Maatschappelijke Meerwaarde door Nieuw Leven voor Oude Gebouwen & Gebieden

Faculteit der Maatschappij- en Gedragswetenschappen GPIO-instituut

Maatschappelijke Meerwaarde door Nieuw Leven voor Oude Gebouwen & Gebieden

Student

: : : : :

Maud Weide Van Baerlestraat 71-2 1071 AS Amsterdam Tel. 0613783183 [email protected]

Stageplaats

:

Stichting Agora-Europa, Amsterdam

Begeleiding

: :

D. Schuiling & G. Middelkoop E. Kalk

Datum

:

vrijdag 13 mei 2011

0542571

UvA Stichting Agora Europa

Faculteit der Maatschappij- en Gedragswetenschappen GPIO- instituut

Soms als het huis te klein wordt dan krijgt ie het te kwaad Dan gaat ie maar gewoon een blokje om Maar meestal na een half uur dan staat ie ongemerkt Op de plek waar de fabriek stond waar ie vroeger heeft gewerkt Dan kijkt ie door het hek naar het draakliggende terrein Zo zonder de gebouwen lijkt het allemaal zo klein En dan denkt ie al die jaren, waarvoor heb je het gedaan Er groeit onkruid op de werkvloer waar ie vroeger heeft gestaan En zijn kinderen zeggen altijd "pa neem er nou eens afstand van" Maar ze kunnen niet begrijpen dat hij niet accepteren kan Dat het allemaal voor niks was, alles weg, kappot en plat Goed je was wel niet belangrijk, maar je betekende toch wat Soms hoort hij bij het hek de fabrieksgeluiden weer Zijn maten, de machines, echos van weleer En dan trekt ie in gedachten zijn overal weer aan En gaat er midden op de dag weer in de nachtploeg tegenaan Maar altijd na een tijdje ziet hij zichzelf daar staan Een man van in de vijftig met een regenjassie aan Die doelloos staat te dromen, door niemand opgemerkt Op de plek waar de fabriek stond waar ie vroeger heeft gewerkt En zijn kinderen zeggen altijd "pa neem er nou eens afstand van" Maar ze kunnen niet begrijpen dat hij niet accepteren kan Dat het allemaal voor niks was, alles weg, kappot en plat Goed je was wel niet belangrijk, maar je betekende toch wat Harry Jekkers, Het Hek, Yoghurt met Banaan - Polydor (1988)


Pagina 2 van 99


Voorwoord Deze scriptie is de afsluiting van mijn Bachelor Planologie aan de Universiteit van Amsterdam, Faculteit der Maatschappij- en Gedragswetenschappen, GPIO-instituut. Tijdens mijn bachelor opleiding planologie heb ik drie specialismes gevolgd: Verkeer, Vervoer en Infrastructuur, Introduction International Development Theory & Practice en Economische Geografie en Planologie. Het onderwerp voor dit onderzoek valt deels onder de specialisatierichting Economische Geografie en Planologie en onder het algemene vak Grondbeleid en Vastgoedontwikkeling. Dit onderzoek gaat in op de maatschappelijke meerwaarde die eventueel te genereren is uit herbestemmingsprojecten. De aanleiding voor dit onderzoek komt voort uit een stage bij Stichting Agora Europa. Deze stichting is in 2008-2009 voor de tweede keer een campagne in Amsterdam gestart, genaamd Nieuw Leven voor Oude Gebouwen. Stichting Agora Europa wilde dat er onderzoek gedaan zou worden naar de maatschappelijke meerwaarde uit herbestemmingsprojecten. Daarnaast is de aanleiding van dit onderzoek ook een persoonlijke fascinatie voor leegstand van gebouwen en gebieden met de herinrichting daarvan. Graag zou ik een aantal mensen willen bedanken die mij geholpen, geïnformeerd en gesteund hebben tijdens het schrijven van deze scriptie. Ik wil Eisse Kalk, Carmen Flagiello en Annemarie Wijn van stichting Agora Europa bedanken voor het aanbieden van een stageplaats en voor het opdoen van enige praktijkervaring. Dick Schuiling en Gert Middelkoop wil ik bedanken als scriptiebegeleiders vanuit de Universiteit van Amsterdam. Het Atelier van Bouwmeesters wil ik bedanken en daarbij specifiek Nan Raap, waarmee ik samen een start heb gemaakt voor een maatschappelijke verkenning van de Scholendriehoek in stadsdeel Bos en Lommer in Amsterdam. Daarnaast wil ik alle mensen bedanken die mij informatie hebben gegeven over verschillende onderzoeksmethoden en herbestemmingsprojecten: Freddie Rosenburg en Edgar Wevers van het RIGO, Laura van Dijk van DRO, Jaap Schoufour van Bureau broedplaatsen, Stadsdeel Bos en Lommer, Stadsdeel de Baarsjes, Stadsdeel Oud West, Stadsdeel Westerpark en Williette Arendonk van Kristal. Daarnaast wil ik familie en vrienden bedanken voor hun steun en toeverlaat.

De afbeeldingen van de Graansilo in Amsterdam op de voorpagina zijn afkomstig van, http://www.burovanstigt.nl/graansilo_amsterdam.html


Pagina 3 van 99


Inhoudsopgave 1

INLEIDING ........................................................................................................................................5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.5 1.5.1

2

THEORETISCH KADER ...............................................................................................................22 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.3.1 2.4 2.5 2.5.1

3

Inleiding ....................................................................................................................................22 Maatschappelijke Kosten-Batenanalyse....................................................................................22 Het opstellen van een MKBA...............................................................................................23 MKBA’S maatschappelijke wenselijk volgens andere partijen............................................26 Het Onderzoekskader................................................................................................................29 Aspecten voor maatschappelijke meerwaarde ......................................................................30 Perspectief.................................................................................................................................31 De Maatschappelijke Batenanalyse...........................................................................................32 Maatschappelijke Baten Analyse..........................................................................................32

DE CASES.........................................................................................................................................34 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4

4

Algemeen ....................................................................................................................................5 De doelstelling ..........................................................................................................................12 Probleemstelling .......................................................................................................................12 Maatschappelijke Meerwaarde..................................................................................................14 Maatschappelijke meerwaarde uit één gasbel bij Slochteren................................................14 Maatschappelijke meerwaarde, herbestemming van leegstaande gebouwen of gebieden. ...17 Beheer en exploitatie.................................................................................................................18 De nieuwe Wro.....................................................................................................................18

Inleiding ....................................................................................................................................34 Kantoorgebouwen .....................................................................................................................35 Inleiding................................................................................................................................35 Amsterdam ...........................................................................................................................35 De Bonte Zwaan ...................................................................................................................42 Blue Tower Hotel .................................................................................................................47 Kerken.......................................................................................................................................51 Inleiding................................................................................................................................51 Amsterdam ...........................................................................................................................52 Pniëlkerk...............................................................................................................................54 Chassékerk............................................................................................................................58 Herbestemmen van gebieden ....................................................................................................63 Inleiding................................................................................................................................63 Amsterdam ...........................................................................................................................63 Het Westergasfabriek terrein ................................................................................................64 De ‘Scholendriehoek’ ...........................................................................................................73

CONCLUSIE & AANBEVELINGEN............................................................................................77

LITERATUURLIJST ..............................................................................................................................82 BIJLAGE I EXPLOITATIE TABELLEN.............................................................................................89 BIJLAGE II ONDERZOEK MAATSCHAPPELIJKE BATENANALYSE ......................................91 BIJLAGE III LEEGSTAND ACHTER DE TRALIES ........................................................................98


Pagina 4 van 99


INLEIDING

1 1.1

ALGEMEEN

Nederland kent veel leegstaande vierkante meters. Lege panden zoals schoolgebouwen, oude musea, kerken en badhuizen, maar ook de enorme leegstand op de kantorenmarkt. Leegstand leidt tot verloedering, een negatief imago, het onderbenutten van schaarse ruimte en het verlies van de functie van het gebouw of gebied. Daarentegen biedt leegstand ook kansen, zoals nieuwe functies voor een gebouw of een gebied, een kwaliteitsimpuls of nieuw perspectief voor een gebied en afstemming met nieuwe ontwikkelingen (Kantorenloods, 2009). Voor dit onderzoek is het van belang om te weten welke redenen er zijn voor leegstand en in welke mate er sprake is van leegstand in Nederland, hierbij specifiek voor de stad Amsterdam. Van een aantal typen gebouwen is de mate van leegstand opgezocht en deze wordt hieronder weergegeven. Fons Asselbergs (toentertijd Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed), initiatiefnemer van De Oude Kaart van Nederland (2008), heeft onderzoek gedaan naar de leegstand van gebouwen in Nederland. Volgens Asselbergs: -

zullen de komende tien jaar 140 van de 150 kloostercomplexen leeg komen te staan,

-

staat ongeveer 15 procent van de 3.600 bedrijventerreinen leeg,

-

stoot Defensie 150 complexen af (zie bijlage II Leegstand achter de tralies)

-

sluiten er ongeveer jaarlijks 2.500 agrarische bedrijven (wat neerkomt op 7 agrarische bedrijven per dag)

Fons Asselbergs bepleit in zijn rapport De Oude Kaart van Nederland (2008), dat leegstand moet worden aangepakt, want leegstand roept een sfeer van verloedering, vandalisme en onveiligheid op. De gemeenten moeten inventariseren wat er leegstaat en naar aanleiding hiervan proactief beleid gaan voeren. Asselbergs is ook van mening dat niet alle leegstaande complexen zich lenen voor herbestemming, in sommige gevallen is sloop en eventueel nieuwbouw op dezelfde plek de beste optie. “Bepaalde complexen zijn het simpelweg niet waard om te behouden, bijvoorbeeld armoedige kantoorgebouwen uit de jaren zestig.” (M. van Lieshout, 2008).

Kantoorgebouwen. De leegstand op de kantorenmarkt is voornamelijk het gevolg van een discrepantie tussen vraag en aanbod. Het aanbod in kantoorgebouwen is de afgelopen jaren spectaculair gestegen terwijl dit niet overeenstemt met de vraag naar kantoorgebouwen (een kwalitatieve mismatch). De structurele vraag naar kantoorgebouwen zal de aankomende jaren afnemen doordat de beroepsbevolking niet meer zal groeien en zelfs in de loop van de eeuw zal afnemen. Een andere reden voor de structurele leegstand van kantoorgebouwen is dat er de afgelopen tien jaar een verschuiving heeft plaatsgevonden van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag. Organisaties in kantoren verhuizen van bestaande, reeds


Pagina 5 van 99


verouderde gebouwen naar nieuwe, moderne gebouwen. De verouderde gebouwen worden veelal niet meer verhuurd en blijven leegstaan, als deze langer dan drie jaar leeg staan vallen de gebouwen onder de categorie structurele leegstand. Tijdens de huidige financiële en economische crisis zal deze categorie in aantal toenemen (M. Hek, et al., 2004). In 2004 was er in heel Nederland een kantorenvoorraad van 40 miljoen vierkante meter, hiervan stond toen ongeveer 6 miljoen vierkante meter leeg, dit betekende een leegstand van ongeveer 15 procent (M. Hek, et al., 2004). Uit berekeningen, die zijn gemaakt op basis van marktgegevens over de eerste helft van 2008, blijkt dat deze leegstand de aankomende jaren stand zal houden. De prognose stelde dat de voorraad kantoren eind 2010 een totaal van 47 miljoen vierkante meter zal bedragen, van dit totaal zal 40 miljoen vierkante meter in gebruik zijn. Dit betekent een ‘gat’ (leegstand) van 7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte. Hierbij moet nog de kanttekening gemaakt worden dat deze prognose is gemaakt in de zomer van 2008, waarna de kredietcrisis zich ernstig heeft verdiept. Ook de NVB (de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers) stelt in zijn prognose dat er in 2013 een voorraad van 49 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte in Nederland zal zijn. Dit, terwijl er niet meer dan 41 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte nodig zal zijn. Beide prognoses laten een trend zien (Dynamis, 2004).

Afbeelding 1,2,3. Te huur Kantoorruimte


Pagina 6 van 99


In de gemeente Amsterdam staat ook een groot percentage van de kantorenvoorraad leeg. Volgens het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam was begin 2006 de leegstand 18,5 procent van de voorraad, dit terwijl een leegstand van 5 á 8 procent als gezond wordt beschouwd (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2008). Medio 2008 was de kantorenvoorraad in de gemeente Amsterdam 6,67 miljoen vierkante meter verhuurbare kantoorruimte, hiervan staat ongeveer één miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) leeg (DTZ Zadelhoff, 2008). Uit deze gegevens is de structurele leegstand gefilterd. De structurele leegstand (3 jaar of langer leegstand) in Amsterdam komt neer op 227 kantoorgebouwen, 800.000 vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (dit komt neer op 11,5 % van de totale voorraad).

Afbeelding 4. Verhuurbare Kantoorruimtes in 2008

Bron: DTZ Zadelhoff, 2008 De verschillen in leegstand tussen de stadsdelen in de gemeente Amsterdam zijn aanzienlijk (zie afbeelding 5). Binnen de gemeente Amsterdam is de Kantorenloods aangesteld. De Kantorenloods heeft maatregels voorgesteld om het geplande aanbod van kantoren terug te brengen. Het doel van de Kantorenloods is om het gebruik van leegstaande kantoorgebouwen voor andere functies en herontwikkeling van verouderde panden te versnellen (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009). In hoofdstuk 3 Cases staat meer informatie geschreven over de leegstand en transformatie van kantoorgebouwen in Amsterdam.


Pagina 7 van 99


Afbeelding 5. Structurele leegstand per stadsdeel in 2008

Bron: DTZ Zadelhoff, Real estate & Housing, TU Delft, 2008

Kerkgebouwen. Eind 2007 waren er nog ruim 4200 kerken in Nederland, waarvan 2300 Protestantse en 1700 RoomsKatholieke. Vanaf 1970 zijn er in totaal 927 Nederlandse kerkgebouwen afgestoten door de verschillende kerkgenootschappen. Van die 927 kerkgebouwen is eenderde gesloopt en tweederde herbestemd.

Afbeelding 6. Sloop of herbesetmming voor afgestoten Nederlandse kerkgebouwen?

Bron: Bisdom van Haarlem, Onderzoeksrapport ‘Herbestemming van kerkgebouwen en kerklocaties’, 2008


Pagina 8 van 99


Een groot verschil in percentage van sloop is te zien tussen Katholieke kerken (53 procent gesloopt) en Protestantse kerken (10 procent gesloopt). Sinds 2000 komt herbestemming drie keer zo vaak voor als sloop. Deze gegevens zijn afkomstig uit het onderzoeksrapport ‘Herbestemming van kerkgebouwen en kerklocaties’ (Bisdom van Haarlem, 2008). Door onder andere ontkerkelijking en samenvoeging van gemeenten en parochies zullen de komende 10 jaar ongeveer 1200 kerken worden afgestoten (P. de Graaf, 2008). Een andere reden voor de leegstand van kerkgebouwen is dat steeds meer kerkgenootschappen moeite hebben om de kosten van het gebruik te betalen, laat staan de gelden te genereren die noodzakelijk zijn voor duurzame instandhouding (M. Hek, et al., 2004). In hoofdstuk 3 Cases staat meer informatie geschreven over de leegstand en transformatie van kerkgebouwen in Amsterdam.

Afbeelding 7. De omstreden sloop van de PiusX-Kerk in Amsterdam Slotervaart op 27 juni 2008

Bron: foto Erik Swierstra


Pagina 9 van 99


De politiek De politiek in Nederland houdt zich ook bezig met herbestemming en herontwikkeling. Het demissionair kabinet (Balkenende IV) heeft in de zomer van 2008 “Een Cultuur van Ontwerpen - Visie Architectuur & Ruimtelijk Ontwerp” gepresenteerd. In deze visie schetst het kabinet zijn ambities voor het architectuurbeleid voor de periode 2009-2012. Een aantal speerpunten zijn: -

Een laboratorium met architecten, stedenbouwers, bestuurders en burgers moet particuliere opdrachtgevers in staat stellen hun woonwensen te realiseren;

-

Talentvolle, jonge architecten moeten de ruimte krijgen om hun ontwerpen uit te voeren;

-

Het Rijk gaat als opdrachtgever structureel en vroegtijdig aandacht besteden aan het ontwerp;

-

Stedenbouw moet een sterkere positie krijgen;

-

Karakteristieke gebouwen, zoals oude schoolgebouwen, gevangenissen, postkantoren en religieus erfgoed, krijgen bij voorkeur een nieuwe bestemming. Het kabinet stimuleert dit, onder meer in de veertig krachtwijken (Regering, 2009)

Het laatste speerpunt is het meest van invloed op het onderwerp van dit onderzoek. Karakteristieke gebouwen en gebieden dragen sterk bij aan een pluriforme leefomgeving. Belangrijk is dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de ontwerpprestaties uit het verleden, vooral als deze onder druk staan van functionele en ruimtelijke veranderingen. Het Rijk wil de kennisontwikkeling en de uitvoeringspraktijk van herbestemming en herontwikkeling stimuleren. Zoals al kort hierboven werd aangegeven komen de aankomende jaren op grote schaal gebouwen leeg te staan. Een van de belangrijkste opgaven voor het versterken van de culturele betekenis van de leefomgeving in de komende jaren is volgens het Rijk herbestemming en herontwikkeling. Om eventuele functieverandering beter te kunnen begeleiden en te faciliteren zal de monumentenzorg moderniseren. Daarnaast acht het demissionair kabinet het ook van belang dat herbestemming hoger komt te staan op de maatschappelijke agenda. Door de combinatie van historische waarden en eigentijdse ontwerpoplossingen hoopt men tot een eigenzinnige vernieuwing te komen. Hieruit voortkomend neemt het Rijk twee nieuwe initiatieven gericht op: 1. Kennisontwikkeling over herbestemming. Gemeenten, beheerders en eigenaren worden ingelicht over de kennis en inzicht in de leegstand en herbestemming, waaruit ze later gestimuleerd worden om strategieën te ontwikkelingen met betrekking tot leegstand en herbestemming. Het budget dat hiervoor beschikbaar is gesteld is 400.000 euro in 2009 en 650.000 euro in 2010. 2. Herontwikkeling in krachtwijken. Versterking van functionaliteit en herkenbaarheid door herbestemming en herontwikkeling kan leiden tot grotere publieke waardering en hiermee tot een grotere binding aan de wijk. Dit zal in economische zin leiden tot waardecreatie, verbetering van het investeringsklimaat en uiteindelijk zich uiten in hogere vastgoedprijzen en afnemende beheerlasten. Het rijk zal zich dan voornamelijk richten op de veertig krachtwijken (Ministerie van OCW en Ministerie van VROM, 2008).


Pagina 10 van 99


Vanuit de politiek is er duidelijk meer behoefte aan kennis over herbestemmen en herontwikkelen. Vragen als hoe pakken we herbestemmingsprojecten aan en hoe stelt de politiek zich hierin op, staan centraal. Voor dit onderzoek zal een aantal herbestemmingprojecten met elkaar vergeleken worden om tot inzicht

te

komen

in

welke

mate

maatschappelijke

meerwaarde

te

genereren

is

bij

herbestemmingsprojecten.

Actueel Herbestemming is niet vreemd meer, sinds de late middeleeuwen toen velen militaire gebouwen hun functie verloren deed men al aan herbestemmen van gebouwen tot uiteenlopende functies (M. Hek, et al., 2004). Sinds de jaren zeventig van de vorige eeuw zijn vele leegstaande industriële gebouwen tijdelijk in gebruik genomen door krakers, anti-krakers of door gewone huurders. In sommige gevallen komen daar interessante nieuwe activiteiten uit voort. Deze tijdelijke, vaak culturele activiteiten kunnen zorgen voor een waardevorming van een gebouw. Het is echter niet gemakkelijk om een oude fabriek in een handomdraai om te toveren tot een centrum van creativiteit (J. Saris, 2008). Aan verschillende evenementen en prijsuitreikingen blijkt dat herbestemmen van bestaande gebouwen langzamerhand vanzelfsprekender wordt, zoals de Geurt Brinkgreve Bokaal die haar vierde jaargang kent. Er wordt bij herbestemmingsprojecten gekeken hoe de kwaliteiten van het ‘bestaande’ worden gebruikt voor de identiteit van het ‘nieuwe’ (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2008). Stichting Agora Europa is voor de tweede keer van start gegaan met de campagne “Nieuw Leven voor Oude Gebouwen”. Amsterdammers werden tijdens deze campagne geënthousiasmeerd en wakker geschud om op zoek te gaan naar lege gebouwen in de stad Amsterdam die nog geen herbestemmingsfunctie hebben gekregen. Uiteindelijk kon er gestemd worden op de gebouwen en gebieden die volgens de Amsterdammers het meest in aanmerking komen om herbestemd te worden. Uiteindelijke hebben ruim 2500 mensen hun stem uitgebracht en zijn de meeste stemmen gegaan naar de A.H. Sacramentskerk (514 stemmen, 21 procent). Een groep deskundigen (het Atelier van Bouwmeesters1) zal zich ontfermen over het gebouw en proberen zoveel mogelijk de wensen van de belanghebbenden te vervullen. Zodat het gebouw uiteindelijk een maatschappelijke meerwaarde zal behalen. Stichting Agora Europa is daarnaast bezig met een onderzoek naar vitale coalities en naar de maatschappelijke meerwaarde rond de herbestemming van gebouwen en gebieden. In dit scriptieonderzoek zal onderzocht worden hoe maatschappelijke meerwaarde te behalen is uit het herbestemmen van gebouwen en gebieden. Meer informatie over het begrip maatschappelijke meerwaarde wordt gegeven in paragraaf 1.4 Maatschappelijke Meerwaarde.

1

Atelier van Bouwmeesters: André van Stigt, Jaap Schoufour, Anita Blom, Han Michel, Karel Loeff, Nan Raap, Amir van Rooijen, Dick Schuiling, Eisse Kalk.


Pagina 11 van 99


1.2

DE DOELSTELLING

Uit prognoses blijkt dat het aantal leegstaande vierkante meters in Nederland de aankomende jaren gestaag zal toenemen. Met de huidige financiële en economische crisis zal het aantal leegstaande vierkante meters zelfs nog verder gaan toenemen. De gemeente Amsterdam kent al een aantal goede voorbeelden van gebouwen en gebieden die herbestemd zijn. Vaak wordt er gedacht dat herbestemmen meer geld kost dan sloop en nieuwbouw, maar waarom wordt er dan toch in veel gevallen gekozen voor het herbestemmen van gebouwen en gebieden in plaats van deze te slopen? De stelling van Plautus “de kost gaat voor de baat uit”, wordt in vele gevallen ondersteund, maar in sommige gevallen niet. Welke criteria hangen hiermee samen? De doelstelling van dit onderzoek is het onderzoeken van aspecten die van belang kunnen zijn voor het behalen van maatschappelijke meerwaarde bij herbestemmingsprojecten in Amsterdam (West). Daarbij zal worden geanalyseerd wat de maatschappelijke meerwaarde is van herbestemmingsprojecten en op welke manier deze te genereren is in de gemeente Amsterdam (West). Het doel is om het begrip maatschappelijke meerwaarde te ontleden in aspecten en te bekijken hoe deze in de ogen van betrokkenen naar voren zijn gekomen bij verschillende cases van herbestemming. Daarnaast zal omschreven worden hoe deze aspecten in de toekomst eventueel kunnen worden toegepast.

1.3

PROBLEEMSTELLING

De hoofdvraag van dit onderzoek is: Welke aspecten van maatschappelijke meerwaarde kunnen van toepassing zijn in het besluit tot herbestemming van leegstaande gebouwen en gebieden in Amsterdam West?

Definities Om verwarring te voorkomen wordt een aantal van de gebruikte begrippen uit de probleemstelling verder gedefinieerd: Aspecten van maatschappelijke meerwaarde: Maatschappelijke meerwaarde is genereerbaar uit herbestemmingsprojecten als deze ervoor zorgen dat hun nieuwe functies volgens de buurt meer waarde oplevert dan de vorige functie aan de buurt leverde. Herbestemmingsprojecten die een nieuwe, over het algemeen positief gewaardeerde, boost geven aan de buurt zijn herbestemmingsprojecten waar maatschappelijke meerwaarde behaald is. Aan het begrip maatschappelijke meerwaarde zijn enkele aspecten verbonden die in paragraaf 2.3 zullen worden toegelicht. Herbestemming: “Het geheel aan maatregelen dat ertoe dient een bestaand gebouw in een technische staat te brengen of te houden, zodat het een nieuwe functioneel en/of technisch Programma van Eisen voor een bepaalde periode kan huisvesten, ervan uitgaande dat de oorspronkelijke bestemming gewijzigd wordt.” (Henket, 1990)


Pagina 12 van 99


Amsterdam West: Binnen Stichting Agora Europa is besloten dat alle werknemers tijdens de campagne Nieuw Leven voor Oude Gebouwen 2008-2009 zich gingen toespitsen op een bepaald gebied in Amsterdam. Hierbij is Amsterdam ingedeeld in 6 stedelijke delen: Centrum, Zuid, Oost, West, Nieuw West en Noord. Dit onderzoek zal zich richten op gebouwen en gebieden in Amsterdam West. De stadsdelen die daaronder vallen zijn: Oud-West, de Baarsjes, Bos en Lommer en Westerpark. Herbestemmingsprojecten: Er is onderscheid te maken tussen typen gebouwen/gebieden van herbestemmingsprojecten. Binnen Agora Europa is daarom de volgende indeling gemaakt: Kerken, Scholen, Fabrieken en Bedrijfsruimten, Ziekenhuizen en Badhuizen, Kantoren, Kazernes en Pakhuizen.

Onderzoeksvragen Op basis van de doelstelling en de probleemstelling kunnen een aantal onderzoeksvragen worden geformuleerd. Deze onderzoeksvragen (deelvragen) dienen gezamenlijk antwoord te geven op de hoofdvraag (probleemstelling). Dit onderzoek richt zich op de aspecten die van invloed kunnen zijn op de besluitvorming over een herbestemmingsproject, waar maatschappelijke meerwaarde mogelijk te genereren is uit het herbestemmen van gebouwen en gebieden. Daarom zal in deze inleiding nog worden ingegaan op het begrip maatschappelijke meerwaarde en op het begrip exploitatie (voornamelijk de nieuwe WRO). In hoofdstuk 2 zal het theoretisch kader beschreven worden. In het theoretisch kader wordt toegelicht aan de hand van welke methoden het onderzoek zal plaatsvinden. Vragen daarbij zijn: Wat is een maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse? Hoe wordt een maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse toegepast? Wat is het onderzoekskader en het perspectief van het onderzoek? Wat is een maatschappelijke Batenanalyse? Hoe kan een maatschappelijke Batenanalyse worden toegepast? In hoofdstuk 3 zullen de verschillende cases worden toegelicht en onderzocht. Vragen daarbij zijn: Hoelang was er al sprake van leegstand? Wat was de aanleiding tot herbestemming? Welke invloed heeft het herbestemmingsproject op de omgeving? Welke aspecten van maatschappelijke meerwaarde zijn van toepassing op de verschillende cases? Hoe is het beeld van betrokkenen? Deze punten zullen uitgewerkt worden in een tabel. In hoofdstuk 4 zal de conclusie geschreven worden die een antwoord geeft op de probleemstelling van dit onderzoek. Daarnaast zullen aanbevelingen geschreven worden in hoofdstuk 4.


