Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse

Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse

Visitatiegesprekken op 6 en 7 mei 2014 Definitief Visitatierapport van 15 oktober 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Bouwmaatschappij van Temse Datum definitief visitatierapport: woensdag 15 oktober 2014 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 6 en woensdag 7 mei 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 3 september 2014 Erkenningsnummer SHM: 4320 Contactgegevens SHM: Mariadal 1 – 9140 Temse 03 / 771 10 33 [email protected] www.bouwmaatschappij-temse.be Directeur: de heer Etienne Audenaert Voorzitter: de heer Koen De Clercq Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Gemeente Temse

Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Tina Martens, commissielid Lode Conings, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Bouwmaatschappij van Temse geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 4320 - BOUWMAATSCHAPPIJ VAN TEMSE

PAGINA 2 VAN 49

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN DE BOUWMAASCHAPPIJ VAN TEMSE ....................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 16 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 22 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 26 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 31 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 40

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 43 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 43 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 44 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 44 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 44

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 45 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 46


PAGINA 3 VAN 49

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling, gebaseerd op de periode 2008-2012, van de Bouwmaatschappij van Temse, kortweg BvT. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 49

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 49

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Uitstekend

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Goed

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

OD 2.1


Goed

PAGINA 6 VAN 49

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De cvba so Bouwmaatschappij van Temse, kortweg BvT, werd opgericht op 23 september 1922 en bouwde in 1923 haar eerste 25 huizen op de Volksplaats te Temse op gronden aangekocht van het ‘Weldadigheidsbureel’. Uiteindelijk heeft de SHM in haar actieterrein, de gemeente Temse, tussen 1925 en 1945 81 woningen gebouwd en in de naoorlogse periode nog eens 1.277, of 1.358 woningen in totaal, waarvan er in de loop van de jaren 349 verkocht zijn. In 2012 telde de SHM 10 aandeelhouders: 6 privéaandeelhouders, het Vlaams Gewest, de provincie Oost-Vlaanderen, de gemeente Temse en het OCMW-Temse. De raad van bestuur had 8 leden. Het directiecomité bestond uit 4 leden met inbegrip van de directeur. Op 31 december 2012 had de BvT 8 medewerkers in dienst voor een totaal van 7 VTE, wat 1 extra medewerker en een stijging met 0,8 VTE betekende ten opzichte van de 6,2 VTE uit 2008. Het patrimonium van de BvT bestond eind 2012 uit 1.009 woningen (alle eengezinswoningen en alle appartementen samen). Daarvan werden er 1.001 verhuurd binnen het sociaal huurstelsel: 657 eengezinswoningen (66%) en 344 appartementen (34%). Het project Tulpenlaan met de overige 8 woningen werd voorlopig opgeleverd eind 2012 en verhuurd vanaf 1 januari 2013. De SHM beschikt over 484 (48%) kleinere woningen met 0, 1 en 2 slaapkamers; 416 (42%) middelgrote woningen met 3 slaapkamers; en 101 (10%) woningen met 4 slaapkamers. Er zijn geen woningen met 5 en meer slaapkamers. In Vlaanderen liggen die percentages respectievelijk op 56%, 37% en 7%. De BvT heeft naar verhouding in haar patrimonium 8% minder kleinere woningen, 5% meer middelgrote en 3% meer grote woningen dan in het Vlaamse patrimonium. De BvT bezit in 2012 nog 2 woningen uit het interbellum; 43% van de woningen dateert uit de jaren 1950-1979; 36% uit de jaren 1980-1999; en 21% van na het jaar 2000. In Vlaanderen zijn die percentages respectievelijk 34%, 36% en 25%. Vergeleken met Vlaanderen heeft de BvT 9% meer woningen die ruim 30 jaren oud zijn, een zelfde aandeel woningen uit de tussenliggende jaren 1980-1999 en 4% minder woningen die gebouwd zijn in 2000 en later. De BvT is partner in het Lokaal Woonoverleg Temse. De SHM heeft overeenkomsten met het CAW Oost-Vlaanderen, de sociale-economie bedrijven, vzw Den Azalee (energiesnoeiers), vzw JoMi (groenonderhoud), vzw groep Intro en de sociale werkplaats Moclean (poetsen). Er zijn in 2012 geen woningen in verhuur buiten het sociale huurstelsel. Op 20 maart 2012 werd een uitbreiding van het toewijzingsreglement van juni 2010 goedgekeurd. De lokale binding wordt nu als volgt uitgewerkt. Er geldt nu een voorrang voor: 1) kandidaat-huurders die de laatste 6 jaar, 3 jaar in Temse gewoond hebben of er ooit 10 jaar woonden: -a) voor woningen en appartementen geldt in de deelgemeenten een extra prioriteit voor bewoners van de deelgemeente; -b) voor woningen in de dorpskern geldt een extra prioriteit voor kandidaat-huurders die 20 jaar in Temse wonen of er ooit woonden. 2) voor kandidaat-huurders van buiten Temse of die in Temse gewoond hebben maar niet voldoen aan de eerst vermelde prioriteit, geldt de chronologische volgorde. De huurderspopulatie van de BvT heeft op 31 december 2012 de volgende kenmerken: - De SHM telt onder haar huurders 29% gezinshoofden ouder dan 65 jaar. Van alle SHM’s heeft 65% een hoger aandeel. - Er zijn 15% niet-Belgische huurders. Bij 80% van de SHM’s is dit aandeel lager. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 4320 - BOUWMAATSCHAPPIJ VAN TEMSE

PAGINA 7 VAN 49

- 34% van de huurders is alleenstaand. Slechts 3% van de andere SHM’s heeft een nog lager aandeel alleenstaanden. Het merendeel van de andere SHM’s telt in vergelijking met de BvT meer oudere, minder niet-Belgische en bijna altijd meer alleenstaande huurders. - Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders ligt in 2012 op 14.437 euro. Bij 71% van de andere SHM’s ligt dit lager. Statistische gegevens van de VMSW over 2012 laten toe ruwe proportionele verhoudingen naar samengeteld gezinsinkomen weer te geven voor de BvT en voor Vlaanderen. De inkomens tot 11.517 euro worden als zeer laag beschouwd, die tot 17.358 euro laag, tot 23.558 euro gemiddeld en die daarboven hoog. Bij de BvT is de inkomensverhouding zeer laag 8%, laag 42%, gemiddeld 24% en hoog 26%. Voor Vlaanderen is 16% zeer laag, 46% laag, 18% gemiddeld en 20% hoog. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de BvT huurder behoorde bij de hogere van alle SHM’s. Naar verhouding heeft de SHM aanzienlijk meer huurders met een gemiddeld en hoog (50% BvT tegenover 38% Vlaanderen) en minder huurders met een zeer laag en laag samengeteld gezinsinkomen (50% BvT tegenover 62% Vlaanderen) dan de Vlaamse huurders. In 2012 bedroeg de mediaan maandelijkse huurprijs bij de BvT 180 euro voor een appartement. Slechts 7% van alle SHM’s had een nog lagere huurprijs. Tegenover het jaar 2008, toen nog bijna de helft van de SHM’s een lagere huurprijs kende, is de huurprijs voor een appartement van de BvT relatief gezien, gedaald, van 200 euro naar 180 euro of met ongeveer 10%. De mediaan maandelijkse huurprijs voor een eengezinswoning komt bij de SHM in 2012 op ongeveer 292 euro. Bij 65% van de SHM’s ligt die huurprijs lager, en in tegenstelling met de appartementen is de huurprijs voor eengezinswoningen bij de BvT gestegen ten opzichte van 2008 toen 74% van de andere SHM’s een lagere huurprijs kende. Deze stijging ligt in de orde van 267 euro in 2008 naar 292 euro in 2012 of 10%. Deze prijsevoluties behoren niet tot de prestaties van SHM’s, omdat ze volledig beïnvloed zijn door de wijzigingen aan de huurprijsberekening sinds 2008, die Vlaanderen oplegde. De SHM’s kregen tijd tot 2012 om de aanpassing van de huurprijzen door te voeren. De patrimoniumspreiding voor alle woningen die de BvT bezit over de deelgemeenten in haar actieterrein, zoals opgenomen in het jaarverslag 2012, is als volgt: TEMSE:

Temse Elversele Tielrode Steendorp

ACTIETERREIN BvT:

Appart. 323 0 6 15 344 (34%)

Eengezinsw. 548 40 54 15 657 (66%)

Totaal 871 (87%) 40 (4%) 60 (6%) 30 (3%) 1001 (100%)

3.2 Beschrijving omgeving Eind 2009 zijn er in het actieterrein van de BvT 11.211 huishoudens. Er wordt in Temse een toename van het aantal huishoudens verwacht met 13,5 % tot 12.725 in 2020, en met 21,6% tot 13.634 in 2030. Voor Vlaanderen is dat 8,5% tegen 2020 en 12,0% tegen 2030. In 2009 waren er in het actieterrein van de SHM 27% 1-persoonshuishoudens, 35% van de huishoudens bestond uit 2 personen, 17% uit 3, 14% uit 4, 5% uit 5 en 2% (of 259 huishoudens) uit 6 en meer personen. Bijna 17% van de bevolking uit het actieterrein in 2012 was 65 jaar en ouder, of bijna 2% minder dan het aandeel ouderen in Vlaanderen. Aangezien de leeftijdsgroepen 18-34 jaar en 35-64 jaar bijna gelijk zijn met de Vlaamse aantallen, mag worden aangenomen dat het merendeel van de 6.236 overige inwoners of 22% behoort tot de leeftijdsgroep jonger dan 18 jaar. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 4320 - BOUWMAATSCHAPPIJ VAN TEMSE

PAGINA 8 VAN 49

Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen in 2010 was in Temse 16.303 euro, iets lager dan het Vlaamse gemiddelde van 16.824 euro. Het werkloosheidspercentage van 7,1% in Temse in 2012 lag beduidend hoger dan het Vlaamse gemiddelde van 4,6%. Het percentage leefloners van 0,3% lag lager dan het Vlaamse percentage van 0,4%. Over het actieterrein overweegt de gesloten bebouwing met 33% van alle gebouwen, waar dat in Vlaanderen 24% is. De halfopen bebouwing is goed voor 21%, of 1% meer dan het Vlaamse aandeel. 25% van alle gebouwen is in open bebouwing gerealiseerd tegenover 31% in Vlaanderen, en het aandeel flatgebouwen bedraagt 21% versus 25% in Vlaanderen. Tegenover een mediaan verkoopprijs van 195.000 euro in 2012 voor een woonhuis in Vlaanderen lag die prijs in Temse op 184.500 euro. Tegelijk is die prijs in Temse op vijf jaar tijd met ongeveer 30% toegenomen, tegenover een toename met minder dan 15% in Vlaanderen. Voor een appartement in Temse is de mediaan verkoopprijs van 235.900 euro aanzienlijk hoger dan de Vlaamse, die op 207.000 euro ligt. De prijzen voor appartementen zijn in Temse op vijf jaar met 37% gestegen terwijl dat in Vlaanderen beperkt bleef tot minder dan 16%. De mediaan bouwgrondprijs per m² is in Temse 235 euro, wat beduidend hoger is dan de Vlaamse mediaan grondprijs van 161 euro. Deze mediaan grondprijs is in Temse op vijf jaar gestegen met 88%, terwijl die stijging over gans Vlaanderen slechts 22% bedroeg. De hoge prijs voor appartementen in Temse – bijna 15% hoger dan de Vlaamse - heeft wellicht te maken met het bijzondere aanbod in de omvangrijke ontwikkeling van De Zaat en het beperkt aandeel flatgebouwen in de gemeente. De woonhuizen zijn iets lager van prijs in Temse, maar het verschil met de prijs in Vlaanderen is beperkt tot ongeveer 5%. In de gemeente Temse zijn er in 2012 alles samen 1.205 sociale huurwoningen van 3 SHM’s. Naast 1.001 woningen van de BvT (82%), verhuurt ook De Zonnige Woonst (Hamme) 84 woningen (7%) en de Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting (Beveren) 130 woningen (11%). De patrimonia van de SHM’s uit Hamme en Beveren zijn erfenissen van voor de fusie van gemeenten uit 1976. Geen van beide SHM’s plant nog een uitbreiding in Temse. Hun aantal woningen zal op lange termijn afnemen door verkoop of sloop. Het volledige aandeel sociale huurwoningen van de 3 SHM’s vertegenwoordigt ruim 10% van alle woningen in Temse. Er is geen SVK actief in Temse. Het OCMW verhuurt een 70-tal seniorenflats. Sociale koopwoningen worden in Temse gebouwd door de Waasse Landmaatschappij (WLM) uit Sint-Niklaas. Ruim tien jaar geleden realiseerde deze SHM 1 project van 9 woningen en ze heeft 1 project van 15 koopwoningen aangemeld in Tielrode. Het is een deelproject op de site ‘Huis Ten Halven’ waar de BvT al een aantal sociale huurwoningen heeft gerealiseerd. De BvT heeft zich tot nu toe beperkt tot huuractiviteiten. In de toekomst wil ze ook sociale koopwoningen en sociale kavels aanbieden, evenals bescheiden huuren koopwoningen. Bij de 0-meting van 31 december 2007 werd een aandeel van 10,77% sociale huurwoningen in de gemeente Temse vastgesteld. Dat is meer dan 9% en bijgevolg is er in het kader van het decreet Grond- en pandenbeleid geen Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen voor de gemeente Temse bepaald; noch is er een BSO sociale koopwoningen. Het BSO van 2 sociale kavels is al gerealiseerd in een privé-verkaveling te Steendorp. Gemeenten met een sociaal huuraanbod van meer dan 9%, kunnen enkel gesubsidieerde financiering bekomen voor nieuwe sociale huurwoningen, als ze een sociaal woonbeleidsconvenant afsluiten met de Vlaamse Regering. De gemeente Temse besliste de ondertekening van dit convenant op de gemeenteraad van 24 februari 2014, waarbij ze 99 bijkomende sociale huurwoningen wil realiseren in 7 projecten. Voor de realisatie wordt gerekend op de BvT. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 4320 - BOUWMAATSCHAPPIJ VAN TEMSE

PAGINA 9 VAN 49

4.

PRESTATIES VAN SHM BOUWMAATSCHAPPIJ VAN TEMSE

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de voorbije 5 jaren dreef de SHM haar renovaties op en beperkte ze haar activiteit op het vlak van nieuwbouw. In haar actieterrein is er omwille van het grote aanbod van meer dan 9% sociale huurwoningen geen BSO-huur opgelegd. Het gemeentebestuur voerde voor de SHM in 2009 een ‘projectluwte’ in. Sinds 2013 ondersteunt het (nieuwe) gemeentebestuur terug nieuwe realisaties en heeft het een sociaal woonbeleidsconvenant afgesloten met de Vlaamse Overheid. De SHM speelt hier actief op in. Ze neemt ook initiatief om haar aanbod te verruimen met ‘bescheiden’ huurwoningen, sociale koopwoningen en kavels. Met de verschillende projecten zal de SHM de komende jaren haar aantal woningen aanzienlijk uitbreiden. De visitatiecommissie beoordeelt deze activiteiten als goed. -

De SHM realiseerde in de periode 2008–2012 42 woningen in 1 project nieuwbouw (3 eengezinswoningen) en 5 projecten vervangbouw (39 appartementen), gespreid over de deelgemeenten Temse (33 appartementen), Steendorp (6 appartementen) en Tielrode (3 eengezinswoningen). Hiermee groeide het patrimonium van de SHM gemiddeld jaarlijks met 8,4 woningen of 0,84%. 65% van de SHM’s heeft een sterker groeiritme in deze periode. In 2013 werd nog een project vervangbouw (6 appartementen) in Tielrode opgeleverd. In de voorafgaande periode 2003-2007 realiseerde de BvT 85 woningen (23 eengezinswoningen en 10 appartementen nieuwbouw, 43 appartementen in vervangbouw en 9 aangekochte ‘goede woningen’) wat een gemiddelde productie van 17 woningen per jaar betekende.

-

De minder sterke groei van het patrimonium in de voorbije periode is te wijten aan een ‘projectluwte’ die de gemeente aan de SHM oplegde in 2009 omwille van het beheersen van de leefbaarheid in de gemeente, mede geïnspireerd door het hoge aantal sociale huurwoningen (zie deel 3.2 Beschrijving omgeving). Dat noopte de SHM om haar zoektocht naar nieuwe projecten op een laag pitje te zetten. Ze verlegde haar aandacht naar het versnellen van de renovatie van haar bestaand ouder patrimonium (zie OD. 2.1).

-

Het nieuwe gemeentebestuur (sinds 1 januari 2013) wenst echter uitdrukkelijk nieuwe sociale woningen te realiseren, waardoor ze ten opzichte van het toenemend aantal private woningen in de toekomst, een aandeel sociale huurwoningen boven de 9% wil blijven behouden. Binnen de kerngemeente Temse blijft een ‘projectluwte’ gelden. Daar kan wel nog ingezet worden op het realiseren van doelgroepgerichte vervangbouw en inbreiding. Nieuwe sociale woningen worden vanuit de gemeente meer gewenst in de drie andere deelgemeenten, wat leidt tot een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningen. Op 31 december 2012 ligt het aantal sociale huurwoningen op 10,25% voor de gehele gemeente en is als volgt verdeeld: Temse 11,2%, Steendorp 10,5%, Elversele 7,7% en Tielrode 6,9%. Daarnaast wenst het gemeentebestuur in de toekomst ook een sterkere oriëntatie op doelgroepen: senioren en welzijnsgerichte groepen,wat ook door de SHM in 2012 onderstreept werd als na te streven.


PAGINA 10 VAN 49

-

De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM in de periode 2012-2014 de kans te baat nam om nieuwe projectmogelijkheden te verkennen en aan te melden. Dit gebeurde in samenspraak met alle partners in het lokaal woonoverleg. Dat leidde tot de mogelijkheid van de aanvraag door de gemeente tot het sluiten van een sociaal woonbeleidsconvenant 2014-2016 met de Vlaamse Regering. Dit convenant werd goedgekeurd op de gemeenteraad van 24 februari 2014 en is intussen afgesloten. Het omvat een voorranglijst van 7 projecten met 99 woningen, te realiseren door de BvT. Er is een gegarandeerde gesubsidieerde financiering door de Vlaamse overheid voorzien voor 11,38 miljoen euro. Gemeenten met meer dan 9% sociale huurwoningen kregen geen BSO-huur opgelegd en kunnen enkel financiering van bijkomende sociale huurwoningen bekomen mits het afsluiten van een dergelijk convenant.

