KWALITATIEVE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN WEST-BRABANT - EINDRAPPORT - Stec Groep aan SES West-Brabant

KWALITATIEVE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN WEST-BRABANT - EINDRAPPORT Stec Groep aan SES West-Brabant

Stec Groep B.V. Evert-Jan de Kort en Martijn Bruil 18 maart 2009

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

2.

ANTWOORD OP UW KERNVRAGEN 2.1 Wat is het economische belang van bedrijventerreinen in de SES-regio? 2.2 Hoeveel vraag naar bedrijventerrein is er de komende jaren in de SES-regio? 2.3 Wat is de herkomst van de vraag die zich in SES-regio voordoet? 2.4 Welke soort bedrijven vragen vooral ruimte in de SES- regio komende jaren? 2.5 Welke behoefte is er vanuit knelpuntbedrijven in de SES-regio? 2.6 Welke locatie- en huisvestingseisen hebben de bedrijven in de SES-regio? 2.7 Wat is het aanbod en hoe staat het met de kwaliteit van de bestaande terreinen? 2.8 Hoe sluiten vraag en aanbod komende jaren (kwalitatief) op elkaar aan?

3.

ADVIES STRATEGIE SES-REGIO 65 3.1 Strategie locatieontwikkeling: welke locaties en welk type? 65 3.2 Strategie beleid en randvoorwaarden: welk beleid moet de regio voeren en wat is daarvoor nodig? 83 BIJLAGEN

1 1 3 3 4 4 11 19 32 36 40 50 55

1. INLEIDING 1.1 Uw situatie Bedrijventerreinen belangrijk voor verdere economische ontwikkeling van SES regio Bedrijventerreinen hebben in de SES-regio een belangrijke economische functie. Zo bieden ze plaats aan 15% van alle bedrijven in de regio en ruim 40% van de totale werkgelegenheid. Ook de komende jaren blijven bedrijventerreinen belangrijk voor een gezonde economische ontwikkeling van de SES-regio. De positieve ontwikkeling van de werkgelegenheid in de afgelopen jaren zet zich richting 2020 voort1, en slaat voor een belangrijk deel neer op bedrijventerreinen, zo tonen de prognoses aan. Dit betekent enerzijds dat er voldoende terreinen moeten zijn. Anderzijds moeten de terreinen in de SES-regio ook kwalitatief up-to-date zijn. U heeft behoefte aan een regionaal inzicht in de kwalitatieve vraag In dat kader willen de SES-regio en de provincie Noord-Brabant (beiden opdrachtgevers) meer inzicht in de kwalitatieve aspecten van de bedrijventerreinenvraag. Welke bedrijven zoeken ruimte in West-Brabant? Welke locaties vragen zij nu en in de toekomst? Hoe sluit het aanbod hierop aan? Worden er locatietypen gemist? Welke rol speelt de verouderde voorraad in het accommoderen van de toekomstige behoefte? Hoe nieuwe terreinen goed in samenhang met bestaande te ontwikkelen? Hoe zorgvuldig ruimtegebruik een extra impuls te geven in de SES-regio? Met het antwoord op deze vragen wil de regio toekomstbestendige bedrijventerreinen ontwikkelen en werken aan een gezonde bedrijventerreinenmarkt (minder risico’s, beter af te zetten product, betere prijsvorming, meer regie). Ook wil de regio zo inspelen op de recente landelijke ontwikkelingen in het bedrijventerreinenbeleid (Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen, Mooi Nederland).

1

Betreft een prognose die over conjuncturele pieken en dalen heen kijkt. Hoewel op korte termijn door de economische recessie een afname van de werkgelegenheid is te verwachten, neemt op middellange en lange termijn de werkgelegenheid in West-Brabant verder toe.

Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

1

Dit inzicht treft u aan in deze rapportage Voorliggende rapportage gaat in op de kwalitatieve vraag in de SES-regio. Geclusterd naar vragen en antwoorden, komen de locatiewensen en -eisen van bedrijven in de SES-regio aan bod en wordt inzichtelijk gemaakt in hoeverre de huidige voorraad en plannen van de regiogemeenten hierop aansluiten. In onderstaande kaart is met een rode ster aangegeven welke gemeenten onderdeel uitmaken van dit onderzoek. Figuur 1: overzicht onderzochte gemeenten (rode ster) en RPO gebieden

RPO Heusden Altena

RPO BredaTilburg

RPO Westhoek

RPO Zandgemeenten

Bron: Provincie Noord-Brabant, bewerking Stec Groep (2009)


2

1.2 Onze aanpak Startpunt van ons werk was een startoverleg op 23 september 2008. In dit overleg is met het Regionaal Afstemmingsoverleg Bedrijventerreinen (RAB) de aanpak van het project besproken en zijn werkafspraken gemaakt. Vervolgens hebben wij ons gefocust op de kwalitatieve aspecten van de bedrijventerreinenmarkt in de SES regio. Hiervoor raadpleegden wij diverse bronnen waaronder onze databases Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (BIB) en Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN), IBIS Werklocaties (Stec Groep en Arcadis, 2008), de Bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005), de provinciale bedrijventerreinenprognose 20062040 (Etin in opdracht van Provincie Noord-Brabant, 2006), de bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK,SES), de ETIN Bedrijventerreinenenquête 2007, de Uitwerkingsplannen en de (concept-) voortgangsrapportages Werken 2007/2008 en diverse gemeentelijke stukken. Ook bezochten we de belangrijkste locaties in de regio en voerden we gesprekken met bedrijven en makelaars. Een eerste bondige notitie met resultaten is besproken in een tussenbijeenkomst met de werkgroep op 4 november 2008. Daarna hebben we deze eerste versie van het concept rapport opgesteld. Deze rapportage is besproken in het RAB van 26 november 2008. Na deze bespreking en de presentatie in het AB van 15 december hebben we de rapportage verder afgerond. Op 11 februari zal dit rapport in het RAB besproken worden.

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat onze bevindingen over de kwalitatieve vraag voor de SES-regio in de vorm van vragen en antwoorden. In hoofdstuk 3 vindt u de te volgen strategie voor de SES-regio. In de bijlagen treft u een uitgebreide analyse als onderbouwing aan. De bijlagen bestaan uit: A. Aanbod van en vraag naar bedrijventerreinen in de SES-regio; B. Analyse kansrijke doelgroepen in de vraag.


3

2. ANTWOORD OP UW KERNVRAGEN In dit onderdeel treft u de belangrijkste conclusies over de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen in de SES-regio de komende jaren. Zie de bijlage voor achterliggende informatie. Tenzij anders is aangegeven, hebben de (oppervlakte)gegevens over bedrijventerreinen betrekking op peildatum 1-1-2008.

2.1 Wat is het economische belang van bedrijventerreinen in de SES-regio? De regio telt 7.140 ha bruto bedrijventerrein Op peildatum 1 januari 2008 telt de SES-regio zo’n 7.140 hectare bruto (4.768 hectare netto) bedrijventerrein. Bedrijventerrein Moerdijk heeft met 2.600 ha bruto hierin een flink aandeel. Exclusief Moerdijk bedraagt de bedrijventerreinenvoorraad in West-Brabant ruim 4.500 ha bruto. Exclusief Moerdijk heeft Breda met ruim 875 ha bruto het grootste bedrijventerreinenareaal in de regio. Daarnaast hebben vooral Oosterhout, Bergen op Zoom en Roosendaal een omvangrijk bedrijventerreinenareaal. Deze vier gemeenten zijn samen goed voor meer dan de helft van het totale oppervlak bedrijventerrein in de regio. Ook qua werkgelegenheid ligt in deze gemeenten het zwaartepunt van de regio.


4

Figuur 2: werkgelegenheid SES regio naar gemeente

Bron: provincie Noord-Brabant, 2009

Er is nog bijna 250 ha netto terrein uitgeefbaar Het grootste deel van het oppervlak is al uitgegeven aan bedrijven. Op dit moment is nog ongeveer 250 hectare netto bedrijventerrein voor uitgifte in de regio beschikbaar, waarvan het meeste in Halderberge en Roosendaal (meer dan de helft van het uitgeefbare areaal)2. Het grootste deel van dit aanbod wordt gevormd door bedrijventerrein Borchwerff II. Tabel 1: Totale voorraad bedrijventerreinen per gemeente per 1 januari 2008 Gemeenten Aalburg Alphen-Chaam Baarle-Nassau Bergen op Zoom Breda Drimmelen Etten-Leur Geertruidenberg Halderberge Moerdijk Oosterhout Roosendaal Rucphen Steenbergen Werkendam Woensdrecht Woudrichem Zundert

Bruto 50,0 20,4 16,5 579,4 876,0 43,0 380,3 362,1 301,0 281,8

Netto 32,4 14,4 11,8 452,1 710,3 37,6 306,6 295,6 205,4 234,6

Aandeel 1% 0% 0% 13% 19% 1% 8% 8% 7% 6%

724,1 494,4 50,4 99,5 113,5 64,5 59,5 27,0

567,1 387,3 47,8 71,4 87,4 55,4 45,4 21,1

16% 11% 1% 2% 2% 1% 1% 1%

Bruto-netto verhouding 65% 71% 72% 78% 81% 87% 81% 82% 68% 83%

Opmerking

Exclusief industriepark Moerdijk. Dit terrein is 2.600 ha bruto

78% 78% 95% 72% 77% 86% 76% 78% Exclusief industriepark Moerdijk. Dit terrein is 2.600 bruto (slechts 1200 netto. Het Totaal West-Brabant 4.543,3 3.583,7 100% totale bedrijventerreinenareaal in West-Brabant bedraagt 7.140 ha Bron: IBIS Werklocaties 2008 (Stec Groep en Arcadis, 2009), Voortgangsrapportage Werken 2008 (Werkgroep Werken WestBrabant en Breda-Tilburg), bedrijventerreinenrapportage 2008 (SES) 2

Het gaat hier om het aanbod per 1-1-2008 dat voor uitgifte gereed is gemaakt (dus ontsloten, bouwrijp). Dit aanbod is echter niet allemaal in gemeentelijke handen. Het betreft ook aanbod dat bijvoorbeeld in bezit is van een ontwikkelaar.


5

Vooral logistiek, industrie en groothandel zijn op de terreinen gevestigd Op de bedrijventerreinen in de regio zijn vooral bedrijven gevestigd die actief zijn in logistiek, industrie, bouw en (groot)handel. Voorbeelden van grote bedrijven in deze sectoren zijn onder andere Flowserve (voorheen Varco BJ, EttenLeur), Abbott en Samsung (Breda), Hitachi (Oosterhout) en Sabic en Philip Morris in Bergen op Zoom. De bedrijven in deze sectoren zijn goed voor 75% van alle werkgelegenheid op de terreinen in de regiogemeenten, zie figuur 3.

Figuur 3: Werkgelegenheid op bedrijventerreinen in West-Brabant Overig 11% Zakelijk 14%

Industrie 36%

Vervoer 11% Bouw Handel 8% 20% Bron: Nota Bedrijventerreinen West-Brabant, SES

De overige 25% aan werkgelegenheid op de bedrijventerreinen wordt gevormd door bedrijven in onder andere de bouw, consumentendiensten, zoals grootschalige detailhandel en showrooms, zakelijke en overige dienstverlening en R&D/laboratoria. Op de terreinen zijn ruim 6.200 bedrijven gevestigd, die goed zijn voor ruim 40% van de werkgelegenheid Circa 15% van de in totaal 43.000 bedrijven/instellingen in de regio is op een (formeel) bedrijventerrein gevestigd. Daarmee zijn de bedrijventerreinen goed voor ruim 40% van de werkgelegenheid in de regio. Dat is relatief veel, aangezien het landelijke aandeel op circa 33% ligt. Kijkend naar de samenstelling van de werkgelegenheid en het type bedrijven dat op de terreinen actief is dan zien we dat de reguliere bedrijventerreinsectoren handel/reparatie, bouw, logistiek en industrie het meeste voorkomen. De bedrijven in deze sectoren zijn goed voor zo’n 75% van alle werkgelegenheid op de terreinen in de SES-regio. De logistieke sector is oververtegenwoordigd in vergelijking met andere Brabantse regio´s.


6

De oververtegenwoordiging van grote (bovenregionale) logistieke bedrijven en proces- en voedingsmiddelenindustrie op de West-Brabantse terreinen (zie 2.3) vertaalt zich in een relatief grote omvang van bedrijven op deze bedrijventerreinen. Zo kan 3% van het aantal vestigingen in de regio tot het grootbedrijf (100 of meer werknemers) worden gerekend. Dat is fors meer dan landelijk gemiddeld (1%). Al met al is het grootbedrijf goed voor circa 42% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in West-Brabant. Dit maakt de regio in tijden als nu ook kwetsbaar. De sterk vertegenwoordigde industrie en logistiek zijn immers erg conjunctuurgevoelig3. Tegelijkertijd constateren we dat de West-Brabantse industrie minder kwetsbaar is dan bijvoorbeeld de industriële sector in de regio Zuidoost-Brabant. In deze regio zijn vooral veel bedrijven in de metaal- en elektro-industrie gevestigd, zoals toeleveranciers en producenten van onderdelen voor de auto-industrie. Deze industriële branches reageren veel sterker op schommelingen in de vraag dan bijvoorbeeld de voedingsmiddelenindustrie. Immers, de aanschaf van een luxe product als een auto kan de consument wel een paar jaar uitstellen, voor basisbehoeften als eten en drinken gaat dit niet op. Tot en met 2020 groeit de werkgelegenheid met circa 15% op de bedrijventerreinen Verwacht wordt dat de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de SES-regio groeit met circa 15% tot circa 140.000 banen in 2020. Deze werkgelegenheidsgroei is vergelijkbaar met de groei van de werkgelegenheid in de totale provincie4. Achterliggende oorzaken voor de groei van werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de SES-regio zijn onder meer de sterke ontwikkeling van én – op langere termijn – gunstige vooruitzichten voor de sector logistiek/groothandel. De werkgelegenheid in deze sector groeit met zo’n 15%. De meeste groei vindt echter plaats in ‘nieuwe sectoren’ als consumentendienstverlening en zorg. Hierdoor neemt het aandeel van de logistieke sector in de totale werkgelegenheid op de terreinen in de SES-regio zelfs licht af van 26% naar

3

Het zijn bovendien relatief vroeg-cyclische sectoren. Met ander woorden: sectoren als logistiek en industrie reageren als een van de eersten op de neergang van de economie (bijvoorbeeld door afnemende wereldhandel c.q. im- en export). Tegelijkertijd profiteren deze sectoren – en dus West-Brabant – ook weer het snelst van een verbeterende conjunctuur! 4 De groei van de totale werkgelegenheid in Noord-Brabant in de periode 2005-2020 is geprognosticeerd op 15% (bron: Etin, 2006). Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

7

25% (zie figuur 4). Het aandeel van de dienstverlenende sectoren stijgt van 25% naar 34% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in 2020. Overigens zijn de prognoses beleidsarm. Dit wil zeggen, dat als extra wordt ingezet op bijvoorbeeld de ontwikkeling van de logistiek of het concentreren van werkgelegenheid op bedrijventerreinen – bijvoorbeeld door ontwikkeling van Logistiek Park Moerdijk – de werkgelegenheidsgroei hoger kan uitvallen. Het omgekeerde kan natuurlijk ook: meer inzet op bijvoorbeeld functiemenging kan leiden tot een lagere groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De werkgelegenheidsgroei doet zich ook niet op alle bedrijventerreinen voor. Vooral op oudere, meer binnenstedelijk gelegen terreinen en met een oververtegenwoordiging van industriële activiteiten, stabiliseert de werkgelegenheid zich of neemt deze zelfs af. De kapitaalkrachtigere bedrijven vertrekken naar de nieuwe locaties aan de stadsranden, de meer traditioneel/functionele bedrijven met minder geld blijven achter. Vaak hebben deze terreinen alleen toekomstperspectief wanneer ze worden geherstructureerd, bijvoorbeeld door ze geschikt te maken voor nieuwere, hoogwaardigere productieactiviteiten en/of voor startende bedrijven. In dat geval kan de werkgelegenheid op deze terreinen weer echt groeien.


8

Figuur 4: werkgelegenheid naar sector op bedrijventerreinen in SES-regio, 2006 en 2020 100%

3%

90%

12%

80%

10% 14%

70% 60%

5% 15% overheid en kwartaire diensten financiële en zakelijke diensten

26% 25%

50%

consumentendiensten en overige diensten

40%

logistiek

30%

nijverheid 49% 41%

20% 10% 0% 2006

2020

Bron: Prognose bedrijventerreinen 2006-2020, ETIN in opdracht van Provincie Noord-Brabant, 2006

De terreinen zijn goed voor 47% van de toegevoegde waarde5 in de regio De terreinen in de regio hebben een aandeel van circa 47% in de toegevoegde waarde in de regio6. Dit is hoog (in geheel Noord-Brabant is dit 43%) en onder andere het gevolg van de sterke vertegenwoordiging van stuwende sectoren7 op de West-Brabantse terreinen met een meer dan gemiddelde arbeidsproductiviteit, zoals de voedingsindustrie (€ 135.000 per fulltime werkende). De bedrijven in deze, maar bijvoorbeeld ook de chemische sector en logistiek, hebben – in vergelijking met andere sectoren – een relatief hoge kennisintensiviteit en hoge omzetten per hectare bedrijventerrein en per arbeidsplaats. Hoewel de gegevens stammen uit 2000, is onze verwachting dat sindsdien de toegevoegde waarde alleen maar is gestegen. Er zijn immers sindsdien nog veel meer grote (bovenregionale) bedrijven in logistiek en industrie in West-Brabant gevestigd (zie ook verderop). Figuur 5: aandeel TW (toegevoegde waarde) op bedrijventerreinen per Coropregio*, 2000 Brabantse regio’s • West-Brabant: 47% • Midden-Brabant: 41% • NO-Brabant:41% • ZO-Brabant: 44% • Brabant totaal: 43%

Bron: vertaling BLM naar Brabant, Stec Groep in opdracht van Brabantse Samenwerkende Kamers van Koophandel, 2006. * West-Brabant bevat alle SES-gemeenten behalve de gemeenten Werkendam, Woudrichem, Aalburg, Alphen-Chaam en Baarle-Nassau, die in de Corop Midden-Noord-Brabant vallen

5

De toegevoegde waarde is het inkomen dat in het productieproces wordt gevormd. Het is het inkomen dat beschikbaar is voor de beloning van de betrokken productiefactoren. Het is het verschil tussen de marktwaarde van productie en de daarvoor ingekochte grondstoffen. De toegevoegde waarde is dus gelijk aan de omzet minus de ingekochte goederen. De toegevoegde waarde drukt de essentie van produceren uit, namelijk het toevoegen van waarde aan een goed 6

Bron: Ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen. Een verkenning van een nieuwe methodiek, OTB i.o.v. Ministerie van EZ, 2004. Stuwende sectoren: sectoren die direct of indirect onder invloed staan van internationale concurrentie. De arbeidsproductiviteit ligt in deze sectoren gemiddeld zo’n 38% hoger dan in verzorgende sectoren. Stuwende sectoren zijn industrie, landen tuinbouw, distributie/logistiek en zakelijke en financiële diensten. Verzorgende sectoren zijn bijv. detailhandel, openbaar bestuur, zorg. 7


9

Door de hoge toegevoegde waarde op de terreinen wordt per hectare veel geld verdiend in West-Brabant. Een hectare bedrijventerrein levert zo’n € 2 miljoen op (toegevoegde waarde per jaar), wat circa € 0,5 miljoen hoger is dan het nationale gemiddelde8. Zie ook onderstaande figuren. Figuur 6: ruimteproductiviteit9 per hectare (in mln euro) op Brabantse bedrijventerreinen, uitgesplitst naar Corop-regio 2,5

Brabants gemiddelde: € 2 miljoen

2

Nederlands gemiddelde: € 1,6 miljoen 1,5

1

0,5

0 West-Brabant

Midden-Brabant

NoordoostBrabant

Zuidoost-Brabant

Bron: Ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen. Een verkenning van een nieuwe methodiek, OTB in opdracht van Ministerie van EZ, 2004, bewerking Stec Groep (2009)

8

We houden dan wel industriepark Moerdijk buiten beschouwing. Wanneer we dit terrein meerekenen, dan wordt de gemiddelde ruimteproductiviteit sterk gedrukt (daalt naar 1,1 miljoen euro/ha per jaar). Dit komt doordat het terrein extensief wordt benut (netto/brutoverhouding is 46%). Immers, veel ruimte wordt ingenomen door onder meer havens, spoor- en buisleidingen en wegen. Ook de grote grondreserve van Shell drukt de ruimteproductiviteit van dit terrein. 9 De toegevoegde waarde per hectare bedrijventerrein Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

10

We concluderen: • Bedrijventerreinen zijn erg belangrijk voor de economie en welvaart van de SES-regio. De terreinen bieden plaats aan 14% van alle bedrijven/instellingen (vooral logistiek, (groot)handel/reparatie, industrie) en ruim 40% van de werkgelegenheid in de SESregio. Verder wordt er flink geld verdiend; 47% van de toegevoegde waarde in de regio komt op bedrijventerreinen tot stand. Daarmee levert elke hectare bedrijventerrein in de regio gemiddeld zo’n € 2 miljoen op. Dit is exclusief Industrieterrein Moerdijk. Dit terrein reduceert– vanwege de noodzakelijke extensieve opzet (o.a. i.v.m. externe veiligheid, milieuzonering) – de gemiddelde ruimteproductiviteit aanzienlijk. • Het economisch belang van de terreinen in de regio neemt komende jaren verder toe. Zo wordt een werkgelegenheidsgroei op de terreinen verwacht van circa 15% tot en met 2020. Belangrijkste strategie voor de regio: Om het economisch belang van de terreinen op peil te houden en te vergroten, moet de SES-regio: • Behoud van de huidige bedrijventerreinen in de regio nastreven. Dit is van belang om veel directe, maar vooral ook indirecte werkgelegenheid in de regio te waarborgen. • Ruimte blijven bieden voor de belangrijke stuwende sectoren op haar terreinen. Hieronder vallen vooral de (voedingsmiddelen)industrie en de logistieke sector. • Een betere benutting van bestaande terreinen nastreven door onder andere actieve herstructurering.

2.2 Hoeveel vraag naar bedrijventerrein is er de komende jaren in de SES-regio? De meeste ruimtebehoefte door verplaatsing en uitbreiding van bedrijven De ruimtevraag in de regio komt, evenals in voorgaande jaren, vooral van verplaatsende of uitbreidende bedrijven. In totaal zijn deze bedrijven goed voor bijna 70% van de gronduitgifte in de SES-regio.


11

Figuur 7: Aard van de uitgifte in de SES-regio in 2003-2007 en totaal 100%

Ontwikkelaarsprojecten

90% 80%

Verplaatsing

70%

Uitbreiding

60% 50%

Nieuwvestiging

40% 30% 20% 10% 0% 2003

2004

2005

2006

2007

Totaal

Bron: Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008, (KvK, SES)

De netto uitbreidingsvraag wordt geraamd op 625 ha netto tot en met 2020 Tot en met 2020 is behoefte aan circa 625 hectare netto bedrijventerrein in de SES-regio. Dit uitgaande van het economisch meest gunstige scenario (GE-scenario)10. Deze vraag is het gevolg van uitbreiding van bestaande bedrijven, vestiging van nieuwe bedrijven en startende ondernemingen, maar nog zonder rekening te houden met zorgvuldig ruimtegebruik (zie bijlage A voor meer info). De 625 hectare is dus geen planningsopgave, maar puur een prognose van de (uitbreidings)vraag! Dit is exclusief vervangingsvraag voor bovenmatige onttrekking, een belangrijke component in de regio Naast de uitbreidingsvraag wordt de ruimtebehoefte in toenemende mate bepaalt door vervangingsvraag. De bedrijfsruimtevraag zal, namelijk in toenemende mate gaan bestaan uit (compensatie)behoefte door transformatie van bestaande, verouderde (vaak binnenstedelijke) locaties11. Deze component is, indien hiervan bovengemiddeld sprake is in een regio, onvoldoende belicht in de ‘top-down’ behoefteramingen en moet dan ook (deels) bij de vraag worden opgeteld.