Pagina 13 van 99


1.4

MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE

Voor het onderzoek is het van belang om weer te geven wat precies onder maatschappelijke meerwaarde wordt verstaan. Volgens de Dikke van Dale staat maatschappelijke meerwaarde voor het genereren van extra waarde voor de maatschappij (Dikke van Dale, 2008). Maatschappelijke meerwaarde is een heel breed begrip. In de eerste subparagraaf zal een voorbeeld gegeven worden van een maatschappelijke meerwaarde welke voor geheel Nederland opgaat. Ook zal beschreven worden hoe deze maatschappelijke meerwaarde werd toegepast en volgens sommige personen zou moeten worden toegepast om een duurzamere maatschappelijke meerwaarde te worden. Dit voorbeeld van maatschappelijke meerwaarde blijft een besluitvormingskwestie, waarop misschien achteraf anders op was geanticipeerd. Mede daarom is dit voorbeeld aan deze scriptie toegevoegd, om aan te tonen dat het vaak lastig is om maatschappelijke meerwaarde zo te genereren dat het door de gehele maatschappij als een meerwaarde zal worden beschouwd. 1.4.1

MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE UIT ÉÉN GASBEL BIJ SLOCHTEREN.

Vijftig jaar geleden, in 1959, werd voor het eerst het Groningse gasveld bij Slochteren aangeboord. In Nederland gold de Mijnwet van 1810, die bepaalde dat een landeigenaar geen eigendomsrechten had op de delfstoffen die in zijn grond werden gevonden. Boer Kees Boon kreeg bijna 1.000 euro voor de vier hectare die hij verhuurde aan de boorders van de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM), het Rijk heeft tot nu toe 211 miljard euro aan gasbaten verdiend. Over de besteding van de aardgasexploitatiebaten werd toentertijd al fel gediscussieerd. In 1963 ging de NAM uit van 1.100 miljard kubieke meter, nu blijkt de gasbel 2,5 keer zo groot te zijn, ongeveer 2.700 kubieke meter. Na de oliecrisis van 1973 bleek de gasbel veel waard te zijn. Tot nu toe, na vijftig jaar, is zestig procent van de hoeveelheid aardgas gewonnen. Waaraan heeft de staat 211 miljard euro aardgasbaten uitgegeven? De staat heeft deze 211 miljard euro als volgt uitgegeven (C. Banning, 2009a): 

24,8%

Sociale zekerheid



20,1%

Openbaar bestuur en veiligheid



15,4%

Infrastructuur



10,4%

Collectieve zorg



9,2%

Onderwijs



7%

Rente



6,2%

Overdracht aan bedrijven



3,5%

Internationale samenwerking



3,4%

Defensie


Pagina 14 van 99


Achteraf denken een aantal personen dat het geld efficiënter uitgegeven had kunnen worden. Sweder van Wijnbergen (Hoogleraar Economie aan de Universiteit van Amsterdam) pleitte dat Nederland niet in de file had hoeven staan, wanneer het geld slimmer was besteed. Volgens Kees Koedijk (Hoogleraar Financieel management aan de Universiteit van Tilburg) heeft het korte termijn beleid gewonnen van de lange termijn visie door de handelingen van de Nederlandse staat. Volgens Tjerk Westerterp (Minister van Verkeer en Waterstaat in het kabinet-Den Uyl 1973-1977) had een apart investeringsfonds de “absurde bestedingen zoals subsidies voor vrouwencafé’s” kunnen voorkomen. En volgens Ruud Lubbers (Minister van Economische Zaken in het kabinet-Den Uyl 1973-1977) en Wim Duisenberg (Minister van Financiën in het kabinet-Den Uyl 1973-1977) hebben de gasmiljarden tot een gebrek aan discipline geleid, men was de kritische toets op de overheidsuitgaven kwijt geraakt (C. Banning, 2009a). Ruud Lubbers werd eind jaren tachtig premier en zag kans om een fonds te creëren met als doel de structuur van de Nederlandse economie te versterken. In 1995 werd het Fonds Economische Structuurversterking (FES) uiteindelijk opgericht en gevuld met 26,5 miljard euro. De bekendste infrastructurele projecten die gefinancierd zijn door het FES zijn de Betuwelijn, de bewegende deuren van de Oosterscheldekering en de Hogesnelheidslijn (C. Banning, 2009a). Afbeelding 8. Gasveld bij Slochteren

Bron: foto NAM, Paul Tolenaar, NRC 2009a In 2005 zijn de investeringsmogelijkheden van het FES verruimd tot de ‘kenniseconomie van Nederland’, hierdoor werd het weer mogelijk om geld uit het FES te gebruiken voor zorg en onderwijs (maximaal 1,5 miljard euro per jaar). Het accent kwam weer op de consumptie en niet op de investeringen te liggen. In 2006 heeft het CPB (Centraal Planbureau) onderzoek gedaan naar 49 FES-projecten, hiervan bleken 35 projecten niet bij te dragen aan de maatschappelijke welvaart. Volgens vele onafhankelijke adviseurs zou het FES plaats moeten maken voor een puur vermogensfonds (C. Banning, 2009a). Volgens berekeningen door economen van de Rabobank zou er ruim 300 miljard euro in de kas hebben gezeten als de gasbaten vanaf 1959 in een vermogensfonds waren gestort (C. Banning, 2009b).


Pagina 15 van 99


Uit dit verhaal is te concluderen dat de opbrengst uit de gasbel bij Slochteren veel grote projecten heeft kunnen financieren. Projecten die op dat moment, volgens het Rijk, nodig waren voor de maatschappij. Critici laten achteraf weten dat het zinvoller was geweest de opbrengsten in een vermogensfonds te investeren, dan zouden de opbrengsten uiteindelijk hoger zijn. Met deze hogere opbrengsten zouden grote projecten en problemen, die hedendaags actueel zijn, kunnen worden gefinancieerd. De aardgasbaten van Slochteren blijven een kwestie van keuzes in de besluitvorming. Dit voorbeeld, van de gasbel bij Slochteren als maatschappelijke meerwaarde, is opgenomen in deze scriptie om aan te tonen dat het vaak lastig is om maatschappelijke meerwaarde zo te genereren dat het door

de gehele

maatschappij

als

een

meerwaarde

zal

worden

beschouwd.

Dit

zal bij

herbestemmingsprojecten ook het geval kunnen zijn, het gaat hierbij namelijk ook om besluitvormingskwesties die een goede afweging nodig hebben.


Pagina 16 van 99


1.4.2

MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE, HERBESTEMMING VAN LEEGSTAANDE GEBOUWEN OF GEBIEDEN.

Allereerst moet gesteld worden dat leegstand van gebouwen en gebieden veelal niet zorgt voor een maatschappelijke meerwaarde. Leegstand kan, zoals in de inleiding al werd geschreven, leiden tot functieverlies, overbodig ruimtegebruik en onveiligheid. De sloop van leegstaande gebouwen leidt echter niet altijd tot een maatschappelijke meerwaarde. Veel gebouwen vormen een herkenningspunt voor omwonenden, als deze uit het straatbeeld verdwijnt door sloop kan dit ervoor zorgen dat omwonenden een lagere waardering geven aan de buurt. Het slopen van leegstaande gebouwen levert dus over het algemeen ook geen maatschappelijke meerwaarde op, tenzij de eventuele nieuwbouw wel voor maatschappelijke meerwaarde zorgt. Bij herbestemming gaat het om de extra kwaliteiten van het gebouw en om de stedelijke en maatschappelijke context ervan inzichtelijk te maken ten opzichte van nieuwbouw (Van der Voordt et al., 2007). Alleen investeerders zijn vaak niet zo geinteresseerd in een herbestemmingsproject, omdat het beeld heerst dat dit meer geld kost dan het slopen en vervangen door nieuwbouw. Uit verschillende cases is gebleken dat door herbestemming ook andere waarden kunnen ontstaan (J. Saris, et al., 2009). Deze waarden zullen in hoofdstuk 2 Theoretisch Kader worden omschreven. Om een helder beeld te krijgen van maatschappelijke meerwaarde worden hier een aantal aspecten gegeven die in dit onderzoek gekoppeld zijn aan het begrip maatschappelijke meerwaarde. Deze aspecten zullen in paragraaf 2.3 Het Onderzoekskader nader worden toegelicht en zal er beschreven worden hoe deze aspecten in het onderzoek worden opgenomen.

Tabel 1. Aspecten voor Maatschappelijke meerwaarde

Aspecten Cultureel-Historische waarde Werkgelegenheid Leefbaarheid Buurtactiviteiten (Openbare) voorzieningen Vermindering van vervoersstromen Multifunctionaliteit Bron: Eigen bron


Pagina 17 van 99


1.5

BEHEER EN EXPLOITATIE

Deze paragraaf zal gaan over exploitatie en beheer. De nieuwe Wro en de aspecten die daarbij van belang zijn voor herbestemmingprojecten zullen worden beschreven. 1.5.1

DE NIEUWE WRO

Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening ingevoerd. Een onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de nieuwe Grondexploitatiewet, die ook wel de Grex wet wordt genoemd. Deze nieuwe Grondexploitatiewet regelt de financieel-technische en juridische kanten van de grondexploitatie, en alles wat (in)direct met de grondexploitaties en locatieontwikkeling te maken heeft (wet ruimtelijke ordening, 2009). De aanleiding voor het invoeren van een nieuwe wet waren de tekortschietende mogelijkheden van kostenverhaal. Tot voor de inwerktreding van de nieuwe Wro waren er drie mogelijkheden van kostenverhaal, met alle drie hun eigen nadelen; Bij kostenverhaal via de gronduitgifte, was het nadeel dat deze alleen uitkomst bood als de gemeente eigenaar was van de uit te geven gronden. Dit was echter niet vaak het geval omdat projectontwikkelaars grondposities binnen het te ontwikkelen gebied hadden verworven. Kostenverhaal via het sluiten van exploitatieovereenkomsten gebaseerd op de gemeentelijke exploitatieverordening was van toepassing als gronduitgifte niet aan de orde was. De gemeente was dan aangewezen op het sluiten van een exploitatieovereenkomst, deze is gebaseerd op een wilsovereenstemming van de overeenkomende partijen. Als de ontwikkelende partij echter niet afhankelijk was van de medewerking van de gemeente dan bestond voor die partij ook geen aanleiding tot het sluiten van een overeenkomst inzake kostenverhaal. Hierdoor kon de ontwikkelende partij mee profiteren van de voorzieningen zonder de daarmee gemoeide kosten te betalen. Bij kostenverhaal via het opleggen van baatbelasting was het nadeel dat daarmee slechts een deel van de kosten kon worden verhaald. Daarnaast moest er gewerkt worden met bekostigingsbesluiten en aan de hand daarvan op te leggen baatbelastingaanslagen, dit was zeer omslachtig. Veel zogenaamde free-riders ontsprongen hiermee de dans van het kostenverhaal. Daarnaast ontbrak het aan een goed werkend publiekrechtelijk instrument voor het stellen van eisen bij particuliere grondexploitatie (J. van den Brand, et al., 2008).


Pagina 18 van 99


De doelstelling van de nieuwe Wro is gemeenten een meer op de huidige eisen toegesneden instrumentarium te bieden voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie (wet ruimtelijke ordening, 2009). Ook wilde de regering een meer transparante zeggenschap voor de consument en concurrent. Als oplossing voor deze bovengenoemde nadelen is in de Wro een nieuw planfiguur geïntroduceerd, het zogenaamde exploitatieplan. Het exploitatieplan is een plan dat bedoeld is als publiekrechtelijke stok achter de deur, wanneer het de gemeente en de marktpartijen niet lukt om langs privaatrechtelijke weg tot het verhaal van kosten te komen (het sluiten van een overeenkomst). De regering heeft benadrukt dat het kostenverhaal in eerste instantie langs privaatrechtelijke weg moet verlopen voor gemeenten om tot verhaal van grondexploitatiekosten te komen. In de Wro is maar één artikel gewijd aan het privaatrechtelijke kostenverhaal; Burgemeesters en Wethouders kunnen bepalingen opnemen in overeenkomsten en overeenkomsten sluiten met betrekking tot grondexploitatie. De meeste veranderingen zijn aanwezig in het kostenverhaal via publiekrechtelijke weg. Zo is het kostenverhaal verplicht geworden, de gemeente moet de kosten verhalen en mag er niet meer van afzien. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten, dan moet de gemeente via publiekrechtelijke weg kosten verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Het publiekrechtelijke instrument werkt daarom in de praktijk als aanvullend en wordt ‘de stok achter de deur’ genoemd (J. van den Brand, et al., 2008). Free-riders ontspringen hierdoor niet meer de dans.

Het exploitatieplan Het exploitatieplan is een nieuw planfiguur die de grondslag biedt voor publiekrechtelijk kostenverhaal en het bevat de nodige locatie-eisen (de nieuwe Wro). Het exploitatieplan moet door de gemeenteraad tegelijk worden vastgesteld met het bestemmingsplan (artikel 6.12, lid 4 Wro), wijzigingen van het bestemmingsplan, een projectbesluit of een besluit tot het buiten werking laten van een beheerverordening (project-afwijkingsbesluit). Via een exploitatieplan kan een invulling geregeld worden voor een situatie waarin de gemeente de invulling zelf niet doet, maar een andere partij. De gemeente hoeft geen exploitatieplan op te stellen, dit is alleen geldig in situaties waarin het kostenverhaal al op een andere manier geregeld is (‘anderszins is verzekerd’) en tevens locatie-eisen en regels voor woningbouwcategorieën niet nodig zijn. Deze laatste situatie kan zich voordoen als met alle eigenaren een overeenkomst is gesloten over de inrichting van de locatie en als de woningbouwcategorieën afdoende zijn geregeld. Het exploitatieplan wordt vastgesteld door hetzelfde bestuursorgaan dat het ruimtelijk besluit vaststelt, dit kan zijn de raad, de Burgemeester en Wethouders of het college (wet ruimtelijke ordening, 2009). Zie bijlage I voor de verplichte en facultatieve bestanddelen van het exploitatieplan. In enkele gevallen is de gemeente niet verplicht een exploitatieplan op te stellen, dit is het geval wanneer het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd en het niet nodig is locatieeisen of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën te stellen (wet ruimtelijke ordening, 2009).


Pagina 19 van 99


Bestemmingsplan vs. exploitatieplan 1.

Het exploitatieplan hoeft niet digitaal beschikbaar te worden gesteld, dit geldt wel voor bestemmingsplannen. Dit is vreemd want:

2.

Zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan kunnen bepalend zijn voor de positie van grondeigenaren.

3.

Het exploitatieplan moet ieder jaar worden herzien

Kostensoortenlijst. Bij de Grondexploitatiewet behoort een zogenaamde limitatieve ‘Kostensoortenlijst’. Deze lijst bevat een opsomming van investeringen die dwingend voorgeschreven zijn en welke minimaal doorbelast en in rekening kunnen worden gebracht bij de particuliere ontwikkelaar. Deze lijst is belangrijk indien er sprake is van toepassing van het te volgen publiekrechtelijke spoor. In een wijziging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) wordt een kostensoortenlijst geformaliseerd. De kostensoorten die in de kostensoortenlijst staan horen volgens de Grondexploitatiewet minimaal thuis in de grondexploitatiebegroting of de exploitatie-opzet. Daarnaast kunnen deze kosten maximaal worden verrekend bij het volgen van de publiekrechtelijke weg (wet ruimtelijke ordening, 2009). Zie bijlage I voor de kostensoortenlijst.

Criteria voor kostentoerekening. Voor de kostentoerekening gelden er twee voorwaarden. In eerste instantie moet dit gebeuren volgens drie criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de voorzieningen. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van de locatie niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van de locatie gemaakt. Kosten kunnen niet worden toegerekend als zij worden gedekt door gebruikerstarieven. Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen. Ofwel er moet een redelijke verhouding bestaan tussen de heffing en de waardecreatie. Daarnaast moet de locatie de kosten kunnen ‘dragen’. Door deze twee voorwaarden kunnen eigenaren niet geconfronteerd worden met een plan dat financieel-economisch niet uitvoerbaar is (grexwet)

Leegstand Na een aantal jaren raakt het onroerend goed in exploitatie economisch en technisch verouderd, alleen de vraag is wanneer er moet worden ingegrepen? In theorie is dat wanneer de beleggingswaarde of de toekomstige IRR (internal rate of return) gaat dalen. Als het rendement nog boven het vereiste rendement ligt, komt de belegger meestal niet in actie, pas wanneer het rendement onder het vereiste rendement dreigt te komen komt de belegger in actie. De eigenaar van het onroerend goed staat voor een aantal alternatieven:


Pagina 20 van 99


1.

verhuur van het object in de huidige staat (veelal niet financieel haalbaar).

2.

renovatie van het pand (grote investeringen)

3.

herontwikkeling, waarbij de bestemming verandert (kan zowel om hergebruik als sloop gaan)

4.

verkoop van het object, dispositie (verkoopmogelijkheden hangen af van de kansen van de hierboven genoemde alternatieven.

Als een rijksgebouw leeg staat wordt er in de huidige praktijk eerst nagegaan of er een andere rijksdienst in kan worden gehuisvest. Mocht dit niet het geval zijn dan moet de keuze gemaakt worden of het gebouw wordt afgestoten of dat het gebouw in eigen beheer behouden blijft. Wanneer ervoor wordt gekozen het gebouw af te stoten wordt het overgedragen naar Domeinen. De Domeinen krijgen de opdracht om een marktconforme opbrengst te realiseren. De ondergrens van een marktconforme opbrengst wordt bepaald aan de hand van de boekwaarde (opgebouwd uit de som van de nog niet afgeschreven kosten van verbouwing en onderhoud). Middels een taxatie op basis van enkele haalbaar geachte functies wordt de potentiële marktwaarde vastgesteld. Deze procedure lijkt simpel met een heldere taakverdeling, toch denken de deelnemers aan de Community of Practice Hergebruik Rijksgebouwen daar anders over. De taakverdeling leidt met enige regelmaat tot langdurige impasses rond de overdracht en het hergebruik. Langdurige impasses zijn al helemaal het geval als het gaat om monumenten. Jan Doets, kwartiermaker van de Zuidas in Amsterdam plaatst grote vraagtekens bij de gangbare wijze van waardebepaling door Domeinen. Volgens Doets zegt de boekwaarde helemaal niets over de marktwaarde van een pand. “De boekwaarde is niet meer dan de optelsom van historische kosten, geslaagde en minder geslaagde verbouwingen voor funties die er niet meer in zitten”. Daarnaast zegt de monumentale waarde ook niets over de marktwaarde volgens Jan Doets, want als de gebruikswaarde laag is, is de marktwaarde dat ook. Jan Doets raadt daarom aan om de boekwaarde redenering te verlaten, omdat anders eindeloos langs elkaar heen praten onvermijdelijk is. Hierdoor loopt men grote vertragingen en verwaarlozing van het onderhoud op, waardoor waardevermindering optreedt (Saris, et al, 2009).


Pagina 21 van 99


THEORETISCH KADER

2

2.1

INLEIDING

In dit hoofdstuk wordt het theoretische kader voor het onderzoek beschreven. In de tweede paragraaf zal de methode van onderzoek worden toegelicht waar de methode voor dit onderzoek van is afgeleid. In de derde paragraaf zal het onderzoekskader worden weergegeven. In de vierde paragraaf het perspectief van dit onderzoek. En de vijfde paragraaf zal de methode van onderzoek voor dit onderzoek toelichten.

2.2

MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN-BATENANALYSE

De Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse (MKBA) is een instrument dat gebruikt wordt bij het politieke besluitvormingsproces. Bij de keuze voor een project is het van belang dat meerdere alternatieven worden uitgewerkt. Door middel van een MKBA kunnen deze alternatieven op een eenduidige manier met elkaar vergeleken worden. De overheid kan dan een gefundeerde keuze maken voor een alternatief. Een MKBA is geen beslisinstrument maar een ‘hulp’-instrument. De keuze om de maatschappelijke kosten-batenanalyse te gebruiken als afgeleide voor de methode van onderzoek voor dit onderzoek is dat bij de keuze voor herbestemming ook alternatieven met elkaar vergeleken worden. De keuzes waar men dan in het algemeen voor staat zijn: sloop en nieuwbouw, bestemmingswijziging van het gebouw of gebied of geen verandering. In deze paragraaf zal de maatschappelijke kosten-batenanalyse worden toegelicht. De basisdefinitie van een MKBA volgens C.J.J. Eijgenraam is: ‘Een opstelling van de geldwaarde van alle voor- en nadelen die alle partijen in de (nationale) samenleving ondervinden van de uitvoering van een project, aangevuld met (bij voorkeur kwantitatieve) informatie over effecten die zich niet op verantwoorde manier in geld laten uitdrukken’ (C. Eijgenraam, 2000). Om deze definitie beter te begrijpen zal die ontleed worden. Een Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse is een opstelling van geldwaarde, zoveel mogelijk effecten moeten omgerekend worden naar een geldwaarde. Om een goede vergelijking te maken tussen verschillende projectalternatieven wordt gebruik gemaakt van een nulalternatief. Door de effecten zo kwantitatief mogelijk vast te stellen kan de waardering in geld plaatsvinden. Aan de hand van gevoeligheidsanalyses kunnen onzekerheden in kaart gebracht worden. De MKBA werd in het verleden voornamelijk toegepast voor infrastructurele projecten. Voorbeelden zijn de tweede Maasvlakte bij Rotterdam, de HSL van de Randstad naar Duitsland en de IJmeerlijn. De uitvoering van een Maatschappelijke Kosten-Batenanalyse is tegenwoordig verplicht voor de overheid voor alle grote infrastructurele projecten, tevens wordt het aanbevolen een MKBA uit te voeren voor kleinere infrastructurele projecten.


Pagina 22 van 99


2.2.1

HET OPSTELLEN VAN EEN MKBA

De ministeries van Verkeer en Waterstaat en Economische zaken hebben in het hoofdrapport “Evaluatie naar grote infrastructurele projecten, leidraad voor kosten- en batenanalyse” een stappenplan opgenomen voor het opstellen van een MKBA. Dit stappenplan kan ook gebruikt worden als basis voor een MKBA bij lokale binnenstedelijke gebiedsontwikkeling (Leidraad OEI, 2000). In afbeelding 9 staan de elementen die leiden tot een MKBA. Dit schema is afkomstig uit de leidraad OEI (Overzicht Effecten Infrastructuur) en daardoor voornamelijk toegespitst op infrastructuur. Een toelichting bij het schema met daarbij de toepassing die gebruikt zal worden voor dit onderzoek volgt hieronder.

Afbeelding 9. Hoofdstructuur economische projectevaluatie.

Bron: Leidraad OEI, 2000

1. Projectalternatieven en Nulalternatief (input) De projectalternatieven worden vergeleken met het nulalternatief. Volgens C.J.J. Eijgenraam is het nulalternatief het beste alternatief voor het project en dus niet ‘niets doen’ of ‘bestaand beleid’. Op deze manier kan bepaald worden hoe de maatschappij gebaat is bij het niet doorgaan van het plan. Het zou dus in theorie voor kunnen komen dat een nulalternatief de maatschappij een positiever saldo geeft dan de projectalternatieven. Tevens is het van belang dat alle alternatieven tot een niveau worden uitgewerkt waarbij kwantitatieve effecten kunnen worden gemeten, anders is er de kans dat er een extra bron van


Pagina 23 van 99


onzekerheid ontstaat (C. Eijgenraam, 2000). Het nulalternatief wordt niet met getallen gepresenteerd in de MKBA,

dit omdat de getallen het verschil ten opzichte van het nulalternatief geven. Als het

nulalternatief opgenomen zou worden, dan is het verschil ten opzichte van het nulalternatief steeds nul (Van den Berg, e.a., 2008). In dit onderzoek is het nulalternatief de oude functie van het gebouw of gebied. Het projectalternatief is de nieuwe functie die is gegenereert door herbestemming.

2. Omgevingsscenario’s: risico’s en onzekerheid (input) Veelal worden de alternatieven ontwikkeld in een context waar weinig tot geen sturing mogelijk is door bijvoorbeeld de demografische of economische ontwikkelingen. Met deze risico’s en onzekerheden wordt op vele manier gerekend in een MKBA. Door verschillende omgevingsscenario’s te maken moeten de externe ontwikkelingen schematisch en handzaam beschreven worden. De effecten worden over een lange tijdshorizon berekend. Door de onzekerheid over de toekomst van de kosten en baten, worden deze verdisconteerd. Vaak wordt voor de alternatieven ook de terugverdientijd berekend. Dit is de periode vanaf het gereedkomen van het project tot het moment waarop de opgetelde baten van het project de investeringsuitgaven overtreffen (C. Eijgenraam, 2000). Dit heeft echter weinig te maken met risicobeheersing, maar geeft wel meer inzicht in de geldstromen van een project. Voor dit onderzoek is het van belang een beeld te krijgen welke aspecten van maatschappelijke meerwaarde zullen toenemen of afnemen volgens verschillende betrokkenen.

3. Directe effecten (input) De directe effecten, ook wel ‘bedoelde effecten’ genoemd, zijn de effecten die plaatsvinden op de markt van het investeringsproject. Deze effecten zijn af te leiden uit het gedrag van de eigenaar, de exploitant en de gebruiker van een project.

4. Bedrijfseconomische rentabiliteitsanalyse (output) Deze analyse brengt in beeld wat de totale financiële stromen zijn van een project voor de exploitant(en). De analyse is samengesteld uit punt 1, 2 en 3 en laat zien of de financiële investering voldoende is gedekt door de financiële opbrengsten. Als de financiële investering gedekt is, dan is de investering financieel rendabel. Alleen hoeft het project dan niet perse ook maatschappelijke rendabel te zijn. Andere (externe) effecten kunnen optreden die nadelig zijn voor (een deel van) de maatschappij. Het beeld van herbestemmingsprojecten is dat deze vaak financieel niet rendabel zijn. Met de hoofdvraag van dit onderzoek zal getracht worden te achterhalen of het mogelijk is gericht op de maatschappelijke baten te letten, die niet in direct verband staan met de kosten. Op deze manier kan een andere waarde van herbestemmingsprojecten onderzocht worden, namelijk de maatschappelijke meerwaarde.


Pagina 24 van 99


5. Externe effecten (input) Externe effecten zijn effecten die buiten de marktwerking optreden, omdat er voor deze zaken geen markt is en omdat er geen prijzen beschikbaar zijn. In een MKBA moeten deze effecten, zoals leefbaarheid en veiligheid, wel gekwantificeerd en gemonetariseerd worden, ook wel maatschappelijke baten genoemd.

6. Pro Memory Posten (PM) (input) Deze effecten kunnen door verschillende methoden2 tot waarden worden ontwikkeld. Dit kan doordat de effecten zelf geen marktwaarde hebben, maar de gevolgen die de effecten kunnen hebben wel.

7. Partiële KBA: projecteffecten (output) In deze partiële KBA zijn de directe en externe effecten opgenomen en gemonetariseerd naar kosten en baten voor de hele maatschappij. Deze is voldoende mits de indirecte effecten alleen een herverdeling van de welvaart veroorzaken, en geen welvaartsgroei.

8. Indirecte effecten (input) Indirecte effecten zijn effecten die zijn ontstaan uit een projectinvestering en die invloed hebben op andere sectoren van de economie die niet rechtstreeks samenhangen met het project. Het zou mogelijk kunnen zijn dat gebruikers een deel van hun voordeel doorspelen aan andere gebruikers. Overheden subsidiëren niet alleen projecten die de nationale welvaart vergroten maar ook projecten waar verdeling maatschappelijk wenselijk is. Centraal staan markten die niet bestaan of slecht functioneren. Marktfalen is het klassieke argument voor overheidsoptreden.

9. Integrale KBA (output) Bij deze output worden alle drie de soorten effecten (directe, indirecte en externe effecten) meegenomen, ook de herverdelingseffecten worden duidelijk. Dit is ook wel de ultieme vorm van MKBA, het moet nu duidelijk zijn in hoeverre de projectalternatieven verschillen van het nulalternatief. De resultaten moeten het proces van besluitvorming in de politiek vereenvoudigen en ondersteunen (C. Eijgenraam, 2000).

Monumentenzorg Bij een maatschappelijke kosten en baten analyse geldt dat investeringen voor het instandhouden van monumenten niet tot de kosten, ofwel negatieve baten, mogen worden gerekend. In het kader van het vaststellen

van

de

monumentenstatus

heeft

vaak

al

een

afweging

plaatsgevonden.

