1. TRENDS. Werken aan het Spoor Bijlage 1 Stec Groep aan Gemeente Nijmegen

BIJLAGE A

1. TRENDS Deze bijlage geeft een overzicht van trends die van invloed zijn op de ontwikkeling van Spoorzone-West. We gaan hierbij door middel van het ‘trechtermodel’ van de belangrijkste trends op macroniveau (paragraaf 1.1) naar trends die van invloed zijn op een stationslocatie (paragraaf 1.2).

1.1 Maatschappelijke metatrends Voor de periode tot 2040 is de verwachting dat het bedrijfsleven en de manier waarop we ons vervoeren, werken, wonen, leven, recreëren, consumeren, ontspannen et cetera, revolutionair op de kop gaat. Ook de manier waarop we gebieden ontwikkelen en in de markt zetten verandert. Bestaande opvattingen worden kritisch gewogen en opnieuw geformuleerd, bijvoorbeeld over wat een werkplek zou moeten zijn, hoe een ‘gemeenschap’ eruit moet zien, wat je in stationszone kunt vinden, maar ook: hoe en waarvoor je gebieden in de stad zoals de stationsomgeving wilt gebruiken. Deze paragraaf gaat in op de belangrijkste metatrends. Het gaat om langetermijnontwikkelingen, die in de komende decennia op landelijk niveau spelen. Deze hebben wij geclusterd in vijf hoofdgroepen: • technologie; • demografie; • duurzaamheid; • veiligheid; • vastgoed. Hieronder werken wij de metatrends verder uit. Metatrend technologie Technologie en kennis wordt steeds belangrijker in onze maatschappij. De generaties Einstein en Post-Einstein komen langzaamaan op de arbeidsmarkt en de informatietechnologie wordt steeds belangrijker. Europa heeft de ambitie om de meest kennisintensieve economie ter wereld te zijn, zoals vastgelegd in de Strategie van Lissabon (2000). Nederland heeft de ambitie om bij de top 5 kenniseconomieën van de

Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

1

wereld te behoren. Kortom: de kenniseconomie staat nu en in de toekomst centraal. Belangrijkste gevolgen hiervan zijn: • een sterkere link tussen ondernemerschap en universiteit; • frequenter en flexibeler communiceren waardoor een netwerksamenleving ontstaat; • anders werken: flexibel en overal waardoor grote organisaties klein(er) worden; • anders leven: werk en privé lopen meer in elkaar over en er worden meer activiteiten per dag ontplooid; • nieuwe knooppunten: minder knooppunten maar juist meer onderscheidend. Metatrend demografie De komende decennia vinden er in Nederland op het gebied van demografie grote veranderingen plaats. Ten eerste krijgt een deel van Nederland te maken met krimp (met name Groningen, Limburg en Zeeland). Krimp heeft invloed op onder andere het voorzieningenniveau, de woningvoorraad, gemeentelijke inkomsten et cetera. Ten tweede wordt het gemiddelde huishouden kleiner. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door verdergaande individualisering en vergrijzing van de bevolking. Dit in combinatie met diverse andere trends leidt tot veranderende huisvestingswensen: onder andere flexibilisering, pied-àterres, kleine stadswoningen, cocooning, et cetera. Ten slotte neemt het percentage stedelingen verder toe: het aandeel mensen dat in de stad woont, is over tien jaar groter dan nu. Een tegengestelde beweging hierbij is dat mensen juist ook vaker het groen en de rust van het buitengebied opzoeken (bijvoorbeeld Drenthenieren). Metatrend duurzaamheid Duurzaamheid en duurzame ontwikkeling zijn de afgelopen twee decennia gevestigde begrippen geworden. Vrijwel iedereen kent het Kyoto-protocol, het Max Havelaar-keurmerk en duurzame energie. Gezien de huidige aandacht voor dit onderwerp, de bewustwording onder de bevolking en de urgentie van het onderwerp verwachten wij dat deze duurzaamheidstrend zich de komende decennia doorontwikkelt. Belangrijke gevolgen hiervan zijn onder andere: • gebruik van minder en andere grondstoffen; Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

2

• •

gebruik en ontwikkeling van andere modaliteiten; anders bouwen: materiaal gebruik aanpassen op tijdelijkheid.

Metatrend veiligheid Veiligheid neemt een steeds belangrijke plaats in onze maatschappij in. Het principe ‘laissez-faire’ verliest langzaamaan terrein ten koste van het creëren van meer veiligheid. En er is duidelijk meer aandacht voor leefbaarheid en veiligheid dan een paar decennia geleden. Dit is bijvoorbeeld te zien in de toenemende vraag naar ‘gated communities’ in Nederland en de rest van de wereld. Daarnaast zijn de grenzen van de maakbaarheid bijna bereikt en zorgen de (sociale) media voor een informatie-overload. De belangrijkste gevolgen voor vastgoed zijn: • differentiatie naar leefstijl; • meer aandacht voor branding en leefstijl; • soft power. Metatrend vastgoed Binnen de vastgoedmarkt onderscheiden wij zes deelgebieden: woningmarkt, kantorenmarkt, bedrijventerreinenmarkt, retailmarkt, leisuremarkt en zorgmarkt. De markt van de bedrijventerreinen laten we buiten beschouwing, omdat deze voor Spoorzone-West nauwelijks relevant is. Hieronder gaan we kort in op de belangrijkste trends per deelmarkt: • Kantorenmarkt De kantorenmarkt wordt landelijk gekenmerkt door een afnemende groei. Dit komt onder andere door de vergrijzing, ontgroening, het nieuwe werken, schaalwijzigingen en het concentreren van activiteiten binnen ondernemingen. Hierdoor wordt de vervangingsvraag steeds belangrijker ten opzichte van de uitbreidingsvraag. Uitstekende locaties blijven schaars en er ontstaat meer vraag naar kwaliteit: onder andere naar mixed use en multimodaal ontsloten locaties. Gevolg is dat er een tweekoppige markt ontstaat: ‘goed versus minder goed’ en ‘nieuw versus oud’.


3

Het nieuwe werken is op de korte en (middel)lange termijn van grote invloed op de kantorenmarkt. Onderzoek wijst uit dat 60% van de kantoorgebruikers binnen vijf jaar hun kantoorgebouw wil aanpassen aan het nieuwe werken en daarmee de bezettingsgraad van werkplekken wil verhogen1. Het nieuwe werken stelt andere eisen aan kantoorhuisvesting. Hierbij moet gedacht worden aan multimodale bereikbaarheid, (kleine) flexwerkplekken, ontmoetings- en loungeplekken en coffeecorners. Ook de aanwezigheid van faciliteiten, zoals kinderdagverblijven, sportscholen, horeca en ‘easy shopping’ wordt steeds noodzakelijker. Figuur 1 toont enkele voorbeelden van het nieuwe werken. Figuur 1: het nieuwe werken in de praktijk

1

Bron: Jones Lang Lasalle, 17 februari 2011


4

• Woningmarkt De Vinex-locaties hebben hun beste tijd gehad: inbreiding krijgt voorrang boven uitbreiding. Daarnaast hebben demografische ontwikkelingen grote invloed op de vraag naar woningen. Er ontstaat bijvoorbeeld meer vraag naar levensloopbestendige bouw als gevolg van vergrijzing. Ook versterken de demografische ontwikkelingen de verschillen tussen regio’s. Goede en aantrekkelijke plekken blijven schaars. Ten slotte is de verwachting dat de vraag naar kwaliteit van en in woningen door blijft zetten. Kortom: net zoals op de kantorenmarkt ontstaat er op de woningmarkt een nieuwe vorm van wonen: ‘het nieuwe wonen’. Sterke voorbeelden hierbij zijn stadswoningen (met kleine tuintjes), woningen met grotere woonkamers, woningen met werkruimtes voor zzp’ers et cetera, zoals de woningen op het Dobbelmanterrein in Nijmegen (zie figuur 2). Figuur 2: het nieuwe wonen in de praktijk


