VERHURING VAN ONROERENDE GOEDEREN Totstandkoming en bewijs van de huurovereenkomst

1 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013

VERHURING VAN ONROERENDE GOEDEREN 1. Algemeen

2.

3.

4.

1.1.

Overzicht wetgeving/bronnen

1.2.

Definitie

Gemeenrechtelijk regime 2.1.

Totstandkoming en bewijs van de huurovereenkomst

2.2.

Prijs

2.3.

Duur en einde

2.4.

Plichten verhuurder

2.5.

Plichten huurder

2.6.

Onderverhuring en overdracht

2.7.

Vervreemding van het verhuurde goed

2.8.

Betwistingen

Woninghuur 3.1.

Wettelijke regeling

3.2.

Definitie

3.3.

Staat van het gehuurde goed en uitvoering van verbeteringswerken

3.4.

Duur en einde

3.5.

Prijs

3.6.

Waarborg

3.7.

Onderverhuring en overdracht

3.8.

Vervreemding van het verhuurde goed

3.9.

Verlenging van de huurperiode

3.10.

Plaatsbeschrijving

3.11.

Registratie

3.12.

Betwistingen

Handelshuur 4.1.

Wettelijke regeling

4.2.

Definitie

2 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013

5.

4.3.

Duur en einde

4.4.

Prijs

4.5.

Verbouwingen die het goed wijzigen

4.6.

Onderverhuring en overdracht

4.7.

Vervreemding van het verhuurde goed

4.8.

Hernieuwing van de huur (verlenging?)

4.9.

Uitzettingsvergoeding

4.10.

Redactie van de huurovereenkomst

Verhuring door een lokaal bestuur 5.1.

Gemeente 5.1.1.

Bevoegdheid

5.1.2.

Procedure

5.1.3. 5.2.

OCMW

5.3.

Eredienst

5.1.2.1.

Principiële beslissing

5.1.2.2.

Voorbereiding (uitvoering)

5.1.2.3.

Definitieve beslissing

5.1.2.4.

Afsluiten overeenkomst

Betwistingen

3 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 1. Algemeen 1.1. Overzicht wetgeving/relevante links Wetgeving De artikelen 1708 tot en met 1762bis van het burgerlijk wetboek (BW) regelen de huur van (on)roerende goederen in het algemeen. Deze regelgeving is van toepassing voor zover geen van onderstaande specifieke wetgeving geldt. Daarnaast is er de huurwet van 20 februari 1991 die de verhuring van onroerende goederen bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder regelt (woninghuurwet). Deze is ingevoegd in het BW onder Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling II. Verder regelt de wet van 30 april 1951 de verhuring van onroerende goederen die door de huurder hoofdzakelijk gebruikt worden voor zijn handelsactiviteiten (handelshuurwet). Deze is ingevoegd in het BW onder Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling IIbis. Tot slot is er ook nog de pachtwetgeving, die onder een aparte rubriek (apart thema) toegelicht wordt (pachtwet). Relevante links: De Koninklijke federatie van het Belgisch notariaat stelt op haar website (http://www.notaris.be) een brochure ter beschikking over huren en verhuren. De rechtstreekse link naar de brochure is: http://www.notaris.be/nieuws-pers/brochures. De website van de federale overheidsdienst justitie (http://justitie.belgium.be/nl/) biedt uitleg over (ver)huurcontracten. Meer uitleg over energieprestatiecertificaten is te vinden op de website: www.energiesparen.be. 1.2. Definitie Huur van goederen is een overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt om de huurder het genot van een zaak of een deel ervan te doen hebben voor een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs, die de huurder zich verbindt te betalen (art. 1709 BW). Huur om niet bestaat niet. De huurprijs moet ernstig zijn en bepaald zijn of minstens bepaalbaar zijn. De huur eindigt niet bij het overlijden van de huurder of verhuurder, maar gaat over op de erfgenamen (art. 1742 BW). Huur is geen zakelijk recht maar slechts een persoonlijk vorderingsrecht. Zo kan het huurrecht niet gehypothekeerd worden. 2. Gemeenrechtelijk regime De bepalingen van het burgerlijk wetboek van artikel 1708 tot en met 1762bis zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet onderworpen zijn aan de bijzondere regimes van de woninghuur, de handelshuur en de pacht, zoals bijvoorbeeld de huur van jeugdlokalen, van schoolgebouwen, van industriële gebouwen. Bovendien zijn deze bepalingen aanvullend van toepassing voor die aangelegenheden inzake verhuringen die vallen onder de bijzondere regimes en daar niet expliciet geregeld worden. Enkel van het gemeenrechtelijk regime kan door de partijen contractueel afgeweken worden.

4 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 2.1. Totstandkoming en bewijs van de huurovereenkomst De huur komt tot stand ingevolge de wilsovereenstemming tussen de partijen. De huurovereenkomst wordt mondeling of schriftelijk aangegaan (art. 1714 BW), maar enkel een schriftelijke huurovereenkomst garandeert voldoende bewijzen. Schriftelijke huurovereenkomsten voor maximum 9 jaar moeten enkel binnen de vier maanden na hun afsluiting geregistreerd worden (art. 32, 5° wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten). Huurovereenkomsten voor meer dan 9 jaar moeten in hun geheel overgeschreven worden op het hypotheekkantoor (art. 1 Hypotheekwet). Daartoe is een notariële akte vereist. 2.2. Prijs Bij het sluiten van de huurovereenkomst bepalen partijen vrij het bedrag van de huurprijs (art. 1709 BW). Partijen zijn niet gebonden door de huurprijs die de vorige huurder betaalde. Meestal wordt bepaald dat de huurprijs maandelijks moet betaald worden. Het is evenwel mogelijk om de huurprijs ook drie-maandelijks te betalen of zelfs jaarlijks. Vanaf de verjaring van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst kan de huurprijs éénmaal per jaar geïndexeerd worden (art. 1728bis BW). Sedert 1 februari 1994 moet hiervoor de gezondheidsindex gebruikt worden en niet meer de consumptie-index (KB van 24 december 1993), althans wanneer het gaat over de gemeenterechtelijke verhuring, woninghuur of handelshuur. Voor verpachtingen, verhuringen van roerende goederen, sociale huren en onroerende leasing geldt deze regeling niet. De volgende formule is toepasselijk: nieuwe huurprijs = basishuurprijs x nieuwe indexcijfer aanvangsindexcijfer Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand voorafgaand aan die van aanpassing van de huurprijs. Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst afgesloten is. Voor overeenkomsten van vóór 1 februari 1994 is dat de consumptieindex. Voor overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994 is dat de gezondheidsindex. Volgens artikel 2273 van het burgerlijk wetboek zijn rechtsvorderingen tot betaling van het bedrag dat volgt uit de indexaanpassing, verjaard door verloop van 1 jaar. Rechtsvorderingen tot betaling van de huurprijs zelf, verjaren door verloop van 5 jaar. Aanpassingen van de huurprijs in de loop van de huur kunnen enkel gebeuren in onderlinge toestemming van de partijen. Bij verlenging van de huur, wordt er in feite een nieuwe overeenkomst afgesloten en kunnen partijen bijgevolg vrij een hogere huurprijs bepalen. 2.3. Duur en einde Schriftelijke huurovereenkomsten voor onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten worden geacht te zijn aangegaan per maand en kunnen slechts beëindigd worden na een opzeggingstermijn van 1 maand en dit ongeacht of de opzegging uitgaat van de huurder of de verhuurder (art. 1736 BW). Contractueel kan wel anders vastgelegd worden. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur eindigen van rechtswege als de contractueel bepaalde termijn verstreken is zonder dat een opzegging vereist is (art. 1737 BW). Indien de huurder na het einde van de huur van een bepaalde duur het goed zonder verzet van de verhuurder verder blijft bewonen, is er stilzwijgende wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huur met inbegrip van dezelfde duur (art. 1738 BW). Bijgevolg is een expliciete opzegging steeds

5 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 aangewezen. Indien de huurder na de opzegging het goed blijft bezetten, bezet hij het zonder recht noch titel. In de overeenkomst kan er ook steeds een andere regeling voorzien worden. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur kunnen niet vervroegd beëindigd worden door één van de partijen via opzegging. Contractueel kan hiervan afgeweken worden bijv. - opzeg op een bepaald tijdstip: huur voor 9 jaar maar opzeg mogelijk na 3 of na 6 jaar - opzeg in geval van een bepaalde gebeurtenis: andere opgelegde werkplaats, overlijden,… - opzeg door nieuwe verkrijger van onroerend goed De opzegging zelf is aan geen vormvereisten onderworpen. Om bewijsredenen gebeurt de opzeg wel best bij aangetekend schrijven of via deurwaardersexploot. Partijen kunnen te allen tijde bij onderling akkoord overeenkomen het contract te beëindigen. Ook kan de ontbinding gevorderd worden, indien de huurder of verhuurder zijn contractuele verplichtingen niet zou nakomen (art. 1741 BW). De ontbinding wegens wanprestatie moet evenwel steeds voor de rechter gevorderd worden. Een uitdrukkelijk ontbindend beding wordt voor ongeschreven gehouden. Als het goed door toeval tenietgaat, is de huur van rechtswege ontbonden. De huurovereenkomst wordt niet beëindigd door: - het overlijden van de huurder of verhuurder; - faillissement of kennelijk onvermogen van één van de partijen; - een uitdrukkelijk ontbindend beding; - de vervreemding van het gehuurde goed. Contractueel kan evenwel een andere regeling uitgewerkt worden. 2.4. Plichten verhuurder (art. 1719 BW e.v.) •

De verhuurder moet het verhuurde goed en de accessoria ter beschikking stellen van de huurder in een goede staat tenzij hier contractueel van afgeweken wordt.

