MARKTVERKENNING BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER Stec Groep aan Gemeente Leiden - EINDRAPPORT-

MARKTVERKENNING BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER Stec Groep aan Gemeente Leiden - EINDRAPPORT-

Stec Groep B.V. Esther Geuting, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 21 januari 2010

Verwijderd:

INHOUDSOPGAVE MANAGEMENTSUMMARY

1

1.

INLEIDING 1.1 Uw vraag 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

7 7 8 9

2.

IJKBASIS BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER 2.1 Bedrijventerrein Oostvlietpolder

10 10

3.

MARKTANALYSE EN MOGELIJKE ONTWIKKELINGSRICHTINGEN 3.1 Vraag versus aanbod 3.2 Vier scenario’s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder 3.3 Beoordeling vier scenario’s ten opzichte van de ijkbasis

13 13 17 22

4.

ADVIES BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER 27 4.1 Zet in op de ontwikkeling van Oostvlietpolder als Bedrijvenpark met enkele Pakhuizen 27 4.2 Mik binnen deze ontwikkelingsrichtingen op productie, logistiek, groothandel en bouw als belangrijkste doelgroepen voor Oostvlietpolder 31 4.3 Zet in op een bovengemiddelde beeldkwaliteit op Oostvlietpolder 32 4.4 Veranker de beeldkwaliteit in een duidelijk kader en in marktconforme inrichtingseisen voor bijvoorbeeld parkeren, kavelmaten, bebouwingspercentage en intensief ruimtegebruik 33 4.5 Wees niet bang voor negatieve effecten door de vestiging van windmolens 39 4.6 Vertrouwelijk Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 4.7 Houd rekening met een uitgiftetempo van circa 2 tot 2,5 hectare per jaar; oftewel een uitgifteperiode van circa 10 tot 15 jaar 40 4.8 Houd verder rekening met de volgende succes- en randvoorwaarden bij de ontwikkeling van Oostvlietpolder 42 4.9 Houd rekening met de volgende marktrisico’s voor ontwikkeling van Oostvlietpolder 48 4.10 Belangrijke vervolgstappen die u nu moet zetten 51

MANAGEMENTSUMMARY Inleiding De gemeente Leiden wil in de Oostvlietpolder een compact en duurzaam bedrijventerrein realiseren van 29 hectare netto. Het bedrijventerrein moet lucht geven aan de krappe bedrijventerreinenmarkt in Leiden en de regio. U hebt Stec Groep gevraagd voor het uitvoeren van een marktverkenning. U wilt namelijk weten waar de marktpotentie zit, welke doelgroepen vraag uitoefenen, welke prijzen u kunt hanteren en welke eisen ten aanzien van stedenbouw, ruimte en duurzaamheid marktconform zijn. Ten slotte wilt u weten welke vervolgstappen u moet zetten en hoe u een succesvol bedrijventerrein in de markt kunt zetten. Deze marktverkenning is gelijktijdig uitgevoerd met een duurzaamheidsonderzoek (door DHV).Regelmatig is contact geweest over de bevindingen en werkbijeenkomsten zijn zo veel mogelijk gecombineerd.

Uitgangspunten voor de marktverkenning Met de vaststelling van de (door)startnotitie Oostvlietpolder heeft het college van B&W van Leiden de ijkbasis voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Oostvlietpolder vastgesteld. Als belangrijkste aspecten hieruit noemen we: • In Leiden en Holland Rijnland is een dringende ruimtebehoefte voor bedrijven. Oostvlietpolder moet ruimte (kunnen) bieden aan bedrijven tot milieucategorie 4.2. • Oostvlietpolder moet worden ontwikkeld tot een compact bedrijventerrein van 29 hectare netto. • De zichtzone aan de A4 moet van hoogwaardige kwaliteit zijn. • Solitaire kantoren zijn niet toegestaan in het plangebied. • Oostvlietpolder moet werk bieden aan de Leidse beroepsbevolking. • De ambitie van het college van B&W is het terugdringen van uitgaande pendel en daaraan gekoppeld een optimale bereikbaarheid per openbaar vervoer van Oostvlietpolder. • De grondexploitatie van Oostvlietpolder laat weinig ruimte voor grote kostenposten. Het bedrijventerrein moet daarnaast de kosten dekken voor de ontwikkeling van overige functies in de polder. Optimalisatie van de grondexploitatie voor Oostvlietpolder is een belangrijk streven. • Nieuwe bestemmingsplanwijzigingen moeten (zoveel mogelijk) voorkomen worden, behalve als deze strikt noodzakelijk zijn voor optimalisatie van de grondexploitatie, de Structuurvisie of ten behoeve van goedkeuring van de Provincie van het bestemmingsplan.

Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

1

•

Ontwikkeling van het bedrijventerrein (maar ook van het totale gebied) door de markt behoort tot de mogelijkheden.

In deze marktverkenning hebben we uw ijkbasis vanuit marktperspectief beoordeeld. Op basis hiervan hebben we in concrete adviezen het programma van eisen (ten aanzien van doelgroepen, inrichting, prijzen, et cetera) geformuleerd voor een kansrijke ontwikkeling van Oostvlietpolder. De marktverkenning vormt input voor de verdere (stedenbouwkundige) uitwerking van Oostvlietpolder. Marktanalyse bedrijventerreinen Leiden en omgeving Uit de analyses blijkt dat regio Holland Rijnland – en gemeente Leiden in het bijzonder – tot 2030 een tekort aan bedrijventerreinen heeft. De ontwikkeling van Oostvlietpolder is daarom noodzakelijk om de ruimtevraag van bedrijven in Leiden en de regio op te vangen. Kijkend naar de marktvraag tot en met 2030 in Leiden en regio, blijkt dat er een groeiende behoefte is aan locaties met een hogere ruimtelijke kwaliteit. De verdienstelijking van de economie, ook in de traditionele bedrijventerreinsectoren zoals industrie en bouw, zorgt ervoor dat bedrijven steeds vaker zoeken naar panden met een hoogwaardigere uitstraling en een hoger aandeel kantoorvloer. Bovendien zorgt de specifiek Leidse situatie van een krappe bedrijventerreinenmarkt ervoor dat u als gemeente ook hogere kwaliteitseisen aan bedrijven kúnt stellen. Tegelijkertijd constateren we uit de marktanalyse dat – ook in de komende 20 jaar – voor het gros van de bedrijfsruimtegebruikers in Leiden en regio functionaliteit van pand en locatie vóór uitstraling komen. Met andere woorden: op Oostvlietpolder zijn gemiddeld gesproken hogere (ruimtelijke) kwaliteitseisen mogelijk dan op veel andere bedrijventerreinen in Nederland, maar deze mogen vervolgens nooit het dagelijks functioneren van de (toekomstige) gebruikers/bedrijven belemmeren. Op basis van de resultaten van de marktanalyse zijn vier ontwikkelingsscenario’s voor Oostvlietpolder opgesteld, te weten: • Leids Pakhuis: Oostvlietpolder als compact bebouwd geheel waarin flexibele units afgenomen worden door bedrijven; • Themapark: thematische ontwikkeling van Oostvlietpolder naar voorbeeld van BioSciencePark;


2

•

•

Businesspark: ontwikkeling van Oostvlietpolder als hoogwaardig werklandschap waar naast bedrijfsruimtegebruikers ook ruimte is voor kantoorachtige bedrijvigheid, perifere detailhandel en leisurevoorzieningen; Bedrijvenpark: Oostvlietpolder als bedrijventerrein voor lokale en regionale bedrijfsruimtegebruiker.

Tijdens twee werkbijeenkomsten hebben vertegenwoordigers van gemeente en bedrijfsleven zich uitgesproken over deze verschillende scenario’s. Stec Groep heeft vervolgens de scenario’s ook getoetst ten opzichte van de benoemde ijkbasis. Advies en aanbevelingen voor Oostvlietpolder Ontwikkel Oostvlietpolder als Bedrijvenpark met enkele Pakhuizen Het bedrijfsleven in Leiden en omgeving heeft ook komende 20 jaar vooral behoefte aan een bedrijventerrein met een gemiddelde, verzorgde uitstraling. Een plek waar alle typen bedrijfsruimtegebruikers zich kunnen vestigen, tot en met milieuhindercategorie 4.2. U heeft daarbij echter een belangrijk voordeel. Door de krappe marktsituatie in Leiden en regio kunt u meer wensen en eisen stellen aan de te vestigen bedrijven. Bovendien is de groep bedrijven die naar locaties zoekt met een hoogwaardigere, meer kantoorachtige uitstraling in Leiden en regio groeiende. De (potentieel te realiseren) kwaliteit van bedrijventerrein Oostvlietpolder gaat hiermee omhoog. Op een Bedrijvenpark kunt u uw ambities realiseren ten aanzien van het ontwikkelen van een compact, duurzaam en goed ingepast bedrijventerrein. Bovendien stimuleert u de (hoogwaardige) werkgelegenheid van de stad en kunt u met deze ontwikkelingsrichting het tekort op de grondexploitatie verkleinen. Kortom, het Bedrijvenpark sluit van alle scenario’s het beste aan bij de door het college opgestelde ijkbasis voor Oostvlietpolder en sluit bovendien goed aan bij de marktvraag. Een compact, innovatief en duurzaam Oostvlietpolder is ook mogelijk in de ontwikkelingsrichting ‘Leids Pakhuis’. De ontwikkeling van deze Pakhuizen is vooral interessant voor bedrijven die een bedrijfspand willen huren en op zoek zijn naar een flexibele bedrijfshuishouding. Op basis van gegevens uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2002-2009) kunnen we constateren dat circa 30% van de bedrijfsruimtemarkt op dit moment concreet warm kan lopen voor een dergelijk concept. Hoewel dit een aanzienlijk aandeel is, sluit u wel een flink deel van de vraag uit wanneer u Oostvlietpolder volledig volgens dit concept ontwikkelt. Ons advies is dan ook Oostvlietpolder als Bedrijvenpark te ontwikkelen en daarbinnen ruimte te reserveren voor één of meerdere Pakhuizen, die pas in ontwikkeling worden genomen bij een Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

3

verhuurpercentage van 70%. Bovendien raden we aan de haalbaarheid verder te testen, via een marktconsultatie met professionele vastgoedmarktpartijen. Zet daarbij in op bovengemiddelde kwaliteit en veranker uw eisen in een helder stedenbouwkundig kader Het merendeel van de vraag naar Oostvlietpolder is komende jaren afkomstig van reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Daarbij moet u denken aan bedrijven actief in bouw, (groot)handel, reparatie, industrie en logistiek. Vanwege de verdienstelijking van de economie nemen binnen deze sectoren economische activiteiten als R&D, laboratoriaonderzoek en ICT toe. Gevolg is dat de vraag naar meer kantoorachtige panden en locaties – met een goede uitstraling en kwaliteit – groeit. Dit alles betekent dat u op Oostvlietpolder kunt inzetten op een bedrijventerrein met een bovengemiddelde kwaliteit in uitstraling en opzet van gebouwen en locatie. Daarbij hoeft u zich niet eens op de ‘top’ van de markt te richten: de krappe marktsituatie in Leiden en omgeving maakt dat u een hogere kwaliteit af kunt dwingen en toch het gros van de bedrijfsruimtegebruikers bedient. Daarbij kunt u de zichtzone aan de A4 en de Rijnlandroute als extra visitekaartje inzetten. Essentieel voor het realiseren van de kwaliteit op Oostvlietpolder is onder meer dat u duidelijke voorwaarden stelt aan vergunningverlening van bouwprojecten en dat de uitgifte/bouw van bedrijfspanden op Oostvlietpolder gebeurt via een dedicated accountteam, waarvan bijvoorbeeld een coördinerend architect (supervisor) deel uit maakt. Het uitgiftetempo voor Oostvlietpolder ligt tussen 2 en 2,5 hectare per jaar We adviseren dat u Oostvlietpolder rond 2012 uitgifteklaar hebt. U kunt dan maximaal profiteren van de volgende periode van aantrekkende conjunctuur. Bovendien hebben bedrijven in tijden van economische voorspoed meer oog voor de kwaliteit van het bedrijfspand. Daarnaast voorkomt u dat bedrijven verhuizen naar aangrenzende regio’s vanwege het ruimtegebrek in Holland Rijnland en Leiden. Van invloed op het uitgiftetempo van Oostvlietpolder zijn onder andere de krapte op de bedrijventerreinenmarkt, het concurrerend aanbod en de aantrekkelijkheid van Oostvlietpolder. Rekening houdend met deze achtergrond – en kijkend naar referenties – schatten we in dat het uitgiftetempo van Oostvlietpolder tussen 2 en 2,5 hectare ligt. Dit betekent dat u het terrein in 10 tot 15 jaar uitgeeft. Let op: het uitgiftetempo is afhankelijk van het verloop van de conjunctuur en (incidentele) grote uitgiftes, zoals bijvoorbeeld in het geval van een Pakhuis. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

4

Investeer in proactief accountmanagement en marketing & acquisitie om Oostvlietpolder succesvol uit te geven Oostvlietpolder is de laatste uitbreidingsmogelijkheid die in Leiden beschikbaar is. Het is voor u dus belangrijk dat dit terrein zorgvuldig uitgeven wordt. Dit betekent concreet dat u moet investeren in een goed werkend team van accountmanagers die weten wat er bij bedrijven in Leiden speelt en ook op de hoogte zijn van de ontwikkelingen in het bestaande vastgoed in de gemeente. Alleen zo kunnen deze accountmanagers de SER-ladder goed aflopen en goed beoordelen op vestiging van geïnteresseerde bedrijven op Oostvlietpolder daadwerkelijk nodig/gewenst is.1 Anderzijds is het voor de toekomstige werkgelegenheid van de stad ook belangrijk te investeren in het imago van Leiden en specifiek Oostvlietpolder als vestigingslocatie. Het gaat hierbij om investeringen die ten goede komen aan de naamsbekendheid van Oostvlietpolder, maar ook om het proactief benaderen van bedrijven die zich op Oostvlietpolder willen vestigen. Denk bijvoorbeeld aan het opstellen van een marketing- & acquisitiestrategie met daarin aandacht voor het vergroten van de naamsbekendheid van de locatie (website, mailings, free pr, beursbezoek en spreken op congressen) en het concreet benaderen van bedrijven (via het opstellen van een bedrijvendatabase, het versturen van mailings en proactief nabellen van potentieel geïnteresseerde bedrijven). Zorg er daarnaast – voor zover te beïnvloeden – voor dat u op korte termijn een launching customer kunt presenteren. De dynamiek wordt daarmee zichtbaar en dit zal mogelijk andere potentiële gebruikers over de streep trekken, immers: ‘zien eten, doet eten’! Daarnaast adviseren wij u na te denken over een naamswijziging voor het bedrijventerrein. Nu roept de naam Oostvlietpolder niet direct economische associaties op. Speel hierbij in op het innovatieve, duurzame en compacte karakter van het bedrijventerrein. Een naam die naar voren kwam tijdens het opstellen van dit advies is ‘Leids Pakhuis’. Om het accountmanagement en de marketing & acquisitie voor Oostvlietpolder goed en structureel op te kunnen pakken is het van belang dat er budget en capaciteit vrij gemaakt wordt . Mede op basis van onze ervaringen met accountmanagement en marketing/acquisitie van andere bedrijventerreinen in Nederland adviseren we uit te gaan 1

Het hanteren van de SER-laddersystematiek is bovendien verplicht via de AmvB ruimte en is ook als uitgangspunt opgenomen in het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 van Rijk, provincies (IPO) en gemeenten (VNG) dat 28 januari 2010 wordt ondertekend. De SERladder houdt in dat voordat u als gemeente nieuwe grond aan een bedrijf uitgeeft goed moet worden bekeken of er op eigen kavel of (zo nee, vervolgens) in het bestaande vastgoed nog ruimte beschikbaar is. Pas als deze opties in de bestaande voorraad zijn uitgeput, is vestiging op nieuw terrein toegestaan.


