Een tweede leven voor oude corporatiepanden

Een tweede leven voor oude corporatiepanden Cascorenovatie + afbouwen naar eigen inzicht en budget Tijdelijke wooneenheden

Auteur:

Annemarie Sour

Rotterdam, mei 2012

Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op www.sev.nl SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Een tweede leven voor oude corporatiepanden

VOORWOORD

Verouderde corporatiewoningen een tweede leven te geven. Dat is het doel van: Eén Blok Stad. Een ontwikkelende bouwer renoveert het casco van een woonblok en kopers bouwen hun eigen woning af. Dat is vernieuwend, duurzaam en er is veel ruimte voor particulier initiatief. Het resultaat zijn ware woonpaleizen waar kopers veel tijd en geld in hebben geïnvesteerd. Daarnaast versterkt het systeem de sociale structuur van de wijk. Een vernieuwende werkvorm als deze vraagt een andere betrokkenheid van stakeholders. De aannemende ontwikkelaar krijgt nieuwe rollen zoals de verkoop aan bewoners en ondersteuning van bewoners bij de afbouw. Dichter bij de eindgebruiker en werken op kleine schaal. Ook de financiering is anders. Taxateurs, makelaars en banken hebben nog weinig ervaring met het inschatten van het eindresultaat. Met goede voorbeelden kan de financiering in de toekomst makkelijker. Ook de gemeente heeft een andere rol, bijvoorbeeld in het begeleiden van het aanvragen van vergunningen. Dit zou het proces sneller en goedkoper maken. Wat waren de motieven van de hoofdrolspelers uit Eén Blok Stad? De woningen waren in slechte staat en ‘uit de boeken’ van corporatie Woonbedrijf Rotterdam (nu Woonstad Rotterdam). Er was geen geld voor renovatie of sloop-nieuwbouw. Het doel was het financiële plaatje weer op orde krijgen zonder weg te lopen voor hun maatschappelijke taak. De ontwikkelende aannemer ERA Contour – die benaderd is door de corporatie - benadrukte de kansen voor de stad: het binden van middeninkomens aan de stad. Een sociaal motief, maar een blok woningen inclusief fundering renoveren is ook duurzaam. De voormalige huurders waren tegen de plannen; zij wilden in hun woning blijven. Zij hadden veel te verliezen. Voor de huidige kopers was een karakteristieke grote woning dicht bij de binnenstad, met tuin het motief om te kopen. Zij hadden veel te winnen. De SEV evalueerde het project Eén Blok Stad in Rotterdam Middelland. Deze evaluatie toont de kansen, knelpunten en problemen, andere projecten kunnen daar van leren. Wellicht kan deze evaluatie bijdragen aan het verduurzamen van de woningvoorraad. Hanneke Schreuders Programmamedewerker SEV

3

4


INHOUDSOPGAVE

Voorwoord .................................................................................................................................................................. 3 1.

Samenvatting .................................................................................................................................................. 7

2.

Inleiding ......................................................................................................................................................... 11

3.

Begrippen ...................................................................................................................................................... 13

4.

Geschiedenis van een blok afgeschreven woningen ................................................................................... 15

5.

Het concept: cascorenovatie als stedelijke vernieuwing ............................................................................ 17

6.

Buurtbeschrijving Middelland ....................................................................................................................... 23

7.

Bewoners en hun ervaringen ....................................................................................................................... 27

8.

Verkoop, taxatie en financiering ................................................................................................................... 45

9.

Het proces en de kosten............................................................................................................................... 53

10.

Concept met toekomst? ............................................................................................................................... 61

11.

Belangrijkste bevindingen en adviezen ........................................................................................................ 67

12.

Verantwoording ............................................................................................................................................ 73

Colofon ..................................................................................................................................................................... 75

5

6


1. SAMENVATTING

Woningcorporatie WBR worstelt met een deel van haar woningbezit. Het is de bruidsschat, die het WBR van de gemeente Rotterdam destijds meekrijgt na de verzelfstandiging. Het zijn ondermeer woningen met veel achterstallig onderhoud vaak afkomstig van huisjesmelkers en speculanten. Wat te doen met het blok van 48 woningen in de wijk Middelland-Zuid, die technisch vrijwel is afgeschreven? Een wijk met vooral (sociale) huurders en weinig koopwoningen? De woningcorporatie weet het in 1990 niet. Slopen en nieuw bouwen is te duur, maar renovatie is vanwege de hoge onderhoudskosten ook geen optie. De historische panden, gebouwd aan het einde van de 19e eeuw, zijn eigenlijk een sieraad voor de stad. Slopen is geen goede oplossing. Een kleine onderhoudsbeurt verschuift het vraagstuk in de tijd. Vijftien jaar later in 2004-2005 staat het probleem van de verouderde panden wederom op de agenda. De directie van het WBR zoekt contact met marktpartij ERA Contour voor het vinden van een duurzame oplossing. De bouwende ontwikkelaar ziet kansen. Het enthousiasme van kopers, die een klushuis willen kopen is blijven hangen na het zien van de beelden op het NOS Journaal. Te zien is ook dat het vooral hoger opgeleiden zijn die voor het concept van de klushuizen warmlopen. Een interessante doelgroep! ERA Contour ziet het als een deel van de oplossing voor het vraagstuk van de negatieve selectieve migratie: veel meer mensen met een goede opleiding en een hoger inkomen vertrekken uit Rotterdam dan dat er instromen. Volgens gemeentelijke nota’s als de Woonvisie is de belangrijkste oorzaak: ‘bewoners kunnen geen geschikte woning en woonomgeving vinden’. ERA Contour legt de verbinding tussen de vraag naar geschikte woningen en het aanbod van de monumentale panden in het centrum van Rotterdam. Als mensen nu hun woning zelf passend maken? Hun eigen maatwoning, maar dan met minder zorgen als een kluswoning? Met het project Eén Blok Stad Middelland denkt ERA Contour het antwoord te hebben voor woningcorporaties die op zoek zijn naar tweede leven voor hun bestaande woningvoorraad en het vasthouden van de hoger opgeleiden. Door alleen het casco te vernieuwen krijgen bewoners veel vrijheid om hun woning naar eigen smaak, behoefte en budget af te bouwen. Dat heeft als voordeel dat de woningcorporatie niet álleen hoeft te investeren, maar ook particuliere investeringen van kopers in de wijk terechtkomen. De geïnterviewde kopers investeren veel geld in casco én afbouw in de wijk Middelland. Het zijn hoogwaardige investeringen in vides, glazen puien, nieuwe trappenhuizen, isolatie van de woning, keukens, badkamers en dakterrassen. Het levert maatwerk op: elk huis is anders. Eén Blok Stad versterkt de verouderde stadswijk Middelland-Zuid met nieuwe woningtypologieën en zorgt voor een instroom van nieuwe doelgroepen met hogere inkomens en opleidingen. De cascorenovatie-aanpak stimuleert ook de onderlinge sociale verbanden. Mensen maken al deel uit van de buurt voor ze er wonen. Ze ondersteunen elkaar met het geven van tips en adviezen over de verbouw en bezoeken straatfeesten en buurtactiviteiten. Deze informele contacten stimuleren het versneld kennismaken en integreren in de buurt. Dit leidt tot diverse buurtinitiatieven (met huurders en kopers) waaronder het vergroenen en verbeteren van de woonomgeving

7

De kopers van een cascowoning hebben een ander profiel dan de kopers van de klushuizen. De meeste van de geïnterviewde cascokopers vinden de klushuisaanpak te veel rompslomp. Ze hebben geen behoefte om het dak, de fundering en de kozijnen te vervangen. Het huis van binnen afwerken en zelf bepalen hoe de woning eruit ziet, is al werk genoeg. Ook het ontwikkelen en laten bouwen van een nieuwe woning (po) is geen optie. Ze zijn heel bewust op zoek geweest naar een oud monumentaal pand in het centrum van de stad. Professionals zijn positief over het renovatieconcept en zien het als verrijking van de binnenstad. De opgeknapte historische gevels zorgen voor het behoud van de authentieke sfeer. En de renovatie-aanpak met invloed voor kopers op de afbouw trekt een ander type bewoner (meer opleiding, koopkracht, ander sociaal netwerk) dan de zittende huurders. De geïnterviewde professionals zien mogelijkheden om het renovatieconcept toe te passen op andere woonmilieus en woningtypen. Lege kantoorpanden in en rond het centrum en in de buurt van hogescholen zijn geschikt om te transformeren. Gunstig gelegen portiekwoningen (in de buurt van voorzieningen, groene omgeving) uit de jaren vijftig en zestig vergroten tot een vijf-zeskamerwoning. Deze (betonnen)woningen ziet men als kanskaart voor de opkomende (allochtone) middenklasse. Om starters op de woningmarkt een kans te geven adviseren makelaars dit type cascorenovatie low budget te houden. Is het casco-opknappen en laten afbouwen door kopers op een groter schaalniveau een deel van de oplossing voor verouderde corporatiewoningen in zwak bekendstaande Rotterdamse wijken? De verwachting is ja door de hierboven beschreven positieve resultaten. Toch bouwt de woningcorporatie het experiment niet verder uit tot een instrument voor gentrificering. De woningcorporatie maakt nauwelijks gebruik van de leerervaringen van Eén Blok Stad om het proces sneller, beter en goedkoper te laten verlopen. Voor de Rotterdamse woningcorporatie is het een te ingewikkeld en kostbaar proces met een hoog afbreukrisico. Het WBR krijgt in de wijk Middelland in 2005 te maken met verzet van huurders, negatieve publiciteit en langdurige onderhandelingen. Dit heeft alles te maken met de wijze van communiceren naar haar huurders bij de start van het project. De boodschap: de woningen in deze buurt zijn niet meer voor de oude huurders. Het WBR gaat de woningen opknappen en verkopen aan creatieven en yuppen. De huurders en krakers in Middelland-Zuid pikken dit niet en besluiten hun huid duur te verkopen. De ongelukkige startbijeenkomst leidt tot veel vertraging en hoge kosten. Uit de evaluatie komt naar voren dat het risico voor het WBR vooral zit op het niveau van de communicatie met haar huurders. Sterker is het als de woningcorporatie huurders open informeert over de hoge onderhoudskosten van de verwaarloosde panden, de te lage opbrengsten uit sociale huur en de noodzaak om een deel van het bezit te verkopen: nodig voor het renoveren van de overgebleven huurwoningen. Alleen zo kan de woningcorporatie woningen met toekomst achterlaten. De woningcorporatie Woonstad (fusie van WBR en de Nieuwe Unie) verkoopt in 2012 leeggekomen huurwoningen via ondermeer Funda om snel en zonder problemen aan liquide middelen te komen. Het is een geruisloze manier van gentrificering en op korte termijn aantrekkelijk voor de woningcorporatie: minder negatieve publiciteit en minder hoge organisatiekosten. De vraag is echter of de verkoop van verouderde woningen met veel achterstallig onderhoud aan individuele particulieren maatschappelijk verantwoord is. Het risico zoals het opknappen van de fundering ligt volledig bij de koper.

8


De vraag is of deze particuliere investeringen duurzaam zijn. Uit de evaluatie blijkt dat individuele kopers van bestaande panden meestal niet investeren in bouwkundige constructies als dak, fundering en gevel, maar hun geld besteden aan zichtbare zaken, zoals een nieuwe badkamer en nieuwe keuken. Dit verkennende onderzoek laat zien dat Rotterdam gebaat is bij een duurzame aanpak om verouderde wijken fysiek, economisch en sociaal te versterken. De particuliere investeringen in Eén Blok Stad laten een relatief sterke WOZ-waardestijging voor Middelland-Zuid zien. Het experiment vraagt om een vervolg. Door te leren van de lessen uit het verleden, te werken met vaste teams en door meer massa te maken kunnen de kosten omlaag.

9

10


2. INLEIDING

De SEV heeft de afgelopen jaren met diverse vormen van zelfbouw geëxperimenteerd , zoals particulier, collectief en mede-opdrachtgeverschap. Ook heeft ze gekeken naar de aanpak van Klushuizen. De SEV wil nu in samenwerking met ERA Contour het renovatieconcept Eén Blok Stad onderzoeken. De hoofdvraag van dit verkennende onderzoek is of Eén Blok Stad een consumentgerichte en voor herhaling vatbare aanpak is, die mede door het aanspreken van particulier geld waarde toevoegt aan de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving verbetert. Is deze vernieuwende manier van renoveren flexibel en op grotere schaal toepasbaar? Voldoet het aan de wensen van bewoners en heeft het meerwaarde in relatie tot concepten als particulier opdrachtgeverschap en de klushuizen? De onderzoeksvragen zijn: 

In hoeverre draagt het renovatieconcept Eén Blok Stad bij aan het differentiëren en verbeteren van de particuliere woningvoorraad? Ontstaan er meer verschillende type woningen in de wijk, hebben woonconsumenten meer keuzevrijheid en zeggenschap gekregen? En heeft deze aanpak invloed op de WOZ-waarde van de omliggende woningen?



Ontstaat door de particuliere investeringen in woonwijken met een goedkope woningvoorraad een financieel duurzame constructie?



Welke maatschappelijke baten zijn er bij Eén Blok Stad te benoemen? Bevordert het de sociale cohesie in de buurt? Stimuleert het bewonersinitiatieven? Verhoogt het de leefbaarheid in de wijk en versterkt de aanpak het economisch draagvlak?



Is dit renovatieconcept in andere woonmilieus en op andere woningtypen ook toepasbaar?



Tenslotte is er de vraag of de samenwerking tussen diverse partijen sneller kan dan in dit pilotproject Zwaerdecroonstraat-Snellinckstraat. Wat vraagt Eén Blok Stad van de werkprocessen van ontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten, nutsbedrijven, hypotheekverstrekkers en makelaars. Welke knelpunten komen voor in het proces van aankoop tot oplevering en hoe zijn deze op te lossen?

Voor dit verkennende evaluatieonderzoek zijn in de maanden november en december vijftien diepte-interviews afgenomen met bewoners (8) en professionals als corporatie (2), hypotheekverstrekker (2), makelaars (1), ontwikkelaar (2) leiding en uitvoering bouw (2), nutsbedrijf (1) en gemeente (1). Daarnaast is statistisch materiaal verzameld en geïnterpreteerd. Dit verkennende evaluatieonderzoek fungeert als input voor twee nieuwe SEVexperimenten: ‘Woningontwikkeling in de huidige realiteit’ en ‘Aanpak verbeteren goedkope particuliere woningvoorraad’.

11

12


3.

BEGRIPPEN

Particulier opdrachtgeverschap Particulieren kopen zelf de grond en bepalen zelf met welke partijen zij hun woning realiseren.

Collectief particulier opdrachtgeverschap Een collectief van particulieren koopt de grond en bepaalt gezamenlijk hoe, en met welke partijen de woningen en private ruimte als tuinen worden gerealiseerd en ingericht.

Medeopdrachtgeverschap De initiatiefnemende partij (vaak een ontwikkelaar of corporatie) betrekt de eindgebruiker in een vroeg stadium bij het ontwikkelingsproces, het ontwerp van de woning, de woonomgeving en de realisatie.

Eén Blok Stad Bij Eén Blok Stad koopt de eindgebruiker een opgeknapt casco met garantie en laat de binnenkant afbouwen meestal met behulp van een architect en aannemer. Het grote verschil met de klushuizen is dat de koper zich alleen hoeft te concentreren op de afbouw van de binnenkant.

Klushuizen De Rotterdamse klushuizen zijn woningen die voor een relatief lage prijs worden aangeboden. De koper van zo’n pand gaat een verplichting aan om deze binnen een bepaalde tijd van buiten en van binnen op te knappen. De klussers voegen woningen samen en verbeteren ze ingrijpend, met de hulp van een architect (verplicht) en deels met de hulp van een aannemer. Zij investeren veel energie, tijd en geld in uitgewoonde panden. De koper moet er vaak minimaal twee jaar zelf wonen nadat de woning is opgeknapt. Verhuren of doorverkopen in deze periode is uitgesloten.

Positionering Eén blok stad ten opzichte van keuzevrijheid en opdrachtgeverschap van de bewoner

13

14


4. GESCHIEDENIS VAN EEN BLOK AFGESCHREVEN WONINGEN

De bouwende ontwikkelaar ERA Contour krijgt in 2005 een telefoontje van het WBR of ze willen meedenken over een technisch afgeschreven blok woningen in de Snellinckstraat-Zwaerdecroonstraat in de Rotterdamse wijk Middelland. Slopen, nieuw bouwen of toch restaureren? Wat te doen en wat is financieel haalbaar? Heeft ERA Contour een idee? Het WBR (Na fusie met de Nieuwe Unie Woonstad geheten), eigenaar van de panden in de Zwaerdecroonstraat en Snellinckstraat, besluit in 1990, om de panden niet te slopen. De monumentale panden uit het begin van de twintigste eeuw met historische details en vaak nog met kamers en suite zijn te bijzonder om te slopen, maar te slecht om te renoveren. Het WBR werkt het achterstallig onderhoud weg: zinkwerk wordt vervangen, schoorstenen en daken aangepakt, woningen die nog geen badkamer hadden krijgen een douche en een schilderbeurt. Het opknappen kost begin jaren negentig tienduizend gulden per woning. De huurders betalen geen huurverhoging. De sloopprognose: rond het jaar 2005, maar hier communiceert het WBR nauwelijks over. Bijna vijftien jaar later, het is 2004, maakt het WBR opnieuw een afweging. De conclusie blijft dezelfde als vijftien jaar eerder: te goed om te slopen, maar door funderingsproblemen te slecht om te renoveren. Zowel renovatieals sloop-nieuwbouwkosten vallen voor de woningcorporatie negatief uit. De huurinkomsten van de doelgroep ‘sociale huurders’ zijn te laag (200 euro) om de kosten te dekken en daarom zijn beide strategieën financieel onhaalbaar. Het WBR besluit deze woningen niet meer op de markt te zetten als sociale huurwoningen, maar voor een commerciële prijs van circa 850 euro te verhuren. Het doel: van de 140 woningen 100 woningen maken, deze grondig opknappen en inzetten voor een ander type huurder. Een huurder met (hoger) inkomen uit werk. De uitkomst over de nieuwe koers voor het blok Zwaerdecroonstraat/Snellinckstraat krijgen de huurders in 2005 van het WBR te horen. En ook dat het WBR vervangende woonruimte voor hen zal organiseren. De bewoners gaan niet akkoord en komen in verzet. Voormalig huurder Geert: “Hier komen woningen voor de creatieven en de hogere inkomens. De boodschap was: ‘Jullie moeten weg’. Maar die creatieven woonden er al! De huizen kampten met achterstallig onderhoud, omdat de woningcorporatie haar bezit niet had onderhouden. Na de bijeenkomst ontstond er direct een actiegroep. We besloten onze huid duur te verkopen. We schakelden de SP in en de pers.” Het WBR zoekt een oplossing om uit de impasse te komen en benadert ERA Contour met de vraag of men de exploitatie Zwaerdecroonstraat-Snellinckstraat sluitend kan krijgen. ERA Contour zegt ja tegen de opdracht. Directeur Job van Zomeren van ERA Contour herinnert zich dat verzoek nog goed: “Ik zag beelden op het NOS Journaal van het Wallisblok (eerste ronde Rotterdamse klushuizen in 2005). De beelden van de geïnteresseerden voor dit project spraken voor zich. Dit was een fantastisch middel om nieuwe enthousiaste bewonersgroepen zo

15

ver te krijgen om te investeren in kritische wijken. Voor mij was het duidelijk: deze aanpak moesten wij onder de knie krijgen voor ons speerpunt ‘steden sterker maken’.” De motieven van woningcorporatie WBR, een sluitende exploitatie krijgen en van ERA Contour het werken aan de bestaande woningvoorraad van de stad voor een groep ondernemende kopers die zelf willen bepalen hoe hun woning er van binnen komt uit te zien, komen samen in het experiment Eén Blok Stad.

