RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Herontwikkeling Houthandel Meeuwissen Zuid Willemsvaart

GEMEENTE ‘S-HERTOGENBOSCH

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Herontwikkeling Houthandel Meeuwissen Zuid Willemsvaart 172-174

Afdeling SO/ROS |mei 2015 IMRO nr.: NL.IMRO.0796.0002278-1201

2

Inhoud 1.

2

3.

4.

INLEIDING ........................................................................................................................................ 4 1.1

Aanleiding en doel ................................................................................................................... 4

1.2

Ligging, bestaande situatie en begrenzing .............................................................................. 4

1.3

Bestemmingsplan .................................................................................................................... 5

BELEIDSKADER ................................................................................................................................. 6 2.1

Europees en Rijksbeleid .......................................................................................................... 6

2.2

Provinciaal en gemeentelijk beleid ......................................................................................... 6

2.2.1

Archeologie...................................................................................................................... 6

2.2.2

Woonbeleid (nota wonen 2012) ..................................................................................... 7

2.2.3

Verkeersbeleid................................................................................................................. 8

2.2.4

Welstandsnota................................................................................................................. 9

PROJECT BESCHRIJVING................................................................................................................. 11 3.1

Stedenbouw en Architectuur ................................................................................................ 11

3.3

Verkeer en parkeren.............................................................................................................. 14

OMGEVINGSASPECTEN ................................................................................................................. 15 4.1

Algemeen............................................................................................................................... 15

4.1

Archeologie............................................................................................................................ 15

4.2

Geluid .................................................................................................................................... 15

4.3

Bedrijven & milieuzonering ................................................................................................... 16

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 16

4.5

Bodem ................................................................................................................................... 17

4.6

Externe Veiligheid.................................................................................................................. 17

4.7

Waterparagraaf ..................................................................................................................... 18

4.8

Flora en Fauna ....................................................................................................................... 20

5.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .............................................................................................. 22

6.

PROCEDURE ................................................................................................................................... 23

7.

6.1

Vooroverleg ........................................................................................................................... 23

6.2

Inspraak ................................................................................................................................. 23

6.3

Uniforme openbare voorbereidingsprocedure ..................................................................... 23

MOTIVATIE EN CONCLUSIE............................................................................................................ 24

BIJLAGEN ............................................................................................................................................... 25

3

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel Houthandel Meeuwissen heeft in 2011 haar activiteiten aan de Zuid Willemsvaart beëindigt. Voor deze vrijkomende bedrijfsbestemming is, kijkend naar de omgeving, een nieuw initiatief ontwikkeld. Het gaat hierbij om het realiseren van woningbouw op het perceel van de voormalige houthandel. De huidige bebouwing van de voormalige houthandel is sterk verouderd en voldoet niet meer aan de (bouw)technische eisen die worden gesteld aan een dergelijk bebouwingscomplex. Bovendien is een vergelijkbare functie niet meer passend op deze locatie. De verkeer aantrekkende werking van een nieuwe bedrijfsfunctie wordt in dit deel van de binnenstad als problematisch ervaren. Een omzetting naar de bestemming wonen met een parkeeroplossing op eigen terrein is in meerdere opzichten een betere oplossing. De initiatiefnemer – Hendriks Bouw en Ontwikkeling – heeft hiervoor een plan opgesteld. Omdat deze (her)ontwikkeling niet past in het geldende bestemmingsplan is een ruimtelijke procedure nodig om het plan te realiseren.

1.2 Ligging, bestaande situatie en begrenzing De locatie is gelegen aan de noordoever van de Zuid Willemsvaart, tussen de Van Berckelstraat en de Kanaalstraat.

4

1.3 Bestemmingsplan De locatie valt binnen bestemmingsplan “Binnenstad”, dat op 23 april 2013 door de raad is vastgesteld. De huidige bebouwing heeft de bestemming ‘Bedrijf’, met de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf -bedrijf van categorie d3’. Op grond van de regels is hier toegestaan: ‘handel in hout en bouwmaterialen, inclusief een houtzagerij’. De bestaande bebouwingscontouren zijn in hoofdlijnen vastgelegd.

De mogelijkheden voor herontwikkeling en transformatie zijn hierdoor zeer beperkt. Een programma dat enkel uit woningbouw bestaat –zoals binnen het initiatief wordt voorgenomen– is in het vigerende bestemmingsplan uitgesloten. Verzocht is om met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo (project afwijkingsbesluit) de realisatie van de 15 aaneen gebouwde woningen op deze locatie mogelijk te maken. Deze ruimtelijke onderbouwing geeft weer onder welke voorwaarden de herontwikkeling naar woningbouw gestalte kan krijgen.

5

2

BELEIDSKADER

2.1 Europees en Rijksbeleid Het plan heeft een positieve invloed op de ruimtelijke omgeving en vindt plaats binnen de bebouwde kom. Daarom zal niet worden ingegaan op het Europese en nationale beleid inzake de ruimtelijke ordening.

2.2 Provinciaal en gemeentelijk beleid Voor het geldende gemeentelijke en provinciale beleid wordt verwezen naar de betreffende paragrafen in de toelichting van het bestemmingsplan “Binnenstad” Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 23 april 2013. Hierin staat het vigerende beleid dat ook voor deze locatie van toepassing is. Daar waar specifiek beleid relevant is voor de herontwikkeling wordt deze hieronder beschreven.

