2 Herontwikkeling Blijhamsterstraat 4 Winschoten

2

Herontwikkeling Blijhamsterstraat 4 Winschoten

Blijhamsterstraat 4, Winschoten Herontwikkeling

04 juni 2012 Opdrachtgever Dhr. ir. H. Havinga / Dhr. G.J. de Raad Begeleider Hanzehogeschool Groningen ir. G.D. Pais Mede beoordelaar ir. J. van Beek Projectgroep Blijhamsterstraat 4 Hanzehogeschool Groningen Laurent Twint student.nr 324236 Piet Dijkstra student.nr 320345 Gerlof Groen student.nr 321218

tel. +31 6 52 64 17 34 tel. +31 6 22 70 92 77 tel. +31 6 11 78 60 72


3

4


Voorwoord Na 3,5 jaar studie en een halfjaar afstuderen bieden wij u onderliggend rapport Herontwikkeling Blijhamsterstraat 4 te Winschoten aan. Het onderliggend rapport is het resultaat van een onderzoeksproject naar een nieuwe bestemming voor het leegstaande en aan verval onderhevige pand van eigenaar G.J. de Raad aan de Blijhamsterstraat 4 te Winschoten. De opdracht is uitgevoerd in het kader van het afstuderen aan de Hanzehogeschool te Groningen faculteit Bouwkunde. Aanleiding voor dit onderzoek naar een rendabele nieuwe bestemming voor het pand aan de Blijhamsterstraat, was de vraag naar de mogelijkheden van het pand om verder verval te voorkomen. In het rapport is deze studie samengevat naar hetgeen er in de bijlage-verslagen is onderzocht. Gaandeweg de studie is de zoekrichting en daarmee de opgesomde resultaten in de bijlagen, enkele malen veranderd als gevolg van veranderde eisen vanuit de opdrachtgever. Tevens is de studie gaandeweg het onderzoek enigszins verbreed met het uitwerken en onderzoeken van de benodigde ventilatie, daglicht, de eisen ten behoeve van brandveiligheid en de aanwezige dampspanning tussen bestaande constructie en voorzetwand. Door eigenaar en tevens opdrachtgever G.J. de Raad onderliggend rapport aan te bieden, hopen wij bij te dragen aan de renovatie en het opnieuw leven inblazen van het pand aan de Blijhamsterstraat 4. Tevens zal een mogelijke uitvoering van het plan aansluiten bij de beleidsmatige ontwikkelingsvisie van de gemeente Oldambt om oude vervallen panden enerzijds te onttrekken en anderzijds herontwikkeling te stimuleren. Aangezien het voorwoord tevens de dankbare taak bezit om mensen te bedanken, willen wij bij deze graag onze afstudeerbegeleider vanuit de Hanzehogeschool, dhr. Ir. G.D Pais bedanken, die ons de afgelopen 4 maanden heeft begeleid en waar nodig heeft bijgestuurd. Daarnaast willen we dhr. Ir. H.Havinga bedanken voor zijn input gedurende het proces. Als laatste willen we alle onderaannemers bedanken, die ons van advies hebben voorzien en bijgedragen hebben aan marktconforme prijzen t.b.v. het bouwkundig onderzoek.

Juni 2012 Projectgroep Blijhamsterstraat 4


5

6


Samenvatting Het onderliggende rapport vormt een onderzoek naar een nieuwe rendabele herbestemming voor het leegstaande en aan verval onderhevige pand aan de Blijhamsterstraat 4 in Winschoten. Het projectpand van eigenaar en tevens opdrachtgever G.J. de Raad is gesitueerd in het oude Centrum van Winschoten nabij het Marktplein. Het pand welke gebouwd is in de Nieuwe Zakelijke Bouwstijl omstreeks 1930 in de Nieuwe Zakelijke Stijl, bestaat uit 3 bouwlagen. Kenmerkende elementen van deze is de diversiteit in kleur van het metselwerk en de diversiteit in metselverbanden. Daarnaast komt de stijl terug in het gebruik van stalen ramen, betonnen randen rondom het gebouw en diverse rondingen in het metselwerk. Het doel van onderstaand onderzoek is om een nieuwe bestemming voor het leegstaande pand te vinden welke naar verloop van tijd de nodige rendabiliteit oplevert voor eigenaar G.J. de Raad. Gemeente Oldambt (bijlage 1A omgevingsonderzoek) Het projectpand aan de Blijhamsterstraat 4 is gelegen in de gemeente Oldambt. Deze gemeente is ontstaan vanuit een fusie van de gemeenten Winschoten, Scheemda en Reinderland. De vele monumentale objecten in de vorm van renteniershuizen welke Winschoten rijk is, zijn te danken aan de economische groei die Winschoten gedurende de 18e eeuw meemaakte. Deze economische bloei was voornamelijk te danken aan de handel in graan, mede daarom werd Winschoten destijds ook wel de graanschuur van Oost-Groningen genoemd. De mechanisatie welke in de 19e eeuw op gang komt, zorgt echter voor een rem op de economische groei. Het gevolg is dat de werkgelegenheid in de gebieden rondom Winschoten enorm terugloopt. Vanaf dat moment neemt de werkloosheid toe, welke weer als gevolg heeft dat mensen het gebied in en rondom Winschoten verruilden voor de randstad, waar nog wel voldoende werkgelegenheid was. Het ontwikkelen van een nieuw meer, genaamd het Oldambtmeer in combinatie met het realiseren van woonkavels rondom dit meer, moest het gebied een economische impuls geven. Wanneer de huizenmarkt door de financiële crisis na 2006 terugloopt, raakt het plangebied in financiële problemen. Om het project te redden hebben de gemeente Groningen en de gemeente Oldambt een ontwikkelingsvisie opgesteld voor het projectgebied de Blauwe Stad. Deze ontwikkelingsvisie biedt perspectief voor huidige en potentiële bewoners van Winschoten. Met het plan willen de gemeente Groningen en de gemeente Oldambt, Winschoten en omstreken ontwikkelen tot waterstad van het Noorden. Winschoten(bijlage 1A omgevingsonderzoek) Winschoten, dat 100 jaar geleden nog bloeide van de handel en de nijverheid afkomstig uit de graanhandel, wordt anno 2012 gekenmerkt door de leegloop, de vele leegstand en verpaupering op het gebied van wonen. Ondanks deze vele leegstand en verpaupering bezit Winschoten tot dusver nog wel het voorzieningsniveau van een grote stad. Zo zijn er diverse sportclubs, hengelverenigingen, dokters- en tandartsenpraktijken en een ziekenhuis in Winschoten te vinden. Naast diverse primaire voorzieningen zijn er ook vele secundaire voorzieningen waaronder vele winkels en horeca gelegenheden. De winkellocatie is naar verloop van tijd mede door het opstellen van de ‘ Structuurvisie Winschoten 2004 ‘ gaan verschuiven. Waar voorheen nog het winkelcentrum zich centreerde rondom het Marktplein, waar voorheen ook iedere week de markt werd georganiseerd, centreert het zich nu tussen het Oldambtplein en het Israëlplein. Krimp zorgt voor veel onzekerheid onder de huidige en potentiële winkeliers in Winschoten. Het gevolg hiervan is dat het aantal leegstaande winkelpanden in en rondom het centrum behoorlijk hoog is. Deze krimp in de bevolking, brengt tevens met zich mee dat het woningaanbod en de leegstand en verval behoorlijk hoog is. Voornamelijk in het aanbod koopwoningen is er enorm veel keuze, terwijl er in het aanbod huur weinig


7

aangeboden wordt. Daarbij komt nog dat het hoge werkloosheidscijfer in Winschoten van 8,9% ten opzichte van de landelijke 5,9%, weinig perspectief biedt voor kopers van huizen onder de plaatselijke bevolking van Winschoten. Bouwkundig onderzoek (bijlage 2A bouwkundig onderzoek) Het pand aan de Blijhamsterstraat 4 is door de vele jaren van leegstand aan ernstig achterstallig onderhoud onderhevig. Kritiek element in dit achterstallig onderhoud is de aanwezigheid van betoncorrosie. Corrosie van wapeningsstaal zorgt er uiteindelijk voor dat het beton gaat scheuren en barsten. Dit scheuren en barsten vindt plaats in de betonnen randen aan de voorzijde van het gebouw en in de lateien boven de ramen op de 2e verdieping. Doordat de betonnen randen een gedeeltelijk dragende functie van het bovenliggende metselwerk op de voorgevel vervullen, komt de veiligheid van de omgeving, door de mogelijkheid tot afbrekend beton, in gevaar. Naast de aanwezigheid van betoncorrosie zijn de stalen en houten kozijnen inclusief enkele beglazing in dusdanig slechte staat dat deze niet meer bruikbaar zijn voor een eventueel nieuwe bestemming. Daarnaast is het pand volledig ongeïsoleerd, is het voegwerk van voornamelijk de voorgevel in slechte staat, vertoont het dak op enkele plekken lekkage, is al het leidingwerk kapot gevroren en dient er binnen grondig schoon gemaakt te worden. Tevens is er in overleg met de opdrachtgever besloten om de aanbouw op de achterzijde van het pand te slopen. Aangezien dusdanig veel onderdelen in slechte staat zijn en het repareren c.q. vervangen van deze onderdelen veelal afhankelijk is van de nieuwe bestemming van het pand, is het advies gebaseerd op een zogenoemde realisatie tot nulstand van het pand. Deze nulstand betekent, dat al het achterstallig onderhoud, welke een nieuwe functie in de weg zou staan, opgelost wordt. De totale kosten voor het realiseren van deze nulstand bedragen € 128.824,73. Voor dit bedrag wordt het volgende gedaan: 

het volledig vervangen van de stalen en houten kozijnen door in eerste instantie kunststof kozijnen;



het aanbrengen van nieuwe EPDM dakbedekking op isolatie en waar nodig verhogen dakopstand;



reinigen gehele gevel gebouw;



opnieuw invoegen voorgevel;



herstellen betoncorrosie;



slopen aanbouw en garage achterzijde gebouw;



realiseren twee overheaddeuren achterzijde gebouw;



volledig ontruimen en schoonmaken gebouw.

Bestemmingsplan(bijlage 3A functieonderzoek) Door het aantekenen van bezwaar tegen het nieuwe Bestemmingsplan Winschoten Centrum van 2009, valt het pand qua regelgeving onder het oude bestemmingsplan van Wevershorn 1977. Dit betekent dat er qua bestemmingen voor de begane grond mogelijkheden zijn voor een kantoorruimte, winkelruimte, praktijkruimte, horeca en ambachtelijke bedrijven. Voor de verdiepingen zijn er bestemmingen mogelijk voor praktijkruimte, ambachtelijke bedrijven, horeca en wonen. Functies (bijlage 3A functieonderzoek) Voor de begane grond is er gekeken naar een bestemming tot kantoorpand en een bestemming tot winkelpand. Op basis van de uitkomsten afkomstig uit het functieonderzoek is ervoor gekozen om een functie tot kantoorpand te verkiezen boven een functie tot winkelpand.

8


Deze functie tot kantoorpand wordt ingevuld in de vorm van flexibele werkplekken gecombineerd met opslagruimte en bergingen ten behoeve van de appartementen op de 1e en 2e verdieping. Voor de 1e en 2e verdieping is er gekozen om een vijftal appartementen te realiseren. Deze appartementen zijn volledig zelfvoorzienend met een eigen voordeur, eigen keuken en badkamer waardoor er de mogelijkheid bestaat tot de aanvraag van huursubsidie. De kantoren zijn volledig ingericht, en op basis van flexibele huurtermijnen af te huren voor ZZP’ers en overige belangstellenden die tijdelijk kantoorruimte nodig hebben. De opslagruimte welke op de begane grond wordt gerealiseerd, wordt opgedeeld in twee delen waardoor er de mogelijkheid is om opslagruimte in combinatie met een appartement en kantoorruimte te huren. Uitwerken functie (bijlage 6A brand en bouwfysica & bijlage 7A producten en installaties) Alvorens de nieuwe functie tot flexibele kantoorruimte, opslagruimte en bergingen voor de begane grond en de functie tot appartementen voor de 1e en 2e verdieping gerealiseerd kan worden, zal het pand eerst in nulstand gebracht moeten worden. Aangezien het pand volledig ongeïsoleerd is, wordt het pand van binnenuit met een HSB voorzetwand geïsoleerd. De indeling nieuwe situatie is op A0 toegelicht in bijlage 5A. Brand en bouwfysica eisen zijn toegelicht in bijlage 6A en de toe te passen bouwmethoden en producten zijn toegelicht in bijlage 7A. Elementenbegroting (bijlage 8A elementenbegroting) Exploitatieberekening (bijlage 9A exploitatieberekening) De totale investeringskosten vanuit de elementenbegroting voor zowel het realiseren van flexibele kantoorruimte als opslagruimte als een vijftal appartementen inclusief bergingen bedragen € 406.362,61 euro. In dit bedrag is tevens het inrichten van het terrein op de achterzijde van het pand meegenomen. Vanuit de exploitatieberekening is berekend dat de investering van € 406.362,61 over een tijdsbestek van 15 jaar terug te verdienen is.


9

10


Inhoudsopgave Voorwoord

5

Samenvatting

7

Hoofdstuk 1.

Inleiding………………………………………………………………………………………………………………………………………… 12

1.1

Probleemdefinitie………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 12

1.2

Projectafbakening…………………………………………………………………………………………………………………………………………. 12

1.3

Doelstelling………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 13

1.4

Eindproduct………………………………………………………………………………………………………………………………………………... 13

1.5

Leeswijzer………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 14

Hoofdstuk 2.

Programma van eisen opdrachtgever…………………………………………………………………………………………………………... 16

Hoofdstuk 3.

Projectpand………………………………………………………………………………………………………………………………………. 17

Hoofdstuk 4.

Omgevingsonderzoek…………………………………………………………………………………………………………………………… 19

Hoofdstuk 5.

Bouwkundig onderzoek…………………………………………………………………………………………………………………………. 24

Hoofdstuk 6.

Bestemmingsplan………………………………………………………………………………………………………………………………... 35

Hoofdstuk 7.

Functieonderzoek………………………………………………………………………………………………………………………………... 37

Hoofdstuk 8.

Uitwerking definitieve bestemming……………………………………………………………………………………………………………. 49

8.1

Producten en installaties begane grond………………………………………………………………………………………………………………….. 49

8.2

Producten en installaties verdiepingen…………………………………………………………………………………………………………………… 52

8.3

Elementenbegroting………………………………………………………………………………………………………………………………………. 56

8.4

Exploitatieberekening……………………………………………………………………………………………………………………………………... 58

Hoofdstuk 9.

Nawoord………………………………………………………………………………………………………………………………………...... 59

Literatuurlijst

60

Bijlagen

61


11

Hoofdstuk 1.

