vastgoedconcepten verkleuren met maximaal ‘grijs’ in de Amsterdamse regio PHB, Stadsregio Amsterdam en Stec Groep 30 januari 2013
programma
• Welkom en introductie door PHB • Presentatie ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ door Stec Groep, Guido van der Molen • Interactieve werksessies • Terugkoppeling en discussie • Vervolgtraject • Borrel
verkleuren met behoud van maximaal grijs
ECONOMIE?
bedrijventerreinen staan onder druk…
• bedrijfsruimte is niet sexy • te weinig hip/creatief • vooral denken in opbrengsten: transformatie • weinig ervaring met bedrijfsruimte • nog (te) weinig kennis van succesvolle concepten • vooral denken vanuit eigen pand / kavel • weinig vanuit succesvol concept of gebied
…toch zeker ook voldoende kansen!
• nog weinig professionele markt, nog winst te behalen • minder behoefte aan vastgoed met hogere commercieele waarde (zoals woningen, kantoren, detailhandel) • wel behoefte aan stadsverzorgende bedrijfsruimte • moderne concepten van bedrijfsruimte met mix van andere functies zijn ook populair • hoge maatschappelijke waarde bedrijventerreinen • nieuwe verdienmodellen bij uitstek geschikt voor bedrijfsruimtegebruikers
behoud van grijs
ladder voor behoud van bedrijfsruimte
wanneer wel verkleuren?
1. Vastgoedwaarde bedrijfsruimte laag (fase III) ? 2. Locatie/pand weinig potentie meer voor bedrijfsruimte? 3. Bedrijventerrein beperkte economische waarde? 4. Geen nieuwe verdienmodellen rondom bedrijfsruimte?
oftewel: voldoende opties voor behoud van grijs!
1. juiste momentum kiezen
…vastgoedwaarde onder druk! Kosten en opbrengsten (€)
Ontwikkeling opbrengsten & exploitatiekosten vastgoed 4
exploitatiekosten
Jaarlijkse (verwachte) netto opbrengsten
tijd
Levenscyclus kwaliteit en marktwaarde bedrijfsruimte Waarde (€)
Contante waarde van toekomstige netto opbrengsten bij de huidige functie
tijd
2. juiste combinatie pand en locatie
goed pand, slechte plek
goed pand, goede plek
wanneer verkleuren?
slecht pand, slechte plek
slecht pand, goede plek
3. economische toekomstwaarde
4. nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen 1. ingrepen die leiden tot verhoging van de commerciële waarde van pand/kavel of gebied, en meer georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van vastgoed.
2. ingrepen waarbij (ook) het perspectief ligt op het creëren van kasstromen binnen een gebiedsexploitatie of via gebiedsbeheer.
conclusies: meer grijs mogelijk!
• Bedrijfsruimte kan wel aantrekkelijk zijn! • Meer inzicht nodig in waarde van panden en locaties (ook bij eigenaar/gebruikers, HCUP) • Nieuwe vastgoedconcepten zichtbaar • Combinatie met andere functies (werklandschap) • Hoge maatschappelijke waarde • Nieuwe verdienmodellen voor bedrijfsruimte
zes cases: bedrijventerreinen in regio Groot Amsterdam
zes cases met behoud van grijs
• Minervahaven, Amsterdam • Cruquius gebied, Amsterdam • Molletjesveer – Noorderveld, Zaandam • Verrijn Stuart / Staalfabriek, Diemen • Weesp-Noord, Weesp • Schinkel, Amsterdam
Minervahaven
Schinkel
Cruquius
Staalfabriek
Molletjesveer
Weesp-Noord
praktijk: mix van tredes op de ladder
Molletjesveer Staalfabriek
Schinkel Weesp-Noord Minervahaven Cruquius
onderzoeksvragen/ hulpvragen voor de bedrijventerreinen
hulpvraag 1: tijdelijke functies
hulpvraag 1
• Hoe op een slimme manier tijdelijke functies mogelijk maken, ondanks dat dit volgens het bestemmingsplan niet kan?
• Cases: Minervahaven, Cruquius gebied
kiezen voor TAB!
hulpvraag 1
• voor periode van maximaal 5 jaar, met mogelijkheid tot bestemmingswijziging. • aantrekkelijk voor braakliggende kavels of lege panden
Terugverdienmodel: • commerciële waarde +20% • OZB: 2200 euro per ha per jaar
hulpvraag 2: concurrentiepositie
hulpvraag 2
•
Hoe omgaan met ‘concurrentie’, oftewel andere locaties die zich ook richten op de creatieve sector?
• Cases: Minervahaven
zorgen voor helder profilering
hulpvraag 2
“Wie kiest, wordt gekozen”
• Richt op meer specifiek segment: Minervahaven nu vooral gericht op ‘commerciele creatieven’ • ‘modern grijs’ / hoogwaardige bedrijfsruimte • sterk onderscheidend karakter • kiezen voor een helder profiel, locatie gericht versterken • branding van de locatie (imago is locatiefactor) • Maar ook: meer afstemming binnen regio
hulpvraag 3: woon-werk eenheden
hulpvraag 3
• Welke combinaties van wonen en werken zijn aantrekkelijk? • Is er voldoende marktbehoefte? • Welke type woningen passen goed bij bedrijfsruimte?