2.2.1 Archeologie Archeologiebeleid Op 15 juni 2010 is voor de gehele gemeente, inclusief de binnenstad een archeologische beleidskaart vastgesteld. Op de vastgestelde beleidskaart zijn de verschillende archeologische verwachtingen ingedeeld in categorieën. De beleidskaart met bijbehorende legenda is als bijlage opgenomen bij deze onderbouwing. Aan elk van de op de beleidskaart aangegeven categorieën zijn regimes gekoppeld, waarin wordt aangegeven in welke gevallen ter bescherming van (mogelijke) archeologische waarden archeologisch onderzoek noodzakelijk is en onder welke voorwaarden vrijstelling daarvan kan plaatsvinden, voor welke categorieën een omgevingsvergunning is vereist voor bouwen, slopen, en werken en werkzaamheden onder maaiveld of voor welke categorie geen vergunning noodzakelijk is. Voor de ontwikkelingslocatie zijn de volgende categorieën van belang: Categorie 4C: Overige delen van de middeleeuwse stadskern van hoge archeologische Waarde.

Aan de gronden met de categorie 4C is in het bestemmingsplan de hierna toegelichte dubbelbestemming Waarde Archeologie 2 toegekend. Waarde Archeologie 2: Deze groep van terreinen is op de archeologische beleidskaart van de gemeente aangeduid als categorie 4C. Voor de terreinen met deze dubbelbestemming geldt dat voor alle ingrepen groter

6

dan 25 m² en dieper dan 50 cm onder het huidige maaiveld een aanleg-, bouw of sloopvergunning vereist is. Het betreft het gebied binnen de 17de eeuwse vestingwerken. Hier zijn vaak tot op enkele meters diepte resten bewaard gebleven. De resten zijn zeer geconcentreerd en vanaf geringe diepte onder het maaiveld aanwezig. Een zeer klein oppervlak kan reeds veel informatie bevatten. Bodemverstoring Plaatselijk kunnen in de binnenstad (sub)recente bodemverstoringen aanwezig zijn die er voor hebben gezorgd dat archeologische resten tot een veel dieper niveau geheel of gedeeltelijk zijn verstoord of vernietigd. Locaties waar grootschalige bodemverstoring heeft plaatsgevonden zijn zoveel mogelijk verwerkt in het bestemmingsplan. In de praktijk zullen echter nog veel meer locaties zijn waar archeologische resten door bodemverstoring verloren zijn gegaan. De omvang en locatie van deze verstoringen zijn echter niet op voorhand bekend, en het is dus van belang om bij elke ingreep eerst te bepalen of er sprake is van bodemverstoring en zo ja wat het effect daarvan is (geweest) op archeologische waarden. Indien de initiatiefnemer met behulp van relevante en eenduidige gegevens kan aantonen dat het plangebied dermate sterk verstoord is dat geen intacte archeologische resten verwacht kunnen worden, kan de gemeente vrijstelling verlenen voor archeologisch onderzoek. Heipalen Het aanbrengen van heipalen leidt in vrijwel alle gevallen tot een diepe en vaak onomkeerbare aantasting van archeologische resten. De aard van de verstoring is vaak echter dermate lokaal en beperkt van omvang dat gericht archeologisch onderzoek ter plaatse van de heipalen niet goed mogelijk is. Voor het aanbrengen van heipalen wordt daarom in veel gevallen geen archeologisch onderzoek verplicht gesteld. Wel kunnen eisen worden gesteld aan de dichtheid van heipalen of de gebruikte methode van heien (slaan, schroeven etc.). Het aanbrengen van heipalen waarbij zo min mogelijk grondverplaatsing of verdringing plaatsvindt zijn in veel gevallen het meest wenselijk. Er moet overigens wel een onderscheid worden gemaakt in het daadwerkelijk aanbrengen van de heipalen en de werkzaamheden die nodig zijn om het terrein gereed te maken voor heiwerkzaamheden. Het (plaatselijk) uitgraven van de bodem, bijvoorbeeld om muren en/of funderingsresten te verwijderen, is zeer destructief en valt niet onder de vrijstelling van archeologisch onderzoek. Het kan voorafgaand aan heiwerkzaamheden zeer zinvol zijn om contact op te nemen met de afdeling Bouwhistorie, Archeologie en Monumenten (BAM). Zij beschikken vaak over gedetailleerde informatie over de ligging van (soms zeer zware) muren en funderingen. In overleg kan dan worden bekeken welk palenplan en welke methode het meest geschikt is. In het geval van het bouwen in een zone met Waarde Archeologie 1 en 2 zal het palenplan eerst ter goedkeuring moeten worden voorgelegd aan het bevoegd gezag tot verlening van de omgevingsvergunning. Voor het plan zal een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Deze resultaten van dit onderzoek zijn weergegeven in paragraaf 4.1.

2.2.2 Woonbeleid (nota wonen 2012) Met de nota woonbeleid geeft de gemeente aan op welke wijze zij wenst om te gaan met de (toekomstige) woningbehoefte. Berekent is dat in de periode tot 2020 de woningbehoefte toeneemt met 5.840 woningen. De beleidsinzet zoals opgenomen in de ‘nota wonen 2012’ is gericht op de opgave om door middel van woningbouw te voorzien in deze (toekomstige) woningbehoefte. Gezien de situatie op de woningmarkt en de onzekerheden m.b.t. afzetmogelijkheden in de koopwoningmarkt, is het echter onzeker of binnen deze periode aan deze opgave kan worden voldaan. De woningbouwplanning moet uitgaan van realistisch te behalen (vastgestelde) doelen. Hierdoor zal het nodig zijn om projecten te faseren in de tijd en een prioritering van (haalbare) bouwplannen aan te brengen. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar, met een (na te streven) gemiddelde van 700 woningen per jaar. Dit streven zal vooral in de komende jaren veel inspanning van alle partijen vragen. Woningbouw is van groot belang voor een goede werking van de woningmarkt, maar is tevens een economische en werkgelegenheidsfactor van betekenis. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien, wordt ingezet op: • Een positieve en proactieve houding t.o.v. kansrijke initiatieven die door (markt)partijen en woningcorporaties worden ontwikkeld. • Het, indien noodzakelijk voor de voortgang in de woningproductie, verruimen van de randvoorwaarden en/of het leveren van maatwerk bij woningbouwplannen, waarbij dan een

