Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol

Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol

Visitatiegesprekken op 16 en 17 september 2013 Definitief rapport, 12 januari 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Molse Bouwmaatschappij Datum definitief rapport: 12 januari 2014 Datum visitatiegesprekken: 16 en 17 september 2013 Datum presentatie aan de raad van bestuur: 28 november 2013 Erkenningsnummer SHM: 1230 Contactgegevens SHM: Coöperatieve Vennootschap Molse Bouwmaatschappij voor de Huisvesting Bosveld 152 te Mol telf. 014.31.50.70 fax 014.31.56.40 [email protected] www.molsebouwmaatschappij.be Directeur: Dhr. Erik Schoofs Voorzitter: Dhr. Georges Claes Werkgebied: Balen en Mol Samenstelling visitatiecommissie: Dhr. Swa Silkens, commissievoorzitter Dhr. Wouter Coucke, commissielid Dhr. Gerard van Bortel, commissielid

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Molse Bouwmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MBM

PAGINA 2 VAN 41

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM MOLSE BOUWMAATSCHAPPIJ.......................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 14 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 19 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 21 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 26 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 32

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 35 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 35 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 35 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 36 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 36

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 37 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 38


PAGINA 3 VAN 41

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Molse Bouwmaatschappij. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 41

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 41

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Uitstekend

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

GOED

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

GOED

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

VOOR VERBETERING VATBAAR

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Voor verbetering vatbaar

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed


GOED


Voor verbetering vatbaar Goed

PAGINA 6 VAN 41

Beoordeling voor huuractiviteiten OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Voor verbetering vatbaar

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


Goed Voor verbetering vatbaar Goed

Goed Voor verbetering vatbaar

PAGINA 7 VAN 41

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Begin 1922 vond een gesprek plaats tussen Baron van Eetvelde en de algemeen secretaris van de ‘Nationale Maatschappij voor goedkoope Woningen en Woonvertrekken’ over de oprichting van een ‘gewestelijke bouwmaatschappij voor goedkoope woningen’ in de gemeente Mol. Baron van Eetvelde was een vooraanstaande Mollenaar die tijdens het bewind van Leopold II uitgroeide tot een belangrijk staatsman. In vervolg op dit gesprek werd nog datzelfde jaar de ‘Mollsche Bouwmaatschappij voor Goedkoope Woningen’ effectief opgericht, dit met ‘behulp van openbare machten en van partikulieren’(1). Vandaag, ruim 90 jaar later, is de Molse Bouwmaatschappij voor de Huisvesting’ (MBM) een sociale huisvestingsmaatschappij actief in de gemeenten Balen en Mol. Op 31.12.2012 beheerde de SHM 867 huurwoningen, waarvan slechts 11% gebouwd voor 1970 en 53% voor 1990. Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen bedraagt dit aandeel respectievelijk 40 en 75%. De MBM beschikt dan ook over een jong patrimonium. Dit huurpatrimonium vertegenwoordigt slechts een deel van de inspanningen van de SHM. De MBM heeft in haar ‘loopbaan’ 1.318 woningen en appartementen gebouwd of aangekocht. Hiervan zijn er 451 verkocht of vervangen (2). De huisvestingsmaatschappij wordt in dit rapport beoordeeld op haar huuractiviteiten. Voor de volledigheid vermelden we dat de SHM recent een aantal koopactiviteiten opstartte. Ook hier zullen we in onze rapportage aandacht aan besteden. Het is echter te vroeg om deze activiteiten te beoordelen binnen dit visitatierapport. Reeds sinds haar ontstaan wordt de voorzitter verkozen uit de private aandeelhouders in de raad van bestuur. De raad telt 5 private bestuurders en 8 bestuurders uit de openbare sector. De gemeente Mol duidt vijf bestuurders aan, Balen kan twee bestuurders voordragen. Hierbij zit telkens een vertegenwoordiger van het OCMW. Ook de provincie Antwerpen is met één vertegenwoordiger aanwezig in het bestuur. Het OCMW van Mol is de grootste aandeelhouder. Dit komt doordat dit lokaal bestuur woningen en gronden heeft ingebracht, waarvoor het aandelen kreeg. De huidige directeur is in dienst sinds 1984, toen als enige en eerste personeelslid. Ondertussen heeft de SHM 10 personeelsleden in dienst, samen goed voor 7,9 voltijdse krachten. De gemeenten Balen en Mol liggen in het zuidoosten van de provincie Antwerpen. Mede op vraag van de gemeente en de MBM zelf werd in 2000 het werkingsgebied van de Molse Bouwmaatschappij uitgebreid door Balen over te nemen van de Turnhoutse Huisvestingsmaatschappij (nu SHM de Ark). Daarbij werden de 22 sociale huurwoningen overgenomen. Einde 2012 was dit aantal toegenomen tot 186 verhuurde sociale woningen. De Ark blijft met haar sociale koopactiviteiten actief in de twee gemeenten. In Balen vinden we 21% van het patrimonium van de SHM, de overige sociale huurwoningen staan in Mol. De SHM verhuurt vooral eengezinswoningen (68%). Het patrimonium van de MBM in de twee gemeenten heeft een uiteenlopend profiel. De 186 woongelegenheden in Balen zijn vooral appartementen, namelijk 68% van het aanbod. In Mol bestaat het aanbod (681) vooral uit ééngezinswoningen, namelijk 78%.

1 Uit de briefwisseling van de Nationale Maatschappij in 1922 over de oprichting van de SHM. 2 Jaarverslag 2012 van de Molse Bouwmaatschappij. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MBM

PAGINA 8 VAN 41

In Balen werd in 2010 een lokaal toewijzingsreglement opgemaakt. Hierdoor krijgen kandidaathuurders die op het ogenblik van toewijzing minstens 65 jaar oud zijn voorrang in een deel van het patrimonium. Voor Mol werd in 2011 in het toewijzingsreglement opgenomen dat de Molse Bouwmaatschappij bij toewijzing op het grondgebied van de gemeente voorrang zal geven aan de kandidaat-huurders die de laatste zes jaar drie jaar in de gemeente hebben gewoond of ooit 20 jaar in de gemeente hebben gewoond. Daarnaast is een voorrang voorzien voor 65-plussers.

3.2 Beschrijving omgeving De MBM bouwt, koopt en verhuurt woningen en appartementen in twee gemeenten, namelijk in Balen en Mol, samen goed voor meer dan 56.000 inwoners, waarvan 38% in Balen. In de periode 2002 – 2009 nam in Balen het aantal inwoners toe met 6,3% en in Mol met 11%, wat beduidend meer is dan het gemiddelde in Vlaanderen (+ 4%). De projecties voor de evolutie van het aantal huishoudens tegen 2020 geven dezelfde trend aan. Einde 2009 telden beide gemeenten samen 22.530 huishoudens. Volgens de prognoses zal dit aantal toenemen tot 25.285 (+12,2%) tegen 2020 en 26.782 (18,9%) tegen 2030. Voor het Vlaamse Gewest bedraagt deze groei respectievelijk 8,5% en 12%. Hierbij stijgt het aantal alleenwonende vrouwen en mannen ook sterker in Mol (+29,4% / +30,6%) en in Balen (+ 37,2% / + 30,7%) dan in Vlaanderen (+15,7% / +23,8%) (3). Het aantal huishoudens in het actieterrein is de afgelopen jaren meer gegroeid dan in Vlaanderen, en deze groei zal de komende jaren doorzetten. De MBM en de gemeenten Balen en Mol staan dan ook voor de grote uitdaging deze grote groei in het aantal huishoudens op te kunnen vangen. Bij de inwoners van beide gemeenten vinden we 18% die 65 jaar zijn of ouder. Bijna 7% van de beroepsbevolking is werkloos, 0,18% leeft van een leefloon. In Vlaanderen is dat respectievelijk 18,3%, 5,5% en 0,22%. Met het aandeel ouderen bevinden deze Kempische gemeenten zich rond het Vlaamse gemiddelde, het aandeel werklozen is gevoelig hoger, het aandeel leefloners iets lager. Bij de SHM daarentegen vinden we 24,5% gezinshoofden van 65 jaar of ouder. De MBM zit hierdoor bij de 10% SHM’s met het laagste aandeel ouderen. Het aandeel gezinshoofden met een niet-Belgische nationaliteit en het aandeel alleenstaanden is in vergelijking met de andere SHM’s niet opvallend hoog. Toch is 44,6% van huurders alleenstaand. Het mediaan netto belastbaar inkomen van de huurders bedraagt 9.293 euro. Hiermee zit de SHM bij de 25% SHM’s met het laagste inkomen bij de zittende huurders. In het woningaanbod in de twee gemeenten zien we duidelijke verschillen. De gemeente Balen heeft opvallend weinig woningen met een gesloten bebouwing (3,1%). De meeste woningen hier zijn open bebouwing (70%), gevolgd door halfopen bebouwing (18,5%). Het aandeel appartementen bedraagt nog geen 9%. Mol daarentegen heeft een heel ander woningprofiel, met 11,6% gesloten bebouwing, 47,3% open- en 21,4% halfopen bebouwing, en bijna 20% appartementen. In Balen vinden we bijna 9.000 woningen in Mol meer dan 15.000. Het prijsniveau voor een woning of een appartement in Balen of Mol is wel goed vergelijkbaar. De mediaanverkoopprijs voor een woonhuis in Balen bedraagt 170.000 euro, evenveel als in Mol. In Balen is die prijs in de vijf voorafgaande jaren wel met 8% toegenomen, in Mol is de mediaanverkoopprijs nauwelijks gewijzigd. Ook de mediaanprijzen voor appartementen liggen kort bij elkaar, met ongeveer 164.500 euro in Balen en 159.000 euro in Mol. Deze prijzen zijn in vijf jaar met respectievelijk 15,5% en 12,8% toegenomen. De mediaan bouwgrondprijs in Balen is de laatste vijf jaar substantieel gestegen (21,4%) tot 139 euro per m², in Mol slechts lichtjes (4,77%) tot 153 3 Gemeentelijke Profielschetsen Mol en Balen, update april 2013, Agentschap Binnenlands Bestuur VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MBM

PAGINA 9 VAN 41

euro. Met deze mediaan-bouwgrondprijzen zitten deze twee gemeenten bij de laagste in de provincie Antwerpen. De twee gemeenten waar de MBM actief is hebben een vrij laag aandeel sociale huurwoningen. Balen en Mol kregen dan ook binnen het Bindend Sociaal Objectief een substantiële woninggroei opgelegd. Bij de nulmeting op 31.12.2007 hadden Balen en Mol respectievelijk 99 en 603 sociale huurwoningen, wat stond voor 1,2% en 4,4% ten opzichte van het aantal huishoudens. Balen kreeg dan ook de realisatie van 183 sociale huurwoningen opgelegd, Mol een groei met 230 eenheden. Bij de voortgangstoets (31.12.2011) was in Balen dit aantal toegenomen met 84 en in Mol met 95 eenheden, of respectievelijk 46% en 41% van het opgelegde groeicijfer. De gemeenten zijn dan ook goed op weg om tegen 2023 het BSO-quotum te halen. De Molse Bouwmaatschappij heeft hierin een belangrijke rol gespeeld. Naast een groei in het aantal sociale huurwoningen kregen de gemeenten ook een BSO sociale kavels (Balen + 3, Mol + 5) en sociale koopwoningen (Balen + 65, Mol + 94) opgelegd. Bij de voortgangstoets is hierin nog nauwelijks een resultaat merkbaar. Hier dienen de twee gemeenten en dit in samenwerking met haar twee huisvestingspartners (MBM en de SHM De Ark) meer dan een tandje bij te steken.


PAGINA 10 VAN 41

4.

