Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen 17 oktober 2013
Welkomstwoord James Van Casteren Afdelingshoofd afdeling woonbeleid Agentschap Wonen-Vlaanderen
Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen
K S H
1. Definitie huurder sociale huurwoning (art. 2, §1, eerste lid, 34°VWC)
Definitie ingevoerd door decr. van 15 december 2006 en van kracht sinds 1 januari 2008 Doel: duidelijkheid scheppen wie is huurder? wie heeft ‘woon’recht? wie heeft decretaal kooprecht? wie moet aan welke voorwaarden voldoen?
Huidige definitie: 4 categorieën (A,B,C en D) Huurder A • • • • Huurder B • • • • Huurder C • • • • Huurder D • • • •
Waarom wijziging aan definitie? 2 knelpunten + 2 vereenvoudigingen Knelpunt 1 Ongelijke behandeling van kinderen van sociale huurders bij overlijden of vertrek langstlevende ouder
Beleidsdoelstelling
Oplossing
Knelpunt 2
Oplossing
Ongelijke behandeling partners
Vereenvoudiging 1
Vereenvoudiging 2
Nieuwe definitie: 3 categorieën (A, B en C) Huurder A
referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang huurcontract
Huurder B
wettelijke of feitelijke partner (na 1 jaar samenwonen) die na aanvang huurcontract komt bijwonen
Huurder C
alle andere personen die in de woning duurzaam verblijven:
1) personen andere dan A bij aanvang huurcontract (bv. meerderjarig kind) 2) personen andere dan B die na aanvang huurcontract komen bijwonen
Huurder A
• • • •
voldoen aan toelatingsvoorwaarden ondertekenen huurcontract ‘woonrecht’ decretaal kooprecht
Huurder B
• voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Yvwde) • ondertekenen huurcontract • ‘woonrecht’ • decretaal kooprecht
Huurder C
• als toetreder tot contract: voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Y-vwde) • als bewoner van bij aanvang contract: voldoen aan toelatingsvoorwaarden • ondertekening huurcontract • geen ‘woonrecht’ • geen decretaal kooprecht • mogelijkheid eigendomsverwerving (zonder opzeg huurcontract)
Hoe nieuwe categorisatie toepassen op bestaande contracten? Referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang van huurcontract
Huurder A
Wettelijke partner na de aanvang van huurcontract
Huurder B
Feitelijke partner na de aanvang van huurcontract en al 1 jaar samenwonend
Huurder B
Alle andere personen
Huurder C
2. Afbakening doelgroep/woonbehoeftigheids-voorwaarden A. Inkomensvoorwaarden
=> Vierjaarlijkse toetsing inkomensgrenzen
B. Eigendomsvoorwaarde Geen woning of bouwgrond volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben
Aantal uitzonderingen
verlies beheer na persoonlijk failliet
Kortom: Aantal uitzonderingen (nieuw)
C. Inschrijving in het bevolkingsregister
D. Vlaams Woningfonds voor grote gezinnen
3. Taal- en inburgeringsbereidheid (TB en IB)
Inhoudelijk geen wijzigingen Optimalisatie procedure
A. TB en IB als inschrijvings-, toelatings- en toetredingsvoorwaarde Eerst nagaan of persoon verplichte inburgeraar is
Raadpleging KBI
°
Taalbereidheid nagaan
B. TB en IB als huurdersverplichting
4. Schrappingsgronden
Knelpunt Schrappen na 2 x ongemotiveerd weigeren = zinloos voor verhuurders met puntensysteem Oplossing -> geen schrapping maar via puntensysteem -minpunten toekennen - aanpassing MB 21 december 2007 Vereenvoudiging Voortaan geen schriftelijke melding van schrapping meer als schrapping gevolg is van eigen verzoek of als woning wordt toegewezen
5. Echtscheiding – Inschrijving - toewijzing • Inschrijving: inleiding ES of ernstig ontwricht H • Toewijzing: ES of ernstig ontwricht H
• Inschrijving:ernstig ontwricht H • Toewijzing: inleiding ES of vermoeden van afwezigheid of gegronde reden waarom ES nog niet ingeleid is
6. Gezinshereniging – inschrijving- toewijzing (SVK’) Huidige regeling inschrijven woning aangepast aan RB (incl. gezinsleden buitenland) als GH nog niet plaatsgevonden op moment toewijzing -> voorrang voor woning aangepast aan huidige gezinssamenstelling als daarna GH plaatsvindt -> voorrangsmutatie Doel: vermijden dat wachttijd voor grotere woning niet wordt doorlopen door gezinshereniger Niet werkbaar voor SVK’s (urgentie + weinig grote woningen) puntensysteem hoger puntenaantal voor ‘interne mutatie’
7. Ontdubbeling van kandidatuur Knelpunt/ huidige regeling