5

• Retailmarkt Consumentenvoorkeuren veranderen in de toekomst: er is een ontwikkeling richting run- en funshopping, een goede bereikbaarheid wordt door de consument als steeds belangrijker ervaren, net zoals kwaliteit, keuze en gemak. Gevolg hiervan is dat er naast schaalvergroting ook schaalverkleining optreedt. Daarnaast heeft internet een substantiële invloed op de retailmarkt. De verwachting is dat de toename van de online bestedingen leidt tot minder vraag naar vloeroppervlak. Ten slotte hebben marktpartijen in de toekomst steeds vaker de binnenstad als werkterrein en zal er verdergaande clustering van detailhandel plaatsvinden in combinatie met voorzieningen rondom thema’s als gezondheid, vrije tijd en multimedia. • Leisuremarkt Net als bij veel andere deelmarkten wordt bereikbaarheid in de leisuremarkt steeds belangrijker. Daarnaast is de verwachting dat er in de toekomst een toenemende vraag naar grootschalige leisurelocaties ontstaat. Niet alleen in de omvang, maar ook in de vestigingsplaats treedt er een verandering op: het aantal meters leisure en diensten binnen detailhandelconcentraties neemt toe waardoor grenzen tussen detailhandel en commerciële dienstverlening vervagen en er meer functiemenging met winkellocaties ontstaat. Hiermee wordt meer het accent gelegd op de beleving van de consument tijdens het winkelen. Winkelen wordt geen doel maar een activiteit (funshopping). In plaats van slechts het verkopen van het product, nemen winkels steeds vaker de ‘belevingsfactor’ mee in hun winkelbeeld. • Zorgmarkt Door toenemende concurrentie in de zorgmarkt wordt het belang van kwaliteit groter. Om meer kwaliteit te kunnen bieden en de concurrentiekracht te vergroten, verwachten wij in de toekomst meer schaalvergroting, outsourcing, fusies en ketenintegratie bij spelers in de zorg. Daarnaast vindt er een verschuiving van intramurale naar extramurale zorg plaats, is er meer aandacht voor preventie en wordt Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

6

gezondheid en ontspanning steeds meer een lifestyle. Ten slotte bestaat de verwachting van een toenemende druk op de zorg arbeidsmarkt.

1.2 Trends vertaalt naar kansen voor Spoorzones Voorgaande paragraaf maakt duidelijk dat metatrends grote invloed hebben op het (toekomstig) functioneren van onze maatschappij. Belangrijk is op deze maatschappelijke veranderingen te anticiperen, ook voor Nijmegen. Niet anticiperen kan tot verlies lijden van de (economische) aantrekkelijkheid van Nijmegen. Om met Spoorzone-West beter in te kunnen spelen op deze maatschappelijke trends en de (economische) aantrekkelijkheid niet te verliezen, maken we een vertaalslag van deze metatrends naar trends die van toepassing zijn op stationslocaties. Er zijn negen ontwikkelingen relevant. Deze ontwikkelingen werken wij hieronder verder uit. Vraag naar multifunctionele, OV- en auto-ontsloten vestigingslocaties neemt toe Retailers, kantoorgebruikers en vastgoedinvesteerders zijn steeds meer gericht op multifunctionele en multimodaal ontsloten locaties. Een multifunctionele invulling betekent een mix van werken, wonen en bijvoorbeeld cultuur, horeca en retail. Dit betekent dat de ‘traditionele’ snelweg en stadsrandlocaties aan populariteit inboeten ten opzichte van stationslocaties en centrumlocaties. Afgelopen decennia jaren werd een strakke indeling van functionele gebieden in de stad gehanteerd: bedrijventerreinen en kantorenlocaties, winkelgebieden en plekken om te ontspannen. Alles wijst erop deze indeling in de toekomst voor een belangrijk deel verdwijnt. Anno 2010 kunnen veel werklocaties door een mix van verschillende functies steeds moeilijker worden ingedeeld in een bepaalde categorie. • Het onderscheid tussen bedrijfsruimte en andere typen werkruimtes is bovendien steeds minder duidelijk. Denk aan de ontwikkelingen in de grafische industrie, die onder invloed van ICT en multimedia binnen enkele jaren van een industriële uitstraling een kantoorachtige/studio-uitstraling heeft.


7

Winkelen is een vorm van vrijetijdsbesteding en detailhandelsvestigingen worden steeds vaker gecombineerd met horeca en leisure (zoals bioscopen, evenementenruimten, theaters en vermaakcentra), maar ook gecombineerd met werkgebieden en woongebieden. Dit zorgt voor aantrekkelijke leefmilieus, waar het niet alleen aantrekkelijk wonen is maar ook aantrekkelijk werken en verblijven. •

Het nieuwe werken vindt plaats op multifunctionele goed bereikbare locaties Voor kantoorgebruikers spelen kwaliteitsaspecten van locaties en gebouwen, bezien vanuit de gebruikerswensen en -eisen een steeds grotere rol. De verwachting is dat dit op middellange en lange termijn alleen maar toeneemt. Denk aan de bereikbaarheid (auto en OV), parkeren, ruimtelijke kwaliteit en het voorzieningenaanbod. Dit zijn aspecten waaraan in de stationsomgeving invulling kan worden gegeven. De toenemende vraag naar voorzieningen op kantoorlocaties, in combinatie met de verruiming van de vraag naar kantoorgerelateerde ruimten, maakt dat kantoorlocaties steeds meer multifunctioneel worden ingevuld. Juist op locaties rond grotere knooppunten is deze multifunctionaliteit vaak al aanwezig, maar ook gewenst omdat verschillende gebruikers daardoor ‘traffic’ genereren. Denk hierbij aan consumenten, werknemers en scholieren. Zie hiervoor ook box 1. Vastgoed en OV in de toekomst steeds meer verbonden Naast de logica van een sterk OV-knooppunt waar treinen samenkomen met bussen en auto’s en waarin publiekstrekkers worden geconcentreerd op OV-locaties is er praktische reden voor het concentreren van ruimtelijke ontwikkelingen in stationsgebieden. Dit heeft verschillende aspecten: • Door vastgoedontwikkeling rond de knooppunten verbetert de toestroom van reizigers naar het openbaar vervoer (er ontstaan ‘dikke stromen’). • Dat OV-locaties zo geschikt zijn voor de vestiging van een grote diversiteit aan functies (wonen, kantoren, voorzieningen in zorg en onderwijs, winkelen en vrije tijd) maakt ook dat je rond openbaarvervoersknooppunten ‘tegenspitsen’ kunt organiseren, door voorzieningen bij elkaar te vestigen die allen op verschillende momenten binnenkomen en weggaan. Scholen, sport en gezondheidsvoorzieningen hebben een ander ritme dan kantoren en winkels en woonconsumenten. Hierdoor kan een grotere spreiding in de vervoersbewegingen ontstaan. Dit heeft belangrijke voordelen voor zowel het openbaar vervoer als de autobereikbaarheid van locaties. Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

8

•

•

Vastgoed rond hoogwaardige OV-knooppunten heeft een hogere waarde dan vastgoed op andere locaties. Deze waardestijging kan door middel van value capturing toevloeien aan de investerende partij in het openbaar vervoer. Het uitnutten van vervoersknooppunten en de goede bereikbaarheid van bijvoorbeeld het stationsgebied, biedt de kans dat er een nieuw complementair centrumgebied ontstaat voor economische functies en revitaliseren van het bestaande stationsgebied (bijvoorbeeld aan de centrumzijde, maar ook in het plangebied zelf). Met andere woorden: er ontstaat extra ontwikkelingsruimte op de knooppunten. De rechten om deze locaties te ontwikkelen hebben een hoge economische waarde.

Box 1: regionale OV-knopen worden economische kerngebieden Internationaal blijkt ook dat de vraag naar goed regionaal vervoer steeds belangrijker wordt voor het succes van regio’s. In het buitenland wordt dan ook al veel langer gewerkt aan het multifunctioneel en multimodaal ontwikkelen van knooppunten. De laatste jaren komen regionale OV-systemen echter ook in Nederland op, zoals de Rijn-Gouwe-lijn en de Stedenbaan in Zuid-Holland.

Lagere ruimtevraag formele werklocaties, meer vraag naar informele werklocaties De vrijwel constante uitbreidingsvraag naar werklocaties zal komende decennia structureel lager liggen dan in voorgaande decennia. Na 2020-2030 en 2040 slaan economische prognosemodellen over toekomstige ruimtevraag naar kantoren, bedrijfsruimte en gemengde economische gebieden – waar Rijk, provincie, regio en gemeente mee rekenen – in veel regio’s, ook in de Stadsregio om naar geen of een negatieve uitbreidingsvraag. Ook leidt – voor kantoren – het ‘nieuwe werken2’ tot minder vierkante meters per werkplek. Tegelijkertijd signaleren we een sterke groei van de behoefte aan informele werkplekken. Het aantal zzp’ers groeide de afgelopen tien jaar substantieel en landelijke prognoses laten zien dat dit de komende twintig jaar mogelijk gaat verdubbelen. Dit vraagt om een ander type werkplekken. Dit betekent voor het stationsgebied en de Spoorzone-West dat er – vanwege de centrale ligging van spoorzones in centrumsteden – wel vraag 2

Als gevolg van technologie en HR-instrumenten worden arbeidstijd en werkomgeving flexibeler. Bovendien zijn kantoormedewerkers door fusies en allianties en voor trainingen of bijvoorbeeld tijdelijke projecten bij de klant op steeds meer werkplekken actief. Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