7

• •

•

• •

afweging plaatsvindt m.b.t. verschillende gemeentelijke beleidsterreinen: milieu, parkeren, stedenbouw, architectuur en grondbeleid. Het wettelijke kader blijft uiteraard altijd als minimumnorm staan. Het zoveel mogelijk levensloopgeschikt, duurzaam en toekomstbestendig ontwikkelen en bouwen van woningen. De samenwerking aangaan met én het inspireren, activeren, stimuleren en eventueel faciliteren van woningcorporaties en marktpartijen om diversiteit in woonmilieus te realiseren, te gaan experimenteren met vernieuwende concepten en woonproducten te ontwikkelen die aansluiten bij de woonwensen en financiële mogelijkheden van de woonconsumenten. M.b.t. het (hogere) marktsegment wordt van de partijen in de marktsector creativiteit verwacht bij het ontwikkelen van woonproducten met een goede prijs/kwaliteitsverhouding aansluitend op de vraag vanuit de woningmarkt. De rol van de gemeente is hierbij voorwaardenscheppend en faciliterend m.b.t. haalbare initiatieven, maar soms ook activerend, stimulerend en zo mogelijk risicodragend. Het (meer) bieden van mogelijkheden aan woonconsumenten om zelf (al dan niet gezamenlijk) hun woonwensen te realiseren (door middel van (collectief) particuliere opdrachtgeverschap). Het in samenwerking met de woningcorporaties opzetten van experimenten met het meer op maat brengen van woningtoewijzingsregels. We willen daarmee de keuzevrijheid vergroten en beter inspelen op de verschillende behoeften van woningzoekenden.

De herontwikkeling van houthandel Meeuwissen naar woningbouw in het goedkopere marktsegment aan de rand van het centrum past binnen de kaders om te zoeken naar betaalbare woningen waarbij wordt aangesloten op de woonwensen en financiële mogelijkheden van de woonconsumenten.

2.2.3 Verkeersbeleid Koersnota Hoofdinfrastructuur Op 13 mei 2009 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het uitwerkingsplan Koersnota Hoofdinfrastructuur vastgesteld. Hierin is een analyse opgenomen van en oplossingsrichtingen voor bestaande en toekomstige knelpunten. De ambitie van de Koersnota Hoofdinfrastructuur is om het autogebruik terug te dringen ten gunste van het openbaar vervoer en de fiets. Het doel is om het aandeel van de auto in de verplaatsingen terug te brengen van 70% naar 60%, ten gunste van het aandeel van het openbaar vervoer en de fiets die tot 2015 toenemen van 7% naar 10% respectievelijk van 23% naar 30%. De insteek van de Koersnota Hoofdinfrastructuur is als volgt: 1. ontvlechten van hoofdinfrastructuur voor auto en openbaar vervoer/fiets; 2. bundelen van verkeer op doorstroomassen met daartussen verkeersluwe verblijfsgebieden; 3. optimaal benutten van de ruit van 's-Hertogenbosch; 4. ontmoedigen van verkeer zonder herkomst of bestemming in de binnenstad op de binnenstadring; 5. versterken van het verblijfsklimaat in de kom Rosmalen. De Koersnota Hoofdinfrastructuur wijst de hoofdstructuren voor auto, OV en fiets aan: assen die in verkeerskundig opzicht het geraamte van de stad vormen. Het gaat om doorstroomassen voor gemotoriseerd verkeer, doorstroomassen voor openbaar vervoer en sternetroutes en hoofdfietsroutes voor fietsverkeer. Naast de doorstroomassen voor het gemotoriseerd verkeer is in de gemeentelijke wegencategorisering een aantal andere wegen aangewezen die ook een gebiedsontsluitende functie hebben. Alle overige wegen zijn verblijfsgebieden; de gemeente houdt die verblijfsgebieden verkeersluw. De Noordelijke zijde van de Zuid Willemsvaart maakt geen onderdeel uit van de hoofdinfrastructuur of de Binnenring. Het is wel een gebiedsontsluitingsweg en als zodanig ingericht.

8

Nota Parkeernormen Op 9 december 2003 stelde de raad van 's-Hertogenbosch de nota 'Parkeernormen, inclusief een methode voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen met behulp van de parkeerbalans' vast. Het doel van deze rapportage is het ontwikkelen van eenduidige parkeernormen die in de hele gemeente kunnen worden toegepast, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen de vraag naar parkeerplaatsen en de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan worden berekend met behulp van de parkeerbalans. Voor de (her)ontwikkeling van de voormalige Houthandel Meeuwissen zijn de parkeernormen aangevuld met locatie specifieke eisen, paragraaf 3.3 gaat hierop in.

2.2.4 Welstandsnota In het bestemmingsplan worden de functie en het gebruik van de gronden en de maatvoering van de bebouwing geregeld. Het bestemmingsplan vormt de basis voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk. De architectonische verschijningsvorm wordt gewaarborgd door middel van een welstandsnota. Op 17 mei 2011 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Welstandsnota 2011' vastgesteld. In de Welstandsnota zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Het toekomstige beleid zal er op gericht moeten zijn om met behoud van de structuur van de wijk en de bijzondere samenhang tussen architectuur en openbare ruimte, eigentijdse architectonische kwaliteiten toe te voegen met een eigenzinnige uitstraling die de (architectonische) kwaliteit van de gehele wijk versterken. De welstandsnota benoemt voor dit gebied bebouwingstype B2: ‘bedrijfsbebouwing’. Rondom de locatie is de bebouwing (gestapelde woningen en kantoren) van een latere periode en valt onder het bebouwingstype W7: ‘thematische (woon)bebouwing, inbreidingsgebied’, B3: ‘kantoorbebouwing’ en T1: ‘gestapelde woonbebouwing’. Het perceel valt binnen welstandsgebied Binnenstad. Op het projectgebied is een algemeen welstandsniveau van toepassing. Het beleid hierbij is gericht op handhaving van de basiskwaliteiten van de omgeving.

