leegstandsmonitor Stadsregio Arnhem Nijmegen
Stec Groep Peter van Geffen en Guido van der Molen november 2013
leegstand kantorenmarkt Stadsregio ArnhemNijmegen
Arnhem en Nijmegen domineren regionale kantorenmarkt sterk
•
Arnhem en Nijmegen samen zo’n 90% kantorenmarkt
•
Arnhem domineert de markt (ruim 1,1 miljoen m2 vvo)
•
voorraad van zo’n 1,5 miljoen m² vvo
•
aanbod circa 250.000 m² vvo (zo’n 200 objecten)
•
zo’n 85% van het aanbod staat leeg (circa 210.000 m² vvo)
•
opname iets minder dan 50.000 m² vvo
leegstand van kantoorruimte laatste jaren flink toegenomen 250.000
200.000
150.000 Stadsregio Arnhem 100.000
Nijmegen
50.000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
•
ongeveer 15% van de kantoorruimte in de regio staat leeg
•
Arnhem groot aandeel: meer op risico gebouwd dan in Nijmegen
•
toename zichtbaar na 2008 (economische crisis)
•
maar: ook voor 2008 al flinke leegstand!
50% leegstand in middelgrootte kantoorruimte (op basis volume) 12% 22%
500 - 1.000 21%
1.000 - 2.500 2.500 - 5.000
16%
5.000 - 10.000
>10.000
29%
•
slechts beperkt deel van het aanbod is kleinschalig
•
50% van het aanbod is middelgroot (1.000 – 5.000 m² vvo)
•
Incourant: jaren 60-80, (middel)groot & slechte plek
•
let op: op basis van aantal objecten valt op dat merendeel (zo’n 50 a 60%) van aanbod kleinschalig is (tot 1.000 m²)
centrum/station scoort goed, locaties op monofunctionele plekken matig
7 1
11
2
5
8
4 6
#
kantoorlocatie
1
Arnhem centrum
2
10
9
3
leegstand
$
kantoorlocatie
leegstand
10%
7
Nijmegen centrum
7%
Velperweg
15%
8
Brabantse Poort
5%
3
Kronenburg / Vredenburg
16%
9
Heyendaal
0%
4
IJsseloord
35%
10
Goffert
19%
5
Arnhems Buiten
22%
11
Kerkenbos
22%
6
Gelderse Poort
17% Bron: Jones Lang LaSalle, 2013
checklist kwaliteit kantoorlocatie
1. bereikbaarheid (auto/OV) 2. parkeren 3. gebiedskwaliteit / multifunctionaliteit 4. kwaliteit gebouw (duurzaam, nieuwe werken) 5. samenhang bestaande locatie
kiezen voor multifunctionele locaties
aantrekkelijke locaties
verwachting: multifunctionele locaties minste kans op structurele leegstand locatietype
toekomstperspectief
centrum/stationslocaties
++
(structurele) leegstand Lage kans
OV-knooppunten
+
Beperkte kans
stadsrandlocaties
0
Redelijke kans
snelweglocaties
-
Vrij grote kans
kantoren op bedrijventerreinen
--
Grote kans
kantoren in woonwijken
0
Redelijke kans
stationslocaties centrumlocaties
ook ontwikkelaars / beleggers zien meeste kansen voor centrum en stationslocaties!
stadsrandlocaties snelweglocaties locaties op bedrijventerreinen
anders… locaties in woonwijken
locaties bij voorstadhalte 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
waar grootste leegstandsprobleem op de kantorenmarkt? •
vooral in 2 grote steden
•
in totaal zo’n 200 objecten, ruim 15% voorraad
•
naar schatting zo’n 30 - 40% is incourant, meer dan 60% staat structureel leeg (> 2 jaar)
•
monofunctionele locaties hebben hoogste leegstand
•
verouderde panden langs snelweg/uitvalsweg of stadsrand hebben weinig toekomst, maar ook kantoren op
bedrijventerreinen (en te grote panden uit jaren 60/70) •
leegstand in moderne (multi-tenant, met eigen identiteit) panden op goede snelweglocaties, maar ook in centrum lost zich makkelijker op
leegstand bedrijfsruimtemarkt Stadsregio ArnhemNijmegen
leegstand op bedrijventerreinen ligt gemiddeld op frictieniveau (5 a 6%)
•
Stadsregio beschikt bijna 2.500 hectare netto bedrijventerrein
•
leegstand van zo’n 760.000 m² vvo (zo’n 5%)
•
opname (2012) bedraagt zo’n 190.000 m²
•
huurprijzen variëren van € 30 tot € 70 euro per m²
omvang van terreinen bepaalt in hoge mate de leegstand per gemeente 11
7 13
14 15 2 3
12
9 85
1
leegstand
4
> 10%
10
8% - 10%
16
6% - 8%
6
4% - 6% < 4% geen data
Bedrijventerrein
Bedrijventerrein
1
Centerpoort/Innofase
9
De Grift
2
Bijsterhuizen
10
‘t Goor – de Immenhorst
3
Wijchen Oost
11