Voor

herbestemmingsprojecten is er dus een groot verschil in investering, in het bouwbesluit en in sloopvergunningen tussen gebouwen of gebieden met of zonder een monumentenstatus.

2

Bestrijdingskostenmethode, Averting-Behaviour-methode, Herstelkostenmethode, Reiskostenmethode, Hedonische-prijsmethode en Contingente-waarderingsmethode


Pagina 25 van 99


2.2.2

MKBA’S MAATSCHAPPELIJKE WENSELIJK VOLGENS ANDERE PARTIJEN

In de vorige subparagraaf is toegelicht hoe een MKBA wordt opgesteld volgens de leidraad OEI. Toch zijn er verschillende partijen die een maatschappelijke draai geven aan een MKBA, deze partijen zullen in deze subparagraaf worden toegelicht.

RIGO Research Advies BV RIGO Research en Advies BV heeft de Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse afgeleid van de welvaartstheorie. In de loop van de geschiedenis zijn er drie verschillende versies van de welvaartstheorie in omloop geweest, van Pigou, Pareto en Bergson. De afwegingsmethodiek die in het verleden vooral toegepast werd voor infrastructurele projecten, de Maatschappelijke Kosten-Batenanalyse (MKBA), kan volgens het RIGO ook bij projecten die de ruimtelijke kwaliteit verbeteren worden toegepast. Vanaf 2000 worden alle grote infrastructurele projecten in Nederland verplicht onderworpen aan een MKBA. Uit studies blijkt dat de MKBA een zeer gedegen methodiek is om te bepalen of een project bijdraagt aan de Nederlandse welvaart of om verschillende projectalternatieven tegen elkaar af te zetten. Hierbij wordt er naar gestreefd om de kosten en baten zoveel mogelijk in euro’s uit te drukken. De baten van herbestemmingsprojecten zullen vooral bestaan uit de buurtbewonersbaten, zoals leefbaarheid van de buurt en de veiligheid, groen en verwervingsbaten: behoud van de gebouwen/gebieden voor toekomstige generaties. Door de nieuwe onderzoekstechnieken van RIGO is het mogelijk dit soort baten ook in kaart te brengen en daarmee de maatschappelijke wenselijkheid van een project in kaart te brengen. Volgens het RIGO is op dit moment ondanks vele goede initiatieven, zoals de wijkaanpak, er geen van bewuste sturing op maatschappelijk rendement. Maatschappelijke wenselijkheid wordt steeds belangrijker en er zijn goede initiatieven voor, maar er is volgens het RIGO geen sprake van bewuste sturing op maatschappelijk rendement. Het SEV-programma ‘Het Maatschappelijke Harder’ brengt daar verandering in door instrumenten zoals story-telling en het vertalen van maatschappelijk rendement in euro’s. Het inzicht in de effecten van bepaalde investeringen (voorbeeld: het effect van groen op de waarde van woningen) is heel relevant bij het nemen van investeringsbeslissingen. Ook corporaties worden geacht om scherpe keuzes te maken en voor hen is het dan zeer belangrijk om de balans niet alleen op te maken aan de hand van puur financiële overwegingen, maar ook aan de hand van de financiële waarde van maatschappelijke effecten. Het RIGO ziet het “niet veranderen van functie van het gebouw” als uitgangspunt voor onderzoeken (RIGO, 2006). Voor het onderzoek naar de maatschappelijke meerwaarde bij herbestemmingsprojecten leek het in eerste instantie interessant om de methode van onderzoek naar herbestemmingsprojecten van het RIGO te gaan gebruiken. De manier die het RIGO gebruikt voor het onderzoek naar herbestemmingsprojecten was echter voor deze scriptie te groots. Het RIGO werkt onder andere met het kosteneffect ‘waardeverandering voor de woningen’. Voor dit onderzoek is getracht te achterhalen of de woningprijs


Pagina 26 van 99


van de naastgelegen woningen van het herbestemmingsproject is toegenomen of gedaald na herbestemming van het gebouw of het gebied. Dit was echter niet mogelijk om juist te onderzoeken, ten eerste omdat het veel tijd in beslag zou nemen. Ten tweede omdat er geen juiste conclusie’s uit te trekken waren bij de verschillende herbestemmingsprojecten die in dit onderzoek worden onderzocht, omdat niet alle informatie ter beschikking was om dit te onderzoeken.

Uitvoerbaarheid en bruikbaarheid Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) 1. Het uitvoeren van een MKBA voor stedelijke vernieuwing blijkt mogelijk te zijn, waarbij de belangrijkste kosten- en batenposten in kaart worden gebracht. Gezien het feit dat de effecten voornamelijk op wijk-niveau spelen, is een MKBA op wijk niveau geschikt. 2. De MKBA kan inzicht geven in de fysieke en sociale effecten van ISV-beleid (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing). Deze effecten komen allereerst tot uitdrukking in de waarde van woningen in de wijk. Daarnaast kan het consumentensurplus en de noodzaak van inzet van alternatief beleid, zoals maatschappelijk werk en politie, beïnvloed worden. 3. De MKBA toont het maatschappelijke rendement van het gehele project. Daarmee wordt tevens het rendement van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing aangegeven, onder de veronderstelling dat zonder ISV het project niet was doorgegaan. De MKBA geeft geen antwoord op de vraag wie die stedelijkevernieuwingsgelden moet beheren. 4. Aan de hand van een tweede MKBA wordt antwoord gegeven op de vraag of de rijksbijdrage rendabel is indien het project anders langdurig vertraagt. 5. Binnen het kader van dit project is een standaard aanpak ontwikkeld die als basis voor volgende MKBA’s kan worden gebruikt. Daarbij gaat het o.a. om de berekening van de waardeverbetering van de woningen als gevolg van fysieke en sociale verbeteringen in de buurt. Daarnaast is een belangrijk deel van de berekeningen gebaseerd op een exploitatiemodel voor SV projecten dat verschillende kengetallen bevat. (RIGO, 2006).

Elisabeth Ruijgrok, projectleider Methodiek Ruimtelijke kwaliteit in de MKBA, Witteveen+Bos Het Rijk wil maatschappelijke baten betrekken bij de afweging of herbestemingsprojecten de moeite van de investering waard zijn. Daarvoor is het van belang dat maatschappelijke baten meetbaar worden. Maatschappelijke baten zijn volgens Ruijrok ‘baten die niet direct aan de eigenaar ten goede komen’. Baten die wel direct aan de eigenaar ten goede komen worden private baten genoemd. Elisabeth Ruijrok heeft een methodiek ontwikkeld om het begrip ‘waarde’ een bredere maatschappelijke betekenis te geven. Door een goede analyse is het van belang dat er een duidelijk onderscheid gemaakt wordt tussen de te nemen maatregelen, de kwaliteiten en de baten. Ruijrok en haar collega’s hebben baanbrekend onderzoek gedaan naar de invloed van allerlei verschillende kwaliteiten op de waarde van vastgoed. Hiervoor


Pagina 27 van 99


hebben ze de hedonische prijsmethode ontwikkeld waarmee in retrospectief vastgesteld kan worden hoe groot het effect van verschillende kwaliteiten op de waarde van vastgoed is. Door deze techniek kan berekend worden welk deel van de prijsverhoging in het onroerend goed, sinds de datum van de ingreep, aan de desbetreffende ingreep valt toe te rekenen. Uiteindelijk worden er zo kengetallen ontwikkeld voor de waardestijging in de omgeving. Van groot belang is de kennis over omgevingseffecten, deze kunnen in belangrijkte mate bijdragen aan de haalbaarheid van investeringen in monumenten en kan daardoor zorgen voor het tot stand komen van coalities tussen vastgoedpartijen (J. Saris, et al., 2009).

Gerben van Straaten, directeur van vastgoedbedrijf Wallas the Maverick in Nederland. Volgens Gerben van Straaten heeft een leegstaand gebouw of gebied geen economische waarde zolang er geen programma is, het kost geld en heeft een negatieve waarde. Voor een commerciële partij gaat herontwikkeling altijd om waarde-ontwikkeling. Deze waarde-ontwikkleing is op verschillende manieren te bereiken: door woningbouw, een bedrijfsfunctie, kantoor of horeca. Maar wat als woningbouw niet gewenst is en er is geen vraag? Voor dit dilemma kwam van Straaten zelf te staan bij de Hazemeijerfabriek in Hengelo. Door middel van evenementen probeert van Straaten de reputatie van de plek op de bouwen en de bekendheid bij de doelgroep (creatieve bedrijvigheid) te vergroten. Deze evenementen worden tevens gezien als experimenteren met de functies die in de gebouwen gehuisvest kunnen worden. Met de organisatie van de evenementen wordt een begin gemaakt met de exploitatie en het opzetten van een exploitatie maatschappij. Het voordeel van deze strategie is dat er niet in een keer een groot kapitaal nodig is om te investeren en dat er meer tijd is om de markt te onderzoeken en zelfs te creeëren voor de ruimte. Dit wordt ook wel de nieuwe economie genoemd en heeft een grote toegevoegde waarde. In het voorbeeld van de Hazemeijerfabriek in Hengelo wordt de waarde opgebouwd door de ondernemers en de evenementen. Het resultaat wordt ondergebracht in een exploitatiemaatschappeij die zelf de huurder wordt en daarmee de toekomstige belegger de zekerheid geeft dat het gebouw verhuurd zal blijven worden (J. Saris, et al., 2009). De economie is volgens van Straaten aan het transformeren van industrie en kantoren, naar creativiteit en kennis. Het is daarom van belang om betijds in deze transformatie mee te gaan en nieuwe strategieën te ontwikkelen. Strategieën die al door de Canadese schrijfster Jane Jacobs waren aangekondigd. ‘Zonder herontwikkeling zal er geen waarde gemaakt worden en zonder waarde is er ook geen opbrengst’ volgens Gerben van Straaten (J. Saris, et al., 2009). Geconcludeerd kan worden dat steeds meer partijen zich buigen over het maatschappelijk wenselijk en proberen dit toe te passen in de transformerende economie. Er is veel vraag naar de invloed van omgevingseffecten en hoe deze onderzocht kunnen worden. In deze scriptie zal daarom getracht worden enkele van deze (omgevings)effecten te analyseren bij verschillende herbestemmingsprojecten en te onderzoeken of maatschappelijke meerwaarde genereerbaar is.


Pagina 28 van 99


2.3

HET ONDERZOEKSKADER

Om dit onderzoek in te kaderen zijn een aantal criteria gesteld. Herbestemming vindt plaats bij vele verschillende typen gebouwen en gebieden. Zo zijn er vele kerken, scholen, pakhuizen, kantoorgebouwen, industrieterreinen en badhuizen herbestemd. De mogelijkheid tot herbestemming verschilt per type gebouw of gebied. Dit hangt mede samen met de architectuur van het gebouw. Kantoorgebouwen en pakhuizen zijn over het algemeen het makkelijkste te herbestemmen omdat deze in casco de meeste mogelijkheden bieden. Bij kerken en badhuizen ligt dit vaak wat anders. Voor dit onderzoek is de keuze gemaakt om twee typen gebouwen te vergelijken en onderzoek te doen naar een herbestemd gebied. Vanwege de enorme leegstaand, die reeds kort werd aangegeven in de inleiding van deze scriptie, is de keuze gemaakt om twee herbestemde kantoorgebouwen met elkaar te gaan vergelijken. De prognoses van Dynamis uit 2004 stelden dat er eind 2010 in Nederland een ‘gat’ (leegstand) van 7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte zal zijn. Deze prognoses zijn echter voor de kredietcrisis gemaakt, het gat zal zich in deze tijden alleen nog maar uitbreiden. Naast de vergelijking tussen twee herbestemde kantoorgebouwen zal er ook een vergelijking gemaakt worden tussen twee herbestemde kerkgebouwen. Dit type gebouw is qua architectuur lastiger te herbestemmen dan kantoorgebouwen, kerken zijn echter wel meer een herkenningspunt voor de buurt. Dit heeft te maken met de architectuur maar zeer zeker ook met de religieuze waarden van het gebouw. Bisdommen zien niet graag een andere dan een kerkelijke functie in een kerkgebouw en in enkele gevallen ook niet de funtie voor een andere religie in een kerkgebouw. Kerken hebben van oorsprong een functie als ‘gemeenschapsruimte’, kantoorgebouwen niet. Hierdoor zou men kunnen stellen dat kerken op het genereren van maatschappelijke meerwaarde een voorsprong hebben op kantoorgebouwen. Naast de vergelijking tussen twee kantoorgebouwen en twee kerkgebouwen, zal er in deze scriptie een herbestemd gebied worden onderzocht. Tijdens de stage bij stichting Agora Europa is er veel aandacht uitgegaan naar het herbestemmen van gebieden. Zo is er een start gemaakt met een maatschappelijke verkenning naar ‘de Scholendriehoek’ in stadsdeel Bos en Lommer. Om meer kennis te krijgen over herbestemming van gebieden is daarom ook onderzoek gedaan naar een herbestemd gebied in Amsterdam. Het onderzoekskader: -

De herbestemmingsprojecten liggen in het westelijke gedeelte van de gemeente Amsterdam. Bij stichting Agora Europa is voor de tweede campagne Nieuw Leven voor Oude Gebouwen de gemeente Amsterdam opgedeeld in een aantal delen: Noord, Oost, Zuid, West en Nieuw West. Met Amsterdam West worden de stadsdelen Oud-West, de Baarsjes, Westerpark en Bos en Lommer bedoeld.

-

De herbestemmingsprojecten moeten (bijna) afgerond zijn. De reden hiervoor is dat het anders niet mogelijk is te meten welke invloed het heeft op de omgeving of welke kosten erbij zijn komen kijken.


Pagina 29 van 99


-

2 herbestemmingsprojecten van kantoorgebouwen. Het gebouw is gebouwd met de bestemming: kantoorfunctie

-

2 herbestemmingsprojecten van kerkgebouwen. Het gebouw is gebouwd met de bestemming: religieuze functie

-

1 herbestemmingsproject van een gebied.

De cases worden in hoofdstuk 3 uitgewerkt. Per case wordt een inleiding gegeven, daarnaast zal omschreven worden waarom er gekozen is voor ‘behoud’ en niet voor ‘sloop’, wordt het transformatieproces beschreven en wordt het uiteindelijke programma van het herbestemmingsproject weergegeven. Om een beeld te krijgen van de financiën wordt per case een zo goed mogelijk beeld geschetst van de exploitatie. Uiteindelijk wordt er per case een Maatschappelijke Baten Analyse opgesteld om te kunnen concluderen of het herbestemmingsproject maatschappelijke meerwaarde heeft gegenereerd. 2.3.1

ASPECTEN VOOR MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE

De aspecten voor maatschappelijke meerwaarde die in de Maatschappelijke Baten-Analyse zullen worden onderzocht zijn in subparagraaf 1.4.2 reeds kort toegelicht. De aspecten voor maatschappelijke meerwaarde kunnen ook wel baten genoemd worden. Het zijn baten die niet gelinkt zijn aan de financiën van een herbestemmingsproject. In onderstaand schema worden de aspecten weergegeven, later zal worden toegelicht hoe ze per herbestemmingsproject onderzocht kunnen worden.


Aspecten C = Cultureel-Historische waarde W = Werkgelegenheid L = Leefbaarheid A = Buurtactiviteiten (O)V = (Openbare) voorzieningen V = Vermindering van vervoersstromen M = Multifunctionaliteit Bron: Eigen bron Om een helder beeld te krijgen van maatschappelijke meerwaarde wordt een aantal aspecten gegeven die in dit onderzoek gekoppeld zijn aan het begrip maatschappelijke meerwaarde. Ten eerste hangt maatschappelijke meerwaarde samen met andere waarden, zoals de cultureel-historische waarde. Onder cultureel-historische waarde wordt verstaan: de belevingswaarde, de uniciteit (zeldzaamheid), de en de herkomst van het gebouw (Wikipedia, 2009). Dit kan getoetst worden door te onderzoeken of het gebouw of gebied een herkenningspunt is voor de omgeving.


Pagina 30 van 99


De werkgelegenheid kan onderzocht worden door bij afgeronde herbestemmingsprojecten te kijken in hoeverre er nieuwe werkgelegenheid is ontstaan. Leefbaarheid is een ander begrip dat gekoppeld kan worden aan maatschappelijke meerwaarde. Leefbaarheid kan onderzocht worden aan de hand van het gevoel van veiligheid en levendigheid dat kan ontstaan door de nieuwe functie die een gebouw heeft gekregen. Een gevoel van onveiligheid kan al worden ontnomen als mensen weten dat er meer ogen op de straat gericht zijn, door bijvoorbeeld de komst van horeca of (studenten)woningen. Maatschappelijke meerwaarde kan ook ontstaan door activiteiten die georganiseerd worden voor de buurt, voor zowel een jong als oud publiek. (Openbare) voorzieningen in een gebouw of een gebied kunnen zorgen voor maatschappelijke meerwaarde. Openbare voorzieningen hebben een publieksfunctie en zijn effectief bereikbaar, begrijpbaar en bruikbaar voor iedereen. Iedereen kan van deze voorzieningen op gelijkwaardige wijze gebruikmaken (Wikipedia, 2009). Voorbeelden van (openbare) voorzieningen (publieksfuncties) zijn bijeenkomst-, horeca-, sport-, stations- en winkelgebouwen (werken voor veiligheid, 2009). Een ander aspect dat gekoppeld kan worden aan maatschappelijke meerwaarde is de vermindering van vervoersstromen. Hoeven de mensen door de komst van het herbestemmingsproject een minder lange afstand afleggen om gebruik te maken van een bepaalde functie? En het laatste aspect dat met maatschappelijke meerwaarde wordt verbonden is multifunctionaliteit. Als een herbestemmingsproject multifunctioneel is, betekent dit dat het project op verschillende manieren inzetbaar is, ofwel dat meerdere functies gebruik kunnen maken van hetzelfde gebouw of gebied.

2.4

PERSPECTIEF

Bij elk onderzoek is het van belang om weer te geven vanuit welke actor het onderzoek is gericht. Dit onderzoek

gaat

over

maatschappelijke

meerwaarde

die

eventueel

te

genereren

is

uit

herbestemmingsprojecten. Zoals in paragraaf 1.4 Maatschappelijke meerwaarde al werd beschreven, is het woord maatschappelijke meerwaarde gekoppeld aan de omgeving. Ook de aspecten van maatschappelijke meerwaarde die in paragraaf 2.3 worden gegeven zijn van invloed op de omgeving. Hierdoor is het perspectief voor dit onderzoek de omgeving/buurt van elk herbestemmingsproject. Partijen die betrokken zijn geweest tijdens het proces van herbestemming zullen hun mening geven over de mate waarin maatschappelijke meerwaarde is gegenereerd per herbestemmingsproject. Uiteindelijk zal geprobeerd worden het beeld van maatschappelijke meerwaarde per case in beeld te brengen.


Pagina 31 van 99


2.5

DE MAATSCHAPPELIJKE BATENANALYSE

In deze paragraaf zal de onderzoeksmethode die gebruikt wordt in dit onderzoek worden toegelicht. De onderzoeksmethode die gebruikt zal worden is een maatschappelijke batenanalyse (MBA). De maatschappelijke batenanalyse is afgeleid van de maatschappelijke kosten- en batenanalyse zoals in paragraaf 2.2 omschreven staat. Er blijkt meer vraag naar kennis over de omgevingseffecten en over de maatschappelijke baten te zijn. Met behulp van de maatschappelijke batenanalyse wordt getracht in beeld te brengen welke aspecten van maatschappelijke meerwaarde (omgevingseffecten) van invloed zijn bij herbestemmingsprojecten. De kosten bij herbestemmingsprojecten zijn wel zeker van belang voor een besluit, in dit onderzoek worden ze echter niet meegenomen in de maatschappelijke batenanalyse. Wel zullen de kosten per case benoemd worden. De reden waarom de (maatschappelijke) kosten niet worden meegenomen is om te onderzoeken welke maatschappelijke baten, die geen verband houden met de financiën van een herbestemmingsproject, kunnen ontstaan bij herbestemmingsprojecten. Hierdoor hoop ik te kunnen concluderen welke maatschappelijke aspecten of omgevingsfactoren door herbestemmingsprojecten kunnen ontstaan. Hierdoor kan er meer kennis ontstaan over welke maatschappelijke baten ook tot ‘waarde’ leiden bij herbestemmingsprojecten. 2.5.1

MAATSCHAPPELIJKE BATEN ANALYSE

Alle vijf herbestemmingsprojecten (H1 tot en met H5) die in deze scriptie onderzocht zullen worden, zullen getoetst worden aan de aspecten voor maatschappelijke meerwaarde die in subparagraaf 2.3.1 staan beschreven (de afkortingen die in tabel 2 worden gebruikt C,W,L,A,(O)V,V,M). De gegevens zullen verwerkt worden in een tabel die er als volgt uit zal zien:

Tabel 3. Maatschappelijke Baten Analyse C

W

L

A

(O)V

V

M

H1 H2 H3 H4 H5 Bron: Eigen bron


Pagina 32 van 99


Aan de hand van plussen (+) en minnen (-) zal worden aangegeven of een bepaald aspect voor maatschappelijke meerwaarde wel of juist niet aanwezig is bij een herbestemmingsproject. Door verschillende partijen die betrokken zijn geweest bij het proces van herbestemming te vragen om de maatschappelijke batenanalyse in te vullen, zal er een zo ruim mogelijk beeld ontstaan over de waardering van de verschillende aspecten van maatschappelijke meerwaarde per case (zie bijlage II). Bij enkele cases is er geen respons gekomen van de betrokken partijen, na verschillende verzoeken om toch de maatschappelijke batenanalyse in te vullen. Bij deze cases is de MBA daarom aan de hand van de eerder gewonnen informatie zelf ingevuld. Uiteindelijk zal in de aanbeveling geschreven kunnen worden welke omgevingseffecten, welke maatschappelijke baten, tot een maatschappelijke meerwaarde leiden zodat in de toekomst deze eventueel ook meegenomen kunnen worden in MKBA’s of besluiten tot herbestemming.


Pagina 33 van 99


DE CASES

3

3.1

INLEIDING

In de inleiding van deze scriptie werd al aangegeven hoeveel leegstand er is in Nederland. Omdat de grootste leegstand en de meest ergerlijke leegstand in veler ogen plaats vindt op de kantorenmarkt zal er in paragraaf 3.2 een vergelijking gemaakt worden tussen twee herbestemde kantoorgebouwen. Een ander type gebouw dat de aandacht trekt zijn kerken. Veel kerken staan al leeg of komen de aankomende jaren leeg te staan. Er is echter een groot verschil tussen protestantse kerken en rooms-katholieke kerken. Om een beeld te krijgen van het herbestemmen van kerken zullen ook twee herbestemde kerkgebouwen van verschillende denominaties met elkaar vergeleken worden in paragraaf 3.3. In paragraaf 3.4 zal beschreven worden hoe het herbestemmen van een gebied in zijn werk gaat en waarmee rekening gehouden moet worden. De ondervindingen van deze gebiedscase zullen gebruikt worden voor een case die tijdens de stage bij stichting Agora Europa naar voren is gekomen, de zogenaamde ‘Scholendriehoek’ in stadsdeel Bos en Lommer.


Pagina 34 van 99


3.2 3.2.1

KANTOORGEBOUWEN INLEIDING

De leegstand in de kantoorsector roept veel onbegrip en ergernis op. Dit komt volgens Fons Asselbergs, Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, door een knagende tegenstelling. Aan de ene kant is ruimte een zeer schaars goed in Nederland, maar bij de bevolking heerst het beeld dat ontwikkelaars kantoren blijven bouwen en dit terwijl er zoveel vierkante meters aan kantoorgebouwen leegstaat. Fons Asselbergs, stelt dat de leegstandsproblemen niet meer vanzelf zullen worden opgelost door de markt zoals dat in het verleden wel vaak gold. Volgens Asselbergs zullen steeds meer kantooractiviteiten worden uitbesteed aan lagelonenlanden, waardoor het aantal kantoorbanen zal afnemen. De gevestigde bedrijven zullen kleiner en specialistischer worden. Maar ook door nieuwe vormen van kantoororganisatie zoals thuiswerken neemt het aantal werkplekken op een kantoor af (Dynamis, 2004). Er worden door verschillende partijen verschillende cijfers van de leegstand in Nederland op de kantorenmarkt gegeven, zie tabel 4.

Tabel 4. Leegstaande kantooroppervlakte in Nederland Partijen (2008)

Aantal vierkante meter (m²) leegstand

Vastgoedconsultants & Makelaars Dynamis

4.687.000

Vereniging Ontwikkelaars en Bouwondernemers

6.387.000

Belangenvereniging van projectontwikkelaars Neprom

Ruim 3.000.000 langer leeg dan twee jaar

Bron: M. van Lieshout, 2008 3.2.2

AMSTERDAM

Op de Amsterdamse kantorenmarkt gelden de volgende getallen van leegstaande kantoorgebouwen, zie tabel 5.

Tabel 5. De Amsterdamse kantorenmarkt medio 2008 De Amsterdamse kantorenmarkt, medio 2008

Aantal vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (VVO)

Totale kantorenvoorraad

6.700.000

Totale leegstand kantorenvoorraad

1.000.000

Totale structurele leegstand kantorenvoorraad (min. 3 jaar leeg)

780.000

Bron: ir. R. Muller et al, 2009


Pagina 35 van 99


Volgens het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam was de leegstand begin 2006 in Amsterdam 18,5 procent van de voorraad, dit terwijl een leegstand van vijf tot acht procent als gezond wordt gezien (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009). In 2006 is de kantorenloods aangesteld. Twee jaar later, in januari 2008, was de kantorenleegstand in Amsterdam gedaald naar vijftien procent, nog altijd stond ongeveer 1,2 miljoen vierkante meter leeg. Het streven van de gemeente Amsterdam is om kantoorruimte beschikbaar te maken voor andere functies. Volgens de Kantorenloods Amsterdam is veertig procent van het aantal leegstaande kantoorgebouwen, 480.000 vierkante meter kantoorruimte, niet transformeerbaar. Bij dertig procent van het aantal leegstaande kantoorgebouwen twijfelt de kantorenloods nog en de resterende dertig procent, 360.000 vierkante meter kantoorruimte) is transformatiekansrijk, zie afbeelding 10 (C. Brandsema, 2009). Deze verschillen in transformeerbaarheid hebben te maken met de locatie, parkeerplaatsen, bereikbaarheid en marktontwikkelingen, vele kantoren liggen op restplekken (M. Hek, et al., 2008). De kantorenloods heeft twee ambities: ten eerste om de aankomende vier jaar 400.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte beschikbaar te maken voor functies als wonen, hotels, voorzieningen en broedplaatsen en daarnaast heeft de loods de ambitie om het centrale aanspreekpunt voor private partijen te zijn (DRO afdeling Communicatie, 2008).

Afbeelding 10. Toekomst leegstaande kantoorruimte in Amsterdam in procenten

Bron: Presentatie Cor Brandsma, Kantorenloods, 2009 Maar wat kan er gebeuren met deze leegstaande vierkante meters? Het slopen zou een enorme kapitaalvernietiging betekenen. De twee grootste struikelblokken voor transformatie zijn de locatie en de verwerving. Het Ministerie van VROM heeft als doelstelling om 25.000 woningen te realiseren door middel van transformatie van kantoorgebouwen tussen 1990 en 2010. Deze doelstelling wordt echter niet


Pagina 36 van 99


gehaald, de werkelijke cijfers zijn; 4.500 woningen zijn gerealiseerd uit transformatieprojecten in de periode van 1990 tot 2006. De verwerving is het tweede struikelblok omdat tot heden het afwaarderen van vastgoed geen rol van betekenis heeft gespeeld en dit heeft de herontwikkeling van leegstaande gebouwen en tevens van binnenstedelijke gebieden gefrustreerd. Met de huidige financiële en economische crisis zijn de eigenaren wel genoodzaakt om af te waarderen (ir. R. Muller et al., 2009).