PRESTATIES VAN SHM MOLSE BOUWMAATSCHAPPIJ

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: Uitstekend De Molse Bouwmaatschappij behoort tot de kopgroep van de huisvestingsmaatschappijen voor het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen. De prestaties van de SHM zijn uitstekend. -

Over een periode van vijf jaar, van 2007 tot 2011, realiseerde de MBM gemiddeld 45,2 woningen per jaar, en zat toen bij de absolute top van de SHM’s. In 2012 werd geen enkele woning gerealiseerd, waardoor het vijfjaarlijks gemiddelde terugviel tot 35,2 woningen per jaar. Daarmee presteert de Molse Bouwmaatschappij beter dan 84% van de andere huisvestingsmaatschappijen. In vergelijking met het totale woningpatrimonium realiseert de MBM jaarlijks 4,06% huurwoningen waardoor ze bij de 5% meest productieve maatschappijen zit. Vooral de sterke groei aan huurappartementen in de gemeente Balen is opvallend. Hier groeide het sociaal huuraanbod van 22 naar 186 woningen (= x 8,5) in twaalf jaar.

-

In 2012 is het aantal aangemelde woningen in verhouding met het totale patrimonium 4,38%. Slechts 25 maatschappijen meldden minder woningen aan. Anderzijds staan er 125 woningen op het uitvoeringsprogramma (UP). Uitgedrukt in percentage tegenover hun patrimonium zit de MBM wederom bij de 5% SHM’s met het hoogste aantal woningen op het UP. Uit de informatie die de visitatiecommissie ontving van de maatschappij blijkt tevens dat de MBM in de komende jaren de bouw van 342 woningen in het vooruitzicht stelt, met 100 woningen op werven die in de loop van 2013 startten en nog eens 98 woningen waarvan de bouw vermoedelijk start in 2014. Er zitten voldoende projecten in de pijplijn om in de periode 2013 t.e.m. 2015 de productie op peil te houden.

-

De SHM beschikt over een planning van haar nieuwbouw en renovatie-activiteiten waarop een aantal kerngegevens zoals gemeente, huur/koop, werfnummer, aantal eenheden, status, aanvangsdatum, termijn en opleveringsdatum vermeld worden. De visitatiecommissie is van mening dat deze planning haalbaar en realistisch is. Toch kan het document worden verfijnd. Zo zou bijvoorbeeld aangegeven kunnen worden op welke datum het overzicht aangemaakt werd, welke de wijzigingen zijn t.a.v. de vorige versie, of een project al dan niet aangemeld of op een uitvoeringsproject staat, welke het conformiteitspercentage van het project was bij bestelling en welke de huidige kostprijs is ten opzichte van de bestelling.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: Niet van toepassing De MBM is gestart met het ontwikkelen van sociale koopwoningen, telkens als aanvulling op een aanbod sociale huurwoningen. In Mol gaat het om 3 projecten, namelijk “Den Haver”, met 16 koopwoningen op een totaal van 50, “Gompel”, met 5 koopwoningen op een totaal van 10 en “Langestraat”, met 6 koopwoningen. In Balen gaat het om een gemengd project van 36 eenheden, waarvan 12 sociale koopwoningen.


PAGINA 11 VAN 41

Deze woningen zijn nog niet gerealiseerd. Mede daarom vindt de visitatiecommissie dat de koopactiviteiten van de MBM onvoldoende ontwikkeld zijn om deze aan een aparte beoordeling te onderwerpen. We laten deze activiteit wel terugkomen bij de beoordeling van de OD 5.5 “De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij”. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: Niet van toepassing In dit visitatierapport worden de prestaties van de SHM op vlak van verkopen van sociale kavels niet beoordeeld. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: Goed De MBM beschikt over een zeer beperkte grondvoorraad waardoor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen op langere termijn onzeker is. De financiële situatie van de SHM maken het moeilijk tot onmogelijk om nog grote of strategische gronden te verwerven. Daarom doet de SHM inspanningen om op een creatieve manier de bijkomende realisatie van woningen open te houden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van deze maatschappij als ‘goed’. -

De MBM beschikte in 2012 over slechts 3,3 ha grondreserves en behoort daarmee bij de 1/3de van de maatschappijen met de kleinste grondreserves. In 2011 lag deze grondreserve met 3,6 ha ongeveer op hetzelfde niveau. In 2011 verwierf de MBM een perceel grond in Mol Achterbos en momenteel onderhandelt zij met de aanpalende eigenaar over de aankoop van zijn perceel.

-

Tijdens de visitatie gaf de directeur aan dat de financiële toestand van de maatschappij niet toelaat om grote strategische verwervingen te doen. We verwijzen hiervoor naar OD 5.1.. Daarom tracht de SHM op een creatieve manier de bestaande gronden te rentabiliseren, bijvoorbeeld door: + het creëren van bijkomende wooneenheden op hetzelfde perceel, zoals de ouderenwoningen op palen aan het Alfons Megensplein, gebouwd boven bestaande woningen, + het aankopen van goede woningen met het oog op het herindelen ervan (Sinterveld), + het inbrengen van grond of het in erfpacht geven ervan door het OCMW in ruil voor aandelen, + het uitvoeren van gemengde projecten, waarbij een deel van de aankoopkost van de grond ten laste kan worden gelegd aan de partner, zoals een politiekantoor.

-

De SHM speelt in op de mogelijkheden van de sociale last. Zo ontwikkelt de MBM in Mol 6 sociale koopwoningen als invulling van de sociale last bij een nieuwe verkaveling aan de Langestraat.

-

Mede omwille van de beperkte financiële middelen (zie OD 5.1.) en de afspraak om nieuwe investeringen voorafgaandelijk te bespreken op het financieel overleg met de VMSW maakt de MBM weinig gebruik van het recht van voorkoop: dit werd in afgelopen 4 jaar slechts 1 keer toegepast.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed De Molse Bouwmaatschappij analyseert haar wachtlijsten en stemt het programma van de nieuwbouwprojecten daar op af. Daarnaast gaat de maatschappij in op de concrete vraag van


PAGINA 12 VAN 41

gemeenten om een aanbod bejaardenwoningen of woningen aangepast voor mindervaliden te realiseren. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM hierin goed presteert. -

Het te bouwen woningtype wordt bij MBM vooral bepaald op basis van een analyse van de wachtlijsten. Omwille van het hoge aantal alleenstaande kandidaat-huurders wordt daarbij vooral ingezet op de bouw van 1 of 2 slaapkamerappartementen. Tegelijk behoudt de SHM een mix aan entiteiten door op het niveau van een bouwblok ook andere woningtypen te voorzien.

-

Door het grote aanbod nieuwbouwwoningen en de goede staat van het bestaande woningaanbod ondervindt de Molse Bouwmaatschappij weinig problemen om huurders te laten verhuizen binnen het patrimonium. Daardoor wonen de meeste huurders in een woning afgestemd op hun gezinsgrootte. De bestaande en de geplande woningen voor bejaarden maken het ook mogelijk om aan oudere zittende huurders een aangepaste woning aan te bieden. We verwijzen hierbij naar de beoordeling van OD 2.3.

-

De MBM staat open voor nieuwe initiatieven. Zo nam ze deel aan een door de provincie georganiseerd overleg rond de huisvesting van campingbewoners, maar kon niet op de vraag ingaan bij gebrek aan een geschikt aanbod. In het kader van een samenwerkingsovereenkomst met de VZW Stijn worden er door de Molse Bouwmaatschappij in het centrum van Mol 18 woningen gerealiseerd voor personen met een verstandelijke handicap of een niet-aangeboren hersenletsel. Daarvan worden 6 woningen buiten het sociaal huurstelsel ter beschikking gesteld aan de leefgemeenschap ‘De Witte Mol’.

De visitatiecommissie vindt dat de MBM hier getuigt van een doordachte visie en een goede prestatie neerzet. De visitatiecommissie adviseert om de visie rond de uitbouw van het aanbod scherp te stellen, enerzijds op basis van de objectieve cijfergegevens (wachtlijstanalyse, demografische evolutie) en anderzijds door dit aan te vullen met de eigen ervaringen, zoals het behouden van een voldoende sociale mix en het beperken van leefbaarheidsproblemen. Met het resultaat kan de maatschappij een onderbouwde dialoog opstarten en zo een draagvlak zoeken bij de verschillende stakeholders, zoals de gemeenten en OCMW’s, waar nu vooral ingegaan wordt op verzoeken van gemeenten en OCMW om bijvoorbeeld ouderenwoningen / gehandicaptenwoningen te voorzien, zonder cijfermatige onderbouwing vanuit de SHM zelf.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: Goed De Molse Bouwmaatschappij behoort tot de kopgroep van SHM’s wanneer het gaat over het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. De SHM beschikt over een zeer beperkte grondvoorraad waardoor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen op langere termijn onzeker is, maar ze zoekt op een creatieve manier naar oplossingen om de productie te bestendigen. De MBM bepaalt de woningprogrammatie op basis van een beperkte wachtlijstanalyse: het programma van de te bouwen volumes wordt bepaald aan de hand van de wachtlijst en de wens om toch een zekere mix van woningtypen te behouden. De MBM staat open voor vragen van de gemeente.


PAGINA 13 VAN 41

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Goed De SHM besteedt veel aandacht aan de staat van haar patrimonium. Ze zorgt ervoor dat de woningen voldoen aan de ERP- vereisten en ‘up-to-date’ blijven, waardoor grote renovaties en leegstand wordt beperkt. De visitatiecommissie stelt dat de Molse Bouwmaatschappij voor deze doelstelling een goede prestatie neerzet, al wijst ze er uitdrukkelijk op dat het belangrijk is om de opvolging van de technische werken van de onderhoudsploeg te verbeteren. -

De SHM hanteert een duidelijke strategie voor haar renovatieaanpak. Ze tracht totaalrenovatie te vermijden. De Molse Bouwmaatschappij renoveert zoveel mogelijk gefaseerd. Periodiek wordt in een groot aantal woningen eenzelfde werk uitgevoerd (horizontale renovatie), in plaats van te wachten op een grondige renovatie in een beperkt aantal woningen (verticale renovatie). Hierdoor blijft de kwaliteit van het woningbestand behouden, de leegstand laag, en huurderving beperkt.

-

De Vlaamse overheid verwacht dat tegen 2020 alle SHM-woningen beschikken over een energiezuinige CV-ketel, dubbel (isolerend) glas en over dakisolatie. De Molse Bouwmaatschappij toont zich hierin een van de beste leerlingen van de klas: reeds 98% van de woningen voldoet aan deze normen. Hiermee zit de MBM bij de 5% SHM’s met de hoogste score. En zelfs binnen deze ERP-verwachting gaat de SHM voor een nog betere kwaliteit. Zo bijvoorbeeld beschikt 99% van de woningen over dubbel glas, waarvan 45% zelfs over HR-beglazing; 99% heeft dakisolatie, waarvan 57% met een dikte van meer dan 10 cm, terwijl de ERP2020 vertrekt van een dikte van 3 cm.

-

Twee medewerkers van de SHM hebben de opleiding gevolgd om EPC-attesten uit te schrijven. Bij een nieuwe verhuring zorgen zij voor de opmaak van dit verplicht attest. De SHM ziet hierin een aantal voordelen, zoals een goed beeld opbouwen over de staat van het patrimonium. Doordat ze hiervoor zelf tijd vrijmaakt, kan ze met kennis van zaken specifieke problemen detecteren. Zo geven de medewerkers het voorbeeld van een met 10 cm dikke polystryreenplaten (isomo) geïsoleerd dak, maar met veel tochtkieren. Alhoewel deze woning in theorie goed geïsoleerd is, wordt omwille van de slechte uitvoering de dakisolatie opnieuw aangebracht. Door de EPC-screening en omdat de SHM veel nieuwe woningen realiseert, kan voor meer dan 3/4de van de woongelegenheden een Energieprestatiecertificaat (EPC) worden voorgelegd. De visitatiecommissie adviseert om de informatie van deze certificaten actief te verwerken in de onderhouds- en renovatieplanning van de SHM.

-

De SHM beschikt over een vrij gedetailleerde onderhoud- en renovatieplanning, waarin de werken tot 2020 zijn opgelijst. Deze planning vermeldt tevens of de renovatie- of onderhoudswerken met eigen middelen, marktconforme leningen of met FS3-middelen worden gefinancierd. Voor de periode 2011-2020 staan voor 8,5 miljoen euro werken op de planning, waarvan 13% met eigen middelen en 87% met gesubsidieerde middelen worden gefinancierd. De SHM tracht de werken zo te bundelen dat ze kunnen worden gefinancierd met gesubsidieerde middelen.


