Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder

Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder Kansen en vervolgstappen in beeld

Eindrapportage

Gemeente Leiden januari 2010

Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder Kansen en vervolgstappen in beeld

Eindrapportage dossier : C8162.01.001 registratienummer : MD-SU20100002 versie : definitief

Gemeente Leiden januari 2010

© DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

DHV B.V.

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2 1.3 1.4

INLEIDEND Achtergrond duurzaam Oostvlietpolder De vraag aan DHV Visie DHV op duurzame gebiedsontwikkeling Aanpak en totstandkoming van dit advies

3 3 3 4 4

2 2.1 2.2

GEBIEDSANALYSE Inhoudelijk speelveld Overige randvoorwaarden

5 5 6

3 3.1 3.2 3.3 3.4

SELECTIE DUURZAAMHEIDSTHEMA’S Thema 1: Intensief en flexibel Thema 2: Inpassing in omgeving Thema 3: Energie Thema 4: Mobiliteit

7 7 7 8 8

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3

INTENSIEF EN FLEXIBEL Ambitieniveau Voorgestelde maatregelen Pakhuisconcept Multifunctionele openbare ruimte Compacte bedrijven Strategisch ruimtegebruik Aanbevelingen vervolgproces

9 9 9 9 10 10 11 11

5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.3

INPASSING IN OMGEVING Ambitieniveau Voorgestelde maatregelen Landschappelijke inpassing Hoogwaardige en uniforme ontwerpkwaliteit Slimme groenblauwe structuren Groene daken Aanbevelingen vervolgproces

13 13 13 13 14 14 15 15

6 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.3

ENERGIE Ambitieniveau Voorgestelde maatregelen Energiebesparing en energie-efficiency binnen bedrijven Windturbines Warmte- en koudeopslag systeem (WKO) Aanbevelingen vervolgproces

17 17 17 17 18 19 20

7 7.1 7.2 7.2.1 7.2.2

MOBILITEIT Ambitieniveau Voorgestelde maatregelen Duurzaam woon-werkverkeer Optimaliseren van het fietsnetwerk

21 21 21 21 22

Gemeente Leiden/Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder MD-SU20100002

5 januari 2010, versie definitief -1-

DHV B.V.

7.2.3 Rijden op alternatieve brandstoffen 7.3 Aanbevelingen vervolgproces

22 22

8 8.1 8.2

BOVENLIGGEND HERKENBAAR CONCEPT Kernelementen Naam, motto en mission statement

24 24 24

9 9.1 9.2 9.3

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Conclusies Aanbevelingen vervolgproces Reflecterend: naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder?

25 25 26 28

10

COLOFON

29



DHV B.V.

1

INLEIDEND

1.1

Achtergrond duurzaam Oostvlietpolder De Oostvlietpolder is de laatste grootschalige uitbreidingslocatie die de gemeente Leiden kent. Waar oorspronkelijk beoogd was het overgrote deel tot bedrijventerrein te ontwikkelen, is inmiddels sprake van een multifunctionele ontwikkeling. In het gebied worden, naast een kleiner bedrijventerrein, ook een ecologische zone en natuur- en recreatiegebied gerealiseerd. De bestaande volkstuinencomplexen worden deels verplaatst. Het bedrijventerrein blijft binnen de gebiedsontwikkeling wel een zeer belangrijk onderdeel, niet in de laatste plaats omdat het de kostendrager voor de gehele ontwikkeling moet vormen. De ontwikkeling van de Oostvlietpolder is niet onomstreden. Tegelijkertijd ziet de Leidse regio zich al jarenlang geconfronteerd met een substantieel tekort aan uitgeefbaar bedrijventerrein. Dit beeld wordt ook nu weer in de parallelle marktverkenning van STEC bevestigd. Mede op basis daarvan is zowel bij de gemeente als bij de provincie Zuid-Holland en bedrijfsleven steeds sterker de ambitie ontstaan om de Oostvlietpolder weliswaar te ontwikkelen, maar dat dan ook zo goed mogelijk te doen. Aandacht voor duurzaamheid in de breedste zin des woords is daar een essentieel onderdeel van. De eerder gesloten intentieovereenkomst tussen gemeente en bedrijfsleven (intentieovereenkomst duurzaam bedrijvenpark Oostvliet d.d. 24 maart 2004) en de subsidie van de provincie getuigen van deze wederzijdse ambitie. Met deze ambitie voor Oostvlietpolder wordt tegelijkertijd aangesloten op de ambitie van de gemeente Leiden om het stedelijk gebied binnen de gehele gemeente zo duurzaam mogelijk te ontwikkelen. Leiden streeft bij iedere ontwikkeling naar het zoveel mogelijk beperken van schade aan milieu en gezondheid op korte en lange termijn. Daarnaast wordt beoogd de kwaliteit van de stedelijke ontwikkeling op een zo hoog mogelijk niveau te brengen.

1.2

De vraag aan DHV De gemeente Leiden ziet de kansen die het duurzaam ontwikkelen van Oostvlietpolder biedt. Daarbij gaat het Leiden niet alleen om het bredere maatschappelijke belang daarvan, maar juist ook om de economische potentie die met het duurzaam ontwikkelen van het bedrijventerrein gepaard kan gaan. Tegelijkertijd ziet de gemeente zich geconfronteerd met een strak tijdpad en een exploitatie die weinig ruimte laat voor allerhande extra’s. Dit spanningsveld impliceert dat gezocht moet worden naar een concrete invulling van het thema duurzaamheid die recht doet aan de gemeentelijke duurzaamheidsambities, die voldoende toegevoegde waarde biedt voor het gebied en de beoogde ontwikkeling daarvan, en tegelijkertijd niet leidt tot forse kostenverhogingen en/of vertragingen op het kritieke pad. De gemeente Leiden heeft DHV gevraagd in een duurzaamheidsstudie de kansen voor een duurzame ontwikkeling van bedrijventerrein Oostvlietpolder in beeld te brengen. Gezien voornoemd spanningsveld heeft DHV inhoudelijk gezocht naar een goede balans tussen creativiteit en realisme. Voor wat betreft het proces is gekozen voor een aanpak die waar mogelijk pragmatisch en op hoofdlijnen is, en waar noodzakelijk de diepte in gaat. Dit tezamen heeft in een relatief kort tijdsbestek geleid tot een scherpe focus in te kiezen duurzaamheidsthema’s, inclusief een uitdagend maar reëel ambitieniveau per geselecteerd thema. Het resultaat van deze studie moet het mogelijk maken om bestuurlijk de duurzaamheidsambities voor de ontwikkeling van Oostvlietpolder vast te stellen, en geeft op hoofdlijnen inzicht in de vervolgstappen die gezet moeten worden om tot daadwerkelijke realisatie te komen.



DHV B.V.

1.3

Visie DHV op duurzame gebiedsontwikkeling In de door DHV gekozen aanpak van deze studie hebben de ervaringen van DHV met duurzame gebiedsontwikkeling een belangrijke rol gespeeld. Één van de belangrijkste elementen daarin is dat het ons inziens de kunst is om duurzaamheid en de concrete gebiedsontwikkeling aan elkaar te verbinden. Duurzaamheid is een breed begrip, waar vele thema’s onderdeel van uitmaken. Talrijke instrumenten benoemen aandachtpunten die helpen bij het duurzaam ontwikkelen van gebieden. Maar zeker met de Leidse doelstelling om een duurzame invulling ook tot een kracht van het gebied te maken, is het van belang om het duurzaam karakter ook onderdeel te laten worden van de identiteit van het gebied. Dat vereist een slim concept, dat aansluit bij de eigenheid en het karakter van het gebied, en dat daarin ook daadwerkelijk zichtbaar wordt. Om dat te bereiken is met name het maken van scherpe keuzes (focus) essentieel. Niet gaan voor een score 6 of 7 op alle mogelijke losse aspecten, maar écht scoren op een beperkt aantal thema’s, die optimaal inspelen op gebiedsspecifieke kansen. Deze visie sluit ook aan op het Regionale Beleidskader Duurzame Stedenbouw, waarin ook wordt gepleit voor het zoeken naar een ‘plus’ op een beperkt aantal thema’s. Dat laat onverlet dat in de verdere planuitwerking natuurlijk niet de andere aspecten uit dat beleidskader vergeten moeten worden; ook daarin liggen belangrijke kansen!

1.4

Aanpak en totstandkoming van dit advies Om tot dit advies te komen is een proces gevolgd dat uit een aantal stappen bestaat. De structuur van deze eindrapportage volgt ook de opbouw van dit proces. Allereerst is door DHV een compacte gebiedsanalyse uitgevoerd, op basis van bestaande onderzoeken en beleidskaders. Daarmee is het speelveld voor het vervolgtraject in beeld gebracht. Vervolgens zijn in een interactief traject de meest kansrijke thema’s voor de duurzame ontwikkeling van Oostvlietpolder gedefinieerd. Deze thema’s zijn door middel van expertsessies verder geconcretiseerd in een voorstel voor concrete maatregelen. Parallel is samen met betrokkenen gezocht naar een bovenliggende drager, een herkenbaar concept voor de gehele duurzame ontwikkeling van de Oostvlietpolder. De door DHV uitgevoerde duurzaamheidsstudie heeft parallel gelopen aan een marktverkenning voor het bedrijventerrein door STEC. De resultaten van deze marktverkenning zijn voor de duurzaamheidsstudie essentieel: de kansen, ook op het gebied van duurzaamheid, en met name de haalbaarheid daarvan worden voor een belangrijk deel bepaald door het type bedrijven dat zich op Oostvlietpolder wil en mag vestigen. Het spreekt voor zich dat bijvoorbeeld een bedrijf met een sterk industrieel karakter doorgaans een andere energiebehoefte heeft dan een kantoor, en dat bijvoorbeeld de mobiliteit die gepaard gaat met een logistiek bedrijf van een andere orde is dan die van een datacentrum. DHV heeft om die reden in haar onderzoek zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de gegevens die inmiddels bij STEC beschikbaar waren. In de aanpak van de duurzaamheidsstudie is bewust voor een sterk interactief karakter gekozen, waarin de ervaring en gebiedskennis van ambtelijke betrokkenen gecombineerd zijn met de expertise van DHV. Daarmee zijn niet alleen de kosten en doorlooptijd van de eerste onderzoeksfase sterk beperkt, maar is vooral ook gedurende het proces gewerkt aan draagvlak voor de gemaakte keuzes. In totaal hebben vier workshops plaatsgevonden, waarvan twee in combinatie met STEC. Bij drie workshops zijn vertegenwoordigers van het Leidse bedrijfsleven aanwezig geweest; twee workshops hebben plaatsgevonden in aanwezigheid van de verantwoordelijke wethouder. Deze studie naar de kansen voor het duurzaam ontwikkelen van bedrijventerrein Oostvlietpolder is mede mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage van de provincie Zuid-Holland.



DHV B.V.