9

te verwachten is naar campusachtige kantoren, ontmoetingskantoren, flexkantoren, trainingscentra, ontmoetingsruimtes en flexibele werkplekken . Kleinschalig ondernemerschap groeimarkt: ZZP X 2 Door trends als ‘het nieuwe werken’ en de vraag naar flexibele arbeid zal de vraag naar kleinschalige huisvesting verder groeien. Ter indicatie: alleen al in Nijmegen is circa 40% van de bedrijven een eenmansbedrijf of zzp’er en heeft 85% van de bedrijven minder dan vijf medewerkers. Deze ruimtevraag komt deels op ‘formele’ werklocaties terecht, maar steeds meer lijkt er te worden gewerkt op trafficlocaties, in centrumgebieden, in de wijk, in een creatief cluster rond het station. Dit betekent voor het stationsgebied en Spoorzone-West dat u met het beter faciliteren van zzp’ers een belangrijke economische doelgroep voor de stad en de regio kunt behouden, versterken en laten groeien. We zien uitstekende marktkansen voor een Regional Trade Center (RTC) als evenknie voor het nieuwe werken. Authentieke plekken: sfeer en verschijningsvorm steeds bepalender in waar je werkt Gebruikers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Deze trend is eveneens te zien op en rond stationslocaties. Achterliggende trends zijn de groeiende behoefte aan imago en uitstraling en de verdienstelijking die doorzet. De verschijningsvorm en de sfeer van een locatie en pand is daarom steeds meer bepalend in de locatiekeuze dan bijvoorbeeld de sector, of zelfs de belangrijkste bedrijfsactiviteit. Verschijningsvorm heeft betrekking op zowel de uitstraling van de plek als de omgeving en het pand waar gewerkt of geleefd wordt. Inzetten op duurzame schone ontwikkeling en locaties… De vraag naar schone en duurzame oplossingen voor wonen, werken, projectontwikkeling en vervoersproblemen in de gemeente Nijmegen neemt toe en wordt de komende decennia alleen maar belangrijker. Consequentie is dat het belang van multimodaal ontsloten locaties met veel in- en uitstappers, zoals Nijmegen CS, de komende jaren naar verwachting gaat toenemen. Het concentreren van voorzieningen, woningen en werkplekken rond Nijmegen CS helpt bij het bestrijden van files. Het gebruik van openbaar vervoer (eventueel gecombineerd met de auto) is ook milieuvriendelijker dan reizen met de auto alleen. Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

10

Box 2: Energiezuinige gebouwen brengen meer huur op Kantoren met 'niet-groene' energielabels (labelklassen D of lager) realiseren een huurprijs die ruim 6% lager ligt dan vergelijkbare gebouwen met een 'groen' energielabel (label C of hoger). (..) Naast deze 'discount' voor gebouwen uit minder zuinige labelklassen toont het onderzoek ook aan dat de nabijheid van een treinstation een significant effect op de huur heeft. Als de afstand tot het dichtstbijzijnde station met een kilometer toeneemt, resulteert dat in een huurprijsdaling van circa 13%. (..) De resultaten uit dit onderzoek staan in lijn met eerdere onderzoeksresultaten voor de Amerikaanse kantorenmarkt. Bron: Property NL, 23 februari 2011

…toekomstig draagvlak voor voorzieningen en gaat op termijn verrommeling tegen Door openbaar vervoer en vastgoed in het stationsgebied in samenhang te ontwikkelen ontstaat zowel draagvlak voor het openbaar vervoer als draagvlak voor de omliggende vastgoedprogramma’s die gebonden zijn aan passagiersstromen. In het verlengde daarvan leidt het concentreren van voorzieningen en vastgoed in dit gebied ook tot vermindering van ruimtelijke versnippering en verrommeling van het landschap en de stad. Een voorbeeld hierbij is het tussengebied tussen Arnhem en Nijmegen of tussen Nijmegen en Wijchen. Groeiende marktvraag naar vastgoedontwikkeling rond intercitystations De trends in onderstaande box ondersteunen de marktvraag naar winkels, kantoren en leisure op intercitystations en laten zien dat er marktruimte is voor het ontwikkelen van nieuwe vastgoedprogramma’s op deze locaties. De toegenomen mobiliteit van de consument heeft gezorgd voor een groter bestedingsgebied van consumenten in de stadsregio. Dit leidt op middellange en lange termijn tot een gedeeltelijke doorbreking van de bestaande structuur van ontwikkelingslocaties. Dit geldt voor verschillende typen vastgoed, die hierna aan de orde komen.


11

Box 3: detailhandelshiërarchie op de schop De komende jaren is er marktruimte voor de (her)ontwikkeling van binnensteden en zogenaamde buitensteden: multifunctionele locaties met een groot aandeel winkelvloer waar complementair aan de binnenstad ruimte bestaat voor nieuwe winkelen leisure-ontwikkelingen. Dit is voor de ontwikkeling van knooppuntlocaties als de stationsomgeving belangrijk. Stationsgebieden die ruim in hun jasje zitten, zoals Spoorzone-West zijn gezien hun ligging en bereikbaarheid in potentie aantrekkelijke locaties voor zowel de ontwikkeling en revitalisering van binnen- als buitensteden. Perifere winkelconcentraties kunnen op middellange en lange termijn markttechnisch gezien nauwelijks worden gestopt. Deze winkelvoorzieningen kunnen ruimtelijk en functioneel uitstekend ingepast worden in Spoorzones, gelegen in een intensief bebouwde stedelijke omgeving en met een goede OV-bereikbaarheid. Deze concentraties sluiten aan bij de dagelijkse behoeften en vormen een (noodzakelijke!) complementaire aanvulling op de bestaande winkelconcentraties. Stationsomgeving geschikt als thematische multifunctionele zones Thema’s met op lange termijn een grote toekomstige marktvraag die passen in stationsgebieden, waarin in OostNederland nog maar beperkt wordt voorzien, zijn: • Thema Gezondheid, binnen dit thema kunnen retail, leisure, bedrijfsruimte, kantoren en voorzieningen in samenhang en op verschillende schaalniveaus worden ontwikkeld. Er is een sterk groeiende markt voor zorgboulevards en zorgstrips, en op een hoger schaalniveau zorgcentra of ‘mall-achtige’ locaties gericht op wellness/welzijn. • Thema Vrije tijd, er zijn veel verschillende leisure-activiteiten waarvan de een rendabeler is dan de ander. Door op grootschalige locaties naast onrendabele voorzieningen ook publiekstrekkers te realiseren, wordt een gebied aantrekkelijker en beter te exploiteren. Voorbeelden hiervan zijn ‘trekkers’ als foodcourt, muziekcentra, fitnessparadijzen, congres en wellness-activiteiten. Hierop in aanvulling kan horeca en detailhandel aankleven. • Thema Multimedia en Innovatie, gezien het groeitempo van deze technische ontwikkelingen (van enkele honderden procenten over het komende decennia), is er veel marktruimte. Het thema is bijvoorbeeld gericht op het fabrikantenaanbod ter ondersteuning van merkimago en merkinnovatief aanbod. • Frontofficeontwikkelingen: baliekantoren clusteren rond stations, waardoor mensen contacten met bedrijven sneller kunnen hebben voor of na hun werk. Mensen worden 24/7 geholpen. Een locatie op of rond het station heeft onder andere vanwege de omvangrijke passagierstromen sterk de voorkeur. • Proeftuinen voor nieuwe concepten: multibrand stores, om productgroepen nieuw aan de markt te brengen: laten kennismaken met concepten, als soort experimenteeretalages, om uit te proberen of een bepaald product of winkelconcept aanslaat.

Kortom: een multifunctionele multimodale knoop is markttechnisch aantrekkelijk en sluit aan bij belangrijke economische, sociale en vervoerstechnische trends. Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

12

BIJLAGE B

2. MARKTANALYSE In deze bijlage staat een marktanalyse van de belangrijkste vastgoedsegmenten voor de stationsomgeving van Nijmegen centraal. In paragraaf 2.1 staan we stil bij de Nijmeegse bevolkingssamenstelling, vervolgens bespreken we de woningmarkt, de kantorenmarkt en de detailhandel. In paragraaf 2.5 staan we stil bij de science & health. We sluiten deze bijlage af met het segment leisure. We leggen telkens het accent op ontwikkelingen waarvan we verwachten dat deze ook op de lange termijn belangrijk zijn.

