Herontwikkeling va an kantorenterreinen

02/04/2009 9

Hero ontwiikkelin ng va an kan ntoreenterrreinen n

‘Van n Amstel III naar Arenaa City’

Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

Master Thesis Mariann ne Schalekkamp April 2009 1

Master TThesis

Hero ontwikkkeling g van kanto orenteerreineen ‘Van Am mstel III naaar Arena City’

Delftt University off Technology F Faculty of Arch hitecture

Reall Estate Manaagement Lab Corporaate Real Estate Management Delft, April 2009 dmentor Hoofd Ir. H.TT. Remøy Tweeede mentor Mr. F.A.M. Hobma

oördinator Lab co Dr. Ir.. D.J.M. van deer Voordt Gecom mmitteerde Dipl. IIng. B. Jurgenhake Begelleider PRC Ing. R R.M. Mulder B BSc MSRE

Mariaanne Schalekaamp 11419 937 De Vlo ouw 16 2611 EX Delft 0 06‐45770252 [email protected] mschalekamp


3

VOO ORWOORD D Dit rapport vormt d de afronding vvan mijn Mastter Real Estate e & Housing. TTevens vormtt het ook de afsluiting van eeronderzoek is gedreven d door één van mijn passies, mijn ggehele studie Bouwkunde aaan de TU Delft. Dit afstude die ik tijdens mijn sstudietijd heb ontwikkeld: ‘‘ Het mooier m maken van Neederland’. In N Nederland zijn n in de jaren 80 vele kantorrenterreinen u uit de grond gestampt die n nu met enorm me leegstand kkampen. Deze troosteloze ’70‐’8 kanto orenterreinen komen in een n neerwaartsee spiraal tereccht en ‘vervuilen’ de stadshorizon. Om de e neerw waartse spiraaal van kantoreenterreinen tee doorbreken moeten ze op p grootschalige wijze herontwikkeld wordeen. Dit afstudeeronderzoekk biedt een staappenplan waaarmee deze h herontwikkeling bevorderd d kan worden.. or verschillend de mensen on ndersteund en n geholpen. D Daarom wil ik b bij dezen van In dit afstudeertraject ben ik doo bruik maken o om deze menssen hartelijk te bedanken. A Allereerst mijn docenten Hilde Remøy de gelegenheid geb n tijde terechtt kon voor vraagen en die mij zeer goed tiijdens het geh hele en Freed Hobma bij wie ik te allen afstud deertraject heebben begeleiid. Mijn begeleider bij PRC, Raymond Mu ulder, die mij met zijn kritissche vragen en op pmerkingen heeel ver heeft ggebracht om h het onderzoekk te perfection neren. Alle co ollega’s bij PRC C die klaar stonden om mijn vragen te bean ntwoorden of goede adviezzen te geven. Mijn medeafsstudeerders in n het REM‐lab b deerproces. N Niet te vergeteen alle geïnterrviewden perssonen, want die eeen goed klankbord vormden in het afstud zondeer hen was ik nooit tot dit resultaat geko omen! Tot slott wil ik mijn ou uders bedanken voor hun vvolledige steun en de vrijheid d die zij mij heebben gegeveen in mijn ‘Bou uwkunde carrrière’. ns U als lezer veel plezier b bij het lezen vaan dit rapportt en hoop dat U na afloop n net als ik tot de conclusie Ik wen komt dat we gezam menlijk Nederlland een beettje mooier zou uden moeten maken. De heerontwikkeling van kanto orenterreinen zou hieraan eeen goede bijd drage kunnen leveren! Mariaanne Schalekaamp Delft, april 2009


5

SAMENVA ATTING Kantorenmaarkt De Nederlandse kantorenmarkt functio oneert slecht. Door de overmatige ontwikkeling van niieuwe kantore en is n jaren grote sstructurele leeegstand ontstaan. De structturele leegstaand concentreeert zich vooraal in de afgelopen verouderde kkantoorgebou uwen op ongu unstige locatiees. Monofuncttionele kantorrenterreinen uit de jaren ’7 70‐’80 vallen door h hun opzet ond der de ongunsstige locaties een kantoren u uit deze period de zijn sterk vverouderd. Resultaat is d dat deze kanto orenterreinen n verantwoord delijk zijn voor een groot deeel van de structurele leegsstand. De enorme leeegstand in deze gebieden zorgt voor teerugloop van inkomsten, achterstallig onderhoud, verpauperingg, sociale onveiligheid, krakkers en een sleecht imago vaan het gebied waardoor deze locaties in een neerwaartse spiraal terech ht komen. Een n van de kantorengebieden n waar deze ontwikkeling ggaande is, is he et bied Amstel III in Amsterdam m Zuidoost. kantorengeb ntorenterreine en Oplossing prroblemen kan Om de neerw waartse spiraaal van een kan ntorenterrein te doorbreken, moet het ggebied een mu ultifunctionele er karakter krijggen. Menging van functies zorgt namelijkk voor een verhoging van d de aantrekkelijjkheid, diversiteit en levendigh heid van de loccatie. Bovendien wordt de kantorenmarrkt evenwichtiiger als er doo or middel van functieverandering kantorren aan de maarkt onttrokkeen worden. Om nieuwe fun ncties in een ggebied te kunn nen n, moet er voldoende draaggvlak zijn. Gezzien de monoffunctionaliteitt van kantoren nterreinen is e er introduceren alleen voldoeende draagvlaak te creëren als de functieverandering n niet gebouw‐, maar gebiedssgericht word dt aangepakt. H Het herontwikkkelen van een n ‘buurtje’ in h het gebied (krritische massaa) zal ervoor zorgen dat dezze plek uitgroeit tot een leveendig woonweerkgebied. Van n hieruit zal ve ervolgens de wens ontstaan om ook hett omringende kantorengebiied aan te pakkken, zodat dee herontwikke eling zich als eeen olievlek veerder over het gebied versp preid. eling kantoren nterreinen Herontwikke Door de private ontwikkelling van kanto orenterreinen zijn de eigend domsverhoud dingen sterk verdeeld. Dit m maakt massa zeer com mplex, omdat partijen alleeen gezamenlijkk de het herontwikkelen van eeen kritische m gebiedsgericchte herontwikkeling kunneen realiseren. Bovendien zijjn de risico’s een investeringgen die bij de herontwikkeling van meerrdere kantoreen horen enorm. Om voor d de gebiedsgerichte aanpak voldoende n de grote risicco’s en investteringen te kunnen delen, m moeten partijeen samenwerken. eigendom tee verkrijgen en Voor een gesslaagde samenwerking moeeten alle betro okken partijen n op één lijn kkomen wat beetreft visie en aanpak van h het project. Omdat de verscchillende parttijen op dit mo oment ieder h hun eigen belaangen en idee eën hebben, ligt het grootste kknelpunt bij de herontwikkkeling van kanttorenterreineen in het op ééén lijn krijgen van ng brengen van het proces. alle partijen en het op gan n Stappenplan Om de heron ntwikkeling vaan kantorenteerreinen te bevorderen is ee en methode o ontwikkeld waaarmee de staappen, die genomen n moeten worrden om tot een gezamenlijjk plan te kom men, worden ggestructureerd. Bij iedere sstap wordt aangeegeven aan weelke voorwaarrden moet zijn n voldaan om door te kunnen naar de vo olgende stap. Op deze manier kan inzichteliijk gemaakt w worden waar h het proces pre ecies vastloopt, zodat daaro op gestuurd kaan het proces te bevorderen. H Het stappenplan bestaat to otaal uit vijf sttappen die alleen met success worden om h doorlopen m moeten worden om tot een gezamenlijkee haalbare bussiness case voor de herontw wikkeling van het kantorenterrrein te komen n.

Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

6

1. ‘Sense e of Urgency’ Om het prroces tot hero ontwikkeling o op gang te bre engen, is het n noodzakelijk d dat alle betrokkkenen noodzaak en urgentie vvan grootschalig ingrijpen in nzien. V Voorwaarden w waaraan vold daan moet worden: o Signalering problemen o Algemene ‘sense of urgency’ o Initiatiefneemer aanweziig 2. Onderzoek ngen en mogeelijkheden voo or de De initiatieefnemer startt vervolgens een onderzoekk naar oplossin ingreep. D Deze resultaten dienen als u uitgangspunt vvoor de algem mene visie. Voorw waarden waarraan voldaan moet worden n: o Oplossingssrichting bepa aald o Voldoendee potentie voo or herontwikkeling aanweziig o Visie heron ntwikkeling va astgesteld 3. Coalittie Na het uitggebreide voorronderzoek zaal de initiatiefnemer partijeen zoeken waaarmee hij gezaamenlijk de herontwikkkeling kan reaaliseren. Voorw waarden waarraan voldaan moet worden n: o Gezamenlijke ambities vastgelegd o Coalitie geevormd tussen n publieke en p private partijeen o Coalitie heeeft bezit >40% % baar scenario 4. Haalb De coalitiee zal na het op pstellen van raandvoorwaard den onderzoeeken of de gew wenste scenarrio’s financieel haalbaar zijn.. waarden waarraan voldaan moet worden n: Voorw o Minimaal één haalbaarr scenario bare business case 5. Haalb Gezamenlijk wordt door middel van ttekenen, reke enen en samenwerken onderzocht of hett haalbare ook tot een haaalbare busineess case kan le eiden. scenario o Voorw waarden waarraan voldaan moet worden n: o Haalbaree business casee (bestaande uit gebiedspla an, ontwikkelp plan & samenwerrkingsovereen nkomst) Case: Amstel III in Amsterdam ZZuidoost orengebied daat door de pro oblemen op de kantorenmaarkt in een Amsteel III in Amsterdam Zuidoosst is een kanto neerw waartse spiraaal terecht is geekomen. De herontwikkelin ng van een kritische massa zou de neerw waartse spiraaal van Amstel III kunnen doorbreken. In vverband met d de specifieke kenmerken vaan kantorente erreinen, die het prroces om tot h herontwikkeliing te komen, belemmeren n, is als kritisch he massa voorr het ‘Hogehilweggebied’ gekozzen. De probleemen in het geebied zijn groot, maar toch h is er tot op h heden niets geebeurd. Met b behulp van het on ntwikkelde staappenplan kan achterhaald d worden wat de belangrijkkste knelpunteen zijn waardo oor de heron ntwikkeling vaan dit gebied n niet op gang kkomt. Deze ke ennis kan gebrruikt worden o om dusdanig o op het procees te sturen daat de herontw wikkeling van A Amstel III in de e toekomst w wel mogelijk w wordt. dat de problem men in het ‘Ho ogehilweggeb bied’ zich mom menteel nog Uit dee toepassing vvan het stappeenplan blijkt d onvoldoende manifesteren om aalgemene ‘sen nse of urgencyy’ voor de herrontwikkeling op te wekken n. Beleggers daarom niet bereid om groo otschalig in tee onderrvinden naar eeigen zeggen weinig hinderr van de leegstand en zijn d Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

7

grijpen. De ggemeente Amssterdam zou w willen optredeen als initiatie efnemer, maar dat is momeenteel zinloos. Partijen willeen niet deelneemen en het ‘Hogehilweggeebied’ lijkt ook nog eens on nvoldoende po otentie te bieden voor een herrontwikkeling. Mochten er al partijen bereid zijn tot in ngrijpen, dan zzal de invullin ng van de aanp pak in verband mett de verschilleende visies perr partij versch hillen. Tot slot maken de fraagmentatie vaan eigendomm men en het type eeigenaren in h het gebied hett vormen van een geschikte e coalitie voorr de gemeentee Amsterdam onmogelijk. Dat herontw wikkeling van h het ‘Hogehilweeggebied’ op dit moment n niet mogelijk is, wil niet zegggen dat de ingreep nooit gerealiseerd kan wo orden. Vooral de verdere on ntwikkeling vaan problemen n in het gebied d en de Atlas complex zullen nieuwee aanknopingspunten kunn nen bieden om m de plannen in de herontwikkeling van het A en tot de neerrwaartse spiraaal verder doo orzet toekomst alssnog te realiseeren. Het adviies is daarom om te wachte en de probleemen in het ‘H Hogehilweggebied’ toenemen. In de tussentijd moet w worden gefocu ust op de herontwikkeling van het A Atlas complex,, want dit is de enige moge elijkheid om vo oldoende aanknopingspuntten ontwikkeling vvan het ‘Hogehilweggebied’’ te verkrijgen n. Daarnaast zzullen mogelijkke voor de hero samenwerkin ngspartners eeigendommen in het gebied d moeten verw werven om veervolgens een coalitie voor de realisatie van n de herontwiikkeling te kun nnen vormen. ppenplan Toetsing stap Als afrondingg van het onderzoek is het opgestelde sttappenplan ge etoetst door m middel van intterviews en ee en vergelijking ttussen twee cases. Vooral d de vergelijkingg tussen de he erontwikkeling van het ‘Hoggehilweggebied’ en ‘Bergwijkparrk’ in Diemen o ondersteunt d de voorwaard den zoals deze e zijn benoemd in het stapp penplan. Als belangrijkstee verschillen tu ussen de ene case, waar heerontwikkelingg wel mogelijkk is, en de and dere, waar he et proces tot op p heden nog n niet op gang ggekomen is, w worden de ervaaren problematiek, potentiie voor herontwikkeling, fragmentatie van eigeendom, type eeigenaren en aambities voor herontwikkeling genoemd d. Dit n gebaseerd iss. zijn ook preccies de factoreen waarop hett stappenplan ontwikkeling vvan het Atlas ccomplex en te e wachten tot de uitzichtloo osheid van de Door te stureen op de hero situatie toeneemt, is herontwikkeling van het ‘Hogeh hilweggebied’’ in de toekom mst mogelijk. G Gebruik van h het het stappenplaan op andere stappenplan kan het doorlopen van de eerste processfasen versoepelen. Door h problematiscche kantorentterreinen toe te passen, zall de neerwaarrtse spiraal van dergelijke ggebieden ook doorbroken w worden. Op d deze manier w wordt de kanto orenmarkt gezonder en kan n Nederland eeen beetje mo ooier worden gemaakt!


8

INH OUDSOPG GAVE DEEL I: INLEIDING ........................................................................................................................ 11 1 1 INLEIDING ............................................................................................................................................ 13 3 2 4 ONDERZOEEKSMETHODE ........................................................................................................................... 14 2 Probleembeschrijvin 2.1 ng ........................................................................................................................... 14 4 2 Hoofdd 2.2 doel .............................................................................................................................................. 15 2 Onderzzoeksvragen ....................... 2.3 . ......................................................................................................... 15 2 Metho 2.4 odologie ........................................................................................................................................ 16 6 2 Beoogd 2.5 d resultaat ................................................................................................................................... 19 9 2 Onderzzoeksdesign ................................................................................................................................. 19 2.6 9 2 Weten 2.7 nschappelijke & & Praktische relevantie ........................................................................................ 20 0 ATUURONDEERZOEK .................................................................................................. 21 1 DEEL II: LITERA 3 KANTOREN NMARKT .................................................................................................................................. 23 3 3 Imperffectie kantoreenmarkt .................................................................................................................. 23 3.1 3 Ontwikkkeling kantorrenmarkt ................................................................................................................ 24 3.2 4 3 Concen 3.3 ntratie leegstaand ........................................................................................................................ 29 9 3 Gevolggen leegstand .............................................................................................................................. 33 3.4 3 Conclu 3.5 usie Kantorenm markt ..................................................................................................................... 34 4 4 OPLOSSING G PROBLEMEN KANTORENTERREINEN ............................................................................................ 35 5 4 Heronttwikkeling op gebouwniveaau ..................................................................................................... 35 4.1 4 Ervarin 4.2 ngen transform meren .................................................................................................................... 36 6 4 Doorbreken neerwaaartse spiraal kantorenterre 4.3 einen .......................................................................... 39 9 4 Conclu 4.4 usie Oplossen problemen kaantorenterreinen ............................................................................ 44 4 5 HERONTW WIKKELING KANTO ORENTERREINEN N ................................................................................................. 45 5 5 Analysse kantorenterrreinen ................................................................................................................... 45 5.1 5 SWOT ..................................................................................................................................................... 51 5.2 1 5 Knelpu 5.3 unten aanpak ...................... . ......................................................................................................... 53 5 Conclu 5.4 usie Herontwikkkeling kantorenterreinen .................................................................................... 55 6 CONCLUSIEES LITERATUURO ONDERZOEK ......................................................................................................... 56 6 ORATIEF ON NDERZOEK ................................................................................................................ 57 7 EXPLO DEEL III: ONTW WIKKELING M METHODE ............................................................................................... 57 7 7 STAPPENPLLAN ....................................................................................................................................... 59 9 7 Theoreetisch kader .................................................................................................................................. 59 7.1 9 7 ‘Sense of urgency’ .................................................................................................................................. 65 7.2 7 Onderzzoek ............................................................................................................................................. 69 7.3 9 7 Coalitiee ................................................................................................................................................... 72 7.4 2 7 Haalbaaar scenario .................................................................................................................................. 75 7.5 7 Haalbaare business case ......................................................................................................................... 79 7.6 9 7 Conclu 7.7 usie Stappenplan ......................................................................................................................... 82 2 ASSING METTHODE .................................................................................................... 85 5 DEEL IV: TOEPA 8 TOEPASSIN NG STAPPENPLAN N OP CASE – AMSTEL M III ........................................................................................ 87 7 8 Introdu 8.1 uctie case: Am mstel III in Amsterdam Zuidoost ........................................................................... 87 7 8 Contexxt .................................................................................................................................................. 90 8.2 0 8 ‘Sense of urgency’ .................................................................................................................................. 91 8.3 1 8 Onderzzoek ............................................................................................................................................. 95 8.4 Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

9

8.5 8.6 8.7 8.8 8.9

Coalitie ................................................................................................................................................... 98 C nario ................................................................................................................................ 100 Haalbaar scen Haalbare busiiness case ........................................................................................................................ 104 C Conclusie Toe epassing stapp penplan ..................................................................................................... 106 T Toekomst her rontwikkeling Amstel III ................................................................................................. 108

E .................................................................................................................... 111 DEEL V: EVALUATIE . 9 TOETSING STAPPEN NPLAN ........................................................................................................................ 113 10 ALG GEMENE CONCLU USIES ONDERZOEEK ........................................................................................................ 115 11 AANBEVELINGEN A ................................................................................................................................... 117 11.1 Toekomstig b T eleid ................................................................................................................................ 117 11.2 Vervolgonder V rzoek ................................................................................................................................ 118 11.3 Epiloog ................................................................................................................................................. 119 12 VERRKLARENDE WOO ORDENLIJST ................................................................................................................. 120 13 BIBBLIOGRAFIE ....................................................................................................................................... 121 13.1 Literatuur ............................................................................................................................................. 121 13.2 Lijst met geïntterviewde personen ...................................................................................................... 123

BIJLAGENBO OEK


10

1

I INLEIDIN NG

Aanle eiding De Neederlandse kantorenmarkt kampt met grrote probleme en. Veel kanto oorruimte staat structureell leeg en gezien n de huidige eeconomische vvooruitzichten n is de kans grroot dat de leegstand verdeer in omvang toe zal nemeen. Niet alleen n lopen kantoo oreigenaren d door de leegsttand financiëlee schade op, o ook op sociaal‐ maatsschappelijk en n ruimtelijk nivveau ontstaan n er probleme en. De leegstaaande kantoreen zorgen ervo oor dat de omgeeving sociaal o onveilig wordt waardoor er grote verpaupering ontstaat. Het imago o van de locatiie neemt steeds verder af, dee leegstand neemt toe en p problemen wo orden groter. Vooral op verrouderde ofunctionele kkantorenterreinen uit de jarren ’70‐‘80 zijn de gevolgen n van deze pro oblematiek go oed mono waarn neembaar. Dee kantorengeb bieden komen n door de opee enstapeling vaan problemen n in een neerw waartse spiraaal terecht. Hett is verwonderlijk dat de leeegstand op de eze kantorenterreinen nog nauwelijks wo ordt aangeepakt. Dit ond derzoek zal een bijdrage levveren aan het doorbreken vvan de neerwaaartse spiraal op kanto orenlocaties. O Op deze manieer wordt de kantorenmarktt gezonder en n zal Nederland een beetje mooier gemaakt kunnen w worden. Opzett onderzoek Het onderzoek bestaat uit twee delen; een invventariserend d literatuuronderzoek en eeen exploratieff onderzoek. Het eeerste deel van n het onderzo oek is een inveentariserend kkwalitatief ond derzoek. In dit onderzoek w wordt geïnveentariseerd w wat er reeds beekend is over de aanpak vaan leegstand in n kantoren. D De meest geschikte oplossing om structurele leegstaand op de kan ntorenmarkt w weg te werken n, is de functiee van het gebo ouw, door opnieuwbouw w, veranderen. Het blijkt dat uitgevoerdee functieveran nderingen van middeel van transformatie of sloo leegsttaande kantorren zich vooraal beperken to ot centrum‐ en n woongebied den. De grootste kantorenleegstand bevindt zich echterr op monofunctionele locatties, maar hierr hebben tot o op heden nau uwelijks successvolle transfformaties plaaatsgevonden. blijkt veel moeilijker te De functieveranderring van een leegstaand kantoor op een monofunctionele locaties b eerd moet worden in het geebied. De tran nsformatie realiseeren, aangezien er dan nieuwe functie(ss) geïntroduce van ééén enkel kanttoorgebouw n naar bijvoorbeeeld woningen n zal op zo’n lo ocatie weinig verschil make en (te margiinaal aandeel van de nieuw we functie) en nauwelijks su uccesvol zijn. M Met een gebieedsgerichte aaanpak lijkt het ecchter wel moggelijk om een wezenlijke do oorbraak in de e monofunctio onaliteit te realiseren. Gezien enkele speciffieke kenmerkken van kanto orenterreinen,, zoals de gefrragmenteerdee eigendomsverhoudingen en verspreide leegstan nd, is samenw werken noodzaakelijk om een n gebiedsgericchte aanpak tte realiseren. Door de hillende belan ngen de visies van de diversse betrokken partijen is een n gezamenlijkk plan van aanpak versch moeizzaam op te steellen. In hett tweede deel van het ondeerzoek, het exxploratieve deel, zal vanuit deze resultateen verder worrden gewerkt. De resultaaten uit het litteratuuronderzoek vormen n het uitgangsspunt voor de ontwikkeling van een ode waarmeee de herontwikkeling van kaantorenterrein nen kan word den bevorderd d. Gezien de complexiteit metho om to ot een gezameenlijk plan van n aanpak te ko omen, richt de e ontwikkeldee methode zich specifiek op p het op gang brenggen van het prroces om mon nofunctionele kantorenterrreinen te hero ontwikkelen. D De methode zal uiteindelijkk wordeen gebruikt om m een oplossiing te vinden voor kantoren nterrein Amsttel III in Amsteerdam Zuidoo ost. wijzer Leesw Voor de resultaten uit het literattuuronderzoeek wordt verw wezen naar deeel II van het raapport. Het exxploratieve hreven in deel III ‐ontwikkelling van de me ethode‐ en deeel IV ‐toepasssing van de m methode‐. De onderrzoek is besch conclu usies en aanbevelingen diee voortkomen uit het totale e onderzoek zijn terug te vin nden in deel V V van het rappo ort. Voor een u uitgebreide beschrijving van de onderzoeksopzet worrdt tot slot verrwezen naar h het volgende hoofd dstuk (2).


13

2

ONDE ERZOEKS METHOD DE

2.1

PRO BLEEMBE SCHRIJVIN NG

Leegstand vaan kantoorruim mte is een steeeds groter prrobleem aan h het worden in Nederland. ZZeker gezien d de continue onttwikkeling van n nieuwe kanttoren zal de oudere kantore envoorraad stteeds grotere structurele leegstandsveerschijnselen ggaan vertonen n. Om deze leeegstaande paanden enige to oekomst te bieden, lijkt functieverandering de meeest geschikte oplossing. In stadscentra e en woonwijken blijkt deze aaanpak al succcesvol, ureel leegstaan nde panden b bevindt zich ju uist op monofu unctionele maar het oveergrote deel vvan de structu kantorenterrreinen uit de jjaren ’70‐‘80. Op dit soort m monofunction nele locaties zijn nauwelijkss succesvolle voorbeelden n van transform maties, omdat functieveran ndering hier aalleen mogelijk lijkt door miiddel van een grootschaligee aanpak. Dit is de meest geschikte meth hode om een werkelijke do oorbraak in dee monofunctio onaliteit van h het gebied te rrealiseren en d draagvlak voo or nieuwe functies te creëreen. Het kantoren ngebied Amstel III in Amsteerdam Zuidoosst is een goed d voorbeeld vaan een monoffunctioneel te errein met veel leeggstand. Op deeze plek zou grootschalige h herontwikkeling een goedee oplossing kunnen zijn om de leegstand te verhelpen. Leeegstaande kaantoren kunneen worden ge ebruikt om nieeuwe functies toe te voegen. Zo ntoren teruggeedrongen en zzal het gebied d door de multtifunctionalise ering wordt de structurele leegsstand van kan n vitaler word den. De uitvoeering van de h herontwikkelin ng is ingewikkkeld, omdat vo oor het successvol levendiger en verlopen van n de grootschaalige en comp plexe aanpak vvan het gebied d een integraaal plan nodig is. Om een integrale aan npak op kanto orenterreinen te realiseren,, zullen versch hillende partijen moeten saamenwerken e en een eenduidige liijn vormen waat betreft de u uitwerking van de plannen.. Omdat dit vo ooral procesm matig een moe eilijke klus is, zijn dergelijke hero ontwikkelingen op kantoren nterrein tot op p heden nog n niet gerealiseeerd. De ingree ep zal oodzakelijk zijn, dus moet vvoor dit proces, om te komeen tot een gezzamenlijke uiteindelijk eechter toch no integrale ingreep, een innovatieve methode worden ontwikkeld. Afbakening ntwikkeling vaan kantorenteerreinen spele en zich De groottste problemeen bij de heron af in de initiatieffase. Het gebruik vvan de kantoreen in deze geb bieden functio oneert er veel pandeen leegstaan. O Om deze niet meeer naar behoreen waardoor e problemen aan te pakkken zal het ge ebied herontw wikkeld moeteen worden, m maar n van een initiaatief tot integgrale aanpak iss door de versscheidenheid aan meningen betrokkeenen en de no oodzaak tot saamenwerking moeizaam te realiseren. De resultateen die voortko omen uit dit o onderzoek zijn n dan ook gericht op ondersteeuning en bevvordering van dit proces. Figuur 1. Vastgo oedcyclus (Van d der Toorn Vrijthof, et al., 2008)

Bijzondeer aan het proces is dat het zich bouwniveau aals gebiedsniveeau richt. De leegstand van n zowel op geb kantoren wo ordt veroorzaaakt door een m mismatch tusssen vraag en aaanbod op gebouw‐ en gebiedsnivveau. De gevo olgen van dezee problemen zzijn op de beide schaalniveaus merkbaar. Het is daarom aan te bevelen om d binatie van dee twee schaaln niveaus te zoe eken. oplossing ook in een comb

Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis Marianne SSchalekamp – “H

14

Figu uur 2. Gebied‐ veersus gebouw

2.2

HOOFDD OEL

Het hoofddoel van het onderzoeek is om te komen tot een m methode waarmee de hero ontwikkeling vvan orenterreinen kan worden ggestructureerd d en bevorderd. Daarvoor zzal allereerst een studie verricht kanto moeteen worden naaar de problem matiek op de kkantorenmarkkt. Met het veerkregen inzicht in de probllematiek kan vervolgens een innovatieve methode worden ontwikkeld vvoor de aanpak van de prob blemen op orenterreinen.. De methode wordt toegep past op de casse Amstel III in n Amsterdam Zuidoost om een plan van kanto aanpaak op te stelleen waarmee de neerwaartse spiraal waarrin het gebied d zich momentteel bevindt, doorbroken kan w worden. Uit dee toepassing vvan de method de zal blijken w welke knelpunten zich mom menteel voord doen in dit procees. Door hierop in te spelen, kan in Amsteel III worden ggerealiseerd d dat de leegstand teruggedrongen wordt, er draaagvlak voor n nieuwe functiees ontstaat en n de levendigh heid op straatt toeneemt. Zo o kan er voor kanto orenterreinen als Amstel III een duurzame oplossing vo oor de toekom mst worden gevonden en ggerealiseerd. Het proces om te kkomen tot een n integrale duurzame aanpaak is dan niet meer het grootste knelpun nt bij de heron ntwikkeling vaan kantorenterreinen!

2.3

ONDERZO OEKSVRAG GEN

Dit on nderzoek kan een belangrijkke bijdrage levveren aan hett bereiken van n het bovengeenoemde doel om de heron ntwikkeling vaan kantorenterreinen in de toekomst gesstructureerder en soepeler te laten verlo open. De onderrzoeksvraag die ten grondslag ligt aan dit doel luidt als volgt: donderzoeksvvraag Hoofd

Op w welke wijze kkunnen de prroblemen op p kantorenteerreinen worrden aangepakt en hoe kkan deze aanp pak worden b bevorderd? nderzoeksthem ma is voortgekomen uit een uitgebreid literatuurondeerzoek naar dee problemen op de Dit on kanto orenmarkt en oplossingen o om deze probllemen aan te pakken. Met behulp van deeze achtergro ondinformatiee is vervvolgens een eexploratief ond derzoek gestaart om een nie euwe methode te ontwikkeelen die de heron ntwikkeling vaan kantorenterreinen kan bevorderen. 2.3.1 1 LITERAT TUURONDE RZOEK De liteeratuurstudiee richt zich op de problemen n in de kantorrenmarkt, de oorzaken en ggevolgen van de probleemen op kanttorenterreinen en oplossinggen om deze problemen aaan te pakken. De antwoorden op alle vragen die in dit on nderzoek bean ntwoordt moeeten worden, komen voort uit bestudering van bestaaande literattuur. Hoofd dvraag Op weelke manier kunnen de pro oblemen op kaantorenterrein nen, veroorzaaakt door leeggstand van kan ntoren, op een duurzame man nier worden aangepakt? Subvrragen 1. Welke factoren W n zijn verantw woordelijk voo or de leegstand in kantoren n en waarom cconcentreert d de leegstand zich op kantoreenterreinen? W oblematische (directe en in ndirecte) gevo olgen van de leeegstand van kantoren? 2. Wat zijn de pro 3. Welke method W de is het meesst geschikt om m de probleme en op monofu unctionele kan ntorenterreine en op een d duurzame wijz ze aan te pakkken en is hier aal ervaring me ee opgedaan?? 4. Wat zijn de gro W ootste knelpunten bij de aaanpak van leeggstand op kan ntorenterreineen?


15

2.3.2 EXP PLORATIEF F ONDERZO EK Om een nieu uwe en innovaatieve method de te ontwikkeelen waarmee e de neerwaartse spiraal, w waarin kantorenterrreinen die kam mpen met veeel leegstand ziich bevinden, te doorbrekeen, is gekozen voor een exploratief o onderzoek. Er is geen literattuur over dit sspecifieke ond derwerp bekend, dus zullen n de antwoord den op de onderzoeksvragen in dit deel worden gevonden d door gerelatee erde literatuur, interviews een logisch et einde van h het onderzoekk toegepast op p een redeneren tee combineren. De ontwikkeelde methode wordt aan he case (Amstell III) om deze tte testen en eeen plan van aaanpak voor de herontwikkkeling van dit ggebied op te stellen. Hoofdvraag piraal van kan ntorenterreineen (in het bijzo onder Amstel III) te Op welke wijjze kan het prroces om de neerwaartse sp doorbreken, worden gestrructureerd en n aan welke vo oorwaarden m moet in het prroces worden voldaan? methode Subvragen m 1. Welke sttappen moeteen doorlopen worden om te komen tot e een haalbare business casee? 2. Aan welke voorwaard den moeten in n elke stap wo orden voldaan n om te komen n tot een gezaamenlijke inte egrale orenterreinen n? aanpak vvan de probleemen op kanto Subvragen to oepassing meethode 1. Wat zijn de oorzaken dat het procees tot herontw wikkeling van Amstel III tot op heden nogg niet op gangg is gekomen? oekomst wel m mogelijk? 2. Op welkke manier is dee herontwikkeeling van Amsstel III in de to

2.4

MET THODOLOG GIE

Het onderzoek bestaat uitt twee delen; een inventariserend literattuuronderzoek en een explo oratief onderzzoek. nderzoek is heet inventariserende literatu uuronderzoek. Dit houdt in dat in diverse e Het eerste deeel van het on literatuur wo ordt gezocht n naar onderzoeeken en resulttaten die betrekking hebbeen op het ondeerwerp. In dit onderzoek betekent dat het inventariseeren van gegeevens over de kantorenmarrkt, leegstand en de aanpakk van oratief onderzzoek naar aan nleiding van dee conclusies d die volgden uitt het leegstand. Het tweede deel is een explo methode die het in gang te zzetten van he et inventarisereende onderzoek. In dit deell wordt gezocht naar een m proces, om te komen tot eeen gebiedsgeerichte aanpak van problem matische kanto orenterreinen n, mogelijk maaakt. de methode w wordt op één ccase toegepasst om deze te testen en tevvens een oplosssing te vinde en De opgesteld voor de aanp pak van de pro oblemen in dit gebied. Kwalitatief o onderzoek Beide onderzzoeken zijn kw walitatief te noemen, aangeezien ze zich rrichten op kwaalitatieve eigeenschappen. D De resultaten zu ullen daarom niet cijfermattig, maar in wo oorden uitged drukt worden.. Het doel van n kwalitatief onderzoek iss immers om tte begrijpen hoe dingen in eelkaar zitten ((het waarom) en kwantitatiieve eigenschappen, als hoeveel en hoe vaak, spelen daarrin geen rol. EEnkele kenmerkende eigensschappen van n dit onderzoek die passen bij kkwalitatief onderzoek zijn (Baarda & De Goede, 1998): obleem in con ncrete, alledaaagse omstand digheden te beeschrijven en te interpreteren - Het doel is om het pro - Het onderwerp is ingeewikkeld en complex ngend geheel benaderd worden - Het onderzoeksprobleeem moet als een omvattend samenhan hoden heeft de voorkeur - Gebruik van verschilleende soorten van gegevenss en dataverzaamelingsmeth Enkelvoudige case studie omstige mogeelijkheden en o onmogelijkheden te bepale en voor de herontwikkelingg van Om de toeko monofunctio onele kantoorlocaties is gekkozen voor ééén enkele case e (within‐case display); kanttorenpark Am mstel III Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

16

in Am msterdam Zuid doost. Het (exp ploratieve) on nderzoek heefft tot doel om m te verkennen n op welke maanier heron ntwikkeling vaan Amstel III m mogelijk is. De hypothese is dat door een n gebiedsgericchte ontwikkeling het verpauperde kanto orengebied aaangepakt kan w worden, zodat het een mulltifunctioneel karakter krijggt en een rooskleurige toekomst tegemoet kan gaan. udie onderzoeekt dus een nieuw onderzoe eksthema, namelijk de tran nsformatie van De exxploratieve stu mono ofunctionele kkantorenterreinen, en dan sspecifiek Amstel III in Amsterdam Zuidoo ost. Met behu ulp van literattuur en empirrisch onderzoeek zal een stappenplan worrden opgestelld dat de hand dvaten vormt om de heron ntwikkeling vaan kantorenterreinen, zoalss Amstel III, in de toekomst gestructureerd en succesvvol te laten verlop pen. In dit ond derzoek zal dee methode sleechts op één ccase worden ttoegepast. Voor reële validaatie van het instru ument zal de m methode zich daarom eerstt op meer case es in de prakttijk moeten beewijzen. Daaro om kan de opgesstelde method de nu alleen w worden gezien n als mogelijke e oplossing, omdat er theoretisch gezien n ook andere typen n aanpak succeesvol kunnen zijn. (Miles & Huberman, 1 1994) Resultaten de enkelvoudiige case studie zullen zich vvoornamelijk llenen voor eeen eerste verkkennend De ressultaten van d onderrzoek om meeer over het on nderwerp te w weten te kome en. Omdat hett een nieuw o onderwerp is, is er nog weinigg bekend en kkunnen verkenningsresultaten, mogelijke e scenario’s, o oplossingen, eeffecten en saamenhang veel b bruikbare kennis opleveren voor de ondeerzochte case. In dit geval d dus de voorwaaarden om ee en gebiedsgerichte heerontwikkelingg van het mon nofunctionele kantorenparkk Amstel III mogelijk te makken. Het plan mogelijkheden en onmogelijjkheden die h hierbij komen van aaanpak om dezze herontwikkkeling te realisseren en de m kijken n. Na uitvoerin ng van het ond derzoek zal bllijken of de kaantorenleegstaand en de neeerwaartse spiraal van Amsteel III doorbrokken kunnen w worden door een gebiedsgerichte herontw wikkeling. De resultaten vaan dit onderrzoek zullen daarom alleen direct toegep past kunnen w worden op de onderzochte case. (Bruil, I.; et al., 2004)) pecifiek bedoeld voor het d doorbreken vaan de neerwaartse spiraal w waarin Het opgestelde stappenplan is sp uderde monoffunctionele kaantorenterrein nen zich bevin nden. De meth hode die word dt gebruikt zo ou daarnaast verou echteer ook aanknopingspunten kkunnen biedeen voor andere e herontwikkeelingsprojecteen of wellicht zelfs gebiedsontwikkelin ngen in het alggemeen. De sttappen die do oorlopen moeeten worden o om te komen ttot een menlijk plan vaan aanpak gellden grotendeeels ook voor andere projeccten. Alleen de specifieke vvoorwaarden gezam die geesteld worden n aan de heron ntwikkeling vaan kantorente erreinen zullen n per type geb bied verschille en. Dit vergt wel nader onderzoek! erzoek Vernieuwend onde nderzoek kan als vernieuweend worden b beschouwd. Het richt zich o op een thema dat nog Het exxploratieve on nauwelijks in de liteeratuur besch hreven is, nam melijk het sture en van een prroces in de initiatieffase om m alle partijen op één lijn te krijgeen. Vaak word den beslissingeen in deze fase van het pro oces ad‐hoc do oor partijen ge emaakt. De introd ductie van hett stappenplan maakt het ecchter mogelijkk om de te nem men stappen en keuzes gesstructureerd te nem men. Dit op een wetenschaappelijke manier structurerren van een prroces om te komen tot herontwikkeling is vern nieuwend en innovatief. heorie, het op pgestelde stap ppenplan en rresultaten uit de case studiee als aanknop pingspunt Tot slot zullen de th or verder ondeerzoek. Het on nderzoeksthe ema is namelijk volledig nieuw en er zal n naast dit kunneen dienen voo onderrzoek meer studie noodzakkelijk zijn om ggenerieke ken nnis te verkrijggen.


17

2.4.1 CASSE SELECTIIE De gekozen ccase, Amstel III, is een enkeelvoudige kwaalitatieve case estudie. Er is ggekozen voor sslechts één caase, omdat op deeze manier dieep op de stof kkan worden in ngegaan. De vverscheidenheeid aan gebied den is zo groo ot dat er waarschijn nlijk oneindig veel cases no odig zullen zijn n om generiekke uitspraken te kunnen doen. ntoren‐ en bed drijventerrein in het stadsdeel Amsterdam Zuidoost. O Omdat dit Amstel III is eeen groot kan onderzoek ziich specifiek richt op probleemen in de kaantorenmarkt,, zal alleen heet gedeelte waaar zich kantoren bevinden, wo orden opgeno omen in het plangebied voo or de case studie. Voor deze case, kantorenterrein Am mstel III in Amsterd dam Zuidoost, is om versch hillende reden nen gekozen:

Figuur 3. Kantorenaanbod Amsttel III (DTZ Zadelhoff)

• • • • • • •

• • •

80 Het is eeen monofuncttionele kantorrenlocatie die ontwikkeld iss in de jaren ‘8 Er zijn veeel leegstaand de kantoorpan nden en het ggebied is in ee en neerwaartsse spiraal terecht gekomen (verpaup pering, krakerrs, achterstalliig onderhoud etc.) Nieuwe kantoorontwikkelingen in d de omgeving (bijv. de Zuidaas) zorgen voo or een afnamee van de vraagg naar (nieuwere) kantoren in dit gebied m is de leegstaand van kanto oren hoog; hett kantorengeb bied Amstel IIII kampt met d de In de staad Amsterdam grootstee kantorenleeggstand De gemeeente Amsterdam voert een actief beleid d op het gebie ed van kantorrentransformaaties en staat open voor herrontwikkeling van dit gebieed Voor de omliggende ggebieden zijn al herontwikkkelingsplannen opgesteld/u uitgevoerd, du us deze trend zou in het plangebied doorggetrokken kunnen worden nden in de staad, dus de vraag naar nieuw we functies mo oet grotendee els via Er is schaarste aan nieeuwbouwgron wikkeling in beestaand gebied d gerealiseerd d worden, bijvvoorbeeld doo or middel van functieverandering herontw van leeggstaande kantoren in Amsteel III Het kanttorengebied b biedt veel aanknopingspuntten voor een ssuccesvolle heerontwikkelin ng tot multifun nctioneel gebied (bereikbaaarheid, voorzieeningen etc.) De matee van vervuilin ng en overlast zijn dermate klein dat nieu uwe functies, zoals wonen, in (een deel vvan) het gebied zonder pro oblemen toeggevoegd kunnen worden n door vrijwel alle partijen e erkend De problemen in Amsstel III worden


18

2.5

BEOOGD RESULTAA AT

Het onderzoek bestaat uit versch hillende delen n en zal daaro om ook resultaaten op versch hillende vlakkken bevatten. Deel II • In nleidend hooffdstuk waarin de aanleidingg, probleemstelling, onderzzoeksvragen een methodologie van het o onderzoek wo ht. rden toegelich Deel III • Het literatuuro H onderzoek in h het tweede deeel van het rapport gaat uittgebreid in op p de leegstand d van kantoorruimtee in Nederland d en de mogellijkheden om deze leegstan nd tegen te gaaan. Uit deze sstudie zal b blijken welke m methode gescchikt is om de leegstand op monofunctio onele kantoren nterreinen teggen te gaan e en wat de groo otste knelpunten zijn om diit te realiseren n. Deel IIII • Na zowel de al N lgemene als d de locatiespecifieke knelpun nten te hebbeen geanalyseeerd, kan er een n plan van aanpak voor de herontwikkeeling van kanttorenterreinen worden opggesteld. Het o op gang brengen van een h herontwikkelin ng zal in sameenwerking moeten plaatsvin nden, maar paartijen lopen ssteeds vast in de in nitiatieffase. O Om juist deze cruciale fase met succes te e doorlopen, w wordt een stappenplan opggesteld om h het proces tot orenterreinen te sturen en vvorm te geven. herontwikkelling van kanto Deel IIV • Met het opges M stelde stappen nplan kunnen de ontwikkelingen in het p plangebied van de case (Am mstel III in A Amsterdam Zu uidoost) naderr worden bekeeken. Uit de toepassing van n het stappenplan zal blijke en op welke p punten de her ontwikkeling van Amstel IIII tot dusver sp paak loopt en hoe dit in de toekomst and ders aangepakt moet worden. V Deel V • Het ontwikkeld H de stappenplaan wordt na de toepassing aan een kortee toetsing ond derworpen. De e resultaten d die voortkome en uit het literratuur‐ en exp ploratieve ond derzoek zijn dee basis voor de algemene cconclusies van n h het onderzoek k. Tot slot worrden aanbevellingen voor to oekomstig beleid en nader o onderzoek ge edaan.

2.6

ONDERZO OEKSDESIG GN

In ond derstaand sch hema zijn alle activiteiten in n het tijdspad van het ondeerzoek weergeegeven. Tijden ns het onderrzoek zullen er vijf peilingen n plaatsvinden waarop geto oetst wordt o of de voortgan ng van het ond derzoek voldoende is. De laatste peiling, P5, vormt tevvens de afrond ding van het o onderzoek. Om m een indruk te krijgen ng zijn alle afzo onderlijke delen van het on nderzoek binn nen de onderzzoeksfasen geplaatst. In van de tijdsplannin orkomen dat h het een principe volgen allee fasen elkaarr op, maar zoaals bij de analyyse van de casse kan het voo nstap betreft waarvan de resultaten inteeressanter zijn n voor een later deel (toepaassing stappenplan). tussen Verdeer volgen alle activiteiten ellkaar chronolo ogisch op, beh halve bij de op pzet – en toep passing/toetsiing van het stappenplan, want hier vindt een n duidelijke teerugkoppelingg plaats. Uiterraard zullen uiiteindelijk alle e delen van nderzoek verb band met elkaaar moeten ho ouden en daarom enige terrugkoppeling vereisen. het on


19

Figuur 4. Onderrzoeksdesign

De samenhang tussen de resultaten uitt het onderzoeek (bovengenoemde onderrzoeksdelen) een het design is als vo olgt. Tijdens de eerste tweee fasen (P1 & P2) van het on nderzoek is geefocust op een onderzoeksd literatuurstudie naar de problematiek een een oplossing voor de aaanpak van kan ntorenterreineen. Deze resultaten Ook de onderzzoeksopzet, zo oals beschrevven in deel I, kkomt zijn beschrevven in het tweeede deel van dit rapport. O uit deze periode voort. Veervolgens heefft het onderzo oek tijdens de e derde en vierde periode (P3 & P4) voorral een d. Het stappen nplan dat hierruit voort kwaam, staat bescchreven in deeel III en is toeggepast exploratief karakter gehad Amstel III in deeel IV. De laatsste fase (P5) vvan het onderzoeksproces h heeft als belan ngrijkste resultaat op de case A de conclusiess en aanbevellingen uit het laatste deel o opgeleverd.

2.7

WET TENSCHAP PELIJKE & & PRAKTIS CHE RELEV VANTIE

Het exploratieve onderzoeek heeft een d duidelijke praktische relevaantie, omdat in het onderzo oek gezocht w wordt neerwaartse sspiraal van kan ntorenterreinen in de prakttijk te kunnen n naar een innovatieve methode om de n belangen hebb ben op kantorrenterreinen o om op doorbreken. De methode kan gebruikt worden door partijen die b n waarmee zij tot een gezam menlijke haalb bare business case kunnen deze manier het proces tee structureren oe te passen, kan inzicht wo orden verkreggen in de komen. Doorr de methode vervolgens op Amstel III to knelpunten d die dit specifieeke proces beelemmeren. Zo o kan de neerrwaartse spiraaal, waarin kan ntorenterrein Amstel III zich bevindt, in d de toekomst d doorbroken w worden. de ontwikkeld de methode vo oor de aanpakk van kantorenterreinen in principe op ieeder Het feit dat d kantorengeb bied kan worden toegepast,, maakt het in nstrument ookk wetenschappelijk interesssant. Er is dan n namelijk gen nerieke kenniss verkregen ovver het in gang zetten van initiatieven vo oor de herontw wikkeling van kantorenterrreinen. Eventu ueel kan deze kennis doorggetrokken worrden om de m methode ook vvoor het op gaang brengen van andere gebieedsgerichte initiatieven te ggebruiken. Vooral het op eeen wetenschaappelijke maniier structureren van een procces is in de liteeratuur nog naauwelijks bescchreven. Los ggezien van heet instrument is het blemen op kantorenterrein nen überhauptt vernieuwend d. In onderzoek naar de grootschalige aanpaak van de prob og geen explicciet onderzoek verricht. Dat betekent daat dit onderzoek de eerste sstudie Nederland iss op dit vlak no is naar deze aanpak en daaruit voortkomende oplosssing(en), waarrdoor het bruikbaar is voorr de praktijk, m maar delijke wetensschappelijke relevantie heeeft. Daarnaast is dit onderzo oek interessan nt omdat het zich ook een duid zowel op geb bieds‐ als gebo ouwniveau riccht en dat is in n voorgaande transformatie‐ of kantoren nonderzoeken n nog niet eerder ggedaan. (Bruil,, I.; et al., 200 04)


20

3

K KANTORE ENMARKT T

De aanleiding voor dit literatuurronderzoek is de enorme leegstand op dee kantorenmaarkt. Dit probleem neemt men aan en heeft een negaatieve invloed op zijn omgeeving. Dit hooffdstuk zal zich h richten op steeds grotere vorm ntstaan van de leegstand, d de huidige situ uatie, verwach htingen voor d de toekomst een de gevolge en daarvan. het on

3.1

IMPERFE ECTIE KAN TORENMA ARKT

De kantorenmarkt kan gezien wo orden als een imperfecte m markt, die sterrk beïnvloed w wordt door ecconomische dzakelijk voor ontwiikkelingen. Ditt heeft als ressultaat dat er vvrijwel altijd ssprake is van leegstand, maaar dit is nood een goede werkingg van de vastgoedmarkt. De kantorenmarkt heeft alle ken nmerken van eeen klassieke ‘varkenscyclu us’: als de vraaag stijgt, stijgtt het aanbod nzakt, reageerrt het aanbod eveneens meet vertraging. Deze cyclus d duurt acht tot vertraaagd mee en aals de vraag in tien jaaar en kent vieer verschillende fasen. (Korrteweg, 2006)) In de eerste twee fasen neeemt de vraagg naar vastgo oed toe, terwijl het aanbod d beperkt is. D De prijs voor kkantoren stijgtt en ontwikkelaars bouwen nieuwe pandeen, zonder dat vooraf een n nieuwe huurd der bekend is. Tussen de staart van de onttwikkeling van n het gebouw en de daadwerkelijjke ingebruikn name zitten en nige jaren, du us op het mom ment dat de paanden gereed d komen, is onomische grroei vaak al afggenomen. De vraag naar niieuw vastgoed d is afgenomeen en de totale vraag de eco stagneert of neemtt zelfs af (fasee 3). Gevolg is dat ontwikkelaars geen huurders voor h hun nieuw onttwikkelde nden, dus de kkantoren staan geheel of ge edeeltelijk leeeg (fase 4). Heet overaanbod d op de pandeen kunnen vin kanto orenmarkt is eechter van tijdelijke aard, w want bij een aaantrekkende eeconomie zijn deze gebouw wen als eerste weer verhuurt. Verrvolgens ontsttaat weer een n grote vraag n naar nieuw vaastgoed en heerhaald de cyclus zich njuncturele leegstand op de e kantorenmaarkt. (Hek, M.;; et al., 2004) opnieeuw, met als ggevolg een con n. Als de In de onderstaandee figuur van de Nederlandse kantorenmaarkt (figuur 5) is deze cycluss terug te zien dan beginnen n ontwikkelaarrs te bouwen,, maar tegen d de tijd dat dezze kantoren vraag naar kantoorrruimte stijgt d n, neemt de vvraag weer af. Resultaat is d dat er conjuncctureel ofwel ttekort ofwel o overschot op dee markt komen aan kaantoorruimte op de markt aanwezig is. SSinds het begiin van de 21e eeeuw is de kantorenmarkt echter uit balans gebracht waaardoor er een enorm overrschot is ontsttaan. Hier worrdt in de volgeende paragraaaf uitgebreid bij stilgestaan.