9

Het bouwplan is behandeld in de welstandcommissie. Deze hebben d.d. akkoord gegeven op het pan.

10

3.

PROJECT BESCHRIJVING

3.1 Stedenbouw en Architectuur De nieuwbouw betreft een appartementengebouw, bestaande uit 4 bouwlagen (exclusief parkeergarage). In de onderste laag worden 12 appartementen gerealiseerd. In de drie lagen erboven is er ruimte voor 14 appartementen per laag. In totaal biedt het gebouw ruimte aan 54 woningen. De appartementen zijn op de Zuid-Willemsvaart georiënteerd en worden ontsloten via een portiek. In de plint van het gebouw zijn twee openingen aanwezig. Ze fungeren als doorgang naar resp. de parkeerhof aan de achterzijde en de parkeergarage onder het oostelijke deel van het woongebouw. Op het parkeerterrein aan de achterzijde van het gebouw worden ook de bergingen van de woningen gerealiseerd. De woningen op de onderste laag hebben hier bovendien een kleine tuin. De vormgeving van het gebouw sluit aan op de belendende woongebouwen. De architectuur is ingetogen. In het gevelvlak is er sprake van een zekere regelmaat en orde mede ingegeven door het woonprogramma. Door de rooilijn in het gebouw te laten verspringen wordt het gebouw visueel in twee delen ‘opgeknipt’. Schaal en maat van het gebouw sluiten op die manier aan bij de ruimtelijk-stedenbouwkundige karakteristiek van de omgeving.

11

12

13

3.3 Bereikbaarheid en parkeren Voor het appartementencomplex geldt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. Bij 54 appartementen zijn dat 54 parkeerplaatsen. Door initiatiefnemer worden deze allemaal op eigen terrein aangelegd. Dit is niet noodzakelijk omdat het bezoekersdeel van 0,3 parkeerplaatsen per woning hiervan op openbaar gebied kan worden aangeboden. Voor de toegang naar de paarkeerplaatsen zijn er een tweetal inritten. Een leidt naar de ondergrondse parkeer kelder waar een 18 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Via de andere inrit kom je op het achter terrein uit waar er een 36 tal parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Verder staat er ook nog op het achter terrein een gebouwde voorziening voor het stallen van fietsen. Uitritten van het parkeerterrein en de parkeerkelder zijn potentiële gevaarpunten. Voetgangers op het trottoir en auto’s en fietsers vanuit de uitrit hebben onvoldoende tijdig zicht op elkaar. Dit kan word opgelost door een uitstulping in het trottoir te maken vergelijkbaar met de situatie verderop in de Zuid-Willemsvaart aan de andere zijde van de Van Berckelstraat:

Voorbeeld veilige uitrit constructie

14

4.

OMGEVINGSASPECTEN

4.1 Algemeen Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. Voor de herontwikkeling zijn de navolgende aspecten nader beschouwd.

4.1 Archeologie Het plangebied kent een hoge archeologische waarde vanwege de ligging binnen de historische stadskern van ’s-Hertogenbosch. De stadskern staat geregistreerd als een archeologisch monument. Binnen het plangebied zijn resten te verwachten van de aarden wal die in de zestiende eeuw langs de binnenzijde van de stadsmuur is opgeworpen. De aarden wal is aan het begin van de zeventiende eeuw op verschillende plaatsen versterkt door verbreding en het bouwen van een tweede keermuur. Deze keermuur kan mogelijk ook in het gebied aangetroffen worden. Daarnaast is er de mogelijkheid tot het aantreffen van kleine gebouwtjes of schuren die niet op de historische kaarten zijn getekend, maar die wel aanwezig waren binnen de stadsmuren. Er wordt aanbevolen om een Inventariserend veldonderzoek door middel van een proefsleuf (conform KNA 3.3) uit te voeren in het plangebied, meteen nadat de bestaande gebouwen volledig gesloopt zijn.50 Deze proefsleuf heeft afmetingen van 4x50 meter en een oppervlakte van 200 m². De proefsleuf wordt in het midden van het plangebied over de gehele lengte van zuidwest naar noordoost aangelegd. Hiermee kan een lengteprofiel verkregen worden door de rand van de aarden wal en eventuele uitbreidingen. Ook de tweede keermuur en andere archeologische resten kunnen op deze manier bekeken worden. Omdat de keermuur door het bouwen beschadigd zou kunnen raken, is het van belang deze goed in kaart te brengen d.m.v. een proefsleuf.

