Herontwikkeling Zeelandhallen

Herontwikkeling Zeelandhallen

HERONTWIKKELING ZEELANDHALLEN GOES Ontwerpplan | Thomas Carlebur B1140531 | Samar Wasfi B1142380 | BK6100R| Juni 2005

Ontwerpplan | Samar Wasfi B1142380 | Thomas Carlebur B1140531 | BK6100R| Juni 2005

1

Herontwikkeling Zeelandhallen Voorwoord In dit verslag kunt u het eindrapport vinden van het vak BK6100R waarmee we de Bacheloropleiding Bouwkunde aan de TUDelft afronden. De hiervoor aangewezen opdracht in de richting RE&H is het verrichten van een haalbaarheidsonderzoek over een zelf gekozen plan. Het gekozen plan is gevonden na het onderzoeken van de gewenste en bestaande activiteiten in een bepaald gebied, op verschillende schalen, waarna een Programma van Eisen is opgesteld. Aan de hand van dit programma hebben we een voorstel voor het plan kunnen uitzetten voor de voor ons bekende investeerder. Het gekozen plan is de herontwikkeling van de Zeelandhallen te Goes. Het recreatieconcern Libéma gaat de Zeelandhallen, bestaande uit twee grote evenementenhallen en een parkeerterrein in het industriegebied van Goes, uitbreiden en renoveren. Echter, diens uitbreiding – een derde hal, een bioscoop, een fitnesscentrum, een wokrestaurant en een golfwinkel – overtuigd ons niet in de duurzaamheid van het plan. Wij hebben een onderzoek gedaan naar de mogelijke activiteiten die in het gebied zouden kunnen functioneren, waarna we na het neerzetten van een Programma van Eisen een Initieel Ontwerp hebben kunnen opstellen. De inhoud van dit verslag bestaat uit de beschrijving van de ontwerpopgave, de genomen stappen tot het initieel ontwerp, het haalbaarheidsonderzoek en de door ons getrokken conclusies. Wij hebben met plezier aan deze opdracht gewerkt en willen hierbij alle begeleiders bedanken voor het overbrengen van hun kennis en het beschikbaar stellen van hun tijd. Thomas Carlebur Samar Wasfi


2

Herontwikkeling Zeelandhallen Inhoudsopgave Voorwoord

2

7. Beslissingsmodel

Inhoudsopgave

3

7.1 Inleiding 7.2 Het model 7.3 Conclusie

1. Ontwerpopgave 1.1 1.2 1.3 1.4

Keuze Ontwerpopgave De Zeelandhallen Herontwikkeling Zeelandhallen Formulering Opgave

4 4 4 4

Provinciaal Regionaal Lokaal Situatie Conclusie Analyse

5 5 5 5 6

8. Haalbaarheid 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

2. Marktanalyse 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

21 21 21

Inleiding Omzet Elementenmethode Huurinkomsten Investeringskosten

22 22 23 24 24

9. Conclusies en aanbevelingen

25

10. Bronnen

26

Bijlagen

27

3. Eisen en Randvoorwaarden 3.1 Programma van Eisen 3.2 Gebiedsbeschrijving 3.3 Welstandscriteria

7 9 9

4. Uitgangspunten en Concept 4.1 Concept 4.2 Uitgangspunten 4.3 Referentiebeelden

10 10 10

5. Schetsontwerpen 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Relatieschema Toekomstige Uitbreidingen Schetsfase 1 Schetsfase 2 Schetsfase 3 Schetsfase 4 Laatste Schetsfase

11 11 12 12 13 13 14

6. Uitgewerkt Ontwerp 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Situatie Begane Grond 1e Verdieping 2e & 3e Verdieping Gevels 3D-impressies

16 17 18 18 19 20


3

Herontwikkeling Zeelandhallen 1 – Beschrijving Ontwerpopgave 1.1 Keuze Ontwerpopgave

1.4 Formulering Opgave

In het eerste kwartaal van Bachelor zes hebben wij gewerkt aan het opstellen van een uitgewerkt PvE voor een kantoorgebouw van een aannemingsbedrijf. Helaas werd het afgekeurd om dit project verder uit te werken in het tweede kwartaal, vanwege de kleinschaligheid van het plangebied om uitgewerkt te worden door twee studenten. Om uiteindelijk toch een plan te kiezen dat ons beiden zou kunnen aanspreken, hebben wij geprobeerd te zoeken naar interessante projecten waarvan we wisten dat deze in de planning stonden ontwikkeld te worden. We zochten in steden die bekend voor ons waren en kwamen gauw op de stad Goes, een klein stadje dat volop in de bloei is.

Wij denken dat het plan van Libema voor de Zeelandhallen met bowlingbaan, wokrestaurant, bioscoop en golfwinkel niet optimaal is, o.a. de keuze in functies, en de onderlinge relaties. Wij proberen dus een alternatief voorstel te presenteren dat beter aansluit op de wensen die in Goes leven en denken dat daardoor ook de levensvatbaarheid van het project vergroot wordt.

Al jaren lang werd er in Goes gepraat over het bouwen van een bioscoop, maar deze is na het sluiten van het oude filmhuis 10 jaar geleden nog steeds niet gekomen. Na artikelen te hebben gezocht over dit mogelijk project kwamen wij erachter dat deze bioscoop een onderdeel zal zijn van een groter project, namelijk de uitbreiding van het evenementencentrum de Zeelandhallen.

Wij hebben daarom een analyse verricht waarmee wij hebben getracht te onderzoeken aan welke functies in de regio van Goes wel behoefte naar is. De vraag naar de volgens ons geschikte activiteiten hebben wij nader onderzocht op provinciaal, regionaal en lokaal niveau. Ook hebben we gekeken naar de mogelijkheden die de kavel biedt en daarmee de vorm van de evenementenhal toegekend. Met deze verkregen informatie hebben we een Programma van Eisen opgesteld waarvan alleen de vierkante meters overgenomen zijn van het programma van Libéma. Het ontwerp hebben we met behulp van een concept en eigen inzicht uitgewerkt tot een voor de bewoners van Goes gewenst en functioneel complex.

De grootschaligheid van het project sprak ons aan, voornamelijk vanwege de vele mogelijkheden en keuzes die wij zouden hebben in het herontwikkelen van het gebied. 1.2 De Zeelandhallen De Zeelandhallen bestaat uit twee grote evenementenhallen van 10.000m2, liggend in het relatief gezien grote industriegebied van de kleine stad Goes. Gebouwd in 1988 heeft het tot heden onderdak geboden aan vele beurzen waar honderden bezoekers per dag kunnen genieten van de expositie. Er worden verscheidene evenementen gehouden, van Indoor Kartbanen tot (inter)nationale paardenwedstrijden. Naast de hallen biedt de Zeelandhallen ook een restaurant/kantine met 160 zitplaatsen, een restaurant puur voor de beurzen. In deze 17 jaar heeft de Zeelandhallen zich kunnen bekendmaken in Nederland en het buurland België, waardoor de vraag naar het huren van de hallen alsmaar groter wordt. 1.3 Herontwikkeling Zeelandhallen Het recreatieconcern Libéma gaat de Zeelandhallen, twee grote evenementen hallen en een parkeerterrein van 14000m2 in het industriegebied van Goes, uitbreiden en renoveren. Het recreatieconcern, wil op het huidige parkeerterrein uitbreiden waarbij een derde hal noodzakelijk is voor toekomstige beurzen, concerten en evenementen. Vlak voor de derde hal komt een complex waarin de bioscoop een plaats krijgt, evenals een fitnesscentrum, een wokrestaurant, een golfwinkel en een bowlingcentrum. De nieuwe Zeelandhal moet goed geschikt zijn voor grote popconcerten met tussen de drie- en negenduizend bezoekers, en zal moeten concurreren met Ahoy Rotterdam, stelt Lips, de directeur van Libéma. Ook zal het passend moeten zijn voor congressen. De hal zal zelfs onderdak moeten gaan bieden voor het congres van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) die a.s. juni in 2005 zal worden gehouden.