10

Dit scenario is het uitgangspunt van de provincie Noord-Brabant en is volgens ons ook de juiste keuze. Zie voor een toelichting pagina 15 11 Of een terrein voor transformatie in aanmerking komt hangt o.a. af van ligging ten opzichte van woonbebouwing en toekomstperspectief vanuit de markt. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

12

De vervangingsvraag bedraagt zo’n 140 ha netto tot en met 2020 Ondanks een inventarisatie van de gemeenten naar transformatielocaties, ontbreekt exact zicht op de vervangingsvraag uit hoofde van onttrekking. De informatie bleek bij veel gemeenten niet of slechts onvolledig voorhanden. Daarom baseren we ons naast de gemeentelijke gegevens in IBIS, op bureauexpertise 12 en recente informatie van de provincie over het ruimtegebruik op de Brabantse bedrijventerreinen. Op basis van de genoemde bronnen constateren we dat de vervangingsvraag door onttrekking van bedrijventerreinen steeds belangrijker zal worden in de SES-regio. Een flinke hoeveelheid bedrijventerrein staat als verouderd te boek. De meest recente opgave van de gemeenten in IBIS Werklocaties telt op tot zo’n 1.500 ha bruto verouderd terrein. Het zwaartepunt ligt in de gemeenten Breda, Oosterhout, Geertruidenberg, Roosendaal en Etten-Leur.

12

Figuur 8: veroudering en herstructureringsplannen in SES-regio 1600

1484

1400 1200

1213

1000 800 600

412

496 80 transformatie

246 102 herprofilering

400 200

Bron: IBIS, 2008

Onder meer IBIS Werklocaties, maar ook uitgebreide analyses van de verouderingssituatie van bedrijventerreinen in provincies Gelderland en Overijssel en regio’s als Haaglanden, Kop van Noord-Holland, West-Friesland, Gooi en Vechtstreek.


13

geen plannen

revitalisering

face-lift

netto verouderd

0 bruto verouderd

Voor een aanzienlijk deel van deze terreinen staan plannen op stapel en/of zijn ze in uitvoering. Voorbeelden hiervan zijn o.a. Majoppeveld in Roosendaal, Vijf Eiken in Oosterhout en de Emer/Krogten in Breda. Zeker daar waar het meer binnenstedelijk gelegen terreinen betreft, vaak de oudste terreinen in de gemeente, is regelmatig verkleuring naar kantoren of wonen aan de orde. Voor circa 5 tot 10% van de verouderde voorraad is een dergelijke vorm van transformatie aan de orde, zo blijkt uit gegevens van de provincie Noord-Brabant en IBIS. Voorbeelden van transformatie in de regio zijn o.a. Geertruidapolder in Bergen op Zoom (15 ha, transformatie naar wonen), bedrijventerrein Bosschenhoofd (2 ha transformatie naar wonen in de gemeente Halderberge en de Spoorhaven in

Roosendaal (9ha.). Vooral ook in Breda zal komende jaren relatief veel bedrijventerrein (in totaal ca. 40 tot 60 ha. netto) in de spoorzone verkleuren naar wonen/kantoren. In totaal tellen de pure transformatieplannen in de SES-regio op tot zo’n 80 hectare netto (110 hectare bruto) bedrijventerrein. Echter, ervaring uit andere provincies en regio’s leert dat ook herprofilering (circa 100 hectare bruto, circa 70 hectare netto) deels leidt tot onttrekking van bedrijventerreinen door andere functies. Daarnaast weten we uit de praktijk dat – wanneer kosten en opbrengsten op een rij worden gezet – gemeenten soms toch nog tot transformatie over gaan, ook al was dit eerst niet de bedoeling. Tot slot is het zo dat sommige terreinen steeds meer in hun ontwikkeling worden belemmerd door woningbouw in de nabije omgeving. Vaak leiden deze ontwikkelingen ook tot transformatie van delen van terreinen op termijn13. Om deze transformatieplannen/-processen te kunnen realiseren is uitplaatsingscapaciteit en schuifruimte voor bedrijven nodig. Dit vertaalt zich in extra bedrijventerreinenbehoefte. Het voorgaande overwegende, en rekening houdend met een regulier landelijk vervangingspercentage van zo’n 0,15 tot 0,2% over het (bestaande) areaal bedrijventerreinen14, is onze inschatting dat de vervangingsvraag in de SES-regio goed is voor een extra ruimtebehoefte van circa 120 tot 160 hectare. Daarnaast nog circa 65 hectare additionele bovenregionale behoefte, vooral vanuit de logistiek Verder houden we rekening met de uitzonderlijke positie van met name West-Brabant op de bovenregionale verplaatsingsmarkt. Vooral onder logistieke partijen is de regio ‘hot’. Deze sector is dan ook goed voor circa 70% van de bovenregionale dynamiek in de SES-regio. De helft hiervan vindt plaats in Breda, en daarnaast vooral in Roosendaal en Moerdijk. Overige bovenregionale dynamiek komt vooral uit de sfeer van

13

Dit is bijvoorbeeld nadrukkelijk het geval in de Rotterdamse regio, zo bleek uit een analyse van ons voor de KvK Rotterdam (2008). Veel terreinen worden hier steeds verder in hun functioneren belemmerd door woningbouw. Sommige bedrijven moeten daardoor op zoek naar alternatieve ruimte (vervangingsvraag). Op een termijn van enkele jaren betekent dit vaak dat het hele terrein verkleurt naar wonen/werken of puur wonen. 14 Ook analyses van het Ministerie van VROM tonen aan dat dit een realistisch percentage is. Dit is wat hoger dan we in de rapportage voor Breda-tilburg gehanteerd hebben, omdat we bij het beoordelen van de verouderingssituatie al geselecteerd hebben op de zwaarst verouderde terreinen (terreinen die voor zware revitalisering, herprofilering en/of transformatie in aanmerking komen). Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

14

productie/industrie. Hoewel de bovenregionale vraag deels al is meegenomen in de prognoses - door uitgifte van terrein aan bovenregionale vestigers in de jaren voor 2008 – vinden we het verstandig de vraag toch wat op te plussen voor de bovenregionale behoefte. De bovenregionale belangstelling is immers fors bovengemiddeld en wordt naar verwachting alleen maar meer nu Logistiek Park Moerdijk concreet op de planning staat. Maar ook ontwikkelingen als het AFCWB kunnen extra logistiek en groothandel aantrekken. Zie ook 2.3 (vanaf pagina 22) voor argumentatie! Al met al achten we een extra (bovenregionale) vraag van 10% aannemelijk. Dit betekent een behoefte van circa 65 ha netto, waarvan naar verwachting minimaal 70% afkomstig is uit de logistieke sector15. Tot slot kan ook de recessie op termijn leiden tot extra (bovenregionale) ruimtevraag uit de logistiek! Hoe gek het ook klinkt, kan de huidige recessie (op termijn) ook een boost geven aan de behoefte vanuit de bovenregionale logistieke vestigers. De laagconjunctuur dwingt immers veel logistieke bedrijven/dienstverleners tot kostenbesparingen. Een van de belangrijkste manieren om deze besparingen te realiseren is schaalvergroting. Consolidatieprocessen en schaalvergroting onder logistieke partijen nemen de komende tijd naar verwachting dan ook een vlucht, waardoor de gemiddelde ruimtevraag per logistieke vestiger (los van het autonome proces van schaalvergroting in de sector) verder zal toenemen (> 10 ha). Verder profiteren sommige logistieke dienstverleners ook nadrukkelijk van de recessie doordat hun klanten de huidige logistieke processen nog een kritisch tegen het licht houden en zoeken naar verdere efficiëntie en kostenbesparing. In veel gevallen is het dan aantrekkelijk de gehele logistieke keten uit te besteden aan partijen als DHL, Kuehne + Nagel, FedEx, etc. Op termijn betekent dit dus groei en extra ruimtebehoefte bij de logistieke dienstverleners!

De totale ruimtebehoefte bedraagt dus circa 830 hectare netto t/m 2020 De totale vraag t/m 2020 ramen we op 815 tot 845 ha. Daarvan is circa 15 tot 20% toe te rekenen aan vraag door vervanging, de overige behoefte komt hoofdzakelijk door groei (uitbreidingsvraag) van bedrijven.

15

Dit komt aardig overeen met eerdere analyses die we uitvoerden voor de Brabantse Kamers van Koophandel (Vertaling BLM naar Brabant, Stec Groep in opdracht van BSK, 2006).


15

Tabel 2: Totale vraag naar bedrijventerreinen SES-regio tot en met 2020, in netto hectares Vraag

Netto hectares 625 125 – 155 65 815 – 845

BLM-prognose 2008-2020 Vervangingsvraag 2006-2020 Bovenregionale vraag 2008-2020 (10%) Totale vraag 2008-2020

Bron: Prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2040 (ETIN Adviseurs, 2007) en Stec Groep 2009

De gemiddelde jaarlijkse vraag komt hiermee op circa 65 tot 70 ha netto in de periode t/m 2020. Dit is fors lager dan de gemiddelde uitgifte over de afgelopen 20 jaar in West-Brabant (circa 100 ha per jaar). Zie bijlage A. We hebben voor de vraagraming per RPO-gebied de vraag in stedelijke en landelijke regio’s16 indicatief omgezet in vraag per gemeente en vervolgens vertaald naar de vraag per RPO-gebied. Hiertoe zijn de historische uitgifte van de laatste 20 jaar en het aandeel van de regio in het toekomstige aanbod als (indicatieve) verdeelsleutels gebruikt. Op basis hiervan zien we dat de grootste behoefte zich manifesteert in de regio Westhoek (geconcentreerd in stedelijke regio Bergen op Zoom-Roosendaal) en de regio BredaTilburg (westelijk deel). Tabel 3: indicatieve verdeling vraag (netto ha) t/m 2020 naar RPO-gebied in de SES-regio RPO-gebied Breda-Tilburg (westelijk deel) Land van Heusden en Altena Westhoek Zandgemeenten Totaal

Aandeel (indicatief) 55 % 5-7% 35% 2-3% 100%

Ha netto (indicatief) 460 51 297 22 830

Bron: prognose bedrijventerreinen Brabant 2006-2040, bewerking Stec Groep (2009)

16

In de prognose bedrijventerreinen Brabant 2006-2040 was de onderverdeling niet in RPO’s, maar in landelijke en stedelijke regio’s. Een omrekening naar gemeenten en vervolgens naar RPO’s was dus noodzakelijk. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

16

GE- of TM-scenario: realistisch? Voor de behoefteraming is gerekend met het gunstigste groeiscenario uit de BLM, namelijk Global Economy (zie ook bijlage). Op dit moment speelt op rijksniveau de discussie om het op een na gunstigste groeiscenario, Transatlantic Market, te kiezen. Indien we dit naar West- en Midden-Brabant vertalen, dan moet de regio rekening houden met een circa 15% lagere vraag. De provincie Brabant houdt echter vast aan het GE-scenario. Wij onderschrijven dit, gezien de sterke ruimtelijk-economische en demografische uitgangspositie en de hoge economische ambities van de regio. Zo wordt in kader van Pieken in de Delta gewerkt aan het verdere benutten van de strategische ligging van Zuidwest-Nederland tussen de mainports Rotterdam en Antwerpen. In dat kader noemen we o.a. initiatieven als Maintenance Valley/Maintenance Competence Center en de MIRT corridorstudie Rotterdam/Antwerpen. Deze ontwikkelingen zullen de komende jaren tot extra vraag leiden van bedrijven in o.a. logistiek, onderhoud en industrie. Om deze vraag te kunnen faciliteren en de ambities waar te kunnen maken, is dan wel voldoende en kwalitatief goede ruimte nodig. Door te kiezen voor het GE scenario en een bovenregionale vraag van 10% te hanteren houden Figuur 9: Historische economische groei in Noordwe rekening met deze ruimtevraag (uit voornamelijk Brabant en subregio’s in relatie tot groei in BLM de logistieke sector). scenario’s Midden Noord-Brabant 1996-2007

Ook wanneer we de verwachte gemiddelde economische groeipercentages uit de BLMscenario’s vergelijken met de historische economische groei in Midden-,West- en NoordBrabant, kunnen we constateren dat het GEscenario aannemelijk is (figuur 9). Immers, de provincie Brabant – en West- en Midden-Brabant in het bijzonder – laten groeicijfers zien die boven het groeicijfer liggen uit het GE-scenario (2,6% per jaar) en TM (1,9% per jaar).


2,5% 2,9%

West Noord-Brabant 1996-2007 Noord-Brabant 1996-2007

3,2% 2,8%

Nederland 1996-2007 TM scenario 2001-2040

1,9% 2,6%

GE scenario 2001-2040 0,0%

0,5%

Bron: CBS Statline en CPB, 2009

17

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

Bovendien: de geprognosticeerde jaarlijkse uitgifte in het GE scenario voor de SES-regio ligt met circa 65 tot 70 ha netto al beduidend onder het langjarig (1987-2007) gemiddelde van circa 100 ha. Hoewel in de prognose met conjuncturele dalen (en pieken) rekening is gehouden, is het voor de korte termijn verstandig rekening te houden met een flink lagere behoefte door de economische recessie. Ondanks dat de SES-regio minder gevoelig is voor economische cycli dan bijvoorbeeld Zuidoost-Brabant (zie figuur 10) zal de economische tegenwind tot medio 2010/2011 wel een duidelijk neerwaarts effect hebben op de bedrijventerreinenbehoefte in de regio. Al met al is de behoefteprognose vooral geschikt om inzicht te bieden in verwachte ruimtevraag voor de langere termijn. Voor de bedrijventerreinenplanning op de korte termijn is het model te grof en is aanvullende informatie uit bijvoorbeeld monitoring van behoefte nodig. De jaarlijkse bedrijventerreinenenquête bijvoorbeeld (gehouden door SES) is hiervoor een heel goede basis, vooral in combinatie met de bedrijventerreinenrapportage. Figuur 10: economische groei in de Brabantse Corop-regio’s,1999-2006

Bron: provincie Noord-Brabant, 2009


18

2.3 Wat is de herkomst van de vraag die zich in SES-regio voordoet? 85% van het aantal ruimtevragers in de regio is nu al gevestigd in de regio De grootste vraag naar terrein in de SES-regio komt van het lokale/regionale bedrijfsleven. In aantallen bedrijven bekeken is circa 85% van de vraag afkomstig van bedrijven die al in de regio zijn gevestigd. Dit zien we duidelijk terug in de gronduitgifte in de regio (zie figuur 11). Figuur 11: Herkomst verwervers naar uitgifte m2 grond, in procenten, 2003 t/m 2007 Eig en gemeente Andere gemeente uit SES-gebied Andere gemeente uit Brabant Andere gemeente uit Nederland Buitenland

Uitgif te in m2

Aantal uitg iften

Onbekend

0%

20%

40%

60%

80%

100%


Ook een recent onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL, 2008, zie kader) laat zien dat de vraag naar bedrijfsruimte in Nederland sterk regionaal is (verhuisradius max. zo’n 20 km). Belangrijkste redenen van de sterk regionale verhuisradius: werknemers, oorsprong/historie bedrijf, woonplaats directeur/eigenaar.


19

Verhuizingen en werkgelegenheid Onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving in 2008 naar verhuizingen van bedrijven en werkgelegenheidsgroei, leverde de volgende conclusies op: • In Nederland verhuizen jaarlijks ongeveer 18.000 bedrijven en overheidsinstellingen; dit is ongeveer 4 procent van de populatie. Deze bedrijven nemen ongeveer 200.000 werknemers met zich mee, ofwel 3 procent van de nationale werkgelegenheid. Gemeenten concurreren met elkaar om deze werkgelegenheid naar zich toe te trekken. • Verhuizende bedrijven groeien aanmerkelijk sneller dan bedrijven die niet verhuizen. Rond de tijd dat zij verhuizen, zien bedrijven hun werkgelegenheid anderhalf tot twee maal zo snel groeien als bedrijven die niet verhuizen. • De meeste bedrijven verhuizen binnen de eigen regio (94 procent) of zelfs binnen de eigen gemeente (75 procent). De groei van de gemeentelijke werkgelegenheid door bedrijven van elders die zich in de gemeente vestigen, moet dus niet worden overschat. • Gemeenten moeten zich vooral richten op de huisvesting van bedrijven uit de eigen gemeente die een andere, grotere locatie zoeken. • In Nederland zijn verhuizende bedrijven even belangrijk als nieuwe bedrijfsvestigingen voor de lokale werkgelegenheidsgroei. Gemeentelijk beleid gericht op het huisvesten van bestaande, uitbreidende bedrijven kan evenveel effect hebben als beleid gericht op het stimuleren, en laten overleven, van nieuwe bedrijvigheid. • De bereikbaarheid met de auto, de economische omvang en een geringe afstand tot andere economische concentraties (waardoor een grotere markt voor afzet en personeel ontstaat) zijn belangrijke kenmerken die bepalen of een gemeente aantrekkelijk is als vestigingsplaats voor bedrijven uit andere gemeenten. • De huidige competitie tussen gemeenten bij de acquisitie van bedrijven kan leiden tot onzorgvuldig ruimtegebruik, tot leegstand, en tot hoge rentelasten bij gemeenten. Problemen moeten worden opgelost op het schaalniveau waarop ze spelen. Omdat de meeste bedrijfsverplaatsingen zich afspelen binnen de eigen gemeente en regio, zal het 'prisoners’ dilemma', waarbij geen enkele gemeente de behoefte voelt eenzijdig te stoppen met de acquisitie van bedrijven vooral op regionaal niveau moeten worden opgelost. Bron: PBL, Verhuizingen van bedrijven en groei werkgelegenheid,2008

Daarnaast komt een relatief grote groep bedrijven van buitenaf de SES-regio ingestroomd 15% van het aantal bedrijven dat in de SES-regio grond afneemt, komt uit andere delen van Brabant of Nederland. In oppervlak is dit aandeel groter, omdat het in dit geval veelal bovenregionale vestigers in de logistiek betreft.


20

Figuur 12: uitgifte (aantallen) naar perceelsgrootte, 2002-2007 < 2.500 m² Uitgifte in m2

2.50 0-5.000 m² 5.00 0-10.000 m² 1-2 ha

Aantal uitgiftes

0%

> 2 ha

20%

40%

60%

80%

100%


De SES-regio heeft een zeer sterke positie in het aantrekken van deze grotere, bovenregionale verplaatsers op de bedrijfsruimtemarkt. Circa 21% (29 beslissingen) van alle grote bovenregionale beslissingen van bedrijfsruimtegebruikers in Nederland, landde in de afgelopen 8 jaar in de SES-regio. Het accent ligt daarbij op de zes grotere gemeenten: bijna 95% van de bovenregionale vestigers die zijn geland in de SES-regio is gevestigd op een van de terreinen in Etten-Leur, Breda, Oosterhout, Roosendaal, Bergen op Zoom en Moerdijk. Breda (37%) en Moerdijk (22%) hebben hierbinnen het grootste aandeel. Het overgrote deel van de bovenregionale vestigers wordt gevormd door logistieke bedrijven. Zij worden aangetrokken door de ruime, goed ontsloten en gunstig gelegen (tussen Rotterdam en Antwerpen) bedrijventerreinen, zoals Moerdijk, Borchwerf en Vosdonk. De regio is zelfs recent door het vakblad logistiek uitgeroepen tot dé logistieke hotspot van Nederland. Doordat het vooral grote logistieke bedrijven betreft, neemt de relatief kleine – maar in de Nederlandse context bezien grote – groep bovenregionale bedrijven een flink deel van het ruimtebeslag in de SES-regio voor zijn rekening. De economische betekenis van deze bedrijven is overigens groot (zie kader)!


21

Economische betekenis logistiek in de SES-regio De logistieke sector heeft een belangrijke economische betekenis voor de SES-regio. De belangrijkste punten op een rij: • De sector biedt direct werk aan een ruim 20.100 personen. • Elke directe baan in de logistiek is goed voor circa 0,55 indirecte baan in andere sectoren. Dit betekent dat de logistiek in de SES-regio goed is voor in totaal zo’n 32.000 werkzame personen. • Ruim 50% van de grote EDC’s die in Nederland is geland tot op heden, heeft geleid tot vestiging van additionele economische activiteiten. Denk aan productie/assemblage activiteiten, callcenter, hoofdkantoren en marketingactiviteiten. Ook in de SES-regio is dit duidelijk zichtbaar. De dienstverlenende activiteiten strijken vooral neer in Breda en omgeving. Bron: Stec Groep, 2009

Figuur 13: bovenregionale vestigers distributie, 2000-2007

Voorbeelden recente logistieke vestigers West-Brabant • • • • • • • • • • •

Bron: DLN, Stec Groep, 2008


22

Prologis (14 ha.) PKF (9 ha) Jan de Rooy/Whirlpool (7 ha.) Heyelengroep (6 ha.) Built to build (5 ha.) Prologis (8 ha.) Built tot build (6,5 ha.) Van Oers (5 ha.) Van der Helm Transport (7 ha.) Intersprint (9 ha.) 4Diamonds Breda (7 ha.)

De bovenregionale vraag is het grootst in de stedelijke gebieden en Moerdijk Hoewel de bovenregionale vraag een uitstralingseffect heeft op de hele SES-regio, is wel een driedeling te maken van gemeenten qua mate van bovenregionale toestroom. Ten eerste zijn er gemeenten met een sterk bovenregionale vraag. Dit zijn Breda, Bergen op Zoom, Moerdijk en Roosendaal. Belangrijke oorzaken voor de sterke positie van deze steden op de bovenregionale verplaatsingsmarkt, zijn: • de strategische ligging van de regio in/aan de vervoerscorridor vanaf Rotterdam naar het Ruhrgebied (Oostcorridor) en België (Zuidcorridor); • de beschikbaarheid van ruime kavels (meer dan 2 ha, oplopend tot zelfs meer dan 5 hectare) op o.a. Borchwerf II, Noordland en Moerdijk; • het proces van Beneluxering, ofwel het consolideren van meerdere vestigingen in de Benelux op één strategische locatie. Dit vindt sterk plaats in de logistiek; • een proactieve en ondernemersgerichte instelling van de regiogemeenten. Vooral binnen de logistiek wordt dit erg gewaardeerd, omdat deze sector in de meeste gevallen niet welkom is17. Ook de gemeenten Woensdrecht en Steenbergen kunnen komende jaren te maken krijgen met fors meer bovenregionale belangstelling, indien de plannen voor het AFCWB en Aviation Park Woensdrecht daadwerkelijk worden gerealiseerd (zie ook verderop). Fysiek betekent dit dat zich meer bovenregionale spelers in deze gemeente zullen aandienen. Ook hier geldt echter dat van deze ontwikkelingen een uitstralingseffect uit zal gaan naar de hele regio.