2.1 Nijmeegse bevolkingssamenstelling Snelle ontwikkeling van de bevolking tot 2020 Nijmegen heeft op dit moment ruim 160.000 inwoners. De afgelopen tien jaar is de bevolking jaarlijks met gemiddeld 1.000 inwoners toegenomen. De verwachting is dat tussen 2010 en 2020 deze groei iets sterker wordt (een jaarlijkse stijging van circa 1.200 personen per jaar), zo blijkt uit tabel 1. Dit hangt nauw samen met de ontwikkeling van het Waalfront, maar ook met het positieve migratiesaldo3. Tussen 2020 en 2030 vlakt de groei weer af tot circa 1.000 extra inwoners per jaar om vervolgens na 2030 vrijwel tot stilstand te komen (circa 150 extra inwoners per jaar). Al met al ligt de percentuele bevolkingsgroei van Nijmegen duidelijk boven die van Nederland. Opvallend veel jongeren en alleenwonenden in Nijmegen Nijmegen heeft in verhouding tot het Nederlands gemiddelde enkele opvallende kenmerken: • Nijmegen heeft een relatief jonge bevolking. Circa een kwart van alle Nijmegenaren als tussen de 15 en 30 jaar oud. Nijmegen wijkt daarmee sterk af van het Nederlands gemiddelde. In Nederland valt slechts 18% van de bevolking in deze leeftijdscategorie, zoals blijkt uit tabel 2. • Er zijn relatief veel eenpersoons huishoudens in Nijmegen, zoals weergegeven in tabel 3. Ruim de helft van alle huishoudens in Nijmegen is een eenpersoons huishouden. Hieronder vallen bijvoorbeeld de alleenwonenden en kamerbewoners. 3

Voor elke persoon die tussen 2001 en 2009 vertrok uit Nijmegen, vestigde zich 1,05 persoon in Nijmegen. Nijmegen heeft hiermee een positief migratiesaldo. Bron: CBS Statline, 2011 Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

14

Net als Nederland heeft ook Nijmegen te maken met een sterke vergrijzing, zoals blijkt uit tabel 1. In Nijmegen kent het aandeel 65-plussers tussen 2010 en 2040 een stijging van 78%, in Nederland is deze stijging 77%. Tabel 1: bevolkingsontwikkeling tussen 2010 en 2040 in Nijmegen naar leeftijd 2010

2020

2030

2040

Trend 2010-2020

Trend 2010-2040

0-14 jarigen

23.695

25.435

28.831

28.434

7,3%

20,0%

15-29 jarigen

42.451

44.574

43.290

43.044

5,0%

1,4%

30-44 jarigen

34.455

35.084

39.550

37.722

1,8%

9,5%

45-64 jarigen

41.043

41.927

39.324

40.274

2,2%

-1,9%

65-74 jarigen

11.727

16.773

18.409

17.731

43,0%

51,2%

75 en ouder

10.028

11.985

17.221

21.040

19,5%

109,8%

163.399

175.778

186.625

188.245

7,6%

15,2%

totale bevolking Bron: Primos, 2010

Tabel 2: bevolkingssamenstelling naar leeftijd in Nijmegen en Nederland in 2010 Nijmegen

Nederland

0-14 jarigen

15%

18%

15-29 jarigen

26%

18%

30-44 jarigen

21%

21%

45-64 jarigen

25%

28%

65-74 jarigen

7%

8%

75 en ouder totale bevolking Bron: CBS Statline, 2011


15

6%

7%

100%

100%

Tabel 3: huishoudenssamenstelling in Nijmegen en Nederland in 2010 Nijmegen

Nederland

Eenpersoonshuishouden

53%

36%

Meerpersoonshuishouden zonder kinderen

23%

30%

Meerpersoonshuishouden met kinderen Bron: CBS Statline, 2011

24%

34%

Conclusies: • Bevolking kent tot en met 2020 en snelle groei. De verwachting is dat Nijmegen na 2030 vrijwel niet meer groei qua inwonersaantal. • Nijmegen kent veel jongeren en alleenwonenden in vergelijking tot Nederland.

2.2 Nijmeegse woningmarkt De woningvoorraad wijkt af van Nederlandse samenstelling en neemt sterker toe dan bevolking Uit tabel 4 blijkt dat Nijmegen een groter aandeel huurwoningen kent dan Nederland. Dit hangt indirect samen met het grote aantal studenten in de stad. Daarnaast kennen steden over het algemeen een relatief grote huursector. Ook heeft Nijmegen in verhouding tot het Nederlands gemiddelde een groot aandeel meergezinswoningen. De woningvoorraad nam tussen 2005 en 2010 toe met een jaarlijks gemiddelde van bijna 850 woningen en telde op 1 januari 2010 circa 71.500 woningen. Dit is een groei van circa 6% van de woningvoorraad terwijl de bevolking in deze periode toenam met circa 3%. Deze discrepantie hangt sterk samen met de toename van het aantal alleenwonenden en de verdergaande individualisering van de maatschappij.


16

Tabel 4: samenstelling woningvoorraad in Nederland en Nijmegen Nijmegen Huurwoning

Nederland

Absoluut

Percentueel

39.437

55%

43%

Koopwoning

31.765

45%

57%

Eengezins

41.322

58%

71%

Meergezins 29.880 Bron: CBS Statline en gemeente Nijmegen, 2011

42%

29%

Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2010-2014: inlopen van woningtekort als belangrijk speerpunt Het verder inlopen van het woningtekort heeft een hoge prioriteit in het Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2010-2014 van de gemeente Nijmegen. Tot en met 2020 heeft Nijmegen een woningvraag van 9.000 tot 11.000 woningen4. Dit is gebaseerd op een uitbreidingsbehoefte van 8.000 woningen, het terugbouwen van circa 1.000 woningen die zijn gesloopt en 2.000 woningen om het huidige woning tekort terug te dringen. Verreweg het grootste gedeelte van de woningvraag bestaat uit goedkope woningen, met name in de huursector. Er moeten daarom ongeveer 3500 goedkope huurwoningen en 1500 goedkope koopwoningen toegevoegd worden. Kijken we naar de woningvraag naar woonmilieu in Nijmegen, dan valt de forse vraag naar woningen in een stads woonmilieu (stadsbuurt of een centrumstedelijk milieu) op. Ontwikkeling van de Spoorzone biedt een kans om te voorzien in de grote behoefte aan centrum stedelijk wonen en stadsbuurtmilieu, zoals aangegeven in figuur 3.

4

Woningmarktverkenning Nijmegen 2010 – 2020, maart 2011


17

Figuur 3: woonmilieus in Nijmegen

Bron: gemeente Nijmegen

Fors aanbod van woningen tot en met 2020 Tussen 2000 en 2010 zijn er 6.390 woningen gebouwd, waarvan 2.769 appartementen, zoals weergegeven in figuur 4. Nijmegen heeft voor de toekomst nog een enorme capaciteit aan beschikbare locaties5. Behalve de Waalsprong waar nog meer dan 9.000 woningen gebouwd worden en het Waalfront met 2.600 woningen, zijn er in de stad nog locaties voor meer dan 8000 woningen6. Daarin zijn overigens de locaties voor vervangende nieuwbouw meegerekend. Tot 2020 staan er op dit moment ongeveer 13.000

5 6

Woningmarktverkenning Nijmegen 2010 – 2020, maart 2011 Hieronder valt ook de TPG-locatie. Op deze locatie staan circa 350 studentenwoningen (SSHN) geprogrammeerd.


18

woningen in het programma. Ongeveer 60% staat in de koopsector geprogrammeerd en ook ongeveer 60% als etagewoning. In de huursector bestaat bijna 60% uit goedkope huurwoningen; in de koopsector bestaat ongeveer 60 % uit dure koopwoningen. In de laagbouwkoop ontbreekt het goedkope segment. Dat betekent niet dat er geen (nieuwe) goedkope koopwoningen op de markt komen. Door de verkoop van woningen van corporaties komen er nieuwe koopwoningen op de markt, die veelal goedkoop zijn. Figuur 4: nieuwbouw in Nijmegen 2000 - 2010

Bron: gemeente Nijmegen, 2011

Confrontatie vraag en aanbod Het combineren van de toekomstige vraag en aanbod geeft een beeld van de Nijmeegse woningmarkt tussen nu en 2020. Waar het marktruimte model ingaat op het huidige aanbod en de huidige vraag, staat in deze paragraaf de toekomstige verhouding tussen vraag en aanbod centraal. De toekomstige vraag (2010 tot 2020) is gebaseerd op woonwensen van potentiële verhuizers voor de komende twee jaar. Op basis van vooruitberekeningen waar ook de bevolkingsprognose en een economisch


