Scriptie herontwikkeling Drie Merenhof Scriptie
V AN SENIORENCOMPLEX NAAR AAR HAALBAAR WOONCOMPLEX WOONCOM
DENNIS IN ’T VELD 08024219 +31 (0) 6 5182 3727
MARK WIJMANS 08081719 +31 (0) 6 3041 0334 www.markwijmans.nl
MD ADVIES
Bouwkundig advies verlener
ROELEVELD-S - IKKES ARCHITECTS Alexanderstraat 1 2514 JL Den Haag Tel: 070 - 346 9508 Fax: 070 - 361 7442 www.roeleveld www.roeleveld-sikkes.nl
Versie 5.0. 21-08-2014 Printversie zondag 31 augustus 2014
2
Inhoud Inleiding ................................................................ ................................................................................................................................ ............................................ 7 1.
Projectdoel ................................................................................................................................ ................................ .............................................................. 8
1.1.
Probleemomschrijving ................................................................................................ ................................ .................................................................. 8
1.2.
Systematiek ................................................................................................................................ ................................ ................................................... 8
1.3.
Onderzoeksmethode................................ ................................................................................................................................ ..................................... 8
2.
Herontwikkelingsstrategie egie Drie Merenhof ................................................................................................ ............................................ 9
2.1.
Wat is herontwikkeling? ................................................................................................ ................................ ............................................................... 9
2.2.
Waarom een herontwikkeling? ................................................................................................ ..................................................10
2.3.
Strategie ................................................................................................................................ ................................ .......................................................11
2.3.1.
Doelgroep ................................................................................................................................ ................................ ................................................11
2.3.2.
Budget ................................................................................................................................ ................................ .....................................................11
2.3.3.
Analyse huidig ontwerp ................................................................................................ ..........................................................12
2.3.4.
Financieel onderzoek ................................................................................................ ................................ ..............................................................13
3.
Beschrijving huidig ontwerp ................................................................................................ ................................ .................................................................14
3.1.
Constructie ................................................................................................................................ ................................ ..................................................14
3.2.
Gevel ................................................................................................................................ ................................ ............................................................15
3.3.
Voorzieningen................................ ................................................................................................................................ ..............................................16
3.4.
Energie- en installatieconcept ................................................................................................ ....................................................17
4.
Analyse Ontwerp ................................................................................................................................ ................................ ...................................................18
4.1.
Constructie ................................................................................................................................ ................................ ..................................................18
4.1.1.
Fundering ................................................................................................................................ ................................ ................................................18
4.1.2.
Casco ................................................................................................................................ ................................ .......................................................19
4.2.
Binnenwanden................................ ................................................................................................................................ .............................................21
4.3.
Gevel ................................................................................................................................ ................................ ............................................................23
4.3.1.
Gevelopeningen ................................................................................................................................ ................................ ......................................23
4.3.2.
Gevelbekleding ................................................................................................................................ ................................ .......................................24
4.4.
Voorzieningen................................ ................................................................................................................................ ..............................................24
4.5.
Energie- en installatieconcept ................................................................................................ ....................................................26
5.
Analyse Begroting................................................................................................................................ ................................ ..................................................28
5.1.
Kenmerken van de begroting ................................................................................................ .....................................................28
5.2.
Waar zit het geld? ................................................................................................................................ ................................ .......................................28
5.3.
Prijspeil................................................................................................................................ ................................ .........................................................36
6.
Indexatie van de begroting ................................................................................................................................ ................................ ...................................37
7.
Doelgroep bepaling ................................................................................................................................ ................................ ...............................................39
7.1.
Demografische gegevens ................................................................................................ ............................................................39
7.1.1.
Het dorp ................................................................................................................................ ................................ ..................................................39
7.1.2.
Cijfers ................................................................................................................................ ................................ .......................................................42 3
7.2.
Migratiestroom Vijfhuizen ................................................................................................ ..........................................................46
7.3.
Woonvisie provincie ................................................................................................................................ ................................ ....................................46
7.3.1. 7.4.
Demografische ontwikkelingen................................................................................................ ..............................................48 Gemeentelijk beleid ................................................................................................................................ ................................ ....................................50
7.4.1.
Visie van de gemeente volgens het ontwikkelingskader en bestemmingsplan. .................................50
7.4.2.
Architect ................................................................................................................................ ................................ ..................................................52
7.4.3.
Makelaardij ................................................................................................................................ ................................ .............................................52
7.5. 8.
Conclusie, wat is de doelgroep? ................................................................................................ .................................................53 Prijsbepaling ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................54
8.1.
Probleem-, vraag- en doelstelling ................................................................................................ ..............................................54
8.1.1.
Probleemstelling ................................................................................................................................ ................................ .....................................54
8.1.2.
Vraagstelling................................................................................................................................ ................................ ............................................54
8.1.3.
Doelstelling................................ ................................................................................................................................ ..............................................54
8.2.
Inventarisatie kosten ................................................................................................................................ ................................ ...................................55
8.2.1.
Grondkosten ................................................................................................................................ ................................ ...........................................56
8.2.2.
Bouwkosten ................................................................................................................................ ................................ ............................................57
8.2.3.
Inrichtingskosten ................................................................................................................................ ................................ ....................................57
8.2.4.
Bijkomende kosten ................................................................................................ ................................ .................................................................58
8.2.5.
Opslag voor winst en risico ................................................................................................ ....................................................59
8.3.
Vrij op naam prijs ................................................................................................................................ ................................ ........................................60
8.4.
Kosten voor betrokkenen ................................................................................................ ...........................................................60
8.4.1. 8.5.
Projectfinanciering................................................................................................ ................................ ..................................................................60 Budgetbepaling ................................................................................................................................ ................................ ...........................................61
8.5.1.
Ontleding van verschillende kosten................................................................................................ .......................................61
8.5.2.
Budgetbepaling volgens disciplines ................................................................................................ .......................................62
8.5.3.
Hypotheek ................................................................................................................................ ................................ ...............................................64
8.5.4.
Referentie nieuwbouwwoningen ................................................................................................ ..........................................65
8.5.5.
Conclusie, het budget ................................................................................................ ................................ .............................................................65
8.6.
Plattegrond studie ................................................................................................................................ ................................ .......................................66
8.6.1.
Aantal woningen ................................................................................................................................ ................................ .....................................66
8.6.2.
Buitenruimtes ................................................................................................................................ ................................ .........................................66
8.6.3.
Lift ................................................................................................................................ ................................ ............................................................67
8.6.4.
Starter en senior nior plattegronden ................................................................................................ ............................................67
8.6.5.
Bergingen ................................................................................................................................ ................................ ................................................67
8.7.
Veranderingen bij toename aantal woningen ................................................................ ...........................................................67
8.8.
Conclusie ................................................................................................................................ ................................ ......................................................69
9. 9.1.
Prijsinvloed ................................................................................................................................ ................................ ............................................................70 Probleem-, Vraag- en Doelstelling................................................................................................ ..............................................70
4
9.1.1.
Probleemstelling ................................................................................................................................ ................................ .....................................70
9.1.2.
Vraagstelling................................................................................................................................ ................................ ............................................70
9.1.3.
Doelstelling................................ ................................................................................................................................ ..............................................71
9.1.4.
Systematiek ................................................................................................................................ ................................ .............................................71
9.1.5.
Methodiek ................................................................................................................................ ................................ ...............................................72
9.1.6.
Integratie ................................................................................................................................ ................................ .................................................72
9.2.
Opbouw kosten ................................................................................................................................ ................................ ...........................................73
9.2.1.
Analyse verdeling kosten over de kostenposten ................................................................ ..................................................73
9.1.7.
Verdeling van het project in project specifieke clusters ................................................................ ......................................74
9.3.
Slimmer bouwen ................................................................................................................................ ................................ .........................................75
9.4.
Variabelen kostenposten/clusters kostenposten/cluster ................................................................................................ ..............................................76
9.5.
Verdeling elementen over sub-clusters sub Appartementencomplex ........................................................... ................................ 78
9.6.
Kostenposten ................................................................................................................................ ................................ ...............................................79
9.6.1. 9.7.
Analyse kostenposten................................ ................................................................................................ .............................................................80 Vastlegging/Besparing op kwaliteit ................................................................................................ ............................................82
9.7.1.
EP- varianten. ................................................................................................................................ ................................ ..........................................82
9.7.2.
Besparing op elementen met hoge kwaliteit ................................................................ ........................................................84
9.8.
Hoeveelheden ................................................................................................................................ ................................ .............................................89
9.9.
Bouwkosten sheet aanpassingen ................................................................................................ ...............................................89
9.10.
Conclusies ................................................................................................................................ ................................ ....................................................90
10. Resultaat: Rekentool ................................................................................................................................ ................................ .............................................91 10.1.
Kosten en kwaliteit ................................................................................................................................ ................................ ......................................91
10.1.1.
Kosten ................................................................................................................................ ................................ .................................................91
10.1.2.
Winst ................................................................................................................................ ................................ ...................................................91
10.1.3.
Kwaliteit ................................................................................................................................ ................................ ..............................................92
10.1.4.
m prijs ................................................................................................................................ ................................ ................................................92
10.1.5.
Haalbaarheid ................................................................................................................................ ................................ ......................................92
2
10.2.
Doelgroep ................................................................................................................................ ................................ ....................................................92
10.3.
Aantal woningen ................................................................................................................................ ................................ .........................................92
10.4.
Grondquote ................................................................................................................................ ................................ .................................................92
10.5.
Grote bouweenheden ................................................................................................ ................................ .................................................................93
10.5.1.
Parkeergarage ................................................................................................................................ ................................ ....................................93
10.5.2.
Paviljoen ................................................................................................................................ ................................ .............................................93
10.5.3.
Droogloop ................................................................................................................................ ................................ ...........................................93
10.6. 10.6.1. 10.7. 10.7.1.
Bouwtechnische eigenschappen ................................................................................................ ................................................93 EPC ................................................................................................................................ ................................ ......................................................93 Kwaliteit van de appartementen ................................................................................................ ................................................94 Metselwerk ................................................................................................................................ ................................ .........................................94
5
10.7.2.
Kozijnen ................................................................................................................................ ................................ ..............................................94
10.7.3.
Dakbedekking ................................................................................................................................ ................................ .....................................94
10.7.4.
Tegelwerk ................................................................................................................................ ................................ ...........................................94
10.7.5.
Binneninrichting ................................................................................................ ................................ .................................................................94
10.7.6.
Liftinstallaties ................................................................................................................................ ................................ .....................................94
11. Opbouw van de tool ................................................................................................................................ ................................ ..............................................95 11.1.
Input ................................................................ ................................................................................................ .............................................................95
11.2.
Hoeveelheden ................................................................................................................................ ................................ .............................................95
11.3.
Vaste- en variabelen................................ ................................................................................................................................ ....................................95
11.4.
Begroting ................................................................................................................................ ................................ .....................................................95
11. Conclusie en advies ................................................................................................................................ ................................ ...............................................96 12. Bibliografie ................................................................ ................................................................................................ .............................................................97
6
Inleiding Voor u ligt de scriptie Herontwikkeling Drie Merenhof. Dit document is een beschrijving van het proces dat wij, MD Advies, hebben doorlopen om tot een advies te komen voor de herontwikkeling van een voormalig ontwerp te Vijfhuizen tot een nieuw ontwerp, Drie Merenhof. Mer Het voormalig ontwerp Vijfhuizen van Roeleveld-Sikkes Roeleveld Sikkes Architects, kortweg RSA, heeft geen doorgang tot realisatie gevonden als gevolg van de financiële crisis. RSA heeft MD Advies ingeschakeld om advies te verlenen voor een strategie om het ontwerp te herontwikkelen naar een haalbaar plan. MD Advies heeft dit ontwerp onder handen genomen en omgedoopt naar project Drie Merenhof, ter referentie naar de hoofdweg nabij de locatie. Hoe komt MD Advies tot het advies dat RSA verlangt? In deze scriptie wordt wordt beschreven wat voor kennis daarvoor nodig is, hoe deze wordt gewonnen en hoe deze kan worden gevormd tot het uiteindelijke advies. Uitgaande van een beginsituatie heeft het ontwerp behoefte aan een nieuwe doelgroep. Daarbij dient ook een nieuw budget te worden bepaald.. Tenslotte zal een financieel onderzoek bepalen wat de kosten zijn binnen het project, hoe deze beïnvloedbaar zijn en wat voor gevolgen dat heeft voor een uiteindelijk nieuw ontwerp. Op deze manier krijgt RSA de informatie die zij nodig heeft heeft om te bepalen hoe een dergelijk ontwerp haalbaar gemaakt kan worden. Deze scriptie beschrijft alle stappen en methodes die gevolgd zijn en alle afwegingen en beslissingen die gemaakt zijn om tot de conclusies te komen voor het uiteindelijke advies aan RSA. RSA. Het beschrijft de onderzoeken, hoe deze zijn uitgevoerd en het onderbouwt de afwegingen die zijn genomen. Aanvankelijk heeft MD Advies het begrip herontwikkeling inzichtelijk gemaakt op een goed beeld te krijgen van gehele taak. Aan de hand van referenties referenties en interviews heeft MD een beeld kunnen krijgen van de zaken die dienen te gebeuren om het onderzoek doeltreffend doeltreffe uit te voeren. In hoofdstuk 2 wordt dit uitgebreid beschreven in de vorm van een strategie voor het gehele onderzoek. onderzoek Het overige deel van n de scriptie volgt de indeling zoals deze is onderzocht in deze vooronderzoeksfase van het project. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de analyse van het huidige ontwerp. RSA heeft een ontwerp gerealiseerd tot op besteksniveau. Om te bepalen waarom dit dit ontwerp geen doorgang heeft gevonden is het belangrijk om goed beeld te krijgen van dit ontwerp. Tevens wordt in deze fase van het onderzoek bepaald wat de uitgangspositie is voor het verder project. Wat is variabel, en welke aspecten staan vast voor een nieuw ontwerp? In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe de nieuwe doelgroep is bepaald. De doelgroep is direct van invloed op het budget van het project, en dus de financiële haalbaarheid. De doelgroep is afhankelijk van verschillende aspecten, waaronder de locatie. ocatie. Om haalbaarheid te optimaliseren dient de juiste doelgroep voor het project bepaalt te worden. Hoofdstuk 5 beschrijft het onderzoeksresultaat, de adviestool. Deze tool is een combinatie van alle gevonden informatie in de individuele onderzoeken. Het Het bevat de overzichten van alle kosten en de samenhang van deze kosten zoals die zijn bepaald in de onderzoeken is in deze rekentool verwerkt. In dit hoofdstuk worden aspecten van deze tool beschreven. Daarnaast wordt onderbouwd waarom sommige punten zijn opgenomen in de tool als keuzes. Alle informatie die in deze scriptie is verwerkt is van belang voor het advies dat MD Advies aan RSA verleent. Duidelijk wordt wat is onderzocht, waarom dat is onderzocht en hoe. Ook wordt duidelijk waarom bepaalde conclusies es zijn genomen, en hoe tot deze besluitvorming is gekomen.
7
1. Projectdoel In het plan van aanpak is beschreven wat het doel is van het onderzoek. Daarnaast beschrijft het PvA de onderzoeksmethode en strategie die vooraf aan het onderzoek is bepaald. In de verschillende hoofdstukken in deze scriptie wordt beschreven hoe processen zijn doorlopen, wat de gehanteerde systematiek en methode is geweest en wat voor afwegingen er zijn gemaakt op bepaalde informatie te gebruiken in het project.
1.1. Probleemomschrijving Probleemomschrijvin De probleemomschrijving is in het PvA uitgebreid toegelicht. Kort samengevat houdt deze dat in het project Drie Merenhof wordt onderzocht hoe het voormalig ontwerp 55+ woningen Vijfhuizen kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Deze onderzoeksresultaten onderzoeksre worden geconcludeerd naar een advies dat is bestemd voor RSA. Dit advies vertelt RSA hoe het project kan worden herontwikkeld naar een haalbaar ontwerp. Haalbaar betekend in deze context een project met een juist gekozen doelgroep, met een juist bepaald bepaald budget en een juist bepaalde randvoorwaarden voor het ontwerp.
1.2. Systematiek Om tot een oplossing van deze probleemstelling te komen hebben wij in het PvA een onderzoekstrategie bepaald.
Figuur 1 De bovenstaande illustratie ie laat het proces zien om tot een advies te komen voor de herontwikkeling van Drie Merenhof, zoals bepaald in het plan van aanpak van MD Advies. Advie In deze scriptie wordt per fase de doorlopen stappen behandeld en de gewonnen informatie beschreven. Daarnaast wordt toegelicht waarom deze informatie van belang is, eventueel t.o.v. andere informatie. In dat geval zal worden toegelicht hoe de afweging heeft plaatsgevonden om deze informatie te gebruiken.
1.3. Onderzoeksmethode Het onderzoeksdesign uit Figuur 1 is de methode die wordt toegepast. Tijdens het uitvoeren van de onderzoeken kan blijken dat er extra informatie vergaard dient te worden, of dat er sommige onderdelen toch niet relevant zijn. Om deze reden is ook een onderdeel Strategie Bepalen opgenomen.
8
2. Herontwikkelingsstrategie sstrategie Drie Merenhof De herontwikkeling van een specifiek project kan een zeer ingewikkeld en veelzijdig proces zijn. Als alvorens niet goed wordt vastgelegd wat dient te worden onderzocht, is het verleidelijk om af te dwalen en meerwerk te verrichten. Het is daarom belangrijk om te weten wat een herontwikkeling precies is en hoe dat het beste uitgevoerd kan worden bij een project.
2.1. Wat is herontwikkeling? herontwikkeling De kennis die in dit hoofdstuk wordt behandeld is gebaseerd op de ervaringen van deskundigen bij het bureau RSA zelf. Ir. D. Sikkes heeft een aantal belangrijke aspecten over een (her)ontwikkeling toegelicht in een interview (Aanpak van een heronwikkeling, 2014). 2014) RSA heeft gefaciliteerd in het voorzien van bronnen in de vorm van connecties die informatie verstrekken over (her)ontwikkelingen van bouwprojecten. De bevindingen en toegepaste strategieën zijn getoetst a.d.h.v. een gesprek dat is gevoerd met msc. M. Ruhl van Waaijer Projectrealisatie Projectre (Ontwikkeling in de praktijk, 2014). 2014) De definitie voor projectontwikkeling luidt: “Initiatief “Initiatief waarbij een gebouw of groep gebouwen wordt voorbereid, vaak ook voorgefinancierd, door de ondernemer die ook als uitvoerder uitvoerder van het gebouw kan optreden” optreden (Cultureel woordenboek, 2014). Als wordt gekeken naar een verdere uitleg over de term kan worden geconcludeerd dat een projectontwikkeling het proces beslaat waarbij alle aspecten worden behandeld die nodig zijn om een bouwwerk te realiseren op een bepaalde locatie. Bij dit proces zijn er belangen zoals geld, gebruikers, opdrachtgevers en locatie betrokken die allen van invloed zijn op het project. In een klassiek scenario treedt een opdrachtgever opdrachtgever aan met een huisvestingsbehoefte. Dit kan een bedrijfslocatie zijn, of een woning. Hiervoor benadert hij een ontwikkelaar die gespecialiseerd is in het vertalen van de huisvestingsbehoefte naar een plan. Deze ontwikkelaar maakt daarvoor gebruik van externe rne of interne kennis op het gebied van architectuur, kosten en overige disciplines zoals constructie- en installatieadvies. Het plan wordt uiteindelijk, mits goed bevonden door de opdrachtgever, tot uitvoering gebracht. Tot dit moment bevat het plan, afhankelijk ankelijk van de ontwerpfase, informatie over de ruimtelijke indeling en volumebepaling, de kosten en opbrengsten. Afhankelijk van een eventueel samenwerkingsverband wordt dit plan in een klassiek scenario aanbesteedt waarna het vervolgens door een selecte aannemer kan worden gerealiseerd tot het fysieke bouwwerk. De aannemer verzorgt dan ook een gedetailleerde begroting en bouwplanning, die in de aanbesteding als belangrijke criteria gelden voor de selectie van de aannemer. (Jellema 10 Ontwerpen, 2005) De bovenstaande beschrijving is een ontwikkelingsproces van A naar B volgens een vast patroon van stappen. Bij een herontwikkeling hoeft dit niet het geval te zijn. Afhankelijk van de toestand van het bestaande ontwerp, stroomtt men bij een herontwikkeling in op een bepaald moment in het proces. Ook kunnen een aantal belangrijke aspecten variëren, zoals de opdrachtgever. Een herontwikkeling is vaak het gevolg van een verandering in de vraagstelling, die weer het gevolg kan zijn van verschillende factoren. Als bijv. het bedrijfsprofiel verandert van de organisatie die de huisvesting behoeft, is er vraag naar een afwijkend formaat en inrichting van het pand. En in het geval van Drie Merenhof, kan er vraag zijn naar een andere doelgroep groep vanwege afvallen van de aanvankelijk beoogde doelgroep. Afhankelijk van de oorzaak van de verandering in de vraagstelling, begint de herontwikkeling van een ontwerp op een bepaald moment van de ontwerpfase. Vaak wordt bij ontwerpen gedacht aan de ruimtelijke rui invulling van een plan. Echter is begroten en het bepalen van de kosten ook een onderdeel van ontwerpen. Dit zijn dan ook aspecten die bij een herontwikkeling behandeld dienen te worden. Een herontwikkeling is dus grotendeels hetzelfde als een reguliere reguliere projectontwikkeling. Echter stapt men bij een herontwikkeling op een andere positie van het proces binnen. Bij een normale ontwikkeling dient een ontwerp vanaf een nulsituatie gevormd te worden. Bij een herontwikkeling is dit ontwerp al (gedeeltelijk) (gedeelteli gereed. Bepaalde aspecten, bijv. de doelgroep of de opdrachtgever, kunnen bij een herontwikkeling variëren, wat tevens ook de oorzaak kan zijn van de verandering in de vraagstelling. 9
2.2. Waarom een herontwikkeling? herontwikkeling De redenen om tot een herontwikkeling over over te gaan zijn divers. Dit heeft te maken met kosten, het aantrekken van werk of een specifiek verlangen van een bedrijf. Deze vraag is belangrijk, aangezien naast herontwikkelen ook de optie is om een project dat geen doorgang vindt in het archief te plaatsen plaatsen voor een ander tijdperk. In het geval van Drie Merenhof, had het ook een optie kunnen zijn om simpelweg te wachten met de bouw van het ontwerp. De financiering was er niet door invloeden van de economische crisis. Omdat dit een momentopname is, is er de mogelijkheid dat deze financiering weer mogelijk wordt zodra de crisis voorbij is. (Ontwikkeling in de praktijk, 2014) Drie Merenhof ontleende haar financiering aan een groep potentiële kopers die een overeenkomende huisvestingbehoefte estingbehoefte hadden. Om deze reden hebben zij een belangenorganisatie opgericht die de financiering verzorgde. Bepaalde eigenschappen, zoals het feit dat deze kopers senioren zijn en dat het project dateert uit 2007, maakt het onwaarschijnlijk dat dezelfde dezelfde belangenorganisatie nog dezelfde huisvestingsbehoefte heeft. Zij hebben in de tussentijd financieringsmaatregelen voor hun bestaande woning getroffen, zijn verhuisd en er is altijd de mogelijkheid dat de organisatie slinkt door overlijden. De reden om een en herontwikkeling te doen is om werk te genereren voor de ontwerpende partij, RSA. De kosten die zijn gemaakt bij de ontwikkeling zijn afgeboekt als verlies voor de ontwikkelaar Ymere. Daarnaast blijkt dat er een groeiende interesse is naar nieuwbouwwoningen nieuwbouwwonin (Monitor Nieuwe Woningen, 2014, p. 15)
10
2.3. Strategie In het plan van aanpak is bepaald dat voor de herontwikkeling van Drie Merenhof een nieuwe doelgroep en een nieuw budget bepaalt dient te worden. Tevens wordt met een financieel onderzoek onderzocht waar wa de kosten zitten in die project, hoe deze beïnvloedbaar zijn en hoe deze kunnen variëren.. Deze zaken kunnen dan gevormd worden tot een advies.
2.3.1. Doelgroep De doelgroep voor een huisvesting bepaalt het budget voor het project. Voor de aanpak van een ontwikkeling, ontwi en in het geval van een onbekende doelgroep bij een herontwikkeling, dient een doelgroep te worden bepaald. Zoals eerder gesteld kan het wegvallen van een doelgroep de reden zijn van een verandering van de vraagstelling, en dus tot een herontwikkeling. herontwikkeling. In het geval van Drie Merenhof is de doelgroep onlosmakelijk verbonden met de haalbaarheid van het project. Een juist bepaalde doelgroep betekent een reëel budget, en een haalbaar plan (Aanpak van een heronwikkeling, 2014). 201 Het voordeel in het geval van Drie Merenhof is dat het gaat om woningbouw. In tegenstelling tot utiliteitsbouw, is woningbouw vaak niet zeer specifiek gericht op de gebruiker. Voor een huisvesting voor een e bedrijfsorganisatie dient de ontwerpende partij par grondig rekening te houden met verschillende ruimtes, en de interactie tussen deze ruimtes, bijv. werkroutes binnen een logistiekbedrijf. Dit betekent dat het bestaande ontwerp geschikt kan worden gemaakt voor een andere gebruiker geb binnen dezelfde functie, tie, bijv. een andere doelgroep. (Bouwstenen, gids bij het maken van een programma van eisen, 2004). 2004) De doelgroep is van enkele aspecten afhankelijk, waaronder de locatie. In het geval van Drie Merenhof is de locatie al bepaald, paald, dus zijn we gelimiteerd tot het bepalen van een doelgroep voor deze locatie. Dit is belangrijk omdat locaties gepaard gaan met specifieke eisen en wensen van potentiële bewoners. Denk bijvoorbeeld aan ouderen in een rustige omgeving, of volwassenen in de buurt van verstedelijking. Uit gesprek met dhr. Sikkes wordt opgemaakt dat de doelgroep op verschillende manieren bepaald kan worden. worden Bij de volgende disciplines kan informatie worden gewonnen om de doelgroep te bepalen: -
Plaatselijke makelaars
-
Ontwikkelaars
-
De gemeente
Naast deze disciplines, hebben is een studie naar trends en cijfers uitgevoerd om de nauwkeurigheid te verbeteren. De cijfers zijn o.a. de gemiddelde leeftijd van de woonkern Vijfhuizen, huidige woningaanbod woning en ontwikkeling van deze woningvoorraad. ingvoorraad. Het volledige onderzoek wordt beschreven in hoofdstuk 5, Doelgroep Bepaling op pagina 28.
2.3.2. Budget Zoals eerder gezegd ontleent het budget zich aan de doelgroep. Het budget bepaalt hoe veel v geld beschikbaar is om het project te realiseren. Om het budget te bepalen wordt naar verschillende aspecten gekeken. Ter referentie wordt onderzocht hoe de huizenprijzen zich gedragen in de omgeving van Vijfhuizen. Daarnaast wordt een overzicht gemaaktt van de gemiddelde huizenprijs en de gemiddelde vierkante meterprijs van de woningen 2 in Vijfhuizen. Een vierkante meter (m )prijs is de prijs per vierkante meter van een woning, exclusief tuinen en bergingen. Naast deze cijfers wordt onderzocht hoe de hypotheekmarkt hypotheekmarkt zich gedraagt. Dit verklaart ook de verbondenheid van de doelgroep met het budget. Een bepaalde doelgroep valt ook in een specifieke inkomensgroep. Deze gemiddelde inkomensgroep wordt gereflecteerd op het gemiddeld inkomen van vijfhuizen zelf. Met deze informatie kan worden bepaald hoe veel geld potentiële bewoners over hebben voor de woningen van project Drie Merenhof. Het volledige budget is vervolgens afhankelijk van het aantal woningen van het gehele project.
