Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Visitatiegesprekken op 5 en 6 november 2014 Definitief visitatierapport van 2 februari 2015

Prestatiebeoordeling Huisvesting

SHM

Kantonnale

Bouwmaatschappij

van

Beringen

voor

Datum rapport: 2 februari 2015 Datum visitatiegesprekken: 5 en 6 november 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 22 januari 2015 Erkenningsnummer SHM: 7000 Contactgegevens SHM: Violetstraat 15, 3580 Beringen +32 11 246060 [email protected]

Directeur: Erik Mannaerts Voorzitter: Ludo Trekels Werkgebied: Beringen, Halen, Ham, Herk-de-Stad, Heusden-Zolder, Leopoldsburg, Lummen, Tessenderlo Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Peter Bulckaert, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE KANTONNALE BOUWMAATSCHAPPIJ VAN BERINGEN VOOR HUISVESTING PAGINA 2 VAN 53

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING ..................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN DE SHM KANTONALE BOUWMAATSCHAPPIJ BERINGEN ................................... 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

10

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ................................................ 16 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID .................................................................................................... 22 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ....................................................................................................... 23 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ................................................ 33 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 43

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 47 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 47 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 47 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 47 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 48

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 49 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 51


1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie:

1.3. -

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; de minister toe te laten de prestaties van de SHM’ste meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. -

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.


1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via .

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


2.

SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Voor verbetering vatbaar

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3 OD 3.1

BETAALBAARHEID VAN WONEN De SHM bouwt prijsbewust

Goed Goed

OD 3.2 PV 4 OD 4.1

De SHM verhuurt prijsbewust SOCIAAL BELEID De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed Goed Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Uitstekend

OD 2.1

OD 4.3 OD 4.4 PV 5 OD 5.1 OD 5.2

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID De SHM is financieel leefbaar

Goed

Uitstekend Goed Goed Goed Goed

OD 5.4

De SHM beheerst haar kosten goed De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7 PV 6 OD 6.1

De SHM is bereid tot verandering en verbetering KLANTVRIENDELIJKHEID De SHM informeert burgers snel en duidelijk De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Duidelijk De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed Goed Goed

OD 5.3

OD 6.2 OD 6.3

Goed Goed

Goed Goed


3.

BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting werd opgericht op 15 juni 1948 onder de vorm van een coöperatieve vennootschap onder de naam “Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Goedkope Woningen”. De naam werd gewijzigd in 1962 in de Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting (KBM). De raad van bestuur is samengesteld uit afgevaardigden van het gemeentebestuur van Beringen, Halen, Ham, Halen, Herk-de-Stad, Leopoldsburg, Lummen, Tessenderlo, van de provincie Limburg en van particuliere aandeelhouders. Het patrimonium van KBM omvat 3.423 woningen, waarvan 756 appartementen en 2.667 éénsgezinswoningen en is daarmee één van de grootste SHM’s van Vlaanderen. Slechts 16 % van de woningen dateren van na 2000. Ruim 56 % werden gebouwd tussen 1970 en 1999, wat betekent dat de SHM beschikt over een relatief verouderd patrimonium. In Vlaanderen zijn 25 % van de sociale huurwoningen gebouwd na 2000. De appartementen hebben hoofdzakelijk 2 slaapkamers (71%); de éénsgezinswoningen 3 slaapkamers (55%) of 4 slaapkamers (24%). In de woningen van KBM wonen 3.378 huurdersgezinnen, waar van 917 bewoners-gezinshoofden ouder zijn dan 65 jaar (27%); KBM behoort daarbij tot de 20 % SHM met de meeste gezinshoofden boven de 65jaar. 1.424 gezinnen (42%) zijn alleenstaande huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders bedraagt 13.757 euro. De mediaan huurprijs van een sociaal appartement bedraagt 211 euro en ligt daarmee licht boven de mediaan van Vlaanderen (ca 200 euro). Voor een sociale woning bedraagt deze 233 euro; deze huurprijs ligt lager dan de mediaan in Vlaanderen (ca 250 euro).

Het aanbod van de sociale woningen van KBM is als volgt verspreid over het actieterrein:

Gemeente Beringen Halen Ham Heusden-Zolder Herk-de-Stad Leopoldsburg Lummen Tessenderlo

Aantal sociale huurwoningen van KBM 1213 152 230 795 131 322 198 382

Drie gemeenten hebben een toewijzingsreglement: Halen, Ham en Heusden-Zolder. De stad Beringen was op het moment van de visitatie bezig met het opstellen van een toewijzingsreglement. Zowel Ham als Heusden-Zolder voorzien in hun toewijzingsreglement een voorrang voor ouderen die op datum van toewijzing minstens 65 jaar oud zijn. Deze doelgroep krijgt voorrang in een deel van het patrimonium. In Halen is er een doelgroepenplan opgemaakt. Bij een koppel volstaat het dat één van beide partners 65 jaar of ouder is, om voorrang te krijgen in een deel van het patrimonium.


De organisatiestructuur van KBM is vrij vlak. De SHM is opgedeeld in een dienst “Boekhouding en personeelszaken”, een algemeen secretariaat, een afdeling Techniek en een afdeling Verhuring. De afdeling Techniek is opgedeeld in een onderhoudsdienst en in een dienst projectrealisatie. De SHM heeft ongeveer 43 VTE in dienst.

3.2 Beschrijving omgeving - Actieterrein De KBM is als enige actief in de bouw en de verhuur van sociale huurwoningen in de 8 gemeenten. Daarnaast is Vooruitzien Cvba uit Beringen enkel actief met koopactiviteiten in dezelfde 8 gemeenten en Zonhoven. Er zijn twee sociaal verhuurkantoren actief: SVK Land Van Loon en SVPWL. Deze laatste SVK is ontstaan uit een regionaal initiatief van verschillende gemeentebesturen: Beringen, HeusdenZolder, Ham, Houthalen-Helchteren, Lummen, Leopoldsburg en Tessenderlo. SVK Land Van Loon is actief in Halen en Herk-de-Stad. - Verkoopprijzen van woningen en gronden Globaal genomen liggen de vastgoedprijzen in het actieterrein een stuk lager dan in de rest van Vlaanderen. Zo lag in 2013 de mediaan verkoopprijs van een woonhuis in het actieterrein op 170.000 euro (Vlaanderen: 212.000 euro)en op 177.000 euro (Vlaanderen: 211.000 euro) voor een appartement, terwijl de mediaanprijs voor bouwgrond 136 euro/m² was (Vlaanderen: 171 euro). De vastgoedprijzen in het actieterrein stijgen echter sterker dan in de rest van Vlaanderen. Voor de huizen steeg de mediaan verkoopprijs met 13% sinds 2008, voor appartementen bedroeg de stijging 24%. Deze stijging is hoger dan in Vlaanderen (15% ). Ook de mediaan prijs van de bouwgronden steeg met 18%, terwijl die stijging in heel Vlaanderen op 15% lag. De meest afwijkende lokale waardes t.o.v. die van het hele actieterrein vinden we in Herk-de-Stad, waar de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis met 195.000 euro de Vlaamse mediaan verkoopprijs benadert. In Halen is dit het geval voor de mediaan verkoopprijs van de appartementen: 194.889 euro. Van de 62.104 woongelegenheden in het actieterrein van KBM zijn er slechts 9.142 appartementen (14%). Van de woonhuizen (52.962) is 2/3e een gesloten bebouwing (35.371 woningen). - Bevolking in het actieterrein De totale bevolking in het actieterrein in 2009 bedraagt 59.132 inwoners. Men voorziet tegen 2020 een stijging naar 66.016 huishoudens, of te wel een stijging van 11%.Het aantal 65-plussers bedraagt bijna 17% van de totale bevolking. Enkel Halen heeft meer 65+: bijna 20%. In het actieterrein is er momenteel in de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 6,7%, wat lager is dan het gemiddelde in Vlaanderen (7,48%). Uitschieters zijn hier Beringen (8,33 %) en Leopoldsburg (9,38 %) Het aantal leefloners bedraagt 0,19%, wat eveneens lager van het Vlaams gemiddelde van 0,3751%. Het hoogste aandeel leefloners in het actieterrein vinden we in Leopoldsburg (0,31%). Het gemiddeld netto belastbaar inkomen bij de SHM bedraagt 15.690 euro, wat ruim onder het Vlaams gemiddelde is: 17.146 euro. Bindend sociaal objectief ( BSO) Het bindend sociaal objectief huur is voor het ganse actieterrein vastgelegd op 1.004 huurwoningen. Bij de nulmeting in 2009 waren er 3.285 sociale huurwoningen. Er zijn bij de voortgangsmeting in 2011 255 huurwoningen gerealiseerd.


BSO Huur

objectief nulmeting 2007

voortgang 31.12.2011

BSO te realiseren

Beringen

271

81

190

Halen

61

31

30

Ham

68

31

37

Herk-de-Stad

89

6

83

Heusden-Zolder

197

7

190

Leopoldsburg

104

50

54

Lummen

94

14

80

Tessenderlo

120

34

86

Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december 2011 – 254 woningen- moeten de 8 gemeentes nog 750 bijkomende sociale huurwoningen realiseren. Het zijn Beringen en HeusdenZolder die met 190 bijkomende sociale huurwoningen de grootste inspanningen dienen te leveren, gevolgd door Tessenderlo (86), Herk-de-Stad (83) en Lummen (80). In Leopoldsburg ligt het BSO huur nog op 54, in Ham op 37 en in Halen ten slotte op 30. In het actieterrein ligt het BSO sociale kavels op 14 (waarvan 12 in Ham en 2 in Leopoldsburg); er werden er nog geen gerealiseerd. Het BSO voor sociale koopwoningen bedraagt 1.274 woningen in het actieterrein. Daarvan zijn 211 woningen gerealiseerd (Beringen: 55, Halen: 0, Ham: 24; Herk-de – Stad: 27; Heusden Zolder 20; Leopoldsburg: 17; Lummen: 23; Tessenderlo: 45) Er zijn dus nog 1063 koopwoningen te realiseren waarvan de grootste uitdagingen liggen in Beringen: 228, Heusden –Zolder: 171, Leopoldsburg en Lummen: elk 154 en Tessenderlo: 163.


4. PRESTATIES VAN DE SHM KANTONNALE BOUWMAATSCHAPPIJ VAN BERINGEN VOOR HUISVESTING OF KBM

4.1

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed KBM is één van de grootste maatschappijen in Vlaanderen. De SHM bouwt gemiddeld 52 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. De aangroei bedraagt de afgelopen vijf jaren gemiddeld 1,53% van het patrimonium per jaar. Voor de komende jaren wordt deze bouwproductie behouden en – als de financiering het toelaat - nog verhoogd. Daarnaast breidt de KBM haar patrimonium ook uit door aankoop van ‘goede woningen’ en vervangbouw van woningen waar dan verdichting plaatsvindt. Doelstelling van KBM is vooral om inbreidingsgericht te werken en in samenwerking met de SHM Vooruitzien (koopactiviteiten) ook gemengde projecten te realiseren. De maatschappij leverde een belangrijke bijdrage in het behalen van het BSO, zij is de enige SHM met huuractiviteiten in haar actieterrein. KBM beschikt echter niet in alle gemeenten over voldoende gronden om het BSO te kunnen realiseren. Er is een goede samenwerking met de acht gemeenten in het actieterrein en de woonactoren waarderen de inspanningen die KBM verricht om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De visitatie beoordeelt de bijdrage van de maatschappij om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren als goed. - KBM realiseerde in de periode 2009 tot en met 2013 veel nieuwe sociale huurwoningen: in totaal 262, gemiddeld 52 nieuwe huurwoningen per jaar. Met 3.437 woningen is KBM één van de grootste SHM’s van Vlaanderen waardoor de vergelijking in absolute getallen niet altijd een volledig beeld geeft van de activiteiten van de SHM. Wanneer de bouwproductie over deze periode wordt uitgedrukt in procenten ten opzichte van het huidige aantal woningen van de SHM’s, dan breidde de KBM haar patrimonium uit met gemiddeld 1,53% nieuwe woningen per jaar in de afgelopen vijf jaren. Ter vergelijking: twee derde van de SHM’s realiseerde een lager percentage nieuwe woningen per jaar. De beleidsverantwoordelijken en woonactoren waarderen de inspanningen van KBM om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren, daardoor de wachtlijsten in te korten (zie ook OD 1.5) en een bijdrage te leveren aan de realisatie van het BSO huur (zie hieronder). - De te verwachten toekomstige prestaties van de SHM op dit vlak kunnen worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat. Eind 2013 waren er 233 nieuw te bouwen woningen aangemeld bij de VMSW (6,78% van het patrimonium van de KBM); meer dan de helft van de SHM’s (54%) had op dat moment een hoger aandeel woningen aangemeld. Aanmelding van nieuwe projecten is een noodzakelijke stap om in aanmerking te komen voor programmatie, waarbij de financiële steun van de Vlaamse Overheid verzekerd wordt. Eind 2013 stonden er voor KBM 64 woningen op het uitvoeringsprogramma (1,86% van het patrimonium van KBM). Het gaat om zeven nieuwbouwwerven die in verschillende fases worden gerealiseerd. In vijf van deze werven werkt KBM samen met Vooruitzien om er de sociale koopwoningen te realiseren. Twee werven zijn ondertussen opgeleverd: 6 woningen in Leopoldsburg (Heidestraat) en 16 woningen in Beringen (’t Klavertje). KBM volgt de strategie om projecten zo vroeg mogelijk


aan te melden en de plannen klaar te hebben zodat de werf kan worden opgestart zodra er in de Beoordelingscommissie (BECO) een positief besluit voor financiering is gevallen. - Naast de aangemelde woningen bestudeert KBM momenteel de mogelijkheid om 38 wooneenheden te realiseren in diverse kleinschalige werven. Hiervoor zijn de gronden reeds aangekocht (zie ook OD 1.4) maar nog geen concrete plannen ingediend bij de VMSW; er is dus nog geen zicht op beschikbaarheid van financiering. De resterende grondreserve staat – volgens de SHM – nog toe om bijkomend 200 à 300 woningen te realiseren. Het totale potentieel bedraagt daarmee meer dan 600 woongelegenheden. - KBM realiseert ook ‘nieuwe’ sociale huurwoningen door vervangingsbouw van bestaande woningen uit het patrimonium en door aankoop van zogenaamde ‘goede woningen’. Door aankoop van ‘goede woningen’ werden in de periode 2009-2013 in totaal 37 nieuwe sociale huurwoningen toegevoegd aan het patrimonium van KBM. Door vervangingsbouw werden bijvoorbeeld aan de Linkhoustraat in Lummen 8 woningen toegevoegd. Er is hier sprake van verdichting (meer woongelegenheden) ten opzichte van de oude bebouwing. KBM neemt ook deel aan CBO-aanvragen om daarmee – door integratie van verschillende procedures – vaak sneller woningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM verschillende mogelijkheden benut om zoveel en zo snel mogelijk sociale huurwoningen te realiseren. - KBM volgt de strategie om bij voorkeur inbreidingsgericht en bij voorkeur in gemengde projecten te werken. Hiermee worden hoge concentraties van sociale huurwoningen voorkomen. KBM werkt voor de realisatie van gemengde projecten nauw samen met Vooruitzien cvba, die de koopwoningen bouwt. Zij koopt gronden aan voor nieuwbouw, en panden om ofwel te renoveren ofwel te slopen en te vervangen. De maatschappij wil gestaag verder groeien en heeft als doel gesteld om gemiddeld 50 nieuwe sociale huurwoningen per jaar te realiseren. Tegelijkertijd is de renovatie van haar patrimonium van belang (zie OD 2.1) waardoor niet alle financiële middelen ingezet kunnen worden voor grondaankopen en nieuwbouw. De SHM integreert haar bouwactiviteiten in de financiële planning (zie ook OD 5.4). - In de 8 gemeenten van het actieterrein van de KBM werd het BSO huur vastgesteld op 1004 woningen, waarvan er op 1 januari 2013 nog 749 gerealiseerd dienden te worden. De gemeente is - als regisseur van het lokaal woonbeleid - verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid en dus ook voor het behalen van het BSO. De KBM is in de acht gemeenten de enige aanbieder van sociale huurwoningen, waardoor de inzet van de SHM van groot belang is voor de realisatie van het BSO. Sinds de nulmeting van 31/12/2007 zijn er per saldo 255 sociale huurwoningen bijgekomen. De KBM bouwde weliswaar meer woningen (vanaf 2008 in totaal 284) maar verkocht er ook aan haar huurders (via het kooprecht, in 2013 bijvoorbeeld vijf woningen). In absolute aantallen ligt de grootste opgave voor realisatie van het BSO in Beringen (271) en Heusden-Zolder (197) - dat zijn ook de gemeenten waar de KBM al relatief veel woningen heeft. In Beringen werden reeds 81 woningen toegevoegd en beschikt de maatschappij nog over een aanzienlijke grondreserve (zie OD 1.4). In Heusden-Zolder werden 7 woningen toegevoegd en beschikt de maatschappij over een veel kleinere grondreserve. In de gemeenten Herk-de-stad, Lummen en Tessenderlo dienen nog tussen de 80 en 90 woningen gerealiseerd te worden; in Halen, Ham en Leopoldsburg tussen de 30 en 50 woningen per gemeente (zie omgevingsanalyse vooraan in dit rapport voor een overzichtstabel). Met uitzondering van Halen beschikt KBM in deze gemeenten over gronden (zie OD 1.4). De visitatiecommissie is van oordeel dat KBM in functie van het realiseren van het BSO huur in de acht gemeenten een belangrijke bijdrage levert. De maatschappij nam alle nieuwe huurwoningen voor haar rekening en zet haar inspanningen de komende jaren verder. Toch zal - waar KBM weinig gronden heeft om het BSO te kunnen behalen - KBM samen met die gemeenten en bijvoorbeeld het SVK naar opportuniteiten