19

scenario wordt meegenomen wordt de vraag voor de komende 10 jaar bepaald. Ook de veranderingen in de bestaande woningvoorraad worden meegenomen. Het toekomstig aanbod (2010 tot 2020) is gebaseerd op gemeentelijke cijfers. Deze confrontatie levert onderstaande conclusies op7: • In het programma is het aantal woningen voldoende. De progr. lb huur ervaring leert dat er ongeveer 130% van de vraag in het behoefte programma moet zitten. 30% van het aanbod vertraagt progr. en/of valt uit. Dus om in 2020 11.000 woningen te et huur behoefte realiseren heb je nu een aanbod van ongeveer 14.500 woningen nodig. In absolute aantallen sluiten de progr. uitbreidingsbehoefte en het programma zodoende goed aan. lb koop behoefte In het programma zitten nu ongeveer 13.500 woningen. • In de verschillende categorieën woningen is minder sprake progr. van een goed evenwicht. In de etagekoop is sprake van een et koop behoefte heel groot verschil tussen uitbreidingsbehoefte en -1000 0 1000 2000 3000 programma. In de drie andere categorieën zijn de verschillen goedk midden duur minder groot. • In de etagehuursector en de laagbouwkoop zijn de uitbreidingsbehoefte en het programma ongeveer in evenwicht. Wanneer er rekening wordt gehouden met mogelijke planuitval en vertraging zou het programma in deze categorieën iets groter kunnen zijn. • In de etagehuursector kan het programma voor de duurdere huur licht groeien. In de laagbouwkoop zouden meer goedkope koopwoningen geprogrammeerd mogen worden. • De uitbreidingsbehoefte en het programma in de laagbouwkoop kwantitatief zijn in evenwicht. Er is wel een tekort te signaleren in de goedkope koopsector en een overschot in de dure laagbouwkoop. • In de verschillende categorieën laagbouwhuur ligt de uitbreidingsbehoefte iets hoger dan het programma. Dat wordt met name veroorzaakt door een tekort in het programma van goedkope laagbouwhuurwoningen (ongeveer 500 woningen). 7

Woningmarktverkenning Nijmegen 2010 – 2020, maart 2011


20

4000

5000

In de etagekoopsector is het verschil tussen de uitbreidingsbehoefte en het programma enorm groot. Het overschot in het programma van de etagekoop is niet nieuw. Ook in eerdere Woningmarktverkenningen en in de Woonvisie is dit probleem reeds gesignaleerd. Al voordat de economische crisis een feit was, bleek dat de etagekoopmarkt verzadigd was. Appartementen werden nog maar zeer mondjesmaat verkocht. Al een flink aantal jaren geleden werden de eerste appartementencomplexen omgezet van koop in huur. Voor veel koopappartementen zijn de procedures allemaal doorlopen. Ze zouden zo gebouwd kunnen worden, maar door slechte verkoop wordt er niet gestart. De praktijk bevestigt de onderzoeksuitkomsten. Met name in de middeldure en dure etagekoopappartementen is sprake van een flink overschot in het programma. In de goedkope etagekoopsector is sprake van een evenwicht tussen uitbreidingsbehoefte en programma. •

Conclusies: • De Nijmeegse woningmarkt heeft een groter aandeel huurwoningen en meergezinswoningen dan het Nederlands gemiddelde. • Op basis van marktruimtemodel is er momenteel marktruimte in de hogere segmenten van de huur- en koopmarkt. • Het inlopen van het woningtekort is een van de speerpunten van de gemeente. • Onder andere daarom staat een aantal belangrijke woningbouw ontwikkelingen op stapel. De belangrijkste hiervan zijn (qua woningaantal) Waalfront en Waalsprong. • Tussen nu en 2020 zijn vraag en aanbod redelijk in evenwicht. Het grootste probleem ontstaat in een fors overaanbod van etagekoopwoningen.

2.3 Nijmeegse kantorenmarkt Nijmegen: kantorenstad? Nijmegen is bekender als winkelstad dan als locatie voor kantoren en bedrijfsruimten. Ter illustratie enkele cijfers: Arnhem heeft een kantorenvoorraad van 1.061.000 m², terwijl de voorraad in Nijmegen ‘slechts’ 445.000 m² bedraagt. Ook Amersfoort heeft een omvangrijkere voorraad kantoorruimte (830.000 m²). De belangrijkste drie kantoorlocaties in Nijmegen zijn de binnenstad/stationsomgeving, Heyendaal (rondom de


21

universiteit) en Brabantse Poort. De leegstand ligt rond het Nederlands gemiddelde (16%). Grootste afnemers zijn de overheid en commerciële dienstverleners. Nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Nijmegen: zo’n 8.500 m² bvo per jaar tot 2020 In tabel 5 is de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte voor Nijmegen berekend. Hiervoor zijn de twee componenten van de vraag naar kantoorruimte in Nijmegen, de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag bij elkaar opgeteld. Van de vervangingsvraag wordt gesteld dat een derde van de gebruikers behoefte heeft aan een nieuwbouwpand. Er wordt gerekend met een moderne kantoorquotiënt van 25 m² bvo per werkzame persoon. In totaal is er tot 2020 behoefte aan het toevoegen van zo’n 75.000 m² bvo nieuwe kantoorruimte in Nijmegen. Dit komt neer op een jaarlijkse behoefte in verhuurbaar vloeroppervlak van zo’n 7.200 m² vvo. Tabel 5: nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Nijmegen8, periode 2011-2020, in m² bvo kenmerk uitbreidingsvraag vervangingsvraag waarvan in nieuwbouw (1/3) totale vraag naar kantoorruimte nieuwbouwbehoefte kantoren9

oppervlakte (m² bvo) 55.000 60.000 20.000 105.000 circa 75.000

Bron: CPB, 2005; EIB 2010; bewerking: Stec Groep, 2011

Voor de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit Nijmegen). In Nijmegen wordt voor de prognose van de uitbreidingsvraag uitgegaan van het

8 9

Uitgaande van een (moderne) kantoorquotiënt (aantal m² kantoorruimte per werkzame persoon) van 25 m² bvo. De nieuwbouwbehoefte bestaat uit de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag die neerslaat in nieuwbouw (circa 1/3 van totale vervangingsvraag)


22

Transatlantic Market-scenario (TM) van de provincie Gelderland10. Dit scenario houdt rekening met het teruglopen van de Nederlandse beroepsbevolking en gaat zelfs uit van een relatief lichte afname van de beroepsbevolking op termijn. Een groot deel van de babyboomgeneratie gaat de komende jaren immers met pensioen. De omslag in de werkgelegenheidsgroei betekent een trendbreuk voor de kantorenmarkt die altijd is gekenmerkt door een relatief hoge uitbreidingsvraag (EIB, 2010). Ook voor Nijmegen betekent dit een daling van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte, zoals blijkt uit figuur 5. Echter, waar er gemeenten en regio’s in Nederland zijn waar de kantorenmarkt al op korte termijn een volledige vervangingsmarkt is, is dit in Nijmegen nog niet het geval. De gemeente heeft uitbreidingsvraag van circa 55.000 m² bvo tot 2020. Figuur 5: ontwikkeling uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in Nijmegen, 2011-2030 in m² bvo (TMscenario

Bron: Provincie Gelderland, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010

10

Gelderland in vier bedrijven, 2006.


23

Vervangingsvraag is gebaseerd op gemiddelde levensduur van een kantoorpand van circa 50 tot 55 jaar Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Door de afname van de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren op lange termijn overwegend vervangingsvraag zijn. Voor het bepalen van de vervangingsvraag in Nijmegen is ervan uitgegaan dat in 2011 circa de helft van de voorraad aan kantoren ouder is dan 20 jaar. Ook hier wordt gerekend met een kantoorquotiënt van 25 m² per werkzame persoon. Gekozen wordt voor een ‘reëel’ vervangingspercentage van 1,5%. De gemiddelde levensduur van een kantoorpand komt daarmee op zo’n 55 jaar. Dit is voor kantoorpanden een gangbaar uitgangspunt (CBS, 1997; Stec Groep, 1999, 2006, 2008 en Zuidema, 2005). De vervangingsvraag tot 2020 komt daarmee op zo’n 60.000 m² bvo. Wanneer we stellen dat circa een derde van de vervangingsvraag neerslaat in nieuwbouw, komen we op een nieuwbouwbehoefte van zo’n 20.000 m² bvo. Onttrekken van kantorenvoorraad Vervangingsvraag leidt per saldo niet tot uitbreiding van de voorraad. Op het moment dat kantoororganisaties verhuizen, laten zij het oude kantoor achter. Indien voor het kantoor echter (nog) niet tot sloop of herbestemming wordt besloten, staat het pand leeg en blijft het onderdeel van de voorraad. De hoge kantorenvoorraad (en aanbod) in Nederland van het afgelopen decennium kan hier grotendeels aan worden toegeschreven. Om de (structurele) leegstand te doen afnemen is onttrekken van deze kantoren noodzakelijk. In de toekomst zal het aantal onttrekkingen naar verwachting toenemen, wanneer de marktwaarde van structureel leegstaand kantorenvastgoed reëler wordt en gedaald is ten opzichte van de huidige situatie. De veronderstelling is dat de markt, al dan niet geholpen door publieke initiatieven, meer kantoorpanden zal Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

