HERONTWIKKELING ZEELANDHALLEN GOES. Leerplan Samar Wasfi B Thomas Carlebur B BK6100R April 2005

HERONTWIKKELING ZEELANDHALLEN GOES Leerplan | Samar Wasfi B1142380 | Thomas Carlebur B1140531 | BK6100R| April 2005

ZEELANDHALLEN // Voorwoord In dit verslag kunt u het leerplan vinden voor de "Herontwikkeling Zeelandhallen". Deze is gemaakt voor het vak BK6100R, het vak waarmee wij met een eindwerkstuk onze bachelor kunnen afronden. Met dit leerplan maken wij een start met het definiëren van de ontwerpopgave en wordt het leerplan door ons gebruikt als leidraad tijdens het ontwerpproces. Voor het eindwerkstuk is het de bedoeling dat er een haalbaarheidsonderzoek verricht gaat worden over een zelf gekozen plan. Dit plan moet ontstaan na het onderzoeken van de gewenste en bestaande activiteiten in een gebied op verschillende schalen, waarna een Programma van Eisen kan worden opgesteld. Een aanzet tot dit programma van eisen hebben we, samen met de randvoorwaarden en uitgangspunten van dit ontwerp, in dit leerplan verwerkt. Deze zullen in de loop van het ontwerpproces door voortschrijdende inzichten worden bijgesteld een aangevuld. Daarnaast zal de aanpak die wij gaan hanteren en het doel dat wij trachten te bereiken voor de herontwikkeling van de Zeelandhallen in Goes eveneens in het leerplan voorkomen.

Leerplan | Samar Wasfi B1142380 | Thomas Carlebur B1140531 | BK6100R| April 2005

1

ZEELANDHALLEN // Inhoudsopgave

Voorwoord

Blz. 1

Inhoudsopgave

2

Inleiding

3

Analyse

3

Provinciaal

3

Regionaal

4

Lokaal

4

Situatie

5

Typering opgave

6

Programma van Eisen

7

Randvoorwaarden

8

Uitgangspunten

9

Plan van aanpak

10

Bronnen

11


2

ZEELANDHALLEN // Inleiding Het recreatieconcern Libéma gaat de Zeelandhallen, twee grote evenementen hallen (10000 m2) en een parkeerterrein (14000m2) in het industriegebied van Goes, uitbreiden en renoveren. Het recreatieconcern, wil op het huidige parkeerterrein uitbreiden waarbij een derde hal noodzakelijk is voor toekomstige beurzen, concerten en evenementen. Vlak voor de derde hal komt een complex waarin de bioscoop een plaats krijgt, evenals een fitnesscentrum, een wokrestaurant en een golfwinkel. Wij zijn echter niet overtuigd van de keuze in functies. In de analyse hieronder hebben wij getracht te onderzoeken aan welke functies wel behoefte is. De vraag naar deze activiteiten hebben wij nader onderzocht op provinciaal, regionaal en lokaal niveau. Ook wordt bekeken welke mogelijkheden de kavel biedt.

// Analyse Provinciaal Goes, een kleine stad met 36.000 inwoners ligt in het centrum van de provincie Zeeland, in de driehoek Rotterdam - Vlissingen - Antwerpen. Uit de kaart rechts blijkt dat in de omgeving van Goes buiten de Zeelandhallen geen evenementenhallen zijn. De centrale ligging van Goes binnen de provincie biedt mogelijkheden tot uitbreiding van de accommodaties voor regionale beurzen. Ook popconcerten kunnen gehouden worden. Als in de Zeelandhallen een bekend artiest een concert geeft, zijn mensen van buiten Zeeland bereid naar Goes te komen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de ervaring die Libema heeft met andere zalencomplexen.


Locaties nabije evenementenhallen

3

ZEELANDHALLEN Regionaal

Lokaal

Er bestaat al sinds de sluiting van het lokale filmhuis een grote vraag naar een bioscoop in Goes. Dit blijkt ook duidelijk uit het artikel van de Provinciale Zeeuwse Courant. De afbeelding hieronder laat zien dat er rondom de gemeente Goes een aantal bioscopen zijn, echter niet in de bloeiende stad zelf. Wel beschikt het over een pas verbouwde bowlingbaan, waardoor wij het programma van Libema betwijfelen. Wij hebben daarom verder gezocht naar mogelijke behoefte in de regio en daaruit is gebleken dat er een tekort is aan partycentra. In de omliggende dorpjes bevinden zich wel een aantal dorpshuizen en restaurants, maar deze hebben geen plaats voor grote groepen of bieden te weinig kwaliteit. En kunnen slecht plaats bieden aan recepties, productpresentaties en bedrijfsfeesten.

