KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN MODELLEN EN COMMENTAAR

KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN MODELLEN EN COMMENTAAR

KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN MODELLEN EN COMMENTAAR WERNER VAN MINNEBRUGGEN Zaakvoerder NIBA CONSULT bvba, jurist, certified internal auditor LISBETH MICHIELSENS Notaris, kantoor Michielsens, Wittens & Michielsens te Wijnegem NAOMI VAN HIMME Notarieel juriste, kantoor Michielsens, Wittens & Michielsens te Wijnegem

2013

Dit boek is bijgewerkt t.e.m. het B.S. van 1 juli 2013.

ISBN 978-90-46-55327-5 D/2013/2664/509 BP/RNPS-BI13052 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Tel.: 0800/14500 (gratis nummer) www.kluwer.be # 2013 Wolters Kluwer Belgie¨ Behoudens de uitdrukkelijk bij Wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.

INHOUD ... ... ... ... ...

.... .... .... .... ....

.... .... .... .... ....

.... .... .... .... ....

1 3 3 5 8

Deel II. Algemene toelichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Onderhandse of authentieke overeenkomst? (Model 1. Art. 1) . 2. Interpretatie van overeenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Overschrijving in het hypotheekregister/authentieke akte . . . . 4. (Ver)koop of (ver)koopbelofte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Volle of naakte eigendom.Vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . 6. De split sale: erfpacht en overdracht van naakte eigendom . . . 7. Verkoop tegen lijfrente (Model 7) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Verkoop op plan of Wet Breyne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Time-sharing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Regionale regelgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

.... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ....

.... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ....

.... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ....

11 13 13 14 14 15 16 17 18 18 18

Deel I. Wetgeving . . . . . . . . . . . . . . 1. Europese wetgeving . . . . . . . . . . 2. Federale wetgeving . . . . . . . . . . . 3. Vlaamse wetgeving . . . . . . . . . . . 4. Brussels Hoofdstedelijk Gewest. .

.... .... .... .... ....

.... .... .... .... ....

... ... ... ... ...

.... .... .... .... ....

.... .... .... .... ....

Deel III. Bijzondere toelichting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 I. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29.

De partijen bij de koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Identificatie van de partijen/algemeen (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . . Identificatie van de partijen/lastgeving (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . Identificatie van de partijen/sterkmaking (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . Identificatie van de partijen/ vertegenwoordiger rechtspersoon (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Identificatie van de partijen/notarieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Identificatie van de partijen/witwaswetgeving (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . De verkoper/meerdere eigenaars (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De verkoper/echtgenoten (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De verkoper/wettelijk samenwonenden (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . De verkoper/minderjarigen (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De verkoper/(andere) onbekwamen en faillissement (Model 1, Vooraf) . . . . . De verkoper/overheid (Model 1, Vooraf). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De koper/commandverklaring (Model 1, Vooraf en model 5). . . . . . . . . . . . . De koper/echtgenoten (Model 1, Vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De koper/ongehuwd samenwonenden/beding van aanwas (Model 3) . . . . . . . De koper/handelingsonbekwame (Model 1, vooraf) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verwantschap tussen verkoper en koper/echtgenoten (Model 1, vooraf) . . . . . Verwantschap tussen verkoper en koper/erfgenamen (Model 1, vooraf) . . . . . Tussenkomende partijen/geschonken goed (Model 1, vooraf) . . . . . . . . . . . . .

Kluwer – Koop en verkoop van onroerende goederen – Modellen en commentaar

21 21 21 21 22 23 24 26 27 27 27 28 29 29 30 31 34 34 35 35

V

INHOUD .... .... .... .... .... .... .... .... ....

37 37 37 38 38 38 39 39 40

III. Stedenbouwkundige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38. Stedenbouwkundige informatie/algemeen (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . 39. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/documenten (Model 1, Art. 6) 40. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Stedenbouwkundige vergunning of melding (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Verkavelingsvergunning (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/ Splitsing (Model 1, Art. 6). . 43. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/ Regularisatievergunning (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44. Stedenbouwkundige informatie / Vlaams Gewest /As-built attest (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Stedenbouwkundig uittreksel (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Stedenbouwkundig attest en Projectvergaderingen (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Zonevreemde constructies/ Planologisch attest (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/ Plannenregister (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Vergunningenregister (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/ Informatieplicht/Algemeen (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51. Stedenbouwkundige informatie – Vlaams Gewest – Informatieplicht notarissen – Verkoopakte (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Informatieplicht/Onderhandse overeenkomsten (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Informatieplicht/Publiciteit (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54. Stedenbouwkundige informatie/Vlaams Gewest/Sancties (Model 1, Art. 6). . . 55. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Register van onbebouwde percelen (Model 1, Art. 6). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Leegstandsregister (Model 1, Art. 6). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

41 41 42

II. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37.