Inleiding

Onderstaand rapport behandelt het onderzoek en de technische uitwerking naar een nieuwe bestemming voor het leegstaande pand aan de Blijhamsterstraat 4 in Winschoten. Dit rapport is een samenwerking tussen opdrachtgever en tevens eigenaar van het pand, dhr. G.J. de Raad en opdrachtgever dhr. Ir. H. Havinga en de Hanzehogeschool Groningen. Centraal in dit rapport staat een leegstaand pand in Winschoten, waarvoor een nieuwe bestemming bedacht, onderbouwd en uitgewerkt zal worden. Bijkomend is het verschijnsel krimp waar Winschoten behorende bij de Gemeente Oldambt mee te maken heeft. Deze krimp heeft invloed op de regionale betekenis in het voorzieningsniveau die Winschoten voor haar eigen inwoners en de omliggende randgemeenten te bieden heeft. Daarbij komt nog kijken dat de werkloosheid in Winschoten van 8,9%, ruim 2% hoger uitvalt dan het landelijke gemiddelde. Oftewel, allemaal factoren waarmee rekening moet worden gehouden bij de keuze voor een nieuwe bestemming voor het leegstaande pand aan de Blijhamsterstraat 4 in Winschoten. 1.1

Probleemdefinitie

Het pand aan de Blijhamsterstraat 4 van eigenaar G.J. de Raad staat al gedurende enkele jaren leeg. Deze leegstand is mede de veroorzaker van het achterstallig onderhoud wat zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld tot een visueel beeld van ernstig achterstallig onderhoud. Niet alleen het pand van eigenaar G.J. de Raad heeft van doen met dergelijke leegstand en achterstallig onderhoud. Rondom de Blijhamsterstraat zijn er meerdere panden met ditzelfde probleem. De kwaliteit van de leegomgeving en daarmee de kwaliteit en het beeld van de vele monumentale objecten rondom de Blijhamsterstraat wordt hierdoor teniet gedaan. Mede dit achterstallig onderhoud van diverse andere bouwwerken in de nabije omgeving, bemoeilijkt de zoektocht naar een nieuwe rendabele bestemming voor het pand aan de Blijhamsterstraat 4. 1.2

Projectafbakening

Binnen dit onderzoek zal alleen gekeken worden naar een rendabele nieuwe bestemming voor het pand aan de Blijhamsterstraat 4 te Winschoten. Alle relevante informatie die van mogelijk belang is voor het onderbouwen van deze nieuwe bestemming zal in dit onderzoek worden meegenomen. Het onderzoek zal uitgebouwd worden naar een definitieve nieuwe bestemming. Deze bestemming zal uitgewerkt worden tot tekeningen ten behoeve van een bouwaanvraag bij de gemeente Oldambt. De projectafbakening wordt gevormd door het opdelen van het project in een vijftal fases. Dat wat in de fases staat vermeld, bijlage 1. Projectplan, vormt de afbakening van het onderzoek.

12


1.3

Doelstelling

Naar aanleiding van bovenstaande probleemdefinitie is de doelstelling als volgt geformuleerd: wat is een mogelijke herbestemming voor het leegstaande pand aan de Blijhamsterstraat 4 te Winschoten, welke naar verloop van tijd een rendabele exploitatie zal opleveren. De hoofdvraag voor dit onderzoek luidt naar aanleiding van de bovenstaande doelstelling: welke mogelijke herbestemming leidt tot een rendabele exploitatie en wat is ervoor nodig om een dergelijke herbestemming te realiseren. Vanuit deze, uit de probleemstelling voortkomende, hoofdvraag zijn de volgende deelvragen opgesteld: 

Wat zijn de eisen en de wensen vanuit de opdrachtgever m.b.t. de invulling van het pand aan de Blijhamsterstraat 4?



Wat is de huidige bouwkundige en technische staat van het gebouw?



Wat is de huidige indeling van het pand en wat zijn de constructieve elementen in het pand?



Wat is de historie van het gebouw?



Waarom heeft de stad Winschoten te doen met een relatief grote leegloop?



Wat is de verhouding tussen koop- en huurwoningen in Winschoten?



Hoe ziet de bevolkingsgroep van de straat en de omgeving eruit?



Wat zijn de faciliteiten die Winschoten haar inwoners te bieden heeft?



Wat is de bereikbaarheid van Winschoten?



Wat maakt de stad Winschoten uniek?



Wat zijn de huidige ontwikkelingen, de beoogde ontwikkelingen en de wensen in de omgeving?



Wat zijn mogelijk nieuwe bestemmingen voor het pand, welke een rendabele exploitatie kunnen vertegenwoordigen?



Welke wettelijke eisen worden er gesteld aan de nieuwe bestemming en de ingrepen die met de nieuwe bestemming gemoeid zijn?



Hoe ziet de indeling van het pand eruit bij de nieuwe functie?



Welke investering is gemoeid met het realiseren van de nieuwe functie en na hoeveel tijd wordt deze terugverdiend?

1.4

Eindproduct

Het eindproduct levert een schriftelijk onderzoek op naar een nieuwe bestemming voor het pand aan de Blijhamsterstraat 4 te Winschoten. Dit onderzoek is uitgebouwd tot een definitieve uitwerking van de verkozen nieuwe bestemming inclusief tekeningen van de nieuwe situatie, aangevuld met daglicht, ventilatie en een brand technisch rapport geschikt voor een bouwaanvraag bij de Gemeente Oldambt. Dit levert onderstaande lijst, opgedeeld in de bovengenoemde vijf fases aan producten op:


13

Fase 1. Projectplan (Bijlage 1.) Fase 2. Onderzoeksrapport naar de omgeving rondom de Blijhamsterstraat, omgevingsonderzoek (Bijlage 1A.) Fase 2. Onderzoeksrapport naar de bouwkundige staat van het pand, bouwkundig onderzoek (Bijlage 2A.) Fase 2. Onderzoeksrapport naar mogelijke herbestemmingen van het pand, functieonderzoek (Bijlage 3A.) Fase 3. De schetsplannen in overleg met opdrachtgever nieuwe situatie, functieonderzoek (Bijlage 3A.) Fase 4. Tekeningen t.b.v. de bouwaanvraag, bestaande uit A0 nieuwe situatie, A0 oude situatie, aangevuld met daglicht-, ventilatieberekeningen en brandrapport (Bijlage 4A,5A,6A,7A.) Fase 5. Elementenberekening van de investeringskosten, exploitatieberekening van hetgeen de nieuwe bestemming naar verloop van tijd voor de opdrachtgever gaat opleveren (Bijlage 8A & 9A.) 1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 behandelt het proces waarmee deze afstudeeropdracht tot stand is gekomen. In dit hoofdstuk zal tevens het PVE, opgesteld vanuit de wensen en eisen vanuit de opdrachtgever, worden toegelicht. Hoofdstuk 3 biedt nader inzicht in de omgeving Winschoten waar het pand omstreeks 1930 is gebouwd. Hierbij komt de ontstaansgeschiedenis van de stad Winschoten, alsmede het voorzieningsniveau en de huidige ontwikkelingen van de stad aan bod. Daarnaast wordt er ingegaan op de leegloop en de daarmee gaande leegstand waarmee Winschoten momenteel te maken heeft. De resultaten afkomstig uit dit hoofdstuk vormen tevens een eerste inleiding op de onderbouwing van de verkozen nieuwe bestemming van het pand vanuit het functieonderzoek, hoofdstuk 7 met een uitgebreide toelichting in bijlage 1A omgevingsonderzoek. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis van het projectpand en de bouwstijl waarin het pand gebouwd is. Daarnaast zal het hoofdstuk een inleiding geven op de bouwkundige staat van het pand, welke in hoofdstuk 5 verder zal worden uitgewerkt. Hoofdstuk 5 is een vervolg op hetgeen waar in hoofdstuk 4 mee is afgesloten. In hoofdstuk 5 zal de bouwkundige staat van het pand worden beschreven. In dit hoofdstuk zal al vrij snel het advies worden gegeven tot de realisatie van een nulstand van het pand alvorens er verder kan worden gegaan met hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk zullen tevens de kosten gemoeid met de realisatie tot nulstand worden aangegeven. Deze kosten zijn deels gebaseerd op resultaten afkomstig uit Bouwkostenonline en deels afkomstig vanuit advies en offerteaanvragen bij diverse onderaannemers.

14


Hoofdstuk 6 zal het bestemmingsplan behandelen waarmee we van doen hebben wanneer er een nieuwe bestemming in het pand gerealiseerd wordt. Dit hoofdstuk zal deels een beschrijving geven van het bestemmingsplan Centrum Winschoten van 2 juni 2009 en deels van het bestemmingsplan Wevershorn 1977. Hoofdstuk 7 geeft inzicht in mogelijk nieuwe bestemmingen voor het pand. Deze bestemmingen zijn bepaald naar aanleiding van hetgeen er volgens het bestemmingsplan is toegestaan en naar hetgeen er voortgekomen is vanuit de onderzoeken welke zijn te vinden in de bijlagen 1A, omgevingsonderzoek, bijlage 2A bouwkundig onderzoek en bijlage 3A functieonderzoek. Doel van dit hoofdstuk is het aanwijzen van een aparte bestemming voor de begane grond en een aparte bestemming voor de verdiepingen. Hoofdstuk 8 werkt de bestemmingen voor de begane grond en de verdieping verder uit. In dit hoofdstuk zal voornamelijk de nadruk liggen op de ingrepen en de keuze in het materiaal gebruik, welke nodig zijn om de nieuwe bestemming te realiseren. Het doel van dit hoofdstuk is dat er voor de opdrachtgever een lijst samengeteld wordt met oplossingen t.b.v. de vloeren, wanden, interieur, kozijnen, radiatoren, elektra, cv, daglicht, ventilatie en brandveiligheid ter realisatie van de nieuwe bestemming. Hoofdstuk 9 gaat in op de investeringskosten en de exploitatiekosten. Uit de elementenbegroting zullen de investeringskosten gemoeid met de nieuwe bestemming voor de begane grond en de verdiepingen aan bod komen. Daarnaast zullen deze investeringskosten in een exploitatieberekening worden verwerkt om te zien wat de investering naar verloop van tijd gaat opleveren voor de opdrachtgever.


15

Hoofdstuk 2. Programma van eisen opdrachtgever 2.1

Programma van eisen opdrachtgever

Het programma van eisen is vanuit de ogen van de opdrachtgever opgesteld om de verwachtingen van zijn kant vast te leggen. Tijdens de eerste kennismaking met de opdrachtgever is dit programma van eisen in samenwerking met dhr. Ir. H. Havinga opgesteld. Gedurende de voortgang van de opdracht is het programma van eisen nog een aantal keer gewijzigd. Onderstaande opsomming geeft het definitieve programma van eisen weer, waar gedurende deze afstudeeropdracht mee is gewerkt. 

Het pand bestaat uit drie bouwlagen, waaronder een kelder is gelegen. Deze kelder staat onder water, mogelijk door een lekkage in de kelderconstructie. Deze kelder wordt in het onderzoek niet meegenomen als zijnde het onderbrengen van een nieuwe functie in deze kelder.



Het pand heeft op de achterzijde een aanbouw, waar voorheen douches waren gesitueerd afkomstig uit de tijd dat er een sportschool in het pand zat gevestigd. Deze aanbouw zal gesloopt worden ongeacht welke nieuwe bestemming voor het pand gekozen wordt.



De garageboxen op de achterzijde van het pand met ingang aan de Beersterstraat worden tevens gesloopt.



Voor de begane grond en de verdiepingen dient een gescheiden nieuwe bestemming te worden gekozen, welke de nodige rendabiliteit oplevert naar verloop van tijd.



De voorkeur van de opdrachtgever betreffende een nieuwe bestemming voor de verdiepingen, gaat uit naar appartementen en een gemengde functie, waaronder opslagruimte voor zijn overjarige collectie kledingmateriaal afkomstig uit zijn winkelpand in het centrum, voor de begane grond.



Deze opslagruimte moet bereikbaar zijn door een tweetal overheaddeuren.



Indien uit het onderzoek naar voren komt dat de bestemming tot woongebouw mogelijk rendabiliteit oplevert, zal het woongebouw uitgerust moeten worden met buitenruimte in de vorm van balkons.



De achterzijde van het pand moet bruikbaar worden gemaakt voor eventuele realisatie van parkeergelegenheid.



De gevels, welke gebouwd zijn volgens de nieuwe zakelijke stijl, zullen behouden moeten blijven.



Nieuw te bouwen delen en renovatiedelen moeten van onderhoudsvrij materiaal worden uitgevoerd.



PVE is gedurende het onderzoek door de opdrachtgever nog te wijzigen.

16


Hoofdstuk 3. Projectpand

3.1

Het pand

Het pand waarvoor we op zoek gaan naar een nieuwe bestemming, met als doel de herontwikkeling van het pand, is gelegen aan de Blijhamsterstraat 4 te Winschoten. Het pand welke valt onder de kadastrale gemeente Winschoten is gelegen op perceelnummer 1163 onder sectie H met de postcode 9671AV Winschoten (zie voor de topografische ligging van het pand, onderstaand hoofdstuk afbeelding 4.1). Het pand is omstreeks 1930 opgebouwd uit 3 bouwlagen met daaronder een kelder. In 1984 is het pand door Dhr. G.J . de Raad, huidige eigenaar van het pand in gebruik genomen. G.J. de Raad heeft het pand tijdelijk gebruikt als zijnde winkel voor het verkopen van kleding. In 2003 is het pand leeg komen te staan, vanwege de nieuwbouw van het winkelpand van de Raad Jeans and Casuals, aan de Venne in het ‘nieuwe’ centrum van Winschoten. Gedurende de tijd hierna heeft het pand diverse bestemmingen gehad, waaronder een kroeg en een sportschool. Op dit moment doet het pand deels dienst als opslagruimte voor overjarig kledingmateriaal van de Raad Jeans and Casuals. De overige ruimte van het pand staat leeg.

Afb. 3.1. Voorzijde (west) pand Blijhamsterstraat 4

3.2

Afb. 3.2. Voorzijde (west) pand Blijhamsterstraat 4

Afb. 3.3. Achterzijde (oost) pand Blijhamsterstraat 4

Nieuwe zakelijke stijl

Het pand is gebouwd in een tweedeling van de nieuwe zakelijke stijl en Amsterdamse stijl. Deze architectuurstroming ontstond in de jaren twintig van de 18e eeuw. De visie binnen deze architectuurstroming was gebaseerd op het feit dat men vond dat de bouw moest worden georganiseerd als een industrieel proces, met doordachte methoden en toepassing van industriële materialen. Kenmerkend voor deze stijl was de toepassing van moderne materialen in de vorm van beton, staal en glas.


17

Daarnaast werden er moderne technieken gebruikt en werden er in de gevels elementaire geometrische vormen toegepast. In het Noorden van Nederland werd deze nieuwe zakelijke stijl vertaald in een mengeling van de nieuwe zakelijke stijl en de Amsterdamse schoolstijl. Deze gemengde stijl kenmerkt zich door de diversiteit in kleurgebruik van het metselwerk. Veelal werden gebouwen opgetrokken uit rode baksteen gecombineerd met een bruin paarse baksteen, welke werden gemetseld in verschillende metselverbanden. De indeling van de ramen is strak en smal, daarnaast werd er steeds vaker gebruik gemaakt van staal en beton. In de muren zaten vaak een aantal rondingen en de daken waren plat of slechts gedeeltelijk zichtbaar. De donkere kleur steen werd tevens gebruikt om accenten in de gevel aan te geven. De ronding in het metselwerk is in het pand terug te vinden op de voorzijde van de gevel, welke destijds een keer wit geverfd is. Het bruin paars metselwerk is terug te vinden op de hoeken van het pand, waarmee de omtrek van het pand gemarkeerd wordt. Het dak van het pand bestaat voornamelijk uit een plat dak, met op de achterzijde van het pand een gedeeltelijk schuin dak. Moderne technieken zijn benadrukt door het gebruik van stalen kozijnen en de betonnen gele omranding ter plaatse van de kozijnen op verschillende delen op de voorzijde van het pand. 3.3

Achterstallig onderhoud

Herontwikkeling van een pand kan diverse redenen hebben. De voornaamste reden tot herontwikkeling, voor het pand aan de Blijhamsterstraat 4, is de aanwezigheid van achterstallig onderhoud en de daarmee tot gevolg zijnde leegstand van de afgelopen acht jaar. Dit achterstallig onderhoud uit zich zowel inpandig als uitpandig. Uitpandig wordt het grootste achterstallig onderhoud gevormd door de stalen kozijnen op de begane grond, de 1e en 2e verdieping en de houten kozijnen op de 1e en 2e verdieping. Een kritiek punt, vanuit het oogpunt van de veiligheid, is de aanwezigheid van betoncorrosie in de betonnen randen boven en onder de kozijnen in de gevel. Deze betoncorrosie komt niet alleen uitpandig voor, maar ook inpandig in de lateien boven de kozijnen op de 2e verdieping. Het achterstallig onderhoud en de financiële gevolgen ten behoeve van de oplossing voor dit achterstallig onderhoud komt in hoofdstuk 5, pag. 23 aan bod. (Een uitgebreid onderzoek is te vinden in bijlage 2A bouwkundig onderzoek).