5

van een investering van circa 3 fte in uw organisatie en jaarlijks € 50.000 voor het opstellen van plannen en het bekostigen van onkosten, zoals het maken en onderhouden van een website, een beursstand en promotiemateriaal. Vervolgtraject Als vervolgtraject voor Oostvlietpolder zien we: • definitieve besluitvorming doelgroepen en ontwikkelstrategie; • marktconsultatie vastgoedmarktpartijen omtrent Pakhuis; • de grondexploitatie toetsen en waar nodig van optimalisatie voorzien; • Masterplan Oostvlietpolder: programma van eisen; • uitwerking stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan; • opstellen van de uitgiftestrategie en uitgifteprotocol; • opstellen en uitvoeren marketing- en acquisitiestrategie. Prioriteit hebben op korte termijn de besluitvorming over de ontwikkelingrichting en de marktconsultatie. Vervolgens kan gewerkt worden aan de verdere planvorming (masterplan, stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan) en kan worden gerekend aan de grondexploitatie (optimalisatie).


6

1. INLEIDING In dit eerste hoofdstuk gaan we kort in op de achtergrond van dit marktadvies voor Oostvlietpolder

1.1 Uw vraag Na jaren discussiëren is het dan eindelijk zover: u kunt bedrijventerrein Oostvlietpolder gaan ontwikkelen. Door het college van B&W is een (door)startnotitie opgesteld met daarin de belangrijkste wensen en ideeën voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Zo moet het duurzaam zijn, zich richten op het hogere marktsegment (in lijn met Toekomstvisie 2030) en goed zijn ingepast/afgestemd met de andere functies in en kwaliteiten van de polder (o.a. volkstuinencomplex, natuurgebied en recreatiegebied). De ambitie voor Oostvlietpolder is de ontwikkeling van een compact bedrijventerrein van 29 hectare netto met een hoogwaardige uitstraling. Het terrein moet de broodnodige lucht bieden op de krappe bedrijventerreinenmarkt in Leiden en regio. Belangrijke vragen die u nu heeft zijn: • Welk soort bedrijven (doelgroepen) zijn kansrijk voor Oostvlietpolder? Wat is de omvang van de vraag van deze doelgroepen en welke eisen stellen zij aan locatie en pand? • Wat zijn de belangrijkste concurrerende (hoogwaardige) ontwikkelingen in de regio en wat betekenen deze voor Oostvlietpolder? • Wat betekent een en ander voor de positionering, invulling en (stedenbouwkundige) inrichting van Oostvlietpolder? • Welk niveau van zorgvuldig ruimtegebruik, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit is (markttechnisch) mogelijk? Hoe is dit te realiseren? • Met welke grondprijzen, welk uitgiftetempo en welke fasering rekening te houden?


7

•

•

Welke ‘tools’ zijn in te zetten om bedrijven aan te trekken en Oostvlietpolder goed te ontwikkelen (marketing, acquisitie, naamgeving, samenwerking marktpartijen, fasering, ontwikkelstrategie)? Hoe duurzaamheid en groene kwaliteit te benutten in de branding en positionering van de locatie? Wat zijn de belangrijkste risico’s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder? Hoe deze te beheersen?

Deze marktverkenning loopt samen met een duurzaamheidsonderzoek dat u laat uitvoeren door DHV. Uitdrukkelijk hebben we tijdens dit traject de samenwerking gezocht met DHV en uitkomsten met elkaar besproken. Bovendien nam DHV deel aan twee workshops die we in dit traject organiseerden.

1.2 Onze aanpak Startpunt van ons werk was het opstellen van een goed locatieprofiel voor Oostvlietpolder. Dit onder andere op basis van een locatiebezoek, een startgesprek met u en beschikbare documentatie, zoals het bestemmingsplan en de (door)startnotitie. Input vanuit de brainstorm op 29 oktober 2009 namen we mee bij het opstellen van het locatieprofiel. Vervolgens hebben we ons gefocust op de bedrijventerreinenmarkt (vraag, aanbod, doelgroepen en trends) in Leiden en Holland Rijnland. Hiervoor raadpleegden wij diverse bronnen waaronder de bedrijventerreinenvisie van Holland Rijnland, gegevens uit IBIS en de provincie Zuid-Holland en gemeentelijk data over bedrijventerreinen. Waar nodig vulden we de analyse aan met onze databases Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (BIB) en Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) en overige marktrapporten. De resultaten van de marktanalyse hebben we teruggekoppeld in het werkatelier op 16 november 2009. Tijdens dit werkatelier hebben we samen met afgevaardigden van de gemeente en het bedrijfsleven in Leiden en omgeving (BV Leiden, Ondernemersfonds Leiden en Kvk Den Haag, kantoor Leiden) een aantal toekomstscenario’s voor Oostvlietpolder besproken. Op basis van de input uit het werkatelier, gecombineerd met de marktanalyse en bureauexpertise hebben we in de weken daarna ons advies geformuleerd. Dit advies is met u besproken en daarna op punten aangepast in het voorliggende eindrapport.


8

1.3 Leeswijzer Voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder zijn al diverse standpunten ingenomen en uitgangspunten vastgelegd in o.a. het bestemmingsplan Oostvlietpolder en de (door)startnotitie. In hoofdstuk 2 zetten we deze overzichtelijk op een rij. Dit overzicht vormt de ijkbasis voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder. In hoofdstuk 3 geven we een korte samenvatting van de marktsituatie in Leiden en regio (analyses en achtergrondinfo staan in de bijlagen, zie hieronder). Op basis van de marktanalyse en de diverse werkbijeenkomsten met u sluiten we dit hoofdstuk af met een aantal mogelijke ontwikkelingsscenario’s voor Oostvlietpolder. Dit vormt de opmaat naar hoofdstuk 4, waarin u onze adviezen voor de ontwikkeling van uw terrein kunt lezen. Bij dit rapport hoort een aantal bijlagen, waarin zijn opgenomen: • een uitgebreid locatieprofiel voor Oostvlietpolder; • een uitgebreide marktanalyse (vraag en aanbod); • een analyse van het (concurrerend) aanbod van bedrijventerreinen; • een doelgroepenanalyse inclusief trends op de bedrijfsruimtemarkt; • transactieoverzicht als basis voor de grondprijsberekening.


9

2. IJKBASIS BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER In dit hoofdstuk beschrijven we de ijkbasis voor het bedrijventerrein Oostvlietpolder zoals op te maken uit het bestemmingsplan en de (door)startnotitie. Ook geven we een eerste oordeel over de locatie.

2.1 Bedrijventerrein Oostvlietpolder IJkbasis Voor deze marktverkenning hebben we gebruik gemaakt van de documentatie die voorhanden ligt. Het betreft onder andere het bestemmingsplan Oostvlietpolder en met name de door B&W vastgestelde (door)startnotitie Oostvlietpolder. Daarnaast hebben we diverse lokale en regionale bronnen gebruikt om de bedrijventerreinenmarkt in Leiden en de regio compleet te maken. Uit deze gegevens is een set van (beleids)uitgangspunten – ofwel een ijkbasis – voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder te herleiden. Deze ijkbasis hebben we in het achterhoofd gehouden bij het beoordelen van mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor het terrein en onze adviezen (hoofdstuk 3 en 4). Concreet zijn de volgende aspecten belangrijk voor de realisatie van Oostvlietpolder: • in Leiden en Holland Rijnland is een dringende ruimtebehoefte voor bedrijven. Oostvlietpolder moet in deze behoefte voorzien. Ondanks een toenemende trend naar meer hoogwaardige bedrijfslocaties is in Leiden en de regio Holland Rijnland vooral behoefte aan bedrijventerreinen met een gemiddelde uitstraling (modern gemengde bedrijventerreinen). Er moet bovendien ruimte geboden worden aan bedrijven tot milieucategorie 4.2; • Oostvlietpolder moet worden ontwikkeld als een compact bedrijventerrein van 29 hectare netto uitgeefbare grond. Hiervoor is een hoge netto/bruto verhouding voorgesteld door het College van B&W. Compensatie van water en groen moet zo veel mogelijk buiten het bedrijventerrein gerealiseerd worden; • de zone aan de A4 wordt ontwikkeld als zichtzone, dit in tegenstelling tot de passage over deze zone in het oorspronkelijke bestemmingsplan. Deze zichtzone moet van hoogwaardige kwaliteit zijn; • het bedrijventerrein Oostvlietpolder kan dienen als een vliegwiel voor herstructurering en verplaatsingen elders in de stad. De gemeente heeft echter niet de ambitie om bedrijven actief uit te kopen; • solitaire kantoren zijn niet toegestaan in het plangebied; Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

10

•

•

• •

•

•

Oostvlietpolder moet een bijdrage leveren aan het terugdringen van de uitgaande pendel. De Leidse bevolking moet werk kunnen vinden op het bedrijventerrein. Hieraan gekoppeld is ook de ambitie van een optimale bereikbaarheid per openbaar vervoer; De maximale bouwhoogte in het middengebied bedraagt 24 meter. Op zichtlocaties is deze maximale bouwhoogte tussen 12 en 18 meter. Aan de Europaweg wordt uitgegaan van een minimale bouwhoogte van 12 meter; Oostvlietpolder is onderdeel van een bredere multifunctionele gebiedsontwikkeling; de grondexploitatie van Oostvlietpolder laat weinig ruimte voor grote kostenposten. Het bedrijventerrein moet daarnaast de kosten dekken voor de ontwikkeling van de overige functies in de polder. Optimalisatie van de grondexploitatie voor Oostvlietpolder is een belangrijk streven; het College van B&W heeft de intentie om via een wijziging van het bestemmingsplan de groene verbinding tussen Polderpark Cronesteijn en de Vlietlanden te versterken, gelegen noordelijk van de ecologische zone, en tegelijkertijd het bedrijventerrein aan de zuidzijde dichter naar de A4 te trekken. Nieuwe bestemmingsplanwijzigingen moeten (zoveel mogelijk) voorkomen worden; ontwikkeling van het bedrijventerrein (maar ook voor het totale gebied) door de markt behoort nadrukkelijk tot de mogelijkheden.

Score locatie Oostvlietpolder Op basis van het locatieprofiel in bijlage A en de ijkbasis zoals hierboven is beschreven, geven we in de volgende matrix een eerste beoordeling van bedrijventerrein Oostvlietpolder op verschillende relevante marktindicatoren uit onze werklocatie index (Welox). Zo ontstaat een goed eerste gevoel van de marktpositie en kenmerken van uw locatie. Indicator Ligging

Score +

Bereikbaarheid

+

Imago

0

Uitleg • • • • • • • •

Aan de zuidoostkant van Leiden met zichtlocaties aan de A4; Grenzend aan open landschap (Groene Hart); Strategische ligging aan de rand van Leiden nabij invalswegen. Direct aan afslag 6a van de A4. In de toekomst mogelijke aanleg RijnlandRoute (aan oostzijde van plangebied) en transferium; Volwaardig openbaar vervoer naar bedrijventerrein is een ambitie om autoverkeer tegen te gaan. Nog geen imago als bedrijfslocatie, locatie heeft juist negatieve lading door moeizame planontwikkeling en discussies in het verleden. Een van de weinige echte snelweglocaties in de regio, direct aan de afslag: positief.


11

• +

Segmentering

• •

+

Marktruimte

• • • •

Bovenregionale vraag Duurzaamheid / landschappelijke inpassing

0/+

•

0/+

• • • •

Concurrentie

0/+

• •

De ontwikkeling van de polder kan een mooi visitekaartje worden voor de stad. Het terrein moet wel in goede samenhang met de kwaliteiten van en andere geplande functies in de polder worden ontwikkeld. Bedrijven met een reguliere en hoogwaardige verschijningsvorm/beeldkwaliteit (vooral in zichtlocaties en naar overgang met park), maximaal tot categorie 4.2. Qua doelgroepen/activiteiten voornamelijk productie en industrie met beperkte kantoorfuncties, dienstverlenende bedrijven en overige reguliere bedrijfsruimtegebruikers zoals bouw, handel/reparatie en (kleinschalige) logistiek. Omvang plangebied 29 hectare netto. Tekort aan bedrijventerreinen in Leiden en Holland Rijnland, voldoende marktpotentie Oostvlietpolder. Er is vooral een tekort aan terreinen voor bedrijven met een gemiddelde tot bovengemiddelde verschijningsvorm (beeldkwaliteit). Ruimtedruk in de gemeente Leiden en regio biedt bovendien mogelijkheden om als gemeente Leiden wat hogere beeldkwaliteits- en duurzaamheidseisen te stellen. Bedrijven willen immers toch het liefst in eigen gemeente/regio gevestigd blijven (zie hoofdstuk 3) en nemen deze eisen dan makkelijker ‘op de koop toe’. Bovendien is al met vrij simpele en nauwelijks kostenverhogende maatregelen een goede beeldkwaliteit te realiseren. Denk aan parkeeroplossing, eenduidige architectuur, kleur-/materiaalgebruik. Bovenregionale vraag maakt circa 10% van de totale vraag uit in Leiden en omgeving. Oostvlietpolder kan door haar ligging (stadsrand en direct aan de snelweg) een rol spelen bij deze beperkte vraag. Hoog ambitieniveau op gebied van duurzaamheid en landschappelijke inpassing Compact bedrijventerrein met hoge netto/bruto verhouding; Aandacht voor ‘groene’ bedrijfsomgeving en waarborgen kwaliteit bedrijventerrein in de toekomst. Toenemend deel van de bedrijven wil ook investeren in duurzaamheid en landschappelijke inpassing. Dit mede aangewakkerd door initiatieven als Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen; Te hoge / ongewenste eisen aan duurzaamheid en inpassing schrikt bedrijven af (te veel kosten). Concurrentie is aanwezig, maar beperkt door krappe bedrijventerreinenmarkt in Holland Rijnland. Bedrijventerreinen in de regio zijn concurrerend, zoals locaties rondom Schiphol, in Alphen aan den Rijn en Groenedijk.