PAGINA 14 VAN 41

Deze planning is gebaseerd op de kennis van het team over de woningen en op regelmatige plaatsbezoeken. De planning houdt nog geen rekening met een ‘life-cycle-cost’ inventarisatie, waardoor reeds vanaf de bouw of de renovatie de levensduur van elk gebouwonderdeel wordt opgenomen. De SHM ziet dit als een tekortkoming, zeker nu het woningaantal van de SHM substantieel is toegenomen, en heeft in het takenpakket van de recent aangeworven architecte ingeschreven dat zij dit zal ontwikkelen. De visitatiecommissie adviseert dit instrument met prioriteit af te werken zodat de onderhoud- en renovatieplanning wordt verfijnd door slijtage te voorzien. -

De SHM beschikt over een eigen renovatie- en onderhoudsploeg. Eén medewerker van de technische dienst staat in voor de organisatie van de werken en het aansturen van de technische medewerkers. Drie technische medewerkers (= 2,1 VTE) worden ingeschakeld voor kleine sanitair- of algemene bouwactiviteiten, zoals het afkitten van de douche, plaatsen van plinten of het vervangen van een stopcontact. De ploeg beschikt over een eigen (beperkte) magazijnvoorraad en bestelwagen. Technisch meer complexe werken worden uitbesteed. De (telefonische) permanentie van de SHM noteert het door een huurder gesignaleerde technisch mankement. De technische medewerker maakt een eerste selectie van wat meer of minder dringend is. De SHM stelt zich tot doel alle doorgegeven onderhoudsproblemen binnen de 6 à 7 dagen op te volgen. De technische medewerker gaat hiervoor ter plaatse en zal, indien mogelijk, het euvel onmiddellijk verhelpen. Voor andere werken kan hij de technische medewerkers inschakelen of een externe aannemer aanspreken. Occasioneel worden ook werken ten laste van de huurder opgenomen, en de kosten hiervan doorgerekend. Ook in het weekend is de SHM telefonisch bereikbaar. Het algemene telefoonnummer wordt daarvoor doorgeschakeld naar een GSM. Volgens de medewerkers krijgen ze zo doorgaans een 6 tot 7 meldingen, waarvan één tot 2 effectief tot een interventie leiden. Een aantal huurders melden dat ze in het weekend het antwoordapparaat kregen, en dat niet altijd een actie volgt op de door de huurder ingesproken boodschap. De visitatiecommissie adviseert om de werking van weekendpermanentie te evalueren. en de bedoeling en werkwijze duidelijk te communiceren naar de huurders. De door de visitatiecommissie bevraagde huurders zijn over het algemeen minder tevreden over de aanpak van de onderhoudswerken van de eigen onderhoudsploeg en over de daarbij horende communicatie van de SHM. Ze wijzen erop dat de medewerker niet altijd op het afgesproken moment komt, waardoor een nieuwe afspraak moet worden gemaakt. Werken blijven onafgewerkt liggen, en de SHM geeft geen duidelijkheid of en wanneer deze verder worden aangepakt. Ze vrezen dat een aantal mankementen die met slijtage te maken hebben, en dus ten laste van de SHM zijn, al te snel als slecht onderhoud en dus ten koste van de huurder worden beschouwd. Dit wordt bevestigd door een aantal bevraagde actoren (zie bijlage 1).

-

De SHM beschikt over een groot aandeel nieuwbouw- en recent genoveerde woningen en appartementen. Vier op tien zijn minder dan 15 jaar oud, of in deze periode grondig gerenoveerd. Dat maakt dat deze woningen voldoen aan de hedendaagse comfort- en kwaliteitsnormen. Huurders hebben de indruk dat het jaarlijks aantal nieuwe/genoveerde woningen zo groot is, dat het voor de SHM minder evident wordt om de oplevering goed op te volgen en de aannemer op eventuele tekort-komingen te wijzen. Ze vrezen bovendien dat er veel wordt gewerkt met goedkope materialen. In het gesprek met de visitatiecommissie kwamen hiervan diverse voorbeelden aan bod.

De visitatiecommissie adviseert de SHM om huurders te bevragen over de tevredenheid bij de uitgevoerde onderhoud- en herstelwerken en de opvolging van de oplevering van de nieuwVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MBM

PAGINA 15 VAN 41

bouwen renovatiewerken. Ze beveelt de SHM aan om de opvolging van de technische interventies en de oplevering van uitbestede werken verder uit te werken in een sluitend onderhoud- en communicatieproces. Dit systeem moet toelaten een goed overzicht te krijgen op de nog hangende en de volledig uitgevoerde interventies en onderhoudswerken. De communicatie met de huurder verdient bijzondere aandacht. Zo is het belangrijk dat bij technische interventies de huurder tijdig wordt verwittigd wanneer hij de onderhoudsploeg kan verwachten, en dat hij kan aangeven of het werk al dan niet volledig is uitgevoerd. Daarnaast is het belangrijk dat er een systeem wordt opgezet dat toelaat om via de huurder problemen bij de oplevering van de nieuwbouw of uitbestede renovatiewerken tijdig te detecteren en openstaande punten systematisch op te volgen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: Goed De Molse Bouwmaatschappij kiest uitdrukkelijk om de nieuwbouw- en renovatiewerken binnen de grenzen van de FS3-financiering uit te voeren. De SHM investeert in bijkomende ecologische werken, ten minste als ze hierdoor niet het gesubsidieerd prijsplafond overschrijdt. De SHM besteedt aandacht aan milieuvriendelijkheid én betaalbaarheid, en zou hier graag nog verder in gaan. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hierin een goede prestatie neerzet. -

De Molse Bouwmaatschappij kiest voor een degelijke en sobere uitvoering van haar woningen, binnen de mogelijkheden van de NFS2 en FS3-financiering. De architect krijgt de richtlijn een voldoende dichtheid aan woningen te voorzien om zo het geheel betaalbaar te maken, om rekening te houden met een goede K-waarde van de woning, om aangenaam en divers te bouwen, en om onderhoudsvriendelijke materialen te gebruiken.

-

In kleinere projecten wordt altijd een individuele combi-cv-ketel geïnstalleerd. De SHM stelt dat vanaf 10 tot 15 woningen de bouwkosten per woning zodanig kunnen worden beperkt dat het financieringssysteem toelaat om bijkomende milieuvoordelen te realiseren, zoals een gemeenschappelijke cv-ketel, zonnepanelen, zonneboiler en/of regenwaterrecuperatie. De MBM wijst op een innovatief project met 28 bejaardenwoningen in de Postelarenweg, waarbij werd voorzien in een gemeenschappelijke stookplaats met condensatieketel, regenwaterrecuperatie, zonnepanelen en een doorgedreven isolatie. De visitatiecommissie waardeert deze inspanningen van de SHM. Deze ecologische voorzieningen die de huidige normen overstijgen worden project per project bekeken. Voorwaarde voor de SHM is dat de eventuele bijkomende investeringen ook binnen het gesubsidieerd kostprijsplafond kunnen worden aanbesteed. In het project Postelarenweg werd een doorgedreven isolatie voorzien (20 cm dak en 12 cm in de muren). Voor de 26 bejaardenwoningen in de Veststraat (Balen) werd een gasgedreven warmtepomp geïnstalleerd, een primeur voor de sociale huisvesting. Waar mogelijk wordt de subsidie van netbeheerder en de gemeente aangesproken.

-

Boven de bejaardenflats op het Alfons Megensplein realiseerde de SHM bijkomende sociale huurwoningen. Omdat de bestaande structuur dit niet toeliet werden de nieuwe woningen op palen geplaatst. Zo werden op een duurzame wijze de bestaande woningen behouden, en toch nieuwe mogelijkheden gecreëerd met daardoor een betere aanwending van de beschikbare ruimte.

-

Via de energiesnoeiers stimuleert de SHM de huurder om het energieverbruik in de hand te houden. De energiesnoeiers wijzen de huurder op mogelijke besparingen door anders met energieverbruik om te gaan. Zo wordt met slimme meters gedurende een bepaalde tijd het


PAGINA 16 VAN 41

elektriciteitsverbruik van bijvoorbeeld de koelkast opgevolgd, waardoor indien nodig de vervanging van de sluiting of van het toestel kan worden geadviseerd. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De sociale huisvestingsmaatschappij heeft een duidelijke visie ontwikkeld om levenslang wonen voor haar huurders mogelijk maken, en brengt deze ook in de praktijk. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hierin goed presteert. -

De SHM beschikt niet over aanpasbaar gebouwde woningen en plant die voorlopig ook niet. Ze kiest er uitdrukkelijk voor de huurders te stimuleren om binnen het patrimonium naar een aan de gezinsgrootte of de fysieke mogelijkheden aangepaste woning te verhuizen (muteren), in plaats van aanpasbare woningen te realiseren. De MBM wijst onder meer op de extra kosten voor het realiseren van aanpasbare woningen. De visitatiecommissie erkent dat deze praktijk een alternatief vormt voor aanpasbaar gebouwde woningen. Doordat er veel nieuwe woningen worden gebouwd, kunnen veel mutaties worden gerealiseerd, en zijn er minder onder- of overbezette woningen. De Molse Bouwmaatschappij stimuleert muteren naar een woning die voldoet aan de rationele bezetting. Daartoe zal ze bij de realisatie van nieuwe projecten de zittende huurder van een onaangepaste, over- of een onderbezette woning actief en gericht aanschrijven en hem uitnodigen zich kandidaat te stellen en zich dus in te schrijven in het inschrijvingsregister. Hierbij begint de SHM bij de oudste huurders. In het lokaal toewijzingsreglement van de twee gemeenten wordt voorrang gegeven aan +65-jarigen.

-

De MBM beschikt over een mooi aandeel woningen geschikt voor of aangepast aan +65jarigen. Ze kiest ervoor deze woningen te spreiden over het werkingsgebied, onder meer in de tien ‘gehuchten’ van Mol. Het gemeentebestuur onderschrijft deze keuze voor spreiding. In Mol werden een aantal bejaardenflats overgenomen van het OCMW. In het jaarverslag 2012 lezen we dat de SHM beschikt over 66 bejaardenwoningen en 7 rolstoelaangepaste woningen in de gemeente Mol, maar geen in de gemeente Balen. In de lijst met geplande werken vindt de visitatiecommissie 43 senioren- en 5 aan rolstoelgebruikers aangepaste woningen in Balen, 35 seniorenwoningen en 6 voor senioren én rolstoelgebruikers aangepaste woningen in Mol. Enkele bevraagde actoren (zie bijlage 1) bevestigen dat de SHM voldoende aandacht heeft voor de huisvesting van bejaarden. Ze wijzen er op dat ook andere groepen met een huisvestingsprobleem kampen, zoals personen met een lager inkomen, noodopvang en huisvesting voor grotere gezinnen. Ze vragen tevens om geen onderscheid meer te maken tussen de inwoners van Balen en Mol. Door de gemaakte keuzes binnen de lokaal toewijzingsreglementen van beide gemeenten krijgen inwoners van de ene gemeente een voorrang op een vrijkomende woning ten aanzien van de inwoners van de andere gemeente. De actoren stellen dat er sowieso veel verhuisbewegingen zijn tussen de twee gemeenten, en dat inwoners minder belang hechten aan wonen in Mol of in Balen. Ook de lokale vierde-wereld-werking Ons Huis onderschrijft uitdrukkelijk deze vraag. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM deze vraag bespreekbaar maakt binnen het bestuur en de betrokken gemeentebesturen.