VI

Voorwerp van de verkoop: een onroerend goed . . . . . . . . . . . . De aard van het goed (Model 1, Art. 2). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De ligging van het goed/kadastrale gegevens (Model 1, Art. 2). . . . Bemeubelde goederen (Model 1, Art. 2). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitsluitingen (Model 1, Art. 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nutsvoorzieningen (Model 1, Art. 33) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oorsprong van eigendom (Model 1, Art. 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oppervlakte van het verkochte goed (Model 1, Art. 4). . . . . . . . . . Plaatsbeschrijving (Model 1, Art. 5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

.... .... .... .... .... .... .... .... ....

46 46 47 48 48 49 50 50 51 51 52 54 55 56 56 57 57 58

Koop en verkoop van onroerende goederen – Modellen en commentaar – Kluwer

INHOUD 58. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Betaalbaar wonen/Overdrachtsbeperkingen (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Bijzondere overdrachtsvoorwaarden/Wonen in eigen streek (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . 60. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Bijzondere overdrachtsvoorwaarden/Halle-Vilvoorde-Asse (Model 1, Art. 6). . . . . . . . . . 61. Informatie ingevolge het Grond- en Pandenbeleid/Vlaams Gewest/Bijzondere overdrachtsvoorwaarden/Facultatieve toepassing (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . 62. Stedenbouwkundige informatie/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Vergunningen (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63. Stedenbouwkundige informatie/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Verkaveling en splitsing (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64. Stedenbouwkundige informatie/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Inlichtingen (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65. Stedenbouwkundige informatie/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Publiciteit (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Andere informatie over het goed en haar ligging. . . . . . . . . . . . . . . . 66. Leegstand bedrijfsruimten (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67. Onbewoonbaarheid, ongeschiktheid en verwaarlozing (Model 1, Art. 6). 68. Watertoets (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

.... .... .... ....

59 61 63 63 64 64 65 65 66 66 66 67

V. Milieuvergunningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 69. Milieuvergunningen/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 7). . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 70. Milieuvergunningen/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 7). . . . . . 68 VI. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81.

De bodem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vervuilde bodems en schoongrondverklaring (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Historiek (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Toepassingsgebied (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Bodemattest (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Risicogronden (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Risicogronden/Nieuwe bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Risicogronden/Historische bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Risicogronden/Gemengde bodemverontreiniging (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Risicogronden/Financie¨le zekerheden (Model 1, Art. 8). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


69 69 70 70 71 72 73 73 75 76 77 77

VII

INHOUD 82. Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Risicogronden/Overname van verplichtingen en Versnelde overdrachtsprocedure (Model 1, Art. 8) . . . . 83. Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Mede-eigendom (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84. Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Opschortende voorwaarde (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85. Bodem/Vlaams Gewest/Overdracht van gronden/Sancties (Molde 1, Art. 8) . . 86. Bodem/Vlaams Gewest/Contractuele clausules (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . 87. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 8) . . . . . . . 88. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Bodemattest (Model 1, Art. 8 en Model 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Verkennend bodemonderzoek (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Versnelde procedure (Model 1, Art. 8) 91. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Gedetailleerd onderzoek (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Weesverontreiniging of gemengde verontreiniging (Model 1, Art. 8). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Eenmalige verontreiniging (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Gezamenlijke onderzoeken (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Beroep (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . 96. Bodem/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Sancties (Model 1, Art. 8). . . . . . . . . 97. Bodem/Tankstations (Model 1, Art. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

77 79 79 80 81 82 83 84 85 86 87 87 88 88 88 89

VII. Kenmerken van het verkochte goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 98. Eigenschappen van het verkochte goed (Model 1, Art. 9). . . . . . . . . . . . . . . . 89 99. Gebreken (Model, Art. 10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 .... .... .... .... .... ....

.... .... .... .... .... ....

91 91 92 92 93 93

Elektriciteitskeuring, stookolietanks, asbest, ... . . . . . . . . . . . . . . . . . Elektrische installaties/Principe (Model 1, Art. 12) . . . . . . . . . . . . . . . . Vermeldingen in de verkoopakte (Model 1, Art. 12). . . . . . . . . . . . . . . Stookolietanks/Vlaanderen (Model 1, Art. 13) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Stookolietanks/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 13) . . . . Asbest (Model 1, Art. 14) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PCBs, PCT’s en HCFK’s (Model 1, Art. 15) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

.... .... .... .... .... .... ....