•

De verhuurder moet alle nodige herstellingen doen teneinde de huurder het volledige en normaal genot te verschaffen van het verhuurde goed. De herstellingen die te wijten zijn aan ouderdom, normale slijtage of overmacht moeten door de verhuurder hersteld worden. Weigert de verhuurder dan moet de huurder zich tot de rechter wenden. Voorbeelden zijn: - ruimen van putten en vijvers - onderhoud riolering - vervanging verwarmingsketels - buitenschilderwerken - onderhoud dak De normale huurherstellingen zijn ten laste van de huurder. De huurder moet de ongemakken verdragen die voortvloeien uit de uitvoering van dringende herstellingen. Wanneer de herstellingen langer dan 40 dagen duren, dan kan de huurder een prijsvermindering vragen of zelfs de ontbinding van de overeenkomst vorderen als het goed onbewoonbaar wordt.

•

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder het rustig genot heeft zolang de huur duurt. De verhuurder mag zelf geen daden stellen waardoor het rustig genot van de huurder gestoord zou kunnen worden.

6 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 De verhuurder is aansprakelijk voor rechtsstoornissen door derden, voor louter feitelijke stoornissen is de verhuurder niet aansprakelijk. De verhuurder is vrijwaring verschuldigd voor alle gebreken van de verhuurde zaak die het gebruik verminderen, ook al kende hij ze niet bij het aangaan van de overeenkomst en komen ze pas tijdens de huurperiode aan het licht. •

Aangezien het aangaan, beëindigen en overdragen van een huur en handelshuur van een grond niet langer meer beschouwd wordt als een "overdracht van grond", is de overdragende partij (verhuurder) niet langer meer wettelijk verplicht om een bodemattest voor te leggen aan de verwervende partij (huurder). Dit heeft tot gevolg dat een verwervende partij (huurder,) niet langer meer wettelijk aanspreekbaar is als saneringsplichtige, zodat in eerste instantie de eigenaar van de grond verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de grond en het grondwater op zijn/haar terrein (decreet van 27 oktober 2006 1 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming) .

•

bij verhuring van een gebouw is een energieprestatiecertificaat verplicht. Meer informatie over de geldende regelgeving is te vinden op de website: http://www.energiesparen.be.

2.5. Plichten huurder (art. 1728 BW e.v.) •

De huurder moet op de overeengekomen termijn de huurprijs betalen. Deze kan geïndexeerd worden indien dit in de overeenkomst voorzien is. Enkel de wettelijke indexatieformule van artikel 1728bis B.W. kan hierbij toegepast worden (zie ook punt 2.2). Daarnaast kunnen ook een aantal kosten en lasten ten laste gelegd worden van de huurder. Ofwel moeten deze overeenstemmen met de werkelijke uitgaven en in een afzonderlijke rekening opgegeven worden, ofwel mag in de overeenkomst expliciet bepaald worden dat de kosten en lasten forfaitair vastgesteld worden. Ook belastingen en taksen in verband met het verhuurde goed kunnen ten laste gelegd worden van de huurder, tenzij de wettelijke bepaling die de belasting oplegt, uitdrukkelijk vermeldt dat de belasting niet ten laste van de huurder mag gelegd worden. Onroerende voorheffing bijvoorbeed, kan in geval van verhuring van een woning niet ten laste van de huurder gelegd worden (art. 5 woninghuurwet).

•

•

Het verhuurde goed moet door de huurder gestoffeerd worden. Hij moet er lichamelijke roerende zaken inbrengen, zoals meubels, koopwaren, apparaten voor het beroep, enz. Hierop heeft de verhuurder een voorrecht voor de niet betaalde huurgelden. Ofwel moet er voldoende zekerheid zijn voor de betaling van de huurgelden (art. 1752 BW).

Het Vlaams decreet van 27 oktober 2006 (BS 22 januari 2007- erratum BS 20 februari 2007) betreffende de bodemsanering en de bodembescherming heft het Bodemsaneringsdecreet op. Het treedt, samen met een nieuw VLAREBO (BS 22 april 2007), dat het oude VLAREBO opheft, in werking op 1 juni 2008.

1

Tot en met 31 mei 2008 kon iedere "fysieke" overdracht van een terrein van de ene partij naar de andere maar gebeuren op voorwaarde dat de overdragende partij de verwervende partij voldoende informeerde over de kwaliteit en samenstelling van de grond. Dit deed zij door het voorleggen van een bodemattest (= uittreksel uit zgn. grondeninformatieregister), beheerd door OVAM. Op 1 juni 2008 wijzigde echter de definitie van "overdracht van gronden" (artikel 2, 18° Vlaams decreet van 27 oktober 2006), waardoor het aanvragen en neerleggen van een bodemattest enkel nog verplicht is voor het aangaan, afsluiten of overdragen van een zakelijk recht. Het vereiste bodemattest dient aangevraagd te worden bij OVAM.

7 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 •

De huurder moet het gehuurde goed gebruiken als een goed huisvader, volgens de in het contract aangegeven bestemming. Deze bestemming moet strikt geïnterpreteerd worden, bijvoorbeeld verhuur van een jeugdhuis mag geen café worden. Wanneer de huurder de overeengekomen bestemming niet naleeft, kan de huurovereenkomst ontbonden worden zelfs als de verhuurder hierdoor geen schade lijdt (art. 1729 BW).

•

De kleine huurherstellingen die tijdens de huur noodzakelijk zouden blijken, zijn ten laste van de huurder, ongeacht of de huurder er al of niet schuld aan heeft. In artikel 1754 worden deze kleine huur-herstellingen opgesomd. De lijst dient nog aangevuld te worden met deze die door de plaatselijke gebruiken als zodanig beschouwd worden. De regeling in het B.W. is slechts van aanvullend recht zodat contractuele afwijkingen mogelijk zijn.

•

De huurder dient op het einde van de huurtijd het goed terug te geven in de staat waarin het zich bevond bij de aanvang van de huur. Indien er een gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt werd, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het volgens de plaatsbeschrijving ontvangen heeft. Behalve in geval van ouderdom of overmacht. De bewijslast ligt bij de huurder (art. 1731, §2 BW). Indien er geen plaatsbeschrijving opgemaakt werd, wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als deze waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder moet dan het tegendeel bewijzen (art. 1731, §1 BW). Deze regeling geldt enkel voor huurovereenkomsten die nieuw opgesteld zijn vanaf 1 januari 1984.

•

De huurder is aansprakelijk voor de schade tengevolge van brand in het gehuurde goed. Het betreft een wettelijk vermoeden van aansprakelijkheid en het is de huurder die dan ook moet bewijzen dat hij geen enkele fout heeft begaan die de brand heeft doen ontstaan. Deze bepaling is evenmin van dwingend recht zodat partijen een soepelere of strengere regeling kunnen voorzien (art. 1733 BW).

•

Wat met de verbeteringen moet gebeuren die de huurder aangebracht heeft, is in het gemeen recht slechts op gebrekkige wijze geregeld. Verbouwingswerken die de aard en de bestemming van het gehuurde goed zouden wijzigen, zijn in beginsel niet toegelaten, tenzij contractueel anders zou overeengekomen zijn. Nieuwe gebouwen die de bestemming niet wijzigen mogen wel opgericht worden. Vermits de mogelijkheid tot het uitvoeren van verbeteringen, verbouwingswerken en nieuwbouw en de eventuele vergoeding ervoor achteraf in de wet niet geregeld is, is het raadzaam om in de huurovereenkomst expliciet te bepalen wat met de verbouwingswerken op het einde van de huurtijd moet gebeuren en of de verhuurder er een vergoeding voor moet betalen.

2.6. Onderverhuring en overdracht (art. 1717 BW) Dit kan als het recht niet is ontzegd bij overeenkomst. Een onderhuurovereenkomst is een nieuwe overeenkomst waarbij de huurder het goed (of een deel ervan) op zijn beurt verhuurt aan een onderhuurder. Er ontstaat geen juridische band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. Bij het einde van de hoofdhuur (bijv. ingevolge verkoop van het verhuurde goed) wordt de onderhuurder bezetter zonder titel. Bij huuroverdracht komt er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand. De huurder draagt zijn huurrechten over aan een derde, die de oorspronkelijke huur zal verder zetten. Huuroverdracht slaat steeds op de totaliteit van het goed. Alle rechten worden overgedragen wanneer de overdracht betekend wordt aan de hoofdverhuurder. De overnemer krijgt een rechtstreekse vordering tegen de hoofdverhuurder. De huurschulden zoals de betaling van de huurprijs worden in beginsel niet overgedragen tenzij de hoofdverhuurder de overdrager uitdrukkelijk ontlast van zijn verplichtingen.

