Bijlage 1. Ruimtelijke Onderbouwing
Ruimtelijke onderbouwing Papenvoort ong. Voor afwijkend gebruik van het bestemmingsplan (de bouw van een woning buiten het bouwvlak).
Inleiding Een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor het bouwen van een woning op een gedeelte van het perceel Papenvoort 74a te Geldrop. Dit gedeelte van het perceel zal na afsplitsing de adresaanduiding Papenvoort 72 krijgen. Het perceel wordt aan de ene zijkant begrensd door een bestaande woning en aan de andere zijkant en achterzijde door het gedeeltelijk gerealiseerde nieuwbouwproject “De Vendelier”. Bestemmingsplan Het bouwplan voor het oprichten van een woning is in strijd met de bebouwingsvoorschriften (regels) van het bestemmingsplan “Woongebieden Geldrop Zuid-West”. Een bouwblok waarbinnen de woning gebouwd kan worden ontbreekt op de plankaart en daarmee ook de rechtstreekse bouwtitel. Daarnaast wijkt de oppervlakte van de erker (minimaal) af van de maximale maat. Medewerking aan het afwijkend gebruik kan verleend worden door middel van een omgevingsvergunning ex artikel 2.1 lid 1 c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) juncto artikel 2.12 lid 1 a sub 3 Wabo. Medewerking kan alleen verleend worden als het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en een goede ruimtelijke onderbouwing wordt opgesteld. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond en gemotiveerd dat het bouwen van een woning in de aangevraagde vorm op deze locatie een wenselijke aanvulling vormt op de bestaande woningvoorraad en niet stuit op planologische belemmeringen. Procedure Voor het verlenen van een omgevingsvergunning moet vooroverleg gevoerd worden met die diensten van het rijk, de provincie en het waterschap van wie het belang is betrokken bij deze aanvraag. De aanvraag raakt de belangen van de provincie en het rijk niet. Overleg is dan ook niet gevoerd met de diensten van deze beide overheden. Wel is overleg gevoerd over het bouwplan met het waterschap. Het waterschap heeft ingestemd met deze ontwikkeling onder de voorwaarde dat het hemelwater geïnfiltreerd wordt op eigen terrein. De aanvraag met bijbehorende stukken, het ontwerp besluit en de ontwerp-ruimtelijke onderbouwing hebben vanaf 17 februari 2011 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. In deze periode zijn door derden zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn apart aan de indieners per brief beantwoord. Deze beantwoording maakt onderdeel uit van de motivering van het besluit. De zienswijzen zijn allen ontvankelijk en ongegrond verklaard. De aanvraag valt binnen de categorie van gevallen (zoals door de gemeenteraad zelf aangewezen) waarin een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad achterwege kan blijven. De aanvraag hoeft dan ook niet apart aan de raad te worden voorgelegd. Beleid van hogere overheden Het beleid van het Rijk en de Provincie Noord-Brabant is gericht op zuinig ruimtegebruik. De provincie heeft dit principe verder uitgewerkt in de Provinciale structuurvisie Ruimtelijke Ordening. De beleidslijnen zijn vertaald in regels in de Provinciale verordening Ruimte. Zorgvuldig omgaan met de ruimte in Noord-Brabant heeft als doel om de mogelijkheden in bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Dat betekent dat initiatieven in eerste instantie een plaats krijgen in bestaand bebouwd gebied. Pas als hier geen mogelijkheden zijn, of de kwaliteiten van een geplande ontwikkeling hier niet bij passen, wordt in de omgeving gezocht naar de best mogelijke plek om nieuwe ruimte aan te snijden. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt ook in dat ruimtevragers rekening moeten houden met de kwaliteiten van de omgeving. Een ontwikkeling past bij de maat,
