DC 2016_2
Dit document is bestemd voor directiecomité VVSG van 20 januari 2016 Betreft wijzigingen diverse decreten en besluiten rond wonen Gewenste beslissing van het directiecomité akkoord met standpunten Verantwoordelijke stafleden Joris Deleenheer Andere relevante documenten Bijkomende achtergrond
1 Situering Op 18/12/2015 keurde Vlaamse regering een (voor)ontwerp van decreet betreffende verschillende wijzigingen aan diverse decreten met betrekking tot wonen en een besluit van de Vlaamse regering betreffende wijzigingen aan het kaderbesluit sociale huur principieel goed. Deze nota bespreekt thematisch de voornaamste wijzigingsvoorstellen. Dit (voor)ontwerp van decreet voorziet aanpassingen aan:
Het decreet van 22/12/1995 houdende de bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996
Het decreet van 15/7/1997 houdende de Vlaamse Wooncode
Het decreet van 27/3/2009 betreffende het grond en pandenbeleid
Het decreet van 19/12/2014 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2015
Deze decreetswijzigingen hangen grotendeels samen met een wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 12/7/2007 tot reglementering van het sociaal huurstelsel ter uitvoering van de titel VII van de Vlaamse Wooncode. Ook is er een rechtstreeks verband met de regelgeving omtrent de sociale koop.
2 Wijzigingen in verband met de bouw van sociale woningen Het (voor)ontwerp van decreet stelt voor om het verlaagd BTW –tarief van 6% van toepassing te maken voor levering, bouw en renovatie van woningen die zullen worden verhuurd als sociale woning. Dit geldt zowel voor sociale woonorganisaties, gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW (- verenigingen), als voor publieke of private actoren die een overeenkomst sluiten met een actor die de woningen sociaal zal verhuren. Met de afschaffing van de subsidiëring voor sociale koopwoningen met ingang vanaf 1 januari 2015 was het voor de initiatiefnemers niet meer mogelijk om een infrastructuursubsidie (SSI) te verkrijgen bij de realisatie van een gemengd sociaal woonproject voor het gedeelte van de
14 januari 2016 - 1/8
sociale koopwoningen, tenzij het project werd opgenomen op de overgangslijst sociale koop (overgangsmaatregel die werd voorzien bij de stopzetting van de subsidie). De decreetgever voorziet in het (voor)ontwerp de mogelijkheid om voor het gedeelte sociale koopwoningen binnen een gemengd sociaal woonproject opnieuw infrastructuursubsidies te verstrekken volgens de voorwaarden die de Vlaamse Regering vaststelt. VVSG onderschrijft deze twee voorstellen. Beide voorstellen zijn een positieve bijdrage tot de realisatie van sociaal woonaanbod. De mogelijkheid om ook beroep te kunnen doen op infrastructuursubsidies in gemengde projecten, is een gunstig gegeven om als lokaal bestuur te kunnen werken aan een aangename woonomgeving met een goede sociale mix tussen eigenaars een huurders. Door een wijziging in het decreet grond en pandenbeleid worden de sociale woonbeleidsconvenanten ook open gesteld voor gemeenten die het sociaal huurobjectief hebben behaald, maar nog niet de 9% norm. VVSG vindt het positief dat deze mogelijkheid gecreëerd wordt. Daarnaast wordt in het voorontwerp van decreet ook de overdracht en onderhoud van woonomgeving en de gemeenschapsvoorzieningen geregeld bij sociale woningbouw decretaal geregeld. Het (voor)ontwerp bepaalt dat de overdracht naar het gemeentelijk openbaar domein van de gesubsidieerde of ten laste genomen infrastructuur een ondubbelzinnige en afdwingbare subsidievoorwaarde blijf. De vergoeding voor de overdracht mag meer mag bedragen dan het niet-gesubsidieerde deel van de kostprijs van de werkzaamheden, verrichtingen en voorzieningen. De gemeente moet de wooninfrastructuur onderhouden vanaf de voorlopige oplevering of vanaf de ingebruikname ervan. Deze wijziging is eerder een verduidelijking.