4

Herontwikkeling Zeelandhallen 2 – Analyse 2.1 Provinciaal

2.3 Lokaal

Goes, een kleine stad met 36.000 inwoners ligt in het centrum van de provincie Zeeland, in de driehoek Rotterdam - Vlissingen - Antwerpen. Uit de kaart rechts blijkt dat in de omgeving van Goes buiten de Zeelandhallen geen evenementenhallen zijn. De centrale ligging van Goes binnen de provincie biedt mogelijkheden tot uitbreiding van de accommodaties voor regionale beurzen. Ook popconcerten kunnen gehouden worden. Als in de Zeelandhallen een bekend artiest een concert geeft, zijn mensen van buiten Zeeland bereid naar Goes te komen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de ervaring die Libema heeft met andere zalencomplexen.

Uit de kaart hienaast blijkt dat er in Goes reeds een golfwinkel en ook een bowlingbaan is. De bowlingfaciliteiten zijn van hoge kwaliteit en horecagelegenheden zijn aanwezig. De golfwinkel is zeer uitgebreid en bevindt zich in het golfgebied van de stad, het Goese Meer. Een locatie in het industriegebied ver van de banen is voor de uitbater veel minder rendabel, het lijkt ons dan ook een minder geschikte plek voor een golfwinkel. Goes is de enige stad in Zuid- en Noord-Beveland, en het vervult een centrumfunctie voor de hele regio met 100.000 inwoners. De stad biedt daarom uiteenlopende voorzieningen op vele gebieden, zoals onderwijs, sport, cultuur en uitgaan, echter een bioscoop en partycentrum ontbreken dus. Het industriegebied 'de Poel II is volop in ontwikkeling, en met het oog hierop zien wij kansen voor party- en businesseventscentrum.

2.2 Regionaal Er bestaat al sinds de sluiting van het lokale filmhuis een grote vraag naar een bioscoop in Goes. Dit blijkt ook duidelijk uit het artikel van de Provinciale Zeeuwse Courant. De afbeelding hiernaast laat zien dat er rondom de gemeente Goes een aantal bioscopen zijn, echter niet in de bloeiende stad zelf. Wel beschikt het over een pas verbouwde bowlingbaan, waardoor wij het programma van Libema betwijfelen. Wij hebben daarom verder gezocht naar mogelijke behoefte in de regio en daaruit is gebleken dat er een tekort is aan partycentra. In de omliggende dorpjes bevinden zich wel een aantal dorpshuizen en restaurants, maar deze hebben geen plaats voor grote groepen of bieden te weinig kwaliteit en kunnen slecht plaats bieden aan recepties, productpresentaties en bedrijfsfeesten.

2.4 Situatie De Zeelandhallen zijn gevestigd aan de Nobelweg in het zuidwesten van Goes (1. Op de huidige kavel zijn twee evenementenhallen aanwezig met een totaal oppervlak van 10.000 m2. De kavel meet 150 x 200 m (30.000 m2). Aan de westzijde is een parkeerterrein voor 700 auto's. De oude kavelgrens is rechts weergegeven met de witte stippellijn, de uitbreiding is weergegeven in geel (2, deze kavel heeft een oppervlak van 3700 m2. De huidige ontsluiting is via een kruispunt (3, die de toegang is voor het gehele bedrijventerrein, maar het complex krijgt vanuit de gemeente een nieuwe directe verbinding naar een rotonde ten noorden van het gebied (4 met aansluiting op de afrit van de A256 (rood gestreepte lijn). De evenementen die in de hallen georganiseerd worden trekken bezoekers vanuit een groot deel van Nederland. De zeer korte verbinding tot de provinciale weg doet daarbij dienst als hoofdontsluiting.


5


2.5 Uitkomst Analyse

2.5 Conclusie Analyse

De wegen voor bezoekers van buiten Goes maken dus geen gebruik van de lokale wegen binnen Goes waardoor de bereikbaarheid ook op drukke dagen gegarandeerd kan worden. De afstand tot het historische centrum van Goes is 2,5 km dus de locatie is voor bewoners van Goes op de fiets te bereiken (van noord naar zuid meet Goes 3,7km).

Uit de analyse waarin we onderzocht hebben wat er in de provincie Zeeland en voornamelijk in de gemeente Goes behoefte aan is, is gebleken dat er een andere activiteitenlijst opgesteld kan worden. Voor de uitbreiding van de Zeelandhallen kunnen de bowlingbaan en goflwinkel weggeschrapt worden en in plaats daarvan een party- en businesseventscentrum gebouwd worden.

De in het oog springende ligging aan de A256 biedt mogelijkheden tot reclame uitingen. De onderwerpen van de evenementen die in de hallen plaatsvinden kunnen aan het voorbijgaande verkeer getoond worden. Omdat het terrein gelegen is op een bedrijventerrein zijn er weinig aanvullende diensten aanwezig (horeca enz.) Ten oosten van de kavel is echter wel een kleine McDonald's gevestigd (5. 's Avonds zijn bedrijventerreinen vaak verlaten en met het oog op geluidsoverlast bij popconcerten is ligging in een dergelijk gebied dus gunstig.

Het inpandige wokrestaurant dat bedoeld is te komen gaan wij omwisselen voor een restaurant dat voor meedere doeleinden gebruikt kan worden: catering voor de evenementenhallen, catering voor het party- en businesseventscentrum en als wegrestaurant.

Bedrijfventerrein de Poel II toekomstvisie

Bedrijventerrein de Poel II heden


6

Herontwikkeling Zeelandhallen 3 – Eisen en Randvoorwaarden 3.1 Programma van Eisen Evenementenhal Ontvangsthal/kaartverkoop EHBO Garderobe Personeelsruimte Kantine Kleedruimten Kantoorruimten (incl. sanitair en pantry) Sanitair personeel 2x maal (2h, 2d) Omroepruimte Opslag Werkkast Vrij indeelbaar Traforuimte Sanitair bezoekers (11h, 14d, 2i) Bioscoop Entrée Kaartverkoop Grote zaal 300 pers. (2 maal) Kleine zaal 100 pers. (2 maal) Foyer (pauzeruimte) Bar Opslag bar Cabine (4 maal) Kantoorruimte Personeelsruimte Kleedruimte Sanitair personeel Opslag promotiemateriaal Service Sanitair bezoekers (3h, 4d, 1i)

FNO 5251 100 10 100 25 8 20 210 18 16 100 20 4500 24 100

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

883 30 10 480 180 80 7 9 24 9 10 6 2 9 4 23

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Ontvangst hal

Kantoor

Kaartverkoop Garderobe

Sanitair bezoek ers

EHBO

Oproepruimte

Kleedruim te/kluisjes personeel

Personeel sruimte

Sanitair persone el

Opslag bar

Kleedruimte

Bar

Personeelsruimte

Service

Kantine

Sanitair bezoek e rs

Kantoor

Opslag prom.

Service Kaartverkoop

Kantine

Sanitair personeel

Relatieschema evenementenhal


Trafo/ installaties

Cabi ne

Zaal

Cabi ne

Zaal

Cabi ne

Zaal

Cabi ne

Foyer

Opslag

Vrij indeelbare ruimte

Zaal

Entree

Ontvan gsthal

Relatieschema bioscoop

7


Ontvan gsthal

Businessevents Kantoorruimte Zaal A (2 maal) Zaal B Zaal C Personeelsruimten Kleedruimten Sanitair bezoekers (6h, 8d, 1i) Opslag Restaurant Koude keuken Warme keuken Spoelkeuken Serviesruimte Uitservering Voorraad Opslag droog Vriescel Koeling Drankkoeling Service Sanitair personeel (2h, 2d, +2x douche) Afval/emballage Snackhoek Sanitair bezoekers (3h, 4d, 1i) Buffet Eetruimte (200 zitplaatsen)

FNO 420 9 120 80 100 10 10 41 50 936 22 44 38 25 16 46 28 25 34 20 3 12 180 10 23 50 360 7490

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Garder obe

Kantoor Zaal Kleedruimte

Eetzaal

Personeelsruimte

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Sanitair bezoek ers

Sanitair personeel

Service

Koude keuken

Drankkoeling

Warmekeuken

Servies

Koeling

Opslagdroog

Voorraad

Spoelkeuken

Zaal

Zaal

Sanitair bezoek ers

Zaal Vriescel

Opslag

Afval, emballage

Relatieschema restaurant en businesseventcentrum


8

Herontwikkeling Zeelandhallen 3.2 Gebiedsbeschrijving

3.3 Welstandscriteria

In de Poel ligt het accent op de dienstverlenende en productiebedrijven, waarbij niet alle bedrijven publieksfuncties hebben. In het algemeen is er sprake van sterk functiegerichte bebouwing, waarbij in het ontwerp de functie duidelijk zichtbaar is. Een showroom wordt vrijwel altijd open en transparant vormgegeven, een productiehal is gesloten. Zo ook voor de Zeelandhallen. De meeste bebouwing heeft een eenvoudige hoofdvorm: een rechthoekige plattegrond, een enkele meters hoge onderbouw en een zadeldak met flauwe hellingshoek of plat dak. Andere kapvormen komen minder voor. Afwisselend zijn de bedrijfsgebouwen voor- of achter op de kavel geplaatst. Daar waar ze achter op de kavel staan is er meestal sprake van opslag en parkeren aan de voorzijde van het gebouw. Het materiaal- en kleurgebruik voor de bebouwing op bedrijfsterreinen is eveneens zeer uiteenlopend. Er komen afwisselend zowel beton als baksteengevels voor. Ook plaatmateriaal of damwandprofiel als gevelmateriaal zijn veelvuldig toegepast. Daarbij zijn de kleuren vaak onderling sterk uiteenlopend, aangezien ieder bedrijf zijn eigen kleurkeuze maakt.

