PHB en Stec Groep Joost Rutte, Frank Voorbergen, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen

PHB en Stec Groep Joost Rutte, Frank Voorbergen, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen april 2013

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING

1

2.

THEORIE: LADDER VOOR VERKLEUREN MET BEHOUD VAN MAXIMAAL GRIJS 2.1 Is verkleuren met behoud van maximaal grijs aantrekkelijk? 2.2 Wanneer verkleuren met behoud van maximaal grijs? 2.3 Hoe werkt de ladder voor verkleuren met behoud van maximaal grijs 2.4 Conclusies en leereffecten

2 2 4 11 19

3.

PRAKTIJK: ZES CASES VERKLEUREN MAXIMAAL GRIJS 3.1 Cruquiusgebied, Amsterdam 3.2 Minervahaven, Amsterdam 3.3 Schinkel, Amsterdam 3.4 Staalfabriek / Verrijn Stuart, Diemen 3.5 Weesp-Noord, Weesp 3.6 Molletjesveer-Noorderveld, Zaandam

21 21 26 30 34 38 42

4.

ADVIES: HULPVRAGEN ZES CASES VERKLEUREN MET MAXIMAAL GRIJS

47

1. INLEIDING Introductie Samen met PHB Plabeka, Stadsregio Amsterdam en betrokken gemeenten heeft Stec Groep een subsidieaanvraag (HIRB Privaat, onderzoek) ingediend bij de provincie Noord-Holland voor het ontwikkelen van een werkwijze voor maximaal behoud van bedrijfsruimte bij verkleuring van bedrijventerreinen (private kavels). Ofwel: vastgoedconcepten “verkleuren met maximaal grijs (bedrijfsruimte)”. Uw situatie Binnenstedelijke bedrijventerreinen worden in de regio Groot Amsterdam snel ‘verkleurd’ naar creatief en hip maar ook wonen en kantoren. Juist tegen de stad aan is grote behoefte aan bedrijfsruimte (klein en middelgroot) die stadsverzorgend zijn (loodgieter, bouwbedrijf, schilder, meubelmaker, et cetera). Tussenvarianten (lichte verkleuring met veel bedrijfsruimte) zijn markttechnisch zeer gewenst maar komen vanuit de markt amper van de grond. Er zijn vooralsnog weinig concepten (vastgoed, management, organisatie) waarbij ‘verkleuren’ met behoud van bedrijfsruimte zijn getest of gerealiseerd. Ook marktpartijen hebben weinig ervaring met nieuwe bedrijfsruimteconcepten op de meer binnenstedelijke bedrijventerreinen, ook zij kiezen mede daarom vaak voor de makkelijkste weg richting maximaal verkleuren en transformatie. Aan behoud van bedrijfsruimte is door gemeenten op een aantal plekken wel grote behoefte, zo ontstaat immers ruimte voor city georiënteerde bedrijfsruimte. Ofwel: hoe verkleur je bestaande terreinen op de private kavel dusdanig dat ze (1) maximaal ruimte voor bedrijfsruimte houden maar (2) wel grote toekomstwaarde hebben (investeringen, levendigheid, verblijfskwaliteit). Hoe beïnvloed je de private kavel (ontwikkelaar, belegger, financier, eigenaar) zodat je maximaal bedrijfsruimte realiseert? Uit de lijst van prioritaire bedrijventerreinen zijn een zestal locaties geselecteerd die nader zijn geanalyseerd en waar wordt gekeken hoe bedrijfsruimte gericht en slim kan worden behouden (‘maximaal grijs’). Het betreft de locaties: Stadhaven Minerva, Cruquiuswerkgebied, Verrijn Stuart, Weesp-Noord, Molletjesveer en Schinkel. Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

1

2. THEORIE: LADDER VOOR VERKLEUREN MET BEHOUD VAN MAXIMAAL GRIJS In dit hoofdstuk gaan met, aan de hand van enkele concrete vragen, een toelichting op de waarde van verkleuren met behoud van maximaal grijs. Waarom is dit aantrekkelijk? En welke stappen zetten om te komen tot verkleuren met maximaal grijs?

2.1 Is verkleuren met behoud van maximaal grijs aantrekkelijk? Bedrijfsruimte niet sexy genoeg?! Bedrijventerreinen staan onder druk in de Amsterdamse regio. Er is weliswaar behoefte aan bedrijfsruimte nabij de stad, maar in praktijk ‘verkleuren’ bedrijfslocaties regelmatig naar creatieve hotspots, woningen of kantoorruimte. Hiervoor zijn meerdere redenen te bedenken:  bedrijfsruimte is onvoldoende sexy, hip en creatief; in praktijk merken we dat bedrijventerreinen en bedrijfsruimten binnen de vastgoedwereld een onvoldoende hip en vlot imago hebben. Bedrijfsruimte wordt vaak direct gerelateerd aan industrie en aan weinig ruimtelijke kwaliteit (‘lelijke dozen’).  vooral denken in opbrengsten: transformatie; bij gebiedsontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen wordt vaak te snel gedacht aan forse transformatieopgaven, terwijl het herontwikkelen van bedrijfsruimte juist ook aantrekkelijk kan zijn (mogelijk in combinatie met ander type functies).  weinig ervaring met bedrijfsruimte; nog weinig vastgoedmarktpartijen en beleggers richten zich specifiek op de marktkansen van slimme investeringen en waardecreatie met bedrijfsruimte.  nog (te) weinig kennis van succesvolle concepten; vastgoedmarktpartijen en beleggers hebben daarnaast vaak nog beperkte ervaring met succesvolle concepten bij (her)ontwikkeling van bedrijfsruimte.  vooral denken vanuit eigen pand / kavel; in praktijk denken eigenaar/gebruikers vooral aan eigen pand en kavel (en het bijbehorende bedrijfsproces). Dit is ook logisch, immers, het pand/kavel is een gebruiksobject om te kunnen ondernemen. Het valt ons op dat nog weinig vanuit een vastgoedbril wordt gekeken naar eigen pand en kavel(denk aan (toekomstige) waarde van het pand, lange termijn ontwikkeling et cetera), maar ook vanuit een succesvol gebiedsconcept. Juist hier is nog winst te behalen, zo schatten we in.

Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

2

Juist de vraag welke investeringen in bedrijfsruimte interessant kunnen zijn om meerwaarde of terugverdiencapaciteit te genereren is interessant. Dit kan voor eigenaar/gebruikers mogelijk lagere exploitatiekosten opleveren, maar het pand ook beter verhuur- en verkoopbaar (meer courant) maken. Belangrijk daarbij is ook te weten welke investeringen daarbij gezamenlijk kunnen worden opgepakt, als straat, deelgebied of locatie. Dat kunnen ook zaken zijn als gebiedsbeheer, gezamenlijke marketing en acquisitie, et cetera. Kortom: meerwaarde door collectief ondernemersinitiatief! We zien dan ook zeker kansen voor (her)ontwikkelen van bedrijfsruimte / bedrijventerreinen in de Stadsregio Amsterdam, dat heeft naast het feit dat deze locaties nog verdiencapaciteit hebben, meerdere redenen:  markt die nog verder te professionaliseren is; nog weinig grote vastgoedmarktpartijen en beleggers zijn actief op de bedrijfsruimtemarkt. Slechts sporadisch doen professionele beleggers en ontwikkelaars investeringen in de bedrijfsruimtemarkt. Een klein deel van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is in handen van professionele beleggers. Dit biedt kansen om deze markt verder te professionaliseren met behulp van nieuwe concepten en verdienmodellen;  gemiddeld minder behoefte aan vastgoed met hogere commerciële waarde (zoals woningen, kantoren, detailhandel); mede als gevolg van de economische crisis zien we dat er per saldo minder behoefte is aan woningen (zelfs in Amsterdam ligt de woningmarkt flink stil momenteel), kantoren en detailhandel. Dit maakt de mogelijkheden voor transformatie van bedrijfsruimte minder groot. Alleen transformatie van locaties die daadwerkelijk meerwaarde hebben, lijkt nog haalbaar.  wel behoefte aan stadsverzorgende bedrijfsruimte; tegelijkertijd is er nog steeds behoefte aan stadsverzorgende bedrijfsruimte. Door de groei van de stad, neemt het animo voor dit type functies en doelgroepen verder toe. Juist aan meer kleinschalige bedrijfsruimte is vaak een gebrek.  moderne concepten van bedrijfsruimte met mix van andere functies zijn ook populair; gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt stellen langzaam maar zeker steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Achterliggende trends zijn de groeiende behoefte aan een onderscheidend imago en uitstraling en de verdienstelijking van onze economie. Kenniswerkers willen een veilige werkomgeving en stellen prijs op voorzieningen op een bedrijventerrein (crèches, sportfaciliteiten, groen et cetera). Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

3





hoge maatschappelijke waarde bedrijventerreinen; bedrijventerreinen hebben vaak een relatief hoge maatschappelijke (sociaal-economische) waarde. Er werken relatief veel personen op een bedrijventerrein, met vaak een bovengemiddeld aandeel lager opgeleiden en middelbaar en oudere werknemers. De toegevoegde waarde en spin-off van bedrijfsvestigingen is vaak ook belangrijk voor de lokale en regionale economie. nieuwe verdienmodellen bij uitstek geschikt voor bedrijfsruimtegebruikers; naast ingrepen die leiden tot verhoging van commerciële waarde van pand/kavel of gebied gerelateerd aan de grondexploitatie of (her)ontwikkeling van vastgoed zien we dat ingrepen waarbij (ook) het perspectief ligt op het creëren van kasstromen binnen een gebiedsexploitatie of via gebiedsbeheer voor bedrijventerreinen interessant zijn. Dit biedt mogelijkheden voor nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen.

Kortom, het verkleuren van bedrijventerreinen met maximaal grijs is vaak zeker nog aantrekkelijk. Wanneer behoud van bedrijfsruimte een realistische optie is, wordt in de volgende paragraaf verder toegelicht aan de hand van vier stappen.

2.2 Wanneer verkleuren met behoud van maximaal grijs? Vier stappen voor behoud maximaal grijs in de Amsterdamse regio Om te streven naar verkleuren met maximaal behoud van bedrijfsruimte is het belangrijk om helder te hebben wanneer verkleuren van bedrijfsruimte naar een andere type functie interessant is. Zo kan worden ingespeeld op verkleuren en gebieden en objecten worden herkend. We onderscheiden een viertal stappen die inspelen op het behoud van grijs of juist duidelijk maken dat verkleuren een haalbare en aantrekkelijke optie kan zijn: 1. 2. 3. 4.