moeten zoeken (zie ook OD 1.4). De samenwerking met de acht gemeenten is goed als het gaat om het realiseren van sociale woonprojecten. Gemeenten waarderen bijvoorbeeld de bereikbaarheid en vlotte contacten die ze met KBM hebben (zie ook OD 6.2). Samen overleggen ze in een vroeg stadium over de projecten en grondaankopen. KBM bekomt vrij snel goedkeuring voor de ontwerpen. Naast verdichting komen ook elementen als ligging, typologie, BSO en doelgroepen (gebaseerd op de wachtlijsten) aan bod. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing KBM richt zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar actieterrein en heeft met de SHM Vooruitzien cvba afspraken gemaakt waarbij deze instaat voor het aanbieden van sociale koopwoningen. In veel van de nieuwbouwprojecten werken beide maatschappijen samen en worden sociale huur- en koopwoningen gemengd. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van de realisatie van sociale koopwoningen is niet aan de orde. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing KBM heeft in het verleden sociale kavels verkocht, in 2000 een tiental in de gemeente Leopoldsburg. Op dit moment is er echter geen aanbod en geen wachtlijst. KBM heeft haar activiteiten gericht op aanbieden van sociale huurwoningen en brengt voorlopig niet langer sociale kavels op de markt. In het actieterrein worden de sociale kavels door Vooruitzien gerealiseerd. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van sociale kavels is daardoor niet aan de orde. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt het verwerven van gronden en panden om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren als goed. KBM beschikt over een grote grondreserve, ook in verhouding met de reserves van andere maatschappijen. In de meeste gemeenten zijn er voldoende gronden voorhanden – of worden opportuniteiten onderzocht – om het BSO huur tijdig te kunnen behalen. De maatschappij benut ook andere mogelijkheden om sociale woonprojecten te kunnen realiseren: gronden ruilen, erfpachtconstructies, recht van voorkoop en wederinkoop en overname van de sociale last van private ontwikkelaars. - De grondreserve van KBM bedraagt eind 2013 ongeveer 26 hectare. Meer dan 80% van de SHM’s heeft een minder grote grondreserve. De grondreserve was vijf jaar geleden 28 hectare en is gedaald door de realisatie van woningen en aankoop van gronden op kleinere locaties. Omvangrijke locaties zijn er in Leopoldburg (6,7 hectare, Kleine Zavelheide), in Beringen (13 hectare, wijk Steenveld en 2,1 hectare, Haneberg) en Tessenderlo (De Reydt, 1 hectare). De meeste gronden zijn volledig aansnijdbaar, behalve een deel van de grond in Beringen (wijk Steenveld), waar er al een relatief hoge concentratie sociale huurwoningen is en de gemeente momenteel geen vragende partij is om de gehele grondreserve aldaar te laten invullen met woningen (cfr. stedenbouwkundige studie). - In functie van de nog te realiseren woningen voor het BSO (zie ook OD 1.1) ligt de grootste uitdaging in Heusden-Zolder. De grondreserve is daar onvoldoende groot om de bijkomende 190 sociale huurwoningen te kunnen realiseren. In deze gemeente heeft de maatschappij niet alle opportuniteiten kunnen verzilveren in het verleden omdat de gemeente geen hoge


concentraties sociale huurwoningen wil. De gemeente kan, als voorbeeld van een opportuniteit, de woonuitbreidingsgebieden niet aansnijden omdat er nog teveel onbenutte percelen zijn. Het lukte niet altijd om overeenstemming te bereiken over typologieën en daarnaast heeft KBM relatief veel huurwoningen aan zittende huurders verkocht. Nu is er in Heusden-Zolder vraag naar appartementen; en omdat er weinig gronden zijn, wil KBM daarin meewerken omdat zij zo de gronden optimaal kan benutten. De SHM kan op die manier substantieel bijdragen aan de realisatie van het BSO. Ook in de gemeenten Halen en Herk-deStad is er onvoldoende grond om de resterende sociale huurwoningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie suggereert dat de gemeenten en de maatschappij een oplijsting maken van opportuniteiten om ofwel onbenutte gronden of leegstaande panden te herontwikkelen. In de overige gemeenten verwachten zowel de KBM als de woonactoren dat er voldoende grond voorhanden is om het BSO tijdig te kunnen realiseren. Daarnaast levert het SVK ook een bijdrage aan de realisatie van het BSO en zijn er in Herk-de-Stad nog OCMW-woningen die (nog) niet bij het BSO worden meegerekend. In Beringen staan nog huurwoningen van het Vlaams Woningfonds die (nog) niet in het BSO werden meegerekend. - KBM is een grote en historische woonactor in de acht gemeenten. Opportuniteiten voor aankoop van gronden en panden worden door de SHM zelf verkend en ook door de gemeenten of andere actoren aan KBM gemeld. In functie van de locatie, omvang, mogelijkheden, wachtlijsten, BSO en prijs weegt KBM af of ze de aangeboden gronden en panden aankoopt. Hierin wordt nauw samengewerkt met Vooruitzien, omdat beide maatschappijen vooral gemengde projecten realiseren. KBM koopt ook strategische gronden aan die op de langere termijn een goede positie voor de maatschappij opleveren. Grondaankopen worden vaak met eigen middelen gefinancierd, waardoor de maatschappij snel kan handelen. Op basis van de financiële planning bepaalt KBM jaarlijks de financiële ruimte om grondaankopen te financieren en eigen middelen in te zetten voor renovatie (zie ook OD 2.1 en 5.4). Bij de grondaankopen koppelt KBM terug met de gemeenten of het binnen hun visie past. De afgelopen vijf jaren kocht de SHM grond op een aantal kleine locaties in de wijk Lindeman (Heusden-Zolder), Olmendijk (Leopoldsburg) en Kraaienweg en omgeving (Tessenderlo). - Naast het aankopen van gronden zijn er ook andere manieren om sociale woonprojecten te realiseren. De maatschappij realiseerde de sociale last op gronden van private ontwikkelaars (Dethier en Verhelst, voor 10 appartementen in Heusden-Zolder), zoals die in het Decreet Gronden en Pandenbeleid was voorzien. Nu de verplichting van de invulling van de sociale last door private ontwikkelaars is vervallen, ziet KBM dat veel promotoren er geen invulling meer aan wensen te geven. Ook onderzoekt de maatschappij de dossiers die worden aangeboden via het voorkooprecht (30 dossiers in 2013, waarvan uiteindelijk geen gebruik werd gemaakt) en het recht van wederinkoop van in het verleden verkochte woningen (14 dossiers in 2013, waarvan twee woningen werden aangekocht en opnieuw verhuurd aan kandidaten op de wachtlijst). Voor deze woningen bekijkt de SHM vooral de prijs, locatie en aantallen en typologie die mogelijk zijn. Ook bekijkt KBM hoe ze in Beringen en Halen invulling kan geven aan de vereiste in het woonbeleidsplan dat in verkavelingen (RUPs) 10% sociale woningbouw voorzien dient te worden. Verkavelingen zijn echter vaak zo klein dat het aantal te realiseren woningen laag ligt (minder dan vier) waardoor kosten hoog zijn. Daarnaast kocht KBM in 2014 25 serviceflats van de gemeente Beringen en 12 bejaardenwoningen van het OCMW HeusdenZolder (zie ook OD 1.5). Deze partijen wensen zich te richten op hun kerntaken en KBM kan door deze aankopen haar patrimonium vergroten. KBM ruilt en verkoopt ook gronden met Vooruitzien, met wie zij vaak gemengde projecten realiseert. Ze realiseert woningen op gronden die haar in erfpacht werden gegeven door de gemeente (Ham) en Kerkfabriek (Beringen). De visitatiecommissie waardeert dat de SHM verschillende mogelijkheden benut om daarmee zoveel mogelijk sociale woonprojecten te realiseren.


OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Op meerdere locaties werkt de KBM samen met diverse welzijnsorganisaties om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. Daarnaast is er bijzondere aandacht voor senioren: KBM neemt bejaardenwoningen over van gemeente Beringen en OCMW van Heusden-Zolder. Er is ook in vijf van de acht gemeenten voorrang voorzien in het lokaal toewijzingsreglement voor deze doelgroep. KBM analyseert wachtlijsten en bevraagt vertrekkende huurders. Daaruit komt informatie die de maatschappij heeft benut om haar renovatiestrategie en typologie van nieuwbouw op af te stemmen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de KBM op deze operationele doelstelling als goed. - De KBM heeft op diverse locaties in alle acht gemeenten samenwerkingsverbanden met organisaties van de welzijnssector waarmee zij in bijzondere noden van bijvoorbeeld gehandicapten voorziet. In de wijk Sluisbamd (Heusden-Zolder) werkt de maatschappij samen met ADO Icarus waar 15 ADL-woningen en een ADL-centrum zijn voor mensen met een fysieke handicap. In Koersel Dorp (Beringen) en in Beringen, Adelandstraat zijn er twee projecten voor beschut wonen van mensen met psychiatrische problemen. Het gaat in totaal over 8 appartementen. In 2014 realiseerde de KBM het project Klavertje (Beringen) in samenwerking met vzw Stijn waar 6 appartementen geschikt zijn voor bewoning door mensen met een fysieke handicap of niet aangeboren hersenletsel. Daarnaast werkt de maatschappij samen met CAW’s en OCMW’s in het actieterrein (zie ook OD 4.4). Een aantal van de genoemde woningen verhuurt KBM buiten het sociaal huurstelsel. In het totale patrimonium van 3.437 woningen zijn er 57 die specifiek zijn aangepast of rolstoeltoegankelijk zijn gemaakt, bovenop de genoemde 15 ADL-woningen en 6 appartementen voor vzw Stijn en de 10 woningen voor ouderen in Halen. - KBM heeft ook bijzondere aandacht voor de noden van senioren. Zo nam KBM in 2014 van de gemeente Beringen residentie Graaf van Loon over. Het betreft 24 serviceflats en een conciërgewoning. Om de woningen voor te behouden aan senioren, werd een lokaal toewijzingsreglement opgesteld dat voorziet in voorrang voor 65 jarigen of ouder indien zij voldoende zelfredzaam zijn. De woningen zijn rolstoeltoegankelijk (zie ook OD 2.3) door onder andere grote draaicirkels en wastafels waaronder een rolstoel past. De dienstverlening van onder andere thuiszorg, alarmering en maaltijden wordt in stand gehouden door een overeenkomst met een zorgverlener. De overname van deze woningen door KBM wijst op een goede samenwerking tussen de gemeente Beringen en de maatschappij. De maatschappij besliste tot aankoop omdat de typologie van de woningen (kleine woningen voor kleine huishoudens) aansluit bij de noden (demografische ontwikkelingen) en de wachtlijsten. Daarnaast neemt de maatschappij in december 2014 ook nog van het OCMW Heusden-Zolder 12 bejaardenwoningen over. - In vijf van de acht gemeenten van het actieterrein is een lokaal toewijzingsreglement van kracht. In deze reglementen wordt voorrang voorzien voor kandidaten die 65 jaar of ouder zijn. De voorrang is van toepassing op een deel van het patrimonium dat voor deze doelgroep is bestemd. In Halen gaat het om 10 woningen aan de Pandputweg. In Ham gaat het om 21 (in 2015) te realiseren woningen aan het Heldenplein. Aanvullend is in het intern huurreglement van de maatschappij voor alle gemeenten de lokale binding opgenomen: van de laatste zes jaar moeten kandidaten drie jaar in de betreffende gemeente hebben gewoond.


- KBM analyseert de wachtlijsten zodat ze haar aanbod kan afstemmen op de kandidaat-huurders. Dat ze haar aanbod daadwerkelijk afstemt op de noden van kandidaat-huurders wordt hieronder beschreven. Eind 2013 stonden er ongeveer 2.898 kandidaten op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. De meeste kandidaat-huurders zijn alleenstaand (44%) of alleenstaand met één of twee kinderen (19%), gevolgd door koppels zonder kinderen (8% van de kandidaten). De gemiddelde wachttijd was 58 maanden (bijna 5 jaar). De gemiddelde wachttijd is het kortst in Halen (2 jaar en 7 maanden), maar daar beschikt de maatschappij over relatief weinig woningen (slechts 152 woningen, nog geen 5% van het patrimonium van de KBM). De wachttijd is het langst in Heusden-Zolder (6 jaar en 4 maanden), daar beschikt de maatschappij over 795 woningen (23% van het patrimonium van de SHM). Er werden in 2012 176 nieuwe contracten afgesloten. Dat betekent dat ongeveer 5% van de woningen uit het patrimonium van KBM een nieuwe huurder kreeg in dat jaar. Door dit relatief lage aandeel nieuwe verhuringen neemt de druk op de wachtlijsten toe. - De SHM bevraagt huurders die de woningen verlaten naar de reden van hun verhuis en naar de tevredenheid over de maatschappij (zie ook OD 6.3). De verhuisredenen worden hier besproken omdat die kunnen duiden op de afstemming op de noden van verschillende doelgroepen. In bijna 40% van de gevallen is ouderdom of gezondheid een reden om te verhuizen naar een rust- en verzorgingstehuis of naar familie. Daarnaast is 27% van de bevraagde huurders vertrokken naar een eigen koopwoning. Deze doorstroming van sociale huurwoning naar een koopwoning is belangrijk omdat daardoor de sociale huurwoningen opnieuw bestemd kunnen worden voor de doelgroep waarvoor deze bedoeld zijn. Er is ook sprake van doorstroming van het SVK waarmee de KBM samenwerkt naar sociale huurwoningen van de SHM. De gemiddelde doorstroming van het SVK naar de KBM is ongeveer 4 woningen per jaar. Het SVK is vragende partij naar betere afstemming van toewijzingsprocedures om dubbele huren en achterstand van vertrekkende huurders bij het SVK te voorkomen. We komen hierop terug bij OD 5.5. - De visitatiecommissie constateert dat KBM een goed zicht heeft op de noden van de kandidaathuurders. De SHM gebruikt deze inzichten bij het bepalen van de ligging en typologie van nieuwe bouwen renovatieprojecten. Zo stelde de raad van bestuur vast dat 70% van het patrimonium bewoond werd door maximaal twee personen, terwijl het aandeel 1- en 2slaapkamerwoningen en – appartementen slechts 35% bedraagt van het patrimonium. Ook bij de kandidaten is het aandeel kleine huishoudens groot. Zowel in de nieuwbouw als renovatie werd hiermee rekening gehouden. Waar mogelijk worden kleinere woningen of appartementen gerealiseerd (2013: Daelersveld - Herk-de-Stad, 22 wooneenheden waarvan 16 woningen/appartementen met 2 slaapkamers en 6 woningen met 3 slaapkamers) en bij renovatie wordt één slaapkamer omgebouwd tot badkamer (zie ook OD 2.1), waardoor ook gerenoveerde woningen beter tegemoet komen aan de noden van de kandidaten en huidige huurders. De maatschappij heeft de spanning tussen noden en patrimonium onderkend en haar activiteiten daarop bijgesteld. De visitatiecommissie vindt dat een goede zaak. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed KBM realiseert gemiddeld 52 nieuwe sociale huurwoningen per jaar in vooral inbreidingsgerichte en gemengde (huur en koop) projecten. Voor de komende jaren wordt deze bouwproductie behouden en zo mogelijk nog verhoogd. Naast nieuwbouw breidt de KBM haar patrimonium ook uit door aankoop van ‘goede woningen’ en vervangbouw van woningen waar verdichting plaatsvindt. De maatschappij leverde een belangrijke bijdrage in het behalen van het BSO, maar beschikt niet in alle


gemeenten over voldoende gronden om als enige partij het BSO tijdig te kunnen realiseren. Er is een goede samenwerking met de acht gemeenten in het actieterrein; ook de woonactoren waarderen de inspanningen van KBM om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. KBM beschikt over een grote grondreserve die zij systematisch aanwendt in de realisatie van haar projecten. Ze benut ook andere mogelijkheden om sociale woonprojecten te kunnen realiseren: gronden ruilen, erfpachtconstructies, recht van voorkoop en wederinkoop en overname van de sociale last van private ontwikkelaars en de aankoop van panden die worden gerenoveerd of vervangen door nieuwe woningen. Op meerdere locaties werkt de KBM samen met diverse welzijnsorganisaties om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. Daarnaast is er bijzondere aandacht voor senioren. De KBM analyseert wachtlijsten en bevraagt vertrekkende huurders en heeft naar aanleiding daarvan haar renovatiestrategie en typologie van nieuwbouw aangepast.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed KBM beschikt over uitgebreide en gedetailleerde informatie over haar patrimonium. Zij verwerkt deze informatie in een jaarlijks geactualiseerde meerjarenplanning voor onderhoud en renovatie. De eigen regie voert naast herstellingen ook totaalrenovaties uit. Jaarlijks wordt een aantal woningen waaruit een huurder vertrekt totaal gerenoveerd volgens de hedendaagse eisen, waarbij ook de typologie wordt aangepast. Drie kwart van het patrimonium voldoet aan de prioritaire ERP-2020 normen en de maatschappij voorziet in haar planning dat alle woningen tegen 2020 daaraan voldoen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. -