Uit de kaart hieronder blijkt dat er in Goes reeds een golfwinkel en ook een bowlingbaan is. De bowlingfaciliteiten zijn van hoge kwaliteit en horecagelegenheden zijn aanwezig. De golfwinkel is zeer uitgebreid en bevindt zich in het golfgebied van de stad, het Goese Meer. Een locatie in het industriegebied ver van de banen is voor de uitbater veel minder rendabel, het lijkt ons dan ook een minder geschikte plek voor een golfwinkel. Goes is de enige stad in Zuid- en Noord-Beveland, en het vervult een centrumfunctie voor de hele regio met 100.000 inwoners. De stad biedt daarom uiteenlopende voorzieningen op vele gebieden, zoals onderwijs, sport, cultuur en uitgaan, echter een bioscoop en partycentrum ontbreken dus. Het industriegebied 'de Poel II is volop in ontwikkeling, en met het oog hierop zien wij kansen voor partyen businesseventscentrum.

Kaart provincie Zeeland

Kaart gemeente Goes


4

ZEELANDHALLEN Situatie De Zeelandhallen zijn gevestigd aan de Nobelweg in het zuidwesten van Goes(1. Op de huidige kavel zijn twee evenementenhallen aanwezig met een totaal oppervlak van 10000 m2. De kavel meet 150 x 200 m (30000 m2) Aan de westzijde is een parkeerterrein voor 700 auto's. De oude kavelgrens is rechts weergegeven met de witte stippellijn, de uitbreiding is weergegeven in geel(2, deze kavel heeft een oppervlak van 37000 m2.

4

De huidige ontsluiting is via een kruispunt(3, die de toegang is voor het gehele bedrijventerrein, maar het complex krijgt vanuit de gemeente een nieuwe directe verbinding naar een rotonde ten noorden van het gebied(4 met aansluiting op de afrit van de A256 (rode gestreepte lijn).

3 5

De evenementen die in de hallen georganiseerd worden trekken bezoekers vanuit een groot deel van Nederland. De zeer korte verbinding tot de provinciale weg doet dienst als hoofdontsluiting. De wegen voor bezoekers van buiten Goes maken dus geen gebruik van de lokale wegen binnen Goes waardoor de bereikbaarheid ook op drukke dagen gegarandeerd kan worden. De afstand tot het historische centrum van Goes is 2,5 km dus de locatie is voor bewoners van Goes op de fiets te bereiken (van noord naar zuid meet Goes 3,7km). De in het oog springende ligging aan de A256 biedt mogelijkheden tot reclame uitingen. De onderwerpen van de evenementen die in de hallen plaatsvinden kunnen aan het voorbijgaande verkeer getoond worden. Omdat het terrein gelegen is op een bedrijventerrein zijn er weinig aanvullende diensten aanwezig (horeca enz.) Ten oosten van de kavel is echter wel een kleine McDonald's gevestigd(5. 's Avonds zijn bedrijventerreinen vaak verlaten en met het oog op geluidsoverlast bij popconcerten is ligging in een dergelijk gebied dus gunstig.

2

Luchtfoto kavel Zeelandhallen

1

Luchtfoto Goes

Leerplan || Samar Samar Wasfi Wasfi B1142380 B1142380 || Thomas Thomas Carlebur Carlebur B1140531 B1140531 || BK6100R| BK6100R| April April 2005 2005 Leerplan

52

ZEELANDHALLEN // Typering opgave Wat wij in deze opgave willen gaan doen is het maken van een ontwerp voor renovatie en uitbreiding van het evenementen complex Zeelandhallen. De uitbreidingen bestaan uit met een derde evenementenhal, bioscoop, restaurant en partyen businesseventscentrum. De financiële haalbaarheid zal worden onderzocht en de verhouding tussen de kosten en de baten worden geoptimaliseerd. Hiervoor hebben wij de bouwtekeningen van de bestaande situatie in de Zeeland hallen opgevraagd bij desbetreffende architect. Wij denken dat het plan van Libema voor de Zeelandhallen met bowlingbaan, wokrestaurant, bioscoop en golfwinkel niet optimaal is, o.a. de keuze in functies, en de onderlinge relaties. En proberen dus een alternatief voorstel te presenteren dat beter aansluit op de wensen die in Goes leven en denken dat daardoor ook de levensvatbaarheid van het project vergroot wordt.