8 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 Volgens artikel 1717 B.W. is het toegelaten om de huur over te dragen of om onder te verhuren, tenzij dit in de overeenkomst verboden of beperkt wordt. Verder mag de huurder die het goed niet als hoofdverblijfplaats bestemt, zijn huurovereenkomst niet overdragen of het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een persoon die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen. Uitzonderingen hierop zijn: gemeentes, ocmw’s, vzw’s of instellingen van openbaar nut. Inbreng van de huur in een vennootschap wordt beschouwd als onderverhuring of overdracht van huur. Bij overlijden gaat de huur die niet intuïtu personae aangegaan werd, steeds over op de erfgenamen, zelfs indien de overdracht verboden werd in de huurovereenkomst (art. 1742 BW). 2.7. Vervreemding van het verhuurde goed (art. 1743 BW e.v.) Vervreemding is zowel overdracht onder bezwarende titel (verkoop, ruil, inbreng in vennootschap) als de overdracht ten kosteloze titel (schenking, niet bij overlijden). Volgens artikel 1743 B.W. zijn huurovereenkomsten waarvan de datum op het ogenblik van de verkoop (registratie compromis of verlijden authentieke akte) vaststaat, tegenstelbaar aan de koper. Contractueel kan hiervan afgeweken worden. Een onderhandse huurovereenkomst verkrijgt vaste datum vanaf de dag dat zij geregistreerd is, op de dag van overlijden van degene die de overeenkomst ondertekend heeft of vanaf de dag dat de hoofdinhoud is vastgesteld in een akte van een openbare ambtenaar bijv. PV van boedelbeschrijving. Een authentieke akte heeft reeds vaste datum vanaf het verlijden ervan. Door de tegenstelbaarheid dient de koper de verbintenissen van de verkoper na te leven. Hij neemt de plaats van verhuurder in en hij kan de huurder niet uit het gehuurde goed zetten, tenzij in de huurovereenkomst een uitzettingsclausule zou opgenomen zijn. Dit houdt in dat de verhuurder zich het recht voorbehouden heeft om de huur te beëindigen ingeval van vervreemding. De verhuurder dient de huurder in dat geval wel een schadevergoeding te betalen waarvan het bedrag in de overeenkomst bepaald werd. Bij gebrek aan een contractuele regeling geldt de wettelijke regeling van artikel 1745 en 1747 BW (art. 1744 – 1747 BW). De huurder heeft een retentierecht en mag in het gehuurde goed blijven totdat de schadevergoeding betaald is (art. 1749 BW). De huurder heeft tevens recht op een opzeggingstermijn (art. 1748 BW). Wanneer de huurovereenkomst geen vaste datum heeft, mag de koper de huurder uitzetten. Hij bezet het onroerend goed immers zonder recht noch titel opzichtens de koper. De koper moet geen opzegging geven. Indien de huurder niet vrijwillig vertrekt, dient de koper aan de vrederechter een uitzettingsvonnis te vragen (art. 1750 en 1743 BW). De huurder kan wel schadevergoeding vorderen van de verkoper vermits deze hem als verhuurder vrijwaring verschuldigd is voor uitwinning. In de koopovereenkomst kan eventueel wel een beding ten behoeve van derden opgenomen worden waarbij aan de koper de verplichting opgelegd wordt om het huurcontract te eerbiedigen zelfs al heeft dit geen vaste datum. Huurovereenkomsten aangegaan voor meer dan 9 jaar moeten, naast een vaste dagtekening bekomen vóór de verkoop, overgeschreven worden op het kantoor van de hypotheekbewaarder eveneens vóór de overschrijving van de verkoopsakte, om voor de ganse duurtijd tegenstelbaar te zijn aan derden te goeder trouw. Is er geen tijdige overschrijving gebeurd van de huurovereenkomst met vaste datum, dan is de overeenkomst slechts tegenwerpelijk voor een periode van 9 jaar die lopend is op het ogenblik van de vervreemding. Een huurovereenkomst die geen vaste dagtekening heeft en waarvan de eerbiediging niet in het koopcontract werd opgelegd, is niet tegenwerpelijk aan de verkrijger. schema (zie punt 4.7. Vervreemding handelshuur)

9 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 2.8. Betwistingen De vrederechter is bevoegd voor alle vorderingen betreffende de huur van goederen. Elke vordering kan ingeleid worden bij verzoekschrift.

3. Woninghuur 3.1. Wettelijke regeling Op de huurovereenkomsten van een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijf heeft bestemd, zijn de bepalingen van afdeling II van hoofdstuk II van titel VIII van het burgerlijk wetboek van toepassing. Door de woninghuurwet van 20 februari 1991 werd dit apart hoofdstuk ingevoerd in het burgerlijk wetboek (art. 1 woninghuurwet (WHW)). De wet van 20 februari 1991 heeft onmiddellijke werking gekregen. Vanaf 18 mei 2007 gelden nieuwe regels met betrekking tot huurovereenkomsten. Hier worden kort de zeven belangrijkste wijzigingen samengevat: -

verplichte affichering van de huurprijs en de kosten: inbreuken hierop kunnen worden bestraft met administratieve boete tussen 50 euro en 200 euro (art. 1716 BW).

-

huurcontracten dienen steeds schriftelijk te worden afgesloten en moeten de volgende vermeldingen bevatten: de identiteit van de partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, het bedrag van de huur (art. 1bis WHW).

-

verplichte bijlagen bij het huurcontract (art. 11bis WHW): o

de bijlage bij het KB van 4 mei 2007 bevat uitleg omtrent een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht: normen van gezondheid, veiligheid,…;

o

een kopie van het KB van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (BS 21.8.97). De voorwaarden zijn minimale voorwaarden, waaraan elk goed dat als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd, dient te voldoen. Hiervan kan niet afgeweken worden bij huurcontract (art. 2, §1 WHW).

-

verplichte plaatsbeschrijving: de huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Deze plaatsbeschrijving dient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning en zij dient bij het huurcontract te worden gevoegd (art. 1730 BW).

-

registratie van huurcontracten (KB 4 mei 2007): de registratieplicht van huurcontracten die dateren vanaf 1 januari 2007 zijn op initiatief van de verhuurder en te vervullen binnen de tweede maand volgend op de sluiting van het contract te vervullen. Een inbreuk hierop kan tot gevolg hebben dat: o

de verhuurder een boete krijgt;

o

en indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat (vanaf 1 juli 2007) kan de huurder bovendien een einde maken aan de huurovereenkomst zonder dat hij een

10 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 opzeggingsvergoeding verschuldigd is of zonder dat hij een opzeggingstermijn dient in acht te nemen. -

-

Huurwaarborg (art. 10, §1 WHW): de wet beschrijft drie vormen: (zie in bijlage standaardformulier ter bevestiging dat de huurwaarborg toegekend is) o

een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder

o

een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief samen te stellen

o

een bankwaarborg ingevolge een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling.

bepaalde herstellingen die in principe door de verhuurder dienen te worden uitgevoerd kunnen niet ten laste gelegd worden van de huurder (art. 2, §2 WHW).

De woninghuurwet is van dwingend recht (art. 12 WHW). Er kan bijgevolg contractueel niet van afgeweken worden. 3.2. Definitie Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder bestemd is (art. 1 WHW). Onder het toepassingsgebied van de woninghuurwet ressorteren bijgevolg: - huizen of een deel ervan, appartementen, studio’s en kamers die door de huurder bewoond worden, zowel gemeubileerde woningen als niet-gemeubileerde, alsook het permanent verblijf op een camping in een gehuurde stacaravan, chalet of in een caravan waarvan men eigenaar is en waarbij enkel de standplaats gehuurd wordt; - én die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt d.w.z. dat hij en zijn gezin er effectief en op doorlopende wijze verblijven - èn dit met toestemming van de verhuurder. Deze kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn bij de ingenottreding en moet schriftelijk zijn in de loop van de huurovereenkomst.

De sociale huur valt evenwel niet onder de woninghuurwet. Dit is immers een aangelegenheid waarvoor de gewesten bevoegd zijn en niet de federale wetgever. Ook de verhuring aan rechtspersonen bv. vzw’s vallen niet onder de woninghuurwet. Evenmin valt de huur van een woning onder de woninghuurwet wanneer de verhuring bijkomstig is aan een andere overeenkomst die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder bv. bij het bestaan van een arbeidscontract dat de hoofdovereenkomst is, maar er wordt tevens een woning gehuurd van de werkgever (art. 1, §2 WHW). Ook vallen overeenkomsten die afgesloten worden met een gemeente of OCMW die op zijn buurt de woning onderverhuurt aan één of meer natuurlijke personen die minder begoed zijn of zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden en die de woning uitsluitend tot hun hoofdverblijf bestemmen, onder de woninghuurwet (wet 13 april 1997, BS 21 mei 1997) (art.1, § 1bis WHW). De eigenaar dient wel op voorhand de onderverhuring toe te staan. Dit hoeft evenwel niet uitdrukkelijk in het contract te staan maar mag met alle middelen van recht bewezen worden (art. 1717 BW). Best wordt wel een clausule “onderverhuring toegestaan” in het contract opgenomen om achteraf discussies te vermijden. Uiteraard valt ook de overeenkomst die de gemeente of het OCMW afsluit met de onderhuurder onder de woninghuurwet. Wanneer de woning tijdens de huur niet langer meer de hoofdverblijfplaats van de huurder is, wordt het een gemeenrechtelijke huur van een onroerend goed, indien de verhuurder de overeenkomst niet wenst te ontbinden (art. 1, §3 WHW).