schaal en functie van zijn omgeving. De aanvraag voldoet aan de uitgangspunten van zuinig ruimtegebruik. De locatie is gelegen in bestaand bebouwd gebied. Het bouwplan houdt bovendien rekening met de kwaliteiten in de bestaande omgeving. Onder het kopje stedenbouw/welstand wordt hierop nader ingegaan. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het beleid van hogere overheden. Gemeentelijke structuurvisie Het toestaan van een extra woning past binnen de uitgangspunten van de door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie. Het betreffende perceel is in het duurzaam ruimtelijke structuurbeeld van de structuurvisie aangeduid als “woongebied in ontwikkeling”. Dit zijn de gebieden waar woningbouwplannen al in ontwikkeling zijn of waar ontwikkelingen gepland zijn. Dit zijn dus ook bij uitstek de gebieden waar de gemeente nieuwe woningen voorziet en toe zal staan. In het algemene deel van de structuurvisie is bovendien opgenomen dat de strategie voor het woongebied in de kernen is gericht op beheer en waar mogelijk intensivering. Dit houdt in dat op plaatsen waar dit ruimtelijk aanvaardbaar wordt geacht, mogelijkheden bestaan voor bebouwing. De nadruk ligt bij woningbouw op éénsgezinswoningen. Tenslotte wordt in de structuurvisie aangegeven dat Mierlo een meer dorps karakter heeft en Geldrop een meer stedelijk karakter. Woningbouwbehoefte De 21 gemeenten in het SRE-gebied hebben gezamenlijk een regionaal woningbouwprogramma afgesproken. Dit Regionale Woningbouwprogramma 2010-2020 houdt voor de gemeente GeldropMierlo in dat er in de periode 2010-2015 totaal 750 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd moeten worden. Van deze 750 woningen moeten er 540 woningen gerealiseerd worden in de vrije sector. Daar valt deze woning aan de Papenvoort onder. Stedenbouw/welstand De vrijstaande woning past in het bestaande stedenbouwkundige beeld van Papenvoort. De rooilijn van de bestaande woningen wordt gevolgd, waardoor een eenheid in het bebouwingsbeeld ontstaat. De grootte en ligging van het bestaande woonperceel van Papenvoort maken dat het invullen van dit gedeelte met de bouw van één woning een logische ontwikkeling is, aanvullend op de bestaande bebouwing. De bouw van een woning zorgt daarnaast voor een logische invulling van de lege ruimte, ontstaan na de ontwikkeling van nieuwbouwproject De Vendelier. De woning is zodanig vormgeven dat deze ook qua uiterlijke verschijningsvorm voldoet aan het gewenste stedenbouwkundige beeld. Rekening is gehouden met de afstand van de woning (het hoofdgebouw) van 3 meter tot de perceelsgrenzen aan beide zijden. Dit is een standaardmaat die gehanteerd wordt in de bestemmingsplannen van de gemeente. Ook wat betreft omvang van het toekomstige bouwvlak en de overige maatvoering, voldoet het bouwplan aan de standaard van de gemeentelijke bestemmingsplannen. Tenslotte is het bouwplan aan de redelijke eisen van welstand getoetst en akkoord bevonden. Vermeldenswaardig is dat in dit gebied bijzondere toetsing plaatsvindt omdat sprake is van welstand “niveau 1 bijzonder”: Deze toetsing houdt in dat de gemeente de bijzondere kwaliteiten van het betreffende gebied wil behouden en/of verbeteren. Dat betekent voor nieuwe plannen, wijzigingen en toevoegingen dat deze een bijdrage dienen te leveren aan het gestelde doel. Het zijn de gebieden die van cruciale betekenis zijn voor het totaalbeeld van de gemeente (bijvoorbeeld het centrumgebied) en van het landschap (bijvoorbeeld waardvolle boerderijen), of gebieden met een hoge cultuurhistorische (bijvoorbeeld een beschermd stads- en dorpsgezicht).