Context woningmarkt: verschuiving van Vinex naar stad Dat de vraag van het WBR in vruchtbare aarde valt heeft alles te maken met verschuivingen in de woningmarkt. Het einde van het bouwen van de Vinexwijken in weilanden is in zicht. Ontwikkelaars en bouwers kopen posities in de bestaande stad om samenwerking op het gebied van stedelijke vernieuwing af te dwingen. In plaats van in te zetten op slopen en nieuwbouw, kiest ERA Contour voor de activiteit bestaande bouw nieuw leven inblazen. Van Zomeren: “ERA weet hoe het werkt in de bestaande bouw en heeft de maakindustrie in huis.” Hij besluit ontwikkelen en het realiseren (bouwen) in elkaar te schuiven en in te spelen op de vraag van de markt. De veronderstelling is dat het een markt is met weinig concurrenten. Van Zomeren: “Voor ontwikkelaars is bestaand vastgoed te complex. Individuele eisen van kopers is een heel andere opgave dan een kant-en-klaar product aanbieden.” Van de kleine aannemers verwacht hij ook geen concurrentie omdat deze niet over marketinginstrumenten beschikken om het op grotere schaal aan te pakken.

16


5. HET CONCEPT: CASCORENOVATIE ALS STEDELIJKE VERNIEUWING De motivatie voor ERA Contour om met dit concept aan de slag te gaan is de veranderde woningmarkt. De activiteiten verplaatsen zich van de buitenwijken in de polder naar de verouderde woningen in de binnensteden. ERA Contour wil iets unieks toevoegen aan de stedelijke vernieuwing. Dat is niet alleen sloop/nieuwbouw, maar vooral renovatie van de bestaande bouw. Door alleen het casco te vernieuwen, krijgen ondernemende bewoners maximale vrijheid een woning naar eigen behoefte en smaak te realiseren. Door garantie te geven op fundering, gevel en dak creëert de bouwende ontwikkelaar een duurzame toekomst voor bestaand vastgoed in opkomende wijken waar nieuwe doelgroepen een extra impuls kunnen geven aan de opwaartse beweging van de buurt. Ook de contouren van de doelgroep ziet ERA Contour voor zich. De directie constateert dat Rotterdam zich al jaren inzet om de hoger opgeleiden en (jonge) gezinnen aan de stad te binden. Met het te ontwikkelen concept wil ERA Contour meer op deze kansrijke doelgroepen inspelen. Flexibiliteit is bij de opzet van het concept een belangrijk uitgangspunt: doen wat moet en niet doen wat niet hoeft. Het aantrekken van particulier vermogen is hierbij ook van belang. Daardoor hoeft de corporatie minder te investeren, want dat doen de kopers. ERA Contour bedenkt voor het WBR een concept dat staat tussen de Rotterdamse klushuizen en bouwen in mede opdrachtgeverschap (mo). De koper heeft veel invloed op de afbouw van zijn woning. De ontwikkelende bouwer zorgt voor een opgeknapte buitenkant. Het concept gaat uit van een grondige cascorenovatie. Fundering, bouwmuren, gevels, kozijnen en daken worden volledig hersteld en waar nodig vernieuwd. Gas, water, elektra en riolering zijn tot een centraal punt in huis aangelegd in een leidingkoker met één meterkast nabij de trap. De panden worden casco leeg opgeleverd. De veronderstelling van ERA Contour is dat de doelgroep kopers van Eén Blok Stad, het afbouwen interessanter vindt dan de renovatie van het casco, zoals de aanbesteding voor herstel van de fundering. Ook de investering van de financiers is gegarandeerd, want het casco is goed en daardoor minder risicovol. En de verwachting van ERA Contour is ook dat de gemeente Rotterdam alleen maar blij kan zijn met een opgeknapte straat met fraai gerenoveerde historische panden. De kopers kunnen na oplevering hun woning naar eigen inzicht (laten) afbouwen. De omvang van de woning is naar keuze: tussen de twee en vijf lagen. De ontwikkelaar is normaal gesproken bij mo verantwoordelijk voor het casco en voor de afbouw en oplevering van de woning (na overleg met de toekomstige bewoner over zijn woonwensen). Maar Eén Blok Stad gaat verder dan de gebruikelijke mo-aanpak. De individuele koper kiest, nadat de renovatie van het casco is afgerond, een eigen aannemer. Deze bouwt de woning volgens de wensen van de koper van de binnenzijde af. Dat afbouwen kan ERA Contour doen of een andere (kleinere) bouwer. Ook kan de koper zelf de handen uit de mouwen steken. De koper-bewoner heeft zo veel invloed op grootte, indeling, niveau van afwerking, materiaalgebruik, kleur, mate van duurzaamheid van de woning en op de afbouwkosten.

17

De mate van invloed is wel begrensd door de kaders van gemeente, de woning en de locatie. De invloed is groter dan mo, maar minder dan bij de Klushuizen, want daar kan en moet de koper alles zelf bepalen. Eén Blok Stad onderscheidt zich door haar werkwijze van de Rotterdamse klushuizen door dat de koper geen last heeft van de beslommeringen die samenhangen met het opknappen van het casco en het regelen van vergunningen voor de afbouw. Dit regelt ERA Contour voor de koper.

Projectomschrijving 48 vooroorlogse corporatiepanden in de Snellinckstraat en Zwaerdecroonstraat in de wijk Middelland behoren tot dit ‘vernieuwbouwproject’. Ook particuliere eigenaren kunnen meedoen met het funderingsherstel. Een aantal eigenaren in de Snellinckstraat heeft als private investeerder meegelopen in de vernieuwing van de fundering. Panden bestaande uit vijf bouwlagen, van souterrain tot kap. De diepe binnentuinen (15 meter) grenzen aan elkaar en liggen op het niveau van het souterrain. Ieder pand bestaat oorspronkelijk uit een benedenwoning (souterrain + bel-etage), een middenwoning (een laag) met gedeelde zolder en een bovenwoning (een laag) met halve zolder. De bouwkundige staat is slecht: verrotte paalfundering, grote gebreken aan gevels, daken en kozijnen.

18


Woningcorporatie WBR en ERA Contour maken samen de volgende afspraken ERA Contour neemt voor een vaste ’residuele pandwaarde’ (de opbrengsten van de casco-koopwoningen minus de ontwikkelen bouwkosten van alle woningen) de toekomstige kooppanden van het WBR over. Het resultaat (de restwaarde) die overblijft is voor de woningcorporatie. Het bedrag dat overblijft, dekt grotendeels de onrendabele top van de huurwoningen. De toekomstige huurwoningen blijven eigendom van het WBR. ERA Contour renoveert alle panden op het niveau van het casco en verkoopt vervolgens een deel van de woningen (zie schema verdeling woningtypen). ERA Contour bouwt de overige woningen van binnen volledig af: ze zijn direct klaar om te verhuren (turnkey). De kosten voor het afbouwen gaan op basis van een open begroting. De schatting vooraf zijn circa € 50.000,- voor het regulier afbouwen van een huurwoning. Later blijken de kosten relatief hoger uit te vallen tot € 70.000,- per woning. De kosten zijn zo hoog, omdat elke woning anders is afgebouwd: te weten gebaseerd op de wensen van de individuele huurders. ERA Contour neemt de panden als ontwikkelaar over en is zelf verantwoordelijk voor de ontwikkelen bouwkosten en de verkoop van de woningen. Het WBR blijft verantwoordelijk voor de begeleiding van haar huurders, de begeleidingskosten en de afkoop van de erfpacht. Over de erfpacht maakt het WBR met de gemeente Rotterdam speciale afspraken. Het WBR en ERA Contour maken in de overeenkomst nadere afspraken over de fundering. De kosten voor het funderingherstel zijn vooraf niet goed in te schatten. Ze komen overeen dat er meer woningen zullen worden verkocht, indien blijkt dat de funderingen zo slecht zijn dat ze volledig moeten worden vernieuwd. De verwachting is echter dat met een gedeeltelijke funderingsaanpassing kan worden volstaan. Over het saneren van de grond maakt het WBR een aparte afspraak met de gemeente Rotterdam. De panden in Middelland-Zuid vallen onder de zogenaamde POP-panden (Project Onverbeterde Panden).

19

De hierover bestaande afspraak is dat, mocht er sprake zijn van vervuilde grond, de saneringskosten voor de gemeente zijn als het renovatie van woningen betreft of mutaties. Met huurders die terugkeren maakt het WBR de afspraak dat de nieuwe huur maximaal € 480,- per woning zal zijn ongeacht de grootte van de woning. Bewoners zijn destijds tegen eerder voorgestelde hogere, meer marktconforme, huren in verzet gekomen. Na onderhandelingen zijn de huren bijna gehalveerd.

20


Prijzen diverse type koopwoningen Eén Blok Stad Middelland Snellinckstraat

Type

%

Prijs

Vierkantemeter

Vierkantemeterprijs

(gemiddeld)

(gemiddeld)

(gemiddeld)

Tweelaags beneden

6

9%

€ 160.143

119

€ 1.344

Tweelaags boven

6

9%

€ 156.167

106

€ 1.469

Drielaags boven

6

9%

€ 188.100

177

€ 1.064

Drielaags beneden

7

11%

€ 221.714

178

€ 1.247

Heel pand

9

14%

€ 345.111

279

€ 1.235

Gemiddeld Snellinckstraat

€ 1.272

Zwaerdecroonstraat

Type

%

Prijs

Vierkantemeter

Vierkantemeterprijs

(gemiddeld)

(gemiddeld)

(gemiddeld)

Tweelaags beneden

2

3%

€ 181.000

120

€ 1.508

Tweelaags boven

7

11%

€ 178.429

124

€ 1.441

Drielaags boven

9

14%

€ 227.778

184

€ 1.235

Drielaags beneden

4

6%

€ 267.163

204

€ 1.313

Heel pand

8

13%

€ 375.000

276

€ 1.361

Gemiddeld Zwaerdecroonstraat

Totaal

64

€ 1.372

100%

€ 1.322

21

22


6. BUURTBESCHRIJVING MIDDELLAND

Eén Blok Stad Zwaerdecroonstraat-Snellinckstraat ligt in de wijk Middelland behorend tot de deelgemeente Delfshaven. De wijk ligt op loopafstand (7 minuten) van de Rotterdamse binnenstad. Om de hoek liggen veel winkels, restaurants en cafés en de wijk is goed bereikbaar met tram en metro. Tijdens het Rotterdamse bombardement van 1940 is de wijk gespaard gebleven en bezit ze nog veel historische panden. De buurt ligt op loopafstand van Erasmus MC en het Park bij de Euromast. Middelland telt iets meer dan 11.000 inwoners waarvan 63% buitenlandse wortels heeft en waarvan 29% behoort tot de groep jongeren (t/m 22 jaar). Het gemiddeld besteedbaar inkomen is met € 19.400,- lager dan het Rotterdamse gemiddelde van € 21.000,- (CBS 2007). Het percentage huurwoningen in de wijk is 69%. Zowel de woningcorporaties (38%) als particulieren (29%) verhuren woningen. Het betreft veelal beneden- en bovenwoningen en etagewoningen. De gemiddelde WOZ-waarde voor huur en koopwoningen in Middelland is € 162.861,- (COS 2011). Dat is een stijging van 18% ten opzichte van 2005 toen de gemiddelde WOZ-waarde € 138.152,- was. Voor de WOZ-waarde van de koopwoningen in Middelland-Zuid zijn de cijfers in deze tijden van crisis nog spectaculairder. De WOZ-waarde is in 2005 € 143.085,- en in 2011 gestegen tot € 178.529,-. Dat betekent ten opzichte van 2005 een WOZ-waardestijging van bijna 25%. (Bron COS 2012).

Buurtniveau Zoomen we verder in aan de hand van de statistische gegevens van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS 2011), dan is het gebied tussen de Nieuwe Binnenweg, Claes de Vrieselaan, ‘s-Gravendijkwal met de zijstraten Snellinckstraat en Zwaerdecroonstraat, in 2010 en 2011 op een aantal punten verzwakt. Het COS Buurtsignaleringssysteem constateert een aantal negatieve ontwikkelingen. Als we deze PPC (Potentiële Probleemcummulatie) nader bekijken vallen enkele zaken eenvoudig te duiden. De leegstand in dit gebied was in 2009 met 65% fors en is in 2011 teruggelopen naar 27.6%. Maar ook dit percentage is aan de hoge kant. De grote mate van leegstand is verklaarbaar omdat in 2009, 2010 en 2011 de verbouw van panden in de Snellinckstraat en Zwaerdecroonstraat nog volop gaande was. Ook de hoge mobiliteitscijfers, de verhuisbewegingen van bewoners, in 2009 38% en 45% in 2011 vallen te verklaren door de grootschalige renovatieaanpak. Het meest kwetsbare gebied is het blok ten noorden van de Zwaerdecroonstraat en ten zuiden van de Nieuwe Binnenweg (donkerrood) door toename van meer meldingen van geweld: een verdubbeling tussen 2009 (38) en 2011 (72). De twee aangrenzende gele blokken (Eén Blok Stad) geven aan dat er sprake is van een lichte achteruitgang. Een onderzoeker van het COS waarschuwt echter voor vertekening. ‘Eén overlastgevend gezin in een buurt met 250 woningen kan het beeld doen kantelen als meerdere mensen voor dat ene probleemgezin bellen’.

23

24


Weergave van COS-Buurtsignaleringsmodel voor de wijk Middelland. Bron: www.cosrotterdam.nl, 2011

Gentrification Middelland-Zuid Het rapport ‘Monitor Gentrification’ (COS 2008) laat voor Middelland-Zuid een proces zien van verbetering en opwaardering. Het rapport concludeert dat het eigenwoningbezit met 22% aanmerkelijk lager is dan het stedelijk gemiddelde, maar de toename van het eigenwoningbezit over de periode 1995-2007 veel groter is dan de stedelijke toename (117 tegen 38%). De gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter ligt onder het stedelijk gemiddelde, maar de stijging ervan sinds 1999 is veel groter dan de stedelijke toename. Dat is voor ‘gentrifiers’ een (positieve) factor om zich hier te vestigen. Het COS-rapport beschrijft dat de WOZ-waarde in de periode 1999-2007 in Middelland-Zuid meer dan verdubbeld is.

Vastgoedprijzen in de directe omgeving De verkoopprijzen van woningen stijgen gestaag. Een niet-gerenoveerde benedenwoning in de Snellinckstraat bestaande uit twee woonlagen verwisselt eind 2011 voor € 155.000,- van eigenaar. De woning (130 m²) is verouderd en niet geïsoleerd (prijs € 1192,- per m²). Fundering, dak en gevel zijn niet opgeknapt. De verkopende makelaar van Woonvisie schat dat het opknappen van de woning minimaal € 65.000,- kost (ex-funderingskosten) ofwel een totaal van € 1692,- per m². Vanaf 2009 -2010 gaat de vierkantemeterprijs voor een casco omhoog. De prijs varieert: voor een heel pand is de cascoprijs € 1200, - per m² en voor een tweelaags benedenwoning is de prijs € 1465,- per m². Woningcorporatie Woonstad zet begin 2012 een door Eén Blok Stad gerenoveerde woning van 335 m² in de verkoop op Funda voor € 435.000,- (m²-prijs € 1298,-). Na een paar weken is de woning verkocht. Minder goed gaat het met de verkoop van een verouderde bovenwoning in dezelfde Zwaerdecroonstraat in het niet gerenoveerde deel van de straat.

25

De vraagprijs voor deze etage van 52 m² is € 72.000,- (m²-prijs is € 1384,-). Voor het opknappen van de binnenkant komt er nog een bedrag bij. Deze niet gerenoveerde woning is na een half jaar nog niet verkocht (peildatum februari 2012). Op de hoek Snellinckstraat/Rochussenstraat ligt het renovatiecomplex ‘De Heeren van Hoboken’. Van de negentiende-eeuwse panden is zowel het casco opgeknapt als de binnenzijde afgebouwd. Kopers hebben geen invloed gehad op de afbouw. Een deel van de woningen staat al enkele jaren te koop. De vraagprijs voor een vierkamerbovenwoning van 125 m² was € 265.000,- en is in februari 2012 gedaald naar € 219.500,- (VON). Daarmee is de vierkantemeterprijs voor opgeknapte woning gedaald met 17% tot € 1756,- per m².

Funderingsherstel

26


7.

BEWONERS EN HUN ERVARINGEN

Wie zijn de kopers en wat kochten ze? Hoe pakten ze de klus aan en waaraan hebben ze hun geld besteed? Ontstaan er meer verschillende typen woningen in de wijk? Hebben deze woonconsumenten keuzevrijheid en zeggenschap gekregen? Stimuleert Eén Blok Stad de contacten in de buurt en bevordert het bewonersinitiatieven?

Wie zijn de kopers? Alle geïnterviewde kopers (7) wonen samen. Vier van de vijf stellen hebben een kind, maar vaker hebben ze twee en in één situatie drie kinderen. De leeftijd van de kopers varieert tussen de 31 en 55 jaar. Zes van hen hebben een betaalde baan, drie van hen zijn werkzaam als zelfstandige professionals zonder personeel en één is huisman. Alle kopers zijn al langere tijd woonachtig in Rotterdam. Eén koper kent de buurt zeer goed, een ander kent de buurt van vroeger als huurder van een woning in de Claes de Vrieselaan. De andere kopers kennen de buurt enigszins. De geïnterviewde huurder is een alleenstaande moeder van twee oudere kinderen met een betaalde baan. Deze huurder wilde in eerste instantie de woning kopen, haakte af, maar keerde na de renovatie uiteindelijk terug als huurder. Alle kopers en huurder zijn Nederlander van geboorte.

Sociaaleconomische achtergrond De geïnterviewde kopers en huurder zijn hoger opgeleid: hbo en universitair. Een aantal van hen is werkzaam in de zakelijke dienstverlening als architect of stedenbouwkundige (4), arts, makelaar, communicatieadviseur en bedrijfskundige. Ook zijn er enkele kopers actief als beeldend kunstenaar en illustrator. Wat deze geïnterviewden gemeenschappelijk hebben is dat ze zelfstandig werken.