11 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 3.3. Staat van het gehuurde goed en uitvoering van verbeteringswerken Om het verhuren van krotten te vermijden wordt in de woninghuurwet bepaald dat het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (art. 2,§1 WHW). Deze eis is afdwingbaar gesteld. Wanneer het verhuurde goed niet voldoet aan de minimale voorwaarden die bij koninklijk besluit van 8 juli 1997 (B.S. 21 augustus 1997) vastgelegd zijn, heeft de huurder een dubbele keuze (art.2, §1; lid 4 en 5 WHW): - ofwel eist hij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om de gehuurde woning in orde te brengen - ofwel vordert hij de ontbinding van de huur met schadevergoeding (art. 2, §1, lid 6 WHW). Wel is het mogelijk om een renovatieovereenkomst af te sluiten. Daarbij komen de partijen overeen dat de huurder er zich toe verbindt bepaalde werken op zijn kosten uit te voeren zodat de woning zal voldoen aan de minimumvereisten. De verhuurder zal als tegenprestatie tijdens de werken geen huurprijs vragen. Verder zal hij gedurende een ruime periode geen opzeg betekenen of prijsherziening vorderen of hij zal zelfs de huurprijs verminderen of kwijtschelden voor een lange periode (art. 8 WHW). 3.4. Duur en einde (art. 3 WHW) De duur van de woninghuurovereenkomst en de opzegmogelijkheden zijn als volgt geregeld: 1. Normale regeling: alle overeenkomsten worden voor negen jaar aangegaan. De huurder kan dergelijke contracten opzeggen mits een opzegtermijn van drie maanden en een schadevergoeding van: - drie maanden huur bij een opzeg gegeven tijdens het eerste jaar - twee maanden huur bij een opzeg gegeven tijdens het tweede jaar - een maand huur bij een opzeg gegeven tijdens het derde jaar - geen schadevergoeding meer vanaf het vierde jaar. De verhuurder kan opzeggen: • mits een opzegtermijn van zes maanden om zelf het pand binnen het jaar te betrekken. Hetzelfde geldt voor het betrekken van het pand door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, diens afstammelingen, diens bloedverwanten in opgaande lijn of diens aangenomen kinderen, bloedverwanten in de zijlijn van zowel hemzelf als zijn echtgenoot en dit tot in de derde graad. Voor de ooms, tantes, neven en nichten mag dit evenwel pas ten vroegste op het einde van de eerste drie jaar huur. De woning moet gedurende twee jaar werkelijk bewoond blijven. Het is evenwel mogelijk om deze vroegtijdige beëindiging in de overeenkomst uit te sluiten of te beperken; •

mits een opzegtermijn van zes maanden op het einde van de eerste en de tweede driejarige periode om verbouwingswerken uit te voeren. De werken moeten beëindigd zijn binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzegging. Wanneer het om meerdere woningen in een zelfde gebouw gaat moet er geen rekening gehouden worden met de driejarige perioden en kan dit voor al deze huren tegelijk gebeuren, maar niet gedurende eerste jaar huur;

•

mits een opzegtermijn van zes maanden bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode zonder motivering maar met betaling van een schadevergoeding van negen maanden huur bij opzeg tegen het einde van de eerste periode van drie jaar

12 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 -

zes maanden schadevergoeding bij opzeg tegen het einde van de tweede periode van drie jaar.

Het is tot slot zo dat huurovereenkomsten niet automatisch of van rechtswege eindigen na de negen jaar. Eén van de partijen moet zes maanden op voorhand een opzeg doen. Anders wordt de overeenkomst telkens voor drie jaar verlengd. Voor de gevallen waarbij op elk ogenblik kan opgezegd worden, gaat de opzegging in op de eerste dag van de maand volgend op die waarin de opzeg werd gegeven (art.3, §9 WHW). Schema opzegging door verhuurder

REDEN

SCHADEVERGOEDING

OPZEGTERMIJN

WANNEER

eigen gebruik

geen

6 maaanden

ten allen tijde

verbouwingswerken

geen

6 maanden

einde eerste/tweede driejarige periode

zonder motivatie

- einde eerste driejarige periode 9 maanden huur - einde tweede driejarige periode 6 maanden huur

6 maanden

einde eerste/tweede driejarige periode

2. Mogelijkheid: contracten voor meer dan negen jaar en zelfs een levenslange huurovereenkomst die van rechtswege eindigt bij het overlijden van de huurder (art. 3, §7 WHW). Deze contracten moeten bij authentieke akte vastgesteld worden. De verhuurder beschikt niet over enige opzeggingsmogelijkheid tenzij dit contractueel bepaald zou zijn. De huurder kan steeds opzeggen mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden. 3. Eveneens mogelijk: contracten voor minder dan negen jaar op voorwaarde dat de duur ervan de drie jaar niet overschrijdt (art. 3, §6 WHW) Het contract mag bovendien slechts eenmaal verlengd worden onder dezelfde voorwaarden en zonder de totale huurtijd van drie jaar te overschrijden (bijv. 1 jaar + 1 jaar of 2 jaar + 1 jaar). Tevens is ook hier een opzeg vereist die minstens drie maanden voor het einde van de voorziene termijn moet gegeven worden. Dergelijke contracten moeten alleszins bij geschrift aangegaan worden. 3.5. Prijs De huurprijs mag vrij tussen de partijen bepaald worden. Op deze regel bestaan twee uitzonderingen: - bij de verlenging van een huur van korte duur tussen dezelfde partijen - bij opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur afgesloten met verschillende huurders. Als principe geldt verder dat achteraf de huurprijs steeds jaarlijks kan geïndexeerd worden met gebruik van de gezondheidsindex. Dit kan alleen indien er een geschreven huurcontract is en de indexering niet uitdrukkelijk uitgesloten is (art. 6 WHW). Een herziening van de huurprijs kan tussen de negende en zesde maand voor het verstrijken van elke driejarige periode (art. 7, §1 WHW).

13 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 Als partijen geen overeenstemming bereiken, kunnen ze tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van een driejarige periode een vordering instellen bij de rechter in geval van: - stijging of daling van de huurwaarde van het goed met 20%; - werken door de verhuurder tijdens de duur van de overeenkomst waardoor de waarde met 10% gestegen is. Dit geldt niet wanneer de werken uitgevoerd moesten worden om aan de minimale kwaliteitsvereisten te voldoen. De onroerende voorheffing kan volgens de nieuwe woninghuurwet niet meer door een clausule in de overeenkomst ten laste van de huurder gelegd worden (art. 5 WHW). De andere kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een aparte rekening opgegeven worden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen op ieder ogenblik aan de vrederechter een herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen ofwel een omzetting in werkelijke kosten en lasten. Als de kosten en lasten niet forfaitair bepaald werden, moeten zij overeenstemmen met de werkelijke uitgaven (art. 7, §2 WHW). 3.6. Waarborg (art. 10 WHW) De waarborg in geld moet op een geblokkeerde rekening gestort worden op naam van de huurder en mag niet meer dan twee maanden huur bedragen. De intresten worden gekapitaliseerd (art. 10, §1 WHW). Dit geldt niet voor een bankgarantie of een inpandgeving van effecten. 3.7. Onderverhuring en overdracht Als algemene regel geldt dat de overdracht van de huur verboden is tenzij mits schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. De overdrager wordt dan ontheven van elke toekomstige verplichting tenzij in het schriftelijk akkoord van de verhuurder een beding inzake hoofdelijkheid zou opgenomen zijn. Bij niet naleving van deze bepaling kan de hoofdhuurder schadevergoeding moeten betalen (art. 4 en 9 WHW). De onderverhuring is in principe eveneens verboden (art.1 en 4 WHW). Wel kan de huurder die een deel van de woning als hoofdverblijfplaats blijft bewonen een gedeelte van het goed onderverhuren op voorwaarde dat de verhuurder hiermee akkoord gaat (art. 4 WHW). Onderverhuring door de huurder van het goed dat hij zelf niet bewoont, mag niet. Uitzondering hierop zijn: - de mogelijkheid voor een gemeente, OCMW of een VZW om het goed onder te verhuren als hoofdverblijfplaats aan personen die minder begoed zijn of die zich in een behartenswaardige sociale positie bevinden. De hoofdverhuurder moet er op voorhand mee instemmen (art. 1717 BW); - de mogelijkheid van een handelshuurder om een gedeelte van het pand waar hij zijn handel heeft, onder te verhuren aan een persoon die er zijn hoofdverblijfplaats zal hebben op voorwaarde dat in de handelshuurovereenkomst onderverhuren niet verboden werd (art. 11bis HHW). 3.8. Vervreemding van het verhuurde goed Bij overdracht van het gehuurde goed moeten contracten die een vaste datum hebben, gerespecteerd worden door diegene die het goed koopt, ook al komt er in de huurovereenkomst een uitzettingsbeding voor. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de initiële verhuurder. Zonder vaste datum maar met bewijs dat de huurder de woning reeds meer dan zes maanden bewoont, kan de nieuwe eigenaar de huur ook enkel opzeggen mits naleving van een aantal voorwaarden. Namelijk na een opzeg van drie maanden (in plaats van zes maanden) om zelf of zijn