6

ZEELANDHALLEN // Programma van Eisen

Evenementenhal Ontvangsthal/kaartverkoop EHBO Garderobe Personeelsruimte Kantine Kleedruimten Kantoorruimten (incl. sanitair en pantry) Sanitair personeel 2x maal (2h, 2d) Omroepruimte Opslag Werkkast Vrij indeelbaar Traforuimte Sanitair bezoekers (11h, 14d, 2i) Bioscoop Entrée Kaartverkoop Grote zaal 300 pers. (2 maal) Kleine zaal 100 pers. (2 maal) Foyer (pauzeruimte) Bar Opslag bar Cabine (4 maal) Kantoorruimte Personeelsruimte Kleedruimte Sanitair personeel Opslag promotiemateriaal Service Sanitair bezoekers (3h, 4d, 1i)

FNO 5251 100 10 100 25 8 20 210 18 16 100 20 4500 24 100

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

883 30 10 480 180 80 7 9 24 9 10 6 2 9 4 23

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2


Businessevents Kantoorruimte Zaal A (2 maal) Zaal B Zaal C Personeelsruimten Kleedruimten Sanitair bezoekers (6h, 8d, 1i) Opslag Restaurant Koude keuken Warme keuken Spoelkeuken Serviesruimte Uitservering Voorraad Opslag droog Vriescel Koeling Drankkoeling Service Sanitair personeel (2h, 2d, +2x douche) Afval/emballage Snackhoek Sanitair bezoekers (3h, 4d, 1i) Buffet Eetruimte (200 zitplaatsen)

FNO 420 9 120 80 100 10 10 41 50 936 22 44 38 25 16 46 28 25 34 20 3 12 180 10 23 50 360 7490

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

7

ZEELANDHALLEN // Randvoorwaarden Het plangebied is gelegen in op het bedrijventerrein de Poel in Goes. Hieronder volgt een samenvatting van de welstandsnota van de gemeente voor de hoofdpunten die voor de locatie van belang zijn. Gebiedsbeschrijving In de Poel ligt het accent op de dienstverlenende en productiebedrijven, waarbij niet alle bedrijven publieksfuncties hebben. In het algemeen is er sprake van sterk functiegerichte bebouwing, waarbij in het ontwerp de functie duidelijk zichtbaar is. Een showroom wordt vrijwel altijd open en transparant vormgegeven, een productiehal is gesloten. Zo ook voor de Zeelandhallen. De meeste bebouwing heeft een eenvoudige hoofdvorm: een rechthoekige plattegrond, een enkele meters hoge onderbouw en een zadeldak met flauwe hellingshoek of plat dak. Andere kapvormen komen minder voor. Afwisselend zijn de bedrijfsgebouwen voor- of achter op de kavel geplaatst. Daar waar ze achter op de kavel staan is er meestal sprake van opslag en parkeren aan de voorzijde van het gebouw. Het materiaal- en kleurgebruik voor de bebouwing op bedrijfsterreinen is eveneens zeer uiteenlopend. Er komen afwisselend zowel beton als baksteengevels voor. Ook plaatmateriaal of damwandprofiel als gevelmateriaal zijn veelvuldig toegepast. Daarbij zijn de kleuren vaak onderling sterk uiteenlopend, aangezien ieder bedrijf zijn eigen kleurkeuze maakt.

Massa en vorm •

Streven naar enkelvoudige bouwmassa’s.

• • •

Streven naar transparante gevels aan de straatzijde. Geheel gesloten gevels aan de straatzijde zijn uitgesloten. Gevelopeningen zorgvuldig opnemen in de gevel, zorgdragen voor een evenwichtige spreiding in de gevel.

Gevelkarakteristiek

Detaillering, kleur en materiaal • • • •

Sterk contrasterende kleuren en materialen aan de randen van bedrijventerreinen en op de overgang naar het landschap zijn uitgesloten. Streven naar toepassing van hoogwaardige materialen en kleuren. Toepassen van lichte kleuren is niet gewenst. Witte of lichtkleurige dakbedekking is niet toegestaan.

Gebiedstyperingen Goes 1. Historische kern Goes 2. Historische linten Goes 3. Historische kern Kloetinge 4. Historische dorpskernen 5. De gesloten bouwblokken 6. De traditionele blokverkaveling 7. Het Nieuwe Bouwen 8. Forumbeweging 9. De thematische in- en uitbreidingen 10. Individuele woningbouw 11. Dorpsuitbreidingen 12. Grootschalige objecten en voorzieningen 13. Bedrijfsterreinen 14. Sport-, recreatie- en parkgebieden 15. Open polderlandschap 16. Kreekruggenlandschap 17. Voormalige getijdegeul en poelgronden

Welstandscriteria

Algemeen • •

Streven naar herkenbaarheid van functie in het ontwerp. Streven naar representatieve bebouwing op zichtlocaties.

•

Een sterk teruggelegen positie op de kavel moet worden voorkomen. Streven naar oriëntatie en ontsluiting op de belangrijkste aangrenzende openbare ruimte.

