STARTNOTITIE HERONTWIKKELING MOLENWAL (VOORMALIGE BUSREMISE)
Maart 2011 Gemeente Oudewater Sector REV 1
Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE ................................................................................................................................. 2 1
INLEIDING....................................................................................................................................... 3
2
PLANGEBIED .................................................................................................................................. 4 2.1 2.2
3
HET PLANGEBIED ......................................................................................................................... 4 PROGRAMMA ................................................................................................................................ 6
UITGANGSPUNTEN ..................................................................................................................... 7 3.1 DOELSTELLING ............................................................................................................................. 7 3.2 PROJECTRESULTAAT .................................................................................................................... 7 3.2.1 Voorwaarden .................................................................................................................. 7 3.2.2 Veronderstellingen ....................................................................................................... 7
4
GLOBALE PLANNING.................................................................................................................. 8
5
MIDDELEN ........................................................................................................................................ 8
6
PROJECTORGANISATIE ............................................................................................................ 8
7
COMMUNICATIE ........................................................................................................................... 8
2
1
Inleiding
Het busstation met de daarbij behorende werkplaats is niet meer als zodanig in gebruik. Daarnaast is de bushalte verplaatst naar de Utrechtse straatweg. Dit biedt de mogelijkheid om dit deel van de historische stad anders te gaan inrichten. Deze startnotitie bevat de voorwaarden en veronderstellingen op basis waarvan het plan uitgewerkt kan worden en het benoemt de deelnemende partijen en de rol van die partijen. In deze startnotitie wordt ook de vereiste ambtelijke inzet benoemd en bevat tevens een globale planning voor het verdere verloop van het traject. Gezien de binnenstedelijke locatie met rondom woningen verdient de communicatie met de omwonenden omtrent deze herstructureringsopgave extra aandacht.
3
2
Plangebied
2.1 Het plangebied Op onderstaande luchtfoto staat het plangebied in een geel kader weergegeven. Het busstation met de daarbij behorende werkplaats ligt op de grens van de historische binnenstad (ten westen van de Hollandsche IJssel) en het buitengebied.
Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Kern. Het plangebied met de werkplaatsen heeft de bestemming bedrijfsdoeleinden B(2)tr. Het tussen haakjes geplaatste cijfer 2 geeft aan dat bedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn
4
toegestaan1. De letters tr geven aan dat hier een transportbedrijf is toegestaan. Het gebouw bij de bushalte heeft de bestemming kantoordoeleinden. Het deel waar de bussen hun halteplaats hebben valt in de bestemming verkeersdoeleinden. De totale locatie is aangeduid als een archeologisch waardevol gebied. De goothoogte van de aangrenzende woonbebouwing varieert van 3.0 tot 9.0 meter.
Ondanks het gegeven dat de locatie deel uitmaakt van de historische binnenstad wordt deze door veel bezoekers van de stad niet als zodanig ervaren. Het gebied hoort meer bij de belevingswereld van de Utrechtse straatweg. De kracht van de locatie is in vergelijking met andere delen van de binnenstad dan ook de goede bereikbaarheid. Dit maakt dat de locatie enerzijds geschikt is voor voorzieningen die afhankelijk zijn van een goede bereikbaarheid, anderzijds is het een prima plek om te wonen.
In de bedrijfszonering worden de afstanden gemeten van overlast van een bepaalde inrichting voor geur, stof, geluid en gevaar. Er bestaan 6 categorieën, waarvan de bedrijven in categorie 1 en 2 de minste milieubelasting met zich meebrengen waarbij eventuele overlast beperkt blijft tot een zone van 30 meter. 1
5
Gelet op de maat van de historische bebouwing wordt de bestaande grootschalige bedrijfsbebouwing als niet passend gezien. De bestemming bedrijfsterrein sluit niet aan op de omgeving. Het plangebied ligt binnen de rode contour. Hiermee past het ontwikkelen van het plangebied binnen de ruimtelijke kaders van de provincie Utrecht. Projectontwikkelaar Heijwaal uit Woerden heeft de gronden grotendeels in bezit.