Algemeen

• Streven naar herkenbaarheid van functie in het ontwerp. • Streven naar representatieve bebouwing op zichtlocaties. Plaatsing • Een sterk teruggelegen positie op de kavel moet worden voorkomen. • Streven naar oriëntatie en ontsluiting op de belangrijkste aangrenzende openbare ruimte.

Massa en vorm

• Streven naar enkelvoudige bouwmassa’s.

Gevelkarakteristiek

• Streven naar transparante gevels aan de straatzijde. • Geheel gesloten gevels aan de straatzijde zijn uitgesloten. • Gevelopeningen zorgvuldig opnemen in de gevel, zorgdragen voor een evenwichtige spreiding in de gevel.

Detaillering, kleur en materiaal

• Sterk contrasterende kleuren en materialen aan de randen van bedrijventerreinen en op de overgang naar het landschap zijn uitgesloten. • Streven naar toepassing van hoogwaardige materialen en kleuren. • Toepassen van lichte kleuren is niet gewenst. • Witte of lichtkle urige dakbedekking is niet toegestaan. Gebiedstyperingen Goes 1. Historische kern Goes 2. Historische linten Goes 3. Historische kern Kloetinge 4. Historische dorpskernen 5. De gesloten bouwblokken 6. De traditionele blokverkaveling 7. Het Nieuwe Bouwen 8. Forumbeweging 9. De thematische in- en uitbreidingen 10. Individuele woningbouw 11. Dorpsuitbreidingen 12. Grootschalige objecten en voorzieningen 13. Bedrijfsterreinen 14. Sport-, recreatie- en parkgebieden 15. Open polderlandschap 16. Kreekruggenlandschap 17. Voormalige getijdegeul en poelgronden


9

Herontwikkeling Zeelandhallen 4 – Uitgangspunten en Concept 4.1 Concept

4.2 Uitgangspunten

In ons ontwerp voor de Zeelandhallen gaan wij uit van een centrale basis met meerdere vertakkingen die in een continue stijl bijgebouwd moeten gaan worden.

• Een centrale entree biedt toegang tot de verschillende functies. • Het bioscoopbezoek op een bedrijventerrein moet deel kunnen worden van een avondje uit, combinatie met bijvoorbeeld het restaurant moet mogelijk zijn. • Het restaurant moet voor iedereen bereikbaar zijn ook voor bezoekers van bioscoop, evenementenhallen en party- en businesseventscentrum. • Integratie van functies door het restaurant de catering voor de zalen (schakelbaar) en evenementenhallen te laten verzorgen. • De buitenruimte van het restaurant mag geen overlast hebben van de parkerende auto's. • De evenementenhal moet geschikt zijn voor uiteenlopende onderwerpen, beurzen, concerten enz. • De evenementenhallen moeten apart van elkaar kunnen functioneren waarbij in iedere hal een ander evenement plaats kan vinden (gescheiden kaartverkoop), maar ook moeten voor grote evenementen de hallen gecombineerd kunnen worden. • Ook dient bevoorrading gescheiden te zijn van de bezoekersstroom, d.m.v. een eigen aanvoerroute. • Het gebouw moet in het oogspringen en reclame maken voor de georganiseerde activiteiten. • De representatieve zijde van het gebouw dient zich dan ook aan de noorden westzijde bevinden, daar hier het meeste verkeer langs komt en het meest in het zicht ligt. • Het gebouw moet geschikt zijn om aan verschillende programma's te plaats te kunnen bieden, multifunctionaliteit is een middel om duurzaamheid van de investering garant te stellen. Bij tegenvallende prestaties van een onderdeel moet deze eenvoudig aan te passen zijn voor de nieuwe functies. • Het budget mag niet meer bedragen dan 17,2 miljoen euro (hetzelfde als dat Libema hiervoor uittrekt). • De kosten worden geminimaliseerd, maar als met een kleine extra investering een grote kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd zal dat overwogen worden.

De evenementenhal in de stad Goes zal de centrumfunctie van deze stad in de provincie Zeeland verder vergroten. Wij geloven dat hierdoor Goes zich verder zal gaan uitbreiden en dat er dus meer vertakkingen vanuit het centrum zullen ontstaan naar buiten toe en vice versa, zowel letterlijk als figuurlijk. Ondanks het uitbreiden zullen, zoals in iedere stad, alle delen van de stad afhankelijk zijn van het centrum en alleen zo goed kunnen functioneren. Dit idee willen wij terugbrengen in ons ontwerp. Bij de evenementenhallen horen gedeelde functies. Deze gedeelde functies worden ondergebracht in het hart. Dit hart bedient de omliggende funties. en zal als toegangspoort werken. Vanwege deze belangrijke functie voor het complex moet het in het oog springen. Transparantie, in contrast met de gesloten dozen, werkt uitnodigend en helpt de bezoeker overzicht te houden en oriëntatie te geven. Eenheid in het gevelbeeld van de overige verstrekt het geheel van het complex. De ligging van het hart moet zo zijn dat toekomstige uitbreidingen er gebruik van kunnen maken en steeds als hub voor het complex gebruikt kan worden. Er wordt gestreefd naar flexibiliteit in combinaties, functies en uitbreidingen. Door het openstellen van de centrale functies voor iedereen zal een betere spreiding van bezoekers in de tijd plaatsvinden, dit publiek kan worden getrokken worden door een opvallend gevelbeeld.

4.3 Referentiebeelden

Samenvattend: - Een centrale basis met meerdere vertakkingen - Kruising van vertakkingen - In continue stijl bijgebouwd Centrale basis: Ontvangsthal en restaurant Ontsluiting: Alle functies toegankelijk via ontvangsthal Kruising van vertakking: Noodzakelijk voor combineren van functies en ruimtes


10

Herontwikkeling Zeelandhallen 5 – Schetsontwerpen 5.1 Relatieschema

5.2 Toekomstige Uitbreidingen

Uit ons concept is het duidelijk naar voren gekomen dat het belangrijk is om de ontvangsthal als een ontsluitingscentrum te laten functioneren. Aangezien het daarmee een belangrijke functie krijgt moet deze functie opvallen voor de bezoekers. Zo kunnen we het bijvoorbeeld een bijzonder uiterlijk geven., en anders dan de andere activiteiten.

Aan de hand van de schets hiernaast hebben wij geprobeerd een beeld te creeeren van hoe de mogelijke toekomstige uitbreiding van de Zeelandhallen eruit zou komen te zien. Met alle gemeenschappelijke functies als centrum en de hallen er omheen voldoen wij aan ons concept en programma. Daarnaast blijft de ontvangsthal het aanlokkelijke gedeelte van het gehele complex in het zicht. Tussen de uitbreidingen dient ruimte vrijgehouden te worden voor brandweer en vlucht- en aanvoerroutes.