24

slopen en/of herbestemmen. De afgelopen jaren werd zichtbaar dat er meer herbestemmingen worden overwogen, als gevolg van het besef onder beleggers dat de huidige leegstand steeds vaker structureel is. Géén extra bovenregionale vraag in Nijmegen We rekenen niet met een extra aandeel bovenregionale vraag bovenop de uitbreidingsvraag. Dit baseren we op onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) met daarin alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. In Nijmegen zijn de afgelopen tien jaar weinig kantoorgebruikers van buiten de regio gevestigd. Al met al schatten we in dat het rekenen met een extra bovenregionale vraag voor Nijmegen weinig realistisch is. Aantal vierkante meters per werkzame persoon neemt af Door de economische crisis zijn bedrijven momenteel genoodzaakt om directe kosten voor huisvesting te reduceren (Twynstra, 2010). Ten behoeve van kostenbesparingen ligt de focus bij een groot aantal kantoorgebruikers op het verkleinen van hun ruimtegebruik door een aantal efficiencymaatregelen, zoals toepassing van meer kantoortuinen om het aantal vierkante meters (per werknemer) terug te dringen (zie box 5 en 6). Overigens zullen ook na de economische crisis kantoormeters zo efficiënt mogelijk worden benut. Thuiswerken wordt meer gestimuleerd en bedrijven kiezen steeds meer voor flexplekken. Dit is duurzaam, immers, wanneer werknemers parttime werken of op wisselende uren op kantoor zijn, wordt een werkplek toch optimaal benut. De verwachting is dat, zeker op (middel)lange termijn, het aantal vierkante meters per werkzame persoon, zal afnemen (EIB, 2010). Zo komt een ruimtegebruik van 15 vierkante meter in de praktijk al voor bij grote bedrijven op toplocaties, zoals Microsoft op Schiphol Airport.


25

Box 5: Cap Gemini naar nieuw hoofdkantoor in Utrecht Automatiseerder Cap Gemini laat een nieuw hoofdkantoor ontwikkelen in Utrecht. Volgens een woordvoerder van het internationale consultancybedrijf en ict-dienstverlener zal de verhuizing in 2013 plaatsvinden en wordt medio maart een besluit genomen over de nieuwe locatie. Reden is dat Cap Gemini ‘het nieuwe werken’ wil invoeren. Naar verluidt gaat de voorkeur uit naar Leidsche Rijn en maakt AM veel kans om de ontwikkelaar te worden. Het nieuwe kantoor gaat ruim 20.000 m², ongeveer de helft van het huidige onderkomen, groot worden, is in de markt vernomen. Cap Gemini laat een omvangrijk complex achter. Het Nederlandse hoofdkantoor van Gap Gemini is nu gevestigd in het kantorenpark Papendorp, gelegen langs de A12. Het ruim 42.000 m² grote complex, bestaande uit zes gebouwen, werd door AM Vastgoed ontwikkeld en in 2003 betrokken. Eigenaar is het ING Dutch Office Fund, dat gemanaged wordt door ING REIM. Dit onderkomen biedt ruimte aan ruim 1800 werkplekken, waarvan circa 700 flexibel en heeft ruim 1200 parkeerplaatsen. Cap Gemini – toen nog Cap Gemini Ernst & Young geheten – liet daarvoor een kantoor in RijnsweerdZuid, eveneens een snelweglocatie in Utrecht, achter. Aan de basis van het besluit om indertijd een nieuw hoofdkantoor te laten bouwen stond ‘de behoefte aan een fysiek en technisch hoogwaardige werkomgeving die veel meer flexibiliteit in het gebruik van de ruimte biedt’, zo meldde Cap Gemini acht jaar geleden in haar persbericht. Bron: PropertyNL, 22 februari 2011

In Nijmegen zal deze trend ook steeds sterker waarneembaar zijn. Voor de nieuwbouwbehoefte in Nijmegen rekenen we dan ook met een moderne kantoorquotiënt van 25 m² per werkzame persoon. We verwachten dat, onder meer als gevolg van ‘het nieuwe werken’, ontwikkelingen in kantorenconcepten en locatievoorkeuren onder eindgebruikers, op termijn de kantoorquotiënt zal teruglopen naar 20 m² bvo per werkzame persoon of minder. Deze metrages zijn echter sterk verschillend per kantorensegment en per type gebruiker. Ook bestaat over het gemiddelde ruimtegebruik van kantoorwerknemers nog weinig consistente data. Het is daarom belangrijk om de ontwikkelingen hierin goed te monitoren, aangezien de kantoorquotiënt directe invloed heeft op de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte (zie ook figuur 7). Box 6: kantoorgebruikers verwachten minder meters en bezuinigingen Uit het Nationaal Kantorenonderzoek 2010 (Twynstra, 2010) blijkt dat kantoorgebruikers een afname van het aantal medewerkers verwachten en daarmee ook van de ruimtebehoefte. Dit sluit goed aan bij onze conclusies over de (berekening van de) nieuwbouwbehoefte. Tot en met 2013 blijven kantoorgebruikers bezuinigen wat op korte termijn (ook) een sterke afname van de vraag betekent. Kantoorgebruikers zoeken naar oplossingen om te bezuinigen op huisvesting. Hiervoor worden verschillende oplossingen aangedragen: flexibele kantoorconcepten, kantoren afstoten of verkopen en/of minder m² per werkplek. Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

26

Afnemend ruimtegebruik per werknemer speelt leegstand in de kaart Een afnemend ruimtegebruik per werknemer legt ook extra druk op de leegstand (EIB, 2010). Wanneer een bedrijf kiest voor een meer efficiënte bedrijfsvoering en ruimte gaat besparen, betekent dit dat er minder vierkante meters zullen worden afgenomen, en zowel de groei van de uitbreidingsvraag als de vervangingsvraag in de kantoorruimtemarkt relatief af kan nemen. Mede daarom is het belangrijk dat selectief wordt omgegaan met het toevoegen van nieuwe kantoorontwikkelingen. Juist omdat verwacht mag worden dat de huidige economische transitie zou kunnen leiden tot een versnelde ontwikkeling in de afname van het aantal vierkante meters kantoorruimte per werkzame persoon. De impact van een snel afnemende gemiddelde quotiënt heeft immers verstrekkende gevolgen voor de vraag en kan leiden tot een verdere noodzakelijke bijstelling van de vraagprognose (zie figuur 6). Figuur 6: nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Nijmegen naar kantoorquotiënt 2011-2020, in m² bvo

Bron: Stec Groep, 2011

Uit een eerst blik op de planvoorraad blijkt sprake van een overaanbod Tabel 6 geeft een overzicht van de planvoorraad nieuwbouw in Nijmegen. Uit figuur 7 blijkt een nieuwbouwbehoefte van circa 75.000 m² terwijl er een planvoorraad van circa 92.000 m² bvo is. Er is dus


27

sprake van een overaanbod op de Nijmeegse kantorenmarkt. In het oog springende (toekomstige) ontwikkelingen zijn: 52 Degrees, Metterswane en Waalsprong. Tabel 6: planvoorraad nieuwbouw kantoren Nijmegen in m² bvo. Locatie Planvoorraad nieuwbouw Centrum 10.000 Noord 65.000 Zuid (Brabantse Poort) 12.000 Oost 0 West 5.000 Totaal 92.000 Bron: vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen, 2010

Conclusies: • Nijmegen is bekender als winkelstad dan als locatie voor kantoren en bedrijfsruimten. • De leegstand is rond het landelijke gemiddelde (16%). • Nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Nijmegen is zo’n 8.500 m² bvo per jaar tot 2020. • Er is een overaanbod op de Nijmeegse kantorenmarkt.

2.4 Nijmeegse detailhandel Detailhandel trekt bezoekers en schept banen Detailhandel vormt een belangrijke (economische) factor in een gemeente. Allereerst is de verzorgingsfunctie van de detailhandel een belangrijke kwaliteit in de dagelijkse leefomgeving van Nijmegenaren. Daarnaast blijkt uit de nota Toerisme dat de binnenstad (met haar winkels) in Nijmegen de voornaamste reden is voor bezoekers om naar Nijmegen te komen. Het heeft, ten slotte, niet alleen een aanzuigende werking, het schept ook duurzame werkgelegenheid. Circa 8% van het totaal aantal banen in Nijmegen is in de detailhandel. Dit komt overeen met ruim 7.800 banen.


