juiste impulsen voor stationsgebied Steenwijk gemeente Steenwijkerland stec groep Peije Bruil en Guido van der Molen
14 september 2011
multifunctionele locaties
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
vraag naar betere locaties welke locatietypen gaan het maken? inleiding trends
Stationslocaties
programma
Centrumlocaties
75%
50%
nieuwe werken marktbehoefte referenties
44%
Stadsrandlocaties
42%
Snelweglocaties
advies 19 %
Locaties op bedrijventerreinen
opkomst stationsmilieus
11%
Anders, 8%
Locaties in woonwijken
8%
Locaties bij voorstadshalte
0%
10%
Bron: Stec Groep, 2009
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
minder groei
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
invloed ‘nieuwe werken’
inleiding trends
programma
Kantoor als ‘meeting place’
nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
meer flexibiliteit, minder meters
‘het nieuwe werken’ komt op!
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
•
60% kantoorgebruikers binnen 5 jaar mee aan de slag
•
flexibiliteit, ook in huurcontracten (voorkeur < 5 jaar)
dynamisch en creatief gebied
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
functies
toelichting
kantoren
• voormalig postkantoor als toeristisch informatiepunt • Golfstaete deels als opleidingscentrum • Ondernemershuis (doorstarters) en vergaderruimte; • kantoor Agrifac voor creatieve kenniseconomie • Fluttert locatie: ontwikkelingsruimte kantoren
voorzieningen
• detailhandel (fietsverhuur en bloemenzaak) • Perron 3 • De Meenthe (uitbreiding horeca)
overige
• overkapping stationsgebouw • dubbelgebruik parkeerterrein • overgangsgebied station en De Meenthe • onderwijs expertise centrum
verbouwing De Meenthe impuls stationsgebied •
café / restaurant aan voorzijde theater
•
geschikt voor lunch en diner
•
aantrekkelijke ontmoetingsplek voor ondernemers…
•
… ook buiten kantooruren
station als poort naar de parken •
toeristisch informatiecentrum in TNT gebouw
•
mogelijk met moderne media en flatscreens
•
station als ‘poort’ naar de (nationale) parken
•
meer identiteit en profiel geven aan locatie
stationsgebied veel potentie sterk: inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
•
locatie van de toekomst: ook voor gebruikers en investeerders;
•
aansluiten bij trends ‘Het nieuwe werken’ en kleine economie;
•
versterking bestaande locatie en tegengaan van leegstand;
•
café / restaurant komt in De Meenthe
•
identiteit gebied helder maken met informatiecentrum
minder sterk:
•
weinig ontwikkelcapaciteit en daarmee verdiencapaciteit;
•
identiteit sluit nog onvoldoende aan bij gewenst programma;
•
samenhang met andere projecten in gemeente;
•
groot gebied in één keer aanpakken; kies voor deelgebieden;
•
vooral kleine gebruikers (weinig massa en weinig vermogen)
nog meer inspelen op ‘HNW’ kenmerk inleiding
uitstekende bereikbaarheid
score +
trends
programma
multifunctionele locatie (aantrekkelijke verblijfsklimaat)
0 /-
nieuwe werken marktbehoefte
werkplekken met verschillende activiteit
0
gevoel van transparantie, ruimte en veel natuurlijk licht
-
verblijfplekken met sfeer
0
flexibel meer meters toevoegen
+
buitenruimte ook onderdeel kantoor
0
korte, flexibele contracten
0
referenties advies
beperkte marktbehoefte segment inleiding
marktvraag
concurrentie
past bij locatie?
Score
Kantoren
0
-
++
+
programma
Detailhandel
0
--
+/-
-
nieuwe werken
Horeca
+
-
+
+
Leisure
+
0
+
++
Zorgeconomie
++
0
0
++
trends
marktbehoefte referenties advies
•
beperkte vraag naar kantoorruimte (circa 3.000 tot 6.000 m² bvo
tot 2020) en forse concurrentie met Eeserwold •
geen uitbreidingsruimte voor detailhandel
•
kansen in niet-reguliere sectoren: horeca, leisure en
zorgeconomie, maar ook niet-commerciele functies
zorgeconomie sterke groeisector
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
•
zorgeconomie meer dan gezondheids- en welzijnszorg
•
ook zorgtoerisme, leisure, wellness en onderwijs
•
circa 20% van werkgelegenheid in Steenwijkerland
•
aantal banen afgelopen tien jaar bijna verdriedubbeld
steeds meer ZZP’ers / starters
inleiding trends
•
circa 200 starters per jaar, waarvan 90% ZZP’ers
•
naar schatting 30 tot 40% van totaal aantal vestigingen
•
ruim 1.800 ZZP’ers (full time actief) in Steenwijkerland
•
merendeel (circa 75%) nog gevestigd in eigen huis…
•
…, maar wel meer behoefte aan externe huisvesting
•
vooral aan kantoorruimte, opslag en praktijk- cursusruimte
•
voorkeur voor flexibiliteit én B-locatie (buiten centrum)
•
aanbod voor deze doelgroep is relatief beperkt
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
(Ondernemershuis, bedrijfsverzamelgebouwen en kantoor Agrifac voor creatieve sector)
•
vraag (in m²) relatief klein, want weinig massa nodig
Ondernemershuis biedt ruimte aan kleinschalige ondernemer
•
flexibele contracten met veel service, specifiek gericht op (door)startende ondernemers;
•
net gestart, nu 6 gevestigde bedrijven (120 m²)
•
lijst met potentiele vestigers is ruim: meer dan 25 bedrijven, goed voor > 650 m² vvo
•
belangrijk om geen directe concurrentie voor
ondernemershuis te ontwikkelen in Steenwijkerland
belangrijkste conclusies
inleiding
•
investeren in uw stationsgebied heeft zeker potentie, maar het
programma verdient verdere optimalisatie
trends
programma nieuwe werken
•
marktbehoefte
speelt u nog onvoldoende in op ‘het nieuwe werken’
referenties advies
met uw huidige plannen zet u goed eerste stappen, maar
•
beperkte marktruimte voor kantoren, geen marktvraag voor
detailhandel, andere activiteiten zoals leisure, horeca, zorgeconomie en/of onderwijs bieden kansen\ •
deel van ZZP’ers in Steenwijkerland is op zoek naar externe
huisvesting (buiten eigen woning); met ondernemershuis in stationsgebied wordt hierop ingespeeld.
Oldenzaal
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
•
pm
Spoorzone, Enschede
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
leereffecten voor Steenwijkerland
•
Gebied opgedeeld in deelgebieden en heldere fasering
•
Ook marktpartijen betrokken bij (stapsgewijze) ontwikkeling
•
Verbindingen gelegd tussen gebieden (centrum-woonwijk)
Stationsgebied Apeldoorn
inleiding trends
programma nieuwe werken marktbehoefte referenties advies
leereffecten voor Steenwijkerland •
‘Veluwe’ laten terugkomen op Stationsplein
•
duidelijke looproute naar het centrum
eerste adviezen
inleiding trends
1. toevoegen van andere functies in uw programma, zoals
zorg, leisure en/of horeca (voor meer beleving en
programma nieuwe werken
identiteit)
marktbehoefte referenties advies
2. investeer in verbetering van de gebiedskwaliteit (buitenruimte, looproutes, samenhang)
3. zorg voor een of twee grote gebruikers / trekkers
4. zet in op branding van het gebied
