SCAN LEEGSTAND BEDRIJVENTERREINEN GELDERLAND Stec Groep aan Provincie Gelderland

SCAN LEEGSTAND BEDRIJVENTERREINEN GELDERLAND Stec Groep aan Provincie Gelderland

Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Laura Engelbertink en Guido van der Molen Februari 2008

INHOUDSOPGAVE 1.

INTRODUCTIE 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

1 1 2 2

2.

CONCLUSIES SCAN LEEGSTAND

3

3.

ONS ADVIES 3.1 Advies 1: laat (structurele) leegstand niet doorwerken in de bestaande prognosemethodiek. 3.2 Advies 2: specifiek leegstandsbeleid niet nodig, neem dit mee in het reguliere herstructureringsbeleid en het streven naar samenhangend bedrijventerreinenbeleid. 3.3 Advies 3: houd er rekening mee dat leegstand sterk conjunctuur gevoelig is; de huidige hoogconjunctuur betekent in de toekomst minder leegstand.

12 12 13 16

1. INTRODUCTIE We schetsen kort de achtergrond van dit advies, uw vragen en onze aanpak. Ook vindt u hier de leeswijzer.

1.1 Uw situatie Leegstand op bedrijventerreinen leeft sterk in Gelderland. Dit onderwerp heeft al langere tijd uw aandacht, maar sinds eind 2006 veel meer. Onlangs nog brachten Milieudefensie en de Gelderse Milieufederatie het onderwerp leegstand opnieuw op de politieke agenda: slordig ruimtegebruik, verouderde bedrijventerreinen, ineffectief ruimtegebruik, leegloop van bestaande bedrijventerreinen. Uit een eerste, theoretische analyse die u deed, kwam een hoog percentage leegstand naar voren. Na een eerste check onder enkele Gelderse gemeenten bleek de leegstand mee te vallen en soms zelfs op nul te komen. U vermoedt nu dat de leegstand in praktijk lager zal zijn, dan uit de theoretische analyse kwam, maar hoger dan gemeenten soms aangeven. U vroeg ons te kijken hoe groot die leegstand nu in werkelijkheid is. Uw belangrijkste vragen: is er sprake van leegstand? Hoeveel dan? Van welke aard (structureel/tijdelijk)? Wat is de invloed van de conjunctuur? En is er de komende jaren meer, minder of ongeveer evenveel leegstand te verwachten?

Scan leegstand bedrijventerreinen Gelderland Stec Groep aan Provincie Gelderland 07.093 februari 2008

1

1.2 Onze aanpak We zetten de volgende stappen om uw vragen te beantwoorden: 1. Selectie van bedrijventerreinen. We nemen zowel provinciebreed als per regio een representatieve steekproef van bedrijventerreinen: groot, klein, oud, nieuw en verspreid over verschillende gemeenten in de regio. 2. Analyse leegstandsituatie. We stellen middels een locatiebezoek en schouw de leegstand vast: Is er leegstand? Hoeveel dan? En hoe ziet deze eruit? We houden bij op welke adressen we leegstand zien (momentopname!). 3. Vertaling in regiobeeld en vergelijking. We vertalen onze bevindingen naar één regiobeeld. Daarbij maken we een vergelijking tussen de verschillende Gelderse regio’s. Tot slot vertalen we onze bevindingen ook naar een beeld van de leegstand voor de provincie Gelderland als geheel. 4. Conclusies, rapportage en advies. We trekken conclusies en formuleren ons advies.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee leest u de belangrijkste resultaten van de analyse. In hoofdstuk drie leest u ons advies. In de bijlage vindt u achtergrondinformatie bij onze adviezen.


