MARKTANALYSE BROUWERSHAVEN Stec Groep aan Gemeente Schouwen- Duiveland VERTROUWELIJK

MARKTANALYSE BROUWERSHAVEN Stec Groep aan Gemeente SchouwenDuiveland – VERTROUWELIJK –

Stec Groep B.V. Hans van den Moosdijk en Marinus Biemans 5 juli 2010

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Uw situatie 1.2 Uw vragen 1.3 Onze aanpak 1.4 Leeswijzer

1 1 1 2 2

2.

ADVIEZEN 3 2.1 Bouw in Brouwershaven tot 2025 voor de lokale vervangingsbehoefte circa 10 tot 25 woningen toegankelijk voor senioren 3 2.2 Realiseer in Brouwershaven maximaal 20 tot 45 woningen tot 2025 voor de bovenregionale vraag 6 2.3 Met circa 5 tot 10 woonwerkeenheden als onderdeel van de bovenregionale vraag voorziet u in de behoefte in Brouwershaven 13 2.4 Vergroot slaagkans bovenregionale toestroom met maximaal 20 tot 45 extra woningen door randvoorwaarden (A) en woonaanbod (B) te verbeteren 16

BIJLAGE A MARKTGEGEVENS SCHOUWEN-DUIVELAND EN BROUWERSHAVEN

23

BIJLAGE B REFERENTIEPROJECTEN

27

BIJLAGE C OVERZICHT BELANGRIJKSTE PLANNEN IN ZEELAND EN GOEREE OVERFLAKKEE

32

BIJLAGE D WOONECONOMIE

37

1. INLEIDING In dit hoofdstuk beschrijven we kort uw vragen over de woningmarkt in Brouwershaven die voortvloeien uit de gebiedsvisie Innovation Island. U leest onze aanpak en ten slotte vindt u de leeswijzer bij dit rapport.

1.1 Uw situatie Schouwen-Duiveland krijgt te maken met bevolkingskrimp. Dit betekent dat het draagvlak voor voorzieningen afneemt. Tegelijkertijd loopt de groei van de werkgelegenheid terug. Jullie willen deze trend keren. ProWonEc, het samenwerkingsverband van 26 Zeeuwse Bouw- en Infrabedrijven, heeft de gebiedsvisie Innovation Island gemaakt. Innovation Island beert de gemeente een impuls te geven en de vitaliteit te vergroten. Nieuwe bijzondere woningen moeten de aantrekkingskracht van Schouwen-Duiveland vergroten, ook voor mensen die hun woning als uitvalsbasis voor hun werk gebruiken.

1.2 Uw vragen U wilt nu de haalbaarheid van het plan onderzoeken. U wilt weten wat op dit moment de woningmarktsituatie is voor de huidige bewoners van Brouwershaven. Ook wilt u weten hoe u het beste nieuwe inwoners van buiten de gemeente kunt aantrekken. U wilt voorkomen dat in Brouwershaven te veel en de verkeerde woningen worden gebouwd met leegstand in de bestaande voorraad als gevolg. Ook wilt u het risico voor bouwers en ontwikkelaars verkleinen: wat is een realistisch afzettempo? Welke oplossingen heeft u achter de hand bij tegenvallende resultaten? U heeft meerdere vragen waar u een duidelijk antwoord op wilt: • Hoe ontwikkelen op de woningmarkt vraag en aanbod zich in Schouwen-Duiveland en in Brouwershaven in het bijzonder? Welke overschotten en welke tekorten kunt u verwachten? Wat is de concurrentie? • Hoe aantrekkelijk is het eiland voor nieuwe bewoners en bedrijven? Hoe groot is de bovenregionale vraag? Wie zijn zij? Wat zijn hun wensen en -eisen bij vestiging in Brouwershaven?

Marktanalyse Brouwershaven – VERTROUWELIJK – Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland 10.032

1

• Voldoet Innovation Island aan de kritische succesfactoren om mensen van buiten het eiland te trekken? Welke mogelijkheden zijn er voor optimalisaties van het plan? Hoe kunt u de leegstand in de kern terugdringen?

1.3 Onze aanpak Om jullie vragen te beantwoorden, doorlopen we zes stappen. Allereerst is er een startbijeenkomst waarin we gezamenlijk de kansen en bedreigingen van het project inventariseren. Vervolgens maken we onderscheid in stappen die er op gericht zijn om de lokale vraag-aanbodverhouding in Schouwen-Duiveland en Brouwershaven te achterhalen en de concurrentiepositie te bepalen (stap 2 en 3). Daarna zoomen we in op de bovenregionale vraag1 en de succesfactoren van andere projecten(stap 4 en 5). We integreren beide onderdelen bij het zoeken naar optimalisaties voor Innovation Island (stap 6).

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk twee staan onze adviezen. Allereerst benoemen we de lokale behoefte in Brouwershaven. Vervolgens gaan we in op de bovenregionale vraag onder de huidige omstandigheden. In paragraaf drie geven we aan wat de vraag is naar woonwerkeenheden. We ronden dit hoofdstuk af met randvoorwaarden om de bovenregionale vraag te vergroten. In de bijlage vindt u achtereenvolgens: A. Marktinformatie Schouwen-Duiveland en Brouwershaven B. Referentieprojecten C. Overzicht belangrijkste plannen Zeeland en Goeree-Overflakkee D. Wooneconomie

1

In dit advies is de lokale en regionale vraag voor Schouwen-Duiveland hetzelfde, omdat dit hetzelfde gebied betreft. De bovenregionale vraag is de alle vraag van buiten Schouwen-Duiveland. Marktanalyse Brouwershaven – VERTROUWELIJK – Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland 10.032

2

2. ADVIEZEN In Brouwershaven is een lokale vervangingsvraag van 10 tot 25 woningen tot 2025. Op basis van het huidige inzicht is een bovenregionale vraag haalbaar van 20 tot 45 woningen tot 2025. Realiseer daarvan maximaal 5 tot 10 woonwerkeenheden. Door een extra inspanning waarin u voldoet aan randvoorwaarden en een passend woonaanbod is een extra bovenregionale vraag van 20 tot 45 woningen reëel tot 2025. In dit hoofdstuk staat een onderbouwing van deze adviezen.

2.1 Bouw in Brouwershaven tot 2025 voor de lokale vervangingsbehoefte circa 10 tot 25 woningen toegankelijk voor senioren Brouwershaven kent een vervangingsvraag van circa 10 tot 25 woningen tot 2025 Schouwen-Duiveland vergrijst sterk en het aantal alleenstaande huishoudens gaat sterk toenemen (zie bijlage A). Ook in Brouwershaven gaat vooral het aantal 65+-ers toenemen (figuur 1). De veranderende samenstelling van de huishoudens zorgt voor andere woonwensen. Hierdoor ontstaat een behoefte aan andere type woningen. Dit is een vervangingsbehoefte omdat er geen groei van het totale aantal huishoudens plaatsvindt. Volgens de huidige prognose is dit een kwalitatieve behoefte van circa 47 huishoudens (tabel 1). De verhuisgeneigdheid van deze groep is echter niet groot. Daartegenover staat wel dat deze groep vaak ‘onvoorzien’ verhuist. Deze ‘onvoorziene’ verhuizingen zijn deels ingegeven door gebeurtenissen zoals echtscheiding, het overlijden van een partner of een snelle verslechtering van de gezondheid2.