Figuur 5. Aanbod en op pname kantoorru uimte in Nederlan nd (NICIS, 2006)

dzakelijk om vverhuisbeweggingen Leegsstand is dus niet per definitie een probleeem, want leeggstand is nood mogeelijk te maken.. Hoewel leegstand vaak veerontrustend iis, biedt het ju uist ook mogeelijkheden voo or bedrijven, zoals keuzevrijheid, doorstroom en ontwikkelingspotentie.


23

Om ondersch heid te maken n tussen nood dzakelijke en zzorgelijke leeggstand, kunnen we vier versschillende vorrmen van leegstand onderscheid den (Keeris, 2 2006) gsleegstand: Zo’n 1‐2% van n de totale leeegstand wordt veroorzaaktt door onverhu uurde • Aanvang kantoorruimte na oplevering van n nieuwe panden n is enige leeggstand • Frictieleegstand: Om verhuizingen op de kantorrenmarkt moggelijk te maken wee opeenvolgende huurperioden vergtt circa 4‐5% noodzakkelijk. De overrbruggingsperriode tussen tw leegstan nd op de kanto orenmarkt • Conjunccturele leegsta and: Tijdelijkee leegstand alss gevolg van cconjuncturele schommelinggen (varkenscyyclus). Bij het aantrekken van de markt zal deze leegstaand als eerste verdwijnen d: Verontrusteende leegstand; panden staaan langere tijjd leeg en bij h het aantrekke en van • Structurrele leegstand de markkt zullen deze kantoren niett opgenomen worden, omd dat ze niet aan nsluiten bij dee wensen van huurderrs ntorenmarkt, maar als dit leeidt tot structturele leegstand is Leegstand is dus een natuurlijk onderdeeel van de kan werkelijk een probleem. Inggrijpen is dan noodzakelijk. er wel daadw

3.2

ONT TWIKKELIN NG KANTO RENMARK KT

De kantorenmarkt functio oneert per deffinitie niet perrfect. Maar do oor het cycliscche proces van n de varkensccyclus orenmarkt zich hzelf in evenw wicht moeten kunnen houd den. De afgelo open jaren in N Nederland is e echter zou de kanto gebleken datt dit niet zo is en dat met name de structturele leegstand een steedss grotere omvvang aanneem mt. Aan deze pro oblematiek ligggen onder an ndere econom mische, maatscchappelijke en n technologiscche ontwikkelingen ten grondslag. 3.2.1

LEE EGSTAND

Figuur 6. Nederrlandse kantorenmarkt 2001‐2008 8 (DTZ, Factsheett kantorenmarktt Nederland, 2008)

orruimte leeg. Met een totaale omvang vaan de Momenteel sstaat er in onss land 6 miljoeen m2 kantoo kantorenmarrkt van 45 miljoen m2, is 13 3% van het totale aanbod o onverhuurd (D DTZ, Factsheett kantorenmaarkt Nederland, 2 2008). Aangezzien de 13% leeegstand ver b boven de nood dzakelijke aan nvangs‐, frictiee‐ en/of conjuncturele leegstand ligt, kan een deeel van het aaanbod als structurele leegsttand worden beschouwd. D Deze nt de kans is m minimaal dat d deze kantoren n bij het aantrekken van de markt alsnogg leegstand is zzorgelijk, wan worden verh huurd. De stru ucturele leegsttand lijkt zich in bepaalde ggemeenten te concentreren n. In zogenoem mde ‘satellietsted den’ (expansieegebieden van n de grote sted den) als Diem men en Zoeterm meer is de leeegstand enorm m (respectievelijk 27 & 19%)), maar ook in onze hoofdsttad, Amsterdaam, is de leegsstand met 16% % bovengemiddeld hoog. Vooral de laaatste 20 jaar w was de ontwikkkeling van kantoren enorm m. Alleen al in de periode 19 990‐2000 is bijna 13 miljoen m m2 nieuwe kan ntoorruimte ggebouwd. In figuur 7 is goed d te zien dat h hoewel het aanbod van kan ntoren Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

24

na 2000 explosief ttoenam, de vrraag steeds minder werd en n de leegstand d buitenpropo ortioneel toen nam. Een van orzaken voor d deze verslechtterde situatie op de kantoo orruimtemarktt in de periode 2000‐2005 w was het de oo instorrten van de ‘in nternetbubbel’. Beleggers h hadden het idee dat interneetbedrijven eiindeloos zoud den kunnen groeieen, totdat de markt instorttte. De situatiee op de kantorenmarkt veraanderde in 20 006 toen het aaanbod van kanto oren licht daalde, maar hoe dan ook bleeef er nog steed ds veel leegstaand bestaan. De markt wass uit evenw wicht gebrach ht en het enorme overaanbod aan kantorren bestond vvoor een groot deel uit stru uctureel leegsttaande pandeen, die zonder ingrijpen nogg jaren leeg ku unnen staan. ((DTZ, History Repeats? De N Nederlandse marktt voor kantoorruimte, 2008 8) De ontwikkeelingen die de eze scheefheid d in de markt veroorzaakte en, zullen in het veervolg worden n behandeld.

Figuur 7. Opname en aaanbod Nederland dse kantorenmarrkt 1987‐2007 (TU Delft Building Economics, 20088)

3.2.2 2 OORZAK KEN STRUCT TURELE LE EGSTAND Kanto oren worden ggerealiseerd vvia private initiatieven. Ontw wikkelaars bo ouwen een kan ntoor en verkopen deze aan een belegger, d die hem verhu uurd aan een bedrijf. Hierdoor is de kanttorenmarkt stterk afhankelijjk is van mene ontwikkeelingen en daaarmee ook van de tijdsgeesst. De vraag naar kantoorgeebouwen is naaast de algem econo omische ontw wikkelingen oo ok sterk onderrhevig aan maaatschappelijkke en technolo ogische trendss. De huisveestingsbehoefften van bedrrijven verandeeren continu. Hierdoor ontsstaat er regelm matig een missmatch tussen n de huidige een de gewenstte huisvestingg van het bedrrijf. Dit is de reden waarom m bedrijven naa afloop van hun h huurcontract vverhuizen. Om m steeds de meest optimale e huisvesting tte kunnen bieeden, blijven o ontwikkelaars bouw wen. Op deze m manier wordt de kantorenm markt een ech hte verplaatsin ngsmarkt waaarbij bedrijven n verhuizen naar m moderne kanttoorpanden, d daarbij de oud dere gebouwe en leeg achterr latend.


25

Figuur 8. DAS‐Frame (De Jonge, et al., 2007)

e ‘toekomstigee’ vraag en heet aanbod, zullen de Om inzicht tee krijgen in dee oorzaken van deze mismaatch tussen de belangrijkstee factoren die hiervoor veraantwoordelijk zijn kort behaandeld wordeen. Deze zijn aafgeleid uit he et onderzoek vaan de NVB onder kantoorgeebruikers (NV VB, 2007), Delp phi onderzoekk naar voorkeeuren en kantoorgebruikers (Remoyy & Koppels, 2 2007) en actuele ontwikkelingen. Vraag ngrijke factoreen die leiden tot een verand derende huisvvestingsbehoeefte van bedrijjven op Enkele belan gebouwniveaau: • Verandeeringen in groo otte van de organisatie (gro oei of krimp) • Meer kw waliteit voor m minder geld (kkenmerkend vvoor vragersmarkt) • Voldoen nde parkeergeelegenheid • Uitstraling en herkenb baarheid • Flexibel in gebruik • Moderne voorzieninggen • Goede kklimaatbeheerrsing • Laag eneergieverbruik (duurzaam en n goedkoop) ocatie van de h huisvesting eeen belangrijkee beweegreden bij Naast het kantoor zelf, blijjkt uit onderzoek ook de lo n huisvesting. Factoren die verantwoordelijk zijn voor een veranderrende huisvesstingsbehoefte e: de keuze van • Bereikbaaarheid per au uto en OV • Status vaan de locatie • Faciliteitten in de omggeving de huisvesting gsbehoefte Veranderend Zoals eerder gezegd komeen de verandeeringen in de h huisvestingsbe ehoefte van b bedrijven voorral voort uit pelijke en tech hnologische o ontwikkelingen n. Technologische ontwikkeelingen hebbe en de economischee, maatschapp afgelopen jaren de werkzaaamheden van n bedrijven fliink beïnvloed,, waardoor oo ok hun wensen en eisen ten n aanzien van kantoren veraanderden. Door de enormee vooruitgang van de ICT is de werkplek vvan een werknemer stterk veranderrd. Zo is deze o over het algem meen bijvoorb beeld niet meeer gebonden aan gemiddelde w een vaste weerkplek. Hierd door is de ruim mtebehoefte vvan bedrijven afgenomen een veranderdeen de eisen aaan de huisvesting. Deze ontwikkkelingen makeen veel van dee oudere en niiet flexibel ind deelbare kantoorgebouwen n


26

‘kanslloos’. De kanss dat deze kan ntoren, die nieet kunnen vold doen aan de eeisen van mod derne kantoorrgebruikers, in de huidige omstaandigheden eeen nieuwe hu uurder vinden, is miniem. (B Bouwmeesterr, 2006) met problemeen. Deze kanto oren zijn niet meer Vooraal iets oudere panden (dateerend uit ’70‐‘‘80) kampen m toegeesneden op dee behoeften van kantoorho oudende organ nisaties. Eigen nschappen diee ervoor zorge en dat deze kanto oren niet meerr in trek zijn, zzijn: gebrekkigge architectuu ur, uitstraling aan exterieurr en interieur vvan het pand,, verouderde aafwerking, nieet‐flexibele indeling, gebrekkkige voorzien ningen op hett gebied van IC CT en klimaaatbeheersing,, slechte uitstraling van de omgeving, on nvoldoende zicchtbaarheid vvanaf de snelw weg, slechte bereikkbaarheid perr auto en/of o openbaar vervvoer en beperkte parkeerru uimte. (Kortew weg, 2006) Nie euwe huurd ders vinden vo oor kantoren m met deze kenmerken is zee er moeilijk, waaardoor ze jarren structuree el leeg kunneen staan! De u uitzichtloze sittuatie waarin verouderde kkantoren zich bevinden, wo ordt enkel versterkt door maatsschappelijke o ontwikkelingen. Het feit datt de Nederlan ndse populatiee aan het verggrijzen is, zal le eiden tot een afnam me van de beroepsbevolking. In 2006 sto onden 250.000 0 werkplekken n leeg en gezien de verwachte daling van het aantal kanttoorbanen, is het niet aann neembaar dat deze plekken n de komendee jaren alsnog in gebruik men zullen wo orden. (Bouwmeester, 2006 6) genom omisch slechte tijden lijken n er mogelijkheden te ontsttaan voor de vverouderde kaantoren. In de huidige econo wel niet volled dig aan de eissen van bedrijven, maar heb bben over hett algemeen ee en zeer lage Deze voldoen dan w met bezuinigingen zou dit eeen reden kunn nen zijn om to och te verhuizzen. Helaas ku unnen ook huur. In verband m omstandighed den de structu ureel leegstaaande kantoren n niet helpen. Eigenaren van kantoren zu ullen er op dit deze o soort momenten ju uist veel voor over hebben om bedrijven als huurder tte behouden een bieden hen n allerlei ntives’. (Remo oy, H.; et al., 2 2008) Structurreel leegstaande verouderd de kantoren ku unnen daarom m als ‘incen kanslo oos worden beschouwd. ot worden opggemerkt dat n niet alleen verrouderde kanttoren leeg staan. Bijvoorbe eeld in de Hierbij moet tot slo Amstel III in Am msterdam Zuidoost) staan jjuist ook veel van de nieuw were kantoren n gekozzen case (kanttorengebied A (gebo ouwd na 1990) leeg. De exacte verklaringg voor dit opvaallende versch hijnsel is niet te benoemen n. Wel bestaan er verschillende vermoeedens. Zo zou naast de bovengenoemde factoren de p prijs een belan ngrijke rol de huisvestinggskeuze van een bedrijf. Hu uren van oudeere kantoren liggen lager, zo odat kunneen spelen bij d bedrijjven in combinatie met de slechtere locaatie voor goed dkope huisvessting en dus eeen ouder pand zullen kiezen n. Ook lijkt voorverhuur en de timing waanneer een kantoor op de m markt komt vaan groot belan ng. Het aanbo od reageert veertraagd op de vraag waard door een kanttoor bij een lage vraag opgeeleverd kan w worden. Is er vooraaf geen huurdeer bekend, daan zal het kanttoor direct enkele jaren leeeg kunnen staaan. Door de aanvaangsleegstand d raakt het geb bouw ‘besmett’ voor nieuwe huurders en n bovendien o ook snel verou uderd. Op deze m manier wordeen kantoren als het ware ‘ggebouwd voorr de leegstand d’. od Aanbo Nu dee ontwikkelinggen aan de vraaagkant van d de kantorenmarkt zijn toegeelicht, is het ggoed om ook d de aanbo odzijde te bestuderen. Doo or de veranderrende huisvesstingsbehoeftee verandert de vraag en daarmee ook het geewenste aanb bod van kanto oren. Gezien figuur 8 lijkt he et het meest w waarschijnlijk dat eigenaren n (beleggers) het hu uidige aanbod d door middel van (kleine) iingrepen gescchikt maken vo oor toekomsttig gebruik. In de huidige kanto orenmarkt blijvven deze inveesteringen in d de bestaande voorraad ech hter uit. n hebben de enorme verand deringen in de e huisvestingsseisen van bed drijven een sterk De afggelopen jaren veranderende vraaag van kantoreen veroorzaakkt. Ontwikkelaaars speelden op deze trend d in door conttinu nieuwe oorgebouwen te ontwikkeleen. De ontwikkeling van nie euwe kantoren werd gefaciliteerd door ggemeenten kanto die sin nds de jaren ’80 enorm veeel grond hebben uitgegeven n voor kantoo orruimte. Voor beide partije en was dit een w winstgevende situatie, wantt de ontwikkelaars profitee erden van hoge winstmargees op de verko oop van nieuw we kantoren aan beleggers en het grondb bedrijf van de e gemeente m maakte winst o op de uitgifte vvan grond. Resulttaat van de en norme uitgiftee en ontwikkeeling was een groot overaan nbod op de kaantorenmarktt. Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

27

unnen kiezen vvoor renovatie van bestaan nde kantoorpaanden, maar d de Uiteraard hadden ontwikkkelaars ook ku oren biedt een n hogere winsstmarge. De vvraag naar nieuwe kantoorrruimte was tevens verkoop van nieuwe kanto enorm. Gemeenten haddeen de uitgifte van nieuwbouwgrond voor kantoren kunnen beperkeen, maar n van de hoge inkomsten uit gronduitgifte. Daarnaast is het moeilijkk om oudere kkantoren aan profiteerden nieuwe wenssen te laten vo oldoen. Vastggoed is een vriij statisch product en daard door moeilijk aaanpasbaar. H Het feit dat de veeranderende w wensen van ggebruikers niett alleen op he et gebouwniveeau, maar ookk op de locatie e van het kantoor vvan toepassin ng zijn, maakt de gewenste verandering vvan het aanbo od zeer compllex. de kantorenm markt terug te dringen. Dit ggebeurt onderr Toch is men gestart om heet huidige oveeraanbod op d oren te stoppen. In de regio o Amsterdam zorgt het andere door de uitgifte vaan grond voor nieuwe kanto ngsorgaan Plaabeka op dezee manier voor een regionale e stop van nieeuwe gronduittgifte voor samenwerkin kantoren. (Pllatform Bedrijjven Kantoren n Noordvleugeel) Het gaat hierbij vooral o om de bouw vvan nieuwe kantoren diee geen directe toegevoegdee waarde voorr het economiische klimaat van de regio h hebben, zoalss de Zuidas. Natuurlijk levert de ontwikkeling van kantoreen aan de Zuid das uiteindelijjk elders in dee stad ook leeggstand ot op de kantorenmakrt op. Door de eeindeloze nieuwbouw van kantoren tegeen te gaan, zaal het overscho teruggedrongen kunnen w worden waard door investereen in het huidiige aanbod aaantrekkelijker wordt. Gebeu urt dit niet, dan zal er functionelee verouderingg op de kantorrenmarkt ontsstaan. 3.2.3 TOE EKOMST De omslag vaan de kantoreenmarkt naar een verplaatssingsmarkt heeft invloed op p de werking vvan de markt in de toekomst. Zeeker gezien dee verwachte n nieuwbouwstrroom en de affname van hett aantal arbeid dsplaatsen, zijn de vooruitzichteen slecht. In de toekomst kunnen we duss meer structu ureel leegstaaande kantoorrruimte verwacchten. Bijvoorbeeld in de gemeen nte Amsterdaam blijft het aaantal aanvragen voor nieuw we kantoor‐ o of bedrijfsruim mten, nd, stijgen. Reeden hiervoor is het feit datt de bestaande voorraad qu ua schaal, kwaaliteit, ondanks de ggrote leegstan prijs en locattie niet aanslu uit bij de wenssen van bedrijjven. (DRO, 20 008) Met nam me de oudere kkantorenvoorrraad zal in de toekkomst dus meeer last gaan kkrijgen van de leegstand. eegstand. De dip op de kan ntorenmarkt in n de Ook de varkeenscyclus speeelt een grote rol in de toename van de le periode 2000 0‐2005 lijkt zicch weer te gaaan herhalen. D De vorige kee er was het insttorten van de ‘internetbubb bel’ de belangrijkkste oorzaak vvan de problem men en deze keer lijkt de ‘kkredietcrisis’ roet in het eteen te gooien. De vraag naar kaantoorruimte is in de eerste helft van 20 008 teruggelop pen, terwijl heet aanbod lich ht is gestegen. De marktverhou uding tussen vvraag en aanb bod is verruimd, wat inhoud dt dat er meerr leegstand is.. Voor de kom mende periode word den minder opname en min nder nieuwbo ouwprojecten verwacht. To och zal het aan nbod verder toenemen als reeds in gan ng gezette bou uwprojecten w worden voltoo oid. De voorraaad zal naar vverwachting eind m2 bedragen. Gezien de m maatschappelijke ontwikkelingen, zoals eeen afname van het 2010 in totaaal 47 miljoen m aantal werkzzame personen, zal de voorrraad in gebru uik slechts zee er beperkt kun nnen groeien. Resultaat is d dat er eind 2010 sleechts 40 miljo oen m2 van dee 47 miljoen m m2 totaal in ge ebruik is, wat betekent dat de totale kantorenleeggstand oploop pt naar 15%. (DTZ, History R Repeats? De N Nederlandse m markt voor kantoorruimte, 2008)


28

Figuur 9. Prognose opname Nederlandsse kantorenmarkkt tot 2010 (DTZ, History Repeats?? De Nederlandsee markt voor kan ntoorruimte, 2008)

Hierbij moet opgem merkt worden n dat het, voorr het voorkom men van een sterkere stijgin ng van de leeggstand, van groot belang is dat gemeenten n niet nog meer gronden voor nieuw te ontwikkelen kan ntoren gaan u uitgeven. bouwen van m meer kantoorrruimte tot me eer leegstand Gezien de huidige ssituatie op de kantorenmarrkt zal het bijb leiden n. Bedrijven veerhuizen van hun oude kan ntoor naar een n nieuwere vaariant, waarbijj het oude pand in de huidigge vragersmarrkt leeg achteerblijft. Om leeegstand te beperken of tegen te gaan zal er dus een sttop moeten komen op uitgifte vvan grond voo or kantoren en n moet er meer kantoorruimte aan de m markt onttrokkken worden.

3.3

CONCENT TRATIE LE EEGSTAND

De leeegstand op dee kantorenmarkt zal de kom mende jaren alleen maar veerder toenemeen. Door nu al te signalleren welke panden kans lo open op structturele leegstand, kunnen w wellicht maatregelen worde en getroffen om grrote problemeen te voorkom men. De structturele leegstand bevindt zicch, zoals gebleeken is uit hett voorggaande, vooral onder verou uderde kantoo orpanden die niet meer voldoen aan mod derne huisveestingsbehoefften. Naast dee bouwkwaliteeit van het kantoor speelt o ook de locatiee een belangrijjke rol bij de huisveestingskeuze vvan een bedriijf. Locatiekeuze uisvestingsbeh hoefte van een bedrijf stelt eisen en wen nsen aan het ggebouw zelf en aan de ligging van het De hu gebou uw. Zoals bleeek uit onderzo oek onder kantoorgebruikers is bereikbaarheid één vaan de belangrijkste argum menten op bassis waarvan bedrijven hun vvestigingsplaaats kiezen ( (N NVB, 2007)& (R ppels, 2007)). Remoy & Kop De po ositionering vaan kantoren in n de stad is daaarom onder aandere te relaateren aan de ontwikkeling van vervoersmiddelen en stedelijke infrastructuurr. (zie figuur 1 10: (Van den H Hoek, Leegstaaande kantoren als 2007)) stedelijke opgave, 2


29

Figuur 10. Ontw wikkeling Nederlaandse kantorenm markt (Van den H Hoek, Leegstaand de kantoren als sttedelijke opgavee, 2007)

0e eeuw vooraal in stadscentra ontwikkeld, de afgelopeen decennia zzijn de Werden kanttoren in de 20 bereikbaarheeid per auto, o openbaar vervvoer en vliegttuig steeds belangrijker gew worden. Resulltaat is dat kantoren nieet meer in stad dscentra, maaar steeds meeer nabij vervoe ersknooppuntten aan de ran nden van de stad kwamen te sstaan. bied Naast de berreikbaarheid is het type locatie (status) vvan groot belaang. Hierin speelen ideologieeën op het geb van stadsplanning een bellangrijke rol. V Vroeger werden functies vo ooral gemengd. Na WO II kw wam het idee e van ernationaux d d'Architecture Moderne) op p. Dit de functioneele stad, zoals gelanceerd door het CIAM (Congrès Inte hield in dat b belangrijke fun ncties, als wonen, werken, recreëren en verkeer zoveel mogelijk geescheiden werrden gehouden in de stad. Dit aals radicaal an ntwoord op dee voortschrijde ende woningn nood, onhygiëënische e oorlog was d de vraag naarr woningen en norm, volkshuisvesting en de onggebreidelde ggroei van steden. Vlak na de dus werden eeerst de woon nwijken ontwikkeld. In de jaren ’80 kwam m de service ssector sterk op en begon m men met de ontw wikkeling van d de werkgebied den. Deze werkgebieden w werden door m middel van privvate ontwikkelinggen in rap tem mpo gerealiseeerd op goed bereikbare locaaties. Ze wareen ideaal geleggen voor bedrrijven en de kantorrenmarkt was op dat momeent goed. Echtter waren de meeste pandeen door de sn nelle ontwikke eling van een lagere kwaliteit en de ruimtelijke samenhang ontbrak. Tevens waren dit door de mo onofunctionele he 9 tot 5 gebieden, buiten kantooruren was er geen e enkele levend digheid op straaat. opzet typisch Toen de vraaag naar kantorren eind jaren n ‘90 afnam, w werd de intere esse in de mon nofunctionelee gebieden al snel minder. De b bereikbaarheid d was dan weel goed, maar de gebouwen n sloten niet o optimaal aan o op de huisvestingsb behoeften van n bedrijven en n de omgevingg was van lage kwaliteit. Ju uist de interesse in multifunction nele gebieden n kwam op, om mdat deze goede huisvesting, functiemeenging en leveendigheid combineerdeen. De leegstaand op monoffunctionele locaties nam du us toe. De com mbinatie van n niet matchend de eisen van kan ntoorgebruikeers wat betrefft de kantoren n (verouderd, niet flexibel, geen herkenb baarheid, teko ort aan parkeerggelegenheid een hoog energgieverbruik) en n de locatie (sstatus), veroorzaakt een concentratie van leegstand op p monofunctio onele kantorenterreinen. (V Van den Hoekk, Leegstaandee kantoren alss stedelijke op pgave, 2007)


30

Mono ofunctionele llocaties

Aanbod

Kantoren nterrein 33% Overig O 67%

Leegstand d

Overig 52%

Kantoreenterrein 48% %

Figuur 11. Leegstand kaantoren per locattie (Bak, 2008)

hetste ontwikkkeling op de kkantorenmarkkt kan worden n onderbouwd d met feitelijkk De hieerboven gesch cijferm materiaal. Uit onderzoek naaar de Nederlandse kantorenmarkt blijktt dat van alle typen locatiess mono ofunctionele kkantorenterreinen de minstt populaire vestigingsplaatss zijn. Hier bevvindt zich nam melijk 48% van de totale leegstand. Aangezien slechts 15 5 miljoen m2 (33%) van de ttotale kantoorruimte zich o op orenterreinen bevindt, maar deze gebied den wel verantwoordelijk ziijn voor de heelft van de totaale kanto leegsttand, is dit een zorgelijk pro obleem. (Bak, 2008) De gem middelde leeggstand op dezee locaties is 19% ten opzich hte van 10% in andere gebiieden. In bepaaalde kantore enterreinen alss Amstel III kaan de leegstan nd zelfs oplop pen tot 55%. de voorkeur o om zich te vesttigen in een ggemengd stedelijk milieu. V Voordeel van d deze Bedrijjven hebben d multiffunctionele lo ocaties is dat eer naast kanto oren onderste eunde voorzieningen als hottels, horeca en congrrescentra in heet gebied aanwezig zijn. Dee levendigheid d in het gebied d spreekt ookk werknemers aan. Qua concu urrentiepositiee verliezen mo onofunctionele locaties hett dus van derggelijke multifu unctionele geb bieden. (StedP Plan, 2007) Uit onderzoek o onder kantoorgebruikers blijkt dat de reden om van eeen monofuncctionele locatie te vertrekkeen niet voortkkomt uit probllemen met he et gebouw zelff, maar veel m meer volgt uit de ntrekkelijke om mgeving. (Van n den Hoek, TThe MXI as too ol for urban pllanning and analysis, 2008)) De vraag onaan naar kkantoorruimtee richt zich vo ooral op hoogw waardige locaaties, waardoo or verouderdee en incourantte kanto oorgebouwen op monofuncctionele locatiies weinig toe ekomst hebben. (Beele, 200 05) erdam Amste

Teleport

Amstel IIII

Figuur 12. Leegstand kaantoren Amsterd dam (DRO, 2008)


31

In de gemeente Amsterdaam zien we dee concentratiee van leegstand op monofun nctionele locaaties terug. beschikt over zowel monoffunctionele alss multifunctio onele locaties,, maar de leeggstand van Amsterdam b kantoren is aaanzienlijk gro oter op de mo onofunctionelee locaties. Op de onderstaaande kaart zijn n duidelijk clusters met veel leeggstand te ontd dekken op de kantorenterrreinen Teleport en Amstel III. De leegstand in deze gebieden is 3 30‐55% waarm mee ze ver boven de gemid ddelde leegstaand op kantorenterreinen (19%) of het Nederlands ggemiddelde (1 13%) liggen. R Redenen voor de onpopularriteit van dezee locaties zijn onder andere e het gebrek aan vvoorzieningen, diversiteit, p parkeerplaatseen en de onaaantrekkelijke o opzet van de ggebieden. Opgemerkt m moet worden dat in het cen ntrum van Am msterdam volggens dit figuurr ook aanzienlijke leegstand d is, maar het feitt dat dit veel kkleinschaligere kantoren zijjn (slechts 1/6 6 van totaal), maakt het pro obleem minde er omvangrijk. De bereikbaarheid en parkeermogelijkheeden in het ce entrum zijn sleecht, maar dee leegstand levvert nauwelijks problemen op. Er zijn voldoeende andere, in werking zijnde, functies die het leegsttandsaandeel den, waardoo or de uitstralin ng en compenseren. Ook staan iin stadscentraa veelal monumentale pand heid voor sommige bedrijveen de doorslagg kan geven. O Op de monofu unctionele loccaties staan ve eelal herkenbaarh kantoren meet weinig herkkenbaarheid en kunnen and dere functies d de enorme leeegstand niet vverbergen. De e geclusterde lleegstand op kantorenterreeinen heeft daaarom grote ggevolgen. einen Kenmerken kkantorenterre Monofunctio onele kantorenterreinen ko omen uiteraarrd niet alleen in Amsterdam m voor, maar o ook in andere steden met eeen redelijk aaanbod aan kantoren. Net als in Teleport en Amstel III kampen ook d deze kantorengeb bieden met veeel leegstand. Voorbeelden van enkele vaan deze terreiinen zijn Bergwijkpark in Diemen, Plasspoelpolder in n Rijswijk, Rijn nsweerd in Utrrecht, Rivium in Rotterdam m, Gelderse Po oort in Arnhem m en Lindenholt in n Nijmegen. (B Bijdendijk, 200 06) Om te ach hterhalen watt de belangrijkkste oorzaken zijn van de leegstand op p deze plekken n, zullen enkele kenmerken nde eigenschaappen vergeleken worden. Op deze manier kan een beelld verkregen w worden van de belangrijkstte veroorzakers van leegstaand op kantorenterreinen. ntorengebieden de leegstand van kantoren erg hoog is. Dit heeft onder andere tte Opvallend is dat in alle kan het feit dat dee kantoren veeelal verouderd d zijn en een w weinig herken nbare uitstraling hebben. To och maken met h zijn niet zozeeer de gebouw wen, maar voo oral de locatiee de belangrijkkste reden voor de leegstan nd. Zoals eerd der in dit hoofdstukk al aan de orde kwam, is d de monofunctionaliteit en d daarmee het ggebrek aan levvendigheid problematiscch. Gebieden worden niet aalleen doods n na kantoorure en, wat de nod dige onveiligh heid met zich meebrengt, m maar bedrijveen kunnen ookk geen gebruik maken van ffaciliteiten in de omgeving. De terreinen n liggen daarnaaast aan de raanden van de stad, veelal geïsoleerd van de rest van d de omgeving. Deze eigenschappen in combinaatie met ontw wikkelingen op p de kantorenmarkt hebben n de terreinen n een slecht im mago oldoende parkkeergelegenheid en de sted denbouwkund dige gegeven. Waat hier ook nieet toe bijdraaggt zijn de onvo opzet van heet gebied met verschillendee kantoren van n verschillend de omvang op een orthogon naal raster. ngebieden zeeer onpopulair als vestigingsllocatie door: Samengevat zijn kantoren - Veroudeerde kantoren n zonder herkeenbare uitstraaling - Monofunctionaliteit (gebrek aan faaciliteiten en levendigheid) n de stad - Geïsoleeerde ligging aaan de rand van - Slecht im mago - Onvoldo oende parkeerrgelegenheid - Stedenb bouwkundige o opzet (onsam menhangend) p monofunctio onele kantoreenterreinen kaan worden be eschouwd als eeen locatiepro obleem. De Leegstand op verouderde kkantoren spellen zeker een rol in de leegstand, maar d de problemen komen vooraal voort uit kenmerken vvan de slechtee locatie. Als p positief kenmeerk van kantorenterreinen kan tot slot de goede bereikbaarheeid per auto een OV worden n opgemerkt. Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

32

3.4

GEVOLGE EN LEEGST TAND

Een kantoorpand d dat leeg staat, is moeilijker vverhuurbaar d dan een nieuw w of deels verrhuurd pand. A Als de d van het pand verder toen nemen. Zeker het feit dat er continu leegsttand lang aanhoudt, zal de incourantheid nieuw we kantoren w worden bijgebouwd, zorgt eervoor dat de bestaande vo oorraad mindeer in de gratie e is. De incourantheid van het kantoor vveroorzaakt fin nanciële problemen voor de belegger vaan het kantoorr, omdat zijn msten teruglop pen en de marktwaarde van het gebouw w daalt. Naast het feit dat de leegstand p problemen inkom oplevert voor de eiigenaar, zal heet ook zijn invvloed hebben op de omgeviing. Als een kaantoor leeg sttaat en er houd, zal dit n niet alleen de aantrekkelijkheid van het kkantoor zelf, mindeer geld wordt geïnvesteerd in het onderh maar ook van de om mliggende panden verklein nen. Meerdere e kantoren veerliezen hun w waarde, zodat er een het gebied plaatsvindt. De p problemen slaaan dus over o op de omgevin ng van het lee egstaande downgrading van h oor. Op een monofunctioneele locatie mett veel leegstaaande kantoren, zoals de kantorenterrein nen Amstel III kanto Amsteerdam Zuidoo ost en Bergwijkpark in Diem men, levert ditt zowel financiële als ruimteelijke en maattschappelijke probleemen voor heet gebied op. Door de verstoring van de markttwerking van kantoren in een monofunctioneel gebied d, zal ook de aantreekkelijkheid vvan de openbaare ruimte afn nemen. De daling van inkom msten bij eigenaren veroorzzaakt achterstallig onderhoud aan zow wel kantoren aals de openbaare ruimte. Hieerdoor ontstaat het gevaarr van verloeedering en staagnatie van dee waardeontw wikkeling in he et hele gebied d. (DRO, Confeerentie, 2006)) Zowel het gebou uw zelf als de locatie zijn vaan invloed op de huisvestingsbehoefte en bij een sterkke neergang vvan de locatie zal heet kantoor niett meer aanslu uiten bij de eissen van huurd ders. De problemen veroorzzaakt door de e leegstand versteerken elkaar een de kans is ggroot dat de o overige kantorren op termijn n ook leeg kom men te staan.

Figuur 13. Leegstand kaantoren

De neeerwaartse on ntwikkeling van de gebouween slaat vervo olgens over op p de omgevingg, zeker als err meerdere kanto oren leeg staan n. De opstapeeling van prob blemen zorgt e ervoor dat de sociale onveiligheid in het gebied toeneeemt en het im mago verslech htert. Vooral in monofunctionele gebiedeen zal de verp paupering snel toe kunnen slaan,, omdat dit geebieden zijn die buiten werktijd nauwelijks gebruikt w worden en doo or de verdere afname van de levvendigheid wo ordt de kans o op verpaupering alleen maaar groter. Zekeer wanneer de leegstand to oeneemt en leegsttaande kantoo orpanden worrden gekraaktt, zal de ellend de zeer omvangrijke vormeen aannemen.. Leegstand, verpaupering, onveeiligheid en sleecht imago veersterken elkaaar, zodat de p problemen steeeds verder o oplopen. Het n neerwaartsee spiraal terecht en hoe langer de leegstaand voortduurt, hoe groterr de gebied komt in een 007) Om de monofunctioneele kantorengeebieden uit de eze probleemen uiteindelijk worden. (StedPlan, 20 uitzich htloze situatiee te redden, iss het doorbreken van de ne eerwaartse sp piraal noodzakkelijk!


33

3.5

CON CLUSIE KA ANTORENM MARKT

De structurele leegstand vvan kantoorru uimte in Nederland is een zo orgelijke ontw wikkeling. Voo oral oudere paanden bben eronderr te lijden, omdat de kantorren zelf en hun locatie niet aansluiten op p de op ongunstigge locaties heb huidige huisvvestingsbehoeeften. Door dee nieuwbouwstroom, veran nderingen op de arbeidsmaarkt en door d de gevolgen van n de kredietcrrisis zal de stru ucturele leegsstand in de toe ekomst een nog grotere om mvang aan gaaan nemen. Voorral op monofu unctionele loccaties zijn kanttoren gevoeligg voor leegstaand. De enorm me structurele e leegstand op p kantorenterrreinen veroorrzaakt niet alleeen financiële e problemen vvoor de eigenaaar, maar hee eft ook een negatievve invloed op zijn omgevingg. Op monofunctionele locaaties met veel leegstand zullen de proble emen elkaar versteerken, zodat d deze gebieden n uiteindelijk in een neerwaaartse spiraal tterecht komen. Het doorbrreken van deze spirraal is noodzaakelijk om de ggrote problem men op kantorrenterreinen tte verhelpen.


34

4

O OPLOSSIN NG PROBL LEMEN K ANTOREN NTERREIN NEN

Leegsstand van kanttoren levert vvooral op mon nofunctionele locaties grotee problemen o op. Om de structurele leegsttand tegen te gaan, zal er o ook een structturele oplossin ng gevonden moeten word den. Dit houdtt in dat zowel de leeegstand van kantoren zelf aals de bijkomeende problemen veroorzaakt door de leeegstand aange epakt moeten wordeen. Alleen op die manier kaan de neerwaaartse spiraal vvan monofuncctionele kanto orenterreinen doorbroken wordeen.

4.1

HERONTW WIKKELIN NG OP GEBO OUWNIVEA AU

Het iss noodzakelijk om de structurele leegstan nd van kantorren in Nederlaand tegen te ggaan. De kanto orenmarkt kampt met een eno orm overaanb bod en de toename van de leegstand zal monofunctionele kantoren nterreinen in piraal helpen. Daarom is heet van groot b belang om mett structurele o oplossingen de leegstand een neerwaartse sp te besstrijden. In hett geval van een leegstaand kantoorpand zijn er zeven mogelijke straategieën voorr de eigenaar om met het kanto oor om te gaan n (Hek, M.; et al., 2004): 1. Niets doen (ve N erpaupering) 2. Afstoten pand A (verkoop) 3. Onderhouden O in huidige staaat 4. Aanpassen geb A bouw: Renoveeren (gelijke fu unctie) 5. Aanpassen geb A bouw: Tijdelijkk herbestemm men (tijdelijk n nieuwe functiee) 6. Aanpassen geb A bouw: Transfo ormeren (definitief nieuwe functie) 7. Sloop en nieuw wbouw n in dit onderzzoek af als opllossing, omdaat de leegstand De eeerste drie strattegieën vallen d hoogstwaarrschijnlijk behou uden blijft. Er moet kantoorruimte aan d de markt onttrrokken wordeen om structureel leegstaan nde panden uit hu un kansloze sittuatie te redden en de ondergang van kaantorenterrein nen te voorko omen. Renove eren is daaro om ook geen o optie. De vijfde optie, tijdelijk herbestem mmen, is slechts tijdelijk, maaar zou wel ku unnen dienen n als ovvergangsoplosssing naar een n definitief nieeuw gebruik. In ieder geval zal de kantoreenmarkt doorr deze oplossing evenwich htiger worden n en zullen de problemen ve eroorzaakt do oor de leegstaand afnemen. Tot slot is bij e oplossing. In beide gevalleen vindt een d definitieve de laaatste twee straategieën wel sprake van eeen structurele functiieveranderingg plaats waard door de leegsttand zal afnem men en de kan ntorenmarkt eevenwichtigerr kan worden. Transformeren heeeft om diversee redenen de vvoorkeur boven sloopnieuw wbouw. Bij traansformatie iss sprake van duurzzaam en solidee gebruik. Veeel van het huid dige kantoorggebouw kan behouden blijvven waardoor de levensduur van hett gebouw worrdt verlengd, eer minder bou uwmaterialen, transport en n energie nodiig zijn, de orden geklaard d en de kosten n lager zijn. Andere voordeelen zijn dat do oor transform matie klus sneller kan wo ndere gebouw wen behouden n blijven, het o omzeilt de sch haarste aan niieuwbouwgro onden en kan een bijdrage bijzon levereen aan de groeiende behoeefte aan wonin ngen. (Mobilitteit, 2006) Aan de andere kkant zitten er ook nadelen aan trransformeren. De vrijheid is bij transform meren, vergele eken met sloo opnieuwbouw w, veel kleinerr, omdat het gebou uw niet optim maal aan nieuw we functies en n zijn omgevin ng aangepast kkan worden. O Ook onvoorzie ene probleemen in het ccomplexe tran nsformatiepro oces, zoals gro ote extra kosteenposten, kun nnen nauwelijks voorkkomen worden n. Een kantoo orgebouw moeet zich lenen vvoor transform meren om dit tot een succe es te maken. Uitein ndelijk zal de kkeuze voor traansformeren o of sloopnieuw wbouw van dee leegstaande kantoren ech hter vooral wordeen bepaald do oor de financiële haalbaarh heid van beide e opties. (Geraaedts & Van d der Voordt, 20 005) Hierbij moet opgemerkt w worden dat slo oopnieuwbouw w de mogelijkkheid schept o om een nieuw w (flexibel) geb bouw te uncties kan hu uisvesten (‘solid’). Op deze manier kunneen veranderin ngen in de ontwiikkelen dat veerschillende fu


35

markt gemakkkelijk opgevaangen worden n, waardoor dergelijke prob blemen als op kantorenterrreinen voorkomen worden (Bijd dendijk, 2006). m de functie vaan leegstaand de kantoren deefinitief te De beste oplossing tegen sstructurele leegstand is om door middel vvan transformeren of sloopnieuwbouw. V Vooral de woo onfunctie lijktt erg geschikt,, veranderen d omdat er de komende jareen een grote vvraag naar nieeuwe woninge en wordt verw wacht, vooral in grote Randstedelijke steden. Daaarnaast zorgtt wonen voor continue leve endigheid op sstraat en gunsstig dubbelgeb bruik van een gebiied in combinatie met werkken. Maar nattuurlijk zouden ook retail, h hotels, horeca of entertainm ment uitkomst kun nnen bieden aals nieuwe fun nctie (Heath, 2 2001).

4.2

ERV ARINGEN TRANSFOR RMEREN

Transformeren heeft de vo oorkeur als aaanpak bij het ttegengaan van de leegstand van kantoreen. In Nederlaand is n aanwezig, du us door van deze ervaring tte leren, kunn nen er al enige errvaring op hett gebied van ttransformeren wellicht nieu uwe projecten n worden opgeepakt. Historie derland in de jaren ’90 plaaats. Verouderd de haventerreeinen werden De eerste traansformaties vvonden in Ned herontwikkeld tot stedelijke gebieden, waarbij oude pakhuizen we erden getranssformeerd naaar woningen, es waardoor w woningcorporaaties (en in miindere kantoren en//of retail. Dezze transformatties waren een groot succe mate ontwikkkelaars) op zo oek gingen naar nieuwe te transformeren panden. Geezien de enorm me leegstand in kantoren was het voor de hand liggend om deze pan nden om te zetten in een nieuwe functie. Vooral het ort aan woninggen in de sted den leek hierm mee aangepakkt te kunnen w worden. Echteer zorgde het enorme teko gebrek aan kkennis en ervaaring op dit geebied ervoor d dat alleen pion nerende corpo oraties en onttwikkelaars he et aandurfden. In totaal werd d er in de periode 1990‐200 07 daarom sle echts 440.000 0 m2 kantoor ggetransforme eerd wat neerkomtt op 4.500 wo oningen), mind der dan 10% vvan de totale leegstand. (Bo ouwmeester, 2006) tot woning (w 4.2.1 TRE ENDS Als we gereaaliseerde transsformatieprojecten in Nedeerland bekijke en, blijken de eeerste projectten vooral monumentale panden te zzijn. Deze geb bouwen kondeen niet gesloo opt worden, m maar voldeden n niet meer aaan de eisen van mo oderne kantoo orgebruikers. Wel hebben m monumentale e panden overr het algemeeen een omvang die transformatie tot appartementen mogeelijk maakt. Het feit dat de meeste van d deze panden in n de binnensttad euwe apparteementen zijn eeen waardevo olle gelegen zijn, was een extra stimulans om te transformeren. De nie oorraad en dee verschillende e doelgroepen n die interesse hebben in d deze toevoeging aaan de bestaande woningvo woningen wo onen graag ceentraal en dich htbij voorzien ningen. Veel m monumentale kantoren in b binnensteden werden daarrom succesvoll omgebouwd d naar kleine sstarters‐ of stu udentenwonin ngen of naar luxe appartementten voor ‘emp pty nesters’ en n senioren. (R Remoy H. , De markt voor trransformatie vvan kantoren tot woningen, 20 007) n ’50‐’60 in Na deze eersste succesvollee transformatties begon meen ook leegstaaande kantoreen uit de jaren stadscentra een woonwijkeen om te bouw wen naar nieu uwe functies. Deze gebouw wen zijn zeer geschikt voor transformaties door hun o omvang en strructuur. De locaties van dit type kantoreen zijn ideaal vvoor woningen n, n andere functtie. Met namee woningen leeken erg gesch hikt, aangezien men op dezze manier kon n hotels of een voorzien in eeen voortdureende behoeftee; vooral naar studentenhuisvesting en lu uxe appartem menten. Steedss meer kantoren werden geetransformeerrd naar een niieuwe functie, maar het gaat hierbij nog steeds om ee en 0%) van de leeegstaande kan ntoren. De leeegstand op de e kantorenmarkt blijft daaro om problematisch. klein deel (10


36

Aangeezien eerst dee meest geschikte kantoren n op de beste locaties werden getransforrmeerd, blijven de moeilijker transform meerbare en kansloze kanttoren op monofunctionele locaties over.. Aangezien de e problemen orzaakt door leeegstaande kaantoren op kaantorenterrein nen voor grotee problemen zorgen, valt h hier veroo theoretisch gezien door middel vvan transform matie veel winst te behalen. De afname vvan de leegstaand van oren en de intrroductie van n nieuwe functies lijken monofunctionele kantorenterreeinen uit hun neerwaartse kanto spiraaal te kunnen h halen. Helaas b blijkt het transformeren vaan leegstaandee kantoren op p monofunctio onele gebieden echter zeeer moeilijk tee realiseren. ds Amsterdam m Trend In Am msterdam zijn deze trends o ook te zien. Dee eerste transfformaties von nden plaats in de havengeb bieden rondo om het Centraaal station. Oo ok werden mo onumentale panden in het ccentrum omggebouwd tot apparrtementen, ho otels, winkels etc. Op de on nderstaande kkaart met initiatieven voor ttransformatie es van kanto oren uit 2007 w wordt deze trend bevestigd d. De kaart ge eeft een overzicht van initiaatieven voor trransformatie of herrhuisvesting vvan bedrijven. Bijna alle inittiatieven conccentreren zich h rondom het centrum, terw wijl dit niet per deefinitie de pleek is waar ook de meeste leeegstand voorkomt. Juist monofunctioneele locaties be evatten het overggrote deel van de leegstaande kantoren, maar deze ple ekken worden n niet als gescchikt beschouw wd voor functiieveranderinggen.

Figuur 14. Initiatieven K Kantorenloods A Amsterdam (DRO,, Jaarverslag 200 07 Stadsloods & K Kantorenloods, 22008)

4.2.2 2 TRANSF ORMATIES KANTOREN NTERREINE EN Kanto orenterreinen kampen met enorme leegsstand en onde ervinden daarr veel negatievve gevolgen vvan. Transformeren lijktt een geschiktte oplossing om de problem men te verhelp pen, maar dit blijkt op deze e locaties op uwniveau zeer moeizaam tee realiseren. D Door de transformatie zal h het kantoor eeen nieuwe fun nctie krijgen. gebou Op eeen monofuncttioneel kantorrenterrein is h het draagvlak vvoor deze nieuwe functie vveelal niet aan nwezig. Transformeren is daarom alleen mogelijk op p plekken aan d de rand van heet gebied waar de relatie m met de m) aanwezig is. Alleen op de eze locaties is voldoende drraagvlak aanw wezig om een omgeeving (woonwiijk of centrum nieuw we functie te rrealiseren.


37

In de praktijkk zijn slechts eenkele voorbeeelden bekend d van getransfformeerde kantoren op mo onofunctionele kantorenterrreinen. Om heet resultaat vaan transformaaties in de praktijk te kunneen beoordelen n, zullen twee voorbeelden n worden bekeeken. Dit zijn d de Churchillto owers in Rijsw wijk en het kan ntoorgebouw HQ023 in Hoofddorp. B Beide kantoorrgebouwen zijjn goed bereikkbaar gelegen n aan de rand van een kantoren‐ /bedrijventerrein en omgeebouwd tot ko oopappartementen.