11
2.3.3. Analyse huidig ontwerp Om een beginsituatie te bepalen voor verdere studie naar het ontwerp, en een mogelijke andere invulling, is het belangrijk om een analyse uit te voeren van het huidige ontwerp. ontwerp. Deze beginsituatie wordt met de kennis uit deze analyse bepaald in het deelonderzoek Prijsinvloed, P en Analyse Huidig Ontwerp. In een later stadium van het project, worden in het financieel onderzoek de kosten gekoppeld aan verschillende aspecten van het ontwerp, zoals bouwkosten en bijzondere bijzonder posten zoals de parkeergarage. parkeergarage Om een beeld te krijgen rijgen van de punten waar deze kosten kunnen variëren is het nodig om het huidige ontwerp te analyseren. Zodoende wordt duidelijk welke posten een vast gegeven zijn, en welke posten kunnen en/of zullen variëren als het ontwerp een andere doelgroep krijgt of o andere woningformaten. Het ontwerp is geheel aangeleverd op bestekniveau. Op deze stukken kan dus een analyse worden uitgevoerd om de informatie te ontlenen die typerend voor het bestekniveau gekoppeld is aan het ontwerp. Bij deze analyse worden de volgende ende posten geanalyseerd: Constructie De constructie is in het ontwerp vastgesteld. Als er wijzigingen in de constructie optreden als gevolg van variërende woningformaten, dienen deze opnieuw berekend te worden, wat meerwerk betekent dat buiten de kaders valt alt van het project. Het streven is om de constructie ongewijzigd te laten. De analyse moet aantonen of dat mogelijk is. De gevel De gevel is een belangrijke kostenpost. Het esthetisch aspect van het bouwwerk wordt grotendeels door de gevel bepaald en sierlijk lijk componenten zijn vaak duurder dan minder sierlijke. Ook aspecten zoals materiaalgebruik voor de gevel en de kozijnen zijn een belangrijk invloedsfactor op de totale kosten. De analyse moet uitwijzen welke factoren gewijzigd kunnen worden en welke een vast gegeven zijn Voorzieningen Onder voorzieningen wordt in dit project zaken verstaan zoals standplaats scootmobiel, bergingen, buitenruimtes en balkons. Deze aspecten kunnen variëren in aantallen, formaat en of deze wel of niet present zijn. Ook dit heeft ft invloed op de kosten. Het zijn elementen die niet in iedere invulling van een woonfunctie aanwezig dienen te zijn. De onderzoeksobjecten zijn, op bestekniveau: -
Plattegronden Constructietekeningen Materiaalstaten Aanzichten Details Doorsneden Geschreven bestek Digitale tekeningen (DWG)
In het financieel onderzoek worden deze analyseobjecten an gecategoriseerd in clusters. Als dan duidelijk is hoe variatie kan optreden kunnen aan deze clusters kosten een kwaliteitsniveau worden gekoppeld. De opbouw van deze clusters lusters wordt in het rapport van het onderzoek Prijsinvloed verder onderbouwd. Energie- en installatieconcept Bij het energie- en installatieconcept worden zaken onderzocht die betrekking hebben tot de energieprestatie van het bouwwerk. Uit referentiebegrotingen referentiebegro blijkt dat energie- en installatiesystemen een grote kostenpost zijn. Als duidelijk is hoe het huidige installatieconcept is opgebouwd, kan worden bepaald hoe deze kan variëren. Het huidige installatieconcept dient als beginsituatie, en zodoende kan inzichtelijk worden hoe deze naar een hoger niveau kan worden gebracht. Naar een lager (goedkoper) niveau is niet toegestaan omdat het huidige concept niet aan de eisen in het bouwbesluit voldoet.
12
2.3.4. Financieel onderzoek Het financiële onderzoek wordt verdeeld verdeeld in twee individuele onderzoeken, één per student. Deze onderzoeken bevatten de essentie van de vraagstelling van het gehele project; waar zitten de kosten en wat is de invloed hierop en hiervan? Bij een bouwproject zijn vele verschillende kosten betrokken die invloed op elkaar hebben en op alle andere kosten binnen een bouwproject. Deze kosten krijgen beter inzicht naarmate het project vordert. Voor dit project worden de kosten verdeeld in twee categorieën;; bouwkosten en overige kosten. Samen vormen zijij de stichtingskosten in de betekenis van de zin in dit project. Formeel zijn zij samen de stichtingskosten, ook wel investeringskosten genoemd. De definitie van de stichtingskosten is omschreven in NEN 2699, een ISO geclassificeerde normering voor begrippen begrippen en regulering in de bouw. Onder de stichtingskosten valt o.a. de bouwkosten. Het onderzoek voor de overige kosten beslaat dus alle overige kosten zoals deze zijn gedefinieerd in deze norm. (NEN 2699, 2013) De verdeling van de onderzoeken over deze twee categorieën van de stichtingskosten is gebaseerd op de doelstelling van het gehele project. De titel van het onderzoek over de bouwkosten luidt: ‘Onderzoek prijsinvloed Drie Merenhof’,, en van het onderzoek over de overige kosten ‘Onderzoek prijsbepaling Drie Merenhof’. De titels doelen op de doelstelling van deze onderzoeken. Deze twee onderzoeken worden gereflecteerd en gecombineerd. De uitgangspunten van deze onderzoeken dienen als input voor een rekentool.. Deze tool verrekent automatisch alle gegevens die zijn gevonden. In combinatie met de variabelen en de bijbehorende kwaliteitsniveaus van de clusters, kan in één overzichtelijk programma gekeken worden hoe de prijs van het gehele project veranderd als er o.a. een ander kwaliteitsniveau wordt bepaald, en/of als de woningaantallen veranderen. In dit rapport wordt als onderdeell van het financieel onderzoek de aanloop naar de individuele onderzoeken, en de combinatie en conclusie van de gezamenlijke onderzoeken behandeld. De individuele onderzoeken worden apart gerapporteerd in individuele rapporten.
2.3.4.1.
Onderzoek prijsinvloed
Het onderzoek nderzoek prijsinvloed richt zich op de aspecten van de bouwkosten die beïnvloedbaar zijn. In theorie zijn alle bouwkosten veranderbaar, vooral bij een nieuw project waarbij de ruimtes en hoeveelheden nog niet zijn gedefinieerd. Echter is bij project Drie Merenhof Merenhof het gebouw al ontworpen tot op bestekniveau. De essentie van het onderzoek prijsinvloed is om o te bepalen welke onderdelen van de bouwkosten variabel zijn specifiek bij het ontwerp van Drie Merenhof. Sommige onderdelen van de bouwkosten staan vast en veranderen niet als er een andere doelgroep wordt vastgesteld, zoals de constructie. Bij de analyse van het huidige ontwerp (zie hoofdstuk 0, Beschrijving Huidig Ontwerp op pagina 14) is bepaald welke onderdelen variabel zijn. De onderdelen die in de analyse zijn onderzocht worden verdeeld in clusters. Aan deze clusters worden prijzen gekoppeld en een variabel kwaliteitsniveau. Bijvoorbeeld bij raamkozijnen, de afmeting en materialen hiervan kunnen nen verschillen, wat leidt tot een kwaliteitkwaliteit en prijsverschil. Deze variabelen worden in de clusters opgenomen.
2.3.4.2.
Onderzoek prijsbepaling
In het onderzoek prijsbepaling sbepaling wordt onderzocht wat de overige kosten zijn die naast de bouwkosten zijn onderverdeeld in n de stichtingskosten. Net als bij het onderzoek prijsinvloed, is het bij dit onderzoek het doel om inzicht te krijgen in de kosten die variabel zijn en wat de invloeden zijn van deze variabelen. Zodoende wordt naast de eerder onderzochte kwaliteitsverschillen kwaliteitsverschillen ook duidelijk hoe de kosten zich gedragen als bijvoorbeeld het aantal woningen veranderd. veranderd. Het aantal woningen is bijvoorbeeld van invloed op de grondprijs, welke weer van invloed is op de totale prijs van het project (Gebiedseconomie, 2014).
13
3. Beschrijving huidig ontwerp Het huidig ontwerp wordt geanalyseerd op drie gebieden, constructie, gevel en voorzieningen. Alle informatie die hier wordt beschreven is ontleend aan de stukken van het bestek van het oorspronkelijke ontwerp ontw (Bestek 55+ complex Vijfhuizen, 2009). De analyse wordt uitgevoerd door het ontwerp, ontwerp zoals deze in het bestek staat vastgesteld,, te bestuderen. Met de opgedane kennis in het voortraject van de opleiding, hebben wij een goed beeld van een gemiddeld opbouw van een vergelijkbaar project. Op deze manier kunnen wij aspecten van de gevel bepalen waarvan gesteld kan worden dat deze van deze gemiddelde opbouw afwijken. Per onderdeel worden de relevante aspecten van dat onderdeel onderdeel beschreven die wij in de analyse hebben gevonden. Deze aspecten zijn relevant, omdat deze informatie nodig is als input in de volgende delen van het project, met name de clusteropbouw in het deelonderzoek prijsinvloed.
3.1.
Constructie
De constructie van het gebouw is relatief eenvoudig en typerend voor woningbouw. Eerder is gesteld dat het streven is om de constructie ongewijzigd te laten. Daarvoor dient duidelijk te zijn welke wanden onderdeel zijn van de constructie, en niet kunnen worden verwijderd voor uitbreiding u van ruimtes.
Figuur 2 Plattegrond van de begane grond, de constructieve wanden zijn gemarkeerd met een rode lijn (Bestek 55+ complex Vijfhuizen, 2009). De onderstaande informatie behoort rt tot een volledige beschrijving van de constructie. -
De fundering bestaat uit gestorte betonnen balken in verloren bekisten. De balken zijn 600x600mm. De balken rusten op trekpalen met een gemiddelde lengte van 18m. 18m
-
De begane grond vloer bestaat uit 350mm 350m (inclusief isolatie) kanaalplaten met 70mm deklaag.
-
Het casco is opgebouwd middels de gietgiet plaatbekisting methode. Beton sterkte klasse is C20/25, met een brandvertraging van 60 min. De verdiepingsvloeren en het dak zijn opgebouwd uit breedplaatvloeren met een deklaag van 70mm. De wanden zijn op plaats van de buitenwanden 200mm dik, en op de plaats van de woningscheiding 250mm. Op een enkele plaats bij de liftkooi is de dragende wand 180mm dik. 14
De meeste constructieve onderdelen zijn in het werk gestort. gestort. Er zijn ook een aantal onderdelen vooraf gefabriceerd (prefab) -
Trap Tussenbordes Balkons
De balkons rusten op de dragende wanden die tot buiten de woning reiken. Hier is de mogelijkheid o m de gestorte betonnen vloer door te trekken in plaats van het balkon. balkon. Hierdoor kan de woning groter worden gemaakt ten koste van de privé buitenruimte (Bestek 55+ complex Vijfhuizen, 2009).
Figuur 3 Onderdeel van de analyse van de constructie. De afmetingen staan st gemarkeerd. Het streven is om de constructie intact te laten bij wijzigingen van het aantal woningen om kans op meerwerk te voorkomen in de vorm van nieuwe constructieberekeningen. Woningscheidende wanden kunnen worden voorzien van speciale wandeenheden, wandeenheden, dit hoeven niet noodzakelijk constructieve wanden te zijn.
3.2.
Gevel
De gevel zorgt voor de esthetiek van het bouwwerk en bevat vaak onderdelen die potentieel voor hoge kosten kunnen zorgen. Hieronder de uitgangspunten van de analyse van de gevel. De gevel is grotendeels afgewerkt met wit baksteen. Het bouwwerk heeft relatief veel gevelopeningen in de vorm van ramen, welke van vloer tot plafond lopen. Bij de entreehal en het trappenhuis is de gevel bekleed met een vliesgevel. De gevel van de begane grond is bekleed met rabatdelen van Red Ceder hout. In de gevel zijn tevens accenten aanwezig in de kleuren rood en paars. De ramen zijn voorzien van doorvalbeveiliging van glas. Daarnaast zijn de balustrades van de balkons ook van glas. De gevel bevat relatief veel el raampartijen. Daarnaast zijn de ramen in veel verschillende maten aanwezig. Per gevel zijn er 14 tot 19 verschillende raamafmetingen aanwezig. Dit heeft als oorzaak o.a. geveldragers, openslaande ramen en verscheidenheid in verdiepingshoogte.
15
Figuur 4 De gevel voor de entreehal en het trappenhuis is een vliesgevel (Bestek 55+ complex Vijfhuizen, 2009). 2009)
3.3.
Voorzieningen
•
In het huidige ontwerp zijn een aantal voorzieningen opgenomen die relatief ongewoon ongewoon zijn. Hieronder een opsomming van deze aspecten.
•
In de entreehal is een zitgelegenheid getroffen. De entreehal is tevens voorzien van een dubbele schuifdeurr bij de tweede doorgang, en het trappenhuis is van twee kanten toegankelijk. Deze aspecten zijn ook te zien in Figuur 4.
•
De lift is een object dat bij sommige doelgroepen niet aanwezig hoeft te zijn, bijvoorbeeld starters. Voor een doelgroep in de hogere leeftijd klasse is een lift echter wel een vereiste. vereiste
•
In het huidige ontwerp is een paviljoen opgenomen. Deze is in dit ontwerp specifiek gericht op de woongroep voor wie het ontwerp was bedoeld als huisvesting. De kans is dus groot dat deze bij elke andere invulling niet aanwezig hoeft te zijn.
•
De parkeergarage garage in het huidige ontwerp is een bijzonder object. Op de locatie van het ontwerp is voldoende ruimte op bovengronds te parkeren. Anno 2014 wordt de eis voor ondergronds parkeren niet meer gesteld door de gemeente (Woonvisiee op Vijfhuizen van gemeente Haarlemmermeer, 2014). 2014) De parkeergarage is onderhevig aan een kritische afweging om aanwezig te zijn, omdat deze een invloedrijke factor is op de kosten van het project (Ontwikkeling in de praktijk, jk, 2014). 2014)
•
Het huidige ontwerp heeft ook een droogloop. Dit is een overdekt looppad die elke woonblok passeert, wat de bewoners in staat stelt om beschut de overige woonblokken en het paviljoen te bereiken. Dit is een aspect die net als het paviljoen bij elke andere functie invulling niet aanwezig hoeft te zijn.
16
3.4.
Energie- en installatieconcept
Bij het huidige ontwerp is een EP-berekening berekening inbegrepen. In deze berekening zijn alle eigenschappen opgenomen die van belang zijn voor deze berekening zoals Rc-waarde, Rc arde, hoeveelheid glas en de installaties. Uit deze berekening blijkt dat de EPC van het huidige ontwerp niet voldoet aan het huidige bouwbesluit 2012, dat van toepassing is bij herontwikkeling. herontwikkeling Huidige EPC: Vereiste EPC:
0,79 0,6
Omdat EP gepaard gaat met relatief hoge kostenvariabelen is het belangrijk om inzichtelijke te krijgen op wat voor manier deze EP beïnvloedbaar is. Daarom wordt naast de analyse van de EP op het huidige ontwerp een analyse uitgevoerd met andere EP-varianten. varianten. Een lagere EP betekent betekent een hogere kwaliteit van het bouwwerk in i de vorm van energiezuinigheid. Echter leidt dit vaak ook tot meer kosten in de vorm van meer bouwmateriaal, bijv. isolatie en (duurdere) installaties. Tabel 1 gegevens van het energieconcept. ept. 2
Begane grond
Rc = 4,0 m K/W
Daken
Rc = 4,0 m K/W
Gevels
Rc = 4,0 m K/W
Glas
HR++ 2 U-waarde waarde glas = 1,2W/m K 2 U-waarde waarde kozijn = 1,7W/m K
2
2
ZTA = 0,6 Warmtebron Appartementen
cv- HR-ketel ketel combi Lage temperatuur verwarming i.c.m. vloerverwarming.
Ventilatie Appartementen
Natuurlijke luchttoevoer/ Mechanische luchtafvoer. 3 2 Zelfregelende roosters, Infiltratie 0,625 dm /s/m 2
De prijs voor het origineel installatie concept bedraagt volgens EP-varianten: EP €481.036,60 per blok á 902 m GO. Volgens de inschrijfbegroting bedragen de kosten per blok voor de installaties. : €157.597,83 Deze conclusie is getrokken door het optellen van va de posten voor W- en E- installaties. Dit verschil is te verklaren, omdat posten als bijvoorbeeld isolatie en open gevel delen niet in de inschrijfbegroting onder de post Installaties staan.
17
4. Analyse Ontwerp 4.1.
Constructie
Kennis van de constructie is cruciaal uciaal om te bepalen in hoeverre er wijzigingen aan het huidige ontwerp kunnen worden gemaakt. Bij verschillende woningindelingen in het woonblok, kan de constructie een obstakel zijn voor de layout van de woning. In theorie is alles mogelijk, maar voor dit dit project wordt het streven gehandhaafd om de constructie ongewijzigd te laten. De reden hiervoor is omdat in dit project geen ambitie heerst om nieuwe berekeningen te maken om veilige wijzigigen in de constructie te waarborgen. De huidige constructie is door d Constructie advies-bureau bureau Steens b.v. berekend.
4.1.1. Fundering De fundering bestaat uit gestorte betonnen balken in verloren bekisten. De balken zijn 600x600mm. De balken rusten op betonnen trekpalen met een gemiddelde lengte van 18m, zie Tabel 2. Tabel 2 Informatie over de gebruikte trekpalen
Gebaseerd op
:
Constructie Matenplan Palenplan
Bedrijf
:
Constructie advies-bureau advies Steens b.v.
Datum
:
31-3-2009
Object
:
Heipalen appartementen
gegevens
:
Trekpalen len vierkant afmeting 380mm
som gem. paallengte
paallengte 10,5
aantal 2
totaal 21
11
2
22
12,5
2
25
12,75
2
25,5
13,5
4
54
14
5
70
14,5
8
116
15
2
30
15,5
12
186
16,5
28
462
17
4
68
17,5
59
1032,5
18
33
594
19
9
171
19,5
19
370,5
20
23
460
20,5
19
389,5
21
15
315
21,5
10
215
258
4627 18
m
18
4.1.2. Casco De begane grond vloer bestaat uit 350mm kanaalplaten met 70mm deklaag. De begane grond vloer heeft een 2 isolerende laag met een Rc-waarde waarde van va 4,0 m K/W. Het casco is opgebouwd middels de gietgiet plaatbekisting methode. Beton sterkte klasse is C20/25, met een brandvertraging van 60 min. De verdiepingsvloeren en het dak zijn opgebouwd uit breedplaatvloeren met een deklaag van 70mm. De wanden zijn op plaats van de buitenwanden 200mm dik, en op de plaats van de woningscheiding 250mm. Op een enkele plaats bij de liftkooi is de dragende wand 180mm dik.
Figuur 5 dragende constructieonderdelen in het huidige ontwerp
In Figuur 5 zijn de dragende elementen van het ontwerp te zien. Deze structuur is op alle verdiepingen e doorgezet, met uitzondering van de 2 etage. De lif en het trappenhuis zijn bijna geheel omringd door een betonnen wand van 250mm dik. Deze ze constructie onderdelen vormen tezamen de stabiliteitsvoorzieningen van de gehele constructie. Deze zijn daarom niet aan te passen zonder nieuwe berekeningen te maken.
19
Figuur 6 Hier zijn de balkons te zien. De balkons zijn prefab prefab betonnen elementen die met een koudebrug onderbreking zijn bevestigd aan de constructie.
Figuur 7 Dwarsdoorsnede. Hier is de parkeergarage te zien. De begane grond dat niet boven de parkeergarage is gelegen is voorzien in een en geïsoleerde kanaalplaatvloer.
20
4.2.
Binnenwanden
In het bestaande ontwerp zijn verschillende materialen gebruikt voor de binnenwanden. Inzicht in deze materialen zijn van belang door verschillende redenen. Het huidige ontwerp voldoet aan de eisen m.b.t. geluid g uit de omgeving. Als bij herontwikkeling in een nieuw ontwerp dezelfde materialen met dezelfde maatvoering wordt gebruikt, voldoet een nieuwe ontwerp automatish ook aan deze eisen.
Figuur 8 De geel gemarkeerde wanden zijn 100mm 1 dikte binnenwanden.
Figuur 9 de groen gemarkeerde wanden zijn 70mm dikte binnenwanden.
21
Figuur 10 De blauw gemarkeerde wanden zijn 100mm dikte binnenwanden. Alleen bij de badkamers zijn dit type binnenwand b gebruikt.
Figuur 11 de groen gemarkeerde wanden zijn 100mm dikte kalkzandsteenwanden. Deze wanden zijn voornamelijk geplaatst aan de kopgevels.
22
4.3.
Gevel
Om van een bestaand ontwerp een financieel haalbaar alternatief plan plan te maken, dienen er op bepaalde elementen in het gebouw kosten bespaard te worden. De gevel bevat doorgaans veel elementen die een groot onderdeel vormen van de totale bouwkosten. Om deze reden wordt de gevel geanalyseerd op deze aspecten.
4.3.1. Gevelopeningen In Tabel 2 is te zien welke raam afmetingen en hoeveel daarvan zijn gebruikt in het ontwerp. Het bouwwerk telt per woonblok relatief veel ramen. Daarnaast wijken ze veel af in formaat en zijn ze in een combinatie van aluminium en hout gefabriceerd. Tabel 3 Overzicht van alle gebruikte raamafmetingen.
Noordwest gevel
A in m2
aantal
1,86 1,76 1,71 4,38 1,92 1,68 1,78 3,26 2,73 4,37 3,23 2,13 1,38 4,02 4,38 2,5 3,51
2 2 3 1 3 6 3 1 1 1 1 1 3 1 1 2 1
totaal
33
totaal
3,73 3,52 5,13 4,38 5,77 10,09 5,33 3,26 2,73 4,37 3,23 2,13 4,14 4,02 4,38 5,01 3,51 74,71
Gevelzijde contour
A in m2
aantal
Gevelzijde plantsoen/droogloop
totaal
1,85 2,04 3,61 3,26 1,85 4,28 1,91 4,28 2,07 1,91 1,91 2,04 3,61 1,68 4,18 1,83 4,18 2,02 1,83 2,06 2,2 3,89 1,92 1,78 4,28 2,07 1,91
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
1,85 2,04 3,61 3,26 1,85 4,28 1,91 4,28 2,07 1,91 1,91 2,04 3,61 1,68 4,18 1,83 4,18 2,02 1,83 2,06 2,2 3,89 1,92 1,78 4,28 2,07 1,91
totaal
27
70,46
A in m2
23
aantal
totaal
1,91 1,85 1,68 2,22 2,15 3,43 3,32 1,68 1,78 3,71 1,77 3,3 2,07 3,58 1,38 1,13
2 1 2 2 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1
3,82 1,85 3,37 4,44 2,15 3,43 3,32 3,36 1,78 3,71 1,77 3,3 2,07 3,58 1,38 1,13
totaal
20
44,46
Zuidoost gevel (ingangen)
A in m2
aantal
totaal
1,7 3,1 1,78 1,92 1,68 1,67 3,1 2,93 3,55 3,83 1,96 4,75 3,02 4,52
1 1 7 2 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1
1,7 3,1 12,45 3,85 15,13 1,67 3,1 2,93 3,55 3,83 1,96 4,75 3,02 4,52
totaal
29
65,55
4.3.2. Gevelbekleding
Figuur 12 Gevelaanzicht, rode kaders markeren de raamhoogtes, in het blauwe kader is een vliesgevel gemarkeerd.
In Figuur 12 zijn twee bijzondere eigenschappen gemarkeerd, een hoge ramenmaat en een vliesgevel. vliesg Ramen worden bij daglicht berekeningen betrokken bij 600mm hoogte vanaf de vloer, alles daaronder is wettelijk niet noodzakelijk om aan de minimale daglichttoetreding te komen en daarom niet functioneel. Het ontwerp telt dus grote hoeveelheden raamoppervlak pervlak dat is bedoeld voor esthetische waarde. Op deze aspecten kan dus bezuinigd worden. De vliesgevel is geen grote kostenpost, echter heeft het wel een significante invloed op de energieprestatie van het woonblok. In het groene kader in Figuur 12 is een stuk gevel gemarkeerd dat bekleed is met rabatdelen van Red Cederhout. De rest van de gevel is afgewerkt met wit baksteen.
4.4.
Voorzieningen
Onder voorzieningen worden aspecten behandeld die niet direct in één van de overige categorie catego van deze analyse zijn te plaatsen. Zoals verderop zal blijken, zijn sommige van deze aspecten een factor op de kosten en kwaliteit van het ontwerp. Sommige aspecten zijn niet noodzakelijk bij een ander invulling van de doelgroep, waardoor het kan schelen en in de kosten.
24
In het huidige ontwerp zijn een aantal voorzieningen opgenomen die relatief ongewoon zijn. Hieronder een opsomming van deze aspecten.
Figuur 13 Voorzieningen in de centrale hal.
Ee aantal van deze voorzieningen zijn te zien in Figuur 13.. In de entreehal is een zitgelegenheid getroffen (rood kader). De entreehal is tevens voorzien van een dubbele schuifdeur bij de tweede doorgang, en het trappenhuis is van twee kanten toegankelijk (groen kader). Ook is er een voorziening om scootmobielen op te laden (rood kader). Deze voorzieningen zijn gericht op senioren, en kunnen dus worden ‘wegbezuinigd’ als het pand als doelgroep starters krijgt. De lift is een object dat bij sommige doelgroepen niet niet aanwezig hoeft te zijn, bijvoorbeeld starters. Voor een doelgroep in de hogere leeftijd klasse is een lift echter wel een vereiste. In het huidige ontwerp is een paviljoen opgenomen. Deze is in dit ontwerp specifiek gericht op de woongroep voor wie het ontwerp was bedoeld als huisvesting. De kans is dus groot dat deze bij elke andere invulling niet aanwezig hoeft te zijn. De parkeergarage in het huidige ontwerp is een bijzonder object. Op de locatie van het ontwerp is voldoende ruimte op bovengronds te parkeren. arkeren. Anno 2014 wordt de eis voor ondergronds parkeren niet meer gesteld door de gemeente (Woonvisie op Vijfhuizen van gemeente Haarlemmermeer , 2014). 2014). De parkeergarage is onderhevig aan een critische afweging om aanwezig anwezig te zijn, aangezien deze een invloedrijke factor blijkt te zijn in de kosten van het project (Ontwikkeling in de praktijk, 2014). 2014) Het huidige ontwerp heeft ook een droogloop. Dit is een overdekt looppad die elke elke woonblok passeert, wat de bewoners in staat stelt om beschut de overige woonblokken en het paviljoen te bereiken. Dit is een aspect die net als het paviljoen bij elke andere functie invulling niet aanwezig hoeft te zijn.
25
4.5.
Energie- en installatieconcept
Bij het huidige ontwerp is een EP-berekening berekening inbegrepen. In deze berekening zijn alle eigenschappen opgenomen die van belang zijn voor deze berekening zoals Rc-waarde, Rc waarde, hoeveelheid glas en de installaties. Uit dit rapport blijkt dat de EPC van het huidige ontwerp niet voldoet aan het bouwbesluit. Wij dienen dus ons advies te baseren op minimaal een aanpassing in dit energie concept. Dit is nodig omdat een aanpassing in het ontwerp om aan een betere EPC te komen vrijwel zeker leidt tot meer kosten voor het installatie installatie concept. Huidge EPC: Vereiste EPC:
0,79 0,6
Omdat EP gepaard gaat met relatief hoge kostenvariabelen is het belangrijk om inzichtelijke te krijgen op wat voor manier deze EP beïnvloedbaar is. Daarom wordt naast de analyse van de EP op het huidige huid ontwerp een analyse uitgevoerd met andere EP-varianten. varianten. Een lagere EP betekent een hogere kwaliteit van het bouwwerk in de vorm van energiezuinigheid, maar vaak ook in kosten in de vorm van meer bouwmateriaal, bijv. isolatie en installaties. Tabel 4 Gegevens van het energieconcept. 2
Begane grond
Rc = 4,0 m K/W
Daken
Rc = 4,0 m K/W
Gevels
Rc = 4,0 m K/W
Glas
HR++ 2 U-waarde waarde glas = 1,2W/m K 2 U-waarde waarde kozijn = 1,7W/m K
2
2
ZTA = 0,6 Warmtebron Appartementen
cv- HR-ketel ketel combi Lage temperatuur ratuur verwarming i.c.m. vloerverwarming.
Ventilatie Appartementen
Natuurlijke luchttoevoer/ Mechanische luchtafvoer. 3 2 Zelfregelende roosters, Infiltratie 0,625 dm /s/m 2
De prijs voor het origineel installatie concept bedraagt volgens EP-varianten: EP €481.036,60 036,60 per blok á 902 m GO. Volgens de inschrijfbegroting bedragen de kosten per blok voor de installaties. : €157.597,83 Deze conclusie is getrokken door het optellen van de posten voor WW en E- installaties. Dit verschil is te verklaren, omdat posten als als bijvoorbeeld isolatie en open gevel delen niet in de inschrijfbegroting onder de post Installaties staan.
26
Figuur 14 de oranje gemarkeerde gebieden geven de installatieschachten weer. Deze zijn bepalend voor de locatie van ruimtes ruim die mechanische lucht afzuiging nodig hebben, zoals badkamers.