Figuur 3.4 Achterstallig onderhoud boeidelen

18

Figuur 3.5 Betoncorrosie betonnen elementen voorgevel


Figuur 3.6 Aantasting stalen kozijnen en enkelzijdige beglazing

Hoofdstuk 4. Omgevingsonderzoek 4.1

Omgevingsonderzoek gemeente Oldambt

Het pand aan de Blijhamsterstraat 4 is gelegen in de gemeente Oldambt. Oldambt is de naam van de fusiegemeente in het Nederlandse Oost-Groningen. Deze fusiegemeente is ontstaan op 1 januari 2010 vanuit de samenvoeging van Scheemda, Winschoten en Reinderland. De gemeente heeft op 1 januari 2010 in totaal 39.428 inwoners, waarvan uit Reinderland 6.968, Scheemda 14.165 en Winschoten 18.295. Kenmerkend voor de gemeente Oldambt is de ligging aan de A7, welke in verbinding staat met Groningen en via de A28 verbinding biedt met overige delen in Nederland. Daarnaast ligt de gemeente aan de rand van het kunstmatige meer het Oldambtmeer. Rondom dit gebied is het woonproject Blauwe Stad gedeeltelijk gerealiseerd.

Afb. 4.1 Ligging pand in de gemeente Oldambt


19

Winschoten is sinds de Middeleeuwen een bekende stad voor reizigers geweest, welke met de plaatselijke bevolking handel kwamen drijven. Gedurende deze periode heeft Winschoten op het gebied van besturen een enorme ontwikkeling meegemaakt. Winschoten werd in deze periode aangewezen als standplaats voor de rechtbank, het kantorengerecht, de belastingkantoren en de kantoren voor hypotheken en registratie in het kadaster. In 1825 verkrijgt Winschoten haar stadsrechten en mag zich, mede daarom, op dit moment de tweede stad van de provincie Groningen noemen. Rond de 18e eeuw werd er voornamelijk economische rijkdom behaald op het gebied van de landbouw. Winschoten werd in deze tijd ook wel de graanschuur van OostGroningen genoemd. De rijkdom die hiermee werd behaald, kenmerkt zich in de kapitale renteniershuizen in Winschoten welke onder ander te vinden zijn rondom de Blijhamsterstraat en de Engelsestraat. Mede dankzij de goede logistieke bereikbaarheid via de weg en via het water en de gunstige ligging ten opzichte van Duitsland, maakte Winschoten gedurende deze periode een enorme economische groei mee. 4.2

Blauwe stad

Eind 19e eeuw wordt deze economische groei echter geremd door het op gang komen van de mechanisatie in de landbouw. Het gevolg is dat de werkgelegenheid in de gebieden rondom Winschoten enorm terugloopt. Mede het opdoeken van de strokartonindustrie zorgde voor een nog grotere werkloosheid in het gebied wat ooit tot bloei kwam door de industrie in granen. Het resultaat van deze opgelopen werkloosheid was dat mensen het gebied in en rondom Winschoten verruilden voor de randstad waar op dat moment wel voldoende werkgelegenheid was. Het gevolg van dit alles was dat de gemiddelde leeftijd in het gebied omhoog ging, waarmee het begrip vergrijzing om de hoek kwam kijken. Het aanleggen van een groot meer naast Winschoten, in combinatie met het realiseren van woonkavels rondom dit meer, moest het gebied een economische impuls geven. Diverse plannen werden gemaakt, wat uiteindelijk in 1994 leidde tot de oprichting van de ‘ Stichting ter ontwikkeling van de Blauwe Stad ‘. Blauwe stad bestond uit het plan om Winschoten, Scheemda, Heiligerlee, Midwolda, Oostwold, Finsterwolde en Beerta om te vormen tot een aaneengesloten blauwe stad rond een meer met een rondweg voor het openbaar vervoer, de A7. Op 12 mei werd er gestart met het project. Onderdeel van het plan was de realisatie van 1480 dure woningen op ruime kavels. Deze kavels werden bouwrijp gemaakt en er werden bruggen, wegen en nutsvoorzieningen aangelegd. Op 12 mei 2005 werd de kraan opengedraaid, welke het water in het nieuwe kunstmatige Oldambtmeer liet lopen. Het plan was om vanaf dat moment elk jaar 150 nieuwe woningen in het gebied te realiseren, tot een totaal van 1480 woningen in een tijdsbestek van 10 jaar. Wanneer de huizenmarkt door de financiële crisis na 2006 terugloopt, raakt het plangebied in financiële problemen. Potentiële kavelkopers blijven uit. In plaats van 150 woningen per jaar worden er, in 2008, 8 huizen verkocht en in 2009 zijn dat er nog maar 4. Door de slechte huizenverkoop en de daarmee gepaard gaande financiële onzekerheid, stappen in 2007 de Bam en Ballast Nedam uit het samenwerkingsverband, welke bestond uit de twee bovenstaande bouwbedrijven, Geveke en de gemeente Oldambt. Om het project te redden hebben de gemeente Groningen en de gemeente Oldambt een ontwikkelingsvisie opgesteld voor het projectgebied de Blauwe Stad. Deze ontwikkelingsvisie biedt perspectief voor huidige en potentiële bewoners van Winschoten. Met het plan willen de gemeente Groningen en de gemeente Oldambt, Winschoten en omstreken ontwikkelen tot waterstad van het Noorden. Bouwtechnische en architectonische vereisten aan de bouwkavels worden versoepeld en het gebied wordt deels ingericht tot natuurgebied.

20


4.3

Voorzieningsniveau Winschoten

Ondanks tegenvallende cijfers op economisch vlak en daarmee een teruglopend inwoneraantal, met als gevolg een toename in het aantal te koop aangeboden woningen en een toename van het aantal leegstaande panden, biedt Winschoten een voorzieningsniveau van een grote stad. Winschoten mag zich mede daarom ook de tweede stad van de provincie Groningen noemen, met de langste winkelstraat van het Noorden. Aan deze winkelstraat zijn winkels op het gebied van de niet-dagelijkse winkelvoorzieningen goed vertegenwoordigd. De belangrijkste branches in deze niet-dagelijkse winkelvoorzieningen zijn de modisch recreatief en gerichte non-food sectoren. Met de bouw van winkelcentrum ’t Rond is er ook de mogelijkheid om in Winschoten overdekt te winkelen. Elke week vindt er rondom het Israëlplein, waarop winkelcentrum ’t Rond is gevestigd, een markt plaats. Het verzorgingsgebied van deze voorzieningen rijkt zich van de eigen inwoners, tot de randgemeenten tot onze oosterburen in Duitsland. Secundaire voorzieningen zijn er op het gebied van voetbalverenigingen, tennisverenigingen, korfbalverenigingen, basketbalverenigingen, zwemverenigingen, duiksport en watersportverenigingen, hengelsportverenigingen, fitnesscentra en fysiotherapeuten. Op primair voorzieningsgebied zijn er diverse peuterspeelzalen, jeugdcentra en jeugdherbergen. Deze voorzieningen zijn ondergebracht in Stichting Welzijn Oldambt. Op sociaal voorzieningsgebied bezit Winschoten een eigen ziekenhuis, het Ommelander ziekenhuis, en diverse bejaardentehuizen. Het Sterrebos, Maintebos, Stadspark en natuurgebied Blauwe Stad vormen de groenvoorzieningen in en rondom Winschoten. Het Sterrebos staat tevens op de uitgebreide monumentenlijst die Winschoten rijk is. De aanwezigheid van vele monumenten is mede te danken aan de rijkdom die de graanhandel gedurende de 18e eeuw met zich meebracht. Renteniershuizen, welke veelal voorkomen in het gebied rondom de Blijhamsterstraat zijn stille getuigen van de vele monumenten die Winschoten rijk is.

Afb. 4.2 Monumentenvoorraad Winschoten Bron: Bestemmingsplan Winschoten Centrum juni 2009


21

Onderwijsvoorzieningen zijn er in de vorm van een Havo en een Mavo programma, welke gevolgd kunnen worden aan het Dollard College. Daarnaast heeft Winschoten sinds kort een middelbaar onderwijs campus, genaamd Campus Winschoten. Op deze campus worden diverse MBO opleidingen aangeboden. Leerlingen komen voornamelijk vanuit de eigen omgeving, bestaande uit Scheemda, Oude Pekela, Beilingwolde en Winschoten. 4.4

Huidige ontwikkelingen Winschoten

Ondanks dat Winschoten zich de tweede stad van het Noorden mag noemen, wordt de stad ook bestempeld met de titel krimpgemeente. Cijfers afkomstig uit het CBS laten zien dat het inwoneraantal van Winschoten terugloopt, evenals het aantal jongeren als gevolg van een teruglopend geboortecijfer. Deze zogenoemde terugloop van het inwoneraantal, mede als gevolg van ontgroening, veroorzaakt krimp. Krimp is niet alleen een daling in de aanwezige bevolking. Als gevolg van krimp verandert ook de bevolkingssamenstelling. Jonge mensen en gezinnen trekken als gevolg van krimp weg uit het gebied. Op nationaal niveau zien we dat krimp een concentratie van meer mensen rondom de randstad veroorzaakt. Op provinciaal niveau zal de stad Groningen meer mensen naar zich toetrekken. Echter op lokaal niveau zal Winschoten, mede door haar naam als waterstad en centrumstad, mensen naar zich toe gaan trekken vanuit de omliggende gebieden. Visueel is krimp duidelijk te zien in het aantal leegstaande en verpauperde panden en het aantal onttrekkingen van panden in en rondom het centrum. Het aanpakken van deze leegstand, verpaupering en op den duur onttrekking, is van essentieel belang om de vicieuze cirkel van leegloop tot leegstand tot verval stop te zetten. Krimp veroorzaakt tevens onzekerheid over toekomstige inkomsten en het mogelijk inkrimpen van hun verzorgingsgebied onder winkeliers. Deze onzekerheid vertaalt zich in Winschoten in een groot aantal leegstaande winkelpanden, welke voornamelijk gesitueerd zijn in het nieuwe centrum hart. Het nieuwe centrum hart is ontstaan vanuit de ´ Centrumvisie Winschoten 2004 ´. Het ´haltermodel´ welke afkomstig is uit deze visie heeft destijds de ruimtelijke afbakening van het nieuwe centrum bepaald. Deze ruimtelijke afbakening bestaat uit twee aantrekkingspolen, in de vorm van een Noord- en een Zuidpool, welke gevormd worden door het Israëlplein en het Oldambtplein. Hiermee dient een compact karakter tussen de langgerekte ruimtelijke winkelstructuur langs de Langestraat gecreëerd te worden. Het gevolg van dit ´haltermodel´ is echter dat het centrum is gaan verschuiven. Waar voorheen nog de markt op het Marktplein werd gehouden, en waar voorheen nog het winkelend publiek zich concentreerde rondom dit Marktplein, concentreert het zich nu tussen de Noord- en Zuidpool van het Oldambtplein en het Israëlplein. Hierdoor ontbreken toegangen naar het centrum hart via het Marktplein, Blijhamsterstraat, Carolieweg, Beertsterstraat en de Torenstraat. Rondom deze straten is weinig tot geen winkelend publiek te vinden en de straten worden gekenmerkt door de vele vervallen en leegstaande panden. Wat betreft representativiteit van de leefomgeving, scoren deze straten geen hoog cijfer. Krimp brengt veelal een vicieuze cirkel op gang, naast leegloop zorgt krimp in Winschoten voor een groot aanbod aan huizen op de huizenmarkt. Wanneer huizen niet worden verkocht, wat veelal het geval is in krimpgemeenten, komt het begrip leegstand om de hoek kijken. Veelal wordt deze leegstand niet van onderhoud voorzien waardoor op den duur de panden gaan verpauperen. Naast een ruim aanbod op de huizenmarkt is er tevens een ruim aanbod in leegstaande winkelen kantoorpanden. Deze worden voornamelijk aangeboden in het nieuwe centrum hart van Winschoten. Daarbij komt nog dat Winschoten momenteel met 8,9% hoger scoort op het gebied van werkloosheid ten opzichte van de 5,9% van het landelijk gemiddelde.

22


Dit heeft weer tot gevolg dat de huizenmarkt veelal geen potentiële kopers vanuit eigen gemeente hoeft te verwachten. Terwijl het aanbod van koopwoningen behoorlijk hoog is en nog steeds in aantal toeneemt, is het aanbod huurwoningen in Winschoten laag. De bovengenoemde huidige problematiek van krimp, leegloop, werkloosheid, leegstand en verval waar Winschoten mee te maken heeft, zal van groot belang zijn voor de motivering van de nieuwe bestemming voor het pand aan de Blijhamsterstraat, welke in hoofdstuk 7 blz. 36 functieonderzoek wordt uitgewerkt.

Figuur 4.2 Verschuiven centrum Winschoten


23

Hoofdstuk 5. Bouwkundig onderzoek Onderstaand hoofdstuk geeft het onderzoek naar de huidige bouwkundige staat van het pand aan de Blijhamsterstraat 4 weer. Deze bouwkundige inspectie geeft een duidelijk beeld van de onderhoudstoestand van het pand aan de Blijhamsterstraat, welke naar verloop van tijd door de leegstand behoorlijk is verslechterd. Naar aanleiding van de bouwkundige inspectie wordt een raming gemaakt van de noodzakelijke maatregelen welke nodig zijn om het pand van verder verval te ontzien. Deze raming zal gebaseerd zijn op de realisatie van een nulstand van het pand aangezien het nog niet duidelijk is welke nieuwe bestemming het pand gaat betreden. De kelder welke onder water staat, is tijdens dit bouwkundig onderzoek niet meegenomen. In het bouwkundig onderzoek zijn ruimten tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken voor zover deze bereikbaar waren meegenomen. Destructief onderzoek is enkel alleen in overleg met de opdrachtgever uitgevoerd. 5.1

Waarderingsnormen en afkortingen

De onderstaande onderdelen, zijn beoordeeld op basis van de in onderliggende tabel opgesomde waarderingsnormen. Fundering

Verwarmingsinstallatie, leidingwerk

Buitenkozijnen en deuren staal

Elektrische installatie

Buitenkozijnen en deuren hout Beglazing enkel Lekdorpels beton Voegwerk Dakconstructie Goten en HWA afvoeren Dakkapellen Dakbedekking keramische pan Dakbedekking bitumen Dakbedekking zink Houten verdiepingsvloeren Staalconstructie Trap en trappenhuis Plafonds

24


Waardering

Omschrijving

1. Uitstekend

Het onderdeel verkeert in nieuwstaat.

Symbool

1 2. Goed

3. Redelijk

4. Matig

5. Slecht

GC – Geen conditie

Het onderdeel vertoont nauwelijks gebreken en of verouderingsverschijnselen. Plaatselijk kunnen tekortkomingen voorkomen, waar regulerend onderhoud op termijn voor nodig is.

2

Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen. Om dit verouderingsproces stop te zetten is meer dan regulerend onderhoud noodzakelijk.

3

Het verouderingsproces heeft het element duidelijk aangetast, en, wanneer er geen actie ondernomen wordt, zal het element aan verder verval onderhevig zijn en op zeer korte termijn de status slecht toegewezen krijgen.

4

Element heeft zijn functie waarvoor het ooit heeft gediend al verloren. Het einde van de technische levensduur is vrijwel bereikt. Vervanging of indien nog mogelijk renovatie op korte termijn noodzakelijk.

5

Niet mogelijk om een juiste conditie vast te stellen.