2

GEBIEDSANALYSE

2.1

Inhoudelijk speelveld Op basis van een documentenstudie is door DHV een beeld gevormd van het inhoudelijk speelveld voor de duurzame ontwikkeling van de Oostvlietpolder. Zonder op deze plaats een volledig overzicht te willen geven, noemen wij de volgende elementen: In de Leidse regio bestaat een grote behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid, met name ook in de zwaardere milieucategorieën. Bedrijventerrein Oostvlietpolder wordt specifiek ontwikkeld om in deze behoefte te voorzien. Dat maakt dat in het bestemmingsplan is uitgesproken dat in de Oostvlietpolder geen ruimte is voor zuivere kantoorfuncties, en juist wel ruimte geboden moet worden aan bedrijven in de milieucategorieën III en IV. Realisering van het bedrijventerrein geeft zo een belangrijke impuls aan de regionale ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden. Bovendien vervult bedrijventerrein Oostvlietpolder een cruciale rol (sleutelproject) voor het mogelijk maken van herstructurering en segmentering van bestaande bedrijventerreinen in de regio. De gehele polder Oostvlietpolder wordt sterk multifunctioneel ontwikkeld, conform de indeling van de bestemmingsplankaart. Het College van B&W heeft de intentie om via een wijziging van het bestemmingsplan de groene verbinding tussen Polderpark Cronesteijn en de Vlietlanden te versterken met een gebied ter grootte van 9,7 hectare, gelegen noordelijk van de ecologische zone, en tegelijkertijd het bedrijventerrein aan de zuidzijde dichter naar de A4 te trekken. Om binnen deze kaders toch een bedrijventerrein van circa 29 hectare netto uitgeefbare grond te kunnen ontwikkelen, is het nastreven van een hoge netto/bruto verhouding essentieel. Daartoe wordt de compensatie van groen en water zo veel mogelijk buiten het bestemmingsvlak bedrijvigheid gerealiseerd. Verder wordt beoogd de werkgelegenheid binnen de kaders van het bestemmingsplan te optimaliseren. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan is bijzonder veel aandacht gevraagd voor het belang van zorgvuldige landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein. Voor wat betreft de randen langs de ecologische zone, het volkstuinencomplex en het natuurgebied geldt dit belang nog onverkort. De ambitie van consolidatie van de ruimtelijke kwaliteit langs de Vlietweg blijft dus bestaan. Voor wat betreft de rand langs de A4 (Hofvlietweg) moet eerder genoemde wijziging van het bestemmingsplan het mogelijk gaan maken om deze rand tot zichtlocatie te ontwikkelen. Daarmee wordt aangesloten op het gewijzigde rijksbeleid op dit vlak. Gemeente en bedrijfsleven hebben in een eerder stadium uitgesproken beiden behoefte te hebben aan de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat zich laat kenmerken door aandacht voor duurzaamheid (met name duurzame energie) en een hoge ontwerpkwaliteit. Verder willen beide partijen bereiken dat het gebied ook in de toekomst deze kwaliteiten behoudt. Daartoe is de intentie uitgesproken serieus vorm te geven aan parkmanagement. Er wordt in de markt door zowel DHV als STEC een toenemende vraag naar meer hoogwaardige bedrijfslocaties gesignaleerd, al blijft de vraag naar reguliere gemengde bedrijventerreinen wel domineren. Verder hechten steeds meer bedrijven belang aan aandacht voor duurzaamheid, met name ook bedrijven in de zwaardere milieucategorieën. De waterbergende capaciteit van het omliggende watersysteem is beperkt. De Oostvlietpolder mag om die reden niet meer water gaan afwentelen op de boezem dan in de huidige situatie. Vanuit verschillende partijen is behoefte aan het in beeld brengen van kansen voor windenergie (in de vorm van grootschalige turbines) in het plangebied.



DHV B.V.

2.2

Overige randvoorwaarden Naast het beschreven inhoudelijk speelveld zijn ook een aantal overige randvoorwaarden van belang: Zoals eerder beschreven is de financiële speelruimte beperkt. De ontwikkeling van het bedrijventerrein vormt de kostendrager voor de ontwikkeling van de gehele polder. Het feit dat de hoeveelheid uitgeefbare hectares steeds verder is teruggelopen, gecombineerd met oplopende rentelasten, maakt dat de exploitatie weinig ruimte laat voor kostbare maatregelen. Het streven naar een hoge netto/bruto verhouding maakt ook dat er weinig fysieke ruimte is om hoogwaardige kwaliteit te realiseren door uitgebreide groenblauwe structuren (openbare ruimte). De gemeente Leiden werkt nadrukkelijk vanuit een regierol: de gemeente wil adviseren, stimuleren en promoten, maar in beginsel niet risicodragend participeren. De gemeente wil vooral kansen en oplossingen in beeld krijgen die ook nadrukkelijk meerwaarde bieden voor ondernemers. Gezien de eerdere ervaring in het planproces moeten nieuwe bestemmingsplanwijzigingen – anders dan de eerder genoemde wijziging met betrekking tot het uitbreiden van de groene verbindingszone en het laten aansluiten van het bedrijventerrein aan de A4 – voorkomen worden.



DHV B.V.

3

SELECTIE DUURZAAMHEIDSTHEMA’S In navolging van de eerder gepresenteerde aanpak zijn in een interactief traject een beperkt aantal thema’s geselecteerd die de drager moeten gaan vormen van een duurzaam Oostvlietpolder. De selectie is gebaseerd op de eerder gepresenteerde gebiedsanalyse. Door de grote hoeveelheid eerder uitgevoerde onderzoeken, de scherpe randvoorwaarden die op een aantal vlakken bestaan en de behoorlijk concrete ambities van zowel de gemeente Leiden als ondernemers, tekenen zich vrij duidelijk een viertal prominente thema’s af. Deze worden hierna kort geïntroduceerd, waarbij per thema wordt aangegeven waarom het betreffende thema is geselecteerd. In de volgende hoofdstukken wordt vervolgens per thema een ambitie geschetst, inclusief onderliggende maatregelen.

3.1

Thema 1: Intensief en flexibel Het thema intensief en flexibel volgt allereerst logischerwijs uit de door Leiden uitgesproken ambities voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Het streven naar een hoge netto/bruto verhouding, maar óók de ambitie om binnen de vastgestelde kaders zoveel mogelijk werkgelegenheid te realiseren, maken aandacht voor intensief ruimtegebruik een must. Maar er zijn meer redenen. Allereerst is er het bredere maatschappelijk belang van zuinig omgaan met schaarse ruimte. Het intensief gebruiken van deze locatie kan toekomstige uitbreidingslocaties voorkomen. Daarnaast geldt specifiek voor Leiden zelf dat de Oostvlietpolder de laatste uitbreidingslocatie is. Dat betekent dat het van het grootste belang is dat binnen dit gebied zoveel mogelijk bedrijven een plek kunnen krijgen. Het spreekt voor zich dat ook ondernemend Leiden daar groot belang bij heeft: het kan niet zo zijn dat de bedrijven die zich nu het eerst voor het bedrijventerrein melden een ruime plek kunnen claimen, en dat partijen die zich in de toekomst melden daardoor geen plaats vinden. Het thema flexibiliteit moet hier nadrukkelijk aan gekoppeld worden. Intensief gebruiken van een gebied maakt dat extra goed nagedacht zal moeten worden over flexibiliteit, nu en in de toekomst. Bedrijven moeten mogelijkheden hebben om uit te kunnen breiden of in te kunnen krimpen, maar krijgen die ruimte waarschijnlijk niet in de vorm van een extra ruime kavel. Dat vraagt om andere oplossingen, zeker ook voor startende ondernemers. Vergelijkbaar moet ook op het niveau van het bedrijventerrein als geheel een slimme strategie worden gehanteerd. Daarmee moeten onnodige toekomstige herstructureringsopgaven voorkomen worden.

3.2

Thema 2: Inpassing in omgeving Aandacht voor het thema inpassing in de omgeving is onontkoombaar gezien het hoogwaardige gebied waarin het bedrijventerrein Oostvlietpolder wordt ontwikkeld. Enerzijds gaat het er daarbij om dat het bedrijventerrein zoveel mogelijk aansluit op de omgeving, waarmee aantasting van het landschap wordt voorkomen. Minstens zo belangrijk is echter de kans die er ligt om de kwaliteit van dat omliggende landschap te benutten in het bedrijventerrein zelf. Daarmee kan een prachtig bedrijventerrein in het groen ontstaan, zeker wanneer dit gecombineerd wordt met een hoogwaardige ontwerpkwaliteit in het bedrijventerrein zelf. Uitdaging is daarbij dit alles te realiseren in de beperkte fysieke (openbare) ruimte die daarvoor beschikbaar is. Ten slotte zal aandacht moeten worden besteed aan de klimaatbestendigheid van het gebied, niet in de laatste plaats vanwege de al bestaande uitdagingen op het gebied van afvoer van water en berging daarvan.



DHV B.V.

3.3

Thema 3: Energie Inzetten op een duurzame energievoorziening kent op macroniveau een viertal redenen. Allereerst stijgt de mondiale vraag naar energie, en met de opkomst van landen als China en India is daarin voorlopig geen kentering te verwachten. Daarnaast daalt de beschikbaarheid van fossiele brandstoffen snel. Deze resterende voorraden zijn bovendien vaak beschikbaar in instabiele landen. Afhankelijkheid daarvan is om geopolitieke redenen ongewenst. En niet in de laatste plaats gaat het huidige energiegebruik ook gepaard met forse milieuproblemen, waaronder de klimaatverandering. Ook daarom is het streven naar verduurzaming van de energievoorziening wenselijk. Ook voor ondernemers kunnen slimme duurzame energieoplossingen belangrijke voordelen hebben. Het slim gebruiken van energie, en zeker het uitwisselen van reststromen, kan tot aanzienlijke kostenbesparingen leiden. Met de verwachte toekomstige stijging van energieprijzen worden deze voordelen alleen maar groter. Daarnaast zullen bedrijven zich ook steeds meer geconfronteerd zien met het aanscherpen van milieuwetgeving op dit vlak. Nu inzetten op slimme oplossingen kan toekomstige maatregelen in relatie tot energie wellicht voorkomen.

3.4

Thema 4: Mobiliteit 1

De keuze van het thema mobiliteit hangt samen met het feit dat – in ieder geval zolang de Rijnlandroute niet is gerealiseerd – de verwachting is dat een goede ontsluiting van het bedrijventerrein niet eenvoudig te realiseren is. Daaruit is de ambitie ontstaan om dit potentiële knelpunt om te buigen in kansen voor duurzame alternatieven. Daarmee wordt niet alleen een bijdrage geleverd aan verduurzamen van mobiliteit en het ontlasten van de omgeving, maar wordt tegelijkertijd getracht het ruimtegebruik voor mobiliteit in en om het gebied zoveel mogelijk te beperken.

1

De beoogde verbinding tussen de rijkswegen A4 en A44 aan de zuidzijde van Leiden



DHV B.V.

4

INTENSIEF EN FLEXIBEL

4.1

Ambitieniveau In paragraaf 3.1 is uiteengezet waarom de ambitie bestaat om het bedrijventerrein Oostvlietpolder zo intensief en flexibel mogelijk in te richten. Om aan deze ambitie vorm te geven, adviseren wij u allereerst om op een deel van het bedrijventerrein (denk aan circa 20% van het uitgeefbare oppervlak) te experimenteren met een nieuw concept voor bedrijfshuisvesting, het pakhuisconcept. Deze pakhuizen vormen iconen van intensief en flexibel ruimtegebruik in de Oostvlietpolder. De in het pakhuis gedachte collectieve voorzieningen zijn niet alleen beschikbaar voor de in het pakhuis gevestigde bedrijven, maar ook voor omliggende bedrijven. Als iconen kunnen de pakhuizen een belangrijke en zichtbare rol vervullen binnen het bedrijventerrein. Dat laat onverlet dat ook in het resterende deel van het bedrijventerrein grote kansen liggen voor intensief en flexibel ruimtegebruik. Allereerst ligt er een opgave bij de gemeente zelf om de openbare ruimte in het gebied zo multifunctioneel en intensief mogelijk te laten ontwerpen. Daarnaast valt er uiteraard enorm veel winst te halen bij de bedrijven zelf, door ook deze compacter te ontwerpen dan gebruikelijk. Ten slotte zal goed moeten worden nagedacht over strategisch ruimtegebruik binnen het bedrijventerrein, om daarmee op gebiedsniveau intensief ruimtegebruik en flexibiliteit zo goed mogelijk samen te laten gaan.