4.2 Geluid Bij een ruimtelijk plan dient rekening te worden gehouden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beschouwing van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in vooral de Wet geluidhinder. Daarnaast vindt de beoordeling zijn grondslag in de Wet milieubeheer en in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op grond van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect geluid kent voor een aantal bestemmingen (zoals wonen) in combinatie met een aantal typen geluidsbronnen een wettelijk kader die van belang zijn bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Zo zijn in de Wet geluidhinder voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen grenswaarden opgenomen voor industrielawaai, wegverkeerlawaai en spoorweglawaai. Voor andere geluidsbronnen al dan niet in combinatie met andere bestemmingen bestaan geen specifieke wettelijke kaders. Toch zal ook dan, afhankelijk van de specifieke situatie en ontwikkelingen, soms een akoestische afweging nodig zijn, dit in het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’. Wegverkeerslawaai Wegverkeerslawaai is binnen het plangebied aanwezig door de aanwezige Zuid-Willemsvaart (binnenzijde), de La Barlaan en de Van Berckelstraat. Het plangebied is gelegen binnen de in de Wet geluidhinder vastgelegde zones van deze drie wegen. Verder bevinden zich twee relevante wegen met daarop een 30 km/h regime, namelijk de Zuid-Willemsvaart (buitenzijde) en de Nieuwstraat. Deze wegen zijn niet zoneringsplichtig, maar zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel beschouwd. De Wet geluidhinder kent een stelsel van normen voor geluidshinder. Ter bescherming van woningen zijn in dit stelsel voor verschillende geluidsbronnen grenswaarden opgenomen, waarbij de ondergrens (de voorkeursgrenswaarde van 48 dB) en een bovengrens (de maximaal toelaatbare geluidbelasting van 63 dB) gelden. Ligt de belasting op een te bestemmen woning boven de voorkeursgrenswaarde, dan dient hiervoor een hogere waarde te worden vast gesteld. Ligt de

15

geluidsbelasting van de te bestemmen woning boven de maximaal toelaatbare geluidbelasting is woningbouw zonder het treffen van voorzieningen of maatregelen in principe niet mogelijk. Naast de Wet geluidhinder heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch een ‘Nota Hogere Grenswaarden Geluid voor ‘s-Hertogenbosch’ opgesteld. De Nota beschrijft onder welke voorwaarden een hogere waarde wordt verleend. De voorwaarden zijn afhankelijk van het gebied waarin de woningen zich bevinden. De mate van het wegverkeerslawaai is onderzocht (Nieman Raadgevende Ingenieurs BV, Herontwikkeling Zuid-Willemsvaart 172-182 ’s-Hertogenbosch, 23 januari 2015, nummer Wn140546aaA0.khu). De berekende geluidbelastingen van wegen die aan de Wet geluidhinder moeten worden getoetst, liggen voor de Zuid Willemsvaart hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidbelastingen door deze weg bedragen aan de voorzijde van het wooncomplex 54 dB en aan de achterzijde van het wooncomplex 28 dB. De geluidbelastingen door de Jan de La Barlaan en Van Berckelstraat zijn lager dan 48 dB. Voor de geluidbelastingen hoger dan 48 dB is een ontheffing hogere waarde nodig. Voor verlening van een hogere waarde is voor dit plan getoetst aan het gemeentelijk hogere waarde beleid. In deze nota staat dat onder voorwaarden een hogere grenswaarde voor geluid kan worden verleend. Derhalve is in het geluidsonderzoek in eerste instantie bekeken of bronmaatregelen en/of overdrachtsmaatregelen mogelijk en haalbaar zijn om de geluidsbelasting tot de voorkeurswaarde te beperken. Uit het onderzoek blijkt dat het nemen van bron- en/of overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting op de gevel te verlagen niet redelijkerwijs te treffen zijn of stuiten op stedenbouwkundige of verkeerskundige bezwaren. Een hogere waarde is daarom nodig, waarbij voorwaarden afhankelijk zijn van het gebied waarin het plan zich bevindt. Onderhavige planlocatie kan het best omschreven worden als ‘buiten centrum’. In dit gebied hanteren we een ambitie van ‘redelijk rustig’ (44 t/m 48 dB) met een bovengrens van ‘onrustig’ (49 t/m 53 dB). De geluidbelasting door de Zuid Willemsvaart ligt 1 dB boven de hoogste waarde van de bovengrens van 53 dB. Zoals gezegd blijkt uit het geluidsrapport dat het nemen van maatregelen om de geluidsbelasting te verlagen redelijkerwijs niet mogelijk is. Voor wat betreft de voorwaarden wordt zo veel als redelijkerwijs mogelijk voldaan aan de gestelde criteria uit ons hogere waarde beleid. Onder de voorwaarden zoals genoemd paragraaf 4.3 van betreffend geluidsonderzoek zal een ontheffing voor een hogere waarde worden verleend. Bij de nodige bestemmingsplanprocedure zal - parallel met het ontwerp van de planwijziging - een hogere waarde procedure doorlopen moeten worden. Voor het vast stellen van de hogere waarden is de precieze geluidsbelasting ter plaatse van de te positioneren woningen en appartementen reeds inzichtelijk. Met de aanvraag om Wabo-vergunning dient te worden aangetoond dat aan de eis van ten hoogte 33 dB voor het binnen niveau kan worden voldaan.

4.3 Bedrijven & milieuzonering Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie krijgen in de nabijheid van woningen of dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven worden gesitueerd. Het doel van milieuzonering is om al vroegtijdig - in het ruimtelijk spoor - zoveel mogelijk hinder en gevaar bij woningen te beperken alsook om bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen (blijven) uitvoeren. Binnen onderhavig plangebied worden gevoelige bestemmingen (woningen) mogelijk gemaakt. Grenzend aan het plangebied bevindt zich een kantoorbestemming. Zo’n bestemming/activiteit is echter zodanig weinig milieubelastend of hinderlijk dat deze grenzend aan de woningen kan worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en dergelijke kantoren zijn daarbij toereikend. Een hinderlijke situatie vanuit de aangrenzende kantoorbestemming wordt niet verwacht. De aanwezige bedrijvigheid (kantoor) vormt geen knelpunt voor realisatie van woningen binnen de planlocatie.