Kies alleen bij het juiste momentum voor verkleuren. Zorg bij verkleuren voor de juiste pand op juiste plek! Kijk goed naar de (sociaal-)economische toekomstwaarde van de locatie. Zoek eerst naar nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen.


4

1. Zorg voor goede timing Als eerste is het van financieel belang om alleen op het juiste moment te kiezen voor het daadwerkelijk verkleuren van een bedrijventerrein of bedrijfsruimte. Wanneer verwervingskosten hoog zijn, is ingrijpen op locaties immers vaak lastig. In praktijk betekent dit overigens dat op een groot aantal bestaande bedrijfslocaties in de Stadsregio Amsterdam het behoud van grijs vaak het meest aantrekkelijk is. Financieel gezien is het meest strategische moment om te kiezen voor verkleuren van een bedrijventerrein aan het einde van de levenscyclus van een pand of kavel (zie ook figuur 1). Te vaak zien we een wens voor herontwikkeling of transformatie wanneer het vastgoed misschien minder mooi, maar voor bedrijven nog steeds heel functioneel is (en vaak nog een relatief hoge commerciële waarde heeft). Gevolg: hoge kosten en een herontwikkeling of transformatie die niet tot uitvoering komt. Voor het behoud van grijs betekent dit dat fase 1 goed geschikt is voor investeren in bedrijfsruimte (bij de start van ontwikkeling), terwijl fase 2 vooral in het teken staat van kwaliteitsbehoud van bestaand kavel en pand. Natuurlijk kan, uit strategisch perspectief, ook gekozen worden voor het verder laten afglijden van een locatie, vanuit het oogpunt om op langere termijn te kiezen voor herontwikkeling/transformatie (en mogelijk ook gedeeltelijk verkleuren). Dit wordt ook wel ‘verelendung’ genoemd. Figuur 1: levenscyclus van bedrijventerreinen en momenten van ingrijpen

Bron: Stec Groep, 2013 Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

5

Box 1: toelichting economische levenscyclus bedrijventerrein Wanneer een bedrijventerrein op de markt komt/wordt gezet, dan heeft het terrein een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het type bedrijven c.q. het kwaliteitssegment waarop dit terrein zich richt. Met andere woorden het ene terrein heeft een heel hoogwaardig kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment van de bedrijfsruimtemarkt, het andere terrein is vooral een functioneel verzorgd milieu voor het gros van de bedrijfsruimtevraag (een groot deel van de locaties in de Stadsregio Amsterdam). In de huidige praktijk loopt de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de jaren daarna langzaam terug. Daarbij kunnen we grofweg drie fases onderscheiden:  In fase I is de kwaliteit van een bedrijventerrein nog niet te ver afgegleden en op de meeste onderdelen nog passend bij het kwaliteitssegment waarop het terrein zich richt. Een ingreep in deze fase, bijvoorbeeld door een facelift van de openbare ruimte, is relatief minder kostbaar. Opstallen hoeven immers niet/nauwelijks verworven te worden, omdat deze veelal nog in een goede staat verkeren. Het beste moment om in te grijpen in fase I is door middel van een facelift of gedeeltelijke revitalisering, omdat dan met relatief lage kosten een verdere teruggang van het terrein tegengegaan wordt.  In fase II is de kwaliteit van het terrein verder gedaald, waardoor de ingreep forser moet zijn om, in vergelijking met fase I, het terrein weer op het aanvankelijke kwaliteitsniveau te krijgen. Vanuit kostenoptiek is deze fase echter relatief onaantrekkelijk. Een revitalisering moet forser worden ingezet, onder andere door verwerving van panden en terreinen. Omdat de opstallen in deze fase nog een hoge economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase I. Veelal moet in deze fase ´duur ingekocht´ worden, waardoor je je kunt afvragen of er wel echt een herstructureringsprobleem is. Veel eigenaren en gebruikers van het terrein zijn in deze fase nog tevreden over het terrein en gaan dan ook ´achterover leunen´. Door het ingrijpen in deze fase wordt de overheid veelal probleemeigenaar en worden de vastgoedeigenaren op een terrein in een sterke onderhandelingspositie gedreven (met verkoopvraagprijzen die als gevolg hiervan omhoog schieten). Ingrijpen in deze fase is meestal af te raden of moet zich beperken tot heel strategische ingrepen in de faciliterende sfeer. Denk aan kleine verbeteringen in de openbare ruimte of het actualiseren van regelgeving (bestemmingsplan). Wel biedt de verwerving in incidentele gevallen, door de verplaatsing van één of enkele bedrijfsruimtegebruikers op een strategische locatie, een flinke impuls voor de uitstraling van het terrein. Daarbij zijn uiteraard die kavels op het terrein interessant waar de eigenaar zelf al tot verkoop wil overgaan.  In fase III is de benodigde ingreep nog forser dan in de tweede fase, maar de opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel gevallen (economisch) afgeschreven. Ingrijpen in deze fase is dus veel efficiënter dan in de tweede fase. Ingrijpen in de eerste fase – dus het voorkomen van verdere veroudering – blijft echter de beste optie. Naast ingrijpen kan parkmanagement er ook voor zorgen dat terreinen op niveau blijven. Hiervoor geldt dat het financieel aantrekkelijk is om tijdig te starten. (Bron: Stec Groep, 2013) Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

6

2. Juiste pand op de juiste plek? Naast het kiezen van het juiste momentum voor herontwikkelen of transformeren speelt ook de kwaliteit van locatie en pand een belangrijke rol bij de beslissing om bedrijfsruimte te verkleuren. In figuur 2 is hiervoor een vierdeling gemaakt. Hieruit blijkt dat verkleuren van bedrijfsruimte lang niet altijd voor de hand ligt:  Bij een goed, kwalitatief pand op een slechte plek blijft het lastig om te kiezen voor transformatie, daar de commerciele waarde van het pand veelal te hoog is. Behoud van bedrijfsruimte (grijs) is dan vaak de meest interessant optie voor korte en middellange termijn. Op langere termijn kan, wanneer de waarde van het pand afneemt, verkleuren een mogelijkheid zijn.  Voor een goed, kwalitatief pand op een aantrekkelijke locatie geldt hetzelfde. Hierbij geldt ook dat op langere termijn, wanneer het pand door veroudering in waarde afneemt, vernieuwbouw of revitalisering van de bedrijfsruimte interessant kan zijn. Locaties is immers goed voor bedrijfsruimte.  Een kwalitatief slecht pand, met lage commerciele waarde, op een aantrekkelijke locatie voor bedrijfsruimte biedt minder perspectief voor transformeren naar andere type functies. Immers, juist herontwikkeling naar bedrijfsruimte (vernieuwbouw) ligt dan meer voor de hand. Echter, in praktijk blijkt dat functies ook kunnen worden gemengd en een locatie die voor bedrijfsruimte aantrekkelijk is, vaak ook voor andere type functies (met soms ook hogere commerciele waarde) aantrekkelijk kan zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan perifere detailhandel of kantoorachtigen.  Een kwalitatief slecht pand op een voor bedrijfsruimte slechte locatie is het meest interessant om te verkleuren. Commerciele waarde van het pand is dan laag, terwijl de locatie meer geschikt is voor ander type functies.


7

Figuur 2: juiste pand op juiste plek, wanneer verkleuren?

Bron: Stec Groep, 2013

3. Kijk ook naar de (sociaal-)economische toekomstwaarde van de locatie Wanneer over bedrijventerreinen wordt gesproken, gaat het nog wel eens over ‘lelijke dozen’ met weinig uitstraling! Juist belangrijk is om verder te kijken dan alleen de uitstraling en type objecten. Hoe staat het met de economische vitaliteit van een locatie? Wat is de sociaal-economische waarde van een terrein? Om hoeveel banen en vestigingen gaat het? Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van een zogenaamde Economische Effect Rapportage (EER). Met een dergelijke analyse kan een bedrijventerrein in een heel ander licht worden geplaatst. Dit geeft heldere input om te komen tot een gewenst toekomstbeeld van een terrein. Is het terrein waardeloos? Dan is verkleuren een optie! Maar heeft het terrein nog veel economische potentie? Dan lijkt transformatie geen optie, daar dit de economische ontwikkeling aantast.


8

Figuur 3: Economische effect rapportage bedrijventerreinen


4. Zoek ook naar nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen De traditionele financiële instrumenten gaan uit van groei, nieuwbouw en uitbreiding. De nieuwe cashflow komt uit nieuwe kasstromen op bedrijventerreinen. Dit is tweeledig: enerzijds gaat het om besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen, TAB of T(r)ex), anderzijds gaat het om cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond de gebiedsexploitatie (bijvoorbeeld de rechten voor beheer of het leveren en collecteren van energie, ESCo’s en MUSCo’s). Een tiental kansrijke arrangementen voor de Amsterdamse regio staan in de figuur hieronder.


9

Figuur 4: mogelijke financieringsarrangementen voor bedrijventerreinen in de Amsterdamse regio


Het benutten van nieuwe financieringsarrangementen voor bedrijfsruimte en/of bedrijventerreinen betekent dat het behoud van bedrijventerreinen en investeren in (bestaande) bedrijventerreinen voor partijen meer interessant kan zijn. Immers, er is meer te verdienen dan alleen op basis van kasstromen uit huur, koop of grondtransacties. Dit is nieuw, maar past uitstekend binnen de Amsterdamse traditie, waarbij erfpacht en het bepalen van rechten al gewoongoed is.


10

In de volgende paragraaf presenteren we de ‘ladder voor verkleuren met behoud van maximaal grijs’. De vier stappen die hierboven zijn gepresenteerd, vormen een belangrijke basis voor het betreden van deze ladder. Het idee is: bij een goed bedrijfspand op een goede locatie, met voldoende (sociaal-)economische waarde, hoeft eigenlijk geen stap op de trede worden gezet! In de volgende paragraaf meer hierover.

