“Kantorenleegstand@breda”
-
Concept Plan van Aanpak
Directie Ontwikkeling,
Afdeling Ruimte,
5 februari 2012
1
Inhoudsopgave
1. 2. 3. 4. 5.
Inleiding Aanleiding Ambities en doelstelling Aanpak (stappenplan) Vervolg
Pag. 3
Pag. 5
Pag. 7
Pag. 8
Pag. 12
2
1.
Inleiding
De kantorenleegstand in Nederland (en daarbuiten) vormt in toenemende mate een bron van zorg. Gezien de groeiende omvang van de kantorenleegstand en het in veel gevallen structurele karakter ervan, is het een vraagstuk geworden dat om aandacht vraagt. Inmiddels staat de aanpak van de kantorenleegstand hoog op de politieke agenda. De kantorenleegstand komt in verschillende intensiteit en verschijningsvorm in veel steden voor. Hoewel de leegstand van kantoren in Breda boven het landelijke gemiddelde ligt is het voorbeeld, dat onlangs in het nieuws was, van een leegstaand kantoorpand van 50.000 m² in Amstelveen, van een schaalniveau dat Breda absoluut niet kent. Ook is de dynamiek op de Bredase kantorenmarkt niet tot stilstand gekomen, zoals de opname van meer dan 40.000 m² in 2011 aantoont. Een omvang die ruim boven het langjarig gemiddelde ligt. Toch is het gezien het huidige hoge leegstandspercentage (circa 15%), maar ook de veranderende eisen van gebruikers, nodig om de bestaande voorraad steviger te betrekken bij de opbouw van een aantrekkelijke kantorenportfolio. Voorkomen moet immers worden dat bestaande locaties verloederen en onaantrekkelijk worden voor eindgebruikers. Daarbij dient naast aandacht voor duurzame kantoorgebouwen en –locaties ook aandacht te zijn voor de mogelijke negatieve sociaal-maatschappelijke gevolgen van verloedering. Het voorliggende Plan van Aanpak Leegstand Kantoren is één van de uitwerkingen van het Collegeprogramma 2010-2014, de nota Koers Gezet en de Kantorennota Breda 2020. Genoemde documenten gegeven aan dat het van cruciaal belang is, dat er meer aandacht wordt gegeven aan de bestaande kantorenvoorraad. De Bredase Gemeenteraad heeft dit belang onderstreept in de motie “versnelling transformatie en herontwikkeling”, die bij de behandeling van de kantorennota op 22 december 2011 door hem is aangenomen. In de motie is een aantal zeer concrete ideeën opgenomen; ter versnelling van herontwikkeling, opplussen of transformatie van leegstaande kantoorpanden. Gevraagd wordt deze ideeën serieus te overwegen bij de ontwikkeling van de aanpak van de kantorenleegstand. Alle genoemde ideeën worden meegenomen bij de uitwerking van voorliggend Plan van Aanpak. Bekeken wordt welke merites er zijn en welke consequenties (o.a. ruimtelijk, maatschappelijk, financieel, juridisch) uitvoering met zich meebrengt. Op dit moment is dat nog niet aan te geven. Eerst dient de analyse van de Bredase kantorenleegstand uitgevoerd te worden, de (on)mogelijkheden van het instrumentarium helder zijn te en gesprekken zijn te gevoerd met de marktpartijen. Daarbij zal ook uitdrukkelijk in beeld worden gebracht wie, welke rol(len) kan en wil vervullen. Momenteel bestaat er geen kant en klare aanpak om de kantorenleegstand in Breda te lijf te gaan Een eenvoudige, generieke, oplossing voor het leegstandprobleem is niet voor handen. Om gemeenten en marktpartijen een helpende hand te bieden heeft het Rijk recentelijk het “Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren” opgesteld. De drie belangrijkste hoofdlijnen van de hierin voorgestelde aanpak zijn: • • •
De markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande kantoren; De markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van de focus van quick wins naar lange termijn betrokkenheid; Gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking. 1
Daarnaast heeft de VNG heeft een handreiking gemaakt om de leegstand te lijf te gaan.
Beide documenten bieden concrete maatregelen en voorstellen om met de leegstandproblematiek in Breda
aan de slag te gaan. Mede op basis hiervan is een aanpak ontwikkeld, die maatwerk biedt voor de Bredase
situatie.