-

-

KBM legt in haar op maat geschreven software (aangevuld met andere programma’s) en fysieke dossiers veel informatie vast over de woningen. Zo worden plaatsbeschrijvingen, werkbonnen, renovatiewerken, lijsten van installaties en technieken etc. per woning vastgelegd en gearchiveerd. Hierdoor heeft ze een uitgebreid inzicht in de kwaliteit van het patrimonium. Vervolgens stelt KBM jaarlijks een planning vast van het onderhoud en de renovatiewerken van het bestaand patrimonium. Daarin staat per type werken (bijvoorbeeld buitenschrijnwerk, CV, keukens, daken, totaalrenovatie) het beleid van de maatschappij, de geplande werken en de geraamde kosten daarvan. Soms wordt bij de opmaak van deze onderhouds- en renovatieplanning een bevraging van bewoners georganiseerd (door de wijkcommunicator) om hun wensen en bevindingen te kennen (zie OD 4.3 en 6.3). In de planning worden de werken voor dat jaar en de volgende vier jaren genoteerd, zodat werken ook gefaseerd kunnen worden en financiële implicaties voor de langere termijn zichtbaar worden (zie ook OD 5.4). Jaarlijks wordt de planning aangepast aan de realisatie van het jaar ervoor en de meest recente inzichten. De visitatiecommissie vindt dat er bij KBM een goed inzicht is in de planning van de onderhouds- en renovatiewerken en een goede werkwijze om daarbij de bewoners te betrekken. Zo worden bij renovaties bewonersvergaderingen georganiseerd (soms met RIMO) die vervolgens vaak leiden tot structurele buurtwerking. (zie OD 4.3). In de onderhouds- en renovatieplanning van 2013 en volgende jaren werd een nieuw element toegevoegd: beschikbaarheid van financiering. De onderhoudswerken worden voor een groot deel door gesubsidieerde leningen gefinancierd. Een aantal projecten wenst KBM enkel uit te voeren als er financiering beschikbaar is, mogelijk worden deze projecten daardoor later uitgevoerd dan gepland. Het gaat dan vooral om dakisolatie. Prioritaire onderhouds- en renovatiewerken betaalt KBM – als er geen financiering voorhanden is – uit eigen middelen; KBM heeft daarvoor een boekhoudkundige provisie aangelegd. Daarnaast maakt de maatschappij gebruik van de mogelijkheden van premies en subsidies van of via STEBO (Steunpunt Buurtopbouwwerk - voor dakisolatie), SALK (Strategische Aktieplan Limburg in het Kwadraat), REG-subsidies en subsidie van Infrax (voor dakisolatie). De visitatiecommissie waardeert dat de maatschappij bijkomende mogelijkheden voor financiering en subsidies zoekt en daardoor enerzijds voortgang blijft boeken in renovatiewerken en anderzijds eigen middelen voor andere woningen kan aanwenden. KBM heeft als werkwijze dat oude woningen die leegkomen omdat de huurder vertrekt, waar nodig, totaal gerenoveerd worden. Om tegemoet te komen aan de hedendaagse eisen van


-

-

-

comfort in de huishouding en om de problematiek in het kader van de rationele bezetting bij 4en 3- slaapkamerwoningen zonder cv op te lossen, besliste de SHM om bij een mutatie deze oude woningen te renoveren tot respectievelijk 3- en 2- slaapkamerwoningen met CV die beter beantwoorden aan de vraag van kandidaat-huurders. Electriciteit, keuken, vloeren, WC en binnenwerk van de woning worden dan gerenoveerd voor gemiddeld € 30.000 tot € 35.000 per woning. Ongeveer drie kwart (77%) van het patrimonium van de KBM voldoet aan de drie prioritaire normen van het ERP 2020-programma (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). De KBM laat daarmee drie kwart van de maatschappijen achter zich. Van de appartementen voldoet 94% aan de ERP 2020-normen; in Vlaanderen is dat slechts gemiddeld 65% van de appartementen. Van de eengezinswoningen voldoen 1.554 van de 2.775 woningen aan de genoemde vereisten (56% van het patrimonium van de KBM, dat komt precies overeen met het gemiddelde in Vlaanderen). Bijna het volledige patrimonium (94%) van de KBM voldoet aan de vereisten voor isolerende beglazing en aan de vereisten voor energiezuinige verwarming. Dat de KBM werkt aan verbetering van haar patrimonium blijkt uit de genoemde cijfers, waarvan in 2013 nog in ongeveer 10% van het patrimonium isolerende beglazing werd aangebracht en ook in ongeveer 10% van het patrimonium energiezuinige verwarmingstoestellen werden geplaatst in 2013. De SHM dient nog aandacht te besteden aan 505 woningen die onvoldoende dakisolatie hebben, aan 508 woningen zonder energiezuinige verwarming en aan 461 woningen die niet aan de vereiste m.b.t. dubbele beglazing voldoen. De werken voor de ERP-normen heeft KBM in de onderhouds- en renovatieplanning opgenomen. De planning voorziet in het behalen van de ERPdoelen tegen 2017/2018. De maatschappij heeft de planning bewust zo scherp gezet, zodat ze wat reserve heeft, indien er onvoldoende middelen (subsidiabele leningen) zouden beschikbaar zijn vanuit het Vlaams Gewest. Op de andere onderdelen van de ERP 2020-normen scoort de maatschappij in de middenmoot. In totaal heeft 55% van het patrimonium van KBM onvoldoende gevelisolatie (gemiddeld 54% in Vlaanderen) en 51% van het patrimonium van KBM geen ventilatievoorzieningen (gemiddeld 42% in Vlaanderen). De KBM richt haar inzet op de prioritaire doelen, op nieuwbouw en op de totaalrenovatie van een deel van het patrimonium en heeft deze andere vereisten nog niet opgenomen. De visitatiecommissie vindt dat KBM voldoende inspanningen levert om de drie prioritaire ERP 2020-normen te behalen, maar vraagt tevens aandacht voor het behalen van de andere ERP 2020-normen (zie ook milieuvriendelijkheid, OD 2.2). De KBM heeft een eigen regie. Jaarlijks voert deze eigen onderhoudsdienst een groot deel van de herstellingen, onderhouds- en renovatiewerken uit. Er zijn 26 werkmannen die in 2013 meer dan 5.000 werkbonnen behandelden. De gemiddelde responstijd bedraagt 22 dagen. Dit lijkt op het eerste gezicht lang, maar geeft een vertekend beeld omdat daarin ook veel niet dringende werken zijn opgenomen (zoals uitleg geven over verluchting en niet-dringend groenonderhoud). Zonder deze zaken komt de wachttijd gemiddeld op 16 dagen. Bijna een kwart van alle meldingen wordt dezelfde dag of de dag erna opgevolgd. Bewoners zijn zeer tevreden over de werking van deze dienst. De eigen regie wordt ook ingezet bij de totaalrenovatie van gemiddeld 5 woningen per jaar. In jaren waar er meer woningen leegkomen, die zo’n totaalrenovatie nodig hebben, renoveert een aannemer de bijkomende woningen. De maatschappij vergelijkt de kostprijzen van haar eigen regie met die van aannemers, maar voerde nog geen integrale en expliciete evaluatie uit naar de voordelen van het behouden van een omvangrijke regie met een groot scala aan werkzaamheden. Wel besloot de raad van bestuur om de groendienst te hervormen en huurders zelf de voortuinen te laten onderhouden. Twee gepensioneerde groenarbeiders werden niet vervangen (zie ook OD 3.2 en OD 5.2). De voordelen


van een eigen regie zitten volgens de KBM in kort op de bal spelen (snelle opvolging) en de kennis van het patrimonium en de huurders die erin wonen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De KBM realiseerde één project met milieuvriendelijke technieken. Naderhand heeft zij geen andere projecten gerealiseerd of andere milieuvriendelijke technieken toegepast. De maatschappij beschikt ook niet over een visie hoe zij in de toekomst – wanneer de normen nog hoger liggen – een bijdrage gaat leveren aan een beter milieu. Naast het hebben van een visie dient een SHM deze ook toe te passen, bijvoorbeeld door aanvullende instructies te verstrekken aan ontwerpers en architecten. Wel tracht KBM duurzaam met ruimte om te gaan door bestaande panden te slopen en inbreidingsgericht te werken aan nieuwbouw. Ook sensibiliseert de maatschappij haar huurders over energieverbruik of vraagt zij STEBO om dat te doen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar en beveelt aan om een visie op milieuvriendelijkheid te ontwikkelen en toe te passen bijvoorbeeld door aanvullende instructies voor ontwerpers. -

-

KBM realiseerde in 2011 – in een gemengd project met Vooruitzien - 19 duurzame sociale huurappartementen in ‘De Schacht’ in Beringen. In deze appartementen werden een aantal milieuvriendelijke technieken toegepast. Zo werden gemeenschappelijke trappenhallen, fietsenbergingen etc. buiten het verwarmde volume gehouden en er mede door toepassing van hoogwaardige isolatiematerialen weinig warmteverlies is. Dit resulteert in een gemiddeld K-peil van 24 waar 45 het wettelijk maximum was. Er is een centrale stookplaats voorzien met een warmtekrachtkoppeling waarbij warmte wordt benut in de CV-installatie en opgewekte elektriciteit voor eigen gebruik dient of wordt teruggevoerd naar het openbaar net. Er werden zonnecollectoren geplaatst voor verwarming van sanitair water in combinatie met een boiler. Daarnaast is er ook regenwaterrecuperatie toegepast op de toiletten van de appartementen. Het E-peil van deze appartementen bedraagt 51, waar het wettelijk maximum 100 bedroeg. Dit is voor KBM een pilootproject geweest in het toepassen van milieuvriendelijke technieken. De installaties – en vooral het onderhoud en uitlezen ervan – vertonen nog kinderziekten. De maatschappij heeft naderhand nog geen andere projecten gerealiseerd of andere milieuvriendelijke technieken toegepast (behalve zonnepanelen op het bureel van de SHM). Zij meent dat de kosten en opbrengsten niet goed verdeeld zijn: de investeringen worden gedaan ten voordele van de huurder en leveren de maatschappij niets op. In andere recente projecten (Averbodeshof in Heusden-Zolder en Kloosterstraat in Beringen) werden K-peilen gerealiseerd tussen 30 en 35, waar maximaal 45 het vereiste was. De E-peilen zijn tussen 72 en 80, waar maximaal 100 de wettelijke norm was. Een zeer recent project was Daelersveld (Herk-de-Stad) uit 2013. Daar was de norm voor het K-peil 45 en ligt de realisatie tussen 37 en 44. De norm voor het E-peil was 80, de realisatie ligt tussen de 76 en 82. Zeker nu de normen steeds strenger worden, wordt realisatie ervan ook voor KBM moeilijker en moeilijker. De maatschappij beschikt niet over een visie op hoe zij in de toekomst – wanneer de normen nog hoger liggen (E60 of E54 zonder hernieuwbare energie) – aan de vereisten gaat voldoen. Er worden geen aanvullende instructies verstrekt op dit gebied aan ontwerpers en architecten, hoewel dit de maatschappij kan helpen om haar visie in de praktijk te brengen. Ook als het gaat om het gebruik van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen, laat de maatschappij de ontwerpers en architecten vrij. De normen uit de C2008 worden gevolgd, waardoor ook regenwaterrecuperatie en energiezuinige ventilatiesystemen (type D) wordt toegepast. De visitatiecommissie stelt vast dat KBM geen expliciete visie heeft op milieuvriendelijkheid en duurzaam gebruik van materialen en beveelt aan om die visie te ontwikkelen en uit te werken in


-

-

een strategie waarmee op de langere termijn aan de steeds hogere vereisten (K en E-peil) kan worden voldaan en daardoor de maatschappij bijdraagt aan een beter milieu. Deze visie kan vervolgens in instructies voor ontwerpers worden verwerkt. Het is ook raadzaam om deze visie met de gemeenten te overleggen daar bij enkele gemeenten de indruk is ontstaan dat KBM architectuur boven energiezuinigheid stelt. KBM maakt gebruik van mogelijkheden om oude panden aan te kopen en vervangbouw toe te passen waardoor duurzaam met ruimte kan worden omgegaan (bijvoorbeeld Linkhoutstraat – Lummen waar 8 appartementen verschenen op de plaats waar voorheen een school stond, de oude rijkswachtkazerne in Leopoldsburg werden 16 huurappartementen, de Oude pastorie van Engsbergen in Tessenderlo werd verbouwd tot 4 huurappartementen ). Een steeds belangrijker worden aspect bij deze doelstelling is de mate waarin een SHM huurders sensibiliseert om zuinig met energie om te gaan. KBM maakt gebruik van de diensten van vzw STEBO. Deze vzw is werkzaam in vijf “mijn”-gemeenten, organiseert en ondersteunt onder andere het lokaal woonoverleg en is er actief met een eigen energieafdeling waar isolatieprojecten en energiescans worden uitgevoerd onder andere ook bij de huurders van KBM (zie ook OD 3.2 en OD 4.4). De maatschappij geeft bij nieuwe verhuringen zelf mondeling in de woning uitleg over de installaties, verluchting en energiegebruik in de woning. Zij maakt zoveel mogelijk gebruik van duidelijke en eenvoudige technieken, zoals bijvoorbeeld thermostaten met een eenvoudige bediening. Daarnaast ondersteunt de maatschappij op een financiële manier een groep bewoners, die keukenafval composteren en er voeding voor kippen en konijnen in het park van maken. De visitatiecommissie waardeert de ondersteuning die KBM biedt aan sensibilisering van bewoners over in dit geval energieverbruik en afval.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed KBM maakte een deel van haar patrimonium (85 woningen) toegankelijk voor verschillende doelgroepen waarbij zij rekening houdt met rolstoeltoegankelijkheid en aanpasbaarheid van woningen. In 2014 breidt zij dit aandeel uit door de aankoop van 36 bejaardenwoningen. In de nieuwbouw houdt de maatschappij rekening met rolstoeltoegankelijkheid van woningen op het gelijkvloers. De visitatiecommissie stelt vast dat KBM een strategie volgt om voor voldoende ‘toegankelijke’ woningen te zorgen voor verschillende doelgroepen, waaronder vooral ouderen. Deze operationele doelstelling beoordeelt de visitatiecommissie als goed. -

-

Een deel van het patrimonium van KBM werd toegankelijk gemaakt voor verschillende doelgroepen, vooral bij rolstoeltoegankelijkheid en aanpasbaarheid. In 2013 realiseerde de KBM 4 aangepaste huurwoningen (16% van het aantal gerealiseerde woningen in 2013). Dit betreft de hoekwoningen op de locatie Daelersveld in Herk-de-stad die op het gelijkvloers liggen en voor gehandicapten zijn uitgerust. Ook in 2011 heeft de maatschappij huurwoningen gerealiseerd die tot deze categorie behoren. De KBM beschikt in totaal over 57 woningen die rolstoeltoegankelijk zijn, over 9 woningen die zijn aangepast voor fysiek gehandicapten en over 15 ADL-woningen. In totaal is met deze 85 woningen ongeveer 2% van het patrimonium van KBM toegankelijk gemaakt voor specifieke doelgroepen. De maatschappij zet haar strategie in 2014 verder voort. Zij kocht reeds – of maakte afspraken om aan te kopen – twee projecten met in totaal 36 appartementen die rolstoeltoegankelijk zijn, die specifiek worden toegewezen aan bejaarden en waar zorg ontvangen kan worden. In Beringen nam KBM zo 24 serviceflats en een conciërgewoning over van de gemeente. En in Heusden-Zolder neemt zij 12 bejaardenwoningen over van het OCMW. Het aandeel van het


-

-

patrimonium dat voor specifieke groepen toegankelijk werd gemaakt, stijgt daarmee naar bijna 4%. In nieuwbouwwerven houdt de maatschappij ook rekening met het rolstoeltoegankelijk maken van de woningen. De visie is om per wijk rolstoeltoegankelijke woningen te voorzien. De komende jaren worden er nog rolstoeltoegankelijke woningen of appartementen gerealiseerd in: ’t Klavertje, Beringen (2 appartementen met slaapkamer op gelijkvloers), Molenveld, Beringen (5 appartementen en slaapkamers op gelijkvloers) en Heldenplein, Ham (21 aangepaste wooneenheden voor senioren). KBM heeft zich als doel gesteld om minimaal 10% van de nieuwe woningen ‘toegankelijk’ te maken. Naast de vier genoemde woningen hierboven (Herk-de-Stad) werden in 2013 in Tessenderlo in 2 woningen verstelbare keukens geplaatst (De Reydt). De visitatiecommissie stelt vast dat KBM een strategie heeft om voor voldoende ‘toegankelijke’ woningen te zorgen voor verschillende doelgroepen, waaronder vooral ouderen. De komende jaren zal het aandeel ‘toegankelijke’ woningen behoorlijk toenemen. De maatschappij volgt hier de demografische ontwikkelingen en de noden van kandidaten op de wachtlijsten. De prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling beoordeelt de visitatiecommissie als goed. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij de mogelijkheden en haalbaarheid van aanpasbaar bouwen nadrukkelijker onderzoekt. Zijn er bijvoorbeeld mogelijkheden om in inpandige garages slaapkamers te realiseren of alternatieven waarmee relatief eenvoudig en goedkope woningen kunnen worden aangepast aan veranderde noden van de bewoners? De maatschappij stelt dat er geen kandidaten met voorrang op de wachtlijst staan hiervoor. Voor deze aanpassingen verwijst KBM naar het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap. De SHM geeft in voorkomende gevallen goedkeuring aan aanpassingen in de woningen die door bewoners worden aangevraagd.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar KBM beschikt over een jaarlijks geactualiseerde meerjarenplanning voor onderhoud en renovatie. Jaarlijks wordt een aantal woningen waaruit een huurder vertrekt totaal gerenoveerd volgens de hedendaagse eisen, waarbij ook de typologie wordt aangepast. Drie kwart van het patrimonium voldoet aan de prioritaire ERP-2020 normen en de maatschappij voorziet in haar planning dat alle woningen tegen 2020 daaraan voldoen. KBM paste slechts op beperkte schaal milieuvriendelijke technieken toe. De maatschappij beschikt niet over een visie of instructies voor ontwerpers om in de toekomst – wanneer de normen nog hoger liggen – aan de vereisten te voldoen. Wel tracht KBM duurzaam met ruimte om te gaan door bestaande panden te slopen en inbreidingsgericht te werken aan nieuwbouw. Ook sensibiliseert de maatschappij haar huurders over energieverbruik of sprak zij met STEBO af om dat te doen. De visitatiecommissie beveelt aan om een visie op milieuvriendelijkheid te ontwikkelen en toe te passen. KBM zorgt voor voldoende ‘toegankelijke’ woningen voor verschillende doelgroepen, waaronder vooral ouderen. KBM maakte een deel van haar patrimonium (85 woningen) toegankelijk voor verschillende doelgroepen waarbij zij rekening houdt met rolstoeltoegankelijkheid en aanpasbaarheid van woningen. Door aankopen en nieuwbouw wordt dit aandeel de komende jaren vergroot. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij de mogelijkheden van aanpasbaar bouwen nadrukkelijker onderzoekt, om relatief eenvoudig en goedkoop woningen aan te passen aan de (veranderde) noden van de bewoners.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten. Toch is meer en meer informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of de SHM prijsbewust bouwt. Uit deze data blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) in de ontwerpfase en bij de bestelling bijna altijd respecteert. Ook de contractwijzigingen die leiden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase worden onder controle gehouden en zijn minimaal (in 2013 1% t.o.v. het bestelbedrag voor nieuwbouwprojecten en 0% voor renovatieprojecten). Daardoor blijft ook het globale eindbedrag van de projecten meestal onder het subsidiabel leningsplafond. De SHM heeft maatregelen genomen om de kostprijs van het bouwen onder controle te houden en wijst de ontwerpers tijdens het volledige bouwproces op het belang hiervan. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor het prijsbewust bouwen als goed. -

