VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2013 STERK IN WONEN DOOR DUURZAAM VERBETEREN

VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2013

STERK IN WONEN DOOR DUURZAAM VERBETEREN

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Neder weert JAAR verslag 2013

1

2

VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2013 STERK IN WONEN DOOR DUURZAAM VERBETEREN 2013 was een intensief jaar voor onze organisatie. Na de invoering van diverse beleidsaanpassingen afgelopen 2 jaren, nodig om ons huishoudboekje op orde te houden, hebben we in 2013 kritisch naar de eigen organisatie gekeken; wat zijn de effecten van de beleidsveranderingen op het dagelijkse werk en wat betekent dit voor de personele inzet en organisatiestructuur? Financieel gezien klauteren we, dankzij de diverse maatregelen van de afgelopen jaren, uit het diepe dal omhoog. We bouwen weer eigen vermogen op, waardoor we komende jaren voorzichtig kunnen gaan kijken naar gewenste investeringen in duurzaamheid en transformatie van de bestaande woningvoorraad, naast een eventuele aflossing op onze leningenportefeuille. Keerzijde van de medaille is dat de beleidsveranderingen ook hebben geleid tot een terugloop van het dagelijkse werk, met name bij technisch beheer. Door een ander onderhoudsbeleid, meerjarenplanning en het stilleggen van de ontwikkelportefeuille, is de kwantiteit van het werk sterk afgenomen. We hebben dan ook moeilijke keuzes moeten maken. Het terugbrengen van onze personele bezetting met 3 fte’s (ruim 25% van onze personele bezetting) hakt erin, niet alleen kwantitatief, maar ook mentaal. Collega’s die jarenlang met elkaar hebben samengewerkt, moesten afscheid nemen van elkaar. Pijnlijk voor diegenen die weggaan, moeilijk voor de achterblijvers. Een dergelijke verandering is niet alleen gerealiseerd door de besluiten te nemen. De implementatie, nazorg en verankering zal ook nog in 2014 veel van ons vergen. De keuzes die zijn gemaakt, hebben als doel de woningvereniging zodanig te verbeteren, dat daarmee een gezonde organisatie wordt gerealiseerd die blijft staan voor een sterke volkshuisvesting en goede dienstverlening in Nederweert. We hebben daarbij van de nood een deugd gemaakt, door te kijken naar een structurele oplossing voor het onderhoud van ons woningbezit. Daarbij is gekozen voor het aangaan van een ketensamenwerking met 2 regionale onderhoudsbedrijven, waarin vakmanschap, schaalgrootte, transparantie en innovatieve houding bij de keuze centraal hebben gestaan. Naast de kostenreductie, door de inkrimping van het personeelsbestand, leidt de ketensamenwerking ook tot lagere inkoopsprijzen voor het onderhoud. Met de ketenpartners zijn prestaties en budgetten afgesproken, waarmee we nog eens 10% tot 15% zullen besparen op ons onderhoudsbudget. Jammer is dan dat een externe tegenvaller weer zal leiden tot het nemen van verlies. De slechte prognose van het WIF (Wooninvesteringsfonds) zal voor ons als certificaathouder financiële consequenties hebben. Niet iets waar we heel blij van worden. We zullen dan ook bij de uit te werken scenario’s in 2014 kritisch kijken naar de individuele gevolgen voor onze woningvereniging en willen in ieder geval niet 2 maal de dupe zijn; afboeken van de certificaten en ook nog eens een bijdrage leveren in een mogelijke saneringsheffing. Dat is solidariteit in doorgeslagen vorm wat ons betreft. Er ligt dus nog wel een uitdaging op het bord van het WIF en de sector. Laat ik afsluiten met het mooiste compliment voor onze woningvereniging. De huurder waardeert onze dienstverlening op het gebied van onderhoud en mutatie met gemiddeld een dikke 7,5 tot 8!. En dat is in deze roerige tijden, met de doorgevoerde veranderingen binnen onze corporatie, een extra pluim waard voor iedereen die zich daar dagelijks voor inzet! Corry Keulen, directeur-bestuurder

Woningvereniging Neder weert JAAR verslag 2013

3

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Nederweert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 F 0495-634719 I www.wvnederweert.nl

Colofon Tekst: Woningvereniging Nederweert Vormgeving: Grafisch ontwerpbureau Anne Halfers, Weert Verspreidingsvorm: digitaal en op de website www.wvnederweert.nl Nederweert, juni 2014

© Woningvereniging Nederweert, 2014. Niets uit deze uitgave mag verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op ander wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de uitgeefster, de Woningvereniging Nederweert.

4

INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG

I

Onze visie en missie: Wonen doe je niet alleen!

7

Positionering, visie en missie Ondernemingsplan 2011- 2015 Jaarplan 2013: Focus op klantprocessen, ketensamenwerking en financiële continuïteit

II

Onze klanten

10

Vervolg 2013: Thema’s enquête ondernemingsplan 2011-2015 Wat vindt u? Klantenwaardering ketensamenwerking Ons overleg met huurders Onze vereniging Onze communicatie en informatieverstrekking Onze stakeholders Ons overleg met collega corporaties

III

Onze vastgoedportefeuille: Differentiatie in prijs en kwaliteit

16

Onze lokale- en regionale woningmarkt Onze portefeuillestrategie tot 2020 Onze nieuwbouwportefeuille en ontwikkeling, pas op de plaats Ons verkoopbeleid

IV

Ons woningaanbod

21

Ons woningaanbodmodel Woningzoekenden Mutaties Ons huurbeleid Ons betalings- en incassobeleid

V

Ons onderhoud: Ketensamenwerking

26

Ons onderhoudsbeleid Organisatieveranderingen: Ketensamenwerking Onze onderhoudskosten 2013 Overige dienstverlening

VI

Naoberschap en leefbaarheid: Wonen doe je niet alleen

30

Ons Leefbaarheidsfonds Onze aanpak burenoverlast

VII

Wonen en zorg: Maatwerk door samenwerking

32

Senioren: Wonen en zorg op maat Bijzondere doelgroepen Vangnetoverleg


5

VIII

Onze organisatie: Slank, lenig en resultaatgericht

35

Onze structuur Onze personele inzet per 1-1-2014 Onze personeelsvertegenwoordiging

IX

Onze governance: Naar een betrokken, professioneel toezicht op gepaste afstand

37

Verslag Raad van Commissarissen 2013

X

Onze deelnemingen

43

Energiebedrijf Nederweert BV Wooninvesteringsfonds Verenigingen van Eigenaren

XI Ons financieel beleid en risicobeheer: Sturen op liquiditeit en solvabiliteit

45

Verbeterplan 2012-2013 Effecten rijksbeleid op onze meerjarenbegroting Risicobeheer Risico-inventarisatie 2013 De vermogenspositie De financieringspositie Onrendabele investeringen

XII

Onze klachtenadviescommissie 50

Jaarverslag 2013

XIII

Verklaring besteding middelen 52

6

I

ONZE VISIE en MISSIE: WONEN DOE JE NIET ALLEEN! Positionering De woningvereniging is uitsluitend werkzaam in de gemeente Nederweert. Nederweert is een landelijke gemeente met ca. 17.000 inwoners en een woningbestand van ca. 6.300 woningen waarvan ongeveer 2.100 sociale huurwoningen. De woningvereniging is lokaal de huisvester voor sociale huurwoningen, met een aanbod van 1.653 woningen inclusief woningaanbod ten behoeve van zorg en commercieel vastgoed, woonwagenstandplaatsen en parkeervoorzieningen. De gemeente bestaat uit de hoofdkern Nederweert-dorp en de kernen Budschop, Ospel, Ospeldijk, Eind en Leveroy. Op de woningmarkt is er een duidelijke relatie met de gemeente Weert.

Visie Wonen doe je niet alleen! Samenwerking en maatwerk voor een leefbare woonomgeving De woningvereniging kwam tot stand in 1968. Destijds werd in de statuten als doelstelling vastgelegd: “Het verzorgen van de sociale woningbouw in deze gemeente en het exploiteren van het woningbezit”. Anno 2013 is de taak van de woningvereniging meer dan het zorgen voor betaalbare woningen. De woningvereniging voelt zich als lokale huisvester medeverantwoordelijk voor de woonomgeving, waarbij inspelen op vergrijzing, zorg en welzijn thema’s zijn die in ons woningen dienstenaanbod terugkomen. Medeverantwoordelijkheid, samen delen en maatwerk zijn de uitgangspunten in onze werkwijze, gericht op onze klanten en op onze stakeholders.

Missie Creëren van een veilige en prettige thuishaven voor diverse doelgroepen Het bieden van betaalbare woningen in een prettige en veilige woonomgeving, waarbij we onze klanten ondersteunen bij het zoveel mogelijk realiseren van hun woonwensen. Dat doen we met een divers woningaanbod en een pakket aan woondiensten, samen met andere partners.

Ondernemingsplan 2011 – 2015 In 2011 hebben we, in dialoog met onze stakeholders, leden en huurders, het ondernemingsplan 2011-2015 opgesteld. In dit plan staan 5 thema’s centraal:

Onze speerpunten voor 2011- 2015 • Klant: Naar een klantgerichte organisatie • Maatwerk in wonen • Maatwerk in welzijn en zorg • Naoberschap en Leefbaarheid • Financiële continuïteit


7

ONZE VISIE en MISSIE: WONEN DOE JE NIET ALLEEN!

Jaarplan 2013: Focus op klantprocessen, ketensamenwerking en financiële continuïteit Jaarlijks wordt er, gekoppeld aan het ondernemingsplan, een aantal activiteiten in een jaarplan vastgelegd, waar we dat jaar specifiek aandacht aan zullen schenken. De voortgang van het jaarplan komt terug in de kwartaalrapportages. De kwetsbare financiële positie van de woningvereniging, gezet naast de rijksmaatregelen voor corporaties komende jaren, heeft eind 2012 geleid tot het opstellen van een verbeterplan, waarin een aantal maatregelen is opgenomen voor het verbeteren van onze financiële positie. Het jaar 2013 heeft dan ook in het teken gestaan van het toekomstproof maken van de woningvereniging. Met het motto: “Sterk in wonen door duurzaam verbeteren”, is een veranderingstraject ingezet, waarbij vanuit de primaire klantprocessen onze organisatiestructuur en werkprocessen zijn heringericht, uitgaande van een vergaande ketensamenwerking op het gebied van onderhoud. De volgende resultaten zijn in 2013 behaald: Klant: Verbetering proces klachtenmanagement: Reparatieproces vanuit klant • Verbetering proces klachtenmanagement intern; opgenomen in de kwartaalrapportages vanaf 3e kwartaal 2013. • Herijking klachtenadviescommissie; na vertrek van 2 leden is besloten aan te sluiten bij de Geschillencommissie Noord-Midden-Limburg. De overgebleven 3 leden van de oude KAC blijven fungeren als klankbord voor het bestuur met betrekking tot het klachtenmanagement. • Reparatieproces; in samenwerking met de ketenpartners het proces zo ingericht dat intake, uitvoering en oplevering in één hand liggen, zodat de klant met één aanspreekpunt heeft te maken. • Meten klanttevredenheid bij reparatie en mutatie; door aannemer bij oplevering werk en nacontrole door aftersales vanuit de woningvereniging. Participatie: Onze achterban: Huurdersplatform en ledenvergadering • Het huurdersplatform heeft in 2013 haar draagvlak versterkt door bij de bewonerscommissies punten op te halen voor het regulier overleg met de woningvereniging. Centrale thema was de klachtenafhandeling en nazorg. • Ledenvergadering; per ledenvergadering actueel thema bespreken met de leden. In 2013 waren de thema’s: Klachtenmanagement en gewenste verbeteringen: Mogelijkheden zorgabonnement van zorginstelling Land van Horne en een presentatie ketensamenwerking. Financiën/Bedrijfsvoering: Versterken financiële positie Woningvereniging: Efficiënte en effectieve werkprocessen • Verbeterplan 2012 uitvoeren en monitoren via kwartaalrapportages: - Realisatie verkoopontvangsten € 1.800.000 (netto verkoopopbrengst € 761.000) - Realisatie extra huurinkomsten huurharmonisatie (€ 72.000 bij een mutatiegraad van 4,7%) - Realisatie terugbrengen onderhoudskosten met € 194.000. • Afronding complexbeheerplannen: huidige rendement vastgesteld en per complex afspraken gemaakt over huuropbrengsten en onderhoudsstrategie. • Onderzoek mogelijkheden overbrenging naar niet - DAEB portefeuille (diensten van algemeen economisch belang). Onderzoek uitgevoerd; nog niet geeffectueerd in afwachting op de verdere uitwerking woonakkoord en woningwet. • Invoering RJ 645; voorbereiding bedrijfswaardeberekening voor sociale woningen en marktwaarde voor commerciële woningen; jaarrekening 2012 uitgevoerd conform planning. • Risicoanalyse uitgevoerd met managementteam en Raad van Commissarissen. • Kwartaalrapportages verbeterd met kengetallen, gekoppeld aan resultaten ondernemingsplan en verbeterplan. • ICT; invoeren digitale werkomgeving voor Managementteam en Raad voor commissarissen.

8

ONZE VISIE en MISSIE: WONEN DOE JE NIET ALLEEN!

Wonen: Vraaggestuurd en Maatwerk • Vraaggestuurd binnenonderhoud; opgestart 2e helft 2013 in samenwerking met ketenpartner; uitvoering is gerealiseerd begin 2014. • Afronding complexbeheerplannen met onderhoudsstrategie per complex. • Aanpassen onderhoudsbudget (afname met € 430.000) en aanpassen uitgangspunten onderhoud, vertaald in meerjarenonderhoud. • Duurzaamheid; deelname provinciaal project Zonnepanelen voor huurwoningen; 22 geïnteresseerde huurders; 5 huurders hebben uiteindelijk zonnepanelen aangeschaft. • Nieuwbouw; onderzoek herinvulling locaties Bredeweg en Carisplan; geen haalbare businesscase vanwege onzekerheid woningmarkt in relatie tot kabinetsplannen. Leefbaarheid en naoberschap: Aanpak overlast ; initiatieven Leefbaarheid • Project buurtbemiddeling samen met maatschappelijk werk, politie en gemeente. In 2013 zijn 11 dossiers via deze werkwijze afgehandeld. • Leefbaarheidsfonds; in 2013 waren er 18 (waarvan 10 gehonoreerd) aanvragen voor een totaalbedrag van € 9.883,22. Welzijn en zorg: Scheiden wonen en zorg • Omzetten 7 huurcontracten op individuele bewoner. • Onderzoek huisvesting kwetsbare jongeren ten behoeve van de Maatman Zorggroep (6 verhuureenheden). Organisatie en personeel: Naar een professionele, klanten resultaatgerichte organisatie • Organisatieonderzoek uitgevoerd en geïmplementeerd:

- Management teruggebracht van 3 naar 2 fte’s

- Beheer en onderhoud teruggebracht van 5 naar 2 fte’s

- Ketensamenwerking aangegaan met 2 partners

- Functieprofielen en waardering herijkt en afgerond.

• Resultaatgesprekken 2013 met coachingsafspraken op individueel niveau ingevoerd.


9

ONZE KLANTEN

II

ONZE KLANTEN

Vervolg 2013: thema’s enquête Ondernemingsplan 2011-2015 Uit de enquête, die in 2011 onder leden en huurder gehouden is, bleek dat men bij de thema’s van het ondernemingsplan de volgende prioritering gaf: 1 Klant 2 Wonen 3 Welzijn en zorg 4 Leefbaarheid en naoberschap In 2013 zijn de belangrijkste activiteiten op klantniveau geweest: 1 Klant • Verbeteren afhandelen klachten. • Themabesprekingen ledenvergadering. • Ketensamenwerking; intake reparatieverzoeken rechtstreeks bij ketenpartner. 2 Wonen • Duurzaamheid; deelname voor individuele huurders aan Provinciale actie Zonnig Limburg. • Implementatie vraaggestuurd binnenonderhoud per 1-1-2013. • Invoeren gedifferentieerde huurprijzen, gekoppeld aan kwaliteit woning.

3 Welzijn / Zorg • Omzetten huurcontracten van zorgpartij naar individuele huurder met zorg. 4 Leefbaarheid en Naoberschap (rol bewoners) • Aanvragen voor 2013 vanuit bewonerscommissies gestimuleerd en gehonoreerd.

Wat vindt U? Klantenwaardering en ketensamenwerking Geen KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huurscector) in 2013 vanwege organisatieveranderingen We vinden het belangrijk dat we weten hoe onze huurders onze dienstverlening ervaren. In 2012 heeft een continue meting plaatsgevonden vanuit KWH. De resultaten per 31 december 2012 lieten zien dat onze huurders, ondanks de veranderingen in ons onderhouds- en huurbeleid afgelopen 2 jaar, onze woningvereniging een ruime voldoende blijven geven. Ten opzichte van de meting in 2010 is er sprake van stabiliteit; gemiddeld van 7,6 in 2010 naar 7,6 in 2012. Vanwege de organisatieveranderingen, die in 2013 zijn doorgevoerd, is besloten om in 2013 geen continue meting vanuit KWH te laten plaatsvinden. Diverse procedures en informatiemateriaal zijn door de veranderingen niet meer actueel en dienen te worden aangepast in 2014.

10

ONZE KLANTEN

Twee onderdelen hebben in 2013 onze speciale aandacht gehad bij klanttevredenheid: 1 Meting klanttevredenheid ketensamenwerking Met de start van de testfase (4de kwartaal 2013) is telefonisch geënquêteerd door de woningvereniging bij de reparatieverzoeken en de afhandeling mutaties.

Type onderhoud

Min. score (kpi)

Realisatie

Reparatieverzoeken 8,0 8,1 Mutaties (vertrekkend huurder) 7,0 Moet nog starten Mutaties (nieuwe huurder) 8,0 7,7

2 Klachtenafhandeling De resultaten vanuit KWH 2012 op onze klachtenafhandeling waren minder positief. Uit de analyse, samen met KWH, is gebleken dat dit grotendeels veroorzaakt wordt doordat onze informatiebrochure niet voldoet aan een aantal kwaliteitseisen. Daarnaast bleek dat een deel van de huurders, welke niet tevreden was over de klachtenafhandeling, dit baseerde op negatieve ervaringen uit het verleden. Er is in de huidige opzet van KWH niet echt sprake van een ”real time” meting. In overleg met de Klachtenadviescommissie en onze leden zijn de volgende aandachtspunten voor 2013 afgesproken: • Afhandeling en nazorg; de klacht is naar tevredenheid opgelost. • Afspraken; de met de huurder gemaakte afspraken zijn (tijdig) nagekomen. • Persoonlijk contact; onze medewerk(st)er heeft goed geluisterd en vragen gesteld voor een volledig beeld. Er is nog geen volledige reguliere monitoring op dit onderdeel gerealiseerd binnen ons primaire systeem. In het eerste kwartaal van 2014 wordt dit afgerond.

Ons overleg met huurders Vereniging Huurdersplatform Regio-Weert Het Huurdersplatform is een zelfstandige, statutaire vereniging met als voornaamste doel het behartigen van de belangen van alle huurders in de gemeenten Weert en Nederweert. Het Huurdersplatform treedt in overleg met het bestuur ten aanzien van zaken over beleid en beheer die van belang kunnen zijn voor onze huurders. Het overleg met het Huurdersplatform is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst huurdersoverleg. In de statuten van de woningvereniging is bepaald dat het voordrachtrecht, zoals bedoeld in artikel 7.1.E van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), om bindende voordrachten uit te brengen aan de Algemene Vergadering voor twee zetels in de Raad van Commissarissen is voorbehouden aan de huurders c.q. huurdersorganisaties. In het verslagjaar hebben 3 besprekingen plaatsgevonden met het huurdersplatform, waarbij in het najaar 2013 de 2 commissarissen, die op voordracht van de huurders in de Raad van Commissarissen benoemd zijn, aanwezig waren. Daarnaast heeft het Huurdersplatform, zoals ook afgesproken was in het activiteitenplan van hen, in 2013 de samenwerking met de bewonerscommissies versterkt.


11

ONZE KLANTEN

Onderwerpen huurdersplatform 2013 • Huurbeleid - Huurverhoging 2013; advies / instemming. • Onderhoudsbeleid - Ketensamenwerking onderhoud; advies. - Duurzaamheid; actie Zonnig Limburg. • Aanvragen leefbaarheidsfonds; advies. • Aandachtspunten vanuit overleg bewonerscommissies. • Wijziging klachtenadviescommissie; voordracht kandidaat vanuit de Woningvereniging voor Geschillencommissie Midden-Noord Limburg. • Begroting 2014 Huurdersplatform.

Onze bewonerscommissies; actief voor senioren Binnen ons bezit zijn 5 bewonerscommissies actief, allen gekoppeld aan complexen voor senioren. Het betreft de bewonersverenigingen: • De Drie Lelies en Burgemeester Hobusstraat die als doel hebben het beheren van de algemene ruimte in de seniorencomplexen aan de Schoolstraat en de Burgemeester Hobusstraat. • Bewonersverenigingen “Aan Stad-Thoês” en “Domus Bona Ventura” en sinds 2011 ook het complex “Antonius-Veste” die als doel hebben het mede invulling geven aan welzijnsactiviteiten in de algemene ruimte van het woon-zorgcomplex “Aan Stad-Thoês” te Ospel en de algemene ruimte van het woonzorgcomplex “Domus Bona Ventura” aan de Kapelaniestraat en het appartementencomplex “Antonius-Veste” te Nederweert. Overleg met de bewonerscommissies heeft in 2013 op afroep plaatsgevonden. Daarnaast heeft het Huurdersplatform de contacten met de bewonerscommissies versterkt om zodoende haar draagvlak te vergroten. Belangrijkste aandachtspunten in 2013 waren; • Kwaliteit poetsen; enquête onder bewoners van 1 complex. • Inbraak / beveiliging in seniorencomplexen. In woongebouwen zonder algemene ruimte wordt ernaar gestreefd één van de huurders als vaste contactpersoon te hebben met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen van het woongebouw. Enkele bewonerscommissies hebben ook dit jaar weer actief gebruik gemaakt van de mogelijkheid aanvragen in te dienen bij het Leefbaarheidsfonds.

Onze vereniging Woningvereniging Nederweert is een vereniging waarvan elke inwoner, ouder dan 18 jaar, van de gemeente Nederweert lid kan worden. De ledenvergadering vormt in de vereniging het hoogste orgaan en kan dan ook invloed uitoefenen op het beleid in algemene zin. Tijdens de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering spreken de leden zich onder andere uit over dit verslag, de jaarrekening en benoeming van leden van de Raad van Commissarissen. Daarnaast dient de jaarlijkse onderhoudsbegroting en de begroting interne bedrijfskosten aan de ledenvergadering te worden voorgelegd. Met ingang van 2011 is er voor gekozen 2 maal per jaar een algemene ledenvergadering te beleggen, met als doel naast de formele verantwoordingsstukken ook de nieuwe ontwikkelingen en beleidszaken met de leden door te kunnen spreken.

12

ONZE KLANTEN

Aantal leden per 31-12-2013; 106 leden (31-12-2012 109 leden). Hiervan zijn 52 huurder. 2 leden zijn in 2013 geroyeerd omdat ze 3 achtereenvolgende bijeenkomsten zonder afmelding niet hebben deelgenomen, 5 leden zijn overleden, 3 leden hebben opgezegd en er waren 5 nieuwe aanmeldingen. Helaas zien we de afgelopen jaren een gestage achteruitgang van het aantal leden. Ook is er sprake van een toenemende vergrijzing. Als vereniging vinden we het belangrijk dat er sprake is van een representatief ledenbestand en actieve deelname van leden. Daarom is ook in de 2e helft van 2012 ingezet op een andere invulling van de ledenvergadering, om zo de deelname aan de bijeenkomsten te vergroten. Naast de formele verantwoordingsstukken wordt er per ledenvergadering een inhoudelijk thema gepresenteerd, waarbij we naast informatie ook de interactie met leden willen versterken. Verder is de nieuwjaarsborrel geïntroduceerd voor leden, bewonerscommissies en andere stakeholders.

Onderwerpen 2013: • Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2012. • Meerjaren financiële planning; ontwikkelingen en risico’s in relatie tot kabinetsbeleid - Verbeterplan. - Begroting 2014. • Onderhoudsbeleid; uitvoering begroting 2013. • Thema; zorg voor ouderen, presentatie door Land van Horne. • Thema; ketensamenwerking onderhoud, presentatie door Van Heur (één van onze ketenpartners).

