TERBESCHIKKINGSTELLING VAN ONROERENDE GOEDEREN. GRONDIGE ANALYSE VAN ENKELE RECHTSFIGUREN

TERBESCHIKKINGSTELLING VAN ONROERENDE GOEDEREN. GRONDIGE ANALYSE VAN ENKELE RECHTSFIGUREN

TERBESCHIKKINGSTELLING VAN ONROERENDE GOEDEREN. GRONDIGE ANALYSE VAN ENKELE RECHTSFIGUREN

N. VANDEBEEK Advocaat

Tweede herwerkte uitgave 2011

ISBN 978 90 4653 629 2 D 2011 2664 507 BP/RNPS-BI11045 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Tel.: 0800/14500 (gratis nummer) www.kluwer.be # 2011 Wolters Kluwer Belgie¨ Behoudens de uitdrukkelijk bij Wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.

IV

Terbeschikkingstelling van onroerende goederen – Kluwer

INHOUD Hoofdstuk 1. Het recht van opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Begripsomschrijving en basiskenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1. Een eigendomsrecht op de opstallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2. Een zelfstandig onroerend zakelijk recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Een zakelijk (genots-)recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. Een zelfstandig recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3. Een in de tijd beperkt eigendomsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.2. Hernieuwingsmogelijkheden van het opstalrecht . . . . . . . . . 1.3.3. Geen maximumduur bij een onzelfstandig recht van opstal . 1.3.4. Vervroegde beeïndiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Zowel kosteloos als onder bezwarende titel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. De vestiging van het recht van opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Rechten en verplichtingen van de opstalhouder tijdens de duur van het recht van opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1. Rechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1.1. Rechten m.b.t. de gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1.2. Rechten m.b.t. het opstalrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2. Verplichtingen van de opstalhouder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Rechten en verplichtingen van de grondeigenaar tijdens de duur van het recht van opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Einde van het recht van opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1. Faillissement van de opstalhouder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2. Gevolgen van de beeïndiging van het recht van opstal . . . . . . . . . . 7. Afstand van het recht van natrekking en toekenning van een recht tot bouwen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Regularisatie van een stilzwijgende afstand van natrekking . . . . . . . . . . . 9. Wie kan een recht van opstal vestigen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.1. Vestiging van een recht van opstal door een volle eigenaar . . . . . . . 9.2. Vestiging van een recht van opstal door een vruchtgebruiker . . . . . 9.3. Vestiging van een recht van opstal door een erfpachter . . . . . . . . . . 9.4. Vestiging van een recht van opstal door een opstalhouder. . . . . . . . 10. Aspecten van huwelijksvermogensrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.1. Recht van opstal tussen echtgenoten gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.2. Recht van opstal tussen echtgenoten gehuwd onder het stelsel van gemeenschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.2.1. Wijziging van het huwelijksvermogensstelsel? . . . . . . . . . . . 10.2.2. Welke procedure dient te worden gevolgd?. . . . . . . . . . . . . 11. Bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Fiscale aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.1.1. Bij de vestiging van het recht van opstal . . . . . . . . . . . . . .

Kluwer – Terbeschikkingstelling van onroerende goederen

1 3 3 4 4 5 6 6 7 7 7 8 8 10 10 10 11 12 13 13 15 16 17 19 20 21 22 23 24 25 25 25 25 27 30 31 31 31 V

INHOUD 12.1.2. Bij het einde van het recht van opstal. . . . . . . . . . . . . . . . . 12.1.3. Bijzonder vraagstuk: de vervroegde beeïndiging van het recht van opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.2. Inkomstenbelastingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.2.1. Opstalgever treedt prive´ op . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.2.2. Opstalgever treedt beroepsmatig op . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Het recht van erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Definitie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Essentie¨le kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Vergelijking van het recht van erfpacht met andere rechtsfiguren . . . . . . . 3.1. Eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2. Vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3. Erfdienstbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4. Opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5. Huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.6. Verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Vestiging van het erfpachtrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Rechten en verplichtingen van de erfpachter tijdens de duur van de erfpacht 5.1. Rechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1. Rechten m.b.t. het onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2. Rechten m.b.t. het erfpachtrecht zelf . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2.1. Vervreemden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2.2. Hypothekeren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Verplichtingen van de erfpachter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1. De betaling van de canon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2. Onderhoud en herstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3. Het verbod van waardevermindering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4. De belastingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5. Verbod van in gedrang brengen eigendomsrecht . . . . . . . . . . . . . . . 7. Rechten en verplichtingen van de eigenaar tijdens de duur van de erfpacht 7.1. Rechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2. Verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Einde van het erfpachtrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1. Vermenging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2. Volledig tenietgaan van het onroerend goed (voorwerp van de erfpacht) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3. Dertigjarige verjaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4. Verstrijken van de termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.5. Vervallenverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.6. Ontbindende voorwaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.7. Uitdrukkelijk ontbindend beding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.8. Stilzwijgend ontbindend beding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.9. Gevolgen van de beeïndiging van het recht van erfpacht . . . . . . . . . 8.9.1. Persoonlijke vordering tot schadevergoeding . . . . . . . . . . . . 8.9.2. Lot van de door de erfpachter tot stand gebrachte gebouwen 8.9.2.1. Vrijwillige opstallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

