Herontwikkeling Plan Zuid Concept

Woningbeheer Harlingen Herontwikkeling Plan Zuid Concept 9 november 2004

Projectnr. 5051.70

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail n.nl

info@compane

Woningbeheer Harlingen Herontwikkeling Plan Zuid Concept 9 november 2004

Inhoud

1.

Inleiding

2.

Terugblik 2.1. Een beeld van Plan Zuid 2.2. Visie voor Plan Zuid 2.3. Terugkoppeling met betrokkenen

5 5 13 18

3.

Herontwikkelingsmaatregelen Plan Zuid 3.1. De maatregelen 3.2. Uitkomsten overleg betrokkenen najaar 2004: PM 3.3. De effecten

23 23 33 34

4.

Fasering

37

5.

Financiering

39

6.

Sociaal Statuut

41

Bijlage 1. Overzicht huurprijzen huursubsidie

1

1

1. Inleiding Plan Zuid: een naoorlogse woonwijk op steenworp afstand van het centrum van Harlingen en ingeklemd tussen de spoorweg, de N31 en de Bolswardervaart. Een wijk die vooral bestaat uit goedkope huurwoningen uit de jaren vijftig en zestig. Waar de leegstand halverwege de jaren negentig steeds verder toenam. En waar de leefbaarheid onder druk kwam te staan. Het was nodig om iets te doen. Op een bewonersbijeenkomst in 2001 heeft Woningbeheer Harlingen gezegd dat echter in alle zorgvuldigheid te willen voorbereiden. Aan de bewoners is toen ook een woongarantie van 5 jaar gegeven, zodat zij, hoe de in voorbereiding te nemen plannen ook zouden uitpakken, in elk geval 5 jaar zouden kunnen blijven wonen. De tussentijd zou worden gebruikt voor een bezinning op een goede toekomst voor Plan Zuid. Zodat er een situatie kan worden gecreëerd dat Plan Zuid in de toekomst weer de concurrentie met andere nieuwere wijken aan kan. Dat Plan Zuid een wijk wordt waar mensen wat te kiezen hebben. Gekenmerkt door een divers woningaanbod in een aantrekkelijke en veilige omgeving. En een wijk waarbij mensen zich betrokken voelen. Woningbeheer Harlingen heeft zich de ambitieuze opgave gesteld daaraan te willen werken. In deze visie, in dit plan, leest u hoe dat kan worden bereikt. Het navolgende is opgesteld als een soort reisverslag door de afgelopen jaren. Per gezette stap kunt u lezen wat de belangrijkste uitkomsten waren, hoe betrokkenen hierop hebben gereageerd en waar dit uiteindelijk toe heeft geleid en verder zal leiden. Het proces Het proces om te komen tot het herontwikkelingsplan voor Plan Zuid is zorgvuldig in vijf fases vormgegeven: voorbereidingsfase, vaststellen wijkbeeld, ontwikkelen wijkvisie, opstellen herontwikkelingsplan en tenslotte de besluitvorming. Bij de herontwikkeling van een wijk zijn meer partijen betrokken dan alleen een woningcorporatie. Allereerst spelen de bewoners natuurlijk de hoofdrol in de wijk. Daarnaast heeft de gemeente een belangrijke stem in het geheel. Wij hebben de rollen van de bewoners, gemeente en Woningbeheer Harlingen bewust tot uitdrukking willen laten komen in onze procesaanpak. Door een klankbordgroep in te stellen met vertegenwoordigers van het wijkcomité en steeds als eerste onze ideeën met hen te

-1-

bespreken en bij hen te rade te gaan. Door vertegenwoordigers van de gemeente zitting te laten nemen in de werkgroep. Door bewonersavonden te organiseren, informatieuitwisseling met de gemeenteraad en met de verantwoordelijke wethouder. Bovendien zijn bewoners tijdens het gehele proces via de wijkkrant ZuidNieuws op de hoogte gehouden van de laatste stand van zaken. Allereerst is een wijkbeeld gemaakt In 2002 heeft de werkgroep gewerkt aan een ‘Beeld van Plan Zuid’. Het wijkbeeld beschrijft allereerst de huidige situatie. De analyse berust met name op twee peilers: een bevolkings- en een woningmarktanalyse. Daarnaast bevat het wijkbeeld achtergrondinformatie over de stedenbouwkundige structuur, de voorzieningen in de wijk en de leefbaarheid. We maakten in de werkgroep een inventarisatie van sterke en zwakke punten van Plan Zuid en deden dat ook tijdens de eerste bijeenkomst met de klankbordgroep. Het beeld eindigt met een blik op de toekomst van de buurt als er niets zou gebeuren (ongewenste ontwikkelingen) en op de gewenste toekomst. En ook dat is weer voorgelegd aan de klankbordgroep. Toen vond er een extra woningmarktonderzoek plaats Na het wijkbeeld wilde de werkgroep verder aan de slag met de ontwikkeling van een wijkvisie. Maar dat is even op een laag pitje gezet. De economische situatie in Nederland verslechterde en de woningmarkt veranderde. Er vond een omslag plaats van een redelijk ontspannen woningmarkt met een forse leegstand in Plan Zuid naar een situatie met een toenemende vraag naar huurwoningen. Woningbeheer Harlingen wilde daarom eerst een woningmarktonderzoek uitvoeren, zodat in Plan Zuid met nieuwe ontwikkelingen rekening kon worden gehouden. In 2003 is dit onderzoek afgerond met als belangrijke uitkomsten dat er meer kwalitatief goede huurwoningen in Harlingen moeten komen en meer zogenaamde levensloopbestendige woningen. Specifiek voor Plan Zuid is de uitkomst van belang dat duplexwoningen en maisonnettes in de toekomst nauwelijks marktpositie meer hebben. Bovendien bleken bewoners in Plan Zuid niet tevreden met hun woning en woonomgeving. Met de uitkomsten kon de werkgroep in de loop van 2003 verder aan het werk. De volgende fase: de wijkvisie Tijdens deze fase heeft de werkgroep veel tijd besteed aan visievorming. Vanaf dit moment is er ook een stedenbouwkundige betrokken om de visieontwikkeling te ondersteunen met ideeën en beeldmateriaal. Die verkenningen van de werkgroep scherpten de gedachtevorming over Plan Zuid verder aan, binnen de organisatie van Woningbeheer Harlingen, maar ook binnen de gemeentelijke organisatie. In het voorjaar van 2004 brak het moment aan om de gedachtewisseling ter verbreden. Eerst met de klankbordgroep, vervolgens tijdens een avond met gemeenteraadsleden en daarna tijdens drie opeenvolgende avonden met wijkbewoners, steeds uit een verschillend deel van de wijk. Vervolgens is dit geëvalueerd met de klankbordgroep en daarna is een terugkomavond voor alle wijkbewoners belegd waarop nog eens alles de revue is gepasseerd. Op de vier bewonersavonden kwamen in totaal ruim 300 bewoners af, een teken van betrokkenheid. Begrijpelijk ook, want een deel van de voorgelegde ideeën om van Plan Zuid een voldoende toekomstbestendige wijk te maken is vergaand. Per saldo verliepen de bijeenkomsten naar wens, zoals ook bleek uit de achteraf gehouden enquêtes. Bij de meerderheid van de mensen bestaat begrip dat ingrepen nodig zijn voor

-2-

een goed toekomstperspectief van Plan Zuid. Het is wenselijk om ook de vervolgstappen in nauwe samenspraak met de bewoners te zetten, want het gaat juist hen aan.

Het herontwikkelingsplan voor Plan Zuid De resultaten uit de eerdere fasen zijn uitgewerkt in dit concept plan. Ook dit plan wordt weer aan de eerder betrokkenen voorgelegd: klankbordgroep, bewoners(avond), raadsleden. Bewoners kunnen aangeven wat zij van het plan vinden, welke zaken volgens hen niet goed zijn of juist wel. Deze gedachtewisselingen kunnen nog aanknopingspunten opleveren voor het definitief op te stellen plan. Laatste fase: de besluitvorming Het herontwikkelingsplan Plan Zuid is dan klaar voor besluitvorming bij Woningbeheer Harlingen en de gemeente Harlingen. Daarna is ook de werkgroep klaar met zijn werkzaamheden. De vervolgstap betreft de uitwerking van deelplannen.

-3-

-4-

2. Terugblik Het voor u liggende plan is het resultaat van een proces waarin diverse organisaties en bewoners van Plan Zuid een belangrijke rol hebben gespeeld. Stap voor stap is er gewerkt aan de plannen zoals die in hoofdstuk vier beschreven zijn. In dit hoofdstuk lopen we de diverse stappen nog eens na: een terugblik op het proces.

2.1. Een beeld van Plan Zuid De eerste stap op weg naar een herontwikkelingsplan voor Plan Zuid bestond uit de ontwikkeling van een wijkbeeld. Een beeld dat zo goed mogelijk schetst hoe het wonen en leven in Plan Zuid eruit ziet en wat de sterke en zwakke punten zijn. In het beeld staan allerlei gegevens over bijvoorbeeld de bevolking, de woningvoorraad, het voorzieningenniveau, de stedenbouwkundige structuur en de sociale kwaliteit. Hiervoor zijn allerlei gegevens verzameld. Maar er is ook gesproken met bewoners. Er vonden twee bijeenkomsten plaats met de klankbordgroep, waarin een aantal leden van het wijkcomité zijn vertegenwoordigd. En om het beeld verder aan te vullen vond er een woonkamergesprek plaats op het wijkservicebureau waarvoor bewoners van de duplexen en de maisonnettes waren uitgenodigd. Hieronder staan de meest ‘kenmerkende’ zaken uit het wijkbeeld en de bewonersavonden (zie voor meer informatie desgewenst ook ‘Beeld van Plan Zuid’, juni 2002).

Het wijkbeeld Plan Zuid: een naoorlogse woonwijk ingeklemd tussen de spoorweg, de N31 en de Bolswardervaart. Een wijk die op een steenworp afstand van het centrum ligt, maar tegelijkertijd aan de rand van Harlingen. Eén blik op de kaart versterkt het idee dat de wijk goed gelegen is: centrum dichtbij, station om de hoek, en een aansluiting op de N31. De kaart laat ook snel zien dat de wijk bestaat uit een recht stratenpatroon met daaraan gesloten woonblokken: zo op het oog helder en gestructureerd, maar daardoor ook wat eentonig. Dat laatste wordt versterkt door het uiterlijk van de woonblokken. Op sommige plaatsen bepalen vooral de diverse kleuren van deuren en portieken de variatie. 181 eengezinswoningen, waarvan 30 koop 186 duplexwoningen 105 maisonnettes 89 seniorenwoningen 24 grondgebonden seniorenwoningen

Plan Zuid is gebouwd in de jaren vijftig en zestig en er staan vooral goedkope huurwoningen. Huurwoningen die lang niet allemaal meer voldoen aan hedendaagse of toekomstige wooneisen. Huurwoningen waarvan de toekomstige marktpositie kwetsbaar is. Immers, een aantal jaren geleden, toen de woningmarkt meer ontspannen was, nam de leegstand in de wijk snel toe en waren met name de duplexen voorzover ze niet leeg

-5-

stonden, nog slechts in trek bij mensen die elders geen perspectief hadden. Een wijk dus waar de woningvoorraad aan vernieuwing toe is.

Het is deels ook een wijk waar mensen aan gehecht zijn. Een wijk waar mensen elkaar kennen en op elkaar kunnen terugvallen. Een wijk met een eigen karakter. Er wonen vooral veel ‘jongvolwassenen’ en weinig gezinnen. Dat komt doordat er vooral veel kleine en goedkope woningen staan. Opvallend is ook de grote groep ouderen in de wijk. En dat heeft weer veel te maken met de woningen aan de Prins Clausstraat.

Plan Zuid is een wijk die redelijk groen aan doet. Dat komt door de ruime kavels en de vele groenstroken. Maar behalve het speelterrein aan de Bernhardstraat kent de wijk eigenlijk weinig groen waar bewoners ook daadwerkelijk gebruik van kunnen maken. Opvallend is dat de Bolswardervaart aan de westrand weinig verbinding met de wijk heeft.

-6-

De eerste bijeenkomsten met de klankbordgroep De eerste in een reeks van interactieve bijeenkomsten met de klankbordgroep verliep in een aangename, inspirerende en strijdlustige sfeer. Aan sterke punten in de wijk geen gebrek volgens de bewoners: de gezellige opzet van de buurt, de knusse woningen, de betrokkenheid van de bewoners bij elkaar, de goede sfeer en de ligging nabij het centrum zijn de belangrijkste. Wel is er een duidelijk verschil binnen de wijk ten aanzien van de betrokkenheid van bewoners. Er zijn straten waar veel contact is en straten waar men zich afzijdiger houdt. Ook wanneer we ons richten op de zwakke punten komt het nodige boven tafel. Met name overlast (bijvoorbeeld parkeerproblemen en rommel) en achterstallig onderhoud komen aan bod, evenals het slechte imago van de Margrietstraat. In het verleden kreeg de Margrietstraat een slechte naam door problemen met drugs en overlast. Dit slechte imago achtervolgt de straat en de wijk nog steeds.