-

-

KBM focust al op de kostprijs van bij de verwerving van gronden; het grondaandeel per woongelegenheid in het project en de kostprijs per m² moeten realistisch zijn om de verwervingskost van de gronden te kunnen verantwoorden. Bij de verwerving van gronden hanteert de SHM intern een aantal richtlijnen als onderhandelingsbasis onder andere gebaseerd op de schattingsprijs en op het maximale grondaandeelprijs volgens de FS3-normen (vroeger NFS2). Ook bij het bouwen van projecten op historische grondreserves wordt nagegaan of de prijs van het grondaandeel binnen de FS3-normen blijft en dit zal een belangrijke rol spelen bij het bepalen van de dichtheid van bouwen (het aantal woningen per ha). De woonactoren en beleidsverantwoordelijken bevestigden tijdens de visitatiegesprekken dat dit een voortdurende bekommernis is van de SHM. KBM heeft de voorbije jaren een 4-tal nieuwbouwprojecten en bestaande complexen aangekocht (zie o.a. OD 1.1) en dit telkens tegen een voor de SHM gunstige prijs ten overstaan van de schattingswaarde. In de voorbije vijf jaren heeft de SHM tal van nieuwbouw- en renovatieprojecten gerealiseerd waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft een drietal recent opgeleverde nieuwbouwprojecten doorgenomen. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening. De SHM geeft aan dat ze bij de nieuwbouw- en renovatieprojecten het toenmalige NFS2-plafond respecteerde. Voor 2 van de 3 nieuwbouwprojecten werd het subsidiabel leningsplafond gerespecteerd. Het bestelbedrag lag gemiddeld ongeveer 2,5% lager dan het subsidiabel leningsplafond. Voor 1 nieuwbouwproject was er een overschrijding van 1,2% (15 woongelegenheden). Al van bij de aanstelling van een architect geeft de SHM duidelijk aan dat deze dient te werken binnen de subsidiabele financieringsplafonds. Indien nodig stuurt de SHM verder bij tijdens de ontwerpfase. Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag van belang. Dit geeft een indicatie van de mate waarin min- of meerwerken zijn toegestaan aan en uitgevoerd door de aannemer. Uit de gegevens voor de periode 2009 tot en met 2013 blijkt dat de


-

contractwijzigingen zowel voor de renovatie- als voor de nieuwbouwprojecten beperkt zijn. Voor nieuwbouwprojecten schommelden de contractwijzigingen tussen -1% (minwerken) in 2009 en 2% in 2010. In 2013 bedroegen ze iets meer dan 1%. Voor renovatieprojecten valt er 1 uitschieter waar te nemen in 2009 (10% meerwerken1), in de andere jaren lag dit rond de 0% tot 2%. In het algemeen kan men stellen dat meerwerken vaker voorkomen bij een renovatieproject dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatieproject de kans groter is dat men op onvoorziene zaken stoot die aanleiding geven tot meerwerken. Van bovenvermelde nieuwbouwprojecten kon er van 3 de meerwerken worden nagegaan, globaal had de SHM ongeveer 2% meerwerken toegestaan. Maar zelfs met deze meerwerken werd slechts in 1 geval het subsidiabel leningsplafond overschreden, m.n. met ongeveer 6% (15 woongelegenheden). Indien men ten slotte de vergelijking maakt met andere SHM’s, blijkt dat er geen consistent beeld valt waar te nemen. In de periode 2009 tot en met 2013 behoorde KBM soms tot de beste presterende SHM’s en soms scoorde de SHM vrij hoog op dat vlak (dus relatief veel meerwerken). Volgens de visitatiecommissie bouwt de SHM kostenbewust. Zo geeft ze aan de architecten mondeling de opdracht mee om de bouwkosten onder controle te houden. Tevens zet ze in op het gebruik van fatsoenlijke en degelijke materialen en bouwt ze compact en in een eenvoudige vormgeving. Het kan nuttig zijn dit wat meer te formaliseren en dit als een soort “checklist” mee te geven aan de ontwerpers. Een aantal collega-SHM’s gebruiken dergelijke ontwerpnota, die een aantal extra eisen bevat voor de uitvoering van een project bovenop de C2008 van de VMSW. Aangezien de SHM over een uitgebreide technische dienst beschikt, zou ze de ervaring met de onderhoudsvriendelijkheid van bepaalde materialen en concepten kunnen capteren en in de ontwerpnota evenals in een typebestek kunnen verwerken. Ten slotte beschikt de SHM over een erg uitgebreide softwaretool om het volledige bouwproces vanaf het eerste idee tot de definitieve oplevering op te volgen, inclusief alle financiële aspecten (zie ook OD 5.7). Deze applicatie bevat een uitgebreide rapporteringsmodule. KBM beschikt over alle elementen enerzijds om haar bouwproces van nabij te bewaken en anderzijds om er een globaal zicht op te krijgen en om dus een doelstelling voor prijsbewust bouwen te definiëren. De visitatiecommissie suggereert om hier op te zetten en dit te verwerken in het ondernemingsplan (zie punt OD 5.7).

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2013 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 145 euro bij KBM. Ongeveer 60% van de SHM’s in Vlaanderen rekenen hogere gemiddelde huurlasten aan. De visitatiecommissie is van oordeel dat KBM prijsbewust verhuurt en inspanningen levert om de huurlasten onder controle te houden. Om deze redenen geeft de visitatiecommissie een goede beoordeling. -

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij KBM bedraagt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een appartement ongeveer 212 euro. Ongeveer 50% van de SHM’s kent een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs

1

: dit waren in feite geen meerwerken in de letterlijke betekenis van het woord maar het betrof een uitbreiding van een

bestaande opdracht. Tijdens de uitvoering van de dakwerken stelde de SHM vast dat in een andere wijk van de KBM zich dezelfde problemen voordeden (ernstige lekken in het dak van de achterbouw). De SHM opteerde ervoor om onmiddellijk ook deze 16 woningen door de aannemer te laten uitvoeren als meerwerken, om erger te verkomen.


ongeveer 233 euro en slechts 5% van de SHM’s kent lagere mediaan huurprijzen. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van KBM bedroeg 13.645 euro in 2013: bij 40% van de SHM’s is dit lager. -

-

-

De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij KBM bedroeg ongeveer 145 euro per jaar in 2013. Ongeveer 60% van de SHM’s rekent hogere huurlasten aan. De huurlasten per woning zijn in de periode 2009 tot en met 2012 vrij constant gebleven en schommelden rond de 165 euro per woongelegenheid per jaar om in 2013 te dalen naar 145 euro per woongelegenheid, vnl. door het opnieuw aanbesteden van het periodiek onderhoud van de CV-installaties. De lage gemiddelde huurlasten houden ook verband met het lage aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, namelijk 22% (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …)). 80% van de SHM’s heeft een hoger aandeel appartementen. De totale huurlast bedroeg 498.000 euro in 2013. De drie grootste posten worden gevormd door de vergoedingen voor het onderhoud van de CV-installaties (ongeveer 306.000 euro), voor het groenonderhoud (ongeveer 57.000 euro) en voor het ander onderhoud (ongeveer 79.000 euro). De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen:  het verbruik van elektriciteit wordt gedrukt door het gebruik van spaarlampen en intervalschakelaars in gemeenschappelijke delen;  de SHM heeft een eigen onderhoudsdienst die onderhouds- en herstellingswerken uitvoert. Het uurloon dat doorgerekend wordt aan de huurders is de gemiddelde kostprijs per uur. De gebruikte materialen worden doorgerekend aan kostprijs. De eigen arbeiders bezoeken regelmatig de woningen wat ook preventief kan werken bij het voorkomen van mogelijke problemen. De huurders kunnen beroep doen op de onderhoudsdienst om werken ten laste van de huurder te laten uitvoeren maar de SHM voert hiervoor geen actieve promotie en probeert dit zelfs te beperken o.a. omdat met de huidige personeelsbezetting de werklast al hoog is volgens de SHM;  de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal t.o.v. huurder’ is opgenomen. Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten maar kan genieten van een voordelig “groepstarief”. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering;  de periodieke controle van de CV-installaties is in 2013 opnieuw aanbesteed en kost op maandbasis van 4,42 euro voor het onderhoud van een elektrische installatie over 8,38 euro voor een installatie op gas tot 10,53 euro voor een stookolie installatie. Opvallend is dat het onderhoud van de twee collectieve installaties substantieel minder kost aan de betrokken huurders, m.n. respectievelijk 1,54 euro en 1,83 euro per maand. Deze nieuwe aanbesteding was dus de voornaamste reden voor de daling van de gemiddelde huurlast in 2013 t.o.v. de voorafgaande jaren (zie hoger);  het onderhoud van het groen is in vele gevallen overgedragen aan de betrokken gemeenten. De SHM voert enkel het onderhoud van de individuele, privatieve voortuinen uit (ongeveer 10 euro per maand) en van de collectieve binnentuinen. Het eerste type onderhoud draagt de SHM vanaf 2015 over aan de huurders. Voor sommige huurders zal dit een besparing inhouden, anderen zullen een beroep moeten doen op een externe firma;  slechts waar het echt nodig is, doet de SHM beroep op conciërges.


-

-

-

In de grote appartementsgebouwen laat KBM het kuisen van de gemeenschappelijke delen over aan een externe firma en rekent de kosten via de huurlasten door. De bewoners kunnen niet zelf instaan voor dit onderhoud, al zou dit de huurlasten kunnen drukken. Sommige SHM’s laten bijvoorbeeld het kuisen van de gemeenschappelijke ruimtes via een beurtrol uitvoeren door de bewoners. Wanneer dit niet lukt, vragen de SHM’s eerst een prijsofferte op bij een onderhoudsfirma en bezorgen die aan de huurders. Ze kunnen dan beslissen het onderhoud zelf te doen of te laten uitvoeren door die onderhoudsfirma. Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM nog geen echte voorcontrole uit, waarbij de onderhoudsdienst ter plaatse gaat om de eventuele huurschade te bekijken en om na te gaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen. In sommige gevallen kunnen daardoor dure afrekeningen voorkomen worden. Om die reden raadt de visitatiecommissie concreet aan om een voorcontrole te doen bij huurders die hun huurcontract opzeggen (of opgezegd worden), en minstens bij deze groep van huurders waarvan de SHM het risico op een hoge huurschade het hoogst inschat. De visitatiecommissie is zich bewust van het feit dat de SHM na een huuropzeg reeds heel snel start met het in orde brengen van de woning om de leegstand tussen twee verhuringen tot nul te herleiden (zie OD 5.3) maar in sommige gevallen zal dergelijke voorcontrole toch nuttig zijn. KBM levert inspanningen om de huurders te ondersteunen bij het energiezuinig omgaan met de woning. De SHM maakt gebruik van de diensten van vzw STEBO voor het uitvoeren van energiescans (o.a. wanneer dakisolatie werd geplaatst – tot 500 scans per jaar in de voorbije vier jaren). Ze geeft bij nieuwe verhuringen zelf uitleg over de installaties, verluchting en energiegebruik in de woning. Zij maakt zoveel mogelijk gebruik van duidelijke en eenvoudige technieken, zoals eenvoudig te bedienen thermostaten (zie OD 2.2). Indien beschikbaar gaat de SHM ook regelmatig het verbruik van de nutsvoorzieningen na op gebouwniveau. Dit vormde de aanleiding om in het complex gelegen aan de Sint-Jansblok het buitenschrijnwerk te vervangen toen de SHM hoge verbruiken vaststelde.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM belangrijke inspanningen levert op het vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond (vroeger NFS2 en sinds 2012 FS3). Ze houdt ook de contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten onder controle, zodat KBM in de meeste gevallen ook in deze fase de bouwkosten binnen het subsidiabel leningsplafond kan houden. De visitatiecommissie adviseert om dit te formaliseren in een ontwerpnota voor de ontwerpers. Aangezien de SHM over een uitgebreide technische dienst beschikt, zou ze de ervaring met de onderhoudsvriendelijkheid van bepaalde materialen en concepten kunnen capteren en in de ontwerpnota evenals in een typebestek kunnen verwerken. Ten slotte beschikt de SHM over een erg uitgebreide softwaretool om het volledige bouwproces vanaf eerste idee tot definitieve oplevering op te volgen, inclusief alle financiële aspecten. KBM beschikt over alle elementen enerzijds om haar bouwproces van nabij te bewaken en anderzijds om er een globaal zicht op te krijgen en om dus een doelstelling te definiëren voor prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie suggereert om dit te verwerken in het ondernemingsplan (zie OD 5.7). De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen. De visitatiecommissie adviseert om in te zetten op het organiseren van een voorcontrole bij een huuropzegging waardoor in sommige gevallen dure huurdersafrekeningen kunnen voorkomen worden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE KANTONNALE BOUWMAATSCHAPPIJ VAN BERINGEN VOOR HUISVESTING PAGINA 25 VAN 53

4.4

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

O.D. 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed KBM hanteert een uitgeschreven huurdersachterstalprocedure en volgt de huurbetalingen strikt op. Door het aanbieden van afbetalingsmogelijkheden en begeleiding worden uithuiszettingen van huurders voorkomen. De huurdersachterstallen van zittende huurders neemt af, wat wijst op een effectieve aanpak. Er wordt samengewerkt met het CAW Limburg voor huurders die een onaangepaste wooncultuur hebben of overlast veroorzaken. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van KBM voor woonzekerheid als goed. -

KBM houdt cijfermateriaal bij en meet ook de woonzekerheid van haar huurders. In 2012 zijn er 6 uithuiszettingen geweest; in 2013 10. Gemiddeld over de laatste 3 jaren waren er 8 uithuiszettingen per jaar omwille van achterstallige huur. KBM houdt ook cijfers bij van de opzeggingen door de huurder via een verhuisformulier. Ze peilt naar de redenen van de verhuis en voert een tevredenheidsmeting uit (zie ook OD 6.3).

-

De procedure huurdersachterstal wordt strikt opgevolgd. Indien de achterstal meer dan 3 maanden bedraagt, zal de dienst het dossier overmaken aan een advocaat. Echter, alvorens het zover komt, krijgen de huurders met een achterstal een aanmaningsbrief om de ontbrekende huur te betalen. De huurder wordt ook uitgenodigd voor een gesprek op het bureau na een eerste aanmaning. De SHM heeft ook een wijkcommunicator aangesteld. Haar opdracht ligt in de opmaak van de wijkplannen in de verschillende wijken (zie OD 4.3), maar ook in het opvolgen van vragen en problemen bij bewoners. Daarom gaat zij samen met de directeur ook huisbezoeken afleggen naar aanleiding van klachten. Vaak is er ook sprake van huurachterstal. Dit wordt dan besproken. Indien na 2 maanden nog steeds de huur niet betaald is, volgt er een oproeping in verzoening bij de vrederechter. Meestal komt het bij deze minnelijke schikking tot een afbetalingsregeling met de huurder. Deze afbetalingsregeling wordt door KBM opgevolgd. Indien de huurder de regeling niet volgt, komt er een procedure ten gronde. Voor huurders met een laag inkomen (lager dan 17.004 euro) verwittigt KBM het OCMW na de 2e aanmaning en bij de oproeping in verzoening. De diverse OCMW’s vragen om sneller dan de wettelijke verplichting op de hoogte gesteld te worden van huurdersachterstallen bij alle inkomensgroepen, zodat de bewoner sneller kan begeleid worden. Ondanks de goede prestaties die de SHM op deze doelstelling al levert, doet de visitatiecommissie een sterke suggesties om in te gaan op de vraag van de OCMW’s, omdat meerdere actoren op die manier korter op de bal kunnen spelen, waardoor oplopende huurdersachterstallen kunnen worden vermeden. Hoe hoger de achterstal, hoe moeilijk het wordt voor de huurder om de achterstal in te lopen.

