Scriptie Prijsinvloed Drie Merenhof. wat is van invloed op de bouwkosten

Scriptie Prijsinvloed Drie Merenhof wat is van invloed op de bouwkosten

DENNIS IN ’T VELD 08024219 +31 (0) 6 5182 3727

MD ADVIES

Bouwkundig advies verlener

ROELEVELD-SSIKKES ARCHITECTS

Alexanderstraat 1 2514 JL Den Haag Tel: 070 - 346 9508 Fax: 070 - 361 7442 www.roelevel www.roeleveld-sikkes.nl

Versie 2.0. 10-06-2014 Printversie donderdag 12 juni 2014

1

Excerpt Een project te Vijfhuizen voor een appartementencomplex voor senioren is ‘in de ijskast verdwenen’. Roeleveld-Sikkes Sikkes architecten, architect van het project heeft het project opgepakt en MD Advies gevraagd te onderzoek hoe het plan haalbaar kan worden gemaakt. Hiervoor is een vooronderzoek gedaan Doelgroep en budget. In dit onderzoek zullen de bouwkosten van het project worden onderzocht. Hoe zijn de bouwkostenopgebouwd? In 6 appartementen ppartementen blokken met een ondergrondse parkeergarage en een paviljoen. Er is ook een droogloop. Wat zijn de kosten posten binnen dit project? De grootste post is, zoals is gebleken uit de inschrijfbegroting de kozijnen/ramen/deuren. Bij de verschillende posten zijn prijzen bepaald en hiermee kunnen de bouwkosten uiteindelijk doormiddel van variatie in hoeveelheden en kwaliteit worden gereduceerd. Dit is samengevat in een tool welke het gehele project omvat. De prijzen zijn in de tool verwerkt. RoeleveldRoeleveld Sikkes architecten kan met deze tool zelf bepalen welke aanpassingen aan het project worden gedaan om het haalbaar te maken.

2

Inhoud ................................................................................................................................ .................................... 2 Excerpt ................................................................ Inleiding................................................................ ................................................................................................................................ ................................... 4 1.

Probleem-, Vraag- en Doelstelling ................................................................................................ .................................................. 5 1.1.

Probleemstelling ................................................................................................................................ ................................ .................................... 5

1.2.

Vraagstelling ................................................................................................................................ ................................ .......................................... 5

1.3.

Doelstelling ................................................................................................................................ ................................ ............................................ 5

2.

Plan van Aanpak ................................................................................................................................ ................................ .............................................. 6 2.1. Systematiek ................................................................................................................................ ................................ .................................................. 6 2.2. Methodiek ................................................................................................................................ ................................ .................................................... 6 2.3. Integratie ................................................................................................................................ ................................ ...................................................... 7

3.

Opbouw kosten ................................................................................................................................ ................................ ............................................... 8 a.

Analyse verdeling kosten over de kostenposten ................................................................ ................................................... 8

b.

Verdeling van het project in project specifieke clusters................................................................ clusters ........................................ 9

4.

Slimmer bouwen ................................................................................................................................ ................................ ........................................... 10

5.

Variabelen kostenposten/clusters ................................................................................................ ................................................ 11

6.

Verdeling elementen over sub--clusters Appartementencomplex ................................................................ ................................ 14

7.

Kostenposten ................................................................................................................................ ................................ ................................................ 15 a.

8.

Analyse kostenposten................................................................................................ ................................ .......................................................... 16 Vastlegging/Besparing egging/Besparing op kwaliteit ................................................................................................ ............................................... 18

a.

Vastlegging kwaliteitsniveau elementen ‘nulpunt’. ................................................................ ............................................ 18

b.

EP- varianten. ................................................................................................................................ ................................ ...................................... 18

c.

Analyse besparing op elementen met hoge kwaliteit ................................................................ ......................................... 20

9.

Indexatie van de kosten ................................................................................................ ................................ ................................................................ 24

10. Hoeveelheden ................................................................................................................................ ................................ ............................................... 26 11. Bouwkosten sheet aanpassingen ................................................................................................ .................................................. 26 12. Conclusies................................................................ ................................................................................................ ...................................................... 28 13. Literatuur en overige bronnen ................................................................................................ ................................ ...................................................... 29 Bibliography ................................................................ ................................................................................................ .......................................................... 29 14. Bijlagen ................................................................ ................................................................................................ .......................................................... 30 I.

Bijlage 1: Elementenlijst volgens NEN 2699. ................................................................ ....................................................... 30

II.

Bijlage 2: Verdeling elementen over clusters. ................................................................ ..................................................... 32

III.

Bijlage 3: Verdeling elementen over clusters ................................................................ ...................................................... 39

IV.

Bijlage 4: Huidige kwaliteitsniveau. ................................................................................................ ..................................... 41

V.

Bijlage 5: Hoeveelheden (voorbeeld 9 woningen)................................................................. .............................................. 46

VI.

Bijlage 6: EP Varianten ................................................................................................ ................................ ......................................................... 47

3

Inleiding Een seniorencomplex te Vijfhuizen wordt in opdracht van Roeleveld-Sikkes Roeleveld Sikkes (RSA) herontwikkeld naar een nieuwe doelgroep. De vraag van RSA is: Hoe kan het project te Vijfhuizen worden herontwikkeld? Het doel is RSA keuzes aanbieden om zelf te bepalen hoe het project haalbaar kan worden herontwikkeld. Haalbaarheid is van belang omdat het originele project oject geen doorgang heeft gevonden. De oorzaak was de financiele crisis. Door de crisis konden de potenciele kopers hun huis niet verkopen en kregen de financiering niet rond. Er is een vooronderzoek gedaan naar het plan en mogelijke doelgroepen en bijbehorende bijbehorende budgetten. Naar aanleiding van de doelgroep en het budget kan het onderzoek, onderzoek naar de financiën van het project, project van start gaan. In het onderzoek zal worden onderzocht waar de bouwkosten uit bestaan en wat gangbare normen/methodes zijn om de bouwkosten bouwkosten te berekenen. Daarna zal worden onderzocht of en hoe deze normen en methodes project specifiek moeten worden gemaakt. Er wordt per cluster, op basis van het PvE, bepaald welke clusters variabel zijn. Vervolgens wordt hetzelfde gedaan voor de kwaliteit van va het gebouw/de bouwdelen. Het kwaliteitsniveau van het huidige plan zal worden opgesomd om een nulpunt vast te leggen. Op basis van de begroting zal worden bepaald waar op kan worden bespaard en er zullen alternatieven worden gezocht. Er is dan duidelijk waar kosteninformatie voor benodigd is en op welk niveau. Deze kosteninformatie zal worden onderzocht en gekoppeld aan de variabelen. Op basis van plattegronden uit het prijsbepalingsonderzoek zullen hoeveelheden worden uitgetrokken. Met deze informatie kan ka een begroting worden opgesteld. Deze begroting moet kunnen worden beinvloed door keuzes.

4

1. Probleem-, Vraag- en Doelstelling 1.1. Probleemstelling De probleemstelling is geformuleerd naar aanleiding van de moeilijkheden met de verkoop van luxe woningen in de huidige financiële omstandigheden. De potenciele kopers van de geplande nieuwbouwwoningen krijgen onvoldoende financiering om de nieuwe woningen te bekostigen. Daarom zag het gehele project geen doorgang. Roeleveld-Sikkes Sikkes architecten wil dit dit probleem oplossen door het project te herontwikkelen her naar een woontype die wel gunstig ligt in de huidige financiële omstandigheden. Het kader van het project beperkt zich tot de volgende onderdelen: Waar zit het geld in Er zal worden onderzocht waar in i het huidige project het geld zit, dit gebeurt aan de hand van het verdelen van het gebouw in clusters en de inschrijfbegroting.. Dit deelonderzoek zal dus specifiek gericht zijn op de vraag: Waar aar wordt het geld aan uitgegeven? uitgegeven Het gebouw wordt op elementen elemente niveau onder de loep genomen men om te onderzoeken of er ‘slimmer’ kan worden gebouwd.. Er is bekend waar het geld zit, hieruit volgt de vraag die in het volgende deel zal worden behandeld. behandeld Waar kan geld worden bespaard In dit deelgebied zal,, op basis van het PvE, onderzoek gedaan worden elementenniveau niveau naar de d kosten van het appartementencomplex en hoe deze kosten verder kunnen worden beperkt.. Dit zal gebeuren door onderzoek naar dee kwaliteit van het gebouw en hoe hierop te bezuinigen is. Er zal worden gecontroleerd gecontrole of aan het vastgestelde budget wordt voldaan middels het opstellen van een begroting. Bouwbesluit Een probleem bij deze herontwikkeling is dat dit project is uitgewerkt ten tijden van een ander bouwbesluit. Doordat in 2012 een nieuw nieuw bouwbesluit van kracht is zullen mogelijk aanpassingen moeten worden gedaan.

1.2. Vraagstelling De centrale vraag omvat de inhoud van het gehele onderzoek. Het antwoord op deze vraag is ook het antwoord en de conclusie op het onderzoek. •

Op welke wijze hebben n de consequenties van de prijsinvloed, invloed op een herontwikkeling? herontwikkeling

1.3. Doelstelling In dit financieel onderzoek worden de financiële consequenties van de mogelijke alternatieven inzichtelijk maken. Op basis van de alternatieven en consequenties hiervan zal zal advies worden uitgebracht van de mogelijkheden om de Drie Merenhof te herontwikkelen naar een haalbaar plan.. Dit advies wordt verstrekt in de vorm van een tool. Dit advies laat RSA zien welke invloed een keuze heeft op de prijs en haalbaarheid. Door keuzes zes te maken kan het plan haalbaar worden gemaakt. De tool is er op ontworpen om een financieel haalbaar plan te genereren. Onder financieel haalbaar wordt verstaan, een vierkante meter prijs die onder het gemiddelde in de omgeving ligt en een v.o.n. prijs die binnen het budget van de doelgroep valt. Het doel van dit onderzoek naar de prijsinvloed is het bepalen van manieren (knoppen) om op de bouwkosten kosten te besparen. be Hiermee kunnen de vierkante-meterprijs meterprijs en v.o.n. prijs worden gereduceerd. Kostenbesparing is niet de enige methode om deze prijzen te reduceren. Andere methodes zullen in het prijsbepalingsonderzoek aan het licht worden gebracht, zoals de invloed van meerdere woningen.