Tabel 5.1 beoordelingscriteria bouwkundig onderzoek

NVT: Niet van toepassing Beoordeling van een bepaald onderdeel vindt niet plaats, omdat het bijvoorbeeld niet aanwezig is. NTC: Niet te controleren Het is niet mogelijk om een bepaald onderdeel te controleren. Het onderdeel is bijvoorbeeld onbereikbaar (dak of kruipruimte) of het onderdeel is weggewerkt en kan niet zonder sloopwerk worden beoordeeld. In feite moet dit onderdeel dus nogmaals nader worden geïnspecteerd. Het nader onderzoek kan uitwijzen of het onderdeel in orde is, maar kan ook uitwijzen dat ingrijpende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. SOG: Specialistisch onderzoek gewenst Een dergelijk onderzoek kan hoge kosten met zich meebrengen. Onderzoeken waarvoor specialisten in de hand voor moeten worden genomen zijn funderingsonderzoek en onderzoek naar de sterkte van vloerconstructies. Een SOG post kan te allen tijde worden aangevuld met een P.M. post, aangezien de werkelijke kosten die uit het SOG onderzoek naar voren komen niet naar waarde kunnen worden ingeschat.


25

OMR: Onderdeel met risico Het onderdeel vertoont geen gebrek of visuele schade. Echter het onderdeel roept op tot vragen bij ons als onderzoeker. Bijv. verkeerde detailleringen, weggebroken constructiedelen etc. PM: Pro-memorie De letterlijke vertaling van pro-memorie is ‘ ter herinnering ‘. Het is tot dusver niet mogelijk om aan te geven welke maatregelen en of kosten te verwachten zijn. P.M. kosten worden aangegeven met een indicatie van de te verwachten kosten. P.M. posten kunnen echter ook afhankelijk zijn van de functie die het pand gaat vervullen en voort moet komen uit ons functieonderzoek. 5.2

Samenvatting bouwkundig onderzoek

Onderstaand schema geeft een samenvatting van de bouwkundige en technische elementen waar gedurende het bouwkundig onderzoek naar is gekeken. Het gebouw staat echter al enkele jaren leeg, waardoor het achterstallig onderhoud steeds meer om zich heen is gaan grijpen. Het pand is opgebouwd uit een dragende buitengevel en een staalconstructie welke de draagstructuur aan de binnenzijde verzorgt. Hierdoor is het pand van binnen bijna volledig vrij indeelbaar. Deze vrije indeelbaarheid en de probleemstelling waar we een antwoord op moeten zoeken, maakt het niet reëel om voor elk onderdeel wat in slechte staat verkeerd een prognose te geven voor de kosten om het desbetreffende onderdeel te repareren c.q. te vervangen. Deze kosten zijn veelal afhankelijk van de nieuwe bestemming welke in het pand wordt ondergebracht. Veelal zullen directe kosten, of indirecte kosten in onderstaand schema om deze reden worden aangemerkt als PM post. Deze PM post betekent dat de kosten voor het vervangen ofwel vernieuwen van het onderdeel afhankelijk zijn van de nieuwe bestemming die in het gebouw wordt ondergebracht. Dergelijke kosten zullen nader uitgewerkt worden in de elementenbegroting bijlage 8A. Voor een uitgebreidere beschrijving wordt verwezen naar het bouwkundig onderzoek bijlage 2A. Onderdeel

Waardering

Fundering

NTC

Directe kosten in € Inclusief BTW 19% € 0,00

Kosten op termijn in € Inclusief BTW 19% PM

Toelichting fundering: het gebouw is destijds gefundeerd op palen. In de gevel zijn geen aanwijzingen gevonden die duiden op een mogelijke verzakking van het pand Buitenkozijnen/ deuren € 71.938,25 € 0,00 5 staal Toelichting: kozijnen zijn allemaal door corrosie aangetast, en niet meer bruikbaar voor een nieuwe bestemming. Directe kosten zijn gebaseerd op aanbieding Gosse Wijnsma Kunststof Kozijnen. In overleg met de opdrachtgever is een tweetal weken geleden besloten om ook nog een prijs aan te vragen voor aluminium kozijnen bij Alraf ter Apel. Deze aanbieding is tot dusver nog niet binnen, wel is duidelijk gemaakt vanuit de opdrachtgever dat wanneer deze prijs enigszins reëel is ten opzichte van de prijs van kunststof kozijnen zijn voorkeur uitgaat naar aluminium kozijnen.

26


Buitenkozijnen/ deuren € - (zie post buitenkozijnen kunststof) € 0,00 5 hout Toelichting: buitenkozijnen hout worden in eerste instantie vervangen door kunststof kozijnen. In overleg met de opdrachtgever is ervoor gekozen om dit te wijzigen voor aluminium kozijnen mits de aanbieding voor aluminium kozijnen reëel en gunstig is ten opzichte van kunststof kozijnen. Beglazing enkel

5

€ - (zie post buitenkozijnen kunststof)

€ 0,00

Toelichting: beglazing type HR++. Meegenomen in de prijs kunststof kozijnen en tevens meegenomen in de offerteaanvraag bij Alraf ter Apel. Lekdorpels beton

5

€ 6.954,45

€ 0,00

Toelichting: in de betonnen lekdorpels, welke tevens fungeren als dragend element voor het opvangen van het metselwerk, is betoncorrosie aanwezig. Voegwerk

3

€ 2.100,00

€ 0,00

Toelichting: voegwerk voorgevel is in dusdanig slechte staat dat deze uitgebikt moet worden en opnieuw moet worden ingevoegd. Voegwerk zijgevel en achtergevel is in goede staat. Dakconstructie € 0,00 € 0,00 3 Toelichting: dakconstructie welke bestaat uit een houten balklaag is in goede staat. Nader onderzoek NTC is gewenst ter plaatse van de dakkapel waar lekkage aanwezig is, en ter plaatse van het trappenhuis waar eveneens lekkage aanwezig is. Goten en HWA afvoeren € 0,00 € 0,00 3 Toelichting: in het PVE is afgesproken in overleg met G.J. de Raad om de aanbouw op de achterzijde van het pand te slopen. De daar aanwezig goten zijn in zeer slechte staat, maar hoeven niet worden vernieuwd, aangezien deze gesloopt worden. Overige HWA afvoeren zijn in goede staat. Dakkapellen € 0,00 PM 5 Toelichting: de dakkapellen op de achterzijde van het gebouw zijn in slechte staat. Kozijnen zijn verrot en het bitumen vertoont op meerdere plaatsen lekkage. Voor wat betreft dakkapellen is er een PM post opgesteld aangezien de nieuwe functie moet bepalen wat voor ingreep er met de dakkapellen gemoeid is. Dakbedekking keramische € 475,00 € 0,00 2 pan Toelichting: de keramische pan op de hellende dakvlakken is in goede staat. De dak afdekkers op de voorzijde van het pand zijn echter deels beschadigd. Deze zullen opnieuw moeten worden aangebracht. Dakbedekking bitumen € 10.780,00 € 0,00 5 Toelichting: bitumen dakbedekking dakkapellen vertoont lekkage. Bitumen dakbedekking plat dak 2e verdieping vertoont nog geen lekkage maar zit er inmiddels 30 jaar op. De garantie voor bitumen dakbedekking bedraagt 10 jaar en de levensduur bedraagt 20 jaar. Mede door dit gegeven wordt geadviseerd om het dak te voorzien van isolatie en te voorzien van nieuwe dakbedekking. De prijs is gebaseerd op afschot Isolatie en EPDM dakbedekking welke een levensduur heeft van 40 tot 50 jaar.


27

Dakbedekking zink

2

€ 0,00

€ 0,00

Toelichting: zinken dakbedekking komt voor op het plat dak ter plaatse van het trappenhuis, deze zinkendakbedekking vertoont geen mankementen. Houten € 0,00 € 0,00 2 verdiepingsvloeren Toelichting: de houten verdiepingsvloeren zijn in zeer goede staat. Houten verdiepingsvloeren zijn destijds berekend op een winkelfunctie. Deze is destijds berekend op een max. vloerbelasting van 3,75 KN/M². Deze max. belasting is van belang voor eventuele verbouwingen ten gevolge van de nieuwe bestemming van het pand. Staalconstructie € 0,00 PM 2 Toelichting: het gebouw wordt enerzijds gedragen door de buitengevel waar de houten vloerbalken van de voorgevel naar de achtergevel zijn opgelegd. Om te voorkomen dat de houten balklaag onnodig dik moest worden uitgevoerd, is er in het midden van het gebouw en +/- 3 meter uit de voorgevel een staalconstructie toegevoegd. Deze staalconstructie wordt gedragen door stalen kolommen. De staalconstructie stempelt af op de fundering in de kelder en wordt vervolgens op de 1e en 2e verdieping herhaald. Kosten op langere termijn kunnen het verplaatsen van kolommen zijn vanwege de nieuwe bestemming van het pand. Trap en trappenhuis € 0,00 PM 3 Toelichting: het trappenhuis zal gereinigd moeten worden. De houtentrap vanaf de 1e verdieping naar de begane grond is afgezet en zal afhankelijk van de nieuwe bestemming vrij moeten worden gemaakt. De trap is bekleed met vinyl, dit zal verwijderd moeten worden waarna de trap of geschilderd of opnieuw bekleed moet worden. Afhankelijk van de nieuwe bestemming zal er gekeken moeten worden of er niet teveel vuurbelasting aanwezig is als het trappenhuis als vluchtroute gebruikt gaat worden. Plafonds € 0,00 PM 3 Toelichting: het plafond op de begane grond is deels opgebouwd uit systeemplafond en deels uit een plafond van board. Op de verdiepingen zit een houtenregelwerk met deels nog hardboardplaten. Het houten regelwerk is in goede staat en is weer bruikbaar voor de bevestiging van een nieuw plafond. Verwarmingsinstallatie / € 0,00 PM 5 leidingwerk Toelichting: het gebouw is volledig ongeïsoleerd. Mede door de leegstand en het niet gebruiken van de verwarming is al het leidingwerk in het gebouw kapotgevroren. Voor dit onderdeel is een PM post opgenomen, aangezien nieuw leidingwerk en nieuwe installaties afhankelijk zijn van de nieuwe bestemming die in het gebouw zal worden ondergebracht. Elektrische installatie

€ 0,00 PM 5 Toelichting: op de begane grond en de verdieping is een stoppenkast aanwezig. Bij beide stoppenkasten ontbreekt de aardlekschakelaar. Geadviseerd wordt om de elektrische installaties compleet te vernieuwen op basis van de nieuwe bestemming die in het gebouw wordt ondergebracht. Tabel 5.2 samenvatting bouwkundige staat pand, voor uitgebreidere toelichting zie bijlage 2A bouwkundig onderzoek

28


5.3

Nulstand pand

Aangezien er dusdanig veel onderdelen in slechte staat zijn, en het nog niet duidelijk is welke nieuwe bestemming er in het pand komt, is het advies gebaseerd op de realisatie van een zogenoemde nulstand. Deze nulstand omvat alle werkzaamheden ten behoeve van het wegwerken van het achterstallig onderhoud, welke op dit moment het invoegen van een nieuwe bestemming in de weg staan. De overige onderdelen waaronder het vervangen van kapot gevroren leidingwerk, aanbrengen van nieuwe plafonds, vervangen leidingwerk etc. worden naar aanleiding van de nieuwe functie in de elementenbegroting begroot. De werkzaamheden, die met het realiseren van deze zogenoemde nulstand gemoeid gaan, zijn als volgt: Kozijnen De kozijnen op de begane grond, deels 1e verdieping en deels 2e verdieping zijn uitgevoerd in staal. De overige kozijnen zijn uitgevoerd in hout. De beglazing in de kozijnen bestaat uit enkele beglazing welke op vele plaatsen scheuren of openingen vertoont. Zowel kozijnen als beglazing zijn in dusdanig slechte staat dat zij niet meer bruikbaar zijn voor een nieuwe bestemming. Het toepassen van nieuwe kozijnen en dubbele beglazing zal de behaaglijkheid in het gebouw verhogen en een aanzienlijke besparing geven op de energierekening. Voor het vervangen en plaatsen van nieuwe kozijnen inclusief beglazing zijn een drietal offertes opgevraagd. De kosten voor houten kozijnen ex. beglazing en ex. verwijdering oude kozijnen en plaatsing nieuwe kozijnen bedraagt € 29.000. De kosten voor het verwijderen van de oude kozijnen en het plaatsen van nieuwe kunststof kozijnen inclusief beglazing en roedes bedraagt € 71.938,25. De vraag vanuit de opdrachtgever om een offerte op te vragen voor een prijs van aluminium kozijnen is in een dusdanig laat stadium aangekomen, dat deze inmiddels aangevraagd is bij Alraf ter Apel. Tot dusver is er echter nog geen prijs ontvangen, en deze zal zodra de aanbieding bekend is aan de opdrachtgever worden doorgegeven. De voorkeur vanuit de opdrachtgever gaat op dit moment uit van aluminium kozijnen mits ten opzichte van kunststof enigszins reëel is. In dit rapport is er vooralsnog een begroting gemaakt op basis van de prijs van kunststof kozijnen. Betoncorrosie De aanwezigheid van betoncorrosie in de betonnen omranding ter hoogte van de kozijnen vormt een kritisch punt door de aanwezigheid van gevaar voor de omgeving door afbrekend beton. Betoncorrosie heeft betrekking op de aantasting van de wapening die voor de treksterkte in het beton zorgt. De wapening is chemisch niet stabiel en wil oxideren totdat het uiteindelijk omgezet is in zogenaamde roest. Wanneer wapeningsstaal in beton wordt toegepast, wordt het omgeven door een alkalisch milieu met een hoge pH-waarde. Dit milieu zorgt ervoor dat er rondom het wapeningsstaal een dunne oxidelaag ontstaat welke voorkomt dat het wapeningsstaal door verdere corrosie wordt aangetast. Vocht dringt vrijwel altijd wel een beetje door in het beton. Dit hoeft echter geen probleem te zijn. Afhankelijk van de betonkwaliteit en de voorgeschreven minimale betondekking, en vooral van de werkelijke uitvoering van het beton, kan vocht echter ook de wapening bereiken. Wanneer de passiveringslaag, de oxidelaag, wordt doorbroken, zal er corrosie aan de wapening plaatsvinden. Wapeningscorrosie heeft als kenmerk dat het product roest, een grotere volume inneemt dan het staal wat nog niet was geoxideerd. Deze volumetoename zorgt ervoor dat het beton de interne spanningen niet kan opnemen waardoor het uiteindelijk zal barsten en scheuren. Het


