Zeeheldenbuurt-Bloemenbuurt Winschoten

bestemmingsplan

Zeeheldenbuurt-Bloemenbuurt

Winschoten

gemeente Winschoten vastgesteld, 25 september 2008 goedgekeurd, 31 maart 2009

Toelichting

Inhoudsopgave

Toelichting

1.

2. Beschrijving bestaande situatie 2.1. Ontstaansgeschiedenis 2.2. Bestaande situatie 3. Beleidskader 3.1. Inleiding 3.2. Ruimtelijk beleid 3.3. Volkshuisvestingsbeleid 3.4. Archeologie- en welstandsbeleid 3.5. Verkeersbeleid 3.6. Waterbeleid 3.7. Beleid ten aanzien van voorzieningen 3.8. Overig 4. Planologische randvoorwaarden 4.1. Inleiding 4.2. Milieu 4.3. Overige planologische aspecten 5. Juridische opzet 5.1 Algemeen 5.2 De voorschriften

6.

Inleiding 1.1. Algemeen 1.2. Plangebied 1.3. Doel 1.4. Geldende bestemmingsplannen

Financiële aspecten en uitvoerbaarheid

7. Procedure

blz. 5 5 5 6 6 7 7 9 14 14 14 14 16 19 19 20 21 23 23 23 28 30 30 30 36 37

1. Inleiding

1.1.

1.2.

Algemeen Door middel van een Europese aanbesteding is het actualiseren van de bestemmingsplannen voor de kern Winschoten gegund aan één stedenbouwkundig adviesbureau (HKB stedenbouwkundigen). Besloten is om gelijktijdig met het uitvoeren van een algemene inventarisatieronde te starten met het opstellen van de feitelijke bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan voor de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt is na het plan voor de Parkwijk en het Centrum het derde plan dat wordt opgestart. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een gebied met een relatief eenvoudige ruimtelijke en functionele structuur. Het betreft een bestaand woongebied waar recent een aanzienlijke wijkvernieuwing heeft plaatsgevonden, die deels nog in uitvoering is.

Plangebied De Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt zijn twee woonwijken ten noorden van het centrum van Winschoten. Het plangebied wordt in het westen begrensd door de Molenweg, in het noorden door de Bovenburen, het Stadspark in het oosten en de percelen aan de Nassaustraat en de mr. D. U. Stikkerlaan in het zuiden. De Oudewerfslaan, de Ludensweg en de Witte de Withstraat zijn bebouwd voor 1940 als zogenaamde ‘stedelijk lint’. Het grootste gedeelte van het plangebied is in de jaren 1950 en 1960 gerealiseerd. In het gebied rond de Jan van Galenlaan, Van Kinsbergenlaan en Karel Doormanlaan, Witte de Withstraat en Oudewerfslaan vindt wijkvernieuwing plaats, zodat een deel van de woningen van heel recente datum is. Nog niet alle nieuwbouwprojecten zijn overigens gerealiseerd. Waar dit het geval is vormt het eerder opgestelde stedenbouwkundig plan Revitalisering Zeeheldenbuurt (januari 2004, zie ook afbeelding blz. 8) voor de betreffende deellocaties uitgangspunt voor bestemmingsregeling.

het plangebied in een groter geheel BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

5

1.3.

1.4.

Doel Het doel van dit bestemmingsplan is het opstellen van een eenduidige en actuele regeling voor de hele Zeeheldenbuurt en Bloemenbuurt. Bestaande functies worden vastgelegd en waar nodig worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Voor het plangebied betreft dit nog slechts een beperkt aantal nieuwe ontwikkelingen; woningbouw op de locatie van het Noorderpoortcollege aan de Hortensiastraat en de herontwikkeling van het daaraan grenzende gebied aan de Dahlia-/ Azaleastraat. (Bij GS-besluit van 31 maart 2009 is de daarvoor opgenomen wijzigingsbevoegdheid echter niet goedgekeurd.)

Geldende bestemmingsplannen

Voor gedeelten van het plangebied geldt geen bestemmingsplan. Voor overige delen daarbinnen gelden nu nog een (groot) aantal bestemmingsplannen, zoals blijkt uit onderstaand overzicht met vaststellings- c.q. goedkeuringsdata.

1. 2.

3. 4.

5. 6. 7. 8. 9. 10.

Uitbreidingsplan in onderdelen 1955 (24-04-1955). Uitbreidingsplan in onderdelen, wijziging 1956 Dahliastraat (22-03-1957, 22-02-1958). Uitbreidingsplan in onderdelen, Stadspark (11-06-1958). Uitbreidingsplan in onderdelen, wijziging 1959 Abel Tasmanstraat (30-091959, 08-04-1960). Zeeheldenbuurt Zuid Oost 1967. Tromplaan 1977 (23-01-1979). Nassaustraat Oost 1978 (16-10-1978, 16-10-1979). Witte de Withstraat 1981 (25-02-1981, 04-08-1981). Centrum Noord 1981 (15-07-1981, 05-01-1982). Hortensiastraat (27-01-1988, 24-05-1988).

6

HKB STEDENBOUWKUNDIGEN

2. Beschrijving bestaande situatie

2.1.

Ontstaansgeschiedenis

Winschoten is, in ieder geval voor de veertiende eeuw, ontstaan op een zandrug op de grens van klei en veen. Vanuit het zuidwesten doorsneed de Pekel Aa het gebied en vanuit het westen deed de Rensel hetzelfde. Voor bewoning vormde het gebied een goede locatie: droger dan de om geving maakte het deel uit van tenminste twee verbindingsroutes. Vanuit de stad Groningen bereikte men via Winschoten Westerwolde om van daaruit langs smalle zandruggen in het veen het Saksische gebied binnen te kunnen gaan. Daarmee was Winschoten ook militair een strategisch belangrijke plek. Zowel de Rensel als de Pekel Aa zijn in de Middeleeuwen (deels) rechtgetrokken of gekanaliseerd. De Rensel was van belang voor de afwatering, maar fungeerde tevens al vroeg als transportroute. Beide vaarwegen zijn in gebruik geweest als trekvaarten met jaagpad.

Rond 1850 was de bebouwing van Winschoten geconcentreerd rond de kerk op het Marktplein. Ten noorden van deze kern lag het buurtschap Bovenburen. Het inwoneraantal van de stad verdrievoudigde in de volgende honderd jaar. Een belangrijke ruimtelijke ingreep was het graven van het zogenaamde Omsnijdingskanaal ten noordoosten van het centrum (nu de Mr. D.U. Stikkerlaan) in 1880. De Binnen-Venne werd als gevolg daarvan gedempt. De Buiten-Venne werd in 1916 gedempt als gevolg van het graven van de Tramhaven. Na de omlegging van het Winschoterdiep werden de oude delen (nu de Nassaustraat en de Molenweg) gedempt. In de jaren twintig breidde Winschoten met name naar de zuidkant uit. Na de Tweede Wereldoorlog verrezen in snel tempo nieuwe woonwijken ten noorden en ten westen van het centrum, eerst tussen de Mr. D.U. Stikkerlaan en Bovenburen, na 1970 ook ten noorden daarvan. Door het opvullen van de open gebieden tussen de uitvalswegen zijn straalsgewijs woonwijken ontstaan. In 1970 werd het Omsnijdingskanaal weer gedempt en verdween het water definitief uit de stad.

Winschoten rond 1900 (met globale ligging van het plangebied) BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

7

Stedenbouwkundig Plan/Revitalisering Zeeheldenbuurt 2004

8


2.2.

bevolking

woningvoorraad

Bestaande situatie Op 1 januari 2001 hadden de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt circa 2.835 bewoners (15 procent van de totale bevolking van de gemeente). De bevolking van de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt is ouder dan gemiddeld in Winschoten en er wonen minder jongere mensen. Ook de gemiddelde woonduur is hoger dan het gemiddelde van heel Winschoten. De wijkgehechtheid en verhuisgeneigdheid liggen op het gemiddelde. Het gemiddelde inkomen van bewoners ligt iets onder het Winschoter gemiddelde. Een verschil binnen de wijken ligt tussen de inkomens van degenen die een woning huren en degenen die een koopwoning bezitten. Het werkloosheidspercentage is gelijk met het gemiddelde in heel Winschoten. Het plangebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als woongebied en de daarbij behorende inrichting van het openbaar gebied met ontsluitingswegen, voetpaden en (in beperkte mate) groenvoorzieningen. De structuur van de wijk wordt sterk bepaald door de drie radialen vanuit het centrum Oudewerfslaan, Witte de Withstraat (Zeeheldenstraat) en de Ludensweg. Aan deze wegen bevindt zich veelal vooroorlogse bebouwing en tussen deze wegen is vooral naoorlogse, veelal goedkopere woningbouw uit de jaren 50 en 60 gerealiseerd. In het middelste deel (tussen Witte de Withstraat en Oudewerfslaan) is in het begin van deze eeuw een aanzienlijk deel van de woningen vervangen door (veelal grondgebonden) nieuwbouwwoningen. Een deel van deze woningen (vooral rond de Tromplaan) is gebouwd in de (middeldure) koopsector, terwijl meer naar het zuiden nieuwe huurwoningen in het betaalbare segment zijn gerealiseerd. Nieuwe invullingen zijn deels afgestemd op de bestaande structuren.