Gezien de complexiteit van de problematiek geeft dit Plan van Aanpak, aan de hand van een stappenplan,
aan wat er moet worden gedaan alvorens het leegstandprobleem effectief en doelmatig te lijf kan worden
gegaan. Als resultante van de uitwerking van het Plan van Aanpak komt in beeld: waar het beste gestart kan
worden met de bestrijding van de leegstand, welke instrumenten nuttig zijn om in te zetten en welke
stakeholders op welke wijze (rollen) met elkaar samenwerken. Daarbij moet worden aangetekend dat de
marktpartijen eerst verantwoordelijk zijn voor de bestrijding van de kantorenleegstand.
Deze gestructureerde werkwijze wil niet zeggen dat er ondertussen niets gebeurd. Zoals ook in het (recente)
verleden, zullen de kansen die zich voordoen om de leegstand aan te pakken, waar mogelijk, worden
gegrepen. Enkele goede voorbeelden van een concrete aanpak zijn het omzetten van een incourant
1
“Handreiking “Leegstand te lijf, handvatten voor langetermijnstrategie”, VNG, maart 2011.
3
kantoorpand aan de Takkebijsters naar een medische kliniek (Medinova) en het pilot-project dat in het najaar van 2011 van start is gegaan aan de Smederijstraat; waarbij een leegstaand kantoorpand wordt omgezet naar studentenhuisvesting. In het bestemmingsplan Haagse Beemden, dat momenteel wordt geactualiseerd, worden de bestemmingsmogelijkheden in het gebied “Paardeweide” (waar veel leegstand is) verruimt. In dit Plan van Aanpak wordt de “hoe”-vraag uitgewerkt. Achtereenvolgens komen aan de orde: • • • •
Aanleiding; Ambities en doelstelling; Aanpak (stappenplan) Vervolg
4
2.
Aanleiding
De aanleiding dat het opstellen van het Plan van Aanpak Leegstand Kantoren, wordt gevonden in de volgende documenten: Collegeprogramma 2010-2014 In het Collegeprogramma 2010-2014 hebben de coalitiepartners bij actiepunt 18 “Stedelijke Programmering” opgenomen dat er een actieplan ten behoeve van de aanpak van de kantorenleegstand moet worden opgesteld. Nota Koers Gezet Op 16 december 2010 is de nota “Koers Gezet” vastgesteld door de Gemeenteraad. In deze nota zijn de uitgangspunten geformuleerd voor de stedelijke programmering tot 2020. Ten aanzien van kantoren wordt gesteld: “de overprogrammering van kantoren en de grote leegstand noopt de gemeente er toe om locaties te prioriteren, te temporiseren en definitief uit te zetten of de ruimte te bieden aan andere wenselijke functies voor de stad. Hiertoe wordt een pakket aan maatregelen ontwikkeld en zullen consequenties in beeld worden gebracht…”. Het opstellen van een Plan van Aanpak is een opmaat naar het concreet terugdringen van de kantorenleegstand. Dit past binnen het hier aangekondigde maatregelenpakket. Kantorennota Breda 2020 Op 22 december 2011 is de “Kantorenvisie Breda 2020” unaniem vastgesteld door de Raad. Naast “de opbouw van een actuele en duurzame kantorenportfolio” en “het opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte”, is in deze nota “het voorkomen en terugdringen van leegstand” als derde strategische opgave benoemd. Als actiepunt is in de kantorennota opgenomen “het aanpakken van de leegstandproblematiek”. De kantorennota geeft een eerste indruk van de kwaliteit van de bestaande kantorenvoorraad in Breda. Om pro actief beleid te voeren op dit thema, wordt een verdiepingsslag gemaakt en een plan van aanpak opstellen. Wat zijn de kwetsbare plekken van Breda op korte en wat langere termijn? Welke problemen spelen hier? Wie moet en kan actie ondernemen? Gaat het om gebouwen of om gebieden? Welke instrumenten kunnen worden ingezet? De recentelijk vastgestelde notitie “Wonen in kantoren” wordt hierbij meegenomen. Op de kantorenmarkt in Breda wordt momenteel circa 105.000 m² vvo kantooroppervlak aangeboden. Daarmee heeft de gemeente een bovengemiddeld leegstandspercentage van ruim 15% op de totale 2 voorraad . Circa 30% van dit aanbod is terug te vinden op bedrijventerreinen, 28% van het aanbod bevindt