2.3 Hoe werkt de ladder voor verkleuren met behoud van maximaal grijs Ladder voor behoud van maximaal grijs In onderstaande figuur wordt de ‘ladder voor verkleuren met behoud van maximaal grijs’ weergegeven. De ladder geeft, trede voor trede, de stappen tot verkleuren van bedrijfsruimte naar een andere functie weer. Echter, het merendeel van de tredes staat voor maximaal behoud van bedrijfsruimte. Pas wanneer de laatste trede van de ladder wordt opgestapt, komt volledige transformatie (verkleuren) in beeld. De ladder geeft een mooi overzicht van de vraag: ‘Welke opties zijn er voor bedrijfsruimte bij herontwikkeling / gebiedsontwikkeling van een binnenstedelijk bedrijventerrein?’ Wanneer iemand afdaalt van een ladder wordt elke trede rustig genomen. Immers, je wilt niet van de ladder naar beneden vallen! In praktijk blijkt het, wanneer het om behoud van bedrijfsruimte gaat, toch anders te gaan. Meer dan eens wordt er een trede overgeslagen en blijkt, bijvoorbeeld vanuit financieel oogpunt, de onderste tredes van de ladder het meest interessant voor een locatie. Dit past goed bij het beeld uit de vier stappen in de vorige paragraaf. Het streven van onderstaande ladder, maar ook van het vier-stappenplan uit de vorige paragraaf, is om tot het besef te komen dat behoud van bedrijfsruimte juist ook interessant kan zijn. Dit kan overigens ook in combinatie met gedeeltelijk verkleuren van een locatie. De ladder is dus geen blauwdruk, maar een biedt handvaten voor verkleuren met maximaal grijs! Per trede (of stap) van de ladder willen we met behulp van een vast format (in een overzichtelijke tabel) een toelichting geven. Daarbij staat centraal:  Wat houdt deze stap eigenlijk in? Wat betekent dit voor behoud van maximaal grijs?  Wanneer is deze stap interessant voor eigenaar/gebruiker, gemeente en/of ontwikkelaar?  Welke mogelijkheden brengt dit met zich mee? Welke opties zijn er?  Wat zijn de voor- en nadelen van deze stap en keuze? Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

11

Figuur 5: ladder voor behoud van bedrijfsruimte



12

Trede 1: Behoud van bestaande bedrijfsruimte Wat houdt het in? Wanneer interessant?

Welke opties zijn er?

Kosten/opbrengsten

Voordelen

Nadelen

Bestaande bedrijfsruimte en bedrijventerrein behouden zoals het is. Geen concrete herstructureringsplannen, los van regulier onderhoud en handhaving.  Fase I of begin fase II van veroudering  Bedrijventerrein met hoge sociaal-economische waarde  Commerciele waarde van bedrijfspanden nog relatief hoog  Weinig privaat initiatief voor herstructurering/herontwikkeling  Weinig leegstand, veel behoefte aan bedrijfsruimte  Niks doen, in huidige staat laten  Wel leegstand? Tijdelijke functie toestaan  Panden verhuren / kavels verkopen  Geen extra kosten, want behoud van functie en geen ontwikkelingen  Toegevoegde waarde van bedrijfsvestigingen/activiteiten  (Indirecte) werkgelegenheid  Behoud van bedrijfsactiviteiten en werkgelegenheid  Vestigingslocatie voor veel doorstarters en nieuwe bedrijven  Ruimte voor stadsgerelateerde bedrijvigheid  Relatief weinig leegstand op bedrijfsruimtemarkt (naar schatting om en nabij de frictieleegstand)  Binnenstedelijke bedrijventerreinen liggen onder druk door oprukkende woningbouw en andere functies.  Druk op milieuhindercategorie en minder uitstraling van bedrijventerreinen  Voldoende bedrijventerreinen (kavels) in de directe omgeving  Negatieve beeldvorming


13

Trede 2: Bedrijfsruimte opwaarderen Wat houdt het in? Wanneer interessant?


Kosten/opbrengsten

Voordelen

Nadelen

Bestaande bedrijfsruimte en bedrijventerrein een opwaardering geven, zodat het weer goed aan de eisen en wensen van de gebruiker voldoet  Begin fase II van veroudering  Bedrijventerrein met gemiddelde of hoge sociaal-economische waarde  Commerciele waarde van bedrijfspanden nog relatief hoog  Nog weinig privaat initiatief voor herstructurering/herontwikkeling  Beperkte leegstand, behoefte aan bedrijfsruimte  Facelift of (beperkte) revitalisering  Investeren in openbare ruimte (denk aan wegen, lantaarnpalen, groen), maar ook ondernemers stimuleren voor investeringen in eigen pand en kavel.  Strikt blijven handhaven!  Met gebruikers terreinscan doen (en quickwins behalen)  Bij leegstand tijdelijke functies toestaan  Kosten varieren van circa € 100.000 – € 250.000 per hectare voor een beperkte facelift tot € 500.000 – € 1.000.000 per hectare voor een forse revitalisering  Behoud van (indirecte) werkgelegenheid  Verbeterering van bestaande locatie; locatie blijft aantrekkelijk voor gebruikers.  Behoud van bedrijfsactiviteiten en werkgelegenheid (positief saldo in maatschappelijke kosten / baten analyse)  Vestigingslocatie voor veel doorstarters en nieuwe bedrijven  Ruimte voor stadsgerelateerde bedrijvigheid  Binnenstedelijke bedrijventerreinen liggen onder druk door oprukkende woningbouw en andere functies  Vooral kosten, nog beperkte opbrengsten (gaat met name om investeringen in publieke ruimte bij facelift/revitalisering)


14

Trede 3: Bedrijfsruimte intensiveren Wat houdt het in?

Wanneer interessant?


Kosten/opbrengsten Voordelen

Nadelen

Bestaande bedrijfsruimte en bedrijventerrein intensiveren (en daarmee bruto/netto verhouding verhogen)  benutten van restruimte  toevoegen van extra meters vloer door intensiever bouwen  Met name in fase II  Bedrijventerrein met gemiddelde of hoge sociaal-economische waarde  Commerciele waarde van bedrijfspanden nog relatief hoog (waardoor vergroten van bedrijfsvloeroppervlak nog een interessante investering is)  Initiatief komt vanuit eigenaar/gebruiker  Beperkte leegstand, behoefte aan (meer) bedrijfsruimte (en uitbreidingsruimte)  Verhoging van de bebouwingsintensiteit van het bedrijventerrein, door bijvoorbeeld het verhogen van de netto-brutoverhouding van het terrein door aanpassing van de verkavelingsstructuur, gebruik van restkavels en het verminderen van de hoeveelheid infrastructuur en openbare ruimte op het terrein  Daarnaast kan de bebouwingsintensiteit worden verhoogd door intensiever ruimtegebruik op de kavel: bouwen in meerdere lagen  Kosten voor verbouwen / vergroten van bedrijfspand  Opbrengsten verhuur/verkoop van extra meters  Behoud van bedrijfsactiviteiten en werkgelegenheid  Vestigingslocatie voor veel doorstarters en nieuwe bedrijven  Ruimte voor stadsgerelateerde bedrijvigheid  Optimaal benutten van ruimte op bedrijventerrein (duurzaam en past bij goed bij filosofie van ladder van duurzame verstedelijking)  Soms is intensiveren van bedrijfsruimte te kostbaar (nieuwbouw voordeliger, bijvoorbeeld waar het gaat om verhogen van pand)  Niet elke locatie of pand kan intensiever worden bebouwd  Soms lost dit niet het probleem van een gebruiker op


15

Trede 4: Bedrijfsruimte herontwikkelen Wat houdt het in? Wanneer interessant?


Kosten/opbrengsten Voordelen

Nadelen

Bestaande panden herontwikkelen en/of leegstaande kavels ontwikkelen. Bijvoorbeeld voor kleinschalige (geschakelde) bedrijfsruimte  Met name in fase III  Bedrijventerrein met gemiddelde sociaal-economische waarde (waardoor behoefte is en blijft aan goede bedrijfsobjecten)  Aantrekkelijke locatie voor bedrijfsruimte is noodzakelijk  Commerciele waarde van bedrijfspanden laag tot gemiddeld (waardoor waardevermeerdering door herontwikkeling haalbaar is)  Leegstand gemiddeld tot bovengemiddeld.  Sloop/nieuwbouw  omzetten van bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer naar bedrijfsruimte met een hoger aandeel kantoorvloer (hoogwaardige bedrijfsruimte)  herontwikkelen van (middel)groot kantoorpand naar kleinschalige (geschakelde) units.  opdelen van bestaande bedrijfspanden  Grote kavels herverkavelen tot kleinere kavels of juist meerdere kleinere kavels omzetten tot een groter kavel  Kosten voor verbouwen / vergroten van bedrijfspand  Verkoop van nieuwe bedrijfspand(en)  Dit past goed binnen de systematiek van de ladder van duurzame verstedelijking, waarbij eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor (her)ontwikkeling op bestaande bedrijventerrein (zogenaamde ‘brownfields’). Vestigingslocatie voor veel doorstarters en nieuwe bedrijfjes  Ruimte voor stadsgerelateerde bedrijvigheid en behoud van bedrijfsruimte (grijs!)  Herontwikkelen naar andere type functies dan bedrijfsruimte (meer kantoorachtig of detailhandel) ligt al snel voor de hand, mede gezien de gemiddeld hogere commerciele waarde van dit type activiteiten. Dit gaat ten koste van bedrijfsruimte


16

Trede 5: Bedrijfsruimte gedeeltelijk transformeren (nieuwe concepten!) Wat houdt het in?



Kosten/opbrengsten

Voordelen

Nadelen

Transformatie van een deel van de locatie naar andere functies met een hogere commerciële waarde, zoals wonen, leisure, zorg of kantoorruimte (mits behoefte is aan dit type functies). Bij voorkeur ‘werk’functies waarbij een deel bedrijfsruimte kan worden behouden, vanuit het streven naar ‘maximaal grijs’. Het betreft veelal nieuwe, moderne concepten gericht op functiemenging  Met name in fase III  Bedrijventerrein met lage of gemiddelde sociaal-economische waarde  Commerciele waarde van bedrijfspanden beperkt tot gemiddeld (waardoor waardestijging mogelijk is bij transformatie)  Leegstand gemiddeld tot bovengemiddeld Bestaande bedrijfsruimte gedeeltelijk transformeren (‘modern grijs’), naar bijvoorbeeld:  Woon-werk eenheden  Kantoorachtigen (bedrijfsruimte met tot 50% kantoor)  Hoogwaardige bedrijfsruimte  Bedrijfsruimte en showroom  Bedrijfsruimte en atelier Maar ook: combinatie van functies op een bedrijventerrein  Kosten voor verbouw / ontwikkelen  Verkoop/verhuur van nieuwe objecten  Per saldo waardevermeerdering bij herontwikkeling/transformatie mogelijk  Gemengde locaties die inspelen op wens van moderne gebruiker. Naast bedrijfsruimte divers aanbod van andere functies  Mix-use locaties, ook voor diverse gebruikers interessant  Nieuwe soorten vastgoed, ‘modern grijs’, dat aansluit bij wensen en eisen van bijvoorbeeld de (commerciele) creatieve industrie  Volledige transformatie naar andere type functies dan bedrijfsruimte (meer kantoorachtig, showroom of detailhandel) ligt al snel voor de hand, mede gezien de gemiddeld hogere commerciele waarde van dit type activiteiten. Dit gaat ten koste van bedrijfsruimte  Soms lastig om ‘grijs’ ook daadwerkelijk te behouden


17

Trede 6: Bedrijfsruimte volledig transformeren (‘verkleuren’) Wat houdt het in?