PAGINA 17 VAN 41

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed De Molse Bouwmaatschappij houdt haar patrimonium ‘up-to-date’. Periodiek worden dezelfde werken in een groot aantal woningen uitgevoerd. Het hoge aandeel nieuwbouw- en recent gerenoveerde woningen staat voor een goede kwaliteit, aangepast aan de hedendaagse kwaliteits- en comfortverwachtingen. Bijna alle woningen voldoen aan de ERP-2020 verwachtingen, wat vor de huurder leidt tot een besparing op de energiekosten. De opvolging van en de communicatie rond onderhoud- en herstelwerken en de oplevering van de nieuwbouw- en renovatiewerken kan worden verbeterd. De SHM zoekt actief naar mogelijkheden om milieuvriendelijk te bouwen en te wonen, in zoverre dat dit betaalbaar is binnen het financieringssysteem. De MBM kiest voor een aanbod met voldoende gemengde woningtypes, aangepaste woningen en gestimuleerde mutaties, als alternatief voor aanpasbaar te bouwen


PAGINA 18 VAN 41

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De Molse Bouwmaatschappij neemt een actieve houding aan bij het ontwikkelen en aanbesteden van haar projecten, waardoor de kostprijs onder controle blijft. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit vlak als ‘goed’. -

In de ontwikkelingsfase tracht de SHM om op een bouwgrond zoveel mogelijk woningen te realiseren, waardoor het aandeel va n de kostprijs van de grond per sociale woning uiteindelijk lager uitvalt. In twee concrete projecten werd op het gelijkvloers een bijkomende functie gerealiseerd, namelijk een kinderdagverblijf en een politiekantoor, waardoor een deel van de kost van de bouwgrond kan worden doorgerekend aan deze projectpartner.

-

Daarnaast heeft de MBM aanvullend op de type bestekken en richtlijnen van de VMSW een gedetailleerd en actueel document uitgewerkt dat haar aanbevelingen bij de opmaak van bestekken samenvat. Bovendien kijkt de SHM ook intern de van de architecten ontvangen lastenboeken na, waardoor er uiteindelijk quasi geen meerwerken betaald moeten worden. Wat dit laatste betreft bevindt de MBM zich bij de 10% best presterende huisvestingsmaatschappijen.

-

De samenwerking met de stedenbouwkundige diensten van Mol en Balen verloopt vlot. Hierdoor kan de doorlooptijd tussen verwerving en vergunning zo kort mogelijk worden gehouden.

-

De MBM blijft binnen de kostprijsplafonds vooropgesteld in het financieringssysteem (NFS2). Een uitzondering vormt het project Rosselaar - St. Luciastraat in Balen, waar recent een bestelling werd goedgekeurd die ruim 90.000 EUR boven het kostprijsplafond lag. Maar hier gaat het om de restauratie van een voormalige pastorij, met onder meer ook een ontmoetingsruimte voor de parochiale werken als tegenprestatie voor het in erfpacht geven van het gebouw.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De Molse Bouwmaatschappij beschikt over een aanzienlijk aantal eengezinswoningen, waarvan de huurprijs en de huurlasten laag zijn. Ook bij de appartementen liggen de huurlasten vrij laag. De SHM doet de nodige inspanningen om huurkosten te beperken, bijvoorbeeld door de huurder aan te spreken op wat hij zelf kan doen. De SHM zet hier een goede prestatie neer. -

De woonkosten voor de huurders worden bepaald door een aantal elementen. Op de maandelijkse huurprijs heeft de SHM weinig vat, want is vastgelegd binnen de regelgeving en gekoppeld aan de marktwaarde. De kostprijs van de huurlasten, het onderhoud van de woning en het energieverbruik daarentegen worden bepaald door de staat van het woningpatrimonium, de keuzes en de interne organisatie van de SHM, en door het gedrag en de begeleiding van de huurders.

-

De mediaan huurprijs voor een appartement van de MBM is 223,10 euro, wat hoger is dan bij 75% van de andere huisvestingsmaatschappijen. Dit wordt verklaard doordat het hier in belangrijke mate over nieuwbouw gaat, waardoor de marktwaarde vrij hoog is, en door de sterkere stijging van de bouwkosten in de afgelopen jaren onder invloed van strengere bouwre-


PAGINA 19 VAN 41

glementering. Bij de eengezinswoningen is de mediaan huurprijs 243,64 euro, waarmee de MBM tot de 25% maatschappijen met de laagste huurprijs behoort. Door het toepassen van de nieuwe sociale huurprijsberekening zijn de mediaan huurprijzen gedaald ten aanzien van 2011, waar ze nog respectievelijk 237,64 en 249,50 euro bedroegen. -

De gemiddelde huurlast bedroeg respectievelijk 102,25 euro en 108,93 euro voor 2011 en 2012. De MBM zit hierdoor in de groep van 25% SHM’s met de laagste huurlasten. Voor een groot aantal eengezinswoningen zijn de huurlasten minder dan 1 euro per maand en het aandeel van de woningen in het totale patrimonium is relatief groot, namelijk 68,17%. Maar ook als de visitatiecommissie rekening houdt met dit laag aandeel appartementen (31,83%) - 2/3de van de SHM’s heeft een hoger aandeel - blijven de huurlasten relatief laag.

-

De SHM zet in op kleinschalige projecten, waardoor de bewoners beter aanspreekbaar zijn om het onderhoud zelf op te nemen. Bij de ingebruikname van een nieuw gebouw zal de MBM aan de huurders voorstellen dat ze zelf instaan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. In een bewonersvergadering worden de onderhoudstaken overlopen. De maatschappij zal het onderhoud zelf organiseren als de huurders hier niet wensen op in te gaan, het laten afweten, of als er een probleem rijst met de leefbaarheid.

-

In de gesprekken stellen de meeste huurders dat ze in goede woningen wonen, de huurlasten betaalbaar zijn en het energiegebruik laag is. Zo valt het op dat in de grote groep van bevraagde huurders er geen opmerkingen of klachten werden geformuleerd over het energieverbruik in de woning.

-

Uit de gesprekken met de huurders kon de visitatiecommissie afleiden dat er toch enige wrevel bestaat rond het optrekken van de huurprijs na een gedeeltelijke renovatie in de wijk Keirlandse Zillen. Die verhoging bleek hoger te liggen dan vooraf door de SHM was gecommuniceerd.

De visitatiecommissie suggereert om de communicatie met betrekking tot de (berekening van de) huurprijs en de huurlasten te verzorgen en daarbij te wijzen op de algemene kwaliteit van het patrimonium, de relatief lage huurlasten en de investeringen en inspanningen die de maatschappij doet om het energieverbruik voor de huurder te beperken.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De MBM houdt de kostprijs van haar projecten onder controle door een actieve houding in aan te nemen bij het ontwikkelen en aanbesteden van haar projecten. Daarnaast levert de MBM de nodige inspanningen om de huur, de huurlasten en de energiekosten voor de sociale huurder te beperken.


PAGINA 20 VAN 41

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De SHM slaagt erin om op een sociaal verantwoorde wijze het aantal uithuiszettingen te beperken. Ze zet hier een goede prestatie neer. -

In de drie jaar voorafgaand aan de visitatie (2011-2013) werden op initiatief van de Molse Bouwmaatschappij in totaal vier huurovereenkomsten beëindigd. Twee keer was de reden hiertoe een huurdersachterstal, twee keer een probleem met overlast. De SHM slaagt er dan ook goed in het aantal uithuiszettingen te beperken.

-

De SHM beschikt over een beknopt beschreven procedure huurdersachterstal. De procedure beschrijft de te nemen stappen bij betalingsachterstal en wie die stappen onderneemt. Het is niet altijd duidelijk wanneer een stap wordt ondernomen, de procedure geeft bijvoorbeeld niet duidelijk aan wanneer en in welke gevallen het OCMW wordt ingeschakeld. De beschreven procedure wordt in de praktijk ook zo uitgevoerd. In deze werkwijze zijn veel interactiemomenten tussen SHM en huurder ingebouwd, zoals telefonisch contact, huisbezoeken of het verzoek aan de huurder om op het kantoor van de SHM te komen. De huur dient te worden betaald ten laatste op de 10de van de maand. De sociale dienst controleert zelf de huurbetalingen. Is de huur rond de 20ste niet betaald, nemen de medewerkers rechtstreeks telefonisch contact op met de huurder. Indien dit niet lukt wordt de huurder schriftelijk aangemaand. Hierbij verzoekt de SHM de huurder om voor het einde van de maand zijn schulden te vereffenen. Gebeurt dit niet, dan past de SHM een verhoging van 10% toe, zoals in het sociale huurbesluit wordt voorzien. Als daarna de achterstal nog niet wordt vereffend, volgt opnieuw een telefoongesprek en/of brief. Als een reactie uitblijft, volgt een niet-aangekondigd huisbezoek. Door ervaring leerde de SHM dat de huurder bij een aangekondigd huisbezoek niet thuis is. Occasioneel worden de huurders uitgenodigd op de SHM zelf en ontvangen door de directeur. Als alsnog een reactie uitblijft, wordt het dossier voor verzoening overgemaakt aan de vrederechter. Dit gebeurt met zo’n dossiers per jaar. In laatste instantie zal een advocaat een procedure tot verbreken van de huurovereenkomst inleiden bij de vrederechter.

-

De MBM is bij de 10% huisvestingsmaatschappijen met de laagste huurdersachterstal. De sociale dienst tracht er de huurder voortdurend van te overtuigen om de niet betaalde rekeningen te vereffenen. Daarbij besteden de medewerkers bijzondere aandacht aan de situatie in de maand december, opdat de huurdersachterstal in de resultatenrekening beperkt zou blijven. De visitatiecommissie vindt het merkwaardig dat de afsluitdatum van het boekjaar een invloed kan hebben op het streven om de huurachterstal dan zo laag mogelijk te brengen. Hierdoor bestaat het risico dat de huurders met achterstal aan het einde van het jaar strikter opgevolgd worden dan in het begin van het jaar, of afbetalingsplannen afgestemd worden op de boekhoudkundige verwerking in plaats van op de haalbaarheid voor de huurder.

-

De SHM stemt met de medewerkers van het OCMW af om zo de huurder te stimuleren zijn probleem aan te pakken en uithuiszetting te vermijden. Zo werd een huurder met verzameldrang door beide diensten aangezet om de woning op te ruimen en leeg te maken, vooraleer dit ook voor de buren tot een onleefbare situatie leidt. De samenwerking met het OCMW is mogelijk omdat de medewerkers van beide organisaties elkaar kennen en weten wanneer ze op elkaar een beroep kunnen en moeten doen. Volgens de visitatiecommissie kan deze samenwerking nog worden verstevigd door dit te formaliseren


PAGINA 21 VAN 41

in een samenwerkingsovereenkomst, die periodiek kan worden bijgestuurd. We verwijzen hierbij naar de suggestie bij OD 4.4. De visitatiecommissie apprecieert de directe huurderscommunicatie van de sociale dienst. De huurder krijgt kansen om zijn achterstallen te vereffenen, hiertoe gestimuleerd door directe contacten, briefwisseling, huisbezoeken, sociale begeleiding, de mogelijkheid van een afbetalingsplan en tenslotte een verzoening, vooraleer effectief de ontbinding van de huurovereenkomst wordt geëist. De visitatiecommissie adviseert de SHM om af te wegen of een aflossing van de schulden minder haalbaar gemaakt wordt door toepassing van de 10%-verhoging van het bedrag van huurachterstal. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Er is weinig sprake van leefbaarheidsproblemen die de individuele huurder overstijgen. De Molse Bouwmaatschappij acht het belangrijk om regelmatig aanwezig te zijn in de wijken en in de appartementenblokken. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. De opvolging, begeleiding én controle bij nieuwe sociale huurwoningen verdient echter meer aandacht. -

De medewerkers van de SHM – technische en sociale dienst – zijn in hun contacten met de huurders en tijdens hun aanwezigheid in de woningen alert voor zichtbare elementen van verwaarlozing en mogelijke samenlevingsproblemen. Deze medewerkers zullen de huurder hierop aanspreken. Indien een opvolging nodig is of verdere stappen vereist zijn, wordt het probleem opgenomen door de sociale dienst. De medewerkers vinden het belangrijk regelmatig aanwezig te zijn in de sociale woonwijken.

