Meerwaarde door herontwikkeling

2011

in het verkooptraject van het RVOB

Meerwaarde door herontwikkeling

Brigadegebouw Thomas à Kempislaan Arnhem

september 2011 Master studies of Real Estate (MSRE) Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Auteur: Ing. C.G.A.M. Meereboer RT ASRE begeleider: Dr. G.H.M. van Vegchel ASRE 2e beoordelaar: Drs. F. de Vor Interne begeleider: Drs. A. Dijkstra

Met dank aan Janine, degene die mij gestimuleerd heeft om aan dit opleidingstraject te beginnen maar helaas het einde niet meer kan meemaken. Attie Dijkstra, Marie-Trees Meereboer en Sebastiaan Sintemaartensdijk voor het aanbrengen van structuur, taalkundige verbeteringen en goede suggesties. Mijn kinderen, door mij rust en computertijd te gunnen. Gerrit van Vegchel voor het aangeven van de richting en uiteindelijke beoordeling.

0 Samenvatting Het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) verkoopt voor ministeries en rijksdiensten als overtollig bestempelde objecten. Het is een samenvoeging van Domeinen (ministerie van Financiën) en Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf (GOB van het voormalige ministerie van VROM) in 2009. De integratie van deze directies dient nog verder vorm te krijgen, waardoor de samenwerking in de verschillende fasen van een herontwikkelingsproject geoptimaliseerd wordt. De verkoop hapert mede als gevolg van de economisch crisis. Met deze scriptie worden aanbevelingen gedaan waarmee het verkoopproces kan worden verbeterd en de verkoopbaarheid van incourante objecten kan worden vergroot. In het onderzoek is vooral ingezoomd op herontwikkeling als methode om de objecten makkelijker te kunnen vervreemden. Het welslagen van de herontwikkeling hangt af van een set van succesfactoren. Enkele daarvan zijn bepalend. Medewerking van een gemeente aan een bestemmingswijziging is een belangrijke voorwaarde voor het slagen van een herontwikkelingstraject. Andere factoren, zoals courantheid van locatie en bestemming zijn eerder ondersteunend dan doorslaggevend. Tevens blijkt dat de kennis van ontwikkelingstrajecten nog onvoldoende is ontsloten binnen het RVOB. De kansen op een succesvol traject worden onderzocht in de initiatieffase. In eerste instantie met een quick scan waarmee een voorselectie wordt gemaakt. De aldus geselecteerde objecten worden onderworpen aan een analyse op de volgende deelonderwerpen: financiën, het object, de omgeving, de marktmogelijkheden, de politiek-bestuurlijke context en een planning van het traject, waarin de diverse risico’s worden beoordeeld. Ik beveel aan de kansrijke objecten vervolgens te verwerken in een business case met aanbevelingen voor het beheersen van de risico’s. Tot dusver wordt deze analyse niet systematisch uitgevoerd en ontbreekt nuttige informatie in de dossiers die door het RVOB van de verkopen worden bijgehouden. De risico-analyse is belangrijk met name voor het reduceren van risico’s die door het RVOB beïnvloedbaar zijn, zoals de risico’s die samenhangen met de inrichting van het project zelf en de organisatie. Ook het selectieproces voor herontwikkeling gebeurt nog niet gestructureerd genoeg. In dit document worden aanbevelingen gedaan voor een standaardset van criteria die een afweging kunnen begeleiden. De matrix met deze criteria is breder dan nu kan worden teruggevonden in de dossiers. Dat zegt echter niets over de relevantie. Het vraagt verder onderzoek om tot een scherpere set van selectiecriteria te kunnen komen. Zo is het bepalen van meerwaarde nog niet mogelijk, omdat de basiswaarde nog niet systematisch volgens een gestandaardiseerde methode wordt vastgesteld. Voorgesteld wordt om hiervoor de residuele waardebepaling te gebruiken. Deze afpelmethode is ontwikkeld voor herontwikkelingstrajecten op basis van de methode die wordt toegepast bij woningbouwlocaties. De voorkeur voor deze methode wordt in deze scriptie uitgelegd. Het RVOB gaat meestal niet verder dan de planningsfase, die volgt op de initiatieffase. In de planningsfase wordt onderhandeld over de waarde van het object. Voor deze onderhandelingen wordt meer ruimte aanbevolen, omdat het werken met een standaardcontract te beperkend werkt. Het RVOB laat de uitvoering van de herontwikkeling in principe over aan de toekomstige gebruikers/kopers. Het RVOB start dit soort trajecten wel op en neemt daarmee vooral het risico van een noodzakelijk geachte bestemmingswijziging op zich, omdat het risico van het niet tijdig verkrijgen van deze wijziging belemmerend werkt op het verkoopproces. Het RVOB neemt hierin een eigenstandige positie in die afwijkend is van marktpartijen en dit wordt uitgebreid beschreven in het voorliggende document.

1

Inhoudsopgave 0 Samenvatting .......................................................................... 1 1 Inleiding .................................................................................. 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

De aanleiding voor het onderzoek ........................................................................... 4 Probleemstelling ...................................................................................................... 4 Centrale vraag en subvragen .................................................................................. 5 Methode en opbouw onderzoek .............................................................................. 5 Begeleiding ............................................................................................................. 7

Theoretisch kader herontwikkeling .......................................... 8 2.1 Inleiding................................................................................................................... 8 2.2 Definitie gebiedsontwikkeling c.q. herontwikkeling................................................... 8 2.3 Fasen herontwikkeling ............................................................................................. 9 2.3.1 Initiatieffase ...................................................................................................... 9 2.3.2 Planfase ..........................................................................................................10 2.3.3 Realisatiefase.................................................................................................. 11 2.3.4 Exploitatie & beheer ........................................................................................12 2.4 Risico’s ...................................................................................................................12 2.4.1 Definitie risico ..................................................................................................12 2.4.2 Onderverdeling risico’s ....................................................................................12 2.4.3 Risicoanalyse ..................................................................................................15 2.4.4 Beheersen van risico’s ....................................................................................16 2.5 Creëren van meerwaarde .......................................................................................16 2.5.1 Basiswaarde ...................................................................................................17 2.5.2 Waarderingsmethoden opbrengst: DCF versus residueel waarderingsmodel ..17 2.5.3 Begrippenkader residuele waardebepaling ......................................................19

3

Toepassing theorie op meerwaardecreatie en selectie .......... 22 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.4

4

Inleiding..................................................................................................................22 Waardeberekening herontwikkeling ........................................................................22 Criteria voor selectie van herontwikkelingsobjecten................................................24 Objectanalyse ........................................................................................................24 Omgevingsanalyse .................................................................................................25 Marktanalyse ..........................................................................................................25 Politieke en bestuurlijke context .............................................................................25 Financiële analyse..................................................................................................26 Planning .................................................................................................................26 Matrix .....................................................................................................................26

Praktijk Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) ......... 27 4.1 Inleiding..................................................................................................................27 4.2 Positie en taken RVOB ...........................................................................................27 4.3 Verkoopproces RVOB ............................................................................................28 4.3.1 Doelstellingen bij verkoop ...............................................................................28 4.3.2 Huidig verkoopproces:.....................................................................................29 4.3.3 Risico’s voor het RVOB ...................................................................................31 4.4 Ontwikkelingskosten...............................................................................................31

5

Dossieronderzoek verkopen ................................................. 33 5.1 Inleiding..................................................................................................................33 5.2 Uitsluitingen onderzoek ..........................................................................................33 5.3 Resultaten dossieronderzoek .................................................................................34 5.3.1 Achtergrond ....................................................................................................34 5.3.2 Objectanalyse .................................................................................................34 5.3.3 Omgevingsanalyse ..........................................................................................36

2

5.3.4 5.3.5 5.3.6 5.3.7

6

Marktanalyse ...................................................................................................37 Politiek en bestuurlijke context ........................................................................37 Financiële analyse ..........................................................................................38 Planning ..........................................................................................................38

Verbeterpunten verkoopproces ............................................. 39 6.1 6.2 6.3

Inleiding..................................................................................................................39 Conclusies .............................................................................................................39 Aanbevelingen .......................................................................................................43



Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ............................................................47

7

Bibliografie ............................................................................ 46

Bijlage 1. Matrix .................................................................................... 49 Bijlage 2. Casussen .............................................................................. 52 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12

Hooghalen..............................................................................................................52 PrOMT Donderen ...................................................................................................55 PrOMT Nieuw Balinge ............................................................................................58 Arnhem, Thomas à Kempislaan .............................................................................61 Jeugdgevangenis Zutphen .....................................................................................64 Kazernecomplex Ede-Oost.....................................................................................67 Bendienplein Emmen .............................................................................................70 Tolweg 1a, Appingedam .........................................................................................73 Nieuwstad 79, ZUTPHEN .......................................................................................75 IBG Groningen .......................................................................................................78 John F. Kennedylaan 2, Apeldoorn .........................................................................81 Dr. C. Hofstede de Grootkade, Groningen ..............................................................84

3

1 Inleiding 1.1 De aanleiding voor het onderzoek Bij het Rijksvastgoed en Ontwikkelbedrijf (RVOB) worden de laatste 2 à 3 jaar geen kopers gevonden voor bepaalde objecten die in het verleden volgens het standaard verkoopproces wel verkocht werden. Marktpartijen en andere overheden zoals gemeenten en provincies willen of kunnen deze objecten niet meer overnemen tegen een actuele marktwaarde. Doordat objecten nauwelijks verkocht worden, loopt de verkoopvoorraad op. De kosten van beheer van de te koop staande objecten lopen door en de Rijksoverheid krijgt fors minder inkomsten uit verkoop. Materieel beheer per jaar

2005

VROM (Rijksgebouwendienst)

25.660 25.452

68.616 25.033 31.633

Defensie (DVD)

48.342 21.623

45.076 17.295 20.822 11.537

Buitenlandse Zaken

2006

1.402 26.166

V&W (RWS) Overig Totaal

2007

2008

3.501 10.385

2009

2010 1.118

2.685 12.898

10.740 12.197 11.035 12.018 43.000 17.566

15.230 18.638 19.838

5.497

118.404 90.807 143.163 83.548 86.013 43.068

tabel 1. Verkopen niet-agrarische onroerende zaken 2005 - 2010 (bedragen * € 1.000)

(Bron: Jaarverslagen RVOB 2009 en 2010) Het RVOB ziet kansen in een verandering van het verkoopproces door het toepassen van herontwikkeling, waardoor het dergelijke objecten makkelijker kan vervreemden, dat wil zeggen overbrengen in andere handen.

1.2 Probleemstelling De kredietcrisis heeft ingrijpende gevolgen voor de vastgoedmarkt. Marktpartijen zijn niet bereid of kunnen geen risico nemen bij objecten. Joolingen et al. stellen dat “ontwikkelaars, bouwers en corporaties op grote schaal maatregelen moeten treffen om te duur ontwikkelde voorraad kwijt te raken. Nieuwe plannen en zelfs aangegane verplichtingen worden uit- of afgesteld. Banken zijn op dit moment zeer beperkt bereid de rol als financier op zich te nemen” (Joolingen, Kersten, & Franzen, 2009, p.3).Ook de Rijksoverheid zit met een grote voorraad, hoewel niet zo duur ontwikkeld als bij eerdergenoemde partijen. Verbraeken schrijft in het Financieele Dagblad dat banken weigeren nog langer de onverkochte voorraden en grondposities van de ontwikkelaars te financieren (Verbraeken, 23 februari 2010). Indien banken investeren in gebiedsontwikkelingen dan eisen zij afzetgarantie (Aalbers et al., 2010, p.11). De verkopen bij het RVOB verlopen eveneens moeizaam. Na een telefonisch gehouden enquête onder potentiële kopers van een object van het RVOB blijkt dat door de huidige economische crisis het moeilijker is om objecten te verkopen zeker wanneer die geen courante bestemming hebben. Hierbij moet gedacht worden aan defensieobjecten, oude gevangenissen, etc. Het probleem van het verkrijgen van een bestemmingswijziging maakt het voor marktpartijen moeilijk om de financiering van de aankoop van een object rond te krijgen. Daarbij komt dat door de inkrimping van de Rijksoverheid het aanbod van overtollige objecten aanzienlijk groeit, waardoor het aanbod nog groter wordt en de prijzen onderuit gaan.

4

Het RVOB gebruikt bij een situatie met overtollige objecten de volgende instrumenten: a. het direct verkopen van objecten; b. het tijdelijk beheren van objecten en bij een gewijzigde marktsituatie alsnog verkopen; c. het vergroten van de verkoopbaarheid door gebieds- of herontwikkeling. In een aantal gevallen start het RVOB verkoopprocessen met een herontwikkeling. Samen met de gemeenten en of marktpartijen wordt in deze gevallen getracht om een deel van de verkooprisico’s weg te nemen door een nieuwe bestemming voor het object te vinden en daarmee de verkoopbaarheid te vergroten. Van de eerstgenoemde instrumenten zijn criteria geformuleerd, waarmee bepaald kan worden wanneer het zinvol is een object direct af te stoten dan wel te behouden en te beheren. Maar voor de keuze om al dan niet een object te herontwikkelen zijn nog geen criteria nader gedefinieerd. Nu wordt er alleen gebruik gemaakt van globale criteria. In deze scriptie worden die globale criteria onderzocht, beoordeeld en voorstellen gedaan om tot een bruikbaar afwegingsinstrument te komen. Daarbij wordt met name gekeken naar risico’s en kansen bij een proces van herontwikkeling.

1.3 Centrale vraag en subvragen De centrale vraag binnen dit onderzoek is: Welke kritische succesfactoren beïnvloeden bij het RVOB de rationele afweging om een vastgoedobject te herontwikkelen? Herontwikkelen wordt overwogen om de verkoopbaarheid van een object te vergroten. De analyse van de succesfactoren moet leiden tot een verbetering van het verkoopproces van het RVOB. Om deze vraag te kunnen beantwoorden zijn een aantal subvragen van belang. a. Wat wordt er bij het RVOB onder herontwikkeling verstaan? b. Langs welk fasen verloopt herontwikkeling? c. Met welke methode kan het beste worden bepaald of de geïnvesteerde bedragen in tijd, beheer en renteverlies zich laten terugverdienen en alsnog meerwaarde opleveren? d. Welke risico’s zijn voor het RVOB en het Rijk verbonden aan een herontwikkeling? e. Welke selectiecriteria kunnen worden gebruikt bij de keuze voor objecten die voor herontwikkeling in aanmerking komen? f. Wanneer zijn de succesfactoren kritisch, dat wil zeggen van een dermate groot belang dat zij de afweging beïnvloeden? g. Hoe kan met de antwoorden op bovenstaande subvragen het verkoopproces voor het RVOB worden verbeterd?

1.4 Methode en opbouw onderzoek Het onderzoek gaat uit van de stelling dat het RVOB nog niet beschikt over een goed instrument voor de besluitvorming rond herontwikkeling en dat de criteria nog onduidelijk zijn. In het vervolg van dit onderzoek zal ik gebruikmaken van de verschillende fasen bij een herontwikkelingstraject. Ter illustratie van deze fasen heb ik deze ook toegepast op dit onderzoek. De formulering van de probleemstelling zoals hierboven kan worden gezien als onderdeel van de initiatieffase, waarin een probleem verkend wordt en de ambities helder worden gemaakt. Hierboven is duidelijk gemaakt wat het probleem is, voor wie dat een probleem is en waarom het een probleem is (geworden). In de onderstaande twee paragrafen en het daaropvolgende hoofdstuk (hst. 2) ga ik in op de onderzoeksvragen, de onderzoeksmethoden en het theoretisch kader. Deze plaats ik in de planfase van het

5

onderzoek. Wat is nodig om tot een antwoord van de probleemstelling te komen? Vervolgens omvat de realisatiefase de uitvoering van het onderzoek, de dataverzameling, waarvan de weerslag is te vinden in de hoofdstukken 3, 4 en 5. De fase van exploitatie en beheer vindt zijn vertaling in het hoofdstuk met de conclusies (hst.6) en de samenvatting (hst.0), omdat hoofdzakelijk deze onderdelen zullen worden gebruikt voor de toepassing van de resultaten van mijn onderzoek. In het onderzoek zijn data verzameld met behulp van diverse interviews, literatuurstudie en overige dataverzameling onder andere via bestudering van dossiers waarvoor voldoende informatie digitaal beschikbaar is voor medewerkers van het RVOB. De dossiers zijn via een selecte steekproef verzameld. Deze data worden door mij gebruikt ter onderbouwing van mijn voorstel voor criteria die in het instrument voor herontwikkeling gebruikt dienen te worden om tot een goede afweging van risico’s te komen. De dossiers hebben te maken met lopende en afgesloten verkoopzaken bij het RVOB Noord & Oost en PrOMT1 verkopen van DLG (Dienst Landelijk Gebied). Het dossieronderzoek omvat 52 dossiers. Daarvan zijn er twaalf geselecteerd voor verdere bestudering (zie bijlage 2). Deze twaalf betreffen dossiers die zijn ingevuld door de medewerker die zelf de zaak in behandeling heeft. Ze zijn geselecteerd op basis van de parate kennis van de betrokken medewerker en de verwachting dat deze voorbeelden zijn van de toepassing van herontwikkeling. De dossiers zijn ingevoerd in een database waarbij de selectiecriteria gebruikt zijn als variabelen. Aan de hand van de database wordt geanalyseerd welke factoren invloed hebben. Met het bestuderen van de dossiers kunnen de factoren geëvalueerd worden. Ik heb interviews gehouden met Edo Arnoldussen, directeur Ontwikkelbedrijf van het RVOB, Luuk Oost, hoofd van het Ontwikkelbedrijf Groene Ruimte van DLG, Staatsbosbeheer, Marc Bonekamp, programmamanager Ede-Oost, gemeente Ede, en Alexander van Andel, manager bij ProRail. Daarmee zijn belangrijke partijen voor het onderzoek bevraagd en is informatie ingewonnen over de belangen die zij vertegenwoordigen bij herontwikkeling. De mogelijke oplossingen die zijn toegepast worden geëvalueerd en leiden tot mijn voorstel voor de meest optimale criteria die in een verkoopproces gebruikt dienen te worden. Schematisch ziet de opbouw van de scriptie er als volgt uit: Initiatieffase

Probleemstelling - § 1.2

Planfase

Onderzoeksvragen – § 1.3 Onderzoeksmethode – § 1.4 Theoretisch kader – hst. 2

Realisatiefase

Dataverzameling – hst. 3, 4 en 5

Fase exploitatie en beheer

Conclusie en aanbevelingen – hst. 6 Samenvatting – hst. 0

Figuur 1 leeswijzer 1

PrOMT: project ontwikkeling militaire terreinen.

6

1.5 Begeleiding De heer dr. Gerrit H.M. van Vegchel is via de ASRE aangezocht om de externe begeleiding te verzorgen. Bij de aanvang van het schrijven van de scriptie is de heer Van Vegchel Directeur Strategie van ING Real Estate Development Nederland. Sinds 1 november 2010 is Van Vegchel voorzitter regionaal bestuur van Parkstad Limburg. De heer drs. Friso de Vor, werkzaam bij de ASRE, treedt op als tweede beoordelaar. Mevrouw drs. Attie Dijkstra, senior beleidsmedewerkster bij directie Vastgoed van het RVOB, is bereid om als interne begeleidster op te treden.

7

2 Theoretisch kader herontwikkeling 2.1 Inleiding Om antwoord te geven op de subvraag “Wat wordt er bij het RVOB onder herontwikkeling verstaan?” is in de literatuur gezocht naar gangbare definities voor herontwikkeling. Tevens is uitgeschreven hoe een dergelijk proces verloopt en welke risico’s en kansen zich kunnen voordoen. Daarnaast is gezocht naar methoden om de subvraag “Hoe kan worden bepaald of de geïnvesteerde bedragen in tijd, beheer en renteverlies zich laten terugverdienen en alsnog meerwaarde opleveren?” te kunnen beantwoorden. De verschillende methoden om een basiswaarde vast te stellen worden beoordeeld en één daarvan wordt gekozen voor dit werkstuk. Deze theoretische gegevens zullen in de daaropvolgende hoofdstukken worden toegepast op de dossiers van het RVOB, die voor dit onderzoek zijn bestudeerd.

2.2 Definitie gebiedsontwikkeling c.q. herontwikkeling Hieronder volgen een aantal in de literatuur aangetroffen definities van gebieds- of herontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is gericht op de (her)ontwikkeling van een gebied (Joolingen, Kersten, & Franzen, 2009, p.6). Op de website van Ecorys is de volgende definitie te vinden: Gebiedsontwikkeling omvat de (her)ontwikkeling van stationslocaties, stadscentra, transformatie-locaties, wijkaanpak, nieuwbouwgebieden, agrarisch gebied, bedrijventerreinen, etc., waarin wordt gewerkt aan lange termijn (her)ontwikkeling, met publieke en private partners en integrale kosten- en opbrengstenbeheersing (Ecorys, 2011). Van Luin et al. stellen dat gebiedsontwikkeling een duiding is voor maatschappelijke processen die resulteren in duurzame ruimtelijke ontwikkelingen en ook dat het een duiding voor een integrale, interdepartementale en gebiedsgeoriënteerde manier van werken (Van Luin, Van Rooy & Dil, 2006, p.14). Fysieke en functionele transformatie van een gebied dat – gegeven het schaalniveau, de lange doorlooptijd en de ambitie om binnen het duidelijk begrensde gebied (ruimtelijke, sociale, economische en culturele) opgaven in samenhang en samenwerking te realiseren – plaatsvindt in een (door de tijd veranderend) krachtenveld, waarbinnen partijen met uiteenlopende belangen, posities, rollen, verantwoordelijkheden en risico’s te traceren zijn (Raven, 2011). De Zeeuw noemt gebiedsontwikkeling de praktische toepassing van ontwikkelingsplanologie. Er bestaat geen precieze omschrijving voor. Het etiket gebiedsontwikkeling kan, volgens De Zeeuw, bijna straffeloos op elk ruimtelijk project geplakt worden (De Zeeuw, 2006, p. 7). Alle definities gaan over een ruimtelijke ontwikkeling van onroerend goed. In de literatuur is het niet duidelijk wanneer nu gesproken wordt over gebiedsontwikkeling of wanneer herontwikkeling wordt bedoeld. De twee begrippen lopen in elkaar over. Mijn indruk is dat gebiedsontwikkeling wordt gebruikt voor ontwikkeling in een gebied met een groot oppervlakte en dat herontwikkeling vooral wordt gebruikt ten aanzien van gebieden met een beperkte omvang of een specifiek object. Het schaalniveau is derhalve beslissend. In dit onderzoek wordt de volgende definitie gebruikt: herontwikkelen is een ruimtelijke ontwikkeling van een bestaand onroerendgoedobject van een beperkte schaalomvang.