De welstandcommissie heeft beoordeeld dat het bouwplan inderdaad een bijdrage levert aan de verbetering van het gebied. Parkeren en verkeer Op basis van de kencijfers van het CROW, het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte, zorgt een vrijstaande woning in deze omgeving voor een parkeerbehoefte van 2,0 parkeerplaatsen. Hiervan dient minimaal 1,0 parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. Een garage of carport wordt niet als een volledige parkeerplaats gerekend. Daarom dient op eigen terrein een minimale ruimte (= oprit) als parkeerplaats aanwezig te zijn van 5,0 m diep en 3,0 m breed. De situering van de woning zoals aangegeven in het bouwplan laat deze ruimte en voldoet daarmee aan deze voorwaarde. Het toevoegen van één woning aan het bestaande woningbestand zorgt niet voor een onevenredige toename van verkeer of de behoefte aan parkeervoorzieningen in deze buurt. Wegverkeerslawaai In de omgeving van het bouwplan liggen uitsluitend wegen met een maximumsnelheid van 30 km. Deze wegen hebben geen geluidzone. Een hogere waarde procedure is daarom niet aan de orde. De geluidbelasting op de gevel is zodanig dat de minimale gevelwering volgens de bouwverordening voldoende is. Wegverkeer vormt geen belemmering voor dit bouwplan. Spoorwegverkeerslawaai Het bouwplan ligt binnen de geluidzone van de spoorlijn Eindhoven-Weert. Door middel van akoestisch onderzoek is de gevelbelasting op de te bouwen woning als gevolg van het railverkeerslawaai inzichtelijk gemaakt. Gebleken is dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Een hogere waarde procedure is gevolgd. Het verlenen van ontheffing vormt geen probleem, nu binnen de maximale ontheffingswaarde wordt gebleven. Een aparte procedure is hiervoor opgestart. Aangetoond is bovendien dat de voorgeschreven geluidswaarden in de woning niet worden overschreden, als gevolg van de wijze van bouwen. Industrielawaai In deze omgeving is vanwege de afwezigheid van bedrijfsactiviteiten geen sprake van industrielawaai dat van invloed is op het bouwplan. Bodem Vanwege de aanpassing van de bestemming waardoor de bouw van een woning mogelijk gemaakt wordt, is een bodemonderzoek noodzakelijk. De beoordeling van de bodemgesteldheid heeft plaatsgevonden aan de hand van een bodemonderzoek conform NEN 5740 (inclusief NEN 5725 vooronderzoek) met als strategie onverdacht. Kadastraal gegevens : sectie K, nr. 1494 Adviesbureau : MOS Grondmechanica B.V. Rapportnummer : R5040410-HE_1 Datum rapport : 18 november 2010 De conclusies en aanbevelingen in het rapport luiden als volgt: Bovengrond : niet verontreinigd met de stoffen waarop onderzocht is; Ondergrond : niet verontreinigd met de stoffen waarop onderzocht is; Grondwater : licht verontreinigd met cadmium en zink. Op grond van de resultaten is een vervolgonderzoek niet noodzakelijk.
De bodemgesteldheid van bovengenoemde bouwlocatie vormt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering vormt voor de voorgenomen bouwactiviteiten De gemeente kan instemmen met de conclusies uit het rapport dat de bodem geschikt is om het bouwplan uit te voeren. Archeologie Volgens de archeologische beleidsadvieskaart is de locatie gelegen in gebied met middelhoge verwachting zonder esdek. In dit gebied is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 2.500 m² en dieper gaan dan 0,3 meter onder maaiveld. Gezien de beperkte omvang van het projectgebied is archeologisch onderzoek in dit geval niet noodzakelijk. Daarnaast is op het aangrenzende perceel (Vendelier) in 2008 een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de vindplaats niet behoudenswaardig is en het terrein is vrijgegeven voor ontwikkeling. Flora en fauna Ruimtelijke plannen moeten worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. Het perceel zelf is tot nu toe in gebruik geweest als tuin, afgeschermd met hekwerk. Beschermde planten en dierensoorten komen hier niet voor. De ingreep kan slechts leiden tot zeer beperkt verlies van bestaand leefgebied (voor zover hier dus überhaupt al sprake van is) van enkele licht beschermde soorten. Dit heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten, omdat er voldoende leefgebied in de omgeving aanwezig blijft en het (eventueel) enkel algemene soorten betreft. Voor deze soorten geldt dan ook een vrijstelling en een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet is niet noodzakelijk. Bovendien zijn ingrepen in de tuin ook nu al rechtstreeks toegestaan. Het bewerken van een tuin, door middel van aanplant en verwijdering van aanplant, is niet aan regels gebonden. Ook verharding van het volledige perceel is zonder vergunning toegestaan. Aan de toelaatbare (planologische) situatie veranderd wat dit aspect betreft niets. Tenslotte wordt opgemerkt dat de woning volgens planning buiten het broedseizoen zal worden opgericht. Verder is op ongeveer 700 meter ten westen van het plangebied de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) gelegen. De werkzaamheden voor het bouwplan vinden echter op kleine schaal plaats, waardoor van (negatieve) significante effecten geen sprake is. Er is daarom geen noodzaak voor een compensatieplan of een voortoets. Externe veiligheid In verband met het bouwplan op het naastgelegen, voormalige “Brekelmans terrein” heeft SRE milieudienst een onderzoek gedaan naar de externe veiligheid als gevolg van de aanwezigheid van de hoge druk gasleiding en de spoorweg. De milieudienst constateerde destijds dat externe veiligheid geen belemmering vormde voor het bouwplan. Wij hebben dit advies voor de zekerheid voorgelegd aan de veiligheidsregio. Ook de veiligheidsregio kan instemmen met deze ontwikkeling.