29

gevolg hiervan is dat water en lucht nog gemakkelijker kunnen binnendringen en de aantasting zullen versnellen. Visueel is dit zichtbaar door wapeningsstaal wat al volledig is weggerot in de betonranden aan de voorgevel van het pand aan de Blijhamsterstraat 4. Het repareren van de betoncorrosie start met het verwijderen van het aangetaste beton en de dekking van de aangetaste wapening. Het totale oppervlak beton wordt afgeklopt, waarbij alle holklinkende en losse betondelen worden verwijderd, tot aan voldoende samenhangend vertonend beton. Ter plaatse van vrijgekomen wapeningsstaal wordt de wapening rondom vrij gehakt over een dusdanige lengte dat aan beide zijden ruim voldoende, niet door corrosie aangetast, wapeningsstaal zichtbaar is. Het staal en het aanhechtvlak wordt vervolgens gereinigd door middel van borstelen met een bepaalde reinigingsgraad. Afhankelijk van de kwaliteit van de overgebleven wapening zal er besloten moeten worden of er eventueel extra wapening moet worden bijgelegd. Hiertoe worden eventueel sleuven gefreesd of extra lengte vrij gehakt om wapening kwijt te kunnen. Voordat het beton geheeld kan worden moet het wapeningsstaal eerst voorbehandeld worden, zodat een goede hechting van het reparatiemateriaal wordt verkregen. Deze voorbehandeling dient tevens ter bescherming van het wapeningsstaal. Vervolgens zal er een bekisting rondom de betonranden worden getimmerd, en zal de juiste mortel bij het beton gezocht worden. Het afwerken van het beton, door indrukken van kleur en korrelgrootte leveren uiteindelijk een resultaat op welke niet te onderscheiden is van het omringende beton. De kosten die met dit repareren van betoncorrosie gemoeid zijn bedragen €6.954,45, zie tevens offerte Jaki Noord BV Heerenveen voor bijgevoegde offerte in bijlage 2A bouwkundig onderzoek. Isoleren dak Het dak bestaat uit een groot gedeelte plat dak, een gedeelte schuin dak afgewerkt met keramische pannen en het dak van het trappenhuis bestaat uit een zinken afwerking. Laatst genoemde twee, de keramische dakpannen en de zinken dakbedekking zijn in goede staat. De bitumen dakbedekking op het plat dak op de 2e verdieping is in redelijke staat, maar is ongeïsoleerd. De garantie die op bitumen wordt gegeven is 10 jaar en de levensduur is 20 jaar. Het bitumen is destijds in 1984 vernieuwd en is al ver over zijn levensduur heen. Mede vanwege de levensduur en het isoleren van het dak is ervoor gekozen om over het bestaande bitumen een nieuwe dakbedekking aan te brengen. Op dit moment zijn er in de vorm van PVC dakbedekkingen meerdere mogelijkheden welke een langere levensduur bezitten dan het aloude gebruikte bitumen en milieuvriendelijker in gebruik zijn. Het advies is om EPDM dakbedekking toe te passen, welke een levensduur van 40 tot 50 jaar bezit. EPDM dakbedekking wordt verlijmd en kan niet op de oude bitumen dakbedekking aangebracht worden. Om energiekosten te besparen is het advies om gelijktijdig met het aanbrengen van EPDM isolatie op de oude bestaande bitumen dakbedekking aan te brengen. Hierdoor ontstaat een warmdakconstructie. Het grote voordeel van een warmdakconstructie, waarbij de isolatie op de bovenzijde van de bestaande dragende constructie ligt, is de eenvoud waarmee de isolatie en de dampremmende laag kan worden aangebracht. Hierdoor wordt ook de aanwezigheid van mogelijke koudebruggen door zo weinig mogelijk onderbrekingen in de isolatie verkleint. De kosten voor deze ingreep inclusief EPDM, isolatie en manuren bedraagt € 10.780,00. Deze kosten zijn afkomstig uit Bouwkostenonline.nl. Reinigen en herstellen gevel De voor-, de zij- en de achtergevel zijn door weersinvloeden op diverse plaatsen aangetast. Gevelreiniging biedt in vele gevallen uitkomst voor verontreinigde gevels. Voor het reinigen van de gevel zijn meerdere opties mogelijk, waaronder gevel met gepaste druk reinigen, gevel met chemie reinigen en gevel door middel van stralen reinigen. Aangezien er op de gevel voornamelijk oppervlakkige verontreinig voorkomt, is ervoor gekozen om de gevel geheel te gaan reinigen onder gepaste druk en waar nodig op

30


hardnekkig vuil chemie toe te passen. De kosten hiervoor bedragen € 1.800,-. De ronding in de voorgevel is ooit eens wit geverfd. Deze witte verf zal er af moeten om de onderliggende metselwerkkleur te herstellen. Middels het toepassen van afbijt in combinatie met het onder gepaste druk reinigen is de oude kleur van het metselwerk weer te herstellen. De kosten voor de behandeling met afbijt en vervolgens reinigen van het witte gedeelte van de gevel bedragen € 1.500,-. Het voegwerk in de voorgevel is op dusdanig veel plekken uitgesleten dat de voorgevel volledig moet worden uitgebikt en voorzien moet worden van nieuwe voegen. De kosten voor dit opnieuw invoegen bedragen € 2.100,-. Hiermee komen de totale kosten voor het reinigen en opnieuw invoegen van de gehele voorgevel op totaal € 5.000,-. De dakopstand gevormd door metselwerk ter plaatse van de ronding in de voorgevel is kapot. Deze is deels afgebroken om te voorkomen dat er metselwerk naar beneden kan vallen. Dit metselwerk zal deels afgebroken moeten worden en opnieuw aangebracht moeten worden. Hiervoor is een stelpost van € 250,- meegenomen. Slopen aanbouw achterzijde pand In overleg is besloten, vanwege de slechte staat waaronder op vele plaatsen lekkage, om de aanbouw op de achterzijde van het pand te slopen. Deze aanbouw bevat geen dragende elementen en kan daardoor zonder eventuele onderstempeling worden gesloopt. Bijkomend voordeel van dit slopen is de ruimte, die achter het pand ontstaat, welke mogelijk kan worden ingevuld met parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwe bestemming van het pand. De sloopkosten voor het slopen en afvoeren van de aanbouw inclusief fundering op de achterzijde van het pand bedragen totaal € 5.700,-. Slopen garage In overleg met de bewoner van de woning aan de Beersterstraat 1B is een koopovereenkomst gesloten voor de linker garagebox. Hij wil deze grond gebruiken om zijn oprit te vergroten, zodat hij met de caravan achter zijn huis kan komen. De rechter garage zal gesloopt worden vanwege het feit dat er meer kosten gemoeid gaan met het repareren van de garage dan het slopen. De kosten voor het slopen van de garagebox bedragen € 1.575,- waarbij de afvoer van het materiaal inbegrepen is. De grond die met het slopen van de garage vrij komt, kan eventueel gebruikt worden om een toegang te realiseren tot de achterkant van het pand. Realiseren overheaddeuren achterzijde pand Ter plaatse van de gesloopte aanbouw, zal een gat in de achterzijde van het pand ontstaan. Om aan de eis tot de realisatie van opslagruimte te voldoen, zal er op de begane grond ruimte voor deze opslag ingericht worden. De opslagruimte is bereikbaar door middel van twee overheaddeuren welke ter plaatse van de gesloopte aanbouw in de gevel zullen worden geplaatst. Het metselwerk wat met de sloop van de aanbouw vrij komt, zal deels afgebikt worden en waar nodig worden hergebruikt ter plaatse voor het opvullen van de ruimte tussen beide overheaddeuren. De kosten voor het plaatsen van een tweetal overheaddeuren bedraagt € 6.270,00.


31

Opruimen en reinigen binnenzijde pand Doordat het pand meerdere bestemmingen heeft gehad, en elke bestemming weer gemoeid ging met een andere indeling van het pand, zijn er behoorlijk wat inwendige opruimwerkzaamheden en sloopwerkzaamheden nodig. De sloopwerkzaamheden zijn voornamelijk gebaseerd op het verwijderen van al het elektrawerk, leidingwerk, radiatoren, plafonds en tussenwanden. Daarnaast heeft het pand lange tijd dienst gedaan als opslagruimte voor kledingmateriaal en vele diversiteit in ander materiaal. Dit zal allemaal opgeruimd en afgevoerd moeten worden. De kosten die hiermee gemoeid zijn, zijn gebaseerd op de huur van afvoercontainers en gemoeide manuren. Deze totale kosten bedragen € 2.020,00. Huur steigermateriaal gevel Ten behoeve van het plaatsen van de kozijnen en het reinigen en opnieuw invoegen van de voorgevel dient het gebouw in de steigers gezet te worden. Deze steiger welke rondom het gebouw geplaatst worden, zal tevens gebruikt worden om het plat dak te bereiken tijdens het opnieuw aanbrengen van de isolatie en EPDM op het plat dak. De steiger zal gedurende dit aanbrengen tevens fungeren als valbeveiliging bij het uitvoeren van werkzaamheden op het dak. De kosten voor het huren uitgaande van 6 weken huur bedraagt €4822,00. Deze kosten zijn afkomstig van Gjaltema verhuur Leeuwarden, de kosten voor het opbouwen en monteren en afbreken bedragen €8,50 per m³ steiger en voor de huur bedragen de kosten €3,10 per dag. Het bedrag is gebaseerd op een huurtermijn van 6 weken, waarin de gevel gereinigd dient te worden, de voorgevel uitgebikt moet worden, de oude kozijnen verwijderd worden, de gevel opnieuw ingevoegd dient te worden en de nieuwe kozijnen geplaatst worden en tevens het dak wordt voorzien van nieuwe EPDM dakbedekking en isolatie. Onvoorziene kosten Voor de kosten die op dit moment nog niet duidelijk zijn, en welke tijdens de werkzaamheden aan het licht komen is een post onvoorziene kosten ingenomen. Deze onvoorziene kosten zijn tevens om financiële tegenvallers op te vangen als gevolg van prijsstijgingen en tegenvallende offertes. Voor de post onvoorziene kosten is gerekend met 10% van de totale bouwkosten om het pand weer in nulstand te brengen. Onderstaand schema geeft de kosten weer welke gemoeid zijn met het realiseren van een zogenoemde nulstand.

32


Onderdeel

Waardering

Advies

Kosten in €(euro) inclusief 19% BTW

Kelder

5

Leegpompen kelder, injecteren / volstorten is als PM post meegenomen

€ 60,00

Binnenzijde gebouw

5

Opruimen en reinigen binnenzijde pand

€ 2.020,00

Aanbouw achterzijde

5

Slopen en afvoeren achterzijde gebouw inclusief fundering

€ 5.700,00

Garagebox

5

Slopen en afvoeren rechter garagebox 2

€ 1575,00

5

Realiseren 2x overheaddeuren achtergevel ter plaatse van opengebroken gevel

€ 6270,00

Gevel

5

Reinigen gehele gevel op basis van hogedruk en eventueel chemicaliën

€1800,00

Gevel

5

Reinigen in combinatie met afbijt witte ronding voorgevel

€ 1500,00

Gevel

5

Uitbikken voegen en opnieuw invoegen voorgevel

€ 2.100,00

Gevel

5

Repareren betoncorrosie

€ 6.954,45

5

Verwijderen oude kozijnen en aanbrengen nieuwe stalen kozijnen inclusief HR++ beglazing.

€71.928,35

3

Aanbrengen isolatie en nieuwe EPDM dakbedekking, repareren en indien nodig verhogen dakopstand

€ 10.780,00

Dak

Repareren dakopstand ronding voorgevel

€250,00

Dakopstand

Stelpost verhogen dakopstand en aanbrengen keramische dakpannen achterzijde als gevolg van verhogen dak met isolatie

€ 1353.59

Huur materiaal

Huur stalen gevelsteiger 6 weken

€ 4822,00

Onvoorzien

Onvoorziene kosten 10% totaalsom

€ 11711.339

Totaal incl. 19% BTW

€ 128.824,73

Gevel

Gevel kozijnen Dak

Tabel 5.3 Kosten ten behoeve realisatie nulstand


33

Figuur 5.1 plat dak 2e verdieping

Figuur 5.2 deels afgebroken dakopstand plat dak

Figuur 5.4 herstelwerkzaamheden voegwerk voorgevel

Figuur 5.5 betoncorrosie betonnen randen voorgevel

Figuur 5.6 restanten gecorrodeerd betonijzer lateien ramen

Figuur 5.7 slechte staat kozijnen en enkelzijdige beglazing

Figuur 5.8 te slopen aanbouw achterzijde gebouw

Figuur 5.9 te slopen garage

34


Figuur 5.3 zinken dakbedekking plat dak trappenhuis

Hoofdstuk 6. Onderzoek nieuwe functie pand

6.1

Bestemmingsplan

Voordat er een onderzoek kan worden gestart naar potentiële nieuwe functies, moet er eerst gekeken worden naar wat het bestemmingsplan toestaat. Het bestemmingsplan vormt het beleidsdocument waarmee de gemeente Oldambt de ruimtelijke ordening bepaalt. Het bestemmingsplan geeft de toegestane bestemmingen in een bepaald gebied aan en moet eenmaal in de 10 jaar worden herzien. Op 2 juni 2009 is er een nieuw bestemmingsplan door de gemeente Oldambt opgesteld, genaamd ‘Bestemmingsplan Centrum Winschoten’. Reden tot het opstellen van dit nieuwe Bestemmingsplan Centrum Winschoten, was de onduidelijkheid en de diversiteit van aanwezige bestemmingsplannen voor verschillende delen van het centrum. De nieuwe indeling heeft het centrum opgedeeld in drie gebieden, woongebied West, woongebied centrum inclusief het station en woongebied Oost. Het pand aan de Blijhamsterstraat zou volgens het nieuwe Bestemmingsplan Centrum in het gebied Oost aangeduid met III vallen. Wat betreft regels en voorschriften betreffende verbouw en eventuele nieuwe bestemmingen zou er voldaan moeten worden aan wat vermeld staat in het bestemmingsplan behorende bij gebied Oost.

Afb. 6.1 Indeling bestemmingsplan naar deelgebieden Bron: Bestemmingsplan Winschoten Centrum


35

Wanneer het nieuwe Bestemmingsplan Centrum Winschoten wordt aangehouden, zou dit betekenen dat er qua nieuwe bestemmingen weinig vrijheid zou zijn. De bestemming die volgens het nieuwe Bestemmingsplan Centrum Winschoten op de Blijhamsterstraat 4 is komen te liggen, is de functie wonen / woongebouw. Dit zou betekenen dat er voor zowel de begane grond als de 1 e en 2e verdieping van het pand enkel alleen de functie wonen is toegestaan. Het aantekenen en gegrond verklaren van dit bezwaar destijds, tegen dit nieuwe Bestemmingsplan Centrum Winschoten heeft ervoor gezorgd dat het pand wat betreft toegestane bestemmingen valt onder het oude bestemmingsplan. Dit betekent dat het pand aan de Blijhamsterstraat 4 onder het oude bestemmingsplan Wevershorn 1977 valt. Het bestemmingsplan Wevershorn 1977 was destijds opgedeeld in drie centrumgebieden, genaamd centrumbebouwing 1 t/m 3. De toelichting uit Centrumbebouwing 1 is van toepassing op het pand aan de Blijhamsterstraat 4. Het bestemmingsplan waarbinnen een nieuwe bestemming gerealiseerd moet worden is ingesloten door de volgende regelgeving: Centrumbebouwing I 1. De op de kaart voor ‘ Centrumbebouwing I’ aangewezen gronden zijn bestemd voor winkels, winkelhuizen, horeca bedrijven, kleine ambachtelijke bedrijven, praktijkruimten, kantoren en bovenwoningen. 2. Ten aanzien van de bebouwing de in het eerste lid bedoelde gronden wordt bepaald, dat: a. de goothoogte niet meer dan >7m mag bedragen; b. over een bouwdiepte van tenminste 8m loodrecht gemeten vanaf de naar de weg toegekeerde bewoningsgrens de goothoogte niet kleiner <5m mag zijn; c. de gevelbreedte niet meer dan >8m mag bedragen; d. de vloeroppervlakte van ambachtelijke bedrijven niet meer dan >250M² mag bedragen; e. op de verdiepingen niet mag worden gebouwd ten behoeve van winkels en of kantoren. Lid 1. van Centrumbebouwing I afkomstig uit het bestemmingsplan ’ Wevershorn 1977’ biedt kansen voor vele functies voor het pand. Echter lid 2. deel d en voornamelijk e, zorgen ervoor dat het aantal mogelijke functies wordt ingeperkt. Vanwege de beperkingen die lid 2. punt e oplegt en vanuit beperkingen vanuit het PVE is er gekeken naar een gescheiden bestemming voor de begane grond en een gescheiden bestemming voor de verdiepingen. Door het grote aanbod aan praktijkruimten en de vele leegstaande horeca gelegenheden en de geringe kans op succes van een ambachtelijk bedrijf, zijn deze drie achterwege gelaten. Dit heeft geresulteerd in een onderzoek naar de mogelijkheden van de volgende bestemmingen voor de begane grond: Kantoor & Winkel, en naar de mogelijkheden van de volgende bestemming voor de beide verdiepingen: Appartementen.