27
5. Analyse Begroting Bij de herontwikkeling van project Drie Merenhof is het essentieel om te bepalen waar er bezuinigd kan worden. Dit wordt gedaan omdat er voor het project in de huidige huidige toestand niet voldoende financiering kan worden aangetrokken. Om het project goedkoper te maken dient te worden onderzocht op welke posten kan worden bezuinigd. In dit hoofstuk wordt duidelijk hoe dit is onderzocht. Door het toepassen van regels is er een onderzoeksmethode bepaald om vast te stellen op welke onderdelen in de oorspronkelijke begroting kan worden bezuiningd.
5.1. -
-
-
5.2. -
Kenmerken van de begroting De begroting die is geanalyseerd betreft een begroting van van het project ‘Vijfhuizen’. ‘Vijfhuizen’ Het betreft een inschrijfbegroting schrijfbegroting welke is ingediend voor de aanbesteding. Deze begroting is de winnende begroting geweest. De begroting is opgesteld in 2009. De begroting is opgedeeld in vijf delen. Een begroting van de appartementen blokken, een van de parkeergarage, een en van de droogloop, een van het paviljoen (gemeenschappelijke ruimte) en een overzicht. De begroting van de appartementenblokken betreft de kosten voor alle zes de blokken. Om de kosten per blok inzichtelijk te krijgen zullen de kosten van de begroting van van de appartementen blokken door zes moeten worden gedeeld. De begroting is volgens de stabu methode opgesteld. Er is dus per cluster berekend wat de kosten zijn voor de verschillende delen. De begroting is door de aannemer opgesteld om de opdracht voor de bouw van het project te verwerven.
Waar zit het geld? Alle opgestelde begrotingen zijn opgedeeld in verschillende clusters. Deze zijn voor de analyse vergeleken met de totale kosten van het deel en ook met de totale kosten van het project. Als de kosten van an een cluster meer dan 1% van het totale project in beslag nemen. (1% van de totale kosten is ongeveer €80.000,- )
Uit de analyse van de begroting is af te leiden welke clusters voldoen aan het criteria van kosten voor het cluster > 1% van de totale begroting. oting. Deze zijn hieronder met een gele kleur gemarkeerd. Per project onderdeel (appartementen complex, parkeergarage, paviljoen, droogloop) is per cluster aangegeven wat de directe bouwkosten zijn. Deze kosten zijn vervolgens opgezet naar een percentage van van directe bouwkosten van het project onderdeel en een percentage van de directe bouwkosten voor het gehele project. Uit de onderstaande tabellen blijkt dat de project onderdelen parkeergarage, paviljoen en droogloop, in totaal 4 clusters hebben die meer dan 1% van de totale directe bouwkosten van het gehele project bedragen. Deze bevinden zich bij de parkeergarage (3 clusters) in de constructieve onderdelen en bij het de droogloop in het cluster ’kozijnen, ramen en deuren’.
28
Tabel 5 Overzicht van de clusters. De geel gemarkeerder gebieden zijn de onderdeleen die meer dan 1% van de begroting bedragen.
Prijs in €
% t.o.v. deel
% t.o.v. totaal
Totaal
6.689.632,00
82,6%
1
Terrein
-
0,00%
0,00%
6
Maatvoering
8.879,00
0,13%
0,11%
12
Grondwerk
32.970,00
0,49%
0,41%
14
Buitenriolering en drainage
7.176,00
0,11%
0,09%
17
Terreininrichting
-
0,00%
0,00%
20
Funderingspalen en damwanden
119.767,00
1,79%
1,48%
21
Betonwerk
669.989,00
10,02%
8,27%
22
Metselwerk
1.112.204,00
16,63%
13,73%
23
Vooraf vervaardigdee steenachtige elementen
932.548,00
13,94%
11,51%
24
Ruwbouwtimmerwerk
217.975,00
3,26%
2,69%
25
Metaalconstructiewerk
47.606,00
0,71%
0,59%
30
Kozijnen, ramen en deuren
1.201.122,00
17,95%
14,82%
32
Trappen en balustraden
87.977,00
1,32%
1,09%
33
Dakbedekkingen bedekkingen
271.482,00
4,06%
3,35%
34
Beglazing
7.890,00
0,12%
0,10%
35
Natuur- en kunststeen
30.021,00
0,45%
0,37%
38
Gevelschermen
45.771,00
0,68%
0,56%
40
Stukadoorwerk
44.428,00
0,66%
0,55%
41
Tegelwerk
121.278,00
1,81%
1,50%
42
Dekvloeren en vloersystemen ersystemen
57.865,00
0,86%
0,71%
43
Metaal- en kunststofwerk
38.234,00
0,57%
0,47%
44
Plafond- en wandsystemen
28.490,00
0,43%
0,35%
45
Afbouwtimmerwerk
30.373,00
0,45%
0,37%
46
Schilderwerk
138.734,00
2,07%
1,71%
47
Binneninrichting
212.580,00
3,18%
2,62%
48
Behangwerk,Vloerbedekking en stoffering
9.678,00
0,14%
0,12%
50
W- installatie loodgieterswerk
226.514,00
3,39%
2,80%
60
W- installatie verwarmingsinstallaties
440.373,00
6,58%
5,43%
61
W- installatie ventilatie en luchtbehandeling
2.700,00
0,04%
0,03%
70
E-elektra- telecommunicatie
276.000,00
4,13%
3,41%
80
Liftinstallaties
269.010,00
4,02%
3,32%
90
Diversen
-
0,00%
0,00%
29
Welke clusters zullen worden onderzocht op kwalitatief goedkopere alternatieven? De alternatieven die worden onderzocht onderzocht betreffen veranderingen aan het appartementencomplex. De overige projectonderdelen hebben clusters waarbij de invloed op de totale kosten niet significant is. Aan de constructie worden geen aanpassingen gedaan daarom zullen deze clusters niet worden meegenomen. meegenomen. De clusters binnen het appartementencomplex die worden onderzocht: -
Metselwerk Kozijnen, Ramen en Deuren Trappen en balustraden Dakbedekkingen Tegelwerk Schilderwerk Binneninrichting Installaties
Bovenstaande clusters zijn gebaseerd op de regel ‘cluster ‘cluster >1% van de totale directe bouwkosten’ Hieronder is te inzichtelijk gemaakt in een grafiek, welke clusters voldoen aan de 1% regel en hoe deze zicht tot elkaar verhouden het appartementencomplex.
Appartementencomplex 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00%
Figuur 15 De verhouding van de kosten per cluster t.o.v. de gehele begroting in procent.
30
Tabel 6 De verhouding van de prijzen van de clusters van de parkeergarage.
Prijs in € Totaal
1
Terrein
6
Maatvoering
12
Grondwerk
14
Buitenriolering en drainage
17
Terreininrichting
20
Funderingspalen en damwanden
21
% t.o.v. deel
857.426,00
-
% t.o.v. totaal
10,6%
0,00%
0,00%
866,00
0,10%
0,01%
46.807,00
5,46%
0,58%
4.069,00
0,47%
0,05%
220,00
0,03%
0,00%
107.781,00
12,57%
1,33%
Betonwerk
368.022,00
42,92%
4,54%
22
Metselwerk
40.874,00
4,77%
0,50%
23
Vooraf vervaardigde steenachtige elementen
93.045,00
10,85%
1,15%
24
Ruwbouwtimmerwerk
4.531,00
0,53%
0,06%
25
Metaalconstructiewerk
2.471,00
0,29%
0,03%
30
Kozijnen, ramen en deuren
42.311,00
4,93%
0,52%
32
Trappen en balustraden
552,00
0,06%
0,01%
33
Dakbedekkingen
20.303,00
2,37%
0,25%
34
Beglazing
-
0,00%
0,00%
35
Natuur- en kunststeen
-
0,00%
0,00%
38
Gevelschermen
-
0,00%
0,00%
40
Stukadoorwerk
-
0,00%
0,00%
41
Tegelwerk
2.484,00
0,29%
0,03%
42
Dekvloeren en vloersystemen
32.676,00
3,81%
0,40%
43
Metaal- en kunststofwerk
2.100,00
0,24%
0,03%
44
Plafond- en wandsystemen
-
0,00%
0,00%
45
Afbouwtimmerwerk
-
0,00%
0,00%
46
Schilderwerk
1,66%
0,18%
47
Binneninrichting
-
0,00%
0,00%
48
Behangwerk,Vloerbedekking en stoffering
-
0,00%
0,00%
50
W- installatie loodgieterswerk
9.902,00
1,15%
0,12%
60
W- installatie verwarmingsinstallaties
22.150,00
2,58%
0,27%
61
W- installatie ventilatie en luchtbehandeling
0,00%
0,00%
70
E-elektra- telecommunicatie
12.000,00
1,40%
0,15%
80
Liftinstallaties
29.995,00
3,50%
0,37%
90
Diversen
0,00%
0,00%
14.268,00
-
-
31
De posten in de parkeergarage bevinden zich in de clusters van constructieve onderdelen. Er zullen geen veranderingen worden gemaakt aan de constructie, dit omdat het een herontwikkeling betreft. Er zal dus geen compleet nieuw ontwerp gemaakt worden, maar binnen de contouren van het oorspronkelijke plan, waarbij de eisen in het PvE zijn vastgelegd. In het PvE is vastgelegd dat er geen veranderingen veranderingen aan de constructie worden gemaakt. Er is daardoor geen cluster welke een dusdanige invloed op de kosten heeft dat het interessant is om kostenbesparingen te onderzoeken. Er zal een optie worden opgenomen om de parkeergarage wel of niet mee te nemen. De garage biedt plaats aan 37 voertuigen op 54 appartementen in het oorspronkelijke plan. De overige voertuigen kunnen bovengronds worden gestald. Extra benodigde parkeervoorzieningen, door extra woningen, zullen ook bovengronds worden opgelost. In het bouwdeel uwdeel parkeergarage zijn slechts drie clusters die meer dan 1% van de totale directe bouwkosten voor de rekening nemen. Deze zijn hieronder in een tabel naast elkaar gezet. De clusters betreffen allemaal constructieve clusters.
Parkeergarage 6,00%
4,54%
4,00% 2,00%
1,33%
1,15%
0,00% FUNDERINGSPALEN EN DAMWANDEN BETONWERK VOORAF VERVAARDIGDE STEENACHTIGE Figuur 16 De meest kostbare delen van de parkeergarage in verhouding tot de begroting.
32
Tabel 7 De clusters van het paviljoen.
Totaal
1
Terrein
6
Maatvoering
12
Prijs in €
% t.o.v. deel
213.412,00
2,6%
% t.o.v. totaal
-
0,00%
0,00%
203,00
0,10%
0,00%
Grondwerk
-
0,00%
0,00%
14
Buitenriolering en drainage
-
0,00%
0,00%
17
Terreininrichting
-
0,00%
0,00%
20
Funderingspalen en damwanden
-
0,00%
0,00%
21
Betonwerk
11.808,00
5,53%
0,15%
22
Metselwerk
52.864,00
24,77%
0,65%
23
Vooraf vervaardigde steenachtige elementen
17.177,00
8,05%
0,21%
24
Ruwbouwtimmerwerk
3.252,00
1,52%
0,04%
25
Metaalconstructiewerk
1.719,00
0,81%
0,02%
30
Kozijnen, ramen en deuren
36.907,00
17,29%
0,46%
32
Trappen en balustraden
0,00%
0,00%
33
Dakbedekkingen
15.667,00
7,34%
0,19%
34
Beglazing
385,00
0,18%
0,00%
35
Natuur- en kunststeen
1.717,00
0,80%
0,02%
38
Gevelschermen
-
0,00%
0,00%
40
Stukadoorwerk
3.798,00
1,78%
0,05%
41
Tegelwerk
5.271,00
2,47%
0,07%
42
Dekvloeren en vloersystemen
10.574,00
4,95%
0,13%
43
Metaal- en kunststofwerk
4.260,00
2,00%
0,05%
44
Plafond- en wandsystemen
3.364,00
1,58%
0,04%
45
Afbouwtimmerwerk
332,00
0,16%
0,00%
46
Schilderwerk
3.194,00
1,50%
0,04%
47
Binneninrichting
8.000,00
3,75%
0,10%
48
Behangwerk,Vloerbedekking en stoffering
9.385,00
4,40%
0,12%
50
W- installatie loodgieterswerk
5.043,00
2,36%
0,06%
60
W- installatie verwarmingsinstallaties
12.493,00
5,85%
0,15%
61
W- installatie ventilatie en luchtbehandeling
-
0,00%
0,00%
70
E-elektra- telecommunicatie
6.000,00
2,81%
0,07%
80
Liftinstallaties
-
0,00%
0,00%
90
Diversen
-
0,00%
0,00%
-
33
Het paviljoen is een onderdeel wat specifiek is toegevoegd voor de oorspronkelijke doelgroep van senioren. Deze senioren hadden de wens om een woongemeenschap op te bouwen waarbij waarbij gezamenlijke activiteiten konden worden georganiseerd en toch ook apart kon worden geleefd. Om de gezamenlijke activiteiten te accommoderen is het paviljoen ontworpen. Dit is dus een heel specifiek onderdeel binnen dit project welke niet benodigd is bij andere doelgroepen. De doelgroep staat nog niet zo vast, als in het oorspronkelijke plan en deze specifieke wensen zijn dus niet van toepassing. Daarbij is er binnen het projectonderdeel ‘paviljoen’ geen enkel cluster wat meer dan 1% van de totale directe directe bouwkosten voor zijn rekening neemt. Er is dus geen reden om kwaliteitsaanpassingen te onderzoeken voor dit project onderdeel, omdat de invloed op de kosten minimaal is. Er wordt wel aangeboden om het onderdeel in zijn geheel wel of niet uit te voeren. voeren. Advies is om dit onderdeel als eerste te laten vervallen vanwege de specifieke functie die deze heeft, een functie die specifiek is voor de oorspronkelijke doelgroep.
34
Tabel 8 De clusters van de droogloop.
Totaal
1
Terrein
6
Maatvoering
12
Grondwerk
14
Prijs in €
% t.o.v. deel
342.850,00
4,2%
-
% t.o.v. totaal
0,00%
0,00%
552,00
0,16%
0,01%
3.470,00
1,01%
0,04%
Buitenriolering en drainage
-
0,00%
0,00%
17
Terreininrichting
-
0,00%
0,00%
20
Funderingspalen en damwanden
8.703,00
2,54%
0,11%
21
Betonwerk
30.198,00
8,81%
0,37%
22
Metselwerk
0,00%
0,00%
23
Vooraf vervaardigde steenachtige elementen
22.934,00
6,69%
0,28%
24
Ruwbouwtimmerwerk
44.026,00
12,84%
0,54%
25
Metaalconstructiewerk
47.573,00
13,88%
0,59%
30
Kozijnen, ramen en deuren
113.236,00
33,03%
1,40%
32
Trappen en balustraden
11.460,00
3,34%
0,14%
33
Dakbedekkingen
38.550,00
11,24%
0,48%
34
Beglazing
-
0,00%
0,00%
35
Natuur- en kunststeen
-
0,00%
0,00%
38
Gevelschermen
-
0,00%
0,00%
40
Stukadoorwerk
-
0,00%
0,00%
41
Tegelwerk
-
0,00%
0,00%
42
Dekvloeren en vloersystemen
-
0,00%
0,00%
43
Metaal- en kunststofwerk
-
0,00%
0,00%
44
Plafond- en wandsystemen
-
0,00%
0,00%
45
Afbouwtimmerwerk
-
0,00%
0,00%
46
Schilderwerk
3,62%
0,15%
47
Binneninrichting
-
0,00%
0,00%
48
Behangwerk,Vloerbedekking en stoffering
-
0,00%
0,00%
50
W- installatie loodgieterswerk
3.728,00
1,09%
0,05%
60
W- installatie verwarmingsinstallaties
-
0,00%
0,00%
61
W- installatie ventilatie en luchtbehandeling
-
0,00%
0,00%
70
E-elektra- telecommunicatie
6.000,00
1,75%
0,07%
80
Liftinstallaties
-
0,00%
0,00%
90
Diversen
-
0,00%
0,00%
-
12.420,00
35
De droogloop is een luxe, welke niet persé nodig is. Omdat Omd t er maar 1 cluster is welke een invloed van betekenis beteke op de kosten heeft, worden hier geen kwalitatieve besparingen bespa ingen aangeboden. Voor de droogloop zal de optie wel of niet uitvoeren aangeboden worden.
5.3.
Prijspeil
De prijzen van de begroting zijn verouderd. De begroting is in 2009 opgesteld, vijf jaar later zijn deze prijzen normaliter significant veranderd. Daarom zullen de prijzen moeten worden geïndexeerd naar het huidige prijsniveau. Deze indexatie zal plaatsvinden aan de hand van cijfers van de MBKMBK indexcijfers voor Woongebouwen – nieuwbouw. [Bron: Toevoegen Toev schema MBK-indexcijfers indexcijfers als bijlage] De indexatiecijfers zijn apart te vinden voor arbeid materiaal, materieel en onderaanneming. Ook zijn er indexcijfers voor de totale bouw beschikbaar. In de begroting zijn de bovengenoemde categorieën apart terug te vinden. Hierdoor is het mogelijk om de begroting gedetailleerder te indexeren. De prijzen zijn voor de verschillende categorieën verschillend veranderd. Verschil tussen geïndexeerde totalen en gegeven totalen in de originele begrotingen van de verschillende verschil delen van project ‘Vijfhuizen’, door “Heembouw” te 01-10-2009. 01 Hypothese: De prijzen zullen toenemen ten opzichte van de originele begroting.
36
6. Indexatie van de begroting Om de prijzen te kunnen indexeren is de inschrijfbegroting gedigitaliseerd. De begroting is verdeeld over 4 verschillende begrotingen, voor de 4 verschillende project onderdelen. Deze onderdelen betreffen: Appartementencomplex, parkeergarage, paviljoen en droogloop. Deze begrotingen zijn apart geïndexeerd. Zoals hierboven is te lezen zijn de indexcijfers verschillend voor arbeid materiaal, materieel en onderaanneming. Om de begroting te kunnen indexeren is deze gedigitaliseerd. Hierdoor kan voor arbeid, materiaal, materieel en onderaanneming apart geïndexeerd worden.
(Begroting 'Vijfhuizen', 2009) De waardes voor de indexatie zijn verkregen via Dhr. Kranenburg, het betreffen MBK-indexcijfers, MBK indexcijfers, zoals eerder is aangegeven. Met deze cijfers is de index berekend voor de herberekening van de kosten van 2009 naar 2014. Hieronder is te zien hoe dit is gedaan. 2009
2014
2014 2009
Berekeningen van de te gebruiken prijsindexatiecijfers: Loon (Arbeid): 122,5 112,0
109,4
Materiaal: 120,1 114,8
104,6
Materieel: 113,7 110,0
103,4
Onderaanneming: 124,9 115,1
108,5
Door de verschillende kosten met bijpassende bovenstaande indexcijfers (percentages) te vermenigvuldigen wordt de huidige prijs berekend. Dit is gedaan in de gedigitaliseerde versie van de begroting. De resultaten zijn terug te vinden in de bijlage. Opvallende waarnemingen in de begroting: -
Negatieve verandering (afname) prijzen. Dit is het tegenovergestelde van de hypothese. Materiaal en materieel zijn minder in prijs gestegen dan arbeid en onderaanneming.
37
De prijzen zijn geïndexeerd en vervolgens vergelijken met de originele prijzen. Hierbij zijn verschillende veranderingen opgetreden. Volgens de hypothese zouden de prijzen moeten toenemen. Echter zijn er ook afnames waargenomen. Deze afnames mes zijn verder onderzocht.
Verandering na indexatie €1.400.000,00 €1.200.000,00 €1.000.000,00 €800.000,00 €600.000,00 €400.000,00
€€(200.000,00) €(400.000,00)
MAATVOERING GRONDWERK BUITENRIOLERING EN DRAINAGE TERREININRICHTING FUNDERINGSPALEN EN… BETONWERK METSELWERK VOORAF VERVAARDIGDE… RUWBOUWTIMMERWERK METAALCONSTRUCTIEWERK KOZIJNEN, RAMEN EN DEUREN TRAPPEN EN BALUSTRADEN DAKBEDEKKINGEN BEGLAZING NATUUR- EN KUNSTSTEEN GEVELSCHERMEN STUKADOORWERK TEGELWERK DEKVLOEREN EN VLOERSYSTEMEN METAAL- EN KUNSTSTOFWERK PLAFOND- EN WANDSYSTEMEN AFBOUWTIMMERWERK SCHILDERWERK BINNENINRICHTING BEHANGWERK, VLOERBEDEKKING… W- INSTALLATIE… W- VERWARMINGSINSTALLATIES W- VENTILATIE EN… E-ELEKTRA-TELECOMMUNICATIE LIFTINSTALLATIE
€200.000,00
Prijs-index
verschil
Figuur 17 Weergave van de invloed van de prijsindexatie op de prijzen.
Waarom nemen prijzen af na indexatie? De hypothese voor deze afnames is dat een gedeelte van de post is weggevallen of onbewust niet n is meegenomen in de berekening.
38
7. Doelgroep bepaling Om te kunnen bepalen naar wat voor type woning het project moet worden herontwikkeld dient eerst een nieuwe doelgroep bepaald te worden. Deze doelgroep zal zich vertalen in een bijbehorende woningbehoefte, woning bijvoorbeeld starters in een starterwoningen woningen en een 4-persoonsgezin 4 gezin in een gezinswoning. De doelgroep zal worden bepaald a.d.h.v. een aantal aspecten. Dit zijn zaken als demografische gegevens, gemeentelijk en provinciaal beleid. Daarnaast wordt gekeken naar de mogelijkheid voor doelgroepen vanuit verschillende disciplines. Voor dit onderzoek zijn wij benieuwd naar de visie van ontwikkelaars en/of woningbouw corporaties, architecten en makelaars. Al deze disciplines hebben een bepaalde visie op de d woningbehoefte in Vijfhuizen. Door deze visies inzichtelijk te krijgen, kunnen wij beter en nauwkeuriger een doelgroep bepalen.
7.1.
Demografische gegevens
De demografische gegevens zijn van belang om inzicht te krijgen in de huidige bevolkingsamenstelling van v Vijfhuizen. Een algemene eigenschap van demografie is dat een bepaalde bevolkingsgroep volkingsgroep huisvesting zoekt in een bepaalde omgevingen. Deze omgevingen kenmerken zich door gemiddelde leeftijd, leefervaring en inkomen. Dit bepaalt dus wat mogelijke doelgroepen doelgroe zijn op een bepaalde locatie. Vijfhuizen is onderdeel van de gemeente Haarlemmermeer. Het is weliswaar een dorp, maar voor gegevens en cijfers wordt Vijfhuizen door de gemeente als een woonkern beschouwd. De demografische gegevens zijn van belang bij feitelijke bepalingen van de woonkern en de omgeving. Deze gegevens zullen meer vertellen over het dorp zelf, de bewoners, de woningvoorraad en enkele economische aspecten.
7.1.1. Het dorp Vijfhuizen is een klein dorp dat een woonkern vormt in de gemeente Haarlemmermeer. mermeer. Het ligt in het noordelijke gedeelte van de gemeente, direct ten westen van de Polderbaan van Schiphol. Hieronder is in een overzichtskaart de gehele gemeente verdeeld in de verschillende woongebieden. Het gebied Vijfhuizen strekt ver buiten de bebouwde ebouwde kom in de vorm van weilanden, en in het bijzonder de Polderbaan. In de volgende subhoofdstukken worden eigenschappen beschreven die van belang zijn voor de doelgroep bepaling. Een bepaalde doelgroep behoeft bepaalde voorzieningen in haar leefomgeving. leefomgeving. Een dorp zonder bijv. een middelbare is minder geschikt voor de doelgroep van gezinnen met middelbare kinderen dan een dorp dat wel beschikt over een middelbare school.
Figuur 18 Overzicht van de gemeente Haarlemmermeer en haar woonkernen (Kijk op de wijk, 2010).
39
7.1.1.1.
Inwoners en geschiedenis
Het dorp telt 4506 inwoners per ingang van het jaar 2014. Het bestaat uit een oude dorpskern die zijn oorsprong van voor de middeleeuwen kent. Het dorp is voor de inpoldering van Haarlemmermeer door de ringvaart in tweeën gesplitst. Het gedeelte ten oosten van de ringvaart ringva heeft zich verder ontwikkeld tot de huidige stand. Vijfhuizen kent vier buurten/wijken, wijken, waarvan één Vinex-wijk, Vinex Stellinghof.
7.1.1.2.
In het dorp
Het dorp heeft twee basisscholen, de Tweemaster en de Waterwolf, die samen zijn ondergebracht in een scholencomplex in het noordoostelijke gedeelte van het dorp in de wijk de Mient. Daarnaast beschikt het dorp over een sportcomplex met 3 voetbalvelden en 6 tennisvelden in n het oosten van het dorp. Ter referentie, de afstand van de basisschool tot de bushalte is ongeveer een kilometer. Aanwezigheid en goede bereikbaarheid van deze voorzieningen zijn belangrijke voorwaarden voor doelgroepen als personen met een ee gezin. Als mensen te ver moeten reizen om op bepaalde bestemmingen te komen, wordt de locatie minder aantrekkelijk voor huisvesting.
Figuur 19 Overzicht van het dorp Vijfhuizen met een aantal voorzieningen en diensten nabij (Google Earth, 2014). 2014)
7.1.1.3.
Bijzonderheden
Direct ten zuiden van Vijfhuizen ligt een groot gebied van een voormalige Floriade. Dit terrein is destijds ingericht voor de internationale bloemen tentoonstelling.
Figuur 20 Een afbeelding van de ontwikkelingslocatie. Deze is aan de rand van het dorp gelegen.
40
7.1.1.4.
Leefbaarheid
Voor recreatie, boodschappen en sociale contacten richten veel inwoners zich tot het naastgelegen Haarlem. De Vinex-wijk Stellinghof heeft voor oor de laatste, relatief grote uitbreiding van het dorp gezorgd. De wijk voegde zo’n 650 woningen toe en staat qua ontwerp en vormgeving in contrast met de oorspronkelijke woningvoorraad van Vijfhuizen.
Figuur 21 locatie van Stellinghof linghof (blauw)
Door de uitbreiding met de wijk Stellinghof zijn er eigenlijk twee leefgemeenschappen ontstaan in Vijfhuizen. In Stellinghof wonen veel gezinnen met kinderen, in het oude deel juist veel ouderen. Een en inwoner van Stellinghof is gemiddeld 10 jaar jonger dan een inwoner van het oude gedeelte van Vijfhuizen. De relatief jonge bevolking in Vijfhuizen-Stellinghof Stellinghof remt de vergrijzing, die zich de komende jaren in het oude deel gaat manifesteren. De nieuwbouw in Stellinghof is populair onder stedelingen, stedelingen, die hun wortels in Amsterdam en Haarlem hebben. Zij willen graag in een ‘dorpsachtige’, rustige en kindvriendelijke omgeving wonen. Deze netwerkstedelingen zijn veelal hoogopgeleid en hebben een navenant inkomensniveau. Bewoners van Stellinghof wonen inmiddels al enige jaren in Vijfhuizen; de binding met hun eigen buurt is sterker geworden. Als gevolg nam de sociale buurtcohesie in het dorp als geheel toe (Kijk op de wijk, 2010).
Figuur 22 indicatie van de buurtcohesie en leefbaarheid in Vijfhuizen.
7.1.1.5.
De omgeving
Vijfhuizen ligt in het poldergebied Haarlemmermeer, ten zuidoosten van Haarlem en ten westen van Amsterdam. In het Noorden is het grootste woongebied van de gemeente, Hoofddorp te vinden. vin Haarlemmermeer is een belangrijk gebied op het gebied van infrastructuur. De rijksweg A4 doorkruist het gehele gebied en de A44 komt hier ook samen met de A4. Samen vormen deze rijkswegen de belangrijkste autoverbinding tussen Zuid- en Noord-Holland. Noord Tevens is het de drukste aanvoerroute van Schiphol, dat eveneens in de gemeente ligt. Ook de A9 en de A5 liggen in hetzelfde gebied, de belangrijkste autoverbindingen van Noord-Holland Holland met de rest van Nederland.
41
7.1.1.6.
Schiphol
Vijfhuizen ligt in de directe omgeving eving van Schiphol.. Volgens de berekeningen van het oorspronkelijke ontwerp van de nieuwbouw in Vijfhuizen valt de geluidsoverlast binnen de maximaal toegestane normen. Het voordeel van Schiphol nabij is de werkgelegenheid, werkgelegenhei van detailhandel tot servicemedewerking. werking. Ook ligt onder Schiphol een belangrijke treinverbinding bij station Schiphol. Vanaf dit station zijn er diverse treintrein en busverbindingen met respectievelijk velijk Amsterdam en Den Haag, H en de directe omgeving van Schiphol.