Witte de Withstraat

Tromplaan

Ludensweg

M.A. de Ruyterlaan

BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

9

voorzieningen

Naast de woonfunctie bevinden zich in de wijk de brede basisschool ‘De Tweemaster’ (aan de Piet Heinlaan) en het Noorderpoortcollege, een school voor voortgezet onderwijs (aan de Hortensiastraat). Deze laatste locatie krijgt op termijn een woonbestemming als de schoolfunctie is verplaatst naar de Onderwijscampus aan de zuidzijde van het spoor. Een andere opvallende voorziening is de Speeltuinvereniging Bovenburen aan de Tromplaan waarbij zich ook een gymzaal bevindt. Verder kent de wijk een kerkgebouw aan de Azaleastraat en een GGZ-vestiging aan de Parklaan.

bedrijven dienstverlening maatschappelijke functies

functiekaart

basisschool en speeltuinvereniging vanaf Tromplaan

Noorderpoortcollege Hortensiastraat

10


kerkgebouw ‘t Venster

bedrijvigheid

Detailhandel komt maar op heel bescheiden schaal voor in het plangebied. Op de hoek van de Piet Heinlaan en de Karel Doormanlaan bevindt zich een fietsenwinkel. Daartegenover functioneert een kapsalon. Beide worden in dit bestemmingsplan opgenomen. Aan de Zeeheldenstraat bevindt zich een voorzieningenstrip met daarboven wooneenheden. Op de begane grond zijn kleinschalige horeca, dienstverlening en detailhandel gevestigd. Op de hoek met de Nassaustraat kent het nieuwe appartementengebouw tegenover De Klinker op de begane grond een kantoorvestiging voor de Winschoter Uitvaartvereniging. In de oudere straten, met name aan de Ludensweg, bevindt zich een aantal meer of minder kleinschalige bedrijven. Een lijst is als bijlage 2 (bij de voorschriften) opgenomen. Naast een aantal autohandels-/ garagebedrijven betreft dit een klussenbedrijf. Op de hoek van de Piet Heinlaan en de Witte de Withstraat is (in een voormalige winkelruimte) een antiekgalerie, een bloemenzaak en een rijschool met theorielokaal gevestigd. Aan de Oudewerfslaan hoek Hortensiastraat is in het voormalige schoolgebouw sprake van een galerie/ dienstverlening met wonen. Verder komen verspreid in de wijk meerdere vestigingen voor die zijn aangemerkt als bedrijven aan huis. Een actuele inventarisatie resulteert in de als bijlage 1 (bij de voorschriften) toegevoegde lijst.

voorzieningenstrip

voormalige school aan de Oudewerfslaan

bedrijven Ludensweg


11

verkeer

Kenmerkend aan de infrastructuur in Winschoten is de ladderstructuur. De Molenweg vormt samen met het Zuiderveen, Sint Vitusholt, Blijhamsterweg, Wilhelminasingel en Beertsterweg de hoofdontsluiting van de stad. Tussen de ontsluitingsroutes (de staanders van de ladder) bevinden zich vier wegen (de sporten van de ladder), waaronder Bovenburen, die de stad van oost naar west ontsluiten. Het regionale verkeer van en naar de A7 wordt zo veel mogelijk via de Oostelijke Rondweg om Winschoten heen geleid.

Bovenburen

Oudewerfslaan

De hoofdontsluiting van de wijk vindt plaats via de Oudewerfslaan, de Witte de Withstraat en de Ludensweg. Dwars op deze noord-zuidverbindingen ligt een aantal oost-westverbindingen, te weten de Van Speykstraat/Hortensiastraat, de Piet Heinlaan/Tulpstraat en de Tromplaan. Dit stratenpatroon maakt de wijkontsluiting relatief overzichtelijk: naar de Nassaustraat/ mr. D.U. Stikkerlaan, naar de Molenweg en naar de Bovenburen. De overige straten zijn meer te karakteriseren als woonstraten. Deze completeren met fiets- en voetpaden de fijnmazige ontsluiting in de wijk en ook naar de omringende stadsdelen.

straatnamenkaart

Voor openbaar vervoer zijn de bewoners van de Zeeheldenbuurt- Bloemenbuurt aangewezen op de buslijnen naar Nieuweschans, Veendam, Scheemda, Delfzijl en naar Groningen, met haltes nabij het plangebied. Het treinstation van Winschoten ligt op circa 1,5 kilometer afstand en is bereikbaar met bovengenoemde buslijnen.

Het Winschoterdiep kent een vaarwegklasse 4 voor de beroepsvaart en verbindt Winschoten met Groningen (en Winschoten met de Dollard via de Westerwoldsche Aa). Deze provinciale vaarverbinding heeft een status van CEMT klasse 4 voor schepen tot 1.550 ton en is daarmee geschikt voor goederenvervoer. Ook voor de recreatieve sector is dit een belangrijke vaarweg aangezien het Winschoterdiep deel uitmaakt van een staande mast route.

12


groen en water

monumenten

In de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt bevindt zich weinig tot geen groen van structureel belang. In het openbaar gebied bevindt zich uitsluitend “stedelijk groen”. Dit blijkt ook uit de kaart “groenbeheer”, zoals die opgenomen is in het gemeentelijke Structuurplan natuurlijk groenbeheer. Het plangebied speelt hierin geen rol anders dan dat het onderdeel uitmaakt van het gebied waar stedelijk groenbeheer wordt toegepast. Dit heeft met name betrekking op wegbegeleidende groenstroken langs de Molenweg en op enkele groene speelveldjes. Op basis van de Beleidsnota speelruimte Winschoten is met diverse Wijkplannen bezien hoe gekomen kan worden tot een gespreid patroon van veilige en aantrekkelijke speelvoorzieningen. Deze dienen, binnen de bevolkingsopbouw van een wijk, tegemoet te komen aan de behoefte van kinderen en jongeren. Met het Wijkplan Zeeheldenbuurt/ Bloemenbuurt (2002) is het beleid ten aanzien van speelvoorzieningen gericht op concentratie, teneinde op deze wijze kwalitatief betere –en goed te onderhouden- speelplekken te realiseren. Naast een tweetal speel- en trapveldjes kent de wijk een wijkontmoetingsplaats (WOP) en komen verspreid gelegen kleinere groen- en speelveldjes voor. Overig groen bestaat uit wegbeplantingen en boom- en erfbeplanting in particuliere tuinen, met name bij de oudere bebouwingsstructuren. Over het algemeen is boombeplanting (schaars) aanwezig en veelal van een geringe ouderdom. Het plangebied kent een binnenstedelijk karakter. Het meer ecologische groen is in de directe omgeving ervan gelegen. Ten noorden van Bovenburen betreft dit de brede groenstrook met camping en scholen, als verbindende schakel naar het Stadspark. Dit grote park met Rosarium, sporten recreatieve voorzieningen is gelegen aan de oostzijde van de wijk en toegankelijk vanaf de Parklaan. Hierbinnen bevinden zich ook aanzienlijke waterstructuren met vijverstelsels. De Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt kennen, afgezien van ondergeschikte slootjes en greppels, geen open water van betekenis. De gemeentelijke Welstandsnota (2004) bevat een lijst van alle monumenten in de gemeente. Binnen het plangebied Zeeheldenbuurt-Bloemenbuurt bevinden zich geen rijksmonumenten.


13

3. Beleidskader

3.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het voor de Zeeheldenbuurt en Bloemenbuurt relevante beleid van met name de gemeente. Vanuit dit beleid wordt voor het plangebied een aantal opgaven geformuleerd die voor dit bestemmingsplan van belang zijn.

3.2.

Ruimtelijk beleid

POP

Het Provinciaal Omgevingsplan (POP 2) merkt Winschoten aan als stedelijk centrum, dat onderdeel uitmaakt van de economische kernzone Groningen-Hoogezand-Sappemeer-Veendam-Winschoten-Assen. Uitgangspunt voor nieuwbouw in de provincie Groningen is dat nieuwe woningen vooral in de stad Groningen en in Hoogezand-Sappemeer, Veendam, Stadskanaal, Delfzijl en Winschoten worden gebouwd. Deze kernen dienen voldoende woonkwaliteit voor een brede groep woningzoekenden te bieden. Nieuwbouw als vervanging van sloopwoningen in herstructureringswijken krijgt daarbij prioriteit.

De perspectiefkaart voor 2030 zet enigzins in op een vernieuwd Winschoten. Het moet de eindhalte van het stadsgewestelijk openbaar vervoer (STOV) vanaf de stad Groningen worden. Het tracé van de huidige spoorlijn Groningen-Nieuweschans vormt daarbij het uitgangspunt. In een brede zone rond die spoorlijn is eveneens sprake van zoekruimte voor de eventuele hogesnelheidslijn richting Duitsland. In het POP zijn vier gebieden onderscheiden waarbinnen gebiedsgericht regiobeleid wordt ontwikkeld. De gemeente Winschoten valt onder regio Oost. In het regioprogramma Oost-Groningen staan de uitvoeringsacties die de stuurgroep gedurende een periode van enkele jaren belangrijk vindt.

structuurplan

Het ruimtelijke beleid van de gemeente bestaat grotendeels uit de in juni 2004 vastgestelde Structuurvisie Winschoten. Naast een beschrijving van de aanwezige kwaliteiten in de gemeente wordt een visie gepresenteerd. De Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt kennen een laag voorzieningenniveau. Het plangebied ligt nabij het centrumgebied waar een concentratie van voorzieningen bestaan. Voor de Zeeheldenbuurt en Bloemenbuurt worden geen specifieke ambities genoemd. Ontwikkelingen in het centrumgebied kunnen een weerslag betekenen voor een deel van het plangebied. De groenzone langs Bovenburen is in de visie aangewezen als recreatief groen met een belangrijke geleidende boomstructuur.

3.3.

nota Bouwen en Wonen

14

Volkshuisvestingsbeleid De nota Bouwen en Wonen 2005-2008 Prioriteit voor uitvoering (juli 2005) van de provincie Groningen vormt een uitwerking van het POP. De komende jaren wordt prioriteit gegeven aan de uitvoering van bestaande woonplannen. Gemeenten krijgen twee jaar extra de tijd om deze te realiseren. Voor Winschoten bedraagt de uitvoering van het bestaande woonplan nog circa 30 procent van de voor de periode 2002-2006 geplande nieuwbouw (30 procent van 1.008 woningen).


woonplan

ISV

capaciteit

Daarnaast krijgen gemeenten de ruimte om bouwcapaciteit te ontwikkelen voor de periode 2009-2014. De zogenaamde vergrijsde gemeenten, waaronder de gemeente Winschoten, hebben in de periode 2009-2014 echter te maken met een krimpende woningbehoefte. Dit betekent dat in die jaren vooralsnog wordt gerekend met een eigen behoefte van nul. Het Nieuw voor Oud, Woonplan Winschoten 2001-2010 (2001) benoemt zowel de Zeeheldenbuurt als de Bloemenbuurt als woonbuurt. In het algemeen heeft de gemeente te maken met een afnemende bevolkingsomvang, een relatief verouderde bevolking, een door herstructurering afnemende woningvoorraad en een relatief goedkope woningvoorraad. In 1997 is begonnen met een herstructureringsoperatie, met een kwaliteitsslag als uiteindelijke doel (“nieuw voor oud”). Met name in de betaalbare sector wordt ingezet op nieuwbouw, waardoor doorstroming vanuit de goedkope sector op gang kan komen. Voor de ring, de wijken rondom het centrum waaronder de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt, is verdunnen het uitgangspunt. Centraal staan groene en ruim opgezette suburbane woonmilieus waar in lage dichtheden, grondgebonden woningen worden gebouwd. Er wordt gestreefd naar gedifferentieerde wijken naar leeftijd, huishoudensamenstelling, inkomen en verhouding tussen huur en koop. Ook moeten de zogenaamde bijzondere doelgroepen evenredig over de wijken gehuisvest worden in kleine clusters. Nieuwbouw in de ring vindt met name plaats in de vorm van vrijstaande en halfvrijstaande woningen in de koopsector en woningen voor bijzondere doelgroepen en grond-gebonden levensloopbestendige woningen in de huursector. Omdat de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt dicht tegen de rand van het centrum liggen moet hier een nuancering aangebracht worden. Tegen het centrum aan geldt dat ook hier verdichting en gestapeld bouwen plaatsvinden. Een voorbeeld hiervan is de Kop van de Zeeheldenbuurt. Het programma van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) beschrijft de maatregelen voor de periode 2005-2009. In het plangebied heeft de afgelopen jaren wijkvernieuwing plaatsgevonden of deze vindt nog plaats. Met name in de Zeeheldenbuurt zijn woningen gesloopt waarvoor –binnen de met de povincie Groningen gemaakte volkshuisvestingsafspraken en binnen de beschikbare contingentenverdeling- nieuwe woningen in de plaats zijn gekomen. Hierbij is ingespeeld op nieuwe woningbehoeften, teneinde daarmee ook duurzame en gedifferentieerde woonmilieu’s te realiseren. Tevens zijn voorzieningen als een wijkontmoetingsplaats en speelveld gerealiseerd. In de Bloemenbuurt is ook een herstructurering gepland. Op langere termijn komt er woningbouw op de vrijkomende locatie van het Noorderpoortcollege. Ook het aangrenzende gebied aan de Azaleastraat en Dahliastraat wordt daarbij opnieuw ingericht/ ingevuld. Zoals vermeld zijn herstructureringsplannen deels nog in uitvoering. Dit betreft allereerst de vervangende nieuwbouw aan de Van KinsbergenlaanTromplaan-Jan van Galenlaan met 19 en 7 woningen. Aan de Piet Heinlaan-Karel Doormanlaan betreft dit nog 4, 8 en 6 woningen en aan de Van Speykstraat worden 12 flatwoningen vervangen en worden maximaal 14 appartementen nieuwgebouwd. Deze aantallen passen binnen de gemeentelijke Woningbouwplanning 2007-2009 (versie 18 februari 2008) en de daarover met de provincie gemaakte afspraken. Dit geldt ook voor de gronden aan de Azaleastraat-Hortensiastraat met toekomstige ruimte voor 11 woningen. Genoemde herontwikkeling van de vrijkomende Noorderpoort schoollocatie betreft maximaal 35 woningen. BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