2

2. CONCLUSIES SCAN LEEGSTAND In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste conclusies uit onze analyse.

Leegstand provincie Gelderland: circa 10% Op Gelderse bedrijventerreinen is de leegstand van bedrijfspanden gemiddeld circa 10%. In de steekproef varieerde de gevonden leegstand van 0 (geen leegstand) tot 23%. Een flinke bandbreedte, maar gemiddeld circa 10%. In vergelijking tot andere provincies is deze leegstand licht bovengemiddeld (de gemiddelde leegstand in heel Nederland is circa 6,7%). Omdat de verschillen in leegstand tussen regio’s binnen Nederland naar verwachting relatief groot zijn, vinden we een leegstand van 10% op Gelderse bedrijventerreinen redelijk. In tabel 1 geven we u een overzicht van de gevonden leegstand op de bedrijventerreinen in onze steekproef. De steekproef is representatief naar oppervlak, profiel en ligging (zie verder bijlage b).


3

In de praktijk zijn slechts beperkt uniforme gegevens voorhanden over leegstand van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen. Bedrijfsruimte wordt slecht gemonitord in Nederland (vergeleken met bijvoorbeeld kantoren, winkels en woningen). Daarom natuurlijk ook uw vraag aan ons. De beste bron die in de buurt komt, zijn landelijke cijfers van DTZ Zadelhoff (2007): zij berekenden een leegstand van 6,7% in de hele bedrijfsruimtemarkt. Dit getal geeft een goede vergelijking met de 10% leegstand op Gelderse bedrijventerreinen, omdat het gaat om leegstand in de markt voor panden van eigenaargebruikers en panden in de verhuurmarkt. Hoewel hier geen onderzoek naar is gedaan, veronderstellen we op grond van eigen onderzoek in andere regio’s in Nederland dat de regionale en provinciale verschillen in de leegstand op bedrijventerreinen sterk uiteenloopt, en varieert van naar schatting 5% in krappe regio’s, tot 20% in regio’s met overaanbod. In dat licht bezien is de leegstand in de bedrijfsruimtemarkt in Gelderland licht bovengemiddeld, maar - in onze optiek - niet verontrustend. De circa 250 miljoen vierkante meter tellende bedrijfsruimtemarkt is overwegend een eigenaargebruikersmarkt. De huurmarkt van nieuwe bedrijfsruimte beslaat naar schatting 20% van de totale markt, naast 40% huurmarkt in het tweedehands segment; bedrijfsruimten die in eerste instantie voor eigen gebruik zijn ontwikkeld (DTZ Zadelhoff, 2007). Voor de huurmarkt als geheel berekende DTZ Zadelhoff een leegstandspercentage van 4,5%; dit is alleen de leegstand in beleggingsportefeuilles. Overigens vinden wij die leegstand wat laag, en gaan we ervan uit dat dit percentage gebaseerd is op de leegstand in portefeuilles van institutionele beleggers (in de ROZ/IPDindex). Dit betreft echter een relatief courant deel van de bedrijfsruimtemarkt, met overwegend relatief nieuwe bedrijfsruimten, en specifieke vormen van vastgoed (overwegend moderne logistieke hallen en kleinschalige geschakelde bedrijfsruimten). De leegstand in de bedrijfsruimtemarkt in beleggingsportefeuilles geeft daarom een relatief rooskleurig beeld van de leegstand in de bedrijfsruimtemarkt als geheel. Ook interessant: in de kantorenmarkt berekende DTZ Zadelhoff voor 2006 een leegstand van 12,5% (DTZ Zadelhoff, 2007). Het aanbod was 5.910.000 m² en de voorraad in gebruik 38.281.000 m².