95 95 96 97 98 99 100

VIII. Bouwcoo¨rdinatie en postinterventiedossier . . . . . . . . . . . . . . . . 100. De Welzijnswet en het postinterventiedossier (Model 1, Art. 11). . 101. Postinterventiedossier/Volledig dossier (Model 1, Art. 11) . . . . . . 102. Postinterventiedossier/Vereenvoudigd dossier (Model 1, Art. 11) . 103. Postinterventiedossier/Overdracht (Model 1, Art. 11) . . . . . . . . . . 104. Postinterventiedossier/Mede-eigendom (Model 1, Art. 11) . . . . . . IX. 105. 106. 107. 108. 109. 110.

X. Woonkwaliteit en conformiteitsattest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 111. Woonkwaliteit/Algemeen (Model 1, Art. 16) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

VIII


INHOUD 112. Woonkwaliteit/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 16) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 113. Woonkwaliteit/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 16) . . . . . . . . 102 Keuringen, attesten en certificaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Keuringen en attesten (Model 1, Art. 17). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Centrale verwarming/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 17) . . . . . . . . . . . . . . . Centrale verwarming/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 17) . . . Airconditioningssystemen/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 17). . . . . . . . . . . . Keuring prive´waterafvoer/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 17). . . . . . . . . . . . Andere verslagen (Model 1, Art. 17) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duurzaamheidscertificaten (Model 1, Art. 17) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Certificaat Passiefhuis (Model 1, Art. 17). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

103 103 104 105 106 106 107 108 108

XII. Energieprestaties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122. Energieprestaties/Europees kader (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123. Energieprestaties/Vlaams Gewest/Vlaams Gewest – Algemeen (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124. Energieprestaties/Vlaams Gewest/- Bouw (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . 125. Energieprestaties/Vlaams Gewest/Verkoop tijdens of na bouwwerken (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126. Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127. Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat residentie¨le gebouwen (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128. Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat niet-residentie¨le gebouwen (Model 1, Art. 18). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129. Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat/Gemengd gebruik (Model 1, Art. 18). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130. Energieprestaties/Vlaams Gewest/Energieprestatiecertificaat publieke gebouwen (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131. Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Algemeen (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132. Energieprestaties /Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Bouw (Model 1, Art. 18). 133. Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Verkoop (Model 1, Artikel 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134. Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Openbare gebouwen (Model 1, Art. 18) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135. Energieprestaties/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Sancties (Model 1, Art. 18)

109 109

XI. 114. 115. 116. 117. 118. 119. 120. 121.

XIII. Overdracht van eigendom en risico en beperkingen aan het eigendomsrecht van de koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136. Eigendomsoverdracht (Model 1, Art. 19) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137. Risico-overdracht (Model 1, Art. 20) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138. Verkoop met ontbindende en/of opschortende voorwaarde – Algemeen . . . . 139. Verkoop met ontbindende en/of opschortende voorwaarde – Vlaanderen . . . 140. Vrijwaring tegen uitwinning (Model 1, Art. 21) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141. Verkoop ‘‘(voor) vrij en onbelast’’ (Model 1, Art. 21) . . . . . . . . . . . . . . . . .


110 111 112 113 113 115 116 116 117 118 119 121 121 121 121 122 122 123 124 124 IX

INHOUD 142. 143. 144. 145. 146. 147. 148. 149. 150. 151.

Vrijwaring tegen uitwinning – uitzonderingen (Model 1, Art. 21) . . . . . . . . . (Vrij van) gebruik (Model 1, Art. 22). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (Vrij van) genot (Model 1, Art. 22) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurovereenkomsten (Model 1, Art. 22) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erfdienstbaarheden (Model 1, Art. 23) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beschermd statuut (Model 1, Art. 24) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onteigening (Model 1, Art. 24) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bosdecreet, Natuurbehoud en Waterwinning/Vlaanderen (Model 1, Art. 25) Beding van wederinkoop (Model 4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vervreemdingsverbod (Model 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

124 125 125 126 126 127 127 128 128 129

XIV. Voorkooprechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 152. Voorkooprecht-Wettelijk (Model 1, Art. 26) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 153. Voorkooprecht/Conventioneel en Opties (Model 1, Art. 26). . . . . . . . . . . . . 134 XV. 154. 155. 156. 157.

De verkoop van een (appartements)mede-eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . Appartement en mede-eigendom (Model 1, Art. 2 en 27) . . . . . . . . . . . . . . . Kennisgeving van statuten en beslissingen aan de koper (Model 1, Art. 27) . Kostenregeling bij verkoop mede-eigendom (Model 1, Art. 27) . . . . . . . . . . Andere mede-eigendommen en mandeligheden (Model 1, Art. 28) . . . . . . . .

135 135 136 137 138

.... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ....

139 139 140 142 143 144 145 146 146 148 149 149

XVII. Het verlijden van de authentieke akte en de notaris. . . . . . . . . . . . . . . . . . 169. Notariskeuze (Model 1, Art. 36) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170. Tijdstip verlijden authentieke akte (Model 1, Art. 36) . . . . . . . . . . . . . . . . . 171. Authentieke akte/Gedematerialiseerde vorm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172. Tijdstip verlijden authentieke akte/Fiscale en sociale notificaties. . . . . . . . . . 173. Toelichting door notaris en ontwerpakte (Clausule in authentieke akte) . . . .