Figuur 15. Kanto oorgebouwen naa transformatie ((Links: Churchillto owers in Rijswijkk & Rechts: HQ02 23 in Hoofddorp)

drijven uit hett De beide locaaties waren voor bedrijven en kantoren niet meer zo aantrekkelijk waardoor bed gebied trokkken. De leegstaand die zij hieerbij achterlietten veroorzaaakte een negattieve ontwikkkeling in het ge ebied (zie 3.4). Echter waren de locaties stedeenbouwkundig gezien wel e een prima pleek; dicht bij heet centrum, m met uitingen en vo oorzien van eeen prima infraastructuur. De e terreinen zou uden dan ookk zeker geschikkt zijn goede aanslu als gemengd woon‐ en weerkgebied. Om mdat dit doel n niet zomaar w wordt bereikt, werd gekozen voor de ‘vliegwiel’ methode. Dit ho oudt in dat op p kleine schaaal één of enkele bouwblokkken (aan de rand van het ge ebied) worden getraansformeerd naar een nieu uwe functie. D Dit roept vervo olgens nieuwee ontwikkelinggen op (olievlekeffecct), zodat na eeen aantal jarren het gebied d volledig hero ontwikkeld is en een levend dig onderdeell van de stad is gew worden. (Postt, 2007) Op deeze wijze zou de leegstand op de kantoreenmarkt verkleind kunnen worden en zo ouden monoffunctionele kaantorenterrein nen uit hun ne eerwaartse sp piraal getrokkeen worden. In beide gevaallen bleek heet gecreëerde vliegwiel echtter niet te leid den tot het no oodzakelijke o olievlekeffect. De eigenaren vaan andere kan ntoorpanden in het gebied zzagen in de trransformatie ggeen reden om m zelf ook een n functieverandering te realliseren. Ze willden vooral m meeprofiteren van de ontwikkelingen zon nder zelf te De terreinen h hebben hun oude functie dan ook gewoo on behouden en de problem matiek die bij dit investeren. D soort locaties hoort, is onvverminderd blijven bestaan n. In plaats van dat de eerstte bewoners b binnen enkele e jaren ngd stedelijk ggebied zouden wonen, won nen ze aan de e rand van een n kantoren‐/bedrijventerrein. In in een gemen beide projecten is de verkkoop van de ap ppartementen n goed verlop pen en wonen de bewonerss er met veel n zorgen voor grote verand deringen in het gebied. Hierruit blijkt dat plezier, maarr toch heeft dit niet kunnen transformereen van kantorren aan de ran nden van mon nofunctionele locaties wel m mogelijk is, maar dat het sle echts om een zeer lokale verbettering gaat. Op gebiedsniveeau blijven de problemen bestaan, want het olievlekefffect e blijft uit. Om dus niet alleeen de pandsgeewijze leegstaand op kantorrenterreinen ttegen te gaan,, maar ook de doorbreken, iss een andere aaanpak noodzzakelijk! neerwaartse spiraal van het gebied te d de bewering zowel geldt vo oor transformeeren als voor Hierbij moet worden opgeemerkt dat dee bovenstaand bouw van het kantoor. In dee studie is voo oral gezocht n naar transform matieprojecten n, omdat dit d de sloopnieuwb voorkeur heeeft boven sloo opnieuwbouw w. Uiteindelijk moet een kan ntoorgebouw natuurlijk weel voldoende aanknopingsspunten biedeen voor een transformatie. De kantoren o op kantorenteerreinen uit de jaren ’80 zullen veelal niet geeschikt zijn vo oor transformeeren, dus dan n is sloopnieuw wbouw noodzzakelijk. Er geldt dan hetzelfde als bij transfo ormeren; sloo opnieuwbouw w van een leeggstaand kantoor zal alleen d de pandsgewijjze leegstand tegen


38

gaan. Om het mono ofunctionele kantorengebied uit zijn nee erwaartse spirraal te halen is sloopnieuwbouw van oeten worden om de proble emen in een enkel kantoor niet geschikt. Er zal een andere aanpak ggevonden mo n op te lossen n. dergeelijke gebieden

4.3

DOORBRE EKEN NEE RWAARTSSE SPIRAAL L KANTOR RENTERREIINEN

Mono ofunctionele lo ocaties zijn teegenwoordig o ongewenst. Be edrijven vestiggen zich liever op levendige e multiffunctionele teerreinen, waardoor kantoreenterreinen m met veel leegsttand kampen en hinder ond dervinden van de bijkomendee financiële, m maatschappelijjke en ruimtelijke problemeen (zie 3.4). O Omdat de orenleegstand voor een gro oot deel gesitu ueerd is op mo onofunctionele locaties, is het tegengaan n van de kanto structturele leegstand in dit soortt gebieden essentieel om d de landelijke kkantorenmarkkt in evenwicht te krijgen. De en norme leegstand op dergelijjke locaties zo ou aangepakt kunnen word den door transsformatie of sloopnieuwbouw, m maar dit vindtt zelden plaats. Reden hiervvoor is het feit dat de locatties niet alleen n ongewild drijven, maar ook een ongu unstige uitganggspositie bied den voor zijn alls vestigingspllaats voor bed functiieveranderinggen. Er is nauw welijks draagvvlak voor nieuw we functies aaanwezig en eeen ingreep op p gebou uwniveau pakkt de problemeen in het gebiied niet aan. B Bij gebrek aan n ingrijpen kom mt het gebied door een opeen nstapeling van n problemen ((leegstand, acchterstallig on nderhoud, verpaupering, on nveiligheid, meer leegsttand etc.) in eeen neerwaarttse spiraal terecht en kan h hier moeilijk uit geholpen w worden. Om de e neerw waartse spiraaal te doorbrekken is ingrijpen n op gebouwn niveau ontoerreikend. 4.3.1 1 FUNCTIE EMENGING Door het gebrek aaan aanpak van n de leegstand d van kantoren belanden kaantorenterrein nen langzaam m in een waartse spiraaal. Om deze sp piraal te doorb breken, moet het gebied eeen nieuwe invvulling krijgen. In deze neerw omgeeving moet voo oral centraal sstaan dat het een duurzam me oplossing iss, zodat de pro oblemen opge elost kunnen wordeen en de kanss klein is dat deze in de toekkomst weer te erug zullen keeren. De meesst duurzame o oplossing die in de literatuur voo or stedelijk gebied wordt aaangedragen iss functiemengging. Functtiemenging Jane JJacobs: “Mensselijke aanwezzigheid is een basiskwaliteiit” Richard Florida: “Eeen dynamisch he omgeving zzal creatief pub bliek aantrekkken en zo ook k business en kkapitaal” Richard Florida: “D De ‘creative cla ass’ is zeer flexxibel en heeft daarom geen n scheiding tusssen werk‐ en woonomgeving nod dig” In diverse literatuur wordt gepleeit voor functiemenging in sstedelijk gebieed. Door verscchillende funccties (wonen, dag levendigheeid op straat een wordt het gebied werkeen en recreëreen) met elkaar te mengen is er de hele d evenw wichtig gebruiikt. Dit zal de locatie een po ositief imago ggeven en tot eeen dynamiscche plek make en waar mensen graag kom men. Vanuit dee markt is de vvraag naar derrgelijke multiffunctionele lo ocaties groot, maar het zal nofunctionelee kantorenterrreinen vereiseen. (Bouwfond ds, 2007) Het realiseren wel grrote aanpassingen aan mon van eeen gemengd ggebied levert daarentegen wel een duurzame oplossin ng op, waardo oor de vooruittzichten voor de toeekomst positief zijn en de p problematisch he gevolgen vaan de leegstan nd verholpen kunnen word den. Functtiemenging maaakt het gebieed bijvoorbeeeld levendiger door voortdu urend gebruik gedurende de dag, wat resultteert in meer sociale contro ole. Deze conttrole leidt vervvolgens tot m minder verpaup pering en ove erlast. De diverssiteit aan funccties brengt diiversiteit aan gebouwtypen n met zich meee wat resulteert in een hoggere aantreekkelijkheid vvan het gebied d. Tot slot leveert functiemenging optimale benutting een stabiliteit vvan de locatie op. Heet gebied kan zo weer conccurreren met andere en nie euwere stedellijke gebieden n. (Van den Ho oek, The MXI as too ol for urban pllanning and analysis, 2008)) Bovendien iss er voldoendee draagvlak om m functieveraanderingen (ook in de toekomsst) mogelijk tee maken. Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

39

Het realisereen van gemengde locaties u uit leegstaande kantorenterrreinen is daarom de meest geschikte oplossing om m monofunctio onele gebiedeen van de ond dergang te red dden en een ggoede concurrrentiepositie tte verschaffen vvoor de toeko omst. Aandach htspunten om m uiteindelijk h het gewenste leefmilieu te verkrijgen zijn n naast de functiemenging: de inrichting van de openb bare ruimte, o oog voor open nbaar vervoer,, buurtsuper e en op ntueel een sch hool. Functiem menging is de vvoorwaarde vvoor een nieuw w leefmilieu een het leefklim maat termijn even bepaalt de leevensvatbaarh heid hiervan. (Schipper, 200 05) Probleem zijn momenteel namelijk n niet de gebouw wen zelf, maar dee locatie waar enige mix van n functies volledig ontbreekt. (Van den H Hoek, The MX XI as tool for urban planning and d analysis, 200 08) bij een prettigge leefomgeving kunnen bijjvoorbeeld wo orden afgeleid d uit de De kenmerkeen die horen b behoeftepiraamide van Maaslow (Van Do orst, 2005). Do oor behoeften n voor het menselijk leven tte vertalen naaar de leefomgevingg, kan achterh haald worden op welke manier de heron ntwikkeling vaan een monofu unctioneel kantorengeb bied naar een multifunction nele locatie kaan plaatsvinde en. Zeelf‐ actuaalisatie

Erken nning Sociale b behoefte Bestaanszekerheid Prrimaire biologische behoeftten Figuur 16. Beho oeftenpiramide M Maslov vertaald n naar huisvestingssvraag (Van Dorsst, 2005)

• •

Primair Onderdak (beescherming teegen weersom mstandigheden) euhinder en ssociale Bestaanszekerheid Beschermingg tegen natuurrrampen, milie onveiligheid Geen anonieme leefomgevving, mogelijkkheden tot socciale ontmoetting Sociaal Gewaardeerd ng de leefomgeving Erkennin Zelfactualisatie Identiteit, aantrekkelijke b buurt (bijv. particulier opdraachtgeverschaap)

• • • Om de kwalitteit van de leeefomgeving op het hoogstee niveau te tilllen, is een tottale herontwikkkeling van de e monofunctio onele kantooromgeving duss noodzakelijkk. Alleen een ggoede mix van n functies in eeen aantrekkelijke setting zal leiden tot sociaale veiligheid, ontmoeting, w waardering en n passende identiteit van d de leefomgeving. 4.3.2 ME THODEN Om de problematiek op m monofunctioneele kantorenlo ocaties te verhelpen, zal heet gebied een (duurzame) e ontwikkelingg moeten ondergaan van eeen kansloze naaar een kansrijke en multifunctionele loccatie. Niet alle 1 betrokken paartijen op kan ntorenterreineen zijn het hieer volledig mee e eens . De vaaliditeit van dee literatuur diie pleit voor mu ultifunctionaliiteit zal wordeen getoetst do oor in deze paaragraaf drie vverschillende methoden toe te lichten. Tweee methoden kkunnen wordeen ingezet om m het kantoren nterreinen in eeen multifuncctioneel gebied kunnen laten n veranderen en één metho ode heeft als d doel om het kkantorenterrein kwalitatief sterk te verbeteren. O Om het verschil tussen de ggevolgen van de ingreep te e vergelijken m met de huidigee strategie (niiets 1 Interviews beleggers & ontwikkelaars Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

40

doen)) inzichtelijk tee maken, zal eer ook een nulscenario worrden opgesteld. Door aan tee geven wat d de gevolgen zijn vaan de gekozen n strategie voo or de komend de jaren/decennia, kan een n heldere keuzze worden gem maakt voor de meeest gewenstee aanpak en zal dus ook blijjken of functie emenging ech ht de weg naar succes is. NUL SSCENARIO In hett geval dat er niets wordt geeïnvesteerd in n het kantorengebied en alles op zijn belloop wordt ge elaten, heeft dat grrote gevolgen. Op dit moment bevindt de locatie zich in een neerw waartse spiraall doordat de o omvangrijke leegsttand van kanttoren zorgt vo oor een slecht imago van de e locatie, onveeiligheid, ongeewenst gebruik door krakers en verpaup pering. Kortom m, met deze o omstandigheden is het gebied niet erg in trek bij bedrijven om zich n de kantoorgebouwen is b beneden peil, d dus zonder ingrijpen zal de e neerwaartse te vesstigen. Ook dee kwaliteit van ontwiikkeling zich vverder doorzettten waardoo or de leegstand alleen maarr verder toeneeemt. eer bedrijven naar geschikttere locaties e en kantoren De kantorenmarkt is een verplaaatsingsmarkt. Als steeds me pt het gebied leeg. De elderss in de stad veerhuizen en err geen nieuwee huurders voor in de plaats komen, loop neerw waartse spiraaal zet door en de gevolgen zzullen desastrreus zijn. Bedrrijven die zich willen vestige en op het kanto orenterrein zijn miniem, zod dat de voorraaad als kansloo os kan worden n beschouwd. Het gebied raaakt steeds meer verlaten en kkrakers, crimin naliteit en onggewenst gedraag zullen hooggtij vieren. VLIEG GWIEL Transformeren of h herontwikkeleen van leegstaaande kantore en naar een niieuwe functiee vergt over he et algemeen n en risico’s. V Vaak staan nieet alle panden n leeg, het eigeendom is versspreid en de risico’s bij grote investeringen onder grote rissico’s, investe eringen en sam menwerking to och een veran ndering in het samenwerking zijn groot. Om zo brengen, kan ggekozen word den voor een vvoorzichtige transformatiem methodiek, naamelijk het gebied teweeg te b oudt in dat op p kleine schaaal, meestal aan n de rand van het gebied, creëreen van een vliiegwiel in het gebied. Dit ho één of enkele bouw wblokken worrden getransfo ormeerd naarr een nieuwe ffunctie. Dit ro oept als het go oed is herontwikkelin ngen zich vervolgens de vraag naar nieuwee ontwikkelinggen op, zodatt de functiewijjzigingen en h langzaaam als een o olievlek over h het gebied heeen verspreiden. Na een aan ntal jaren zal h het gebied vollledig heron ntwikkeld zijn tot een leven ndig onderdeeel van de stad.. (Post, 2007) unctioneren van het vliegw wiel is dus bepaalend voor de e verspreiding van transform maties en Het fu heron ntwikkelingen in het gebied d. Zonder trekker die zorgt vvoor een aanttrekkelijke leeefomgeving en n vestiggingsklimaat, zzullen nieuwee gebruikers w weg blijven. Aaangezien een vvliegwiel voorral aantrekkellijk zal zijn voor p pionierende d doelgroepen aals studenten, starters en crreatievellingen, zal het uiteeindelijk aantrrekken van bredeere doelgroepen een kentering in het typ pe herontwikkkelingen vereisen. (Huizingaa, 2006) In de praktijk blijkt dat het vliegw wiel niet voldo oende als trekkker fungeert en het gewen nste olievlekeffect blijft uit (zie 4.2.2. Churchillltowers in Rijsswijk en HQ02 23 in Hoofddo orp). In plaats van nieuwe trransformatiess of heron ntwikkelingen te plannen, h hopen de kanttooreigenaren n in het gebied d een graantjee mee te pikken van de vooru uitgang. Nu dee locatie een ieets beter imaggo heeft gekregen, zullen d de bedrijven vvanzelf ook we el weer volgen, verwachten n zij. Uiteindelijk zal helaas blijken dat die hoop maar van korte duu ur is. Een mplex op een kantorenterreein maakt gee en verschil in d de geschiktheeid als vestigin ngslocatie. apparrtementencom Bedrijjven kiezen no og steeds voor locaties mett multifunctionaliteit, modeerne kantoren n en een goed d imago. De leegsttand op het kaantorenterrein blijft dus beestaan, net alss de neerwaarrtse spiraal. KRITIISCHE MASSA A Omdaat de noodzakkelijke functiemenging een bepaalde omvvang vereist o om succesvol te functionere en, zou gesteld kunnen wo orden dat alleeen een grootsschalige aanpaak de daadwerkelijke gewenste multifunctionaliteit Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

41

op een mono ofunctionele locatie kan creeëren (Van deen Hoek, The M MXI as tool fo or urban plann ning and analyysis, 2008). Om eeen gemengd sstedelijk gebieed te realisereen, zullen versschillende doeelgroepen aan ngetrokken moeten worden, die ieder hoge eissen aan de leeefomgeving sttellen. Deze kwaliteit van d de leefomgeving kan alleen m een dergelijke worden gereealiseerd als de locatie van meet af aan eeen gemengd stedelijk karakter heeft. Om functiemengging te realiserren, zal een dusdanig deel vvan de locatie e moeten worrden aangepakkt dat deze oo ok zelfstandig goed kan functtioneren. Dit zzelfstandig fun nctionerende deel van het gebied dat minimaal een multifunction nele invulling moet krijgen om de gewen nste doelgroepen te trekken, noemen we de kritische massa voor d de ontwikkelin ng. Deze kritissche massa zaal op zichzelf ggoed kunnen ffunctioneren aals levendig stedelijk gebied binnen heet kantorenterrein. De omvvang van de krritische massaa zal daarom aaltijd in samen nhang bied moeten w worden bepaaald. Op een kle einer kantorengebied kan h het zelfs om d de met de schaaal van het geb aanpak van h het totale terrrein gaan. De kwaliteit van de omgeving zal ook van in nvloed zijn op de kwaliteit vvan de te herontwikkkelen kritisch he massa. uw stedelijk w weefsel van ge emengde funccties, zoals wo onen, werken en De herontwikkeling bestaaat uit een nieu en op de omggeving. Ook hier willen eigenaren voorzieningeen. Het success van dit gebieed zal zijn vrucchten afwerpe meeprofitereen van het succces en ze zullen inzien datt investeren in n herontwikkeeling en kwalitteit daarvoor nodig is. Uiteindelijjk zal langzam merhand op deeze manier heet hele kantorengebied veraanderen van eeen verpauperde locatie in een n prettige en ggewilde leefomgeving. HERSTRUCTTURERING In het laatstee scenario worden de problemen op kantorenterreine en ook gesignaaleerd. Omdat kantoren in verhuurde sttaat meer opleeveren dan dee meeste andere functies e en het gebied erg goed bereeikbaar is, zal men de focus op d de kantoorfun nctie willen blijven behoudeen. De huidige e kantoren vo oldoen niet aaan de huisvestingsb behoefte van bedrijven, du us zullen alle ggebouwen een n facelift moeten ondergaan. In extreme e gevallen kan er zelfs word den overgegaaan op sloopnieeuwbouw. Sam men met het vvastgoed zulleen ook n zijn veranderingeen in de openbare ruimte een het voorzieeningenaanbod worden gerrealiseerd om het gebied in geheel aantrrekkelijker te m maken. orengebied veestigen, maar de dynamiek van Na deze ingrepen zullen enkele nieuwee bedrijven zich in het kanto n voor anderee multifunctionele stedelijke vestigingsplaatsen. Er zijn n namelijk nogg de locatie bliijft onderdoen steeds nauw welijks voorzien ningen aanweezig, het gebieed wordt allee en tijdens kantooruren gebruikt en mist de stedelijke dyynamiek die an ndere populaiire kantorenlo ocaties wel he ebben. Zonderr grote investeeringen in parkeergaragges en de opeenbare ruimtee, blijft het tekkort aan parke eerplekken beestaan en verlaaagt de openb bare ruimte de kw waliteit van heet vastgoed. TTot slot blijft het overaanbo od op de kanto orenmarkt bestaan en neem mt de leegstand nieet af. Gezien h het verplaatsingskarakter vvan de markt zzullen succesvvolle renovatiees van kantoren op de monofuncctionele locatie die leiden ttot opname, o op andere plaaatsen leegstan nd veroorzakeen met alle gevolgen van n dien.


42

4.3.3 3 MEEST G GESCHIKTE METHODE Met d de bovenstaan nde scenario’ss is een helder beeld gesche etst van wat eer naar alle waaarschijnlijkhe eid zal gebeu uren met kanttorenterreinen als gekozen wordt voor e een bepaalde aanpak. In heet geval dat er niets wordt geïnveesteerd, kan d de kantorenlo ocatie meer leeegstand en grrotere problem men verwachten. Kortom, het gebied daalt verder af in zijn neerwaartse spiraal. Wo ordt gekozen vvoor het ontw wikkelen van eeen vliegwiel d dan zal dit wniveau een su uccesvolle onttwikkeling wo orden, maar heet gebied schiet er verder hoogsstwaarschijnlijjk op gebouw weinigg mee op. De neerwaartse ontwikkelingeen zetten zich h uiteindelijk ggewoon door.. Bij het aanpaakken van een kritische massaa tot gemengd d gebied zal in n ieder geval d dat deel goed functioneren n. Vanuit deze goed uikte functiem mix, zal de restt van de locatie uiteindelijk ook uitgroeieen tot een preettige leefomggeving. Tot gebru slot zu ullen kwalitatieve verbeteringen van de kantoren in e eerste instantie leiden tot verminderde le eegstand op het kaantorengebied d, maar meer leegstand eld ders. Op de langere termijn n kan de locatiie nog steeds niet concu urreren met dyynamische veestigingslocaties, dus nemen de problemen verder toee.

Figuur 17. Keuzematrixx scenario’s (Eigen n bewerking)

uur 17 zijn de vier scenario’’s nog eens naaast elkaar uittgezet. De oraanje/rode gevolgen zijn onggewenst en In figu de gro oene gewenstt. Uiteindelijk zal daarom alleen de groottschalige aanp pak van het kaantorenterrein (kritische massaa) het gewensste resultaat o opleveren, nam melijk dat hett gebied uit zijjn neerwaartsse spiraal word dt getrokken. Hierm mee wordt tevvens bevestigd d dat ingrijpen n met het oogg op de toekom mst noodzakeelijk is en dat aalleen de creatiie van functiemenging een duurzame toeekomst opleve ert. menten om tee kiezen voor h het kritische m massa scenario: Argum • Het lijkt de eni H ige methode d die de negatieeve spiraal daaadwerkelijk kaan doorbreken • Alleen door mi A iddel van de kkritische masssa, die op zichzelf al functio oneert, zal functiemenging o op g gebiedsniveau kunnen ontsttaan • De grootschali D ge aanpak maaakt het mogeelijk om een d dusdanige veraandering teweeeg te brenge en dat het e een bredere do oelgroep aansspreekt en dee concurrentie epositie van heet gebied verggroot • Het onttrekken H n van m2 kanttoorruimte is noodzakelijk voor een gezo onde kantoren nmarkt en hett voorkomen van leegstand elders in de stad D ntwikkelen vaan kantorenteerreinen wordt gewerkt aan n inbreiding vaan de stad (bijj gebrek aan • Door het heron n nieuwe ontwik kkellocaties)


43

Kortom, een duurzame on ntwikkeling vaan stedelijk weeefsel is alleen n te realiseren n door middel van de kritiscche ode. Deze bew wering wordt ook ondersteeund door de lliteratuur. massa metho notone kantoreenlocaties naa ar gemengde multifunction nele gebieden is een duurza ame “De verschuiiving van mon ontwikkeling g. Een gemeng gde leefomgevving heeft een n veel kleineree kans om te vverpauperen een in een neerwaartsee spiraal af te d dalen. Functieeveranderingeen op een grotte schaal, aan npak van de sttedelijke strucctuur en openbare ruimte zijn vo oor deze ontw wikkeling echteer wel noodza akelijk.” (Robeeco, 2007) notone kantorrengebied te h herontwikkeleen tot een multifunctioneel gebied, is een n bepaalde ma ate “Om het mon van functiem menging vereisst. Alleen op d die manier kan n de samensteelling van het gebied zodan nig worden veranderd da at er draagvla ak ontstaat vo oor nieuwe fun ncties en de neegatieve spira aal wordt doorbroken. Als d de grootschaligee aanpak bijvoorbeeld vold doende kritisch he massa van de woonfuncctie oplevert, zzal er daadweerkelijk multifunction naliteit ontsta aan, waardoorr mensen in het gebied gaa an wonen, er d draagvlak kom mt voor voorzieningeen en de levendigheid op strraat een feit iss.” (Schipper, 2005)

4.4

CON CLUSIE OP PLOSSEN P PROBLEME EN KANTO RENTERRE EINEN

Om de structturele leegstand van kantoren tegen te ggaan, moeten leegstaande kantoren doo or middel van transformereen of sloopnieeuwbouw een n nieuwe functtie krijgen. Be eide strategieëën hebben hu un voor‐ en naadelen. Transformeren is een duurzame oplossing, maar het kantoorgebo ouw moet zich h lenen voor het implementteren uwe functie. B Bij sloopnieuw wbouw verniettig je de huidigge opstal, zod dat er de mogeelijkheid ontsttaat van een nieu om het nieuw we gebouw go oed te laten aaansluiten bij zzijn omgevingg en geschikt tte maken voorr verschillende functies (‘sollids’). Uiteindeelijk zullen financiële mogeelijkheden de d doorslag geveen. Geschikte nieuwe functies ter compensatiee van de kanto oren zijn woneen, maar ook retail, hotel, h horeca of enteertainment. G Gerealiseerde transformaties van leegstaaande kantoo orpanden bevinden zich vee elal in woonwijken of stadscentra, terwijl de d zich juist op p monofunctio onele terreine en bevind. Transformeren o op monofunctionele meeste kantorenleegstand omplex. Er is h hier niet voldo oende draagvlak om nieuw we functies te kantorenterrreinen blijkt namelijk erg co introduceren n. unctionele werklocaties vergen een ande ere oplossing d dan functieveranderingen o op De problemeen op monofu gebouwniveaau (transform meren of sloop pnieuwbouw). De transform matie van een enkel gebouw w op een kantorenterrrein zal successvol kunnen zijn, maar niet het gewenste e olievlekeffecct teweeg breengen waarme ee de neerwaartse spiraal van de locatie doorrbroken kan w worden. Functtiemenging in het gebied is uiteindelijk w wel de nmerken die vvan toepassing zijn op een meest duurzame oplossingg. Dynamisch, levendig en divers zijn ken bied en kunneen ervoor zorggen dat het kaantorengebied d uit zijn neerrwaartse spiraaal wordt getrrokken gemengd geb zonder daar in de toekomst weer in terrug te vallen. D De gewenste ffunctiemenging in het gebiied blijkt allee en niet d te kunnen w worden. Mono ofunctionele door middel van een vlieggwiel (enkele ttransformatie) gerealiseerd n enkel door h het realiseren van (een dee el van het) geh hele gebied (==kritische masssa) kantorenterrreinen kunnen tot een duurrzaam gemenggd gebied worrden herontw wikkeld. In and dere woorden moet op dezee locaties niett een gebouwgericchte, maar een gebiedsgerichte aanpak w worden toege epast om de neerwaartse sp piraal te kunn nen doorbreken! herontwikkeleen van monoffunctionele ka antorengebieeden is alleen mogelijk bij eeen “Duurzaam h gebiedsgericchte aanpak”


44

5

H HERONTW WIKKELIN NG KANT ORENTER RREINEN

Het doorbreken van de neerwaaartse spiraal vaan kantorente erreinen blijktt alleen mogelijk door midd del van een hter nog nooitt toegepast, tterwijl de prob blemen op gebiedsgerichte aanpak. In de prraktijk is dezee oplossing ech ofunctionele kkantorenterreinen zich wel openbaren. In n dit hoofdstu uk zal daarom een uitgebreide analyse mono van dergelijke terreeinen worden n gemaakt om te achterhale en wat de grootste knelpun nten zijn bij de e gebiedsgerichte heerontwikkelingg van kantorengebieden.

5.1

ANALYSE E KANTORE ENTERREI NEN

Om eeen goede basis te leggen vo oor de heronttwikkeling van n een kantorenterrein is een uitgebreide e analyse van het geebied essentieeel. Naast de belangrijkste kenmerken vaan het plangeebied zijn ook de omgeving van de locatie, (economiscche, maatschaappelijke en teechnologische e) ontwikkelin ngen en betrokken actoren van belang. ullen uiteindellijk in positievve of negatieve e zin de noodzakelijke hero ontwikkeling vvan de Al dezze factoren zu kritiscche massa, om m de neerwaartse spiraal vaan het kantore enterrein te d doorbreken, beïnvloeden. nalyse zal zo w worden opgezeet dat wordt ggewerkt van ggrof naar fijn. Dat betekent dat eerst de aalgemene De an ontwiikkelingen diee kantorenterrreinen, of de h herontwikkeling daarvan, b beïnvloeden w worden behandeld. De kenmerken van de omgeving van n kantorengebieden zijn alss tweede aan de beurt. Hieeruit zal blijken n welke ngspunten bieeden voor een n herontwikke eling. Nadat de belangrijkstte eigenschappen van de factorren aanknopin kanto orenlocatie zellf zijn behandeld, zal tot slo ot ook de rol e en visie van beetrokken parttijen worden o onderzocht. 5.1.1 1 ONTWIK KKELINGEN In parragraaf 3.2 zijn n enkele ontw wikkelingen die de kantoren nmarkt beïnvloeden reeds behandeld. Dit zijn extern ne invloeden die buiten hett bereik van b betrokken partijen om speleen, maar wel vvan grote invlloed kunnen zijn op p de mogelijkheden voor herontwikkelin ng van het kan ntorengebied.. Daarom is heet belangrijk o om vooraf de conteext waarbinnen alle beslissingen plaats zu ullen vinden in kaart te breengen. Een wijjziging van de externe factorren kan de herontwikkelingg van het kanttorenterrein n namelijk sterk bevorderen ((of belemmeren). Hoewel de context dus niett beïnvloed kaan worden, kaan men om ee en gewenste h herontwikkelin ng mogelijk te e maken wel oen. anticiperen op moggelijkheden diie zich voordo ne invloeden die herontwikkkeling van kaantorenterrein nen beïnvloed den bevinden zich op macro o‐ en Extern mesoniveau. Op macroniveau sp pelen de econ nomische situaatie, ontwikkeeling van de kaantorenmarktt en dsvoering van gemeenten een beleggers b beïnvloeden d de context op maatrregelen vanuit het Rijk een rol. De beleid mesoniveau. oniveau Macro • Economische s E situatie De huidigee economische recessie bieedt weinig mogelijkheden voor grote inveesteringen die e nodig zijn voor de heerontwikkeling van het kantorenterrein. Banken zijn terughoudend d in het verstre ekken van leningen een ontwikkelende partijen n nemen nauwe elijks risico. To och biedt de eeconomische ssituatie ook kansen. Dee hoge rendem menten die beeleggers in on nzekere tijden n vragen, veroorzaken een w waardedaling van het vaastgoed waard door beleggerrs fors in hun vvastgoedporteefeuille moeteen afwaarderen. • Ontwikkeling k O kantorenmarrkt De kantoreenmarkt loopt achter bij dee economische ontwikkelin ngen, dus word dt verwacht d dat de leegstand de komende tijd zal toenemen. Ook wordt verwacht dat er door de vergrijzing m minder werkplekkken nodig zijn.. Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

45

•

•

Ontwikkkeling overigee vastgoedma arkten De rretailmarkt wo ordt net als dee kantorenmaarkt beïnvloed d door de economie, maar d de vraag naarr won ningen blijft in n Nederland im mmer hoog. Maatreg gelen overheiid Het Rijk (en somss provincies) zzou verschillen nde maatrege elen kunnen nemen om de herontwikkeliing het verstrekke en van subsidies, maar heeeft dit tot op h heden van kantorenterreinen te stimuleren, zoals h nog niet gedaan.

Mesoniveau ouw kantoren • Beleid vvoor ontwikkeeling nieuwbo Gezien het feit daat gemeenten n nog steeds ggrond uitgeven n voor de nieu uwbouw van kkantoren (zie 3.2.2) ouderde (en leeegstaande) voorraad uitbliijven. Nieuwb bouwgrond wo ordt in zulleen investeringgen in de vero Ned derland echterr wel steeds schaarser waardoor inbreiden noodzakelijk wordt. • Bedrijfsvvoering beleg ggers Functieveranderingen van stru uctureel leegsttaande kantoren worden nog nauwelijkss toegepast, o omdat n fiscale status van beleggeers weinig ruim mte voor is (zie voor daar binnen de algemene bedrrijfsvoering en 1.4 of Bijlagenboek hst. 4‐5). Ook kijken b beleggers onvvoldoende me et een een uitgebreide ttoelichting 5.1 ortefeuille. langge termijn visie naar hun po n belemmerin ngen voor de h herontwikkeling van een kaantorenterrein n zijn samenggevat in De kansen en onderstaand d schema. Uiteeraard kunnen n factoren diee nu een belem mmering vorm men door exteerne ontwikke elingen veranderen iin een kans. D Dat zou een go oede aanleidin ng kunnen zijn n om de heron ntwikkeling vaan een kantorenterrrein te starten n. Kansen hero ontwikkeling Belemme eringen heron ntwikkeling • Ontwikkeling kantoreenmarkt • Economische situ uatie n uit) • Ontwikkeling overigee vastgoedmarkten (vooral • Maaatregelen oveerheid (blijven wonen)) • Bele eid voor ontw wikkeling nieuw wbouw kantoren • Inbreiden wordt noo odzakelijk • Bed drijfsvoering b beleggers oed • Afwaardering vastgo 5.1.2 OM MGEVING De herontwikkeling van (eeen deel van) het kantorentterrein zal alle een mogelijk zzijn als het gebied voldoend de dt om te functtioneren als m multifunctioneeel gebied. De e potentie voo or herontwikkkeling zal voorral potentie bied gevonden wo orden als er aansluiting mo ogelijk is bij dee omgeving en n/of deze een aanvulling op p elkaar vormen. Het is gunstigg voor het creeëren van vold doende draaggvlak als de nie euwe functiess, zoals wonen n en winkelen, al in de omgevingg aanwezig zijn n. Dan moet d de relatie natu uurlijk wel ruimtelijk gelegd d kunnen worden. n: ligging (ten De verschilleende omgevingseigenschappen (micronivveau) zijn op tte delen in driie categorieën opzichte van andere gebieeden), verbind dingen en voo orzieningen. • Ligging n ’80 liggen ovver het algeme een geïsoleerd d aan de rand d van de stad. Voor Kantorenterreineen uit de jaren en mogelijke vverbinding meet een aangren nzend de introductie van nieuwe funccties in het geebied biedt ee nknopingspunten. Tot slot m moeten ontwiikkelingen in d de multifunctioneel‐‐ of woongebied goede aan n de gaten geh houden worden voor als zicch multifunctiionele projectten voordoen. Als omggeving goed in de p populariteit vaan aangrenzen nde gebieden stijgt, dan zullen projecten n in het kantorengebied oo ok snelller van de gro ond komen. Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

46

•

•

Verbindingen V de bereikbaarrheid per Kantorenggebieden liggeen meestal bij grote vervoersknooppunteen waardoor d auto en OV V zeer goed iss. Deze grote vverkeersaderss kunnen er echter ook voo or zorgen dat het kantorenggebied geïsoleeerd wordt van n zijn omgevin ng. V Voorzieningen n Kantorenggebieden in Neederland hebben een dusdanig kleine om mvang dat er nooit een soliitair gebied gerealiseeerd kan wordeen. Een locatiee is daarom alttijd afhankelijjk van voorzieeningen die in de omgeving aanwezig zzijn. Het is noodzakelijk datt er in de omggeving voldoende voorzieniingen voor dagelijkse boodschap ppen, onderw wijs en (basis) zorg aanwezigg zijn. Zijn er in de omgevin ng ook grootscchaligere voorzienin ngen op het geebied van recreatie, retail, sport, leisure of zorg aanw wezig, dan kan dit een extra aanknopin ngspunt voor d de herontwikkeling bieden.

meringen voor herontwikkelling van het kaantorenterrein vanuit de omgeving, zulle en per locatiee Kanseen en belemm versch hillen. In zijn aalgemeenheid d kunnen de vvolgende facto oren als kans o of bedreiging worden beschouwd. Kanse en herontwikkkeling Be elemmeringen herontwikkkeling • Grenzend aan G n woonwijk • Ligging tovv het stadscen ntrum • (Multifunction ( nele) ontwikkelingen in de • Onpopulariteit omringeende gebieden n o omgeving • Geïsoleerd de ligging • Bereikbaarhe B n OV id per auto en • Voldoende (b V asis) voorzien ningen in de buurt • Grootschalige G e voorzieningeen in de omgeeving G Gebaseerd op: (G Geraedts & Van d der Voordt, 2005))

5.1.3 3 PLANGE BIED Nu dee algemene on ntwikkelingen n en de omgevving van het kantorenterreiin zijn bestudeeerd, is het vaan belang om het geebied zelf te ggaan analysereen. Bepaalde kenmerken vaan het plangeebied kunnen een herontwikkeling in grote mate beïnvlo oeden in positieve of negatiieve zin. Dit ziijn over het algemeen de beelangrijkste faactoren die ntwikkeling weel of niet moggelijk maken. de gewenste heron nden, dus is heet verstandig om op groot sschaalniveau De heerontwikkelingg zal op gebiedsniveau moeeten plaatsvin naar h het gebied te kijken. Criteriia die worden bekeken op ggebiedsniveau u zijn de opzett van het gebiied, de openb bare ruimte en eigendomsvverhoudingen n. Uiteindelijk zijn de kantorren zelf ook bepalend of err voldoende kanseen aanwezig ziijn voor transfformeren of ssloopnieuwbouw, dus vervo olgens moet eer op gebouwn niveau wordeen ingezoomd d. Hierin word den de bouwkundige‐ en ecconomische eiigenschappen n van de kanto oren, net als de leeegstand onderrzocht. ed Gebie • Opzet O onofunctioneel kantorenteerrein wordt ggekeken, is datt de Het eerstee dat opvalt alls naar een mo samenhan ng lijkt te misssen. Kantoren zijn lukraak o op een ruim orrthogonaal raster geplaatstt waarbij de diversiteit van de gebou uwen erg groo ot is. De ruime e opzet van heet gebied bied dt mogelijkheden voor mago. Dit word dt versterkt do oor de monoffunctionele intensivering, maar geeeft het geheel een slecht im d waardoor dee gebouwen aalleen tijdens kkantooruren w worden gebru uikt en invulling vvan het gebied levendigheeid op straat vvolledig mist. • Openbare ruim O mte Door de ru uime opzet vaan de openbarre ruimte is err relatief veel groen op kantorenterreine en aanwezig. Net als de kantoren kam mpt de openbare ruimte ecchter ook met achterstallig onderhoud. D De inrichting van de opeenbare ruimtee met parkeerrterreinen op maaiveld doeen de kwaliteit geen goed e en ondanks


47

•

de b beleving van vveel auto’s bieedt dit onvoldoende parkee ergelegenheid d voor de kanttoren. Tot slott moet worrden opgemerrkt dat de bereeikbaarheid vvan het gebied d goed is, maaar goede interrne verkeersro outes zijn nauwelijks aaanwezig. ommen Eigendo Kantorenterreineen zijn via privvate initiatieveen ontwikkeld d en daardoor zijn de eigend domsverhoud dingen nde opzet van het gebied, m maar zeerr gefragmenteeerd. Dit zorgtt onder anderre voor de onssamenhangen maaakt het ook zeeer lastig om eeen gebiedsgeerichte heronttwikkeling te rrealiseren.

Gebouw undig • Bouwku Kantoren op kanttorenterreinen die zich in eeen neerwaarttse spiraal bevvinden, zijn ovver het algemeen 1990 en daard door inmiddels flink verouderd. Het feit d dat de kantore en van gebouwd in de peeriode 1980‐1 nig uitstraling en/of herken nbaarheid heb bben en veelal niet geschiktt zijn relatief lage kwaliteit zijn, wein et voor transformerren, biedt weinig mogelijkheden voor hergebruik. Om de herontwikkkeling van he wbouw moeteen worden toeegepast. kanttorenterrein tte realiseren zzal dan ook veeel sloopnieuw • Leegstan nd De leegstand op kkantorenterreeinen is erg grroot, maar nie et alle kantoreen staan structureel leeg. Vaak or nog gedeeltelijk verhuurrd, waardoor h het moeilijk iss om het gebo ouw een nieuw we worrdt een kantoo funcctie te geven. • Economisch nen Veel kantoren staaan structureeel (gedeeltelijk) leeg. Belegggers die de kaantoren op kantorenterrein beziitten, waarderen hun panden ondanks d de leegstand e erg hoog in dee boeken (= bo oekwaarde), waaardoor de funcctieveranderin ng van een leeegstaand kanttoor financieeel moeizaam iss (zie 5.1.4 of Bijlaagenboek hst. 4). ende kansen een belemmeriingen voor de e Samengevat biedt het plangebied op heet kantorenteerrein de volge noodzakelijke herontwikkeling. Kansen herrontwikkelingg Belemme eringen heron ntwikkeling • Ruimee opzet gebied d • Onssamenhangen nde opzet gebied • Veel ggroen • Monofunctionelee invulling (oa gebrek aan leve endigheid buitten kantoorurren) • Veel sloopnieuwbouw noodzakelijk (oa kansen n nieuwe opzet & uitstraling ggebied) • Sleccht imago geb bied voor n • Lage e kwaliteit op penbare ruimtte • Onvvoldoende parrkeergelegenh heid • Inte erne verkeerro outes • Geffragmenteerde eigendomsvverhoudingen • Verouderde kanttoren • Kan ntoren veelal n niet geschikt vvoor tran nsformeren • Kan ntoren staan slechts gedeelttelijk leeg • Hogge boekwaard de kantoren


48

5.1.4 4

ACTORE N

Nu alle belan ngrijke kenmeerken van algeemene ontwikkkelingen, de omgeving vaan het kantoreenterrein en h het plangebied d zelf in beeld zijn ge ebracht, is het van belang om ook een go oed overzicht te krijgen van alle actoren n die een rol sp pelen in dit ge ebied en bij ele herontwikkkeling. Om uitteindelijk de n noodzakelijke een eventue grootschalige e herontwikkeeling op het kkantorenterreiin te kunnen realiseren, iss het van groo ot belang dat d duidelijk is wie e precies een probleem he eeft. Vooral dee partijen die de problemen n zelf ondervinden n, zullen nameelijk bereid zijn n om te investteren in een oplossing. Figuur 18. Betrokken acctoren gebiedson ntwikkeling De actoren zijn ond der te verdeleen in publieke,, private en ovverige partijen n. Binnen het publieke stelsel vallen provincie en ggemeente. De private partijjen zijn belegggers, ontwikkeelaars en drie actoren: Rijk, p ngcorporaties. De groep beeleggers hierin n is verder ond der te verdeleen in drie groeepen: institutionele wonin beleggers, particuliiere beleggerss en eigenaarggebruikers (de eze laatste gro oep komt op kkantorenterre einen echter uiten beschouwing worden gelaten). Ond der de overigee partijen valle en de nauwelijks voor en zal verder bu ders, omwoneenden en toekkomstige gebrruikers. Door tte achterhalen n wat hun speecifieke belangen, huurd machtsmiddelen, id deeën, wenseen en eisen zijn, komt er me eer duidelijkheid over de m mogelijkheden om een grootschalige herontwikkeling tee realiseren. ma kan hierbijj behulpzaam zijn. Het bove enste deel van n de tabel is vvooral gefocusst op de Onderstaand schem bied en hun visie op een evventuele aanp pak. Het geeft inzicht in belangen van verscchillende partijen in het geb welkee partijen hind der ondervinden van de leeegstand op hett kantorenterrrein, welke acctoren ingrijpe en noodzzakelijk vinden en of hun viisie is gebaseeerd op de langge of korte terrmijn. In het o onderste deel komen de machtsmiddelen diie de diverse p partijen hebben aan bod; ju uridisch, finan ncieel en/of bezwaar maken. Is het onker gekleurd, dan is de eigenschap vollledig van toepassing op dee actor. Bij een n grijs vakje vakje in de tabel do het om een geemiddelde/neeutrale meningg en een licht vakje duidt eerop dat de eiggenschap niett van gaat h toepaassing is. Actorenanalyse G Gemeente

Publiek Provinccie Rijk

B Beleggers

P Privaat Ontwikkelaar Woningcorporatie O

Overig Huu urders Omwonenden

Toekomstige gebruikers

neel Particulier Institution Hinder leegstand en noodzakelijk Ingrijpe Visie lange termijn Juridiscche middelen Financiële middelen Bezwaaar

Figuur 19. Actorenanalyyse herontwikke eling kantorenterrreinen (gebaseerd op interviews)

ek Publie • Gemeente G dt hinder van de maatschap ppelijke en ru uimtelijke prob blemen die zicch op De gemeente ondervind kantorenterreinen voorrdoen. Zij zijn daarom in principe ook bereid om mee te werken aan n de noodzakellijke herontwiikkeling door hun juridische e en beperktee financiële miiddelen in te zzetten. Medewerkking van de geemeente is vo oor het wijzige en van de besttemming van de kantoren n noodzakelijk.


49

•

Provinciie & Rijk De p provincie en h het Rijk spelen n meer een ro ol op de achtergrond. De no oodzaak om de problemen op kanttorenterreineen aan te pakkken is bij hen gglobaal aanwe ezig, maar ze zijn nog niet b bereid om hie er middelen voor in te zetten. Privaat • Institutiionele beleggeers Beleeggers ondervvinden de groo otste hinder vvan de leegstaand van kantoren. Hun inko omsten lopen door de leeegstand teru ug, net als de w waarde van de belegging. TToch vinden m met name de institutionele beleeggers het in d de huidige situ uatie nog niett van groot be elang om in te grijpen in de problemen. D Dit kom mt door hun beedrijfsvoeringg. Institutionelle beleggers h hebben een grrote portefeuiille waarin de leeggstand van enkkele gebouween nauwelijks doorwerkt. Bovendien moeten zij hun reesultaten veraantwoorden aan aandeelho ouders, waard door rendeme enten en de waarde van hett gebouw in de boeken (boekwaaarde) ‘kunstmatig’ hoog wo orden gehouden. De heronttwikkeling van n een hun fiscale beeleggingsstatu us (FBI) slechtss zeer beperktt worden kanttoorgebouw kkan vanwege h gereealiseerd. Aan ngezien er vaak nog deels huurinkomsten n binnenkomeen, zal men lang wachten m met inveesteren. Tot slot zijn ook dee eerdergenoeemde eigendo omsverhoudin ngen van invlo oed op de keuzze van beleeggers, want aals zij een funcctieveranderin ng zouden reaaliseren, moetten er investeeringen worde en gedaaan waar anderen van meeeprofiteren. • Particuliiere beleggerrs Partticuliere belegggers hebben een veel klein nere portefeuille en leegstaand drukt sterrk op hun inko omsten. Veelaal is er nauwellijks mogelijkh heid om te invvesteren in eeen functieverandering. Daarrom worrdt met behulp van ‘incentives’ getracht om nieuwe huurders voor hun kantoren n te trekken. LLukt dit n niet dan zal dee particuliere belegger, veeel sneller dan d de institutionele belegger, zijn pand verkkopen. De waaarde die leideend is bij de veerkoop is de h hypotheek die afgesloten is op het gebou uw. • Ontwikkkelaar Ontwikkelaars ku unnen weinig b betekenen in de noodzakellijke gebiedsgerichte heron ntwikkeling, om mdat bben en hun vvisie niet op zo o’n zij voorafgaand aan de realisattie hun ontwikkkeling verkoccht willen heb ngesteld. Boveendien bezitteen zij geen eiggendommen o op kantorenteerreinen. langge termijn is in • Woningcorporatie ningcorporaties kunnen weel een rol van betekenis spe elen, omdat ziij financiële en n maatschapp pelijke Won mottieven kunnen n combineren om een goed de leefomgeving te creëren. Momenteel ondervinden ze echtter geen prob blemen, omdat corporaties geen bezit he ebben op kanttorenterreinen. Overig De overige partijen kunneen geen actievve rol in de herontwikkelingg van het kanttorenterrein spelen, omdatt zij n. Toch vormeen ze wel een belangrijke faactor voor hett succes. Doorr niet over de juiste middeleen beschikken maken kunnen n zij de heronttwikkelingspro ocedure ernsttig vertragen of zelfs belem mmeren. Het ssucces bezwaar te m van het vernieuwde multiffunctionele geebied na de herontwikkelin ng hangt af van de toekomsstige gebruike ers. Partijen moeeten hiermee rekening houden bij de noo odzakelijke he erontwikkelingg. n belemmerin ngen die de veerschillende actoren vorme en voor de herrontwikkeling van het De kansen en kantorengeb bied kunnen als volgt wordeen benoemd.


50

Kanse en herontwikkkeling • Medewerking M g vanuit gemeente • Woningcorpo W ratie heeft mogelijkheden voor i ingrijpen (maa ar geen eigendom!)

Be elemmeringen herontwikkkeling • Weinig no oodzaak tot ingrijpen vanuitt provincie en Rijk • Grootschaalige herontwikkeling onmo ogelijk realiseerb baar door beleeggers • Afhankelijjkheid van and dere actoren in de aanpak • Onvoldoende rekening houden met de wensen van overigge partijen

NB. Voor een uitgeebreide actoreenanalyse worrdt verwezen naar het Bijlagenboek (hst.. 4)

5.2

SWOT

Nu dee uitgebreide aanalyse van kantorengebieeden op het ge ebied van ontwikkelingen, o omgeving, plaangebied en actoreen is uitgevoeerd, kunnen err conclusies geetrokken worden. Uiteindeelijk is het doeel van deze stu udie om te achterhalen wat dee knelpunten zijn bij de noo odzakelijke he erontwikkelingg van kantorenterreinen. Na ieder deel nsen en belem mmeringen vo oor de herontw wikkeling ben noemd. Deze kkunnen van de analyse zijn steeds de kan mbineerd worrden in een SW WOT analyse. gecom


51

SWOT voor h herontwikkeling kantorentterrein

Stre engths

W Weaknesess

Ontwikkelinggen • Inbreideen • Afwaard dering vastgoeed Omgeving • Grenzen nd aan woonw wijk • Bereikbaaarheid auto & & OV • Voldoen nde (basis) voo orzieningen in n de buurt Plangebied • Ruime o opzet • Veel gro oen Actoren • Medeweerking gemeente

Opporrtunities

Ontwikkelingen • Uitgiifte nieuwbou uwlocaties kan ntoren • Bedrrijfsvoering beeleggers Omgevin ng • Liggiing tov binnen nstad • Geïsoleerde liggin ng Plangebied • Onsaamenhangend de opzet gebieed • Mon nofunctionele invulling • Lage e kwaliteit opeenbare ruimtee • Onvo oldoende parkeergelegenh heid • Slech hte interne veerkeerroutes • Vero ouderde kanto oren Actoren • Groo otschalig hero ontwikkeling o onmogelijk realiseerbaar door beleggers

Threats

Ontwikkelinggen • Ontwikkkeling kantoreenmarkt • Ontwikkkeling overige vastgoedmarrkten (wonen)) Omgeving • Multifun nctionele ontw wikkelingen omgeving • Grootsch halige voorzieeningen aanwezig Plangebied • Veel sloo opnieuwbouw w noodzakelijkk Actoren • Woningccorporatie heeft mogelijkheden tot ingrijpen n (maar geen eigendom!)