8

2.3 Fasen herontwikkeling In de Nederlandse literatuur wordt het proces van herontwikkeling door diverse auteurs of organisaties in vijf fasen verdeeld in Nederland boven water (Van Luin, Van Rooy & Dil, 2006, p.145), op de website Ruimte x Milieu (Ministerie van VROM, 2011) en in Kapstok Gebiedsontwikkeling (Dienst Landelijk Gebied, 2011). Daarnaast zijn er auteurs die een vier fasen indeling hanteren, zoals Gehner in Risicoanalyse bij projectontwikkeling (2003, p. 26-30), Nozeman in Handleiding projectontwikkeling (2010. p 40-120), in Reiswijzer Gebiedsontwikkeling (2011, p.13) en in Inrichting van het PPS-proces bij gebiedsontwikkeling (Kenniscentrum PPS, 2004, p. 6). De voorverkenningfase en verkenningsfase, genoemd in de naslagwerken met vijf fasen, zijn door deze auteurs grofweg samengevoegd tot de initiatieffase. De haalbaarheidsfase en ontwikkelingsfase zijn vergelijkbaar met de planfase. In alle gevallen wordt een fase genoemd waarin de plannen gerealiseerd worden en een fase waarin het gebied wordt beheerd. De fase waarin besloten is door Rijksgebouwendienst (RGD), Rijkswaterstaat en Dienst Vastgoed Defensie (DVD) om de objecten over te dragen aan het RVOB kan als een voorverkenningsfase worden beschouwd. Vervolgens verkent het RVOB de mogelijkheden van het object. Maar voor dit onderzoek is het onderscheid tussen voorverkenning- en verdere verkenningsfase niet relevant en voeg ik deze samen tot één fase, de initiatieffase. Daarnaast zijn zowel de fasen realisatie en beheer minder van belang voor het RVOB, omdat het daar zelden bij betrokken is. Ook het onderscheid tussen beheer met exploitatie of onderhoud is daarmee niet relevant voor het onderzoek. In mijn onderzoek werk ik daarom met de volgende vier fasen: a. b. c. d.

initiatieffase; planfase; realisatiefase; beheerfase.

2.3.1 Initiatieffase De initiatieffase is bedoeld om te onderzoeken of de ontwikkeling gewenst is en of er betere alternatieven zijn (De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, 2011, p. 13). De vragen naar het of, wie en wat worden volgens Van Luin et al. in deze fase gesteld (Van Luin, Van Rooy, & Dil, 2006, p.145). Nozeman stelt dat dit de fase is waarin een mogelijke ontwikkellocatie of een idee voor een vastgoedconcept moet worden bestudeerd op afzetmogelijkheden en haalbaarheid. Het gaat hierbij zowel om maatschappelijke, technische als bestuurlijke haalbaarheid (Nozeman, 2010. p. 40). De aanleiding voor herontwikkeling is meestal gelegen in het gegeven dat voor het Figuur 2 weergave fase 1 in het cyclische proces van ontwikkelingen te onderzoeken onroerendgoedobject of gebied met de huidige bestemming of technische staat geen geschikte kopers worden gevonden. Het belang van deze fase voor

9

het RVOB is dat de haalbaarheid van een herontwikkeling van het te verkopen object wordt onderzocht. Ten behoeve van onderstaande tekst is gebruik gemaakt van de website van het voormalige ministerie VROM (ruimte x milieu, min. vrom, 2011) en van “Kapstok gebiedsontwikkeling” (Dienst Landelijk Gebied, 2011). Een oriëntatie op het object en de doelen staan in deze fase centraal. Er vindt een verkenning plaats van de mogelijke ontwikkelingen in het gebied of van het object en de partijen die daaraan willen meewerken. Daarnaast wordt er inzicht gekregen in de kenmerken van het gebied en het object, en welke doelen haalbaar zijn. De volgende vragen worden in deze fase gesteld. 1. Haalbaarheidsvragen  Welke mogelijke functies heeft een gebied of object?  Moeten een beleidsopgave uitgevoerd worden?  Welke maatschappelijke urgentie(s) zijn er?  Wat maakt het meeste kans in de markt?  Welke kansen zijn er om tot oplossingen te komen?.  Wat zijn de kosten en opbrengsten van de ontwikkelingen?  Welke kansen en risico’s zijn er?  Wie zijn de andere eigenaren die belang hebben bij ontwikkelingen in het gebied?  Wie zijn de andere belanghebbenden?  Welke plannen kunnen gezamenlijk worden gemaakt?  Wat zijn de verkoopmogelijkheden van het te ontwikkelen product? 2. Vragen over de randvoorwaarden  

Wat zijn de relevante juridische kaders? Wat zijn hun consequenties?

Deze informatie is van belang in het verdere verloop van het proces. Hiermee worden de risico’s op dit gebied duidelijk. Deze worden behandeld in paragraaf 2.4. In deze fase wordt een visie opgesteld van de te bereiken doelen met het object. Deze visie wordt gebruikt voor het maken van het programma van eisen waaraan het plan moet voldoen om het einddoel te kunnen bereiken. Om inzicht te krijgen van de potentiële gegadigden en de financiële bijdrage die zij kunnen leveren wordt een marktanalyse gemaakt. Daarnaast wordt een financiële analyse gemaakt om de kosten en baten af te wegen. Indien ook publieke middelen ingezet gaan worden is het belangrijk om hierbij ook inzicht te krijgen in de maatschappelijke kosten en baten, die samenhangen met de mogelijke (maatschappelijke) effecten van de investeringen uit publieke middelen. Door deze onderzoeken wordt het duidelijk of de plannen haalbaar zijn en wat het financieel oplevert. Daarnaast geeft het informatie over de inrichting van de planorganisatie. In het proces van een private gebiedsontwikkelaar worden de resultaten van de onderzoeken gebundeld in een uitvoeringsovereenkomst. Het RVOB heeft nog niet zo’n einddocument.

2.3.2 Planfase In deze fase wordt het plan dat in de initiatieffase haalbaar leek verder uitgewerkt en het perspectief op meerwaarde onderzocht. De planfase moet zicht geven op de waarde die het object bij de verkoop kan krijgen (toekomstwaarde). In deze fase worden diverse criteria nagelopen die een go/no go beslissing beïnvloeden, waarmee al dan niet het besluit om

10

verder te gaan met herontwikkeling wordt genomen. Nozeman noemt de volgende succesen faalfactoren: een marktconform maar flexibel plan, stevig commitment, goede organisatie en juiste timing (Nozeman, 2010. p. 53). Volgens Van Luin et al. is dit de fase van de “hoe” vragen (Van Luin, Van Rooy & Dil, 2006, p.145). Er wordt een business case opgesteld, die bestaat uit een gebieds- of projectplan, gebiedsontwerp of -visie met een daaraan gekoppeld financieringsplan en eventueel samenwerkingsovereenkomsten. De opstelling geschiedt in enkele cycli met achtereenvolgens ontwerpvarianten, een voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp. De globale business case uit de verkenningsfase ontwikkelt mee in deze cyclus van tekenen (verkenning) – rekenen (planning) tot uiteindelijk ondertekenen van het verkoopcontract. De inzet van instrumenten wordt in de planfase bepaald en de voorbereiding van uitvoering en beheer krijgt meer vorm. Werken aan draagvlak voor plan en uitvoering is een permanente activiteit in deze fase omdat commitment stevig te maken. Tijdens de planfase worden diverse producten opgeleverd zoals:  Een ruimtelijk ontwerp moet voor het creëren van meerwaarde een marktconform maar flexibel plan zijn, waarbij stevig commitment van de betrokkenen van cruciaal belang is. Dit maakt het plan kansrijk en zal bij een herontwikkeling toegevoegde waarde leveren en mogelijkheid geven om de kosten terug te verdienen.  Beheer- en onderhoudsplan, een globaal ontwerp van het toekomstig beheer en onderhoud en een indicatie van de daarvoor benodigde maatregelen met consequenties voor de planfase. Figuur 3 weergave planfase  Een gebiedsinventarisatie, dat wil zeggen een inventarisatie van verschillende gebiedspecifieke kenmerken.  Eén of meerdere analyses op varianten van het plan die consequenties hebben voor bijvoorbeeld de milieuaspecten of de monumentstatus (MER, Strategische Milieu Beoordeling, Watertoets, cultuurhistorische rapportage).  Een financieringsplan/grondexploitatie waardoor inzicht in de toegezegde en verwachte financiële stromen wordt verkregen.  Een analyse van de risico’s (o.a. politiek, juridisch en financieel) die het ontwikkelproces kunnen belemmeren inclusief een maatregelenpakket om de risico’s te verminderen en/of te verdelen over partijen.  Een plan dat aangeeft welke uitvoeringsstrategie gehanteerd wordt en welke maatregelen worden verricht om het plan uit te voeren.

2.3.3 Realisatiefase In de realisatiefase wordt gestart met de uitvoering van de bouwen inrichtingsplannen zoals bijvoorbeeld de ontwatering, ontsluiting, bouwen van de objecten en aanleggen van openbaar groen/ natuurgebieden. Als gevolg van het openbaarheidsbeginsel worden de private marktpartijen die deze werkzaamheden uitvoeren veelal geselecteerd door middel van aanbestedingen. Door de uitvoering van werken komen er ook financiële stromen op gang van uitgaven en inkomsten. Deze worden bijgehouden in een (deel)grondexploitatie. Om te voldoen aan de wettelijke vereisten kan pas worden gestart nadat de benodigde vergunningen zijn verleend. Om een goed draagvlak te creëren, wederom ter voorkoming

11

van stagnatie, is het ook van belang om met de omgeving, de omwonenden en de betrokken marktpartijen te blijven communiceren. De risicoanalyse die in de vorige fase is opgestart wordt zoveel mogelijk actueel gehouden om de beslissers met de juiste informatie te voeden, opdat verouderde kennis over de risico’s het proces zo min mogelijk gaat ophouden.

2.3.4 Exploitatie & beheer Als de plannen uitgevoerd zijn, moet het gebied beheerd worden. Een beheervisie met kwaliteitseisen voor beheer en onderhoud met daarin afspraken over budgetten en taken/verantwoordelijkheden en wijze van toezicht vormt het startpunt van deze fase. Een onderdeel hiervan is de overdracht van eigendom aan de eindgebruikers: bijvoorbeeld woningen naar bewoners, parken naar gemeente of recreatieschap en landbouwgrond naar boeren. Indien nodig vindt marketing van het gebied plaats om woningen, bedrijfsruimten, voorzieningen te positioneren in de markt. Deze fase richt zich verder op beheer en onderhoud van de uitgevoerde oplossingen, de invulling van speelruimte in het plan en tussentijdse beperkte aanpassingen op grond van nieuwe inzichten mede voortkomend uit het gebruik. Om het project af te ronden wordt er een financiële eindrapportage opgesteld en wordt de gebiedsorganisatie die de uitvoering verzorgt ontbonden.

2.4 Risico’s 2.4.1 Definitie risico In de Van Dale is risico omschreven als gevaar voor schade of verlies. In De Reiswijzer Marktpartijen & Gebiedsontwikkeling (2006, p. 25) wordt risico gedefinieerd als de kans op het optreden van een gebeurtenis die voor een betrokkene een negatief gevolg met zich mee kan brengen. Risico wordt over het algemeen gedefinieerd als het product van de mogelijkheid op een ongewenste gebeurtenis en het (geschatte) effect waarmee deze op kan treden. Hieruit volgt een inschatting van de omvang van de gevolgen.

risicobron

gebeurtenis

gevolg

Figuur 4 risico (Gehner, 2003)

Gehner concludeert (Gehner, 2003, p. 2) dat alle definities van risico een waarde en een waarschijnlijkheidscomponent in zich hebben. De waardecomponent is het effect of gevolg van de gebeurtenis uitgedrukt in afwijkingen van het gewenste resultaat. In het onderzoek maak ik gebruik van de definitie van De Reiswijzer gecombineerd met het schema van Gehner.

2.4.2 Onderverdeling risico’s Om een risicoanalyse uit te kunnen voeren is het van belang te weten welke risico’s kunnen optreden. In het Handboek Projectontwikkeling verdeelt Dekkers de risicosoorten in drie niveaus: omgevingsrisico’s, projectrisico’s en organisatierisico’s (Nozeman, 2010, p. 170). Deze onderverdeling wordt gevolgd in dit onderzoek. a. Omgevingsrisico’s Deze zijn het gevolg van buiten de invloedsfeer van het project komende veranderingen (Nozeman, 2010. p. 171) Politiek, bestuurlijk en maatschappelijke:

12







Het niet instemmen van de gemeenteraad met de benodigde bestemmingswijziging. Indien de gemeenteraad niet wil instemmen met de voorgestelde bestemmingswijziging wordt het onmogelijk om de gewenste ontwikkeling uit te voeren. Het niet komen tot overeenstemming met de meerdere partijen die verschillende belangen hebben. Bij het ontwikkelingsproces zijn vele partijen en belanghebbenden met soms tegenstrijdige wensen en belangen betrokken. Hierdoor kan het moeilijk zijn de partijen op één lijn te krijgen. Bezwaren vanuit de bevolking tegen de voorgestelde veranderingen. Een object kan bij de bevolking een hoge gevoelswaarde hebben met name bij objecten met een monumentstatus. Elke verandering kan worden gezien als een aantasting van de esthetische waarde van het betreffende object. In sommige gevallen kan het noodzakelijk zijn dat een (gedeelte) van het object gesloopt wordt.

Economische of marktrisico’s:  Door het langer in bezit hebben, stijgen de beheerkosten. De energiekosten blijven doorlopen en (oude) gebouwen vergen het nodige onderhoud.  Het ontbreken van interesse vanuit de markt. Voor het object bestaat ondanks de mooie plannen geen interesse. De markt ziet er niets in.  Ondanks alle goede voorbereidingen is de markt niet bereid een reële waarde voor het object te betalen.  De realistisch vastgestelde marktwaarde van het gebouw is te laag. De opdrachtgever voor de verkoop verwacht een hogere opbrengst te ontvangen dan het object waard is. Wet en regelgeving:  Het niet verkrijgen van vergunningen bij het bevoegd gezag. Bij het herontwikkelen van een object zijn vele vergunningen nodig. Indien deze niet (tijdig) worden verkregen stagneert het ontwikkelingsproces.  Tussentijdse wijzigingen in weten regelgeving kunnen consequenties hebben voor de randvoorwaarden waarbinnen het project gerealiseerd moet worden (Nozeman, 2010, p. 171). Parameters:  Bij gebiedsexploitaties wordt gerekend met financiële parameters zoals de rentestand en inflatiecijfers. Wijzigingen in die parameters kunnen de financiële aspecten van een ontwikkeling beïnvloeden (Nozeman, 2010, p. 171). b. Projectrisico’s Projectrisico’s zijn het gevolg van activiteiten inherent aan het opzetten en uitvoeren van een project (Nozeman, 2010, p. 172). Deze heeft de projectorganisatie zelf in de hand. Ruimtelijk/geografisch:  Het ontbreken van een geschikt programma van eisen. Om een (her)ontwikkeling te doen slagen is het vinden van een goede vervolgbestemming noodzakelijk. Om dit te bereiken moet duidelijk zijn wat de mogelijkheden zijn en waar de markt behoefte aan heeft.  Onvoldoende capaciteit om vanuit de markt gegadigden te vinden. Ondanks het marktonderzoek in het begin van het proces blijkt er toch minder behoefte te bestaan aan het ontwikkelde concept.  De geplande omgevingsontwikkeling sluit onvoldoende aan bij de belangstelling vanuit de markt. Zo kan het aantal geplande parkeerplaatsen door mogelijke kopers als te klein worden gewaardeerd. De aantrekkelijkheid van binnenstedelijke

13

ontwikkelingen is gebaat bij voldoende ruimte om te kunnen parkeren. Andere voorbeelden zijn: Er is te weinig groen gepland rond het gebouw. De geplande ontsluiting van het gebied wordt als ontoereikend beoordeeld. Technisch:  Er is te weinig aandacht geweest voor de milieuaspecten, zoals de aanwezigheid van bodemvervuiling en/of asbest, waarmee de organisatie later in het proces alsnog wordt geconfronteerd. Door de aanwezigheid van vervuiling en of asbest zullen maatregelen genomen moeten worden om deze te verwijderen of zo mee om te gaan dat het geen risico meer vormt.  Beperkingen van de constructie belemmeren de gewenste ontwikkeling. Bestaande gebouwen zijn niet voor iedere functie geschikt. Dit maakt het moeilijk om in de gewenste richting te ontwikkelingen.  De onderhoudsconditie van het object in het kader van andere gebruikstoepassingen is dermate slecht, dat de gewenste ontwikkelingen onmogelijk zijn.  Het over het hoofd zien van belangrijke gebreken, waardoor deze onvermeld blijven. Tijdens de onderzoeken zijn niet alle relevante zaken “ontdekt”. Hierdoor ontstaat het risico dat deze zaken niet zijn vermeld tijdens de verkoopprocedure waardoor achteraf schade door de koper kan worden geclaimd.  Het niet zorgvuldig bepalen van de selectiecriteria in het kader van de voorselectie van mogelijke marktpartijen. Daardoor kan de keuze uit de instellingen en bedrijven die hun belangstelling voor een bepaald object kenbaar hebben gemaakt om met deze partijen de procedure te vervolgen teveel beperkt zijn geworden of niet passend genoeg zijn bij de bestemming van het object. c. Organisatierisico’s Deze vloeien voort uit het functioneren van een organisatie en uit de kwaliteiten van de werknemers die een bijdrage leveren aan de organisatie (Nozeman, 2010. p. 171). Organisatorisch:  Het nog niet volledig uitgekristalliseerde proces bij de planorganisatie.  Onduidelijkheid over de rol van de partners. Indien het proces wordt uitgevoerd met meerdere partijen kunnen er problemen ontstaan over de rol die een partij heeft. De organisatiestructuur binnen het project is dan niet duidelijk.  Besluitvormingsproces. Het moet duidelijk zijn hoe een besluit tot stand komt, zodat daar achteraf geen misverstand over kan ontstaan.  Aanbestedingsprocedure. Indien er opdrachten gegeven worden door de verkopende organisatie moet duidelijk zijn welke partijen in aanmerking komen voor aanbesteding. Planning:  Het niet tijdig afronden van de marktconsultatie. Voor het herontwikkelen is het van belang te weten wat de behoefte van de markt is, met andere woorden, wat kan er weg gezet worden in de markt. Dit onderzoek moet afgerond zijn, voordat er een nieuwe bestemming van het object bij het bevoegd gezag wordt aangevraagd.  Het te laat verkrijgen van vergunningen. Het bevoegd gezag heeft meer tijd nodig dan verwacht voor het verlenen van de vereiste vergunningen.  Bezwaren tijdens (bestemmingsplan) procedures. Tegen de aangevraagde nieuwe bestemming wordt bezwaar gemaakt. Indien het bezwaar wordt toegekend, kan niet de gewenste bestemming verkregen worden. Zelfs indien het bezwaar niet wordt toegekend, leiden bezwaren tot een vertraging van het verkoopproces.  Het laten lopen van een geschikt momentum om plannen te lanceren of te realiseren. Het momentum kan samenhangen met veranderingen in de omgeving van het object,

14

met politiek/bestuurlijke ontwikkelingen, organisatorische veranderingen bij belanghebbenden, veranderingen in beleidsdoelstellingen, de markt of in het object zelf. Communicatie / Informatievoorziening:  Het niet goed communiceren met de diverse partijen (intern). Tussen de partners binnen het proces moet duidelijk wie verantwoordelijk is voor de inhoud en uitvoering van de externe communicatie.  Het niet of te laat communiceren met stakeholders (extern). Om voortgang in de processen te houden en ter voorkoming van vragen kan beter vooraf de stakeholders worden geïnformeerd.  Het niet spreken met één mond. Indien het onduidelijk wie en wat er gecommuniceerd wordt, kunnen er complicaties ontstaan die het proces kunnen bemoeilijken.  Het ontbreken van draagvlak en overeenstemming. Indien de betrokken partijen (intern en extern) andere inzichten hebben, kan het proces mislukken.

2.4.3 Risicoanalyse Een risicoanalyse is een methode waarbij nader benoemde risico’s worden gekwantificeerd door het bepalen van de kans dat een dreiging zich voordoet en de gevolgen daarvan. Een risicoanalyse kan gemaakt worden om te bepalen hoe groot de risico’s zijn, welke risico’s verkleind kunnen worden, en welke risico’s het meest urgent dienen te worden aangepakt. De bron van de risico’s in gelegen in onzekerheden die met name in de beginfase van een ontwikkeling aanwezig zijn. In figuur 5 is in een grafiek weergegeven hoe het verloop van zekerheid, beïnvloedbaarheid en investeringen gedurende een ontwikkeling over het algemeen verloopt (Gehner, 2003, p.36).

_ Figuur 5 Zekerheid en beïnvloedbaarheid van risico’s tijdens het ontwikkelproces

15

2.4.4 Beheersen van risico’s Om de risico’s te kunnen beheersen moet eerst per onderverdeelde categorie geanalyseerd worden hoe groot de kans is van het optreden van een specifiek risico. Deze kans moet zo veel mogelijk worden beperkt. Omgevingsrisico’s zijn moeilijk stuurbaar en hebben betrekking op veranderingen in de maatschappij, het openbaar bestuur, de economie en weten regelgeving (de politiek/bestuurlijke, juridisch/wettelijke en maatschappelijk/sociale risico’s). Samenwerkingsrisico’s en financiële risico’s zijn hier vaak van afgeleid. Beter stuurbaar zijn projectrisico’s, zoals op het gebied van planning, grond/gebiedsexploitatie, ruimtelijk/geografisch, technische risico’s en opstalexploitatierisico’s. Hetzelfde geldt voor risico’s die te maken hebben met de organisatie, de communicatie/ informatievoorziening en culturele kwesties (Kenniscentrum PPS, 2004; Bindels, Have, & Schapendonk, 2004). De culturele kwesties beschouw ik als zaken die te maken hebben met de cultuur van de betrokken belanghebbenden. De beheersbaarheid van deze risico’s hangt samen met de mate van invloed die door de organisatie hierop kan worden uitgeoefend.