zich in het centrum of bij het stationsgebied, 23% van de kantoren die worden aangeboden zijn gevestigd langs de uitvalswegen of snelwegen in Breda, 5% in het milieu kantoren in woonwijken en 15% in “overige gebieden”. Circa 42% van de leegstaande panden staat meer dan twee jaar leeg. In deze panden is, volgens de definitie, sprake van structurele leegstand. De leegstand in Breda is erg versnipperd; op 170 verschillende locaties wordt kantoorruimte aangeboden. Van grote, geconcentreerde leegstandgebieden is nauwelijks sprake; alleen de gebieden Tramsingel en Moleneind-oost (kantorendeel) zijn zorgelijk te noemen. Momenteel staan slechts 13 kantoorpanden geheel leeg, waarvan 2 langer dan twee jaar. De versnipperde situatie leidt er toe dat een eenduidige aanpak niet mogelijk is. Maatwerk is geboden. De hier beschreven omvang en aard van de leegstand betreft een eerste voorlopige indruk. Bij de uitwerking van het voorliggende Plan van Aanpak wordt de aard en omvang van de kantorenleegstand in Breda nader geanalyseerd. Hiervoor is inmiddels uitgebreid cijfermateriaal beschikbaar. Motie: “versnelling transformatie en herontwikkeling”
Bij de behandeling van de kantorennota is de motie “versnelling transformatie en herontwikkeling” door de
Raad aangenomen. De motie stelt:
“Overwegende dat: 2
Langdurige leegstand van kantoren een financieel probleem oplevert voor de eigenaren van de panden en ook voor de gemeente een probleem oplevert vanwege inefficiënt gebruik van ruimte en kapitaal; Locaties met grote leegstand van kantoren lopen een groter risico te verloederen en mogelijk onaantrekkelijk te worden voor eindgebruikers; De gemeente een actieve rol dient te vervullen in de aanpak van de leegstand van kantoren;
Het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland bedraagt 12% (bron: DTZ, 2010).
5
-
Via herontwikkeling kantoren weer aansluiting kunnen vinden bij de eisen die aan huidige kantoren worden gesteld en via transformatie een nieuwe gewenste functie kan worden gegeven, zoals woningen, scholen, hotels, detailhandel, of andere voorzieningen.
Constaterende dat: - -
Het terugdringen van leegstand van kantoren als een belangrijke strategische opgave is geformuleerd in de kantorennota; Herontwikkeling en transformatie belangrijke instrumenten zijn om incourant geworden panden weer aantrekkelijk te maken voor gebruik; Een belangrijke opgave ook ligt in het opplussen van kantoorpanden, waarbij veel huidige kantoorpanden niet meer voldoen aan de gewenste duurzaamheid; Gebrek aan financiële middelen een van de oorzaken is dat herontwikkeling en transformatie moeilijk van de grond komen; Een andere oorzaak gelegen is in de traagheid van gemeentelijke procedures; Een veelgehoorde belemmering voor het grootschalig aanpakken van opknappen of transformeren van kantoorpanden in Breda de versnipperde leegstand is. Oftewel weinig hele panden staan leeg, maar slechts deels.
Draagt het college op: -
Uiterlijk in de commissievergadering van 6 maart 2012 het plan van aanpak voor te leggen en hier uitgebreid aandacht te besteden aan het versnellen van herontwikkeling, opplussen of transformatie van leegstaande kantoorpanden, waarbij de volgende ideeën serieus dienen te worden overwogen: o Samen met de markt een transformatiepool op te stellen van panden die geschikt zijn voor transformatie; o Jaarlijks minstens vijf langdurig leegstaande kantoorpanden aan te wijzen die geschikt zijn voor herontwikkeling, opplussen of transformatie, waarvan de gemeente samen met de betreffende marktpartijen een ontwikkelingsplan opgesteld; o Vastgoedeigenaren te ondersteunen bij het aangaan van samenwerkingsverbanden om versnipperde leegstand aan te pakken; o Een platform op te zetten samen met beleggers en ontwikkelaars om actief het bestaande vastgoed onder de aandacht van gebruikers te brengen en via dit platform investeringsmogelijkheden te onderzoeken.