Tabel 6. Structurele leegstaand en de totale voorraad in Amsterdam Stadsdeel

Totale Voorraad

Structurele

Structurele

Aantal

Leegstand

Leegstand in %

Gebouwen

Centrum

1.323.000

104.989

7.9 %

28

Westpoort

947.000

145.795

15.4 %

44

Westerpark

80.000

2.000

2.5 %

1

Oud West

80.000

2.576

3.2 %

1

Zeeburg

102.000

7.100

7.0 %

4

Bos en Lommer

226.000

77.998

34.5 %

7

De Baarsjes

49.000

3.021

6.2 %

2

Amsterdam Noord

138.000

4.700

3.4 %

3

Geuzenveld/Slotermeer

49.000

14.400

29.4 %

4

Osdorp

54.000

12.600

23.3 %

5

Slotervaart

502.000

69.676

13.9%

22

Zuidoost

1.219.000

203.479

16.7 %

62

Oost/Watergraafsmeer

482.000

28.590

5.9%

12

Oud-zuid

512.000

19.221

3.8 %

7

Zuideramstel

769.000

83.110

10.8 %

25

Totaal Amsterdam

6.532.000

779.225

11.9 %

227

Bron: ir. R. Muller et al., 2009 In afbeelding 5 van hoofdstuk 1 is te zien dat de structurele leegstand in de stadsdelen Zuidoost, Westpoort en Centrum in absolute zin het grootste is. De stadsdelen die de grootste transformatiepotentie hebben zijn stadsdeel Centrum en stadsdeel Zuidoost. In de stadsdelen Oud-West, de Baarsjes, Geuzenveld-Slotermeer, Westerpark en Oud-Zuid is het aantal transformeerbare oppervlak veel kleiner, maar de structurele leegstand in deze stadsdelen kan wel gehalveerd worden. De kantorenloods heeft een hoog ambitieniveau, deze wil namelijk in de periode van 2006 tot 2010, ervoor zorgen dat 400.000 vierkante meter bruto vloeroppervlakte omgezet wordt in een andere functie. In het jaar 2008 is het, met hulp van de kantorenloods, gelukt om 87 duizend vierkante meter aan kantoorruimte om te zetten. Een succesvol voorbeeld in Amsterdam is Duintjer CS op de Vijzelstraat (het oude kantoorgebouw van de ABN-AMRO bank), daarnaast is dit pand ook illustratief voor de veelvuldige samenwerking van de Kantorenloods met andere partijen, zoals met Bureau Broedplaatsen (Kantorenloods, 2009)


Pagina 37 van 99


Functies die zich aanbieden voor de transformatie van kantoorgebouwen zijn: -

Hotelfunctie (Amsterdam heeft voor 2015 negenduizend extra kamers nodig)

-

Woonfunctie (Met name studenten- en jongerenhuisvesting, er moeten 20.000 woningen voor 2011 zijn gerealiseerd en 7.600 studenteneenheden, waarvan 1.000 in leegstaande kantoren)

-

Creatieve bedrijvigheid/broedplaatsen

-

Horeca

-

Maatschappelijke organisaties

-

Culturele functies (Cor Brandsema, 2009)

Tabel 7. Aanbod en opname kantoorruimte in vierkante meters (m²) per jaar in Nederland

Bron: Troostwijk Taxaties Research, 2009


Pagina 38 van 99


Het GAK-gebouw Een zeer omstreden leegstaand kantoorgebouw in Amsterdam West is het Gemeenschappelijke Administratiekantoor (ofwel het GAK-gebouw).

Afbeelding 11. De bouw van het GAK-gebouw

Afbeelding 12. Het huidige GAK-gebouw

Bron: www.bma.amsterdam.nl

Bron: www.jeroenbroeders.nl

Redenen voor de grote aandacht en spanningen rondom dit gebouw zijn: -

Ontworpen door stadsbouwmeester Ben Merkelbach (1956-1961), het GAK-gebouw was zijn laatste grote schepping en tegelijk een hoogtepunt in zijn oeuvre,

-

Bij de ingebruikneming op 1 september 1960 was het GAK-gebouw het grootste en modernste kantoorgebouw van Nederland. Het gebouw is 155 meter lang en ruim 47 meter hoog, telt elf verdiepingen, met uitzondering van de noordelijke vleugel die tien verdiepingen telt en een dakterras. De totale oppervlakte van het gebouw is veertigduizend vierkante meter.

-

Het GAK -kantoor was een vroeg voorbeeld van een geheel geklimatiseerd gesloten gebouw. Alleen de ramen in de kantines en op de begane grond konden geopend worden.

-

Het GAK-gebouw werd ook wel het Aquarium genoemd, dit had het gebouw te danken aan de buitenste van de dubbele ramen, deze is uitgevoerd met warmteabsorberend groen glas.

-

Sinds 2005 staat het GAK-gebouw leeg

Niet alleen door de grootte van het gebouw is het heel lastig te herbestemmen, maar ook hebben veel mensen veel verschillende ideeën over de beste invulling van het gebouw. Toen het GAK-gebouw leeg kwam te staan wilde men dat het gebouw weer door één bedrijf/ondernemer werd gekocht, hier werd vijf jaar opgewacht. Het idee was dat de belastingdienst zich zou gaan vestigen in het kantoor, toen de belastingdienst van dit plan afweek werd er opnieuw nagedacht over de mogelijkheden van het gebouw. Het idee ontstond om van het GAK-gebouw ‘een stad in een stad’ te maken. Veel verschillende functies zouden zich gaan vestigen in het GAK-gebouw, zoals studentenhuisvesting, een creatieve multifunctionele invulling en de Rietveld Academie. De Rietveld Academie (de grootste partij) heeft op het laatst toch besloten niet zich in het GAK-gebouw te willen vestigen, waardoor het idee van ‘een stad in een stad’ niet meer doorging. Dit kantoorgebouw is niet als onderzoeksproject meegenomen in deze scriptie, omdat er nog geen concrete plannen zijn doorgevoerd, waardoor de maatschappelijke meerwaarde die mogelijk gegenereerd zal worden door het herbestemmen van het GAK-gebouw niet


Pagina 39 van 99


gemeten of onderzocht kan worden. Wel is het interessant om de twee verschillende soorten invullingen die voor het GAK-gebouw zijn bedacht in te vullen in een maatschappelijke baten-analyse (MBA). Eventueel is het dan mogelijk om op grond van de MBA te concluderen welke invulling de meeste maatschappelijke meerwaarde zal geneneren. Als het GAK-gebouw door één partij wordt ingevuld, zal de cultureel-historische waarde blijven. Het GAK-gebouw is een zeer groot herkenningspunt. Qua werkgelegenheid zullen er niet veel nieuwe werkplekken ontstaan, omdat de belanstingdienst zijn werknemers behoud. De leefbaarheid in de buurt zal toenemen tijdens kantooruren, maar na zes uur ’s avonds en in het weekend zal het gebouw evenveel leefbaarheid toevoegen aan de buurt als dat het gebouw nu leegstaat. De belastingdienst zal niet voor activiteiten voor de buurt zorgen, dit aspect van maatschappelijke meerwaarde neemt daardoor af, ook zijn er geen (openbare) voorzieningen. Het verkorten van de reisafstand zal voor de buurt geen invloed hebben, omdat de belastingaangifte via de post of het internet wordt geregeld, dit aspect is dus niet van toepassing. Het laatste aspect de multifunctionaliteit is totaal niet van toepassing, omdat zich maar één partij in het GAK-gebouw heeft gevestigd.

Tabel 8. Maatschappelijke Baten Analyse GAK-gebouw, de belastingdienst

1 ondernemer

C

W

L

A

(O)V

V

M

+

-/+

+

-

-

-/+

--

Bron: Eigen bron Als het GAK-gebouw wordt ingevuld als ‘een stad in een stad’ betekent dat er veel verschillende partijen zullen plaatsnemen in het GAK-gebouw. Er werd gedacht aan studentenhuisvesting, verschillende creatieve ondernemers, horeca en de Rietveld Academie. Deze invulling zou kunnen leiden tot meer werkgeledenheid in de buurt en zeker voor meer levendigheid. Door de verschillende functies zal de inen uitloop van het gebouw over de gehele dag verspreidt zijn. Of er meer activiteiten voor de buurt in het GAK-gebouw zullen plaatsvinden is niet te beantwoorden, dat het GAK-gebouw (openbare) voorzieningen heeft wel. Of de afstand voor de omgeving voor een bepaalde functie in het GAK-gebouw zal toe- of afnemen is nog niet te beantwoorden. Maar door verschillende functies in het gebouw te plaatsen neemt de multifunctionaliteit van het gebouw zeer sterk toe.

Tabel 9. Maatschappelijke Baten Analyse GAK-gebouw, ‘een stad in een stad’

‘een stad in een

C

W

L

A

(O)V

V

M

+

+

+

-/+

+

-/+

++

stad’ Bron: Eigen bron


Pagina 40 van 99


Conclusie Als het GAK-gebouw door meerdere partijen gebruikt en ingevuld kan worden zal dit meer maatschappelijke meerwaarde genereren dan als het gebouw door één partij wordt ingevuld. Het GAKgebouw blijft echter een zeer moeilijk kantoorgebrouw om te herbestemmen, dit vanwege de enorme omvang.

De cases Deze scriptie bevat alleen herbestemmingsvoorbeelden uit de stadsdelen Oud West, Bos en Lommer, Westerpark en de Baarsjes. Na veel onderzoek en veel navragen bij de stadsdelen, de kantorenloods (Cor Brandsema) zullen in de volgende paragrafen de cases de Bonte Zwaan (stadsdeel Westerpark) en de Blauwe Toren (stadsdeel Bos en Lommer) worden beschreven. Over de case de Blauwe Toren in stadsdeel Bos en Lommer was alleen heel weinig informatie bekend, het management van de Blauwe Toren wilde geen contact, ondanks de vele verzoeken. Toch is de keuze naar dit oude kantoorgebouw uitgegaan, omdat er geen andere cases zijn als voorbeelden van herbestemmingsprojecten van kantoorgebouwen in deze stadsdelen.


Pagina 41 van 99


3.2.3

DE BONTE ZWAAN

Inleiding In 1966 is de Bonte Zwaan op de NDSM-werf gebouwd als drijvend kantoorgebouw voor de vrachtmail. De Bonte Zwaan was een dochteronderneming van de KNSM. De vereniging van beroepsschippers, de AMVV, heeft het gebouw in 1980 overgenomen en het de naam de Bonte Zwaan gegeven. De AMVV heeft het gebouw ingericht als centrum voor de binnenvaart. In de Bonte Zwaan stond de schippersbeurs centraal met daaromheen voorzieningen als bevrachtingskantoren, winkel en bankkantoor. Het gebouw had ook voorzieningen als een kinderopvang, een kleuterschool, een kantoor van de sociale raadslieden, een bibliotheek, wasserette, kantine en een film- en feestzaal, hierdoor kreeg de Bonte Zwaan ook een belangrijke sociale functie voor de schippers. De Europese regelgeving stond in 1998 een dergelijke beperking op de regels van de vrije markt niet meer toe, en het doek viel voor de schippersbeurs (De Bonte Zwaan, 2009).

Afbeelding 13. De Bonte Zwaan

Bron: www.bontezwaan.nl

Sloop of behoud? Bureau Broedplaatsen van de gemeente Amsterdam heeft het mogelijk gemaakt dat de Bonte Zwaan behouden zou blijven. Eigenaar van het gebouw is Woonstichting de Key geworden.

Afbeelding 14. Ligging De Bonte Zwaan

Bron: Casa-architecten, 2009


Pagina 42 van 99


Herbestemming De gemeente Amsterdam heeft een actief broedplaatsenbeleid. Dat houdt in dat er goedkope atelierruimtes worden aangeboden om de aantrekkelijkheid van de stad voor jonge kunstenaars te waarborgen. In 2002 is de Bonte Zwaan door woonstichting de Key aangekocht om in het kader van het broedplaatsenbeleid goedkope atelierruimte te realiseren. De Bonte Zwaan was een drijvend kantoorgebouw en de herbestemming zou worden ‘bedrijvenpand voor creatieve bedrijven met daarin ateliers en expositieruimtes’. De projectarchitect was Willem van Gils en de opdrachtgevers waren; De Principaal en De Key (Casa-architecten, 2009). Het herbestemmen van de Bonte Zwaan werd vertraagd door de perikelen rond het vernietigde bestemmingsplan van Spaarndammerhout en door bezwaren uit de buurt inzake de bouwvergunning van de Bonte Zwaan. In 2004 werd het drijvende kantoorgebouw naar een andere locatie nabij de 715 eenheden van tijdelijke studentenhuisvesting en 72 wisselwoningen gesleept waarna de renovatie is begonnen (Bureau Broedplaatsen, 2009). Vanaf 7 september 2004 ligt het drijvende kantoorgebouw de Bonte Zwaan op zijn nieuwe ligplaats aan de Stavangerweg 890 (Gemeente Amsterdam, 2009). Er werd asbest in het gebouw aangetroffen, bijna 10.000 m² asbesthoudende wanden, de plafonds en beplating zijn gesaneerd (Casa-architecten, 2009). Na de asbestsanering in 2004 is er in 2005 een start gemaakt met de verbouwing van het voormalige schippersbeursschip tot meerdere atelierruimten. Deze verbouwing was in handen van Casa-architecten. De verwachting was dat in september 2005 de Bonte Zwaan verhuurd zou kunnen worden aan de doelgroepen broedplaatsen en commerciële creatieve industrie (Broedplaats Amsterdam, 2005)

Afbeelding 15. Renovatie van de Bonte Zwaan

Bron: www.bureaubroedplaatsen.amsterdam.nl

Het Programma In 2005 werd de Bonte Zwaan opgeleverd als bedrijvenpand voor creatieve bedrijven. Woonstichting de Key is eigenaar van het gebouw en Kunstwerk Loods 6 is de beheerder en verhuurder van de Bonte Zwaan. Dit alles werd mede mogelijk gemaakt door Bureau Broedplaatsen Amsterdam (De Bonte Zwaan, 2009).


Pagina 43 van 99


De Bonte Zwaan heeft 2635 vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo) aan atelierruimte en 769 vierkante meter bruto vloeroppervlak aan commerciële ruimten (Bureau Broedplaatsen, 2009). In totaal heeft de Bonte Zwaan zesentwintig ateliers, vier groepsateliers en een expositieruimte met horeca die toegankelijk is vanaf een eigen ingang. Er worden vier soorten ateliers aangeboden: 

Ateliers met volledig eigen sanitaire voorzieningen.



Ateliers met volledig gemeenschappelijke voorzieningen.



Ateliers met kitchenette en gedeeld sanitair.



Groepsateliers die nader ingedeeld kunnen worden.

DEK WEST, is een ruimte in de Bonte Zwaan die gebruikt kan worden voor tentoonstellingen, vergaderingen, symposia en presentaties, de ruimte is in totaal 260 vierkante meter en beschikt ook over een keuken, vergadermeubilair, presentatiewanden en expositieverlichting (De Bonte Zwaan, 2009).

Afbeelding 16. De Bonte Zwaan

Bron: www.dekey.nl


Pagina 44 van 99


Exploitatie De Bonte Zwaan is door woonstichting de Key voor de verbouwing overgenomen voor 2,243 miljoen euro, deze prijs was inclusief de installaties. Het heeft de Key nog negen ton euro gekost voor de asbestsanering. In het najaar van 2005 is de Bonte Zwaan opgeleverd (Casa-architecten, 2009). Doordat de Bonte Zwaan een broedplaats is heeft het ook daarvoor subsidies gekregen. Uit tabel 11 blijkt dat de Bonte Zwaan 1,6 miljoen euro heeft ontvangen. Uit de projectenlijst broedplaatsen per 1 januari 2005 blijkt dat de Bonte Zwaan:

Tabel 10. Exploitatie de Bonte Zwaan De Bonte Zwaan In gebruik genomen

2005

Verbouwing gereed

2005

Periode in gebruik

Onbepaald

Termijn

20

Totaal m² BVO

3640 m² BVO

Aantal ruimtes

31

m² per ruimte

89 m²

Huur m²/jaar

€ 46,-

€ x 1 miljoen

€ 2,184 miljoen

Investering €/m²

€ 794,-

Initiatief

40

Bron: Bureau Broedplaats Amsterdam, 2005

Tabel 11. Bureau Broedplaatsen Amsterdam: onderhanden projecten

Bron: Bureau Broedplaats Amsterdam, 2005


Pagina 45 van 99


Maatschappelijke meerwaarde De verschillende partijen (Stichting Loods6, Bureau Broedplaatsen en woonstichting de Key) die betrokken zijn geweest bij de herbestemming van de Bonte Zwaan hebben de maatschappelijke batenanalyse niet ingevuld. Uit de reactie van Loods6 blijkt dat ze vanwege een verbouwing geen tijd voor hebben om de MBA in te vullen (zie bijlage II). Daarom is de MBA aan de hand van de eerder gewonnen informatie zelf ingevuld. De Bonte Zwaan is voor de omgeving Spaarndammerbuurt niet een belangrijk herkenningspunt. De Bonte Zwaan heeft gediend als drijvend kantoorgebouw op de NDSM-werf. Daarnaast is het niet een heel opvallend gebouw. De Bonte Zwaan kan in de loop der jaren natuurlijk wel een herkenningspunt worden voor de studenten die in de tijdelijke studentenwoningen hebben gewoond of andere omwonenden. De Bonte Zwaan heeft meer werkgelegenheid gebracht in het gebied. Er zijn verschillende atelierruimtes voor (jonge) kunstenaars. Daarnaast is er een expositieruimte met horeca, die af te huren is. Het is echter niet geheel duidelijk of de mensen die in de Bonte Zwaan werken uit de omgeving komen. Als er wordt gekeken naar het derde aspect, leefbaarheid, is dit zeker ook het geval voor de Bonte Zwaan. Het gebouw ligt namelijk bij enkele honderden studentenwoningen. De ogen zijn dus op elkaar gericht, zowel de kunstenaars en werknemers van de Bonte Zwaan houden een oogje voor elkaar in het zeil. Het gebouw biedt niet veel activiteiten voor de buurt aan. Het is mogelijk de expositieruimte te bezoeken en gebruik te maken van een consumptie. Qua (openbare) voorzieningen is er niet veel aanwezig. Vlakbij de Bonte Zwaan gelegen, liggen twee druk bezochte horeca-ondernemers. Het gebouw is versleept van de NDSM-werf naar de Houthavens. Voor veel kunstenaars zou de afstand naar de NDSM-werf veel groter zijn dan de afstand naar de Houthavens. Het gebouw is daarnaast ook multifunctioneel, dit komt mede doordat de expositieruimte met horeca ook via een eigen ingang bereikbaar is. Maar toen het gebouw nog werd gebruikt als centrum voor de binnenvaart was het nog multifunctioneler.

Tabel 12. Maatschappelijke Baten Analyse Bonte Zwaan

De Bonte Zwaan

C

W

L

A

(O)V

V

M

-

+

+

-/+

-

+

+

Bron: Eigen bron De aspecten voor maatschappelijke meerwaarde, ofwel de baten die het meest gegenereerd zijn bij de Bonte Zwaan is de werkgelegenheid, de leefbaarheid, de vermindering van vervoersstromen en de multifunctionaliteit van het gebouw.


Pagina 46 van 99


3.2.4

BLUE TOWER HOTEL

Inleiding Het Blue Tower Hotel, was in het verleden het stadsdeelkantoor van Bos en Lommer. Het werd de Blauwe toren of het ‘Blauwe’ kantoorgebouw genoemd. Het gebouw ligt op de Leeuwendalersweg 21 in stadsdeel Bos en Lommer. Onderin het gebouw was een supermarkt gevestigd. Het kantoorgebouw heeft 12 verdiepingen, is 41 meter hoog en heeft een bruto vloeroppervlakte van 6.284 vierkante meter (ARS, 1995).

Sloop of behoud? Sinds 1995 zijn er plannen om het Bos en Lommerplein te herinrichten. Vanaf het begin af aan zijn daarin twee opmerkelijke kantoorgebouwen, die in de omgeving van het Bos en Lommerplein staan, meegenomen; het GAK-gebouw en het ‘Blauwe’ kantoorgebouw op de Leeuwendalersweg 21. Beide bouwvormen zijn duidelijk afwijkend van die van de woongebouwen uit de omgeving, ze zijn op de schaal van de Ringweg gebouwd (ARS, 1995).

Herbestemming Eind 2004 is het stadsdeelkantoor verhuisd naar het Bos en Lommerplein, waardoor het kantoorgebouw leeg kwam te staan. De transformatie van het kantoorgebouw de Blauwe Toren naar een hotel is zeer moeizaam verlopen, dit had meerdere redenen. Ten eerste duurde het proces lang omdat het Blauwe Toren kantoorgebouw opgenomen was in het bestemmingsplan tot het transformeren van het gehele Bos en Lommerplein. Omdat dit een heel groot gebied omvatte kostte dit veel tijd. Daarnaast is het gebouw meerdere malen van eigenaar gewisseld. Deze twee redenen hebben de transformatie van het kantoorgebouw niet vergemakkelijkt. Sinds 2006 zijn er een aantal ontwikkelaars bezig geweest om het gebouw te transformeren tot een hotel. Het dagelijks bestuur heeft zich positief opgesteld tot de komst van een hotel in het stadsdeel, echter moest de vergunning in 2006 nog wel aangevraagd worden. Ook zijn er veel andere geïnteresseerde ondernemers bij het stadsdeel Bos en Lommer langsgekomen die de blauwe toren wilden kopen en transformeren. De plannen liepen uiteen van verbouw en ook uitbouw, al of niet in combinatie, kleinschalige bedrijvigheid, hotel met restaurant, tot kleine kantoorunits en studentenhuisvesting. De beleidsdocumenten die op dit project van toepassing waren zijn: Door de Stadsdeelraad Bos en Lommer vastgelegd: • Coalitieakkoord 2006-2010; • Kadernota’s; o Openbare Ruimte 2004 o Verkeer 2004 o Economisch Beleid 2005 o Vastgoednota 2005


Pagina 47 van 99


Afbeelding 17. Planproject Blauwe Toren, Bos en Lommer

Bron: http://amsterdam.nl Uiteindelijk is het ‘Blauwe’ kantoorgebouw getransformeerd tot hotel, genaamd het Blue Tower Hotel. In juni 2007 is het hotel geopend.

Het programma Het Blue Tower hotel is een drie sterrenhotel met 186 kamers. De prijzen van de kamer zijn afhankelijke van het type kamer en het seizoen en variëren daardoor tussen de 69 euro per nacht tot 599 euro per nacht.

Afbeelding 18. Het Blue Tower Hotel

Bron: www.designhut.nl

Exploitatie Doordat het niet mogelijk was contact te krijgen met de ondernemers die uiteindelijk voor de transformatie van het kantoorgebouw tot hotel hebben gezorgd, is het niet mogelijk om een beeld te krijgen van de exploitatie die de transformatie mogelijk heeft gemaakt. Stadsdeel Bos en Lommer heeft hierin niets bijgedragen, aldus Ries Breek (R. Breek, 2009).


Pagina 48 van 99


Maatschappelijke meerwaarde De verschillende partijen (Stadsdeel Bos en Lommer en de directeur van het Blue Tower Hotel) die betrokken zijn geweest bij de herbestemming van het blauwe kantoorgebouw hebben de maatschappelijke batenanalyse niet ingevuld. Daarom is de MBA aan de hand van de eerder gewonnen informatie zelf ingevuld. Het blauwe kantoorgebouw in Bos en Lommer was een onderdeel van de transformatie van het gehele Bos en Lommerplein. Als men naar de ontwikkelingen van het Bos en Lommerplein zou kijken, dan zou duidelijk zijn dat dit voor maatschappelijke meerwaarde heeft gezorgd. Er zijn vele winkels bijgekomen, er is gezorgd dat er genoeg parkeerplaatsen zijn, voor zowel de inwoners van het plein, als de omwonenden en de bezoekers van het Bos en Lommerplein. Daarnaast is het plein met het openbaar vervoer heel goed bereikbaar. Maar deze case gaat alleen over de transformatie van het blauwe kantoorgebouw aan de Leeuwendalersweg. Met de transformatie van stadsdeelkantoor naar hotel is er wel degelijk veel veranderd voor de omwonenden. Werd het gebouw voorheen door iedereen uit stadsdeel Bos en Lommer bezocht, nu alleen nog door toeristen of zakenlieden die gereserveerd hebben in het hotel. Het ‘Blauwe’ kantoorgebouw is wel een herkenningspunt voor de buurt. Voorheen werd het kantoorgebouw al in de volksmond de ‘blauwe toren’ genoemd. Het hotel is zo ‘slim’ geweest deze naam te behouden, waardoor het herkenningspunt niet is verdwenen. De komst van het hotel heeft ook een positieve uitwerking op de economie, de ondernemers in de buurt hebben naast de omwonenden en de nog steeds aanwezige ambtenaren op het stadsdeelkantoor, nu ook de gasten van het hotel als klantenkring. Voor meer werkgelegenheid heeft de komst van het hotel niet voor gezorgd. De leefbaarheid, het gevoel van veiligheid, is ook toegenomen door de komst van het hotel. Na sluitingstijd van de winkels zal er nog steeds dynamiek in de buurt zijn. Echter zal deze leefbaarheid beperkt zijn, omdat van de meeste toeristen wordt verwacht dat ze zich gelijk naar het centrum zullen verplaatsen. In het hotel zijn geen activiteiten of (openbare) voorzieningen voor de buurt, in vergelijking met de functie die het kantoorgebouw voorheen had, zijn deze aspecten voor maatschappelijke meerwaarde dus sterk afgenomen. De gemeente Amsterdam heeft een tekort aan hotelkamers. Steeds meer hotels gaan zich vestigen buiten het centrum, omdat het daar mogelijk is grotere hotels te openen. Voor de gasten in het hotel is daardoor wel de afstand tot het centrum toegenomen, maar door een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer is deze afstand nauwelijks merkbaar. Het Blue Tower Hotel is niet multifunctioneel, het gebouw heeft als functie hotel.


Pagina 49 van 99


Tabel 13. Maatschappelijke Baten Analyse Blue Tower Hotel

Blue Tower Hotel

C

W

L

A

(O)V

V

M

+

-

+

--

--

+/-

--

Bron: Eigen bron Uit tabel 13 is af te lezen dat over het algemeen enkele criteria zijn toegenomen, maar meer criteria sterker zijn afgenomen. Geconcludeerd kan worden dat het Blue Tower Hotel geen maatschappelijke meerwaarde heeft gegenereerd, vraagtekens kunnen gezet worden of een hotel dat überhaupt wil genereren voor de buurt. Aan Ries Breek, stadsdeel Bos en Lommer, is gevraagd of hij denkt dat de transformatie van de ‘Blauwe’ toren heeft geleidt tot maatschappelijke meerwaarde. Ries Breek denkt van niet, de komst van het hotel heeft geen invloed gehad op de buurtbewoners.


Pagina 50 van 99


3.3

KERKEN

3.3.1

INLEIDING

Het tweede type gebouw waarvan twee voorbeelden van herbestemmingsprojecten met elkaar vergeleken zullen worden zijn kerken. Door angst voor kraken wordt leegstand vaak niet openbaar gemaakt. De leegstand bij kerken brengt daarnaast meer emotie teweeg dan bij andere typen gebouwen. Men beschikt op dit moment over redelijk accurate cijfers als het om kerken in Nederland gaat, dit omdat 2008 het jaar van het Religieus Erfgoed was (M. van Lieshout, 2008). De volgende feiten zijn boven tafel gekomen: 

Vanaf 1970 zijn er in totaal 927 Nederlandse kerkgebouwen afgestoten door de kerkgenootschappen, van deze is een derde gesloopt en tweederde herbestemd.



De afgelopen zeven jaar zijn er van de 927 kerkgebouwen, 300 kerkgebouwen buiten gebruik gesteld.



Alleen in Friesland al staan nu honderd kerken leeg.



Sinds 2000 komt herbestemming drie keer zo vaak voor als sloop.