5

2. Plan van Aanpak 2.1. Systematiek 1.

Wat is van invloed op de totale bouwkosten

Om erachter te komen wat van invloed is op de totale bouwkosten zijn de coderingssystematieken opgezocht. Specifiek de Nl-sfb en de Stabu.. De Nl-Sfb Nl Sfb is een systematiek gebaseerd op het elementenniveau. De stabu een systematiek gebaseerd op componenten enten niveau. Doordat de stabu op compenentenniveau (bestek) is gebaseerd, valt deze af. Dit omdat dat dit niveau te gedetailleerd is voor dit onderzoek op elementenniveau. elementenniveau Door een stap terug te doen en te zoeken naar de investeringskosten is de NEN 2699 aan het licht gekomen. Deze norm is gebruikt in het verdere onderzoek. 2.

Kunnen de bouwkosten variëren d.m.v. slimmer bouwen

Slimmer bouwen. Hiermee iermee is bedoeld, bedoeld bijvoorbeeld het veranderen van de constructie (oplegrichting) om zo dunnere vloeren te kunnen gebruiken uiken en zo materiaal en kosten te besparen. sparen. Dit onderdeel is vervallen, v in het PvE is vastgelegd dat de constructie behouden dient te worden om zo herontwikkelingskosten aan de constructeur uit te sparen. 3.

Welke onderdelen kunnen t.o.v. het nulpunt variëren

Het plan herontwikkelen is het uiteindelijke doel van het onderzoek. Nadat is onderzocht wat van invloed is op de bouwkosten zal worden onderzocht wat van het huidige plan behouden dient te blijven (vaste (vast kosten) en waar op kan worden bespaard (variabele kosten). Dit is aan de hand van het PvE uitgewerkt in een lijst met daarin de vaste- en variabele kosten benoemd. 4.

Wat zijn de bouwkosten

Er is bekend waaruit de kosten zijn opgebouwd, welke van deze kosten vaststaan en welke variabel zijn. De vaste kosten worden bepaald doormiddel van de inschrijfbegroting van het originele project. Hierna zullen de variabele kosten worden den onderzocht. Hiervoor wordt eerst naar de inschrijfbegroting gekeken om de huidige kosten en kwaliteit te bepalen. Daarna zullen er clusters worden vastgesteld die niet in kwaliteit zullen veranderen, maar in zijn geheel wel of niet in het plan opgenomen kunnen worden. Vervolgens zullen referenties, ArchiDAT en leveranciers worden geraadpleegd geraadpleegd om alternatieven en de kosten van deze alternatieven te bepalen.

2.2. Methodiek Voor dit financieel deel onderzoek naar de prijsinvloed is voornamelijk bureau onderzoek gedaan. Het gaat in dit onderzoek vooral over cijfers/prijzen. Deze zijn het beste beste te achterhalen door de relevante gegevens op te zoeken in referenties, bouwkosten databases en bij leveranciers en kenniscentra kosten te bepalen voor clusters/elementen. Hierbij is het zaak om te kijken wat in de opgegeven prijzen is meegenomen, hierin hierin verschillen de verschillende aanbieders van gegevens. Er dient vooral te worden gelet op montage-/afwerkkosten montage /afwerkkosten en of de BTW inin of exclusief is in de prijs. Allereerst is in het onderzoek bepaald wat van invloed is op de bouwkosten. Hiervoor is bureauonderzoek bureauond gedaan naar aar coderingssystematieken en de opbouw van de investeringskosten volgens de NEN normering. normering Hierna is er gekeken naar de vaste en variabele kosten, deze zijn doormiddel van de eisen in het PvE vastgelegd op cluster- en elementen niveau. Allereerst Allereerst is het plan opgedeeld in bouwdelen. Deze zijn op te maken uit de 6

verschillende deelbegrotingen van het originele plan. plan. Het appartementencomplex is vervolgens uitgewerkt in clusters, als: constructie, omhulling en de verschillende ruimtes. De ruimtes ruimtes binnen de woningen zijn samengevoegd in het cluster woningen. Aan de ruimtes zijn elementen gekoppeld, gekoppeld die onder invloed staan van de clusters. Hiermee kan overzichtelijker worden gerekend en bepaald welke invloed een verandering heeft. De kosten zijn onderverdeeld derverdeeld in de directedirecte en indirecte bouwkosten, deze zijn met bureauonderzoek bepaald. De vaste kosten zijn bepaald door de inschrijfbegroting te onderzoeken. De variabele kosten door gegevens op te vragen en bij bouwkostendatabases, leveranciers en de inschrijfbegroting. Er is ook onderzoek gedaan naar de EP door de EPC berekening van het originele plan te analyseren en deze in te voeren in EP Varianten om de bruikbaarheid van het programma te controleren/vergelijken met de originele EPC berekening. Vervolgens olgens zijn met het programma EP Varianten, meerdere alternatieve varianten door gerekend om zo de kosten voor het behalen van een lagere EPC (dus betere energie prestatie) prestatie te kunnen bepalen. Ook is het politiekeurmerk onderzocht, waaraan het originele plan pla voldoet. Door de handleiding van het politiekeurmerk te bekijken en deze te vergelijken met tekenwerk en de begroting is te bepalen wat kan worden bezuinigd als dit keurmerk niet wordt toegepast op dit plan.

2.3. Integratie De uitkomsten van dit onderzoek zullen in combinatie met de resultaten van het onderzoek prijsbepaling, waaruit onder andere de hoeveelheden uitgetrokken zullen worden, worden verwerkt in een eindproduct in de vorm van een tool. Niet alleen de hoeveelheden, hoeveelheden, maar ook de budgetten zijn van belang. Het project moet namelijk binnen het budget vallen om haalbaar te zijn. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen worden gebruikt om de kosten voor dit project te besparen. Dit kan het project omvormen tot een haalbaar project.

7

3. Opbouw kosten Hoe zijn de kosten op gebouwd? Dat is de vraag waarop hieronder een antwoord zal worden gegeven. Om hier een antwoord op te kunnen geven is onderzoek gedaan naar methodes om deze kosten in te kunnen verdelen. Hiervoor is onderzoek gedaan naar de investeringskosten. ‘http://www.bouwadviesnederland.nl/informatie/bouwadvies/bouwkosten/ (Bouwstudio PelserHartman BV., sd)’’ in deze bron staat een overzicht van de kostenposten die van invloed zijn op de bouwkosten. bouwkos In het overzicht staat dat de kostenposten zijn gebaseerd op de NEN 2631. (NEN2631) Een andere bron betreft een PowerPoint presentatie van Dhr. Roos (hro.mroos.com) waarbij naar de bron: NEN-2631 2631 wordt verwezen. De inhoud van de presentatie is niet 100% te vertrouwen, omdat geen informatie is over Dhr. Roos beschikbaar is. Het is niet duidelijk of het een docent of student van de HRO betreft. Ik ben ik hierop opzoek gegaan in de norm die betrekking etrekking heeft op de investeringskosten in de database ‘NEN-connect’. ‘NEN connect’. Ik heb hier op de zoekterm ‘investeringskosten’ gezocht. De NEN-norm NEN die is gevonden betreft: ‘NEN 2699-2013’’ InvesteringsInvesterings en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen ngen en indeling’. In deze norm is te lezen dat het de opvolger van de norm ‘NEN NEN 2631’ 2631 betreft. De NEN staat voor NEderlandse Norm en is een normalisatie, normalisatie waarnaar ook in het bouwbesluit wordt verwezen. De NEN is een zeer betrouwbare bron die vaak dus ook bepalend is. Wat uiteraard belangrijk is, is dat je de laatste uitgave uitgave van een normering gebruikt. Bevindingen De bouwkosten zijn op verschillende niveaus te bepalen. Hiervoor wordt een bepaalde systematiek gebruikt. In de ‘NEN 2699’ staan de niveaus omschreven. omschreven. Hierbij is niveau 1 het meest omvattende niveau en niveau 6 het meest gedetailleerde niveau. Deze niveau indeling zal worden gebruikt bij de opdeling van de bouwkosten.

Bron: NEN 2699-2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling.

a. Analyse verdeling kosten over de kostenposten Voor de Drie Merenhof zal gebruik worden gemaakt van verschillende niveaus en zal ook een specificatie van de methodiek op het project worden toegepast. Het meest gedetailleerde niveau wat gebruikt zal worden is niveau 4, dit is op elementen niveau. Dit omdat omdat het elementen niveau de juiste combinatie tussen overzicht en detail is. Een tool zal worden ontwikkeld om een aanpassing aan het project door te rekenen. De specificatie van de kosten op het project betreft het verdelen van de bouwdelen over gebouwkenmerkende gebouwkenmerkende gebouw(del)en/ruimtes/onderdelen, welke wordt samengevat naar het niveau elementenclusters. Dit om zo een beter inzicht te kunnen geven in waar de kosten zitten binnen dit project. De bouwkosten zullen op elementen niveau worden bepaald. Stabu is een coderingsmethodiek voor componenten (STABU bestekssystematiek voor de woningwoning en utiliteitsbouw, 2011) De gangbare coderingsmethodiek voor elementen is Nl-sfb (NL_SfB-Code.doc).. Deze coderingen coderingen zijn niet specifiek genoeg, ze laten niet duidelijk genoeg zien waar de kosten in het project zitten. Bijvoorbeeld: men wil weten wat er gebeurt als de ondergrondse parkeergarage niet wordt meegenomen in het plan, dan is niet in een oogopslag te zien hoeveel hiermee te besparen valt op de bouwkosten. Mede hierom worden de elementen over clusters ingedeeld. Deze zullen vallen binnen de volgende rubrieken. Bouw(del)en Appartementencomplex 8

Parkeerkelder Paviljoen Terrein

Binnen de bouwdelen zijn de elementen clusters vervolgens onderverdeeld. Dit is gedaan aan de hand van onder andere de ruimtes. Hiermee kan inzichtelijk worden gemaaktwaar waar de kosten in het project zitten. De posten die zullen worden gebruikt, zijn te vinden in bijlage 1. Deze Deze lijst met posten, is gebaseerd op elementen en opgesteld volgens de NEN 2699 (NEN 2699-2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling). indeling) Om deze posten project specifiek tee maken, mak zijn deze verdeeld over de clusters.. De elementen zijn dus gekoppeld aan de clusters waar deze toe behoren. De uitwerking hiervan is te lezen in: “Verdeling van het project in project specifieke clusters”. clusters” Uit analyse van begrotingen en de NEN is gebleken dat de bouwkosten worden verdeeld in directedirecte en indirecte bouwkosten. Door de kosten te bepalen per cluster voor dit project kunnen de directe bouwkosten worden bepaald. Om de indirecte bouwkosten te berekenen kan in detail naar de benodigde uitgaven uitg worden gekeken zoals bij een directiebegroting wordt gedaan. Er kan ook zoals gebruikelijker jker is op het elementen-schaalniveau elementen gebruik maken van percentages. Om deze percentages te achterhalen maken wij gebruik van een begrotingssheet van bouwplus. Na bestudering van de inschrijfbegroting is gebleken dat hier percentages voor de indirecte kosten worden gehanteerd, deze zijn gehandhaaft.

