Sociale woningen: wie betaalt ze? Fabienne De Broeck, Ludwig Lemmens
1. Inleiding GPB 2020: 64.000 nieuwe sociale woningen + ERP 2020: 50.000 bestaande sociale huurwoningen =
+ € 15.000.000.000,00 , Vlaamse Wooncode: Doelstelling woonbeleid is o.a. o a wonen tegen een betaalbare prijs Beleidsbrief Wonen: B l Belangrijkste k d doelstelling l ll is betaalbaar b lb wonen
Woonforum • 16 maart 2012
1 Inleiding 1. In grote lijnen 3 soorten financiering: 1.
Lening private markt
2.
Gesubsidieerde financiering – Naakte subsidies (SV, SSI, SBE, SBR) – Gesubsidieerde leningen (NFS 2)
3 3.
Ei Eigen middelen idd l
Woonforum • 16 maart 2012
2 Gesubsidieerde financiering 2. Niet onvoorwaardelijk, enkele voorwaarden: • Aanmelding bij de VMSW
• Opname p op p een uitvoeringsprogramma g p g • Eerst goedkeuring gunningsdossier, dan pas gunning Iedereen hetzelfde? • Wie: sociale huisvestingsmaatschappij, Vlaams Woningfonds, sociaal i l verhuurkantoor, h k t gemeente, t …
• Wat: verwerving, sloop, infrastructuur, huurwoning, koopwoning, …
• Wanneer: verschillende gesubsidieerde financieringsvormen doorheen de tijd Woonforum • 16 maart 2012
2 Gesubsidieerde financiering 2. Verwerving:
1. SHM’s m.b.t. realisatie sociale huurwoningen: g (NFS ( 2)) = min ((reële kostprijs; p j ; schattingsprijs; g p j ; Renteloze lening prijsplafond)
2 Andere: 2. Subsidie Verwerving (SV) = 70% * (kostprijs + algemene kosten – theoretische grondwaarde) Voorbeeld: verwerving aan kostprijs € 100,00 1. 100/33 = € 3,03 2. 100-70 = 30 marktconforme lening 20j = € 2,15
Woonforum • 16 maart 2012
2 Gesubsidieerde financiering 2. Sloop:
1. SHM’s m.b.t. realisatie sociale huurwoningen: g = 100% Renteloze lening
2. Andere: Subsidie Sloop Infrastructuur (SSI) = 100% Voorbeeld: sloop aan kostprijs € 100,00 1 100/33 = € 3,03 1. 3 03 2. 100-100 = € 0,00
Woonforum • 16 maart 2012
2 Gesubsidieerde financiering 2. Infrastructuur: Subsidie Sloop Infrastructuur (SSI) = 100% met prijsplafond Voorbeeld: infrastructuur aan kostprijs € 100,00 1. 100-100 = € 0,00
Woonforum • 16 maart 2012
2 Gesubsidieerde financiering 2. Bouw en renovatie:
1. SHM’s m.b.t. sociale huurwoningen: 1. 2.
Bouw g = min (reële ( kostprijs; p j ;p prijsplafond) j p ) Renteloze lening Renovatie Renteloze lening = min (reële kostprijs; 80% prijsplafond)
2. SHM’s m.b.t. sociale koopwoningen Bouw Subsidie Bouw Eigendomssector (SBE) = 25%
3. Andere: 1.
2 2.
Bouw Subsidie Bouw Huur (SBR) = 60% Subsidie Bouw Koop (SBR) = 25% Renovatie Subsidie Renovatie (SBR) = 60%
Woonforum • 16 maart 2012
2 Gesubsidieerde financiering 2. Bouw en renovatie: Voorbeeld: bouw huurwoning aan kostprijs € 100,00 1. 100/33 = € 3,03 , 3. 100-60 = 40 marktconforme lening 20j = € 2,86
Woonforum • 16 maart 2012
2 Gesubsidieerde financiering 2. Samenvatting:
SHM ‐ Huur
SHM ‐ Koop
Andere
Verwerving
NFS 2
SV
SV
Sloop
NFS 2
SSI
SSI
Infrastructuur
SSI
SSI
SSI
Bouw
NFS 2
SBE
SBR
Renovatie
NFS 2
Woonforum • 16 maart 2012
SBR
3 Eigen middelen 3.
Woonforum • 16 maart 2012
3 Eigen middelen 3.
Vrije cashflow J Jaar
1
2
3
4
5
270,00
3.304,80
3.370,90
3.438,31
3.507,08
3.577,22
OV
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
Brandverzekering
50,00
50,00
50,00
50,00
50,00
50,00
Onderhoud
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Beheersvergoeding
90,00
90,00
90,00
90,00
90,00
90,00
Financiering
4 545 45 4.545,45
4 545 45 4.545,45
4 545 45 4.545,45
4 545 45 4.545,45
4 545 45 4.545,45
Inkomsten ‐ uitgaven
‐1.730,65 ‐1.664,56 ‐1.597,14 ‐1.528,37 ‐1.458,23
Kostprijs
150.000,00
Inkomsten per maand p Huur Uitgaven per jaar
Woonforum • 16 maart 2012
4. Het toverwoord 4 ‘Gewestelijke Sociale Correctie’ (GSC) • Financiering huursector = – Projectsubsidiëring via goedkope (renteloze) lening – Werkingssubsidie voor wie het nodig heeft OVER HELE PATRIMONIUM
• Wie heeft het nodig? Inkomsten < Uitgaven = tekort Î GSC Inkomsten > Uitgaven = overschot Î GEEN GSC
• Inkomsten: • Uitgaven:
“theoretisch” theoretisch , “reëel” reëel “theoretisch”, “reëel”, “geplafonneerd”
Woonforum • 16 maart 2012
Voorbeelden: wat speelt mee? JA – Huurontvangst (theoretisch) 3.512.800 – Matiging 84.700 Huurinkomst garages en winkels 122.500 – Leegstand en achterstal (5%) -175.600 -2.310.400 2.310.400 – Leningslasten (VMSW, DF,…) – Gebruik eigen middelen 0 – Intrest VMSW en extern 22.300 – Tussenkomsten (huurcompensatie, (huurcompensatie … + en -)) 0 – Vrijstelling eigen middelen -250 – Onroerende voorheffing -168.600 – Onderhoud en werkingskost -1.103.900 – Beheersvergoeding VMSW -127.800 g , -43.600 – Sociale dienst,, conciërge,… Woonforum • 16 maart 2012
NEEN 3.607.100 48.000 180.600 -180.400 -1.322.900 1.322.900 0 38.300 0 -250 -227.200 -1.227.400 -130.300 -43.600
Wie krijgt hoeveel? Jaar Aantal SHM’s
Definitief bedrag
2010
36
18.840.000
2009
28
14 190 000 14.190.000
2008
28
11.210.000
Woonforum • 16 maart 2012
GSC in huurproject - effect • Wie GSC krijgt, gaat “failliet” – waar of niet waar? • Wie geen GSC krijgt, wordt benadeeld – waar of niet waar? • Plafonds belangrijk voor wie geen eigen middelen heeft voor investering voor werking
Woonforum • 16 maart 2012