15

3.4.

archeologie

Plannen hiervoor zijn nog niet concreet uitgewerkt en het contingent is nog niet beschikbaar. Verder bevat de planregeling een wijzigingsbevoegdheid naar wonen in de bestemmingen Bedrijfsdoeleinden en Dienstverlening, als deze betreffende locaties op termijn vrijkomen voor een nieuwe functie. Met een maximum van 2 per vestiging kan dit totaal 20 woningen betreffen. Voor zover woningaantallen toegevoegd worden is daarbij als voorwaarde opgenomen dat deze in overeenstemming dienen te zijn met de dan geldende afspraken inzake woningbouwcontingentering. Aldus is afstemming op het provinciaal volkshuisvestingsbeleid gewaarborgd. (De op voornoemde gronden gelegde wijzigingsbevoegdheid is echter niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.)

Archeologie- en welstandsbeleid De dichtstbijzijnde op de Archeologische Monumenten Kaart (AMK) aangegeven terreinen zijn het voormalige klooster uit de middeleeuwen; De Hoogte in Heiligerlee (terrein van zeer hoge archeologische waarde) en de voormalige vesting Winschoten, in het centrum van de stad (terrein van hoge archeologische waarde). Beide gebieden bevinden zich echter op ruime afstand buiten het plangebied.

Ten behoeve van de actualisering van bestemmingsplannen in de gemeente Winschoten is, vooruitlopend op de Wet op de archeologische monumentenzorg(2007), voor het gehele gemeentelijke grondgebied een archeologisch bureauonderzoek verricht (Steekproef, 2004). Met dat onderzoek is in kaart gebracht waar zich potentiële waarden bevinden die eventueel vervolgonderzoek noodzakelijk maken in het kader van toekomstige bodemverstorende ontwikkelingen.

Het grootste deel van het voorliggende plangebied ZeeheldenbuurtBloemenbuurt valt onder het deelgebied Winschoten, het oorspronkelijke woongebied in en rondom het vestinggebied Winschoten. Dit met de landbouwgronden aan de noordzijde ervan. Het onderzochte gebied ligt deels op een hoger gelegen garst (een pleistocene opduiking) en voor het overige op een dekzandbodem. Ter hoogte van het Stadspark is een klei- op veenbodem aanwezig , waarop laat-middeleeuwse vondsten zijn gedaan. In het onder het veen aanwezige zand kunnen zich sporen uit de middensteentijd of oudere perioden bevinden. Vandaar dat het deelgebied Winschoten in principe een hoge trefkans heeft op archeologische sporen heeft.Dit geldt ook voor het zuidwestelijk deel van het plangebied dat valt onder St. Vitusholt. Concrete gegevens zijn vooralsnog (en ook nog niet noodzakelijk) niet voorhanden. In het betreffende stedelijke plangebied, als woonwijk gerealiseerd na 1945, is het bodemprofiel door bebouwing en infrastructurele ingrepen echter zodanig verstoord, dat van archeologische waarden geen sprake meer van zal zijn. Dit met (mogelijke) uitzondering van de percelen aan de Bovenburen en aan weerszijden van de oudere stadsradiaal Oudewerfslaan. In overleg met Libau steunpunt archeologie is geadviseerd om voorafgaand aan bodemingrepen op deze gronden, die een grotere oppervlakte betreffen dan 50 m2, en op toekomstige herontwikkelings- locaties een inventariserend archeologisch veldonderzoek te laten verrichten.

16

welstand

Op 28 april 2004 is de Welstandsnota van de gemeente Winschoten vastgesteld. Deze bevat welstandsgebieden, met elk hun eigen uitgangspunten. Deze vormen het kader waarbinnen nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. HKB STEDENBOUWKUNDIGEN

Oudewerfslaan

Bovenburen

Stedelijk lint (deelgebied 6) Dit betreft het lint langs de Oudewerfslaan, de Bovenburen, een deel van de Witte de Withstraat en de Ludensweg. Er is waardering voor de lintvorm die de ontwikkeling en de structuur van de stad duidelijk maakt. Ook de variatie in bouwstijlen (1900-1930) wordt gewaardeerd. Het beleid is gericht op respecteren, waarbij ruimte en plaatsing vooral worden gehandhaafd en hoofdvorm, aanzicht en opmaak worden gerespecteerd. Eigentijdse nieuwbouw die is afgestemd op de omgeving is mogelijk. Naoorlogs gepland (projectmatig) (deelgebied 13) Een groot deel van het plangebied is hierbij ingedeeld. Het gebied aan de Parklaan en het gebied tussen de Molenweg en de Azaleastraat vormen een aaneengesloten cluster. Verder zijn verspreid in de Zeeheldenbuurt nog diverse percelen bij dit deelgebied ingedeeld, onder ander zijn deze te vinden rondom de Abel Tasmanstraat, Tromplaan, Karel Doormanlaan, Van Kinsbergenlaan, Jan van Galenlaan, M.A. De Ruyterlaan, Zeeheldenstraat, Van Speykstraat, Parklaan en Witte de Withstraat. Er is een positieve waardering voor de heldere stedenbouwkundige opzet, de methodische aanpak van de grote vraag naar woningen en de in geringe mate aanwezige groene openbare ruimten. De vaak saaie architectuur wordt negatief gewaardeerd. Er geldt hier een beleid van incidenteel wijzigen.

Abel Tasmanstraat

Naoorlogs gepland (particulier) (deelgebied 14) Hierbij gaat het om gebied ten oosten van de Parklaan. Er is met name waardering voor de individualiteit die hier voor de bewoners mogelijk is. Er geldt hier een beleid van “incidenteel wijzigen”, waarbij de plaatsing wordt gerespecteerd, maar hoofdvorm, aanzicht en opmaak kunnen worden gewijzigd.

Parklaan

Losstaande gebouwen in het groen (deelgebied 15) Het gebied rondom de basisschool en de sporthal tussen de Tromplaan en de Piet Heinlaan, het GGZ gebouw aan de Parklaan en het groengebied langs de Zeeheldenstraat en Van Speykstraat vallen binnen dit deelgebied. Er is hier vooral waardering voor de groenaanplant die door middel van deze opzet wordt ingebracht in de stedelijke omgeving en de plaatsing BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

17

van een aantal voorzieningen direct nabij woonbuurten. Er geldt hier een beleid van het handhaven van de bestaande ruimtelijke structuur en het incidenteel wijzigen, waarbij ook de situatie in de aanliggende gebieden als leidraad wordt genomen voor de grote wijzigingen en de bebouwing in het gebied zelf als leidraad dient voor kleine wijzigingen.

Herstructureringsgebied (deelgebied 22) Herstructurering vindt plaats in het midden van het plangebied. Het gebied rondom de Jan van Galenlaan, Van Kinsbergenlaan, Karel Doormanlaan en het gebied ten zuiden van de M.A. de Ruyterlaan vallen eronder. In de voorbereiding van plannen voor deze gebieden hebben betrokkenen een stedenbouwkundige visie voor dit gebied, met beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld. Een deel van het gebied is inmiddels geherstructureerd. Nadat een dergelijk plan met behulp van de beeldkwaliteitsrichtlijnen gereed is gekomen, wordt het als bestaande bebouwing opgenomen in het welstandsplan. Het welstandsplan is daardoor een dynamische nota en zal in de toekomst dus telkens worden aangepast na gereedkomen van nieuwe ontwikkelingen.

Evertsenstraat

kop van de Zeeheldenbuurt

18


3.5.

Verkeersbeleid

GVVP

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP, juni 2005) bevat zogenaamde wensbeelden voor de verkeerssoorten voetganger, fiets, auto en openbaar vervoer. De gehele Zeeheldenbuurt en Bloemenbuurt zijn aangemerkt als verblijfsgebied voor voetgangers. Bijzonder aandacht voor de voetganger bestaat rondom het gebied bij de basisschool aan de Piet Heinlaan en het gebied tussen de voorzieningenstrip aan de Zeeheldenstraat tot aan het GGD-gebouw aan de Parklaan. Met name de relatie tussen dit laatste gebied en het centrumgebied en het stadspark verdient aandacht. Ten aanzien van fietsverkeer functioneren de Molenweg, de Oudewerfslaan, de Witte de Withstraat en de Bovenburen als verbindend net. De Van Speykstraat dient als ontsluitend net. De voor autoverkeer belangrijke wegen zijn de Molenweg, een gedeelte van de Bovenburen en de buiten het plangebied gelegen Nassaustraat en mr. D. U. Stikkerlaan. Deze zijn zogenaamde gebiedsontsluitingswegen met een 50 kilometer per uur regime. De overige wegen in de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt kennen een 30 kilometer per uur regime. Door de bewoners is aangedragen dat er bij het zuidelijk deel van de Parklaan parkeeroverlast bestaat. Daarnaast wordt het parkeren in de smalle straten in de Zeeheldenbuurt als problematisch voor de doorstroming ervaren.

wijkplan

In het wijkplan Zeehelden-Bloemenbuurt is opgemerkt dat er parkeerdruk vanuit het centrum op de schilgebieden is. Tot deze schilgebieden behoort ook een deel van de Zeeheldenbuurt/Bloemenbuurt. Het gaat dan met name om de straten rond de Klinker. De gemeente Winschoten beziet wat voor dit gebied de beste oplossing kan zijn. Ook zijn er parkeerproblemen rondom basisschool aan de Piet Heinlaan. Om de relatie tussen de Parkwijk en de Bomenbuurt te verbeteren wil de gemeente Winschoten de parallelweg aan de zuidkant van de Molenweg reserveren voor het fietsverkeer tussen deze twee wijken. Ook heeft dit gevolgen voor de bewegwijzering.

