1. VERGELIJKING DUITSE EN NEDERLANDSE GRONDPRIJZEN (STEC GROEP AAN GEMEENTE ENSCHEDE)

BIJLAGE C

1. VERGELIJKING DUITSE EN NEDERLANDSE GRONDPRIJZEN (STEC GROEP AAN GEMEENTE ENSCHEDE) Introductie Allereerst een korte introductie op de achtergrond van de vergelijking van grondprijzen van bedrijventerreinen in Nederland en Duitsland (paragraaf 1), vervolgens leest u over onze aanpak (in paragraaf 2). In hoofdstuk 2 leest u in paragraaf 1 onze conclusies en paragraaf 2 de onderbouwing van deze conclusies

1.1

Achtergrond

Op dit ogenblik wil de gemeente Enschede meer grip op grondprijzen voor bedrijventerreinen in Enschede. Er bestaat druk om deze prijzen laag te houden in verband met het behouden en aantrekken van bedrijven. Vooral dat ondernemers in de regio aangeven dat de grondprijzen in Duitsland substantieel lager zouden zijn vindt de gemeente Enschede moeilijk onderuit te halen. Daarom wil u onderzoek op de vraag hoe deze prijzen in Enschede en net over de grens zich tot elkaar verhouden. De volgende vragen wil u graag beantwoord zien: • uit welke componenten bestaat de grondprijs in Duitsland (onderdeel 1); • welke belastingen op de grondtransacties zijn gebruikelijk en wat betekent dit voor de investeringskosten (onderdeel 2); • hoe verhouden de grondprijzen zich tot elkaar (onderdeel 3); • zijn er andere factoren die een rol spelen voor Nederlandse bedrijven om al dan niet naar Duitsland te verhuizen (onderdeel 4).

1.2

Onze aanpak

Onderdeel 1: via webresearch naar Gewerbegebiete van aanliggende gemeenten in Duitsland en enkele gesprekken met bedrijfscontactfunctionarissen hiervan bepalen we de opbouw van de grondprijs van bedrijventerreinen in deze regio.

Investeringsbevordering bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage c Stec Groep aan Stuurgroep Oost-Groningen 09.032

1

Onderdeel 2: aan de hand van gesprekken met een aantal experts en wederom deskresearch bekeken we de verhouding tussen de belastingen op grondtransacties en investeringen in Duitsland en Nederland. Onderdeel 3: we vergelijken grondprijzen in Enschede (gebaseerd op IBIS 2007) en grondprijzen in omliggende gemeenten in Duitsland (gebaseerd op www.germansite.de) en de site van www.ggbgrafschaft.de. Onderdeel 4: wederom aan de hand van een aantal gesprekken met experts analyseerden over andere factoren zijn voor Nederlandse bedrijven om naar Duitsland te verhuizen.

2 Conclusies en onderbouwing: 2.1

Conclusies

1) Grondprijzen van bedrijventerreinen in Duitsland bestaan uit de volgende componenten: kale prijs van de grond inclusief zogenaamde ‘Erschliessungs’-kosten. (zie par 2.2.1) 2) Belastingen op grondtransacties en investeringskosten in grond voor ondernemers zijn in Nederland en Duitsland vrijwel gelijk (zie par 2.2.2), wel wordt in Duitsland meer vennootschapsbelasting betaald. 3) Grondprijzen van bedrijventerreinen in omliggende Duitse gemeenten zijn goedkoper dan in Enschede. (zie par 2.2.3) 4) Doorslaggevende remmende factor is verandering van arbeidsvoorwaarden voor Nederlandse werknemers en kosten die hiermee gepaard gaan. Grondprijzen zijn niet altijd van doorslaggevend belang voor een verhuizing naar Duitsland. Het kan – naast de stroperige Nederlandse wetgeving – wel een ‘push’- factor zijn (zie par 2.2.4).


2

Kortom: de grondprijzen in de omliggende Duitse gemeenten liggen substianteel lager dan in Enschede. Maar: in Duitsland moet op dit ogenblik een bedrijf meer belasting betalen en zijn de secundaire arbeidsvoorwaarden voor Nederlandse werknemers een stuk slechter.