Het Broek
4
7Poort/Hengelder
12
Pannenhuis I
5
Oost- en Noord Kanaalhaven
13
Westervoortsedijk
6
Winkelsteeg
14
De Aam
7
Industriepark Kleefse Waard
15
Schoenaker
8
West Kanaaldijk
16
Spijksedijk Bron: IBIS, 2013; Funda in business, 2013
iets minder dan 50% van leegstand in grote bedrijfspanden (>5.000 m²) 7% 26% 20%
750 - 1.000 1.000 - 2.500 2.500 - 5.000 5.000 - 10.000 >10.000
19% 28%
•
grootschalige bedrijfshallen flink aandeel in leegstand
•
enkele panden kunnen flinke invloed hebben op leegstands%
•
kleinere gemeenten met grote panden: leegstand vaak hoger
•
incourant: lage gebouwhoogte, specifiek ‘maatpak’, te hoog
aandeel kantoorvloer;
structurele leegstand veelal in incourante, verouderde bedrijfsruimte
leegstand in bedrijfsruimte op goede plek en/of gebouw lost zich vaak op…
•
structurele leegstand vooral in slechte gebouwen op een slechte locatie;
•
slechte gebouwen op goede locatie bij enige krapte op de markt wel interessant;
verwachting: leegstand op bedrijfsruimtemarkt valt mee •
leegstand zit voor meer dan 50% in incourant vastgoed; specifieke ‘maatpakken’
•
bedrijfsverzamelgebouwen ook risicovol: op sommige plekken overaanbod en matige kwaliteit (te hoog% kantoor)
•
huurprijzen blijven overigens al met al redelijk stabiel
•
ook veel deelverhuur: stukje kantoorruimte of een losse hal te huur op kavel
•
In praktijk: nog veel interne dynamiek op bedrijfsruimtemarkt:
eigenaren die net stukje ruimte missen (opslag) of stukje willen inkrimpen, maar niet bedrijfspand te koop of te huur zetten.
waar grootste leegstandsprobleem op bedrijfsruimtemarkt? •
leegstand op bedrijventerreinen beperkt, maar neemt langzaamaan toe
•
het gaat om zo’n 200 tot 300 objecten, in veel gemeenten
•
naar schatting meer dan 50% is incourant, meer dan een derde staat structureel leeg
•
incourant zijn vooral ‘maatwerk’ panden die weinig geschikt zijn voor een nieuwe/andere eindgebruiker
•
vooral op grotere locaties met grotere panden in kleine /
middelgrootte gemeenten relatief hoogst •
op verouderde (te herstructureren) bedrijventerreinen, maar ook terreinen in uitgifte met grote kavels is leegstand hoogst
leegstand winkelmarkt Stadsregio ArnhemNijmegen
leegstand op de winkelmarkt neemt toe, fluctueert sterk tussen locaties
•
totale voorraad van bijna 240.000 m² wvo
•
vraag naar winkelruimte neemt af
•
leegstand op winkelmarkt gemiddeld zo’n 7% in Stadsregio
•
…., maar fluctueert sterk per locatie (van enkele tot tientallen %)
•
kleinere buurt/winkelcentra hebben het zwaar…
leegstand in winkels in regio neemt laatste jaren toe 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000
Totaal Arnhem
8.000
Nijmegen 6.000 4.000 2.000 2010
2011
2012
2013
•
leegstand in winkels neemt vanaf 2010 jaarlijks toe
•
gemiddeld iets boven frictieniveau
•
op locatieniveau zijn verschillen fors groter
naast centrum Arnhem en Nijmegen problemen in kernen met klein verzorgingsgebied 14
18 4
11
16
10 15
7
3
12 Leegstand
> 20%
2
9
15% - 20%
6 5
10% - 15% 5% - 10%
13
< 5%
geen data
Winkellocatie
Totaal wvo
Leegstand
Totaal wvo
Leegstand
1 Arnhem centrum
107.360
11,0%
9
Beuningen
15.180
15,0%
2 Nijmegen
97.060
11.6%
10
Velp
14.990
8,1%
3 Zevenaar
25.980
6,2%
11
Dieren
14.800
8,7%
4 Arnhem Kronenburg
21.810
2,1%
12
Didam
12.170
3,4%
5 Wijchen
20.900
6,5%
13
Malden
11.840
1,9%
6 Nijmegen Dukenburg
20.700
4,8%
14
Oosterbeek
11.020
10,3%
7 Elst
16.110
3,5%
15
Duiven
9.800
2,9%
8 Arnhem Presikhaaf
15.430
6,9%
16
Doesburg
9.950
17,7%
Bron: Locatus, 2012
Winkellocatie
ook binnen (top)winkelcentra verschil: leegstand aanloopstraten (B) neemt toe
Bron: retailscan Arnhem, 2013
•
topwinkelgebied (A-segment) blijft stabiel, terwijl leegstand in aanloopstraten (B-segment) toeneemt;
•
C-segment (buiten topwinkelgebied) neemt leegstand af door andere functies: dienstverlening, horeca, kunst et cetera