3.6.

Waterbeleid

Het rijksbeleid bestaat onder meer uit de Vierde Nota Waterhuishouding, het Waterbeleid 21e eeuw en het Nationaal Bestuursakkoord Water. De Vierde Nota Waterhuishouding (december 1998) verwoordt de regeringsbeslissing ten aanzien van water. Eén van de speerpunten is een duurzaam stedelijk waterbeheer, met als belangrijke elementen: waterbesparende maatregelen in de woning; het afkoppelen van verhard oppervlak van de riolering; het infiltreren van regenwater in de bodem; het bergen van regenwater in vijvers en een herwaardering van watersystemen bij de ruimtelijke inrichting van (nieuwe) woongebieden.

Met het Waterbeleid 21e eeuw wordt ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen die hogere eisen stellen aan het waterbeheer. Het gaat hierbij om onder andere klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelrijzing. Het Waterbeleid 21e eeuw heeft twee principes voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd, te weten de trits vasthouden, bergen en afvoeren en de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren. De eerste houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren, wordt het water afgevoerd. Bij de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren gaat het erom dat het water zoveel mogelijk wordt schoongeBESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

19

houden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste, wanneer schoonhouden en scheiden niet mogelijk is, komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

3.7.

bedrijvigheid

20

In het Nationaal Bestuursakkoord Water is afgesproken dat gemeenten in de periode tot medio 2006 stedelijke waterplannen opstellen. Zij stellen deze plannen op met de waterschappen, voorzover een gemeente en het waterschap dat uit het oogpunt van de wateroverlastproblematiek noodzakelijk vinden. In Winschoten is eind 2004 gestart met het opstellen van een waterplan. Dit is inmiddels gereed. Het visiedeel is vastgesteld en in het inmiddels ook opgestelde uitvoeringsplan worden de concrete maatregelen uitgewerkt. Het plangebied Zeeheldenbuurt-Bloemenbuurt ligt binnen het watersysteem van deelgebied De Veenkoloniën, dat wordt beheerd door waterschap Hunze en Aa’s. In het waterbeheersings/peilgebied ten oosten van de Zeeheldenstraat-Witte de Withstraat wordt een zomer- en winterpeil gehanteerd van 2,10 m onder NAP. In het gebied ten westen hiervan bedraagt het peil 2,55 m onder NAP. Hierbinnen stroomt open water in noordelijke richting af naar het Boezemkanaal via het gemaal De Hongerige Wolf. In een groot deel van het stedelijke gebied van Winschoten is sprake van een verstoord oppervlaktewatersysteem en ontbreekt een goede structuur voor de (berging en) afvoer van neerslag. Met name in lager gelegen gebieden geeft dit wateroverlast; dit geldt echter niet binnen het voorliggende plangebied. Het waterbergingstekort voor het plangebied is berekend op een wateropgave van ca 3.660 m3 benodigd in 2050. Met een diepte van 50 cm behelst dit een (aanzienlijke) oppervlakte van 7.320 m2. Gelet op het karakter van het plangebied Zeeheldenbuurt-Bloemenbuurt kan hiervoor alleen in aangrenzende delen van het Stadspark en het groengebied ten westen van de Molenweg naar ruimte voor compensatie en inpassing worden gezocht. Beide zijn gelegen in voornoemde peilgebieden en in de daarvoor op te stellen bestemmingsplannen zal de benodigde ruimte hiervoor verder worden opgenomen en uitgewerkt, in overleg met het waterschap. Als onderdeel van de vanaf het jaar 2000 plaatsvindende herstructureringsopgave is een afkoppelplan regenwaterriolering opgesteld. Bij de herinrichting van de Zeeheldenbuurt is het rioolstelsel volledig vernieuwd en is het gemengde stelsel -in overleg met het waterschap- deels volledig vervangen door een gescheiden stelsel. Vanuit de buurt gaat de regenwaterafvoer (RWA) via een lang traject naar de verruimde sloot langs de Vosseweg (in het stadsdeel Parkwijk) en naar de schouwsloot van het waterschap langs het Winschoterdiep. Door deze rioolrenovatie is de hier bestaande riooloverstort vervallen. De Bloemenbuurt kent een enigszins lagere ligging en open water in de directe nabijheid ontbreekt. Mede vanuit kostenoverwegingen is in overleg met het waterschap besloten dit wijkgedeelte niet af te koppelen.

Beleid ten aanzien van voorzieningen Wat betreft bedrijvigheid is in Winschoten sprake van concentratie op de drie bedrijventerrein aan de oostkant van de gemeente (Reiderland I, Reiderland II, De Rensel, Hoogebrug). In principe is buiten deze terreinen geen plaats voor nieuwe bedrijvigheid. In de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt zijn slechts enkele bedrijven gevestigd (afgezien van bedrijvigheid aan huis). Deze zijn weergegeven HKB STEDENBOUWKUNDIGEN

in bijlage 1 en 2 bij de voorschriften en bevinden zich met name aan de Ludensweg, zoals ook blijkt uit de beschrijving van de bestaande situatie in hoofdstuk 2. Deze worden, evenals meer dienstverlenende bedrijven, met het voorliggende plan van een overeenkomstige bestemming voorzien welke qua activiteiten passend worden geacht binnen een woonomgeving. detailhandel

De beleidsvisie detailhandel (juni 2001) gaat in op de twee winkel gebieden van Winschoten; het centrum en het Posttilterrein (met name volumineuze detailhandel) aan de Beertsterweg. De overige detailhandel in Winschoten bestaat voornamelijk uit een klein aantal relatief grote vestigingen (tuincentrum en nieuwe woonboulevard).

Binnen het plangebied komt ook enige detailhandel voor welke deels gebonden is aan ambacht. Betreffende vestigingen worden specifiek aangeduid binnen de bestemming Dienstverlening.

3.8.

Overig

sociale veiligheid

duurzaamheid

Uit het Wijkplan Zeeheldenbuurt-Bloemenbuurt komt naar voren dat enkele locaties in de wijk door een aanzienlijk deel van de bewoners vooral ’s avonds als sociaal onveilig wordt ervaren. Dit zijn onder meer de Tromplaan en het nabijgelegen Stadspark. In vergelijking met de Zeeheldenbuurt wordt de Bloemenbuurt als veiliger ervaren. Met de verdere uitwerking van plannen worden duurzame inrichtingscondities geboden voor een hoogwaardig woon- en leefklimaat dat aansluit op bestaande structuren. Voor nieuwbouw wordt de nagestreefde karakteristiek versterkt door het uiteindelijke uitgiftebeleid.

Bij het inrichten wordt zoveel mogelijk gewerkt met een gesloten grondbalans. Indien voor nieuwe ontwikkelingen bouwgrondstoffen noodzakelijk zijn, zal zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van secundaire bouwgrondstoffen. Dit conform de provinciale nota “Grondig ontwerpen”. Ook op grond van het gemeentelijke beleid wordt hergebruik van licht verontreinigde bouwgrondstoffen waar mogelijk gestimuleerd.

Naast duurzaam inrichten voert de gemeente Winschoten in algemene zin een actief beleid ten aanzien van duurzaam bouwen. Daartoe is het convenant Duurzaam Bouwen ondertekend en is door de Gemeenteraad een Plan van aanpak Duurzaam Bouwen Oost Groningen vastgesteld (1712-1997). Om aan deze inspanningsverplichtingen vorm te geven zullen met toekomstige bouwers nadere afspraken worden vastgelegd, naast de regeling in het bestemmingsplan. Verder beperkt een op duurzaamheid ingestelde samenleving haar afvalstroom en haar energieverbruik. Een belangrijke bijdrage aan duurzaamheid wordt echter geleverd door de inrichting van de panden en de directe (woon)omgeving. Een aantal aspecten is geregeld in bestaande wetgeving en daarmee onderdeel van de gebruikelijke bouwvergunningverlening. Als voorbeeld wordt het pakket warmte-isolatie-eisen genoemd dat is opgenomen in het Bouwbesluit. Hieraan toegevoegd is de energieprestatienorm (EPN), waardoor de hele energiehuishouding van een woning aan bepaalde eisen moet voldoen. Materiaalkeuze in relatie tot duurzaam bouwen kenmerkt zich door een zuinig gebruik, het verminderen van schadelijke emissies en het gebruik van vernieuwbare grondstoffen. Uitgangspunt voor nieuwbouw en beheer is het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen. Bij nieuwbouw wordt het Basispakket woningbouw als minimum DUBO-eis gehanteerd. Daarnaast gelden er maatregelen die de flexibiliteit van ge-


21

bouwen bevorderen, opdat ze in de toekomst aangepast kunnen worden aan veranderende woongebruikfuncties en -wensen. Ook het aspect veiligheid heeft in diverse maatregelen een plaats gekregen.

22


4. Planologische randvoorwaarden

4.1.

Inleiding In voorliggend hoofdstuk worden de planologische randvoorwaarden voor de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt in kaart gebracht. Achtereenvolgens komen milieuaspecten, waaronder geluid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, milieuzonering, externe veiligheid, waterbeheer, ecologie, archeologie en molenbiotopen aan de orde.

4.2.

geluid

Milieu Het aspect geluidhinder heeft betrekking op geluidhinder ten gevolge van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Spoorweglawaai is voor het plangebied niet aan de orde en de gehele Zeeheldenbuurt en Bloemenbuurt is ruimschoots buiten de geluidszone van de industrieterreinen aan de oostzijde van de stad gelegen, zodat daaraan verder geen aandacht besteed hoeft te worden. Alleen wegverkeerslawaai is voor dit plan van belang.