-

Voor de periode 2014-2016 zal de BvT de realisatie van de 99 woningen uit het sociale woonbeleidsconvenant dienen op te starten. Het gaat om 7 vervangbouwwoningen, 55 nieuwbouwwoningen en 40 assistentiewoningen (zie OD 1.5). Ze zijn als volgt gespreid over de deelgemeenten: 68 in Tielrode, 16 in Steendorp en 15 in Temse. De SHM heeft een planning om de projecten te ontwikkelen binnen deze periode en om ze in te dienen bij de VMSW voor opname op de korte en lange termijnplanning. Wanneer een project opgenomen is in de financiële meerjarenplanning van de VMSW, is het voorontwerp gunstig geadviseerd en heeft de SHM zekerheid dat de gesubsidieerde financiering door de VMSW gedurende de volgende 3 jaren wordt gewaarborgd. De SHM bepaalt dan zelf wanneer ze het project binnen deze termijn van 3 jaren verder ontwikkelt voor opname binnen de financiële korte termijnplanning, waardoor tot uitvoering kan worden overgegaan (nieuw procedurebesluit BVR 28 oktober 2013, BS 14 januari 2014). De visitatiecommissie stelt vast dat het in het sociaal woonbeleidsconvenant goedgekeurde volume aan woningen tot stand kwam met actieve medewerking en het engagement van de BvT, die met de realisatie ervan wordt belast.

-

De intercommunale Interwaas zal een huisvestingsproject realiseren in de schoolgebouwen van het Instituut Sint-Amelberga (ISA) in het centrum van Temse. De site wordt herbestemd en er zijn gesprekken tussen de intercommunale, de gemeente, de Waasse Landmaatschappij en de BvT. Het wordt een mengvorm van lokale diensten en ruim 100 woningen, sociale huuren koopwoningen, woningen voor ouderen en voor bewoners met een fysieke beperking, en bescheiden huurwoningen (zie verder). De BvT heeft haar medewerking al toegezegd voor de realisatie van een 10 tal flats voor personen met een beperking en een 10-tal koopwoningen.

-

De SHM heeft in 2009 een project van 47 nieuwe woningen op haar gronden ‘Sompershoek’ te Temse aangemeld bij de VMSW. Dit project zou mogelijk in aanmerking komen voor de realisatie van ‘bescheiden huurwoningen’. Het gaat hier om een recente nieuwe mogelijkheid tot bouwen en verhuren van woningen door een SHM waarvoor de Vlaamse Regering op 18 oktober 2013 een definitieve beslissing nam (BS 25 november 2013). De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM hier op anticipeerde door in haar statuten het verhuren van bescheiden woningen als doelstelling op te nemen, zodat ze haar aanbod kan verbreden (Wijziging statuten 25 april 2012). Het project moet nog verder worden ontwikkeld.

-

De SHM’s gaan, in het kader van deze beslissing van de Vlaamse Regering, de komende tien jaar 6.000 ‘bescheiden’ huurwoningen bouwen. De woningen zijn bedoeld om te worden verhuurd aan mensen die niet in aanmerking komen voor een klassieke sociale huurwoning omdat ze net te veel verdienen, maar toch ook te weinig om te huren op de privé-markt of om een eigen woning te kopen. De bouw van de bescheiden woningen door de SHM’s moet gebeuren in nauw overleg met de steden en gemeenten. Die zullen zelf een sturende rol


PAGINA 11 VAN 49

kunnen spelen in de toewijzing van de bescheiden woningen. Zij kunnen bijvoorbeeld een reglement maken waarin de bescheiden woningen worden voorbehouden aan jonge starters. De VMSW voorziet een gepaste marktconforme financiering voor de bouwprojecten. De inkomensbovengrens ligt op 28.167 euro voor een alleenstaande en op 42.247 euro voor samenwonenden of een alleenstaande met een persoon ten laste. De Vlaamse overheid rekent op de SHM’s voor het realiseren van deze woningen. De BvT wenst hierop actief in te spelen. -

Daarnaast besliste de SHM ook haar aanbod uit te breiden met sociale koopwoningen en sociale kavels. Sinds 12 september 2011 heeft ze hiertoe een inschrijvingsregister geopend en kan ze, gezien de verdere ontwikkeling van projecten, de mogelijkheden tot kandidaatstelling in de inschrijvingsregisters verfijnen naar duidelijke projecten. De SHM heeft immers einde 2013 al 3 projecten voor 45 koopwoningen aangemeld (37 in Temse en 8 in Tielrode) en de mogelijke realisatie van nog eens 20 woningen (10 in Tielrode - project Roomakker en 10 in Temse - project ISA-Interwaas, zie hoger) wordt actief verder voorbereid of onderzocht.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op het vlak van realisatie van koopwoningen (nog) niet apart beoordeeld maar meegenomen bij de beoordeling van OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. Op korte termijn plant de BvT de realisatie 1 gemengd project van 15 sociale huuren 5 sociale koopwoningen in Temse; 2 gemengde projecten worden voorzien op middellange termijn in Tielrode met samen ook 18 koopwoningen; ze programmeert nog 2 projecten op langere termijn in Temse voor samen 42 sociale koopwoningen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op dit vlak (nog) niet apart beoordeeld maar meegenomen bij de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. De SHM plant op langere termijn de ontwikkeling van 22 sociale kavels in Temse. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft een eigen strategische grondvoorraad die ze actief inzet bij de ontwikkeling van haar projecten. Daarnaast neemt ze ook bijkomende initiatieven, in functie van de opportuniteiten en vragen vanuit het lokaal woonoverleg, tot het verwerven van gronden en panden die onmiddellijk inzetbaar zijn voor projectontwikkeling. De visitatiecommissie vindt daarom dat de SHM hier in functie van de beoogde realisaties goede prestaties neerzet. -

De SHM heeft einde 2012 een grondvoorraad van ongeveer 5,5 ha. In de deelgemeente Tielrode zijn er twee kleinere gronden (700m²) en een perceel van 0,6 ha. In de voorbije en toekomstige projecten zullen deze quasi volledig benut worden. Daarnaast heeft de SHM al lange tijd nog twee grotere gronden in eigendom. Ruim 3 ha in de kerngemeente Temse (gebied ‘Sompershoek’) en circa 2 ha in deelgemeente Tielrode. Deze gronden zullen ingezet worden bij de toekomstige realisaties. In ‘Sompershoek’ voor bescheiden woningen en sociale kavels; in Tielrode wordt de grond, op een restgrond na, eveneens volledig benut.


PAGINA 12 VAN 49

-

Daarnaast stelt de visitatiecommissie vast dat voor alle projecten waarvan de uitvoering beslist is, de grondaankoop in 2014 plaats vindt, ofwel is er zekerheid via belofte tot aankoop of via een ondertekend compromis. Het verwerven van gronden gebeurt hoofdzakelijk door aankoop ofwel van particulieren of van projectontwikkelaars. Dat laatste is het geval voor de verwerving van 20% van de gronden in het project Roomakker in Tielrode en van 10% van de gronden in het project Doornwijk Temse. Beide laatste projecten moeten worden ontwikkeld conform de RUP-voorschriften en staan los van de zogenaamde sociale last in het decreet Grond- en Pandenbeleid.

-

In de afgelopen jaren (periode 2007-2011) heeft de BvT, in samenspraak met het gemeentebestuur binnen het lokaal woonoverleg, ook een aantal krotwoningen opgekocht; een viertal keer gebruik gemaakt van haar recht van voorkoop en ook enkele ‘goede woningen’ aangekocht. Hiermee werkte ze actief mee aan de ‘kernvernieuwing’ van de gemeente Temse.

-

De visitatiecommissie stelt vast dat in de omgekeerde richting er slechts een occasionele verkoop van telkens 1 woning in 2009 en 2010 heeft plaatsgevonden op vraag van zittende huurders die gebruik maakten van hun recht van voorkoop. Voor het jaar 2014 zal nog één zulke verkoop gebeuren. De SHM heeft het voornemen om in openbare verkoop haar twee resterende woningen gebouwd in het interbellum, aan te bieden. De opbrengsten uit deze verkopen worden uiteraard opgenomen in de financiële planning. Bij het vervangbouwproject Tulpenlaan zijn vier bestaande oudere en kleine bejaardenwoningen gesloopt om plaats te maken voor de realisatie van 8 appartementen.

-

Hoewel de grondvoorraad voldoende is voor alle geplande projecten, heeft de visitatiecommissie te weinig aanwijzingen dat de SHM ook in de toekomst over een toereikende strategische grondvoorraad zal kunnen beschikken voor een ontwikkeling op lange termijn. Temeer daar de SHM haar opdrachten uitbreidde tot sociale koopwoningen, sociale kavels en recent ook bescheiden woningen, weliswaar steeds binnen één gemeente. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan dat de SHM terzake haar ambitieniveau op lange termijn scherpstelt en de krijtlijnen uitzet zodat voor de toekomst de beschikbaarheid van sociale en bescheiden woningen en sociale kavels kan worden verzekerd.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De SHM zorgt voor een breed aanbod van verschillende woningtypes. Ze baseert zich hiervoor op het profiel van de kandidaat-huurders waarbij de vraag naar kleinere woningen doorweegt. Ze heeft 62 woningen aangepast voor senioren en zal dit aantal verhogen met 30 woningen. Daarnaast behoudt de BvT nog 76 gelijkvloerse woningen voor aan bejaarden (60-plussers). Voor verhuring aan specifieke doelgroepen via de welzijnssector, dienen er zich momenteel geen spontane nieuwe initiatieven aan. In de geprogrammeerde en geplande projecten wordt een bijkomend aantal aangepaste woningen voorzien. De BvT kijkt uit naar samenwerking met de welzijnsorganisaties. - In 2012 heeft de BvT 66% eengezinswoningen en 34% appartementen in haar aanbod van 1.001 sociale huurwoningen. In beide soorten woningen zijn er types van 0 tot 4 slaapkamers. In haar globaal woningenaanbod heeft de SHM 21% kleinere woningen van 0 tot 1 slaapkamers, 28% met 2 , 41% met 3 en 10% met 4 slaapkamers. Als er wordt gekeken naar de effectieve bewoning, blijkt dat de typologie van de woningen niet (meer) overeenstemt met de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 4320 - BOUWMAATSCHAPPIJ VAN TEMSE

PAGINA 13 VAN 49

huurderspopulatie. De SHM stelt zelf vast dat er een aanzienlijke onderbezetting is, wellicht door gezinsverdunning. Vooral in de woningen type 3 en 4 slaapkamers is er een onderbezetting (ca. 20%) en dus ruimte voor grotere gezinnen (jaarverslag 2013). - Van de 666 kandidaat-huurders (2013) bestaat 85% uit gezinnen met 1 tot 3 gezinsleden. Ongeveer 29% van de kandidaten is 50 jaar of ouder en daarvan is 11% 60 jaar en ouder. Er is dus verhoudingsgewijs een toenemende vraag naar kleinere woningen (1 tot 2 slaapkamers). In haar programmatie van nieuwe woningen, oriënteert de SHM zich op deze trends. In de programmatie van de 99 huurwoningen (zie OD 1.1) zijn er op dit ogenblik 45 met 1, 45 met 2 en 9 met 3 slaapkamers gepland. Dit is volgens de visitatiecommissie een ‘logische verschuiving’ van aanbod door de SHM op een gewijzigde vraag. Door mutaties zouden er ook woningen met 3 tot 4 slaapkamers kunnen vrijkomen om het aanbod voor de kandidaten die dit nodig hebben, te kunnen vergroten. De visitatiecommissie beseft dat dit een heel delicate operatie is: veelal gaat het om oudere huurders zonder gezinslast, binnen een voor hen levensvertrouwde omgeving en aan wie - binnen een stagnerend aanbod van een SHM, zoals de situatie was door de ‘projectluwte’, - niet steeds direct aangepaste woningen voor senioren of assistentiewoningen konden aangeboden worden als gepast (en aanvaardbaar) alternatief. De verruiming van het toekomstige aanbod aangepaste woningen voor senioren (zie verder) biedt mogelijk opportuniteiten tot gepaste sensibilisatie en actie. -

-

-

De SHM behoudt momenteel 138 eengezinswoningen en appartementen, of 13,5% van haar patrimonium, voor aan senioren (60+) via het lokaal toewijzingsreglement. Gelet op de beleidsvisie van de gemeente en steunend op de gegevens uit de wachtlijsten, wordt In de programmatie het aantal aangepaste woningen voor senioren verhoogd. De SHM heeft in Tielrode, binnen de in het RUP Tielrode aangeduide woonzorgzone, gronden verworven tegenover het rust- en verzorgingstehuis Huize Vincent, voor de realisatie van 10 aangepaste bejaardenflats en 30 assistentiewoningen. De financiering is voorzien in het sociaal woonbeleidsconvenant (zie OD 1.1). De BvT onderzoekt ook de mogelijkheid op deze woonzorgzone 6 woon-units voor bewoners met ernstige gehoorbeperking te realiseren in een collectieve woonvorm. Daarnaast is er de intentie om op de ISA-site, centrum Temse, aangepaste seniorenwoningen te voorzien. Dit ligt pal tegenover het OCMW-zorgcentrum. Daardoor zullen bewoners van deze seniorenwoningen ook beroep kunnen doen op de dienstverlening van het zorgcentrum. De visitatiecommissie raadt de SHM aan hiertoe een gepaste overeenkomst uit te werken. De SHM heeft een overeenkomst met de gemeente om tot maximaal drie noodwoningen ter beschikking te stellen voor maximale periodes van 4 maanden. Het moet altijd gaan om een noodsituatie die het gebouw betreft en niet de bewoner. De visitatiecommissie stelt vast dat van dit aanbod effectief gebruik wordt gemaakt. Daarnaast verhuurt de BvT 8 woningen die aangepast zijn voor personen met een fysieke beperking. Hiervoor is er geen overeenkomst met een welzijnsorganisatie voor de toeleiding van kandidaat-huurders. Tot nog toe slaagt de SHM er zelf in, volgens eigen zeggen, deze aangepaste woningen inderdaad te laten bewonen door personen met zulke beperking. De SHM werkt op dit ogenblik niet samen met welzijnsorganisaties voor verhuring aan specifieke doelgroepen. Door de welzijnsactoren in haar onmiddellijke omgeving, met hun secretariaat en/of met een zichtbare werking in Temse, zijn er daarvoor geen directe vragen geformuleerd. Dit bleek ook in de gesprekken met de visitatiecommissie. Maar heel wat welzijnsorganisaties werken gebiedsgericht of regionaal en komen zo bijgevolg niet in beeld voor de SHM of het lokaal woonbeleid. In de gesprekken en ook in haar beleidsoptie zegt de BvT open te staan voor welzijnsgerichte vragen tot verhuring, zowel in haar huidig patrimonium als in toekomstige projecten


PAGINA 14 VAN 49

-

De visitatiecommissie geeft daarom de suggestie aan de SHM in overleg te treden met de welzijnsorganisaties in de bredere regio om na te gaan welke nood er is aan specifieke huisvesting en waar mogelijk of wenselijk woningen voorbehouden kunnen worden in haar actieterrein. De SHM heeft hiervoor al goede aanzetten gegeven. Zo is ze momenteel in gesprek met een welzijnsorganisatie om in de te ontwikkelen woonzorgzone in Tielrode een 6-tal specifieke wooneenheden te voorzien voor personen met gehoorbeperking via de formule van begeleid groepswonen. En er zijn momenteel verkennende gesprekken met een organisatie gekwalificeerd voor begeleid wonen voor personen met een verstandelijke beperking in het kader van de realisatie van een aantal aangepaste woningen in de te ontwikkelen ISA-site.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De BvT is actief in het realiseren van nieuwe woningen. Door actief mee te werken aan de opbouw van een sociaal woonbeleidsconvenant 2014-2016 dat tussen de gemeente en de Vlaamse Regering werd afgesloten, zal ze in de eerstkomende 3 jaren de realisatie van 99 sociale huurwoningen opstarten. Het huuraanbod zal ze nog verbreden door in te spelen op de recente nieuwe mogelijkheid voor SHM’s om ‘bescheiden huurwoningen’ op de markt te brengen. Ze verkent ook actief verdere mogelijkheden: in Temse en in Tielrode zijn projecten in ontwikkeling voor assistentiewoningen en seniorenwoningen palend aan een zorgcentrum. Daarnaast is ze gestart met het zelf realiseren van sociale koopwoningen en sociale kavels. In de nieuwe projecten zal de bestaande grondvoorraad van de SHM verder worden aangewend en benut. De visitatiecommissie nodigt de SHM uit, zeker in functie van haar nieuwe activiteiten – het op langere termijn ook actief sociale koopwoningen, sociale kavels en bescheiden woningen realiseren – te onderzoeken of het verwerven van een strategische grondvoorraad hiertoe niet aangewezen is. De BvT speelt in haar nieuwe projecten in op het wijzigende profiel van de kandidaat huurders door in haar bouwprogramma meer woningtypes van 1 en 2 slaapkamers op te nemen. De bijkomende realisaties van assistentiewoningen en seniorenwoningen kunnen voor de SHM een mooie aanleiding vormen om initiatieven te nemen die de onderbezetting van een belangrijk deel van haar patrimonium kan verminderen. De BvT zal immers haar specifiek aanbod aan aangepaste woningen voor senioren uitbreiden en in twee projecten ook verruimen door er assistentiewoningen te realiseren. De SHM heeft tot nog toe geen welzijnsgerichte verhuring voor specifieke doelgroepen. De BvT wil daar met haar komende realisaties verandering in brengen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan het bredere veld van welzijnsorganisaties in de regio te bevragen op specifieke huisvestingsnoden voor bepaalde doelgroepen.