2

Carola de Groot, Dorien Manting en Sanne Boschman (PBL) in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting (2009)


3

Figuur 1: geprognosticeerde ontwikkeling Brouwershaven 300 200 100 0 2010

2015

2020

2025

2030

alleenstaanden en paren tot 29 jaar

alleenstaanden en paren 30 tot 64 jaar

alleenstaanden en paren 65 jaar en ouder

gezinnen

Bron: Primos (2009)

Tabel 1: inschatting verdeling doelgroepen vanuit lokale vraag voor Brouwershaven doelgroep

neutrale verdeling3

ontwikkeling aantrekkingskracht Verhuiste verwachten 4 doelgroep tot Brouwershaven geneigdheid lokale vraag5 2025 alleenstaanden en paren tot 29 jaar 6% -7 40%– 70% alleenstaanden en paren 30 – 64 jaar 35% -74 0/+ 20%– 40% gezinnen (inclusief eenoudergezinnen) 26% -33 25%– 45% -/0 alleenstaanden en paren 65 jaar en ouder 34% 47 0 5%– 15% + Bron: Primos (2009), WoON (2009) bewerkt door Stec Groep, 2010

3

Huidige huishoudensverdeling in Brouwershaven op basis van Primos (2009) Bewerking Stec Groep op basis van WoON (2009) 5 Inschatting Stec Groep op basis van de confrontatie van de omvang van een doelgroep, de aantrekkingskracht van Brouwershaven op de doelgroep en de verhuisgeneigdheid van de doelgroep 4


4

Makelaars bevestigen deze behoefte aan woningen voor lokale senioren. Initiatieven zoals ‘Poortershof’ waar appartementen zijn gerealiseerd gecombineerd met zorg, hebben een kans van slagen. Bij dergelijke initiatieven wonen mensen zelfstandig, maar kunnen ze wel gebruik maken van zorgdiensten. De vervangingsvraag in Brouwershaven schatten we in op circa 10 tot 25 woningen tot 2025. Per jaar is dit ongeveer 1,5 woning. Of de vervangingsvraag daadwerkelijk wordt afgezet hangt af van de verkoopbaarheid van de huidige woning. De druk op de Brouwerse markt wordt minder door de regionale huishoudenskrimp waardoor de verkoopbaarheid van woningen minder wordt. Vooral de minder aantrekkelijke woningen op minder aantrekkelijke locaties lopen risico. Leegstand ligt vooral hier op de loer. Pas op: Brouwershaven krimpt lokaal met circa 60 tot 70 huishoudens tot 2025 Op basis van de meest recente prognoses van Primos6 zet de krimp van het aantal huishoudens7 in Brouwershaven al geleidelijk in (zie tabel 2). Tot 2025 krimpt volgens de prognose Brouwershaven met circa 60 tot 70 huishoudens. Vertaalt in huizen zijn dit circa 4,5 woningen die per jaar leeg komen te staan. Dit in tegenstelling tot geheel Schouwen-Duiveland. Daar is tot 2025 nog sprake van een groei van 900 huishoudens (zie bijlage). Na 2025 krimpt echter ook in Schouwen-Duiveland het aantal huishoudens met circa 600 huishoudens tot 2040. Tabel 2: huishoudensontwikkeling Brouwershaven 2010 675

2015 658 -17 -2 à -5

omvang huishoudens ontwikkeling Brouwershaven per 5 jaar ontwikkeling Brouwershaven per jaar Bron: Primos (2009) bewerkt door Stec Groep (2010)

6

2020 628 -30 -5 à -10

2025 611 -17 -2 à -5

Uit 2009 Om inzicht te krijgen in het benodigde aantal woningen nemen we de huishoudensgroei als uitgangspunt in plaats van bevolkinggroei. De huishoudensgroei is namelijk een combinatie van bevolkingsgroei en een afname van het aantal mensen dat een woning bezet. 7


5

2.2 Realiseer in Brouwershaven maximaal 20 tot 45 woningen tot 2025 voor de bovenregionale vraag Brouwershaven heeft minder goede uitgangspositie voor bovenregionale toestroom De vijver van (boven)regionale instromers is over het algemeen beperkt. Op basis van de werken studiemogelijkheden in Brouwershaven en de woonwensen van verhuisgeneigden blijkt dat dit zeker geldt voor uw plannen in Brouwershaven. Om bovenregionaal aantrekkelijk te zijn, moet u inzetten op de andere verhuismotieven zoals de woning en woonomgeving (zie woonaanbod in de volgende paragraaf). Gemiddeld vindt ongeveer tweederde van alle verhuizingen in Nederland plaats binnen de eigen gemeente. Huishoudens zijn honkvast door de sociale binding. De meeste verhuizingen die wel over een gemeentegrens plaatsvinden hebben grotendeels betrekking op een verhuizing van 25 km of minder. Dit is grafisch weergegeven in figuur 2. Het restant van de verhuizingen is bovenregionaal. Figuur 2: verdeling verhuizingen in Nederland naar afstandsklassen

Figuur 3: verdeling verhuizingen naar verhuismotief en verhuisafstand

Bron: CBS (2006)

PBL (voorheen RPB) (2002)


6

De belangrijkste motieven voor huishoudens om te verhuizen over afstanden van meer dan 50 km zijn werk en studie (figuur 3). Dit blijkt ook uit het recent verschenen WoON 2009. Mensen zijn pas geneigd om huis en haard achter te laten als er ‘buitengewone’ zaken (verandering van werk en studie) spelen. Er zijn op dit moment in Brouwershaven en omgeving te weinig werken studiemogelijkheden te vinden om als pullfactor te werken. De huidige werkgelegenheidsfunctie van Brouwershaven is onvoldoende. Daarnaast is ook de nabijheid van werkgelegenheid op dit moment onvoldoende om daadwerkelijk langeafstandverhuizers te trekken. In bijlage A is een overzicht van de reistijd met de auto en openbaar vervoer vanuit Brouwershaven naar steden met een goede werkgelegenheidsfunctie. Het merendeel van de steden ligt met auto en openbaar vervoer buiten het bereik van de gemiddelde forens8. Naast de afstand tot werkgelegenheid is ook de afstand tot familie, vrienden én stedelijke voorzieningen belangrijk bij de zoektocht naar een nieuwe woning9. Langeafstandverhuizers nemen eerder genoegen met een grotere afstand tot vrienden en familie. De afstand tot voorzieningen blijft echter belangrijk bij de locatiekeuze. De afstand tot een grote stad mag voor circa 80% van de verhuisgeneigden niet verder zijn dan 15 kilometer (zie figuur 4). Brouwershaven ligt geïsoleerd en binnen een straal van 15 kilometer is er geen stadscentrum. Dit maakt de kern ook minder aantrekkelijk voor bovenregionale verhuisgeneigden.

8

Bron: Uit verschillende bronnen – CPB (2004) en het CBS (2009) – blijkt dat de gemiddelde forens circa 30 minuten besteed aan de reistijd met de auto. Voor forensen die reizen met OV is dit circa 60 minuten. 9 uit WoON2009 Marktanalyse Brouwershaven – VERTROUWELIJK – Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland 10.032

7

Figuur 4: woonwensen tot voorzieningen verhuisgeneigden naar leeftijd of opleidingsniveau (verdeling)

Bron: WoON 2009 (2010)

Brouwershaven kent beperkte instroom vanuit noorden, maar onvoldoende voor positief migratiesaldo Per saldo is er sprake van een licht vertrekoverschot in de gemeente Schouwen-Duiveland. Vanuit de noordelijke gemeenten bestaat er een licht positieve beweging naar Schouwen-Duiveland. Gemiddeld zijn er echter per jaar 13 personen meer vertrekkers dan vestigers in de gemeente Schouwen-Duiveland10. De instromers van Schouwen-Duiveland verhuisde de afgelopen jaren vooral naar Bruinisse, BurghHaamstede, Renesse én Brouwershaven11. Brouwershaven houdt echter per saldo niet voldoende huishoudens vast waardoor de kern uitkomt op een licht vertrekoverschot. Vanuit de kern Brouwershaven is de binnengemeentelijke beweging weg namelijk net iets groter dan de bovenregionale beweging naar de kern toe. In figuur 5 zijn de migratiestromen weergeven van Schouwen-Duiveland en Brouwershaven. Er is per saldo een beperkte stroom vanuit de regio Groot-Rijnmond die via Schouwen-Duiveland naar het zuiden gaat (steden op Walcheren en Noord- en Zuid-Beveland). In bijlage A is een tabel opgenomen met de belangrijkste