Bron: Stec Groep, 2009


12

3. MARKTANALYSE EN MOGELIJKE ONTWIKKELINGSRICHTINGEN In dit hoofdstuk gaan we in op vraag en aanbod en bespreken een aantal specifiekere scenario’s voor de mogelijke ontwikkeling van Oostvlietpolder. Deze scenario’s zijn met afgevaardigden van gemeente en bedrijfsleven besproken in het werkatelier op 16 november 2009. We verwijzen u naar de bijlagen voor de onderliggende analyse en een uitgebreidere toelichting/onderbouwing bij de cijfers!

3.1 Vraag versus aanbod De berekening van de vraag tot 2030 in uw regio en Leiden in het bijzonder bestaat uit een drietal componenten, namelijk: uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en bovenregionale instroom. De uitbreidingsvraag bedraagt in regio Holland-Rijnland circa 175 tot 180 ha netto t/m 2030 De provincie Zuid-Holland2 gaat – in het kader van de agenda Mooi Nederland en het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen - uit van het Transatlantic Markets scenario (TM) uit de Bedrijfslocatiemonitor 3 (BLM) . Bovendien is dit bedrijventerreinenbehoeftescenario ook afgesproken tussen gemeenten (VNG), provincies (IPO) en Rijk in kader van het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020. Het TM scenario gaat uit van een gematigdere economische groei en een forsere inzet op herstructurering en toepassing van de SER-ladder (zie paragraaf 4.8). Op basis van het TM scenario wordt de totale uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland geraamd op 175 tot 180 hectare t/m 2030. Het betreft hier vraag als gevolg van uitbreiding en 2

Provincie Zuid-Holland, Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Economie 2008-2011, januari 2009. In de BLM worden vier scenario’s gehanteerd voor de uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerreinen. Het Global Economy (GE) scenario is het meest positieve en was tot voor kort het meest gangbare scenario. Onder invloed van de discussie over de aanpak van de herstructureringsopgave en het realiseren van een beter functionerende en zorgvuldigere bedrijventerreinenmarkt is door VNG, IPO en Rijk in het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 afgesproken het gematigdere Transatlantic Markets (TM) scenario te hanteren. 3


13

‘natuurlijke’ verplaatsing van bestaande bedrijven (gevestigd op bestaande terreinen in Leiden en regio), vestiging van nieuwe bedrijven en startende ondernemingen. Dit is exclusief vervangingsvraag door actieve transformatie van bedrijventerreinen Naast de uitbreidingsvraag door groei, vestiging en start van bedrijven, wordt de vraag ook bepaald door vervangingsvraag als gevolg van transformatie van bedrijventerreinen in de regio. De komende jaren wordt in Holland Rijnland een aantal hectare bedrijventerrein onttrokken aan de voorraad door transformatie naar andere functies, zoals wonen, zorg of leisure. In totaal wordt circa 56 hectare netto getransformeerd, waaronder mogelijk ook de locatie De Waard in Leiden.4 Dit is de vervangingsvraag, die onvoldoende belicht is in de ‘top-down’behoefteramingen van de BLM en bij de uitbreidingsvraag moet worden opgeteld. Uiteraard is deze vervangingsvraag door transformatie wel sterk beïnvloedbaar door u als gemeente Leiden. Immers, de compensatiebehoefte voor transformatie van bestaande terreinen is afhankelijk van de uiteindelijke beleidskeuzes die u maakt voor deze terreinen. Als u bijvoorbeeld besluit De Waard niet te transformeren, dan hoeven deze hectares dus ook niet – bovenop de geraamde uitbreidingsvraag – te worden gecompenseerd! De bovenregionale behoefte is in Leiden en omgeving relatief beperkt Vrijwel alle bedrijventerreinen in Nederland worden voor 80 tot 90% gevuld met lokale en regionale bedrijvigheid (afkomstig uit een straal van zo’n 15 tot 25 km rond het terrein), zo blijkt onder meer uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld en diverse markttoetsen. Bedrijven hebben over het algemeen een zeer sterke lokale binding, vanwege de binding met werknemers, toeleveranciers en vooral klanten. Tevens kan er sprake zijn van een sociaal-historische binding met een stad of regio. Ook als we onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen (2000-2008) raadplegen5, dan wordt dit beeld voor uw regio en gemeente bevestigd. Het aantal bovenregionale vestigers (bedrijfsruimtegebruikers) is sinds 2000 beperkt geweest: Leiden heeft geen ‘natuurlijke’ naam als vestigingslocatie voor bedrijven die op een hoog geografisch schaalniveau hun locatiekeuze maken en kiezen tussen meerdere regio’s in Nederland of tussen 4

Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009 en Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland, 2009 Hierin worden alle verplaatsingen/locatiebeslissingen van grote bedrijven (> 50 wp) over een afstand van meer dan 25 kilometer geregistreerd. De database geeft daarmee een compleet beeld van de bovenregionale dynamiek op de Nederlandse bedrijfsruimte- en kantorenmarkt, aangezien het ook voornamelijk grote bedrijven zijn die deze verplaatsingen ondernemen.

5


14

regio’s binnen (West-)Europa. Het zeer beperkte aanbod is hier natuurlijk een belangrijke oorzaak van. Het vestigingsimago van Leiden als vestigingsplaats is hierdoor zwak; in hoofden van bedrijven bestaat het (op dit moment grotendeels kloppende) beeld dat Leiden vol is. Daarnaast is de nodige concurrentie in de nabijheid, bijvoorbeeld rondom Schiphol en Alphen aan den Rijn. Al met al verwachten we dat de bovenregionale vraag (vestiging van bedrijven van buiten de regio HollandRijnland op Oostvlietpolder in gemeente Leiden) ook in de toekomst beperkt is, maar wel toe zal nemen tot in totaal 10 hectare extra vraag t/m 2030. Totale vraag komt hiermee op 240-245 ha netto, waarvan 50 tot 75 ha netto in Leiden t/m 2030 In totaal is de ruimtevraag in Holland Rijnland tussen 2009 en 2030 ongeveer 240 – 245 hectare netto in het TMscenario. Het aandeel van Leiden in deze vraag is circa 20 – 30%. De ruimtevraag van Leiden tussen 2009 en 2030 bedraagt dus 50 tot 75 hectare netto. Dat komt neer op 2 tot 3,5 hectare netto per jaar voor de gehele gemeente. Verschijningsvorm biedt een goed uitgangspunt voor clustering van bedrijven Voor de planning van bedrijventerreinen is de kwalitatieve (type) vraag net zo belangrijk als de kwantitatieve (hoeveelheid) vraag. Een indeling van de vraag van bedrijfsruimtegebruikers naar verschijningsvorm (= beeldkwaliteit, ruimtelijke kwaliteit) biedt daarbij een goed uitgangspunt. Immers, de uitstraling van pand en locatie een (steeds) belangrijke(re) locatiefactor onder de bedrijfsruimtegebruikers. Beeldkwaliteit/uitstraling vormt zelfs een van de meest in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en is in de praktijk ook het meest bruikbare criterium waarmee de vraag naar terreinen, zo ook in Leiden en regio kan worden ingedeeld. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas. Bovendien zien we de differentiatie van bedrijfsruimtevraag naar verschillende beeldkwaliteit/uitstraling in alle sectoren/activiteiten. Denk bijvoorbeeld aan de autobranche waar de uitstraling van de bedrijven kan verschillen van hoogwaardige showrooms naar functionele ‘kwik-fits’. De indeling van de bedrijventerreinenvraag in Leiden en regio op basis van verschijningsvorm is daarom, in tegenstelling tot veel andere mogelijke indelingen (bijvoorbeeld op basis van sector/activiteit, aanbod- en locatiekenmerken), niet beperkend en marktconform


15

We onderscheiden in Leiden en regio vraag naar hoogwaardige verschijningvorm (marktaandeel 15–20%), gemiddelde verschijningsvorm (marktaandeel 60 – 65%) en functionele verschijningsvorm (marktaandeel 15 – 20%)6. Het aanbod bedrijventerreinen in de regio is, inclusief Oostvlietpolder, 230 hectare tot 2030 Het totale aanbod uitgeefbaar bedrijventerrein in Holland Rijnland is op dit moment 80 hectare netto. Daarnaast is er een aantal plannen voor nieuwe bedrijventerreinen tot 2030, samen goed voor 127 hectare. Dit is inclusief de plannen voor Oostvlietpolder. Verder kan herstructurering leiden tot nieuw aanbod. Bedrijventerreinen die in Leiden bijvoorbeeld op de schop genomen worden zijn: De Hallen/Groenoord, Rooseveltstraat, Bio Science Park/Leeuwenhoek en De Waard. Een aantal van deze locaties is al opgenomen in het aanbod. Circa 10 hectare komt beschikbaar na herstructurering op bestaande bedrijventerreinen.7 In de regio komt ook nog een aantal hectare beschikbaar door herstructurering. Daarnaast komt op bestaande bedrijventerreinen leegstand voor. In feite hoort dit ook bij het aanbod. December 2007 was de leegstand in de regio goed voor circa 16 hectare extra aanbod. Conclusie: Leiden heeft vooral behoefte aan bedrijventerreinen met een gemiddelde tot bovengemiddelde verschijningsvorm In de onderstaande tabel staat een samenvatting van onze bevindingen over vraag en aanbod in Leiden en regio. Hierbij is Oostvlietpolder nog niet meegenomen omdat juist in deze marktverkenning duidelijk moet worden waar de behoefte voor dit terrein ligt bezien vanuit (de kwaliteiten van) vraag en aanbod. Zoals blijkt is in de regio vooral vraag naar bedrijventerreinen met een gemiddelde tot hoogwaardige beeldkwaliteit/verschijningsvorm; in deze segmenten is het tekort het grootst.

6

De verschijningsvorm staat dus (grotendeels) los van de activiteiten! Een bedrijf kan hoogwaardig technologische activiteiten ontplooien, maar toch een meer functionele uitstraling hebben/zoeken. Denk bijvoorbeeld aan startende, innovatieve bedrijfjes in de kennisindustrie, die vanwege het ontwikkelingsstadium van het bedrijf in het begin vooral zoeken naar zo goedkoop mogelijke huisvesting. Uitstraling is op dat moment van ondergeschikt belang. Het gaat bij de gehanteerde indeling puur om een hoogwaardige, gemiddelde of meer functionele eisen ten aanzien van beeldkwaliteit/stedenbouwkundige uitstraling van pand en locatie. 7

Monitor bedrijventerreinen Holland Rijnland, 2009


16

Tabel 1: regionale vraag-aanbodconfrontatie tot 2030 (exclusief Oostvlietpolder) kwaliteitsniveau

hoogwaardig gemiddeld functioneel Stec Groep, 2009

aandeel in regionale vraag (245 ha.) 36 – 50 ha. 146 – 158 ha. 36 – 50 ha.

aandeel in regionale aanbod (183 ha.) (ex. Oostvlietpolder)

tekort in ha.

40 ha. 110 ha. 35 ha.

tekort tot 10 hectare tekort tussen 35 en 46 ha. tekort tussen 2 en 15 ha.

3.2 Vier scenario’s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder In deze paragraaf presenteren we u een viertal scenario’s voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder. Deze scenario’s zijn gebaseerd op uw vraag, de gesprekken die we intern en extern voerden en de brainstorm op 29 oktober en 16 november. De vier benoemde ontwikkelingsmogelijkheden voor Oostvlietpolder geven een overzicht van de verschillende ambities/wensen van verschillende groepen betrokken bij dit project. Hieronder worden ze kort besproken, in de volgende paragraaf gaan we in op de score van deze scenario’s ten opzichte van de ijkbasis uit het vorige hoofdstuk.


17

Oostvlietpolder: Leids Pakhuis In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Aspect Inhoud scenario

Doelgroepen Marktpotentie Schaalniveau / oriëntatie Ruimtegebruik Uitgifteperiode & prijzen Overig

Toelichting • Concept waarbij één of meerdere pakhuizen worden gebouwd voor meerdere gebruikers. Combinatie van huur en koop; • Geen standaard gebruiker, verschil in grootte, kantooractiviteiten, opslagruimte, ed. • Innovatief (nog niet op deze schaal in Nederland), past bij ambities op gebied van duurzaamheid en ruimtegebruik. Brede doelgroep bedrijfsruimtegebruikers (middelgrote bedrijven, bijvoorbeeld categorie ‘light industrial’). Nu circa 30% van de markt, met verdere groeipotentie in komende 10 tot 20 jaar. • Regionale en nationale oriëntatie; • Concurrentie van reguliere bedrijventerreinen. • Hoge dichtheid (ook afhankelijk van uitwerking concept); • Compact bedrijventerrein (fsi > 2). • Meer meters = meer inkomsten, gemiddelde tot hoge grondprijs; • Uitgifte over langere periode. • Ook Green Key genoemd door DHV in duurzaamheidsstudie; • Biedt flexibiliteit voor gebruiker en eigenaar; • Gefaseerde ontwikkeling mogelijk; • Sluit aan bij ambities vanuit de gemeente (duurzaam, compact bedrijventerrein)


18

Oostvlietpolder: Themapark In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Aspect Inhoud scenario


Toelichting • Bedrijventerrein gericht op één specifiek thema met een hoge toegevoegde waarde per vierkante meter, zoals Bio Science Park (strenge vestigingscriteria); • Kantoorachtige bedrijvigheid; • Thema nader uit te werken. Specifieke groep bedrijven (maar op welk thema?) Circa 10% van de markt. • Bovenregionaal: nationale / internationale oriëntatie. • Gemiddelde dichtheid (kantoorachtig/parkachtig – afhankelijk van thema); • fsi > 2. • Hoge grondprijs (topje van de markt); • Uitgifte over langere periode. • Zeer specifieke doelgroep, waardoor veel en langdurige marketing en acquisitie; • Geen oplossing voor reguliere Leidse bedrijvigheid.