- -
Ro-instrumenten in te zetten voor versnellingsmogelijkheden via bouwbesluiten of bestemmingsplannen. Samen met ondernemers te bespreken of de Business Marshall, die 1 november 2011 van start is gegaan, ook een rol kan vervullen in het aanpakken van knelpunten in de procedures voor herontwikkeling ten transformatie.”
6
3.
Ambities en doelstelling
Voor een goed werkende kantorenmarkt is het wenselijk dat de leegstand een omvang heeft van 5 à 6%. Dit wordt de ‘frictieleegstand” genoemd. Het is de ambitie van de gemeente Breda om naar deze situatie toe te werken en wel voor alle onderscheiden typen kantorenmilieus. Het is op dit moment niet mogelijk, zeker gezien de huidige marktomstandigheden, om exact aan te geven wanneer deze marktsituatie wordt bereikt. De Raad heeft wel de ambitie uitgesproken om het proces van herontwikkeling, opplussen of transformatie te versnellen. Zij heeft daarbij aangegeven dit samen met de markt te willen doen en ook in regionaal verband te willen samenwerken om de leegstandsproblematiek aan te pakken. De aanpak van de kantorenleegstand raakt verschillende beleidsterreinen, zoals economie, veiligheid en leefbaarheid, ruimtelijke ordening, wonen en openbare ruimte. Het is een ambitie van de gemeente Breda om combinaties te leggen met andere beleidsdoelstellingen. Leegstaande ruimten kunnen bijvoorbeeld bestemd worden voor studenten, mensen met een functiebeperking, arbeidsmigranten, kunstenaars of startende ondernemers. Hiermee worden huisvestingsproblemen van bepaalde doelgroepen opgelost en kan de leefbaarheid in gebied toenemen. Het mes snijdt dan aan twee kanten. Strategie In de realisatie van haar ambities werkt de gemeente Breda aan de hand van de volgende strategie: • •
• • • •
In kaart brengen en opzetten van een monitor om de ontwikkelingen in de kantorenvoorraad nauw te kunnen volgen; Betere afstemming binnen en buiten de gemeente: o Instellen van een ambtelijk “ombuigingsteam kantoren” t.b.v. aanpak leegstand en terugdringen van de (bestemmings) plancapaciteit. o Samenwerking zoeken met o.a. vastgoedeigenaren, beheerders, makelaars en gebruikers; o Regionale en provinciale afstemming en samenwerking. Ontwikkelen en inzetten van een instrumentenmix. Inzetten op nieuwe kantoorconcepten, kwaliteit, multifunctionaliteit en duurzaamheid. Inzetten op sterke marketing en acquisitie. Voeren van een samenhangend kantorenbeleid, d.w.z. naast het inzetten op het voorkomen en aanpakken van de leegstand, tegelijkertijd de (bestemmings) plancapaciteit terug te dringen en een duurzame en toekomstbestendige kantorenportfolio op te bouwen.
Doelstelling De gemeente Breda wil we toe naar een beter werkende kantorenmarkt, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze (internationale) concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Daarbij richten we ons niet zozeer op individuele vastgoedobjecten, maar veel meer op gebieden. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal.” Het voorkomen en terugdringen van leegstand levert een essentiële bijdrage aan het tot stand brengen van een beter werkende kantorenmarkt. Net zoals het terugdringen van de (bestemmings) plancapaciteit en het opbouwen van een duurzame kantorenportfolio. Het realiseren van deze doelstelling vraagt veel energie, een lange adem en vooral maatwerk. De maatregelen die nodig zijn om het doel te bereiken zijn immers niet voor iedere locatie of pand gelijk. In de aanpak zal hier rekening mee moeten worden gehouden. Bij de uitwerking van de maatregelen die kunnen worden genomen, zal aansluiting worden gezocht bij de acties die door andere instanties zijn geformuleerd.
7
4.
Aanpak (stappenplan)
In deze paragraaf wordt een stappenplan beschreven. Een aantal stappen dient na elkaar genomen te worden; een aantal kan gelijktijdig worden opgepakt. Sommige stappen (of delen ervan) zijn al in uitvoering.