2.5 Creëren van meerwaarde Om te komen tot een methode tot waarderen van het onroerendgoedobject welke betrokken is bij herontwikkeling, moet eerst gedefinieerd worden wat er gewaardeerd moet worden. Ten Have geeft hiervoor de volgende definitie (Ten Have, 2007, p. 606): “Een ontwikkelingsvastgoed is een vastgoedobject dat bestemd is voor projectontwikkeling en/ of daartoe in een stadium van uitvoering verkeert, om daarmee tot waardemaximalisatie te komen.” De Zeeuw geeft aan dat meerwaarde een kernelement is van het proces van gebiedsontwikkeling en dat meerwaarde onlosmakelijk is verbonden met dit proces (De Zeeuw 2007, p.5). In onderstaande figuur is weergegeven waar de mogelijkheden voor meerwaarde kan ontstaan. Rent gap Functional gap

Potentiegat Marktgat

Fin. ruimte Risicobuffer(s)

Beleids waarde

Marktwaarde

Potentiële waarde voor gebied of object

Basis waarde Figuur 6 waardeontwikkeling (bron college van Van Vegchel 17-12-2008)

De waarde die een object heeft bij de aanvang van een herontwikkeling wordt in dit onderzoek de basiswaarde genoemd. Dit is het bedrag dat de markt bereid is te betalen voor het object in de huidige staat, met de huidige bestemming en mogelijkheden. Voor de mogelijke risico’s, die het object met zich meebrengt, is een risicobuffer opgenomen, waarin

16

een bedrag om de kosten van de ontwikkeling te kunnen betalen, is opgenomen, en er is financieringsruimte gereserveerd voor de eventuele winst. Van Vegchel stelt dat dit samen de beleidswaarde maakt (college MSRE, 17 december 2008). Indien de bestemming gewijzigd kan worden in een voor de potentiële eigenaar gunstige bestemming, komt er een bonus bovenop de genoemde beleidswaarde, waarmee het “marktgat” ofwel “functional gap” gedicht kan worden. Dit maakt samen de marktwaarde. Indien het gebouw in de juiste conditie wordt gebracht, ontstaat nogmaals een meerwaarde waarmee het “potentiegat” of wel “rent gap” wordt overbrugd. Alle waarden opgeteld vertegenwoordigen de potentiële waarde van een gebied of object. Figuur 6 maakt duidelijk dat om een antwoord te kunnen geven op de subvraag: “Hoe kan worden bepaald of de geïnvesteerde bedragen in tijd, beheer en renteverlies worden terugverdienden een meerwaarde opleveren?” bij de start van het proces van belang is hoe een eventuele meerwaarde bepaald kan worden. Indien er geen meerwaarde behaald kan worden, heeft het voor de verkopende organisatie geen zin om aan een dergelijk complex traject te beginnen. Om meerwaarde vast te kunnen stellen dient eerst de basiswaarde vóór de ontwikkeling te worden vastgesteld. Dit is een soort nulmeting. Daarnaast moet in de beginfase van een project ook een inschatting worden gemaakt van de mogelijke opbrengsten. Dit moet ruimer worden gezien dan alleen het behalen van een financiële meerwaarde. Ook maatschappelijke resultaten of het behalen van gestelde beleidsdoelen kunnen als opbrengsten worden gezien.

2.5.1 Basiswaarde Voor het vaststellen van een basiswaarde kunnen meerdere methoden worden gebruikt. Van Vilsteren stelt de volgende vijf methoden voor (Van Vilsteren, 2008, p.iv): a. b. c. d. e.

Residueel; Indexatie van een eerder overeengekomen grondprijs; Via de grondquote; Comparatief; Middels de vraagprijs van de gemeente.

Ten Have maakt een onderscheid in het waarderen voor woningbouw en voor de zakelijke markt. Voor woningbouw komt hij tot drie methoden: de aankoopwaarde vermeerderd met de kosten voor het bouwrijp maken; de grondquote (de waarde wordt vastgesteld op de vast percentage van de vrij op naam prijs) en via de residuele waardemethode. Ook voor de zakelijke markt kunnen deze methoden toegepast worden, maar hier geeft Ten Have de voorkeur aan de residuele methode, omdat bij uitgifte van grond door gemeenten ook andere motieven zoals het versterken van de concurrentiepositie worden ingezet bij de uitgifteprijzen (Ten Have, 2007, pp. 611-612). Bij herontwikkeling van bestaande objecten blijven er twee methoden over: residueel en comparatief. Indexatie van een eerder overeengekomen grondprijs is niet van toepassing omdat er geen grond wordt aangekocht. De grondquote kan, zoals hierboven gesteld, alleen gebruikt worden indien er sprake is van bouwgrond bij nieuwbouwprojecten. Gezien het unieke karakter van de objecten, vanwege de aanwezigheid van herontwikkeling en het gegeven dat de gemeente geen eigenaar is, vallen de andere drie methoden af. De Greef geeft in “Het gevecht om het residu” een heldere uitleg over het begrip residuele waardemethode. Hij legt uit hoe een waarde voor een woning tot stand komt en waar eventueel een residu zit (De Greef, 1997, p. 61). Ten Have geeft in zijn boek “Taxatieleer onroerende zaken” aan dat de residuele waardebepaling alleen van toepassing is bij een perceel grond met een mogelijkheid tot (project-)ontwikkeling (Ten Have, 2002, p. 131). 2.5.2

Waarderingsmethoden opbrengst: DCF versus residueel

17

waarderingsmodel Voor het inschatten van de uiteindelijke opbrengst geeft Ten Have een voorkeur aan een discount cashflow (DCF) methode (Ten Have, 2007, pp. 83-103). Als belangrijkste voordeel noemt Ten Have dat alle ontwikkelings- en bouwkosten die nog gemaakt moeten worden, opgenomen kunnen worden in vaste termijnen. Daarmee kunnen beslismomenten, die afhankelijk zijn van marktverwachtingen worden gesimuleerd, en worden de investeringsbedragen in de loop van de tijd zichtbaar, waardoor rekening kan worden gehouden met prijsaanpassingen gedurende het ontwikkelingsproces. Cruciaal in de DCF berekening is de discontovoet waartegen de cashflows contant worden gemaakt. Indien de ontwikkeling ver in de toekomst is gelegen, is de risicofactor groot (zie figuur 5). Dit veroorzaakt ook een hoge discontovoet. Andere kritische variabelen zijn de verkoopopbrengsten, verkoopmoment, totale uitgaven aan exploitatiekosten en exploitatieduur, die lang kan zijn, omdat pas in de (verre) toekomst verkocht kan worden. Salemi stelt dat DCF-waarde de constante is van toekomstige kasstromen. Deze is niet gerelateerd aan de marktwaarde (Nozeman, 2010. p. 309). De Wild deelt de mening van Ten Have niet en vindt dat een residueel waarderingsmodel het meest geschikte model is om de (financierings)waarde van een ontwikkeling te bepalen. Doordat de kritische variabelen bij een DCF methode subjectief worden ingeschat, wordt deze naar zijn mening, minder betrouwbaar (De Wild, 2010, p. 94). Van Vilsteren concludeert in zijn onderzoek dat residuele grondwaarde het meest afhankelijk is van de factoren die gerelateerd zijn aan de economische ontwikkelingen en daardoor de marktwaarde het beste weerspiegelt (Van Vilsteren 2008, p. 52). Halter geeft in zijn college (2 maart 2009) ook aan de voorkeur te geven aan de residuele waardebepaling bij herontwikkeling. Ook ik vind de waardering van de variabelen bij DCF teveel afhankelijk van ingeschatte factoren en toekomstige ontwikkelingen. Alleen bij een stabiel blijvende markt en een scherpe visie op de herontwikkeling kan DCF een betrouwbare waardering opleveren. Dat is meestal niet het geval en daarom kies ik ook voor het residuele waarderingsmodel. Residuen kunnen op verschillende momenten in een verkoopproces voorkomen. In figuur 7 wordt aangegeven waar de transacties plaatsvinden in een ontwikkeltraject en waarbij ook een eventueel residu zit. Het figuur geeft aan, dat wat de betrokken partij in de ene fase opbrengsten vindt, door de volgende koper als kosten worden beschouwd. Elke partij wil weer opbrengsten realiseren en dat als residu overhouden. Daarmee neemt de druk op het verkrijgen van residu toe.

18

Vastgoedontwikkelingsproces (waardecreatie)

grondexploitatie

Partij: Grondeigenaar Doelstelling Sluitende Grex

Bouw/ontwikkeling

Projectontwikkelaar Marge

Beheer

gebruik

Belegger Rendement

Gebruiker Nut – Genot

Belegger Waarde

Gebruiker Huisvestingskosten

Vastgoedrekenproces (geldstromen)

Partij: Grondeigenaar Doelstelling Grondprijs

Projectontwikkelaar Kosten

Figuur 7 waardeontwikkeling vastgoed (bron Fakton)

De fasen van gebiedsontwikkeling genoemd in hoofdstuk 3 hoeven niet synchroon te lopen met de fasen van de waardecreatie. De fase van de grondexploitatie valt grotendeels in de planfase van de gebiedsontwikkeling. De bouwfase valt grotendeels in de realisatiefase van gebiedsontwikkeling. De fasen van vastgoed- en beheerexploratie vallen in de exploitatie en beheerfase van de gebiedsontwikkeling.

2.5.3 Begrippenkader residuele waardebepaling Het principe van residuele waardebepaling is bekend van woningbouwlocaties en werkt met een begrippenkader dat ik hieronder uiteenzet. Het residueel waarderingsmodel is een methode op basis waarvan de grondwaarde bepaald kan worden. De residuele grondwaarde is het bedrag dat, middels een “afpelmethode” of “backward pricing”, resteert indien de prijs van de woning verminderd wordt met de btw en de bouwen bijkomende kosten (inclusief redelijke winst). Het geeft de maximale waarde aan, die de “aanbieder van bouwcapaciteit” bereid is voor de grond te betalen. Vaak wordt in overeenkomsten afgesproken dat de projectontwikkelaar op basis van een open begroting inzicht verschaft in al zijn kosten en op die basis de grondwaarde residueel wordt vastgesteld. Hierbij wordt uitgegaan van een acceptabel percentage algemene kosten en de verhouding winst - risico. Over de grondprijs wordt veelal onderhandeld tussen de aanbieder en vrager van bouwrijpe grond. Er worden kosten gemaakt om de gronden bouwrijp te maken, de grondproductiekosten. Naast werkzaamheden voor het bouwrijp maken, worden er ook kosten gemaakt voor de ontsluiting (aanleg van infrastructuur en algemene nutsvoorzieningen) en het aangrenzende openbare gebied. Deze kosten worden verhaald op de prijs van de woningen. Ook bij eigen ontwikkeling van woningen worden deze kosten aan de hand van de grondexploitatiewet verhaald bij de ontwikkelaar van de woningen. Hierdoor zal de gronduitgifteprijs gelijk of hoger worden vastgesteld dan de kostprijs van de grond. Om de nog niet bouwrijpe gronden in handen te krijgen, zal er verworven moeten worden. De prijs die wordt betaald voor de “ruwe” bouwgrond is de verwervingsprijs. Binnen het onderhandelingsproces tussen de aanbieder en vrager over de grondprijsbepaling staat de residuele grondwaarde centraal. Bij de grondprijsonderhandelingen zullen de betrokken partijen een deel van het residu willen

19

veroveren. Bij de waardebepaling van woningbouwlocaties blijft een residu over, indien de residuele grondwaarde wordt verminderd met de grondproductiekosten. Voordeel van deze benadering is dat grondprijzen zich in principe aanpassen aan de marktontwikkeling en dat dit geen stagnatie van de productie oplevert. De grondwaarde kan in de betreffende periode stijgen en dalen. Residu woningmarkt btw Marktwaarde nieuwbouw koopwoning

Bouw en bijkomende kosten VON prijs

Residu woningbouwmarkt Residu grondmarkt Grond productie kosten

Grond uitgifte prijs

Residuele grond waarde

Figuur 8 terminologie waarde berekening woningen

De volgende definities en variabelen spelen een rol bij de residuele waardeberekening: marktwaarde de prijs van een nieuwbouwkoopwoning zoals die tot stand zou nieuwbouwkoopwoning komen in het vrije economische verkeer (kan hoger of lager zijn dan de VON-prijs VON-prijs

de prijs (incl. btw) van een nieuwbouwwoning “vrij op naam”

Residuele grondwaarde

de residuele grondwaarde wordt bepaald door de VON-prijs te verminderen met de btw, bouwkosten en bijkomende kosten

gronduitgifteprijs

de transactieprijs van bouwrijpe grond

residu op de woningmarkt

indien blijkt dat de nieuwbouwkoopwoning in het economische verkeer direct meer waard blijkt te zijn, is er sprake van een verschil tussen de marktwaarde van de woning en de VON-prijs. Dit verschil is het residu op de woningmarkt

Bouwkosten

de aanneemsom bestaande uit de directe bouwkosten en indirecte bouwkosten, inclusief de staartkosten

Bijkomende kosten

de kosten die gemaakt worden om een plan te ontwikkelen. Het betreft de kosten voor honoraria (voor bijv. architect), legeskosten, rentekosten, notariskosten, etc.

residu op de woningbouwmarkt

het verschil tussen de residuele grondwaarde en de gronduitgifteprijs, ofwel het bedrag dat resteert indien de VON-prijs wordt verminderd met de kosten voor btw, de bouwkosten, bijkomende kosten en de gronduitgifteprijs

Residu grondmarkt

het verschil tussen de residuele grondwaarde en de grondproductiekosten

20

Grondproductiekosten

kosten bestaande uit verwervingskosten, excessieve grondproductiekosten, kosten voor bouwen woonrijp maken, planvoorbereiding en ontwikkeling. De indirecte kosten (o.a. renteverliezen en –winsten, kosten- en opbrengststijging) behoren hier ook toe.

De terminologie is overgenomen van De Greef (1997, p.61-62). De studie van De Greef heeft als titel “Het gevecht om het residu”. In het hele ontwikkeltraject wordt bij iedere transactie en handeling geprobeerd de opbrengst te maximaliseren en een zo groot mogelijk deel van het residu te verkrijgen. Dat is de reden dat in het model meerdere keren van residu sprake is. In hoofdstuk 3 over de toepassing van het theoretisch kader op het selecteren van herontwikkelingsobjecten en het creëren van meerwaarde pas ik het principe toe op de waardeberekening bij herontwikkeling.

21

3 Toepassing theorie op meerwaardecreatie en selectie 3.1 Inleiding Om een antwoord te geven op de vraag of een herontwikkeling toepasbaar is voor het RVOB? is het van belang criteria te vinden waarmee de objecten geselecteerd kunnen worden. De bepaling of een object in aanmerking komt voor herontwikkeling vindt in de initiatieffase plaats, de eerste fase van het herontwikkelingstraject. De selectiecriteria zijn afgeleid van de risico’s die bij herontwikkeling een rol spelen (paragraaf 2.3.2 en 2.4) en de mogelijkheid voor het creëren van meerwaarde (paragraaf 2.5 en 2.6). In de analyse van de risico’s en mogelijkheid tot het creëren van meerwaarde komen de factoren die mogelijk bepalend zijn voor de selectie van de objecten van gebiedsontwikkeling naar voren.

3.2 Waardeberekening herontwikkeling De “backward pricing” waardemethode uit paragraaf 2.6 heb ik toegepast op herontwikkeling van bestaande objecten van de Rijksoverheid. Hierbij heb ik gekeken naar andere vastgoedeigenaren met incourant onroerend goed, zoals zorginstellingen. In mijn interview met ProRail, gaf Van Andel aan, dat ze ook incourante objecten verkopen, maar zelf nog geen methode hebben voor waardebepaling. ProRail laat het taxeren. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen (Neprom), NVB, en het voormalige ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieubeheer hebben op 19 december 2001 in het “Convenant gemeentelijk grond(prijs)beleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningbouwkwaliteit” afgesproken de waardebepaling van de grond te baseren op de residuele grondwaardemethode. Het College sanering zorginstellingen schrijft voor dat de residuele waardemethode moet worden toegepast bij vastgoed dat de mogelijkheid biedt tot (project)ontwikkeling. Dit voorbeeld is uitgewerkt in een publicatie met een begrippenkader dat mij bruikbaar lijkt voor het RVOB. De toepassing van deze systematiek behoeft wel een aanpassing. In dit geval kan er niet worden gesproken over een grondprijs maar een basiswaarde (zie paragraaf 2.5.1). Om het object geschikt te maken voor herontwikkeling, zal het veelal gestript of gesloopt moeten worden, waarna bouwactiviteiten zullen plaatsvinden. Uitgaande van de waarde die de nieuwe functie heeft, kan via de “afpelmethode” een waarde worden vastgesteld.

22

btw Winst opstalontwikkeling

Sloopbouw en bijkomende kosten

Residu ontwikkeling ontwikkel kosten

Stichtingkosten Marktwaarde herontwikkeling

Verkoop waarde RVOB

Residuele basiswaarde

Figuur 9 terminologie waarde herontwikkeling

Definities en variabelen die een rol spelen bij de restwaardeberekening: Marktwaarde herontwikkeling

Dit omvat de prijs (incl. btw) van een herontwikkelingsobject “vrij op naam”.

Stichtingskosten

Dit zijn de sloop-, bouwen bijkomende kosten van de opstalontwikkeling van een object.

Sloopkosten

Het betreft hier de aanneemsom voor de sloopkosten

Bouwkosten

De aanneemsom bestaan uit de directe bouwkosten en indirecte bouwkosten, inclusief de staartkosten..

Bijkomende kosten Dit zijn de kosten die gemaakt worden om een plan te ontwikkelen. Het betreft de kosten voor honoraria (voor bijv. architect), legeskosten, rentekosten, notariskosten, etc. Winst Dit betreft de stichtingskosten minus de sloopbouw- en bijkomende opstalontwikkeling kosten en BTW. Residuele basiswaarde

De residuele grondwaarde wordt bepaald door de VON-prijs te verminderen met de btw, bouwkosten en bijkomende kosten.

Residu ontwikkeling

Dit is het verschil tussen de verkoopwaarde RVOB en de basiswaarde en ontwikkelkosten.

Ontwikkelkosten

Deze bestaan uit kosten voor bestemmingsplanwijzigingen, kosten voor bouwrijp maken, planvoorbereiding en ontwikkeling. De indirecte kosten (o.a. renteverliezen en –winsten, kosten- en opbrengststijging), gemaakt in deze fase van het proces behoren hier ook toe

Basiswaarde

Dit is de waarde die overblijft na aftrek van de bovenstaande kosten.

Een ontwikkelaar probeert bij een verkoop een opbrengst te realiseren waarbij de basiswaarde en bijkomende kosten worden vergoed en waar tevens een zo groot mogelijk deel van het residu is verwerkt in de koopsom.

23

3.3 Criteria voor selectie van herontwikkelingsobjecten De selectiecriteria voor een herontwikkelingsobject hangen samen met “of en wat vragen” (Van Luin, Van Rooy, & Dil, 2006, p. 145). Ze worden meegenomen in de onderzoeken die in de verkenningsfase of initiatieffase worden verricht. Het gaat om de volgende onderzoeken: objectanalyse, omgevingsanalyse, marktanalyse, politieke en bestuurlijke context; financiële analyse en procesplanning.

3.3.1

Objectanalyse

In de objectanalyse wordt bezien of het object zich leent voor herontwikkeling. Van welke organisatie is het object afkomstig, wat zijn de kenmerken van het object en maken deze het object geschikt voor herontwikkeling? Onderdeel van die kenmerken zijn de technische mogelijkheden van het object. Het gaat hierbij om: a.

de onderhoudsconditie met daarbij een check op gebreken;

b.

constructie;

c.

de meetgegevens van het object (omvang, bouwvolume, oppervlakte);

d.

milieuaspecten.

De volgende vragen zijn hierbij van belang: Is de onderhoudstoestand van het gebouw dusdanig dat het niet in de huidige staat verkoopbaar is? Zijn alle mogelijke gebreken onderzocht en is de mogelijkheid tot schadeclaims achteraf daarmee gereduceerd? Is de constructie geschikt voor de gewenste bestemming? Heeft het object voldoende omvang/volume om voor ontwikkeling in aanmerking te komen? Een grotere, omvang, bouwvolume of oppervlakte geeft namelijk meer kansen dat de kosten terugverdiend kunnen worden. Is er sprake van bodemvervuiling, asbest etc.? Het Rijk zal afhankelijk van de status van de vervuiling deze moeten saneren. Eventueel kan bestemmingsgericht gesaneerd worden. Dit kan een besparing op leveren. De kosten van de sanering kunnen leiden tot de afweging dan ook maar tot herontwikkeling over te gaan om deze kosten zoveel mogelijk terug te verdienen. De juridisch/wettelijke mogelijkheden worden ook onderzocht. Daarbij spelen de volgende onderwerpen: a.

juridische beperkingen;

b.

monumentstatus.

Zijn er milieucontouren/zoneringen, waarmee bij de ontwikkeling rekening moet worden gehouden? Een eventuele bestemmingswijziging kan ook milieucontouren/zoneringen met zich meebrengen die er voor zorgen dat in de directe omgeving van andere objecten de ontwikkelingen geblokkeerd worden. Hierbij kan gedacht worden aan zaken zoals een stankgrens, stikstofgrens, “ploflijn” (explosieven) of geluidsgrens bij vliegvelden. Is er sprake van een monument? Zo ja, welke en wat is de status (rijks/gemeentelijk)? Bij een monument zijn er extra elementen waarmee rekening gehouden moet worden. Dit kan belemmeringen maar ook kansen geven. Bij beleidsmatige aspecten wordt gekeken naar: a.

beleidsdoelen van het Rijk,

b.

ambities van de gemeente en de verkopende partij,

c.

huidige bestemming.

24

Wat is de huidige bestemming die op het object rust? Welke ambities heeft de gemeente met de omgeving en hoe verhoudt zich die met een eventuele gewenste bestemmingswijziging? Welke doelen en financiële opbrengst heeft de verkopende partij zich gesteld? Welke Rijksdoelen zijn van toepassing op het gebied en kan het object hieraan een bijdrage leveren?