-

Er is ook een procedure “trajectopvolging moeilijke huurders”. (zie OD 4.2). Het gaat hier om curatieve (bemoeizorgtraject) en preventieve woonbegeleiding in samenwerking met het CAW Limburg. Deze samenwerking heeft als doel te voorkomen dat de problematische huurder (chaotisch gedrag, problemen van onderhoud van zijn woning) hun woning zouden verliezen. CAW volgde 6 dossiers op in 2013 en in 2014 3; sinds 2014 wordt een nieuwe bijkomende methodiek “interventie” genaamd, door CAW Limburg aangeboden. Het gaat om de opvolging van een huurder met huurdersachterstallen en licht onaangepast woongedrag. Zo kan korter op de bal gespeeld worden op een moment dat de huurachterstal nog niet geëscaleerd is bij


huurders die lichte overlast veroorzaken. Er zijn 3 interventiedossiers lopende. De visitatiecommissie waardeert deze preventieve aanpak bovenop de bemoeizorg en preventieve woonbegeleiding omdat ze nog een extra kans inhoudt voor de huurder. -

KBM heeft ook een aantal andere maatregelen genomen hoe zij als SHM de huurachterstallen beheersbaar wil houden. De SHM hanteert intern de norm om de huurdersachterstal lager dan 2% te houden van de totale huurdersachterstallen. Deze maatregelen werden reeds opgenomen in het beleidsplan van 2007-2013. Naast het uitnodigen van de huurder voor een gesprek na een eerste aanmaning die zonder gevolg bleef, moet een vertrokken huurder met huurdersachterstal die zich opnieuw aanbiedt voor een woning, eerst zijn volledige schuld aflossen voor hij een nieuwe woning kan toegewezen krijgen.

-

Ten slotte verhuurt KBM ook sociale woningen buiten stelsel aan een aantal welzijnsorganisaties en verzekert hierbij de woonzekerheid voor bepaalde doelgroepen (OD 1.5). Ze verhuurt 6 aangepaste gelijkvloerse appartementen voor fysiek gehandicapten (’t Klavertje) in Paal, Beringen.

De visitatiecommissie waardeert de inzet van KBM om de woonzekerheid te garanderen van haar huurders, door verschillende samenwerkingen uit te bouwen met de OCMW’s en het CAW Limburg voor huurders met betalingsmoeilijkheden en problematisch woongedrag. Dit wordt bevestigd door de woon- en welzijnsactoren uit het actieterrein. De huurders waarderen de sociale aanpak rond huurdersachterstal van KBM. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: uitstekend KBM is goed georganiseerd om leefbaarheidsproblemen aan te pakken en op te lossen en werkt al jaren rond de leefbaarheid in haar wijken. De SHM zet in op huisbezoeken (individueel niveau), de aanwezigheid van conciërges en samenwerking met bewonersorganisaties en diverse sociale en woonactoren (wijken groepsniveau) (gemeente, OCMW’s, buurtopbouw). De SHM pakt de leefbaarheidsproblemen structureel aan, samen met de bewoners en de wijkcommunicator. Huisbezoeken zijn daarnaast ook het middel bij uitstek bij KBM om de huurder goed te kennen en preventief op te treden. -

Naast de bestaande klachtenprocedure (zie OD 6.1), registreerde de SHM in 2013 ook 141 meldingen inzake overlast en overtredingen van het huurcontract. De SHM deelt ze op per categorie (in dalende volgorde van dringendheid om ze aan te pakken): problematiek rond rondslingerende vuilzakken, lawaai/overlast, burenruzies, overlast huisdieren, gebrekkig onderhoud woning/tuin, illegale bijwoning en domicilieadres/leegstand. KBM stelt dat de registratie interessante gegevens oplevert over individuele probleemhuurders en leefbaarheidsen samenlevingsproblemen in haar wijken. Zo acht ze het nodig om te blijven investeren in opvolging van die problemen via huisbezoeken. Bewoners moeten blijvend gewezen worden op hun rechten maar ook op hun plichten als huurder. In dit kader legde KBM in 2013 162 huisbezoeken af. Deze huisbezoeken waren ook een constante in de voorafgaande jaren. - De SHM pakt ook overlast aan op niveau van wijken of groepen. Op vraag van de Overleggroep Sociale Huisvesting West-Limburg, een breed forum met vertegenwoordigers van de acht gemeenten van het actieterrein, de integratiesector, welzijns- en opbouwwerk is KBM gestart met


het project ‘communicatie en wijkontwikkeling” in 2000. Tot de kerntaken van de wijkcommunicator van de SHM (zie ook OD 6.1) behoorden de uitbouw van een proactief communicatiebeleid en de verbetering van de dialoog met de huurders, bewonersorganisaties en andere wijkactoren. Zo neemt KBM actief deel aan het wijkoverleg en bewonersvergaderingen in Heusden-Zolder (wijken Mommeplas, Onder de Poort, Lindeman, Halwei en grauwe Steen) en in Beringen (wijken Wijerdijk, Steenberg en Steenveld). KBM organiseert ook in alle grotere van haar 50 wijken minstens eenmaal per jaar een bewonersvergadering en volgt de werking op van alle bestaande wijkcomités (zie OD 4.3). -

Er werd vanuit buurtopbouwwerk Beringen ook gestart met wijkanalyses in de buurten Steenveld, Steenberg en Wijerdijk, in samenwerking met de SHM. Gekoppeld hieraan namen ook 130 buurtbewoners deel aan een leefbaarheidsonderzoek ,die door de wijkcommunicator van de SHM werd afgenomen. Vervolgens stelt de gemeente samen met alle actoren een wijkplan op, op basis van de resultaten van het onderzoek. Werkgroepen nemen de verschillende werkpunten op en leggen de bereikte resultaten voor aan de buurtbewoners. Zo verhardde KBM op vraag van de bewoners de dienstwegen aan de Merelstraat en de Nachtegaalstraat in Steenweld. De buurt oogde ook netter nadat een veld genivelleerd werd. Ook in Ham werd door een intense samenwerking tussen de verschillende bewoners en de SHM een actieplan met werkgroepen opgezet (reeds vanaf 2000). Als resultaat veranderde de wijk grondig van uitzicht. Geleidelijk aan ontstond een geëngageerde groep van bewoners (jongeren en volwassenen) die zich betrokken voelen bij de wijk en die zich voor elkaar, het intercultureel samenleven en voor de wijk willen blijven inzetten (zie OD 4.3). Recenter werd in samenwerking met bewoners, handelaars en verenigingen, de lokale Politie, het gemeentebestuur van Heusden-Zolder en Stebo, ook door KBM een buurtplan Koolmijnenlaan opgezet voor de periode 2013-2015. De SHM stelt dat de leefbaarheid van de wijk Cité belangrijk is, als een aangename plaats om te wonen en te vertoeven voor iedereen. Er komt een evaluatie van dit buurtplan in het najaar 2015. Dezelfde methodiek van verantwoordelijkheid opnemen en samenwerken werd gevolgd in de Sint Janswijk in Heusden-Zolder in 2010 (wijkplan 2010 – 2011). - Het is vanuit de sociale dienst onmogelijk altijd in de wijken aanwezig te zijn en alles in het oog te houden. Daarom stelde KBM conciërges aan, die de oren en ogen ter plaatse zijn in 2 grote appartementsgebouwen in Beringen. Daar staat de conciërge in voor de algemene opvolging zoals onder andere het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en het opruimen van zwerfvuil met vrijwilligers-bewoners. De aanwezigheid van een conciërge werkt drempelverlagend m.b.t. klachten of meldingen, omdat de huurders hem kennen. Ook draagt zijn aanwezigheid bij tot een verhoogd zekerheidsgevoel bij de bewoners. Door deze scala van maatregelen en inspanningen hebben – veel meer dan bij andere SHM’s in Vlaanderen-bewoners inspraak in de werking van de maatschappij, voelen ze zich betrokken en verantwoordelijk voor het goed samenleven in hun wijk en ligt ook de tevredenheid erg hoog. Er is een betere communicatie ontstaan tussen bewoners en de diensten van de diverse partners. De SHM wordt niet meer beschouwd als enige instantie die dient in te staan voor de leefbaarheid van een wijk. De bewoners waarmee de visitatiecommissie sprak, vonden de aanpak van de SHM goed en waarderen de ruime inspraak waarover zij beschikken. Zij vinden dat KBM naar hen luistert. (zie OD 4.3) Samen wordt er gezocht naar oplossingen die door de bewoners zelf gedragen worden (minder zwerfvuil, gebruik van juiste afvalzakken en het wegbrengen naar de afvalpunten). De speelpleintjes zijn properder en er komen afsprakennota’s tussen buurtcomités en gemeentebesturen over de hygiëne. Er wordt diverse informatie gepubliceerd in de wijkplan-kranten (die in tijd verbonden is aan het wijkplan): het ‘nat houden van de sifons” om geur te vermijden, minder hondenpoep in de wijk,


rattenvanger bellen en de huurder moet zelf de kapotte deurtjes van zijn brievenbus herstellen zijn maar enkele onderwerpen die aan bod kwamen. Bewoners krijgen meer inzicht en meer begrip voor allerlei beperkingen (technische, juridische, politieke en financiële). Ze begrijpen ook beter de procedures die de SHM en de partners moeten volgen, waardoor er meer begrip ontstaat voor de soms lange duurtijd tussen de aankondiging van een maatregel en uitvoering ervan (bv. aanleg parkeerplaatsen of verkeersplateau). Ten slotte zorgen de buurtcomités voor de nieuwsbrieven zodat bewoners op de hoogte zijn van wat er in de wijk gebeurt. Dit komt de leefbaarheid ten goede. De visitatiecommissie vindt de ganse aanpak een goede praktijk omdat blijkt dat een gezamenlijke aanpak van de SHM met andere lokale partners en bewoners werkt om de leefbaarheid in diverse wijken te verbeteren. Zo blijven diverse buurten en wijken aangenaam om te wonen en goed onderhouden. De acties rond leefbaarheid zijn al langlopend. De SHM zet in op samenwerking met vele partners, waaronder de huurders. De aanpak is verschillend per wijk, afhankelijk van de context en bestaan uit laagdrempelige initiatieven. Er worden steeds concrete plannen opgebouwd, op basis van analyses, gekoppeld aan acties en resultaten. De SHM zet hierin een puike prestatie neer mede doordat de wijkcommunicator het aanspreekpunt voor de huurders is en door een globale aanpak na te streven samen met de andere lokale overheden. Een van de gevolgen is dat door acties te ondernemen rond leefbaarheid is de SHM er ook in geslaagd om bewonersgroepen te betrekken bij haar werken, zoals uit OD 4.3 zal blijken. O.D. 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: uitstekend KBM staat open voor bewonerswerking en biedt ondersteuning aan de bewonersgroepen en belegt al langer infovergaderingen in grote wijken en brengt huurders samen bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. KBM ondersteunt bestaande buurtorganisaties die de sociale cohesie in de wijk versterken. Ze streeft ook samen met de andere lokale overheden naar een globale aanpak van het wijkbeheer. Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de huisvestingsmaatschappij hierin goed presteert. -

-

Zoals beschreven onder OD 4.2 werkt KBM mee aan diverse leefbaarheidsbevorderende initiatieven of wijkontwikkelingsprojecten in de voormalige mijngemeenten Beringen en Heusden-Zolder en in Ham. Met de aanwerving en de inzet van de wijkcommunicator werden deze inspanningen nog opgedreven. KBM participeert aan alle bewonersvergaderingen en werkgroepen die georganiseerd worden in een 50 tal wijken. In gemeenten (Ham, Herk-de-Stad) waar het opbouwwerk niet actief is, organiseert de SHM in samenwerking met de gemeentes bewonersvergaderingen. Deze vergaderingen monden vaak uit in concrete actiepunten en realisaties. Deze werking is ingebed in de structuur van de huisvestingsmaatschappij, gezien de bewonerswerking reeds sinds 2000 opgezet is. De raad van bestuur vindt dat de bewonersinitiatieven ertoe bijdragen dat mensen zelf verantwoordelijkheden opnemen maar ook dat er gemeenschapsbevorderende initiatieven in de recreatieve en ontmoetende sfeer worden ingericht. Dit geldt voor Heusden-Zolder in de wijk Sluisbamd, waar de KBM een garage ter beschikking stelt voor de stockage van het materiaal van het multicultureel wijkcomité dat wijkfeesten organiseert; in de wijk Hoensbroek ontstond er een wijkcomité als gevolg van de wijkontwikkeling die de gemeente startte samen met de KBM in 2005. KBM neemt daar deel aan het wijkcomité evenals in de wijk Sint-Jansblok. In Beringen organiseert de SHM in de wijk Wijerdij zelf gedurende verschillende jaren jaarlijks een bewonersvergadering, tot het opbouwwerk Rimo daar startte met een wijkontwikkelingsproject. Nu is er in een KBM-woning een diensten- en ontmoetingscentrum gevestigd en is er een plaats


-

waar jongeren elkaar kunnen ontmoeten. Een wijkcomité “team ambiance” zorgt voor de feestelijkheden. In Leopoldsburg (wijk Kleine Zavelheide) bracht de wijkcommunicator een wijkontwikkelingsproces op gang. Dit resulteerde in talrijke bewonersvergaderingen en initiatieven van bewoners, gemeente en KBM (zie OD 4.2). De SHM zelf realiseerde talrijke investeringen, zoals de vernieuwing van het buitenschrijnwerk. In Herk-de-Stad volgt de wijkcommunicator de wijk op via individuele meldingen en klachten en werkt mee aan een nog op te richten werkgroep Wonen door de gemeente. In de andere gemeentes Halen, Lummen en Tessenderlo werden nog geen initiatieven opgezet rond wijkontwikkeling. In Lummen heeft de wijkcommunicator een wijkanalyse uitgevoerd in de Hamelstraat in 2001 en Lummen Centrum (2003). Huurders waarderen al deze initiatieven evenals de informatievergaderingen die in verschillende wijken zijn georganiseerd. Bij inhuurname van nieuwe projecten is er een collectieve sleuteloverhandiging aan alle nieuwe huurders; dit is een ontmoetings- en informatiemoment voor nieuwe huurders in aanwezigheid van de technische dienst, de wijkcommunicator, de directeur en de voorzitter. (zie OD 6.1).

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners als goed. KBM werkt goed samen met verschillende woon- en welzijnsactoren om concreet huisvestingsondersteuning aan haar bewoners te bieden. Ook de aanwezigheid van conciërges, huisbezoeken en de bewonerswerking dragen hiertoe bij. De visitatiecommissie geeft daarom een goede beoordeling voor de prestaties van KBM. - Zoals aangegeven onder 4.1 verzorgt de sociale dienst de individuele begeleiding van huurders met problemen of gebeurt dit in samenwerking met het CAW Limburg. Zij legt hiervoor regelmatig huisbezoeken af, dit zowel bij huurdersachterstallen, problematisch woongedrag en andere leefbaarheidsproblemen. In 2012 legde de SHM 156 huisbezoeken af ; in 2013 216.KBM zal dit in de toekomst ook verder behouden. - De huurders waarderen dat de wijkcommunicator aanwezig is in de wijken zelf. Ze is het aanspreekpunt bij uitstek voor de huurders, bleek uit de gesprekken met sociale actoren en de huurders; - Een nieuwe huurder krijgt een praktische informatiebundel (zie OD 6.1) mee evenals de brochure rechten en plichten van de huurder en onderhoudstips voor herstellingen en onderhoudswerken Een medewerker van de sociale dienst gaat binnen de 3 maand na de inhuizing bij sommige huurder langs om samen met de huurder de belangrijke aspecten van de huur opnieuw door te nemen. De technische dienst geeft uitleg over het gebruik van de ventilatie en de thermostaat bij individuele inhuurname. - Bij nieuwbouwprojecten schenkt de SHM extra aandacht aan het ontvangen van nieuwe huurders en heeft ze daarvoor een draaiboek “collectief onthaal” opgemaakt. Concreet worden de sleutels van de woningen aan alle huurders tegelijk overhandigd tijdens een feestelijke opening. Zo kunnen huurders elkaar ontmoeten en wordt de informatie in groep gegeven. Zowel de sociale als de technische dienst zijn hierop aanwezig; het huurcontract, de rechten en plichten en de technische aspecten van de woning worden voorgesteld en besproken. Huurders kunnen ook vragen stellen. - KBM werkt ook samen met welzijnsactoren voor doelgroepen die specifieke ondersteuning vereisen. De bewoners van de aangepaste sociale huurappartementen krijgen dezelfde service en zorgondersteuning als de personen met een fysieke handicap of niet-aangeboren hersenletsel uit


het dienstencentrum ‘Klavertje’. KBM stelt ook een sociale woning ter beschikking op Klaverweide aan de dienst Geïntegreerd Wonen West Limburg, een afdeling van het CAW “t Verschil in Hasselt. Deze dienst ondersteunt mensen wanneer ze het moeilijk hebben om in hun huishouden alles op een rijtje te zetten. De benedenverdieping van de woning is ter beschikking gesteld worden aan de wijk, onder andere voor de VZW Draaischijf Beringen, een vereniging die opkomt voor mensen die het financieel moeilijker hebben en voor kinderwerking. - De SHM werkt nauw samen met de OCMW’s rond individuele dossiers (die leefbaarheidsproblemen veroorzaken) in het Lokaal Clientoverleg; de SHM overlegt ook steeds in het kader van de versnelde toewijzing met het OCMW van de betreffende gemeente, om een inschatting te maken van de prioriteitsgraad van de aanvraag. Slechts na positief advies van alle partners en mits begeleiding, wordt een versnelde toewijzing besproken op de raad van bestuur. Er is ook een overeenkomst met de OCMW’s waarbij de huurder het recht van waarborg kan vervangen door een schriftelijke garantie of een schriftelijke borgstelling van het OCMW. Het OCMW van Herk-de-Stad werkt samen aan de actualisatie van de kandidaat-huurderslijsten met de SHM, gezien de redelijk grote afstand met KBM. De andere OCMW’s zijn hiervoor ook vragende partij. De visitatiecommissie suggereert om rond de tafel te gaan zitten met de betrokken OCMW’s, omdat het belangrijk is in het kader van latere toekenning van een huurpremie (na 5 jaar wachttijd). - KBM neemt nog diverse kleinere initiatieven bijvoorbeeld om zwerfvuil te vermijden en richtte een compostpark in de wijk Steenveld (Beringen) op; ook werden er 500 energiescans uitgevoerd bij huurders van de SHM, door Stebo in diverse wijken, zodat huurders gesensibiliseerd zijn om energiezuiniger met verwarmings- en verlichtingsbronnen om te gaan. De visitatiecommissie suggereert aan KBM om eventueel met de bewonerswerkingen te overleggen om voor alle bewoners sensibiliseringsacties op te zetten om de energiefacturen te verlagen.Een lagere energiefactuur voor alle bewoners draagt immers bij tot de betaalbaarheid. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM op diverse velden huisvestingsondersteuning voorziet voor haar huurders (individuele huisbezoeken, collectief onthaal van nieuwe huurders in nieuwe wijken, buurtwerking, samenwerking met de OCMW’s voor versnelde toewijzing en met welzijnsorganisaties, aanwezigheid wijkcommunicator). PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed KBM is bekommerd om het welzijn van de huurder: zij besteedt aandacht aan de leefbaarheid en werkt hierrond samen met de andere lokale overheden en de buurtbewoners. Zij geeft huurdersondersteuning en heeft door zijn huisbezoeken en bewonersvergaderingen frequent contact met de bewoners. Door een efficiënte bewonersparticipatie, via de aanwezigheid van de wijkcommunicator in de wijken en een structurele samenwerking met de lokale overheden, heeft zij voeling met wat leeft in deze wijken en bij de huurders. KBM organiseert ook leefbaarheidsmetingen op regelmatige basis en treedt hier ook in overleg te treden met de bewoners en de lokale overheden en welzijnsorganisaties om samen acties uit te werken. Ten slotte beschikt zij over een degelijke procedure huurdersachterstal, waarbij de huurder met betalingsproblemen voldoende kansen krijgt om op elk moment een betalingsplan af te sluiten. Huurders die leefbaarheidsproblemen veroorzaken worden opgevolgd door de SHM; collectieve leefbaarheidsproblemen worden opgenomen in een bredere samenlevingsopbouw-aanpak.