Bron: http://www.bouwplus.nl/diensten/bouwkosten/ontwerp.html (Bouwplus)

Door deze percentages van de directe bouwkosten te nemen kunnen de indirecte kosten worden berekend.

b. Verdeling van het project in project specifieke clusters Om voor specifieke gedeeltes van het gebouw inzichtelijk te kunnen maken wat de kosten ervan zijn, wordt we het gebouw opgedeeld in clusters. Eerst Eerst is er gekeken naar de grote delen. Hierbij is het gebouw op gedeeld in vier grote posten. Een appartementencomplex, appartementencomplex, hiervan zijn er zes, is een blok met appartementen. De parkeerkelder en het paviljoen, deze zijn optioneel weg te laten. De droogloop is eveneens een aparte post. Deze droogloop is een overdekking van het looppad tussen de blokken. Als laatste post: post: de uitvoeringsuitvoerings /bouwplaatskosten (indirecte kosten). kosten)

9

4. Slimmer bouwen Dit onderdeel is veranderd in wel/niet bouwen. Er zijn enkele mogelijkheden binnen dit project om te bezuinigen door bouwdelen weg te laten. Dit zijn flinke besparingen die gerealiseerd kunnen worden. Parkeergarage Bijvoorbeeld de ondergrondse parkeergarage: parkee Uit het interview met Maikel Ruhl, ontwikkelaar bij Waaijer Project Realisatie, (Ontwikkeling in de praktijk, 2014) is gebleken dat de meest waarschijnlijke bezuiniging het weglaten van de parkeerkelder is. De reden hiervoor is de kosten van de ondergrondse parkeergarage (€30.000,- per parkeerplaats) ten opzichte van kopers bereid zijn te betalen voor een ondergrondse parkeerplaats (€10.000,- per parkeerplaats). De reden voor het realiseren van een ondergrondse parkeergelegenheid kan zijn, dat het project op een klein kavel in een druk bebouwde omgeving moet worden gerealiseerd waar weinig parkeergelegenheid in de omgeving omgeving is. De eis voor een ondergrondse parkeergelegenheid was in het originele plan gesteld door de gemeente. Uit een interview met de gemeente is naar voren gekomen dat de eis voor een ondergrondse parkeergarage niet meer van toepassing is op het project. Dee mogelijkheid voor een ondergrondse parkeergarage op het kavel staat wel in het bestemmingsplan. Paviljoen Het paviljoen is een eis geweest vanuit de beoogde gebruikers (de senioren woongroep). Deze gebruikers wilde een gemeenschappelijke ruimte om te kunnen kunnen socializen met de buren. Nu de doelgroep is veranderd in een minder specifieke doelgroep minder inder specifieke wensen heeft, is het mogelijk om het paviljoen niet te realiseren. De kostenbesparing die dit met zich mee brengt zal worden onderzoek in de inschrijfbegroting. insc Het is dan mogelijk om in een oogopslag te zien hoeveel kosten er te besparen zijn als het paviljoen niet wordt gerealiseerd. Lift De blokken in het appartementencomplex beschikken allemaal over een lift. Deze is een vereiste bij de senioren n doelgroep. De kans dat mensen slecht ter been zijn is naar mate mensen ouder zijn steeds groter. Het is echter mogelijk, zoals uit de doelgroep bepaling in het voorgaande onderzoek: ‘Doelgroep en budget bepaling’ is gebleken, om een andere doelgroep in het het appartementen complex te huisvesten: de starters doelgroep. Als deze startersdoelgroep wordt gekozen is de lift geen vereiste meer. Door geen lift in de blokken mee te nemen zal geld worden bespaard, maar er wordt dan wel op kwaliteit/comfort ingeleverd. ingeleverd Droogloop De droogloop is een overkapping van de looppaden tussen de blokken Deze droogloop is ontworpen, zodat de toegang tot de ondergrondse parkeergarage vanuit alle blokken droog te bereiken is. De droogloop zal als post wel of niet worden meegenomen n in het ontwerp. De keuze zal in het geval van het ontbreken van een ondergrondse parkeergarage nog steeds gemaakt kunnen worden. Het oorspronkelijke nut van de droogloop is dan echter niet meer in stand. Het appartementencomplex Voor het appartementencomplex plex zal worden gerekend met één blok. Dit omdat dat alle zes de blokken identiek zijn,, met uitzondering van spiegelen. spiegelen. Het blok is opgedeeld in meerdere clusters, waaraan elementen zijn gekoppeld. Dee clusterlijst met verdeling is te vinden in bijlage 2.

10

5. Variabelen riabelen kostenposten/clusters Hieronder is op basis van de in het PvE vastgelegde eisen vastgesteld welke clusters er variabel zijn en welke clusters vastliggen. Hierbij gaat het over de variatie in hoeveelheden. Dit zal inzichtelijk worden gemaakt doormiddel ddel van de onderstaande kleurcodes. Per cluster is een toelichting gegeven. Vast Variabel

Bouwdelen •

•

•

•

Appartementencomplex Het aantal appartementenblokken is een vast gegeven. Dit is vastgesteld vastgesteld op 6 blokken in het PvE. De omtrek van de blokken zijn ook een vast gegeven, aan de omtrek mag niet gevarieerd worden in de afmetingen. Het cluster appartementencomplex is het enige cluster wat wat is opgedeeld in ‘subclusters’. Voor deze sub-clusters clusters zullen keuzes kunnen worden gemaakt, betreft betr het wel of niet meenemen of een verandering in de kwaliteit. Welke keuzes kunnen worden gemaakt verschilt per sub-cluster. Parkeerkelder In het PvE is een keuze mogelijkheid opgenomen voor wel of geen ondergrondse parkeergarage tussen de blokken. De parkeerkelder is een gebouwdeel wat in de nul situatie aanwezig is en was geëist vanuit de gemeente. Uit een interview met de gemeente is gebleken dat deze eis niet meer wordt gesteld. De mogelijkheid om de parkeergarage te realiseren is in de omgevingsvergunning omgevingsver mogelijk gemaakt. Paviljoen In het PvE is een keuze mogelijkheid opgenomen voor wel of geen gemeenschappelijk paviljoen tussen de blokken. Het paviljoen is een gebouw wat in de nul situatie aanwezig is en was een wens van de seniorengemeenschap die d het plan had geïnitieerd. Droogloop De droogloop is als cluster opgenomen en kan wel of niet worden meegenomen in het plan. Het nut van de droogloop is, het vanuit alle blokken droog kunnen bereiken van de parkeergarage.

Reken Clusters Appartementencomplex Constructie Aan an de constructie zal niets veranderen, deze staat vast in omvang. Als deze veranderd zal de constructie moeten worden herberekend en zal dit dus dubbele kosten met zich mee brengen voor de constructeur. (Uitzondering: Uitbouwen op het dak van de 1e verdieping, mits omtrek en maximale gebouwhoogte gehandhaafd blijven.) Omhulling Aan de omhulling hulling veranderd niets, deze is vastgelegd in het bestaande plan, bij de herontwikkeling is een eis van de opdrachtgever chtgever dat de uitstraling en omhulling hetzelfde blijft. (Uitzondering: Uitbouwen op het dak van de 1e verdieping, Dit heeft geeninvloed op hoeveelheden, deze worden slechts verlegd.) Gemeenschappelijke verkeersruimte 11

De omvang van de gemeenschappelijke verkeersruimte is afhankelijk van het aantal woningen, de gevolgen van de keuze voor het aantal woningen op de gemeenschappelijke verkeersruimte is in schetsen vastgelegd. Gemeenschappelijke installaties Van de gemeenschappelijke installaties allaties is alleen de lift variabel, variabel, de keuze is wel of geen lift. In het geval van de doelgroep senioren zal de lift echter wel moeten worden gerealiseerd. (Buiten) Bergingen Het aantal bergingen is afhankelijk van het aantal woningen, de afmetingen van de bergingen zijn vastgesteld op de minimum eis in het bouwbesluit, namelijk 5m2. Woningen Het aantal woningen is een variabele. hal Het aantal hallen in een woning blijft hetzelfde en is daarom een constante. De afmetingen fmetingen van de hal zijn variabel, el, deze zijn afhankelijk van het aantal woningen. woonkamer/keuken De omvang van de woonkamer/keuken is een variabele, afhankelijk van het aantal woningen dat in een blok wordt gesitueerd. slaapkamer Het aantal slaapkamers is geen variabele, er is wel als optie een 2e slaapkamer opgenomen. De slaapkamer varieert ook in grootte. badkamer Elke woning heeft een badkamer, de omvang van deze badkamer is afhankelijk van de keuze voor een apart toilet of de doelgroep senioren. In het geval van het aparte toilet zal de badkamer in omvang kunnen afnemen. In het geval van de senioren doelgroep zal de omvang toenemen. Dit vanwege de voorzieningen die in de badkamer zullen worden aangebracht uit oogpunt van bruikbaarheid voor mindervaliden.

Installaties W-installaties E-installaties De installaties zullen worden gekoppeld aan de keuze voor een bepaalde EPC waaraan deze zullen worden gekoppeld. Dit op basis van installatie concepten. Buitenruimte (Balkon/Dakterras/Tuin) Het aantal buitenruimtes en de afmetingen zijn afhankelijk van grootte van de woningen (welke afhankelijk is van het aantal woningen). Volgens het bouwbesluit moet een woning met een GO van 50m2 of meer zijn voorzien van een buitenruimte direct te bereiken via een VG van de woning. Deze Dez buitenruimte moet 4m2 groot zijn en minimaal 1,5m breed. Als de GO van de woning kleiner is dan 50m2 kan de buitenruimte gemeenschappelijk worden opgelost.

12

(Afhankelijk Afhankelijk van het aantal woningen) woningen berging Afhankelijk van het aantal woningen, woningen dus een variabele. toilet Het aparte toilet is variabele, de afmetingen van dit toilet zijn afhankelijk van de doelgroep. In het geval van de seniorendoelgroep zal extra ruimte voor de mindervalide voorzieningen worden gereserveerd. 2e/3e slaapkamer De 2e/3e slaapkamer is afhankelijk van het aantal woningen. woningen Uitvoering/Bouwplaatskosten De uitvoeringskosten, ook wel indirecte bouwkosten zullen door middel van percentages worden bepaald. Deze kosten zijn dus variabel en afhankelijk van de directe bouwkosten.