14 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 familie het goed te laten bewonen, om te verbouwen of zonder motivatie met een schadevergoeding van zes of negen maanden huur en dit zonder het einde van de driejarige periode te moeten afwachten. De opzegging moet wel binnen een termijn van drie maanden gegeven worden, die loopt vanaf de dag dat de authentieke akte verleden wordt waarbij de eigendom overgegaan is. Wanneer de huurder het goed nog geen 6 maanden betrekt en de huurovereenkomst geen vaste datum heeft, moet de verkrijger de overeenkomst niet respecteren en kan hij de huurder uitzetten zonder opzegging te moeten geven en zonder schadevergoeding te moeten betalen. In de verkoopovereenkomst kan eventueel wel een bepaling ingelast worden waardoor de overeenkomst toch moet gerespecteerd worden. Schema (zie vervreemding handelshuur) 3.9. Verlenging van de huurperiode Tot slot kan de huurder, na opzeg van de verhuurder, wegens buitengewone omstandigheden een verlenging van de huur vragen na de opzegtermijn. Dit moet op straffe van nietigheid uiterlijk één maand vóór de vervaldag van de huur bij aangetekende brief aan de verhuurder gevraagd worden. Ook wanneer het gehuurde goed vervreemd wordt, kan de huurder wegens buitengewone omstandigheden de verlenging vragen. De duur van de verlenging wordt bij onderling akkoord geregeld of bij betwisting door de vrederechter (art. 11 WHW). 3.10. Plaatsbeschrijving (art. 1730 BW) Naast de eigenlijke huurovereenkomst moet er verder nog een plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huur opgesteld worden. Die moet samen met het huurcontract geregistreerd worden, zoniet wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Volgens artikel 1730 van het burgerlijk wetboek moet de plaatsbeschrijving opgemaakt worden tijdens de eerste maand van de effectieve inhuurneming wanneer de huurtijd één jaar of meer bedraagt. Wanneer de huurtijd minder dan één jaar bedraagt, moet de plaatsbeschrijving gedurende de eerste 15 dagen opgesteld worden. De plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk opgesteld worden, gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en de verhuurder en gedetailleerd zijn. Het is inderdaad belangrijk om de plaatsbeschrijving zo uitvoerig mogelijk op te stellen. Zo moet bijvoorbeeld de staat van de kranen, ramen, sanitaire toestellen, verwarmingselementen, e.d. vermeld worden. Verder dient de plaatsbeschrijving te gebeuren op het ogenblik dat de water-, gasen elektriciteitstellers open zijn zodat de werking van de daarop aangesloten toestellen kan gecontroleerd worden. 3.11. Registratie (art. 5bis WHW en …) De verhuurder moet de huurovereenkomst laten registreren. Qua redactie van de huurovereenkomst moet de overeenkomst in één exemplaar voor elke partij en één exemplaar voor de registratie opgemaakt worden. Verder is vereist dat de overeenkomst binnen de vier maanden na het afsluiten, geregistreerd wordt. Indien het een overeenkomst van meer dan negen jaar betreft moet ze nadat er een authentieke akte van opgesteld is, overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. Door de registratie verkrijgt de overeenkomst vaste datum en is ze tegenstelbaar aan derden. Ook alle bijvoegsels aan de huurovereenkomst moeten geregistreerd worden. 3.12. Betwistingen Het vredegerecht van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is, is bevoegd voor alle betwistingen betreffende de huur van een woning.

15 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 Wanneer de uithuiszetting van de huurder gevraagd wordt, moet bovendien een afschrift van een dergelijke vordering aan het OCMW gezonden worden, tenzij de huurder er zich tegen verzet binnen de twee dagen na de kennisgeving ervan. Het OCMW dient vervolgens binnen zijn wettelijke opdracht hulp te bieden (art. 1344ter Gerechtelijk wetboek). Inzake de aanpassing van de huurprijs, inzake de invordering van achterstallige huurgelden of inzake de uithuiszetting, is de eiser verplicht de huurder op te roepen tot minnelijke schikking (artikel 1344 septies Ger. Wb.). Verder kan de uithuiszetting pas ten uitvoer gelegd worden na verloop van een termijn van 1 maand na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder. De rechter kan deze termijn wegens uitzonderlijk ernstige omstandigheden verlengen of verkorten. Na die termijn mogen de goederen van de huurder op kosten van de huurder op de openbare weg gezet worden. Wanneer de goederen de openbare weg belemmeren, moeten ze door het gemeentebestuur op kosten van de huurder gedurende zes maanden bewaard worden. Het gemeentebestuur moet van alle weggenomen en bewaarde goederen een register aanleggen. De teruggave van de goederen kan afhankelijk gemaakt worden van de betaling van de kosten voor het weghalen en bewaren ervan. Voor de niet beslagbare goederen, zoals bijv. bedden, tafel en stoelen,…… geldt dit retentierecht niet. 4. Handelshuur 4.1. Wettelijke regeling De wet van 30 april 1951, voor een eerste maal gewijzigd in 1955 en een tweede maal in 1970, reglementeert de handelshuurovereenkomsten. Voor al hetgeen niet door deze wet geregeld is, blijven de gemeenrechtelijke bepalingen gelden. 4.2. Definitie Onder de toepassing van de handelshuurwetgeving (HHW) vallen (art. 1 HHW): - de verhuring van (geen recht van tijdelijke bezetting) onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen - door de huurder of door een onderhuurder hoofdzakelijk gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman - die rechtstreeks in contact staat met het publiek. Bij kleinhandel gaat het om een verkoop in kleine hoeveelheden voor eigen gebruik aan particulieren in daartoe ingerichte lokalen (bijv. hotels, bioscopen, garages, winkels, apotheken, restaurants, schouwburgen, wisselkantoren, banken, bakkers, kappers, kleuterkribben, schoenmakers, …) - de verhuurder dient de uitoefening van deze activiteit in het goed toegestaan te hebben (bij de aanvang mag dit stilzwijgend zijn, tijdens de huurperiode moet dit uitdrukkelijk en dus best schriftelijk zijn). Vallen niet onder de handelshuurwetgeving: - - vrije beroepen evenals beroepsactiviteiten die geen direct contact met voorbijgaand cliënteel hebben (zo bijvoorbeeld architecten, dokters, scholen, aannemers, import-export, postorderbedrijven, opslagplaatsen, groothandel, nijverheid, drukkerijen) niet onder de toepassing van de handelshuurwetgeving; - - de huurovereenkomsten die wegens hun aard of bestemming van het goed of de gebruiken, normaal worden toegestaan voor minder dan 1 jaar (bv. verhuur van een verkoopstand in een handelsbeurs, seizoenverhuringen in toeristische centra) (art. 2 HHW). De bepalingen van de handelshuurwet van 30 april 1951 zijn niet van openbare orde maar wel van dwingend recht. Enkel de beschermde partij kan de nietigheid inroepen.

16 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013

4.3. Duur en einde (art. 3 HHW) De huurtijd bedraagt minimum negen jaar. Dit geldt ook voor onderverhuring tenzij hierdoor de looptijd van de hoofdhuur zou overschreden worden. De huurder kan verder de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke drie jaar. Dit op voorwaarde dat hij bij aangetekende brief of deurwaardersexploot minstens zes maanden op voorhand zijn voornemen kenbaar maakt. Ook de verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode. In dit geval moet er wel in het geschreven huurcontract een beding opgenomen zijn dat aan de verhuurder dit recht toekent. De verhuurder moet minstens één jaar op voorhand bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief de huur opzeggen en dit kan enkel om in het goed werkelijk zelf handel uit te oefenen of die te laten uitoefenen door de echtgenoot, een afstammeling, een aangenomen kind, een bloedverwant in de opgaande lijn van de verhuurder of zijn echtgenoot of een personenvennootschap waarvan de werkende leden in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of adoptieve verwantschap staan tot de verhuurder of zijn echtgenoot. De reden van opzegging moet in de opzeggingsbrief expliciet vermeld worden op straffe van nietigheid. De huurovereenkomst kan ook bij onderling akkoord op elk ogenblik beëindigd worden. Het akkoord moet evenwel vastgelegd worden bij authentieke akte of bij verklaring afgelegd voor de rechter. 4.4. Prijs (art. 6 HHW) Bij het sluiten van de overeenkomst mogen de partijen de huurprijs naar eigen goeddunken vaststellen. In de overeenkomst kan een indexatiebeding opgenomen worden. Verder hebben beide partijen het recht om bij het verstrijken van elke driejarige huurperiode de herziening van de huurprijs te vragen. Dit kan enkel op voorwaarde dat zij bewijzen dat - de normale huurwaarde van het goed (en niet de vastgestelde huurprijs) - tengevolge van nieuwe objectieve omstandigheden die niet voorzienbaar waren op het ogenblik van het sluiten van de handelshuurovereenkomst en die een voortdurend karakter hebben (bijv. wijziging immobiliënmarkt, oprichting appartementsgebouwen nabij gehuurde goed) - ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgelegd. De vordering tot herziening moet worden ingesteld bij de vrederechter gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. De rechter oordeelt naar billijkheid. Herzieningsclausules die bepalen dat de huurprijs om het jaar mag herzien worden, zijn geldig. Ook bij de hernieuwing van de huur waardoor er een volledig nieuwe huurovereenkomst ontstaat, wordt de huurprijs door het akkoord van de partijen bepaald. Bij gebrek aan minnelijk akkoord beslist de rechter. 4.5. Verbouwingen die het goed wijzigen (art. 7 HHW) Volgens de handelshuurwetgeving heeft de huurder het recht om zelfs tegen de wil van de eigenaar aan het verhuurde goed zekere verbouwingen uit te voeren. Voorwaarde is dat - zij dienstig (niet noodzakelijk) zijn voor de onderneming. Enkel de handelslokalen mogen gewijzigd worden, wel mag zelfs de structuur er blijvend door veranderen (bijvoorbeeld het plaatsen van grote uitstalramen).