4.2

Voorgestelde maatregelen

4.2.1

Pakhuisconcept Het idee voor het pakhuisconcept is ontstaan tijdens de workshops. Het pakhuis is simpel uitgedrukt een soort grote doos (uiteraard wel hoogwaardig vormgegeven), waarbinnen bedrijven flexibele units kunnen afnemen. Daarmee wordt vormgegeven aan zowel intensief ruimtegebruik (het pakhuis kent nadrukkelijk meerdere lagen) als aan flexibiliteit (de modulaire inrichting moet toekomstige uitbreiding of krimp van bedrijven mogelijk maken). Een andere essentiële pijler binnen het pakhuisconcept is de collectiviteit daarbinnen. Bedrijven kunnen gezamenlijk voorzieningen delen zoals vergaderlocaties, catering en ICTinfra, maar ook bijvoorbeeld goederenontvangst, opslag en distributie, energie inkoop en afvalverwerking. Ook daarmee wordt beoogd slimmer met beschikbare ruimte om te gaan. Het pakhuisconcept is een zeer vernieuwend en in Nederland uniek concept voor bedrijfhuisvesting. Dat biedt geweldige kansen om het bedrijventerrein op de kaart te zetten. Tegelijkertijd zal het niet eenvoudig zijn om tot realisatie van dit concept te komen. In de Nederlandse bedrijfsmarkt is het kopen van eigen huisvesting nog zeer dominant, al vindt er een verschuiving plaats naar huur. Ook zijn bedrijven gewend hun eigen pand te laten ontwerpen, met duidelijk een eigen uitstraling en ‘smoel’. En ten slotte ontstaat met het pakhuisconcept een veel verdergaande vorm van samenwerking dan doorgaans (in ieder geval in de Nederlandse markt) gebruikelijk is. Ongetwijfeld wordt dit alles door ondernemers als spannend ervaren. Tegelijkertijd kan intensieve samenwerking – mits slim georganiseerd – tot significante kostenbesparingen leiden. Zeker ook voor startende bedrijven, die doorgaans minder behoefte hebben aan eigen ‘smoel’ en wel aan flexibiliteit, kan het pakhuis een bijzonder aantrekkelijk concept zijn. De pakhuizen vormen iconen van intensief en flexibel ruimtegebruik in de Oostvlietpolder, zowel door hun fysieke verschijningsvorm als hun functie in het gebied. Beoogd wordt dat de gedachte voorzieningen niet alleen beschikbaar zijn voor de in het pakhuis gevestigde bedrijven, maar ook voor omliggende bedrijven.



DHV B.V.

4.2.2

Multifunctionele openbare ruimte Ook in het ontwerp van de openbare ruimte liggen belangrijke kansen om tot intensivering te komen. Om de gewenste netto/bruto verhouding te realiseren, is het zaak het ruimtegebruik voor de openbare ruimte te beperken. Dat kan door deze ruimte multifunctioneel te ontwerpen. Watergangen die noodzakelijk zijn om hemelwater af te voeren worden gecombineerd met groenfuncties, en kunnen door een slim ontwerp tegelijkertijd de (visuele) verbinding met het omliggende landschap leggen. Zo wordt het omliggende groen het bedrijventerrein ingetrokken, zonder daarvoor een groot ruimtebeslag te doen (zie ook thema 2). Door bedrijven de mogelijkheid te bieden om aan hun gebouwen op strategische plaatsen over deze openbare ruimte heen (transparante) overstekken te realiseren, wordt het ruimtegebruik verder geïntensiveerd.

4.2.3

Compacte bedrijven Bedrijven die zich in de Oostvlietpolder willen vestigen, zullen meer dan gebruikelijk moeten nadenken over het zo compact mogelijk ontwerpen van hun bedrijf. Allereerst denken wij daarbij aan het spreiden van bedrijfsactiviteiten over meerdere verdiepingen (layered factories, denk bijvoorbeeld aan de Van Nelle fabriek in Rotterdam). Daarnaast geven wij u in overweging het parkeren op maaiveldniveau naast gebouwen onmogelijk te maken, om zo bedrijven aan te zetten tot halfverdiept parkeren dan wel het realiseren van collectieve parkeeroplossingen. Ook duurzamere mobiliteitsalternatieven kunnen hiermee een impuls krijgen (zie thema 4). Ten slotte moeten bedrijven gestimuleerd worden om in het ontwerp van hun bedrijf op een creatieve manier te anticiperen op een mogelijke toekomstige uitbreidingsbehoefte, bijvoorbeeld door de constructie van het pand al gereed te maken voor latere toevoeging van een verdieping. Wij adviseren u om alle mogelijke instrumenten in te zetten om ondernemers tot dit alles te bewegen. Het gaat dan allereerst en vooral om stimulerende maatregelen. Vooral een gedetailleerd uitgewerkt beeldkwaliteitsplan, inclusief inspirerende eindbeelden, is daarbij essentieel. Met dit beeldkwaliteitsplan kan parallel vorm worden gegeven aan het streven naar een hoogwaardige (en uniforme) ontwerpkwaliteit, alsmede aan het belang van zorgvuldige landschappelijke inpassing (zie thema 2). Verder bevelen wij u aan een ‘gebiedsbouwmeester’ aan te stellen, welke individuele bedrijven kan begeleiden en inspireren, en tegelijkertijd de kwaliteit van het gebied als geheel kan blijven overzien. Deze ‘gebiedsbouwmeester’ kan ook een gezamenlijk leerproces organiseren en zo het uitwisselen van kennis en leerervaringen tussen bedrijven stimuleren. Daarmee wordt ook een basis gelegd voor toekomstige samenwerking tussen bedrijven in exploitatie en beheer, bijvoorbeeld in de vorm van een parkmanagementorganisatie. Naast deze stimulerende maatregelen is het ook van belang om een stok achter de deur te hebben. Daarvoor kan gebuikt worden gemaakt van de deeluitwerkingen van het bestemmingsplan. Door hierin slimme vereisten op te nemen als bijvoorbeeld een minimaal bebouwingspercentage, een minimale (!) bouwhoogte en eisen ten aanzien van parkeren, worden bedrijven verplicht na te denken over compactere bouwvormen. Daarnaast kunt u gekoppeld aan de gronduitgifte ook procesafspraken maken met de betreffende bedrijven. Zo wordt wederzijds duidelijk wat u op welk moment van het betreffende bedrijf verwacht, maar ook wat het betreffende bedrijf op welk moment van de gemeente mag verwachten.


5 januari 2010, versie definitief - 10 -

DHV B.V.

4.2.4

Strategisch ruimtegebruik Een laatste niet onbelangrijk aandachtspunt is dat ook in de verkaveling van het gebied zowel aandacht is voor intensief ruimtegebruik als voor flexibiliteit. Slim verkavelen, aansluitend op de wensen en ambities ten aanzien van de hoofdstructuren in het gebied, kan het aantal netto uitgeefbare hectares vergroten. Daarbij moet niet alleen rekening worden gehouden met bestaande structuren en ontsluiting, maar zeker ook met eventuele toekomstige ontwikkelingen, met nam aan de zuidwest zijde van het gebied. Verder is het van belang dat met de verkaveling het aantal ‘voorkanten’ aan bouwvolumes zoveel mogelijk beperkt wordt, omdat een hoogwaardige uitstraling daarvan doorgaans tot hogere bouwkosten leidt. Omdat ook onnodige tussenruimtes tussen bedrijven onwenselijk zijn, ligt het daarmee voor de hand om bouwvolumes waar mogelijk tegen elkaar aan te realiseren. Verder zal bij verkaveling en daadwerkelijke uitgifte nagedacht moeten worden over het inbouwen van strategische restruimte. In een gebied waar bedrijven betrekkelijk weinig mogelijkheden hebben om zelf in toekomstige flexibiliteit te voorzien, ligt op dit vlak een extra opgave voor de gemeente.

4.3

Aanbevelingen vervolgproces Het pakhuisconcept zoals voorgesteld vereist nadrukkelijk nadere uitwerking. Daarbij moet gezocht worden naar een uitwerking die recht doet aan de ambities op het gebied van intensief ruimtegebruik en flexibiliteit, en die tegelijkertijd voldoende aansluit op de wensen en behoeften van ondernemers. Het concept moet uitgewerkt worden op ontwerptechnisch vlak (hoe zou het pakhuis uit kunnen zien, welke bedrijfsactiviteiten kunnen wel of niet een plek krijgen, hoe kan zorg gedragen worden voor voldoende identiteit van de individuele gevestigde bedrijven, hoe kan de interne flexibiliteit worden vormgegeven), op organisatorisch vlak (wie realiseert het gebouw en in welke fasering, wie exploiteert de voorzieningen, hoe kunnen gezamenlijke goederenontvangst en opslag worden gerealiseerd) en op financieel-juridisch vlak (wie investeert, wie loopt aanlooprisico’s, wie wordt eigenaar, kunnen gevestigde bedrijven participeren). Vervolgens zal voor het geheel een businesscase en marketingstrategie moeten worden ontwikkeld. Wij adviseren u met klem deze nadere uitwerking vorm te geven in een gezamenlijk traject met private partijen. Het ligt daarmee voor de hand eerst een marktverkenning te doen bij ontwikkelende partijen, eigenaar-beleggers en beoogde eindgebruikers. Zowel de uitwerking van het pakhuisconcept als de realisatie daarvan zullen naar onze inschatting betrekkelijk tijdrovend, kostbaar en risicovol zijn, wat inherent verbonden is met een dergelijk innovatief concept. Hoewel wij niet bekend zijn met subsidieregelingen op dit vlak, adviseren wij u bij collegaoverheden (bijvoorbeeld provincie Zuid-Holland, ministerie van Economische Zaken, SenterNovem) na te gaan in hoeverre zij bereid zijn tot financiële ondersteuning van dit traject. Dat zou bijvoorbeeld kunnen als pilotproject in het kader van het binnenkort te ondertekenen convenant met de provincie Zuid-Holland. Ten aanzien van de ambitie van een multifunctionele openbare ruimte signaleren wij vooral een ontwerpopgave. Door deze ambitie expliciet mee te geven aan ontwerpers van stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan kan hier verder uitwerking aan worden gegeven. De realisatie van de ambitie om ook tot compacte bedrijven te komen zal via een tweetrapsraket moeten geschieden. Allereerst zal een scherp en coherent beeld ontwikkeld moeten worden van het gebied en de inrichting daarvan. Ook dat is wederom met name een ontwerpgave. Het op te stellen beeldkwaliteitsplan moet dermate krachtig en overtuigend zijn, dat hier een enorme inhoudelijke inspiratie van uit gaat richting eindgebruikers (voor inhoudelijke suggesties ten aanzien van het beeldkwaliteitsplan zie thema 2).



DHV B.V.