Achtertuinencultuur in plan Zuid

Tot slot is er aandacht voor de (potentiële) leegstand van de wijk. Ten tijde van de bijeenkomst in voorjaar 2002 trekt de verhuur al weer een tijdje aan en staan er weinig woningen meer leeg. Dat wat leeg komt (nu met name in de duplexwoningen) wordt weer opgevuld; vaak met jongere mensen. Maar wat als het woningaanbod ergens anders toeneemt? Willen mensen dan nog wel wonen in Plan Zuid? De bewoners zien een dilemma. Wanneer er de komende jaren niets structureels gebeurt bestaat de kans dat de buurt (opnieuw verder) afglijdt. Maar als de buurt wel wordt aangepakt, bestaat de kans dat de wijk zodanig zal veranderen dat de huidige sfeer verdwijnt. Dit dilemma is verder opgepakt tijdens een tweede bijeenkomst met de klankbordgroep die opnieuw verliep in een kritische maar stimulerende sfeer. Samen met de groep is naar de toekomst gekeken. Wat willen de bewoners nu eigenlijk met de wijk? Wat willen ze behouden en wat zouden ze graag anders willen zien? Wat voor beeld staat hen voor ogen? - Plan Zuid moet een gemengde wijk zijn, in leeftijd, inkomen en gezinssamenstelling. Huisvesting voor verschillende bevolkingsgroepen moet mogelijk blijven. - Liever geen dure nieuwbouw. De nieuwe woningen moeten levensloopbestendig zijn, dus zodanig dat mensen van allerlei leeftijden er in kunnen wonen. - Ook biedt het realiseren van koopwoningen mogelijk potenties. - De Bolswardervaart moet meer bij de wijk betrokken worden. Hier kunnen onder andere mooie woonlocaties worden gerealiseerd.

-7-

-

-

-

Er moet aandacht besteed worden aan het versterken van de relatie tussen verschillende delen van Plan Zuid. Nu staan de maisonnettes bijvoorbeeld aan een doodlopende straat. Je komt daar alleen maar als je er woont. Het is noodzakelijk wat te veranderen aan de verkeerssituatie. Nieuwe bestrating, meer parkeerhavens en 30-km zone worden genoemd. De bewoners geven aan dat het heel belangrijk is dat de sfeer die Plan Zuid nu heeft, het knusse en de sociale controle, behouden blijft. Eenzijdigheid moet worden voorkomen, dus geen overheersing van een bepaalde bevolkingsgroep in (delen van) de wijk, zoals nu het geval is bij de seniorenwoningen in de Prins Clausstraat. Meer menging is noodzakelijk én gewild. Als laatste wijzen de bewoners op het belang van een degelijk sociaal plan voor hen die wellicht zouden moeten verhuizen in geval van afbraak en/of opknappen.

Het woonkamergesprek Een klein aantal bewoners uit de maisonnettes kwam op dinsdag 9 april 2002 naar het wijkservicecentrum om te praten over Plan Zuid. Na een rustige start raakten de bewoners al snel op dreef. De bewoners zijn duidelijk; zij vinden het gezellig in Plan Zuid. In hun ogen is er geen andere wijk in Harlingen waar ze zich meer op hun gemak zouden voelen. Het wonen in de maisonnettes bevalt vooral goed omdat ze goedkoop zijn. Bewoners vinden vooral de lage huurprijs belangrijk; zij kunnen zich geen duurder huis veroorloven. Maar, er zijn ook minpunten aan het wonen in de maisonnettes en ook die kunnen de bewoners precies aangeven: gehorigheid, stankoverlast, vochtproblemen, te weinig parkeervoorzieningen, openbare ruimte laat te wensen over (met name omgeving woonboten). Een minpunt vinden de bewoners de slecht onderhouden straten en stoepen. Ook de achtertuinen bij de duplexen en eengezinswoningen zouden eens aangepakt moeten worden. Het ziet er nu erg rommelig en slecht onderhouden uit. De indruk bestaat dat er langzamerhand twee groepen bewoners ontstaan in Plan Zuid: de ‘vaste’ groep bewoners en de groep bewoners (veelal alleenstaanden) die met regelmaat wisselen en waarmee nauwelijks contact ontstaat.

De sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen De werkgroep heeft alle informatie op een rij gezet en dat heeft in 2002 geleid tot een definitief wijkbeeld. Belangrijk onderdeel daarvan zijn de sterke en zwakke punten en de kansen en bedreigingen. Sterke punten

Zwakke punten

Ruimtelijke structuur Ligging aan Bolswardervaart Dichtbij centrum, maar ook aan rand Duidelijk afgebakende wijk Heldere structuur Ontsluiting bij N31

Ruimtelijke structuur Eentonig / lange bouwblokken Op sommige plekken stenige wijk Gevoelsmatig ver weg van centrum Geïsoleerde ligging Ontsluiting

Bevolking Straatgewijs contact: betrokkenheid Gemengde bevolking

Bevolking Eenzijdige samenstelling Weinig sociale cohesie Instroom van sociaal zwakkere groepen

-8-

Woningvoorraad Betaalbare woningen Knusse en sfeervolle eengezinswoningen Ruime tuinen Voorzieningen Vooral woonfunctie: rustig wonen School is levendig element Voorzieningen op korte afstand Nabijheid station en ander ov Politiebureau Wijkservicecentrum Sportmogelijkheden

Kansen Ruimtelijke structuur Betrekken Bolswardervaart Water in de wijk Ontwikkeling Westerzeedijk

Woningvoorraad Comfort aanbieden Ander (ruimer) woningtype Meer koopwoningen Leefbaarheid Negatieve ontwikkelingen keren

-

Starterswijk / doorgangswijk Slecht imago

Woningvoorraad Verouderd Kleine woningen Eenzijdige samenstelling Verouderde woonvorm Matige woonkwaliteit Voorzieningen Parkeerprobleem school Geen voorzieningen Riolering Leefbaarheid Rommel rondom school Achterpaden onverlicht Rommelige achterpaden Verwaarloosde tuinen Illegale dump Hondenpoep Bedreigingen Ruimtelijke structuur Verdubbeling N31 Andere ontsluiting N31 Bevolking Verslechtering imago Bang voor gedwongen verhuizing Hogere huurprijzen Woningvoorraad Toekomstwaarde woningen is zwak Renovatie nauwelijks mogelijk gezien exploitatietermijn: kapitaalvernietiging Leefbaarheid Verpaupering Imago

Voorzieningen Omgeving school veranderen (ontsluiting Voorzieningen en parkeersituatie) Toename leerlingenaantal

Ontwikkelingen bij ongewijzigd beleid Hoe zou Plan Zuid er over ongeveer 10 jaar uitzien als we nu niks aan de wijk zouden veranderen, terwijl andere ontwikkelingen wel gewoon doorzetten? Hieronder de belangrijkste uitkomsten op een rij. Samenstelling woningvoorraad is dilemma Een belangrijk probleem in Plan Zuid is de samenstelling van de woningvoorraad. Die is onvoldoende afgestemd op de veranderende woningvraag. De gemeente en Woningbeheer Harlingen zeggen bovendien al jaren, en dat wordt ondersteund door onderzoeksgegevens, dat er in Harlingen teveel kwalitatief matige (maar wel goedkope) huurwoningen zijn en te weinig kwalitatief goede huurwoningen. De kwalitatief matige en goedkope woningen staan voor een groot deel in Plan Zuid. Voor nogal wat van de huidige bewoners in Plan Zuid is dat nu juist aantrekkelijk. Zij hebben behoefte aan goedkope woningen. Maar staat deze groep mensen over een aantal jaren nog steeds positief tegenover die woningen? De kwaliteit laat volgens hedendaagse normen veel te wensen over en dat zal over 10 jaar alleen maar erger zijn. Woningbeheer Harlingen kan

-9-

ervoor kiezen om een gedeelte te renoveren. Maar is het verstandig om dit (bij alle woningen) te doen? De woningen zijn immers al oud en hebben deels gebreken die door renovatie niet kunnen worden opgelost (bijvoorbeeld de gehorigheid en het kleine woonoppervlak). En de kosten van renovatie leiden wel tot flinke huurverhogingen. Is het dan niet beter om maar nieuwe en kwalitatief hoogwaardige (huur)woningen te bouwen? Kortom, vragen waar je niet zomaar overheen stapt. Doelgroep neemt in omvang af Onderzoek wijst uit dat de groep mensen met lage inkomens de komende jaren geleidelijk in omvang afneemt, ook in Harlingen. Daardoor zal de vraag gaan afnemen naar woningen met te weinig kwaliteit, woningen die wel een lage huur hebben. Maar de laatste jaren zien we ook een andere ontwikkeling. De economie en de woningbouw stagneren en koopwoningen zijn erg duur geworden. Daardoor moeten weer meer mensen een woning huren. De vraag naar huurwoningen is op ’t ogenblik dus aanzienlijk. Maar wat gebeurt er als er volgens de plannen de komende jaren toch vele honderden nieuwe woningen in Harlingen worden gebouwd? Gewoonlijk leidt dat tot een forse doorstroming, waarbij ook weer bewoners uit Plan Zuid wegtrekken, zoals een aantal jaren geleden. Aan de andere kant weten we dat een groep bewoners graag in Plan Zuid wil blijven, omdat men zich er thuis voelt. Een deel van hen is gebaat bij woningrenovatie. Doorgangswijk Plan Zuid werd in het verleden steeds meer een doorgangswijk. De conclusie is gerechtvaardigd dat als de nieuwbouw elders in Harlingen stevig op gang komt deze situatie opnieuw versterkt zal optreden. De groep mensen die uit Plan Zuid wegtrekt zodra zich elders geschikte mogelijkheden voordoen is aanzienlijk. Want er zijn in Plan Zuid immers weinig keuzemogelijkheden. Er staan bijna alleen maar oudere goedkope huurwoningen van matige kwaliteit en bijna geen koopwoningen of kwalitatief hoogwaardige huurwoningen. Wel maakt de aanwezigheid van de seniorenwoningen aan de Prins Clausstraat het woningbestand wat meer divers. Als de doorstroming naar andere woningen weer aantrekt en het aantal mensen met lage inkomens geleidelijk blijft afnemen, ontstaat er opnieuw vraaguitval naar én de maisonnettes én de duplexen. Dat zal opnieuw leegstand tot gevolg hebben. En dat is slecht voor de leefbaarheid in de wijk. ‘Schrale’ uitstraling openbare ruimte speelt negatief imago in de kaart De inrichting van de openbare ruimte is vaak een visitekaartje van de wijk. De inrichting van de openbare ruimte in Plan Zuid kan een stuk beter. Er is weinig groen in de wijk en het aanwezige groen is nauwelijks aantrekkelijk. De groenstrook langs de Bolswardervaart (bij de woonboten) is hiervan een goed voorbeeld. Maar ook de aankleding van het groen tussen de Bolswardervaart en Prins Clausstraat kan beter dan het nu is: met name meer zicht creëren op de vaart.

Woonomgeving kan aantrekkelijker

- 10 -

Conclusie: de openbare ruimte in Plan Zuid speelt op dit moment het imago van een ‘sociaal zwakkere’ wijk in de kaart. Rol wijkbeheerder essentieel Een aantal jaren geleden was het met de leefbaarheid slechter gesteld. Vooral in de Prinses Margrietstraat deden zich diverse ongewenste activiteiten voor. De komst van de wijkbeheerder (die kantoor houdt in de Margrietstraat) heeft de negatieve ontwikkelingen in de Margrietstraat mede gekeerd. Maar ook voor de rest van de wijk hebben de werkzaamheden van de wijkbeheerder vruchten afgeworpen. Dit voorbeeld geeft aan hoe belangrijk het is dat partijen zich betrokken voelen bij een wijk en daar daadwerkelijk werk van maken. Dat moet ook in de toekomst zo blijven. Conclusie: sombere toekomst Een aantal aspecten van Plan Zuid moet positief gewaardeerd worden. Allereerst de aanwezigheid van goedkope huurwoningen en de ligging nabij het centrum van Harlingen. Daarnaast de betrokkenheid van (een deel van de) bewoners bij Plan Zuid. Maar er is ook een keerzijde. Voelt een deel van de bewoners zich nu nog betrokken, dit verandert zeker als deze groep er toch voor kiest om een andere woning elders te betrekken. De betrokkenheid wordt bovendien ook minder als de groep instromers steeds groter wordt en die groep geen binding met de wijk ontwikkelt. Met als resultaat dat ze minder zuinig zijn op de wijk. Dit zal ten koste gaan van het positieve woongevoel van de mensen die er al langer wonen. De toekomst van Plan Zuid is afhankelijk van de huidige bewoners, maar ook van toekomstige bewoners. Maar wat kan Plan Zuid hen (behalve goedkope huurwoningen) bieden? Weinig, want er zijn nauwelijks keuzemogelijkheden en bovendien staat de wijk niet bekend om haar aantrekkelijke inrichting of goede leefbaarheid.