-

Wanneer er problemen zijn met het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van de appartementen – de gang, de kelder – dan worden die bespreekbaar gemaakt in bijeenkomsten met de betrokken huurders die de maatschappij in dergelijke situaties organiseert. Hierbij worden afspraken gemaakt om deze problemen te voorkomen. De SHM geeft het voorbeeld van een kelder die werd gebruikt als een opslagplaats. De MBM heeft de daar aanwezige spullen (bv. fietsen) gemerkt, de bewoners de kans gegeven te melden dat dit hun eigendom is, om nadien de resterende zaken te verwijderen.

-

De actoren geven aan dat er geen noemenswaardige problemen zijn in de sociale huurwijken en – complexen. De vroegere samenlevings- en leefbaarheidsproblemen in de wijk BosveldKerkelanden (Keirlandse Zillen), waarvoor de dienst samenlevingsopbouw van het OCMW een begeleidingsproject opzette, heeft duidelijk een positief effect gehad. Er is geen sprake van leefbaarheidsproblemen in wijken of tussen bewoners, wel nog van een aantal individuele leefbaarheidsproblemen in de woning (slecht onderhoud), waarvoor de SHM alert is.

-

De huurders van nieuwe complexen geven aan dat een betere opvolging van het samenwonen aangewezen is. Zo is het nodig om erop toe te zien dat de huurder zich houdt aan de afspraken opgenomen in het huurreglement, zoals de aanwezigheid van honden, proper houden van de ramen en hangen van gordijnen. De bewoners geven ook voorbeelden van communicatieproblemen, onder meer met anderstaligen en een gezin met een handicap (doofstom), waar ze een betere communicatiebegeleiding vanuit de SHM verwachten. Algemeen stellen de huurders dat meer controle kan, mag en aangewezen is.


PAGINA 22 VAN 41

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Er is weinig of geen sprake van een echte bewonerswerking of het ondersteunen van bewonersgroepen. Daartoe zijn er een aantal drempels. De visitatiecommissie oordeelt dan ook dat de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. -

Een aantal actoren (zie bijlage 1) en huurders geven aan dat de SHM de huurder informeert, maar het consulteren van huurders of huurdergroepen niet nodig acht. Zo worden bij (grotere) renovatiewerken de huurders schriftelijk geïnformeerd, soms aangevuld met een individuele communicatie, maar zelden wordt de uitleg in naar alle huurders gericht informatieen overlegmoment gegeven. De SHM is van oordeel dat bij louter technische ingrepen een inbreng van de huurder niet aan de orde is. De visitatiecommissie wijst erop dat een uiteenzetting aan een groep bewoners doorgaans minder tijd vraagt, op meer sympathie kan rekenen, en de SHM en bewoners door de vele vragen de onderwerpen grondiger kan uitdiepen. Bovendien maken deze bijeenkomsten de SHM alert voor te verwachten problemen tijdens de renovatie. De visitatiecommissie beveelt de SHM dan ook aan om haar werking hierin te evalueren en bij te sturen.

-

De 4de wereld werking Ons Huis zit gemiddeld 2 keer per jaar samen met enkele medewerkers van de SHM, om een aantal problemen bespreekbaar te kunnen maken. Deze groep vergaderde ook om de visitatie voor te bereiden, net zoals de bewonersgroep Keirlandse Zillen.

-

De wijk Bosveld-Kerkelanden (Keirlandse Zillen) in Mol is één van de weinige meer klassieke grote sociale woonwijken van de Molse Bouwmaatschappij. In deze wijk bevindt zich ook het kantoor van de SHM. Naar aanleiding van een aantal samenlevingsproblemen in het verleden zette het OCMW hier een wijkwerking op, met een eigen ontmoetingsruimte, een compostparkje, kinderanimatie en ontmoetingsmomenten. De problemen zijn er niet meer, de bewonerswerking verzelfstandigde, waarna de dienst samenlevingsopbouw van het OCMW deze ondersteuning heeft beëindigd. Hier is nog steeds een bewonerswerking actief, met activiteiten en een eigen bewonerskrantje. De samenwerking tussen deze bewonersgroep en de SHM is echter beperkt tot het beschikbaar stellen van een stukje grond voor een ontmoetingsruimte. De visitatiecommissie kreeg de indruk dat de communicatie en de samenwerking tussen de bewonersgroep en de SHM ernstig wordt gehinderd door persoonlijke spanningen. De visitatiecommissie adviseert om te investeren in een betere samenwerkingsrelatie, bijvoorbeeld door bemiddeling van Samenlevingsopbouw.

De visitatiecommissie betreurt dat een positieve samenwerking tussen de MBM en bewonersgroepen uitblijft en hoopt dat dit in de toekomst kan veranderen. Ze nodigt de SHM uit om een visie en praktijk te ontwikkelen om bewonersbetrokkenheid te stimuleren, waardoor de relatie van bewoners met de SHM kan worden verbeterd en de SHM haar werking kan bijsturen. Eventueel kan een tijdelijke ondersteuning door een externe partij de relatie tussen partijen en personen verbeteren. De huidige renovatiegolf in de Keirlandse Zillen en de oplevering en eerste verhuring van een aantal nieuwbouwprojecten kunnen hiertoe een mooie aanleiding vormen. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de Molse Bouwmaatschappij de huurders goed ondersteunt. Voor de individuele dossiers werkt ze goed samen met de lokale welzijnsdiensten. De SHM slaagt erin om de toewijzing van een woning vlot te organiseren, en de nieuwe huurders tijdig te bezoeken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MBM

PAGINA 23 VAN 41

-

Alle actoren bevestigen dat de medewerkers van de sociale dienst (baliemedewerker, maatschappelijk werker) goed en duidelijk mondeling communiceren. Een aantal wijst erop dat de schriftelijke communicatie kan worden verbeterd, bijvoorbeeld door duidelijk de contactpersoon te vermelden. We behandelen dit verder in OD 6.1.

-

De lokale welzijnsdiensten kennen de sociale dienst van de SHM, en werken goed samen met de maatschappelijke werkers van de Molse Bouwmaatschappij voor het behandelen van individuele dossiers. Welzijnsactoren melden dat de contacten in de afgelopen jaren positief zijn geëvolueerd. Medewerkers van de maatschappij zoeken samen met welzijnsactoren naar oplossingen. Het valt de visitatiecommissie op dat er geen duidelijke afspraken tussen OCMW en de SHM zijn gemaakt over het begeleiden van huurders. Contacten vinden vooral ad-hoc plaats naar aanleiding van concrete dossiers. Meer strategische afspraken over de rol en de taken van SHM en OCMW ontbreken. Zo zou een lokaal cliënten overleg (LCO) een bijkomende mogelijkheid bieden om in probleemsituaties samen met de huurder én de betrokken diensten een voor alle partijen aanvaardbare oplossing te zoeken.

-

De woningzoekende kan zich inschrijven in het inschrijvingsregister van de Molse Bouwmaatschappij en dit tijdens de permanentie, op afspraak, of via de lokale welzijnsdiensten. Op vraag wordt het inschrijvingsformulier opgestuurd. Een aantal actoren (zie bijlage 1) vragen meer avondopeningen. Anderen wijzen erop dat een afspraak maken steeds mogelijk is, ook op latere uren. De laatste mogelijkheid is blijkbaar bij huurders weinig gekend en staat niet vermeld op de website. De ambtenaren en welzijnsdiensten wijzen op het omslachtige inschrijvingsdossier. Hierbij wordt heel wat bijlagen opgevraagd, waaronder een aantal eerder vrijblijvende documenten en gegevens, die dus niet strikt nodig zijn om een inschrijving te kunnen afwerken. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de bijlagen te beperken tot het meest essentiële conform het sociaal huurbesluit, het inschrijvingsformulier te vereenvoudigen, en het resultaat voor te leggen aan een aantal welzijnsdiensten. De SHM informeert de OCMW’s over de nieuwe inkomensgrenzen en over de tweejaarlijkse actualisatie van het inschrijvingsregister. Huurders en de welzijnsactoren vinden het inschrijvingsregister weinig transparant. Ze begrijpen niet dat de kandidaat-huurder in de rangorde in plaats kan dalen. De visitatiecommissie adviseert dat de SHM het systeem van voorrang, zoals opgenomen in artikel 19 en 20 van het sociaal huurbesluit, toelicht aan de lokale welzijnswerkers. Hierbij kan ook het systeem van een versnelde toewijzing (art. 24) worden toegelicht. Het komt de visitatiecommissie voor dat de welzijnswerkers onvoldoende op de hoogte zijn van deze mogelijkheid. Deze toelichting kan de samenwerking tussen de SHM en de welzijnsdiensten alleen maar verbeteren.

-

Bij de jaarlijkse huurprijsberekening en bij de tweejaarlijkse actualisatie van de wachtlijst voorziet de SHM bijkomende permanentiemomenten. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief, en adviseert de SHM om ook de mogelijkheid van een aantal avondopeningen te bekijken.

-

Als een woning beschikbaar komt voor verhuur, trekt de sociale dienst een lijst van geschikte kandidaten, getoetst aan de rationele bezetting. Bij de toewijzing kiezen de medewerkers voor een directe en snelle communicatie: de hoogst gerangschikte woningzoekende wordt aangeschreven én telefonisch gecontacteerd. Als de eerst gerangschikte geen kandidaat is, wordt al snel de tweede gerangschikte gecontacteerd. Hierdoor kan de toewijzing binnen de maand worden afgerond. De sociale dienst stelt dat de toewijzing gemiddeld kan worden afgerond binnen de 10 dagen tot een maand nadat een huuropzeg werd betekend. De visitatiecommissie vindt dit een voorbeeld van een goede praktijk. Zo wordt voor de SHM frictieleeg-


PAGINA 24 VAN 41

stand beperkt of zelfs vermeden. Doordat nog voor het einde van de opzegperiode een nieuwe huurder wordt geselecteerd, kan voor de vertrekkende huurder het risico op een dubbele huur worden beperkt. Als de kandidaat-huurder niet reageert op een oproep voor een vrijkomende woning, contacteert de sociale dienst, voor zover gekend, de verwijzende welzijnsdienst. Zo worden personen die minder administratief onderlegd zijn alsnog opgevist. -

Een technische medewerker van de SHM maakt een plaatsbeschrijving op in aanwezigheid van zowel de nieuwe als de vertrekkende huurder. Tijdens de opmaak wordt onmiddellijk op eventuele problemen rond het voor de huurder verplicht onderhoud gewezen, en worden de eventuele kosten voor de vertrekkende huurder berekend. Daardoor slaagt de SHM erin om de huurwaarborg vrij te maken binnen de maand nadat de plaatsbeschrijving door alle partijen werd ondertekend.

-

De SHM organiseert zelf het overzetten van de abonnementen van elektriciteit, gas en water. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief, waarmee problemen voor de SHM en de huurder worden vermeden. Ook de actoren appreciëren dit initiatief.

-

De medewerker van de sociale dienst bezoekt binnen de zes maanden na de inhuring de huurder in zijn nieuwe woning. Voor huisbezoeken hanteert ze een vaste namiddag. Zo worden wekelijks 5 tot 10 huurders bezocht. Tijdens drukke periodes worden de huisbezoeken wel eens uitgesteld. De visitatiecommissie wijst op het belang van de huisbezoeken om voeling te houden met de huurders en om onder andere leefbaarheidsproblemen te vermijden.

-

Huurders en welzijnsdiensten wijzen erop dat de SHM vroeger bij iedere nieuwe verhuring door de huurder een akte van loonafstand liet ondertekenen. Ondertussen heeft de SHM deze praktijk stopgezet, mede op uitdrukkelijke vraag van de Vlaamse administratie. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de betrokken huurders op de hoogte te brengen dat de indertijd ondertekende akte geen waarde meer heeft. Dit kan zonder al te grote inspanning, door dit bijvoorbeeld te vermelden in een huurderskrant, of in het schrijven naar aanleiding van de jaarlijkse huurprijsberekening.