Onze communicatie en informatieverstrekking Actuele informatie over de woningvereniging is te lezen op onze website. Twee maal per jaar verschijnt het huurdersblad Gehuurtj. In 2013 waren de onderwerpen zeer divers: • Ons huishoudboekje: Uitleg over onze financiële situatie; stand van zaken verbeterplan Woningvereniging. • Organisatieveranderingen. • Ketensamenwerking en de nieuwe aanpak voor onderhoud. • Onderhoud: Deelname actie Zonnepanelen; aanvragen voor vraaggestuurd binnenonderhoud; planning over onderhoud. • Huurbetalingen en voorkomen huurachterstand. • Hennepconvenant en de consequenties voor huurders. • Klachtenmanagement. • Leefbaarheidsfonds en de aanvraag hiervoor. • Bewonerscommissie in het zonnetje. • Oproep voor mailadressen.

Onze stakeholders Onze belangrijkste stakeholders op lokaal niveau zijn de gemeente, de zorgen welzijnsorganisaties en de 2 collega-corporaties (Wonen Limburg en Wonen Zuid). Samenwerking met hen is essentieel om samen een goed aanbod op het gebied van wonen, welzijn en zorg in Nederweert te kunnen blijven garanderen.


13

ONZE KLANTEN

Overleg met de gemeente Nederweert De gemeente Nederweert en de woningvereniging zijn voor wat betreft de sociale volkshuisvesting elkaars voornaamste partners. In 2012 zijn, uitgaande van het ondernemingsplan, de prestatieafspraken voor de komende vier jaar door beide partijen vastgelegd. Hiervan heeft in maart 2013 een tussenevaluatie plaatsgevonden aan de themaraad. Op bestuurlijk niveau vindt in beginsel één maal per half jaar overleg plaats tussen de gemeente Nederweert en woningvereniging. Belangrijke onderwerpen, die in het verslagjaar in het bestuurlijk overleg aan bod zijn gekomen, zijn:

• • • • • • • • • • •

Prestatieafspraken 2012 – 2015; voorbereiding themaraad maart 2013. Ontwikkelingen woningmarkt Nederweert; betaalbaarheid. Provinciale Hennepconvenant; nadere afspraken met de Burgemeester. Regionale woonvisie; lokale woontafeloverleg. Landelijke ontwikkelingen; gevolgen kabinetsplannen voor de Woningvereniging. Voortgang haalbaarheidsonderzoeken locatie Bredeweg en Carisplan. Centrumplan Nederweert-Budschop; de te realiseren randweg. Nieuwe woongebieden/uitleglocaties met name woonwagenlocatie Hoebenakker. WMO-beleid; deelname WMO-platform. Project buurtbemiddeling. Huisvesting van statushouders.

Ouderenzorg: Overleg met de Stichting Land van Horne In juni 2006 heeft de woningvereniging een samenwerkingsintentie vastgelegd met Land van Horne, waarbij beide partijen zich inspannen om in samenwerking met elkaar een passend pakket van woonen zorgvoorzieningen te realiseren voor de gemeente Nederweert. In september 2013 heeft de oplevering van het nieuwe verzorgingscentrum Sint Joseph plaatsgevonden. Daarmee is het totale plan woonservicezone, waarin de woningvereniging afgelopen jaren ook enkele projecten heeft gerealiseerd, opgeleverd. In 2013 zijn verder geen gezamenlijke nieuwe initiatieven ontwikkeld. Voor de verschillende woon-zorgcomplexen heeft incidenteel overleg plaatsgevonden over activiteiten, in afstemming met het bestuur van de bewonerscommissie van het betreffende complex. Bijzondere doelgroepen: Samenwerking diverse partners Stichting Pedagogisch Sociaal Werk (PSW) Midden-Limburg De stichting PSW Midden-Limburg richt zich op de zorg voor mensen met een beperking. Met de woningvereniging bestaat al een aantal jaren een goede relatie, waarbij de woningvereniging de huisvesting levert. De samenwerking met PSW is in 2005 in een samenwerkingsovereenkomst geformaliseerd. We verhuren 8 woningen en 66 wooneenheden in complexen aan PSW ten behoeve van hun cliënten. Er worden 8 woningen aan individuele cliënten van PSW verhuurd; inmiddels zijn 7 nieuwe contracten omgezet op naam van de client op verzoek van PSW. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan het rijksbeleid, waarin wordt ingezet op scheiden van wonen en zorg. Afstemmingsoverleg Begeleid Wonen Daarnaast participeert de woningvereniging actief in het afstemmingsoverleg begeleid wonen vanuit de gemeente Nederweert, waaraan diverse hulp- en zorginstellingen deelnemen. Partners hierin zijn: PSW, PGZ, Mensana, Wonen Plus, Maatman Zorggroep, SGL, De van Tongerloo Zorggroep, CMA, politie, Gemeente Nederweert, Gemeente Weert, Wonen Limburg en Woningstichting St. Joseph. In 2013 zijn geen woningen aangeboden (2012, 6).

14

ONZE KLANTEN

Woonzorgcomplex “Aan Stad-Thoês”: Samen delen en Maatwerk Dat de concepten met betrekking tot wonen en zorg zeer snel kunnen verouderen en niet meer aansluiten bij de vraag, blijkt uit de afnemende vraag naar appartementen in het woonzorg-complex Aan Stad-Thoês te Ospel. Dit woon-zorgcomplex (realisatie in 2004), bestaande uit 39 appartementen met 24 uurszorg vanuit Land van Horne, heeft sinds 2011 al te maken met leegstand. Er blijken te weinig ouderen met een zorgindicatie te zijn. Overige senioren hebben nog geen interesse om in dit complex te gaan wonen, zij hebben een negatieve associatie bij wonen in een woon-zorgcomplex. Om leegstand tegen te gaan, is met andere zorginstellingen en Land van Horne gekeken naar mogelijke cliënten, die passend zouden kunnen wonen in dit complex. In 2012 zijn 5 nieuwe bewoners geplaatst die elk individueel zorg krijgen vanuit verschillende instanties. In 2013 heeft geen nieuwe plaatsing plaatsgevonden, er was genoeg vraag vanuit senioren met een zorgvraag.

Ons overleg met collega corporaties Wonen Limburg Op lokaal niveau is Wonen Limburg onze sparringpartner op het gebied van projecten gebiedsontwikkeling. Afgelopen jaar is overleg geweest met betrekking tot het Centrumplan Nederweert. Omdat de woningvereniging op korte termijn geen middelen heeft om te investeren in gewenste appartementen sociale huur in het centrumplan, is met Wonen Limburg afgesproken dat zij deze investering zullen doen, waarbij bekeken zal worden of de woningvereniging te zijner tijd het dagelijks beheer op zich neemt. DOMaas De woningvereniging participeert actief in het samenwerkingsverband vereniging DOMaas, waarin 20 kleine Limburgse woningcorporaties kennis en kunde uitwisselen met behoud van hun eigen identiteit en zelfstandigheid. Op enkele terreinen worden schaalvoordelen met elkaar behaald door gezamenlijke inkoop, zoals inkoop extra modules NCCW, risicomanagement /beheer en HRM advies. Voor 2014 staat de gezamenlijke inkoop visitatie op de agenda. PLW (Platform Limburgse Woningcorporaties) De Woningvereniging is verder lid van het PLW (voorheen Aedes kieskring Limburg) waarin dit jaar onder andere aan de orde kwamen het Rijksbeleid met de actuele dossiers woningwet, verhuurdersheffing, inkomensafhankelijke huren, de krimpgebieden in Limburg, bedrijfsvoering en maatschappelijk ondernemerschap. Apart project vanuit het PLW is het project Zonnig Limburg, waaraan de woningvereniging deelneemt. Regionale overlegtafel Midden-Limburg De provincie heeft in 2013 opdracht gegeven voor het opstellen van een Regionale structuurvisie Wonen-Zorg en Woonomgeving voor Midden-Limburg. De 6 woningcorporaties in dit gebied, waaronder de woningvereniging, hebben hun krachten gebundeld en willen zo de toekomstige invulling en programma’s voor Wonen op elkaar afstemmen. Dit traject wordt bestuurlijk voor de gemeenteraadsverkiezingen in 2014 in concept afgerond. Aedes Binnen Aedes wordt deelgenomen aan het netwerk MKW (Platform voor midden en kleine woningcorporaties).


15

III

ONZE VASTGOEDPORTEFEUILLE: DIFFERENTIATIE IN PRIJS EN KWALITEIT Onze lokale- en regionale woningmarkt Nederweert is van oudsher een kopersmarkt, waarbij het huuraandeel rond de 30% ligt, waarvan weer 70% eigendom van de woningvereniging is. In de Regionale woonvisie is door de gemeente Nederweert ingezet op kwaliteit van wonen en woonomgeving. Met een gefaseerd nieuwbouwprogramma op 6 uitleglocaties wordt in de periode tot 2020 voorzien in ca. 800 woningen, waarvan ca. 1/3 deel is bestemd voor starters. Op deze wijze hoopt de gemeente de verwachte ontgroening tegen te gaan. De woningvereniging participeert niet in deze ontwikkellocaties, waar alleen wordt ingezet op de kopersmarkt. De prognoses zijn dat na 2020 de vergrijzing meer dan gemiddeld zal zijn, waarbij het aantal 75-plussers in Nederweert stijgt met bijna 60% van ruim 1.000 naar ruim 1.600. Als gevolg van verdunning in de gezinsomvang groeit de woonruimtebehoefte tot ± 2025 heel licht. Daarna neemt de vraag naar woonruimte hard af. Ontwikkelingen vastgoedmarkt Ook op de Nederweertse woningmarkt heeft de economische crisis forse impact. Het duurt langer voor woningen verkocht zijn en verkoopprijzen staan onder druk. Dit heeft ook zijn effect op de huursector. Zittende huurders stappen minder gemakkelijk over naar de koopsector en doorstroming van koop naar huur (b.v. bij ouder worden) komt onder druk te staan. Dit heeft ook zijn weerslag op de mutatiegraad binnen ons bezit, die dit jaar net niet de 5% haalde (4,7%). Ondanks de sombere woningmarkt is het de woningvereniging in 2013 toch weer gelukt om het geplande aantal woningen te verkopen, namelijk 13 woningen. Beperkte kansen liggen er in het vergroten van het huursegment tussen 500 en 800 euro binnen de Nederweertse verhuurmarkt, rekening houdend met de kaders vanuit DAEB - niet DAEB (DAEB = diensten algemeen economisch belang). Een onderzoek naar de mogelijkheden hiervoor is begin 2013 uitgevoerd. Een eventueel vervolg wordt pas opgestart als er meer helderheid is over de beleids- en financiële kaders hiervoor vanuit het Rijk. Dit hangt samen met de Woningwet, waarvan de consultatieronde in maart 2014 is opgestart.

Onze portefeuillestrategie tot 2020 Medio 2011 heeft de woningvereniging haar strategisch voorraadbeleid daterend uit 2008, herbezien. Daarin zijn de volgende uitgangspunten vastgelegd:

• Focus op de centrumkernen Nederweert, Budschop en Ospel; geen nieuwe ontwikkelingen in de overige kernen. • Focus op starters en senioren, waarbij we uitgaan van aanpassingen bij bestaand bezit en minder in uitbreiding van ons bezit. • Selectieve afname van onze portefeuille met maximaal 10% (150 woningen). • Differentiatie in prijs en kwaliteit, vertaald in ons huurbeleid; beperkte niet-DAEB portefeuille. • Afname van de woningtypes < 60 m2. • Sturen op kostendekkende exploitatie.

16

ONZE VASTGOEDPORTEFEUILLE: DIFFERENTIATIE IN PRIJS EN K WALITEIT

Gekoppeld aan onze portefeuillestrategie zijn vervolgens ons huurbeleid, verkoopbeleid en onderhoudsbeleid in 2011 geactualiseerd en in 2012 doorgezet. Eind 2012 /begin 2013 is ons huurbeleid wederom geactualiseerd. Ontwikkelingen in de woningvoorraad Het huidig bezit Het woningbezit naar type en kerkdorp is in het verslagjaar gewijzigd als gevolg van de verkoop van 13 woningen uit het verkoopprogramma. Er zijn geen panden aangekocht. Overzicht naar wijk en type woning:

Gez.w. Sen.w. 1-2 w. Al.w. eenheden Zorgw. Woonwagens begeleid w.

Totaal

Nederweert 497 357 74 24 77

44

3 1.076

Ospel

127 58 14 - -

39

-

238

Budschop

80 21 6 - -

-

2

109

Eind

44 23 - - -

-

- 67

Leveroij

10 6 - - -

-

- 16

Ospeldijk

1 1 - - -

-

Totaal

759 466 94 24 77

83

-

2

5 1.508

• De gezinswoningen kunnen omschreven worden als traditionele woningen met drie of vier slaapkamers waarvan er 507 halfvrijstaand zijn en 252 geschakeld. • De 1-2 woningen, bedoeld voor alleenstaanden, zijn voornamelijk gelegen in gestapelde bouw tot maximaal drie bouwlagen. • De seniorenwoningen betreft voor een groot deel gelijkvloerse woningen met twee slaapkamers, halfvrijstaand (191) of geschakeld (75). Daarnaast zijn er 200 appartementen verspreid over verschillende complexen. 26 appartementen bevinden zich in 2 complexen waarbij geen lift aanwezig is. Deze appartementen worden bij mutatie gelabeld voor 1-2 persoonshuishoudens. Overzicht naar huurklasse (in euro) en type woning: Huurklasse Gez.w. Sen.w. 1-2 w. Al.w. eenheden Zorgw. Woonwagens begeleid w. < 374,44

Totaal

24

48

68

-

20

-

1

161

> 374,44 en < 574,35

650

368

26

24

46

76

4

1.194

> 574,35 en < 681,02

84

32

-

-

11

7

-

134

-

- 19

> 681,02 Totaal

1 18 - - - 759 466 94 24 77

83

5 1.508

Naast de verhuur van 5 woonwagens worden 17 standplaatsen voor woonwagens verhuurd. Van de 1.508 woningen zijn er 181 voorzien van een garage.


17


Niet-DAEB bezit Per ultimo 2013 bestond ons niet – DAEB bezit uit: • 19 vhe’s, waarvan 1 woning en 18 appartementen • 15 garageboxen en 89 parkeerplaatsen • 6 commerciële ruimten (medisch en daaraan gerelateerde functies; Thuiszorg Land van Horne en kantoorruimte voor Land van Horne)

Onze nieuwbouwportefeuille en ontwikkeling, pas op de plaats Na de herijking van ons strategisch voorraadbeleid en het benoemen van ons meerjaren financieel beleid medio 2011, is geconcludeerd dat we komende jaren zeer behoedzaam dienen om te gaan met nieuwbouwontwikkelingen. Gelet op onze financiële huishouding is in 2011 besloten de investeringen in de nieuwbouw drastisch terug te brengen en de financiering hiervan uit eigen middelen te doen, namelijk uit de opbrengsten van de verkoop bestaande woningvoorraad. Het kabinetsbeleid, met een zwaar verhoogde verhuurdersheffing, naast de forse saneringssteun die door het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) komende jaren bij corporaties wordt verrekend, heeft er echter toe geleid dat we onze verkoopopbrengsten moeten reserveren voor de betaling van deze heffingen. Eind 2012 is besloten om pas op de plaats te maken voor de uitvoering van de geplande nieuwbouwlocaties. De malaise op de woningmarkt, de voortdurende onzekerheid voor particulieren over de hypotheekmogelijkheden en de beperkingen van financieringsmogelijkheden, zowel voor zorgpartijen als voor commerciële ontwikkelaars, hebben ook een negatief effect gehad op de haalbaarheidsstudies voor 2 ontwikkellocaties, samen met externe partijen. Het jaar 2013 hebben we dan ook afgesloten zonder concrete plannen voor deze locaties. Als lokale volkshuisvester blijft de woningvereniging wel betrokken bij de verschillende ontwikkelingen in de gemeente. In goed overleg met de gemeente wordt de voortgang en ontwikkeling van locaties met elkaar besproken en afgestemd. Stand van zaken ontwikkelportefeuille 31-12-2013 • 11 levensloopbestendige woningen Nederweert-Eind: Op basis van de besluitvorming eind 2012 is de ontwikkeling van deze locatie stopgezet. Van de 18 ingeschrevenen voor dit project zijn 2 senioren inmiddels verhuisd naar vrijkomende seniorenappartementen in Nederweert. De 2 woningen, die als sloopwoning stonden opgenomen ten behoeve van de planontwikkeling zijn medio 2013 weer in de (tijdelijke) verhuur gebracht. • Bredeweg: Gezien de financiële positie van de woningvereniging is in 2011 besloten deze locatie af te stoten, mits er een passend plan op gerealiseerd kan worden. In 2012 is een intentieovereenkomst afgesloten met een projectontwikkelaar. In 2013 zijn verschillende concepten besproken; de (financiële) haalbaarheid van de plannen en de afzetmogelijkheden op de Nederweertse markt dienen nog verder te worden uitgewerkt. In 2014 wordt naar verwachting hierover een besluit genomen. De grondpositie wordt dan ook in portefeuille gehouden. • Carisplan: In 2013 heeft geen actieve planontwikkeling met derden plaatsgevonden. Ook voor deze locatie is besloten de grondpositie in portefeuille te houden.

18


• 5 Woonwagenstandplaatsen: In de 1e fase Hoebenakker zal een locatie voor 8 standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd (2011-2012). De ontwikkeling van deze uitleglocatie, in handen van een commerciële ontwikkelaar, verloopt moeizaam. Met de gemeente is in 2011 onderzocht, mede in het kader van regulering van het aantal woonwagenplaatsen, op welke wijze een kwalitatieve invulling gegeven kan worden aan de locatie. Dit heeft geresulteerd in het aanpassen van het aantal standplaatsen op deze locatie van 8 naar 5, waarbij de verhuur van de standplaatsen door de woningvereniging geschiedt. Op de huurstandplaatsen kunnen dan woonwagens in de koopsector worden gerealiseerd. In december 2011 is hierover overleg opgestart met de ingeschrevenen voor de locatie. De ingeschrevenen zijn een juridische procedure gestart, inmiddels tot aan de Raad van State. Een uitspraak van de Raad van State was eind 2013 nog niet bekend. De woningvereniging heeft besloten eerst de uitspraak van de Raad van State af te wachten, voordat een besluit wordt genomen over de gewenste investeringen. Bovendien is dit ook afhankelijk van onze financiële mogelijkheden.

Ons verkoopbeleid Vanuit strategisch en financieel oogpunt worden door de woningvereniging komende jaren woningen afgestoten. Onze huidige financiele situatie, gezet naast de financiële meerjaren prognoses, maakt dat we komende jaren forse extra inkomsten uit verkoop dienen binnen te krijgen om onze financiële huishouding gezond te kunnen maken en te houden. Ons verkoopbeleid is medio 2011 bijgesteld, waarbij de volgende doelen worden nagestreefd: • Genereren van liquide middelen om op korte termijn onze kasstromen gezond te maken en te houden. • Investeringsruimte creëren voor toekomstige ontwikkelingen. • Mogelijkheid voor lage inkomens en starters om een koopwoning te verwerven. • Stimuleren van doorstroming naar de particuliere markt voor middeninkomens, die nu nog sociaal huren. Financieel betekent dit dat we op jaarbasis voor 2 mln. aan verkoopopbrengsten willen binnenhalen. Op jaarbasis betekent dit gemiddeld de verkoop van 12 a 14 woningen. Om de omloopsnelheid van de te verkopen woningen te verhogen is op basis van het bijgestelde strategisch voorraadbeleid in 2011 besloten onze potentiële verkoopportefeuille uit te breiden van 125 woningen naar 380 woningen, waarbij verkocht zal worden aan zittende huurders en bij mutatie. Dit programma is eind 2012 bijgesteld, op basis van de complexbeheerplannen/rendementsmogelijkheden. Maximaal worden er 150 woningen verkocht (10% van onze portefeuille) waarbij we ook gespikkelde verkoop in complexen toestaan. Voor zittende huurders geldt een 10% kortingsregeling. Starters op de woningmarkt kunnen vanaf januari 2012 ook gebruik gaan maken van de startersregeling, die de gemeente Nederweert heeft vastgesteld. Deze startersregeling geldt ook voor kopers van een woning van de woningvereniging. Tot nu toe hebben 6 starters een woning kunnen kopen met deze regeling. Het nieuwe verkoopprogramma is januari 2012 opgestart en is bijzonder positief verlopen. Ook in 2013 hebben we het geplande aantal te verkopen woningen gerealiseerd. Uiteindelijk resultaat verkoop 2013: Aantal

Totale verkoopbedrag

Netto opbrengst

13 € 1.831.000 € 760.857


19


Hiervan is 1 woning verkocht aan een zittende huurder. De netto opbrengst is bepaald op basis van de verkoopopbrengst ten opzichte van de boekwaarde op bedrijfswaarde. Resultaat totale verkoop eind 2013: Te verkopen woningen:

150; waarvan 83 woningen verkocht (55%).

Aan zittende huurders:

35 (42% van de verkochte woningen).

Startersregeling gemeente: 6 kopers hebben gebruik gemaakt van de startersregeling, die via de gemeente wordt aangeboden.

Bouw van woningen, bestemd voor verkoop Het bouwen van woningen voor de verkoop is geen onderdeel van de strategie van de woningvereniging. In 2011 is er wel voor gekozen om de 10 nieuwbouwappartementen, gelegen aan het Aerthijsplein, alsnog te koop aan te bieden, omdat dit dure huursegment niet past binnen onze vastgoedportefeuille. Helaas heeft dit ultimo 2013 pas geresulteerd in 1 verkoop. Aankoop van woningen Het beleid is niet gericht op het verwerven van bestaand bezit van derden, tenzij dit noodzakelijk is voor het realiseren van nieuwbouw op herontwikkelingslocaties. In 2013 hebben we in dat kader géén woningen aangekocht.

20

ONS WONINGAANBOD

IV

ONS WONINGAANBOD

Ons woningaanbodmodel Met ingang van 1 mei 2011 presenteren we ons woningaanbod op onze website, zodat geïnteresseerden zelf actief kunnen reageren. Daarbij zijn bindingseisen losgelaten en kunnen ook gegadigden van buiten Nederweert zich bij ons inschrijven. Ook 1-2 persoonshuishoudens kunnen reageren op ééngezinswoningen, waardoor we bijdragen aan de huisvesting van jongeren in onze gemeente. Toewijzing gebeurt op basis van inschrijvingsduur en toetsing van het inkomen, conform het Europadossier. Urgentie wordt alleen toegepast bij medische indicatie (op basis van onafhankelijk advies) en bij echtscheiding met kinderen, indien het gezin al woonachtig is in Nederweert. Vooralsnog is niet gekozen voor participatie in het provinciale woningaanbodmodel Thuis in Limburg vanwege de hoge bijdrage. Op de lokale markt hebben wij immers nog geen leegstand in onze verhuur, waardoor er nog geen noodzaak is om ons aanbod uit te breiden naar provinciaal niveau.

Woningzoekenden Overzicht aantal ingeschrevenen naar soort woning per ultimo: Per einde

2013 2012 2011 2010 2009

Gezinswoningen 119 135 132 131 133 Seniorenwoningen 273 1-2 woningen

88

269 67

269 71

273 101

291 95

Zorgwoningen 49 50 50 59 62 Totaal

509 521 522 564 581

De vraag naar woningen voor senioren- en zorgwoningen blijft onveranderd groot (63,3% van de woningzoekenden). Bij de toewijzing van seniorenwoningen wordt steeds meer gelet op leeftijd en (medische) urgentie. Overzicht aantal nieuwe inschrijvingen naar inkomen (doelgroep / niet doelgroep): Doelgroep Niet doelgroep 2013 2012 2011 2010 2009 Gez.w. 51

23

74 88 91 74 78

Sen.w. 37

14

51 59 65 77 69

1-2 w.