Ontwikkelingen • Econ nomische situaatie • Maatregelen overrheid (blijven uit) Omgevin ng • Onpopulariteit om mringend gebiied Plangebied • Slech ht imago • Gefrragmenteerd eeigendom • Kanttoren niet geschikt voor traansformatie • Kanttoren staan sleechts gedeeltelijk leeg • Hoge e boekwaardee kantoren Actoren • Wein nig noodzaak tot ingrijpen vvanuit provinccie en R Rijk • Onvo oldoende rekeening houden n met de wenssen van o overige partijeen

n het plangebiied veel zwakttes en bedreiggingen schuil gaan. Gezien deze Uit de SWOTT analyse blijktt dat vooral in samenstelling van de SWO OT (meer negaatieve dan positieve aspectten) is het welllicht ook niett vreemd dat e er tot op heden no og geen herontwikkeling van een kantoreenterrein gere ealiseerd is. In n de volgende paragraaf wo orden de belangrijkkste knelpunteen, die de herrontwikkeling belemmeren,, toegelicht.


52

5.3

KNELPUN NTEN AAN PAK

De heerontwikkelingg van kantorenterreinen zo ou de ideale op plossing voor de problemen zijn, maar to ot op heden heeft er in Nederland nog niet één herontwikkkeling plaatsggevonden. Voor dit onderzo oek is het van groot belangg om er nog nieets is gedaan aaan de problemen op kanto orenterreinen. Nu de literattuurstudie om tee weten waaro vrijweel is afgerond,, kunnen we d de belangrijkstte obstakels vvoor de aanpaak benoemen. 5.3.1 1 NOODZA AAK TOT SA AMENWERK KEN Om eeen kantorenteerrein succesvvol te herontw wikkelen tot een duurzaam en multifunctioneel gebied d zal minim maal een kritissche massa aaangepakt moeeten worden. Dit houdt in d dat er grootsch halige ingegre epen moet wordeen, vergelijkbaaar met een ggebiedsontwikkkeling. De no oodzakelijke grootschalige aaanpak wordtt op versch hillende punteen sterk belem mmerd. De cruciale oorzake en voor de beelemmering w worden hieronder, in navolging van de analyse, uitgeb breid toegelich ht. efragmenteerrde eigendom mmen • Ge Kantorenteerreinen zijn vvia private onttwikkelingen ggerealiseerd. R Resultaat is daat de eigendo ommen sterk gefragmentteerd zijn. Veeel beleggers h hebben één paand gekocht vvan de ontwikkkelaar, zodat er nu heel veel versch hillende eigenaaren in het geebied zitten. D Dit maakt het ggrootschalig h herontwikkele en van een kantorenteerrein erg moeeilijk. De minim male aanpak ((kritische masssa) die gedaaan moet worden voor een succesvollee herontwikkeeling, zal eigen ndommen van n meerdere beeleggers bevatten. Partijen moeten dus samenwerkken om dit te realiseren. Heet feit dat zich h verschillende typen eigen naren in het ge ebied bevinden, d deels zonder n noodzaak en d deels zonder m mogelijkheid ttot ingrijpen, maakt samen nwerken moeilijk. Eeen andere methode om de herontwikkeling te realiserren is het uitkopen van eige enaren door partijen diee kansen en m mogelijkheden zien in de herontwikkelingg. Uitkopen vaan beleggers iss echter zeer moeizaam door de hoge boekwaarden van kantore en. • Ho oge boekwaarden kantoren oral bepaald d door zijn cashflows; een leeegstaand kanttoor is De waarde van een kantoor wordt voo Beleggers die de kantoren op kantorenteerreinen bezittten, waarderren hun nauwelijks van waarde. B hter erg hoog in de boeken (= boekwaard de) om goedee resultaten op hun beleggingen te panden ech behalen. Veerkopen ze hu un kantoor aan bijvoorbeeld een ontwikkkelaar, dan zu ullen zij daar m minimaal de boekwaard de voor willen ontvangen om m geen verlies te maken. D De kostenpost voor de aankkoop van kantoren vo oor herontwikkkeling is enorm, waardoorr een grootsch halige herontw wikkeling waaarin één partij alle kantoreen opkoopt vrrijwel onmogeelijk is. Pas alss kantoren gro otendeels afgeeschreven zijn n door de belegger en n structureel lleeg staan, wo ordt herontwiikkelen financcieel mogelijk.. • Kaantoren staan n slechts gede eeltelijk leeg Herontwikkkeling van kan ntorenterreineen wordt ook sterk bemoeiilijkt door het feit dat de lee egstand zeer verspreid iss. Om een fun nctieveranderiing door te vo oeren, moeten n kantoren vo olledig leegstaan. De meeste kan ntoren op kan ntorenterreineen zijn echter nog gedeeltelijk verhuurd. Dit is ook een n van de redenen waaarom de boeekwaarden van kantoren re elatief hoog zijjn. Pas als de huurcontracten afgelopen zijn, kan eeen herontwikkkeling gestart w worden of me en moet huurders verplaatssen om zo ruimte te creëren voo or ontwikkelin ngen. Gezien d de gefragmen nteerde eigendommen in het gebied kan n een belegger alleen in samen nwerking met anderen huurders verplaatsen. n kantorenterrrein zorgen errvoor dat De drie grote obstaakels bij een ggebiedsgerichtte herontwikkkeling van een odzakelijk is. A Alleen als er go oede afsprake en zijn gemaakt kunnen meeerdere eigendommen van samenwerking noo hillende eigen naren tegelijk worden aangepakt zonder dat partijen p proberen te profiteren van de ingreep. versch Ook kkunnen op dezze manier de hoge investerringen die ged daan moeten w worden om de kantoren op p te kopen Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

53

van (particuliere) beleggers worden ged deeld door dee samenwerkingspartners. EEventueel kun nnen er vergaande n gemaakt om m de hoge afspraken ovver de ver‐ en terugkoop vaan het kantoor met een belegger worden boekwaarde te omzeilen. Tot slot moetten eigenaren n samenwerke en om huurders te verplaatsen in het geb bied n te creëren voor de heronttwikkeling van n nieuwe funccties. Deze acttie om zo voldoeende leegstaaande kantoren levert naast vvolledig leegsstaande kanto oren ook verhu uurde kantore en op die weeer als courant kunnen worden beschouwd. De medewerrking van de o overheid is te allen tijde noo odzakelijk om m de functieverandering van n monofunctio oneel kantorenterrrein naar multtifunctioneel ggebied mogelijk te maken. Voor de gemeeente is het d daarentegen essentieel om m medewerking te hebben van marktpartijen voor de e realisatie van n het project. Dit zorgt ervo oor dat niet zozeeer de herontw wikkeling zelf,, maar het pro oces daar naartoe moeizaam zal verlopeen. Alle betrokkken partijen moeeten namelijk één gezamen nlijk plan van aaanpak opstellen en daarvo oor is een eenduidige visie vvan belang. menwerking zzullen alle betrrokken partijeen vanuit één gelijk standpu unt moeten o opereren. Zoalls Voor een sam bleek uit de aactorenanalysse hebben de betrokken paartijen momen nteel juist zeeer uiteenlopen nde meningen n over de noodzaakk en inhoud vaan de ingreep.. Sommige partijen zullen d de ernst van d de situatie zelffs helemaal niiet inzien. De heerontwikkelingg van kantorenterreinen blijkt dan ook m mis te lopen op het feit dat de verschillen nde partijen niet tot een gezam menlijk initiatief kunnen ko omen. Partijen n hebben op d dit moment zeeer verschillen nde m er tot op heden ideeën over de aanpak van de problemen op kantoreenterrein, duss dat zou verkklaren waarom op één lijn krijjgen van de betrokken partijen schuilt d daarom de nog geen acttie is ondernomen. In het o oplossing tott succes! 5.3.2 BEL LEMMERIN GEN SAMEN NWERKING G Het grootste knelpunt bij de herontwikkeling van kan ntorenterreinen om de neeerwaartse spirraal te doorbrreken, het proces om m tot een gezamenlijk plan tte komen. Ligtt er een gezam menlijk financieel is het in gangg zetten van h haalbaar initiatief, dan is d de uitwerking van de plannen waarschijn nlijk goed te reealiseren. Of d de kleine uwen worden gesloopt of ggetransformee erd wordt dan n gedurende h het proces in verouderde kkantoorgebou overleg beslo oten. De toekomst van de kkantoren en d daaraan gerelaateerde kanseen en problem men voor het ggebied hangen namelijk vooral saamen met de p procesmatigee aansturing vaan een grootsschalige heron ntwikkeling. D Dit onderzoek ziich dan ook vo ooral focussen n op de belangrijkste bottle eneck: het op gang brengeen van het pro oces. eigenaren en huurders. Zij o ondervinden d de De belangrijkkste partijen in de huidige ssituatie zijn dee gemeente, e meeste hinder van de huid dige problemaatiek en alleen de gemeentte en eigenareen hebben beezit en kunnen n daar iets aan doen n. Bij de gemeeente is de inttentie aanwezzig om de prob blemen te verrhelpen, maarr de investerin ngen die zij daarvo oor willen doeen, zijn beperkkt. Particulieree beleggers zien de noodzaaak van ingrijp pen ook in, maaar hebben niet de middelen om dit te realliseren. Institu utionele belegggers hebben daarentegen wel de midde elen, orporaties en ontwikkelaarss hebben geen eigendomm men en maar zien weeinig in functieveranderingen. Woningco kunnen daarrdoor niets uittrichten. Uiteindelijk zullen (een deel van n) deze partijeen wel gezameenlijk de grootschaligee ingreep moeeten realisereen, dus zal er n nog een grote e verandering in de denkwijjze van actore en moeten plaatsvinden. Vrijwel alle partijjen moeten daaarvoor meerr middelen bieeden en bereid zijn risico’s te onlijke belangeen moeten du us opgeofferd nemen als diit uiteindelijk het gewenstee resultaat opllevert. Persoo worden voorr het gezamen nlijke doel: de herontwikkeling van het kkantorenterreiin. denheid aan w wensen en eiseen maakt het spanningsveld tussen de actoren groot. Toch zullen ze De verscheid uiteindelijk ggezamenlijke b belangen moeeten vinden om op één lijn te komen en de noodzakellijke herontwikkeling van het kkantorenterrein op gang te brengen. In e eerste instantie zijn de gemeente en eige enaren ntwikkelaars e en corporatiess kunnen een belangrijke bijdrage van het vastggoed leidend in het proces,, maar ook on


54

levereen aan de realisering van dee plannen. Aaan deze speciffieke actoren zzal in de initiaatieffase van h het proces daaro om extra aand dacht moeten worden gesch honken. Vinde en zij gezamenlijke belangeen en worden ze het eens over h het plan van aaanpak, dan iss dat de sleuteel tot succes o om het kantorrenterrein succcesvol te hero ontwikkelen! Om het proces op ggang te brenggen en een inittiatief tot herontwikkeling te realiseren, zal nog een ggrote stap n allemaal nogg hun eigen id deeën over de gewenste aanpak van de moeteen worden geemaakt. De actoren hebben probleematiek of heebben überhaupt zelf nog ggeen plannen gevormd, omdat de probleematiek bij hun weinig aandaacht heeft (on ntwikkelaar & corporatie). A Alle partijen activeren voorr een proces een vervolgens op één lijn te krijgen wat betreft de aanpak vaan het project zal een moeizaam traject zzijn. Om dit co omplexe traje ect in de makkelijker te kunnen doorrlopen, is een leidraad geweenst. Het vervvolg van dit initiattieffase van heet project gem onderrzoek zal zich dan ook richten op het opsstellen van een stappenplan n om de initiaatieffase van h het proces beter te kunnen stu uren. Op dezee manier kan h het proces beter worden vo ormgegeven een zal het uite eindelijke n, wordt resulttaat zijn dat dee neerwaartsee spiraal waarrin monofuncttionele kantorenterreinen zich bevinden doorb broken.

5.4

CONCLUSSIE HERON NTWIKKEL LING KANT TORENTER REINEN

Samenwerken is esssentieel om d de noodzakelijjke herontwikkkeling van heet kantorengebiedgebied in n gang te n. Deze samen nwerking is on nvermijdelijk, omdat op mo onofunctionelle kantorenterreinen uit de e jaren ’70‐ zetten ’80 die zich in een n neerwaartse sspiraal bevind den de eigendomsverhoudingen gefragm menteerd zijn, de kantoren deeltelijk leegg staan. Geen enkele actor kan onder een hoge boekwaarde hebben een veel kantorren slechts ged omstandighed den op eigen kracht een gro ootschalige he erontwikkelin ng realiseren. De risico’s en deze o investteringen die samenhangen met de heron ntwikkeling zijjn enorm en m medewerking vanuit de ove erheid voor de fun nctieveranderring van het gebied is cruciaaal. Door de n noodzaak tot ssamenwerken n, is het in gan ng zetten van het prroces de sleuttel tot succes. Voor een gezzamenlijke aanpak van het gebied zal meen voldoende partijen op één lijjn moeten krijgen, wat gezien de verschillende visies en belangen eeen moeilijke klus zal zijn. TTot op heden heeft men betrokken partijen op p kantorenterreinen nog niet op één lijn gekregen om m een gezamen nlijk initiatief or er nog geen n herontwikkeeling van een kantorenterrein plaatsgevo onden. Daaro om zal dit te starten, waardoo hten op onderrsteuning in de initiatieffase e van het procces. De onderrsteuning zal vvormgegeven onderrzoek zich rich wordeen als stappen nplan dat het realiseren van een gezame enlijk initiatieff tot de heron ntwikkeling van een kanto orenterrein mo oet sturen en structureren. Bovenal moe et uiteindelijkk bij het aangaaan van een ge ezamenlijke heron ntwikkeling vo oorop staan daat de samenw werking voor aalle partijen en n voor het pro oject zelf mee erwaarde oplevert. werken, zullen n partijen mett verschillendee visies en bellangen op één n lijn moeten “Doorr de noodzaakk tot samenw zitten n en is het in g gang zetten va an het process de sleutel to ot succes”


55

6

CONC CLUSIES L LITERATU UURONDE ERZOEK

De Nederlandse kantorenmarkt is uit baalans. Door heet enorme overaanbod aan n kantoorruim mte is er veel niet aansluit b bij de structurele leeegstand. Dezze structurele leegstand concentreert zicch binnen de vvoorraad die n huisvestingseeisen van kantoorgebruikers. Het gaat om verouderde e kantoren op p onaantrekkeelijke locaties en daarom kampen veel mon nofunctionele kantorenterrreinen uit de jaren ’70‐’80 m met grote stru ucturele leegstand. n, maar ook de e locaties zelff in de problem men. Leegstaaande Door deze leegstand komeen niet alleen de eigenaren n domino‐effeect waardoor eer meer kanto oren leeg kom men te staan in n het gebied, de kantoren verroorzaken een enorme leeggstand externee problemen m met zich meeb brengt en kan ntorenterreineen zo in een n neerwaartse sp piraal terecht komeen. Het doorb breken van deze spiraal is noodzakelijk om de grote prroblemen op d deze locaties te verhelpen. nteel al op kle eine schaal terruggedrongen n door kantore en De structurele leegstand vvan kantoren wordt momen matie of sloop pnieuwbouw eeen nieuwe fu unctie te geven. Deze gebou uwgerichte aaanpak door middel van transform oren in woonw wijken of stadscentra. Een lleegstaand kaantoor op een wordt echterr alleen toegeepast op kanto kantorenterrrein van functtie veranderen n blijkt zeer co omplex, omdaat hier niet voldoende draagvlak aanwezzig is om nieuwe ffuncties te introduceren. Bo ovendien zal d de aanpak alle een het kantoor zelf uit de problemen he elpen, maar de neerwaartse spiraal waar het ggebied zich in bevindt, wordt niet doorbroken. Er zal p pas een werke elijke verandering op het kantorrenterrein plaaatsvinden als deze een multifunctioneell karakter krijggt. Functiemenging zal het gebieed een aantrekkkelijker karakkter geven do oor diversiteit en levendigheeid, zodat hett uit zijn benarrde positie gered d kan worden.. Het evenwichtiger gebruikk van de locattie zal ervoor zzorgen dat heet gebied in de e toekomst nieet weer in de neerwaartse sspiraal zal vallen. Om werkelijke functiem menging op een kantorente errein te realiseren, zal de aanpaak niet gebouw w‐, maar gebiedsgericht mo oeten plaatsvvinden. Door o op buurtniveau het bied te heronttwikkelen (krittische massa),, zal de verand dering zich alss een olievlek over het gebied kantorengeb verspreiden. ntwikkeling vaan een kantorrenterrein bre engt de nodigee belemmerin ngen met zich mee. Een gebiedsggerichte heron Op monofun nctionele kantorenterreinen n zijn de eigen ndomsverhoudingen sterk ggefragmenteeerd en de investeringen voor de herontwikkeling zijn door de h hoge (boek)waaarde van kan ntoren enorm. De risico’s en dere investeringen die samenhangen met eeen gebiedsgerrichte aanpak (opkopen en herontwikkelen van meerd hoog dat geen n enkele partiij deze alleen kan dragen. M Medewerking vanuit de ove erheid kantoren) zijn daarom zo h m de functieveeranderingen binnen het geebied te kunn nen realiseren. Samenwerkiing bij de is cruciaal om herontwikkeling van een kkantorenterreein is dus nood dzakelijk. Voo or een gezameenlijke aanpakk zullen alle paartijen moeten komen n. De verschillende belangeen, visies en m mogelijkheden van partijen maken de op één lijn m samenwerkin ng zeer complex. Daarom b bevindt het grrootste knelpu unt bij de hero ontwikkeling vvan kantorenterrreinen zich in de initiatieffaase. De sleutell tot succes liggt bij de heron ntwikkeling vaan kantorenterrreinen in het ssturen en stru uctureren van het proces om m tot een gezzamenlijk initiaatief te komen. Uiteraard mo oet in deze samenwerking vvoorop staan dat het meerrwaarde oplevvert voor zoweel het project als de partijen zelf. nclusies uit hett literatuuronderzoek zullen gebruikt wo orden als inpu ut voor het De twee belaangrijkste con exploratieve onderzoek: herontwikkeleen van monoffunctionele ka antorengebieeden is alleen mogelijk bij eeen “Duurzaam h gebiedsgericchte aanpak” odzaak tot sa amenwerken, zullen partijeen met versch hillende visies en belangen op één lijn m moeten “Door de noo zitten en is h het in gang zeetten van het p proces de sleu utel tot succees” Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

56

7

S STAPPEN NPLAN

7.1

THEORET TISCH KAD DER

Om de neerwaartsee spiraal op m monofunctioneele kantoorterreinen te doo orbreken en d de kantorenm markt wichtiger te m maken, is een ggebiedsgerich hte herontwikkeling van dezze locaties no oodzakelijk. evenw Gebieedsontwikkelin ng is alleen no og nooit toegeepast op derggelijke monofu unctionele terrreinen, ervariing op dit gebied mist. Bij geb biedsontwikkeelingen moeteen altijd verscchillende partiijen met iederr hun eigen be elangen, d maakt. Het ffeit dat bij de eisen en wensen saamenwerken, wat het proces bij voorbaaat ingewikkeld ntwikkeling vaan kantorenterreinen ook p praktijkervarin ng mist, maaktt het tot een eextra complexxe opgave. Dee heron initiattieffase kan alls kritieke pun nt in het procees worden besschouwd; worrdt een gezam menlijk plan op pgesteld, dan is de w weg naar een succesvolle h herontwikkelin ng van het kan ntorengebied open. ocesmatige sttappen te kun nnen bevorderren, wordt er een proceson ntwerp opgestteld dat als Om deze eerste pro nemer. Als allee stappen zijn doorlopen, iss de eerste kriitieke fase van n het proces leidraad dient voorr de initiatiefn wat de weg vrrij maakt tot herontwikkelin ng van het mo onofunctionele met ggoed resultaatt afgesloten, w kanto orenterrein. Op basis van litteratuur ( (Wo olting, 2006), (Bruil, I.; et al., 2004), (De B Bruijn, et al., 2 2002) & (Nedeerland boven w water. Prograamma gebiedssontwikkeling 2007‐2009)), interviews (zzie Bijlagenboe ek hst. 4) en praktiijkervaring in gebiedsontwiikkelingen zijn n de belangrijkkste aspecten voor de hero ontwikkeling vvan een mono ofunctioneel ggebied gedestiilleerd. Op basis van essenttiële stappen en overwegin ngen die volge en uit dit onderrzoek is het prrocesontwerp p opgebouwd.. Deze bestaatt uit vijf stapp pen die allen d doorlopen moeten worden om dee gebiedsgericchte herontwikkeling van eeen monofuncctionele kanto orenlocatie mo ogelijk te makken. Het vastlo open in een stap zal het pro oces en de uiteeindelijke realisatie van de herontwikkeling ernstig be emoeilijken. Daaro om is een goed de voorbereid ding vooraf do oorslaggevend d voor het ein ndresultaat. Op baasis van de bestudeerde liteeratuur en gessprekken zijn de gekozen sttappen het meest belangrijjk te noem men. Niet beno oemde deel‐ o of nevenaspeccten zouden o opgenomen ku unnen worden n in één van d de stappen van het procesontw werp, waardoor het exploraatieve onderzzoek zich volleedig op deze in ndeling richt. 7.1.1 1 KRITISC HE MASSA SCENARIO 2 Voord dat uitgebreid d wordt ingegaaan op het staappenplan zal eerst kort wordeen teruggegreepen naar de lliteratuurstud die. Om de neerwaartse spiraaal van kantoreenterreinen tee doorbreken lijkt herontwikkeling van een kritische massaa de meest geeschikte methode. Een kritische massa iss een (n natuurlijk) afggebakend gebied dat minim maal herontwikkeld moet wordeen om een go oed leefbaar gemengd gebieed te creëren. De grootte van de kritische maassa en de sam menstelling vaan de functiess zorgen or dat op buurrtniveau een n nieuwe leefom mgeving ontstaat. Dit is van n ervoo invloeed op de omgeeving, zodat d de herontwikkkeling zich van nuit de kritiscche massa als een olievlek o over de rest vvan het gebied d zal verspreiden. De aanpak waarop in het process wordt gestuu urd zal zich om op de kritissche massa ricchten. Deze kan onderdeel zijn van een daaro groter kantorenterrrein of bij kleiinere gebiedeen het gehele terrein Figuur 20. Kritische massa (B Bouwfonds, 2007 7) dit (deel)gebieed worden in het stappenplan maatregelen genomen om samenwe erking te omvatten. Vanuit d n, eigendomm men te verwerrven en eisen gesteld aan de herontwikkkeling. De verkriijgen met andere eigenaren

2 Gebaseerd op intervieews Van den Hoek, Bijdendijk & Dekkers Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

59

bepaling van n de kritische m massa en de sspecifieke invu ulling van de aaanpak wordeen tijdens het in het stappe enplan beschreven p proces gemaaakt. 7.1.2

STA APPENPLAN N

Figuur 21 1. Projectplanningg volgens Prince 2 (Janssen, 2006 6) nen Om het proces tot in gangg zetting van eeen gebiedsgeerichte heronttwikkeling op kantorenterreeinen te kunn ppenplan ontw wikkeld. De sttappen zijn zo o gerangschiktt dat wordt ge estart bevorderen een structurereen, is een stap met het eersste obstakel in n het proces vvan de gebiedssontwikkelingg en wordt geëëindigd met het laatste in d de tijdslijn. Er w wordt gestart vvanuit een pro obleem dat geesignaleerd is tijdens de gebruikfase (rod de pijl, figuur 21). Met behulp vvan het stappenplan kunneen de eerste faasen om tot e een herontwikkkeling te kom men (initiatief,, definitie en o ontwerp, zie ffiguur 22) soep pel worden do oorlopen. Uite eindelijk leidt dit tot een geemeenschapp pelijk initiatief (onttwerp) wat veervolgens, buiten het stapp penplan om, ve erder moet w worden uitgew werkt tot een definitief onttwerp en tot sslot tijdens dee realisatie daaadwerkelijk w wordt ontwikkeld. De gebruiksfase daarna zal enkele tientaallen jaren duren, waarna eer hoogstwaarrschijnlijk wee er frictie in het gebruik zal o ontstaan en de cyclus weer vvan voren af aaan met een initiatief begin nt. et traject van initiatief tot rrealisatie zal e enkele De gebruikfaase is de langst durende fasse in de cycluss, maar ook he jaren in beslaag nemen. Heet proces dat in dit onderzo oek beschreven wordt van initiatief tot business case zzal daarom enkeele jaren in beeslag nemen. Het is een langdurig trajectt, omdat de veerschillende sttappen een laange doorlooptijd hebben. Parttijen moeten h hierop zijn voo orbereid bij het ingaan van n het proces! Figuur 221. Vasttgoedcylcus (TU Delft, 2007)

STAPPENPLLAN: VAN PR ROBLEEM TO OT INITIATIEFF De sleutel to ot succes van h het stappenplan ligt op het procesmatige e vlak. Om een kantorenterrrein gebiedsgericcht te kunnen herontwikkelen moeten veerschillende p partijen, met ieeder eigen ideeeën en visiess, samenwerkeen. Het op één n lijn krijgen van alle betrokkkenen om tott een samenw werking te kom men is ingewikkkeld, maar de vijf stappen in heet stappenplan n zullen het prroces structurreren en verso oepelen. De eeerste twee stappen pen drie en vier zijn behulp pzaam voor dee definitiefase e van sturen het prroces vooral in de initiatiefffase. De stapp het proces en tot slot leidtt de laatste sttap tot de ontwerpfase. Alle een als alle vijjf de stappen succesvol ness case voorr de herontwikkeling van heet kantorenteerrein. De plan nnen doorlopen zijjn, is er een haalbare busin moeten daarrna worden do oorontwikkeld d in de voorbeereiding‐ en realisatiefase. Het gewenstee initiatief tot herontwikkeling van het kkantorenterrein is dan een ffeit.


60

Figuur 23. De vijf stappen in het stappenplan

Go‐No o go Of een stap succesvvol is doorlop pen wordt bep paald aan de h hand van voorrwaarden. Elke stap in het p proces zal nlicht krijgen aals aan alle voorwaarden is voldaan. Zo kkan tegelijk inzzichtelijk word den gemaakt op welke groen aspeccten gestuurd moet worden n om het procces tot herontwikkeling te kkunnen bevorderen. Iedere e stap zal uitein ndelijk een GO O moeten krijggen, maar dit betekent niett dat de stappen elkaar lineeair op moeten n volgen. Per fase vvan het projecct (initiatief, definitie & ontwerp) zullen d de stappen geedeeltelijk doo or elkaar heen n lopen. Aan het eiinde van iederre fase zit well een cruciaal meetmoment waarin word dt gecheckt off aan alle noodzakelijke voorw waarden tot dusver is voldaaan. Is dit niet het geval, dan zal men eerrst naar oplosssingen en acties moeten zoekeen om alsnog aaan de voorw waarden te voldoen. ext Conte Tijden ns het proces om tot een geezamenlijk initiatief te kom men, zullen er aaltijd externe invloeden zijn die de stappen beïnvloedeen. In de literaatuurstudie ziijn deze externe invloeden al aan bod geekomen bij de analyse van orenterreinen (5.1). Betrokkken partijen kunnen geen in nvloed op dezze ontwikkelin ngen uitoefenen, maar kanto door aalle externe in nvloeden goed d te monitoreen, kunnen we el de beste mo omenten worden uitgekoze en om bepaaalde stappen tte nemen. Het verkrijgen vaan ‘sense of u urgency’ is bijvvoorbeeld in eeen economissch slechte period de gemakkelijjker, omdat dee leegstand to oeneemt. Probleem is dat kkapitaal om tee investeren o op dat momeent moeilijk tee verkrijgen iss. Door al tijdeens de recessie partijen om m de tafel te zeetten voor ove erleg, kunnen bij het aantrekken van de econo omie direct invvesteerders aaangetrokken w worden. De beelangrijkste exxterne invloed den die een ro ol spelen bij de e herontwikkeeling van een kantorenterre ein zijn (zie Bijlagenboek hst. 5 5): - Economische ssituatie O n vastgoedmaarkt - Ontwikkelinge - Maatregelen o M overheid (Rijk)) - Beleid gemeen B nten - Bedrijfsvoering B g beleggers - Leegstand kantoren O omgeving - Ontwikkeling o


61

Figuur 24. Stapp penplan procesm management

Stappen plan werkt alss een soort van trechter. Err wordt gestarrt met een alggemeen probleeem dat doorr het Het stappenp doorlopen vaan de verschillende stappen n steeds verder zal worden n verfijnd om u uiteindelijk tee komen tot ee en haalbare bussiness case voor de herontw wikkeling van het kantorenterrein.


62

Om to ot een herontwikkeling te kkomen, zullen allereerst verrschillende paartijen de prob blemen op kanto orenterreinen moeten signaaleren. Ze ond dervinden finaanciële en/of m maatschappelijke problemen die het kanto orengebied in zijn neerwaarrtse spiraal stu uren. Zonder ingrijpen bied dt de situatie ggeen uitzicht op herstel, dus zu ullen partijen zelf actie moeeten ondernemen om hun investeringen n en bezittingeen veilig te ste ellen. Het is noodzzakelijk dat dee aanpak groo otschalig word dt opgezet om m de neerwaarrtse ontwikkeling van het kanto orengebied weerkelijk te kun nnen keren. Deeze gedachte wordt ‘sense of urgency’ ggenoemd en m moet bij alle betrokken actoren aanwezig zijn n. Eventueel kan de ‘sense o of urgency’ do oor middel van verschillend de ingrepen Dit is een taakk die vooral is weggelegd vo oor de initiatiefnemer. Voo or het op gangg brengen wordeen versterkt. D van de noodzakelijke herontwikkkeling is een initiatiefneme er namelijk onontbeerlijk. Een partij zal e echter pas hett men als de verrwachting is d dat andere partijen ook oveertuigd kunnen worden van n de initiattief willen nem noodzzaak en mogeelijkheden tot ingrijpen. De initiatiefneme er start vervolgens een ond derzoek waariin de probleemen worden n geanalyseerd d, een oplossiingsrichting w wordt bepaald en de locatiee wordt getoettst op poten ntie voor dezee ingreep. In het onderzoek wordt de inp put van alle paartijen die hij rreeds gesprokken heeft meegenomen wat uiteindelijk zaal resulteren in een uitganggsvisie. oorlopen van h het stappenplan is het esse entieel dat er na deze stap eenkele partije en bereid zijn Voor het verder do waarmee de p problematiek opgelost worrdt. Deze samen om met de initiatiefnemeer aan een plaan te werken w m hebben en d de mogelijkheeid om de plan nnen te partijeen moeten, net als de initiaatiefnemer, eeen lange adem realiseeren. Gezameenlijk stellen d de actoren uitgangspunten en ambities vvoor de heron ntwikkeling van het kanto orenterrein vast en spreken n zij de intentiee uit om dit project als coalitie op te pakkken. Eventue eel kan deze eerstee bereidheid ttot samenwerrking worden vastgelegd in een intentieo overeenkomstt. Daarna zulle en de samenwerkingsparrtners de amb bities en uitgan ngspunten concretiseren om te komen ttot gezamenlijjke waaraan de herontwikkelin ng moet voldo oen. Met dezee voorwaarden n worden versschillende randvvoorwaarden w scenaario’s opgestelld en de haalb baarheid hiervvan wordt bep paald. Uiteind delijk moet uitt de globaal op pgestelde plannen blijken datt de realisatie van een hero ontwikkeling o op het kantoreenterrein moggelijk is. Het iss dus noodzzakelijk dat err financieel haaalbare scenarrio’s tussen zittten. ullen de globaale plannen sp pecifieker worrden uitgewerrkt om zo te kkomen tot een n haalbare In de laatste fase zu partijen moeteen zich uiteind delijk volledigg aan elkaar co ommitteren, m maar voordat zij enige business case. De p nding aan willen gaan, is heet van belang dat zij preciess weten waaraaan ze zich vaastleggen. Daaarom wordt, verbin met d de globale plan nnen als uitgaangspunt, gew werkt aan het tekenen, rekeenen en de samenwerking vvan de plannen om tot een n voorlopig on ntwerp te kom men. Alle werkzaamheden in deze stap zzijn min of meer verweven nen niet volled dig los van elkkaar worden u uitgevoerd. Als resultaat van de stap moe et er in ieder met eelkaar en kunn geval een ontwikkeelplan, gebiedsplan en samenwerkingsovvereenkomst liggen. Deze p plannen zijn gericht op de ontwikkeling: ruimtelijk, ecconomisch, so ociaal en cultureel. Het gebiiedsplan geeftt inzicht in de vier pijlers van hero die men voor ogen heeft m met het gebied d en de maatre egelen die hieeraan te pas m moeten komen n. In het visie d ontwiikkelplan word dt de strategie die gebruiktt wordt voor d de herontwikkkeling beschreeven. De samenwerkingsoveereenkomst leegt ten slotte vvast hoe de partijen gaan ssamenwerken om de twee e eerder n te realiseren n. Dit alles geb beurt uiteraarrd gezamenlijkk. genoeemde plannen hreven process van probleem m tot initiatieff kunnen vijf vverschillende stappen word den In hett hier uitgesch onderrscheiden. Na de korte uitleeg hierboven van het totale e proces zullen alle stappen n afzonderlijk uitgebreid toegeelicht worden.. De stappen w waar het om ggaat, zijn: 1. ‘SSense of urgency’ 2. Onderzoek O 3. Coalitie C 4. Haalbaar scena H ario (globaal) 5. Haalbare busin H ness case (speecifiek) Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

63

7.1.3 PRO OCESMANA AGEMENT De herontwikkeling van eeen kantorenteerrein is omvaangrijk waardo oor het noodzzakelijk is om samen te werrken. der eigen belaangen, visies, (machts)midd delen en bezitt, wat De verschilleende samenweerkingspartneers hebben ied een samenw werking bij voo orbaat compleex maakt. Om de verschillen nde partijen m met hun belan ngen op één lijn te krijgen, zal gestuurd moetten worden op p sociale en o organisatorisch he vraagstukkken. Anders daan een delijke zaken van het proje ect is in dit pro oces een proceesmanager projectmanaager die stuurtt op de inhoud noodzakelijk. Dit is een on npartijdige advviseur die de vvoortgang van n het proces b bewaakt, alle partijen bij elkaar De Bruijn, et aal., 2002) brengt en dee communicattie verzorgt. (D worden dat he et proces in heet begin voorzzichtig moet Uit het opgestelde stappenplan kan gecconcludeerd w mogelijkheid to ot samenwerkking met alle p partijen te beh houden, zal dee initiatiefnem mer worden ingezet. Om de m n forceren. Dee procesmanaager kan een b belangrijke roll spelen in hett bij elkaar breengen van parrtijen. niets moeten In het beginsstadium is hett van belang o om de standpu unten van and dere partijen tte horen. Even ntueel kan de initiator daarrbij zijn eigen bevindingen aan de andereen voorleggen n. Al snel zal b blijken welke p partijen bereid zijn om mee te w werken aan dee herontwikkeeling. Deze acttoren zullen nadrukkelijk biij de planvorm ming betrokken moeten word den. Eerst zal dit op een vrijblijvende basis gebeuren, maar naarmaate de plannen concreter worden, zulleen de partijen n meer gecom mmitteerd moeeten worden. Eerst zal de p procesmanageer een intentieovereeenkomst opsstellen en als er uiteindelijkk één haalbaar plan op tafeel ligt, wordt eeen realisatieoveereenkomst geesloten. Word den de planneen en/of same enwerking ech hter geforceerrd, dan is de kkans groot dat partijen afhaken n. De procesm manager bepaaald de gang vaan zaken in heet proces en zal dergelijke omstandigheeden moeten voorkomen. den als onafhaankelijk advise eur, maar kan n ook door één n van de partijen De procesmaanager kan inggehuurd word naar voren ggeschoven worden. Wie er aals manager w wordt aangestteld om het prroces te stureen, wordt door de betrokkenen n zelf bepaald,, maar het is aaan te bevelen n om een exte erne procesmanager in te h huren. Deze ziit geheel onafh hankelijk in heet proces en kkan daarom vo olledig door allle partijen veertrouwd word den. Is de procesmanagger afkomstigg van één van de samenwerrkingspartnerss, dan moet h het vertrouwen tussen de partijen zeerr groot zijn. De realisatie vvan de heronttwikkeling van n een kantorenterreein is echt mensenwerk en daarom is het d t van groot beelang dat de ju uiste persoon op dee juiste plek zzit. Om partije en tot elkaar te laten e n komen, is heet voor een procesmanager van groot b belang dat hij betrokkenen enthousiasmeeert en synerggie en vertrouwen c v reëert. Ook m moet het een e echte entrepreneur e r (figuur 25) zijjn die kansen (‘policy windo ( ows’) op het ju uiste momentt weet te pakken en t problemen vo oorkomt doorr deze tijdig te signa t leren. eze Beschikt de procesmanager niet over de Figuur 25. Strom menmodel Kingdon (Kingdon, 200 02) 3 het proces wel eens heel mo oeizaam verlo open. eigenschappen, dan kan h

3 Gebaseerd op interview Van Veeen Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

64

7.2

‘SENSE O OF URGENC CY’ 4

Om de neerwaartsee spiraal van kkantorengebieeden te doorb breken, moet grootschalig ingegrepen w worden. Om menlijk deze in ngreep te kun nnen realiseren, moet er vo oldoende draagvlak voor dee aanpak zijn. Dit is gezam noodzzakelijk om veerdere stappen in het procees te kunnen n nemen. Het veerkrijgen van draagvlak voo or de heron ntwikkeling wo ordt ook wel ‘‘sense of urgeency’ (gevoel vvoor noodzaak) genoemd. A Als er voldoen nde draaggvlak is voor de ingreep, zal één partij de leiding op zicch moeten nem men om laterr tot een gezam menlijk initiattief te kunnen n komen. doorlopen en een initiatief tot herontwikkkeling in gan ng te zetten, zaal aan drie Om de eerste stap succesvol te d waarden moetten worden vo oldaan. voorw P p het kantoren nterrein moetten aanwezig zijn en gesign naleerd worden 1. Problemen op 2. ‘SSense of urge ency’ is bij alle e betrokkenen n aanwezig (d door middel vvan gesignaleeerde problem men of k kansen) 3. Er is een initia E tiefnemer aanwezig (eventueel kan dezze de ‘sense o of urgency’ bijj andere partiijen v versterken) 7.2.1 1 SIGNALE ERING PROB BLEEM Voord dat er een pro oces tot ingrijp pen op kantorrenterreinen in gang kan worden gezet m moeten er pro oblemen aanwezig zijn waarrdoor het gebiied in een neeerwaartse spirraal raakt. Op monofunctio onele kantoren nlocaties uit de grote leegsstand van kan ntoren over he et algemeen d de belangrijkstte oorzaak van de de jarren ’70‐’80 is d neerw waartse ontwikkelingen. Dee leegstand veeroorzaakt direct problemen bij eigenareen van grond e en/of vastgo oed. Zij zien h hun inkomsten n teruglopen een de waarde van hun bezit sterk dalen. In eerste insttantie zullen ze daaarop reageren n door maatreegelen te nem men in hun eigen bezit. Dit kkan variëren vvan renovatie van het kanto oorgebouw tott het geven vaan ‘incentives’ aan huidige of nieuwe huurders. Door de neerwaarttse ontwiikkeling in hett gebied zullen n deze ingrepen na verloop p van tijd echtter geen nut m meer hebben. Alleen meer bedrijjven zullen do oor de combin natie van niet functionele kaantoren met eeen problemaatische locatie e uit het gebied wegtrekken n. Eigenaren in n het gebied zzullen hinder vvan de problemen ondervin nden en inzien n dat er worden. Ook p partijen die niet zelf hinder ondervinden,, zullen de neerwaartse onttwikkelingen ingegrepen moet w dzakelijk, maaar gezien de p problemen op locatieniveau u zal ook de in hett gebied monitoren. Ingrijpeen is dus nood oplossing op deze sschaal gezocht moeten worrden. Samenw werken is bij eeen grootschalige ingreep e essentieel.

4 Hoofddbron: (De Bruijnn, et al., 2002) Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

65

7.2.2

ALG GEMENE ‘SE ENSE OF UR RGENCY’

Figuur 26. Eigen n bewerking DASS‐framework (De Jonge, et al., 200 07)

Om de groottschalige ingreeep op kantorrenterreinen tte kunnen realiseren moet er voldoende ‘sense of urgency’ zijn. ‘Sense o of urgency’ voor de herontw wikkeling houdt in dat partijen de huidige problemen in het gebied erkennen (ziee figuur 26, m mismatch tusseen huidig vraaag en aanbod)), inzien dat de problemen in de toekomst alleen maar vverder zullen toenemen (veerwachte eno orme mismatcch tussen huid dig aanbod en toekomstige vraag) en de noodzaak zieen om nu in tee grijpen. De p problemen mo oeten dus niett alleen gesign naleerd worde en, n moeten ookk de wil hebbeen om in te grrijpen. Het kan ntorengebied bevindt zich iimmers in een n maar partijen neerwaartse spiraal en zonder ingrijpen n zal het geheeel verpaupere en. Door in te grijpen kan h het huidige aanbod orenterrein aaangepast word den aan de (to oekomstige) vvraag, zodat heet gebied weeer aantrekkelijk op het kanto wordt voor ggebruikers en de neerwaarttse spiraal doo orbroken kan worden. Zond der dit gevoell voor noodzaak zullen partijeen niet snel beereid zijn om tte onderhand delen over de invulling van eeen herontwikkeling, terwiijl samenwerkeen wel noodzaakelijk is. Is er veel ‘sense of urgency’ voo or de ingreep aanwezig, dan zal het (vervolg)procces ook autom matisch gemakkelijker verlo open (voorbee eld: Vuurwerkkramp Enschede – heropbo ouw wijk Roombeeek). De mate waaarin ‘sense of urgency’ bij d de betrokkeneen aanwezig iss, zal verschilleen per actor. Om uiteindeliijk de volgende staap te bereiken n en het procees tot herontw wikkeling soep pel te doorlopen, is ‘sense o of urgency’ bijj de meerderheid d van de betro okkenen nood dzakelijk. Alleeen partijen me et ‘sense of urrgency’ voor d de ingreep hebben een gelijke uitgangspositiee in het procees en willen naadenken over de verdere in nvulling van dee business casse. moeten zorgen n dat het bew wustzijn van de e Hier ligt dan ook een taak voor de initiaatiefnemer. Hiij zal ervoor m partijen wordtt versterkt (zie e Bijlagenboekk hst. 7). Alleeen op deze maanier noodzaak tott ingrijpen ook bij andere p zullen ze berreid zijn om individuele belaangen op te o offeren voor het algemene belang, wat uiteindelijk cru uciaal is voor een succesvolle heerontwikkelingg. Beleggers nlijk dat belegggers in kantorren grote prob blemen onderrvinden van de e Op kantorenterreinen is het waarschijn mdat zijn inko omsten sterk tteruglopen. Het is voor hen n noodzakelijkk om in te grijp pen en de leegstand, om belegging weeer rendabel tte maken. Noo oit alle belegggers zullen in d de problemen n echter een n noodzaak tot ingrijpen zien n. Zeker instittutionele beleggers met weeinig bezit op d de locatie ond dervinden weinig probleme en (terugloop in nkomsten) van n de leegstand d en ondernemen geen stappen. ‘Sense of urgency’ iss dus moeilijk bij alle actoren in het gebied te verkrijgen,, maar om gro ootschalig in te kunnen grijp pen, moeten vvoldoende


66

eigenaren de noodzaak van de o oplossing inzieen! Anders krijjgt men bij dee herontwikkeeling te maken n met vele der investeringgen te doen m meeprofiteren van de verbeeteringen in het gebied). ‘free‐riders’ (eigenaaren die zond eente Geme De beelangrijkste reden voor de ggemeente om in te grijpen op kantorenteerreinen is heet feit dat die ggebieden veel kklachten veroo orzaken en maaatschappelijkke en ruimteliijke problemeen in de hand werken. Om d de stad veiligeer en leefbaarrder te maken n is ingrijpen o op kantorente erreinen die in n een neerwaaartse spiraal vverkeren noodzzakelijk. Daarn naast is er bin nnen de gemeente veelal vrraag naar diveerse nieuwe fu uncties, maar grond voor nieuw wbouwlocatiess is schaars. In nbreiden in beestaand stede elijk gebied is d dan noodzakeelijk en kantorrenterreinen waar de ruimte zeeer inefficiënt w wordt gebruikkt, vormen daaarvoor een go oede mogelijkkheid. Tot slot is ook voor oud van waard de van de gron nd en opstalle en van belang (, zeker als dee gemeente ze elf ook bezit de gemeente beho d). heeft in het gebied Buurtt Naastt gemeente en n beleggers heebben ook andere partijen belangen in h het gebied. Zijj kunnen niet deelnemen aan de samenwerkking die leidt tot herontwikkkeling van hett kantorenterrrein. Wel kunnen zij de plan nnen van de elang dat dezee groep, bestaaande uit huu urders, coalitie dwarsbomeen of ernstig vvertragen. Het is dus van be onenden, exploitanten en ggebruikers, dee noodzaak tot ingrijpen in het gebied zieet en beseft dat omwo heron ntwikkeling uitteindelijk ookk voor hun voo ordelen biedt.. (Mobiliteit, 2 2006) wikkelaars/wo oningcorporatties Ontw De ovverige partijen n die een rol kunnen spelen n bij de heronttwikkeling van n kantorenterrreinen zijn on ntwikkelaars en wo oningcorporatties. Zij hebbeen over het alggemeen geen posities in heet gebied. Voo or deze partije en zal de ‘sensee of urgency’ d daarom niet vvoortkomen u uit problemen die worden eervaren, maarr veel meer uitt kansen en mogeelijkheden (eco onomisch en//of maatschap ppelijk) die zij zien ontstaan n in de huidigee mismatch. D Door zelf een rol te spelen in de iingrepen die ggedaan moeteen worden om m tot de geweenste situatie tte komen, kun nnen estijging van een in het gebied. Mochten deze partijen ontwiikkelaars en corporaties meeeprofiteren vvan de waarde geen mogelijkhedeen zien om in tte grijpen in d de huidige situ uatie, dan zulleen de plannen n niet door ku unnen gaan n en/of willen over het bij gebrek aan een realisator. Dee partijen mett posities op een kantorenteerrein kunnen meen de noodzakelijke ingreepen namelijkk niet zelf faciliteren. algem 7.2.3 3 INITIAT IEFNEMER Er is p pas echt voldo oende ‘sense o of urgency’ aaanwezig als éé én van de betrrokken partijeen uiteindelijkk de leiding op zicch wil nemen. Om tot een ggezamenlijke ggrootschalige ingreep te ko omen waarmeee de neerwaaartse spiraal doorb broken kan wo orden, moet iemand het initiatief nemen n. Alleen partiijen die aan dee vier ondersttaande eisen voldoen, zullen berreid zijn om in nitiatief te ton nen. Anders zaal men wachteen tot een and der actie onde erneemt om daarvvan mee te kunnen profiteren. B n - Bereid vooraf te investeren V Voor het zoeke en naar de geschikte oplosssing om het kantorenterreiin uit zijn neerrwaartse spiraaal te halen, m moet onderzoe ek gedaan wo orden. Dit ond derzoek kost e energie en geld. De initiatieefnemer zal he et onderzoek o op zich nemen n en toont zich h zo bereid om m vooraf al te investeren in het project. D Daarmee geefft hij ook aan vol vertrouwen n te hebben in n een goede aafloop. E - Eigendom D De initiator tot t herontwikkeeling van het kkantorenterre ein zal een parrtij moeten zijn met eigendommen in h het gebied. Be zit van eigend dom is namelijk de enige m manier om iets te kunnen uittrichten. Het kan wel zo zijn dat een maarktpartij in dit stadium posities in het gebied verwerfft en zich daardoor onder d de eigenaren


67

schaart. De gemeentee is overigens de enige parttij die ook zon nder posities in n het gebied iinitiatief zal w willen n voor het geh hele gemeente elijk grondgeb bied. nemen, want hun belangen gelden -

-

ermijn visie Lange te Omdat h het om een grrootschalige in ngreep gaat, zzal het tijdsbestek van het p proces erg lan ng zijn. De initiatieffnemer moet daarom een lange adem heebben en vanuit een lange termijn visie denken. Bijvoorb beeld een ontw wikkelaar die alleen (kleinschalige) proje ecten ontwikkkeld vanuit een n korte termijjn visie zal niet snel initiaatief nemen. Ingreep realiseren/faaciliteren uiteindelijke in ngreep willen spelen om vo oldoende invlo oed De initiaatiefnemer zall tot slot zelf eeen rol in de u geduren nde het process te behouden n. De invloed wordt verkreggen door zelf de ingreep tee realiseren en n/of facilitereen. Gezien hett feit dat de m meeste belegggers geen hero ontwikkelingeen kunnen reaaliseren, zullen n ook zij zich n niet geroepen voelen om initiatief te nem men.

overblijven alss mogelijke initiatiefnemer zijn de gemeente, ontwikkkelende belegggers of Partijen die o woningcorpo oraties. Zij weerken allen vanuit een langee termijn visie e en hebben d de mogelijkheid om vooraf te investeren in n een onderzo oek. Vanuit hu un (eigendomss)positie kunn nen zij de noodzakelijke inggreep zelf med de realiseren off faciliteren. D De specifieke m motieven van iedere partij o om deel te neemen en eventueel initiatie ef te nemen, zijn iin de vorige paragraaf besp proken. Iederee initiatiefnem mer heeft zijn voor‐ en nadeelen. emeente het in nitiatief tot heerontwikkelin ng op zich nem men, dan zijn d de grote voord delen dat: Mocht de ge - de gemeeente geen wiinstoogmerk h heeft en daard door als ‘buite enstaander’ aalle private partijen redelijkk gemakkeelijk om de tafel kan krijgen n - de proceedures die doorlopen moetten worden om te komen tot herontwikkkeling door dee gemeente uitgevoeerd moeten w worden, zodat het faciliteren n van de hero ontwikkeling d dan verzekerd is - Zij een ggoed overzichtt hebben van de leegstand en ontwikkelingen in de sttad. Het ontwiikkelplan zal daardoo or een goede aaanvulling vorrmen op de sttad. ng door een on ntwikkelende e belegger zijn n de voordelen dat: Bij het initiërren van een herontwikkelin - gemakkeelijk met huurrders geschovven kan wordeen, waardoor bedrijven in h het gebied kun nnen blijven n na de herontw wikkeling - hij goed in staat is om m andere colleega beleggers bij de plannen n te betrekken nen volledig m marktconform zullen wordeen opgesteld - de plann Voordelen vaan initiatief vaanuit de woningcorporatie zijn: - zij hebbeen ervaring m met grootschallige (gebiedsggerichte) proje ecten - vanuit m maatschappelijk oogpunt zu ullen zij altijd eeen hoge kwaaliteit willen reealiseren - ze kunneen onrendabeel investeren ((of investeringgen die over zzeer lange tijdspan worden terugverdiend) n, hangt af van de specifiekke situatie en de Wie uiteindeelijk de initiatiefnemer voorr de herontwikkeling zal zijn specifieke paartijen die erb bij betrokken zzijn. Bij de herrontwikkeling van kantoren nterreinen ligtt de gemeente e als trekker van h het project echter het meest voor de han nd. Als één paartij uiteindelijjk het voortou uw neemt, is het noodzakelijk dat hij stappeen zet om meedewerking te verkrijgen vaan andere betrokkenen. Datt gebeurt in de volgende staappen.