10 11

Bron: gemeente Schouwen-Duiveland Bron: gemeente Schouwen-Duiveland


8

vertrek- en vestigingsgemeenten waar vanuit en waar naartoe mensen verhuizen. Uit WoON 2009 blijkt dat de belangrijkste verhuisreden van Schouwen-Duivense huishoudens de huidige woonomgeving is (33,6%). Figuur 5: migratiestromen Schouwen-Duiveland en Brouwershaven

Bron: Stec Groep op basis van CBS (over periode 2000 2005) & gemeente Schouwen-Duiveland (2004- 2009)

Schouwen-Duiveland is het minst in trek als vestigingslocatie van de Zeeuwsche eilanden Onder potentiële verhuizers naar de provincie Zeeland is het eiland Schouwen-Duiveland het minst aantrekkelijk. 12% van ondervraagde mensen gaf aan zich op het eiland te willen vestigen. In vergelijking: Walcheren scoorde 33%. Voor het overgrote deel (80%) van de potentiële nieuwkomers is er geen sprake van een erg dringende woningvraag. Potentiële verhuizers naar Zeeland zijn weliswaar actief op zoek, maar niet urgent. Ze zijn kritisch en oriënteren zich in hun afweging ook op andere regio’s in Zeeland12.

12

Provincie Zeeland, Wonen in Zeeland, een beleidsgerichte analyse van het WoON 2006, 2007


9

Gedeelte nieuwbouwwoningen in Schouwen-Duiveland gaat naar (boven)regionale instroom Kijken we naar de recent door projectontwikkelaars opgeleverde woningen in Schouwen-Duiveland, dan zien we dat gemiddeld 19 woningen per jaar worden verkocht aan huishoudens van buiten Schouwen-Duiveland. Gemeentelijke cijfers laten een positiever beeld zien voor Schouwen-Duiveland als geheel. Dit wordt veroorzaakt doordat in deze cijfers alle nieuwbouwwoningen zijn meegenomen. Het gaat om circa 10 tot 15 woningen extra gemiddeld per jaar. Een belangrijk deel van de vraag naar nieuwe woningen door huishoudens van buiten Schouwen-Duiveland wordt al afgedekt door de bestaande plancapaciteit in Schouwen-Duiveland13. We verwachten in het gunstigste geval dat Brouwershaven maximaal circa 3 huishoudens per jaar kan aantrekken voor een nieuwbouwwoning. Dit houdt per saldo een bovenregionale toestroom in van circa 45 huishoudens tot 2025. Plaatselijke makelaars achten de kansen voor bovenregionale toestroom in Brouwershaven beperkt Makelaars14 die bekend zijn met de markt in Brouwershaven achten de kans van slagen voor een project dat aantrekkelijk is voor mensen van buiten Brouwershaven en buiten Schouwen-Duiveland niet groot. Ze geven onder meer aan dat het voorzieningenniveau en de ontsluiting te beperkt is om daadwerkelijk aantrekkelijk te zijn. Andere kernen op het eiland vooral aan de westzijde sluiten beter aan op de bovenregionale vraag. Een bovenregionale toestroom van 10% vinden zij al veel. In de onderstaande tekstbox worden de percentages in een context geplaatst. Daarnaast staat in bijlage B een overzicht van meerdere referentieprojecten. 10% van de vraag van heel Schouwen-Duiveland tot 2025 is 90 huishoudens. Doordat de uitgangspositie van Brouwershaven niet ideaal is, zal maar een gedeelte van de huishoudens ook in Brouwershaven willen gaan wonen. We verwachten dat jaarlijks minimaal één gezin van buiten Schouwen-Duiveland naar Brouwershaven verhuist. Tot 2025 betekent dit dat minimaal circa 20 woningen voor de bovenregionale vraag nodig zijn.

13 14

ondermeer Noorderpolder (400 woningen) en Poortambacht (180 woningen) onder andere Estio makelaars en Sinke Komejan makelaars uit Zierikzee en Het nieuwbouwhuis uit Goes


10

Onderscheidende projecten met een extra bovenregionale aantrekkingskracht Nederland kent verschillende succesvolle projecten, maar ook het minder succesvolle project de Blauwestad.. Enkele voorbeelden daarvan zijn in de onderstaande tabel opgenomen. Opvallend is dat ze eigenlijk allemaal bijzonder zijn en daarbij in de smaak vallen bij de beoogde doelgroep. Deze bijzondere nieuwbouwprojecten trokken circa 10% tot 15% extra huishoudens van ‘buiten’ bovenop de reguliere bovenregionale aantrekking van eveneens circa 10% tot 15%. Tabel 3: bovenregionale aantrekkingskracht van unieke nieuwbouwprojecten Nieuwbouwproject Haverleij (Den Bosch)

Brandevoort (Helmond)

Goese Meer (Goes)

Omvang (boven)regionale vestiging • 10% extra van buiten de regio (circa tien huishoudens per jaar); • vestiging ouderen niet bijzonder hoog; • de helft van de kopers komt uit de wijk zelf (doorstromers). • circa 20% extra afzet van buiten gemeente; • deels gestimuleerd door beperkte nieuwbouw in randgemeenten. • circa 35% afzet buiten de gemeente • uniek en nieuw in zijn tijd (jaren ’90) • kennissen netwerk

Oorzaken aantrekkingskracht vestigers • goede prijs-kwaliteitverhouding; • unieke woonomgeving; • uitzicht is minimaal 125 meter; • centrale ligging Den Bosch tussen Randstad en Eindhoven. • traditionele, historiserende bouw; • sterke landelijke bekendheid. •

• • Bron: Stec Groep, inventarisatie onder makelaars, krantenartikelen en andere bronnen

vrij wonen maar nabij stedelijke voorzieningen van Goes goede ontsluiting aan het water met golfbaan

Plan van Innovation Island in Brouwershaven kent veel concurrentie Meerdere projecten in de provincie Zeeland en Goeree-Overflakkee, maar ook andere delen van Nederland hebben een betere uitgangspositie dan de plannen van Innovation Island in Brouwershaven. Dit blijkt uit een inventarisatie van plannen. In Schouwen-Duiveland15 en de overige delen van de provincie Zeeland staan veel projecten op stapel16. In de onderstaande tabel staat een overzicht van de potentiële concurrenten met een betere uitgangspositie. In bijlage C staat een uitgebreider overzicht van concurrenten. Schouwen-Duiveland 15

Bron: gemeente Schouwen-Duiveland In februari 2010 heeft Nirov berekent dat er in grote delen van Nederland en ook Zeeland veel meer plannen in de pijplijn zitten dan er behoefte is. Zeeland heeft circa 131 - 160% van de behoefte in haar plancapaciteit 16


11

ligt in het hart van Zeeland. Specifiek Brouwershaven ligt erg geïsoleerd. Als deze projecten eenzelfde kwaliteit hebben, Zeeuwse kenmerken als ruimte en rust uitstralen en dichter bij de voorzieningen liggen, is het niet eenvoudig hiermee te concurreren. Rondvraag bij andere gemeenten leert ons dat ook concurrerende plannen te maken hebben met tegenvallende verkoopresultaten, deze leiden tot een grotere voorzichtigheid met betrekking tot woningbouw voor de (boven)regionale toestroom. Tabel 4: potentiële concurrerende projecten met bovenregionale aantrekkingskracht projectnaam plaatsnaam omvang realisatie Goese Schans Goes 2.000 vanaf 2010 Aria Goes 350 vanaf 2010 Perkpolder Hulst 250 vanaf circa 2012 Zuidhoek Kapelle 600 vanaf circa 2010 Campervelden Noord-Beveland 135 vanaf circa 2011 Hernesseroord Middelharnis 320 tot circa 2015 Suijssenwearde Oostflakkee 87 bezig met realisatie Bron: Stec Groep (2010) inventarisatie van alle gemeenten in Zeeland en Goeree-Overflakkee