50 dB(A) 55 dB(A) 60 dB(A) 65 dB(A) 70 dB(A) plangebied

geluidcontouren 2020

In beginsel heeft dit plan alleen betrekking op bestaande situaties. Voorzover zich binnen een (op de kaart aangeduide) 48 dB-zone van een weg bestaande woningen bevinden, die zijn gerealiseerd op basis van verleende ontheffingen op grond van de Wet Geluidhinder, mogen deze woningen slechts worden veranderd voorzover dit mogelijk is binnen in het verleden geboden ontheffingsmogelijkheden. Binnen en buiten het plangebied bevinden zich straten met een belangrijke verkeersfunctie die ook voor wat betreft het geluid invloed hebben. Dit is de Oudewerfslaan, een deel van de Bovenburen, de Molenweg en de Nassaustraat. De maatgevende 55-poldercontour (exclusief aftrek) BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

23

komt overeen met 48 dB en ligt op enige afstand van deze wegen. Door de afschermende werking van de aan een weg gesitueerde bebouwing is de geluidsbelasting echter alleen relevant voor de bebouwing aan de betreffende weg. Voor de overige wegen in het plangebied geldt dat de grens van de 48 dB geluidsbelasting op minder dan 10 meter van de as van de weg gelegen is, c.q. dat er sprake is van een 30 kilometer per uur regime.

Voor de locatie van het Noorderpoortcollege -en aangrenzende gronden tot aan de Dahliastraat- geldt dat het voorliggende bestemmingsplan met een wijzigingsbevoegdheid toekomstige nieuwe woonontwikkelingen mogelijk maakt. Voor zover gelegen binnen contouren is voorwaarde dat aan de geldende voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder kan worden voldaan, al dan niet met de toepassing van geluidreducerende maatregelen die de invloed van een eventueel hogere geluidsbelasting doeltreffend beperken. Dit geldt ook als voorwaarde bij overige wijzigingsbevoegdheden naar woonfuncties in bestaande (bedrijfs)panden. Als desondanks blijkt dat een hogere waarde procedure noodzakelijk is wordt deze met een afzonderlijk vrijstellings/herzieningsplan gevolgd. Het betreffende plan wordt niet eerder vastgesteld dan nadat ook deze procedure is afgerond en hogere waarden kunnen worden verleend. (Voornoemde wijzigingsbevoegdheid is echter niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.)

luchtkwaliteit

In de Wet Luchtkwaliteit (onderdeel Wet milieubeheer 5.2) van 2007 zijn Europese richtlijnen voor de luchtkwaliteit geïmplementeerd. Op grond van deze regels is onder meer bepaald dat gemeenten de lokale luchtkwaliteit in kaart moeten brengen. De luchtkwaliteit wordt beïnvloed door de verkeersintensiteit en door de aanwezigheid van industrie. Het gaat om luchtverontreiniging door zwaveldioxide, lood, stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof/PM10), koolmonoxide en benzeen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen grenswaarden en plandrempels. Aan grenswaarden moet binnen een bepaalde termijn worden voldaan en bij overschrijding van plandrempels moeten maatregelen worden genomen. De Wet verplicht gemeenten bij onder meer het vaststellen en herzien van bestemmingsplannen de gevolgen voor de luchtkwaliteit mee te wegen, met name op plaatsen waar mensen langdurig verblijven en aan luchtverontreiniging worden blootgesteld. In elk geval moet bezien worden of aan de grenswaarden wordt voldaan. Met name de waarden van fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NOx) vormen daarbij een aandachtspunt.

Om op dit punt zoveel mogelijk zorgvuldigheid te betrachten is in opdracht van de gemeente Winschoten onderzoek verricht naar de luchtkwaliteit in de gehele gemeente. Dit onderzoek betreft het vaststellen en de rapportage van de luchtkwaliteit voor het jaar 2010. Het betreffende onderzoeksrapport is vastgesteld door het college van B&W van Winschoten op 14 maart 2006. Relevante delen zijn als bijlage toegevoegd.

Omdat voor fijn stof de grenswaarde geldt vanaf 2005 is ook voor dit ondersdeel nagegaan of in 2005 aan de luchtkwaliteitseisen wordt voldaan. Volledigheidshalve zijn ook voor de overige luchtverontreinigende stoffen voor 2005 berekeningen uitgevoerd. Nagegaan is of er sprake is van overschrijdingen van de wettelijke luchtkwaliteitsnormen voor de luchtverontreinigende stoffen: stikstofdioxide (NO2), koolmonoxide (CO), fijn stof (PM10), en benzeen (C6H6). Hoewel de verplichting tot rapportage voor zwaveldioxide bij de provincie ligt, zijn ook daarvoor berekeningen uitgevoerd om na te gaan of aan de eisen wordt voldaan.

24

Binnen het grondgebied van de gemeente Winschoten zijn de volgende bronnen van belang. HKB STEDENBOUWKUNDIGEN

• • • •

Wegverkeer. Railverkeer. Scheepvaartverkeer. Industrie.

Geconstateerd is dat de bijdrage van rail- en scheepvaartverkeer binnen de gemeente vanwege de geringe intensiteiten niet van belang is voor de luchtkwaliteit. Voor de emissie van industrie is nagegaan welke bedrijven vallen onder de werkingssfeer van het Besluit emissie-eisen stookinstallaties milieubeheer (BEES). Het BEES stelt emissie-eisen voor grote stookinstallaties bij industrie, raffinaderijen en elektriciteitscentrales en kleine stookinstallaties bij industrie. De industriële puntbronnen veroorzaken een emissie van een paar honderd ton luchtverontreinigende stoffen. Hoewel deze hoeveelheden groot lijken, blijkt uit berekeningen (door TNO in opdracht van RIVM) dat er bij dergelijke inrichtingen in een straal van 50 à 100 meter rondom dergelijke puntbronnen een toename van bijvoorbeeld stikstofdioxide is van maximaal ongeveer 1 µg/m3. Dit is eveneens in het kader van dit onderzoek verwaarloosbaar. Verder is uitgegaan van de intensiteiten in 2020 conform het verkeersmodel. Dit model is aangevuld met de toekomstige plannen en ontwikkelingen binnen het grondgebied van de gemeente. Ook is het verkeersmodel voor een aantal wegen aangepast met betrekking tot de intensiteiten van vrachtverkeer.

Uit alle berekeningen blijkt dat de normen nergens worden overschreden en dat vanaf 2005 aan alle eisen kan worden voldaan. Dit geldt ook voorrekening houdend met toenemende verkeersintensiteiten- de jaren 2010 en 2020 voor de hele gemeente, alsook voor de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt als wijkeenheid daarbinnen.

bodemkwaliteit

Winschoten ligt op een verhoging in het landschap. In de voorlaatste ijstijd (het Saalien, circa 200.000 jaar geleden) zijn stuwwallen gevormd die later weer zijn afgeplat. Er is grondmorene afgezet; een door ijs vermalen mix van stenen en zand (keileem). Samen met de stuwwallen van dorpen als Finsterwolde, Beerta en Oostwold wordt dit gebied aangeduid als “het schiereiland van Winschoten”. In de zestiende eeuw liep de Dollard door tot vlakbij Winschoten. De ligging op het schiereiland (stuwwalcomplex) enerzijds en de overgang naar zeeklei anderzijds heeft geleid tot een grote variatie aan bodemtypen in en rond de stad, variërend van keileem, zand, veen op zand, veen en klei. De bodem van de stad Winschoten is in verband met bebouwing niet door de Stichting Bodemkartering (STIBOKA) gekarteerd. Bij de aanleg van de ijsbaan in het Stadspark is het bodemprofiel bestudeerd. Er is op die locatie sprake van een circa 50 centimeter dikke veenlaag met daarbovenop een kleilaag. Het noordelijke gedeelte van het buitengebied van de gemeente bestaat uit zandgronden. De bodeminformatiekaart van de Provincie geeft voor de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt informatie over reeds verrichte provinciale- en gemeentelijke bodemonderzoeken. Dit in het kader van herontwikkeling, bouwvergunning verlening of geconstateerde verontreiniging. Waar nodig is een saneringsplan opgesteld en zijn maatregelen getroffen. Tevens zijn -met name aan de oudere wijkverbindingen- historische activiteiten vermeld die bekend zijn uit archiefonderzoek (bij de Kamer van Koophandel, Hinderwet, milieuvergunningen en Arbeidsinspectie). De aard van een eventuele historische activiteit zegt iets over de kans om bodemverontrei niging aan te treffen. Ook de periode waarin een eventuele historische activiteit heeft plaatsgevonden is een indicatie voor bodemverontreiniging. Tot slot bevat de kaart aanwezige boven- en ondergrondse brandstoftanks. BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

25

milieuzonering

Per tank is aangegeven of deze gesaneerd is en of de tank nog aanwezig is of volledig verwijderd is. Nadrukkelijk moet worden opgemerkt dat de kaart slechts indicaties aangeeft en dat in sommige gevallen aanvullend onderzoek noodzakelijk blijft. Bij toekomstige bouwactiviteiten kan mede aan de hand hiervan blijken of bij nieuwe ontwikkelingen nader bodemonderzoek dient plaats te vinden. Dit dient uit te wijzen dat of geen sprake zal zijn van verontreiniging of aan welke (eventuele) saneringsdoelstellingen moet worden voldaan teneinde de gronden geschikt te maken voor de beoogde functie. Voor bodembescherming en -sanering geldt in hoofdzaak de Wet Bodembescherming met verschillende besluiten en circulaires. Het bevat ook de voorwaarden voor hergebruik en toepassing van (licht) verontreinigde grond. Gestreefd wordt naar een zo schoon mogelijke bodem, waarbij in geval van saneringen uitgangspunt is dat de multifunctionaliteit van de bodem wordt hersteld. Milieuzonering is bedoeld om de kwaliteit van de leefomgeving te be houden en te verbeteren door een juiste afstemming van wonen, werken, recreëren en dergelijke. Door zonering wordt de hinder voor gevoelige functies verantwoord ingeperkt en wordt bedrijven zekerheid geboden omtrent de toegelaten en bestemde activiteiten. In de VNG-lijst “Bedrijven en milieuzonering” (2007) zijn indicatieve afstanden voor verschillende functies opgenomen. Enkele bedrijven en instellingen in het plangebied vallen onder deze lijst met bijbehorende afstanden. Voor autobedrijven, scholen en kerken geldt bijvoorbeeld een afstand van 30 meter (categorie 2). Aan deze afstanden wordt niet in alle gevallen voldaan en is sprake van woningen op kortere afstand. Opgemerkt moet worden dat de afstanden in de VNG-lijst gebaseerd zijn op een rustige woonwijk. Aangezien de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt als rustige woonwijken zijn aan te merken zijn kortere afstanden redelijkerwijs niet te verantwoorden voor nieuwe bedrijvigheid. De bestaande bedrijven zijn echter inpasbaar geacht. Daarbij zijn bij de (milieu)vergunningverlening, maar ook via algemene Maatregelen van Bestuur, nog aanvullende eisen te stellen. In dit kader fungeert het bestemmingsplan als grofmazige zeef voor planologisch toelaatbare activiteiten en vindt fijnregeling plaats binnen de vergunningverlening of via AMvB op de betreffende kavel. Zo wordt iedere concrete situatie in een eigen context geplaatst.

externe veiligheid

De externe veiligheidsaspecten bestaan uit risicocontouren vanuit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi, gewijzigd 2008) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Daarnaast uit eventuele effectstralen vanuit en/of de risicokaart van de provincie Groningen en/of uit mogelijk relevante zones vanuit de risicoatlassen voor het transport van gevaarlijke stoffen. Hoofdgastransport- en/of hoofdhoogspanningsleidingen komen niet voor binnen het plangebied of in de directe omgeving ervan, zodat geen rekening hoeft te worden gehouden met hun belemmeringenzones.