36


Hoofdstuk 7. Onderzoek nieuwe bestemming 7.1

Functieonderzoek

Naar aanleiding van het bouwkundig onderzoek, het omgevingsonderzoek en wat er toegestaan is volgens het bestemmingsplan, zijn er een drietal mogelijke bestemmingen voor het pand aan de Blijhamsterstraat bekeken. Voor de begane grond is er gekeken naar de mogelijkheden voor de realisatie van een winkelpand en een kantoorpand en voor de verdiepingen is er gekeken naar de realisatie van appartementen. De functieverdeling voor enerzijds een aparte functie voor de begane grond en een aparte functie voor de verdieping is ontstaan vanuit de eis opgelegd vanuit het PVE en de voorschriften welke het bestemmingsplan aan mogelijke bestemming aan het pand heeft opgelegd. Overige bestemmingen zijn van de hand gewezen op basis van de resultaten afkomstig uit het omgevingsonderzoek. Alvorens er een nieuwe bestemming in het pand kan worden ondergebracht, zullen eerst genoemde posten onder de kop nulstand pand voldaan moeten worden. Voor wat betreft het monteren van nieuwe kozijnen, is het gemoeide bedrag fictief, aangezien de aanbieding is gebaseerd op de huidig aanwezige kozijnen in het pand. In deze offerte aanvraag is nog geen rekening gehouden met de toekomstige nieuwe functie, welke mogelijk eist dat er draaikiepramen i.v.m. spuiventilatie en eventueel comfort moeten worden toegepast. 7.2

Doel functieonderzoek

Het doel van het functieonderzoek is om op basis van de opgedane informatie uit het omgevingsonderzoek en het bouwkundig onderzoek een bestemming te kiezen voor enerzijds de begane grond en anderzijds de verdiepingen welke kans biedt op de nodige rendabiliteit naar verloop van tijd. De rendabiliteit van de verkozen bestemmingen moet blijken uit de exploitatieberekening welke opgenomen is in hoofdstuk 8.4 blz.56 en tevens in een uitgebreidere toelichting in bijlage 9A exploitatieberekening. 7.3

Bestemming tot winkel

Een van de drie mogelijk nieuwe bestemmingen voor het pand is die van winkelpand. Winschoten kent een gezellige binnenstad met enkele levendige winkelstraten met daarop aansluitend een winkelcentrum op het Israëlplein genaamd winkelcentrum ’t Rond. Met het aanwezig winkelaanbod komt Winschoten als tweede koopcentrum in de provincie Groningen naar voren. Omliggende kernen in de regio beschikken over een beperkt recreatief of doelgericht winkelaanbod. Het uitgebreide winkelaanbod van Winschoten zorgt ervoor dat bewoners uit diverse omliggende regio’s in Winschoten komen winkelen. Daarnaast is het centrum en het winkelaanbod van Winschoten in trek bij onze oosterburen. Het verzorgingsgebied, het gebied waaruit de klant op een dienst of product afkomt, is bij winkelcentrum Winschoten behoorlijk groot. Zowel primair, waarbij de omzet wordt verzorgd door mensen die in het winkelgebied wonen en daar ook kopen, als het secundaire verzorgingsgebied door consumenten van buiten de regio is behoorlijk hoog.


37

Met name niet-dagelijkse winkelvoorzieningen zijn goed vertegenwoordigd in het centrum van Winschoten. De belangrijkste branches in deze niet-dagelijkse winkelvoorzieningen zijn de modisch recreatief en gerichte non-food sectoren. Hoewel er een groot getal aan winkels in Winschoten is vertegenwoordigd, heeft Winschoten te maken met een leegloop van de winkelpanden. Er staan momenteel ongeveer 16 winkelpanden te huur. Krimp waarmee de regio te maken heeft, zorgt voor veel onzekerheid. De vraag is wat deze krimp en tot hoever deze krimp invloed heeft op de terugloop van het inkomstenniveau van winkeliers en daarmee de toename in het aantal leegstaande winkelpanden. Met het opstellen van de ‘ Centrumvisie Winschoten 2004 ‘ met daarin opgenomen het zogenoemde ‘ haltermodel ‘ is het oude centrum van Winschoten gaan verschuiven. Waar voorheen het winkelend publiek en het winkelaanbod zich centreerde rondom het Marktplein, waar voorheen ook iedere week de markt werd gehouden, centreert het zich nu tussen de Noord- en Zuidpool van het ‘ haltermodel ‘. Deze Noord- en Zuidpool worden gevormd door respectievelijk het Oldambtplein en het Israëlplein en worden verbonden met elkaar door de Langestraat. Het gevolg van het verschuiven van dit centrumhart is dat de Blijhamsterstraat, welke gelegen is aan het Marktplein, weinig toestroom van winkelend publiek kent. De voor het opstellen van de ‘ Centrumvisie Winschoten 2004 ‘ aanwezige winkelpanden rondom het Marktplein en de Blijhamsterstraat staan momenteel leeg. Niet alleen leegstand vormt een niet representatieve uitstraling van het gebied rondom het Marktplein en de Blijhamsterstraat. Bijkomend bij deze leegstand is het ernstige verval van de leegstaande panden, door het uitblijven van nieuwe bestemmingen voor de panden en het daarbij horende onderhoud aan de panden.

Langestraat Langestraat

Marktplein

Figuur 7.1 Leegstand in het centrumgebied van Winschoten Bron: DTNP, 2007

38

Figuur 7.2 Leegstand in het centrumgebied van Winschoten Bron: DTNP, 2011


Wanneer we het winkelgebied van Winschoten, in relatie tot een mogelijke bestemming tot winkelpand voor het pand aan de Blijhamsterstraat, nader bekijken komen we tot de volgende conclusie: 

in Winschoten is al teveel aanbod van winkelpanden op een representatievere en op een betere ligging gelegen locatie. Zo is er bijvoorbeeld veel aanbod langs de Langestraat en rond het winkelcentrum ’t Rond. Deze leegstaande winkelpanden vinden maar moeilijk nieuwe ondernemers;



verpaupering van leegstaande panden om en rondom de doorvoerroute vanaf de Langestraat, naar het Marktplein welke in verbinding ligt met de Blijhamsterstraat, zorgt voor weinig tot geen aanvoer van winkelend publiek;



de krimp, waar Winschoten mee te maken heeft, zorgt voor dusdanig veel onzekerheid onder ondernemers in voornamelijk de niet- dagelijkse voorzieningen, dat leegstaande winkelpanden maar moeilijk nieuwe huurders vinden;



bovengenoemde redenen, in de vorm van teveel aanbod, matige tot slechte representatieve uitstraling om en rondom de Blijhamsterstraat en weinig aanloop van winkelend publiek maken de begane grond niet geschikt voor een bestemming tot winkelpand.

7.4

Bestemming tot kantoor

De bestemming tot kantoor zou op voorhand vanwege de economische crisis waar we de afgelopen jaren al mee van doen hebben van de hand worden gewezen. Winschoten heeft net als vele andere steden te maken met een grote leegstand in kantoorpanden als gevolg van faillissementen en reorganisaties binnen bedrijven. Er zijn echter, mede door de economische crisis, ontwikkelingen in ondernemend Nederland aan de orde, waardoor een bestemming tot kantoorpand alsnog een toegevoegde waarde voor Winschoten en voor het pand aan de Blijhamsterstraat kan zijn. Deze toegevoegde waarde door het realiseren van kantoorruimte ontstaat door een verandering in de wensen en eisen aan kantoorpanden vandaag de dag. De trend in de vraag naar kantoorruimte is momenteel dat er veel specifiekere eisen aan kantoorruimten worden gesteld dan voorheen. De vraag wordt steeds meer om kantoorpanden te realiseren met grote open ruimten, zitgedeelten, koffiecorners en flexibele werkplekken. Deze toenemende vraag naar flexibele werkplekken en vernieuwde kantoorruimte biedt kansen voor de begane grond voor het pand aan de Blijhamsterstraat 4. Voornamelijk de term flexibiliteit is van groot belang voor het slagen van een dergelijke bestemming tot kantoorruimte, want aan kantoorruimte met weinig flexibiliteit is voldoende aanbod in Winschoten zoals onderstaand tabel 7.3 laat zien. Door de toename van het aantal werklozen als gevolg van faillissementen en reorganisaties en starters genaamd ‘Young Proffesionals’ welke moeilijk aan werk komen, groeit het aantal ZZP’ers (zelfstandigen zonder personeel). ZZP’ers zijn flexibel inzetbaar, hebben vakkennis en zijn enthousiast. Het grote voordeel van ZZP’ers is echter dat de opdracht eindig is, werkgevers zijn erg huiverig om mensen voor een vast dienstverband aan te nemen. Door ZZP’ers aan te nemen, kan men probleemloos afscheid van ze nemen wanneer de opdracht is voltooid. Bij ZZP’ers groeit echter steeds meer de vraag naar flexibele werkplekken. Vanwege het ontbreken van deze flexibele werkplekken zijn zij vaak genoodzaakt om vanuit huis te werken, wat het netwerken met overige ondernemers bemoeilijkt.


39

Flexibele werkplekken zijn een oplossing voor deze ZZP’ers en tevens ondernemers welke op doorreis zijn naar of vanuit een vergadering. Dit concept van flexibele werkplekken begint in de grote steden steeds meer zijn vruchten af te werpen. Flexibele werkplekken is een huisvestigingsconcept dat zich aanpast aan de situatie van de onderneming en de wensen van de ondernemer. Kantoorruimte wordt bij flexibele werkplekken niet meer verplicht voor minimaal een jaar gehuurd, maar is gedurende elke dag en elke week van de maand vrij opzegbaar. Dit concept van flexibele kantoorruimte kent, voor ZZP’ers die niet langer vanuit huis willen werken en voor ondernemers die veelal mobiel aan het werk zijn, een groot aantal voordelen. Er zijn weinig opstartkosten en voorbereidingstijd nodig om je intrede in het kantoor te doen. Daarnaast is het mogelijk om korte contracten af te sluiten. Mocht de desbetreffende eenmanszaak bijvoorbeeld snel groeien dan is het contract eenvoudig te beëindigen. Daarnaast is flexibele werkruimte parttime af te huren. Wanneer er bijvoorbeeld op vrijdag niet wordt gewerkt, dan is het mogelijk om de kantoorruimte voor vrijdag niet te huren, of wanneer je op doorreis bent en je wilt even voor 2 uren een kantoorruimte huren, behoort dit ook tot de mogelijkheden. Tabel aanbod kantoorruimte Straat, postcode

Locatie

Minimale huurtermijn

BVO

Huurprijs

Vissersdijk 19 Mauritsstraat 4 Nassaustraat 16 Bosstraat 35 Venne 105B Burg. Venemastraat 9A Burg. Schonfeldplein 13 Burg. Schonfeldplein 17 P. van Dijkstrastraat 12 M.J. Olmstraat 54

Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Industrieterrein Industrieterrein

1 jr. 1 jr. 1 jr. 1. jr. 1. jr. 5.jr. 1.jr. 1.jr. 1.jr. 5.jr.

350M² tot / units 18M² 120M² 30M² tot 130M² 90M² 80M² 425M² 625M² 85M² 12M² tot 350M² 260M²

€ 296.00 p/m € 750,00 p/m € 250,00 p/m € 550,00 p/m € 799,00 p/m € 2.833,33 p/m € 5.625,00 p/m € 975,00 p/m € 78,00 p/m € 1.445,00 p/m

Tabel 7.1 Aanbod kantoorruimte Winschoten Bron: De bedrijfsmakelaar Winschoten

40


Wanneer we de functie tot kantoorruimte bekijken in relatie tot de mogelijkheden die de begane grond en de situatie van het pand voor bovengenoemde bestemming biedt, komen we tot de volgende conclusies: 

Winschoten ligt aan een belangrijke doorvoerroute de A7, welke in verbinding staat met de stad Groningen, Duitsland en de A28 welke verbinding biedt met de rest van Nederland;



deze doorvoerroute wordt veel gebruikt door ondernemers die onderweg zijn naar vergaderingen, afspraken etc.;



er is genoeg aanbod van kantoorruimte voor langere tijd zonder enige vorm van flexibiliteit door huurtermijnen van minimaal een jaar. Deze kantoorruimte wordt zowel in het centrum als op het industriegebied welke gelegen is aan de A7 aangeboden;



door de economische crisis en de moeizame kansen van starters, (Young Proffesionals) op de arbeidsmarkt, neemt het aantal ZZP’ers elk jaar toe. Deze ZZP’ers werken veelal vanuit huis, omdat er weinig aanbod is in de soort kantoorruimte die veelal door deze groep gevraagd wordt;



flexibele werkruimte, een nieuwe vorm van kantoren binnen een kantorenpand, komt de vraag van ZZP’ers tegemoet en is in en rondom Winschoten nog niet aanwezig;



mede door de ligging aan de A7, in relatie tot het pand welke gelegen is aan de rand van een hoog voorzieningsniveau met diverse eetgelegenheden en het ontbreken van flexibele werkplekken in en rondom Winschoten biedt het concept flexibele kantoorruimte voor wat betreft de begane grond een prima perspectief op rendabiliteit.

7.5

Woongebouw

Wanneer zoals bovengenoemd de economie terugloopt, de banken voorzichtiger worden en de vergrijzing toeneemt, neemt de kans op succes van de derde mogelijke nieuwe bestemming in de vorm van appartementen toe. De definitie van een appartement is een woning in een groter gebouw met meerdere woningen. Voor enkel de beide verdiepingen is gekeken naar de mogelijkheid wat betreft appartementen, aangezien het bestemmingsplan alleen voor beide verdiepingen een woonfunctie toelaat. Door tegenvallende resultaten in de economie en als gevolg daarvan de gedwongen ontslagen, worden banken steeds terughoudender in het afgeven van hypotheken. Steeds vaker moeten oud huizenbezitters een beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie, de NHG. Doordat de hypotheek vanwege lagere of zelfs geen inkomsten niet meer betaald kan worden, is gedwongen verkoop van onroerend goed vaak de enige oplossing. Doordat de huizenprijzen als gevolg van lagere verkoopaantallen enorm zijn gedaald, wordt het huis veelal onder de prijs, met verlies verkocht, waardoor men een beroep moet doen op de NHG. De Nederlandse Bank en het kabinet zijn erop gericht om de crisisbestendigheid te versterken door buffers te vergroten en risico’s te verlagen. Mede om de risico’s te verlagen, staat al enige tijd de toekomst van de hypotheekrente aftrek op het spel. De hypotheekrente aftrek is een belastingvoordeel voor de bezitters van een eigen huis die hierover hypotheekrente betalen. Voordat over het inkomen belasting wordt betaald in box 1 van het belastingstelsel, mogen eigenaren van huizen met daarop een hypotheek, van het verdiende inkomen de schuld als gevolg van de rente voor het lenen van het kapitaal voor de woning aftrekken. Onzekerheid over dit financiële belastingvoordeel bij potentiële huizenkopers zorgt


41

ervoor dat de koopwoningmarkt in grote moeilijkheden zit. De vraag van woningen verschuift steeds meer van duur naar goedkoop en van koop naar huur, doordat steeds minder mensen een huis durven te kopen. Dit resulteert in een stijgende vraag naar huurwoningen. Voornamelijk de vraag naar commerciële huurwoningen in de vrije sector zal toenemen. Door plannen van de regering om woningcorporaties te verplichten een deel van de huurwoningvoorraad te koop aan te bieden, neemt het aanbod in de reguliere huursector af. Het gevolg van dit alles is dat mensen in de vrije sector en steden of regio’s met weinig huurwoningen, rekening moeten houden met een krapte op de huurwoningmarkt en als gevolg daarvan stijgende huurprijzen. Winschoten is de afgelopen jaren gekrompen in inwoneraantal van 39.486 inwoners naar 39.087 inwoners . Gedurende deze periode van leegloop is het aantal alleenstaande huishoudens toegenomen van 5576 naar 6090 huishoudens. In deze periode is het aantal geboorten teruggenomen. Er is dus sprake van een leegloop in de vorm van krimp in de gemeente Oldambt, terwijl er door het toenemende aantal alleenstaande huishoudens meer vraag is naar woningen. Dat er relatief veel mensen richting de randstad trekken, is het gevolg van het hoge werkloosheidscijfer van 8,9% waarmee de gemeente Oldambt van doen heeft. Dit werkloosheidscijfer is ongeveer 2% hoger dan het gemiddelde werkloosheidscijfer van 5,9% over geheel Nederland. Dit hoge werkloosheidscijfer en de toename van het aantal alleenstaanden zorgt voor een toenemende vraag naar huurwoningen aangezien koopwoningen veelal niet kunnen worden bekostigt. De huurprijs van deze woningen is van groot belang voor de verhuurbaarheid van appartementen i n Winschoten. Hoge huurprijzen van gemiddeld boven de € 700,- zullen geen huurders opleveren in Winschoten, aangezien dergelijke huurkosten voor veel inwoners en potentiële inwoners te hoog zijn (Zie tabel 7.2, prijzen huurwoningaanbod Winschoten).