PAGINA 15 VAN 49

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De SHM heeft de drie ERP2020 doelstellingen al in 2013 voor 100% gerealiseerd in haar patrimonium. Ze heeft nu een gefaseerde aanpak om in alle woningen spouwmuurisolatie aan te brengen. Einde 2014 eindigt ook haar operatie, gestart in 2000, om alle woningen van vóór 1980 grondig te renoveren. De dagelijkse opvolging van het onderhoud gebeurt vanuit de kennis van haar woningen en wordt gepland over meerdere jaren. - De SHM heeft, dankzij een planmatige aanpak sinds 2010, al in 2013 de drie ERP2020 doelstellingen voor 100% van haar patrimonium bereikt. Alle woningen hebben dus dubbel glas, daken of zolderisolatie en energiezuinige centrale verwarming. De BvT staat daardoor ‘aan de top’ van de SHM’s in Vlaanderen op dit vlak. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM zichzelf bijkomende inspanningen oplegt bovenop de drie vereisten van het ERP2020. In 2012 besliste de SHM namelijk om voor het hele patrimonium de gevelisolatie door middel van het inspuiten van de spouwmuren te realiseren op voorwaarde dat de nodige financiering kan worden bekomen. De SHM heeft een helder en flexibel plan dat ervoor zal zorgen dat alle woningen tegen 2016 zullen voorzien zijn van spouwmuur- of gevelisolatie. Einde 2012 zijn de spouwmuren van 55% van het patrimonium geïsoleerd en beschikt 2% over een buitenmuurisolatie. In 2011 werd ervaring opgebouwd met spouwmuurisolatie bij 2 woningen in de Tuinwijk Hollebeek. Dat leidde tot de start van dit isolatieprogramma met 20 woningen op de H.Hartwijk. Op het ogenblik van de visitatie was de Tuinwijk Hollebeek (144 woningen) aan de beurt en bereidt de BvT een project van 30 bejaardenwoningen voor te Mariadal. Voor dit laatste project wordt, naast de isolatie van de spouwmuren, ook in bijkomende dakisolatie geïnvesteerd. De SHM heeft, volgens de gegevens van de patrimoniumenquête van 2012, 67 woningen met 6 cm dakisolatie. Dit voldoet formeel gezien wel aan de ERP2020 normen, maar wordt vandaag als erg weinig beschouwd. Daarom zal de SHM ook hier de isolatie verbeteren zodra dit in een meer omvattende renovatieaanpak van die woningen kan worden ingepast. Het project Mariadal is hier al een eerste stap; daarna volgen nog 37 woningen waarvan de dakisolatie niet voldoet. Vanaf 1999 startte de SHM met een planmatige en grondige renovatie van het patrimonium dat dateert van vóór 1980. De BvT werkt volgens een programma met een aanpak per wijk en per woninggroep. Bij deze werken werden al 284 oudere woningen van de BvT voorzien van hedendaags comfort. Dit gebeurt op een structurele manier, waarbij de SHM focust op een totale aanpak en niet op fractionele onderdelen. In 2014 zullen in de Sompershoekwijk (146 woningen) de renovatiewerken voltooid worden voor het vernieuwen van keuken, badkamer en elektrische installatie én het plaatsen van extra dakisolatie. Met dat project is de laatste stap gezet in de grootschalige renovatie van het patrimonium dat gebouwd werd vóór 1980. De visitatiecommissie waardeert de planmatige, tijdig ingezette en volgehouden aanpak van de SHM om het oudere patrimonium stelselmatig en structureel aan de hedendaagse normen en kwaliteitsvereisten aan te passen en vindt dat de BvT hier toont als een ‘goed huisvader’ om te gaan met haar patrimonium.


PAGINA 16 VAN 49

In het kader van de normale onderhouds- en herstellingswerken wordt een onderscheid gemaakt tussen de geplande en dus budgetteerbare onderhoudswerken en de andere werken. De SHM beschikt over een uitgebreide inventaris van het patrimonium aan de hand van projectfiches per buurt, complex of straat. Zo weet de SHM bijvoorbeeld exact, per woning of woninggroep, wanneer er voor het huidige en komende jaren (tot in 2022) schilderwerken moeten gebeuren. Zo volgt ze ook op wanneer er onderhoud van liften, het tweejaarlijks kuisen van de cv-ketels, het preventief onderhoud putjes riolering appartement, het leegmaken septische putten… nodig is. Het onderhoud van de centrale verwarming is uitbesteed. Het contract voorziet in de depannages, het tweejaarlijks onderhoud en een totale waarborg met inbegrip van het vervangen van de CV ketels. De SHM stelt vast dat als gevolg van de uitgevoerde renovatiewerken, de jaarlijkse onderhoudskost de voorbije jaren geleidelijk daalde, waardoor de totaliteit van de onderhoudskosten nu op een gelijklopend niveau kan worden gehandhaafd en voorspelbaar is. Jaarlijks wordt nu een budget voorzien van ca. 500.000 euro, dat in de meerjarenplanning per jaar met 2% geïndexeerd wordt. Dit laatste budget kan enkel bij benadering begroot worden in functie van historische informatie. - De SHM heeft 2 onderhoudsmedewerkers in dienst. Naarmate de kwaliteit van de woningen verhoogt door renovaties, verminderen de interventies. In 2009 waren er 1.982 interventies (CV inbegrepen) in 2011 verminderde dit naar 1.537 waarvan er 1.350 door de eigen dienst werden uitgevoerd en de andere door de onderhoudsfirma. De eigen onderhoudsdienst voert ook werken uit voor huurders tegen betaling. Ongeveer 15 à 20% van al haar werkzaamheden wordt doorgerekend aan huurders. De huurders die aan het gesprek met de visitatiecommissie deelnamen zeggen tevreden te zijn over het onderhoud en herstel dat wordt uitgevoerd door de SHM en door de SHM aangestelde firma’s en zelfstandigen. -

De SHM heeft ook bijzondere aandacht voor de kwaliteit van de woonomgeving, zo signaleren de beleidsverantwoordelijken. De BvT maakt de gemeente regelmatig attent op wenselijke en noodzakelijke verbeteringen. Zo werden onlangs nog de voetpaden heraangelegd en de straten opnieuw geasfalteerd in de Tuinwijk Hollebeek. Daarmee trok echter het soms erbarmelijke onderhoud van een aantal tuinen de aandacht.

-

Het onderhoud van de tuinen was een pijnpunt. Normaal staan huurders in voor het onderhoud van de eigen tuin. Maar dat gebeurde niet overal. Bij sommige bewoners was er onmacht of onwil om zelf voor het onderhoud in te staan. Dit leidde tot verwaarlozing van de tuin. De SHM zocht contact met de vzw JoMi, een sociaal economiebedrijf gespecialiseerd in groen - milieu en landschapszorg. 27 nalatige huurders werden begin 2014 verplicht de tuin, tegen kostprijs (jaarcontract à 20 euro/maand) te laten onderhouden door de vzw. Er werd de nalatige huurder op gewezen dat het onderhouden van de tuin deel uitmaakt van de onderhoudsplicht van de sociale huurder. Het verwaarlozen kan ernstige gevolgen hebben, tot opzeg van de huur toe. Indien de huurder te kennen geeft dat hij de tuin opnieuw zelf wil onderhouden, wordt de tussenkomst van JoMi onmiddellijk gestaakt zonder verdere gevolgen voor de huurder. Na een experimentele periode van een tweetal jaren zal blijken of de huurders terug hun verantwoordelijkheid opnemen. De visitatiecommissie vindt dit een veelbelovende aanpak, in het bijzonder omdat de huurders waarmee ze sprak zich er in konden vinden. Ze is benieuwd hoe het experiment evolueert en of het straks structureel deel gaat uitmaken van de werking van de SHM met de bijbehorende procedurele uitwerking. Andere huurders konden zich aansluiten op vrijwillige basis, en 28 deden dat ook. De BvT doet ook voor het kuisen van de gemeenschappelijke delen beroep op twee sociaal economiebedrijven, te weten de Groep Intro vzw en MoClean (zie OD 3.2 en 4.4).


PAGINA 17 VAN 49

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM hier goede resultaten neerzet. Naast het behalen van de ERP2020 normen heeft ze als een van de eerste SHM’s in Vlaanderen een bijkomend programma spouwmuurisolatie opgesteld. De BvT is met een intern traject gestart om na te gaan hoe elektriciteit en/of warmte kan worden opgewekt in gerealiseerde projecten en wat de mogelijkheden zijn in nieuwe projecten. De bedoeling is het resultaat hiervan vast te leggen in haar nota ‘Ontwerpaanbevelingen bij de uitwerking van een project’, het zogenaamde ‘minibestek’. De SHM neemt verschillende initiatieven met het oog op een laag energieverbruik bij de huurders. In alle woningen wordt een energiescan uitgevoerd en krijgen de huurders tips voor een zuiniger energiegebruik. Voor de nieuwe koopwoningen heeft ze een E-peil 45 vastgelegd. -

De BvT investeert in energiezuinigheid: de doelstellingen ERP2020 werden voor het hele patrimonium behaald in 2013. Er wordt nu een planning gevolgd om alle woongelegenheden via het injecteren van de spouwmuren, bijkomend te isoleren (zie OD 2.1). Het zijn investeringen zonder terugverdieneffect die een betere betaalbaarheid van de energie door de huurder beogen; de huurprijs voor de huurder blijft namelijk dezelfde.

-

De SHM is in juni 2013 met een intern traject gestart om na te gaan hoe in bestaande projecten elektriciteit en/of warmte kan worden opgewekt en wat de mogelijkheden zijn in nieuwe projecten. Het traject wordt aangestuurd door een werkgroep met een bestuurslid (een professioneel energiedeskundige), de directeur en het hoofd van de technische dienst (de projectverantwoordelijke). Op vlak van geothermie zouden er maar beperkte mogelijkheden zijn in bestaande gebouwen. Het ontwikkelen van een warmtenet met biostoomcentrale werd bestudeerd voor de wijk ‘Sompershoek’, maar komt om diverse redenen niet in aanmerking. De werkgroep concentreert zich nu op de locaties waar zonneenergie kan worden opgewekt en aangewend, bijvoorbeeld door zonnepanelen te plaatsen en deze aan te sluiten op het lichtnet in de gemeenschappelijke delen van de woningen. Het zou in het bestaand patrimonium op 4 locaties mogelijk zijn om in de eigen behoefte aan elektriciteit in de gemeenschappelijke delen van het complex te voorzien (Oeverstraat, Mariadal, Pieter Dierickxlaan en het eigen kantoor). Op dit ogenblik worden bedrijven aangesproken om dit in de praktijk uit te werken. Voor de 350 gezinnen in de Sompershoekwijk wordt momenteel het investeringsvolume geraamd om eventuele warmteproductie mogelijk te maken. Het traject kan nu nog niet getoetst worden aan prestaties en heeft dus nog niet geleid tot een structurele aanpak op andere locaties.

-

De SHM hanteert sinds 2 jaar een ‘mini-bestek’ waarin ze bijkomend, naast de C2008richtlijnen, een aantal eigen onderrichtingen en aandachtspunten formuleert voor de ontwerpers. Het ‘mini-bestek’ is als nota ‘Ontwerpaanbevelingen bij de uitwerking van een project’ door de raad van bestuur formeel goedgekeurd op 2 april 2014. De BvT wil met dit mini-bestek richting geven aan het ontwerpen van haar projecten. Het moet een levend document zijn gevoed door voortschrijdend inzicht en ambitie. Hierin zijn ook meer concrete elementen opgenomen over energiezuinigheid, led-verlichting, waterrecuperatie voor toilet en wasmachines en duurzaamheid van materialen. De Visitatiecommissie moedigt de verdere uitwerking aan van dit mini-bestek tot een toetsingskader bij elk projectopzet. Vanuit de ‘milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid’ is het volgens de visitatiecommissie van groot belang dat de SHM beschikt over een door de raad van bestuur gelegitimeerd ‘sturend document’ waarin een heldere en beknopte visie en ambitie staan uitgeschreven en de uitgangspunten zijn geformuleerd. Zo kan daar het volgende zeker in worden opgenomen: de voorgenomen ambitieniveaus (zie verder), de implementatie van alternatieve energievormen


PAGINA 18 VAN 49

en de conclusies uit het intern onderzoekstraject, de ervaringen met en visie op spouwmuurisolatie en het gewenste gebruik van duurzame materialen. Mogelijk kunnen er nog andere concrete milieuvriendelijke elementen aan worden toegevoegd als de Meetlat Duurzaam Bouwen hier nog eens naast gelegd wordt. Op die manier is er een helder visie- en ambitiedocument, dat toelaat het ‘mini-bestek’ tot een duidelijk en handig instrument te maken om het ambitieniveau door middel van richtlijnen te vertalen naar de concrete projectuitvoering. -

De BvT doet inspanningen om de huurders te sensibiliseren voor een zuinig energieverbruik. Alle huurders hebben een infoboekje ‘Hoe?Zo!’ gekregen. Dit is een herwerking van het ZieZo!-boekje, een publicatie van de provincie Antwerpen, waarin rechten en plichten van de sociale huurder en verhuurder opgenomen zijn. In een bijlage worden tips ingevoegd voor een spaarzaam energiegebruik. In 2009-2011 heeft de SHM met een aantal groepen van telkens een 10-tal huurders uit de wijken Sompershoek en de Pieter Dierckxlaan deelgenomen aan de actie ‘Klimaatwijken’. Die zijn vanaf 2012 omgevormd tot ‘Energiejacht’ met als opzet dat een groep van mensen, onder leiding van een ‘energie-meester’ gedurende een half jaar kritisch het elektriciteitsverbruik opvolgt om besparingen te realiseren op basis van tips en gedragshouding. Een medewerker van BvT volgde de opleiding energie-meester en begeleidde de acties. Het is de wil van de SHM om verder aan acties zoals ‘Energiejacht’ deel te nemen. Dat kan eventueel overwogen worden samen met het OCMW, dat in zijn beleidsplan 2014-2019 zulke actie al jaarlijks structureel voorzien heeft, of dat kan eveneens als de SHM inspeelt op de specifieke inschakelingsmogelijkheden voor SHM’s.

-

Er is een overeenkomst gesloten met de vzw Den Azalee, een Kringwinkel in Sint-Niklaas, waarvan de afdeling “Energie en Wonen” in woningen het energieverlies opspoort en ook energiebesparende werken kan uitvoeren als dakisolatie aanbrengen en spaarlampen plaatsen. De vzw screent alle woningen van de SHM in de periode mei 2012 - december 2014 en geeft de huurders tips over energiebesparende maatregelen en toestellen. Bovendien krijgen de huurders een pakket met spaardouchekoppen, spaarlampen, radiatorfolie en eventueel buisisolatie. Een van de medewerkers van Den Azalee is van allochtone afkomst. Dit bevordert de communicatie met de 25% huurders die van niet-Belgische afkomst zijn. Op dit ogenblik zijn er al 700 scans gemaakt. De vzw geeft feedback over haar vaststellingen en indien nodig, onderneemt de SHM acties. Zo werd er bijvoorbeeld in de wijk Vroonhof in de zolders van twee woningen bijkomende isolatie geplaatst.

-

Op dit ogenblik is er voor bijna 30% van alle woningen een EnergiePrestatieCertificaat (EPC) opgemaakt; de technische dienst van de SHM neemt dit zelf op als er tijd voor kan gevonden worden, anders wordt het uitbesteed. Het aantal EPC’s zal binnenkort een analyse mogelijk maken over de energieprestatie van het gehele patrimonium (tussentijds zijn er op 241 woningen 78 (32%) met een EPC-waarde beneden 200 en 95 (39%) met een EPC-waarde tussen 300 en 200).

-

Vanaf 2014 moeten nieuw gebouwde woningen ofwel een EPB-peil van 60 bereiken (met één of met een mix van 6 voorgeschreven hernieuwbare energievormen) of een EPB-peil van E54 (wanneer geen hernieuwbare energievorm wordt voorzien). Voor de huurwoningen onderzoekt de SHM de aanwending van alternatieve energie en kijkt per project na welke de beste aanpak is, zowel technisch als financieel (terugverdienbaarheid). Daarom aarzelt ze voor de huurwoningen overal een hoger E-peil te ambiëren dan wettelijk opgelegd is. Dat is anders voor de koopwoningen. Hier heeft de BvT beslist alle woningen uit te voeren met een EPB-peil 45 en mét alternatieve energieopwekking. Ze gaat hier verder dan de wettelijke vereiste, zoals hoger omschreven. In haar eerste concrete koopwoningenproject Doornwijk zal een mix


PAGINA 19 VAN 49

van alternatieve energie, zoals zonneboilers en/of warmtepomp ingewerkt worden. De BvT wenst de ambitie voor dit EPB45-peil ook in alle andere koopprojecten aan te houden. -

De SHM heeft de voorbije jaren met de realisatie van heel wat inbreidingsgerichte projecten, zowel nieuwbouw als vervangbouw, waarvan zeker zeven in de kerngemeente Temse, bijgedragen tot de dorpskernvernieuwing. Door verkrotte gebouwen te slopen en de percelen opnieuw te gebruiken, leverde ze een bijdrage tot het milieuvriendelijk en duurzaam omgaan met ruimte. In haar project in Tielrode zal de SHM het bestaande gebouw ‘Mouterij De Brabander’ recupereren en integreren in de woonzorgzone die hier wordt ontwikkeld, zodanig dat én de constructie én het vertrouwde dorpsgezicht behouden blijven.

-

Ten slotte is in het kader van milieuvriendelijkheid te vermelden dat de BvT in 1999 in het project Pieter Dierickxlaan een van de eerste Vlaamse ‘milieustraten’ heeft geïnstalleerd. Dit initiatief werd later niet meer herhaald omdat de gescheiden huisvuilophaling in de projecten zelf werd opgelost. Door een aparte (kelder)ruimte te voorzien, was de kost voor de huurder uiteindelijk kleiner. De ‘milieustraat’ functioneert ondertussen nog altijd (zie ook OD 3.2).