4

Bijna eenderde deel daarvan staat ook langdurig leeg Kijken we naar de duur van de aangetroffen leegstand op Gelderse bedrijventerreinen, dan staat naar schatting eenderde deel langdurig of structureel leeg. We spreken hier van langdurige leegstand als een bedrijfspand naar schatting meer dan een jaar leegstaat. Overigens, ook hier zagen we weer een sterke variatie: 0 tot circa 70% van het totaal aantal leegstaande bedrijfspanden staat langdurig leeg (zie ook tabel 1). Ter indicatie: een gezonde, frictie leegstand bestaat uit enkele procenten (circa 4 tot 5%) van de totale voorraad, zo wordt algemeen aangenomen in de vastgoedmarkt. Een langdurige leegstand van bijna eenderde betekent dat zo’n 3% van het totaal aantal bedrijfspanden op bedrijventerreinen langdurig leegstaat. Het gaat dan veelal om verouderde panden die weinig aantrekkelijk zijn voor hergebruik. Overigens moeten we hierbij wel opmerken dat we de norm voor langdurige leegstand relatief streng hanteerden. Een private investeerder zal meestal pas ‘in actie’ komen wanneer het bedrijfspand meer dan twee jaar leegstaat. Dan wordt bijvoorbeeld pas gedacht aan ombouwen of renoveren.


5

Tabel 1: leegstand van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Gelderland 2007 WGR-regio Achterhoek

gemeente Doetinchem

bedrijventerrein Wijnbergen

Achterhoek

Montferland

Achterhoek

wv structureel1

leegstand 16%

20%

De Fluun

7%

30%

Bronckhorst

Steenderdiek

0%

0%

Arnhem / Nijmegen

Duiven

Centerpoort

13%

20%

Arnhem / Nijmegen

Arnhem

Westervoortsedijk / 't Broek

11%

60%

Arnhem / Nijmegen

Overbetuwe

Poort van Midden-Gelderland

6%

10%

De Vallei

Nijkerk

Arkervaart West

15%

30%

De Vallei

Ede

Frankeneng

11%

40%

De Vallei

Wageningen

Agro Businessparc

6%

30%

Noordwest Veluwe

Harderwijk

Lorentz

16%

40%

Noordwest Veluwe

Putten

Keizerswoert

14%

50%

Noordwest Veluwe

Nunspeet

Lepelingen

4%

20%

Rivierenland

Culemborg

Pavijen

23%

70%

Rivierenland

Tiel

Westroijen

11%

0%

Rivierenland

Nederbetuwe

Panhuis'80

6%

25%

Stedendriehoek

Apeldoorn

Apeldoorn-Noord

10%

20%

Stedendriehoek

Epe

Eekterveld

9%

50%

Stedendriehoek

Voorst

Engelenburg-Noord

4%

0%

10%

29%

Totaal Gelderland Bron: Stec Groep (2007).

1

Hier: bedrijfspand staat naar schatting meer dan een jaar leeg.


6

Regio met bovengemiddelde leegstand: Rivierenland Wanneer we de verschillende regio’s met elkaar vergelijken, valt op dat de drie bedrijventerreinen in het Rivierenland met gemiddeld 13% het hoogste leegstandspercentage tellen (zie ook tabel 2). De drie bedrijventerreinen in de regio’s Achterhoek en Stedendriehoek hebben een ondergemiddelde leegstand: 8%. Het betreft hier een berekend gemiddelde uit een steekproef, waaruit geen significante conclusies over verschillen tussen regio’s vallen te trekken. Tabel 2: leegstand van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Gelderland 2007 naar regio (per regio drie bedrijventerreinen beoordeeld) WGR-regio Achterhoek Stedendriehoek Arnhem / Nijmegen Gelderland De Vallei Noordwest Veluwe Rivierenland Bron: Stec Groep (2007).

leegstand 8% 8% 10% 10% 11% 11% 13%

leegstand tov gemiddelde benedengemiddeld benedengemiddeld gemiddeld bovengemiddeld bovengemiddeld bovengemiddeld

Belangrijk: leegstand loopt op bij veroudering! Verouderde bedrijventerreinen kennen gemiddeld een aanzienlijk hogere leegstand van bedrijfspanden dan niet verouderde bedrijventerreinen. Dit is niet verwonderlijk, gezien de samenhang die er bestaat tussen veroudering en leegstand door het verhuizen van bedrijven anderzijds. Een verouderd bedrijventerrein leidt vaker tot verhuizing/vertrek en verhuizing betekent meer veroudering en leegstand. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen zien we vaak een verplaatsingsstroom van bedrijven op gang komen. Hierdoor komen ook bedrijfspanden leeg te staan. Soms worden deze weer opgenomen door de markt (‘hergebruikt’), soms ook niet. Dit zien we vooral bij de wat oudere bedrijventerreinen gebeuren.