17

Vooral ten opzichte van de Zuidvleugel (Rotterdam/Den Haag) heeft West-Brabant hierdoor een sterke concurrentiepositie opgebouwd voor grotere, bovenregionale logistiek. Deze Zuidvleugel kampt met een slecht imago voor logistieke activiteiten. Naast congestie en het gebrek aan ruimte, is vooral de negatieve houding van de overheid ten aanzien van logistiek hiervoor een belangrijke oorzaak. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

23

Verolme naar Moerdijk Verolme Special Equipment B.V. heeft besloten zijn nieuwe productieonderneming in het West-Brabantse Moerdijk te starten en vanuit Rotterdam te verhuizen. Bedoeling is dat in de tweede helft van 2008 de fabriek volledig operationeel zal zijn. In de eerste fase zal het bedrijf (direct en indirect) werkgelegenheid bieden aan ca. 100 werknemers en verdere expansie wordt verwacht. Moerdijk biedt volgens het bedrijf goede mogelijkheden voor het aan- en afvoeren van grondstoffen en gerede producten over het water. Verder ligt Moerdijk logistiek gunstig voor het vervoer over de weg. De keuze voor West-Brabant c.q. Moerdijk is gemaakt, omdat de regio goed bereikbaar is, ook vanuit het Rotterdamse. Bron: Rewin, 2008

Ten tweede zijn er gemeenten met lokaal/regionale vraag en bovenregionale accenten. Dit zijn de gemeenten Oosterhout en Etten-Leur, waar bijvoorbeeld op bedrijventerrein Weststad en bedrijventerrein Vosdonk een aantal bovenregionale spelers zijn geland. Naast logistiek gaat het hierbij o.a. ook om spelers in de voedingsmiddelenindustrie. Een voorbeeld is het bedrijf ‘Opinion Test & Taste’, dat voorjaar 2008 is gevestigd in Oosterhout (zie box). Vestiging van Opinion Test & Taste in Oosterhout Opinion Test & Taste, onderdeel van ALcontrol Laboratories, een internationaal laboratorium en onderzoeksbureau op het gebied van voedingsmiddelen en technologie, vestigt zich begin april 2008 met 75 arbeidsplaatsen in het West-Brabantse Oosterhout. Gekozen is voor een locatie op het food- en themapark Everdenberg, gelegen langs de A27. Het bedrijf kiest voor Oosterhout omdat veel van hun klanten zich in de regio Zuid- en West-Nederland bevinden en overigens de bereikbaarheid van andere regio's in binnen- en buitenland aantrekkelijk wordt geacht. Met de komst van dit bedrijf is een investering gemoeid van ettelijke miljoenen euro's. ProLogis koopt het voormalige Nassau Wallonterrein in Oosterhout ProLogis heeft begin 2008 een overeenkomst ondertekend voor de aankoop en herontwikkeling van het voormalige Nassau Wallonterrein in Oosterhout. Op deze locatie (15 ha) wordt een grootschalig logistiek- en businesscentrum ontwikkeld van 110.000 m2 bedrijfsruimten en ca. 10.000 m2 kantoren. Hiermee ontstaat een van de grootste multi-user centers in Zuidwest-Nederland. Het complex, zal in zijn eindfase direct en indirecte werkgelegenheid bieden aan ruim 600 medewerkers. Met de ontwikkeling, bouw en inrichting van dit center is een investering gemoeid van meer dan € 90 miljoen. Bron: Rewin, 2008


24

De overige gemeenten in de regio hebben tot slot nauwelijks tot geen bovenregionale toestroom van bedrijven. Aantal belangrijke ontwikkelingen die de bovenregionale positie van de regio verder zullen versterken De driedeling van gemeenten met een grote bovenregionale vraag, gemeenten met lokaal/regionale vraag en bovenregionale accenten en de gemeenten die nauwelijks tot geen bovenregionale toestroom van bedrijven hebben zal komende jaren grotendeels hetzelfde blijven. Wel staat een aantal ontwikkelingen op stapel die van invloed zijn op de geografische spreiding en belangstelling van de bovenregionale vraag in de regio18. Het gaat om de volgende ontwikkelingen, die deels ook gefaseerd zijn voor de periode na 2020: •

AFCWB: in de gemeente Steenbergen is het de bedoeling om het Agro en Food Cluster West-Brabant (AFCWB) te realiseren. Binnen dit cluster is o.a. de ontwikkeling van het Agro-Industrieel Complex Dinteloord (AICD) voorzien. Voor deze ontwikkeling wordt ongeveer 40 tot 60 ha ruimte gerealiseerd binnen de huidige grenzen van het terrein van de Suikerfabriek en daarnaast circa 50 ha (bruto) nieuw terrein (totaal 110 ha bruto)19. Daarnaast is er eventueel sprake van een tweede fase, indien nut en noodzaak hiervan wordt aangetoond. Deze tweede fase betreft circa 45 hectare netto terrein specifiek voor bedrijven in de agro- en foodindustrie.

In de gemeente Steenbergen wordt bij het terrein van de Suikerunie bij Stampersgat een bedrijventerrein ontwikkeld, speciaal voor bedrijven in de Agro Food Business. Een zeer innovatief terrein dat de eerste van zijn soort in Nederland zal zijn! Het omvat het Agro Industrieel Complex Dinteloord (AICD) en daarnaast ook glastuinbouw.

18

Hierbij gaat het om bovenregionale ontwikkelingen die een bepaalde sectorkleur hebben, de reguliere regionale bedrijventerreinen vallen hier dus niet onder! 19 Door de korte afstand van dit terrein tot bijvoorbeeld het bedrijventerrein Korenweide, kan het AFCWB voor veel spin-off zorgen voor onder ander de gemeente Halderberge. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

25

De doelstelling is om winstgevende symbiose en samenwerking tussen bedrijven te realiseren die actief zijn in de agro- en voedingsmiddelensector, en zich vestigen temidden van de terreinen van de suikerfabriek in Dinteloord en de daarnaast geplande grootschalige glastuinbouwlocatie. Er is de mogelijkheid van verregaande samenwerking tussen de bedrijven. Zo zal onder andere direct gezamenlijk gebruik en uitwisseling van restwarmte, proceswater, CO2, producten en reststromen tussen de bedrijven (waaronder de suikerfabriek) onderling en de glastuinbouw kunnen plaatsvinden. De bestaande en nieuwe installaties en utilities zullen daarbij gemeenschappelijk worden benut. Ook de gezamenlijke inkoop van logistiek en andere diensten en het gezamenlijk gebruik van ruimte en infra-structuur zijn manieren om de beoogde symbiose tot stand te brengen. Op die manier wordt de totale milieubelasting teruggebracht. De in het gebied geplande kleinschalige kantoren en onderzoeksfaciliteiten verbonden aan de activiteiten op het terrein, zullen in een parkachtige omgeving geplaatst worden. Bestaande kennis zal worden gedeeld onder de bedrijven en nieuwe kennis wordt -waar mogelijk - samen ontwikkeld en toegepast. Bron: REWIN, 2008

•

•

•

LPM: aansluitend op het bestaande industrieterrein Moerdijk, in de oksel van A16 en A17 wordt Logistiek Park Moerdijk ontwikkeld. Een terrein van 150 ha, specifiek bestemd voor de logistiek. Dit biedt voor Moerdijk mogelijkheden om zijn sterke positie binnen de (bovenregionale) logistieke markt ook in de toekomst te handhaven en te vergroten. Uitgifte grondreserve Shell Moerdijk: het Havenschap Moerdijk heeft 130 hectare netto voormalige grondreserves van Shell gekocht. Deze zullen komende jaren beschikbaar komen voor uitgifte aan (kadegebonden) logistiek en chemie. Intensivering restruimte Moerdijk: daarnaast komt zo’n 120 hectare terrein beschikbaar door intensiveringsmogelijkheden en heruitgifte.


26

Figuur 14: Logistiek Park Moerdijk

Bron: Provincie Noord-Brabant

•

MIRT-verkenning Corridor Rotterdam-Antwerpen: Het ministerie van VROM is een integrale verkenning voor de corridor Rotterdam-Antwerpen gestart. De aanleiding voor deze studie is onder andere de discussie over het wel of niet realiseren van een nieuw bedrijventerrein in de Hoeksche Waard of elders in de regio20. De verkenning richt zich op de lange termijn (periode 2020 – 2040).

Al met al leiden bovenstaande ontwikkelingen naar verwachting tot een verdere versterking van de SESregio op de bovenregionale bedrijventerreinenmarkt. Daarnaast betekent het ook de opkomst van aanvullende bovenregionale hotspots binnen de regio, zoals Steenbergen e.o. Voor het Agro- en Foodcluster en het Logistiek Park Moerdijk is door de vaststelling van de Interim-Structuurvisie deel C de basis gelegd om door provinciale inpassingsplannen deze beide ontwikkelingen te realiseren. Figuur 15: Aviation Park Woensdrecht Daarnaast is Maintenance Valley een belangrijke bovenregionale ontwikkeling die op stapel staat Verder zijn er plannen om onder de noemer van ‘Maintenance Valley’ de regio ZuidwestNederland wereldleider te laten worden in onderhoud van grote technische installaties, zoals vliegtuigen, schepen en installaties uit de procesindustrie. Vliegbasis Woensdrecht zou een grote rol moeten spelen in het Maintenance Valley-concept (Aviation Park Woensdrecht). Deels zullen hierdoor specifieke bedrijven met landingsbaangebonden activiteiten – van buiten de regio en buiten Nederland – worden aangetrokken en vestigen op en rondom Vliegbasis Woensdrecht. In het kielzog hiervan is de verwachting dat ook veel toeleverende bedrijvigheid zal zoeken naar een plek in de regio West-Brabant. In tegenstelling tot het Agro en Food Cluster West-Brabant (AFCWB) en de ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk is de realisatie van dit concept en Aviation Park Woensdrecht in het bijzonder nog een stuk onzekerder.

20

De provincie Noord-Brabant heeft als standpunt dat andere regionale locaties in West-Brabant dan die in de InterimStructuurvisie of in de regionale programma’s van de uitwerkingsplannen zijn opgenomen niet wenselijk zijn. Bron: REWIN


27

Maintenance Valley Maintenance Valley staat voor de diverse ontwikkelingen in de regio die allemaal te maken hebben met onderhoud en gerelateerde dienstverlening aan vliegtuigen in Zuidwest-Nederland. Startpunt van alle ontwikkelingen is de vliegbasis Woensdrecht, een van de grootste militaire vliegbases van Nederland. Gekoppeld aan de vestiging van Stork/Fokker is dit reeds goed voor 3.000 arbeidsplaatsen. De basis heeft de taken van een gewone vliegbasis, maar daarnaast bevindt zich op het terrein ook de opleidingstak van de Luchtmacht, het Logistiek Centrum en de centrale weerdienst van de Luchtmacht. Bij elkaar zit er dus al heel veel kennis op het gebied van onderhoud aan vliegtuigen in Woensdrecht. Door de sluiting van de vliegbases Twente en Soesterberg ontstaan er extra kansen voor Woensdrecht. Zo maken de regio en het rijk zich sterk om in de toekomst het Europese onderhoudscentrum voor de JSF's in Woensdrecht te realiseren. Om hier goed op in te spelen wordt al gekeken naar de mogelijkheden voor ontwikkeling van een opleidingsprogramma, specifiek gericht op MRO (maintenance, repair en overhaul). Maar niet alleen het aanbod van voldoende goed opgeleid personeel is een aandachtsgebied, dit geldt ook voor de samenwerking tussen overheid, bedrijfsleven en onderwijs om nieuwe MRO-methoden en technologieën te ontwikkelen, de ontwikkeling van een MRO kenniscentrum en de ontwikkeling van een MRO-bedrijvencluster. Aviation Park Woensdrecht De gehele gebiedsontwikkeling op en rond vliegbasis Woensdrecht valt onder de noemer ‘Aviolanda Woensdrecht’. Het bedrijvenpark 'Aviation Park Woensdrecht' is hierbij een belangrijk onderdeel. Dit bedrijvenpark wordt ontwikkeld op het terrein van Fokker Services (onderdeel van Stork Aerospace) in Woensdrecht direct aan de vliegbasis en is bedoeld voor bedrijven die allemaal iets met luchtvaart te maken hebben. Fokker Services beschikt momenteel over een terrein van ongeveer 22 hectare grond. Fokker Services gebruikt echter niet alle grond en heeft daardoor ruimte om andere bedrijven te accommoderen. De BHB bereidt een herstructurering van het terrein voor, waardoor de komende jaren een nader te bepalen hoeveelheid terrein heruitgeefbaar wordt. Aviation Park Woensdrecht biedt zo een uniek concept, een centrale ligging en bijzondere mogelijkheden, zoals de beschikbaarheid van een landingsbaan, zonder competitiebeperkingen, met vrije toegang tot de toegewezen zones. Bron: REWIN, bewerking Stec groep 2008


28

Boeing strijkt neer in Woensdrecht HOOGERHEIDE - Het Amerikaanse Boeing wil zich vestigen op het terrein van luchtmachtbasis Woensdrecht. De grootste vliegtuigbouwer ter wereld wil een voorname rol spelen in de academie voor vliegtuigonderhoud die daar moet verrijzen. Dat is gisteren bekendgemaakt. De provincie Noord-Brabant, het ROC West-Brabant en Boeing hebben een intentieverklaring getekend waarin is vastgelegd dat ze gaan samenwerken in het nieuwe opleidingsinstituut voor luchtvaarttechnici. De oprichting van de World Class Aviation Academy is daarmee officieel een feit. De opleiding gaat al in de tweede helft van dit jaar van start, zegt luchtmachtofficier Peter Huis in 't Veld. Hij is per 1 april directeur van de academie. Boeing betrekt op het luchtvaartbedrijventerrein Aviolanda bij de luchtmachtbasis een bestaand gebouw. De academie is 'een wereldconcept', aldus Huis in 't Veld. Het moet dé internationaal toonaangevende opleiding voor onderhoudsmonteurs in de luchtvaart worden. In het basisgedeelte van de opleiding doen de luchtmacht en bedrijven als KLM en Stork-Fokker mee. De directeur spreekt nog met een reeks buitenlandse bedrijven in de luchtvaartsector die zich willen aansluiten. "Boeing vindt het een geweldig project", zegt Huis in 't Veld. "Ze willen ons wereldwijd op de kaart zetten." Daartoe gaat Boeing 'fors investeren' in de opleiding. Het bedrag kan hij nog niet noemen. Leerlingen volgen straks hun basisopleiding bij het ROC West-Brabant of enkele andere ROC's in het land. Om zich te specialiseren in bepaalde toestellen, gaan ze daarna naar Boeing en zijn partners op Woensdrecht. Al gediplomeerde militaire luchtvaarttechnici (ook uit het buitenland) kunnen daar terecht voor bijscholing. Daar zijn volgens Huis in 't Veld al diverse aanvragen voor. Later wil hij dit uitbreiden naar monteurs in de commerciële luchtvaart. De komst van de academie gaat volgens Huis in 't Veld 'zeker' voor flink wat extra werkgelegenheid zorgen, al weet hij niet hoeveel. "Alleen al het feit dat Boeing meedoet, zorgt voor een enorme aantrekkingskracht." De Aviation Academy is een belangrijk onderdeel van 'Maintenance Valley': West-Brabant (en vooral Woensdrecht) moet het domein worden van een industrie die vliegtuigen repareert en onderhoudt. Bron: BN-De Stem, 7 maart 2009


29

We concluderen: De grootste vraag naar terrein in de SES-regio komt van het lokale/regionale bedrijfsleven. Wel is een driedeling te maken van gemeenten: • Gemeenten met een sterk lokaal/regionale vraag: Aalburg, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg, Halderberge (exclusief terreindeel Borchwerf II bestemd voor opvang stedelijke regio BoZ-Roosendaal!),Moerdijk, Rucphen, Steenbergen, Werkendam, Woensdrecht, Woudrichem, Zundert. • Gemeenten met lokaal/regionale vraag en bovenregionale accenten: Oosterhout en Etten-Leur. • Gemeenten met een sterk bovenregionale vraag: Breda, Bergen op Zoom, Roosendaal, Halderberge (voor wat betreft Borchwerf 2) en Moerdijk. • De bovenregionale vraag is vooral afkomstig uit van (grote) logistieke partijen en in mindere mate industrie (met name voedingsmiddelen en chemie). • Komende jaren zal de bovenregionale positie van de SES-regio behouden blijven, zoniet sterker worden door ontwikkelingen als Maintenance Valley en het AFCWB. Hierdoor komen naast de huidige bovenregionale hotspots binnen de regio ook andere locaties op, zoals Woendrecht en Steenbergen. Ook de huidige recessie kan op termijn een boost betekenen voor de (bovenregionale) logistiek! • •

Belangrijkste strategie voor de regio: • Alle gemeenten dienen bij de ontwikkeling van terreinen voldoende aandacht te hebben voor de lokaal/regionale markt. Het zittende bedrijfsleven is immers de grootste groep en heeft daarmee het grootste economische belang. Concreet betekent dat voldoende terreinen aangeboden moeten worden voor een breed spectrum aan bedrijfsruimtesectoren (handel, productie, reparatie, installatie, logistiek, bouw) en met reguliere inrichtingseisen. Dus gemiddelde eisen qua beeldkwaliteit en kavelmaten toegesneden op kleine lokale gebruikers (tot enkele duizenden vierkante meters) en een enkele grotere regionale speler (tot circa 1 ha); • Vooral de grotere steden in de SES-regio moeten daarnaast actief terreinen ontwikkelen voor de bovenregionale bedrijfsruimtegebruikers. In veel gevallen betreft het dan (middelgrote en hoogwaardige) logistiek. Op terreinniveau betekent dit: voldoende ruime kavels (4 à 5 ha en meer21), de juiste kaveldiepte (het moet mogelijk zijn hallen van minimaal 35 meter diep te realiseren), de juiste kavelverhoudingen (logistiek pand heeft bij voorkeur een breedte die 2 maal de diepte van het pand bedraagt), de juiste bouwhoogte (minimaal 13 meter), een goede milieuzonering (vestigingsmogelijkheden tot en met milieucategorie 4/5) en een optimale (multimodale) ontsluiting; ook op het terrein (wegbreedte van 10 meter); • Ook Oosterhout en Etten-Leur kunnen in beperkte mate ontwikkelingsruimte bieden voor bovenregionale vestigers. Daarbij kan het gaan om zowel bedrijven actief in voedingsmiddelenindustrie (met name Oosterhout) als logistiek (Oosterhout en Etten-Leur). Ook hier gelden dan de genoemde inrichtingsaspecten. 21

Beleid van provincie Noord-Brabant is om geen kavels groter dan 5 ha toe te staan op bedrijventerreinen. In de SES-regio biedt alleen Logistiek Park straks plaats aan kavels groter dan 5 ha.


30

•

•

Door de geplande ontwikkelingen als Maintenance Valley (voor hele regio), Aviation Park Woensdrecht in Woensdrecht en AFCWB moet vooral ook de SES-regio rekening houden met vestiging(seisen) van deze specifieke bovenregionale bedrijvigheid. Hierbij speelt Maintenance Valley op de schaal van heel Zuid-Nederland een rol, terwijl Aviation Park Woensdrecht hier een specifieke invulling van is in Woensdrecht en omgeving. Veelal zal het hier gaan om reguliere bedrijventerreinsectoren zoals onderhoud, reparatie, handel, logistiek en productie, die in de schil rond de primaire activiteiten in bijvoorbeeld het agro- en foodcluster actief zijn. De overige gemeenten moeten hun aandacht bij de ontwikkeling van terreinen bij voorkeur richten op de eigen lokaal/regionale markt.


31

2.4 Welke soort bedrijven vragen vooral ruimte in de SES- regio komende jaren? Per saldo vooral vraag vanuit sectoren (groot)handel/reparatie, logistiek en dienstverlening De bedrijvigheid op bedrijventerreinen in de SES-regio is, kijkende naar het ruimtebeslag, aandeel in de werkgelegenheid en uitgifte, nu vooral actief in de sectoren industrie, logistiek en (groot)handel/reparatie. Ook tot en met 2020 zullen deze sectoren een belangrijk deel van de vraag blijven uitoefenen. Immers, het grootste deel van de vraag komt van de bedrijven uit de regio zelf.

Figuur 16: uitgifte naar sector (in m2) in SESgemeenten (2007) 10%

3% 27%

32%

6%

Industrie Bouw Handel Vervoer Zakelijk Overig

22%

Bron: Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES) De meest recente prognoses van de provincie22, laten vooral ruimtebehoefte zien vanuit de logistiek, (groot)handel en reparatie en de dienstverlenende sectoren (zakelijke dienstverlening, consumentendiensten/detailhandel, maar vooral ook zorg). Voor deze sectoren is een significante hoeveelheid extra bedrijventerrein nodig ten opzichte van de situatie anno nu. Ook grootschalige ontwikkelingen als Logistiek Park Moerdijk (LPM), AFCWB en Maintenance Valley zullen vooral leiden tot vraag uit de reguliere bedrijventerreinsectoren. LPM zal zorgen voor extra aantrekkingskracht van de regio op bovenregionale logistiek vanuit andere Brabantse regio’s, de regio Rotterdam en ver daarbuiten (nationaal, europees en internationaal). Hierbij is van belang dat de bereikbaarheid in de regio goed blijft, de infrastructuur dient daarom op de verwachte extra vervoersbewegingen aangepast te worden. Bovendien is met name vanuit de logistieke sector de behoefte aan multimodaal ontsloten vestigingslocaties verder groeiende. Zowel AFCWB als Maintenance Valley zullen in beperkte mate specifieke - tot de kern behorende - activiteiten aantrekken zoals bedrijven actief in primaire productie van food- en agroproducten en baangebonden luchtvaartactiviteiten. Het gros van de bedrijven die door deze ontwikkelingen wordt aangetrokken is gelieerd aan het agro/food- of luchtvaartcluster, maar bevindt zich in de schil erom heen. Het gaat daarbij om reguliere bedrijfsruimtegebruikers actief in logistiek, bouw, (groot)handelsactiviteiten en (verwerkende) industrie, reparatie, laboratoria, R&D.

22

Prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2020, Etin in opdracht van provincie Brabant, 2006.


32

Daarnaast is vooral de zorg een sterke groeier, ook op bedrijventerreinen in de regio De zorgsector valt extra op. De sector is nu al goed voor een behoorlijk aandeel in de werkgelegenheid in de regio (circa 20%), maar ook de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de zorgsector is erg positief. Zo groeide de sector de afgelopen circa 5 jaar met zo’n 15%; terwijl de totale werkgelegenheid in WestBrabant slechts met een paar procent toenam23. Drijvende krachten hierachter: onder meer de toenemende vergrijzing, de grotere marktwerking in de zorg en de toenemende belangstelling voor gezondheid en ontspanning als lifestyle. Aangezien een aantal ontwikkelingen een structureel karakter heeft (denk aan de vergrijzing), zal de groei van de zorgsector ook komende jaren hoog blijven. In toenemende mate vertaalt zich dat in behoefte vanuit de sector aan ruimte op bedrijventerreinen (en kantorenparken). Zijn de bedrijfsactiviteiten in de zorg nu goed voor 2% van het totale bedrijventerreinenareaal in de regio, in 2020 is dit naar verwachting gegroeid naar zo’n 5% (een behoefte van 70 tot 80 ha netto tot en met 2020). Het gaat dan om bedrijven als medische laboratoria, producenten van medische apparaten en kennisinstituten en kantoren op het vlak van zorg. Maar denk ook aan bedrijven actief in de ontwikkeling van ICT-/domoticasystemen gericht op zorg. Het overgrote deel van de groei in de zorgsector zal echter buiten bedrijventerreinen plaatsvinden, bijvoorbeeld bij de grotere ziekenhuizen in de regio. Geografisch gezien zal de groei vooral plaatsvinden in de grootste steden in de regio: Breda, Roosendaal en Bergen op Zoom. Hier is immers al het 70% van de regionale werkgelegenheid in de zorg geconcentreerd bij grote zorgaanbieders als streekziekenhuizen en thuiszorginstellingen (o.a. Amphia Ziekenhuis Breda, Franciscus Ziekenhuis Roosendaal en Lievensberg Bergen op Zoom), maar ook de werkgelegenheid in de zorggerelateerde sectoren als productie, handel en logistiek, wellness en sport, onderwijs en dienstverlening is hier sterk geconcentreerd24. We noemen o.a. bedrijven als Abbott, Amgen en LeoPharma die laatste jaren

23

www.economie-in-brabant.nl en Marktverkenning zorgeconomie West-Brabant, Stec Groep in opdracht van KvK West-Brabant (2006) 24 Bergen op Zoom heeft relatief de hoogste werkgelegenheid in de zorgeconomie, Breda is in absolute aantallen nummer één in de regio. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

33

in de regio zijn neergestreken. Naast deze steden hebben ook Etten-Leur en Oosterhout een behoorlijk aandeel in de West-Brabantse zorgeconomie. Dit geldt ook voor consumentendiensten, zoals leisure en retail Naast de zorgsector neemt ook de bedrijventerreinenbehoefte uit de hoek van de consumentendiensten sterk toe komende jaren. Denk hierbij aan grote retail en leisure, zoals bouwmarkten, shopping malls en sportvoorzieningen. De prognoses van de provincie laten t/m 2020 een groei zien van zo’n 275 ha netto. Daarmee is deze sector goed voor circa 35 tot 40% van de totaal geraamde ruimtebehoefte in de regio! Ook de energiesector kan een interessante sector zijn voor de regio De duurzame energiesector is door toenemende belangstelling voor duurzaamheid en verder stijgende olieprijzen op middellange en lange termijn ook een bedrijfstak met perspectief voor de SES-regio. Zeker in combinatie met het food- en agrocluster liggen er veel kansen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de opwekking van energie uit biomassa en de verbranding van dierlijke mest. Exacte groeicijfers voor deze sector ontbreken echter in de prognoses. Ondanks afnemende werkgelegenheid zien we duidelijke ruimtebehoefte van industrie in de SES-regio Naast deze groeisectoren zien we een duidelijke afname van de werkgelegenheid in de industrie (-2% tot 2020); op dit moment een van de belangrijkste bedrijventerreinensectoren in de regio. Dit is vooral het gevolg van structurele ontwikkelingen, zoals de verplaatsing van productie naar lagelonenlanden, de outsourcing van ondersteunende activiteiten aan dienstverleners en automatisering. Dit neemt echter niet weg dat er branches zijn in de industrie die, ondanks een dalende werkgelegenheid, toch extra ruimte zoeken. Dit geldt onder meer voor de voedingsmiddelenindustrie25, een branche die sterk is vertegenwoordigd in bijvoorbeeld de omgeving Oosterhout/Breda en waar ook verder op wordt ingezet

25

Bron: prognose bedrijventerreinen 2006-2040, Provincie Brabant, 2006


34

door de ontwikkeling van het Agro en Foodcluster West-Brabant in Steenbergen. Vooral deze gemeenten kunnen dan ook rekening houden met blijvende behoefte aan terrein vanuit deze tak. Ook zien we dat steeds meer hoogwaardigere vormen van productie (bijvoorbeeld ICT-industrie, voedseltechnologie, farmaceutische productie) een plaats krijgen en zoeken in de regio. Gevolg is dat, ondanks de afname van de werkgelegenheid, de ruimtebehoefte van de industrie in de SES-regio per saldo groeit met circa 7% t/m 2020. We noemen hier nadrukkelijk per saldo: gezien het aanzienlijke areaal (industrieel) bedrijventerrein dat wordt onttrokken in regio komende jaren, maar bijvoorbeeld ook vanwege een verschuiving in de industriële sector naar meer hoogwaardigere activiteiten, is de behoefte aan compensatieruimte en meer up-to-date locaties voor (hoogwaardigere) industrie nog steeds aanzienlijk! Dit betekent onder meer dat sommige bestaande (verouderde) industriële sites in de SES-regio een opknapbeurt moeten krijgen, zodat ze passen bij de eisen die vanuit de meer hoogwaardige industriële bedrijvigheid worden gesteld. Ook kan het zijn dat elders nieuwe up-to-date ruimte voor de sector moet worden ontwikkeld. Aangezien deze ‘kwalitatieve mismatch’ niet in de prognose (gebaseerd op de BLM) voor de SES-regio is meegenomen, moet hier in het (te plannen) aanbod van de regio rekening mee worden gehouden onder andere bij revitalisering en of herstructurering.