Kosten/opbrengsten

Voordelen

Nadelen



Transformatie van de hele locatie naar andere functies met een hogere commerciële waarde en de opbrengst (deels) benutten voor verevening van andere te herstructureren bedrijventerreinen  Met name in fase III  Bedrijventerrein met lage sociaal-economische waarde  Commerciele waarde van bedrijfspanden beperkt (waardoor waardestijging mogelijk is bij transformatie)  Leegstand gemiddeld tot bovengemiddeld Bedrijfsruimte transformeren naar bijvoorbeeld:  Woningbouw  Kantoorpanden  Showrooms  (perifere) Detailhandel  Horeca  Bij voorkeur interessante combinatie van functies op voormalig bedrijventerrein  Kosten voor verbouw / ontwikkelen  Verkoop/verhuur van nieuwe objecten  Per saldo waardevermeerdering bij herontwikkeling/transformatie mogelijk  Gemengde locaties die inspelen op wens van moderne gebruiker. Naast bedrijfsruimte divers aanbod van andere functies  Waardevermeerding mogelijk (verdiencapaciteit)  Locatie krijgt een tweede leven, met nieuwe invulling  Geen behoud van ‘grijs’, risico op verlies van werkfunctie


18

2.4 Conclusies en leereffecten Kort willen we dit hoofdstuk afsluiten met de belangrijkste conclusies. Daarbij wordt in het bijzonder gekeken naar het stimuleren van behoud van maximaal grijs bij verkleuren. We maken een opsomming: 

Bedrijfsruimte kan wel aantrekkelijk zijn! Dit blijkt ondermeer uit het vierstappen plan. Vaak hebben bedrijventerreinen een bovengemiddelde maatschappelijke waarde van bedrijventerreinen en is de commerciële waarde van panden nog fors om over te gaan op herontwikkeling of transformatie (investeren in bestaande panden ligt soms meer voor de hand). Bedrijfsruimte is een sector waar de leegstand niet bovengemiddeld is en waar ook nog behoefte aan is, zo blijkt in de praktijk. Daarbij biedt bedrijfsruimte zeker ook mogelijkheden voor het mengen van functies. Oftewel, bedrijfsruimte kan zeker wel sexy zijn!



Meer inzicht nodig in waarde van panden en locaties (ook bij eigenaar/gebruikers, HCUP) Sturen op vastgoedwaarde heeft nog nauwelijks expliciet prioriteit voor ondernemers. Niet bewust, maar omdat er zoveel andere dingen zijn om zich mee bezig te moeten houden. Kwaliteit is bovendien niet altijd uit te drukken in geld. Voor ondernemers is het bedrijfspand vooral een omhulsel voor het eigen bedrijfsproces en de plek om efficiënt en goed te kunnen werken. Kortom, we zien dat veel ondernemers (nog) nauwelijks bezig zijn met strategisch vastgoedmanagement. De ladder voor verkleuren met maximaal grijs kan hiervoor een eenvoudig hulpmiddel zijn. Er is vooralsnog echter geen actieve sturing op courantheid, flexibiliteit voor de toekomst en rationele keuzen tussen eigendom, huur of lease en de fiscale behandeling van het pand. Het zicht op de huidige marktwaarde van het vastgoed en hoe deze (positief) te beïnvloeden naar de toekomst toe ontbreekt nog vaak. Dit biedt juist kansen voor behoud van maximaal grijs of verkleuren met maximaal grijs, zo concluderen we.



Nieuwe vastgoedconcepten zichtbaar in werklandschappen Juist het mixen van functies met bedrijfsruimte kan voor interessante concepten zorgen. Zo zien we in de praktijk bijvoorbeeld succesvolle combinaties van kantoor, showroom, detailhandel en bedrijfsruimte. Door flexibel te bouwen kunnen diverse functies een plek vinden in een pand, ook op langere termijn. Dit


19

biedt mogelijkheden voor verkleuren met behoud van grijs, maar geeft ook meer swung en dynamiek aan een gebied. Het is het einde van het ‘hokjesdenken’ in vaste functies, maar juist ruimte bieden voor een mix aan werkfuncties (in gemengd economische zones / werklandschappen). 

Hoge maatschappelijke waarde: kijk met andere blik naar bedrijventerreinen! Belangrijk is om niet alleen te kijken naar uitstraling en type objecten, maar juist ook meer naar de economische kant van bedrijventerreinen. Het aantal banen, vestigingen, toegevoegde waarde, en spinoff dat een bedrijventerrein met zich meebrengt is vaak relatief groot. Met behulp van een Economische Effect Rapportage kan een helder en objectief beeld van een bedrijventerrein worden gemaakt. Dit kan er voor zorgen dat herontwikkeling of transformatie helemaal niet meer een aantrekkelijke optie is. Oftewel, behoud van maximaal grijs!



Nieuwe verdienmodellen voor bedrijfsruimte Naast ingrepen die leiden tot verhoging van de commerciële waarde van pand/kavel of gebied, en meer georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van vastgoed zijn er ook ingrepen waarbij (ook) het perspectief ligt op het creëren van kasstromen binnen een gebiedsexploitatie of via gebiedsbeheer. Juist aan de slag gaan met deze nieuwe verdienmodellen kan zorgen voor extra waardevermeerdering op bedrijventerreinen en is dus interessant voor (verkleuren met) behoud van maximaal grijs!


20

3. PRAKTIJK: ZES CASES VERKLEUREN MAXIMAAL GRIJS In dit hoofdstuk presenteren we, met behulp van een helder factsheet, de zes cases voor verkleuren met maximaal grijs.

3.1 Cruquiusgebied, Amsterdam

algemeen

   

economische betekenis

  

locatie



Factsheet Cruquiusgebied, Amsterdam kerngegevens Omvang geheel Cruquiuswerkgebied 17 ha. Ligging aan de Entrepothaven en Amsterdam-Rijnkanaal. Ontsloten door Cruquiusweg. Ontwikkeld in tweede helft vorige eeuw. Bedrijvigheid is divers. Betoncentrale, lichte industrie, stadsverzorgende bedrijven, creatieve bedrijvigheid (in diverse vormen), horeca, autoverhuur, (boot-)opslag, stadsdeelwerf. Circa 1.092 werkzame personen (2011). In totaal zijn er 163 bedrijven gevestigd. het terrein heeft een terreinquotiënt van circa 64,23 werkzame personen per hectare. Gemengd werkmilieu.


21

aanzicht pand/kavel/terrein

      

milieuhygiëne Bereikbaarheid/ ontsluiting/parkeren

leegstand en markt

           

parkmanagement



Kwaliteit van het bedrijventerrein Cruquius is een gemengd bedrijventerrein dat zicht in de loop van de vorige eeuw ontwikkeld heeft. De gebouwen variëren van bijna een eeuw oud tot nieuw. De variatie in kwaliteit en uitstraling is groot, maar over het algemeen overheerst de laagwaardige uitstraling. De footprint van de panden varieert van kleine panden van 200 m² tot een aantal panden van meer dan 5.000 m². Over het algemeen zijn de panden enkel laags. De nieuwbouw kent meerdere bouwlagen. Het terrein maakt nu over het algemeen een rustige, weinig dynamische, indruk. Op een aantal locaties staan architectonisch interessante panden (oud en nieuw). Hoewel het terrein wordt omgeven door water is daar vanaf de openbare weg weinig van te merken. Op een flink aantal locaties is sprake van buitenopslag, variërend van boten tot bouwmateriaal. De parkeerdruk valt over het algemeen mee. Er is nog een uit te geven kavel van een 0,3 ha bij de entree van het gebied. Maximaal milieuhindercategorie 4 (IBIS,2012). De bereikbaarheid van het terrein is redelijk vanwege de nabijheid van A10 en A1. Centrum Amsterdam 5 km. Interne ontsluiting is goed. Er is over het algemeen voldoende betaalde parkeerruimte. Treinstation 1,3km, tram 0,7km, bus bij entree van het terrein. Bij deze afstanden moet 900 meter opgeteld worden wanneer men aan het einde van de Cruquiusweg moet zijn. Op fundainbusiness worden in totaal 4 bedrijfspanden en 3 kantoorpanden units te huur of te koop aangeboden. Met name de leegstand in het recent gebouwde bedrijfsverzamelgebouw de Nieuwe Vaart valt op: zeer veel tijdelijke verhuur of leegstand (op een paar units na het hele gebouw). Het ook recent gebouwde Cruquiuskwartier lijkt stukken beter bezet. Er is leegstand op het terrein. Deze varieert van in onbruik geraakte te renoveren panden tot leegstand in nieuwe panden. Huurprijzen voor kantoor- en creatieve bedrijfsruimte ontlopen elkaar niet veel en is van € 100 - € 150 /m² p.j. Laagwaardige bedrijfsruimte wordt niet aangeboden op het terrein. Op het nabijgelegen Veemarktterrein zijn de vraagprijzen rond de € 100 / m² p.j. Niet actief, wel betrokkenheid van ondernemers via Stichting Cruquius 2015. Bijna alle (private) partijen zijn hierdoor betrokken bij behoud en verbeteren van kwaliteit in het gebied; er is een gedeelde verantwoordelijkheid.