7

Verder wijst de praktijk uit dat grootschalige leegloop op termijn leidt tot een relatieve prijsdaling van het onroerend goed. Tweedehands bedrijfspanden worden vaak door wat laagwaardiger activiteiten hergebruikt. Bovendien worden bestaande bedrijventerreinen relatief minder intensief gebruikt: er treedt verdunning op. Ook wordt het draagvlak voor herstructurering lager. Bedrijven zijn namelijk minder bereid geld te investeren in de huidige locatie en het pand als het goedkoper is een nieuw bedrijfspand te betrekken. Afhankelijk van de (beoogde) functie van het bedrijventerrein is dit in meer of mindere mate problematisch. Immers, niet elk bedrijventerrein hoeft hoogwaardig te zijn. Bedrijventerreinen in de steekproef met relatief veel leegstand zijn Pavijen in Culemborg, Wijnbergen in Doetinchem, Lorentz in Harderwijk, Arkervaart West in Nijkerk en Keizerswoert in Putten (zie ook tabel 3). Tabel 3: top 5 bedrijventerreinen steekproef met bovengemiddeld veel leegstand van bedrijfspanden 2007 WGR-regio Rivierenland

gemeente Culemborg

bedrijventerrein Pavijen

levensfase (vlg IBIS) verouderd/momenteel herstructurering

leegstand 23%

Achterhoek

Doetinchem

Wijnbergen

niet verouderd

16%

Noordwest Veluwe

Harderwijk

Lorentz

verouderd, er zijn herstructureringsplannen

16%

De Vallei

Nijkerk

Arkervaart West

verouderd/momenteel herstructurering

15%

Keizerswoert

verouderd, er zijn herstructureringsplannen

14%

Noordwest Veluwe Putten Bron: Stec Groep (2007).

Opvallend: geen van de bedrijventerreinen in de top 5 van minste leegstand (zie tabel 4) is verouderd, terwijl vier van de vijf bedrijventerreinen met de meeste leegstand (zie tabel 3) juist wel verouderd zijn!


8

Tabel 4: top 5 bedrijventerreinen steekproef met benedengemiddeld veel leegstand van bedrijfspanden 2007 WGR-regio Achterhoek

gemeente Bronckhorst

bedrijventerrein Steenderen

levensfase (vlg IBIS) niet verouderd

Noordwest Veluwe

Nunspeet

Lepelingen

niet verouderd

4%

Stedendriehoek

Voorst

Engelenburg

niet verouderd

4%

De Vallei

Wageningen

Agro Businessparc

niet verouderd

6%

Panhuis ’80

niet verouderd

6%

Rivierenland Nederbetuwe Bron: Stec Groep (2007).

leegstand 0%

Ook in omvang van de bedrijventerreinen variatie in leegstand: grotere terreinen kennen meer leegstand Van de bezochte bedrijventerreinen hebben de grotere gemiddeld een hoger leegstandpercentage dan kleinere (zie ook tabel 5 en 6 hieronder); de vijf grootste uit de steekproef gemiddeld 13% en de vijf kleinste gemiddeld 6%. Dit geldt in versterkte mate ook voor structurele leegstand: de grotere in de steekproef hebben een aanzienlijk hogere structurele leegstand dan de kleinere. Op de vijf grootste bedrijventerreinen is de leegstand van bedrijfspanden in naar schatting 40 tot 50% van de gevallen langdurig. Is dit te verklaren? Expertmatig ligt een deel van de verklaring in het feit dat grotere bedrijven wat eerder grootschalige veroudering kennen. Ze hebben ook wat meer ‘achterkanten’ en hebben grotere delen die minder levendig zijn en zijn aangehaakt op het stedelijk gebied. Is er sprake van veroudering en/of leegstand, dan is het moeilijker de gebouwen te ‘vullen’.