35

Figuur 17: toename ruimtegebruik op bedrijventerreinen relatief per sector in SES-regio tot 2020

Figuur 18: aandeel in groei ruimtebeslag op bedrijventerreinen in SES-regio tot 2020

Overheid, zorg en onderwijs

Financiele en zakelijke dienstverlening

8%

12% Industrie en bouw

18% Logistiek en groothandel Handel en reparatie Financiele en zakelijke dienstverlening

Handel en reparatie

Overheid, zorg en onderwijs 28% 34%

Logistiek en groothandel

Bron: prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2040 (ETIN Adviseurs, 2007) en Stec Groep 2008 Industrie en bouw

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Bron: prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2040 (ETIN Adviseurs, 2007) en Stec Groep 2008

2.5 Welke behoefte is er vanuit knelpuntbedrijven in de SES-regio? Afbakening knelpunt bedrijven Specifiek is gekeken naar de behoefte vanuit knelpunt bedrijven in de regio. Onder knelpuntbedrijven verstaan we de volgende bedrijven/situaties: • Bedrijven in de milieucategorieën 4, 5, en 6. Ze worden ook wel Hogere Milieu Categorie (HMC)bedrijven genoemd. Ook in West-Brabant zijn flink wat bedrijven in deze zwaardere categorieën gevestigd. Het gaat dan om bedrijven in branches als chemische industrie, afvalstoffenverwerking, metaal- en kunststofrecycling, bouwen sloopafval, composteringsinstallaties en auto demontagebedrijven. Dit type bedrijven moet op voldoende (hiervoor zijn richtafstanden bepaald door de VNG in de uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’) afstand zijn gevestigd van gevoelige functies, zoals wonen. Dit vanwege de hinder die de bedrijven opleveren (ook ten opzichte van elkaar). Het gaat dan om


36

•

hinder direct samenhangend met het bedrijfsproces, zoals geur, stof, geluid en/of externe veiligheidsrisico’s. Daarnaast kan het gaan om randaspecten als veelvuldig en zwaar transportverkeer. Bedrijven waarbij sprake is van een beleidsmatig knelpunt: bijvoorbeeld een bedrijf in het buitengebied dat tegen 5.000 m2 grens aan loopt c.q. groter is en dus in principe voor uitbreiding is aangewezen op de stedelijke regio’s.

Het algemene beeld bestaat dat HMC-bedrijven groot zijn en bovendien een laagwaardige verschijningsvorm hebben. Feit is echter dat ook onder HMC-bedrijven spelers voorkomen die modern en netjes van uitstraling zijn. Figuur 19: verschillende verschijningsvormen autodemontagebedrijven

Toekomstverwachting knelpunt bedrijven De ruimtebehoefte vanuit beleidsmatige knelpuntsituaties is, ondanks een beperkte inventarisatie onder de regiogemeenten, zeer moeilijk in te schatten. Het is niet mogelijk om precies voor deze categorie bedrijven een ruimteclaim af te geven. Ook de ruimtebehoefte van HMC-bedrijven is niet goed aan te geven. Uit gegevens van de provincie Brabant (bestand Milieuvergunningen van bedrijven) blijkt dat de SES-regio zo’n 280 bedrijven met een milieuvergunning kent. Dit zegt echter nog niet voldoende over het exacte aantal zwaardere bedrijven in de regio. Naar verwachting ligt dit fors hoger. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

37

Op basis van een aantal redenen verwachten we komende jaren wel extra ruimtebehoefte vanuit bedrijven in hogere milieucategorieën in West-Brabant: • Nederland en in het bijzonder West-Brabant bezit voor de chemie een sterke infrastructuur (Moerdijk!), een goed achterland en goed opgeleid personeel. Dat maakt de regio aantrekkelijk voor verdere ontwikkeling van deze activiteiten (in plaats van outsourcing). • De maakindustrie zet in op specials en kwalitatief hoogwaardige producten. De bulkgrondstoffen worden vaak wel elders gemaakt waarna de verdere bewerking in Nederland plaatsvindt. Bulkgrondstoffen waaraan speciale eisen worden gesteld worden nog wel veel in Nederland geproduceerd. • De scheepsbouw – en dan met name afwerking en inrichting – beleeft goede tijden. • De productie van volumineuze of zware producten (zoals beton) vindt veel in Nederland plaats, omdat fabricage elders voor te hoge transportkosten zorgt. • De behandeling van afvalstoffen moet dichtbij huis plaats vinden en is zodoende sterk lokaal/regionaal gebonden. Al met al verwachten we – mede op basis van analyses naar milieuhinderlijke bedrijvigheid in Zuid-Holland26 – een behoefte door autonome groei van circa 0,5 tot 0,75% per jaar. Naast de behoefte door autonome groei, gaat het vooral ook om ruimtebehoefte door noodzakelijke verplaatsingen. De mogelijkheden om dit type bedrijven naar locaties elders te verplaatsen wordt echter vaak sterk beperkt door de kleine actieradius van veel HMC-bedrijven. Zo is de actie- en verhuisradius van rest- en afvalstoffeninzamelers vaak niet groter dan 15 à 20 km. Daarnaast worden vaak specifieke vestigingseisen gesteld zoals een ontsluiting via het water. Hierdoor vallen al zeer veel locaties af als alternatief. Dit betekent dat voor het oplossen van knelpuntsituaties vaak op de huidige vestigingslocatie naar maatwerkoplossingen moeten worden gezocht. Bijvoorbeeld door de toepassing van verbeterde technieken en maatregelen om de milieudruk van HMC-bedrijven te verminderen, zodat de inpasbaarheid van deze bedrijven wordt verbeterd.

26

Actualisatie Ruimtebeslag HMC bedrijven, BRO en DHV in opdracht van provincie Zuid-Holland (2008)


38

Het zal duidelijk zijn dat we een exacte ruimtebehoefte voor de knelpuntbedrijven (zowel qua hinder als beleidsmatig) niet kunnen geven. Wel kunnen we vanuit de samenstelling van de West-Brabantse productiestructuur naar milieucategorieën een grove raming geven van de behoefte vanuit deze categorie bedrijven. Op basis hiervan, en rekening houdend met de drijvende krachten achter de toekomstige ruimtevraag van de HMC branches, ramen we de behoefte vanuit knelpuntbedrijven op circa 15 tot 20% van de totale ruimtevraag in de SES-regio. Concreet en indicatief komt dit neer op een behoefte van circa 125 tot 165 ha. Deze behoefte maakt onderdeel uit van de (hiervoor) geraamde circa 830 ha vraag t/m 2020 en bevindt zich vooral in het functionele en modern-gemengde segment van de vraag qua verschijningsvorm. Een nadere inventarisatie van hinderlijke bedrijvigheid in de komende jaren zal echter nodig zijn om het beleid t.a.v. dit type bedrijven verder vorm te geven. Overigens gaan we in hoofdstuk drie dieper in op de elementen die ons belangrijk lijken voor een goed beleid ten aanzien van HMC bedrijven in de SES-regio/West-Brabant. We concluderen: • Van de traditionele bedrijventerreinsectoren (industrie, bouw, handel/reparatie, logistiek) is vooral de handel/reparatie (34%) en de logistiek/groothandel (28%) in de periode tot en met 2020 een belangrijke (groeiende) ruimtevrager, respectievelijk 280 en 230 hectare. • De financiële en zakelijke dienstverlening zal in toenemende mate deel uitmaken van de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen. In totaal zijn deze sectoren goed voor zo’n 18% van de ruimtebehoefte t/m 2020 (circa 150 ha). • De industrie blijft redelijk stabiel qua ruimtebehoefte. • Daarnaast zien we een groei van de vraag uit niet reguliere bedrijventerreinsectoren in de regio. Vooral de zorgsector (maar ook overheid en onderwijs) zal flink meer vraag uitoefenen op bedrijventerreinen in de SES-regio. Dit concentreert zich met name in Breda, Bergen op Zoom, Roosendaal, Etten-Leur en Oosterhout.


39

Belangrijkste strategie voor de regio: • Bestaande locaties voor (zwaardere) industrie moeten zoveel mogelijk behouden blijven. Tot en met 2020 blijft de ruimtebehoefte van deze sector in de SES-regio stabiel. Bepaalde branches zoeken zelfs extra ruimte (o.a. de voedingsmiddelenbranche). • Er moet in het ruimtelijk beleid goed uitwerking worden gegeven hoe om te gaan met de nieuwe ‘bedrijventerreinvreemde’ sectoren in de regio, zoals zorg, retail, leisure en fitness. Nu levert de groeiende vraag vanuit deze sectoren naar een plekje op bedrijventerreinen in de regio discussie op. Het toelaten van deze sectoren op formele bedrijventerreinen wringt namelijk met het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik van de provincie, waarbij onder meer bedrijven uit lichtere milieuhindercategorieën niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen; • Er moet, óf gewerkt worden aan bredere vestigingsmogelijkheden op bedrijventerreinen in de regio, óf er moeten speciale locaties worden ontwikkeld voor deze opkomende sectoren. Dit laatste heeft de voorkeur, omdat de genoemde groeisectoren vaak beter mengen met (woon)functies in het stedelijk gebied en bijvoorbeeld ook beter passen bij bepaalde voorzieningen en instellingen als een ziekenhuis (in geval van een zorgpark) of op meer gemengde economische zones. Op deze wijze kunnen de bestaande terreinen echt behouden blijven voor (de ontwikkeling en vestiging van) bedrijven in categorieën 3 en hoger. Zie ook hoofdstuk drie. • Er moet ruimte blijven en extra worden gecreëerd voor HMC-bedrijven, sluit dus op nieuwe locaties de zware bedrijvigheid niet overal uit.

2.6 Welke locatie- en huisvestingseisen hebben de bedrijven in de SES-regio? 2.6.1 Eisen op locatieniveau Traditionele locatiefactoren dominant: goede bereikbaarheid, voldoende ruimte en nabij klanten/personeel De bedrijven in de SES-regio laten zich in hun keuze voor een bedrijfslocatie vooral leiden door de beschikbaarheid van vestigingsruimte, de lokale/regionale afzetmogelijkheden en de ligging en bereikbaarheid. Dit blijkt o.a. uit de Regionale Bedrijvenenquête West-Brabant. Ook speelt vaak historische binding met de regio een grote rol bij de grote groep bedrijven die op lokaal/regionale schaal verplaatst.


40

Figuur 20: Belangrijkste reden van vestiging

Bron: Regionale Bedrijvenenquête West-Brabant, onderzoeksbureaus van de gemeenten Bergen op Zoom, Breda, Oosterhout en Roosendaal, i.o.v. SES West-Brabant (2007)

Uit de regionale bedrijvenenquête blijkt verder dat West-Brabant door het bedrijfsleven positief wordt gewaardeerd als vestigingslocatie (gemiddeld met een 6,5). Sterke punten hierbij zijn: het beschikken over ruimte, afzetmogelijkheden, bereikbaarheid, ligging en huisvestingskosten. Er zijn wel verschillen per sector, vooral logistiek stelt bovengemiddelde eisen aan ruimte en bereikbaarheid De behoeften verschillen wel enigszins per sector. Zo zien we vooral in de logistiek rationele locatiefactoren een rol spelen. De behoefte aan een goede bereikbaarheid en ruime kavels voor grote gebouwen is onder deze spelers groot. Door onder andere fusies en overnames ontstaan steeds meer grote logistieke ‘global players’ die wereldwijd hun diensten aanbieden aan multinationals. Denk aan bedrijven als DHL, FedEx, Geodis, UPS en Penske. Vooral de bovenregionale dynamiek in de logistiek, die bovengemiddeld landt in de SES-regio, wordt gekenmerkt door dergelijke grote spelers. In toenemende mate zoeken deze bedrijven naar


41

kavels tussen 5 en 10 ha en soms meer. Regio’s/gemeenten die locaties met dergelijke vestigingsmogelijkheid bieden, hebben dan ook een extra sterke concurrentiepositie. Daarbij zien we dat vooral ook de vraag naar multimodaal ontsloten locaties, via weg, water en spoor, steeds meer toeneemt. Vooral de logistieke sector zoekt steeds vaker naar locaties met een waterontsluiting en eventueel aanvullende containerterminalfaciliteiten. Het vervoer over water wordt immers steeds interessanter door de fors toenemende congestie op de weg. Voor nieuw te ontwikkelen locaties in de regio geldt dat de genoemde locatiefactoren nog steeds erg belangrijk zijn om rekening mee te houden. Daarnaast is de uitstraling/representativiteit van pand en locatie (in toenemende mate) van belang Naast eerdergenoemde locatiefactoren is vooral uitstraling van pand en locatie een belangrijke locatiefactor onder de bedrijfsruimtegebruikers. Beeldkwaliteit/uitstraling vormt zelfs een van de meest in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en is in de praktijk ook het meest bruikbare criterium waarmee de vraag naar terreinen in de SES-regio kan worden ingedeeld. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas. Bovendien zien we de differentiatie van bedrijfsruimtevraag naar verschillende beeldkwaliteit/uitstraling in alle sectoren/activiteiten. Denk bijvoorbeeld aan de autobranche waar de uitstraling van de bedrijven kan verschillen van hoogwaardige showrooms naar functionele ‘kwik-fits’. De indeling van de bedrijventerreinenvraag in de SES-regio op basis van verschijningsvorm is daarom, in tegenstelling tot veel andere mogelijke indelingen (bijvoorbeeld op basis van sector/activiteit, aanbod- en locatiekenmerken), niet beperkend.


42

Globaal kan de bedrijventerreinenvraag in de SES-regio worden onderverdeeld naar (bedrijfsruimte)vraag met een functioneel/traditionele, een gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm27 (zie ook pagina 58 van de bijlage). Een kleine groep bedrijven heeft een hoogwaardige verschijningsvorm en zoekt ‘toplocaties’ Hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers zijn bereid extra huisvestingslasten te betalen (bijvoorbeeld voor intensievere vormen van bebouwing en hogere eisen qua materiaalgebruik) voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling.

Figuur 21: verdeling vraag naar verschijningsvorm in West-Brabant 20-25%

8-12%

Hoogwaardige beeldkwaliteit Gemiddelde beeldkwaliteit Functionele beeldkwaliteit

Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd 65-70% in locaties waar aandacht besteed is aan, zowel pand, als de stedenbouwkundige vormgeving van Bron: Stec Groep, 2008 1111 het terrein, als parkmanagement. Op basis van de database bedrijfsruimtegebruikers in beeld (Stec Groep, 2002 en 2005) en de kenmerken van de bedrijfsruimtemarkt/productiestructuur in de SES-regio, wordt de hoogwaardige vraag nu geraamd op 8 tot 12% van de totale bedrijventerreinenvraag in hectares tot en met 2020. De hoogwaardige vraag concentreert zich daarbij vooral in de vijf belangrijkste steden Breda, Oosterhout, Bergen op Zoom, Roosendaal en Etten-Leur. Hier ligt het aandeel van de hoogwaardige vraagcomponent op zo’n 10 tot 15%. Immers, de vraag/aanbodsituatie, het imago, de ligging en de bereikbaarheid van deze 27

Dit staat dus los van de activiteiten! Een bedrijf kan hoogwaardig technologische activiteiten ontplooien, maar toch een meer functionele uitstraling hebben/zoeken. Denk bijvoorbeeld aan startende, innovatieve bedrijfjes in de kennisindustrie, die vanwege het ontwikkelingsstadium van het bedrijf in het begin vooral zoeken naar zo goedkoop mogelijke huisvesting. Uitstraling is op dat moment van ondergeschikt belang. Het gaat bij de gehanteerde indeling puur om een hoogwaardige, gemiddelde of functionele beeldkwaliteit/stedenbouwkundige uitstraling. De praktijk laat zien dat, zowel een groothandel hoogwaardig qua uitstraling kan zijn, maar bijvoorbeeld een productie- of bouwbedrijf evenzeer. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

43

steden maakt dat hier over het algemeen hogere eisen aan vestiging van bedrijven kunnen worden gesteld (hogere grondprijzen, hogere beeldkwaliteitseisen, hoger eisen qua intensivering, etc.). In de kleinere, landelijke gemeenten is de hoogwaardige vraag beperkt tot 5%, hooguit 10%. Tabel 4: verdeling kwalitatieve28 vraag per RPO-gebied (indicatief) RPO-gebied Breda-Tilburg (westelijk deel) Land van Heusden en Altena Westhoek Zandgemeenten Totaal

Vraag hoogwaardige Vraag gemiddelde Vraag functionele Totaal beeldkwaliteit (netto ha.) beeldkwaliteit (netto ha.) beeldkwaliteit (netto ha.) (netto ha.) 50-55 (10-15%) 290-310 (60-65%) 100-110 (20-25%) 460 2-4 (5-10%) 30-40 (65-70%) 10-15 (25-30%) 50 30-35 (5-10%) 200-210 (65-70% 60-65 (20-25%) 300 1-2 (5-10%) 15-20 (70-75%) 5-7 (20-25%) 22 90 (10%) 545 (66%) 190 (23%) 830

We verwachten dat de hoogwaardige vraag komende jaren verder toeneemt. Dit o.a. door de toenemende rol van innovatie en de verdere verdienstelijking in de diverse bedrijfsruimtesectoren (zoals bouw, handel en reparatie). Over de gehele planperiode bedraagt de hoogwaardige vraag in de SES-regio circa 80 tot 100 ha netto. In de paragraaf 2.8 kijken we of het aanbod hierop afgestemd is! De meeste bedrijfsruimtegebruikers in de regio zoeken een gewoon, verzorgd kavel zonder poespas Zoals we feitelijk in heel Nederland zien, volstaat voor het grootste deel van de bedrijven in de SES-regio (circa 65% tot 70% van de vraag in hectares) een normaal kwaliteitsniveau van het pand/bedrijventerrein. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het pand en terrein waar zij naar op zoek zijn moet goed passen bij de bedrijfsactiviteiten en er netjes uitzien, dat is voldoende. De vraag in de SES-regio uit deze categorie bedrijfsruimtegebruikers (circa 60% tot 70% van de totale bedrijfsruimtevraag) bedraagt zo’n 535 tot 580 ha netto tot en met 2020.

28

Zie ook hoofdstuk drie en pagina 58 van de bijlage voor een omschrijving van de beeldkwaliteiten bij bedrijfsruimten


44

Daarnaast is er een belangrijke groep bedrijven, die vooral zoekt naar goedkope locaties! Daarnaast is en blijft er ook in West-Brabant een groep bedrijven waarvoor de uitstraling van omgeving en pand er nauwelijks toe doet. Deze bedrijven zoeken naar locaties met zo laag mogelijke kosten voor bedrijfshuisvesting. Het betreft de functioneel/traditionele vraag, zo’n 20 tot 25% (165 tot 205 ha netto) van de bedrijfsruimtevraag in hectares, die zoekt naar zogenaamde traditionele bedrijventerreinen. 2.6.2 Eisen op kavel-/pandniveau Meer dan gemiddeld behoefte aan grotere kavels…. Door het relatief grote aandeel van grote bovenregionale (logistieke) vestigers in de SES-regio is ook de gemiddelde omvang van de kavels van bedrijfsruimtevragers wat groter dan landelijk. Zo blijkt uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld dat bedrijven in Nederland gemiddeld een kavel van circa 5.500 tot zo’n 5.800 m2 hebben. In de SES-regio ligt dit op zo’n 6.000 m2. ….maar grootste deel van de bedrijven zoekt naar kavels kleiner dan 5.000 m2 Globaal geldt voor de SES-regio dat vooral behoefte is aan kleine tot middelgrote kavels tot zo’n 0,5 tot 1 ha. Tot circa 85% van de vraag (in aantallen) in de regio bevindt zich in dat segment, waarvan het overgrote deel tot maximaal 0,5 ha (75% van de vraag), zo blijkt uit de transactiegegevens van het SES.

Figuur 22: Uitgifte (aantallen) naar perceelsgrootte, 2002-2007 < 2 .5 0 0 m² 2 .5 0 0 - 5 .0 0 0 m²

Uitgifte in m2

5 .0 0 0 - 1 0 .0 0 0 m² 1 - 2 ha > 2 ha Aantal uitgiftes

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (SES)

Deze bedrijven hebben voorkeur voor terreinen in of aan de randen van het stedelijk weefsel. Ook gemengde woonwerkmilieus zijn onder de kleinere bedrijven (tot enkele honderden m2) geliefd. De circa 25% grootschalige bedrijfsruimtegebruikers in de regio heeft vooral voorkeur voor locaties met een goede snelwegverbinding. Ook de aanwezigheid van rail/water is van belang. Het gaat hierbij namelijk vooral om bedrijven in logistiek en groothandel. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

45

Vooral logistiek/groothandel: deze zoekt echt grote kavels in de regio! De sector logistiek (maar ook industrie) springt eruit qua kavelomvang. Zo’n 35% van de logistieke bedrijven in de SES-regio zoekt naar een kavel groter dan 1 ha. In sommige gevallen loopt dit op tot zelfs meer dan 10 ha. Dit is veel meer dan in andere sectoren. Door fusies en overnames in deze sector wordt de logistiek steeds meer een tweekoppige markt. Enerzijds zijn er gespecialiseerde kleine, hoogwaardige logistieke dienstverleners (tot zo’n 3 à 4 ha) en anderzijds steeds meer zeer grote logistieke-/distributiecentra (oplopend tot meer dan 10 ha). Op beide type bedrijven kan worden ingespeeld door locaties met juist heel grote of wat kleinschaligere kavelmaten, voldoende kaveldiepte (minimaal 35 meter voor een logistiek pand), ruime bouwhoogtes (minimaal 13 meter) en ruime wegen (10 meter). Van belang is vooral dat de regio maximale flexibiliteit biedt in kavelmaten op uw terreinen Al met al is het vooral raadzaam op de terreinen in de SES-regio niet te strak een scheiding in kavelmaten te hanteren. Flexibiliteit op een terrein tussen diverse kavelmaten biedt de meeste garantie om goed op de (kwalitatieve) behoeften in de gemeente en regio in te spelen. Dit kan door: • binnen de ontsluitingsstructuur van een terrein de kaveldieptes zo te kiezen, dat daarop verschillende typen bedrijfsruimte qua omvang en breedte/diepteverhouding kunnen worden gesitueerd; • plannen voor bedrijventerreinen niet vooraf helemaal uit te tekenen, maar deze flexibel en faseerbaar te maken. Zo kan de verkaveling (en ontsluiting) worden aangepast op de eventueel gewijzigde bedrijfsruimtevraag. Een geschikte faseringsgrens voor een plan kan bijvoorbeeld een groen- of waterpartij zijn. Het is belangrijk dat kavels op de nieuwe terreinen in de regio kunnen worden samengevoegd of gesplitst om zo optimaal flexibel te kunnen zijn. Zie tabel 5 voor gangbare kavelmaten voor de belangrijkste doelgroepen op uw terreinen.