68

7.2.4 4 MAATRE EGELEN TER R BEVORDE ERING VAN ‘SENSE OF URGENCY’ Voor een soepele d doorloop van het proces is een breed ged dragen ‘sensee of urgency’ n noodzakelijk. De n daarom besluiten om voor of tijdens zijjn onderzoek maatregelen te nemen om m de ‘sense of initiattiefnemer kan urgen ncy’ bij anderee betrokkenen n te vergroten n. De verschille ende maatreggelen die hij kan toepassen zijn besch hreven in het B Bijlagenboek hst. 7. 7.2.5 5 RESULTA AAT Deze eerste stap in n het proces kaan als één van n de belangrijkste worden b beschouwd. N Na deze stap iss er een om kantorentterreinen uit h hun neerwaartse spiraal te halen. Versch hillende partije en zijn initiattief ontstaan o gewilllig geworden om in te grijpen in het huid dige aanbod o op kantorenteerrein, de prob blemen aan te e pakken en enorm me problemen n in de toekom mst te voorkomen. Ook is e er een initiatieefnemer aanw wezig die bereid is om tijden ns de eerste faasen van het p proces de leiding te nemen. De benodigd de grootschaliige ingreep zaal alleen kans van slagen hebben als er voldoende ‘sense of f urgency’ ond der alle betrokkkenen heerstt. Daarom kan n de nkele maatreggelen nemen om het draagvlak voor de ingreep te verrgroten. initiattiefnemer eveentueel nog en

7.3

ONDERZO OEK 5

Om de noodzakelijke grootschalige aanpak vaan het kantore enterrein vorm m te kunnen ggeven, moet e eerst plossing. Dit o onderzoek is e een onderrzoek worden gedaan naar de problemen en de meest geschikte op investtering van de initiatiefnemeer in het proces. De resultaaten zullen deels gebaseerd d zijn op literatuur, maar deels ook uit gesprrekken met an ndere betrokkkenen voortko omen. Hiermee kan een visiie op de gewe enste aanpak gevorrmd worden een wordt tevens een goede basis gelegd om later andeere partijen tee overtuigen vvan deelname. Tot slot zal door midd del van een gllobale toets gecheckt word den of het geb bied voldoende potentie er de biedt voor de ingreeep. Het onderzoek levert vvoor de initiatiefnemer waaardevolle informatie op ove hillende partijjen. In deze sttap werken paartijen nog ind dividueel, maaar in de volgende stappen zzal de versch samenwerking mett andere actorren moeten w worden gezoch ht. ordt uitgevoerd, moet in ieder geval aan drie eisen vo oldoen. Alleen Het onderzoek dat door de initiaatiefnemer wo n men doorgaaan naar de volgende fase (d definitiefase) in het proces.. als aan alle eisen iss voldaan, kan E onderzoek een n oplossingsriichting voor d de problemen n naar voren m moeten kome en 1. Er zal uit het o 2. Het (deel)gebi H ied lijkt door middel van ee en globale haaalbaarheidsto oets voldoend de potentie te e bieden v voor multifunc ctionele herontwikkeling 3. Met behulp va M an de onderzo oeksresultaten wordt een aalgemene visie op de hero ontwikkeling o opgesteld 7.3.1 1 OPLOSSIINGSRICHT ING Analyyseren problemen Voord dat de initiatieefnemer een ggeschikte oplo ossing voor de e problemen kkan vinden, zaal deze eerst d de problemen n in kaaart moeten brengen. Dit is n noodzakelijk o om later de m meest geschikte oplossing vo oor de specifieke probleemen op het kantorenterreein te kunnen aandragen. N Naast dit (uitgebreide) ondeerzoek van de e initiattiefnemer zullen alle partijeen die problem men ondervinden ook zelf ggaan zoeken n naar een even ntuele oplossing voor de p problemen. Eeen uitgebreid onderzoek naaar de oorzakeen en gevolgeen kost echterr tijd en geld, dus allleen de initiatiefnemer zal hiertoe bereiid zijn. Dit is vvoor hem één van de belanggrijkste investteringen in het to otale proces en noodzakelijk om later andere partijen te overtuigen n tot deelname. 5 Zie literatuurstudie hstt 4 Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

69

De uitgebreid de analyse diee wordt uitgevvoerd door dee initiatiefnem mer zal zich ricchten op: - Imperfeccties van de kkantorenmarkt - Ontwikkkeling van leeggstand - Oorzakeen & gevolgen van structureele leegstand - Analyse van monofun nctionele kanttorenterreinen n Voor een uitggebreid overzzicht van de aaanleiding van de problemen, de ontwikkkeling en de geevolgen ervan n wordt verweezen naar het literatuurond derzoek over d de kantorenmarkt (3) en kantorenterrein nen (4). oeken Oplossing zo Met behulp vvan de uitgebreide probleeemanalyse kan n de initiatiefn nemer op zoek gaan naar een geschikte oplossing. Geezien de problematiek op kkantorenterreinen lijkt enke el het multifunctioneel hero ontwikkelen vvan een kritischee massa geschikt om de neeerwaartse spirraal van het ge ebied te doorrbreken. Alleen door midde el van deze grootscchalige ingreep zal een duurzame leefom mgeving ontstaaan die op zichzelf kan funcctioneren en o op deze manier voldoende drraagvlak voor nieuwe functties biedt. Van nuit het multiffunctioneel geebruikte deel zal de worden tot du uurzaam en m multifunctioneeel gebied. Het rest van het kantorengebied herontwikkkeld kunnen w herontwikkelen van een kkritische massaa blijkt alleen realiseerbaarr als verschilleende partijen met elkaar m naast een an nalyse van pro oblemen en op plossingen oo ok een samenwerkeen. Het is dus belangrijk om inventarisatie te maken vaan alle betrokkken actoren. Deze actorenanalyse is ond derdeel van heet vooronderzzoek van de initiattiefnemer. uwing voor dee meest geschikte oplossinggsrichting (herrontwikkelingg van een kritissche massa) iss De onderbou beschreven iin hoofdstuk 4 4. De diverse kknelpunten diie de realisatie van een krittische massa m met zich meeb brengt en een overzzicht van alle aactoren, zijn ttoegelicht in h hoofdstuk 5. n helemaal uitt zichzelf een o onderzoek sta arten naar de problemen en n oplossingen voor NB. De initiatiefnemer kan maken van bepaalde onderrzoeken of studies die zich kantorenterrreinen, maar kkan uiteraard ook gebruik m voordoen. Do oor slim op acctuele onderzo oeken en stud dies van onafhankelijke insta anties (of bijvvoorbeeld afstudeerderrs) wordt een groot deel van n het werk uitt handen geno omen. Wanneeer de problem men op kantorenterrreinen meer in n de publiciteit zijn, is het vo oor de initiatieefnemer sowieso gemakkellijker om andeere partijen te ovvertuigen van deelname aa an de herontw wikkeling van d de kritische massa. 7.3.2 POT TENTIE HE RONTWIKK KELING Het belangrijjkste resultaatt van de initiaatieffase is de haalbaarheidstoets. Voor h het verkrijgen n van ‘sense off urgency’ zullen partijen zeelf al enigszinss uitgezocht hebben dat het mogelijk is o om het kantorrengebied doo or uit zijn neerwaaartse spiraal te halen. Tijdeens de tweede stap zal de middel van eeen grootschalige ingreep u initiatiefnem mer dieper op de haalbaarheeidstoets ingaaan. Om door middel van herontwikkelin ng nieuwe fun ncties in het gebied d te kunnen in ntroduceren, m moet de locattie hier voldoe ende mogelijkkheden en pottentie voor bie eden. Is dit niet hett geval, dan iss de kans groo ot dat marktpaartijen niet wiillen participeren in de hero ontwikkeling, waardoor heet nemen van vervolgstappeen verspilde m moeite is. Dezze potentie kan dus beter in n een vroeg stadium bepaald worden o om werken aaan een ‘kanslo oos’ project te e voorkomen! nctionele hero ontwikkeling vvan een kritiscche massa mogelijk te makeen, moet miniimaal aan de Om multifun volgende eisen worden vo oldaan. Dit zijn n allen vetocriteria die van toepassing zijjn op de te heerontwikkelen n niet wordt voldaan, is heron ntwikkeling to ot een gemenggd gebied kritische masssa. Als aan ééén criterium n waarschijnlijk niet mogelijjk. (zie Bijlagenboek hst. 8)


70

Locatie Kantorente errein Aspecct Locatie 1 Stedelijke ligg S ing

Vettocriterium

Gegevens

1

Ter plaatse

Ernstige hin nder (milieu, sstank, lawaai) op < 25% plangebied 2 Afstand openbaar vervoe er < 1 km 3 Voorzieninggen (oa superrmarkt) < 1 km m 2 Leegstand L 4 Leegstand kantoren > 50 0% Bebou uwing (criteria gelden voorr minimaal 75% van de bebouwing!) 3 Bouwjaar B 5 Kantoren zijn > 20 jaar oud (voor 1990 0) 4 Renovatiejaar R r 6 Geen recen nte renovatiess (> 5 jaar gereenoveerd) 5 Leegstand L 7 Leegstand iis structureel (> 3 jaar leeg)) Marktt 6 Marktpotentie M e 8 Er is marktp potentie voorr nieuwe functties

Ruimttelijke Ordening 7 Visie V

9

Mogelijkheeid tot connectie met omrin ngend woon(/gem mengd)gebied

10 (Her)ontwikkelen binnen n (structuur)visie is mogelijk

Oordeel

Ter plaatse Ter plaatse Makelaar Bouwjaar Renovatie Makelaar Ontwikkelaarr/ Gemeente Ter plaatse

Gemeente

Gebaseerrd op ( (Geraedts & Van der Voord dt, 2005) & (Hek, M.; et al., 2004)))

7.3.3 3 VISIE HE ERONTWIK KELING In de initiatieffase vvan het procees werken de vverschillende partijen nog vvoornamelijk los van elkaarr. Omdat dzakelijk is, zaal de initiatiefnemer in de vvolgende fasen meer toenaadering tot gesschikte samenwerken nood n zoeken. Uit h het verrichte o onderzoek en n alle gesprekkken die zijn ge evoerd met samenwerkingsparrtners moeten anderre partijen, kaan de initiator een algemene visie opstelllen voor de geewenste grootschalige ingreep. Dit vormtt het uitgangsspunt voor disscussies die tijdens de defin nitiefase gevoeerd zullen gaaan worden. He et is van belang dat de visie ruimte overlaaat voor inbreeng van anderre partijen. Eeen samenwerkking zal alleen werken als ossing komen n, waar iedereen tevreden m mee is. partijeen gezamenlijjk tot een oplo punten nog go oedgekeurd m moeten worden door de Is de iinitiatiefnemeer de gemeentte, dan zullen de uitgangsp gemeenteraad. Bij deze initiatorr is het van belang dat er binnen de hele organisatie duidelijkheid iss over het in te nem men standpun nt. Natuurlijk geldt dit niet alleen voor de initiatiefnem mer, maar voo or alle betrokkken partijen. Binneen alle organissaties moet heelder zijn binn nen welke voo orwaarde deellname aan het project veraantwoord is. De iniitiatiefnemer is alleen wel d degene die in de volgende stappen de leeiding zal nem men in de discu ussie. 7.3.4 4 RESULTA AAT Na heet onderzoek zzal de initiatieefnemer een o oplossingsrichting voor de ingreep gevon nden hebben, waarmee het kaantorenterrein n uit zijn neerrwaartse spiraaal getrokken kan worden. Ook zal uit heet onderzoek m moeten blijken dat de locattie voldoende potentie bied dt om de ingre eep met succees uit te kunnen voeren. Aaan de hand ordt een visie opgesteld die e in het vervollg van het pro oces als uitgan ngspunt voor van de onderzoeksresultaten wo de onderhandelinggen met anderre partijen dieent.


71

7.4

COA LITIE

Nu de initiatiefnemer een uitgebreide aanalyse heeft gemaakt van de problemen n, het plangeb bied, de betro okken oplossingsrichttingen, wordt het tijd om samenwerkinggspartners te zzoeken. De heerontwikkelingg van actoren en o een kantoren nterrein is doo or zijn omvang, risico’s en b benodigde invvesteringsruim mte alleen mo ogelijk door middel van samenwerking. Daaro om moet er drraagvlak voor de ontwikkeliingen gecreëeerd worden do oor de mer. Tijdens dee voorgaande stappen heefft de initiatiefn nemer de verschillende parrtijen al om de e tafel initiatiefnem gehad om zee te overtuigen n (of elkaar tee laten overtuigen) van de n noodzaak tot herontwikkeling. Toen warren de gesprekken n nog geheel vriijblijvend, maar nu zal ondeerzocht moete en worden of partijen zich aan een gezamenlijkee coalitie willeen committereen. menlijke ambities worden o opgesteld en een coalitie w worden gevorm md. Om dit In deze stap moeten gezam oet aan de vo olgende voorw waarden worden voldaan: succesvol af te ronden, mo enlijk worden ambities voo or de herontw wikkeling opge esteld 1. Gezame 2. Publieke e en private p partij(en) sluitten een coalittie 3. De coalitie moet minimaal 40% vaan alle posities binnen de te herontwikkkelen kritischee massa bezittten n haalbare bu usiness case voor een 7.4.1 GEZ ZAMENLIJK KE AMBITIE E Vanuit de traaditionele rolvverdeling steltt de gemeentee ambities en een visie op w waarbinnen m marktpartijen hun ontwikkelinggen moeten reealiseren. Bij eeen gezamenlijke gebiedsontwikkeling iss deze rolverdeling echter absoluut niett aan te bevellen. Als voorw waarde voor de kosten en riisico’s die marktpartijen in het project aangaan, willen ze inspraaak bij het opsttellen van de p plannen. Allee en op deze maanier kunnen ze hun eigen oor breed gedragen algeme ene risico’s zoveeel mogelijk beeperken. Juist als actoren zeelf kiezen voor elkaar en vo 6 uitgangspuntten, heeft de gebiedsontwiikkeling een ggrote kans van n slagen. Nu eer voldoende ‘sense of urgency’ is voor de heerontwikkelingg van een kritische massa, zzal de initiator (gemeente) geschikte parrtijen moeten selecteren (zzie 7.4.2) om aambities voor de plannen vvast te leggen.. punt voor een algemene De bevindinggen van de initiatiefnemer uit het onderzzoek vormen het uitgangsp discussie oveer de beste maanier om de h herontwikkelin ng van het spe ecifieke kanto orenterrein vo orm te geven. Na afloop zullen n er algemenee ambities opggesteld kunnen worden waaarin alle partijjen elkaar kun nnen vinden. V Voor een succesvo olle herontwikkkeling waarin n een goede leeefomgeving wordt gecreëerd, zijn hogee ambities voo or de kwaliteit van n het gebied essentieel.7 Om m een basis vo oor samenwerking en de vo olgende stap tte leggen, is h het van belang om de gezamenlijkk gedragen am mbities voor de herontwikke eling van het kantorenterreein op papier te zetten. Dit do ocument zal ggaan dienen als basis voor d de toekomstigge samenwerkking en voor d de herontwikkkeling. die bij de hero ontwikkeling vvan een kanto orenterrein paassen, zijn: Breed gedraggen ambities d - Multifun nctionele ontw wikkeling - Introducceren functiess wonen en vo oorzieningen - Terugbreengen kantoo orfunctie in heet gebied in m moderne/gemo oderniseerde panden - Oog voo or leefbaarheid d van het geb bied - Intensiveering bebouw wing - Hoog kw waliteitsniveau u openbare ru uimte - Ontwikkkeling tot sociaaal veilige leefomgeving - Voldoen nde parkeergeelegenheid 6 Interview Van de Ven 7 Interview Bijdendijk Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

72

7.4.2 2 COALITI E 8 Tijden ns de discussiees die gevoerd d wordt over de ambities voor de heronttwikkeling, zal blijken welke partijen meer en minder op p één lijn liggeen. Als de acto oren het eens zijn over de p problemen in het gebied, de geschikte werken inzien n, zal de wens ontstaan om het proces to ot oplossingsrichting een de noodzaak tot samenw ntwikkelen te versnellen. Vo ooral als de in nitiatiefnemerr zijn enthousiiasme voor heet project toont, zal dit heron overslaan op de an ndere betrokkeenen en lijkt d de eerste stap p tot samenweerking te zijn ggezet. De noo odzakelijke oalitie. De coaalitie bestaat u uit de initiatieefnemer en co oalitie samenwerking worrdt vormgegevven als een co met passieve d deelnemers. partners, eventueeel aangevuld m Coalittie partners Voor de coalitie zall de initiatiefn nemer allereerrst op zoek gaaan naar sameenwerkingspartners die een n volwaardig ooptijd van dee herontwikkeeling is het van belang dat onderrdeel van de ccoalitie uitmakken. Gezien de lange doorlo het co ommitment vaan de partijen n gedurende h het hele trajecct blijft bestaaan en er geen conflicten zulllen ontstaan. De samenwerkingsspartners moeeten daarom ggezocht worde en onder de p partijen die mogelijk initiatiief kunnen ontwikkeling een daardoor ook een rol kun nnen spelen in n de realisatiee. Zoals verme eld in 7.2.3 nemeen in een hero (Initiaatiefnemer) vo oldoen deze p partijen aan vier eisen: - Bereid om voo B oraf te investe eren - Eigendom E - Lange termijn visie ngreep realise eren/facilitere en - In werking een ge ezamenlijke visie zal moeten worden opggesteld, In verrband met hett feit dat er in een samenw welkee vervolgens o ook gerealiseeerd moet word den, kunnen d daar twee eiseen aan toegevvoegd worden n. - De mogelijke s D samenwerkin ngspartners ligggen op één lijn wat betrefft ambities! - Zowel publiek Z e als private p partijen neme en deel (ivm b beperken risicco’s) oalitie die op d deze manier gevormd word dt, moet vooraal niet uit teveeel partijen beestaan. Samen nwerken met De co veel p partijen is com mplex en maakkt de besluitvo orming traag. Bovenal moeet voor alle co oalitiepartnerss voorop staan dat de samen nwerking meeerwaarde opleevert voor de partijen zelf een het projectt! De coalitie zzal daarom het algemeen gesloten worrden tussen geemeente, onttwikkelende b belegger en wo oningcorporattie. Uiteraard over h hoeveen niet al dezee partijen deeel te nemen, er kan ook een n coalitie van ttwee partijen ontstaan. Deze zal dan wel m moeten bestaaan uit een pub blieke partij (ggemeente) om m de plannen tte faciliteren een een private e partij om ze te reaaliseren. Alleen als zowel pu ubliek als privaat achter de plannen voorr herontwikkeeling staan, kaan er daadw werkelijk iets ggebeuren. Een coalitie mett meerdere on ntwikkelende beleggers is o ook mogelijk. Theoretisch gezien n zou een coaalitie met meeerdere woninggcorporaties ggevormd kunn nen worden, m maar dat is gezien het multiffunctionele prrogramma nieet gewenst. Ju uist de coalitie e met beleggeers in bijvoorbeeld kantoren n en retail maaktt de samenweerking waardeevol. eve deelneme ers Passie Er zullen zich ook b beleggers in heet gebied bevvinden die zich h kunnen vind den in de gezamenlijke amb bities, maar oor gebrek aan middelen off mogelijkhed den binnen hu un fiscale statu us geen actievve rol in de die do heron ntwikkeling ku unnen vervulleen. Deze zoud den als passievve deelnemerr (extra) in de coalitie opgen nomen kunneen worden. Dee coalitie moeet immers veeel bezit hebben om tot een haalbare business case te komen (7.4.3 3) en het bezitt van passievee deelnemers kan hierin hett verschil makken. Er zal een n regeling getrroffen wordeen waarbij de belegger zijn bezit voor eeen redelijke prrijs aan de coaalitie verkooptt en na herontwikkeling een teerugkoopgaraantie krijgt. Dee coalitiepartn ners hoeven o op deze wijze ggeen hoge bo oekwaarden vo oor de aanscchaf van de kaantoren te bettalen, maar ku unnen wel de plannen realiseren en moggelijk zelfs win nst maken 8 Gebaseerd op intervieews Van de Ven, BBijdendijk & Van Veen Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

73

door flink veel meters bij tte bouwen (in ntensiveren). A Als in het vervvolg over de ccoalitie wordt gesproken zal het om de coalitiepartners. Bij h het bezit van d de coalitie wo orden de eigen ndommen van n daarom in prrincipe gaan o passieve deeelnemers echtter wel meegeenomen. Verbinding in coalitie n De gevormdee coalitie tusssen enkele bettrokkenen blijjft nog steeds redelijk vrijbllijvend, want er is nog geen definitief plan en er is nogg niets geïnvessteerd. Voor h het vervolg vaan het proces is het echter w wel noodzake elijk or een klein sttartkapitaal. Ie edere partij zaal dus een bep paald bedrag dat de partners gezamenlijk zorgen voo de stap(pen) u uit te kunnen voeren. moeten inlegggen om het tteken‐ reken‐ en denkwerk in de volgend ndt de partijen n tot op zekerre hoogte aan elkaar. De inttentie Het vormen van een coalittie met startkkapitaal verbin den voor gezamenlijke hero ontwikkeling n nader te ondeerzoeken. Bij wordt uitgessproken om dee mogelijkhed voorkeur kan n deze verklarring worden vastgelegd in eeen intentieovvereenkomst. Stapt een paartij voortijdigg op, dan zal hij dee bijdrage kwijt zijn die hij vvoor het startkapitaal heeftt ingebracht zonder verder risico te lopen. Toch zullen p partijen terughoudend zijn om bij de eerrste onenigheiid op te stapp pen, want de ccoalitievormin ng kan in deze stap bekend gemaaakt worden in n de media en n terugtreden kan daardoor tot gezichtsvverlies leiden.. 7.4.3 BEZ ZIT COALIT TIE Een van de eeisen waaraan n de initiatiefn nemer en samenwerkingspaartners moeteen voldoen, is bezit van eigendom in het kantoren ngebied. Dit is namelijk de eenige manier o om daadwerkkelijk iets te ku unnen uitrichtten op m noodzakelijk. Uitkopen van eigenaren iss zeer de locatie. Ook voor de haaalbaarheid vaan een project is eigendom kostbaar en brengt risico’ss met zich meee, dus partijen zijn hiertoe pas bereid als de coalitie ggesloten is. Alss de coalitie start met het uitko open van eigeenaren zal dit snel opgemerrkt worden, w waardoor andeere eigenaren dwars gaan liggen en hogee (onmogelijke) eisen stelleen aan de verkkoop van hun bezit. Als de ccoalitie veel eigenaren moet uitkopen is herontwikkkeling daarom m over het alge emeen financieel onhaalbaar of zelfs omdat eigenaaren hun bezitt niet willen veerkopen en prroberen te pro ofiteren van d de ontwikkelin ngen. onmogelijk, o Voor het slaggen van de heerontwikkelingg is voldoendee bezit van de coalitie in heet gebied daarrom noodzake elijk. nsformeren to ot multifunctio oneel gebied. Het Het doel van de herontwikkkeling is om het kantorentterrein te tran uwe functies eerin gerealisee erd minimale bezit dat de coalitie nodig heeeft, is dusdanig van omvang dat alle nieu den en de gew wenste functieeverdeling in h het gebied on ntstaat. Het deeel kantoren d dat in zijn huid dige kunnen word functie beho ouden blijft, kaan daarbij in p principe onaan ngetast blijven n. Om de omvvang van dit m minimale bezitt te bepalen is geebruik gemaakkt van de uitggangspunten een scenario’s d die zijn opgestteld voor de h herontwikkeling van Amstel III (7.5). De minimaale omvang vaan nieuwe fun ncties in het ggebied na hero ontwikkeling is 60%. Tijdens de herontwikkeling wordt heet gebied geïnttensiveerd tott een FSI van 1,5. Het aandeel kantoren dat bij deze aanpak ongemoeid ggelaten kan w worden komt zzo op 60%. De overige 40% is het minimaale bezit dat de coalitie moe et hebben. Zow wel de eigendo ommen van acctieve coalitieepartners als p passieve deeln nemers mogeen hierin word den meegerekend. Het beste vvoor de heron ntwikkeling is als de coalitie e veel kleine vverouderde kaantoorpanden in Deze panden lenen zich hett meest voor eeen functieve erandering, zijn grotendeelss afgeschreven n en bezit heeft. D de verhoudin ng tussen gebouw en kavel biedt ruime m mogelijkheden om te intensiveren. oor de scenario o’s gaven een n maximale FSSI van 2,0 voorr de herontwikkkeling. Om d deze NB. De uitgangspunten vo bereiken, zond der de kantorren die behoud den kunnen bllijven aan te ttasten, hoeft sslechts 27% dichtheid te b verworven tee worden doorr de coalitie. O Op deze grond d moet dan weel vier keer zo oveel worden g gebouwd als vvoor de herontwikkkeling. Omda at deze aanpa ak niet wenselijk is, wordt in n het onderzoeek een maxim male FSI van 1,5 aangehouden. De FSI van 2,0 is namelijk alleen te behalen als er m meer dan het m minimale eigeendom in bezitt is.


74

nimaal bezit coalitie Figuur 27. Bepaling min

Het m minimale bezitt van de coalittie om de hero ontwikkeling tte realiseren is 40%. Dat beetekent dat 60 0% van de eigenaren als een ‘free‐rider’ kan meeprofiterren van de invvesteringen diie de coalitie d doet. In theorrie is het praktijk zal uittwijzen dat paartijen huiveriig zijn om te in nvesteren als het merendeel van de mogeelijk, maar de p belanghebbenden niets doet. Bo ovendien levert de renovatie van kantoreen in een derggelijke heronttwikkeling marge en het eeigendom biedt meer moge elijkheden voo or de ruimteliijke invulling e en een grotere winstm de locatie. Parttijen zullen daaarom pas berreid zijn tot heerontwikkelin ng binnen een coalitie als intenssivering van d het ovvergrote deel van de eigenaaren meedoet en het aandeel ‘free‐riderrs’ wordt beperkt. In het m meest ideale geval komen alle eiigendommen in bezit van d de coalitie, maaar dit is nauw welijks haalbaaar omdat er altijd partijen n. dwarss zullen liggen 7.4.4 4 RESULTA AAT In dezze stap heeft d de initiatiefneemer zijn partners voor een n toekomstigee samenwerkin ng gekozen. D Door de partners zelf te kiezen, is er een sterke basis ggelegd voor ee en eensgezind de coalitie meet gelijke ambities. De heeft in ieder geval voldoende bezit om de multifuncttionalisering vvan de kritisch he massa te gevorrmde coalitie h kunneen realiseren. Dit bezit is bijeengebracht in de coalitie door actieve coalitiepartners en passievve deelnemers. Vanuit deze wil om samen meerw waarde te cre eëren in het problematischee kantorengebied brengen de coalitiepartners een startkapitaal bijeen w waarmee in de volgende stap kan worden n gerekend en n getekend.

7.5

HAALBAA AR SCENAR RIO

Nu er draagvlak is ggecreëerd voo or de gebiedso ontwikkeling kan de volgen nde stap in het proces word den gezet. Bij pstellen van d de ambities en n het vormen van een coalitie zijn alleen de algemenee gezamenlijke e het op uitgan ngspunten in beeld gebrach ht. De ambitiees worden in d deze stap daarom geconcreetiseerd tot randvvoorwaarden w waarmee vervvolgens verschillende scenaario’s opgesteeld kunnen wo orden. Deze sccenario’s wordeen getoetst op p financiële haalbaarheid o om te bepalen n welke globale plannen kan nsen bieden vvoor verdere uitweerking. Het opsstellen van dee scenario’s en n het bereken nen van de financiële haalbaarheid kan d door één partij worden gedaaan, bijvoorbeeeld de gemeeente, maar het heeft de voo orkeur om dit gemeenschappelijk te nier hebben alle coalitieparrtijen zeggensschap in de plaanvorming en kan synergie ontstaan. doen.. Op deze man Omdaat er op dit mo oment nog geeen individuele belangen ge elden, kunnen n alle waarden n om de financiële haalbaarheid te berekenen open n op tafel liggeen. Vanuit dezze samenwerkking zullen dee partijen het vvertrouwen


75

in elkaar verggroten. Mochten partijen n niet geheel op pen kaart wille en spelen, dan n is het aan tee bevelen, in verband mett belangenverrstrengeling, o om een onafhaankelijk bureaau in te huren n voor deze staap. uiten en door te gaan naar het ontwerpeende deel, zal er aan één Om uiteindelijk de definitiiefase af te slu voorwaarde voldaan moetten worden. 1. Minimaaal één van de e (globale) sce enario’s is finaancieel haalbaaar (= minimaaal kostenneu utraal) 7.5.1 RAN NDVOORWA AARDEN Gezamenlijkk opstellen Door samen aan de randvoorwaarden vvoor eventuelle plannen te werken, kan eeen gemeenscchappelijk n in dit stadium nog niet veerdeeld zijn, b biedt gedragen visie worden opgesteld. Het ffeit dat de risico’s en kosten open kaart speelen om zo elkaars mogelijkhedeen om alle partijen op één lijn te krijgen. Partijen kunnen volledig o vertrouwen tte winnen en een inschatting te krijgen vvan elkaars caapaciteiten. M Met deze veren niging van elkaars specialismen n zullen de plaannen tot slot op alle vlakkeen optimaal en marktconfo orm zijn. Er wo ordt dan ook vvaak gesteld: ‘Plan nnen is goed, samen planneen is beter’. (M Marchand & N Nieuwenhuizeen, 2007) Scenario’s nen de ontwikkkelingen moggen plaatsvind den en De coalitie zaal de bandbreeedtes vastleggen waarbinn uitgangspuntten waarin dee scenario’s vaan elkaar moggen verschillen n. Hiermee wo ordt voorkom men dat scenarrio’s worden opgeesteld die niett binnen de visie van de coaalitie passen. De scenario’ss die worden o opgesteld, heb bben een enigszinss globaal karaakter. Er worden wel oppervlakten aan de verschillend de functies toeegekend, maaar het is nog zeker ggeen stedenb bouwkundig plan. Dat zal paas worden opggesteld in de vvolgende fasee van het procces; de ontwerpfasee. Tijdens de in nitiatieffase hebben de scenario’s meer het karakter vvan een masteerplan om de haalbare mo ogelijkheden tee onderzoekeen. Randvoorwaaarden9 De randvoorwaarden die d de basis vorm men voor de visie van de gezzamenlijke paartijen en voorr het opstellen n van bleemanalyse (literatuurstu udie), ambitiess (zoals vastgeesteld door de e de scenario’ss zijn gebaseeerd op de prob coalitie) en n nieuw gezameenlijk vastgestelde bandbreedtes. Voor d de herontwikkkeling van kantorenterreine en zijn de volgende algemene ran ndvoorwaardeen opgesteld: he massa 1. Minimaaal multifunctiionalisering vvan de kritisch 2. Flexibilitteit in het pro ogramma aan nwezig 3. Minimaaal 40% (inclussief het flexibele deel) van het programma is gereserrveerd voor w wonen 4. Intensivveren van de b bebouwing to ot een FSI 1,5‐‐2,0 (= centrumgebied) 5. Minimaaal 25% van de e herontwikke eling is sloopn nieuwbouw o om stedelijke structuur te ccreëren 6. Herstruccturering van de openbare e ruimte 7. Alle scen nario’s moete en voldoen aaan ruimtelijke e regelgeving o’s die worden n opgesteld vo oor de herontwikkeling van n kantorenterrreinen moeten minimaal aaan de Alle scenario bovenstaand de uitgangspunten voldoen! Voor een uittgebreide toelichting op deeze randvoorw waarden word dt verwezen naaar het Bijlagenboek hst. 9. 9 Gebaseerd op (Van den Hoek, TThe MXI as tool ffor urban planninng and analysis, 2008), (Bruil, I.; ett al., 2004) & inteerviews Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

76

7.5.2 2 FINANCIIËN 10 Of een opgesteld sccenario realiseerbaar is, haangt voornamelijk af van dee financiële haaalbaarheid. P Partijen zullen n ieder opgestteld scenario zal dus direct bepaald nooit een herontwikkeling starteen die verliesggevend is. Van n opbrengsten n van de plann nen zullen moeteen worden in hoeverre dit plan financieeel haalbaar is. De kosten en tegen n elkaar uitgezzet worden en n alleen als dee opbrengsten n de kosten ovverstijgen, zal het scenario in overw weging genom men worden. V Vanwege het ccomplexe karaakter van de ffinanciën bij b binnenstedelijke gebiedsontwikkelin ng mag dit noo oit de sluitposst zijn in een o overeenkomstt! Veel van dee scenario’s zu ullen overblijven waaaruit de partijen later een keuze financcieel onhaalbaaar blijken, waaardoor er steeeds minder o kunneen maken.

Aankoop

Exploitatie

FINAN NCIEEL HAA LBAAR SCEN NARIO Haalb baarheid op ge ebouwniveau u De heerontwikkelingg van bestaand stedelijk gebied speelt op p twee versch hillende schaalniveaus; gebouw en gebied. In de bestaaande bebouw wing kunnen vverschillende iingrepen plaatsvinden. Op gebouwniveaau kunnen oor alle kosten en opbrengsten in een qu uickscan tegen elkaar word den uitgezet o om via de ‘residuele hiervo waard de methode’ tte bepalen of de ingreep haaalbaar is.

Opbrengsteen

Verkoop p nieuwe fun nctie Verhuurr nieuwe functies

+ +

Kosten

Sloop Renovattie/Transform matie/Nieuw wbouw

‐ ‐

ele waarde (m maximale aaanschafwaarrde oude Residue gebouw)

+

de is het bedraag dat overbliijft als alle kossten voor (herr)ontwikkelingg van het vasttgoed van de De ressiduele waard opbreengsten (verko oop/verhuur) worden afgettrokken. Het rresidu is de prrijs die betaald d kan worden n om het huidigge vastgoed aan te kopen. O Om te bepaleen of dit voldo oende is om dee herontwikkeeling te realise eren, zal dezee waard de vergeleken n moeten worden met de prijs waarvoor de eigenaar h het kantoor zo ou willen verkkopen. Om niet tee hoeven afwaarderen op d de verkoop vaan zijn kantoor zal de eigenaar minimaal de boekwaarrde willen ontvaangen. Aangezzien deze boekwaarde nauw welijks te achtterhalen is, zaal voor de uitvvoering van de e quickscan de waaarde van het kantoor getaxeerd worden n met behulp van de huurkapitalisatiemeethode. De waaarde van het paand dat hieruit volgt is de m marktwaarde van het kanto oor en zal hoo ogstwaarschijn nlijk ongeveerr gelijk zijn aan de aankoopprijjs. Uit de quicckscan moet in n ieder geval een realistiscche residuele waarde overb blijven mee het kanttoor kan word den aangekoccht. Mocht ditt niet het geva al zijn, dan is herontwikkellen waarm waarsschijnlijk niet haalbaar! An nders gezegd moet de resid duele waarde van het nieuw we gebouw HO OGER zijn dan de waarde van n het oude geb bouw, gezameenlijk met de sloopkosten. n Deze berekening geeldt voor één kantoor, maaar is wel een ggoede indicatie voor de haaalbaarheid van ntwikkeling in het gehele geebied. In dezee berekening w worden de gro ondkosten buiten beschouw wing gelaten. heron In prin ncipe kan worrden verwacht dat de grond d zijn waarde blijft behouden, waardoorr de kosten vo oor aankoop ongevveer gelijk zullen zijn aan dee opbrengsten n bij verkoop. 10 Gebaseerd op (Wigm mans, 2003) & diverse gesprekken (PRC, OGA etc.) Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

77

Haalbaarheid d op gebiedsn niveau Omdat er nieet één kantoo or, maar een kkritische massaa herontwikke eld zal worden n, moet de haaalbaarheid be epaald worden met een exploitattie over het geehele plangeb bied. De berekkening voor dee gebiedsexploitatie is quickscan van n het gebouw.. Het grootste e verschil is daat er op gebied dsniveau ook een grotendeels gelijk aan de q oet budget voor de planning vvan het grootsschalige projeect en de hersttructurering vvan de openbaare ruimte mo orwaarden voor de scenario o’s is namelijkk dat er naast herontwikkeling worden ingeruimd. Een vaan de randvoo van vastgoed d ook herstruccturering van de openbare ruimte moet plaatsvinden.. Deze herstru ucturering zal zowel inrichting of toevoeging vaan groen als d de realisatie vaan voldoende e parkeergeleggenheid bevattten. Om tot e een brengsten uit d de vastgoedexploitatie dussdanig moeten n zijn financieel haaalbaar scenarrio te komen, zullen de opb dat ze de kossten voor de aaankoop, plan nning en (her)ontwikkeling van vastgoed en openbare ruimte kunne en verevenen!

Figuur 28. Verevvenen verschillen nde projecten in gebiedsexploitaatie

waartse spiraaal van het kan ntorenterrein tte doorbreken n moet het geebied een meeer multifunctionele Om de neerw invulling krijggen, zodat hett kan uitgroeien tot een levvendige en dynamische leeffomgeving. Het aandeel kantoren bin nnen de kritiscche massa datt in de huidigee functie beho ouden blijft (al dan niet mett behulp van renovatie), w wordt daarom buiten besch houwing gelaten in de explo oitatie. Er worrdt gerekend m met het minim male bezit dat de ccoalitie moet verwerven om m de herontw wikkeling te re ealiseren. De h haalbaarheid vvan de planne en zal enkel vergroot worden alss ook de renovvatie van kanttoren wordt m meegenomen,, want de opb brengsten van een or liggen veel hoger dan dee kosten die vo oor renovatie moeten word den gemaakt. Dit (volledig) verrhuurd kantoo verhoogt hett residu dat vo oor aanschaf vvan de kantorren wordt geb bruikt. Deze vo orm van de exxploitatie geefft dus de minimale residuele waarde weer. In verband mett de praktische e toepassing vvan deze theo orie is de maxiimaal n de bebouwin ng FSI 1,5. (Eeen intensiverin ng tot FSI 2,0 zal namelijk n nooit gerealise eerd haalbare inteensivering van kunnen word den als slechtss een kwart vaan alle positiees wordt verw worven. Om deeze dichtheid te bereiken zullen ook bestaand de kantoren m moeten wordeen uitgebreid..) en de bedrageen in de tijd uitgezet worden in Omdat de tijdsspan van dee gebiedsexploitatie vele jaaren is, moete n rente. Uit dee gefaseerde ggebiedsexploiitatie blijft een n bedrag overr waarmee de e verband mett de inflatie en kantoren aan ngekocht kunn nen worden. O Om deze resid duele waarde te checken op haalbaarheid komt de berekening o op gebouwnivveau van pas. Met behulp vvan de huurkapitalisatiemetthode zijn enkkele kantoren getaxeerd. D Door deze waaarden per m2 BVO uit te dru ukken, ontstaat er een univversele waard de die gebruikt kan worden om d de aanschafw waarde van de kantoren in h het gebied te b bepalen. De residuele waarrde op gebiedsniveaau moet hoger zijn dan het bedrag dat vo oor de aansch haf van alle kaantoren gereseerveerd word dt.


78

Resultaat coalitie de minus de aanschaf van d de noodzakelijjke kantoren ((= bezit coalitie) moet een positief saldo De ressiduele waard opleveren. Voor dee gemeente en n woningcorp poratie mag ee en project kosstenneutraal zzijn, maar privvate partijen n alleen deelnemen in winsttgevende projecten. Bij de marktpartijen n wordt de no oodzakelijke w winstmarge zullen van eeen project bepaald aan de hand van de rrisico’s die erm mee verbondeen zijn. De herontwikkelingg van een kanto orenterrein is eeen zeer risico ovolle ondern neming, maar de mogelijke winstmarges zijn laag. Enkkel aan de hand van de financciële exploitatie zal een beleegger daarom m nooit willen deelnemen aan de herontw wikkeling. marge te comp penseren zou de gemeente de ontwikkelende beleggeer daarom een n nieuwe Om de lage winstm nen bieden waaar wel grote winstmarges mogelijk zijn. De publieke p partijen ontwiikkelpositie in de stad kunn zoudeen eventueel o ook zelf een d deel van de ko osten op zich kkunnen nemeen. Door de veerwachte stijging van inkom msten door on nder andere beelastingen (W WOZ, OZB, overdracht, bouw w, etc.) zou err meer geïnvessteerd kunneen worden. Dee woningcorp poratie zal tot slot genoegen n nemen met een maatschappelijke mee erwaarde gecom mbineerd mett financiële meeerwaarde op p de lange term mijn. FACTTOREN FINAN NCIËLE HAALLBAARHEID De beelangrijkste factoren die de haalbaarheid d van een scen nario zullen beepalen zijn: - Aanschafwaard A de kantoren - Afzet & type fu A uncties - In ntensivering - Subsidies - Erfpacht oren te sturen bij het opstellen van de scenario’s kan d de haalbaarheeid worden ve ergroot. Voor Door op deze facto ogelijkheden w wordt verwezzen naar het B Bijlagenboek een uitgebreide toeelichting op deze factoren een sturingsmo hst. 11. 7.5.3 3 RESULTA AAT Nadatt de coalitiepaartners gezam menlijk randvo oorwaarden vo oor de heronttwikkeling van n het kantoren nterrein hebbeen opgesteld, zijn er versch hillende scenario’s opgestelld. Deze scenaario’s zijn glob bale plannen d die een indrukk geven van h hoe de herontwikkeling er o ongeveer uit zzou kunnen zieen. Door de sccenario’s te to oetsen op financciële haalbaarrheid zal duideelijk worden w welke plannen n kansen bieden voor realissatie. Om door te kunnen gaan naar de ontwerpfase moet er minimaal ééén scenario ffinancieel haaalbaar zijn geb bleken. Is dit n niet het oalitie met de huidige scenaario’s geen mogelijkheid zieen om door tee gaan met de e geval,, dan zal de co heron ntwikkeling, m maar zullen zij eerst hun ran ndvoorwaarde en en/of ambiities moeten b bijstellen.

7.6

HAALBAR RE BUSINE ESS CASE 111

Nu on nderzocht is dat de opgesteelde globale sccenario’s moggelijkheden bieden voor een haalbare bu usiness case, wordtt het tijd om h hier dieper op p in te gaan. In n de vijfde stap zal daarom worden gezoccht naar een h haalbare business case op baasis van teken nen, rekenen een samenwerrken. Deze staap is een zeer dynamisch prroces waarin hillende specialismen met eelkaar verwevven moeten w worden. versch m het In de ontwerpfase gaat het niet meer enkel om het voldoen aan voorwaaarden, maar vveel meer om plannen tot eeen concrete oplossing. Versschillende pro oducten en op plossingen moeten uitweerken van de p gezam menlijk en in ssamenhang met elkaar worden opgesteld d om uiteindeelijk tot een haaalbare busine ess case te 11 Hoofdbron (Wolting, 2006) Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

79

komen. Het iis een compleexe klus om al deze productten dusdanig in overeensteemming met eelkaar op te sttellen dat realisatiee haalbaar is. De verschillen nde onderdeleen van de business case zijn n daarom uitggesmeerd over een matrix waarin de drie hoo ofdplannen zijn n uitgezet teggen de vier pijlers die horen n bij herontwikkeling. De vie er op herontwikkkeling wordt vvormgegeven, zijn: ruimtelijjk, economiscch, sociaal en ccultureel. Alle e pijlers waaro producten krrijgen een plek binnen drie hoofdplannen: ontwikkelp plan, gebiedsp plan en samenwerkin ngsovereenko omst. Ruimtelijk k Economisch h ‐ Bestemmingsplan ‐ Exploitatiepla an ‐ Stedenbou uwkundig plan ‐ Civiel plan n (wegen, riolering, etc.) e Ontwikkelplan n ‐ Fasering ‐ Verwervingssstrategie ‐ Evt. onteig geningsplan ‐ Ontwikkelstra ategie ‐ Grondexploittatie Samenwerkin ng ‐ Gezamenllijke definitieve ‐ Inbreng bezitt keuze ontw wikkelen ‐ Oprichten gro ondbedrijf gebiedspla an ‐ Risicoverdeliing ‐ Juridische en ntiteit ‐ Evt. Wijziging g erfpachtcano on Gebiedsplan

Sociaal ‐ Maatschappelijke e meerwaarde

Cultureel ‐ Ruimtelijke kwa aliteit ‐ Milieuontheffing g (proeftuin regelgeving)

‐ Marketing plan

‐ Locatiesynergie e

‐ Communicattie naar ‘buiten’

oncretiseerd ttot een eerstee ontwerp waaaraan de partijen In deze fase vvan het project worden de plannen geco zich vervolgeens moeten co ommitteren. H Het vastleggen n aan plannen n zullen ze alleeen doen wan nneer precies bekend is waaaraan. Probleeempunt in deeze stap is de enorme hoevveelheid aan p producten diee gezamenlijk moet worden opgeesteld. Om weerk te bespareen, kan daarom worden besloten om enkkele onderdellen door afzonderlijkee partijen te laaten uitvoeren n. Grondig verrtrouwen in elkaar is hiervo oor essentieell. Enkele cruciiale aspecten van n de business case, zoals dee fasering, verrwervingsstrattegie, stedenb bouwkundig p plan, inbreng vvan bezit en jurid dische entiteitt van de sameenwerking zijn n zaken die we el altijd in goed overleg moeten worden vastgelegd. D De juridische p procedures diie doorlopen m moeten worden voor de heerontwikkelingg en de plannen die daarvoor opggesteld moeteen worden zijn ook essentiëële producten n. De inhoud vvan de drie veerschillende plannen worrdt uitgebreid toegelicht in Bijlagenboek hst. 13. 7.6.1 GEB BIEDSPLAN N Tijdens de vo orige stap zijn met behulp vvan de randvo oorwaarden globale scenario’s opgesteld d. Nu bekend is welke scenarrio’s een finan ncieel haalbaaar plan opleveeren, zullen de eze verder wo orden uitgeweerkt tot een gebiedsplan.. Bij het gebiedsplan gaat het vooral om WAT er moett gebeuren. Het gebiedsplan bestaat uit een stedenbouwkundig plan d dat in tekeningg aangeeft hoe het gebied e er na herontw wikkeling uit zaal komen te zien en horen. Het stedenbouwkundig plan word dt aangevuld m met welke hoogtees en oppervlaktes daar peer functie bij h een civiel plaan waarin ond der andere voo orwaarden vo oor noodzakellijke wegen, riiolering, leidin ngen en kabels in het gebied w worden benoeemd. Om de plannen te kun nnen realiseren, zal de gemeente het besstemmingsplaan moeten wijziigen om het n nieuwe prograamma mogelijjk te maken. A Aan het bestemmingsplan h hangt ook een n exploitatieplan vast (behalve als vrijwilllig een gezamenlijke exploitatie wordt opgesteld). nomische asp pecten moet in n het gebiedsp plan ook aand dacht zijn voor sociale en Naast deze ruimtelijk‐econ moeten de parttijen vooral du uidelijk maken n wat de culturele plannen voor het gebied. Op ssociaal vlak m moet maatschappeelijke meerwaaarde is van het project en hoe dit gerealiseerd kan worden. Naast de ‘stenen’ m er dus wordeen gedacht aaan de ‘mensen n’ en de openb bare ruimte. D Daarvoor wordt een ruimteelijk kwaliteitssplan opgesteld. O Om alle planneen mogelijk tee maken, zal er wellicht ontheffing moeteen worden verleend voor e enkele milieutechnische belemmeringen. Ook deze worden in het gebied dsplan ondergebracht. Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

80

7.6.2 2 ONTWIK KKELPLAN HOE m moet de herontwikkeling plaats gaan vin nden? Dat is de vraag die ceentraal staat b bij het opstelle en van het ontwiikkelplan. Hett gebiedsplan is eigenlijk eeen statisch geh heel waaraan nu tijdstippen n worden verb bonden. Door de herontwikkkeling op te d delen en te plaannen in deelprojecten kan n uiteen worden gezet hoe het plan ndelijk tot een n succes gemaakt kan worden. uitein Allereeerst zal het gebiedsplan daaarom opgedeeeld worden in deelprojecten. Van de deeelprojecten zzal bepaald wordeen hoe deze in n de tijd gereaaliseerd gaan worden om zzo tot een faseeringsplan te kkomen. Met b behulp van deze p planning kunn nen de overigee plannen wo orden opgeste eld. Voorafgaaand aan de reaalisatie zullen alle eigendommen nam melijk nog verw worven moeteen worden. Dit wordt vastggelegd in de verwervingsstrrategie. hten er eigenaaren volledig d dwars gaan ligggen en willen n ze hun eigen ndom niet afsttaan, dan kan de Moch gemeente bij een ccruciale positiee in het uitersste geval vanu uit een onteigeeningsplan ditt eigendom ve erwerven. dom verworveen is, zal er vo oor de realisattie een ontwikkkelstrategie kkomen, wat e een Nadatt al het eigend uitweerking is van het faseringsplan. De economische haalbaarheid van d de business case zal getoetsst kunnen wordeen met behulp p van de gron ndexploitatie. Tot slot zal he et ontwikkelplan worden aaangevuld mett een markeeting plan om het te realiseeren vastgoed d in de markt tte zetten en ggebruikers naaar het gebied tte trekken. Hierin n kan het benu utten van locaatiesynergie eeen grote rol sspelen, omdatt de ontwikkelingen op het kanto orenterrein en n de omgevingg elkaar zullen n versterken. 7.6.3 3 SAMENW WERKINGSO OVEREENKO OMST Nu dee plannen gefo ormuleerd zijn n, is de laatstee factor in hett geheel WIE p precies welke aspecten van n de heron ntwikkeling zal gaan uitvoerren. Samenweerken is noodzakelijk bij de herontwikkeling van een kanto orenterrein. Eeen samenwerkingsovereenkomst voor de realisatie vaan de herontw wikkeling is esssentieel, maar partijen zullen zich hier pas aan willen w wagen als preccies bekend iss hoe de plann nen eruit gaan n zien. Deze werkingsovere eenkomst plannen worden in het gebieds‐ en ontwikkelplan volledig uitgewerkt, dus de samenw plines te verm mengen. kan geelijk oplopen om alle verschillende discip ngsovereenkom mst moet oveereenstemmin ng komen over de inbreng vvan het bezit, de verdeling In de samenwerkin of niet oprichtten van een ontwikkelbedriijf en de van de risico’s, de ccommunicatiee naar buiten toe, het wel o nbreng van eiggendommen kan grote invlloed hebben o op de financië ële juridissche entiteit. De gekozen in haalbaarheid van d de gezamenlijkke grondexplo oitatie. Dit geldt ook voor d de verdeling vaan de risico’s. Over de municatie naarr buiten en dee risico’s moetten heldere affspraken word den gemaakt om misverstaanden te comm voorkkomen. Eventu ueel kan dit veerholpen worden als wordtt gekozen voo or het oprichteen van een ge ezamenlijk ontwiikkelbedrijf waarmee de co ontinuïteit van n het project w wordt gegaran ndeerd. In ied der geval moett een juridissche entiteit vvoor de samen nwerkingsoveereenkomst ge ekozen wordeen. Tot slot mo oet, voor zove er van toepaassing, overeeenkomst worden gesloten o over de wijziging van het errfpachtcanon na herontwikkeling. Uitein ndelijk allemaal met als doeel om de busin ness case tot h herontwikkeliing van een kaantorenterrein gezam menlijk vorm tte geven! 7.6.4 4 RESULTA AAT In dezze laatste stap p van het stap ppenplan zulleen de coalitiep partners gezam menlijk aan dee opgestelde sscenario’s uit de vorige stap gaan n tekenen, rekkenen en nadeenken over de e invulling van n de samenweerking. In een dynamisch esteld; een gebiedsplan, waaarin wordt uitgelegd wat procees tussen de partijen zullen drie plannen worden opge de herontwikkelingg precies inhoudt, een ontw wikkelplan, dat aangeeft ho oe de herontw wikkeling preciies zal pen, en een saamenwerkingsovereenkom mst, dat vastleggt wie welke ttaken op zich neemt en hoe e dit er verlop juridissch uitziet. Meet behulp van n deze drie plaannen, die gettest zijn op ruimtelijke, economische, sociale en culturrele haalbaarh heid, zal er sprake zijn van eeen haalbare business casee.