De tweede stap is vervolgens het opzetten van een slimme coherente realisatiestrategie, die door zorgvuldige keuze van stimulerende maatregelen realisatie van de gestelde ambities moet borgen. De in deze strategie in te zetten middelen hebben nadrukkelijk twee componenten: stimuleren en inspireren (beeldkwaliteitsplan, gebiedsbouwmeester, gezamenlijk leerproces) en afdwingen (deeluitwerking bestemmingsplan, uitgiftebeleid). Voorbeelden op andere plaatsen laten zien dat dit zeker mogelijk is, maar laten ook zien dat hier wel van beide kanten (eindgebruikers én gemeente) serieuze inspanningen nodig zijn, in middelen maar zeker ook in tijd. Bovendien is het essentieel dat de gemeente gedurende het proces vast durft te houden aan haar eigen ambities, óók op momenten dat er sprake is van een tegenvallend uitgiftetempo. Ook voor wat betreft strategisch ruimtegebruik ligt er een belangrijke uitdaging bij het ontwerpend team, uiteraard onder aansturing van het projectbureau. Bij het verkavelen van het gebied en het bepalen van een uitgiftestrategie zal waar mogelijk niet alleen rekening moeten worden gehouden met grondposities, de beoogde hoofdstructuren en ontsluiting en milieucategorieën, maar ook met het behouden van restruimte voor toekomstige flexibiliteit. Het vinden van de oplossing van deze complexe puzzel is zondermeer uitdagend.



DHV B.V.

5

INPASSING IN OMGEVING

5.1

Ambitieniveau Het belang van een goede inpassing van het bedrijventerrein in haar omgeving is toegelicht in paragraaf 3.2. Logischerwijs is een eerste essentiële ambitie het zo zorgvuldig mogelijk landschappelijk inpassen van het bedrijventerrein in die omgeving. Een en ander moet zijn beslag krijgen in het uit te werken stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Deze vormen de basis voor een hoogwaardige en uniforme ontwerpkwaliteit van te realiseren bouwvolumes. Verder adviseren wij u om via slimme groenblauwe structuren, gekoppeld aan de bestaande watergangen in het gebied, het omliggende landschap zo goed mogelijk het gebied in te halen. Zo kunnen gebruikers van het bedrijventerrein genieten van de kwaliteiten van het omliggend gebied. Bovendien wordt hiermee de basis gelegd voor een watersysteem dat ook toekomstige ontwikkelingen (klimaatverandering) kan weerstaan. Een tweede maatregel in dat kader is de ambitie om alle daken groen te maken. Groene daken zorgen voor sterk vertraagde afvoer van water (en voorkomen daarmee piekbelasting van het watersysteem), en hebben ook een gunstig effect op de luchtkwaliteit en dakisolatie.

5.2


5.2.1

Landschappelijke inpassing Op basis van een analyse van het omliggende landschap wordt bepaald hoe het bedrijventerrein daarin zo zorgvuldig mogelijk ingepast kan worden. Het bestemmingsplan biedt op dit vlak een aantal goede aanknopingspunten. Wij adviseren u, ongeacht de te kiezen verschijningsvorm van de randen van het gebied, vast te houden aan de kwaliteiten die het omringende landschap kenmerken. Dit betekent met name vasthouden aan de lineaire rechte verkavelingstructuur in het gebied (plaatsing elementen in lijnen) en aansluiten bij de omliggende schaal en hoogte van het landschap. Ten aanzien van de diverse randen van het gebied kunnen wij ons aansluiten bij de analyse zoals in het bestemmingsplan gemaakt. Wel adviseren wij u om u specifiek door een ecoloog te laten adviseren over de te verwachten effecten van de intensieve bebouwing van het bedrijventerrein op de daaraan grenzende ecologische zone. Verder zal de rand langs de snelweg A4 – uitgaande van de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan – een meer stedelijk karakter krijgen (zichtlocatie). Gezien de verhoogde ligging van de snelweg geven wij u in overweging het maaiveld daar te verhogen (denk aan een soort terpen), waardoor parkeeroplossingen gevonden kunnen worden onder het verhoogde maaiveld, en de gevestigde bedrijven een betere zichtlocatie verkrijgen. Ten slotte adviseren wij u om bij het nadenken over de diverse randen van het gebied niet alleen de landschappelijke component, maar ook het afschermen van hinder (geluid, luchtkwaliteit en eventueel geur) te betrekken. Zo kan het ontwerpen van een langgerekt bouwvolume langs drukke wegstructuren (A4 en Europaweg) hinder van die wegen in het achterliggende bedrijventerrein beperken. Aan de zijde van de ecologische zone en het volkstuinencomplex, maar zeker ook aan de kant van de Europaweg kan ook omgekeerd worden geredeneerd: daar is het de uitdaging om de hinder van het bedrijventerrein op haar omgeving waar mogelijk te beperken.



DHV B.V.

5.2.2

Hoogwaardige en uniforme ontwerpkwaliteit Een goede inpassing van het bedrijventerrein in haar omgeving heeft niet alleen betrekking op het in overeenstemming met de omgeving vormgeven van de diverse randen van het gebied. Ook het nastreven van een hoogwaardige en uniforme ontwerpkwaliteit in het bedrijventerrein zelf draagt daaraan bij. Alleen al gezien de diversiteit in randen van het gebied en de daarop aansluitende omgeving, is het nastreven van volledige eenheid vrijwel onmogelijk. Daarmee ligt “eenheid in verscheidenheid” veel meer voor de hand. Dit moet zich vertalen in een duidelijke segmentering in met name het beeldkwaliteitsplan: hierin wordt een hoogwaardig karakter en uniformiteit gecombineerd met noodzakelijke en wenselijke diversiteit. Geen eenheidsworst dus, maar wel een gebied waarin de onderlinge samenhang duidelijk herkenbaar is. Uiteindelijk zullen met name de te vestigen bedrijven de ambities uit het beeldkwaliteitsplan concreet vorm moeten geven in de ontwerpen van de diverse gebouwen. Daarbij kan tegelijkertijd aandacht worden gevraagd voor het belang van verantwoord en duurzaam materiaalgebruik. Om hen te stimuleren is allereerst de kwaliteit van het beeldkwaliteitplan essentieel: dat moet niet alleen voldoende gedetailleerd zijn, maar vooral ook inspirerende eindbeelden bevatten waarmee ondernemers verleid kunnen worden. Met dit beeldkwaliteitsplan kan tegelijkertijd vorm worden gegeven aan het streven naar compacte gebouwen en aan het belang van zorgvuldige landschappelijke inpassing. Ook de eerder voorgestelde ‘gebiedsbouwmeester’ en het organiseren van een gezamenlijk leerproces kunnen ondernemers stimuleren om hun bedrijfspand conform het beeldkwaliteitsplan en met aandacht voor verantwoord materiaalgebruik te laten vormgeven. Ten slotte is het zaak om een minimumkwaliteitsniveau afdwingbaar te maken via publiek- en/of privaatrechtelijk spoor.

5.2.3

Slimme groenblauwe structuren De bestaande watergangen in het gebied vervullen een cruciale rol in de afwatering daarvan. Ook in de toekomstige afwatering van het bedrijventerrein kunnen zij deze rol spelen. Door de waterstructuur als leidend principe te nemen en hier de groenstructuur aan te koppelen, ontstaat er een duidelijke oriëntatie in het gebied. Handhaven van de lange noord-zuid zichtlijnen kan deze structuur versterken. Door het water in het plangebied zoveel mogelijk beleefbaar te houden, wordt ook een zichtrelatie met het omliggende landschap gecreëerd. Wij schatten in dat het onmogelijk zal zijn om alle bestaande watergangen te behouden (vanwege ruimtegebruik en moeilijkheden bij verkaveling). Wij adviseren u echter met klem om tenminste een deel van de watergangen te behouden, en deze onderdeel te laten worden van de hoofdstructuur van het gebied. Wij kunnen op dit moment niet overzien in hoeverre u beschikt over voldoende actuele plannen voor het watersysteem in het gebied als geheel. Graag benadrukken wij dat het zorgdragen voor een kwantitatief (voorkomen wateroverlast en/of droogte) en kwalitatief (voorkomen slechte waterkwaliteit in het oppervlaktewater) goed en toekomstbestendig watersysteem, essentieel is voor de gebruikswaarde en belevingwaarde van het gebied. Verder bevelen wij u aan in het watersysteem een ‘noodklep’ in te bouwen tussen het bedrijventerrein en het omliggende gebied. Mocht er dan onverhoopt sprake zijn van (ernstige) vervuiling van het oppervlaktewater in het bedrijventerrein als gevolg van een incident, dan kan in ieder geval schade aan het watersysteem in het omliggende gebied beperkt of voorkomen worden.



DHV B.V.

5.2.4

Groene daken Wij adviseren u te streven naar het groen maken van alle daken in het plangebied. Een eerste belangrijk voordeel van groene daken is dat zij hemelwater (regen) vasthouden en vertraagd afvoeren. Daarmee wordt piekbelasting van het watersysteem voorkomen. Het waterafvoersysteem en de bijbehorende pompen kunnen daardoor kleiner gedimensioneerd worden, waarmee ruimte en energie wordt bespaard. Het afvlakken van piekafvoer is daarnaast gezien de al bestaande beperkte capaciteit van het watersysteem in en om de Oostvlietpolder gunstig, zeker wanneer rekening wordt gehouden met het grootschalig ‘verstenen’ van het gebied (door de ontwikkeling van het bedrijventerrein) en met de te verwachten hevigere regenbuien als gevolg van de verandering van het klimaat. Groene daken kunnen zo een wezenlijke bijdrage leveren aan het klimaatbestendig maken van de Oostvlietpolder. Groene daken hebben ook andere voordelen. Zij kunnen bijdragen aan het verbeteren van de luchtkwaliteit in de omgeving. Belangrijker is nog dat zij een sterk isolerende werking hebben, en daarmee een bijdrage kunnen leveren aan energiebesparing in de bedrijfsgebouwen. Ten slotte kan getracht worden door het ontwerpen van schuine dakhellingen en/of groene gevels, ook de groene uitstraling van het gebied een impuls te geven. Groene bekleding van gebouwen kan ook leiden tot plaatselijke verkoeling in de zomer.

5.3

Aanbevelingen vervolgproces Voor wat betreft landschappelijke inpassing ligt er vooral een ontwerpopgave in het kader van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Als basis daarvoor kunnen de uitgangspunten uit het vigerende bestemmingsplan worden gebruikt. Wij adviseren u een kort nader onderzoek te laten doen naar de meest wenselijke overgang tussen bedrijventerrein en de ecologische zone. Ten slotte wijzen wij u er op dat indien u aan de zijde langs de A4 inderdaad een verhoging van het maaiveld overweegt, dit mogelijk gemaakt zal moeten worden in de bestemmingsplanwijziging (met name maximale bouwhoogte). De realisatie van de ambitie om tot een hoogwaardige en uniforme ontwerpkwaliteit te komen kan gekoppeld worden aan het streven naar compacte bedrijven uit thema 1. Dezelfde tweetrapsraket dus: allereerst zelf een scherp en coherent beeld ontwikkelen van het gebied en de inrichting daarvan, en vervolgens het opzetten van een slimme coherente realisatiestrategie, die door zorgvuldige keuze van stimulerende maatregelen realisatie van de gestelde ambities moet borgen. De in deze strategie in te zetten middelen hebben wederom nadrukkelijk twee componenten: stimuleren en inspireren (beeldkwaliteitsplan, gebiedsbouwmeester, gezamenlijk leerproces) en waar mogelijk ook afdwingen (deeluitwerking bestemmingsplan, uitgiftebeleid). Ook voor deze ambitie geldt dat andere plaatsen laten zien dat het bereiken van een hoogwaardige en uniforme ontwerpkwaliteit met aandacht voor verantwoord materiaalgebruik zeker mogelijk is, maar ook hier weer geldt dat hier wel van beide kanten (eindgebruikers én gemeente) serieuze inspanningen nodig zijn, in middelen maar zeker ook in tijd. Bovendien is het essentieel dat de gemeente gedurende het proces vast durft te houden aan haar eigen ambities, óók op momenten dat er sprake is van een tegenvallend uitgiftetempo. Ook waar het gaat om het ontwikkelen van slimme groenblauwe structuren signaleren wij vooral een ontwerpopgave. Door deze ambitie expliciet mee te geven aan ontwerpers van stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan kan hier verder uitwerking aan worden gegeven. Dit spoor loopt uiteraard samen met de in het kader van thema 1 benoemde ambitie van een multifunctionele openbare ruimte. Eventueel kan ook nader onderzoek naar het watersysteem (kwantitatief en/of kwalitatief) noodzakelijk zijn. Gemeente Leiden/Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder MD-SU20100002


DHV B.V.