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft momenteel geen aanpasbaar gebouwde woningen, ze heeft er in de periode 20082012 geen gerealiseerd en voorziet er concreet ook geen in de toekomst. Er zijn in het verleden wel een aantal aangepaste woningen gebouwd en ook een aantal woningen aan de beperking van de bewoner aangepast. De BvT wenst, in tegenstelling tot het, in haar mini-bestek vaag omschreven, voornemen voor aanpasbare woningen, in de nabije toekomst wel een aantal aangepaste woningen te bouwen, gespreid over de verschillende wijken. De visitatiecommissie vindt deze prestatie voor verbetering vatbaar. -

Bij aanpasbaar en aangepast bouwen wordt op 4 types woningen gefocust (C2008). Een rolstoelbezoekbare woning kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen wordt het onderscheid gemaakt tussen “woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde’ en ‘woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken’ (bv een rolstoelbewoner). ‘Aanpasbare woningen’ zijn woningen die later zonder al te veel kosten aangepast en/of uitgebreid kunnen worden naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking.

-

De SHM heeft geen strategie voor aanpasbaar bouwen. In alle nieuwe projecten zullen de gelijkvloerse appartementen en de appartementen bereikbaar met een lift, rolstoeltoegankelijk zijn en gerealiseerd worden conform de VMSW-leidraad C2008. De essentie van aanpasbaar is echter de woning zo te bouwen dat later wijzigingen in de indeling van de ruimte en aanpassingen met het oog op een gewijzigde gezinssamenstelling of bij een toename van een fysieke beperking mogelijk zijn. De BvT is van oordeel dat aanpasbaar bouwen, noch bij de bouw, noch bij later noodzakelijke aanpassingen, financieel te verantwoorden is en dat, wanneer de nood bestaat voor aanpassingen aan de woning die verder reiken dan de ingrepen die kunnen via het VAPH, bij voorkeur moet gezocht worden naar een overstap van de huurder naar een aangepaste sociale huurwoning in de buurt. De BvT is voorstander van het realiseren, wel van aangepaste, maar niet van aanpasbare woningen.

-

In het huidige patrimonium heeft de SHM 8 aangepaste woningen voor mensen met een lichamelijke beperking. Ze wenst het aantal aangepaste woningen voor deze doelgroep uit te


PAGINA 20 VAN 49

breiden. Dat zal gebeuren op de ISA-site in het centrum van Temse en in de woonzorgzone Tielrode. Bovendien gaat de BvT, in samenspraak met het VAPH en de ziekenfondsen en wanneer technisch mogelijk in de woning, in op elke vraag van een huurder voor aanpassingen in de woning omwille van zijn fysieke achteruitgang. In de laatste 3 jaar zijn er zo 13 woningen aangepast. Het ging om het plaatsen van trapliften, aanpassing van badkamers, keuken, toilet of toegang tot de woning. Momenteel beschikt de SHM in haar patrimonium over 62 woningen die uitdrukkelijk zijn aangepast voor ouderen. Een aangepaste woning voor ouderen is een woning zonder drempels, gelijkvloers of bereikbaar met een lift bij appartementen op verdieping. In deze woningen zijn inloopdouches (met douchezitje) geïnstalleerd. Daarnaast zijn via het doelgroepenreglement nog 76 gelijkvloerse appartementen beschikbaar voor 60-plussers. In het bouwprogramma waarover zekerheid is van uitvoering, zal het aantal seniorenwoningen met 40 verhogen (30 assistentiewoningen en 10 bejaardenflats in het project te Tielrode). De BvT heeft nog heel wat huuren koopprojecten op stapel staan. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een strategie op ‘aanpasbare’ woningen te ontwikkelen volgens een visie die zowel bij nieuwbouwals bij renovatieprojecten een realistische afweging tussen de behoeften en de realisatiemogelijkheden toelaat. De uitwerking van de strategie tot doelstellingen en acties voor de concrete huuren koopprojecten moet leiden tot een aanbod waarmee op een flexibele wijze een antwoord kan worden gegeven op de vraag naar aangepaste woningen, mede door aanpasbaar gebouwde woningen te programmeren. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De BvT volgt de kwaliteit van haar woningen goed op. In 2016 is haar programma van grondige renovatie van alle woningen gebouwd voor 1980 beëindigd. De drie ERP2020 doelstellingen werden voor het hele patrimonium al bereikt in 2013. De BvT zet daarenboven in op het realiseren van spouwmuurisolatie in heel haar patrimonium. Zij wil dit doel in 2015 bereiken. Naast deze structurele investeringen met het oog op energiezuinigheid, heeft de SHM een traject opgezet om na te gaan hoe ze in haar bestaand patrimonium elektriciteit en/of warmte kan opwekken en welke mogelijkheden er zijn voor toekomstige projecten. Daarbij is de beslissing genomen om in de koopprojecten (waar de maatschappij binnenkort mee start) een E-peil 45 (mét hernieuwbare energievorm) te realiseren. BvT zet ook in op sensibilisatie van haar huurders. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om ambities en uitgangspunten op het gebied van milieuvriendelijk en duurzaam bouwen, te integreren in een door de raad van bestuur goed te keuren document. De BvT zet vooral in op aangepaste woningen. Haar huidig aanbod van 62 seniorenwoningen verruimt ze binnenkort met 30 assistentiewoningen en 10 bejaardenflats in Tielrode. Een verdere uitbreiding van dit aanbod wordt nog onderzocht (ISA-site in centrum Temse). Op dit ogenblik zijn er 8 woningen aangepast aan personen met een lichamelijke beperking en wordt er onderzocht dit aantal nog op te trekken. Daarnaast staat de BvT open voor individuele vragen tot aanpassingen door huurders met een fysieke beperking. De SHM heeft geen aanpasbare woningen en is geen voorstander om deze te realiseren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om naast aangepaste woningen, het realiseren van aanpasbare huuren koopwoningen te onderzoeken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM 4320 - BOUWMAATSCHAPPIJ VAN TEMSE

PAGINA 21 VAN 49

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig te vergelijken met de bouwkostnormen. Daardoor ontbreekt er een belangrijk aspect om een correct oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt. De BvT heeft een prijsbewuste visie en beschikt over de nodige ervaring en kennis om die ook in de praktijk om te zetten. De visitatiecommissie stelt vast de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

-

-

-

-

De BvT verbindt prijsbewust bouwen met duurzaam bouwen en legt sterk de nadruk op de onderhoudsaspecten. In haar mini-bestek spreekt de SHM over het vermijden van herhaaldelijke herstellingswerken om het milieu minder te belasten, maar ook om het herstellings- en onderhoudsbudget te beperken. Voorbeelden zijn het gebruiken van aansluitingen met vaste leidingen, en niet met flexibele die sneller verstoppen en lekken, of het plaatsen van een extern expansievat buiten de verwarmingsketel, omdat de ingebouwde optie al te veel problemen opleverde in het verleden. Over de voorbije 15 jaar heeft de BvT 21 projecten gerealiseerd met gemiddeld 11 woningen per project en aan een gemiddelde productie van 15 woningen per jaar. Het ging bijna altijd om inbreidingsgerichte projecten, waarbij het slopen van bestaande (dikwijls verkrotte) bebouwing te pas kwam, zonder uitbreiding in nog ongerepte open ruimte. De SHM zet, na een projectluwte van drie jaar, haar projectontwikkeling voort met 7 projecten in het sociaal woonbeleidsconvenant. Het programma omvat de realisatie van 122 woningen. Abstractie gemaakt van het specifieke project voor 30 assistentiewoningen, komt het programma neer op 92 woningen op 4 jaar of een productie van 23 woningen per jaar, onder voorbehoud van uitvoering binnen de termijn, en een gemiddeld aantal van 13 woningen per project. De SHM herneemt, na een temporisering, haar projectontwikkeling met de haar vertrouwde veelal inbreidingsgerichte kleinere projecten van gemiddeld een 12-tal woningen per project. De BvT sluit daarmee aan bij de tendens naar kleinere projecten in de bebouwde omgeving. Bereikbaarheid en verwevenheid zijn kwaliteitsbepalend terwijl de projecten toch voldoende woningen tellen om betaalbaar te blijven. Al van bij het projectinitiatief wordt door de BvT, zodra de beschikbare informatie dat toelaat, een opportuniteitstoets uitgevoerd, waarin én de stedenbouwkundige mogelijkheden én de financiële implicaties onderzocht en beoordeeld worden. Voor elke opdracht schrijft de BvT een zestal ontwerpers uit de regio - land van Waas – aan. Daarvan moeten er minstens vier een voorstel indienen om de opdracht te kunnen toewijzen. Uit de jaarverslagen blijkt dat de SHM verschillende ontwerpers bij de opdrachten betrekt door voldoende te variëren bij het aanschrijven voor deelname aan de selectie. Van de geïnteresseerde ontwerper wordt een gecombineerde visie/schets gevraagd waarin de integratie in de omgeving, de kwaliteit van technische, esthetische en functionele keuzes en de aandacht voor leefbaarheid afgewogen worden samen met de stedenbouwkundige en financiële haalbaarheid. Elk van deze gunningscriteria krijgt een quotering die samen leiden tot een beoordeling op 75 punten. Voor de overige 25 punten worden het voorstel van honorarium, de bureelsamenstelling, de samenwerkingen en de referenties beoordeeld. Ervaring in de sector van de sociale huisvesting is geen vereiste. De projectkosten en de woningtypes moeten binnen de normen van de VMSW vallen. Het project moet zowel


PAGINA 22 VAN 49

-

-

energiezuinig als onderhoudsvriendelijk zijn. De visitatiecommissie apprecieert de aandacht van de SHM voor het evenwicht tussen de financiële haalbaarheid en de vereiste kwaliteit van woning en woonomgeving die uit de gunningscriteria blijkt. De ontwerpers worden uitgenodigd om hun ontwerp en visie voor te stellen aan de beoordelingscommissie. Het verslag van de commissie vormt de basis voor aanstelling van de ontwerper door de raad van bestuur. Ter voorbereiding van nieuwe projectopdrachten bezorgt de SHM in aanvulling op de VMSW-normen en richtlijnen, een mini-bestek met eigen ontwerpaanbevelingen bij de uitwerking van een project. Bij de opmaak van het ontwerp door de externe ontwerper kijkt de SHM de plannen én het lastenboek in detail na. Daarbij wordt in het materiaalgebruik een zekere uniformiteit nagestreefd om de latere onderhoudskosten zoveel mogelijk te beperken. Omwille van hun ervaring betrekt de SHM haar technische medewerkers bij de beoordeling van de voorgestelde materialen. De BvT bezorgt de visitatiecommissie een overzichtstabel met tekst en uitleg over alle nieuwbouwprojecten uit de periode 2008-2013. In drie van de zeven gevallen betreft het afwerkingsingrepen aan de tuinen met tuinmuren, niveauverschillen en dergelijke meer. Schilderwerk tijdens de uitvoering en plaatsing van extra kasten voor de huurders om het gescheiden afval beter te kunnen bewaren in de vuilnisberging betekende een verrekening in een vierde project. De verrekening bedroeg hier telkens circa 2% van de aannemingsprijs. In een vijfde geval betrof het de plaatsing van keerwanden om de tuin bruikbaar te maken, met een verrekening à rato van 4,3% van de aannemingsprijs. Het zesde project kreeg bij de uitvoering van de paalfunderingswerken te kampen met een doorboring van een niet correct geplaatste VMW-waterleiding. In functie van de EPB-berekening werden ook enkele muurdikten aangepast. De verrekeningen beliepen ongeveer 5,5% van de aannemingsprijs. In een zevende project was er een aanzienlijke verrekening van 10,2% van de aannemingsprijs als gevolg van een de onuitvoerbaarheid van de voorziene onderschoeiing in metselwerk van de na de sloop vrijgekomen scheimuren, waardoor een complexere en duurdere funderingstechniek moest worden toegepast. Uit de informatie over de zeven projecten blijkt dat er maar vijf gefinancierd werden met het NSF2 systeem; bij de twee projecten uit 2008 was er geen financieringsplafond bepaald. Van de vijf projecten onder NFS2, één nieuwbouw en vier inbreidingsgerichte vervangbouwprojecten, zijn er twee met aannemingsprijzen, 18,0% en 1,5%, onder het leningsplafond, één met een aannemingsprijs van 0,7% boven het leningsplafond en twee met respectievelijk 17,7% en 5,8% boven het leningsplafond. De BvT tracht met de aannemingsprijs zo dicht mogelijk bij het leningsplafond te blijven. Dat is niet gelukt bij een vervangbouwproject voor 6 woningen in 2011 waar slechts één aannemer inschreef. Door gebruik te maken van een onderhandelingsprocedure kon het bestelbedrag nog worden verlaagd, maar de BvT heeft toch nog eigen middelen moeten inzetten. Eenzelfde scenario ligt aan de basis van de aannemingsprijs voor de andere vervangbouw voor 8 appartementen in 2012 met de sloop van 4 bestaande kleine bejaardenwoningen. Uit deze gevallen blijkt dat de BvT er, zoals vele andere SHM’s, niet altijd in geslaagd is met de aannemingsprijzen onder de NSF2 leningsplafonds van het financieringssysteem te blijven zonder inzet van enige eigen middelen. Vandaar de invoering van het FS3 financieringssysteem sinds 2012 waarmee de SHM, omwille van de ‘projectluwte,’ tot nu toe nog geen enkel project heeft gerealiseerd. Ten slotte is er het renovatieproject Sompershoek voor het vervangen van buitenschrijnwerk dat werd uitgevoerd in twee fasen. Voor fase 2 in 2012 waren er geen verrekeningen. Het dossier werd in uitbreiding van fase 1 in 2010 toegewezen aan de aannemer van de eerste fase. De verrekeningen van fase 1, voor 82.360 euro werden geïntegreerd in het dossier fase 2, zodat er geen verrekeningen meer waren in fase 2. Pas in 2015 zullen nieuwe realisaties van het programma uit het sociaal woonbeleidsconvenant en het daarbij horende financieringssysteem gebaseerd op FS3, in


PAGINA 23 VAN 49

gebruik worden genomen. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM het bouwproces nauwgezet opvolgt en beheerst. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2012 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast bij de BvT per woning 190 euro, waarmee de SHM zich in de onderlinge positionering met de andere SHM’s in de middengroep bevindt. -

De huurder betaalt in principe voor drie verschillende soorten kosten: de huurprijs, de huurlast en de kosten voor elektriciteit, gas en water. Bij de BvT lag de mediaan maandelijkse huurprijs in 2012 voor een appartement op ongeveer 180 euro en voor een eengezinswoning op 292 euro. Bij 7% van de andere SHM’s ligt de mediaan huurprijs voor een appartement lager; voor een eengezinswoning ligt de mediaan huurprijs bij 65% van de SHM’s lager.

-

Terwijl de SHM (bijna) geen invloed heeft op de huurprijzen, is dat wel het geval voor de huurlast. Die bedroeg bij de BvT in het jaar 2012 gemiddeld per woning 190 euro of iets meer dan 15 euro per maand. De stijging van de gemiddelde huurlast van ongeveer 107 euro in 2010 naar 190 euro (of bijna een verdubbeling) heeft gevolgen voor de totale woonkosten van de huurder. Bovendien blijkt dat de huurlasten tot 2010 in vergelijking met andere SHM’s eerder laag waren (slechts 26% van de SHM’s kende nog lagere huurlasten), terwijl in 2012 een meerderheid van de SHM’s lagere gemiddelde huurlasten aanrekende dan de BvT. De verklaring ligt in het feit dat sinds 2010 bepaalde huurlasten zoals verzekeringskosten aan de reële kostprijs aangerekend worden. Sommige bedrijven, met een quasi monopolie op het onderhoud van de liften en de Molok-containers, hebben bovendien hun prijzen verhoogd. Uit de gesprekken met de huurders bleken zij duidelijk te weten hoe de huurlastenafrekening in elkaar zit. De meest voorkomende huurlasten die de SHM aanrekent zijn kosten voor afstand van verhaal bij de brandverzekering, voor het onderhoud van toestellen en van gemeenschappelijke delen en in bepaalde gevallen voor de huisvuilophaling. De hoogte van de huurlasten hangt samen met de typologie: ze is lager voor een eengezinswoning dan voor een appartement. Dit komt omdat er bij appartementen ook gemeenschappelijke delen en liften te onderhouden zijn. De SHM heeft 344 appartementen en 657 woningen. Uit de cijfers voor 2012 blijkt dat de kosten van de gemeenschappelijke delen (de huurlast) 190.587 euro bedragen. De grote posten zijn het onderhoud van de gemene delen (Groep Intro voor 86.560 euro) en onderhoud centrale verwarming (47.000 euro) gevolgd door de kost voor de verzekering “afstand van verhaal in de brandverzekering” (39.942 euro). De kosten voor elektriciteit (en andere energie) en voor het poetsen in de gemeenschappelijke delen worden verdeeld over het aantal huurders van het flatgebouw. De gemiddelde vaste kost voor het tweejaarlijkse onderhoud van de centrale verwarming komt op 4 euro per maand. Een tussenkomst van de hersteldienst wordt afzonderlijk aangerekend en valt afhankelijk van de aard van de herstelling ten laste van de huurder of de SHM. Er bestaat een afspraak om vruchteloze verplaatsingskosten te kunnen aanrekenen, maar dit is tot nu toe nog niet nodig geweest. In het ‘Hoe?Zo!-boekje zijn de tussenkomsten opgenomen waarvoor de kosten aan de huurder worden gefactureerd. In het onderhoudscontract, dat dateert van 2009 en is afgesloten voor 6 jaar, is in het gedeelte totale waarborg, dat ten laste is van de BvT, de vervanging van ketels en van installatieonderdelen opgenomen.