Wooncarrière Drie kopers komen uit een sociale huurwoning met sloopindicatie. Eén hiervan woonde twintig jaar als huurder in de Zwaerdecroonstraat en een stel dat kocht, huurde twee woningen naast elkaar in Crooswijk. Carla: “Ik huurde twintig jaar een bovenwoning van 60 m² in Crooswijk voor 260 euro per maand.” Een stel huurde twaalf jaar een maisonnettewoning in het centrum van Rotterdam. Twee stellen hadden al eerder een huis gekocht. Het krijgen van kinderen is voor drie stellen de belangrijkste reden om te zoeken naar een andere woning. Like: “We hebben een voormalig studentenappartement helemaal opgeknapt. We wonen er nu tien jaar. Na de komst van ons eerste kind in 2007 zijn we op zoek gegaan naar een alternatief met tuin.” Het andere stel bouwde in een voormalige fabriek in het Oude Noorden een loftwoning. Mickey: “Met kinderen is een loftwoning niet handig. We zochten een huis met een tuin.” Lieke, die met man en drie kinderen een maisonnettewoning in het centrum huurde, vertelt: “In 2005 kwam ons derde kind. Toen wilde we echt een huis met een tuintje en voor elk kind een eigen kamer.” Een koper had een bovenhuis gekocht in Blijdorp, maar heeft achteraf gezien liever een huis met tuin.

27

Hoe in Rotterdam terechtgekomen? Een groot deel van de kopers is niet geboren en getogen in Rotterdam, maar hier als student terechtgekomen. “Ik ben afkomstig uit Nijmegen en ben gaan studeren aan de Erasmus Universiteit.” Behalve de studie is ook een enkele keer goedkope woonruimte de reden om te verhuizen. “Na mijn studie beeldende kunst in Enschede eind jaren tachtig, hoorde ik dat ik in Rotterdam een sloopwoning kon krijgen.”

Hoe Eén Blok stad ontdekt? Bijna geen van de geïnterviewden heeft de reclamecampagne gezien. De meeste zijn getipt door vrienden en/of kennissen. Carla: “Een Amsterdamse vriendin tipte me over Eén Blok Stad.” Lieke “We kwamen via via in aanraking met een groep kopers die interesse hadden in woningen in de Zwaerdecroonstraat-Snellinckstraat.” Een andere methode die enkele malen tijdens de interviews ter sprake kwam, is dat kopers zelf anderen actief benaderen om een woning te kopen. Marcel: “We hadden een paar kennissen uit ons netwerk verzameld, die ook een woning in de binnenstad zochten.” Carla: “We hebben onze Crooswijkse buurman getipt. We wonen nu in hetzelfde pand.”

Gevels Eén Blok Stadwoningen voor

Waarom een casco-opknappand? Een groot deel van de geïnterviewden is niet zozeer gefocust op de aankoop van een cascowoning, maar bewust op zoek naar een bijzonder woonobject, zoals een school, een fabriek of loods. Marcel: “We wilden in het Oude Noorden een school kopen dat eigendom was van PWS. Met een groep gelijkgestemden wilden we er

28


woningen maken met ateliers en een gemeenschappelijke tuin. Die droom ging niet door. Als particuliere ontwikkelaar kregen we het niet voor elkaar om deze school te kopen.” Mickey over haar zoektocht naar een interessant object: “We zagen interessante (dichtgespijkerde) woningen in de Kabeljauwsestraat in het Oude Noorden. Maar Woonstad had andere plannen met het blok. We zijn toen gaan zoeken naar een gymzaal, een loods, school of fabriek. Eerst in het Oude Noorden en de Provenierswijk, later in het centrum en in de buitenwijken. We konden niets vinden. Een deel van de geïnterviewden zoekt een oud huis en komt na een lange oriëntatieperiode uit bij Eén Blok Stad. Lieke: “Uiteindelijk hebben we zes jaar naar een woning gezocht en kwamen we hier uit.” Carla over haar jarenlange speurtocht: “We hadden totaal geen beeld van wat we wilden. Gaandeweg ontdekten dat we het liefst in een oud huis met hoge plafonds wilden wonen.” Een huurder vond zijn etage in de Zwaerdecroonstraat de moeite waard om op te knappen. Geert: “Ik had een lage huur en kon dus makkelijk een paar duizend euro vertimmeren.” Het WBR hield in 2004 echter de boot af. Een paar later koopt hij alsnog zijn huurwoning.

Gevels Eén Blok Stadwoningen na

Oriëntatie woningmarkt Het vinden van een goede betaalbare stadswoning is moeilijk blijkt uit de gesprekken. Ze zoeken allemaal naar grote, oude panden met een tuin. Geert: “Ik zocht naar koopwoningen in Middelland, het Nieuwe Westen en Noord. Ze zijn te duur en ik bleef huren.”

29

Lieke: “We keken naar een groot, oud en betaalbaar huis met een tuin. We zagen niets geschikts. Voor woningen op de Mathenesserlaan ben je zes ton kwijt en dan moet je nog verbouwen.” Behalve de prijs is ook de locatie belangrijk. De woning moet in een stedelijke omgeving liggen. Marcel: “Oude huizen in Kralingen en Hillegersberg vielen af. Het is geen stad.” En Like over het wonen in de stad: “We willen echt in de stad wonen. Het Stadhoudersplein is voor ons al niet stedelijk, omdat je om de hoek geen koffie kunt drinken.” Bij enkele kopers vallen de (Rotterdamse) klushuizen af: te onoverzichtelijk en te veel werk. Carla: “We keken op tegen de hoeveelheid werk. Het dak was slecht, de woning niet geïsoleerd en de elektriciteitsvoorziening verouderd.”

Snellinckstraat vide voor

Wat kochten ze? Tweederde van de geïnterviewde kopers heeft de helft van een huis gekocht. Het zijn zowel boven- als benedenwoningen die uit drie verdiepingen (180 m²) bestaan. Twee stellen kochten een heel pand van vijf verdiepingen (300 m²). De aanwezigheid van een tuin is van wezenlijk belang. Geen van deze kopers was geïnteresseerd in een tweelaagse woning.

30


Waarom kopen in de Snellinckstraat-Zwaerdecroonstraat? Een groot deel van de geïnterviewde kopers valt voor de combinatie van een oud huis met veel vierkante meters met tuin in het centrum van de stad. Belangrijk is ook dat ze een woning hebben waarvan ze kunnen maken wat ze zelf willen. “Ik koop een kant-en-klaarproduct met garantie en kan het verder afmaken zoals ik het hebben wil.”

Snellinckstraat vide na De grote binnentuin is voor veel kopers een extra argument tot koop. Steven: “Ik viel voor de parkachtige binnentuin met de grote bomen.” Lieke: “Je hoort de vogeltjes fluiten. Midden in de stad.” Ook de aanwezigheid van eenzelfde type bewoners is van belang: Marcel: “Een belangrijk argument bij aankoop is dat Ons Soort Mensen (OSM) er woont. Het zijn bewoners waarmee je iets hebt.” Een aantal noemt als doorslaggevend argument de garantie van het kopen van een goede woning: Carla: “Het argument om de woning te kopen was dat de fundering, dak en gevel goed waren en we garantie kregen. We vertrouwden deze aankoop.”

31

Beeld van de wijk De sfeer en levendigheid van de buurt trekt een groot aantal kopers evenals de centrale ligging. Mickey: “Het is een prettige stadse omgeving. Het voelt als leven in het centrum. Restaurantjes, cafeetjes en veel gekkigheid. Dynamisch.” Carla: “De omgeving speelde een rol bij de afweging om een huis te kopen in de Snellinckstraat. We kenden het gebied, de musea en de Nieuwe Binnenweg, die op loopafstand liggen.” Het slechte imago heeft de buurt de afgelopen jaren van zich afgeschud, stelt ex-huurder Geert, die een heel pand kocht in de Zwaerdecroonstraat. “De buurt was begin jaren negentig zwak: drugshandel, prostitutie en verpaupering gingen hand in hand. De wijk is uit het dal geklommen. Het is nu rustiger.” Enkele kopers die uit andere delen van de stad komen moesten wel eerst een drempel over. Lieke: “We kenden de buurt van rond 1989: scheve huizen en een verloederd gebied. Dat is niet een wijk waar je wilt wonen. In 2005 waren we nog niet overtuigd van de buurt.” Ze kopen uiteindelijk een heel pand in 2010.

Veiligheid Enkelen hebben de buurt op diverse momenten van de dag en avond bekeken. Veiligheid is daarbij één van de aandachtspunten geweest. Marcel: “Toen we voor de woning waren ingeloot zijn we ’s nachts met de kinderen in de auto langs gereden. Drugshandel en hoeren op de hoek. Dan denk je moet ik hier wel met mijn kinderen wonen? Ja dus, want overdag heb je er geen last van.” Voor de gezinnen met kinderen is een veilige omgeving enigszins een aandachtspunt geweest, voor de volwassenen speelt het risico van een onveilige omgeving nauwelijks een rol. “Mickey: “Ik voel me hier op mijn gemak. Even naar de avondwinkel. Geen problemen mee.” Enkele kopers zijn er ten opzichte van hun vorige woonomgeving qua veiligheid en leefomgeving op vooruit gegaan: Carla: “Sinds we vertrokken zijn uit Crooswijk valt het me op dat ik nog niet een keer de politie heb hoeven bellen. Hier woon je tussen mensen die er allemaal iets van willen maken.”

Voorzieningen in de buurt Enkelen roemen de Nieuwe Binnenweg met haar vele voorzieningen Geert: “AH, Vermeijden en Westerpaviljoen liggen om de hoek. “ Ook het grote aanbod van scholen noemen enkelen. Lieke: “Onze oudste zoon zit in groep 8. Hij kan kiezen uit twee gymnasia op vijf minuten fietsen van ons huis en vier vwo-scholen. Allemaal op fietsafstand.”

Hoe pakken ze de klus van het afbouwen aan? De kopers willen het vooral zelf doen naar eigen smaak en kwaliteitseisen. Een deel schakelt een (bevriend) architect of gaat zelf als architect aan de slag. In een latere verkoopfase biedt ERA Contour kopers enkele gratis architectenuren voor meer ideeën en betere plannen. De verhoudingen van de negentiende-eeuwse alkoofwoning nodigen uit tot drastische ingrepen. De kopers maken bijna allemaal een vide, een glazen pui in de achtergevel, verhoogde plafonds in het souterrain en leggen meerdere badkamers aan. Geert: “We hebben een

32


glazen pui in de achtergevel geplaatst en een vide gemaakt tussen souterrain en bel-etage. Dat hebben we bij het Wallisblok gezien.” Bijna allemaal schakelen ze een aannemer in voor het complexe werk, zoals het plaatsen van de staalconstructie (trap, vide), de aanleg van de installaties (g,w,l) de aanleg van de badkamer, het vervangen van de oude trappen vervangen door nieuwe, het isoleren van wanden en het stuken. Slechts één doet bijna alles zelf. Mickey: “Martijn verplaatst de trappen om het ruimtelijk te maken, heeft een vide gemaakt tussen begane grond en souterrain en een glaspui gemaakt aan de achterzijde van de woning.” Wat de helft van de kopers wel zelf doet, is slopen, vloeren egaliseren, houtwerk schuren, schilderen en muren sausen. Carla: “We bespaarden direct geld door zelf muren te slopen, containers en liften te huren en zelf balken te verzwaren.” Een enkeling wijzigt in de loop van de tijd de plannen. Lieke: “Marcel is sinds kort als zelfstandige aan de slag. We willen nu wonen en werken combineren. In plaats van alles uit te besteden doen we veel meer zelf.”

Voor de afbouw ERA Contour of een eigen aannemer? De kopers oriënteren zich vooraf goed en maken hiervoor gebruik van hun netwerk van vrienden, kennissen of buren. Bijna allemaal vragen ze voor de afbouw van de binnenkant van de woning een offerte bij ERA Contour. Allen kiezen uiteindelijk voor een andere afbouwaannemer. De prijs speelt hierbij een rol. Marcel: “Voor het inbouwen van een staalconstructie was ERA bijna tweemaal zo duur als een gespecialiseerde aannemer in dit soort type werk.” Carla: “Voor de aanleg van ons dakterras hebben we gebruik gemaakt van dezelfde aannemer als onze overbuurman. De aanleg scheelde bijna de helft met de offerte van ERA.” Behalve de prijs speelt ook vertrouwen in de aannemer een rol. Lieke: “Je bent leek, weet niets van de bouw. Van ERA kregen we een grove offerte van € 30.000,- per verdieping. Daarin waren de materiaalkosten niet verwerkt.” Geert: “Een aannemer viel positief op. Hij dacht actief mee hoe zaken goedkoper konden. We vertrouwden hem en zijn onderaannemers.”

Hoe ervaren kopers de begeleiding van ERA Contour Er is een verschil tussen de kopers, die in het begin van het project een woning kochten en de kopers uit de latere fase. Voor de eerste fase kopers (2007-2009) is het pionieren. De organisatie van ERA Contour lijkt onvoldoende voorbereid om te werken met particuliere opdrachtgevers. De keuze van ERA Contour om te kiezen voor renovatie (zonder bouwvergunning) blijkt in de praktijk anders uit te pakken. De kopers krijgen te maken met tussentijdse veranderingen en aangescherpte eisen. Carla: “Er kwamen steeds meer eisen bij. We begonnen met een eenvoudige verbouwing, maar naar mate de tijd verstreek werd alles strenger. We hebben ons oorspronkelijke plan volledig moeten aanpassen.” Afspraken met het nutsbedrijf zijn onvoldoende goed uitgewerkt en dat heeft gevolgen voor kopers van een bovenwoning en/of benedenwoning. Dat ze geen eigen aansluiting hebben ontdekken enkelen aan het einde van hun verbouwing. ERA Contour heeft één aansluiting per pand gemaakt. Voor het geval er twee woningen per pand komen plaatsen ze tussenmeters. Carla: “We moesten de gwl-rekening voortaan elk jaar verrekenen

33

met de benedenburen. Bij oplevering hebben we geweigerd om te tekenen voor akkoord. We wilden eerst onze eigen meter. We hebben ons als buurt gegroepeerd, vergaderd en als kopers gezamenlijk een brief geschreven naar ERA. Het is ons uiteindelijk gelukt.”

Souterrainwoning Zwaerdecroonstraat In een latere fase, als ERA Contour meer ervaring heeft opgedaan, lopen zaken soepeler. Potentiële kopers met weinig ruimtelijk inzicht krijgen een aantal gratis architectenuren om de mogelijkheden te verkennen. Like: “ERA maakt het concept aantrekkelijker door architecten in te schakelen. Dat helpt om kopers over de streep te trekken.” Geïnteresseerden, die eerst meer zekerheid willen over de kosten van de afbouw krijgen een kostenoverzicht per verdieping. Door dat inzicht kunnen potentiële kopers ook makkelijker offertes van andere aannemers toetsen. In een latere fase neemt ERA Contour, als het contact tussen Bouw & Woningtoezicht en de bouwende ontwikkelaar beter loopt, ook werk uit handen van kopers. Steven: “ERA heeft voor ons de bouwvergunning geregeld en deze voor ons betaald. Van het vergunningentraject hebben we geen last ondervonden.” In de laatste fase van het project (2010) stelt de projectleiding van ERA Contour zich nog meer ondersteunend op en denkt actief mee over de meest efficiënte oplossingen. Steven: “We hebben met ERA onderhandeld over het verplaatsen van de achtergevel met anderhalve meter richting tuin. Daar hebben we niets voor hoeven betalen.”

34


Het contact met de uitvoering op de bouwplaats loopt vanaf het begin meestal prettig. Carla: “We konden alles vragen aan mensen van ERA. Ze luisterden naar je, bespraken problemen met ons, losten zaken op en gaven tips.”

Hoe duurzaam is de aanpak? De meeste kopers hebben de gebruikelijke zaken aangepakt voor een energielabel A, zoals vloerverwarming in het souterrain (lage temperatuurverwarming), een hoog rendementsketel en HR+++ glas voor de achtergevel en isolatie van de tussenmuren en gevel. Slechts een enkeling heeft een energieadviseur ingeschakeld, maar dat leverde onvoldoende besparing op. Like: “Zonnepanelen op het dak was te duur evenals warmteterugwinning (WTW).”

Gevel Eén Blok Stadwoning na De nieuwe fundering zien een aantal kopers als een goede en duurzame investering in de toekomst. Marcel: “Achteraf weet ik hoe belangrijk het is dat die fundering is vernieuwd. Het maakt ons huis waardevast.” Het aanpakken van het casco door ERA Contour kan echter duurzamer, blijkt tijdens de interviews. Het ontbreken van dakisolatie en tochtende kozijnen kwam enkele malen ter sprake. Een koper is zelf met de kozijnen aan de slag gegaan. Like: “We hebben de kozijnen zorgvuldig ingemeten om kiervorming en tocht te voorkomen.” Ook kwam ter sprake dat opgeknapte delen, zoals balkons en achtergevels na oplevering door de kopers direct werden gesloopt. Marcel: “De nieuwe achtergevel die ERA heeft geplaatst ter waarde van € 15.000,- hebben we

35

onmiddellijk gesloopt.” Mickey over de verbouwing van hun benedenwoning: “Martijn sloopte het balkon op de eerste verdieping om meer licht in de woonkeuken in het souterrain te krijgen.”

VVE De VVE is per pand geregeld. Er is niet gekozen voor een blok VVE. Gezien de doelgroep, die geen keuze maakte voor gedwongen samenwerking in een collectief VVE-verband, zoals het Wallisblok, lijkt dit een goede insteek. Bewoner Mickey: “Met een grote VVE heb je helemaal geen invloed. Vaak besteedt men het beheer uit aan derden. Dan moet het allemaal professioneel geregeld worden. Als wij met de buren afspreken ‘we schilderen de buitenboel’, kan dat.” De meeste VVE’s leiden nog een slapend bestaan. Veel kopers zijn nog bezig met het afronden van de verbouwing. Een meerjarenplan voor toekomstig onderhoud van de buitenzijde heeft nog weinig prioriteit. De maandelijkse bijdrage met honderd euro per appartement lijkt hoog, maar in vergelijking met nieuwbouw dat circa € 1,- tot € 1,25 per m² per maand kost, valt het bedrag erg mee. Bewoner Mickey: “Met de VVE moeten we aan de slag. Voor de toekomstige verkoop moet je een actieve VVE hebben.” De VVE heeft bij deze geïnterviewden geen rol gespeeld bij het gezamenlijk inkopen van materialen en of gereedschappen.