Deze gegevens zijn afkomstig uit een artikel van de Volkskrant (M. van Lieshout 2008) en tevens uit het onderzoeksrapport ‘Herbestemming van kerkgebouwen en kerklocaties’ (Bisdom van Haarlem, 2008). Redenen voor leegstand van kerken zijn onder andere de ontkerkelijking en samenvoeging van gemeenten en parochies en omdat steeds meer kerkgenootschappen moeite hebben om de kosten van het gebruik te betalen, laat staan de gelden te genereren die noodzakelijk zijn voor de duurzame instandhouding (M. Hek, et al., 2004). Hierdoor zullen de komende tien jaar ongeveer 1200 kerken in Nederland worden afgestoten (P. de Graaf, 2008). Het verdwijnen van zoveel kerkgebouwen zorgt er voor dat ‘de tekens van geloof in het heden en getuigenissen van christelijke tradities in het verleden’ verdwijnen en daarnaast heeft het ook grote invloed op de beleving van het landschap, het stadsbeeld en voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Een bijzonder gegeven is dat Amsterdam één van de drie steden3 is waar nog sprake is van vraag naar kerkgebouwen. Laura van Dijk van Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam zegt: “De leegstand van het aantal kerken in de gemeente Amsterdam valt dus wel mee en is erg dun”. De kerken worden in 3 types onderscheiden. Zo zullen kerken met groot middenschip altijd behouden blijven en ook kerken met nog een redelijk kerkelijke uitstraling zullen zoveel mogelijk behouden blijven. Kerken die gebouwd zijn na 1960 zullen als eerste in aanmerking komen voor functieverandering. De bisdommen zijn coulanter over deze laatste soort kerkgebouwen als het gaat om transformatie (L. van Dijk, DRO Amsterdam, 2009).

3

Ede, Veenendaal en Amsterdam


Pagina 51 van 99


De enorme leegstand moet volgens een aantal partijen, de bisdommen Haarlem- Amsterdam en Rotterdam en het projectbureau Belvedère, landelijk worden aangepakt. De Protestantse Kerk in Nederland is het hiermee eens. Volgens de verschillende partijen heeft de overheid vaak geen kennis over de specifieke problemen bij het in stand houden van kerken, daarnaast wordt in hun ogen veel te snel een monumentenstatus verleend zonder de financiële gevolgen daarvan te regelen. Zij adviseren daarom de Rijksoverheid tot het maken van een meer inzichtelijk en toetsbaar aanwijzingsbeleid, vergezeld van duidelijke regels voor instandhoudingsubsidies. Een kenniscentrum van Religieus Erfgoed kan daarin een rol spelen (Redactie kerk, 2009). Kenmerkend is het grote verschil in percentage van sloop tussen de Rooms-katholieke kerk (53 procent gesloopt) en Protestantse kerk (10 procent gesloopt). In de Rooms-katholieke wereld bestaat huiver voor herbestemming van een kerk, bisdommen streven ernaar zo veel mogelijk kerkgebouwen in de oorspronkelijke functie te behouden, mocht dit niet meer lukken dan wordt geprobeerd aan de kerk een kapelfunctie te geven. Maar als de kerk toch moet sluiten, dan is sloop de eerste optie. De opbrengsten voor de grond zullen gebruikt worden om andere monumentale kerken te behouden. Een kerkgebouw heeft volgens de Rooms- Katholieken een sacrale functie. Dit in vergelijking met de Protestantse kerk die over het algemeen in eigendom zijn van de desbetreffende kerkelijke gemeente en geen sacrale waarde hebben. Er bestaat bij de Protestantse kerk geen strikt, uitgewerkt beleid voor vrijkomende kerken en vaak worden de kerken voor de marktwaarde verkocht, omdat er ook geen emotionele waarde aan zit (Kerkredactie, 2009). 3.3.2

AMSTERDAM

Zoals in de inleiding al even kort werd beschreven is Amsterdam een van de drie steden in Nederland waar nog wel vraag is naar kerkgebouwen. De vraag naar religieuze ruimten in Amsterdam blijft groot. Uit onderzoek van de Stadsloods, DRO Amsterdam in 2005, bleek toch dat in de komende jaren twintig Protestantse kerken in Amsterdam leeg zouden komen te staan (Bakkum, et al., 2005). In Amsterdam zijn er ongeveer 400 religieuze instellingen, waarvan enkele4 hulp nodig hebben bij het vinden van een passende ruimte. De Stadsloods in Amsterdam helpt de religieuze instellingen naar het vinden van een gepaste ruimte, hierbij komen echter ook problemen kijken. Vaak gaat het om weinig kapitaalkrachtige of zeer grote instellingen, een goede plek vinden in de stad is dan extra moeilijk, ook als er nieuwbouw (zonder subsidie) aan de orde is. Oplossingen zijn dat religieuze instellingen bij elkaar intrekken of dat ze gebruik maken van een schoolgebouw in het weekeinde. De Stadsloods legt contacten en informeert naar de mogelijkheden voor de huur van dit soort ruimten voor enkele uren in het weekeinde. Een voorbeeld van een gemeenschap in Amsterdam die sinds 1997 op zoek is geweest naar een gebedsruimte is de Sikhgemeenschap. Lange tijd maakte ze gebruik van een pand in de Pijp, door de groeiende gemeenschap zorgde dit echter voor veel overlast in de buurt. De Sikh-gemeenschap wilde het liefste een nieuwe tempel bouwen, maar wegens de urgentie om te verhuizen zijn ze via de Stadsloods aan een tijdelijk

4

Gods embassy, Monatra Ministry, Pinkstergemeenschappen en het Boedisme


Pagina 52 van 99


gebedshuis gekomen. Sinds oktober 2005 zit de Sikh-gemeenschap in een oude bedrijvenloods in Telepoort (Bakkum, et al., 2005). De Stadsloods merkt dat de processen rondom religieuze instellingen veel stroperiger, en langzamer verlopen dan in andere sectoren waar de loodsen zich actief mee bezig houden. Dit komt omdat er veel langer wordt nagedacht over ideeën. Een ander aspect wat bij de Stadsloods is opgevallen is dat er rond Kerst, Pasen en tijdens de Ramadan veel meer aanvragen zijn voor gebedsruimten. Uit ervaring weten ze nu echter dat deze vraag weer zeer sterk afneemt na de religieuze feesten. De twee kerken die onderzocht zullen worden zijn de Pniëlkerk in stadsdeel Bos en Lommer (voormalige gereformeerde kerk) en de Chassékerk in stadsdeel de Baarsjes (voormalige Rooms-katholieke kerk).


Pagina 53 van 99


3.3.3

PNIËLKERK

Inleiding De bijnaam van de voormalige gereformeerde Pniëlkerk in stadsdeel Bos en Lommer in Amsterdam is ‘het Theelichtje’ (Adres: Bos en Lommerweg 192). De bijnaam is ontstaan door het uiterlijk van de kerk. De Pniëlkerk is een opvallend wit gebouw met twee torens, een groot deel van de muren is bedekt door een mozaïek van glazen bouwstenen. De Pniëlkerk is ontworpen door de architect B.T. Boeyinga en in 1954 gebouwd. Andere projecten die Boeyinga heeft ontworpen zijn de tuindorpen Oostzaan en Nieuwendam in opdracht van de gemeente Amsterdam. De Pniëlkerk is gebouwd tijdens de wederopbouwtijd en is in vergelijking met andere projecten van Boeyinga een opvallend verschijnsel door de minimale bouwmaterialen die zijn gebruikt. Het kerkgebouw oogt als een moskee, alsof de architect had voorzien dat stadsdeel Bos en Lommer niet altijd een Hollands karakter zou blijven behouden. Vanwege de cultuurhistorische waarde en de architectonische waarde staat de Pniëlkerk op de lijst om Rijksmonument te worden.

Afbeelding 19. De oude Pniëlkerk

Bron: Bureau Monumenten Zorg

Sloop of Behoud? De Pniëlkerk heeft niet lang leeg gestaan. Het initiatief kwam van Zafer Yurdakul (Directeur Podium Mozaïek) die jaren geleden begonnen was met de ontwikkelingen van bureau Matrix + Partner. Zafer Yurdakul had direct het stadsdeel Bos en Lommer benaderd toen de kerk leeg kwam te staan. Hij zocht een ruimte om zijn culturele activiteiten te huisvesten. Het oude kerkbestuur van de Pniëlkerk wilde niet dat er een pinkstergemeenschap plaats zou nemen in de kerk en daarom werd de kerk verkocht aan woningcorporatie Het Oosten die de kerk had gekocht om te verbouwen. Het Oosten had hulp gezocht bij Kristal BV. Kristal BV is opgericht in 2001 en is een gespecialiseerd projectontwikkelaar voor zes Randstedelijke woningcorporaties. Sprake van sloop van de gehele kerk is er nooit geweest. Wel waren er alternatieven waarin naar voren kwam om een deel van de kerk te slopen en daarvoor nieuwbouw terug te plaatsen, zodat de huisartsen die ook op zoek waren naar een ruimte daarin geplaatst zouden worden. Echter waren er twee redenen voor Kristal BV om dit alternatief niet uit te voeren. Ten eerste lieten de huisartsen niet binnen de afgesproken tijd iets van zich horen en daarnaast zouden deze ontwikkelingen te


Pagina 54 van 99


veel schade aan het uiterlijk van het gebouw veroorzaken. Afgesproken was om zo min mogelijk aan het uiterlijk van de kerk te wijzigen (W. van Arendonk, 2009)

Herbestemmingsproces De Admiraal de Ruyterweg was een pilot gebied in het stedelijke vernieuwingsbeleid. Daarmee zou ook gelijk de omgeving er bij betrokken worden en zo ook de Bos en Lommerweg. De voorzieningen in dit gebied waren zeer gering. Zo waren er nauwelijks koffiehuizen en waren er veel problemen in de gezondheidszorg. In Bos en Lommer waren slechts vijf huisartsen, allemaal één-pitters die binnen enkele jaren met pensioen zouden gaan. De helft van de bewoners van stadsdeel Bos en Lommer had een huisarts in een ander stadsdeel (W. van Arendonk, 2009). Kortom, deze situatie geeft aan dat het tijd was voor verandering. Er waren twee initiatieven voor de invulling van de Pniëlkerk. De eerste was afkomstig van Zafer Yurdakul die een cultureelpodium (Podium Mozaiëk) wilde vestigen in Bos en Lommer. Het tweede initiatief was afkomstig uit de gezondheidszorg. Podium Mozaiëk had veel haast bij de verbouwing vanwege Europese subsidies die aan hen gegeven zouden worden. De gezondheidszorg daarentegen had veel minder haast en liet in het begin weinig van zich horen. Kristal BV en Het Oosten hadden er daarom voor gekozen om met Podium Mozaiëk als hoofdspeler door te gaan. Wel zouden ze bij de verbouwing rekening houden met de eventuele komst van een huisartsenpraktijk door kantoren in casco erbij op te leveren. Uiteindelijk wilde de huisartsen zich toch vestigen in de Pniëlkerk. Het proces is volgens Williëtte van Arendonk, projectmanager bij Kristal BV, zeer goed verlopen, de mensen waren emotioneel verbonden met het project en iedereen wilde er het beste van maken. In april 2005 is de huisartsenpraktijk opgeleverd en in september 2005 is het theater geopend. Exploitatie De gehele verbouwing van de Pniëlkerk is bekostigd uit subsidies. De inrichting van de huisartsenpraktijk in de kerk is door Krisal BV en Het Oosten geregeld en bekostigd. Voor Podium Mozaiëk heeft Kristal BV alleen de verbouwing geregeld, Podium Mozaiëk zelf heeft de verbouwing betaald. Podium Mozaiëk is echter enkele subsidies misgelopen. Ten eerste zijn ze de subsidie als monument misgelopen, omdat de Pniëlkerk uiteindelijk niet tot monument is verklaard, dit terwijl de kerk wel is verbouwd als zijnde een monument. Ook de subsidie voor kunst en cultuur hebben ze niet ontvangen. Podium Mozaiëk kon de huur niet meer betalen, daardoor heeft Het Oosten besloten de inrichting van Podium Mozaiëk over te nemen en daardoor een lagere huur te rekenen. Ook hebben ze een soepelere financiering met de bank kunnen regelen. In totaal was de investering circa 2,5 miljoen euro (Groosco, 2010)

Het programma Podium Mozaïek is een initiatief voor een multicultureel theater met enkele huisgezelschappen, dat zich voornamelijk richt op de bewoners en scholieren in de Westelijke Tuinsteden. Podium Mozaïek (1.462 m² bruto vloeroppervlakte, bvo) bestaat uit een theater, theaterrestaurant en -café en 2 studio’s. In de aanliggende ruimtes (288 m² bvo) van de kerk is een groepspraktijk voor huisartsen gevestigd, een zogenaamde HOED (Huisartsen Onder Één Dak) (architectenweb, 2009).


Pagina 55 van 99


Maatschappelijke meerwaarde & Maatschappelijke Batenanalyse Verschillende partijen, waaronder de directeur van Podium Mozaiek en stadsdeel Bos en Lommer hebben de maatschappelijke batenanalyse niet ingevuld. Williette van Arendonk van Kristal Projectontwikkeling wilde wel de maatschappelijke batenanalyse invullen voor de Pniëlkerk. De MBA is daarom aan de hand van eigen gewonnen informatie en de mening van Williette van Arendonk ingevuld. De Pniëlkerk is een herkenningspunt voor stadsdeel Bos en Lommer en ver daaromheen, wat ook bevestigd wordt door het feit dat het gebouw op de lijst staat om als Rijksmonument aangewezen te worden. Het gebouw is heel opvallend en herkenbaar door zijn bijzondere architectuur. Aan de bijnaam, ‘het theelichtje’, is ook af te leiden dat het een veel besproken en opvallend gebouw is. De transformatie van de Pniëlkerk heeft ook voor werkgelegenheid gezorgd in de buurt. Naast de artsen die aan het werk kunnen in de huisartsenpraktijk zijn ook veel werknemers die werkzaam zijn in de horeca en in het theater afkomstig uit stadsdeel Bos en Lommer. Zoals al eerder in deze paragraaf is beschreven heeft de Pniëlkerk niet lang leeg gestaan, waardoor het gevoel van onveiligheid rondom de kerk niet lang aanwezig is geweest. Maar door de komst van de horeca in het gebouw zijn er tot later in de nacht ogen op de straat gericht, wat een veiliger gevoel teweeg brengt. Er worden in het zogenaamde theelichtje, in podium Mozaïek, vele activiteiten georganiseerd voor de buurt. Zo zijn er veel theatergroepen die optreden voor de schoolkinderen in Bos en Lommer en zijn er cursussen te volgen in Podium Mozaïek. Podium Mozaïek is daarnaast een openbare voorziening: iedereen kan er naar binnen lopen om te kijken welke optredens er de aankomende tijd zullen zijn. De horecaonderneming Podium Mozaïek is ook een belangrijke voorziening in de buurt, omdat er maar weinig restaurants in Bos en Lommer zijn. Door de komst van de huisartsenpraktijk in de Pniëlkerk is de reisafstand die de inwoners van Bos en Lommer voorheen moesten afleggen naar hun huisarts aanzienlijk verkleind. Voorheen waren er weinig huisartsenpraktijken in Bos en Lommer, degene die er waren wilden binnen enkele jaren met pensioen, waardoor iedereen buiten het stadsdeel opzoek moest naar een huisarts. Williette van Arendonk heeft dit aspect bekeken vanuit de komst van een culturele voorziening in een ‘woon’ wijk. De verwachting van Kristal Projectontwikkeling was dat deze komst een verkeersaanzuigende werking zou hebben, wat meer auto’s en andere vervoersbewegingen in en naar de wijk teweeg zou brengen. Tijdens het proces van herbestemming zijn er meer fietsenstallingen geplaatst en daarnaast is Podium Mozaïek goed bereikbaar met het openbaarvervoer. Er waren weinig parkeerplaatsen in de directe omgeving, het was ook niet mogelijk extra parkeerplaatsen te realiseren, terwijl er een bepaalde parkeersnorm vereist was ( toch was niet duidelijk wat deze parkeersnorm precies inhield). De parkeergarage onder het Bos- en Lommerplein zou extra parkeercapaciteit moeten leveren ten behoeve van de bezoeker van Podium Mozaiek. Williette van Arendonk weet niet of er in de realiteit ook sprake is van een parkeerprobleem. Veel bezoekers komen met de fiets of met het openbaar vervoer. Door de komst van niet alleen de huisartsenpraktijk, maar ook horeca en een theaterzaal, die voor verschillende doeleinden gebruikt kan worden, is de Pniëlkerk zeer multifunctioneel geworden. Geconcludeerd kan worden dat de transformatie van de Pniëlkerk zeker tot maatschappelijke meerwaarde heeft gezorgd.


Pagina 56 van 99


Tabel 14. Maatschappelijke Baten Analyse de Pniëlkerk C

W

L

A

(O)V

V

M

++

+

++

++

+

-

+

Maud Weide

++

++

+

++

++

++

++

Gemiddeld

++

+

+

++

+

+

+

Williette

van

Arendonk

Bron: Williette van Arendonk, Maud Weide


Pagina 57 van 99


3.3.4

CHASSÉKERK

Inleiding De bijnaam van de voormalige Rooms-katholieke Kerk van Onze-Lieve-Vrouw van Altijddurende Bijstand in stadsdeel de Baarsjes in Amsterdam is de Chassékerk (Adres: Chasséstraat 62). De kerk (en de pastorie) is in 1924-1926 ontworpen door Karel Peter Tholens. Het initiatief voor de bouw was afkomstig van bouwpastoor Johannes Petrus Huibers (latere bisschop van Haarlem). Dhr. Huibers was kapelaan van de aangrenzende parochie De Liefde aan de Bilderdijkstraat. Om de katholieke gelovigen die zich in de Baarsjes hadden gevestigd te bedienen moest er een nieuwe kerk komen. De architectuur van de kerk, bestaande uit een breed middenschip en smalle zijbeuken, weerspiegelt de liturgische vernieuwing uit het begin van de negentiende eeuw. De parochie van de Chassékerk ging rond 1998 samen met de SintAugustinusparochie en de Sint-Franciscusparochie op in een nieuwe parochie van de Heilige Drieeenheid. De parochie van de Chassékerk gaf op 26 juni 1998 bij stadsdeel de Baarsjes te kennen dat de kerk leeg zou komen te staan. Het stadsdeel is vanaf dat moment bezig geweest mogelijkheden te zoeken voor hergebruik van de kerk. Het bisdom had geld nodig en het stadsdeel gaf aan dat ze veel geld zouden ontvangen door de kerk te slopen en bouwrijpe grond te verkopen. In 2002 werd de kerk en de bijhorende grond te koop aangeboden door de kerk aan Ymere. Ymere wilde 45 woningen en parkeergelegenheid creëren op de vrijkomende grond. De parochie vroeg in 2003 een sloopvergunning aan bij het stadsdeel en het stadsdeel verleende de sloopvergunning. Er kwam veel kritiek van ‘de vrienden van de Chassékerk’ en na de verkiezingen binnen het stadsdeel, trok het nieuwe stadsdeelbestuur de sloopvergunning in en zette in 2003 de Chassékerk op de monumentenlijst. Het Bisdom was hier absoluut niet blij mee. Uiteindelijk heeft het stadsdeel de Baarsjes de kerk van de monumentenlijst gehaald. In 2004 werd de kerk gekraakt door Kraakgroep West, dit omdat zij de kerk wilden gebruiken als atelier voor kunstenaars. De krakers zijn snel ontruimd en het gebouw stond weer leeg.

Sloop of Behoud? In 2004 heeft het stadsdeel de Baarsjes aan Loof & van Stigt Architecten gevraagd om een studie te doen naar het hergebruik van de Chassékerk met

als

nieuwe

‘Woningen’

was

bestemming de

enige

woningen. optie

voor

herbestemming die nog over bleef voor de kerk. Het kerkbestuur had zeer strikte eisen gesteld aan de nieuwe invulling van de kerk: het mocht absoluut

geen

hotel,

restaurant,

café,

kantoorgebouw of iets met een commerciële functie worden.


Pagina 58 van 99


Loof & van Stigt (LEVS) gaven aan dat woningen in een kerk realiseren zowat onmogelijk was. Bij het haalbaarheidsonderzoek is onderzoek gedaan naar drie soorten invullingen: studentenwoningen, oudere huisvesting en bedrijfsruimten (LEVS, 2009). Om de buurt mee te laten beslissen over de toekomst van de Chassékerk zijn er in 2007 vijf varianten bedacht waar men op kon stemmen5. Er waren drie behoudvarianten ontwikkeld door het stadsdeel en twee sloopvarianten ontwikkeld door de parochie en Ymere (zie de afbeelding op de vorige pagina). Het merendeel stemde voor het behoud van de Chassékerk. De buurt vond het idee om woningen in de Chassékerk te ontwikkelen echter geen goede behoudvariant, omdat dit tot parkeeroverlast zou leiden. Ymere had de Chassékerk gekocht in 2007 onder de voorwaarde dat ze geld kreeg van stadsdeel de Baarsjes voor het behoud van de kerk en de pastorie. Het stadsdeel heeft zevenhonderd duizend euro aan Ymere gegeven.

Afbeelding 20. Chassékerk

Bron: www.baarsjes.amsterdam.nl

Herbestemming Op dit moment is men nog druk bezig met de uiteindelijke invulling van de kerk. Ymere kreeg een lijst van de Parochie met functies die niet in de kerk mochten gaan plaatsvinden, zoals horeca, winkels of woningen. Het stadsdeel de Baarsjes wilde dat de Chassékerk een maatschappelijke functie kreeg, met die reden heeft het stadsdeel geld gegeven aan Ymere. Uiteindelijk zijn er verschillende partijen gevonden die zich zullen gaan vestigen in de Chassékerk. Het Bisdom is akkoord gegaan met dit programma onder drie voorwaarden: er zou geen horeca in komen, de kerk ontkerkelijkt zou worden en dat de torens van de kerk moesten worden verwijderd. De bouwaanvraag is eind 2009 aangevraagd en begin 2010 zal begonnen worden met de verbouw. Naar planning wilt men in de zomer van 2011 de Chassékerk opleveren.

5

Er zijn 3500 folders met de vijf varianten huis aan huis verspreid.


Pagina 59 van 99


Het programma De partijen die zich in de Chassékerk zullen gaan vestigen zijn al allemaal bekend en de huurcontracten zijn ondertekend. De partijen zijn sportbuurtwerk, voor-, na- en buitenschoolse opvang en een ouderkamer, een HVO huis (Hulp Voor Onbehuisden) met 24 units en een gymzaal. Er is een verschil in vierkante meter prijzen voor de verschillende partijen. Omdat het voor enkele partijen niet mogelijk was de hoge huurprijzen te betalen heeft het stadsdeel veel subsidies aangevraagd en zich garant gesteld. De naschoolse opvang is marktconform en daarvoor hebben ze een aanbieder gevonden waardoor de exploitatieopzet financieel rond is. Het stadsdeel de Baarsjes wilde ook graag dat er in de kerk een gymzaal werd gerealiseerd door Ymere voor de omliggende scholen. Op de tweede etage zal een gymzaal gerealiseerd worden, en het stadsdeel is zelf opzoek gegaan naar een exploitant/beheerder die gebruik zal maken van deze gymzaal. Akros Kinderopvang BV zal de gymzaal gaan exploiteren. Het stadsdeel heeft verder een programma van eisen opgesteld voor de inrichting van de gymzaal en de kinderopvang waar Ymere zich aan dient te houden. Daarnaast is het nodig dat er een opslagruimte komt voor de sportactiviteiten. De openbare ruimte zal ook heringericht worden (W. Haverkamp, 2009). Het programma van de Chassékerk is zeer vol, Loof & van Stigt Architecten hebben al enkele keren gewaarschuwd om een stuk geschiedenis overeind te houden. Alleen dat ankerpunt bij de andere partijen is weg, er wordt onderzoek gedaan naar een manier om zoveel mogelijk vierkante meters in de kerk te realiseren (LEVS, 2009). In totaal is er nu een programma van 2500 m², dit terwijl het programma bij sloop een oppervlakte had kunnen bedragen van 5000 m².

Exploitatie In 2002 was het bisdom van plan de kerk te laten slopen. De sloopkosten zouden drie ton zijn. Op de bouwrijpe grond zouden dan 45 woningen en parkeergelegenheid gerealiseerd worden. De grondprijs per woning zou liggen op zestig duizend euro, wat een winst van 2,7 miljoen euro zou opleveren. Het bisdom had daarom besloten dat de kerk ook 2,7 miljoen euro waard was. Doordat de kerk op de monumentenlijst was geplaatst kon er niet meer gesloopt worden. De stichtings- en aankoopkosten van de Chassékerk bedroegen zeven miljoen euro, dit bedrag is door Ymere betaald. Ymere heeft wel een bedrag van zeven ton van het stadsdeel de Baarsjes gekregen voor de verbouwing van de kerk. Veel andere kerken zijn voor een schijnbedrag van één euro verkocht. Ymere accepteert een onrendabele top tot 3.2 miljoen. Het subsidiegeld van het stadsdeel loopt van minimaal vijftig duizend euro tot maximaal tweehonderd duizend euro (exclusief de zeven ton die al aan Ymere was gegeven). De gymzaal kost 8 ton, volgens van Loof en van Stigt. Om het geheel financieel rendabel te krijgen, moet de pastorie verkocht worden voor 1,2 miljoen euro. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de pastorie voor dit bedrag verkocht zal worden (LEVS, 2009).


Pagina 60 van 99


Maatschappelijke meerwaarde & Maatschappelijke Baten Analyse Volgens Loof & van Stigt Architecten zal het eindresultaat van de Chassékerk zijn dat voor de buurt nog de kerk blijft staan, “Het is aardig dat de gymzaal in de kerk zit, echter de rest van het programma levert geen nieuw bijdrage voor de buurt”. Het merendeel van het programma wat nu in de kerk zal plaatsnemen vond voorheen al plaats in de Chasséstraat. Loof & van Stigt Architecten vinden de Chassékerk geen goed voorbeeld van het herbestemmen van kerken. Dit komt ook deels door de harde eisen die gesteld zijn door het bisdom en de hoge aankoopsom, waardoor het onwaarschijnlijk is dat de Chassékerk een rendabel herbestemmingsproject wordt, zowel financieel als maatschappelijk gezien (LEVS, 2009). De transformatie van de Chassékerk brengt volgens Loof en van Stigt dus niet veel verandering in de buurt teweeg. Partijen die betrokken zijn geweest bij het herbestemmingsproces van de Chassekerk hebben gereageerd en de maatschappelijke batenanalyse ingevuld (stadsdeel de Baarsjes, LEVS en Ymere). Als naar het maatschappelijke meerwaarde aspect cultureel-historische waarde gekeken wordt, kan geconcludeerd worden dat de inzet van de bewoners voor het behoud van de kerk is beloond. De kerk staat nog overeind, maar de kerk wordt flink verbouwd. Willem Haverkamp, projectleider vanuit stadsdeel de Baarsjes, vindt de veranderingen door de verbouwing zo ver gaan dat niet meer te zien is dat de Chassékerk een godshuis was. Beata Szwajcer, Projectmanager Ymere, vindt echter dat er niet veel is veranderd. Door de inzet van de bewoners is de kerk behouden, maar kon het gebouw wel van funtie veranderen. Naar mijn mening heeft de Chassékerk nog cultureel-historisch waarde. Het kerkgebouw is overeind gebleven, echter moest van het bisdom wel karakteristieke punten van de kerk (bijvoorbeeld de torens) verwijderd worden zodat het gebouw niet meer op een kerk lijkt. Het tweede aspect, de werkgelegenheid. Beata Szwajcer vindt dat door de herbestemming van de Chassékerk er een stuk meer werkgelegenheid komt, doordat er diverse maatschappelijke functies in worden gevestigd. Ook Willem Haverkamp zegt dat er nu in het gebouw meer mensen werken dan voorheen in de kerk zelf. Echter zegt Haverkamp ook dat de herbestemming voor de buurt geen werkgelegenheid biedt. LEVS geeft aan dat de werkgelegenheid/de werkplaatsen in de buurt van de Chassékerk nu gezamelijk onder een dak zitten. Er heeft dus een verplaatsing van werkplekken plaatsgevonden in de buurt. Qua leefbaarheid zal de herbestemming van de Chassékerk volgens Willem Haverkamp niet veel verschillen. “Toen de Chassékerk nog gebruikt werd als godshuis, werd het gebouw voornamelijk op zondag gebruikt. Door de komst van de gymzaal in het gebouw kunnen meer bezoekers gebruik maken van de Chassékerk, echter zal dit ook op vaste tijdstippen plaatsvinden”. Szwajcer van Ymere is van mening dat “de herbestemming juist tot permanenter gebruik van de voormalige kerk zal leiden, hierdoor zal er meer veiligheid en levendigheid onstaan”. Volgens Willem Haverkamp zullen er veel meer activiteiten zijn in de Chassékerk, echter zullen de activiteiten volgens Beata voor de buurt niet veel verschillen. De meeste functies die in het gebouw worden gevestigd (met uitzondering van de gymzaal) zullen geen activiteiten voor de buurt organiseren. Hiermee wordt gelijk antwoord gegeven op de vraag of de herbestemming van de Chassékerk (openbare) voorzieningen heeft. Volgens Haverkamp was het de bedoeling dat iedereen er gebruik van zou kunnen maken, maar de invulling is zeer specifiek, en er is geen horeca in het gebouw.