17 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 -

de verbouwing mag de veiligheid, de gezondheidstoestand en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang brengen de werken dienen op kosten van de huurder uitgevoerd te worden en de kostprijs mag niet meer bedragen dan drie jaar huurprijs.

De huurder moet de verhuurder per aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot op voorhand in kennis stellen. Ook de plannen en bestekken moeten worden meegedeeld. De verhuurder kan zich hiertegen verzetten per aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot binnen de dertig dagen na de ontvangst van het bericht waarna de huurder tot dagvaarden dient over te gaan eveneens binnen de 30 dagen. De partijen kunnen vrij beslissen over de regeling van de uitgevoerde werken bij het einde van de huur. 4.6. Onderverhuring en overdracht (art. 10 HHW) Indien er in de handelshuurovereenkomst een contractueel verbod opgenomen is om de handelshuur over te dragen of om het gehuurde onroerend goed geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, voorziet artikel 10 van de handelshuurwetgeving de mogelijkheid om toch over te gaan tot overdracht van de huur of tot een volledige onderverhuring. Die gebeurt samen met de overdracht of de verhuring van de handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder. Dit kan enkel als de verhuurder of diens familie geen gedeelte van het onroerend goed bewoont. De huurder die gebruik wil maken van deze mogelijkheid moet vooraf aan de verhuurder het ontwerp van akte van overdracht of onderverhuring betekenen bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot. Tevens moet hij de verhuurder meedelen dat die overdracht of onderverhuring gebeurt samen met de overdracht of de verhuring van de handelszaak. Wanneer de verhuurder wettige redenen heeft, kan hij zich binnen de dertig dagen verzetten tegen de overdracht of onderverhuring. De huurder dient dan binnen de vijftien dagen bezwaar aan te tekenen bij de rechter tegen het verzet van de verhuurder. Bij overdracht van de huur of een volledige onderverhuring die beide samen gaan met de overdracht van de handelszaak, wordt de overnemer – onderhuurder rechtstreeks huurder van de hoofdverhuurder (art. 11, I HHW). De oorspronkelijk huurder blijft wel hoofdelijk gehouden tot nakoming van alle uit de oorspronkelijk huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen (art. 11, III HHW). Zie ook Cass., 24 juni 1996, T. Huur, 1997-’98, 52, Vanbelle, J. Bij gehele of gedeeltelijke onderverhuring van het gehuurde goed die gepaard gaat met de onderverhuring van de handelszaak of die aanleiding geeft tot de oprichting van een nieuwe handelszaak (bijvoorbeeld brouwerijcontract) heeft de hoofdhuurder zijn rechten niet volledig afgestaan. De drie partijen blijven met elkaar verbonden (art. 11, II, HHW). De hoger vermelde regeling is enkel toepasselijk als er in de initiële huurovereenkomst een verbod tot overdracht of onderverhuring van het gehuurde goed opgenomen is. Zoniet is het gemeen recht van toepassing op de overdracht of onderverhuring. De handelshuurder kan vervolgens een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren aan een onderverhuurder die er zijn hoofdverblijfplaats zal hebben (art. 11 bis). Hiertoe moeten twee cumulatieve voorwaarden vervuld zijn: - geen contractueel verbod of beperking in de handelshuurovereenkomst; - de huurder behoudt zijn handel in het gehuurde goed. De onderverhuring valt vervolgens onder de woninghuurwetgeving.

18 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 4.7. Vervreemding van het verhuurde goed (art. 12 HHW) Wanneer het verhuurde goed vervreemd wordt tijdens de lopende huur regelt de handelshuurwetgeving twee specifieke gevallen, waarvoor bijgevolg een regeling die afwijkt van het gemeenrecht, geldt. Enerzijds wordt in artikel 12 de toestand vastgesteld voor huurovereenkomsten met een vaste dagtekening, waarin de verhuurder voor zichzelf of voor de verkrijger het recht heeft voorbehouden om in geval van vervreemding de huurder uit het gehuurde goed te zetten. Vaste dagtekening wordt verkregen door registratie, opname in een notariële akte of door het overlijden van één van de ondertekenaars. Ook de hernieuwing van de huurovereenkomst moet op zich vaste dagtekening bekomen hebben. Anderzijds betreft het de situatie van een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening en zonder dat de verhuurder in de akte van vervreemding een beding heeft laten opnemen dat de verkrijger ertoe verplicht de bestaande huurovereenkomst voort te zetten wanneer de huurder minstens zes maanden vóór de vervreemding het goed in gebruik heeft. In deze twee gevallen kan de verkrijger van het gehuurde goed de huurder uit het goed zetten. Dit op voorwaarde dat hij binnen drie maanden na de verkrijging de huurder opzegging doet per aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot. Aan de huurder moet een opzegging van ten minste één jaar gegeven worden en de opzegging mag enkel gebeuren om de volgende redenen (art. 12 en 16, 1°, 2°, 3°, 4° HHW): • de verkrijger wenst het goed persoonlijk (of zijn afstammelingen) werkelijk in gebruik te nemen • de verkrijger wil het goed een bestemming geven die elke handelsonderneming uitsluit • de verkrijger wenst het goed weder op te bouwen • de huurder is grovelijk te kort gekomen aan de verplichtingen die uit de lopende huur voortvloeien. De huurder kan de gegrondheid van de ingeroepen reden betwisten voor de vrederechter (art. 29 HHW). De huurder heeft eventueel recht op een vergoeding wegens uitzetting die door de verkrijger moet betaald worden (art. 26 HHW). De verhuurder kan daarnaast verplicht worden, indien er in de huurovereenkomst geen andersluidend beding opgenomen is, een schadevergoeding aan de huurder te betalen als hij aan de verkrijger niet de verplichting oplegt om de lopende huur te respecteren (art. 1743 BW). Bij overdracht door minnelijke verkoop aan een openbaar bestuur geldt de regeling van artikel 12 van de handelshuurwetgeving eveneens. Wanneer evenwel het goed gerechtelijk onteigend wordt om reden van algemeen nut, kan het bestuur een einde maken aan de huurovereenkomst en zal de huurder dienen te verhuizen. Een eventuele vergoeding zal dan vastgesteld worden volgens de normen van de wetgeving op de onteigening. Schema vervreemding

Situatie vervreemding

Gemeen huurrecht (BW)

Woninghuurwet (WHW)

Handelshuurwet (HHW)

huurovereenkomst met vaste datum, zonder uitzettingsclausule huurovereenkomst met vaste datum

koper moet de huurovereenkomst respecteren

koper moet de huurovereenkomst respecteren

/

koper kan de huurder uitzetten, eventueel met betaling van schadevergoeding door de verhuurder

koper moet de huurovereenkomst respecteren

koper kan de huur enkel opzeggen indien er speciale reden is en mits een opzegtermijn van 1 jaar

met uitzettingsclausule bij vervreemding

19 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013

huurovereenkomst zonder vaste datum

koper kan de huurder uitzetten, eventueel met betaling van schadevergoeding door de verhuurder

koper kan de huurder uitzetten (als geen clausule in de verkoopovereenkomst, geen gebruik)

/

huurovereenkomst zonder vaste datum, maar met clausule in verkoopovereenkomst respecteren huur

koper moet de huurovereenkomst respecteren.