3.3.2

Omgevingsanalyse

Bij de omgevingsanalyse kijken we niet meer naar het object zelf, maar naar de omgeving van het object. Hoe is de toegankelijkheid/bereikbaarheid, aanwezigheid van infrastructuur en algemene nutsvoorzieningen, Wat zijn de belangen van omwonenden en andere burgers, maatschappelijke groeperingen (b.v. Milieuorganisaties) en Rijksorganisaties (b.v. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) bij het object? Een stakeholderanalyse kan hier licht op werpen. Ruimtelijk/geografische mogelijkheden omvatten de courantheid, bestemming, ontsluiting, ligging en locatie. Van Vegchel zegt hiervan: “Het gaat er niet om hoe het eigen object er nu uit ziet, maar dat van de buren”. Zijn er de komende periode nog andere investeerders die in het gebied gaan investeren (in vastgoed, infra e.d.). Indien het object ligt in de nabijheid van andere eigendommen van het Rijk, is het wellicht uit te breiden tot een groter geheel (locatieontwikkeling/infra-projectcombinaties). Wat zijn de demografische ontwikkelingen en economische groei op middellange termijn en wat is het beleid van de lokale overheid. Deze factoren kunnen de aantrekkelijkheid van het object beïnvloeden.

3.3.3

Marktanalyse

Na een bestudering van het object zelf en de omgeving daarvan is het belangrijk om de markt te verkennen. Welke bestemming leidt tot veel mogelijke gegadigden? Zou die bestemming herontwikkeling noodzakelijk maken? Zijn er potentiële gegadigden bekend? Waar gaat hun belangstelling naar uit? Indien het object in de huidige staat courant is, kan het waarschijnlijk in de markt worden gezet en hoeven er geen ontwikkelingen plaats te vinden. Hoe groter het commerciële netwerk van de verkopende partij, hoe breder dit marktonderzoek kan worden gemaakt met daarbij een vergroting van de kans op het vinden van geschikte gegadigden. Bij aanvang van een ontwikkeling heeft het RVOB geen potentiele klanten die belang kunnen hebben bij de ontwikkeling. Indien er wel gegadigden zijn, kan worden afgewogen of een eventuele herontwikkeling niet beter door de markt kan worden uitgevoerd.

3.3.4

Politieke en bestuurlijke context

In de context van een object zijn ook politieke en bestuurlijke factoren van invloed op de verkoopbaarheid. Wat zijn de politiek/bestuurlijke mogelijkheden? Wat zijn mogelijke aangrijpingspunten voor een bestemmingswijziging? Wat is de invloed van nationale en internationale weten regelgeving? Objecten waarover uiteenlopende politieke standpunten of meningen zijn binnen het Rijk, kunnen aanleiding geven om de Directie Ontwikkeling van het RVOB in te zetten om het Rijk met één mond te laten praten. In paragraaf 4.2 wordt de rol van deze directie uitgelegd. Is er bestuurlijk draagvlak? Indien is gebleken dat een gemeente, provincie of een departement graag een ontwikkeling wil, maakt dat de kans van slagen groter. In enkele

25

gevallen geeft een afstotende departement doelstellingen mee voor de overtolligstelling. Heeft een gemeente te kennen geven niet mee te willen werken, dan wordt het proces om tot herontwikkeling te komen bemoeilijkt.

3.3.5

Financiële analyse

In de financiële analyse wordt gekeken naar mogelijke kosten en baten. Wat zijn de financieel/economische mogelijkheden? De factoren uit de objectanalyse, omgevingsanalyse, de uitkomsten van een marktanalyse en van de politiek/bestuurlijke context zijn bepalend voor de mogelijkheden tot waardecreatie. Een object moet een potentiële waardecreatie in zich hebben en/of er moeten mogelijkheden zijn om schade/verval van het object zoveel mogelijk te beperken. Indien er wel gegadigden zijn, kan worden afgewogen of een eventuele herontwikkeling niet beter door de markt kan worden uitgevoerd. Bij ieder object zal onderzocht moeten worden wat de waarde in de huidige staat is, om te bepalen of door participatie van het Rijk een herontwikkeling toegevoegde waarde kan hebben. Zoals gesteld in paragraaf 2.5 kan een andere bestemming een waardestijging veroorzaken, om deze reden is het van belang om te weten welke toegevoegde waarde de ontwikkeling met zich meebrengt. Wat zijn de financieel/economische beperkingen; kunnen de plan- en beheerkosten goedgemaakt worden? De ontwikkelingen moeten een meerwaarde of beleidswinst met zich meebrengen die voldoende hoog is om de kosten van het RVOB goed te maken. Hoeveel tijd moet het RVOB steken in de deelname aan de ontwikkeling? De uren besteed aan de herontwikkeling moeten vooraf reëel ingeschat worden om de personeelskosten goed te kunnen begroten. Wat zijn de mogelijkheden om het verval te beperken? Indien een object niet wordt gebruikt, kan er verval optreden. Om dit tegen te gaan is het waarschijnlijk dat er kosten worden gemaakt. Ook deze kosten moeten in de overweging worden meegenomen.

3.3.6

Planning

Bij de selectie van objecten voor herontwikkeling is volgens Nozeman de juiste timing van cruciaal belang (Nozeman, 2010. p. 53). Kan er gebruik worden gemaakt van een momentum doordat veranderingen zijn voorzien? Wat zijn de mogelijkheden binnen de planning? Het proces van (her)ontwikkelen duurt over het algemeen lang, vaak meerdere jaren. Het kan tijdswinst opleveren indien in een vroeg stadium bekend wordt of een object wordt afgestoten door de materieel beheerder. Rijksgebouwendienst en Dienst Vastgoed Defensie werken met afstootlijsten met daarop een meerjarenplanning van de af te stoten objecten. Veelal geven deze lijsten een vooruitblik voor een periode van 3 jaar en geven een beeld van hetgeen de RVOB de komende jaren mogelijk in de verkoop gaat krijgen. Indien het object nog in gebruik is, zijn de beheerkosten gedekt door het gebruik. Het is vooral van belang om op de juiste momenten de juiste plannen en besluiten gereed te hebben.

3.4 Matrix Om de objecten die op de verkoopnominatie staan te kunnen selecteren op de kans op creëren van meerwaarde door herontwikkeling, heb ik een matrix (Bijlage 1) gemaakt. Daarin heb ik bovengenoemde selectiecriteria verwerkt. Deze matrix is toegepast in het dossieronderzoek (zie Bijlage 2). Door de matrix toe te passen op de beschikbare dossiers van het RVOB is duidelijk geworden welke criteria al werden toegepast, zij het globaal, en welke criteria nog ontbreken in het selectieproces. Mijn bevindingen verwerk ik in hoofdstuk 5.

26

4 Praktijk Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) 4.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk zijn de waardeberekening en de selectiecriteria beschreven. Met dit gegeven en het theoretisch kader uit hoofdstuk 2 wordt de praktijk van verkopen door het RVOB tegen het licht gehouden. Het RVOB is een dienst van de rijksoverheid. In het algemeen is deze dienst gericht op het van de hand doen van vastgoed, dat eigendom is van het Rijk. Tot voor kort werd nauwelijks herontwikkeling toegepast. Om goed te kunnen begrijpen wat deze trendbreuk betekent voor het RVOB, wordt in dit hoofdstuk weergegeven wat de positie van het RVOB is in het spectrum van de (rijks)overheid en de markt. In onderstaande paragrafen is de rol en de opdracht van het RVOB weergegeven en wordt het normale verkoopproces beschreven.

4.2 Positie en taken RVOB De rijksoverheid is met een beheeroppervlakte van 1.576.517 ha waarvan 124.487 ha grond de grootste eigenaar van onroerende zaken in Nederland (Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf, 2011, p.1). Deze eigendommen bestaan voor 43.398 ha uit agrarische gronden (Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf, 2011, p.4), maar ook uit gronden en gebouwen met een militaire bestemming, gronden langs rijkswegen of gronden met een reeds rode bestemming zoals de gebouwen bestemd voor de huisvesting van de rijksambtenaren. Een rode bestemming wil zeggen dat er gebouwd is of mag worden. De waarde van de vastgoedportefeuille wordt geschat op € 80 miljard (Deloitte, 2011, p.3). Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf is een uitvoerende dienst van het Ministerie van Financiën en heeft de volgende hoofdtaken: 

Het RVOB heeft tot taak het realiseren van ruimtelijke en financiële doelen door (gebieds)ontwikkeling, beheer, aan- en verkoop van Rijksgronden en –gebouwen;  De Directie Vastgoed van het RVOB (RVOB/DV) levert in opdracht van het ministerie van Financiën producten en diensten die voortkomen uit de Comptabiliteitswet (CW art.25, lid 4 en art. 32 lid2);  De Directie Ontwikkeling van het RVOB (RVOB/DO) levert in opdracht van departementen (verenigd in het Opdrachtgeversberaad) producten en diensten ten behoeve van planvorming en realisatie van complexe gebiedsontwikkelingsprojecten en vertegenwoordigt daarbij het Rijk in samenwerking met de betrokken regionale partijen. Het gaat om projecten waar het Rijk een grondpositie heeft en/of een financiële bijdrage levert en/of meerdere Rijksbelangen en functies (wonen/werken, infrastructuur en groen) samenkomen. In de Comptabiliteitswet is bepaald dat indien een onroerende zaak niet meer nodig is voor de bedrijfsvoering van een ministerie, deze het als overtollig overdraagt aan het RVOB. In deze wet is tevens bepaald dat verkoop of verhuur geschiedt tegen marktconforme prijzen. De voornaamste klanten / opdrachtgevers van het RVOB zijn: 1. Rijksgebouwendienst (Rgd). De Rgd maakt deel uit van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Haar taak is het huisvesten van rijksdiensten door het beheren en ontwikkelen van de vastgoedportefeuille van het Rijk. Bij elkaar gaat het om 7 miljoen m2 vloeroppervlak, waarvan 70% in eigendom van het Rijk. Van de 2000 objecten in deze voorraad hebben er zo’n 350 objecten - wat staat voor 1 miljoen m2 een monumentstatus (organisatie Rgd, 2011). 2. Directie Uitvoering Rijkswaterstaat. Rijkswaterstaat (RWS) beheert en ontwikkelt in opdracht van de minister en de staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu het nationale rijkswegennetwerk (3260 km), het Rijksvaarwegennetwerk (1686 km kanalen, rivieren en

27

6165 km vaarweg in open water) en het landelijke watersysteem (65.250 km2) (missie en kerntaken RWS, 2011). 3. Dienst Vastgoed Defensie (DVD) zorgt voor het beheer van het vastgoed en de terreinen van Defensie. De DVD zorgt ervoor dat alle defensieonderdelen beschikken over gebruiksklare kazernes, kantoren, oefenterreinen, rolbanen van vliegvelden en dergelijke. Het bedrijf is verantwoordelijk voor ongeveer 30.000 hectare grond en een vloeroppervlak van meer dan 6 miljoen m2 (DVD, 2011). 4. Ministerie van Financiën: het beheren van de landbouwgronden en andere bezittingen van de Staat die niet vallen onder de bovengenoemde diensten. Daarnaast werkt het RVOB ook voor andere overheden en aan de overheid gelieerde instellingen zoals: 1. De Dienst Landelijk Gebied, een agentschap van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (EL&I) (organisatie DLG, 2011). 2. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) die voor de Nederlandse samenleving zorgt voor de opvang van vreemdelingen (Centraal Orgaan opvang asielzoekers, 2011). 3. Staatsbosbeheer (SBB), een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (EL&I). In opdracht van de rijksoverheid beheert deze organisatie 260.000 hectare natuur (SBB, 2011). Het is wettelijk bepaald dat het RVOB de vervreemdingen van Staatsbosbeheer toetst op marktconformiteit.

4.3 Verkoopproces RVOB In het verleden werden jaarlijks enkele honderden objecten door het RVOB vervreemd. Na het ontstaan van de kredietcrisis in 2008 werken bij verkopen, waarvan de bestemming volgens het bestemmingsplan niet meer actueel is, de bestaande instrumentaria van het RVOB niet meer. Om erachter te komen waarom deze niet werken, is onderzocht hoe het verkoopproces eruit ziet, wat de knelpunten zijn en welke effecten dit heeft. Hierbij wordt als eerste de doelstellingen van de verkoop weergeven en daarna het huidige verkoopproces beschreven.

4.3.1 Doelstellingen bij verkoop De hoofddoelstelling bij verkopen is het in stand houden van het vermogen van de Staat. Dit betekent dat actief beheer het vermogen zo rendabel mogelijk moet maken door te streven naar optimalisering van opbrengsten bij verkoop en dat aantasting van het vermogen moet worden voorkomen. Het gaat hierbij onder andere om het voorkomen van kraken, verval van gebouwen en bodemverontreiniging. Overige doelstellingen: 1. Onroerende zaken die de Staat niet (meer) nodig heeft, moeten zo spoedig mogelijk worden vervreemd, dat wil zeggen van de hand worden gedaan. 2. Vervreemding vindt plaats nadat daaraan zoveel mogelijk openbaarheid is gegeven. De publiciteit moet zo ruim zijn dat potentiële gegadigden in de gelegenheid worden gesteld een bod uit te brengen. De afwijkingen op de hoofdregel betreffen de voorkeursposities. Belangrijke voorkeursposities hebben onder meer: lagere overheden, gesubsidieerde organisaties, zittende pachters en erfpachters en bewoners van pseudo-dienstwoningen. Deze voorkeurspositie is verankerd in de comptabiliteitswet en waar het pachters betreft ook in het burgerlijk wetboek deel 7, artikel 378. 3. Het RVOB stelt bij vervreemding van zaken de koopprijs vast op basis van de marktwaarde. Bij de vaststelling van de koopprijs en de tegenprestatie mogen openbare belangen van de overheid, openbare instellingen en derden - behoudens

28

politieke besluitvorming - geen rol spelen. De koopprijs of de tegenprestatie moet worden gesteld op de vastgestelde marktwaarde. Dit uitgangspunt is ter voorkoming van het verstrekken van verkapte subsidies. Dit is in strijd met het beginsel dat de overheid alleen mag subsidiëren op basis van een parlementaire wet en ten hoogste tot het bedrag waarvoor de rijksbegroting de regering autorisatie heeft verleend. Verkapte subsidiëring is ook in strijd met de Comptabiliteitswet 2001 en de EU-richtlijn omtrent staatssteun. Ontvangsten, koopprijs/tegenprestaties en uitgaven (subsidies) moeten onder aparte artikelen op de rijksbegroting worden verantwoord. 4. De marktwaarde wordt vastgesteld op basis van de taxatie van een niet-ambtelijke deskundige. Echter indien actuele en vergelijkbare prijsgegevens beschikbaar, kan worden volstaan met een ambtelijke taxatie.

4.3.2 Huidig verkoopproces: In het huidige verkoopproces van het RVOB zijn vijf fases te onderscheiden (zie figuur 8).

Figuur 10 schema verkoopproces RVOB

Voor deze scriptie zijn de fasen uitvoeren onderzoek en onderhandelen van belang. De andere fasen zijn voornamelijk administratieve handelingen binnen het verkoopproces. Onderzoeksfase: In dit gedeelte van het proces wordt het verkooponderzoek uitgevoerd. Dit gedeelte van het proces is voornamelijk intern gericht. Bij iedere verkoop vinden er diverse onderzoeken plaats, zoals een onderzoek naar de waarde en onderzoeken naar de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging en asbest. In deze fase van het proces moet ook een keuze worden gemaakt of een object in aanmerking komt voor (her)ontwikkeling. Daar worden globale selectiecriteria bij gebruikt. Daarbij wordt vooral gekeken naar de marktwaarde. Voor onderzoek naar de marktwaarde van het object kan worden volstaan met interne taxaties indien er voldoende interne

29

expertise aanwezig is. Is deze niet aanwezig, dan wordt opdracht gegeven voor een externe taxatie. In de meeste gevallen is duidelijk hoe de marktwaarde moet worden vastgesteld, echter bij herontwikkeling van bestaand vastgoed werken de huidige taxatiemethoden niet. Ten Have heeft het in dit geval over alternatieve gebruikswaarde: “Alternatieve gebruikswaarde is het verwachte bedrag dat op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een vastgoedobject, uitgaande van een alternatieve gebruiksmogelijkheid, tussen een willige verkoper en een willige koper die op gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen, het kan ook een herontwikkeling omvatten” (Ten Have, 2007, p. 29): De huidige, onzekere markt maakt het moeilijker om objecten te verkopen. Bij objecten zoals kazernes, gevangenissen etc. ligt het voor de hand dat de bestemming een wijziging ondergaat. In het verleden pakten gemeenten of de markt dit op, echter door de huidige kredietcrisis gebeurt dit niet meer. Als gevolg hiervan is het moeilijker een object te verkopen en zal het RVOB zelf een herontwikkeling moeten starten. In hoofdstuk 3 is aangegeven met welke criteria kan worden bepaald of voor een object tijdens het verkoopproces een herontwikkelingstraject opgestart kan worden. In het huidige verkoopproces wordt door de afdeling Vastgoed nauwelijks gebruik gemaakt van de kennis die aanwezig is bij de Directie Ontwikkeling van het RVOB op het terrein van bestuurlijke processen en planeconomie. Tot op heden houdt de Directie Ontwikkeling zich hoofdzakelijk bezig met grootschalige gebiedsontwikkelingen. Door een nog niet geheel afgeronde integratie is er een suboptimale samenwerking met en overdracht van kennis naar het Vastgoedbedrijf van het RVOB. Dat geldt vice versa, want ook de kennis van beheer en verkopen, aanwezig bij het Vastgoedbedrijf, is niet goed ontsloten voor het Ontwikkelbedrijf. In dit onderzoek is geen studie gedaan naar welke criteria de keuze bepalen of het Ontwikkelbedrijf of het Vastgoedbedrijf de leiding heeft van het verkooptraject. Onderhandelfase Bij een verkoop heeft het RVOB de keuze uit drie mogelijkheden, gebaseerd op de in hoofdstuk 2 genoemde comptabiliteitswet: 1. Indien een ander ministerie het object wil overnemen kan dat door middel van een procesverbaal. 2. Een specifiek object kan onderhands aan bijvoorbeeld gemeenten of gebruikers worden verkocht via een voorkeurspositie. 3. In gevallen waarbij de verkoper niet vooraf bekend is, vindt er een openbare verkoop plaats. Dit kan door een openbare inschrijving of via een makelaar plaatsvinden. Bij ad 1. Hierbij vindt overleg plaats tussen de beide ministeries over de voorwaarden waarna het object bij het kadaster kan worden overgeschreven. Bij ad 2. Hierbij kan een intensief onderhandelingstraject plaatsvinden over de verkoopvoorwaarden en de verkoopprijs. Veelal wordt gebruik gemaakt van een standaardcontract die met specifieke voorwaarden is uit te breiden. Bij ad 3. Dit gebeurt onder voorwaarden van een eenzijdig opgesteld verkoopcontract. Het is voorgekomen dat in dergelijke situaties geen bieders waren die een onvoorwaardelijk bod wilden doen. Er wordt bij een dergelijk verkoopproces geen ruimte geboden om via onderhandelingen tot een transactie te komen (zie het voorbeeld van de kazerne in Arnhem aan de Thomas à Kempeslaan). Met als gevolg dat het RVOB het object niet wist te verkopen met de vigerende bestemming en moest overgaan tot het in gang zetten van herontwikkeling.

30

Uit het bovenstaande blijkt dat alleen bij de tweede optie ruimte is gegeven om een onderhandelingstraject op te starten. Echter als een object voor herontwikkeling in aanmerking komt, is het voor de hand liggend dat, voor er een transactie tot stand komt, veel onderhandelingen over de gewenste ontwikkelen en de daarbij behorende verkoopprijs en – voorwaarden zijn gevoerd. Het gaat bij het RVOB in de meeste gevallen om het bepalen van het juiste moment van afstoten van het project. Indien het in de lijn der verwachtingen ligt om af te stoten, zijn er bij het RVOB geen voorbeelden aangetroffen, waarbij het RVOB van het begin tot het einde meegaat in de herontwikkeling. Indien het gaat om beleidsdoelstellingen in opdracht van een ander ministerie kan het RVOB opdracht geven voor de uitvoer van de projecten. Meestal worden dergelijke trajecten echter overgelaten aan de markt. Dit in tegenstelling tot DLG die wel opdrachtgever is in natuurontwikkelingstrajecten. Het RVOB vervreemdt derhalve in de meeste gevallen voordat de realisatiefase in het ontwikkelingsproces in werking treedt.

4.3.3 Risico’s voor het RVOB De mogelijke risico’s, die het RVOB in het kader van herontwikkeling loopt, zijn onderzocht in paragraaf 2.4. Zijn de risico’s voor het RVOB gelijk aan die van private marktpartijen en of lagere overheden? Luuk Oost van Het Groene Grondbedrijf van DLG en Edo Arnoldussen van het Ontwikkelbedrijf van het RVOB hebben in het interview aangegeven dat het RVOB nauwelijks risico’s loopt omdat de objecten niet op de balans staan van het RVOB. Echter gezien de hoofddoelstelling om het vermogen van de Staat in stand houden lijkt deze stellingname niet op te gaan. Het gaat ten slotte niet alleen om het belang van het RVOB zelf. Het RVOB zal aangesproken worden door de opdrachtgevers van het RVOB, als deze menen dat hun belang niet voldoende is gediend met de beoogde herontwikkeling en vervolgens het verkoopresultaat. De taak van het RVOB bij herontwikkeling is het coördineren en beheersen van risico’s in de beginfase van het proces. In deze beginfase kunnen risico’s worden weggenomen, waardoor het object interessanter wordt voor kopers. Halter stelt dat zelfs bij gemeentelijke medewerking aan een herontwikkelingstraject het procedurerisico kan leiden tot 25% waardevermindering (college 2 maart 2009). Het creëren van zekerheid voor de kopers over een gunstig verloop van het proces en het kunnen behalen van een rendementseis is dus belangrijk. Hoe zekerder het gewenste resultaat kan worden behaald, hoe groter de kans dat een marktpartij bereid is meer te betalen voor het object. De herontwikkeling die uitgevoerd wordt door het Vastgoedbedrijf van het RVOB is vooral ten behoeve van de zo financieel gunstig mogelijke afstoot van het object. Het is nog niet voorgekomen dat het RVOB zelf opdracht geeft voor het bouwen van objecten of het uitvoeren van inrichtingswerken. Er zal getracht worden om het project gedurende de eerste fasen van de herontwikkeling af te stoten. Hiermee wijkt het RVOB af van marktpartijen of lagere overheden. Door de huidige marktomstandigheden wordt in een aantal gevallen gekozen om ter voorbereiding van een verkoop een aantal stappen te zetten in het herontwikkelingsproces, verdere stappen dan voorheen het geval was.