Doorheen de gesprekken merkt de visitatiecommissie dat alle partijen – intern en extern – vrij tevreden zijn over het functioneren van de sociale dienst. Dit maakt dat de medewerkers ook andere opdrachten krijgen, zoals een rol in de opmaak van het ondernemingsplan. De visitatiecommissie adviseert te vermijden dat de sociale dienst wordt gehypothekeerd met andere opdrachten die de noodzakelijke capaciteit voor de basisbegeleidingstaken verminderen. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM slaagt erin het aantal uithuiszettingen beperkt te houden door de huurder met een huurdersachterstal of problemen met het onderhoud van de woning strikt op te volgen. De leefbaarheidsproblemen zijn beperkt. De huisvestingsondersteuning is goed uitgebouwd. De bewonersbetrokkenheid kan verbeterd worden. De visitatiecommissie adviseert de SHM om ruimte te maken voor de top-down / bottom-up én de bottom-up / top-down communicatie met de huurders.


PAGINA 25 VAN 41

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van de Molse Bouwmaatschappij dient te worden verbeterd. De financiële ratio’s voldeden in de periode 2008-2012 vrijwel constant niet aan gestelde normen. De oorzaak voor deze kwetsbare financiële situatie is vooral te vinden bij de aanzienlijke investeringen in nieuwbouw en renovatie die de maatschappij in de afgelopen jaren heeft gedaan. De bedrijfsvoering is sober. -

De SHM presteert op de meeste financiële ratio’s onder de norm. De gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin is laag: 0,26 in 2012 terwijl de norm minimaal 1 is. Dit betekent dat de SHM eind 2012 slechts over een kwart van de op korte termijn beschikbare liquide middelen beschikte om haar korte-termijn schulden te betalen. De liquiditeitsratio is bovendien de afgelopen jaren verslechterd. De MBM maakt gebruik van de creditfaciliteiten van de VMSW om haar schulden te betalen. De netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering voldoet evenmin aan de norm. In 2012 bedroeg deze ratio 0,96 terwijl een ratio lager dan 0,85 vereist is. Een netto vrije cash flow die minder dan 1 bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich dus in de veilige zone bevindt. Voor de MBM is dit kengetal de afgelopen jaren toegenomen, wat dus een verslechtering betekent van de financiële leefbaarheid. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering ten slotte voldoet met 0% in 2012 net niet aan de norm die aangeeft dat de netto winstmarge hoger dan 0% moet zijn. In 2012 heeft de maatschappij een bescheiden winst gemaakt. Net als in vorige jaren was dit het gevolg van éénmalige inkomsten door de verkoop van een woning. Ook in voorgaande jaren lag de netto winstmarge rond de 0%. In 2009 was de winstmarge nog 5% negatief.

-

De solvabiliteit van de maatschappij bedroeg 5% in 2012. De solvabiliteit tracht het risico te meten dat een SHM haar financiële verplichtingen ten opzichte van de schuldeisers niet kan nakomen. Deze financiële ratio liet de afgelopen jaren bij de MBM een dalende lijn zien (in 2008 was de solvabiliteit nog 7%). Hoewel de prestatiebeoordeling geen absolute norm voorschrijft, wordt een solvabiliteit van 10% meestal wel als minimum gezien. Als gevolg van de situatie heeft de SHM op verzoek van de VMSW in 2012 een plan van aanpak opgesteld om haar financiële positie te verbeteren. Een begeleidingscommissie van de VMSW ziet toe op de uitvoering van dit plan.

-

De maatschappij wijdt haar kwetsbare financiële positie vooral aan de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Molsveld in 1998. Uit vrees dat de Vlaamse overheid het vermogen van de SHM zou afromen, besloot de toenmalige raad van bestuur dit project met eigen middelen te financieren. Later bleek het onmogelijk om voor dit project alsnog een gesubsidieerde lening te krijgen.

De maatschappij is zich welbewust van haar kwetsbare financiële positie. Zij werkt aan de verbetering daarvan, onder andere door een sobere bedrijfsvoering (zie OD 5.2), door het herfinancieren van een aantal leningen op 30 jaar, door het genereren van extra inkomsten door de verkoop van huurwoningen en door het ontwikkelen van nieuwbouw koopwoningen. Vooral van deze laatste activiteit verwacht de maatschappij een versterking van haar financiële positie. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM voldoende werkt aan het verbeteren van haar financiële


PAGINA 26 VAN 41

leefbaarheid. Bovendien wordt de SHM ondersteund door een begeleidingscommissie van de VMSW. De visitatiecommissie ziet daarom geen noodzaak voor aanvullende aanbevelingen. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De SHM presteert goed op het vlak van de beheersing van haar kosten. -

De totale werkings- en onderhoudskosten waren in 2012 met een kleine 1.200 euro per woning relatief laag, ongeveer 60% van de SHM’s had in dat jaar hogere kosten. Dat is een goede prestatie, gezien het grote aantal nieuwbouw- en renovatie-activiteiten en omdat de SHM zelf instaat voor het belangrijkste deel van de herstellingen. De SHM heeft recent een architecte aangeworven om de regie inzake onderhoudswerkzaamheden te versterken. Deze uitbreiding is zorgvuldig afgestemd op het groeiend aantal woningen in het patrimonium (zie OD 5.4). De verhouding tussen het aantal medewerkers en het aantal woningen is de afgelopen jaren verbeterd. In 2008 was deze verhouding 9,5 medewerkers per 1.000 woningen, in 2012 9,0 medewerkers. In 2008 had 54% van de SHM’s een betere score, in 2012 was dit nog maar 38%.

-

Ieder half jaar maakt de maatschappij een balans op van de belangrijkste kosten en opbrengsten zoals de personeelskost, huuropbrengsten en de leninglast. Die balans wordt in de raad van bestuur besproken. De maatschappij werkt niet met een jaarbegroting, maar door kosten en opbrengsten voortdurend op te volgen en zesmaandelijks te rapporteren kan ze indien nodig ook snel maatregelen nemen.

-

De MBM beschikt over een planning van het personeelsbestand in functie van het aantal woningen in beheer, waarbij stelselmatig meer personeel (en personeelskost) aangewend wordt in functie van de groei van het patrimonium. Deze statistiek toont aan dat de SHM op een bewuste manier bezig is met de planning van haar personeel en een evenwicht zoekt tussen loonkost en werkdruk per personeelslid.

-

De maatschappij kijkt niet alleen nauwlettend naar haar uitgaven, maar ook naar haar inkomsten. Door haar renovatieaanpak – vooral de horizontaal geplande renovatiewerken, zie OD 2.1. – is er weinig structurele leegstand. De SHM zit hier bij de 30% SHM’s met de laagste aandeel niet-verhuurde woningen. De frictieleegstand (korte leegstand tussen twee verhuisbewegingen) lag in 2012 en voorgaande jaren bijzonder laag. In 2012 zat de bouwmaatschappij bij de 5% SHM’s met de laagste frictieleegstandscijfers. Zowel het percentage frictieleegstand als structureel leegstaande woningen tegenover het patrimonium bedroeg in 2012 slechts 0,12%.

-

Dankzij een strikte bewaking van de kosten en de werfopvolging van renovatie- en nieuwbouwprojecten waren er in 2011 en 2012 geen contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag. De projecten werden dus uitgevoerd binnen het oorspronkelijke bestelbedrag. Behalve een enkele uitzondering liggen deze bedragen onder de subsidiabele kostprijsplafonds.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De Molse Bouwmaatschappij scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude. -

De goede prestaties van de MBM bij het bestrijden van huurdersachterstal zijn vooral het resultaat van een persoonlijke aanpak waarbij de sociale dienst van de maatschappij vroegtij-


PAGINA 27 VAN 41

dig telefonisch contact opneemt met bewoners met betalingsproblemen. Parallel hiermee wordt het schriftelijke traject met herinneringen en aanmaningen in gang gezet. We verwijzen hiervoor naar OD 4.1. De huurdersachterstal bij de MBM is laag. In 2012 bedroeg de achterstal 0,99% en in 2011 slechts 0,62%. Daarmee behoorde de maatschappij in beide jaren tot de 25% SHM’s met de laagste huurdersachterstal. De visitatiecommissie wijst erop dat deze percentages met de nodige omzichtigheid moeten geïnterpreteerd worden, omdat de methoden die SHM’s gebruiken voor het afboeken van huurdersachterstallen sterke verschillen vertonen. Zo constateerde de afdeling Toezicht in 2012 dat de MBM tot en met 2011 vorderingen op huurders (bijvoorbeeld huurlasten of herstellingen voor rekening van de huurder) pas in haar administratie verwerkte na betaling. Hierdoor ontstond een onvolledig beeld van de huurderachterstal. Dit kan de gestegen huurdersachterstal in 2012 ten opzichte van 2011 verklaren. -

De maatschappij onderneemt actie als zij signalen van sociale- en domiciliefraude ontvangt. Bij een (vermoeden van) fraude wordt de betrokken huurder aangeschreven met het verzoek om de situatie te regulariseren, bijvoorbeeld door samenwonen te melden, zodat de huurprijs kan worden aangepast. Wanneer de huurder niet reageert, voert de MBM de huurverhoging alsnog door, waarop alsnog een gesprek met de sociaal assistente volgt.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de Molse Bouwmaatschappij haar financieel plan goed gebruikt om haar financiële mogelijkheden te verkennen en om te onderzoeken welke gebouwen en complexen verlieslatend en welke winstgevend zijn. -

Naast de door de VMSW opgestelde standaardplanning maakt de MBM ook gebruik van financiële instrumenten die gericht zijn op een specifiek onderdeel van de bedrijfsvoering. Zo heeft de organisatie een financieel overzicht ontwikkeld waarin de rentelasten en aflossingen per woonproject over de gehele looptijd van de lening in beeld worden gebracht en worden afgezet tegen de verwachtte huurinkomsten. Op deze wijze heeft de Molse Bouwmaatschappij een duidelijk inzicht in de gebouwen en complexen waar de exploitatie verlieslatend is.

-

De huisvestingsmaatschappij gebruikt ook een overzicht waarin de personeelslasten worden afgezet tegen het aantal woningen in het patrimonium en het aantal woningen per medewerker. Hiermee bewaakt de organisatie dat de ontwikkeling van haar werking in lijn loopt met de omvang van haar patrimonium.

-

De MBM beschikt over een gedegen vertaling van haar onderhouds- en renovatieplanning naar haar financiële meerjarenplanning. In deze vertaling is aangegeven welke maatregelen zij uit eigen middelen zal betalen en voor welke maatregelen financiële ondersteuning van de Vlaamse overheid nodig is.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de Molse Bouwmaatschappij in haar streven om naar een echte woonmaatschappij te evolueren goede prestaties levert. De visitatiecommissie heeft nog wel enkele aandachtspunten geformuleerd.


PAGINA 28 VAN 41

-

De MBM heeft zich sinds enkele jaren ontwikkeld van een bouwmaatschappij, die zich vooral richtte op nieuwbouw- en renovatieprojecten, naar een huisvestingsmaatschappij waar ook het technisch en het sociaal beheer een belangrijke plaats innemen. Die ontwikkeling is nog volop gaande. De visitatiecommissie beklemtoont dat de zorg voor het bouwen van nieuwe woningen evenwaardig is met de zorg voor een goede kwaliteit van de dienstverlening aan de huurders. Ze daagt de SHM uit om hier een goed evenwicht in te zoeken, en periodiek bij de huurders en diensten te toetsen of ze hierin ook slaagt. Ook een aantal lokale actoren pleiten er uitdrukkelijk voor dat de (terechte) aandacht van de SHM voor het realiseren van nieuwe huurwoningen de sociale taak van de sociale verhuurder niet zal verdringen.

-

Bijzonder positief zijn de prestaties van de MBM in de Balen. In deze gemeente is de SHM pas actief sinds 2000, maar in deze twaalf jaar tijd heeft zij hier het aantal sociale huurwoningen bijna vertienvoudigd, van 22 naar 186. Het is een mooi voorbeeld van hoe door uitbreiding van haar actieterrein een sociale huisvestingsmaatschappij kan bijdragen aan een positieve evolutie.