2.2 Programma Het vastgestelde woningbouwprogramma 2009-2012 gaat uit van totaal 24 koopwoningen bestaande uit: • 18 starterswoningen tot € 200.000 en • 6 nultreden gestapelde woningen met een koopsom van €200.000,- tot €300.000.In de structuurvisie van Oudewater staat aangegeven dat hier minimaal 26 woningen en maximaal 35 woningen gebouwd kunnen worden. Deze aantallen zijn gebaseerd op een studie uit 2003 van bureau RBOI. De uitwerkingen van de locaties in de structuurvisie zijn geenszins bedoeld als concrete stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de daadwerkelijke planontwikkeling. De opgenomen beschrijvingen en getallen hebben enerzijds ten doel richting te geven aan de daadwerkelijke uitwerking en anderzijds om globaal inzicht te krijgen in de totale capaciteit van de verschillende locaties. Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat op de huidige locatie gedacht kan worden aan minimaal 24 woningen en maximaal 35 woningen. Om dit programma te kunnen realiseren moet gedacht worden aan 3 bouwlagen met een kap. Gezien de goede ontsluiting op de Utrechtse straatweg heeft deze locatie extra potentie vanwege zijn bereikbaarheid. Bij voorzieningen kan gedacht worden aan detailhandel of dienstverlening waarbij het kunnen ‘voorrijden’ met de auto van belang is. De ligging ‘op de rand van de historische binnenstad’ maakt dat de locatie aantrekkelijk is als in- en uitstaplocatie voor toeristenbussen. Voor de toekomstige en voor de bestaande woningbouw is het aanwezig zijn van een ruimte voor speelvoorzieningen van groot belang. Bij de planontwikkeling moet dan ook rekening worden gehouden met een speelplek voor kinderen van 3 tot 9 jaar.
6
3
Uitgangspunten
3.1 Doelstelling De doelstelling van de herontwikkeling van de Molenwal is het tot stand brengen van een hoogwaardige en duurzame woon, werk en leefomgeving die rekening houdt met de historie van de locatie en de gebouwde omgeving. De wens is om in ieder geval 6 nultredenwoningen (200.000 tot 300.000) en 18 starterswoningen te realiseren. Wanneer dit mogelijk is kan deze opgave uitgebreid worden met het realiseren van een aantal eengezinswoningen. Deze doelstelling moet worden gerealiseerd d.m.v. het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan. Gezien de vele woningen die direct rond de bouwlocatie gelegen zijn, is het maken van een beeldkwaliteitsplan vereist (zie ook Handreiking grote projecten).
3.2 Projectresultaat 3.2.1
Voorwaarden
Om de herontwikkeling Molenwal tot een goed einde te brengen wordt een aantal voorwaarden aan het proces en de betrokkenen gesteld. Wanneer er niet aan deze voorwaarden wordt voldaan kunnen er risico’s voor het project optreden. De ontwikkeling moet voor de gemeente Oudewater budgetneutraal plaatsvinden. Daarnaast moet de grond die nog in handen is van de gemeente Oudewater ter hoogte van de voormalige bushalte Molenwal (circa 150 m2) worden gekocht door de projectontwikkelaar. Tevens dient de projectontwikkelaar zoals reeds besproken is met raad in het kader van de bushalteverplaatsing naar de N228, de kosten van deze verplaatsing voor zijn rekening te nemen. Belangrijk bij de ontwikkeling van de locatie is dat goed gelet wordt op voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast geeft de gemeente voordat het project begint duidelijkheid over het programma van eisen voor de openbare ruimte. Bij beschadiging van de weg moet de ontwikkelaar de weg weer opknappen. Na de realisatie van de bebouwing en tijdens de aanleg van de openbare ruimte door de ontwikkelaar, probeert de gemeente Oudewater het deel van de openbare ruimte dat aansluit op het plangebied gelijk op te knappen. Dit is afhankelijk van de beschikbare financiële middelen (wegbeheer).