28

Detailhandel concentreert zich in de Nijmeegse binnenstad Het stadscentrum is het voornaamste winkelgebied in Nijmegen. Het is gelegen tussen de Waal en de singels. Het gebied concentreert zich rond de Molenstraat, Broerstraat, Ziekerstraat, Marikenstraat en de Burchtstraat. De binnenstad heeft een vloeroppervlak van circa 113.000 m² wvo en ongeveer 515 vestigingen. Sinds 2001 hebben zich nauwelijks ontwikkelingen voorgedaan. Momenteel krijgen de ringstraten (o.a. Lange Hezelstraat, Bloemerstraat, In de Betouwstraat, Van Welderenstraat, Van Broeckhuysenstraat, Hertogstraat en Kelfkensbos) bijzondere aandacht, onder andere door herinrichting. Buiten het stadscentrum is winkelcentrum Dukenburg een belangrijk subwinkelcentra voor de niet-dagelijkse goederen. Dit stadsdeelcentrum heeft een omvang van ongeveer 17.000 m² wvo.

Nijmeegs beleid ten aanzien van PDV-locaties Naast landelijk beleid (Nota Ruimte (2005), de nieuwe Wro (2008) en de AMvB Ruimte (2010) is ook het streekplan van de provincie Gelderland van invloed op het Nijmeegs beleid voor PDV-locaties. Leidend in het Streekplan is dat de Provincie ruimte wil bieden aan detailhandel mits de bestaande voorzieningenstructuur niet duurzaam wordt aangetast. Nijmegen heeft daarom een terughoudend beleid op het gebied van PDVlocaties. Zo kon de afgelopen jaren de meubeldetailhandel alleen terecht op meubelboulevard Novium. Voor de doe-het-zelfsector en tuincentra is uitgegaan van een spreidingsbeleid over de gehele stad. Voor de overige sectoren die binnen het PDV-beleid passen werd alleen ruimte geboden rondom de bestaande winkelstructuur. Hierdoor komt detailhandel buiten winkelgebieden in vergelijking tot andere steden minder


29

voor. In de Strategische Notitie Detailhandel (2005) geeft de gemeente aan voor de komende jaren de vestiging van grootschalige detailhandelvormen in de traditionele PDV-branches mogelijk te maken op bedrijfslocaties onder de voorwaarde dat deze aanvullend en niet concurrerend ten opzichte van de bestaande winkelstructuur. Langs de A325 zijn in de stadsregio drie potentiële ontwikkellocaties voor bovenlokale winkelen leisurevoorzieningen aangewezen: Gelredome in Arnhem, Aamsepoort in Elst en Ressen aan de rand van de Waalsprong. Toekomstige plannen en ontwikkelingen In de nabije toekomst zijn er in Nijmegen op de detailhandelmarkt diverse ontwikkelingen. De belangrijkste ontwikkelingen zijn: • Plein 1944 wordt momenteel herontwikkeld. Er is in het nieuwe plan plaats voor ongeveer 10.000 m² voor winkels, horeca en leisure. • In het nieuwe stadsdeel Nijmegen-Noord worden stadsdeelcentrum Citadel Hof van Holland (circa 20.000 m² detailhandel en ongeveer 5.000 m² leisure/horeca) en een buurtwinkelcentrum Groot- Oosterhout (ongeveer 3.000 m²) toegevoegd. Daarnaast ontwikkelt men een supermarkt in Lent. • In de bestaande stad zijn verder plannen voor uitbreiding van Woonboulevard Novium (± 2.500 m²), toevoeging van grootschalige detailhandel bij de Energieweg (maximaal 15.000 m²) en (her)ontwikkeling van diverse buurt- of wijkwinkelcentra. • Voor het gebied Knoop Ressen ontwikkelt men plannen voor detailhandel en leisure (circa 50.000 m²). Er zijn echter nog geen concrete plannen bekend. Een mogelijke invulling is het thema wonen/vrije tijd. Conclusies: • Detailhandel in Nijmegen is geconcentreerd in de binnenstad. • Leidend in het Nijmeegs PDV-beleid is dat deze de bestaande voorzieningenstructuur niet duurzaam wordt aangetast. • Belangrijke ontwikkelingen staan op stapel op Plein 1944, Nijmegen Noord, uitbreiding van Novium, Energieweg en Knoop Ressen.


30

2.5 Nijmeegse Science & Health Kennisintensieve bedrijvigheid hecht grote waarde aan goede locaties met aantrekkelijke voorzieningen Zoals uit bijlage A blijkt, maakt kennisintensieve bedrijvigheid een steeds belangrijker onderdeel van de economie uit. Voor Spoorzone-West zijn de volgende feiten en trends in de sciencesector van belang11: • Kennisintensieve bedrijven willen echt op de juiste plek zitten (kennis, specialisatie, talent). Er ontstaat hierdoor een concentratietendens. Tegelijkertijd ontstaan ook in Nederland steeds meer specifieke sciencelocaties (Eindhoven, Leiden, Utrecht, Delft). • Men werkt veel in tijdelijke, flexibele projectteams. Goede bereikbaarheid van locaties en een hoge kwaliteit van de voorzieningen is daarom een vereiste. • Kennishubs concentreren zich met name in universiteitsregio’s als Eindhoven, Leiden en Wageningen. • Er is sprake van een beperkte bovenlokale vestigingsdynamiek in dit segment. • Regio’s kiezen steeds vaker voor specialisatie en een sterke, eenduidige branding. • Er ontstaat meer en meer regionale en grensoverschrijdende samenwerking rondom het stimuleren en uitbouwen van kennisclusters (zie Food Valley, Health Valley, A13 Kennisboulevard, Eindhoven-AachenLeuven). Gezondheidszorg is een belangrijk groeisegment en een grote werkgever in Nijmegen Zorg heeft een belangrijk aandeel in de Nederlandse en Nijmeegse economie. Onderstaande cijfers illustreren dit beeld: • De zorgeconomie is van wezenlijk belang voor de Nederlandse economie. Het segment heeft namelijk een aandeel van 10 tot 12% in het Bruto Binnenlands Product en het neemt naar verwachting een steeds groter deel van de nationale economie voor zijn rekening. Volgens het CPB12 is de gemiddelde jaarlijkse volumegroei in de zorg 2,8% per jaar. • In Nijmegen werken bijna 24.000 personen in de gezondheid- en welzijnszorg. In totaal komt 24% van de totale werkgelegenheid in Nijmegen voor rekening van deze sector. Daarmee is de zorgsegment veruit de grootste werkgever in Nijmegen. De segmenten zakelijke dienstverlening en onderwijs volgen op 11 12

Planbureau van de Leefomgeving, 2006. Kennishubs in Nederland Centraal Planbureau, 2007. Een scenario voor de zorguitgaven 2008 - 2011


31

•

•

afstand. Ten opzichte van het provinciale gemiddelde scoort Nijmegen duidelijk beter. In Gelderland zit circa 18% van de werkgelegenheid in de zorg. De werkgelegenheid in de zorg is in 5 jaar tijd met circa 13% toegenomen, van circa 21.000 naar bijna 24.000 arbeidsplaatsen. Dit terwijl de totale werkgelegenheid in Nijmegen in diezelfde periode met 5% toenam. Ook andere economische segmenten als detailhandel, groothandel, toerisme en bouw (woningcorporaties) hebben een sterke verbinding met de zorg. Naar schatting nog zo’n 3% tot 5% van de totale werkgelegenheid in Nijmegen heeft (min of meer) een relatie met de zorgeconomie in Nijmegen.

Gezondheid en gezondheidszorg is de komende jaren aan sterke verandering onderhevig Naast de constatering dat de zorg een belangrijk economisch segment vormt, is het van belang te realiseren dat het zorgsegment de komende jaren aan sterke veranderingen onderhevig is. Hieronder volgt een opsomming van de belangrijkste trends in de zorg. • Schaalvergroting, outsourcing en fusies bij spelers in de zorg. Concurrentie en het toenemende belang van kwaliteit in de zorg leiden tot schaalvergroting bij onder meer zorgverzekeraars en (thuis)zorginstellingen. Door fusies streven deze organisaties naar de ontwikkeling van krachtige inkoopclusters. • Ook ziekenhuizen opereren meer en meer in de marktomgeving. Ook ziekenhuizen fuseren en specialiseren om goed bestand te zijn tegen een steeds meer door marktwerking gedomineerde omgeving. Ziekenhuizen gaan hun interne activiteiten bovendien steeds efficiënter organiseren, bijvoorbeeld door splitsing van planbare, acute en chronische zorg. Ze maken een slag naar ‘lean and mean’ zijn. Om dit goed vol te houden zijn nieuwe technieken en innovaties van groot belang. • Ketenintegratie in de zorg. Om de kwaliteit van dienstverlening in de zorg te kunnen optimaliseren en daarmee de concurrentiekracht te vergroten, werken diverse zorgaanbieders in toenemende mate samen. Het kan hierbij zowel gaan om organisatorische samenwerking en gezamenlijke productontwikkeling als om fysieke clustering van diensten. • Gezondheid en ontspanning als lifestyle. Iedereen wordt ouder en daar valt op zich weinig aan te doen. Wel proberen steeds meer mensen ouderdom uit te stellen en te camoufleren door er zo lang mogelijk Werken aan het Spoor– Bijlage Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