Achtergevel voor

36


Band opbouwen met de buurt De meeste kopers maken in korte tijd deel uit van de buurt. Dat snelle buurtnestelen heeft ondermeer te maken met het organiseren van buurtfeesten en de veranderende samenstelling van de bewoners: namelijk meer gezinnen. Huurder Elly zegt hierover: “Toen ik hier in 2000 kwam wonen, waren het vooral studenten en krakers. Nu wonen er jonge stellen en gezinnen. Het is meer eenzelfde type bewoner en meer saamhorigheid.” Marcel wijst ook naar andere type bewoners als hij zegt: “Straatfeesten werden vroeger georganiseerd door krakers. Nu door tweeverdieners en bakfietsrijders. Die hebben ook het meest belang. Voor een veilige omgeving heb je buren nodig.”

Achtergevel na Een buurtatelier, gratis ter beschikking gesteld en gerund door bewoners, is regelmatig open voor cursussen, feesten en burenoverleg. Dit stimuleert het onderlinge contact tussen zowel de nieuwkomers en tussen nieuwkomers en huurders. Like, moeder van twee kinderen: “Voordat we er woonden, hebben we al een straatfeest in de Zwaerdecroonstraat meegemaakt.” Lieke, moeder van drie kinderen: “We hebben samen Halloween gevierd en met Nationale Burendag is de hele straat afgezet voor muziekoptredens. In het buurtatelier hebben we voor de straatkerstboom versieringen gemaakt.” Voormalig huurder Geert heeft sinds hij koper en vader is veel meer contacten in de buurt. De babyboom die gaande is bij de kopers van de Snellinckstraat en Zwaerdecroonstraat stimuleert dit burencontact. Geert: “Ik vind het hier veel leuker geworden. De feesten, maar ook een grote open binnentuin

37

spelen een rol. Wat bijzonder is, is dat onze dochter (3) via de achtertuin door de andere tuinen naar haar vriendjes kan lopen.” Verbouwen verbindt ook. Kopers wisselen ideeën onderling uit, maken gebruik van elkaars netwerk en ondersteunen elkaar. Carla: “Onze overbuurman, een architect, heeft een dakterras laten maken. Wij wilden ook zo’n terras. Wij mochten zijn tekening gebruiken en hij heeft voor ons de vergunning geregeld.” Ook discussies met gemeente, de bouwer en Stedin stimuleerde de onderlinge band. Carla: “De hele straat had hetzelfde probleem: geen eigen aansluiting. We hebben ons als buurt gegroepeerd, vergaderd en gezamenlijk een brief geschreven.” Sommige kopers zijn zelf actief aan de slag gegaan met het opzetten van een buurtnetwerk. Mickey ging langs de deuren van de Snellinckstraat om bewoners te mobiliseren: “Ik wil de mensen in de buurt beter leren kennen. Het is leuk en handig als buren samen dingen ondernemen en elkaar steunen.” Een bewonersgroep heeft het initiatief genomen om de Zwaerdecroonstraat te vergroenen en kindvriendelijk te maken. Lieke: “Een landschapsarchitecte uit de straat heeft samen met een groepje bewoners het initiatief genomen, een plan geschreven, een Opzoomerbudget geregeld en de gemeente erbij betrokken. Dit voorjaar gaat de gemeente ermee aan de slag.”

Contact tussen huurders en kopers Tussen de Snellinckstraat en Zwaerdecroonstraat is een verschil in burencontact. In de Zwaerdecroonstraat is er meer onderling contact. Lieke: Tijdens een buurtfeest komt iedereen elkaar tegen. Ook de Marokkaan in zijn lange gewaad die voor de deur op zijn krukje zit. Mijn zoon heeft met een aantal Marokkaanse jongens uit de buurt op het plein gevoetbald.” De dochter van Elly maakte een serie portretten van nieuwe en oude buurtbewoners. Elly: “Mijn dochter (16) heeft het hier nu meer naar haar zin.” In de Snellinckstraat lijkt er nog weinig contact te bestaan tussen kopers en huurders uit dezelfde straat. Het ontbreken van een buurtatelier, waarbij bewoners elkaar op informele wijze kunnen ontmoeten, kan daarbij een rol spelen. Maar het is ook niet vanzelfsprekend dat mensen op elkaar afstappen die niet tot dezelfde sociaaleconomische klasse behoren, ook al zijn ze (over)buren. Mickey: “De opgave is wel dat onze overburen, de huurders van Woonstad, ook mee willen doen met het buurtnetwerk. We hebben ze nog niet benaderd.”

Kosten Heel pand De prijzen in de beginfase (2007) verschillen met latere fasen van oplevering. In de beginfase kochten mensen een woning zonder dubbel glas. Het opgeknapt casco van een heel pand kostte in 2007 € 320.000,- (€ 1066,- per m²). Na aanscherping van de eisen van Bouw en Woningtoezicht (o.a. kozijnen moeten zijn voorzien van dubbel glas), kostte eenzelfde pand in dezelfde straat gemiddeld € 345.000,- (€ 1235,- per m²), uitgaande van een gemiddelde van totaal 279 vierkante meter per pand. Voor het afbouwen van het casco investeren de geïnterviewde kopers tussen de € 130.000,- (zonder opgeknapte zolder) en € 160.000,-. De totale investering schommelt daarmee tussen de € 480.000,- (€ 1720,- per m²) en € 550.000,- (€ 1971,- per m²).

38


Half pand De prijzen voor tweelaagswoning waarvan het casco is opgeknapt variëren voor een benedenhuis tussen de € 160.000,- en € 181.000,-. Voor een tweelaagsbovenwoning casco-opgeknapt betalen kopers afhankelijk van de grootte gemiddeld tussen de € 156.000,- en € 178.000,-. Voor een drielaagsbenedenwoning is de gemiddelde prijs afhankelijk van grootte en ligging tussen de € 221.000,- en € 270.000,-. Een uit drie lagen bestaande gerenoveerde cascobovenwoning varieert in prijs tussen € 188.000,- en € 228.000,-. Voor de afbouw investeerden de geïnterviewde kopers voor een drielaagswoning bedragen tussen de € 100.000,- (als ze het grotendeels zelf doen ) € 120.000,- (deels uitbesteed) en € 150.000,- (grotendeels uitbesteed). De totale investering (casco en afbouw) voor een drielaagswoning schommelt daarmee tussen de € 290.000,- voor een 180 m² grote bovenwoning (€ 1611,- per m²) en € 350.000,- voor een benedenwoning met een oppervlakte van gemiddeld 190 m² (€ 1842,- per m²). De verschillen in afbouw tussen een heel en half pand zijn relatief gering. Ze zijn te verklaren doordat meerdere vierkante meters goedkoper in afbouw zijn dan een woning met een kleiner woonoppervlak. Ook is een deel van de verbouwingen in fases uitgevoerd. In een latere fase (als er weer geld gespaard is) wordt de verbouwing, zoals de zolder, afgerond.

Waar besteden kopers hun geld aan? De kopers van de cascohuizen investeren veel geld in constructie en afwerking. Ze voegen daardoor extra waarde toe aan de panden. Al beseffen ze dat zelf nog niet zo. Door de specifieke woonwensen is elk huis anders geworden. Uit de interviews komen de volgende prijzen naar voren, gebaseerd op woningen rond de 180 vierkante meter en getoetst bij architectenbureau UNO gespecialiseerd in renovatie. 

Vernieuwde glazen achterpui met openslaande deuren, inclusief staalconstructie en verhoogde vloer beletage

tussen de

€ 35.000,- en € 60.000,-



Aanleg ruim dakterras

€ 20.000,-



Geïsoleerde voorzet- en gevelwanden + afwerking

€ 20.000,-



Nieuwe trap + constructie + verplaatsing

€ 10.000,-



Installaties als elektra en CV

€ 20.000,-



Vloeren: isolatie + afwerking

€ 12.000,-



Keukens

€ 7.500,-



Sanitair (meerdere toiletten en twee badkamers)

€ 10.000,-

Bij enkele kopers was de woning nog niet helemaal klaar (zolder), maar het geld voor de afbouw wel gespendeerd. De gekozen oplossing: in een latere fase, als er weer geld is gespaard, de zaak verder afmaken.

39

Kunnen ze het betalen? Voor de enkele geïnterviewde huurders van het WBR is de verhouding tussen huren (€ 480,-) en kopen/afbouwen van een tweelaagswoning (in 2007 circa € 250.000,- voor het totaal) te duur. Huurder Elly: “Ik kon mijn woning kopen voor € 171.000,-. Maar dan moest ik ook financiering hebben voor de afbouw. De maandlast zonder afbouw was al bijna € 800,- per maand. Voor mij was dat geen optie. Als ik ga kopen wil ik geen hogere lasten.” Huurder Geert wilde zijn bovenwoning kopen en deze helemaal zelf afbouwen. Financiering van zijn hypotheek gaat ondanks zijn spaargeld niet makkelijk. Geert: “Zowel de Rabobank als de Triodosbank deden moeilijk.” Met steun van de familie van zijn vriendin koopt hij uiteindelijk het hele pand. Huurder Carla heeft als ZZP’er een wisselend inkomen. Dankzij het vaste inkomen van haar partner krijgen ze de financiering rond.

De hoger opgeleiden met een vaste fulltime baan ondervinden weinig problemen met de financiering. Al spelen op de achtergrond enkele onzekerheden: eigen koopwoning nog zien te verkopen en dreiging van ontslag. De mensen met een koopwoning hebben, ondanks de financiële crisis, snel hun woning (en met winst) kunnen verkopen. De financiering van een woning is bij een stel op de valreep gelukt. Marcel: “Nadat de hypotheek was geregeld werd ik ontslagen. We hadden geluk. Als zelfstandig ondernemer is het veel moeilijker om financiering te regelen.”

40


Prijs en transparantie De huurders van het WBR wantrouwen het WBR en ERA Contour in eerste instantie en vermoeden te hoge koopprijzen voor de woningen. Voormalig huurder Geert: “Dat wantrouwen kwam mede omdat ze ons als huurder eruit wilden hebben om zo meer omzet te kunnen maken. Bovendien was ERA niet alleen aannemer, maar ook ontwikkelaar. Oftewel in onze optiek: zakkenvuller.” Voor de potentiële kopers is onduidelijk hoe de prijs van het casco is opgebouwd. Voor welke onderdelen van het opgeknapte casco betaalt de koper welk bedrag? Een enkele architect en stedebouwer vinden de vraagprijzen voor het casco te hoog. Ze vermoeden dat ze het zelf goedkoper hadden kunnen doen. De kosten, die bijvoorbeeld met de innovatie van het nieuwe woningconcept samenhangen, zien ze als vorm van researchkosten. Marcel: “Als koper betalen we de ontwikkeling van het concept. Als we het privé ontwikkeld hadden, hadden we het als groep particuliere kopers onder professionele begeleiding goedkoper kunnen doen.” Een enkeling heeft de indruk dat ERA Contour niet de kosten (met normale winstopslag) doorberekent, maar op korte termijn vooral veel winst wil maken. Marcel: “Voor Een Blok Stad Oude Noorden vragen ze hetzelfde bedrag als voor de woningen in de Zwaerdecroonstraat. Terwijl de locatie minder is en de tuinen ondieper. Mijn idee is dat ERA/TBI winstmaximalisatie nastreeft.”

41

Goede investering? De meeste kopers verwachten dat aankoop en verbouw op termijn een goede investering is. De centrale ligging, grote binnentuin, monumentale panden en grondige verbouwing zijn de belangrijkste ingrediënten om dat te veronderstellen. Makelaar Mickey stelt dat ze zelfs nu in deze tijd de woning niet met verlies hoeft te verkopen: “Een paar weken geleden is een tweelaagsbenedenhuis in de Snellinckstraat door een particulier verkocht (en dus zonder funderingsherstel). Het liep storm. Vier stelletjes brachten een bod uit tussen de € 145.000,- en € 155.000,-. In opgeknapte staat doet deze woning € 220.000,-. Een benedenwoning met tuin blijft zijn waarde behouden.” Like verkocht onlangs haar appartement in Blijdorp en heeft veel op Funda gekeken. Ze verwacht dat haar investering van € 350.000,- voor haar benedenwoning zeker rendeert. “Benedenhuizen met tuin in het centrum waren binnen een paar dagen verkocht. Dan heb ik het nog niet over een benedenwoning met drie woonlagen in de binnenstad. Dit is een zeer courante woning.”

Toekomstig wonen: heim of handel? Geen van de kopers ziet de woning als een handelsobject waarmee op korte termijn een wooncarrière kan worden gemaakt. Zelf je huis (af)bouwen stimuleert de binding met de buurt. Dat zelfde fenomeen zien we bij de klushuizen en het zelfbouwen op eigen kavel (Nieuw Leyden). De meeste kopers denken dan ook dat ze er over vijf jaar nog wonen. Geert: “Je eigen huis kunnen afbouwen is bijzonder. Je krijgt meer verbintenis met het huis en de buurt.” Marcel: “We willen er circa tien jaar wonen.” Like zegt: “Als ik 65 jaar ben, woon ik hier nog steeds goed.” Carla zegt hierover: “De komende tien jaar blijven we hier zeker wonen. En tien jaar zijn zo twintig jaar.”

Concept volgens koper voor herhaling vatbaar? De meeste kopers zijn enthousiast over het concept: de aanpak van een heel blok monumentale woningen met een aantrekkelijke binnentuin. Ook de afwisseling van hele panden en beneden- en bovenwoningen spreekt aan. Lieke: “De afwisseling trekt zo jonge en oudere stellen.” Een aantal kopers noemt enkele randvoorwaarden zodat het concept zich succesvol verder kan ontwikkelen. Het opknappen van een heel blok is beter dan een half blok, blijkt uit de diverse interviews. De opgeknapte achterkant blijkt daarbij een grote plus. Steven: “Het is heel prettig dat we aankijken tegen de mooie achterkant van de Snellinckstraat.” Makelaar Mickey hierover: “Pak het liefst een blok aan, want uitkijken op de achterzijde van sociale woningbouw kan scary zijn.” Garantie geven op casco en fundering biedt niet alleen zekerheid, maar maakt het concept ook onderscheidend ten opzicht van andere klushuizen. Like: “De vernieuwde fundering was voor de aankoop niet doorslaggevend, maar biedt wel zekerheid dat het goed zit met onze investering. Mickey stelt dat het geven van garantie dé kracht is van het concept Eén Blok Stad. “Daarmee onderscheid je je van alle anderen.”

42


Het project zorgt niet alleen voor een aantrekkelijke straat met opgeknapte huizen en verschillende type woningen, maar trekt ook een groep actieve bewoners, stellen diverse kopers. Carla: “Het project trekt energieke mensen. Actieve bewoners die zelf klussen.” Bewoners die elkaar helpen door het geven van tips en het delen van kennis. Steven: “De buurman, een architect, had een lijst gemaakt waar we bij oplevering op moesten letten.” Of er een grote markt voor dit concept is, is onduidelijk. Enkele kopers vertelden over de grote drukte tijdens de open dag, maar of grote aantallen belangstellenden daadwerkelijk potentiële kopers zijn is onduidelijk. Marcel ziet een nichemarkt: “Ik zie vooral mensen om me heen, die niet gewend zijn om te bouwen en liever een kanten-klaarwoning kopen.” Op die ‘kant-en-klaar-klushuizenmarkt’ is Woonvisie inmiddels ingestapt, vertelt bewoner en makelaar Mickey: “Beleggers hebben ook de klushuizen ontdekt. Het zijn vooral oude woningen uit de jaren dertig in het Kleiwegkwartier, Hillegersberg en oude panden in het Oude- en Nieuwe Westen. Ze laten het compleet opknappen in een strakke trendy stijl. We verkopen het al van papier zodat kopers nog invloed kunnen uitoefenen.”

43

44


8.

VERKOOP, TAXATIE EN FINANCIERING

Met diverse partijen die betrokken zijn geweest bij het verkoopproces zijn gesprekken gevoerd. Makelaars, bankiers en projectleiding van ERA Contour. Er is ingegaan op de behoefte van de doelgroep, taxaties, financiering, risico’s van kwetsbare wijken en het belang van een merk. Ook is nagegaan of het renovatieconcept een consumentgerichte repeteerbare aanpak is, die door het aanspreken van particuliere investeringen de waarde van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving verbetert. Wat vraagt dit van de werkprocessen?

Verkoopcampagne: mond tot mond Er is geen sprake van een grote verkoopcampagne. De hele marketing gaat via het internet (filmpje en site) en middels bouwborden op locatie. De betrokken makelaars verwachtten er in eerste instantie niet veel van. Ze geloofden niet erg in het cascoconcept. Makelaar Ton van der Schee, van Van der Schee en Van der Velde Makelaars, is vanaf het begin betrokken: “ERA had onderzoek gedaan naar wensen van kopers. Er bleek grote vraag om zelf iets te kunnen maken. Ik moest het allemaal nog zien. Tot de dag van de start verkoop. Daar kwamen 800 mensen op af.” Projecten als in Nieuw Leyden (zelf een huis bouwen) en kopers voor de Rotterdamse 169 klushuizen in Spangen en het Nieuwe Westen trekken in dezelfde periode eveneens veel belangstellenden. Alle geïnterviewde kopers zeggen via via van Eén Blok Stad te hebben gehoord: familie, vrienden en kennissen. Ook potentiële kopers waren actief met het informeren van mensen in hun eigen netwerk. Het voorlichtingsfilmpje van Eén Blok Stad met een jonge, creatieve, hoogopgeleide Hollandse moeder in de hoofdrol, matcht goed met de latere doelgroep kopers.

Interessante doelgroep De makelaar ziet een interessante doelgroep langskomen voor de cascowoningen tijdens de open dag. Hoogopgeleiden met hoge inkomens tussen de 30 en 45 jaar waarvan ongeveer de helft een achtergrond heeft als architect, de andere helft bestaat voornamelijk uit creatieven, zoals beeldend kunstenaars en vormgevers. Een sluimerende groep kopers op zoek naar een oud huis met tuin, die centraal willen wonen dicht bij alle voorzieningen. Van der Schee: “Ze oriënteren zich op woningen aan de Claes de Vrieselaan, Mathenesserlaan of Snellinckstraat. Het overgrote deel van deze groep, ongeveer zeventig procent, had nog geen koophuis en was huurder. Het zijn de mensen die al in de stad wonen en een band hebben met de stad.” In een latere verkoopfase (2010), als het renovatieproject bijna afgerond is, ziet projectleider Patrick van Oosten van ERA Contour ook een andere doelgroep verschijnen. Productiebegeleiders van theater en film, architectuurhistorici, artsen, juristen, stedenbouwers en economen. Van Oosten: “Dit is een kopersgroep die op safe speelt en pas koopt als ze zien dat het project loopt. Ze zijn bereid te investeren. Zelfs meer dan dat het

45

pand waard is. Dat de investering hoger was dan de waarde weten ze vooraf. Sommige zeiden tegen me: ‘We kopen hier voor de komende vijftien tot twintig jaar.”