2.2

Onderbouwing

2.2.1. Grondprijzen op bedrijventerreinen in Duitsland bestaan uit de volgende componenten: prijs van de kale grond plus ‘Erschliessungs’- kosten Onder grondkosten van bedrijventerreinen en Grundstückpreise van Gewerbegebiete wordt vrijwel hetzelfde verstaan. Grundstückpreise bestaan uit de volgende componenten: de prijs van de kale grond en zogenaamde ‘Entschliessungs’- kosten. Entschliessung komt grofweg overeen met ons begrip ‘bouwrijpe kavel’. Grundstückspreise zijn dus inclusief rioleringskosten, ontwateringskosten en kosten voor de infrastructuur op het terrein. Eventuele extra kosten die een bedrijf in Duitsland moet maken zijn voor de verkeersinfrastructuur op de kavel zelf. Verder ligt de daadwerkelijke grondprijs vaak nog iets hoger in Duitsland door eenmalige kosten als landmetingen (tussen 1.000 en 3.000 euro) , en ook zogenaamde ‘Vetragskosten’ (= contractkosten) van 2% bij het afsluiten van een contract voor het koen van de grond en een Grunderwerbsteuer van 3,5%. 2.1.2 Belastingen op grondtransacties en investeringskosten in grond voor ondernemers zijn in Nederland en Duitsland vrijwel gelijk, wel wordt meer vennootschapsbelasting in Duitsland betaald. In Duitsland moet rekening gehouden worden met 2 belastingtoeslagen bij het aanwerven van grond en investeringskosten in grond: de ‘Grunderwerbsteuer’ = (grondwervingbelasting) van 3,5% en de ‘Gewerbesteuer’. Gewerbesteuer is in Nederland onbekend: Het is een bedrijfsbelasting die wordt geheven door Duitse gemeenten. Zij mogen zelf de hoogte kunnen bepalen. Belastinggrondslag: het uitgangspunt voor de bepaling van de Gewerbesteuer vormt de winst waarover inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting is. Voor kapitaalvennootschappen bedraagt de Gewerbesteuer afhankelijk van het tarief dat de gemeente heft, tussen 14% en 22% van de belastinggrondslag..


3

Verder is er natuurlijk ook de vennootschapsbelasting: In Duitsland werd in 2000 een geheel nieuw belastingstelsel ingevoerd en werd ook debedrijfsbelasting aangepast. Dekapitaalvennootschappen (rechtspersonen) vallen onder de vennootschapsbelasting (Körperschaftssteuer) die bij 25% ligt. Naast deze belasting betalen bedrijven een extra belasting – de „Solidaritätszuschlag“ (solidariteitstoeslag) – van 5,5% van de inkomsten- resp. vennootschapsbelasting. Deze extra belasting is na de eenwoording ingesteld om de economie in Oost-Duitsland te stimuleren. Ter vergelijking in Nederland bedraagt de totale vennootschapsbelasting 29,5%. Echter: Op dit moment is de grote coalitie in Duitsland van plan om de vennootschapsbelasting en de gemeentebelasting op te heffen en door een federale evenals een communale ondernemingsbelasting te vervangen. Samen zullen deze belastingen iets minder dan 30% bedragen. Details zijn nog niet bekend. Verder zijn de bouwkosten in Nederland ten opzichte van Duitsland relatief sterk gestegen. Peter Strick1: ’10 jaar geleden waren bouwkosten in Nederland eenderde goedkoper dan in Duitsland. Door de sterke economische groei van Nederland is dit inmiddels omgedraaid en zijn de bouwkosten in Nederland juist eenderde hoger’. 2.1.3 Verhouding tussen de grondprijzen van bedrijventerreinen in Enschede en de omliggende gemeenten in Duitsland: grondprijzen in Enschede liggen aanzienlijk hoger. Als we naar de verhouding tussen grondprijzen van gemeente Enschede en de naburige gemeenten in Duitsland kijken, valt op dat de prijzen in Duitsland aanzienlijk goedkoper zijn. In Enschede is (uitgezonderd het Transportcentrum, hier is nog 0.5 ha kavel beschikbaar ter waarde van 46,55 euro per m²) de minimumgrondprijs 90 euro per m², in Duitsland is al grond beschikbaar vanaf 9,20 euro per m². Hieronder vindt u een overzichtstabel met bedrijventerreinen in Enschede waar nog grond beschikbaar is en hun grondminimumprijs en de grondprijzen van terreinen in Kreis Borken. De grondprijzen van Enschede zijn