22

plannen

overig

levensfase

toekomstfase acties

plannen In de structuurvisie van Amsterdam is het gebied gekenmerkt als een werk/woongebied. Er is in 2009 een Strategienota Cruquiuswerkgebied vastgesteld. Er is op basis hiervan een spelregelkaart opgesteld. De spelregels zijn ontwikkeld in samenwerking met private partijen. Bij elk initiatiefmonitoren van: o totaal aantal te ontwikkelen meters. o wanneer bepaalde locaties worden bezet door woonfuncties, blijven dan voldoende aantrekkelijke locaties voor bedrijven over (ook vanuit het oogpunt van veiligheid/milieuhinder).  Amvest is grote partij in het gebied en heeft zowel eigen grond als grond in erfpacht. Is woningbouwontwikkelaar, mogelijk dat in de plinten (20% van totaal) bedrijfsruimte wordt ontwikkeld. Ontwikkelaars willen eigenlijk snel beginnen en in 2014 al beginnen met bouwen. Met name de kavels die aan het water liggen hebben veel potentie voor woningbouw.  Bestaande bedrijven gaan verschillend om met nieuwe (ontwikkelings)situaties. Sommige zien nieuwe mogelijkheden en willen zelf ook ontwikkelen (vernieuwen en optimaliseren op/van bestaand kavel), maar er zijn ook bedrijven die tevreden zijn met de huidige situatie.  Belangrijk om op een goede, maar ook praktische manier om te gaan met handhaven van bedrijven. Dit betekent discussie rondom milieuhinderzones ook verder uitwerken. Voorbeeld: betoncentrale is juist relatief stil (maar wel hoge categorie).  Ook over tijdelijke functies goede afspraken maken, dit betekent soms ook juist minder strikt handhaven bij een tijdelijke invulling van een gebied of pand. Eindbeeld bedrijventerrein  Het terrein is nu een gemengd bedrijventerrein. De niet geherstructureerde delen van het Cruquiusgebied bevinden zich al deels in fase 3 (hoewel er ook genoeg bedrijfspanden in fase 2 staan). Nieuwbouw: fase 1. Op zich ziet de openbare ruimte er redelijk uit, maar deze zal wanneer de herstructurering goed op gang komt, wel geherprofileerd moeten worden.  Gemengd werk/woongebied. Herprofilering  Faciliteren initiatieven tot herstructurering oude bedrijfspanden.  Soepel omgaan met initiatieven voor tijdelijk gebruik t.b.v. branding gebied.  Opknappen openbare ruimte alleen gecombineerd met herprofilering private ruimte (investeren panden en kavels).  Schoon, heel en veilig.  Parkmanagement.  Kavels langs water herprofileren naar woon-werk units.   


23

Knelpunten

  

Eindbeeld

 

Nu: bedrijfsfuncties die wonen onmogelijk maken. Straks: in de toekomst is dit mogelijk andersom en kunnen de woonfuncties de bedrijven belemmeren. Bij elk initiatief is goed monitoren daarom juist zo belangrijk. “Belemmer je geen toekomstige bedrijfsfuncties?” Onbekendheid met ontwikkeling woon/werkcombinaties, waardoor initiatieven tot ontwikkeling van monofunctioneel wonen kan gaan domineren Mogelijk overaanbod creatieve bedrijfsruimte Het eindbeeld van Cruquius is nog niet bekend; er is sprake van organische (gebieds)ontwikkeling, weinig sturing, dus ook niet op functies. Er is een toetsingskader voor initiatieven vanuit private partijen (kavelsgewijs) aan de hand van een spelregelkaart.


24


25

3.2 Minervahaven, Amsterdam

algemeen

    

economische betekenis locatie

   

Factsheet Minervahaven, Amsterdam kerngegevens Omvang geheel Minervahaven 82,2 ha bruto, 31,4 netto, 25,2 ha is uitgegeven. Ligging tussen het Noordzeekanaal/IJ, de S101 en de Petroleumhaven, nabij het centrum van Amsterdam. De Minervahaven is een van de oudere nog functionerende stadshaven van Amsterdam. Op 6 ha na is alle grond is uitgegeven. Bedrijvigheid divers. Er is veel creatieve bedrijvigheid op het bedrijventerrein (media, fashion, gaming), veelal in nieuwe (kantoorachtige) gebouwen met een hoogwaardige uitstraling. Circa 2.512 werkzame personen (2011). In totaal zijn er 275 bedrijven gevestigd. Het terrein heeft een terreinquotiënt van circa 80 werkzame personen per hectare (netto). Gemengd-plus werkmilieu, binnenstedelijk bedrijventerrein.


26


   

milieuhygiëne bereikbaarheid/ ontsluiting/parkeren

     

leegstand en markt

 



parkmanagement



plannen

 

overig



kwaliteit van het bedrijventerrein De hoogwaardige en unieke uitstraling van de Minervahaven valt op. Er staat een groot aantal nieuwe kantoor/werkpanden met een hoogwaardige industriële uitstraling De gebouwen variëren van bijna een eeuw oud tot nieuw. De kwaliteit en uitstraling varieert behoorlijk. In feite is het terrein grotendeels geherstructureerd. De herstructurering is een gedeeltelijke herprofilering met transformatieachtige elementen (herprofilering richting creatieve bedrijvigheid). Maximaal milieuhindercategorie 4 (IBIS,2012). De bereikbaarheid van het terrein per auto is goed vanwege de nabijheid van A10. Het centrum van Amsterdam is slechts 3 km. Interne ontsluiting is goed. Er is sprake van betaald parkeren en veel inpandig parkeren, waardoor de parkeerdruk lijkt mee te vallen. Treinstation 3,2 km (Sloterdijk), 3,7 km (Amsterdam CS), metro 2,3 km, tram 2,0 km, bus 0,7km. De leegstand op het terrein, zeker als het om bedrijfspanden gaat, valt mee. Er wordt een viertal bedrijfspanden aangeboden van 1.000 – 2.000 m². De huurprijs bedraagt € 50 - € 75,- / m² pj. Er zijn te weinig gegevens om een gemiddelde koopprijs vast te stellen. Op ongeveer tien locaties wordt kantoorruimte aangeboden. De huurprijs bedraagt € 150 - € 220 / m² p.j. Met name bij de locaties met uitzicht over de haven is de huurprijs hoger. Er wordt ook kantoorruimte te koop aangeboden voor ongeveer € 2.000 / m² (geen zichtlocatie). Er is geen parkmanagement, maar het havenbedrijf van de gemeente Amsterdam voert een actief beheer en accountmanagement. plannen Al in 2004 is de ontwikkelingsvisie Minervahaven (Vitaal werkgebied aan het IJ) verschenen. Op basis van deze ontwikkelingsvisie is het herstructureringsplan en beeldkwaliteitsplan voor de Stadhaven Minerva opgesteld in 2006. Momenteel wordt door het Havenbedrijf Amsterdam afgewogen hoe met een aantal leegstaande kavels op het bedrijventerrein wordt omgegaan, waarbij met name de mogelijkheden van tijdelijk gebruik in beeld zijn.


27

levensfase



toekomstfase acties

    

knelpunten

eindbeeld



eindbeeld bedrijventerrein Het terrein is grotendeels geherstructureerd en ziet er goed uit. De openbare ruimte is op orde. Er zijn nog een aantal (opnieuw) uit te geven kavels. Is in feite grotendeels al bereikt: Gemengd-plus werkmilieu, binnenstedelijk bedrijventerrein. (tijdelijke) invulling geven aan nog leegstaande kavels. Bewaken juiste mix. De mogelijkheden en onmogelijkheden van tijdelijk gebruik. Vanuit de kantorenstrategie is afgesproken niet te veel vierkante meter kantoren te ontwikkelen, ook ten aanzien van creatieve bedrijvigheid. Is in feite grotendeels al bereikt: een gemengd hoogwaardig bedrijventerrein op de grens van het woongebied, met hoogwaardige, veelal creatieve, bedrijven.


28


29

3.3 Schinkel, Amsterdam

algemeen

   


  

locatie



Factsheet Schinkel, Amsterdam kerngegevens Omvang geheel Schinkel 37 ha bruto, 24 netto. Ligging in de zuidwest hoek van Amsterdam nog net binnen de ring A10. Op 0,6 ha na is alle grond is uitgegeven. Bedrijvigheid divers. Stadsverzorgende bedrijven. Veel creatieve bedrijvigheid (media, uitgeverijen, entertainment, architectenbureaus). PDV, kantoorruimte. De trend lijkt te zijn dat het aantal traditionele bedrijven afneemt en het aantal creatieve bedrijven (waaronder creatieven werkend in een kantoor) toeneemt. Het Nationaal Lucht- en Ruimtevaartlaboratorium is een grote gebruiker. Circa 3.477 werkzame personen (2011). In totaal zijn er 314 bedrijven gevestigd. Het terrein heeft een terreinquotiënt van circa 93 werkzame personen per hectare. Dit is vrij hoog, wat verklaard kan worden uit de relatief grote hoeveelheid kantoorruimte. Modern gemengd werkmilieu, gemengd met relatief veel zelfstandige kantorenkantoren.


30


  

  milieuhygiëne bereikbaarheid/ ontsluiting/parkeren

leegstand en markt

          

parkmanagement



plannen

 

kwaliteit van het bedrijventerrein Schinkel heeft zich in de loop van de 20e eeuw ontwikkeld en de panden zijn zeer divers qua ouderdom en uitstraling. De gebouwen variëren van bijna een eeuw oud tot nieuw. De kwaliteit en uitstraling is hoog en bij een terreinbezoek viel de hoge dynamiek op (vergeleken met de andere bezochte terreinen). Panden variëren ook behoorlijk in grootte. Van kleine units, soms al vanaf 50 m² tot (geschakelde) panden tot 7.000 m². Meest voorkomend zijn panden van rond de 1.000 2.000 m², waarbij opvalt dat panden relatief dicht tegen elkaar staan, waardoor aaneengesloten straatbeelden ontstaan. Er is weinig sprake van buitenopslag. De bebouwingsdichtheid is hoog en op een aantal locaties is er sprake van meerlaagse kantoorachtige bebouwing. Maximaal milieuhindercategorie 4 (IBIS,2012). De bereikbaarheid van het terrein is goed vanwege de nabijheid van A4, A10 en A9. Centrum Amsterdam 5 km, Schiphol 10 km, Haarlem 20 km. Interne ontsluiting is goed. Er is over het algemeen voldoende betaalde parkeerruimte. Treinstation (Amsterdam-Zuid) 2,5k m, metro 1,4 km, tram 1,3 km, bus 0,5 km De leegstand op het terrein lijkt relatief laag te zijn, zeker wanneer het bedrijfspanden betreft. Het aanbod op internet beperkt zich tot een vijftal objecten van rond de 200 m², met een uitzondering van een object van ongeveer 2.000 m². Het aanbod van leegstaande kantoorruimte is wat hoger (14 objecten) van in totaal 8.000 m². Huurprijzen kantoren €125 - €200/m² p.j. Huurprijzen bedrijfsruimte € 65 - €100,-/m² p.j. Er wordt niet veel te koop aangeboden. Vraagprijs van een creatieve bedrijfsruimte: € 2.400 / m² Nee plannen In februari 2012 is een Nota van Uitgangspunten voor het bestemmingsplan vastgesteld. Op dit moment is er een nieuw bestemmingsplan voor het bedrijventerrein in procedure. Tot 28 januari heeft het ontwerpplan tervisielegging gelegen.

overig


31

levensfase



toekomstfase acties

 

knelpunten



eindbeeld



eindbeeld bedrijventerrein Veel geherstructureerde panden en een groot deel van de openbare ruimte is prima op orde en bevindt zich in fase 1. In het gebied zijn oudere panden te vinden die langzaam maar zeker via fase 2 afgegleden zijn in fase 3, waarbij een herstructurering dus economisch rendabel wordt. Modern gemengd werkmilieu, waarbij oudere panden ook geherstructureerd worden. Bepalen in hoeverre transformatie moet worden tegengegaan (juridisch-planologisch) en op welke wijze stadsverzorgende wijze het beste een plek gegarandeerd kan worden. Stadsverzorgende bedrijvigheid en ‘hippe’ hoogwaardige creatieve bedrijvigheid (in kantoorachtige ruimte) is vaak moeilijk te verenigen in één pand. Modern gemengd werkmilieu.