24

10

34 40 36 66 43

Zorgw. 19

5

24 16 13 30 17

Totaal 131

52

183 203 205 247 207


21

ONS WONINGAANBOD

Uitvoering van het toewijzingsbeleid Overzicht toewijzing woningen volgens passendheidscriterium BBSH: Eenpersoonshuishoudens Goedkoop Betaalbaar Duur Leeftijd Inkomen = < 366,37 > 366,37 - = < 524,37 > 524,37

Totaal

< 65 jaar

< 22.025,00

6

5

*3

> 22.025,00

*1

*2

1

14 4

> 65 jaar

< 21.100,00

0

12

*6

18

> 21.100,00 0 *1 1 2 Tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen

Goedkoop = < 374,44

Betaalbaar Duur > 374,77 - = < 535,91 > 535,91

Totaal

< 65 jaar

< 28.550,00

0

0

*3

3

> 28.550,00

0

0

2

2 14

> 65 jaar

< 28.725,00

0

8

*6

> 28.725,00

0

0

0

0

Betaalbaar Duur > 366,37 - = < 561,98 > 561,98

Totaal

Drie- en meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen < 65 jaar

< 28.550,00

Goedkoop = < 361,66 0

1

*11

12

> 28.550,00 0 0 2 2 > 65 jaar

< 28.725,00

0

0

0

0

> 28.725,00 0 0 0 0 Totaal alle huishoudens

7 (*1 + 6)

29 (*3 + 26)

35 (*29 + 6)

71 (*33+ 38)

De met * weergegeven aantallen, totaal 33, geven het aantal niet passende toewijzingen aan (in 2012: 30). Er is 1 goedkope woning die niet toegewezen is aan de primaire doelgroep (in 2012: 2). De toewijzing van 3 (in 2012: 11) qua huurprijs betaalbare woningen aan de niet primaire doelgroep is vooral een gevolg van het ontbreken van dure woningen in de woningvoorraad. De toewijzing van 29 dure woningen aan de primaire doelgroep zijn toegewezen op basis van 13 echtscheidingsurgenties met kinderen, 15 medische omstandigheden senioren en 1 gezin statushouders (in 2012: 17). Staatssteuncriterum: 98,59% in 2013 Bij de toetsing van passende toewijzing in het kader van staatssteuncriteria, is het criterium dat 90% van de toewijzingen (huurprijs < € 681,02) aan personen met een belastbaar inkomen beneden € 34.229,- moet plaatsvinden. Over 2013 voldeed 98,59% van onze toewijzingen aan dit criterium. Wij verwachten dat we, met de toepassing van de regelgeving staatssteundossier, ook in 2014 de markt voor lage inkomensgroepen meer dan voldoende kunnen bedienen. Wel zal er naar verwachting een hiaat ontstaan in het woningaanbod voor die inkomensgroepen die boven de inkomensgrens van € 34.678,- vallen. Huurwoningen in het segment (€ 699,48 tot € 800,-) zijn in Nederweert slechts beperkt aanwezig. Daarnaast is 1 woning van Wonen Limburg verhuurd aan woningzoekenden van Woningvereniging Nederweert.

22

ONS WONINGAANBOD

Mutaties In 2013 werden 71 woningen als gevolg van mutaties toegewezen: Overzicht woningmutaties naar type woning: Mutaties

2013 2012 2011 2010 2009

Gezinswoningen 20 13 42 31 19 Seniorenwoningen 25 44 28 24 18 1-2 woningen

8 7 11 6 1

Aanleunwoningen 6 2 4 4 3 Zorgwoningen

12 10 13 13 9

Woonwagen/standpl. 0 0 0 1 1 Totaal

71 76 98 79 51

De mutatiegraad ligt al jaren beneden het gemiddelde in de sector. Dit hangt deels samen met ons bezit, dat voor een groot deel bestaat uit ééngezinswoningen en we weinig appartementen hebben bedoeld voor de jonge startersmarkt, waarin gemiddeld meer doorstroom, dus mutatie plaatsvindt. De vrijkomende woningen (71 mutaties) hebben we aangeboden aan 91 woningzoekenden waarvan er 20 de aanbieding niet hebben geaccepteerd. Dit betekent een weigering percentage van 22% (in 2012: 17,4%). De meest voorkomende weigeringen betreffen dat de woning te klein gevonden wordt of dat de woning te duur is in relatie tot de betaalbaarheid. Huurderving: wegens leegstand, onderhoud en renovatie 1,5% totale huursom (€ 132.305 in 2012: € 87.579). De stijging wordt vooral veroorzaakt door de frictie leegstand in het woongebouw Aerthijsplein en de penthouses in het woongebouw Antonius-Veste (dure huur/niet-DAEB). Huurderving in afwachting van sloop of verkoop; 0,39% van de totale huursom (€ 34.122,- in 2012: € 47.847).

Mutaties als gevolg van sloop In 2013 zijn géén huishoudens vanwege sloop verhuisd.

Ons Huurbeleid Ons huurbeleid is in 2011 bijgesteld, mede op basis van onze strategische- en financiële uitgangspunten, vastgelegd in ons ondernemingsplan. We richten ons met ons huuraanbod primair op die doelgroepen, die gezien hun inkomen en achtergrond, afhankelijk zijn van de sociale huurmarkt.

Uitgangspunten huurbeleid: • Differentiatie op basis van prijs-kwaliteit van de woningen. • Vergroten verdiencapaciteit minimaal € 125.000 per jaar in relatie tot verhuurdersheffing: - Huurharmonisatie bij mutatie - Jaarlijkse huurverhoging, maximale voor alle woningen. • Beperkt aanbod voor inkomens vanaf € 34.678 (grens 1-1-2014; niet-DAEB).


23

ONS WONINGAANBOD

Doel is te komen tot een meer gedifferentieerder aanbod, gekoppeld aan de kwaliteit van de woning, een hogere kwaliteit wordt gekoppeld aan een hogere huur. Gezien de hoge kwaliteit van een deel van onze woningen zal de komende jaren voor 40% van onze woningen de huurprijs worden opgetrokken naar het segment 574-681 euro – prijspeil 2013 (562-665 euro – prijspeil 2012). Realisatie eind 2013 9% (eind 2012 6,5%). Geen inkomensafhankelijke huurverhoging Met betrekking tot de mogelijkheid vanuit het Rijk om inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen aan huurders, met een inkomen boven de € 43.000 is bewust gekozen geen gebruik te gaan maken van deze mogelijkheid. Bij de voorbereidingen van de huurverhoging 2013 is, anticiperend op het concept – voorstel Rijk d.d. 6-3-2013, gekozen voor de verhoging van alle huren met 4% en nog geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de inkomensgroepen > € 33.614 en < € 43.000. We willen naar onze huurders, die vaak al jarenlang trouwe huurder zijn, een consistent huurbeleid voeren en ons daarbij niet alleen laten leiden door (financiële) beleidsprikkels vanuit het Rijk, die vooralsnog niet in een samenhangende woonvisie zijn verwerkt. Voor huurders met een hoger inkomen dient ook een alternatief op de Nederweertse woningmarkt te zijn. Duurdere huur is nauwelijks aanwezig. Het maximum aan dure huur voor de Nederweertse markt bedraagt 800 à 900 euro, mits in het centrum van Nederweert gelegen. Wel zijn deze huurders potentiële kopers voor onze te koop staande woningen in de bestaande voorraad. De succesvolle verkoop in 2012 en 2013 bevestigt deze aanpak. Huurprijsaanpassingen De huursomaanpassing per 1 juli 2013 bedroeg 4,0%. Er is geen differentiatie toegepast. De gemiddelde huur- en puntprijzen per 1 juli 2013 bedroegen voor gezinswoningen € 481,65 / € 2,80; voor seniorenwoningen traditioneel € 421,30 / € 3,08; voor stapelbouw € 552,10 / € 3,99 en voor 1-2 woningen € 320,29 / € 3,26. Tegen de huuraanpassing per 1 juli 2013 zijn geen bezwaren gemaakt. Huren van commerciële ruimtes worden jaarlijks geïndexeerd met het ConsumentenPrijsindexcijfer (CPI). Bij mutatie wordt huurharmonisatie toegepast naar een gemiddeld huurprijsniveau van 70% (of meer) van de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waardering Stelsel (WWS). Uit de huurprijsherwaardering incl. EPA-labeling is gebleken dat 12 woningen boven de liberalisatiegrens zouden uitkomen. Vooralsnog hebben we de huurprijzen van deze woningen dan ook vastgesteld op de maximale huurgrens (€ 681,02). Daar waar grote comfort verhogende investeringen in bestaand bezit worden uitgevoerd, wordt een huurprijsaanpassing overeengekomen. Huurtoeslag (HT) Het toewijzingsbeleid is en blijft gericht op het zoveel mogelijk passend toewijzen (inkomenscriterium) en daarmee op het beperken van de mate waarin huurders een beroep kunnen doen op huurtoeslag. In relatie tot de aanpassingen in ons huurprijsbeleid zal dit komende jaren echter naar verwachting gaan wijzigen. In overleg met de gemeente zijn de lokale aftoppingsgrenzen afgeschaft en gelden de hiervoor vastgestelde landelijke grenzen. Aantal aanvragen huurtoeslag: 209 (2012: 222). Uit te betalen bedrag huurtoeslag per maand € 37.958 (2012 € 40.253). Gemiddelde bedrag huurtoeslag per aanvraag € 181,62 (2012 € 181,32).

24

ONS WONINGAANBOD

Ons betalings- en incassobeleid Overzicht huurbetaling: (In duizenden Euro’s)

2013

2012

2011

2010

2009

Huuromzet (bruto) 8.583 8.438 8.332 7.676 7.440 Toename

145 106 656 236 251

Achterstand

96 83 53 45 40

Vooruitbetaling

58 50 51 53 46

De huur is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd met uitzondering van 66 oudere huurovereenkomsten, destijds overeengekomen met de gemeente Nederweert. De huurinning verloopt over het algemeen goed. Ultimo 2013 maakte 78% van de huurders van de mogelijkheid van automatisch incasso gebruik. Bij huurachterstanden wordt een actieve en oplossingsgerichte houding aangenomen. Er wordt overleg gepleegd met de betreffende huurders en eventueel bijstandsorganisaties. De ervaring leert dat het vangnetoverleg een positieve bijdrage levert aan het beheersbaar houden van huurachterstanden. Door korte lijnen kan snel hulp worden geboden op het vlak van schuldhulpbegeleiding en budgetbeheer waardoor hoge huurachterstanden en ontruimingen zoveel mogelijk worden voorkomen. Lichte stijging huurachterstand Het percentage huurachterstand is desondanks gestegen van 0,70% ultimo 2012 tot 0,77% ultimo 2013. Betaalbaarheid/armoedebeleid wordt komende jaar een belangrijk aandachtsveld. Onduidelijk is nog welk effect de uitbetaling van huurtoeslag aan de individuele huishoudens op de huurachterstand zal hebben. Veel huishoudens zijn immers niet gewend de bruto huur maandelijks te betalen. Kerncijfers: • Invorderingen via de deurwaarder bedraagt 7 in 2013 (8 in 2012). • WSNP: Eind 2013 zitten 6 van onze huurders in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen . • Bewindvoering: 43 van onze huurders staan onder bewindvoering. • Ontruiming 1 (2 in 2012; 0 in 2011).


25

ONS ONDERHOUD: KETENSAMENWERKING

V


Ons onderhoudsbeleid De negatieve effecten van de verhuurdersheffing en de verhoogde saneringssteun is niet zonder gevolgen voor de financiële stabiliteit van de woningvereniging. In het verbeterplan, dat najaar 2012 is opgesteld, zijn dan ook enkele noodzakelijke maatregelen getroffen in het onderhoudsbeleid, om zodoende de uitgaven voor onderhoud komende jaren te kunnen spreiden. Voordeel voor de woningvereniging is dat er een kwalitatief zeer goede voorraad staat, waarbij pas over enkele jaren investeringsbesluiten genomen dienen te worden over renovatie, gekoppeld aan verlenging levensduur. Na de bezuinigingen op onderhoud in 2012 heeft voor de begroting 2013 nogmaals een bezuiniging plaatsgevonden. In totaal is er vanaf 2011 € 594.000 bezuinigd op het onderhoudsbudget. Door kritische inkoop en selectie van uit te voeren activiteiten blijft het kwaliteitsniveau gehandhaafd.

Organisatieveranderingen: Ketensamenwerking De beleidsmaatregelen voor onderhoud en het wegvallen van de nieuwbouw bleek voor de workload grote gevolgen te hebben. Zowel bij planmatig onderhoud als bij de onderhoudsdienst bleek er te weinig werk te zijn voor de huidige bezetting. Uiteindelijk is het team onderhoud teruggebracht van 5 fte naar 2 fte, waarbij 1 fte is gedetacheerd bij een ketenpartner en van 2 mensen afscheid is genomen. Om kwalitatief goed werk te kunnen blijven leveren is gekozen voor het opzetten van een ketensamenwerking voor het totale pakket van onderhoud. Hiervoor zijn 2 partijen geselecteerd, waarmee een voorbereidingstraject is uitgewerkt. Bij de uitwerking van de processen is uitgegaan van de klant, efficiency, kostenbesparing, transparantie en sturen op KPI’s (Kern Prestatie Indicatoren). Scherpe inkoop; kostenbesparing Reparatieverzoeken en mutaties worden voor een vaste prijs op jaarbasis afgerekend, waarbij de opdrachtnemer het risico neemt bij overschrijding van dit bedrag. Bij onderschrijding van budget wordt het verschil verrekend tussen de woningvereniging en de aannemer. Vraaggestuurd binnenonderhoud en extra’s die door de huurder zelf worden betaald worden geoffreerd op basis van een vastgesteld prijzenboek. Daarnaast zijn de diverse onderhoudscontracten doorgelicht, waardoor in 2013/2014 ook een besparing kan worden gerealiseerd. De totale, structurele besparing op onderhoud door ketensamenwerking bedraagt € 150.000 euro op jaarbasis. Korte lijnen voor de klant; sturen op KPI’s Als eerste zijn de processen reparatieverzoek en mutaties uitgewerkt, waarbij de intake van de reparatieverzoeken rechtstreeks plaatsvindt bij de ketenpartner. De realisatie van deze werkzaamheden vindt plaats op basis van een vaste prijs per vhe, waarbij het risico bij de opdrachtnemer zit. Daarnaast zijn er enkele KPI’s afgesproken, waarop de sturing vanuit de woningvereniging plaatsvindt: • Klanttevredenheid minimaal een 8. • Afhandeling reparatieverzoek conform prioritering/afspraken. • Aansluitende verhuur bij mutatie 90%.

26


Vanaf oktober 2013 is de pilot gestart met onze ketenpartner Van Heur. De resultaten zijn positief, met name in de afhandeling naar de klant toe. Aandachtspunt is de gegevensuitwisseling tussen de ketenpartner en de automatisering hiervan, zodat sturing en transparantie real time te zien is. De processen vraaggestuurd binnenonderhoud en planmatig onderhoud zijn uitgewerkt en in gang gezet eind 2013. De eerste resultaten hiervan worden in het eerste kwartaal van 2014 zichtbaar. Belangrijke KPI’s hierbij zijn de kostenbewaking en de klanttevredenheid.

Onze onderhoudskosten 2013 Overzicht kostenonderhoud afgelopen 4 jaar: Onderhoud

2013 2012 2011 2010

Planmatig incl. leefbaarheid

e 565

e 751

e 633

e 1.320

Klachten

e 230

e 274

e 323

e 391

Mutatie

e

e 107

e 109

e 110

73

Reparatieverzoeken: In 2011 is besloten om, in aansluiting op ons ondernemingsplan, de huurder medeverantwoordelijk te gaan maken voor het huurdersonderhoud. In 2012 is gestart met het invoeren van dit beleid; klein onderhoud terug naar de huurder. Men heeft de keuze uit 2 serviceabonnementen om het klein onderhoud door de woningvereniging te laten uitvoeren.

Het effect van het invoeren van dit aangepast beleid heeft in 2013 geleid tot: • Daling van het aantal reparatieverzoeken met 38%. • Daling budget reparatie-onderhoud met 21% ten opzichte van het geraamde budget 2013. • Deelname huurders aan serviceabonnement; 16,4% van de huurders. - 145 standaard abonnementen - 92 uitgebreide abonnementen.

Overzicht reparatieverzoeken:

2013 2012 2011 2010

Aantal meldingen

1.995

2.041

3.053

2.838

54

92

46

33

Af: opgelost via inspectie Af: opgelost via ketenpartner Afgehandeld Opdracht eigen dienst Opdracht derden Opdracht ketenpartner

535

-

-

-

1.406

1.949

3.007

2.805

734

1.179

1.440

1.707

1.116

1.436

2.210

1.658

535

-

-

-


27


Mutatie-onderhoud: 86% aansluitende verhuur in 2013 Onze woningen verkeren gemiddeld genomen bij een mutatie in een goede staat. Onze huurders zorgen goed voor hun woning. In 2013 waren er 71 mutaties met een kostenpost van € 73.107. De totale mutatiekosten waren in 2013 13% lager dan was geraamd. 61 van de 71 mutatiewoningen zijn aansluitend verhuurd, zijnde 86%, waarmee we onze doelstelling nagenoeg gehaald hebben Dit beleid wordt doorgezet, waarbij ook nadrukkelijk een koppeling wordt gelegd met vraaggestuurd binnenonderhoud en ZAV (zelf aangebrachte voorziening) beleid; wat kan en wil de nieuwe huurder zelf realiseren in zijn woning? Planmatig onderhoud De begrote onderhoudsactiviteiten 2013 zijn voor 89% uitgevoerd. Een gedeelte van het schilderwerk, evenals de vervanging van een dak waren onderhanden, maar nog niet helemaal gereed. Vraaggestuurd binnenonderhoud vanaf 2013 In aansluiting op de uitgangspunten van ons nieuwe onderhoudsbeleid is in 2012 het vraaggestuurd binnenonderhoud verder uitgewerkt en in goed overleg met het huurdersplatform in september 2012 vastgesteld. Dit nieuwe beleid geeft onze huurders ruimere mogelijkheden om binnenonderhoud te laten uitvoeren op het moment dat zij dit willen, hetzij op basis van eigen wensen of conform het standaardpakket van de woningvereniging. Gerelateerd aan ons meerjarenonderhoudsprogramma wordt jaarlijks een budget gereserveerd voor dit onderhoud. Daar waar de woningvereniging voorheen onderhoud en renovatie toepaste met een zeer hoog kwaliteitsniveau, zonder daar een huurprijsverhoging tegenover te stellen, wordt nu meer gekeken naar standaardkwaliteit, waarnaast extra keuzes voor de huurder mogelijk zijn, mits daarvoor betaald gaat worden. Dit sluit aan bij de kernwaarden van ons ondernemingsplan: Medeverantwoordelijkheid. In de loop van 2013 waren er 14 aanvragen met betrekking tot vraaggestuurd binnenonderhoud, exclusief de aanvragen voor de vervanging van CV ketels. Renovatie In de periode 1998 t/m 2004 heeft een grootschalige renovatie (zowel inpandig als aan de buitenkant) plaatsgevonden aan 508 woningen. Incidenteel wordt nu bij mutatie een enkele te renoveren woning nog meegenomen. In 2013 heeft geen renovatie bij mutatie plaatsgevonden. Toekomstige investeringen zullen gekoppeld gaan worden aan een exploitatie/terugverdienmodel ook in relatie tot duurzaamheidsmaatregelen. Duurzaamheid / Energiebesparing Voor al onze woningen zijn EPA-certificaten opgesteld. Ons woningbezit heeft gemiddeld een groen C-label, mede doordat in de periode 2008-2013 een aantal maatregelen al heeft plaatsgevonden. Gegevens 2008:

54%

nulmeting groene label (A, B of C)

2009:

61.7%

uitvoering van een aantal maatregelen

2013:

71,8%

uitvoering van een aantal maatregelen (vloerisolatie & CV ketels)

Onze doelstelling is dat in 2018, 95,4% van alle woningen een groen label bezit, waarbij we gefaseerd voor een aantal woningen naar een B of A label willen gaan. Naast een selectieve toepassing van zonnepanelen (project Zonnig Limburg 2014 en verdere jaren) wordt, gekoppeld aan het meerjarenonderhoud en complexbeheerplannen gekeken naar een gefaseerde aanpak van duurzaamheid. Gezien onze beperkte investeringsmogelijkheden zal dit naar verwachting niet geheel uitgevoerd kunnen zijn in 2018. Een plan van aanpak, inclusief mogelijke financieringsmogelijkheden, wordt in 2014 verder uitgewerkt.

28


Gedeelde verantwoordelijkheid, ook in kosten Wij vinden dat energiemaatregelen niet alleen een verantwoording zijn van de verhuurder, maar dat ook de huurder hierin deels mag meebetalen, afhankelijk van de keuzes die hij maakt. De uitwerking hiervan wordt gekoppeld aan het herformuleren van ons duurzaamheidsbeleid. In afwachting van dit nog uit te werken beleid hebben in 2013 geen projectmatige activiteiten plaatsgevonden op het gebied van duurzaamheid/energiebesparing. Wel zijn bij mutatie of onderhoud op individueel niveau zaken uitgevoerd, bijvoorbeeld vervanging CV ketel door een HR combi 107 ketel (16 stuks ). Zonnig Limburg In 2013 heeft geen uitgebreid pakket van maatregelen op het gebied van duurzaamheid plaatsgevonden. Wel is aangesloten bij de provinciale actie Zonnig Limburg, waarbij huurders met subsidie van de provincie en een bijdrage van de corporatie, zelf zonnepanelen kunnen realiseren op hun woning. Bij de woningvereniging hadden zich eind 2012, 22 belangstellenden voor dit project aangemeld. Uiteindelijk hebben 5 huurders voor dit pakket gekozen. Woningvereniging Nederweert heeft zich najaar 2013 aangemeld voor deelname aan fase 2 van Zonnig Limburg. Uitwerking hiervan vindt plaats in 2014.

Overige dienstverlening Vanaf 1 januari 2010 geldt een collectieve glasverzekering en bestaat de mogelijkheid tot aansluiten bij het rioolfonds. Per einde 2013 nemen 893 huurders (61,8%) deel aan de collectieve glasverzekering en 1.068 huurders (73,9%) aan het rioolfonds. De diensten die werden verleend aan de huurders en bewoners zijn tegen kostprijs verrekend met de huurders. Daarnaast wordt een servicepakket geleverd aan de huurders van de 24 aanleunwoningen St. Joseph. Dit houdt in dat zij vrijblijvend gebruik kunnen maken van de faciliteiten in het verzorgingshuis St. Joseph en daar ook kunnen deelnemen aan de activiteiten welke worden georganiseerd. Na oplevering van het nieuwe verzorgingstehuis in 2013 wordt hier door de bewoners weer goed gebruik van gemaakt .


29

NAOBERSCHAP EN LEEFBAARHEID: WONEN DOE JE NIET ALLEEN!

VI

NAOBERSCHAP EN LEEFBAARHEID: WONEN DOE JE NIET ALLEEN! Uit de sessies en de enquêtes rondom ons ondernemingsplan bleek dat men veel waarde hecht aan een prettige, leefbare woonomgeving, waarin mensen elkaar helpen en ondersteunen in de gewone, dagelijkse zaken. Medeverantwoordelijkheid en samen delen zijn begrippen, die bij dit thema zeker thuishoren. Zowel organisaties als bewoners vinden dat de sleutel hiervan ligt bij de bewoners zelf. Gemeente en organisaties kunnen daarbij ondersteunen. De woningvereniging is één van die organisaties, die daarin kunnen faciliteren. Dorpsraden en bewonerscommissies zijn voor de woningvereniging partijen, die een initiërende rol kunnen vervullen in initiatieven op het gebied van leefbaarheid.

Ons Leefbaarheidsfonds Bij het 40 jarig jubileum in 2010 is door de woningvereniging een leefbaarheidsfonds opgezet. Per woning is daarvoor in 2013 een bedrag van 15 euro excl. BTW gereserveerd, totaal een bedrag van € 22.260, dat in een leefbaarheidsfonds wordt gestort. In 2013 hebben we, in overleg met het Huurdersplatform Regio-Weert, aan de volgende activiteiten een geldbedrag gedoneerd: 1 Bewonerscommissie Antonius-Veste – plaatsen zitbanken aan hoofdingangen. 2 Bewonerscommissie Antonius- Veste – opzetten welzijnsactiviteiten. 3 Bewonerscommissie Domus Bona Ventura – aanschaf materiaal ontmoetingsruimte. 4 Bewonerscommissie Antonius-Veste – installatie computer. 5 Bewonerscommissie Antonius-Veste – plaatsen bloembakken aan hoofdingangen. 6 Land van Horne – serviceabonnement St. Joseph voor huurder/lid woningvereniging. 7 Bewonerscommissie Antonius-Veste – aanschaf kast voor opslag materialen ten behoeve van activiteiten. 8 Bewonerscommissie Kloosterhof – aanbrengen ringleiding algemene ruimte. 9 Bewoners Pastorieweg – plaatsing naambord “Biblio-Veste”. 10 Gemeente – bijdrage aan inrichting speelveldje Mgr. Kreijelmansstraat. Een uiteenlopend scala aan verzoeken dus! Totale bedrag uitkering aanvragen: € 9.883,22. Ook voor 2014 zal weer budget worden gereserveerd, te weten 15 euro excl. BTW per woning (1452) totaal € 21.780,-. Uit het overleg met de gemeente in 2012 is duidelijk geworden dat de gemeente geen apart budget ter beschikking stelt voor dit leefbaarheidsfonds. In overleg en op basis van de aanvragen wil de gemeente eventueel gericht wel een éénmalige bijdrage verstrekken.