12

concurrentiepositie +/0 0 + +/0 +/0 + +

2.3 Met circa 5 tot 10 woonwerkeenheden als onderdeel van de bovenregionale vraag voorziet u in de behoefte in Brouwershaven In het krimpgebied Brouwershaven is een wooneconomie niet eenvoudig op gang te brengen In regio’s waar de werkgelegenheid en huishoudensomvang groeit, is er ‘automatisch’ sprake van wooneconomie. De toenemende werkgelegenheid en huishoudensomvang zorgen immers voor een vraag naar woningen met zowel tijdelijke als structurele en zowel directe als indirecte economische effecten (zie bijlage D). In figuur 6 is dit grafisch weergegeven. In deze groeiregio’s geldt doorgaans de regel: ‘werken volgt wonen’17. Figuur 6: wooneconomie in groeiregio’s

tijdelijk (investeringen) structureel (consumptie)

werkgelegenheid en/of woningbehoefte

effecten

woningbouw

direct indirect

Brouwershaven kent daarentegen een negatieve huishoudensontwikkeling en geen grote werkgelegenheidsfunctie. De uitgangspositie van een krimpregio is dus heel anders dan een groeiregio. In perifere gebieden waar sprake is van krimp geldt eerder de regel: ‘wonen volgt werken’. In Brouwershaven en omgeving is er onvoldoende werkgelegenheid voor een aantrekkelijke werking. Behoefte aan woonwerkeenheden is beperkt, maar de vestiging van een bedrijf aan huis is in opkomst De vraag naar woonwerkeenheden is lastig te kwantificeren. Mede omdat de woonwerkeenheden met twee markten te maken hebben: de woningmarkt en de markt (voor) kleinschalige bedrijfsruimte. Ook is de vraag vanuit (door)startende ondernemers vaak diffuus en onduidelijk. Bovendien is het sterk ingegeven door toeval zoals de beschikbaarheid van aantrekkelijk aanbod. Dit neemt niet weg dat meer dan 50% van de ondernemers start vanuit een kamer aan huis of de garage, alvorens zich te vestigen op een bedrijventerrein. 17

PBL, Woon-werkdynamiek in Nederlandse gemeenten (2008)


13

Woonwerkeenheden De afgelopen jaren zijn in diverse nieuwbouwwijken en op uitbreidingslocaties in Nederland woonwerkunits gebouwd. Voorbeelden hiervan zijn onder meer te vinden in Leidse Rijn (Utrecht), de Waalsprong (Nijmegen), Schuitgraaf (Arnhem), Limos (Nijmegen) en Haverleij (Den Bosch). Het gaat hier woningen in combinatie met kleinschalige kantoorruimte (40 m² tot 100 m²). Geïnteresseerden zijn divers en variëren van (door)startende bedrijven en (zakelijke) dienstverleners tot huisartsen en therapeuten. Daarnaast is dit type woningen interessant voor meer creatieve bedrijfjes van bijvoorbeeld kunstenaars (ateliers) of ontwerpers. Woon-werkeenheden worden over het algemeen in betrekkelijk lage dichtheden ontwikkeld. Clusters variëren meestal van 10 tot 30 eenheden.

Bron: Stec Groep (2010)

We verwachten over het algemeen dat de behoefte aan woonwerkeenheden de komende jaren verder gaat toenemen. Redenen hiervoor zijn een aantal maatschappelijke trends: • een toenemend belang van de zakelijke dienstverlening in de economie. Deze activiteiten passen over het algemeen goed in de woonomgeving door de afwezigheid van lawaai, stank en gevaar; • de groei van het aantal zzp’ers: kleine zelfstandigen en freelancers. Veel van deze starters vestigen zich overigens ‘ongemerkt’ in bestaande woonwijken; • vestiging in het woonmilieu is daarnaast functioneel voor sectoren en activiteiten gericht op persoonlijke diensten: kookstudio’s, ateliers aan huis, praktijkruimten gericht op gezondheid, welzijn, schoonheid en sport; • personen combineren steeds meer verschillende activiteiten binnen dezelfde hoeveelheid tijd. Dit vraagt om slimme woonconcepten, die een bewuste omgang met tijd om te kunnen (tele)werken, recreëren, zorgen et cetera.


14

Woonwerkeenheden nu en in toekomst niet uniek genoeg voor aantrekkende werking Makelaars in Schouwen-Duiveland geven aan dat woonwerkeenheden niet eenvoudig verkopen. Vaak behoeven deze panden specifieke eisen die alleen bij de eerste eigenaar passen. Daarbij is de woonwerkeenheid op zichzelf onvoldoende een ‘unique selling point’ om verhuisgeneigden naar Brouwershaven te trekken. De woonwerkeenheden die op dit moment te koop staan in Brouwershaven verkopen slecht18. Ze staan allemaal langer dan 6 maanden te koop. Zelfs panden op de aantrekkelijke locaties aan de Markt verkopen moeilijk. Geïnteresseerde doelgroepen in Brouwershaven nemen af Tabel 1 op pagina 4 maakt duidelijk dat lokaal alleen het aantal huishoudens (alleenstaanden en paren) van 65 jaar en ouder toeneemt en andere typen huishoudens afnemen. De potentieel interessante doelgroepen nemen in omvang af, waardoor de afzet kans kleiner wordt. Geïnteresseerden voor de woonwerkeenheden moeten dus van buiten Brouwershaven worden aangetrokken.

18

Bron: Funda


15

2.4 Vergroot slaagkans bovenregionale toestroom met maximaal 20 tot 45 extra woningen door randvoorwaarden (A) en woonaanbod (B) te verbeteren A. Randvoorwaarden Randvoorwaarde: Goede afstemming van plannen in Schouwen-Duiveland en rest Zeeland noodzakelijk Goede onderlinge afstemming is essentieel om te voorkomen dat u zichzelf en elkaar ‘voor de voeten gaat lopen’. Als gemeente kunt u invloed uitoefenen op de plannen in de gemeente Schouwen-Duiveland. De gemeentelijke woonvisie vormt een goed instrument waarin u kaders stelt en keuzes maakt wat de beste locatie is voor de bovenregionale vraag. Tot 2025 is er een behoefte van 900 tot 1.000 woningen. In de onderstaande tabel is te zien dat uw plancapaciteit deze behoefte overstijgt. Ervan uitgaande dat de plancapaciteit van 2020 tot 2025 eenzelfde jaarlijkse omvang heeft als de jaren daarvoor verwachten we een capaciteit van circa 200%, dus een overcapaciteit van 100%. De gemeente moet keuzes maken. Tabel 5: globaal overzicht plancapaciteit van de gemeente Schouwen-Duiveland kern projectnaam Zierikzee Noorderpolder Zierikzee Poortambacht Zierikzee Overig Zierikzee (inbreiding en herstructurering) Burgh Haamstede Bruinisse Nieuwerkerk Renesse Oosterland Bron: Gemeente Schouwen-Duiveland (2010)

omvang 400 180 325 140 140 45 45 35

Ook de provincie kan zorg dragen voor goede onderlinge afstemming van de kwantitatieve als kwalitatieve behoeften naar woningen. Volgens ons moet de provincie hierbij ook Goeree-Overflakkee betrekken. Vooral voor uw gemeente is dit van belang doordat dit gebied grenst aan Schouwen-Duiveland. Goeree-Overflakkee heeft vergelijkbare kenmerken die aansluiten bij de behoeften van potentiële (boven)regionale toestromers.