4.4 Ontwikkelingskosten De kosten voor het proces van het RVOB zijn deels afwijkend van de ontwikkelende marktpartijen. In tegenstelling tot deze partijen heeft het RVOB voor de objecten de gronden niet verworven en deze staan niet op de begroting van het RVOB. De Rijksgebouwendienst en Defensie krijgen de uiteindelijke verkoopopbrengst. Met de Rgd en het ministerie van Defensie zijn middelenafspraken gemaakt. Indien de verkoop langer duurt dan gepland, derven zij rente-inkomsten of vermindert de mogelijkheid om opnieuw te investeren. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over verkoopkosten. Deze worden verrekend met de verkoopopbrengst. Van de overige ministeries is de opbrengst voor het Ministerie van

31

Financiën en komt deze ten gunste van de Staatskas. De kosten worden dan opgenomen in de begroting voor het RVOB, die bij het ministerie van Financiën wordt ingediend. Bij verkopen met een herontwikkeling worden er door het RVOB geen verwervingskosten gemaakt, omdat de objecten reeds bij de Staat in eigendom zijn en conform de comptabiliteitswet aan het ministerie van Financiën worden overgedragen. In opdracht van het ministerie voert het RVOB de verkoop uit. De kosten van de Staat bestaan tijdens de ontwikkeling uit: 1. Beheer- en onderhoudskosten. Nadat het object is overgedragen door het afstotende ministerie, zijn de beheer en onderhoudskosten voor het RVOB. Dit zijn vooral kosten om het object in stand te houden en energiekosten. 2. Plankosten: voor het maken van een plan moet veelal advies ingewonnen worden bij een externe deskundige; voor een eventuele bestemmingswijziging zal een gemeente leges vragen, etc. 3. Verkoopkosten: na het maken van de plannen zal het object in de verkoop komen. Hierbij worden onder andere kosten gemaakt voor advertenties, drukwerk, makelaars etc. 4. Personeelskosten: ook de inzet van medewerkers van het RVOB brengt kosten met zich mee. De uren van het RVOB worden gedeclareerd bij het Ministerie van Financiën. 5. Marktpartijen nemen normaliter ook rentekosten op in hun kostenoverzicht, maar aangezien het object (nog) niet op de balans staat, is deze kostenpost voor het RVOB niet relevant. De drijfveer tot (her)ontwikkeling is geen rendementseis zoals in het bedrijfsleven maar de opdracht tot vervreemding van een object welke niet meer nodig is voor Rijksdoelen. De opdracht voor het RVOB hierbij is een optimale verkoopwaarde te realiseren. Om tijdens het verkoopproces aan te tonen dat een (her)ontwikkelingsproces zinvol is, moet het RVOB een reële kans op het verkrijgen van een meerwaarde kunnen laten zien. Van het RVOB wordt verwacht dat het een goede vermogensbeheerder is. Indien blijkt dat door een gebied of object te ontwikkelen een meeropbrengst kan worden gerealiseerd en daarmee de kosten voor ontwikkeling kunnen worden gedekt dan wordt herontwikkeling als een verantwoorde keuze gezien door het RVOB.

32

5 Dossieronderzoek verkopen 5.1 Inleiding In hoofdstuk 3 zijn aan de hand van de mogelijke risico’s bij herontwikkeling en de wens tot het creëren van meerwaarde criteria bedacht en op een rij gezet in de matrix van bijlage 1. Deze criteria zijn getoetst op een vijftigtal actuele verkopen bij RVOB Noord. De criteria moeten uitsluitsel geven of een object potentieel ontwikkelingswaardig is. De reden dat ik gekozen heb om verkopen van het RVOB te analyseren is het gegeven dat geen andere organisatie in Nederland zoveel verschillende onroerend objecten in eigendom en verkoopportefeuille heeft en ik toegang tot de bijbehorende dossiers heb, waarmee ik de toepasbaarheid van de selectiecriteria kan toetsen. De analyse van deze dossiers werd uitgevoerd door middel van het invullen van de matrix. De gegevens hiervan zijn vastgelegd in een database. Op basis van eigen ervaring en die van collega’s is gezocht naar dossiers van verkopen van objecten waar mogelijk een gebieds- of herontwikkeling heeft plaatsgevonden of waar deze verwacht wordt. Ook voor deze verkopen heb ik de matrix ingevuld en gekeken of zij anders scoren dan verkopen waar geen ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. Naar aanleiding van de voorgestelde criteria zijn de dossiers onderzocht of er besluitvorming heeft plaatsgevonden of het object voor herontwikkeling in aanmerking zou zijn gekomen en welke factoren daarbij een rol speelden. Daarnaast is onderzocht of een eventuele meeropbrengst mede door een verandering van bestemming is ontstaan (functional gap). De veronderstelling is dat met name de criteria die leiden tot een vergroting van de kans op meerwaarde en het verkrijgen van bestuurlijk draagvlak voor een mogelijke bestemmingswijziging kritisch zullen zijn. Deze aanname zal in het dossieronderzoek worden getoetst. In het interview stelt Bonekamp dat ieder criterium een go/no go kan betekenen. Echter het gewicht van de criteria verschillen en een aantal kunnen “gerepareerd” worden. Zo kunnen bijvoorbeeld asbest en explosieven verwijderd worden, echter de kosten hiervan wegen wel mee in het uiteindelijke oordeel. Een monumentenstatus kan beperkingen geven maar ook kansen doordat het een object juist aantrekkelijker kan maken voor een gegadigde die een bepaalde bestemming voor ogen heeft en een renovatie van een dergelijk object eventueel ook subsidiemogelijkheden kan bieden.

5.2 Uitsluitingen onderzoek Het RVOB heeft ook gronden in eigendom die in aanmerking komen voor gebiedsontwikkeling. Deze zijn veelal gelegen in de voormalige IJsselmeerpolders. De gronden zijn over het algemeen verpacht. In afwachting van verdere ontwikkelingen heeft het Rijk deze gronden niet voor agrarische doeleinden willen verkopen maar gereserveerd voor de beleidsdoelen van andere overheden. In de meeste gevallen werd er verwacht dat er een “rode” bestemming (bebouwing) op de gronden kon komen en is ook grond gereserveerd voor een “Robuuste Verbindingszone”. Een aantal van de gronden rond Almere betreffen een van de projecten van het RVOB/Directie Ontwikkeling. In de andere gebieden kan de desbetreffende gemeente op afroep beschikken over de grond indien deze vrij van pacht is. Tot nu toe heeft het RVOB geen invloed gehad op de toekomstige bestemming van de gereserveerde gronden. De verkoopdossiers die betrekking hebben op deze eigendomsoverdrachten zijn niet mee genomen in dit onderzoek. Daarnaast zijn agrarische verkopen ook niet meegenomen in dit onderzoek. Momenteel is het beleid dat geen agrarische grond wordt verkocht tenzij het bestemd wordt voor het realiseren van beleidsdoelen van het Rijk. Zo wordt er wel grond beschikbaar gesteld ter compensatie van bedrijven die moeten wijken voor het project Ruimte voor de Rivier of indien zij moeten wijken voor de aanleg van rijkswegen.

33

Ruilingen van eigendom zijn in dit onderzoek ook niet meegenomen. Veelal betreft dit percelen grond langs (vaar)wegen waarbij RWS percelen grond nodig heeft voor de uitoefening van haar taak en de huidige eigenaar grond aanbiedt ter compensatie.

5.3 Resultaten dossieronderzoek 5.3.1 Achtergrond In niet alle verkoopdossiers van het RVOB is sprake van herontwikkeling, zoals gedefinieerd in hoofdstuk 2. Daar is bewust voor gekozen om de invloed op de afweging goed te kunnen bestuderen. Ook een verandering van bestemming wordt, conform de definitie in paragraaf 2.2, in dit onderzoek beschouwd als een herontwikkeling. Belangrijk is om te weten in welke gevallen en bij welke omstandigheden herontwikkeling wordt beschouwd als een onverantwoorde keuze door het RVOB en dus geen doorgang heeft gevonden. Bij 34 van de 52 onderzochte dossiers is er sprake van objecten die een mogelijkheid tot herontwikkeling hebben. In 13 van deze gevallen is het RVOB betrokken bij de initiatieffase van de herontwikkeling, waarvan negen keer in samenwerking met andere partijen. De andere objecten worden door het RVOB afgestoten zonder dat het zelf bemoeienis heeft (gehad) met de herontwikkeling. Het dossieronderzoek heeft een aantal bevindingen opgeleverd, die ik per criterium of groep van criteria kort zal noemen. Mijn conclusies over de betekenis daarvan voor het verkoopproces zijn vervolgens in hoofdstuk 6 terug te vinden.

5.3.2 Objectanalyse Twaalf dossiers bevatten objecten van Defensie, waarvan elf met een militaire bestemming. Alle elf zijn herontwikkelingsobjecten waarvan één ten behoeve van natuurontwikkeling. Het twaalfde, niet herontwikkelde, object betreft een kantoorpand welke een kantoorfunctie behoudt. Van de twaalf objecten betreft het in elf gevallen bebouwd onroerend goed. Eenmaal is het een oefenterrein en daar zal de natuurontwikkeling plaatsvinden. RWS komt in 21 dossiers voor als materieelbeheerder. Zes daarvan zijn herontwikkelingsobjecten, vier met een natuurbestemming en twee met een mogelijke woonbestemming. Van de 21 dossiers betreft het in 19 gevallen onbebouwd onroerend goed. Van het bebouwd onroerend goed is eén een voormalig steunpunt van RWS en de andere is een woning. Zeven objecten waren afkomstig van de Rgd. Drie daarvan zijn kantoorpanden die herontwikkelingsobjecten zijn geworden, mede als gevolg dat ze op een minder goede locatie gelegen waren. In twee gevallen gaat het om een groot kantoorpand in een woonwijk en één pand ligt in een krimpgebied. De overige vier objecten zijn een jeugdgevangenis en drie andere kantoorpanden, die niet herontwikkeld worden, omdat ze ofwel een courante bestemming hebben gezien de ligging en de markt ofwel omdat verwacht wordt dat herontwikkeling geen meerwaarde oplevert. Tien objecten behoorden tot Financiën/RVOB. De vier bebouwde objecten omvatten een woning, de ondergrond van een garage, een transformatorhuisje en kantoorpanden. De eerste drie zijn geen herontwikkelingsobjecten geworden. De casus van de kantoorgebouwen van DUO (in het verleden van de Informatie Beheergroep) betreft een ontwikkeling samen met de Rgd en de gemeente waarbij het RVOB haar ondergrond van kantoren inbrengt. Het RVOB heeft geen bemoeienis met de bouwactiviteiten. In de eindfase worden de Rgd en de gemeente eigenaar van hun gedeelte van de ontwikkeling. Voor de grond is vooraf een basiswaarde vastgesteld, zonder dat duidelijk is welke methode hierbij is toegepast. In de eerste fase zijn de Belastingdienst en DUO de gebruikers.

34

De laatste twee bebouwde objecten waren van andere ministeries, een zendmast en een voormalige AZC. Beide zijn herontwikkelingsobjecten en hebben een andere bestemming gekregen.. Van de onbebouwde objecten zijn er twee objecten gelegen in Almere. Eén daarvan wordt door de gemeente al langjarig gebruikt en de andere betreft een mogelijke buitendijkse ontwikkeling. Deze ontwikkeling is onlangs tijdelijk stopgezet vanwege het ongunstige financiële klimaat. De overige vier onbebouwde objecten omvatten een perceelgrond dat door de gemeente tot parkeerterrein zal worden ontwikkeld. Een andere betreft een uitbreiding van en jachthaven, waarvan de bestemming wordt gerealiseerd door de koper. Twee percelen zijn in Dronten gelegen. Eén zal gebruikt worden voor de uitbreiding van een erf. De andere is een ontwikkellocatie van de gemeente. Het bouwvolume en de bruto vloeroppervlakte van bebouwd onroerend goed wordt niet standaard opgeslagen in de digitale dossiers. In een aantal gevallen is het terug te vinden in de taxatierapporten. De oppervlakte van de kadastrale percelen wordt wel standaard opgeslagen in het automatiseringssysteem (SAP). In onderstaande tabel is voor bebouwd onroerend goed (N=27) per functie aangegeven of het object in aanmerking komt voor herontwikkeling. Huidige functie

Aantal

herontwikkeling Geen herontwikkeling

Woning

2

0

2

(Deels)kantoorfunctie

9

6

3

Munitiecomplex

6

6

0

Kazerne

2

2

0

Opslagloodsen

1

1

0

Trafo

1

0

1

Steunpunt RWS

1

1

0

Gevangenis

1

1

0

AZC

1

1

0

Ondergrond gebouwen

2

0

2

Zendmast

1

1

0

27

19

8

Totaal

tabel 2. bebouwd onroerend goed

Van de 25 onbebouwde objecten worden er vier gebruikt voor herontwikkeling naar een natuurbestemming (zie tabel 3). Dit levert echter geen financiële meerwaarde op. Drie objecten betreffen overdracht van een weggedeelte waarvan mogelijk één deels een woonfunctie krijgt. Negen dossiers betreffen een overhoek, dat wil zeggen een stuk dat over is na aankoop ten behoeve van bijvoorbeeld de aanleg van een weg. De rest heeft een specifieke functie die moeilijk met andere categorieën is samen te voegen tot één categorie.

35

Huidige functie

Aantal

herontwikkeling Geen herontwikkeling

Buitendijks land

3

2+1*

0

Leidingenstrook

1

0

1

Overhoek

9

5

4

Oever

1

1

0

Oefenterrein

1

1*

0

Weiland

2

2*

0

Kanaal/watergang

4

1+1*

2

weg

3

1

2

haventerrein

1

0

1

25

15

10

Totaal

tabel 3. onbebouwd onroerend goed

* herontwikkeling tot natuurgebied De dossiers zijn ook onderzocht op het voorkomen van milieuaspecten. De Rijksdiensten zijn verplicht verontreinigingen te saneren indien dusdanig aanwezig dat er sprake is van een urgentie tot saneren. In 28 van de 52 gevallen is de bodem goed. In vijftien gevallen is er nog geen onderzoek uitgevoerd. In drie gevallen is sprake van vervuiling echter zonder de verplichting tot sanering. Bij twee gevallen is sanering uitgevoerd en in twee gevallen moet nog gesaneerd worden. In zes gevallen is asbest aangetroffen. Slechts in één geval is het object onderzocht op de archeologische aspecten. In drie gevallen worden eventuele explosieven verwacht. Straling is, voor zover er onderzoek is gedaan geen risico. Een onderzoek naar dit aspect is niet standaard opgenomen. Naar het fijnstofgehalte wordt geen onderzoek gedaan De verwachting was dat een monumentstatus invloed kan hebben op de mogelijkheden tot herontwikkeling. In vijf van de 52 onderzochte gevallen betreft het een monument. In alle gevallen is dat een gemeentelijk monument. Eén object heeft daarnaast ook nog een Rijksmonument status en is een beschermd stadsgezicht (Ede).

5.3.3 Omgevingsanalyse Ook de locaties zijn bestudeerd. Er zijn 45 objecten beoordeeld als niet courant en twee als deels courant. De twee woningen zijn als courant beoordeeld. De kantoren in Zutphen en Emmen zijn ook redelijk courant en een locatie voor een tankstation is ook als courant beoordeeld. In 27 gevallen is een bestemmingswijziging voorzien. Verder is ook de soort locatie bekeken. Dertien objecten zijn in een dorp gelegen, 22 in het landelijk gebied en zeventien in een stad. Van de locaties in het landelijk gebied betreft het in acht gevallen militaire projecten in het kader van PrOMT. Dit zijn herontwikkelinglocaties. Van de overige zes herontwikkelobjecten in het landelijk gebied zijn vier betrokken bij natuurontwikkeling. Die leveren geen financiële meerwaarde op. In de dossiers is niet vastgelegd wat de naastgelegen objecten zijn. Dat is vooral van belang bij bebouwd onroerend goed. De dossiers bevatten evenmin informatie over de ontsluiting. Het zijn onderdelen die de courantheid van de objecten bepalen. Bij de dossiers, waarbij gebruik is gemaakt van de kennis van medewerkers, is wel bekend wat voor objecten of wie er in de directe nabijheid is gevestigd. Zeven locaties zijn een woongebied. Twee zijn een kantorenlocatie. En dan zijn er drie afwijkende locaties: twee objecten zijn gelegen in de

36

nabijheid van boerderijen in een natuurgebied, lintbebouwing langs een spoorlijn en een kantoor in een woonwijk. In het algemeen heeft een groot kantoor in een woonwijk geen courante locatie. Zeker daar waar geen voldoende parkeergelegenheid is. In alle negen gevallen dat in de nabijheid van het object investeringen worden gedaan, c.q. herontwikkelingsprojecten spelen, komt het object hier zelf ook voor in aanmerking of gaat er deel van uitmaken. Ook is het belangrijk om te weten welke belangen er in de omgeving van het object spelen. Wat zijn de plannen van de gemeente? Welke “buren” heeft het object en hebben die mogelijk belangen daarbij? Zullen omwonenden bezwaren maken tegen een mogelijke herontwikkeling? Heeft de afstotende organisatie of materieelbeheerder nog andere belangen in het verkoopproces naast het behalen van een goede opbrengst? Zijn belangenorganisaties, zoals milieuorganisaties, geïnteresseerd in het object? Een goede stakeholderanalyse kan in dit verband nuttig zijn.

5.3.4 Marktanalyse De dossiers zijn doorzocht naar welke partij als (potentiële) koper zijn vermeld. In vijftien van de 52 gevallen is de gemeente soms gedeeltelijk de (potentiele) koper. In tweederde van deze gevallen (10) betreft het een mogelijke herontwikkeling. In vijf gevallen is of wordt het object overgedragen aan een natuurbeherende organisatie (NBO) of aan DLG die het vervolgens inricht en overdraagt aan een NBO. In alle vijf gevallen betreft het een herontwikkeling naar natuur, wat een regelmatig voorkomend Rijksdoel is. Dergelijke Rijksdoelen zijn aan verandering onderheving, wat ze schuiven met politieke veranderingen in de regering mee, zoals in het geval van de Ecologisch Hoofdstructuur. Waterschappen zijn de potentiële kopers voor drie objecten (watergangen); veelal marginale verkopen van stukjes grond langs een weg. Nuon heeft de ondergrond van de trafo overgenomen. ProRail heeft ook een perceel overgenomen. Tweemaal blijft het object (deels) eigendom van de staat en vindt er een materieelbeheeroverdracht plaats. In ruim de helft (27) van de onderzochte objecten wordt er (deels) aan marktpartijen of particulieren verkocht. In 17 van deze gevallen is er sprake van een mogelijke herontwikkeling. In twintig van de 52 gevallen was er direct bij aanvang een (kandidaat) koper. Voor de overige 32 objecten moest nog een koper worden gevonden. Ondertussen is het verkoopproces doorgegaan en zijn er nog zeven objecten potentieel verkocht. Voor de overige 25 objecten moeten nog kopers worden gezocht. In de meeste gevallen zal de potentiële koper de herontwikkeling gaan doen. De dossiers bevatten geen gegevens over de demografische ontwikkelingen en de economische groei. Ook over het beleid van de lokale overheid ten aanzien van groei zijn geen gegevens teruggevonden.

5.3.5 Politiek en bestuurlijke context De medewerking van gemeenten aan een bestemmingswijziging is vooraf als cruciaal bestempeld. Hoewel er weinig voorbeelden zijn van gemeenten die niet wilden meewerken, is wel duidelijk dat zodra daar sprake van is, het proces ernstig wordt vertraagd. Uiteindelijk komt de medewerking wel, maar dat kan wel vier jaar of langer duren en ondertussen loopt de rentebetaling door.

37

5.3.6 Financiële analyse In 19 dossiers (N=34) kan meerwaarde ontstaan door een verandering van functie. In dertien zaken is het object betrokken bij beleidsdoeleinden van het Rijk en in drie zaken betreft het een verbetering van de verkoopbaarheid. In de dossiers zijn door middel van taxatie marktwaarden vastgesteld conform de interne beleidsregels. Dat wordt meestal met een comparatieve methode gedaan, waarbij gekeken wordt naar marktgegevens. In de huidige markt is dat vaak nog te hoog, wat af te leiden is aan het feit dat er moeizaam kopers kunnen worden gevonden. In geen van de gevallen is er een basiswaarde vastgesteld waarop kan worden nagegaan of de kosten van de herontwikkeling terugverdiend kunnen worden. In het huidige verkoopproces is dit geen processtap. In het geautomatiseerde systeem wordt per dossier bijgehouden welke kosten gemaakt worden. De dossiers bevatten onvoldoende informatie om te kunnen beoordelen of de kosten kunnen worden terugverdiend. De elektronische dossiers bevatten geen kostenramingen.

5.3.7 Planning Een bestemmingswijziging kost minimaal 26 weken met een maximale verlengingstijd van zes weken, tenzij het voor de Raad van State moet komen. Dan duurt het langer. Een uitspraak moet dan binnen twaalf maanden volgen. In de elektronische dossiers staat aangeven wanneer verwacht wordt dat de verkoop bij de notaris zal gaan passeren. Een meer gedetailleerde planning wanneer welke stappen worden uitgevoerd is niet geregistreerd.

38

6 Verbeterpunten verkoopproces 6.1

Inleiding

In hoofdstuk 2 is onderzoek gedaan naar het theoretisch kader van herontwikkeling. Daarin is een definitie gegeven voor herontwikkeling en zijn de fasen van een herontwikkelingsproces beschreven. Herontwikkeling wordt hierin gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een onroerendgoedobject, dat langs vier fasen verloopt: initiatieffase, planfase, realisatiefase en als laatste fase exploitatie & beheer. In hoofdstuk 3 is de waarderingsmethode voor het bepalen van de waarde van de grond voor woningbouw aangepast ten behoeve van het bepalen van de basiswaarde van bestaand, te ontwikkelen, vastgoed. Tevens zijn in dat hoofdstuk de selectiecriteria besproken, waarmee herontwikkelingsobjecten geselecteerd kunnen worden. Met de informatie uit dit hoofdstuk heb ik meerdere dossiers bij het RVOB geanalyseerd (zie hoofdstuk 5). De conclusies uit dat dossieronderzoek presenteer ik hieronder.