Gewenst perspectief Er is ook een ander perspectief mogelijk. Plan Zuid heeft voldoende potenties om een betere toekomst voor haar huidige en toekomstige bewoners te creëren. Over welk perspectief en welke potenties hebben we het dan? Plan Zuid is geen weiland dat je vol kunt bouwen Om een mogelijk schrikbeeld van bewoners weg te nemen: Plan Zuid is geen potentiële bouwlocatie (leeg weiland) om vol te bouwen met koopwoningen. Plan Zuid is een bestaande wijk met goede en minder goede punten. Een wijk waar al mensen wonen, waar mensen aan gehecht zijn. Wij zijn ons daar als plannenmakers terdege van bewust. Wij zien het als een uitdaging om van deze bestaande wijk een aantrekkelijke wijk met toekomstwaarde te maken. Met als belangrijk uitgangspunt dat bewoners er blijven vinden wat ze nu zo waarderen: betaalbare huurwoningen (volgens de huursubsidiegrenzen) en betrokkenheid. En dat er ook voor bewoners die nu weg moeten als ze wat anders willen een goede toekomst is in Plan Zuid. Meer perspectief huidige bewoners In de wijk woont een groep mensen die tevreden is met hun woonsituatie: met hun goedkope huurwoningen en met de betrokkenheid die zij ervaren in de wijk. Maar die ook

- 11 -

wensen dat de bestaande woningen worden opgeknapt. Deze groep mensen vinden wij van belang voor een goede toekomst van Plan Zuid. Zij zijn een belangrijke positieve kracht van waaruit verder kan worden gewerkt. Het is dus belangrijk om deze groep mensen perspectief te bieden in de wijk. Hoe kunnen we dat realiseren? In ieder geval door tenminste een deel van de woningen te behouden en te renoveren. De vraag is wel of het programma van Woningbeheer Harlingen ‘comfort op maat’ daarvoor alleen voldoende kwaliteit biedt. Want de kwaliteitsvraag zal ook bij de huidige bewoners de komende jaren toenemen. Ook plek voor bewoners met andere wensen Bewoners hebben aangegeven dat er in Plan Zuid ook plaats moet zijn voor mensen die nu (gedwongen) moeten verhuizen, omdat zij hier niet de woning van hun wensen kunnen vinden. Wij ondersteunen die gedachte van harte. Bovendien willen wij dat Plan Zuid ook aantrekkelijk is voor nieuwe bewoners. Kortom, er moeten meer keuzemogelijkheden komen: huur en koop, eengezins en gestapeld, en zoveel mogelijk levensloopbestendig (dus voor alle leeftijden geschikt). De huidige woningen voldoen duidelijk niet aan dit profiel. Er zijn ter vervanging daarvan dus ook nieuwe woningen nodig. Plan Zuid moet concurrentie aan kunnen Plan Zuid moet een wijk zijn waar mensen graag willen wonen. Een wijk die in de toekomst de concurrentie met nieuwere wijken beter aan kan. Op dit moment ontstaan er steeds grotere kwaliteitsverschillen tussen de bestaande (huur)wijken en de nieuwbouwwijken. In de nieuwe wijken worden nauwelijks huurwoningen gebouwd, in de bestaande wijken staan nauwelijks goede koopwoningen voor mensen die willen doorstromen. Gevolg is dat huurders vaker zijn aangewezen op verouderde stadswijken en kopers riant op nieuwbouwlocaties wonen. Huurders hebben steeds minder kansen en keuzemogelijkheden. Deze tweedeling op de woningmarkt vinden wij zeer onwenselijk. Vanuit die gedachte is het onze zorg dat Plan Zuid de concurrentie met nieuwe wijken beter aan kan. Plan Zuid moet aan de veranderende eisen van de toekomst worden aangepast. En dan hebben we het niet alleen over de woningvoorraad, maar ook over de woonomgeving. Ook op dat gebied valt er nog veel te winnen in Plan Zuid. We noemen bijvoorbeeld de schrale uitstraling van de openbare ruimte. Dit moet tegelijkertijd met de verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad worden opgepakt. Plan Zuid moet een wijk zijn met een aantrekkelijker en creatiever ingerichte woonomgeving. Perspectief helder: nu op zoek naar ambitieniveaus Het perspectief is helder: Plan Zuid moet de concurrentie met nieuwere wijken aan kunnen en moet aan de nieuwe eisen van de toekomst worden aangepast. Met als uitgangspunt de positieve kracht van de huidige bewoners. De uitdaging ligt dus zeker niet alleen op het gebied van de woningen, maar ook op het vlak van de woonomgeving en de betrokkenheid van bewoners. Het is nu zaak om op zoek te gaan naar maatregelen die bijdragen aan de haalbaarheid van dit perspectief.

- 12 -

2.2. Visie voor Plan Zuid Veranderende woningmarktomstandigheden Twee ontwikkelingen zijn in grote mate bepalend voor de toekomst van het wonen in Harlingen en daarmee ook voor Plan Zuid: woningmarktontwikkelingen en de voortgang van de nieuwbouw. De afgelopen jaren hebben dat wel geleerd. Eind jaren negentig was er sprake van een redelijk ontspannen woningmarkt. Dat resulteerde in een behoorlijke leegstand in Plan Zuid. De afgelopen jaren werd de vraag naar huurwoningen juist weer groter. De woningmarkt veranderde. Voor Woningbeheer Harlingen was dit een belangrijke reden om een woningmarktonderzoek uit te voeren. Hieruit zou moeten blijken of het perspectief dat in het wijkbeeld van Plan Zuid is geschetst klopt of dat bijsturing wenselijk is. Het onderzoek is in 2003 afgerond met als belangrijke uitkomsten dat er meer kwalitatief goede huurwoningen in Harlingen moeten komen en meer zogenaamde levensloopbestendige woningen. Specifiek voor Plan Zuid is de uitkomst van belang dat duplexwoningen en maisonnettes in de toekomst nauwelijks marktpositie meer hebben. Verder beoordeelt een groot deel van de bewoners in Plan Zuid de woonomgeving en woning negatief. En de buurt als geheel springt er binnen het Harlingse niet goed uit. Het woningmarktonderzoek is hiermee een bevestiging van het ‘Beeld van Plan Zuid’. Noodzaak flexibel plan Alhoewel het woningmarktonderzoek een bevestiging is van de ingeslagen weg, geeft het ook aanleiding om veel betekenis toe te kennen aan een visie waarbij men in de uitvoeringsfase kan inspelen op (opnieuw) veranderende woningmarktomstandigheden. Uitgangspunt voor Plan Zuid is dan ook dat er een flexibel plan komt, waarin het mogelijk is om gas terug te nemen of er juist een schepje bovenop te doen.

Wat willen we bereiken? Voor nu blijft als een paal boven water staan: Plan Zuid moet de concurrentie met andere en deels nieuwere wijken weer aan kunnen en moet aan de nieuwe eisen van de toekomst worden aangepast. Met als ambitie een wijk • Waar mensen van alle leeftijden kunnen wonen. • Waar mensen van diverse inkomensgroepen kunnen wonen. • Waar gezinnen, maar ook alleenstaanden een plek vinden. • Waar zittende bewoners een kans krijgen een andere woning te betrekken. • Waar ook nieuwe bewoners willen wonen. • Waar bewoners betrokken worden en zich betrokken voelen bij hun wijk. • Met een aantrekkelijke woonomgeving en een veilig leefklimaat. De uitdagingen liggen op het gebied van 1. Een gevarieerde en aantrekkelijke woningvoorraad. 2. Een aantrekkelijke woonomgeving. 3. Een betrokken buurt. 4. Een financieel haalbaar plan.

- 13 -

Werken vanuit de visie: een buurt van diversiteit Plan Zuid is in kleinere deelgebieden te verdelen: 1. Omgeving maisonnettes. 2. Omgeving Prins Clausstraat. 3. Eengezinswoningen en duplexwoningen Wilhelminastraat en Margrietstraat. 4. Eengezinswoningen oostzijde. 5. Bernhardstraat als verbinding tussen de diverse buurten. Diversiteit in combinatie met flexibiliteit We kunnen de verschillende deelgebieden goed als uitgangspunt gebruiken om diverse woonmilieus met verschillende woningtypes te creëren: diversiteit. Vanuit het werken in afzonderlijke deelgebieden kunnen we in Plan Zuid praktisch ook goed met de gewenste flexibiliteit in de planontwikkeling omgaan. Zonodig kan op veranderende omstandigheden worden ingespeeld, zonder de ontwikkelingen in een ander deelgebied te frustreren.

Zoektocht naar oplossingen en ideeën Toen de belangrijkste uitgangspunten op tafel lagen ging de werkgroep die belast is met de opstelling van het herontwikkelingsplan op zoek naar oplossingen. Welke ideeën zijn bruikbaar en welke fasering moeten we aanhouden? Moeten er in de deelgebieden sterk van elkaar verschillende woonmilieus komen? Zo is bijvoorbeeld geopperd om in het zuidelijk deel een geheel nieuw woonmilieu te maken waarin water een belangrijke rol zou spelen. Op zich natuurlijk een mooi idee als je de Bolswardervaart verbreedt en vertakt en op schiereilanden woningen aan het water bouwt. Maar zo’n uitwerking met water is erg kostbaar en dan kunnen er alleen luxe koopwoningen komen. En omdat dit haaks staat op het uitgangspunt dat nieuwbouw vooral perspectief moet bieden aan de huidige bewoners, heeft de werkgroep dat idee niet verder uitgewerkt. Een aparte suggestie was ook om wat schaal betreft aan te sluiten bij het AZC. Denk dan bijvoorbeeld aan grote appartementencomplexen met parkeren onder het maaiveld. Zo’n idee gaat natuurlijk voorbij aan het karakter van en de behoeften in Plan Zuid. Maar toch, in een fase waarin je het lef moet hebben om ideeën te spuien, ontstonden ook goed bruikbare ideeën voor een evenwichtige vernieuwing van Plan Zuid. We noemen hier nu met name het idee om de Bernhardstraat als een min of meer centrale groene oostwestzone in te richten. En ook het idee om te zijner tijd van de Wilhelminastraat een karaktervolle centrale laan door de wijk te maken. Zo ging de werkgroep verder aan het werk. In het voorjaar van 2004 was het moment daar om de visie op de toekomst van Plan Zuid en daarop te baseren uitwerkingen naar buiten te brengen ten behoeve van een gedachtewisseling met bewoners en andere betrokkenen. Hierna eerst een samenvatting van de ideeën die achtereenvolgens aan de klankbordgroep uit het wijkcomité, aan de gemeenteraad en in eerste instantie tijdens drie avonden aan bewoners zijn voorgelegd. Diverse uitgangspunten In het plan staat een aantal uitgangspunten centraal. • De huidige groenzone in de Bernhardstraat ligt op de goede plek en wordt in beginsel verder uitgebreid en opgewaardeerd tot een centrale oost-westzone door Plan Zuid.

- 14 -

•

•

•

•

•

•

Als dat mogelijk is wordt deze dwarsverbinding zover mogelijk doorgetrokken naar de Bolswardervaart. Ter hoogte van die zone wordt een voetgangersbrug over de vaart gemaakt. De Bolswardervaart moet meer betekenis krijgen voor de wijk. Aan deze wens willen we uiting geven door in ieder geval de gebieden langs de vaart als openbaar gebied te bestempelen: dus geen woningen met tuinen tot aan de vaart. Het is mogelijk een mooie wandelroute langs de vaart te realiseren. Dan moet er wel een oplossing komen voor de woonboten. De Wilhelminastraat vormt in noord-zuid richting de hoofdas van de wijk. Bebouwing en de straatinrichting (waaronder laanbeplanting) accentueren het gewenste karakter. Door een geleidelijke ontwikkeling in de deelgebieden te volgen is het goed mogelijk een gedifferentieerd bouwprogramma te realiseren dat inspeelt op de behoeften die ten tijde van de voorliggende ontwikkeling het meest reëel zijn. Dat biedt de gewenste flexibiliteit om in te spelen op veranderende (woningmarkt-)omstandigheden. Voorzover sprake is van nieuwbouw vindt Woningbeheer Harlingen het erg belangrijk dat er vooral betaalbare woningen komen. Overigens in de wetenschap dat nieuwe woningen in Plan Zuid altijd het huidige huurprijsniveau zullen overstijgen. Maar daarvoor wordt dan wel een hedendaagse kwaliteit geleverd met toekomstwaarde. Een grote spreiding in de tijd (2006 tot en met 2013) heeft ook andere voordelen. Het biedt ruimte om eventuele herhuisvesting soepel te laten verlopen (en niet de woningmarkt ‘op slot te zetten’) en het biedt voldoende gelegenheid om het proces zorgvuldig in te passen en te begeleiden (mensen worden niet overvoerd). En ook dat laatste is gezien het ingrijpende karakter van het plan heel belangrijk. Al deze voordelen wegen ons inziens op tegen het nadeel dat we in elk geval (als alles volgens planning verloopt) acht jaar bezig zijn met de uitvoering. De overlast die dat geeft wil Woningbeheer Harlingen zoveel mogelijk indammen. Zoals het er nu naar uitziet gaat Woningbeheer Harlingen uit van een mix van 2/3 deel huurwoningen en 1/3 deel koopwoningen. Dat laatste is vooral ook gericht op doorstroming, op mensen die een stap willen en kunnen maken vanuit de huurwoningen en graag in een vernieuwd Plan Zuid willen wonen. Ook denken we aan een passende mix van eengezinswoningen en appartementen, waaronder zeker ook levensloopbestendige woningen. Maar we blijven er in de fasering alert op dat zoveel mogelijk ingespeeld kan blijven worden op veranderende woonwensen. Het huidige stratenpatroon wordt als dat enigszins mogelijk is gehandhaafd. Daarmee dragen wij er enerzijds in bij dat de infrastructurele kosten, die in beginsel overigens bij de gemeente liggen, binnen de perken kunnen blijven. Anderzijds is voor een hedendaagse kwaliteit infrastructurele vernieuwing en opwaardering in Plan Zuid ook een uitgangspunt. Woningbeheer Harlingen en gemeente zullen wat dit betreft plannen op elkaar afstemmen.

Plannen voor korte en lange termijn In Plan Zuid zijn ingrijpende maatregelen onontkoombaar om een goed perspectief te bieden aan mensen die de wijk niet als een doorgangswijk willen zien, maar als een gebied waar je in de toekomst met plezier kunt wonen. De woningvoorraad in Plan Zuid is

- 15 -

nu onvoldoende afgestemd op de veranderende vraag en de woonomgeving heeft op veel plaatsen een schrale uitstraling.