Het is van belang dat de ontvangsthal aan de westzijde van het gebied geplaatst wordt. Dit voornamelijk vanwege het feit dat daar het meeste verkeer langsrijdt (de snelweg A256) en daardoor aan de hand van reclame meer geinteresseerde bezoekers aangetrokken zouden kunnen worden. Hetzelfde geldt voor de bioscoop. Deze zal door een bedrijf gehuurd worden dat los staat van het recreatieconcern Libéma. Het bedrijf zal zijn eigen reclame en posters moeten kunnen presenteren en zelf zijn eigen karakter kunnen uitstralen, welliswaar minimaler dan de ontvangsthal. Het restaurant moet geschikt zijn voor meerdere doeleinden. Het is daarom dat wij het belangirjk vonden dat er zo veel mogelijk vereiste relaties gemaakt moeten kunnen worden. Schakeling met de nieuwe evenementenhal kan zo’n optie zijn. Op deze wijze zijn wij zeker van het feit dat het restaurant zijn functie optimaal zal volbrengen. Wel is het een eis dat alle drie de evenementenhallen met elkaar kunnen worden samengevoegd. Grote evenmenten moeten in de nieuwe Zeelandhallen gehouden kunnen worden. Daartegenover moeten de hallen ook apart evenementen onderdak kunnen bieden. Het is daarom belangrijk dat deze drie hallen direct vanuit de ontvangsthal te bereiken zijn en voorzien zijn van eigen facilitaire ruimten.


11

Herontwikkeling Zeelandhallen 5.3 Schetsfase 1

5.4 Schetsfase 2

In eerste instantie zijn wij uitgegaan van de ontvangsthal als een centrum waarbij alle andere activiteiten vanaf hetzelfde niveau te bereiken zijn. Zo hadden we ervoor gekozen het restaurant tussen de bestaande en de nieuwe hal te plaatsen, met als voordeel dat er vanuit beide hallen makkelijk toegang ernaar is zonder de evenementenbezoekrs te laten kruisen met andere bezoekers.

In deze schets hebben we besloten het restaurant naar voren te brengen. Zo wordt het zijn functie goedgedaan door het opvallend te maken voor de voorbijgangers. Het voordeel hiervan is dat het ook mogelijk is om een terras te plaatsen aan de oostgevel, waardoor het restaurant nog interessanter wordt voor bezoekers buiten die van de evenementen.

Ook wordt er in deze schets optimaal gebruik gemaakt van de "mooie" gevel en van de "lelijke" gevel. De westgevel blijft zogezegd vrij van obstakels, zoals vrachtwagens e.d. Deze worden allemaal naar de oostgevel geleid.

Ook hebben we de nieuwe hal een andere vorm gegeven, waardoor er op deze wijze de drie hallen wel gemakkelijk gecombineerd kunnen worden. Deze vorm hebben we niet getest om mogelijke activiteiten die erin plaats kunnen gaan vinden.

De niet in de tekening weergegeven party- en businesseventscentrum zou in deze schets boven het restaurant komen. Dit had als voordeel dat de zalen hiervan ook voor de beurzen gebruikt konden worden.

Zoals we in de eerste schets al hebben gezegd heeft de ligging van het restaurant aan de westgevel een nadeel, namelijk het feit dat de vrachtaanvoer zichtbaar zal zijn vanaf de "mooie" gevel. Gezien het feit dat deze vracht in de vroege ochtend zal plaatsvinden hebben we dit nadeel verworpen.

Achteraf bleek het nadeel ervan te zijn dat door een degelijk ligging van het restaurant er geen zuidelijk licht kan binnendringen. Daarnaast wordt het gevoel gegeven dat het verstopt is, waardoor de functie als wegrestaurant niet goed kan worden waargemaakt. Wat de bioscoop betreft heeft het een juiste ligging. Enig probleem zou bij het uitbreiden van de Zeelandhallen kunnen ontstaan, waardoor de westgevel van de bioscoop eventueel zou kunnen wegvallen. Dat alleen als deze nieuwe hal eveneens vanaf de ontvangsthal te bereiken moet zijn.

Ook hier geldt hetzelfde probleem voor de bioscoop als bij ons eerste schets. Het party- en businesseventscentrum zal evenals de eerste schets boven het restaurant geplaatst worden. Deze zal nog steeds gebruikt kunnen worden voor de evenementen die gehouden zullen worden. Nadeel is dat deze zalen alleen in combinatie met de nieuwe hal gebruikt kan worden.

Een ander nadeel aan deze schets is dat de twee bestaande hallen niet gecombineerd kunnen worden met de nieuwe, een punt dat ons programma van eisen tegenspreekt.


12

Herontwikkeling Zeelandhallen 5.5 Schetsfase 3

5.6 Schetsfase 4

In de volgende schets hebben we besloten dat het nadeel van het restaurant opgelost zou kunnen worden. Dit door het uitrekken van de ruimtes in het restaurant, waardoor de embalage vanuit de oostgevel te bereiken is. Daarnaast hebben we het terras kunnen behouden.

Veel is er in deze schets niet veranderd. De 6 bioscoopzalen hebben in deze versie allemaal dezelfde afmetingen. Allen zijn tegelijkertijd ook te bereiken vanaf de begane grondverdieping. De cabines van de zalen worden gedeeld, per cabine 2 zalen. Deze cabines zijn via een loopbrug op de 1e verdieping te bereiken zie de figuur hieronder.

Opslagruimte voor de hallen waren in de vorige schetsen nog niet verwerkt. Hier hebben we het tussen de oude en nieuwe hal geplaatst (groen) waardoor de opslagruimte gedeeld kan worden voor beide hallen. Daarnaast is er aan de linkerkant van deze tussenruimte een garderobe geplaatst waarbij er vanuit beide hallen gemakkelijk de jassen gehaald kunnen worden. Naast een garderobe is er een verbindingssluis gemaakt waardoor de hallen, als deze in combinitie zullen worden gebruikt, bereikt kunnen worden. Enige nadeel hieraan is dat deze verbindingssluis niet vanaf de ontvangsthal te bereiken is, wat leidt tot het feit dat de hallen niet individueel ontsloten kunnen worden. In de ontvangsthal is een blok geplaatst waar, op de begane grondverdieping, de toiletten van de heren en dames voor de evenementenhallen zijn geplaatst. De volgende 3 verdiepingen van dit blok zouden in dit geval nog gebruikt kunnen worden als kantoorruimtes.

Het nadeel aan deze indeling van de bioscoop is dat alle zalen dezelfde hoeveelheid aan aantal zitplaatsen bieden. Dit zorgt ervoor dat er niet optimaal gebruik gemaakt kan worden van de zalen, bij films met een hoog of juist laag bezoekersaantal. Het probleem bij de bioscoop dat mogelijk zou kunnen ontstaan bij mogelijke uitbreiding is in dit geval opgelost. De nieuwe hal zou dan tegen de zalen aankomen zonder de entree van de bioscoop te belemmeren. Verder is het party- en businesseventscentrum uitgewerkt. Deze heeft naast de zalen ook kantoorruimtes die voor het restaurant en evenementenhallen dienen.

De bioscoop bestaat uit 6 zalen; 2 zalen voor 180 personen en 4 zalen voor 80 personen. De vier kleinere zalen zijn op elkaar geplaatst, waardoor we op deze wijze de westgevel op 1 vlak kunnen houden. Het was mogelijk om deze naast elkaar te plaatsen, maar dat zou leiden tot een niet optimaal functioneel geheel.


13

Herontwikkeling Zeelandhallen 5.7 Laatste Schetsfase In ons laatste schets hebben we ons voornamelijk gericht op het vinden van een alternatieve oplossing voor de bioscoop. We hebben gekeken naar de mogelijkheid om de bioscoop toe te voegen aan de centrale kern, waardoor deze, ongeacht de toekomstige uitbreidingen, geen last zou kunnen krijgen van overschaduwende hallen.

Uit de schets hierboven ziet u dat de bioscoopzalen boven het ontvangsthal en party- en businesseventscentrum is geplaatst. Dit heeft een versterkend effect voor de reclameweergave van de bioscoop.

In de plattegrond hierboven kunt u zien dat de overige ruimtes minimaal zijn aangepast. De aanvoer van vracht voor het restaurant is wel te zien vanaf de “mooie” westgevel, maar zoals eerder is gezegd heeft dit geen grote gevolgen, aangezien dit in de vroege ochtend eenmalig gebeurt. In de groene tussenruimte is nu plaats gemaakt voor een sanitaire ruimte ruim genoeg om bezoekers van beide hallen te accommoderen. Ook kunnen de twee bestaande hallen in deze situatie los van elkaar gebruikt worden. Door het plaatsen van een verstelbare wand aan de zuidzijde van de grote bestaande hal kan er een gang gemaakt worden naar de verbindingssluis – dezelfde sluis die de drie hallen verbindt indien deze allen nodig zijn voor één groot evenement. De afmetingen van de nieuwe hal is gebaseerd op een analyse gemaakt voor de mogelijke activiteiten die in de hal kunnen plaatsvinden. Op de pagina hierna zijn er tekeningen te zien waarin er weergegeven wordt hoe de nieuwe hal gebruikt kan worden bij bepaalde evenementen.