13

6. Verdeling elementen over sub-clusters sub clusters Appartementencomplex Hieronder is aangegeven welke elementen invloed uitoefenen op de bouwkosten van een bepaald cluster, binnen het appartementencomplex. Deze lijst is gebaseerd op de elementenlijst uit de NEN 2699 (NEN 2699-2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling) en analyse van het appartementen complex (o.a. bestek en tekeningen). Onderstaande lijst is van belang, be omdat er alleen keuzes met betrekking tot de kwaliteit kunnen worden gemaakt die invloed hebben op het appartementencomplex. In de posten paviljoen, parkeergarage en droogloop kunnen geen variaties optreden zoals vastgelegd in het PvE. Daarom is het niet interessant waaruit deze laatste zijn opgebouwd. In onderstaande lijst is vastgelegd welke clusters binnen het appartementencomplex, kunnen variëren in hoeveelheid. Bijvoorbeeld een verschil in oppervlak. Deze variaties zijn van belang bij het berekenen bereken van de bouwkosten van het appartementencomplex. Hieronder een impressie van de manier waarop de lijst is samengesteld. De volledige lijst is te vinden in de bijlage 3. Appartementencomplex Constructie • •

A Fundering B Skelet

Omhulling • • •

C Dakafbouw/dakafwerking D Gevelafbouw/gevelafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking

Bergingen • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking dafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten

Woningen hal • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten

woonkamer/keuken • • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten A Vaste inrichtingen en voorzieningen voorzien

14

7. Kostenposten Hieronder zal de begroting voor het plan van Het seniorencomplex (55+) Vijfhuizen worden geanalyseerd om te bepalen waar de grote kostenposten zich in dit project bevinden. De begroting wordt geanalyseerd door de kosten te bekijken volgens de inschrijfbegroting inschrijfbegr 25-09-2009 door Heembouw. De Appartementen Maatvoering

€8.879

Grondwerk

€32.970

Buitenriolering en drainage

€7.176

Funderingspalen en damwanden

€119.767

Betonwerk

€669.989

Metselwerk

€1.112.204

Vooraf vervaardigde steenachtige teenachtige elementen

€932.548

Ruwbouwtimmerwerk

€217.975

Metaalconstructiewerk

€47.606

Kozijnen, ramen en deuren

€1.201.122

Trappen en balustraden

€87.977

Dakbedekkingen

€271.482

Beglazing

€7.890

Natuur- en kunststeen

€30.021

Gevelschermen

€45.771

Stukadoorwerk

€44.428

Tegelwerk

€121.278

Dekvloeren en vloersystemen

€57.865

Metaal- en kunststofwerk

€38.234

Plafond- en wandsystemen

€28.490

Afbouwtimmerwerk

€30.373

Schilderwerk

€138.734

Binneninrichting

€212.580

Behangwerk,Vloerbedekking erbedekking en stoffering

€9.678

W- installatie loodgieterswerk

€226.514

W- installatie verwarmingsinstallaties

€440.373

W- installatie ventilatie en luchtbehandeling

€2.700

E-elektra- telecommunicatie

€276.000

Liftinstallaties

€269.010

Directe kosten 54 appartementen

€6.689.632

15

De Parkeergarage Directe kosten parkeergarage

€857.426

De Droogloop Directe kosten droogloop

€342.850

Het Paviljoen Direkte kosten gem. activiteitenruimte

€213.412

Subtotaal directe kosten

€8.103.320

(Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2007)

a.

Analyse kostenposten

Zoals hierboven is te zien zijn de directe bouwkosten als volgt verdeeld over de clusters appartementencomplex, parkeergarage, droogloop en paviljoen. Om de kosten per bouwdeel beter inzichtelijk te maken is hieronder bepaald welk deel van de directe kosten deze inhouden. Het Appartementencomplex € .

.

€ .

.

100%

82%

De Parkeergarage €

.

€ .

100%

11%

100%

4%

100%

3%

.

De Droogloop €

.

€ .

.

Het Paviljoen €

€ .

. .

(Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2007) De totale directe kosten zijn dus als volgt verdeeld over de bouwdelen: Appartementencomplex De Parkeergarage De Droogloop Het Paviljoen

(82%) (11%) (4%) (3%)

Van bovengenoemden kostenposten ten zal het appartementencomplex verder worden uitgewerkt in keuzes omtrent afmetingen en kwaliteit. De keuzes die kunnen worden gemaakt voor de parkeergarage, droogloop en paviljoen zijn beperkt kt tot wel of niet realiseren.

16

Het appartementencomplex. De kosten van het appartementencomplex zullen dieper worden ontleed. Dit gebeurt door de kosten voor bepaalde elementen te analyseren. Hieronder is een lijst te zien welke is gebaseerd op de inschrijfbegroting van Heembouw. Top 5 kostenposten per elementencluster elementenclu 1. 2. 3. 4. 5.

€1.201.122 €1.112.204 €932.548

Kozijnen, ramen en deuren Metselwerk Vooraf vervaardigde steenachtige elementen

€669.989 €440.373

Betonwerk W installatie verwarmingsinstallaties W-

(Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2007) Te zien is dat de kozijnen een grootdeel van de bouwkosten bedragen. De hoeveelheden van deze posten zullen onder invloed van het aantal woningen niet veel verschillen.

17

8. Vastlegging/Besparing op kwaliteit a. Vastlegging kwaliteitsniveau kwaliteitsnive elementen ‘nulpunt’. De vastlegging van het huidige kwaliteitsniveau is gedaan met behulp van het bestek. Het resultaat is te vinden in Bijlage 4 Huidige kwaliteitsnivea. Hieronder is een impressie van de manier waarop de lijst is opgesteld te zien. Appartementencomplex

Kwaliteit nulpunt(3)

Constructie A Fundering ·

(11) Bodemvoorzieningen

schuimbeton

·

(13) Vloeren op grondslag

-

·

(16) Funderingsconstructies

beton, tijdelijk bekist.

·

(17) Paalfunderingen

beton, geheit

B Skelet ·

(21) Buitenwanden (skelet)

beton ihwg

·

(22) Binnenwanden (skelet)

beton ihwg

·

(23) Vloeren (skelet)

breedplaat kanaalplaat (bg)

·

(27) Daken (skelet)

breedplaat

·

(28) Hoofddraagconstructies

stalen kolom(beton)

b. EP- varianten. Het Drie Merenhof project heeft in het originele plan een in 2007 benodigde EPC van 0,8. De huidige regels eisen echter, een EPC van minimaal 0,6 voor woningen. Allereerst is de EPC berekening van het originele plan bekeken. en. Hieruit is gebleken dat het originele concept voldoet aan de verouderde norm van 0,8. Het concept waarmee deze EPC van 0,8 is behaald is hieronder weergegeven. Begane grond

Rc = 4,0 m2K/W

Daken

Rc = 4,0 m K/W

Gevels Glas

Rc = 4,0 m K/W HR++

2 2

2

U-waarde glas = 1,2W/m K 2

Warmtebron Appartementen Ventilatie

U-waarde kozijn = 1,7W/m K ZTA = 0,6 cv- HR-ketel combi Lage temperatuur verwarming i.c.m. vloerverwarming Natuurlijke luchttoevoer/ Mechanische luchtafvoer

Appartementen

Zelfregelende roosters, Infiltratie 0,625 dm /s/m

3

2

In het programma EP-varianten is het plan ingevoerd om te conformeren of dit programma een goede indicatie geeft van de EPC. Na invoering van het plan, hierbij moeten GO,, Geveloppervlak (% gesloten en % open per gevel), oriëntatie, installaties enz.worden worden ingevoerd, ingevoerd is gebleken dat het originele concept volgens EP Varianten een EPC van 0,8 heeft. Met deze test is het programma een methode om een indicatie van de EPC te verkrijgen. Om m zo andere installatie concepten door te rekenen, om de EPC aan de eis te laten voldoen. Het programma EP-varianten varianten is gebaseerd op NEN2916. Het programma (EP Varianten) is een indicatief programma en kan dus niet worden gebruikt bij officiële aanvragen. Het programma is als volgt gebruikt. Het et origineel is ingevoerd en vervolgens is gekeken hoe met de minste minste kosten een variant met een EPC van 0,1 lager konden worden verkregen. gen. Dit is gedaan door de invloed van keuzes op de prijs te bekijken.

18

De uitkomsten van het varianten onderzoek is terug te vinden in de bijlage 6:: EP Varianten. Varianten 2

De invloed op de kosten van n een blok( blok á ongeveer 902m volgens de originele EPC-berekening) berekening) wordt hieronder worden berekend op basis van de resultaten in EP-varianten. EP 2

De prijs voor het originele installatie concept bedraagt volgens EP-varianten: EP €481.036,60 per blok a 902 m Volgens ns de inschrijfbegroting bedragen de kosten per blok: €157.597,83 (voor de installaties) (Dit verschil is te verklaren, omdat posten als bijvoorbeeld isolatie en open gevel delen niet in de inschrijfbegroting onder de post Installaties staan.) EPC 0,8

bijzonderheid origineel

meer prijs -0,1 -

mp tov origi. -

0,6

minimale eis

€

9.534,14

€

9.534,14

0,5

HR107

€

45.623,16

€

55.157,30

0,4

bodem wp

€

10.373,00

€

65.530,30

0,3

bodem wp

€

72.565,90

€

138.096,20

0,2

aquifer wp

€

4.158,22

€

142.254,42

0,2

bodem wp

€

68.407,68

€

210.662,10

0,1

aquifer wp

€

4.158,22

€

214.820,32

0,05 aquifer wp € Berekening gemaakt voor één blok.

29.017,34

€

243.837,66

EP varianten berekend voor meerdere posten de kosten die het behalen van een bepaalde EPC met zich mee brengen. Deze eenheidskosten kosten zijn in de uitdraai als resultaat van de varianten die zijn ingevoerd in het programma. Deze zijn opgedeeld over de verschillende kosten posten. De De resultaten zijn hieronder doormiddel van een tabel inzichtelijk gemaakt. EPC-kostenspecificatie Kostenpost Gevel Dak Vloer Ramen Zonwering Warmte-opwekking Koude-opwekking Installatie Ventilatoren Warmteterugwinning Bevochtiging Verlichting Warmtapwater PV-cellen Zonnecollectoren Totale kosten

origineel [E/m²GO] € 196,15 € 107,79 € 49,75 € 45,18 € 5,90 € 15,04 **** € 109,27 € € € **** € 3,76 € € € 533,30

0,6 [E/m²GO] € 196,15 € 107,79 € 49,75 € 51,85 € € 18,16 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € € € 543,87

0,5 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 17,45 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 48,27 € € 594,45

0,4 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 61,14 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 16,09 € € 605,96

0,3 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 61,14 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 96,54 € € 686,40

0,2 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 60,38 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 101,90 € € 691,01

0,1 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 60,38 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 182,34 € € 771,46

0 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € € 60,38 **** € 109,27 € € 7,13 € **** € 3,76 € 214,52 € € 803,63

Omdat het veranderen van het aantal woningen, toename dan wel afname, afname, niet van invloed is op alle kosten posten zijn deze verdeeld over 2 tabellen, welwel en niet onder invloed van woning aantal.