7.1.1.7.
Bezienswaardigheden
Bij Vijfhuizen uizen zijn een aantal points of interest te zien. Het gemaal De Cruquius uius ligt ten zuidwesten van Vijfhuizen Vij met het nabij gelegen fort Cruquius. Het gemaal was één van de drie gemalen die het gehele gebied g Haarlemmermeer heeft leeggepompt gepompt. Het is buiten bedrijf gesteld maar het gemaal, de grootste stoommotor ooit gemaakt, is nog in volle glorie te bewonderen. In Vijfhuizen zelf is fort Vijfhuizen te bewonderen. Samen met fort Cruquius en nog een aantal andere stellingen zijn deze onderdeel van de historische historisch Stelling van Amsterdam. De Ringvaart is een populaire fietsroute met veel bezienswaardigheden. De route heeft een lengt van 67km langs een volledig gesloten circulair kanaal, kanaal die in zijn geheel de grens vormt van de gemeente. De voormalige Floriade is een groot natuurgebied. Hier heeft in 2002 de Floriade plaatsgevonden en sindsdien wordt er jaarlijks het evenement Mysteryland gehost. Samen met de omgeving vormt de voormalige Floriade een groot natuurgebied.
7.1.2. Cijfers De cijfers van Vijfhuizen zijn noodzakelijk kelijk om een doelgroep en een budget vast de stellen van toekomstige bewoners van nieuwbouw in Vijfhuizen. De cijfers vallen in de categorieën bevolking, woningvoorraad en financiën.
7.1.2.1.
Bevolking
Vijfhuizen telt op moment van schrijven 4.506 inwoners (Haarlemmermeer in cijfers, 2013). 2013) Het dorp kent een stijging van de bevolking, waarmee de laatste grote toename dateert na de voltooiing van de Vinex-wijk. Vinex Vijfhuizen is ten opzichte van de overige overig woonkernen één van de sterkst groeiende gebieden over de laatste 12 jaar.. Dit komt voornamelijk door de realisatie van de Vinex-wijk. Vinex wijk. De woongebieden die eveneens een sterke toename tonen hebben dit ook te danken aan de realisatie van hun eigen Vinex-wijken, Vinex wijken, zoals Floriande in Hoofddorp. Een bevolkingsgroei geeft vaak aan dat een gebied aantrekkelijk is voor huisvesting als deze wordt geboden. Vijfhuizen heeft een bevolking die voornamelijk bestaat uit beroepsbevolking en 18+. Ook bestaat de bevolking veelal uit gezinnen. Starters, bevolking evolking tussen de leeftijd 20 en 30, is echter relatief ondervertegenwoordigd in Vijfhuizen. Dit is te zien in Figuur 23 Leeftijd van de bevolking . 500 400 300
Vijfhuizen
200 100 0
Figuur 23 Leeftijd van de bevolking (Haarlemmermeer in cijfers, 2013). 2013)
42
Het inkomen van een gemeente is bepalend voor het type woningen woning wat het momenteel heeft, en wat de trend is voor toekomstige woningen.. Het gemiddeld inkomen in Vijfhuizen is iets hoger dan het landelijke gemiddelde; € 43500 van Vijfhuizen tegenover € 42900 van het landelijk gemiddelde. Het inkomen van vijfhuizen is ongeveer 1% hoger. 46 44 42 40
vijfhuizen
38
landelijk
36 34 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Figuur 24 Gemiddeld inkomen en van Vijfhuizen tegenover het landelijk gemiddelde (Haarlemmermeer in cijfers, 2013). 2013)
7.1.2.2.
Woningvoorraad
Vijfhuizen bevatt relatief veel luxe woningen. Op het moment van schrijven staan er rond de 76 huizen te koop (gemiddelde de van Funda: 73 en Huizenzoeker: 79). Dit is een verhouding van 6% tot de 1275 totaal aantal koopwoningen in Vijfhuizen. 2.000 1.500 1.000
woningen
500 0 Koopwoning
Sociale huur
Overige huur
Totaal
Figuur 25 Woningvoorraad per segment (Haarlemmermeer in cijfers, 2013).
Vijfhuizen heeft voornamelijk woningen uit het luxe segment. De onderstaande grafiek geeft het totaal aantal woningen in Vijfhuizen weer, dus ook huurwoningen. 2000 1500 1000 500 woningen
0
Figuur 26 Woningvoorraad naar type, inclusief huur. Per 1 januari 2013 201 (Haarlemmermeer in cijfers, 2013). 2013)
De meeste woningen zijn vrijstaand en ééngezins en/of 2 onder 1 kap woningen, zij vormen gezamenlijk ruim 86% van de complete woningvoorraad. Voor het jaar 2000 is de woningvoorraad gestaag uitgebreid. Vanaf het jaar 2000 is echter de voorraad bijna verdubbeld. Dit komt met name door de bouw van de Vinex-wijk Vinex Stellinghof.
43
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
woningen
Figuur 27 De woningvoorraad per bouwperiode (Haarlemmermeer in cijfers, 2013).
Qua woningvoorraad kan dus gezegd worden dat Vijfhuizen een relatief nieuw dorp is.
7.1.2.3.
Woningprijs
Vijfhuizen is een relatief dure woonkern. Dit houdt in dat de gemiddelde huizenprijs hoger ligt dan dat van het landelijk gemiddelde,, zoals te zien in Figuur 28 Gemiddelde woningprijs. Dit valt te verwachten aangezien het overgrote deel van de woningvoorraad bestaat uit u 2-onder-1-kap, ééngezins- en vrijstaande woningen. De gemiddelde prijs van een woning, en de prijs per vierkante meter liggen beiden zowel boven het landelijk als het provinciaal gemiddelde. 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
gemiddeld
Figuur 28 Gemiddelde woningprijs (Trovit, 2014) (Huizenzoeker, 2014)
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
prijs/m2
2
Figuur 29 Gemiddelde prijs per m (Trovit, 2014) (Huizenzoeker, 2014) 2
Het gemiddeld ddeld oppervlak van woningen die te koop staan in Vijfhuizen is 151 m . Dit is berekend over 70 woningen die te koop staan (bron: huizenzoeker.nl). Dit is twee keer zo veel als het landelijk gemiddelde 2 oppervlak van een woning, 75 m (bron: gemiddeldgezien.nl). gemiddeldgezien.nl). Dit gemiddelde is echter inclusief huurwoningen, waar ook een groot aantal, vaak kleine, studentenwoningen, studio’s en appartementen onder vallen.
44
Figuur 30 Gemiddelde cijfers woningmarkt Vijfhuizen (Huizenzoeker, 2014)
De gemiddelde prijs per vierkante meter is berekend over zowel nieuwbouw als bestaande bouw. De huizenprijs is voor nieuwbouwwoningen de VON-prijs, VON en voor bestaande bouw de kosten-koper koper prijs. Over de nieuwbouw is dus al rekening ing gehouden met extra kosten als BTW en notariskosten, bij de bestaande bouw woningen is geen rekening gehouden met o.a. overdrachtbelasting. Alle cijfers en gegevens die bovenstaand zijn behandeld zijn van belang voor zowel de doelgroepdoelgroep als de budgetbepaling. aling. Meer informatie kan een nauwkeurigere conclusie betekenen. Het et huidige huizenaanbod laat zien dat starterwoningen ondervertegenwoordigd zijn. Ook is de huidige woningaanbod van Vijfhuizen relatief hoog geprijsd, wat starters weinig gelegenheid geeft om zich in Vijfhuizen te huisvesten. Tenslotte is een 2 gemiddelde m prijs een extra factor die bepalend is voor de prijs van een woning, en dus voor het bepalen van een budget.
45
7.2.
Migratiestroom Vijfhuizen
De onderstaande migratiestroom is een prognose op o basis van de demografische gegevens van Vijfhuizen, en de kenmerken van de omgeving. Deze stroom laat zien wat de inwoners doen op een bepaalde leeftijd. Aangezien de woonkern een specifieke woningvoorraad heeft, beschikt het niet over de mogelijkheid om elke e leeftijdsgroep te huisvesten. 1 tot 13 jaar Vijfhuizen beschikt over grotendeels gezinswoningen. Daarnaast zijn er faciliteiten voor basisonderwijs zoals een basisschool en een sportcomplex. 13 tot 19 jaar Vijfhuizen heeft een Interliner busverbinding met Hoofddorp en Haarlem. Kinderen kunnen met deze verbinding de instellingen voor het voortgezet onderwijs bereiken in naast gelegen steden. 19 tot 24 jaar Vijfhuizen biedt naast voortgezet onderwijs geen gelegenheid voor hoger beroepsberoeps of universitair onderwijs. o Studenten zullen waarschijnlijk het dorp verlaten en de studentenwoningen van de grotere steden zoals Amsterdam en Leiden opzoeken. Dit verklaart de absentie van deze leeftijdgroep in de cijfers van Vijfhuizen. 25 tot 35 jaar Zoals gesteld in hoofdstuk 7.1.2 Cijfers, Cijfers biedt Vijfhuizen relatief weinig startermogelijkheden. Deze leeftijdsgroep zal andere buurtgemeentes opzoeken, of de steden waarin zij hebben gestudeerd. 35 tot 55 jaar ijfhuizen een toetrek van gezinnen. Dit kunnen de eerdere Vanwege dee grote voorraad gezinswoningen ziet Vijfhuizen starters zijn die het dorp hebben verlaten, of andere starters die geen woonverleden hebben in Vijfhuizen. 55+ Het dorp biedt net als starters relatief weinig woningen woningen voor senioren. Aangezien de leeftijd gemiddeld toch hoog is, blijkt dat senioren doorgaans niet migreren naar andere kernen/steden op zoek naar kleinere woningen.
7.3.
Woonvisie provincie
Als een bepaalde discipline een uitspraak doet over een mogelijk doelgroep, kunnen eventueel andere disciplines tegengestelde uitspraken doen. De visie van de provincie is één van de factoren die bepalend is voor de bepaling van de doelgroep. Wij proberen van zoveel mogelijk disciplines die kennis hebben van het plangebied ied informatie te krijgen over een mogelijk beoogde bestemming voor het gebied. Op deze manier kunnen we a.d.h.v. deze verschillende informatiebronnen nauwkeuriger een doelgroep bepalen. De provincie heeft net als overige overheidsinstanties, een visie op het woonbeleid. Deze visie is vertaald naar een document: “Woonvisie Provincie”. In dit document heeft de provincie problemen die spelen geconstateerd, omschreven en een plan opgesteld om de problematieken die spelen aan te pakken. In dit hoofdstuk zal de woonvisie van de provincie worden doorgenomen op onderdelen uit deze woonvisie die van invloed zijn op ons onderzoek. In de groene vakken zijn stukken uit de woonvisie van de provincie opgenomen. De tekst uit de woonvisie in de groene vakken zal met een tekst tekst voor het betreffende vak worden toegelicht. De problematieken die volgens de provincie spelen in Noord-Holland Noord Holland zijn als volgt omschreven in de Woonvisie van de provincie. “Een van de grootste problemen op de woningmarkt vormt het gebrek aan voldoende betaalbare huurhuur en koopwoningen voor starters, jongeren, senioren en zorgvragers. Wij zullen gemeenten ondersteunen bij het op gang houden van de bouwproductie en het realiseren van een gevarieerd aanbod van duurzame, energiezuinige en levensloopbestendige woningen” (Goed wonen in Noord-Holland, 2010).
46
De belangrijkste punten uit de woonvisie van de provincie Noord-Holland Noord zijn hieronder opgesomd. Punt één uit de lijst is een zeer belangrijke, deze geeft namelijk indirect indirect de voorkeur van de provincie voor een doelgroep aan. Het betreft een doelgroep waarbij de vraag groot is, maar het aanbod relatief laag. Ook punt twee uit de lijst heeft invloed op de doelgroep. De omgeving dient ook op deze doelgroep aan te sluiten. Of dit zo is hangt af van de voorzieningen die in de omgeving aanwezig zijn. Punt drie is minder belangrijk voor het onderzoek, de duurzaamheidambitie kan wel worden meegenomen in de aanbevelingen van dit onderzoek.
De speerpunten van ons beleid zijn: 1. Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag vr van bewoners. 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. (Goed wonen in Noord-Holland, Holland, 2010)
Hieronder is beschreven wat de visie van de provincie is op het gebied van de ontwikkeling van woningen in Noord-Holland. Holland. Het beschrijft als doel, om zo’n 75.000 woningen in Noord-Holland Noord Holland Zuid te bouwen, waarvan 30% sociale huurwoningen. Gebiedsagenda Noordwest-Nederland Nederland 2010-2020 2010 Noord-Holland Zuid/Metropoolregio Noord-Holland Zuid bestaat uit de (WGR)-regio’s (WGR) Zuid-Kennemerland, IJmond, Gooi- en Vechtstreek en de Stadsregio Amsterdam. rdam. De Metropoolregio bestaat uit de regio’s in Noord-Holland Holland Zuid, aangevuld vuld met het zuidelijk deel van Flevoland (tot en met Lelystad). Voor de Metropoolregio olregio is vastgelegd dat netto 100.000 woningen in de periode 2010-2020 2020 worden toegevoegd, waarvan ongeveer 75.000 voor Noord-Holland Holland Zuid. Daarnaast is de opgave om circa44.000 44.000 woningen te vervangen. Geconstateerd ateerd is dat de plancapaciteit kwantitatief voldoende is om te voldoen voldo aan deze opgave. De volgende afspraken zijn gemaakt: - Tekort op de woningvoorraad terugbrengen terugbre van 3,6% (33.000 woningen) in 2010 naar 1,5% in 2020. - In stad en ommeland minimaal 30% bouwen voor de sociale sector.
Figuur 31 Prognose bevolkingsgroei van Noord-Holland Noord t.o.v. 2008
- Behoefte aan transformeren van n voorraad naoorlogse wijken en groen stedelijke nieuwe woonmilieus woonmilieus (onder meer Haarlemmermeer-Westflank) Haarlemmermeer (Goed wonen in Noord-Holland, 2010)
47
7.3.1. Demografische ontwikkelingen De verwachte trend is een bevolkingsdaling bevolkingsdaling in het jaar 2035. Er is een trend te zien van hoogopgeleide jonge mensen die naar de stedelijke gebieden trekken. De bevolking in de stedelijke gebieden (Noord-Holland (Noord zuid) blijft relatief jong. In het noorden van de provincie blijft de d groei van het aantal ntal oudere éénéén en tweepersoons huishoudens groot. Er is een trend te zien in de demografische ontwikkeling volgens de provinciale visie die zegt dat de bevolking in Noord-Holland Holland Zuid relatief jong blijft. Dit is van belang bij de bepaling van de doelgroep. ep. Dat de bevolking relatief jong blijft betekend dat als wordt gekozen voor een jonge doelgroep voor de herontwikkeling van het project, dat een toekomstbestendige bestendige woning kunnen creëren.
Figuur 32 Groei van de bevolking van Noord-Holland No (Provincie Noord-Holland, 2010).
Figuur 33 Groei van het aantal huishoudens in Noord-Holland Noord (Provincie Noord-Holland, 2010).
48
In de Woonvisie van de provincie cie zijn eveneens de maatschappelijke ontwikkelingen belicht. Deze zijn van belang bij het bepalen van de doelgroep. De ontwikkelingen in de maatschappij hebben invloed op de vraag die er is vanuit de maatschappij. Hieronder is te lezen, welke maatschappelijke maatschappelijke ontwikkelingen er in de woonvisie van de provincie zijn geconstateerd. Maatschappelijke ontwikkelingen Deze maatschappelijke ontwikkelingen vertalen zich in een toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen en woningen waar zorg geboden kan worden. worden. Gezien de klimaatverandering is duurzaamheid van woningen en de woonomgeving van groot belang (Goed wonen in Noord-Holland, 2010). De economische ontwikkelingen zijn wat het project Vijfhuizen in eerste instantie de nek heeft omgedraaid. Doordat de potentiële kopers financieringsproblemen kregen omdat zij hun woningen niet verkocht konden krijgen. Dit kwam mede omdat het vastgoed in waarde daalde, waardoor evt. kopers wilde wachten met de koop van een huis tot ‘bodem’’ was bereikt. Dit had dus een vraaguitval in de koopsector tot gevolg. Hieronder is te lezen hoe de provincie de economische ontwikkelingen interpreteert. Economische ontwikkelingen De woningmarkt is onderhevig aan de conjunctuur. De (huidige) kredietcrisis kredietcris heeft meer impact dan een normale economische schommeling. Als gevolg hiervan is er de komende jaren sprake van een overcapaciteit aan woningbouwplannen in een markt die relatief gezien weinig opneemt. Een aantal effecten is merkbaar •
Vraaguitval koopsector.
•
Financieringsproblemen
•
Achterblijvende productie nieuwbouw. (druk op de bestaande bouw, vooral de sector tot €180.000)
•
Waardedaling van het vastgoed.
(Goed wonen in Noord-Holland, Holland, 2010). 2010) Hieronder worden bij de speerpunten en de mogelijke doelgroepen volgens de provincie opgesomd. Het komt neer op betaalbare woningen voor jongeren en starters. Als ambitie heeft de provincie er de kenmerken gevarieerd, volwaardig en betaalbaar bij gezet. De andere doelgroep is een volwaardig ardig woonaanbod voor senioren/zorgvragers. Hierbij heeft de provincie de ambitie dat de woningen met de behoefte van de senioren kunnen mee groeien. De provincie heeft hier dus een flexibel gebouw voor ogen.
49
Opgaven bij de speerpunten Speerpunt 1. Afstemming emming vraag en aanbod -
Flexibel omgaan met de kwantitatieve opgave en de consument centraal stellen. Ruimte bieden voor (specifieke) woonwensen. Stimuleren wonen boven winkels. Streven naar een gevarieerd, volwaardig en betaalbaar woningaanbod voor jongeren jongere en starters. Streven naar gevarieerd en volwaardig woningaanbod voor de toenemende groep senioren en zorgvragers. Mogelijk maken dat ouderen langer in hun huidige woning blijven wonen.
Speerpunt 2. Voorzieningen in de woonomgeving -
Zorgvoorzieningen bereikbaar kbaar voor zorgvragers. Leefbaarheid kleine kernen borgen.
Speerpunt 3. Duurzaamheid en transformatie -
Stimuleren energiemaatregelen in nieuwbouw en bestaande bouw. Stimuleren duurzaamheid in herstructureringherstructurering en transformatieopgaven
Een aantal doelgroepen heeft in de huidige situatie minder kans op het vinden van een geschikte en betaalbare woning: woning -
Jongeren/starters: zij willen voor het eerst zelfstandig gaan wonen. Voor deze groep woningzoekenden is het beschikbare aanbod nu vaak te duur. Senioren: de meeste te senioren willen zo lang mogelijk in hun eigen woonomgeving blijven wonen. Er zijn onvoldoende voor hen geschikte woningen beschikbaar.
Zorgvragers: onder deze doelgroep vallen woningzoekenden met een behoefte aan zorg, ondersteuning en/of welzijn, Er zijn jn onvoldoende passende woningen beschikbaar voor deze groep
7.4.
Gemeentelijk beleid
De visie op wonen vanuit de gemeente is vooral gebaseerd op de voorwaarden die zijn vastgelegd in verschillende documenten. De meest concrete stukken zijn het ontwikkelingskader ontwikkelingskader en het bestemmingsplan. De gemeente kan hier niet van afwijken. De zaken die zijn vastgelegd in deze documenten zijn op hun beurt weer verkregen uit andere stukken. Zo zijn er nota’s op het gebied van jeugd, voorzieningen en huisvesting.
7.4.1. Visie van dee gemeente volgens het ontwikkelingskader en bestemmingsplan. bestemmingsplan Vroeger had Vijfhuizen een lintstructuur. Door Door de groei van Vijfhuizen is deze lintstructuur komen te vervallen. Doordat Vijfhuizen een oude plaats is, zijn er veel monumenten te vinden. Deze monumenten numenten bepalen het landelijke beeld van de gemeente. Ook heeft Vijfhuizen een dorpskarakter, dit is iets wat de gemeente graag behoudt en benadrukt. Wat ook een belangrijk kenmerk is, is dat de bebouwde omgeving in Vijfhuizen nog beperkt is. Vijfhuizen is i omgeven door o.a. het voormalig Floriade loriade terrein, wat in beheer is van Staatsbosbeheer. Aan de andere kant ligt Schiphol, met de polderbaan welke aan de overzijde ligt van de N205 (Ontwikkelingskader Vijfhuizen, 2005)
50
5. Wonen In het oude gedeelte van Vijfhuizen is geen aanleiding voor herstructurering van de bestaande (huur)woningen. Er worden in het dorp enkele open plekken benut voor woningbouw. De nieuwe Vinex-wijk Vinex wijk Stellinghof zorgt na voltooiing voor een toename van circa 680 woningen in Vijfhuizen. Hierbij zullen ook 5 units voor zorgvoorzieningen zijn gerealiseerd. De letters C t/m H in de dynamiekkaart geven de nog niet voltooide deelgebieden van Stellinghof weer. Algemeen geldt dat bij woningbouwplannen de doelgroepenbenadering doelgr (jongeren en ouderen) uit het Bestuursprogramma 2002-2006 2002 2006 zoveel mogelijk wordt gehanteerd. In de Ringvaart liggen ter hoogte van Vijfhuizen langs de Cruquiusdijk en Vijfhuizerdijk in totaal 52 woonschepen.
Hierboven is te lezen dat de gemeente, meente, net als de provincie, een doelgroepbenadering benadering hanteert. Deze doelgroepen zijn eveneens net als bij de provincie: Starters en Ouderen.
7.4.1.1.
Bestemmingsplan
Figuur 34 Illustratie van het bestemmingsplan. Het voormalige ontwerp 55+ wooncomplex Vijfhuizen is hierin opgenomen.
Het bestemmingsplan zegt niets over een doelgroep op de locatie. De illustratie illus geeft echter de volgende regelgeving weer: -
Maximale bouwdiepte 4m Maximale bouwhoogte 10 m Beperking voor vogelaantrekking Hoogtebeperking in luchtvaartverkeerzone
Verder staan belangrijke zaken aangeven zoals: -
Parkeergarage Leidingen Verkeerszones Tuinzones Functiezones
51
7.4.2. Architect Een architect werpt een unieke visie op het project, de omgeving en de mogelijke doelgroep. In tegenstelling tot een ontwikkelaar, kijkt de architect meer in een oogopslag naar de omgeving en de mogelijkheden daar. Daarnaastt werpt de architect de visie op de samenstelling van het dorp, de faciliteiten en de bereikbaarheid van de omgeving. De Architect die wij hebben gesproken is ir. Dick Sikkes van Roeleveld-Sikkes Roeleveld Sikkes Architects. De keuze lag voor de hand vanwege de betrokkenheid id van deze architect bij ons project, en het initiële daadwerkelijke project in Vijfhuizen zelf. Het complete lete interview is te lezen in bijlage (Sikkes, Aanpak van een heronwikkeling, 2014). 2014) Vijfhuizen is interessant voor jongee gezinnen en starters. De werkgelegenheid is nabij in de vorm van Schiphol en de verbindingen met de omgeving zijn ook goed. Vijfhuizen ligt nabij rijkswegen A5, A9 en A4 en deze zijn via de autowegen N205 en N201 goed te bereiken. Ook de naastgelegen steden steden Haarlem en Hoofddorp zijn goed bereikbaar en dragen ook bij aan werkgelegenheid en nabije stedelijke omgeving in het algemeen. Vijfhuizen zelf heeft een mate van bekendheid wat bij kan dragen aan het aantrekken van een bepaalde doelgroep. Het dorp heeftt een karakteristieke dorpsuitstraling wat jonge gezinnen kan aantrekken. Omdat senioren als doelgroep in de eerste instantie niet is gelukt kan misschien beter gekeken worden naar de mogelijkheid om huisvesting te realiseren voor jonge gezinnen en/of starters. sta
7.4.3. Makelaardij Voor het project is contact opgenomen met verschillende makelaars in de omgeving van Vijfhuizen. Omdat Vijfhuizen zelf een klein dorp is, zijn er geen makelaars uit het dorp zelf. Degenen die zijn benaderd komen uit de omgeving zoals Hoofddorp, ofddorp, en zijn werkzaam in de gehele omgeving Haarlemmermeer. Vaak kunnen makelaars niet veel meer vertellen dan de bekende verkoopcijfers in de omgeving in kwestie. Net zoals de gemeente haar visie baseert op de stukken waar zij aan gebonden is, stelt dee makelaar haar visie gebaseerd op de cijfers. Vraag en aanbod zijn wat dat bij de makelaar bekend is. De vraag naar betaalbare starterwoningen is overal merkbaar. Aan de hand van het koopkoop en verkoopgedrag in Vijfhuizen is niet af te leiden wat precies de vraag en aanbod is ter plekke, maar door de vraag naar starters zal deze doelgroep ook in Vijfhuizen naar verwachting hoog zijn. De makelaar richt zich net als de overige disciplines op de omgeving in Vijfhuizen. Wederom worden de voorzieningen in de buurt rt benadrukt en vooral de karakteristieke uitstraling van het dorp. Hoewel deze eigenschappen in principe voor elke doelgroep interessant kan zijn, richt de makelaar zich terug op de mogelijke succesfactor van starterwoningen, en met name de betaalbare woningen. won
52
7.5.
Conclusie,, wat is de doelgroep?
Op basis van de cijfers en de kennis van de genoemde disciplines kan nu de doelgroep worden bepaald. Vijfhuizen is een leuk dorp met een typisch dorpskarakter. Het biedt zelf de nodige voorzieningen voor jonge gezinnen nnen met kinderen in de categorie 1 tot 12 jaar, en de omgeving biedt mogelijkheden voor overige leeftijdsgroepen. De voorzieningen die Vijfhuizen heeft zijn algemene voorzieningen die naast Vijfhuizen in elke omgeving te vinden zijn. De gemeente doet geen uitspraken over een beoogde doelgroep. Wel geeft zij informatie over trends en nota’s die spelen in de omgeving van Vijfhuizen. Vijfhuizen is een relatief oude gemeenschap. Sinds de realisatie realisati van de Vinex-wijk wijk Stellinghof, is er geen verdere uitbreiding op de woningvoorraad gerealiseerd.. Deze zijn, m.u.v. het seniorencomplex, ook niet opgenomen in het bestemmingsplan. Gebaseerd op de cijfers, trends en nota’s van de gemeente is het dorp Vijfhuizen het meest geschikt voor senioren, daarna starters. Hoewel Vijfhuizen locale werkgelegenheid biedt met Schiphol, is het algemeen bekend dat starters verstedelijking opzoeken. Senioren hebben problemen met de huidige woningvoorraad in Vijfhuizen. Zij wonen in relatief grote woningen, maar zien een te klein aanbod van seniorenwoningen die meer op maat zijn gemaakt in het dorp zelf. Er zijn veel 2 woningen in het dorp die groter zijn dan 150 m , terwijl het aandeel 55+ inwoners ook relatief hoog is. Daaruit blijkt dat deze groep in grote woningen wonen, waardoor het aantrekkelijk ntrekkelijk is om hier seniorenwoningen op maat te realiseren. Senioren hebben echter meer moeite met een migratie uit het dorp en zitten in veel gevallen ook tegen een volledige afbetaling fbetaling van een hypotheek aan. Senioren kunnen ook na een dergelijk lang verblijf v in het dorp erg gehecht zijn aan hun woonomgeving. De leeftijdsgroep van starters is ondervertegenwoordigt in het dorp. Gelijk aan het argument m.b.t. senioren, zijn er relatief veel grote woningen in Vijfhuizen die niet op maat zijn voor starters. Om deze redenen wordt de doelgroep vastgesteld op senioren en starters.
53
8. Prijsbepaling In dit hoofstuk wordt het onderzoek beschreven dat is uitgevoerd om te bepalen waar de geldstromen in dit project ontstaan. Duidelijk wordt waar en op welke manier geld geld wordt gegenereerd om het project te financieren. In tegenstelling tot het onderzoek prijsinvloed, waar wordt onderzocht hoe bezuinigd kan worden op de bouwkosten, wordt in dit hoofdstuk duidelijk op welke manier kapitaal kan worden gegenereerd voor de financiering nanciering van het project met de vastgelegde doelgroep.
8.1.