Realisatie van groene daken kan allereerst gestimuleerd worden door hier aandacht voor te vragen in het kader van het beeldkwaliteitsplan en de ondersteuning door de ‘gebiedsbouwmeester’. Het beleefbaar groen maken van de daken (en/of gevels) moet ook in het kader van dit proces gestimuleerd worden. Gezien de relatief beperkte kosten die gepaard gaan met groene daken, mag verwacht worden dat bedrijven redelijk bereid zijn aan realisatie mee te werken. Overwogen kan worden realisatie van groene daken ook echt af te dwingen via het privaatrechtelijk spoor (onderdeel van het contract bij gronduitgifte). Voor zover ons bekend is het niet mogelijk om realisatie via het publiekrechtelijk spoor af te dwingen.



DHV B.V.

6

ENERGIE

6.1

Ambitieniveau In paragraaf 3.3 is beschreven waarom het wenselijk is te komen tot een verduurzaming van de energievoorziening op bedrijventerrein Oostvlietpolder. In een parallel aan dit onderzoek uitgevoerde Energiestudie (Energievisie Oostvlietpolder, DHV, december 2009) is in beeld gebracht hoe aan deze ambitie vorm kan worden gegeven. De ambitie zoals eerder geformuleerd in de intentieovereenkomst tussen gemeente en bedrijfsleven (CO2-neutraliteit op gebouwniveau) is daarbij als uitgangspunt gebruikt. DHV schat in dat deze ambitie een reductie van 31% ten opzichte van de totale CO2-emissie van het bedrijventerrein impliceert. De energievisie Oostvlietpolder beveelt aan om op een aantal maatregelen in te zetten. Om het energiegebruik binnen de te vestigen bedrijven zelf zoveel mogelijk te reduceren, is het essentieel om energiebesparing en energie-efficiency binnen bedrijven te stimuleren. Dat kan door bedrijven die zich op de Oostvlietpolder vestigen te verplichten een energieonderzoek te laten doen. Verder blijkt uit de energievisie dat realisatie van een tweetal windturbines een zeer rendabele en efficiënte manier is om een substantieel deel van de energievraag op het bedrijventerrein duurzaam in te vullen. Ook voor een warmte- en koudeopslag systeem (WKO) met collectief net en individuele warmtepompen geldt naar verwachting dat dit binnen afzienbare tijd rendabel geëxploiteerd kan worden. Andere maatregelen om tot verduurzaming van de energievoorziening in de Oostvlietpolder te komen zijn onaantrekkelijker gebleken. Gebruik van biogas van de nabijgelegen RWZI blijkt niet haalbaar omdat het overgrote deel daarvan al nuttig gebruikt wordt. Een biomassavergister realiseren op het bedrijventerrein kost ruimte (waarvoor naar verwachting zeker niet de beoogde grondprijs betaald zal worden) en leidt tot extra vervoersbewegingen voor de aanvoer van biomassa (circa 23 vrachtwagens per dag). Bovendien is de terugverdientijd van meer dan 15 jaar als betrekkelijk lang te kwalificeren. Dat laat onverlet dat als de gemeente op energiegebied een extra hoge ambitie na zou willen streven (hoger dan CO2-neutraliteit op gebouwniveau), realisatie van een biomassavergister wel een relatief kansrijke optie kan zijn. Voor zonnepanelen in folievorm (dunne film PV-cellen) geldt op dit moment een nog veel langere terugverdientijd (meer dan 40 jaar). Algemeen wordt aangenomen dat deze prijzen de komende jaren fors zullen dalen, terwijl de efficiency (rendement) zal toenemen. Het verdient dan ook aanbeveling om daken en hun oriëntatie waar mogelijk wel al geschikt te maken voor toekomstige toepassing van zonnepanelen, zeker op plaatsen waar niet voor groene daken gekozen gaat worden.

6.2


6.2.1

Energiebesparing en energie-efficiency binnen bedrijven Uit onderzoek blijkt dat op bedrijventerreinen enorm veel energie verloren gaat. Daarvan kan op duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder uiteraard geen sprake zijn. Wij adviseren u dan ook om energiebesparing en energie-efficiency binnen de te vestigen bedrijven actief te gaan stimuleren. Het ‘eisen’ van een energie onderzoek blijkt in de praktijk nodig, omdat in de gangbare bouwpraktijk te weinig wordt stilgestaan bij kansen voor energiebesparing. De ervaring is tevens dat als een bedrijf door onderzoek inzicht krijgt in de grote jaarlijkse kostenbesparingen en de beperkte terugverdientijd van maatregelen, bedrijven vaak vrijwillig kiezen voor deze maatregelen. Ervaringen met dergelijke aanpakken leren dat circa 10% van het energiegebruik kan worden bespaard.



DHV B.V.

Om bedrijven aan te zetten tot energiebesparing, adviseren wij u een tweesporenbeleid te volgen. Allereerst worden bedrijven gestimuleerd door het (verplicht) laten uitvoeren van een duurzaamheids- of efficiencyscan voor elk bedrijf dat zich gaat vestigen op het bedrijventerrein. De resultaten worden doorgesproken samen met de adviseur en de gemeente Leiden en het bedrijf. Daarbij kan de afspraak gemaakt worden om alle maatregelen binnen een bepaalde terugverdientermijn in ieder geval toe te passen. Vanuit het Activiteitenbesluit geredeneerd kan in ieder geval gedacht worden aan een terugverdientijd van minder dan 5 jaar voor alle bedrijven. Door de scan waar mogelijk parallel te laten lopen aan het traject van milieuvergunningverlening worden de administratieve lasten voor het bedrijf beperkt. Ook ontstaat daarmee voor de overheid de mogelijkheid om het traject van vergunningverlening waar nodig te gebruiken om uitvoering en naleving te borgen. Parallel daaraan moeten de bedrijven die zich gaan vestigen in de Oostvlietpolder kunnen leren van elkaars evaringen, zodat ze kansrijke maatregelen van elkaar kunnen overnemen en toepassen. Deze uitwisseling van ervaringen kan gefaciliteerd worden door inrichten van een eigen informatieve website, door koppeling aan het leerproces dat geïnitieerd wordt door de gebiedsbouwmeester en/of koppeling aan de beoogde parkmanagement organisatie.

6.2.2

Windturbines In de energievisie is in algemene zin (dus los van de locatie) bepaald wat de milieuwinst en het financieel rendement is van realisatie van een tweetal windturbines. Daarbij is zowel gerekend voor twee 2MWturbines als voor twee 3MW-tubines met een zelfde ashoogte. Voor beide type turbines wordt een terugverdientijd berekend van 6 tot 7 jaar. Dit is een dusdanig lage terugverdientijd dat verwacht mag worden dat investeerders dit zonder verdere subsidie of investeringsgarantie op zullen pakken. De geproduceerde elektriciteit kan onafhankelijk van het bedrijventerrein teruggeleverd worden aan het net. Daardoor is er in de businesscase geen sprake van afhankelijkheid van de invulling van het terrein. DHV adviseert u te kiezen voor twee 3MW-turbines, aangezien daarmee bij dezelfde inspanning (locatiestudie, vergunningen, grondprijs ed.) een grotere hoeveelheid duurzame energie wordt opgewekt. Met plaatsing van twee windturbines wordt in termen van CO2-emissiereductie echt meters gemaakt. Twee 3MW-turbines leiden naar verwachting tot een CO2-emissiereductie van 30%. Daarmee wordt in één keer de uitgesproken ambitie van CO2-neutraliteit op gebouwniveau gehaald, vrijwel onafhankelijk van de energiebesparing binnen bedrijven. Desondanks wordt aangeraden om ook in dit geval energiebesparing en –efficiency binnen bedrijven te blijven stimuleren. Toepassing van windenergie is dus een zeer rendabele en efficiënte oplossing om tot een verduurzaming van de energievoorziening te komen. Nadeel van windturbines is echter de impact die zij hebben op hun omgeving. Zorgvuldige keuze van een locatie is daarmee essentieel. Zonder vooruit te willen lopen op een noodzakelijk locatieonderzoek (zie hierna onder aanbevelingen vervolgproces), noemen wij een aantal relevante aspecten: • Geluid: de windturbine moet zo geplaatst worden dat deze binnen de vastgestelde geluidnormen past • Slagschaduw: de beweging van de ‘wieken’ heeft een draaiende schaduw tot gevolg • Veiligheid: rekening houden met risico voor de (directe) omgeving • Afstand tot rijkswegen: rekening houden met stelregel Rijkswaterstaat • Landschap: landschappelijke inpassing en visuele hinder • Ecologie: aandacht voor vooral vogels en vleermuizen • Radarverstoring vliegverkeer: rekening houden met lange afstandsradar van Defensie • Andere aandachtspunten: waardevermindering woningen en planschade Gemeente Leiden/Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder MD-SU20100002


DHV B.V.