46

Tabel 5: eisen omvang kavel voor grootste bedrijventerreinsectoren in de SES-regio Industrie Omvang kavel

•

•

500 m² tot 4 à 5.000 m² bij kleinschalige productie; Enkele ha bij grote industrie.

Bouw •

Handel/reparatie

overwegend vanaf ca. 500 m² tot 3.000 m².

•

overwegend circa 500 m² tot 5.000 m².

Groothandel en logistiek •

vanaf zo’n 1.000 m² tot meerdere hectaren (5 ha en meer).

Bron: Stec groep 2009

Verder geldt: een overwegend laag kantooraandeel De meeste bedrijfsruimtegebruikers in de SES-regio zoeken bedrijfspanden met een laag aandeel kantoor/showroom. Vaak is tot 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak29 aan kantoorruimte ruim voldoende voor bedrijfsruimtegebruikers. Dit beeld zien we overal in de regio, dus zowel in de kleinere gemeenten als in de grotere gemeenten. Ook de diverse gesprekken met makelaars en bedrijven in de regio bevestigen dit beeld. Zo ligt het aandeel kantoorvloer van zowel Flowserve in Etten-Leur als Hitachi in Oosterhout op 20%. Abbott BV in Breda zegt circa 10% van het totale bedrijfsvloeroppervlak voor kantooractiviteiten te gebruiken. Wel is sprake van enig verschil per sector/activiteit en naar verschijningsvorm. Zo hebben vooral bedrijven in de logistiek over het algemeen een zeer laag aandeel kantoorvloer. Zeker in de SES-regio, waar relatief veel grote, bovenregionale logistiek is gevestigd (het aandeel kantoorvloer ligt namelijk hoger bij kleine, specialistische logistieke dienstverleners). Bedrijven met een hoogwaardige verschijningsvorm (circa 10 tot 15% van de vraag, zo zagen we eerder) hebben vaak een hoger aandeel kantoorvloer dan bedrijven met een functionele/traditionele verschijningsvorm. Het is belangrijk hier bij de opzet van uw terreinen rekening mee te houden, bijvoorbeeld op zichtlocaties of puur hoogwaardige terreinen hogere maximale kantoorpercentages en op functionele terreinen lagere percentages!

29

Bij een pand van 1.000 m2 bvo dus 200 m2 kantoorruimte.


47

Tabel 6: kantooraandeel voor grootste bedrijventerreinsectoren in SES-regio Industrie Aandeel kantoor/showroom

•

Voornamelijk solitaire bedrijfsruimte met een klein aandeel (10%) kantoor, in geval van R&D activiteiten kan het aandeel kantoor wat groter zijn, oplopend tot zo’n 20%.

Bouw •

Handel/reparatie

Aandeel kantoor gemiddeld <20%.

•

Aandeel kantoorvloer 10 tot 20%.

Groothandel en logistiek •

•

Aandeel kantoor ligt gemiddeld rond 10%, maximaal zo’n 20%; Voor kleinschalige logistiek wat hoger mogelijk (maximaal 30%).

Bron: Stec Groep 2009

…en voorkeur voor koop in plaats van huur (met uitzondering van de logistiek) Verder zien we dat bedrijfsruimtegebruikers duidelijk de voorkeur geven aan koop. De meeste bedrijven (circa 70% van de bedrijfsruimtegebruikers) zijn graag eigenaar van kavel en pand. We zien dit vooral onder de lokale/regionale ondernemers, die zo’n 80 tot 90% van de totale bedrijfsruimtevraag in de regio uitmaken. Zoals we eerder constateerden is de lokale/regionale component in de vraag bovengemiddeld groot in de kleinere gemeenten van de SES-regio. We zien hier dan ook een nog sterkere voorkeur voor koop dan gemiddeld. In de gemeenten met een hogere bovenregionale vraag – Breda, Moerdijk, Roosendaal, Bergen op Zoom en Halderberge, (voor wat betreft Borchwerf 2) en in mindere mate Oosterhout en EttenLeur- is de voorkeur voor huur groter dan gemiddeld. De bovenregionale vraag wordt immers vooral gevormd door (internationale) logistieke bedrijven, waarin het aandeel bedrijven dat een pand huurt/leaset een stuk hoger ligt. Dit is o.a. het gevolg van de flinke belangstelling van ontwikkelaars en beleggers voor dit segment in de bedrijfsruimtemarkt. Zo worden redelijk wat logistieke panden op Moerdijk ontwikkeld en verhuurd door partijen als Prologis, Eurindustrial en Heembouw. Al met al zien we dan ook dat het aandeel bedrijfsruimtegebruikers dat huurt (nu circa 30% van bedrijfsruimtegebruikers) groeiende is. Koop blijft echter ook komende jaren favoriet in de regiogemeenten.


48

We concluderen: • Traditionele locatiefactoren blijven belangrijk. Vooral behoefte aan nette, verzorgde locaties. In toenemende mate echter vraag naar meer hoogwaardige locaties. Dit vertaalt zich voor een deel van de bedrijfsruimtemarkt (ca. 15 tot 20%) in veranderende andere eisen aan pand/kavel, zoals hogere aandelen kantoorvloer en (mogelijkheden voor) intensievere bebouwing. • Naast de reguliere terreintypen is steeds meer behoefte aan nieuwe locatietypen als zorgparken, kennisparken en meer gemengde werklandschappen. Vooral dit laatste type is nog niet echt uitgewerkt in de SES-regio. Belangrijkste strategie voor regio: • Houd bij de ontwikkeling van uw terreinen rekening met een toenemend aandeel kantoorvloer onder bedrijfsruimtegebruikers. Let wel, het grootste deel van de gebruikers heeft echter ook komende jaren aan maximaal 20% kantoorvloer genoeg. • Houd rekening met een verdere toename van de bouwhoogte onder logistieke bedrijvigheid. Nu al is de mogelijkheid om tot zo’n 13 meter hoog te kunnen bouwen een vereiste. Voor ‘warehouses’ is 30 meter hoog zelfs geen uitzondering meer. Ontwikkelaars van/beleggers in logistiek vastgoed, maar ook de logistieke eindgebruikers zelf selecteren hier in toenemende mate locaties op. • Bied vooral kleine tot middelgrote kavels (tot zo’n 0,5 tot 1 ha) aan op uw terreinen; hier is de meeste vraag naar (circa 85% van het totale aantal ruimtevragende bedrijven zoekt een kavel van maximaal 1 ha. Het grootste deel zoekt percelen van maximaal 0,5 ha). • Bied vooral grotere kavels voor (bovenregionale) logistieke bedrijven. Houd daarbij rekening met een verdere ‘tweedeling’ in de logistieke markt: enerzijds meer kleinschalige, specialistische bedrijven en anderzijds heel grote internationale logistieke spelers. Stem kavelmaten van uw terreinen hierop af: tot zo’n 3 à 4 ha voor de ‘kleinere’ specialisten en tot 10 ha en meer voor de grote jongens. Bied de grootste kavels aan op de huidige logistieke hotspots van de regio zoals Noordland, Borchwerf II en Moerdijk (LPM). • Zorg sowieso voor voldoende flexibiliteit in kavelmaten op uw terreinen. • Zorg voor een segmentering van uw bedrijventerreinen op basis van verschijningsvorm (functioneel, gemiddeld, hoogwaardig). Houd daarbij rekening met een forse vraag naar reguliere locaties met gemiddelde beeldkwaliteitseisen, maar een toenemende behoefte aan hoogwaardige locaties. Vergeet daarnaast vooral niet de groep ‘functionele/laagwaardige’ bedrijven (ca. 20% van de vraag in hectares). Houd hiervoor zoveel mogelijk de bestaande voorraad beschikbaar!


49

2.7 Wat is het aanbod en hoe staat het met de kwaliteit van de bestaande terreinen? 250 ha netto uitgeefbaar en circa 385 ha netto vastgelegd in programma afspraken In onderstaande tabel staat het huidige en toekomstige aanbod bedrijventerreinen voor de SES-regio weergegeven. Op dit moment is nog zo’n 250 ha netto uitgeefbaar. Voor de komende jaren zijn afspraken voor de ontwikkeling van nog zo’n 380 ha netto in de SES-regio.


50

Tabel 7: huidig en toekomstig aanbod nieuwe bedrijventerreinen in de SES-regio (netto ha.) Huidig uitgeefbaar gebied/restcapaciteit per 1-1-200830 Gemeente

Aalburg Alphen-Chaam Baarle Nassau Bergen op Zoom Breda Drimmelen Etten-Leur Geertruidenberg Halderberge Moerdijk Oosterhout Roosendaal Rucphen Steenbergen Werkendam Woensdrecht Woudrichem Zundert Totaal Aandeel

Huidig aanbod werkterrein -

Huidig aanbod modern gemengd

Huidig aanbod hoogwaardig

Programma afspraken UP’s/RPO’s31 Toekomstig aanbod (plannen) werkterrein

Toekomstig aanbod (plannen) modern gemengd

Toekomstig aanbod (plannen) hoogwaardig

4832 12 60

1,7 0,6 7,8 17 0,3 9,0 70 9 0 60 0,2 1,7 6,9 184,2

3,3 0,6 3,9

0

7,7 2,3 5,4 23 96 6 40 6 38 26 4 4,6 16,9 39,3 7,7 8 3,1 334

20 6 20 46

24%

74%

2%

0%

88%

12%

Bron: IBIS Werklocaties 2007, Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES), bewerking Stec groep 2009

30

Onder ‘huidig aanbod’ wordt verstaan het nog uitgeefbaar oppervlak bedrijventerrein per 1-1-2008. In bovenstaand overzicht zijn de plannen voor het AFCWB, herontwikkeling Industrieterrein Moerdijk, Logistiek Park Moerdijk en Maintenance park niet opgenomen (totaal circa 485 ha).

31

Dit betreft programma-afspraken in de Uitwerkingsplannen (‘te ontwikkelen bedrijventerreinen’), dan wel bestuurlijke bijstellingen van die afspraken in de stuurgroepen van de RPO’s/voortgangsrapportages werken 32 Betreft heruitgifte Noordland, stand per 1-1-2008. Per november 2008 is hiervan reeds 17,5 ha. verkocht en 13 ha. gereserveerd. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

51

Totaal

9 3 5 79 136 6 55 6 70 47 59 64 5 17 39 9 15 3 628

Daarnaast nog gemeentelijke ambities voor zo’n 80 ha netto bedrijventerrein Naast de hectares die zijn vastgelegd in programma-afspraken met de provincie, zijn er ook nog terreinen die de gemeenten graag ontwikkelen maar waar nog geen concrete afspraken over zijn gemaakt. In onderstaande tabel staan deze gemeentelijke ambities weergegeven. Af te lezen valt dat boven op de programma-afspraken nog zo´n 80 hectare nieuw bedrijventerrein gepland staat door de gemeenten in de SES-regio. Tabel 8: gemeentelijke ambities tot 2020 die (nog) niet zijn vastgelegd in de programma-afspraken (netto ha.) Gemeentelijke ambities tot 2020 die (nog) niet zijn vastgelegd in de programma-afspraken (netto ha.) Gemeente Aalburg Bergen op Zoom Breda Rucphen Werkendam Woensdrecht Zundert Totaal

werkterrein 0

modern gemengd 1,7 10,8 40 5,4 3,9 7,9 69,7

hoogwaardig

Totaal 12,3 12,3

1,7 23,1 40 5,4 0 3,9 7,9 82

Bron: SES gemeenten, 2009

Gemeentes die niet zijn opgenomen in bovenstaande tabel hebben geen bedrijventerreinen opgegeven die buiten de programma-afspraken vallen. Voor deze gemeenten geldt dus dat alle geplande bedrijventerreinen passen in de programma-afspraken.


52

Ook door herstructurering van de bestaande verouderde voorraad is ruimte te creëren: circa 100 ha netto Natuurlijk hoeft niet alle vraag op nieuwe terreinen te worden geaccommodeerd. Integendeel, de komende jaren zal het steeds belangrijker worden juist de bestaande terreinen in de SES-regio goed te benutten. Het aflopen van de SER-ladder, waarbij eerst de uitbreidingsmogelijkheden binnen de bestaande voorraad goed worden bekeken, wordt zelfs verplicht gesteld. Herstructurering van verouderde terreinen in de SES-regio moet onder meer bijdragen aan een betere benutting van de bestaande voorraad. Een exact beeld van de ruimte die mogelijk beschikbaar komt door deze herstructureringstrajecten ontbreekt. Ook de gegevens van herstructureringsprojecten die door de BOM/BHB worden uitgevoerd, geven nog geen precieze informatie over de uiteindelijke ruimtewinst die in deze trajecten wordt geboekt. Een en ander is bijvoorbeeld sterk afhankelijk van factoren als medewerking van bedrijven bij verplaatsing, maar ook organisatorische en financiële aspecten. We kunnen wel een inschatting maken van de ruimte die naar verwachting door herstructurering beschikbaar kan komen in de SES-regio. Dit op basis van gegevens over ruimtewinst op een aantal pilotterreinen in West-Brabant en elders in het land. Uit deze gegevens blijkt dat een ruimtewinst van circa 10% op verouderde bestaande terreinen haalbaar is. Uitgaande van zo’n 1.000 ha netto verouderd terrein dat voor groot onderhoud, revitalisering of herprofilering op de nominatie staat in de SES-regio, betekent dit dat in potentie zo’n 100 ha netto bedrijventerrein nieuw voor uitgifte beschikbaar kan komen komende jaren. Let wel: de kosten hiervan zijn hoog! Om ruimtewinst te kunnen creëren op bestaande terreinen is, naast het beter benutten van restruimtes, vaak ook aankoop en herontwikkeling van private kavels nodig. Dit zijn vaak kostbare aangelegenheden. De bedrijventerreinen in de SES-regio (maar ook elders in Nederland) bevinden zich namelijk vaak nog in fase 2 van hun levenscyclus. Dit is grofweg het moment waarop de terreinen verouderingskenmerken vertonen (zie kader), maar het terrein nog wel redelijk functioneert. Omdat het vastgoed op de terreinen in deze fase nog voor een behoorlijke waarde in de boeken staat, is fors ingrijpen door de gemeente (in de private ruimte) op


53

deze terreinen duur. Gemiddeld bedragen de kosten liggen zo’n 1 tot 1,5 miljoen euro per netto hectare. Hierin zijn bijzondere kosten als bodemsaneringen en uitplaatsingen van bedrijven nog niet meegenomen. Tabel 9: overzicht indicatieve kosten per herstructureringsvariant Aard herstructurering Lichte herstructureringen Zware herstructureringen Gemiddeld

Type herstructurering Face-lift Revitalisering Herprofilering Transformatie

Figuur 23: levenscyclus bedrijventerrein

Kosten per netto hectare € € € € €

200.000 per hectare 400.000 per hectare 2.500.000 per hectare 2.500.000 per hectare 1.500.000 per hectare

1

2

3

Transformatie ligt dan ook vaak op de loer Al met al is herstructurering in fase 2 van de levenscyclus vaak alleen (financieel) aantrekkelijk wanneer functies met een hoge commerciële Bron: Stec Groep, 2009 waarde op de locaties kunnen worden gerealiseerd. Dit betekent dat de verouderde, veelal binnenstedelijk gelegen, locaties in de SES-regio steeds vaker in beeld zijn voor transformatie naar woningbouw, kantoren en/of hoogwaardige bedrijvigheid. Het tekort aan bedrijventerrein neemt hierdoor alleen maar toe in de regio. Bovendien is het ook in die situaties nog vaak erg lastig om een enigszins kostenneutrale ontwikkeling te realiseren. Hiermee verdwijnt een belangrijk vestigingsmilieu voor functionele bedrijvigheid en starters Gevolg: er gaat bedrijventerrein verloren en – hoewel er ook nieuw terrein wordt aangelegd – kan vooral de meer functionele bedrijfsruimtegebruiker steeds moeilijker terecht. Immers, nieuwe terreinen zijn vaak hoogwaardiger en daarmee niet geschikt (hogere prijzen en eisen). Ook verdwijnt een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bijvoorbeeld zzp-ers. Juist de binnenstedelijke ligging en de lagere grond-/huurprijzen maken deze terreinen een aantrekkelijke werkomgeving voor deze bedrijven.


54

2.8 Hoe sluiten vraag en aanbod komende jaren (kwalitatief) op elkaar aan? Nu we de vraag en het aanbod in beeld hebben confronteren we deze (kwantitatief en kwalitatief) met elkaar. Dit doen we eerst voor de SES-regio, vervolgens voor de 4 RPO-gebieden. Voor meer informatie over de bedrijventerreinen zie bijlage A. 2.8.1 Beeld voor de SES-regio Kwantitatief: tekort aan bedrijventerreinen wanneer alleen de reguliere plannen worden ontwikkeld Als we de vraag naar bedrijventerreinen confronteren met het (reguliere) aanbod aan bedrijventerreinen tot 2020, zien we in de SES-regio een tekort aan bedrijventerreinen ontstaan van 82 tot 112 hectare (netto). Onder het reguliere aanbod verstaan we het huidige uitgeefbaar terrein plus de geplande bedrijventerreinen tot 2020 die passen in de provinciale programma-afspraken33. Ook de verwachte ruimtewinst die door herstructurering ontstaat – circa 100 ha netto – biedt niet voldoende mogelijkheden om het tekort te reduceren.

33

Dit betreft programma-afspraken in de Uitwerkingsplannen (‘te ontwikkelen bedrijventerreinen’), dan wel bestuurlijke bijstellingen van die afspraken in de stuurgroepen van de RPO’s/voortgangsrapportages werken


55

Tabel 10: Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen SES-regio, exclusief bijzondere locaties Totale vraag 2008-2020

Netto hectares (per 1-1-2008) 815-845

Uitgeefbaar terrein per 1-1-2008 Programma afspraken UP’s/RPO’s Potentieel aanbod door herstructurering Totaal aanbod Saldo

248 380 100 728 87 tot 117 TEKORT

Bron: Stec Groep, 2009

Het beeld verandert als bovenop het huidige uitgeefbare aanbod ook de grootschalige ontwikkelingen AFCWB, LPM, Herontwikkeling industrieterrein Moerdijk (waaronder heruitgifte voormalig Shell-terrein) zouden doorgaan. In dat geval dreigt een overschot van 368 tot 398 hectare netto over de gehele periode t/m 2020. Hierbij zijn de ambities van de gemeenten (zie tabel 9) nog niet meegerekend! Indien we deze meenemen wordt dit overschot (inclusief de bijzondere plannen) 450 tot 480 hectare. Tabel 11: Aanbod bijzondere plannen Bijzondere plannen Herontwikkeling industrieterrein Moerdijk 250 ha., waarvan 130 ha. heruitgifte voormalig Shell-terrein AFCWB: 85 ha (110 ha bruto), hiervan wordt 40 tot 60 hectare ontwikkeld binnen de huidige grenzen van het terrein van de Suikerfabriek Logistiek Park Moerdijk (LPM): 150 ha. Totaal aanbod bijzondere plannen Bron: Stec Groep, 2009


56

Netto hectares (per 1-1-2008) 250 85 150 485

Echter, de grootschalige, specifieke ontwikkelingen zullen niet allemaal voor 2020 volledig tot uitvoering komen (of überhaupt worden gerealiseerd). Voor de gemeentelijke ambities is realisatie voor 2020 helemaal onzeker. Kwalitatief: tekort aan hoogwaardige locaties en functionele locaties, evenwicht bij gemengde locaties Voor de kwalitatieve confrontatie kijken we eerst naar de kwaliteiten van de reguliere uitgeefbare bedrijventerreinen, dus het huidig uitgeefbare en het geplande aanbod exclusief de bijzondere locaties. De bijzondere locaties richten zich immers vooral op specifieke bedrijfssegmenten met speciale vestigingseisen (logistiek, zware bedrijvigheid). Tabel 12: confrontatie vraag met het reguliere aanbod in de SES-regio (excl. bijzondere plannen, gemeentelijke ambities en herstructurering) SEGMENT Functionele beeldkwaliteit Gemiddelde beeldkwaliteit Hoogwaardige beeldkwaliteit Totaal Bron: Stec Groep, 2009

VRAAG (netto ha.) 188 545 90 830

AANBOD(netto ha.) 60 518 50 630

TEKORT/OVERSCHOT NIJPEND TEKORT EVENWICHT DREIGEND TEKORT TEKORT

Als we het reguliere aanbod confronteren met de geraamde vraag naar verschijningsvormen, dan valt ons op dat er op dit moment relatief weinig hoogwaardige locaties worden aangeboden in de regio. De hoogwaardige locaties die nu in uitgifte zijn, zijn ook volledig geconcentreerd in Breda en Oosterhout. In andere gemeenten komen geen terreinen voor die echt als hoogwaardig zijn te typeren. Van het huidige aanbod is slechts 2% hoogwaardig. Het beeld veranderd als we naar de geplande terreinen kijken. De komende jaren komt naar verwachting duidelijk meer hoogwaardig terrein beschikbaar. Ook dan concentreert dit aanbod zich vooral in Breda en Oosterhout, maar ook in Etten-Leur. Belangrijkste hoogwaardige ontwikkelingen in Breda zijn De Wig en delen van Bavel-Zuid. In Oosterhout komt met name in het bedrijvenclusters Oosterhout Oost ruimte beschikbaar voor de hoogwaardige gebruikers (ca. 20 ha). Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

57

Toch is het geplande aanbod aan ‘hoogwaardig’ niet groot genoeg om aan de verwachte vraag te voldoen. Ook als we kijken naar de ambities (zie tabel 9) zien we dat hier slechts 12 hectare als hoogwaardig bestempeld kan worden, waardoor ook hierdoor het tekort niet opgelost wordt. Grotendeels zou dit tekort opgelost kunnen worden door het hoogwaardige segment op te vangen op de zichtlocaties van moderngemengde terreinen. In het functionele segment is eveneens sprake van een tekort. Het aanbod dat nog voor dit segment beschikbaar is, maakt vrijwel geheel deel uit van het huidige aanbod. Er is geen nieuw aanbod voor het functionele/laagwaardige segment (wijkwerkterreinen) gepland in de regio (ook niet in de ambities uit tabel 9). Tot en met 2020 is echter wel nog zo’n 185 ha netto vraag vanuit dit segment. Vooral de functionele gebruikers zullen zoveel mogelijk moeten worden bediend op de verwachte 100 ha ruimtewinst die is te boeken op de te herstructureren bestaande terreinen in de regio. Juist voor deze categorie vormen deze terreinen een interessant vestigingsmilieu. Ook door goede zonering van het nieuwe aanbod in het modern-gemengde segment (bijvoorbeeld vestigingsmogelijkheden op meer ‘achteraf’ gelegen kavels) kan het functionele segment worden geaccommodeerd. Voor zwaardere bedrijvigheid ontstaat genoeg ruimte komende jaren De komende jaren is sprake van een behoorlijke behoefte vanuit bedrijven in de hogere milieucategorieën, zo zagen we eerder (2.5). Door de verkoop door Shell van haar reservegronden aan het Havenschap Moerdijk, ontstaat op korte termijn een behoorlijke hoeveelheid ruimte (vooralsnog circa 130 ha) voor het zwaardere segment in de SES-regio. Feit is dat niet alle soorten zware bedrijvigheid op dit terrein terecht kunnen. Zo zal de reservegrond op Moerdijk vooral bestemd worden voor bedrijvigheid die gelieerd is aan/past bij de activiteiten van Shell. Bovendien kunnen bijvoorbeeld bedrijven uit de voedingsindustrie niet gevestigd worden naast zware chemische industrie.