14


De tekeningen rechts zijn een uitwerking van ons uitgangspunt de hallen geschikt te maken voor verschillende toekomst scenario’s. Het scenario waar het meest mee rekening wordt gehouden is uiteraard toekomstige groei, maar wat als dit niet zo uitkomt. Om het gebouw ook te kunnen gebruiken in moeilijker tijden is er gekeken naar de functie als sporthal. Het ontwerp van de hal is gebaseerd op een vier-voudige hal bestaand uit vier velden van 22x44, een standaard maat in de sportwereld. Dit maakt de hal geschikt voor een uiteenlopende reeks indoor sporten, waarbij velden gecombineerd kunnen worden om plaats te bieden aan tribunes. De illustratie hier onder toont hoe de mogelijke toekomstige uitbreidingen zullen kunnen plaatsvinden. Parkeren zal in deze situatie ondergebracht worden in een zuidelijk gelegen parkeergarage. Te zien is dat de kern van het gebouw zijn functie als eyecatcher kan blijven vervullen. Ontsluiting van de bij te bouwen hallen zal kunnen geschieden via een gallerij rond een centraal plein, ontvangst van de bezoekers zal echter nog steeds in de centrale ontvangsthal gebeuren.


15

Herontwikkeling Zeelandhallen 6 – Uitgewerkt Ontwerp 6.1 Situatie Het plaatje hieronder geeft de stedenbouwkundige situatie weer waarin het nieuwe complex zich zal bevinden. Zoals uit het schetsproces is gekomen hebben we de benodigde gebiedsoppervlak gebruikt voor de bebouwing. De rest van het gebied zal bestaan uit parkeerplaatsen en een bushalte. De westzijde is geheel vrijgehouden, waardoor het gebouw en diens advertenties vanaf de snelweg duidelijk zichtbaar zal zijn, zoals in de illustratie rechts te zien is. Er is bewust gekozen om geen bomen rondom het gebouw te planten. Dit voornamelijk vanwege het feit dat er in de toekomst mogelijke uitbreiding zou kunnen komen. De bomen zouden dan in die fase weggehaald moeten worden, wat erop wijst dat deze geen nut zullen hebben.

B. H. B. O.H. R N. H. & P

Situatietekening


16

Herontwikkeling Zeelandhallen 6.2 Begane Grond De ontvangsthal heeft, zoals al eerder is vermeld, naast het ontvangen van de gasten ook het ontsluitingscentrum als functie. Vanuit deze ruimte is het mogelijk om naar de andere te gaan. De hallen, garderobe, ticketloketten en het restaurant zijn vanaf de begande grond direct bereikbaar. Dit zorgt voor een betere stroming van bezoekers, omdat deze niet onnodig met andere bezoekers gaan kruisen. Naast ontsluitingen via de begane grondvloer is er ook een trap die toegang bied tot hoger gelegen ruimtes, zoals de party- en businesseventscentrum, de kantoren en de bioscoop. Deze trap zal een opvallende uitstraling hebben waardoor de bezoekers verleid worden naar boven te gaan. De ruime sanitaire ruimte dient voor de bezoekers van de bestaande hallen als voor de andere bezoekers. Achter deze sanitaire ruimte is een ruime opslagruimte. Deze is zo gemaakt waardoor er bij uitbreiding vanuit de ontvangsthal een gang naar de nieuwe hal zou kunnen leiden. Bij de bestaande twee hallen hebben we meer (nood)uitgangen toegevoegd, dit vanwege de brandveiligheid, zodat onderdak geboden mag worden aan grotere groepen mensen. De nieuwe hal (88m x 56m) heeft een stramien van 8 bij 8m. Vanuit deze hal is het mogelijk om naar de kantoorruimtes van de organisatie te gaan via een trap gelegen in de hoek van de hal. In de tussenruimte bevindt zich een grote sanitaire ruimte die (in combinatie met de sanitaire ruimte in de ontvangsthal) voldoet aan de behoefte van de nieuwe en de oude hallen, in deze configuratie zijn elke van de hallen voorzien van een eigen toiletgroep. Naast sanitair zijn in de tussenruimte ook de personeelsruimtes geplaatst, evenals de EHBO-kamer en de installatieruimte. Een groot deel dient ook als opslag voor de hallen toegankelijk voor zowel de nieuwe als oude hal. Het restaurant biedt zitplaatsen voor 200 personen. Voor deze hoeveelheid personen en met een bezettingsgraad van 650 consumpties per stoel jaar is de oppervlakte van de keuken 480m2. Deze keuken dient meteen ook als keuken voor de catering van het party- en businesseventscentrum. Belangrijke onderlinge relaties in de keuken die we als een vereiste hebben gesteld in het PvE hebben we in het plan toegepast. Het restaurant kan via grote schuifdeuren geschakeld worden aan de nieuwe hal, zodat daar uitbreiding van de eetzaal kan plaatsvinden. In het plan zijn er drie belangrijke trappenhuizen. Eén bevindt zich bij de keuken van het restaurant die tevens de kantoorruimtes op de eerste verdieping ontsluit en brandtrap is voor de bioscoop. De tweede trappenhuis is te vinden bij de entree van het restaurant. Deze dient vooral als brandtrap voor de bioscoop en het party- en businesseventscentrum. De laatste, aan de noordzijde, dient als noodtrap voor de bioscoopbezoekers. Aan de zuidzijde is ook een noodtrap geplaatst, echter niet in een schacht zoals de noordelijke vanwege architectonische redenen. Deze trap voldoet aan de behoefte van de bioscoopzaal gelegen in het zuiden. De grote trap in de ontvangsthal dient als hoofdontsluiting van de bioscoop en het party- en businesseventscentrum.

Plattegrond Begane Grond


17

Herontwikkeling Zeelandhallen 6.3 1e Verdieping

6.4 2e & 3e Verdieping

Op de eerste verdieping bevinden zich de kantoren en het party- en businesseventscentrum. De kantoren zijn te bereiken via het trappenhuis dat bij de keuken van het restaurant is geplaatst. Er is de mogelijkheid om gebruik te maken van de (goederen)lift, maar deze is er voornamelijk voor het vervoeren van consumpties vanuit de keuken naar de zalen van het party- en businesseventscentrum.

In totaal zijn er 4 bioscoopzalen met 700 zitplaatsen - 3 zalen geschikt voor 126 zitplaatsen en 1 grotere zaal geschikt voor 322 personen. De bioscoopzalen zijn ontsloten via de grote trap in de ontvangsthal. Er is de mogelijkheid om gebruik te maken van de lift, deze heeft wel als hoofdfunctie het vervoeren van goederen bestemd voor de bioscoop.

De kantoorruimtes hebben hun eigen voorzeningen, zoals een kleine keuken/eetruimte en toiletten. Gezien de smalle ruimte hebben we ernaar gesteefd zoveel mogelijk kantoorruimtes van direct daglicht te laten beschikken. Om de kantoorruimtes zoveel mogelijk betrokken te laten voelen vonden we het belangrijk dat er vanuit deze ruimte direct toegang moet zijn naar de evenementenhallen, in dit geval via een trap.

De bioscoop beschikt over een foyer. Daar kan men een bioscoopkaartje, dranken en snacks kopen. Naast de bezoekers van de bioscoop is deze ook toegankelijk voor anderen. De controle van de tickets zal zich in dit geval dan ook bevinden bij de ingang van de zalen. De bezoekers hebben vanuit de foyer vrij uitzicht over het terrein richting het westen.

Het ontsluiten van het party- en businesseventscentrum gebeurt via de grote trap in de ontvangsthal. Gezien het feit dat deze als een losstaand bedrijf moet kunnen fungeren hebben de bezoekers ervang een eigen ontvangst, garderobe en toiletten.

Het bereiken van de cabines is mogelijk via twee trappen of de lift, waar men via een loopbrug bij de hokjes kan komen. Op dezelfde wijze wordt het personeel geleid naar de personeelsruimtes en hun eigen sanitaire voorzieningen. Ten behoeve van de veiligheid zijn alle zalen en de foyer voorzien van 2 vluchtroutes.