Investeringen hoog Makelaar Ton van der Schee ziet een groot verschil tussen mensen die een bestaand huis kopen en een cascowoning. De laatste groep investeert veel meer tijd, geld en energie in de afbouw van het casco. Van der Schee: “Mensen die een bestaand huis kopen zijn veel zuiniger. Die investeren niet zoveel. Als ik zie wat er met Eén Blok Stad gebeurt, gaat het upgraden van de woning veel verder. Mensen gaan helemaal los. Ze investeren in dakterrassen, vides, balkons en glazen puien. Waar komt de keuken? Zijn dat twee keukens of drie badkamers?”

Vraag naar oud huis met tuin De meeste kopers zijn geïnteresseerd in een benedenhuis met tuin. Daarvan zijn er in de eerste verkoopfase te weinig. Veel huurders willen terugkeren naar hun benedenwoning en zijn niet beschikbaar voor de verkoop. Van der Schee: “We hadden in eerste instantie drie woningen in de aanbieding.“ In een latere fase, als verschillende huurders toch afhaken, komen meer hele panden en benedenwoningen met tuin in de aanbieding.

Onvoorbereide start zorgt voor afhakers Ondanks de grote opkomst en het nog goede economische klimaat (2007) worden er in de eerste fase weinig woningen verkocht. Veel zaken zijn nog onduidelijk en de makelaars weten geen antwoorden te geven op

46


technische en inhoudelijke vragen van potentiële kandidaten. Wat kost het maken van een vide of het stuken van 300 m²? Kan ik een dakterras maken en wat kost dat dan? Na de startbijeenkomst maakt ERA Contour met toekomstige kopers afspraken, voert individuele gesprekken en stelt berekeningen op. Van der Schee: “Deze fase heeft maanden geduurd. Veel potentiële kopers zijn toen afgehaakt.”

Inspelen op behoefte potentiële klant Makelaars hebben de eerste twee jaren (2007-2009) weinig middelen om de verkoop te stimuleren, zoals ondersteuning geven bij het uitwerken van plannen of korting geven op de verkoopprijs. De nieuwe projectleider Patrick van Oosten pakt het anders aan. Hij gaat zelf geïnteresseerden rondleiden. Geeft achtergrondinformatie over technische en bouwkundige mogelijkheden. De potentiële kopers willen zekerheid over de kosten van de afbouw. ERA Contour vertaalt dit in een kostenoverzicht. De gemiddelde prijs per etage op nieuwbouwafbouwniveau becijfert het bedrijf op € 25.000,- inclusief een eenvoudige badkamer, eenvoudige keuken en aanleg van de installatie. Er is geen sprake van gedwongen winkelnering. Potentiële kopers zijn vrij om met de prijslijst van ERA Contour in de hand elders bij andere aannemers te shoppen.

Van Oosten merkt ook tijdens zijn rondleidingen met belangstellende dat veel mensen weinig ruimtelijk inzicht hebben. Hij biedt toekomstige kopers bij het uitwerken van de plannen gratis architectenuren aan en in sommige gevallen gratis uren voor besprekingen met de constructeur als mensen vides willen maken en/of dragende muren weg willen halen.

47

De economische situatie dwingt ERA Contour ook om potentiële kopers een korting van bijna 10% te geven in combinatie met creatieve oplossingen als gratis bouwmaterialen en het regelen van bouwvergunningen. Door deze aanpak ontstaat er bij de klanten vertrouwen. Het resulteert in de verkoop van veertig woningen in minder goede economisch tijden. Van Oosten: “Dat is best bijzonder als je weet dat de totale kosten voor aankoop en verbouw van een dergelijk pand meer dan een half miljoen euro bedragen.”

Taxateurs tasten in het duister Eén Blok Stad is een nieuw product en taxateurs hebben geen vergelijkingsmateriaal. Ze taxeren laag. De taxaties zijn gebaseerd op vergelijkende panden uit de omgeving. Ze kunnen door de lage waarde van deze panden nauwelijks met hun taxatie door de lage prijzenbarrière heenbreken. Projectleider Patrick van Oosten: “In begin hadden we situaties dat een pand voor € 350.000,- was verkocht en voor € 200.000,- was getaxeerd.” De achtergrond van de lage taxaties is de nieuwe wetgeving waarbij alle taxaties worden gevalideerd door het NWWI of TU (taxatie-unie) om fraude met vastgoed te voorkomen. Directeur Job Van Zomeren van ERA Contour: “Als hun taxatie een kwart hoger uitviel dan de referentieobjecten, kwamen ze terecht bij de afdeling Fraude!” Taxateurs zijn niet alleen huiverig om te hoog te taxeren, maar moeten ook goed ingevoerd zijn om de panden op de juiste waarde te kunnen schatten. In het begin gaat dat mis. Van der Schee: “Sommige taxateurs riepen maar wat. Ze wisten bijvoorbeeld niet dat de fundering vernieuwd was of vergeleken de cascopanden in de Zwaerdecroonstraat met panden die voor een ton minder werden verkocht.” Taxateurs die ervaring hebben met de klushuizen weten de panden wel beter op waarde te schatten, bemerkt makelaar Van der Schee. Omdat kopers in de beginfase de financiering niet rond krijgen, begeleidt de makelaar de taxateurs tijdens de taxatieronde om over de achtergronden van Eén Blok Stad te vertellen en de resultaten te laten zien. “Doe je dat niet heb je geen succes, want dan krijgt de koper geen hypotheek. Ben je als makelaar drie maanden aan het praten en sta je nog met lege handen.”

Ook in vervolgfase is taxeren moeilijk Toch is taxeren onder begeleiding ook ingewikkeld, omdat het eindresultaat moeilijk is in te schatten. Makelaar en bewoner Mickey: “Wat het pand na verbouwing doet, is echt in de toekomst kijken. Zeker omdat er geen referentieprojecten zijn. De klushuizen in Spangen zijn toch een andere markt.” Hoe moeilijk het taxeren is, blijkt ook uit latere fase in 2010 waarbij een groep van acht kopers bewust allemaal verschillende taxateurs in de arm hebben genomen. Koper Steven uit de Zwaerdecroonstraat: “De uitkomsten van de taxaties waren verschillend, variërend tussen goedkoop en duur. Onze taxatie liet een gemiddelde prijs zien.” De lage taxaties van referentieprojecten in de directe omgeving staan geregistreerd. Dat is dan nog voor de crisis van 2008. Vanaf 2008 kruipt de vierkantemeterprijs van de gerenoveerde woningen van Eén Blok Stad omhoog met als doorbraak het jaar 2010. Job van Zomeren: “In 2010 kwamen zoveel transacties dat het geheel

48


een vliegwielwerking kreeg. De vastgoedwaarde sprong omhoog van € 1500,- naar € 2100,- per vierkante meter. Daarmee zijn we door de barrière van lage waardes heengebroken.”

Financiers onzeker De taxaties zijn aanzienlijk hoger dan vier jaar geleden, maar dat wil niet zeggen dat het financieren van de woningen in de Zwaerdecroonstraat-Snellinckstraat makkelijker is geworden. Oorzaak: de huidige huizenmarkt zit op slot. Geert Eijkenboom, directeur Retail Rabobank Rotterdam: “Er is teveel aanbod, woningen zijn moeilijk te verkopen en voor starters zijn de huizenprijzen te hoog.” Ook zijn de regels van de AFM (Autoriteit Financiële Markten) veranderd: strakker dan tijdens de start van Een Blok Stad in 2007. Bankier Eijkenboom: “Vroeger financierden we met de blik op de toekomst: ‘Over vijf jaar is zijn inkomen verdubbeld’. Daar speelden we met de financiering op in. Gezien de situatie op de arbeidsmarkt is dat passé.” De financiers kijken vooral naar het nu. Hoe ziet dat inkomen er nu uit. De nieuwe norm: omvang hypotheek is maximaal 4,3 maal het inkomen, heeft gevolgen voor de leencapaciteit. Een potentiële koper kan op basis van een modaal inkomen van circa € 30.000,- per jaar, dan een hypotheek krijgen van circa € 130.000,-. De aftrekbaarheid van de hypotheek is ook een onzekere factor en van invloed op banken en op de markt: ze zijn terughoudend. Eijkenboom: “Als het kabinet besluit om de hypotheekaftrek aan te passen, heeft dat effect op de huizenprijzen. Ze gaan dalen. Hoe gaan de bezuinigingen eruit zien? De angst zit in de markt. Dat wat ik koop, behoudt dat wel zijn waarde? En blijft mijn woning op termijn wel betaalbaar?”

Investeren in zwakke buurt: extra risico voor banken De Rotterdamse markt lijkt met een lagere gemiddelde vraagprijs € 220.000,- (dec 2011 www.huizenzoeker.nl) ten opzichte van de landelijke vraagprijs van € 315.000,- (dec. 2011 huizenzoeker.nl) een prima instapmarkt. Bankier Eijkenboom, sinds een half jaar werkzaam in Rotterdam, ziet dat anders. “In Rotterdam zijn veel stadswijken met een maatschappelijke achterstand, die een metamorfose nodig hebben om de buurt geschikt te maken voor de goed opgeleiden.” De zwakke Rotterdamse wijken maakt projecten als Eén Blok Stad kwetsbaar in de ogen van financiers. Ronald van Raaij, kantoordirecteur Rotterdam Centrum: “Het investeren in een zwakkere buurt brengt risico voor de bank mee. Het risico op werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden van de koper is aanwezig. Specifiek is hier de vraag wat dan de waarde van de woning is bij eventuele verkoop?” Ofwel krijgt het bankbedrijf zijn investering nog terug als het misgaat met de koper, zoals bij ontslag of ziekte.

Bad met gouden pootjes of pand met toekomstwaarde Behalve het risico van de opkomende wijk, is ook de cascoformule voor de banken een onzekere factor. De hypotheek bij Eén Blok Stad bestaat uit twee delen: casco en afbouw. Dat laatste bedrag is voor de banken ook een teer punt. De vraag is hoe gaan kopers om met dit budget. Wordt dit deel van de hypotheek wel goed voor de afbouw van het casco ingezet?. Van Raaij: “Is het huis evenveel waard als de aankoop en de verbouwing?

49

Hoe serieus is de verbouwing en wat is de waarde na verbouwing? Is het een badkamer van € 5000,- of iets exorbitants met gouden pootjes voor € 20.000,-? Wordt het na verbouwing wel een huis met toekomst?” De klushuizen in Spangen en Katendrecht bieden enige zekerheid, omdat daar de waarde hoger is geworden. Maar het is geen carte blanche. De financiers willen zicht op het eindproduct. Hoe wordt de woning ontwikkeld? Zijn er goede afspraken gemaakt en hoe wordt het project begeleid. Zit daar professionele begeleiding op? Bankier Eijkenboom: “Als financiers kijken we daarnaar.”

De zekerheid van een merk Voor de Rabobank is Eén Blok Stad een merk voor een bepaald type klushuis. De totale aanpak van een blok met woningen en de grondige aanpak van dak, gevel en fundering geeft de bankiers vertrouwen. Het zijn duidelijk woningen met meerwaarde. Wat er tot nu toe staat, vinden de Rabobankiers uitstekend en dat is ook de reden om het vervolg te financieren van Eén Blok Stad in het Oude Noorden. Het is het tweede Rotterdamse project van Eén Blok Stad. Ondanks de goede ervaringen komt er uiteindelijk in het Oude Noorden toch een kink in de kabel. De fundering, in Middelland vernieuwd, is in het Oude Noorden geen issue, want in een veel betere staat. De bankiers verwachten echter wel een opgeknapte fundering. Het merk Eén Blok Stad impliceert immers een totale casco-aanpak. Van Raaij: ”Wat deze financiering onzeker maakte was de fundering. De palen zijn daar een onzekere factor. Over de fundering moet geen discussie zijn, want dat betekent onzekerheid.”

Risicogebied: paalrot De onzekerheid over de fundering in het Oude Noorden staat niet op zichzelf. Door de gemeente Rotterdam zijn risicogebieden aangewezen en dat is bij de twee bankiers bekend. Ze zijn daardoor meer gespitst dan vroeger hoe het met de fundering van oude woningen zit.” Geert Eijkenboom: “Er zit ook nog een technische component aan dit verhaal: de bemaling van het grondwater. Als de waterstand zakt, komen palen bloot te staan en gaan ze rotten. Wie trekt hier het geld voor uit? Dat maakt het geheel nog onzekerder.” De les die ze willen trekken uit het mislukken van Eén Blok Stad Oude Noorden is volgens Van Raaij: “In risicogebieden de fundering aanpakken. Als koper en financier koop je daarmee zekerheid.”

50


51

52


9. HET PROCES EN DE KOSTEN

Met diverse professionals die betrokken zijn geweest bij de totstandkoming en uitvoering van Eén Blok Stad zijn verschillende interviews gehouden. Er is ingegaan op het samenwerkingsproces, financiële aspecten, investeringsniveau, de andere rol van de ontwikkelaar, procedurele en organisatorische aspecten en de herhaalbaarheid van het renovatieconcept Eén Blok Stad.

Proces met de woningcorporatie WBR De huurinkomsten voor het WBR zijn na renovatie € 480,- per woning oftewel € 960,- per pand per maand. Deze inkomsten maken het renovatieproces in de Zwaerdecroonstraat- Snellinckstraat financieel onhaalbaar als alle sociale huurders terugkeren. Het WBR maakt verschillende berekeningen. De conclusie: om uit de kosten te kunnen komen moet de verhouding zijn: huur eenderde en verkoop tweederde. Het WBR wil de buurt met andere bewoners opnieuw opbouwen en organiseert in 2004 een bijeenkomst met huurders. Huurder Elly: “Er moest een yuppenwijk komen. Voor ons soort mensen was geen plaats meer. Er werd niet met ons gecommuniceerd, maar we werden voor een voldongen feit geplaatst.” De hoger opgeleiden en enkele krakers formeren een groep, gaan met flyers de straat op, schakelen politiek in en de pers. De actie wordt in de media breed uitgemeten. De groep ontdekt dat het WBR slechts vage plannen heeft voor de herontwikkeling. Voormalig huurder Geert: “Er was geen architect bij betrokken en er waren geen plattegronden gemaakt. We gaven aan dat we onze woningen wilden kopen en stelden voor dat in MGE-verband te doen. (Maatschappelijk Gebonden Eigendom met terugkoopgarantie door de woningcorporatie).” Het WBR heeft in 2005 geen duidelijk beeld wat de bewoners willen. Wie willen er echt blijven wonen? Wie willen er verhuizen naar een andere plek? Welke alternatieven zijn er mogelijk? Ook is er onvoldoende zicht op kosten, opbrengsten en eventuele risico’s blijkt uit de diverse gesprekken.

Onderhandelen met huurders De start van het renovatieproces verdient zoals eerder beschreven niet de schoonheidprijs. Zittende bewoners voelen zich als toekomstige huurder ongewenst en dat werkt door in de vervolgfase: het wantrouwen overheerst. Om het vertrouwen te herstellen zijn veel intensieve gesprekken gevoerd met de bewonersgroep. Ron van Gelder: “We zijn uiteindelijk meer dan twintigmaal bij elkaar geweest. Onze inzet was werken naar een systeem dat wie wilde, kon blijven wonen.” Na twee jaar onderhandelen komen WBR en huurders tot een akkoord. Toenmalig technisch projectleider WBR Gerard Kolner over het onderhandelingsresultaat: “We deden na verloop van tijd concessies naar onze huurders. Het opknappen van het casco en het herstel van de fundering is voor zowel huurders als kopers uniform. Alle huurders mogen terugkeren (was in eerdere fase maximaal twintig). Na renovatie zijn de huren maximaal € 480,per maand en iedereen moet tijdelijk verhuizen naar een tussenwoning.”

53

Behalve de collectieve afspraken maakt het WBR op individueel niveau ook afspraken met huurders. Een verhuurmedewerker en opzichter inventariseren met elke bewoner wat na de renovatie terug zal worden gebouwd in de woning. Huurder Elly over deze afspraken in haar huurwoning: “Het bad in het souterrain, de oorspronkelijke kastenwand, de granieten art-decobak, de oude deuren en oorspronkelijke trap worden na vernieuwing van de fundering en vloer teruggeplaatst.” ERA Contour moet maatwerk leveren (op basis van foto’s) en op ambachtelijk niveau zaken reconstrueren. Het is niet alleen arbeidsintensief, maar ook een bron van misverstanden tussen bewoners, WBR en ERA Contour. Projectleider WBR Gerard Kolner: “Zaken bleken anders te zijn uitgevoerd dan afgesproken, helemaal niet of het resultaat viel tegen.” Na oplevering van de gerenoveerde woning is een groot deel van de huurders uiteindelijk niet teruggekeerd: 20 van de 82 huurders ofwel 24% keert uiteindelijk terug. De lange periode van onzekerheid zorgden voor een afvalrace. Terugkeerder Elly: “Het onderhandelingsproces duurde twee jaar. Je hebt geen idee of en wanneer je het huis moet verlaten. Als je moet, moet je ook binnen een maand verhuizen.” De verwachting was dat ze met haar twee kinderen zeven maanden in een wisselwoning moest verblijven. Het werden twee jaar. Elly: “Ik denk dat het WBR de impact heeft onderschat. Mensen zijn echt over de rooie gegaan. Vergeet niet dat een woning een belangrijke stabiele factor vormt in het leven.” Het proces van het verkopen van huurwoningen in het gerenoveerde blok Snellinck-Zwaerdecroonstraat gaat verder. Eind 2011 is zijn er nog 17 woningen in de verhuur (21%) en 64 woningen verkocht (79%).

