B en W-nummer 15.0213; Onderwerp
besluit d.d. 3-3-2015
Vaststellen raadsbrief Zeeheldenbuurt, paarse blokken
Besluiten: 1. bijgaande informatieve brief nr. Z/15/15165 aan de raad vast te stellen, waarin staat dat bewoners en Portaal overeengekomen zijn om groot onderhoud uit te voeren aan 258 woningen in de paarse blokken in de Zeeheldenbuurt. Perssamenvatting: Burgemeester en Wethouders informeren de raad over de groot onderhoudsaanpak voor 258 woningen in de Zeeheldenbuurt. Bewoners en Portaal hebben daar overeenstemming over bereikt.
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
Bezoekadres Postadres
Aan de leden van de gemeenteraad
Datum Ons kenmerk Onderwerp
Telefoon E-Mail Website
Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus 9100 2300 PC Leiden 14071
[email protected] www.leiden.nl/gemeente
19 February 2015
Z/15/15165 Groot onderhoud in gebied ‘Paars’, Zeeheldenbuurt
Contactpersoon Doorkiesnummer
P. de Vos 5755
Geachte leden van de raad, Het verheugt ons u te melden dat bewoners en woningcorporatie Portaal overeenstemming hebben bereikt over het uitvoeren van groot onderhoud aan 258 woningen in de Zeeheldenbuurt, zonder huurverhoging. Dit is het goede resultaat van intensief overleg tussen vier partijen: de Bewonerscommissie, de Buurtvereniging, Portaal en de gemeente. Het nieuwe plan kan rekenen op breed draagvlak bij alle betrokkenen. De hoofdlijnen van de afspraken zijn: groot onderhoud, snelle start en uitvoering, voorrang voor de betrokken huurders indien zij kiezen voor nieuwbouw, individueel maatwerk, zorgvuldige communicatie en een draaiboek Werkproces groot onderhoud. Voor het grootonderhoud heeft Portaal financiële kaders. Als uit de schouw blijkt dat de kosten bij enkele blokken of de totale kosten 5% hoger uitvallen, zullen de vier partijen tot een heroverweging overgaan. In de bijlagen treft u het Plan van Aanpak Paars aan en een kaart met de locaties van de paarse blokken. In de Commissievergadering Stedelijke Ontwikkeling van 4 december 2014 is gesproken over een goede draagvlakmeting, omdat bij de “groene”, te slopen blokken discussie over de objectiviteit van de methodiek ontstond. Nu groot onderhoud het uitgangspunt is, hoeft er geen draagvlakmeting plaats te vinden. Dat is – bij groot onderhoud – wettelijk niet vereist, maar ook niet volgens de afspraken en voorschriften in het Sociaal Statuut Leiden 2013-2018 en de gemeentelijke Renovatie- en sloopprocedure 2009, rv. 09.0079. Bovendien wil geen van de partijen dat er een draagvlakmeting plaatsvindt. In de afgelopen jaren is gebleken dat goede en tijdige communicatie van essentieel belang is; ook daarover zijn afspraken gemaakt. Portaal heeft een nieuwsbrief bij de huurders in de paarse blokken verspreid op 2 maart 2015. De huurders van de rest van de Zeeheldenbuurt krijgen de nieuwsbrief op 4 maart 2015 thuis bezorgd. De verwachting is dat veel bewoners vragen hebben. Daarom zorgt Portaal er voor extra goed bereikbaar te zijn tussen 2 en 16 maart 2015, zowel telefonisch als in het informatiecentrum op Trompstraat 32. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester,
Bijlage: Plan van Aanpak Paars, gedeelde hoofdlijn van BC en Portaal, vastgestelde versie 2-2-2015. - Kaart met locatie paarse blokken.
Plan van Aanpak Paars, gedeelde hoofdlijn van BC en Portaal, vastgestelde versie 2-2-2015 Onderstaande lijst is samengesteld op basis van alle afspraken van de overleggen tussen de bewonerscommissie Zeeheldenbuurt(BC) en Portaal in december 2014 en januari 2015 en definitief tussen beiden afgesproken op 19 januari 2015. Tijdens het afrondende 4-partijenoverleg met
gemeente, buurtvereniging (wijkvisie), Portaal en BC op 22 januari 2015 is dit Plan van Aanpak ook besproken en zijn met instemming van alle partijen nog enkele kleine wijzigingen toegevoegd. Hoofdpunten Aanpak Paars:
1. Het basis principe voor de aanpak is dat alle woningen in het paarse deel van de Zeeheldenbuurt een Groot Onderhoudsaanpak krijgen, daarna worden de huizen via het reguliere onderhoud normaal in orde gehouden. Hiermee zijn de woningen voor 20 jaar weer goed onderhouden.
2. Er wordt voorbehoud gemaakt voor die woningen waarbij het bedrag van de noodzakelijke ingrepen meer kost dan €28.500 euro plus 5% (ex btw) . ( Toelichting: Het bedrag is onderbouwd t.o.v. de toenmalige hogere berekeningen van Bouwhulp: in dat bedrag waren verbeteringen opgenomen waardoor de huur omhoog zou moeten. Deze verbeteringen zijn er dus afgehaald ; de schattingen over het aantal te onderhouden douches en keukens zijn t.o.v. Bouwhulp juist door Portaal voor de zekerheid verhoogd, om geen tegenvallers te krijgen. De berekening van de € 28.500 ex btw is vervolgens door Arcadis doorgerekend en geverifieerd. Er is alles aan gedaan om tot een goede inschatting te komen. De vraag van de BC is hiermee voldoende beantwoord)
3. Er komt een 100% opname door de aannemer van alle woningen in paars; André Smit heeft op 19-1-15 hiervoor een planning aangeleverd, die met de BC is besproken. De planning zal iets korter of iets langer kunnen worden en in de uitvoering kunnen worden bijgesteld.