De zalen van het party- en businesseventscentrum moesten zo flexibel mogelijk ingedeeld kunnen worden om het huren van een grote en kleine ruimtes mogelijk te maken. Dit hebben wij kunnen waarmaken door het plaatsen van verstelbare tussenwanden die hierdoor ruimtes met flexibele groottes kan creëren.

Zoals te zien is zijn de bioscoopzalen als soort blokken in het gebouw geschoven, uitstekend over de gevel, met een tussenruimte als in- en uitgang voor de bezoekers. Deze tussenruimte heeft tevens een gunstig effect op de akoustische isolatie tussen de zalen. De zalen zijn compleet gesloten blokken, terwijl de tussenruimtes transparant zijn. Dit zorgt voor een speels effect in de westgevel. Ook de verlichting van deze transparante delen zal samen met de foyer een eyecatcher worden wanneer het ’s-Avonds donker is en het lichtschijnsel vanaf de weg te zien is.

De ontvangsthal is twee lagen hoog, waardoor er een bijzonder effect ontstaat bij binnenkomst van het gebouw. Een glazen gevel aan de westzijde versterkt dit gevoel. N

Plattegrond 1e verdieping

N


N



18

Herontwikkeling Zeelandhallen 6.5 Gevels

Westgevel

Noordgevel

Oostgevel

Zuidgevel


19

Herontwikkeling Zeelandhallen 6.6 3D-impressies


20

Herontwikkeling Zeelandhallen 7 - Beslissingsmodel 7.1 Inleiding

7.2 Het model

In het ontwerp van een complex met meerdere functies zijn de onderdelen vaak van elkaar afhankelijk en werken samen. Zo ook in het ontwerp voor de herontwikkeling van de Zeelandhallen. Wij hebben van een LP-model gebruik gemaakt om deze relaties te modelleren.

Allereerst is de terreinoppervlakte ingevoerd, bestaande uit de oude en de aan te kopen kavel. Voor de bioscoop, het kantoor en partycentrum zijn te bepalen of men deze op de begane grond wil of niet. De kavelgroottes worden daarbij voor deze onderdelen op nul gezet voor bij het bouwen in meerdere lagen. In het model zijn ook een aantal oppervlaktes van functies, zoals de bestaande hallen, de ontvangsthal en de bioscoop vastgezet. Het oppervlak van de bioscoop kwam bv. voort uit ons marktonderzoek. De andere functies, hal 3, het restaurant, partycentrum, kantoor, parkeerplaatsen en opslag zijn variabel gemaakt. De parkeerplaatsen worden afhankelijk van het aantal bezoekers gecreëerd.

Het plan was in eerste instantie alleen de grootte van het restaurant te bepalen, aan de hand van de oppervlaktes per stoel, de bezoekersaantallen en de bezettingsgraad. We kwamen er echter al snel achter dat met dit uitgangspunt het gebruik van een LP-model overbodig maakt. Te veel beslissingen over oppervlaktes, bezoekersaantallen enz. waren al genomen waardoor het model geen ruimte kreeg te optimaliseren en enkel een simpel rekenmodel bleef. Door meer beslissingen op te heffen en bijbehorende relaties in te voeren werd het model flexibeler en aanpassingen in relaties kunnen nu worden doorgevoerd bij de invoer om zo verschillende varianten te kunnen ontwikkelen.

Het aantal bezoekers neemt toe naar mate er meer oppervlak wordt gecreëerd in de evenementenhallen. De evenementenhallen bestaan zelf ook weer uit een aantal ruimtes met onderlinge relaties, te weten vrijindeelbaar, personeelsruimte, opslag en expeditie. De grootte van het restaurant is afhankelijk van de oppervlakte van het partycentrum en het aantal bezoekers dat de omliggende functies zoals evenementenhallen en bioscoop trekken. De verschillende bezoekersgroepen zijn voorzien van bijbehorende consumptiepercentages en bedragen zoals het Bedrijfschap Horeca en Catering deze in haar jaarlijkse branchecijfers stelt. Om het restaurant rendabel te kunnen laten zijn is de stoelbezetting op 650 consumpties per jaar gesteld, met een piekfactor van 1,2 om schommelingen in de bezoekersaantallen te kunnen opvangen. Voor de ruimtes binnen het restaurant zijn er oppervlaktes per stoel gesteld voor eetzaal, keuken, personeelsruimten en expeditieruimte. Het partycentrum beïnvloed het restaurant op vierkante meter basis in de grootte van de keuken, personeel en expeditie. De oppervlakte van het kantoor is afhankelijk van de grootte van de evenementenhallen, en moet samen met het partycentrum even groot zijn als het restaurant, omdat ze op de eerste verdieping is gelegen. De berekening van de omzet doormiddel van de prijzen van de consumpties kan gebruikt worden gebruikt voor het bepalen van de te vragen huur voor het restaurant. Verder zijn aan alle functies bouwkosten gekoppeld, waaruit via een factor de investeringskosten worden berekend. Op deze investeringskosten is een maximum gezet. In de bijlages staat een overzicht van de gebruikte exo- en endogene variabelen, verdere details zijn te vinden in het beslissingsmodel op de cd-rom. 7.3 Conclusie De doelfunctie bestaat uit het maximaliseren van het aantal bezoekers. We zijn er achter gekomen dat het door ons aangenomen investeringsbudget te laag was om het gewenste programma te realiseren. De grootte van het restaurant is na aanleiding van terug gebracht naar ongeveer 200 stoelen. Uit het model blijkt ook dat niet het gehele oppervlak van de nieuwe kavel nodig is, echter is i.v.m. latere uitbreidingen van het complex gewenst dat men in het bezit is van de hele kavel.


21

Herontwikkeling Zeelandhallen 8 - Haalbaarheid 8.1 Inleiding

8.2 Omzet

De huidige eigenaar van de Zeelandhallen wil het complex uitbreiden. Hiervoor is een investering nodig in de nieuwbouw, renovatie van de oude hallen, aankoop van naastgelegen kavel en inrichting van het terrein. De economische levensduur van het nieuwe complex wordt gesteld op 15 jaar. De investeerder is verhuurder van een aantal functies in het complex, maar maakt zelf ook gebruik van een aantal onderdelen. Deze onderdelen zijn de evenementenhallen waarbij een deel van de omzet als afschrijving op de investeringskosten is genomen. Het onderdeel haarbaarheid bestaat uit 4 onderdelen, de omzet die de te realiseren functies kunnen genereren, de huurinkomsten die ze kunnen opbrengen, de bouwkosten en de investeringskosten.

Vanuit elk van de functies is bekeken welke omzet deze kunnen draaien en welk percentage van de omzet ze kunnen afstaan aan huisvestingskosten. De cijfers en percentages die hiervoor gebruikt zijn komen vanuit de branchecijfers van het Bedrijfschap Horeca en Catering, Evenementenorganisatie Libema en het rapport 'De ontwikkeling van het multiplex in de Nederlandse binnenstad'.

OMZET Onderdeel Evenementenhal oud

Aantal Eenheid

Omzet per m2

9500 m2

€ 183

Omzet € 1.741.552

Opbouwdagen Huur per dag per m2 evenement Huur per dag per m2 opbouw Leegstand Opbrengst per m2 per dag Opbrengst per m2 per jaar

Evenementenhal nieuw

4928 m2

€ 246

€ 1.211.888

Opbouwdagen Huur per dag per m2 evenement Huur per dag per m2 opbouw Leegstand Opbrengst per m2 per dag Opbrengst per m2 per jaar

Bioscoop

2130 m2

€ 458

€ 975.000

Restaurant

960 m2

€ 2.333

€ 2.240.000

Businessevents

710 m2

€ 1.234

€ 876.000

Kantoor

230 m2

€0

€0

Ontvangsthal

800 m2

€0

€0

Facilitair

800 m2

€0

€0

Totaal

Aantal bezoekers per jaar Gemiddelde omzet per bez. Omzet per jaar Aantal consumpties per jaar Gemiddelde omzet per consumptie Omzet per jaar Aantal personen per dag Omzet per persoon per dag Omzet per dag Omzet per jaar