Onze aanpak burenoverlast In geval van meldingen van burenoverlast wordt de klager verzocht, als een onderlinge oplossing tussen klager en beklaagde niet (meer) mogelijk is, de melding schriftelijk te doen in het kader van dossiervorming. Alleen schriftelijke klachten worden in behandeling genomen. Na onderzoek wordt de beklaagde op basis van het huurreglement aangeschreven over de veroorzaakte overlast en wordt hij/zij (soms samen met de klager) uitgenodigd voor een (bemiddeling-) gesprek. Afhankelijk van de soort overlast worden

30

NAOBERSCHAP EN LEEFBAARHEID: WONEN DOE JE NIET ALLEEN!

in het traject ook wel eens partners uit het vangnetoverleg er bij geroepen voor een oplossing/aanpak van de overlast. Hiervoor gelden korte lijnen waardoor in de meeste gevallen snel en adequaat handelen mogelijk is. Daar waar de oplossing niet zo snel kan worden gevonden, wordt de casus via het vangnetoverleg nauwlettend gevolgd. Gemiddeld komen per jaar 25 casussen in het vangnetoverleg ter sprake, waarvan een groot deel huurders betreft. Mocht ook dit uiteindelijk geen soelaas bieden zal, de stap naar de kantonrechter worden ingezet. Dossiervorming, ook bij de partners uit het vangnetoverleg, is hierbij noodzakelijk en van belang voor de kans van slagen. Er hebben in het verslagjaar geen juridische procedures plaatsgevonden voor de aanpak van overlast. Wel signaleren wij een toename van met name het aantal kleine overlastklachten. Buurtbemiddeling: 11 casussen in 2013 Vanuit de doelstelling bewoners medeverantwoordelijk te maken voor het oplossen van kleine burenirritaties, is aansluitend op ons ondernemingsplan eind 2011 met de politie, maatschappelijk werk en de gemeente de pilot buurtbemiddeling opgestart. In 2013 zijn door buurtbemiddeling 11 casussen in behandeling genomen. Het maatschappelijk werk neemt hierbij een centrale rol in.

Evaluatiepunten: • De voorziene samenwerking tussen de partijen is bij alles verlopen zoals vooraf werd verwacht. • Het aantal casussen is ver achtergebleven bij het aantal dat werd verwacht. • Mensen vonden het prettig te worden “gehoord”. Dat was soms al voldoende om tot oplossing van het conflict te kunnen komen. • Communicatie zal actiever worden uitgezet onder andere in de vorm van foldermateriaal en/of flyers. Conclusie: Het project buurtbemiddeling zal worden voortgezet en verloopt nagenoeg kosteloos.


31

WONEN EN ZORG: MAAT WERK DOOR SAMENWERKING

VII

WONEN EN ZORG: MAATWERK DOOR SAMENWERKING Senioren: wonen en zorg op maat Bij het thema wonen en zorg moet worden gedacht aan de huisvesting van ouderen en andere zorggeïndiceerden. In de gemeente Nederweert is de komende jaren sprake van een meer dan gemiddelde vergrijzing van de bevolking. Afgelopen jaren is dan ook volop geïnvesteerd in de nieuwbouw van diverse seniorenappartementen. In totaal zijn in de periode 2007 tot 2011, 164 appartementen gerealiseerd. Binnen de gemeente Nederweert is het nieuwe aanbod appartementen geconcentreerd in de woonservicezone, waarin ook de herbouw van het verzorgingshuis St. Joseph van Land van Horne in 2013 is afgerond. Daarmee hebben senioren voldoende keuze in verschillende woonproducten. Komende jaren wordt vooral ingezet op het zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in de huidige woning. Ons uitgangspunt is dat je aanbod levert op basis van de individuele vraag. Om dit mogelijk te maken ontwikkelt de woningvereniging een keuzepakket van aanpassingen binnen de woning, waarvan de huurder op vraag gebruik kan maken. Op het gebied van zorg en welzijn zal, samen met gemeente en zorginstellingen binnen het pakket van de woonservicezone gekeken worden naar uitbreiding van de diensten voor andere senioren.

Overzicht naar wijk en type woning:

Sen.w. DAEB Sen.w. niet DAEB Nederweert

A.l.w.

Zorgw.

347

10

24

44

Ospel

49

9

-

39

Budschop

21

-

-

-

Eind

23

-

-

-

Leveroij

6

-

-

-

Ospeldijk

1

-

-

-

447

19

24

83

Totaal

*A.l.w = aanleunwoning

Domotica Alle nieuwbouw levensloopbestendige woningen zijn voorzien van een basispakket domotica (huisautomatisering) mede ook om het leveren van zorg in thuissituaties voor zelfstandig wonende senioren te faciliteren. Appartementen voor de vrije sector verhuur zijn voorzien van een domotica plus pakket waarin ook beeld en geluidsvoorzieningen zijn geïntegreerd. Ook een ringleiding is daarbij voorzien. Met het aanbrengen van een gesloten wifi-netwerk in de seniorenappartementen in de woon-servicezone Nederweert en door een appartement als gemeenschappelijke ruimte in te richten, worden de communicatiemogelijkheden en ontmoetingsmogelijkheden van de bewoners vergroot. Samenwerking met zorgleveranciers en belangenorganisaties In het verslagjaar hebben we met diverse zorgleveranciers overleg gevoerd over het zolang mogelijk zelfstandig kunnen laten wonen van (potentiële) zorgbehoevenden. Wij overleggen op het gebied van wonen en zorg onder andere met Stichting Land van Horne (verzorging voor senioren) die vanuit verzorgingshuis St. Joseph zorg verleent aan de bewoners van de aanleun-

32


woningen en de seniorencomplexen Kloosterhof, Domus Bona Ventura en Agneshof. Ook vanuit het woonzorgcomplex Ospel wordt zorg verleend in de wijk. Met PSW (begeleid wonen verstandelijk gehandicapten), die vanuit het Woonbegeleidingscentrum Nederweert (WBC) begeleiding verzorgt voor haar cliënten, wordt intensief samengewerkt. Wet maatschappelijke ondersteuning Naast de aandacht voor zowel senioren als begeleid wonen voor gehandicapten bestaat er ook een convenant met de gemeente Nederweert waarin woningaanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten worden geregeld. Dit kan variëren van een enkele beugel, douchezitjes, trapliften tot woningen met complete nieuw aangebouwde voorzieningen. In overleg met betrokkenen, gemeente en de woningvereniging komt er een woningaanpassing tot stand al dan niet gebaseerd op medische adviezen met als uitgangspunt het leveren van maatwerk. Vanuit de woningvereniging wordt deelgenomen aan het platform WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). Woningaanpassingen Van het woningbezit zijn 28 woningen voorzien van grotere aanpassingen (kosten meer dan € 4.500) ten behoeve van bewoners met een functiebeperking. Daarnaast is in een groot aantal woningen (189) kleinere aanpassingen aangebracht op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In 2013 hebben er twee kleine aanpassingen plaatsgevonden voor ± € 700 per woning. Met de gemeente Nederweert is, met het oog op een zo snel mogelijke uitvoering van aanvragen, afgesproken dat de gemeente de kleinere aanpassingen zelf laat uitvoeren.

Bijzondere doelgroepen Van de 71 mutaties is 1 woning (1,4%) toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Asielzoekers en statushouders In het verslagjaar is één woning rechtstreeks verhuurd aan statushouders. Regionaal voldoen we jaarlijks (ruimschoots) aan de taakstelling (± 5 personen per half jaar); Ultimo 31 december 2013 was onze taakstelling gerealiseerd. Vrouwenopvang (Blijf van mijn Lijf) In het verslagjaar zijn geen woningen rechtstreeks verhuurd aan vrouwen uit opvanghuizen. Reden: Er was geen vraag (taakstelling is vraaggestuurd). Begeleid wonen OGGZ (Openbare geestelijke gezondheidszorg) In het verslagjaar zijn geen nieuwe woningen toegevoegd aan instellingen voor begeleid wonen/ maatschappelijke opvang. Maatman Zorggroep Wel zijn er in het najaar 2013 afspraken gemaakt met de Maatman Zorggroep om een aantal Hatjes, die aanvankelijk geoormerkt waren als sloopwoning, in te gaan zetten voor de cliënten van deze organisatie. De appartementen worden in overleg met de Maatman Zorggroep eind 2013/2014 weer verhuur klaargemaakt. Vanaf 1 april 2014 zal een gefaseerde verhuur aan cliënten gaan plaatsvinden.


33


Overzicht naar organisaties begeleid wonen OGGZ en type woning:

Gez.w.

Sen.w.

1-2 w.

Zorgw.

Eenheden begeleid w.

PSW

-

7

-

1

7

Geef ze de Vijf

-

-

-

-

5

PGZ

-

-

6

1

-

Mensana

-

-

-

-

2

Maatman

-

-

3

-

-

Doornvogel

-

-

-

-

-

van Tongerloo

-

-

-

-

-

Wonen Plus

-

-

-

1

1

Totaal

-

7

9

3

15

De 15 eenheden begeleid wonen betreffen groepswoningen waar in totaal 77 cliënten worden gehuisvest. Daarnaast worden in verschillende complexen cliënten individueel gehuisvest, dit zijn er 19 afgelopen jaar. In totaal biedt de woningvereniging onderdak aan 96 huurders uit de categorie begeleid wonen.

Vangnetoverleg In het vangnetoverleg worden casussen van “zorgwekkende zorgmijders” ingebracht en besproken. Er is vaak sprake van multiproblematiek. Dit varieert van wanbetaling, overlast, hennepteelt tot vereenzaming, medische problematiek, verslaving, dakloosheid etc. Aan het vangnetoverleg nemen deel de Gemeente Nederweert, de politie, bemoeizorg, Algemeen Maatschappelijk Werk (AMW), Gespecialiseerde Thuiszorg, MEE, Vorkmeer en de woningvereniging. Andere organisaties zoals jeugdzorg etc. schuiven ad-hoc aan bij bepaalde casuïstiek. De overlegfrequentie is zes weken. Gemiddeld komen er ongeveer 25 casussen aan bod. Door de korte lijnen kan er in de meeste gevallen snel en adequaat gehandeld worden. Personen zijn met hun hulpvraag snel bij de juiste organisatie en worden niet van het kastje naar de muur gestuurd. De voortgang van de casussen wordt nauwlettend gevolgd vanuit het vangnetoverleg.

34

ONZE ORGANISATIE: SLANK, LENING EN RESULTAATGERICHT

VIII

ONZE ORGANISATIE: SLANK, LENIG EN RESULTAATGERICHT Onze Structuur Omdat wij een verenigingsstructuur kennen is er naast de reguliere organisatiestructuur ook een relatie met de Algemene Ledenvergadering. Per 17 mei 2010 is een directeur-bestuurder aangesteld. In de statuten van de vereniging en in de samenwerkingsafspraken met de Raad van Commissarissen zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder vastgelegd. De organisatie van de woningvereniging kunnen we het duidelijkst weergegeven door middel van een organigram, waarin de diverse organen in onderling verband zijn terug te vinden.

Leden

Huurders/bewoners

Algemene Vergadering RvC

Huurder-platform Directeur/Bestuurder

KAC Werkapparaat

KAC = de Klachtenadviescommissie RvC = de Raad van Commissarissen

Organisatiescan/veranderingen 2013 Het verder doorvoeren van de in 2011 uitgezette noodzakelijke beleidsveranderingen, om onze financiële positie te versterken, de afname van het aantal woningen en het stilleggen van onze nieuwbouwportefeuille heeft ook gevolgen voor de workload van de organisatie. Uit de organisatiescan begin 2013 is gebleken dat met name binnen technisch beheer de formatie dient te worden aangepast. Op basis van dit onderzoek zijn de volgende organisatieveranderingen doorgevoerd: • Verminderen fte technisch beheer; van 5 fte naar 3 fte (waarvan 1 fte gedetacheerd bij ketenpartner). • Aanpassing managementteam; samenvoegen team technisch beheer en verhuur- en bewonerszaken naar 1 team wonen; team financiën wordt team bedrijfsvoering. • Herijken functieprofielen inclusief functieherwaardering. Alle veranderingen zijn afgerond per 1-1-2014.

Onze personele inzet per 1-1-2014 Door de aanpassingen in de organisatie is het personeelsbestand teruggebracht van 15 medewerkers naar 13 medewerkers (waarvan 1 gedetacheerd). Structureel wordt op jaarbasis 160.000 euro bezuinigd op personeelslasten. Veranderingen in de personele bezetting: • Opheffen eigen onderhoudsdienst met 2 fte’s; met 1 medewerker is een vaststellingsovereenkomst opgesteld; 1 medewerker is gedetacheerd bij 1 van de ketenpartners. • Vervallen functie technisch beheerder: 1fte. • Verminderen inzet woonconsulent (van 32 naar 20 uur).


35

ONZE ORGANISATIE: SLANK, LENING EN RESULTAATGERICHT

De dagelijkse uitvoering van de diverse werkzaamheden vindt plaats door 13 medewerkers (10,78 fte’s, inclusief 0,33 fte interieurverzorging en directie) verdeeld over: • Team wonen verhuur- en bewonerszaken: 6,4fte (1fte gedetacheerd). • Team financiële zaken (inclusief interieurverzorging) 2,82 fte. • Directie/managementassistente: 1,56 fte.

Directeur Bestuurder

RvC

Management assistente Manager wonen

Manager bedrijfsvoering

medewerker klantenservice

senior technisch beheerder

senior medewerker financiën

woon consulent

opzichter dagelijks onderhoud

financieel adm. medewerker

medewerker onderhoudsdienst

interieurverzorgster

Met de in corporatieland gehanteerde vuistregel van 1 fte op 100 vhe scoort de organisatie goed met een bezetting van 1 op 150 inclusief directie. Een dergelijke slanke bezetting vergt wel onderlinge flexibiliteit om in te kunnen spelen op fluctuaties in de dagelijkse werkzaamheden. De cultuur is erop gericht hierin te ondersteunen. De toenemende administratieve werkdruk in relatie tot eisen aan verslaggeving en financiële verantwoording en toezicht is een aandachtspunt voor de kwantitatieve en kwalitatieve bezetting. Tijdelijke inhuur personeel; professionalisering Bewust is gekozen voor een slanke, vaste formatie, waar op basis van gewenste kwaliteit, professionalisering en tijdelijke werkzaamheden gekozen wordt voor tijdelijke inhuur van professionals en advieswerkzaamheden. Ter ondersteuning van de organisatieverandering inclusief het gehele traject ketensamenwerking is een extern bureau ingehuurd voor gemiddeld 2 dagen per week. De totale eenmalige kosten hiervan bedroegen € 111.000 de structurele besparing op jaarbasis bedraagt € 193.000. Ontwikkeling; naar een klantgerichte, resultaatgerichte en kostenbewuste organisatie Gekoppeld aan ons ondernemingsplan wordt komende jaren ingezet op een meer klantgerichte organisatie, waarbij medewerkers meer verantwoordelijkheid krijgen en ook nemen en resultaatgerichter gaan werken. In de nieuwe functieprofielen is ingezet op deze kerncompetenties, naast klantgericht en kostenbewust werken.

Onze personeelsvertegenwoordiging In overleg met managementteam en medewerkers is gekozen voor het model van de personeelsvertegenwoordiging (PVT). In december 2012 is deze PVT formeel opgericht, met daarbij vanuit ieder team 1 personeelslid. Daarmee is in 2013 weer gestart met een formeel overleg met vertegenwoordigers vanuit het personeel en het bestuur. Centraal in 2013 stond het organisatieveranderingstraject, waarbij de PVT nauw betrokken is geweest en, met externe ondersteuning, ook een advies heeft uitgebracht.

36

ONZE GOVERNANCE: NAAR EEN BETROKKEN, PROFESSIONEEL TOEZICHT OP GEPASTE AFSTAND

IX

ONZE GOVERNANCE: NAAR EEN BETROKKEN, PROFESSIONEEL TOEZICHT OP GEPASTE AFSTAND Verslag Raad van Commissarissen 2013 Vanaf medio 2010 kent de woningvereniging een 2-lagenstructuur waarin de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de uitvoering en de Raad van Commissarissen toezicht op afstand houdt. De gewenste verdere professionalisering van de werkorganisatie heeft ook zijn weerslag op het functioneren van de Raad van Commissarissen en het professionaliseren van de eigen werkwijze en de interactie met de directeur-bestuurder. In de samenwerkingsafspraken tussen directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen is vastgelegd hoe de verantwoordelijkheden, besluitvorming en informatievoorziening met betrekking tot bedrijfsvoering en beleidsontwikkeling in de dagelijkse praktijk wordt vormgegeven. De gekozen werkwijze, waarbij de verschillende commissies de voorbereiding van de betreffende onderdelen uitvoeren, heeft geleid tot meer betrokkenheid en kennis van de diverse zaken binnen de woningvereniging bij de leden van de RvC. Daarnaast is de efficiency van de vergaderingen en de besluitvorming in kwaliteit toegenomen. Algemeen De RvC houdt zich in hoofdzaak bezig met drie zaken, te weten: • Functioneren als klankbord en daarmee bijdragen aan strategieontwikkeling door het bestuur. • Toezien op een adequaat risicomanagement/-beheersing bestuurder. • Instemmen met of afwijzen van majeure besluiten. Daarenboven verleent de RvC gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en staat deze met raad en daad terzijde. De RvC is pluriform samengesteld om integraal toezicht te houden. Leden van de RvC worden geworven aan hand van een profielschets en benoemd door de ledenvergadering, waarbij twee commissarissen worden voorgedragen door de huurdersorganisatie “Huurdersplatform Regio Weert”. Er geldt binnen de RvC een collectieve verantwoordelijkheid, hoewel elke commissaris zijn eigen aandachtsgebied heeft. De RvC heeft zijn werkwijze vastgelegd in een reglement. Bijzondere commissies De RvC kent drie bijzondere commissies, de remuneratiecommissie, de auditcommissie en de commissie huurders die over haar werkzaamheden rapporteert aan de RvC en besluiten van de RvC voorbereidt op de verschillende terreinen. Elke commissie hanteert een door de RvC vastgesteld reglement. Samenstelling Op het einde van het verslagjaar 2013 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: • De heer P.M. Geerts (1962); stedenbouwkundige, vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebied projectontwikkeling, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; lid huurderscommissie, remuneratiecommissie en lid auditcommissie; zittingstermijn 2011-2015 (2e en laatste termijn) voorzitter van de RvC. • De heer R.L.A.T. Zincken (1962); ondernemer; vertegenwoordiger huurders; aandachtsgebieden volkshuisvesting en huurders/klanten; lid huurderscommissie en lid auditcommissie; zittingstermijn 2011-2015 (1e termijn). • De heer J.A. van Nierop (1956); bestuurder middelbare scholengemeenschap; lid Raad van Toezicht Topsport Limburg en lid Raad van Commissarissen Vixia BV; aandachtsgebied personeel en organisatie;


37


voorzitter remuneratiecommissie en vicevoorzitter RvC; zittingstermijn 2013-2017 (2e en laatste termijn). • De heer E. Sentjens (1964); zelfstandig interim-controller; aandachtsgebied; financiën en ICT; voorzitter auditcommissie; zittingstermijn 2013-2017 (2e en laatste termijn). • Mevrouw M.H. de Corti (1960); juriste; aandachtsgebied juridische zaken en sociaal-maatschappelijke zaken; zittingstermijn 2011-2015 (1e termijn). Geen van de commissarissen heeft een arbeidsovereenkomst met de vereniging, zitting in het college van B&W van de gemeente Nederweert, nevenfuncties of anderszins een relatie met de woningvereniging die volgens de statuten onverenigbaar zou zijn met het commissariaat of anderszins de onafhankelijkheid van enig commissaris in het geding zou kunnen stellen. Governancecode Als lid van Aedes onderschrijft de woningvereniging de Governancecode en wordt deze integraal toegepast. Op basis van de aanbevelingen van het visitatierapport 2010, de vastgestelde Governancecode in juni 2011 en de voorliggende Herziening Woningwet zijn de aandachtspunten voor de woningvereniging door de RvC benoemd en grotendeels al in 2011 aangepast.

In 2013 zijn de voorgenomen actiepunten gerealiseerd: • Opstellen investeringsstatuut en actualiseren treasurystatuut • Beoordeling/effectuering WNT (Wet normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector) • Risicoanalyse met ondersteuning vanuit BDO • Teamevaluatie Daarnaast is er extra aandacht geweest voor de scholing van individuele leden RvC en de ontwikkelingen met betrekking tot de WNT (Wet normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector). Toetsingskader en werkwijze De werkwijze van de RvC volgt uit statutaire en wettelijke bepalingen. Daarnaast vormen de Governancecode en bevindingen uit onderzoeken als uitgevoerd door accountant en visitatiecommissie een leidraad voor de te hanteren werkwijze. De werkwijze ligt vast in een reglement en de samenwerkingsovereenkomst tussen RvC en directeur-bestuurder. Inhoudelijk vormden in 2013 de uitvoering van het 0ndernemingsplan 2011-2015, de uitgangspunten strategisch voorraadbeheer 2011-2020 en de prestatieafspraken 2011-2015 de belangrijkste beleidskaders. De financiële meerjarenprognoses (FMP) en de daarvan afgeleide jaarbegroting en activiteitenplan vormen het toetsingskader voor 2013. Aan de hand van de kwartaalrapportages wordt toezicht gehouden op de voortgang van de voorgenomen activiteiten en financiële risicobeheersing. Belangrijk kader voor de financiële toetsing is de CFV/WSW normering en de benchmark. In het nieuwe investeringsstatuut en het treasurystatuut is vastgelegd dat qua solvabiliteit wij de kengetallen van CFV willen volgen in relatie tot vergelijkbare corporaties in de branche. Naast mogelijke wijzigingen in wet en regelgeving, worden de kansen en bedreigingen die externe ontwikkelingen hebben voor Nederweert, Limburg en de corporatiesector als geheel en de invloed daarvan op de woningvereniging besproken. In het bijzonder hebben de rijksmaatregelen met betrekking tot de verhuurderheffing en de verhoging van de saneringssteun, mede als gevolg van het Vestiadossier, de nadrukkelijke aandacht van de RvC gehad, in relatie tot onze financiële positie.

38


Vergaderingen RvC 2013 De RvC kwam in 2013, 7 maal bijeen. Het betrof 6 reguliere bijeenkomsten met het bestuur en 1 themabijeenkomst risico-inventarisatie. In het verslagjaar heeft het activiteitenplan 2013 met de daarbij behorende begroting centraal gestaan, met daarin de focus op de financiën en maatwerk voor de klant. Prominente punten dit jaar waren de reorganisatie en de ketensamenwerking voor het onderhoud.

Besluiten: • Treasury- en investeringsstatuut. • Organisatie-aanpassing. • Intentieovereenkomst ketensamenwerking onderhoud. • Voorgenomen goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2012 ten behoeve van de Algemene Ledenvergadering inclusief jaarrekening EBN (Energiebedrijf Nederweert). • Financiële meerjaren prognoses en begroting 2013. • Aangepast verkoopbeleid; bijstelling complexen. • Besluit tot verkoop complex Aerthijsplein. • Opdrachtverstrekking voor fiscale werkzaamheden aan BDO.