16

Dit kan ervoor zorgen dat projecten op Goeree-Overflakkee potentiële concurrenten zijn, waarmee afstemming is gewenst. Randvoorwaarde: Werk samen met corporatie om leegstand te voorkomen De voorgenomen ontwikkeling in Brouwershaven heeft grote gevolgen voor de gehele kern. Hierbij is de impact afhankelijk van de omvang van de plannen. U ontkomt er niet aan dat de bouwplannen invloed uitoefenen op het bestaande bezit. Denk bijvoorbeeld aan de gevolgen op de bestaande voorraad. Door goede contacten met belangrijke spelers te onderhouden, zoals de plaatselijke woningbouwcorporatie en ontwikkelaars, probeert u de negatieve gevolgen (leegstand) zoveel mogelijk te beperken. Denk bijvoorbeeld aan het meewerken aan sloop- en nieuwbouwplannen die zorgen voor een afname van het bezit. Andere oplossingen om de leegstand te beperken zijn het toestaan van een tweede woning of recreatiewoningen. Randvoorwaarde: Tracht de ontsluiting te verbeteren ondanks beperkte mogelijkheden De ontsluiting van Brouwershaven is niet ideaal. Brouwershaven ligt erg geïsoleerd, wat voor veel mensen een groot minpunt is. Door het verbeteren van de ontsluiting van Brouwerhaven die de reistijd vermindert, maakt u Brouwershaven aantrekkelijker voor (boven)regionale toestromers. Randvoorwaarde: Zorg voor een verbetering van het voorzieningenniveau De aantrekkelijkheid van een plan beïnvloed u positief door aan de sluiten bij de woonwensen van de potentiële verhuizers. Voldoende winkelvoorzieningen, maar ook onderwijsvoorzieningen om gezinnen te trekken, zijn van belang. Het ontbreken van een middelbare school is voor veel gezinnen met opgroeiende kinderen een reden om niet naar Brouwershaven te verhuizen. Randvoorwaarde: Bied meer mogelijkheden dan alleen het realiseren van woonwerkeenheden In de conceptstructuurvisie19 geeft u aan dat er slechts beperkte mogelijkheden zijn voor nieuwvestiging van bedrijvigheid. In afwijking daarop is “een bijzondere rol (…) weggelegd voor huisgebonden beroepen, telewerken en schone ambachten”. Zoals al in paragraaf 3 duidelijk is gemaakt is de aantrekkelijke werking van woonwerkeenheden niet bijzonder groot. De invloed op het aantrekken van huishoudens van buiten

19

maart 2010


17

Schouwen-Duiveland is beperkt. Door naast woonwerkeenheden bijvoorbeeld ook toe te staan dat mensen een tweede of recreatieve woning kopen, vergroot u de afzetkansen. B. Woonaanbod Woonaanbod: zet het project goed in de markt met een passende marketingstrategie Behalve dat het een onderscheidend plan moet zijn met grote aantrekkingskracht, is ook een goede marketing van het plan van belang. Haverleij en Brandevoort hebben bijvoorbeeld ontzettend veel mediaaandacht gehad. Deze aandacht heeft bijgedragen aan het vergroten van de (boven)regionale toestroom. Wij raden u aan rekening te houden met de tijd die nodig is om resultaten te boeken met marketinginstrumenten. Het in de markt zetten van een plan, ook wel ‘branding’ genoemd, heeft tijd nodig. In de onderstaande tekstbox staan enkele suggesties van onderscheidende woonthema’s. voorbeelden van woonthema’s • Steigerwoningen: nadeel zijn de grote investeringen, maar voordeel is de versterking van het maritieme karakter van Brouwershaven. • CPO (collectief particulier initiatief): geef huishoudens het gevoel dat ze ‘vrij wonen’ zonder te veel regels. Hierbij is echter wel een spanningveld tussen een sprekende en herkenbare architectuur aan de ene kant en de vrijheid om dit zelf in te vullen aan de andere kant. Wees creatief, zoals bijvoorbeeld het project 23van5 in Vathorst, Amersfoort. • ‘Bouwen op bestelling’: eerst de vraag zeker stellen en dan pas een plan realiseren. • Zorg: vitale senioren voelen zich niet snel aangetrokken tot zorgconcepten, ze ‘voelen zich jong’. Daarnaast verandert niets aan de demografische opbouw van Brouwershaven en heeft het een beperkte invloed op leefbaarheid op lange termijn. • Ruimte bieden aan woonconcepten op basis van levensovertuiging. • Paardenwijk. • Wonen bij golfbaan.

Enkele belangrijke punten voor een goede marketing waar u rekening mee moet houden lichten we kort toe. Allereerst is het niet alleen de locatie zelf die u moet promoten, maar de hele woonomgeving. Neem in de marketing dus Brouwershaven en Schouwen-Duiveland mee en voor verschillende onderdelen – denk Marktanalyse Brouwershaven – VERTROUWELIJK – Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland 10.032

18

bijvoorbeeld aan vrije tijdsbesteding – de omliggende regio. Vervolgens moet u de doelgroepen als uitgangspunt nemen voor de invulling van de marketing. Hoe ‘trigger’ je deze mensen om te verhuizen? Wat vinden ze aantrekkelijk en wat niet? Vergeet niet om deze woonacquisitie te koppelen aan de structuurvisie van Brouwershaven. Worden de doelen die de gemeente zich stelt behaald met deze marketingstrategie? Ten slotte is het belangrijk een netwerk op te bouwen met belangrijke spelers zoals woningbouwcorporaties, makelaars en ontwikkelaars. Enerzijds kunnen ze een bijdrage leveren aan het promoten van uw ontwikkeling en anderzijds is hierdoor afstemming van de promotieacties mogelijk. Om dit allemaal in goede banen te leiden is het verstandig tijd en budget vrij te maken voor woonacquisitie. Doel van woonacquisitie is het aantrekken van woonconsumenten. Woonaanbod: stuur bij met een langere ontwikkelperiode met fasering en deelgebieden De afzet van de woningen moet niet te hoog zijn. Brouwershaven is een kleine kern en een te grote en snelle realisatie van de woningen kan de woningmarkt in de bestaande voorraad verstoren. Denk aan leegstand onder het bestaande bezit. Verder zijn minder aantrekkelijke woningen moeilijker te verkopen. Dit kan vervolgens ook weer nadelige effecten hebben op uw voorgenomen ontwikkeling. Met goed faseren bedoelen we het ‘opknippen‘ van de plannen. Ieder deel moet een op zichzelf afgerond geheel zijn. Een langere ontwikkelperiode moet namelijk niet inhouden dat de vroege bewoners te lang in een grote bouwput wonen. Door de ontwikkeling in deelgebieden op te delen, vangt u dit – voor zover dit mogelijk is – op. Woonaanbod: sluit met uw nieuwbouw voor lokale behoefte aan bij de woonwensen van senioren De veranderende samenstelling van de huishoudens zorgt voor andere woonwensen. Kwalitatief ontstaat er in Brouwershaven een mismatch tussen woonwensen en bestaand bezit als u geen nieuwbouw realiseert. Zonder nieuwbouw neemt de kans op leegstand toe doordat mensen ‘noodgedwongen’ moeten vertrekken. In tabel 1 (in eerste paragraaf) staat voor de belangrijkste doelgroepen een indicatie van de potentiële vraag in Brouwershaven. Vooral het aandeel senioren neemt in de komende tijd flink toe. Nieuwbouw die voor deze doelgroep wordt gerealiseerd dient levensloopbestendig te zijn en in de nabijheid van de voorzieningen.