19

Oostvlietpolder: Businesspark In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Aspect Inhoud scenario

Doelgroepen

Marktpotentie Schaalniveau / oriëntatie Ruimtegebruik Uitgifteperiode & prijzen Overig

Toelichting • Gemengde economische zone met een hoogwaardige uitstraling en een hoge toegevoegde waarde; • Niet ‘sec’ bedrijventerrein; • Clustering van bedrijven die veel waarde hechten aan een hoogwaardige uitstraling van de vestigingsplek. • Reguliere bedrijfsruimtegebruikers met hoog aandeel kantoorvloer (hoogwaardige uitstraling – beperkt marktaandeel); • Leisure, zorg, pdv/gdv; • Uitstraling van het pand is belangrijk voor deze doelgroepen. Circa 15 – 35% van de markt. • regionale en nationale oriëntatie. • Gemiddelde dichtheid (kantoorachtig/parkachtig); • fsi < 1. • Hoge grondprijs (topje van de markt); • Uitgifte over langere periode. • Geen oplossing voor reguliere Leidse bedrijvigheid.

Oostvlietpolder: Bedrijvenpark In de onderstaande tabel een overzicht van de kenmerken van dit scenario: Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

20

Aspect Inhoud scenario


Toelichting • Regulier bedrijventerrein met een normale (gemiddelde) uitstraling; • Hogere kwaliteit op zichtlocaties A4 en Europaweg; • Traditionele bedrijvigheid ook in hogere milieucategorieën (tot max. 4) • Reguliere bedrijfsruimtegebruikers uit Leiden en omstreken. Circa 60 – 80% van de markt. • regionale en nationale oriëntatie. • Gemiddelde dichtheid; • fsi < 1. • Gemiddelde grondprijs; • Uitgifte vrij snel: er bestaat een wachtlijst en er is een tekort in Leiden en omgeving. • Beperkingen in het toepassen van vestigingseisen en eisen aan (stedenbouwkundige) kwaliteit.


21

3.3 Beoordeling vier scenario’s ten opzichte van de ijkbasis De beschreven scenario’s toetsen we in deze paragraaf aan de opgestelde ijkbasis. Hiervoor gebruiken we een zestal indicatoren: • aansluiting marktvraag; • grondprijzen en consequenties voor grondexploitatie; • doorlooptijd/uitgiftetempo; • impact op de Leidse werkgelegenheid; • ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en inpassing (onder andere ook terugdringen pendel); • huisvesting hoge milieucategorieën (tot 4.2). In de onderstaande tabel ziet u onze beoordeling van de verschillende scenario’s ten opzichte van de door u opgestelde uitgangspunten in het bestemmingsplan en (door)startnotitie.

grondprijzen / GREX

uitgiftetempo

werkgelegenheid en mobiliteit Leiden

ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en inpassing

HMC

Beoordeling

IJkbasis Leids Pakhuis Themapark Businesspark Bedrijvenpark Bron: Stec Groep, 2009

marktvraag

Scenario

Tabel 2: beoordeling scenario’s Oostvlietpolder ten opzichte van ijkbasis

0 -/0

0 + ++ + +

0 -/0

0 + + 0 0

0 ++ + ++ +

0 -/-/-/0

0 0 -/+

Hieronder leest u een toelichting en onze conclusies bij de beoordeling.


22

Bedrijvenpark sluit het best aan op de marktvraag Het Bedrijvenpark sluit het beste aan bij de marktvraag. Het marktaandeel is hier het grootst; circa 60 tot 80% van de bedrijfsruimtemarkt zoekt een gewoon bedrijventerrein met een verzorgde, nette uitstraling. Het Pakhuis is ook interessant, maar sluit wel een deel van de markt uit. Immers, de meeste bedrijven (zo’n 70%, zoals blijkt uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld) willen een zelfstandig (koop)pand. Hoewel een deel van de bedrijven die nu zou kiezen voor een solitair pand op een losse kavel – zeker in een krappe markt als de Leidse – wel te verleiden is voor vestiging in het Pakhuis, zal een deel van de potentiële vragers toch afhaken. Al met al betekent dit dat het Pakhuis nu ongeveer 30% van de bedrijfsruimtemarkt in uw gemeente en regio kan aanspreken, minder dus dan het reguliere Bedrijvenpark. Kijkende naar de verwachte toekomstige ontwikkeling van de bedrijventerreinenmarkt in Nederland (verzakelijking, groei huurdersmarkt, nieuwe opkomende sectoren, verdienstelijking), dan verwachten we echter wel dat het aandeel bedrijven dat in het Pakhuisconcept geïnteresseerd is verder kan groeien. Het scenario Businesspark sluit aan bij circa 10 tot 15% van de marktvraag van bedrijfsruimtegebruikers. Het gaat dan met name om dat gedeelte van de markt dat op zoek is naar een locatie met een echt hoogwaardige verschijningsvorm. In dit concept valt de marktvraag nog iets hoger uit doordat ook andere functies toegelaten kunnen worden waardoor een multifunctioneel werklandschap ontstaat. Het Themapark ten slotte, richt zich op een beperkte doelgroep (zie beschrijving hiervoor). Dit terrein richt zich meer op de dunnere (inter)nationale markt en is voor veel lokale en regionale bedrijvigheid geen optie. De markt die het terrein in dit scenario aanspreekt wordt hierdoor flink uitgedund. Immers, het overgrote deel van de geraamde vraag is afkomstig uit de eigen lokale en regionale markt! Optimaliseren van de grondprijzen/GREX is in alle scenario’s mogelijk In alle scenario’s bestaat de mogelijkheid om de grondprijs/GREX voor Oostvlietpolder te optimaliseren. In de huidige grondexploitatie (ijkbasis) wordt uitgegaan van 215 euro per m² bvo. De grootste optimalisatie is mogelijk in het scenario Themapark. In dit scenario is de commerciële waarde van de gebouwen hoger door de hoogwaardiger activiteiten die in de gebouwen plaatsvinden. Ook bij het scenario Businesspark is de commerciële waarde vaak hoger dan waarvan de huidige grondexploitatie uit gaat. Bij het scenario Pakhuis bestaat de mogelijkheid om meer meters te realiseren dan in de ijkbasis, waardoor optimalisatie mogelijk is. Een tekort op de grondexploitatie wordt in elk van de scenario’s kleiner. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

23

Uitgiftetempo is afhankelijk van de marktvraag Nadelig voor het uitgiftetempo is een sterke (bijvoorbeeld thematische) segmentering op één of enkele doelgroepen. Een lagere marktvraag heeft een langere uitgifteperiode tot gevolg. Er wordt immers een beperkt deel van de markt aangesproken. De uitgifte verloopt het meest voorspoedig in het scenario Bedrijvenpark, we gaan hier uit van een uitgifteperiode van circa 10 tot 15 jaar. In de overige scenario’s zal de marktvraag beperkter aanwezig zijn waardoor de uitgifteperiode langer wordt. Het werkgelegenheidseffect is het grootst bij een Themapark In het scenario Themapark is – ervan uitgaande dat Oostvlietpolder een themapark wordt zoals Bio Science Park (hoogwaardig, kantoorachtig, R&D) – het werkgelegenheidseffect het grootst.8 Indicatief schatten we in dat op het Themapark circa 5.000 mensen werken. Bovendien biedt dit scenario de meeste kansen om hoger opgeleide inwoners/werknemers in Leiden werk te bieden. Immers, in dit scenario zal sprake zijn van de meest arbeids- en kennisintensieve werkgelegenheid. In de overige scenario’s zal het accent vooral liggen op banen voor lager en middelbaar opgeleiden. Oostvlietpolder volledig vullen met een Pakhuis levert tussen 2.000 en 3.000 banen op, terwijl Businesspark en Bedrijvenpark tot circa 2.000 banen oplevert. De ontwikkeling van Oostvlietpolder zoals beschreven in het bestemmingsplan (ijkbasis) levert ook een werkgelegenheidseffect van 2.000 banen op. Op basis van kengetallen over opleidingsniveau naar sector van het CBS gaan we per scenario uit van de volgende verdeling van de werkgelegenheid naar opleidingsniveau:

8

Hierbij gaan we uit van een terreinquotiënt van 140 m² bvo pp. en een kantoorquotiënt van 30 m² bvo pp. Bij de indicatieve berekening van het werkgelegenheidseffect zijn we uitgegaan van de bebouwingsdichtheid en de fsi zoals beschreven in de scenario’s. We gaan bij het Themapark uit van een gemengde bezetting, zowel kantoren als bedrijven. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

24

Tabel 3: indicatieve verdeling werkgelegenheid naar opleidingsniveau per scenario Scenario Lager Middelbaar Hoger Leids Pakhuis 40% 20% 40% Themapark 20% 40% 40% Businesspark 20% 50% 30% Bedrijvenpark 30% 50% 20% Bron: gegevens opleidingsniveau naar sector van het CBS, bewerking Stec Groep (2009)

Vertalen we dit werkgelegenheidseffect naar een mobiliteitseffect, dan wordt met het Themapark de meeste pendel veroorzaakt. Hier werken immers de meeste mensen op het bedrijventerrein en deze wonen niet allemaal in Leiden en directe omgeving. Ambities ruimtegebruik en duurzaamheid zijn te realiseren Een nadrukkelijke wens die is opgenomen in de huidige plannen is dat Oostvlietpolder goed ingepast wordt in de omgeving en kwaliteit en duurzaamheid uitstraalt. Een en ander betekent dat u zorgvuldig en inventief gebruik moet maken van de beperkt beschikbare ruimte. Daarnaast moet u het maximale uit de markt halen. Het bedrijventerrein moet niet na 10 tot 15 jaar verouderd zijn, dit is immers de laatste ruimte die u hebt. Alle scenario’s scoren relatief goed op deze aspecten, mits gebonden aan stedenbouwkundige en beeldkwaliteitseisen. Doelgroepen voor het Businesspark hebben over het algemeen het meeste budget om iets moois te doen met pand en kavel, maar dat wil niet zeggen dat u met de andere scenario’s niet aan uw verwachtingen kunt voldoen. Er zijn vele voorbeelden van reguliere bedrijventerreinen die – zonder een topsegment na te streven – goed zijn ingepast in de omgeving en (economisch) duurzaam zijn. Zo is vaak met simpele ingrepen als afspraken over eenduidig materiaal- en kleurgebruik en een eenduidige vormgeving van gebouwen al een flinke kwaliteitsslag te bereiken. De relatieve score ten opzichte van de ijkbasis verschilt daarom niet zoveel van elkaar bij de verschillende scenario’s. Ruimte voor bedrijven uit milieuhindercategorie 3 en 4 vooral bij het scenario Bedrijvenpark In de regio Holland Rijnland is behoefte aan locaties voor bedrijven uit hogere milieucategorieën, zo blijkt onder andere uit de vraagaanbodanalyse in hoofdstuk 2 en bijlage B. In het bestemmingsplan en door de provincie ZuidHolland is vastgelegd dat Oostvlietpolder ook deze bedrijven ruimte moet bieden. Het gaat dan om bedrijven die in het buitengebied niet meer gehandhaafd kunnen worden en om bedrijven die binnenstedelijk een risico vormen. Het enige scenario waarbij u ook echt bedrijven uit hogere milieucategorieën kunt vestigen op Oostvlietpolder is Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

25

het Bedrijvenpark. Hier wordt circa 10 hectare gereserveerd voor deze bedrijvigheid. Dit komt ongeveer overeen met de behoefte die op dit moment bestaat aan dit type bedrijvigheid. De overige scenario’s lenen zich minder goed voor de vestiging van dergelijke bedrijvigheid.


26

4. ADVIES BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER In dit hoofdstuk leest u ons advies over bedrijventerrein Oostvlietpolder. Dit advies baseren we op de analyses en bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken.

4.1 Zet in op de ontwikkeling van Oostvlietpolder als Bedrijvenpark met enkele Pakhuizen Een Bedrijvenpark sluit het best aan bij de ijkbasis Indien we uitgaan van de ijkbasis uit hoofdstuk 2 is de ontwikkeling van Oostvlietpolder als Bedrijvenpark het meest geschikte scenario. Ten eerste sluit dit scenario het beste aan bij de lokale en regionale vraag naar bedrijfsruimte. Er bestaat een tekort in de regio naar reguliere modern gemengde bedrijventerreinen met een prima uitstraling. Ten tweede voldoet het Bedrijvenpark aan uw ambities voor het ontwikkelen van een duurzaam, compact en goed ingepast bedrijventerrein. Overigens moet u hiervoor wel de juiste (vestigings)eisen stellen aan bedrijven. Daarbij heeft u het voordeel dat u zich in een krappe markt begeeft en daarmee meer eisen ten aanzien van de kwaliteit kunt stellen aan bedrijven, u heeft hierdoor de touwtjes in handen. Ten derde stimuleert u met dit scenario de Leidse werkgelegenheid. Een compact bedrijventerrein levert circa 2.000 arbeidsplaatsen op en helpt bij het terugdringen van de pendel naar andere regio’s. Tenslotte beperkt u met een Bedrijvenpark het tekort op de grondexploitatie. U vraagt immers hogere grondprijzen dan in de basisvariant, terwijl het uitgiftetempo niet negatief beïnvloed wordt. Themapark en Businesspark staan te ver weg van de ijkbasis De scenario’s Themapark en Businesspark zijn voor wat betreft een aantal aspecten bijzonder aantrekkelijk voor Leiden en de regio. Zo zijn de grondprijzen bij deze twee scenario’s relatief hoger dan in andere mogelijke varianten. Daarnaast biedt vooral het Themapark een grotere impuls voor de werkgelegenheid dan andere varianten. Het Businesspark is vooral ook aantrekkelijk omdat een hoge toegevoegde waarde wordt gerealiseerd. Echter, beide varianten kennen markttechnisch gezien ook een aantal belangrijke nadelen, waarvan de beperkte aansluiting op de marktvraag en de fors langere uitgifteperiode het meest essentieel zijn. Leids Pakhuis is ook kansrijk, maar niet voor het hele bedrijventerrein Ook het scenario Pakhuis sluit goed aan bij de (beleids)ambities van de gemeente Leiden. In het bijzonder draagt de Pakhuisontwikkeling in belangrijke mate bij aan de doelstelling om een compact en duurzaam bedrijventerrein Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