Overleg accountant De RvC heeft in het verslagjaar 1 maal overleg gehad met de accountant in het kader van de jaarrekening 2012, waarbij presentatie en toelichting op de jaarrekening heeft plaatsgevonden naast een evaluatie van de procesgang met betrekking tot de jaarrekening 2012. Ter voorbereiding van de Algemene ledenvergadering zijn de verantwoordingsstukken over 2012, de begroting 2014 en financiële meerjarenprognoses van een advies aan de leden voorzien. Auditcommissie De auditcommissie ziet toe op de wijze waarop het bestuur een aantal specifieke aandachtsgebieden uitvoert en rapporteert hierover aan de RvC. De aandachtsgebieden waar de auditcommissie zich op richt zijn: • Risicomanagement, waaronder het toezicht of er door het bestuur voldoende voldaan wordt aan weten regelgeving en de werking van de integriteitscode. • Financiële informatieverschaffing. • Naleving van aanbevelingen en opmerkingen van de accountant. • Verslaggeving aan externe toezichthouders. De auditcommissie heeft in 2013 vijf maal vergaderd. Tijdens deze vergaderingen zijn onder andere de volgende agendapunten aan de orde geweest: • Voorbespreking en advisering aan de RvC voor de jaarrekening 2012 • Advisering van de RvC met betrekking tot de begroting voor 2014 en het financieel meerjarenplan • Bespreking van de kwartaalrapportages en advisering aan de RvC • Opvolging door het bestuur van de bevindingen van de accountant.


39


Daarnaast is in 2013 door de auditcommissie met het bestuur overleg gevoerd over de volgende bijzondere onderwerpen: • De veranderingen in de wijze waarop CFV en WSW het externe toezicht vormgeven. • De uitvoering van het opgestelde verbeterplan. • De voorbereiding en opvolging van een met de externe accountant uitgevoerde risicoanalyse. • De financiering van de woningvereniging. • De invoering van een andere waarderingsgrondslag. • De waardering van het belang van de woningvereniging in het WIF (Woon Investerings Fonds). De auditcommissie heeft tweemaal overleg gevoerd met de controlerende accountant waarbij onder andere de opdracht voor de interim-controle, managementletter en het accountantsverslag 2012 zijn besproken. Het overleg met de accountant vond deels buiten aanwezigheid van het bestuur plaats. Integriteit Sinds november 2009 kent de woningvereniging een op de website gepubliceerde integriteitscode en klokkenluidersregeling. Integriteitszaken staan op de agenda van elk overleg van de RvC en van het MT. De auditcommissie houdt toezicht op de werking van de code en rapporteert hierover aan de RvC. Er hebben in 2013 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of de RvC met de vereniging hebben gespeeld die van materiele betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. In statuten en reglementen is aangegeven hoe in dergelijke gevallen te handelen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is in 2013, 3 maal bij elkaar geweest in het kader van de reguliere functioneringsbeoordelingscyclus van de directeur-bestuurder. De RvC heeft de directeur bestuurder per 1 mei 2012 opnieuw benoemd in een benoeming voor bepaalde tijd voor een periode van 4 jaar en daarbij de bezoldiging 2012 voor de bestuurder vastgesteld, passend binnen de vastgestelde beloningscode voor bestuurders. Overige aandachtspunten van de remuneratiecommissie in 2013 waren: • De ontwikkelingen en standpuntbepaling met betrekking tot WNT en de ontwikkeling van de beloningsstructuur opgelegd door de minister. • De voorbereiding van de interne evaluatie van de RvC. • Evalueren van elke vergadering van de RvC door de voorzitter. Wet Normering bezoldering topfunctionarissen (WNT) Naar aanleiding van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), is per 1 januari 2013 door de minister voor Wonen en Rijksdienst (de heer Blok) de “Regeling bezolderingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting”, ingesteld. Hierin is onder meer een staffel aangegeven, die doorwerkt voor alle corporaties, grote en kleine, dus ook voor de bezoldiging van onze directeur-bestuurder en de vergoedingen van de leden van de RvC. De Vereniging van Toezichthouders is, namens een groot deel van alle corporaties, hiertegen in het geweer gekomen, omdat dit sectorbreed tot enorme salarisachteruitgangen leidt. Voor de woningvereniging is de overgangsregeling van toepassing zodat we de ontwikkelingen hieromtrent kunnen afwachten en vooralsnog geen veranderingen zullen doorvoeren. De Woningvereniging heeft nauwgezet de “Sector brede beloningscode voor bestuurders in woningcorporaties” en de “Honoreringscode commissarissen” uit 2010 gevolgd en vindt dat zij daarmee het salaris van de directeur-bestuurder correct en maatschappelijk verantwoord heeft vastgesteld. Zij zijn dan ook samen met de VTW in beroep gegaan bij de rechter tegen de regeling van de minister en hebben dat beroep gewonnen. Daarmee staat het salaris van de bestuurder en de leden van de RvC vast conform de

40


afspraken gemaakt in 2012. Dit geldt ook voor de leden van de RvC die in 2013 herbenoemd zijn. Wij blijven van mening dat gezien de excessen op het vlak van beloningen bij sommige andere corporaties dat salarissen van bestuurders die significant afwijken van de sector brede beloningscode daarop dienen te worden bijgesteld. Huurderscommissie Jaarlijks heeft de RvC enkele malen contact met het huurdersplatform, om lopende zaken te bespreken en/of om zaken bespreekbaar te maken. De verslagen van het overleg van het platform met het bestuur van de woningvereniging worden ter kennisgeving verstuurd aan beide commissarissen. Met het platform huurdersbelangen is afgesproken dat minimaal één maal per jaar de commissarissen, die namens de huurders vertegenwoordigd zijn in de RvC, tijdens het overleg in het 4e kwartaal aanwezig zullen zijn. In 2013 hebben met name de wijzigingen in de organisatie, met gevolgen voor het uitbesteden van onderhoudswerkzaamheden middels ketensamenwerking de aandacht gehad. In 2013 zijn er geen zaken geweest, die het huurdersplatform apart met beide commissarissen heeft besproken. Opleidingen/cursussen De RvC volgt de ontwikkelingen en discussies binnen de VTW rondom de professionalisering van de rol van de RvC actief. Het deelnemen aan ledenbijeenkomsten wordt gestimuleerd en heeft in 2013 geleid tot het volgen van een collegereeks “succesvol samenwerken in ketens en netwerken“ van Focus op Nijenrode, het bijwonen van de conferentie “Intern toezicht, oog voor cultuur en gedrag” georganiseerd door het Ministerie, deelname aan de ronde tafel woningcorporaties georganiseerd door Fin, het deelnemen aan de Aedes Dag 2013 en het bijwonen van de algemene ledenvergadering van het VTW. Verantwoording aan belanghouders Vanuit de verenigingsstructuur heeft in 2013, 2 maal een Algemene Ledenvergadering plaatsgevonden, waarbij bestuur en RvC verantwoording hebben afgelegd maar ook het voorgenomen beleid op hoofdlijnen besproken is met de leden. Daarbij wordt gezocht naar een werkwijze, waarbij naast informatie ook interactie met leden vergroot wordt. De commissarissen, die zijn benoemd op voordracht van de huurdervertegenwoordiging, hadden in het verslagjaar eenmaal overleg met het huurdersplatform. Verantwoording van het beleid met betrekking tot de beloning van bestuurders en honorering van commissarissen Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De directeur en de leden van het managementteam worden op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.

Bestuurder: De directeur-bestuurder, mevrouw C.P.A.M. Keulen, heeft de volgende beloningen ontvangen:

2013

Bruto salaris

84.000

83.256

Voorz. t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)

17.958

17.994

2.582

1.570

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Totaal

104.540


102.820

41


De duur van het dienstverband in het boekjaar bedraagt 12 maanden en betreft een arbeidsduur van 36 uur per week. De directeur-bestuurder valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met haar gemaakte bezoldigingsafspraak voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt: Dhr. P.M. Geerts • • • • Mw. M.H. de Corti • Dhr. J.A. van Nierop • • Dhr. H.W.M. Sentjens • • Dhr. R.L.A.T. Zincken • • •

2013 2012 voorzitter raad van commissarissen 7.125 6.001 lid huurderscommissie lid remuneratiecommissie lid auditcommissie lid raad van commissarissen 4.750 4.001 lid raad van commissarissen 4.750 4.001 voorzitter remuneratiecommissie lid raad van commissarissen 4.750 3.605 voorzitter auditcommissie lid raad van commissarissen 4.750 4.001 lid huurderscommissie lid auditcommissie

Raad van Commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 26.125 (in 2012, € 21.609). Deze stijging wordt verklaard doordat vanaf 1 januari 2013 over de vergoeding van commissarissen BTW in rekening wordt gebracht.

42

ONZE DEELNEMINGEN

X

ONZE DEELNEMINGEN

EnergieBedrijf Nederweert BV In 2009 is besloten een (100%) dochtermaatschappij op te richten voor het beheer van de gemeenschappelijke warmte-koude opslag installaties voor complexen van de woningvereniging. Op 13 januari 2010 zijn de statuten gepasseerd bij de notaris. Eind 2010 is de WKO (warmte-koude opslag) installatie in het complex Sint Antonius Veste in exploitatie genomen. De huurders krijgen daarbij op basis van het principe “niet meer dan anders” de energiekosten, verbonden aan de opwekking van warmte en koeling en warm tapwater in rekening gebracht door EBN BV. Uit de meerjaren-exploitatieopzet is gebleken dat er jaarlijks een negatief saldo zal zijn van gemiddeld 22.500 euro. Dit exploitatietekort kan slechts beperkt gecompenseerd worden door aanpassing van de tarieven voor energielevering. De investeringen à € 559.000 euro blijken niet verrekend in de huurprijzen en exploitatie van het complex en zullen komende jaren dan ook maar beperkt worden gecompenseerd worden door een bijstelling van de huurprijzen bij mutatie. De vordering van de woningvereniging op EBN is in de jaarrekening 2012 afgewaardeerd. In 2013 bedraagt het verlies € 28.127. Dit verlies is grotendeels veroorzaakt door: • Terugbetaling teveel betaalde voorschotten 2012 • Te laag ingeschatte inkoop energie • Accountantskosten (geconsolideerde jaarrekening)

€ 10.322 € 6.503 € 1.500

Verbetering exploitatie Met ingang van 2014 zullen de volgende acties worden uitgezet ter verbetering van de exploitatie: • Verhoging GJ prijs naar wettelijk toegestane norm (cf. niet meer dan anders principe). • Bij nieuwe huurcontracten in rekening brengen van gebruik koeling. • Technische doorlichting WKO installatie om energieverbruik te verlagen. • Eventuele aanpassing huurprijs bij nieuwe huurcontracten. Met bovenstaande acties zal het verlies verminderd worden maar niet opgeheven.

Wooninvesteringsfonds Sinds 2005 bezit woningvereniging 2 certificaten van het Wooninvesteringsfonds (WIF) met een nominale waarde van € 500.000 per stuk. Met het aankopen van woningen van corporaties stelt het WIF verkopende corporaties in staat de liquiditeit van het eigen verkoopprogramma naar voren te halen en/of bezit direct om te zetten in liquiditeit tegen maatschappelijk aanvaardbare waarde (geen winstopslagen in aankoopwaarde). Eind 2012 is het WIF onder verscherpt toezicht van het CFV geplaatst. De financiële situatie is zeer precair. Gezien de voorliggende maatregelen in het concept herstelplan WIF en de achtergestelde positie als certificaathouder in dit plan gaan wij ervan uit dat onze certificaten niet meer verzilverd kunnen worden, evenals de rentevergoeding, die al enkele jaren niet meer is uitbetaald. Daarom is voor de jaarrekening 2013 al een afwaardering ingerekend.


43

ONZE DEELNEMINGEN

Vereniging van Eigenaren Daarnaast neemt de woningvereniging deel aan 4 Verenigingen van Eigenaren: • Woon-zorgcomplex Aan Stad-Thoês, waarin de woningvereniging eigenaar is van 39 woon-zorgappartementen en Land van Horne eigenaar is van de algemene ontmoetingsruimte. • Brugstraat: Dit is een gemengd complex van 9 appartementen, samen met Vastgoedbeheer Familie Wijen van Heugten. De woningvereniging is eigenaar van 6 appartementen. • Pastorieweg: Dit betreft een VvE met de gemeente, die eigenaar is van de bibliotheek die gehuisvest is in de onderplint van het complex. De woningvereniging is eigenaar van de 8 boven de bibliotheek gesitueerde appartementen. • Aerthijsplein: Dit betreft een VvE waarin de woningvereniging eigenaar is van 9 appartementen in het duurdere segment en er 1 eigenaar/bewoner is van een appartement.

44

ONS FINANCIEEL BELEID EN RISICOBEHEER: STUREN OP LIQUIDITEIT EN SOLVABILITEIT

XI

ONS FINANCIEEL BELEID EN RISICOBEHEER: STUREN OP LIQUIDITEIT EN SOLVABILITEIT Verbeterplan 2012-2013 De investeringen in de portefeuille afgelopen jaren en de hoge leningenportefeuille hebben voor de woningvereniging geleid tot een verzwakking van de liquiditeits-en solvabiliteitspositie. De overheidsmaatregelen op het gebied van integrale belastingplicht (25%), de bijdrage voor de huurtoeslag en de te heffen saneringssteun door het CFV werken negatief door in onze financiële meerjarenprognoses. Vanaf 2011 wordt er met gerichte maatregelen gewerkt aan het verbeteren van onze financiële positie, eind 2012 vastgelegd in een verbeterplan, dat via de kwartaalrapportages door MT en RvC gevolgd wordt. Naar aanleiding van het negatieve solvabiliteitsoordeel CFV oktober 2012 is kritisch gekeken naar het nemen van een aantal extra maatregelen, naast de beleidswijzigingen, die al in 2011/2012 waren doorgevoerd. Dit heeft geleid tot een integraal pakket van maatregelen, die ook op de Algemene ledenvergadering november 2012 zijn besproken.

De hoofdpunten van dit verbeterplan zijn: 1 Negatieve resultaat verhuuractiviteiten na rente op jaarbasis terugbrengen naar minimaal nihil. 2 Compensatie realiseren voor: • Verhuurdersheffing 2014 en verdere jaren. • Heffing Saneringssteun. 3 Liquiditeitspositie verbeteren: • WSW obligoverplichting (ruim 2.8 mln.) beschikbaar houden. • Na 2015 financiële ruimte uit eigen middelen ten behoeve van gewenste investeringen in onderhoud/duurzaamheid.

De maatregelen worden genomen op 3 hoofdonderdelen: Vergroten inkomsten • Doorzetten huurharmonisatiebeleid; optrekken huren eengezinswoningen naar aftoppingsgrens Jaarlijks genereren we hiermee gem. € 72.000. • 2 aanvankelijk voor de sloop bestemde complexen weer in verhuur nemen (relatie stilleggen nieuwbouwportefeuille). • Aansluitende verhuur; sturen op minimaal 80% aansluitend. • Getemporiseerde verkoop bestaand bezit; op jaarbasis 2 mln. • Eventuele verkoop grondposities. • Onderzoek mogelijkheden vergroten niet – DAEB portefeuille. Verlagen uitgaven • Reductie jaarlijkse uitgaven onderhoud door bijstellen onderhoudsnormen; scherpere inkoop contracten en invoeren vraaggestuurd onderhoud per 1-1-2013. • Invoering andere werkwijze reparatieverzoeken huurder.


45


Dit leidt op jaarbasis tot een vermindering van het onderhoudsbudget van € 400.000. • Onderzoek efficiency/effectiviteit bedrijfsprocessen in 2013. • Ketensamenwerking en aanpassingen organisatie. • De organisatie-aanpassingen leveren vanaf 1-1-2014 een structurele besparing op van € 160.000 op personele lasten. • De aanbesteding van onderhoud aan 2 ketenpartners levert een structurele besparing op van minimaal € 73.500. Nieuwbouwportefeuille; stilgelegd Ondanks de positieve financiële ontwikkelingen oordeelt het CFV ultimo 2013 de solvabiliteitspositie van de woningvereniging nog als onvoldoende. Wel onderkent zij de positieve lijn tot herstel, zeker als het huurbeleidsplan wordt geactualiseerd op mogelijkheden jaarlijkse huurverhogingen. In ons geactualiseerde huurbeleid is rekening gehouden met een opslag van 1,5% boven op inflatie t/m 2018.

Effecten Rijksbeleid op onze meerjarenbegroting Eind oktober 2013 zijn door het CFV/WSW pas de definitieve parameters bekend gemaakt, op basis waarvan de DPI en de begroting 2014/meerjarenprognoses dienden te worden opgesteld. De verhuurdersheffing en de saneringssteun leiden voor de woningvereniging tot een achteruitgang van financiële middelen op jaarbasis van € 362.000 in 2013, naar € 1.110.000 in 2015 (in 2013, 4% van de gerealiseerde huur naar 12% van de begrote huur in 2015). Om deze achteruitgang te kunnen opvangen is een verbeterplan opgesteld.

Jaar

Verhuurderheffing

Heffing saneringssteun

2013

27

335

Totaal 362

2014 738

304

1.042

2015

248

1.110

165

1.097

2017 1.008

83

1.091

2018

83

1.080

862

2016 932 997

Bedragen x € 1.000

Risicobeheer Risicobeheer hangt samen met de mate waarin risico’s vooraf zijn in te schatten en de wijze waarin de organisatie zelf in staat is deze risico’s te managen. Externe, niet beïnvloedbare factoren zijn echter een nog groter risico, zo is ook afgelopen jaar weer duidelijk geworden. Managementinformatie is dan ook noodzakelijk om bijtijds bij te kunnen sturen. Maand- en kwartaalrapportages geven inzicht in de stand van zaken met betrekking tot de voorgenomen activiteiten/uitgaven, inkomsten en aandachtspunten. De kwartaalrapportages zijn een vast onderdeel van de agenda RvC. In de kwartaalrapportages is een resultatenrekening, kasstroomoverzicht en een liquiditeitsprognose opgenomen. De rapportages worden voorgesproken met de auditcommissie.

46


Aandachtspunten in 2013 waren: • Kasstromen en liquiditeitsprognose. • Verfijning rapportages; benchmarking Aedes en normeringen. • Financiële Meerjarenprognoses in relatie tot investeringen. • Effecten implementatie RJ 645 per jaarrekening 2012. • Financiële effecten verbeterplan. • Ketensamenwerking en organisatieverandering

Risico-inventarisatie 2013 Voorjaar 2013 is er door de RvC en het MT een risico-inventarisatie opgesteld, begeleid door onze accountant BDO. De hoofdpunten van deze analyse waren: • Politieke risico’s met effecten op onze financiële positie. • Marktrisico afzetbaarheid woningen in relatie tot stijgende huurprijzen; speciale aandacht voor commercieel vastgoed. • Automatisering: toenemende kosten en risico’s koppelingen met externe partijen; softwarepakketten. • Inkoop. • Verplichtingenadministratie in relatie tot automatisering. De uitgangspunten voor risicomanagement en een risicobeheerplan/monitoring zijn in september 2013 in de RvC vastgesteld. De uitwerking hiervan is in voorbereiding en zal in 2014 worden geïmplementeerd.

De vermogenspositie De werkelijke cijfers over 2013 worden vergeleken met de in de financiële meerjarenbegroting geprognosticeerde cijfers voor 2013.

Overzicht vermogenspositie: Balanspost x € 1.000

Werkelijk ultimo 2013

Geraamd voor 2013

Eigen vermogen

74.898

57.627

Schulden lange termijn

66.592

66.583

Materiële vaste activa

138.933

120.472

Financiële vaste activa

1.722

3.300

De stijging van het eigen vermogen is te verklaren door de verlenging van de levensduur van een aantal complexen en de terugname van de afwaarderingen op de waarde van de complexen in het verleden. De verlenging van de levensduur leidt ook tot de stijging van de materiële vaste activa. De afwijking in de financiële vaste activa wordt veroorzaakt door de daling van de actieve latente belastingen en de afwaardering van de certificaten van het Wooninvesteringsfonds, wat ten tijde van het opstellen van de begroting nog niet bekend was.


47


De financieringspositie Leningenportefeuille De leningenportefeuille van de woningvereniging is fors, maar wel behoudend van aard. Er is gekozen voor langlopende annuïtaire leningen, waardoor onze leningportefeuille de komende jaren wordt afgebouwd. Het gemiddelde rentepercentage van 4,47% ligt onder de disconteringsvoet van WSW, zijnde 5,25%. Daarnaast heeft de woningvereniging een kredietfaciliteit bij de Rabobank voor € 2 mln (per 1 april 2014 verlaagt naar € 750.000).

Overzicht kengetallen: Financiële kengetallen

Werkelijk ultimo 2013

Solvabiliteit

Geraamd voor 2013

50,81% 44,54%

Rentabiliteit totaal vermogen

4,22%

2,85%

Rentabiliteit eigen vermogen

4,07%

0,92%

1,35

1,83

Current ratio

Solvabiliteit Na het negatieve solvabiliteitsoordeel is het beleid aangepast om de solvabiliteit te verhogen. De investeringen zijn stopgezet en er is scherp gekeken naar de kosten. Ook zijn aanvullende maatregelen genomen om meer inkomsten uit verhuur te genereren (verhoging maximaal redelijke huur). Vanaf 2013 wordt de activa niet langer gewaardeerd tegen kostprijs, maar tegen bedrijfswaarde. Tevens is op basis van de complexbeheerplannen besloten om de levensduur van een aantal complexen te verlengen. Gezien de kwaliteit van ons bezit en de genomen beleidsmaatregelen heeft dit een gunstig effect op onze solvabiliteit. De liquiditeitspositie In het verslagjaar is het saldo van de liquiditeit toegenomen van € 3.904.558 naar € 5.164.637. De stijging is vooral het gevolg van meer inkomsten uit de verkoop van woningen, de afkoop van de BWS subsidies, de daling van de onderhoudsuitgaven en de geringe investeringsuitgaven. We hebben nu een buffer opgebouwd om onverwachte tegenslagen te kunnen opvangen. De komende jaren zullen de verhuurderheffing en saneringsheffing een groot beslag leggen op onze liquide middelen. We zijn met BNG de mogelijkheden aan het onderzoeken om de overtollige liquide middelen aan te wenden om vervroegd af te lossen op onze leningen, om voor de toekomst lagere rentelasten te kunnen realiseren. Stelselwijziging met ingang van verslagjaar 2013 Met ingang van verslagjaar 2013 waardeert de woningvereniging haar bezit niet langer tegen kostprijs, maar tegen actuele waarde. Met deze waardering hebben we een realistischer beeld van de waarde van ons bezit: • Sociaal vastgoed (DAEB) wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. • Commercieel vastgoed (niet-DAEB) wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De waarde van dit bezit is per 1 januari 2012, 31 december 2012 en per 31 december 2013 vastgesteld door een externe taxateur. Uit de taxatie van het commercieel vastgoed is gebleken dat de waarde van een aantal objecten in waarde is gedaald. Hierdoor heeft in 2013 per saldo een afwaardering op ons commercieel bezit plaatsgevonden van € 23.000. € 437.999 betreft de terugname van de afwaardering lagere marktwaarde ten opzichte van de verkrijgingsprijs. Anderzijds is € 460.999 ten laste van het resultaat gebracht vanwege niet gerealiseerde waardeveranderingen. Indien de voorstellen van de minister met betrekking tot waardering van het vastgoed doorgang zullen

48


vinden (70% van de marktwaarde, indien in verhuurde staat) zal dat van negatieve invloed zijn op onze bedrijfswaardering, en dus gevolgen hebben voor de winst- en verliesrekening komende jaren. Conform de nieuwe richtlijn heeft de woningvereniging de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2012 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Als gevolg daarvan is de waarde van het sociaal vastgoed € 37.724.001 hoger en de waarde van het commercieel vastgoed is € 480.333 lager. Daarnaast heeft er een stelselwijziging plaatsgevonden op de waardering van de deelneming. De correctie ten laste van het eigen vermogen bedraagt € 567.728. Per saldo is ons vermogen € 36.675.940 hoger ten opzichte van het vermogen in de jaarrekening 2012 en het resultaat is € 1.698.148 lager dan begroot. Geconsolideerde jaarrekening Woningvereniging Nederweert is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “middelgrote” organisatie. Daardoor geldt er niet langer vrijstelling van de consolidatieplicht. Met ingang van de jaarrekening 2013 is een geconsolideerde jaarrekening opgesteld van Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V. Ook de vergelijkende cijfers zijn aangepast. De begrotingen 2013 en verder zijn opgesteld conform waardering tegen actuele waarde.

Onrendabele investeringen In het verslagjaar is per saldo een bedrag van € 5.168.860 teruggenomen op de afwaarderingen van het sociaal vastgoed omdat de bedrijfswaarde hoger is dan de voortbrengingskosten minus de afwaarderingen. Dit heeft een aantal oorzaken: • Aanpassing onderhoudsbeleid, waardoor lagere onderhoudskosten. • Verlenging levensduur van verschillende complexen. • Verhoging van de huur met 1,5% boven inflatie gedurende 2013 t/m 2018.