/

/

huurovereenkomst zonder vaste datum zonder clausule in verkoopovereenkomst, maar gebruik van meer dan 6 maanden

/

koper kan de huur enkel opzeggen indien er speciale reden is en mits een opzegtermijn van 3 maanden, eventueel met schadevergoeding

koper kan de huur enkel opzeggen indien er speciale reden is en mits een opzegtermijn van 1 jaar

4.8. Hernieuwing van de huur (verlenging?) (art. 13 – 14 HHW) De huurder heeft het recht om bij voorkeur boven alle andere personen de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen (art. 13 HHW). Dit om dezelfde handel voort te zetten: - hetzij bij het verstrijken van de oorspronkelijke huurovereenkomst, - hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing. De hernieuwde huurovereenkomst heeft eveneens een duur van 9 jaar. De huurhernieuwing is beperkt tot drie hernieuwingen. Daarna is de verhuurder geen uitzettingsvergoeding meer verschuldigd. De vernieuwde huur is een nieuwe overeenkomst en moet op haar beurt geregistreerd worden om vaste datum te verkrijgen. Indien de huurder na het verstrijken van de huurtermijn in het gehuurde goed blijft en er door de verhuurder ook gelaten wordt, komt er een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde duur tot stand. Die kan door de verhuurder ten allen tijde beëindigd worden mits hij een opzeggingstermijn van 18 maanden in acht neemt. De huurder kan vanaf deze gedane opzegging toch nog een aanvraag tot huurhernieuwing indienen (art. 14, lid 3 HHW). Indien de huurder na drie huurhernieuwingen in het goed gelaten wordt zonder protest, wordt de huurovereenkomst van maand tot maand verlengd volgens de bepalingen van het gemeenrecht. Om zijn recht op huurhernieuwing te kunnen uitoefenen moet de huurder de volgende procedure naleven (art. 14 HHW): - op straffe van verval moet hij bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot een aanvraag tot de verhuurder richten; - dit gebeurt op zijn vroegst 18 maanden en op zijn laatst 15 maanden vóór het verstrijken van de lopende huurperiode; - in die aanvraag moet de huurder op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder hij bereid is de nieuwe huur aan te gaan (kunnen dezelfde voorwaarden zijn als die van de lopende huur); - hij moet tevens vermelden dat de verhuurder geacht wordt met de huurhernieuwing akkoord te gaan onder de door de huurder gestelde voorwaarden. Dit indien de verhuurder niet binnen de 3 maanden met een aangetekende brief of met een gerechtsdeurwaardersexploot aan de huurder kennis geeft van hetzij zijn (gemotiveerde) weigering, hetzij van andere voorwaarden, hetzij van het aanbod tot huren van een derde. Deze bepaling is van dwingend recht ten voordele van de verhuurder.

20 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 De verhuurder die een ongeldige aanvraag tot huurhernieuwing ontvangt, dient in principe niets te doen en mag een afwachtende houding aannemen. De verhuurder die een geldige en tijdige aanvraag tot huurhernieuwing ontvangt en daarop niet reageert binnen de drie maanden met een aangetekende brief of met een gerechtsdeurwaardersexploot, wordt vermoed in te stemmen met de huurhernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden (art. 14 HHW). Eventueel kan de verhuurder andersluidende voorwaarden voorstellen, bijvoorbeeld een nieuwe huurprijs. Indien de huurder de door de verhuurder voorgestelde andersluidende voorwaarden niet aanvaardt, moet hij binnen de dertig dagen na antwoord van de verhuurder van die voorwaarden de verhuurder doen dagvaarden. Ook kan hij hem voor een minnelijke schikking laten oproepen voor de vrederechter. De huurprijs en de huurvoorwaarden waarover onenigheid bestaat tussen de verhuurder en de huurder worden dan door de rechter vastgesteld (art.18 HHW). De huurder heeft evenwel binnen de 15 dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, het recht om afstand te doen van zijn aanvraag tot huurhernieuwing (art. 20 HHW). De huurhernieuwing mag ook geweigerd worden door de verhuurder om één van de in artikel 16,I handelshuurwet limitatief opgesomde redenen (art. 16, IV HHW). Indien de verhuurder om een ander motief of ongemotiveerd weigert, dient hij minimum aan de huurder een uitzettingsvergoeding van drie jaar huurprijs te betalen. 1. Zo kan de verhuurder weigeren omdat hij persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik zal nemen of op die wijze in gebruik zal laten nemen door zijn in de wet opgesomde familieleden of vennootschappen. 2. De verhuurder kan ook de huurhernieuwing weigeren om het verhuurde goed of het gedeelte waarin de huurder zijn bedrijf uitoefent af te breken en weer op te bouwen. De werken dienen de ruwbouw van de lokalen te betreffen en de kostprijs moet samen meer dan 3 jaar huurprijs bedragen. 3. Verder kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren wanneer hij het voornemen heeft om voortaan geen handel meer te laten drijven in het onroerend goed (bijvoorbeeld verhuren als burgerwoning of aan een openbaar bestuur). 4. Dit geldt ook wanneer hij het bewijs kan leveren van een ernstige, zware tekortkoming van de huurder aan zijn verplichtingen. 5. De huurhernieuwing kan verder geweigerd worden wanneer er bij de huurder afwezigheid is van een wettig belang (bijvoorbeeld als de huurder beschikt over een eigen gebouw in de buurt). 6. Tot slot kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren indien hij zich kan beroepen op het aanbod van een hogere huurprijs door een derde. Indien de huurder nadat de verhuurder hem het aanbod van de derde ter kennis heeft gebracht een minstens gelijke huurprijs onder gelijke voorwaarden aanbiedt, wordt aan de huurder zonder enig ander opbod de voorkeur gegeven boven alle anderen. Wanneer de huurder een gelijke prijs maar onder andere voorwaarden aanbiedt, roept de vrederechter alle partijen op en beslist hij wie de huurder zal zijn (art. 20 HHW). 4.9. Uitzettingsvergoeding (art. 25 HHW) Bij weigering van de huurhernieuwing door de verhuurder is hij afhankelijk van de reden van weigering de volgende uitzettingsvergoedingen verschuldigd aan de huurder. 1. De verhuurder wil het verhuurde goed “heropbouwen na afbraak” (meer dan 3 jaar huur kosten, moet ruwbouw raken). In dit geval is hij een uitzettingsvergoeding van 1 jaar huurprijs verschuldigd. Dit is niet het geval wanneer het goed moet worden afgebroken of heropgebouwd wegens ouderdom, overmacht of krachtens wettelijke of reglementaire bepalingen. Dan is geen vergoeding verschuldigd (art. 25, 1° HHW). Indien de werken niet aangevat worden binnen een termijn van 6 maanden en/of niet minstens 2 jaar duren na de uitzetting van de huurder, is de

21 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 verhuurder een uitzettingsvergoeding van 3 jaar verschuldigd. Deze verplichting geldt niet wanneer hij een “gewichtige” reden kan aantonen (art. 25, 3° HHW). 2. Bij het weigeringsmotief “eigen gebruik” (persoonlijk en werkelijk) is slechts een uitzettingsvergoeding verschuldigd indien in het goed een soortgelijke handel zal uitgevoerd worden als deze van de zittende huurder (art. 25, 2° HHW). De vergoeding bedraagt twee jaar huur wanneer de huurder van het voeren van de soortgelijke handel op de hoogte gebracht wordt (art. 25, 3° HHW). Ze bedraagt drie jaar huur wanneer de huurder ten tijde van zijn uitzetting geen kennis heeft gekregen van het voeren van een soortgelijke handel binnen de twee jaar in het desbetreffende pand (art. 25, 6° HHW). 3. Bij het weigeringsmotief “nieuwe bestemming die elke handelsonderneming uitsluit”, is 1 jaar oude huur verschuldigd (art. 25, 1° HHW); 4. Bij het weigeringsmotief “aanbod van een hogere huurprijs door een derde” bedraagt de uitzettingsvergoeding (art. 25, 4°- 6° HHW): • één jaar nieuwe huur te betalen door die derde wanneer de nieuwe huurder geen soortgelijke handel voert; • twee jaar nieuwe huur te betalen door die derde wanneer de nieuwe huurder wel een soortgelijke handel voert en dit voornemen effectief ter kennis gebracht werd aan de huurder bij de weigering; • drie jaar huur wanneer binnen twee jaar na de uitzetting een soortgelijke handel gevoerd wordt door de nieuwe huurder zonder dat hiervan kennis werd gegeven bij de weigering. Verhuurder en derde zijn hoofdelijk verbonden tot die vergoeding. 5. Wanneer het voornemen op grond waarvan de hernieuwing geweigerd werd, niet ten uitvoer gebracht wordt, is eveneens een uitzettingsvergoeding van 3 jaar huur verschuldigd. 6. Bij de overige twee weigeringsgronden “afwezigheid van een wettig belang bij de huurder” en “grove tekortkomingen van de huurder” is geen uitzettingsvergoeding verschuldigd. Ook wanneer de huurder geen rechten heeft op de handelszaak, kan hij geen aanspraak maken op een uitzettingsvergoeding (bijvoorbeeld wanneer de handelszaak aan de onderhuurder toebehoort).