8. Invulling rationele bezetting Knelpunt 1 • toepassing RB geen verhuis mogelijk van onaangepaste (overbezette) woning naar grotere woning Oplossing Verplichte afwijking RB als: sociale huurder woont in onaangepaste woning op korte termijn geen aanbod van woning die voldoet aan RB grotere woning vrijkomt die voldoet aan normen VWC (art.5)
Knelpunt 2 Renovatiewerken : moeilijk om in onmiddellijke buurt vervangwoningen te vinden die voldoen aan RB-normen
Oplossing Verhuurder kan afwijken van RB mits respect VWC-normen (art. 5 VWC) beperkte afwijkingsmogelijkheid VWC-normen (art. 5, §3, 2de lid VWC (max. termijn van 6 maanden) - Vl. Reg. moet nog uitvoering geven
9. Voorrangsregels
3 nieuwe voorrangsregels 1 voorrangsregel geschrapt oplossingen voor 3 knelpunten bij bestaande voorrangsregels
3 nieuwe voorrangsregels 1/ K-H ingeschreven voor sociale assistentiewoning als dergelijke woning vrijkomt
2/ K-H die onaangepast woont (overbezette woning) (cfr supra) 3/ K-H die verplicht moet verhuizen als sociale huurwoning aangepast aan fysieke handicap niet langer nodig is of als 64plusser niet langer sociale assistentiewoning bewoont
1 geschrapte voorrangsregel Voorrang 55-plussers voor woning aangepast aan ouderen leeftijdsgrens zegt niets over nood aan aangepaste woning moeilijk om specifieke aanpassingen aan de noden van een 55-plusser te duiden Behoud voorrang voor aangepaste woning voor K-H met fysieke handicap of beperking wordt behouden (fysieke beperking kan ouderdomsverschijnsel zijn)
Gevolgen van geschrapte voorrangsregel voor LTR Situatie 1 sommige gemeenten geen LTR (doelgroep ouderen) omdat woningen aangepast aan ouderen via art. 19, eerste lid, 1° werden toegewezen aan ouderen Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang aan ouderen (65+) moeten worden toegewezen -> LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk
Situatie 2 gemeenten met LTR (doelgroep ouderen) Bij beoordeling van LTR : woningen aangepast aan de huisvesting voor ouderen (art. 19, eerste lid, 1°) meegerekend om aandeel woningen voor ouderen te berekenen, MAAR niet opgenomen in de adressenlijst Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang worden toegewezen aan ouderen (65+) -> aanvulling adressenlijst in het LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk + goedkeuring door minister
Knelpunt 1 3 knelpunten
Knelpunt 1
voorrangsregel O/O (art. 19, eerste lid, 6°, b) KSH)
voorwaarden 3 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht of 2 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht en 1 gebrek van categorie IV zelden vervuld
Oplossing: Verruiming voorrangsregel: O/O verklaring of conformiteitsonderzoek + ofwel minstens 3 gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken “Omhulsel” of “Binnenstructuur” ofwel minstens 3 gebreken van categorie IV en 60 strafpunten
Knelpunt 2
begeleid zelfstandig wonen i.k.v. bijzondere jeugdzorg (art. 19, eerste lid, 8°KSH)
ingevoerd door BVR 30/9/2011 vaststelling in de praktijk -> geen LTR voor deze kleine doelgroep - oplossing: absolute voorrang doelgroep is niet groot MAAR wel sterk geconcentreerd in bep. regio’s – grote instroom bij sommige verhuurders Oplossing Geen absolute voorrang meer -> groep wordt opgenomen in artikel 24 KSH (versnelde toewijzing)
Knelpunt 3
weigeren van geschikt aanbod (art. 19, eerste lid, 3°KSH)
Huidige regeling Zittende huurder die wenst te verhuizen wegens niet conform zijn aan RB die elk aanbod weigert, wordt na 2x weigering geschrapt maar kan na nieuwe inschrijving opnieuw van voorrang genieten -> extra administratieve lasten voor verhuurder Oplossing Eens geschrapt, geen voorrang meer op die basis
10. Lokale binding
Knelpunt
Aanpak
11. Wonen welzijn A. Versnelde toewijzing
Dakloze
Geestelijke
Jongere
Welzijn
Verhuurder
Gemeente
B. Koppeling huur- en begeleidingsovereenkomst
12. Verhaal
13. Plaatsbeschrijving
14. Huurdersverplichtingen 3 nieuwe huurdersverplichtingen 1/ Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst
2/ Instemmen met verhuis – renovatie woning 3/ Instemmen met verhuis - specifieke woning is niet meer noodzakelijk
A. Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst Context/knelpunt Aan bepaalde toewijzingen begeleidingsvoorwaarden gekoppeld