Kosten, opbrengsten en dilemma’s voor de woningcorporatie Voor de meer dan honderd jaar oude panden van het WBR in Middelland met veel achterstallig onderhoud en die niet op eigen grond staan, krijgt het WBR de residuele waarde van ERA Contour. Dat wil zeggen het resultaat van de opbrengsten van de koopwoningen minus de kosten van de cascorenovatie van alle woningen, de huurwoningen incluis1. De kosten voor het opknappen van het casco, inclusief een nieuwe fundering, bedragen € 240.000,- per pand. ERA Contour maakt deze kosten als onderdeel van de overname-overeenkomst waarop de residuele waarde is gebasserd. Het afbouwen van de huurwoningen is een aparte opdracht van het WBR aan ERA Contour. Een indicatie voor een reguliere afbouw is rond de € 50.000,- per woning. Dat maakt de totale renovatiekosten (2 x 50.000 + 240.000 = € 340.000,- per pand ofwel € 170.000,- per woning met een vloeroppervlakte van tussen de 130 m² en 150 m². De werkelijke afbouwkosten liggen hoger. De huurders dwingen bij de woningcorporatie af dat na het funderingsherstel de woning weer in de oude staat wordt hersteld. Voor de sloopfase heeft ERA Contour het interieur van de huurwoningen gefotografeerd en later het interieur als maatwerk teruggebouwd. De uitvoering van dit ‘ambachtelijk individueel afbouwen’ heeft per woning circa € 20.000,- extra gekost (2 x 20.000 = € 40.000,- per pand). Uitvoerder Dick Salm van ERA Contour: “We hadden voor het afbouwen van de huurwoningen elf tot twaalf weken gepland. We zijn echter meer dan een jaar bezig geweest om aan de eisen van de huurders te voldoen.” 1

Zie hiervoor ook hoofdstuk 4 onder tussenkopje ‘Woningcorporatie WBR en Era Contour maken samen volgende afspraken’

54


Frictiekosten zijn er ook. De aanvullende eisen van Bouw & Woningtoezicht gelden voor kopers en woningbouwcorporatie en kostte het WBR een slordige € 20.000,- per woning. De extra uren voor overleg met de huurders om het vertrouwen te herstellen worden geschat op 1 fte gedurende een jaar. De sanering van de vervuilde grond is een onvoorziene extra kostenpost van ongeveer een half miljoen euro. De gemeente Rotterdam, eigenaar van de grond, neemt deze kosten voor zijn rekening. Dit komt voort uit oude afspraken die zijn gemaakt ten tijde van de privatisering van de woningcorporaties. De afgesproken huur van € 480,- per woning per maand (€ 960,- per pand) is bij lange na niet toereikend om de renovatie- (binnen en buiten) en ontwikkelkosten af te dekken. De oorspronkelijke door het WBR vastgestelde marktconforme huur van € 850,- per woning (130 m²) in 2005 komt meer in de buurt. Het rekenprogramma ‘Puntentelling woning’ (www.huurders.info) geeft voor een benedenwoning van 130 vierkante meter met tuin gelegen in het centrum in februari 2012 een huurniveau van tussen de € 900,- en € 1000,-. Met de kennis van nu is het de vraag of het WBR de zaak nu anders zou aanpakken. Voormalig vestigingsmanager WBR Ron van Gelder: “We hebben destijds geopereerd op een manier die het huidige Woonstad nu niet zou doen. Ook de afwegingen die we destijds maakten zouden we nu op andere gronden doen. Wil je zo’n renovatie tot een goed einde brengen, moet je van tevoren heel goed je huiswerk doen. Waarom renoveren en niet slopen? Wat zijn de totaalkosten die samenhangen met de ingreep. Welke risico’s zijn er (financieel, technisch, sociaal en politiek)? Wat zijn de opbrengsten? Wat betekent de ingreep voor de inrichting van de openbare ruimte? Investeert de gemeente mee? Heb je de zaak in kaart gebracht weet je ook waar de grenzen liggen.“ Het dilemma waarmee het WBR in 2005 worstelt, is dat renoveren van oude panden op deze schaal een kostbare zaak is. De opbrengsten uit de verkoop, van dit vaak voormalige gemeentelijke bezit met veel achterstallig onderhoud, zijn te gering om te kunnen inzetten voor de renovatiekosten van de overige huurpanden. Ook heeft het WBR in dit soort buurten (denk ook aan Nieuw Crooswijk) in vijftien jaar bijna geen financiële buffer kunnen opbouwen, omdat de woningen in 1990 als sloopwoning zijn aangemerkt. Grote woningen zijn voor bedragen van € 200,- per woning verhuurd. Ook zijn er krakers in terechtgekomen, die gratis in de woningen verblijven. Het WBR kan met 48 panden (circa 140 woningen) à € 1000,- per pand een aardig rendement maken van meer dan een half miljoen euro per jaar. In tien jaar betekent dat aan inkomsten een kleine 5.8 miljoen euro (48 x 1000 x 10). Het WBR heeft die keuze destijds niet gemaakt. Het goedkoop verhuren van corporatiebezit op een gewilde locatie zorgt niet alleen voor een laag rendement, maar heeft ook een aantal onbedoelde neveneffecten. Van Gelder zegt hierover: “Met een lage huur raak je een bewoner nooit meer kwijt. De huurder rekent zichzelf rijk en dat stimuleert hem om veel tegengas te bieden en allerlei aanvullende eisen te stellen.”

55

Proces uitvoering ontwikkelaar-bouwer Het project Eén Blok Stad begint bij ERA Contour als learning by doing. Uitvoerder Dick Salm van ERA Contour: “We zijn neergezet met de opdracht kijk maar hoe het eruit ziet.” Er is weinig tot geen informatie voorhanden als het project in mei 2007 van start gaat. Ze onderzoeken de panden op asbest, zwam, houtrot en ongedierte. Onder de houten vloeren tiert de zwam welig. Door de scheefstand weet ERA Contour al dat de fundering slecht is. Maar hoe erg? Salm: “We hebben putten gemaakt en de paalkoppen blootgelegd. De palen zagen eruit als potloden. Gevaarlijk. Op een gegeven moment gaat het pand knikken. Dan kan het binnen tien tot twintig jaar gebeurd zijn.” Ramen zijn zwak en balklagen van de balkons doorgerot. ERA Contour kiest er niet voor om met een bestek te werken. Een uitgewerkte opsomming hoe het op te knappen, werkt als een keurslijf. Want het is niet te voorspellen wat ze onderweg zullen tegenkomen. Renovatie is onvergelijkbaar met nieuwbouw. Hier geen systematische planning en kosten op de cent nauwkeurig berekend, maar flexibel inspelen op onvoorziene zaken. Dat heeft gevolgen voor het type werknemer. Salm: “Het is niet alleen inhoudelijke kennis die bij renovatie een rol speelt, maar ook mentaliteit en houding van mensen, zowel van vast personeel als onderaannemers.” Het plannen van de renovatie van Eén Blok Stad is extra complex door het verkopen van losse panden. Het bemoeilijkt het aansluitend renoveren wat bouwvakkers in de bouw gewend zijn Was pand 9 niet verkocht, maar bijvoorbeeld wel de panden 13 en 15, moest er voortdurend met personeel worden geschoven. Salm over deze werkwijze in de beginfase: “Dat kostte dubbel zoveel tijd. Heb je echter een flexibele ploeg dan kun je schuiven met personeel en houd je de personeelskosten laag.” Behalve een flexibele houding en verstand van zaken moeten de (onder)aannemers, zoals timmerlieden, loodgieters en metselaars in dit project, ook communicatief zijn. Dat is in de bouw ook niet vanzelfsprekend, stelt Salm. “Bouwers in de renovatie moeten met individuele kopers willen meedenken, oplossingen aandragen en bereid zijn om zich meer in te zetten.” Hij heeft in de beginfase veel mensen ontslagen en gezocht naar meer geschikte opvolgers. Mensen die zelfstandig kunnen werken en het leuk vinden om aan een dergelijk project te werken. Salm: “Heb je zo’n gouden team, bespaart dit 40% op de personeelskosten.”

Contacten met gemeente De contacten met de gemeente lopen niet allemaal even soepel. Op de achtergrond bespeurt ERA Contour behalve een bureaucratische houding ook een weinig vooruitstrevende opstelling. Job van Zomeren, directeur van ERA Contour, heeft voorafgaande aan de uitvoering van het project hierop ingespeeld en afspraken gemaakt met wethouder Karakus en de directie van de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V). Zowel wethouder als directie dS+V vinden het een fantastisch initiatief om de hogere inkomens aan de stad te binden: Eén Blok Stad is een goed plan. Op uitvoeringsniveau maakt ERA Contour in de voorbereidende fase mondelinge afspraken met de afdeling Bouw & Woningtoezicht: Eén Blok Stad zal volgens die afspraken als renovatie worden gezien. Dat maakt het aanvragen van bouwvergunningen overbodig en het voorkomt overleg met welstand. Tijdens de uitvoering van het project gaat het echter mis.

56


Uitvoerder Salm: “Diverse betrokken deskundigen van Bouw & Woningtoezicht interpreteren het Bouwbesluit verschillend.” Wat blijkt: Eén Blok Stad moet volgens verschillende afdelingen op het uitvoerende niveau van de dS+V wel degelijk aan allerlei eisen van ‘vernieuwbouwen’ voldoen. Deze veranderende zienswijze heeft consequenties voor zowel ERA Contour, kopers, huurders als de woningbouwcorporatie. De eisen worden gaandeweg strenger. Plannen en ook de al uitgevoerde plannen van kopers, moeten worden aangepast. Projectleider Patrick van Oosten van ERA Contour zegt hierover: “We kregen opeens te maken met geluidsbelasting van de straat op de gevel, ventilatieroosters (die niemand wilde) de lengte van de vluchtweg (als je van drie woningen één woning maakt), rookmelders, brandwerende plafonds en dubbel glas in de kozijnen. Overal is een bouwvergunning voor nodig. We hebben snel geschakeld, een tekenbureau ingehuurd en zo diverse de vergunningen kunnen aanvragen.” Hans Bosch, teamleider Bouw & Woningtoezicht bij de dienst Stadsontwikkeling (voorheen dS+V), herkent de kritiek.“Bouwinspecteurs in de wijken bepaalden zelf het niveau van toetsing van het Bouwbesluit. En dat betekende soms grote verschillen tussen de ene en andere Rotterdamse wijk. ERA Contour voelde een willekeur in behandeling. Als een particulier een pand opknapt is er nauwelijks gemeentelijke bemoeienis. Komt er een aannemer-ontwikkelaar of woningcorporatie, moeten ze door de molen van allerlei regeltjes. ERA heeft gelijk, maar we zitten ook vast aan landelijke regels. Eén Blok Stad is een grotere bouwopgave. De aanpak van de fundering is in ieder geval vergunningplichtig. Door de verkoop van beneden- en bovenwoningen zijn er bovendien ook woningscheidende vloeren en brandcompartimenten nodig.” Maar er is meer aan de hand dan alleen de keuze tussen renovatie/vernieuwbouwen en het al dan niet moeten aanvragen van vergunningen. ERA Contour ervaart geen support, maar vooral tegenwerking. De organisatie moet overal voor knokken. Niets gaat vanzelf, terwijl ze bezig zijn met het verbeteren en versterken van de bestaande stad! Het is voor directeur van Zomeren een haast Kafkaiaanse ervaring. “Welstand was ook krankzinnig bezig. Werd de door een koper voorgestelde aanpak van de achtergevel afgekeurd! Wat een betutteling. Hoe weinig productief om je te bemoeien met een gevel die niet vanaf de weg te zien is.”

Veranderende visie op Bouwbesluit Gesprekken tussen directie ERA Contour en teamleiding dS+V resulteren in een nauwere samenwerking. Voor het project Eén Blok Stad wordt één aanspreekpunt met mandaat aangesteld bij zowel dS+V als bij ERA Contour. Door regelmatig te overleggen verloopt de samenwerking soepeler. Teamleider Bosch: “Ik legde de achtergronden uit waarom zaken anders moesten. Zo krijg je meer begrip voor elkaars situatie.” De nauwere samenwerking vergroot het inzicht ook bij de gemeente. Een technisch georiënteerde afdeling krijgt meer zicht op economische processen, zoals de koopkracht van de Rotterdamse markt. Bosch: “In Rotterdam krijg je voor hetzelfde bedrag viermaal zoveel woonruimte als in Amsterdam. Als we dan ook nog eens nieuwbouweisen op de casco-aanpak zouden loslaten, zou een woning € 400.000,- moeten kosten in plaats van € 210.000,-. Daarom geven we binnen de wettelijke kaders ontheffing op de geluidwering van de gevel en thermische isolatie.” De discussies tussen ERA Contour en Bouw & Woningtoezicht zorgen ook voor een andere kijk op het Bouwbesluit. Is dat in deze situatie eigenlijk wel van toepassing?

57

“De wetgever bedacht het voor de sociale woningbouw waar veel mensen op een klein oppervlak wonen”, legt Hans Bosch uit. “Het zijn minimumeisen, maar niet meer van toepassing op de aanpak van de Zwaerdecroonstraat en Snellinckstraat. Het zijn hele grote huizen waar nu tweeverdieners wonen. Het aantal mensen per pand is sterk teruggelopen. Bovendien zijn het mensen die geld meebrengen. Die mensen willen zelf bepalen hoe ze hun woning willen indelen. Die ga je niet dwarsbomen bij de uitvoering van hun plannen.” Daar zit ook het spanningsveld waar ERA Contour tijdens de uitvoering tegen aanloopt: botsing met de tradities op de afdeling Bouw & Woningtoezicht en de persoonlijkheid van de diverse bouwinspecteurs. Ooit geselecteerd om de wet toe te passen en ook zo geschoold en opgeleid tijdens hun ambtelijke carrière. Teamleider Bosch: “Zij zijn gevormd door het uitgangspunt: eerst aantonen dat het goed is en dan pas een bouwvergunning afgeven. Eerst moest op papier alles goed zijn uitgewerkt. Op die papieren werkelijkheid werden ze afgerekend.”

Proces en uitvoering met nutsbedrijf Met Stedin is voorafgaand aan het project weinig tot geen overleg gevoerd. Wel is er een aanvraag gedaan voor een offerte voor het aanpassen van vijftig aansluitingen (een aansluiting per pand) Stedin weet dan ook niets van het samenvoegen van woningen en het opnieuw indelen van de panden. Bij het renoveren van het casco kiest ERA Contour voor een centraal punt waar het gas, water, elektra en riolering het pand binnen komt. Via een tussenmeter moeten de bewoners de kosten voor gas, water en licht onderling verrekenen. Na oplevering ontstaan de problemen. Patrick van Oosten: “Bewoners hebben een zelfstandige woning gekocht, willen een eigen meterkast en weigeren met de gekozen oplossing akkoord te gaan. Ze willen voor het vaststellen van hun energierekening niet afhankelijk zijn van buren.” Als verkoopadviseur van Stedin Han van Lunteren bij het project betrokken raakt in 2009 zijn er al twintig panden op deze manier bemeterd. “Het was technisch een probleem om per woning (twee woningen per pand) de te zaak te bemeteren. In een smal gangetje van 90 cm een gasaansluiting maken en elektrameter die 15 cm uitsteekt installeren is ingewikkeld. Je komt er niet goed bij om die pijperij aan te leggen.” De oplossing: één aansluiting per pand met twee tussenmeters een voor de beganegrondwoning en een voor de bovenwoning. Vanuit technisch oogpunt een handige oplossing, maar wettelijk onjuist. Van Lunteren: “Je hebt sinds 2007-2008 wettelijk de vrijheid om je eigen energieleverancier te kiezen.” Het gevolg van de wet: de bewoner moet bij zijn eigen meter kunnen komen. Van Lunteren: “In die oude panden is dat een beetje schipperen. Want hoe krijg je je toevoer van de leidingen vanaf de straat in de bovenwoning?” Eigenlijk is de oplossing simpel. Door het maken van een koker dwars door alle verdiepingen heen en de centrale toevoer van de elektra in het souterrain te maken. De eis om met de aansluiting drie meter van de entree te moeten zitten laten ze los, want een historisch pand met een bel-etage vraagt een andere oplossing. Van Lunteren: “We hebben gekozen voor splitsing van gas en elektra. De gastoevoer is achter de deur gemaakt en de gasmeter boven de deur geplaatst. Dat was simpel uitvoerbaar. De elektra hebben we opgelost via een leidingkoker die vanuit het souterrain recht omhoog langs de wand loopt naar de bel-etage en de hoger gelegen verdiepingen.”

58


Het project organisatorisch goed voorbereiden en Stedin in een vroegtijdig stadium betrekken zou het bouwproces met vele maanden hebben versneld. Want de historische panden, geen eenheidsworst, vragen om verschillende oplossingen, stelt de Stedinmedewerker. Snel kunnen schakelen en in een paar dagen een aansluiting regelen, zoals de bouwers gewend zijn, is voor Stedin onmogelijk te regelen. Tussen de klant ERA Contour bijvoorbeeld en de uiteindelijke uitvoering zitten minimaal zeven schijven. En die zeven schijven behoren tot verschillende afdelingen van verschillende bedrijven (3). Behalve Stedin (offerte, veiligheid en financiële check), zijn het bedrijf Joulz betrokken (technische check, werkvoorbereiding, evt. uitzetten vergunningen en tekeningen en inkoop materialen). Na deze werkvoorbereidingronde maakt het derde bedrijf, de onderaannemer, de daadwerkelijke aansluitingen. Van Lunteren over het proces bij Eén Blok Stad: “Weet dat projecten die niet lopen, ook voor Stedin arbeidsintensief zijn. Daar zit niemand op te wachten. Als zo’n bouwer dan in november komt en we snel moeten sprinten omdat het in februari klaar moet zijn, loopt dat niet lekker.”

Kan het sneller? Het zou vele maanden in tijd en werk voor alle organisaties hebben gescheeld als ERA Contour zowel Stedin als Bouw & Woningtoezicht in een vroegtijdig stadium had geconsulteerd. Han van Lunteren: “Betrek je ons in een vroeg stadium en bereid je het goed voor, kun je vele maanden winnen.” Teamleider Hans Bosch over sneller en goedkoper samenwerken: “Ontwikkelaars zitten vaak met ambtenaren aan tafel van de afdeling Ontwikkeling en niet met de afdelingen die het uitvoeren. Dat is ook de missing link. Maar ja, een bouwvergunning aanvragen... is ook niet sexy. Sterker, er hangt een sfeer omheen van: ‘houd die gasten zo lang mogelijk buiten de deur! Maar als je het vergunningenproces voorkookt, kan het veel sneller en soepeler. Dat is een vak. Het zou minimaal 50% schelen op de duur van een vergunningverlening en had veel dubbel werk (ook bij de gemeente) voorkomen.”

Contacten met DCMR Milieudienst Rijnmond Een hobbel is ook de vervuilde grond op het binnenterrein van het blok. Er is door Geofox onderzoek gedaan naar de mate van vervuiling met als conclusie dat er niets is vervuild. Dat rapport is echter nooit bij DCMR Milieudienst Rijnmond terechtgekomen. Later is DCMR Milieudienst Rijnmond alsnog ingeschakeld (door wie is onbekend) en heeft zelf metingen verricht. De grond blijkt vervuild. Ook dat levert vertraging op en het saneren van de grond kost veel geld.

59

60


10. CONCEPT MET TOEKOMST?

Inhoeverre draagt het renovatieconcept Eén Blok Stad bij aan het differentiëren en verbeteren van de particuliere woningvoorraad? Welke randvoorwaarden zijn nodig om het concept succesvol te laten zijn en financieel haalbaar? Ontstaan er door de casco-aanpak meer verschillende type woningen in de wijk en is dit renovatieconcept in andere woonmilieus en op andere woningtypen toepasbaar? Welke knelpunten komen voor in het proces van aankoop tot oplevering en hoe dat op te lossen?