Stap 1: Beschrijven van de ambities en de doelen. In deze stap worden de boven beschreven ambities en doelen SMART gemaakt. Stap 2: Maken van een overzicht van de signalen rond leegstand die de gemeente ontvangt. De gemeente ontvangt voortdurend signalen over leegstaande of leegkomende kantoorruimte. In deze stap worden deze signalen geïnventariseerd en gerubriceerd. Stap 3: Fysieke inventarisatie van de leegstand en ruimtebehoefte in Breda Met name op basis van de gegevens uit de nieuwe Vastgoedmarktmonitor vindt een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de bestaande kantorenvoorraad plaats; aard en omvang van de leegstand worden in beeld gebracht. Daarnaast wordt in beeld gebracht welke programmaruimte er in de stad is die als alternatieve invulling kan dienen voor leegstaande kantoorpanden. Checklist inventarisatie leegstand • • • • • •
Waar bevindt zich de leegstand? Hoe groot is de omvang van de leegstand? Is er sprake van frictieleegstand of problematische leegstand? Zijn de bestaande panden onveilig en zijn er gevolgen voor de openbare ruimte? Kunnen leegstaande panden een herbestemming krijgen waar interesse voor is? Is dit realistisch? Wat is het profiel en de kwaliteit van de omgeving waarin het leegstaande pand/panden zich bevinden. Is er last van leefbaarheidsproblemen of niet?
Checklist ruimtebehoefte • • • •
Voor welke activiteiten is behoefte aan ruimte? Welk oppervlak hoort hierbij? Waar bevinden zich deze ruimtebehoeften, zijn ze locatiegebonden of gunstig te situeren? Welke huur- of koopprijs kan de potentiële gebruiker betalen?
Stap 4: Inventarisatie van alle stakeholders. Zowel het Rijk (“Actieprogramma Aanpak Leegstand kantoren”), als de Bredase gemeenteraad (Motie “versnelling transformatie en herontwikkeling”) heeft aangegeven dat marktpartijen een essentiële rol en verantwoordelijkheid hebben bij de aanpak van de kantorenleegstand. Samenwerking tussen overheid en marktpartijen wordt als voorwaarde voor succes gezien. In deze stap wordt een inventarisatie gemaakt van de betrokken partijen en hun verantwoordelijkheden, wensen en mogelijkheden. Plus een beschrijving van de verschillende rollen van de gemeente; de publieke, de private rol als vastgoedeigenaar en de rol als voortrekker en voorbeeld voor de maatschappij. Per rol wordt een schets gegeven van de belangen die spelen en de mogelijkheden of risico’s. Checklist • • • • •
Wie zijn er betrokken bij leegstand; eigenaren (bedrijven, corporaties, rijksgebouwendienst), makelaars, vastgoedbeheerders, gebruikers, omwonenden? Heeft de gemeente contact met deze partijen? Wat is de verantwoordelijkheid van de gemeente en wat van de betrokken partijen? Hoe actief of ambitieus zijn de betrokken partijen om iets aan de leegstand te doen en in hoeverre zijn zij daartoe in staat? Welke rol heeft de gemeente, mede als vastgoedeigenaar? Welke belangen spelen mee en welke onderdelen van de ambtelijke organisatie?
8
•
Welke regierol kan de gemeente nemen: actief (initiatief nemen en actief partijen over de streep trekken) of passief (voorwaardenscheppend en bemiddelend)?
Stap 5: prioriteren en verbindingen leggen met andere beleidsdoelen In deze stap wordt prioritering aangegeven in aanpak van gebouwen c.q. gebieden. Hierbij wordt de wens van de Raad uitdrukkelijk meegewogen of het realistisch is om jaarlijks minstens vijf langdurig leegstaande kantoorpanden aan te wijzen die geschikt zijn voor herontwikkeling, opplussen of transformatie. Ook wordt aangegeven welke verbindingen er gelegd kunnen worden tussen de aanpak van leegstand en de realisering van andere beleidsdoelen, zoals bijvoorbeeld het oplossing van het tekort aan studentenwoningen en het aanpakken of voorkomen van verloedering en criminaliteit. Momenteel worden er in het gebied Tramsingel/Slingerweg enkele pilots uitgevoerd om leegstaande kantoorruimte om te zetten naar studentenwoningen. Checklist • • • • • •
Welke leegstand vraagt de meeste aandacht en welke maatschappelijke opgaven zijn hiermee verbonden? Welke gebieden binnen de gemeentegrenzen hebben prioriteit? Om welke leegstaande gebouwen gaat het specifiek? Wat zijn de belangrijkste beleidsambities en welke leegstand speelt hierbij een rol? Welke maatschappelijke partners zijn voor de gemeente belangrijk? Onder welke voorwaarden zouden deze partners willen helpen bij het bestrijden van leegstand? Wat zijn de rollen van de gemeente? Welke strijdige belangen zijn binnen de gemeente te benoemen? Waar liggen de grootste knelpunten en de grootste kansen in het bestrijden van de leegstand?