19

Woonaanbod: nieuwbouw bovenregionale toestroom gericht op huishoudens die van ruimte houden De (boven)regionale toestroom bestaat vooral uit huishoudens die zich bevinden tussen de 30 en 60 jaar20. Tweederde van de (potentiële) nieuwkomers heeft betaald werk en verdient bovenmodaal. Onder de huishoudens bevinden zich opvallend weinig alleenstaanden. De huishoudens hebben behoefte aan een ruime woning in een aantrekkelijke en als het kan unieke omgeving. Woonaanbod: Zorg voor een goede prijs-kwaliteitverhouding net onder waarde concurrerende projecten Potentiële kopers verwachten dat men in perifere gebieden ‘meer voor minder krijgt’. Zorg ervoor dat de vraagprijs net onder de prijzen liggen van nieuwbouwlocaties die dichter bij stedelijke gebieden liggen. Overigens laat het marktruimtemodel (figuur 8 en tekstbox) zien dat op basis van het inkomen van de inwoners van Schouwen-Duiveland wel ruimte is in het duurdere segment. WoON 2009 bevestigd dit voor Schouwen-Duivenland: 43,3% geeft aan meer dan € 300.000 uit te willen geven aan een woning. Overigens heeft 39,3% van de koopwoningen in Schouwen-Duiveland een hogere WOZ-waarde dan € 300.00021. Daarnaast is de relatieve druk op de markt beperkt en vergroot het ‘scheefwonen’ de kans dat met een te hoge vraagprijs u zichzelf uit de markt prijst. Aan de hand van de toenemende looptijden in Brouwershaven – op basis van beperkte gegevens: 273 dagen – en de lage WOZ-waarde (figuur 7) concluderen we voorzichtig dat de druk op de Brouwse markt niet erg groot is. In 2004 bedroeg deze nog 117 dagen tegenover 101 in heel de gemeente Schouwen-Duiveland22. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van het prijsniveau. Het prijsniveau neemt af als de druk op de markt minder wordt. Daarom moet u oppassen met een te hoog prijsniveau waarmee u zichzelf uit de markt prijst. we adviseren daarom om woningen met een goede prijs-kwaliteitverhouding te realiseren in het prijssegment vanaf circa € 250.000.

20 21 22

WoON2006 gemeente Schouwen-Duiveland (2010) Bron: NVM 2010


20

Figuur 7: Woz-waarden waarden van koop koop- en huurwoningen in Schouwen-Duiveland

Scharendijke Renesse

Brouwershaven

Noordwelle

Ellemeet

Zonnemaire

Serooskerke Haamstede

Dreischor

Kerkwerve Noordgouwe

WOZ-waarde * € 1000 gemiddeld in huur- en koop 275 225 200 175 100

tot tot tot tot tot

Bruinisse

Nieuwerkerk Zierikzee

350 275 225 200 175

Oosterland

Ouwerkerk

Bron: CBS, bewerking Quintis

Figuur 8:: marktruimtemodel Schouwen Schouwen-Duiveland

prijsopbouw aanbod

Achterliggende chterliggende gegevens staan iin bijlage A. Marktanalyse Brouwershaven – VERTROUWELIJK – Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland Duiveland 10.032

21

Uitleg van ons marktruimtemodel In het marktruimtemodel is het woningaanbod ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de potentiële vraag (groene en oranje staven). De potentiële vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in ‘Schouwen-Duiveland (bron: CBS). De groene staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een huurwoning. De oranje staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een koopwoning. De verdeling huur of koop is gebaseerd op de voorkeuren in de COROP-regio Overig Zeeland (WoON 2006). De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale leencapaciteit of maximale uitgave voor de kale huur voor huishoudens. De maximale leencapaciteit in de koopmarkt gaat uit van de leencapaciteit op basis van het besteedbaar jaarinkomen vermenigvuldigd met een factor (bron: NVB) en de gemiddelde overwaarde (bron: CBS). De maximale uitgave voor de kale huur is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van de huurquote (bron: VROM). Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag, koopstarters zonder overwaarde en het fenomeen scheefwonen.


22

BIJLAGE A MARKTGEGEVENS SCHOUWEN-DUIVELAND EN BROUWERSHAVEN Voor Brouwershaven en de voorgenomen ontwikkeling hebben we – samen met u en de input uit de concept structuurvisie – een SWOT-analyse uitgevoerd. Deze is in de onderstaande tabel opgenomen. Tabel 1: SWOT-analyse Brouwershaven Brouwershaven sterk/ kans • aantrekkelijk authentiek centrum (Markt); • redelijk voorzieningenniveau t.o.v. omvang; • haven voor plezierjacht; • mogelijkheden voor woonconcepten die op zoek zijn naar rust en ruimte (uitbreiding jachthaven); • bij permanente bewoning, toename van de leefbaarheid en draagvlak voorzieningen; • positie maritieme bedrijvigheid versterken; • oversteekplaats realiseren aan havenhoofd voor ontsluiting ontwikkellocatie; • vrijmaken van vaste ligplaatsen kom geeft impuls aan activiteit in centrum door nieuwe stroom recreanten; • verplaatsen enkele bedrijven en/of voorzieningen uit (historische) centrum om uit te kunnen breiden; • herontwikkeling schaatsbaan en brandweerkazerne.


zwak/ bedreiging • bereikbaarheid (openbaar vervoer en met de auto); • autoafhankelijkheid is groot; • ontbreken van middelbare school; • in de kom (bij Markt) zijn bijna alleen vaste ligplaatsen voor boten en geen ruimte voor passanten; • de winters zijn erg rustig en weinig leven in het dorp; • verpauperde loodsen met stacaravanstalling in op ontwikkellocatie; • ruimtelijke samenhang rondom dorpcentrum; • verdere vergrijzing van de kern; • concurrenten met betere uitgangsposities; • leegloop bestaande woningvoorraad; • groei van woningen die fungeren als tweede woning waardoor de leefbaarheid beperkt; • eeuwigdurende pacht op ligplaatsen in haven waardoor er weinig ruimte is voor passanten; • diepte haven niet meer toereikend, grotere steekdiepte; • extra kosten doormogelijk terugkomen getijdenwerking.

23

Tabel 2: reistijd tussen Brouwershaven en steden met een goede werkgelegenheidsfunctie Plaats

Reistijd met Reistijd met OV auto23 Goes 0:44 0:54 Middelburg 0:49 1:23 Vlissingen 1:00 1:55 Spijkenisse 1:03 1:51 Barendrecht 1:04 1:46 Terneuzen 1:05 1:45 Bron: ANWB-reisplanner (2010), 9292ov.nl (2010)

Plaats Rotterdam Roosendaal Dordrecht Delft Den Haag Etten-Leur

Reistijd met auto 1:11 1:17 1:19 1:19 1:22 1:25

Reistijd met OV 1:38 1:43 1:57 2:03 2:26 1:59

Tabel 3: huishoudensontwikkeling Schouwen-Duiveland en (indicatie) Brouwershaven jaar 2008 2010 2015 2020 2025 2030 omvang huishoudens S-D 14.630 14.790 15.197 15.451 15.533 15.490 ontwikkeling S-D per 5 jaar + 160 + 407 +254 + 82 - 43 ontwikkeling S-D per jaar + 32 + 81 + 51 + 16 -9 Bron: Primos (2009) en gemeente Schouwen-Duiveland (2009) bewerkt door Stec Groep (2010)

Figuur 1: geprognosticeerde huishoudensontwikkeling Schouwen-Duiveland 15.600 15.400 15.200 15.000 14.800 14.600 14.400 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Bron: Primos (2009) 23

treinstation of centrale markt/plein als eindpunt genomen.


24

2035 15.230 - 260 - 52

2040 14.924 - 306 - 61

Figuur 2: geprognosticeerde ontwikkeling SchouwenDuiveland huishoudens naar leeftijd

Figuur 3: geprognosticeerde ontwikkeling SchouwenDuiveland huishoudens naar samenstelling

6000

6.000

4000

4.000

2000

2.000

0

0 2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 tot 29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar 75+

2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 alleenstaande huishoudens samenwonend met kind overige huishoudens

Bron: Primos (2009)

samenwonend zonder kind eenoudergezinnen

Tabel 4: intergemeentelijke verhuisstromen Zeeland, Goeree-Overflakkee en Rotterdam 2001-2005 vanuit ….. naar Schouwen-Duiveland Rotterdam 25 – 30 Hellevoetsluis 10 – 12 Dordrecht 9 - 11 Spijkenisse 6–8 Hendrik-Ido-Ambacht 6–8 Brielle 4–6 Westvoorne 3–5 Goereede 3–5 Binnenmaas 3–5 Vlaardingen 3–5 Bron: CBS (2001-2005, geraadpleegd in 2010)


vanuit Schouwen-Duiveland naar….. Goes 25 – 30 Middelburg 20 – 25 Noord-Beveland 8 – 10 Vlissingen 5–7 Borsele 4–6 Kapelle 4–6 Hulst 3–5 Breda 2–4 Roosendaal 1–3 Bergen op Zoom 1–3