4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2009 tot en met 2013 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van KBM als goed. KBM presteert op volgende financiële ratio’s beter dan de norm:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin was in de periode 2009 tot en met 2013 steeds hoger dan de norm. In 2013 was de ratio 3,44 terwijl de norm minimaal 1 is. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem;  de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering heeft in de afgelopen 5 jaren telkens aan de norm voldaan. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. In de periode van 2009 tot en met 2013 schommelde de netto vrije cash flow tussen 79% en 84%;  de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2013 met 14,5% aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 tot en met 2012 lag de nettowinstmarge meestal rond de 13%. - De solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een sociale huisvestingsmaatschappij te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio steeg van 21% in 2009 tot 26% in 2013. - Op basis van de financiële ratio’s blijkt dat de SHM in de periode 2009 tot en met 2013 consistent bij de 25% best presterende SHM’s behoorde. - De goede financiële leefbaarheid is onder andere te danken aan het feit dat de SHM haar kosten goed beheerst (zie OD 5.2), de bouwkosten onder controle houdt en dus marktconforme leningen vermijdt (zie OD 3.2), de huurachterstallen beperkt (zie OD 5.3) en zoekt naar betaalbare en bij voorkeur niet-uitgeruste gronden waardoor de investeringsuitgaven beperkt worden vanuit het standpunt van de SHM. Deze investeringen zullen immers vaak voor 100% subsidieerbaar zijn. De SHM maakt ook een maximaal gebruik van subsidies (inclusief premies van Infrax, REG-premies, enz. – zie ook OD 2.1); zo heeft ze een 4-tal projecten van groot onderhoud en renovatie uitgevoerd met cofinanciering van de SALK-middelen (Strategisch Actieplan Limburg in het Kwadraat). De financiële toestand biedt de SHM de mogelijkheid om in te spelen op opportuniteiten; in 2014 heeft de SHM bijvoorbeeld de residentie Graaf van Loon van de gemeente Beringen gekocht met eigen middelen (24 serviceflats en een conciërgewoning- zie OD 1.4). - Ook de herinvestering van verkoopopbrengsten van eigen patrimonium (bijvoorbeeld 5 verkochte huurwoningen in 2012 en 2013 binnen het kooprecht van huurders) zorgden voor wat extra marge waarmee nieuwe gronden werden aangekocht en ook een aantal projecten geheel of gedeeltelijk werden ge(co)financierd. De leningslast op dit nieuw patrimonium is dan wel lager


-

dan het geval zou zijn indien de woning volledig met externe middelen zou gefinancierd zijn maar door het hoge investeringsvolume en daaraan gekoppelde hoog leningsvolume is het positief effect hiervan eerder beperkt. Bovendien dient in eerste instantie de nog lopende bouwlening afgelost te worden met de verkoopopbrengst. In de periode 1997 tot en met 2008 verkocht de SHM gemiddeld 23 huurwoningen per jaar, vanaf 2009 is er een sterk dalende trend waar te nemen, met 10 in 2009 naar nog slechts 5 in 2013. Waarschijnlijk zijn de gevolgen van de financiële crisis hieraan niet vreemd. Uit de financiële planning opgemaakt door de VMSW blijkt dat de netto vrije cash flow marge en de liquiditeitspositie van de SHM positief blijven evolueren. Daarbij vertrekt de VMSW/SHM van realistische veronderstellingen (bv. 2% jaarlijkse verhoging huurinkomsten, 4% jaarlijkse verhoging personeelskosten, enz.).

De visitatiecommissie komt op basis van bovenvermelde argumentatie tot de conclusie dat KBM financieel leefbaar is. De goede financiële toestand is het resultaat van een volgehouden degelijk financieel beleid en niet van toevalligheden. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door de SHM omwille van een gunstige verhouding tussen de werkingskosten en de geboden dienstverlening en een gunstige verhouding tussen de onderhoudskosten en de kwalitatieve staat van het patrimonium. Bovendien beheerst de SHM de meerkosten van projecten ten opzichte van het aanbestede bedrag. Ook de frictie- en structurele leegstand heeft de SHM onder controle. -

-

De totale werkings- en onderhoudskosten per woning bedroegen in de periode van 2009 tot en met 2013 tussen 1.172 euro en 1.252 euro per jaar. Deze kosten vertonen een licht stijgende trend. In 2013 bedroegen ze 1.228 euro: ongeveer 60% van de SHM’s kent hogere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten, en dit was in de afgelopen 3 jaren telkens het geval. De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen 4,2 mio euro in 2013. De personeelskosten en de externe kosten voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten. o De personeelskosten bedragen ongeveer 2,5 mio euro per jaar. Met 4,3 bedienden per 1.000 woningen (referentiejaar 2013) ligt dit aantal bij de 25% best scorende SHM’s. Indien men de vergelijking maakt op basis van alle personeelsleden per 1.000 woningen (12,5 VTE), dan blijkt dat in 2013 slechts een 25-tal SHM’s meer VTE’s in dienst hadden. Dit hoge aantal is onder andere het gevolg van het feit dat de SHM een grote eigen onderhoudsdienst heeft en een groot aantal herstellingen zelf uitvoert. De ruime eigen onderhoudsdienst heeft de SHM uit het verleden geërfd maar tegelijk linkt KBM dit aan de visie van de SHM. KBM vindt dat ze zo korter op de bal kan spelen en de kostprijs van de herstellingen voor de huurders laag kan houden. De SHM kan zelf de prioriteiten bepalen voor de uitvoering van binnengekomen herstellingsaanvragen en deze efficiënt inplannen om verplaatsingskosten en tijd te besparen. Ze zal dus maar bij uitzondering beroep doen op externen voor gespecialiseerde opdrachten. Bovendien vormt de technische dienst ook de “ogen en oren” van de maatschappij in haar wijken. o Daarnaast heeft de SHM voor ongeveer 1,31 mio euro diensten uitbesteed in 2013, vnl. voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden (1,25 mio euro) en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (47.000 euro), samen ongeveer 386 euro per woongelegenheid. Het groenonderhoud wordt meer en meer afgebouwd en de huurders


dienen zelf in te staan voor het onderhoud van de private voortuinen (zie OD 2.1). De SHM onderhoudt enkel nog het groen van de eventuele gemeenschappelijke tuinen. - De SHM neemt maatregelen om kosten te beheersen. De visitatiecommissie ervaart de organisatie van de SHM als kostbewust, wat zich op vele vlakken uit. Enkele voorbeelden:  iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak. Dit zit gedeeltelijk ingebakken in de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij bepaalde aankopen vanaf bepaalde drempels door meerdere personen dienen goedgekeurd te worden;  bij OD 3.1 “De SHM bouwt prijsbewust” is uitgebreid aan bod gekomen dat de SHM de contractwijzigingen t.o.v. het aanbestedingsbedrag (meerwerken) voor nieuwbouw- en renovatieprojecten onder controle heeft;  het uitgebreide wagenpark, nodig voor de eigen technische dienst, wordt aangekocht en niet meer geleased. De SHM heeft de ervaring dat de wagens en de bestelwagens langer meegaan dan de gewone leasingduur van 4 of 5 jaren. Een levensduur van tien jaar wordt gemakkelijk gehaald;  het feit dat de onderhoudsdienst regelmatig in de woningen komt om onderhoud en herstellingen uit te voeren, zorgt er voor dat de SHM snel kan ingrijpen bij wanonderhoud en de sociale dienst kan langs sturen. Dit beperkt de latere kosten om de woning terug in orde te zetten;  de SHM vergelijkt de kostprijzen van haar eigen regie met die van aannemers, maar voerde nog geen integrale en expliciete evaluatie uit naar de voordelen van het behouden van een omvangrijke regie met een groot scala aan werkzaamheden (zie ook OD2.1). - In de periode 2009 tot en met 2012 was er geen structurele leegstaand bij KBM - op 31/12/2013 bedroeg die ongeveer 1%, wat het gemiddelde van de sector was. Deze toename is te verklaren door de nieuwe renovatiestrategie van de SHM (zie OD 2.1). De frictieleegstand behoorde op 31/12/2013 tot de laagste van de sector, met name 0,2% (7 woningen). KBM probeert dit type leegstand zoveel mogelijk te vermijden door bij een huuropzeg meerdere kandidaat-huurders uit te nodigen, de beslissingstermijn voor hen te beperken tot 3 à 4 dagen en door zo snel mogelijk te starten met kleine renovatiewerken eens het duidelijk is dat de huurder zijn woning zal verlaten. Indien mogelijk kan de nieuwe huurder de woning reeds betrekken terwijl de werken nog even doorgaan. De noodzakelijke herstellingen aan de woning worden geconcentreerd in de laatste weken van de maand waarin de zittende huurder vertrekt en in eerste week van de maand waarin de nieuwe huurder intrekt en worden uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Hierdoor is er zelden een maand leegstand tussen 2 verhuringen in.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed KBM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen en persoonlijke contacten waarbij ze uithuiszetting tracht te vermijden. In percentage van de huurinkomsten, m.n. 1,37%, behoort de huurdersachterstal in 2013 bij de 40% laagste van alle SHM’s. KBM bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude en maakt daarvoor gebruik van het recent vrijgegeven draaiboek aanpak domiciliefraude dat Inspectie RWO samen met de VMSW heeft opgemaakt. - KBM hanteert een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen en persoonlijke contacten. De SHM probeert de huurders met huurachterstal te beschermen om niet in een uitzichtloze financiële situatie te komen en zo met uithuiszetting bedreigd te worden. Bij huurders die reeds meerdere malen een huurdersachterstand hadden, speelt de SHM nog korter


-

-

-

op de bal. Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met de SHM overleggen om tot een afbetalingsplan te komen. De SHM heeft zichzelf als doelstelling opgelegd om de huurdersachterstal onder de 2% te houden, en heeft dit reeds bereikt. De huurdersachterstal bij KBM bedroeg immers 1,4% van de in 2013 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten zowel van de huurders als van de vertrokken huurders). De visitatiecommissie suggereert daarom om eventueel een nieuw ambitieniveau te bepalen voor de volgende jaren, dit komt immers zowel de huurders (minder kans op uithuiszetting) ten goede als de SHM (eventueel snellere inning van de huurinkomsten). Natuurlijk kan de SHM daarbij rekening houden met de kost die dergelijke ambitieuze doelstelling met zich mee kan brengen. Uit de prestatiedatabank blijkt dat 1,4% huurdersachterstal een laag cijfer is, 60% van de SHM’s kent hogere huurdersachterstallen. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking met betrekking tot de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Zo boekt KBM de vorderingen op vertrokken huurders slechts voor 50% als niet-invorderbaar af, zelfs indien er meer dan zes maanden geen betalingen zijn gebeurd door de persoon in kwestie. Volgens de geldende reglementering zou de SHM deze bedragen bij voorkeur volledig afboeken. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s draagt natuurlijk bij tot een vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling. Een afboeking conform de richtlijnen zal ook een getrouwer beeld geven van de nog invorderbare huurdersachterstallen en in het geval van KBM zou het percentage hoogstwaarschijnlijk wat lager uitvallen. De eigenlijke huurdersachterstallen vertonen bij KBM al jaren een licht dalende trend. De huurachterstal bedroeg eind 2013 goed 162.000 euro waarvan ruim 74.000 euro van vertrokken huurders en ongeveer 88.000 euro van zittende huurders. Er liepen een 50-tal afbetalingsplannen op het moment van de visitatie. De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Sinds kort gebruikt KBM daarvoor het recent vrijgegeven draaiboek “aanpak domiciliefraude” dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt. KBM treedt reeds proactief op door bij de ondertekening en toelichting van het huurcontract te wijzen op de huurdersverplichtingen. Meldingen van mogelijke domicilie- en sociale fraude bereiken de SHM onder andere via de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid, via de buren en firma’s die voor de SHM werken en via de wijkcommunicator. Volgens het jaarverslag 2013 van KBM bereikten er haar in dat jaar een 20tal meldingen van derden m.b.t. domiciliefraude. Waar de SHM over de gegevens beschikt controleert ze ook of het verbruik van de nutsvoorzieningen realistisch is, de SHM geeft aan vooral geconfronteerd te worden met huurders die langdurig hun woning niet betrekken. Volgens de procedure aanpak domiciliefraude baseert de SHM zich vooral op het bovenvermeld draaiboek bij het nemen van de nodige acties. KBM meldt dat er op dit ogenblik 12 vermoedelijke leegstanden worden opgevolgd, voor 4 huurders is een procedure lopende voor de vrederechter. In 2014 verlieten 8 huurders zelf de leegstaande woning, ten gevolge van de uitgevoerde druk of ten gevolge van de opzeg gegeven door KBM in het kader van domiciliefraude. In 2013 zijn de cijfers gelijklopend.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed KBM maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Dit instrument bevat de informatie over bestaande en de geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten maar ook over de belangrijkste uitgaven (onder andere personeels-, werkings- en onderhoudskosten) en inkomsten (zoals huurinkomsten). Deze meerjarenplanning wordt periodiek geactualiseerd en eenmaal per jaar besproken op de raad van bestuur. Omdat de SHM de financiële planning als een


beleidsinstrument gebruikt, onder andere bij de beoordeling van belangrijke investeringsbeslissingen met eigen middelen, is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling. -

-

-

De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. De SHM actualiseert de financiële planning periodiek met de hulp van de VMSW en bespreekt deze minimaal eenmaal per jaar op de raad van bestuur. De financiële planning wordt ook geüpdatet wanneer de SHM beroep moet doen op eigen middelen om de investering in opportuniteiten te financieren (bv. aankoop residentie Graaf van Loon zie OD 1.4 en OD 5.1). In OD 2.1 is uitvoerig aan bod gekomen dat KBM een planning opmaakt van het onderhoud, de herstellingen en de renovatiewerken van het bestaand patrimonium. Daarin staat per type werken (bijvoorbeeld buitenschrijnwerk, CV, keukens, daken, totaalrenovatie) het beleid van de maatschappij, de geplande werken en de geraamde kosten daarvan. Sinds 2013/2014 voegt de SHM daaraan ook het gewenste type van financiering toe (bv. FS3, SALK-subsidies). Een aantal projecten wenst KBM enkel uit te voeren indien er gesubsidieerde financiering beschikbaar is. Geprioriteerde onderhouds- en renovatiewerken worden door KBM – als er geen financiering voorhanden is – uit eigen middelen betaald, KBM heeft daarvoor een boekhoudkundige provisie aangelegd die fiscaal is vrijgesteld omdat ze voldoende onderbouwd is. In de planning worden de werken voor dat jaar en de volgende vier jaren genoteerd, zodat werken ook gefaseerd kunnen worden en financiële implicaties voor de langere termijn zichtbaar worden. Jaarlijks wordt de planning aangepast aan de realisatie van het jaar ervoor en de meest recente inzichten. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat voor 2013 de gedetailleerde onderhouds- en renovatieplanning nog niet helemaal geïntegreerd was in de financiële planning. Er werd in feite nog gewerkt met “gemiddelde investeringsvolumes” en uitgaven voor onderhoud gebaseerd op historische gegevens te verhogen met een bepaald percentage (i.c. 2%). Dit is dus een aandachtspunt voor 2014 en volgende. Het beter op elkaar afstemmen van beide planning zou de kwaliteit van de financiële planning nog verder verhogen en de SHM een nog duidelijker inzicht geven in de evolutie van financiële leefbaarheid, bijvoorbeeld naar de beschikbaarheid van eigen middelen voor investeringen. Ten slotte zou dit een mooie valorisatie (i.c. “sluitstuk”) zijn van het geleverde werk van de SHM.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat KBM goede prestaties levert in haar streven om naar een echte woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarbij op de volgende argumenten: - KBM doet meer dan enkel huizen bouwen en verhuren. Ze zet in op de sociale opdracht. In alle acht gemeenten van haar actieterrein heeft ze samenwerkingsverbanden met organisaties uit de welzijnssector opgezet waarmee ze tegemoet komt aan de noden van bijzondere doelgroepen. De 4 projecten die de SHM tot nu toe realiseerde voor specifieke doelgroepen