9

Tabel 5: leegstand van bedrijfspanden op top 5 kleinste bedrijventerreinen in de steekproef 2007 WGR-regio De Vallei

gemeente Wageningen

bedrijventerrein Agro Businessparc

oppervlak (vlg IBIS) 5,8 hectare netto

Rivierenland

Tiel

Westroijen

6,5 hectare netto

11%

Achterhoek

Bronckhorst

Steenderen

7,8 hectare netto

0%

Noordwest Veluwe

Nunspeet

Lepelingen

16,5 hectare netto

4%

De Fluun

17,0 hectare netto

7%

Achterhoek Montferland Bron: Stec Groep (2007).

leegstand 6%

Tabel 6: leegstand van bedrijfspanden op top 5 grootste bedrijventerreinen in de steekproef 2007 WGR-regio Rivierenland

gemeente Culemborg

Arnhem / Nijmegen

Arnhem

Noordwest Veluwe

Harderwijk

De Vallei

Ede

Frankeneng

Arnhem / Nijmegen Heteren Bron: Stec Groep (2007).

bedrijventerrein Pavijen

oppervlak (vlg IBIS) leegstand 138,0 hectare netto

23%

Westervoortsedijk/’t Broek

130,0 hectare netto

11%

Lorentz

122,5 hectare netto

16%

86,8 hectare netto

11%

Poort van Midden-Gelderland 74,7 hectare netto

6%

Samenvattend: • • • • •

Op Gelderse bedrijventerreinen is de leegstand van bedrijfspanden gemiddeld circa 10%. Naar schatting eenderde deel daarvan staat ook langdurig of structureel (meer dan een jaar) leeg. Rivierenland telt met gemiddeld 13% de hoogste leegstand. Het gaat hier slechts om een gemiddelde van drie bedrijventerreinen, niet per se om significante verschillen tussen regio’s. Leegstand loopt op bij veroudering; dit geldt ook voor structurele leegstand. Op grotere bedrijventerreinen zien we een gemiddeld hogere leegstand dan op de kleinere. Dit geldt in versterkte mate voor structurele leegstand.


10


11

3. ONS ADVIES In dit hoofdstuk leest u onze adviezen. Zoals afgesproken beperken we ons tot de hoofdlijnen.

3.1 Advies 1: laat (structurele) leegstand niet doorwerken in de bestaande prognosemethodiek. We raden u aan leegstand niet in uw bedrijventerreinenprognose mee te nemen. Waarom niet? Het aandeel (structurele) leegstand is niet opvallend hoog. Een leegstand van circa 4 of 5% kan als gewenst of normaal worden beschouwd (een lagere leegstand dan circa 4 of 5% duidt op overmatige krapte en zeer weinig flexibiliteit voor bedrijven). De geconstateerde 10%, inclusief 3% structurele leegstand, ligt daarboven (de leegstand op de kantorenmarkt is overigens hoger dan op de beoordeelde bedrijventerreinen in Gelderland). Daarbij moet worden meegewogen dat (zie het derde advies) een deel van de leegstand conjunctureel bepaald wordt en daarmee van tijdelijke aard is. Onze verwachting is dat de leegstand van 10% de komende twee jaar afneemt en meer ‘regulier’ kan worden beschouwd. Net zoals een ijzeren voorraad uitgangspunt is voor bedrijventerreinprognoses (namelijk voldoende flexibiliteit bieden aan bedrijven die krap in hun jasje zitten), is een reguliere leegstand uitgangspunt. Bovendien is de leegstaande bedrijfsruimte maar voor een beperkt deel aanwendbaar voor de bedrijven die bedrijfsruimte zoeken. De bedrijfsruimtemarkt is namelijk sterk een eigenaargebruikersmarkt. Dit betekent, dat slechts een deel van de voorraad bedrijfsruimte bestaat uit huur en opeenvolgend in tijd door verschillende bedrijven in gebruik kan worden genomen. Daarbij is de markt voor tweedehands bedrijfsruimte minder in trek dan de traditionele eigenbouw. Soms is achtergelaten bedrijfsruimte ook niet voldoende courant of zo specifiek afgestemd op de ‘eerste gebruiker’, dat hergebruik simpelweg niet mogelijk is. Vanwege vloerbelasting, onvoldoende hoogte in het pand, uitstraling et cetera. Vaak moeten hoge kosten worden gemaakt om het pand weer opnieuw op maat te maken voor een nieuwe gebruiker. Daarom is het niet raar als gebouwen wat langer leegstaan om een specifieke gebruiker te vinden die bij het gebouw past. Bij de keuze tussen bestaande bouw en nieuwbouw speelt een rol dat oppervlakte en indeling van bedrijfspanden sterk afhankelijk zijn van de aard van de productieprocessen. Omdat deze processen per Scan leegstand bedrijventerreinen Gelderland Stec Groep aan Provincie Gelderland 07.093 februari 2008