25% € 0,82 € 0,41 30% € 0,50 € 183,32 25% € 1,10 € 0,55 30%

De evenementenhallen worden door de investeerder zelf verhuurd (incl. organisatie, opbouwpersoneel enz.), waarbij de huisvestingskosten maar een onderdeel is van deze prijs. Voor de evenementenhallen zijn de afschrijving op een relatief hoge 30% van de omzet gesteld. Een percentage dat, voor een dergelijk type bedrijf waarbij de verhuur van de hallen zo'n groot onderdeel uit maakt van het product dat men levert, gerechtvaardigd is. De prijzen die gehanteerd zijn voor de huur van de hallen komen vanuit de investeerder zelf en zijn marktconform. De reden dat de nieuwe evenementenhal een hogere huurprijs heeft is de grotere vrije hoogte en sprinklerinstallatie waardoor hij geschikt is voor grotere beurzen en popconcerten. Verder is er rekening gehouden met een leegstand van 30%, mede omdat evenementen vooral in de weekenden worden georganiseerd. De bioscoop kan rekenen op 150.000 bezoekers per jaar, samen met een gemiddelde kapitaallast huur voor eenvoudige bioscopen van 36% resulteert dit in een huurprijs van € 163 /m2/jaar. Het restaurant is voor het grootste deel van zijn inkomsten afhankelijk van de bezoekers van de evenementenhallen. Verwacht wordt dat 200.000 bezoekers op jaarbasis het complex zullen bezoeken, waarvan 74% een consumptie zal nuttigen. Het restaurant is ook te bezoeken door mensen die niet naar de evenementen gaan, het aantal consumpties per jaar wordt daarom geschat op 160.000 met daarbij een gemiddelde prijs van € 14. Voor de businessevents (partycentrum) verwachten we gemiddeld 50 personen per dag te kunnen ontvangen en heeft dezelfde huurder als het restaurant. Het kantoor, de ontvangsthal en de facilitaireruimte worden gefinancierd vanuit de andere functies en hebben daarom geen huurinkomsten.

€ 0,67 € 245,92 150000 € 6,50 € 975.000,00

Huurprijs per jaar per m2 Huurinkomsten per jaar Kapitaallast huur

€ 163,00 € 347.190,00 36%

160000 € 14,00 € 2.240.000,00

Gemiddelde kapitaallast huur 14% Huurprijs per jaar per m2

9-19% € 313.600,00 € 326,67

50 € 48,00 € 2.400,00 € 876.000,00

Gemiddelde kapitaallast huur 16% Huurprijs per jaar per m2

10-22% € 140.160,00 € 197,41

€ 7.044.439


22

Herontwikkeling Zeelandhallen 8.3 Elementenbegroting Voor het opstellen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de elementenmethode. Per functie zijn de gebruikte bouwmaterialen uiteengezet. Als bronnen zijn verschillende referenties uit de serie 'Bouwkosten' van Reed Business Information en bouwkostenonline.nl van Archidat gebruik gemaakt. De constructies van de functies zijn uitgedrukt in een percentage van de andere bouwkosten en is inclusief de bevestigingsconstructies van de gevelelementen. De grote evenementenhal, met een vrije, kolomloze, overspanning van 56m, heeft echter een afwijkende constructie waaraan relatief hogere kosten verbonden zijn. Dit is dan ook terug te zien in het hogere percentage. Als referentie is gebruik gemaakt van de bouwkosten van een vliegtuighangar op Schiphol, met een correctie voor de overspanningrichting. Verder betreft het hier een vrij eenvoudig uitgevoerde hal met metalen gevelbekleding en een vloer op volgrond. De kern met de functies restaurant, partycentrum, kantoor, bioscoop en ontvangsthal bestaan uit een staalconstructie waarbij de vloerdelen kanaalplaten zijn. De gevel bestaat uit een vliesgevelsysteem met aluminium kozijnen waarvoor een richtprijs is gehanteerd van € 350/m2. De bioscoop evenals het restaurant en het partycentrum worden casco opgeleverd, naar wens in te richten door de huurder. Bij de bioscoop zijn tevens in de vier zalen de werktuigbouwkundige en electrotechnische installaties, verlichting en sprinkler nog niet aanwezig daar dit beter kan worden overgelaten aan de huurder en afhankelijk is van het concept. Ruimte Evenementenhal Restaurant Partycentrum Kantoor Bioscoop Ontvangsthal Facilitair Totaal:

Hoeveelheid 4928 960 710 230 2130 800 800

Eenheid m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

10558 m2

Kosten Prijs/m2 € 1.983.416 € 402 € 1.068.769 € 1.113 € 681.158 € 959 € 244.699 € 1.064 € 1.471.973 € 691 € 1.269.082 € 1.586 € 1.117.760 € 1.397 € 7.836.856

€ 742

De facilitaire ruimte vormt de schakel tussen de oude en de nieuwe evenementenhallen en heeft daarom dezelfde gevelbekleding als de evenementenhal gekregen. Vanuit de elementenmethode is een prijs per vierkante meter per functie gekomen. Alle prijzen die genoemd worden bestaan echter alleen nog uit materiaal en arbeidskosten, verdere uitwerking van de prijzen vindt plaats in het onderdeel investeringskosten. Zoals in de tabel linksonder te zien is zit er een grote differentiatie in de prijzen. Verschillende functies zijn qua kosten hoog uitgevallen, anderen weer laag, dit komt vooral doordat er gestapeld is in functies en daardoor bv. de fundering alleen voor de onderste laag is geteld. De hoge kosten voor de ontvangsthal en de facilitaire ruimte zijn te verklaren door de grote aantallen toiletunits en de installatieruimten die zich er in bevinden. Voor verdere specificatie van de opbouw van de prijzen verwijzen we naar de elemententabellen in de bijlage. Het overzicht hier rechtsonder toont de resultaten van de elementenbegroting, daarnaast zijn er nog een aantal onderdelen aan toegevoegd zoals de grondkosten, renovatie van de oude evenementen, parkeerplaatsen en terreinverlichting. Zo komen de bouwkosten op een totaal van bijna 15 miljoen euro. BOUWKOSTEN Onderdeel

Aantal Eenheid

Kosten per eenheid

Kosten

Grondkosten

37000 m2

€ 95

€ 3.515.000

Evenementenhal oud Sloop Renovatie Expeditieruimte

1300 m2 9500 m2 2500 m2

€ 90 € 60 € 60

€ 117.000 € 570.000 € 150.000

Evenementenhal nieuw

4928 m2

€ 402

€ 1.981.056

Bioscoop

2130 m2

€ 691

€ 1.471.830

Restaurant

960

€ 1.113

€ 1.068.480

Businessevents

710

€ 959

€ 680.890

Kantoor

230 m2

€ 1.064

€ 244.720

Ontvangsthal

800 m2

€ 1.586

€ 1.268.800

Facilitair

800 m2

€ 1.397

€ 1.117.600

42000 m2

€ 60

€ 2.520.000

€ 22.000

€ 92.400

Parkeerplaatsen (1400) Terreinverlichting

4,2 ha

Totaal


€ 14.797.776

23

Herontwikkeling Zeelandhallen 8.4 Huurinkomsten

8.5 Investeringskosten

Vanuit de opbrengsten, besproken in één van de vorige hoofdstukken, volgt onderstaande tabel met eerstejaars huur voor het gehele complex. Dit bedraagt bijna 1,7 miljoen euro op jaarbasis. Er zijn geen inkomsten voor kantoor, ontvangsthal en facilitair deze zullen gefinancieerd worden vanuit de andere functies. In het onderdeel investeringskosten zal te zien zijn hoe dit bedrag zich verhoud tot de investeringskosten.

De bouwkosten vanuit de elementen begroting zijn aangevuld met directe kosten en bijkomende kosten. Bij onvoorzien is een veiligheidsmarge van 10% opgenomen om prijsstijgingen te kunnen opvangen voor elementen waarvan de prijs voor ons nog gedeeltelijk onbekend is gebleven, zoals de draagconstructie en de sprinklerinstallatie van de evenementenhallen. De totale investeringskosten bedragen € 25 miljoen. De huurinkomsten van € 1,7 miljoen in het eerste jaar zijn 7% van de investeringskosten. De waarde na deze 15 jaar wordt dan op 0 gesteld. Wanneer de grondkosten van de investeringskosten afgetrokken wordt zijn de huurinkomsten 8% van de investering. Dit zijn percentages die overeenkomen met terugverdientijd voor de investeringskosten van minimaal 14,5 jaar. De haalbaarheid van het project is echter afhankelijk van de draagkracht van de investeerder, deze moet wel in staat zijn € 25 miljoen te kunnen investeren. Mede financiering zou kunnen komen vanuit de gemeente zoals dat nu al gebeurd daar de gemeente er belang bij heeft de Zeelandhallen in Goes te houden.