58

Naast het Shell terrein komt op Moerdijk echter ook nog zo’n 120 ha beschikbaar door intensivering en herontwikkeling. Deze gronden kunnen aangewend worden voor vestiging van zwaardere bedrijvigheid die niet op de reservegronden van Shell terecht kunnen. Dan nog zullen er echter bedrijven zijn die niet op Moerdijk bediend kunnen worden. Immers, sommige zware bedrijven, zoals afvalverwerkers en recyclingbedrijven, hebben vaak een sterk lokaal/regionale functie (zie 2.5). Daardoor zijn ze niet zomaar in staat om over grote afstand te verplaatsen. Al met al zullen dus ook elders in de regio nog voldoende inspanningen moeten plaatsvinden om de zwaardere vraag te kunnen faciliteren. Vaak begint dit al bij het behouden van de ruimte die nu al beschikbaar is voor zwaardere bedrijven en daarnaast ook het verbeteren van het maatschappelijk draagvlak voor en imago van zware bedrijvigheid! Met 165 tot 250 ha t/m 2020 is er vooral behoefte aan terrein voor logistiek; LPM is daarvoor dé locatie In de kwalitatieve vraagraming, constateerden we dat de SES-regio een sterke positie heeft in het aantrekken van logistieke bedrijvigheid en dat ook de komende jaren vanuit deze sector veel groei is te verwachten. Op basis van eerder onderzoek van ons naar de bedrijfsruimtemarkt34, uitgiftecijfers in de regio (zie 2.1), de behoefteprognose van de provincie Brabant en de toekomstverwachtingen voor de logistieke sector, nemen we aan dat de droge logistiek zo’n 20 tot 30% van de totale vraag naar bedrijventerreinen in West-Brabant zal uitmaken t/m 2020. Dit resulteert in een totale vraag naar logistiek bedrijventerrein van circa 165 hectare tot 250 ha t/m 2020, qua verschijningvorm veelal vallend onder het modern-gemengde segment. Kijkende naar de huidige aanbod, dan is er nauwelijks nog echt geschikte ruimte in de regio om aan deze behoefte te voldoen. De sterke positie van West-Brabant onder de logistiek, heeft de voorraden snel doen slinken en noodzaak om nieuw dedicated logistiek terrein aan te leggen is dan ook groot. Gebeurt dit niet, dan kan de regio haar logistieke nr. 1 positie niet handhaven. Het is nu al heel lastig geworden om de grote logistieke jongens van 5 ha en meer een plek te kunnen bieden in de regio.

34

Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep (2005).


59

Logistiek Park Moerdijk is in dit licht bezien dé locatie die aan deze behoefte tegemoet kan komen. Het logistiek park heeft voldoende omvang om in de vraag te voorzien voor de eerstkomende periode en beschikt bovendien over de noodzakelijke locatiekwaliteiten: optimale bereikbaarheid via weg, nabijheid diep vaarwater, spoor en de mogelijkheid om kavelmaten te realiseren van 5 ha en meer. 2.8.2 Beeld per regio Voor het bepalen van de vraag naar terrein per RPO-gebied (Regionale Planningsoverleggen) is gebruik gemaakt van de geraamde behoefte op het niveau van de SES-regio. Dit getal is vertaald naar de RPOgebieden via het aandeel van de regio’s in de uitgifte van terreinen in de laatste 20 jaar en het aandeel van de regio’s in toekomstige bedrijventerreinontwikkeling in de SES-regio. De cijfers geven een indicatie van de vraag (uitbreiding en vervanging!) per regio. De bovenregionale vraag is hierbij ook meegenomen. De plannen voor het Agro- en Foodcluster (AFCWB), de herontwikkeling van het Industrieterrein Moerdijk, het Logistiek Park Moerdijk en Maintenance Valley zijn hierin uitdrukkelijk niet meegenomen. RPO Breda-Tilburg (westelijk deel): tekort aan functionele en gemiddelde beeldkwaliteit Uit onderstaande figuren blijkt dat in het westelijk deel van het RPO-gebied Breda-Tilburg, bestaande uit de gemeenten Breda, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg en Oosterhout, er kwantitatief gezien een relatief groot tekort is aan bedrijventerreinen. Kwalitatief gezien is er vooral een groot tekort aan functionele terreinen. Dit speelt met name in de gemeenten Breda, Etten-Leur en Oosterhout. Ook aan terreinen met een gemiddelde beeldkwaliteit is een groot tekort. Indien we de ambities uit tabel 9 betrekken zien we dat met name de gemeente Breda ambieert 40 hectare modern gemengd terrein te ontwikkelen. Indien ervoor gekozen wordt dit tot ontwikkeling te brengen, kan dus een deel van het grote tekort opgevuld worden.


60

Figuur 24: Vraag versus aanbod kwantitatief en kwalitatief westelijk deel RPO Breda-Tilburg

Bron: Stec groep, 2009

Door herstructurering van terreinen is nog aanbod te creëren. Op basis van de herstructureringsplannen in de RPO Breda-Tilburg verwachten we dat circa 35 tot 60 ha netto ruimtewinst is te boeken, die extra voor uitgifte beschikbaar kan komen, waardoor het kwantitatieve tekort aan terrein iets terugloopt. Het aanbod dat door herstructurering wordt gecreëerd bevindt zich grotendeels in het modern-gemengde segment.


61

RPO Land van Heusden en Altena: overschot voor gemiddelde beeldkwaliteiten In het Land van Heusden en Altena is er kwantitatief gezien sprake van een (licht) overschot aan bedrijventerreinen. Dit zien we vooral bij de gemiddelde beeldkwaliteiten terug. In deze regio lijkt het op het eerste gezicht daarom raadzaam de (plan)ontwikkelingen goed te faseren en binnen het gemiddelde segment vooral ook goed te zoneren en segmenteren. Dus: zichtlocaties voor de hoogwaardige gebruikers en functionele gebruikers op kavels die meer achteraf op het terrein liggen. Figuur 25: Vraag versus aanbod kwantitatief en kwalitatief RPO Land van Heusden en Altena


Ook in deze RPO is door herstructurering van terreinen extra aanbod te creëren. De hoeveelheid verouderd terrein en de huidige plannen voor herstructurering zijn echter beperkt. Op basis van de huidige gegevens verwachten we dat circa 15 ha bruto aan ruimtewinst is te boeken. Dit betekent een netto aanbod van zo’n 10 tot 12 ha terrein. Vooral het functionele segment is geschikt voor dit aanbod.


62

RPO Westhoek: kwantitatief evenwicht, maar een tekort aan hoogwaardige terreinen In de RPO Westhoek is er zowel kwantitatief een evenwicht in de vraag en het aanbod van bedrijventerreinen, mits de plannen daadwerkelijk worden uitgevoerd. Er is echter een tekort aan hoogwaardige terreinen, deze worden in het geheel niet aangeboden. In deze RPO zijn door de gemeente Bergen op Zoom echter wel ambities opgenomen voor de ontwikkeling van hoogwaardige terreinen (zie tabel 8). Hierdoor wordt 40% van het tekort aan hoogwaardige terreinen opgevuld. In de RPO Westhoek is door herstructurering circa 35 tot 55 hectare bruto ruimtewinst te behalen (25 tot 35 ha netto). Dit alles leidt niet tot een heel ander beeld voor wat betreft de verhouding tussen vraag en aanbod. Het geeft wel aan dat een deel van de vraag mogelijk nog te accommoderen is in de bestaande voorraad, zodat de hoeveelheid nieuw aan te leggen terrein kan worden beperkt. Bovendien kan mogelijk nog meer aanbod door herstructurering beschikbaar komen in deze RPO, omdat voor een bovengemiddeld deel van de verouderde voorraad in RPO Westhoek nog geen plannen zijn gemaakt. Figuur 26: Vraag versus aanbod kwantitatief en kwalitatief RPO Westhoek



63

RPO Zandgemeenten: kwantitatief evenwicht, kwalitatieve discrepanties zijn minimaal In de RPO Zandgemeenten is sprake van een relatief evenwicht in de vraag en het aanbod van bedrijventerreinen, zowel kwalitatief als kwantitatief. De minimale tekorten voor het functionele en hoogwaardige segment kunnen goed worden opgelost door op de terreinen zichtlocaties te maken voor de hoogwaardige gebruikers en voldoende ‘achteraf gelegen’ kavels te bestemmen voor functionele gebruikers. Door herstructurering is naar verwachting een ruimtewinst te behalen van circa 7 tot 10 hectare bruto (5 tot 7 ha netto), die ook aangewend kan worden voor het functionele segment. In de RPO Zandgemeenten is in totaal 13 hectare aan gemeentelijke ambities opgenomen (tabel 9). Indien de helft hiervan tot ontwikkeling gebracht wordt, is vraag en aanbod volledige met elkaar in evenwicht. Bij mogelijke ontwikkeling van deze plannen adviseren wij deze vooral in te zetten voor functionele en hoogwaardige vraag. Figuur 27: Vraag versus aanbod kwantitatief en kwalitatief RPO Zandgemeenten



64

3. ADVIES STRATEGIE SES-REGIO In dit hoofdstuk leest u ons advies voor de te voeren bedrijventerreinenstrategie in de regio. Daarbij maken we onderscheid in adviezen voor locatieontwikkeling en adviezen in randvoorwaardelijke sfeer.

3.1 Strategie locatieontwikkeling: welke locaties en welk type? 1. Zorg voor een goede regionale segmentering van bedrijventerreinen op basis van verschijningsvorm Uit onze analyses van de vraag in de SES-regio blijkt dat deze gedifferentieerd is en niet over één kam kan worden geschoren. Elke type bedrijfsruimtegebruiker stelt weer andere eisen aan zijn of haar locatie waar het gaat om aspecten als ligging, bereikbaarheid, invulling van pand/terrein en uitstraling. Wel constateren we dat bedrijven in alle sectoren in de SES-regio veel waarde hechten aan eenzelfde uitstraling van nabijgelegen bedrijven. Een vergelijkbare uitstraling van de buurman of buurvrouw is veelal belangrijker dan het type bedrijfsactiviteiten dat het naastgelegen bedrijf uitoefent. We zien daarbij wel dat bedrijfsruimtegebruikers heel verschillende huisvestingsbudgetten over hebben voor hun uitstraling/beeldkwaliteit. Zo zijn er bedrijven die vooral zoeken naar een functioneel en goedkoop pand zonder poespas, maar ook bedrijven die echt geld willen besteden aan panden en locaties met een heel representatieve verschijningsvorm. Daarom adviseren we om de bedrijventerreinen in de SES-regio op basis van verschijningsvorm te segmenteren. Deze wijze van segmenteren is marktgericht en heeft toekomstwaarde omdat het aansluit bij de wensen van bedrijven. We adviseren een onderscheid naar terreinen met een hoogwaardige kwaliteit, een gemiddelde kwaliteit en een functionele kwaliteit in de SES-regio: • Hoogwaardige kwaliteit: Een deel van de bedrijfsruimtegebruikers is bereid extra huisvestingslasten te betalen voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en aspecten als parkmanagement. In de SES-regio gaat het om circa 8 tot 12% van de bedrijfsruimtevraag t/m 2020. Daarbij is rekening gehouden met een Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

65

toenemende behoefte aan hoogwaardige kwaliteit in de komende jaren door de verdere verdienstelijking van de economie.

Figuur 28: kenmerken en impressie hoogwaardig bedrijventerreinen


66

Hoogwaardig terrein Algemeen • Toplocaties voor bedrijfsruimtevestigers in de SES-regio. • Locatie voor bedrijfsruimtegebruikers met een hoogwaardige huisvestingsvraag (8% tot 12% van de totale vraag) die ook bereid zijn daarin te investeren. • Vormen van intensief ruimtegebruik (meer dan één bouwlaag, of parkeren op het dak) worden zoveel mogelijk toegepast. • Gemeenschappelijke voorzieningen betreffen vooral facilitaire diensten (kantine, kinderopvang) maar ook parkeren. Het parkmanagement houdt zich vooral bezig met het beheer van zulke faciliteiten en van de hoogwaardige werkomgeving en met parkeren. Ligging locaties en voorwaarden • Hoogwaardige terreinen liggen bij voorkeur aan de rand van de stad, slechts een zeer beperkt deel van de bedrijven (minder dan 10%) heeft voorkeur voor een binnenstedelijke locatie. • Voorwaarde voor een hoogwaardig bedrijvenpark is een excellente ligging en bereikbaarheid met belangrijke zichtlocaties. Dit is alleen mogelijk op een stadsrandlocatie. • Bepaalde schaarste is belangrijk: gebruikers moeten regelmatig naar deze locatie gedirigeerd worden. Hoogwaardige gebruikers kunnen ook vaak op (zichtlocaties van) reguliere bedrijventerreinen terecht, tenzij de gemeente strakke selectiecriteria hanteert en bedrijven begeleidt. Gebruikers / doelgroepen • Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte. • Ook: kantoorvestigers die graag in een (semi)industriële of technologische omgeving gevestigd zijn. Zoals sommige typen adviesbureaus, architecten en ontwerpers. • Hoogwaardige gebruikers zijn te vinden in alle sectoren en activiteiten, er worden daarom geen economische criteria gesteld aan potentiële vestigers. • Showrooms horen ook op het eersteklas bedrijvenpark. Vanzelfsprekend investeren deze bedrijven in uitstraling, zichtbaarheid en representativiteit (gemiddeld hoog aandeel kantoor/showroom en hoge huurprijs). • Regionale bedrijven en deels ook bovenregionale vraag gezien de specifieke kwaliteiten van de locatie. Bron: Stec Groep, 2009

•

Gemiddelde kwaliteit: Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. De huisvesting en het terrein moeten goed functioneren, en dat is voldoende. In de SES-regio gaat het om circa 65 tot 70% van de bedrijfsruimtevraag t/m 2020.


67

Figuur 29: kenmerken & impressie bedrijventerreinen met gemiddelde beeldkwaliteit (modern-gemengd terrein)

Modern-gemengd terrein Algemeen • Bedrijvenlocaties met een modern gemengd karakter. • Een mix van lokale bedrijven en regionaal georiënteerde bedrijven. • In beperkte schaal worden vormen van intensief ruimtegebruik toegepast wanneer bedrijven daar zelf oplossingen voor zien. • De uitstraling van het terrein is goed, representatieve gebouwen zonder buitenopslag staan in het zicht. De openbare ruimte is in orde mede door een basisniveau parkmanagement (wat – naast onderhoud van de openbare ruimte – vaak ook beveiliging, terreinmarketing, gezamenlijke nutsvoorziening en afvalmanagement organiseert). Ook is parkeren op een goede manier ingepast op ieder kavel. • De uitstraling van de locatie heeft de aandacht, maar zonder dat dit tot extra investeringen voor ondernemers leidt. Ligging locaties en voorwaarden • Zo’n kwart van de vraag binnen dit segment heeft voorkeur voor binnenstedelijke locaties, het overige deel heeft voorkeur voor stadsrand of snelweg. • Bereikbaarheid is goed en de ligging van een aantal van deze locaties is voor regionaal georiënteerde bedrijven gunstig, dat betekent aan de stadsrand. • Ook de bereikbaarheid van binnenstedelijk modern bedrijventerrein moet goed zijn. Gebruikers / doelgroepen • Groothandel en (kleinschalige) logistiek zijn activiteiten die het meeste waarde hechten aan een representatief bedrijfspand en omgeving. Dit zijn ook de belangrijkste doelgroepen. • Reparatie en onderhoud (autohandel, alleen showrooms met beperkte buitenopslag) en hightech productie passen ook binnen dit segment. • Kantoorvloer van 10 tot 30%. Bron: Stec Groep, 2009


68

•

Functionele kwaliteit: Er zijn ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, als de kosten voor de bedrijfshuisvesting maar laag zijn en de functionaliteit prima. Deze categorie bedrijven hebben in de praktijk slechts weinig keuzemogelijkheden; de beschikbare locaties staan vaak onder druk. Het gaat om circa 20 tot 25% van de vraag t/m 2020 in de SES-regio.

Figuur 30: bedrijventerrein met een functionele kwaliteit

Werkterrein Algemeen • De locaties in de gemeente/SES-regio voor laagwaardige bedrijven, met matige uitstraling en beperkte investeringen in huisvesting. • Locaties waar alle bedrijven zich kunnen huisvesten, zonder strenge eisen aan architectuur en milieuzonering die wél gelden op iedere andere locatie in de regio. • Gemeenschappelijke voorzieningen zijn er voor bedrijven als dat kostenvoordeel oplevert (bijvoorbeeld een cluster van metaalverwerkende bedrijven en autodemontage bedrijven). Ligging locaties en voorwaarden • Laagwaardige bedrijven hebben meer dan gemiddeld behoefte aan binnenstedelijke locaties of locaties in woonwijken. • Binnenstedelijk staat bereikbaarheid meestal onder druk, dit is belangrijk aandachtspunt. • De stadsrandlocatie moet goed bereikbaar zijn, maar hoeft niet perse aan of nabij een snelweg te liggen. • Laagdrempelig, dat betekent dat buitenopslag mogelijk is, weinig eisen aan architectuur gevel. In vrijwel geen geval zal een bedrijf meerdere bouwlagen realiseren (met uitzondering van kantoordeel). • Meest strenge eisen worden gesteld aan gebruik van openbare ruimte, overzichtelijkheid van de locatie en veiligheid. Gebruikers / doelgroepen • Bedrijven uit het MKB voor de lokale markt. • Vooral reparatie en onderhoud en productie, maar ook (groot)handel. • Bedrijven met overwegend niet meer dan 10% kantoorvloer, maximaal 30%. Bron: Stec Groep, 2009


69

Een regionale afgestemde typologie op basis van verschijningsvorm dwingt gemeenten binnen de SES-regio te kijken naar de kwaliteiten van locaties en deze in te vullen vanuit de eisen en wensen van bedrijven. Een regionale typologie draagt ook bij aan het voorkomen van faserings- en concurrentieproblemen tussen gemeenten op de bedrijfsruimtemarkt. Zodoende is een regionale agenda het beste instrument om concurrentie in de regio te voorkomen zonder tekort aan locaties te hebben. Wat zijn dan de belangrijkste aandachtspunten van deze regionale bedrijventerreinenagenda voor het SES? 2. Stem regionaal vooral het aanbod in het middensegment af en heb meer oog voor het functionele segment We zien dat in de SES-regio het aanbod bedrijventerreinen in het gemiddelde segment lastig wordt afgestemd. In dit segment is voldoende terrein beschikbaar (circa 520 ha aanbod, circa 545 ha vraag) t/m 2020 en bestaat de neiging tot overmatige ontwikkeling. Dit terwijl voor de boven- en onderkant van de bedrijfsruimtemarkt maar moeizaam terrein op de markt komt. Vooral het functionele segment heeft het lastig. Vanuit de visie op de ruimtelijke kwaliteit van gemeenten is dit een logische ambitie, door de bril van bedrijven bekeken niet. Circa een vijfde van de ruimtevragers in de SES-regio – in totaal zo’n 190 ha netto – zoekt immers naar terreinen met lage eisen aan de verschijningsvorm, zo blijkt uit de analyses. Deze terreinen worden echter nauwelijks aangeboden. Tot en met 2020 is slechts zo’n 60 ha netto terrein in dit segment beschikbaar. Voor een onderbouwing van deze cijfers zie de tabellen 7, 8 en 12. Dit vraagt om een regionale oplossing waarbij gemeenten op sommige te ontwikkelen of te herstructureren terreinen hun ambities naar beneden zouden moeten bijstellen. Vooral de bestaande, verouderde voorraad biedt goede kansen om de meer functionele gebruiker (met hoge eisen aan lage huisvestingskosten en lage eisen aan beeldkwaliteit) te bedienen.


70

3. Zorg daarnaast voor voldoende specifieke locaties voor logistiek en zware bedrijvigheid in de SES-regio Sommige bedrijven in de SES-regio stellen heel specifieke eisen aan hun locatie. Het gaat dan met name om de grote bovenregionale logistieke vestigers en bedrijven in zware milieuhindercategorieën zoals afvalverwerkers, recyclingbedrijven, chemische industrie, betoncentrales en autodemontagebedrijven. De eisen van deze bedrijven aan onder meer bereikbaarheid, kavelgrootte en milieuzonering zijn zo specifiek dat zij vaak niet te combineren zijn met andere, reguliere bedrijven. Voor dit type bedrijven dienen in de SES-regio dan ook specifieke locaties beschikbaar te zijn. Uitstraling van deze locaties is, voor wat betreft dit type bedrijven, ondergeschikt aan aspecten als een optimale (multi)modale bereikbaarheid en voldoende afstand tot milieugevoelige functies. 4. Realiseer in dat kader absoluut Logistiek Park Moerdijk… Het is absoluut noodzakelijk dat Logistiek Park Moerdijk wordt gerealiseerd. Alleen op deze locatie kan kwalitatief gezien optimaal aan de bovengemiddelde behoefte vanuit de logistieke sector worden voldaan. Immers, alleen op deze locatie is het mogelijk om echt grote kavels35 aan te bieden met een optimale multimodale ontsluiting. Het overgrote deel van de reguliere bedrijventerreinen in de SES-regio kan niet aan deze specifieke wensen voldoen. Om de ontwikkeling van LPM tot een succes te maken zal dan wel voldaan moeten worden aan een aantal randvoorwaarden, namelijk: • Er moeten echt grote kavels aangeboden worden. Dit betekent kavels vanaf 5 ha, maar oplopend tot 10 ha en meer. Naast de omvang van de kavels is ook de vorm/verhouding van de kavels van belang. Voor de logistieke sector is rechthoekige verkaveling het meest markconform. • Er moet een duidelijke synergie zijn met het huidige industrieterrein, in het bijzonder op het gebied van de modaliteiten (de haven, het spoor). Ook vestigers op LPM moeten gebruik kunnen maken van spoor, weg, haven en buisleiding. Onder meer de doortrekking van de Rode Vaart is hierbij essentieel.

35

De Provincie Noord-Brabant hanteert als beleid dat in plannen voor nieuwe bedrijventerreinen, logistieke bedrijven groter dan 5 ha. moeten worden uitgesloten. Voor het LPM zijn bestuurlijke afspraken gemaakt dat de beperking van 5 ha. niet geldt. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

71

•

•

De logistieke markt kenmerkt zich door een hoge dynamiek en dito behoefte aan flexibiliteit. Vestigingseisen zijn dus aan verandering onderhevig in de loop der jaren. Tevens is de gebruikersgroep divers (naar aard en omvang). Dit pleit voor een flexibel concept, een goede fasering, een slimme verkaveling (zoveel mogelijk rasterstructuur) en relatief ruime bouwvoorschriften. Tot slot dienen de vestigingscriteria en de inrichtingseisen marktconform en transparant te zijn. Dat wil zeggen, deze moeten goed aansluiten bij de eisen en wensen van de gebruikers en geen belemmeringen en vraagtekens oproepen.

In onderstaande tabel staan de belangrijkste eisen vanuit de bovenregionale logistiek samengevat. Het is belangrijk deze eisen mee te nemen in de planontwikkeling van LPM, om zo het terrein optimaal op de vraag aan te kunnen laten sluiten. Tabel 13: Overzicht harde locatieaspecten logistiek Aspect Ligging / Ontsluiting

Terrein

RDC’s • Binnen logistieke corridor (A16, A15, A67) • Directe snelwegafslag • Ruime dimensionering interne ontsluiting terrein (weg minimaal 35 m) • Massa, logistieke campus, cluster (minimaal 50 tot 75 ha) • (potentieel) sterk marktimago locatie • Concurrerende grondprijs/kwaliteitsverhouding • Goed bereikbaar voor personeel • Voorzieningen veiligheid, m.n. beveiligde vrachtwagenparking


72

EDC’s • Locatie aspecten genoemd bij RDC’s, plus: Waterontsluiting Spoorontsluiting •

Locatie aspecten genoemd bij RDC’s, plus: Ruime arbeidsmarkt Dedication overheid Overige collectieve voorzieningen (o.a. catering)

Kavels

• • • •

• • • • Bron: Stec Groep, 2009

Minimaal 5 ha, oplopend tot ca. 10 ha Rechthoekige kavelverhouding Geen beperkingen overlast Maximale bouwhoogte minimaal 15 meter, oplopend tot 20 meter of meer. Bij voorkeur werken met minimale bouwhoogten FSI 0,5-0,6 Minimaal bebouwingspercentage niet meer de 40% Parkeren op eigen terrein Tot categorie 3.2

•

Locatie aspecten genoemd bij RDC’s, plus: Kavels tot ver boven 10 ha Ook zwaardere milieucategorieën

Lobby voor de realisatie van een “Supply Chain Campus” in de SES-regio! De Supply Chain Campus (SPC) is een nieuw op te zetten grootschalig logistiek innovatie- en kenniscentrum in Nederland (advies van commissie van Laarhoven). De logistieke hotspot West-Brabant is dé aangewezen plek voor bedrijven en wetenschappers om elkaar te ontmoeten en samen diensten en producten te ontwikkelen die nodig zijn voor een optimale ketenregie. Waar deze campus moet landen is nader te bepalen. Puur vanuit de logistieke concentratie bezien zijn LPM en/of Borchwerf interessant. Gezien het belangrijke ontmoetingskarakter van een dergelijke campus, leent bijvoorbeeld ook een stad met bovenregionale/ internationale allure als Breda zich juist als vestigingslocatie.