12

bedrijf sterk uiteenlopen, zijn de panden vaak specifiek van karakter. De panden zijn min of meer ‘maatpakken’. Vaak fungeert het pand als een huls om het productieproces heen. Dit in tegenstelling tot de kantorenmarkt waar het pand veel meer een standaardproduct is. Bij een ruim aanbod aan grond is de keuze voor nieuwbouw daarmee een voor de hand liggende. Vaak komen pas bij een zekere mate van schaarste, restrictief beleid, zorgvuldige en selectieve uitgifte van nieuwe terreinen en/of uitstekend accountmanagement ook de bestaande bedrijfspanden goed in beeld. Zie het volgende advies.

3.2 Advies 2: specifiek leegstandsbeleid niet nodig, neem dit mee in het reguliere herstructureringsbeleid en het streven naar samenhangend bedrijventerreinenbeleid. We raden u aan geen apart leegstandsbeleid te maken, maar dit juist te integreren in uw bedrijventerreinenbeleid. Leegstand heeft een sterke samenhang met herstructurering, tegengaan van veroudering en zorgvuldig en samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Door de thema’s gezamenlijk op te pakken en uw beleidsinstrumentarium hierop gecombineerd in te zetten, heeft u de meeste slagkracht, denken we, en wordt overmatige leegstand tegengegaan. De praktijk leert, dat met de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen een versnelde uitstroom van bedrijven op gang komt. Leegstand kan dan een direct of indirect gevolg zijn. Maar, de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is ook van cruciaal belang voor de economische structuur van een gemeente: bedrijven hebben uitbreidingsruimte nodig en er moeten locaties beschikbaar zijn die aansluiten bij de wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers. Het instandhouden van de kwaliteit van bestaande terreinen en daarmee tegengaan van leegloop en leegstand vereist zorgvuldige afstemming met de ontwikkeling van nieuwe. Realiseer u, in veel alle gevallen is het voor bedrijven aantrekkelijker grond te kopen en te bouwen op nieuw terrein. De praktijk wijst echter uit dat overheden (met name gemeenten), via een gedegen plan van aanpak en voldoende tijd en energie, bedrijven wel kunnen stimuleren bestaande panden te hergebruiken (doorlopen van de SER-ladder, voeren van een samenhangend bedrijventerreinenbeleid). De Sociaal Economische Raad (SER) heeft een zogenaamde SER-ladder geformuleerd in haar advies over de Nota Ruimtelijk Economisch Beleid, waarvan de sporten als volgt zijn omschreven: Scan leegstand bedrijventerreinen Gelderland Stec Groep aan Provincie Gelderland 07.093 februari 2008

13

1. Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden. 2. Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen. 3. Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Bron: Ministerie van VROM, Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (2001).