Snel plannen maken voor zuidelijk deel De 105 maisonnettes in het zuidelijk deel van Plan Zuid hebben helaas te kampen met diverse problemen, het meest in de onderwoningen en aan de zijgevels. Met een aanpak daarvan kan niet te lang meer worden gewacht. Als de woningen nog een langere tijd in stand moeten worden gehouden zijn daartoe grote investeringen noodzakelijk. En dan is het nog steeds niet mogelijk om de problemen geheel op te lossen. Woningbeheer

- 16 -

Harlingen kiest er voor die investeringen niet te doen, maar de woningen te vervangen. De eigen gegevens van Woningbeheer Harlingen en de uitkomsten van het actuele woningmarktonderzoek wijzen er namelijk op dat deze woningen in de toekomst nauwelijks meer een marktpositie hebben. De 12 eengezinswoningen aan de Casimirstraat worden vervangen. Het huidige comfort van de woningen is veel te laag: kleine woonkamer, douche op de begane grond tussen keuken en woonkamer. Een renovatie is niet alleen kostbaar, maar levert nog geen woningen op met hedendaagse woonkwaliteit. Woningbeheer Harlingen stelt voor om de nieuwe ontwikkeling in het zuidelijk deel van Plan Zuid in 2006 te beginnen aan de Casimirstraat en de Frisostraat. Het gaat dan om de vervanging van 30 maisonnettes en 12 eengezinswoningen. Daarna volgt de vervanging van de overige 75 maisonnettes. In het nieuwe plan willen we de Bolswardervaart op een betere manier bij het woongebied betrekken. Dat betekent dat we ervoor kiezen om de ruimte langs de Bolswardervaart als openbaar gebied in te richten (en dus bijvoorbeeld geen luxe koopwoningen met tuinen aan het water), maar ook door de nieuwe woningen minder strak in het gelid te zetten. De hoofdgedachte is om (eengezins)woningen op een speelse manier dwars op het water te situeren, zodat we doorkijkjes hebben op de vaart. Tussen de woningen en het AZC kunnen dan langs de Wilhelminastraat een aantal appartementengebouwen worden gesitueerd met 3 of 4 verdiepingen. Bernhardpark Woningbeheer Harlingen voorziet dat vanaf 2009 alle 48 duplexwoningen aan de Prins Bernhardstraat verdwijnen, mogelijk in drie jaar tijd. Dat betekent dat deze goedkope woningen, waar nu vraag naar is, nog een behoorlijke tijd voor verhuur beschikbaar blijven. Dat is in de huidige situatie niet onwenselijk. We spreken hier bewust van Bernhardpark. Woningbeheer Harlingen huldigt de opvatting dat het een goede zaak is om centraal tussen de woongebieden in het noordelijk en zuidelijk deel van Plan Zuid een ruime groene zone te maken. In die oost-westzone kunnen dan bijvoorbeeld drie appartementgebouwen worden gesitueerd met ruim 40 woningen. En mogelijk aansluitend bij de Wilhelminastraat, Margrietstraat en Irenestraat nog enkele kleinschaliger woongebouwen met bijvoorbeeld samen 15 woningen. Een dergelijke planinvulling kan ongetwijfeld een meerwaarde voor geheel Plan Zuid hebben. Vanaf 2010 herontwikkeling Margrietstraat en vanaf 2011 Wilhelminastraat De vernieuwing van het zuidelijk deel van Plan Zuid is een plan voor de korte termijn (2006 tot en met 2009). Daarna wordt op middellange termijn gewerkt aan een plan voor de Bernhardstraat. Een herontwikkeling van de Margrietstraat en de Wilhelminastraat is nog later in beeld, namelijk voor 2010 tot en met 2013. Woningbeheer Harlingen heeft globaal al wel nagegaan hoe dat mogelijkerwijs vorm kan krijgen naar verschillende woningtypen en huur- en koopwoningen. Om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de gewenste kwaliteitsverbetering en bij het bieden van voldoende keuzemogelijkheden voor de bewoners van Plan Zuid, is het een uitgangspunt dat op termijn alle 159 woningen worden vervangen. Basiskwaliteit en wonen op maat De woningen van Woningbeheer Harlingen aan de Kimswerderweg, Beatrixstraat, Irenestraat en Julianastraat blijven in exploitatie en lopen gewoon mee in de reguliere onder-

- 17 -

houdscyclus. Woningbeheer Harlingen wil daarnaast ook per complex basiskwaliteit aanbrengen: ventilatie en isolatie (spouw, dubbel glas). Uitgangspunt is nu dat in 2008 te doen aan de Kimswerderweg en de oostzijde van de Beatrixstraat en in 2009 aan de westzijde van de Beatrixstraat en aan de Irenestraat. In het huidige beleid van Woningbeheer Harlingen zijn in dit plandeel geen verdergaande ingrepen noodzakelijk. Maar omstandigheden veranderen. Zo kan herontwikkeling elders in Plan Zuid bijvoorbeeld aanleiding zijn om op bescheiden schaal enkele aanvullende ingrepen uit te voeren. Vooral ook om te zorgen dat deze straten de concurrentie met de vernieuwde gebieden goed kunnen blijven doorstaan.

2.3. Terugkoppeling met betrokkenen In het voorjaar van 2004 is de bovenstaande visie voorgelegd aan diverse betrokkenen. Woningbeheer Harlingen vindt het van groot belang dat iedereen op een goede wijze wordt betrokken en heeft daarom gekozen voor een uitgebreid en zorgvuldig interactief proces. Daartoe zijn de ideeën uit de visiefase als eerste uit de doeken gedaan bij de klankbordgroep. Vervolgens zijn in één week achtereenvolgens de gemeenteraad geïnformeerd en is het gesprek aangegaan met de wijkbewoners. Daarbij is ervoor gekozen om niet één avond te organiseren, maar per deelgebied de bewoners uit te nodigen. Eerst kwamen de bewoners uit het zuidelijk deel bij elkaar (maisonnettes, eengezinswoningen koop en huur en woonboten). De avond daarna was het de beurt aan de bewoners van de Bernhardstraat, Margrietstraat, Wilhelminastraat en Clausstraat. En voor de derde avond zijn de bewoners van de eengezinswoningen aan de Irenestraat, Beatrixstraat, Kimswerderweg en Julianastraat uitgenodigd. De week erna is met de klankbordgroep nagelopen wat er zoal naar voren is gebracht en hoe daar verder mee zal worden omgegaan. Weer een week later vond als afronding van deze fase tenslotte een terugkombijeenkomst plaats. Speciaal om nog eens met elkaar stil te staan bij veelgestelde vragen, maar natuurlijk ook voor mensen die op de andere avonden verhinderd waren. Hieronder de belangrijkste uitkomsten op een rij. Klankbordgroep: logisch plan Op 3 maart 2004 waren de vertegenwoordigers van het wijkcomité uitgenodigd. Dat er ingrijpende voorstellen op tafel zouden komen, paste op zich wel bij het verwachtingsbeeld van de klankbordgroep. Belangrijk was dat men het wel een logisch plan vond met een divers pakket aan maatregelen. Met name de mix en variatie en de flexibiliteit sprak de klankbordgroep aan. Natuurlijk waren er kritische opmerkingen en vragen. Met name werd er aandacht gevraagd voor de betaalbaarheid van de nieuwe woningen. Dit blijft een belangrijk punt in deze wijk. Er waren vragen over eventuele voorrang bij woningtoewijzing in de buurt en mogelijkheden van doorstroming. De klankbordgroep wilde ook graag een speelvoorziening in de Bernhardstraat handhaven. Er was zelfs de suggestie om de bunker van het AZC als buurthuis te bestemmen, want dat zou zeker geen geluidsoverlast geven. En ook opperde de klankbordgroep om de voorstellen tijdens de bewonersavonden visueel te ondersteunen. Gemeenteraad: noodzaak en visie worden gedeeld Ook voor de op 22 maart 2004 zo goed als voltallig aanwezige gemeenteraad was het de eerste keer dat zij de voorstellen te zien en toegelicht kregen. De raadsleden deelden

- 18 -

met Woningbeheer Harlingen de noodzaak om te komen tot een plan, want anders zou de leefbaarheid in Plan Zuid (verder) in het gedrang komen. De vraag werd gesteld waarom Woningbeheer kiest voor gedifferentieerd bouwen (dus koop en huur). Woningbeheer Harlingen wil dat Plan Zuid een wijk wordt waar mensen wat te kiezen hebben, waar mensen perspectief hebben en in de wijk kunnen blijven wonen als ze voor koop en of meer kwaliteit willen gaan. Diversiteit is hard nodig voor een wijk met voldoende toekomstwaarde. De raadsleden konden zich hier in vinden. De aansluiting en afstemming met mogelijke ontwikkelingen met de Westerzeedijk moet niet uit het oog worden verloren, aldus de raadsleden. De bewonersavonden: begrip, maar ook tegenstand Meer dan 300 wijkbewoners bezochten de vier avonden op 23, 24 en 25 maart en op 7 april 2004. Een deel van de voorstellen is vergaand. Het kan dan ook niet anders of een deel van de bewoners zal er om welke reden dan ook moeite mee hebben. Desondanks verliepen de avonden naar wens, vond er veel uitwisseling plaats en is er over en weer goed naar argumenten geluisterd. Bij de meeste mensen is er wel begrip dat er woningen moeten worden vervangen. En dat het dan om de maisonnettes en de duplexen gaat, vinden mensen nog het meest begrijpelijk. Bij de presentaties is door Woningbeheer Harlingen ook steeds aandacht geschonken aan het sociaal plan, afgeleid van het Sociaal Statuut, dat samen op gaat met het herontwikkelingsplan. Na afloop van de bewonersavonden werd de bewoners gevraagd een korte enquête in te vullen waarin men (anoniem) aan kon geven wat men van de plannen vonden. Zo kreeg de werkgroep een nog duidelijker beeld van de meningen van de bewoners.

Eerste avond: weerstand, maar ook kansen Tijdens de eerste avond riep de voorgenomen vervanging van de eengezinswoningen aan de Ernst Casimirstraat emotie en weerstand op. Ook de bewoners van de woonboten vroegen aandacht voor hun woonsituatie. Hoe wil Woningbeheer Harlingen bijvoorbeeld omgaan met de bereikbaarheid van de woonboten? Of moeten de woonboten ook weg? De gemeente zou hier in overleg met Woningbeheer Harlingen een oplossing voor moeten vinden. Een punt dat alle bewoners bezighield, was de betaalbaarheid van de nieuwe woningen. Eigenlijk wil niemand meer betalen dan nu. Maar het is natuurlijk niet mogelijk om nieuwe woningen te bouwen met de huurprijs van de huidige goedkope woningen in Plan Zuid. Daarin is Woningbeheer Harlingen heel duidelijk. Wel vindt de woningstichting het belangrijk dat de huurwoningen binnen de betaalbaarheidgrenzen van de huursubsidie zullen vallen. Voor veel bewoners wordt een groot deel van een huurstijging dan afgevangen door de huursubsidie.

- 19 -

Verder vragen bewoners aandacht voor de positie van het AZC. Wat gebeurt hier in de toekomst mee? Een ander aandachtspunt deze avond waren de garageboxen ten behoeve van de woningen aan de Marijkestraat. Zou het mogelijk zijn om de garages dichter bij de woningen te situeren, zodat ook het Bernhardpark beter richting Bolswardervaart kan worden uitgelegd? De aanwezige bewoners vonden het zeker de moeite waard de mogelijkheden hiertoe nader te bezien. e

Uitkomst enquête 1 bewonersavond • Goed - voldoende: 62% • Onvoldoende - slecht: 38% De opmerkingen variëren sterk. Van mensen die erg blij zijn met de plannen en de verbetering die dit zal brengen in Plan Zuid, tot mensen die de plannen vaag, onduidelijk of slecht vinden. Ook de meningen over het sociaal plan zijn verdeeld: te weinig verhuiskostenvergoeding of juist voldoende. Over de nieuwe invulling van het zuidelijk deel van Plan Zuid zijn de meeste mensen eigenlijk wel positief. Sommigen maken zich zorgen dat er alleen voor gezinnen wordt gebouwd en dat er straks geen plek meer is voor jongeren en ouderen met een kleine beurs.

Tweede avond: aandacht voor woonomgeving en vraag om meer duidelijkheid De tweede avond was met name belegd voor de bewoners van de Bernhardstraat, Margrietstraat, Wilhelminastraat en Clausstraat. De duplexwoningen vervullen de eerste jaren nog een functie als goedkope woningen op de woningmarkt, maar vanaf 2009 is voorzien dat deze woningen geleidelijk worden vervangen om eerder aangegeven redenen. Voor de Bernhardstraat wordt wat dat betreft een geleidelijke vervanging voorzien vanaf 2009. Hetzelfde geldt voor de Margrietstraat vanaf 2010 en de Wilhelminastraat daarna (tot 2013). Met de kennis van vandaag wordt ook uitgegaan van de vervanging van de eengezinswoningen in de Wilhelminastraat. Ook nu is de betaalbaarheid van nieuwbouw voor de bewoners een belangrijk aandachtspunt. Kunnen er in de toekomst nog wel minima in de wijk wonen? Waar moeten de mensen naar toe als hun woning weg is? Zijn er wel voldoende goedkope huurwoningen? En als mensen vanuit deze buurt willen doorstromen naar de nieuwbouw in het zuidelijk deel van Plan Zuid, hebben ze daar dan een redelijke kans? Zijn de woningen niet al weggegeven aan andere woningzoekenden? Bewoners van deze buurt bepleitten om toch alvast een idee te geven van een plan dat hier mogelijk uitgevoerd wordt en welke woningen daarin terug komen. e

Uitkomsten enquête 2 bewonersavond • Goed – voldoende: 55% • Onvoldoende – slecht: 45% De bewoners hebben de enquête wel aangegrepen om hun mening te geven over de toekomst van de eengezinswoningen aan de Wilhelminastraat. Sommigen vinden vervanging jammer, omdat de woningen karakteristiek zijn, anderen begrijpen niet waarom ze weg moeten, terwijl andere eengezinswoningen wel blijven staan. En meerdere mensen vinden de plannen voor de Margrietstraat en Wilhelminastraat simpelweg nog te onduidelijk. Dat leidt tot onzekerheid zeggen zij. De plannen voor het Berhardpark kunnen op veel steun rekenen, ook al moeten dan de duplexen verdwijnen.