5. …en benut optimaal de ruimte op Moerdijk voor het accommoderen van zware bedrijvigheid in de regio Voor de behoefte vanuit de zwaardere bedrijvigheid in de regio is het noodzakelijk dat de recent door het Havenschap aangekochte Shell-reservegronden voor uitgifte gereed worden gemaakt. Deze gronden vormen immers het enige substantiële aanbod voor de toekomstige ruimtevraag vanuit de hogere milieucategorieën in de regio en is per saldo in een klap genoeg om aan de totale behoefte te voldoen. Bovendien is deze locatie ook kwalitatief interessant omdat de gronden beschikken over een ontsluiting via het water; een belangrijke locatie-eis van veel zware bedrijven. Er zijn eigenlijk geen andere locaties in de regio die hieraan in voldoende mate kunnen voldoen. Feit is dat voor de reservegronden van Shell behoorlijke vestigingsbeperkingen gelden. Zo zal de reservegrond op Moerdijk vooral bestemd worden voor bedrijvigheid die gelieerd is aan/past bij de


73

activiteiten van Shell. Bovendien kunnen bijvoorbeeld bedrijven uit de voedingsindustrie niet gevestigd worden naast zware chemische industrie. Daarom zal ook de 120 ha terrein die op Moerdijk beschikbaar komt door intensivering en herontwikkeling optimaal aangewend moeten worden voor vestiging van zwaardere bedrijvigheid. Op het AFCWB kan specifieke zware bedrijvigheid uit bijvoorbeeld voedings- en genotsmiddelenindustrie en bio-energie worden gevestigd (zie ook verderop). Onder de streep zullen er zeker nog ‘zware’ bedrijven in de SES-regio overblijven die niet zomaar op Moerdijk of het AFCWB bediend kunnen worden. Immers, sommige bedrijven zoals afvalverwerkers en recyclingbedrijven hebben een sterke lokaal/regionale functie, waardoor ze niet zomaar in staat zijn om over grote afstand (meer dan circa 15 km) te verplaatsen. Dit betekent dat ook elders in de regio nog voldoende inspanningen moeten plaatsvinden om de zwaardere vraag te kunnen faciliteren. Vaak begint dit al bij het goed benutten van de ruimte die nu al beschikbaar is voor zwaardere bedrijven. Landelijke cijfers tonen aan dat wel zo’n 30 tot 40% van de oorspronkelijk voor zwaardere milieucategorieën bestemde ruimte wordt opgesnoept door lichtere bedrijvigheid. Hoewel geen exacte cijfers bekend zijn voor de SES-regio, is het aannemelijk dat ook hier een flink deel van de ruimte voor zware bedrijvigheid verloren gaat c.q. is gegaan door ‘onzorgvuldige uitgifte’. Een zorgvuldig en selectief bedrijventerreinen-/vestigingsbeleid (SER-ladder) is dus belangrijk: geen bedrijven in lichtere milieucategorieën (1 en 2) op terreinen voor categorie 4 en hoger en geen bedrijventerreinen verkleuren (of met woonbebouwing inkapselen) die nu al plaats bieden aan zwaardere bedrijvigheid. Ook het uitplaatsen van bedrijven uit lichtere categorieën van bestaande terreinen in de SES-regio kan aanzienlijk wat ruimte voor zware bedrijven opleveren. Naast deze vrij ingrijpende maatregelen, zijn er ook relatief simpele maatregelen om ruimte te winnen voor zware bedrijven en de inpasbaarheid van deze bedrijven te vergroten. Denk aan het overdekken van de opslag van afvalstoffen, waardoor bijvoorbeeld stofhinder wordt verminderd. Hierdoor is een kleinere afstand tot gevoelige functies nodig en een lagere milieuhindercategorisering mogelijk. Ook kan winst worden geboekt door het verbeteren van het maatschappelijk draagvlak voor en imago van zware bedrijvigheid.


74

6. Ontwikkeling van LPM en restruimte/Shell-reservegronden op Moerdijk vraagt wel om zorgvuldige ontwikkeling van het overige aanbod in de regio! Vanuit de vraag bezien is ontwikkeling van zowel LPM als de restruimte/Shell-reservegronden op Moerdijk noodzakelijk. Alleen dan kan goed aan de kwalitatieve behoefte in de SES-regio worden voldaan. Immers, de grote bovenregionale logistiek en zwaardere industrie zijn samen goed voor zo’n 30 tot 40% van de behoefte in de regio, zo blijkt uit onze analyses. Ontwikkeling van zowel LPM als de restruimte/Shell-reservegronden op Moerdijk vraagt dan wel om zorgvuldige ontwikkeling van overige terreinen in de regio. Immers, door de ontwikkeling van genoemde terreinen wordt in totaal circa 400 ha netto bedrijventerrein aan het aanbod toegevoegd. Op voorwaarde dat alle aanbod daadwerkelijk voor 2020 wordt gerealiseerd, zou dit betekenen dat zo’n 1.030 ha terrein op de markt komt in de regio. Dat is circa 200 ha meer dan de verwachte vraag (voor een onderbouwing van deze cijfers zie de tabellen 10 en 11). Het mag duidelijk zijn dat dit overschot nog groter wordt wanneer hieraan ook het AFCWB wordt toegevoegd. En dan is nog geen rekening gehouden met de mogelijkheden om delen van de vraag op bestaande terreinen te accommoderen of door nieuwe terreinen zorgvuldiger uit te geven (in potentie zo’n 100 ha ruimtewinst). Wanneer dit gebeurt, neemt het overaanbod in de regio verder toe. Al met al vraagt dit om een goed samenhangend regionaal bedrijventerreinenbeleid in de SES-regio voor de komende jaren. Kern van dit beleid is goede koppeling van oud en nieuw, een goede fasering van het aanbod en terreinen die optimaal aansluiten bij de behoefte. Op dit regionaal, samenhangende bedrijventerreinenbeleid gaan we verderop verder op in. 7. Het AFCWB is een zeer specifieke ontwikkeling, die mits goed gefaseerd aantrekkelijk is voor de regio Ontwikkeling van het AFCWB leidt, mits de hiervoor genoemde plannen allemaal doorgang zouden vinden, tot extra overaanbod in de SES-regio, zo constateerden we. Het AFCWB moet echter plaats bieden aan specifieke bedrijfsactiviteiten die samenhangen met de ontwikkeling van de glastuinbouw in het gebied. Te denken valt aan (zwaardere bedrijven in):


75

• • • • • •

agro- en voedingsmiddelen industrie; biofuel bedrijven; glastuinbouw gerelateerde productie; recycling bedrijven; agrologistiek; overige bedrijven, bijvoorbeeld viskwekerijen.

Hoewel het AFCWB in eerste instantie tot extra overaanbod leidt in de regio, denken we dat het terrein op termijn juist extra bedrijvigheid naar de SES-regio toetrekt. Juist het specifieke karakter van het terrein en de combinatie met glastuinbouw, zal aantrekkingskracht hebben op bedrijven die nu nog in de belangrijkste Nederlandse Greenports – Westland/Oostland en Aalsmeer – zijn gevestigd. Het ruimtetekort is in deze Greenports groot. Nabijgelegen en strategisch gelegen locaties met voldoende ontwikkelingsruimte zijn vooral voor bedrijven in de kern en 1e t/m 3e schil (zie kader) van deze clusters een interessant alternatief. In dat geval gaat het om extra, additionele vraag bovenop de geraamde circa 830 ha netto t/m 2020 in de SES-regio, waarmee het AFCWB in een specifieke behoefte voorziet. Mits heel goed gefaseerd en gepositioneerd is het AFCWB dan ook een aantrekkelijke ontwikkeling voor de SES-regio, die tot extra economische ontwikkeling/activiteit leidt.


76

De schillen van het glastuinbouw en foodcomplex Het Nederlandse glastuinbouw en foodcomplex bestaat uit een kern met zogenaamde schillen: • kern: glastuinbouw, groothandel en veiling; • 1e schil: toeleveranciers en dienstverleners: expeditie, logistiek, drukkerijen, ICT, financiële en zakelijke dienstverleners, adviesbureaus, inspectiediensten, industrie; • 2e schil: jonge planten en teeltkennis: veredelaars, vermeerdering, onderwijs en onderzoek; • 3e schil: dynamische dagvoorraad: kwekers binnen een uur afstand rijden van de VBA; • 4e schil: productieregio’s in heel Nederland; • 5e schil: import van glastuinbouwproducten en foodproducten uit de hele wereld. Het AFCWB moet vooral plaats aan –passende– activiteiten in de kern en 1e en 2e schil. Ook binnen deze schillen is segmentering naar verschijningsvorm goed mogelijk en noodzakelijk op het AFCWB. Ook binnen het AFCWB moeten kavels beschikbaar zijn voor hoogwaardige vragers, vragers van gemiddelde kwaliteit en meer functionele bedrijfsruimtevragers. De combinatie van segmentering op basis van verschijningvorm met ‘schillenbenadering’ leidt tot een AFCWB dat goed afzetbaar is (geen onnodige belemmeringen), echt aansluiten bij de wensen/eisen van de ondernemers zelf en toekomstwaarde hebben! Bron: Stec Groep, 2009

8. Ontwikkel selectief een aantal gemengde economische zones/gebieden voor de ‘nieuwe vragers´ De vraag t/m 2020 in de SES-regio bestaat in belangrijke mate uit ‘nieuwe vragers’. Grofweg komt de helft van de vraag in de regio het komend decennium uit sectoren als zorg, leisure, retail en diverse soorten zakelijke en financiële dienstverlening, zo blijkt uit de provinciale prognoses en onze analyses. Dit vertaalt zich in behoefte aan locaties voor bouwmarkten, sportvoorzieningen, kartcentra, welnessclubs, shopping malls, et cetera. Het huidige ruimtelijk beleid van de provincie Brabant staat vestiging van dergelijke activiteiten op bedrijventerreinen maar in beperkte mate toe. Echter, omdat deze sectoren zo’n 50% van de geraamde behoefte in het komende decennium uitmaken, zou dit beleid tot een fors overaanbod aan bedrijventerrein leiden in de SES-regio.


77

We adviseren komende jaren een deel van de geplande locaties in de regio specifiek te ontwikkelen voor deze nieuwe vragers. We hebben hiervoor zogenaamde ‘gemengde economische zones’ (GEZ) voor ogen, die ook in het ruimtelijk beleid van de provincie (Structuurvisie) een duidelijke en een – ten opzichte van de monofunctionele bedrijventerreinen onderscheidende – plek moeten krijgen. De gemengde economische zone is een locatie met mix van diverse economische functies, waaronder kantoren, leisure, detailhandel, consumentenverzorgende diensten, zorg, sport en mooiere bedrijfsruimte. Verschillende keuzes zijn hierin te maken. Het kan gaan om zeer grootschalige locaties, tot heel kleinschalige locaties met veel kleine dienstverleners, aanvullende horeca en kleinschalige onderwijs- en trainingsfaciliteiten. Dergelijke multifunctionele werklocaties hebben een hogere levensloopbestendigheid en duurzaamheid dan de huidige monofunctionele bedrijventerreinen. Tabel 14: kenmerken gemengde economische zone (GEZ) Aspect Doelgroepen Verschijningsvorm/ type gebouwen

Ligging en bereikbaarheid

Toelichting • Scala van economische functies: PDV/GDV, diverse dienstverleners/kantoorgebruikers, bedrijfsruimtegebruikers, leisure, sport, publieksdiensten, zorg en onderwijs, et cetera. • Diverse (economische) verschijningsvormen, zowel hoogwaardige kantoorlocaties met leisure en grootschalige detailhandel, als (hoogwaardige) bedrijfsruimte en leisure. Ook eventuele combinaties met creatieve bedrijvigheid behoren tot de mogelijkheden, met bijbehorende ‘hippe’ uitstraling (eventueel gehuisvest in oude, goed ingepaste fabriekspanden). • Perifere / Grootschalige Detailhandel Vestigingen typeren zich door grootschalige panden met veel reclame en parkeerplaatsen. • Leisure kent verschillende verschijningsvormen, van een kartbaan tot amusementscenter en megabioscoop. • De locatie kent vaak een hoogwaardige openbare ruimte en diverse (horeca)faciliteiten. • Vooral aan de buitenranden van gemeenten, maar ook langs toegangswegen naar centra. • Goede autobereikbaarheid is van belang. • De locatie dient te beschikken over voldoende ruimte voor parkeergelegenheid. • Goede verbindingen met Openbaar Vervoer zijn belangrijk.


Vooral de randen van kernen en locaties tegen het centrum aan lenen zich voor de ontwikkeling van meer gemengde economische zones, maar een en ander is afhankelijk van het accent dat wel of niet aan de zone wordt meegegeven. Zo zien we, mede gezien de prognoses en groeiverwachtingen van sectoren binnen de Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

78

SES-regio, drie kansrijke typen gemengde economische zones: zones met accent op zorg (zorgpark), zones met het accent op retail/leisure en zones met het accent op onderwijs (leerpark). Mengvormen van alle drie kunnen natuurlijk ook voorkomen. Denk aan een onderwijsfuncties rondom een grote zorginstelling waardoor een zorgleerpark ontstaat. GEZ, accent zorg Het gaat hierbij om locaties met een grootschalige clustering van medische activiteiten en daaraan gelieerde bedrijfsmatige activiteiten. Zorglocaties kunnen een verschijningsvorm hebben als medisch park voor B2Bbedrijven aan de snelweg, een park bij een medisch centrum dat ook is gericht op spin-offs en starters of een zorgboulevard met regionale en bovenregionale consumentgerichte activiteiten. Ook ontstaan zorglocaties rond ziekenhuizen, waarbij verschillende zorgaanbieders hun activiteiten hebben geclusterd. Het zijn dus locaties voor bedrijven in de zorgsector, zowel ‘cure’ als ‘care’, waarbij minimaal de helft van de activiteiten op de locatie echt economische activiteiten betreft (de rest mag en kan ook bijvoorbeeld een woonfunctie zijn). Het is een nieuw type werklandschap dat in opkomst is en dat ook voor de SES-regio interessant is, o.a. vanwege de vergrijzende bevolking, de toenemende vraag naar hoogwaardige producten op het gebied van zorg en de zeer sterke ontwikkeling van deze sector in de afgelopen 10 jaar. Tabel 15: kenmerken GEZ accent zorg Aspect

Toelichting

Doelgroepen

• • • • • •

Verschijningsvorm/ type gebouwen

• Ligging en bereikbaarheid

• • •

Gebruikers met een relatie met de zorgsector (thuiszorginstanties, zorgverzekeraars, et cetera). Bedrijven in de R&D en Life science / starters / doorstarters uit zorgsector. Laboratoria, kraam- en zorghotel, huisartsenpraktijk, GGD, Bloedbank, et cetera. Terrein met hoogwaardige uitstraling, veelal bestaande uit kantoorachtigen of 100% kantoorgebruikers. Instituten en (particuliere) klinieken, maar ook onderwijs en soms ook mogelijkheden voor wonen. Ook (hoogwaardige) bedrijfsruimtegebruikers (bijvoorbeeld productiebedrijven of distributie) vestigen zich hier. Zorgboulevards: detailhandel met een zorggerelateerde functie, bijvoorbeeld apotheek of drogist, babyspullen et cetera. Diverse locaties zijn mogelijk voor dit type, zowel binnenstedelijk als langs uitvalswegen. Goede verbindingen met Openbaar Vervoer zijn belangrijk. De locatie dient te beschikken over voldoende ruimte voor parkeergelegenheid.

Bron: Stec Groep, 2008 Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

79

GEZ, accent leisure/retail Locatie voor panden/ruimten voor activiteiten voor leisure, toerisme, recreatie en horeca. Verschillende mixen van functies en gebouwen mogelijk. Bezoekers staan centraal. Denk aan functies als hotels, restaurants, congrescentra, wellness, stadions, outlet en shopping malls. Bedrijven in deze zogenaamde vrijetijdsindustrie zoeken bij voorkeur naar locaties aan de snelweg, zo blijkt onder meer uit gegevens van het PBL (figuur 9). Tabel 16: kenmerken GEZ, accent leisure/retail Aspect Doelgroepen

Verschijningsvorm/ type gebouwen

Ligging en bereikbaarheid

Toelichting • Recreatie zoals een schaatsbaan, maar ook een voetbalstadion. • Horecagelegenheden. • Verschillende vormen van cultuur, zoals bijvoorbeeld een museum. • Wellness (saunacentrum). • Congresfaciliteiten, trainingscentra etc. Beter bekend onder ‘MICE’ (Meetings, Incentives, Congressen en Events). • Locaties die bestemd zijn voor leisure en toerisme kennen vaak een ruime opzet. • Bedrijven uit deze sector zijn gehuisvest in zeer diverse panden, variërend van een loods (kartbaan) tot een parkachtig wellnesscomplex. • Bedrijfsruimten variëren qua oppervlakte, van 500,² voor bijvoorbeeld horecagelegenheden tot meer dan 5.000m² voor bepaalde sportfaciliteiten. • Aan de buitenrand van gemeenten. • Bij voorkeur langs uitvalswegen. • Een groene omgeving is vaak gewenst, met name vanuit de ‘wellness’-sector. • Voor faciliteiten als musea is vaak een ligging nabij het centrum gewenst. • Goede OV-bereikbaarheid is erg belangrijk vanwege de hoge bezoekersdichtheid.



80

Figuur 31: Vrijetijdsindustrie naar ligging ten opzichte van vervoersknooppunten

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving, 2008

GEZ, accent onderwijs Tot slot zijn locaties met menging van leren en werken interessant voor de SES-regio. Dit zijn gebieden en/of gebouwen/complexen waarin (ten minste) onderwijs- en werkfuncties in samenhang worden ontwikkeld. Buiten de SES-regio is de ontwikkeling van de RDM Campus in Rotterdam een concreet voorbeeld. Ook andere functies kunnen op het leerpark een plaats krijgen, zoals wonen, voorzieningen (zorg, recreatie) en groen. Zo zijn ook leerparken met een specifiek accent denkbaar, zoals het in ontwikkeling zijnde ‘zorgleerpark’ Sterckwijck in Boxmeer (zie kader) en het Leerpark Dordrecht, waar wonen, onderwijs, werken en ondernemen samen worden gebracht. Leerwerklandschappen moeten een inspirerende en aantrekkelijke leer- en werkomgeving zijn voor studenten en docenten. Het zijn geen afgesloten terreinen, maar open, toegankelijke gebieden. Functiemenging van leren en werken is hét kenmerk van leerwerklandschappen.


81

Zorgleerpark Sterckwijck, Boxmeer Wat is het? Het zorgleerpark maakt onderdeel uit van een bedrijventerrein met de naam ‘Sterckwijck’ in Boxmeer en heeft als motto ‘vernieuwend werken, zorgen en leren’. Op het zorgleerpark wordt een ROC ontwikkeld. Naast het ROC zullen ook het regionale ziekenhuis met een medisch trainingscentrum en de Geestelijke Gezondsheidszorg (GGZ) zich op het terrein vestigen, met de daarbij behorende voorzieningen (winkeltjes, horeca, sport, beveiliging, automatisering, logistiek) en mogelijk medische bedrijven. Er komt ook een beperkte verpleeghuiscapaciteit. Op het omliggende bedrijventerrein Sterckwijck komen kleine en grote bedrijven, met een divers producten- en dienstenaanbod in uiteenlopende branches, inclusief zorggerelateerde bedrijvigheid. Momenteel hebben zich zes geïnteresseerde bedrijven gemeld die direct aan de zorg zijn gerelateerd. Het gaat bij het zorgleerpark om de combinatie van werken in de zorg met onderwijsfuncties (ROC). Werken en leren staan centraal.

Schaal Het totale plangebied is 56 ha, maar bestaat grotendeels uit bedrijventerrein. Het zorgleerpark omvat 8 ha. Het zijn echter omvangrijke gebouwen met een hoog aantal studenten (800 nu, 1.000 in de toekomst) en ziekenhuisbedden (200). Planning In 2010 moet het zorgleerpark operationeel zijn. Het gehele bedrijventerrein in 2016. Aanleiding en motivatie Het idee van een zorgleerpark past binnen het bredere thema van ‘de vitale regio’ met aandacht voor wonen, werken, gezondheid en leren. De ontwikkeling is mede met het oog op de voorziene krimp van de bevolking in Boxmeer opgezet. De gemeente zet zich actief in voor het behoud van het bestaande (meer regionale) voorzieningenniveau en het zorgleerpark past daar heel goed in. De ROC’s zien nu door het ontbreken van vervolgopleidingen nog veel jongeren uit de regio vertrekken. Mede door het zorgpark moet deze tendens (deels) omgebogen worden.


82

Het opzetten van een pilot ‘gemengde economische zone’ is interessant om een verdere schwung te geven aan de ontwikkeling van deze locatietypen en om deze ook verder te concretiseren voor de regio. De provincie kan hierbij mogelijk steun leveren in kader van pilots die zij wil opzetten voor ‘nieuwe werklocaties van de toekomst’36. Daarbij kunnen uiteraard ook andere locatietypen uitgedacht worden. Zo kan de ontwikkeling van een locatie voor duurzame energie en sectoren die zich bezighouden met sustainability ook interessant zijn. Het AFCWB biedt hiervoor bijvoorbeeld interessante mogelijkheden. Denk bijvoorbeeld aan een concentratie van activiteiten op het vlak van bio-energie.

3.2 Strategie beleid en randvoorwaarden: welk beleid moet de regio voeren en wat is daarvoor nodig? 9. Zet in op een optimaal regionaal samenhangend bedrijventerreinenbeleid Het voeren van een regionaal, samenhangend beleid in de SES-regio is komende jaren belangrijk. Enerzijds om daarmee zo goed mogelijk de herstructurering van bestaand en ontwikkeling van nieuw terrein op elkaar af te stemmen, anderzijds omdat de regionale aanpak steeds meer randvoorwaarde is voor eventuele (financiële) ondersteuning van het bedrijventerreinenbeleid vanuit provincie en Rijk. Box 1: Taskforce Noordanus presenteert eindrapport De Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen heeft zijn eindrapport ‘Kansen voor kwaliteit’ aangeboden aan de ministers Cramer (VROM) en Van der Hoeven (EZ). De belangrijkste conclusies zijn dat de totale opgave 6,35 miljard euro kost en dat provincies de gemeenten moeten dwingen om samen te werken. Daarbij moet er een koppeling komen tussen green- en brownfieldontwikkeling. De taskforce stelt vrijwel geen nieuwe wetgeving voor. De regio krijgt een sterke rol in het oplossen van de herstructureringsproblematiek. De taskforce wil dat de provincie duidelijk de regie in handen neemt en gemeenten onder druk zet om samen te werken. Als de provincies dat niet willen, moet het Rijk ingrijpen. Wie niet meewerkt, krijgt geen geld. Het vrijblijvende moet eraf. De totale opgave is 15.800 hectare groot. Dat is exclusief gebieden waar een facelift volstaat en gebieden die een functieverandering ondergaan. Kortom, het gaat om de kernopgave. De kosten van herstructurering hiervan zijn beraamd op 6,35 miljard euro over een periode van tien jaar. Dat geld wordt deels terugverdiend, deels verevend met greenfieldontwikkelingen (de commissie wil green- en brownfieldontwikkeling sterk koppelen) en deels betaald door het bedrijfsleven middels grondprijsverhoging (0,95 miljard) en overheden (2,8 miljard, waarvan 1,27 miljard al gedekt in bestaand beleid). Bron: Website Bedrijventerreinen, september 2008

36

Geformuleerd in Bestuursakkooord 2007-2011.