4.4 Luchtkwaliteit Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen – waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn - en om de zorg van kwetsbare functies in lucht belaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

16

Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)”. De grens NIBM voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 ligt vanaf 1 augustus 2009 op 1,2 μg/m3. De grens waarbij een plan als gevolg van extra verkeer niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit ligt op meer dan 1000 vervoersbewegingen (van auto’s) per etmaal. Een aantal van zo’n 50 tot 60 appartement-woningen draagt qua verkeer niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom dient onderhavig plan niet wettelijk te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Verder blijkt uit gegevens van het luchtsoftwareprogramma PROMIL (dat inzicht geeft in de geluidsbelasting en luchtverontreiniging als gevolg van wegverkeer in ‘s-Hertogenbosch) dat de huidige concentraties (2015) van de stoffen NO2 en PM10 (fijn stof) in dit plangebied beneden 30 µg/m3 liggen. Dit is voor beide stoffen onder de geldende maximale grenswaarden van 40 µg/m3. Naar verwachting nemen deze concentraties in de toekomst verder af door nationale en lokale maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Ter plaatse van onderhavig plangebied is voor wat betreft de luchtkwaliteit sprake van een prima woon- en leefklimaat. De luchtkwaliteit vormt geen knelpunt vormt voor de realisatie van het bestemmingsplan.

4.5 Bodem Het plangebied betreft een oppervlakte van 2300 m2. Ter plaatse wordt de bestaande bebouwing gesloopt en een appartementencomplex met parkeerkelder gerealiseerd. Er zijn geen bijzondere bodemambities zoals bijvoorbeeld een installatie voor warmte-koude-opslag. Milieu hygiënische bodemkwaliteit Het gebied is gelegen in de zone ‘Historische binnenstad’. Ten behoeve van de planontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd; Search Ingenieursbureau B.V., projectnummer 25.13.00244.1, d.d. 9 augustus 2013. De zintuiglijk schone bovengrond is licht verontreinigd met PCB. De puin- en kolenhoudende bovengrond is licht verontreinigd met kobalt, koper, zink, barium, kwik, lood en PAK. De puin- en sintelhoudende ondergrond in de bovenlaag van 1,0 tot 3,5 m beneden maaiveld is in het algemeen sterk tot matig verontreinigd met koper en lood. De ondergrond is tevens licht verontreinigd met minerale olie, koper, zink, barium, kwik, lood en PAK. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan nikkel, koper, molybdeen, barium en xylenen gemeten. Onder de verharding is in twee boringen slakkenmateriaal aangetroffen. Op een diepte van 30 tot 50 meter bevindt zich een grondwaterverontreiniging met VOCL van de locatie voormalige Capsulefabriek, Zuid Willemsvaart 346-400. Belemmeringen Er is sprake van een saneringsplicht. Volstaan kan worden met het wegnemen van contactmogelijkheden. Bebouwing en verhardingen volstaat. Vooraf dient een melding ingevolge het Besluit Uniforme Saneringen (BUS-melding) bij het bevoegd gezag (gemeente ’sHertogenbosch) te worden ingediend. Wanneer ten behoeve van de bouwactiviteiten gebronneerd moet worden, moet rekening gehouden worden met de diepe grondwaterverontreiniging. Er zou dan een studie uitgevoerd moeten worden naar het effect van deze grondwateronttrekking. Om kosten van bodemsanering te besparen dient gestreefd te worden naar een gesloten grondbalans. Af te voeren grond valt onder de bepalingen van het Besluit bodemkwaliteit.

4.6 Externe Veiligheid Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag, de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants. De normering van risico’s is tweeledig. In de eerste plaats is er in het Bevi een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico (PR). De norm voor het PR is een kans op overlijden van 1 op 1.000.000 per jaar (10-6). Deze norm is een grenswaarde en moet daarom in acht worden

17

genomen. Het PR wordt vertaald naar aan te houden afstanden tot kwetsbare objecten (zoals woningen). Buiten de veiligheidsafstanden (contouren PR) kunnen groepen personen slachtoffer worden van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het risico dat groepen mensen slachtoffer kunnen worden van een ongeval met gevaarlijke stoffen wordt vertaald in het Groepsrisico (GR). Het GR is gekoppeld aan een personendichtheid binnen het invloedsgebied van een ongeval met gevaarlijke stoffen. In het Bevi is geen harde norm (grenswaarde) voor het GR vastgelegd. De toetsingswaarde voor het GR heeft het karakter van een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag dient bij ontwikkelingen de waarde voor het GR te verantwoorden en mag er gemotiveerd van afwijken. In het kader van dit plan is bekeken of er in of in de nabijheid van het plangebied sprake is van risicovolle activiteiten (bedrijven, transport of opslagen) met gevaarlijke stoffen. In de directe nabijheid van de planlocatie bevinden zich geen bedrijven of opslagen die vallen onder Bevi of BRZO (Besluit Risico Zware Ongevallen). Ook ander soortige bedrijven die activiteiten hebben met gevaarlijke stoffen bevinden zich niet in de nabijheid van het plangebied. Zowel het spoor als Rijkswegen bevinden zich op een dusdanig grote afstand (circa 1000, respectievelijk 2000 meter) dat risico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen voor de ontwikkeling binnen het plangebied niet relevant is. De aangrenzende Zuid-Willemsvaart wordt momenteel niet meer gebruikt voor het vervoer van goederen, zo ook niet voor gevaarlijke stoffen. Binnen 's-Hertogenbosch liggen een aantal hogedruk aardgasleidingen. Deze leidingen hebben geen PR contour, echter wel een invloedsgebied van 140 meter waarbinnen het groepsrisico dient te worden beschouwd. De afstand van de kortstbij gelegen gasleiding ligt echter op circa 1400 meter ten westen van de initiatieflocatie en is daarom niet relevant. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor onderhavig plan. Concept Waterparagraaf (voorgelegd 23 april aan Freya Macke)