6.2

Conclusies

Bij het formuleren van de conclusies zijn de onderzoeksvragen als leidraad gebruikt. a. Wat wordt er bij het RVOB onder herontwikkeling verstaan? In paragraaf 2.1 is een definitie voorgesteld en deze is getoetst aan de wijze waarop het RVOB in de praktijk de term herontwikkeling gebruikt. De brede definitie van herontwikkeling blijkt toepasbaar op de dossiers. Het omvat zowel natuurontwikkeling, als ruimtelijke ontwikkeling van bebouwd onroerend goed. In die laatste vorm van herontwikkeling wordt deze steeds ingezet om de functional gap te dichten. Bij natuurontwikkeling dient herontwikkeling om de gestelde beleidsdoelen te behalen. Dan wordt weliswaar geen financiële meerwaarde behaald, maar wel een maatschappelijke en bestuurlijke meerwaarde. Dit is geen direct beleid van het RVOB, maar er wordt wel aan meegewerkt. In de database is meerdere keren sprake van natuurontwikkeling, maar in geen van de gevallen wordt dit door het RVOB ondernomen. De grond wordt snel verkocht, omdat het RVOB geen beleid op dit terrein heeft en dus ook geen middelen om dit uit te voeren. b. Langs welke fasen verloopt herontwikkeling? In paragraaf 2.3 kom ik tot de keuze voor vier fasen. Ik koppel deze fasen aan de voor het RVOB belangrijkste twee fasen van het verkoopproces. In de initiatieffase vindt de onderzoeksfase van het verkoopproces plaats. De onderhandelingsfase van het verkoopproces vindt plaats in de planfase. In de onderzoeksfase wordt nu nog niet gewerkt met een checklist of vragenlijst die de dossiers meer uniform zou maken. Dat heeft consequenties gehad voor de volledigheid van de dossiers. Mede daardoor kon de meerwaarde niet worden bepaald. Een systematisch vastgestelde basiswaarde ontbreekt in alle dossiers. Soms staat wel een beginwaarde vermeld, maar is geen methode gebruikt. Onduidelijk is hoe deze is bepaald en wat de gevolgen zijn voor het verkoopproces. Het is dus belangrijk om tot een waardebepaling te komen in de planfase. In het algemeen geeft het RVOB geen opdracht voor de bouw. In de meeste gevallen is het betrokken bij de herontwikkeling tot aan de realisatiefase. In de gevallen waarvoor nog geen koper is gevonden, zal het RVOB wel de opstart van de herontwikkeling doen, maar zal het proberen het object voor de realisatiefase af te stoten. De opstart omvat het maken van een ruimtelijk ontwerp, een planning en de onderhandelingen met de gemeente over de bestemmingswijziging. De verwachting is dat zowel in Arnhem (Thomas à Kempislaan – kazerne) als in Zutphen (gevangenis) tijdig kopers zullen worden gevonden. Maar dan is de hobbel van de bestemmingswijziging voor deze kopers al genomen en daarmee is de functional gap gedicht.

39

Het is belangrijk in de planning van het herontwikkelingstraject zowel met een kort verkoopproces als met een lang verkoopproces rekening te houden. Vooral in het kader van een bestemmingswijziging waaraan de gemeente niet wil meewerken is het lange termijn perspectief belangrijk. Om te voorkomen dat gemeente hierop speculeren, wordt in die verkopen, waarin de bestemmingswijziging nog niet rond is, een meerwaardebeding opgenomen (zie in de bijlage het voorbeeld van Hooghalen). In deze gevallen is wel gewerkt met een basiswaarde om de meerwaarde later te kunnen vaststellen. c. Met welke methode kan het beste worden bepaald of de geïnvesteerde bedragen in tijd, beheer en renteverlies zich laten terugverdienen en alsnog meerwaarde opleveren? In de literatuur worden over het algemeen twee methoden genoemd om de waarde van ontwikkelingsvastgoed te bepalen. De discount cashflow (DCF) methode en de residuele waarderingsmethode. Doordat de kritische variabelen bij een DCF methode subjectief worden ingeschat en dit een grotere mate van onbetrouwbaarheid geeft, heeft de residuele waardemethode mijn voorkeur (zie paragraaf 2.5.2). De meerwaarde van de herontwikkeling kan uit de meeste dossiers niet worden opgemaakt, omdat de basiswaardebepaling achterwege is gebleven. In de enkele gevallen waarin wel een basiswaarde vermeld staat, is zoals eerder al gesteld, onduidelijk langs wel methode deze is bepaald. In ieder geval gebeurt dit niet systematisch en is de voorgestelde methode uit hoofdstuk 3 waarschijnlijk niet gebruikt. De toepasbaarheid van deze methode dient daarom nog getoetst te worden. Indien ook het behalen van een beleidsdoel als meerwaarde wordt geteld en dit niet beperkt blijft tot het behalen van een financiële meerwaarde, dan kan worden gesteld dat ook natuurontwikkeling leidt tot meerwaarde. Financieel gezien levert dit echter niets op. Het RVOB zal deze herontwikkeling niet voor zijn rekening nemen, maar overlaten aan het ministerie of de dienst die dit rijksbeleid zal uitvoeren. Het RVOB heeft namelijk geen eigen middelen voor een dergelijke herontwikkeling en laat daarom de uitvoering van dit beleid over aan die geledingen die daarvoor budget hebben. Het RVOB verleent wel medewerking aan deze uitvoering door het aan de betreffende dienst of het ministerie te verkopen of over te dragen. Het RVOB zal het object dan niet aan andere mogelijk meer betalende kopers aanbieden en ziet derhalve af van het behalen van een eventuele opbrengstmaximalisatie. d. Welke risico’s zijn voor het RVOB en het Rijk verbonden aan een herontwikkeling? De meest bekende risico’s bij herontwikkeling zijn tegen het licht gehouden en ingedeeld in drie categorieën, te weten omgevingsrisco’s, projectrisico’s en organisatierisico’s. Ik kom hieronder nog op de betekenis van deze risico’s terug (zie paragraaf 2.4). e. Welke selectiecriteria kunnen worden gebruikt bij de keuze voor objecten die voor herontwikkeling in aanmerking komen? Zeer oncourante objecten, zoals militaire bestemmingen, gevangenissen en laboratoria blijken moeilijk verkoopbaar in de vigerende bestemming. Zeker daar waar het een monument betreft. In drie gevallen wordt het monument daarom herontwikkeld. Het betreft hier objecten met een niet-courante bestemming (twee kazernes en een laboratorium met kantoorruimte). In twee andere gevallen wordt het niet herontwikkeld en hooguit een opknapbeurt gegeven om het in de huidige bestemming als kantoor te kunnen verkopen. Hiermee wordt geprobeerd de rentgap goed te maken. Courantheid wordt dus gebruikt als selectiecriterium voor herontwikkeling. Er zijn 34 objecten die (mede) vanwege deze reden worden herontwikkeld. Van de drie objecten van het Ministerie van Financiën (N=10) was de bestemming/ functie al dermate courant dat herontwikkeling niet nodig was. Indien gecorrigeerd wordt op defensieobjecten, geven de objecten in het landelijk gebied geen meerwaarde en worden deze vooral ingezet voor natuurontwikkeling.

40

Watergangen worden in principe door waterschappen ontwikkeld, behalve indien het onderdeel is van een natuurontwikkelingsprogramma. Dan wordt het door de betreffende NBO ontwikkeld. Het zijn meestal standaardverkopen, waarbij de waterschappen zichzelf actief als gegadigden melden. Archeologische aspecten, straling en het fijnstofgehalte komen in geen enkel dossier voor. Het speelt tot dusver dus geen rol bij de selectie. De overheid is echter gehouden aan de verplichting om indien deze zaken aanwezig lijken te zijn dit te onderzoeken. Voor fijnstof geldt dit nog niet. Een gemeente kan een onderzoek hiernaar wel verplicht stellen bij de aanvraag tot bestemmingswijziging. Een mogelijke milieuverontreiniging blijkt herontwikkeling niet in de weg te staan. Waar de bodemverontreiniging zich zodanig voordoet dat de overheid verplicht moet saneren, wordt dit meegenomen in het herontwikkelingsproces. f.

Wanneer zijn de succesfactoren kritisch, dat wil zeggen van een dermate groot belang dat zij de afweging beïnvloeden?

Voor de meerderheid van de onderzochte dossiers is of wordt herontwikkeling overwogen. Dat geldt met name voor bebouwd onroerend goed (19 van 27). Bij onbebouwd onroerend goed betreft dat ook meer dan de helft (15 van 25). De redenen om hier tot herontwikkeling over te gaan zijn divers. Uit mijn onderzoek komt naar voren welke selectiecriteria cruciaal zijn voor de afweging om al dan niet voor herontwikkeling te kiezen. Met name de bereidheid van een gemeente om mee te werken aan een bestemmingswijziging is een belangrijk criterium. In veel gevallen kan zonder herontwikkeling geen goede koper worden gevonden. De overige criteria zijn vaak ondersteunend aan dit sleutelcriterium. De mogelijkheid om een grotere opbrengst te realiseren hangt samen met de technische gegevens van het object, de ligging, de courantheid en de inschatting van de kosten van herontwikkeling. Geen één van deze ondersteunende criteria zijn op zichzelf voldoende om het succes van herontwikkeling te verklaren en ze moeten dus steeds in combinatie worden bekeken. Dat onderstreept het belang van de onderzoeksfase. Om er zeker van te zijn dat een bestemmingswijziging voorwaarde is om van de herontwikkeling een succes te maken, zijn meer gegevens nodig dan in de steekproef voorhanden zijn. Gesteld kan worden dat dit wel aannemelijk is en dat daarom ook herontwikkeling wordt gebruikt om de waarde van het object te verhogen. In de meeste gevallen betreft dit een verkoop aan particulieren (private marktpartijen zijn vaker koper dan een gemeente) waarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is.. Dat maakt het belangrijk om een goed commercieel netwerk te hebben, want met name daar kan het RVOB potentiële gegadigden vinden. De gemeente is vrijwel altijd betrokken bij herontwikkelingsprojecten, hoewel dat vaak beperkt blijft tot hun publiekrechtelijke rol om een bestemmingswijziging vast te stellen. Andere partijen zijn hierbij afhankelijk van de gemeente. Dit is een belangrijke hobbel in het verkoopproces. Uiteindelijk blijkt de gemeente wel mee te gaan in de gewenste bestemmingswijziging, maar niet iedere partij heeft zoveel tijd om daarop te wachten. Dit laatste geldt met name voor private marktpartijen. Hierbij heeft het RVOB een wat andere positie dan deze marktpartijen. Een private marktpartij of een gemeente kan besluiten om een bepaald object niet aan te kopen, als het verwacht dat het risico loopt het niet tegen een reële meerwaarde kwijt te kunnen of te gebruiken. Het RVOB zal hoe dan ook de eenmaal toegeschoven objecten moeten vermarkten. Courantheid, gevraagdheid of gewildheid van het object, blijkt geen kritische succesfactor, want voor zelfs niet-courante objecten zijn gegadigden gevonden. Wel is in 27 gevallen een bestemmingswijziging nodig. Als dat vertraging oploopt heeft dat meer invloed op het verkoopproces dan het gegeven dat het courant is of niet. Het is wel als selectiecriterium

41

voor herontwikkeling van belang. Voor natuurontwikkeling geldt dat hoe groter het perceel hoe interessanter het is voor ontwikkeling, maar dat is niet bepalend. Niet-courante objecten kunnen worden ondergebracht in een groter investeringsproject, waardoor de verkoopbaarheid toeneemt. De geografische ligging in het beheergebied van RVOB Noord & Oost lijkt geen invloed op de verkoopbaarheid van de objecten, eventueel wel voor de waardebepaling, omdat de grondprijs daar kan verschillen. Maar zodra de militaire objecten (zeven van de acht zijn bebouwd) uit de selectie van de objecten in het landelijk gebied worden verwijderd, blijken de overgebleven objecten allemaal onbebouwd te zijn en geen financiële meerwaarde op te leveren. Dan blijkt de combinatie van ligging met wel of niet bebouwd bepalend te zijn. Nader onderzoek kan uitwijzen of dit ook landelijk van toepassing is. De meerwaarde leek in eerste instantie een kritisch succesfactor, maar deze aanname kan niet worden onderbouwd met het beschikbare materiaal uit de dossiers. Er is namelijk in de dossiers geen basiswaarde bepaald en dan kan ook geen meerwaarde worden berekend. Het is aannemelijk dat de inschatting dat een meerwaarde kan worden behaald wel een kritische succesfactor is voor de herontwikkeling en daarom is het noodzakelijk dat er een systematische waardebepaling komt. Ik heb daar een voorstel voor gedaan in hoofdstuk 3. g. Hoe kan met de antwoorden op bovenstaande subvragen het verkoopproces voor het RVOB worden verbeterd? In hoofdstuk 4 is het voor dit onderzoek relevante deel van het verkoopproces van het RVOB met de daarin optredende knelpunten behandeld. De geconstateerde huidige knelpunten zijn: 

Er is beperkte ervaring en kennis aanwezig van herontwikkelen van bestaande objecten. De samenwerking tussen de afdeling met de meeste kennis op dit gebied, de Directie Ontwikkeling, en het organisatieonderdeel dat de overdracht van onroerend goed voorbereidt, de Directie Vastgoed, is nog niet optimaal. Een mogelijke oorzaak hiervoor is gelegen in de nog onafgeronde integratie van deze onderdelen in het RVOB.



Er zijn geen objectieve criteria op grond waarvan wordt besloten dat ofwel door de Directie Ontwikkeling van het RVOB een zaak in behandeling wordt genomen of dat dit wordt overgelaten aan het Directie Vastgoed. In dit onderzoek is geen studie gedaan naar dit soort criteria die de keuze bepalen of één van beide directies de leiding zou moeten hebben van het verkooptraject.



Verder kan geconcludeerd worden dat er tijdens het onderhandelingstraject onvoldoende ruimte is om te onderhandelen met de betrokken partijen.



Uit de dossiers is gebleken dat er geen risico-analyse plaatsvindt. Omdat de risico’s niet worden geanalyseerd en vervolgens beheerd, kan in de loop van het verkoopproces stagnatie optreden.

42

6.3

Aanbevelingen

De aanbevelingen kunnen worden ingedeeld naar de twee fasen van het verkoopproces die voor het RVOB van meer belang worden geacht dan de realisatie- en beheerfase. Ik begin bij de eerste fase, de initiatieffase. Initiatieffase met onderzoek In de initiatieffase vindt de onderzoeksfase plaats, waarin oog moet zijn voor de risico’s en de selectiecriteria. Waar zitten de kansen voor het RVOB bij herontwikkeling? Het RVOB is een organisatie die gericht is op het behalen van een positief financieel resultaat. Indien bij het afstoten van een object het financiële resultaat beter kan worden door het te ontwikkelen is dit een kans, waar door de economische crisis de kansen op een snelle vervreemding juist geringer zijn geworden. Herontwikkeling vraagt meestal een langere tijdsinvestering, maar levert mogelijkheden op waar anders geen goede overdracht of verkoop tot stand had kunnen komen. Door mee te gaan in de trend van herontwikkelen kunnen gewenste financiële doelstellingen alsnog gerealiseerd worden. Daarbij dient mijns inziens vooral op de reductie van beïnvloedbare risico’s (zie paragraaf 2.4) te worden ingestoken en ruimte te worden gecreëerd voor mogelijke positieve openingen die zich aanbieden (threats and opportunities). De omgevingsrisico’s zijn door het RVOB niet goed te beïnvloeden, maar de projecten organisatierisico’s wel. Daarom ook richten mijn aanbevelingen zich vooral op die aspecten die in de invloedsfeer van de organisatie liggen, activiteiten die door het RVOB kunnen worden opgepakt. Om het proces goed te kunnen managen is mijns inziens een stakeholderanalyse belangrijk, waarmee de wensen, belangen en (machts)posities van actoren in de omgeving van het object in beeld worden gebracht. Om duidelijkheid te krijgen over de juridische risico’s moeten de relevante weten regelgeving worden onderzocht, zoals de milieuzoneringen en de aanwezigheid van een monumentstatus. Indien uit de quick scan blijkt dat ontwikkelen geen optie is, dan volstaat het huidige proces. De quick scan is vooral van belang voor de bebouwde objecten met een incourante bestemming (bijvoorbeeld een militaire bestemming) of gelegen op een incourante locatie (bijvoorbeeld een groot kantoorgebouw in een woonwijk). Hierbij gaat het met name om de kans dat er meerwaarde kan ontstaan. De onbebouwde objecten, gelegen in het landelijk gebied met een aan natuur gerelateerde vervolgbestemming, behoeven niet beoordeeld te worden, omdat bij voorbaat al duidelijk is wat met dit object zal worden gedaan. Indien uit de quick scan blijkt dat er kansen zijn, is het raadzaam om deze te vervolgen met een uitgebreider onderzoek naar de punten die in hoofdstuk 3 zijn genoemd. Het RVOB heeft momenteel nog maar een beperkt commercieel netwerk, waardoor het zoeken naar gegadigden te beperkt blijft. In het marktonderzoek zou zoveel mogelijk aspecten moeten worden meegenomen, om de kans dat geschikte gegadigden worden gevonden en de juiste herontwikkeling wordt ingezet te vergroten. Het lijkt mij verstandig om te investeren in de opbouw van een dergelijk netwerk. Daarbij kan lering worden getrokken van ProRail. ProRail heeft namelijk diverse betrouwbare marktpartijen aangeschreven met de vraag naar welke objecten hun belangstelling uitgaat. In het kader van de verkoop van de Blokhuispoort (gevangenis in Leeuwarden) heeft het RVOB een mailing naar potentieel geïnteresseerden gestuurd. Dit proces loopt nog. Het RVOB is echter wel gehouden aan het openbaarheidsbeginsel (iedereen moet kunnen kopen). Naast een gerichte marketing, om het in de markt zetten van dergelijke objecten te vereenvoudigen, moet het RVOB ook altijd een openbare aankondiging doen.

43

Indien bekend is welke functie het meest kansrijk, is de volgende stap het maken van een financiele analyse, waaronder het vaststellen van de basiswaarde en wat de kosten en opbrengsten zijn van de ontwikkelingen met daarbij behorende kansen en risico’s. Hierdoor wordt inzicht verkregen of de ontwikkelingen rendabel gemaakt kunnen worden. Indien de kans op het verkrijgen van meerwaarde aanwezig, kan met gebruik van de voorgestelde criteria een afgewogen beslissing worden gemaakt welk verkooptraject het beste resultaat kan opleveren. Dat kan vrij compact zijn, als al snel duidelijk is dat herontwikkeling geen toegevoegde waarde heeft, dit ter voorkoming van verdere bureaucratie. Dus ook de verwachte meerwaarde moet meegenomen worden in de quick scan. Resumerend zijn er drie selectiecriteria die in de quick scan opgenomen dienen te worden. a. Is het object alleen geschikt voor natuurontwikkeling? Zo ja, dan hoeft niet verder onderzocht te worden. Zo nee, dan komt de volgende vraag: b. Is het object courant en dus verkoopbaar in de huidige staat met de vigerende bestemming? Zo ja, dan hoeft ook niet verder te worden gekeken. Zo nee, dan volgt de vraag: c. Kan er meerwaarde worden verwacht van herontwikkeling? Zo nee, dan valt het object af voor herontwikkeling. Zo ja, dan dient verder onderzoek te volgen. Met de uitkomsten van de onderzoeken kan een visie opgesteld worden van de te bereiken doelen met het object. Deze visie wordt gebruikt voor het maken van het programma van eisen waaraan het plan moet voldoen. Tevens geven de uitkomsten informatie over de inrichting van de planorganisatie welke in de volgende fase wordt ingesteld. De praktijk leert dat medewerkers van het RVOB sommige informatie zo vanzelfsprekend vinden, dat ze deze niet opnemen in het dossier. Daardoor zijn de dossiers niet goed overdraagbaar en is het proces niet goed te construeren. Met het verwerken van de beschikbare informatie uit de onderzoeken en een planning van de te verrichten werkzaamheden, kan ter afsluiting van de initiatieffase/onderzoeksfase, een sterke business case worden opgesteld. Daarin dient een overzicht van de kosten van onder andere sloop, verbouwing, aanvragen van vergunningen, het maken van een ruimtelijk ontwerp te worden opgenomen. Een beschrijving van mogelijke kosten is te vinden in hoofdstuk 3. Planningsfase met onderhandelingsfase Voor dit onderzoek blijkt vooral de bovengeschetste initiatieffase met deelanalyses van belang. De planningsfase is slechts een logische uitkomst van het programma van eisen dat in de business case is opgenomen. Dat maakt de planningsfase op zichzelf niet onbelangrijk, alleen in dit onderzoek steek ik meer in op het analyseren van risico’s en selectiecriteria, voordat tot herontwikkeling wordt besloten. In hoofdstuk 4 is geconstateerd dat er, tijdens het onderhandelingstraject, onvoldoende ruimte is om te onderhandelen met de betrokken partijen. Aanbevolen wordt om tijdens de onderhandelingsfase de ruimte te bieden om samen met marktpartijen tot een goed, flexibel en gedragen plan te komen voor de herontwikkeling van een object. De flexibiliteit is nodig om met veranderde omstandigheden en financiële parameters te kunnen omgaan. Deze kunnen leiden tot het aanpassen van de planning. Overige aanbevelingen Binnen het RVOB dienen duidelijke criteria te komen die de keuze voor de inzet van medewerkers van de Directie Ontwikkeling en Directie Vastgoed begeleiden om zodoende een competentiestrijd tussen beide afdelingen te voorkomen. De samenwerking binnen het RVOB kan meer vorm krijgen. Om het gebrek aan kennis en ervaring met betrekking tot het herontwikkelen van bestaande objecten op te heffen, is het aan te bevelen meer gebruik te maken van de kennis die aanwezig is bij de Directie Ontwikkeling. Daarnaast kan verder

44

onderzoek naar de resultaten van uitgevoerde ontwikkelingen bijdragen aan het vergroten van de kennis. Het zou een mooi vervolg zijn op dit onderzoek. Naar mijn mening kan beter worden samengewerkt tussen de voormalige beheerders van het object, zoals de DVD en de Rgd, en de toekomstige gebruikers, zoals gemeenten en private marktpartijen. De samenwerking kan worden gebruikt om de potentie van de gebouwen beter te benutten en risico’s te delen. In een aantal gevallen kan de verkoopbaarheid van objecten met kleine ingrepen worden verbeterd. Woningen zijn weliswaar geen onderwerp van bestemmingswijziging en worden niet ruimtelijk herontwikkeld, maar toch zou de verkoopbaarheid gebaat kunnen zijn bij een opknapbeurt. In een aantal gevallen, waarin het object niet op korte termijn verkocht kan worden, zou het RVOB kunnen besluiten om een betalende gebruiker te zoeken en zo de beheerkosten terug te verdienen. Als de basiswaardebepaling meer systematisch wordt opgezet en daarmee de mogelijke meerwaarde beter wordt bepaald, kan de kans op het terugverdienen van kosten worden berekend, wat mogelijk ruimte geeft om toch dergelijke investeringen aan te gaan. Alle bovenstaande conclusies en aanbevelingen zullen bijdrage aan het verbeteren van het verkoopproces van het RVOB. Vervolgonderzoek is nodig om de toepassing van dit onderzoek te evalueren en de verbeteringen in het afwegingsproces te kunnen beoordelen. Het is mijn overtuiging dat dit onderzoek een belangrijke stap in de goede richting is.