Figuur 7.2 Centrumgebied Winschoten Bron: Bestemmingsplan Winschoten Centrum

42


Engelsestraat

Adres huurwoning

Beertsterweg

Postcode

9671BH Winschoten

Postcode

9671BS Winschoten

Afstand t.o.v. Blijhamsterstraat 4

<2km

Afstand t.o.v. Blijhamsterstraat 4

>5km

Prijs

€ 695,- p/m ex. Gas/water/elektra

Prijs


Oppervlakte

85M² BVO

Oppervlakte

95M² BVO

Aantal kamers

3 waarvan 2 slaapkamers

Aantal kamers


Balkon

Ja

Balkon

Nee

Eigen parkeerplaats

Ja

Eigen parkeerplaats

Ja

Adres huurwoning

Burg.

Postcode Adres huurwoning Afstand t.o.v. Blijhamsterstraat 4

9671CA Winschoten

Prijs


Oppervlakte

150M²BVO

Aantal kamers


Balkon

Ja

Eigen parkeerplaats

Ja

Adres huurwoning

Schonfeldplein

<2km

Tabel 7.2 Huurprijzen huurwoningaanbod Winschoten Bron: Funda.nl

De vrije indeelbaarheid door de minimale aanwezigheid van een 4-tal stalen kolommen is als uitgangspunt genomen bij het indelen van het pand in appartementen. De structuur van de buitenzijde van het gebouw en de structuur van de binnenzijde van het pand blijft daardoor gehandhaafd. Ingrepen zoals extra vloeren of het aanbrengen van een trappenhuis zijn daardoor niet nodig. De woningen worden verdeeld over de lengte richting van het pand. Woonkamers zijn daardoor gesitueerd op de westkant en de achterzijde van de woningen ligt op het oosten. Per verdieping worden er respectievelijk 3 appartementen voor de 1 e verdieping en 2 appartementen voor de 2e verdieping gerealiseerd. Er is gekozen voor een combinatie van een aantal appartementen voor long-stayers en een appartement voor short-stay. De appartementen geschikt voor long-stay hebben allemaal een balkon op de achterzijde van het pand. Het appartement voor short-stay heeft alleen openslaande ramen en geen balkon. Voor het gebruik als short-stay, past het dat er, vanwege de korte duur van bezetting, geen balkon aanwezig hoeft te zijn. Vanwege de hoge vrije hoogte in het gebouw, zou er, indien er voldoende ruimte is voor het wegwerken van het leidingwerk, voor gekozen kunnen worden om de oude houten balklaag weer voor het oog zichtbaar te maken.


43

Wanneer we de functie tot woongebouw voor de eerste en tweede verdieping in relatie tot de mogelijkheden van het pand en de omgeving bekijken komen we tot de volgende conclusie: 

locatie nabij centrum en overige voorzieningen Winschoten leent zich voor toepassen van appartementen;



door tegenvallende resultaten in de economie, worden banken voorzichtiger met het afgeven van hypotheken. Voornamelijk starters hebben veelal niet de financiële middelen om aan het begin van hun carrière een huis te bekostigen. Daarnaast kent Winschoten een hoog werkloosheidscijfer, waardoor veel twee persoon huishoudens en alleenstaanden het aanschaffen van een huurwoning verkiezen boven een koopwoning;



plannen van de regering om de hypotheek garantie af te schaffen en woningbouw verenigingen in randgemeenten te verplichten om een deel van hun huurwoningvoorraad te koop aan te bieden, zorgt er op den duur voor dat er krapte ontstaat in de huurwoningmarkt;



huurwoningaanbod in Winschoten is op dit moment al behoorlijk gering. Wanneer de vraag naar huurwoningen zal toenemen, zal er een tekort aan huurwoningen zijn. Huurwoningen die nog niet verhuurd zijn, zijn veelal te duur, +€ 700,- en hebben veelal niet een balkon of eigen parkeergelegenheid;



kortom, een investering tot appartementen op de 1e en 2e verdieping, biedt kansen op korte termijn en zeker voor de toekomst.

7.6

Conclusie verkozen functie

Voor de verdiepingen zal naar aanleiding van bovenstaand en naar hetgeen naar voren is gekomen in het functieonderzoek een uitwerking worden gegeven voor het toepassen van appartementen. Voor de begane grond zal de toepassing van flexibele werkplekken i.c.m. deels opslagruimte worden uitgewerkt. Voor de begane grond betekent dit het volgende: 

het pand in nulstand brengen;



realiseren van flexibele werkplekken volledig voorzien van kantoormeubilair, printerapparatuur, wireless internet, bestemd voor ZZP’ers en op doorreis zijnde ondernemers;

44



realiseren van een vergaderruimte inclusief beamerapparatuur;



realiseren van een toilet, douchegelegenheid en een keuken met inbouw apparatuur;



vanuit de eis van de opdrachtgever realiseren van opslagruimte voor zijn overjarig winkelgoed vanuit zijn winkel Raad Jeans and Casuals;



realiseren van een tweetal overheaddeuren welke toegang verlenen tot de opslagruimte;



mogelijkheid tot het in tweeën delen van de opslagruimte voor eventueel mogelijke verhuur van opslagruimte;



realiseren van een tweetal parkeerplaatsen op de achterzijde van het gebouw.


Voor de verdiepingen betekend dit het volgende: 

het in nulstand brengen van het pand;



realiseren van een 3 tal appartementen op de 1e verdieping waarbij 1 appartement toegang biedt tot het slaapgedeelte van datzelfde appartement op de 2 e verdieping;



realiseren van een 2 tal grotere appartementen op de 2e verdieping;



realiseren van bergruimte ten behoeve van de appartementen op de begane grond;



realiseren van parkeergelegenheid ten behoeve van de bewoners van de appartementen op de achterzijde van het gebouw;



4 appartementen geschikt maken voor long-stay met balkon op de achterzijde van het pand en 1 appartement geschikt maken voor short-stay zonder balkon;



appartementen volledig voorzien van glasvezelbehang, bad, douche, wc en keuken;



huursubsidie aanvraag mogelijk maken door realiseren eigen ingang, eigen douche en toilet en eigen keuken.


45

Figuur 7.3 schematische indeling begane grond behorende bij nieuwe bestemming

46


Figuur 7.4 schematische indeling 1e verdieping behorende bij nieuwe bestemming


47

Figuur 7.5 schematische indeling 2e verdieping behorende bij nieuwe bestemming

48


Hoofdstuk 8. Uitwerking definitieve bestemming Voor de begane grond zal er een definitieve uitwerking worden gegeven voor het realiseren van flexibele werkplekken en voor de verdiepingen voor het realiseren van appartementen. Onderstaand hoofdstuk geeft een toelichting op de te gebruiken producten ten behoeve van de realisatie van de nieuwe bestemming op de begane grond en de verdiepingen. Voor een uitgebreidere toelichting zie bijlage 7A producten en installaties en bijlage 6A brand en bouwfysica. 8.1

Producten en installaties begane grond

Tekening ten behoeve bouwaanvraag en indeling A0, zie bijlage 4A en bijlage 5A. 

Flexibele werkplekken in de vorm van afgesloten kantoren 2 stuks



Open ruimte met flexibele werkplekken tevens fungerend als vergaderruimte



Natte ruimten, waaronder toilet en keuken



Parkeergelegenheid 2 keer achterzijde gebouw



Opslagruimte 2 stuks, gescheiden door schuifwand, bereikbaar d.m.v. 2 stuks overheaddeuren achterzijde gebouw



Toegang tot appartement 1.02, huur tevens i.c.m. huur deel opslagruimte 0.03



Bergingen appartementen 1 t/m appartement 5



Centrale toegang tot trappenhuis appartementen en bergingen

Werkzaamheden welke, alvorens er gestart kan worden met de werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van de nieuwe bestemming, voldaan moeten worden, de bovengenoemde nulstand: 

Slopen aanbouw achterzijde gebouw en garagebox 1



Verwijderen en afvoeren opslag binnen- en buitenzijde gebouw en reinigen gehele gebouw



Gebouw rondom in de steigers zetten






Reinigen op basis van hogedruk gehele gevel, witte coating ronding voorzijde verwijderen met afbijt



Opnieuw invoegen voorgevel



Verwijderen oude kozijnen en monteren nieuwe aluminium kozijnen gehele gebouw inclusief dubbele HR++ beglazing



Aanbrengen dubbele overheaddeur inclusief onderslag balk achterzijde pand, ter plaatse van gesloopte aanbouw gebouw



Aanbrengen dakisolatie en EPDM dakbedekking, repareren dakopstand ronde voorgevel, waar nodig dakopstand verhogen


49

Werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van de nieuwe bestemming, zie tevens bijlage 7A producten en installaties voor een uitgebreidere toelichting: 

Vloeren: begane grond vloer met daaronder gelegen kelder, is ongeïsoleerd. De vloer wordt geïsoleerd met Rockwool zwevende vloerplaten 504, hierop wordt een wapeningsnet met een maaswijdte van 50x50mm aangebracht, hierop wordt tevens het leidingwerk van de radiatoren bevestigd waarna er een cementdekvloer van 50mm dik op wordt gestort.



Wanden: buitenmuren zijn niet geïsoleerd. Om het gebouw te isoleren, wordt er van binnenuit een geïsoleerde voorzetwand van hout, een zogenoemde HSB wand toegepast. Om contactgeluid met de vloeren te voorkomen, worden eerst de voorzetwanden en de binnenwanden, tevens HSB wanden, neergezet waarna de vloer wordt geïsoleerd en voorzien wordt van een cementdekvloer. Om contactgeluid naar naastgelegen ruimten te reduceren, worden de wanden door middel van een vilt rondom afgekoppeld van de vloeren. Wand opslagruimte wordt een schuifwand. Voor afwerking en opbouw wanden zie bijlage 7A producten en installaties.



Plafonds: plafonds vormen een brandscheiding met de bovenliggende appartementen. De eis voor deze brandscheiding, de WBDBO (weerstand branddoorslag, brandoverslag) bedraagt 60min. De plafonds worden opgebouwd uit dubbel gips, bevestigd aan een houten regelwerk met daarboven Multimax isolatie. Ruimten boven de plafonds fungeren tevens als ruimten voor het doorvoeren van leidingwerk ten behoeve van de luchtbehandeling van het gebouw. Gipsplafond dubbel laags wordt tevens toegepast in de bergingen, centrale toegang tot appartementen en opslagruimte. Voor brandeisen overige scheidingsconstructies zie tevens bijlage 6A brand en bouwfysica.



Natte ruimten: wc ruimte wordt voorzien van een inbouwreservoir i.c.m. wandcloset en een wastafel allemaal afkomstig van Sphinx. Zie tevens bijlage 7A producten en installaties . Wanden toilet worden afgewerkt over de volle breedte en hoogte met tegelwerk. Keuken inclusief inbouwapparatuur type zie bijlage 7A producten en installaties.



Binnendeuren en kozijnen: kozijnen en binnendeuren binnenzijde hout. Deuren opdekdeuren type boardpaneeldeuren. Zie voor deuren en deurbeslag bijlage tA producten en installaties.



Nutsvoorzieningen: de kantoren krijgen een aparte aansluiting op het gebied van nutsvoorzieningen. Deze nutsvoorzieningen worden allemaal apart aangemeld bij de energieleveranciers, waardoor de installaties compleet gescheiden kunnen worden aangelegd. Oftewel, de kantoren krijgen een aparte energie aansluiting, elektra, gas, water, en de opslagruimte krijgt een aparte energieaansluiting, elektra. Telecom en kabel aansluitingen worden ook in bovenstaand pakket meegenomen.

50


De aan te vragen capaciteit van de aansluitingen is standaard

De volgende partijen dragen bij aan deze voorzieningen:

:

Gas Water Elektriciteit

G4 (<= 6 m3/h) 1, 5m3/h 1 x 40 A

Enexis Emmen en Kolham N.V. Waterbedrijf Groningen Groningen Enexis Emmen en Kolham Ziggo (@Home) Groningen KPN Telecom BV. Rayon Noordoost Infra Services BV. Cluster 1

gas water elektriciteit kabeldiensten telecom aannemer



Verwarming: verwarming door middel van radiatoren. Afmetingen in overleg met de installateur. Leidingwerk radiatoren in cementdekvloer verwerken.



Elektriciteit: 1 centrale stoppenkast voor de kantoren en een gescheiden stoppenkast voor de opslagruimte. Zie voor wandcontactdoos aansluitpunten A0 tekening nieuwe situatie bijlage 5A.



Ventilatie: in het gebouw wordt een systeem van natuurlijke ventilatietoevoer en mechanisch afvoer toegepast. Deze mechanische afvoer bevindt zich in het toilet welke 7 dm³/s afvoert en in de afzuigkap welke 21 dm³/s afvoert en een gescheiden afvoersysteem voor de overige uitblaas van lucht met een aparte regelaar, zodat de afzuigkap niet altijd aan hoeft om lucht af te voeren. Voor de bergingen geldt geen eis, zolang er maar geen motorvoertuigen in worden geplaatst.



Daglicht: voor de eisen ten behoeve van daglicht zie bijlage 6A brand en bouwfysica.



Brand: voor de eisen ten behoeve van brand zie bijlage 6A brand en bouwfysica en tekening A0 bijlage 5A waarop de WBDBO scheidingen zijn aangegeven.


51

8.2

Producten en installaties verdiepingen

Tekening ten behoeve bouwaanvraag en indeling A0, zie bijlage 4A oude situatie en bijlage 5A nieuwe situatie. 

5 tal zelfstandige appartementen, waarvan 2 appartementen op de 1e verdieping en 1 appartement deels op de begane grond deels op de 1e en deels op de 2e verdieping en 2 appartementen op 3e verdieping.



Appartementen voorzien van eigen huisnummer met eigen voordeur, en eigen badkamer met wc en keuken, waardoor appartementen apart kunnen worden ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie, GBA en aangemeld kan worden bij de Belastingdienst als zijnde appartement waarvoor men in aanmerking komt voor huursubsidie.



Parkeergelegenheid, 1 parkeerplaats per appartement op de achterzijde van het gebouw



Bergingen, 1 berging per appartement op de begane grond



Huurprijs appartementen variërend van € 500,- ex. gas/water/elektra tot € 600,- ex. gas/water/elektra. Zie voor prijzen exploitatieberekening hoofdstuk 8.4 en tevens bijlage 9A exploitatieberekening.