De bewoners vragen verder aandacht voor de woonomgeving: de straten moeten beter worden ingericht en de wijk moet een 30-km-zone worden. Opnieuw is men benieuwd naar de positie van het AZC.

- 20 -

De derde avond ging vooral over de toekomst van de eengezinswoningen aan de Irenestraat, Beatrixstraat, Kimswerderweg en Julianastraat. Veel bewoners vragen zich af of Woningbeheer Harlingen wel voldoende gaat doen aan deze woningen. Leveren de maatregelen (basiskwaliteit) wel voldoende woonkwaliteit op, zodat de woningen kunnen concurreren met de nieuwe woningen elders in de wijk? Bewoners vragen zich af of zij niet ook in aanmerking kunnen komen voor verbeteringen die bij mutaties wel worden doorgevoerd. En kunnen er misschien bergingen worden bijgebouwd? Een ander belangrijk punt voor de bewoners is de parkeeroverlast. Bewoners pleiten voor meer parkeerplaatsen. e

Uitkomst enquête 3 bewonersavond • Goed – voldoende: 60% • Onvoldoende – slecht: 40% De opmerkingen op de enquêteformulieren komen overeen met de opmerkingen tijdens de avond. De plannen voor de rest van Plan Zuid zijn goed, de plannen voor de te handhaven eengezinswoningen niet. Er gebeurt te weinig. En ook de vrees dat de eengezinswoningen in de toekomst alsnog gesloopt moeten worden, spreekt uit de enquête. Worden de asbest rioleringen vervangen? Eén bewoner heeft een tekening bijgevoegd waarin hij de werkgroep de tip aan de hand doet om tijdens de herontwikkeling op de hoogte van de Bernhardstraat een op- en afrit van de N31 te realiseren. Dat zou veel overlast van bouwverkeer in overige delen van de buurt kunnen tegengaan.

De terugkombijeenkomst: voorkeuren in beeld Meteen na afloop van de drie bewonersavonden kreeg men in de wijk huis aan huis een nieuwsbrief waarin de voorstellen nog eens op een rij zijn gezet. Daarnaast is meteen een overzicht gemaakt van de meest gestelde vragen tijdens de bewonersavonden en zijn deze vragen grotendeels al van een antwoord voorzien. Dat is op alle adressen bezorgd, samen met de uitnodiging voor een vervolgavond op 7 april 2004. Daar konden alle onduidelijkheden nog eens bepraat worden, vragen beantwoord worden en konden mensen informatie krijgen die eerder niet aanwezig waren. Het genoemde vragenoverzicht met bijbehorende antwoorden is die avond doorgenomen. Ook zijn beelden van allerlei mogelijk te bouwen soorten woningen voorgelegd en is de aanwezigen gevraagd wat hen daarbij het meest aansprak. Uit die peiling kwam naar voren dat de voorkeur uitgaat naar eengezinswoningen in een zekere traditionele stijl. Ook de te bouwen appartementen moeten kort gezegd vooral aansluiten bij de meer traditionele bouwstijl van de wijk. Tijdens deze terugkomavond was er opnieuw veel aandacht voor het vraagstuk van de betaalbaarheid. Bewoners van de eengezinswoningen aan de Casimirstraat brachten nogmaals naar voren grote moeite te hebben met de voorgenomen afbraak van hun woningen en dienden een petitie in tegen het voorstel van Woningbeheer Harlingen op dit punt.

- 21 -

Tenslotte Tijdens de avonden hebben de mensen laten blijken op veel vragen nog antwoorden te willen. Daarin is deels al voorzien. De bal is feitelijk weer teruggelegd bij de werkgroep die rekening houdend met de gemaakte opmerkingen nu met een verantwoorde invulling van het vervolg moet komen. In het volgende hoofdstuk staan de uitgewerkte maatregelen op een rij.

- 22 -

3. Herontwikkelingsmaatregelen Plan Zuid

3.1. De maatregelen

Zuidelijk deel Huidige situatie De herontwikkeling van Plan Zuid start in het zuidelijk deel van de wijk. Hier staan 105 maisonnettes, 12 eengezinshuurwoningen aan de Ernst Casimirstraat, 8 koopwoningen aan de Willem de Zwijgerstraat en 13 koopwoningen aan de Prinses Marijkestraat. De woningen van Woningbeheer Harlingen worden hier geleidelijk vervangen. Aan de vervanging van de 105 maisonnettes liggen meerdere redenen ten grondslag. Allereerst geven diverse onderzoeken aan dat deze woningen een kwetsbare marktpositie hebben; de vraag naar deze woningen neemt af. Bovendien hebben de woningen te kampen met specifieke bouwtechnische problemen, zoals vocht en gehorigheid. Renovatie zal deze problemen niet kunnen oplossen. Zou Woningbeheer Harlingen er toch voor willen kiezen om de woningen te handhaven, dan blijven de komende jaren flinke financiële investeringen nodig. Al met al brengt dat ook aanzienlijke huurverhogingen met zich mee, maar dan nog zijn de woningen onvoldoende ‘toekomstproof’. Woningbeheer Harlingen kiest er daarom voor die investeringen niet te doen. Ook de 12 eengezinshuurwoningen aan de Ernst Casimirstraat worden vervangen. Alhoewel dit de ‘jongste’ eengezinswoningen van Woningbeheer Harlingen in Plan Zuid zijn, kampen ze met specifieke problemen. Zo is de douche op de begane grond alleen via de woonkamer en keuken te bereiken. De woningen zijn erg gehorig en hebben, mede door de houten vloeren te kampen met vochtproblemen. Renovatie is kostbaar (huurverhogingen), maar levert nog geen woningen op met hedendaagse woonkwaliteit. Want door de beperkte buitenruimte zijn er nauwelijks mogelijkheden de woningen te vergroten. En dat is gezien het kleine 2 binnenoppervlak (66m ) noodzakelijk (vergelijk bijvoorbeeld met nieuwe eengezins2 woningen Nolenstraat: 93m ). En er is nog een andere belangrijke overweging om de woningen te vervangen. Ook stedenbouwkundig kunnen we een beter programma neerleggen als we de woningen vervangen. Kortom: we hebben nu de kans om én multifunctionele woningen te realiseren én een goed stedenbouwkundig programma neer te leggen. Als we nu kiezen voor handhaving, dan laten we die kansen (voor altijd) liggen. Ondanks de bezwaren kiest Woningbeheer Harlingen toch voor vervanging van deze woningen. Toekomstige situatie In het zuidelijk deel ligt een goed aanknopingspunt om op een wijze zoals Woningbeheer Harlingen dat voor ogen heeft bij te dragen aan meer diversiteit en aantrekkelijkheid in Plan Zuid. De Bolswardervaart krijgt daarbij een duidelijke plek in de wijk. We kiezen ervoor om de oevers van de vaart als openbaar gebied in te richten en ook om de nieuwe woningen minder strak in het gelid te zetten. De hoofdgedachte is om (eengezins)woningen op een speelse manier dwars op het water te situeren, zodat we doorkijkjes

- 23 -

1

hebben op de vaart (zie illustratie ). Tijdens de bewonersavond hebben we ook een variant laten zien die uitging van woningen gesitueerd langs de vaart. Maar de voorkeur van de bewoners leek uit te gaan naar de eerste variant. Ook bewoners vinden het een pluspunt als alle bewoners vanuit de woonstraat contact hebben met / zicht hebben op de Bolswardervaart.

Stedenbouwkundige opzet: flexibel en speels Gekozen is voor een flexibele opzet waarbij het mogelijk is om zowel in bouwstroken als in bouwblokken een diversiteit aan woonvormen en woningtypen onder te brengen. De bouwblokken bestaan uit een aantal appartementengebouwen in 4 bouwlagen, die door hun rangschikking en hoogte de Wilhelminastraat (als ruimtelijke drager) benadrukken. De bouwstroken worden ingevuld met grondgebonden woningen en bevinden zich tussen de genoemde appartementengebouwen en de Bolswardervaart. Opvallend is de licht gedraaide situering, waardoor een speelse opzet ontstaat die minder strak is dan het oorspronkelijke bebouwingspatroon. We denken nu aan een bebouwingshoogte van 2 bouwlagen met een kap. In de richting van de Bolswardervaart wordt de straatruimte

1

Wij willen benadrukken dat het gaat om een illustratie. Nadere uitwerkingen zijn noodzakelijk en kunnen leiden tot aanpassingen.

- 24 -

wijder. Hierdoor ontstaat een ‘transparante’ opzet, waarbij het mogelijk is om zelfs vanaf de Wilhelminastraat “naar buiten” te kijken. Het is mogelijk om in de bouwstroken aan variatie aan te brengen van grotere (eengezins)woningen en kleinere woningen (voor kleine huishoudens). Dit wordt bij de verdere uitwerking nader bepaald. Tussen de blokken en stroken aan de noord- en zuidzijde (dus respectievelijk ter plaatse van de Emmastraat en de Casimirstraat) en de aangrenzende bestaande bebouwing bestaat voldoende ruimte. Zo wordt voorkomen dat hier sprake zal zijn van een aantasting van de privacy. Een groenstrook vormt de overgang naar de bestaande bebouwing. Mogelijkheid verbijzondering woonvormen De rangschikking en situering van de verschillende bebouwingselementen is zodanig dat in het middengebied de appartementengebouwen (min of meer) centraal gesitueerd zijn ten opzichte van de aangrenzende twee bouwstroken. Dit opent de mogelijkheid om de verschillende elementen met elkaar te verbinden, waardoor er kleine complexen ontstaan met gestapelde bebouwing in de vorm van appartementen op de kop en een bijzondere woonvorm met een (overdekte) centrale en gemeenschappelijke binnenruimte. Het appartementengebouw zou dan als stijgpunt (trappenhuis en lift) een gecombineerde rol kunnen spelen voor de bereikbaarheid van de verschillende woningen. Dit biedt de mogelijkheid om nieuwe vormen van wonen met zorg te kunnen realiseren. Mogelijk kunnen ook specifieke welzijns- en zorgdiensten er een plek krijgen. Wanneer niet voor deze combinatie wordt gekozen dan wordt bij de architectuur van de appartementengebouwen rekening gehouden met het beperken van de (mogelijke) inkijk naar de aangrenzende (privé) achtertuinen. Ontsluiting en parkeren Vanaf de Wilhelminastraat ontsluiten drie korte straten dit plandeel. Langs de Bolswardervaart worden de straten met elkaar verbonden door een voet-/fietspad dat is opgenomen in de groenzone. Langs de straten wordt parkeergelegenheid aangebracht voor alle woningen die op de betreffende straat gericht zijn. De parkeermogelijkheid voor de appartementengebouwen bevindt zich aan het begin van de straat en vormt een onderdeel van de groenzone. Aantal en type woningen Er komen ca 100 tot 120 woningen terug ter vervanging van 130 woningen. De nieuwbouw bestaat zowel uit huur- als koopwoningen. Huur en koop is mogelijk bij zowel de eengezinswoningen als de appartementen. We denken aan ongeveer 2/3 deel huur en 1/3 deel koop. Woningbeheer Harlingen meent met de bouw van betaalbare huurwoningen (binnen bereikbaarheidsgrenzen van IHS) bij te dragen aan wensen uit de wijk zelf. In het koopsegment richten we ons ook op een aansluitend prijspeil. En door te variëren in woningtypes (eengezins en appartementen) ontstaat er een aanbod dat voor geïnteresseerden met verschillende wensen aantrekkelijk is. Dat laatste is door bewoners tijdens de bewonersavonden ook uitgesproken. Appartementen (ca 50)

Eengezinswoningen (ca 50)

Indicatie huurprijs: tot haalbaarheidsgrens IHS

Indicatie huurprijs: tot haalbaarheidsgrens IHS

Indicatie koopprijs: betaalbare koop

Indicatie koopprijs: betaalbare koop

- 25 -

Oplossing woonboten Tijdens de bewonersavond hebben bewoners van de woonboten aandacht gevraagd voor hun bereikbaarheid tijdens de nieuwbouw. En bovendien is de vraag gesteld of er in de toekomst op deze plek überhaupt nog plaats is voor de woonboten. In overleg met gemeente en bewoners zal naar een oplossing worden gezocht. Er zijn in feite drie mogelijkheden denkbaar. Er verandert niets; de ligplaats van de woonboten en de inrichting en het gebruik van de woonomgeving blijft hetzelfde. Een andere optie: de woonboten blijven op dezelfde plek, maar de woonomgeving wordt heringericht en er worden afspraken gemaakt over gebruik van openbare ruimte. De derde mogelijkheid is om op een andere plek een nieuwe woonschepenhaven te creëren, bijvoorbeeld in een zij-insteek van de Bolswardervaart aan de overzijde. De voorkeur van de werkgroep gaat uit naar deze laatste mogelijkheid. De gemeente werkt momenteel aan een notitie inzake het woonschepenbeleid en zal de uitkomsten zo snel als mogelijk terugkoppelen. Relatie met AZC Tijdens de bewonersavonden zijn vragen gesteld over het AZC. Wat gebeurt er als deze voorziening wordt gesloten? Het AZC is het eigendom van het Centraal Orgaan Asielzoekers (COA). Juist omdat het COA zelf eigenaar is, is de verwachting dat dit AZC als één van de laatste in Friesland dicht zal gaan. Op het moment dat het zou worden gesloten, ligt er natuurlijk een kans om dit bij Plan Zuid te betrekken. De huidige voorstellen voor Plan Zuid maken het in beginsel mogelijk om hierbij eventuele nieuwe planvorming rondom het AZC-terrein te betrekken. Garageboxen Marijkestraat In het verlengde van de Bernhardstraat in westelijke richting staan garageboxen die eigendom zijn of gebruikt worden door eigenaren van de woningen aan de Marijkestraat. In overleg met de bewoners wordt bezien of de garageboxen zowel voor de bewoners gunstiger kunnen worden gesitueerd als voor de ontwikkeling van het Bernhardpark. Bewoners hebben aangegeven daarvoor open te staan. Relatie met Westerzeedijjk De uitvoering van het plan voor een fietsvoetgangersbrug over de Bolswardervaart legt een relatie met de Westerzeedijk, hier kan iedereen van profiteren. Verdere plannen voor het gebied Westerzeedijk worden vanzelfsprekend afgestemd op de ontwikkelingen in Plan Zuid. Fasering: start 2006, afronding 2009 We beginnen in 2006 aan de Casimirstraat en de Frisostraat. Het gaat dan om de vervanging van 30 maisonnettes en 12 eengezinswoningen. Daarna volgt tot in 2009 de geleidelijke vervanging van de overige 75 maisonnettes (zie illustratie).