45

7 Bibliografie Artikelen, boeken en rapporten: Aalbers, K., Antwerpen, J. van, Griendt, B. van de, Franzen, A., Oude Veldhuis, C., & Zeeuw, F. de (2010). Duurzame gebiedsontwikkeling:doe de tienkamp. Delft: H2Ruimte & Gebiedsontwikkeling TU Delft. Bindels, E., Have, F. ten, & Schapendonk, M. (2004). Goed risicomanagement bij PPSgebiedsontwikkeling voorkomt tegenvallers. B & G, 4 -8. Bureau Middelkamp. (2001). Onderzoek grondprijsbeleid. Centraal Planbureau (1999). De Grondmarkt. Den Haag: Sdu Uitgevers. Centraal Planbureau (1999). WONINGBOUW Tussen markt en overheid. Den Haag: Sdu Uitgevers. De adviescommissie gebiedsontwikkeling, (2005). De praktijk van gebiedsontwikkeling. Baarn: Lysias Consulting Group B.V. Deloitte (2011). Sturing op vastgoed van de Rijksoverheid. Dienst Landelijk Gebied (2011). Kapstok gebiedsontwikkeling. Gehner, E. (2003). Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: Uitgeverij SUN. Greef, J. de (1997). Het gevecht om het residu. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. Greef, J. de (2005). Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties. Delft: Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft. Halter, E (2009). College ASRE, 2 maart 2009. Have, G. ten (2002). Taxatieleer onroerende zaken. Houten: Educatieve Partners Nederland B.V. Have, G. ten (2003). Taxatieleer vastgoed 1. Groningen: Wolters-Noordhoff B.V. Have, G. ten (2007). Taxatieleer vastgoed 2. Groningen: Wolters-Noordhoff B.V. Het College sanering zorginstellingen (2008). Beleidsregel transacties onroerende zaken. Joolingen, P. van, Kersten, R. & Franzen, A. (2009). Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis. Den Haag. Kenniscentrum PPS (2004). Handleiding risicomanagement bij PPSgebiedsontwikkelingsprojecten. Kenniscentrum PPS (2004). Inrichting van het PPS-proces bij gebiedsontwikkeling. Den Haag: Ministerie van Financiën. Luin, van A., Rooy, P. van, & Dil, E. (2006). NederLand Boven Water, Praktijkboek Gebiedsontwikkeling. Gouda: Habiforum. Mierlo, Y. van (2010). Ontwikkelaar Nieuwe Stijl. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Ministerie van BZK; Ministerie van I&M, VNG, IPO, Neprom. (2011). De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Nozeman, E. (2010). Handboek Projectontwikkeling, Doetinchem: Reed Business B.V. Provincie Gelderland (2010). Woonvisie Gelderland. Arnhem: Provincie Gelderland. Puylaert, H., & Werksma, H. (2008). Verkenning Gebiedsontwikkeling. Delft: H2Ruimte. Rakers, D., Blokland, J. van, & Topper, H. (2010). Onzekerheid, flexibiliteit en waarde bij intergrale gebiedsontwikkeling. Enschede: Universiteit Twente. Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (2010). Opdrachtgeverconvenant Opdrachtgeverberaad – Den Haag: RVOB/DO. Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf. (2011). RVOB in cijfers: Beheersareaal. Den Haag: RVOB. Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (2011). Jaarverslag 2009 en 2010, Den Haag: RVOB. Segeren, A. N. (2005). De markt doorgrond. Rotterdam: NAi Uitgevers. Veghel, G.H.M. van (2008), College ASRE,17 december 2008. Verbraeken, H. (2010, 23 februari). Stedelijke bouwprojecten vallen stil. Het Financieele Dagblad. Vilsteren, C. van (2008). Grondwaarde van kantorenlocaties. Amsterdam: ASRE.

46

VNG, Neprom, de NVB & Ministerie van VROM (2001). Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid. VNG, IPO, Neprom, Ministerie van VROM & Ministerie van Financiën (2006). Reiswijzer Marktpartijen & Gebiedsontwikkeling. Den Haag: Ministerie van VROM. Wild, G. de (2010). Financieringswaarde van te ontwikkelen onroerend goed. Amsterdam: ASRE. Zeeuw, F. de (2006). De engel uit marmer. Delft: Technische Universiteit Delft. Wetten:  Burgerlijk Wetboek, Boek 7, Artikel 378  Comptabiliteitswet. (2006). regeling materieelbeheer Rijksoverheid 2006, .paragraaf 3.2. Onroerende zaken, Artikel 9.  Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Websites: Centraal Orgaan opvang asielzoekers (2011, 3 augustus) http://www.coa.nl/NED/website/home.asp Dienst vastgoed defensie (2010, 13 december) http://www.defensie.nl/cdc/vastgoed_beveiliging/dienst_vastgoed_defensie Ecorys (2011, 4 augustus). http://www.ecorys.nl/ecorys-en-gebiedsontwikkeling-2.html jure beta. (2011, 8 augustus). LJN BJ7268, Rechtbank Utrecht, 230327 / HA ZA 07-899. http://jure.nl/bj7268 Kennisnetwerk Riscomanagement RISNET (2011, 10 augustus). Risicomanagement en risico-analyse voor projecten. http://www.risman.nl/missie en kerntaken RWS (2011, 4 augustus). http://www.rijkswaterstaat.nl/over_ons/missiekerntaken/ organisatie DLG (2011, 4 augustus). http://www.dienstlandelijkgebied.nl/organisatie organisatie Rgd (2011, 4 augustus). http://www.rgd.nl/organisatie/ Raven, P. (2011, 10 augustus). Themabijeenkomst Risicomanagementen Gebiedsontwikkeling. http://www.crow.nl/Downloads/RISNET/Bijeenkomsten/Bijeenkomst5/Risicoanalyse_Pr ojecten.pdf Rust, W. (2011, 14 augustus). Residuele grondwaarde en grondexploitatie berekeningen. http://www.fakton.nl/kennis/artikelen/archief/artikelen%202005/Residuele%20waarde% 20en%20grondexploitatie%20berekeningen.asp ruimte x milieu, min. vrom (2011, 3 augustus). http://www.ruimtexmilieu.nl/ RVOB. (2011, 3 augustus). http://minfintranet.prod.minfin.nl/organisatie/centrale_directies/RVOB/Organogram.asp SBB (2011, 3 augustus). http://www.staatsbosbeheer.nl/Over%20Staatsbosbeheer.aspx

47

Lijst met figuren Figuur 1 leeswijzer ................................................................................................................................... 6 Figuur 2 weergave fase 1 in het cyclische proces van ontwikkelingen ................................................... 9 Figuur 3 weergave planfase ...................................................................................................................11 Figuur 4 risico (Gehner, 2003) ............................................................................................................... 12 Figuur 5 zekerheid en beïnvloedbaarheid van risico’s tijdens het ontwikkelproces .............................. 15 Figuur 6 waardeontwikkeling (bron college van Van Vegchel 17-12-2008) .......................................... 16 Figuur 7 waardeontwikkeling vastgoed ................................................................................................. 19 Figuur 8 terminologie waarde berekening woningen ............................................................................ 20 Figuur 9 terminologie waarde herontwikkeling ...................................................................................... 23 Figuur 10 schema verkoopproces RVOB .............................................................................................. 29 Figuur 11 oorspronkelijke tekening Thomas à Kempislaan .................................................................. 89

Lijst met tabellen tabel 1 Verkoopopbrengst 2005-2010 ..................................................................................................... 4 tabel 2.Bebouwd onroerend goed ......................................................................................................... 34 tabel 3.Onbebouwd onroerend goed ..................................................................................................... 35

48

Bijlage 1. Matrix 1.

Object analyse Technische analyse

bouwvolume oppervlakte bouwkundige staat (conditie en constructie) kwaliteit van de bodem/grondwater asbest archeologie (Verdrag van Malta) explosieven straling fijnstof nutsvoorzieningen aanwezig ander technische aspecten

Juridisch/wettelijke analyse

milieucontouren/zoneringen soort status (Rijks- of gemeentelijke monumentstatus) Beschermd stads- of dorpsgezicht rechten van derden/ bezwarende bedingen (recht van terugkoop/ eerste koop/ erfdienstbaarheden) voorkeurspositie bij verkoop (bv de pachter van land of de huurder van een woning) andere juridische beperkingen

2.

Omgevingsanalyse soort locatie: stad/ dorp/ bedrijventerrein/ landelijk gebied ligging: periferie/ centrum soort objecten in de directe omgeving kwaliteit van de naastgelegen objecten

49

ontsluiting andere investeringen

rijk andere overheden particulier

ontwikkelingen

demografische ontwikkelingen economische groei op middellange termijn beleid van de lokale overheid overige omgevingsaspecten

3.

Marktanalyse verkoopbaarheid

potentiële gegadigden (wie?) plannen eventuele gegadigden met het object

courantheid

vigerende bestemming gewenste (nieuwe) bestemming Verkoopbaar in de huidige staat overige omgevingsaspecten

4.

Politiek/bestuurlijke context beleidsdoelen

relevante Rijksdoelen ”doelstellingen” overdragende ministerie overige relevante beleidsdoelen

politieke gevoeligheid

lokaal uiteenlopende politieke standpunten (welke?)

bestuurlijk draagvlak voor de gewenste bestemmingswijziging

bij het Rijk

bij de provincie

bij de gemeente overige politiek/bestuurlijke zaken 5.

Financiele analyse

50

meerwaarde van aanhouden en (her)ontwikkelen

waarde-indicatie in de huidige toestand (basiswaarde) hogere opbrengst mogelijk door bestemmingswijziging (functional gap) verhuurmogelijkheid en meerwaarde (rent gap) door renovatie/technische ingrepen

kosten

terugverdienmogelijkheid apparaatskosten en beheerkosten overige financiële aspecten

7.

Planning

verwachte ontwikkelingstijd voor het RVOB timingmogelijkheden

8.

Conclusie

51

Bijlage 2. Casussen 2.1

Hooghalen

In Hooghalen betreft het een oud Defensie opleidingscentrum welke na het verlaten door Defensie voor een periode van 10 jaar was gebruikt als asielzoekersopvangcentrum. Het object is gelegen tussen de doorgaande weg van Beilen naar Assen en een spoorlijn, ten oosten van het dorp Hooghalen. Aan de andere zijde van het spoor is een recreatiebedrijf gevestigd. Het object is gelegen aan de ecologische hoofdstructuur. Op het terrein stonden een aantal woningen voor de asielzoekers, ontspanningsgebouwen, een schooltje, een oude sporthal en een kantoorgebouw. Nadat het object vrijkwam voor verkoop is door een extern bureau onderzocht welke bestemmingen voor het terrein mogelijk waren. De gebouwen op het complex zijn gedurende het verkoopproces niet gesloopt om ervoor te zorgen dat er bouwvolume bleef op het terrein. Op deze wijze bleef de mogelijkheid over om in aanmerking te komen voor een soort “Ruimte voor Ruimte” regeling. Om verval van de gebouwen te verkomen zijn ze tijdelijk in gebruik gegeven. Waar onvoldoende rekening meegehouden was, waren de hoge lasten voor beheer, met name de energiekosten. De inkomsten van de ingebruikgevingen waren te laag om deze te dekken. 1.

Object analyse

AZC Hooghalen

Technische analyse

bouwvolume oppervlakte

10.68.70 ha

bouwkundige staat (conditie en constructie)

Redelijk

kwaliteit van de bodem/grondwater

Bodemverontreiniging van beperkt omvang

asbest

Nee

archeologie (Verdrag van Malta)

Niet onderzocht

explosieven

Nee

straling

Nee

fijnstof

Nee

nutsvoorzieningen aanwezig

Ja

ander technische aspecten Juridisch/wettelijke analyse

milieucontouren/zoneringen

Geluidscontouren vanwege de ligging tussen de provinciale weg en de spoorlijn Groningen Zwolle

soort status (Rijks- of gemeentelijke monumentstatus) Beschermd stads- of dorpsgezicht

Nee

52

rechten van derden/ bezwarende bedingen (recht van terugkoop/ eerste koop/ erfdienstbaarheden)

Nee

voorkeurspositie bij verkoop (bv de pachter van land of de huurder van een woning)

Nee

andere juridische beperkingen 2.

Omgevingsanalyse

andere investeringen

ontwikkelingen

soort locatie: stad/ dorp/ bedrijventerrein/ landelijk gebied

Landelijk gebied

ligging: periferie/ centrum

Periferie

soort objecten in de directe omgeving

Lintbebouwing van (voormalige) boerderijen

kwaliteit van de naastgelegen objecten

Goed

ontsluiting

Goed

rijk

Nee

andere overheden

Nee

particulier

Camping aan andere zijde spoorweg

demografische ontwikkelingen

Neutraal

economische groei op middellange termijn

Neutraal

beleid van de lokale overheid

Eerst verdichten van Hooghalen daarna pas deze locatie. Er wordt geen woningbouw verwacht voor 2015

overige omgevingsaspecten 3.


courantheid

potentiële gegadigden (wie?) plannen eventuele gegadigden met het object

De gemeente Midden Drenthe

vigerende bestemming

Sport en recreatie

gewenste (nieuwe) bestemming

Sportterrein en woonbestemming

Verkoopbaar in de huidige

Slecht

53

staat overige omgevingsaspecten 4.


5.

Waarde-indicatie in de huidige toestand (basis waarde) Kan door bestemmingswijziging een hogere opbrengst gerealiseerd worden?

relevante Rijksdoelen

Kan door renovatie/technische ingrepen het object weer worden verhuurd en een meerwaarde worden gecreëerd?

”doelstellingen” overdragende ministerie

Geen

overige relevante beleidsdoelen

Geen



Ja, gemeente wil eerst bebouwing toestaan binnen de huidige contouren van Hooghalen


bij het Rijk

Nvt

bij de provincie

Nog niet bekend

bij de gemeente

Op termijn wel

overige politiek/bestuurlijke zaken

Neen

waarde-indicatie in de huidige toestand (basiswaarde)

€ 534.350

hogere opbrengst mogelijk door bestemmingswijziging (functional gap)

Ja

verhuurmogelijkheid en meerwaarde (rent gap) door renovatie/technische ingrepen

Neen

terugverdienmogelijkheid apparaatskosten en beheerkosten

Afhankelijk of de provincie toestemming geeft

Financiele analyse meerwaarde van aanhouden en (her)ontwikkelen

kosten

overige financiële aspecten 7.

Planning

verwachte ontwikkelingstijd voor het RVOB

2 jaar

54

timingmogelijkheden 8.

2.2

Conclusie

Herbestemming locatie

Motivatie

De functie van AZC verviel waardoor er gezocht is naar bestemmingsmogelijkheden om het object te kunnen verkopen

PrOMT Donderen

Project ontwikkeling militaire terreinen is ontstaan uit een deal tussen het Ministerie van Defensie en het voormalige Ministerie van LNV. Het Ministerie van Defensie heeft 53 overtollig geworden militaire complexen en terreinen afgestoten en overgedragen aan het voormalige Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De terreinen, in totaal 2100 hectare, liggen verspreid over heel Nederland. Veel van de terreinen zullen teruggaan naar de natuur. In opdracht van LNV zoekt Dienst Landelijk Gebied (DLG) samen met het RVOB naar nieuwe bestemmingen. De meeste objecten hebben een natuurfunctie gekregen. Met een aantal objecten is geprobeerd de kosten van de overdracht te verminderen. Deze objecten hebben veelal een rode functie gekregen. Dienst Landelijk Gebied heeft in samenwerking met het RVOB deze objecten verkocht. Het voormalige munitiecomplex in Donderen is gelegen aan de doorgaande weg van Norg naar Donderen. Aan de west en zuidzijde ligt gebied van Staatbosbeheer. Aan de noord en oostzijde ligt landbouwgebied. Op het terrein staan een groot aantal kleine opslagloodsen, een wachtgebouw, een onderhoudsgebouw en twee dienstwoningen. Aansluitend aan het complex ligt nog ca. 12 ha landbouwgrond. Het grootste gedeelte van het object is gelegen in de gemeente Tynaarlo en voor het overige deel in de gemeente Noordenveld. Voor het object moest een nieuwe bestemming gezocht worden. In een schetssessie met allerlei actoren kwam naar voren dat voor het munitiecomplex een functie als “kunst”landgoed een haalbare optie was. Nadat de beide gemeenten hebben aangegeven akkoord te gaan met deze functie is het object via een openbare inschrijving verkocht. 1.

Object analyse

Voormalig munitiecomplex Donderen

Technische analyse

bouwvolume

Technische analyse

oppervlakte

16.78.46 ha


Redelijk


Goed

asbest

Niet aanwezig


Niet onderzocht

explosieven

Niet aanwezig

straling

Niet aanwezig

fijnstof

Nvt


Geen gasaansluiting

ander technische aspecten

55


2.


Worden opgeheven na verandering van bestemming


Nee


Nee


Pachter heeft voorkeursrecht op een gedeelte van de agrarische grond

andere juridische beperkingen

Nee


Landelijk gebied


Periferie


Boerderijen, woningen en natuur


Goed

ontsluiting

Goed

rijk

Nee

andere overheden

Nee

particulier

Nee


Krimpregio


Beperkt


Stimuleren ontwikkelingen

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen



potentiële gegadigden (wie?)

Ja de tijdelijke gebruiker: de PeeRGroup

plannen eventuele gegadigden met het object

Verdere uitbouw van de culturele functie, oefenruimte

56

toneel-groepen, atelierruimte courantheid

4.


Militair


“Kunst”landgoed

verkoopbaar in de huidige staat

Nee

overige marktsaspecten

Nee


Nvt


Terugverdienen gemaakte kosten van project PrOMT


Beleidsdoelen:



Politiek/bestuurlijke risico’s.


bij het Rijk

Nvt

bij de provincie

Ja

bij de gemeente

ja


overige politiek/bestuurlijke zaken 5.


kosten


Niet bepaald


Ja


Neen


Ja

overige financiële aspecten

Planning

57

7.

Planning


2 jaar


2.3

Conclusie


Motivatie

Door het wijzigingen van de bestemming in “kunstlandgoed” ontstaat er een weerwaarde en kan het object verkocht worden.

PrOMT Nieuw Balinge

Het voormalige munitiecomplex in Nieuw Balinge is gelegen aan de doorgaande weg van Westerbork naar Hoogeveen tegen het natuurpark Mantinger Zand. Op het terrein bevinden zich een groot aantal bunkers en opslagloodsen verscholen in het groen. Het terrein heeft een militaire bestemming en grenst aan de ecologische hoofdstructuur en het natuurgebied Mantingerzand. Voor het terrein staan twee woningen met de bestemming dienstwoning. Het oorspronkelijk plan was terrein te bestemmen als natuur. Echter de dorpsgemeenschap van Nieuw Balinge gaf tijdens een schetssessie aan dat zij graag wilde dat er ook een andere bestemming voor de bestaande gebouwen gevonden zou worden. Het complex is vervolgens onderdeel geworden van een groter inrichtingsplan rondom het dorp Nieuw Balinge. Recreatiewoningen hebben een permanente woonbestemming gekregen, de grenzen van de ecologische hoofdstructuur zijn aangepast en er is een mogelijkheid voor het uitgeven van een aantal riante bouwkavels (3000 tot 10.000 m2) ontstaan. Het munitiecomplex krijgt, indien de financiering rondkomt, naast een natuurfunctie ook een museumfunctie. Stichting Joodse Werkkampen wil in samenwerking met een aantal andere stichtingen dit gaan exploiteren. De bestemming van de dienstwoningen wordt gewijzigd in een normale woonbestemming. 1.

Object analyse

PrOMT Nieuw Balinge

Technische analyse


18.71.35 ha


Redelijk


Goed

asbest

Niet aanwezig


Niet onderzocht

explosieven

Niet aanwezig

straling

Niet aanwezig

fijnstof

Nvt


Ja



Worden opgeheven na bestemmingswijziging

soort status (Rijks- of

Nee

58

gemeentelijke monumentstatus) Beschermd stads- of dorpsgezicht

2.

Nee


Huurders van de dienstwoningen


Nee

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen

3.


Nee soort locatie: stad/ dorp/ bedrijventerrein/ landelijk gebied

Landelijk gebied


Periferie


Natuurterrein “Mantingerzand”, ecologische hoofdstructuur


Boerderijen, woningen en natuur

ontsluiting

Gelegen aan provinciale weg

rijk

Ecologische hoofdstructuur

andere overheden

Ruimte voor ruimte regeling

particulier

Nee


Potentieel krimpgebied


Mogelijkheden in toeristenbranche, verder weinig perspectief


Ontwikkelen toerisme

overige omgevingsaspecten

Stimuleren ontwikkelingen


Natuurmonumenten en een aantal stichtingen


Ontwikkelen museumfunctie en natuurfunctie


Militair en dienstwoningen


courantheid

59

4.


Maatschappelijke doeleinden: museumfunctie en natuurfunctie en voor de woningen een woonbestemming


matig

overige marktsaspecten

Nee


Aanleg ecologische hoofdstructuur


Beperken sloopkosten


Terugverdienen gemaakte kosten van project PrOMT



Nee


bij het Rijk

Politiek/bestuurlijke risico’s.

bij de provincie

Ja

bij de gemeente

Ja


Ja


-


Ja


Nee


Neen

overige financiële aspecten

Ja

verwachte ontwikkelingstijd

2 jaar


5.


kosten

7.

