Ruimtelijke onderbouwing Herontwikkeling pand v. Voorststraat 1
Juni 2012
1. Inleiding. De verdieping(en) van het pand van de Rabobank in Huissen staan al geruime tijd leeg. De eigenaar, Roelofsen onroerend goed BV is voornemens om deze te verbouwen tot appartementen. De begane grond blijft in gebruik als kantoorruimte. Het verbouwen van de verdiepingen tot woningen is in strijd met het geldend bestemmingsplan ‘Huissen-West’. Door middel van het volgen van een projectafwijkingsprocedure kan medewerking worden verleend aan het verzoek tot het verbouwen verdiepingen van het pand v. Voorststraat 1 tot woningen.
2. Geldend bestemmingsplan.
Ter plaatse geldt het bestemmingsplan ‘Huissen-west’. Het betreffende perceel is hierin bestemd t.b.v. ‘kantoren’. Binnen deze bestemming zijn op de verdieping weliswaar woningen t.b.v. het kantoorpersoneel toegestaan, maar alleen in die gevallen waarin dit door middel van een bebouwingszone op de kaart is aangegeven. Bij het perceel Van Voorststraat1 ontbreekt deze bebouwingszone. Het verbouwen van de verdiepingen tot woningen is dan ook in strijd met het geldend bestemmingsplan.
fig.nr.1: uittreksel uit bestemmingsplan Huissen west.
3. Bouwplan. Het plan bestaat uit het verbouwen van de op de eerste en tweede verdieping gesitueerde kantoren tot 12 appartementen. Deze worden, met uitzondering van een brandtrap, binnen het bestaande pand gerealiseerd. De gevels van het pand worden in de huidige vorm gehandhaafd. De enige zichtbare wijziging bestaat uit het aanbrengen van een brandtrap aan de achterzijde van het pand. Op de begane grond bedraagt de te handhaven kantoorruimte ca. 430 m² b.v.o. Op de eerste en tweede worden twaalf tweekamerappartementen gerealiseerd met een oppervlakte die varieert tussen de 50 m² en 60 m². de woningen zullen worden gerealiseerd in de betaalbare sector (< € 172.000,-v.o.n). Op basis van de CROW normen bedraagt de parkeernorm voor de kantoren 3 pp/100 m² b.v.o. en 1,7 pp/woning. Uitgaande van deze normen bedraagt de parkeerbehoefte 29 parkeerplaatsen. Op eigen terrein worden 41 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee voldoet het plan ruimschoots in de parkeerbehoefte. Dit temeer daar er tussen de kantoren en de woningen sprake is van dubbelruimtegebruik. Opgemerkt kan nog worden dat de woningen, gelet op de woonoppervlakte en de prijscategorie waarbinnen ze gerealiseerd worden, voornamelijk door één- of tweepersoonsstarters of alleenstaande senioren gekocht zullen worden. De parkeernorm van 1,7 pp/woning is vooral bestemd voor startende tweeverdieners die een eengezinswoning kopen en is daarmee voor dit type woning in deze prijscategorie aan de hoge kant.
4. Maatschappelijke behoefte.
Gelet op het feit dat het pand aan de Van Voorststraat 1 in Huissen, op de verdieping, nu al enige tijd leeg staat is het uit oogpunt van een duurzame stedebouw van belang om te kijken of dit een nieuwe invulling kan krijgen. Gelet op de ligging aan de rand van het centrumgebied ligt een woonbestemming voor de hand. Onlangs is de in opdracht van de gemeente door de Stecgroep opgestelde woningmarktverkenning aan de raad aangeboden. Hieronder is de vraag naar betaalbare koopappartementen Op basis van deze woningmarktverkenning bedraagt de behoefte aan betaalbare koopappartementen in Huissen, tot 2020, 12 woningen. Verdeeld over de diverse doelgroepen en financieringscaqtegoriën ziet de woningbehoefte er als volgt uit:
koopappartementen
betaalbaar (< 172.000,--) middelduur ( 172.000-
starters
gezinnen
1 0
4 4
0 1
2 10
alleenstaanden en paren 30-65 jaar 3 18
alleenstaanden en paren vanaf 65 jaar 4 3
300.000) duur totaal
1 22
1 8
Op basis van de woningmarktverkenning kan geconcludeerd worden dat er weliswaar vraag bestaat naar betaalbare koopappartementen maar dat de vraag naar koopappartementen het grootst is in de middendure categorie. De vraag naar koopappartementen komt hoofdzakelijk van alleenstaanden en paren tussen de 30 en 65 jaar. Gelet op de ligging van het pand, nabij een drukke verkeersweg, het ontbreken van een groene setting en het ontbreken van een buitenruimte bij de appartementen is het niet mogelijk om dit pand te ver bouwen tot appartementen in de (midden) dure sector. Initiatiefnemer is voornemens om de appartementen op de markt aan te bieden voor prijzen die liggen tussen de € 90.000,-- en € 120.000,--. Dit is een prijscategorie waarbinnen geen vergelijkbare objecten worden aangeboden en die startende singles de mogelijkheid biedt om een eigen woning te kopen.
5. Planologische onderzoeken. Daar de woningen binnen het bestaande pand worden gerealiseerd en het perceel ook op dit moment al helemaal verhard is, hoeft in dit geval het merendeel van de planologische onderzoeken niet uitgevoerd te worden. Het betreft bodemonderzoek, archeologie, flora- en fauna, watertoets en een explosievenonderzoek. Voor wat betreft externe veiligheid zijn er geen belemmeringen. De hoek Stadswal/v. Voorststraat (gebouw Rabobank) in Huissen ligt niet in een invloedsgebied voor het groepsrisico of binnen een contour voor het plaatsgebonden risico van een risicobron. De locatie ligt om een geluidgevoelige plek, op de kruising van de Stadswal met de Van Voorststraat In Huissen. T.b.v. de realisatie van deze woningen is akoestisch onderzoek geluidbelasting wegverkeer uitgevoerd en een onderzoek naar de geluidwering van de gevels. Het toegestane geluidsniveau wordt ruimschoots overschreden. Tot een gevelbelasting van 67 d(B) kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Om het maximaal toelaatbare niveau binnen de woningen te halen zullen in de gevels aanvullende bouwkundige maatregelen getroffen moeten. Deze bouwkundige maatregelen worden als voorwaarde aan de vergunning verbonden.
6. Economische uitvoerbaarheid. Met de aanvrager wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid gegarandeerd.