4. Van de 100% opname wordt een overzichtskaart gemaakt zodat er goed overzicht is van de ingrepen en de kosten. De resultaten van de 100% opname worden besproken op blokniveau. Daarnaast doet de BC mee in de beoordeling en keuze van de aannemer.
5. De overzichtskaart kan tot drie scenario’s leiden: a. Alle huizen kunnen binnen de financiële kaders worden onderhouden -> 258 krijgen groot onderhoud. b. De totale kosten vallen binnen het totaal beschikbare budget, maar er blijken enkele blokken te zijn die zodanig veel slechter zijn dat de kosten in geen verhouding staan tot de waarde die je ermee terug krijgt -> dan volgt een heroverweging over deze blokken door de vier partijen ( Portaal, BC, buurtvereniging/wijkvisie, gemeente) en de Raad van Bestuur van Portaal. Aan de hand van de criteria Kosten, Bouwkwaliteit en Architectonische en stedenbouwkundige uitstraling wordt bepaald wat er of de betreffende blokken toch kunnen worden behouden dan wel sloop/nieuwbouw moet gebeuren. c. De totale kosten zijn meer dan 5% boven het totaal beschikbare budget -> dan volgt ook een heroverweging aan de hand van dezelfde criteria en door de 4 partijen en de Raad van Bestuur om te bezien waar groot onderhoud en waar nieuwbouw kan plaats vinden. 6. Er is d.d. 19-1-2015 door Portaal een planning geleverd en besproken. Doel van beide partijen is zich in te zetten voor een snelle start en uitvoering van het groot onderhoud. Als er na de 100% opname deels moet worden heroverwogen in verband met de slechte staat van specifieke blokken, wordt het overige deel Groot Onderhoud voortvarend door gezet en niet afgewacht op de heroverweging van de betreffende blokken.
7. Alle huurders van Paars (inclusief de Ruijterstraat) kunnen kiezen om naar nieuwbouw te verhuizen binnen de buurt of naar Lakenplein. Binnen de buurt of naar het Lakenplein betekent dat men valt in de ‘blijfgarantie’, d.w.z. voorrang boven regulier, huurkorting, geen inkomenstoets, maar GEEN verhuiskostenvergoeding. Buiten de buurt verhuizen door bewoners van paars met Groot Onderhoud, heeft deze voordelen niet omdat er is ook geen sprake is van gedwongen verhuizing. Daarmee is er dus geen Stadsvernieuwingsurgentie en bijbehorende regelingen. Portaal neemt de verantwoordelijkheid op zich om de bewoners hierover te informeren.
8. Volgorde van toewijzing nieuwbouw aan de buurt: a. Huurders van een sloopwoning b. Huurders Groot Onderhoud: volgens volgorde woonduur, leeftijd oudste ingeschreven c.
huurder Voor de volledigheid: Per huishouden is er maar één vervangende huisvesting, voor andere bewoners uit het huishouden die zelfstandig willen gaan wonen gelden de normale regels van Woningnet. Dit betekent dat de stelregel om zich z.s.m. bij Woningnet te registreren in dat soort gevallen geldt.
9. Verhuismogelijkheid is er op het moment dat nieuwbouwwoning wordt aangeboden (dat gebeurt in 3 fasen). Dat heeft wel als consequentie eerst onderhoud aan de bestaande woning.
10. Verhuishulp is er alleen d.m.v. samen organiseren vrijwilligers 11. Individueel maatwerk is mogelijk: a. Indien dit groot onderhoud betreft moet het passen binnen zowel de kosten als de b.
instandhouding voor 20 jaar Comfortverbeteringen en verduurzaming kunnen worden gestimuleerd via een pluspakket maar: alleen als de huurder zelf de kosten draagt (vb zonne-energie, verplaatsing douche); bij CV ketel aanbrengen geldt vastgelegde huurverhoging
12. Communicatie: a. Over dit traject: pas na afronding ervan naar buiten met gezamenlijk persbericht, wel b. c. d.
raadpleging eigen achterban Voor periode meteen daarna en de komende maanden: Specifiek draaiboek samen maken Naar individuele huurders: helder, duidelijk en eerlijk over FEITEN, geen inschattingen maken en terughoudend als zaken nog niet duidelijk zijn Er komt een goede informatievoorziening over de aanpak Groot Onderhoud naar de huurders. Portaal overlegt met wethouder Damen over de betekenis van het woord ‘draagvlakmeting’ in deze nieuwe situatie inzet Groot Onderhoud.
13. Er wordt samen met beide partijen ondermeer een draaiboek Werkproces groot Onderhoud gemaakt
14. De Oosterhof wordt zoveel mogelijk bestemd voor senioren en er zal actief worden gecommuniceerd voor de hierbij passende leefstijl. Het krijgt niet het exclusieve 55+ label om flexibiliteit te houden voor toewijzing naar 55- bij onvoldoende senioren.
Nu: 22 beneden-bovenwoningen Straks: Circa 24 appartementen
Nu: 18 beneden-bovenwoningen 34 eengezinswoningen Straks: Circa 40 eengezinswoningen
Nu: 24 beneden-bovenwoningen 1 eengezinswoning Straks: Circa 36 appartementen