32


33

3.4 Staalfabriek / Verrijn Stuart, Diemen

algemeen

     


   

locatie

Factsheet Verrijn Stuart / Staalfabriek, Diemen kerngegevens Omvang geheel Verrijn Stuart 50 ha bruto, 38,3 netto (op 1ha na uitgegeven). Het terrein van Grunbauer is 2 ha. Ligging aan de Weespertrekvaart, het spoor (Diemen-Zuid naar Weesp) en de S113. Op 1 ha na is alle grond is uitgegeven. Bedrijvigheid divers. Opslag, groothandel, logistiek, bouw, advies, grafisch. Het terrein Grunbauer was een oude staalfabriek en wordt nu tijdelijk voor diverse functies gebruikt. Circa 3.066 werkzame personen (2011) In totaal zijn er 218 bedrijven gevestigd het terrein heeft een terreinquotiënt van circa 61,32 werkzame Gemengd werkmilieu


34



leegstand en markt

parkmanagement

kwaliteit van het bedrijventerrein  Verrijn Stuart is een gemengd bedrijventerrein dat zicht vanaf de jaren dertig van de vorige eeuw ontwikkeld heeft.  De gebouwen variëren van bijna een eeuw oud tot nieuw. De kwaliteit en uitstraling varieert behoorlijk.  Hoewel er een aantal grotere bedrijfspanden is (max. 6000 m²) zijn er veel bedrijfspanden met een footprint van 200 - 500 m², veelal met kantoorruimte op de eerste verdieping.  Op een aantal locaties is sprake van buitenopslag, variërend van touringcars tot bouwmateriaal.  Het bebouwingspercentage in het noordelijk deel van Molletjesveer is hoog. Private kavels zijn veelal geheel bebouwd.  De openbare ruimte op Verrijn Stuartwordtmomenteel opgeknapt. Opgeknapte delen zien er redelijk tot goed uit. Het onderhoud op nog niet opgeknapte delen is soms achterstallig te noemen.  De parkeerdruk valt over het algemeen mee.  Er is nog een uit te geven kavel van een kleine hectare groot en op Verrijn Stuart is een aantal private kavels aanwezig die geherstructureerd kunnen worden (Grünbauer en Ven).  Maximaal milieuhindercategorie 4 (IBIS,2012)  De bereikbaarheid van het terrein is goed vanwege de nabijheid van A1, A10 en A9.  Centrum Diemen2,5 km, Amsterdam 8km  Interne ontsluiting is goed.  Er is over het algemeen voldoende parkeerruimte.  Treinstation 1,5km, tram 1,5km, bus 0,8km en metrohalte naast het terrein gelegen.  Er is sprake van leegstand. Een blik op fundainbusiness leert dat er op Verrijn Stuart in totaal 10 bedrijfspanden en 3 kantoorpanden te huur of te koop worden aangeboden.  Huurprijzen kantoren ca. €100 -/m² p.j.  Huurprijzen bedrijfsruimte € 65 - €100,-/m² p.j.  Vraagkoopprijs van bedrijfsruimte: € 654 tot € 1.100 m²  Sinds 2012 actief.


35

Plannen

Overig

Levensfase

Toekomstfase Acties Knelpunten

Eindbeeld

plannen  De openbare ruimte is recent geherstructureerd. Een aantal straten wordt in de zomer van 2013 geherprofileerd.  Een aantal private kavels en panden van aanzienlijke omvang (Grünbauer, Ven) zijn toe aan herstructurering.  De gemeente heeft uitdrukkelijk aangegeven dat transformatie niet aan de orde is. Verrijn Stuart blijft een gemengd bedrijventerrein.  Op kleine schaal valt er wel te praten over het toevoegen van extra functies en voorzieningen, die het bedrijventerrein versterken.  De aanliggende terreinen De Sniep en Stammerdijk worden de komende jaren geherstructurereerd.  De leegstand op het niet ver gelegen kantorenpark Bergwijkpark is zeer groot. Initiatieven tot transformatie tot bijvoorbeeld studentenwoningen komen momenteel van de grond. eindbeeld bedrijventerrein  Fase 1 voor openbare ruimte (na afronding herstructurering).  Verschillende fasen voor private kavels en panden variëren van 1 (nieuwbouw), 2 (enigszins verouderd, maar nog wel rendabel) tot 3 oud/leegstaand.  Gemengd bedrijventerrein na herstructurering openbare ruimte en private kavels.  Bedrijven, eigenaren en gebruikers faciliteren en inspireren tot (private) herstructureringsprojecten.  Wisselende kwaliteit en uitstraling gevels.  Onduidelijkheid over marktontwikkeling: Verrijn Stuart ligt niet al te ver van het centrum van Amsterdam en heeft de potentie om te profiteren van de gunstige ontwikkeling van binnenstedelijke bedrijventerreinen in Amsterdam. Hoe snel deze ontwikkeling zal gaan hangt af van de economische ontwikkelingen komende jaren, maar ook van de vraag in hoeverre het lukt het terrein goed in de markt te zetten.  Gemengd bedrijventerrein met voldoende ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid.


36


37

3.5 Weesp-Noord, Weesp

algemeen

  


  

locatie



Factsheet Weesp-Noord, Weesp kerngegevens Omvang circa 70 ha. Ten noordwesten van Weesp, tussen Amsterdam-Rijnkanaal en de spoorlijn naar Amsterdam. Bedrijven op het terrein zijn ondermeer Denso, Bos Transport, Zwanniken natuursteen en diverse automerkdealers (zoals Citroën en Peugeot). Circa 3.252 werkzame personen. In totaal zijn er 347 bedrijven gevestigd Het terrein heeft een iets ondergemiddelde terreinquotiënt van circa 47 werkzame personen per hectare. Gemengd werkmilieu.


38



leegstand en markt

parkmanagement

kwaliteit van het bedrijventerrein  Mix van reguliere bedrijfsruimte (circa 800 - 2.000 m² bvo) met enkele grotere bedrijven (bijvoorbeeld Denso) van meer dan 10.000 m² bvo. Diverse geschakelde bedrijfspanden (met een omvang van circa 400 tot 1.000 m² per unit).  Enkele kantoorgebouwen (of kantoorachtigen) zijn op het terrein gevestigd met circa 90% kantoorvloer. Merendeel van de panden hebben echter maximaal zo’n 20% kantoorvloer.  Panden en kavels hebben wisselende uitstraling. Aantal nieuwe panden en goed onderhouden panden, maar ook panden die sterk verouderd zijn. Aantal kavels met veel buitenopslag.  Bebouwingspercentage ongeveer 50%.  Aantal inbreidingslocaties.  Op het terrein zijn diverse autodealers gevestigd en een waterzuiveringsinstallatie.  In het noorden van het terrein ligt, geïsoleerd, Domeinen locatie.  Maximaal milieuhindercategorie 4 (IBIS,2012).  Interne ontsluiting is redelijk tot goed. Nog aantal smalle wegen met weinig manoeuvreerruimte voor vrachtwagens.  Ook op dit terrein zijn parkeerproblemen.  Terrein is redelijk tot goed bereikbaar vanaf de snelweg.  Gemeente investeert in ontsluiting, aantal brede, nieuwe wegen. Terrein krijgt hierdoor betere uitstraling.  Treinstation 1,6 km (Weesp), bushalte aan zuidzijde terrein, max. 1,6km. lopen vanaf noordzijde terrein.  Bovengemiddelde leegstand. Circa 90.000 m² bvo.  Huurprijzen voor bedrijfshallen bedragen €30 - € 60 / m² p.j. De vraagkoopprijzen variëren tussen de € 360 en € 900 / m², standaard lijkt ongeveer € 550 / m² te zijn.  Huurprijzen voor kantoorruimte variëren van € 49 - € 100 / m² p.j. Van koopprijzen variëren enorm van € 311tot 1.344/ m² te zijn.  Een interessante uitschieter is een verhuurd kinderdagverblijf. De vraagprijs is daar € 2.267 / m².  Geen parkmanagementorganisatie, wel collectieve diensten, zoals beveiliging.


39

Plannen

plannen  Plan is om Rijnkade (zuidelijk deel terrein) gedeeltelijk te herprofileren / transformeren naar woon-werk units. Het gaat om woningen met op de begane grond een commerciële plint. De bedrijven die nu op de Rijnkade gevestigd zijn worden verplaatst.  Het Domeinen terrein wordt mogelijk aangekocht en gebruikt om een kleine binnenhaven en nieuw terrein te ontwikkelen. Dit in samenhang met de verplaatsing van het NWZI terrein (waterzuivering). Hierdoor kunnen een aantal havengerelateerde bedrijven (zoals de betonfabriek) verplaatsen vanaf de Rijnkade naar deze locatie.

Overig Levensfase Toekomstfase Acties

Knelpunten

Eindbeeld Levensfase Toekomstfase

eindbeeld bedrijventerrein  Terrein bevindt zich in fase 2. Terrein heeft aantal herkenbare verouderingskenmerken. Gemeente investeert in terrein om levensduur te verlengen.  Behouden als modern gemengde bedrijfslocatie.  Revitalisering met beperkte herprofilering: o schoon, heel en veilig o parkmanagement o investeren en intensiveren panden en kavels o investeren in ontsluiting en parkeren o mogelijk enkele strategische aankopen (en vervolgens opnieuw uitgeven voor aantrekkelijke doelgroepen) o Rijnkade herprofileren naar woon-werk units  Nog aantal onzekerheden voor plannen gemeente.  Relatief hoge vastgoedwaarde in fase 2.  Aantrekkelijkheid van woon-werk units.  Gemengd bedrijventerrein.  Terrein bevindt zich in fase 2. Terrein heeft aantal herkenbare verouderingskenmerken. Gemeente investeert in terrein om levensduur te verlengen.  Behouden als modern gemengde bedrijfslocatie.