- 26 -

Bernhardpark Huidige situatie De 48 duplexwoningen in de Bernhardstraat zijn goedkope woningen die veelal bewoond worden door alleenstaanden met een kleine beurs. Woningbeheer Harlingen is van mening dat de vraag naar deze woningen in de toekomst flink zal afnemen. Het verleden heeft al laten zien dat deze woningen leeg komen te staan, zodra de economie aantrekt en de woningmarkt verruimt. De woningen Huidige situatie Pr. Bernhardstraat hebben namelijk weinig woonkwaliteit en zijn slechts aantrekkelijk voor een kleine doelgroep. Op het moment dat die doelgroep afneemt, ontstaat er direct een overschot. De huidige woningmarktsituatie is voor Woningbeheer Harlingen echter een reden om de woningen zeker nog een aantal jaren te handhaven. Maar daarna zullen langzamerhand de duplexen verdwijnen uit Plan Zuid. Ontduplexen (van twee duplexwoningen één eengezinswoning maken), zoals een bewoner voorstelde, is voor Woningbeheer Harlingen geen optie. Ontduplexen leidt tenminste tot een verdubbeling van de huurprijs; of tot een huurprijs die in dezelfde orde ligt als voor een nieuwbouwwoning. Wij kiezen er dan liever voor om een geheel nieuwe woning met voldoende kwaliteit toe te voegen.

Toekomstige situatie Op de plek waar de verschillende buurten bij elkaar komen (Prins Bernhardstraat) ligt een goede mogelijkheid om een grote openbare ruimte met een parkachtig karakter te creëren. De Prins Bernhardstraat kan hierdoor veranderen van een donkere straat in een open en uitnodigend park met daarbij een beperkte woonfunctie. Hier ligt bovendien een kans om een flink stuk gebruiksgroen aan de wijk toe te voegen in plaats van al het snippergroen. Dat betekent ook dat er in het park toereikende speelvoorzieningen kunnen worden ontwikkeld, een wens die ook meerdere bewoners hebben uitgesproken. Op dit moment gaat Woningbeheer Harlingen uit van drie appartementencomplexen (stel

- 27 -

42 woningen) verspreid in het groen: wonen in het groen. Aan de noordkant kunnen op bescheiden schaal woningen worden ontwikkeld (bijvoorbeeld drie kleine appartementencomplexen van maximaal twee lagen: in totaal 15 woningen), toe te voegen op de kopse kanten van de bebouwing langs de woonstraten ten noorden van de Bernhardstraat. Dit biedt een aantrekkelijker uitstraling: nieuwe woningen met uitzicht op het park en geen zicht meer op de achterpaden. Zodoende kan er een mix ontstaan van koop- en huurwoningen, waarvan de feitelijke invulling te zijner tijd afhankelijk kan zijn van de marktontwikkelingen van het moment. Appartementen in park(ca 42)

Appartementen noordrand (ca 15)

Indicatie huurprijs: tot haalbaarheidsgrens IHS

Indicatie huurprijs: tot haalbaarheidsgrens IHS

Indicatie koopprijs: betaalbare koop

Indicatie koopprijs: betaalbare koop

Hier ligt ook een kans om de groenzone door te trekken naar de Bolswardervaart, waar op die plaats een voetgangersbrug komt (zie hiervoor). Al met al kan ook hier een nieuw aantrekkelijk woonmilieu ontstaan. Waar Bernhardpark en Wilhelminastraat elkaar kruisen kan een bijzondere plek ontstaan. Een idee is om de Wilhelminastraat te versmallen, zodat én een veilige verkeerssituatie ontstaat én de indruk wordt gewekt dat de groene ruimte doorloopt. Fasering: 2009 - 2011 Woningbeheer Harlingen gaat er nu van uit dat vanaf 2009 alle 48 duplexwoningen aan de Prins Bernhardstraat in drie jaar tijd verdwijnen. Deze goedkope woningen, waar nu vraag naar is, blijven dus nog een behoorlijke tijd voor verhuur beschikbaar.

Herontwikkeling Margrietstraat en Wilhelminastraat Huidige situatie De Wilhelminastraat is een belangrijke verbinding tussen het noordelijk en zuidelijk deel van de wijk. In het noordelijk deel staan aan de westzijde 21 eengezinswoningen en 12 duplexen. Aan de oostzijde staan 38 duplexen. De eengezinswoningen zijn ongeveer dezelfde woningen als die aan de Kimswerderweg. Ze zijn vlak na de tweede wereldoorlog gebouwd door architect Vegter. Wat betreft wooncomfort zijn de woningen gedateerd. Gezien het beperkte woon2 oppervlak (81m , vergelijk nieuwe multi2 functionele woning 93m ) is het niet goed mogelijk om de woningen, met het oog op toekomstwaarde, voldoende op te waarderen. De woningen zouden dan in ieder geval uitgebouwd moeten worden. Dat betekent allereerst een verlies aan Vegter-woningen buitenruimte. Maar belangrijker nog: de woningen worden dan flink duurder, waarbij de huurprijs ongeveer gelijk wordt aan die in de nieuwbouw. En dan zijn de investeringskosten nog niet meegerekend! Woningbeheer Harlingen kiest er dan ook voor deze woningen op termijn af te breken. De keuze voor afbraak wordt daarentegen niet gemaakt voor de woningen aan de Kimswerdeweg, die

- 28 -

evenals de woningen aan de Wilhelminastraat door hun uiterlijk een eigen uitstraling aan Plan Zuid geven. De keuze op behoud van de woningen aan de Kimswerderweg hangt samen met het voorstel om in beginsel ook de andere eengezinswoningen in het oostelijk deel van Plan Zuid in stand te houden. Uitgangspunt is ook om op termijn alle duplexen in de Wilhelminastraat (50) en de Margrietstraat (88) af te breken. Eén van de woningen in de Margrietstraat is ingericht als wijkservicebureau. In het verleden heeft de Margrietstraat een slechte naam gekregen door problemen met drugs en overlast. Met de komst van het wijkservicebureau (en alle bijbehorende activiteiten) is de leefbaarheid in de straat, maar ook in de rest van Plan Zuid verbeterd. Toekomstige situatie Om zo goed mogelijk aan te sluiten bij een verdere gewenste kwaliteitsverbetering en bij het bieden van voldoende keuzemogelijkheden voor de bewoners van Plan Zuid gaat Woningbeheer Harlingen er nu van uit dat alle 159 woningen in dit plandeel worden vervangen. Bij de herontwikkeling kan de Wilhelminastraat een noord-zuid as met karakter worden en kan de eentonigheid en schrale kwaliteit van de woonomgeving worden doorbroken. Voor die herontwikkeling zijn natuurlijk meerdere varianten denkbaar. Varianten Mede op verzoek van de bewoners tijdens de bewonersavonden hebben wij een tweetal ontwikkelingsvarianten uitgewerkt. Wij willen echter wel benadrukken dat er nog een lange tijd is te gaan voordat herontwikkeling hier aan de orde is en dat er zich in de tussentijd ontwikkelingen kunnen voordoen die leiden tot andere uitwerkingen. Model De Lange Lijn In dit model wordt de Wilhelminastraat sterk neergezet. De straat moet het karakter krijgen van een noord-zuid as. Dat kan vooral door de aard van de woningbouw. In het zuidelijk deel (waar nu de maisonnettes staan) zijn appartementencomplexen gepland. In het noordelijk deel kunnen we hierbij aansluiten door aan de oostzijde van de Wilhelminastraat bijvoorbeeld vier appartementencomplexen in het groen te creëren. De westzijde kan dan bestaan uit eengezinswoningen met twee lagen met een kap.

- 29 -

Afbraak: Nieuwbouw: Voordeel: Nadeel:

alle 159 woningen 40 - 45 eengezinswoningen, ruim 100 appartementen (4 hoog) behoorlijke volume terugbouwen, aanzienlijk deel levensloopbestendig, legt relatie tussen noord en zuid lastige aansluiting bij te handhaven eengezinswoningen oostelijk deel

Model Aansluiting Ook in dit model wordt de Wilhelminastraat benadrukt als ruimtelijke drager. Alleen wordt het minder sterk doorgevoerd en willen we met de nieuwbouw meer aansluiten bij de al bestaande stedenbouwkundige structuur en de eengezinswoningen in het oostelijk deel. Hierdoor ontstaat een evenwichtig model. Dat kan bijvoorbeeld door aan weerszijden woningen in twee bouwlagen met een kap te ontwikkelen. Het is in dit model goed mogelijk om een dwarsverbinding te creëren (bijvoorbeeld alleen voor langzaam verkeer / voetgangers) tussen de Irenestraat, Margrietstraat en Wilhelminastraat. Door te variëren in woningtypes (bijvoorbeeld verbijzonderen hoekwoningen) wordt ook diversiteit ingebracht. Wilhelminastraat Afbraak: Nieuwbouw: Margrietstraat Afbraak: Nieuwbouw: Voordeel: Nadeel: in beeld

71 woningen 40 - 50 woningen (westzijde en oostzijde) 88 duplexen 35 - 40 eengezinswoningen Wilhelminastraat sluit aan bij overig stratenpatroon: evenwichtig model Beperkte terugbouw; niet mede gericht op doelgroep senioren, weinig variatie

De nieuwbouw moet in elk geval ook aansluiten op de wens van bewoners om in Plan Zuid te blijven wonen, maar dan in een andere woning. Dat kunnen eengezinswoningen zijn, maar ook appartementen. Het zullen dan met name betaalbare huurwoningen moeten zijn en voor een deel ook betaalbare koopwoningen. Fasering Dit plangebied komt als laatste aan snee in de herontwikkeling: 2010 tot en met 2013, van oost naar west.

- 30 -

Overig Plan Zuid Huidige en toekomstige situatie De 118 eengezinswoningen van Woningbeheer Harlingen aan de Kimswerderweg, Beatrixstraat, Irenestraat en Julianastraat blijven in exploitatie en lopen gewoon mee in de reguliere onderhoudscyclus. Woningbeheer Harlingen gaat per complex ook basiskwaliteit aanbrengen: ventilatie en isolatie (spouw, dubbel glas). Op verzoek van bewoners is bekeken of het aanbrengen van basiskwaliteit in de tijd naar voren kan worden gehaald. In een brief aan de bewoners is inmiddels aangekondigd dat hun verzoek wordt gehonoreerd en dat in principe de basiskwaliteit in 2006 wordt aangebracht. Tijdens de bewonersavond hebben bewoners ook hun zorg uitgesproken: “Biedt het aanbrengen van basiskwaliteit wel voldoende soelaas?” Er zijn meer verbeteringen nodig, aldus de huurders. Woningbeheer heeft inmiddels besloten dat bewoners eenmalig (en gelijk met de onderhoudsbeurt) tegen huurverhoging een keuze kunnen maken voor een ‘verbeterpakket’ of onderdelen daarvan. Het gaat bij het verbeterpakket onder andere om het betegelen van wc' s en douches e.d., het aanbrengen van douches 2 3 in eengezinswoningen Beatrixstraat en Kimswerderweg , een keukenprogramma , centrale verwarming, wasmachineaansluiting, enzovoort. Bewoners van eengezinswoningen aan Beatrixstraat en Kimswerderweg hebben nog de vraag gesteld of zij achter hun woning een schuur kunnen krijgen. Woningbeheer heeft besloten geen aanbod te doen voor het plaatsen van schuurtjes bij woningen. Wij zijn van mening dat bewoners, die zelf een extra schuurtje willen plaatsen, dit schriftelijk bij ons kunnen aanvragen. Mogelijk zal daarvoor op grond van meldingsplicht of bouwvergunning ook toestemming bij de gemeente Harlingen gevraagd moeten worden. Woningbeheer Harlingen zal ook de (asbesthoudende) rioleringspijpen in de woningen niet vervangen, omdat er geen sprake is van een onveilige situatie. Voor de woningen die nog een rieten dakbeschot hebben, wordt de mogelijkheid geboden om tegen huurverhoging de binnenzijde te isoleren. Toekomst In het beleid van Woningbeheer Harlingen zijn in dit plandeel geen verdergaande ingrepen noodzakelijk. Maar omstandigheden veranderen. Zo kan herontwikkeling elders in Plan Zuid misschien later tot de keuze leiden om op bescheiden schaal enkele aanvullende ingrepen uit te voeren. Vooral ook om te zorgen dat de straten in dit plandeel de concurrentie met de vernieuwde gebieden goed kunnen blijven doorstaan. Hierover bestaat nog geen duidelijk beeld, maar u kunt bijvoorbeeld denken aan een dan opkomende wens om op bescheiden schaal een aantal woningen te verkopen. Of misschien de wens om een enkel woningblok te verkorten als daartoe aanleiding bestaat.