Stap 6: Inventariseren en beoordelen van de instrumenten voor leegstandbeleid Vanuit de gemeentelijk rol kunnen verschillende instrumenten worden ingezet om leegstand te lijf te gaan, zowel door middel van beleid als in een faciliterende rol. We kunnen het echter niet alleen. Voor alle instrumenten geldt, dat ze effectiever zullen zijn door afstemming en samenwerking met de andere stakeholders. Ook zal de goede inventarisatie vooraf (van de omvang van de leegstand en de vraag naar ruimte) het proces kunnen versnellen. Het structureel aanpakken van langdurige leegstand is gebaat bij de samenhangende strategie die in de kantorennota is opgenomen. In deze stap worden de potentiële instrumenten op een rij gezet en wordt aangegeven welke instrumenten, onder welke voorwaarden en omstandigheden, nuttig zijn om ingezet te worden in de Bredase situatie. De wens van de raad om Ro-instrumenten in te zetten voor versnellingsmogelijkheden via bouwbesluiten of bestemmingsplannen wordt uitdrukkelijk meegewogen; hun merites en consequenties worden in beeld gebracht. Momenteel wordt bij de actualisatie van bestemmingsplannen, al meegewogen of bestemmingsverruiming in bepaalde gebieden wenselijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de actualisatie van het bestemmingsplan Haagse Beemden, in het gebied “Paardeweide”. In dit gebied is veel leegstand, terwijl er in de Haagse Beemden behoefte is aan ruimte voor andere functies, zoals bijvoorbeeld voor sportverenigingen. Hieronder is een checklist weergegeven met potentiële instrumenten. Een aantal van deze instrumenten wordt in de praktijk al ingezet, zoals bijvoorbeeld “verandering van het bestemmingsplan”, of is in overweging, 3 zoals bijvoorbeeld het inzetten van de leegstandverordening. Checklist instrumenten Voor de korte termijn: -
Gesprekken met eigenaren Leegstandbeheer Inventarisatie plancapaciteit in bestemmingsplannen Tijdelijk gebruik Tijdelijke verhuur van woonruimte
Voor de lange termijn: -
Leegstand erkennen in de structuurvisie
3
Vooralsnog heeft het College van B&W besloten de leegstandverordening niet in te voeren. Afhankelijk van de uitkomst van enkele pilots, wordt eind 2013 definitief afgewogen of het instrument al dan niet wordt ingezet.
9
-
Opstellen transformatiebeleid (mogelijkheden Bouwbesluit en (brand)veiligheidsbesluit) Verandering van het bestemmingsplan Herbestemming Gemeentelijk grondbeleid Regionale afstemming nieuwbouwlocaties Leegstandverordening Crisis- en Herstelwet Gemeentelijke vastgoedstrategie Basisregistratiesysteem en loket leegstand
Stap 7: Vormgeven samenwerking; met partners oplossingen vinden. In deze stap wordt bepaald hoe de samenwerking met de stakeholders, alsook binnen de ambtelijke organisatie concreet vorm wordt gegeven. Extern In de kantorennota worden ook diverse uitspraken gedaan over de samenwerking met externe partijen. “De gemeente zal regelmatig marktconsultaties houden met de vastgoedmarktpartijen, om draagvlak te creëren voor het beleid en de uitvoering ervan en informatie uit te wisselen; op basis waarvan zo nodig kan worden bijgestuurd. Samenwerking zoeken met vastgoedmarktpartijen Samenwerking met vastgoedmarktpartijen is van belang, omdat deze partijen over zeer veel marktkennis (ook buiten Breda) en expertise beschikken. Zij hebben dagelijks contact met de markt en zijn bovendien de partijen die het risico nemen om te investeren. Door vastgoedpartijen tijdig te betrekken kunnen we veel kennis aanboren en meer draagvlak voor het gemeentelijk beleid creëren. Regionaal afstemmen Regionale samenwerking op de kantorenmarkt is voor Breda relevant. In West-Brabant heeft Breda verreweg de grootste positie op de kantorenmarkt. Met het oog op de toekomst is het van belang om in samenspraak met de markt, waar nodig, te sturen op de kwantiteit en kwaliteit van het regionale aanbod. Wanneer de gemeente Breda ontwikkelingen beperkt, zullen buurgemeenten dit mogelijk ook doen (Janssen-Jansen, 2009), om de negatieve gevolgen, zoals leegstand, tegen te gaan. Er kan gedacht worden aan bijvoorbeeld: • • • •