3 (Ver)huren van een sociale woning 3.1 Tijdelijke huurcontracten Het (voor)ontwerp van decreet voert de tijdelijke huurcontracten van 9 jaar in, telkens verlengbaar met 3 jaar. Een te hoog inkomen zal leiden tot de opzeg van de sociale woning. Indien het rekenkundig gemiddelde van het inkomen gelijk is of groter is dan 125% van de inkomensgrens, wordt aan de huurder de opzeg betekend, waarbij de opzeggingstermijn ingaat na 8 jaar en zes maanden, zodat de laatste dag van opzeggingstermijn samenvalt met de vervaldag van de huurovereenkomst. Indien dit rekenkundig gemiddelde minder dan 125% bedraagt, wordt het contract verlengd met 3 jaar waarbij telkens zelfde controle gebeurd. De huurder kan vragen de opzeg in te trekken in drie gevallen:
als huidig inkomen (op basis van extrapolatie van drie opeenvolgende maanden) onder die 125% zit;
als hij pensioen heeft aangevraagd en daardoor onder de 125% zal zitten;
14 januari 2016 - 2/8
andere billijke redenen die te maken hebben met woonbehoeftigheid.
Eenzelfde regeling wordt ingevoerd betreffende onderbezetting van de woning. Een woning wort als onderbezet beschouwd als het verschil tussen enerzijds het aantal slaapkamers van de woning en anderzijds de som van het aantal huurders, het aantal minderjarige kinderen en het aantal gemelde personen in die woning groter is dan één. De verhuurder kan de opzeg geven als de huurder tweemaal een valabel aanbod van een aangepaste woning weigert. De aangeboden woning moet voldoen aan een aantal voorwaarden:
geen onderbezetting
woning ligt in een straal van vijf kilometer van de onderbezette woning
de aangepaste woning mag maximaal 15% duurder zijn.
De Vlaamse regering wil door de verplichte verhuis bij een te hoog inkomen een grotere doorstroom verkrijgen in de sociale huursector om zo de woningen voor de allerzwaksten beschikbaar te maken. Volgens de cijfers in de memorie van toelichting heeft 8,3% van de sociale huurders een inkomen dat boven de inkomensgrens ligt. Cruciale vraag is of dit instrument de juiste maatregel is om het doel, de meest woonbehoeftigen een woning verschaffen, te bereiken. De werkloosheidsval zou vermeden worden door de marge van 25%. Dit wordt echter niet aangetoond. Voor mensen die leven van een vervangingsinkomen is het geen aansporing om een job te zoeken op de arbeidsmarkt als ze door een hoger inkomen hun sociale woning dreigen te verliezen. Deze maatregel lijkt bovendien niet te stroken met de doelstellingen inzake emancipatie en diversiteit in art 4 van de Vlaamse Wooncode. Een noodzakelijke voorwaarde om te kunnen werken met tijdelijke contracten is een ruim, gediversifieerd, kwaliteitsvol en betaalbaar aanbod op de private markt. Uit studies leren we dat dit momenteel niet het geval is. De invoering van tijdelijke contracten doet ook vragen rijzen over de afbreuk van de woonzekerheid. Zeker de verlenging van drie jaar is in dit licht niet te begrijpen. De invoering van de tijdelijke contracten lijkt voor de sociale huurder toch een betekenisvolle achteruitgang van het beschermingsniveau. Bovendien kent de huidige regelgeving reeds een soortgelijke maatregel: de sociale verhuurder kan bij een te hoog inkomen, onder bepaalde voorwaarden, het contract opzeggen. In de praktijk wordt dit amper gebruikt. Eén van de redenen is dat de huurders die hiervoor in aanmerking komen, meer huur betalen, wat de financiële leefbaarheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen ten goede komt en de sociale mix bevordert. Een groter verloop zorgt ook niet voor extra sociale woningen, wat de prioriteit zou moeten zijn. Een alternatief om voor doorstroming te zorgen zou een aangepaste huurprijsberekening kunnen zijn, waarbij de prijs op termijn concurrentieel wordt met de private markt (onder bepaalde voorwaarden). Hierdoor behouden huurders zelf de keuze om al dan niet te blijven wonen in de sociale woning of op zoek te gaan naar een goedkopere en even kwaliteitsvolle woning op de private markt, en dit op hun eigen tempo.