1

Peter Strick is een Duitse advocaat en heeft een eigen advocatenkantoor met 80 medewerkers gericht op uitsluitend Nederlandse cliënten. Zijn advocatenkantoor begeleidt per jaar tussen 50 en 100 Nederlandse bedrijven die een dochterbedrijf in Duitsland willen oprichten. Investeringsbevordering bedrijventerreinen Oost-Groningen, bijlage c Stec Groep aan Stuurgroep Oost-Groningen 09.032

4

gebaseerd op IBIS 2007, de grondprijzen van de naburige Duitse gemeenten zijn gebaseerd op de website www.germansite.de en www.ggb-grafschaft.de. Tabel 1: grondprijzen in gemeente Enschede Naam terrein Transportcentrum Roombekerveld Josink Es Euregio Bedrijvenpark I en II Marssteden B & S Park I en II Westerval

Netto ha beschikbaar 0,5 2,7 14,6 14,5 7,2 3,0 3,0

Prijs per m² 46,55 91 tot 95 95 tot 130 100 tot 110 105 tot 130 125 tot 135 130

Tabel 2: grondprijzen in Kreis Borken Prijs per m² Ahaus Ahaus Ost Bocholt Holtwick Industriepark Bocholt Technologiepark Bocholt Borken Borken Ost Burlo Weseke Gescher B525 Süd/West Schilarpstrasse Heek A31 Heek-West Gronau

9,20 50,00 31,00 51,00 28,00 18,00 18,00 20,45 20,45 20,45 16,36


5

Am Berget Herden Herden Legden Heying Esch Raesfeld Raesfeld Erde Raesfeld Süd

25,00 21,47 15,00 28,78 28,78 Prijs per m²

Reken Maria Veer Bahnhof Reken Rhede Rhede Krechting Gewerbegebiet Süd Schöppingen Nord Süd Stadtlohn Stadtlohn West Von Ardennestrasse Südlohn Pingelerhook Oeding Robert Boschstrasse Weseker Weg Velen Jägersdijk Norduelen Hülsebroek Siemensstrasse Vreden Nord

26,00 26,00 27,00 27,00 13,00 13,00 25,00 15,34 20,00 20,00 20,00 25,00 25,00 25,00 29,50


6

Gaxel Up de Haxe Bad Bentheim Gildehaus Schüttorf Samern Nordring West

14,15 39,00 15,90 17,50 tot 30

2.1.4 Doorslaggevende remmende factor is verandering van arbeidsvoorwaarden voor Nederlandse werknemers en kosten die hiermee gepaard gaan. Grondprijzen zijn niet altijd van doorslaggevend belang voor een verhuizing naar Duitsland. Het kan – naast de stroperige Nederlandse wetgeving – wel een ‘push’factor zijn. Grote remmende factor voor bedrijven die willen emigreren zijn de secundaire arbeidsvoorwaarden voor Nederlandse werknemers in Duitsland: 1) Nederlandse werknemers die in Duistland werken hebben geen recht op de hypotheek-rente-aftrek; 2) Verder leidt een verhuizing tot beperkingen in de sociale zekerheid voor deze werknemers. In Duitsland is de pensioenregeling veel ongunstiger en ook worden Nederlandse werknemers geconfronteerd met een breuk in hun Nederlands arbeidsverleden. Wil een werkgever niet al zijn Nederlandse werknemers verliezen dan zal hij hen dus ruim moeten compenseren qua salaris of op andere gebieden voorzieningen moeten treffen. Vooral voor bedrijven met veel (Nederlands) personeel in dienst, kan dit een grote barriere vormen. Uiteraard spelen goedkope grondprijzen een rol bij een locatiekeuze voor vestiging in Duitsland. Echter uit ervaring blijkt dat de volgende psuh-factoren een grotere rol spelen: 1) de arrogantie van beheerders van huidige industrieterreinen in Nederland een grote rol speelt ( ‘Ze gaan ervanuit dat je toch niet weggaat’); 2) stroperigheid van procedures in Nederland (‘als je een hek wil plaatsen duurt dat langer dan 1,5 jaar en moet je elke keer weer naar een of andere welstandscommissie’) Juist hierdoor gaan bedrijven over de grens zoeken en worden ze dan ook nog geconfronteerd met lagere prijzen en – bovendien – de mogelijkheid om snel (vaak binnen 1 maand) een nieuwe bedrijfsruimte naar geheel eigen wens te bouwen.


7

1. VERGELIJKING DUITSE EN NEDERLANDSE GRONDPRIJZEN (STEC GROEP AAN GEMEENTE ENSCHEDE)

Recommend Documents