49

ONZE KLACHTENADVIESCOMMISSIE (KAC)

XII


De leden van de Klachtenadviescommissie worden benoemd door het bestuur. De Klachtenadviescommissie adviseert het bestuur ten aanzien van bij de commissie ingediende klachten. De Klachtenadviescommissie is een intern beroepsorgaan voor huurders en woningzoekenden. De KAC stelt ieder jaar een jaarverslag op. Uit het jaarverslag 2013 blijkt dat er in 2013 géén klachten ingediend zijn. Op basis van de adviezen vanuit de KWH rapportage 2010 en 2012 is wel de klachtenprocedure bijgesteld en geactualiseerd. Ook is in deze bijgestelde werkwijze afgesproken dat huurders, die niet tevreden zijn met het besluit van het bestuur betreffende een klacht actief gewezen worden op de mogelijkheden van de klachtenadviescommissie.

Jaarverslag 2013 Algemeen Iedere toegelaten instelling dient de huurders van haar woongelegenheden in de gelegenheid te stellen klachten over haar handelen of nalaten, of het handelen of nalaten van personen die voor haar werkzaamheden verrichten, in te dienen bij een klachtencommissie die tot taak heeft haar met redenen omkleed over de behandeling van die klachten te adviseren. Vaststelling van het reglement en benoeming van de leden van de commissie is een bevoegdheid van het bestuur van de woningvereniging .

Doelstelling De commissie heeft tot doel: 1 Huurders en woningzoekenden in de gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij belang hebben. 2 Bij te dragen aan een goede behandeling van klachten van huurders en woningzoekenden en daarmee aan de verbetering van de relatie, die de woningvereniging met haar huurders en woningzoekenden heeft. 3 Tegemoet te komen aan de behoefte van huurders en woningzoekenden om op het niveau waar (de uiteindelijke) beslissingen worden genomen, die hen direct treffen, gehoord te kunnen worden en invloed uit te oefenen. 4 Bij te dragen aan de verbetering/optimalisering van het functioneren van de woningvereniging.

Samenstelling De commissie was per 1 januari 2013 als volgt samengesteld: Dhr. J. Dohmen, P. Holtenstraat 33 lid namens de leden niet-huurders, voorzitter Dhr. P. Theunissen, Ospelseweg 20 lid namens de leden niet-huurders, secretaris Dhr. P. Knapen, Beukenstraat 6 lid namens de leden huurders Dhr. J. Moors, Lemmenhoek 14 lid namens de leden niet-huurders Dhr. P. Hermans, Beukenstraat 26 lid namens de leden huurders

50


Aan de commissie is Dhr. W.P. de Bruin, hoofd verhuur en bewonerszaken, als ambtelijk secretaris toegevoegd. Vergaderingen De dato 22 mei 2013 heeft de commissie het jaarverslag 2012 vastgesteld en vervolgens aangeboden aan het bestuur. Behandeling klachten In het verslagjaar zijn geen klachten ingediend bij de commissie. Conclusie De commissie is van oordeel en constateert, gezien dat zij in 2013 geen klachten heeft hoeven te behandelen, dat het algemeen beleid van woningvereniging erop gericht is om klachten op een zorgvuldige en correcte wijze te behandelen en adequaat af te handelen. Zij blijft opteren, mag dit nodig zijn, bij te dragen aan de verbetering van het functioneren van de woningvereniging.

Aansluiting bij Regionale Geschillencommissie per 1-1-2014 Medio 2013 hebben 2 van de 5 leden aangegeven hun lidmaatschap van de KAC te willen beëindigen. Dit heeft geleid tot een heroriëntatie op de toekomstige invulling van de KAC. Daarbij heeft de gedachte centraal gestaan om aansluiting te zoeken bij regionale samenwerkingsverbanden. Per 1-1-2014 neemt de woningvereniging dan ook deel aan de regionale geschillencommissie MiddenLimburg. De overige 3 leden vormen een klankbord voor het bestuur ter toetsing van de werkwijze rondom intern klachtenmanagement.


51

Verklaring besteding middelen

XIII

Verklaring besteding middelen

Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Nederweert, 15 mei 2014

Het bestuur van Woningvereniging Nederweert,

C.P.A.M. Keulen Directeur-bestuurder

52


53

54

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING 2013

1

Geconsolideerde balans per 31 december 2013

56

2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013

58

3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

59

4

Toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening

60

4 . 1 Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat 4 . 2 Toelichting op de geconsolideerde balans 4 . 3 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

60 69 80

5

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

86

6

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013

88

7

Enkelvoudig kasstroomoverzicht

89

8

Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening

90

8 . 1 Toelichting op de enkelvoudige balans 8 . 2 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

90 102

9

Ondertekening van de jaarrekening

108

9 . 1 Ondertekening door het bestuur 9 . 2 Ondertekening door de Raad van Commissarissen

108 108

10

109

OVERIGE GEGEVENS

10 . 1 Statutaire regeling resultaatbestemming 10 . 2 Resultaatbestemming 10 . 3 Gebeurtenissen na balansdatum 10 . 4 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Woningvereniging Neder weert JAARREKENING 2013

109 109 109 109

55

1

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013

(na resultaatbestemming)

ACTIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2013

31-dec-2012

133.185.049

111.509.721

-

-

-

109.088

931.552

990.261

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Warmtevoorziening Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

134.116.601 112.609.070

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

4.816.000

4.839.000

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Actieve belastinglatentie Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

-

143.244

1.295.662

1.540.724

426.128

1.068.113

1.721.790 2.752.081

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

1.406.069

1.411.332

91.538

79.470

-

38.083

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen

6.078

15.890

Overlopende activa

82.083

166.150

179.699

299.593

5.164.637

3.904.558

147.404.796

125.815.634

Liquide middelen

TOTAAL ACTIVA

56

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na resultaatbestemming)

PASSIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2013

31-dec-2012

74.898.057

50.678.820

924.956

602.860

66.434.332

69.378.171

GECONSOLIDEERD EIGEN VERMOGEN Overige reserves

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

157.682

159.950

66.592.014

69.538.121

2.943.839

2.818.732

255.161

202.226

61.232

42.553

8.219

7.237

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

1.721.318

1.925.085

4.989.769

4.995.833

147.404.796

125.815.634

TOTAAL PASSIVA


57

2

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

OVER HET BOEKJAAR 2013

in euro’s

in euro’s

2013

2012

8.450.353

8.302.725

174.737

172.028

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen

12

771

760.857

2.555.737

Netto omzet energieleveringen

29.219

63.187

Overige bedrijfsopbrengsten

79.155

5.075

9.494.333

11.099.523

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiël vaste activa en vastgoedportefeuille

4.254.035

4.009.719

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

-5.497.909

-3.887.391

Lonen en salarissen

657.602

629.563

Sociale lasten

107.134

109.667

Pensioenlasten

121.308

128.997

Onderhoudslasten

743.150

957.426

Leefbaarheid

60.797

40.519

Lasten servicecontracten

854.668

895.581

Heffingen

362.435

27.820

Lasten warmtevoorziening

51.281

50.070

522.161

535.616

Som der bedrijfslasten

2.236.662

3.497.587

BEDRIJFSRESULTAAT

7.257.671

7.601.936

460.999

-57.814

Overige bedrijfslasten

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

-665.617

-

57.971

51.268

25.555

26.518

Rentelasten en soortgelijke kosten

3.164.031

3.301.526

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

3.050.550

4.436.010

-567.158

-621.138

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING na BELASTINGEN

2.483.392

3.814.872

RESULTAAT NA BELASTINGEN

2.483.392

3.814.872

Belastingen

58

3

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

(bedragen X € 1.000)

2013 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

7.263

7.656

4.254

4.010

-178

-487

-5.499

-4.198

1

278

Aanpassingen voor: • Afschrijvingen • Afschrijvingen desinvesteringen • Waardeveranderingen materiële vaste activa • Mutatie voorzieningen • Verandering in werkkapitaal - mutatie voorraden en onderhanden projecten - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

4

151

123

11

-9

-1.282

118

-1.120

Kasstroom uit bedrijfsoperaties • Ontvangen rente • Betaalde rente • Belasting Kasstroom uit operationele activiteiten

58

51

-3.164

-3.301

-

415

-3.106

-2.835

2.853

3.304

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-8

-240

1.221

3.712

140

52

1.353

3.524

-

1

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

-2.946

-2.819

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.946

-2.818

Mutatie liquide middelen

1.260

4.010

Liquide middelen ultimo boekjaar

5.165

3.905

Liquide middelen aanvang boekjaar

3.905

-105

Mutatie liquide middelen in boekjaar

1.260

4.010


59

4

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS

EN WINST- EN VERLIESREKENING

4.1.

GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN VAN BEPALING VAN HET RESULTAAT Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld met inachtneming van het Bbsh en dientengevolge de wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving met in het bijzonder Richtlijn 645. Woningvereniging Nederweert is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “middelgrote” organisatie. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregeling respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De balans en de winst- en verliesrekening worden na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat aan het eigen vermogen wordt toegevoegd. Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningvereniging Nederweert zijn de financiële gegevens verwerkt van de Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningvereniging Nederweert. De financiële gegevens van Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V. zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.

Algemeen Activiteiten Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V., statutair gevestigd te Nederweert, zijn uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Nederweert. Het adres van de woningvereniging is Gutjesweg 6, 6031 ET te Nederweert.

STELSELWIJZIGING Woningvereniging Nederweert past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645, Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woningvereniging Nederweert haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Vanaf het verslagjaar 2013 kiest Woningvereniging Nederweert voor waardering tegen actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het aanpassen van de waardering van het vastgoed kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Woningvereniging Nederweert de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2012

60

TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING

herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het enkelvoudige beginvermogen bedraagt € 36.675.940 en het effect op het resultaat bedraagt € 1.698.148 en is als volgt weer te geven.

2013 2012

Eigen vermogen per 1 januari

50.064.954

5.130.366

Invloed van stelselwijziging sociaal vastgoed in exploitatie

-

37.724.001

Invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie

-

-480.333

Invloed van stelselwijziging deelneming

-

-567.728

50.064.954

41.806.306

Herrekend eigen vermogen per 1 januari

2012

Resultaat 2012

5.513.020

Invloed van stelselwijziging afschrijvingslasten sociaal vastgoed in exploitatie

-400.023

Invloed van stelselwijziging netto verkoopresultaat sociaal vastgoed in exploitatie

-1.763.192

Invloed van stelselwijziging afwaardering commercieel vastgoed in exploitatie

210.139

Invloed van stelselwijziging waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie

193.752

Invloed van stelselwijziging voorziening deelneming

7.246

Invloed van stelselwijziging consolidatie

53.930

Herrekend resultaat 2012

3.814.872

BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningvereniging Nederweert kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningvereniging Nederweert een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investeringen. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Woningvereniging Nederweert kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.


61


De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen woningen in aanbouw en zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met het eventueel voorcalculatorisch onrendabele deel van de investering.

62


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn bepaald volgens het annuïtaire danwel het lineaire systeem. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-enverliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden eenmalig vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten, rekening houdend met veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielasten-stijgingen over de periode totdat de exploitatietekorten omslaan in voorgecalculeerde exploitatie-overschotten. De vordering is rentedragend en wordt maximaal gedurende 30 jaar jaarlijks verminderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten.


63


De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met de rente, over het jaarlijks resterend saldo. Deelnemingen De deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningvereniging Nederweert. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Woningvereniging Nederweert geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Woningvereniging Nederweert ten behoeve van deze deelnemingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Actieve belastinglatentie Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed Voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermeningvuldigd met het geldende belastingtarief. De actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de meest actuele WOZ-waarde. De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapstarief en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief.

Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: • onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie • onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) • onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termij

Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemd voor verkoop.

64


Actieve belastinglatentie leningenportefeuille De actieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Actieve latentie uit hoofde van verliesverrekening Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Een betrouwbare inschatting van het uiteindelijk te verwachten fiscale afwaarderingsverlies uit hoofde van een mogelijke voortgezette daling van de WOZ waarde ultimo 2013 valt op dit moment niet te maken. Gezien de onzekerheid omtrent de omvang van het afwaarderingsverlies kan geen inzicht worden gegeven in de omvang en de waardering van de hiermee samenhangende actieve belastinglatentie. Overige financiële vast activa De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Voorraden Voorraden onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen de gemiddelde inkoopprijs of lagere marktwaarde. Voorraad grond Onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking.


65


Eigen vermogen Overige reserves Aan de overige reserves wordt het saldo van het jaarresultaat toegevoegd. Deze post is tegen nominale waarde opgenomen. Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op de fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening. Ultimo 2013 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Schulden Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is in de toelichting opgenomen. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfskosten wordt, waar mogelijk de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Huren Betreft de te ontvangen nettohuren exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving.

66


Vergoedingen Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten onder aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Betreft de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van woningaanpassingen t.b.v. mindervaliden. Verkoop onroerende zaken Betreft de resultaten uit de verkoop van huurwoningen. De opbrengsten zijn verminderd met alle daarop betrekking hebbende kosten. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • grond in eigendom geen afschrijving • bouw/renovaties/installaties lineair 25/50 jaar • inventaris lineair 5 jaar • automatisering lineair 5 jaar • vervoer lineair 6 jaar Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw alsmede de waardeverandering van de materiële vaste activa op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot in het boekjaar werkzame medewerkers opgenomen. Lasten onderhoud Hierop worden verantwoord de jaarlijkse uitgaven wegens planmatig-, dagelijks- en mutatie-onderhoud. Overige bedrijfslasten Hierop worden verantwoord de overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten en overige personeelskosten en voorts belastingen, verzekeringen en kosten die samenhangen met de levering van goederen en diensten. WNT Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. Woningvereniging Nederweert heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking is getreden. Rentebaten en lasten De rentebaten betreffen de werkelijke rente ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen en effecten alsmede geactiveerde bouwrente over het


67


geïnvesteerd vreemd vermogen. Onder de rentelasten zijn de verschuldigde rentelasten verantwoord alsmede de toegerekende rente aan de waarborgsommen. Belastingen De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor belastingen, rekeninghoudend met niet in de belastingheffing betrokken bestanddelen, (gedeeltelijk) niet aftrekbare kosten alsmede de mutaties in de belastinglatenties.

KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

68


4.2.

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS

ACTIVA VASTE ACTIVA

31-dec-2013

31-dec-2012

133.185.049

111.509.721

-

-

-

109.088

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Warmtevoorziening Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

931.552

990.261

134.116.601

112.609.070

Het verloop in 2013 is als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie Waardering per 1 januari 2013: Aanschafwaarde historische kostprijs

107.172.441

Cumulatieve afschrijvingen

-17.802.404

Cumulatieve waardeveranderingen

-17.918.808

Cumulatieve herwaardering

40.058.492

Bedrijfswaarde

111.509.721

Investeringen

-

Desinvesteringen

-644.788

Afschrijvingen

-3.505.901

Correctie afschrijvingen desinvesteringen

164.456

Terugname afwaardering lagere bedrijfswaarde verkrijgingsprijs sociaal vastgoed

5.168.860

1.182.627 Herwaardering verkoop

-561.319

Herwaardering afschrijvingen

-681.825

Herwaardering

21.735.845

20.492.701 Waardering per 31 december 2013: Aanschafwaarde historische kostprijs

106.527.653


-21.143.849


-12.749.948


60.551.193

Bedrijfswaarde

133.185.049

WOZ-waarde Per 31 december 2013 heeft het sociaal vastgoed een totale WOZ-waarde van € 194.618.000 (peildatum 1 januari 2013). Desinvesteringen De desinvesteringen van 2013 betreffen de verkoop van 13 huurwoningen. Woningvereniging Nederweert heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan. In 2013 is dit verkoopplan gewijzigd. In totaal zijn per ultimo 2013 289 woningen geclassificeerd voor de verkoop, waarbij de verkoopverwachting voor 2014 en volgende jaren is vastgesteld op 14 woningen, met een maximum van 69 woningen.


69


Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren):

lineair

Bouw/cv

40/50 jaar

Lift

50 jaar

Renovaties

25 jaar

Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2013 voor € 120.640.000 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden in 2013. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde waarden op de premievervaldatum automatisch worden aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. Historische kostprijs De historische kostprijs per 31 december 2013 bedraagt € 72.633.856 (31 december 2012 € 71.451.229). Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed (inclusief garages) per 31 december 2013 bedraagt € 133.185.049 (ultimo 2012: € 111.509.721). De bedrijfswaarde wordt complexgewijs bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten exclusief rentabiliteitswaardecorrectie. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd, gebaseerd op de door het WSW bepaalde parameters:

2013

2012

Jaarlijkse huurstijging eerste jaar:

3,50%

2,30%

Jaarlijkse huurstijging volgende 4 jaren:

3,50%

2,00%

Jaarlijkse huurstijging na 5 jaar:

2,00%

2,00%

Jaarlijkse variabele lastenstijging:

1e 5 jr 2%, daarna 3%


Jaarlijkse stijging onderhoudskosten



Jaarlijkse huurderving

0,59%

0,66%

Jaarlijkse inflatie

2,00%

2,00%

Grondwaarde per VHE Minimale levensduur complexen Variabele exploitatie-uitgaven (per woning)

€ 205,70 per m2 € 205,70 per m2 10 jaar

10 jaar

cf meerjarenbegroting

Disconteringsvoet externe financieringsrente (tot renteconversie werkelijke percentage):

5,25%

5,25%

Verkoopbeleid en huurharmonisatie

5 jaar

5 jaar

In de bedrijfswaardeberekening 2013 en in 2012 is de onderhoudsbegroting per complex opgenomen.

70


MUTATIE BEDRIJFSWAARDE De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 21.675.328 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: (a) Autonome ontwikkeling Vervallen jaarschijf en opschuiven kasstromen

542.074

(b) Voorraadmutaties Nieuwbouw

-

Verbeteringen bestaand bezit

-

Sloop bestaand bezit

-

Aankoop bezit

-

Verkocht bezit

-411.770

Overige mutaties woninggegevens

4.139.904

3.728.134

(c) Parameterwijzigingen In de inflatie / lastenstijging

401.404

In de levensduur (gemiddelde levensduur van 26,7 naar 35,4 jaar)

18.948.290

In de mutatiegraad / huurbeleid

-

In de vermogenskostenvoet / methode van contant maken

-

19.349.694

(d) Wijzigingen in de uitgangspunten / niveauwijzigingen Huren

12.439.799

Huurderving

-25.065

Onderhoudsuitgaven

-153.899

Verhuurderheffing

-15.211.948

Overige exploitatieuitgaven

2.225.964

Grondwaarde

-434.442

Voorgenomen sloop

-

Voorgenomen verbeteringen

-

Voorgenomen verkopen

-784.983

-1.944.574

Totale mutatie bedijfswaarde

Warmtevoorziening

21.675.328

31-dec-2013

31-dec-2012

Aanschafwaarde

568.618

568.618


-12.323

-12.323

-556.295

-556.295

-

-

Duurzame waardevermindering

Afschrijvingen De afschrijvingen vinden lineair plaats en het afschrijvingspercentage bedraagt 2% per jaar. Historische kostprijs De historische kostprijs per 31 december 2013 bedraagt € 533.554 (31 december 2012 € 544.926).


71


Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de warmtevoorziening per 31 december 2013 bedraagt nihil (ultimo 2012: nihil). De bedrijfswaarde wordt complexgewijs bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (levering energie) en de variabele lasten.

Onroerende zaken in ontwikkeling

31-dec-2013

31-dec-2012

109.088

79.197

Investering

-

29.891

Afboeking

-109.088

-

-

109.088

Eind - 11 appartementen voor senioren Stand per 1 januari

Stand per 31 december

Het project Eind is in 2013 definitief stopgezet. De reeds gemaakte projectkosten zijn ten laste van het resultaat geboekt.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 1 januari 2013: Verkrijgingsprijzen

1.336.429


-346.168

Boekwaarde

990.261

Investeringen

7.601

Desinvesteringen

-13.736

Afschrijvingen op desinvesteringen

13.736

Afschrijvingen

-66.310

-58.709 Boekwaarde per 31 december 2013: Verkrijgingsprijzen

1.330.294


-398.742

Boekwaarde

931.552

WOZ-waarde Per 31-12-2013 bedraagt de WOZ-waarde van het kantoorpand € 540.000 (peildatum 1-1-2013). Desinvesteringen De desinvesteringen van 2013 betreft de verkoop van een bedrijfsbus. Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): lineair Kantoorgebouw

50 jaar

Werkplaats

50 jaar

Inventarissen

5 jaar

Vervoersmiddelen

6 jaar

72


Verzekeringen De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie is als volgt:

verzekerd bedrag

laatstelijk vastgesteld

Kantoorgebouw/werkplaats

1.172.858

2013

Kantoor- en magazijninventaris

158.600

2013

Kantoorbescheiden/archief

400.000

2013

Hardware

62.700

2013

Vervoermiddelen

31.800

2013

Fraude/geldtransport

454.000

2013

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

2.500.000

2013

31-dec-2013

31-dec-2012

4 .816.000

4.839.000

vASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie 31-dec-2013

31-dec-2012

Het verloop in 2013 is als volgt: Marktwaarde per 1 januari 2013: Aanschafwaarde historische kostprijs

7.263.077


-190.111


-2.157.524


-76.442

Marktwaarde

4.839.000

Investeringen

-

Afschrijvingen

-135.938

Terugname afwaardering lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed

437.999

302.061 Herwaardering afschrijvingen

135.938


-460.999

-325.061 Marktwaarde per 31 december 2013: Aanschafwaarde historische kostprijs

7.263.077


-326.049


-1.719.525


-401.503

Marktwaarde

4.816.000

De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Het volledige commerciële bezit is in 2013 en 2012 getaxeerd. WOZ-waarde Per 31-12-2013 heeft het niet-DAEB bezit een totale WOZ-waarde van € 5.053.000 (peildatum 01-01-2013). Historische kostprijs De historische kostprijs per 31 december 2013 bedraagt € 5.217.503 (31 december 2012 € 4.915.442).


73


Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed (inclusief garages) per 31 december 2013 bedraagt € 5.716.813 (ultimo 2012: € 5.604.268).

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies

31-dec-2013

31-dec-2012

143.244

212.545

Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: • rente

1.922

3.005

• ontvangen bijdragen

-145.166

-72.306


-

143.244

31-dec-2013

31-dec-2012

In december 2013 zijn de resterende subsidieverplichtingen afgekocht en uitbetaald. Actieve belastinglatentie Latente belastingvordering

1.295.662

1.540.724

1.295.662

1.540.724

De latente belasting vordering bestaat uit een belastingvordering als gevolg van de toekomst te verrekenen belastingen tengevolge van nog te verrekenen fiscale resultaten in voorgaande boekjaren. De actieve belasting latentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille. Er is geen actieve belastinglatentie gevormd uit hoofde van compensabele verliezen omdat het onzeker is of in de toekomstige jaren fiscale winsten zullen worden behaald. Voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering. Aangezien verondersteld wordt dat de exploitatie eerst op lange termijn wordt beëindigd, zal de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tenderen. Het verloop van de actieve belastinglatentie bestaat uit: Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Stand per 1 januari 2013

1.143.613

Mutatie latentie verkoop bestemd vastgoed

-228.723

Stand per 31 december 2013

914.890

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. De latentie is in het verleden gevormd voor perioden van 5 jaar. Gezien de onzekerheid op de woningmarkt is met ingang van 2013 voor boekjaren na deze periode geen nieuwe latentie meer gevolgd. De latentie zal de komende 5 jaar in gelijke delen worden afgebouwd tot nihil. Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 228.723.

74


Belastinglatentie voor leningenportefeuille Stand per 1 januari 2013

397.111

Mutatie latentie leningenportefeuille

-16.339


380.772

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. Contante waarde van dit verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% gerekend 1.523.089 Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25% 380.772 Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 66.716. Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

31-dec-2013

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

31-dec-2012

426.128

1.068.113

426.128

1.068.113

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds Rentevoet en looptijd De lening heeft een vaste (fixed) jaarlijkse rentevergoeding over de hoofsom van 2,25%. De looptijd van de lening is onbepaald (perpetueel karakter) en eindigt als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop van alle of gedeelte van uitstaande certificaten (zogenaamde “call-optie”) uitoefent. Achtergesteld karakter: De vordering jegens het Wooninvesteringsfonds strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van de hoofdsom en/of rente zijn: • achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidige en toekomstige schuldeisers van

het Wooninvesteringsfonds.