Pagina 61 van 99


Op de vraag of de herbestemming heeft geleid tot vermindering van de vervoersstromen durfde Szwajcer geen antwoord te geven, omdat zij niet weet of er in de buurt nog meer soortgelijke voorzieningen aanwezig zijn. Uit bronnen blijkt dat de voormalige voorzieningen uit de buurt juist allemaal onder een dak zijn gebracht in de Chassékerk, waardoor er geen verschil zal zijn op de vervoersstromen (dit met uitzondering voor de bezoekers van de gymzaal). Volgens Haverkamp zal er geen vermindering van de vervoersstromen zijn, omdat er sprake zal zijn van meer aantrekkende werking. Daarnaast zijn er geen extra parkeerplaatsen gerealiseerd, er zijn zelfs enkele opgeheven. Door de vele verschillende partijen in het oude kerkgebouw wordt de Chassékerk een zeer multifunctioneel gebouw. De verschillende ondernemers in het gebouw zullen door verschillende ingangen bereikbaar zijn. Geconcludeerd kan worden dat de Chassékerk een geslaagd herbestemmingsproject zou kunnen worden mits er gelet wordt op de maatschappelijke baten, de maatschappelijke meerwaarde, die genereerbaar is uit het project. Het aspect van maatschappelijke meerwaarde die volgens alle partijen het meest zal worden gegenereerd is multifunctionaliteit.

Tabel 15. Maatschappelijke Baten Analyse Chassékerk C

W

L

A

(O)V

V

M

Willem Haverkamp

-

+

-/+

++

-/+

--

++

Beata Szwajcer

-/+

++

+

-/+

+

?

++

Femke Kamp

+

+

++

+

++

-/+

+

Maud Weide

-/+

-/+

+

-/+

-

-/+

++

Gemiddeld

-/+

+

+

+

+

-

++

Bron: Willem Haverkamp stadsdeel de Baarsjes, Beata Szwajcer Projectmanager Ymere, Femke Kamp LEVS, Maud Weide


Pagina 62 van 99


3.4 3.4.1

HERBESTEMMEN VAN GEBIEDEN INLEIDING

Niet alleen gebouwen kunnen hun functie verliezen en leeg komen te staan, ook bij gebieden speelt dit een rol. Voor dit scriptieonderzoek zal daarom naast de cases over leegstaande kantoor- en kerkgebouwen onderzoek gedaan worden naar het herbestemmen van gebieden in Amsterdam. Een gebied als geheel bekijken in plaats van de gebouwen apart in een gebied levert veelal verschillende, vaak betere, resultaten op. Binnen de planologie kijkt men vaak naar een gebiedsopgave. Het gebouw/object alleen levert vaak te weinig informatie op, er moet altijd naar de omgeving gekeken worden. Het gebeurt niet vaak, maar soms komen ook hele gebieden leeg te staan. Het zijn over het algemeen oude bedrijventerreinen, rangeerterreinen en industrieterreinen die door de technologische ontwikkelingen overbodig zijn geworden.

3.4.2

AMSTERDAM

In de stad Amsterdam zijn bekende herbestemde, of nog te herbestemmen, gebieden. Een inspirerend voorbeeld van een herbestemd gebied in Amsterdam West is het Westergasfabriekterrein. In deze scriptie zal daarom onderzoek gedaan worden naar de herbestemming van het Westergasfabriekterrein. De ontwikkeling omtrent deze gasfabriek zullen in dit hoofdstuk beschreven worden. Tevens zal gekeken worden of de ontwikkelingen van dit herbestemde gebied heeft geleid tot maatschappelijke meerwaarde, ook de exploitatie van deze gebiedsontwikkeling zal onder de loep worden genomen. Uiteindelijk zal gekeken worden of er aanbevelingen zijn, aan de hand van de maatschappelijke batenanalyse van de Westergasfabriek, die gebruikt kunnen worden voor de verdere ontwikkelingen van het gebied de ‘Scholendriehoek’ in stadsdeel Bos en Lommer. Tijdens mijn stage bij stichting Agora Europa is er een start gemaakt met een maatschappelijke verkenning naar de ´Scholendriehoek´ in stadsdeel Bos en Lommer te Amsterdam. De ´Scholendriehoek is een zeer groen gebied met zeven gebouwen. Stichting Agora Europa heeft van stadsdeel Bos en Lommer en van Stadgenoot (eigenaar van een aantal gebouwen in de Scholendriehoek en van woningen in Bos Leeuw Midden) de opdracht gekregen een maatschappelijke verkenning te doen in de Scholendriehoek. Tijdens deze maatschappelijke verkenning zijn er gesprekken gevoerd met alle eigenaren van de verschillende gebouwen in het gebied. En tevens met personen die veel kennis hebben van gebiedsontwikkeling. De ´Scholendriehoek` zal in paragraaf 3.4.4 nader worden toegelicht.


Pagina 63 van 99


3.4.3

HET WESTERGASFABRIEK TERREIN

Inleiding In de gemeente Amsterdam werd vanaf 1835 gas fabriekmatig geproduceerd uit steenkool. In Amsterdam waren vier gasfabrieken, de Noorder-, Ooster-, Zuider- en de Wester Gasfabriek (Stadsarchief, 2009). De Wester Gasfabriek is in 1883 gebouwd langs de Haarlemmertrekvaart, het was de grootste steenkolenfabriek van Nederland (veertien hectare grond). Opdrachtgever was de Engelse Imperial Continental Gas Association, zij hadden een concessie van de gemeente Amsterdam om gas uit steenkool te produceren (Amsterdam, 2009). Bij de bouw van de Wester Gasfabriek werd veel aandacht geschonken aan de architectuur van de vele gebouwen op het terrein. De architect van de meeste gebouwen is Isaac Gosschalk, hij ontwierp in een rijke stijl die ook wel de Hollandse Neo-renaissance wordt genoemd. Tot in de jaren ’60 werd in de Wester Gasfabriek gas uit kolen geproduceerd, maar met de vondst van aardgas in Slochteren (subparagraaf 1.4.1) verloor de gasfabriek zijn functie.

Afbeelding 21. De Wester Gasfabriek

Bron: www.westergasfabriek.nl Sloop of behoud? De Staatsliedenbuurt in Amsterdam was tijdens het sluiten van de Wester Gasfabriek een krakersbolwerk. De gemeente Amsterdam wilde alles op alles zetten om ervoor te zorgen dat de Wester Gasfabriek niet gekraakt zou worden. Het terrein werd daarom gebruikt als opslagterrein van het Gemeente Energie Bedrijf (GEB) (B. Willemsen, 2009). Veel bouwwerken zijn afgebroken, zo zijn alle schoorstenen op het Wester Gasfabriek terrein verdwenen. Vlak bij het spoor stond een kolenopslag, deze is samen met de watertoren die midden op het terrein stond gesloopt. Er staan heden ten dage nog veertien monumentale gebouwen op het terrein (Amsterdam, 2009). Een korte omschrijving van de gebouwen op het Westergasfabriekterrein: 1.

Zuiveringsgebouw. Dit langgerekte gebouw ligt langs de Haarlemmervaart en is in 1885 gebouwd. Er waren twee grote zuiveringsruimten waar het gas door grote ketels met zand en chemicaliën werd geblazen. Het zwavel werd hierdoor aan het gas onttrokken en het gas werd verzwaard met ijzeraarde.


Pagina 64 van 99


2.

Machinegebouw en Meterhuizen. Het Machinegebouw is ook in 1885 gebouwd en was het hart van de fabriek, het gas werd verspreid over het terrein. De meterhuizen staan aan weerzijden van het Machinegebouw.

3.

Het Ketelhuis. Het Ketelhuis werd in 1903 aan de Wester Gasfabriek toegevoegd en bestond uit één grote ruimte (17 meter overspannende draagconstructie)

4.

De Gashouder. In de Gashouders werd het gas opgeslagen. In totaal hebben er vier gashouders op het terrein gestaan (3 kleine en 1 grote). Op dit moment staat nog alleen het fundament van de grote gashouder die in 1903 is gebouwd. Op de Gashouder stond een telescopische constructie waarin het gas werd opgeslagen. Op de fundamenten van twee kleinere gashouders liggen nu vijvers.

5.

Transformatorhuis (Watergasfabriek). Werd in 1904 aan het bestaande complex toegevoegd en ging in 1956 fungeren als transformatorwerkplaats van het Gemeente Energie Bedrijf.

6.

Regulateurshuizen. In deze huizen werd het gas constant onder druk gezet en de stad in gepompt. Het eerste regulateurshuis stamt uit 1885 en staat bij de ophaalbrug. Na de opvoering van de productie werd in 1904 een tweede regulateurshuis gebouwd bij de westelijke ingang.

7.

Openbare Verlichting. In het middengedeelte van het zuiveringsgebouw waren de kantoren van de straatverlichting gevestigd. Honderden werknemers gingen elke dag de straat op om de gaslantaarns in de stad aan te steken.

8.

Bazenwoningen. De woningen zijn in 1885 gebouwd en betroffen de woningen en tuinen voor de opzichters van de fabriek.

9.

Administratiekantoor en Ingenieurswoning. In de Ingenieurswoning woonde de directeur en dit pand werd ook wel ‘de villa’ genoemd. Op dit moment zijn in deze panden de kantoren van het stadsdeel Westerpark gehuisvest.

Afbeelding 22. De directie van de Wester Gasfabriek

Bron: www.westergasfabriek.nl

Herbestemming. Tot eind jaren tachtig heeft het Gemeentelijke Energie Bedrijf gebruik gemaakt van het terrein als opslagen werkplaats. Vanaf 1992 werden een aantal gebouwen tijdelijk gebruikt voor creatieve en culturele activiteiten. Voornamelijk avontuurlijke ondernemers en kunstenaars vestigden zich. Het terrein van de Wester Gasfabriek werd dé ontmoetingsplek voor creatief en innovatief Amsterdam, het had zo’n sterke aantrekkingskracht dat het gebied een blijvende culturele bestemming kreeg. Een belangrijke inspiratiebron voor de Westergasfabriek was de “Internationale Bauausstelling (IBA) Emscher Park. Vooral de opgave om aan industrieel erfgoed een nieuwe betekenis te geven was heel interessant voor de Westergasfabriek. De Westergasfabriek heeft ook kunnen leren van de ervaringen van


Pagina 65 van 99


het IBA Emscher Park. Net als het IBA Emscher Park heeft de Westergasfabriek zich sterk gericht op het proces en de daarmee verbonden strategieën. Zaken die minder goed waren gelopen bij het IBA Emscher park waren ook een leerpunt voor de Westergasfabriek. Zo ging in het Duitse park de aandacht vooral uit naar het inrichten van de openbare ruimte en het opknappen van de gebouwen (de hardware). Er werd minder tot geen aandacht geschonken om de plek tot leven te brengen, de openbare ruimte en de gebouwen konden aantrekkelijk gemaakt worden met activiteiten (O. Koekebakker, 2003). De gemeente Amsterdam had verschillende plannen voor het gunstig gelegen terrein. Zo waren er plannen voor een tramremise, een wasplaats voor treinen en de verbreding van de Haarlemmerweg tot een vierbaans uitvalsweg. Vooral de laatste optie zou betekenen dat ook een groot deel van het oorspronkelijke Westerpark wegvalt. De buurt mobiliseerde zich en verzette zich hevig tegen de plannen rond 1970. Vanaf die tijd zijn bewonersorganisaties blijven strijden voor een groene bestemming voor de Wester Gasfabriek (O. Koekebakker, 2003). Het herbestemmen van het Wester Gasfabriekterrein was nauwelijks mogelijk, omdat het terrein door de steenkolenfabriek zeer vervuild was. Om ervoor te zorgen dat er nieuwe ontwikkelingen konden plaatsvinden op het terrein moest er gesaneerd worden. In de jaren negentig werd daarmee gestart. In deze periode dacht men vanuit het ALARA-principe (As Low As Reasonable Achievable) wat inhield dat de bodem in de eerste fase van de sanering geïsoleerd werd. De tweede fase was de watersanering. Door het ALARA-principe was een woonfunctie op het Wester Gasfabriek terrein uitgesloten (B. Willemsen, 2009). Achteraf is men heel blij met de verontreiniging. Er wordt gezegd: “Dankzij de verontreiniging is de Westergasfabriek geworden was het nu is”. In de jaren negentig werden plannen gemaakt om het oude gasfabriekterrein tot park in te richten, dit plan deed mee aan de Floriade competitie in 2002. De Floriade heeft de Wester Gasfabriek toen niet gewonnen en daarom heeft Amsterdam de plannen zelf, maar dan op vereenvoudigde wijze, tot stand gebracht. In samenwerking met de bewoners, die jarenlang streden voor meer groen in de buurt, is begonnen aan de start om het fabrieksterrein te transformeren tot ‘cultureel park’. Vanaf 1992 werden een aantal gebouwen op het terrein al tijdelijk gebruikt voor creatieve en culturele activiteiten, veel kunstenaars streken neer in het gebied. Het terrein kreeg steeds meer aandacht door de culturele exploitatie en werd een succes door het tijdelijke gebruik (Westergasfabriek, 2009). De gebouwen zijn in 1999 verkocht aan een projectontwikkelaar MAB die verantwoordelijk was voor de restauratie. De reden waarom MAB het avontuur met de Wester Gasfabriek aandurfde had mede te maken met de persoonlijke belangstelling van eigenaar Ton Meijer voor kunst en architectuur (O. Koekebakker, 2003). Na 3,5 jaar was de aanleg van het cultuurpark ten einde (2003). September 2003 is het park geopend. Tijdens de opening van het ‘cultuurpark’ was nergens te vinden wat de bezoekers kon vertellen wat voor culturele activiteiten ze konden verwachten in de veertien fabrieksgebouwen in het park. Ook het stadsdeel en de projectontwikkelaar wisten het nog niet. Op de bioscoop in het ketelhuis en caférestaurant Kantine West na, stonden de panden leeg. De gebouwen hadden kapotte ramen, lekke daken,


Pagina 66 van 99


asbest in de muren, de toestand was meer en meer verslechterd in de jaren dat zij wachtten op een (culturele) bestemming. Voor menigeen lijkt de Westergasfabriek voor het stadsdeel Westerpark een blok aan het been (te zijn geweest). Ten eerste door de grote vertraging die opgelopen was door de ontdekking van de zware bodemverontreiniging en asbest. Hieruit vloeide vele financiële problemen, die tussen de betrokken partijen in kwam te staan. Alle partijen waren begonnen aan het project met veel enthousiasme en ambitie, dit had plaatsgemaakt voor onenigheden (Mediastudie, 2009). De oppositie (D66, VVD, Buurtpartij AA/De Groenen en Buurt en Westerpark) ziet rondom de ingebruikname van de panden een doemscenario ontstaan. Veel commentaar was gericht tegen projectontwikkelaar MAB. VVD-Deelraadslid Rens Smid: “MAB krijgt de renovatie niet van de grond, tijdens de hoogconjunctuur van de economie wist MAB geen enkele investeerder te vinden die geïnteresseerd was in de exploitatie van de gebouwen, laat staan in de neergaande conjunctuur. Daarnaast hebben ze geen moeite genomen om te voorkomen dat de gebouwen verder zouden aftakelen. Niemand weet waar MAB mee bezig is, er is namelijk geen draaiboek” (Mediastudie, 2009). Als projectmanager bij MAB ontkende Pieter Haasnoot verantwoordelijk te zijn voor de slechte staat waarin de fabriekspanden verbleven. Hij gaf aan dat door de bodemsanering die het stadsdeel Westerpark uit had gevoerd in het Westerpark en rond de fabriekspanden de verwaarlozing is ontstaan. De panden konden niet gerenoveerd en verhuurd worden vanwege de Arbo-wet (Mediastudie, 2009).

Programma De tijdelijke invulling van de jaren negentig was een enorm succes op het Westergasfabriekterrein. Het gebied fungeerde als ontmoetingsplaats voor creatief en innovatief Amsterdam. De aantrekkingskracht van het gebied heeft ervoor gezorgd dat het Westergasfabriekterrein een blijvende culturele bestemming kreeg. Voordat het terrein aan projectontwikkelaar MAB werd opgeleverd zaten er al vele bedrijven in de panden, zoals Toneelgroep Amsterdam en theatergroep Orkater. Grote festivals werden ook gehouden op het terrein, als Awakenings, de Winterparade en Drum Rhythm. Nieuwe partijen boden zich aan, zoals de VPRO die er graag een studio wilde beginnen en circus Elleboog. Deze partijen hebben zich door de lange duur van de renovatie teruggetrokken (Mediastudie, 2009).


Pagina 67 van 99


Afbeelding 23. De Westergasfabriek

Bron: www.westergasfabriek.nl Projectontwikkelaar MAB richtte een dochteronderneming, de Westergasfabriek BV, op om huurders te zoeken. Tevens is MAB op zoek gegaan naar één of meerdere beleggers en partijen die in de toekomst het beheer en de verhuur op zich zouden nemen. De buurtbewoners waren van groot belang voor de ontwikkeling van het Cultuurpark Westergasfabriek. Om deze band met de buurt te versterken organiseert de Westergasfabriek samen met de vaste huurders jaarlijks een aantal buurtgerichte activiteiten, maar ook kunnen organisaties uit het stadsdeel Westerpark in aanmerking komen voor een speciaal buurttarief voor cultureel publieksevenementen dat gericht is op bewoners uit de buurt van de Westergasfabriek (25% van het normale tarief). Dit tarief is echter slechts een beperkt aantal dagen per jaar beschikbaar Nog steeds zijn er gebouwen op het terrein die worden verhuurd voor tijdelijke evenementen zoals feesten, festivals, theater of tentoonstellingen. Daarnaast zijn er een aantal gebouwen met een vaste functie, zoals meerdere horecagelegenheden. Verder bevindt zich in het Ketelhuis een bioscoop (Westergasfabriek. 2009). Op dit moment zijn er ongeveer 30 bedrijven gevestigd op het Westergasfabriekterrein, 40 % van de bedrijven hebben vaste huurcontracten en 60% van de bedrijven hebben losse huurcontracten. Deze bedrijven zijn zorgvuldig uitgekozen op wat zij kunnen toevoegen aan het terrein. Belangrijk element is dat de bedrijven veel samenwerken en organiseren qua evenementen. De vaste huurders stellen hun ruimtes en faciliteiten beschikbaar tijdens grote festivals. Bedrijven op het terrein van de Westergasfabriek zijn lid van de Vereniging Promotie Westergasfabriek, wat evenementen als de openluchtbioscoop en Ijspretparc mogelijk maakt.


Pagina 68 van 99


Exploitatie In het jaar 2000 heeft projectontwikkelaar MAB de fabrieksgebouwen voor het symbolische bedrag van één euro van het stadsdeel Westerpark gekocht. Het stadsdeel Westerpark en MAB waren het eens over de voorwaarden voor het overdragen van de gebouwen, deze afspraken werden vastgelegd in drie documenten: een samenwerkingsovereenkomst, een erfpachtcontract en een nieuw bestemmingsplan (O. Koekebakker, 2003). Een jaar later,

in 2001, kwam aan het licht dat de bodem van het Westergasfabriekterrein zwaar

verontreinigd was. Er moest genoeg geld komen voor de sanering en de exploitatie van het gebied, echter MAB kon bij de banken geen gunstige lening loskrijgen. Mede door de aanslag op het WTC (World Trade Centre) gingen de cijfers in de economie snel achteruit en de cijfers van MAB daalden mee. Daarnaast bleef twijfel bestaan welke inkomsten een ‘cultuurpark’ kon opleveren. Het stadsdeel had de te verwachten bezoekersaantallen, de geluidsoverlast en het parkeerplan nog niet in de Milieu Effect Rapportage vastgelegd. Van het Nationaal Renovatie Fonds kon MAB een lening krijgen van 31 miljoen euro tegen een lage rente, mits de gemeente Amsterdam garant zou staan voor 26,5 miljoen euro. Veel discussies kwamen los. De oppositie vreesde voor een faillissement van de gemeente Amsterdam als MAB inderdaad een beroep zou doen op die 26,5 miljoen euro. De buurtgroepen wilden niet dat MAB zoveel geld aan een ‘cultuurpark’ zou spenderen, want dan zou het ook niet meer mogelijk zijn voor culturele instellingen om de huur op te brengen (Mediastudie, 2009). Stadsdeel Westerpark heeft een gedeelte van het Westergasfabriekterrein in exploitatie, daarin zit nu het stadsdeelkantoor van stadsdeel Westerpark. De andere grond van het terrein is voor 1 euro aan MAB verkocht om te exploiteren. Er is een aparte gronden gebouwen exploitatie opgezet, waardoor het terrein niet als geheel in exploitatie werd gebracht. Dit heeft veel moeilijkheden met zich meegebracht, waardoor de exploitatie op dit moment nog steeds niet geheel rond is. Tot nu toe is er een verlies van 4 miljoen bij de realisatie van het gebied. Er wordt veel nieuwbouw gepland om het geheel rendabel te maken (R. Steenwinkel, 2008). Zo komt er een nieuw theater van Cosmic Theater & Made in da Shade in het Zuiveringsgebouw en komt er nieuwbouw bij de westelijke entree (oga, 2008)

Maatschappelijke Meerwaarde De ontwikkelingen rondom het Westergasfabriekterrein hebben veel tegenslagen gekend. De buurtbewoners hebben veel geklaagd over de ontwikkelingen rondom de Westergasfabriek. Zo hebben enkelen geprocedeerd tegen de geluidsoverlast die Club West Pacific zou veroorzaken, deze club is inmiddels omgebouwd tot restaurant Kantine West. Drum Rhythm moest ook door klachten uit de buurt het terrein verlaten. In buurtcafé de Tramlijn de Begeerte spraken de buurtbewoners met elkaar en ze waren het er over eens dat het een te ambitieus project was van de wethouder. “Het dagelijks bestuur van stadsdeel Westerpark zou te klein en te onervaren volgens de buurtbewoners zijn om met een sluwe projectontwikkelaar als MAB te onderhandelen”. Ook zou de aanleg van het park en de renovatie nog lang op zich kunnen wachten, de opening was naar zo een enorm hoogtepunt gebracht, dat de ‘zaken’ nu op de achtergrond


Pagina 69 van 99


zouden raken. Voor de eventuele komst van Joop van de Ende was de buurt ook bang, deze komst was mogelijk omdat in het contract van de Westergasfabriek BV stond dat van de oorspronkelijke bestemmingsplan afgeweken mocht worden als er leegstand dreigde (Mediastudie, 2009). Volgens Olof Koekebakker (Cultuurpark Westergasfabriek, 2003) moest er ten minste aan twee soorten voorwaarden worden voldaan om de Westergasfabriek als project te laten slagen. De eerste voorwaarde had betrekking op de visies en concepten, ofwel over de inhoud. De tweede voorwaarde had betrekking op het proces dat het mogelijk maakt van die plannen en concepten uit te voeren. Maar het proces moest volgens Koekebakker ook voldoen aan eisen: -

Open en flexibel (op deze manier kan aan processen die onderhevig zijn aan veel onzekere factoren het beste leiding gegeven worden)

-

Het proces is belangrijker dan de inhoud.

-

Mensen en organisaties moeten worden bezield door het project

-

Verwezenlijking van een droom voor bewoners, huurders, politieke bestuurders, ontwerpers en andere partners.

Alleen op deze manier kon het Westergasfabriekterrein slagen. Rolf Steenwinkel van stadsdeel Westerpark is zeer te spreken over de uitkomst die het Westergasfabriek terrein te bieden heeft. Hij zegt dat “de Westergasfabriek het commercieel merk is van het Westerpark”. Het enige nadeel dat Steenwinkel weet is dat de parkeermogelijkheden voor het terrein zeer slecht zijn. Hierover is niet nagedacht tijdens de exploitatie van het terrein. Tegenover de Westergasfabriek ligt een parkeergarage die slechts 450 plaatsen heeft (R. Steenwinkel, 2008). Volgens de site van de Westergasfabriek “zijn ze uitgegroeid tot een belangrijke culturele hotspot met een internationale uitstraling. Tot ver over de grens wordt de Westergasfabriek gezien als een belangrijk referentieproject voor herontwikkeling” (oga, 2008).