Planning

/- € 200.000,-

60

voor het RVOB timingmogelijkheden 8.

Conclusie


Motivatie

Door het wijzigingen van de bestemming in maatschappelijke doeleinden/ museum hoeven de gebouwen niet gesloopt te worden.

Arnhem, Thomas à Kempislaan

2.4

De voormalige Koninklijke Marechaussee kazerne in Arnhem is door verandering van de werkzaamheden van deze dienst in Arnhem overtollig geworden. Het complex bestaat uit: 

Hoofdgebouw, in dit gebouw zijn kantoorkamers, een kantine; ontspanningsruimte, cellen en slaap en wasruimten;



Stallingsgebouw, dit gebouw heeft oorspronkelijk gediend als paardenstal, later stallingruimte voor motoren en met onderhoudsgedeelte voor auto’s;



Smederij;



Legeringsgebouw;



Kantoorvilla;



Parkeerterrein.

Het hoofdgebouw, stallingsgebouw, de smederij en het hekwerk hebben de status van gemeentelijk monument. De huidige bestemming is maatschappelijke doeleinden/militair. Gezien de grote belangstelling voor dit object is getracht het door middel van een openbare inschrijving te verkopen. Het hoogste bod was ruim onder de verwachte verkoopwaarde en is niet gegund. Een aantal gegadigden zijn nadien benaderd met de vraag waarom zij niet met een hoger bod hadden ingeschreven. In de meeste gevallen bleek het risico van bestemmingswijziging te groot om een passende financiering te vinden. 1.

Object analyse

Arnhem, Thomas à Kempislaan

Technische analyse


18.71.35 ha


Matige conditie van het schilderwerk, constructie is goed


Brandstoftanken zijn gesaneerd

asbest

Verwijderd


(Nog niet) onderzocht

explosieven

Niet onderzocht

straling

Nee

fijnstof

Niet onderzocht


Ja

61


2.


Nee


Nee


Gemeentelijk monument


Nee


Nee


Nee


Stad


Periferie


Appartementen, vrije sector woningen (jaren dertig), achterzijde 2^1 kapwoningen verder naar achter goedkope huurbuurt. Aan de overzijde een prachtig park


Goed

ontsluiting

Goed

rijk

Nee

andere overheden

Nee

particulier

Nee


Lichte groeiverwachtingen


Neutraal

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen

beleid van de lokale overheid overige omgevingsaspecten 3.

Marktanalyse

62

verkoopbaarheid

courantheid


Ja, diverse marktpartijen


Wonen, kantoor, leisure


Maatschappelijke doeleinden/ militair


Gemengde doeleinden


Nee

overige marktsaspecten 4.



Geen


Geen


Geen



Neen


bij het Rijk

Nvt

bij de provincie

Nog niet onderzocht

bij de gemeente

Ja, mits onderbouwd met een goed ruimtelijk plan



kosten


€ 800.000


Ja


Ja


Ja

63


Planning


2 jaar


2.5

Conclusie


Motivatie

De huidige bestemming is niet courant. De gemeente lijkt bereid om de bestemming te wijzigen indien er een goed plan wordt ingediend..

Jeugdgevangenis Zutphen

De voormalige jeugdgevangenis in Zutphen bestaat uit een gevangenisgebouw met daarbij behorende kantoren en sportaccommodatie en dienstwoningen. In het verleden heeft de gemeente, ten behoeve van woningbouw, een gedeelte van de sportvelden gekocht. Het resterende gedeelte van deze velden, een sportzaal en de grachten rond het overblijvende complex heeft de gemeente eveneens nodig voor de ontwikkeling van een park, het creëren van voldoende waterberging en nog een gedeelte voor woningbouw. Voor het resterende gedeelte moet een nieuwe bestemming gevonden worden. De gemeente is genegen de bestemming te wijzigen in een woonbestemming waarbij de dienstwoningen een woonfunctie krijgen. Op in de plaats van de te slopen gevangenis mogen een twintigtal woningen gebouwd worden. Een probleem hierbij is dat er een dalende behoefte aan woningen is in de regio waardoor de gemeente pas in 2020 toestemming wil geven om eventueel te bouwen woningen te betrekken. De gemeente baseert zich hierbij op provinciale afspraken waarbij de woningbouw tot en 2019 is vastgelegd. Zij wil, gezien de huidige afspraken in de andere ontwikkelingen binnen de gemeente en eigen ontwikkelingen, niet eerder toestemming geven. Deze afspraken staan vermeld in het Gelders woningbouwprogramma KWP3 (Provincie Gelderland, 2010). 1.

Object analyse

Jeugdgevangenis Zutphen

Technische analyse


00.65.70 ha


Gevangenis en directiewoning slecht, dienstwoningen goed


Beperkte vervuiling in de gracht

asbest

Enig asbest aanwezig


Niet onderzocht

explosieven

Mogelijk aanwezig

straling

Nee

fijnstof

Niet onderzocht


Ja

ander technische aspecten Juridisch/wettelijke


Nvt

64

analyse

2.


Nee


Nee


De bewoners van de dienstwoningen hebben een voorkeurspositie voor hun woningen.


Nee

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen

2. soort locatie: stad/ dorp/ bedrijventerrein/ landelijk gebied

Stad


Periferie


Aan de achterzijde komt nieuwe (sociale) woningbouw, gescheiden door een parkje, aan twee andere zijden sociale woningbouw jaren 50 en aan de laatste zijde komen vrije sector 2^1 kapwoningen met een buurtwinkelcentrum.


Aan twee zijden matig, de andere twee zijden goed

ontsluiting

Door woonwijk

rijk

Nee

andere overheden

Gemeente investeert in het verbeteren van de woonomgeving

particulier

Samen met woningbouwvereniging


Potentieel krimpgebied


Matige verwachtingen


Reguleren bouw van woningen

65



courantheid


Voor het achterterrein is dat de gemeente


Aanleg park, woningbouw


Gevangenis


Aanleg park, woningbouw


Nee




Geen


Geen

overige relevante beleidsdoelen politieke gevoeligheid


Provincie heeft rem gezet op bouw van woningen en de gemeente wil nog groeien


bij het Rijk

Nvt

bij de provincie

Nee

bij de gemeente

Ja




€ 1.450.000,-


Ja

verhuurmogelijkheid en meerwaarde (rent gap) door

Voor de directiewoning wel overige delen niet

66

renovatie/technische ingrepen kosten


Ja


Planning


2 tot 7 jaar


2.6

Conclusie


Motivatie

De gemeente wil graag dat de gevangenis gesloopt wordt. Het terrein moet een nieuwe bestemming krijgen. De gemeente is bereid een woonbestemming te geven,maar geeft aan dat dit pas mogelijk is na afloop van het huidige woningbouwprogramma van de provincie. Dit is in 2020.

Kazernecomplex Ede-Oost

Aan de oostzijde van Ede ligt een 106 ha groot complex van voormalige defensiegebouwen. De gemeente Ede heeft het complex overgenomen van het RVOB om op het complex een nieuwe wijk voor 7000 inwoners te realiseren. Op het terrein staan 23 gebouwen die vanwege een monumentstatus of hun bijzondere karakter gehandhaafd blijven. Het RVOB voert voor dit object de komende jaren het tijdelijk beheer uit. 1.

Object analyse

Kazerne Ede-Oost

Technische analyse

bouwvolume

165.000m2 bvo

oppervlakte

105.47.76 ha


Goed bouwkundig, onderhoudstoestand monumenten matig


Gesaneerd

asbest

Merendeel gesaneerd, restpuntjes


Niet bekend

explosieven

Verdachte locaties

straling

Nee

fijnstof

Niet onderzocht


Ja


Nee



67

2.


Rijks en gemeentelijk


Nee


Nee


Nee


Stad


Periferie


Woningbouw vrije sector


Goed

ontsluiting

Moet verbeterd worden

rijk

Nee

andere overheden

Nee

particulier

Aan andere zijde spoorweg ligt ook nog een ontwikkeling (Enka terrein)


Lichte groei


Neutraal


Naast woningbouw ook cluster gezondheid en cultuur

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen




Gemeente Ede


Woningbouw, 3.500 eenheden

68

courantheid


Militaire doeleinden, tijdelijk ontheffing om verhuur mogelijk te maken


Woningbouw


Nee




Bescherming van monumenten


Geen



Nee


bij het Rijk

Ja

bij de provincie

Ja

bij de gemeente

Ja



kosten


€ 60.000.000


Ja


Ja, deels voor de monumenten


Deze zijn niet nagerekend


Planning

verwachte ontwikkelingstijd

5 jaar

69

voor het RVOB timingmogelijkheden 8.

2.7

Conclusie


Motivatie

Object voor herstemming, gemeente voort deze uit.

Bendienplein Emmen

Net buiten het centrum van Emmen was in het verleden de Topografische Dienst gevestigd. Deze dienst maakte (staf)kaarten voor Defensie en beschikte over een uitermate robuust gebouwde drukkerij met kantoorruimte (metersdikke muren). De Topografische dienst is overgenomen door het Kadaster en vertrokken naar Zwolle. Door zijn constructie is het gebouw niet eenvoudig geschikt te maken voor een andere functie. De hele omgeving van het gebouw komt in aanmerking voor een nieuwe functie. In samenwerking met andere partijen wordt nu gezocht naar een nieuwe bestemming voor het geheel. 1.

Object analyse

Bendienplein te Emmen

Technische analyse

bouwvolume

18750 m2 bvo

oppervlakte

2.14.25 ha


Goed


Goed

asbest

Nvt


Nvt

explosieven

Nvt

straling

Nvt

fijnstof

Nvt


Ja



Nee


Nee


Nee

70

2.


Nee


Nee

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen

2. soort locatie: stad/ dorp/ bedrijventerrein/ landelijk gebied

Stad


Periferie


Woningen, bedrijven/detailhandel


Matig

ontsluiting

Goed

rijk

Ja, zeer waarschijnlijk

andere overheden

Nee

particulier

Ja


Emmen kent nog lichte groei


Matig


Wil meewerken aan herontwikkeling



courantheid


Weinig, want betreft specifiek pand tbv Topografische Dienst met eigen drukkerij en kantoorruimte. Volume veel te groot voor plaatselijke markt.


Herontwikkelen


Bedrijven


Meerdere functies


Nee, zeer geringe markt

71



relevante Rijksdoelen ”doelstellingen” overdragende ministerie overige relevante beleidsdoelen




bij het Rijk

Zo snel mogelijke verkoop 5. Nee Ja

bij de provincie

Nee

bij de gemeente

De gemeente heeft aangegeven de beoogde bestemming wel te willen ondersteunen.



kosten


€ 2 miljoen


Ja, dan wel schadebeperking


Deels


Ja


Planning


1 jaar Het RVOB gaat niet zelf ontwikkelen maar tracht snel tot verkoop over te gaan obv een lage koopsom waarbij, indien er bepaalde zekerheden zijn ontstaan, er nabetaald moet gaan worden.

timingmogelijkheden

72

8.

2.8

Conclusie


Motivatie

Erg incourant object in incourante markt. Herontwikkeling is nodig om de courantheid te vergroten.

Tolweg 1a, Appingedam

De al heel lang lopende verkoop van het steunpunt van RWS in Appingedam is een moeizaam proces. Dit vanwege de huidige bestemming en de aanwezigheid van een vervuiling. Deze vervuiling is niet urgent en behoeft niet gesaneerd te worden. Deze gegevenheden samen met de bestemming van dit kantonniersbedrijf in deze krimpregio maakt dat er weinig belangstelling bestaat voor het object. 1.

Object analyse

Tolweg 1a, Appingedam

Technische analyse

bouwvolume

± 2.500 m³

oppervlakte

± 680 m² bvo Perceel 01.00.72 ha


Redelijk tot matig


Vervuild, geen plicht tot saneren

asbest

Ja


Nvt

explosieven

Nvt

straling

Nvt

fijnstof

Nvt


Ja



Bedrijven categorie I&II


Nvt


Nvt


Nvt

73

2.


Geen


Stad


Periferie, in de nabijheid bedrijventerrein


Woonhuizen (landelijk


Redelijk

ontsluiting

Nabij provinciale weg

rijk

Nvt

andere overheden

Nvt

particulier

Nvt


Krimp


Matig tot negatief

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen

beleid van de lokale overheid overige omgevingsaspecten 3.


courantheid


Particulier/ ZZP/ MKB


Kleinschalige bedrijvigheid


Kantonnierbedrijf


Ontwerp BP: Bedrijven I&II


Weinig courant




Nvt


Nvt

74




bij het Rijk

5. Nee Nvt

bij de provincie bij de gemeente

Nvt Bestemmingwijzigingsprocedure (BP) loopt



kosten


€ 150.000


Nee


Nee


Nvt


Planning

verwachte ontwikkelingstijd voor het RVOB timingmogelijkheden

8.

2.9

Conclusie


Motivatie

Geen meerwaardecreatie door (her)ontwikkeling, alleen beperking schade

Nieuwstad 79, ZUTPHEN

Zeer recentelijk is deze monumentale kantoorvilla overgedragen ter verkoop aan het RVOB. Het betreft een zeer karakteristiek gebouw nabij het centrum van Zutphen en het station is op loopafstand van het gebouw. 1.

Object analyse

Nieuwstad 79, Zutphen

Technische analyse

bouwvolume

± 640 m² vvo

75

± 770 m² bvo oppervlakte

Perceel 00.05.11 ha


Redelijk tot goed


Goed

asbest

Nee


Nvt

explosieven

Nvt

straling

Nvt

fijnstof

Nvt


Ja


2.


Nvt




Nvt


Nvt


Geen


Stad


Centrum


Monumentale (kantoor)villa’s, scholencomplex


Goed

ontsluiting

Uitstekend, ring rond centrum

Omgevingsanalyse

76


ontwikkelingen

rijk

Nvt

andere overheden

Nvt

particulier

Nvt


Neutraal


Redelijk


3.


3.


MKB en in de hoek van


zakelijke dienstverlening

courantheid


Kantoor


Kantoor


Idem


Ja




Nvt


Nvt




bij het Rijk

Nee Nvt


Nvt Nvt


77

5.


kosten


€ 625.000


Nee


Nee


Nvt


Planning


Nvt


Conclusie

Geen herbestemming locatie

Motivatie

Geen meerwaardecreatie door (her)ontwikkeling,

2.10 IBG Groningen In Groningen is DUO gevestigd. In het verleden was dit de Informatie Beheergroep. De huisvestiging bestond uit een aantal verouderde kantoortorens. Het eigendom van deze gebouwen behoorde sinds de start van het agentschap aan het Ministerie van Financiën/RVOB. Naast de torens van DUO was op het complex ook de Belastingdienst gevestigd. De oude torens worden gesloopt en inmiddels is de eerste nieuwe toren in gebruik genomen door de beide diensten. Naast de bouw van nieuwe kantoren gaat de gemeente Groningen op het overblijvende oppervlakte 300 woningen realiseren. In deze herontwikkeling gaat uiteindelijk het eigendom van het Ministerie van Financiën/RVOB over naar de Rgd. 1.

Object analyse

IBG Groningen

Technische analyse

bouwvolume

45000 m2 kantoor, 300 woningen

oppervlakte

10 ha


Verouderde kantoortorens


Goed

asbest

Aanwezig


Ja

78

explosieven

Nee

straling

Nee

fijnstof

Nee


Ja


2.


Nee


Nee


Nee


Nee


Nee


Stedelijk


Periferie


Woningen, kantoren


Goed

ontsluiting

Goed via zuidelijke ringweg

rijk

Nieuwbouw kantoor 45.000 m2

andere overheden

Woningen, appartementen

particulier

Nee


Groningen groeit nog steeds

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen


Volgens de onderzoeken zal deze groei ook nog aanwezig zijn op middellange termijn


Herontwikkeling, betreft

79

inbreilocatie

3.


3.


Deels blijft grond bij de staat tbv de huisvesting van rijksdiensten. De gemeente is koper van resterende oppervlakte grond tbv woningbouw.


plannen eventuele gegadigden met het object courantheid

Woningbouw


Gemeente is koper, werkt volledig mee met bestemming


Beoogde bestemming is gerealiseerd.


Nee




Tbv de Rijksdoelen is een samenwerkings-overeenkomst met de gemeente gesloten


Nieuwbouw kantoor tbv Rijksdiensten


Nee




bij het Rijk

Nee Ja


Ja Ja




80

kosten


Woningbouw geeft schadebeperking, bestaande kantoren zijn verouderd, nieuwbouw concentreert zich op 1 nieuwe toren ipv 4. Markt leent zich niet tot extra kantorenbouw, is nl. bouwen voor leegstand. Woningbouw op resterende grond zal de schade beperken.


Nee


Ja


Planning


5 jaar


Conclusie


Motivatie

Herontwikkeling is gestart in 2006. Het nieuwe kantoor is november 2010 opgeleverd. In september 2011 wordt de overtollige grond overgedragen aan de gemeente. Goede gezamenlijke aanpak met de gemeente waarbij plangebied met zowel nieuwbouw kantoor als nieuwbouw woningen goed is opgepakt.

2.11 John F. Kennedylaan 2, Apeldoorn Deze verkoop betreft een voormalig kantoor van de Belastingdienst, dat door nieuwbouw overtollig is geworden. 1.

Object analyse

John F. Kennedylaan 2, Apeldoorn

Technische analyse

bouwvolume

± 6.210 m² vvo ± 8.390 m² bvo

oppervlakte

Perceel 00.36.94 ha


Redelijk tot goed


Goed

asbest

Ja


Nvt

explosieven

Nvt

81

straling

Nvt

fijnstof

Nvt


Ja


2.


Nvt




Nvt


Nvt


Geen


Stad


Periferie


Walter Boscomplex (BD), Voormalige fotovakschool, Woonbebouwing


Goed

ontsluiting

Goed, nabij ring Apeldoorn-West

rijk

Nvt

andere overheden

Nvt

particulier

Nvt


Neutraal


Redelijk

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen

beleid van de lokale overheid overige omgevingsaspecten

82

3.


courantheid


Geen, verkoop net gestart


Nvt


Kantoordoeleinden


Gemengd, i.c. kantoor/ woon(zorg)complex (maatschappelijk)


Nee, gezien het grote volume en gebrek aan parkeerplaatsen




Nvt


Nvt




bij het Rijk

Nee Nvt


Nvt Ja




€ 2.100.000


Nee


Wellicht

83

kosten


Nvt


Planning


1 jaar


Conclusie

Geen herbestemming locatie

Motivatie

Meerwaardecreatie zit uitsluitend in het verhogen van de courantheid, niet in de te verwachten opbrengst.

2.12 Dr. C. Hofstede de Grootkade, Groningen Voormalig laboratorium met kantoor van de Belastingdienst in Groningen. Het object is gelegen in de binnenstad van Groningen. 1.

Object analyse

Dr. C. Hofstede de Grootkade, Groningen

Technische analyse

bouwvolume

10.000 m² bvo

oppervlakte

0.35.41 ha


Goed


Goed

asbest

Nvt


Nvt

explosieven

Nvt

straling

Nvt

fijnstof

Nvt


Ja



Nee


Oudbouw deel is gemeentelijk monument


Nee

84

2.


Nee


Nee


Stad


Centrum


Woningen, kantoren


Goed

ontsluiting

Goed

rijk

Nee

andere overheden

Nee

particulier

Ja


Groningen groeit nog steeds.


Lichte groei

Omgevingsanalyse


ontwikkelingen


Wil moeizaam meewerken aan herontwikkeling /transformatie tot studentenwoning en appartementen




Verkoop moeizaam. Oorspronkelijk ingezet als te verkopen kantoor. Echter te incourant, er hebben zich alleen marktpartijen voor heronttwikkeling woningen/studenten-woningen aangemeld


Transformeren kantoren in appartementen en studentenwoning

85

courantheid


gewenste (nieuwe) bestemming verkoopbaar in de huidige staat

Stadswoonwijk met andere functie dan wonen tbv Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen. Wonen Nee zeer geringe markt




Nvt


Zo snel mogelijke verkoop




bij het Rijk

Nee Ja

bij de provincie

Nvt

bij de gemeente

De gemeente was bezig met dossier studentenhuisvesting. Betreffende ontwikkeling loopt voor op de bestuurlijke wensen. Gemeente uiteindelijk akkoord. Gemeente was alleen warm te maken met concrete plannen.



waarde-indicatie in de huidige toestand (basiswaarde) hogere opbrengst mogelijk door bestemmingswijziging (functional gap)

Nee transformatie geeft schadebeperking


Nee niet als kantoor. Parkeren ontbreekt en OV te ver weg. Kantoor dan te groot en derhalve zeer incourant.

86

kosten


Ja.


8.

Planning


RVOB ontwikkeld hier niet zelf maar laat dit over aan de markt. Door onderlinge concurrentie maximale prijs behorende bij de door partijen beoogde ontwikkeling. Verkoopproces heeft ca 2- 2,5 jaar geduurd

timingmogelijkheden

Verkoop al opgestart ten tijde van gebruik door de Belastingdienst en nagenoeg geen kosten tijdelijk beheer. Markt heeft bestemmingswijziging zelf uitgevoerd. De Staat heeft tijd beschikbaar gesteld, maar door gebruik Belastingdienst had dit geen negatieve gevolgen.

Conclusie


Motivatie

Door verkoop al op te starten voordat het object overtollig was, heeft de Staat kosten tijdelijk beheer kunnen voorkomen. Door de markt actief af te tasten en te zorgen voor gezonde concurrentie tussen marktpartijen, is de hoogste opbrengst verkregen. Hoogst biedende marktpartij heeft tijd gekregen om zekerheden te verkrijgen voor de door hen gewenste transformatie. Doordat de Staat (Belastingdienst) het object doorgebruikte, zijn er nagenoeg geen kosten voor tijdelijk beheer. Het zelf transformeren tot woningen was indien de Staat dit zelf had opgestart risicovol geweest, de gemeente wou concrete ontwikkelplannen met oplossing voor parkeerprobleem. Gevaar was geweest dat invulling door de Staat geen aansluiting had gevonden bij de markt.

87

88

Figuur 11 oorspronkelijke tekening Thomas à Kempislaan

89

Meerwaarde door herontwikkeling

Recommend Documents