VI

33 33 36 36 39 41 43 43 46 46 46 47 47 47 49 51 52 52 52 54 54 55 55 55 57 57 58 58 58 58 59 59 59 60 60 60 61 61 63 64 65 65 65 66


INHOUD 8.9.2.2. Verplichte opstallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Wie kan een recht van erfpacht vestigen?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.1. Vestiging van een recht van erfpacht door de volle eigenaar . . . . . . 9.2. Vestiging van een recht van erfpacht door de vruchtgebruiker. . . . . 9.2.1. Het vruchtgebruik heeft betrekking op gebouwde onroerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.2. Het vruchtgebruik slaat op ongebouwde onroerende goederen 9.3. Vestiging van een recht van erfpacht door een erfpachter . . . . . . . . 9.4. Vestiging van een recht van erfpacht door een opstalhouder . . . . . .

66 66 66 67

Hoofdstuk 3. Recht van gebruik en bewoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Definitie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Voorwerp van het recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Essentie¨le kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1. Een zakelijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2. Een tijdelijk recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3. Ondeelbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4. Onoverdraagbaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Vestiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Rechten en verplichtingen van de partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1. Einde van het recht van gebruik en bewoning . . . . . . . . . . . . . . . . .

71 73 73 73 74 74 74 75 75 76 77

Hoofdstuk 4. Vruchtgebruik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Kenmerken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1. Zakelijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2. Tijdelijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3. Niet van openbare orde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. De wijzen van vestiging van het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1. Vestiging door de wet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2. Vestiging door verkrijgende verjaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3. Vestiging door de mens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.1. Testament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2. Overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4. Titularissen van het recht van vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. De rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker bij het ontstaan van het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1. Vordering tot afgifte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2. Verplichting tot het opmaken van een boedelbeschrijving of staat . . 4.2.1. Algemeen – Draagwijdte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2. Inhoud en vorm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.3. Vrijstelling van het opstellen van een staat . . . . . . . . . . . . . . 4.2.4. Sanctie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3. Verplichting tot borgstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Rechten en verplichten van de vruchtgebruiker tijdens de duur van het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1. Rechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

79 81 81 81 83 84 84 84 85 85 85 86 86


67 68 68 69

88 88 88 88 89 90 90 90 91 91 VII

INHOUD

6.

7.

8.

9.

5.1.1. Het recht van genot en gebruik van de zaak. . . . . . . . . . . . . 5.1.2. Overdracht van het recht van vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . 5.1.3. Instellen van rechtsvorderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verplichtingen van de vruchtgebruiker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1. Instandhouding van de zaak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2. Onderhoud van de zaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3. Verplichting tot bijdrage in de lasten van het vruchtgebruik . . . . . . 6.4. Verplichting tot bijdrage in de schulden van het vruchtgebruik . . . . Einde van het vruchtgebruik1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. De oorzaken van beeïndiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.1. Overlijden van de vruchtgebruiker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.2. Het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik. . . . . . . . 7.1.3. Vermenging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.4. Het onbruik gedurende dertig jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.5. Het tenietgaan van het in vruchtgebruik gegeven goed . . . . . 7.1.6. De ontbinding van de vestigingstitel van het vruchtgebruik . 7.1.7. De ontbinding of de nietigverklaring van de eigendomstitel . 7.1.8. De afstand van recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.9. De vervallenverklaring van het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . 7.2. De gevolgen van de bee¨ı¨ ndiging van het vruchtgebruik voor de vruchtgebruiker en de blote eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.1. Verplichting tot teruggave van het goed door de vruchtgebruiker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.2. De vergoeding voor de door de vruchtgebruiker uitgevoerde werken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.2.1. De door de vruchtgebruiker uitgevoerde grove herstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.2.2. De uitgevoerde verbeteringen . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.2.3. De bebouwingen en beplantingen . . . . . . . . . . . . . . Wie kan een recht van vruchtgebruik vestigen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een volle eigenaar . 8.2. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een vruchtgebruiker 8.3. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een erfpachter . . . . 8.4. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een opstalhouder. . Bijzondere fiscale aspecten van vruchtgebruikconstructies: herkwalificatie 1. Rb. Antwerpen, 19 juni 2002 – Herkwalificatie niet aanvaard: verrichting beantwoordt aan rechtmatige financie¨le en economische motieven 2. Rb. Antwerpen 6 januari 2003 – Herkwalificatie aanvaard: de herkwalificatie dient louter fiscaal te worden bekeken – Tegenbewijs niet aanvaard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Gent 13 september 2005 – Herkwalificatie niet aanvaard – Vruchtgebruik en huur hebben verschillende rechtsgevolgen . . . . . . . . . . . . . . 4. Hof van Cassatie 22 november 2007 – Bevestiging van Gent, 13 september 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

91 94 95 95 95 96 99 100 101 101 101 102 102 103 103 105 105 105 107 109 109 109 109 110 111 112 112 112 113 114 114 114 117 118 120