27

te realiseren. Oostvlietpolder volledig als Pakhuis inrichten is echter onrealistisch, kijkende naar de potentiële marktbehoefte. We adviseren u dan ook Oostvlietpolder te ontwikkelen als Bedrijvenpark en daarnaast ruimte te reserveren voor de ontwikkeling van één of meerdere Pakhuizen. Hierbij gaan we uit van een verdeling 90% bedrijvenpark en 10% Pakhuis. Wat maakt de gecombineerde ontwikkeling van Oostvlietpolder als Bedrijvenpark met enkele Pakhuizen zo aantrekkelijk? U: • kunt de marktvraag (vooral reguliere bedrijfsruimtegebruikers) optimaal faciliteren op het Bedrijvenparkgedeelte en daarnaast ook inspelen op mogelijke veranderingen in de bedrijventerreinenmarkt (zie ook hieronder); • kunt daarnaast met relatief weinig grondgebruik veel meters realiseren, vanwege de compacte en geschakelde bebouwing. Het saldo op de grondexploitatie wordt hierdoor positiever; • kunt het uitgiftetempo positief beïnvloeden, aangezien u een breder pallet aan vestigingsmogelijkheden biedt op Oostvlietpolder. Bovendien zorgen de Pakhuizen ‘an sich’ bij ontwikkeling hiervan (na behalen van het voorverhuurpercentage, zie hieronder) voor een boost in de uitgifte; • zorgt voor een groter werkgelegenheidseffect van Oostvlietpolder. Er zijn immers meer meters uitgeefbaar op het terrein; • voldoet met de ontwikkeling van Oostvlietpolder als Bedrijvenpark en enkele Pakhuizen aan uw eisen aan duurzaamheid en inpassing. Kanttekening is wel dat meer werkgelegenheid leidt tot meer verkeersbewegingen. U heeft echter ook mogelijkheden om dit afdoende op te lossen; • kunt ook bedrijven uit hoge milieucategorieën een plek geven op Oostvlietpolder en wel op het Bedrijvenpark. Hieronder geven we een nadere beoordeling van de marktpotentie van het concept Pakhuis. Het is een innovatief concept dat circa 30% van de markt kan bedienen Het Pakhuis is een gebouw waarbinnen flexibele units afgenomen worden. Met dit idee streeft u zowel intensief ruimtegebruik (meerlaags) als flexibiliteit (krimp of uitbreiding van activiteiten) na. Bedrijven delen gezamenlijke voorzieningen zoals parkeren, vergaderlocaties, catering, opslag en inkoop van energie. Het Pakhuis is vernieuwend en uniek in Nederland. Op kleinere schaal wordt dit al toegepast in bedrijfsverzamelgebouwen en logistieke service centra. Zie onderstaande box voor het voorbeeld Undercover Park in Hoofddorp.


28

Box 1: Undercover Park. Op bedrijventerrein De Hoek – 17 hectare groot – ontwikkelt SEGRO een groen landschapspark (voorheen Schiphol-West) voor logistiek en security intensieve bedrijven. Er kan (naar wens) zeer intensieve beveiliging worden gerealiseerd. Undercover Park ligt pal naast Schiphol, aan de A4 en A5. Zone 001 is het eerste gebied dat wordt ontwikkeld binnen het Undercover Park. Hier worden drie gebouwen gerealiseerd: de eerste gericht op logistiek en bestaat uit twaalf individuele units van circa 1.400 tot 1.800 m², onderling te koppelen, maar elk met een eigen voordeur.

In het kader van deze marktverkenning zijn we nagegaan of er markt voor het concept Pakhuis bestaat in Nederland en meer specifiek in de regio Leiden. Daartoe hebben we gebruik gemaakt van onze database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, trends en verwachtingen van verschillende doelgroepen en soortgelijke projecten in Nederland en daarbuiten. Onze belangrijkste conclusie is dat we perspectief (markt) zien voor een dergelijk concept. De belangrijkste doelgroepen voor het concept betreffen de kleine tot middelgrote huurders in reguliere sectoren als groothandel, productie, bouw, logistiek en onderhoud & reparatie (tot 2.500 m²), met een relatief groot aandeel kantoor. Op basis van onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (2002-2009) kunnen we constateren dat deze bedrijven circa 30% van de vraag uitmaken. Gezien de ontwikkelingen op de bedrijventerreinenmarkt (verzakelijking, groei huurdersmarkt, intensief ruimtegebruik, betere regionale afstemming) verwachten we dat het aandeel in dit concept geïnteresseerde bedrijven komende 10–15 jaar verder kan oplopen. Zo is de logistiek is een belangrijke groeier/ruimtevrager in de prognoses t/m 2030. Juist de kleinschalige en middelgrote logistiek leent zich onder andere voor het pakhuisconcept (zie ook hierboven het Undercover Park concept);


29

Bovendien biedt een Pakhuis-concept de mogelijkheid om gezamenlijk optimale beveiliging en collectieve voorzieningen te realiseren en daarmee kosten uit te sparen voor bedrijven. Ook speelt het het thema intensivering steeds meer bij een deel van de bedrijfsruimtemarkt. Voornamelijk geschakeld bouwen, functiemenging, het realiseren van gezamenlijke parkeervoorzieningen en meerlaags bouwen hebben een toenemende belangstelling onder bedrijven. Tot slot kan het Pakhuis, mits ontwikkeld in een trendy concept, ook juist aantrekkingskracht uitoefenen op bedrijven (imago, uniek, onderscheidend). Vooral innovatieve bedrijven zijn geneigd om voor dit soort een nieuwe, trendy concept te kiezen. Houd bij de Pakhuisontwikkeling wel rekening met een aantal belangrijke risico’s Daarnaast zien we ook een aantal risico’s aan dit concept, waar u terdege rekening mee moet houden. Te weten: • de onbekendheid van het concept maakt dat de markt moeilijk te voorspellen is; • het overgrote deel van de bedrijfsruimtemarkt (tot 70%) is nog zeer traditioneel en heeft een voorkeur voor koop van eigen pand en kavel; • huurders en eigenaars in het Pakhuis kunnen een gevoel van inflexibiliteit ervaren doordat ze afhankelijk zijn van andere gebruikers binnen het concept. Als een bedrijf bijvoorbeeld wil uitbreiden maar er is juist dan geen plek meer vrij in het Pakhuis ervaart een bedrijf een zekere mate van inflexibiliteit; • het verplicht schakelen van bebouwing gaat ten koste van de eigen identiteit van het bedrijf. Hoewel het Pakhuis (in een trendy concept) vooral het visitekaartje van het terrein en het bedrijf moet zijn, zien wij dit toch als een belangrijke mogelijk beperkende factor voor de aantrekkelijkheid van het concept. Om de risico’s zoveel mogelijk te ondervangen adviseren we bij de ontwikkeling van het Pakhuis: • professionele (vastgoed)marktpartijen te betrekken en ontwikkeling aan deze partijen over te laten; • te werken met een hoog voorverhuurpercentage (>70%), voordat een ontwikkelaar (belegger) tot ontwikkeling over gaat; • in te zetten op realisatie van gezamenlijke parkeervoorzieningen (half verdiept of op dak); • in te zetten op een multifunctioneel concept; • te werken met verhandelbare huur-/koopcontracten.


30

4.2 Mik binnen deze ontwikkelingsrichtingen op productie, logistiek, groothandel en bouw als belangrijkste doelgroepen voor Oostvlietpolder Vraag vooral afkomstig van bedrijven in de traditionele bedrijventerreinsectoren Waar het gaat om de samenstelling naar sector en activiteit is de samenstelling van de vraag in de regio Holland Rijnland redelijk goed vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde.9 Dit betekent dat de Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2009) een goed beeld geeft uit welke sectoren de meeste vraag naar bedrijfsruimte komt. De bedrijven met het grootste aandeel in de ruimtevraag zijn bedrijven actief in productie, (groot)handel, logistiek, reparatie en onderhoud. Globaal is de verdeling in figuur 1 weergegeven. De percentages kunnen op Oostvlietpolder iets afwijken van dit gemiddelde. Zeker ook gezien de wensen en eisen die aan Oostvlietpolder gesteld worden.

Figuur 1: verdeling bedrijfsruimtegebruikers naar activiteit

Het Pakhuis is vooral interessant voor de lichtere, middelgrote gebruikers in deze doelgroepen Bij de ontwikkeling van het Pakhuis gaan we uit van specifieke doelgroepen. Zoals aangegeven in het vorige advies gaat het om bedrijven die op zoek zijn naar flexibiliteit, overwegend huren en gezamenlijke voorzieningen willen. Het ruimtegebruik is deels kantoorachtig. Daarbij is de concurrentie voornamelijk afkomstig van reguliere bedrijventerreinen in de regio. Doelgroepen die we als kansrijk beoordelen: • (kleinschalige tot middelgrote) logistiek; • (kleinschalige tot middelgrote) productie in ICT, grafische industrie et cetera; • (groot)handel met beperkte opslag; • creatieve en (kleinschalige) zakelijke dienstverlening; • (onderzoeks)laboratoria.

9

In vergelijking met het landelijke gemiddelde is de vraag naar een hoogwaardige uitstraling hoger in Leiden en regio. Hierdoor zullen ICT, kantoorachtigen en kleinere creatieve doelgroepen meer vraag uitoefenen op bedrijventerreinen in de Leidse regio dan elders in Nederland. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

31

4.3 Zet in op een bovengemiddelde beeldkwaliteit op Oostvlietpolder De meeste vraag is gemiddeld qua beeldkwaliteit, maar u kunt hogere eisen stellen door de krappe markt Het merendeel van de vraag uit de hiervoor genoemde doelgroepen zal bestaan uit de vraag naar up-to-date werklocaties zonder al te veel ‘poespas’ (de moderne werkterreinen met een gemiddelde uitstraling, zie vorige hoofdstuk en bijlagen). We constateerden eerder al dat er een tekort is aan dergelijke terreinen in de regio. De ontwikkeling van Oostvlietpolder moet dus vooral ruimte bieden om dit type vragers. Door de krappe marktsituatie is het voor u echter makkelijker om ook onder deze doelgroep een hogere kwaliteit af te dwingen. U kunt al met al wat hogere kwaliteitseisen stellen aan reguliere bedrijven en zo een kwalitatief mooi terrein realiseren, ook al richt u zich niet in hoofdzaak op de ‘top’ van de markt. Vooral de zichtzone en de overgang naar de polder moet van bovengemiddelde kwaliteit zijn Oostvlietpolder vormt de entree van Leiden vanuit het zuiden en oosten. Zeker als straks de Rijnlandroute door het gebied loopt wordt dit de entree van de stad. De kwaliteit van de zichtzone moet bovengemiddeld zijn. De ligging van de locatie direct aan de snelweg en een belangrijke entree van Leiden zorgen ervoor dat bedrijven extra aandacht geven aan de verschijningsvorm van het bedrijfspand. Het bedrijfspand is als het ware een uithangbord voor het bedrijf zelf en draagt daarmee bij aan het versterken van een hoogwaardige entree richting de stad. Voor de zichtzones kunt u daarbij denken aan vestiging van bedrijfsruimtegebruikers in grafische productie, ICT en meer kantoorachtige bedrijven. De wensen en eisen van deze doelgroepen staan in bijlage D van dit rapport.


32

Figuur 2: voorbeelden bedrijfsruimten met hoogwaardige uitstraling

Concreet betekent dit voor uw stedenbouwkundig plan dat u meer (strengere) richtlijnen stelt aan bedrijven die zich vestigen in deze zone, en ook in de zone direct grenzend aan de polder. Hierbij past het toestaan van een hoger percentage kantoorruimte bij het pand dan in andere gebieden op het bedrijventerrein.10 Kavels zijn in dit gebied kleiner (zie ook volgend advies). Belangrijk is ervoor te zorgen dat er eenheid in gebouwen ontstaat, bijvoorbeeld door het gebruik van dezelfde architectuur of kleur. Ook kunt u het schakelen van gebouwen in overweging nemen. Supervisie op de kwaliteit van de zichtzone is in deze onmisbaar.

4.4 Veranker de beeldkwaliteit in een duidelijk kader en in marktconforme inrichtingseisen voor bijvoorbeeld parkeren, kavelmaten, bebouwingspercentage en intensief ruimtegebruik Werk vanuit een duidelijk en helder kader om de kwaliteit te waarborgen Gemeenten hebben een belangrijke rol bij het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. Een belangrijk instrument daarbij is het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de landschappelijke inpassing. Doordat gemeenten de grond veelal zelf uitgeven aan bedrijven, hebben zij daarnaast veelal ook nog privaatrechtelijke instrumenten tot hun beschikking. 10

Kantoorachtige bedrijven geven over het algemeen meer geld uit aan de uitstraling van het pand.