-

-

-

Sommige huurders van appartementen, zoals in de P. Dierckxlaan, betalen tussen 9 en 12 euro per maand als ophaalkost voor het gebruik van de Molok-containers (restafval, papier karton, GFT). De gemeente verzamelt het glas in glasbollen. De SHM heeft voor de later


PAGINA 24 VAN 49

bijgebouwde flats meer bergruimte voorzien waar het huisvuil tijdelijk kan opgeslagen worden. De visitatiecommissie vindt dit goed omdat de huurlasten in die gebouwen lager liggen. -

De SHM geeft de huurder de mogelijkheid om aan een voordelige prijs zijn inboedel te laten verzekeren via de maatschappij (36 euro/jaar). De visitatiecommissie waardeert dit initiatief. Andere voorbeelden om de woonkosten zo laag mogelijk te houden zijn:  De samenwerking tussen de SHM en Den Azalee (Energiesnoeiers), die al 700 scans heeft uitgevoerd, waarbij de huurder de nodige tips krijgt voor een zuiniger energieverbruik. De huurders die de visitatiecommissie kon spreken, waarderen deze scans en tips.  De inspanning die BvT gedaan heeft om quasi 100 % van haar woningen aan de ERP2020 normen te laten beantwoorden, met een effect op de energiefacturen;  Er is een interne werkgroep ‘Alternatieve Energiebronnen’ opgericht die onderzoekt of er eventueel energie kan opgewekt worden voor gebruik in de gemeenschappelijke delen;  De BvT onderzocht en erkende al vroeg de voordelen van het isoleren van spouwmuren. Zij besteedde al een eerste project aan in 2013 (zie OD 2.2).

De visitatiecommissie waardeert deze initiatieven daar zij bijdragen tot een vermindering van de energiefactuur voor de huurders.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De BvT waakt over de betaalbaarheid van de sociale woningen door in elke fase prijsbewust te bouwen, van de grondverwerving tot de oplevering, en vooruitziend op het latere onderhoud. Ze realiseert haar projecten voor een kostprijs die rond de normen van de VMSW ligt. De SHM spant zich in om de huurlasten voor de huurders zo laag mogelijk te houden. Zij doet bijzondere inspanningen met betrekking tot de energiefactuur, niet alleen door samen te werken met de Energiesnoeiers, maar door op zoek te gaan naar alternatieve energiebronnen voor de elektriciteit in de gemeenschappelijke delen.


PAGINA 25 VAN 49

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De BvT hanteert een “aanklampende” procedure huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen strikt op in het belang van de huurders met het oog op woonzekerheid enerzijds en haar eigen financieel evenwicht anderzijds. Zij geeft huurders de kans om afbetalingsplannen op te stellen in alle stappen van de procedure; zij werkt samen met de mutualiteiten en vakbonden in het kader van “afstand van loon” ten voordele van de SHM, in overleg met de huurder. Zo zijn er relatief weinig uithuiszettingen; in 2011 en 2012 werd telkens één huurder uit huis gezet, in 2013 geen enkele. De opzeg van de huur wordt echter vaak betekend: in 2011 gebeurde dat 28 keer; in 2012 36 keer en in 2013 kwam dit 26 keer voor. De reële huurachterstal bedraagt in 2013 slechts 0,24% van alle te ontvangen huurgelden. Indien rekening wordt gehouden met andere achterstallen (bijvoorbeeld huurlasten of gerechtskosten) komt dit op 1,26%. De visitatiecommissie vindt het globale resultaat goed. -

-

-

Wanneer de huurder het bedrag van de huur en huurlasten niet of slechts gedeeltelijk heeft betaald op de 10e dag van elke maand, is er sprake van huurdersachterstal. De sociale dienst neemt dan telefonisch contact met de vraag of er iets fout gelopen is of er wordt een sms gestuurd. De SHM zegt dat dit meer effect heeft dan een brief die niet wordt geopend. Er wordt vervolgens opnieuw een aanmaningsbrief geschreven als de huurdersachterstal niet aangezuiverd is samen met een telefoontje; dit gebeurt op de 20e en de 25e van de maand. Als de achterstal niet aangezuiverd is op het einde van de maand, volgt een huisbezoek of een uitnodiging om naar kantoor te komen om samen een afbetalingsplan op te stellen of zeer uitzonderlijk een uitstel van betaling toe te staan. De SHM stelt dat de huurders zelf vaak contact opnemen om uitstel van betaling te vragen wegens onvoorziene omstandigheden. Indien de huurder zich niet aan het voorstel houdt en er tegen het einde van de 2e maand niets is binnengekomen, wordt de huuropzegging betekend. Gemiddeld wordt deze 28 maal per jaar betekend voor de periode 2008-2013. De directeur stelde expliciet dat de huuropzegging gebruikt wordt om ‘de huurder wakker te schudden’ voor het te laat is. Op dat moment wordt het OCMW verwittigd; op haar beurt zal het OCMW de huurder schriftelijk uitnodigen op een vrijblijvend gesprek. Het OCMW suggereerde tijdens de gesprekken dat het wenselijk is dat er sneller verwittigd zou worden van betalingsproblemen om deze brieven (die voor sommige bewoners bedreigend zijn) te kunnen vermijden. De raadsman van de BvT neemt het dossier over en de huurder wordt in verzoening bij de vrederechter opgeroepen. Als de huurder niet correct betaalt, wordt de procedure ten gronde gestart. De uitspraak wordt altijd gerespecteerd: als de huurovereenkomst wordt verbroken, moet de huurder steeds vertrekken, zelfs als de huurachterstal betaald is. Er waren geen uitdrijvingen in 2012 en 2013. Volgens de SHM tonen deze resultaten aan dat de strikte opvolging positief is, vooral door het snel ingrijpen en het zoeken naar een oplossing in overleg. Het intern huurreglement vermeldt ook dat eventuele achterstal automatisch wordt ingehouden van eventuele afrekeningen van huurlasten die nog aan de huurder moeten terugbetaald worden; na ontvangst van de aanslagbiljetten voor de onroerende voorheffing wordt aan de betrokken huurders binnen de geldende termijnen het verschuldigd bedrag terugbetaald. Ook hier geldt het principe van de compensatie en worden de gelden maar terugbetaald na aanzuivering van eventuele tegoeden. Vakbonden en ziekenfondsen, die uitkeringen uitbetalen, en huurders waar de visitatiecommissie mee sprak, vonden dit globaal een goede aanpak. De visitatiecommissie vraagt de SHM er over te waken dat er altijd


PAGINA 26 VAN 49

uitdrukkelijke instemming is van de huurder, zeker wanneer huurdersachterstal wordt verminderd met teveel betaalde huurlast. -

Er is ook een procedure ‘trajectopvolging moeilijke huurders’ (zie OD 4.2). Het gaat hier om curatieve (“bemoeizorgtraject”) en preventieve woonbegeleiding in samenwerking met het CAW. Deze samenwerking werd gestart in augustus 2013 en heeft onder andere als doel te voorkomen dat de problematische huurder (problemen van onderhoud in de woning, chaotisch gedrag) zijn woning zou verliezen. (zie OD 4.2). Het CAW volgt 9 dossiers; op het moment van de visitatie had nog geen enkele huurder afgehaakt.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De BvT treedt zowel preventief als curatief op om de leefbaarheidsproblemen onder controle te houden. Zij werkt ook samen met andere organisaties, waaronder de politie en het CAW. Zowel huurders als politie en SHM noemen gebrek aan verdraagzaamheid, onderhoudsproblemen en andere levensstijlen als bron van leefbaarheidsproblemen. Er is sprake van een drugsproblematiek in heel Temse. Die is, volgens de politiecommissaris, niet specifiek geconcentreerd in de sociale wijken. -

De SHM probeert leefbaarheidsproblemen op te sporen door een grondig intakegesprek te hebben met de kandidaat huurder (zie OD 4.4). Zo heeft de sociale dienst reeds zo veel mogelijk relevante informatie over eventuele knelpunten (schuldbemiddeling, onderhoudsproblemen, overlast). Na de inhuurneming gaat de medewerker van de sociaaltechnische cel langs bij de nieuwe huurders om na te gaan of de huurder tevreden is met de woning, gekoppeld aan een “zicht krijgen op” de woongebruiken van de nieuwe huurder om zo bepaalde gezinnen beter te kunnen begeleiden.

-

De SHM ontwikkelde in 2011 een technisch-sociale analyse in Steendorp en Tielrode (Van Raemdonckplein en Polderstraat) waarbij de sociale dienst alle huurders regelmatig bezocht. De probleemsituaties werden geanalyseerd en het ging vooral om samenlevings- en omgevingsproblemen. Zo waren er problemen met parkeermogelijkheden (die werden gesignaleerd aan de gemeente en zijn ondertussen opgelost) en huisvuilophaling (huurders gebruikten niet-reglementaire afvalzakken waardoor het afval niet opgehaald werd). Twee gezinnen werden van nabij opgevolgd. Op technisch vlak stelde de BvT ook vochtproblemen vast in enkele appartementen. De SHM loste al de gesignaleerde problemen op, maar moest het project opschorten door personeelsgebrek. De BvT heeft nu haar sociale dienst kunnen versterken en zal het project in de toekomst ook op andere locaties voortzetten.

-

De BvT heeft in juli 2013 een overeenkomst afgesloten met het CAW voor “moeilijke huurders” (procedure trajectbegeleiding moeilijke huurders); deze samenwerking heeft zowel een curatief aspect als een preventief aspect in de woonbegeleiding. Als het probleem slaat op het niet kunnen onderhouden van de woningen, zal de sociale dienst een stappenplan opstellen met bepaalde doelstellingen. Indien het stappenplan correct wordt uitgevoerd, stopt de begeleiding. Indien dit niet het geval is, komt het CAW tussen. Tussen huurder en CAW wordt een begeleidingsoverkomst opgesteld, op vrijwillige basis. Door deze overeenkomst kunnen huurders hun huurcontract niet verliezen. Na 3 of 6 maanden wordt een stand van zaken opgemaakt en geëvalueerd of de doelstellingen gehaald werden. Is dat niet het geval, stopt de preventieve woonbegeleiding en wordt overgegaan tot curatieve bemoeizorg. Het CAW doet huisbezoeken om de huurder op te volgen. Indien deze trajectbegeleiding niet helpt, wordt de huuropzegging betekend. Ook daar krijgt de huurder


PAGINA 27 VAN 49

voor de vrederechter nog 2 opties. Ofwel aanvaardt de huurder een extra begeleiding van 6 maand in curatieve bemoeizorg of niet. Bij weigering wordt de huurovereenkomst onmiddellijk opgezegd. Zo niet wordt de huurder na zes maand opgeroepen in verzoening bij de vrederechter. Hier volgt hetzelfde scenario; als de doelstellingen behaald zijn, kan de huurder nog 3 maanden extra begeleiding krijgen om de doelstellingen te bestendigen. Het CAW volgt momenteel 9 huurders. De visitatiecommissie waardeert deze aanpak, omdat de “moeilijkere” huurder daardoor meer kansen krijgt. Dit komt de leefbaarheid ten goede en de woonzekerheid (zie OD 4.1) wordt gegarandeerd aan deze problematische huurders. -

Ten slotte werkt de SHM samen met de wijkagenten in de Pieter Dierckxlaan, waar een politiekantoor werd ingericht in een flatgebouw. Zo is de politie een aanspreekpunt en werkt haar aanwezigheid preventief bij het voorkomen van bepaalde leefbaarheidsproblemen. De BvT overweegt om op dezelfde plek ook een permanentie in te richten, maar dit is nog niet definitief beslist op het moment van de visitatie. In deze wijk zijn ook enkele huurders door de SHM verzocht om op vrijwillige basis aan de maatschappij probleemsituaties te signaleren (opslaan van afval en papier in garages met gevaar voor brand). Voor de andere wijken beperkt het optreden van de politie zich tot het bestrijden van vandalisme en het tussenkomen bij een occasionele vechtpartij.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM startte in het recent verleden een aantal interessante proefprojecten, maar kon deze niet verder uitbouwen wegens tijds- en personeelsgebrek op de sociale dienst. Zij neemt kleine ondersteunende initiatieven. De visitatiecommissie vindt dat er nog geen structureel ingebedde bewonersparticipatie aanwezig is bij de BvT. Uit de tevredenheidsenquêtes bij nieuwe huurders blijkt dat zij wel geïnteresseerd zijn om naar bewonersvergaderingen te komen, maar niet om zich te engageren. De visitatiecommissie wijst erop dat bewonerswerking op meerdere vlakken positieve resultaten kan opleveren, onder andere om de maatschappij beter bekend te maken, dienstverlening bij te sturen, communicatie met de huurders af te stemmen en om de aanwezigheid in de wijken te verzekeren. Ook kan de drempel tot de maatschappij verlaagd worden, waardoor een beter wederzijds begrip kan ontstaan. -

De SHM ondersteunt een aantal initiatieven van bewoners, bij voorbeeld naar aanleiding van het 20-jarig bestaan van de straat met 33 woningen vlakbij de Pieter Dierckxlaan gaf de SHM logistieke en financiële ondersteuning aan het wijkfeest. Hetzelfde deed de SHM in de Tuinwijk Hollebeek met 145 woningen. De SHM besteedt aandacht aan de communicatie met de huurders bij grote renovatieprojecten en andere feestelijke momenten. Zo kregen bij het verhuren in november 2011 van de 1000ste huurwoning huurders informatie rond deze inhuurneming en was er een feest met de huurders. Er werden kunstwerken van huurders tentoongesteld ter gelegenheid van de opendeurdag. Huurders konden deelnemen aan een wedstrijd met een prijs. Bij de grote renovatiewerken in de Tuinwijk Hollebeek organiseerde de BvT een informatievergadering, waarop 150 huurders aanwezig waren.

-

De visitatiecommissie waardeert deze initiatieven om de huurders te ondersteunen en te informeren. Ze beveelt de SHM aan haar visie hieromtrent verder uit te werken. Zo kan verder gebouwd worden op de ervaring van 2011 (technisch-sociale analyse van de buurt Ganstienden) die positief werd bevonden, maar ook andere initiatieven zijn mogelijk: wijkvergaderingen opzetten over energiebeheer en het ‘Hoe?Zo!’-boekje, uitleg berekening huurlasten of het bespreken van de resultaten van de tevredenheidsenquêtes (zie OD 6.3). Ook andere SHM’s raadplegen die hier goede of uitstekende prestaties leveren kan inspiratie


PAGINA 28 VAN 49

bieden (zie onder andere de goede praktijkprijzen of de goede prestaties in al gepubliceerde visitatierapporten). De communicatiekanalen met de huurders (zie OD 6.1) kunnen verder uitgebouwd worden (periodieke nieuwsbrief voor alle huurders) samen met de huurders. Zo zal er structureel overlegd kunnen worden met bewonersgroepen uit diverse wijken. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: uitstekend De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners als uitstekend. De SHM geeft veel aandacht aan haar basisbegeleidingstaken zowel bij de intake, tijdens de huurperiode als bij de beëindiging hiervan. De maatschappij werkt ook samen met andere actoren om deze doelstelling te realiseren. De visitatiecommissie vindt de aanpak van de BvT met betrekking tot huisvestingsondersteuning uitstekend, omdat de SHM inzet op ondersteuning in veel domeinen (technisch, sociaal, energiefactuur, leefbaarheid) waarbij de BvT zelf verantwoordelijkheid opneemt maar ook samenwerkt met andere organisaties. De visitatiecommissie denkt dat dit ook de globale tevredenheid van de huurders en de leefbaarheid van de sociale woonwijken sterk ten goede komt. De huurders hebben hier ook expliciet hun waardering over geuit in de gesprekken met de visitatiecommissie. De verdienste van de SHM ligt in de coördinerende rol die de sociale dienst opneemt in het belang van de huurder. Zij streeft naar een globale sociale aanpak van de huurdersproblematiek. -

De BvT vindt het intakegesprek uitermate belangrijk; bij die gelegenheid worden aan de nieuwe huurders de werking van de maatschappij en haar doelstellingen toegelicht en wordt het intern huurdersreglement met de rechten en de plichten van de huurder doorgenomen. Dit intakegesprek duurt gemiddeld 1 uur. De SHM waakt erover dat kandidaten ook werkelijk hun aanvraagdossier in orde brengen; als zij niet terugkomen, belt de sociale dienst de kandidaat op en vraagt waarom hij niet teruggekomen is met de ontbrekende documenten.

-

Drie maanden na de toewijzing vindt opnieuw een huisbezoek plaats. Zo wordt nagegaan of de huurder zijn weg gevonden heeft en of het pand geen gebreken vertoont. De huurder kan ook vragen stellen en de sociale dienst kan beslissen de huurder te ondersteunen als dit nodig zou zijn, bijvoorbeeld bij huurdersachterstal, samenlevingsproblemen of gebreken die pas na het betrekken van de woning zichtbaar zijn. Er wordt van die gelegenheid ook meteen gebruik gemaakt om te peilen naar de tevredenheid van de huurder. Dit gebeurde bij meer dan 150 bewoners over de laatste 2 jaar. Meer dan 90% van deze nieuwe huurders is tevreden over het onthaal, dienstverlening, klantvriendelijkheid en bereikbaarheid van het kantoor. De toegewezen woongelegenheid voldoet voor 97% van de nieuwe bewoners. (zie OD 6.3)

-

De BvT zet zich in om de energiefactuur van de huurders laag te houden (zie OD 3.2). Ze slaagt daar onder meer in omdat alle woningen nu al aan de ERP2020 normen voldoen, door alle woningen ook van spouwmuurisolatie te voorzien (zie OD 2.1), maar ook door samen te werken met “den Azalee”, die al 700 energiescans uitvoerde, waardoor ook huurders weten welke inspanningen ze kunnen doen om hun huurlasten naar beneden te brengen (zie OD2.2).