Pagina 70 van 99


Maatschappelijke Baten-Analyse Bij de maatschappelijke baten-analyse wordt gekeken naar het resultaat van de Westergasfabriek. De Westergasfabriek is een zeer belangrijk herkenningspunt geworden voor de directe omgeving, stadsdeel Westerpark en ver daarbuiten. Ook voor het Westergasfabriekterrein is er aan meerdere personen en partijen die betrokken zijn geweest bij het herbestemmen van het terrein gevraagd om de maatschappelijke batenanalyse in te vullen. De resultaten zijn hier uitgewerkt en zijn terug te vinden in Bijlage I. Het terrein heeft lange tijd stil- en afgesloten gelegen. De gebouwen op het terrein zijn behouden gebleven, dit heeft ertoe geleid dat iedereen6 die de maatschappelijke batenanalyse heeft ingevuld bij cultureel-hisotrische waarde 1 of 2 plussen heeft geplaatst. Qua werkgelegenheid vindt ook iedereen dat die is toegenomen. Zowel Byril Willemsen als Rolf Steenwinkel geven aan dat tijdens de leegstand er geen sprake was van werkgelegenheid en nu vollop door de creatieve bedrijvigheid. Liesbeth Jansen, directeur van de Westergasfabriek BV heeft bij het aspect leefbaarheid 3 plussen ingevuld. “Van afgesloten fabrieksterrein naar een publiek toegankelijk cultuurpark met veel evenementen en een groot aantal creatieve bedrijven”, dit zorgt voor veel levendigheid volgens Jansen. Rolf Steenwinkel geeft als enige 1 plus, “Het terrein is bijna altijd levendig, er doen zich geen veiligheidproblemen voor, vervuiling is deels afgegraven en afgedekt”, zo schrijft Steenwinkel. Zowel voor de activiteiten als voor de (openbare) voorzieningen heeft iedereen 2 plussen ingevuld, met dezelfde redenen als “zeer levendig culturele hotspot” en “park en culturele voorzieningen”. Over de vermindering van vervoersstromen wordt verschillend gedacht. De enige die positief hierover is, is Evert Verhagen. Echter wordt door de andere ondervraagden dit aspect negatief ingevuld. Volgens Steenwinkel levert de aan- en afvoer veel overlast op in het park. Willemsen beantwoordt deze vraag ook negatief maar anders dan Steenwinkel. Byril Willemsen zegt dat door de activiteiten die er georganiseerd worden het Westergasfabriekterrein een nationale aantrekkingskracht heeft gekregen en dat daardoor de vervoersstromen niet zijn verminderd. De parkeergelegenheid van het terrein is daarentegen heel slecht georganiseerd. Zelf heeft het Westergasfabriek terrein geen parkeergelegenheid. Er is een garage tegenover het terrein die slechts 450 plaatsen telt. Dit zijn te weinig plaatsen voor het aantal bezoekers die het Westergasfabriekterrein kan tellen. Het Westergasfabriekterrein is volgens alle vier de ondervraagde multifuntioneel, “de gebouwen zijn zeer verschillend ingevuld” zo zegt Steenwinkel en Willemsen schrijft “Er is een veelvoud aan voorzieningen”. Het terrein is voor zestig procent aan vaste huurders verhuurd maar voor veertig procent is het nog verhuurbaar voor verschillende activiteiten. Ook onder de vaste huurders worden er veel verschillende activiteiten aangeboden. Deze zeer positief ingevulde maatschappelijke batenanalyses heeft de Westergasfabriek te danken aan de zeer betrokken omwonenden. De buurtbewoners hebben zich in zoveel mogelijk zaken gemengd, hierdoor is het proces van herbestemmen misschien niet zo snel gegaan, maar is duidelijk overleg mogelijk geweest. 6

Drs. Ing. Rolf A Steenwinkel (stadsdeel Westerpark), Evert Verhagen, Liesbeth Jansen (Directeur

Westergasfabriek BV) en Byril Willemsen (Projectgroep Wester- en Oostergasfabriek)


Pagina 71 van 99


Tabel 16. Maatschappelijke Baten Analyse De Westergasfabriek C

W

L

A

(O)V

V

M

Rolf Steenwinkel

+

+

+

++

++

-

+

Evert Verhagen

++

++

++

++

++

++

++

Liesbeth Jansen

++

+

+++

++

++

-

+

Byril Willemsen

++

++

++

++

++

--

++

Maud Weide

++

++

++

++

++

-/+

++

Gemiddeld

++

++

++

++

++

-

++

Bron: Rolf Steenwinkel Stadsdeel Westerpark, Evert Verhagen, Liesbeth Jansen directrice Westergasfabriek bv, Byril Willemsen projectgroep Wester- en Oostergasfabriek, Maud Weide


Pagina 72 van 99


3.4.4

DE ‘SCHOLENDRIEHOEK’

In de inleiding van paragraaf 3.4 werd al kort aangegeven dat tijdens de stage bij stichting Agora-Europa een start is gemaakt met een maatschappelijke verkenning naar de ‘Scholendriehoek’ in stadsdeel Bos en Lommer te Amsterdam. In deze subparagraaf zal beschreven worden hoe de maatschappelijke verkenning in de ‘Scholendriehoek’ is verlopen en welke punten naar voren zijn gekomen. Daarnaast zal gekeken worden of de transformatie van het Westergasfabriekterrein tips kan leveren voor de eventuele transformatie van de ‘Scholendriehoek’.

Inleiding In stadsdeel Bos en Lommer zijn veel veranderingen gaande. Ten eerste wordt in de structuurvisie 2040 van de gemeente Amsterdam een uitbreiding van het “hoog stedelijk gebied” voorzien. Dit betekent het uitrollen van het centrum via stadsdeel Westerpark en stadsdeel de Baarsjes. Deze verschuivingen zijn al waar te nemen in de woningbezetting in Bos en Lommer, een effect van de marktwerking aan de vraagkant. Enkele koopappartementen in Bos en Lommer kennen op dit moment een vierkante meter prijs van €3400,-, dit zijn vergelijkbare koopprijzen met die van stadsdeel Oud-Zuid. Ten tweede is in het Stedelijke Programma Ruimtelijke Investeringen 2007-2010 de aanleg van de tweede Coentunnel en de Westrandweg opgenomen. Op het moment dat deze ontwikkelingen gereed zijn, kan de A10 een stadsstraat worden volgens het stadsdeel Bos en Lommer (‘verdampen van de A10’). De A10 zal zijn functie als verdeelstraat wel behouden voor het westelijke deel van de stad. Ten derde is het stadsdeel aangewezen als “Vogelaars wijk”. Het Buurtuitvoeringsplan Bos en Lommer 2008-2009, de start van de Wijkaanpak, is in oktober 2008 aangeboden aan de Minister en inmiddels door deze goedgekeurd. De ‘Scholendriehoek’ is een speerpunt in de wijkaanpak.

Afbeelding 24. De ‘Scholendriehoek’

www.google.nl


Pagina 73 van 99


De ‘Scholendriehoek’ ligt in het noorden van stadsdeel Bos en Lommer en wordt begrensd door de A10, de Sara Burgerhartstraat en de Wiltzanghlaan. Zoals op afbeelding 22 te zien is, is de ‘Scholendriehoek’ een zeer groenrijk gebied. De invulling van het gebied is een typisch voorbeeld van de stedenbouwkundige opvatting verwoord in het Algemeen Uitbreidingsplan (1935) en de latere uitwerkingen. Vier van de gebouwen uit het gebied staan op de ‘lijst van honderd’ (ook wel de ‘lijst van Herrema’ genoemd). Wethouder Herrema presenteerde, in reactie op Minister Plasterk, 17 januari 2008 de Amsterdamse monumenten top honderd. Vijf andere gebouwen in de ‘Scholendriehoek’ ondergaan de procedure van aanwijzing tot gemeentelijk monument. De bereikbaarheid van de ‘Scholendriehoek’ voor de rest van Bos en Lommer en de stad Amsterdam is niet optimaal. De Wiltzanghlaan heeft een goede verbinding naar het westen, naar Slotermeer, maar in oostelijke richting, richting centrum, verloopt de verbinding moeizamer door een T-splitsing met de Admiraal de Ruyterweg. De Willem Leeveldstraat, het zogenaamde entreegebied, staat in verbinding met de Haarlemmerweg. De weg naar het entreegebied is echter vanaf de Haarlemmerweg zeer moeizaam te vinden. De A10 vormt door de problematiek van het geluid en de fijnstof een grote barrière voor het gebied.

Hoofdpunten maatschappelijke verkenning Het stadsdeel wil meer multifunctioneel ruimtegebruik. Als onderdeel van een groter onderzoek naar de herontwikkelingen van de Scholendriehoek in Bos en Lomer, is door Stichting Agora Europa de opdracht gegeven een verkenning uit te voeren naar de specifieke rol en toegevoegde waarde van kunst en cultuur in samen hang met pedagogische en maatschappelijke voorzieningen in het genoemde gebied. Doel van het onderzoek is om de hergebruik- en herontwikkelingsplannen voor de Scholendriehoek te voorzien van een inhoudelijk programma dat aansluit op de behoeften van de buurtbewoners, het beleid van het stadsdeel en de wensen van de huidige gebruikers. Voor het onderzoek is gesproken met een aantal betrokkenen, deze waren het er allen over eens dat de Scholendriehoek een bijzonder gebied is dat zich uitstekend leent voor herontwikkeling. Deze plek zou volgens de gesproken betrokkenen kunnen transformeren in een gebied waar thema’s als onderwijs, welzijn, jeugdbeleid, kunst en cultuur, creatief ondernemerschap samengaan en elkaar versterken. Door de ruimtelijke opzet van de Scholendriehoek, de behoeften van de buurtbewoners en de reeds aanwezige voorzieningen, lijkt de keuze voor het stimuleren van informele netwerken in de wijk als thematische aanpak een hele logische. Deze thematische aanpak voor het gebied houdt niet alleen in dat het gebied afgekaderd moet worden als pedagogische zone. De aanpak houdt juist ook in dat zich in het gebied bedrijvigheid en andere doelstellingen kunnen vestigen. Het blijkt dat als er een prettige omgeving ontstaat voor kinderen en jongeren, dit aantrekkingskracht uit zal oefenen op bedrijven, culturele ondernemers, kunstinitiatieven en vice versa.


Pagina 74 van 99


Het programma In de Scholendriehoek is een groot aantal vierkante meters beschikbaar voor (tijdelijk) hergebruik. Twee gebouwen die zich bij uitstek lenen voor een snelle tijdelijke invulling is het voormalige ROC en het Elsevier-gebouw. Door in deze gebouwen op korte termijn instellingen te huisvesten die binnen de thematische aanpak voor de Scholendriehoek een stimulerende rol kunnen vervullen, kan er iets gaan werken in de buurt. Bij de invulling van de ruimten die beschikbaar zijn voor (tijdelijk) hergebruik en dubbel gebruik zijn drie uitgangspunten van groot belang: -

Het moet aanlsuiten op de bestaande vraag en behoefte aan ruimte bij tal van maatschappelijke en culturele organisaties. De wijkmanager van de de Gulden Winckel heeft een inventarisatie opgesteld van behoeften bij meer dan dertig instellingen en organisaties. Deze informatie moet worden betrokken bij de keuzes voor het (tijdelijk) hergebruik en het dubbel gebruik.

-

Bij de selectie van ondernemers en instellingen wordt aan de toekomstige kandidaten de vraag voorgelegd wat zij kunnen betekenen voor de andere ondernemers en organisaties in een gebouw en wat zij zelf kunnen bijdragen aan de buurt

-

Daarnaast moet er afstemming zijn van het aanbod dat in de verschillende gebouwen aanwezig is. Hierdoor kan er geen ongewenste verdringing optreden, maar blijft de synergie van de creatieve bedrijvigheid en de kunst en culturvormen.

De exploitatie Investeringen zijn noodzakelijk om de Scholendriehoek te kunnen transformeren in de richting van een programmatisch en kwalitatief samenhangend gebied. De grondexploitatie bevat de investeringen die nodig zijn voor het kunnen slopen van de daarvoor geselecteerd gebouwen/gebouwdelen en voor de civieltechnische ingrepen zaosl het herinrichten van het maaiveld, normatief gesteld op 3,3 miljoen euro. De investeringen die de eerste normatieve rekenronde toont kunnen worden gedekt door de grondopbrengsten uit het nieuwe programma. De vastoedexploitatie van de tijdelijke situatie. Om de tijdelijke functies te kunnen faciliteren zijn naast de reguliere beheer-en onderhoudskosten ook (ver)bouwkosten noodzakelijk. Een aantal functies zullen niet een permanente rendabele huur kunnen opbrengen en dit roept de vraag op of en in welke mate de totaalexploitatie een bijdrage levert aan deze onrendabele functies. Er komen zelfs keuzes aan de orde om de tijdelijke situatie definitief te maken of om op een gegeven moment een nieuwe situaie te ontwikkelen. De vastgoedexploitatie van de definitieve situatie. Voor het definitief onderbrengen van functies zijn verbouwkosten nodig die kunnen oplopen tot de norm voor nieuwbouw (1200 euro tot 1600 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlakte). Daartegenover staat een marktwaarde per functie die in de reguliere Amsterdamse markt hoger is dan de betreffende investering. Door het OGA en het College van Burgemeester en Wethouder zal een eventuele grondexploitatie en/of gronduitgifte moeten worden goedgekeurd.


Pagina 75 van 99


Conclusie De Scholendriehoek een een bijzonder gebied in stadsdeel Bos en Lommer. Het gebied heeft gevarieerde gebouwen en voorzieningen die in een openbaar domein liggen dat heden ten dage verwaarloosd is. Met een aantal gerichte ingrepen kan deze echter weer op een kwalitatief hoogwaardig niveau worden ingericht. Volgens Agora Europa kan het gebied over tien jaar een van de cultureel-creatieve parels worden in de ketting van de culturele westelijke radiaal van Amsterdam (E. Kalk, et al., 2009). Als er wordt gekeken naar de eventuele maatschappelijke meerwaarde die gegenereerd zou kunnen worden door de ontwikkelingen die op de planning staan voor dit gebied, kan het volgende geconcludeerd worden. Door het plaatsen van tijdelijke bestemmingen in het gebied kan er meer aandacht op het gebied gevestigd worden. Net als bij het Westergasfabriek terrein zouden deze tijdelijke bestemmingen misschien ook de uiteindelijke bestemmingen kunnen worden voor het gebied. Maar ook door verschillende functies met elkaar te koppelen zou het gebied een geslaagde cultureel-creatieve functie kunnen krijgen die zowel voor de buurtbewoners als voor andere bewoners in Amsterdam West als aantrekkelijk zou kunnen worden beschouwd.


Pagina 76 van 99


4

CONCLUSIE & AANBEVELINGEN

In dit hoofdstuk zal een antwoord gegeven worden op de hoofdvraag en vervolgens zullen een aantal aanbevelingen geschreven worden. De hoofdvraag van deze scriptie is: Welke aspecten van maatschappelijke meerwaarde kunnen van toepassing zijn in het besluit tot herbestemming van leegstaande gebouwen en gebieden in Amsterdam West? In hoofdstuk 3 Cases, zijn een aantal herbestemmingprojecten in Amsterdam West onder de loep genomen. Per case is informatie verzameld over de geschiedenis van het gebouw of gebied. Er is gekeken of er sprake is geweest van sloop, hoe het transformatieproces is verlopen en wat het programma is van het gebouw of gebied met de nieuwe functie. Daarnaast is er ook getracht een zo duidelijk mogelijk beeld te schetsen van de exploitatie. Er bestaat een algemeen beeld dat herbestemmingsprojecten altijd onrendabel zijn (financieel gezien). Daardoor zijn veel partijen toch nog geneigd niet over te stappen op herbestemmen. Echter wordt er niet altijd gekeken naar de baten die een herbestemmingproject kan opleveren, waardoor op de langere termijn toch de kosten rendabel zijn. Stichting Agora Europa stelde de vraag of herbestemmingsprojecten maatschappelijke meerwaarde opleverden. Om dit te kunnen onderzoeken moesten een aantal aspecten verbonden worden met het begrip maatschappelijke meerwaarde. Er zijn zeven aspecten opgesteld die in verband staan met maatschappelijke meerwaarde; Cultureel-Historische

waarde,

Werkgelegenheid,

Leefbaarheid,

Buurtactiviteiten,

(Openbare)

voorzieningen, Vermindering van vervoersstromen en Multifunctionaliteit.


Aspecten C = Cultureel-Historische waarde W = Werkgelegenheid L = Leefbaarheid A = Buurtactiviteiten (O)V = (Openbare) voorzieningen V = Vermindering van vervoersstromen M = Multifunctionaliteit Bron: Eigen bron Wat er precies met deze aspecten wordt bedoeld staat beschreven in subparagraaf 2.3.1. Aan zoveel mogelijk betrokken partijen per herbestemmingscase is gevraagd om een Maatschappelijke Batenanalyse (MBA) in te vullen. De Maatschappelijke Batenanalyse is afgeleid van de Maatschappelijke Kosten en Baten analyse (MKBA). De Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse is een instrument dat gebruikt wordt bij het politieke belsuitvormingsproces. Bij de keuze voor een project is het van belang dat


Pagina 77 van 99


meerdere alternatieven worden uitgewerkt. Door middel van een MKBA kunnen deze alternatieven op een eenduidige manier met elkaar vergeleken worden. De overheid kan dan een gefundeerde keuze maken voor een alternatief. Een MKBA is geen beslisinstrument maar een hulp-instrument. De keuze om de maatschappelijke kosten-batenanalyse te gebruiken als afgeleide voor de methode van onderzoek voor dit onderzoek is dat bij de keuze voor herbestemming ook alternatieven met elkaar vergeleken worden. De keuzes waar men dan in het algemeen voor staat zijn: sloop en nieuwbouw, bestemmingswijziging van het gebouw of gebied of geen verandering. Zoals hierboven al stond omschreven is het begrip maatschappelijke meerwaarde gekoppeld aan zeven aspecten, deze zeven aspecten zullen ook gebruiktworden in de MBA. Door zoveel mogelijk betrokken partijen per herbestemmingscase te vragen om de MBA voor hun project in te vullen, is er getracht een zo breed mogelijk beeld te krijgen van welke aspecten de meeste invloed hebben op de maatschappelijke meerwaarde. En tevens kon op deze manier onderzocht worden of men vond dat de aspecten per case waren toegenomen of afgenomen voor de buurt ten opzichte van de laatste functie van het gebouw of het gebied. De gemiddelde van de resultaten per herbestemmingsproject zijn in tabel 18 gezet. Per case zou geconcludeerd kunnen worden of er maatschappelijke meerwaarde is gegenereerd door herbestemming van het gebouw of het gebied en welke aspecten daarin de grootste rol hebben gespeeld.

Tabel 18. De totale Maatschappelijke Baten-Analyse, de aspecten-tabel C W L A (O)V

V

M

De Bonte Zwaan

-

+

+

-/+

-

+

+

Blue Tower Hotel

+

-

+

--

--

+/-

--

De Pniëlkerk

++

+

+

++

+

+

+

De Chassékerk

-/+

+

+

+

+

-

++

Westergasfabriek

++

++

++

++

++

-

++

Bron: Eigen bron


Pagina 78 van 99


De kantoorgebouwen De kantorenmarkt, een markt waar veel sprake is van (structurele) leegstand. Tijdens de zoektocht naar herbestemde kantoorgebouwen in Amsterdam West is gebleken dat er in dit gebied nog niet veel sprake is van herbestemde kantoorgebouwen. Er staan wel een aantal grote kantoorgebouwen leeg, zoals het GAKgebouw en het Elsevier-gebouw. Uiteindelijk is het gelukt twee herbestemde kantoorgebouwen te vinden die aan het onderzoekskader voldoen. Een daarvan was de Bonte Zwaan, een kantoorgebouw oorspronkelijk van de NDSM-werf, maar die naar stadsdeel Westerpark is versleept. Uit tabel 18 kan geconcludeerd worden dat de herbestemming van de Bonte Zwaan voor maatschappelijke meerwaarde heeft geleidt in de buurt. Op de aspecten werkgelegenheid, leefbaarheid, vermindering van vervoersstromen en multifunctionaliteit is er allemaal één plus gescoord. Een kanttekening die gemaakt moet worden is dat geen van de betrokkenen, bij het proces van herbestemming, de maatschappelijke batenanalyse heeft ingevuld. De MBA is zelf ingevuld aan de hand van de gewonnen informatie op het kantoorgebouw. De zoektocht naar het tweede herbestemde kantoorgebouw verliep heel moeizaam. Het GAK-gebouw was een perfect voorbeeld geweest voor dit onderzoek. Alleen zijn er nog geen concrete plannen voor het GAK-gebouw, waardoor dit gebouw niet meegenomen kon worden in dit onderzoek. Na een lange zoektocht kwam het kantoorgebouw de ‘Blauwe toren’ naar voren, die getransformeerd is in het Blue Tower Hotel. Van de ontwikkelingen rondom deze transformatie was echter heel weinig bekend, ook wilde het hotelmanagement niet meedoen aan dit onderzoek. Over de exploitatie is daarom vrijwel niets gevonden. Het voormalige stadsdeelkantoor van Bos en Lommer heeft een lage score in de maatschappelijke batenanalyse. Het aspect die het meest is toegenomen door de transformatie van het blauwe kantoorgebouw is de leefbaarheid. Geconcludeerd kan worden dat het Blue Tower Hotel geen maatschappelijke meerwaarde gegenereerd, dit wordt ook bevestigd door Ries Breek van stadsdeel Bos en Lommer.

De kerkgebouwen Het tweede type gebouw dat in dit onderzoek is opgenomen zijn de kerkgebouwen. Uitgaande van de maatschappelijke batenanalyse is de Pniëlkerk van alle herbestemde gebouwen, die opgenomen zijn in dit onderzoek, degene die de ‘meeste’ maatschappelijke meerwaarde genereert. Bij alle aspecten van maatschappelijke meerwaarde staan plussen. De maatschappelijke batenanalyse is alleen door Williette van Arendonk van Kristal BV ingevuld, andere betrokken partijen hebben niet gereageerd. Op de vraag of de opzet van de Pniëlkerk overal toepasbaar is en een succes zal worden, is geen antwoord te geven. De tweede kerk die opgenomen is in dit onderzoek is de Chassékerk. Volgens architectenbureau Loof en van Stigt brengt de herbestemming van de Chassékerk geen nieuwe activiteiten in de buurt. Het belangrijkste voor de buurt is dat de kerk behouden is gebleven en niet wordt gesloopt. Ondernemers van uit de buurt nemen plaats in de Chassékerk, hierdoor neemt de multifunctionaliteit van de kerk op zichzelf toe. Veel betrokken partijen bij het herbestemmingsproces van de Chassékerk hebben de maatschappelijke batenanalyse ingevuld, zie bijlage II.


Pagina 79 van 99


Herbestemmen van gebieden In dit onderzoek is ook een gebied opgenomen. Tijdens de stage bij stichting Agora Europa is er een start gemaakt met een verkenning van een gebied in stadsdeel Bos en Lommer, genaamd de ‘Scholendriehoek’. De aanpak van het herbestemmen van een gebied is veel moeizamer dan de aanpak voor het herbestemmen van een gebouw. Een zeer bekend voorbeeld van een herbestemd gebied in Amsterdam West is het Westergasfabriek terrein. Heel lang heeft dit gebied leeggestaan en uiteindelijk heeft het een zeer geslaagde herbestemming gekregen. Het transformatie proces heeft veel tegenslagen gekend, door het vele contact met de buurt is er echter een plan op tafel gekomen die ertoe heeft geleidt dat de Westergasfabriek veel betekent voor de maatschappij. Dit herbestemmingsproject heeft bij bijna alle aspecten voor maatschappelijke meerwaarde twee plussen gekregen van een aantal betrokken partijen. Bij het aspect ‘vermindering van de vervoersstromen’ is echter niet door alle betrokkenen een plus ingevuld, overwegend wordt over dit aspect nog negatief gedacht. Voornamelijk de parkeermogelijkheden op het terrein zijn zeer slecht.

Conclusie Welke aspecten van maatschappelijke meerwaarde kunnen van toepassing zijn in het besluit tot herbestemming van leegstaande gebouwen en gebieden in Amsterdam West? In onderstaande tabel 18 staat per case ingevuld hoe, door zoveel mogelijk betrokkenen, wordt gedacht over de aspecten voor maatschappelijke meerwaarde. Om een antwoord te krijgen op de hoofdvraag, welke aspecten van maatschappelijke meerwaarden van toepassing kunnen zijn in het besluit tot herbestemming van leegstaande gebouwen en gebieden in Amsterdam West, kan gekeken worden naar welke aspecten in de tabel het meeste plussen op heeft geleverd. Zowel het aspect leefbaarheid als het aspect multifunctionaliteit zullen het belangrijkste zijn om maatschappelijke meerwaarde te genereren bij herbestemmingsprojecten.


Pagina 80 van 99


Aanbevelingen Een herbestemmingsproject kan baten opleveren, maatschappelijke meerwaarde, als het gebouw of gebied betekenis heeft voor de buurt. Als de buurt een emotionele band heeft met het gebouw of gebied zullen de buurtbewoners gaan strijden voor het behoud van een project. De strijd van de buurt levert bemoeienis op in het opstellen van het plan voor het project. Dit kan leiden tot lange vertragingen in het project, op de lange termijn is echter vaak wel te zien dat hierdoor een beter herbestemmingsproject wordt opgeleverd die voor maatschappelijke meerwaarde kan zorgen. Belangrijk is dus inspraak van de buurt en dit meenemen in het plan. Daarnaast kan een gebouw met een hoge emotionele betekenis een monumentenstatus krijgen, waardoor de investering niet tot de kosten, ofwel de negatieve baten kan worden gerekend, waardoor het nog interessanter wordt om het gebouw te herbestemmen. Een ander belangrijk punt om maatschappelijke meerwaarde te genereren is het herbestemmingsproject multifunctioneel te maken, echter is dit lastig omdat er verwarring kan ontstaan bij multifunctionaliteit in een gebouw of gebied. Belangrijk is daarom dat de verschillende functies in het gebouw of gebied met verschillende toegangswegen toegankelijk zijn, zodat deze verwarring laag wordt gehouden. Leefbaarheid is ook een belangrijk aspect om maatschappelijke meerwaarde te genereren. Leefbaarheid wordt gewekt door het gevoel van veiligheid en levendigheid in de buurt. Door ervoor te zorgen dat er meer ogen op de straat zijn gericht, door bijvoorbeeld de komst van horeca of (studenten)woningen, kan het gevoel van onveiligheid afnemen. Het invoeren van meer baten bij de Maatschappelijke Kosten en Batenanalyse is volgens mij van groot belang om nog beter de keuzes of alternatieven voor een leegstaand gebouw of gebied met elkaar te vergelijken. Dit is ook hetgeen waar het demissionair kabinet om vroeg, ze wilde meer informatie over het toepassen van herbestemming. Met dit onderzoek hoop ik aangegeven te hebben dat ook baten die niet direct met kosten verbonden zijn, van grote invloed zijn op het resultaat van herbestemmingprojecten. Het levert dan niet in eerste instantie geld op, maar het zal op de langere termijn wel tot meer ‘winst’ kunnen leiden.