Waarom een samenhangend bedrijventerreinenbeleid? Drie argumenten: •

•

•

Leegstand aanpakken: leegstand is niet goed voor het imago van een gemeente en regio en geeft de indruk dat de economische structuur onder druk staat. Daarnaast is sprake van leegstand wanneer er een mismatch is tussen vraag en aanbod. Verlenging van de levensduur van bestaande bedrijventerreinen door het tegengaan van veroudering: dit is belangrijk voor de economische structuur van een gemeente en regio. En, zorgt voor een hoger rendement van overheidsinvesteringen; er is sprake van een langere levenscyclus van het terrein. Zorgvuldig omgaan met schaarse ruimte: ruimte voor bedrijventerreinen is maar één van de bestemmingen waarvoor een plek gevonden moet worden. De laatste jaren neemt het maatschappelijk en politiek draagvlak voor bedrijventerreinen af omdat het er meestal niet heel aantrekkelijk uitziet en het areaal bedrijventerreinen de laatste jaren snel lijkt toe te nemen – er is ongeveer vier keer zoveel hectare bedrijventerrein als hectare kantoorterrein. Door stevig in te zetten op aantrekkelijke, bestaande bedrijventerreinen en ruimte voor nieuwe uitgifte zo beperkt mogelijk te houden, kunt u het draagvlak voor bedrijventerreinen vergroten.

Overigens: soms is transformeren van een verouderd bedrijventerrein simpelweg beter. Overheden hebben vaak grote weerstand tegen het van kleur laten verschieten van bedrijventerreinen. Toch is het vanuit economisch, ruimtelijk én maatschappelijk oogpunt soms beter in te zetten op transformatie. Bijvoorbeeld op Scan leegstand bedrijventerreinen Gelderland Stec Groep aan Provincie Gelderland 07.093 februari 2008

14

binnenstedelijke locaties, omgeven door woonwijken, in oude havenarmen die niet meer gebruikt worden door kadegebonden bedrijven, of wanneer het gaat om kleinschalige locaties die stevig ingemetseld zijn in het stedelijke weefsel. Zeker in regio’s waar voldoende nieuw bedrijventerrein beschikbaar is voor bedrijven. Tips hoe om te gaan met leegstand: • • • • • • • • • •

Informeer uw gemeenten goed en regelmatig over leegstand: stand van zaken, oplossingsrichtingen etc. Monitor de bedrijventerreinenmarkt goed en houd ook provinciebreed leegstand in de peiling. Focus op zorgvuldig, samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Informeer gemeenten hier ook over. Verken bij gemeenten en regio’s de daadwerkelijke ruimtebehoefte en eventuele mogelijkheden voor fasering van nieuwe bedrijventerreinen. Zet vraagtekens bij grote plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in gemeenten en regio’s met een omvangrijke ijzeren voorraad en bovengemiddelde leegstand. Help op tijd herstructureren van bedrijventerreinen mogelijk maken. Stem ook in uw provinciaal bedrijventerreinenbeleid herstructurering met ruimte voor nieuwe plannen zorgvuldig af. Plaats transformatie als optie op de agenda. Soms kan verkleuring soelaas bieden, op locaties met veel leegstand en goede kansen voor andere functies (bijvoorbeeld binnenstedelijk). Stimuleer sterk accountmanagement bij gemeenten. Wijs gemeenten en de markt ook op de mogelijkheden van huisvesting in bestaand vastgoed. Formuleer provinciebreed kansrijke, minder kansrijke en niet kansrijke locaties voor bedrijventerreinen. Het geeft u ook inzicht in eventuele toekomstige leegstand. Zet in op heldere profielen en beperk kantoren op bedrijventerreinen. Op de lange termijn draagt dit niet bij aan de kwaliteit van locaties. Vaak gaat het om kantoren van matige kwaliteit, waardoor op lange duur structurele leegstand kan ontstaan.