4.7 Waterparagraaf Watertoets Ruimte maken voor water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Met de ondertekening van de ‘Startovereenkomst Waterbeheer’ door verschillende overheden, is de watertoets van toepassing op ruimtelijke plannen. Vanaf 1 november 2003 is deze juridisch vastgelegd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). De watertoets moet ingevuld worden als een procedure. Het omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces. Hierbij wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Zowel waterkwantiteits- als waterkwaliteitsaspecten zijn daarbij belangrijk. Kansen worden benut en functies zoveel mogelijk gecombineerd. De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2 (2009). Hierin staat dat we in ’s-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem willen creëren. In het Waterstructuurplan (2012) is het hemelwaterbeleid vastgelegd. Dit is gebiedsspecifiek gedaan, kijkend naar de watersystemen en de uitgangspunten per wijk. De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd. In deze waterparagraaf is toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit bestemmingsplan. Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Uitgangspunten voor integraal waterbeheer De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn: - Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;

18

- Voorkomen van vervuiling van water; - Schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt: 1. Hergebruik 2. infiltratie/bergen 3. afvoer; - Hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Dit betekent dat: • De afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie; • De grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt; • Grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties; • (grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied; • Het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied. Daarnaast zien we water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving van water. Deze uitgangspunten dragen bij aan een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem. Aan de hand van deze waterparagraaf wordt toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit ruimtelijk plan. Gebleken is dat dit plan in waterhuishoudkundig opzicht klein en eenvoudig van opzet is. Daarbij zijn de mogelijkheden in deze bebouwde omgeving in de binnenstad klein. Huidige situatie De huidige situatie betreft een volledig bebouwd oppervlak met panden bestemd voor een voormalige houthandel. De grootte van het volledig bebouwde (en dus verharde) oppervlak bedraagt 2300 m2. Het hemelwater en vuilwater worden ongescheiden afgevoerd via een gemengd rioolstelsel. Waterbergingsopgave Ook de toekomstige situatie zal – na planwijziging - volledig verhard zijn. Het verharde oppervlak neemt niet toe. Echter, ook als het oppervlak niet toeneemt maar wel wordt aangepakt zoals in onderhavig geval, ontstaan er kansen voor afkoppelen en waterberging. Weliswaar is de wateropgaaf in dit soort situaties minder dan bij nieuwe verharde oppervlakken, omdat op dit soort locaties (in de bebouwede stad) vaak weinig/minder ruimte is voor de aanleg van waterberging. Bij werkzaamheden aan bestaande verharde oppervlaktes – zoals in dit geval is het uitgangspunt om waterberging te realiseren met een waterbergingsopgave van 15 mm per m2 oppervlak verharding dat wordt vervangen. In onderhavig geval betekent dat voor 2300m2 vervangende verharding een bergingsopgaaf van 34.5 m3. Dit is vergelijkbaar met de berging die nodig is voor een hevige regenbui. Ontwerp nieuw watersysteem Overschotten aan hemelwater worden zo min mogelijk afgewenteld op benedenstrooms gelegen gebieden. Dit betekent dat schoon afstromend hemelwater zoveel mogelijk binnen het plangebied wordt vastgehouden. Initiatiefnemer is voornemens de vereiste waterberging op te lossen met onder meer een groen dak. Voor extreme situaties kan een overstort worden gerealiseerd naar de Zuid Willemsvaart om lokale wateroverlast en schade te voorkomen. Riolering Het is de ambitie van de gemeente om (op termijn) overal binnen de gemeente een gescheiden stelsel aan te leggen. Om dit te kunnen realiseren, eisen we van de initiatiefnemer dat hij het hemelwater en afvalwater gescheiden aanbiedt op de perceelgrens. Het afvalwater sluiten we aan op het riool, het hemelwater gaat naar de waterberging (groen dak). Door de komst van 54 woonappartementen zal de belasting op het DWA (Droog Weer Afvoer, ofwel vuilwaterriool) gaan toenemen. In de Zuid‐Willemsvaart ligt voor de planlocatie een groot riool van rond 1000mm. Dit stuk rioolstelsel heeft zeer veel capaciteit, waardoor de toename in DWA in dit grote gemengde riool een te verwaarlozen invloed heeft. Het liggende DWA voldoet in dit geval dus voor beoogd plan met 54 woonappartementen.

19

Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater wordt bij de bouw afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (zoals zink en koper) in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen zoals goten en leidingen. Tot slot In deze waterparagraaf is de waterbergingsopgave van het plangebied Zuid-Willemsvaart 172-182 bepaald op 34.5 m3, waarbij initiatiefnemer voornemens is de vereiste waterberging op te lossen met onder meer een groen dak. Voor extreme situaties kan een overstort worden gerealiseerd naar de Zuid-Willemsvaart om lokale wateroverlast en schade te voorkomen. De initiatiefnemer dient het hemelwater en afvalwater gescheiden aan te bieden tot op de perceelgrens, waarbij het afvalwater op het riool wordt aangesloten en het hemelwater naar een waterberging (groen dak) gaat met een overstort op de Zuid-Willemsvaart. In de benodigde aanvraag voor Wabo-vergunning dient de wijze waarop wordt voldaan aan de bergingsopgaaf duidelijk naar voren te komen.