14 januari 2016 - 3/8
Het verplicht verhuizen bij onderbezetting van de woning, zodat woningen optimaal kunnen benut worden lijkt qua filosofie een goede maatregel. Het onmiddellijke gevolg zal hoogstwaarschijnlijk wel zijn dat alleenstaanden en koppels de eerste jaren niet meer op een sociale huurwoning moeten rekenen, gezien de vele mutaties wegens onderbezetting. Cruciale voorwaarde voor het welslagen van dit instrument is een voldoende ruim en gediversifieerd aanbod in dezelfde wijk. Daarnaast willen we toch ook nog aandacht vragen voor de vertaling van de omschrijving ‘dezelfde omgeving’. Concreet wordt dit in het kaderbesluit sociale huur omschreven als een woning binnen een straal van 5 km. In Vlaanderen betekent kan een verhuis naar een andere (deel)gemeente betekenen. De onderbezetting zal ook aangepakt worden voor de huidige contracten, door een onderbezettingsvergoeding van 25 euro in te stellen. Dit is een asociale maatregel: zij die het kunnen betalen, zullen dit makkelijk betalen. De anderen zullen een groter risico lopen op huurachterstal en uithuiszetting, wat uiteindelijk ten koste zal komen van het OCMW (meer steun en/of opvang van mensen die uit huis gezet worden). Tot slot willen we wijzen op de veel grotere administratieve last voor de sociale verhuurders. Dit bemoeilijkt enkel hun werking.
3.2 Erkenningsvoorwaarden SHM Het voorontwerp van decreet vertaalt ook het regeerakkoord in die zin dat dat elke sociale huisvestingsmaatschappij tegen 2019 over een woningpatrimonium van minimaal 1000 sociale huurwoningen moet beschikken. Bovendien worden zij ook medeverantwoordelijk gesteld
voor
het
behalen
van
het
bindend
sociaal objectief.
Als
een sociale
huisvestingsmaatschappij volgens een voortgangsrapportage niet op schema zit om over het werkgebied het bindend sociaal objectief te behalen, wordt haar erkenning ingetrokken. Hiervoor dient wel nog een uitvoeringsbesluit voor opgemaakt te worden. De steden en gemeenten erkennen de sociale huisvestingsmaatschappijen als een bevoorrechte partner om te voorzien in voldoende sociale woningen. In die zin is het legitiem om de sociale huisvestingsmaatschappijen mee verantwoordelijkheid te laten dragen voor het behalen van het gemeentelijk BSO. Maar VVSG vraagt zich wel af hoe deze verantwoordelijkheid zicht verhoudt verantwoordelijkheid van de gemeente. Bovendien kan er dan ook opgeworpen worden dat ook de sociale verhuurkantoren mede - verantwoordelijk zijn. Schaalvergroting voor de sociale huisvestingsmaatschappijen kan bijdragen tot de professionalisering van de sector. Maar een cijfer zegt niet alles. Het lijkt steden en gemeenten zinvoller om de resultaten van de visitatiecommissies in ogenschouw te nemen om na te gaan
14 januari 2016 - 4/8
of een sociale huisvestingsmaatschappij voldoende efficiënt en effectief werkt, dan louter te focussen op een minimum aantal woningen.
3.3 Domiciliefraude en woonoverlast De voorgestelde nieuwe regelgeving heeft ook veel aandacht voor het bestrijden van domiciliefraude en woonoverlast. Om domiciliefraude te bestrijden wordt een veel ruimere gegevensuitwisseling mogelijk gemaakt. Wooninspecteurs en toezichthouders mogen occasioneel en per dossier gegevens aan andere toezichthoudende ambtenaren en zelfs aan de sociale verhuurder verschaffen al ze dat nodig achten. Dit kan een operationele verbetering inhouden, maar er is zeker aandacht nodig voor de privacy en de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de betrokkene. Een machtiging van de privacycommissie en de toezichtscommissie is dan ook aan te raden. Nieuw is bijvoorbeeld ook dat er nog een boete (tussen 25 en 5000 euro) kan opgelegd worden aan de sociale huurder nadat hij zich in orde heeft gesteld. De lokale besturen keuren elke vorm van fraude af. Maar we stellen de vraag of de voorgestelde maatregelen effectief nodig en proportioneel zijn. Uit een rapport van toezicht blijkt dat er in 2014 amper 16 dossiers tot een proces verbaal leiden. Ook het instellen van een boete, zelf nadat de inbreuk is opgelost (en mensen zich gedomicilieerd hebben bijvoorbeeld), is niet de meest effectieve maatregel. Zullen ze de boete kunnen betalen, of betekent dit gewoon een schuldopbouw? Deze mensen zullen dus sneller met financiële problemen te kampen krijgen, wat er toe kan leiden dat zij beroep zullen moeten doen op het OCMW.