19

Niet onderinvloed van woningaantal EPC-kostenspecificatie Kostenpost Gevel in m2 dichte gevel Dak Vloer Ramen in m2 open gevel PV-cellen Totale kosten

origineel 0,6 [E/m²GO] [E/m²GO] € 196,15 € 196,15 € 107,79 € 107,79 € 49,75 € 49,75 € 45,18 € 51,85 € € € 398,87 € 405,54

0,5 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 48,27 € 456,84

0,4 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 16,09 € 424,66

0,3 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 96,54 € 505,11

0,2 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 101,90 € 510,47

0,1 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 182,34 € 590,91

0 [E/m²GO] € 196,15 € 110,06 € 50,51 € 51,85 € 214,52 € 623,09

Onder invloed van woning aantal EPC-kostenspecificatie Kostenpost Zonwering Warmte-opwekking Installatie Warmteterugwinning Warmtapwater Totale kosten

origineel 0,6 [E/m²GO] [E/m²GO] € 5,90 € € 15,04 € 18,16 € 109,27 € 109,27 € 0,00 € 7,13 € 3,76 € 3,76 € 133,97 € 138,32

0,5 [E/m²GO] € € 17,45 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 137,61

0,4 [E/m²GO] € € 61,14 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 181,30

0,3 [E/m²GO] € € 61,14 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 181,30

0,2 [E/m²GO] € € 60,38 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 180,54

0,1 [E/m²GO] € € 60,38 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 180,54

0 [E/m²GO] € € 60,38 € 109,27 € 7,13 € 3,76 € 180,54

Van de kosten die onder invloed staan van het aantal woningen is een tabel gemaakt met daarin de meermeer 2 /minderprijs per m GO per woning. Dit betekend dat de waardes in onderstaande tabel per extra woning als toeslag op de vierkante meter-prijs meter van de bovenstaande tabel worden gerekend. gerekend. Hiermee is het aantal woningen dus naast het GO van invloed op de totale kosten van de EPC. Prijsverandering t.o.v. origineel EPC-kostenspecificatie Kostenpost Zonwering Warmte-opwekking Installatie Warmteterugwinning Warmtapwater Totale verandering in de kosten per woning

origineel [E/m²GO] € € € € € €

0,6 -

[E/m²GO] € € € € € €

-0,66 0,35 0,79 0,48

0,5 [E/m²GO] € -0,66 € 0,27 € € 0,79 € € 0,40

0,4 [E/m²GO] € -0,66 € 5,12 € € 0,79 € € 5,26

0,3 [E/m²GO] € -0,66 € 5,12 € € 0,79 € € 5,26

0,2 [E/m²GO] € -0,66 € 5,04 € 0,79 € € 5,17 €

0,1 [E/m²GO] € -0,66 € 5,04 € € 0,79 € € 5,17

0 [E/m²GO] € -0,66 € 5,04 € € 0,79 € € 5,17

c. Analyse besparing op elementen met hoge kwaliteit Kozijnen De buitenraamkozijnen van de woningen zijn uitgevoerd in een combi. Deze combi bestaat uit een aluminium 2 buitenkant en een houten binnenkant. In de kosten is dit terug te zien. De kosten voor één éé m zijn €335,-. Hierbij komen nog de kosten voor het stellen van de kozijnen. Na indexatie van de kosten en het opnemen van de post stellen van kozijnen in de m2 prijs van de hout/aluminium kozijnen: € 428,75 Door de kwaliteit van deze kozijnen te veranderen naar een een ander niveau kan op de kosten worden bespaard. Met ongeveer €1,2 miljoen aan kostenpost voor de kozijnen, ramen en deuren. Is dit een van de posten waar 2 een grote winst te behalen valt. Het oppervlak aan deze hout-aluminium ramen is 2095m voor het hele project. (Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2007) Alternatieven (kosten volgens ArchiDAT (bouwformatie.nl, sd)) • • •

2

hardhouten kozijn € 442,60/m 2 kunststof kozijn € 308,20/m 2 aluminium kozijn € 270,90/m

Bovenstaande prijzen zijn vergeleken rgeleken met de indicatieve kosten opgegeven door http://www.kozijnenkennis.nl/kozijnen http://www.kozijnenkennis.nl/kozijnen-prijzen/. Volgens deze website, een onafhankelijk kenniscentrum,

20

gelden de volgende prijzen: De prijzen zijn inclusief alle directe- en indirecte kosten. De kozijnen prijzen zijn inclusief compleet afgemonteerde en geplaatste kozijnen, incl. thermische beglazing HR++ • • • • • •

2

Kunststof kozijnen met vast glas: € 650 per m . 2 Kunststof kozijnen met draaiende delen: € 789 per m . 2 Houten kozijnen met vast glas: € 800 per m . 2 Houten kozijnen met draaiende delen: € 900 per m . 2 Aluminium kozijnen met vast glas: € 850 per m . 2 Aluminium kozijnen met draaiende delen: € 946 per m .

Op basis hiervan is te concluderen dat de prijzen opgegeven door ArchiDAT niet overeenkomen met de gegevens verkregen bij de andere bronnen. De andere bronnen laten zien dat De Aluminium kozijnen het duurste zijn, daarna, de houten kozijnen en de kunststof kunststof kozijnen zijn het goedkoopste van de drie alternatieven. http://www.kozijnen-web.nl/kozijnen web.nl/kozijnen-prijzen/deuren-prijzen/ https://www.houtenkozijnonline.nl/product https://www.houtenkozijnonline.nl/product-categorie/deurkozijnen/ Op basis van een interview aan het begin van het onderzoek naar de herontwikkeling, waaruit is gebleken dat de bouwkosten onveer 50% van de totale kosten bedragen, zullen de prijzen van kozijnen kennis.nl worden herberekend. Dit is bevestigd door onderzoek naar de indirecte kosten (22%) en de BTW (21%). Samen goed voor 43%. • • • • •

Kunststof kozijnen met vastt glas: € 325 per m . 2 Kunststof kozijnen met draaiende delen: € 395 per m . 2 Houten kozijnen met vast glas: € 400 per m . 2 Houten kozijnen met draaiende delen: € 450 per m . 2 Aluminium kozijnen met vast glas: € 425 per m .

•

Aluminium kozijnen met draaiende delen: € 473 per m

2

2

Er wordt uitgegaan van een 50/50 verdeling tussen te openen en vaste delen. De volgende eenheidsprijzen zijn hieruit gekomen. • • •

2

Kunststof kozijnen: € 360 per m . 2 Houten kozijnen: € 425 per m . 2 Aluminium kozijnen: € 450 per m .

21

Hoogte van de onderkant nderkant van de raamkozijnen

De raamkozijnen van dit project staan op de onderkant van de vloer. Voor de daglicht toetreding telt de onderkant van het kozijn niet mee. De hoogte van waaraf daglichttoetreding mag worden gerekend is 600mm. Alles onder de 600mm 00mm is dus een luxe extra en niet vereist voor het daglicht. (NEN 2057) Hierop kunnen daardoor kosten worden bespaard. (Ongeveer 25%.) Keuken In het originele plan is een keuken opgenomen. Hiervoor is €4500,- gerekend. Het leveren veren van een keuken is niet vereist. Het is dus mogelijk om €1.300,- per woning te besparen. Het monteren van alleen aansluitpunten voor apparatuur is in de begroting van het originele project opgenomen als optie. De kosten die in rekening worden gebracht voor het alleen monteren van de aansluitpunten zijn €3.200,-. (Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2007) Hierdoor neemt de kwaliteit van de woning niet af, maar juist toe. Dit heeft namelijk tot gevolg dat de keuze vrijheid toe neemt. De kopers kunnen dan namelijk zelf bepalen welke keuken ze in hun woning nemen. Lift De lift is een element wat bij een verandering van de doelgroep naar starters ook een besparing oplevert op de kwaliteit. De lift is bij de startersdoelgroep tersdoelgroep geen harde eis, maar wel een welkome toevoeging. Het weglaten van de lift moet dus een wel overwogen beslissing zijn. De besparing die met het weglaten van de lift in een blok wordt gerealiseerd is €44.835,--. In het geval van aanwezigheid van een parkeergarage is het nodig om in 2 blokken een extra stopplaats te realiseren om deze parkeergarage te bereiken. De kosten hiervoor €13.450,per stopplaats. (Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen, 2007) Hekwerken

22

2

In het plan zijn metalen balkonhekken met helderglas opgenomen. Deze zijn €192,- per m . Door het glas weg te laten en naar een spijlen hekwerk a €344,- (bouwformatie.nl, sd)te te gaan kan niets worden bespaard. Het spijlen hekwerk van RVS met ingeklemd glas is met €339,- (bouwformatie.nl, sd) volgens archidat het goedkoopste. Volgens een leverancier van kunststof hekwerken (formafence, sd) zijn de kosten van een hekwerk van kunststof met ingeklemd glas €245,-- per meter incl. BTW. Voor een standaard kunststof hekwerk zijn de kosten €135,- per meter incl. BTW. Een leverancier van metalen hekwerken (SO Staal, sd) kan vanaf 145,- per meter een verzinkt stalen balkonhekwerk leveren. Voor 55,- per meter kan deze worden 2