6.2.3

Warmte- en koudeopslag systeem (WKO) Met de realisatie van twee 3MW-windturbines kan in beginsel de uitgesproken ambitie van CO2-neutraliteit op gebouwniveau worden behaald. Toch adviseert DHV u om bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein ook een warmte- en koudeopslag systeem te realiseren. Belangrijkste reden daarvoor is dat met een dergelijk systeem in de beeldvorming duidelijker een koppeling gemaakt kan worden tussen productie van duurzame energie en het bedrijventerrein zelf. Bovendien kan een WKO-systeem op het bedrijventerrein naar verwachting binnen afzienbare tijd rendabel geëxploiteerd worden. Bij warmte- en koudeopslag in de bodem wordt warmte van de zomer opgeslagen voor gebruik voor verwarming in de winter. Op diezelfde manier wordt in de winter koude opgeslagen voor het koelen van gebouwen in de zomer. In deze maatregel wordt uitgegaan van warmte- en koudeopslag (WKO) in een watervoerende laag in de bodem, ook wel aquifer genoemd. Deze warmte en koude wordt via een collectief leidingnet naar de individuele bedrijven vervoert, waar door middel van individuele warmtepompen het water naar een hoger of lager temperatuurniveau wordt gebracht, naar gelang de behoefte. De tweede watervoerende laag in de bodem van de Oostvlietpolder is volgens de geschiktheidskaart KWO van de provincie Zuid-Holland geschikt voor deze toepassing en er zijn geen belemmeringen in de nabije omgeving voor het toepassen van een warmtepompsysteem. Door het realiseren van een intensief bebouwd bedrijventerrein worden de mogelijkheden voor een collectief warmte- en koudenet vergroot. Er zijn immers veel bedrijven gevestigd in een compact gebied, waardoor een relatief klein net aangelegd hoeft te worden. In de energievisie zijn zowel de milieuwinst als het financieel rendement van een WKO-systeem doorgerekend. Daarbij zijn aannames gedaan voor het type bedrijven dat zich op het bedrijventerrein gaat vestigen en hun warmte- en koudevraag. De berekening door DHV laat een terugverdientijd van circa 5 tot 10 jaar zien, wat zeer acceptabel genoemd kan worden. De toepassing van warmtekoude opslag met een individuele warmtepomp bij de bedrijven, gecombineerd met de energiebesparing binnen die bedrijven zelf leidt tot een CO2-emissiereductie van circa 13% ten opzichte van de totale emissie. De ambitie van CO2-neutraliteit op gebouwniveau (reductie van 31%) wordt daarmee dus niet gehaald. Door de geadviseerde combinatie met realisatie van twee windturbines wordt de beoogde ambitie echter ruimschoots gehaald: de combinatie leidt naar verwachting tot een CO2emissiereductie van 43%. Bijkomend voordeel van deze combinatie is dat in de beeldvorming duidelijker een verbinding kan worden gelegd tussen productie van duurzame energie en het bedrijventerrein zelf. Voor het succesvol exploiteren van een WKO-systeem met collectief net en individuele warmtepompen is uiteraard de afzet essentieel. Deze afzet is afhankelijk van de (grootte en type) bedrijven die zich daadwerkelijk op het bedrijventerrein gaan vestigen. Bovendien is in de aanloopperiode het vollooptempo van het bedrijventerrein essentieel. Voor de exploitant van een WKO-systeem gaan hier in de businesscase grote onzekerheden (en dus risico’s) mee gepaard. Dat maakt dat marktpartijen niet zonder meer bereid zullen zijn realisatie en exploitatie van het systeem op te pakken. De gemeente dient er rekening mee houden dat een investeerder hetzij garantie op zijn investering vraagt of ondersteuning van de gemeente, bijvoorbeeld door te participeren in het op te zetten warmtebedrijf. Hierbij moet rekening gehouden wordt met een bedrag van ongeveer 10% van de investeringsomvang (€ 300.000 - € 400.000).



DHV B.V.

6.3

Aanbevelingen vervolgproces Het daadwerkelijk uitvoeren van efficiencyscans kan gestimuleerd worden door deze als gemeente aan bedrijven aan te bieden. Wij adviseren u dan wel vooraf afspraken te maken over wat er met de resultaten van de scan dient te gebeuren (bijvoorbeeld realisatie van alle gesignaleerde kansen met een terugverdientijd lager dan vijf jaar). Overwogen kan worden uitvoering van onderzoeken ook echt af te dwingen via het privaatrechtelijk spoor (onderdeel van het contract bij gronduitgifte). Voor zover ons bekend is het voor de meeste bedrijven niet mogelijk om uitvoering via het publiekrechtelijk spoor af te dwingen, anders dan gekoppeld aan trajecten voor milieuvergunningverlening. Het uitwisselen van ervaringen kan gestimuleerd worden door hier aandacht voor te vragen in het kader van de ondersteuning door de ‘gebiedsbouwmeester’ en in het kader van de parkmanagement organisatie. Gezien de korte terugverdientijd van geïdentificeerde kansen, mag verwacht worden dat – zodra deze kansen eenmaal in beeld zijn – bedrijven redelijk bereid zijn aan realisatie mee te werken. Om tot daadwerkelijke realisatie van windturbines te komen, adviseren wij u met klem spoedig een uitgebreid locatieonderzoek te laten uitvoeren. In dit onderzoek worden alle relevante aspecten zorgvuldig gewogen, en aan de hand daarvan een voorstel gedaan voor mogelijke locaties. Daarbij wordt steeds geredeneerd vanuit de huidige inrichting/bestemming. Vanuit die optiek is het aan te raden spoedig een locatieonderzoek uit te voeren en de meest geschikte locaties via een bestemmingsplanwijziging vast te laten stellen. Hoe langer er wordt gewacht, des te meer belemmeringen er kunnen ontstaan. Daarnaast blijkt het in de praktijk essentieel om zo vroeg mogelijk aan draagvlak in de omgeving te gaan werken. Het is daarom het overwegen waard om het proces van locatieonderzoek een interactief karakter te geven. Om het draagvlak voor de turbines ook bij de te vestigen bedrijven te vergroten, kunt u in de verdere planuitwerking een participatiemodel onderzoeken. Daarmee worden ondernemers medeeigenaar van de turbines, en gaan zij dus ook meedelen in de toekomstige opbrengsten daarvan. Eventueel zou u eenzelfde mogelijkheid ook aan omwonenden kunnen bieden. De mogelijkheid bieden tot participatie (óók in financiële zin) blijkt een effectieve aanpak om draagvlak voor windenergie te vergroten. Voor realisatie van een WKO-systeem zal aanvullend onderzoek uitgevoerd moeten worden om inzicht te krijgen in de bodemopbouw en de geohydrologie. Daarnaast zal, om een vergunningsaanvraag in het kader van de grondwaterwet te kunnen doen, een effectenstudie verricht moeten worden waarin het effect op grondwaterstanden en de thermische invloed worden berekend. Indien realisatie van het systeem vergunningstechnisch mogelijk blijkt, kan gezocht gaan worden naar een partij die het systeem daadwerkelijk gaat realiseren. Gezien de eerder genoemde onzekerheden met betrekking tot het type te vestigen bedrijven en de vollooptijd, is participatie van de gemeente (in ieder geval in eerste instantie) zeer waarschijnlijk noodzakelijk. Naar gelang de participerende partijen en de gekozen samenwerkingsvorm kan vervolgens een organisatie (en rechtsvorm) worden opgezet.



DHV B.V.

7

MOBILITEIT

7.1

Ambitieniveau In paragraaf 3.4 is uiteen gezet dat het potentiële knelpunt waar het gaat om de ontsluiting van het bedrijventerrein, ook een prachtige kans biedt om na te denken over duurzamere mobiliteitsalternatieven. De belangrijkste ambitie binnen dit thema is om tot duurzaam woon-werkverkeer te komen. Daartoe zal een hoogwaardige mix van vervoersalternatieven aan werknemers worden aangeboden. Daarmee worden niet alleen verkeersbewegingen in en om het gebied voorkomen, maar kan ook het ruimtegebruik voor bijvoorbeeld parkeren aanzienlijk worden gereduceerd (zie onder thema 1). Een tweede ambitie is het optimaliseren van het fietsnetwerk in het gebied, zowel gericht op snel fietsverkeer (woon-werk) als op recreatief gebruik. Ten slotte wordt de transitie naar rijden op alternatieve brandstoffen in het gebied waar mogelijk gefaciliteerd. Voor wat betreft het verduurzamen van de logistieke component van het bedrijventerrein is met name een zorgvuldige bedrijfskeuze relevant. Het ligt niet voor de hand om op het bedrijventerrein bedrijven te vestigen waarvan de activiteiten gepaard gaan met extreem veel transportbewegingen. Verder is naar aanleiding van de workshops door DHV nagedacht over de mogelijkheid om voor het bedrijventerrein tot een gezamenlijk bevoorradingspunt en distributiesysteem te komen. Hoewel er zeker argumenten zijn die voor een dergelijk concept pleiten, adviseert DHV u hier niet op in te zetten, omdat onze experts de haalbaarheid van een dergelijk concept te gering achten. In de jaren negentig is op verschillende plaatsen in Nederland uitgebreid geëxperimenteerd met concepten voor stedelijke distributie. Geen van deze experimenten heeft tot een echt succes geleid. Belangrijkste reden daarvoor is dat een extra schakel in de (in hoge mate efficiënte) logistieke keten wordt toegevoegd. Dat heeft ingrijpende financiële, organisatorische en juridische gevolgen (denk aan verantwoordelijkheid voor goederen, verzekering e.d.). Pas recent lijken er meer succesvolle initiatieven voor stedelijke distributie te ontstaan, niet in de laatste plaats vanwege aanscherping van geluidsnormen en met name emissie-eisen in binnensteden (zogenaamde milieuzones). Van dergelijke zaken is op het bedrijventerrein Oostvlietpolder geen sprake. DHV acht daarmee de slaagkans van een gezamenlijk bevoorradingspunt en distributiesysteem te gering. Dat laat onverlet dat het wel buitengewoon interessant is om de haalbaarheid van een gezamenlijk bevoorradingspunt binnen de pakhuizen te onderzoeken (al dan niet gekoppeld aan een systeem van gezamenlijke opslag; zie thema 1). Ook dat zal ongetwijfeld allerhande organisatorische en juridische vragen oproepen, maar van een extra schakel in de logistieke keten is dan in ieder geval geen sprake.

7.2


7.2.1

Duurzaam woon-werkverkeer Om tot een verduurzaming van het woon-werkverkeer te komen, is het bieden van een volwaardig alternatief voor de auto essentieel. Het gaat er daarbij om dat werknemers een keuze kunnen maken uit verschillende opties en modaliteiten, en die ook onderling slim kunnen combineren tot een snelle en aantrekkelijke keten, naar gelang de behoefte die zij op dat moment hebben.



DHV B.V.

Één van de meest duurzame alternatieven voor woon-werkverkeer is uiteraard de fiets. Hierop zal onder de maatregel optimaliseren van het fietsnetwerk verder worden ingegaan. Verder is de OV-bereikbaarheid essentieel. Essentieel is dat de OV-bereikbaarheid vanaf de uitgifte van de eerste kavel goed geregeld is. Ervaring leert dat als werknemers eenmaal voor de auto hebben gekozen (bijvoorbeeld vanwege slechte OV-bereikbaarheid van hun werklocatie), het buitengewoon lastig is om daar later nog verandering in aan te brengen. Een fantastische kans voor het bedrijventerrein Oostvlietpolder biedt het voorgenomen transferium op het snijvlak van A4, N11 en Rijngouwelijn. Hier kan een belangrijk verkeersknooppunt ontstaan, dat op betrekkelijk korte afstand van het bedrijventerrein ligt. Zeker met de trend dat bij transferia ook steeds meer diensten gaan worden aangeboden (waaronder fietsverhuur, OV-fiets, verhuur elektrische scooters), kunnen deze voor reizigers een aantrekkelijke functie gaan krijgen. Door vervolgens een snelle verbinding met het bedrijventerrein te realiseren (bijvoorbeeld een shuttleservice welke gebruik mag maken van de vluchtstrook), kan een snel en hoogwaardig vervoersalternatief worden gecreëerd. Daarbij zou zelfs onderzocht kunnen worden in hoeverre het transferium ook gebruikt kan gaan worden als parkeervoorziening voor het bedrijventerrein, vergelijkbaar met de functie die transferium Westraven voor bedrijventerrein Papendorp in Utrecht vervult.

7.2.2

Optimaliseren van het fietsnetwerk Om tot een zo aantrekkelijk mogelijk fietsnetwerk te komen zijn een aantal elementen van belang. Allereerst dient er natuurlijk sprake te zijn van logische routes in een netwerkstructuur. Een fietser moet simpel gezegd makkelijke kunnen komen op de plek waar hij heen wil. Een tweede voorwaarde is een goede kwaliteit van die fietsverbinding. Het gaat dan om een goede infrastructuur via welke een fietser met zo weinig mogelijk hinder (en dus zoveel mogelijk snelheid) zijn bestemming kan bereiken. Zeker gezien de sterke opkomst van (elektrische) scooters en zogenaamde trapondersteunde fietsen (fietsen met een elektromotor) en het daarmee samenhangende snelheidsverschil tussen verschillende gebruikers, adviseren wij u fietspaden voldoende ruim (breed) te dimensioneren. Ten slotte dient bij het ontwerp van fietsroutes expliciete aandacht te zijn voor de sociale veiligheid daarvan.