Versnelde toewijzing (art. 24, §2) LTR met doelgroep (art. 28) Ipv weigering (art. 22) Preventie uithuiszetting (art. 33)
Bij niet naleving –> geen stok achter de deur Oplossing begeleidingsovereenkomst huurder-welzijnsorganisatie houden aan afspraken = huurdersverplichting ernstige en blijvende tekortkoming kan leiden tot opzeg huurcontract
B. Instemmen met verhuis – renovatie woning Knelpunt Huurder wil niet ingaan op gepast aanbod van woning voor tijdelijke herhuisvesting i.k.v. renovatie nodeloze vertraging renovatiewerken + andere huurders langer tijdelijk te herhuisvesten Oplossing Huurder voortaan verplicht om in te stemmen met tijdelijke verhuis – anders opzeg huurcontract
C. Instemmen met verhuis – specifieke woning is niet meer noodzakelijk ADL woning/sociaal assistentiewoning/woning aangepast aan fysieke beperking of handicap Doel: Efficiëntere inzet van investeringen Uitzondering: verhuurder kan beslissen om verhuis niet te eisen (bv. overblijvende hoogbejaarde persoon die ADLwoning niet nodig heeft)
15. Beëindiging van de huurovereenkomst 3 mogelijke wijzen van beëindiging HC
1/ opzeg door huurder
2/ opzeg door verhuurder
3/ ontbinding van rechtswege
A. Opzeg door huurder Ten allen tijde Geldt alleen voor huurder die opzeg geeft Alleen laatste huurder A en B opzegtermijn 3 M Wijziging/ Uitvoering afspraak ts Wonen en Welzijn Verkorte opzegtermijn van 1 M : opname in woonzorgcentrum of residentiële opvang voor personen met een handicap
B. Opzeg door verhuurder Limitatief opgesomde gevallen: 1) Niet meer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde 2) Ernstige of blijvende tekortkoming huurdersverplichting Domiciliefraude en leefbaarheid in het gedrang brengen = ernstige tekortkoming Opzegtermijn voor 1) is 6 maand voor 2) is 3 maand Opzeg geldt voor alle huurders
knelpunt opzeg als meerderjarige kind bouwgrond of woning verwerft – wordt als onrechtvaardig aangevoeld
Oplossing Opzeg alleen als referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner een onroerend goed verwerven
vereenvoudiging Huidige regeling
Nieuwe regeling
C. Van rechtswege ontbinding van het HC 3 knelpunten Knelpunt 1 HC van rechtswege ontbonden als laatste huurder A en B overlijdt of zijn opzeg geeft
Als laatste huurder A of B woning verlaat zonder opzeg, quid huurcontract?
Oplossing
Ook in dat geval van rechtswege ontbinding HC
Wanneer ontbinding? Er zijn nog huurders C Laatste dag van 6de maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten (verlenging mogelijk tot max. 5 jaar wegens billijkheidsredenen) Er zijn geen huurders C meer Laatste dag van 1ste maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten – nieuw adres bekend -> verwittiging huurder mogelijke ontbinding HC + mogelijkheid om feiten te weerleggen binnen termijn die verhuurder vastlegt (in ieder geval voor dat ontbinding plaatsvindt)
Knelpunt 2 Bij interne mutaties (bij = verhuurder) soms 3 M dubbele huur (huuropzeg van 3 maanden + reeds betalen voor andere woning) – betaalbaarheid in gedrang
Oplossing
Van rechtswege ontbinding HC als nieuw HC ingaat HC’s bij = verhuurder sluiten naadloos op elkaar aan -> geen dubbele huur
Van rechtswege ontbinding van huurovereenkomst Huidige regeling
Nieuwe regeling
Knelpunt 3 Soms geen spontane ontruiming van woning door erfgenamen van langstlevende huurder A en B of soms erfgenamen onbekend
Lange procedure via vrederechter of RB1A om woning te kunnen ontruimen woning staat lange tijd leeg geen huurgelden + hogere kosten om woning op te frissen Commissie Wonen: vraag om initiatief van minister Gedeeltelijke oplossing Voor geval dat erfgenamen bekend zijn: verzoek om woning te ontruimen tegen 1ste dag van maand die volgt op overlijden van erflater, met minimum van 15 werkdagen te rekenen vanaf verzoek (termijn kan in onderling overleg verlengd worden)
! Ontruiming woning betekent niet dat nalatenschap is aanvaard Als erfgenamen niets doen verhuurder kan sociale huurwoning ontruimen en bezittingen overledene opslaan (kosten kunnen aan erfgenamen worden aangerekend) Onbeheerde nalatenschappen (geen erfgenamen of verwerping nalatenschap) geen bevoegdheid sociale huisvesting
Mogelijke oplossing: bewaarmaatregel van verzegeling vragen bij vrederechter (art. 1148 e.v. Ger. W.).