Randvoorwaarden Ondanks de minder goede economische omstandigheden loopt Eén Blok Stad nog steeds. De meeste geïnterviewde professionals zien Eén Blok Stad dan ook als een kansrijk concept, mits het aan een aantal voorwaarden voldoet. Het Rotterdamse product moet in ieder geval aantrekkelijk zijn. Authentieke woningen met veel vierkante meters en (grote) tuinen op een kansrijke locatie rond het centrum, zoals Nieuwe Westen, Middelland, Oude Westen, Crooswijk, Zuid-Kralingen en Oude Noorden. En volgens de geïnterviewde makelaars aangepakt als een heel blok, want een grote groene zone als binnentuin is een eyecatcher evenals de opgeknapte achterkanten van de overzijde van het blok woningen. Een aantrekkelijke woonomgeving is de tweede voorwaarde voor het slagen van Eén Blok Stad. Bankier Van Raaij: “Als de woonomgeving niet deugt, kun je het schudden met de verkoop van huurwoningen. De scholen moeten goed zijn en het moet veilig zijn en prettig op straat.” Een gewilde buurt en aantrekkelijke straat hangen nauw samen met de hoogte van de investeringen. Makelaar Ton van der Schee maakt een vergelijking tussen Rotterdam- Noord en -Zuid. De opkomende wijken op de noordoever ziet hij als een meer kansrijke investering. “De verbouwingskosten zijn hetzelfde of je nu in de Claes de Vrieselaan zit of de Bloemhofstraat. Als koper steek je er veel energie in en wil je je investering op termijn terug.” Een derde voorwaarde is het afgeven van een garantie op het casco. Dat biedt zekerheid aan de kopers én de financiers. Makelaar Ton van der Schee signaleert dat kopers van een cascowoning erg veel investeren in het afbouwen.“Als ERA Contour ergens voor staat moet het garantie geven op het dak, de gevel en de fundering. Daarmee toont ze zich een betrouwbare partner.” Ook bankiers willen zo min mogelijk risico lopen. Van Raaij: “Discussies over fundering betekenen onzekerheid.” De financiering van het vervolg Een Blok Stad Oude Noorden ging niet door vanwege het ontbreken van een garantie. Een belangrijke voorwaarde is ook om kopers maximale invloed te geven en een minimaal aantal regels op te leggen. Projectleider ERA Contour Patrick van Oosten: “Daar waar ontheffing mogelijk is, geef dat dan ook. Besef dat kopers zoveel mogelijk ruimte willen en dat dit op gespannen voet staat met de vele bouwregeltjes.”

61

De betaalbaarheid is eveneens een aandachtspunt. Voor een opgeknapt casco (heel pand) betaalt de koper € 380.000,-. Van Oosten: “En dan heb je nog niets.” Als we het proces efficiënter kunnen organiseren kunnen we de prijs, de nettobouwkosten per vierkante meter, terugbrengen tot € 1000,- per vierkante meter (nu € 1266,-).

De repeteerbaarheid van Eén Blok Stad Potentie Voor zowel kopers als professionals heeft de pilot Eén Blok Stad meerwaarde voor de stad en veel potentie als innovatief concept. Verschillende woningcorporaties hebben contact gezocht met ERA Contour. In Amsterdam aan de Marnixkade en in de Indische Buurt heeft het project inmiddels een vervolg gekregen. Ook in Utrecht is er interesse voor deze aanpak. Voor de Woonvisiemakelaar en bewoner van Eén Blok Stad Middelland Mickey is het duidelijk dat het renovatiecascoconcept veel potentie heeft en een ander type kopers aantrekt. “Deze woningen bieden meer grandeur en in houtskeletbouw kun je als koper helemaal losgaan.” Dat blijkt ook uit de resultaten in Middelland. Elke woning is anders. Kopers hebben er veel geld, tijd en energie ingestoken en er een hoogwaardige kwaliteit woning gemaakt. Positieve resultaten ziet ook Hans Bosch, teamleider Vergunningen bij de dienst Stadsontwikkeling. “Ik zie dat de stad met cascowoningen beter wordt. Als de huisvesting beter wordt, creëer je ook een betere stad. Slechte woningen trekken lager opgeleiden en lagere inkomens. Het concept heeft dus zeker toekomst.” Voor de aanvankelijk sceptische makelaar Ton van der Schee ging door deze aanpak een andere wereld open. Hij ziet vanwege het unieke aanbod, interessante mogelijkheden voor een vervolg. Van der Schee: “Een heel pand bestaande uit vijf woonlagen met een diepe achtertuin voor € 550.000,- in de binnenstad in die kwaliteit is uniek. Het bijzondere is de nieuwe fundering. Dat is een extra kwaliteit die nooit voorkomt. Het concept in dit deel van de stad trekt de hoger opgeleiden die aan gezinsvorming doen en zich inzetten voor de buurt. Dat het zoveel mensen trekt die hier graag willen wonen!” Hij vindt de aantrekkingskracht van de buurt achteraf ook logisch. “Alles is aanwezig in de buurt. De AH, Het Park, restaurantjes, de Turkse bakker, maar ook een espressobar.” Het WBR, de leverancier van de panden, is positief over het concept. De uitvoerend projectleider Kolner: “De hele uitstraling van het blok is erop vooruit gegaan. Ook van binnen zijn de woningen aanzienlijk opgeknapt. Als we hier niet voor hadden gekozen hadden we standaard sloop-nieuwbouw gehad. Het is een kwalitatieve impuls voor de buurt met een grote spin off naar de hele omgeving.” Hij ziet interessante mogelijkheden voor de cascoaanpak op kleiner schaalniveau voor locaties in en om het centrum. Hij noemt wel enkele randvoorwaarden voor een succesvolle aanpak: oude monumentale panden waarvan de boekwaarde bijna nul is en waar het casco grondig wordt aangepakt, de fundering incluis. Kolner: “Het grote voordeel is dat de fundering bij Eén Blok Stad nooit meer kapot gaat. Dat blok staat er over honderd jaar nog.” Andere voorwaarden noemt hij ook: “Een kansrijk gebied waar al een deel van de creatieve klasse woont. Sluit aan op de vernieuwing die al gaande is. Denk aan het Nieuwe- en Oude Westen, Middelland en delen van Crooswijk, Spangen, Feijenoord en Katendrecht.” Over de mogelijkheid om het als corporatie het cascoconcept zelf op te pakken zegt hij: “Een externe partij doorbreekt het standaarddenken en de tradities. Je hebt jonge creatieve denkers nodig voor nieuwe energie.”

62


Obstakels bij het verder uitrollen Het eindresultaat van Eén Blok Stad is voor voormalig vestigingsmanager Ron van Gelder ook een succesvol concept.”Zeer zeker als ik zie hoe de woningen zijn opgeknapt en wat voor mensen er nu in deze straten wonen. Een verrijking voor de stad.” Toch ziet hij minder mogelijkheden om deze wijze van renoveren op een grote schaal uit te voeren. Het wijst op het spanningsveld: behoud van oude huurders en het aantrekken nieuwe kopers/nieuwe huurders die een marktconforme (hogere) huur betalen. Van Gelder: “Bijna overal waar je ontwikkelt, ontstaat eigenlijk gedoe. Het levert onrendabele investeringen en negatieve publiciteit op. Daar waar in de wijken gouden randjes zijn en die interessant zijn voor de markt, zoals de Zwaerdecroonstraat, geeft renovatie veel spanning. Ook als je het vanaf het begin af aan volledig transparant en met inspraakmogelijkheden voor de zittende bewoners aanpakt. De eerder genoemde spanning blijft. Je voorkomt natuurlijk moeilijkheden als we alle betrokken huurders een blok aanbieden met nieuwe woningen tegen lage prijzen. Dan kun je sneller schakelen, maar dat kost ook geld. Want ook nieuwbouw ontwikkelen en bouwen is alleen rendabel als je dat voor veel meer geld (hoge huren) in de markt wegzet. Zeker lijkt dat een proces als ‘gentrification’ van de oude stadswijken, middels renovatie op deze schaal, complex en kostbaar is, lees: financieel onrendabel.” Ook is er voor het WBR sprake van een dilemma: het aanbieden van woningen aan mensen met de lagere inkomens of het binden van de middenklasse aan de stad om daarmee de buurt te versterken, zoals bij het renovatieconcept Eén Blok Stad. Van Gelder: “Inhoeverre is er sprake van het ‘goedkoop’ verkopen van panden en daarmee de hogere inkomens subsidiëren? Bovenstaande drempels verklaren wellicht de huidige Woonstadstrategie om (aantrekkelijk gelegen) vrijgekomen huurpanden direct te verkopen aan particulieren.” De bankiers vinden het concept van Eén Blok Stad interessant vanwege het versterkende effect op buurten. Ze hebben echter onvoldoende zicht of er genoeg kopers zijn voor de casco-aanpak. Ze vrezen dat vele instanties, overheden en ondernemers zich allen storten op het vermeende gat in de markt van klushuizen en de zelfbouwprojecten. Voor de bankiers Eijkenboom en Van Raaij is Eén Blok Stad daarom niet hét middel om de middengroepen aan Rotterdam te binden, maar één van de manieren. Over de omvang van de doelgroep tast bankier Van Raaij in het duister: “Hoe groot is die markt eigenlijk? De gemeente ontwikkelde de Klushuizen, de corporaties volgden ook met klushuizen en er zijn in Rotterdam po- en cpo-initiatieven. Trekken we niet allemaal aan dezelfde doelgroep?” Het inzetten van verschillende strategieën om buurten te versterken zien ze als de beste remedie tegen het verval van de wijk.

Versterken bestaande voorraad door combinatie van strategieën Het WBR probeert naast Eén Blok Stad ook andere strategieën uit, zoals de klushuizen op Katendrecht en samenwerking met private investeerders. Van Gelder heeft de mogelijkheid afgetast om delen van straten te renoveren met middelgrote en kleinere investeerders. Van Gelder: “In het Oude Noorden wilde een belegger in een straat dertig woningen in slechte staat van het WBR kopen. We koppelden daar een opknapverplichting aan. Dan zou de investeerder de panden vervolgens met winst exploiteren. Zij maakten meer rendement door lagere kosten, hogere opbrengsten en een andere afschrijfmethodiek. Het WBR zou zo financiële middelen genereren, die vervolgens ten gunste zouden komen van een ander project.

63

Dat is toen niet doorgegaan omdat we als woningcorporatie geen risico’s wilde nemen. Denk dan aan kamerverhuur met meerdere mensen per woning en met het risico van overlast.” Voor de gentrification van buurten is thans het speerpunt van woningcorporatie Woonstad het op grotere schaal verkopen van vrijgekomen huurwoningen. Van Gelder: “Oude panden verkopen aan mensen met een inkomen is een prima manier om de hogere inkomens voor de stad te behouden of aan te trekken. Je kunt immers in de regel niet kopen zonder inkomen. Bovendien is het een geruisloze manier zonder negatieve publiciteit waarmee de woningcorporatie wel winst per pand kan maken.” Het levert Woonstad weliswaar op korte termijn cashflow op, maar aan deze verkoopmethode kleeft een nadeel. De corporatie laat een oud pand achter zonder garantie op fundering, dak en gevel. Alle risico ligt zo bij de koper (en de bank). Op de site van Woonstad staan soms eisen ten aanzien van het opknappen van het casco. In sommige situaties is de advertentieomschrijving expliciet, zoals van een pand in de Schietbaanstraat: ‘De fundering is matig en de woning dient verkocht te worden met een opknapverlichting’. De woningcorporatie zadelt de koper zo wel op met een forse investeringsverplichting. De kostenindicatie voor het opknappen van een pand in de Schietbaanstraat is € 8000,-. Dat klinkt als een verleidelijk bedrag voor een pand van 146 m² (vraagprijs € 159.000,-), maar met een slechte fundering (‘handhavingtermijn vijf tot vijftien jaar’) zijn de kosten voor het casco-opknappen al aanzienlijk hoger. Een vertienvoudiging van de kosten komt meer in de buurt van de werkelijkheid. De vraag is of toekomstige kopers ook zo ingrijpend zullen investeren als de kopers van Eén Blok Stad (en de Rotterdamse klushuizen). De ervaringen van makelaar Ton van der Schee is een andere. “Kopers van bestaande woningen investeren meestal nooit veel in bouwkundige constructies, zoals dak, fundering en gevel. Hun geld gaat meestal zitten in de afbouw: in zichtbare zaken als een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en (houten) vloeren.” Voor makelaar Ton van der Schee is de verkoop van individuele corporatiewoningen dan ook ‘killing’ voor de ontwikkeling van een buurt. Hij ziet de verkoop van huurwoningen als een tijdelijk middel om de financiële problemen van de woningcorporatie op te lossen. Van der Schee: “Sommige corporaties geven 25% korting. Wat € 100.000,- kost gaat weg voor € 75.000,-. Kopers die hun woningen van particulieren kochten, zien een deel van hun investering verdampen. Wil je een buurt vooruit helpen moet je de cascoaanpak kiezen. Dat levert een kwalitatief beter product op, meer differentiatie in woningen en een ander type kopers: hoger opgeleid met meer koopkracht.” De bankiers zoeken naar combinaties om de stad verder te versterken en prefereren een andere, een meer brede aanpak, waarbij de woningcorporaties een belangrijke rol spelen. Geert Eijkenboom: “Als je echt iets wilt in deze stad moeten er meer partijen samenwerken en ook iets meebrengen. Woningcorporaties zouden veel meer in beweging moeten komen. Ze hebben weinig liquide middelen en kunnen alleen “stenen” verkopen. Het is overigens ook een wettelijke verplichting dat ze een deel van hun bezit verkopen. Van belang is dat de verkoop van die huurwoningen zich concentreert in één gebied in plaats van een woninkje hier en een woninkje daar.” Behalve de kopers van Eén Blok Stad en de kopers van de klushuizen zien ze een deel van de huurders als een mogelijke interessante doelgroep voor de transformatie van kwetsbare wijken.

64


Voorkom verarming bestaande voorraad ERA Contour ziet gezien hun ervaringen en de interesse bij diverse andere woningcorporaties in Amsterdam en Utrecht veel mogelijkheden om het concept Eén Blok Stad verder te ontwikkelen. Ook in Rotterdam is het verder uitrollen van het concept gezien het grote aantal verouderde (huur)woningen interessant. Job van Zomeren: “De Rotterdamse corporaties kunnen bijna niet meer investeren vanwege gebrek aan liquide middelen. De consequentie is dat we per jaar slechts 3000 woningen aanpakken. Een enorme verarming van de bestaande voorraad is hiervan het gevolg. Slopen en nieuw bouwen is een krimpende zaak. Maar de woningnood blijft hoog. Dan is dit een levensvatbaar concept.”

Is het cascorenovatieconcept geschikt voor ander type woningen? Gezien de (financiële) crisis en de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt -het bouwen in de polder is voorbij en de technische afschrijving (na 50 jaar) van corporatievastgoed van vele honderdduizenden woningen- staan we aan het begin van een grote verandering. Er zal meer ruimte komen voor initiatieven zoals Eén Blok Stad, is de verwachting van de geïnterviewde professionals. Ze zien dan ook verschillende mogelijkheden voor cascorenovatieprojecten. Variërend van de herbestemming van kantoorpanden tot aan het upgraden van portiekwoningen. Voor teamleider Hans Bosch van Bouw & Woningtoezicht is een vervolg daarom een uitgemaakte zaak: “Deze aanpak vooral doorzetten, ook op een ander type panden. De gemeente Rotterdam heeft diverse cascovergunningen afgegeven, zoals de pakhuizen op de Lloydspier en de bovenste verdiepingen van de Montevideotoren. Ook van enkele kantoorgebouwen van Erasmus MC zijn studentenwoningen gemaakt. Voor leegstaande kantoorpanden zie ik ook een toekomst als woonbestemming, maar alleen als deze panden in het centrum liggen of in de omgeving van een hogeschool en universiteit. Pas daar dan ook de cascomethode op toe. De transformatie van kantoren naar woningen zal het vooral de komende jaren gaan worden.” Beide makelaars zien ook mogelijkheden voor gunstig gelegen portiekflats (groene omgeving, gelegen bij openbaar vervoer en in nabijheid van voorzieningen) uit de jaren vijftig. Grootte en prijs zijn daarbij bepalend. Ton van der Schee: “Denk aan het koppelen van twee woningen boven elkaar om er een zeskamerwoning van te maken. Maar houd het low budget. En doe het samen met de woningcorporaties.” De makelaar van Woonvisie Mickey zegt hierover: “Het opgeknapte cascoportiek is voor een andere doelgroep en gepositioneerd in een andere prijsklasse wellicht een interessante markt”. Het gaat volgens haar niet alleen over het zelf bepalen van de indeling, maar vooral ook over de betaalbaarheid van de woningen. De concurrentie met aangrenzende gemeenten is groot. “In Berkel verkocht ik onlangs eengezinswoningen met een tuin tussen de € 180.000,- en € 201.000,-. Die waren snel weg.”

65

66


11. BELANGRIJKSTE BEVINDINGEN EN ADVIEZEN

Cascowoning bindt middenklasse en gezinnen aan de stad 

De kopers van de cascopanden zijn een interessante doelgroep voor de stad. Het zijn stadsmensen die bewust kiezen voor een cascopand in een buurt in opkomst.



Het hebben of krijgen van kinderen is een belangrijke reden om op zoek te gaan naar een betaalbare, oudere monumentale woning en het liefst met tuin. Vooral gezinnen en stellen kiezen ervoor. Het minder goede imago van deze wijk nemen de meeste kopers als een gegeven. Ze laten zich er niet door afschrikken. Ze zetten hun eigen waarneming er tegenover. Het risico van een onveilige omgeving speelt nauwelijks een rol.



De kopers zijn hoogopgeleide Nederlanders tussen de 30 en 55 jaar.



Een deel van de geïnterviewde kopers is afkomstig uit een sloopwoning met sociale huur (de zogenaamde scheefwoners).



Er is een verschil tussen de geïnterviewde kopers uit de beginfase (2007) en de laatste kopers (2010-2011). De pioniers hebben vaker een creatieve achtergrond dan de kopers uit de latere fase, die vooral in de zakelijke dienstverlening werkzaam zijn.

Meerwaarde van Eén Blok Stad? 

Voor binnenstedelijke herontwikkeling is het cascoconcept een aanwinst. Door de grondige renovatie van fundering, dak en gevel en het geven van garantie ontstaan panden met veel toekomstwaarde. Woningen die anders zouden zijn afgeschreven.



De aanpak biedt een oplossing voor woningen waar woningcorporaties en overheden niet goed weten wat ermee te doen: slopen, nieuwbouw of renoveren? Het versterkt verouderde stadswijken met nieuwe woningtypologieën en zorgt voor een instroom van nieuwe doelgroepen met hogere inkomens en opleidingen.



De afbouwaanpak levert diverse woningtypen op, zowel boven- als benedenwoningen en hele panden. Woningen zijn ingericht als loft, met veel kamers (soort eengezinswoning) of combinatie van beide. Alle woningen zijn voorzien van een buitenruimte: balkon en/of dakterras of een tuin.



Het cascoconcept biedt kopers keuzevrijheid in indeling en afwerking van de woning. Zelf klussen aan de afbouw, met een aannemer of een combinatie ervan, komen allemaal voor. De afbouwaannemer is een vrije keuze: dat kan ERA Contour zijn of een andere (onder)aannemer.