7.2.3

Rijden op alternatieve brandstoffen Er tekent zich inmiddels een duidelijke trend af richting meer gebruik van alternatieve brandstoffen voor vervoersmiddelen. Met name rijden op aardgas (en nu groen gas) en elektrisch rijden kunnen op steeds meer belangstelling rekenen. Daarnaast zal vooral ook een steeds hoger percentage biobrandstoffen bijgemengd gaan worden in conventionele brandstoffen. Deze ontwikkeling kan op het bedrijventerrein betrekkelijk eenvoudig gefaciliteerd worden. Zowel laadpunten voor elektrische voertuigen als vulpunten voor biobrandstoffen kunnen zonder een groot ruimtebeslag worden gerealiseerd.

7.3

Aanbevelingen vervolgproces Wij adviseren u vroegtijdig met de concessieverlener in gesprek te gaan over de bereikbaarheid van het gebied via openbaar vervoer en eventuele wenselijke aanpassingen daarin. De eventuele kosten van aanpassingen zullen – zeker wanneer de eventuele wijzigingen gekoppeld kunnen worden aan een nieuwe concessieperiode – gedragen worden door de concessieverlener.



DHV B.V.

Voor wat betreft het transferium kan een gerichte vervolgstudie de mogelijkheden op dit vlak in beeld brengen en ook aanbevelingen doen over hoe een en ander georganiseerd zou kunnen worden. Allereerst zal uiteraard onderzocht moeten worden hoe hard de plannen voor het transferium zijn, en in hoeverre een sterke koppeling met bedrijventerrein Oostvlietpolder mogelijk en gewenst is. Mochten hier mogelijkheden liggen, dan zullen de mogelijkheden van natransport naar het bedrijventerrein zelf onderzocht moeten worden, zowel via (huur-) fiets als via een snelle shuttle. Een toekomstige parkmanagement organisatie zou nadrukkelijk een rol kunnen spelen in realisatie en exploitatie van een dergelijke voorziening. Om tot een optimaal fietsnetwerk te komen zal op basis van een netwerkanalyse bepaald moeten worden op welke plaatsen eventuele nieuwe fietsverbindingen noodzakelijk zijn. Voor het bedrijventerrein zelf zijn in ieder geval goede verbindingen met de Leidse binnenstad en het toekomstig transferium van belang. Vervolgens is het vooral een ontwerpopgave om tot aantrekkelijke, brede, snelle een veilige fietsroutes te komen. De kosten daarvan zijn gering, waarbij subsidie (met name van provincies) doorgaans tot de mogelijkheden behoort. Het faciliteren van rijden op alternatieve brandstoffen kan in een latere planfase worden uitgewerkt. Daarbij ligt het voor de hand dat elektrische laadpunten door individuele bedrijven worden gerealiseerd, terwijl bij een vulpunt voor biobrandstoffen een collectieve voorziening voor de hand ligt. Deze laatste zou door een markpartij in de vorm van een groen tankstation gerealiseerd kunnen worden. Uiteraard dient daar dan wel ruimte op een goed bereikbare locatie voor beschikbaar te zijn.



DHV B.V.

8

BOVENLIGGEND HERKENBAAR CONCEPT

8.1

Kernelementen Samen met de deelnemers aan de laatste workshop is gezocht naar een bovenliggend herkenbaar concept dat de duurzame ontwikkeling van bedrijventerrein Oostvlietpolder kenmerkt. Wat onderscheid dit bedrijventerrein in de toekomst van vergelijkbare gebieden, en waarin uit zich dat voor de toekomstige gebruikers? Onder andere de volgende elementen werden daarbij genoemd: • Collectief, samen • Werken • Prettige plek • Succesvol, “een duurzaam belegde boterham” • Duurzaam • In het groen • In Leiden en voor Leiden • A4-locatie • Intensief • Pakhuisconcept • Stedelijk karakter • Ruimtelijke kwaliteit In termen van uitstraling laat het bedrijventerrein zich dus allereerst kenmerken door de ligging in het groen. Het gebied zelf is intensief bebouwd, heeft een stedelijk karakter en een hoge ruimtelijke kwaliteit. Kenmerkend daarvoor zijn de pakhuizen. Deze leggen ook de koppeling met het feit dat in het gebied veel meer samengewerkt wordt dan gebruikelijk. Door de hoge kwaliteit en duurzame invulling van het gebied is het bedrijventerrein een prettige plek om te werken, ook in de toekomst. Ondernemingen opereren succesvol, en leveren daarmee ook een belangrijke bijdrage aan de Leidse economie. Het bedrijventerrein heeft met haar strategische ligging tussen de stad Leiden en de A4 betekenis voor zowel Leiden zelf, de Leidse regio als voor de Randstad als geheel.

8.2

Naam, motto en mission statement Op basis van de voorgaande elementen zijn tijdens de workshop voorstellen gedaan voor een naam van het bedrijventerrein, een motto en een mission statement. Omdat zij goed weergeven wat de betrokkenen (blijkbaar) de essentie van een duurzaam Oostvlietpolder vinden, willen wij u de gedane suggesties niet onthouden. Als namen en motto zijn genoemd Leids Pakhuis: samen ondernemen in het groen en Green Key: een duurzaam belegde boterham. De eerste naam verwijst uiteraard naar Leiden als locatie van het bedrijventerrein, gekoppeld aan het idee van het pakhuis. In het motto wordt dit geconcretiseerd door de woorden ‘samen ondernemen’. Ten slotte wordt in het motto het groene karakter van het gebied toegevoegd. De tweede naam start gelijk met dat groene karakter (waarbij ‘green’ ook aan duurzaamheid refereert). Met de term ‘key’ wordt uiteraard verwezen naar de sleutel die Leiden symboliseert. In het bij deze naam gevoegde motto wordt wederom het element duurzaamheid benoemd, maar dit keer ook in de betekenis van toekomstbestendigheid. De ‘belegde boterham’ wijst ten slotte op de sociaaleconomische betekenis van het gebied. Dit laatste motto is ook uitgewerkt in een mission statement: samen succesvol werken op een prettige plek voor een duurzaam belegde boterham.



DHV B.V.

9

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

9.1

Conclusies De duurzame ontwikkeling van bedrijventerrein Oostvlietpolder kan in de basis concreet vorm krijgen door aandacht te besteden aan vier thema’s: intensief en flexibel, inpassing in omgeving, energie en mobiliteit. Het thema intensief en flexibel sluit aan op het streven naar een hoge netto/bruto verhouding en naar de ambitie om binnen de vastgestelde kaders zoveel mogelijk werkgelegenheid te realiseren. Daarnaast wordt zuinig omgegaan met schaarse ruimte, wat extra van belang is omdat dit voor Leiden de laatste uitbreidingslocatie is. Dat betekent dat het van het grootste belang is dat binnen dit gebied zoveel mogelijk bedrijven een plek kunnen krijgen. Het thema flexibiliteit moet hier nadrukkelijk aan gekoppeld worden: intensief gebruiken van een gebied maakt dat extra goed nagedacht zal moeten worden over flexibiliteit. Om aan dit thema vorm te geven, adviseren wij u om op een deel van het bedrijventerrein (circa 20%) een nieuw te ontwikkelen concept voor bedrijfshuisvesting te introduceren, het pakhuisconcept. Deze pakhuizen vormen iconen van intensief en flexibel ruimtegebruik in de Oostvlietpolder. De in het pakhuis gedachte collectieve voorzieningen zijn niet alleen beschikbaar voor de in het pakhuis gevestigde bedrijven, maar ook voor omliggende bedrijven. Daarnaast liggen ook in het resterende deel van het bedrijventerrein grote kansen voor intensief en flexibel ruimtegebruik. Allereerst ligt er een opgave bij de gemeente zelf om de openbare ruimte in het gebied zo multifunctioneel en intensief mogelijk te laten ontwerpen. Daarnaast valt er uiteraard enorm veel winst te halen bij de bedrijven zelf, door ook deze compacter te ontwerpen dan gebruikelijk. Ten slotte zal goed moeten worden nagedacht over strategisch ruimtegebruik binnen het bedrijventerrein, om daarmee op gebiedsniveau intensief ruimtegebruik en flexibiliteit zo goed mogelijk samen te laten gaan. Het tweede thema, inpassing in omgeving, is onontkoombaar gezien het hoogwaardige gebied waarin het bedrijventerrein Oostvlietpolder wordt ontwikkeld. Enerzijds gaat het er daarbij om dat het bedrijventerrein zoveel mogelijk aansluit op de omgeving, waarmee aantasting van het landschap wordt voorkomen. Tegelijkertijd kan door het benutten van de kwaliteiten van dat landschap een prachtig bedrijventerrein in het groen ontstaan, zeker wanneer dit gecombineerd wordt met een hoogwaardige ontwerpkwaliteit in het bedrijventerrein zelf. Een eerste essentiële ambitie in dit kader is het zo zorgvuldig mogelijk landschappelijk inpassen van het bedrijventerrein in die omgeving. Één en ander moet zijn beslag krijgen in het uit te werken stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Deze vormen tevens de basis voor een hoogwaardige en uniforme ontwerpkwaliteit van te realiseren bouwvolumes. Verder adviseren wij u om via slimme groenblauwe structuren, gekoppeld aan de bestaande watergangen in het gebied, het omliggende landschap zo goed mogelijk het gebied in te halen. Zo kunnen gebruikers van het bedrijventerrein genieten van de kwaliteiten van het omliggend gebied. Bovendien wordt hiermee de basis gelegd voor een watersysteem dat ook toekomstige ontwikkelingen (klimaatverandering) kan weerstaan. Een tweede maatregel in dat kader is de ambitie om alle daken groen te maken. Het thema energie sluit allereerst aan op de algehele maatschappelijke noodzaak om te komen tot een verduurzaming van de energievoorziening. Daarnaast wordt ingespeeld op het feit dat dit ook voor ondernemers belangrijke voordelen kan hebben. Het slim gebruiken van energie, en zeker het uitwisselen van reststromen, kan tot aanzienlijke kostenbesparingen leiden. Met de verwachte toekomstige stijging van energieprijzen worden deze voordelen alleen maar groter.



DHV B.V.