1. Art. 617-625 B.W.

VIII


INHOUD Hoofdstuk 5. Onroerende leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bronnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Definitie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1. Operationele leasing versus financie¨le leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1. Operationele leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2. Financie¨le leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2. Onderscheid met huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Totstandkoming van de onroerende leasing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1. De aankoop van de grond en de oprichting van het gebouw . . . . . . 4. Boekhoudwetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1. Situatie tot 31 december 1993. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2. Situatie vanaf 1 januari 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3. Boekhoudkundige verwerking bij de leasingnemer . . . . . . . . . . . . . 4.3.1. Boeking bij de leasinggever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.2. Contracten die niet voldoen aan de boekhoudkundige omschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Overdracht van het gebruiksrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Onroerende leasing en B.T.W. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2. Voorwaarden met betrekking tot de aard van de goederen . . . . . . . 6.2.1. Gebouwde onroerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.2. Verkrijging of oprichting van het gebouw met toepassing van de B.T.W. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.2.1. Oprichting van het gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.2.2. Verkrijging van een gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.3. Oprichting of verkrijging overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de leasingnemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.4. Gebruik in het kader van de activiteit als belastingplichtige . 7. Voorwaarden met betrekking tot het contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. Niet eigendomsoverdragende overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2. Een niet opzegbare overeenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3. Koopoptie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.1. Zakelijke rechten als zodanig. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.2. Bij het einde van het contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.3. Overdracht van de aankoopoptie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4. Wedersamenstelling van het geı¨ nvesteerde kapitaal . . . . . . . . . . . . . 7.4.1. Oud criterium inzake wedersamenstellingsvoorwaarde . . . . . 7.4.2. Nieuw criterium inzake wedersamenstellingsvoorwaarde . . . 8. Voorwaarde m.b.t. de leasinggever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Bijzonderheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.1. Plaats van de dienst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2. Tijdstip van de dienst en opeisbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.3. Maatstaf van heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.4. B.T.W.-tarief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Recht op aftrek in hoofde van de leasinggever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Aftrek in hoofde van de leasingnemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


121 123 123 124 124 125 125 126 126 127 128 128 132 134 135 135 136 136 137 137 137 138 139 140 142 143 143 144 145 147 148 148 149 150 151 154 155 155 155 155 156 156 161

IX

INHOUD 12. Verbouwen, uitbreiden, inrichten of herstellen van een gebouw dat het voorwerp is van een overeenkomst van onroerende leasing . . . . . . . . . . 12.1. De werken monden uit in een ‘nieuwe constructie’ . . . . . . . . . . . . 12.2. De werken monden niet uit in een ‘nieuwe constructie’ . . . . . . . . . 13. Vervreemding van het gebouw voó´r het verstrijken van de contractuele termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Onroerende leasing en registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.1. Bij de aankoop van het onroerend goed door de leasinggever . . . . 14.1.1. Aankoop van gebouw met grond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.1.2. Aankoop van de grond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.2. Bij het afsluiten van het huur- of erfpachtcontract . . . . . . . . . . . . 14.3. Bij de overdracht van de overeenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.4. Bij het lichten van de koopoptie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

163 165 165 165 166 168 168 169

Hoofdstuk 6. Huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Definitie van ‘huur’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Kenmerken van de huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1. Een consensuele overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2. Wederkerig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3. Onder bezwarende titel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4. Een tijdelijke overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.2. Duur van de gemene huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.3. Duur van de handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5. Niet intuitu personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Rechten en verplichtingen van de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1. Verplichtingen van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1. Levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2. Onderhoud en herstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.3. Vrijwaring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.3.1. Eigen daden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.3.2. Daden van derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.3.3. Gebreken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2. Rechten van de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Rechten en verplichtingen van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1. Verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.1. Stofferen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.2. Huurprijs betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.3. Gebruik als een goed huisvader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.4. Uitvoeren van verbouwingswerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.5. Teruggave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.6. Aansprakelijkheid voor brand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Onderhuur en overdracht van huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. De gevolgen van de onderhuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2. De gevolgen van huuroverdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

171 173 173 174 174 174 176 176 177 177 177 178 181 182 182 182 183 185 185 186 187 188 188 188 188 189 191 193 195 195 196 196 197

X

162 162 162


INHOUD 8. Verkoop van het verhuurde goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1. Vaste datum: begrip. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2. Huurovereenkomst met vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3. Huurovereenkomst zonder vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Einde van de huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

197 198 198 199 200

Hoofdstuk 7. Modellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. Model huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2. Model onroerende leasing-overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3. Model vestiging erfpachtrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4. Model huurovereenkomst voor kantoor en opslagplaats . . . . . . . . . . . . 7.5. Model vestiging erfpachtrecht en verkoop tre´fonds . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6. Modelakte vestiging vruchtgebruik met regeling van de rechten en plichten tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . .

201 203 218 228 249 260


271

XI

TERBESCHIKKINGSTELLING VAN ONROERENDE GOEDEREN. GRONDIGE ANALYSE VAN ENKELE RECHTSFIGUREN

Recommend Documents