Geurhinder In de omgeving van het bouwplan liggen geen agrarische bedrijven Geurhinder vormt geen belemmering voor dit bouwplan Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 (Stb). 2007, 434), is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Bij deze wet behoort ondermeer de ministeriële regeling “Niet in betekende mate” (NIBM). Hierin is onder meer gesteld dat woningbouwlocaties tot een bepaalde omvang niet wezenlijk bijdragen aan de locale luchtverontreiniging. De invloed van het bouwplan (één extra woning) heeft een verwaarloosbare invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse en draagt in ieder geval niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Duurzaam bouwen: Het bouwplan is getoetst aan de EPC-normering. De EPC is een getal dat het energieverbruik van een woning weergeeft. Het houdt hierbij rekening met gebouweigenschappen, toegepaste installaties en standaard bewonersgedrag. De woning voldoet aan de wettelijk gestelde minimum eis van het Bouwbesluit en is daardoor aantoonbaar voldoende energiezuinig. De gemeente Geldrop-Mierlo wil daarnaast een bijdrage leveren aan de nationale- en internationale doelstellingen om de uitstoot van broeikasgassen tegen te gaan. Dit betekent dat we streven naar de realisatie van energiezuinige kwalitatief goede woningen die worden gebouwd met materialen die minder milieubelastend zijn. De prestatie van een gebouwontwerp wordt ‘gemeten’ door het softwareprogramma ‘GPR Gebouw’ (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn, versie 4.0). Voor de vijf verschillende duurzaamheidsthema’s is een ambitie afgesproken van een score van minimaal een 7. De thema’s zijn: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. In de planbeschrijving c.q. uitvoering wordt hieraan aandacht geschonken. De gemeentelijke ambitie is alleen uitgesproken voor projectmatig bouwen en gemeentelijke projecten en dus eigenlijk niet van toepassing op en zeker niet verplicht voor deze aanvraag. Dat
toch voldaan wordt aan de ambitiescore spreekt alleen maar voor de duurzaamheid van dit bouwplan. Water Het vuilwater moet aangesloten worden op het gemeentelijk riool (gemengd stelsel) Ten behoeve van het regenwater moet het plan hydrologisch neutraal ontwikkeld worden (hemelwater infiltreren). In het Waterplan Geldrop-Mierlo 2006-2010 en het GRP 2007-2011 is opgenomen dat hemelwater niet meer aangekoppeld mag worden. Een voorkeur bestaat voor infiltratievoorzieningen met een overloop. Uit het bouwplan blijkt dat voldaan wordt aan deze voorwaarde. Grondexploitatie Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening zijn wij verplicht de kosten van grondexploitatie, die samenhangen met het bouwplan voor de woning, op de initiatiefnemer te verhalen. Een exploitatieplan is in principe verplicht, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn. In dit geval is ervoor gekozen om met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst te sluiten, waardoor een exploitatieplan achterwege kan blijven. Uitvoerbaarheid Het betreft een particulier initiatief. De kosten van grondexploitatie worden zoals hiervoor beschreven verhaald op de initiatiefnemer. Het initiatief brengt geen extra kosten met zich mee voor de gemeente en is economisch uitvoerbaar. Conclusie De aanvraag is getoetst wetgeving, beleid en alle relevante planologische aspecten. Het verlenen afwijkend gebruik van het bestemmingsplan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Belemmeringen bestaan niet tegen het verlenen van medewerking aan dit bouwplan.
Bijlagen: 1. bodemonderzoek; 2. akoestisch onderzoek; 3. onderzoek externe veiligheid terrein Brekelmans.
Geldrop, 26 april 2011.