Probleem-, vraag- en doelstelling
In dit hoofdstuk wordt toegelicht waar het onderzoek op is gericht. Aan de hand van de probleemstelling wordt duidelijk wat de reden is voor het onderzoeksonderwerp. Een onderzoek wordt gedaan om antwoord te krijgen op één of meerdere vragen. Deze vraag ontstaat ten gevolge van een probleem. Het doel is dus op antwoord te krijgen op deze vraag, om het probleem op te lossen.
8.1.1. Probleemstelling Het doel van het gehele project ject is om inzichtelijk te krijgen hoe voormalig ontwerp van het 55+ complex te Vijfhuizen kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige ontwerp, is het ook van belang om inzicht te krijgen in de financiele aspecten aspecten van een dergelijk project. Het probleem voor dit onderzoek richt zich op een gedeelte van de financiele aspecten. De financieen rond het project zijn verdeeld in twee delen voor de individuele onderzoeken; bouwkosten en overige kosten. In dit rapport rt worden de overige kosten behandeld. De haalbaarheid van een project wordt o.a. bepaald door de financiele haalbaarheid. Simpel gezegd dient er genoeg geld te zijn om een bouwwerk te realiseren. Het probleem voor dit onderzoek luidt als volgt; er dient inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van de kosten in een project naast de bouwkosten.
8.1.2. Vraagstelling De vraagstelling geeft houvast voor het onderzoek. Tijdens het onderzoeken kan deze vraag steeds worden gesteld, steld, om het onderzoek binnen de kaders te houden. De vraagstelling vertaalt zich in een hoofdvraag, die is ontleend aan de probleemstelling. De hoofdvraag, zoals bepaald in het plan van aanpak, luidt; “Wat houden de overige kosten in van een project en wat voor invloed hebben variaties in de verschillende posten van deze kosten op de uiteindelijke prijs?”
8.1.3. Doelstelling De doelstelling bepaalt het doel van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek wordt geëist, en waar dit resultaat sultaat voor wordt gebruikt. Het doel van het onderzoek is antwoord krijgen op de centrale vraag; inzicht krijgen in de overige kosten van een project en de samenhang van deze kosten. Omdat duidelijk dient te worden hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, gemaakt, is het belangrijk om te weten welke onderdelen van een project zich als grote kostenposten gedragen. Zodoende kan worden bepaald hoe de kosten binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen. Naastt inzicht in de kosten van een project is het tevens het doel om te bepalen waar het geld in een project vandaan komt. De kosten in een project zijn pas te overzien als een budget bekend is, eerder is niet duidelijk wanneer de kosten te veel zijn.
54
8.2.
Inventarisatie tarisatie kosten
Om een duidelijk beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om eerst te weten welke kosten er allemaal zijn. Daarnaast is ook de defenitie van het woord kosten van belang. Kosten zijn alle nodige ige offers die noodzakelijk zijn om tot een product of dienst te komen. Deze offers kunnen zowel in geld als in andere zaken worden uitgedrukt, zoals tijd en moeite. In dit rapport wordt de term kosten uitsluitend in geld uitgedrukt. Dit onderzoek wordt gehouden houden t.b.v. een bouwproject, namelijk de herontwikkeling van een woning nieuwbouw project. In het jargon bouwkunde zal in dit rapport de term bouwkosten worden onderzocht. Bij de term bouwkosten komen de stichtingskosten als eerste naar voren. Bouwkosten Bouwkosten is de allomvattende term als het gaat om kosten die betrekking hebben op de realisatie van een bouwwerk. Vaak worden de termen ‘bouwwerk’ en ‘bouwproject’ verward. Een bouwwerk en de daarbij behorende kosten gaan over het fysiek realiseren van een bouwwerk. rk. Bij een bouwproject is er sprake van het realiseren van een gebouw inclusief alle verbonden activiteiten zoals projectmanagement, ontwerpen en exploitatie. De kosten van een bouwproject zijn logischerwijs hoger dan die van een bouwwerk. Bij een bouwproject bouwproject is er sprake van stichtingskosten of investeringskosten (NEN 2699, 2013) “Investeringskosten van gebouwen zijn de eenmalige kosten die moeten worden gemaakt om een onroerend goed te stichten. Deze omvatten tten meer dan d dee bouwkosten; ook de uitgaven voor de voorbereiding, begeleiding, heffingen, grond en inrichtingen vallen daaronder (zie Tabel 9 Overzicht type investeringskosten ) .” (Handboek Projectontwikkeling, 2010) Tabel 9 Overzicht type investeringskosten (NEN 2699, 2013)
Groep 1
Grondkosten
Groep 2
Bouwkosten
Groep 3
Inrichtingskosten ten
Groep 4
Bijkomende kosten (o.a. adviseurs, verzekeringen, financiering)
Groep 5
Algemene kosten (interne kosten)
Groep 6
Opslag voor winst en risico
Vetrekpunt voor een projectontwikkelaar is de geschatte opbrengst. Voor woningbouw is de vrij-op-naamprijs vrij het uitgangspunt (Handboek Projectontwikkeling, 2010). 2010) In de volgende hoofstukken worden de posten uit Tabel 9 toegelicht. De informatie in deze hoofstukken is grotendeels verkregen via de toelichting op investeringskosten op de website van Gremmen Architectuur. (Gremmen, 2014)
55
8.2.1. Grondkosten De grondkosten zijn verdeeld over drie posten: -
Verwervingskosten Infrastructurele voorzieningen Bouwrijp maken
Uiteindelijkk wordt over het totaal van deze drie posten de BTW berekend, hoog tarief.
8.2.1.1.
Verwervingskosten
De waarde van de grond wordt bepaald door wat op de grond gerealiseerd is of gaat worden. In tegenstelling tot de vaak beweerde stelling dat grond zijn waarde ontleent ontl aan omgevingen. De grondprijs bij de woonkern vijfhuizen wordt berekend met de grondquote 2013 voor woningbouw (Grondprijzen brief, 2013).. De formule van de grondquote luidt: !"#$ %&'# '# (%& &) *+, -
(%& &)
= grond quote percentage
De grondquote is niet bekend, deze maakt de gemeente bekend in onderhandeling met de ontwikkelaar van een project. In principe wil een gemeente verdienen op grond, en een ontwikkelaar de kosten van een huis en dus de prijs van de grond zo laag mogelijk houden. Dit is dus een kwestie van onderhandelen met de gemeente (Aanpak van een heronwikkeling, 2014).. Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote. Naast de kosten voor de aankoop van het terrein zijn er normaal ook kosten voor tussenpersonen, de notaris, het verkijgen van eigendomsrechten op bestaande bebouwing op de grond en vergoeding en schadeloosstellingen aan derden. In het geval van Drie Merenhof is er sprake van bouwrijp bouwrijp terrein. Er zijn dus geen kosten voor eigendomsrechten en schadeloosstellingen. Tabel 10 opbrengstenschema op basis van grondquotes(Handboek grondquotes Projectontwikkeling, 2010). 2
v.o.n.prijs (in €) 175.000
Woningcatergorie
Kavelbreedte (in m)
Kaveldiepte (in m)
Kavelgrootte 2 (in m )
Kavelpijs (in €)
Grondquote
Prijs per m (in €)
Eengezins rij
5,70
25,00
143
30.000
20
210
200.00
Midden rij
6,00
27,50
165
40.000
24
242
225.000
Appartementen
6,00
6,00
36
38.000
20
1.056
225.000
Herenhuizen
8,00
30,00
240
50.000
26
208
250.000
2^1
9,00
30,00
270
60.000
28
222
300.000
Vrijstaand
12,00
35,00
420
80.000
32
190
Vrije kavel
14,00
35,00
490
125.000
56
255
8.2.1.2.
Infrastructurele voorzieningen voorz
Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op de kavel, en voor de onsluiting van het grondgebied. In het geval van Drie Merenhof is de ontsluiting al gereed. Kosten voor bestrating en parkeervoorzieningen ningen vallen onder de inrichtingskosten.
8.2.1.3.
Bouwrijp maken
Onder grondkosten vallen o.a. aankoop grond, overdrachtsbelasting en bouwrijp maken van het terrein. Bouwrijp maken van de grond bevat ook kosten die afhankelijk van de eigenaar wordt verhaald op de gemeente of de koper. Over bouwrijpe grond wordt het hoge belastingtarief van 21% betaald, bij niet bouwrijpe grond het lage tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor het bouwrijp maken zo veel mogelijk ogelijk verhalen op de koper. In deze case betreft het bouwrijpe grond (Notulenboek, 2014).. Dit betekent dat er 21% overdrachtbelasting dient te worden voldaan aan de huidige eigenaar, de gemeente Haarlemmermeer.
8.2.2. Bouwkosten De bouwkosten in het specifieke geval van Drie Merenhof worden in het rapport Onderzoek Prijsinvloed Drie Merenhof toegelicht. Onder de bouwkosten wordt verstaan: Gebouw of gebouwen
-
Bouwkundige werken Installaties Vaste inrichtingen
Terrein
-
Bouwkundige werken Installaties Vaste inrichtingen
8.2.3. Inrichtingskosten De inrichtingskosten zijn de kosten osten die worden gemaakt om het gebouw te kunnen gebruiken. Daarbij kan gedacht worden aan bedrijfsinstallaties zoals blokverwarming of een wasinstallatie op het dak. Bij B woningbouw van het formaat van Drie Merenhof zijn dergelijke installaties niet van toepassing. Daarom ligt bij deze kosten de nadruk alleen op degenen die worden ontleend van kosten van het terrein. Dit zijn: -
Losse inrichtingen Bestrating Beplanting Bouwkundige wkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen
57
8.2.4. Bijkomende kosten Deze kosten hebben betrekking op de eerder drie onderdelen van de investeringskosten, maar dienen in een aparte post te worden ingedeeld vanwege vanwege de omvang van deze categorie. Deze kosten zijn: -
Architecten advieskosten Constructeurkosten Opmeten van het terrein Grondonderzoek verplicht van overheidswege Funderingsadvies verplicht van overheidswege Adviseur bouwfysica Adviseur installatie Bouwkostendeskundige Interieurarchitect Projectmanagement Toezicht
Heffingen
-
Leges bouwaanvraag Precario Aansluitkosten nutsbedrijven Overige heffingen
Verzekeringen
-
CAR-verzekering Overige verzekeringen
Aanloopkosten
-
Verhuiskosten Overige aanloopkosten
Financieringskosten
-
Afsluitkosten Rentelasten tijdens de bouw Overige renteverliezen Prijsstijgingen bouwkosten
Voorbereidings- en begeleidingskosten
Risicoverrekeningen Onvoorziene uitgaven Onderhoudskosten van het verworven terrein
Omzetbelasting
-
Grondkosten Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten
58
8.2.5. Opslag voor winst en risico Voor de winst wordt een deel gereserveerd van het geinsvesteerde vermogen. De inschatting van winst wordt vaak geraamd op een percentage. Dit percentage kan de doorslag geven bij aanbesteding voor het aannemen van het werk. De investeerder kan minder winstmarge berekenen om het aantrekken van het werk meer te zekeren. Ook kosten voor risico’s worden geraamd op basis van een percentage. De kosten en de hoogte van het percentage entage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kosten van de verschillende risico’s. Zoals eerder gezegd zullen sponsoren en financieerders doorgaans minder risico, maar ook minder waardevermeerderingsopbrengsten genereren. genereren. Door zichzelf in een bepaalde positie van het SPV (Special Purpose Vehicle, het financieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde risico’s afdragen aan andere partijen. Om de risico’s te bereken worden deze afhankelijk afhankelijk van de positie van de partij in kwestie geinventariseerd. Per risico wordt bekeken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van referentie en overige bronnen. Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond bouwgrond op een ooit gebombardeerd gebied dat nooit is gesaneerd is relatief groot. Vervolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van het optreden. De som van deze kosten van alle risico’s vormt dan dan een verhouding in percentage tot de totale bouwsom van het object. Voor dit aandeel moet dus een deel van de kosten worden gereserveerd.
59
8.3.
Vrij op naam prijs
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals overdrachtbelasting. Opbouw De vrijj op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten zo’n 3% op de prijs van de woning. (Hypotheekofferte, 2014)
8.4.
Kosten voor oor betrokkenen
Naast de kosten die direct voor de ontwikkelaar en haar partners zijn gereserveerd, zijn er ook kosten voor eventuele overige betrokkenen bij het project. Er zijn verschillende redenen om meerder partijen bij een project te betrekken voor dee financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risico’s afdragen of uit noodzaak voor de nodige financiering. In dit hoofdstuk worden de verschillende partijen die betrokken kunnen worden bij een project toegelicht. Dit is van belang omdat financiering van overige partijen extra kosten met zich mee brengt in de vorm van risico reserveringen, winst en/of rentekosten.
8.4.1. Projectfinanciering De definitie van projectfinanciering luidt: “Projectfinanciering is de financiering van een specifieke economische eenheid (lees: het project). Daarbij kijkt de geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenheid om als bron van financiering te dienen, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij waarbij de activa (grond, onroerend goed, vorderingen) het onderpand voor de lening zijn”. (Handboek Projectontwikkeling, 2010) Om een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld gel nodig is om een project te financieren is er vaak sprake van een cashflow over een lange periode. Daar komen dan rentekosten en verschillende risico’s bij kijken. Een ontwikkelaar heeft de volgende financieringsmogelijkheden, scenario’s worden beperkt tott enkel woningbouw: -
De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf op en verkoopt of verhuurt deze. Er worden sponsors aangetrokken. Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf verhuren/verkopen.
In alle gevallen zijn de betrokken partijen financierders, naast de al betrokken initiator. Algemeen geldt dat de rolverdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van v waardevermeerdering van het project. Projectfinancieerders zullen altijd op zoek gaan naar mogelijkheden om de minste risico’s te dragen, omdat zij minder profiteren van deze waardevermeerdering ( (Handboek Projectontwikkeling, 2010). De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de financiële risico’s. Een financierende partij wil zo weinig mogelijk risico lopen op meerwerk en meerkosten.
60
8.5.
Budgetbepaling
Het budget is het middel om de financiele haalbaarheid van een ontwerp te toetsen. Vaak wordt een budget in het PvE gedefinieerd. Nu de doelgroep is bepaald kan gekeken worden naar het bijbehorend budget. Het budget is van belang om verdere begrotingen te toetsen. Aan de hand van het budget en de begrotingen kunnen de verdere ontwerpen worden getoetst op haalbaarheid.
8.5.1. Ontleding van verschillende kosten Bij de kosten van een huis zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze kosten worden en deze in dit hoofdstuk ontleed.
8.5.1.1.
Kosten woning kopen
Hier zijn de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.N), dus niet voor een woning die wordt verkocht door een voorgaande eigenaar. In het geval van dit project gaat het om een nieuwbouwproject, dus is de VON-prijs prijs opbouw van belang. De VON-prijs VON prijs is het bedrag dat een koper betaalt voor een woning, en daarom ook het bedrag waarvoor de kopen een hypotheek aanvraagt. Verderop wordt duidelijk dat het budget van het project wordt gebaseerd op deze hypotheken. Om deze reden is het van belang om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van de bouw van de woning. Tabel 11 opsomming van de kosten voor de koper (Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen, 2014)
Notariskosten
Deze bedragen gemiddeld € 600 voor nieuwbouw, samen met de BTW vormen deze de vrij op naam prijs.
Kosten meerwerk
Kosten voor eventuele extra werken tijdens tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken, dakkapel etc.
Boeterente
Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.
Bouwrente
Rente die wordt betaald voor de kosten die de bouwer heeft gemaakt voordat de woning is verkocht.
Hypotheekrente tijdens de bouw
Rente over de hypotheek tijdens de bouw.
Verhuis- en inrichtingskosten
Circa 10% van de koopsom.
Rente en kosten overbruggingskrediet
In het geval dat de koper al een woning bezit, en de overwaarde wil gebruiken bij de financiering van de nieuwe woning, moet tijdens de overlap (waarbij tijdelijk twee woningen in bezit zijn) dubbele hypotheekkosten worden betaald. 0,25% van de hypotheeksom per maand voor de uitstelperiode tot het aannemen van de hypotheekovereenkomst. hypotheekover
Bereidstellingsprovisie
Kosten bankgarantie
10% waarborgsom.
Aanvraag NHG
1% van het hypotheekbedrag.
Advies- en bemiddelingskosten
Kosten voor financieel advies of bank voor advies en bemiddeling, meestal rond de 2000 euro
61
Een budget op basis van gemiddelde hypotheekverstrekking hypotheekverstrekking is van belang voor de bepaling van de woningprijs. Naast de kosten voor de woning zelf, is de koper een gedeelte van de hypotheek kwijt aan de bovengenoemde overige kosten. Met de informatie uit Tabel 11 kan dat betrokken worden in berekeningen op de woningprijs te bepalen op basis van het (hypotheek) budget.
8.5.1.2.
Hypotheek berekening
Hier wordt beschreven hoe de hoogte van de hypotheek wordt bepaald. Zodoende kan de hypotheekhoogte van de beoogde doelgroep p worden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek berekening gebruikt worden. Starter De gemiddelde leeftijd van een koopstarter in Nederland is 32 jaar in het jaar 2012. Het gemiddeld inkomen in de leeftijdsgroep 25 – 35 bedraagt € 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de meeste koopstarters zich bevinden. Senior De leeftijd voor senior wordt in de samenleving beschouwd als 50 jaar. Het gemiddeld inkomen in de leeftijdsgroep 45 – 55 bedraagt € 41.300 per jaar. Met de bovenstaande informatie kan op basis van de eerder genoemde doelgroep de corresponderende hypotheek worden bepaald. Deze hypotheek vormt dan uiteindelijk het budget overeenkomend het net aantal woningen in het plan.
8.5.1.3.
Prijsvorming vrij op naam
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw wordt het pand overgenomen van n de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals overdrachtbelasting. Opbouw De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra extra kosten 8 tot 10% op de prijs van de woning.
8.5.2. Budgetbepaling volgens disciplines Omdat binnen MD Advies geen praktische ervaring is met projectontwikkeling, is het handig om te informeren bij verschillende disciplines naar de wijze van aanpak om een budget budget voor een project te bepalen. Hiervoor hebben is geïnformeerd bij een architect en een ontwikkelaar.
8.5.2.1.
Architect
De architect die is geconsulteerd voor dit onderzoek is ir. D. Sikkes van Roeleveld-Sikkes. Roeleveld Sikkes. RSA heeft ervaring met stedenbouwkundige ontwikkeling. ling. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een bouwrproject, en zodoende beschikken zij over de kennis die belangrijk is voor dit onderzoek. Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze d kennis wordt duidelijk wat een starter of senior kan lenen voor de aankoop van een woning. Zodoende wordt duidelijke wat een woning maximaal mag kosten voor een bepaalde doelgroep.
62
8.5.2.2.
Ontwikkelaar
Voor dit onderzoek is er contact gelegd met de ontwikkelaar ontwikkelaar msc. M. Ruhl van Waaijer Projectrealisatie. Het advies van de ontwikkelaar luidt om referenties te analyseren. Met name nieuwbouwwoningen uit de recente periode, maximaal 5 jaar oud, zijn interessant om te bestuderen. Het doel is om de prijs van deze woningen te analyseren. Nieuwbouw is beter vergelijkbaar met Drie Merenhof dan oudere woningen op het gebied van bouwtechniek. Daarnaast ondervinden deze woningen volgens M. Ruhl minder hinder van stagnatie van verkoop. Woningen die langer te koop staan verkopen verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.
8.5.2.3.
Makelaar
De makelaars die zijn benaderd voor het onderzoek zijn in totaal vier makelaars uit de omgeving van Vijfhuizen. De vragen die aan hen zijn gesteld zijn als volgt: -
Welke doelgroep, starters, rters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan huisvesting? Wat is de prijs van de gemiddelde starter en/of seniorwoning?
Deze twee vragen zijn bedoeld om onze bevindingen tot nu toe in de doelgroepdoelgroep en budgetbepaling te bevestigen, stigen, of eventueel te voorzien van feedback.
63
8.5.3. Hypotheek In Tabel 12 worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze verstrekker wordt de berekende hypotheek op basis van een gemiddeld eenpersoons starter starter salaris. Met deze gegevens is vervolgens de gemiddelde verhouding salaris tot hypotheek berekend. Daar waar vermeld is ook de afwijking tot de daadwerkelijke woningprijs berekend en de woonquote. Deze gegevens zijn één van de zaken die een makelaar onderzoekt. onderzoekt. De analyse van hypotheken is in de scope van dit onderzoek betrokken om een scherper en duidelijk beeld te krijgen van de gemiddelde hypotheek die wordt verstrekt aan starters en senioren. Tabel 12 Hypotheken per verstrekker.
Hypotheker
Rabobank
ING
Hypotheekberekenen.nl
ABNAmro
Homefinance.nl
Hypotheekshop.nl
Berekenhet.nl
Obvion.nl
Huis-hypotheek.nl
verstrekker
Hypotheek
Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p
31.900,00 150.026,00 300.052,00 31.900,00 136.100,00 272.300,00 31.900,00 136.180,00 300.052,00 31.900,00 179.247,00 386.612,00 31.900,00 136.180,00 272.359,00 31.900,00 151.902,00 303.804,00 31.900,00 179.247,00 386.612,00 31.900,00 136.180,00 272.359,00 31.900,00 179.247,00 272.359,00 31.900,00 150.025,00 300.050,00
woningprijs
maandlast
woonquote
Verhouding
142.500,00 285.500,00
559,00 1.163,00
37,26% 38,76%
4,70 4,70
0,00% 0,00%
4,27 4,27
53,68% 48,72%
4,27 4,70
0,00% 0,00%
5,62 6,06
0,00% 0,00%
4,27 4,27
0,00% 0,00%
4,76 4,76
150.025,00 300.050,00
0,00% 0,00%
5,62 6,06
130.942,00 261.884,00
0,00% 0,00%
4,27 4,27
40,78% 53,68%
5,62 4,27
0,00% 0,00%
4,70 4,70
43,91% 47,05%
4,81 4,81
130.941,00 261.883,00 731,00 1.462,00
130.941,00 261.883,00
731,00 1.462,00
136.179,00 272.359,00
Gemiddeld 153.433,40 306.655,90
64
136.921,33 273.926,50
89,24% 89,33%
8.5.4. Referentie nieuwbouwwoningen Voor dit onderzoek zijn in de provincie Noord-Holland Noord Holland in de woongebieden Haarlem, Hoofddorp en Heemstede de prijzen van nieuwbouwwoningen niet ouder dan 5 jaar onderzocht. De gevonden totale V.O.N. prijs is gedeeld 2 2 doorr het oppervlak van de woningen in m , om zodoende een gemiddelde m prijs te verkrijgen. Dit leidt tot de volgende prijscategorie per woningformaat zoals genoteerd in Tabel 13. Tabel 13 Gemiddelde prijs per woningoppervlak.
A in m2
Prijs in €
50
111.058
60
133.269
70
155.481
80
177.693
90
199.904
100
222.116
110
244.327
120
266.539
M prijs
2221,16
2
8.5.5. Conclusie, het budget Uit de Tabel 12 is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken zoals genoteerd in Tabel 14. Tabel 14 Gemiddelde hypotheek per doelgroep
doelgroep
starter
Senior
Leeftijd
25 - 35
45 -55
Salaris
31.900,00
41.300,00
Hypotheek in €
153.433,40
198.645,75
Factor
1,5
2
Deze hypotheken zijn gebaseerd op het inkomen van één persoon. Voor een samenstelling van twee personen kan de hypotheek worden verdubbeld. Deze hypotheken zijn gebaseerd op het salaris volgens het CBS in WestNederland, de regio met het gemiddeld hoogste inkomen in het land.
65
Tabel 15 Te investeren eigen vermogen in €.
A in m2 50 60 70 80 90 100 110 120
Prijs in €
Starter Senioren
111.058
0
0
133.269
0
0
155.481
2.048
0
177.693
24.259
0
199.904
46.471
1.258
222.116
68.682
23.470
244.327
90.894
45.682
266.539
113.106
67.893
In Tabel 15 is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met de bijbehorende hypotheek. Voor hett volledige budget kan de hypotheek worden vermenigvuldigd met het aantal, dat worden gepland in het ontwerp. Voor het budget voor één woning dient de hypotheek te worden vermenigvuldigd met de factor die per doelgroep staat genoteerd. Per starterwoning zijn zijn er niet altijd twee verdieners die de woning kunnen financieren. Soms is de bewoner alleenstaand, of werken beiden niet fulltime. Daarom wordt de hypotheek voor een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaarden hebben hebb doorgaans wel beiden een inkomen, hetzij een salaris of een pensioen.
8.6.
Plattegrond studie
Het aantal woningen in het project is van invloed op de kosten, en de opbrengsten. Naarmate het aantal woningen toeneemt, zullen ook de kosten toenemen. Het aantal deuren, ruimtes en keukens neemt bijv. toe. Daarnaast nemen ook de kosten voor de grond toe. Het budget neemt echter ook toe. Meer woningen betekent meer hypotheken en dus een ruimer budget. In bijlage 2, plattegrondstudie, zijn de plattegronden opgenomen van 9 t/m 16 woningen per woningblok. In deze studie zijn de volgende eigenschappen bekend geworden zoals benoemd in de volgende subhoofdstukken. De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek kunnen onderbouwen. derbouwen. In tegenstelling tot bijv. een DO of een VO niveau, zijn de plattegronden op onderbouwend niveau. Zij onderbouwen de inpassingen van het aantal woningen waarbij rekening is gehouden met minima eisen uit het bouwbesluit, installatievoorzieningen en daglicht toetreding. De volgende hoofstukken gaan dieper in op onderdelen die zijn behandeld in de plattegrond studie. De informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen. Aangezien het allemaal ruimten ten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de woningen. Daarnaast vallen sommige elementen buiten de prijs waar een koper voor betaalt, het gebruiksoppervlak.
8.6.1. Aantal woningen Het maximaal aantal woningen is 16. Meer woningen woningen leidt tot minder ruimte op de begane grond vanwege de toename van het aantal bergingen. Daarnaast dient iedere woning te worden voorzien van een leidingschacht. Deze schachten worden in het hele gebouw verticaal doorgevoerd, en maakt het inpassen van meer me woningen lastiger. Eerder is bepaald dat de constructie intact wordt gelaten, op een uitsparing voor een deur na. Het inpassen van meer dan 16 woningen is niet mogelijk zonder de constructie aan te passen.
8.6.2. Buitenruimtes 2
Volgens bouwbesluit 2012 dient elke lke woning groter dan 50 m te zijn voorzien van een eigen buitenruimte van 2 minimaal 4 m . In de plattegrondstudie is hier rekening me gehouden. Dit is ook een bepalende factor voor het aantal woningen. Op de begane grond is het relatief eenvoudig om plattegronden plattegronden te ontwikkelen met een e e buitenruimte. Echter wordt het op de 1 en de 2 etage lastiger. De buitenruimten zijn op deze verdiepingen
66
inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen. Deze oplossing betekent bruto vloer oppervlak ten koste van gebruiksoppervlak. Hierdoor worden de woningen kleiner, en blijft er minder ruimte over voor meer woningen.
8.6.3. Lift Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de starterwoningen. Uit U de analyse van het huidige ontwerp bleek echter dat de liftkooi onderdeel is van de stabiliteitsvoorzieningen van de constructie, en deze daarom niet kan worden verwijderd. De lift zelf kan eventueel wel achterwege worden gelaten, echter laat dit een ruimte imte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.
8.6.4. Starter en senior plattegronden Alle woningen t/m 14 woningen zijn geschikt voor zowel senioren, als starters. De standaard waarden voor senioren zijn overgenomen uit de oorspronkelijke oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te voeren naarmate het aantal woningen toeneemt. Vanaf 15 woningen is dit ten gevolge van ruimtegebrek echter niet meer mogelijk, en zijn de invulling van 15 en 16 woningen alleen nog geschikt voor starters. Dit is te zien aan de gereserveerde ruimten rondom voorzieningen in de woningen. Bijvoorbeeld de draaicirkel voor een rolstoel bij de woning ingang, de ruimte rondom het bed in de hoofdslaapkamer en de ruimte in de badkamers. Vanaf 16 woningen gen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden opgenomen.
8.6.5. Bergingen Nieuwbouwwoningen dienen volgens bouwbesluit 2012 te zijn voorzien van een buitenberging van minimaal 5 2 m . Elke extra woning brengt dus een extra berging met zich mee. Een ruimte die minder ruimte voor woningen als consequentie heeft, vergelijkbaar met de buitenruimte.
8.7.