In een parallel aan dit onderzoek uitgevoerde energiestudie is in beeld gebracht hoe aan deze ambitie vorm kan worden gegeven. De ambitie zoals eerder geformuleerd in de intentieovereenkomst tussen gemeente en bedrijfsleven (CO2-neutraliteit op gebouwniveau) is daarbij als uitgangspunt gebruikt. Om het energiegebruik binnen de te vestigen bedrijven zelf zoveel mogelijk te reduceren, is het essentieel om energiebesparing en energie-efficiency binnen bedrijven te stimuleren. Dat kan door bedrijven die zich op de Oostvlietpolder vestigen te verplichten een energieonderzoek te laten doen. In aanvulling daarop zal ook productie van duurzame energie gerealiseerd moeten worden om de beoogde ambitie te behalen. Uit de energievisie blijkt dat realisatie van een tweetal windturbines een zeer rendabele en efficiënte manier is om een substantieel deel van de energievraag op het bedrijventerrein duurzaam in te vullen. Bovendien wordt hierdoor in termen van CO2-emissiereductie echt meters gemaakt: alleen al de realisatie van twee 3MW-turbines leidt tot realisatie van de uitgesproken doelstelling van CO2-neutraliteit op gebouwniveau. Wij adviseren u desondanks om daarnaast ook een warmte- en koudeopslag systeem (WKO) te realiseren. Een dergelijk systeem legt in de beeldvorming duidelijker een verbinding tussen de productie van duurzame energie en het bedrijventerrein zelf. Bovendien kan een WKO-systeem op het bedrijventerrein naar verwachting binnen afzienbare tijd rendabel geëxploiteerd worden. Het laatste thema, mobiliteit, hangt samen met het feit dat – in ieder geval zolang de Rijlandroute niet is gerealiseerd – de verwachting is dat een goede ontsluiting van het bedrijventerrein niet heel makkelijk te realiseren is. Daaruit is de ambitie ontstaan om dit potentiële knelpunt om te buigen in kansen voor duurzame alternatieven. Daarmee wordt niet alleen een bijdrage geleverd aan verduurzamen van mobiliteit en het ontlasten van de omgeving, maar wordt tegelijkertijd getracht het ruimtegebruik voor mobiliteit in en om het gebied zoveel mogelijk te beperken. De belangrijkste ambitie binnen dit thema is om tot duurzaam woon-werkverkeer te komen. Daartoe zal een hoogwaardige mix van vervoersalternatieven aan werknemers worden aangeboden. Met name het toekomstige transferium op het snijvlak van A4, N11 en Rijngouwelijn biedt daarvoor geweldige aanknopingspunten. Een tweede ambitie is het optimaliseren van het fietsnetwerk in het gebied, zowel gericht op snel fietsverkeer (woon-werk) als op recreatief gebruik. Ook wordt de transitie naar rijden op alternatieve brandstoffen in het gebied waar mogelijk gefaciliteerd. DHV acht de slaagkans van een gezamenlijk bevoorradingspunt en distributiesysteem te gering. Dat laat onverlet dat het wel buitengewoon interessant is om de haalbaarheid van een gezamenlijk bevoorradingspunt binnen de pakhuizen te onderzoeken (al dan niet gekoppeld aan een systeem van gezamenlijke opslag).

9.2

Aanbevelingen vervolgproces In de tabel op de volgende pagina worden de eerder in dit rapport beschreven thema’s, achterliggende ambities en bijbehorende vervolgstappen overzichtelijk weergegeven. Voor een verdere toelichting daarop wordt verwezen naar de beschrijvingen in de hoofdstukken per thema (hoofdstuk 4 t/m7). In algemene zin bevelen wij aan de diverse genoemde maatregelen de komende periode steeds verder te concretiseren parallel aan de invulling van het gebied (en dus het bekend worden van de eindgebruikers). Voor veel van de genoemde maatregelen geldt dat het slagen daarvan voor een belangrijk deel afhankelijk is van die eindgebruikers, de te vestigen bedrijven. Alleen al daarom is het van wezenlijk belang om die eindgebruikers steeds actief in het uitwerkingsproces te betrekken. Met een dergelijke interactieve uitwerking legt u ook de basis voor de dubbele strategie die al op meerdere plaatsen in dit rapport geadviseerd is. Deze strategie begint steeds weer met enthousiasmeren, stimuleren en inspireren. Om te voorkomen dat dit alles in vrijblijvendheid blijft steken, worden parallel de meest cruciale aspecten geborgd. Daarmee wordt per thema in ieder geval een minimum kwaliteitsniveau afdwingbaar gemaakt. Gemeente Leiden/Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder MD-SU20100002


DHV B.V.

Wij bevelen u aan in de verdere planvorming geen gebruik te maken van certificeringsystemen als cradle to cradle of BREEAM. Cradle to cradle is als concept zondermeer inspirerend, maar blijkt in de praktijk nog nauwelijks toepasbaar in gebiedsontwikkelingen. Voor BREEAM geldt dat de maatwerkversie voor specifieke (industriële) functies nog niet in Nederland beschikbaar is, wat certificering zeer kostbaar maakt.

Thema

Ambitie

Vervolgstap

Intensief en flexibel

Pakhuisconcept

- Uitvoeren marktverkenning - Aandragen als pilotproject in convenant Zuid-Holland - Uitwerking pakhuisconcept - Uitwerken in ontwerpen stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan - Ontwikkelen visie in beeldkwaliteitsplan - Opstellen realisatiestrategie (oa gebiedsbouwmeester en slimme eisen in deeluitwerkingen bestemmingsplan) - Uitwerken in verkaveling - Betrekken in uitgiftestrategie

Multifunctionele openbare ruimte Compacte bedrijven

Strategisch ruimtegebruik

Inpassing in omgeving

Landschappelijke inpassing

Hoogwaardige ontwerpkwaliteit

Slimme groenblauwe structuren

Groene daken

Energie

Energiebesparing in bedrijven Windturbines WKO-systeem

Mobiliteit

Duurzaam woon-werkverkeer Optimaliseren fietsnetwerk Alternatieve brandstoffen

- Uitwerken in ontwerpen stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan - Onderzoek overgang ecologische zone - Ontwikkelen visie in beeldkwaliteitsplan - Opstellen realisatiestrategie (oa gebiedsbouwmeester en slimme eisen in deeluitwerkingen bestemmingsplan) - Uitwerken in ontwerpen stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan - Eventueel nader onderzoek watersysteem - Nadrukkelijk onderdeel maken van beeldkwaliteitsplan en realisatiestrategie - Privaatrechtelijk vastleggen (bij gronduitgifte) - Energie efficiencyscans aanbieden/afdwingen - Stimuleren uitwisselen leerervaringen - Uitgebreid locatieonderzoek - Werken aan draagvlak in omgeving / participatie - Onderzoek bodemopbouw en geohydrologie - Effectenstudie voor vergunningaanvraag - Zoeken marktpartij en opzetten warmtebedrijf - Overleg OV-bereikbaarheid met concessieverlener - Vervolgstudie kansen transferium - Uitwerken in ontwerpen stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan openbare ruimte - Uitwerking mogelijk in later stadium - Eventueel ruimtereservering groen tankstation



DHV B.V.

9.3

Reflecterend: naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder? Afsluitend een aantal opmerkingen over de bijdrage die de in dit advies voorgestelde maatregelen leveren aan het daadwerkelijk duurzaam ontwikkelen van bedrijventerrein Oostvlietpolder. Oftewel: kan met het voorgestelde met recht gesproken over een duurzaam bedrijventerrein? Allereerst benadrukken wij graag dat in dit advies vooral gefocust is op de maatregelen die op gebiedsniveau genomen zouden moeten worden. Dat heeft een drietal redenen. Allereerst past het bij de fase waarin de planvorming zich bevindt: juist nu is het zaak om voor het gebied als geheel te bepalen in welke richting dat zich zal gaan ontwikkelen. Duurzaamheid moet integraal onderdeel worden gemaakt van die basis die nu wordt gelegd. Zo wordt duurzaamheid ook verankerd in de fundamenten van de ontwikkeling, waarmee ook invulling wordt gegeven aan de Leidse doelstelling om een duurzame invulling ook tot een kracht van het gebied te maken. Een tweede reden om op dit moment de basis op gebiedsniveau te leggen, is dat daarmee zoveel mogelijk flexibiliteit naar de toekomst wordt behouden. De doelstellingen en ambities zijn glashelder, maar de concrete invulling kan bepaald worden aan de hand van de State of the art op dat moment. De in dit advies voorgestelde ambities en maatregelen maken in ieder geval geen toekomstige ontwikkelingen onmogelijk, integendeel zelfs. De derde reden sluit bij de vorige aan: behoud van flexibiliteit in keuze van maatregelen past ook bij de regierol die de gemeente wil aannemen richting te vestigen bedrijven. De gemeente maakt glashelder wat zij met de ontwikkeling van de Oostvlietpolder voor ogen heeft, en doet er ook alles aan om dat te bereiken. Tegelijkertijd krijgen ondernemers de ruimte om binnen de vastgestelde kader zelf invulling te geven aan deze ambities. Het voorgaande geeft tegelijkertijd ook de noodzaak aan om als gemeente de realisatie van uitgesproken ambities continu te blijven borgen in het planvormingsproces. Het benoemen van een projectleider duurzaam Oostvlietpolder (ca 0.2 FTE) kan daar een belangrijke bijdrage aan leveren. Deze projectleider begeleidt de noodzakelijke vervolgonderzoeken, bewaakt de realisatie van ambities en de onderlinge samenhang daartussen (totaalconcept) en rapporteert periodiek aan het College van B&W. Bovendien kan door blijvende betrokkenheid vanuit de gemeente, ook richting de te vestigen bedrijven, in de verdere uitwerking aandacht worden gevraagd voor andere relevante thema’s (bijv. verantwoord materiaalgebruik, water en reststromen). Al deze aspecten kunnen later, op het geëigende moment, ingevlochten worden in de structuur die dan ontstaan is vanuit de aanbevolen (nader uit te werken) realisatiestrategie. Dan de inhoudelijke thema’s. Het in dit advies voorgestelde ambitieniveau mag niet onderschat worden. Zeer intensief ruimtegebruik op een bedrijventerrein is nieuw en zeer uitdagend, en tegelijkertijd vanuit duurzaamheid en toekomstbestendigheid geredeneerd essentieel. Immers: zo wordt zuinig omgegaan met schaarse ruimte en tegelijkertijd toekomstige herstructurering voorkomen. De consequenties van intensief bouwen voor bedrijven zijn fors. Bedrijven zullen na moeten denken over een andere vormgeving van hun bedrijfsprocessen en de consequenties daarvan voor het ontwerp van hun gebouw. Gecombineerd met de voorgestelde eisen voor wat betreft ruimtelijke kwaliteit zal dat betekenen dat bedrijven een gebouw op maat zullen moeten laten ontwerpen. Dat is op een bedrijventerrein niet bepaald gebruikelijk. Ook de voorgestelde intensieve samenwerking tussen bedrijven (zowel in de pakhuizen als daarbuiten) is uiterst vernieuwend, en gaat (zeker in de pakhuizen) vele malen verder dan regulier parkmanagement. Ook dat element is dus zondermeer uitdagend. Tegelijkertijd ontstaat bij het succesvol realiseren van deze ambitie een perfecte basis voor nog verdergaande samenwerking tussen bedrijven, juist ook in hun primaire bedrijfsproces. Daarmee is een enorme milieuwinst te boeken. De voorgestelde maatregelen op energiegebied leiden tot een substantieel hogere CO2-emissiereductie dan de eerder uitgesproken ambitie van CO2-neutraliteit op gebouwniveau. En ook de voorgestelde maatregelen om duurzamere vormen van mobiliteit te stimuleren kunnen – zeker voor een bedrijventerrein – als ingrijpend worden gekwalificeerd. Kortom: ons inziens wordt een degelijke basis gelegd voor een duurzaam Oostvlietpolder. Gemeente Leiden/Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder MD-SU20100002


DHV B.V.

10

COLOFON

Gemeente Leiden/Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder MD-SU20100002 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf

: : : : : : : : : : :

Gemeente Leiden Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder C8162.01.001 29 pagina's Frank Weijnen Gerrit Jan Schraa, Thomas Metz Gerrit Jan Schraa Gerrit Jan Schraa Thérèse van Gijn 5 januari 2010



DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 E [email protected] www.dhv.nl

DHV B.V.

Press "Appendix Report" button to Insert the First Appendix


bijlage 0 -1-

Naar een duurzaam bedrijventerrein Oostvlietpolder

Recommend Documents