-

-

-

-

uit het brede welzijnsveld, tonen aan dat KBM wil werken voor een brede doelgroep van mensen die minder kansen hebben dan anderen (zie OD 1.5). Om haar sociaal beleid af te stemmen op de noden, werkt KBM samen met ADO Icarus, vzw Stijn/De Klimroos, Beschut Wonen West-Limburg, CAW Limburg voor “bemoeizorg” en de Dienst Geïntegreerd Wonen (CAW) (zie OD 1.5). Gemeenten voeren de regie rond het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. De volgende zaken komen daar onder andere bod: BSO, het lokaal woonbeleidsplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid, en lokale toewijzingsreglementen. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. KBM neemt een actieve rol op in het lokaal woonoverleg van de gemeenten van het actieterrein. Voor de gemeenten Ham en Beringen Tessenderlo is de organisatie daarvan in handen van HaBeTes, een samenwerkingsverband om het woonbeleid in deze gemeentes te ondersteunen; KBM werkt reeds meerdere jaren samen met de SHM Vooruitzien uit Beringen voor de realisatie van gemengde projecten huur- en koopwoningen waarbij KBM de huurwoningen voor haar rekening neemt (in de recente periode een 4-tal projecten). Op die manier draagt de SHM bij aan het verbreden van het aanbod op de sociale woningmarkt en kan er een breder publiek bediend worden. De directeur van KBM vertegenwoordigt de SHM in de bestuursorganen (raad van bestuur en algemene vergadering) van het Sociaal Verhuurkantorenplatform West-Limburg (sedert 2000) en in de algemene vergadering van de SVK Land van Loon (sedert 2014). De SHM verstrekt regelmatig technisch advies aan de SVK West-Limburg en er is een vrij grote doorstroming van huurders van het SVK naar de SHM (ongeveer een drietal per maand). Er is dus nood aan afspraken of reglementering over de eventuele overlappende huurperiode tussen SHM en SVK en tussen SVK en de privé-verhuurder. Alle verhuurders proberen immers de leegstand tot een minimum te beperken en zo vlug mogelijk de woning te verhuren terwijl de huurder vaak geconfronteerd wordt met een opzeggingsperiode van 3 maanden; KBM neemt actief deel aan het Woonplatform Limburg (maandelijks directeursoverleg van de 9 Limburgse sociale huurmaatschappijen). Deze samenwerking zorgt ervoor dat ervaringen kunnen uitgewisseld worden maar gaat ook verder. Het platform zet gezamenlijke vormingsprojecten op, onderneemt initiatieven op vlak van informatica en communicatie en bundelt de krachten om de gezamenlijke belangen te verdedigen op Limburgs en Vlaams niveau. KBM is de trekker van de werkgroep omtrent de samenwerking van de sociale dienst van de leden-SHM’s.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De SHM heeft een aantal procedures en processen beschreven. Het vier-ogen principe m.b.t. betalingen en de controle van facturen wordt gerespecteerd. De SHM beschikt over een huishoudelijk reglement voor de diverse bestuursorganen waarin de deontologische code is geïntegreerd. - KBM heeft een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar een aantal basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar


-

-

-

-

kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de personeelsleden van een SHM een bijkomende houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van bestuur, het directiecomité en de directeur zijn uitgebreid vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Dit bevat ook een aantal deontologische aspecten zoals het zuinigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. De visitatiecommissie stelt vast dat de raad van bestuur met zeer goed onderbouwde analyses wordt voorgelicht over diverse onderwerpen als financiële leefbaarheid (zie OD 5.4), huurdersachterstallen, huurlasten, wijzigingen aan de reglementering, de projecten, werking van de onderhoudsdienst, de grote onderhoudswerken, enz. De verslagen van de raad van bestuur zijn heel uitgebreid en bevatten veel cijfermateriaal. Deze doorstroming van de informatie naar de raad van bestuur laat toe dat deze gefundeerde beslissingen neemt. Sinds 2000 beschikt de SHM over een handleiding kritische processen die samen met een externe consultant werd opgemaakt. Dit document is evenwel niet meer up to date. Voor een aantal processen bestaan recentere beschrijvingen en procedures. Momenteel zijn er een 12-tal procedures beschreven, zoals bijvoorbeeld “beveiliging gebouw”, “toewijzing”, enz. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. Dit geldt onder meer voor ‘de aankoopprocedure’ en voor ‘kas- en liquiditeitenbeheer’. Op iedere dienst probeert de SHM minimum 2 personeelsleden in te zetten, dit is op zich al een eerste vorm van interne controle en maakt een functiescheiding mogelijk. De SHM heeft een relatief grote onderhoudsdienst en houdt ook een aanzienlijke magazijnvoorraad aan. Er is geen uitgeschreven procedure voor het voorraadbeheer al bevat bovenvermelde handleiding nog een aantal, weliswaar verouderde, bestelprocedures. De SHM werkt met het principe van “open magazijn” waarbij de arbeiders van de SHM zelf de goederen uit het magazijn mogen ophalen en ze zelf de werkbonnen mogen invullen. In het principe van “open magazijn” is het aangewezen dat het verbruik steekproefsgewijs wordt getoetst aan het “normverbruik”, zeker voor niet gecodeerde goederen (dat zijn meestal kleine goederen of recuperatiemateriaal waarvan de hoeveelheden niet op permanente basis worden bijgehouden via een softwareprogramma). De SHM is goed geautomatiseerd (zie OD 5.7) en bij de jaarlijkse inventarisatie is er duidelijk aandacht voor de verschillen tussen de fysieke inventaris en de inventaris zoals die uit het softwareprogramma kan gehaald worden. Omdat de voorraad een belangrijke waarde vertegenwoordigt, beveelt de visitatiecommissie aan om de procedures voor het voorraadbeheer en de bestellingen uit te schrijven. De rollen en de verantwoordelijkheden zijn dan duidelijk vastgelegd en dit kan bijdragen tot het vrijwaren van deze waarde. De visitatiecommissie merkt op dat een aantal procedures over personeelsbeleid zoals een aanwervings- en selectieprocedure evenals een evaluatieprocedure voor het personeel aanwezig zijn. De SHM vindt een duidelijk kader voor aanwervingen en evaluaties nodig in een organisatie met de omvang van KBM; een formele regeling aanwerving en selectie zorgt voor houvast voor werknemers en de organisatie. Via evaluatie- en planningsgesprekken kan een SHM de strategische doelstellingen vertalen naar meer concrete (jaar)afspraken voor de betrokken personeelsleden wat onder andere als voordeel heeft dat de richting waar de SHM de komende jaren naar toe heel concreet wordt voor hen.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De bereidheid tot verbetering van haar interne werking blijkt bij KBM onder meer uit de goed uitgebouwde organisatie, het intensief gebruiken van ICT met aandacht voor structurele,


geautomatiseerde rapportering, het inzetten op een HRM-beleid met een permanente aandacht voor een vormingsaanbod, de samenwerking met andere actoren en de laagdrempelige klachtenbehandelingsprocedure. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze operationele doelstelling als goed. -

-

-

Naar aanleiding van een audit uitgevoerd in 1999 heeft de SHM, in samenwerking met een externe consultant, een strategisch plan uitgeschreven dat in 2000 werd goedgekeurd door de raad van bestuur. Dit plan bevat een 8-tal grote doelstellingen (bijvoorbeeld over imago en externe klantgerichtheid, “groeimodel”, toewijzingsbeleid, financiële middelen, IT, personeel, enz.). Aan elke doelstelling waren een aantal actiepunten gekoppeld. Dit strategisch plan werd telkens vertaald in een ondernemingsplan waarvan het laatste betrekking had op de periode 2007-2011. Meer concrete actiepunten werden verder uitgewerkt door een ad-hoc commissie, zoals de ad hoc commissie algemene organisatie, personeel en financiën. Volgens de visitatiecommissie heeft deze opzet vruchten afgeworpen want een aantal doelstellingen en de resultaten van actiepunten zijn duidelijk te terug te vinden in de huidige werking van de SHM, zoals het personeelsbeleid, het opvolgen van de onderhouds- en renovatiewerken gekoppeld aan de financiële planning (zie OD 5.4), de investering in IT, de inventarisatie van de staat van het patrimonium, enz. KBM is duidelijk een SHM die aangestuurd wordt vanuit een strategische visie waarbij ook het personeel, elk in zijn branche, de essentie ervan meedraagt. Een belangrijk “detail” viel de visitatiecommissie onmiddellijk op: de personeelsleden spreken consequent “over de klant” en niet over de huurder. Het wekt enige verbazing bij de visitatiecommissie dat de SHM het ondernemingsplan niet heeft geactualiseerd na 2012. De uitdagingen in de sociale woonsector blijven groot en een gestructureerde aanpak hiervan zorgt er voor dat de doelstellingen en actiepunten scherp worden gesteld en kunnen vertaald worden naar concrete opdrachten voor het management en de personeelsleden van de SHM. Hierbij raadt de visitatiecommissie aan om volgens het Plan Do Check Act methode te werken en op een aantal deelgebieden zoals milieuvriendelijkheid een strategie te ontwikkelen, deze uit te voeren, te evalueren en bij te stellen. De SHM gebruikt informatietechnologie op een actieve manier om haar werking te ondersteunen. De Limburgse SHM’s hebben aan een externe firma de opdracht gegeven om een softwarepakket te ontwikkelen, waarin het verloop van nieuwbouw- en renovatieprojecten stap voor stap kan opgevolgd worden en de communicatie zoveel mogelijk wordt geautomatiseerd. KBM volgt haar projecten op via deze tool en heeft daardoor een goed en gedetailleerd overzicht van het volledige verloop van een project, van eerste idee tot de definitieve oplevering, inclusief de financiële gegevens. De SHM kan bijvoorbeeld gemakkelijk opvolgen of ze prijsbewust bouwt (zie OD 3.1) en kan de doorlooptijd van projecten bewaken. Tevens heeft de SHM een eigen softwarepakket laten ontwikkelen (ORAS III) voor de geïntegreerde opvolging van de boekhouding, het patrimonium, het onderhoud en de technische dienst (bijvooorbeeld voor de opvolging van de werkbonnen), de kandidaat-huurders en de verhuringen. Daarnaast wordt het gebruikt door het secretariaat en voor de activiteiten van de wijkcommunicator. KBM heeft dit pakket op maat laten maken wat als voordeel heeft dat het volledig naar haar wensen is ontwikkeld maar dit heeft natuurlijk zijn kostprijs aangezien die niet kan gedeeld worden met meerdere SHM’s. De contacten en activiteiten m.b.t. de kandidaat-huurders en huurders worden eveneens in het systeem geregistreerd zodat medewerkers toegang hebben tot alle relevante dossierinformatie en een klant sneller en efficiënter kunnen helpen. Op de basisgegevens kan de SHM een rapporteringstool loslaten die toelaat diepere analyses te maken (bv. de informatie over de doorlooptijd van werkbonnen in het jaarverslag (OD 2.1)) en eventueel in te grijpen op processen waar nodig. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat de IT-investeringen


-

-

-

-

gebeurd zijn met een duidelijke visie, met name klantgerichtheid en een efficiënte ondersteuning van werkprocessen, gekoppeld aan uitgebreide analysemogelijkheden. Ten slotte kunnen de huurders op de website van KBM terecht voor informatie over wie wat moet herstellen of onderhouden. Deze interactieve tool is ontwikkeld via het Limburgs Woonplatform. Op het vlak van wonen en welzijn nam KBM verschillende initiatieven. De SHM realiseerde reeds in 1991 een ADL-project, daarna volgden nog een drietal andere woon- en welzijnsprojecten (zie OD 5.1 en ). Het bovenvermeld strategisch plan bevat een uitgebreid onderdeel over het personeel en een aantal actiepunten hiervan worden in de praktijk toegepast in het HRM-beleid. KBM heeft voor elk personeelslid een functiebeschrijving opgemaakt en bijna alle medewerkers worden jaarlijks geëvalueerd. Reeds vanaf 2007 beschikte KBM over een opleidingsbeleid en de medewerkers bevestigden tijdens de visitatiegesprekken dat het volgen van de opleidingen bij de VVH, VMSW, Wonen-Vlaanderen en andere overheidsinstellingen en onderwijsinstellingen een ingeburgerde praktijk is. De visitatiecommissie merkt op dat de SHM het onderdeel vorming van de sociale balans niet invult zodat vergelijkbare cijfers ontbreken. Op het niveau van de individuele medewerker bieden personeelsevaluaties en het vormingsbeleid de basis voor groei en ontwikkeling van medewerkers. De organisatie kan zo de doelstellingen scherp stellen met aanduiding van de rol en de verantwoordelijkheden van iedere medewerker bij het behalen van deze doelstellingen. Aan de hand van formele feedbackgesprekken kunnen ook verwachtingen naar de leidinggevende worden uitgepraat en geobjectiveerd. De SHM beschikt, eveneens sinds 2007, ook over een procedure van werving en selectie van medewerkers. Regelmatig is er teamoverleg om de communicatie tussen de diverse diensten te optimaliseren. KBM volgt de vastgoedmarkt van nabij op en is bij de grotere ontwikkelaars bekend. Getuige hiervan zijn verschillende aankopen die plaats vonden de voorbije jaren (zie onder andere OD 1.1). Gronden worden schaarser en duurder en de SHM speelt hier proactief op in door samen met partners naar oplossingen te zoeken (zie OD 1.4). KBM heeft een uitgeschreven klachtenprocedure en het feit dat de wijkcommunicator de klachtenbehandelaar is, verlaagt de drempel om een klacht in te dienen. Opnieuw een “detail” dat de visitatiecommissie opviel: het softwarepakket bevat een module voor klachtenbeheer onder het onderdeel “wijkcommunicator”. Daardoor kunnen klachten door betrokken persoon heel gemakkelijk opgevolgd worden en is het opnieuw mogelijk om op een eenvoudige manier een uitgebreide rapportage op te zetten met o.a. een analyse van de trends over meerdere jaren heen (meest voorkomende klachten, evolutie van het aantal klachten, enz.). De klachtenafhandeling komt overigens vrij uitgebreid aan bod in het jaarverslag.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: goed De SHM is financieel gezond onder andere omdat ze haar kosten goed beheerst, een degelijke investeringspolitiek hanteert met een maximaal gebruik van subsidies en van de financieringssystemen (FS3) en de bouwkosten onder controle houdt en dus marktconforme leningen vermijdt (zie OD 3.2). KBM maakt gebruik van een goed financieel planningsinstrument. Dit bevat telkens de informatie over bestaande en de geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten maar ook over de belangrijkste uitgaven (onder andere personeels-, werkings- en onderhoudskosten) en inkomsten (bv. huurinkomsten).


Ze beschikt ook over een goed systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM. De SHM voorkomt huurdersachterstallen en bestrijdt domicilie- en sociale fraude, ze baseert zich daarvoor op het recent gepubliceerde draaiboek aanpak domiciliefraude. De SHM heeft initiatieven genomen in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. De visitatiecommissie stelt vast dat KBM bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren. Dit blijkt onder meer uit de goed uitgebouwde organisatie, het intensief gebruiken van ICT en het inzetten op een personeelsbeleid en op een uitgebreid vormingsaanbod. De visitatiecommissie beveelt wel aan om het ondernemingsplan 2007-2011 up te daten en als basis te nemen voor een nieuw strategisch plan voor de volgende jaren.