2

3

In deze woningen zit oorspronkelijk helemaal geen douche en vaak is door bewoners een oplossing gemaakt in de keuken. De bewoners van deze woningen krijgen eenmalig een aanbod voor het maken van een douche, daarbij komt dan wel een slaapkamer te vervallen. Als de keuken tenminste 18 jaar oud is kan men een nieuwe keuken uitkiezen. Bij vervanging van een jongere keuken heeft men nog te maken met meer of minder afschrijving.

- 31 -

Woonomgeving: riolering en parkeren De gemeente start vanaf 2006 met de vervanging van de riolering in Plan Zuid. Er ligt hiervoor echter nog geen planning. De planning zal echter zo veel mogelijk worden afgestemd met de maatregelen in de woningvoorraad. Dat betekent dat het voor de hand ligt om de werkzaamheden van de riolering te laten aansluiten bij uitvoering ‘basiskwaliteit’. Dat is dan ook een goed moment om in de woonomgeving Ruimte voor veranderingen veranderingen aan te brengen. De tijdens de bewonersavonden gedane suggesties (bijvoorbeeld meer parkeerruimte door kleinere voortuinen, openbaar groen zoveel mogelijk ontzien) worden hier zeker bij betrokken. Gemeente en Woningbeheer Harlingen zullen hun plannen uiteraard op elkaar afstemmen en de bewoners bij verdere planuitwerking betrekken. Fasering 2006: Aanbrengen basiskwaliteit en eenmalig aanbod verbeterpakket Vanaf 2006: Riolering en aanpassen woonomgeving

Prins Clausstraat In de Prins Clausstraat staan 89 appartementen (met lift) die geschikt zijn voor senioren. Ook staan hier nog 24 grondgebonden seniorenwoningen. Alle woningen zijn aan het eind van de jaren 80 gebouwd. Het spreekt voor zich dat, gezien de kwaliteit en het woningtype, deze woningen blijven gehandhaafd. De enige maatregel in dit plandeel betreft de herinrichting van de openbare ruimte tussen de appartementen, zodat er meer doorkijkjes ontstaan op de Bolswardervaart.

De inrichting van de woonomgeving Onlosmakelijk verbonden met de herontwikkeling van de woningen in Plan Zuid is de aanpak van de openbare ruimte. Daarvoor zijn in de deelgebieden diverse maatregelen voorzien. Voorzover dat op dit moment al duidelijk is zetten we de maatregelen per plangebied nogmaals kort op de rij. Zuidelijk deel De oevers van de Bolswardervaart blijven openbaar. Hier wordt een mooie wandelroute gecreëerd. In overleg met de gemeente en de bewoners van de woonboten gaan we op zoek naar een oplossing voor de woonboten. De nieuwe appartementencomplexen langs de Wilhelminastraat komen in het groen te liggen, waarbij het parkeren op maaiveld wordt geregeld.

- 32 -

Bernhardpark Op het snijpunt van de diverse deelgebieden ontstaat een uitgestrekt groen hart. Dat park loopt door tot aan de Bolswardervaart. Ter hoogte van de Wilhelminastraat wordt die straat hier mogelijk versmald om zo een zo maximale groenbeleving te creëren. In het Bernhardpark komt opnieuw een speelvoorziening. In overleg met de eigenaren wordt nagegaan of de garageboxen bij de Marijkestraat een betere plaats kunnen krijgen, zowel ten gunste van de eigenaren als van een betere uitbouw van het nieuwe Bernhardpark in westelijke richting tot aan de Bolswardervaart. Wilhelminastraat De Wilhelminastraat fungeert als centrale as. Dat kan op meerdere manieren ondersteund worden, waarbij wij nu in elk geval aan laanbeplanting denken. Een van de mogelijkheden bij de herontwikkeling van dit plandeel is een extra dwarsverbinding (denk in eerste instantie aan gebruik door langzaam verkeer / voetgangers) te maken tussen Julianastraat en Bernhardstraat in, dus naar de Margrietstraat en mogelijk verder naar de Irenestraat. Waar dit aantakt op de Wilhelminastraat kan een centraal groen plein de dwarsverbinding ondersteunen. Fietsvoetgangersbrug Iets ten noorden van de Marijkestraat (achter de huizen op nr. 1 – 7) wordt gedacht aan een fietsvoetgangersbrug die de wijk verbindt met de overzijde van de Bolswardervaart. Overige woonstraten In de overige woonstraten wordt een aantal openbare ruimtes verbijzonderd. Dat doorbreekt de eentonigheid. Bij de verdere planuitwerking worden nadere ideeën uitgewerkt. Prins Clausstraat Het opgaande groen bij de appartementen aan de westkant van de Prins Clausstraat belemmert het zicht op de Bolswardervaart. Het is wenselijk om dit zicht te verbeteren. Uitwerking woonomgeving in uitvoeringsplannen. Nadat dit herontwikkelingsplan is vastgesteld en uitvoeringsplannen worden gemaakt, wordt daarin ook de herinrichting van de woonomgeving betrokken, een en ander in nauwe samenspraak tussen gemeente en Woningbeheer Harlingen. Herinrichting van de woonomgeving vindt niet alleen plaats bij nieuwbouw, maar ook in het oostelijk plandeel, met name Irenestraat, Beatrixstraat en Kimswerderweg.

3.2. Uitkomsten overleg betrokkenen najaar 2004: PM • • • •

Klankbordgroep Raadsleden Bewoners Resultaat uit overleg

- 33 -

3.3. De effecten Hiervoor heeft u kunnen lezen welke maatregelen Woningbeheer Harlingen wil nemen om een goede toekomst voor Plan Zuid te waarborgen. Er staan veel maatregelen op stapel om de woningvoorraad te herontwikkelen. Hieronder is kernachtig aangegeven wat de gevolgen van de herontwikkeling zijn volgens de huidige voorstellen. Het is goed denkbaar dat hier in meer of mindere mate nog wijzigingen op komen. Daarvoor zijn verschillende redenen. In de eerste plaats als gevolg van de inbreng van betrokkenen, waaronder bewoners uit de wijk (bijvoorbeeld georganiseerd via het wijkcomité en/of deelplancommissies). Woningbeheer Harlingen vindt het immers belangrijk om degenen die het aangaat bij de verdere uitwerking te betrekken. In de tweede plaats omdat veranderende omstandigheden en inzichten tot andere accenten in de uitwerking leiden. Een van de uitgangspunten is het planproces zodanig te organiseren dat er flexibel op veranderende plannen kan worden ingespeeld. De effecten op de woningvoorraad Anno 2004

Anno 2013

Zuidelijk deel

- 105 maisonnettes - 12 eengezins (huur) - 21 koopwoningen

- 4x12 appartementen - 50 eengezinswoningen - 21 koopwoningen blijven

Nieuwbouw: 2/3 deel huur 1/3 deel koop

Bernhardpark

- 48 duplexen

- 3x14 appartementen - 3x5 appartementen

Wilhelmina straat – Margrietstraat

-

Model de Lange Lijn: 40 – 45 eengezins Ruim 100 appartementen

Nieuwbouw: 2/3 huur 1/3 deel koop Nieuwbouw: 2/3 deel huur 1/3 deel koop

Model Aansluiting 75 – 90 eengezins Geen wijziging

100% huur

Prins Clausstraat Overig Plan Zuid Totaal

-

21 eengezins (huur) 50 (38 + 12) duplexen 88 duplexen 2 eengezins (koop)

89 app. (huur) 24 seniorenw. (huur) 118 eengezins (huur) 6 eengezins (koop) 566 huurwoningen (95%) 29 koopwoningen (5%)

- 118 eengezins (huur) - 6 eengezins (koop)

96% huur

Betaalbaarheid en voorrang bij nieuwbouw Veel bewoners hebben de wens uitgesproken dat zij in Plan Zuid willen blijven wonen. Dat kan voor veel mensen alleen als er betaalbare woningen terugkomen. De visie en de plannen zijn bewust ontstaan vanuit het bieden van perspectief en keuzemogelijkheden aan de huidige bewoners. Dat betekent een gevarieerd woningbouwprogramma (zowel in type als in prijs) en de handhaving van een deel van de betaalbare huurvoorraad. Nieuwbouw betekent een hogere huurprijs, daar kunnen we niet omheen. Maar de huurprijzen zullen zoveel mogelijk binnen de betaalbaarheidgrenzen van de IHS liggen (prijspeil 2004: ¼ 466). In bijlage 1 is een overzicht opgenomen hoe verschillende huurprijzen op dit moment netto uitpakken bij diverse inkomens. Woningbeheer Harlingen kan de gewenste doelstellingen het beste bereiken door de woningen zelf te ontwikkelen. Bewoners krijgen voorrang bij het aanbieden van een woning, zowel in de bestaande als de nieuwe woningvoorraad.

- 34 -

De nieuwbouw in Plan Zuid moet bijdragen aan een prettige wijk en aan het perspectief van huidige wijkbewoners. Wij zijn dan ook van mening dat alle wijkbewoners (ook degenen die niet in complexen wonen die vervangen gaan worden) voorrang hebben bij de toewijzing van de nieuwbouw. Dat geldt ook voor de koopwoningen. Levensloopbestendig Een behoorlijk deel van de nieuwbouw zal als levensloopbestendige woning worden ontwikkeld, met name ook de appartementen. Die woningen zijn geschikt voor meerdere doelgroepen, maar zeker ook voor ouderen als zij te maken krijgen met lichamelijke beperkingen. Dit speelt ook in op de opgave in Harlingen om meer woningen te realiseren voor ouderen. Mogelijkheid zorgsteunpunt biedt perspectief In het licht van het bovenstaande is het ook goed om te vermelden dat Woningbeheer Harlingen momenteel in gesprek is met Zorggroep Noorderbreedte over de realisatie van zorgsteunpunten. De gedachte bestaat om een zorgsteunpunt in Plan Zuid te realiseren. Afhankelijk van de ontwikkelingen biedt dat gedachtegoed zeker perspectief in Plan Zuid. Denk bijvoorbeeld aan een plek van waaruit niet alleen zorg bij zorgvragers wordt gebracht (brengdiensten), maar aan een combinatie met (welzijns)diensten waar mensen op af komen (haaldiensten). In de verdere planvorming zal deze ontwikkeling zijn plek kunnen krijgen. Overige effecten De maatregelen voor Plan Zuid hebben niet alleen effect op de woningvoorraad, maar ook op de kwaliteit van de wijk en de woonomgeving. Plan Zuid is in de toekomst weer een wijk die de concurrentie aan kan, ook met nieuwere wijken. Bovendien draagt de herontwikkeling voor een fors deel bij aan de opgave in Harlingen om meer levensloopbestendige woningen te bouwen en kwalitatief hoogwaardige woningen. Kort gezegd, zijn de overige effecten als volgt samen te vatten: - meer woonkwaliteit door gevarieerde nieuwbouw en comfort op maat; - meer keuzemogelijkheden voor huidige huurders en toekomstige huurders en kopers; - meer mogelijkheden voor een gevarieerde en stabiele wijkopbouw; - kwalitatief goede woonomgeving: veilig en prettig leefklimaat; - kwalitatief betere en meer gevarieerde uitstraling van Plan Zuid; - goed imago in Harlingen.

- 35 -

- 36 -

4. Fasering Toen in 2001 de discussie over de toekomst van Plan Zuid ontstond heeft Woningbeheer Harlingen de bewoners van Plan Zuid een woongarantie voor 5 jaar gegeven. Tussentijds zou Woningbeheer Harlingen een plan maken voor de wijk dat duidelijk laat zien welke kant de corporatie op wil met de wijk en wat dat betekent voor de woningvoorraad, de woonomgeving en de bewoners. Dat plan ligt er nu in hoofdlijnen. Het gaat ervan uit dat de eerste plannen voor herontwikkeling op de rol staan voor het jaar 2006. Maar voordat het zover is moet er nog veel gebeuren. In het onderstaande overzicht staat globaal hoe de planning er de komende jaren uit ziet en wat er in Plan Zuid staat te gebeuren. De verdere planning is een zaak van nadere uitwerking en van tussentijdse ervaringen. 2005 • • • • • • •

2006

2007

2008

2009

2010 - 2013

Vaststellen herontwikkelingsplan Instellen stuurgroep en bouwteam planontwikkeling zuidelijk plandeel Opstellen bestemmingsplan Uitwerken bebouwingsplannen Uitwerken woonomgevingsplan Sloopbesluit eengezinswoningen Casimirstraat en start herhuisvesting Sloopbesluit maisonnettes Casimirstraat en zuidzijde Frisostraat en start herhuisvesting • • • • • •

Start vervanging eengezinswoningen Casimirstraat en maisonnettes zz.Frisostraat Sloopbesluit en herhuisvesting maisonnettes nz. Frisostraat en zz. Lodewijkstraat Aanbrengen basiskwaliteit eengezinswoningen Beatrixstraat, Irenestraat en Kimswerderweg Uitvoering verbeterpakket (indien gewenst) Dakisolatie rieten dakbeschot Kimswerderweg (indien gewenst ) Mogelijke start vervanging riolering • Start vervanging maisonnettes nz. Frisostraat en zz. Lodewijkstraat • Sloopbesluit en herhuisvesting maisonnettes nz. Lodewijkstraat en zz. Emmastraat • Start vervanging maisonnettes nz. Lodewijkstraat en zz. Emmastraat • Sloopbesluit en herhuisvesting nz. Emmastraat en oostelijk deel Bernhardstraat • Vervanging woningen nz. Emmastraat en oostzijde Bernhardstraat • Sloopbesluit en herhuisvesting middendeel Bernhardstraat • •

- 37 -

Sloopbesluit, herhuisvesting, vervanging westelijk deel Bernhardstraat Geleidelijke vervanging Margrietstraat en Wilhelminastraat van oost naar west

Instellen stuurgroep en bouwteam Alhoewel het echte zichtbare werk nog enige tijd op zich laat wachten, wordt de verdere voorbereiding van de uitvoering snel opgepakt. Woningbeheer Harlingen is van plan een stuurgroep in te stellen bestaande uit in ieder geval vertegenwoordigers van Woningbeheer Harlingen, de gemeente en een architectenbureau. De stuurgroep is verantwoordelijk voor bewaking van de overall visie & doelstellingen, de terugkoppeling en communicatie (intern, maar ook richting de wijk) en de bewaking van de financiële consequenties én de voortgang. Voor de feitelijke ontwikkeling van de deelplannen wordt een bouwteam ingesteld, waarin dezelfde partijen zijn vertegenwoordigd. Per fase en deelplan wordt kritisch bekeken welke vertegenwoordigers deelnemen in het team (om onnodige vergader- en procestijd te voorkomen). Over de precieze invulling wordt komende tijd verder gepraat. Ook bij het vervolg zullen de bewoners(vertegenwoordigers) weer worden betrokken. De stuurgroep zal na aantreden nadere voorstellen voor het planproces uitwerken.