81

7.7

CON CLUSIE ST TAPPENPLA AN

Om de neerw waartse spiraaal van kantoreenterreinen tee doorbreken,, zal het gebieed een herontw wikkeling moe eten ondergaan. H Het in gang zeetten van het proces tot herontwikkelingg van een kanttorenterrein iss moeilijk, maaar de vijf opgesteld de stappen zu ullen dit bevorrderen. of Urgency’ 1. ‘Sense o De gebieedsontwikkeling van een m monofunctioneele kantorenlo ocatie valt of sstaat met de aaanwezigheid van ‘sense of urgency’ bij alle actoren. Alle betrokkeenen moeten h het besef hebben dat er eeen probleem iss dat alleen aaangepakt kan worden doorr middel van ssamenwerkingg met andere partijen. De ‘ssense of urgency’ ontstaatt bij het signalleren van prob blemen op heet kantorenterrrein. Samenw werking is noo odzakelijk, maar daarvoo or zal één partij initiatief mo oeten nemen.. Deze initiato or heeft eigend dommen, een n lange termijn n visie, de mogelijkheid d tot realiseren n/faciliteren vvan de heronttwikkeling en is bereid om vvooraf te investeren. Als de noo odzaak tot gezamenlijk ingrrijpen is doorggedrongen bijj alle betrokkeenen kan er ee en proces tot herrontwikkeling worden geze et. Is dit niet het geval, dan zal de volgende stap in het p initiatieffnemer maatrregelen moeteen nemen om m de anderen tte overtuigen van de noodzzaak. Voorwaarden: nalering problemen - Sign - Algeemene ‘sensee of urgency’ - Initiiatiefnemer a aanwezig oek 2. Onderzo De initiaatiefnemer staart een onderzzoek naar de p problemen op p het kantoren nterrein, de gevolgen daarvvan en de meesste geschikte o oplossingsrich hting om het ggebied uit zijn n neerwaartsee spiraal te treekken. Tot slott is het ook van belang om tee checken of h het plangebied d voldoende p potentie biedtt voor een herrontwikkeling. dit niet het gevval zijn, dan zullen andere p partijen niet o of nauwelijks tte overtuigen zijn van Mocht d medeweerking Voorwaarden: ossingsrichtin ng bepaald - Oplo - Vold doende poten ntie voor hero ontwikkeling a aanwezig - Visiie herontwikkkeling vastgessteld 3. Coalitie Met de o onderzoeksreesultaten gaat de initiatiefnemer in discussie met andeere betrokken n partijen. Mo ochten enkele p partijen de onderzoeksresultaten delen, dan kunnen e er verdere stappen onderno omen worden n. In eerste in nstantie zal dit leiden tot heet opstellen van gezamenlijjke ambities vvoor de heron ntwikkeling van het kantoren nterrein. De in nitiatiefnemer gaat vervolggens een coalitie aan met die partijen diee gelijke hoge ambitiess voor de hero ontwikkeling h hebben. Eventtueel kan dit w worden vastgelegd in een intentieo overeenkomsst. Voor het slaagen van de h herontwikkelin ng is het van b belang dat de coalitie minim maal 40% van n alle posities in bezit heeft, eventueel do oor middel vaan passieve deeelnemers. Voorwaarden: mbities vastgeelegd - Gezzamenlijke am - Coa alitie gevormd d tussen publiieke en privatte partijen - Coa alitie heeft bezzit >40%


82

4.

5.

Haalbaar scenario (globaal)) H D De coalitie bre engt een startkkapitaal bijeen om verschillende scenario’s voor de heerontwikkeling op te sttellen. De scenario’s moeteen allen aan specifieke gezaamenlijk opgeestelde uitgangspunten vold doen. Door alle scenario’s op gebiedsnivveau op finan nciële haalbaarheid te toetssen, kan achteerhaald worde en of er een h haalbare busin ness case moggelijk is. V Voorwaarden: : - Minimaal l één haalbaar scenario H Haalbare busin ness case (spe ecifiek) N Nu er globale p plannen klaarliggen, zullen de partijen de eze samen verder moeten uitwerken tott een b business case. werking word den zowel het tekenen, rekeenen als sameenwerken verstaan. In een Onder de uitw d dynamisch gez zamenlijk procces zullen versschillende pro oducten tegelijkertijd en geerelateerd aan n elkaar o opgesteld wor den. Uiteindeelijk leidt dit to ot een drie‐ee enheid van gebiedsplan, on ntwikkelplan e en saamenwerkinggsovereenkom mst. Er liggen d dan uitgewerkkte plannen over het wat, h hoe en wie van de h herontwikkelin ng, zodat parttijen dit samen n kunnen uitw werken tot een n definitief on ntwerp dat ge erealiseerd kan gaan word den. V Voorwaarden: : - Haalbaree business casse (bestaandee uit gebiedsp plan, ontwikkeelplan & samenwerrkingsovereen nkomst) A Als aan alle bo venstaande vvoorwaarden iis voldaan, zijn n de initiatief‐‐ en definitieffase van het project succesvol afgesloten. Er is nu een haalbarre business caase aanwezig die de samenwerkingspartners in het n de realisatie efase zullen vervolg van dee ontwerpfasee een definitieevere vorm zullen geven en uiteindelijk in reealiseren.


83


84

8

T TOEPASS ING STAP PPENPLA N OP CAS SE – AMST TEL III

Nu dee theoretischee verkenning vvan de stappeen in het stapp penplan is uitggevoerd, kan d de verkregen kennis wordeen toegepast op de case Am mstel III in Am msterdam Zuid doost. Het doeel van deze to oepassing is om m uiteindelijk een procesmatige aaanpak speciffiek voor Amsttel III te kunne en opstellen, waarmee de herontwikkeliing van het orengebied in gang kan worrden gezet. Vo oor de aanpakk zal dezelfde volgorde worrden aangehouden als het kanto stappenplan. Dit ho oudt in dat eeerst de contexxt wordt gesch hetst waarbinn nen de herontwikkeling zou u moeten olgens worden alle vijf de sstappen uit he et stappenplan doorlopen een zal per stap p exact plaatssvinden. Vervo aangeegeven wordeen aan welke vvoorwaarden voor de herontwikkeling vaan het kantorrenterrein well en niet wordtt voldaan. Uiteindelijk word dt geconcludeeerd of de herrontwikkeling van een kritissche massa op p Amstel III realisttisch is en welke veranderingen daar eerrst nog voor zullen moeten plaatsvinden n. Doel is name elijk om met behulp van het stap ppenplan Amstel III te kunn nen laten uitggroeien tot Areena City. De h haalbaarheid vvan dit doel m te achterhalen waar de kknelpunten in zal naa het doorlopeen van het vollledige stappeenplan bepaald worden. Om het prroces zitten, w worden alle sttappen doorlo open, ongeach ht deze een go o of no go als resultaat krijggen.

Figuur 29. Doel van de sstudie: ‘herontw wikkeling van Amstel III naar Aren na City’

8.1

INTRODU UCTIE CAS E: AMSTEL L III IN AM MSTERDAM M ZUIDOOS T

Kanto orenterrein Amstel III is ontwikkeld d in de jaren ’’80 en behoorrt tot één van de grootste kantoor‐ en bedrijfsterreinen in de Amsterdamsee regio. In totaaal werken er 000 mensen. D Dit onderzoekk richt zich enkkel op het doo orbreken van zo’n 45.0 de neerw waartse spiraaal van kantorenterreinen. D De bedrijfsgebouwen in het gebied (d de stroken C e en D) kunnen daarom buiteen beschouwin ng gelaten worden. Ook het gebie ed rondom dee Arena is min nder van belan ng, omdat (her)ontw wikkelingen daar al voor eeen zeer gevarieerde en goed functioneerende locatie e hebben gezo orgd. De strokken A en B zijn n bestemd voor kantoren, dus deze vormen heet onderzoeksgebied. wde en onbeb bouwde delen n, maakt Een kaartt van Amstel IIII met bebouw duidelijk dat de stroke en A en B niet een geheel vo ormen. De A9 9 die dwars door het gebied heen loopt, vormt een duidelijkee barrière tusssen de n te noorden e en zuiden van n de snelweg. De kritische m massa die gebieden aangepakkt moet worden om de herrontwikkeling van Amstel III op gang te brengen,, zal alleen in e een aaneengeesloten gebied d de gewenste e resultaten opleveren. Het gebied d ten noorden van de A9 greenst aan het A ArenA gebied we ontwikkelingen. en biedt de beste aankknopingspuntten voor nieuw n zijn daar reeeds in gang ge ezet, de Multifunctionele herontwikkelingen e problemen ligging teen opzichte vaan het NS station Bijlmer is gunstig en de Figuur 30 0. Plangebied Am mstel III (Bruijne, et al., 2002) Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

87

veroorzaakt door de leegsstand in het geebied zijn groo ot. Wanneer iin dit onderzo oek wordt gesproken over A Amstel den van de A9 9 dat hierboveen (figuur 30) rood III, zal het daaarom alleen ggaan over het kantorenterrrein ten noord omcirkeld is. De meest zuiidelijke strookk van dit gebieed, afgebaken nd door de Laaarderhoogtweeg en weg (zie stippeellijn figuur 30), wordt tot slot ook buiten n beschouwingg gelaten. Hieer bevinden zich Hullenbergw alleen relatieef nieuwe kantoren die weiinig hinder ondervinden van leegstand en gebouwen m met een ande ere functie, zoalss de IKEA. Schaalgroottte De noodzakeelijke herontw wikkeling van h het kantorenggebied zal zich h richten op eeen kritische m massa, oftewel een (natuurlijk) aafgebakend geebied dat op b buurtniveau als goed leefbaaar gemengd ggebied kan functioneren. O Om een gevoel tee krijgen bij de omvang en grootte van h het rood omcirkelde onderzzoeksgebied zzijn enkele geggevens geïnventariseeerd (Bijlagen nboek hst. 2). heeft een omvvang van 500.0 000 m2 of 50 ha. Om een id dee te krijgen van de schaaalgrootte, gaatt het Het gebied h om 75 voetb balvelden! Op deze 50 ha zijjn in totaal 67 7 kantoorgebo ouwen gelegen met een om mvang van totaal 375.347 m2 kantoorruimtte. De dichtheid van het geb bied is relatieff laag, FSI = 0,,75, en de geb bouwen variërren in omvang tusssen de 1.800 een 23.500 m2.. Leegstand vaan kantoorruimte is hier eeen groot probleem, wat ookk onderbouwd d kan worden met de leegsttandscijfers. In totaal staat 178.519 m2 leeg en dat is 48% van het ttotaal. Aannemend dat de noodzzakelijke aanvaangs‐ en frictieleegstand 5‐‐8% bedraagt,, is er in het onderzoeksgeb bied nd. Dit verklaaart tevens de negatieve onttwikkelingen iin het gebied. De sprake van enorme structurele leegstan met een stadsw wijk. De kritiscche massa, diee minimaal heerontwikkeld moet schaal van diit gebied is te vergelijken m worden om d de neerwaartsse spiraal van het gebied tee doorbreken,, zal een veran ndering op bu uurtniveau tew weeg brengen, waardoor het on nderzoeksgebied nog verdeer afgebakend d kan worden. Kritische maassa De kritische massa is een ((natuurlijk) affgebakend geb bied dat na he erontwikkelingg een goed fu unctionerende e oplevert. Het vastgestelde o onderzoeksge ebied in Amsteel III kan grofw weg in zes gemengde leeefomgeving o verschillendee deelgebiedeen worden verrdeeld, die allen waarschijn nlijk als kritische massa kun nnen functione eren (figuur 31). D Door een kortee analyse te m maken van hett type bebouw wing, leegstan nd en eigendo ommen in deze delen, kan eeen definitievee keuze voor d de kritische maassa van dit onderzoek worrden bepaald.. Een gebied kkomt in aanmerkin ng voor heron ntwikkeling alss deze verouderde kantoorggebouwen beevat die niet m meer aansluite en bij de wensen van huurders w waardoor er ssprake is van ggrote structurele leegstand. De noodzakeelijke ingreep is ben. Omdat ditt alleen te realiseren als de samenwerkende partijen vvoldoende eiggendom in hett gebied hebb plan zich echteer vooral richtten op het op één lijn krijgeen van verschillende onderzoek en het opgesteelde stappenp d eigendom eeen interessan nt uitgangspun nt voor de casse. partijen is geefragmenteerd oor de heronttwikkeling van n Amstel III in dit Het deelgebiied dat het meeest geschikt is om als kritische massa vo onderzoek tee functioneren n is het ‘Hogeehilweggebied d’. De kantoren in dit deel zijn over het algemeen gebo ouwd in de jaren ’8 80‐’90 waardo oor ze veroudeerd zijn en nieet meer aan de eisen van huurders voldo oen. Het grote e leegstandspeercentage kom mt voort uit eeen combinatiee van veroude erde kantoren n op een ‘slech hte’ monofunctio onele locatie (oa geen zichtlocatie). Hero ontwikkelen vaan dit deelgeb bied zou de neeerwaartse ontwikkelinggen in dit gebied kunnen sto oppen, maar d de eigendomm men zijn zeer gefragmenteerd waardoorr samenwerkeen noodzakelijjk is. Enig nadeel van dit deeelgebied is daat aanknopinggspunten voorr een herontwikkeling, zoals hett Bijlmer statio on en ArenA ggebied, niet direct aanwezig zijn. Het Atlas complex liggt hier Het feit dat in het Atlas geb bied plannen in de maak zijn voor een multifunctionele als een ‘barrière’ tussen. H ns worden gezzien. De ontwikkelingen diee gaande zijn iin het ArenA ggebied herontwikkeling kan echteer juist als kan ering in Amsteel III teweeg kkunnen brenge en, zouden via de herontwikkkeling van het Atlas complexx een verande ok herontwikkkeling van het ‘Hogehilwegggebied’ intere essant wordt. waardoor oo Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

88

d Amstel III Figuur 31. Typering verschillende delen kantorengebied

Hogehilweggebied heeft een oppervlak vvan 82.000 m2 2 en alle kanto oren samen hebben een op ppervlak van Het H 89.74 40 m2. De leeggstand bedraaagt 42.945 m2 2 VVO, dus me et een leegstandspercentagge van 55% vaalt er nog een hoop te verbeteren n aan de locattie. Ook de gemeente Amstterdam is receent een onderrzoek gestart n naar een ntoren‐ en bedrijvenstroken op Amstel III. De verdeeldheid van de verkenning van de mogelijkhedeen voor de kan eigendommen ond der verschillen nde beleggers,, de grote stru ucturele leegsstand en slech hte kwaliteit van de oorgebouwen maken het ‘H Hogehilweggeb bied’ ideaal vo oor het verkennen van de p problematiek en het kanto aandrragen van oplo ossingen hiervvoor. Daarom m vormt het ‘H Hogehilweggeb bied’ de kritische massa en de case studiee van dit ondeerzoek.

Figuur 32. Focusgebied Amstel III & fraggmentatie leegstand (hoe donkerrder hoe meer lee egstand) (DTZ Zaadelhoff)


89

8.2

CON TEXT

De belangrijkkste externe o ontwikkelingen die momenteel de eventuele herontw wikkeling van h het ‘Hogehilwegggebied’ beïnvvloeden, worden kort toegeelicht. 8.2.1

MA ACRONIVEA U 12

ECONOMISC CHE SITUATIIE De economiee zit momenteeel in een receessie. Vooral d de vastgoedse ector wordt hard getroffen en projecten worden afgeeblazen. De heerontwikkelingg van een kantorenterrein iis een zeer rissicovol projectt en grote risicco’s worden mom menteel uit dee weg gegaan.. Banken versttrekken nauw welijks leningen, terwijl er vo oor de herontwikkeling veel kapittaal nodig is. TToch zijn er oo ok kansen te b benoemen, zo oals het feit dat de overheid het voortouw zal gaan nemen n in projecten.. Het feit dat d de ‘waardebubbel’ van vasttgoed is geknaapt en vastgoed door beleggeers afgewaard deerd moet worden (lageree boekwaarde), biedt ook m mogelijkheden n voor herontwikkeling. ONTWIKKELLING KANTO ORENMARKTT Door de slechte economissche situatie w wordt ook de kkantorenmarkkt beïnvloed. Bedrijven gaaan minder kantoorruimte huren, waaardoor de leeggstand toeneeemt. Mocht de situatie enkkele jaren slecht blijven, dan n zal er veel structturele leegstaand ontstaan in kantoren. D Deze zullen tott de ‘kanslozee’ voorraad gaaan behoren, w want het is zeer w waarschijnlijk d dat ontwikkelaaars bij het aaantrekken van n de economiee direct nieuw we kantoren gaaan bouwen. De oudere leegsttaande pandeen hebben dan n geen toekom mst meer. MAATREGEELEN OVERHEEID Er zijn versch hillende debattten gaande o over mogelijkee maatregelen n die de vastgo oedsector in d de economiscch slechte situatie zal stimuleeren. Hieronder valt onder andere het ve erlagen van heet BTW tarief (van 19% naaar 6%) ontwikkeling. Naar aanleidiing van het fo onds dat recen nt is gestart vo oor de voor herbesttemming/hero herontwikkeling van bedriijventerreinen n zou mogelijkk in de toekom mst ook een subsidie voor kkantorenterre einen worden. De pro oblemen op kantorenterreiinen moeten d dan alleen weel meer politie eke geïntroduceeerd kunnen w aandacht krijjgen. 8.2.2

ME SONIVEAU

BELEID VOO OR ONTWIKK KELING NIEU UWBOUW KA ANTOREN De uitgifte vo oor de nieuwb bouw van kan ntoren wordt d door het Plabeka in de regiio Amsterdam m beperkt. Ontwikkelaars krijgen zo m minder kansen n om nieuwe ontwikkelinge en te starten een zullen eerd der naar bestaaand uidas nog steeeds gaande en n wordt de vastgoed kijkken. Ondanks dit initiatief iss de ontwikkeeling van de Zu kantorenvoo orraad verder uitgebreid. Om herontwikkkeling van besstaand gebied d werkelijk te b bevorderen, is het noodzakelijk dat gemeentten de uitgiftee van nieuwe o ontwikkellocaaties volledig sstoppen. BEDRIJFSVO OERING BELEEGGERS In de huidigee situatie zijn d de problemen n van beleggers op portefeu uilleniveau nieet zo nijpend dat ze hun bedrijfsvoering zullen veraanderen. Kanttoren worden dus in eerste e instantie als kantoren verh huurd en er zaal niet men direct naar eeen eventuele functieverandering gekekeen worden. Paas wanneer beeleggers echt in de problem komen door enorme leegsstand, zullen zze meer vanuiit een lange te ermijn visie naaar hun porteefeuille gaan kkijken waardoor functieveranderringen meer ttoegepast gaan worden. 12 Gebaseerd opp (PropertyNL, 20009) Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

90

8.2.3 3

MICRON IVEAU

LEEGSSTAND KAN TOREN De leeegstand op kaantorenterrein n Amstel III is momenteel circa 50%. Gezzien het feit daat er nog stee eds kantoren wordeen verhuurd, is de kans klein dat de leeggstand de kom mende tijd sterrk zal stijgen. Het opvallend de is ook dat de op pname van kan ntoren niet alleen de nieuw were panden b betreft (onderr andere Plazaa Arena), maaar ook oudere kanto oren aan de Ho ogehilweg (bijjvoorbeeld op pname onlanggs van Hogehilweg 12). (Pro opertyNL, 200 09) ONTW WIKKELING O OMGEVING De Bijjlmer wordt al enkele jaren n geherstructu ureerd om me eer diversiteit in het woninggaanbod te brrengen. Dit zal dee kwaliteit van n de wijk vergrroten en kan eeen voordeel betekenen vo oor een eventtuele herontw wikkeling van het ‘H Hogehilweggebied’. De plan nnen voor herrontwikkeling van het Atlas complex zijn echter interessanter. Moch ht dit initiatief, bestaande u uit de ontwikkeling van hote el en woontorren, doorgangg vinden, dan kan dit een goed aanknopingsp punt zijn om d de herontwikkkeling van het naastgelegen n gebied (Hogehilweg) op te e laten aanslu uiten.

8.3

‘SENSE O OF URGENC CY’

8.3.1 1 SIGNALE ERING PROB BLEEM Door middel van in nterviews is acchterhaald of betrokken partijen momen nteel problem men in het d’ signaleren. A Alle partijen (gemeente, be elegger, ontwikkelaar en woningcorporatie) geven ‘Hogeehilweggebied aan dat de structurrele leegstand d, de functionaaliteit en attraactiviteit van kkantoren in de toekomst vo oor grote n zorgen. Op d dit moment zo ou het ‘Hogeh hilweggebied’ zijn neerwaartse spiraal probleemen in het ggebied kunnen reeds ingezet hebb ben, maar de p problemen diee daarmee samenhangen w worden niet door alle betro okken partijeen ervaren. n verwachten beleggers do oor middel van n ‘incentives’ en kleine reno ovaties hun kaantoren aan Op dee korte termijn de Ho ogehilweg nogg te kunnen veerhuren. Voorral het feit datt er nog steed ds nieuwe huu urders voor kaantoren in hett gebied worden gevvonden, geeft eigenaren en nige hoop. Beleggers die verhuurde pand den in bezit he ebben of m deel van hun n bezit in Amsstel III hebben n, ondervinden n nauwelijks p problemen van de slechtts een miniem leegsttand. Toch gaan zij er allen vanuit dat er in de toekom mst ingegrepen n moet wordeen om het kan ntorengebied Amsteel III voor een langdurige to oekomst te beeschermen. Ge ezien de omsttandigheden vvinden belegggers, net als ontwiikkelaars, dat deze ingrepen in de nabijee toekomst ech hter nog niet noodzakelijk zijn. oraties zijn er beide van oveertuigd dat mo onofunctionele gebieden De geemeente Amstterdam en de woningcorpo geen ttoekomst heb bben. Om een n duurzame om mgeving te cre eëren zal daarom uiteindellijk grootschallig ingegrepen moeten n worden. Bij deze partijen worden de problemen duss wel duidelijkk gesignaleerd d. 8.3.2 2 ALGEME ENE ‘SENSE OF URGEN CY’ ‘Sensee of urgency’ houdt in dat d de aanwezige problemen o onderkend wo orden en de no oodzaak om h hier gezam menlijk iets aan te doen aan nwezig is. Zonder grootschaalig in te grijpeen zal het ‘Ho ogehilweggebiied’ verder afzakkken in zijn neeerwaartse spirraal waarbij de gevolgen de esastreus zijn.. Voor de noo odzakelijke inggreep moeten alle paartijen met po osities (gemeeente en belegggers) noodzaaak zien om in te grijpen in d de leegstand vvan kantoren.. Partijeen zonder possities moeten kansen in een n ingreep zien n. Daarom is b bij enkele betrrokkenen geïn nventariseerd of zij d de huidige situatie in het ‘H Hogehilweggeebied’ als prob blematisch ervvaren en zij beereid zijn om in te grijpen.


91

Gemeente

• Leegsstandsproblem matiek kantorren wordt erkkend • Kanto orenloods en Plabeka prob beren de leegsstand van kanttoren terug tee dringen doo or stop uitgiffte nieuwe terrreinen en traansformeren/h herontwikkeleen leegstaand de panden • De geemeente wil aalle vormen vaan herontwikkkeling faciliterren omdat de noodzaak tott ingrijjpen groot is ((er moet iets ggebeuren om de situatie op p monofunctio onele kanto orenterreinen n als Amstel III te verbetere en) • Bij go oede voorstellen van eigenaren hoeft inggrijpen wellich ht niet grootschalig; door m middel van ttijdelijke functtieveranderinggen ontstaat langzaam omsslag in het geb bied • Projeect ‘Proeftuin Amstel III’ onderzoekt moggelijkheden vo oor aanpak veerpauperde mono ofunctionele kkantorenterreeinen door fle exibiliteit in regelgeving • Gemeente gaat nieet grootschaliig eigenaren u uitkopen • Er mo oet algemenee consensus ovver de opgave e komen (‘sen nse of urgencyy’) bij alle betro okkenen, voorrdat verdere sstappen worden ondernom men • Beweeegredenen to ot initiatief zijjn: veiligstellen waarde bezzit (grond), teggemoetkomen n aan klach hten bedrijven n en voldoen aaan woningbo ouwdoelstellin ng Conclusiie: ‘sense of u urgency’ aanw wezig, maar w wachten op ge eschikt momeent voor initiatief (consenssus van overggroot deel bettrokkenen), w wellicht zonde er grootschaligg ingrijpen

Eigenaren (beleggers)

• Ondeervinden prob blemen van dee enorme leeggstand van kantoren • Hinder terugloop iinkomsten bij particuliere b beleggers grotter dan bij institutionele • Doorr middel van ‘iincentives’ (huurverlaging o of renovaties)) probeert meen huurders vo oor kanto oren aan te trrekken en dat lukt in sommige gevallen n nog • Monofunctionaliteeit wordt als eeen probleem ervaren (voo oral het gebrekk aan voorzzieningen), du us lijkt herontwikkeling voo or de verre toeekomst noodzzakelijk • Meesste beleggers kunnen niet vvoor eigen beheer herontw wikkelen (wonen is bijvoorb beeld geen core‐businesss). Bij herontw wikkeling worrden kantoren n direct verkoccht aan ontw wikkelaars. Als beleggers weel kunnen ontwikkelen (ond derdeel van bank, pensioenfonds, etc.), dan hebbeen zij te weiniig bezit om ietts te kunnen u uitrichten • De w waarde van het pand wordt bepaald mbvv cashflows (paarticulier) of ttaxatie (instiitutioneel). Bijj een herontw wikkelingspand d wil men meeprofiteren vaan de waarrdestijging en wordt de waaarde berekend d adhv mogelijke opbrengssten na herontwikkeling. D De hypotheekk of boekwaarde die op het pand rust is h hierin doorslaggevend Conclusiie: ‘search of urgency’, pro oblemen word den onderken nd maar voorlopig geen noodzaaak (of mogelijkheden) tot in ngrijpen

Corporaties

• Geen n bezit in het ‘‘Hogehilweggebied’, maar n nieuwe posities verwerven in de stad is belan ngrijk voor verversen aanbo od en creëren n goede leefom mgeving • Monofunctionele locaties zijn niet duurzaam, dus herontw wikkelen is op den duur sow wieso nood dzakelijk. Omvvang herontwikkeling moett in samenhan ng zijn met de omvang van het gebieed (kritische m massa) • De lo ocatie moet veerborgen kwaliteiten hebbe en en mogelijke aanknopingspunten in d de omgeeving (Atlas, sstation, Arena, etc.) • Boekkwaarden kanttoren te hoogg om meerwaaarde te creëreen dmv herontwikkeling • Invessteringsruimtee momenteel beperkt, dus aanpak kanto orenterreinen moet voorlop pig nog eeven wachten n • Inten nsiveren dmv sloopnieuwbo ouw is noodzaakelijk voor dee haalbaarheid • Ontw wikkeling alleeen mogelijk in samenwerkin ng met beperkkt aantal andeere actoren diie gelijkke hoge ambitties hebben Conclusiie: ‘search of urgency’, wacchten op bete er moment vaan ingrijpen (m meer leegstan nd,


92

ve erpaupering & & mogelijke aaansluiting ge ebied) Ontw wikkelaars • Kansloze kaantoren in hett ‘Hogehilwegggebied’ momenteel relatieef beperkt • Huidige mo ogelijkheden vvoor risicovolle investeringeen als de hero ontwikkeling vvan een kantorenterrein zijn zeerr beperkt (recessie, vraag n naar vastgoed is sterk afgen nomen!) • Ontwikkeleen alleen mogelijk tegen goede winstmarrges • Gebiedsonttwikkeling is eessentieel om kwaliteit van de locatie te vergroten en gebied uit zijn neerwaaartse spiraal te trekken • Het ‘Hogeh hilweggebied’ biedt geen mogelijkheden voor toevoeggen woningbo ouw Conclusie: ‘lack of urgency’,, mogelijkhed den en potenttie (op dit mo oment) te bep perkt voor m multifunctione ele ingreep! Gebaseerd op in nterviews (zie Bijllagenboek hst. 4))

d worden dat algemene ‘seense of urgenccy’ voor ingrijp pen in het Op baasis van de intterviews kan ggeconcludeerd ‘Hogeehilweggebied d’ momenteel nog niet aanw wezig is! De gemeente Amssterdam is de enige partij d die op dit momeent de wil heeeft om de neeerwaartse spiraal van het ge ebied te doorb breken. Voor alle andere acctoren komt het m moment van in ngrijpen te vro oeg, zij denken n dat het bete er is om te wachten tot de p problemen to oenemen en geplande ontwikkeelingen in de o omgeving, zoaals het Atlas co omplex, op gaang komen. Dee waarden van de oren zijn te hoog om door m middel van inggrijpen waarde everhoging tee kunnen realiseren en er ziijn kanto onvoldoende mogeelijkheden om m de ingrepen op te laten aaansluiten. Daaarnaast is de eeigendomsverrdeling dat geen enkeele partij iets kan uitrichten n. Daarvoor zaal één van de actoren die momeenteel zo gefrragmenteerd d grote kansen ziet in n het gebied eeerst meer po osities moeten n verwerven. D De gemeente heeft dan we el alle grond in bezzit door de uittgifte in erfpaccht, maar kan daarmee hett vastgoed nieet aanpakken. Naastt de noodzakeelijke ‘sense off urgency’ bij geïnterviewde betrokkenen in Amstel IIII, zal het proces soepeler verlop pen als ook an ndere partijen n, die enige co onnectie met h het gebied heebben, de noo odzaak tot ingrijpen in de huidigge situatie inzien. Deze parttijen zijn kanttoorhuurders, omwonenden, exploitanteen en gebruike ers. Door deze llaatste groep in het proces te betrekken, zullen vertraagingen door bezwaren in h het vervolg gemin nimaliseerd w worden. Of er b bij deze groep p ‘sense of urggency’ aanwezzig is, is in dit onderzoek niet uitgezzocht, maar de kans is groo ot dat niet ond der alle huurd ders, exploitan nten en gebruikers het gevo oel leeft dat ingrijp pen noodzakeelijk is. Zij hureen, exploiteren of maken nog steeds geb bruik van het ‘‘Hogehilweggebied’ en zoudeen wel massaaal wegtrekken n als de probleemen naar hun idee te groo ot zijn. 8.3.3 3 INITIAT IEFNEMER Om eeen grootschallige ingreep in n het ‘Hogehilweggebied’ te e realiseren, zzullen partijen n moeten sam menwerken. Bij sam menwerking is een initiatieefnemer essen ntieel. Iemand d moet de taak op zich willeen nemen om te discusssiëren met andere betrokkkenen, een uittgebreid onde erzoek te doen naar de mogelijkheden en partijen uitein ndelijk te verbinden. De inittiator is een partij die volled dige ‘sense off urgency’ voo or de aanpak vvan de probleemen heeft en het project kan en wil treekken. Bij de h herontwikkelin ng van kantorrenterreinen in het algem meen en bij dee herontwikkeeling van het ‘H Hogehilwegge ebied’ in het b bijzonder word nte door bijna dt de gemeen alle geeïnterviewden n als de uitgellezen initiatieffnemer benoe emd. Ten eersste voldoet dee gemeente aan alle vier de eissen van een in nitiatiefnemerr. - Zij voeren mom Z menteel een u uitgebreid ond derzoek uit en n investeren d daarmee vooraaf in het proje ect - De gemeente h D heeft eigendo om in het gebiied, omdat alle grond in Am mstel III in erfp pacht is uitgeggeven. Om dee w waarde van dit t eigendom tee behouden iss het doorbrekken van de neeerwaartse spiiraal noodzakelijk. - De gemeente z D zal altijd vanuit een lange termijn visie naar plannen vvoor een gebieed kijken. Hett behoud van d de waarde van n de grond is h hier een voorb beeld van.


93

-

In iederee herontwikkeeling is de wijzziging van hett bestemmingsplan noodzakelijk en de geemeente is de e enige acctor die dit kan n bewerkstelligen. Medeweerking van de overheid verrruimd op dezee wijze de kan nsen voor herrontwikkeling bij de anderee actoren.

oldoen, zijn er ook nog tweee aanvullendee redenen te ggeven Naast de eiseen waaraan eeen initiatiefneemer moet vo voor de keuzze van de gem meente. - De gemeeente heeft eeen goed overzzicht van courrant en incourrant vastgoed in de stad, zo odat zij precies weten w waar de kansen en mogelijkkheden voor h herontwikkelin ng liggen - De gemeeente is een relatief neutraale partij, omd dat zij geen maarktbelangen bij de herontwikkeling heb bben. Hierdoor kunnen zij ggemakkelijk met alle partijen om de tafel gaan zitten vvoor oriëntereende gesprekkken. e Amsterdam m wordt voor h het noodzakellijke ingrijpen in het ‘Hogeh hilweggebied’’ als ideale De gemeente initiatiefnem mer gezien en zzelf zijn zij ook bereid om d deze taak op zzich te nemen. Mocht een aandere partij, zoals een woningccorporatie, in de toekomst ggrote kansen zien in de herrontwikkeling van het ‘Hogehilweggebied’ en daar ook inittiatief in willen n nemen, dan n zal de gemeeente Amsterdaam direct berreid zijn om dee touwtjes uitt handen te geeven. Voor heen is het nameelijk niet zozeeer van belang WAT er gebeurt, maar meeer DAT er ietss gebeurt. Medewerking van de gemeentte is in ieder ggeval te allen ttijde noodzakkelijk om de no oodzakelijke m initiatiefnem mer zou willen n zijn procedures vvoor de ingreeep te facilitereen. Het feit daat de gemeentte Amsterdam van de ingreeep is daarom een ideaal uittgangspunt vo oor het projecct. 8.3.4 MA AATREGELE N TER BEV ORDERING VAN ‘SENS SE OF URGE ENCY’ Om het proces tot herontw wikkeling van het ‘Hogehilw weggebied’ so oepel te kunnen doorlopen n, is ‘sense of urgency’ bij aalle betrokken nen noodzakeelijk. Voordat d de gemeente Amsterdam aals initiatiefneemer verdere stappen in heet proces zet, is het daarom m aan te beveelen om eerst volledig draaggvlak voor de noodzakelijke e ingrepen te vverkrijgen. Dee gemeente kaan hiervoor bij elke partij bepaalde maattregelen nemeen. (zie Bijlagenboekk hst. 7) Vergelijk exploitatieberekeeningen (opbrrengsten hogeer na ingrijpen n), zoeken en Beleggers de ingreep en wachten op ttoename prob blemen verweven urggenties voor d oraties Kwaliteiten regio en verbo orgen kwaliteit gebied tonen en aantonen financiële Woningcorpo haalbaarheid d Ontwikkelaars Afwachten m momentum gro ote toename leegstand, alggemene inform matie verspre eiden en gesprek aaangaan om reeactie uit te lo okken moet worden dat de doorgang van het p project Atlas A Arena, gelegen n naast het plaangebied, een n Opgemerkt m gebeurtenis kan zijn die allle partijen op p andere gedachten kan bre engen. Blijkt d dit gebied na eenkele jaren u uit te on‐ en werkgeebied, dan zal de wens om deze waardesstijging ook te e groeien tot eeen hoog gewaardeerd woo realiseren in het naastgeleegen gebied (Hogehilweg) ggroot zijn. Er zzijn dan meer aanknopingspunten aanwe ezig n inhaken. Mochten de prob blemen in hett gebied groteer worden doo or een enorme e om de ingreeep op te laten toename van n de leegstand d, dan is dit uiiteraard ook eeen gebeurten nis die de ‘sen nse of urgencyy’ van partijen n zal versterken. TTot slot kunneen wetswijzigingen door dee overheid, zoaals beschreven in de bijlagee (hst. 6), van grote invloed zijn o op de attitudee ten opzichtee van herontw wikkeling. Bijvo oorbeeld leegsstandsbelastin ng zou voor eigenaren eeen reden kunn nen zijn om direct naar alteernatieven voo or een leegstaaand kantoor tte zoeken. He et gaat dus niet zozeeer alleen om versterking van de problem men, maar om m het grijpen vvan de juiste kkansen. Door juist op deze mom menten in te sspringen, kan het proces steerk bevorderd d worden. management’ ((7.1.3) kan naaast de initiatiefnemer ook de Zoals ook weerd beschreveen in de paragraaf ‘procesm procesmanagger van doorsslaggevend beelang zijn. Om alle partijen d de noodzaak vvan de grootsschalige ingree ep op


94

de kritische massa (het ‘Hogehilw weggebied’) tte laten inzien n, vergt veel ovvertuigingskraacht. Een insp pirerende en ousiaste initiattor die tevenss als entrepren neur kan optrreden (grijpen n van kansen), zal aarzelend de partijen entho over d de streep kunnen trekken. Uiteraard mo oeten betrokke enen eerst zelf de problem men onderkenn nen, want ‘trekkken aan een dood paard’ heeeft geen zin. 8.3.5 5 GO‐NO G GO Er is in n deze eerste stap niet aan n alle voorwaaarden voldaan n. Dit geeft weellicht ook aan n waarom er in n de praktijk voor d de noodzakeliijke ingrepen in het ‘Hogeh hilweggebied’ tot op heden nog geen con ncrete stappen zijn onderrnomen. Eigen nlijk zouden w we kunnen con ncluderen datt de stap tot h herontwikkelin ng te vroeg ko omt. Alle partijeen moeten in meer of mind dere mate berreid zijn om deel te nemen in het process, maar wachten momeenteel op het goede momeent en de juistte omstandigh heden. Er is w wel veel leegstaand in het ‘Hogeehilweggebied d’ maar deze cconcentreert zzich nog niet d direct in de incourante voo orraad. Veel kaantoren zijn ook nog deels verhuurd, waardo oor beleggers geen grote fin nanciële problemen ondervvinden. Er zou u dus eigenlijkk worden op meer structurelee leegstand vaan kantoren en een toenam me van de (bijkkomende) gewaccht moeten w probleemen. entuele Ondanks dat niet alle partijen dee problemen ssignaleren en ‘sense of urgeency’ hebben voor een eve om als trekkerr van het projeect op te treden. Het feit daat de initiatorr ingreeep, is er wel een initiatiefneemer bereid o de gemeente Amstterdam is, bied dt goede kanssen voor het vvervolg van heet proces, omdat zij dan de e ingreep de gemeente dat er IETS kunneen en willen faaciliteren. Ook liggen er voor het proces kansen in de mening van d moet gebeuren in A Amstel III en d dat het niet zo ozeer uitmaakkt WAT preciees gedaan worrden. Dit laat rruimte over de wensen van marktpartijen. Momenteeel is het echte er nog te vroeeg om alle bettrokkenen me ee te krijgen voor d in hett proces. Totdat het momen nt daar is, is h het wel verstandig dat de geemeente Amssterdam nu al een onderrzoek heeft op pgestart naar de mogelijkheden. Door de e komende tijjd verkennend de gesprekken n met betrokkenen te voeeren en de heerontwikkelingg van het Atlas complex te sstimuleren, kaan de herontw wikkeling men en de herrontwikkeling van het Atlas complex een feit is, dan wordeen bevorderd. Als de probleemen toenem zullen n partijen algeemene ‘sense of urgency’ veerkrijgen en kkan de initiato or het proces d direct op gangg brengen. Een enthousiaste eentrepreneur aals initiatiefneemer of proce esmanager is h hiervoor wel n noodzakelijk. Probleeempunten ziijn: • Er is voldoendee leegstand, m maar deze is vveelal niet stru uctureel en dee mogelijke kaans op verhuu ur van oos voor eigen naren kantoren maakkt de situatie niet uitzichtlo G beleggers, corp poraties en on ntwikkelaars) e ‘sense of urrgency’ (niet aaanwezig bij b • Geen algemen

8.4

ONDERZO OEK

8.4.1 1 ANALYS EREN PROB BLEMEN In kan ntorengebied Amstel III is sprake van veeel leegstand en incourante kantoren. De ontwikkelingen op het gebied van kantoorrhuisvesting ggaan erg snel. Kantoren van n voor 1990 ku unnen daarom m al als veroud derd worden getypeerd. Toch staaan niet alleen verouderdee kantoren lee eg, maar ook rrecent gebouw wde panden. Bedrijven kiezen n hun huisvesting namelijk niet alleen op p basis van he et pand, maar veel meer op p basis van de locatie. Het kaantorengebied Amstel III sccoort eigenlijkk alleen goed o op het gebied d van bereikbaaarheid. De lo ocatie is zeer goed bereikbaar peer auto of OV,, maar de kantoren zijn grotendeels voorr 1990 gebouw wd en sterk ve erouderd. De massa) zijn veelal klein en b bieden daardo oor niet de flexibiliteit die pandeen in het ‘Hoggehilweggebieed’ (kritische m gewenst is. De attractiviteit van de gebouwen n is zeer laag, er zijn nauweelijks zichtlocaties en gezien n de enorme leegsttand in het geebied (vrijwel ieder kantoorr heeft een bo ord ‘te huur’ vvoor de deur sstaan) is het im mago van de locatie zeer laag. D Door de monoffunctionaliteitt van de plek lijkt het gebieed slecht voorbereid op de toekomst. Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

95

Ondanks al d deze problemeen is in het ‘Hogehilweggeb bied’ de helft van al het kan ntooroppervlaak wel verhuu urd en vestigen zich h nog steeds m mondjesmaat nieuwe bedrijjven. De echte e grote probleemen lijken in n Amstel III du us pas in de toekom mst te komen. Amstel III is n niet goed voorrbereid op de toekomst, maar de probleemen uiten zicch momenteel n nog maar in b beperkte matee. Gebruikers Studenten vaan Amsterdam mse Hogescho olen hebben in n 2007 onderzzoek gedaan o onder gebruikkers van Amstel III naar hun ervvaringen met h het gebied (VA AZO, 2007). G Gebruikers zijn n dagelijks in h het gebied aanwezig en heb bben daardoor goeed zicht op dee problemen. Amstel III bevvindt zich volggens hen in eeen lichte neerw waartse spiraaal. Het leegstandspeercentage van n kantoren is eerg hoog in Zu uidoost en de leegstand neeemt alleen maaar verder toe e. De enorme leeggstand in het ggebied vormt een grote bed dreiging voor de toekomst, maar ook nu al is het van invloed op dee ervaring van n gebruikers. Het imago van n Amstel III w wordt beoordeeeld met een ggemiddelde vaan 5. Het slechte imago is één vvan de redeneen waarom beedrijven zich n niet meer in heet gebied willeen vestigen. D Dit en, maar voorral ook aan dee locatie bevestigd daat leegstand niet alleen gereelateerd is aan de gebouwe (ondersteuntt door onderzzoek (Remoy, H.; et al., 2008)). neerwaartse sspiraal bevind dt, wordt beveestigd door on nderzoek van O+S Dat Amstel IIII zich slechts in een lichte n van de gemeeente Amsterd dam. De objecctieve veiligheeid van Amste el III is van 200 05 tot 2007 liccht afgenomen, maar het geb bied kan nog ssteeds worden getypeerd aals veilig. De o openbare ruim mte wordt ookk voldoende onderhouden en naast weegtrekkende h huurders heefft Amstel III oo ok te maken m met enkele nieeuwe huurderrs. 8.4.2 OPL LOSSINGSR RICHTING Om de negattieve ontwikkeelingen in kan ntorenterrein Amstel III tegen te gaan, m moet het een m multifunctione eler karakter krijggen. In hoofdsstuk 4.3 worden de voordelen van multiffunctionaliserring van het geebied toegeliccht. Bedrijven in het gebied bliijken dit ook tte wensen (VA AZO, 2007). Biij het zoeken n naar een nieu uwe locatie bliijken ng als ideaal tee zien. Om deze bedrijven vooral een gebieed met zakelijjke uitstraling en een levendige omgevin moeten worden. Alleen bij de zakelijke en llevendige omgeving te realliseren zal hett gebied multifunctioneler m aanwezigheid van verschilllende functiees in een gebieed wordt de d diversiteit aan gebruikers veergroot en zal de ndig worden (JJacobs, 1992).. Functies die door gebruike ers als wenselijk worden geezien voor de locatie leven ondersteunin ng van de kan ntoren op Amsstel III zijn horreca, winkels e en een hotel. middel van dee herontwikkeeling van een kkritische masssa kan Amstell III een multiffunctioneler Alleen door m karakter krijggen waardoorr het uit zijn neerwaartse sp piraal wordt ggehaald (zie 4..4). Dit is de enige methode e waarin de schaal van de in ngreep voldoeende is ten op pzichte van de schaal van heet gehele kanttorengebied. Voor Amstel III betekent dit datt het Hogehilw weggebied aan ngepakt moett worden. Gezzien de gefraggmenteerde eigendomspo osities in dit ggebied zullen vverschillende partijen met elkaar moeten samenwerkken om dit te realiseren. O Ook zal het noo odzakelijk zijn n om veel sloo opnieuwbouw w te plegen, om mdat de kanto oren over het algemeen nieet geschikt zijn voor renovaatie of transfo ormatie. De bo ouwkwaliteit, omvang en fllexibiliteit van n de panden biedt hiervoor onvvoldoende mo ogelijkheden. multifunctioneeel herontwikkkelen van een n kritische massa, wordt do oor de gemeen nte en Deze oplossingsrichting, m oratie als ideale oplossing vvoor de probleemen beschou uwd. De belegggers en ontw wikkelaars vind den woningcorpo herontwikkeling naar een werkgebied ((kantoren aan ngevuld met vo oorzieningen of eventueel grootschalige e multifunctioneele aanpak. Evventueel zal de gemeente aals compromiss met behulp vvan retail) geschiikter dan de m tijdelijke functieveranderingen willen o onderzoeken o of multifunctio onalisering van het gebied kans heeft. nnen worden n naar definitievve herontwikkeling. Bovendien zaal op deze wijze later gemaakkelijker de sstap gezet kun


96

8.4.3 3 POTENT IE HERONT TWIKKELIN NG Of de herontwikkeling van de kritische massa (‘Hogehilwegggebied’) voldoende potenttie biedt, is on nderzocht behulp van een globale haalbaarheidstoeets. Aan de haand van tien vetocriteria wo ordt beoordee eld of het met b gebied voldoende ((V) of onvoldo oende (X) poteentie heeft. errein Locatie Kantorente Aspecct Vettocriterium Gegevens Oordeel Locatie 1 Stedelijke ligg S ing 1 Ernstige hin nder (milieu, sstank, lawaai) op < 25% Ter plaatse V plangebied 2 Afstand openbaar vervoe er < 1 km Ter plaatse V 3 Voorzieninggen (oa superrmarkt) < 1 km m Ter plaatse V 2 Leegstand L 4 Leegstand kantoren > 50 0% Makelaar (V) Bebou uwing (criteria gelden voorr minimaal 75% van de bebouwing!) 3 Bouwjaar B 5 Kantoren zijn > 20 jaar oud (voor 1990 0) Bouwjaar (X) 4 Renovatiejaar R r 6 Geen recen nte renovatiess (> 5 jaar gereenoveerd) Renovatie V 5 Leegstand L 7 Leegstand iis structureel (> 3 jaar leeg)) Makelaar X Marktt 6 Marktpotentie M e 8 Er is marktp potentie voorr nieuwe functties Ontwikkelaarr/ V Gemeente 9 Mogelijkheeid tot connectie met omrin ngend Ter plaatse X woon(/gem mengd)gebied Ruimttelijke Ordening 7 Visie V 10 (Her)ontwikkelen binnen n (structuur)visie is Gemeente V mogelijk doende De heerontwikkelingg van het ‘Hoggehilweggebieed’ op Amstel III biedt op veerschillende vvlakken onvold poten ntie, waardoor partijen erg terughoudend zullen zijn in n een eventueele deelname aan het proje ect. - Ongeveer de h O helft van alle kkantoorruimtee staat leeg, dus er is net geeen sprake van overweldige ende leeegstand waardoor ‘sense o of urgency’ on ntstaat - De kantoren ku D unnen grotendeels beschouwd worden aals incourant, maar minderr dan 75% is nog niet afgeschreven n na een levensduur van circaa 20 jaar (of kkorter). Dit maaakt de waard de van de kanttoren op dit og voor heron m moment te ho ntwikkeling - Op gebiedsnive O eau is wel sprrake van struccturele leegstaand, maar op gebouwniveaau niet. Een de eel van de kantoren staan n sinds kort leeeg, terwijl anderen recent zijn verhuurd - Momenteel is M er geen conneectie mogelijkk met een omringend woon n‐ of gemengd d gebied. (Mocht het Atlas complex heron ntwikkeld worrden, dan ontsstaan er echte er wel nieuwee kansen!) momenteel on nvoldoende po otentie is om Uit dee transformatiepotentiemeeter voor kantoorgebieden volgt dat er m het ‘H Hogehilweggebied’ te heron ntwikkelen. In n principe zou herontwikkeling tot een m multifunctione eel gebied wel kans vvan slagen kunnen hebben,, maar voor betrokken parttijen vormen d de bovenstaande punten een psych hologische greens, waardoorr er onvoldoen nde animo is vvoor de noodzzakelijke sameenwerking. 8.4.4 4 VISIE HE ERONTWIK KELING Om in n de volgende stappen de samenwerkingg met andere partijen tot sttand te kunneen brengen, zaal de initiattiefnemer (gemeente Amstterdam of eveentueel woningcorporatie) eeen algemenee visie voor de e heron ntwikkeling op p moeten stellen die als uitggangspunt die ent voor de aaanpak. Voor h het ‘Hogehilwe eggebied’ lijkt herontwikkelin ng tot een multifunctioneel gebied de me eest geschiktee oplossing om m de neerwaaartse Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

97

ontwikkelinggen in het geb bied te keren. De herontwikkkeling van he et Atlas complex moet aan d deze plannen voorafgaan o om voldoendee aanknopingsspunten voor multifunction nalisering van de Hogehilweeg te hebben. Binnen deze visie zal doorr de initiatiefnemer voldoen nde ruimte wo orden overgelaten voor de inbreng van d met de nood dzakelijke sam menwerking. andere partijjen in verband wordt de visiee voor een mu ultifunctionelee herontwikke eling niet gedeeeld door de b belegger en Momenteel w ontwikkelaarr. Als het Atlass complex doo or herontwikkkeling echter zzal uitgroeien tot een leven ndig gemengd d gebied, dan zzal daar hoogstwaarschijnliijk veranderin ng in komen. V Voorafgaand aaan de volgende fase is het daarom van groot belang dat er binnen n elke organisaatie een helde ere visie voor de herontwikkkeling wordt nnen partijen iin een later sttadium eventu ueel tot een saamenwerkingg komen. Bij vrijwel opgesteld. Alleen dan kun duidige visie b binnen de organisatie, omd dat ze nog onvvoldoende ‘sense of urgenccy’ alle partijen mist een eend voor de ingreeep hebben. 8.4.5 GO‐‐NO GO Net als in de eerste stap iss in deze tweeede stap ook n niet aan alle vvoorwaarden vvoldaan om het proces een n GO n het kantorengebied Amsttel III zijn gean nalyseerd en d daaruit blijkt d dat de te geven. De problemen in onaliteit van d de locatie en d de omvang en functionaliteit van de kanttoren veel leegstand opleve eren. monofunctio Deze ontwikkelingen dwin ngen het gebieed in een neerwaartse spiraaal, maar de p problemen uitten zich momenteel m de neerwaarrtse ontwikkeelingen te kere en zal het gebied een multiffunctionele nog in beperrkte mate. Om herontwikkeling moeten o ondergaan, maar in de huid dige situatie blijkt dat het ‘H Hogehilweggeebied’ onvoldo oende dt voor deze ingreep. Pas aals de leegstan nd en problem men toenemen n en het Atlass complex potentie bied herontwikkeld wordt tot eeen gewaardeeerde leefomggeving, biedt d de locatie wel voldoende po otentie voor e een multifunction nele herontwikkeling! Dan zullen de versschillende bettrokken partijen het ook paas eens worde en over een gezzamenlijke visie voor de herrontwikkelingg.