Werkzaamheden welke alvorens er gestart kan worden met de werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van de nieuwe bestemming, de bovengenoemde nulstand: 

Slopen aanbouw achterzijde gebouw en garagebox 1



Verwijderen en afvoeren opslag binnen- en buitenzijde gebouw en reinigen gehele gebouw



Gebouw rondom in de steigers zetten






Reinigen op basis van hogedruk gehele gevel, witte coating verwijderen met afbijt ronding voorzijde



Opnieuw invoegen voorgevel



Verwijderen oude kozijnen en monteren nieuwe aluminium kozijnen gehele gebouw inclusief dubbele HR++ beglazing.



Aanbrengen dubbele overheaddeur inclusief stalen onderslag balk achterzijde pand, ter plaatse van gesloopte aanbouw gebouw



Aanbrengen dakisolatie en EPDM dakbedekking, repareren dakopstand ronde voorgevel, waar nodig dakopstand verhogen

Werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van de nieuwe bestemming, zie tevens bijlage 7A producten en installaties voor een uitgebreidere toelichting: 

Vloeren: Om contactgeluid tussen de verdiepingen en de begane grond te voorkomen worden de vloeren geïsoleerd. De vloer wordt geïsoleerd met Rockwool zwevende vloerplaten 504, hierop wordt een wapeningsnet met een maaswijdte van 50x50mm aangebracht, hierop wordt tevens het leidingwerk van de radiatoren bevestigd waarna er een cementdekvloer van 50mm dik op wordt gestort. Vloeren zijn destijds berekend op een maximale belasting op basis van een winkelfunctie.

52


Deze belasting was destijds 3,5Kn/M². De houten vloer inclusief balklaag weegt 1,75Kn/m². Voor de zwevende cementdekvloer en overige bouwkundige onderdelen blijft dan nog 1,75Kn/m² over. 

Wanden: buitenmuren zijn niet geïsoleerd. Om het gebouw te isoleren wordt er van binnenuit een geïsoleerde voorzetwand van hout, een zogenoemde HSB wand toegepast. Om contactgeluid met de vloeren te voorkomen, worden eerst de voorzetwanden en de binnenwanden tevens HSB wanden, neergezet, waarna de vloer wordt geïsoleerd en voorzien wordt van een cementdekvloer. Om contactgeluid naar naastgelegen ruimten te reduceren worden de wanden door middel van een vilt rondom afgekoppeld van de vloeren. Voor afwerking en opbouw wanden zie bijlage 7A producten en installaties, voor brandwerende eisen ten behoeve van branddoorslag zie bijlage 6A brand en bouwfysica.



Plafonds: plafonds vormen een brandscheiding met de bovenliggende appartementen. De eis voor deze brandscheiding, de WBDBO (weerstand branddoorslag, brandoverslag) bedraagt 60min. De plafonds worden opgebouwd uit dubbel gips, bevestigd aan een houten regelwerk met daarboven Multimax isolatie. Ruimte boven de plafonds fungeert tevens als ruimte voor het doorvoeren van leidingwerk ten behoeve van luchtbehandeling gebouw. Voor brandeisen overige scheidingsconstructies zie tevens bijlage 6. Brand en Bouwfysisch rapport.



Natte ruimten: wc ruimte wordt voorzien van een inbouwreservoir i.c.m. wandcloset en een wastafel allemaal afkomstig van Sphinx. Zie tevens bijlage 7A producten en installaties. Wanden toilet worden afgewerkt over de volle breedte en hoogte met tegelwerk. Douche wordt voorzien van een douchebak met cabine en tevens voorzien van een bad. De wanden van deze ruimte worden voorzien van groene gipsplaten, greenboard, type Knauf en afgewerkt met tegelwerk over de volle breedte en hoogte. Doucheruimte wordt tevens voorzien van een wastafel. Keuken inclusief inbouwapparatuur type zie bijlage 7A producten en installaties. Standleiding en riolering gaan door de sparing in de centrale meterruimte enerzijds naar het dak en anderzijds naar de kelder waar zich de aansluiting op de riolering bevindt.



Binnendeuren en kozijnen: kozijnen en binnendeuren binnenzijde hout. Deuren opdekdeuren type boardpaneeldeuren. Zie voor type deuren en deurbeslag bijlage 7A producten en installaties.



Balkons: de appartementen 1.01, 1.03, 2.01 en 2.03 worden voorzien van een balkon op de achterzijde van het pand. Deze worden gemaakt van gegalvaniseerd staal. Loopvlak wordt gemaakt van hardhouten planken, welke in de lengterichting worden gelegd en onderling een tussenruimte hebben van 5mm voor het afvoeren van water. De balkons worden bevestigd door chemische ankers welke in de bestaande buitenmuur worden geboord. Chemische ankers bestaan uit een draadeind met op het uiteinde een ampul met twee chemische substanties. Deze ampul met draadeind wordt middels een vooraf te boren gat in de muur aangebracht, waarbij het ampul kapot gaat, en de twee chemische substanties als een 2 componenten massa samensmelten en het anker vast zetten in de muur.


53



Nutsvoorzieningen: elk appartement zal een eigen aansluiting krijgen op het gebied van nutsvoorzieningen. Deze nutsvoorzieningen worden allemaal apart aangemeld bij de energie leveranciers waardoor de installaties compleet gescheiden kunnen worden aangelegd. De nutsvoorzieningen worden centraal binnengebracht op de begane grond en van daaruit naar de centrale meterruimte op de 1 e verdieping gebracht. Deze ruimte is centraal toegankelijk en in deze ruimte heeft ieder appartement zijn eigen centrale meterkast. Telecom en kabel aansluitingen worden ook in bovenstaand pakket meegenomen. De aan te vragen capaciteit van de aansluitingen is standaard:

De volgende partijen dragen bij aan deze voorzieningen:



Gas

G4 (<= 6 m3/h)

Water

1, 5m3/h

Elektriciteit

1 x 40 A

Enexis Emmen en Kolham N.V. Waterbedrijf Groningen Groningen Enexis Emmen en Kolham Ziggo (@Home) Groningen KPN Telecom BV. Rayon Noordoost Infra Services BV. Cluster 1

gas water elektriciteit kabeldiensten telecom Aannemer

Verwarming: verwarming door middel van radiatoren. Afmetingen in overleg met de installateur. De ketels worden elk in een aparte kast in de centrale installatieruimte op de 1e verdieping geplaatst. Elektriciteit CV ketel wordt apart aangesloten op iedere afhankelijke meter per appartement. Voor het leidingwerk van het CV systeem wordt gebruik gemaakt van het Uponor CV systeem. Dit zijn flexibele kunststofleidingen welke eenvoudig en snel kunnen worden aangebracht. Leidingwerk wordt in de cementdekvloer verwerkt, tevens zal hier een buis van de CV naar de appartementen worden gelegd ten behoeve van het aansluiten van de thermostaat. Voor type CV installatie, zie bijlage 7A producten en installaties.



Elektriciteit: de elektriciteit en de groepenkast worden geplaatst in de meterkast van de appartementen zelf. De groepenkast zal bestaan uit een aantal groepen met twee aardlekschakelaars. Aardlekschakelaar 1:

groep voor de droger groep voor de wasmachine en de centrale ruimte

Aardlekschakelaar 2:

twee groepen voor de keuken twee groepen voor de woning

54




Ventilatie: alle appartementen worden voorzien van een gescheiden ventilatiesysteem met een eigen ventilatie box. Deze ventilatie box wordt geplaatst in de eigen centrale meterkast in de centrale technische ruimte op de 1e verdieping. Om de brandcompartimentering te hanteren worden er brandkleppen in de buizen van het ventilatienetwerk geplaatst. Deze brandkleppen zijn dubbelzijdig werkend. Voor merk en type en een uitgebreidere toelichting zie bijlage 7A producten en installaties.



Daglicht: voor de eisen ten behoeve van daglicht zie bijlage 6A brand en bouwfysica.



Brand: voor de eisen ten behoeve van brand zie bijlage 6A brand en bouwfysica. Aandachtspunt is de trap ten behoeve van het bereiken van appartement 1.02, deze trap dient aan de onderzijde brandwerend 60 minuten bekleed te worden. Zie tevens A0 tekening nieuwe situatie bijlage 5A, waarop de WBDBO eisen tevens zijn aangegeven.


55

8.3

Elementenbegroting

Onderstaand hoofdstuk geeft een gestructureerde begroting weer van de realisatie van flexibele kantoor-units en een vijftal appartementen opgedeeld in niveaus. Voor een uitgebreide begroting zie bijlage 8A, elementenbegroting. Deze elementenbegroting is opgedeeld in niveaus welke opgedeeld zijn in bouwdelen. Deze bouwdelen zijn vervolgens weer opgedeeld in middelen, waardoor een opbouw ontstaat per bouwdeel niveau waarop de begroting kan worden nagelopen. Het doel van de elementenbegroting is om een prognose te geven in euro’s van de bouwkosten ten behoeve van de realisatie van kantoorunits en een vijftal appartementen.

Totale bouwkosten t.b.v. invoegen nieuwe bestemming

Stabu Code

Omschrijving

Kosten in € ex. 19% BTW

00

ALGEMENE BOUWGEGEVENS (nulstand)

€ 111.232,80

01

WERKTERREININRICHTING

€ 1.000,00

10

SLOOPWERKZAAMHEDEN

€ 7.143,04

21

BUITENWANDEN

€ 947,13

22

BINNENWANDEN

€ 34.800,02

23

VLOEREN

€ 8.000,00

24

TRAPPEN EN HELLINGEN

€ 6.200,00

27

DAKEN

€ 2.072,82

31

BUITENWANDOPENINGEN

€ 10.530,26

32

BINNENWANDOPENING

€ 8.401,29

33

VLOEROPENINGEN

€ 804,39

37

DAKOPENINGEN

€ 4.457,50

38

INBOUWPAKKETTEN

€ 1.268,64

42

BINNENWANDAFWERKINGEN

€ 6.254,23

56


43

VLOERAFWERKINGEN

€ 13.726,49

45

PLAFONDAFWERKINGEN

€ 26.981,69

47

DAKAFWERKINGEN

€ 8.292,00

51

WARMTE-OPWEKKING

€ 16.222,74

52

AFVOEREN

€ 3.841,21

53

WATER

€ 694,40

56

WARMTE DISTRIBUTIE

€ 8.264,75

57

LUCHTBEHANDELING

€ 7.387,98

62

KRACHTSTROOM

€ 9.114,24

65

BEVEILIGING

€ 474,28

73

VASTE KEUKENVOORZIENINGEN

€ 7.448,12

74

VASTE SANITAIRE VOORZIENINGEN

€ 11.780,71

90

TERREIN

€ 3.057,45

TOTAAL EX. 19% BTW

€

325.220,20

WINST EN RISICO 5%

€

16.261,01

TOTAAL BEDRAG INCL. WINST EN RISICO EX. BTW

€

341.481,18

BTW, 19%

€

64.881,42

TOTALE KOSTEN REALISATIE WOONGEBOUW EN KANTOREN

€

406.362,61

Tabel 8.1 Kosten ten behoeve realisatie nieuwe bestemming begane grond en verdiepingen


57

8.4

Exploitatieberekening

Om de rendabiliteit te bekijken is er vanuit de investeringskosten van €406.362,61 een exploitatieberekening gemaakt. Deze exploitatie maakt inzichtelijk wanneer de investeringskosten zijn terugverdiend en is te vinden onder bijlage 9A exploitatieberekening.

58


Hoofdstuk 9. Nawoord Bovenliggend rapport is het resultaat van 4 maanden onderzoek naar een geschikte herontwikkeling van het pand aan de Blijhamsterstraat 4 te Winschoten. Gedurende de afgelopen maanden is er met veel enthousiasme aan deze opdracht gewerkt. Voornamelijk de gesprekken met specialisten in het vak, waaronder Jaki Heerenveen B.V over het onderwerp betoncorrosie was erg interessant. Tijdens het 4 maanden durend onderzoek en de uitwerking van het onderzoek is het PVE nog meermalen gewijzigd. Dit wijzigen heeft tot gevolg gehad dat deze opdracht na de afronding nog wordt voortgezet alvorens het plan daadwerkelijk ter goedkeuring aan de gemeente Oldambt wordt aangeboden. Nadat het plan door de gemeente Oldambt is goedgekeurd, zal het plan hoogstwaarschijnlijk worden uitgevoerd, wat gedurende de afgelopen 4 maanden een extra motivatie is geweest tot het streven naar perfectionisme.

Juni 2012 Projectgroep Blijhamsterstraat 4


59

Literatuurlijst Websites: - AFB Research B.V. , 2011; Oldambt in Cijfers ; http://www.oldambt.incijfers.nl - CBS, 2011; Statline CBS http://statline.cbs.nl - Archidat Bouwkosten, 2012, gwwkosten en bouwdetails http://bouwkostenonline.nl - Gemeente Oldambt, http://gemeenteoldambt.nl - Bouwbesluit, http://bouwbesluitonline.nl - Wikipedia, http://wikipedia.nl - Bouwencyclopedie, http://joostdevree.nl - NBD, Nederlandse Bouw Documentatie, http://nbd-online.nl Literatuur: - PDF HKB Stedenbouwkundigen, Groningen, Rotterdam, Bestemmingsplan Centrum Winschoten, gemeente Winschoten 2 juni 2009 - PDF Winschoten Centrumvisie 2025, gemeente Oldambt - Jellema Hogere Bouwkunde, Thiememeulenhoff Bv mei 2005 - Bouwkunde tabellenboek, A.H.L.G. Bone, augustus 2007 Overleg met gespecialiseerde partijen: - Jaki Noord B.V.; de Ynfeart 4, Heerenveen, gesprek betoncorrosie - Bottinga Multicleaning, de Loads 9, Akkrum, gesprek gevelreiniging - Gesprek Oetze Hofsteenge gemeente Oldambt

60


Bijlagen 

Bijlage 1.

Projectplan, zie apart ingebonden exemplaar projectplan



Bijlage 2.

Reflecties, zie apart ingebonden exemplaar reflecties



Bijlage 3.

Toestemming wooncontigenten gemeente Oldambt

De overige bijlagen zijn te vinden in de map bijlagen. Deze map bestaat uit de volgende bijlagen, waar gedurende dit verslag naar is verwezen. In deze bijlagen is een uitgebreidere beschrijving te vinden van hetgeen in bovenstaand hoofdrapport is vermeld. 

Bijlage 1A.

Omgevingsonderzoek



Bijlage 2A.

Bouwkundig onderzoek



Bijlage 3A.

Functieonderzoek



Bijlage 4A.

A0 tekening ten behoeve bouwaanvraag oude situatie



Bijlage 5A.

A0 tekening ten behoeve bouwaanvraag nieuwe situatie



Bijlage 6A.

Brand en Bouwfysica



Bijlage 7A.

Producten en installaties



Bijlage 8A.

Elementenbegroting



Bijlage 9A.

Exploitatieberekening


61

Bijlage 3. Toestemming wooncontigenten gemeente Oldambt Goedemorgen Laurent, Ter bevestiging van hetgeen wij op 11 mei jl. telefonisch hebben besproken inzake de contingentering voor de geplande 5 appartementen (bovenwoningen) op het perceel Blijhamsterstraat 4 te Winschoten, het volgende. In de voorschriften behorende bij het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Wevershorn 1977” is opgenomen dat er bovenwoningen zijn toegestaan. Er zijn geen beperkingen gemeld voor wat betreft het aantal. Dat betekent dat er automatisch contingent beschikbaar is/wordt gesteld voor bedoelde 5 appartementen. Een aanvraag voor extra contingenten is dus niet aan de orde en niet nodig. De gemeente brengt de benodigde contingenten in mindering op het aanwezige contingent voor de gemeente Oldambt. Ik hoop je hiermede naar genoegen te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet,

Oetse Hofsteenge dhr. ing. O. Hofsteenge Leefomgeving-Wabo Gemeente Oldambt - Afdeling Publiekszaken

62



63

2 Herontwikkeling Blijhamsterstraat 4 Winschoten

Recommend Documents