- 38 -

5. Financiering Woningbeheer Harlingen heeft een globale begroting gemaakt van de investeringen en opbrengsten in Plan Zuid. Op dit moment wordt bij de financiële prognose gerekend met een onrendabele investering van ca 9 miljoen euro. Het gaat hierbij met name om de nog bestaande boekwaarden en sloopkosten en de onrendabele toppen op de te bouwen huurwoningen, in beperkte mate gecompenseerd door de winst op koopwoningen. In het meerjarenvoorrraadbeleidsplan van Woningbeheer Harlingen is inmiddels rekening gehouden met de investering die de herstructurering van Plan Zuid vergt. Met de gemeente Harlingen zijn besprekingen gaande over een intentie-overeenkomst ten aanzien van de herontwikkeling in Plan Zuid. Hierin moeten onder andere afspraken over de kosten van de infrastructuur en de grondprijs van de kavels die nu nog deels op erfpacht berusten, worden opgenomen. Woningbeheer Harlingen gaat er overigens van uit dat, in lijn met het bestaande convenant tussen gemeente en Woningbeheer, de kosten van de infrastructuur ten principale door de gemeente worden gedragen.

- 39 -

- 40 -

6. Sociaal Statuut Er komt veel af op de bewoners van huurwoningen in Plan Zuid. Logischerwijs hebben zij vragen over hun rechten en hun plichten. Woningbeheer Harlingen heeft een algemeen Sociaal Statuut waarin staat beschreven hoe de procedure eruit ziet bij ingrijpende verbetering en sloop. In dit hoofdstuk geven we aan hoe we een en ander in Plan Zuid willen inzetten. Algemeen Woningbeheer Harlingen neemt per complex een sloopbesluit. Dat besluit moet uiterlijk 12 maanden voor de daadwerkelijke sloop zijn genomen. Het wordt dan zo spoedig mogelijk aan de betreffende huurders meegedeeld, ook uiterlijk 12 maanden voor de geplande datum. Vanaf dat moment kunnen de betreffende huurders rechten ontlenen aan het Sociaal Statuut. En vanaf het moment dat een sloopbesluit wordt genomen worden ook de huren bevroren. Woningbeheer Harlingen zal huisbezoeken gaan afleggen, waarin de procedure duidelijk wordt toegelicht en waarin het zoekprofiel van de huurders wordt vastgelegd. De wijkbeheerder van Plan Zuid is aangesteld als contactpersoon voor de bewoners. ZAV’s (zelf aangebrachte voorzieningen) worden ook tijdens de huisbezoeken geïnventariseerd en hierover worden conform het ZAV-beleid van Woningbeheer Harlingen afspraken gemaakt. Verhuiskostenvergoeding Bewoners die hun woning moeten verlaten vanwege sloop hebben vanaf de peildatum recht op een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten. Momenteel is dat ¼ 3.820; het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Het Ministerie van VROM stelt mogelijk medio 2005 een landelijk geldende vergoeding in. Woningbeheer Harlingen kijkt te zijner tijd wat één en ander betekent. Herhuisvesting Alle huurders die in een sloopcomplex wonen ten tijde dat het sloopbesluit is genomen, hebben recht op voorrang bij de toewijzing van woningen in de eigen wijk en in andere wijken. Deze voorrang wordt door Woningbeheer gelijkgesteld aan twee jaar inschrijfduur. Bij gelijke (even lange inschrijfduur) voorrang geldt: allereerst de huurders van woningen die het eerste worden gesloopt. Bij de toewijzing van vervangende huisvesting worden vervolgens de geldende toewijzingsregels gehanteerd. Wisselwoning Huurders die terug willen keren naar de nieuwbouw zullen als zij niet in een keer naar de nieuwbouw kunnen verhuizen tijdelijk een wisselwoning kunnen betrekken. De huur van de wisselwoning zal daarbij gelijk worden getrokken met de huur van de af te breken woning. Als de huur van de wisselwoning lager is dan wordt de huur van de wisselwoning aangehouden. De wisselwoning wordt verhuurd op basis van een tijdelijk contract, de duur is afhankelijk van het moment waarop de nieuwbouwwoning wordt opgeleverd. De wisselwoning zal door de woningstichting gestoffeerd en verwarmd worden aangeboden. Dat wil zeggen dat de woning is voorzien van vloerbedekking, gordijnen en behang. Daarbij gaan we uit van een sobere en doelmatige stoffering en zal zoveel

- 41 -

mogelijk van de vorige huurder worden overgenomen als de kwaliteit voldoet. Die zal mede beoordeeld worden in het licht van de tijdelijkheid van de bewoning. Voor het verhuizen naar de wisselwoning vanuit de huidige woning wordt een extra verhuiskostenvergoeding verstrekt (momenteel ¼ 790). Wij willen het gebruik van wisselwoningen tot het minimum beperken. Wisselwoningen zijn immers vaak alleen bedoeld en geschikt voor tijdelijke bewoning, bewoners krijgen geen keuze in de soort wisselwoning en het aanbod voor een woning komt soms slechts kort voor de daadwerkelijke sloop. Huursprong De huren van de nieuwbouw zullen waarschijnlijk rond de aftoppingsgrenzen van de IHS voor één- en tweepersoonshuishoudens liggen (¼ 466). Dit betekent voor huurders die terug willen keren in een nieuwbouwwoning een huursprong. Al naar gelang het inkomen wordt dat (deels) gecompenseerd door de huursubsidie (zie bijlage 1 voor overzicht huurprijzen met huursubsidie). Begeleiding Woningbeheer Harlingen stelt een vast contactpersoon aan waarbij de huurders terecht kunnen met al hun vragen. De contactpersoon zal behulpzaam zijn bij allerlei procedures en regelingen (onder andere aanvragen huursubsidie). Aanpassingen voor gehandicapten uit de oude woning zullen worden aangebracht in de nieuwe woning zonder extra kosten of het opnieuw moeten doorlopen van procedures. Tijdens de huisbezoeken wordt geïnventariseerd of mensen behoefte hebben aan hulp rondom verhuizing. Bij gebleken behoefte gaat Woningbeheer Harlingen na of het mogelijk is een klussendienst in te stellen die tegen een redelijke vergoeding van dienst kan zijn bij werkzaamheden rondom verhuizing.

- 42 -

Bijlage 1. Overzicht huurprijzen huursubsidie

4

5

1-persoonshuishouden < 65 jaar, inkomen uit uitkering(en) Netto huurprijs Inkomen 325 350 375 400 425 450 14350 191,61 197,63 203,88 210,13 216,38 222,63 16000 200,96 206,98 213,23 219,48 225,73 231,98 16500 217,47 223,49 229,74 235,99 242,24 248,49 17000 234,64 240,66 246,91 253,16 259,41 265,66 17450 261,66 267,68 273,93 280,18 286,43 292,68 17900 325,00 286,52 292,77 299,02 305,27 311,52 18800 325,00 350,00 312,29 318,54 324,79 331,04 19250 325,00 350,00 375,00 343,86 350,11 356,36 19700 325,00 350,00 375,00 400,00 366,02 372,27 20150 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 405,28 20350 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00

475 231,01 240,36 256,87 274,04 301,06 319,90 339,42 364,74 380,65 413,66 448,68

meerpersoonshuishouden < 65, 1 verdiener loon uit uitkering Netto huurprijs Inkomen 325 350 375 400 425 450 17800 214,47 220,49 226,74 232,99 239,24 245,49 21300 309,91 315,93 322,18 328,43 334,68 340,93 21800 325,00 328,75 335,00 341,25 347,50 353,75 22300 325,00 339,36 345,61 351,86 358,11 364,36 22800 325,00 350,00 355,64 361,89 347,50 374,39 23700 325,00 350,00 375,00 382,52 358,11 395,02 24600 325,00 350,00 375,00 400,00 368,14 416,48 25500 325,00 350,00 375,00 400,00 388,77 436,86 26000 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00 26700 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00

475 258,13 353,57 366,39 377,00 387,02 407,66 429,12 449,50 475,00 475,00

1-persoonshuishouden < 65 jaar, inkomen uit arbeid Netto huurprijs Inkomen 325 350 375 400 425 450 14350 191,61 197,63 203,88 210,13 216,38 222,63 16000 252,49 258,51 264,76 271,01 277,26 283,51 16500 271,00 277,02 283,27 289,52 295,77 302,02 17000 300,02 306,04 312,29 318,54 324,79 330,04 17450 325,00 331,36 337,61 343,86 350,11 356,36 17900 325,00 350,00 353,52 359,77 366,02 372,27 18800 325,00 350,00 375,00 392,78 399,03 405,28 19250 325,00 350,00 375,00 400,00 416,29 422,54 19700 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 440,30 20150 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00 20350 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00

475 231,01 291,89 310,40 339,42 364,74 380,65 413,66 430,92 448,68 461,31 475,00

4 5

Dit overzicht is gebaseerd op periode de huursubsidieperiode 2004 – 2005. Aan het overzicht kunt u geen rechten ontlenen. Dit overzicht is gebaseerd op periode de huursubsidieperiode 2004 – 2005. Aan het overzicht kunt u geen rechten ontlenen.

-1-

Meerpersoonshuishouden < 65, 1 inkomen uit arbeid Netto huurprijs Inkomen 325 350 375 400 425 450 17800 191,61 197,63 203,88 210,13 216,38 222,63 21300 273,08 279,10 285,35 291,60 297,85 304,10 21800 285,09 291,11 297,36 303,61 309,86 316,11 22300 297,37 303,39 309,64 315,89 322,14 328,39 22800 325,00 328,75 335,00 341,25 347,50 353,75 23700 325,00 350,00 355,64 361,89 368,14 374,39 24600 325,00 350,00 375,00 382,52 388,77 395,02 25500 325,00 350,00 375,00 400,00 410,23 416,48 26000 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 427,51 26700 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00

475 231,01 316,74 328,75 341,03 366,39 387,02 407,66 429,12 440,15 475,00

1-persoonshuishouden >= 65 jaar met inkomen uit uitkering Netto huurprijs Inkomen 325 350 375 400 425 450 13100 189,79 195,81 202,06 208,31 214,56 220,81 15200 275,57 281,59 287,84 294,09 300,34 306,59 15600 285,43 291,45 297,70 303,95 310,20 316,45 16100 325,00 322,30 333,55 339,80 346,05 352,30 17000 325,00 350,00 361,36 367,61 373,86 380,11 17150 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00

475 229,19 314,97 324,83 360,68 388,49 475,00

Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar, 1 inkomen (uit uitkering) Netto huurprijs Inkomen 325 350 375 400 425 450 16300 187,98 194,00 200,25 206,50 212,55 219,00 18500 250,98 257,00 263,25 269,50 275,75 282,00 20700 325,00 334,66 340,91 347,16 353,41 359,66 21400 325,00 350,00 353,06 359,31 365,56 371,81 22050 325,00 350,00 375,00 380,22 386,47 392,72 22200 325,00 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00

475 227,38 290,38 368,03 380,18 401,10 475,00

Zes categorieën: - éénpersoonshuishoudens met inkomen uit arbeid jonger dan 65 jaar; - éénpersoonshuishoudens met inkomen uit uitkering jonger dan 65 jaar; - meerpersoonshuishoudens met één inkomen uit arbeid jonger dan 65 jaar; - meerpersoonshuishoudens met één inkomen uit uitkering jonger dan 65 jaar; - éénpersoonshuishoudens met inkomen uit uitkering ouder dan 65 jaar*; - meerpersoonshuishoudens met één inkomen uit uitkering ouder dan 65 jaar*. * AOW is p.p.¼ 7.600 bruto per jaar. Uitgangspunten: - berekening op basis proefberekening volgens www.vrom.nl/huursubsidie; - de groene lijn geeft de maximaal te krijgen huursubsidie aan: verdient men minder dan wordt de huursubsidie niet hoger; - de rode lijn geeft het maximale bruto inkomen waarbij men huursubsidie ontvangt; - genoemde inkomens zijn bruto inkomens, deze wijken af van de rekeninkomens; - geen aftrekposten voor energie e.d., is vaak ook niet aan de orde bij eengezinswoningen.

-2-