• Cases: Weesp-Noord, Cruquius gebied
succesvoorwaarden woon-werk units
hulpvraag 3
• Nabijheid van voorzieningen • Flexibiliteit (diverse doelgroepen) • Woonmotieven • Aantrekkelijk overgangsgebied (omgeving) • Sterke lokale binding bedrijvigheid • Goede bereikbaarheid
reken op relatief beperkte behoefte Bedrijfsruimtevraag naar grootteklasse, 2012 5% 15%
hulpvraag 3
25%
< 250 m2 250 - 500 m2 500 - 1.000 m2
20%
1.000 - 2.000 m2 > 2.000 m2 35%
• Vraag naar woon-werk eenheden is relatief beperkt • Naar schatting circa 5% van totale behoefte •
Maar: vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte neemt toe
• Let op concurrentie met bedrijfsverzamelgebouw • Let op milieuhindercategorie (1-2) en klem zetten bedrijven
meerdere aantrekkelijke concepten
hulpvraag 3
• Werk in huis • Werk aan huis • Werk bij huis • Woon-werk strip • Werken in de natuur • Bedrijfshal met woningen
hulpvraag 4
hulpvraag 4
• Hoe activeer je als overheid eigenaar/gebruikers bij revitalisering van een bedrijventerrein?
• Case: Molletjesveer-Noorderveld
‘basis moet op orde zijn’
hulpvraag 4 1. Marktstructurering & flankerend beleid
•
2. Vastgoed denken
3. Bedrijventerrein op orde
‘uitnodigingsplanologie’: als gemeente faciliterende rol, geen regie, maar naar organische gebiedsontwikkeling. • communicatief, organisatorisch, financieel-economisch en juridisch-planologisch
•
eigenaar/gebruikers (ondernemers) adviseren over courantheid en marktwaarde van hun vastgoed (‘hoe courant is uw pand?’)
realiseer quick wins
hulpvraag 4
Zoet fruit: grote projecten, lange termijn Bulk fruit: middellange termijn Laaghangend fruit: ‘quick wins’ Liggend fruit: lopende acties, initiatieven
•“liever 1 kansrijk project, dan 10x niks” • inzetten op meest strategische plekken in gebied
kies voor meer flexibel bestemmen
hulpvraag 4
• Flexibel bestemmen zodat investeringen in bedrijfsruimte mogelijk zijn; • Negatief bestemmen: “Wat echt niet!?”
hulpvraag 5
hulpvraag 5
• Welke concepten van bedrijfsruimte passen goed bij de herontwikkeling van Molletjesveer (maar mogelijk ook bij Noorderveld)?
• Cases: Molletjesveer-Noorderveld
hulpvraag 5
Molletjesveer
behoud van grijs op Molletjesveer
Molletjesveer grijs?
hulpvraag 5
Vragen voor Molletjesveer: 1. Vastgoedwaarde bedrijfsruimte laag? 2. Locatie/pand weinig potentie meer voor bedrijfsruimte? 3. Bedrijventerrein beperkte economische waarde? 4. Geen nieuwe verdienmodellen rondom bedrijfsruimte?
Antwoord: 1. Nee, nog relatief hoge vastgoedwaarde (fase II) 2. Panden weinig modern, locatie redelijk 3. Mogelijk op delen van locatie minder waarde (leegstand) 4. Opties verkennen: value capturing? tab? trex? esco?
hulpvraag 6
hulpvraag 6
•
Wat is een slimme strategie voor herontwikkeling van de voormalige Staalfabriek op Verrijn Stuart? •
Is sloop-nieuwbouw een optie?
•
Samenwerken met ontwikkelaar?
•
En hoe risico’s verkleinen?
• Cases: Staalfabriek
“hotelier van de Staalfabriek”
hulpvraag 6
• zeer klantgericht • oplossingsgericht • aanjager • praktisch • lokaal/regionaal netwerk • flexibel • … “Het gaat dan niet zozeer om een ontwikkelaar of gronduitgever, maar om gedreven exploitant die als gastheer en ambassadeur fungeert”
opknippen in deelprojecten: gebouw voor gebouw opknappen • gebiedsontwikkeling 2.0 hulpvraag 6
• badkuip wordt een teiltje
terugverdienmodel: rentebesparing, meer sturingsmogelijkheden, risicobeperking
niet direct kiezen voor nieuwbouw
hulpvraag 6
• hoge kosten voor ontwikkeling • lange terugverdientijd • zelf ontwikkelen is lastig, betrouwbare partner zoeken • concurrentie van nieuwe bedrijfsruimte (en nieuw uit te geven kavels in de gemeente/regio) • voor huidige concept Staalfabriek is behoefte (blijkt uit meerdere hurende partijen) • Wel nieuw? Dan kiezen voor slim concept: • Flexibiliteit, kleinschalig (circa 250 m²) • Bedrijfsruimte met kleine kantoorvloer (10%) • Niet te veel stapelen!
hulpvraag 7: mix van functies
hulpvraag 7
• Hoe zorg je er voor dat plint van een pand aantrekkelijk is voor stadsverzorgende bedrijfsruimte? • Of: hoe creeer je slimme mix van creatieve bedrijvigheid en stadsverzorgende bedrijfsruimte?
• Case: Schinkel
stadsverzorgende bedrijvigheid zoekt vooral kleinschalige bedrijfsruimte hulpvraag 7
• mix van creatief en stadsverzorgend is aantrekkelijk • kleinschalige bedrijfsruimte (tot circa 300 - 400 m² bvo) • flexibiliteit in bedrijfspand, ook in gebouwhoogte! • combinatie in pand (creatief boven stadsverzorgend) lijkt weinig marktconform • schakelen kan mogelijk wel, als soort verzamelgebouw • denk ook aan modern-grijs (< 50% kantoorvloer) • eventueel: verhandelbare ontwikkelingsrechten?
vragen?
Evert-Jan de Kort
[email protected]
Guido van der Molen
[email protected]
tel. 026 751 41 00 www.stec.nl
aan de slag
werksessie: roddelmethode
1. Inventarisatie (5 min) 2. Vraag introductie (5 min) 3. Probleemverkenning (10 min) 4. Roddelen (5 min) 5. Reactie (5 min) 6. Evaluatie (5 min)