-

De SHM heeft ook diverse samenwerkingsverbanden met andere organisaties (ziekenfondsen, VZW Volkstuinen, JoMi, de integratiedienst van de gemeente, het OCMW en het CAW) om de huurder zo goed mogelijk te ondersteunen. Het is de verdienste van de SHM dat zij een coördinerende rol opneemt vanuit de sociale dienst in het belang van haar huurders. Voorbeelden daarvan zijn (zie OD 4.1) de samenwerking met ziekenfondsen en vakbonden, organisaties die uitkeringen uitbetalen. De huurders waar de visitatiecommissie mee sprak waarderen deze ondersteuning omdat zij er op die manier zeker van zijn dat hun huur altijd


PAGINA 29 VAN 49

betaald is en zij zich daar geen zorgen meer over dienen te maken. De SHM overlegt met sociale diensten van de ziekenfondsen bij specifieke dossiers waar thuishulp of poetshulp nodig zijn. Ook werkt de SHM samen met het OCMW als de kandidaat-huurderslijsten geactualiseerd worden. Het OCMW komt tussen als kandidaten, die ook leefloner zijn, hun dossier niet vervolledigen, om er voor te zorgen dat de zwaksten niet uit de boot vallen. De SHM aanvaardt diverse vormen van huurwaarborg: onder de vorm van 2 maanden huur of onder de vorm van een schriftelijke morele of bankhuurgarantie van het OCMW, wat een voordeel is voor de kwetsbare huurder. Daarnaast biedt de maatschappij ondersteuning bij het onderhoud van tuintjes voor de huurders; 26 huurders tekenden er vrijwillig op in; ongeveer evenveel huurders werden ertoe verplicht door de maatschappij omdat ze hun tuintjes niet of slecht onderhouden. Alle huurders, die de visitatiecommissie sprak, zijn hier zeer tevreden over, daar er een schappelijke prijs werd bedongen bij het sociaal economiebedrijf JoMi (20 euro per maand). Ten slotte zal de SHM in 2014 samenwerken met de integratiedienst van de gemeente bij het opzetten van een cursus voor anderstaligen rond Wonen (in samenwerking met het Centrum voor Talen Aalst). Daarna zal dit ook voor de Nederlandstalige huurders georganiseerd worden. -

Zelf lanceerde de SHM ook het ‘Hoe?Zo!’-boekje, met tips om de woning te onderhouden en met contactgegevens van medewerkers. De begeleidende brief is duidelijk opgesteld en huurders waarmee gesproken werd gaven aan hierover zeer tevreden te zijn. De BvT richtte ook een milieustraat in (sorteerstraat voor gescheiden huisvuilopslag in 4 half ondergrondse containers), in de Pieter Dierckxlaan, naar aanleiding van een tevredenheidsenquête uit 1998. Een van de resultaten was de melding dat de beschikbare ruimte te beperkt was om de huisvuilzakken te stockeren. Daarop richtte de SHM de “milieustraat” in, die tot op vandaag opengehouden wordt door vrijwilligers. De enquête was ook aanleiding tot het organiseren van een zwerfvuil-ophaalactie. Dit is een vorm van huisvestingsondersteuning omdat de productie van afval een groot probleem voor de leefbaarheid kan vormen in de wijken.

-

Bij verhuis wegens renovatiewerken, regelt de BvT de verhuis en neemt ze ook de kosten op zich. Als de huurovereenkomst beëindigd wordt (ongeacht door wie), stuurt de SHM een brief met instructies met betrekking tot de meterstanden voor de energie, de staat van de woning (volledig leeg en opgekuist), plaatsbeschrijving en afrekening waarborg. De visitatiecommissie raadt aan deze brief te laten samengaan met een huisbezoek om de huurder te wijzen op de herstellingen die hij zelf nog kan doen om dure afrekeningen te vermijden. Zo kan er ingespeeld worden op de concrete situatie.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De BvT is bekommerd om het welzijn van de huurder; zij voert een ondersteunend sociaal beleid voor wie het nodig heeft. Dit blijkt uit een uitstekende huisvestingsondersteuning, door frequente huisbezoeken en een strikte opvolging van de huurdersachterstallen. Ook heeft zij een goed zicht op wat leeft bij de mensen door enquêtes in diverse wijken. Huurders krijgen veel kansen bij zowel betalingsproblemen als bij gedrags- en leefbaarheidsproblemen. De maatschappij streeft ernaar om concrete problemen van huurders in het dagelijks leven op te lossen, en werkt daarvoor ook sterk samen met andere welzijnsorganisaties. Het algemeen sociaal beleid kan nog verstevigd worden door meer in te zetten op bewonersparticipatie. De SHM nam reeds veelbelovende initiatieven, die als uitgangspunt kunnen dienen bij het uitwerken van een bredere visie en strategie in dit verband.


PAGINA 30 VAN 49

4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt, aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2008-2012, de financiële gezondheid globaal als goed. -

-

-

Of de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie van een SHM wordt gemeten aan de hand twee financiële ratio’s: de netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsvoering en de netto winstmarge. De netto vrije cash flowmarge uit de gewone bedrijfsbeoefening geeft aan of de gewone periodieke inkomsten volstaan om de gewone periodieke uitgaven te dekken. Als de inkomsten lager zijn dan de uitgaven is het kengetal hoger dan 100%. De ratio mag volgens de norm niet meer dan 85% bedragen, zodat er een marge bestaat die de SHM kan versterken. In 2012 bedroeg deze ratio 89% voor de BvT. Slechts 35% van de SHM’s had een lagere ratio, zodat de BvT zich toch nog bij de betere helft uit de sector bevindt. Tijdens de periode 20082010 steeg deze ratio lichtjes van 95% naar 97% om in 2011 te dalen naar 92% en in 2012 naar 89%. In 2013 komt de ratio uit op 88%. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening moet volgens de norm minimum 0 bedragen. De netto winstmarge meet hoeveel winst (in %) de SHM overhoudt van de opbrengsten die zij realiseert in haar gewone bedrijfsuitoefening. De visitatiecommissie stelt vast dat de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening in de periode 2008-2012 enkel in 2009 niet aan de norm voldeed: er was een verlies van 0,6%. In 2012 was de netto winstmarge gestegen tot boven 9% en de ratio komt in 2013 uit op iets onder 9%. De netto vrije cashflowmarge en de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening geven aan dat de BvT haar financiële positie over de periode 2008-2012 (en 2013) gestaag versterkt. De negatieve winstmarge voor de gewone bedrijfsuitoefening in 2009 wordt voornamelijk veroorzaakt door de keuze van de SHM om eigen middelen strategisch in te zetten, onder meer voor de aanwerving van personeel. Enkel in 2009 en in 2010 is telkens 1 woning verkocht aan de zittende huurder. De liquiditeitsratio in enge zin drukt de verhouding uit tussen de op korte termijn beschikbare middelen en de schulden die op korte termijn vervallen. Deze ratio moet minimaal 1 bedragen om de schulden op korte termijn te kunnen financieren met vorderingen op korte termijn. Tijdens de periode 2008-2012 varieerde deze ratio voor de BvT van 0,97 in 2008 naar 0,85 in 2012. Er was een daling in 2009 tot 0,70 in 2011. Voor 2013 bedraagt de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin opnieuw 0,97 zoals in 2008 en benadert de BvT op 3 procentpunten na de norm. De stijging van de liquiditeit in 2012 is volgens de SHM onder meer te danken aan de gestegen omzet, de omzettingen van prefinanciering naar leningen, de omzetting van leningen op 20 jaar naar 30 jaar en de vermindering van werkingsen onderhoudskosten. Over deze fluctuaties in de liquiditeitssituatie over de periode 2008-2012 zegt de SHM dat ze steeds gevolg zijn van beslissingen om bepaalde investeringen met eigen middelen te financieren. Een minimale liquiditeit is daarbij het uitgangspunt. De visitatiecommissie sluit zich aan bij het uitgangspunt van de BvT. Ze stelt ook vast dat de occasionele verkoop van woningen in 2009, 2010 en in 2014 telkens plaatsvindt op vraag van zittende huurders die gebruik maken van hun recht van voorkoop. De opbrengsten uit deze verkopen worden uiteraard opgenomen in de financiële planning. De solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM aan te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling


PAGINA 31 VAN 49

van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft ze mee dat deze ratio in 2012 10% bedroeg en in 2013 stijgt naar 11%. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de SHM haar kosten goed beheerst. Dat uit zich onder meer in een gunstige evolutie van de verhouding tussen de werkingskosten en de geboden dienstverlening en ook in de evolutie van de verhouding tussen de onderhoudskosten en de kwalitatieve staat van het patrimonium. De SHM beheerst ook de meerkosten van projecten ten opzichte van het aanbestede bedrag. Ten slotte heeft de SHM ook de leegstand onder controle. In de periode 2008-2012 was er een beperkte structurele (sloop)leegstand van een 4-tal woningen en amper frictie-leegstand. -

-

-

-

De werkingsen onderhoudskosten per woning per jaar bedragen 1.023 euro in 2012. Slechts 17% van alle SHM’s heeft nog lagere gemiddelde werkingsen onderhoudskosten per woning. In 2008 bedroegen deze kosten bij de BvT 898 euro per jaar per woning. De relatieve stijging met bijna 14% over de periode 2008-2012 is toe te schrijven aan de personeelsuitbreiding met 0,8 VTE tot 7 VTE sindsdien (13%). De stijging tot 1.073 euro per woning voor het jaar 2009 heeft dan weer te maken met een enkele grote onderhoudswerken die werden gefinancierd uit eigen middelen. Om de naakte kosten te kunnen duiden, probeert de visitatiecommissie ze enerzijds te linken aan het aanbod en de kwaliteit van de dienstverlening en anderzijds aan de staat van het patrimonium. De SHM biedt in 2012 een volwaardige dienstverlening aan met 8 medewerkers in directie (1) en drie diensten: een sociale dienst (2), een dienst administratie, rapportering en financiën (2) en de technische dienst met coördinatie en projecten (1) en het onderhoud (2). Het aantal medewerkers is toegenomen van 7 in 2008 naar 8 (+0,8 VTE) in 2012. Bij vergelijking van de kosten voor personeel en die voor niet-personeel, waaruit de werkingsen onderhoudskost is samengesteld, blijkt dat de niet-personeelskosten enerzijds dalen van 507.000 euro in 2008 naar 429.000 euro in 2012, terwijl de personeelskosten anderzijds toenemen van 366.000 euro naar 596.000 euro. Alhoewel de personeelskost met 63% stijgt is er maar een toename van de totale werkingsen onderhoudskost met 17%. Per woning per jaar bleef de stijging van de werkingsen onderhoudskost over 2008-2012 beperkt tot 125 euro of 13% omwille van de 30 bijkomende huurwoningen (3%). Het resultaat is een vrij stabiele situatie die aangeeft dat de SHM van de vermindering van onderhoudskosten gebruik gemaakt heeft om haar dienstverlening uit te breiden en te verbeteren. De lagere onderhoudskosten zijn het gevolg van de verbeterde kwaliteit van de woningen, na voleindiging van het Energie-Renovatie-Programma 2020. Dat blijkt uit de relatieve toename van de personeelskost met 63% in 2012 ten opzichte van 2008, en de relatieve daling van de niet-personeelskost met meer dan 15% in dezelfde periode. De visitatiecommissie stelt vast dat per woning per jaar de werkingsen onderhoudskosten van de BvT bij de laagste van de sector behoren en ze er bovendien in slaagt een kwalitatieve dienstverlening aan te bieden. De visitatiecommissie stelt vast dat de BvT de renovatienoden van haar patrimonium in kaart heeft gebracht en dat de SHM ook, nadat aan de vereisten van het ERP2020 voldaan werd, de renovatieoperaties voortzet met bijvoorbeeld het injecteren van spouwmuren. Vooralsnog heeft ze de nood aan regulier onderhoud nog niet op een vergelijkbare manier bepaald. Hoewel de reguliere onderhoudskosten jaar na jaar afnemen door de verhoging van de kwaliteit, suggereert de visitatiecommissie om dit onderhoud ook zoveel mogelijk op een proactieve en geïntegreerde manier te plannen. Daardoor kunnen voorzieningen worden


PAGINA 32 VAN 49

-

-

genomen gebaseerd op realistische onderhoudskosten. Momenteel worden die forfaitair begroot op basis van het bedrag van het jaar voordien. Op basis van enkele individuele dossiers stelt de visitatiecommissie vast dat de meerwerken in fase 1 van een 2-fasig renovatieproject door aanpassing en verrekening in fase 2 volledig geneutraliseerd werden. Meerwerken bij 2 nieuwbouwprojecten bedragen respectievelijk 2% en 6% van de aannemingssommen. Het gaat om 2 vervangingsbouwprojecten met inbegrip van de forfaitaire sloopkosten van bestaande gebouwen. Bovendien moest bij een van beide projecten een onvoorzien funderingsprobleem opgelost worden (zie ook OD 3.1). Ook op dit aspect vindt de visitatiecommissie dat de SHM haar kosten goed beheerst. In de periode 2008-2012 was de structurele leegstand bij de BvT tot 2011 beperkt tot dezelfde 4 te slopen bejaardenwoningen in de Tulpenlaan, waarvoor in 2012 8 nieuwe appartementen in de plaats zijn gekomen. De frictieleegstand is altijd een momentopname op het einde van het jaar. In 2012 en in 2009 ging het telkens om 2 woningen; in 2008, 2010 en 2011 was er geen frictieleegstand, wat aantoont dat de SHM dit onder controle heeft. In de kostenbeheersing hoeft de SHM geen rekening te houden met substantiële inkomstenderving. Dat neemt niet weg dat een leegstand van eenzelfde woning gedurende vier jaar zowel maatschappelijk als financieel nadeel meebrengt en het de inspanning verdient oplossingen te zoeken om deze langdurige sloopleegstand zoveel mogelijk te beperken.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De BvT heeft een duidelijke manier om huurdersachterstal te voorkomen en aan te pakken. Tegen domiciliefraude en sociale fraude wordt streng opgestreden als die bewezen is, wat binnen het wettelijk kader niet altijd eenvoudig is. De SHM wijst de kandidaat-huurders vooraf op de rechten en plichten inzake bewoning en eigendomsvoorwaarden. De visitatiecommissie is van oordeel dat de BvT goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

-

-

-

De BvT beschikt over een ‘debiteurenreglement’ en een procedure ‘opvolging huurachterstallen’ om huurdersachterstal te bestrijden. Ze past dit reglement en deze procedure strikt toe (zie OD 4.1). In 2012 is de huurdersachterstal 1,6% van de totale som aan huur en huurlasten. Omdat de boekhoudkundige verwerking niet bij alle SHM’s dezelfde is, terwijl dat toch binnen het wettelijk kader gebeurt, vindt de visitatiecommissie dat de onderlinge vergelijking van de huurdersachterstal niet helemaal opgaat. Vandaar dat de visitatiecommissie ook de evolutie van het deel huurachterstal op zichzelf heeft nagegaan. De bedragen liggen elk jaar om en bij de 10.000 euro op een totale huur van in 2012 ongeveer 3,6 miljoen euro en het gaat doorgaans om 15 tot 20 huurders op een totaal van ongeveer 1.000. De visitatiecommissie stelt vast dat het gedeelte huurachterstal van de zittende huurders in de totale huurachterstal de laatste jaren toeneemt. De focus hoort vooral te liggen op de huurachterstal zonder daarbij de overige achterstallen uit het oog te verliezen. De visitatiecommissie suggereert om dit verder op te volgen in functie van het blijvend beheersen van de totale huurdersachterstal die enerzijds bestaat uit de huurachterstal bij zittende en bij vertrokken huurders, en anderzijds uit de overige achterstal. De visitatiecommissie kan de prestaties van de SHM op het vlak van sociale fraude en domiciliefraude niet vergelijken met die van andere SHM’s. Ze kan wel vaststellen dat er in de voorbije 6 jaar aan 21 huurders de huur werd opgezegd, maar dat er in 11 gevallen toch een oplossing werd gevonden (nog 1 zaak is lopende), en er bijgevolg 9 huurders effectief vertrokken zijn, evenwel zonder dat er een uithuiszetting aan te pas moest komen. De SHM tracht op verschillende manieren sociale en domiciliefraude te voorkomen en te bestrijden. Ze doet dat door de kandidaat-huurder op zijn rechten en plichten te wijzen bij de uitgebreide intake, in haar publicatie ‘Hoe?Zo!’ en bij het huisbezoek dat in sommige gevallen


PAGINA 33 VAN 49

-

aan de kandidaat-huurder vooraf op zijn actuele adres wordt gebracht. De BvT verduidelijkt dat ze het huurcontract kan opzeggen wanneer er meer mensen in de woning wonen dan aangegeven en wanneer er iemand ten laste is opgegeven die er niet woont. Verder wordt uiteengezet wat er moet gedaan worden vooraleer iemand te laten inwonen. De SHM hecht veel belang aan het huisbezoek om het woongebruik van elke huurder te volgen (zie OD 4.2 en 4.4). Medewerkers van de sociale en technische diensten, zeggen bij het gesprek met de visitatiecommissie dat zij en werknemers van organisaties die opdrachten uitvoeren voor de SHM, een oogje in het zeil houden om sociale fraude en domiciliefraude te voorkomen. Er wordt ook samengewerkt met gemeentelijke en politiediensten, maar meestal slaagt de SHM erin om door veel huisbezoeken te brengen de kwestie zelf op te lossen, zij het soms door middel van druk via het opstarten van een procedure bij de vrederechter. Aan het ‘Intern huurreglement’ is in bijlage een lijst toegevoegd met alle adressen van de woningen met vermelding van de rationele bezetting die voor elke woning geldt. Daarmee worden discussies met de gemeentelijke en politiediensten geobjectiveerd en worden beslissingen van de raad van bestuur van de SHM over de toewijzing vergemakkelijkt. Het maakt ook een precieze maandelijkse rapportering van de onder- en overbezetting van aantallen woningen en bewoners in het patrimonium toe. De visitatiecommissie beschouwt deze aanpak als een goede praktijk. Met het oog op het detecteren van sociale fraude vraagt de SHM de gegevens (fiscale, eigendomsvoorwaarden, ...) op bij de huurders of de bewindvoerder en bij de kruispuntbank sociale zekerheid, neemt ze contact op met diverse diensten zoals het OCMW of de belastingdiensten, en confronteert ze de huurder met de bevindingen. Indien nodig gaat ze over tot het regulariseren van de huurprijs of neemt ze de volgens de nieuwe situatie noodzakelijke maatregelen. De SHM schrijft het aanpakken van sociale fraude in bij haar beleidsopties voor 2014-2016. Ze zal nog meer aandacht besteden aan de controle van de gezinssamenstelling en de hieraan gekoppelde huurprijsberekening. In verband met de eigendomsvoorwaarde zal ze verder onderzoek verrichten in binnen- en buitenland.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De BvT gebruikt een financieel planningsinstrument dat door de VMSW werd ontwikkeld. Het bevat niet alleen informatie over bestaande projecten en de geplande renovatieprojecten maar ook over de personeelskosten en onderhoudskosten. Dit meerjarenplan wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken op de raad van bestuur, die de financiële ontwikkelingen van nabij opvolgt aan de hand van de maandelijkse rapporteringen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. -