• onderling gelijk in rang tussen houders van certificaten, ongeacht de datum waarop de certificaten zijn uitgegeven of de tranche waartoe de certificaten behoren Eind 2012 is het Wooninvesteringsfonds onder verscherpt toezicht geplaatst van het CFV. De financiële positie is zorgwekkend. De lening is in 2013 derhalve afgewaardeerd met € 665.617 ten laste van het resultaat

VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Voorraad - onderhoudsmaterialen

31-dec-2013

31-dec-2012

39.166

44.557

Voorraad - gronden Ospelseweg Stand per 1 januari

-

124.386

Desinvestering

-

-124.386


-

-

Stand per 1 januari

-

163.926

Investering

-

769

Desinvestering

-

-164.695


-

-

Reulisweg


75


31-dec-2013

31-dec-2012

689.860

685.087

128

4.773

689.988

689.860

Bredeweg Stand per 1 januari Investering Stand per 31 december Carisplan Stand per 1 januari Afwaardering Investering

676.915

823.029

-902

-153.856

902

7.742

676.915

676.915

Totaal voorraad - gronden per 31 december

1.366.903

1.366.775

Totaal voorraad

1.406.069

1.411.332

31-dec-2013

31-dec-2012

82.364

61.881

• te vorderen herstelkosten

411

455

• te vorderen incassokosten

260

-


Vorderingen Huurdebiteuren Zittende huurders: • te vorderen huren

Vertrokken huurders: • te vorderen huren

17.986

25.930


3.086

1.607


6.231

-

• te vorderen servicekosten

229

39

Voorziening dubieuze debiteuren

-19.029

-10.442

91.538

79.470

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: Achterstand

Aantal huurders Bedrag achterstand 2013 2012 2013 2012

tot 1 maand

74

85

20.383

22.034

1 tot 2 maanden

24

11

17.562

8.930

2 tot 3 maanden

15

11

16.977

11.734

3 tot 4 maanden

5

5

8.363

6.641

4 tot 5 maanden

3

4

8.078

7.407

5 mnd. of meer

6

6

11.001

5.135

127

122

82.364

61.881

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,92% van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2013). Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

2013

2012

Stand per 1 januari

10.442

6.135

Afboeking dubieuze debiteuren

-3.291

-

Dotatie boekjaar

11.878

4.307


19.029

10.442

76


Gemeente

31-dec-2013

31-dec-2012

-

38.083

31-dec-2013

31-dec-2012

6.078

15.890

31-dec-2013

31-dec-2012

Te vorderen exploitatie bijdragen Overige vorderingen Overige posten Overlopende activa Nog niet bijgeschreven rente deposito’s

49.960

16.269

-

126.972

Nog te ontvangen voorschotten energie

4.517

11.612

Voorschotten energiekosten

2.721

6.503

20.581

2.020

Nog te ontvangen gelden verkoop woning

Pensioenpremie Overige posten

Liquide middelen

4.304

2.774

82.083

166.150

31-dec-2013

31-dec-2012

Direct opvraagbaar Kas

1.409

1.907

82.859

32.110

289.002

695.067

ING spaarrekeningen

1.779.318

1.675.474

Rabo bedrijfsspaarrekening

3.012.049

1.500.000

Totaal liquide middelen

5.164.637

3.904.558

ING zakelijke rekeningen Rabobank rekening-courant

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de corporatie. Woningvereniging Nederweert beschikt over een kredietfaciliteit van € 2.000.000. Voor deze kredietfaciliteit is een 1e hypotheek groot € 2.268.901 gevestigd op de appartementen aan de burgemeester Hobusstraat 4 tot en met 50 gelegen te Nederweert.

PASSIVA GECONSOLIDEERD EIGEN VERMOGEN Overige reserves

31-dec-2013

31-dec-2012

74.898.057

50.678.820

De specificatie van het eigen vermogen is toegelicht in de enkelvoudige jaarrekening.


31-dec-2013

31-dec-2012

-

208.593

• onttrekking in het boekjaar

-

-208.593

Saldo per 31 december

-

-

Herbestedingsreserve Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar:

De toepassing van de HBR was onzeker. Hiervoor is in 2011 een latentie opgenomen tegen een rente van 3,94%. De HBR is echter in de aangifte 2011 aangewend. Derhalve is de voorziening in 2012 in zijn geheel vrijgevallen.


77


Latentie voorziening groot onderhoud Saldo per 1 januari

602.860

-

322.096

602.860

Mutaties in het boekjaar: - dotatie in het boekjaar - onttrekking in het boekjaar

-

-

924.956

602.860

31-dec-2013

31-dec-2012

66.434.332

69.378.171

157.682

159.950

Totaal

66.592.014

69.538.121

Waarvan langer dan 5 jaar

55.952.827

58.908.564

Saldo per 31 december De voorziening is overwegend langlopend van aard.

LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,47% (2012: circa 4,47%). De leningen van de kredietinstellingen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem danwel het dynamisch kostprijssysteem. Zekerheden Voor leningen van kredietinstellingen is een wsw- of gemeentegarantie afgegeven. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 2013

72.196.903

Mutaties in het boekjaar: Af: • aflossingen

-2.818.732

Af: • kortlopend deel

-2.943.839

Bij: Nieuw afgesloten leningen

-

Saldo per 31 december 2013

66.434.332

Waarborgsommen

31-dec-2013

31-dec-2012

Waarborgsommen

2013

2012

Waarborgsommen

95.712

95.911

Rente waarborgsommen

61.970

64.039

157.682

159.950

De uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde mutatiekosten en achterstallige huur. De te betalen waarborgsom per woning bedraagt € 75. De waarborgsom inclusief 5% enkelvoudige rente per jaar wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Rente waarborgsommen Saldo per 1 januari Bijgeschreven rente Af: uitgekeerd in dit boekjaar aan vertrokken huurders Saldo per 31 december

78

2013

2012

64.038

60.040

28

8.956

-2.097

-4.958

61.969

64.038


KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

31-dec-2013

31-dec-2012

2.943.839

2.818.732

31-dec-2013

31-dec-2012

255.161

202.226

31-dec-2013

31-dec-2012

Omzetbelasting

13.038

15.398

Loonheffing

28.742

26.037

Premies sociale verzekeringen

19.452

1.118

61.232

42.553

31-dec-2013

31-dec-2012

Kortlopend deel van de langlopende schulden Schulden aan leveranciers Crediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overige schulden Waarborgsommen vertrokken huurders

2.543

3.052

Salaris personeel

5.676

4.185

8.219

7.237

31-dec-2013

31-dec-2012

1.528.283

1.589.390

1.894

1.886

Vooruitontvangen huur

57.813

49.832

Nog te betalen verlofdagen

30.775

37.629

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning

30.187

44.514

Vooruitontvangen huurtoeslag

12.389

46.549

Afrekening servicekosten met huurders

39.062

21.049

Nog te ontvangen facturen

18.964

70.006

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Kosten banken

Nog te betalen kosten Reulisweg en ‘t Huitje Nog te betalen kosten complex 41, 42 en 111 Nog te betalen planmatig onderhoud Overige posten

-

13.903

1.576

43.451

375

4.796

-

2.080

1.721.318

1.925.085

NIET UIT DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2.671.000.


79


4.3.

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen

2013

2012

8.505.127

8.194.507

77.531

243.644

8.582.658

8.438.151

Af: • huurderving wegens leegstand

-81.334

-86.697

• huurderving wegens onderhoud

-2.036

-882

-18.652

-22.273

• huurderving wegens sloop • huurderving wegens verkoop

-30.283

-25.574

-132.305

-135.426

8.450.353

8.302.725

De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 4%. De huurverhoging door huurharmonisatie bedraagt in 2013 € 61.664. De mutatie van de netto omzet bedraagt 1,78%.

Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving: • wegens leegstand

2013

2012

179.520

177.858

-4.783

-5.830

174.737

172.028

De post leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor o.a. premie glasverzekering, rioolfonds, stroomlevering, gemeenschappelijke voorzieningen en service seniorenwoningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.

Overheidsbijdragen

2013

2012

12

771

2013

2012

760.857

2.555.737

2013

2012

29.219

63.187

Bijdragen van de gemeenten in de exploitatietekorten: • Bijdragen woningaanpassing mindervaliden

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopresultaat woningen In 2013 zijn 13 woningen verkocht (2012 42 woningen).

Netto omzet energieleveringen Geleverde energie


2013

2012

Inschrijfgelden

4 .475

5.075

Verkoop machines

4 .492

-

Pro-rata BTW

70.188

-

79.155

5.075

80


BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie


Verkoop Reulisweg Afwaardering Carisplan Afwaardering Ospelseweg Afwaardering Wozoco Eind Terugname afwaardering lagere bedrijfswaarde verkrijgingsprijs sociaal vastgoed Terugname afwaardering lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed

Lonen en salarissen Salarissen Ziekengeld (ZW)

2013

2012

4.187.726

3.956.949

66.309

52.770

4.254.035

4.009.719

2013

2012

-

32.009

902

153.856

-

124.385

108.048

-

-5.168.860

-4.193.455

-437.999

-4.186

-5.497.909

-3.887.391

2013

2012

705.577

654.250

-47.975

-24.687

657.602

629.563

Werknemers Gedurende het boekjaar had de corporatie gemiddeld 11,71 werknemers in dienst. Het aantal is daarbij herleid op fulltime basis. 2013

2012

• Directie

De indeling is als volgt:

1,56

1,56

• Financiële Zaken

2,56

2,56

• Verhuur en Bewoners Zaken

3,22

3,40

• Technische Zaken toezichthoudend

2,21

3,00

• Technische dienst uitvoerend

2,00

2,00

• Huishoudelijke dienst

0,16

0,26

11,71

12,78

Sociale lasten

2013

2012

107.134

109.667

2013

2012

121.308

128.997

Sociale lasten

Pensioenlasten Pensioenlasten

Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de werknemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft.


81


De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.130 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast; en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2012: 106%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten.

Onderhoudslasten

2013

2012

Lasten niet planmatig onderhoud Totale lasten t.l.v. exploitatie

302.563

381.707

AF : lasten eigen werkapparaat

-60.988

-117.149

Totale lasten t.l.v. exploitatie

241.575

264.558

BIJ: Verbruik klein materiaal Totale lasten niet planmatig onderhoud

1.067

26.646

242.642

291.204

504.595

710.250

Lasten planmatig onderhoud Totale lasten t.l.v. exploitatie AF : lasten eigen werkapparaat

-4.087

-44.028

Totale lasten planmatig onderhoud

500.508

666.222

Totale onderhoudslasten

743.150

957.426

2013

2012

60.797

40.519

2013

2012

Leefbaarheid Leefbaarheid

Lasten servicecontracten Belastingen

630.445

677.307

Verzekeringen

21.985

19.727

Contributie landelijke federatie

16.004

17.147

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

11.878

4.307

Servicekosten complex 22

12.269

16.829


47.911

44.940


33.145

41.266


9.207

11.804


29.341

23.427


4.358

7.059

Stroomverbruik

2.181

1.918

Rioolfonds

13.637

11.237

Premie glasverzekering

11.618

9.790

VVE-beheer

4.046

3.000

Overige

6.643

5.823

Heffingen

82

854.668 2013

895.581 2012


Heffingen Bijdrageheffing wijkaanpak

2013

2012

-

27.820

27.522

-


334.913

-

362.435

27.820

2013

2012

Ingekochte energie

21.827

17.487

Onderhoud WKO-installatie

24.801

23.258

Verhuurderheffing

Lasten warmtevoorziening

Energieverbruik t.b.v. WKO-installatie

4.653

9.325

51.281

50.070

Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten

2013

2012

Onderhoud kantoorgebouw en werkplaats

5.614

2.361

Belastingen/Verzekeringen

2.518

2.564

Gas, water en elektra

17.664

12.531

Schoonmaakkosten

11.834

8.182

Overige huisvestingskosten

Bestuurskosten

5.516

4.759

43.146

30.397

2013

2012

Presentie- en vacatiegelden Raad van Commissarissen

32.870

23.333

Presentie- en vacatiegelden Klachtenadvies commissie

870

1.134

Opleidings- en excursiekosten

181

4.390

8.869

8.385

42.790

37.242

Overige personeelskosten

2013

2012

Gereedschapsvergoeding enz.

1.012

498

Reiskostenvergoeding

10.228

12.614

Opleidingskosten

11.610

32.657

Overige bestuurskosten

Autokostenvergoeding Inlenen uitzendkrachten

4.779

4.486

-

51.841

Verplichting vakantiedagen

-6.854

-20

Overige

4.284

9.336

25.059

111.412


83


Algemene kosten Onderhoud machines Onderhoud kantoorinventaris Onderhoud, belastingen, verzekeringen en brandstof vervoermiddelen Drukwerk en kantoorbenodigdheden

2013

2012

-

1.980

926

1.265

7.299

7.999

22.667

25.853

Kosten catering

2.472

3.524

Advertentiekosten

1.645

140

Bankkosten

7.743

8.042

Porti en telefoon

22.331

19.630

Contributies en abonnementen

10.048

13.550

Kosten automatisering

91.909

81.824

9.615

11.374

39.361

97.843

155.757

54.121

Verzekeringen Kosten externe controle en administratieve ondersteuning Advieskosten Oninbare vorderingen op vertrokken huurders

2.416

239

Financieringskosten

6.779

7.392

12.532

2.294

EPA, strategisch voorraadbeheer, woningkarthotheek Kosten KWH-labelling

-

7.554

13.268

11.941

411.166

356.565

Totaal

522.161

535.616

2013

2012

Overige algemene kosten

Honorarium accountant De honoraria van de accountant zijn als volgt: Onderzoek van de jaarrekening

18.162

17.630

Overige assurance

3.261

2.964

Adviesdiensten op fiscaal terrein

5.748

7.260

27.171

27.854

460.999

-57.814

2013

2012

-665.617

-

2013

2012

51.410

16.874

6.561

29.769


FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Afwaardering Wooninvesteringsfonds

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente liquide middelen Heffingsrente Rente onroerend goed in aanbouw

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

-

4.625

57.971

51.268

2013

2012

Rente vordering BWS-subsidie

1.922

3.005

Rente Wooninvesteringsfonds

23.633

23.513

25.555

26.518

84


Rentelasten en soortgelijke lasten Rente liquide middelen Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen

Belastingen Verrekening vordering vennootschapsbelasting 2008 Mutatie actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Mutatie actieve belastinglatentie leningenportefeuille

2013

2012

-

8.589

3.163.958

3.283.981

73

8.956

3.164.031

3.301.526

2013

2012

-

414.805

-228.723

-625.934

-16.339

-15.742

-322.096

-602.860

-

208.593

-567.158

-621.138

Commercieel resultaat na belastingen

2.483.392

Mutatie passieve belastinglatentie voorziening groot onderhoud Mutatie passieve belastinglatentie herbestedingsreserve

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:

Verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen: • fiscaal lager resultaat verkoop woningen bestaand bezit

-394.246

• fiscaal lagere afschrijvingen

3.799.902

• fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardeveranderingen

-5.144.958

• fiscaal geen mutatie latente vennootschapsbelasting

567.158

• fiscaal hogere/lagere onderhoudslasten

-

• verliezen niet gerealiseerde projecten

-4.802

• fiscaal te activeren onderhoudslasten

-

• vrijval disagio leningportefeuille

-148.747

• fiscaal te activeren onderhoudsvoorziening

-1.288.383

• mutatie afwaardering vordering Energiebedrijf Nederweert

-23.448

Resultaat voor belastingen

-154.132

• investeringsaftrek

-

• fiscaal niet-aftrekbare heffing CFV (saneringsheffing)

334.913

• niet/beperkt aftrekbare kosten

4.400

• vennootschapsbelasting 2012

-

Fiscaal resultaat / Belastbaar bedrag

185.181

Verliesverrekening

-185.181

Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013

-


85

5

ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013

(na resultaatbestemming)

ACTIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2013

31-dec-2012

133.185.049

111.509.721

-

109.088

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

931.552

990.261

134.116.601

112.609.070

4.816.000

4.839.000

-

143.244

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen

-

-

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

-

-

1.295.662

1.540.724

Actieve belastinglatentie Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

426.128

1.068.113

1.721.790

2.752.081

1.406.069

1.411.332

91.538

79.470

-

38.083

6.078

15.890

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen TOTAAL ACTIVA

86

74.845

148.035

172.461

281.478

5.130.811

3.869.963

147.363.732

125.762.924

ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na resultaatbestemming)

PASSIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2013

31-dec-2012

74.279.513

50.064.954

924.956

602.860

EIGEN VERMOGEN Overige reserves

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening deelneming wegens negatief eigen vermogen

588.607

560.482

1.513.563

1.163.342

66.434.332

69.378.171

157.682

159.950

66.592.014

69.538.121

2.943.839

2.818.732

255.161

202.226

64.984

49.870

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden

8.219

7.237

Overlopende passiva

1.706.439

1.918.442

4.978.642

4.996.507

147.363.732

125.762.924

TOTAAL PASSIVA


87

6

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING

OVER HET BOEKJAAR 2013

in euro’s

in euro’s

2013 2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

8.450.353

8.302.725

174.737

172.028

12

771

760.857

2.555.737

79.155

5.075

9.465.114

11.036.336

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiël vaste activa en vastgoedportefeuille

4.254.035

4.009.719


-5.497.909

-3.887.391

Lonen en salarissen

657.602

629.563

Sociale lasten

107.134

109.667

Pensioenlasten

121.308

128.997

Onderhoudslasten

743.150

957.426

60.797

40.519

Lasten servicecontracten

854.668

895.581

Heffingen

362.435

27.820

Overige bedrijfslasten

516.098

529.745

Som der bedrijfslasten

2.179.318

3.441.646

BEDRIJFSRESULTAAT

7.285.796

7.594.690

460.999

-57.814

-670.295

-53.930

57.971

51.268

Leefbaarheid


FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

25.555

26.518

Rentelasten en soortgelijke kosten

3.164.031

3.301.526

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

3.073.997

4.374.834

-567.158

-621.138

-28.125

7.246

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

2.478.714

3.760.942

RESULTAAT NA BELASTINGEN

2.478.714

3.760.942

Belastingen Resultaat deelnemingen

88

7

ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT

(bedragen X € 1.000)

2013 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

7.286

7.595

Aanpassingen voor: • Afschrijvingen

4.254

4.010

• Afschrijvingen desinvesteringen

-178

-487

• Waardeveranderingen materiële vaste activa

-5.499

-4.198

• Mutatie voorzieningen

1

278

• Verandering in werkkapitaal - mutatie voorraden en onderhanden projecten

4

151

- mutatie vorderingen

109

18

- mutatie kortlopende schulden

-17

-1.255

96

-1.086

Kasstroom uit bedrijfsoperaties • Ontvangen rente • Betaalde rente • Belasting

58

51

-3.164

-3.301

-

415

-3.106

-2.835

Kasstroom uit operationele activiteiten

2.854

3.277

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-8

-240

Desinvesteringen in materiële vaste activa

1.221

3.712

Mutatie financiële vaste activa

140

52

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

1.353

3.524

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden

-

1

Aflossingen langlopende schulden

-2.946

-2.819

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.946

-2.818

Mutatie liquide middelen

1.261

3.983

Liquide middelen ultimo boekjaar

5.131

3.870

Liquide middelen aanvang boekjaar

3.870

-113

Mutatie liquide middelen in boekjaar

1.261

3.983


89

8

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS

EN WINST- EN VERLIESREKENING

8.1

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS

ACTIVA VASTE ACTIVA

31-dec-2013

31-dec-2012

133.185.049

111.509.721

-

109.088

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

931.552

990.261

134.116.601

112.609.070

Het verloop in 2013 is als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie Waardering per 1 januari 2013: Aanschafwaarde historische kostprijs

107.172.441


-17.802.404


-17.918.808


40.058.492

Bedrijfswaarde

111.509.721

Investeringen

-

Desinvesteringen

-644.788

Afschrijvingen

-3.505.901

Correctie afschrijvingen desinvesteringen

164.456

Terugname afwaardering lagere bedrijfswaarde verkrijgingsprijs sociaal vastgoed

5.168.860

1.182.627 Herwaardering verkoop

-561.319

Herwaardering afschrijvingen

-681.825

Herwaardering

21.735.845

20.492.701 Waardering per 31 december 2013: Aanschafwaarde historische kostprijs

106.527.653


-21.143.849


-12.749.948


60.551.193

Bedrijfswaarde

133.185.049

90

WOZ-waarde Per 31 december 2013 heeft het sociaal vastgoed een totale WOZ-waarde van € 194.618.000 (peildatum 1 januari 2013). Desinvesteringen De desinvesteringen van 2013 betreffen de verkoop van 13 huurwoningen. Woningvereniging Nederweert heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan. In 2013 is dit verkoopplan gewijzigd. In totaal zijn per ultimo 2013 289 woningen geclassificeerd voor de verkoop, waarbij de verkoopverwachting voor 2014 en volgende jaren is vastgesteld op 14 woningen, met een maximum van 69 woningen. Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren):

lineair

Bouw/cv

40/50 jaar

Lift

50 jaar

Renovaties

25 jaar

Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2013 voor € 120.640.000 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden in 2013. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde waarden op de premievervaldatum automatisch worden aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. Historische kostprijs De historische kostprijs per 31 december 2013 bedraagt € 72.633.856 (31 december 2012 € 71.451.229). Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed (inclusief garages) per 31 december 2013 bedraagt € 133.185.049 (ultimo 2012: € 111.509.721). De bedrijfswaarde wordt complexgewijs bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten exclusief rentabiliteitswaardecorrectie. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd, gebaseerd op de door het WSW bepaalde parameters:


91

2013

2012

Jaarlijkse huurstijging eerste jaar:

3,50%

2,30%

Jaarlijkse huurstijging volgende 4 jaren:

3,50%

2,00%

Jaarlijkse huurstijging na 5 jaar:

2,00%

2,00%

Jaarlijkse variabele lastenstijging:

1e 5 jr 2%, daarna 3% 1e 5 jr 2%, daarna 3%

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten

1e 5 jr 2%, daarna 3% 1e 5 jr 2%, daarna 3%

Jaarlijkse huurderving

0,59%

0,66%

Jaarlijkse inflatie

2,00%

2,00%

Grondwaarde per VHE

€ 205,70 per m2 € 205,70 per m2

Minimale levensduur complexen

10 jaar

10 jaar

Variabele exploitatie-uitgaven (per woning) cf meerjarenbegroting Disconteringsvoet externe financieringsrente (tot renteconversie werkelijke percentage):

5,25%

5,25%

Verkoopbeleid en huurharmonisatie

5 jaar

5 jaar

In de bedrijfswaardeberekening 2013 en in 2012 is de onderhoudsbegroting per complex opgenomen.