40


41

3.6 Molletjesveer-Noorderveld, Zaandam

algemeen

         

Factsheet Molletjesveer-Noorderveld, Zaandam kerngegevens Omvang geheel Molletjesveer 56 ha. De straat Molletjesveer scheidt het terrein in een noordelijk en zuidelijk deel. Het noordelijk deel is circa 15 ha groot. Het noordelijk deel is nog niet geherstructureerd. Ligging ten westen van provinciale weg N246 en ten oosten van Nauernaschevaart. Molletjesveer is ontwikkeld in de jaren zestig. Alle grond is uitgegeven. Bedrijvigheid divers. Licht industrieel, groothandel, logistiek, bouw, advies, grafisch. De terreinen Brokking en Meneba zijn grootschalige industriële complexen die op het bedrijventerrein Noorderveld aan de Zaan gelegen zijn. Omvang Brokking en Meneba ca 10 ha.


42


   

locatie






          

milieuhygiëne



Circa 2.109 werkzame personen (2011). Bij Meneba werken zo’n 160 mensen. In totaal zijn er 199 bedrijven gevestigd. het terrein heeft een ondergemiddelde terreinquotiënt van circa 37,5 werkzame personen per hectare. Gemengd werkmilieu kwaliteit van het bedrijventerrein Het bedrijventerrein Molletjesveer is grotendeels gerevitaliseerd. Het noordelijk deel van het terrein is bij deze revitalisering nog niet meegenomen. De kwaliteit van dit deel neemt ondertussen flink af. De weg bestaat (nog) uit klinkers die hier en daar flink verzakt zijn (mede als gevolg van verzakking van de riolering). Het aanzicht van het terrein wordt gedomineerd door vrij eenvormige bedrijfshallen met dezelfde uitstraling (metalen golf beplating). De panden zijn niet van bijzonder slechte kwaliteit, maar zijn over het algemeen puur functioneel en weinig divers. Mix van reguliere bedrijfsruimte (circa 800 - 2.000 m² bvo), waarvan een deel geschakelde bedrijfspanden variërend van 150 tot 1000 m². Het noordelijke deel van Molletjesveer wordt gedomineerd door een aantal grote hallen van rond de 10.000 m² Langs de Handelsweg is weinig buitenopslag. Langs de Loodsweg is met name aan de westzijde sprake van soms rommelige buitenopslag. Er zijn in het noordelijke deel van Molletjesveer geen zelfstandige kantoorgebouwen aanwezig. Het bebouwingspercentage in het noordelijk deel van Molletjesveer is hoog. Private kavels zijn veelal geheel bebouwd. De openbare ruimte in Molletjesveer zuid is zoals gezegd recent opgeknapt en ziet er aanzienlijk beter uit dan die aan de noordkant. Er is voldoende (publieke en private) parkeerruimte langs de openbare weg aanwezig. Er zijn geen inbreidingslocaties. Aan de noorden westkant grenst het terrein aan het landschappelijk mooie weilanden. De karakteristieke poldermolen draagt bij aan de landelijke uitstraling. Bedrijventerrein Noorderveld ligt ten oosten van Molletjesveer. Op deze locatie zijn onder meer een tweetal grote bedrijven / panden gevestigd. Het betreft het voormalige pand van Brokking (verwerker van rijst, graan etc. voor veevoeder) en het pand van Meneba (nog actief, graanverwerkend bedrijf, toekomst onzeker). Meneba staat op het punt van sluiten, echter, een definitieve keuze hiervoor is nog niet gemaakt, de toekomst is uiterst onzeker. Maximaal milieuhindercategorie 4 (IBIS,2012).


43

bereikbaarheid/ ontsluiting/parkeren

leegstand en markt

parkmanagement

plannen

 De bereikbaarheid van het terrein is redelijk vanwege de provinciale weg N246. De A8 ligt op 5 km, de A9 op 8 km. Centrum Zaandam 14 km, Amsterdam 25 km, Alkmaar 21 km. Uitgeest/Heemskerk 10 km. Interne ontsluiting is goed. Er is over het algemeen voldoende parkeerruimte.  Treinstation 4 km, bushalte 2 km.  Bovengemiddelde leegstand. Een blik op fundainbusiness leert dat er op Molletjesveer in totaal 37 bedrijfspanden en 12 kantoorpanden te huur of te koop worden aangeboden waarvan 26 respectievelijk 4 in het noordelijke deel van Molletjesveer.  In de provinciale monitor wordt de leegstand voor heel Molletjesveer ingeschat tussen de 5 10%  Huurprijzen voor bedrijfshallen bedragen € 40 - € 70 / m² p.j. De vraagkoopprijzen schommelen rond de € 500 / m².  Huurprijzen voor kantoorruimte (vaak laagwaardig) varieert van € 60 - € 100 / m² p.j. Van koopprijzen zijn weinig gegevens beschikbaar, maar deze lijkt ongeveer € 1.200 -1.400 / m² te zijn.  Een interessante uitschieter is een woon/werkpand met een prachtig uitzicht over de weilanden. De vraagprijs is daar € 2.000 / m² (koop) of € 145,- / m² p.j. (huur).  Het Brokking terrein staat leeg, Meneba (nog) niet maar dit kan mogelijk veranderen.  Niet specifiek voor Molletjesveer; wel in werkgebied van overkoepelende Zaanse parkmanagementstichting Stipaza plannen  Het noordelijk deel van Molletjesveer (circa 10 tot 15 hectare bruto) verdient een impuls. Echter, de gemeente wil dit keer graag een vastgoedbenadering in plaats van een ‘reguliere’ revitalisering waarbij de openbare ruimte wordt verbeterd. De wens voor een opwaardering moet ook vanuit eigenaar/gebruikers komen, ook zij moeten de bereidheid tonen om te investeren in het gebied.  De gemeente heeft het ‘groot onderhoud’ voor de locatie, dat oorspronkelijk voor 2018 gepland stond, naar voren geschoven. Er kan nu in 2014 worden geïnvesteerd in de locatie. Voorwaarden blijft dat ook eigenaar/gebruikers de nut en noodzaak hiervan inzien en investeren in eigen pand en kavel.  Een vijftal ondernemers wil graag actief meedenken met de herontwikkeling van dit gebied.  Doel is om van het noordelijk deel van Molletjesveer weer een economisch gezond terrein te maken, met minder leegstand. Mogelijk passen hier ook andere type functies / bedrijfsruimten bij. Eerste ideeën zijn bijvoorbeeld waterrecreatie of combinaties van wonen en werken.  Idee is om Noorderveld als werklocatie te behouden. Vraag is hoe je met grote panden van twee bedrijven om moet gaan, zeker als Meneba straks mogelijk ook leeg komt te staan.


44

levensfase

toekomstfase acties

knelpunten

eindbeeld

eindbeeld bedrijventerrein  Terrein bevindt zich (nog) in fase 2. Terrein heeft aantal herkenbare verouderingskenmerken. Gemeente wil investeren in het terrein om levensduur te verlengen, maar vraagt zich af of een herprofilering of gedeeltelijke transformatie ook niet tot de mogelijkheden behoort.  Behouden als modern gemengd bedrijventerrein, mogelijk herprofileren of transformeren door andere functies toe te staan. Revitalisering met beperkte herprofilering:  Opknappen openbare ruimte alleen gecombineerd met kwaliteitsslag private ruimte (investeren panden en kavels).  Schoon, heel en veilig.  Parkmanagement.  Kavels langs water herprofileren naar woon-werk units.  Zowel goed, redelijk als slecht lopende bedrijven op terrein.  Hierdoor relatief hoge vastgoedwaarde in fase 2, ondanks leegstand.  Combi wonen en werken kan knellen op een bedrijventerrein.  Gemengd bedrijventerrein, verlevendigt met andere functies.


45


46

4. ADVIES: HULPVRAGEN ZES CASES VERKLEUREN MET MAXIMAAL GRIJS In dit hoofdstuk gaan we in op de hulpvragen vanuit de zes cases voor verkleuren met maximaal grijs 1. Hoe op een slimme manier tijdelijke functies mogelijk maken, ondanks dat dit volgens het bestemmingsplan niet kan? Cases: Minervahaven en Cruquius gebied Kies voor Tijdelijke Andere Bestemming (TAB) Het gaat om tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) bedrijfsruimte of kavels, bijvoorbeeld ruimte voor particuliere opslag (caravans, auto’s et cetera), kunst, cultuur en recreatie. Dit zorgt niet alleen voor reuring en identiteit, maar helpt (soms) ook voor het op de kaart zetten van de locatie (marketing). Interessant is om financiers (banken, beleggers of eigenaar/gebruikers) daarbij deelgenoot te maken, immers, leegstand levert niemand iets op en leidt tot verloedering. Een tijdelijke invulling is daarom vaak wenselijk. Bij Tijdelijk Anders Bestemmen staat flexibel omgaan met tijd en ruimte centraal. Het is zeer geschikt voor gebieden die worden herontwikkeld of getransformeerd, met hoge dynamiek en veranderende functies. Bij tijdelijk bestemmen krijgt een gebied een nuttige functie maar blijft het op langere termijn beschikbaar voor toekomstige -vaak nog onzekere- functies. (Bron: Tijdelijkandersbestemmen.nl) Wijzigingsbevoegheid biedt mogelijkheden voor snelle procedure Het bestemmingsplan is het belangrijkste planfiguur voor het vastleggen van activiteiten en bebouwing met een loopduur van (minstens) 10 jaar. Voor initiatieven met een onzekere eindtoestand, of een overgangsperiode, wordt over het algemeen de tijdelijke ontheffing gebruikt. Voor tijdelijke initiatieven is deze minder geschikt, omdat deze wettelijk beperkt is tot 5 jaar. De huidige Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) biedt wel mogelijkheden om tijdelijke initiatieven, langer dan 5 jaar mogelijk te maken. In het bestemmingsplan kan, met de wijzigingsbevoegheid, een (mogelijke) wijziging van een bestemming worden vastgelegd, zonder een volledige herzieningsprocedure van het plan. Deze procedure heeft als voordeel dat Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