Voor de trappen en bordessen is in het plan een lamellenhekwerk a €240,- per m opgenomen, hier kan €55,op worden bespaard door een standaard hekwerk met een vierkantenmeterprijs van €185,€185, toe te passen. Politiekeurmerk Het politiekeurmerk is een keurmerk, keurmerk welke claimt dat woningen diee aan dit keurmerk voldoen tot wel 90% minder kans ans hebben op een geslaagde woning inbraak. inbraak Ook de sociale veiligheid, vandalisme en overlast zouden afnemen door te voldoen aan dit ‘politiekeurmerk veilig wonen nieuwbouw’. (Politiekeurmerk Veilig Wonen) Door niet te voldoen aan het politie keurmerk kan op meerdere aspecten van het project worden bespaard. Zo is het niet meer verplicht om een zijlicht in het kozijn van de voordeur mee te nemen. Volgens de volgende bron: (kozijnen-web.nl/, (kozijnen sd) is het niet mee nemen van een zijlicht in de voordeur (van kunststof in het voorbeeld) een meerprijs van € 1344 - €963 = €381 (-28%) Voor aluminium kozijnen zou een meerprijs van 20% gerekend moeten worden en voor hout een meerprijs van 15% ten opzichte van kunststof. Niet alleen de kozijnen kan op worden bespaard, ook de deur van de parkeergarage als deze meegenomen wordt. Daar moet voor het politiekeurmerk een ‘speedgate’ in, een snel sluitende garagedeur. Deze kan dan voor een goedkoper exemplaar worden vervangen. v Op basis van een opmerking in de begroting is bepaald dat €23.150,- kan worden bespaard door het plaatsen van een automatisch rolhekwerk in plaats van de speedgate. Balkons hoeven niet met een onopklimbaar balkonhek te worden uitgevoerd, maar kunnen kunnen met bijvoorbeeld een spijlen hek worden uitgevoerd. Er hoeven geen bolspiegels in de gangen worden mee genomen. Deuren hoeven niet aan speciaal gestelde eisen te voldoen in het politiekeurmerk. (Handboek Politiekeurmerk Veilig ig Wonen Nieuwbouw, 2011) In hoeverre deze besparingen gewenst zijn is te bediscussiëren. Het politiekeurmerk is een USP (Unique Selling Point). Het verminderd de kans op inbraken en dat vinden veel potentiële kopers een aantrekkelijke eigenschap. (Heembouw, 2007) Uit de plattegronden in het prijsbepalingsonderzoek is gebleken dat het Politiekeurmerk niet meer kan worden behaald vanaf 12 woningen en meer. Dit omdat het deurenplan is gewijzigd in deze ontwerpen.

23

9. Indexatie van de kosten Het originele plan stamt uit 2007. Hierdoor is de originele originele begroting achterhaald. De prijzen veranderen met de dag, over een korte periode is dit verschil vaak te verwaarlozen. Over een periode van enkele jaren echter is dit merkbaar. ar. Dat is de reden dat de kosten zoals begroot in de begroting voor het originele plan niet overgenomen kunnen worden zonder deze te indexeren. Voor het indexeren van de bouwkosten geldt een factor welke onder andere wordt bepaald door het CBS. Volgens bouwkostenindex.nl bouwkostenindex.nl gelden de volgende indexcijfers t.o.v.2007. Voor dit kwartaal 2014 zouden de kosten moeten worden geïndexeerd met 106,8%.

Bron: (Bouwkostenindex, sd)

Het CBS rekent met het jaar 2000 als referentie (100%). In n het jaar 2007 was de prijs t.o.v. 2000: 124,1%, het laatste kwartaal van 2014 136,7%. Om de kosten te kunnen indexeren wordt 2007 als 100% genomen. Het indexatie cijfer wordt dan: 136,7/124,1*100%=110,2%. Het CBS is het belangrijkste statistiekbureau van van Nederland en een betrouwbaardere bron, daarom zal worden

24

gerekend met de 110,2% welke volgens het CBS gehanteerd dient te worden.

(CBS statline - Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2000 = 100, vanaf 1990, sd)

25

10. Hoeveelheden Om de totaalprijzen te kunnen bepalen zijn hoeveelheden nodig. Deze zijn gebaseerd op de plattegronden uit het prijsbepalingsonderzoek. Deze zijn geanalyseerd (zie bijlage 5)) en de waardes van bijbehorende elementen vervolgens uitgetrokken. Deze waardes zijn opgesomd in een tabel welke in de bijlage 5 is te vinden.

11. Bouwkosten sheet aanpassingen De sheet is veranderd in een tool. Deze tool zal input vereisen en zal vervolgens een output geven. Deze hebben betrekking op de bouwkosten die zullen worden verdeeld over bouwdelen/elementen. Het doel van de tool is om inzicht te geven in waar het geld zit zi in het project. Eveneens het bieden van keuzes, waar op kwaliteit kan worden bespaard. In dit hoofdstuk zal dan ook een opsomming worden gegeven van de benodigde input en de gewilde output. Hiervoor is gekeken naar voorbeelden, zo is in de volgende afbeelding afbeelding te zien welke input in een raming op elementen niveau zou kunnen worden gegeven.

Bron: http://www.bouwplus.nl/diensten/bouwkosten/ontwerp.html (Bouwplus)

Het doel is om met zo min mogelijk input van de gebruiker zo gedetailleerd mogelijke output te genereren.

26

Daarom zullen er hoeveelheden worden uitgetrokken uit plattegronden, voor in passingen van een verschillend aantal woningen. De plattegronden zijn zijn gemaakt in het prijsbepalingsonderzoek. Deze worden opgesomd in een tabel. Deze tabel is te vinden in de Bijlage 5: Hoeveelheden. De output moet de keuzes en bouwkosten weergeven die betrekking hebben op de bouwkosten.

27

12. Conclusies De vraag vanuit Roeleveld-Sikkes Sikkes architecten is: Hoe kan het project te Vijfhuizen tot een haalbaarplan worden herontwikkeld? Het doel was om een overzicht te maken van de kosten en de mogelijke veranderingen die hierin konden worden gemaakt. Dit plan is opgehoogd naar het maken maken van een ‘tool’ een soort programma in excel waarmee door het invullen van enkele keuzes kan worden bepaald hoeveel inkomsten er gegenereerd kunnen worden door verkoop van de woningen. En hoeveel het project gaat kosten. Er zijn twee soorten input nodig van an de gebruiker van de ‘tool’: Hoeveelheden en kwaliteitskeuzes. Deze vult de gebruiker in, in de tool. De kosten en opbrengsten rollen eruit. De directe bouwkosten kosten voor dit project zullen worden berekend op basis van de inschrijfbegroting. Er zijn enkele ‘clusters’ dit niet zullen worden veranderd, deze worden overgenomen uit deze begroting. In de clusters waar alleen de eenheid kan veranderen zal alleen met eenheidsprijzen worden gerekend. Clusters waar de kwaliteit veranderd zijn meerdere eenheidsprijzen opgezocht en wordt gerekend met de eenheidsprijs behorend bij de keuze. De hoeveelheden behorend bij de clusters worden bepaald door het uittrekken van plattegronden welke zijn gemaakt in het prijsbepaling onderzoek. Het project is opgedeeld in clusters, er zijn vier grote clusters: Het appartementencomplex, parkeergarage, droogloop en paviljoen. De laatste drie in dit rijtje zijn volledig weg te laten. Door één of meerdere van deze clusters niet te realiseren kan in één keuze een groot percentage van de kosten kosten worden bespaard. Er zijn niet alleen besparingen, maar ook extra kosten. De EP-eis eis is momenteel 0,6 en het plan voldoet aan 0,8. Hierdoor zal een ander installatie concept moeten worden gemaakt. Dit brengt een meerprijs met zich mee. De indirecte bouwkosten wkosten zijn op twee manieren te berekenen. In detail en door middel van percentages. Het ontbreekt aan voldoende informatie om de ‘bouwplaatskosten of managementskosten in detail te berekenen. Daarom worden deze met percentages over de directe bouwkosten berekend.

28

13. Literatuur en overige bronnen Bibliography Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). (2011). Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. Opgehaald van Politiekeurmerk Veilig Wonen: www.politiekeurmerk.nl bouwformatie.nl. (sd). ArchiDAT.. Opgehaald van bouwkosten.bouwformatie.nl Bouwplus. (sd). Bouwplus. Opgehaald van http://www.bouwplus.nl/diensten/bouwkosten/ontwerp.html Bouwstudio PelserHartman BV. (sd). bouwkosten.. Opgehaald van Bouwadvies Nederland: http://www.bouwadviesnederland.nl/informatie/bouwadvies/bouwkosten/’ CalcSoft BV. (sd). Bouwkostenindex.. Opgehaald van http://bouwkostenindex.nl/Index/Select CBS. (sd). CBS statline - Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2000 = 100, vanaf 1990. 1990 Opgehaald van http://statline.cbs.nl/StatWeb/selection/default.aspx?VW=T&DM=SLNL&PA=80444NED&D1=a&D2=1 2%2c77%2c142%2c207%2c272%2c285 2%2c77%2c142%2c207%2c272%2c285-320&HDR=T&STB=G1 EK Bouwadvies. (sd). NL_SfB-Code.doc. Code.doc. Opgehaald van www.ekbouwadvies.nl/documenten/cad/NL_SfB_Code.doc formafence. fence. (sd). Opgehaald van http://www.formafence.nl/diensten/balkonhekken-2/ http://www.formafence.nl/diensten/balkonhekken Heembouw. (2007). Inschrijfbegroting Seniorencomplex 55+ Vijfhuizen. houtenkozijnonline.nl/. (sd). Opgehaald van https://www.houtenkozijnonline.nl/producthttps://www.houtenkozijnonline.nl/product categorie/deurkozijnen/ web.nl/. (sd). Opgehaald van http://www.kozijnen-web.nl/kozijnen-prijzen/deuren http://www.kozijnen prijzen/deuren-prijzen/ kozijnen-web.nl/. Nederlands Normalisatie-instituut. instituut. (sd). NEN 2057. NEN. Nederlands Normalisatie-instituut. instituut. (sd). NEN 2699-2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende onroer zaken - Begripsomschrijvingen en indeling. NEN. Nederlands Normalisatie-instituut. instituut. (sd). NEN2631. NEN. Politiekeurmerk Veilig Wonen. (sd). Politiekeurmerk Veilig Wonen. Opgehaald van www.politiekeurmerk.nl Roos, M. (sd). hro.mroos.com. Opgehaald van http://www.hro.mroos.com/userfiles/Investeringskosten_gebouwen.ppt ttp://www.hro.mroos.com/userfiles/Investeringskosten_gebouwen.ppt Ruhl, m. M. (2014, Mei 6). Ontwikkeling in de praktijk. (M. W. Veld, Interviewer) SO Staal. (sd). Opgehaald van http://www.sostaal.nl/diensten/balkonhekken Stichting STABU. (2011). STABU bestekssystematiek voor de woningwoning en utiliteitsbouw.