Pagina 81 van 99


LITERATUURLIJST

Boeken Bakkum, F., Laura van Dijk, Mieke Heim, PlanAmsterdam, Gemeentelijke loodsa: Ruimte op maat, DRO Amsterdam, 2005 Banning, Cees. Feest: 50 jaar boven onze stand geleefd dankzij Slochteren, NRC, Juni 2009a Banning, Cees. Nederland geeft gasgelden liever uit dan te sparen, NRC, Juni 2009b Berg, M. van den, M. de Nooij, Harry Garretsen, Henri L.F. de Groot, MKBA financieel buitenlandinstrumentatrium, seo economische onderzoek, Amsterdam, 2008. Bisdom van Haarlem, Bisdom Rotterdam, Belvedere. Onderzoek Herbestemming Kerken en Kerklocaties, een inventarisatie vanaf 1970, Digital4, Houten, 2008 Brand, Joop van den, Ernst van Gelder, Hendrik van Sandick, handreiking grondexploitatiewet, Sdu Uitgevers bv, Den Haag, 2008 Broedplaats Amsterdam, Werken aan de basis van de creatieve stad, werkplan 2005 jaarraportage 2004, bureaubroedplaatsen, Amsterdam, maart 2005 DRO afdeling Communicatie, Accommodatie Team Amsterdam, Het werk van de hotelloods, stadsloods, bedrijvenloods & kantorenloods in 2008. HuigHavelag Printing & Digitale Producties, Amsterdam 2008 DTZ Zadelhoff, Nederland compleet, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt medio 2008, DTZ Zadelhoff, Haarlem, juni 2008 Eijgenraam C.J.J., Evaluatie van grote infrastructuurprojecten. Leidraad voor kosten-batenanalyse. Onderzoeksprogramma Economische Effecten Infrastructuur, CPB en NEI, Den Haag/Rotterdam, 2000 Gemeente Amsterdam, Ontwerp bestemmingsplan De Houthaven, stadsdeel Westerpark, Gemeente Amsterdam, januari 2009 Gool, van e.a., “Onroerend goed als belegging”, derde druk, Wolters-Noordhoff, Groningen/Houten, 2007. Graaf, Peter. Veel leegstaande kerken gesloopt, Volkskrant, 15 december 2008


Pagina 82 van 99


Hek, Michel, J. Kamstra, R.P. Geraedts, Herbestemmingswijzer, herbestemming van bestaand vastgoed, 2004 Hek, Michel, Laurens Warnink, Verdient herbestemming zijn waarde?, BuildingInnovation, PRC, 2008 Ministerie van OCW en Ministerie van VROM, Een cultuur van ontwerpen, visie architectuur en ruimtelijk ontwerp, gezamelijke uitgave van verschillende ministeries, Hoofdstuk 3 Herbestemming en Herontwikkeling, p. 22- p.24. Koninklijke De Swart, Den Haag 2008 Kalk, E., S van Tongeren, N. Raap, “Maatschappelijke Verkenning Scholen ∆ Bos en Lommer”, Stichting Agora Europa, Atelier van Bouwmeester, December 2009 Kerkredactie, Beleid nodig voor leegstand kerken, Het Reformatorisch Dagblad, Augustus 2008 Koekebakker, Olof, Cultuurpark Westergasfabriek, NAi Uitgevers, Rotterdam, 2003 Kuik, F., R. Suk, T. Buffing, “De weg naar een politieke en regionale MKBA”,

Colloquium

Vervoersplanologisch Speurwerk, Dienst IVV, Amsterdam, 2006 Lieshout, M. van., Leegstand brengt veel emotie teweeg, Volkskrant, 24 juni 2008 Muller, ir. Ralph, Hilde Remøy MSc en drs. ing. Jo Soeter, Structurele leegstand 4% lager, Real Estate Research Quarterly, april 2009 Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Projectenboek 2007-2008, Joh. Enschedé, Amsterdam, 2008 Redactie kerk, Leegstand kerken landelijk oppakken, Het Nederlands Dagblad, 2009 . Saris, Jeroen., Simon van Dommelen en Tamara Metze (‘de Stad bv’). Nieuwe Ideeën voor oude gebouwen. Creatieve economie en stedelijke herontwikkeling. Hoofdstuk 1 t/m 4, pp 29-129. Amsterdam. Nai Uitgevers, 2008 Saris, Jeroen, Anne Hemker, Evert Verhagen, Nathalie de Reus (‘Reuse bv’). Hergebruik is waarde maken, Transformatie van rijksgebouwen. pp 49-69. Goes. Drukkerij Pitman, 2009 Voordt, D J M. van der, T. van der Voordt, Rob Geraedts, Transformatie van kantoorgebouwen, Hoofdstuk: Belevingswaarde van Benraad en Remøy, 010 uitgeverij, Rotterdam, 2007


Pagina 83 van 99


Internet Amsterdam, Juni 2009 Architectenweb, Augustus 2009 ARS, de Amsterdamse Raad voor de Stadsontwikkeling, over het Bos en Lommerplein, juli 1995 December 2009 Casa-architecten,

november

2009 De Bonte Zwaan, november 2009 Bureau broedplaatsen, Oktober 2009 Cor Brandsma, herontwikkeling leegstaande kantoren, Kantorenloods, februari 2009 Dikke van dale, woordenboek <www.vandale.nl>, februari 2009 Grexwet, instrumenten, kostenverhaal , juni 2010 Groosco, , Januari 2010 Kantorenloods, oktober 2009


Pagina 84 van 99


Mediastudie, Oktober, 2009 Muiswerk, woordenboek, kerk mei 2009 Oga, ontwikkelingsbedrijf gemeente amsterdam, http://www.oga.amsterdam.nl/bijlagen/projectdocumentatie_tekeningen/16.pdf> december 2008 Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Mei 2009 Regering, visie op architectuur, cultuur van ontwerpen, , maart 2009 Rigo (2006), Onderzoek Kosten en Baten in opdracht van VROM, , juni 2009 Stadsarchief, juni 2009 TU-Delft,

definities

uit

het

bouwbesluit

en

hun

relatie

tot

de

Elementenmethode.

mei 2009 Werken voor veiligheid, , februari 2009. Wet ruimtelijke ordening, juni 2009 Wikipedia, Welvaartstheorie, juni 2009


Pagina 85 van 99


Gesprekken / interviews: Williette van Arendonk, Kristal BV, 2009 Ries Breek, Stadsdeel Bos en Lommer, 2009 Laura van Dijk, DRO, 2009 Willem Haverkamp, Stadsdeel de Baarsjes, 2009 LEVS, Loof en van Stigt architecten, 2009 Freddie Rosenburg en Edgar Wevers, RIGO, 2009 Rolf Steenwinkel, stadsdeel Westerpark, 2008 Byriel Willemsen, stadsdeel Oost-Watergraafsmeer, 2009


Pagina 86 van 99


Afbeeldingen

Nummers 1,2,3 4

Naam Te Kantoorruimte Verhuurbare

huur

Bron www.google.nl afbeeldingen te huur kantoorruimte DTZ Zadelhoff, 2008

Kantoorruimtes

in

2008 5

Structurele leegstand per stadsdeel in 2008

DTZ Zadelhoff, Real estate & Housing, TU Delft, 2008

6

Sloop of herbesetmming voor afgestoten Nederlandse kerkgebouwen? De omstreden sloop van de pius X kerk in Amsterdam Slotervaart, 27 juni 2008 Gasveld bij Slochteren Hoofdstructuur economische projectevaluatie Toekomst leegstaande kantoorruimte in Amsterdam in procenten De bouw van het GAK-gebouw Het huidige GAKgebouw De Bonte Zwaan Ligging de Bonte Zwaan Renovatie van de Bonte Zwaan De bonte zwaan

Bisdom van Haarlem, Onderzoeksrapport ‘Herbestemming van kerkgebouwen

7

8 9

10

11 12 13 14 15 16 17

Planproject toren

blauwe

en kerklocaties’, 2008

Erik Swierstra

foto NAM, Paul Tolenaar, NRC 2009a Leidraad OEI, 2000

Presentatie Cor Brandsma, kantorenloods, 2009

http://www.bma.amsterdam.nl/monumenten/beschrijvingen/gak-gebouw http://www.jeroenbroeders.nl/files/page1_blog_entry21_1.jpg www.bontezwaan.nl http://casaarchitecten.nl/attachments/477%20bonte%20zwaan%20v051005(2).pdf www.bureaubroedplaatsen.amsterdam.nl http://www.dekey.nl/top/projecten/projectendetail/?tx_keyproject_pi1%5BshowUid%5D=7&cHash=9323393c37 http://amsterdam.nl/contents/pages/25639/eindrapportbosenlommerpleinonderzo ek.pdf ?iprox_view=amsterdamnl

18

Het Blue Tower Hotel

http://www.designhut.nl/moodmakers/media/image/pandclean%281%29.jpg

19

De oude Pnielkerk

Bureau Monumenten Zorg


Pagina 87 van 99


20

De Chassékerk

http://www.baarsjes.amsterdam.nl/wonen_bouwen/chassebuurt/chassekerk_nieu we

21

De Wester Gasfabriek

http://www.westergasfabriek.nl/home/home.php

22


23

De directie van de Wester Gasfabriek De Westergasfabriek

24

De ‘Scholendriehoek’

www.google.nl Maps Wiltzanghlaan, Amsterdam


Tabellen Nummers 1 2 3 4

Naam Aspecten voor Maatschappelijke meerwaarde Aspecten voor Maatschappelijke meerwaarde Maatschappelijke Baten Analyse Leegstaande kantooroppervlakte in Nederland

Bron Eigen bron Eigen bron Eigen bron M. van Lieshout, 2008

5 6

De Amsterdamse kantorenmarkt medio 2008 Structurele leegstande en de totale voorraad in Amsterdam Aanbod en opname kantoorruimte in vierkante meters (m²) per jaar Maatschappelijke Baten Analyse, GAK-gebouw 1 Maatschappelijke Baten Analyse, GAK-gebouw 2 Exploitatie de bonte zwaan

Ir. R. Muller et al., 2009 Ir. R. Muller et al., 2009

7 8 9 10 11 12 13 14

Bureau broedplaatsen Amsterdam, onderhanden projecten Maatschappelijke Baten Analyse de Bonte Zwaan Maatschappelijke Baten Analyse Blue Tower Hotel Maatschappelijke Baten Analyse Pniëlkerk

15

Maatschappelijke Baten Analyse Chassékerk

16

Maatschappelijke Baten Analyse De Wester Gasfabriek

17 18

Aspecten voor Maatschappelijke meerwaarde De totale Maatschappelijke Baten-Analyse, aspecten-tabel

de


Troostwijk Taxaties Research, 2009 Eigen bron Eigen bron Bureau Broedplaatsen Amsterdam, 2005 Bureau Broedplaatsen Amsterdam, 2005 Eigen bron Eigen bron Williette van Arendonk, Maud Weide Willem Haverkamp, Beata Szwajcer, Femke Kamp, Maud Weide drs. ing. Rolf A. Steenwinkel, Evert Verhagen, Liesbeth Jansen, Byriel Willemsen, Maud Weide Eigen bron Eigen bron

Pagina 88 van 99


BIJLAGE I EXPLOITATIE TABELLEN Het exploitatieplan In de Wro staan een aantal bestanddelen beschreven die verplicht (en facultatief) in het exploitatieplan moeten worden opgenomen: De verplichte bestanddelen van het exploitatieplan zijn: 1.

Toelichting over de begrenzing van het exploitatieplangebied,

2.

Kaart van het exploitatiegebied (moet elektronisch worden vastgelegd),

3.

Omschrijving van de werken en werkzaamheden welke tot de te verhalen exploitatiekosten leiden,

4.

Exploitatieopzet (het hart van het kostenverhaal). De opzet moet volgens de Wro hieruit bestaan: Een raming van de inbrengwaarden van de gronden, een raming van de andere kosten die in verband met de exploitatie uit de exploitatie blijken, de planschade. Ook de opbrengsten moeten inzichtelijk worden gemaakt. De exploitatieopzet kan gezien worden als een KostenBatenanalyse met betrekking tot het ontwikkelen van een gebied. Tevens moet uit de exploitatieopzet blijken wat het tijdvak is waarbinnen de exploitatie wordt gerealiseerd.

De facultatieve bestanddelen van het exploitatieplan zijn: 5.

Locatie-eisen,

6.

Regels ten aanzien van het aanbesteden van in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden,

7.

Het exploitatieplan mag een uitwerking bevatten van de regels die in het bestemmingsplan zijn gegeven omtrent de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan,

8.

Het aantal en de situering van de sociale woningen of de particuliere kavels mogen worden geregeld,

9.

Er mogen regels gesteld worden ten aanzien van de uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap,

10. Regels over drie woningbouwcategorieën, deze zijn in het Bro aangewezen: sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). Deze woningbouwcategorieën mogen echter alleen geregeld worden in een exploitatieplan als in de planologische maatregel een percentage gerelateerd aan het plangebied is opgenomen, Exploitatieplannen mogen ook intergemeentelijk worden vastgesteld. De inwerktreding daarvan is dan gekoppeld aan die van het als laatste vastgestelde bestemmingsplan (J. van den Brand, et al., 2008)


Pagina 89 van 99


Investeringen en Opbrengsten van de Kostensoortenlijst

Investeringen

Omschrijving Kostensoorten

1.

Inbrengwaarde grond, opstallen en persoonlijke en zakelijke rechten/lasten

2.

Onderzoekskosten:

grondmechanisch,

milieukundig

bodem

en

andere

milieu-

onderzoeken, akoestisch en archeologische onderzoeken 3.

Bodemsanering

4.

Aanleg voorzieningen binnen het exploitatiegebied

5.

Aanleg voorzieningen buiten het exploitatiegebied

6.

Aanpassingen

buiten

exploitatiegebied

in

verband

met

milieutechnische

en

veiligheidscontouren 7.

Overige noodzakelijke kosten dan hiervoor genoemd die noodzakelijk zijn om gronden in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking te laten komen

8.

Planontwikkelingskosten, Voorbereiding & Toezichtkosten, Beheerskosten

9.

Investeringen ten behoeve van het opstellen van nieuwe gemeentelijke ruimtelijke plannen inzake het exploitatiegebied (bestemmingsplankosten)

10.

Overige noodzakelijk te verrichten gemeentelijke apparaatskosten

11.

Saldo van kosten en opbrengsten welke met tijdelijk beheer samenhangen

12.

Kosten van planschadevergoedingen

13.

Kosten van aanleg van voorzieningen opgelegd door een hogere overheid dan de gemeente welke niet via een gebruikstarief kunnen worden gedekt

14.

Niet - terugvorderbare BTW, niet gecompenseerde compensabele BTW, andere Niet terugvorderbare belastingen over de hiervoor genoemde kostenelementen

15.

Saldo van rente geïnvesteerd kapitaal en overige lasten en rente – opbrengsten

16.

De kosten voor het vestigen en in stand houden van erfdienstbaarheden aan te merken als kosten voor Verwerving of als kosten in verband met maatregelen

Opbrengsten

Omschrijving Kostensoorten

1.

Ramingen van de opbrengsten, subsidies en bijdragen van derden exclusief gemeentelijke subsidies dan wel van de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van gronden binnen het exploitatiegebied

2.

Opbrengst van uitgifte gronden

3.

Overige opbrengsten

Bron: www.wetruimtelijkeordening.net


Pagina 90 van 99


BIJLAGE II ONDERZOEK MAATSCHAPPELIJKE BATENANALYSE Geachte , Voor mijn bachelor scriptie doe ik onderzoek naar de maatschappelijke meerwaarde die eventueel te genereren is uit herbestemmingsprojecten. Enkele maanden ben ik actief bezig met dit onderzoek waar ik me richt op vijf herbestemmingsprojecten. Deze vijf herbestemmingsprojecten zijn aan de hand van een onderzoekskader gekozen. De herbestemmingprojecten moeten in een van de volgende stadsdelen van de gemeente Amsterdam staan: Oud West, de Baarsjes, Westerpark en Bos en Lommer. Daarnaast moeten de herbestemmingsprojecten afgeronde herbestemmingsprojecten zijn (of wel dat de plannen en contracten al zo ver zijn gevorderd dat resultaten voor mogelijke maatschappelijke meerwaarde daaruit zal blijken. Graag zou ik uw kennis en uw mening willen horen over een herbestemmingsproject, dit zal niet veel van uw kostbare tijd in beslag nemen.

Maatschappelijke batenanalyse Om de maatschappelijke meerwaarde in beeld te brengen ben ik uitgegaan van een maatschappelijke batenanalyse (afgeleid van een maatschappelijke kosten- en batenanalyse en een multi criteria analyse). Ik heb zeven aspecten gekoppeld aan het begrip maatschappelijke meerwaarde. De begrippen zijn: Cultureel-Historische waarde Werkgelegenheid Leefbaarheid Activiteiten (Openbare) Voorzieningen Vermindering van vervoersstromen Multifunctionaliteit De zeven bovengenoemde aspecten worden in Bijlage I toegelicht. De aspecten worden meegenomen in de maatschappelijke batenanalyse. Met een maatschappelijke batenanalyse wil ik proberen in beeld te brengen welke aspecten er toe hebben geleid dat er eventueel maatschappelijke meerwaarde is ontstaan door herbestemming. Ik wil proberen van zoveel mogelijk verschillende partijen, die deel hebben genomen aan het proces van herbestemming of actief zijn in de omgeving van het herbestemmingproces, weten of zij vinden dat er maatschappelijke meerwaarde is ontstaan door het invullen van onderstaande tabel.


Pagina 91 van 99


Per aspect kunt u aangegeven of: u vindt dat dit aspect is toegenomen (met 1 of 2 plusjes = + of ++) u vindt dat dit aspect niet veel is veranderd (met +/-) u vindt dat dit aspect is afgenomen (met 1 of 2 minnetjes = - of --) Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde Werkgelegenheid Leefbaarheid Activiteiten (Openbare) Voorzieningen Vermindering van vervoersstromen Multifunctionaliteit Door de uitkomsten per project met elkaar te vergelijken hoop ik een beeld te kunnen schetsen of er volgens deze maatschappelijke batenanalyse en volgens deze aspecten maatschappelijke meerwaarde is ontstaan. Mocht u uw ingevulde tabel willen toelichten, is dat zeer welkom. Het invullen van deze tabel neemt niet veel tijd in beslag. Ik hoop spoedig van u te horen, Met vriendelijke groet, Maud Weide Tel. 0613783183

Bijlage I Cultureel-historische waarde Onder cultureel-historische waarde wordt verstaan: de belevingswaarde, de uniciteit (zeldzaamheid), de en de herkoms van het gebouw (Wikipedia, 2009). Getoetst kan worden door te onderzoeken of het gebouw of gebied een herkenningspunt is voor de omgeving.

Werkgelegenheid De werkgelegenheid kan onderzocht worden door bij afgeronde herbestemmingsprojecten te kijken in hoeverre er nieuwe werkgelegenheid is ontstaan.

Leefbaarheid Leefbaarheid is een ander begrip dat gekoppeld kan worden aan maatschappelijke meerwaarde. Leefbaarheid kan onderzocht worden aan de hand van het gevoel van veiligheid en levendigheid dat kan ontstaan door de nieuwe functie die een gebouw heeft gekregen. Een gevoel van onveiligheid kan al


Pagina 92 van 99


worden ontnomen als mensen weten dat er meer ogen op de straat gericht zijn, door bijvoorbeeld de komst van horeca of (studenten)woningen.

Activiteiten Maatschappelijke meerwaarde kan ook ontstaan door activiteiten die georganiseerd worden voor de buurt, voor zowel een jong als oud publiek.

(Openbare) Voorzieningen (Openbare) voorzieningen in een gebouw of een gebied kunnen zorgen voor maatschappelijke meerwaarde. Openbare voorzieningen hebben een publieksfunctie en zijn effectief bereikbaar, begrijpbaar en bruikbaar voor iedereen. Iedereen kan van deze voorzieningen op gelijkwaardige wijze gebruikmaken (Wikipedia, 2009). Voorbeelden van (openbare) voorzieningen (publieksfuncties) zijn bijeenkomst-, horeca-, sport-, stations- en winkelgebouwen (werken voor veiligheid, 2009).

Vermindering van vervoersstromen Een ander aspect dat gekoppeld kan worden aan maatschappelijke meerwaarde is de vermindering van vervoersstromen. Kunnen de mensen door de komst van het herbestemmingsproject een minder lange afstand afleggen om gebruik te maken van een bepaalde functie?

Multifunctionaliteit En het laatste aspect dat met maatschappelijke meerwaarde wordt verbonden is multifunctionaliteit. Als een herbestemmingsproject multifunctioneel is, betekent dit dat het project op verschillende manier inzetbaar is, ofwel dat misschien meerdere functies gebruik kunnen maken van hetzelfde gebouw of gebied.


Pagina 93 van 99


Uitslagen van het onderzoek MBA Chassekerk Willem Haverkamp, Stadsdeel de Baarjes: Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

- (gebouw wordt verbouwd, kerk idee is weg of wordt verwijderd) het is geen godshuis meer... zicht dat het kerk is geweest maar dat is het

Werkgelegenheid

+ meer mensen te werken, vroeger 1 dominee /1 pastoor, beheerder, schoonmakers. Voor de buurt geen werkgelegenheid

Leefbaarheid

+/- vroeger kerk, vooral zondag gebruikt, gekheid, half 10 uit je bed geklokkeluid, meer bezoekers voor gebruik van de gymzaal, niet veel beter of slechter

Activiteiten

++, gebeurt veel meer dan in het verleden

(Openbare) Voorzieningen

+/-Bedoeld voor iedereen gebruik te maken, maar de rest van de invulling is zeer specifiek, geen horeca, zaal zou gebruikt kunnen worden

Vermindering van vervoersstromen

--

Meer

aantrekkende

parkeerplaatsen,

sterker

werking,

geen

extra

nog

enkele

zijn

ze

opgeheven, maar dit past in de beleidsplan Multifunctionaliteit

++, heel veel verschillende partijen in het gebouw

Beata Szwajcer, Projectmanager Ymere Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

+/- de omwonenden hebben zich in het verleden voor ingezet om het gebouw te behouden, de funcies van het gebouw mochten veranderen, maar het gebouw mocht absoluut niet gesloopt worden

Werkgelegenheid

++ er worden diverse maatschappelijke functies in gevestigd, dus stuk meer werkgelegenheid

Leefbaarheid

+ het gebouw zal permanent in gebruik worden genomen, aan de hand daarvan zal meer veiligheid en levendigheid ontstaan

Activiteiten

+/-


+


hier durf ik geen antwoord op te geven, ik weet namelijk niet of er in de buurt nog meer


Pagina 94 van 99


soortgelijke voorzieningen aanwezig zijn Multifunctionaliteit

++

Femke Kamp, LEVS Architecten Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

+

Werkgelegenheid

+

Leefbaarheid

++

Activiteiten

+


++


+/-

Multifunctionaliteit

+

De Westergasfabriek drs. ing. Rolf A. Steenwinkel, Portefeuillehouder Wonen en Beheer Openbare Ruimte, Gemeente Amsterdam, Stadsdeel Westerpark Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

+ (gebouwen zijn allen behouden, en worden druk bezocht)

Werkgelegenheid

+ (stond jarenlang leeg en nu werken er een redelijke groep mensen)

Leefbaarheid

+ (het terrein is bijna altijd levendig, er doen zich geen veiligheidsproblemen voor, vervuiling is deels afgegraven en afgedekt)

Activiteiten

++ (is zeer levedige culture hotspot geworden)


++ (zeer veel culturele voorzieningen0


- (aan en afvoer leveren overlast op in park)


+ (de gebouwen zijn zeer verschillend ingevuld)

Evert Verhagen Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

++

Werkgelegenheid

++

Leefbaarheid

++

Activiteiten

++


++


Pagina 95 van 99



++


++

Liesbeth Jansen, Directeur Westergasfabriek BV Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

++

Werkgelegenheid

+

Leefbaarheid

+++

Activiteiten

++


++


-


+

Commentaar: De Westergasfabriek was een afgesloten fabrieksterrein, en is nu een publiek toegankelijk cultuurpark met veel evenementen en een groot aantal creatieve bedrijven. Vandaar de plusjes. Byril Willemsen, Projectgroep Wester- en Oostergasfabriek Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

++

(90

%

gebouwen

zijn

behouden

en

gerestaureerd) Werkgelegenheid

++

(geen

werkgelegenheid

vs

culturele

bedrijvigheid) Leefbaarheid

++ (park ipv leeg afgesloten/vervuild terrein)

Activiteiten

++ (geen activiteit vs diverse culturele activiteiten)


++ (park/ culturele voorzieningen)


--

(toename

agv

van

activiteiten,

nationale

aantrekkingskracht) Multifunctionaliteit

++ (veelvoud aan voorzieningen)

Pnielkerk Williette van Arendonk, ontwikkelingsmanager Kristal Projectontwikkeling Herbestemmingsproject Cultureel-historische waarde

++

Werkgelegenheid

+

Leefbaarheid

++

Activiteiten

++


+


-


Pagina 96 van 99



+

Het verminderen van vervoersstromen heb ik letterlijk opgevat: minder vervoersbewegingen. Door een culturele voorziening niet in het centrum van A'dam te situeren, maar in een "woon"wijk buiten het centrum, was de verwachting dat dit een verkeeraanzuigende werking heeft, en meer auto's en andere vervoersbewegingen in en naar de wijk teweeg zou brengen. We hebben wel meer fietsparkeerplaatsen gemaakt, en er zijn goede openbaar vervoersmogelijkheden, maar weinig parkeerplaatsen in de directe omgeving. We konden geen extra parkeerplaatsen realiseren terwijl er toch een bepaalde (weet niet mee hoeveel) parkeernorm vereist was. Daarom zou ook de parkeergarage onder het Bos- en Lommerplein extra parkeercapaciteit t.b.v. bezoekers van het theater (PodiumMozaïek) moeten leveren. Ik weet eerlijk gezegd niet of dit in de realiteit ook een parkeerprobleem is, volgens mij komen veel bezoekers met foets of OV.

De Bonte Zwaan Reactie van de Bonte Zwaan (11 februari 2010) “Beste Maud, Excuus dat we geen bericht terug hebben gestuurd. Het is op dit moment erg druk ivm een verbouwing van ons kantoor en personeelswisseling. Ik zie helaas geen mogelijkheid in te gaan op uw verzoek. Het spijt me, normaal gesproken nemen we hier altijd even de tijd voor. Succes met je onderzoek! met vriendelijke groet, Ina Pronk, Kunstwerk Loods 6”


Pagina 97 van 99


BIJLAGE III LEEGSTAND ACHTER DE TRALIES In de jaren negentig was er een groot tekort aan cellen in Nederland waardoor er gevangenissen zijn bijgebouwd. Van dit cellentekort is echter nu geen sprake meer, van de veertienduizend beschikbare celplaatsen is er behoefte aan twaalfduizend celplaatsen. Volgens prognoses van het Wetenschappelijk Onderzoeks- en Documentatie Centrum van het ministerie van Justitie houdt deze overcapaciteit nog enkele jaren aan. Een reden voor het cellenoverschot is de teruglopende criminaliteit in het algemeen en de zwaardere criminaliteit (inbraken, overvallen, moord en doodslag) in het bijzonder. Naast de teruglopende criminaliteit leggen rechters vaker een taakstraf of voorwaardelijke gevangenisstraffen op, hierdoor zijn ook minder cellen nodig. Staatssecretaris Albayrak (Justitie, PvdA) heeft het plan (Masterplan Gevangeniswezen 2009-2014) om de komende jaren acht gevangenissen te sluiten. Hierdoor verdwijnen bijna 1350 celplaatsen en ongeveer 1200 banen in het gevangeniswezen. Het restant van 650 celplaatsen wil Albayrak achter de hand houden om zo de wisselende vraag naar celcapaciteit op te kunnen vangen. In het plan staat beschreven dat zeventig procent van de gedetineerden na vrijlating weer in crimineel gedrag vervallen, om dit te voorkomen wilt de staatssecretaris de gedetineerden zoveel mogelijk in hun eigen regio plaatsen. Door het plaatsen in de eigen regio zullen in sommige regio’s minder cellen nodig zijn. Er is veel kritiek op het plan van staatsecretaris Albayrak. Zo vindt bestuurder Jan Willem Dieten van de vakbond Abvakabo FNV het geen goede deal dat werknemers straks een langere afstand moeten afleggen van huis naar werk dan de familie van gedetineerden die een bezoekje brengen aan de gevangenis. Jan Willem Dieten noemt de afname van het aantal celplaatsen onontkoombaar, maar dit moet volgens hem wel meer gespreid over het land gebeuren. Ander kritiek is afkomstig van CNV. De vakorganisatie noemt de timing van de Staatsecretaris in tijden van crisis “uiterst ongelukkig”. Het sluiten van de penitentiaire inrichtingen is slecht voor de arbeidsmarkt in de betreffende regio’s. Ook is er kritiek afkomstig uit de Tweede Kamer. De PVV vroeg een spoeddebat aan, de SP eist dat de Staatsecretaris gedwongen ontslagen uitsluit. En volgens de VVD liegt Albayrak als zij zegt dat de criminaliteit is afgenomen, de boeven worden volgens Fred Teeven gewoon niet meer opgesloten maar met een taakstraf of een enkelbandje naar huisgestuurd. Staatsecretaris Albayrak benadrukt dat de personele gevolgen helaas onvermijdelijk zijn wel zal geprobeerd worden de reogranisatie tot het minimum te beperken, zo zullen meerpersoonscellen tijdelijk ingezet worden als eenpersoonscellen. Daarnaast is ingestemd op het verzoek om vijfhonderd Belgische gevangenen tijdelijk onder te brengen in de Tilburgse gevangenis. In mei 2009 zal een verdrag gesloten zijn tussen Nederland en België, dit verdrag kan Nederland zo’n dertig miljoen euro opleveren (NRC next, 20 mei 2009)


Pagina 98 van 99


De leegstand van celplaatsen wordt deels opgevangen door gedetineerden uit België, maar is het ook mogelijk om de celplaatsen te herbestemmen? Staatsecretaris Albayrak gaat onderzoeken of onder de locaties die dicht moeten het mogelijk is na een verbouwing asielzoekers op te vangen. De Staatsecretaris zelf gaf al aan in de Tweede Kamer dat dit plan geen vaart zal lopen omdat het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) niet met een acuut capaciteitsplan zit. Het “overtollige personeel” in het gevangeniswezen kan zo volgens Albayrak gaan werken in een opvangcentrum. Het CDA is het eens met Albayrak dat een mogelijke herbestemming voor de celplaatsen een asielzoekerscentrum is. De overheid kan op deze manier volgens het CDA kosten besparen, want het COA zal dan minder vaak bungalowparken af hoeven te huren (Spits, 22 mei 2009).


Pagina 99 van 99

Maatschappelijke Meerwaarde door Nieuw Leven voor Oude Gebouwen & Gebieden

Recommend Documents