Het Bevi en de bijbehorende Revi geeft wettelijke risicocontouren rond bepaalde categorieën inrichtingen. Deze regelingen hebben verstrekkende gevolgen voor hoe door overheden omgegaan dient te worden met de veiligheid in de omgeving van bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt. Het meest bekende gevolg van deze regelgeving is tot nu toe de saneringsopgave voor LPG-tankstations. Voor het overige heeft de regeling ook betrekking op bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt. In de regeling staan veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare

26


objecten voor bedrijven met standaardrisico’s, zoals LPG-tankstations. Er moet rekening worden gehouden met het plaatsgebonden en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico, afgekort PR, geeft de kans aan dat iemand die zich een jaar lang continu op een plek bevindt, overlijdt door een ongeval met bijvoorbeeld gevaarlijke stoffen. Voor zogenaamde nieuwe kwetsbare objecten geldt voor het PR een norm van 10-6. Bestaande kwetsbare objecten moeten vanaf oktober 2007 aan de norm van 10-5 voldoen. Vanaf 1 januari 2010 moeten deze bestaande kwetsbare objecten ook de norm van 10-6 voor het PR halen. Voor de zogenaamde nieuwe beperkt kwetsbare objecten geldt eveneens een norm van 10-6. Voor bestaande beperkt kwetsbare objecten gelden geen normen en saneringstermijnen. Het groepsrisico, afgekort met GR, is de kans dat een groep personen door een ongeval bij een risicovolle activiteit overlijdt. De toetsingswaarde voor het groepsrisico is dat een ongeval met tien doden slechts met een kans van één op de honderdduizend per jaar mag voorkomen en een ongeval met honderd doden met een kans van één op de tien miljoen per jaar. Er is sprake van een oriëntatiewaarde; een gemeente of provincie mag, mits goed gemotiveerd, van de waarde afwijken.

vervoer gevaarlijke stoffen

Voor een aantal bedrijfssectoren, waaronder LPG-tankstations met een maximale doorzet van 1500 m3 per jaar, zijn in de regeling vaste veiligheidsafstanden vastgelegd, door het berekenen van de afstand waarbij aan de norm van 10-5 respectievelijk 10-6 kan worden voldaan. Binnen het plangebied zijn geen LPG-tankstations gelegen. Wel bevindt zich aan de Beertsterweg 41 het Shell LPG-tankstation Parkzicht, op circa 400 meter van het plangebied, maar dit heeft geen gevolgen voor het plangebied aangezien deze afstand de vigerende afstanden om te voldoen aan zowel het plaatsgebonden als het groepsrisico (respectievelijk 45/110 en 150 meter) ruimschoots overschrijdt. Voor het overige bevinden zich in het plangebied zelf ook geen andere inrichtingen die in het kader van de externe veiligheid aandacht verdienen. In Winschoten zijn de zwaardere typen van bedrijvigheid geconcentreerd op de bedrijventerreinen aan de oostkant van de stad. Uitzondering is het (te verplaatsen) gemeentelijk Klein Chemisch Afval (KCA) depot aan de Grintweg 86 (met een opslag van giftige stoffen) op een afstand van circa 300 meter van het plangebied. Deze afstand is ook voldoende om externe veiligheidseffecten op het plangebied te voorkomen (de VNG-lijst houdt voor gemeentewerven/ afvalinzameldepots een afstand van 50 meter aan. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en vaarwegen zijn zogenaamde risicoatlassen opgesteld. In de omgeving van het plangebied is geen sprake van risico’s ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over spoor- en vaarwegen. Het Winschoterdiep speelt geen rol van betekenis op het gebied van het vervoer van gevaarlijke stoffen en de spoorlijn evenmin. De risicoatlas voor vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen geeft voor het plangebied een extern veiligheidsrisico vanwege de snelweg A7. Op basis van het aantal transportbewegingen met brandbare stoffen (5.000 tot 10.000 transporten van brandbare vloeistoffen en tot 1.000 transporten van brandbaar gas) is vastgesteld dat het plaatsgebonden risico (de 10-7 contour) op maximaal 50 meter vanuit het midden van de weg ligt. Deze contour ligt op ruime afstand van het plangebied. Ook wordt de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico niet overschreden. De risico’s van het vervoer van brandbare stoffen over de A7 zijn voor de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt daarmee niet zodanig dat daarmee in dit bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden. Evenmin is, zoals eerder genoemd, sprake van nabijgelegen buisleidingen voor gastransport welke een belemmeringszone kennen. BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

27

4.3

ecologie

Zoals uit de eerdere beschrijving blijkt bevindt zich zeer weinig structureel groen in de Zeeheldenbuurt/ Bloemenbuurt. Naast enkele speel/ trapveldjes heeft dit voornamelijk betrekking op wegbegleidende groenstroken langs de Molenweg. Overig groen bestaat uit wegbeplanting en boom/ erfbeplanting in particuliere tuinen, met name bij de oudere bebouwingsstructuren. Het plangebied wordt als binnenstedelijk gekenmerkt en het meer ecologische groen is daarbuiten gelegen. Dit betreft de groenvoorziening ten noorden van de Bovenburen, als verbindende schakel naar het Stadspark ten oosten van de Parklaan. Hier bevinden zich ook aanzienlijke waterstructuren met vijvers.

Bij het Natuurloket (www.natuurloket.nl) vallen de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt in vier kilometerhokken. 264-575, 265-575, 264-574, 265-574 In de hokken zijn, uitgezonderd de vaatplanten, over de meeste soortgroepen geen of slechts weinig gegevens beschikbaar. De kilometer hokken bestaan zowel uit bebouwd gebied alsook uit onbebouwd gebied. Dit onbebouwde gebied betreft de groenstructuren buiten de buurt. Het plangebied zelf is bijna volledig bebouwd als woongebied. De informatie uit de kilometerhokken is, dan ook niet representatief voor het plangebied.

molenbiotopen

Molen Edens

28

Overige planologische aspecten

Gelet op het ontbreken van belangrijke groen- en waterstructuren zijn ecologische c.q. natuurwaarden met name verbonden aan voornoemde gebieden buiten de wijk. Binnen de wijk zelf komen uitsluitend planten- en dierensoorten voor die weinig zeldzaam zijn. Kleine zoogdieren zoals egel, mol en muizen behoren tot de lichtste beschermingscategorie van de Flora- en Faunawet. Wel beschermd zijn vleermuizen. Deze kunnen een verblijfplaats vinden in gebouwen of oudere bomen en wegbegeleidende boombeplanting. Deze bieden voor vleermuizen belangrijke vliegroutes. Wat betreft vogels, die altijd zijn beschermd, is slechts sprake van algemeen voorkomende broedvogels die gebonden zijn aan (oudere) boomstructuren en tuinmilieus. Ter voorkoming van schade aan deze vogels dienen eventueel bedreigende werkzaamheden buiten het broedseizoen plaats te vinden. Nu de wijkvernieuwing zijn voltooiing nadert worden echter geen ingrijpende (inrichtings)ontwikkelingen voorzien. Dit met uitzondering van een toekomstige woonontwikkeling op de vrijkomende Noorderpoortlocatie met tegenover gelegen open gebied. Ten zuiden/ westen van de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt bevinden zich drie hoge stellingmolens, die een grote rol spelen in het aanzien en karakter van de stad Winschoten (“de Molenstad”). Het betreft “Molen Berg” aan de Grintweg 61, “ Molen Dijkstra” (voorheen Westerhuis) aan de Nassaustraat 63 en “Molen Edens” (voorheen de Volharding) aan de Nassaustraat 14. Deze laatste is recentelijk verhoogd in verband met het tegenover gerealiseerde wooncomplex. Om de karakteristieke aanzichten zoveel mogelijk te waarborgen zijn in overleg met de molenaars de molenbiotopen van de drie molens bepaald. Deze biotopen krijgen een planologische vertaling in bestemmingsplannen. Ondanks het feit dat de molens buiten het plangebied staan hebben zij door de molenbiotopen wel invloed op het plangebied. De molenbiotopen zijn gebaseerd op de hoogte van de stelling van de respectievelijke molens en het feit dat de molens zich in stedelijk gebied bevinden. Voor elke molen is een beschermingszone afgesproken met een HKB STEDENBOUWKUNDIGEN

straal van 240 meter waarbinnen in principe niet boven de stellinghoogte van de molens gebouwd zou mogen worden, tenzij zwaarwegende stedenbouwkundige argumenten bestaan welke leiden tot een afwijkingsnoodzaak van de maximale hoogte. De hoogtes staan op de kaart aangegeven en bedragen 10.2, respectievelijk 12 en 13 meter. In combinatie met een adequate regeling in de voorschriften worden de molens afdoende beschermd als werktuig (windvang) en in de waarde als beeldbepalend element.


29

5. Juridische opzet

5.1.

systematiek

De opzet van voorliggend bestemmingsplan is gebaseerd op de gebiedsgerichte benadering. Dit houdt in dat woonstraten en ondergeschikte groenstructuren, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen niet apart worden bestemd, maar worden ondergebracht in een overkoepelende bestemming woongebied. Alleen de bijzondere (wat betreft omvang of karakteristiek) groenstructuren en wegen hebben een aparte bestemming gekregen, net als voorzieningen die vanwege hun schaal buiten deze bestemming vallen. Daarnaast is gekozen voor een relatief gedetailleerde, voor de gemeente Winschoten nieuwe, regeling voor de bouwmogelijkheden. Dit is met name van toepassing op de bestemming Woongebied en wordt hieronder bij de toelichting op dat artikel nader toegelicht.

digitalisering

De gemeente heeft niet alleen een programma opgezet voor de actualisering van de bestemmingsplannen in de gemeente Winschoten. Tegelijkertijd wordt gestreefd naar digitalisering van bestemmingsplannen. De belangrijkste drijfveer voor digitalisering van bestemmingsplannen is in eerste instantie de bevordering van de uitwisselbaarheid van digitale bestanden tussen vooral gemeenten en provincies. Een belangrijk afgeleid effect is dat bestemmingsplannen veel eenvoudiger toegankelijk kunnen worden gemaakt voor burgers. Het bestemmingsplan voor de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt zal in dat kader niet alleen op papier, maar ook digitaal raadpleegbaar zijn. Een systematiek met gedetailleerde bouwvlakken en daarop afgestemde bepalingen in de voorschriften zorgt daarbij voor een zo toegankelijk en leesbaar mogelijk bestemmingsplan voor leken.

flexibiliteit

5.2.