33

Een goede kwaliteit van bedrijfsgebouwen en bedrijfsomgeving kan daadwerkelijk door de gemeente gerealiseerd worden, wanneer er voorwaarden gesteld worden aan de vergunningverlening van bouwprojecten. Hiervoor is het wel nodig dat de kwaliteiten beschreven zijn in het bestemmingsplan en/of de Welstandsnota. De nieuwe Wro verandert de invloed van de gemeente ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Zo wordt de positie van het bestemmingsplan versterkt en voorziet de Wro in het opnemen van kwaliteitseisen in het bestemmingsplan. Bovendien zijn door de Wro globale en flexibele vormen van bestemmingsplannen mogelijk. We doelen hier op marktconforme eisen die niet al te hoog zijn. Het grootste deel van de bedrijven in Holland Rijnland zoekt immers een bedrijventerrein met een gemiddelde uitstraling. Door het beperkte aanbod heeft u echter de touwtjes in handen. U kunt wel degelijk eisen stellen aan de kwaliteit van de bedrijfsgebouwen. Daarbij komt dat veel ingrepen betrekkelijk eenvoudig en niet noodzakelijk kostenverhogend zijn. De gemeente Leiden heeft hier de touwtjes in handen. Door een goede supervisie kunt u die kwaliteit daadwerkelijk reserveren. Hiervoor is wel capaciteit en budget noodzakelijk. Aspecten die de kwaliteit van een gebied versterken: • vorm en kleurgebruik: simpel gebruik van materialen en zachte kleuren geven een aantrekkelijker beeld; • eenduidigheid van bedrijven en gebouwen op de locatie. Een uniforme visie/ideologie op het bedrijventerrein is van belang; • schakelen van gebouwen en gezamenlijke voorzieningen; • samenhang tussen gebouwen vergroten. Om de economische kwaliteit – en daarmee de levensduur – van het bedrijventerrein te optimaliseren stellen we verder voor rekening te houden met de onderstaande factoren: De bereikbaarheid van Oostvlietpolder moet optimaal zijn Zowel de interne als externe bereikbaarheid van Oostvlietpolder moet van uitstekende kwaliteit zijn. Dit is namelijk voor bedrijven de belangrijkste vestigingsplaatsfactor bij de keuze voor een bedrijventerrein. Concreet betekent dit dat het bedrijventerrein liefst een directe ontsluiting krijgt op de A4. Ook de toekomstige Rijnlandroute stimuleert de bereikbaarheid van Oostvlietpolder. Er zijn plannen voor de aanleg van een transferium bij de RijnlandRoute / A4 en er moet uitstekend openbaar vervoer zijn naar het bedrijventerrein om individuele mobiliteit op het bedrijventerrein te verminderen. Een volwaardig alternatief voor de auto is essentieel voor het verduurzamen van woon-werkverkeer. Een concept van gezamenlijke distributie en bevoorrading is – ondanks het veelbelovende


34

duurzame karakter – niet aan te bevelen. Er bestaat te weinig draagvlak (lees: extra kosten) voor het toevoegen van een extra schakel in de logistieke keten. Zorg voor voldoende parkeerruimte, bij voorkeur intensief Voldoende parkeerruimte is in alle gevallen een belangrijke vestigingsplaatsfactor, zo blijkt o.a. uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (zie figuur 5). Bij de inrichting van Oostvlietpolder moet hier dan ook nadrukkelijk aandacht voor zijn. Belangrijk daarbij is dat bij de inrichting van het terrein rekening wordt gehouden met de verschillende typen gebruikers c.q. de functie van het gebouw. In het geval van een arbeidsintensiever activiteit is immers ook meer parkeercapaciteit nodig.

Figuur 3: belangrijkste eisen aan pand/kavel Uitbreidings-mogelijkheden Parkeergelegenheid Uitstraling pand Prijs-kwaliteit-verhouding

80% 70% 60% 50%

53% 52%

Functionaliteit gebouw

50% 44%

41%

40% 30%

Standaard liggen parkeerplaatsen naast de bedrijfshal, op maaiveld. 20% Andere oplossingen zijn echter mogelijk. Denk aan parkeerplaatsen op het dak, onder de 'opgetilde hal' of in een (gezamenlijke) 10% parkeerkelder. Dergelijke oplossingen leveren ruimtewinst op, maar 11 0% verhogen de bouwkosten. In het bestemmingsplan kunt u parkeren Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep, 2009 naast het gebouw verbieden. Hierdoor zet u bedrijven aan om te komen tot innovatieve parkeeroplossingen. In het concept Pakhuis speelt gezamenlijk parkeren een grote rol. Onder welke condities wegen de extra kosten op tegen de voordelen? Zie het onderstaande kader. Box 2: Slimme, intensieve parkeeroplossingen Hoe hoger de grondverwervingskosten ten opzichte van de investeringskosten van het gebouw, des te gunstiger wordt parkeren op of onder het gebouw. Bij welke verhouding de extra bouwkosten worden terugverdiend, hangt af van een groot aantal variabelen. De afweging moet per geval worden gemaakt. Bij gebouwen met relatief lage investeringskosten hebben besparingen op de grondverwervingskosten veel effect op de totale investeringen. Daardoor is parkeren op of onder het 11

Een indruk van de mogelijke ruimtewinst. Per parkeerplaats wordt circa 15 m² ruimte in beslag genomen. Op een bedrijventerrein met de omvang van Oostvlietpolder bespaart u door het verbod op parkeren naast het gebouw circa 5 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein. Door het verbod op parkeren naast het gebouw is het ook mogelijk om kleinere kavels aan te bieden. Er is immers minder ruimte nodig voor parkeren. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

35

gebouw gunstiger bij gebouwen met lagere investeringskosten en bij grotere gebouwen (die beide minder kosten per vierkante meter bruto vloeroppervlak). 2

Voor gangbare bedrijfshallen geldt dat grofweg bij grondprijzen vanaf circa € 200 à 220 per m parkeren op of onder het gebouw moeten worden overwogen. Dan zijn de extra investeringen voor deze parkeeroplossingen namelijk van dezelfde ordegrootte als de besparing op grondkosten. De voordeligste oplossing voor parkeren op of onder het gebouw is de hal 'op te tillen', met daaronder een parkeerterrein op maaiveld. Parkeren in een kelder is de duurste oplossing. Voor parkeren op het dak liggen de investeringskosten daar tussenin. Behalve de grondprijs en de investeringskosten voor het gebouw kan ook het hanteren van een (minimale) parkeernorm parkeren op of onder het gebouw financieel gunstiger maken. Bron: Stec Groep (2009) en onderzoek Meerlaags Bouwen (Bouwen met Staal, 2005)

Bied ook flexibiliteit in kavelmaten Hoewel de vraag zich niet laat sturen, is het bieden van de juiste kavelmaten, en vooral de flexibiliteit hierin van groot belang voor de uiteindelijke aantrekkelijkheid van de deellocaties. Een mix van (flexibele) kavelgroottes en de mogelijkheid om kavels samen te voegen en te splitsen maakt een terrein aantrekkelijk en biedt de beste garantie/mogelijkheden om bedrijven optimaal te kunnen bedienen. Op basis van transacties in Leiden en onze database Bedrijfsruimtegebruikers in Nederland hanteren we de volgende indicatieve verdeling voor Oostvlietpolder: Tabel 4: indicatieve verdeling naar kavelomvang < 1.000 m2 1.000 – 5.000 m2 10% 40% Stec Groep, 2009

5.000 – 10.000 m2 40%

>10.000 m2 10%

Naast de kavelomvang is ook de breedte-diepteverhouding c.q. vorm van het kavel een belangrijk aandachtspunt. Veel bedrijven hebben het liefst een kavel dat rechthoekig is. Dit biedt de beste mogelijkheden om het pand en kavel zo efficiënt mogelijk in te delen. Rare, ongebruikelijke kavelvormen zijn moeilijk afzetbaar. Wij raden u aan om uit te gaan van een kaveldiepte variërend van circa 25 tot 100 meter. Uitgangspunt daarbij is dat kavels in


36

rechthoekige vorm worden aangeboden en dat het binnen deze ranges makkelijk moet zijn om kavels verder op te delen of samen te voegen. Optimale flexibiliteit dus! Het merendeel van de ruimtevragers in Leiden zoekt naar kavels tot 0,5 ha. Zo ligt de het gemiddelde uitgifte in het verleden rond 3.000 m², blijkt uit gegevens van de gemeente. Met de voorgestelde verkaveling (rechthoekig en schakelbaar) kunt u prima voldoen aan de reguliere bedrijfsruimtegebruiker in Leiden en sluit u bovendien geen grotere gebruikers bij voorbaat uit. In de zichtzone moet u ook de mogelijkheid aanbieden voor kleinere kavels. Hanteer wel een ondergrens van minimaal 2.500 m², want anders krijgt u te maken met teveel versnipperd eigendom en duurt het te lang voordat echte massa ontstaat op Oostvlietpolder. Hanteer een minimaal bebouwingspercentage van 50% De hoeveelheid bebouwd oppervlak op een kavel op Oostvlietpolder zal sterk afhangen van het type gebruiker. Als vuistregel wordt vaak wel de verhouding 30 tot 50 procent onbebouwd ten opzichte van bebouwd toegepast. Dit is geen wetmatigheid, maar sterk afhankelijk van de situatie en de activiteit. We adviseren een minimaal bebouwingspercentage van 50% bebouwd oppervlak aan te houden voor Oostvlietpolder. Dit is marktconform en biedt ook enige stimulans aan de bedrijven om de kavel efficiënt in te delen. Daarnaast stimuleert u intensief bouwen van kavels. U kunt de dichtheid van het bedrijventerrein verhogen door het schakelen van panden en gebouwen toe te staan op een aantal gebieden. De floor space index (fsi) op het bedrijventerrein ligt, vanwege uw ambities, hoger dan op andere bedrijventerreinen in Nederland. Is op het merendeel van de bedrijventerreinen een fsi van 0,6 gebruikelijk, op Oostvlietpolder moet eerder gedacht worden aan een fsi van 1. Dit komt voornamelijk doordat bedrijven extra gestimuleerd worden om intensief te bouwen en vanwege de financiele prikkel door de hoge grondprijs. Ook bij de berekening van de grondprijs (advies 4.6) gaan we uit van een Figuur 4: wens om (nog) intensiever te bouwen (in %) fsi van minimaal 1. We gaan hier uit van een fsi van 1 gemiddeld Product ie over het hele bedrijventerrein. Op het Bedrijvenpark is het streven naar een fsi van 0,7 tot 0,8 realistisch en marktconform. Groot handel In de Pakhuizen kan de fsi groter zijn dan 2. Hierdoor wordt de Logistiek fsi gemiddeld genomen circa 1. Overigens is een dergelijke fsi Reparatie en/of onderhoud niet haalbaar als niet wordt ingezet op collectieve / (half) Ov erig overdekte parkeervoorzieningen of meerlaags bouwen. T otaal 0%


37

20%

40%

w el int ensiever bouw en

60%

80%

niet int ensiever bouw en

Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep, 2009

100%

Intensief bouwen: niet voor alle doelgroepen weggelegd De marktbehoefte aan meerlaagse gebouwen is beperkt. Belangrijke reden is dat meerlaagse bouw bij de huidige grondprijzen vaak duurder is dan enkellaags bouw.12 Een andere belangrijke reden voor de beperkte belangstelling voor meerlaagse panden heeft te maken met de onbekendheid met intensief ruimtegebruik bij ondernemers. Het lijkt vaak heel lastig en moeilijk, waardoor het ondernemers al direct ‘afschrikt’. Al met al wil zo’n 85% (!) van alle bedrijven niet intensiever bouwen, zo blijkt uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld. Niet technische mogelijkheden of kosten, maar vooral gevoelsredenen (bij meerlaagse bebouwing samen met een ander bedrijf bijvoorbeeld het idee teveel aan het andere bedrijven vast te zitten) zijn de oorzaak. Het is dus vooral een kwestie van goed de voordelen uitleggen aan de bedrijven en het intensief begeleiden van de ondernemers/ontwikkelaars bij het intensiever bouwen. Hanteer ook een minimale bouwhoogte U hanteert nu in het bestemmingsplan maximale bouwhoogtes van 24 meter in het middengebied, tussen 12 en 18 meter op de zichtlocaties en 12 meter aan de Europaweg. Deze bouwhoogtes zijn zeker marktconform. Immers, de meeste bedrijven bouwen nu (eenlaags) tot zo’n 7 à 8 meter hoog; in de logistiek is een hoogte van 12 à 13 meter steeds vaker gebruikelijk. De bouwhoogtes in uw bestemmingsplan bieden dus nog ruimte om verder de hoogte in te gaan. Om deze intensivering een extra stimulans te geven en te voorkomen dat er bedrijven zijn die onder deze gebruikelijke maatvoeringen bouwen, is het verstandig met een minimale bouwhoogte te werken. We adviseren u daarbij een minimale maat van 8 meter te hanteren. Wees te allen tijde reëel met het doorvoeren van duurzaamheidsaspecten! Op Oostvlietpolder spelen (groene en ruimtelijke) kwaliteit en duurzaamheid (milieu, eco, klimaat) een belangrijke rol. Belangrijk om te vermelden is dat duurzaamheidsaspecten voor bedrijven pas interessant worden als de opbrengsten opwegen tegen de kosten. We adviseren daarom reële eisen te stellen aan kwaliteit en duurzaamheid. In het algemeen zijn bedrijven wel bezig met duurzaamheid en kwaliteit, maar zijn niet altijd bereid om daar ook daadwerkelijk in te investeren. Bepaal daarom individueel met bedrijven welke maatregelen wel of niet bespreekbaar zijn. Een goed voorbeeld is het streven naar zoveel mogelijk groene daken in het plangebied of het eisen van een energieonderzoek bij de gronduitgifte. Begin bijvoorbeeld niet met aspecten en projecten die 12

Overigens hangt dit ook sterk af van het type pand; zowel qua activiteiten als qua omvang en kwaliteitsniveau. Zo is in veel gevallen meerlaags bouwen vanaf een grondprijs van zo’n 200 euro per m² al interessant. Het kostenvoordeel van stapelen neemt toe bij een grotere bedrijfsruimte en een hogere grondprijs. Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

38

een lange terugverdientijd hebben (zoals cradle to cradle of een systeem van gezamenlijke bevoorrading). Ga uit van een kader en verwerk dit in het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan.

Figuur 5: voorbeelden van duurzame (‘groene’) bedrijfsgebouwen

4.5 Wees niet bang voor negatieve effecten door de vestiging van windmolens De invloed van windmolens op de vestigingsmogelijkheden is beperkt In het plangebied van Oostvlietpolder is de vestiging van windmolens gepland. Leidraad voor de plaatsing van windmolens is dat zo min mogelijk kostbare uitgeefbare ruimte voor het bedrijventerrein verloren gaat. Feit is dat hoe dan ook uitgeefbare ruimte verloren gaat door de komst van de windmolens, tenzij deze niet op het bedrijventerreindeel wordt geplaatst. Zo neemt een gemiddelde windmolen in totaal een oppervlak van zo’n 150 tot 200 m2 in beslag, maar er moet ook rekening gehouden worden met andere factoren. Naast de windmolen zelf, moet ruimte worden vrijgehouden voor een weg naar de windmolen en dient vanuit veiligheid voldoende afstand te worden bewaard tussen de windmolen en (arbeidsintensieve) bedrijfsbebouwing.13 We gaan er van uit dat u al gauw 2.000 tot 2.500 m² van het bedrijventerrein niet kunt inrichten met een bedrijfsbestemming. Dit komt doordat u in de omgeving van de windmolen geen hoge(re) gebouwen kunt plaatsen.