verwachting: buurtcentra zonder supermarkt en aanloopstraten zonder profiel kansarm locatietype
A1-locaties
toekomstperspectief
++
(structurele) leegstand
Lage kans
Aanloopstraten met helder thema/profiel
+
Beperkte kans
Aanloopstraten zonder profiel of trekker
-
Grote kans
Wijk/buurtwinkelcentra met grote supermarkt
+
Beperkte kans
Buurtcentra
0
Redelijke kans
Buurtcentra zonder grote supermarkt
-
Grote kans
Strips onder flats
-
Grote kans
Leefboulevard
+
Beperkte kans
Thema-boulevard (bouw, tuin, outdoor)
0
Redelijke kans
Kleine woonboulevard
-
Grote kans
waar grootste leegstandsprobleem op de winkelmarkt? •
verschillen in leegstand tussen locaties zijn fors
•
gemiddeld leegstandspercentage niet schrikbarend. Maar verwachting: krimp totale voorraad 20% …
•
het gaat om zo’n 500 leegstaande objecten (Locatus, 2012)
•
bijna alle gemeenten problemen met leegstand van winkels
•
B-locaties hebben het zwaar, C-locaties komen weer op
•
zo’n 20 tot 30 aanloopstraten met leegstandsproblematiek
•
elke gemeente zeker 1 of 2 buurtwinkelcentra met leegstand
•
in kleinere kernen spelen een of twee grote spelers soms belangrijke rol: als supermarkt vertrekt, direct een probleem
•
politiek zeer gevoelig
leegstand maatschappelijk vastgoed Stadsregio ArnhemNijmegen
leegstand vooral in schoolgebouwen; wordt (nog) niet als probleem ervaren gemeente
type
Leegstaand oppervlak
Beuningen
1 school
ca. 700 m²
klaslokalen
ca. 100 m²
Doesburg
-
Duiven
2 scholen
1.400 m²
Heumen
3 molens
500 m²
2 kerkjes
700 m²
1 museum
400 m²
1 bibliotheek Lingewaard
3 vm. gemeentehuis/kantoor
-
1.900 m² 4243 m²
1 bibliotheek
222 m²
1 school
805 m²
3 woonhuizen
479 m²
1 vm. Brandweerkazerne
1250 m²
1 monumentaal kantoor
704 m²
1 vm. Kinderopvang
396 m²
Overbetuwe
19 scholen (en/of lokalen)
Wijchen
meerdere (klas)lokalen
Zevenaar
3 scholen
Overige gemeenten
Onbekend
5.900 m² onbekend ca. 1.800 m² Onbekend
kansrijk/kansarm?
•
kans voor klassieke courante panden met rijke historie op mooie locatie
•
bijzondere objecten (scholen/molens/kerkjes)
•
locaties op een goede locatie (in binnenstad, tegen centrum, of aantrekkelijke woonwijk)
structurele leegstand dreigt voor: •
vastgoed van grote omvang
(schouwburgen/musea/bibliotheken) •
zeer specifieke functie (maatpak)
•
panden die veelvuldig voorkomen (zoals schoolgebouwen)
waar grootste leegstandsprobleem bij maatschappelijk vastgoed? •
het gaat naar schatting om zo’n 150/200 leegstaande objecten, leegstand is niet transparant!
•
zal groeien (‘> leegstand winkels en kantoren bij elkaar’)
•
in vrijwel alle gemeenten
•
grotere steden meerdere panden in aanbod, zoals schoolgebouwen, kleinere gemeenten ook te maken met krimp (scholen, gymzalen, kerken, buurtcentra)
•
overal: verzorgingstehuizen (heel NL: 1.000 stuks)
•
grootste probleem met groot, omvangrijk pand met weinig uitstraling op matige plek
•
wordt nog niet zo als thema of probleem ervaren
totaalbeeld leegstand Stadsregio Arnhem Nijmegen
totaalbeeld Aantal objecten
Aantal gemeenten
% leegst.
Geen ervaring
Link beleid
Politieke gevoelig
Kan je beïnvloe den?
Op SANniveau doorgaan?
KT
200
2
15
(X)
X
(X)
X
?
Winkels
500
20
5-10
X
X
X
X
Ja
BT
200/300
10-15
5-8
(X)
?
Maatsch. vastgoed
150/200
20
?
(X)
Ja
(X)
X
(X)
waarmee doorgaan?
•
leegstand winkels voor vrijwel alle gemeenten grote opgave, aan de slag: aanloopstraten, kansarme buurt-/wijkwinkelcentra, kleine kernen
•
leegstand maatschappelijk vastgoed ook, maar = minder transparant: scholen, verzorgingstehuizen, et cetera. Specifiek: maatschappelijk vastgoed in kleinere kernen
•
satéprikker: crossings met wonen, flexibel bestemmen, breed
bestemmen, ladder duurzame verstedelijking, matchmaking, verleidingsplanologie (marktpartijen in positie zetten), et cetera •
minder focus op leegstand kantoren (steden sorteren voor) en bedrijfsruimte (lage leegstand, onderdeel verouderingsaanpak)