4.8 Flora en Fauna Het uitgevoerde onderzoek heeft tot doel het vaststellen van de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde soorten die zijn opgenomen in de tabellen van beschermde flora en fauna in het kader van de Flora- en faunawet. Tevens heeft het onderzoek tot doel vast te stellen op welke wijze en in welke mate de voorgenomen ontwikkeling invloed kan hebben op het eventueel voorkomen van beschermde soorten. Op basis van dit onderzoek kan worden vastgesteld welke maatregelen getroffen en vervolgstappen genomen dienen te worden om te voorkomen dat in strijd met de natuurwetgeving zal worden gehandeld. Aanvullend zal worden bepaald of voorgenomen ontwikkelingen effect hebben op de beschermde natuurwaarden van nabijgelegen natuurgebieden. Beschermde gebieden De voorgenomen plannen zullen geen negatieve effecten hebben op het Natura 2000-gebied. De voorgenomen plannen zullen geen significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS tot gevolg hebben. Beschermde soorten In het plangebied komen mogelijk verschillende beschermde soorten voor die vermeld staan in de tabellen van de Flora- en faunawet, zie tabel 1. Soorten van FFtabel 1 Mogelijk wordt het plangebied gebruikt door enkele grondgebonden zoogdieren die zijn opgenomen in FFtabel 1. Voor de soorten van FFtabel 1 geldt een vrijstelling: bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen is het voor deze soorten niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen of te werken volgens een door de minister goedgekeurde gedragscode. Soorten van FFtabel 3 Het plangebied kan deel uitmaken van het leefgebied van vleermuizen. Mogelijk zijn in de bebouwing binnen het plangebied vleermuisverblijfplaatsen aanwezig. Nader onderzoek in de periode half mei t/m september dient uit te wijzen of dit het geval is en, zo ja, wat de mogelijke effecten hierop zijn en welke mitigerende maatregelen genomen dienen te worden. Soorten van FFtabel vogels Om te kunnen bepalen wat de effecten van de voorgenomen plannen zijn op de mogelijk voorkomende gierzwaluwen dient er nader onderzoek plaats te vinden. Het onderzoek dient te worden uitgevoerd in de periode april t/m juni.

4.9 Bezonning Voor de bezonning van woningen er geen wettelijke eis bestaat. Dat neemt niet weg dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging dient plaats te vinden van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om deze reden is een zonnestudie uitgevoerd.

20

Deze studie is gebaseerd op de zogenoemde «lichte» TNO-norm. Deze norm gaat uit van minimaal twee mogelijke bezonningsuren per etmaal, in de periode van 19 februari tot 21 oktober. De «lichte» TNO-norm wordt in de praktijk veelvuldig toegepast. Aan de hand hiervan kan worden onderbouwd of de kwaliteit van het woon- en leefklimaat ten gevolge van een bouwplan in voldoende mate gewaarborgd blijft. In het onderzoek hebben we een vergelijking gemaakt tussen het oorspronkelijke plan met de bestaande bedrijfsbebouwing en de nieuwe situatie van met de appartementen. Uit de studie volgt dat de nieuwe situatie een gunstiger effect heeft op de omgeving voor wat betreft bezonning dan het oorspronkelijke plan.

21

5.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Het projectafwijkingsbesluit voorziet in een nieuwe ontwikkeling waarvan de financieeleconomische uitvoerbaarheid dient te worden aangetoond. Daarbij verplicht Artikel 6.12 Wro de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Voor het onderhavige plan is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de verrekening van de kosten. De zakelijke beschrijving van de overeenkomst is gepubliceerd. Hiermee is kostenverhaal anderszins verzekerd. Geconcludeerd kan worden dat het plan financieel uitvoerbaar is.

22

6.

PROCEDURE

6.1 Vooroverleg Op grond van artikel 6.18 Bor bestaat er een overlegverplichting voor planologische gebruiksactiviteiten. Op de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo is artikel 3.1.1 van he t Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) van overeenkomstige toepassing. Op grond van artikel 3.1.1 Bro dient overleg gepleegd te worden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

6.2 Inspraak P.M.

6.3 Uniforme openbare voorbereidingsprocedure Een ieder kan zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit gedurende de termijn van terinzagelegging. Tegen een verleende omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo kan beroep worden ingediend door belanghebbenden en belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij niet overeenkomstig artikel 3.12 Wabo in samenhang met afdeling 3.4 Awb bij burgemeester en wethouders een zienswijze naar voren hebben gebracht, beroep in twee instanties open. Allereerst beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

23

7.

MOTIVATIE EN CONCLUSIE

Het beoogde bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Binnenstad”. Hierin zijn de gronden bestemd voor Bedrijf. Hiervoor in de plaats worden appartementen gerealiseerd. De afwijking betreft het zowel de functie, gebruik als de Bouwregels. Om deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt een afwijking van het bestemmingsplan in de zin van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voorbereid. Parallel aan de afwijkingsprocedure zal er procedure ‘hoger waarde’ worden doorlopen als gevolg van het verkeersgeluid van de Zuid-Willemsvaart. Vanwege de bestaande, stenige situatie en de beperkte impact van de uitbreiding worden op dit moment geen effecten op flora en fauna verwacht. Er dient nog wel nader onderzoek te worden uitgevoerd naar vleermuizen en de gierzwaluw om dit volledig uit te sluiten. De aspecten lucht, bodem en externe veiligheid zorgen niet voor belemmeringen. Als gevolg van de hoge archeologische waarde wordt na de sloop nog een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. De toets aan de diverse beleidsstukken en de kwaliteit van de leefomgeving geven vooralsnog aan dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling. Verwezen wordt naar de paragrafen waarin deze aspecten behandeld worden. Gelet op het voorgaande is het bouwplan planologisch aanvaardbaar op deze locatie.

24

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Archeologisch onderzoek, BAAC b.v. d.d. januari 2015 Akoestisch onderzoek, Nieman Raadgevende Ingenieurs B.V. d.d. 23 januari 2015 Bodemonderzoek, Search Ingenieursbureau B.V. d.d. augustus 2013 Second opinion Bodemonderzoek, Nipa Milieutechniek b.v. d.d. augustus 2013 Quickscan flora en fauna, Staro Natuur en Buitengebied d.d. december 2014 Bezonning studie, Bisseling & van den Broek bouwkunst en ontwikkeling, d.d. januari 2015

25