MUTATIE BEDRIJFSWAARDE De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 21.675.328 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar.De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: (a) Autonome ontwikkeling Vervallen jaarschijf en opschuiven kasstromen

542.074

(b) Voorraadmutaties Nieuwbouw

-

Verbeteringen bestaand bezit

-

Sloop bestaand bezit

-

Aankoop bezit

-

Verkocht bezit

-411.770

Overige mutaties woninggegevens

4.139.904

3.728.134

(c) Parameterwijzigingen In de inflatie / lastenstijging In de levensduur (gemiddelde levensduur van 26,7 naar 35,4 jaar) In de mutatiegraad / huurbeleid In de vermogenskostenvoet / methode van contant maken

401.404 18.948.290 19.349.694

(d) Wijzigingen in de uitgangspunten / niveauwijzigingen Huren Huurderving Onderhoudsuitgaven Verhuurderheffing Overige exploitatieuitgaven Grondwaarde Voorgenomen sloop Voorgenomen verbeteringen Voorgenomen verkopen

Totale mutatie bedijfswaarde

92

12.439.799 -25.065 -153.899 -15.211.948 2.225.964 -434.442 -784.983 -1.944.574 21.675.328

Onroerende zaken in ontwikkeling

31-dec-2013

31-dec-2012

Eind - 11 appartementen voor senioren Stand per 1 januari

109.088

79.197

Investering

-

29.891

Afboeking

-109.088

-

-

109.088


Het project Eind is in 2013 definitief stopgezet. De reeds gemaakte projectkosten zijn ten laste van het resultaat geboekt.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 1 januari 2013: Verkrijgingsprijzen

1.336.429


-346.168

Boekwaarde

990.261

Investeringen

7.601

Desinvesteringen

-13.736

Afschrijvingen op desinvesteringen

13.736

Afschrijvingen

-66.310

-58.709 Boekwaarde per 31 december 2013: Verkrijgingsprijzen

1.330.294


-398.742

Boekwaarde

931.552

WOZ-waarde Per 31-12-2013 bedraagt de WOZ-waarde van het kantoorpand € 540.000 (peildatum 1-1-2013). Desinvesteringen De desinvesteringen van 2013 betreft de verkoop van een bedrijfsbus. Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren):

lineair

Kantoorgebouw

50 jaar

Werkplaats

50 jaar

Inventarissen

5 jaar

Vervoersmiddelen

6 jaar


93

Verzekeringen De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie is als volgt:

verzekerd bedrag

laatstelijk vastgesteld

Kantoorgebouw/werkplaats

1.172.858

2013

Kantoor- en magazijninventaris

158.600

2013

Kantoorbescheiden/archief

400.000

2013

Hardware

62.700

2013

Vervoermiddelen

31.800

2013

Fraude/geldtransport

454.000

2013

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

2.500.000

2013

31-dec-2013

31-dec-2012

4.816.000

4.839.000

vASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Het verloop in 2013 is als volgt: Marktwaarde per 1 januari 2013:

Aanschafwaarde historische kostprijs

7.263.077


-190.111


-2.157.524


-76.442

Marktwaarde

4.839.000

Investeringen

-

Afschrijvingen

-135.938

Terugname afwaardering lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed

437.999

302.061 Herwaardering afschrijvingen

135.938


-460.999

-325.061 Marktwaarde per 31 december 2013: Aanschafwaarde historische kostprijs

7.263.077


-326.049


-1.719.525


-401.503

Marktwaarde

4.816.000

De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Het volledige commerciële bezit is in 2013 en 2012 getaxeerd. WOZ-waarde Per 31-12-2013 heeft het niet-DAEB bezit een totale WOZ-waarde van € 5.053.000 (peildatum 01-01-2013). Historische kostprijs De historische kostprijs per 31 december 2013 bedraagt € 5.217.503 (31 december 2012 € 4.915.442).

94

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed (inclusief garages) per 31 december 2013 bedraagt € 5.716.813 (ultimo 2012: € 5.604.268).

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies

31-dec-2013

31-dec-2012

143.244

212.545

Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: • rente

1.922

3.005

• ontvangen bijdragen

-145.166

-72.306


-

143.244

31-dec-2013

31-dec-2012

-

-

-560.482

-567.728

-

-

In december 2013 zijn de resterende subsidieverplichtingen afgekocht en uitbetaald. Deelnemingen Deelneming Energiebedrijf Nederweert Het verloop van de deelneming is als volgt: Stand per 1 januari Verworven deelneming Aandeel resultaat deelneming Voorziening wegens negatief eigen vermogen

-28.125

7.246

-588.607

-560.482

588.607

560.482

-

-

31-dec-2013

31-dec-2012


Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Energiebedrijf Nederweert

-

-

Het verloop van de vordering op Energiebedrijf Nederweert is als volgt: Stand per 1 januari Verstrekte gelden/aflossingen gedurende het boekjaar Voorziening vordering energiebedrijf Nederweert Stand per 31 december

-613.866

-559.936

-4.678

-53.930

-618.544

-613.866

618.544

613.866

-

-

Omdat de verwachting is dat de verstrekte gelden aan Energiebedrijf Nederweert niet meer terugbetaald zullen worden, is per 31 december 2011 voor de vordering - na aftrek van de deelname in het negatief eigen vermogen van Energiebedrijf Nederweert een voorziening getroffen. Actieve belastinglatentie

31-dec-2013

31-dec-2012

Latente belastingvordering

1.295.662

1.540.724

1.295.662

1.540.724


95

De latente belasting vordering bestaat uit een belastingvordering als gevolg van de toekomst te verrekenen belastingen tengevolge van nog te verrekenen fiscale resultaten in voorgaande boekjaren. De actieve belasting latentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille. Er is geen actieve belastinglatentie gevormd uit hoofde van compensabele verliezen omdat het onzeker is of in de toekomstige jaren fiscale winsten zullen worden behaald. Voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering. Aangezien verondersteld wordt dat de exploitatie eerst op lange termijn wordt beëindigd, zal de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tenderen. Het verloop van de actieve belastinglatentie bestaat uit: Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Stand per 1 januari 2013

1.143.613

Mutatie latentie verkoop bestemd vastgoed

-228.723


914.890

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. De latentie is in het verleden gevormd voor perioden van 5 jaar. Gezien de onzekerheid op de woningmarkt is met ingang van 2013 voor boekjaren na deze periode geen nieuwe latentie meer gevolgd. De latentie zal de komende 5 jaar in gelijke delen worden afgebouwd tot nihil. Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 228.723. Belastinglatentie voor leningenportefeuille Stand per 1 januari 2013

397.111

Mutatie latentie leningenportefeuille

-16.339


380.772

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. Contante waarde van dit verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% gerekend

1.523.089

Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25%

380.772

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 66.716. Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

31-dec-2013

31-dec-2012

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

426.128

1.068.113

426.128

1.068.113

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds Rentevoet en looptijd De lening heeft een vaste (fixed) jaarlijkse rentevergoeding over de hoofsom van 2,25%. De looptijd van de lening is onbepaald (perpetueel karakter) en eindigt als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop van alle of gedeelte van uitstaande certificaten (zogenaamde “call-optie”) uitoefent.

96

Achtergesteld karakter: De vordering jegens het Wooninvesteringsfonds strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van de hoofdsom en/of rente zijn: • achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidig en toekomstige schuldeisers van het Wooninvesterings- fonds. • onderling gelijk in rang tussen houders van certificaten, ongeacht de datum waarop de certificaten zijn uitgegeven of de tranche waartoe de certificaten behoren. Eind 2012 is het Wooninvesteringsfonds onder verscherpt toezicht geplaatst van het CFV. De financiële positie is zorgwekkend. De lening is in 2013 derhalve afgewaardeerd met € 665.617 ten laste van het resultaat.

VLOTTENDE ACTIVA Voorraad

31-dec-2013

31-dec-2012

39.166

44.557

-

124.386

Desinvestering

-

-124.386


-

-

Stand per 1 januari

-

163.926

Investering

-

769

Desinvestering

-

-164.695


-

-

689.860

685.087

Voorraad - onderhoudsmaterialen Voorraad - gronden Ospelseweg Stand per 1 januari

Reulisweg

Bredeweg Stand per 1 januari Investering

128

4.773

689.988

689.860

676.915

823.029

Afwaardering

-902

-153.856

Investering

902

7.742

676.915

676.915

Totaal voorraad - gronden per 31 december

1.366.903

1.366.775

Totaal voorraad

1.406.069

1.411.332

Stand per 31 december Carisplan Stand per 1 januari



97

Vorderingen Huurdebiteuren

31-dec-2013

31-dec-2012

Zittende huurders: • te vorderen huren

82.364

61.881


411

455


260

-

Vertrokken huurders: • te vorderen huren

17.986

25.930


3.086

1.607


6.231

-

• te vorderen servicekosten

229

39

Voorziening dubieuze debiteuren

-19.029

-10.442

91.538

79.470

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: Achterstand

Aantal huurders Bedrag achterstand 2013 2012 2013 2012

tot 1 maand

74

85

20.383

22.034

1 tot 2 maanden

24

11

17.562

8.930

2 tot 3 maanden

15

11

16.977

11.734

3 tot 4 maanden

5

5

8.363

6.641

4 tot 5 maanden

3

4

8.078

7.407

5 mnd. of meer

6

6

11.001

5.135

127

122

82.364

61.881

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,92% van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2013). Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

2013

2012

Stand per 1 januari

10.442

6.135

Afboeking dubieuze debiteuren

-3.291

-

Dotatie boekjaar

11.878

4.307


19.029

10.442

31-dec-2013

31-dec-2012

-

38.083

31-dec-2013

31-dec-2012

6.078

15.890

31-dec-2013

31-dec-2012

49.960

16.269

-

126.972

20.581

2.020

Gemeente Te vorderen exploitatie bijdragen Overige vorderingen Overige posten Overlopende activa Nog niet bijgeschreven rente deposito’s Nog te ontvangen gelden verkoop woning Pensioenpremie Overige posten

98

4.304

2.774

74.845

148.035

Liquide middelen

31-dec-2013

31-dec-2012

Direct opvraagbaar Kas

1.409

1.907

82.859

32.110

255.176

660.472

ING spaarrekeningen

1.779.318

1.675.474

Rabo bedrijfsspaarrekening

3.012.049

1.500.000

Totaal liquide middelen

5.130.811

3.869.963

ING zakelijke rekeningen Rabobank rekening-courant

De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de corporatie. Woningvereniging Nederweert beschikt over een kredietfaciliteit van € 2.000.000. Voor deze kredietfaciliteit is een 1e hypotheek groot € 2.268.901 gevestigd op de appartementen aan de burgemeester Hobusstraat 4 tot en met 50 gelegen te Nederweert.

PASSIVA EIGEN VERMOGEN

Overige reserves

31-dec-2013

31-dec-2012

42.221.707

-

Herwaardering commercieel vastgoed

-480.333

-

Herwaardering deelneming

-567.728

-

8.891.308

5.130.366

50.064.954

5.130.366

Invloed van stelselwijziging sociaal vastgoed in exploitatie

-

37.724.001

Invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie

-

-480.333

Invloed van stelselwijziging deelneming

-

-567.728

Saldo per 1 januari na stelselwijziging

50.064.954

41.806.306

Mutatie herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie

21.735.845

4.497.706

Saldo per 1 januari: Herwaardering sociaal vastgoed

Overige reserves

Jaarresultaat

2.478.714

3.760.942

24.214.559

8.258.648

63.957.552

42.221.707

Herwaardering commercieel vastgoed

-480.333

-480.333

Herwaardering deelneming

-567.728

-567.728

Overige reserves

11.370.022

8.891.308

74.279.513

50.064.954

Saldo per 31 december: Herwaardering sociaal vastgoed

Het eigen vermogen wijkt af van het geconsolideerd vermogen. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat bij Woningverenging Nederweert de lening, die verstrekt is aan het Energiebedrijf Nederweert B.V., is afgeboekt. Dit is niet het geval bij het Energiebedrijf. De jaarlijkse mutatie in de afboeking van de lening leidt tot het verschil. Eigen vermogen geconsolideerde jaarrekening Voorziening vordering deelneming Eigen vermogen enkelvoudige jaarrekening


74.898.057

50.678.820

618.544

613.866

74.279.513

50.064.954

99


31-dec-2013

31-dec-2012

-

208.593

• onttrekking in het boekjaar

-

-208.593

Saldo per 31 december

-

-

Herbestedingsreserve Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar:

De toepassing van de HBR was onzeker. Hiervoor is in 2011 een latentie opgenomen tegen een rente van 3,94%. De HBR is echter in de aangifte 2011 aangewend. Derhalve is de voorziening in 2012 in zijn geheel vrijgevallen. Latentie voorziening groot onderhoud Saldo per 1 januari

602.860

-

322.096

602.860

Mutaties in het boekjaar: • dotatie in het boekjaar • onttrekking in het boekjaar

-

-

924.956

602.860

31-dec-2013

31-dec-2012

66.434.332

69.378.171

Saldo per 31 december De voorziening is overwegend langlopend van aard.

LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

157.682

159.950

Totaal

66.592.014

69.538.121

Waarvan langer dan 5 jaar

55.952.827

58.908.564

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,47% (2012: circa 4,47%). De leningen van de kredietinstellingen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem danwel het dynamisch kostprijssysteem. Zekerheden Voor leningen van kredietinstellingen is een wsw- of gemeentegarantie afgegeven. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 2013

72.196.903

Mutaties in het boekjaar: Af: • aflossingen

-2.818.732

Af: • kortlopend deel

-2.943.839

Bij: • Nieuw afgesloten leningen

-

Saldo per 31 december 2013

66.434.332

Waarborgsommen Waarborgsommen Rente waarborgsommen

100

31-dec-2013

31-dec-2012

95.712

95.911

61.970

64.039

157.682

159.950

De uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde mutatiekosten en achterstallige huur. De te betalen waarborgsom per woning bedraagt € 75. De waarborgsom inclusief 5% enkelvoudige rente per jaar wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Rente waarborgsommen Saldo per 1 januari Bijgeschreven rente

2013

2012

64.038

60.040

28

8.956

-2.097

-4.958

61.969

64.038

31-dec-2013

31-dec-2012

2.943.839

2.818.732

31-dec-2013

31-dec-2012

255.161

202.226

31-dec-2013

31-dec-2012

Omzetbelasting

16.790

22.715

Loonheffing

28.742

26.037

Premies sociale verzekeringen

19.452

1.118

64.984

49.870

31-dec-2013

31-dec-2012

2.543

3.052

Af: uitgekeerd in dit boekjaar aan vertrokken huurders Saldo per 31 december

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel van de langlopende schulden Schulden aan leveranciers Crediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overige schulden Waarborgsommen vertrokken huurders Salaris personeel

5.676

4.185

8.219

7.237

31-dec-2013

31-dec-2012

1.528.283

1.589.390

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Kosten banken

1.878

1.871

Vooruitontvangen huur

57.813

49.832

Nog te betalen verlofdagen

30.775

37.629

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning

28.687

44.514

Vooruitontvangen huurtoeslag

12.389

46.549

Afrekening servicekosten met huurders

25.699

21.049

Nog te ontvangen facturen

18.964

63.378

-

13.903

1.576

43.451

Nog te betalen kosten Reulisweg en ‘t Huitje Nog te betalen kosten complex 41, 42 en 111 Nog te betalen planmatig onderhoud Overige posten

375

4.796

-

2.080

1.706.439

1.918.442

NIET UIT DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2.671.000. Woningvereniging Neder weert JAARREKENING 2013

101

8.2.

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: • huurderving wegens leegstand • huurderving wegens onderhoud

2013

2012

8.505.127

8.194.507

77.531

243.644

8.582.658

8.438.151

-81.334

-86.697

-2.036

-882

• huurderving wegens sloop

-18.652

-22.273

• huurderving wegens verkoop

-30.283

-25.574

-132.305

-135.426

8.450.353

8.302.725

De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 4%. De huurverhoging door huurharmonisatie bedraagt in 2013 € 61.664. De mutatie van de netto omzet bedraagt 1,78%.

Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten

2013

2012

179.520

177.858

-4.783

-5.830

174.737

172.028

Af: vergoedingsderving: • wegens leegstand

De post leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor o.a. premie glasverzekering, rioolfonds, stroomlevering, gemeenschappelijke voorzieningen en service seniorenwoningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.

Overheidsbijdragen

2013

2012

12

771

2013

2012

760.857

2.555.737


2012

2011

Inschrijfgelden

4.475

5.075

Verkoop machines

4.492

-

Bijdragen van de gemeenten in de exploitatietekorten: • bijdragen woningaanpassing mindervaliden

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopresultaat woningen In 2013 zijn 13 woningen verkocht (2012 42 woningen).

Pro-rata BTW

70.188

-

79.155

5.075

102

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2013 Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Verkoop Reulisweg

4.187.726

2012 3.956.949

66.309

52.770

4.254.035

4.009.719

2013

2012

-

32.009

902

153.856

Afwaardering Ospelseweg

-

124.385

Afwaardering Wozoco Eind

108.048

-

-5.168.860

-4.193.455

Afwaardering Carisplan

Terugname afwaardering lagere bedrijfswaarde verkrijgingsprijs sociaal vastgoed Terugname afwaardering lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed

-437.999

-4.186

-5.497.909

-3.887.391

2013

2012

Salarissen

705.577

654.250

Ziekengeld (ZW)

-47.975

-24.687

657.602

629.563

Lonen en salarissen

Werknemers

Gedurende het boekjaar had de corporatie gemiddeld 11,71 werknemers in dienst. Het aantal is daarbij herleid op fulltime basis. De indeling is als volgt:

2013

2012

• Directie

1,56

1,56

• Financiële Zaken

2,56

2,56

• Verhuur en Bewoners Zaken

3,22

3,40

• Technische Zaken toezichthoudend

2,21

3,00

• Technische dienst uitvoerend

2,00

2,00

• Huishoudelijke dienst

0,16

0,26

11,71

12,78

Sociale lasten

2013

2012

107.134

109.667

2013

2012

121.308

128.997

Sociale lasten

Pensioenlasten Pensioenlasten Pensioenen

De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de werknemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.130 voldaan is aan de voorwaarden dat:


103

a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast; en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2012: 106%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten.

Onderhoudslasten

2013

2012

302.563

381.707

AF : lasten eigen werkapparaat

-60.988

-117.149

Totale lasten t.l.v. exploitatie

241.575

264.558

1.067

26.646

242.642

291.204

504.595

710.250

-4.087

-44.028

Totale lasten planmatig onderhoud

500.508

666.222

Totale onderhoudslasten

743.150

957.426

2013

2012

60.797

40.519

2013

2012

630.445

677.307

21.985

19.727

Contributie landelijke federatie

16.004

17.147

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

11.878

4.307


12.269

16.829


47.911

44.940


33.145

41.266


9.207

11.804


29.341

23.427


4.358

7.059

Lasten niet planmatig onderhoud Totale lasten t.l.v. exploitatie

BIJ: Verbruik klein materiaal Totale lasten niet planmatig onderhoud Lasten planmatig onderhoud Totale lasten t.l.v. exploitatie AF : lasten eigen werkapparaat

Leefbaarheid Leefbaarheid

Lasten servicecontracten Belastingen Verzekeringen

Stroomverbruik

2.181

1.918

Rioolfonds

13.637

11.237

Premie glasverzekering

11.618

9.790

VVE-beheer

4.046

3.000

Overige

6.643

5.823

854.668

895.581

104

Heffingen

2013

2012

Bijdrageheffing wijkaanpak

0

27.820

27.522

-


334.913

-

362.435

27.820

Verhuurderheffing

Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten

2013

2012

Onderhoud kantoorgebouw en werkplaats

5.614

2.361

Belastingen/Verzekeringen

2.518

2.564

Gas, water en elektra

17.664

12.531

Schoonmaakkosten

11.834

8.182

Overige huisvestingskosten Bestuurskosten

5.516

4.759

43.146

30.397

2013

2012

Presentie- en vacatiegelden Raad van Commissarissen

32.870

23.333

Presentie- en vacatiegelden Klachtenadvies commissie

870

1.134

Opleidings- en excursiekosten Overige bestuurskosten

181

4.390

8.869

8.385

42.790

37.242

Bezoldiging bestuur Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur en de leden van het managementteam worden op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. De directeur-bestuurder, mevrouw C.P.A.M. Keulen, heeft de volgende beloningen ontvangen: 2013

2012

Bruto-salaris

84.000

83.256

Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)

17.958

17.994

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Totaal

2.582

1.570

104.540

102.820

De duur van het dienstverband in het boekjaar bedraagt 12 maanden en betreft een arbeidsduur van 36 uur per week. De directeur/bestuurder valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met haar gemaakt bezoldigingsafspraak voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. Bezoldiging raad van commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder.


105

De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:

2013

2012

P.M. Geerts

• voorzitter raad van commissarissen

7.125

6.001

• lid huurderscommissie

• lid remuneratiecommissie

• lid auditcommissie

M.H. de Corti

• lid raad van commissarissen

4.750

4.001

J.A. van Nierop

• lid raad van commissarissen

4.750

4.001

• voorzitter remuneratiecommissie 4.750

3.605

4.750

4.001

26.125

21.609

H.W.M. Sentjens • lid raad van commissarissen

• voorzitter auditcommissie

R.L.A.T. Zincken • lid raad van commissarissen

• lid huurderscommissie

• lid auditcommissie

De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 26.125 (in 2012 € 21.609). Deze stijging wordt verklaard doordat vanaf 1 januari 2013 over de vergoeding van commissarissen BTW in rekening wordt gebracht. Overige personeelskosten

2013

2012

Gereedschapsvergoeding enz.

1.012

498

Reiskostenvergoeding

10.228

12.614

Opleidingskosten

11.610

32.657

Autokostenvergoeding Inlenen uitzendkrachten Verplichting vakantiedagen Overige

4.779

4.486

0

51.841

-6.854

-20

4.284

9.336

25.059

111.412

Algemene kosten

2013

2012

Onderhoud machines

0

1.980

926

1.265

Onderhoud kantoorinventaris Onderhoud, belastingen, verzekeringen en brandstof vervoermiddelen

7.299

7.999

22.667

25.853

Kosten catering

2.472

3.524

Advertentiekosten

1.645

140

Bankkosten

7.683

7.983

Porti en telefoon

22.331

19.630

Contributies en abonnementen

10.048

13.423

Kosten automatisering

91.810

81.725

9.615

11.374

37.861

93.787

155.757

54.121

Drukwerk en kantoorbenodigdheden

Verzekeringen Kosten externe controle en administratieve ondersteuning Advieskosten Oninbare vorderingen op vertrokken huurders

2.416

239

Financieringskosten

6.779

7.392

12.532

2.294

0

7.554

EPA, strategisch voorraadbeheer, woningkarthotheek Kosten KWH-labelling Overige algemene kosten

13.262

10.411

405.103

350.694

Totaal

516.098

529.745

106

Honorarium accountant De honoraria van de accountant zijn als volgt:

2013

2012

18.162

17.630

Overige assurance

3.261

2.964

Adviesdiensten op fiscaal terrein

5.748

7.260

27.171

27.854

460.999

-57.814

2013

2012

Onderzoek van de jaarrekening


FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Afwaardering Wooninvesteringsfonds Voorziening vordering Energiebedrijf Nederweert

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente liquide middelen Heffingsrente Rente onroerend goed in aanbouw

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

-665.617

-

-4.678

-53.930

-670.295

-53.930

2013

2012

51.410

16.874

6.561

29.769

0

4.625

57.971

51.268

2013

2012

Rente vordering BWS-subsidie

1.922

3.005

Rente Wooninvesteringsfonds

23.633

23.513

25.555

26.518

2013

2012

Rentelasten en soortgelijke lasten Rente liquide middelen Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen

Belastingen Verrekening vordering vennootschapsbelasting 2008 Mutatie actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Mutatie actieve belastinglatentie leningenportefeuille Mutatie passieve belastinglatentie voorziening groot onderhoud Mutatie passieve belastinglatentie herbestedingsreserve

Resultaat deelnemingen

0

8.589

3.163.958

3.283.981

73

8.956

3.164.031

3.301.526

2013

2012

0

414.805

-228.723

-625.934

-16.339

-15.742

-322.096

-602.860

0

208.593

-567.158

-621.138

2013

2012

Energiebedrijf Nederweert

-28.125

7.246

-28.125

7.246


107

9 ONDERTEKENING

VAN DE JAARREKENING

9.1

Ondertekening door het bestuur

De jaarrekening is door het bestuur opgemaakt op 15 mei 2014. Keulen C.P.A.M. Directeur - Bestuurder

9.2

Ondertekening door de Raad van Commissarissen

Geerts P.M. Voorzitter Raad van Commissarissen

Nierop van J.A. Lid Raad van Commissarissen

Sentjens E. Lid Raad van Commissarissen

Zincken R.L.A.T. Lid Raad van Commissarissen

de Corti M.H. Lid Raad van Commissarissen

108

10

OVERIGE GEGEVENS

10.1

Statutaire regeling resultaatbestemming

In de statuten van Woningvereniging Nederweert is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd.

10.2

Resultaatbestemming

Door de directie wordt voorgesteld om het behaalde resultaat de volgende bestemming te geven: Resultaat na belastingen:

€ 2.483.392

Toevoegen aan de overige reserves:

€ 2.483.392

Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

10.3

Gebeurtenissen na balansdatum

5 maart 2014 heeft Woningvereniging Nederweert een volmacht verstrekt aan Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor hypotheekvestiging indien er sprake is van een verhoogd risicoprofiel. Dit geldt voor het gehele bezit van de woningvereniging, uitgezonderd het onderpand waarvoor een eerste hypotheek verstrekt is aan de Rabobank. Per 1 april 2014 is de kredietfaciliteit van de Rabobank verlaagd naar € 750.000.

10.4 controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen op de volgende pagina.


109

110


111

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Nederweert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 F 0495-634719 I www.wvnederweert.nl

112

VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2013 STERK IN WONEN DOOR DUURZAAM VERBETEREN

Recommend Documents