25

Tabel 5: gegevens marktruimtemodel Inkomenspercentiel

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

< 12700

€ 12.700 – € 16.300

€ 16.300 – € 19.700

€ 19.700 – € 23.300

€ 23.300 – € 27.500

€ 27.500 – € 32.100

€ 32.100 – € 37.200

€ 37.200 – € 43.900

€ 43.900 – € 55.500

> € 55500

€ 340€ 410

€ 410€ 490

€ 490€ 570

€ 570€ 670

€ 670€ 780

€ 780€ 910

€ 910€ 1160

> € 1.160

< € 260

€ 260€ 340 € 119.000 < € 145.000

€ 145.000 < € 175.000

€ 175.000 < € 217.000

€ 217.000 < € 258.000

€ 258.000 < € 294.000

€ 294.000 < € 352.000

€ 352.000 < € 437.000

€ 437.000 < € 576.000

> € 576000

< € 119.000 1287

1573

1287

1287

1430

1430

1430

1430

1573

1573

Voorkeur huur

89,4%

82,9%

74,3%

61,2%

47,6%

33,7%

25,1%

18,0%

12,4%

7,5%

Voorkeur koop

10,6% 1151

17,1% 1304

25,7% 957

38,8% 788

52,4% 680

66,3% 482

74,9% 358

82,0% 258

87,6% 195

92,5% 117

136

269

330

499

750

948

1072

1172

1378

1456

Besteedbaar inkomen huishouden per jaar Gebruikelijke huur per maand bij dit inkomen in € Gebruikelijke koopprijs bij dit inkomen in € Aantal huishoudens gemeente

Aantal huishoudens gemeente met voorkeur huur Aantal huishoudens gemeente met voorkeur koop


26

BIJLAGE B REFERENTIEPROJECTEN Tabel 1: Blauwestad, Oldambt Omschrijving Locatie Situatie/ligging Realisatie fasering Omvang Kenmerken woningtype Vraag van buitenaf

Ten noorden van Winschoten, gelegen aan groot kunstmatig aangelegd meer. 2005 tot circa 2018. Plannen was 150 woningen per jaar, praktijk is gemiddeld 30 woningen per jaar. 1.480 woningen in verschillende wijken. Vooral vrijstaande woningen. Ja, circa 40% van alle woningen is verkocht aan mensen die niet uit de drie noordelijke provincies kwamen, maar de vraag stokt erg. Vooral grondgebonden woningen echt voor mensen van buiten de regio. Nee (in ieder geval niet de huidige beschikbare woningen).

Doelgroep Woonwerkeenheden Beoordeling Positief: • ligging aan het water; • grote ruim opgezet (alhoewel dit scheelt per deelwijk); • mogelijkheden tot eigen steiger of ligplaats in gezamenlijke haven.

Negatief: • tegenvallende verkoopcijfers; • de (tweede) campagne heeft te veel nadruk gelegd op Blauwestad op zichzelf en op ‘wonen aan het water’. De provincie concludeert dat dit ten opzichte van andere projecten en locaties in Nederland onvoldoende onderscheidend is gebleken: • bereikbaarheid, de onduidelijke entree van Blauwestad en de verbinding met omliggende gebieden worden als problematisch ervaren; • huidige imago – mislukt project – is niet gunstig voor vervolg traject.

Bron: Stec Groep, 2010


27

Tabel 2: Goese meer, Goes Omschrijving Locatie Situatie/ligging Realisatie fasering Omvang Kenmerken woningtype Vraag van buitenaf

Ten noorden van Goes is in de jaren ’90 een wijk gerealiseerd waarbij alle woningen aan het water liggen. 1992 tot circa 2000. Gemiddeld 50 woningen per jaar. 400 woningen. Villa’s. Ja, circa 50% van alle woningen is verkocht aan mensen van buiten Zeeland. Bedenk wel dat dit alweer circa 15 jaar geleden is en toentertijd nog uniek in zijn soort. Villa’s voor mensen van binnen en buiten de regio. Nee.

Doelgroep Woonwerkeenheden Beoordeling Positief: • nabijheid van stedelijke voorzieningen in Goes; • goed ontsloten voor auto en OV; • golfbaan; • goede mond-tot-mondreclame.


Negatief: • inmiddels zijn de oudste woningen 17 jaar oud waardoor ze enigszins gedateerd zijn.

28

Tabel 3: Waterpark Medemblik Omschrijving Locatie Situatie/ligging Realisatie/fasering Omvang Kenmerken woningtype Vraag van buitenaf Doelgroep

Noordwesten van Medemblik, gelegen aan binnenwater met aansluiting op het IJsselmeer. 2008. • 120 appartementen: “Terraswoningen” in twee woontorens. • 37 grondgebonden woningen: “Waterwoningen”. Appartementen en grondgebonden woningen. Ja, ruim een kwart van de vraag kwam van buitenaf (meer dan 30 km). Grondgebonden woningen echt voor de Medemblikkers, appartementen voor alle waterliefhebbers. Nee, maar wel woonzorgcomplex

Woonwerkeenheden Beoordeling Positief: • ligging aan het water; • grote buitenruimtes; • energiebesparende vloerverwarming.

Negatief: • verkooptempo van de grondgebonden woningen lag aanvankelijk laag, het is herontwikkeld tot jaren 30-stijl woningen, toen verkocht het wel goed; • ontbreken berging.

Bron: Stec Groep, 2010


29

Tabel 4: Parc Sandur, Emmen Omschrijving Locatie Situatie/ligging Realisatie fasering

Ten zuiden van Emmen waarbij een gedeelte van de woningen aan het water ligt. Vanaf 1995 tot 2004. In eerste instantie voor woningen voor korte en langere vakanties, naderhand ook gedeelte voor permanente bewoning. Circa 800 woningen.

Omvang Kenmerken Woningtype Vrijstaande woningen, twee-onder-een-kappers en enkele eengezinswoningen. Vraag van buitenaf Circa 20%. Doelgroep Jonge gezinnen. Woonwerkeenheden Nee. Beoordeling Positief: Negatief: • nieuwbouwwijk heeft veel jonge gezinnen • ontbreken van onderwijsvoorzieningen. getrokken.


30

Tabel 5: De Oude Haven, Huizen Omschrijving Locatie Situatie/ligging

De oude haven te Huizen ligt aan de noordwest kant van het dorp aan de zuidkant van het Gooimeer. Fase 1 opgeleverd in 2007. Drie fasen. 97 appartementen en 36 eengezinswoningen.

Realisatie fasering omvang Kenmerken woningtype Appartementen en zogenaamde ‘dorpswoningen’. Vraag van buitenaf Redelijk; maar wel minder dan de helft. Doelgroep Voornamelijk 55+ (vitale senioren). Woonwerkeenheden Nee. Beoordeling Positief: Negatief: • havenkarakter van de locatie, zelfs indien • ze hadden beter rekening moeten houden met hun doelgroep er geen zicht is op het water; 55+-ers, nu is de entree op de 1e verdieping, met een rolstoel moet daarom worden omgereden naar de achteringang; • mooie gevels; • terrassen hadden groter mogen zijn. • centrale ligging Huizen t.o.v. ’t Gooi en Amsterdam; • goede menging grote en kleine woningen.


31

BIJLAGE C OVERZICHT BELANGRIJKSTE PLANNEN IN ZEELAND EN GOEREE OVERFLAKKEE Tabel 1: overzicht belangrijkste concurrerende projecten in Zeeland (en eilanden Zuid-Holland??) gemeente

project

kenmerken

Hulst

Perkpolder

• •

De nieuwe Bierkaai

De Groote Kreek fase 2

Oversprong II (in Sint Jansteen)

• • • • • • • • • • • • • •

circa 250 woningen; ruim van opzet in nieuw natuur met daarnaast circa 200 deeltijdwoningen, een jachthaven, hotel/restaurant en golfbaan; realisatie vanaf circa 2012; bron: gemeente Hulst en www.perkpolder.nl. circa 80 woningen; binnenstedelijk karakter; voornamelijk appartementen; bron: gemeente Hulst. circa 230 woningen; woonwijk in groen nabij bos; realisatie nog onbekend; voornamelijk grondgebonden woningen; bron: gemeente Hulst. circa 90 woningen; in bestaande woonwijk; circa 2010 – 2012.