29

30

14. Bijlagen I. Bijlage 1: Elementenlijst volgens NEN 2699. 1 Bouwkundige werken A Fundering • Bodemvoorzieningen • Vloeren op grondslag • Funderingsconstructies • Paalfunderingen B Skelet • Buitenwanden (skelet) • Binnenwanden (skelet) • Vloeren (skelet) • Daken (skelet) • Hoofddraagconstructies C Dakafbouw/dakafwerking • Dakafbouwconstructies • Dakopeningen • Dakafwerkingen D Gevelafbouw/gevelafwerking • Buitenwandafbouwconstructies • Buitenwandopeningen • Buitenwandafwerkingen E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking • Binnenwandafbouwconstructies • Binnenwandopeningen • Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking • Vloerafbouwconstructies • Vloeropeningen • Vloerafwerkingen G Trappen en hellingbanen • Trappen en hellingconstructies • Balustrades en leuningen • Trap- en hellingafwerkingen H Plafonds binnen/buiten • Plafondafwerkingen Installaties A Wtb.: vloeistof- en gasinstallaties • Afvoer vaste stoffen • Afvoer vloeistoffen • Water • Gassen B Wtb.: klimaatinstallaties • Klimaatinstallatie: koeling • Klimaatinstallatie: verwarming • Klimaatinstallatie: luchtbehandeling • Regeling klimaat en sanitair • Bouwkundige voorzieningen t.b.v. Wtb.-installaties C Elektra: energievoorziening, verlichting • Centrale elektrotechnische voorzieningen • Krachtstroom • Verlichting D Elektra: communicatie, beveiliging • Communicatie • Beveiliging

• Gebouwbeheervoorzieningen • Bouwkundige voorzieningen t.b.v. elektrische installaties E Transportinstallaties • Liften, roltrappen, transportbanden, transportbuizen • Bouwkundige voorzieningen t.b.v. transportinstallaties 3 Vaste inrichtingen en voorzieningen A Vaste inrichtingen en voorzieningen • Vaste verkeersvoorzieningen • Vaste gebruikersvoorzieningen • Vaste keukenvoorzieningen • Vaste sanitair voorzieningen • Vaste onderhoudsvoorzieningen • Vaste opslagvoorzieningen 4 Terrein A Grondvoorzieningen • Grondvoorzieningen B Opstallen (gebouwtjes, overkappingen enz.) • Gebouwtjes en overkappingen verkappingen C Omheining en afwerking • Omheining (muren, hekken, poorten enz.) • Afwerking (verharding, beplanting, water) D Installaties in het terrein • Werktuigbouwkundig • Elektrotechnisch E Terreininrichting • Inrichting standaard • Inrichting bijzonder 5 Algemene uitvoeringskosten/diversen A Diversen (detaillering in ontwerpfase) • Diversen (in voorlopige plannen niet nader gespecificeerd) B Algemene uitvoeringskosten (project) • Algemene bouw(plaats)kosten: aanleg • Algemene bouw(plaats)kosten: exploitatie • Algemene lgemene bouw(plaats)kosten: opbreken C Coördinatiekosten nevenaannemers • Coördinatiekosten D Algemene bedrijfskosten (bouwbedrijf) • Opslag algemene bedrijfskosten E Winst en risico (bouwbedrijf) • Opslag winst en risico • Opslag afkoop risico

31

II.

Bijlage 2: Verdeling elementen over clusters.

Bouwdelen • • • •

Appartementencomplex Parkeerkelder Paviljoen Terrein

Clusters Appartementencomplex Constructie •

•

A Fundering o (11) Bodemvoorzieningen o (13) Vloeren op grondslag o (16) Funderingsconstructies o (17) Paalfunderingen B Skelet o (21) Buitenwanden (skelet) o (22) Binnenwanden (skelet) o (23) Vloeren (skelet) o (27) Daken (skelet) o (28) Hoofddraagconstructies

Omhulling •

•

•

C Dakafbouw/dakafwerking o (27) Dakafbouwconstructies wconstructies o (37) Dakopeningen o (47) Dakafwerkingen D Gevelafbouw/gevelafwerking o (21) Buitenwandafbouwconstructies o (31) Buitenwandopeningen o (41) Buitenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen

Gemeenschappelijke verkeersruimte •

•

•

•

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen G Trappen en hellingbanen o (24) Trappen en hellingconstructies o (34) Balustrades en leuningen o (44) Trap-- en hellingafwerkingen H Plafonds binnen/buiten 32

o

(45) Plafondafwerkingen Plafondafwe

Gemeenschappelijke installaties •

•

•

•

•

A Wtb.: vloeistof-- en gasinstallaties o (51) Afvoer vaste stoffen o (52) Afvoer vloeistoffen o (53) Water o (54) Gassen B Wtb.: klimaatinstallaties o (55) Klimaatinstallatie: koeling o (56) Klimaatinstallatie: verwarming o (57) Klimaatinstallatie: luchtbehandeling o (58) Regeling klimaat en sanitair o (59) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. Wtb.-installaties Wtb. C Elektra: energievoorziening, verlichting o (61) Centrale elektrotechnische voorzieningen voo o (62) Krachtstroom o (63) Verlichting D Elektra: communicatie, beveiliging o (64) Communicatie o (65) Beveiliging o (67) Gebouwbeheervoorzieningen o (69) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. elektrische installaties E Transportinstallaties o (66) Liften, roltrappen, transportbanden, transportbuizen o (69) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. transportinstallaties

Bergingen •

•

•

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen H Plafonds binnen/buiten o (45) Plafondafwerkingen

Woningen hal •

•

•


33

woonkamer/keuken •

•

• •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen H Plafonds binnen/buiten o (45) Plafondafwerkingen A Vaste inrichtingen en voorzieningen o (73) Vaste keukenvoorzieningen

slaapkamer •

•

•

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen nwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen H Plafonds binnen/buiten o (45) Plafondafwerkingen

badkamer •

•

• •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies Binnenwandafbouwco o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen H Plafonds binnen/buiten o (45) Plafondafwerkingen A Vaste inrichtingen en voorzieningen o (74) Vaste sanitairvoorzieningen

Installaties W-installaties •

•

A Wtb.: vloeistof-- en gasinstallaties o (51) Afvoer vaste stoffen o (52) Afvoer vloeistoffen o (53) Water o (54) Gassen B Wtb.: klimaatinstallaties o (55) Klimaatinstallatie: koeling k o (56) Klimaatinstallatie: verwarming o (57) Klimaatinstallatie: luchtbehandeling 34

o o

(58) Regeling klimaat en sanitair (59) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. Wtb.-installaties Wtb.

E-installaties •

•

C Elektra: energievoorziening, verlichting o (61) Centrale elektrotechnische lektrotechnische voorzieningen o (62) Krachtstroom o (63) Verlichting D Elektra: communicatie, beveiliging o (64) Communicatie o (65) Beveiliging o (67) Gebouwbeheervoorzieningen o (69) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. elektrische installaties

Overige •

A Vaste inrichtingen en voorzieningen o (71) Vaste verkeersvoorzieningen o (72) Vaste gebruikersvoorzieningen o (75) Vaste onderhoudsvoorzieningen o (76) Vaste opslagvoorzieningen

(optioneel) berging •

•

• •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies enwandafbouwconstructies o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen H Plafonds binnen/buiten o (45) Plafondafwerkingen A Vaste inrichtingen chtingen en voorzieningen o (74) Vaste sanitairvoorzieningen

toilet •

•

• •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen H Plafonds binnen/buiten o (45) Plafondafwerkingen A Vaste inrichtingen en voorzieningen o (74) Vaste sanitairvoorzieningen

2e slaapkamer

35

•

•

•


Parkeerkelder Constructie •

•

A Fundering o (11) Bodemvoorzieningen o (13) Vloeren op grondslag o (16) Funderingsconstructies o (17) Paalfunderingen B Skelet o (21) Buitenwanden (skelet) o (22) Binnenwanden (skelet) o (23) Vloeren (skelet) o (27) Daken (skelet) o (28) Hoofddraagconstructies

Installaties •

•

•

•

A Wtb.: vloeistof-- en gasinstallaties o (52) Afvoer vloeistoffen o (53) Water B Wtb.: klimaatinstallaties o (57) Klimaatinstallatie: luchtbehandeling o (59) Bouwkundige voorzieningen voorzien t.b.v. Wtb.-installaties C Elektra: energievoorziening, verlichting o (61) Centrale elektrotechnische voorzieningen o (62) Krachtstroom o (63) Verlichting D Elektra: communicatie, beveiliging o (64) Communicatie o (65) Beveiliging o (67) Gebouwbeheervoorzieningen o (69) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. elektrische installaties

Paviljoen Constructie •

•

A Fundering o (11) Bodemvoorzieningen o (13) Vloeren op grondslag o (16) Funderingsconstructies o (17) Paalfunderingen B Skelet o (21) Buitenwanden (skelet) 36

o o o o

(22) Binnenwanden (skelet) (23) Vloeren (skelet) (27) Daken (skelet) (28) Hoofddraagconstructies

Omhulling •

•

•

C Dakafbouw/dakafwerking o (27) Dakafbouwconstructies o (37) Dakopeningen o (47) Dakafwerkingen ingen D Gevelafbouw/gevelafwerking o (21) Buitenwandafbouwconstructies o (31) Buitenwandopeningen o (41) Buitenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen

Interieur •

•

• •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking o (22) Binnenwandafbouwconstructies o (32) Binnenwandopeningen o (42) Binnenwandafwerkingen F Vloerafbouw/vloerafwerking o (23) Vloerafbouwconstructies o (33) Vloeropeningen o (43) Vloerafwerkingen H Plafonds binnen/buiten o (45) Plafondafwerkingen A Vaste inrichtingen en voorzieningen o (73) Vaste keukenvoorzieningen o (74) Vaste sanitairvoorzieningen

Installaties W-installaties •

•

A Wtb.: vloeistof-- en gasinstallaties o (51) Afvoer vaste ste stoffen o (52) Afvoer vloeistoffen o (53) Water o (54) Gassen B Wtb.: klimaatinstallaties o (55) Klimaatinstallatie: koeling o (56) Klimaatinstallatie: verwarming o (57) Klimaatinstallatie: luchtbehandeling o (58) Regeling klimaat en sanitair o (59) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. Wtb.-installaties Wtb.