3.2.2
Veronderstellingen
Binnen de sector REV is tijd ingeruimd om het proces te begeleiden. Er wordt hierbij uitgegaan dat de projectontwikkelaar het initiatief neemt bij voorbereiding van informatieavonden en klankbordgroepbijeenkomsten en zich hierbij laat assisteren door een communicatie adviesbureau. Het gaat immers om een bouwproject dat wordt ontwikkelt op initiatief en rekening
7
van een projectontwikkelaar. De ambtelijke begeleiding zal zich dan voornamelijk richten op een zorgvuldige doorloop van de procedures.
4
Globale planning
Het is altijd goed uit te gaan van een globale planning. Bij een planvormingprocedure dient echter wel altijd per moment te bezien wat de beste aanpak is, zeker op het gebied van communicatie met omwonenden. Soms is het beter wat meer te communiceren dan was voorzien, om zo tot een groter draagvlak te komen. Daarnaast moet opgemerkt worden dat het gebied wordt ontwikkeld door een projectontwikkelaar. De gemeente Oudewater is dus afhankelijk van deze projectontwikkelaar. De voorlopige planning ziet er als volgt uit: • Procedure beeldkwaliteitsplan Molenwal (3e en 4e kwartaal 2011) • Procedure (voor)ontwerp bestemmingsplan (1e,2e en 3e kwartaal 2012) • Vastgesteld bestemmingsplan Molenwal (4e kwartaal 2012) • Omgevingsvergunning* (1e kwartaal 2013) * tijdens het proces kan overwogen worden of de “coördinatieverordening Oudewater 2010” wordt toegepast.
5
Middelen
Binnen de sector REV en BOR is tijd ingeraamd om het proces te begeleiden. Ambtelijke ondersteuning is voor dit soort projecten voorzien in de jaarbegroting.
6
Projectorganisatie
De projectorganisatie van de gemeente Oudewater bestaat uit de verantwoordelijk wethouder, een beleidsmedewerker ruimtelijke ordening en een medewerker van de afdeling openbare ruimte.
7
Communicatie
Voor de communicatie omtrent het project met de omwonenden is door de projectontwikkelaar Heijwaal, Stade advies gevraagd het proces te begeleiden. Het uitgangspunt hierbij is om in de communicatie vooraf duidelijkheid te geven over de grenzen van hun invloed. Naast tijdige en zorgvuldige communicatie horen ook een open mind voor de voorstellen die omwonenden doen om (de realisatie van) het plan te verbeteren, tot de randvoorwaarden. Voor de communicatie worden de volgende middelen ingezet: • IJsselbode
8
•
•
•
•
Op gezette tijden wordt een stukje over planvorming en voortgang geplaatst. Website Heijwaal zorgt voor een webpagina met de belangrijkste documenten, beelden en de actuele stand van zaken rond het project. De link hier naartoe is ook op de site van de gemeente Oudewater te vinden. Nieuwsbrief De omwonenden krijgen met regelmaat (minimaal een maal per drie maanden) een herkenbare nieuwsbrief met de stand van zaken. Informatieavonden Er worden op belangrijke momenten informatieavonden met deze bewoners belegd. Er zijn op voorhand zeker 2 van dergelijke momenten te onderscheiden, te weten voor de bespreking van het (concept) beeldkwaliteitsplan en het voorontwerp bestemmingsplan. Klankbordgroep De eerste informatieavond wordt tevens gebruikt om de behoefte aan een klankbord vanuit de omwonenden te peilen. Bij gebleken behoefte komt de klankbord op gezette tijden (bijv. eens per kwartaal) bij elkaar, vormt de ogen en oren voor de buurt en let vooral op de zorgvuldigheid waarmee het hele proces richting de omwonenden wordt vormgegeven en of men zich aan de gemaakte afspraken houdt.
Precieze inzet en frequentie van deze communicatiemiddelen wordt nog besproken met de ontwikkelaar en Stade advies.
9