30

Algemeen

In algemene zin geldt dat meestal voor globale bestemmingsplannen (plankaarten) wordt gekozen wanneer de exacte invulling nog onduidelijk is. Daarvan is hier geen sprake. Het gaat grotendeels om bestaande bebouwing in bestaande woonwijken. Binnen dit bestaande gebied is in beginsel duidelijk welke ruimte wel en niet gegeven zou moeten worden voor (vervanging en/of uitbreiding van) bebouwing. Er kan dan ook worden gekozen voor een systematiek, waarbij relatief gedetailleerd op de kaart wordt aangegeven waar gebouwd kan worden. Voor (grootschalige) ontwikkelingen in de buurt zal een wijziging of herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk zijn.

De voorschriften Bij het opstellen van de voorschriften is deels aangesloten bij de opzet, zoals die is gekozen in de Voorbeeldregeling Winschoten ten behoeve van actualisering bestemmingsplannen (december 2002). Daarin wordt aangegeven welke plansystematiek wordt beoogd bij de actualisering van de bestemmingsplannen in de gemeente Winschoten. Deze opzet is eerder in het bestemmingsplan Parkwijk gehanteerd (februari 2007). Zo wordt geen onderscheid in hoofd- en bijgebouwen gemaakt en wordt alleen de hoofdwegenstructuur in een aparte verkeersbestemming opgenomen. Groen wordt als aanduiding in de bestemming woongebied opgenomen, evenals specifieke woongebouwen. Een beschrijving in hoofdlijnen wordt niet gehanteerd. Aan huis verbonden beroepen zijn binnen het woongebied toegestaan. De pedicure en schoonheidsspecialist vallen hier, in tegenstelling HKB STEDENBOUWKUNDIGEN

tot de kapper (= bedrijf), wel onder. Voor een bedrijf aan huis geldt een afzonderlijke regeling.

De belangrijkste aanvulling op het handboek heeft betrekking op de systematiek van de bebouwingsregeling en de daaruit voortvloeiende tekenwijze van de bouwvlakken bij de bestemming woongebied. Hierbij wordt opgemerkt dat één systematiek wordt nagestreefd, maar dat in sommige gevallen maatwerk wenselijk is.

Bij de toelichting op artikel 3 (woongebied) wordt uitgebreid ingegaan op deze regeling. Bij de overige voorschriften wordt, voorzover noodzakelijk, nader ingegaan op de mogelijkheden die de doeleindenomschrijving biedt. Er wordt niet verder ingegaan op de systematiek van de bebouwingsbepalingen, vrijstellingsmogelijkheden, et cetera. Deze is in alle voorschriften min of meer dezelfde en behoeft derhalve niet bij ieder artikel opnieuw toelichting. Slechts wanneer sprake is van bijzonderheden zal daar nader op worden ingegaan.

woongebied

Het grootste deel van het plangebied is bestemd tot woongebied. Deze bestemming regelt het wonen in woningen en woongebouwen. De rond de woningen voorkomende functies als verkeers- en verblijfsdoeleinden, speel- en groenvoorzieningen, waterlopen en nutsvoorzieningen vallen binnen deze bestemming. Ook zijn binnen de bestemming aan huis verbonden beroepen/bedrijven toegestaan. Deze passen binnen de woonomgeving en worden daarom als zodanig bestemd. Er gelden wel voorwaarden aangaande de gebruiksoppervlakte. Voorzover aangeduid is er ruimte voor complexen met garageboxen. De als zodanig aangeduide basisgroenstructuur dient zijn groene inrichting te behouden.

Zoals aangegeven is in de voorbeeldregeling Winschoten gekozen voor een systematiek waarbij het onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen binnen de woonbestemming wordt losgelaten. Er wordt gekozen voor een zogenaamde bebouwingsenvelop. Dit houdt in dat niet zozeer het gebruik van de bebouwing, maar de maatvoering bepalend is. Het gebruik moet uiteraard wel binnen de bestemmingsomschrijving passen. Uitgangspunt bij deze keuze is onder andere dat het, voorzover gebruik binnen de woonfunctie valt, niet uitmaakt waarvoor welk deel van de bebouwing gebruikt wordt. Wel van belang is de schaal van een gebouw ten opzichte van het perceel waarop het staat. In dit bestemmingsplan is gekozen voor een regeling waarin staat hoeveel m2 van een perceel mag worden bebouwd en onder welke voorwaarden (ten aanzien van situering van bebouwing en de goot- en bouwhoogte) dit mag.

Geprobeerd is de bebouwingsbepalingen zo eenvoudig en leesbaar mogelijk op te stellen. Dit is echter niet in alle gevallen gelukt. De wens om zowel flexibiliteit te bieden als gedetailleerde bebouwingsregels te formuleren, heeft in een aantal gevallen geleid tot een regeling die uitleg behoeft. Hier wordt met volgende onderdelen van deze toelichting nader op ingegaan.

geen nieuwe woningen Het realiseren van nieuw te bouwen woningen is niet toegestaan, met uitzondering van het vervangen van bestaande woningen. Hierbij mag het aantal woningen per bouwvlak niet toenemen, tenzij een maximum aantal nieuw toe te voegen woningen op de kaart is aangeduid.

alle gebouwen binnen het bouwvlak Alle gebouwen moeten binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak


31

gebouwd worden. Aangezien er geen onderscheid wordt gemaakt tussen hoofd- en bijgebouwen geldt dit voor alle soorten bebouwing, inclusief overkappingen/carports. Alleen vergunningvrije gebouwen zijn hiervan uitgezonderd, omdat zij buiten de werkingssfeer van het bestemmingsplan vallen.

situering en oppervlakte bebouwing De systematiek waarbij alle gebouwen binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden, leidt op de plankaart tot relatief grote bouwvlakken. Om daarbinnen enige sturing aan te brengen zijn de bepalingen uit 3.2.1 onder i, j en k opgenomen. Voor woongebouwen gelden eigen afmetingen. Het bepaalde sub i geeft aan dat minimaal 50% van de voorgevel van een woning in –of maximaal 2 m achter- de voorgevelrooilijn wordt gebouwd. Daarbij mogen bestaande afwijkingen, ook bij herbouw, blijven bestaan. Daarnaast is onder j bepaald dat de totale hoeveelheid bebouwing op een bouwperceel niet meer dan 200 m2 mag bedragen, tenzij nu reeds meer oppervlakte bebouwing aanwezig is. Verder mag maximaal 50% van een bouwperceel (kadastrale kavel) bebouwd worden, dan wel maximaal 40% op percelen met vrijstaande of halfvrijstaande woningen welke aangeduid zijn met VA en groter zijn dan 250 m2. Voor woongebouwen geldt dat de bebouwingsoppervlakte van het bouwperceelsgedeelte dat is gelegen tussen achtergevel en achterperceelsgrens ten hoogste 50% mag bedragen. Voor alle gebouwen geldt dat binnen 3 meter van de zijdelingse perceelgrens van een niet aangebouwde zijde ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn gebouwd moet worden. bouwhoogte De maximale goot- en bouwhoogte die voor een bouwperceel gelden staan op de plankaart aangegeven. Deze gelden echter niet voor het hele perceel. Ter bescherming van de belangen van omwonenden is in het lid 3.2.1. onder e en f een bepaling opgenomen die regelt dat aan de zijkant(en) van een perceel de hoogte op de perceelgrens niet meer dan 3 meter mag bedragen en dat de bouwhoogte tussen 0 en 3 meter vanuit de zijdelingse perceelgrens mag oplopen naar 6 meter. Voor de achterkant geldt dat de bebouwing tussen 0 en 8 meter van de achterperceelsgrens een goothoogte van maximaal 3 en een bouwhoogte van maximaal 6 meter mag hebben. Ook hiervoor geldt dat de hoogte op de perceelgrens niet meer dan 3 meter mag bedragen en dat deze tussen 0 en 3 meter vanuit deze achterperceelsgrens mag oplopen naar 6 meter. Bestaande afwijkingen hierbij zijn echter toegestaan.

bouwwerken geen gebouw zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een hoogte van 5 meter en voor erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn 2 meter. Vóór de voorgevelrooijlijn c.q. het verlengde daarvan mag de erfafscheiding echter niet hoger zijn dan 1 meter. Reclame-uitingen (voor een aan huis verbonden beroep) zijn beperkt tot een hoogte van 1 meter met een maximaal oppervlak van 0,5 m2. Ook is de oppervlakte en de hoogte van overkappingen/ carports (binnen het bouwvlak) bepaald op maximaal 30 m2 respectievelijk 3-6 meter. Daarbij gelden ook de eerder toegelichte voorwaarden voor het bouwen op/nabij de zijdelingse perceelsgrens van de niet aangebouwde zijde en op de achterperceelgrens.

nutsgebouwen Voor gebouwen ten behoeve van verkeers- en verblijfsdoeleinden en nutsdoeleinden geldt een maximale inhoud van 50 m3 en een hoogte van 3 meter.

32


plankaart Deze systematiek heeft voor de plankaart als consequenties dat een bouwvlak waar deze naar een weg of anderszins openbaar gebied gekeerd is in beginsel 3 meter uit de betreffende zijdelingse perceelgrens eindigt. Een andere consequentie van gemaakte keuzes is dat het aanduiden van een voorgevelrooilijn noodzakelijk en wenselijk is, om te kunnen bepalen welke consequenties de bebouwingsregels voor een specifiek perceel hebben.