Plaatsing •

Lokatie


8

ZEELANDHALLEN // Uitgangspunten • • • • • • •

• • • •

• •

Een centrale entree biedt toegang tot de verschillende functies. Het bioscoopbezoek op een bedrijventerrein moet deel kunnen worden van een avondje uit, combinatie met bijvoorbeeld het restaurant moet mogelijk zijn. Het restaurant moet voor iedereen bereikbaar zijn ook voor bezoekers van bioscoop, evenementenhallen en partyen businesseventscentrum. Integratie van functies door het restaurant de catering voor de zalen (schakelbaar) en evenementenhallen te laten verzorgen. De buitenruimte van het restaurant mag geen overlast hebben van de parkerende auto's. De evenementenhal moet geschikt zijn voor uiteenlopende onderwerpen, beurzen, concerten enz. (zie afbeeldingen rechts) De evenementenhallen moeten apart van elkaar kunnen functioneren waarbij in iedere hal een ander evenement plaats kan vinden (gescheiden kaartverkoop), maar ook moeten voor grote evenementen de hallen gecombineerd kunnen worden. Ook dient bevoorrading gescheiden te zijn van de bezoekersstroom, d.m.v. een eigen aanvoerroute. Het gebouw moet in het oogspringen en reclame maken voor de georganiseerde activiteiten. De representatieve zijde van het gebouw dient zich dan ook aan de noorden westzijde bevinden, daar hier het meeste verkeer langs komt en het meest in het zicht ligt. Het gebouw moet geschikt zijn om aan verschillende programma's te plaats te kunnen bieden, multifunctionaliteit is een middel om duurzaamheid van de investering garant te stellen. Bij tegenvallende prestaties van een onderdeel moet deze eenvoudig aan te passen zijn voor de nieuwe functies. Het budget mag niet meer bedragen dan 10 miljoen euro (hetzelfde als dat Libema hiervoor uittrekt). De kosten worden geminimaliseerd, maar als met een kleine extra investering een grote kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd zal dat overwogen worden.


Globaal relatieschema

9

ZEELANDHALLEN // Plan van aanpak

Week 10 Week 11 Week 12 Week 13 Week 14 Week 15 Week 16 Week 17 Week 18 Week 19 Week 20 Week 21 Informatie Keuze onderwerp project Probleem analyse Randvoorwaarden Eisen Referentieprojecten analyseren

Inleveren leerplan Presentatie leerplan Ontwerp Ontwerpvariant 1 Reflectie (bijstellen opgave) Ontwerpvariant 2 Reflectie Ontwerpvariant 3 Reflectie (bijstellen opgave) Initieel ontwerp Reflectie (bijstellen opgave)

Tussenpresentatie Inleveren draft eindwerkstuk Kosten Inkomsten Bouwkosten Optimaliseren Relatie kosten/baten Modelleren beslismodel Haalbaarheid

Eindpresentatie ontwerpopgave Inleveren eindwerkstuk


10

ZEELANDHALLEN // Bronnen

Libema gaat Zeelandhallen uitbreiden en exploiteren

Routekaarten Zeeland en gemeente Goes

Libéma exploitatie, 2001 http://www.libema.nl/Default.asp?A1PID=32335PSXX&A1SID=521411200 514

Tele-atlas, bureau van Dijk electronic publishing, 2005 http://www.goudengids.nl/

Nieuwe exploitant Zeelandhallen wil complex laten bruisen

Pathé, 2005 http://www.pathe.nl/gfx_content/bioscoop/foto/large/kuip3.jpg

Provinciale Zeeuwse Courant, 16 december 2004 http://www.pzc.nl/regioportal/PZC/1,1478,1612-zoekenZoeken!!__2490121_,00.html?ArchiefID=2490121

Bedrijfsgronden

Gemeente Goes, 2005 http://www.goes.nl/bedrijven/grond.html - poel2

Luchtfoto's kavel

Foto Pathé 'de Kuip' Rotterdam

Foto's referentie evenementen Inter- Expo B.V., 2004 http://www.zeelandhallen.nl/

Foto popconcert

Hamilton Gardens, 2005 http://www.hamiltongardens.co.nz/index.asp?pageID=2145827370

On-site B.V., 2005, d.m.v. TerraExplorer http://www.luchtfoto.nl/

Faciliteiten golfshop

Goese Golf, 2005 http://www.goesegolf.nl/

Inrichting en projectie bioscoopzalen

Nederlandse Vereniging van Bioscoopexploitanten, 2005 http://www.nvbinfocentrum.nl/?id=511

Architects' Data - Third Edition

Ernst and Peter Neufert Blackwell Publishing, 2000

Welstandsnota Goes

Schout RV&B, 1 Juli 2004 http://www.goes.nl/bouwen/welstandsnota.html


11

HERONTWIKKELING ZEELANDHALLEN GOES. Leerplan Samar Wasfi B Thomas Carlebur B BK6100R April 2005

Recommend Documents