13

Bron: Windenergie op bedrijventerreinen. Integrale rapportage naar de kansen en belemmeringen voor toepassing van windenergie op bedrijventerreinen, PWC (2002) & Handboek Risicozonering Windturbines, SenterNovem i.o.v. Duurzaam Energie Nederland (2005)


39

Alles overwegend, raden wij vestiging van windmolens niet af. Bij efficiënte plaatsing van de molens op het terrein en goede benutting van de ruimte rondom de molens hoeven de windmolens namelijk niet nadelig te zijn. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om zoveel mogelijk groen, waterberging en/of openbare (parkeer)voorzieningen onder en in de veiligheidszones rond de windmolens te realiseren.14 Het verlies aan uitgeefbare ruimte in de ‘windmolenstrook’ kan op deze wijze worden gecompenseerd door elders in het plangebied de ruimte intensiever te benutten. Immers, hier hoeft u dan minder tot geen ruimte uit te geven aan openbaar groen, waterberging en/of andere openbare voorzieningen. Bovendien kunt u voor windmolens een aanzienlijke grondprijs hanteren. Vanuit de optiek van de GREX (optimalisatie) is vestiging van windmolens op Oostvlietpolder dus ook niet ongunstig. Zie hiervoor verder de volgende paragraaf.

4.6 Vertrouwelijk 4.7 Houd rekening met een uitgiftetempo van circa 2 tot 2,5 hectare per jaar; oftewel een uitgifteperiode van circa 10 tot 15 jaar U moet het terrein rond 2012 uitgifteklaar hebben Uitgaande van een normaal conjunctuurverloop, raden wij u aan Oostvlietpolder rond 2012 uitgifteklaar te hebben. U kunt dan echt profiteren van een volgende periode van aantrekkende conjunctuur. Dit is zeker interessant omdat u zich richt op een uitstekende kwaliteit. Bedrijven geven in economisch betere tijden meer geld uit voor huisvesting. U kunt hier dus gelijk van profiteren! Een andere reden om Oostvlietpolder snel op de markt te brengen is het ruimtetekort dat in de regio bestaat. Zonder passend alternatief dreigt Leiden en omgeving bedrijven te verliezen. Deze verhuizen dan naar plekken elders in de Randstad of zelfs verder weg. Het is dus ook voor de werkgelegenheid van Leiden en omgeving van belang dat u de ruimtebehoefte van het regionale bedrijfsleven optimaal bedient. Het uitgiftetempo voor Oostvlietpolder ligt tussen 2 tot 2,5 hectare per jaar 14

Ook geven de windmolens een duurzaam karakter en kunnen zij in een deel van de energiebehoefte van het terrein voorzien.


40

Om het uitgiftetempo van Oostvlietpolder in te schatten, gaan we uit van de volgende aspecten: • We gingen uit van de prognoses zoals door ons opgesteld in bijlage B. We schatten de totale vraag in Leiden in op 2 tot 3,5 hectare per jaar. Een deel van deze vraag kan ook een plek vinden op andere bedrijventerreinen in Holland Rijnland, waaronder ook bestaande terreinen, maar mogelijkheden zijn beperkt. • De aantrekkelijkheid van het concept: hierbij zijn we uitgegaan van de versterkende elementen. Het gaat dan om de ligging, bereikbaarheid en het innovatieve concept. Hierdoor gaan we ervan uit dat Oostvlietpolder ook – beperkt – aantrekkelijk is voor bedrijven van buiten de regio. • Aanbod van (potentiële) concurrerende locaties op lokale/regionale en bovenregionale schaal (zoals Polanenpark, IDB en Groenedijk) en de mate waarop Oostvlietpolder in de markt wordt gezet (profilering en acquisitiestrategie – zie verderop). • Uitgiftecijfers van vergelijkbare bedrijventerreinen elders in Nederland, zoals Airport Business Parc Lijden in Badhoevedorp (uitgifte door SADC, gemiddelde uitgifte tot op heden: 3,8 ha), Bedrijventerrein Nieuw Vennep Zuid (gemeente Haarlemmermeer, gemiddeld uitgifte tot op heden: 3,1 ha), bedrijventerrein Hoogeind (gemeente Breda, gemiddelde uitgifte: 2,2 ha) en bedrijventerrein De Brand (gemeente Den Bosch, gemiddelde uitgifte: 3,5 ha)15 Op basis van de vraaganalyse en voorgaande punten schatten we het uitgiftetempo voor Oostvlietpolder in op 2 tot 2,5 hectare per jaar. Kanttekening is dat het concept Pakhuis zich nog niet bewezen heeft in Nederland. Hierdoor is moeilijk te voorspellen of dit concept ook echt aanslaat in de markt. Op basis van dit uitgiftetempo, schatten we in dat u Oostvlietpolder in zo’n 10 tot 15 jaar hebt uitgegeven. Daarbij geldt dat de uitgifte per jaar heel grillig kan zijn; zeker ook omdat we de ontwikkeling van een aantal Pakhuizen voorzien op het terrein. Deze Pakhuizen zullen, nadat sprake is van voldoende voorverhuur, in totaliteit ontwikkeld moeten worden door een professionele vastgoedpartij.16 Dit betekent dat de gronduitgifte in hectares op dat moment ineens een flinke boost kan krijgen.

15

Bron: IBIS werklocaties 1995-2009, Stec Groep en Arcadis (2009) We gaan er dus van uit dat niet de gemeente maar een vastgoedmarktpartij de ontwikkeling van de Pakhuizen op zich zal nemen. In de praktijk kan het ook zo zijn dat een vastgoedmarktpartij de hele ontwikkeling van Oostvlietpolder op zich neemt. Zie hiervoor advies 4.8. 16


41

Daarbij gaan we er – gezien de diverse marktaandelen (zie hoofdstuk 3 en advies 4.1) – van uit dat circa 60% van de uitgifte plaatsvindt op het reguliere bedrijvenpark en 40% in de pakhuizen. Voor de Pakhuizen betekent dit dat u uit kunt gaan van een gemiddelde jaarlijkse opname van circa 5.000 tot 7.000 m² bvo per jaar. In de praktijk zal deze opname natuurlijk schoksgewijs plaatsvinden, vanwege de aan te bevelen voorverhuur voordat tot ontwikkeling van de pakhuizen wordt overgegaan (zie hiervoor en advies 4.1). Aandachtspunten voor de fasering en een voorspoedige uitgifte • Bij de fasering is het uiteraard het aantrekkelijkst als u de planonderdelen met hoge opbrengsten in de eerste jaren realiseert en de planonderdelen met hoge kosten zoveel mogelijk doorschuift in de tijd. Hierdoor beperkt u het renteverlies. • Extra inzet op marketing en acquisitie van Oostvlietpolder. Leiden staat op dit moment nog nauwelijks op de shortlist van locatiezoekende bedrijven. Het krappe aanbod van het laatste decennium heeft daar in belangrijke mate aan bijgedragen: Leiden is vol en de grondprijzen zijn hoog, zo is het beeld. Door proactief de boer op te gaan kunt u het imago en de naamsbekendheid van Leiden als vestigingsplaats verbeteren. Bij langdurige continuering van uw inspanningen leidt dit tot meer bekendheid en een voorspoedige(re) uitgifte. • Houd in uw fasering rekening met schommelingen in de conjunctuur en veranderingen in de vraag, door – indien nodig – kavelgroottes aan te passen aan veranderende vraag. Oostvlietpolder wordt ontwikkeld voor een periode van gemiddeld zo’n 10 tot 15 jaar. In ons advies zijn we uitgegaan van langjarige trends op de bedrijfsruimtemarkt. Deze trends worden – zeker op de korte termijn – beïnvloed door de conjuncturele ontwikkeling. In tijden van laagconjunctuur wachten ondernemers met het verwerven van nieuwe bedrijfshuisvesting, in hoogconjunctuur worden snel beslissingen genomen. Gezien het innovatieve karakter van uw terrein kan dit aanzienlijke effecten (naar boven en onder) hebben op de jaarlijkse uitgifte!

4.8 Houd verder rekening met de volgende succes- en randvoorwaarden bij de ontwikkeling van Oostvlietpolder Wees helder en consequent met uw eisen en wensen aan bedrijven Bij uitgifte van Oostvlietpolder locatie is het – naast een algehele servicegerichte instelling van uw kant – heel belangrijk dat u bij de start van het bedrijfscontact een eenduidig pakket aan eisen en wensen meegeeft aan bedrijven. Eisen ten aanzien van beeldregie of bijvoorbeeld parkmanagement roepen immers altijd vragen op bij ondernemers. Ook kan men het gevoel krijgen dat zaken ‘opgelegd’ worden.


42

Het genoemde pakket moet u gedurende onderhandelingen tussen u en het bedrijf niet veranderen (niet afkalven, maar ook niet opschroeven!). Wat hier ook bij hoort is een compacte samenvatting van het beeldregieplan voor Oostvlietpolder op 2 A4’tjes. Bedrijven weten dan waar ze aan toe zijn en kunnen hiermee rekening houden (bijvoorbeeld: bouwhoogte, parkeren, uitstraling) bij het aanpassen van hun ontwerpen voor nieuwe huisvesting. De praktijkervaring met zo'n eenduidig beleid leert dat bedrijven hierdoor makkelijker aan uw wensen en eisen kunnen voldoen en uw inzet waarderen (dit geldt uiteraard ook waar het gaat om zorgvuldig ruimtegebruik). Wellicht ten overvloede: steek veel extra tijd in de gesprekken met de bedrijven. Dit is de beste manier om maximaal intensief ruimtegebruik te stimuleren, naast het communiceren van een eenduidig pakket van eisen en wensen. Denk met de ondernemer mee, geef veel suggesties en alternatieven voor zijn gebouw en kavel. Proactief accountmanagement is de belangrijkste basis voor een succesvol bedrijventerrein Oostvlietpolder. Op basis van ervaringscijfers en informatie van andere bedrijventerreinen, moet u rekening houden met de inzet van circa 2 fte. Investeer stevig en langdurig in gerichte marketing en acquisitie van Oostvlietpolder Leiden heeft geen ‘natuurlijke’ naam als vestigingslocatie. Een blik op onze database Bovenregionale Locatiebeslissingen (2000 – 2009) toont aan dat het aantal vestigers (bedrijfsruimtegebruikers) beperkt is geweest. Het zeer beperkte aanbod is hier natuurlijk een belangrijke oorzaak van. Feit is dat hierdoor het imago van Leiden als vestigingsplaats zwak is. In de hoofden van bedrijven bestaat het (op dit moment grotendeels kloppende) beeld dat Leiden vol is. Daarnaast is de nodige concurrentie in de nabijheid, bijvoorbeeld rondom Schiphol en Alphen aan den Rijn. De bekendheid van een vestigingslocatie speelt een belangrijke rol bij de uiteindelijke locatiekeuze van bedrijven. Kortom, u dient hierin te investeren: Oostvlietpolder moet een duidelijk imago krijgen als perfecte locatie voor verschillende doelgroepen. Omdat zo’n imago niet één-twee-drie is neergezet, vergt dit continuïteit in uw aanpak. Het gaat hierbij overigens niet alleen om het benaderen van eindgebruikers. Ook intermediaire partijen hieromheen moet u gaan beïnvloeden. In onderstaande box leest acties waaraan u kunt denken.

Box 6: aanknopingspunten voor marketing en acquisitie • gerichte mailings naar zowel bedrijven, intermediairs als vastgoedpartijen; • maximale aandacht voor free publicity en PR; • organiseer roadshows in donorgebieden om de locaties onder de aandacht te brengen van potentiële vestigers;


43

• • • •

plaats een groot billboard (leesbaar) of landmark aan de A4 (‘laat zien dat er wat gebeurt’); werk samen met marktpartijen om nog meer naamsbekendheid te genereren; maak gebruik van ambassadeurs uit uw gemeente (grote bedrijven en instellingen bijvoorbeeld); ontwikkel een interactieve, vraaggerichte website die maximaal is toegespitst op bedrijven die zich willen vestigen.

In combinatie met de meer generieke marketing moet u straks ook gericht op zoek naar geschikte gebruikers voor uw locaties. Bedrijven komen immers niet vanzelf. Benader daarom potentiële eindgebruikers en vooral ook intermediairs proactief op basis van een gezamenlijk samengestelde shortlist. Goed startpunt is het aflopen van de lijst met bedrijven die hebben aangegeven zich te willen vestigen op Oostvlietpolder. Hoe concreet is de verhuiswens en in hoeverre passen ze binnen uw concept? Presenteer Oostvlietpolder daarnaast op bijvoorbeeld de Provada (Amsterdam). Werk desgewenst samen met een marktpartij. Essentieel voor de slaagkans van marketing en acquisitie is overigens dat de uitvoering goed en voor langere tijd van de grond komt. Daartoe is allereerst nodig dat de betrokken menskracht voor meerdere jaren vrijgemaakt is. Ze moeten zich voor de volle 100% kunnen richten op dit werk en niet bezig zijn met allerlei randzaken. Marketing en acquisitie van een locatie goed uitvoeren vergt immers veel tijd en uithoudingsvermogen, je kan het er niet even zo bij doen! Bovendien boekt u niet van de ene op de andere dag veel resultaten. U zult dus meerjarig capaciteit vrij moeten maken om succesvol te zijn voor Oostvlietpolder. Het opstellen en uitvoeren van een marketing en acquisitiestrategie / plan vergt een jaarlijkse investering van circa 1- 2 fte en een budget van circa 50.000 euro voor de uitvoering (bezoek aan beurzen, promotiemateriaal, etc.). Het zou uiteraard goed zijn als deze activiteiten worden opgepakt door de extra capaciteit die nodig is voor het accountmanagement voor uw terrein (zie hiervoor). Denk na over een andere naam voor Oostvlietpolder We adviseren u een andere naam voor Oostvlietpolder te bedenken. Uit de naamgeving van het gebied moet goed blijken dat uw locatie een belangrijke functie heeft voor de vestiging van bedrijven. Oostvlietpolder heeft ten eerste een lange geschiedenis en een enigszins besmette naam. Door al het getouwtrek in het verleden roept deze naam niet direct de goede associaties op. Een echte economische associatie roept de naam Oostvlietpolder ook niet op. In veel goede namen voor bedrijventerreinen wordt gerefereerd aan een kernkwaliteit van het


44

bedrijventerrein of naar de doelgroep waarop men zich richt.17 Ook moet u het compacte en innovatieve karakter van het bedrijventerrein terug laten komen in de naamgeving. Wanneer u bij u naamgeving juist wel deze koppeling doorvoert, geeft u een extra asset aan uw marketing. U onderscheidt zich met deze aanpak van de massa en zult sneller en eenvoudiger met het gewenste beeld bij beslissers op het netvlies komen. In de scenario’s zijn we al uitgegaan van een aantal benamingen voor het bedrijventerrein. Tijdens het werkatelier hebben we u ook mee laten denken over mogelijke nieuwe namen. In onderstaande tabel geven we een ongewogen oordeel over verschillende namen die tijdens dit traject de revue gepasseerd zijn: Tabel 6: suggesties naamswijziging Oostvlietpolder18 Naam Businesspark A4 Pakhuis A4 / Leids Pakhuis Bedrijvenpark Leiden Oost Oostvlietpark Flexpark A4 / Leiden Stec Groep, 2009