8.5

COA LITIE

8.5.1 GEZ ZAMENLIJK KE AMBITIE E Als de eerstee fase van het proces doorlo open is, zal dee noodzaak om m grootschaligg in te grijpen n op Amstel III bij alle partijen aanwezig zijn. Nu bekend is dat de neerw waartse spiraal van Amstel III doorbrokeen kan worden n door middel van h herontwikkelin ng van het Ho ogehilweggebiied, zal de inittiatiefnemer ggezamenlijk m met andere betrokkenen n ambities voo or de herontw wikkeling willen opstellen. D Dit vrijblijvende overleg is cruciaal voor d de betrokkenen n om elkaars vvertrouwen tee winnen en op één lijn te kkomen wat betreft de heron ntwikkeling. In de huidigee situatie zulleen alle actoren n het erover eeens zijn dat h herontwikkelin ng van Amstell III aan de volgende am mbities moet vvoldoen: - Herontwikkeling kritische massa (= Hogehilw weggebied) houd kantoren nprogramma iin het gebied - Beh - Mulltifunctionaliteit: kantoren aanvullen meet voorzieninggen en retail - Ingrreep laten aan nsluiten op kansen in het geebied (Arena, metro, AMC, etc.) - Inteensiveren bebouwing tot stedelijk gebied d (ook ivm finaanciële haalbaaarheid) - Herstructurering openbare ruimte (oa verho oging leefbaarheid en attraactiviteit) uit het onderzoek naar de o oplossingsrichting zijn de m meningen overr de functionele invulling vaan de Zoals bleek u herontwikkeling nog sterkk verdeeld. Geemeente en w woningcorporaaties zien in dee herontwikkeeling een goed de n woonprogram mma te realisseren en het ggebied zo een sterk duurzaaam karakter tee geven. kans om een Ontwikkelaars en beleggers zijn echter van mening d dat het gebied d onvoldoendee potentie bieedt voor de n woningen. G Gezien het feitt dat een com mplete functiemix, inclusief woningen, heet gebied pas echt realisatie van Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

98

voldoende levendiggheid en duurrzaamheid breengt, wordt ge eadviseerd om m het ‘Hogehilweggebied’ Atlas complexx succesvol geerealiseerd zijn n, zal de multiffunctioneel tee herontwikkeelen. Als de plaannen in het A menin ng van ontwikkkelaars en beeleggers waarsschijnlijk bijtre ekken. Daarom m kan er één ambitie aan h het lijstje toegeevoegd worden: - Multifuncttionele en duurzame heron ntwikkeling (w wonen, werken & recreëren n) 8.5.2 2 COALITI E De iniitiatiefnemer zal strategisch he samenwerkingspartnerss moeten zoekken waarmee een coalitie ggevormd kan wordeen voor een ggezamenlijke h herontwikkeling van het ‘Ho ogehilweggeb bied’. Naast veergelijkbare id deeën moeteen deze coalittiepartners aaan vier eisen vvoldoen, die gelijk zijn aan d die van de inittiatiefnemer. De partijen moeteen bereid zijn tot voorinvessteringen, eigendom bezitten, een langee termijn visie hebben en de e ingreep kunneen realiseren o of faciliteren. Tot slot moett een coalitie uit zowel pub blieke als privaate partijen be estaan om de realisaatie en facilitaatie van het project te kunn nen garandere en. Partijen diie daarom sam men op kunne en trekken in het veervolg van hett proces zijn ggemeente, wo oningcorporattie en ontwikkkelende belegggers. In verband met de besluiitvorming moeten vooral niet teveel parrtijen samenw werken. oalitiepartnerss van de geme eente; woninggcorporaties een ontwikkelende Momeenteel zijn de eventuele co beleggers, nog niett bereid om dee samenwerking aan te gaaan. Er zijn nogg onvoldoendee mogelijkhed den voor de ntwikkeling en n de problemeen zijn onvoldoende om een haalbare bu usiness case op te stellen. B Bovendien heron hebbeen de partnerrs nog geen eiggendom in beezit. Mochten de woningcorporatie en on ntwikkelende belegger in de toeekomst overgaan tot aanko oop van positiies in het Hogehilweggebied, dan kunnen n de partijen ggezamenlijk met d de gemeente A Amsterdam eeen coalitie aangaan. Het gaaat hierbij om een relatief vvrijblijvende o overeenkomst waar partijen nog u uit zouden kunnen stappen n. Om toch enige zekerheid te bieden kun nnen de partijjen een mst opstellen waarin zij alleen aangeven ggezamenlijk vvolledig voor d de herontwikkkeling van het intenttieovereenkom ‘Hogeehilweggebied d’ te kiezen. To ot slot zal er vvoor het vervo olg van het proces een bijdrage gedaan w worden voor de op pstartkosten van de coalitie. Deze kosten n zijn noodzakelijk om de laatste twee staappen in te ku unnen gaan. oldoende bezit binnen de ccoalitie te verkkrijgen, kunne en naast actieeve coalitieparrtners ook passsieve Om vo deelnemers worden gezocht. Ditt zijn beleggerrs die hun eigendom verkopen in ruil voo or een terugkoopgarantie. ering van het Op deeze manier kan de coalitie vvoldoende eiggendom verkrijgen om de ggewenste multtifunctionalise gebied te realiseren. Beleggers in het ‘Hogehilweggebied’ zzijn op dit moment alleen n nog niet bereid d om wachten de prroblemen de kkomende tijd zelf het hoofd d te kunnen dergeelijke overeenkomsten te sluiten. Ze verw bieden. 8.5.3 3 BEZIT CO OALITIE Om eeen coalitie te kunnen vorm men zullen een n woningcorpo oratie en/of ontwikkelendee belegger eerrst posities in het geebied moeten n verwerven. D Door de activiteiten rondom m het Atlas co omplex zijn er reeds enkele speculanten gestart met het opkopen van panden in het ‘H Hogehilwegge ebied’, dus ditt zal geen gem makkelijke opggave worden. om is het van groot belang dat partijen n nu snel positie es gaan innem men, zodat ze n nog enkele jarren kunnen Daaro profitteren van cash hflow inkomstten van huurd ders in de kanttoren (zie figu uur 33). Eventueel kan hiervvoor de functiie van het kan ntoor tijdelijk worden veran nderd. Anderss zullen ze mo oeten wachten n tot het gebie ed volledig verwaaarloost en veerpauperd is. D Dit zijn de enige mogelijkhe eden waarbij d de aankoopw waarde van hett kantoor reëel is. Voor een h haalbare case kan het bezit van de coalitiepartners wo orden aangevuld met eigen ndommen van passieve deelnemers aan dee coalitie. Dezee beleggers ve erkopen hun kkantoor in ruil voor een terugkoopgarantie. Momenteel zijn er echter geen belegge ers bereid om een dergelijkke overeenkom mst te sluiten. De noodzakkelijke 40% eigendommen is dankzij de ggefragmenteeerde eigendom mmen en visie e van eigenaren voorlopig niet te behaalen. Bovendieen zal de coalitie de heronttwikkeling waarschijnlijk nie et in gang


99

zetten met slechts 40% beezit. Partijen w willen alleen in nvesteren als het aandeel ‘free‐riders’ geeminimaliseerrd is, n klein belang in het gebied heeft. Een scchatting van het aandeel grrondposities w waarbij zeker als iedeer slechts een de coalitie w wel durft te invvesteren is mo oeilijk te geven, maar zal ro ond de 80‐90% % liggen. Kantoren die het m meest geschikt zijn om in bezit tee hebben voor de herontwiikkeling zijn klleinschalige veerouderde paanden. Deze bben een lagee marktwaarde en bieden d de mogelijkheid om veel exttra meters bijj te bouwen. kantoren heb

Figuur 33. Cashfflow inkomsten vvoorafgaand aan n herontwikkeling

8.5.4 GO‐‐NO GO In deze stap is aan geen en nkele voorwaarde voldaan om het proce es tot herontw wikkeling doorrgang te kunn nen nemer (gemeeente) kan op d dit moment geen partijen vvinden die berreid zijn tot laten vinden. De initiatiefn ng. De meninggen over de exacte invulling van de ambities voor herrontwikkeling van het samenwerkin ‘Hogehilwegggebied’ zijn stterk verdeeld.. De ene helft van de betrokken partijen vindt de kritissche massa alleen geschikt voor herontwikkeeling tot een w werkgebied (p parkachtige om mgeving) en d de anderen deenken dat er aalleen duurzaam stedelijk weefseel gecreëerd kkan worden als wonen, werrken en recreëëren worden gemengd. Er kan geen coalitiee gevormd worden, omdat m mogelijke coaalitiepartners (ontwikkelend de beleggers & & woningcorpo oraties) op ditt moment geeen posities in h het gebied bezitten. Daarnaaast zou een eeventuele coaalitie in de huidigee situatie niet voldoende beezit hebben om m iets uit te kkunnen richten n. Ook een ovvereenkomst m met passieve deeelnemers kan hierin geen veerandering brengen. Eigenlijk kan daarom m wederom vvoor alle voorwaarden n worden gestteld dat het proces tot hero ontwikkeling tte vroeg is inggezet. Mocht h het Atlas gebiied multifunction neel worden een de problem men in het Hogehilweggebied alleen maaar toenemen, dan zullen paartijen met een langge termijn visiie meer mogeelijkheden zien n (ook voor de e ontwikkelingg van woningeen) en bereid zijn tot het aanko open van posiities en het aaangaan van eeen coalitie. Be eleggers die zeelf geen heron ntwikkeling ku unnen realiseren beevinden zich d dan in een uitzzichtloze situaatie en zullen daarom hun p posities afstaaan aan de coalitie in ruil voor een n terugkoopgaarantie.

8.6

HAA ALBAAR SC ENARIO

Met het opsttartbedrag dat alle coalitie partners (gem meente, eigen naren & wonin ngcorporatie) in de vorige sstap hebben ingelegd, kan de zzoektocht naaar een geschikkt en haalbaar scenario worrden gestart. D De ambities vo oor de worden uitgew werkt tot uitgaangspunten w waarmee diverrse scenario’s worden opge esteld herontwikkeling kunnen w d. en getest op haalbaarheid 8.6.1 RAN NDVOORWA AARDEN De gezamenlijke ambities en visie geldeen als basis vo oor de op te sttellen herontw wikkelingsscenario’s. De past worden o op de situatie in Amstel III o om tot specifieke randvoorwaaarden van hett stappenplan zullen toegep criteria voor de herontwikkkeling van heet ‘Hogehilwegggebied’ te ko omen. In de biijlage (hst. 9) worden de d toegelicht. uitgangspuntten uitgebreid Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

100

•

•

•

•

•

•

•

Minimaal multtifunctionalissering van de kritische masssa M Het Hogeh hilweggebied is de kritischee massa (zie 8..1). Er zullen zzoveel kantoreen herontwikkkeld moeten worden daat de gewenstte functiemen nging ontstaatt. De overige kkantoren die iin de huidige ffunctie behouden n kunnen blijveen, worden hiierbij in dit on nderzoek buiteen beschouwiing gelaten. Flexibiliteit dzakelijk in ve erband met dee duur van hett project. Daaarom moet Flexibiliteit in het progrramma is nood Hogehilweggeebied bestaan uit 40% wone en, 30% het prograamma voor dee herontwikkeeling van het H werken en n 30% stedelijke functies (w wonen, werken, hotel, retail, voorzieninggen, etc.) ng Functiemengin De verschiillende functiees moeten door het gehele e plangebied (o of zelfs op geb bouwniveau) worden gemixt. In verband met de milieuresttricties zal er zzich echter eeen hogere con ncentratie werrken langs nden het spoor moeten bevin ntensivering In ntwikkelen tott gemengd ste edelijk milieu,, zal de bestaaande bebouwing flink Om het geebied te heron geïntensivveerd moeten worden (ook ivm de financciële haalbaarrheid). Een FSI (Floor Space e Index) tussen 1,5 5 en 2,0 is daarvoor noodzakelijk. Omdatt in dit onderzoek de kantorren die in de h huidige functie behouden blijveen buiten bescchouwing worrden gelaten, zal in verband d met de intensivering slechts een FSI van 1,5 h haalbaar zijn ((7.5.2). In nrichting openbare ruimte Om de ruimtelijke kwaliteit en waard dering van hett gebied na heerontwikkeling te optimalisseren is herstructu urering van dee openbare ruimte noodzakkelijk. Hiervoo or moet een reeservering in d de financiële berekeningen worden ggemaakt. Ook moet er voldoende parkeeergelegenheid d zijn zonder d de ruimtelijke d te verlagen. kwaliteit vvan het gebied S Sloopnieuwbo ouw/transform meren Transform meren van kantoren naar eeen nieuwe fun nctie wordt alleen toegepasst op geschikte e kantoren (stramien,, verdiepingsh hoogte, bouwvvorm, etc.). In n het Hogehilw weggebied zijn n weinig kanto oren geschikt voor transsformatie, duss minimaal 50% van de funcctieveranderin ngen moet do oor middel van n sloopnieuw wbouw gerealiseerd wordeen (ook ivm de e realisatie vaan een nieuwee woonomgevving in de vorm van ggemengd stad dsblok) R Ruimtelijke re gelgeving

Figuur 34. Belangrijkste e beperkingen ruimtelijke regelge eving (zie bijlage hst. 10)


101

8.6.2 FIN NANCIËN De scenario’ss moeten finaancieel haalbaaar zijn om gerrealiseerd te kkunnen wordeen door de co oalitie. Blijkt de herontwikkeling enkel verrlies op te leveeren, dan zulleen geen verde ere stappen ondernomen w worden. Om d de uwniveau worrden onderzocht wat de mo ogelijkheden zijn. financiële haaalbaarheid tee toetsen zal eeerst op gebou Deze input w wordt vervolgeens gebruikt vvoor het doorrrekenen van sscenario’s voo or het gehele ggebied. R SCENARIO FINANCIEELL HAALBAAR Haalbaarheid d op gebouwniveau In eerste insttantie wordt u uitgerekend w wat de mogelijjkheden op ge ebouwniveau zijn. De mogeelijke ingrepen n om een functieverandering tee realiseren zijjn: transformaatie of sloopnieuwbouw. Err wordt uitgeggaan van een w. Door de op pbrengsten en n kosten tegen n elkaar uit tee zetten, kan aachterhaald w worden leegstaand kkantoorgebouw wat de maxim male aankoop pprijs van het kantoorpand is (residuele ggebouwwaard de). Deze waaarde moet onggeveer gelijk zijn aan n de taxatiewaarde van hett pand om een n haalbaar sce enario op te leeveren. Het geebouw wordt getaxeerd met behulp van n de huurkapittalisatiemetho ode. Van enke ele karakteristtieke kantoren in het deze manier d de marktwaarrde (taxatiewaaarde) bepaald. Met behulp p van deze ‘Hogehilwegggebied’ is op d resultaten kaan vervolgens bepaald word den wat gemiiddeld de aanschafwaarde van een kanto oor per m2 BV VO is. Met dit gemiiddelde kan de aanschafwaaarden van alle kantoren ge ezamenlijk wo orden bepaald d om de haalbaarheid d op gebiedsniveau te toetssen.

Bo ouwjaar

BVO

Taxatiewaaarde

€ €/m2 BVO

Hogehilweg 4 Hogehilweg 5 Hogehilweg 15 Hogehilweg 16 Hogehilweg 18

4.120 3.797 3.627 2.595 4.235

€ 4.142.21 10 € 3.525.78 86 € 3.456.69 91 € 2.546.03 38 € 4.322.04 40

€ € 1.005 € € 929 € € 956 € € 981 € € 1.021

Gemiddeld

19 986 19 986 19 983 19 990 19 991

€ € 900‐1.000

(Voorbeeld ttaxatie in Bijlagenboek hst. 15.1) ntoorgebouw (Hogehilweg 18) zijn verschillende scenario’s opgesteeld waarin hett pand een Voor één kan functieverandering onderggaat. Op gebo ouwniveau zijn n met de bepaaalde gemiddelde taxatiew waarde per m2 2 BVO de volgende scenario’s fin nancieel haalb baar. De residu uele gebouww waarde zal gro oter worden aals de omvangg van ootte toeneem mt na sloopnieeuwbouw, waaardoor wellicht meer scenaario’s haalbaaar zijn. het nieuwe ggebouw in gro In verband m met de ruimtelijke ontwikkeeling van het ggebied is met een maximalee toename van 2,5x de oud de omvang gereekend. Residuele geebouwwaarde e/ m2 BVO

Scenario Sloopnieuwb bouw naar wo oongebouw (2 2,5x oude omvvang) Transformeren naar koopw woningen meet retail plint Transformeren & optoppeen naar koopw woningen mett retail plint bouw naar wo oongebouw m met retail plint (1,5x oude om mvang) Sloopnieuwb

€ 1.097 € 1.103 € 1.207 4 € 1.144

Sloopnieuwb bouw naar wo oongebouw m met retail plint (2,0x oude om mvang)

€ 1.353

Sloopnieuwb bouw naar wo oongebouw m met voorzieningen (1,5x oud de omvang)

€ 935

Sloopnieuwb bouw naar wo oongebouw m met voorzieningen (2,0x oud de omvang)

€ 1.174 4

(Uitwerking ggebouwexploitatie in Bijlaggenboek hst. 1 15.2) d op gebiedsn niveau Haalbaarheid Gezien het feeit dat heronttwikkelen op ggebouwniveau u bij enkele sccenario’s haalbaar is, lijkt de mogelijkheiid te scheppen dat herontwikkeelen op gebiedsniveau ook mogelijk is. Een soortgelijkke berekeningg als die op Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

102

gebou uwniveau is geemaakt, zal nu u voor het geb bied moeten w worden opgessteld. Er word dt gerekend m met het minim male bezit dat de coalitie moet hebben, d dus alleen de kantoren die een functieveerandering zullen onderrgaan. Omdatt het taxeren vvan alle kanto oren onnodig vveel tijd in beslag zal nemeen, worden de e resultaten van de financiële sttudie op gebo ouwniveau geb bruikt om de aanschafwaarrde van de kantoren te bep palen. 2 BVO kantoor representatiief lijkt voor d de kantoren in n het Aangeezien de waarrde van € 900‐‐1.000 per m2 Hogeh hilweggebied,, moet de resiiduele waardee, die volgt uitt de gebiedsexxploitatie, hogger zijn dan de voorspelde aanscchafsom voor een financieeel haalbaar sceenario. pgestelde scen nario’s op geb biedsniveau veerschillen qua ingreep (tran nsformeren en n sloopnieuwb bouw) en quaa De op functiiesamenstellin ng. Van de kan ntoren die een functieverandering ondergaan is volgeens de randvo oorwaarden minim maal 50% sloopnieuwbouw. Wat betreft functiesamen nstelling is er aaan de hand vvan de randvo oorwaarden in ieder scenario m minimaal 40% w wonen en 30% % kantoren aaanwezig. De o overige ruimtee die overblijftt in het %). Bij voorzien ningen kan ge edacht scenaario wordt ingeenomen doorr retail/horecaa en voorzieniingen (10‐30% wordeen aan maatscchappelijke fu uncties, zoals een kinderdaggverblijf, artseenpost, apoth heek etc. Om d de leefbaaarheid van het gebied en d de kwaliteit vaan de openbaare ruimte in h het ‘Hogehilweggebied’ te vverhogen, zal ieder scenario voorrzien zijn van een parkeergarage en zal e er een reserveering gedaan w worden voor d de wijze kan de neerwaartse sp piraal van hett herstrructurering vaan de openbare ruimte. Alleeen op deze w kanto orenterrein weerkelijk doorb broken worden n. De omvangg van de parkeeergarage is geebaseerd op d de omvang van de bebouwing in het gebied, maar er zal tte allen tijde o ook op het maaaiveld geparkkeerd moeten n worden (zij n mindere matte). het in den opgemerkkt dat de grondkosten in de e exploitatie b buiten beschou uwing zijn gelaten. Omdat Tot slot moet word ond in erfpach ht is uitgegeve en door de geemeente Amstterdam, zal naa de in hett Hogehilwegggebied alle gro heron ntwikkeling heet erfpachtcan non hoogstwaaarschijnlijk stijgen. De exaccte stijging van de canon zaal in overleg tussen n gemeente een marktpartijjen kortgeslotten worden. In n de exploitatie zou hier eiggenlijk nog ee en reserveringg voor ggedaan moeteen worden of er moet voldo oende marge overblijven n na aanschaf vaan de kantoren. Sce enario

Functiesamenstelling (w wonen-werken n-retail-voorzie eningen) 50-40-5-5

40-40-10-10

50-3 30-10-10

40-30-15-15

1 50/50 Transformerren/s-n (FS SI=1,5)

Aansc chaf kantoren Te verrwerven BVO Prijs m2 m BVO Parkee erplekken

€ 30.273.018 40.540 € 747

€ 45.9 925.652 € 50.223.097 52.840 40.540 € 950 € 1.133 1.845

€ 65.875.731 52.840 € 1.247

2 25/75 Transformerren/s-n SI=1,5) (FS


€ 25.839.860 40.540 € 637

962.066 € 45.256.186 € 41.9 52.840 40.540 € 856 € 1.035 1.845

€ 61.378.392 52.840 € 1.162

3 0/100 Transformerren/s-n SI=1,5) (FS


€ 27.074.880 40.540 € 668

564.298 € 45.745.639 € 42.5 52.840 40.540 € 866 € 1.050 1.845

€ 61.235.057 52.840 € 1.159

ntwikkeling om m het kantoreenterrein multtifunctioneler Volgeens deze globaale financiële ggebiedsexploiitatie is heron te maaken met behu ulp van versch hillende scenaario’s mogelijkk. Uit de explo oitaties blijkt d dat de realisattie van wonin ngen de kleinsste winstmargge oplevert, w waardoor de sccenario’s die u uitgaan van de minimale om mvang van de wo oonfunctie de grootste financiële mogeliijkheden oplevveren. De gro ootste winstmarge is te verkkrijgen op de realisaatie van retaill, een scenario o met een min nimaal aandeel retail (5%) is zelfs niet haaalbaar. nning van de ffinanciële haalbaarheid op ggebiedsniveau u levert zeven n mogelijke sccenario’s op. Deze eerste verken unnen de coallitiepartijen hun (verworven) bezit voor een redelijke prijs inbrenge en in de In allee scenario’s ku coalitie. Hierbij mo oet worden op pgemerkt dat het aandeel kkantoren dat in de huidige ffunctie behou uden blijft Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

103

buiten besch houwing is gelaten. Verwerfft de coalitie eechter meer p posities dan het minimum, dan kunnen renovaties vaan kantoren o ook worden m meegenomen w wat meer finaanciële ruimtee oplevert. Oo ok de verdichting van het gebieed tot een FSII van 2,0 zal m meer financiëlee mogelijkhed den bieden, m maar dan kan d de functiegroe ep kantoren nieet meer buiten n beschouwing worden gelaaten. Een nieu uw exploitatieeonderzoek kaan hierin duidelijkheid d verschaffen. Resultaat co oalitie De herontwikkeling van heet ‘Hogehilweeggebied’ zal eeen waardeve erhoging van h het bezit van d de coalitieparrtijen uidige functie op de lange ttermijn tot geevolg hebben. Dit geldt overigens ook voor de kantoreen die in de hu behouden blijven, daarom m is het een grroot voordeel als de coalitie e zoveel mogeelijk posities in n bezit heeft. Het niet zeggen daat alle partijen n met deze plaannen feit dat de heerontwikkeling financieel haalbaar is, wil echter nog n zullen instem mmen. De opb brengsten voo or alle partijen n zijn relatief b beperkt. De geemeente en w woningcorporaatie kunnen in prrincipe kosten nneutraal operreren, zeker aals de herontw wikkeling ook maatschappeelijke en ruimttelijke meerwaardee oplevert. Privvate beleggerrs die als coalitiepartner op pereren zullen daarentegen niet tevreden n zijn, want in ruil vvoor de grote risico’s van het project wensen zij een ggroot rendemeent. Om deze partijen ook m mee te krijgen in de coalitie zou de gemeentte Amsterdam m haar partnerrs een nieuwee (beperkt verrkrijgbare) n bieden. De b beleggers die als passieve d deelnemer beetrokken zijn in n de ontwikkelloccatie elders in de stad willen coalitie lopen n geen direct risico, want zij zullen alleen n een pand te erugkopen als de herontwikkkeling successvol gerealiseerd is. 8.6.3 GO‐‐NO GO De enige voo orwaarde waaaraan voldaan moet zijn voo or een go in deze stap is dee aanwezigheid van een financieel haaalbaar scenarrio, die aan allle eisen en randvoorwaarden voldoet. A Aangezien dit sscenario aanw wezig is, kan de coaalitie vervolg sstappen zetteen door de glo obale scenario o’s uit te werkken. De gemeeente Amsterdaam zal private coalittiepartners hiervoor wel teegemoet moetten komen do oor ze bijvoorb beeld een nieuwe ontwikkelloccatie in de stad d te bieden.

8.7

HAA ALBARE BU USINESS CA ASE

Is er in de vo orige fase een GO voor het proces verkreegen, dan is he et belangrijkstte doel van dit onderzoek bereikt. Er is dan namelijkk een gezamen nlijk initiatief ttot stand geko omen waarmeee de neerwaartse spiraal vvan n worden. De llaatste stap om tot een haaalbare businesss case te kom men is zeer Amstel III doorbroken kan en opgesteld, waarmee allee partners mo oeten dynamisch en complex. Err moeten versschillende producten worde n uit deze stap p zullen daarom zeer afhankelijk van de b betrokken parrtijen zijn en h het is instemmen. De resultaten daar nu al advviezen over tee geven. Het sttedenbouwku undig plan datt opgesteld wordt (uitgebre eide moeilijk om d uitwerking vaan de scenario o’s), zal bepallend zijn voor het gebiedsp plan en ontwikkkelplan. Gebiedsplan

Ontwikkelplan n

Samenwerkin ng

Econom misch ‐ Exploiitatieplan

Sociaal ‐ Maatschap ppelijke meerwaard de

C Cultureel ‐ Ruimtelijke kwa aliteit ‐ Milieuontheffing g (proeftuin regelgeving)

‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ Marketing plan

‐ Locatiesynergie e

Verwe ervingsstrategie Ontwikkkelstrategie Grond dexploitatie Inbren ng bezit Oprich hten grondb bedrijf ‐ Risico overdeling ‐ Juridissche entiteit ‐ Evt. Wijziging W erfpacchtcanon

‐ Communiccatie naar ‘buiten’


104

Ruimtelijk ‐ Be estemmingsplan ‐ Sttedenbouwkund dig plan ‐ Civiel plan (wege en, olering, etc.) rio ‐ Fa asering ‐ Evvt. on nteigeningsplan n ‐ Gezamenlijke de efinitieve keuze on ntwikkelen ge ebiedsplan

8.7.1 1 GEBIEDSSPLAN Het belangrijkste product dat in het gebiedsplan voor de he erontwikkelin ng wordt opgeesteld is het wordt vastgellegd hoe de ve erschillende ffuncties binneen de kritische e massa stedenbouwkundigg plan. Hierin w d’) worden veerdeeld. De exxacte invullingg van het stedenbouwkundig plan zal voo ornamelijk (‘Hogeehilweggebied afhan ngen van de w wensen en ideeeën van de beetrokken partiijen. Het is daarom onmogeelijk om in dit stadium een voorstel te doen vo oor een geschikte stedenbo ouwkundige in nvulling. Wel kkan de richtin ng waarin de p plannen Gezien het feitt dat de heron ntwikkeling vo ooral succesvo ol zal zijn als succes op zullen levveren, worden benoemd. G ogopgeleide een creatieve d doelgroepen w worden aange etrokken, zal eer een diverse functiemix m met veel er hoo voorzieningen moeeten worden ggecreëerd. Deeze mix krijgt in de ruimtelijjke invulling o ook zijn weerslag door de n binnen een n nieuw stedelijjk centrum, ge emengd stadssblok of megablok. De overrige functiies te mengen produ ucten: bestem mmings‐ en exp ploitatieplan, civiel plan, ru uimtelijke kwaaliteit, milieuo ontheffing en maatsschappelijke m meerwaarde h hangen hier allen mee samen. Voor een uitgebreide to oelichting op de randvvoorwaarden vvan het gebiedsplan voor h het ‘Hogehilwe eggebied’ wordt verwezen naar Bijlagenboek hst. 13.1. 8.7.2 2 ONTWIK KKELPLAN Het ontwikkelplan is ook sterk affhankelijk van n de stedenbo ouwkundige uitwerking. Pass als bekend iss wat waar orden, kan daaar een verwerrvingsstrategie e, ontwikkelsttrategie en fasering op worrden gerealiseerd zal wo ed zijn op de ffinanciële haaalbaarheid van n het project. gebasseerd. Deze pllannen zullen vervolgens stterk van invloe Over d de inhoud van n de producteen kan nog weeinig worden ggezegd, maar er kan wel nu u al worden naagedacht over o oplossingen om het ontwikkkelplan te opttimaliseren. om de heronttwikkeling mo ogelijk te make en, zal van De veerwerving van alle posities in het ‘Hogehiilweggebied’ o grote invloed zijn o op de haalbaarheid van het project. In de e verwervingsstrategie moeeten daarom o oplossingen nden worden voor eigenareen die niet viaa de minnelijke e weg voor eeen redelijk bed drag uitgekocht willen gevon wordeen. Zo kan de gemeente beesluiten deze eeigenaar te on nteigenen. Ditt vergt een zeeer uitgebreide e procedure, dus het is ook mogelijk dat men besluit om deeze specifieke e positie niet o op te kopen en n buiten beschouwing te werven, is met name de marrketing van grroot belang om m geschikte laten in de ontwikkkelplannen. Naaast het verw nnen aantrekkken. De markeetingcampagn ne moet daaro om vroeg gesttart worden o om partijen doelgroepen te kun n en zo langzaamaan het sle echte imago vvan Amstel III tte verbeteren n. aan de plannen te laten wennen ngrijkste aspeect in dit ontw wikkelplan de h haalbaarheidsstoets. Het exploitatiemode el dat in de Tot slot is het belan Hogehilweggeebied’ moet veerder worden uitgebreid vorigee stap is opgesteld voor de herontwikkelling van het ‘H en aangevuld met o onder anderee de wijziging vvan het erfpacchtcanon, de hoogte van de inbreng van n bezit en de e grondexploiitatie een possitief saldo kom mt of partijen verweerving‐ en onttwikkelstrateggie. Alleen wanneer uit deze de verliezen elders kunnen comp penseren, zal de herontwikkkeling kans van slagen heb bben. 8.7.3 3 SAMENW WERKINGSO OVEREENKO OMST In de scenario’s uit de vorige stap is gebleken dat de risico’s en investeringen dusdaniig zijn dat sam menwerken mdat zowel pu ublieke als privvate partijen d deelnemen in de samenwerking en het d doel is om de noodzzakelijk is. Om investteringen en risico’s te delen n, zal waarsch hijnlijk voor ee en publiekprivvate samenweerking worden n gekozen. Op deeze wijze kunn nen de risico’ss gelijk worden verdeeld tussen alle coalitiepartners, w waarmee volle edig comm mitment voor de herontwikkeling van hett ‘Hogehilwegggebied’ word dt gecreëerd. O Om vanuit een gezam menlijke coalittie te kunnen werken, zal er waarschijnlijk een ontwikkkelmaatschap ppij worden o opgericht. De partijeen zullen hun bezit aan de ontwikkelmaaatschappij ‘ve erkopen’ voor de eerder bepaalde reële markttwaarde. Zo w wordt een op zzichzelf functiionerende orgganisatie opgeezet die ook naar buiten toe kan


105

communicerren. Voor een specifiek advies voor de vo ormgeving van n een dergelijke organisatiee wordt verwe ezen naar Bijlagen nboek hst. 13.3. 8.7.4 GO‐‐NO GO Om tot een h haalbare busin ness case voo or het ‘Hogehilweggebied’ tte komen, moeten alle coalitiepartners volledig achtter het gezamenlijk opgesteelde gebiedsplan en ontwikkkelplan staan n en dit bevesttigen door de samenwerkin ngsovereenko omst juridisch vast te leggen. Partijen verbinden zich o op deze wijze tot de herontwikkeling van het d deelgebied. Aaangezien de uitwerking van n de plannen ssterk afhankellijk is van de p dit moment nog geen uitsspraak worden gedaan oveer het eventueele succes van n een betrokken paartijen, kan op haalbare bussiness case. So owieso moet eeerst voor allee voorgaande stappen een GO worden vverkregen om de gewenste producten in deeze stap te kun nnen ontwikkkelen. Wel lijktt het waarschijnlijk dat er eeen PPS constructie ontwikkelmaattschappij worrdt opgericht. wordt aangeegaan, waarbijj een aparte o

8.8

CON CLUSIE TO OEPASSING G STAPPEN NPLAN

Na toepassin ng van het stappenplan blijkkt dat het ‘Ho ogehilweggebied’ op kantorrenterrein Am mstel III in Amsterdam ZZuidoost nog niet geschikt is voor herontwikkeling. Err zijn momenteel nog onvolldoende mogelijkhedeen om het pro oces tot heron ntwikkeling vaan deze kritiscche massa in ggang te zetten n, omdat aan d de voorwaarden n in de eerste stappen niet kan worden vvoldaan. De problemen op monofunctionele kantorenterrreinen als Amstel III zijn gro oot en worden n door alle betrokkenen on nderkend. Toch lijkt het of d de problemen zich nu nog on nvoldoende m manifesteren een is een oplosssing om in tee grijpen op dee korte termijn niet gezamenlijk tte vinden. nnen verhelpeen, maar voorllopig zijn er te eveel Uiteindelijk zzal herontwikkkeling van hett gebied de prroblemen kun knelpunten aaanwezig om dit te realiseren. Het is niett mogelijk om m alle partijen in de nabije to oekomst op é één lijn te krijgen. Aaan de hand vaan de voorwaaarden waar in het stappenp plan aan moett worden vold daan, is bepaaald wat de grootste kknelpunten zijjn die het proces om tot dee herontwikke eling van het ‘Hogehilweggeebied’ te komen belemmeren n. 1. Onvvoldoende ‘se ense of urgenccy’ De h huidige situatie in Amstel IIII is slecht. Dee helft van alle e kantoren staaat leeg en hett gebied is in een neeerwaartse spiraal belandt. TToch wordt deeze situatie do oor betrokken partijen niet als uitzichtloo os ervaaren en hebbeen zij veelal geeen ‘sense of urgency’ voor de aanpak van de problem men. Alleen de gem meente ziet momenteel mo ogelijkheden o om grootschalig in te grijpen. Beleggers in het gebied ervaaren onvoldoeende problem men, omdat heet merendeel van de kantorren deels verh huurd is, waarrdoor ze n nog inkomsten n hebben. De gevolgen van de leegstand d die voortkom men uit de neeerwaartse spiraal (onvveiligheid, crim minaliteit, etcc.) zijn daarnaast voor hen n nauwelijks meerkbaar. Markktpartijen zonder posities in het gebied zien onvvoldoende mo ogelijkheden o om meerwaard de te creëren door middel van ontwikkeling. Om de heron ntwikkeling te realiseren in de halfleegstaaande panden n zullen huurd ders hero verp plaatst moeteen worden. Ditt gaat echter lastig in het kantorengebieed waar het veerwerven van posities zeer kosttbaar is door d de hoge boekwaarden van kantoren. Meen zal daarom m moeten wachten de uitzichtloo osheid van de situatie toeneeemt. In de to oekomst zullen n de kantoren n enkel verderr tot d vero ouderen, waardoor de leeggstand toeneeemt. De gevolggen van de neeerwaartse spiraal zullen zicch dan sterrker uiten en d de leegstand zzal zwaarder d doorwegen in n de financiëlee situatie van b beleggers. Pass dan zal eer voldoende ‘sense of urgeency’ voor de herontwikkeling ontstaan..


106

2 2.

3 3.

Onvoldoende potentie ‘Hogehilwegggebied’ voor herontwikkeling ntwikkeling vaan het ‘Hogehiilweggebied’ iis onvoldoend de. Het gebied d ligt in één De potenttie voor heron van de gro ootste werkgeebieden van N Nederland (Am mstel III) en viaa een barrièree is woonwijk de Bijlmer bereikbaar. Aanknopinggspunten voor het creëren van een goed de en sociale w woonomgevin ng zijn oratie zien minimaal. Daarnaast is de leegstand veelal niet strructureel. De gemeente en woningcorpo mogelijkheden om te herontwikkelen, maar markttpartijen zien onvoldoendee marktpotenttie en willen daarom niiet investeren n. De kritische massa die bin nnen kantoren nterrein Amsttel III de meesste potentie biedt voorr een herontw wikkeling is heet Atlas complex. Door zijn ggunstige liggin ng is hier direcct de connectie met het station en ArenA ggebied te legggen. De planvo orming rondo om de herontw wikkeling van oed zijn op de e mogelijkhed den in het ‘Hoggehilweggebie ed’. Mocht het Atlas ccomplex kan vvan grote invlo dit gebied succesvol herontwikkeld w worden tot ee en gemengd w woonwerkgebiied, dan kan d dat de hilweggebied’’ te starten. aanleidingg vormen voorr partijen om een initiatief in het naastgeelegen ‘Hogeh De ontwikkkelingen in heet Atlas comp plex kunnen zich zo als een olievlek over Amstel III verspreiden. Eigendom mmen te gefragmenteerd De partijen die iets zouden kunnen b betekenen in d de realisatie vvan de herontw wikkeling orporaties of o ontwikkelende beleggers) h hebben geen o of minimaal b bezit in het (woningco ‘Hogehilw weggebied’. Vo oor het realiseeren van een h herontwikkeling zijn positiees in het gebie ed noodzakellijk. Minimaal één strategissche partner zzal daarom posities in het gebied moeten n verwerven. Gezamenlijk moet de co oalitie in totaaal minimaal 40% van alle po osities binnen n de kritische massa om de multifunctionalisering te kunnen rrealiseren. Om m dit te behaleen kunnen ze bezitten o overeenko omsten sluiten n met beleggeers over de ve erkoop van heet kantoor in rruil voor een terugkoop pgarantie. De 40% is theoreetisch gezien vvoldoende om m het gebied te transformerren tot een gemengdee omgeving, m maar in de praaktijk willen paartijen het meeeliften van ‘free‐riders’ minimaliseren, dus zullen zij meer bezit binnen de co oalitie eisen. A Alle partijen h hebben slechtts een klein be ezit in het ook doen. gebied en zullen niet investeren als aandere eigenaaren dat niet o

4 4.

Geen coallitievorming m mogelijk Het vormeen van een co oalitie die de h herontwikkelin ng van het ‘Ho ogehilweggeb bied’ realiseertt, is op dit moment o om verschillen nde redenen n niet mogelijk. Ten eerste heebben mogelijjke strategisch he samenwerrkingspartners van de gemeeente (woninggcorporatie en ontwikkelen nde belegger)) op dit moment ggeen posities iin het gebied.. Aangezien ze e onvoldoende potentie zieen in de heron ntwikkeling van het geebied zullen zee op korte terrmijn ook geen n eigendom w willen verwervven. Daar kom mt nog bij dat de mogelijjke samenwerkingspartnerrs in de huidige situatie niett op één lijn ziitten wat betrreft de aanpak vaan de problem men en de invu ulling van de h herontwikkelin ng (mono‐ of multifunction neel). De ontwikkelingen in het A Atlas gebied ku unnen echter een belangrijjke rol spelen bij het vorme en van een oor het ‘Hogeh hilweggebied’’. Dit kan de p potentie voor herontwikkeliing van de krittische massa coalitie vo dusdanig vvergroten datt partijen een gelijke visie krijgen en posiities willen verwerven, waaarna een coalitie kaan worden gevvormd. In de huidige situattie zijn vier gro ote knelpunteen aanwezig d die de herontw wikkeling van het ‘Hogehilw weggebied’ mmeren. Toch is het niet no oodzakelijk om m te concluderen dat de heerontwikkelingg nooit gerealiseerd zal belem wordeen. Vrijwel alle knelpunten zijn gelegen iin het feit dat de problemen onvoldoend de ervaren wo orden en dat er onvvoldoende aanknopingsmo ogelijkheden zzijn voor de he erontwikkelingg. Het is echteer waarschijnllijk dat deze beide aspecten de komende jareen zullen veranderen, waarrdoor herontw wikkeling in dee toekomst wellicht alsnog mogeelijk wordt.


107

8.9

TOE KOMST HE ERONTWIK KKELING A AMSTEL IIII

De ontwikkelingen in het kkantorengebieed Amstel III een zijn omgevving zullen van n grote invloed d zijn op de ontwikkelen. EEen eventuelee oplossing om m de herontw wikkeling van h het mogelijkhedeen om te hero ‘Hogehilwegggebied’ in de toekomst mo ogelijk te makeen, moet daarrom gebaseerrd zijn op speccifieke omstandigheeden, kansen en mogelijkheeden die zich voordoen. Aaangezien toeko omstige ontw wikkelingen no ooit met zekerheid voorspeld kkunnen wordeen, zijn drie veerschillende sscenario’s opggesteld die ied der een mogellijke toekomstverrwachting schetsen. Gebaseeerd op elk sccenario is vervvolgens een sttrategie ontwiikkeld waarmee de herontwikkeling van het ‘H Hogehilweggeebied’ in die specifieke situatie mogelijk wordt gemaakt. Betrokken n nde tijd dan alleen ontwikkelingen in hett gebied en zijjn omgeving te signaleren o om partijen hoevven de komen daarbij dan h het meest gesschikte plan vaan aanpak te kkiezen. Zo kan n de neerwaarrtse spiraal vaan kantorenge ebied Amstel III in d de toekomst ttoch doorbrokken worden. 8.9.1 SCE ENARIO’S De toekomstt van het kanttorengebied A Amstel III is mo oeilijk te voorspellen. De on ntwikkeling vaan de problem men en het doorzzetten van de neerwaartse spiraal in het gebied zullen n, net als de on ntwikkelingen n rondom het Atlas complex, de grootste invlo oed hebben o op de mogelijkkheden in het ‘Hogehilwegggebied’. Deze twee invloedrijke eling van het A Atlas complexx, kunnen daarom gebeurtenisssen, de probleematiek in hett gebied en dee herontwikke gebruikt worrden om verscchillende toekkomstscenario o’s te schetsen n. In een matrrix kunnen de twee variabe elen tegen elkaar uitgezet word den, zodat er vier mogelijke toekomstvo oorspellingen ontstaan (figu uur 35). Uit he et nwaarschijnlijkk is dat in de ttoekomst de h herontwikkeling van het Atlas voorgaande is gebleken daat het zeer on complex geeen doorgang vindt, maar dat de problemeen in het ‘Hoggehilweggebieed’ afnemen. Daarom is dit scenario buitten beschouw wing gelaten, w waardoor er d drie mogelijke scenario’s ovverblijven. Dezze zullen allen n kort toegelicht wo orden om de belangrijkste toekomstige ontwikkelinge en te benoem men.