De SHM gebruikt het door de VMSW ontwikkeld planningsinstrument met een tijdshorizon van 10 jaar (2013-2022). Dit financieel meerjarenplan geeft een globaal beeld van de kasstroom van alle uitgaven en ontvangsten inzake de historische werking en een prognose van de kasstroom van de ontvangsten en uitgaven van projecten. Wat de laatste betreft is enkel de impact van de projecten van 2016 nog niet meegerekend, aangezien de invloed op de liquiditeit slechts speelt vanaf 2018, moment waarop de leningen geconsolideerd worden en de huurontvangsten binnenkomen. In de investeringsplanning voor nieuwbouwprojecten zijn de in 2012-2013 gerealiseerde en in 2014-2015 geplande aankopen van onroerend goed opgenomen. Verder maken 2 projecten voor samen 22 huurwoningen in 2014 en 3 projecten voor samen 50 huuren 5 koopwoningen in 2015 er deel van uit. Voor 2014 wordt rekening gehouden met het door de VMSW gefinancierde injecteren van spouwmuren van de woningen in de Tuinwijk Hollebeek en met de financiering uit eigen middelen van nog drie kleinere werken. In 2015 wordt


PAGINA 34 VAN 49

eveneens het injecteren van de spouwmuren in de wijken Cauwerburg, Vroonhof en Sompershoek voorzien. Ook het onderhoud van het patrimonium is in het financieel plan geïntegreerd, in 2014 wordt uitgegaan van een voorziening van 510.000 euro, jaarlijks te verhogen met 2%. De SHM beschikt over een uitgebreide inventaris van het patrimonium volgens projectfiches per buurt, complex of straat. In de onderhoudsplanning wordt een onderscheid gemaakt tussen onderhoudswerken die op termijn kunnen worden gepland en dus te begroten zijn en andere onderhoudswerken die niet vooraf te plannen zijn. Het zijn deze laatste die enkel bij benadering geraamd worden in functie van historische informatie. -

De meerjarenplanning met alle ontvangsten en uitgaven wordt jaarlijks besproken op de algemene vergadering. Maandelijks rapporteert het directiecomité de financiële situatie aan de raad van bestuur zodat het beleid steeds gebaseerd wordt op de meest actuele gegevens. De maandelijkse rapportering heeft betrekking op het saldo van de financiële rekeningen, de resultaten ten opzichte van de financiële planning, investeringen, leninglast en kasstroom. In haar business plan ‘Werkingsplan 2014-2016’ (goedgekeurd in januari 2014) licht de SHM de financiële planning toe, naast de beleidsopties, de planning van onderhoud en van investeringen en de evolutie van de werkorganisatie.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De BvT oefent tot nu toe enkel huuractiviteiten uit. Ze heeft echter beslist om haar werking uit te breiden met sociale koopwoningen, sociale kavels en bescheiden huurwoningen. Ze werkt zeer nauw samen met de gemeente Temse en met het OCMW. De SHM is voorstander van een 1loketfunctie in de gemeente waar elke woonwens kan worden voorgelegd. De BvT zoekt samenwerking met welzijnsactoren voor realisatie van kleinere doelgroepgerichte projecten. Op deze basis vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert voor de doelstelling. -

-

Gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt onder meer in het lokaal woonoverleg dat in Temse al een vijftal jaar functioneert. Dit woonoverleg is noodzakelijk, immers, zonder bespreking op een lokaal woonoverleg kan een SHM van de Vlaamse overheid geen financiering krijgen voor nieuwbouw- of renovatieprojecten. De BvT neemt actief deel aan het halfjaarlijks lokaal Woonoverleg in de gemeente Temse. Partners in dit overleg zijn de gemeente, het OCMW, Wonen-Vlaanderen, de SHM Waasse Landmaatschappij, die sociale koopwoningen aanbiedt, en de twee andere SHM’s die sociale huurwoningen aanbieden in deelgemeenten van Temse: De Zonnige Woonst (Hamme) met woningen in Elversele en Tielrode, en de Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting (Beveren) met woningen in Steendorp. Concrete voorbeelden van samenwerking in bouwprojecten zijn het gemengde project voor 10 huuren 10 koopwoningen met de intercommunale Interwaas in de Dominicanessenstraat in Temse, de uit een combinatie van verschillende deelprojecten bestaande ontwikkeling van de site Huis Ten Halven te Tielrode met de Waasse Landmaatschappij die er 15 koopwoningen zal aanbieden, de samenwerking met de Gewestelijk Maatschappij voor Huisvesting voor de gronden in het project Europalaan te Steendorp, en de samenwerking met Interwaas, als trekker, en de Waasse Landmaatschappij als partner voor koopwoningen in het ISA-project, voor de herbestemming van gronden en gebouwen van het voormalige Instituut SintAmelberga te Temse. De beslissing op 25 april 2012 van de algemene vergadering van de BvT om ook sociale koopwoningen en sociale kavels te gaan realiseren houdt in dat ze voor de hieraan gekoppelde leningen eventueel zal samenwerken met de koop-SHM’s uit de sector. De BvT heeft eind 2010 een gesprek aangeknoopt met De Zonnige Woonst in Hamme, een in verschillende opzichten interessante partner-SHM (aansluitend actieterrein, vergelijkbare


PAGINA 35 VAN 49

omvang, zelfde verhouding appartementen tegenover eengezinswoningen, en zelfde samenstelling patrimonium naar bouwjaar). Begin 2012 heeft ze haar pogingen, om via een samenwerkingsakkoord naar een waardevolle fusie te komen, moeten staken. Indien er zich binnen afzienbare tijd toch mogelijkheden tot samenwerking en/of fusie zouden voordoen, dan zullen die zeker met de nodige aandacht worden bekeken (jaarverslag 2011 Samenwerkingsovereenkomst en 2012 Voorwoord). -

Ook de samenwerking met welzijnsorganisaties speelt een belangrijke rol bij de evolutie naar een echte woonmaatschappij. De SHM werkt samen met de vzw Huize Vincent in het project ‘Mouterij De Brabander’ aan de Antwerpsesteenweg te Tielrode voor de bouw van sociale assistentiewoningen in het kader van de uitbouw van een zorg-pijler, waar op termijn ook een dienstencentrum voor de bejaarde bewoners een plaats moet krijgen. Op vandaag is de doelgroepgerichte werking van de BvT eerder bescheiden, zoals blijkt uit het beperkte aantal organisaties waarmee de SHM contact heeft en uit het niet verhuren van woningen buiten het sociaal huurstelsel. Volgens de SHM heeft tot dusver geen enkele organisatie gevraagd om een dergelijke regeling. Ondertussen geeft de SHM in haar ‘Werkingsplan 2014-2016’ te kennen op zoek te zijn naar samenwerkingsverbanden voor de realisatie van woongelegenheden voor andersvaliden. Dat is onder meer de bedoeling in het ISA-project met Interwaas. Met Huize Vincent is er sprake van een samenwerking voor de doelgroep slechthorende en dove bewoners. Sinds augustus 2013 werkt de BvT in het kader van haar sociaal beleid samen met het OCMW-Temse, het CAW Oost-Vlaanderen en met de vzw Sociale Economie Beveren ‘project bemoeizorg’, voor het begeleiden van ‘moeilijke huurders’.

-

Er is geen SVK actief in de gemeente Temse. De beleidsverantwoordelijken verwijzen in dat verband naar een poging om een SVK-werking op te zetten via het OCMW, die zonder gevolg is gebleven. In haar ‘Werkingsplan 2014-2016’ stelt de BvT dat ook de werking van een sociaal verhuurkantoor deel zou moeten uitmaken van het sociaal woonaanbod in de gemeente. De SHM doet deze uitspraak in verband met haar idee voor de oprichting van een ‘woonloket Temse’. Daarmee is het de bedoeling dat de gezinnen die in Temse wensen te wonen op één adres terecht kunnen, hetzij om te huren, hetzij om te kopen. Naast informeren over het sociaal woonaanbod, kan ook informatie over privé-initiatieven, zelfs van immo-kantoren gegeven worden. Het woonloket kan binnen de muren van de BvT of elders worden georganiseerd. De SHM heeft haar idee aangekaart op het lokaal woonoverleg.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De BvT trok een expert aan om samen met de personeelsleden de procedures uit te schrijven. De functiescheiding bij procedures aangaande betalingsverkeer verloopt correct. Er wordt maandelijks uitgebreid gerapporteerd aan de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. -

In november 2011 heeft de SHM een document ‘Missie-Waarden-Werking’ opgesteld waarin de gebruikelijke drie-eenheid missie-visie-strategie kan worden herkend. In het gesprek met de afvaardiging van de raad van bestuur en ook met directeur en voorzitter wordt er de nadruk op gelegd dat dit een levend document is. De visitatiecommissie onderschrijft dit en suggereert dat de BvT de geformuleerde uitgangspunten verder en blijvend zou ontwikkelen. Ze ziet dit mogelijk door onder meer de ‘werking’ die gekenmerkt wordt door kwaliteit, betaalbaarheid, woonzekerheid en klantvriendelijkheid te ontwikkelen tot enkele strategische doelstellingen. Daaraan kunnen operationele doelstellingen en acties worden gekoppeld en


PAGINA 36 VAN 49

samengebracht in één geheel waarin ook de procedures een plaats krijgen als instrument om het bereiken van de doelen te faciliteren. Er is al herhaaldelijk verwezen naar het ‘Werkingsplan 2014-2016’ (zie ook OD 5.4 en 5.5). De visitatiecommissie waardeert de inspanning die de SHM hier levert en stelt vast dat het Werkingsplan in verschillende opzichten kan worden beschouwd als een toepassing van de ‘Missie-Waarden-Werking’. Ze adviseert de BvT om naar eigen inzichten op de ingeslagen verder te gaan in het optimaliseren en transformeren van haar werking. Het is daarbij aangewezen om die inzichten te toetsen aan de perceptie bij de ‘klanten’ van de BvT, onder meer bij bewoners uit de omgeving, lokale en hogere overheden en andere woonactoren, maar in de eerste plaats bij de huurder. -

De BvT is een goed uitgebouwde organisatie met een voldoende brede waaier aan diensten en competenties. Het organogram is efficiënt en eenvoudig samengesteld met onder de directie drie diensten gericht op de inhoudelijke invulling die voor de administratieve uitvoering beroep doen op de dienst ondersteuning. De drie diensten zijn de sociale dienst, de dienst financiën, rapportering en administratie en de technische dienst. De SHM maakt ook een begin met het invoeren van leidinggevende functies, zodat er ook voor de directie een back-up is, en de directeur niet alle medewerkers moet evalueren, maar enkel de diensthoofden. Zij evalueren hun medewerkers. De directeur zelf wordt door het directiecomité en de raad van bestuur geëvalueerd. De medewerkers krijgen ruim kans op opleiding, vorming en training. Voorbeelden zijn de universitaire opleiding vastgoedkunde en de vorming zorgvastgoed die de directeur heeft gevolgd; de opleiding energiedeskundige (en opvolgingssessies) door het hoofd technische dienst, en de vorming taaltest door het diensthoofd administratie of de vorming ‘preventieve woonbegeleiding sociale huurders’ en ‘psychiatrische ziektebeelden’ door het hoofd sociale dienst. In december 2011 organiseerde de SHM een in-house training ‘omgaan met agressie’ voor alle medewerkers. Meerdere medewerkers volgen de infosessies en overlegmomenten van VMSW, VVH en Wonen-Vlaanderen. Gemiddeld waren er een 20-tal trajecten opleiding, vorming of training per jaar over de voorbije drie jaar. Onlangs heeft de raad van bestuur beslist een cursus ‘wonen’ voor anderstalige huurders in te richten in samenwerking met de gemeentelijke integratiedienst, maar waar ook Nederlandstaligen kunnen aan deelnemen.

-

De BvT heeft over de jaren een verzameling procedures, reglementen en nota’s uitgewerkt waarin tot nu toe 30 procedures en 13 reglementen worden beschreven. De procedure ‘Huurachterstallen’ dateert bijvoorbeeld van januari 2005, ‘Afrekening huurlasten’ van september 2009 en het ‘Intern huurreglement’ van juli 2011. Einde januari 2014 heeft de SHM in het kader van haar projectwerking ter verbetering van haar werkorganisatie een externe kracht ingehuurd om de procedures en werkwijzen te stroomlijnen en te vervolledigen. Bij sommige procedures (zoals de procedure ‘Trajectopvolging moeilijke huurders’ en de procedure ‘Klachtenbeheer’) is een flow-chart gevoegd waarmee de volledige procedure aanschouwelijk wordt voorgesteld. Bij elke procedure zijn de verschillende rollen, en per fase de verantwoordelijken en betrokkenen vermeld. De visitatiecommissie stelt vast dat een aantal procedures samen met de personeelsleden is uitgeschreven waardoor ze zich die ook hebben kunnen toe-eigenen. Uit het gesprek met de medewerkers bleek dat begrippen als toegankelijkheid en klantvriendelijkheid deel uitmaken van de objectieven van de BvT. In het ‘Huishoudelijk reglement’ is een ‘Deontologische code bestuurders’ opgenomen waarin het begrip ‘algemeen belang’, de beginselen van de openbare dienst, van behoorlijk bestuur en van gelijke behandeling en non-discriminatie, sterk worden benadrukt. De procedure ‘Deontologische code voor het personeel’ van de BvT bevat de klassieke ingrediënten zoals: loyauteit, correctheid, respect, klantvriendelijkheid, objectiviteit, zorgvuldig beheer van middelen en spreekrecht en spreekplicht.

-


PAGINA 37 VAN 49

-

-

-

Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. Dit geldt onder meer voor de procedure ‘Interne controle betalingsverkeer’, en de procedure ‘Opvolging aankoop materiaal onderhoudsdienst en stockbeheer’. Uit het gesprek met de medewerkers bleek dat dit volgens genoemd principe is voorgeschreven en wordt uitgevoerd. Uitgebreide informatie stroomt maandelijks door naar de raad van bestuur zodat een beleid kan worden gevoerd volgens de meest actuele gegevens. Er wordt gerapporteerd over huurachterstallen, financiën (incl. planning), overzicht patrimonium, huurders en kandidaathuurders, opvolging uitvoering werkbons, activiteiten sociale dienst en klachtenoverzicht. De visitatiecommissie stelt voor dat de BvT voor haar documenten een versiebeheer uitbouwt in een ‘procedurehandboek’. Aan de hand van de versie en de datum van elk van die documenten kan de SHM de voortgang aantonen van de gedocumenteerde interne controle. Tegelijk wordt in een heldere structuur voorzien om in de groeiende hoeveelheid procedures, reglementen en nota’s, de status van elk document te kennen en de samenhang te bewaren. Een goed versiebeheer is een hulp bij het voortdurend evalueren van de verschillende procedures; het is altijd voor iedereen duidelijk met welke frequentie procedures geactualiseerd zijn en in welke mate het gaat om ‘levende’ documenten.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De bereidheid tot verbetering van haar interne werking bij de BvT blijkt onder meer uit de goed uitgebouwde organisatie, het gebruik van een aantal nieuwe managementtechnieken en het houden van tevredenheidsenquêtes. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling van de BvT als goed. -

De BvT houdt sinds 2011 systematisch enquêtes onder nieuwe huurders (tot nu toe 158) en sinds eind 2012 onder vertrekkende huurders (tot nu toe 23). Daarmee toont de SHM haar werking te willen verbeteren op basis van analyses uit bevragingen (zie ook OD 6.3). Er is een uitgebouwde klachtenprocedure en klachtenreglement (ook op de website; zie OD 6.1).

-

De BvT heeft een personeelsbeleid uitgewerkt in haar Werkingsplan 2014-2016. Het organogram stelt de werking schematisch voor. De BvT heeft alle functies beschreven en per personeelslid een takenpakket bepaald. Daarbij valt voor sommige van de 10 medewerkers (in mei 2014 zijn er 9 medewerkers en heeft de SHM nog 1 vacature) het takenpakket volledig binnen een bepaalde functie, waar voor anderen sprake is van een samengesteld takenpakket verspreid over verschillende functies. Op die manier heeft de dienst ondersteuning medewerkers die daar maar een deel van hun taken hebben, terwijl ze steeds verbonden blijven met een van de drie diensten voor de inhoudelijke invulling. De visitatiecommissie vindt de keuze voor deze vorm van flexibiliteit tussen functie en taak een goede aanpak omdat ze, op maat van de organisatie, een effectieve en efficiënte werking mogelijk maakt die transparant is zonder koppeling aan een dominante hiërarchie. De visitatiecommissie verwijst naar het gevoerde personeelsbeleid en naar de wijze waarop de SHM streeft naar een echte woonmaatschappij, waarbij aan de hand van de waarden en missie, doelstellingen worden geformuleerd. Het personeel wordt daarop geëvalueerd.