Kopers hebben weinig last van de rompslomp en risico’s die samenhangen met ingrijpend renoveren van het casco. De begeleiding in het voortraject (architect, regelen vergunningen) verlaagt de drempel voor kopers met weinig bouwkundige ervaring om te kiezen voor een oud pand met achterstallig onderhoud.



De casco-aankoop sluit grotere financiële risico’s uit. Kopers weten vooraf wat de cascoprijs is. Ook hebben ze inzicht in de afbouwkosten. Voor de afbouw van de woning maken ze gebruik maken van de prijslijst van de ontwikkelaar-aannemer, die fungeert als toets.

67

Particuliere investeringen hoog in buurt met goedkope voorraad 

De kopers investeren veel geld in casco én de afbouw in deze als zwak bekend staande Rotterdamse wijk. Het zijn hoogwaardige investeringen in vides, glazen puien, meerdere badkamers, keukens, nieuwe trappenhuizen, verwarming, isolatie van de woning en dakterrassen. De prijzen voor casco en afbouw variëren tussen € 200.000,- voor een bovenwoning (twee lagen) en € 550.000,- voor een heel pand (vijf lagen).



Kopers hebben zaken aangepakt die nodig zijn voor een energielabel A.



Voor het complexe werk heeft het merendeel van de geïnterviewden een aannemer ingeschakeld. Een deel van de geïnterviewde kopers doet zelf de meer eenvoudige klussen als slopen, vloeren leggen en schilderen.



Soms is de woning nog niet helemaal af (zolder). Na een spaarperiode bouwt men het verder af.

Particuliere gelden in opkomende wijken duurzame investering 

Particuliere investeringen zijn gezien de diverse marktontwikkelingen een alternatieve bron voor de economische en sociale versterking van opkomende wijken. De geringe investeringsruimte van diverse woningcorporaties en de onrendabele top vermindert de mogelijkheden voor (grondige) renovaties evenals voor de aanpak sloop-nieuwbouw.



Door particuliere investeringen in een oude buurt is een nieuwe geldstroom gegenereerd om op een groter schaalniveau cascorenovaties uit te voeren en woningen individueel te laten afbouwen.



De ontwikkeling van een opkomende wijk gaat fasegewijs. De pioniers, vaak creatieve stedelingen, herkennen de potentie van het gebied en de kwaliteit van de woningen. Zij durven als eerste te investeren. Nadat de eerste resultaten zichtbaar zijn (inclusief de op straat geparkeerde bakfietsen) stappen ook meer followers in. Mensen die eerst de kat uit de boom kijken, voor ze hun dure euro’s durven investeren. .

Kansen voor een woningmarkt die op slot zit 

De wachtlijst voor een huurwoning is lang: tien jaar wachten voor een eengezinswoning met tuin in Rotterdam is geen uitzondering (Woonnetonderzoek Regio Rijnmond 2011 A.M. Sour). Mensen met een inkomen tussen de € 33.000,- en € 45.000,-, de zogenoemde ‘scheefwoners’, kunnen niet of nauwelijks doorstromen naar een grotere woning. Deze groep en de starters, zoals de jonge opkomende allochtone middenklasse, zijn interessante potentiële investeerders voor het upgraden van de bestaande woningvoorraad.



Particulieren kunnen goedkoper afbouwen dan woningcorporaties. De particulier kiest voor goedkoper personeel (geen last van meervoudige aanbesteding), heeft geen last van overheadkosten en gaat zelf op zoek naar kortingen op materialen. Die prijsbewuste houding zorgt voor lagere afbouwkosten.

Cascokopers hebben ander profiel dan kopers klushuizen en zelfbouwers nieuwbouw 

De meeste van de geïnterviewde cascokopers vinden de klushuisaanpak te veel rompslomp. Het huis van binnen afwerken en zelf willen bepalen hoe de woning eruit ziet, is werk genoeg.



De kopers van een individueel klushuis ontwikkelen zich vaak tot superklusser. Deze kopers pakken het hele spectrum aan: van vergunningen aanvragen, het dak vervangen, kozijnen vernieuwen tot het aanleggen van CV en badkamer.

68




Klushuiskopers in een collectief verband (Wallisblok en de Blauwe Vos in Spangen) onderscheiden zich van de cascokopers van Eén Blok Stad door te kiezen voor de aanpak van gedwongen samenwerking in een collectief VVE-verband. Cascokopers bouwen daarentegen individueel hun woning af.



Het ontwikkelen en (laten) bouwen van een nieuwe woning (particulier opdrachtgeverschap) is voor de kopers van Eén Blok Stad geen optie. Ze zijn heel bewust op zoek gegaan naar een oud monumentaal pand in het centrum. Ze hebben geen affiniteit met nieuwbouw.

Sociale binding 

Voordat de geïnterviewde kopers er wonen, maken ze al deel uit van de buurt. Nieuwkomers ondersteunen elkaar met het geven van adviezen en tips over verbouw. Trekken gezamenlijk op in onderhandelingen met de bouwer-ontwikkelaar en het nutsbedrijf.



Naast de bouwband bestaat er ook de buurtband. Straatfeesten trekken ook de bewoners die er nog niet wonen. Het buurtatelier, gerund door buurtbewoners, is open voor kook- en kinderactiviteiten en feesten. De geïnterviewde nieuwkomers en hun kinderen maken er ook gebruik van. Deze informele contacten stimuleren het versneld kennismaken en integreren met de buurt.



Uit gesprekken met (ex)huurders blijkt dat de renovatie van invloed is op de sociale cohesie. De cascoaanpak heeft vooral gezinnen met kinderen getrokken en dat zorgt voor een andere sfeer (meer gezelligheid) dan de voormalige bewoners, vooral studenten en krakers. De deels open binnentuin (‘handig voor de kinderen’) vergemakkelijkt de contacten met andere bewoners.



De renovatieaanpak stimuleert nieuwe bewonersinitiatieven. Een aantal kopers en huurders is actief met het vergroenen en verbeteren van hun woonomgeving. Een koper is begonnen met het organiseren van een steunpunt om samen met de buren in de straat leuke dingen te organiseren (in eerste instantie voor de kinderen) en elkaar als het nodig is te helpen.

Is Eén Blok Stad geschikt om te herhalen? 

De professionals zijn positief over het renovatieconcept. Ze zien het als een verrijking van de binnenstad. De opgeknapte historische gevels zorgen voor het behoud van de authentieke sfeer en de renovatie met invloed voor de kopers, trekt een ander type bewoner (meer koopkracht en vaak beter opgeleid) dan de zittende huurders.



De combinatie van koop en (sociale) huur, van nieuwe en historische woningen en het mengen van functies als wonen en werken, zorgt voor meer diversiteit van de verouderde en arme stadswijken.



De WOZ-waarde per vierkante meter is voor Middelland-Zuid meer dan verdubbeld; de stijging is aanmerkelijk groter dan de stedelijke toename van de WOZ-waarde.

Onder welke voorwaarden is het concept ook geschikt voor export naar andere steden? Voor een succesvol vervolg zijn onderstaande voorwaarden van belang: 

Kies voor opkomende straten en buurten in zwakke wijken in en rond het centrum (lage status) en voor (technisch) afgeschreven panden met geen of weinig boekwaarde.



Start met monumentale panden met tuin (voor snelle verkoop en veel positieve publiciteit) kies voor straten waar de creatieve klasse aanwezig is (aanzwengelfunctie).

69



In vervolgfase als het merk Eén Blok Stad staat ook ander type panden in verouderde stadswijken mogelijk zoals eengezinswoningen uit de jaren vijftig en zestig.



Zorg voor een onderscheidend woonproduct: garantie (fundering) en duurzaam.



Ruimte voor particuliere investeringen: zo min mogelijk regels opleggen.



Toepassen bouwbesluit bij bestaande bouw vooraf afstemmen en afspraken zwart op wit vastleggen, daarbij rol bouwinspecteur veranderen in uitvoering (meedenken/steun in plaats van uitsluitend controle en regeltjes opleggen) en renovaties waar het kan zoveel mogelijk welstandsvrij uitvoeren.



Ondersteun met ‘gratis’ architectenuren voor meer ideeën en betere plannen en zonodig met ‘gratis’ constructie-uren en ontzorg bij aanvraag van vergunningen.

Toepasbaarheid renovatieconcept op andere woonmilieus en woningtypen 

Gunstig gelegen portiekwoningen (rustig, groen, openbaar vervoer, goede scholen) uit de jaren vijftig en zestig, vergroten tot zeskamerwoning door ze te koppelen (boven, beneden, naast elkaar). Deze woningen van beton wordt gezien als een kanskaart voor de opkomende allochtone middenklasse (vaak voorkeur voor beton ipv houtskelet).



Lege kantoren en fabriekspanden in en rond het centrum of in de buurt van hogescholen zijn geschikt om te transformeren tot woonbestemming voor starters. Ook hier een casco-aanpak om bewoners zoveel mogelijk invloed te geven op het indelen van de ruimte en het niveau van afwerking.



Om starters op de (koop)woningmarkt een kans te geven adviseren makelaars om dit type cascorenovatie low budget te houden.



Behalve grootschalige cascorenovaties ook inzetten op gefaseerde, kleinschalige aanpak.

Kunnen werkprocessen sneller en beter? Samenwerking met gemeente en nutsbedrijf De gesprekken met de professionals maken duidelijk dat er met de samenwerkingspartners van gemeentelijke diensten en het nutsbedrijf diverse knelpunten zijn geweest, die het proces aanzienlijk hebben vertraagd. Een betere voorbereiding, een vast team van samenwerkingspartners met mandaat en flexibele houding kan voor alle partners een grote besparing van tijd en kosten opleveren. De belangrijkste tips op een rijtje: 

Oud vergunningenbeleid (Bouwbesluit) loslaten; ruim baan voor particulier initiatief.



Samenwerking binnen gemeente met vaste mensen met mandaat, die het proces inhoudelijk begrijpen: brandweer, vergunningen, welstand en nutsbedrijf.



Aanstellen van vaste bouwinspecteur/vergunningencoach bij de gemeente met renovatie-ervaring, die beslissingen kan en durft te nemen om ontwikkelaar-bouwer te begeleiden en het vergunningenproces ook voor de gemeente efficiënt/goedkoper te laten verlopen.



In de voorbereidende fase van het renovatieproject ook al inzetten op het upgraden van de woonomgeving (organiseren budget) en hiervoor de (deel)gemeente benaderen in een vroeg stadium.

Samenwerking met taxateurs en financiers Het renovatieconcept, maar ook klushuizen in opkomende stadswijken is een vrij nieuw fenomeen. Veel taxateurs, makelaars en hypotheekverstrekkers zijn er nauwelijks mee bekend en hebben weinig zicht op het eindresultaat. Vertrouwen opbouwen en resultaten zichtbaar maken zijn hierbij sleutelwoorden.

70




Makelaars selecteren die in het concept geloven en er enthousiast over zijn.



Taxateurs begeleiden zodat de meerwaarde van het concept duidelijk is en er een beeld ontstaat van het eindproduct.



Betrokken bankiers/hypotheekverstrekkers voorafgaand aan een volgende ronde uitnodigen voor rondleidingen om het eindresultaat te zien en zo vertrouwen op te bouwen.

ERA Contour bouworganisatie Binnenstedelijk renoveren vraagt van de ontwikkelaar-bouwer een andere organisatie dan seriematige nieuwbouw in de polder. Behalve technische kennis gaat het bij deze vorm van stedelijke ontwikkeling -waar particulieren de opdrachtgever zijn- vooral om een klantgerichte wijze van werken. Kunnen communiceren met kopers is daarbij een belangrijke vaardigheid. Dat heeft invloed op de samenstelling van het bouwteam, de voorbereiding en de uitvoering. De belangrijkste adviezen op een rijtje: 

De projectleider moet technisch inzicht combineren met commercieel gevoel.



Draagvlak organiseren bij politiek en uitvoerende diensten van de gemeente.



Meer aandacht voor de voorbereidende fase. Zowel de voortoets als het indienen van één cascobouwaanvraag en het organiseren van het vooroverleg met het nutsbedrijf.



Selecteren van de juiste medewerkers (onderaannemers in vast ervaren bouwteam) om deze vorm van maatwerk aan individuele opdrachtgevers te kunnen leveren. Selectiecriteria: communicatieve vaardigheden, oplossingsgericht denken, vakkennis én passie voor het renovatievak.



Voor meer flexibele aanpak (dat niet al het geld direct vastzit): cascorenovatie opknippen in kleinere eenheden en als deeltotaal aanpakken: daken, fundering, riolering, gevels en kozijnen. Vervolgens bij verkoop pandsgewijs verder afbouwen.

ERA Contour verkooporganisatie 

Een project administratief goed voorbereiden voorkomt afhakers. Potentiële kopers snel inzicht geven in splitsingsakten, in kosten voor casco en afbouw, in hoogte van de erfpacht en de kooprenovatieovereenkomst.



Maak resultaten en verschillende mogelijkheden zichtbaar; laat zien wat de afbouwkosten zijn bij sobere uitvoering en meer luxe uitwerking.



Leg database aan van mensen die interesse toonden, maar (nog) niet kochten. Bij vervolgprojecten is dit een potentiële doelgroep.



Mond-tot-mondreclame was een belangrijk marketingmiddel bij Eén Blok Stad. Betrek kopers van Eén Blok Stad bij vervolgprojecten. Resultaten zichtbaar maken, enthousiasmeren en kennisoverdracht door ‘ervaringsdeskundige’ koper/bewoners.



De sobere marketing van Eén Blok Stad (internetfilmpje)/bouwborden/Funda versterken het merk en zorgen voor free publicity.



Let op prijstransparantie. Wees helder hoe de prijs van het gerenoveerde casco is opgebouwd.

71

De rol van de woningcorporatie in een veranderde markt 

De woningcorporatie als leverancier van woningen is een belangrijke schakel in het verduurzamen van verouderde woonwijken. Uit de interviews komt naar voren dat het aanbieden van een leeg blok met woningen een ingewikkeld en kostbaar proces is. Het positieve resultaat (mooi gevelbeeld, nieuwe fundering en dak, ander type bewoners en meer diversiteit in woningtype) in een zwak bekendstaande buurt, wordt overschaduwd door het gevoel dat de woningcorporatie er financieel en qua publiciteit/imago bij is ingeschoten.



Woningcorporatie Woonstad (de opvolger van het WBR) heeft haar strategie verlegd: leeggekomen huurwoningen verkoopt ze via Funda en de eigen website www.woonstadrotterdam.nl. De losse verkoop van aantrekkelijk geprijsde panden is een manier om snel (minder organisatiekosten) en zonder problemen (minder negatieve publiciteit) aan meer liquide middelen te komen. De vraag is echter of deze vorm van verkoop maatschappelijk verantwoord is. De aangeboden panden zijn veelal verouderde woningen met veel achterstallig onderhoud. Het financiële risico, (zoals opknappen van de fundering), ligt volledig bij de koper.



De prijzen van de te koop aangeboden corporatiewoningen zijn een kwart tot dertig procent lager dan vergelijkbare woningen in de omgeving. De keerzijde hiervan is dat kopers die hun woning recent van een particulier kochten een deel van hun investering zien verdampen. En woningen van particulieren die in de omgeving te koop staan, zijn minder makkelijk verkoopbaar.



Hoger opgeleiden met geld aantrekken voor het opknappen van oude panden in een verouderde wijk kan het resultaat zijn (of het zijn kleine investeerders die het al dan niet gesplitst doorverkopen). De vraag is echter of deze particuliere investeringen duurzaam zijn. De praktijk leert dat het geld vooral gaat zitten in zichtbare zaken als een nieuwe keuken en nieuwe badkamer, want individuele kopers van bestaande panden investeren meestal niet in bouwkundige constructies als dak, fundering en gevel.

72


12. VERANTWOORDING

Lijst met geïnterviewden Kopers 1.

Carla, voormalig huurder uit Crooswijk koper bovenwoning

2.

Gerard, voormalig huurder Middelland Zuid en koper heel pand

3.

Lieke en Marcel, afkomstig uit koopwoning Blijdorp en kopers benedenwoning

4.

Mickey, afkomstig uit koopwoning Oude Noorden en koper benedenwoning

5.

Like en Steven, voormalig huurders uit centrum en kopers heel pand

Huurder 6.

Elly, terugkeerder huurwoning

Professionals 7.

Hans Bosch, teamleider afdeling Vergunningen bij Bouw & Woningtoezicht

8.

Geert Eijkenboom directeur Retail Rabobank Rotterdam

9.

Ron van Gelder, voormalig vestigingsmanager WBR

10. Marius Heijn, conceptontwikkelaar ERA Contour 11. Gerard Kolner, voormalig technisch projectleider WBR 12. Han van Lunteren, verkoopadviseur Stedin 13. Ton van der Schee van Van der Schee en Van der Velde Makelaars 14. Patrick van Oosten, projectleider Eén Blok Stad van ERA Contour 15. Ronald van Raay, kantoordirecteur Rabobank Rotterdam 16. Dick van der Salm, uitvoerder ERA Contour 17. Job van Zomeren, directeur ERA Contour

Bronnen Boelens, L., Bolt, G. e.a., Zelfbouwen in Nederland (2010) COS Rotterdam, Monitor Gentrification (2008) Hal, A., ‘Klushuizen doorbreken de circle of blame’, in 169 Klushuizen (2009) Karsten, l., Reijndorp, A. en Zwaard, J. van der, Stadsmensen: levenswijze en woonambities Luijt, M., Een straat vol hoop, NRC Handelsblad: 29 oktober 2011 Reijndorp, A en Zwaard, J. van der, Op zoek naar de middenklasse (2004) Rutten, M., Van Yab Yum naar dim sum (2010) Sour, A., 169 Klushuizen (2009) Sour, A., Nieuw Leyden, recept voor stedelijk wonen (2011) Sour, A en Desmet, E., YU[E]P, ambitieuze vrouwen (2011) Vos, H., Evaluatie medeopdrachtgeverschap in de huursector (2009)

73

www.cosrotterdam.nl www.funda.nl www.huizenzoeker.nl www.huurdersinfo.nl www.woonstadrotterdam.nl

74


COLOFON Het verkennende onderzoek ‘Tweede leven voor corporatiepanden, cascorenovatie + afbouwen naar eigen inzicht en budget’, is in opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting in samenwerking met ERA Contour verricht door journalistiek onderzoeker Annemarie Sour verbonden aan de stichting Eerst Denken dan Doen www.eerstdenkendandoen.net (E3D). Het onderzoek is te downloaden op www.sev.nl. Uitgave

SEV

Auteurs

Annemarie Sour

Foto’s

Dieuwertje Komen, Ruud Sies en bewoner Eén Blok Stad

Eindredactie

Willy van Riet

Vormgeving omslag

Absoluut Design, Bergen op Zoom

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, mei 2012

75

76

Een tweede leven voor oude corporatiepanden

Recommend Documents