-

De organisatie ontwikkelt sinds kort ook zelf koopwoningen. In Mol bouwt de maatschappij 6 sociale koopwoningen als invulling van de sociale last bij een nieuwe verkaveling aan de Langestraat, en een gemengd project van 5 huur- en 5 koopwoningen in de Onze Lieve Vrouwstraat / Gompelbaan te Mol. In het verleden werkte ze op dit punt samen met SHM De Ark.

-

De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de gemeenten Mol en van Balen, waar de projecten van de maatschappij besproken worden. Samen met 23 andere gemeenten zijn Mol en Balen lid van het Kempens Woonplatform, dat de gemeenten ondersteunt bij het opstellen van Woonbeleidsplannen en de realisaties ten opzichte van het BSO opvolgt. De directeur zit in de raad van bestuur van het SVK Zuiderkempen vzw. De praktische samenwerking met het SVK is eerder beperkt.

-

De maatschappij wil een bijdrage leveren aan de realisatie van doelstellingen in de woonbeleidsplannen 2011-2013 van de gemeenten Mol en Balen. Zo heeft de maatschappij zich geengageerd om een nauwere samenwerking te bewerkstelligen met het OCMW van Balen met als gewenst resultaat een samenwerkingsprocedure. De visitatiecommissie kreeg geen indicaties dat hiervan effectief werk werd gemaakt. In het overzicht met acties in het Woonbeleidsplan van Mol staat dat de maatschappij een lijst van onderbezette woningen zal samenstellen en senioren zal aansporen om zich in te schrijven voor een bejaardenwoning of een woning overeenkomstig de rationele bezetting. Bij nieuwbouwprojecten zal de SHM niet alleen de kandidaat-huurders maar ook de bestaande huurders in een onderbezette woning aanschrijven om zich kandidaat te stellen. De SHM heeft de visitatiecommissie een aantal voorbeelden gegeven waaruit blijkt deze activiteiten ook daadwerkelijk uitgevoerd worden.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van oordeel dat het systeem voor interne controle van de SHM voor verbetering vatbaar is. De maatschappij kan nog maar beperkt aantonen dat haar bedrijfsprocessen afdoende geborgd worden. -

De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van directie zijn duidelijk vastgelegd. De directeur is verantwoordelijk voor de uitvoering van het dagelijks beleid en de uitvoering van de beslissingen van de bestuursorganen. De directeur wordt op zijn beurt gecontroleerd door de voorzitter, het directiecomité en andere leden van de raad van bestuur. In het intern reglement staan de bevoegdheden van de bestuursorganen duidelijk omschreven.


PAGINA 29 VAN 41

-

De organisatie beschikt over een procedurehandboek waarin een aantal essentiële procedures zijn beschreven, zoals de behandeling van ingekomen facturen, betalingen, klachtenbehandeling en huurdersachterstallen. In de procedures staat omschreven wie welke handelingen verricht. In de meeste procedures ontbreekt echter een vermelding wanneer een activiteit moet plaatsvinden. Zo is in de procedure huurdersachterstallen niet duidelijk vastgelegd wanneer een dossier wordt doorgezonden naar de vrederechter, of wanneer het OCMW wordt ingeschakeld. Tevens ontbreekt bij de meeste procedures een duidelijk versiebeheer. Daardoor is het niet altijd helder wanneer een procedure is opgemaakt, gewijzigd en of ze al dan niet door de raad van bestuur is goedgekeurd. De procedure huurdersachterstal is gekend bij de medewerkers, voldoet aan de eisen van functiescheiding en wordt ook in de praktijk gevolgd. De klachtenprocedure is eveneens bij de verantwoordelijke medewerkster gekend, maar deze wordt in de praktijk niet toegepast omdat er tot nu toe geen klachten werden ingediend. Huurders blijken overigens niet op de hoogte van de mogelijkheid om klachten in te dienen (zie OD 6.1). De visitatiecommissie heeft geen informatie aangetroffen waaruit blijkt dat de goede werking van procedures wordt getoetst en besproken in de raad van bestuur. De visitatiecommissie beveelt aan om het systeem van interne controle verder uit te bouwen zodat ook duidelijk is wie wanneer welke stappen dient te ondernemen. Tevens dient de maatschappij het versiebeheer van haar procedures te verbeteren, zodat duidelijk is dat wordt gewerkt met de meest recente en door het bestuur vastgestelde en geldende procedures.

-

De huisvestingsmaatschappij beschikt over een goedgekeurde deontologische code voor bestuurders. Op basis van de gevoerde gesprekken heeft de visitatiecommissie de indruk dat de code eerder als een formaliteit door de raad van bestuur werd vastgesteld. De commissie adviseert om deze code met de bestuurders door te nemen en de bepalingen die in de praktijk voor mogelijke knelpunten kunnen zorgen te bespreken. Op die manier blijft de code geen dode letter, maar wordt het een levend document dat een rol kan spelen in de beraadslagingen en bij de besluitvorming van het bestuur.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat de Molse Bouwmaatschappij in voldoende mate bereid is tot verandering en verbetering. -

De SHM heeft de beslissing genomen om een ondernemingsplan op te maken dat de structuur volgt van de prestatievelden in het Draaiboek Prestatiebeoordeling Sociale Huisvestingsmaatschappijen. De visitatiecommissie vindt dit een duidelijke aanwijzing dat de organisatie zoekt naar de mogelijkheid om haar werking te verbeteren en de veranderen. Tegelijkertijd is dit een mooie gelegenheid voor de MBM om zich te oriënteren op haar toekomst en te zoeken naar een balans tussen haar activiteiten als bouwmaatschappij (nadruk op projectmatig bouwen en verbeteren) en de MBM als woonmaatschappij (nadruk op procesmatig sociaal en technisch beheer).

-

De deelname van de MBM aan het klanttevredenheidsonderzoek in 2011 toont aan dat de organisatie haar werking door haar klanten wil laten beoordelen. Op basis van de gevoerde gesprekken heeft de visitatiecommissie de indruk dat de organisatie nog wat te snel in de verdediging gaat in plaats van met een open blik naar verbeterpunten te kijken en die te zien als een kans om de werking te verbeteren.


PAGINA 30 VAN 41

-

Medewerkers meldden dat zij voldoende mogelijkheden krijgen om deel te nemen aan vormingsinitiatieven, bijvoorbeeld bijeenkomsten georganiseerd door de VMSW. De medewerkers beschikken over een functie- en taakomschrijving. Jaarlijks vindt een gesprek plaats tussen de leidinggevende en de medewerker om het functioneren te bespreken. Op basis van de gesprekken met medewerkers heeft de visitatiecommissie de indruk dat een functioneringsgesprek nog niet bij iedereen een vast en terugkerend element in de loopbaanontwikkeling is.

-

De huisvestingsmaatschappij neemt deel aan diverse overlegvormen die kunnen bijdragen aan het verbeteren van de werking. Zo neemt de organisatie deel aan het VMSW overlegplatform sociale diensten, de directeursvergadering Koepel Kempen en vergaderingen binnen het Kempens Woonplatform.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De financiële ratio’s van de MBM bevinden zich al enige jaren onder of op de norm. Onder begeleiding van de VMSW werkt de maatschappij aan haar herstel. De MBM werkt doelmatig en beheerst haar bedrijfslasten goed. Haar goede financiële meerjarenplanning laat zien dat door de ontwikkeling van koopwoningen de financiële positie in de komende jaren naar verwachting zal verbeteren. Het systeem van interne controle kan worden verbeterd. De procedures zijn veelal nog onvoldoende concreet uitgewerkt en het versiebeheer laat te wensen over. Voor een deel is dit het gevolg van een snelle groei. Het patrimonium, en daarmee de werkorganisatie, is de afgelopen jaren sterk gegroeid en de MBM bevindt zich nog volop in een transformatie van een bouwmaatschappij naar een woonmaatschappij. De visitatiecommissie vindt dat de MBM op een goede manier bezig is met deze transitie, onder andere met haar voornemen een ondernemingsplan te ontwikkelen. Dit illustreert dat de maatschappij in voldoende mate aandacht heeft voor verandering en verbetering.


PAGINA 31 VAN 41

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij huurders en kandidaat-huurders veelal voldoende snel en duidelijk informeert. Echter, de visitatiecommissie stelt diverse verbeterpunten vast, die maken dat de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. -

De Molse Bouwmaatschappij heeft een modern kantoor aan de rand van de sociale woonwijk Keirlandse Zillen en op loopafstand van het station van Mol. Het kantoor is drie voormiddagen per week open voor bezoekers. Op de andere twee voormiddagen is bezoek op afspraak mogelijk. De maatschappij stelt dat op afspraak een bezoek in de namiddag of avond mogelijk is. De website biedt hierover echter geen informatie en ook de huurders waarmee de commissie sprak waren hiervan niet op de hoogte. Enkele huurders missen een avond-opening. Klanten worden ontvangen aan een open receptie. Er is geen aparte spreekruimte. Directie en medewerkers vertellen dat indien nodig gesprekken met huurders in het kantoor van de sociaal assistent of desnoods in de vergaderzaal kunnen doorgaan. Die mogelijkheid wordt de huurders echter niet expliciet geboden, daarom adviseert de visitatiecommissie om huurders te wijzen op de mogelijkheid om het gesprek in een aparte ruimte te laten plaatsvinden, bijvoorbeeld via een informatiebord in de ontvangstruimte.

-

De website van de maatschappij geeft veel informatie over het patrimonium van de maatschappij, de renovatie- en nieuwbouwprojecten, en over het intern huurreglement. Voor zittende huurders bevat de website verder informatie over hoe men een vraag voor een herstelling kan doorgeven. Woningzoekenden vinden hier informatie over de inschrijving en het inschrijvingsformulier. Tevens is er informatie over de organisatie zelf te vinden: alle medewerkers staan met functie en emailadres op de website vermeld. Ook de samenstelling van de raad van bestuur is op de website terug te vinden.

-

In 2011 bezorgde de Molse Bouwmaatschappij haar huurders het Ziezo boekje, met daarin informatie over de rechten en plichten van huurders, in het bijzonder over de verdeling van de onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder. In het gesprek met huurders blijkt dat er toch nog onduidelijkheden bestaan over rechten en plichten, bijvoorbeeld over het groenonderhoud en de kosten van versleten woningonderdelen. Huurders hebben het gevoel dat hen soms kosten in rekening worden gebracht die voor rekening van de maatschappij zijn of dat zij taken moeten uitvoeren (zoals poetsen of groenonderhoud) die eigenlijk voor de gemeente of de SHM zijn. De visitatiecommissie suggereert de SHM om daarom nog meer aandacht te besteden aan het informeren van haar huurders op dit vlak.

-

De maatschappij beschikt over een klachtenprocedure (niet te verwarren met de procedure voor het melden van herstellingen). Op de website en in het intern huurreglement is geen informatie over deze klachtenprocedure te vinden. In het gesprek met de visitatiecommissie stellen huurders dat ze niet weten hoe zij een klacht kunnen indienen. Dat sluit aan bij de opmerking van de sociale assistent dat er vrijwel geen klachten ontvangen zijn. Huurders vinden dat de organisatie overigens niet erg openstaat voor klachten. De visitatiecommissie beveelt aan om meer bekendheid te geven aan de klachtenprocedure.

-

De MBM maakt met enige regelmaat gebruik van de mogelijkheid om via het Informatieblad van de gemeente Mol informatie te geven over haar werking en haar renovatie- en nieuwbouwprojecten. Een dergelijk informatiekanaal is niet aanwezig in de gemeente Balen. De visitatiecommissie beveelt aan om een informatiekanaal te organiseren voor haar huurders in Balen, bijvoorbeeld via een eigen huurderskrant.