E-installaties •

C Elektra: energievoorziening, verlichting o (61) Centrale elektrotechnische voorzieningen o (62) Krachtstroom 37

•

o (63) Verlichting D Elektra: communicatie, beveiliging o (64) Communicatie o (65) Beveiliging o (67) Gebouwbeheervoorzieningen o (69) Bouwkundige voorzieningen t.b.v. elektrische installaties

Terrein • • •

•

•

A Grondvoorzieningen o (90.1) Grondvoorzieningen B Opstallen (gebouwtjes, overkappingen enz.) o (90.2) Gebouwtjes en overkappingen C Omheining en afwerking o (90.3) Omheining (muren, hekken, poorten enz.) o (90.4) Afwerking (verharding, beplanting, water) D Installaties in het terrein o (90.5) Werktuigbouwkundig o (90.6) Elektrotechnisch E Terreininrichting o (90.7) Inrichting standaard o (90.8) Inrichting bijzonder

Uitvoering/Bouwplaats kosten • •

• • • ·

A Diversen (detaillering in ontwerpfase) o (99) Diversen (in voorlopige plannen niet nader gespecificeerd) B Algemene uitvoeringskosten uitvoeringskost (project) o Algemene bouw(plaats)kosten: aanleg o Algemene bouw(plaats)kosten: exploitatie o Algemene bouw(plaats)kosten: opbreken C Coördinatiekosten nevenaannemers o Coördinatiekosten D Algemene bedrijfskosten (bouwbedrijf) o Opslag algemene bedrijfskosten E Winst en risico (bouwbedrijf) o Opslag winst en risico

(07) Opslag afkoop risico

38

III.

Bijlage 3: Verdeling elementen over clusters

Appartementencomplex Constructie • •

A Fundering B Skelet

Omhulling • • •

C Dakafbouw/dakafwerking kafbouw/dakafwerking D Gevelafbouw/gevelafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking

Gemeenschappelijke verkeersruimte • • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking G Trappen en hellingbanen H Plafonds binnen/buiten

Gemeenschappelijke installaties • • • • •

A Wtb.: vloeistof-- en gasinstallaties B Wtb.: klimaatinstallaties C Elektra: energievoorziening, verlichting D Elektra: communicatie, beveiliging E Transportinstallaties

Bergingen • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking dafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten

Woningen hal • • •


woonkamer/keuken • • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ndafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten A Vaste inrichtingen en voorzieningen

slaapkamer • • •


badkamer 39

• • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten A Vaste inrichtingen en voorzieningen

Installaties W-installaties • •

A Wtb.: vloeistof-- en gasinstallaties B Wtb.: klimaatinstallaties

E-installaties • •

C Elektra: energievoorziening, verlichting D Elektra: communicatie, beveiliging

Overige •

A Vaste inrichtingen en voorzieningen

Buitenruimte (Balkon/Dakterras/Tuin) • •

F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten

(optioneel) berging • • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds binnen/buiten A Vaste inrichtingen en voorzieningen .

toilet • • • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking H Plafonds ds binnen/buiten A Vaste inrichtingen en voorzieningen

2e slaapkamer • •

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking F Vloerafbouw/vloerafwerking

H Plafonds binnen/buiten

40

IV.

Bijlage 4: Huidige kwaliteitsniveau.

Appartementencomplex

Kwaliteit nulpunt(3)

Constructie A Fundering ·

(11) Bodemvoorzieningen

schuimbeton

·

(13) Vloeren op grondslag

-

·

(16) Funderingsconstructies

beton, tijdelijk bekist.

·

(17) Paalfunderingen

beton, geheit

B Skelet ·

(21) Buitenwanden (skelet)

beton ihwg

·

(22) Binnenwanden (skelet)

beton ihwg

·

(23) Vloeren (skelet)

breedplaat kanaalplaat (bg)

·

(27) Daken (skelet)

breedplaat

·

(28) Hoofddraagconstructies

stalen kolom(beton)

Omhulling C Dakafbouw/dakafwerking ·

(27) Dakafbouwconstructies

multiplex dakrand afdekker aluminium houtwolplaat deken minerale wol

·

(37) Dakopeningen

lichtstraat

·

(47) Dakafwerkingen

Bitumen, losliggend bitumen, mechanisch sandwich element

D Gevelafbouw/gevelafwerking ·

(21) Buitenwandafbouwconstructies

steen >170km/m2 mw sp gp dg wit mw sp gp dg roodpaars rabatdelen

·

(31) Buitenwandopeningen

dorpel holnite venster bianco carrara alu/eiken raamkozijn houtenstel kozijn houten montage kozijn auto. schuifdeuren stalen lateien

·

(41) Buitenwandafwerkingen

minerale wolplaat

F Vloerafbouw/vloerafwerking ·

(23) Vloerafbouwconstructies

zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·

(43) Vloerafwerkingen

pooltapijt antraciet schoonloopmat

Gemeenschappelijke verkeersruimte

41

E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·

(22) Binnenwandafbouwconstructies

gips/gasbeton >85kg

schacht wanden, binnenspouwblad

kzs 100mm

·

dorpel holonite

(32) Binnenwandopeningen

houten kozijn deur naar trappenhuis hout 30min brw deur naar bergingen hout 60min brw ruimtes app. Aan gem. verk. muv badk. alu kozijn alg. mk. houten deur brw tocht schuifdeuren ·

(42) Binnenwandafwerkingen

spuitpleister



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


pooltapijt antraciet

G Trappen en hellingbanen ·

(24) Trappen en hellingconstructies

prefabbeton

·

(34) Balustrades en leuningen

staal gepoedercoat

·

(44) Trap- en hellingafwerkingen

leuning rvs -

H Plafonds binnen/buiten ·

(45) Plafondafwerkingen

spuitpleister

Bergingen E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·


-

·


houten kozijn bergingen hout buitendeur n-brw

·


spuitpleister



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


-



spuitpleister

Woningen hal E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·


gipsblokken 70mm

·


dorpel holonite houten kozijn houten binnendeur

·


spuitpleister

F Vloerafbouw/vloerafwerking

42

·


zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


-



spuitpleister

woonkamer/keuken E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·


gipsblokken 70mm

·


dorpel holonite houten kozijn houten deur

·


spuitpleister



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


-



spuitpleister

A Vaste inrichtingen en voorzieningen ·

(73) Vaste keukenvoorzieningen

€4500 (stelpost)

slaapkamer E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·


gipsblokken 70mm 20dB

·



·


spuitpleister



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


-



spuitpleister

badkamer E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·


gipsblokken 100mm

·



·


tegelwerk



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


tegelwerk

H Plafonds binnen/buiten

43

·


spuitpleister


(74) Vaste sanitairvoorzieningen

nb.

overige A Vaste inrichtingen en voorzieningen ·

(71) Vaste verkeersvoorzieningen

nb.

·

(72) Vaste gebruikersvoorzieningen

nb.

·

(75) Vaste onderhoudsvoorzieningen

nb.

·

(76) Vaste opslagvoorzieningen

nb.

(optioneel) berging E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·


gipsblokken 70mm

·



·


spuitpleister



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


-



spuitpleister



nb.

toilet E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·



·



·


spuitpleister tegelwerk



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


tegelwerk



spuitpleister



nb.

2e slaapkamer E Binnenwandafbouw/binnenwandafwerking ·



·


dorpel holonite

44

houten kozijn houten deur ·


spuitpleister



zandcement

·

(33) Vloeropeningen

-

·


-



spuitpleister

45

V.

Bijlage 5: Hoeveelheden (voorbeeld 9 woningen).

Appartementencomplex EPC Politiekeurmerk balkonhekken Gevel metselwerk wit metselwerk roodpaars kozijnen/ramen Betonwand Breedplaat Binnenwanden kzs woningscheidend 0 0 eenheid m2 Gemeenschappelijke verkeersruimte vloeren lifthal verdiepingen vloeren entree hal wanden plafonds Bergingen wanden vloer wandopeningen gevelopeningen Woningen hang- en sluitwerk meterkast deur hal vloeren wanden plafonds wandopeningen woonkamer vloeren wanden plafonds wandopeningen keuken wanden vaste inrichting slaapkamer vloeren wanden plafonds wandopeningen badkamer vloeren wanden plafonds wandopeningen vaste inrichting overige zonwering terras rolscherm (optioneel) berging vloeren wanden plafonds wandopeningen toilet vloeren wanden plafonds wandopeningen vaste inrichting 2e slaapkamer vloeren wanden plafonds wandopeningen 3e slaapkamer vloeren wanden plafonds wandopeningen

IF

9 BG

0

1e

2e

eh.

1 42

0 0

0 28

0 st 14 m1

898,8 87,8 349,2 0 0

0,0 0,0 0,0 0 0

0,0 0,0 0,0 0 0

0,0 m2 0,0 m2 0,0 m2 0 m2 0 m2

0 0 0 0 m2 0 m2 734,4 249,21 318,33 166,86 m2 11,61 11,61 0 0 m2 170,1 56,7 75,6 37,8 m2 afwerking afwerking afwerking afwerking

(voordeur)

afwerking +afwerking afwerking

1

75,4 60,5 372,6 135,9

0 60,5 145,8 60,5

37,7 0 113,4 37,7

55,3 17,6 9 1

55,3 17,6 0 0

0 0 0 0

0 m2 0 m2 0 st 0 cluster

9 9

0 0

0 0

0 st 0 st

96,3 180 124,2 9

32,1 60 60 0

42,8 80 42,8 0

367,2 589,95 367,2 9

125 186,3 125 0

159,9 82,3 m2 248,4 155,25 m2 159,9 82,3 m2 0 0 st

9

34,83 0

46,44 0

171,4 155,2 171,4 9

54,4 52,6 54,4 0

69,3 68,4 69,3 0

47,7 m2 34,2 m2 47,7 m2 0 st

16,5 22 79,38 105,84 16,5 22 0 0 0 0

11 m2 52,92 m2 11 m2 0 st 0

49,5 238,14 49,5 9 9

37,7 m2 0 m2 113,4 m2 37,7 m2

21,4 m2 40 m2 21,4 m2 0 st

23,22 m2 0 woningen

9 24 9

0 0 0

0 0 0

0 st 0 m2 0 st

38,8 76,2 38,8 9

13,3 25,8 13,3 0

17 33,6 17 0

8,5 16,8 8,5 m2 0

36,45 126,36 36,45 9 9

12,15 42,12 12,15 0 0

16,2 56,16 16,2 0 0

8,1 m2 28,08 m2 8,1 m2 0 st 0

103,5 30,6 39,8 33,1 366,66 110,16 144,72 111,78 m2 103,5 30,6 39,8 33,1 m2 9 0 0 0 st 11,4 0 11,4 1

11,4 0 11,4 0

0 0 0 0

0 0 m2 0 m2 0 st

46

VI.

Bijlage 6: EP Varianten

47

Scriptie Prijsinvloed Drie Merenhof. wat is van invloed op de bouwkosten

Recommend Documents