4.6

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

O.D. 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat KBM haar huurders duidelijk en goed informeert en daarvoor diverse toegankelijke communicatiekanalen inzet (website, gerichte nieuwsbrieven, collectieve en individuele begeleiding van huurders, toegankelijke en bereikbare medewerkers, …). -

-

-

-

Er zijn ruime openingsuren van de diensten van KBM op maandag van 9 u tot 12 u en van 13u tot 16 u. Woensdag en vrijdag zijn de kantoren geopend in de voormiddag. Telefonisch is de SHM bereikbaar tijdens de kantooruren (9u-16u met een middagpauze van 1 uur). De SHM is vlot bereikbaar; elke medewerker kan huurders in een individueel kantoor ontvangen. Op de website staat ook de telefoon vermeld van Cofely Services voor dringende technische problemen (permanentie 24u/24u). Het kantoor is ook toegankelijk voor rolstoelgebruikers. De SHM heeft ook een wijkcommunicator aangesteld. Er is een duidelijke functiebeschrijving opgemaakt. Haar opdracht ligt in de opmaak van de wijkplannen in de verschillende wijken (zie OD 4.3), maar ook in het opvolgen van vragen en problemen bij bewoners. Zo organiseert hij informatievergaderingen voor de huurders en is aanwezig op alle wijkvergaderingen. Vanuit de bestaande structuur van bewonersgroepen stelt zij ook actieplannen op voor de verankering van de bewonersparticipatie in de SHM. (zie OD 4.3). Op deze informatievergaderingen worden bijvoorbeeld het isoleren van zoldervloeren in een wijk aangekaart; het nut van dergelijke isolatie wordt toegelicht. Op deze vergadering is een vertegenwoordiger van de energiescanners Stebo aanwezig, die de werken uitvoert. KBM heeft een eenvoudig gestructureerde website, gericht op het informeren van haar (kandidaat)huurders. De lezer vindt er de samenstelling van de raad van bestuur en het directiecomité, missie van de maatschappij, de diensten met naam en mailadres van de medewerkers en hun telefoonnummer. De website is gericht op het informeren van haar doelgroepen huurders en kandidaat-huurders. Voor de bewoners zijn er onderhoudstips en een overzicht van onderhouden herstelplicht. Er is ook een overzicht van het beschikbare patrimonium en de nieuwbouwprojecten per gemeente en wijk. Weinige huurders kenden echter de website en zijn er in geïnteresseerd. Ze verkiezen langs te komen op de SHM of te telefoneren. KBM vindt het belangrijk om op een duidelijke en open manier te communiceren met haar huurders; zij publiceert soms in wijkkranten informatie over een lopend renovatieproject. In deze wijkkranten die uitgaan van Rimo Limburg of van de gemeente (Heusden-Zolder) worden ook de besprekingen van de wijkplannen met alle betrokken actoren (gemeente, OCMW, SHM KBB) aangekondigd. De SHM organiseerde ook informatiesessies rond “rechten en plichten in verband met onderhoud en herstellingen” in diverse wijken, op vraag van het opbouwwerk en bewonersorganisaties. De huurders krijgen ook een informatiemap bij het ondertekenen van de huurovereenkomst evenals tips over onderhoud en herstellingen binnen en buiten de woning, met pictogrammen. (zie OD 4.4). Hier worden ook de telefoonnummers van de SHM vermeld evenals de nummers van de aannemers van de centrale verwarming. Er is ook een algemene informatiebrochure voor huurders die opgebouwd is rond kernvragen: u bent huurder van KBM: wat nu? Voorwaarden om huurder te blijven bij KBM ? U wilt verhuizen: wat moet u doen? U wilt uw huurwoning aankopen. Wat moet U doen? Deze brochures zijn gestructureerd en geven duidelijke informatie


-

aan de huurder. Huurders van nieuwe woonprojecten worden geïnformeerd in groep tijdens een “collectieve sleuteloverhandiging”, waar de directeur, voorzitter, de wijkcommunicator en de technische dienst aanwezig zijn. Ten slotte zijn alle brieven die de visitatiecommissie kon inkijken, kort en bondig geformuleerd. De huurders zegden dat alle brieven duidelijk zijn. Conform het klachtendecreet is er een uitgeschreven klachtenprocedure. Op de website is er een pagina met de vraag “waar kan ik terecht met een klacht?”. Deze pagina informeert de huurder over wat te doen bij (buren)overlast: de huurder dient zelf eerst een oplossing te zoeken of een klacht in te dienen (bij politie, vrederechter, huisvestingsmaatschappij). De procedure om een klacht in te dienen bij KBM staat er ook vermeld. Wat de huurder van KBM kan verwachten, is duidelijk vermeld: dit kan gaan over een uitnodiging voor een gesprek, een huisbezoek afleggen of de zaak aankaarten bij andere instanties (politie, vrederechter, gemeente). De huurders met wie de visitatiecommissie sprak, kenden de procedure. Er waren in 2013 6 klachten die vielen onder het klachtendecreet, waarvan 5 ontvankelijk, 2 gegronde en 3 ongegronde klachten. De klachten worden behandeld door de wijkcommunicator die de klachtenbehandelaar is. Het merendeel van de klachten gaat over technische gebreken waarvan herstel te lang duurde en over het uitvallen verwarmingsketel na herhaalde interventies. Daarnaast registreerde de SHM 141 meldingen inzake overlast en overtredingen van het huurcontract. (zie ook OD 4.2). De klachten worden besproken in de raad van bestuur en vermeld in het jaarverslag. De SHM volgt de werven beter op en voert meer controles uit bij werken die worden uitgevoerd door de onderaannemers (zie OD 2.1). De interventietijden voor herstellingen worden beter opgevolgd.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van KBM met de beleidsinstanties en andere organisaties als goed, onder andere omdat ze actief deel neemt aan het woonoverleg, het SVK en overlegt met andere huisvestingsmaatschappijen uit de regio. - De SHM neemt deel aan alle lokaal woonoverleggen. Meestal is de directeur aanwezig. Hij stelt daar de projecten en studies voor. Ook het toewijzingsreglement wordt hier besproken. Daarnaast licht de directeur ook de evolutie van de wijkplannen uit. Zijn aanwezigheid op het woonoverleg wordt als zeer positief ervaren. - De rapporten van Inspectie RWO worden besproken op de raad van bestuur; er worden ook actiepunten opgesteld en de reglementen worden aangepast conform de opmerkingen - KBM is ook lid van het Woonplatform Limburg, waar negen sociale huisvestingsmaatschappijen sinds 1995 samenwerken en overleg plegen. Dit forum heeft een aparte website. De samenwerking leidt tot een eenvormige dienstverlening aan de Limburgse sociale huurders en tot een betere en gestructureerde informatieverstrekking aan woon- en sociale actoren. Er is een niet geformaliseerde samenwerking met alle 8 OCMW’s van het werkgebied en regelmatig overleg over individuele sociale dossiers (bv bij verhuis naar een andere wijk in een andere gemeente). - De directeur is ook lid van de bestuursorganen van het Sociaal Verhuurkantorenplatform West Limburg sinds 2000 en sinds 2014 ook in de Algemene vergadering van de serviceflats Land van Loon. De betrokken instanties krijgen zo directe informatie over de plannen en stand van zaken van KBM zodat het SVK en de serviceflats eventuele kandidaat-huurders hierover ook kunnen informeren. - De SHM neemt ook deel aan het Lokaal Client Overleg met alle OCMW’s van het werkgebied en is vertegenwoordigd in de Gecoro van verschillende gemeentes (Ham, Leopoldsburg, Heusden-


-

Zolder en Beringen). Zo is er enerzijds een betere informatiedoorstroming op het niveau van individuele dossiers; anderzijds worden de diverse voorontwerpen en projecten toegelicht op de Gecoro’s, wat bijdraagt tot een kortere doorloopperiode. Rekeningen en jaarrapporten worden overgemaakt aan de gemeentes van het actieterrein.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als goed omdat KBM al sinds 2000 tevredenheidsenquêtes over verschillende aspecten van haar werking organiseert. De SHM voert echter nog geen tevredenheidsenquêtes over haar eigen werking uit bij haar zittende huurders. -

-

-

-

Sinds 2000 krijgt elke vertrekkende huurder van KBM een “verhuisformulier” waarin gepeild wordt naar de ervaren tevredenheid over de woning en de woonomgeving die de huurder verlaat. In 2013 waren 81% van de huurders tevreden tot zeer tevreden over de bewoonde huurwoning. Zes vertrekkende huurders (6%) waren ontevreden tot zeer ontevreden over de bewoonde huurwoning: 2 omwille van vochtproblemen, 1 huurder was ontevreden over de enkele beglazing, de 3 andere gaven geen reden op. De gemiddelde tevredenheidsscore over de woning bedroeg 4,12/5 (4 = tevreden). Dit was ook het geval in de voorgaande jaren 2011 en 2012. Sinds 2012 peilt de SHM ook naar de tevredenheid over de dienstverlening van KBM. 88 % van de vertrekkende huurders tevreden tot zeer tevreden waren over de werking en de dienstverlening van de KBM. Hier was de gemiddelde score 4,23/5 (4 = tevreden). Interessant is hier ook dat de SHM een zicht heeft over de verhuisreden (zie OD 4.1 en 4.2). De huurders geven diverse verhuisredenen aan die hier aangeduid worden in afnemende volgorde van aantal keren dat ze voorkomen: ouderdom of ziekte, aankoop van een eigen woning of vanwege de buurt en/of de buren of andere redenen (eigendom buitenland, als zelfstandige beginnen, verhuizen om korter bij familie te wonen). In 2012 bevroeg de SHM ook 200 huurders naar hun tevredenheid over Cofely die instaat voor het onderhoud en herstellingen aan de CV. De respons op deze schriftelijke bevraging bedroeg 57,5 %. 86 % van de ondervraagden zijn zeer tevreden, slechts 4 personen waren ontevreden. De positieve punten waren dat Cofely tijdig laat weten wanneer een onderhoudstechnieker langs komt voor het onderhoud en zich aan deze afspraak houdt. Inzake de herstellingen waren de huurders tevreden over de vriendelijkheid en het resultaat. KBM besprak de conclusies naderhand met de firma Cofely en besloot de samenwerking verder te zetten. Ten slotte voerde de SHM tussen 2007 en 2011 onderzoeken naar de staat van de grotere woningen in Heusden-Zolder (Halhei) en in Leopoldsburg (Heppen) en de aangevoelde noodzaak tot vernieuwing bij de huurders. KBM had een onvolledig zicht op de kwaliteit van deze woningen. Deze onderzoeken gebeuren in het kader van haar renovatiepolitiek. De SHM krijgt hierdoor een zicht op de huidige toestand van de woningen (inventarisatie van de bestaande toestand). Zij bevraagt de bewoners via een checklist waarbij de bewoner de toestand weergeeft rond de woningonderdelen. Uit deze bevraging kwam de vraag naar dubbele beglazing als de grootste prioriteit bij 75 % van de huurders en naar nieuwe vloerbekleding in de slaapkamers. De SHM heeft daar in haar renovatiepolitiek gevolg aan gegeven. (zie OD 2.1). De visitatiecommissie geeft een pluim aan KBM voor de creatieve wijze waarop zij de tevredenheid peilde bij de huurders. Door de invoering van een nieuwe renovatieplanning in 2011 voert de SHM deze onderzoeken niet meer, omdat ze nu zelf al een goed zicht heeft op de kwaliteit van al haar woningen en op basis daarvan alleen een renovatieaanpak heeft opgezet


De visitatiecommissie beveelt aan om formeel en structureel vast te leggen op welke vaste momenten en over welke aangelegenheden de tevredenheidsmetingen plaats vinden en om tevredenheidsmetingen te verankeren in de werking van de maatschappij en ze ook uit te voeren bij haar zittende huurders. Immers tevredenheidsmetingen zijn een bron van wat er leeft bij de huurders. Een vorm van permanente kwaliteitsmeting rond de verschillende aspecten van de werking en de dienstverlening kunnen de SHM aanzetten om de dienstverlening verder te verbeteren. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed KBM informeert de huurders en de woonactoren goed en correct. Ook de actoren zijn hier tevreden over. De visitatiecommissie beoordeelt de initiatieven die de maatschappij gestart heeft op het gebied van tevredenheidsmetingen als goed en raadt de maatschappij aan om deze weg verder te bewandelen. Deze tevredenheidsmetingen zijn immers een bron van wat er leeft bij de huurders en een vorm van permanente kwaliteitsmeting rond verschillende aspecten van de werking en de dienstverlening.


5. 5.1

AANBEVELINGEN Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.Actualiseer uw laatste ondernemingsplan samen met de raad van bestuur en directie (OD 5.7). Maak op basis hiervan (zoals je vroeger deed) actieplannen met een concrete planning. Evalueer de goede en zwakke punten van uw vorige actieplannen om er lessen uit te trekken. Betrek het personeel hierbij. Zo wordt KBM een lerende organisatie waarbij de huidige prestaties op een nog hoger niveau kunnen getild worden. 2.Denk samen na over de nieuwe uitdagingen zoals milieuvriendelijkheid en duurzaam gebruik van materialen; ontwikkel een visie en werk ze uit in een strategie zodat de SHM klaar is voor deze uitdagingen in de toekomst. (OD 2.3) 3. De visitatiecommissie beveelt aan om formeel en structureel vast te leggen op welke vaste momenten en over welke aangelegenheden de tevredenheidsmetingen plaats vinden en om tevredenheidsmetingen te verankeren in de werking van de maatschappij en ze ook uit te voeren bij haar zittende huurders. Immers tevredenheidsmetingen zijn een bron van wat er leeft bij de huurders. Een vorm van permanente kwaliteitsmeting rond de verschillende aspecten van de werking en de dienstverlening kunnen de SHM aanzetten om de dienstverlening verder te verbeteren. (OD 6.3)

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De Kantonale Bouwmaatschappij van Beringen realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties. De SHM heeft oog voor de verbetering van haar eigen werking en is volgens ons in staat om de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig op te pakken.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en


efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. 1.De visitatiecommissie vindt de ganse aanpak van de leefbaarheid in de wijken een goede praktijk door een gezamenlijke aanpak van de SHM met andere lokale partners en bewoners om de leefbaarheid in diverse wijken te verbeteren. Zo blijven diverse buurten en wijken aangenaam om te wonen en goed onderhouden. De SHM zet hierin een goede prestatie neer mede doordat de wijkcommunicator het aanspreekpunt voor de huurders is en door een globale aanpak na te streven samen met de andere lokale overheden. Het resultaat is dat overal dat er meer inspraak en participatie is bij de bewoners en meer verantwoordelijkheidszin. Er is een betere communicatie ontstaan tussen bewoners en de diensten van de diverse partners. De bewoners waarderen de ruime inspraak en vinden dat KBM naar hen luistert. Samen wordt er gezocht naar oplossingen die door de bewoners zelf gedragen worden. Bewoners krijgen meer inzicht en meer begrip voor allerlei beperkingen (technische, juridische, politieke en financiële). Ze begrijpen ook beter de procedures die de SHM en de partners moeten volgen, waardoor er meer begrip ontstaat voor de soms lange duurtijd tussen de aankondiging van een maatregel en uitvoering ervan (bv aanleg parkeerplaatsen of verkeersplateau). Ten slotte zorgen de buurtcomités voor de nieuwsbrieven zodat bewoners op de hoogte zijn van wat er in de wijk gebeurt. De SHM boekt hier succes door zijn jarenlange inzet op buurtopbouwwerk en samenwerking met alle betrokken partners, wat de effectiviteit verhoogt. Door zijn inzet op leefbaarheidsinitiatieven is de SHM erin geslaagd om ook de bewonersgroepen erbij te betrekken, wat het draagvlak aanzienlijk verhoogt.

2.KBM neemt actief deel aan het Woonplatform Limburg (maandelijks directeursoverleg van de 9 Limburgse sociale huurmaatschappijen: Kempisch Tehuis, Kantonale Bouwmaatschappij van Beringen, Ons Dak, Nieuw Sint-Truiden, Nieuw Dak, Maaslands Huis, Cordium, Woonzo, Hasseltse Huisvestingsmaatschappij). Deze samenwerking zorgt ervoor dat ervaringen kunnen uitgewisseld worden maar gaat ook verder. Een eerste stap in de goede richting is de opstart van een gezamenlijke website met links naar de negen maatschappijen; daarnaast ontwikkelen ze ook samen strategieën. Een eenvormig aanvraagformulier voor kandidaat-huurders is daar een goed voorbeeld van. De aanbevelingen uit de pilootprojecten rond bewonersparticipatie zijn verruimd naar alle huurders. Ook andere goede lokale experimenten of acties worden verbreed naar binnen de 9 Limurgse SHM’s. De directeurs en de voorzitters komen vier keer per jaar samen om ervaringen uit te wisselen. Zo verrijken ze hun expertise. Regelmatig kijken ze ook over de grenzen, bijvoorbeeld Nederland. Het

platform zet gezamenlijke vormingsprojecten op, onderneemt initiatieven op vlak van informatica, communicatie en sociale dienst. Dit draagt bij tot het verhogen van efficiëntie. Personeelsleden krijgen de kans om kennis te maken met personeelsleden van andere maatschappijen die met dezelfde problematiek zich bezig houden, wat een uitwisseling zal vergemakkelijken; het zal nadien ook aanzetten om deze personen te contacteren om problemen te bespreken. Hetzelfde geldt voor de werkgroep van de sociale diensten waardoor ook eenvormige strategie ontstaat bij het benaderen van sociale huurders binnen een groot werkterrein.


Bijlage 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur)

-

Ludo Trekels, voorzitter Erik Mannaerts, directeur, Pierre Aerts, ondervoorzitter Heidi Wuestenbergs, lid van het directiecomité An Cuypers,lid van het directiecomité

Medewerkers SHM:

-

Lars Burdzy, hoofd technische dienst, Patrick Tournier, hoofd financiële dienst Hatice Eren, wijkcommunicator Ronny Manderveld, afdelingshoofd verhuring

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Jos BERTERAME, deskundige woonbeleid, Beringen - Kristin Kerremans, stedenbouwkundig ambtenaar Leopoldsburg - Heide Nys, Ruimtelijke ordening en Huisvesting, Halen - Els Jennen, stedenbouwkundig ambtenaar Heusden-Zolder Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers Anke SMEETS, huurderssyndicaat, Hasselt - Guy VANDERLINDEN, coördinator diversiteit en educatie, Integratiedienst Beringen - Lieselot COPPENS, coördinator buurtgerichte werking, Integratiedienst Beringen - Samia CHEKIMI, integratieambtenaar, Integratiedienst Leopoldsburg - Ronnie VANHOVE, hoofdmaatschappelijk werker, OCMW Beringen Lien ARNAUTS, maatschappelijk werker, OCMW Ham - Claudia PARTHOENS, deskundige sociale dienst, OCMW Heusden-Zolder Bart PRINCEN, sociale dienst, OCMW Herk-de-Stad - Nadine Dethier, secretaris OCMW Lummen - Patrick Moons, Rimo - Selda Yilmaz, samenlevingsopbouw Beringen Bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners): 12 De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) Heidi Wuestenbergs, Schepen Stad Halen


BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij .De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website .

Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap ominaanmerkingte kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW.Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 ( ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de

voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaathuurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op . ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen.De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en . De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’sworden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse


overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op BSOof Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen.De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk () C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouwis een leidraad voor bouwheer en ontwerpers.Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld.De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking.Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, hetbinnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attestwordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank.

E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomstenzullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt.SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO.De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt.Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen.Een voorbeeld van een prestatieindicatoris de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur.De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regeringvan 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie ).


K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw.Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters.Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject.Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking.Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar.In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdeNFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW :Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd.Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde

voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage.In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moeteen sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.Bij kleinere verkavelingsen stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op ). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren () Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH :Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap() Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel.Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden.Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent.Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De


verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


Reactie van de SHM op het visitatierapport van de Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Datum reactie SHM: 26 februari 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Datum beslissing minister: 27 maart 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Recommend Documents