PAGINA 32 VAN 41

-

Ondanks de overwegend klantvriendelijke basishouding van het personeel kan op een aantal onderdelen de communicatie met klanten worden verbeterd. Zo meldde een huurder dat voor de dakrenovatie in de wijk Keirlandse Zillen de aangekondigde huurverhoging veel lager was dan de daadwerkelijke huurverhoging. De visitatiecommissie kan op basis van deze signalen niet beoordelen hoe breed en ernstig deze problemen zijn. De visitatiecommissie adviseert de SHM om met behulp van een klanttevredenheidsmeting na te gaan hoe huurders de renovatie hebben ervaren en de uitkomsten van die meting, indien nodig, te vertalen in verbeteracties voor toekomstige renovaties. Een dergelijke meting kan ook plaatsvinden om de communicatie met huurders over herstellingen goed uit te werken. De brieven aan huurders zijn in de regel goed geschreven, ze zijn duidelijk en er wordt weinig gebruik gemaakt van moeilijke woorden. Een bescheiden aandachtspunt is de stijl van de brieven: soms worden huurders met ‘je’ aangesproken, soms met ‘u’. De kwaliteit van de brieven is niet altijd consistent. De brieven over de afrekening van huurlasten en de huurprijsberekening die de commissie kon inzien waren in 2013 een stuk minder duidelijk en overzichtelijk dan de brief in 2012. Het is bovendien aan te raden dat iedere brief de contactpersoon binnen de SHM uitdrukkelijk vermeldt.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De huisvestingsmaatschappij neemt deel aan alle relevante overleggen in haar werkgebied en informeert lokale woon- en welzijnsactoren voldoende snel en duidelijk. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit onderdeel als goed, dit met enkele aandachtspunten. -

De SHM heeft een regulier overleg met het OCMW en het gemeentebestuur van Mol. Met het OCMW en het bestuur van de gemeente Balen zijn de contacten wat minder frequent. Beide gemeenten willen in een vroeg stadium bij de planontwikkeling betrokken worden. In de regel verloopt dat ook goed.

-

De Molse Bouwmaatschappij neemt deel aan het woonoverleg in Mol en Balen en aan het welzijnsoverleg in Mol. Hier informeert de maatschappij de lokale woon- en welzijnsactoren doorgaans naar behoren. Haar deelname wordt door woonactoren wat passief gevonden in het zelf aan de orde stellen van problemen. De visitatiecommissie wil de MBM uitnodigen om knelpunten in het woonbeleid actiever meer zelf te agenderen.

-

De samenwerking met regionale beleidsinstanties zoals de VMSW en de afdeling Toezicht RWO verloopt naar behoren, maar er is ruimte voor verbetering. Zo constateerde de afdeling Toezicht in een recent inspectiebezoek dat de maatschappij niet alle gunningen had gerapporteerd, bovendien constateerde de inspectie dat in de periode 2011-2013 regelmatig agenda’s en verslagen van raad van bestuur te laat werden verzonden. Een zorgvuldige communicatie met de afdeling Toezicht is derhalve een aandachtspunt.

-

Woon- en welzijnsactoren signaleren het ontbreken van een platform om signalen over kwetsbare huurders uit te wisselen en pro-actief probleemhuishoudens te bespreken. We verwijzen hiervoor naar OD. 4.4.


PAGINA 33 VAN 41

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Molse Bouwmaatschappij beschikt niet over een geobjectiveerd en systematisch systeem voor het meten van de klanttevredenheid. Daarom beoordeelt de commissie dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. -

In 2011 heeft de maatschappij haar medewerking verleend aan een uitgebreid klanttevredenheidsonderzoek dat werd uitgevoerd door de Dienst Samenlevingsopbouw van de gemeente Mol. Uit het onderzoek bleek dat de huurders over het algemeen tevreden waren met de kwaliteit van de woning, buurt en dienstverlening van de Molse Bouwmaatschappij. Uit het onderzoek kwamen ook verbeterpunten. Een aanzienlijk deel van de huurders was niet of slechts in geringe mate op de hoogte van hun rechten en plichten. De Molse Bouwmaatschappij heeft de resultaten van het rapport toegelicht tijdens een informatiebijeenkomst in het plaatselijk Cultureel centrum te Mol. Alle huurders van de MBM waren uitgenodigd en de opkomst was hoog. Naar aanleiding van het onderzoek heeft de maatschappij het ZieZo-informatieboekje onder de huurders verspreid. Op andere onderdelen heeft de visitatiecommissie geen zichtbare verbeteracties aangetroffen, bijvoorbeeld over de afhandeling van klachten. De helft van de huurders meldde in het onderzoek dat zij niet of minder tevreden waren met de afhandeling van klachten. Tijdens het gesprek van de visitatiecommissie met de huurders bleek geen enkele huurder op de hoogte te zijn over het bestaan van een klachtenprocedure (zie ook OD 6.1). De visitatiecommissie waardeert de deelname van de SHM aan het onderzoek en de ondernomen vervolgacties. De SHM bracht echter in alle eerlijkheid naar voor dat dit klanttevredenheidonderzoek niet het initiatief van de maatschappij zelf was maar van de gemeente. Er waren ook meerdere bijeenkomsten van de raad van bestuur nodig om de Molse Bouwmaatschappij tot deelname te verleiden.

-

Tot op heden zijn door de maatschappij geen vervolgstappen gezet om zelf klanttevredenheidsmetingen, desnoods op kleinere schaal, op te zetten. Voor dergelijk vervolgonderzoek is wel aanleiding, bijvoorbeeld om na te gaan of huurders nu beter op de hoogte zijn van hun rechten en plichten en te onderzoeken of huurders nu meer tevreden zijn over de afhandeling van klachten. De visitatiecommissie adviseert dan ook aan de maatschappij om op dit vlak stappen te ondernemen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De MBM informeert huurders en kandidaat-huurders in de regel snel en duidelijk. Datzelfde geldt voor het informeren van beleidsinstanties en andere organisaties. Een zorgvuldige communicatie blijft echter wel een aandachtspunt voor de organisatie. Uit documenten en gesprekken met huurders en lokale woon- en welzijnsactoren kwamen enkele verbeterpunten naar voren waaraan de SHM kan werken. Deze punten zijn genoemd bij OD 6.1 en OD 6.2. De SHM beschikt nog niet over een systeem voor het meten van de klanttevredenheid. De MBM heeft in 2011 haar medewerking verleend aan een tevredenheidsmeting van uitgevoerd door de gemeente Mol, maar dient nu stappen te zetten die leiden tot eigen klanttevredenheidsmetingen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MBM

PAGINA 34 VAN 41

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Verfijn de eigen visie over het te realiseren woningaanbod, met enerzijds objectieve cijfergegevens (wachtlijstanalyse, demografische evolutie) en anderzijds eigen ervaringen, zoals het behouden van een voldoende sociale mix en het beperken van leefbaarheidsproblemen. Hiermee kan de maatschappij een onderbouwde dialoog opstarten en zo een draagvlak zoeken bij de verschillende stakeholders, zoals de gemeenten en OCMW’s. (OD 1.5.)

2.

Werk de opvolging van de technische interventies en de oplevering van uitbestede werken verder uit tot een sluitend onderhoudsproces, opdat de SHM een goed inzicht zou hebben in de nog hangende en de volledig uitgevoerde interventies en onderhoudswerken. Geef in dit systeem de communicatie met de huurder een duidelijke plaats. Zoek in de oplevering van nieuwbouw- en renovatiewerken naar een systeem om de huurder te betrekken om zo opleveringsproblemen te detecteren en openstaande punten systematisch op te volgen. (OD 2.1.)

3.

Herteken de aanpak van bewonerscommunicatie en –betrokkenheid. Maak naast het informeren ook van het consulteren van huurders of huurdergroepen een belangrijk aandachtpunt. (OD 4.3.)

4.

Informeer huurders beter over het bestaan van de klachtenprocedure en zie klachten als een gratis advies om de werking te verbeteren. (OD 6.1.)

5.

Werk het systeem van interne controle verder uit zodat duidelijk is wie wanneer welke stappen dient te ondernemen. Verbeter het versiebeheer van de procedures, zodat duidelijk is dat wordt gewerkt met actuele en door het bestuur vastgestelde procedures. (OD 5.6.)

6.

Ontwikkel een systeem van klantentevredenheidsmeting. (OD 6.3.)

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De SHM realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties. Ze heeft oog voor het uitbreiden en verbeteren van het patrimonium en voor het optimaliseren van de eigen werking. De Molse Bouwmaatschappij staat voor twee belangrijke scharnierpunten in haar werking, namelijk de stap van een eerder kleine SHM naar een maatschappij met een groter patrimonium, en de stap van een bouwmaatschappij naar een sociale huisvestingsmaatschappij met een bredere opdracht. De visitatiecommissie heeft er voldoende vertrouwen in dat de maatschappij de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig zal oppakken in bijvoorbeeld het door haar aangekondigde ondernemingsplan. Een verplicht verbeterplan of een vervroegde visitatie zijn niet nodig.


PAGINA 35 VAN 41

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: 1. Op basis van de ervaringen van de SHM vindt de visitatiecommissie het belangrijk dat de energiecorrectie zoals voorzien in de sociale huurwetgeving verder wordt uitgewerkt. Daardoor worden de huisvestingsmaatschappijen gestimuleerd om energiebesparende ingrepen te voorzien. Deze meerkosten moeten vandaag volledig door de SHM (en de subsidiërende overheid) worden opgenomen, zonder dat er een vorm van return voor de SHM is. Zoek naar een win-win-systeem voor huurder én verhuurder, waardoor deze werken worden gestimuleerd. 2. Onderzoek de effectiviteit van de mogelijkheid om de huurdersachterstallen met 10% te verhogen. Zo stelt de visitatiecommissie de vraag of de toepassing van deze maatregel vanaf de start van de achterstal wel bijdraagt tot het vinden van een oplossing waardoor een uithuiszetting vermeden kan worden.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. 1.

De SHM slaagt erin een toewijzing van een woning af te ronden in 10 dagen tot een maand nadat de woning vrijkomt. Bij de toewijzing kiest ze voor een directe en snelle communicatie: de hoogst gerangschikte kandidaat wordt aangeschreven én telefonisch gecontacteerd. Als er geen reactie komt, wordt al snel de tweede gerangschikte gecontacteerd.


PAGINA 36 VAN 41

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Bert Kenis bestuurder, vertegenwoordiger gemeente Balen - Erik Schoofs directeur - Georges Claes voorzitter - Lieve Van der Stighelen bestuurder, private aandeelhouder - Roel Sleebus bestuurder, private aandeelhouder Medewerkers SHM - Ann Derey - Bert Stans - Brigitte Luyckx - Chris Swaelen - Jasmien Vermeir - Nic Janssens

administratief medewerker technische dienst medewerker technische dienst onthaal, inschrijven kandidaat-huurders diensthoofd boekhouding diensthoofd verhuring en sociale dienst diensthoofd technische dienst

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Ann Maes wnd secretaris OCMW Balen - Machteld Bollen ingenieur, ambtenaar grondgebiedzaken gemeente Mol - Mireille Vansweevelt huisvestingsambtenaar van de gemeente Balen - Sigrid Vanstraelen stedenbouwkundig ambtenaar gemeente Balen Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Ann Van Beurden Huurdersbond Antwerpen - Turnhout - Gust Van Dongen Vierde Wereldwerking ‘Ons Huis’ - Lies Deckers maatschappelijk werker OCMW Mol - Suzy Vromans hoofdmaatschappelijk werker OCMW Balen Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 18 aanwezige sociale huurders De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Bert Kenis schepen van de gemeente Balen, bevoegd voor (o.m.) ruimtelijke ordening en wonen - Hubert Celen schepen van de gemeente Mol, bevoegd voor (o.m.) sociaal beleid, woonbeleid, kansarmoede en gelijke kansenbeleid - Paul Rotthier burgemeester gemeente Mol - Wim Caeyers voorzitter OCMW Mol


PAGINA 37 VAN 41

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht

dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-


PAGINA 38 VAN 41

eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indi-

catoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met


PAGINA 39 VAN 41

een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vmsw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of

met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 40 VAN 41

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Molse Bouwmaatschappij, Mol

Datum reactie SHM: 12 februari 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Molse Bouwmaatschappij, Mol

Datum beslissing minister: 24 februari 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol

Recommend Documents