Voorwaarden: a) verhuurder is schuldeiser van overleden huurder b) verhuurder toont aan dat er een risico bestaat dat derden waardevolle spullen zouden wegnemen Als blijkt dat waarde inboedel lager is dan 1.240 euro, wordt curator aangesteld voor verkoop en wordt woning ontruimd.
16. Huurlasten
knelpunt nog steeds
Huurder in staat berekening na te (laten) gaan!
17. Waarborg In essentie Burgerlijk Wetboek, maar mogelijkheid voor SHM’s om het in eigen handen te beheren. SVK, OCMW, gemeente, VWF, SHM
SHM
Aanpak
Verhoging transparantie (SHM)
Snellere afrekening (SHM)
Forfaitair Jaarlijkse verrekening
Verplichte betaalfaciliteit (SHM en SVK)
Overzicht per verhuurder
18. Herhuisvesting wegens renovatie
19. Huurprijsberekening A. Huurprijsberekening (SHM)
Referentiestaal
• • •
Basishuurprijs
• Overgangsbepaling opkuisen • HO<2010 = BH vastgelegd in 2010 • HO<2010 =>BH * jun2013/jun2009
Spreiding MHP
• MW 250=MHP 100 / MW 650=MHP 200 • indexering garandeert verhouding niet • Aanpassing => verhouding tekstueel
B. Huurprijsherziening (SHM)
Pensionering
• • •
Persoon TL
• Wijziging? => huurprijsherziening • Vaststelling => opvolgingsproblemen • Aanpassing => situatie 01/01
20% Regel
• Lager inkomen? => huurprijsherziening • Interpretatieverschil ‘gedurende’ • Aanpassing => gemiddelde van drie maand
Wijziging BH
• BH wijzigt? => geen huurprijsherziening • Vaststelling => niet consequent • Aanpassing => huurprijsherziening
≠beleidsintentie
20. Verhuring buiten sociaal huurstelsel Voortaan in KSH, niet meer in apart MB (MB opgeheven)
Knelpunt • als tijdelijke crisisopvang > 4 M duurt • herberekening huurprijs retroactieve toepassing wanneer voordeliger voor onderhuurder 4 M te kort + mogelijk pervers effect: OH wil > 4 M blijven => blokkering doorstroming Oplossing Termijn 4 M verlengd tot 6 M en herberekening HP niet meer retroactief
21. Overname woningen/zittende huurder
Huidige regeling: Hoofdstuk IXbis. Bepalingen die van toepassing zijn bij verwerving van woningen met zittende huurders
2 mogelijkheden Woning is sociale huurwoning of is geen sociale huurwoning
Woning
Y- en E vwde, andere dan KSH (= pseudo-sociale huur)
sociale huurwoning
geen Y- en E vwde (= zuivere private huur)
Voldoet aan art.14 KSH aanbod sociaal HC + overgangsperiode HP
Weigering aanbod: opzeg HC
voldoet niet aan art. 14 KSH
opzeg HC
Woning
sociale huurwoning
Huidige regeling: overname HC + overgangsperiode HP
Knelpunt: kan niet worden toegepast als SHM woning aankoopt die onderverhuurd wordt door SVK Oplossing : nieuwe huurovereenkomst die in de plaats komt van lopende huurovereenkomst
22. Nieuwe typehuurovereenkomsten Talrijke aanpassingen aan wijzigingen in VWC en KSH Huurovereenkomst i.k.v. sociale verhuring is geen privaatrechtelijk contract Sociale huurder is gebruiker van openbare ‘woon’dienst Als regelgeving wijzigt, soms ook gevolgen voor bestaande contracten (veranderlijkheid van openbare dienst) -> nieuwe typehuurovereenkomst: alleen noodzakelijke gegevens (art. 92 VWC) + verwijzen naar relevante bepalingen in regelgeving (bij te voegen als bijlage)- via website, mailing, brief, enz.. kunnen relevante wijzigingen voor huurder bekend worden gemaakt
Vragen? Ondersteuning bij toepassing van regelgeving
VMSW:
[email protected] Specifiek voor SVK’s:
[email protected]
Tel: 02/505 44 54 www.wonenvlaanderen.be (vademecum) www.woonnet.be (faq en documenten)
Dank voor uw aandacht !