3.4 Overige Tot slot halen we nog twee andere voorstellen van wijzigingen mee. Een gemeenten zal geen verhoogde inkomensgrenzen op basis van leefbaarheidsplannen meer mogen toekennen. VVSG betreurt deze maatregel. Dit instrument was ingewerkt in een goed uitgebouwd lokaal toewijzingsreglement waarvoor het nodige studiewerk moest verricht worden en die grondig moest gemotiveerd worden. Het instrument bood een beperkt antwoord op het vorkomen van leefbaarheidsproblemen. De steden en gemeenten vragen dan ook om deze maatregel te kunnen behouden. De eigendomsvoorwaarden om in aanmerking te komen voor sociale huur worden verstrengd. Gedeeltelijk bezit van een woning of bouwgrond wordt niet meer toegestaan. Deze maatregel geldt eveneens voor het inbrengen van een woning of bouwgrond in een vennootschap. Qua principe kunnen de steden en gemeenten dit ondersteunen. Wel zullen er ongetwijfeld heel wat praktische problemen opduiken waar een pragmatisch antwoord zal vereist zijn. Als iemand gedeeld eigenaar is (1/10 van een woning bevoorbeeld) is het niet altijd zo makkelijk om dit stuk te vervreemden.
14 januari 2016 - 5/8
4 Gemeentelijk beleid - woningkwaliteit De gemeenten krijgen de mogelijkheid om in een kamerreglement gemengde verhuur aan zowel studenten als niet-studenten uit te sluiten. VVSG is tevreden dat gemeenten deze mogelijkheid krijgen. Als de gemeente de geldigheidsduur van een conformiteitsattest beperkt, is dit ook van toepassing op de conformiteitsattesten die afgeleverd worden door Wonen-Vlaanderen. Het is voorlopig niet duidelijk of dit ook van toepassing is op de conformiteitsattesten die worden uitgereikt bij nieuwe inhuringen door een SVK en op conformiteitsattesten in het kader van de huursubsidie. Vanuit gemeentelijk oogpunt is het logisch dat dezelfde geldigheidsduur geldt voor alle afgeleverde conformiteitsattesten in de gemeente. Het voorontwerp van decreet geeft specifiek aan dat de normen van de Vlaamse wooncode in art
5
gelden
in
woonvormen
waarvoor
een
andere
overheid
bijvoorbeeld
erkenningsvoorwaarden heeft vastgesteld met betrekking tot zorg of dienstverlening, maar met betrekking tot de woning zelf geen vereisten heeft gesteld. De steden en gemeenten moeten hier zeker waakzaam zijn voor eventuele gevolgen voor verschillende vormen van opvang (doorgangswoning, LOI, …) op hun grondgebied. Juridisch zijn er wel vragen te stellen bij de impliciete bevoegdheden die de Vlaamse overheid zich hier toekent.
5 leegstandsbeleid Vlaamse regelgeving inzake leegstandsbeleid wordt tot een minimum beperkt. Gemeenten krijgen de autonomie om een leegstandsbeleid te voeren: geen verplichting meer voor de gemeenten om een leegstandsregister bij te houden. Gemeenten kregen hiervoor tot nog toe een beperkte vergoeding, die de Vlaamse overheid van zin was om af te schaffen. Het is dan ook logisch dat de verplichting ook wegvalt. Deze bepaling geeft uitvoering aan de uitkomst van het decentralisatiedebat. VVSG kan deze maatregel dus ondersteunen.