HUURINKOMSTEN Onderdeel Evenementenhal oud

Aantal Eenheid Huur per m2 Huur per jaar 9500 m2

€ 55

€ 522.466

INVESTERINGSKOSTEN Onderdeel Evenementenhal nieuw

Bioscoop

4928 m2

€ 74

2130 m2

€ 163

€ 363.566

€ 347.190

Restaurant

960 m2

€ 327

€ 313.600

Businessevents

710 m2

€ 197

€ 140.160

Kantoor

230 m2

€0

€0

Ontvangsthal

800 m2

€0

€0

Facilitair

800 m2

€0

€0

Totaal

€ 1.686.982


Percentage

Bedrag

Grondkosten

€ 3.515.000

Bouwkosten

€ 11.282.776

Directe kosten Bouwplaatskosten Algemene kosten Winst + risico

100% 10% 8% 4%

€ 14.797.776 € 1.479.778 € 1.302.204 € 703.190 € 18.282.948

25%

€ 4.570.737

10%

€ 1.828.295

Inrichtingskosten Meubilair Bedrijfsinstallaties Bijkomende kosten Advies Heffingen Verzekeringen Financiering Aanloopkosten Risicoverrekening Onvoorzien

Totaal

€ 24.681.980

24

Herontwikkeling Zeelandhallen 9 - Conclusies en Aanbevelingen Wat wij voornamelijk wilden onderzoeken voor dit project is of ons eigen variant, ten opzichte van het variant van Libéma, haalbaar zou zijn in hetzelfde budget, te weten 17,2 miljoen euro. Naast het voldoen aan dit bedrag moet ons variant zich houden aan het concept "vertakkingen" en het Programma van Eisen. Belangrijk in ons concept was het punt dat alle gezamelijke functies onder één kap zouden komen. Dit zou de uitbreidingsmogelijkheid vergemakkelijken, in zowel architectonisch en als praktisch opzicht. Wij hebben daarom gekozen voor de variant waarin de bioscoop boven de ontvangsthal en restaurant gebouwd wordt. Als er een nieuwe hal aan de noordzijde bijgebouwd gaat worden in de toekomst zal dit het karakter van de bioscoop niet belemmeren en blijft hij in het zicht van de omliggende wegen. Door het kiezen van deze optie is er de mogelijkheid ontstaan de ontvangsthal in de toekomst uit te breiden, waardoor de andere hallen eveneens vanuit dezelfde entree ontsloten worden. Daarnaast hebben we in ons huidige plan ervoor kunnen zorgen dat er vanuit de ontvangsthal toegang is naar alle andere ruimtes. Dit is ons zodanig gelukt dat de drie evenementenhallen in zowel een gecombinieerde staat verhuurd kunnen worden als individueel, dit is belangrijk voor flexibiliteit bij het verhuur van deze zalen. De eisen die we voor onszelf hebben gesteld in het Programma van Eisen hebben we compleet verwerkt in het plan. Een aantal relaties hebben we zelfs direct kunnen verbinden, waardoor er een betere stroming in het gebouw ontstaat. Ook het open laten van het restaurant voor personen die niet naar de evenementen gaan lijkt ons een betere optie dan de inpandige versie van Libema. Zo kan het ook dienst doen als wegrestaurant. Wat de kosten betreft ligt ons eindbedrag een stuk hoger dan het budget van Libéma. Van het totaalbudget van 17,2 miljoen euro wordt door Libéma 10 miljoen euro in het complex geinvesteerd, en 7,2 miljoen euro van het budget komt vanuit de gemeente. De gemeente richt zich vooral op de terreininrichting. Echter, Libéma zal niet overgaan tot aankoop van de grond (zoals door ons gedaan is) maar pacht het van de gemeente. Onze investeringskosten inclusief grond liggen rond de 25 miljoen euro. Wanneer we hiervan 3,5 miljoen euro aan grondkosten halen houden we 21,5 miljoen euro over. Dit is echter nog steeds meer dan de 17,2 miljoen euro van Libéma's plan. De redenen dat onze kosten hoger liggen, kunnen zijn: 1. 2. 3. 4.

toepassen van andere functies, namelijk een partycentrum gebruik van duurdere materialen, voornamelijk voor de gevel van de ontvangsthal de grotere oppervlakte toegekend aan de ontvangsthal en restaurant het verplaatsen van de personele en sanitaire ruimtes

Wij vragen ons af of het niet misschien aan het feit ligt dat wij andere kosten hebben gevonden voor bepaalde elementen dan er in de werkelijkheid wordt toegepast. Het viel ons ook op dat er wat verschillen bestaan tussen de kosten die worden vermeld in verschillende bronnen. Al met al denken wij dat we een realistisch en haalbaar alternatief hebben ontwikkeld, echter blijft het de vraag of Libéma over een dergelijk budget beschikt.


25

Herontwikkeling Zeelandhallen 10 - Bronnen Libema gaat Zeelandhallen uitbreiden en exploiteren

Libéma exploitatie, 2001 http://www.libema.nl/Default.asp?A1PID=32335PSXX&A1SID=521411200514

Nieuwe exploitant Zeelandhallen wil complex laten bruisen

Provinciale Zeeuwse Courant, 16 december 2004 http://www.pzc.nl/regioportal/PZC/1,1478,1612-zoeken-Zoeken!!__2490121_,00.html?ArchiefID=2490121

Bedrijfsgronden

Gemeente Goes, 2005 http://www.goes.nl/bedrijven/grond.html - poel2

Luchtfoto's kavel

On-site B.V., 2005, d.m.v. TerraExplorer http://www.luchtfoto.nl/

Faciliteiten golfshop

Goese Golf, 2005 http://www.goesegolf.nl/

Inrichting en projectie bioscoopzalen

Nederlandse Vereniging van Bioscoopexploitanten, 2005 http://www.nvbinfocentrum.nl/?id=511

Architects' Data - Third Edition Ernst and Peter Neufert Blackwell Publishing, 2000

L'Arca Plus - Cinema e Città Arca Data, Milaan 2002

Welstandsnota Goes

Schout RV&B, 1 Juli 2004 http://www.goes.nl/bouwen/welstandsnota.html

Routekaarten Zeeland en gemeente Goes

Tele-atlas, bureau van Dijk electronic publishing, 2005 http://www.goudengids.nl/

Foto Pathé 'de Kuip' Rotterdam

Pathé, 2005 http://www.pathe.nl/gfx_content/bioscoop/foto/large/kuip3.jpg

bla Foto CineMec Ede

Architectenweb - DP6 architectuurstudio bv, 2005 http://www.architectenweb.nl/aweb/projects/project.asp?PID=1338&frmDiscs=

Foto's referentie evenementen

Inter- Expo B.V., 2004 http://www.zeelandhallen.nl/

Dae-Jeon Lae Center

CGarchitect.com, 2005 http://www.cgarchitect.com/user_artwork/d-lawcenter.jpg

Foto popconcert

Hamilton Gardens, 2005 http://www.hamiltongardens.co.nz/index.asp?pageID=2145827370

Bouwkosten-online

Archidat, 2005 http://www.bouwkostenonline.nl

Nieuwbouw en renovatie projectanalyses Bouwkosten 2005 Reed Business Information bv, 2005

Bedrijfschap Horeca en Catering BHenC, Zoetermeer 2005 http://www.bhenc.nl

Flight Hangar Fokker op Schiphol Bedrijfsgebouwen in Nederland Staaldocumentatie nr.1, 1990

De ontwikkeling van het multiplex in de Nederlandse binnenstad Arjen Seckel MAB, 2000 http://www.euronet.nl/users/icu12455

Bouwtekeningen en situatie bestaande Zeelandhallen Shermel Hansen Croonen & van Soest, 2005 http://www.cr-vs.nl

Foto Pathé 'Arena' Amsterdam

DeltaMetropolis.nl, 2005 http://deltametropolis.nl.tripod.com//sitebuildercontent/sitebuilderpictures/pathe1.jpg


26

Herontwikkeling Zeelandhallen Bijlagen


27

Herontwikkeling Zeelandhallen

Recommend Documents