Veranderingen bij toename aantal woningen
Hieronder wordt een toelichting gegeven bij de plattegronden die zijn ontwikkeld als onderdeel van het prijsbepaling onderzoek. Hierbij is onderzocht hoe er meerdere woningen kunnen worden toegevoegd aan het ontwerp. Als basis is het ontwerp van 9 woningen genomen. Er zal steeds een woning worden toegevoegd. Dus van 9 woningen naar 10 woningen, enzovoort. enzovoort. Bij de toevoeging van een woning zal worden toegelicht wat er is veranderd ten opzichte van het ontwerp met een woning minder. 10 woningen e
Er is een woning toegevoegd op de 2 etage. Hierdoor wordt het dak een etage hoger geplaatst en zal een extra binnenwand nenwand moeten worden geconstreerd. De buitenwand verplaatst. 11 woningen e
Er is nogmaals een woning toegevoegd op de 2 etage. Hierdoor wordt het dak een etage hoger geplaatst en zal een extra binnenwand moeten worden geconstreerd. De buitenwand verplaatst. verplaatst Op de begane grond is een bergruimte toegevoegd voor de woning. Hierdoor moeten extra deuren en binnenwanden worden toegevoegd. 12 woningen Er is een woning toegevoegd op de begane grond. In plaats van twee woningen bevinden zich nu drie woningen aan de achtergevel. De bergruimte die voor de elfde woning was gecreeerd is verplaatst en er is een extra berging toegevoegd voor de twaalfde woning.
67
13 woningen Op de begane grond is een bergruimte toegevoegd voor de dertiende woning. Hierdoor moeten extra deuren en binnenwanden worden toegevoegd. De dertiende woning is toegevoegd op de eerste etage. In plaats van twee woningen bevinden zich nu drie woningen aan de achtergevel. 14 woningen Op de begane grond is een berging toegevoegd voor de veertiende woning, woning, hierdoor moet extra gemeenschappelijke verkeersruimte worden gecreërd om de bergingen bereikbaar te maken. De veertiende woning is toegevoegd op de tweede etage. In plaats van twee woningen bevinden zich nu drie woningen aan de achtergevel. 15 woningen Op de begane grond is een bergruimte toegevoegd voor de dertiende woning. Hierdoor moeten extra deuren en binnenwanden worden toegevoegd. Op de eerste etage is een extra woning toegevoegd. Hierdoor moet er een uitsparing worden gemaakt in de dragende wand. 16 woningen Op de begane grond is een extra berging toegevoegd. Op de tweede etage is op dezelfde methode als bij het ontwerp van 15 woningen een extra woning gecreerd ter plaatse van de dragende wand. Er zal een uitsparing moeten worden gemaakt in deze deze dragende wand. 17 woningen Voor het ontwerp van 17 woningen is het benodigd om de bergingen buiten de contouren van het originele ontwerp te plaatsen. Hierdoor kan op de plek waar in het originele ontwerp de bergingen gesitueerd waren een extra woning worden gecreerd. Bijkomend is er een grotere entree hal.
68
8.8.
Conclusie
Dit onderzoek bevat een inventaris van de algemene kosten van een bouwproject. In deze conclusie worden de uitgangspunten opgesomd die van belang zijn voor het project Drie Merenhof. De kosten kosten binnen een project naast de bouwkosten bestaan uit de grondkosten, inrichtingskosten, bijkomende kosten en de kosten voor de opslag van winst en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof bepaald dat de grondkosten ndkosten en het aantal woningen van grote invloed zijn op de totale kosten, en potentiële opbrengst, van het project. De grondprijs wordt bepaald d.m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de ontwikkelaar van het project de grondquote grondquote vrij. Deze is meestal tussen de 20 en 30%, en op advies van deskundigen wordt bij project Drie Merenhof een percentage van 25% gehanteerd voor het advies dat wordt verstrekt. In de rekentool wordt de grondquote als variabel opgenomen, de gebruiker kan kan zelf een grondquote percentage instellen variërend tussen 0 en 40%. Afhankelijk van het aantal woningen, en de hoogte van de grondquote, kan de totale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten, eveneens wanneer de grondquotee toeneemt. Op basis van de doelgroep is gekeken naar de gemiddelde hypotheekverstrekking. Met deze gegevens kan bepaald worden in welke prijsklasse een woning kan worden ontwikkeld. Op advies van deskundigen is een prijs per woningoppervlak opgesteld a.d.h.v. h.v. nieuwbouw referentieprojecten. In combinatie met de overige kosten en bouwkosten kan zo duidelijk worden wat voor woonoppervlak mogelijk is voor de doelgroep. Bij de plattegrond studie is vastgelegd dat er maximaal 16 woningen mogelijk zijn in een woonblok wo binnen de huidige contouren. De indelingen 9 t/m 14 zijn geschikt voor zowel starters als senioren, en de indelingen 15 t/m 16 woningen zijn alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de mobiliteit van een rolstoel te waarborgen in de gang, de badkamer en de slaapkamer. Het aantal woningen heeft invloed op de haalbaarheid van het project. Meer woningen betekent meer budget dat wordt bepaald door de hypotheekverstrekkingen, en meer woningen betekent ook kleinere kleinere woningen. Kleinere woningen stemmen beter af op de bepaalde doelgroep.
69
9. Prijsinvloed In dit in het onderzoek prijsinvloed wordt beschreven waar de kosten in dit bouwproject zich bevinden, en wat er gedaan kan worden om deze te besparen. Zodoende wordt duidelijk wat van invloed is op de prijs van een woning, en uiteindelijk het hele project. Eeerder is bij prijsbepaling vastgelegd waar het geld vandaan komt. Nu kan worden gekeken wat de kosten zijn, hoe zij ontstaan en hoe ze komen worden beinvloed.
9.1.
Probleem-, Vraag- en Doelstelling
Om bij een onderzoek een duidelijk beeld te krijgen van het onderzoeksopbject en de strategie, is het raadzaam om een probleem-m vraag- en doelstelling te formuleren.
9.1.1. Probleemstelling De probleemstelling is geformuleerd naar aanleiding aanleiding van de moeilijkheden met de verkoop van luxe woningen in de huidige financiële omstandigheden. De potentiele kopers van de geplande nieuwbouwwoningen krijgen onvoldoende financiering om de nieuwe woningen te bekostigen. Daarom zag het gehele project proj geen doorgang. Roeleveld-Sikkes Sikkes architecten wil dit probleem oplossen door het project te herontwikkelen naar een woontype die wel gunstig ligt in de huidige financiële omstandigheden. Het kader van het project beperkt zich tot de volgende onderdelen: Waar zit het geld in Er zal worden onderzocht waar in het huidige project het geld zit, dit gebeurt aan de hand van het verdelen van het gebouw in clusters en de inschrijfbegroting. Dit deelonderzoek zal dus specifiek gericht zijn op de vraag: Waar wordt het geld aan uitgegeven? Het gebouw wordt op elementen niveau onder de loep genomen om te onderzoeken of er ‘slimmer’ kan worden gebouwd. Er is bekend waar het geld zit, hieruit volgt de vraag die in het volgende deel zal worden behandeld. Waar kan geld worden bespaard In dit deelgebied zal, op basis van het PvE, onderzoek gedaan worden elementenniveau naar de kosten van het appartementencomplex en hoe deze kosten verder kunnen worden beperkt. Dit zal gebeuren door onderzoek naar de kwaliteit van het gebouw en hoe hierop te bezuinigen is. Er zal worden gecontroleerd of aan het vastgestelde budget wordt voldaan middels het opstellen van een begroting. Bouwbesluit Een probleem bij deze herontwikkeling is dat dit project is uitgewerkt ten tijden van een ander bouwbesluit. Doordat in 2012 een nieuw bouwbesluit van kracht is zullen mogelijk aanpassingen moeten worden gedaan.
9.1.2. Vraagstelling De centrale vraag omvat de inhoud van het gehele onderzoek. Het antwoord op deze vraag is ook het antwoord en de conclusie op het onderzoek. “Op Op welke wijze hebben de consequenties van de prijsinvloed, invloed op een herontwikkeling?”
70
9.1.3. Doelstelling In dit financieel onderzoek worden de financiële consequenties van de mogelijke alternatieven inzichtelijk maken. Op basis van de alternatieven ternatieven en consequenties hiervan zal advies worden uitgebracht van de mogelijkheden om de Drie Merenhof te herontwikkelen naar een haalbaar plan. Dit advies wordt verstrekt in de vorm van een tool. Dit advies laat RSA zien welke invloed een keuze heeft op de prijs en haalbaarheid. Door keuzes te maken kan het plan haalbaar worden gemaakt. De tool is er op ontworpen om een financieel haalbaar plan te genereren. Onder financieel haalbaar wordt verstaan, een vierkante meter prijs die onder het gemiddelde in n de omgeving ligt en een v.o.n. prijs die binnen het budget van de doelgroep valt. Het doel van dit onderzoek naar de prijsinvloed is het bepalen van manieren (knoppen) om op de bouwkosten te besparen. Hiermee kunnen de vierkante-meterprijs meterprijs en v.o.n. prijs prijs worden gereduceerd. Kostenbesparing is niet de enige methode om deze prijzen te reduceren. Andere methodes zullen in het prijsbepalingsonderzoek aan het licht worden gebracht, zoals de invloed van meerdere woningen.
9.1.4. Systematiek 1.
Wat is van invloed op de totale otale bouwkosten
Om erachter te komen wat van invloed is op de totale bouwkosten zijn de coderingssystematieken opgezocht. Specifiek de Nl-sfb sfb en de Stabu. De Nl-Sfb Nl Sfb is een systematiek gebaseerd op het elementenniveau. De stabu een systematiek gebaseerd op componenten niveau. Doordat de stabu op compenentenniveau (bestek) is gebaseerd, valt deze af. Dit omdat dit niveau te gedetailleerd is voor dit onderzoek op elementenniveau. Door een stap terug te doen en te zoeken naar de investeringskosten is de NEN 2699 2699 aan het licht gekomen. Deze norm is gebruikt in het verdere onderzoek. 2.
Kunnen de bouwkosten variëren d.m.v. slimmer bouwen
Slimmer bouwen. Hiermee is bedoeld, bijvoorbeeld het veranderen van de constructie (oplegrichting) om zo dunnere vloeren te kunnen gebruiken en zo materiaal en kosten te besparen. Dit onderdeel is vervallen, in het PvE is vastgelegd dat de constructie behouden dient te worden om zo herontwikkelingskosten aan de constructeur uit te sparen. 3.
Welke onderdelen kunnen t.o.v. het nulpunt variëren va
Het plan herontwikkelen is het uiteindelijke doel van het onderzoek. Nadat is onderzocht wat van invloed is op de bouwkosten zal worden onderzocht wat van het huidige plan behouden dient te blijven (vaste kosten) en waar op kan worden bespaard (variabele abele kosten). Dit is aan de hand van het PvE uitgewerkt in een lijst met daarin de vaste- en variabele kosten benoemd. 4.
Wat zijn de bouwkosten
Er is bekend waaruit de kosten zijn opgebouwd, welke van deze kosten vaststaan en welke variabel zijn. De vaste kosten osten worden bepaald doormiddel van de inschrijfbegroting van het originele project. Hierna zullen de variabele kosten worden onderzocht. Hiervoor wordt eerst naar de inschrijfbegroting gekeken om de huidige kosten en kwaliteit te bepalen. Daarna zullen er clusters worden vastgesteld die niet in kwaliteit zullen veranderen, maar in zijn geheel wel of niet in het plan opgenomen kunnen worden. Vervolgens zullen referenties, ArchiDAT en leveranciers worden geraadpleegd om alternatieven en de kosten van deze alternatieven te bepalen.
71
9.1.5. Methodiek Voor dit financieel deel onderzoek naar de prijsinvloed is voornamelijk bureau onderzoek gedaan. Het gaat in dit onderzoek vooral over cijfers/prijzen. Deze zijn het beste te achterhalen door de relevante gegevens op te zoeken in referenties, bouwkosten databases en bij leveranciers en kenniscentra kosten te bepalen voor clusters/elementen. Hierbij is het zaak om te kijken wat in de opgegeven prijzen is meegenomen, hierin verschillen de verschillende aanbieders van gegevens. ens. Er dient vooral te worden gelet op montage-/afwerkkosten montage /afwerkkosten en of de BTW inin of exclusief is in de prijs. Allereerst is in het onderzoek bepaald wat van invloed is op de bouwkosten. Hiervoor is bureauonderzoek gedaan naar coderingssystematieken en de opbouw opbouw van de investeringskosten volgens de NEN normering. Hierna is er gekeken naar de vaste en variabele kosten, deze zijn doormiddel van de eisen in het PvE vastgelegd op cluster- en elementen niveau. Allereerst is het plan opgedeeld in bouwdelen. Deze zijn zijn op te maken uit de verschillende deelbegrotingen van het originele plan. Het appartementencomplex is vervolgens uitgewerkt in clusters, als: constructie, omhulling en de verschillende ruimtes. De ruimtes binnen de woningen zijn samengevoegd in het cluster er woningen. Aan de ruimtes zijn elementen gekoppeld, die onder invloed staan van de clusters. Hiermee kan overzichtelijker worden gerekend en bepaald welke invloed een verandering heeft. De kosten zijn onderverdeeld in de directedirecte en indirecte bouwkosten, deze zijn met bureauonderzoek bepaald. De vaste kosten zijn bepaald door de inschrijfbegroting te onderzoeken. De variabele kosten door gegevens op te vragen bij bouwkostendatabases, leveranciers en de inschrijfbegroting. Er is ook onderzoek gedaan naar de EP door de EPC berekening van het originele plan te analyseren en deze in te voeren in EP Varianten om de bruikbaarheid van het programma te controleren/vergelijken met de originele EPC berekening. Vervolgens zijn met het programma EP Varianten, meerdere meerdere alternatieve varianten door gerekend om zo de kosten voor het behalen van een lagere EPC (dus betere energie prestatie) te kunnen bepalen. Ook is het politiekeurmerk onderzocht, waaraan het originele plan voldoet. Door de handleiding van het politiekeurmerk erk te bekijken en deze te vergelijken met tekenwerk en de begroting is te bepalen wat kan worden bezuinigd als dit keurmerk niet wordt toegepast op dit plan.
9.1.6. Integratie De uitkomsten van dit onderzoek zullen in combinatie met de resultaten van het onderzoek onderzoek prijsbepaling, waaruit onder andere de hoeveelheden uitgetrokken zullen worden, worden verwerkt in een eindproduct in de vorm van een tool. Niet alleen de hoeveelheden, maar ook de budgetten zijn van belang. Het project moet namelijk binnen het budget vallen allen om haalbaar te zijn. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen worden gebruikt om de kosten voor dit project te besparen. Dit kan het project omvormen tot een haalbaar project.
72
9.2.
Opbouw kosten
Hoe zijn de kosten op gebouwd? Dat is de vraag waarop hieronder een antwoord zal worden gegeven. Om hier een antwoord op te kunnen geven is onderzoek gedaan naar methodes om deze kosten in te kunnen verdelen. Hiervoor is onderzoek gedaan naar de investeringskosten. ‘http://www.bouwadviesnederland.nl/informat ‘http://www.bouwadviesnederland.nl/informatie/bouwadvies/bouwkosten/ (Bouwstudio PelserHartman BV.)’in BV.) deze bron staat een overzicht van de kostenposten die van invloed zijn op de bouwkosten. In het overzicht staat dat de kostenposten zijn gebaseerd op de NEN 2631. (NEN2631) Een andere bron betreft een PowerPoint presentatie van Dhr. Roos (hro.mroos.com) waarbij naar de bron: NEN-2631 2631 wordt verwezen. De inhoud van de presentatie is niet 100% te vertrouwen, omdat omdat geen informatie is over Dhr. Roos beschikbaar is. Het is niet duidelijk of het een docent of student van de HRO betreft. Ik ben ik hierop opzoek gegaan in de norm die betrekking heeft op de investeringskosten in de database ‘NEN-connect’. ‘NEN Ik heb hier op de zoekterm ‘investeringskosten’ gezocht. De NEN-norm NEN die is gevonden betreft: ‘NEN 2699-2013’’ InvesteringsInvesterings en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling’. In deze norm is te lezen dat het de opvolger van de norm ‘NEN 2631’ betreft. De NEN staat voor NEderlandse Norm en is een normalisatie, waarnaar ook in het bouwbesluit wordt verwezen. De NEN is een zeer betrouwbare bron die vaak dus ook bepalend is. Wat uiteraard belangrijk is, is dat je de laatste uitgave van een normering normering gebruikt. Bevindingen De bouwkosten zijn op verschillende niveaus te bepalen. Hiervoor wordt een bepaalde systematiek gebruikt. In de ‘NEN 2699’ staan de niveaus omschreven. Hierbij is niveau 1 het meest omvattende niveau en niveau 6 het meest gedetailleerde leerde niveau. Deze niveau indeling zal worden gebruikt bij de opdeling van de bouwkosten.
Figuur 35 NEN 2699-2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling.
9.2.1. Analyse verdeling kosten sten over de kostenposten Voor de Drie Merenhof zal gebruik worden gemaakt van verschillende niveaus en zal ook een specificatie van de methodiek op het project worden toegepast. Het meest gedetailleerde niveau wat gebruikt zal worden is niveau 4, dit is op p elementen niveau. Dit omdat het elementen niveau de juiste combinatie tussen overzicht en detail is. Een tool zal worden ontwikkeld om een aanpassing aan het project door te rekenen. De specificatie van de kosten op het project betreft het verdelen van de d bouwdelen over gebouwkenmerkende gebouw(del)en/ruimtes/onderdelen, welke wordt samengevat naar het niveau elementenclusters. Dit om zo een beter inzicht te kunnen geven in waar de kosten zitten binnen dit project. De bouwkosten zullen op elementen niveau worden bepaald. Stabu is een coderingsmethodiek voor componenten (STABU bestekssystematiek voor de woning- en utiliteitsbouw, 2011) De gangbare coderingsmethodiek voor elementen is Nl-sfb Nl (NL_SfBCode.doc).. Deze coderingen zijn niet specifiek genoeg, ze laten niet duidelijk genoeg zien waar de kosten in het project zitten. Bijvoorbeeld: men wil weten wat er gebeurt als de ondergrondse parkeergarage niet wordt meegenomen in het plan, dan is niett in een oogopslag te zien hoeveel hiermee te besparen valt op de bouwkosten. Mede hierom worden de elementen over clusters ingedeeld. Deze zullen vallen binnen de volgende rubrieken.
73
Tabel 16 verdeling van de bouwdelen
Bouw(del)en Appartementencomplex Parkeerkelder Paviljoen Terrein
Binnen de bouwdelen zijn de elementen clusters vervolgens onderverdeeld. Dit is gedaan aan de hand van onder andere de ruimtes. Hiermee kan inzichtelijk worden gemaakt waar de kosten in het project project zitten. De posten die zullen worden gebruikt, zijn te vinden in bijlage 1. Deze lijst met posten, is gebaseerd op elementen en opgesteld volgens de NEN 2699 (NEN 2699-2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling). indeling) Om deze posten project specifiek te maken, zijn deze verdeeld over de clusters. De elementen zijn dus gekoppeld aan de clusters waar deze toe behoren. De uitwerking hiervan is te lezen in: “Verdeling van het project in project specifieke clusters”. Uit analyse van begrotingen en de NEN is gebleken dat de bouwkosten worden verdeeld in directedirecte en indirecte bouwkosten. Door de kosten te bepalen per cluster voor dit project kunnen de directe bouwkosten worden bepaald. paald. Om de indirecte bouwkosten te berekenen kan in detail naar de benodigde uitgaven worden gekeken zoals bij een directiebegroting wordt gedaan. Er kan ook zoals gebruikelijker is op het elementen-schaalniveau elementen gebruik maken van percentages. Om deze percentages percentages te achterhalen maken wij gebruik van een begrotingssheet van bouwplus. Na bestudering van de inschrijfbegroting is gebleken dat hier percentages voor de indirecte kosten worden gehanteerd, deze zijn gehandhaafd.
Figuur 36 verdeling van de kosten onder de indirecte kosten.
Door deze percentages van de directe bouwkosten te nemen kunnen de indirecte kosten worden berekend.
9.1.7. Verdeling van het project in project specifieke clusters Om voor specifieke gedeeltes van het gebouw inzichtelijk te kunnen maken wat de kosten ervan zijn, wordt we het gebouw opgedeeld in clusters. Eerst is er gekeken naar de grote delen. Hierbij is het gebouw op gedeeld in vier grote posten. Een appartementencomplex, hiervan zijn er zes, is een blok met appartementen. De parkeerkelder en het paviljoen, deze zijn optioneel weg te laten. De droogloop is eveneens een aparte post. Deze droogloop is een overdekking van het looppad tussen de blokken. Als laatste post: de uitvoeringsuitvoerings /bouwplaatskosten (indirectee kosten).
74
9.3.
Slimmer bouwen
Dit onderdeel is veranderd in wel/niet bouwen. Er zijn enkele mogelijkheden binnen dit project om te bezuinigen door bouwdelen weg te laten. Dit zijn flinke besparingen die gerealiseerd kunnen worden. Parkeergarage Bijvoorbeeld de ondergrondse parkeergarage: Uit het interview met Maikel Ruhl, ontwikkelaar bij Waaijer Project Realisatie, (Ontwikkeling in de praktijk, 2014) is gebleken dat de meest waarschijnlijke bezuiniging het weglaten van de parkeerkelder is. De reden hiervoor is de kosten van van de ondergrondse parkeergarage (€30.000,( per parkeerplaats) ten opzichte van kopers bereid zijn te betalen voor een ondergrondse parkeerplaats (€10.000,- per parkeerplaats). De reden voor het realiseren van een ondergrondse parkeergelegenheid kan zijn, dat het project op een klein kavel in een druk bebouwde omgeving moet worden gerealiseerd waar weinig parkeergelegenheid in de omgeving is. De eis voor een ondergrondse parkeergelegenheid was in het originele plan gesteld door de gemeente. Uit een interview interview met de gemeente is naar voren gekomen dat de eis voor een ondergrondse parkeergarage niet meer van toepassing is op het project. De mogelijkheid voor een ondergrondse parkeergarage op het kavel staat wel in het bestemmingsplan. Paviljoen Het paviljoen is een eis geweest vanuit de beoogde gebruikers (de senioren woongroep). Deze gebruikers wilde een gemeenschappelijke ruimte om te kunnen socializen met de buren. Nu de doelgroep is veranderd in een minder specifieke doelgroep minder specifieke wensen heeft, is het mogelijk om het paviljoen niet te realiseren. De kostenbesparing die dit met zich mee brengt zal worden onderzoek in de inschrijfbegroting. Het is dan mogelijk om in een oogopslag te zien hoeveel kosten er te besparen zijn als het paviljoen niet wordt wo gerealiseerd. Lift De blokken in het appartementencomplex beschikken allemaal over een lift. Deze is een vereiste bij de senioren doelgroep. De kans dat mensen slecht ter been zijn is naar mate mensen ouder zijn steeds groter. Het is echter mogelijk, zoals oals uit de doelgroep bepaling in het voorgaande onderzoek: ‘Doelgroep en budget bepaling’ is gebleken, om een andere doelgroep in het appartementen complex te huisvesten: de starters doelgroep. Als deze startersdoelgroep wordt gekozen is de lift geen vereiste vereiste meer. Door geen lift in de blokken mee te nemen zal geld worden bespaard, maar er wordt dan wel op kwaliteit/comfort ingeleverd. Droogloop De droogloop is een overkapping van de looppaden tussen de blokken Deze droogloop is ontworpen, zodat de toegangg tot de ondergrondse parkeergarage vanuit alle blokken droog te bereiken is. De droogloop zal als post wel of niet worden meegenomen in het ontwerp. De keuze zal in het geval van het ontbreken van een ondergrondse parkeergarage nog steeds gemaakt kunnen worden. worden. Het oorspronkelijke nut van de droogloop is dan echter niet meer in stand. Het appartementencomplex Voor het appartementencomplex zal worden gerekend met één blok. Dit omdat alle zes de blokken identiek zijn, met uitzondering van spiegelen. Het blok is opgedeeld in meerdere clusters, waaraan elementen zijn gekoppeld. De clusterlijst met verdeling is te vinden in bijlage 2.
75
9.4.
Variabelen kostenposten/clusters
Hieronder is op basis van de in het PvE vastgelegde eisen vastgesteld welke clusters er variabel varia zijn en welke clusters vastliggen. Hierbij gaat het over de variatie in hoeveelheden. Dit zal inzichtelijk worden gemaakt doormiddel van de onderstaande kleurcodes. Per cluster is een toelichting gegeven. Vast Variabel Bouwdelen •
•
•
•
Appartementencomplex Hett aantal appartementenblokken is een vast gegeven. Dit is vastgesteld op 6 blokken in het PvE. De omtrek van de blokken zijn ook een vast gegeven, aan de omtrek mag niet gevarieerd worden in de afmetingen. Het cluster appartementencomplex is het enige cluster cluster wat is opgedeeld in ‘sub-clusters’. ‘sub Voor deze sub-clusters clusters zullen keuzes kunnen worden gemaakt, betreft het wel of niet meenemen of een verandering in de kwaliteit. Welke keuzes kunnen worden gemaakt verschilt per sub-cluster. sub Parkeerkelder In het PvE is een keuze mogelijkheid opgenomen voor wel of geen ondergrondse parkeergarage tussen de blokken. De parkeerkelder is een gebouwdeel wat in de nul situatie aanwezig is en was geëist vanuit de gemeente. Uit een interview met de gemeente is gebleken dat deze deze eis niet meer wordt gesteld. De mogelijkheid om de parkeergarage te realiseren is in de omgevingsvergunning mogelijk gemaakt. Paviljoen In het PvE is een keuze mogelijkheid opgenomen voor wel of geen gemeenschappelijk paviljoen tussen de blokken. Het paviljoen is een gebouw wat in de nul situatie aanwezig is en was een wens van de seniorengemeenschap die het plan had geïnitieerd. Droogloop De droogloop is als cluster opgenomen en kan wel of niet worden meegenomen in het plan. Het nut van de droogloop oop is, het vanuit alle blokken droog kunnen bereiken van de parkeergarage.
Reken Clusters Appartementencomplex Constructie Aan de constructie zal niets veranderen, deze staat vast in omvang. Als deze veranderd zal de constructie moeten worden n herberekend en zal dit dus dubbele kosten met zich mee brengen voor de constructeur. e (Uitzondering: Uitbouwen op het dak van de 1 verdieping, mits omtrek en maximale gebouwhoogte gehandhaafd blijven.) Omhulling Aan de omhulling veranderd niets, deze deze is vastgelegd in het bestaande plan, bij de herontwikkeling is een eis van de opdrachtgever dat de uitstraling en omhulling hetzelfde blijft. e (Uitzondering: Uitbouwen op het dak van de 1 verdieping, Dit heeft geeninvloed op hoeveelheden, deze worden slechts verlegd.) Gemeenschappelijke verkeersruimte De omvang van de gemeenschappelijke verkeersruimte is afhankelijk van het aantal woningen, de gevolgen van de keuze voor het aantal woningen op de gemeenschappelijke verkeersruimte is in schetsen vastgelegd. v
76
Gemeenschappelijke installaties Van de gemeenschappelijke installaties is alleen de lift variabel, variabel, de keuze is wel of geen lift. In het geval van de doelgroep senioren zal de lift echter wel moeten worden gerealiseerd. (Buiten) Bergingen Het aantal bergingen is afhankelijk van het aantal woningen, de afmetingen van de bergingen zijn vastgesteld op 2 de minimum eis in het bouwbesluit, namelijk 5m . Woningen Het aantal woningen is een variabele. hal Het aantal hallen in een woning blijft jft hetzelfde en is daarom een constante. De afmetingen van de hal zijn variabel, deze zijn afhankelijk van het aantal woningen. woonkamer/keuken De omvang van de woonkamer/keuken is een variabele, afhankelijk van het aantal woningen dat in een blok wordt gesitueerd. slaapkamer e
Het aantal slaapkamers is geen variabele, er is wel als optie een 2 slaapkamer opgenomen. De slaapkamer varieert ook in grootte. badkamer Elke woning heeft een badkamer, de omvang van deze badkamer is afhankelijk van de keuze keu voor een apart toilet of de doelgroep senioren. In het geval van het aparte toilet zal de badkamer in omvang kunnen afnemen. In het geval van de senioren doelgroep zal de omvang toenemen. Dit vanwege de voorzieningen die in de badkamer zullen worden aangebracht gebracht uit oogpunt van bruikbaarheid voor mindervaliden. mindervaliden Installaties W-installaties E-installaties De installaties zullen worden gekoppeld aan de keuze voor een bepaalde EPC waaraan deze zullen worden gekoppeld. Dit op basis van installatie concepten. conce Buitenruimte (Balkon/Dakterras/Tuin) Het aantal buitenruimtes en de afmetingen zijn afhankelijk van grootte van de woningen (welke afhankelijk is 2 van het aantal woningen). Volgens het bouwbesluit moet een woning met een GO van 50m of meer zijn 2 voorzien ien van een buitenruimte direct te bereiken via een VG van de woning. Deze buitenruimte moet 4m groot 2 zijn en minimaal 1,5m breed. Als de GO van de woning kleiner is dan 50m kan de buitenruimte gemeenschappelijk worden opgelost. (Afhankelijk van het aantal tal woningen) berging Afhankelijk van het aantal woningen, dus een variabele.