In het gebied aangeduid met VA bedraagt het aantal aaneen te bouwen woningen maximaal twee. De bijbehorende regels voor de maximale bouwmogelijkheden zijn hiervoor nader verklaard onder “situering en oppervlakte bebouwing”.

vrijstellingsmogelijkheden Binnen bepaalde grenzen bieden de voorschriften de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van een aantal bepalingen. Het gebruik van gronden en bouwwerken als seksinrichting is als strijdig aangemerkt, net als het gebruik van van de woning vrijstaande gebouwen als zelfstandige woning. Bij vrijstelling van de gebruiksbepalingen kan, onder bepaalde voorwaar den, ruimte worden geboden voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (categorie 1 en 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten), anders dan nu bestaand. Vrijstellingen van de bebouwingsbepalingen is niet mogelijk. Er is voor gekozen om bij recht de maximale bebouwingsruimte aan te geven. De mogelijkheid om vrijstelling van de bebouwingsbepalingen te verlenen wordt daarmee niet wenselijk en niet noodzakelijk geacht.

wijzigingsbevoegdheid Voor het op de plankaart aangeduide wijzigingsgebied kunnen nieuwe bouwvlakken worden aangewezen. De bestemming woongebied blijft gehandhaafd. De bevoegdheid is opgenomen om het gebied grenzend aan het huidige terrein van het Noorderpoortcollege, alsook een leegstaande bedrijfsruimte (ten oosten van de Jan van Galenstraat) te kunnen herontwikkelen met het op de kaart aangegeven maximum aantal woningen. Het passen binnen het woningbouwcontingent is hierbij één van de voorwaarden, net als het voorzien in afdoende bodem-, archeologisch- en geluidsonderzoek. De bij deze wijziging te volgen procedure staat vermeld in artikel 12 van de voorschriften. (Deze wijzigingsbevoegdheid is echter niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.)

bedrijven

maatschappelijke doeleinden

Deze bestemming regelt de bestaande bedrijven in het plangebied, zoals deze staan vermeld in bijlage 2 bij de voorschriften. Dit voorzover niet aan te merken als vuurwerkbedrijf, als risicovolle inrichting vallend onder het BEVI en/of als inrichtingen vallend onder de Wet geluidhinder. De categorieën 1 en 2 van de (eveneens als bijlage aan de voorschriften toegevoegde) Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn mogelijk. Daarnaast zijn bestaande bedrijfswoningen toegestaan (maximaal één per bedrijf). Onder strijdig gebruik is onder meer het gebruik van gronden gelegen voor de voorgevelrooilijn van bedrijfsgebouwen als opslagterrein aangemerkt. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om, onder voorwaarden, de bestemming van een op termijn vrijkomende locatie te wijzigen in woongebied (voor maximaal 2 woningen per locatie) of dienstverlening. De voorwaarden waaraan moet worden voldaan zijn dezelfde als bij de wijzigingsbevoegdheid bij woningbouw. (Ook deze wijzigingsbevoegdheid is niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.) De bestemming maatschappelijke doeleinden heeft onder andere betrekking op een basisschool, een kerk, een speeltuinvereniging, een sporthal, het terrein van de GGZ en het Noorderpoortcollege. Alle gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de hoogtes staan op de BESTEMMINGSPLAN ZEEHELDENBUURT-BLOEMENBUURT - WINSCHOTEN

33

dienstverlening

plankaart aangegeven. Voor het nader op de plankaart aangeduide gebied is een wijzigingsbevoegdheid (onder voorwaarden) naar de bestemming woongebied opgenomen voor maximaal 35 woningen. Dit betreft het huidige (maar op termijn vrijkomende) terrein van het Noorderpoortcollege. De voorwaarden waaraan moet worden voldaan zijn dezelfde als bij de wijzigingsbevoegdheid bij woningbouw, met toevoeging van ecologisch onderzoek. Deze bijkomende voorwaarde komt voort uit de huidige invulling van het gebied. (Deze wijzigingsbevoegdheid is echter niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.) Binnen de bestemming dienstverlening wordt verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden mogelijk gemaakt. Alleen op de specifieke op de plankaart aangeduide gronden is detailhandel (niet in vuurwerk) en horeca uit Categorie I toegestaan. Ook is het toegelaten om binnen deze bestemming te wonen. Onderscheid moet gemaakt worden tussen dienst/bedrijfswoningen en ‘zelfstandige’ woningen. Per bedrijf is de bestaande dienst/bedrijfswoning toegestaan. Op daarvoor specifiek aangeduide gronden zijn ook de bestaande (op een verdieping gelegen) zelfstandige woningen toegestaan. Het realiseren van nieuwe woningen is echter niet toegestaan. Hiervan kan bij het eventueel vrijkomen van een locatie vrijstelling worden verleend voor maximaal 2 woningen per bestemmingsvlak, mits de woningbouw contingenten in acht worden genomen, c.q. deze toevoeging hier getalsmatig binnen past. (Deze vrijstelling is echter niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.) De gebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak en de bouwhoogte bedraagt niet meer dan genoemd op de plankaart.

verkeersdoeleinden

Deze bestemming betreft alleen de doorgaande of hoofdwegen door de Zeeheldenbuurt en Bloemenbuurt. Dit zijn de Molenweg, Bovenburen en Oudewerfslaan. Alle overige en meer secundaire woonstraten zijn opgenomen in de bestemming woongebied. Ook groenvoorzieningen, fiets- en voetpaden en parkeer- en nutsvoorzieningen zijn binnen de bestemming verkeersdoeleinden opgenomen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een hoogte van 3 meter. Om de plaats en afmetingen van bebouwing te kunnen reguleren is een nadere eisenregeling opgenomen.

geluidzone wegverkeer

Dit artikel bevat bepalingen om een te hoge geluidsbelasting vanwege het wegverkeer van geluidsgevoelige gebouwen tegen te gaan op de gronden die zijn voorzien van deze dubbelbestemming. Deze bepalingen gelden naast de basisbestemmingen die voor deze gronden zijn aangewezen. Hierop mogen in principe geen geluidsgevoelige gebouwen worden gebouwd. Een uitzondering bestaat voor bestaande gebouwen. Mits de geluidsbelasting van deze geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere waarde kan vrijstelling worden verleend van het bouwverbod. Binnen de geluidzone is een gebruiksverandering van niet-geluidsgevoelige naar geluidsgevoelige gebouwen nadrukkelijk als strijdig gebruik aangemerkt. Op grond van de Wet Geluidhinder kan het college van burgemeester en wethouders hiervan vrijstelling verlenen. De vrijstelling is mogelijk indien de geluidsbelasting op de gevels van deze geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde (48 dB), of een verleende hogere waarde.

34

archeologisch waardevol gebied

Op de gronden die zijn voorzien van deze dubbelbestemming mag geen gebouw worden opgericht, met uitzondering van vervanging van een bestaand gebouw, waarbij dit gebouw met niet meer dan 50 m2 wordt uitgebreid en met uitzondering van bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 50 m2 ten HKB STEDENBOUWKUNDIGEN

molenbiotoop

overige bepalingen

behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen. Met gebruikmaking van een vrijstelling die gebonden is aan archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie kan een nieuw gebouw met een grotere oppervlakte worden opgericht. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen voor bepaalde werkzaamheden. De verlening van de aanlegvergunning is eveneens verbonden aan archeologisch onderzoek. Deze dubbelbestemming heeft betrekking op percelen aan de Bovenburen en aan weerszijden van de Oudewefslaan. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de dubbelbestemming te verwijderen indien uit nader onderzoek blijkt dat er geen sprake (meer) is van archeologische waarden. Buiten het plangebied staan een drietal molens. Deze worden met een dubbelbestemming molenbiotoop en het daarbij behorende regime beschermd. Deze is in overleg met de molenaars en specifiek voor Winschoten opgesteld. De bescherming moet voorkomen dat windvang en de daarmee samenhangende werking van de molen wordt beperkt. Tevens wordt het aangezicht van de molen beschermd. Binnen een cirkel van 240 meter van de molens mogen geen (nieuwe) bouwwerken worden opgericht die hoger zijn dan de hoogte van de stelling van de molens. Deze hoogtes zijn respectievelijk 10.2, 12 en 13 meter. De biotopen overlappen elkaar deels, op de kaart is steeds de laagste hoogte als geldende biotoop aangeven. Deze beperkingen gelden niet voor bestaande bouwwerken, bouwwerken waarvoor reeds een bouwvergunning is afgegeven op het moment dat het ontwerpplan ter inzage wordt gelegd en voor de vervanging van bestaande bouwwerken. De regeling kent een vrijstellingsbevoegdheid voor een hogere bouwhoogte als een gebouw bepaalde opbouwen vereist. De oppervlakte hiervan mag niet meer bedragen dan 50 m2 per gebouw en de hoogte niet meer dan 3 meter. Verder wordt de vrijstelling niet verleend als dit leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de waarde van de betreffende molen(biotoop en wordt vooraf een terzake deskundige instantie om advies gevraagd. Op deze wijze is ook nader overleg verzekerd inzake de toe te passen vormgeving van deze opbouw. Naast de inleidende (begripsbepalingen en wijze van meten in artikel 1 en 2) bepalingen en de (dubbel)bestemmingen zijn in de voorschriften ook overige bepalingen opgenomen, die voor het gehele plangebied van toepassing zijn. In artikel 11 is een aantal algemene vrijstellingsmogelijkheden opgenomen. Deze hebben met name betrekking op geringe aanpassingen en/of afwijkingen in de maatvoering van wegen en op de realisering van kleinschalige nutsvoorzieningen. Artikel 12 bevat de procedurebepalingen voor vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden. De overgangsbepalingen in artikel 13 betreffen het overgangsrecht zoals dat geldt ten aanzien van bestemmingsplannen. Artikel 14 bevat de slotbepaling met formele titel van het voorliggende bestemmingsplan.


35

6. Financiële aspecten en uitvoerbaarheid

36

De actualisering van de bestemmingsplanregeling voor de Zeeheldenbuurt en Bloemenbuurt maakt onderdeel uit van een grootschalige actualiseringsoperatie van alle plannen voor het grondgebied van de kern Winschoten. De huidige plannen, waarvan ongeveer tachtig procent verouderd is, worden teruggebracht tot een kleiner aantal bestemmingsplannen. De gemeenteraad heeft begin 2004 budget beschikbaar gesteld voor de hele actualiseringsoperatie. Inmiddels is het bestemmingsplan voor de Parkwijk gereed en zijn de bestemmingsplannen voor het centrum en het bedrijventerrein in gang gezet. In een later stadium volgen bestemmingsplannen voor de Schrijvers- en Rivierenbuurt, de Kloostervallei en de Bomenbuurt en het Lanengebied van Winschoten.


7. Procedure inspraak en overleg

In het kader van de inspraakverordening van de gemeente Winschoten is het voorontwerp van dit bestemmingsplan voor de Zeeheldenbuurt en de Bloemenbuurt gedurende een periode van 6 weken terinzage gelegd, van 12 oktober tot en met 22 november 2007. Gedurende deze periode is ook informatie gegeven aan het Wijkplatform, waarbij de gekozen planopzet nader is toegelicht.

In het kader van het overleg ex artikel 10 Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp van dit bestemmingsplan tevens naar onderstaande instanties gezonden:

1. Commissie Bestemmingsplannen provincie Groningen, 2. Inspectie VROM, regio Noord, 3. Ministerie van LNV, directie Noord, 4. Ministerie van EZ, regio Noord, 5. Rijkswaterstaat, directie Noord-Nederland, 6. Kamer van Koophandel Groningen, 7. Waterschap Hunze en Aa’s, 8. NV Nederlandse Spoorwegen. Een samenvatting van zowel de ingediende inspraakreacties als van de ontvangen reacties in het kader van het overleg zijn, voorzien van een gemeentelijk commentaar, als bijlage Reactienota in dit bestemmingsplan opgenomen. In deze reactienota zijn ook de ontvangen reacties integraal opgenomen.


37

Zeeheldenbuurt-Bloemenbuurt Winschoten

Recommend Documents