-

-

De SHM doet beroep op externe specialisten voor assistentie, zoals bij de opmaak van de procedures, waarbij zij toont open te staan voor veranderingen. In functie daarvan is in het Werkingsplan 2014-2016 een ‘projectwerking’ opgenomen, geraamd op 12 maanden tijdsbesteding en een gezamenlijke geraamde projectkost van 50.000 euro, met vier


PAGINA 38 VAN 49

projecten: beheer website, documentenbeheerssysteem, opmaak en beheer procedures, communicatie. In de Werkgroep Alternatieve Energievoorzieningen brengt de BvT dan weer haar interne specialisten samen. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: goed De financiële leefbaarheid van de BvT zit goed. De zorgvuldigheid waarmee de SHM middelen inzet om haar missie, haar bestaansreden te bevestigen verdient alle vertrouwen. De SHM beheerst haar kosten goed; door personeelsuitbreiding zijn ze toegenomen, maar dit komt de dienstverlening ten goede, terwijl anderzijds de snelle realisatie van het ERP2020 en de bijkomende renovatie-ingrepen leiden tot vermindering van de onderhoudskosten waardoor de hogere personeelskost kan opgevangen worden. Omdat de grote renovaties achter de rug zijn, is de structurele leegstand in 2012 onbestaande en over het algemeen zeer beperkt; ook de frictie-leegstand is onder controle; de huurderving door leegstand is minimaal. De beperking en voorkoming van huurdersachterstal, sociale en domiciliefraude wordt aangepakt door op verschillende tijdstippen te wijzen op rechten en plichten bij bewoning en de aangifte van correcte gegevens. De SHM maakt gebruik van de financiële planningsmethodiek van de VMSW. Ze actualiseert die op jaarbasis met de introductie van nieuwe projecten op middellange termijn en door niet budgetteerbare onderhoudskosten tot een minimum te herleiden. Op die manier kan ze haar financiële leefbaarheid monitoren en simuleren. Dit stelt haar in staat de nodige beslissingen te nemen om haar huidige werking én haar verdere ontwikkeling te verzekeren. De SHM evolueert naar een echte woonmaatschappij. Ze is op weg om haar huuractiviteiten uit te breiden met een aanbod bescheiden huurwoningen, maar ook met de introductie van een aanbod sociale koopwoningen en kavels. Dat blijkt uit de talrijke samenwerkingsverbanden bij de ontwikkeling van bouwprojecten, maar evenzeer uit de samenwerking met welzijnsactoren, gericht op de eigen huurders en van langsom ook meer gericht op doelgroepen. De interne controle is goed uitgewerkt met een duidelijke taakverdeling tussen medewerkers, directeur, directiecomité en raad van bestuur. De meest kritieke processen zijn uitgeschreven. De SHM zet in op de verbetering van de interne werking; de organisatie is goed uitgetekend met een breed dienstenaanbod en passende beroepsprofielen en takenpakketten. De formulering van haar Missie-Waarden-Werking in 2011 en de doorwerking daarvan in het Werkingsplan 2014-2016 toont de introductie van moderne managementtechnieken. De bereidheid tot verandering en verbetering spreekt uit de dynamiek bij de opbouw van de organisatie, waarbij functies en taken van elkaar worden onderscheiden; evaluaties en vorming elkaar aanvullen; tevredenheidsmeting en meerjarenplanning als toetsingskader fungeren. Ook haar optie om samen met de lokale partners naar een 1-woonloket dienstverlening te evolueren onderstreept deze bereidheid.


PAGINA 39 VAN 49

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de BvT haar huurders duidelijk informeert en ze als “klant” beschouwt. Naast de procedure klachtenbeheer en de website, zijn ook de brieven in duidelijke en begrijpbare taal opgesteld met behulp van pictogrammen. Huurders weten bij wie ze terecht kunnen voor een probleem. Er wordt ruime aandacht besteed aan het intakegesprek met de nieuwe huurders. Nieuwe huurders en vertrekkende huurders konden via tevredenheidsenquêtes hun standpunt kenbaar maken. Huurders en woonactoren waarmee de visitatiecommissie sprak gaven ook aan tevreden te zijn over de prestaties van de BvT op dit vlak. -

-

-

-

-

Nieuwe huurders ontvangen het intern huurreglement, het ‘Hoe?Zo!’-boekje en uitleg over de werking van de maatschappij. Ook de doelstellingen van de SHM en de rechten en plichten van huurder en SHM worden overlopen (zie OD 4.4). Aan de infobalie zijn folders van het Vlaams Woningfonds en het ‘Hoe?Zo!’-boekje beschikbaar. Er is een duidelijk klachtenreglement, dat ook op de website staat. Tevens is er een uitgebreide klachtenprocedure, die gekend is bij het personeel. De visitatiecommissie merkt op dat in het ‘Hoe?Zo!’-boekje de klachtenprocedure slechts summier vermeld staat en raadt aan om dit explicieter te maken in het kader van de transparantie naar de huurder toe. De visitatiecommissie suggereert om dit toe te voegen. Er waren 12 klachten in 2012, waar een deel gaat over toewijzingen (en het begrijpen van de procedure en voorwaarden), technische klachten en domicilie/sociale fraude (inwoning, eigendom). De visitatiecommissie beveelt aan om het rapport over de klachten, dat aan de Vlaamse Ombudsdienst overgemaakt wordt, ook op te nemen in het jaarverslag van de maatschappij en de nu nog beperkte analyse verder uit te diepen. Klachten vormen een waardevol feedback instrument dat gebruikt kan worden om de kwaliteit te verbeteren. De BvT heeft een website gericht op het informeren van haar (kandidaat)-huurders. Zij vinden er informatie over de inschrijvingsvoorwaarden en toewijzingen; de huurders kunnen er terecht voor uitleg over de huurprijsberekening, rechten en plichten en het kooprecht. De namen van de bestuursleden en het personeel staan duidelijk vermeld met hun emailadres en hun rechtstreekse telefoonnummers. Slechts 25% van de huurders waar de visitatiecommissie mee sprak heeft internet; echter de coördinaten van de medewerkers zijn gekend bij de huurders, zo bleek uit de gesprekken. Ook achteraan in ‘Hoe?Zo!’-boekje staan ze vermeld. De BvT voorziet om de website nog verder te ontwikkelen in het najaar 2014. De visitatiecommissie suggereert om daar de huurders bij te betrekken (zie OD 4.3) en om ook de laatste jaarverslagen er in op te nemen die de concrete werking en de resultaten van de SHM kenbaar maken. Verder kan dit communicatiekanaal ook oog hebben voor nieuwtjes, persberichten en recente ontwikkelingen binnen het werkveld van de BvT, zodat de SHM aan bekendheid wint in de buitenwereld. Ten slotte kan de website systematisch op elke briefwisseling en document van de maatschappij kenbaar gemaakt worden, zodat ook deze beter bekend geraakt bij de eigen huurders en burgers in het algemeen. Alle brieven die de visitatiecommissie kon inkijken, zijn vriendelijk van toon en in begrijpbare eenvoudige taal opgesteld, of het nu gaat over de melding van een huisbezoek, technische opvolging of huurdersachterstal. Brieven worden als het gaat over de huurlasten ook geïllustreerd met eenvoudige pictogrammen. Met betrekking tot de bereikbaarheid zijn de openingsuren voldoende; open elke voormiddag met één namiddagopening (16 u tot 17u) op maandag. Huurders en woonactoren vinden de telefonische bereikbaarheid goed.


PAGINA 40 VAN 49

-

-

De huurders worden ontvangen aan een moderne open balie met 2 loketten. Het onthaalpersoneel is vlakbij; indien nodig, kan de ontvangst gebeuren in een apart bureau, als de aard van het gesprek meer privacy vereist. Er zijn nog geen periodiek verschijnende nieuwsbrieven voor de huurders. De SHM heeft dit echter gepland nu de sociale dienst en het onthaal versterkt worden zodat de SHM haar huurders ruimer kan informeren.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de BvT haar partners correct informeert. Alle actoren vinden de communicatie goed. -

-

-

-

De maatschappij neemt deel aan het lokaal Woonoverleg dat twee maal per jaar plaatsvindt. Ambtenaren bevestigen dat de SHM dikwijls agendapunten aanbrengt. Daar werd ook het sociaal woonbeleidsconvenant uitvoerig besproken evenals het idee een “Woonloket” te maken in Temse. Daarnaast is er ook het overleg op beleidsniveau met de gemeente en het OCMW over beleidsopties (zoals nieuwe projecten). De directeur is als ondervoorzitter van de VVH ook betrokken bij diverse proefprojecten (tevredenheidsenquêtes). Hij is mede-inspirator geweest bij de opmaak van het Lokaal Toewijzingsreglement in Temse. De SHM laat regelmatig artikels verschijnen in de pers. Belangrijke beslissingen van de raad van bestuur en informatie over sociale assistentiewoningen en energiebesparende maatregelen zijn onderwerp van dergelijke artikels. In juni 2014 organiseert de BvT een algemene informatiedag voor de raadsleden van het OCMW en de gemeente om haar werking toe te lichten. Ten slotte houdt de maatschappij rekening met de opmerkingen geformuleerd in de rapporten van RWO door vrij snel de nodige correcties aan te brengen en heeft ook de VMSW noch Wonen-Vlaanderen opmerkingen over de samenwerking met de SHM en de foutloze toelevering van de nodige informatie.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling als goed, gezien de SHM een aantal tevredenheidsenquêtes organiseert bij vertrekkende huurders en bij de nieuwe huurders over de informatie, wijk/omgeving en de werking van de BvT zelf. -

Sinds 2010 bezoekt de SHM nieuwe huurders enkele maanden nadat ze in hun nieuwe woongelegenheid ingetrokken zijn. Er zijn tot op heden 150 bewoners geraadpleegd. De huisvestingmaatschappij gebruikt steeds hetzelfde standaard formulier en verwerkt de gegevens anoniem. De tevredenheidsmeting zelf is evenwel niet anoniem. De visitatiecommissie kon de resultaten ervan inkijken. Samenvattend vinden de nieuwe huurders dat zij voldoende informatie krijgen maar blijkt ook dat ze de website onvoldoende kennen. Dit werd ook bevestigd door de huurders die de visitatiecommissie ontmoette. (zie OD 6.1); de plaatsbeschrijvingen verlopen vlot. Ook de huisbezoeken worden positief ervaren. Een vierde van de nieuwe huurders vindt dat de openingsuren ruimer moeten zijn. De SHM testte dit in het verleden. Uit de opkomst ‘s avonds bleek echter dat die huurders ook overdag beschikbaar zijn. Ook omwille van veiligheidsredenen werd er besloten om de avondopening te beperken tot 17u.


PAGINA 41 VAN 49

-

-

Een vergelijkbare enquête werd ook gehouden bij een relatief beperkte groep vertrekkende huurders (25). Gezien het beperkte aantal huurders zijn de resultaten dan ook niet representatief. De kwaliteit van de woongelegenheid wordt over het algemeen als goed omschreven. Het opvolgen van technische klachten moet beter, vinden 10 huurders. De visitatiecommissie moedigt de maatschappij aan om ook bij de zittende huurders te peilen naar hun tevredenheid over de werking van de maatschappij. Zoals reeds aangegeven bij OD 4.3, kunnen de resultaten een hefboom zijn om de bewoners meer te betrekken bij bepaalde woonaspecten.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed De BvT heeft aandacht voor een goede communicatie met haar klanten en met de partners. Ook het intakegesprek draagt hier toe bij evenals de klachtenprocedure. De BvT werkt aan periodieke nieuwsbrieven om haar huurders verder te informeren. De SHM heeft ingezet op het meten van de tevredenheid bij nieuwe en vertrekkende huurders. De visitatiecommissie beveelt aan om de website verder uit te bouwen om haar initiatieven kenbaar te maken bij de burgers en ook tevredenheidsenquêtes te organiseren bij de zittende huurder.


PAGINA 42 VAN 49

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Onderzoek of het opbouwen van een strategische grondvoorraad belangrijk is voor de toekomst. Bepaal, indien het onderzoek het belang daarvan uitwijst, op welke manier op middellange en lange termijn de nodige gronden en panden te verwerven zijn zodat ook na realisatie van de huidige projecten de realisatie van sociale en bescheiden woningen en sociale kavels kan worden verzekerd. (OD 1.4) 2. Overleg met de welzijnsorganisaties in de regio welke nood er bestaat aan specifieke huisvesting en bepaal welke woningen er dan kunnen toegewezen worden aan de doelgroep en/of aan de welzijnsorganisaties. (OD 1.5) 3. Expliciteer de visie - ambities en uitgangspunten - van de SHM inzake milieuvriendelijkheid en duurzaam bouwen voor alle toekomstige projecten in een bestuurlijk document zodat de visie die al impliciet blijkt uit de vermelde initiatieven en de verschillende ontwerpaanbevelingen in het ‘mini-bestek’, wordt verduidelijkt. Het ‘mini-bestek’ kan dan dienen als toetsingskader bij elk projectopzet, het wordt een handig instrument om het ambitieniveau door middel van richtlijnen te vertalen naar de concrete projectuitvoering. (OD 2.2) 4. Ontwikkel een strategie op ‘aanpasbaar bouwen’ volgens een visie die zowel bij nieuwbouwals bij renovatieprojecten een realistische afweging tussen de behoeften en de realisatiemogelijkheden toelaat. Werk de strategie uit tot acties gekoppeld aan concrete projecten voor huuren voor koopwoningen, zodat een woningaanbod wordt gerealiseerd waarmee op een flexibele manier aan de nood kan voldaan worden. (OD 2.3) 5. Formuleer de visie van de BvT op bewonersparticipatie geïnspireerd op de initiatieven die vroeger al werden genomen om huurders te ondersteunen en te informeren. Betrek de huurders daarbij en ga ook te rade bij andere SHM’s. Creëer een bewonerswerking waarmee de SHM grotere bekendheid verwerft onder de huurders, de dienstverlening kan worden verbeterd, de communicatie beter afgestemd wordt op ‘de huurder’ en de SHM meer aanwezig is in de wijken. (OD 4.3) 6. Maak gebruik van gelegenheden en mogelijkheden die zich aandienen om met de ‘klanten’ (huurders, bewoners, organisaties, … ) te communiceren. Beschouw en gebruik zowel de website als de klachten als nuttige instrumenten om informatie te geven en krijgen over de werking van de organisatie en over de noden van de huurders. Organiseer niet alleen tevredenheidsenquêtes over de werking voor ‘nieuwe’ en ‘vertrekkende’ huurders, maar ook voor ‘zittende’ huurders. Op die wijze kan de kwaliteit van de dienstverlening worden verbeterd en worden bewoners rechtstreekser betrokken. (OD 6.1 en OD 6.3)


PAGINA 43 VAN 49

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Gezien de goede prestaties van de Bouwmaatschappij van Temse voor de grote meerderheid van de operationele doelstellingen heeft de visitatiecommissie er alle vertrouwen in dat de maatschappij de aanbevelingen zal gebruiken om zelf haar werking te verbeteren.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. - 1. De BvT hanteert een “aanklampende” procedure huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen strikt op in het belang van de huurders met het oog op woonzekerheid enerzijds en haar eigen financieel evenwicht anderzijds. Zij geeft huurders de kans om afbetalingsplannen op te stellen in alle stappen van de procedure; zij werkt samen met de mutualiteiten en vakbonden in het kader van “afstand van loon” ten voordele van de SHM, in overleg met de huurder. Het Intern huurreglement vermeldt ook dat achterstal automatisch wordt ingehouden van eventuele afrekeningen van huurlasten die nog aan de huurder moeten terugbetaald worden; na ontvangst van de aanslagbiljetten voor de onroerende voorheffing wordt aan de betrokken huurders binnen de geldende termijnen het verschuldigd bedrag terugbetaald. Ook hier geldt het principe van de compensatie en worden de gelden maar terugbetaald na aanzuivering van eventuele tegoeden. Ziekenfondsen en vakbonden die uitkeringen uitbetalen en huurders waar de visitatiecommissie mee sprak, vonden dit globaal een goede aanpak. (OD 4.1) - 2. Aan het ‘Intern huurreglement’ is in bijlage een lijst toegevoegd met alle adressen van de woningen met vermelding van de rationele bezetting die voor elke woning geldt. Daarmee worden discussies met de gemeentelijke en politiediensten geobjectiveerd en worden beslissingen van de raad van bestuur van de SHM over de toewijzing vergemakkelijkt. Het maakt ook een precieze maandelijkse rapportering van de onder- en overbezetting van aantallen woningen en bewoners in het patrimonium toe. De visitatiecommissie beschouwt deze aanpak als een goede praktijk. (OD 5.3)


PAGINA 44 VAN 49

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - De heer Koen De Clercq, voorzitter raad van bestuur; - De heer Stephan Van Der Gucht, ondervoorzitter; - De heer Freddy Verbeke, bestuurslid; - De heer Etienne Audenaert, directeur. Medewerkers SHM - Mevrouw Els Hens, financiële dienst boekhouding - De heer Wim Steveninck, technische dienst - De heer Stanny Audenaert, technische en sociale dienst - Mevrouw Eva Reynaert, sociale dienst - Mevrouw Maggy Geldof, onthaal - Mevrouw Marjolijn Verhelst, sociale dienst Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - De heer Luc Verhulst, gemeentesecretaris Temse - Mevrouw Inge Temmerman, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar Temse - Mevrouw Digna Coppieters, hoofd dienst bevolking Temse - De heer Jos Pauwels, politiecommissaris Temse - De heer Herman Fonck, OCMW-secretaris Temse - De heer Guido Peersman, OCMW-ontvanger Temse Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - De heer Ronald Baetens, huisvestingsambtenaar Temse - Mevrouw Ann Scholliers, integratiedienst Temse - De heer Martin De Loose, sociale dienst OCMW-Temse - De heer Geert Rooms, hoofdinspecteur politie Temse-Kruibeke - Mevrouw Inge Jansegers, CAW Oost-Vlaanderen - Mevrouw Ann Martens, sociale dienst CM Waas en Dender - Mevrouw Martine Verheyden, ABVV - Mevrouw Marian Van Den Berghe, Liberale Mutualiteit - Mevrouw Kristin Goethals, Groep Intro sociale economie - De heer Wim Maes, JoMi sociale economie Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 11 sociale huurders De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - De heer Luc De Ryck, burgemeester Temse - De heer Freddy Verbeke, schepen ruimtelijke ordening Temse - De heer Werner Maerevoet, schepen sociaal wonen Temse en OCMW-voorzitter - De heer Steven Verbeke, lid van het vast bureau van het OCMW-Temse


PAGINA 45 VAN 49

BIJLAGE 2: Lijst MET veel gebruikte begrippen en afkortingen Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet

meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en


PAGINA 46 VAN 49

kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een


PAGINA 47 VAN 49

uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 48 VAN 49

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van de Bouwmaatschappij van Temse, Temse

Datum reactie SHM: 7 november 2014


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de Bouwmaatschappij van Temse, Temse

Datum beslissing minister: 10 december 2014


Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse

Recommend Documents