6 Nulmeting, bindend sociaal objectief, actieprogramma en activeringsprojecten Elke tien jaar zal er een groot woononderzoek plaatsvinden. Hieraan wordt telkens een nulmeting gekoppeld waarbij er een nieuw bindend sociaal objectief wordt opgelegd. Gezien de afschaffing van de subsidies voor sociale koop en kavels worden ook de bindende objectieven voor sociale koopwoningen en sociale kavels afgeschaft. Wel worden er provinciale objectieven van ‘sociale eigendomsverwerving’ ingesteld. Een woning die aangekocht wordt met een sociale lening wordt beschouwd als ‘sociale eigendomsverwerving’. Het decreet stelt voorop om in de periode 2015 – 2020 17 000 sociale leningen te verlenen. Dit lijkt makkelijk
14 januari 2016 - 6/8
haalbaar, aangezien er jaarlijks enkele duizenden sociale leningen worden verleend (in 2014 concreet 8563). Tot nu toe zijn gemeenten verplicht om 25% van de beschikbare onbebouwde percelen in zetten voor sociale woningbouw. Deze 25% norm wordt afgeschaft, behalve voor de gemeenten in categorie 2 b ( gemeenten die kennelijk te weinig inspanning doen). Dit komt tegemoet aan de afspraken in het decentralisatiedebat. De manier waarop het lokaal bestuur het BSO behaalt is immers een puur gemeentelijke aangelegenheid. Wel wordt er vanaf 2025 verplicht dat de gemeenten elke tien jaar de oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen, en de sociale woonorganisaties moet berekenen. Op basis van deze berekening waakt de gemeente erover dat er geconcentreerde acties ondernomen worden om het opgelegde BSO te halen. Hiervoor moet er een actieprogramma opgesteld worden. VVSG ondersteunt de periodieke wetenschappelijke opvolging van de toestand van ‘het wonen in Vlaanderen’. De steden en gemeenten hebben sinds de invoering het bindend sociaal objectief onderschreven. De nood aan sociale huisvesting blijft groot en het is dus ook noodzakelijk dat er ook in de toekomst inspanning geleverd worden om een voldoende aanbod sociale woningen te voorzien. VVSG is dan ook een voorstander van het bindend sociaal objectief. De steden en gemeenten zijn ook tevreden dat de 25% norm, zoals afgesproken in de decentralisatiecommissie, afgeschaft wordt. Het is positief dat de Vlaamse Regering sociale eigendomsverwerving wil blijven ondersteunen, en het is logisch dat gemeenten niet meer afgerekend kunnen worden op een objectief als er geen ondersteuning meer wordt geboden. De totaliteit van aantal toegekende sociale leningen is echter veel groter dan het objectief koop (zeker te zien op termijn tegen 2020). De vraag is dan ook welke het nut is van een doelstelling op provinciaal niveau. Het voorontwerp van decreet voorziet dat er ‘activeringsprojecten’, die een aangapaste definitie krijgen’ zullen kunnen gefinancierd worden met een deel van de inkomsten uit de heffingen van de planbaten. Reeds bij de totstandkoming van het DGP in 2009 is bepaald dat ‘de subsidie enveloppes worden bekostigd vanuit het Grondfonds. Tot nog toe is dit echter dode letter gebleven. Volgens de memorie van toelichting bij het voorontwerp dat diverse decreten rond wonen was er een bedrag van 4.7 miljoen geinde planbatenheffing bestemd voor het Grondfonds. Dit is enerzijds een positieve maatregel – op voorwaarde dat hij verder uitgewerkt wordt, maar in het kader van het decentralisatiedebat was er een overeenkomst dat het systeem van planbaten en planschade herbekeken moet. Het lijkt dan ook wat ‘raar’ om nu engagementen aan te gaan rond activeringsprojecten, terwijl onduidelijk is wat de uitkomst is van het ‘herbekijken’. De gemeenten zijn vragende partij om de inkomsten van de planbaten te laten toevloeien aan de overheid die het plan opstelt.
14 januari 2016 - 7/8
7 Overgangsregeling sociale koop Het voorontwerp bepaalt bijkomende criteria: Enkel de bouw van sociale koopwoningen of de aanleg van sociale kavels en de bijbehorende aanleg of aanpassing van wooninfrastructuur, waarvoor de vereiste vergunningen ten laatste op 31 december 2017 zijn afgegeven en de werken ten laatste op 31 december 2018 zijn besteld, zullen nog in aanmerking komen voor een koopsubsidie. Vanaf 1 januari 2017 moet de initiatiefnemer in het bezit zijn van zowel de vergunning voor de bouw van de sociale koopwoning of voor de aanleg van sociale kavels, als - indien nodig - de vergunning voor de aanleg of aanpassing van de wooninfrastructuur. Deze laatste voorwaarde geldt niet voor de gemengde projecten koop/huur. VVSG heeft altijd gepleit om meer op maat van de lokale projecten te werken. Als het lokaal bestuur, in samenspraak met de huisvestingsmaatschappij, een concrete timing voorstelt op maat van de lokale actoren, zou een project financiering moeten kunnen hebben, op voorwaarde uiteraard dat het project voldoet aan de oorspronkelijke overgangsmaatregel in het programmadecreet.
14 januari 2016 - 8/8