32

indicatie concurrentiepositie +

-

0

-

Terneuzen

Othene-Zuid

• • •

• •

Sluis

Pattistpark (voormalige locatie Ter Schorre) Oostburg-West (Oostburg)

• • • • • •

Veere

Den Tienden II (Zoutelande)

Sportvelden (Zoutelande)

• • • • • • • • • •

1200 – 1400 woningen; woonwijk; realisatie onbekend. In ontwerp-structuurvisie (tot circa april ter inzage) wordt aangegeven verder af te zien van invulling wijk na de huidige in de planvorming vastgelegde ontwikkeling); in groene waterrijke omgeving; diverse woningtypen (waarschijnlijk accent op grondgebonden woning). 102 appartementen (koop); realisatie onbekend; aan het water. circa 300 à 400 woningen; 1e fase is de Kreeke waar nu voor 77 woningen een procedure is opgestart; totale realisatie afhankelijk van andere ontwikkelingen zoals krimp; bron: gemeente Sluis. circa 47 tot 56 woningen; woonwijk voor lokale bevolking; realisatie 2010 – 2012; grondgebonden woning (vrijstaand, 2-onder-1-kap en rijwoningen); bron: gemeente Veere. circa 10 – 40 woningen; realisatie nog onbekend (afhankelijk van markt); invulling afhankelijk van markt; bron: gemeente Veere.


33

-

0

-/0

-

+

Singelgebied (Domburg)

Vlissingen

Scheldekwartier

Groote Markt

Souburg-Noord

Middelburg

Souburg-Noord Arduin-terrein

Mortiere

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Nieuwe kwaliteitsatlas 2030 Middelburg

• • •

circa 94 woningen; gefaseerde realisatie vanaf 2012; karakteristieke villa’s in landelijk gebied nabij voorzieningen Domburg; bron: gemeente Veere. circa 1900 woningen; appartementen en grondgebonden woningen; ‘stoere’ stadswijk aan het water; bron: gemeente Vlissingen. circa 90 woningen; appartementen en woningen (koop en huur); binnenstedelijk; bron: gemeente Vlissingen. circa 90 woningen (fase I); (koop)woningen; adverteert met woningen in het groen; bron: gemeente Vlissingen. uitwerkingsplan dat nog verder wordt ingevuld. circa 530 woningen; realisatie: 2012 tot 2018; bron: gemeente Middelburg, woningbouwprogrammering. circa 560 woningen; rest na realisatie fase 2 t/m 4 tussen 2008 en 2012; realisatie: 2012 tot 2018; bron: gemeente Middelburg, woningbouwprogrammering. circa 2560 woningen; realisatie: tot ver na 2025; bron: nieuwe kaart van Nirov .


34

+

-

-

0

? ?/-

0

?

Goes

Aria

Mannee

Riethoek

Waterstad Goese Schans

Kapelle

Zuidhoek

Reimerswaal

Steehof (Yerseke)

Burenpolder (Yerseke)

• •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

circa 350 woningen; wijk met een dorps karakter, verschillende woningtypen en prijsklassen tussen € 200.000 en € 500.000; realisatie vanaf 2010; bron: gemeente Goes. totaal circa 370 woningen; al woningen opgeleverd, nu met derde fase bezig; groenstedelijke wijk; bron: gemeente Goes. circa 186 woningen; realisatie 2011 en 2015; bron: de nieuwe kaart van Nirov. circa 2.000 woningen; start is begonnen (www.goeseschans.nl); wonen in een waterrijke omgeving nabij stadse voorzieningen; bron: gemeente Goes. circa 600 woningen; realisatie in periode van circa 15 jaar; wijk van Kapelle aan de zuidzijde van het spoor; bron: gemeente Kapelle. circa 150 woningen; 126 grondgebonden woningen en 24 appartementen; realisatie al begonnen tot 2015; bron: nieuwe kaart van Nirov. circa 152 woningen; realisatie 2011 en 2030; bron: nieuwe kaart van Nirov.


35

0

-

-

0/+

0/+

0

0

Tholen

Uitbreiding Stadszicht

Noord Beveland

Campervelden

Goedereede

De gronden van Breen (in Ouddorp) Spuikolk/ Heeren van Dirckslant

Dirksland

Middelharnis

Hernesseroord

Westplaat

Oostflakkee

Suijssenwearde (in Oud Tonge)

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

circa 300 woningen; realisatie tot 2020; bron: PZC. circa 135 woningen; realisatie 2011- 2015; bron: nieuwekaart van Nirov. circa 113 woningen; geplande realisatie 2011- 2015. 120 woningen; transformatielocatie in het dorp Dirksland; bron: gemeente Dirksland. circa 320 woningen; wonen nabij zorgvoorzieningen in natuurlijke omgeving; geplande tot circa 2015; bron: nieuwe kaart van Nirov. circa 377 woningen; geplande realisatie 2011 en 2015; bron: nieuwe kaart van Nirov. 87 appartementen aan de handelskade; gestart met realisatie; bron: gemeente Overflakkee.


36

-

+/0

0 -

+

?

+

BIJLAGE D WOONECONOMIE Wooneconomie≠woonwerkeenheden Wooneconomie is niet hetzelfde als het realiseren van woonwerkeenheden. Wooneconomie is de economische ontwikkeling van een gebied door de bouw van woningen en de daaraan gekoppelde huishoudensgroei. Dit veroorzaakt verschillende economische impulsen. Woonwerkeenheden zijn woningen die zowel een woon- als werkfunctie hebben. Daarin zijn verschillende variaties mogelijk. Als u woonwerkeenheden realiseert waar huishoudens op af komen die investeren in de woning en consumeren in Brouwershaven, dan kan de wooneconomie op gang komen.

Woningbouw en de daaraan gekoppelde huishoudensgroei kan een impuls geven aan de economische ontwikkeling van een gebied. Enerzijds gaat de bouw van woningen gepaard met economische bedrijvigheid. Denk aan de investeringen die nodig zijn om de grond bouwrijp te maken of aan investeringen die nodig zijn om een woning te bouwen. Dit noemen we de tijdelijke effecten. Anderzijds worden de nieuwe woningen vervolgens behuisd door gezinnen, die elk een budget hebben te besteden. De uitgaven van de huishoudens resulteren weer in economische effecten bij de bedrijven waar zij hun geld uitgeven. Dit noemen we de structurele effecten. Figuur 1: effecten van de wooneconomie woningbouw

investeringen

inkomen

consumptie

werkgelegenheid

huishoudens

Daarnaast is er sprake van directe en indirecte effecten. Zo zijn de bestedingen van huishoudens die woonachtig zijn in de nieuwe woonwijk in bijvoorbeeld de lokale detailhandel of bij lokale bouwbedrijven voor onderhoud van het huis een direct effect. De investeringen van de huishoudens leiden vervolgens weer tot Marktanalyse Brouwershaven – VERTROUWELIJK – Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland 10.032

37

investeringen/omzetten in andere bedrijfstakken, wat weer tot extra inkomen en werkgelegenheid leidt. Dit noemen we een indirect effect. Ook de economische impact van de invulling van de bestaande voorraad door nieuwe inwoners (van buiten de regio) is hiervan een voorbeeld. Tot slot is ook het imago-effect te onderscheiden. Nieuwe woonmilieus versterken het imago van stad of regio en daarmee ook het regionale vestigingsklimaat: dit kan inwoners en bedrijven van buiten de regio over de streep trekken om zich hier te vestigen.


38

MARKTANALYSE BROUWERSHAVEN Stec Groep aan Gemeente Schouwen- Duiveland VERTROUWELIJK

Recommend Documents