77
toilet Het aparte toilet is variabele, de afmetingen van dit toilet zijn afhankelijk van de doelgroep. In het geval van de seniorendoelgroep zal extra ruimte voor de de mindervalide voorzieningen worden gereserveerd. e
2 /3e slaapkamer e
e
woningen De 2 /3 slaapkamer is afhankelijk van het aantal woningen. Uitvoering/Bouwplaatskosten De uitvoeringskosten, ook wel indirecte bouwkosten zullen door middel van percentages worden bepaald. b Deze kosten zijn dus variabel en afhankelijk van de directe bouwkosten.
9.5.
Verdeling elementen over sub-clusters sub clusters Appartementencomplex
Hieronder is aangegeven welke elementen invloed uitoefenen op de bouwkosten van een bepaald cluster, binnen het appartementencomplex. rtementencomplex. Deze lijst is gebaseerd op de elementenlijst uit de NEN 2699 (NEN 26992013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling) en analyse van het appartementen complex mplex (o.a. bestek en tekeningen). Onderstaande lijst is van belang, omdat er alleen keuzes met betrekking tot de kwaliteit kunnen worden gemaakt die invloed hebben op het appartementencomplex. In de posten paviljoen, parkeergarage en droogloop kunnen geen variaties optreden zoals vastgelegd in het PvE. Daarom is het niet interessant waaruit deze laatste zijn opgebouwd. In onderstaande lijst is vastgelegd welke clusters binnen het appartementencomplex, kunnen variëren in hoeveelheid. Bijvoorbeeld een verschilil in oppervlak. Deze variaties zijn van belang bij het berekenen van de bouwkosten van het appartementencomplex. Hieronder een impressie van de manier waarop de lijst is samengesteld. Appartementencomplex Constructie • •
A Fundering B Skelet
Omhulling • • •
C Dakafbouw/dakafwerking D Gevelafbouw/gevelafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking
Bergingen • • •
E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten
Woningen hal • • •
E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten
woonkamer/keuken •
E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking 78
• • •
9.6.
F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten A Vaste inrichtingen en voorzieningen
Kostenposten
Hieronder zal de begroting voor het plan van Het seniorencomplex (55+) Vijfhuizen worden geanalyseerd om te bepalen waar de grote kostenposten zich in dit project bevinden. De begroting wordt geanalyseerd door de kosten te bekijken volgens de inschrijfbegroting hrijfbegroting 25-09-2009 25 door Heembouw. Tabel 17 Kosten elementen van bouwdeel appartementen.
Element Maatvoering Grondwerk Buitenriolering en drainage Funderingspalen en damwanden Betonwerk Metselwerk Vooraf vervaardigde steenachtige elementen Ruwbouwtimmerwerk Metaalconstructiewerk Kozijnen, ramen en deuren Trappen en balustraden Dakbedekkingen Beglazing Natuur- en kunststeen Gevelschermen Stukadoorwerk Tegelwerk Dekvloeren en vloersystemen Metaal- en kunststofwerk Plafond- en wandsystemen Afbouwtimmerwerk Schilderwerk Binneninrichting Behangwerk,Vloerbedekking en stoffering W- installatie loodgieterswerk W- installatie verwarmingsinstallaties W- installatie ventilatie en luchtbehandeling E-elektra- telecommunicatie Liftinstallaties Directe kosten 54 appartementen
Prijs in € 8.879 32.970 7.176 119.767 669.989 1.112.204 932.548 217.975 47.606 1.201.122 87.977 271.482 7.890 30.021 45.771 44.428 121.278 57.865 38.234 28.490 30.373 138.734 212.580 9.678 226.514 440.373 2.700 276.000 269.010 6.689.632
79
Tabel 18 kosten van de overige bouwdelen
De Parkeergarage Directe kosten parkeergarage De Droogloop Directe kosten droogloop Het Paviljoen Direkte kosten gem. activiteitenruimte
Subtotaal directe kosten
€ 857.426 € 342.850 € 213.412
€ 8.103.320
9.6.1. Analyse kostenposten Zoals hierboven is te zien zijn de directe bouwkosten als volgt volgt verdeeld over de clusters appartementencomplex, parkeergarage, droogloop en paviljoen. Om de kosten per bouwdeel beter inzichtelijk te maken is hieronder bepaald welk deel van de directe kosten deze inhouden. Het Appartementencomplex €/. /12. /34
€1. 563. 346
7 100%
82%
De Parkeergarage €19:. ;4/
€1. 563. 346
7 100%
11%
De Droogloop €3;4. 196
€1. 563. 346
7 100%
4%
Het Paviljoen €453. ;54
€1. 563. 346
7 100%
3%
(Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2009) De totale directe kosten zijn dus als volgt verdeeld over de bouwdelen: Appartementencomplex De Parkeergarage De Droogloop Het Paviljoen
(82%) (11%) (4%) (3%)
Van bovengenoemden kostenposten zal het appartementencomplex appartementencomplex verder worden uitgewerkt in keuzes omtrent afmetingen en kwaliteit. De keuzes die kunnen worden gemaakt voor de parkeergarage, droogloop en paviljoen zijn beperkt tot wel of niet realiseren.
80
Het appartementencomplex. De kosten van het appartementencomplex ntencomplex zullen dieper worden ontleed. Dit gebeurt door de kosten voor bepaalde elementen te analyseren. Hieronder is een lijst te zien welke is gebaseerd op de inschrijfbegroting van Heembouw. Top 5 kostenposten per elementencluster 1. 2. 3. 4. 5.
€1.201.122
Kozijne ramen en deuren Kozijnen,
€1.112.204
Metselwerk
€932.548
Vooraf vervaardigde steenachtige elementen
€669.989
Betonwerk
€440.373
W installatie verwarmingsinstallaties W-
(Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2009) Te zien is dat de kozijnen een grootdeel van de bouwkosten bedragen. De hoeveelheden van deze posten zullen onder invloed van het aantal woningen niet veel verschillen.
81
9.7.
Vastlegging/Besparing op kwaliteit
Hier worden de onderdelen beschreven waar besparing bespa op de kosten kan optreden.
9.7.1. EP- varianten. Het Drie Merenhof project heeft in het originele plan een in 2007 benodigde EPC van 0,8. De huidige regels eisen echter, een EPC van minimaal 0,6 voor woningen. Allereerst is de EPC berekening van het originele originel plan bekeken. Hieruit is gebleken dat het originele concept voldoet aan de verouderde norm van 0,8. Het concept waarmee deze EPC van 0,8 is behaald is hieronder weergegeven. Begane grond
Rc = 4,0 m2K/W
Daken
Rc = 4,0 m K/W
Gevels Glas
Rc = 4,0 m K/W HR++
2 2
2
U-waarde glas = 1,2W/m K 2
Warmtebron Appartementen Ventilatie
U-waarde kozijn = 1,7W/m K ZTA = 0,6 cv- HR-ketel combi Lage temperatuur verwarming i.c.m. vloerverwarming Natuurlijke luchttoevoer/ Mechanische luchtafvoer
Appartementen
Zelfregelende roosters, Infiltratie 0,625 dm /s/m
3
2
In het programma EP-varianten varianten is het plan ingevoerd om te conformeren of dit programma programma een goede indicatie geeft van de EPC. Na invoering van het plan, hierbij moeten GO, Geveloppervlak (% gesloten en % open per gevel), oriëntatie, installaties enzovoort worden ingevoerd, is gebleken dat het originele concept volgens EP Varianten een n EPC van 0,8 heeft. Met deze test is het programma een methode om een indicatie van de EPC te verkrijgen. Om zo andere installatie concepten door te rekenen, om de EPC aan de eis te laten voldoen. Het programma EP-varianten varianten is gebaseerd op NEN2916. Het programma programma (EP Varianten) is een indicatief programma en kan dus niet worden gebruikt bij officiële aanvragen. Het programma is als volgt gebruikt. Het origineel is ingevoerd en vervolgens is gekeken hoe met de minste kosten een variant met een EPC van 0,1 lager la konden worden verkregen. Dit is gedaan door de invloed van keuzes op de prijs te bekijken. 2
De invloed op de kosten van een blok (á ongeveer 902m volgens de originele EPC-berekening) berekening) wordt hieronder worden berekend op basis van de resultaten in EP-varianten. EP 2.
De prijs voor het originele installatie concept bedraagt volgens EP-varianten: EP €481.036,60 per blok a 902 m . Volgens de inschrijfbegroting bedragen de kosten per blok: €157.597,83 (voor de installaties) Dit verschil is te verklaren, omdat posten als bijvoorbeeld oorbeeld isolatie en open gevel delen niet in de inschrijfbegroting onder ond de post Installaties staan. Tabel 19 overzicht van de energieconcepten met de bijbehorende kosten. Kosten zij per woonblok
EPC
bijzonderheid
meer prijs -0,1
mp tov origi.
0,8
origineel
0,6
minimale eis
€
9.534,14
€
9.534,14
0,5
HR107
€
45.623,16
€
55.157,30
0,4
bodem wp
€
10.373,00
€
65.530,30
0,3
bodem wp
€
72.565,90
€
138.096,20
0,2
aquifer wp
€
4.158,22
€
142.254,42
0,2
bodem wp
€
68.407,68
€
210.662,10
0,1
aquifer wp
€
4.158,22
€
214.820,32
0,05
aquifer wp
€
29.017,34
€
243.837,66
-
-
82
EP varianten en berekend voor meerdere posten de kosten die het behalen van een bepaalde EPC met zich mee brengen. Deze eenheidskosten zijn in de uitdraai als resultaat van de varianten die zijn ingevoerd in het programma. Deze zijn opgedeeld over de verschillende kosten kosten posten. De resultaten zijn hieronder doormiddel van een tabel inzichtelijk gemaakt. EPC-kostenspecificatie Kostenpost Gevel Dak Vloer Ramen Zonwering Warmte-opwekking Koude-opwekking Installatie Ventilatoren Warmteterugwinning Bevochtiging Verlichting Warmtapwater PV-cellen Zonnecollectoren Totale kosten
origineel [E/m²GO] € 196,15 € 107,79 € 49,75 € 45,18 € 5,90 € 15,04 **** € 109,27 € € € **** € 3,76 € € € 533,30
0,6 [E/m²GO] € 196,15 € 107,79 € 49,75 € 51,85 € € 18,16 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € € € 543,87
0,5 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 17,45 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 48,27 € € 594,45
0,4 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 61,14 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 16,09 € € 605,96
0,3 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 61,14 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 96,54 € € 686,40
0,2 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 60,38 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 101,90 € € 691,01
0,1 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 60,38 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 182,34 € € 771,46
0 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 60,38 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 214,52 € € 803,63
Omdat het veranderen van het aantal woningen, toename dan wel afname, niet van invloed is op alle kosten posten zijn deze verdeeld over 2 tabellen, welwel en niet onder invloed van woning aantal. Niet onderinvloed van woningaantal EPC-kostenspecificatie Kostenpost Gevel in m2 dichte gevel Dak Vloer Ramen in m2 open gevel PV-cellen Totale kosten
origineel 0,6 [E/m²GO] [E/m²GO] € 196,15 € 196,15 € 107,79 € 107,79 € 49,75 € 49,75 € 45,18 € 51,85 € € € 398,87 € 405,54
0,5 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 48,27 € 456,84
0,4 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 16,09 € 424,66
0,3 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 96,54 € 505,11
0,2 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 101,90 € 510,47
0,1 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 182,34 € 590,91
0 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 214,52 € 623,09
Onder invloed van woning aantal EPC-kostenspecificatie Kostenpost Zonwering Warmte-opwekking Installatie Warmteterugwinning Warmtapwater Totale kosten
origineel 0,6 [E/m²GO] [E/m²GO] € 5,90 € € 15,04 € 18,16 € 109,27 € 109,27 € 0,00 € 7,13 € 3,76 € 3,76 € 133,97 € 138,32
0,5 [E/m²GO] € € 17,45 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 137,61
0,4 [E/m²GO] € € 61,14 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 181,30
0,3 [E/m²GO] € € 61,14 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 181,30
0,2 [E/m²GO] € € 60,38 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 180,54
0,1 [E/m²GO] € € 60,38 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 180,54
0 [E/m²GO] € € 60,38 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 180,54
Van de kosten die onder invloed staan van het aantal woningen is een tabel gemaakt met daarin de meermeer 2 /minderprijs per m GO per woning. Dit betekend dat de waardes in onderstaande tabel per extra woning als toeslag op de vierkante vier meter-prijs van de bovenstaande tabel worden gerekend. Hiermee is het aantal woningen dus naast het GO van invloed op de totale kosten van de EPC. Prijsverandering t.o.v. origineel EPC-kostenspecificatie Kostenpost Zonwering Warmte-opwekking Installatie Warmteterugwinning Warmtapwater Totale verandering in de kosten per woning
origineel [E/m²GO] € € € € € €
0,6 -
[E/m²GO] € € € € € €
-0,66 0,35 0,79 0,48
83
0,5 [E/m²GO] € -0,66 € 0,27 € € 0,79 € € 0,40
0,4 [E/m²GO] € -0,66 € 5,12 € € 0,79 € € 5,26
0,3 [E/m²GO] € -0,66 € 5,12 € € 0,79 € € 5,26
0,2 [E/m²GO] € -0,66 € 5,04 € € 0,79 € € 5,17
0,1 [E/m²GO] € -0,66 € 5,04 € € 0,79 € € 5,17
0 [E/m²GO] € -0,66 € 5,04 € € 0,79 € € 5,17
9.7.2. Besparing esparing op elementen met hoge kwaliteit Appartementen Prijs Totaal
% tov deel % tov totaal
€ 6.689.632,00
82,6%
1 Terrein
€
-
0,00%
0,00%
6 Maatvoering
€
8.879,00
0,13%
0,11%
12 Grondwerk
€
32.970,00
0,49%
0,41%
14 Buitenriolering en drainage
€
7.176,00
0,11%
0,09%
17 Terreininrichting
€
-
0,00%
0,00%
20 Funderingspalen en damwanden
€ 119.767,00
1,79%
1,48%
21 Betonwerk
€
669.989,00
10,02%
8,27%
22 Metselwerk
€ 1.112.204,00
16,63%
13,73%
23 Vooraf vervaardigde steenachtige elementen
€ 932.548,00
13,94%
11,51%
24 Ruwbouwtimmerwerk
€ 217.975,00
3,26%
2,69%
25 Metaalconstructiewerk
€ 47.606,00
0,71%
0,59%
30 Kozijnen, ramen en deuren
€ 1.201.122,00
17,95%
14,82%
32 Trappen en balustraden
€ 87.977,00
1,32%
1,09%
33 Dakbedekkingen
€ 271.482,00
4,06%
3,35%
34 Beglazing
€
0,12%
0,10%
35 Natuur- en kunststeen
€ 30.021,00
0,45%
0,37%
38 Gevelschermen
€ 45.771,00
0,68%
0,56%
40 Stukadoorwerk
€44.428,00
0,66%
0,55%
41 Tegelwerk
€121.278,00
1,81%
1,50%
42 Dekvloeren en vloersystemen
€ 57.865,00
0,86%
0,71%
43 Metaal- en kunststofwerk
€ 38.234,00
0,57%
0,47%
44 Plafond- en wandsystemen
€ 28.490,00
0,43%
0,35%
45 Afbouwtimmerwerk
€30.373,00
0,45%
0,37%
46 Schilderwerk
€138.734,00
2,07%
1,71%
47 Binneninrichting
€ 212.580,00
3,18%
2,62%
48 Behangwerk,Vloerbedekking en stoffering
€ 9.678,00
0,14%
0,12%
50 W- installatie loodgieterswerk
€226.514,00
3,39%
2,80%
60 W- installatie verwarmingsinstallaties
€ 440.373,00
6,58%
5,43%
61 W- installatie ventilatie en luchtbehandeling
€2.700,00
0,04%
0,03%
70 E-elektra- telecommunicatie
€ 276.000,00
4,13%
3,41%
80 Liftinstallaties
€ 269.010,00
4,02%
3,32%
90 Diversen
€
0,00%
0,00%
84
7.890,00
-
20 Funderingspalen en damwanden Zal niet worden onderzocht, omdat het een constructief element betreft. 21 Betonwerk Zal niet worden onderzocht, omdat het een constructief element betreft. 22 Metselwerk elwerk is na ‘30 kozijnen, ramen en deuren’, de grootste kostenpost. Deze post bestaat uit zowel de Het metselwerk bakstenen gevel als gemetselde binnenmuren. Met betrekking tot besparen op de kwaliteit wordt de bakstenen gevel onderzocht. De bakstenen gevel bestaat uit twee verschillende stenen. De meest gebruikte is een witte strengpers strengpe metselsteen. Voor de accent vlakken is een roodpaarse strengpers metselsteen gekozen. De kosten inclusief 2 Isolatie en kosten voor de onderaannemer(exclusief BTW) bedragen voor de witte steen €122,52 per m en voor 2 de rood paarse steen €126,59 per m . Vierkantemeterprijs witte baksteen De kosten voor het materiaal zijn echter anders aangegeven namelijk per duizend stenen. Dit zal hieronder worden verrekend naar een vierkante meter prijs. De prijzen zijn geindexeerd. De totale kosten voor de witte steen inclusief i verwerking bedragen €195.960,- + €239.265,€239.265, = €435225,- en het 2 2 2 oppervlak aan gevel 5392,95 m . Per vierkante meter zijn de kosten dus: €435225,- / 5392,95 m = €80,70 / m De totale kosten voor de roodpaarse steen inclusief verwerking bedragen €17.167,- + €20.301,€20.301, = €37468,- en 2 2 2 het oppervlak aan gevel 527,04 m . Per vierkante meter zijn de kosten dus: €37468,- / 527.04 m = €71,09 / m De totale kosten voor de witte steen inclusief verwerking en inclusief voegen bedragen: 550.783,550.783, 2 Dit is 550.783,- / 5292,95 = €102,13/ m . De totale kosten voor de roodpaarse steen inclusief verwerking en inclusief voegen bedragen: 51.325,51.325, Dit is 51.325,- / 527,04 = €97,38 De kleuren zijn een kwaliteit die behouden moet blijven. Deze zijn bepalen voor het beeld. Alternatieven wit (kosten volgens ArchiDAT (bouwformatie.nl)) 2
Baksteen waalformaat 210x100x50mm, wit (€86,23/ m .) - 76 stenen per m2 (incl 5% verlies, lintlint en stootvoeg 10mm) - 1-zijdig schoonwerk 2
Baksteen waalformaat 210x100x50mm, 00x50mm, witivoor (€76.35/ m .) - 76 stenen per m2 (incl 5% verlies, lintlint en stootvoeg 10mm) - 1-zijdig schoonwerk Door voor de meest voorkomende steen de kleur van wit naar witivoor te veranderen kan op de kosten van het metselwerk worden bespaard. Alternatieven roodpaars (kosten volgens ArchiDAT (bouwformatie.nl)) 2
Baksteen Renova vormbak 210x100x55mm, roodpaars (€75.48/ m .) - 70 stenen per m2 (incl 5% verlies, lintlint en stootvoeg 10mm) - 1-zijdig schoonwerk
85
Bovenstaande eenheidsprijs is op basis van de begroting een stuk goedkoper. Het is echter niet logisch dat deze zoveel goedkoper is, omdat de vormbaksteen in de regel een duurdere steen is. Dit is gecontroleerd in archidat door de vechtformaat bronzen bakstenen van de verschillende bakmethodes (handvorm, vormbak en strengpers) te vergelijken. Daarbij is het aantal stenen per vierkante meter bij het alternatief lager. Dit betekend dus ook minder voegen. Op basis van bovenstaande gegevens is dit dus een duurder alternatief. alternati 23 Voorafvervaardigde steenachtige elementen Zal niet worden onderzocht, omdat het een constructief element betreft. 24 Ruwbouwtimmerwerk Zal niet worden onderzocht, omdat het een constructief element betreft. 30 Kozijnen, Ramen en Deuren De buitenraamkozijnen kozijnen van de woningen zijn uitgevoerd in een combi. Deze combi bestaat uit een aluminium 2 buitenkant en een houten binnenkant. In de kosten is dit terug te zien. De kosten voor één m zijn €335,-. Hierbij komen nog de kosten voor het stellen van de kozijnen. Na indexatie van de kosten en het opnemen van de post stellen van kozijnen in de m2 prijs van de hout/aluminium kozijnen: € 428,75 Door de kwaliteit van deze kozijnen te veranderen naar een ander niveau kan op de kosten worden bespaard. Met ongeveer €1,2 miljoen aan kostenpost voor de kozijnen, ramen en deuren. Is dit een van de posten waar 2 een grote winst te behalen valt. Het oppervlak aan deze hout-aluminium hout ramen is 2095m voor het hele project. (Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2009) Alternatieven (kosten volgens ArchiDAT (bouwformatie.nl)) • • •
hardhouten kozijn € 442,60/m 2 kunststof kozijn € 308,20/m 2 aluminium kozijn € 270,90/m
2
Bovenstaande prijzen zijn vergeleken rgeleken met de indicatieve kosten opgegeven door http://www.kozijnenkennis.nl/kozijnen http://www.kozijnenkennis.nl/kozijnen-prijzen/. Volgens deze website, een onafhankelijk kenniscentrum, gelden de volgende prijzen: De prijzen zijn inclusief alle directe- en indirecte kosten. De kozijnen prijzen zijn inclusief compleet afgemonteerde en geplaatste kozijnen, incl. thermische beglazing HR++ • • • • • •
2
Kunststof kozijnen met vast glas: € 650 per m . 2 Kunststof kozijnen met draaiende delen: € 789 per m . 2 Houten kozijnen met vast glas: € 800 per m . 2 Houten kozijnen met draaiende delen: € 900 per m . 2 Aluminium kozijnen met vast glas: € 850 per m . 2 Aluminium kozijnen met draaiende delen: € 946 per m .
Op basis hiervan is te concluderen dat de prijzen opgegeven door ArchiDAT niet overeenkomen met de gegevens verkregen bij de andere bronnen. De andere bronnen laten zien dat De Aluminium kozijnen het duurste zijn, daarna, de houten kozijnen en de kunststof kozijnen zijn het goedkoopste van de drie alternatieven.
http://www.kozijnen-web.nl/kozijnen web.nl/kozijnen-prijzen/deuren-prijzen/ https://www.houtenkozijnonline.nl/product https://www.houtenkozijnonline.nl/product-categorie/deurkozijnen/ Op basis van een interview aan het begin van het onderzoek naar de herontwikkeling, waaruit is gebleken dat de bouwkosten onveer 50% van de totale kosten bedragen, bedragen, zullen de prijzen van kozijnen kennis.nl worden
86
herberekend. Dit is bevestigd door onderzoek naar de indirecte kosten (22%) en de BTW (21%). Samen goed voor 43%. • • • • •
Kunststof kozijnen met vast glas: € 325 per m . 2 Kunststof kozijnen met draaiende delen: € 395 per m . 2 Houten kozijnen met vast glas: € 400 per m . 2 Houten kozijnen met draaiende delen: € 450 per m . 2 Aluminium kozijnen met vast glas: € 425 per m .
•
Aluminium kozijnen met draaiende delen: € 473 per m
2
2
Er wordt uitgegaan van een 50/50 verdeling tussen tussen te openen en vaste delen. De volgende eenheidsprijzen zijn hieruit gekomen. • • •
2
Kunststof kozijnen: € 360 per m . 2 Houten kozijnen: € 425 per m . 2 Aluminium kozijnen: € 450 per m .
32 Trappen en Balustraden 2
In het plan zijn metalen balkonhekken met helderglas helder opgenomen. Deze zijn €192,- per m . Door het glas weg te laten en naar een spijlen hekwerk a €344,- (bouwformatie.nl)te te gaan kan niets worden bespaard. Het spijlen hekwerk van RVS met ingeklemd glas is met €339,- (bouwformatie.nl) volgens archidat het goedkoopste. Volgens een leverancier van kunststof hekwerken (formafence) zijn de kosten van een hekwerk van kunststof met ingeklemd glas €245,- per meter incl. BTW. BTW. Voor een standaard kunststof hekwerk zijn de kosten €135,- per meter incl. BTW. Een leverancier van metalen hekwerken (SO Staal) kan vanaf 145,- per meter een verzinkt stalen balkonhekwerk leveren (incl. hekwerk en arbeidsloon on, excl. BTW). Voor een meerprijs van 55,- per meter kan deze worden uitgevoerd in een RAL kleur naar keuze. 2
Voor de trappen en bordessen is in het plan een lamellenhekwerk a €240,- per m opgenomen, hier kan €55,- op worden bespaard door een standaard hekwerk he met een vierkantenmeterprijs van €185,- toe te passen. 33 Dakbedekkingen In het ontwerp is een bintumineus dakbedekkingssysteem toegepast van losliggende APP. Het oppervlak 2 bedraagd ongeveer 3000 m . Op p ArchiDAT (bouwformatie.nl) is verlegen met alternatieven of er een goedkoper alternatief is. APP, losliggend
1,00m2 =€ € 14,60
APP, gekleefd
1,00m2 =€ € 15.45
APP, mechanisch
1,00m2 =€ € 16.50
SBS, losliggend
1,00m2 =€ € 12,95
EPDM, losliggend
1,00m2 =€ € 18.00
Door voor losliggend sliggend SBS te kiezen is het dus mogelijk om te besparen op de dakbedekking. Het gaat hierbij over 2 een bedrag van ongeveer €4500,- (3000m ×€1,50) 41 Tegelwerk
87
Het tegelwerk betreftt voornamelijk werk, binnen de woningen. Bijvoorbeeld keuken en natte ruimtes. ruimte Door dit niet mee te nemen bij de bouw en deze ‘casco’op te leveren is geld te besparen op de bouwkosten. Door enkel tegelwerk te verrichten in de gemeenschappelijke ruimtes kan ongeveer 50% op deze post worden bespaard. 46 Schilderwerk Het schilderwerk is een benodigde post. De kosten van het schilderwerk zitten vooral in de houten onderdelen. Van de €138.734,- is €119.550,- voor de afwerking van de houten onderdelen. Hierop is niet te benzuinigen in verband met de duurzaamheid van deze onderdelen. Van de houten onderdelen is ongeveer 80.000,80.000, voor de houten deuren en kozijnen en €40.000,€40.000, voor de multiplex buiten plafonds en aftimmeringen. De overige €20.000,- bevind zich in de afwerking van stalenleidingen. Deze kunenn niet worden meegenomen. Hiermee is €500,- te besparen. Door het akoestisch plafond in de hoofdentree niet af te werken is €4300,- te besparen. De overige kosten zijn voor sauswerk van betonbeton en metalstudwanden. Conclusie: Er kan worden bespaard op schilderwerk, maar dit heeft een ongewenst ongewenst effect op de kwaliteit. 47 Binneninrichting In het originele plan is een keuken opgenomen. Hiervoor is €4500,- gerekend. Het leveren van een keuken is niet vereist. Het is dus mogelijk om €1.300,€1.300, per woning te besparen. Het monteren van alleen aansluitpunten aansluitp voor apparatuur is in de begroting van het originele project opgenomen als optie. De kosten die in rekening worden gebracht voor het alleen monteren van de aansluitpunten zijn €3.200,-. (Inschrijfbegroting Seniorencomplex Seniore 55+ Vijfhuizen, 2007) Hierdoor neemt de kwaliteit van de woning niet af, maar juist toe. Dit heeft namelijk tot gevolg dat de keuze vrijheid toe neemt. De kopers kunnen dan namelijk zelf bepalen welke keuken ze in hun woning nemen. 50 W-installatie loodgieterswerk Wordt meegenomen in ep-variant. 60 W-installatie tallatie Verwarmingselementen Wordt meegenomen in ep-variant. 70 E-elektra-telecommunicatie Wordt meegenomen in ep-variant. 80 Liftinstallaties De lift is een element wat bij een verandering van de de doelgroep naar starters ook een besparing oplevert op de kwaliteit. De lift is bij de startersdoelgroep geen harde eis, maar wel een welkome toevoeging. Het weglaten van de lift moet dus een wel overwogen beslissing zijn. De besparing die met het weglaten weglaten van de lift in een blok wordt gerealiseerd is €44.835,-.. In het geval van aanwezigheid van een parkeergarage is het nodig om in 2 blokken een extra stopplaats te realiseren om deze parkeergarage te bereiken. De kosten hiervoor €13.450,- per stopplaats. (Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2009)
88
9.8.