83

Een regionale aanpak is ook logisch, bezien vanuit de bedrijven. Immers, uit de analyse van herkomst van de vraag in de SES-regio, blijkt dat het overgrote deel van de locatiebeslissingen van bedrijven op regionaal niveau plaatsvinden (binnen straal van circa 20 à 25 km). De bedrijfsruimtemarkt is dan ook een regionale markt met regionale problematiek. Overigens wordt in de SES-regio al veel aan regionale samenwerking gedaan. Zo is er het regionaal afstemmingsoverleg bedrijventerreinen en zijn er de diverse regionale planningsoverleggen (RPO’s). Echter, deze samenwerking beperkt zich veelal tot het faseren en afstemmen van bedrijventerreinontwikkelingen om zo onnodige concurrentie tussen terreinen in de SES-regio te voorkomen. De samenwerking in de SES-regio houdt zich niet actief bezig met bijvoorbeeld regionale prijsvorming van terreinen en herstructurering c.q. koppeling oud en nieuw. Dit zijn stuk voor stuk wel aspecten die heel belangrijk zijn in ‘nieuwe bedrijventerreinenbeleid’ dat Rijk en provincie voor ogen hebben. Kijkende naar de mate waarin de SES-regio ‘Noordanus-proof’ is, dan is het dus belangrijk om als regio samen met de provincie weer een extra stapje te zetten in het regionale bedrijventerreinenbeleid. Naast dat deze verdere regionalisering en professionalisering belangrijk is voor een gezonde regionale bedrijventerreinenmarkt en gezonde regionale economie, is het ook belangrijk om in aanmerking te komen voor toekomstige landelijke en provinciale geldstromen voor bijvoorbeeld herstructurering.


84

Figuur 32: regio op weg naar een ROB


Wat moet er komende tijd dan gebeuren? Het is absoluut goed komende jaren de huidige samenwerkingsvormen in stand te houden. Daarbij zien we op niveau van de gehele SES-regio vooral nut in afstemming en elkaar informeren over bedrijventerreinzaken. Diepgaandere samenwerking wordt bijvoorkeur opgepakt op het niveau van de RPO’s, waarbij andere regiogrenzen bespreekbaar moeten zijn, mits de regionale marktsituatie daarom vraagt. Wat moet binnen de RPO’s van de SES-regio dan worden opgepakt? 10. Veroudering moet nauwkeurig worden geïnventariseerd en ook financieel moet rekening worden gehouden met deze opgave Voor de korte termijn is het essentieel dat binnen de RPO’s samen met de provincie wordt gewerkt aan het verder in kaart brengen van de herstructureringsopgave. Uit de analyses is immers gebleken dat er nog veel onduidelijkheid is over de werkelijk omvang van de opgave (deels ook definitiekwestie). Goed inzicht in de opgave is echter belangrijk voor een goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Door zorgvuldiger met de bestaande, verouderde voorraad om te gaan, wordt – naast onnodig ruimtebeslag – voorkomen dat een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor specifieke doelgroepen in de economie (starters, functionele bedrijven) verloren gaat. Immers, de terreinen verloederen (bereikbaarheid neemt af, leegstand, Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

85

verrommeling) wat nadelig is voor het functioneren van de bedrijven die er nu zijn gevestigd. Daarnaast zal natuurlijkerwijs een deel verkleuren naar andere functies c.q. actief worden getransformeerd. Het herstructureren van bedrijventerreinen brengt flinke kosten met zich mee. Voor een (zware) revitalisering moet bijvoorbeeld al snel gerekend worden met bedragen van € 1 miljoen tot € 1,5 miljoen per hectare bedrijventerrein. Omdat de focus komende jaren steeds meer zal komen te liggen op de bestaande terreinen in de SES-regio, zullen de gemeenten hier ook voldoende rekening mee moeten houden en hiervoor budget vrij moeten maken. Samen met financiële ondersteuning van provincie en Rijk (én markt!) moet zo de opgave worden aangepakt. 11. Er moet op RPO niveau worden gewerkt met regionale uitgifteprotocollen Op regionaal niveau moet een uitgifteprotocol worden geïmplementeerd. Dit uitgifteprotocol is een essentieel instrument om echt samenhang aan te brengen tussen de ontwikkeling van nieuwe terreinen en de herstructureringsopgave37 voor bestaande terreinen op niveau van de SES-regio! Met elkaar moet (duidelijker) worden afgesproken dat nieuwe terreinen alleen beschikbaar zijn voor bedrijven die op de huidige plek niet vooruit kunnen en die in de bestaande bedrijfsruimtemarkt aan hun trekken komen. Veel vaker moet in dat kader – op regionaal niveau – de SER-ladder worden gehanteerd. Dit in combinatie met intensiever en proactief accountmanagement op het regionale (en gemeentelijke) schaalniveau. Kern van deze aanpak is dat door veel extra tijd te stoppen in het contact met de ondernemer, wordt gekeken of vestiging op een nieuw bedrijventerrein in de SES-regio echt nodig is: • Als een bedrijf zich meldt voor een nieuw terrein wordt eerst – via een ruimtescan – gekeken of het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden op de huidige locatie. Als de huidige locatie opties biedt, krijgt het bedrijf suggesties en hulp om de procedures te doorlopen. • Kan het bedrijf niet uitbreiden op de huidige plek, dan wordt eerst op bestaande bedrijventerreinen en in de bestaande bedrijfsruimtemarkt ruimte gezocht. De markt wordt transparant gemaakt en de gemeente doet aan matchmaking.

37

Bron: Stec Groep in opdracht van SenterNovem (2005).


86

•

Kan het bedrijf in de bestaande voorraad niet slagen, dan wordt in beginsel ruimte aangeboden op het nieuwe bedrijventerrein. De bereidheid van een bedrijf om mee te willen werken aan de herinvulling van zijn oude plek binnen het gemeentelijk beleid kan een criterium zijn bij de (positieve) beoordeling van de aanvraag voor een nieuwbouwlocatie.

Door deze transparante en ondernemersgerichte aanpak wordt getracht: • de beperkte ruimte voor bedrijven maximaal (en in ruimtelijk zin optimaal) te benutten; • de ontwikkeling van bedrijventerreinen zoveel mogelijk te accommoderen/faciliteren; • de bestaande terreinen niet te laten verouderen. In het protocol kan – naast het aflopen van de SER-ladder – ook worden afgesproken dat: • marktconforme grondprijzen worden gehanteerd voor nieuw uit te geven bedrijventerrein (regionale afstemming) in de SES-regio; • parkmanagement wordt verplicht bij de uitgifte van nieuw bedrijventerrein; • alleen bedrijven vanaf milieucategorie 3 zich op nieuwe terreinen mogen vestigen. Lichtere categorieën moeten zich vestigen in de woonwijk of op speciaal aan te leggen Gemengde Economische Zones; • bedrijven aan specifieke beeldkwaliteitseisen moeten voldoen (beeldkwaliteitsplan); • bedrijven aan specifieke eisen ten aanzien van duurzaam bouwen, bijvoorbeeld bepaalde FSI, moeten voldoen. Ons advies is om het regionale uitgifteprotocol op het niveau van de RPO’s toe te passen en niet op het niveau van de gehele SES-regio. Het eerste argument is praktisch: er wordt al intensief samengewerkt binnen de RPO’s dus is het ook logisch in dat gremium zo’n protocol verder vorm te geven. Het tweede argument kijkt naar de bedrijventerreinenmarkt in de SES-regio. Deze is vooral lokaal/regionaal van aard. Circa driekwart van de bedrijven zoekt binnen de gemeente en tot zo’n 85% à 90% binnen een straal van zo’n 20 kilometer. De SES-regio is vanuit die optiek te groot om met één uitgifteprotocol te werken. Door te werken met protocollen per RPO kan goed worden ingespeeld op de specifieke situaties per RPO.


87

Wel is het belangrijk de diverse protocollen op SES-niveau af te stemmen, zodat geen vreemde tegenstellingen ontstaan. Ook zal voor specifieke doelgroepen, zoals zware bedrijvigheid, door alle RPO’s eenzelfde lijn binnen de uitgifteprotocollen moeten worden gevoerd.


88

12. De mogelijkheden voor regionale afstemming van en marktconforme bepaling van grondprijzen moeten worden verkend Om een zorgvuldige ontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen in de SES-regio te stimuleren, vinden we het belangrijk dat grondprijzen van terreinen in de SES-regio regionaal worden afgestemd en marktconform worden bepaald. Over het algemeen worden de grondprijzen van bedrijventerreinen in Nederland bepaald volgens de kostprijs(plus)benadering en/of de comparatieve methode, ook in de SES-regio. Nadeel van deze methode is dat deze veelal leidt tot ‘terugkijken’ en conserverende grondprijzen (‘elkaar nadoen’). Bij de residuele methode wordt een directe relatie gelegd tussen de (verwachte) commerciële waarde(ontwikkeling), de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarden van een onroerendgoedobject. Sterk van deze benadering is dat de relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming heel duidelijk tot uiting komt. Vooral voor niet-standaard bedrijfsruimte of bedrijventerrein, zoals grote logistieke hallen, showrooms, bedrijfsverzamelgebouwen, gebouwen met een hoog aandeel kantoorvloer of topplekken op een bedrijvenlocatie (zoals zichtlocaties) leidt dit regelmatig tot hogere prijzen dan volgens de comparatieve benadering.

Figuur 33: Schematische voorstelling inzet meeropbrengst van hogere grondprijzen in kwaliteit

Bron: Stec Groep, 2008 Berekeningen van ons voor vele regio’s en locaties in het land, maar ook voor de Taskforce Noordanus, tonen aan dat een grondprijsverhoging van zo’n 10 tot 15% (maar op sommige terreinen oplopend tot wel meer dan 30%) vaak probleemloos kan. Zo hebben de kosten


89

voor de grond maar een relatief klein aandeel in de totale kosten van een bedrijf38. Ook zijn grondprijzen veelal ondergeschikt aan andere terreinkenmerken van een locatie. Wanneer ondernemers op zoek gaan naar een nieuw bedrijventerrein, dan spelen, met name, de ontsluiting met de auto een rol en de nabijheid van het terrein bij de huidige locatie. Ook is het belangrijk of het terrein aansluit bij de kwalitatieve huisvestingswensen en -eisen van het bedrijf. Hogere grondprijzen hebben vooral een belangrijke psychologische component. In besluitvormingstrajecten kan de grondprijs een relatief belangrijke positie innemen. De grondprijs ‘voelt’ nu eenmaal als heel belangrijk en kostenbesparingen in de grond zijn relatief makkelijke directe besparingen voor bedrijven, die niet ten koste gaan van het kwaliteitsniveau of de afwerking van het pand. Kortom, hogere grondprijzen zijn veelal mogelijk op terreinen in de SES-regio, maar deze moeten wel zorgvuldig worden doorgevoerd. Daarnaast gaat het er vooral om dat hoge(re) grondprijs waar worden gemaakt op de terreinen in de regio. De toegevoegde waarde van de hogere grondprijs moet voor bedrijven kunnen worden aangetoond. De extra opbrengsten die de SES-regio genereert door hogere (maar marktconforme!) grondprijzen op de bedrijventerreinen, moeten vervolgens worden ingezet voor het oppakken van de herstructureringsopgave in de regio. Voor elke euro meeropbrengst op de nieuwe terreinen, moet in regionaal verband worden vastgesteld hoe en aan welke te herstructureren terreinen in de SES-regio deze besteed wordt.

38

Gemiddeld genomen bedragen de grondkosten circa 10 tot 15% van de investeringskosten in het vastgoed van een ondernemer. Wanneer we kijken naar de totale investeringskosten van een bedrijf, bedraagt het aandeel van de huisvestingslasten daarin in de bedrijfsruimtemarkt gemiddeld tussen de 3 en 6% van de totale jaarlijkse kosten van een onderneming.


90

13. Zet extra in op landschappelijke inpassing… De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen stuit op steeds meer maatschappelijke weerstand. Het gevoel leeft dat “het landschap verrommelt” en ten onrechte “wordt vernietigd” voor het zoveelste nieuwe en onnodige bedrijventerrein (“er staat toch nog zoveel bedrijfsruimte leeg?”). Hoewel de kritiek niet altijd terecht is kan de regio natuurlijk niet om deze maatschappelijke weerstand heen. Integendeel, hier zal actief op ingespeeld moeten worden, wil de ontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen in de regio ook in de toekomst gegarandeerd kunnen worden. Een aantal aspecten, dat kan worden toegepast om de nieuwe en te herstructureren bedrijventerreinen in SES-regio kwalitatief aantrekkelijker te maken zijn39: • Samenhangende vorm en kleurgebruik: simpel gebruik van materialen en zachte kleuren op een bedrijventerrein geven een aantrekkelijker beeld en een betere landschappelijke inpassing. • Eenduidigheid: eenheid van bedrijven en gebouwen op een terrein locatie is van belang. Niet dat elk bedrijf schreeuwt om aandacht en zijn eigen visie/ ideologie verspreid. Eenheid in ideologie van het terrein is van belang. • Afstand tot de (snel)weg: hoe verder een terrein van de (snel)weg ligt, hoe minder storend het terrein wordt ervaren. Door goed gebruik te maken van een tussenzone (groene ruimte) kan de aantrekkelijkheid worden vergroot. • Parkeren en opslag achter het gebouw: parkeren en opslag achter de bedrijfsbebouwing (vanaf de weg bekeken) helpt sterk voor een prettig gevoel voor passanten. Parkeren en opslag voor de bedrijfsbebouwing is rommelig en onaantrekkelijk.

39

Deze aspecten zijn deels gebaseerd op een recente studie van Stec Groep voor het Ministerie van VROM naar de kwaliteit van bedrijventerreinen langs de Nederlandse snelwegen (Blik van de weg: Verbetering kwaliteit bedrijventerreinen snelwegzone, Stec Groep in opdracht van Ministerie van VROM, juli 2007). Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

91

Figuur 34: voorbeeld goede inpassing logistiek pand

14.…en op zorgvuldig ruimtegebruik De noodzaak om zorgvuldiger met de ruimte om te gaan wordt steeds manifester (SER-ladder, oud voor nieuw, et cetera). Wil zorgvuldig ruimtegebruik echter aanslaan in de SES-regio, dan moet gewerkt worden met realistische eisen en maatregelen die aan de bedrijven worden opgelegd. Het gaat er met name om goed inzicht te hebben in de intensiveringsmogelijkheden per type gebruiker en terrein. Deze zijn namelijk verschillend. Zo is een kantoorfunctie in het algemeen erg ruimte-intensief en bijvoorbeeld een logistieke of productiefunctie ruimte-extensief. Daarnaast ligt de ruimtewinst die behaald kan worden op bestaande terreinen vaak een stuk lager dan de ruimtewinst die geboekt kan worden op nieuwe terreinen. Zeker wanneer het nieuwe terrein een nieuw bestemmingsplan heeft, zijn de mogelijkheden een stuk groter. Uit de praktijk herleiden we dat op bestaande terreinen – afhankelijk van het type terrein – ruimtewinst van 5 tot maximaal zo’n 8 à 9% haalbaar is. Op nieuwe terreinen zijn – ook weer afhankelijk van het soort terrein – soms percentages van 20 tot 30% haalbaar. Een percentage van zo’n 10 tot maximaal 15% is gemiddeld genomen echter realistisch op nieuwe locaties in de SES-regio. In dat kader constateren we dat


92

de provinciale ambitie van 30% reductie van de ruimtebehoefte door zorgvuldig ruimtegebruik (op bestaande en nieuwe terreinen en door stedelijke inbreiding) hoog gegrepen is. Welke maatregelen zijn dan marktconforme en goed toepasbaar in de SES-regio? We noemen: • Schakelen / efficiënt verkavelen: ruimtelijk-technisch kan een hoger bebouwingspercentage worden gerealiseerd door het schakelen van bedrijfsgebouwen. Bij een standaardverkaveling blijft aan weerszijden van een kavel inefficiënte ruimte vaak ongebruikt. Door een betere verkaveling kan een efficiënte indeling ontstaan. In combinatie met deze maatregel kan ook het bebouwingspercentage worden vergroot. Zo kan in het bestemmingsplan of bouwverordening een hoger maximaal of zelfs minimaal bebouwingspercentage (bijv. minimaal 50%) op worden genomen. Bedrijven worden zo gedwongen kavels intensiever te bebouwen en het aanhouden van reserveruimte wordt beperkt. Deze vorm van intensivering levert gemiddeld zo’n 5% ruimtewinst op. • Flexibel verkavelen: hoe flexibeler de verkaveling, hoe makkelijker er efficiënt op de (veranderende) ruimtevraag kan worden ingespeeld. Kavels op de nieuwe terreinen in de regio moeten kunnen worden samengevoegd of gesplitst om zo optimaal flexibel te kunnen zijn. Een verkaveling volgens een rasterstructuur (bijv. op LPM) biedt de beste flexibiliteit. • Stapelen kantoor- en bedrijfsruimte: stapelen kan ruimtelijk-technisch door het verhogen van de bouwhoogte en door meer bouwlagen. Los van de ruimtelijk-technische maatregelen kan de bouwhoogte juridisch worden aanpakt, door in het bestemmingsplan een hogere maximale of zelfs een minimale bouwhoogte op te nemen. Hierdoor kunnen gebruikers hoger bouwen of meerdere bouwlagen realiseren en neemt het bvo per m2 grond toe. De mogelijkheden om te stapelen hangen sterk af van branche / bedrijfsactiviteiten. Gemiddelde levert dit enkele procenten ruimtewinst op, met soms flinke uitschieters naar boven. Vooral op hoogwaardige terreinen, met relatief veel kantoorvloer, kan stapelen veel ruimtewinst opleveren. • Maatregelen parkeren: een belangrijke variant op het instrument stapelen is parkeren. Parkeren kan intensiever plaatsvinden door bijvoorbeeld een andere parkeernorm in bestemmingsplannen. Denk aan verhoging van de minimum parkeernorm. Meer parkeerplaatsen op eigen kavel schept ruimte in openbaar gebied en dit verhoogt de netto-brutoverhouding. Daarnaast kunnen gezamenlijke parkeervoorzieningen worden gerealiseerd, of parkeerplaatsen ondergronds of gestapeld. Verder behoort parkeren op het dak


93

•

•

tot de mogelijkheden. De (extra) kosten van zowel parkeren op het dak als ondergronds zijn echter aanzienlijk. Terugkoopvoorwaarden: de ervaring leert dat bedrijven ruim rekenen en het liefst ook strategische reserve claimen. Vaak wordt dus te veel grond gekocht en ligt deze vervolgens jarenlang braak. Dit is natuurlijk zonde van de ruimte. In de koopovereenkomst of bouwvergunning kan u als gemeente echter een recht van terugkoop opnemen. Wordt de afgenomen grond dan niet binnen de in de overeenkomst of bouwvergunning bepaalde tijd bebouwd/benut, dan kan u als gemeente de grond terugkopen en opnieuw uitgeven. Hogere grondprijzen hanteren: het idee hierachter is dat door een hogere prijs te rekenen, de ondernemer zorgvuldiger grond aankoopt. De ervaring leert dat hogere grondprijzen, in combinatie met schaarste aan terrein, daadwerkelijk leidt tot intensievere bebouwing van kavels40 en hogere ruimtelijke kwaliteit. Wel moet het instrument zorgvuldig en worden toegepast (zie ook eerder advies over grondprijzen in de SESregio)!

Tabel 17: enkele maatregelen zorgvuldig ruimtegebruik uitgewerkt naar sector Sector Maatregel Stapelen

Industrie •

Stapelen bouwlagen lastig, in 70% van de gevallen technisch onmogelijk

Bouw •

Handel/reparatie

Stapelen bouwlagen goed mogelijk. Op tweede bouwlaag voornamelijk opslag en kantoor

40

•

Stapelen van bouwlagen goed mogelijk. Tweede laag vaak voor kantooractiviteit en ook opslag (met name in de sector reparatie- en onderhoudsbedrijven).

Logistiek •

Stapelen bouwlagen mogelijk, vooral voor kantoor en opslag

Een voorbeeld is de gemeente Westland, waar grondprijzen soms oplopen tot meer dan 400 euro per m2. Gevolg: veel intensieve en meerlaagse bedrijfsgebouwen op de terreinen in deze gemeente. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen SES regio – EINDRAPPORTStec Groep aan SES West-Brabant 08.045

94

Schakelen

•

Schakelen van bedrijfsgebouwen over het algemeen slechts mogelijk bij lichte industrie, zware industrie lastig vanwege hoge veiligheidseisen.

Parkeren

•

Parkeren op eigen kavel of ondergronds kostbaar, zeker bij lage arbeids- en bezoekersintensiteit.

Prijzen

•

Gemeenschappelijke faciliteiten

•

•

Schakelen eventueel interessant voor distributiebedrijven bij gebruik gezamenlijke expeditiestraat aan achterzijde en representatieve uitstraling aan voorzijde.

• Parkeren op eigen kavel of ondergronds is vanwege de kosten alleen interessant voor echt grote bouwbedrijven met hoge bezoekersaantallen. Voor al deze sectoren, zeker wanneer sprake is van schaarste in het aanbod, een redelijk geschikt instrument. Bedrijven zullen zorgvuldiger zijn in de aankoop van grond en beter kijken of minder ruimte, intensiever benut ook volstaat. Feit is wel dat de grondprijs gemiddeld maar zo’n 3 tot 6% van de totale investering uitmaakt voor bedrijven.

•

Gedeelde parkeerplaatsen voor vrachtauto’s.

•

Gemeenschappelijke voorzieningen en uitwisseling grondstoffen, energie en water.

•

Voor logistiek heeft deze maatregel een bovengemiddeld effect op de winstmarge. Voorzichtigheid is dan ook geboden! Gemeenschappelijke faciliteiten: openbare terminal, vervoersmanagement, gedeelde wasplaatsen.

•

Goed mogelijk voor kleinere bouwbedrijven.

•

•

•

•



95

Schakelen van bedrijfspanden: vooral kleinere reparatie- en onderhoudsbedrijven kunnen goed in bedrijfspanden die in een rij geschakeld zijn (effectievere indeling bedrijventerrein). Parkeren op eigen kavel of ondergronds, kan aantrekkelijk zijn voor groothandels / perifere detailhandelvestigingen vanwege hoge bezoekersaantallen.

15. Zorg voor goede monitoring in de regio Niemand weet of de geraamde ruimtebehoefte en de ontwikkeling van het aanbod in de SES-regio daadwerkelijk gaat uitkomen. Misschien is de economisch recessie nog wel veel dieper en langduriger dan verwacht, lopen de transformatieplannen minder voorspoedig dan verwacht of blijken meerdere zachte plannen uiteindelijk te sneuvelen door extreme maatschappelijke weerstand. De in dit rapport gepresenteerde ruimtebehoefte aan nieuwe bedrijventerreinen betreft een raming, waarbij het kan zijn dat de gehanteerde uitgangspunten om verschillende redenen niet uitkomen. Regelmatig moeten dan ook de ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde (zowel kwantitatief als kwalitatief) op de regionale bedrijventerreinenmarkt tegen het licht worden gehouden. U doet dit al regelmatig in de diverse werkgroepen Werken, jaarlijks resulterend in een Voortgangsrapportage, en ook op SES niveau wordt jaarlijks een uitgebreide Bedrijventerreinenrapportage gemaakt. We adviseren deze bestaande monitoring instrumenten verder uit te breiden. Zo is het goed als de bestaande bedrijfsruimtevoorraad in de RPO’s c.q. SES-regio komende tijd beter in kaart wordt gebracht. Deze is veelal niet goed in beeld, waardoor goede grip, op bijvoorbeeld leegstand, ontbreekt. Deze voorraad kan natuurlijk wel een belangrijke rol vervullen in het accommoderen van een deel van de ruimtebehoefte. Het monitoren van de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in de SES-regio is dan ook gebaat bij een goed overzicht van de bedrijfspanden in de regio. We raden aan om samen met makelaars en KvK aan dit overzicht te werken. Ook is het slim om aan de monitoring de vraagzijde toe te voegen. Het monitoren hiervan kan bijvoorbeeld door regelmatig de daadwerkelijke uitgifte in de SES-regio langs de lange termijn prognoses te leggen en door het eens in de drie jaar de Ruimteplanner (instrument KvK) uit te voeren in de SES-regio. De Ruimteplanner geeft een optimaal beeld van de potentiële (verplaatsings)behoefte van het zittende bedrijfsleven op de korte termijn, wat in combinatie met de (lange termijn) prognose, een goed beeld geeft van de vraag(ontwikkeling).


96

KWALITATIEVE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN WEST-BRABANT - EINDRAPPORT - Stec Groep aan SES West-Brabant

Recommend Documents