Schema

REDEN eigen gebruik

UITZETTINGSVERGOEDING -

andere handel

-

soortgelijke handel: kennis huurder

twee jaar huur wederopbouw na afbraak

1 jaar huurprijs

ander bestemming

1 jaar huurprijs

zware tekortkoming door huurder

geen vergoeding

afwezigheid van belang in hoofde van de huurder

geen vergoeding

geen vergoeding

geen kennis

drie jaar huur

22 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013

aanbod van een derde

-

andere handel

-

soortgelijke handel: kennis huurder

twee jaar huur ongemotiveerde weigering/voornemen wordt niet ten uitvoer gebracht

een jaar huur

geen kennis

drie jaar huur

3 jaar huurprijs

De vergoedingen wegens uitzetting hebben een vast karakter. Er zijn evenwel een aantal uitzonderingen. Zo kan de verhuurder zich in bepaalde gevallen wenden tot de rechter. Dit is het geval wanneer de forfaitair bepaalde uitzettingsvergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming. Ook de huurder kan zich in bepaalde gevallen tot de rechter wenden wanneer de uitzettingsvergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft (art. 25, lid 4 en 5 HHW). De rechtsvordering tot betaling van de uitzettingsvergoeding moet ingesteld worden één jaar vanaf het feit waarop de vordering gegrond is (bijvoorbeeld de uitzetting van de huurder, het verstrijken van de termijn van 6 maanden waarbinnen de verhuurder moet beginnen met de afbraak,..). Deze termijn is een vervaltermijn (art. 28 HHW). De huurder heeft daarenboven het recht om het goed te blijven gebruiken, zonder enige huurprijs of bezettingsvergoeding verschuldigd te zijn, totdat de uitzettingsvergoeding hem effectief betaald is. De huurder beschikt derhalve over een retentierecht (art. 27 HHW). 4.10. Redactie van de huurovereenkomst Bij het opstellen van een handelshuurovereenkomst moet er rekening mee gehouden worden dat niet mag afgeweken worden van de volgende bepalingen: • de bestemming van het onroerend goed (art. 1 HHW); • de minimumduur van de overeenkomst zijnde 9 jaar (art. 3 HHW); • de huurprijsherziening (art. 6 HHW); • de mogelijkheid van huurhernieuwing voor 9 jaar (art. 13 HHW); • een opzeggingsmogelijkheid na elke periode van 3 jaar (art. 3 HHW); - de vooropzeg door de huurder is 6 maanden - de vooropzeg door de verhuurder is 1 jaar • de huurder mag werken uitvoeren die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van zijn handelsactiviteiten (art. 7 HHW); • het recht op een uitwinningsvergoeding voor de huurder indien de huurhernieuwing geweigerd wordt (art. 25 HHW).

23 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 5. Verhuring door een lokaal bestuur

5.1. Gemeente 5.1.1. Bevoegdheid Gemeenteraad (artikel 43, § 2, 12° en art. 57, §3, 1° en 8°, c van het gemeentedecreet van 15 juli 2005) De gemeenteraad bepaalt de contractvoorwaarden voor verhuring van meer dan negen jaar. College burgemeester en schepenen (artikel 57, § 3, 1° en 8°,c van het gemeentedecreet van 15 juli 2005) Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd om een huurrecht te verlenen én de contractvoorwaarden te bepalen, binnen de eventuele door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels, als: - het een huurovereenkomst betreft van minder of gelijk aan 9 jaar (daad van beheer) (art. 57, §3, 1° GD); - het een overeenkomst van meer dan negen jaar betreft (daad van beschikking) en nominatief is opgenomen in het vastgestelde budget (art. 57, §3, 8°, b GD) Sinds 1 januari 2013 kan het college van burgemeester en schepenen immers ook beslissen over verhuringen van meer dan negen jaar (daden van beschikking), maar de gemeenteraad beslist in dat geval over de contractvoorwaarden. 5.1.2. Procedure 5.1.2.1. Principiële beslissing De principiële beslissing wordt genomen door het college van burgemeester en schepenen volgens zijn bevoegdheid zoals uiteengezet onder punt 5.1.1. De principiële beslissing bepaalt onder andere: - welk onroerend goed wordt verhuurd; - welke, de mate waarin, publiciteit wordt gevoerd; - let op: de voorwaarden van de overeenkomst worden door de gemeenteraad bepaald. 5.1.2.2. Voorbereiding (Uitvoering) De voorbereiding//uitvoering van de beslissing om een bepaald onroerend goed te verhuren, komt steeds toe aan het college van burgemeester en schepenen. Deze beheersbevoegdheid kan gedelegeerd worden aan de gemeentesecretaris, die deze bevoegdheid op zijn beurt kan delegeren aan andere personeelsleden (artikel 58 gemeentedecreet). In het kader van een behoorlijk bestuur is het wenselijk om alleszins de nodige publiciteit te voeren bij het aangaan van een huurovereenkomst, tenzij er bijzondere redenen aanwezig zouden zijn. In principe dient de aanbieding openbaar te gebeuren zodat alle mogelijk geïnteresseerden de kans hebben om een bod te doen. Een beperkte publiciteit kan enkel als daar goede redenen voor zijn, zoals sociale of financiële. De huurprijs wordt ook best vastgesteld op basis van een schattingsverslag van de huurwaarde.

24 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 5.1.2.3. Definitieve beslissing Het college van burgemeester en schepenen neemt de definitieve beslissing tot verhuring van het onroerend goed. Voor huurovereenkomsten van meer dan negen jaar, gebeurt dat conform de contractvoorwaarden die de gemeenteraad heeft bepaald. 5.1.2.4. Afsluiten overeenkomst Het college van burgemeester en schepenen kan de overeenkomst afsluiten en ondertekenen. Hieronder een overzicht van de ondertekeningsbevoegdheid zoals geregeld in art. 182 t.e.m.184 van het gemeentedecreet. Stukken College (CBS)

Ondertekening door Burgemeester én gemeentesecretaris

Delegatie aan Één of meer leden van het CBS; uitz: notulen Één of meer personeelsleden van de gemeente; Uitz: notulen

5.1.3. Betwistingen De beslissingen van de raad en van het college van burgemeester en schepenen betreffende de verhuring zijn onderworpen aan het algemeen bestuurlijk toezicht (art. 248 t.e.m. 261 van het gemeentedecreet). Bij het afsluiten van de huurovereenkomst dienen uiteraard ook steeds de bepalingen van het burgerlijk wetboek nageleefd te worden. Betwistingen hieromtrent behoren tot de bevoegdheid van de burgerlijke rechtbanken. 5.2. OCMW 5.2.1. Bevoegdheid Verhuringen van meer dan negen jaar worden als een beschikkingsdaad beschouwd. Daarvoor zal steeds de ocmw-raad bevoegd zijn. Dit volgt uit artikel 52, lid 2, 18° van het decreet van 19 december 2008 betreffende de organisatie van de openbare centra voor maatschappelijk welzijn (ocmwdecreet). Als de verrichting echter nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen, kan de ocmw-raad de bevoegdheid wel overdragen aan het vast bureau, aan een bijzondere comité of aan de secretaris van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn. Enkel voor verhuringen van minder of gelijk aan negen jaar kan de ocmw-raad de bevoegdheid overdragen. De ocmw-raad kan beheersdaden immers steeds overdragen aan het vast bureau, aan een bijzondere comité of aan de secretaris van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn (art. 52 ocmw-decreet). 5.2.2. Procedure In tegenstelling tot de bevoegdheden, verloopt de procedure tot verlenen van een huurrecht analoog met de procedure voor de gemeente, beschreven onder punt 5.1.2. Het is de voorzitter van de ocmw-raad die de beslissingen van de ocmw-raad uitvoert (art. 58 ocmwdecreet). Artikels 183 t.e.m. 185 van het ocmw-decreet bepalen wie bevoegd is om bijvoorbeeld stukken, akten van het ocmw te tekenen. Hieronder een overzicht. Stukken

Ondertekening door

Delegatie aan

25 Verhuring onroerende goederen – informatie – 14 juni 2013 Ocmw-raad, VB, BC

Voorzitter ocmw-raad én Secretaris ocmw

Één of meer leden van de ocmw-raad; uitz: notulen Één of meer personeelsleden van het ocmw; Uitz: notulen

5.2.3. Betwistingen Idem als onder punt 5.1.3, maar met toepassing van artikels 248 tot en met 264 van het ocmwdecreet. 5.3. Eredienst De uitleg hieronder heeft het over de kerkfabriek en kerkraad. Deze uitleg geldt ook voor de andere erediensten. De benaming varieert naargelang de eredienst: •

kerkfabriek: rooms katholieke kerkfabriek, protestantse kerkgemeente, orthodoxe kerkfabriek, islamitische gemeenschap, anglicaanse kerkfabriek, Israëlitische gemeente;

•

kerkraad: bestuursraad, kerkfabriekraad, comité

5.3.1. Bevoegdheid De kerkraad beslist over alle handelingen van beheer en van beschikking van de goederen die toebehoren aan de kerkfabriek of die ter beschikking zijn gesteld van de eredienst. Ze stelt de voorwaarden vast volgens welke daden van beheer en van beschikking kunnen worden gesteld (art. 34 eredienstendecreet van 7 mei 2004). De bekendmakingen, de akten en de briefwisseling van de kerkfabriek worden ondertekend door de voorzitter en medeondertekend door de secretaris (art. 15 eredienstendecreet). 5.3.2. Procedure In tegenstelling tot de bevoegdheden, verloopt de procedure tot verlenen van een huurrecht analoog met de procedure voor de gemeente, beschreven onder punt 5.1.2. De voorzitter en de secretaris, die samen optreden, zijn belast met de uitvoering van de besluiten van de kerkraad. Artikel 15 van het eredienstendecreet bepaalt wie bevoegd is om bijvoorbeeld stukken, akten van het ocmw te tekenen. Hieronder een overzicht. Stukken Kerkraad

Ondertekening door Voorzitter kerkraad én Secretaris kerkraad

Wordt bij verhindering vervangen door Oudste lid in leeftijd van de kerkraad Jongste lid in leeftijd van de kerkraad

5.3.3. Betwistingen Idem als onder punt 5.1.3, maar met toepassing van artikels 57 tot en met 63 van het eredienstendecreet.