Meer regionale monitoring van de kantorenmarkt; Segmentering van kantoorlocaties; Verdeling van de bouwcapaciteit; Gerichte investeringen in de bereikbaarheid;
Een belangrijke valkuil in de regio is dat de gemeenten ieder hun eigen plan trekken, waardoor het aanbod kwantitatief (te veel) en kwalitatief (te veel van hetzelfde) niet aansluit bij de marktbehoefte. Gezien de potentiële risico’s is de regionale economie hier uiteindelijk niet bij gebaat. Net als dat al ten aanzien van bedrijventerreinen gebeurt, zullen we ook ten aanzien kantoren regionale afstemming zoeken binnen het RWB. Ook vindt Breda het belangrijk dat op provinciaal niveau wordt gestuurd op het voorkomen van overcapaciteit in de regio’s en dat de SER-ladder niet alleen voor bedrijven, maar ook voor kantoren wordt gehanteerd. Hier ligt naar onze mening een rol voor de provincie Noord-Brabant. Momenteel wordt samen met de provincie nagedacht over de werklocaties van de toekomst. Met de B5-steden in Noord-Brabant, wil Breda bezien op welke aspecten van de kantorenmarkt winst te behalen valt door samen te werken. Belangrijk is in ieder geval om zelf de zaken goed op orde te hebben. Iedere stad in de provincie heeft daarbij voor een belangrijk deel zijn eigen (regionale) kantorenmarkt en locaties.” In de door de Raad aangenomen motie wordt het belang van samenwerking met externe partijen verder onderstreept. De Raad geeft aan: • •
“Samen met de markt een transformatiepool op te stellen van panden die geschikt zijn voor transformatie; Vastgoedeigenaren te ondersteunen bij het aangaan van samenwerkingsverbanden om versnipperde leegstand aan te pakken;
10
• •
Een platform op te zetten samen met beleggers en ontwikkelaars om actief het bestaande vastgoed onder de aandacht van gebruikers te brengen en via dit platform investeringsmogelijkheden te onderzoeken; Samen met ondernemers te bespreken of de Business Marshall, die 1 november 2011 van start is gegaan, ook een rol kan vervullen in het aanpakken van knelpunten in de procedures voor herontwikkeling ten transformatie.”
Ten aanzien van het op te zetten platform kan het volgende worden opgemerkt. De website van de NV BrIM Breda, kan als een reeds operationeel platform worden gezien waar bestaand vastgoed onder de aandacht wordt gebracht van gebruikers (lees: potentiële klanten). Bezien zal worden of aan deze website bijvoorbeeld een “chatbox” kan worden toegevoegd waardoor er meer interactie ontstaat tussen eigenaren, gebruikers, makelaars en andere relevante partijen kan ontstaan. Via deze weg kan een onderwerp als “Investeringsmogelijkheden” worden uitgediept. De voorstellen voor samenwerking, zoals opgenomen in de kantorennota en de motie worden verder uitgewerkt. Aangegeven wordt welke merites ze hebben en welke consequenties (juridisch, financieel, capacitair) uitvoering met zich meebrengt. Concrete samenwerkingsvormen worden voorgesteld. Intern Ten aanzien van de interne organisatie zijn in de kantorennota reeds uitspraken gedaan: “Afstemming tussen projecten en plannen binnen onze gemeente is cruciaal om te komen tot een programmering die kwantitatief en kwalitatief goed past bij de stad. Binnen onze gemeente zal meer sturing en betere afstemming plaats moeten vinden vóór in het planproces; opdat de strategie daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Dit willen we bereiken door een “regiegroep” in te stellen, die frequent programma- of wegingoverleg voert, waarin alle vastgoedprojecten van de stad aan de orde komen. Het feit dat binnen de nieuwe gemeentelijke organisatiestructuur één directie Ontwikkeling is opgenomen, biedt de kans om sturing en programmering beter te borgen”. Voorts is in de kantorennota opgenomen dat het opschonen van de niet-courante plancapaciteit en bestemmingsplanruimte aangepakt gaat worden door een “Ombuigingsteam kantoren”. Bij dit team kan de aanpak van de leegstand worden aangehaakt.