15

3.3 Advies 3: houd er rekening mee dat leegstand sterk conjunctuur gevoelig is; de huidige hoogconjunctuur betekent in de toekomst minder leegstand. Over een langere periode beweegt de uitgifte van bedrijventerrein duidelijk mee met de conjunctuur. In perioden van stagnerende groei loopt de uitgifte terug, bij sterke groei vertaalt zich dat in een hogere uitgifte. Als de economie in een recessie belandt, kan de uitgifte in sommige gemeenten zelfs dalen tot nul hectare en als de economie aantrekt, neemt de uitgifte van bedrijventerreinen vaak snel toe. De gemiddelde jaarlijkse behoefte aan bedrijventerreinen kan in een periode van laagconjunctuur veel lager uitvallen en in een periode van hoogconjunctuur veel hoger. Daarbij verhuizen bedrijven minder. Ook leegstand is sterk conjunctuurgevoelig. We zagen dit de afgelopen jaren bijvoorbeeld ook op de kantorenmarkt sterk. We raden u aan als het ware ‘over de conjunctuurgolven heen te kijken’. Met een actuele leegstand van circa 10% zit u aan de hoge kant, maar slechts een deel is langdurig, schatten we in. We verwachten dat de leegstand op de meeste bedrijventerreinen in Gelderland de komende twee tot drie jaar (als gevolg van de huidige hoogconjunctuur) weer opgevuld zal worden. Zeker op goede, niet verouderde locaties. Lastiger is het op niet aantrekkelijke locaties: slecht bereikbaar, verouderd en/of met een onduidelijk profiel. Maar bijvoorbeeld ook op binnenstedelijk gelegen locaties, of tegen het stadscentrum aan. Wel zijn hier kansen voor andere functies en bijvoorbeeld ‘verkleuring’ groter. Ter indicatie: nu staan vooral kleinere bedrijfspanden (circa 500 tot 1.000 m² groot) en middelgrote (1.000 tot 2.000 m²) leeg. Structureel leeg, staan bedrijfspanden die niet erg courant meer zijn, zo bleek uit de steekproef. Verder zien we in bedrijfsverzamelgebouwen (die overigens altijd als eerste reageren op schommelingen in de markt) leegstand. De verwachting is overigens dat de verhandelbaarheid van de toekomstige generatie bedrijfspanden wat groter zal zijn. Oorzaak is de verkantorisering. Het aantal dienstverlenende activiteiten in bedrijven neemt toe, waardoor de eisen aan bedrijfspanden meer standaard worden (zoals op de kantorenmarkt het geval is). De huidige ontwikkelingen in de logistiek, waar projectontwikkelaars als Eurinpro standaardhallen ontwikkelen en beleggers als Eurindustrial en Prologis panden te huur aanbieden bevestigen deze toenemende standaardisering van bedrijfsruimte.


16

We adviseren u de leegstand op bedrijventerreinen de komende twee jaar regelmatig te monitoren en vast te stellen of de leegstand daalt. Bijvoorbeeld door over twee jaar de onderzochte bedrijventerreinen wederom te bezoeken. “Leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen niet problematisch” “AMSTERDAM - De leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen is niet problematisch. Alleen incourante bedrijfsruimten, zoals bijvoorbeeld oude fabrieksgebouwen staan langdurig leeg. Dit blijkt uit een onderzoek dat Royal Haskonig, in opdracht van het ministerie van VROM, heeft uitgevoerd. Het adviesbureau onderzocht zes bedrijventerreinen met een omvang van nagenoeg 600 hectare en circa 200.000 m² vloeroppervlakte. Ook het Ruimtelijk Planbureau verschijnt met een onderzoek naar bedrijventerreinen. Volgens hen zal, bij het huidige tempo van herstructurering, het aandeel verouderde bedrijventerreinen de komende jaren verder toenemen. Om herstructurering aantrekkelijker te maken en de vraag naar nieuwe bedrijventerreinlocaties substantieel te beperken, zijn volgens het RPB nieuwe beleidsinstrumenten nodig. Met name moet een herstructureringsbijdrage worden overwogen.” Bron: PropertyNL (3 december 2007).


17

SCAN LEEGSTAND BEDRIJVENTERREINEN GELDERLAND Stec Groep aan Provincie Gelderland

Recommend Documents