Hoeveelheden
Om de totaalprijzen te kunnen bepalen zijn hoeveelheden nodig. Deze zijn gebaseerd op de plattegronden uit het prijsbepalingsonderzoek. Deze zijn geanalyseerd geanalyseerd (zie bijlage 5) en de waardes van bijbehorende elementen vervolgens uitgetrokken. Deze waardes zijn opgesomd in een tabel welke in de bijlage 5 is te vinden.
9.9.
Bouwkosten sheet aanpassingen
De sheet is veranderd in een tool. Deze tool zal input vereisen vereisen en zal vervolgens een output geven. Deze hebben betrekking op de bouwkosten die zullen worden verdeeld over bouwdelen/elementen. Het doel van de tool is om inzicht te geven in waar het geld zit in het project. Eveneens het bieden van keuzes, waar op kwaliteit kwa kan worden bespaard. In dit hoofdstuk zal dan ook een opsomming worden gegeven van de benodigde input en de gewilde output. Hiervoor is gekeken naar voorbeelden, zo is in de volgende afbeelding te zien welke input in een raming op elementen niveau zou kunnen worden gegeven.
Bron: http://www.bouwplus.nl/diensten/bouwkosten/ontwerp.html (Bouwplus)
Het doel is om met zo min mogelijk input van de gebruiker gebruiker zo gedetailleerd mogelijke output te genereren.
89
Daarom zullen er hoeveelheden worden uitgetrokken uit plattegronden, voor inpassingen van een verschillend aantal woningen. De plattegronden zijn gemaakt in het prijsbepalingsonderzoek. Deze worden opgesomd opgesom in een tabel. Deze tabel is te vinden in de Bijlage 5: Hoeveelheden. De output moet de keuzes en bouwkosten weergeven die betrekking hebben op de bouwkosten.
9.10. Conclusies De vraag vanuit Roeleveld-Sikkes Sikkes architecten is: Hoe kan het project te Vijfhuizen tot tot een haalbaar plan worden herontwikkeld? Het doel was om een overzicht te maken van de kosten en de mogelijke veranderingen die hierin konden worden gemaakt. Dit plan is opgehoogd naar het maken van een ‘tool’ een soort programma in excel waarmee door het invullen van enkele keuzes kan worden bepaald hoeveel inkomsten er gegenereerd kunnen worden door verkoop van de woningen. En hoeveel het project gaat kosten. Er zijn twee soorten input nodig van de gebruiker van de ‘tool’: Hoeveelheden en kwaliteitskeuzes. kwaliteitskeuzes. Deze vult de gebruiker in, in de tool. De kosten en opbrengsten rollen eruit. De directe bouwkosten voor dit project zullen worden berekend op basis van de inschrijfbegroting. Er zijn enkele ‘clusters’ dit niet zullen worden veranderd, deze worden overgenomen overgenomen uit deze begroting. In de clusters waar alleen de eenheid kan veranderen zal alleen met eenheidsprijzen worden gerekend. Clusters waar de kwaliteit veranderd zijn meerdere eenheidsprijzen opgezocht en wordt gerekend met de eenheidsprijs behorend bij de keuze. De hoeveelheden behorend bij de clusters worden bepaald door het uittrekken van plattegronden welke zijn gemaakt in het prijsbepaling onderzoek. Het project is opgedeeld in clusters, er zijn vier grote clusters: Het appartementencomplex, parkeergarage, parkeer droogloop en paviljoen. De laatste drie in dit rijtje zijn volledig weg te laten. Door één of meerdere van deze clusters niet te realiseren kan in één keuze een groot percentage van de kosten worden bespaard. Er zijn niet alleen besparingen, maar ook o extra kosten. De EP-eis eis is momenteel 0,6 en het plan voldoet aan 0,8. Hierdoor zal een ander installatie concept moeten worden gemaakt. Dit brengt een meerprijs met zich mee. De indirecte bouwkosten zijn op twee manieren te berekenen. In detail en door middel van percentages. Het ontbreekt aan voldoende informatie om de ‘bouwplaatskosten of managementskosten in detail te berekenen. Daarom worden deze met percentages over de directe bouwkosten berekend.
90
10. Resultaat: Rekentool De rekentool ‘Adviestool Drie Merenhof’ is het resultaat van de onderzoeksfase van de herontwikkeling Drie Merenhof. Het bevat de uitgangspunten die zijn onderzocht en waarvan is besloten dat deze relevant zijn om een uiteindelijk advies te verstrekken aan Roeleveld-Sikkes, Roeleveld waar zij ook om vroegen. Aanvankelijk is vastgelegd dat er een aantal zaken zullen worden onderzocht om tot een advies te komen in het plan van aanpak en later ook de strategie (zie 2.3, Strategie). Naarmate het onderzoek vorderde, kwamen er meer eigenschappen naar voren die van belang zijn voor het advies, maar die een variërende invulling kunnen hebben, bijvoorbeeld de doelgroep. In de doelgroep bepaling is bijvoorbeeld geconcludeerd dat er twee mogelijke doelgroepen roepen zijn voor een nieuwe bestemming. Om deze reden hebben wij besloten op het advies te vormen in een dynamisch advies. Dit leidde uiteindelijk tot een Excel adviestool. In deze tool kunnen meerdere, bepalende aspecten een verschillende invulling krijgen. krijg Deze aspecten zijn geclassificeerd als een belangrijke en invloedrijke (kosten)post voor het project. Het doel van de tool is het verstrekken van een dynamisch advies, in plaats van het uitwerken van een bepaald aantal varianten. Met de tool geven wij de gebruiker, RSA, de mogelijkheid om zelf te bepalen hoe zij het huidige ontwerp willen beïnvloeden om het plan haalbaar te krijgen. Op basis van het onderzoek zijn de randvoorwaarden voor de variabelen in de tool bepaald. Dit betekent dat elke variabele is onderbouwd, en dat van tevoren is uitgezocht wat voor invloed deze variabelen hebben op de haalbaarheid van het project. Het oorspronkelijke ontwerp heeft een bepaalde waarde. Deze waarde kan worden uitgedrukt in geld, maar ook in esthetische waarde, belevingswaarde en ruimtelijke waarde. Veranderingen in bijvoorbeeld de aanwezigheid van een paviljoen of parkeergarage, heeft invloed op de verwachte belevingswaarde en ruimtelijke waarde van het project, en natuurlijke ook op de financiële waarde. Met de tool kan een balans worden gezocht en gevonden tussen deze waarden. In dit hoofdstuk worden de posten die in de tool aan bod komen ieder apart behandeld en toegelicht, en waarom deze post is opgenomen in de tool.
10.1. Kosten en kwaliteit 2
De eerste data die in de tool aan bod komt is informatie over de kosten, de winst, de kwaliteit, de m prijs en de haalbaarheid.
10.1.1. Kosten Het onderdeel kosten beschrijft de totale stichtingskosten van het project. De stichtingskoten worden uiteengezet in de twee individuele onderzoeken. ond De kosten zoals gedefinieerd in (NEN 2699, 2013). 2013) De bouwkosten van het project zijn bepaald a.d.h.v. het onderzoek Prijsinvloed. Een gedeelte van de bouwkosten zijn variabel en onderhevig aan de input van de tool. tool. Het overige gedeelte van de bouwkosten dat niet variabel is, is ontleent aan de begroting van het oorspronkelijke budget. Samen vormen zij de begroting voor de directe kosten, en vormen samen met de indirecte kosten die eveneens zijn ontleent aan de oorspronkelijke oorspronkelijke begroting de bouwkosten begroting van het project. De kosten zijn dus de kosten die geïnvesteerd dienen te worden in het project om het te realiseren, inclusief het ontwikkelingstraject dat in deze onderzoeksfase is opgenomen.
10.1.2. Winst De winst wordt bepaald a.d.h.v. een percentueel variabel. Dit percentage is later in de tool in te voeren. De marge in de winst kan bepalend zijn om financieerders voor het project aan te trekken. Winst voor de ontwikkelaar zijn immers kosten voor andere investeerders investeerders waar zij niet aan verdienen. De winst kan worden ingesteld op een maximum van 3%, gebaseerd op referentieprojecten
91
10.1.3. Kwaliteit De kwaliteit is een gemiddelde waarde op basis van de ingevulde variabelen in de tool. Elke variabele heeft een waarde, zoalss eerder gezegd, op basis van geld, beleving en esthetica. Zo is er bijv. Keuze uit verschillende materiaalsoorten voor raamkozijnen, waarbij duurder materiaal een hogere waarde heeft op basis van esthetica e en beleving. Aangezien duurdere kozijnen leidt tot tot meer kosten, heeft dit gevolgen voor de haalbaarheid van het project. Een hogere gemiddelde kwaliteit heeft dus invloed op de kosten, en de haalbaarheid van het project.
10.1.4. m2 prijs 2
De m prijs dient ter referentie voor de haalbaarheid van het project. In I het financiële onderzoek is de 2 2 gemiddelde m van nieuwbouw in de omgeving bepaald. Als de m van het project boven deze gemiddelde waarde valt, wordt het project als niet haalbaar geclassificeerd.. Dit omdat dit leidt tot te hoge prijzen voor de huizen.
10.1.5. Haalbaarheid De haalbaarheid wordt bepaald a.d.h.v. de kosten van het project. Voor het project is een budget bepaald 2 gebaseerd op de doelgroep, en een gemiddelde maximale waarde op basis van de m prijs. Als de totale kosten van het project ten gevolge van n input van tool boven deze waarden vallen wordt het project als niet haalbaar geclassificeerd. Het project zal dan meer kosten om te realiseren dan dat het oplevert, en/of de prijzen voor de huizen worden te hoog.
10.2. Doelgroep De doelgroep is eerder in het project roject onderzocht en vastgesteld (zie 5, Doelgroep bepaling). In dit onderzoek kwamen de doelgroepen starters en senioren naar voren als doelgroep die geschikt zijn voor huisvesting. Dit is bepaald a.d.h.v. locatie, demografische gegevens en kennis van deskundigen deskundigen zoals ontwikkelaars, makelaars en architecten. De doelgroep bepaalt het budget, de kopers van de huizen financieren immers uiteindelijk het project. Daarmee is zij van essentieel belang voor de haalbaarheid van het project op financieel gebied. Een Een goed gekozen en onderzochte doelgroep verhoogt de kans op haalbaarheid, en vermindert de kans op risico’s. Een goede doelgroepkeuze houdt in dat de kans op verkoop van bijvoorbeeld woningen zo hoog mogelijk is.
10.3. Aantal woningen 2
2
Het oorspronkelijk ontwerp p bevat 9 woningen van elk rond de 100 m . Deze woningen vallen met de m ruim boven het budget. Omdat eerder is bepaald om binnen de huidige contouren van het ontwerp te blijven is het nodig om meerder woningen in het ontwerp in te passen. Meer woningen betekent betekent dan kleinere woningen, een 2 betere benadering voor de m prijs. Het aantal woningen heeft op deze manier invloed op de haalbaarheid van het project. Meer woningen betekent meer bouwkosten (bijv. binnenwanden en deuren), maar ook meer opbrengsten. Hett aantal woningen is bepaald in een plattegrond studie in onderzoek prijsinvloed.
10.4. Grondquote De grondquote heeft grote invloed op de kosten van het project. De quote bepaalt de waarde van de grond t.o.v. de prijs van de woning. Een hoger grondquote percentage percentage betekent duurdere grond, en heeft dus invloed op de haalbaarheid van het project. De exacte grondquote wordt in een later stadium van het project duidelijk in overleg met de gemeente, de eigenaar van de grond. Tot die tijd is de keuze voor de grondquote grondquot in de tool opgenomen om inzicht te krijgen van de invloed van deze post op de haalbaarheid van het project.
92
10.5. Grote bouweenheden Onder grote bouweenheden worden objecten uit het oorspronkelijke ontwerp verstaan die niet direct onderdeel zijn van de woonblokken, lokken, maar wel van de kosten van het project. Deze objecten zijn kostbaar, en voor de primaire woonfunctie niet van essentieel belang. Daarom zijn deze objecten opgenomen in de keuzemogelijkheden van de tool.
10.5.1. Parkeergarage De parkeergarage is een kostbaar object, object, en een drukkende factor op de haalbaarheid van het project. Bij het oorspronkelijke ontwerp stelde de gemeente de de eis voor ondergronds parkeren, maar deze eis is inmiddels terug getrokken. Een parkeergarage voor een woonfunctie zijn extra bouwkosten bouwkosten die niet vallen onder het gebruiksoppervlakte van een woning, het oppervlak waar een koper voor betaalt. De kosten voor een garage dienen dus te worden gefinancierd middels een meerwaarde van het gehele project t.o.v. de prijs van een huis. In de huidige ige tijd, waarin de hypotheken veel scherper worden afgestemd, is er niet veel financiële ruimte voor een parkeergarage. De waarde van de parkeergarage is onderzocht en is vastgelegd in de tool. In de tool kan de aanwezigheid van de garage worden gekozen, met vervolgens een parkeernorm.
10.5.1.1. Parkeernorm De parkeernorm bepaalt hoeveel parkeerplaatsen per woningen worden gerealiseerd. Meer parkeerplaatsen, leidt tot meer kosten. Als de parkeergarage aanwezig is, leidt tot een grotere toename in kosten. Als de garage gar niet aanwezig is, wordt parkeergelegenheid rgelegenheid voorzien in de vorm van bovengrondse parkeergarage. De kosten corresponderen met zowel de parkeervorm, als de parkeervorm.
10.5.2. Paviljoen Het paviljoen is een bijeenkomstcentrum t.b.v. recreatie dat is opgenomen in in het oorspronkelijke plan. Dit is ook een bouwobject met een vaste prijs, en de keuze in de tool kan gemaakt worden tussen aanwezig of niet aanwezig. Het paviljoen zorgt bij zowel starters als senioren voor extra recreatieve voorzieningen en verhoogt de gemiddelde emiddelde kwaliteit van het project, maar brengt tevens extra kosten met zich mee.
10.5.3. Droogloop In het oorspronkelijk ontwerp is een looproute tussen de woonblokken, het paviljoen en de ingang van de parkeergarage ontworpen. Deze looproute is van hout en overdekt, overdekt, wat de naam droogloop verklaart. Met de droogloop zijn verschillende voorzieningen binnen het wooncomplex beschut te bereiken. Net als de overige delen, verhoogt de aanwezigheid van de droogloop de kwaliteit van het project, maar brengt middels een vaste prijs ook kosten met zich mee.
10.6. Bouwtechnische eigenschappen In de tool zijn een aantal bouwtechnische eigenschappen opgenomen waaruit en keuze kan worden gemaakt. Deze aspecten hebben eveneens invloed op de kosten, en de kwaliteit van het project.
10.6.1. EPC De energie prestatie coëfficiënt heeft invloed op de energie zuinigheid van het bouwwerk. Hoe lager de EPC, hoe gunstiger de energie prestatie. Een betere energie prestatie genereert ook meer kosten, aangezien er meer en/of duurdere installaties nodig zijn. ijn. Minimaal wordt een EPC van 0,6 geëist voor woningbouw, en een EPC van 0 is energie neutraal. De keuze kan worden gemaakt tussen een waarde van 0 tot 0,6. Bij elke EPC variant is een installatieconcept onderzocht met een bepaalde prijs.
93
10.7. Kwaliteit van de appartementen In de tool zijn ook een aantal keuzes opgenomen voor de kwaliteit van de appartementen. De keuzes zijn gebaseerd op de waarden zoals ze zijn bepaald in het oorspronkelijke ontwerp, en het minimum volgens het bouwbesluit.
10.7.1. Metselwerk Het metselwerk etselwerk is een van de belangrijkste onderdelen van het uiterlijk van het gebouw. Het bedraagd namelijk een groot gedeelte van het oppervlak. Veranderingen aan het metselwerk kunnen dus grote invloed op het beeld hebben. Om het beeld te behouden is geeïst dat de kleurstelling hetzelfde blijft. Om op het metselwerk te kunnen besparen zal echter toch een lichte verandering in kleur van de steen moeten worden gedaan. Het alternatief is een witivoor baksteen, strengpers, waalformaat.
10.7.2. Kozijnen De kozijnen van het oorspronkelijke ontwerp zijn vrij kostbaar; een combinatie van hout en aluminium. De keuze kan worden gemaakt tussen het standaard hout/aluminium, hout/ hardhout, kunststof en aluminium. aluminium Elke keuze heeft een bepaalde kwaliteit, en ook kosten.
10.7.3. Dakbedekking Het et dakbedekkingssysteem kan van losliggend APP naar losliggend SBS worden veranderd. Hiermee kan op de kosten van de dakbedekking worden bespaard.
10.7.4. Tegelwerk Het tegelwerk is toegepast in de gemeenschappelijke entreehal en de natte ruimtes van de appartementen. apparteme In de natte ruimtes kan ervoor worden gekozen om geen tegelwerk op te leveren om zo kosten te besparen.
10.7.5. Binneninrichting De keuken is één van de weinige vaste inrichtingen in het huis, en de enige die optioneel is. De kosten voor een keuken nemen toee naarmate er meer woningen in de tool worden gekozen. Met deze reden, en het feit dat er is gekozen voor dezelfde keukenobject los van verschillende woningformaten, is gekozen om de keuken als optie op te nemen.
10.7.6. Liftinstallaties De lift is een element welke lke veel kwaliteit aan het appartementengebouw toevoegd. Voor starterswoningen is deze echter niet nodig. Daarom bestaat er een mogelijkheid om deze niet mee te nemen bij de keuze voor starterswoningen.
94
11. Opbouw van de tool Hier wordt beschreven hoe de tool is opgebouwd en hoe de afzonderijke onderdelen van de tool worden gebruikt, en waar ze voor dienen.
11.1. Input Het input tabblad is de gebruikersinterface, waarbij de gebruiker inzicht heeft in de verschillende opties. De invloed van de keuze is direct te zien. Hierdoor is het mogelijk voor de gebruiker om door het maken van keuzes een alternatief ontwerp samen te stellen middels de tool.
11.2. Hoeveelheden De hoeveelheden tab is waar alle data is verzameld voor de verschillende ontwerpen die zijn opgesteld. Deze De ontwerpen hebben allemaal een ander woning aantal. Door een keuze te maken voor een woning aantal zullen de daarbij van toepassing zijnde hoeveelheden worden gebruikt bij de eenheidsprijzen. De hoeveelheden zijn geclusterd in ruimtes, hierdoor is beter inzichtelijk waar bepaalde hoeveel vandaan komen.
11.3. Vaste- en variabelen Met betrekking tot de kwaliteit zijn er verschillende keuzes te maken. Deze keuzes hebben invloed op een bepaald elementencluster. Dit zijn de variabele clusters. Door een keuze te maken maken in het input tabblad kan de gebruiker de eenheidsprijs veranderen. De overige clusters zijn de vaste clusters, bij deze clusters zal de eenheidsprijs niet veranderen.
11.4. Begroting De basis voor vaste clusters is de originele inschrijfbegroting, deze is geïndexeerd. geïndexeerd. Deze is terug te vinden in de bijlagen. De hoeveelheden (afhankelijk van het aantal woningen) en de eenheidsprijzen (afhankelijk van de kwaliteitskeuze) worden met elkaar verrekenen en zo worden word de kosten van de clusters berekend. Om zo de totale directe bouwkosten te berekenen. Bij de totale directe bouwkosten worden vervolgens de overige en bijkomende kosten opgeteld en de BTW wordt berekend om zo de totale bouwkosten te bepalen.
95
11. Conclusie en advies In dit hoofdstuk wordt het onderzoek zoals beschreven in deze scriptie geconcludeerd. Deze conclusie vormt het advies dat door RSA is gevraagd, en tevens het antwoord op de hoofdvraag zoals deze is gesteld in het plan van aanpak. De doelstelling zoals gedefinieerd in het plan van aanpak luidt: een advies aan RSA dat vertelt hoe het voormalig project 55+ seniorencomplex kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Daarbij is het een doel om de variabelen van het project inzichtelijk te krijgen, en waar voor invloed deze hebben op de haalbaarheid haalbaarhei van het plan. Op basis van de onderzoeken is vastgesteld dat er niet veel winst te behalen valt op de kwaliteit. Dit is wel mogelijk door heel veel kleine besparingen te doen. De grootste winst is te behalen door het aantal woningen toe te laten nemen. aalbaarheid is in het kader van dit onderzoek vastgesteld als: Haalbaarheid •
De vierkante meterprijs onder het gemiddelde, gemidde van €2221,-, in de omgeving ligt.
•
De prijs van een woning onder het budget van de doelgroep blijft.
De doelgroep is in het vooronderzoek bepaald. Door een demografische analyse en contact met gemeente, makelaars en architect is de doelgroep voor de herontwikkeling he vastgesteld op: •
Starters
•
Senioren
Twee doelgroepen omdat deze qua invulling voor een woning het meest op elkaar lijken. Daarnaast in het onderzoek Prijsbepaling het budget voor deze doelgroepen vastgelegd. De rekentool is de methode om het onderzoeksresultaat on in de vorm van het advies te genereren. In de tool kan Roeleveld-Sikkes Sikkes architecten verschillende keuzes maken, om zo tot een haalbaar plan van het project Drie Merenhof te komen. In de rekentool kunnen keuzes worden gemaakt voor onder andere andere woningaantal, het wel of niet meenemen van gebouwdelen en kwaliteitsveranderingen van verschillende elementen. De rekentool genereert een onderzoeksresultaat. Deze wordt weergegeven als een opsomming van de resultaten van de keuzes. Zo is te zien of het het project haalbaar is en wat de kosten en opbrengsten zijn. De keuzes zijn hierna opgesomd. Deze keuzes hebben invloed op de variabelen kosten. Deze zijn terug te zien na de vaste kosten. De kostenposten zijn aan de hand van clusters inzichtelijk gemaakt. MD Advies heeft een op basis van een input in de tool een advies gegenereerd ter demonstratie van de tool. In de onderzoeksresultaten Drie Merenhof. In dit onderzoeksresultaten document is de output van de tool bijgevoegd. Bij deze output is een beschrijving beschrijving bijgevoegd. Tezamen dienen zij voor de toelichting van de tool, de input die is gebruikt en het uiteindelijke advies wat daaruit kan worden verkregen.
96
12. Bibliografie Advies, M. (2014). Notulenboek. Den Haag: MD Advies. Architects, R.-S. (2009). Bestek 55+ complex Vijfhuizen. Den Haag: Roeleveld-Sikkes Sikkes Architects. Berekenhet. (2014, April). Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen.. Opgeroepen op April 2014, van Berekenhet: http://www.berekenhet.nl/hypotheek-en-wonen/index.html http://www.berekenhet.nl/hypotheek bouwformatie.nl. (sd). ArchiDAT.. Opgehaald van bouwkosten.bouwformatie.nl Bouwplus. (sd). Bouwplus. Opgehaald van http://www.bouwplus.nl/diensten/bouwkosten/ontwerp.html Bouwstudio PelserHartman BV. (sd). bouwkosten.. Opgehaald van Bouwadvies Nederland: http://www.bouwadviesnederland.nl/informatie/bouwadvies/bouwkosten/’ tp://www.bouwadviesnederland.nl/informatie/bouwadvies/bouwkosten/’ Cultureel woordenboek. (2014, Mei 26). Cultureel woordenboek projectontwikkeling.. Opgeroepen op Mei 26, 2014, van Cultureel Woordenboek: http://www.cultureelwoordenboek.nl/index.php?lem=8559 http://www.cultureelwoordenboek.nl/index.php?lem=855 EK Bouwadvies. (sd). NL_SfB-Code.doc. Code.doc. Opgehaald van www.ekbouwadvies.nl/documenten/cad/NL_SfB_Code.doc formafence. (sd). Opgehaald van http://www.formafence.nl/diensten/balkonhekken-2/ http://www.formafence.nl/diensten/balkonhekken Gebiedseconomie. (2014, Mei 27). Gebiedseconomie, grondquote. grondquote Opgeroepen pen op Mei 27, 2014, van Gebiedseconomie: http://www.gebiedseconomie.nl/artikelen/g/grondquote Gemeente Haarlemmermeer. (2005). Ontwikkelingskader Vijfhuizen. Hoofddorp: Gemeente Haarlemmermeer. Gemeente Haarlemmermeer. (2010). Kijk op de wijk. Hoofddorp: Gemeente Haarlemmermeer. Gemeente Haarlemmermeer. (2013). Grondprijzen brief. Hoofdorp: Gemeente Haarlemmermeer. Gemeente Haarlemmermeer. (2013, Maart). Haarlemmermeer in cijfers.. Opgeroepen op Maart 2014, van Gemeente Haarlemmermeer: http://www.haarlemmermeer.nl/Over_Haarlemmermeer/Onderzoek_feiten_en_cijfers/Haarlemmerme meer.nl/Over_Haarlemmermeer/Onderzoek_feiten_en_cijfers/Haarlemmerme er_in_cijfers Google. (2014). Google Earth.. Opgeroepen op 2014, van www.google.maps.com Gremmen, B. (2014, Januari 15). Gremmen Architectuur. Architectuur. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van http://www.gremmen.nl/?c1=3&c2=15&c3=&ID=154 mmen.nl/?c1=3&c2=15&c3=&ID=154 Heembouw. (2007). Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen. Heembouw. (2009). Begroting 'Vijfhuizen'. Huizenzoeker. (2014, Maart). Cijfers woningmarkt Vijfhuizen. Vijfhuizen. Opgeroepen op Maart 2014, van Huizenzoeker: http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/ www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/ Hypotheekofferte. (2014, Januari 1). Hypotheekofferte.nl - Kosten koper en vrij op naam.. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van Hypotheekofferte.nl: http://www.hypotheekofferte.nl/hypotheekinfo/woning_kopen/kosten_koper_en_vrij_op http://www.hypotheekofferte.nl/hypotheekinfo/woning_kopen/kosten_koper_en_vrij_op_naam Monster, J. (2014, Maart 24). Woonvisie op Vijfhuizen van gemeente Haarlemmermeer. (Mark Wijmans en Dennis in 't Veld, Interviewer) Monster, J. (2014, Maart 24). Woonvisie op Vijfhuizen van gemeente Haarlemmermeer . (M. W. Veld, Interviewer) instituut. (2013). NEN 2699. Delft. Nederlands Normalisatie-instituut. 97
Nederlands Normalisatie-instituut. instituut. (sd). NEN 2699-2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling. NEN. Nederlands Normalisatie-instituut. instituut. (sd). NEN2631. NEN. Nozeman, p. d. (2010). Handboek Projectontwikkeling. Doetinchem: Reed Business b.v. Provincie Noord-Holland. (2010). Goed wonen in Noord-Holland. Noord Haarlem. Roos, M. (sd). hro.mroos.com. Opgehaald van http://www.hro.mroos.com/userfiles/Investeringskosten http://www.hro.mroos.com/userfiles/Investeringskosten_gebouwen.ppt Ruhl, m. M. (2014, Mei 6). Ontwikkeling in de praktijk. (Mark Wijmans en Dennis in 't Veld, Interviewer) Ruhl, m. M. (2014, Mei 6). Ontwikkeling in de praktijk. (M. W. Veld, Interviewer) Sikkes, i. D. (2014, Maart 7). Aanpak van een heronwikkeling. heronwikkeling. (Mark Wijmans en Dennis in 't Veld, Interviewer) Sikkes, i. D. (2014, Maart 7). Aanpak van een heronwikkeling. (M. W. Veld, Interviewer) SO Staal. (sd). Opgehaald van http://www.sostaal.nl/diensten/balkonhekken Stichting STABU. (2011). STABU bestekssystematiek besteks voor de woning- en utiliteitsbouw. Trovit. (2014, Maart). Vijfhuizen - Trovit. Trovit Opgeroepen op Maart 2014, van Trovit: http://huizen.trovit.nl/index.php/cod.search_homes/type.1/what_d.vijfhuizen/ Wentzel, d. i., & Eekelen, i. A. (2005). Jellema 10 Ontwerpen. Utrecht: ThiemeMeulenhoff. Wijk, M. v. (2004). Bouwstenen, gids bij het maken van een programma van eisen. Rotterdam: SBR.
98