Stap 8: In beeld brengen van de capacitaire en financiële consequenties Het daadwerkelijk aanpakken van de leegstand zelf, zal inzet en mogelijk ook financiële middelen van de gemeente vragen. Deze capacitaire en mogelijk financiële consequenties worden in beeld gebracht.
11
5.
Vervolg
Alle bovengenoemde stappen worden doorlopen, waarbij in de praktijk de volgorde van de stappen anders kan zijn. Voorgesteld wordt om periodiek, 10 april en 14 juni de voortgang aan de Raadscommissie Economie te rapporteren en daaraan voorafgaand aan het College. De Integrale uitwerking van het Plan van Aanpak wordt ter besluitvorming aan het College voorgelegd en op 11 september aan de Commissie Economie aangeboden.
Stap 1 Stap 2 Stap 3
Stap 4
Stap 5
Stap 6
Stap 7
Actie Nr Omschrijving 1 SMART maken van de ambities en doelen Inventariseren en rubriceren van binnenkomende 2 signalen over leegstand in Breda Kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de 3 Bredase kantorenleegstand Opbouwen van een pandenbank (leegstand en 4 risicopanden leegstand) 5 Inventariseren van alternatieve programmaruimte Inventariseren van de stakeholders (en hun verantwoordelijkheden (rol), wensen en 6 mogelijkheden) Beschrijving van de rollen van de gemeente 7 (publiek/privaat) Per gemeentelijke rol aangeven welke belangen 8 er spelen, en de mogelijkheden en/of risico's Prioriteren van de aan te pakken gebouwen (en 9 gebieden) Benoemen van de mogelijke verbindingen tussen 10 aanpak leegstand en andere beleidsdoelen. Zo mogelijk benoemen van de wijze van aanpakken van het leegstandsprobleem 11 (benoemen: knelpunten/kansen en partners/rollen)
Op basis van data uit de nieuwe vastgoedmarktmonitor (beschikbaar) Op basis van data uit de nieuwe vastgoedmarktmonitor (beschikbaar)
Op basis van data uit de nieuwe vastgoedmarktmonitor (beschikbaar), gesprekken en deskresearch
Sommige instrumenten worden reeds ingezet, zoals: gesprekken Inventariseren en beoordelen van de instrumenten met eigenaren, functieverruiming in bestemmingsplannen en 12 voor leegstandbeleid inventarisatie en terugdringen (bestemmings) plancapaciteit Inventariseren en wegen van samenwerkingsvormen met vastgoedpartijen 13 (extern)
14 15
16
Stap 8
Opmerking
17
Beschrijven van, en/of voorstellen formuleren voor, regionale afstemming en samenwerking (extern) Instellen Ombuigingsteam kantoren en aanhaken van de aanpak kantorenleegstand (intern) Voorstel formuleren voor instellen "regiegroep", met als centrale taak: frequent programma- of wegingoverleg voeren en adviezen formuleren voor het management (intern) In beeld brengen van de capacitaire en financiële consequenties voor de gemeente van de daadwerkelijke aanpak van de leegstand
Momenteel wordt, op initiatief van de provincie, gewerkt aan het formuleren van een regionaal werklocatiebeleid. Gestart is met de bedrijventerreinen, later volgen de kantorenlocaties.
Er ligt een concept-voorstel van het "kernteam stedelijke programmering" ter bespreking voor in het MT Ontwikkeling
Uitvoering Het Plan van Aanpak wordt intern uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van de afdeling Ruimte van de Directie Ontwikkeling. Bij de uitvoering wordt een beroep gedaan op verschillende vakdisciplines, zoals informatie & onderzoek, vastgoed (juridisch), planologisch-jurdisch, accountmanagement/BrIM), diverse beleidsterreinen e.d.
12