150 150 150 151 151 152

XVIII. De fiscaliteit van de verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174. Registratierechten/Alle gewesten (Model 1, Art. 38) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175. Registratierechten/Splitsing eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176. Registratierechten/Vrijstellingen/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

153 153 155

XVI. De prijs van het verkochte goed en de betaling . . . . . . 158. Prijs (Model 1, Art. 29) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159. Verkoop tegen lijfrente (Model 7) . . . . . . . . . . . . . . . . . 160. Benadeling 7/12 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161. Betaling, voorschot en waarborg (Model 1, Art. 29). . . . 162. Betaling en de witwaswetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163. Niet-betaling en ontbinding (Model 1, Art. 30) . . . . . . . 164. Voorrecht van de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165. Kosten (Model 1, Art. 31) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166. Verrekening van belastingen (Model 1, Art. 32) . . . . . . . 167. Verzekeringen (Model 1, Art. 33) . . . . . . . . . . . . . . . . . 168. De Verzekeringen van het Notariaat (Model 1, Art. 34) .

X

... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

.... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ....

.... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ....

158


INHOUD 177. Registratierechten/Vrijstelling/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Clausule in authentieke akte). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178. Wederverkoop/Teruggave van registratierechten/Alle gewesten (Clausule in authentieke akte). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179. Meeneembaarheid van registratierechten/Principe/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180. Meeneembaarheid van registratierechten/Verrekening/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181. Meeneembaarheid van registratierechten/Teruggave/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182. Meeneembaarheid van registratierechten/Voorwaarden/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183. Meeneembaarheid van registratierechten/Beperkingen/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184. Meeneembaarheid van registratierechten/Verzoek/Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185. Registratierechten bij ontbinding of vernietiging – Vlaams Gewest (Clausule in authentieke akte). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186. Beperkt KI/Teruggave van registratierechten/Alle gewesten/Clausule in authentieke akte (Clausule in authentieke akte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187. BTW (Model 1, Art. 38) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188. Heffing op de verwaarlozing, ongeschiktheid of onbewoonbaarheid/Gebouwen en woningen/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189. Heffing op de leegstand/Gebouwen en woningen/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190. Heffing op de leegstand/Bedrijfsruimten/Vlaams Gewest (Model 1, Art. 6) . . 191. Heffing op de leegstand/Woningen/Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192. Heffing op de leegstand/Bedrijfsruimten/ Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Model 1, Art. 6). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193. Meerwaardebelasting (Clausule in authentieke akte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194. Fiscale verklaringen (Clausule in notarie¨le akte). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

178 178 178

XIX. Slotbepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195. Woonstkeuze (Model 1, Art. 39) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196. Sleutels (Model 1, Art. 40) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197. Ongeldige clausules en interpretatie (Niet in authentieke akte) . . . 198. Toepasselijk recht en geschillen (Niet in authentieke akte) . . . . . .

.... .... .... .... ....

.... .... .... .... ....

179 179 179 179 180

Deel IV. Technische gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Stedenbouwkundige inlichtingen . . . . . . . . . . . . 3. Kadastraal uittreksel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Bodemattest in Vlaams Gewest . . . . . . . . . . . . . 5. Bodemattest in Brussels Hoofdstedelijk Gewest . 6. Energieprestatiecertificaat . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Keuring elektrische installatie . . . . . . . . . . . . . .

.... .... .... .... .... .... .... ....

.... .... .... .... .... .... .... ....

181 183 183 183 184 184 185 185

.... .... .... .... .... .... .... ....

.... .... .... .... .... .... .... ....

... ... ... ... ... ... ... ...

.... .... .... .... .... .... .... ....


161 164 164 165 165 166 167 168 170 171 172 175 176 177 177

XI

INHOUD 8. Nuttige websites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 Deel V. Modellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 Model 1. Verkoop van een onroerend goed (onbebouwd, woning, appartement, kantoorgebouw, bedrijfsruimte, bos, ...) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Model 2. Clausules in verband met voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Technische gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Model 3. Beding van aanwas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Technische gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Model 4. Beding van wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Technische gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Model 5. Beding m.b.t. commandverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Technische gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Model 6. Vervreemdingsverbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Technische gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Model 7. Clausules i.v.m. lijfrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Technische gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

189 189 192 250 250 250 250 254 254 254 254 259 259 259 259 261 261 261 261 262 262 262 262 263 263 263 263

Deel VI. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

XII


KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN MODELLEN EN COMMENTAAR

Recommend Documents