32

•

jong uit te blijven zien, gezonder te leven en door de complicaties van veroudering te ondervangen. Hiermee samenhangend ontstaat een toenemend besef dat een goede gezondheid gewoon belangrijk is en dat voorkomen beter is dan genezen. Zo groeit de vraag naar toeristische en recreatieve voorzieningen in combinatie met health, sport en beauty. Vastgoedpartijen geïnteresseerd in zorgvastgoed. Voor de ouderzorg, gehandicaptenzorg en de GGZ is sprake van een vermaatschappelijking van de zorg en extramuralisering. Dit uit zich in een afbouw van de grootschalige intramurale verblijfinstellingen en het verplaatsen van cliëntgroepen naar de thuissituatie of naar aangepast kleinschalige voorzieningen in de wijken. Ook grotere zorginstellingen zoeken naar alternatieve functies om locaties te vullen. Zo wordt nagedacht over het toevoegen van (detailhandels)voorzieningen in de directe omgeving van ziekenhuizen, maar ook zorgwoningen of appartementen voor zorgbehoevenden. Ook voor het herbestemmen van leegstaand (en monumentaal) vastgoed is de zorgmarkt een interessante doelgroep. Commerciële vastgoedpartijen zijn steeds actiever op dit gebied.

Conclusies: • Kennisintensieve bedrijvigheid hecht grote waarde aan een goed bereikbare locatie met aantrekkelijke voorzieningen. Dit leidt tot concentratie van kennishubs (o.a. in universiteitsregio’s). • De zorgsector is een belangrijke groeisector, zowel in Nederland als in Nijmegen. • De sector zorgt voor veel directe en indirecte werkgelegenheid. • De komende jaren staat de sector een flink aantal veranderingen te wachten. Dit zijn onder andere schaalvergroting, meer marktwerking en ketenintegratie.

2.6 Nijmeegse leisure In deze paragraaf gaan we in op leisure. Omdat van deze segmenten beduidend minder cijfermateriaal voorhanden is, gaat deze paragraaf slechts op hoofdlijnen in op de marktsituatie. • In de regio en in Nijmegen ontbreekt een locatie met de capaciteit tussen het Gelredome (capaciteit van circa 30.000 personen13) en Doornroosje (capaciteit van circa 1.500 personen). Er lijkt in Nijmegen daarom ruimte voor een concept vergelijkbaar met de Heineken Music Hall (capaciteit van circa 5.500). 13

Capaciteit is afhankelijk van het evenement


33

•

•

Er is een markt voor authentieke verhalen. Een bezoekerscentrum dat een echt verhaal vertelt over de Romeinse geschiedenis springt hierop in. Alternatief is de ontwikkeling van een bezoekerscentrum of educatief centrum rond het thema watermanagement (aan de Waal) in combinatie met verhalen over ontwikkeling van het Nederlandse landschap (stuwwallen e.d.), milieu, etc. Nijmegen heeft voor een stad met 160.000 inwoners een schraal aanbod aan hotels en congresfaciliteiten die stedelijk gelegen zijn. Het gaat zowel om congresruimten waar het aantrekkelijk is kleine als middelgrote bijeenkomsten te houden, alles tot de maat van De Vereniging.

Conclusies: • In de regio en in Nijmegen ontbreekt een locatie met de capaciteit tussen het Gelredome en Doornroosje. • Er is marktvraag naar thematische bezoekerscentra. • We zien marktruimte voor congresfaciliteiten en hotellerie.


34

BIJLAGE C

3. INPUT EXPERTS Deze bijlage geeft de informatie die wij verkregen hebben uit interviews met experts. Per geïnterviewde geven wij een opsomming van de meest relevante uitspraken die nuttig of van toepassing zijn op Spoorzone-West. Daarna volgt een korte opsomming van de leden van het Q-team.

Organisatie Maxwan

West 8

Belangrijkste quotes • Slim plan heeft voldoende flexibiliteit. • Gevaar van iconische bouw: te veel energie en geld in icoon en geen aansluiting op omgeving, stad etc. • Openbare ruimte veel belangrijker dan gebouwen en bepalend voor identiteit. • Gevaar zit ook in ‘breuken’ in bemensing; continuïteit is erg belangrijk. • Delft Spoorzone loopt al jaren niet: monofunctioneel en slechte aansluiting op de omgeving. • Nadruk op verbindingen maken met de rest van de stad (Leiden en Rotterdam). • Stationsproject in Arnhem is megalomaan en niet op te delen in fases. • You can never make a first impression twice. • Station bevrijden van infrastructuur zoals bij Gare du Nord. • Zijn commerciële belangen belangrijker dan de oriëntatie van mensen? Zorg dat je ze goed organiseert! • Wonen is het hoogst in rangorde, maar maak dat wel mogelijk. • Pas op met parken. Nooit dwingen als enige route. Zeker niet in grenssteden zoals in Breda. • Verminder barrières als er meerdere opdrachtgevers zijn. Zorg allereerst voor commitment op totaal planniveau. Laat ‘handboek soldaat’ niet leidend zijn. • Station naar de stad brengen of de stad naar het station: goed verwijzen en maximale duidelijkheid.

Toekomstvisie Spoorzone-West Stec Groep aan Gemeente Nijmegen 10.174

36

Organisatie Smart Agent

Elrie Bakker: voorzitter Huis van de Binnenstad

Jurrian de Mol: directeur Regionaal bureau voor toerisme Anrhem en Nijmegen

Belangrijkste quotes • Third places worden belangrijker. • Nijmegen is vooral ‘rood’: extravert, rood en vitaliteit. • Kwaliteitsteam van hotemetoten: werkt dat? Waarom geen burgerpanels? • Elke doelgroep heeft haar eigen stepping stones. • Denk vanuit de doelgroep en niet vanuit het product. • Identiteit en niet functionaliteit is leidend. • De identiteit moet in elke vezel, elk detail merkbaar zijn en consistent op elk niveau terugkomen. • Je moet partijen op identiteit binden! Sfeer, type mensen en bedrijven, dat trekt investeerders. • In 2040 is de Spoorzone een levendig gebied. • De verbindingen tussen station en binnenstad moeten veel beter. • Ruimtelijke inpassing van functies is essentieel. • Voeg niet te veel kantoren aan de zone toe. • Onderschat de invloed van de zzp’ers en de netwerk economie niet. • De stationsklok is een aantrekkelijk element in de Spoorzone. • Metterswane zou in de toekomst kunnen dienen als ontmoetingsplek voor zzp’ers.

• • • • • • •

Pas op voor monofunctionele zone en zet in op functiemenging. Kantoren moeten niet te veel aanwezig zijn in de Spoorzone. Busstation is geen fraai element in de Spoorzone. Zorg voor een cultuurcluster bij het station (bijvoorbeeld Doornroosje). Zorg voor een goede routing richting het centrum. ’s Avonds is de Spoorzone geen aantrekkelijke omgeving. Denk na voor je iets sloopt!


37

Organisatie Hans van Delft: Ontwikkelaar en lid van adviesgroep Vastgoed van huis voor de binnenstad

Belangrijkste quotes • Goede voorbeelden van geslaagd stationsontwikkelingsprojecten zijn Hamburg, München en Frankfurt. • Spoorzone moet veel drukte kennen, er moet veel reuring zijn. • Een goede relatie met de binnenstad is van essentieel belang. • Winkels, kantoren, horeca en wonen. Het past allemaal in de Spoorzone. Maar pas op voor te veel kantoren! • Dat veel inkopen via internet worden gedaan, heeft veel invloed op het vastgoed. • De top van de kantorenmarkt is bereikt. • Merken worden steeds belangrijker en krijgen nog meer concurrentie van namaak.

Lid Q-team Esther Mirjam Send Leo Visser

Ron Bormans Pieter Tordoir


Instelling Radboud Universiteit Nijmegen Adviseur met een veelzijdige technische (ex-RvB Royal Haskoning) en bestuurlijke (Vz. RvT Stg. Keizer Karel Podia; Vz. RvC Woningcorporatie Standvast Woning etc.) achtergrond Hogeschool Arnhem Nijmegen Universiteit van Amsterdam

38

1. TRENDS. Werken aan het Spoor Bijlage 1 Stec Groep aan Gemeente Nijmegen

Recommend Documents