Figuur 35. Toekomstscenario’s ‘Hogehilweggebie ed’

o 1: Reanimattie ‘Hogehilwe eggebied’ • Scenario De herontwikkeling van heet Atlas comp plex wordt gerrealiseerd, waaardoor dit deelgebied uitgrroeit tot een oonwerkomgeeving. De leveendigheid en m multifunctionaaliteit van dezze plek zorgen n voor een tijd delijke levendige wo opleving in h het naastgeleggen ‘Hogehilw weggebied’. Beedrijven trekken naar het gebied toe en d de leegstand vvan kantoren, en n daarmee ookk de daaruit vvoortkomendee problemen, nemen af. Naa verloop van ttijd zullen de kantoren bij gebrek aan in nvesteringen ssterk veroudeerd raken, waaardoor de neeerwaartse spirraal zich verde er Marianne SSchalekamp – “H Herontwikkeling vvan Kantorenterreinen” | Maste er Thesis

108

doorzzet. Eigenaren n moeten in hu un bezit invessteren, want aanders zullen b bedrijven verh huizen, zodat de leegstand en de problemen in n het gebied ssterk toenemeen. S nsen voor herontwikkelingg • Scenario 2: Ka De heerontwikkelingg van het Atlas complex is eeen feit en bedrijven strom men massaal to oe op deze levvendige woonwerkomgevin ng. In dit deelggebied loopt d de leegstand vvan kantoren snel terug. Heet vestigen in één van de elen op, naastgelegen gebieeden zoals hett ‘Hogehilwegggebied’ levert in de ogen vvan bedrijven weinig voorde door de leegsttand hier alleeen maar verdeer toeneemt. Zolang er niett wordt ingegrepen zal het gebied waard verdeer afdalen in ziijn neerwaartse spiraal. Het succes van h het Atlas gebieed kan hierin weerslag heb bben op de visie vvan eigenaren n. S eerwaartse sp piraal • Scenario 3: Ne Door strubbelingen n tussen de beetrokken partijen vindt de h herontwikkeling van het Attlas complex ggeen doorggang. Het opsttellen van de plannen heeftt al diverse nieuwe bedrijveen naar dit deeelgebied kunnen trekken, maar als deze niet worden gereaaliseerd zullen n bedrijven naa afloop van hun huurcontrract naar een betere Dit geldt uiterraard ook voor kantoren in de omgeving,, zoals in het ‘‘Hogehilweggebied’. De locatie verhuizen. D us op waardoo or Amstel III in n een sterke n neerwaartse spiraal terechtt komt. Om leegsttand van kanttoren loopt du de spiiraal te doorb breken biedt h het ‘Hogehilweeggebied’ onvvoldoende aan nknopingspun nten voor een heron ntwikkeling. 8.9.2 2 STRATEG GIEËN Bij ied der scenario kkan een speciffieke strategiee worden opge esteld waarmee de herontw wikkeling van het ‘Hogeehilweggebied d’ in de toekom mst mogelijk w wordt. Door o op het juiste m moment op kaansen of moge elijkheden te reageeren, kan het p proces tot herrontwikkeling een enorme stimulans krijgen. Per scenario zal worde en toegelicht wat het meest gescchikte plan van aanpak is. S eanimatie ‘Ho ogehilweggeb bied’ • Strategie 1: Re Het aaantrekken van n kantorenmaarkt in het ‘Ho ogehilweggebiied’ zal ervoorr zorgen dat b beleggers hun panden niet willen n verkopen. Het proces duu urt daarom lan nger, want pas als na de tijd delijke oplevin ng de neerwaartse spiraal weer doorzet en dee situatie voor eigenaren uitzichtloos wo ordt, zal de ‘seense of urgenccy’ voor de ntwikkeling wo orden vergroo ot. Dan zullen marktpartijen zonder posities ook kanseen zien in herrontwikkeling.. heron Op heet dieptepunt kunnen strateegische coalitiepartners po osities verwervven om daarn na gezamenlijkk met de gemeente en andere eigenaren een coalitie tee vormen. S ansen voor he erontwikkelin ng • Strategie 2: Ka In de situatie dat de herontwikkeeling van het Atlas complexx een succes w wordt en de p problemen in h het d’ alleen maarr toenemen, zal de ‘sense o of urgency’ bij betrokken paartijen toenem men. ‘Hogeehilweggebied Strateegische partneers zullen kansen zien voor herontwikkeling en moeteen posities in h het gebied verwerven. Dit kan laastig worden aals ook specullanten de situatie hebben aaangegrepen o om eigendom m te verwerven n. Op het diepteepunt kan een n coalitie gesloten worden om de heronttwikkeling van n het ‘Hogehillweggebied’ te realiseren. S eerwaartse sp piraal • Strategie 3: Ne Als heet Atlas compllex niet heron ntwikkeld worrdt, zijn er onvvoldoende aan nknopingspun nten om het ‘Hogeehilweggebied d’ te multifuncctionaliseren. Zolang er niets gebeurt, zaal Amstel III in toenemende e mate probleemen gaan on ndervinden vaan de neerwaaartse spiraal w waarin het zich bevindt. De problemen zullen de ‘sensee of urgency’ vvergroten voo or de noodzakkelijke grootscchalige ingreeep welke zal m moeten starten n vanaf het Atlas complex, omd dat daar de m meeste potentie voor herontwikkeling ligtt. Partijen meet een lange te ermijn visie n inzien dat dee herontwikkeeling van het A Atlas complexx op den duur zal leiden tot herontwikkeling van het zullen


109

‘Hogehilwegggebied’ (olievvlekeffect). Nu u de problemeen in dit gebie ed steeds verd der toenemen n, is het aan te e raden om po osities te verw werven nu dat nog voor een n redelijke waaarde kan. Als de herontwikkeling van hett Atlas complex in reealisatie is, ku unnen de nieu uwe eigenaren n gezamenlijk met de gemeeente het procces ingaan om m de herontwikkeling van het ‘H Hogehilweggeebied’ in gangg te zetten. 8.9.3 CON NCLUSIES Bij alle scenaario’s volgt de strategie een n gelijkwaardigg patroon. He et enige versch hil is dat de sccenario’s een ander instapmoment in de te neemen stappen opleveren, zo odat de geplande periode vvoor de heron ntwikkeling van het de stappen in d de strategie tee onderscheid den. ‘Hogehilwegggebied’ sterk kan veranderren. Er zijn vier verschillend massa 1. Ten eerste moet gestuurd worrden op de heerontwikkelingg van het Atlas complex. Deeze kritische m dt door zijn liggging de bestee uitgangspun nten voor een multifunction nele herontwikkeling en kan bied daardoor als ‘vlieegwiel’ voor de rest van Am mstel III functio oneren. de succesvollee herontwikkeeling van het A Atlas gebied m moet gewachtt worden op h het toenemen van 2. Na d de n neerwaartse sspiraal. Aanho oudende leegsstand en toenemende bijko omende problemen zullen d de uitzichtloosheid vvan de situatiee voor eigenaren vergroten n waardoor zee de noodzaakk tot ingrijpen gaan inzieen. 3. Als d dit punt is berreikt zullen oo ok strategische partners voor de gemeen nte kansen zieen in het aanp pakken van het gebied. D Door de dramaatische situatie in het ‘Hoge ehilweggebied d’ kunnen zij posities verwe erven. of urgency’ hebben voor de herontwikkeling, een gelijke visie voor d de 4. Nu meerdere parrtijen ‘sense o ulling van de p plannen delen n en eigendom m bezitten, kan een coalitie gesloten worrden. De coalitie zal invu vervvolgens gezam menlijk verderr werken om d de herontwikkkeling te realisseren. Deze De grote vraaag bij deze strrategieën blijfft echter: “Waanneer zullen partijen ‘sensse of urgency’ bereiken?” D vraag is niet specifiek te beantwoorden n, omdat dit per actor zal ve erschillen. Hett komt er in ieeder geval op neer oosheid van de huidige situatie met veel leegstand inzziet, maar tegeelijkertijd ookk dat een partiij de uitzichtlo beseft dat err door middel van herontwikkeling meerrwaarde gecre eëerd kan worrden. Partijen moeten dus n niet alleen de pro oblemen ondeervinden en erkennen, maaar ook naar de e toekomst kijjken om te zieen dat er kansen liggen.

Figuur 36. Omsllagpunt


110

9

T TOETSIN G STAPPE ENPLAN

Het opgestelde stappenplan om de herontwikkkeling van kaantorenterrein nen te bevord deren is nu op één case ppenplan op d dit moment niet mogelijk iss voor deze toegeepast. Aangeziien het successvol doorlopen van het stap case, is het moeilijkk om alleen op p basis hiervan uitspraken tte doen over de bruikbaarh heid van de m methode. In n voorgelegd aaan verschillende partijen aals een soort vvan toetsing. O Ook de de intterviews is hett stappenplan vergelijking van een case waar h herontwikkelin ng niet mogelijk blijkt (Amstel III – ‘Hogehilweggebied’) met een waar het procces wel op gan ng is gekomen n (Bergwijkparrk in Diemen),, kan meer ovver de correcth heid van de case w metho ode zeggen. Intervviews Tijden ns de interview ws is na behandeling van vrragen over de e kantorenmarkt en Amstel III het opgesttelde stappenplan aan dee geïnterview wden voorgelegd. Enkele partijen gaven aaan weinig ervvaring met dergelijke overige actoreen hebben ieder een kritisch he blik op de m worpen. proceessen te hebbeen, maar de o methode gew Omdaat deze interviews gedurende het ontwikkkeltraject van n de methodee zijn gehoudeen, was het stappenplan nog aan veranderin ngen onderheevig. In ieder ggeval werd de volgorde van te nemen staappen in dergelijke ntwikkelingsprrocessen doorr alle geïntervviewden bevesstigd. Omdat vrijwel alle paartijen geen ervaring heron hebbeen met het sp pecifieke herontwikkelingstraject van een n kantorenterrrein konden zze over de exaacte invulling van de voorwaardeen per stap weeinig doorslagggevends zegggen. In ieder ggeval draait heet proces wel om het één lijn krijgen n van partijen.. De enige geïnterviewde zoekeen naar geschiikte samenweerkingspartnerrs en het op é die wel ervaring heeeft met het p proces tot hero ontwikkeling vvan een kanto orenterrein is de procesmanager van men. Dit procees bevindt zich h nu tussen dee stappen vier en vijf van het het prroject Bergwijjkpark in Diem stappenplan. Het trraject om tot deze stap, haalbaar scenarrio, te komen heeft vrijwel gelijke voorw waarden van oces gevraagd d als in het opggestelde stappenplan beschreven is. Hie ermee lijkt de betrokken partijjen en het pro ode succesvol doorstaan. een eerste toetsingg van de opgestelde metho elijking Amste el III en Bergw wijkpark Verge Ook d de vergelijkingg van de casess Amstel III en Bergwijkparkk pleit voor dee toepasbaarh heid van het sttappenplan. Een korte vergelijkiing tussen dezze twee vergeelijkbare casess laat de verscchillen zien in het proces, w waaruit ncludeerd kan n worden wat de mogelijke voorwaarden n zijn voor een n succesvol prroces. Amstel III en gecon Bergw wijkpark zijn b beide monofun nctionele kanttorenterreine en uit de jaren n ’80 in de Am msterdamse regio die kampen met grote leegstand (cirrca 50%). Zow wel de gemeen nte Amsterdam als Diemen n wil initiatief nemen om tot grootschalige herontwikkelin ng van het geb bied te komen n. In Diemen (Bergwijkpark) loopt dit pro oces succesvol, maar in Amstel III (Am msterdam) nieet. Als uitganggspunt zijn duss twee vergeliijkbare cases ggenomen die betreft opzet van het gebie ed, problematiek en ligging.. Door deze te e vergelijken overeeenkomsten veertonen wat b kan acchterhaald wo orden waarom m herontwikkeeling in het en ne gebied well en in het and dere gebied niet mogelijk is.

Figuur 37. Ligging kanto orenterrein Bergw wijkpark in Diem men & Amstel III iin Amsterdam Zu uidoost (kritischee massa ‘Hogehilweggebied’)


113

Bergwijkpaark

Amstel III A (‘Ho ogehilweggebied’)

Omvang kritische massa

Bergwijkpaark vormt in zijn geheel een n kritische m massa

Amstel III is zo A groot dat er sslechts een deelgebied als d kritische masssa kan worde en herontwikkeld h (‘Hogehilwegggebied’)

Ligging

Bergwijkpaark ligt ingeslo oten tussen tw wee woonwijkeen Grootschalige kantoren uit de jaren ’8 80 met park

Amstel III word A dt omsloten d door kantoren‐ /bedrijventerreein en woonw wijk de Bijlmerr Kleinschalige k K kantoorunits u uit de jaren ’80‐‘90

Leegstand

Circa 50% en neemt sterk toe door leeeg komen van n enkele grotee panden zoals het ROC‐gebou uw

Circa 50% en C b blijft stabiel do oordat alleen kleine bedrijveen in‐ en uitstrromen

Eigendom

Gefragmen nteerd met drrie grootgrond dbezitters (gemeentee, De Key & Bo ouwfonds) diee samen 50% bezittten Gemeente, ontwikkelen nde belegger, woningcorrporatie & beleggers

Zeer gefragmeenteerd eigend dom (waarbij alle grond in erfpaccht is uitgegevven door de gemeente) Alleen A beleggeers (en grond iin handen van n gemeente)

Herontwikkelen tot multifunctioneel gebied

Meningen verd M deeld: herontwikkeling tot werk‐ of woon w nwerkgebied

Kantoren

Eigenaren Ambities

en, Uit de vergellijking tussen de beide casees zijn enkele interessante cconclusies te ttrekken die dee voorwaarde zoals gesteld d in het stappeenplan, onderrsteunen. Ten eerste vormtt Bergwijkparkk in zijn geheeel een kritische massa, terwiijl het ‘Hogehiilweggebied’ sslechts een deeelgebied van Amstel III is. Vanuit zijn om mvang en liggiing biedt Bergwiijkpark meer aaanknopingsp punten voor eeen multifunctionele heronttwikkeling (incclusief wonen n) door de ligging tusssen twee wo oonwijken, maaar ook de direecte toegang tot station Diemen Zuid is ggunstig. Amsttel III is door zijn o omvang alleen n in delen te herontwikkelen waardoor het gebied altijjd aan een kantorenterrein n grenst. Het A Atlas gebied biedt de meestte potentie vo oor herontwikkkeling door ziijn ligging naaast het ArenA gebied en staation Bijlmer een niet het in dit onderzoek gebruikte ‘H Hogehilweggebied’. Dit leidt er toe dat de ambities voo or de aanpak vvan dit laatstee deelgebied ssterk verschille en. Naast onvvoldoende pottentie is er in de case Amstel III minder sprrake van probllemen (sterkee toename van n leegstand). D De aanwezigh heid van een ggroot w door park dat in handen is van de gemeente,, de omvang vvan de kantoren en het opkkopen van hett ROC‐gebouw oratie De Key maken dat dee eigendommen in Bergwijkkpark minder gefragmenteerd zijn. Op deze woningcorpo wijze kon in Bergwijkpark wel succesvol een coalitie gevormd worrden tussen paartijen met eeen lange termijn ogehilweggebied’ niet. visie en bezitt en in het ‘Ho De belangrijkkste voorwaarrden waarin b beide cases veerschillen zijn: ‐ Poteentie voor herontwikkelingg van het gebieed ‐ Onttwikkeling van n de problemeen op het kanttorenterrein ‐ Fraggmentatie van n eigendom ‐ Type eigenaren bities voor heerontwikkelingg ‐ Amb Conclusie de belangrijkee voorwaarden uit het stappenplan zijn, kan gezamenlijk met de Aangezien diit enkele van d resultaten uiit de interview ws worden gecconcludeerd d dat het opgestelde stappen nplan goed bruikbaar is in d de praktijk. Uiteeraard zal het stappenplan voor validatiee van het instrrument nog beeter getoetst moeten word den (zie 11.2 ‘aan nbevelingen vvoor nader onderzoek’), maaar de eerste ttoetsing van d de methode iss succesvol doorstaan.


114

10 ALGEMEN A NE CONCL LUSIES ON NDERZOE EK Literaatuuronderzoe ek De strructurele leeggstand van kan ntoren in Ned derland veroorrzaakt grote p problemen. Leeegstand conccentreert zich in verrouderde gebo ouwen op slecchte locaties, zodat kantore enterreinen uit de jaren ’70 0‐’80 met eno orme leegsttand te maken n krijgen. Dit b brengt grote eexterne problemen met zicch mee waardoor de kantorrenterreinen uitein ndelijk in een n neerwaartse sspiraal beland den. Om deze spiraal te doo orbreken, zal eer een gebied dsgerichte aanpaak moeten plaaatsvinden. Alleen de gebieedsgerichte aaanpak zal de lo ocatie de multtifunctionele invulling kunneen geven die n noodzakelijk is om de aantrrekkelijkheid, diversiteit en levendigheid d dusdanig te vverhogen dat de neerwaartse spiiraal voorgoed d doorbroken wordt. ein is zeer com mplex, omdat de De geebiedsgerichtee herontwikkeeling van een kkantorenterre eigendomsverhoud dingen gefragm menteerd en de investeringgen enorm zijjn. Geen enkeele partij kan d de risico’s en bij de herontw wikkeling van h het gebied horen alleen draagen. Samenw werking is dus investteringen die b noodzzakelijk. De veerschillende partijen die bij de herontwikkkeling betrokkken zijn, hebben ieder eige en belangen en eiggen ideeën. Vo oor een gezam menlijke aanp pak van kantorrenterreinen zzullen de parttijen echter op p één lijn moeteen komen. Bijj de herontwikkkeling van kaantorenterrein nen lijkt de sleeutel tot succes daarom in het structtureren en bevorderen van het proces tee liggen. penplan Stapp Het opgestelde stappenplan dat het proces to ot herontwikkkeling van het kantorenterrein zal structu ureren en pen die allen m met succes do oorlopen moeeten worden o om tot een haalbare bevorrderen bestaat uit vijf stapp business case te ko omen. Om te b bepalen of een stap succesvvol doorlopen n is, moet aan n specifieke vo oorwaarden oldaan. zijn vo 1 ‘Sense of Urgency’ 1. Er is voldoendee ‘sense of urggency’ voor de grootschaligge ingreep op p het kantoren nterrein aanwezig als: o De problemen D d worden ervaaren en gesign naleerd in het gebied o Partijen voldoe P ende noodzaaak en kansen zzien om in te ggrijpen waard door er algemene ‘sense of u urgency’ heers st o Er een initiatie E efnemer aanw wezig is die hett proces wil trrekken 2 Onderzoek 2. H Het onderzoek k dat verricht wordt door de initiatiefnem mer is succesvvol afgerond aals: o Een geschikte E hting voor hett doorbreken van de neerw waartse spiraal gevonden is oplossingsrich o Het plangebied H d (kritische massa) voldoen nde potentie b biedt voor dezze aanpak o Een visie opge E nt voor de ond derhandelingeen kan dienen steld is die alss uitgangspun 3 Coalitie 3. D De initiatiefne n goede coalittie gevormd, d die de aanpakk van de plann nen kan realise eren, als: mer heeft een E ke ambities vo oor de herontw wikkeling zijn vastgesteld o Er gezamenlijk o De coalitie uit D zowel publiekke als private strategische p partners bestaaat, eventuee el aangevuld m met passieve d deelnemers (b beleggers) o De coalitie gez D zamenlijk minimaal 40% van n alle positiess binnen de krritische massa in bezit h heeft 4 Haalbaar sscenario 4. D De coalitie zal oor de heronttwikkeling van n het kantoren nterrein defin nitief doorgangg laten de plannen vo vinden als: M haalbaar scen nario financiee el haalbaar is o Minimaal één Masterr Thesis | Marian nne Schalekamp –– “Herontwikkeling van Kantoren nterreinen”

115

5. Haaalbare businesss case Er is een n haalbare bussiness case aaanwezig waarm mee de coalitiie de plannen daadwerkelijjk kan realiserren als: o Gezameenlijk een gebiedsplan, ontw wikkelplan en samenwerkin ngsovereenko omst zijn opge esteld ppenplan Toetsing stap Als alle stapp pen succesvol zijn doorlopeen, hebben dee partijen een haalbare business case vorrmgegeven die tijdens de on ntwerpfase naader verfijnd w wordt en uiteiindelijk in de rrealisatiefase gerealiseerd zal worden. D De voorwaarden n aan het procces, zoals gestteld in het staappenplan, blijken door toeetsing van de m methode te w worden ondersteund d. Belangrijke factoren die d de herontwikkkeling van een n kantorenterrein sterk zullen belemmerren, zijn onder an ndere: - De o ontwikkeling vvan problemeen in het gebieed - De p potentie van d de kritische m massa voor herrontwikkelingg - Fraggmentatie van n eigendom - Type eigenaren Case: Amstel III in Amsterrdam Zuidoosst oren belemmeren de heron ntwikkeling vaan het ‘Hogeh hilweggebied’ (kritische massa) in Alle bovengeenoemde facto Amstel III dusdanig dat heet doorbreken van de neerw waartse spiraaal op dit moment niet mogeelijk is. Voorall voor or het proces tot de eerste staappen in het sstappenplan kan geen GO vverkregen worrden, waardoo herontwikkeling vastlooptt. De problemen op Amstel III zijn groot, maar lijken ziich onvoldoen nde te n. De herontw wikkeling van d de kritische m massa binnen A Amstel III, hett ‘Hogehilweggebied’, looptt op manifesteren vier punten vvast: 1. Onvvoldoende ‘sense of urgenccy’ 2. Onvvoldoende pottentie ‘Hogeh hilweggebied’ voor herontw wikkeling 3. Eigeendommen tee gefragmenteeerd 4. Geeen coalitievorm ming mogelijkk omst toch wel Ondanks de vvele knelpuntten lijkt de herontwikkelingg van het ‘Hoggehilweggebieed’ in de toeko mogelijk. Mo omenteel zijn er onvoldoen nde problemen en onvoldoe ende aanknop pingspunten vvoor herontwikkeling. Als het kkantorenterrein verder afdaaalt in zijn nee erwaartse spirraal en het Atlas complex n ontstaan er n nieuwe mogelijkheden om het ‘Hogehilw weggebied’ te herontwikkelen herontwikkeld wordt, dan tot multifuncctioneel gebieed. De herontwikkeling van heet ‘Hogehilweeggebied’ kan in alle scenarrio’s worden ggerealiseerd als de volgende strategie wordt gevolgd: 1. Sturren op de herontwikkeling van het Atlas complex (olie evlek) 2. Wacchten op toen name uitzichtloosheid situaatie (en ‘sense e of urgency’) 3. Straategische parttners verwerven posities 4. Vormen van een coalitie n tot de heron ntwikkeling vaan het ‘Hogehilweggebied’ w waarmee de Het volgen van deze strateegie zal leiden wordt doorbro oken. neerwaartse spiraal van kaantorenterrein Amstel III w


116

11 AANBEVE A ELINGEN Naar aaanleiding van n het literatuu uronderzoek n naar de kanto orenmarkt en het exploratieeve onderzoek naar de heron ntwikkeling vaan kantorenterreinen, kunn nen er verschillende aanbevvelingen word den gedaan vo oor toeko omstig beleid o om dergelijkee grootschaligee problemen o op kantorenteerreinen in dee toekomst te voorkomen. Ook b biedt dit onderzoek diverse aanknopingspunten voor vvervolgonderzzoek.

11.1 TOEKOM STIG BELE EID De en norme mismattch die op de kantorenmarkt is ontstaan tussen vraag en aanbod m moet in de toekomst zoveel mogeelijk voorkomeen worden. Dee grote leegstand van kanto oren leidt er toe dat kantorrenterreinen in een neerw waartse spiraaal terecht kom men. In dit ond derzoek is een n oplossing aangedragen om m deze neerw waartse spiraaal te doorbrekken, maar daarnaast kunnen na uitvoerin ng van deze sttudie verschilllende aandach htspunten voor b beleid worden n gegeven waarmee dergelijke probleme en in de toeko omst voorkom men kunnen w worden. G unnen een sleutelrol spelen n in het terugd dringen van het kantorenovverschot. Doo or continu 1. Gemeenten ku g grond uit te ge even voor de o ontwikkeling vvan nieuwe kaantoorpanden n blijft de kanttorenmarkt uit balans. B Bedrijven die z zich in het nieuwe pand vesstigen laten ee en ander kanttoorgebouw leeeg achter, du us het is zaak o om dergelijke ontwikkelingen n zoveel moge elijk in te perkken. Door geeen grond meerr uit te geven nieuwbouw o voor nieuwe kaantoren zullen n ontwikkelaaars op een and dere manier p projecten moeeten verwerve en, b bijvoorbeeld d oor te investeeren in de besstaande voorrraad. Veroudeerde kantoren kunnen op deze manier g geschikt gema akt worden vo oor toekomsttig gebruik, maaar ook de heerontwikkelingg van een besttaand pand b behoord tot de e mogelijkhed den. Door inveesteringen in b bestaand vasttgoed te stimu uleren, zullen meer p partijen geïnte eresseerd rakeen in de heron ntwikkeling vaan kantorenteerreinen. Nadeeel van deze m maatregel is d dat gemeenten n inkomsten u uit de uitgifte van grond missen, maar aaan de andere kant zullen prroblemen veroorzaakt do oor de leegstaand van kanto oren (en vastgoed in het alggemeen) afnem men. n de toekomstt zouden geen n monofunctio onele locatiess meer gerealiiseerd moeten n worden. Een n 2. In m monofunction ele omgeving zal op den du uur altijd tot p problemen leiden (zie 4.3), dus moeten ffuncties, voor zover mogelijkk, zoveel mogeelijk gemixt worden in een gebied. De levvendigheid en n diversiteit vaan een m multifunctione ele omgeving zal een solidee basis zijn om m opkomende problemen heet hoofd te ku unnen b bieden. Mocht t de ontwikkeling van een m monofunction nele locatie toch onontkoom mbaar zijn, daan zullen p partijen moete en incalculeren dat het geb bied slechts ee en beperkte leevensduur heeeft (circa 20 jaaar). Door d deze waardeda aling van het ggebied al vooraf mee te ne emen in de waaarden van gro ond en vastgo oed kan na afloop van de levensduur geemakkelijk inggegrepen worden. Een andeere mogelijkh heid is om voo oraf al een onds op te richten voor de herontwikkeling van het ge ebied naderhaand. fo D ntwikkeling van het kantoreengebied op e een hoog kwalliteitsniveau te realiseren, kkan 3. Door de heron voorkomen wo orden dat het terrein bij dee eerste opkom mende probleemen direct in n een neerwaaartse spiraal b belandt. Een h el oog gewaardeeerd gebied zal nooit totaaal leeg komen te staan en zaal ook niet sne verpauperen. B Belangrijk is d dus om bij de p planvorming e en tijdens hett beheer op diit hoge kwalite eitsniveau te stturen. D nu veranderen nde vraag naaar vastgoed zaal in de toekom mst na heronttwikkeling waarschijnlijk 4. Door de contin o ooit weer een mismatch onttstaan. Dit pro obleem kan echter nu al deeels ondervangen worden d door niet alleen flexibilitteit in het geb bied, maar ookk in de gebouw wen te realiseeren. Als functtieveranderingen in het g gebouw moge lijk zijn (bijvoo orbeeld in een n ‘solid’), dan kan gemakkeelijk op een veeranderende vvraag worden in ngesprongen. Deze toepasssing zal zeker succes hebbe en in een multtifunctioneel ((herontwikkeld) gebied


117

11.2 VER VOLGOND ERZOEK Onderzoek leevert naast reesultaten ook vvragen en ond duidelijkheden op die de baasis kunnen vormen voor n nieuw onderzoek. N Naar aanleidin ng van dit ond derzoek naar d de herontwikkkeling van kan ntorenterreineen en het opgestelde sstappenplan o om dit te bevo orderen, kunnen de volgend de aanbevelin ngen voor vervvolgonderzoek worden gedaaan. den om generrieke 1. Zoals in hoofdstuk 9 iss geconcludeeerd, moet hett stappenplan uitgebreider getoetst word het stappenplan op Amstel III, de intervieews en de bruikbaaarheid te verkkrijgen. De toeepassing van h vergelijkking tussen Am mstel III en Beergwijkpark vo ormen een eerrste aanzet vaan de toetsingg, maar zijn onvoldoende om de m methode te vaalideren. Er zijjn diverse manieren om de toetsing van het opgesteld de oorgelegd kun nnen worden aaan stappenplan te versteerken. Ten eerrste zou het uiteindelijke sttappenplan vo n (gemeente, b belegger, won ningcorporatie e, ontwikkelen nde belegger of adviseur) d die verschillende partijen ervaringg hebben met grootschaligee gebiedsontw wikkelingen en n/of herontwikkelingen. Ditt vormt een goede aanvullin ng op het inteerview met dee procesmanager van Bergw wijkpark. Tweeede optie is om het stappenplan op meerr cases toe te passen om zo o meer kennis over de toep passing en kneelpunten van h het stappenplan te verkrijgeen. De effectivviteit van de m methode kan eechter het beste worden geetoetst door h het stappenpllan in een werrkelijk project toe te passen n. Dan zullen d de knelpunten n in het instrument echt bo oven komen drijven, waarna het stappenplan aangepastt kan worden om dergelijke e problemen tte voorkomen n. dens het ondeerzoek is aanggegeven zou h het opgestelde e stappenplan n naast de herrontwikkeling van 2. Zoals tijd kantoren nterreinen weellicht ook voo or de herontw wikkeling van aandere typen terreinen (zo oals bedrijventerreinen) kunnen worden gebruikt. In principe worrden in de metthode de versschillende stap ppen m partijen op é één lijn te krijggen en zo tot een gezamenlijk aangedrragen die doorlopen moeteen worden om plan van n aanpak te ko omen. Deze op pzet zou ook vvan pas kunne en komen bij het in gang zeetten van andere projecteen waarin parttijen moeten ssamenwerken n. Waarschijnlijk zullen de sspecifieke voo orwaarden die e gesteld w worden aan d de herontwikkkeling van kantorenterreine en wel vervanggen moeten w worden. Een onderzo oek waarin hett stappenplan n op ander typ pe terreinen w wordt toegepaast kan uitkom mst bieden om m meer te weten n te komen ovver generieke en specifiekee toepasbaarh heid van de meethode. nis over de mogelijkheden voor de heron ntwikkeling vaan Amstel III tte vergroten, zzullen er mee er 3. Om kenn interview ws met betrokkken partijen moeten word den gevoerd. EEnkele partijeen, zoals provincie, Rijk, huurderrs, omwonend den en toekom mstige gebruikkers zijn nog n niet direct gessproken. Van aandere partije en (beleggeers en ontwikkkelaars) zoudeen meer stand dpunten van vverschillende bedrijven mo oeten worden verzameeld. Met de op pgedane kenn nis kunnen de oplossingen o om Amstel III te herontwikkkelen tot multifun nctioneel gebied worden aaangescherpt. wikkeld kan w worden tot een n multifunctio oneel gebied o of enkele tot 4. Over de vraag of Amsstel III herontw bied zijn de meningen verdeeeld. Het merrendeel van de private parttijen verwachtt dat de vraagg naar werkgeb woningeen op dergelijkke locaties on nvoldoende is,, ook na heron ntwikkeling. O Om een einde te maken aan n deze discussiee zou een ond derzoek kunneen worden gestart naar mo ogelijke doelgrroepen voor d de nieuwe fun ncties. Zo kan aachterhaald w worden of zij ziich werkelijk n na herontwikkkeling in het ggebied willen vvestigen en w welke eisen zij daaraan stellen. 5. In dit on nderzoek is dee uitwerking vaan de laatste stap, haalbare e business casse, niet uitgevvoerd, omdat de resultateen zeer projecct‐ en actorspecifiek zullen zijn. Voor bijvvoorbeeld Am mstel III moet d deze stap uiteindeelijk wel uitgevvoerd worden n. De ruimtelijke invulling vaan de businesss case zal creatieve oplossiingen vereisen n om alle functieveranderin ngen en de noodzakelijke in ntensivering in n een goed weerkend plan te e combineeren. Een onderzoek naar d de mogelijkheden voor de rruimtelijke invvulling van de herontwikkelling kan hier behulpzaam bij zijn.


118

11.3 EPILOOG Met d dit rapport als eindresultaatt kan ik met eeen tevreden ggevoel terugkijken op mijn afstudeerond derzoek. Het onderrzoek behandeld een vernieeuwend them ma en kan daarnaast een bijjdrage leveren n om Nederland in de toeko omst mooier te maken doorr monofunctio onele kantore enterreinen tee herontwikkeelen. Ook doorr versch hillende menssen uit de praktijk wordt heet onderzoek als zinvol besttempeld. In heet proces, om m tot dit resulttaat te komen n, moesten daarentegen weel enkele obstakels overwonnen worden. deren onderzo oeksthema Inkad Het begin van mijn afstudeertrajject ging ik zo enthousiast iin dat ik het liefst ieder ond derwerp wilde e bestuderen. oed Bij het succesvol uitvoeren van eeen onderzoek is het echter van groot beelang dat het onderwerp go maar door een n grondige invventarisatie van reeds ingekaaderd wordt. Dit kostte mijj in het begin wat moeite, m gedan ne onderzoekeen, kwam ik aal snel op het tthema van mo onofunctionele kantorenteerreinen terecht. Bij dit themaa leek een verrgelijking tussen de Nederlaandse en Britsse situatie een n interessant aanknopingsp punt voor onderrzoek. Na veel literatuur te hebben bestu udeerd en veldonderzoek in Londen te h hebben uitgevvoerd, bleek dit echter een dood d spoor te zijn n. In de UK kampt men mett andere problemen op de kkantorenmarkkt. Deze maar heeft mijj achteraf gezien veel tijd gekost en wein nig zinvols voo or het huidigee uitweeiding was zeeer leerzaam, m onderrzoek opgelevverd. Hiervan heb ik geleerd d dat het van groot belang is om tijdig eeen doodlopen nd spoor te signalleren en daar een punt achter te zetten. en verbeteren Blijve Tijden ns mijn afstud deeronderzoekk heb ik met zzeer veel mensen uit de praaktijk gesprokken. Vooral in het beginstadium als het onderwerp p nog gedefiniieerd moet wo orden, kunnen dergelijke gesprekken veel devolle inform matie oplevereen. Het enige nadeel is wel dat deze gesp prekken vaak leiden tot hett moeten waard bijstellen van het o onderzoek. Heet levert veel w werk op, maar zal er ook vo oor zorgen datt je als onderzzoeker met een ziinvol thema aan de slag gaaat. Te allen tijde moet je in het onderzoeek eigenlijk fleexibel blijven, want je zult de ressultaten nooitt allemaal in cchronologischee volgorde verkrijgen. Het is juist een proces van conttinu bijstellen. Intervviews De intterviews hebb ben veel opgeeleverd om mijjn onderzoek te definiëren en zijn daarn naast ook veraantwoordelijk voor eeen groot deeel van de input voor het stappenplan en de case studiee. Het lijkt op het eerste ge ezicht misschien moeilijk om de juiste personen te b benaderen, maar ik heb geleerd dat het eeen kwestie iss van gewoon doen.. Door via versschillende wegen mensen een bedrijven o op een enthou usiaste manier te vragen naaar hun medeewerking voorr een onderzoek, blijkt er biijna altijd wel wat mogelijk te zijn. Deze ggesprekken le everen niet alleen n veel waardevolle informatie op, maar h het enthousiasme en de passie van de geeïnterviewde personen zullen n overslaan op p de onderzoeeker. Op deze manier heeft het een belan ngrijke bijdragge geleverd aaan de voortggang van mijn n afstudeerpro oces. Afstudeerbedrijf ebleken. Doorr te werken in n een omgevin ng waar veel Tot slot is mijn keuze voor een afstudeerbedrijf erg goed ge mensen is die e erg met het kennis aanwezig is,, kun je altijd eergens met vrragen terecht. Het feit dat eer een groep m oud van het on nderzoek sterrk verbeteren.. Het kunnen onderrzoek wil meeedenken en input wil levereen, zal de inho meekijken met werrkzaamheden en projecten die in de praktijk worden ggedaan, heeftt mij een extraa drive gegevven om af te sstuderen en zeelf aan het weerk te kunnen gaan. Ondanks de enkele ttegenvallers d die ik in het afstud deerproces been tegengekom men, kan ik zeeer tevreden zzijn met het eeindresultaat. Hopelijk krijg ik in de toeko omst nog eenss de kans om d deze opgedan ne kennis in de e praktijk toe te passen! Zo o kan ik een biijdrage levereen om Nederland een beetjje mooier te m maken.


119

12 VERK KLAREND E WOORD DENLIJST T Ambitie Bandbreedtee Boekwaarde

Coalitie FSI Herontwikkeelen Huurprijskap pitalisatiemeth hode Incentive Inbreiden (sttad) Intensiveren Oplossingsricchting Quickscan

de Residuele waaarde method Samenwerkingsovereenko omst Scenario’s bouw Sloopnieuwb Transformeren Uitleglocatiee Visie ng Verrommelin


120

De d doelen die meen wil nastreve en met de herrontwikkelingg van het kanttorengebied De u uiterste randvvoorwaarden w waarbinnen d de ontwikkelin ngen moeten plaatsvinden waarde waarvvoor een kanto oorgebouw in n de boeken (jaarverslag) vaan De w institutionele beleeggers staat. D Deze wordt jaaarlijks vastgesteld door onaffhankelijke taxateurs. Een samenwerkin ngsvorm die partijen aangaaan om gezamenlijk de nitiefase van eeen proces te e doorlopen defin Floo or Space Indexx (= totale vloe eroppervlak/ o oppervlak plaangebied). Gee eft de inten nsiviteit van b bebouwing in een bepaald ggebied weer. Definitieve functie geven aan n nieuw gebouw w/gebied dmvv transformere en of sloopnieuwbouw Een taxatiemetho ode waarbij de e (theoretisch he) markthuurr wordt menigvuldigd met een kapittalisatiefactorr verm Een (financiële) sttimulans om kkantoorhuurders te trekken n eglocaties mo oeten nieuwe ffuncties in In veerband met teekort aan uitle besttaand stedelijkk gebied gerealiseerd word den (opvullen van lege plekken) Intensiever bebou uwen van een n gebied, bijvo oorbeeld doorr optoppen, uwe gebouwe en tussen de o oude te realiseeren. uitbreiden of nieu ng van de problemen gevon nden moet wo orden Sturing waarbinneen de oplossin Methode waarmeee snel, maar globaal de haaalbaarheid vaan een oplossiing oetst kan word den geto Methode waarbij direct de opb brengsten van n de kosten afggetrokken wo orden het algemeen de grondwaarde) en eeen residu oveerblijft (over h Jurid disch stuk waaarin wordt vasstgelegd hoe d de samenwerrking zal gaan plaatsvinden eenvolgende ggebeurtenissen die in de Bescchrijving van eeen reeks ope toekkomst eventueeel plaats kun nnen vinden Funcctieveranderin ng waarbij hett gehele gebo ouw wordt gessloopt en op d de plekk van het oudee gebouw een n nieuwe word dt gerealiseerd d Funcctieveranderin ng van een ge ebouw waarbijj in ieder gevaal de hooffdconstructie behouden bliijft Een onbebouwd ggebied waarop nieuw vastggoed ontwikkeeld kan worde en Percceptie die een persoon/groep heeft ten aaanzien van de noodzakelijke ingreeep (herontw wikkeling) (VAZZO, 2007)Verssnipperd landsschap door dee ogenschijnlijjk lukraak geplaatste bebouwing

13 BIBLIOGR B RAFIE

13.1 LITERAT UUR (sd). O Opgeroepen o op 11 2008, vaan Nederland boven water.. Programma gebiedsontwiikkeling 2007‐‐2009: http:///www.nederlandbovenwater.nl Baard da, D., & De Go oede, M. (199 98). Basisboekk Kwalitatief o onderzoek. Pra aktische hand dleiding voor h het opzetten en uittvoeren van kw walitatief ond derzoek. Stenffert Kroese. Bak, R R. (2008). Offices in figures 2007. Zeist. Beele, E. (2005). Trransformatie vvan kantoren naar woningeen. Banning Advocaten. ndijk, F. (2006 6). Met anderee ogen. Amsteerdam: Wonin ngcorporatie H Het Oosten. Bijden Boer, J. (2006, mei)). Wat doen w we met het kansloze kantoo or? NUL20 . wfonds. (2007)). Dossier 24: SStadsreparatie. Capelle aan n den IJssel: Bouwfonds MA AB. Bouw Bouw wmeester, H. (2006). Wonen n op de zaak. TThe Hague: VROM. Bruijn ne, et al. (2002 2). Amsterdam m Zuidoost. Am msterdam: TH HOTH. Bruil, I.; et al. (2004 4). Integrale g gebiedsontwikkkeling. Het sttationsgebied 's‐Hertogenbo osch. SUN: Am msterdam. at: Juridische rrandvoorwaarden voor geb biedsontwikkeeling. Delft: TU U Delft. Chao‐‐Duivis; at al. ((2005). Dictaa Daam men, T. (2005).. De kost gaatt voor de baatt uit. Amsterdaam: SUN. De Bruijn, et al. (20 002). Procesmanagement. O Over procesmanagement en besluitvorm ming. Schoonhoven: Acadeemic Service. De Jonge, et al. (20 007). Designing an Accomm modation Strattegy in four steps. TU Delft. antoorpanden n in Amsterdam m? Amsterdam m. DRO. (2006). Confeerentie. Wat tte doen met leeegstaande ka Kantorenloodss. Gemeente A Amsterdam. DRO. (2008). Jaarveerslag 2007 Stadsloods & K heet kantorenmarkt Amsterrdam en omgeeving. Amsterrdam: DTZ Ressearch. DTZ. ((2008). Factsh DTZ. ((2008). Factsh heet kantorenmarkt Nederla and. Amsterd dam: DTZ Reseearch. DTZ. ((2008). History ry Repeats? Dee Nederlandsee markt voor kkantoorruimtee. Amsterdam m: DTZ. DTZ ZZadelhoff. (sd). Opgeroepen n op 2008, van n www.dtz.nl//page_realnexxt.asp Gelincck, A. (2007). Studierapportt: Verdienen a aan leegstaande kantoren. Rotterdam: SBR. Geraeedts, R., & Van n der Voordt, T. (2005, Apriil). Transformatie van kanto oorgebouwen n. Van leegstand naar herbeestemming. Reeal Estate Ma agazine . Heath h, T. (2001). Adaptive re‐usee of offices fo or residential u use. Cities , 18 8 (3), 173‐184. Hek, M M.; et al. (200 04). Herbestem mmingswijzer.. Herbestemm ming van besta aand vastgoed d. Delft: TU De elft. Huizin nga, J. (2006). Graduation P Paper: Leegsta and op kantoo orlocaties. Am msterdam Scho ool of Real Esttate. Jacobs, J. (1992). Th he Death and d Life of Great American Citiies. Vintage Bo ooks. Jansseen, P. (2006). Projectplanniing volgens Prrince 2 (2e dru uk ed.). Pearso on Education.. Keeriss, W. (2006). A A closer look aat vacancy levvels in the Duttch office marrket. SCRI‐sym mposium. Delftt. Kenniiscentrum PPSS. (2004). Publiek‐publieke ssamenwerking bij gebiedso ontwikkeling. Den Haag: Miinisterie van Financiën. menwerkingsco onstructies in de herstructu urering. Den H Haag: VROM. Kenniiscentrum PPSS. (2003). Sam Kingdon. (2002). Ag gendas, Altern natives and Pu ublic Policies ((2e editie ed.)). Pearson Edu ucation. 6). Leegstand vvan kantoorru uimte in bewe eging. Geograffie , 15‐19. Korteweg, P. (2006 hand, K., & Nieuwenhuizen n, J. (2007). Dee echo van een rijk industrieel verleden: het Hart van Zuid in March Hengeelo. In Vallet, & e. al., Stadssinnovatie: heerbruik is herw waarderen. Bru ussel. Miles,, M., & Huberrman, A. (1994 4). Qualitativee Data Analysis. California: SAGE Publications. Mobilliteit, P. R. (20 006). Seminar. Gebiedsontw wikkeling en in nfrastructuur over financierring en waard decreatie. Rotterdam. uleren hergeb bruik en herbeestemming lan ng leegstaand d commercieell vastgoed. Eeen NICIS.. (2006). Stimu handrreiking voor gemeenten. Th he Hague: Sdu u Uitgevers. NVB. (2007). Kanto oorgebruikers in profiel.


121

Pelders, E. (2 2008). MCD sccriptie: De geb boorte van een n project. Een onderzoek na aar de sense o of urgency in d de regionale geb biedsontwikkeeling. Utrechtt. Plabeka. (n.d d.). Retrieved from http://www..regionalesam menwerking.am msterdam.nl/live/index.jsp?nav=310&loc=1220&det==28968 Platform Bed drijven Kantorren Noordvleu ugel. Uitvoerin ngsstrategie P Plabeka. Post, J. (2007 7). Verpoppen n van de Plasp poelpolder. In V. d. Voordt, & e. al., Transsformatie van n kantoorgebo ouwen. Rotterrdam: 010. Remoy, H. (2 2007). De marrkt voor transfformatie van kkantoren tot w woningen. In V V. d. Voordt, & & e. al., Transformatie van kantoo orgebouwen. R Rotterdam: 01 10. & Koppels, P. ((2007). Characcteristics of vaacant offices, a Delphi‐apprroach. The susstainable city.. Remoy, H., & Rotterdam. Movement. Ap ppreciation of office locatio ons in the conttext of Remoy, H.; eet al. (2008). TThe legacy of tthe Modern M the contemp porary city. Schipper, L. ((2005). Herbeestemming kan ntoren vergt n nieuwe aandaacht. Propertyy NL Magazinee (5), 39‐42. Smit, A. J. (20 007). Transforrmatie van veerouderde bed drijventerreine en. In V. d. Vo oordt, & e. al.,, Transformattie van kantoorgebo ouwen. Rotterrdam: 010. StedPlan. (20 007, 06 14). To oekomstvisie Diemen Bergw wijkpark Noorrd. Opgehaald d van Bureau sstedelijke Plan nning: http://www..stedplan.nl Taskforce heerontwikkelingg bedrijventerrreinen. (2008 8). Kansen voo or kwaliteit. Van den Hoeek, J. (2007). Leegstaande kkantoren als sttedelijke opga ave. Amsterdaam: ArchitecteenCie. Van den Hoeek, J. (2008). TThe MXI as too ol for urban pllanning and a analysis. Amsterdam: INBO.. Van der Toorrn Vrijthof, et al. (2008). W Wegwijzer afstu uderen REM‐la ab. TU Delft. Van Dorst, M M. (2005). Een duurzaam leeefbare woono omgeving. Delft: TU. VAZO. (2007). De toekomsst van de Zuid doostlob. Amstterdam: Bedrijvenverenigin ng. Wonen a la carrte. Amsterdaam: Urhahn Urban Design. Vrolijks, L.; eet al. (2003). W Wigmans, G. (2003). Dicta aat: Managem ment van gebieedsontwikkeliing. Delft: TU Delft. 2006). PPS & Gebiedsontwiikkeling. SDU.. Wolting, B. (2


122

13.2 LIJST ME T GEÏNTER RVIEWDE PERSONEN N Type actor Geme eente

Bedrijf Amsterdam m

Pe ersoon Co or Brandsemaa

Functiie Kantorenloods

Amsterdam m m Amsterdam Diemen

Dick Bruijne W Willem van Leu uven n Rinze van Veen

Dienstt Ruimtelijke Orden ning Projecctleider Amsteel III Projecctleider Bergw wijkpark

Beleggger

Achmea Vaastgoed Uni‐Invest VastNed dustrials) (Offices/Ind

Victor Hagenbe eek Diederick Loum man & & Lucas Duijnd am Jaako ten Holterr

Markeet researcher Seniorr Analyst Directteur Officees/Industrials NL

Woningcorporatie De Alliantiee (Ontwikkeling) Stadgenoot

Eggbert Dekker Frrank Bijdendijjk

Seniorr ontwikkelingsmanaager meen directeur Algem

Ontw wikkelaar

Bouwfondss (Property Developmeent)

Haiko Taekemaa

Ontwiikkelingsmanaager regio Noord‐West N NL

Adviseur

Akro Consu ult n Cie Architecten Fakton Inbo Archittecten PRC PRC

Paaul van Dijk Errik Vrieling M Michael Hesp Jo oost van den H Hoek Henk Heijerman en Ryyan van de Ve

Partneer Archittect Financcieel adviseurr Archittect & Promo ovendus Partneer Ruimtelijkee Ontwiikkeling & Wo onen Partneer Strategisch adviess

Datum m gesprek 19 juni 2008 & 28 auggustus 2008 17 sep ptember 2008 16 okttober 2008 & 27 jaanuari 2009 17 feb bruari 2009

28 januari 2009 9 januari 2009 11 feb bruari 2009 12 januari 2009 bruari 2009 13 feb 15 januari 2009

23 okttober 2008 27 auggustus 2008 7 augu ustus 2008 24 okttober 2008 ptember 15 sep 2008 6 januari 2009


123

Herontwikkeling va an kantorenterreinen

Recommend Documents