Economische associatie ++ ++ + + ++

Doelgroep associatie + ++ ++ + +

Innovatief karakter bedrijventerrein + +++ + + ++

Eindscore 4 7 4 3 5

Wij denken in de toekomst graag met u mee over een aantrekkelijke naam voor het bedrijventerrein! Probeer een grote launching customer aan te trekken Voor zover het te beïnvloeden is, is het slim zorg te dragen voor launching customers en/of trekkers (eerste klanten voor een bedrijventerrein) die zeer aansprekend zijn en vallen binnen de beoogde doelgroepen voor Oostvlietpolder; bij voorkeur dus een groot aansprekend bedrijf of de marktpartij waarmee u eventueel gaat samenwerken. De dynamiek wordt snel zichtbaar, er is beweging op de locatie, er staat een mooie, herkenbare

17

Zo heet een bedrijventerrein in Almelo XL Businesspark vanwege de eis dat bedrijven minimaal 2 hectare af moeten nemen. Bedrijventerrein A12 Ede-Veenendaal roept associaties op met de ligging, terwijl High Tech Campus in Eindhoven associaties oproept met de activiteiten die op het bedrijventerrein plaatsvinden. 18 +++ sluit uitstekend aan, ++ sluit goed aan, + sluit aan Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

45

naam op de borden, de locatie komt echt op gang. Dit alles zal andere gebruikers en influencials zeker interesseren voor het gebied. Immers: ‘Zien eten, doet eten’! Voer samenhangend bedrijventerreinenbeleid in gemeente en regio We adviseren u nadrukkelijk uit te gaan van samenhangend bedrijventerreinenbeleid in Leiden en HollandRijnland. Bedrijven geven bij uitbreiding vaak de voorkeur aan nieuwe bedrijfsruimte omdat ze die beter aan hun eigen wensen kunnen laten voldoen, tegen een relatief lage prijs (o.a. bouwkosten). Gezien het tekort aan terrein in Leiden (en regio) moet deze verhuisstroom zo veel mogelijk worden voorkomen. Bedrijven moet zo goed mogelijk op de bestaande terreinen worden bediend, zodat de ruimte op Oostvlietpolder beschikbaar is voor de bedrijven die deze ruimte écht nodig hebben. Dit betekent dat bijvoorbeeld geïnvesteerd moeten worden in de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen, zodat voldoende up-to-date vestigingsmilieus beschikbaar en de verplaatsingsbehoefte van bedrijven zoveel mogelijk wordt gereduceerd. De SER-ladder is bij dit proces belangrijk. Door veel extra tijd te stoppen in het contact met de ondernemer moet gekeken worden of vestiging op echt nodig is. U zet als gemeente Leiden door het opzetten van een database voor bestaand vastgoed goede stappen om echt met de SER-ladder aan de slag te kunnen gaan.


46

Box 7: Systematiek SER-ladder 1. Als een bedrijf zich meldt voor een nieuw terrein wordt eerst – via een ruimtescan – gekeken of het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden. Als de huidige locatie opties biedt, krijgt het bedrijf tal van suggesties en alle hulp om de procedures te doorlopen. 2. Kan het bedrijf niet uitbreiden op de huidige plek, dan wordt op bestaande bedrijventerreinen en in de bestaande bedrijfsruimtemarkt ruimte gezocht. De markt wordt transparant gemaakt en de gemeente doet aan matchmaking. 3. Lukt het niet om het bedrijf in de bestaande voorraad te laten slagen, dan wordt in beginsel ruimte aangeboden op het nieuwe bedrijventerrein. De bereidheid van een bedrijf om mee te willen werken aan de herinvulling van zijn oude plek binnen het gemeentelijk beleid heeft daarbij een positieve invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een nieuwbouwlocatie.

Het belang van een goed uitgifteteam en goed accountmanagement is voor u extra van belang. Oostvlietpolder is immers de laatste uitbreiding die de stad Leiden heeft. Het zou zonde zijn als het terrein te snel vol loopt en u bedrijven die echt ruimte nodig hebben geen plek kunt bieden. Ook als u eventueel de ontwikkeling van Oostvlietpolder uitbesteed aan een vastgoedmarktpartij (zie hieronder) moet u zorg dragen voor een goede en professionele gemeentelijke projectorganisatie. Verken de mogelijkheden voor ontwikkeling van Oostvlietpolder door een vastgoedmarktpartij Gezien het grote belang van (economische) duurzaamheid en landschappelijke inpassing kan verdere ontwikkeling van Oostvlietpolder ook aan de markt overgelaten worden (binnen uw strakke kaders overigens). Op dit moment worden nog maar weinig bedrijventerreinen ontwikkeld door vastgoedmarktpartijen. Mondjesmaat zien we wel voorbeelden van ontwikkeling van bedrijventerreinen door of met marktpartijen. Denk aan het Betuws Bedrijvenpark aan de A15 en IJsseloord II (Giesbers), de locaties Hulst en Zierikzee (Heijmans) en Blaricummer Meent (Synchroon). Interessant is het onlangs aan Minister Cramer (VROM) aangeboden pamflet van een landelijk beleggerconsortium, onder leiding van Peter de Haas van Protego.19 In dit pamflet geven de verenigde beleggingspartijen hun visie op investeren in bedrijventerreinen. De markt neemt dus al wel initiatieven. Vraag is wanneer daadwerkelijk verandering van de grond komt. In onderstaand kader een voorbeeld van een duurzame bedrijventerreinontwikkeling aan de A15.

19

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=38807


47

Box 8: Betuws Bedrijvenpark; landlordprincipe leidt tot waardecreatie Zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik stelt niet alleen eisen aan het ontwerp en de inpassing van het bedrijvenpark, maar ook aan de wijze waarop het gebied wordt beheerd. Traditioneel wordt een bedrijventerrein veelal ontwikkeld door een gemeente, die vervolgens kavels verkoopt. Op deze kavels worden door vele individuele eigenaren vastgoedproducten ontwikkeld. Deze verschillende eigenaren dragen uiteindelijk geen verantwoordelijkheid meer over het gehele gebied. Met het toepassen van parkmanagement worden (vaak achteraf) met wisselende successen collectieve (vrijblijvende) diensten aangeboden. Voor Betuws Bedrijvenpark wordt een geheel eigen aanpak toegepast. Er wordt niet alleen naar kwaliteit in het ontwerp, maar daarnaast ook naar waardebehoud en zelfs waardecreatie voor de lange termijn gestreefd. Om dit te beheersen heeft de gebiedsontwikkelaar het zogeheten landlordprincipe ontwikkeld. Dit houdt in dat de gebiedsontwikkelaar (Giesbers Groep) zelf een regierol heeft tot de laatste vierkante meter vastgoed is gerealiseerd in het gebied. Door het landlordprincipe is de gebieds- en vastgoedontwikkelaar langdurig betrokken bij het gebied. Vanuit deze regierol dragen zij zorg voor de kwaliteit van de architectuur van de gebouwen, de kwaliteit van de inrichting, het beheer en onderhoud van het openbare gebied en het parkmanagement. Dat leidt tot maximale waardecreatie voor gebruikers, vastgoedeigenaren, omwonenden en overige belanghebbenden. Voor het Betuws Bedrijvenpark wordt gezocht naar professionele beleggers in vastgoed. Door te sturen op waardebehoud en zelfs op waardecreatie wordt het interessanter voor vastgoedbeleggers om in te stappen op bedrijventerreinen. Zij hebben immers belang bij tevreden gebruikers van vastgoed en waardeontwikkeling op de lange termijn. Voor de te vestigen ondernemers is vastgoed géén core business waardoor het belang van gebieds- en gebouwkwaliteit vaak wordt onderschat, met alle gevolgen van dien.

4.9 Houd rekening met de volgende marktrisico’s voor ontwikkeling van Oostvlietpolder Hieronder leest u de belangrijke marktrisico’s die wij zien voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder, inclusief eerste ideeën hoe u deze risico’s kunt managen. Te snel concessies doen aan het concept Een risico is dat er te veel druk op de grondexploitatie/gronduitgifte staat waardoor concessies worden gedaan in het plan. Het is de kunst om bij tegenvallende afzet de rug recht te houden. In de praktijk zien we vaak het tegenovergestelde. Werklocaties met hoge ambities komen hierdoor uiteindelijk niet van de grond of verzanden tot een ‘vlees-noch-vis’ product.


48

Beperking van dit risico kan onder andere door: • Op voorhand rekening te houden met relatief lager afzettempo (tussen 1 en 2 hectare per jaar) in exploitatie. De druk om – bij tegenvallende uitgifte – bedrijven toe te staan die eigenlijk niet in het concept voor Oostvlietpolder passen, wordt hierdoor tot een minimum beperkt; • Actieve marketing en acquisitie, ter stimulering van uitgifte en om sterke launching customers te vinden; • Vestigingseisen transparant en niet te restrictief maken; • Heldere en consequente positionering van het gebied, concurrentie binnen regio beperken. Exploitatietekort De kosten voor Oostvlietpolder zijn hoog en lopen verder op. Het bedrijventerrein moet in feite andere kosten in het hele gebied dekken. Hoe kunt u de tekorten inperken? Beperking van dit risico kan onder andere door: • Ontwikkeling van de hele Oostvlietpolder (ook niet bedrijventerrein) door een vastgoedmarktpartij (vraag wel een prijs waarvoor uw verlies beperkt is); • Beperk de rentelasten door zo snel mogelijke te beginnen; • Maximaliseer het aantal zichtlocaties (voor zichtlocaties gelden hogere grondprijzen – zie advies 5); • Zorg voor een compact bedrijventerrein waardoor u veel uitgeefbare meters heeft en dus hogere grondopbrengsten. Onduidelijkheid en selectiviteit bij het selecteren van gebruikers De vraag is hoe u de juiste bedrijven filtert voor de locatie. U heeft in de regio een tekort aan bedrijventerreinen, er zullen dus veel gegadigden zijn voor de locatie. U loopt het risico dat de locatie te snel is uitgegeven met de (verkeerde) gebruikers. Enige selectiviteit is natuurlijk wel geboden, het concept moet immers wel overeind blijven (zie boven). Oplossingsrichtingen: • Selectiviteit creëren/bevorderen door juiste branding en marketing; • Stringente toepassing van de SER-ladder vanuit het principe ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ • Uitgebreid de tijd nemen voor verkennen eisen en wensen vestigingskandidaten, samen verkennen hoe het passend is te maken, gebruikers meenemen bij het verder denken over het concept; • Vertrouwen op natuurlijke selectiecriteria zoals prijs en verschijningsvorm; Marktverkenning bedrijventerrein Oostvlietpolder – eindrapport Stec Groep aan Gemeente Leiden 09.176

49

•

Leren van vestigingeisen op vergelijkbare locaties.

Het duurt te lang voordat massa aan gebruikers ontstaat Risico is dat onvoldoende massa aan gebruikers ontstaat/dat het te lang duurt voordat het gebied af is. Met het Pakhuis richt u zich immers op een relatief dunne markt. Beperking van dit risico kan onder andere door: • Goede marktconsultatie uitvoeren (zie volgend advies) en het concept maximaal flexibel inrichten; • Actieve marketing en acquisitie van voorzieningen en kantoren, ter stimulering van uitgifte; • Vestigingseisen transparant en niet te restrictief maken en deze aan te passen aan eisen van de markt indien nodig, zonder afbreuk te doen aan het totaalconcept met bijbehorende ambities; • Kritisch zijn op eventuele eisen aan beeldkwaliteit; • Het doen van voorinvesteringen; • Heldere en consequente positionering van het gebied en concurrentie binnen regio beperken. De marketing en acquisitie komen niet van de grond Voor veel steden, regio’s en vastgoedpartijen is het opstellen van een mooi marketing en acquisitieplan vaak niet zo’n probleem. Bottleneck is vaak het daadwerkelijk uitvoeren van het plan. Maar al te vaak zien we dat dit niet echt goed van de grond komt, om allerlei redenen overigens (geen goede mensen beschikbaar, andere prioriteiten, de markt trekt aan, ad-hoc denken). Hierdoor worden uiteraard kansen gemist, daarnaast duurt het even voordat er resultaten komen, u moet eerst zaaien, voordat u kunt oogsten. Beperking van dit risico kan onder andere door: • Expliciet vaststellen dat marketing en branding cruciaal zijn; • Langdurig tijd en capaciteit vrijmaken voor marketing en acquisitie; • Medewerkers met het juiste profiel op deze taken zetten; • Intern draagvlak creëren voor het blijvende belang van marketing en acquisitie; • Voldoende budget vrijmaken.


50

4.10 Belangrijke vervolgstappen die u nu moet zetten Er ligt met deze marktverkenning (en het duurzaamheidsonderzoek van DHV) veel informatie voor u. Tegelijkertijd is het tijd voor actie, nu moeten belangrijke stappen gezet worden om de ontwikkeling van Oostvlietpolder snel op te pakken. Wij denken aan het volgende: • definitieve besluitvorming doelgroepen en ontwikkelstrategie; • marktconsultatie vastgoedmarktpartijen omtrent Pakhuis; • de grondexploitatie toetsen en waar nodig van optimalisatie voorzien; • Masterplan Oostvlietpolder: programma van eisen; • uitwerking stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan; • opstellen van de uitgiftestrategie en uitgifteprotocol; • opstellen en uitvoeren marketing en acquisitiestrategie (bijvoorbeeld organisatie event Oostvlietpolder). Prioriteit hebben op korte termijn de besluitvorming over de ontwikkelingrichting en de marktconsultatie. Vervolgens kan gewerkt worden aan de verdere planvorming (masterplan, stedenbouwkundigplan, beeldkwaliteitsplan) en kan worden gerekend aan de GREX (optimalisatie). Uitgiftestrategie/-protocol en opstellen van een marketing en acquisitiestrategie kunnen later plaatsvinden, maar moeten beschikbaar zijn vanaf het moment dat de eerste gronden uitgeefbaar zijn op uw locatie.


51

MARKTVERKENNING BEDRIJVENTERREIN OOSTVLIETPOLDER Stec Groep aan Gemeente Leiden - EINDRAPPORT-

Recommend Documents