47

de beslistermijn kort is: circa 6 weken. Dit is veel korter dan de herziening van het bestemmingsplan. Het nadeel is dat de handhaving van de beëindiging van tijdelijke bestemmingen veel tijd en geld kan kosten, zeker als initiatiefnemers een beroep doen op het overgangsrecht. Beëindigen van tijdelijke functie met behulp van publiekrechtelijke of privaatrechtelijke sancties Voor het beëindigen van tijdelijke activiteiten kunnen overheden gebruik maken van publiekrechtelijke en privaatrechtelijke sancties.  Publiekrechtelijke sancties zijn niet altijd effectief. Als de bestemming na afloop van de afgesproken termijn is gewijzigd, kan de initiatiefnemer zich namelijk beroepen op het standaard overgangsrecht voor gebruik en zijn activiteiten voortzetten. Met het zelf verwerven van de grond kan de overheid in dat geval tijdelijke activiteiten alsnog beëindigen.  Als alternatief kunnen overheid en initiatiefnemer vooraf een privaatrechtelijke overeenkomst opstellen en vastleggen. Hierin staat onder welke voorwaarden de overheid bereid is het bestemmingsplan te wijzigen voor de tijdelijke activiteiten. Daarmee verplicht de initiatiefnemer zich om deze activiteiten te beëindigen na afloop van de afgesproken termijn. Via de civiele rechter kan het nakomen van deze overeenkomst worden afgedwongen. (Bron: Innovatienetwerk en Rijkswaterstaat, Tijdelijk Anders Bestemmen, 2012)


48

2. Hoe omgaan met ‘concurrentie’, oftewel andere locaties die zich ook richten op de creatieve sector? Cases: Minervahaven, Schinkel en Cruquiusgebied Kiezen voor juiste kwantiteit en kwaliteit: overdaad schaadt Amsterdam is, als hoofdstad van Nederland, een belangrijke broedplaats voor de creatieve sector. Deze sector groeit en heeft veelal voorkeur voor de dynamiek van de stad. Hier wordt goed op ingespeeld, door meerdere locaties aan te wijzen als vestigingsplek voor de creatieve sector. Dit zorgt er ook voor dat locaties binnen de gemeente en regio met elkaar kunnen gaan concurreren. Deels is dit gezonde concurrentie, immers, een ondernemer heeft graag wat te kiezen, maar ook hierbij geldt dat overdaad schaadt. Bij te fors aanbod aan locaties voor de creatieve sector, is het lastig om een of twee écht sterke locaties te ontwikkelen. Het risico van versnippering is dat vlees-noch-vis locaties ontstaan met net te weinig kritische massa. Net als op de andere vastgoedmarkten, geldt ook voor de creatieve sector dat enige marktstructurering wenselijk is. Enerzijds door de juiste hoeveelheid vierkante meters aan te bieden (kwantitatief), anderzijds door de het ontwikkelen van de juiste productmarkt combinaties (kwalitatief). Segmenteren van locaties om voldoende onderscheidend te zijn Om als locatie te komen tot een helder profiel met een sterk onderscheidend karakter kunnen de locaties in de Amsterdamse regio komen tot meer afstemming over de segmentering van vestigingslocaties voor de creatieve sector. Door segmentering sluiten de specifieke eigenschappen van locaties voor (creatieve) bedrijven beter aan op de vestigingswensen en –eisen van de ondernemers, waardoor de aantrekkingskracht toeneemt. Zo kunnen bedrijven behouden blijven, maar ook worden aangetrokken. Kwalitatieve segmentering van locaties maakt het mogelijk specifieke activiteiten op de ene plek wel toe te staan (zoals commerciële creatieve bedrijvigheid, met hoger percentage kantoorvloer en showroom) en op het andere niet, waardoor kan worden gestuurd op kwaliteit en locaties elkaar niet beconcurreren. Dit beleid sluit aan bij de methodiek


49

van de ladder van duurzame verstedelijking (voorheen SER-Ladder) en zorgt voor een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod om investeringen uit te lokken. Ook branding zorgt voor concurrerend vermogen Sterke branding en een onderscheidend concept voor uw locatie of enkele panden / delen van het terrein. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een sterke, opvallende naam, aantrekkelijke website et cetera. Dit zorgt voor waardecreatie; bedrijven hebben het gevoel bij iets bijzonders te horen, daarnaast heeft dit vaak ook een aantrekkende werking op bedrijven. Door een locatie sterker te profileren als de concurrentie, kunt u een voorsprong opbouwen en bedrijven aantrekken. 3. Welke combinaties van wonen en werken zijn aantrekkelijk? Is er voldoende marktbehoefte?Welke type woningen passen goed bij bedrijfsruimte? Cases: Weesp-Noord, Cruquiusgebied Randvoorwaarden voor aantrekkelijke woon-werklocatie Als eerste gaan we in op de belangrijkste randvoorwaarden voor een succesvolle woon-werk locatie. Uit analyse van meerdere succesvolle locaties voor woon-werkeenheden in Nederland zien we de volgende randvoorwaarden: 



Nabijheid van voorzieningen. Omdat het wonen een integraal onderdeel uitmaakt van een woon-werk locatie is de nabijheid van voorzieningen een cruciale voorwaarde om de aantrekkelijkheid van een locatie te verbeteren. Flexibiliteit. Klein startende en zelfstandige ondernemers zoeken laagdrempelige, goedkope, kleine en flexibele bedrijfsruimten. Tevens is er een grote variatie in de potentiële doelgroep die op zoek is naar woonwerkeenheden. Daarbij kan gedacht worden aan dienstverlenende en kantoorachtige bedrijvigheid en kleine bedrijfjes in de productie, loodgieterbedrijven en ambachtelijke bedrijven/ateliers. De grote verscheidenheid in bedrijfsactiviteiten heeft tot gevolg dat er ook een grote variatie is in de kwalitatieve woon- en werkeisen van de ondernemers. Om een zo breed mogelijke doelgroep te faciliteren is het


50







belangrijk flexibiliteit te bieden op het gebied van beeldkwaliteit, uitstraling, omvang van kavel en perceel, omvang van bedrijfsruimte, bouwhoogten, et cetera. Woonmotieven. De woonmotieven zijn doorslaggevend. Om kansrijke doelgroepen te verleiden is het daarom belangrijk dat de woonwerkeenheden naadloos aansluiten op de woon- en vestigingsmotieven van bedrijven en bewoners. Doorstarters en groeiende ondernemingen zoeken naar grotere ruimten, gescheiden van de woning, een goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid en een representatieve en professionele uitstraling. Ook is het essentieel dat de ruimtelijke opzet van een concept goede doorgroeimogelijkheden voor het bedrijf toestaat. Potentiële doelgroepen zoeken naar een overgangsgebied tussen een woonwijk en een bedrijventerrein. Sterke lokale binding bedrijvigheid. De nabijheid van toeleveranciers, afzetmarkt en zakelijke factoren bepalen de keuze voor huisvesting en locatie. Woonwerk locaties zijn voor deze ondernemers geschikte locaties. Goede bereikbaarheid. Locaties met woonwerkeenheden liggen bij voorkeur aan hoofdwegen of doorgaande wegen, hetzij aan de rand van de wijk of bedrijventerrein, dan wel op een centrale locatie.

Een aangrenzende woonwijk is een duidelijke plus voor de woonkwaliteit In de randvoorwaarden voor woonwerklocaties wordt het woonmotief doorslaggevend genoemd. De nabijheid van een (aantrekkelijke) woonwijk of woonomgeving vergroot het succes van het ontwikkelen van woon-werk eenheden. Zo kan een overgangsgebied ontstaan tussen enerzijds de werklocaties en anderzijds de woonomgeving. De woon-werkeenheden passen hier prima tussenin en vormen daarmee ook een soort buffer. Vraag naar woon-werk eenheden is beperkt Woningen met aparte ruimten voor bedrijvigheid zijn primair bedoeld voor kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers. Mede als gevolg van de economische crisis neemt de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte relatief toe. Uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2012) en uit analyse van regionale transactiegegevens blijkt dat de meerderheid van de transacties/gebruikers (al snel zo’n 60 tot Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

51

70%) op zoek is naar kleinschalige bedrijfsruimte. Binnen dit cluster vallen ook de woon-werkeenheden. Op basis van analyses van referentieprojecten in Nederland (verschillende marktonderzoeken in ondermeer Noord-Brabant, Gelderland, Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland) en analyses van de samenstelling van de bedrijfsruimtevraag naar grootteklasse en activiteit, schatten we in dat de behoefte aan woningen met werkruimte(n) zo’n 5% van de totale bedrijfsruimtevraag bedraagt. Dat betekent concreet dat er in veel gemeenten (en in de regio) wel enige vraag is naar woon-werkeenheden, maar dat het slechts om klein aandeel van de totale vraag gaat. Ook hier geldt, dat enige (regionale) afstemming gewenst is. Meerdere varianten voor woon-werk eenheden Voor woon-werkeenheden is, zoals eerder genoemd, een grote variatie aan potentiële doelgroepen. Het kan zowel gaan om meer kantoorachtige functies als om kleine productie of logistieke bedrijvigheid. Deze diversiteit in activiteiten vraagt om een breed aanbod aan concepten voor woon-werkeenheden. Zo zal voor de ene ondernemer bedrijfsruimte in of aan huis aantrekkelijk zijn, terwijl een ander bij voorkeur beschikt over een losse bedrijfshal met een woning op de kavel. In tabel 1 wordt een overzicht gemaakt van type woonwerkeenheden. Het variëren in type eenheid past goed bij een gemengd bedrijventerrein. Echter, enige clustering verdiend wel de voorkeur. Tabel 1: diverse concepten voor woon-werk eenheden woonwerk eenheid Werk in huis

oppervlakte

omschrijving

doelgroepen

Kavel: 600 – 900 m² Wonen: 300 – 500 m² Werken: 50 – 125 m² bvo

Zakelijke en persoonlijke dienstverlening, creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid.

Werk aan huis

Kavel: 700 – 1.100 m² Wonen: 400 – 600 m² Werken: 125 –250 m² bvo

Woning waarin ruimte is gecreëerd voor bedrijfsactiviteiten. Woon- en werkgedeelte zijn vaak flexibel indeelbaar. Bouwkundige eenheid met twee duidelijk gescheiden componenten: de woning en de werkruimte. Ruime woning met een opvallende garagedeur of woning met kleine bedrijfshal beneden.


52

Bedrijven in de productie en ambachtelijke activiteit.

Werk bij huis

Kavel: 1.000 – 1.500 m² Wonen: 500 – 750 m² Werken: 300 – 400 m² bvo

De werkruimte is van de woonruimte gescheiden. Bedrijfsactiviteit vindt plaats in een aparte bedrijfshal achter of naast de woning.

De woon-werkstrip

Kavel: > 2.000 m² Wonen: marktconforme oppervlakte gbo (meerlaags) Werken: 50 – 125 m² bvo

Werken in de natuur

Kavel: > 2.000 m² Wonen: 500 – 1.000 m² Werken: 50 – 250 m² bvo

De bedrijfshal

Kavel: > 2.000 m² Wonen: n.v.t. Werken: 50 – 250 m² bvo

Woningen boven werkruimtes. In de plinten op de begane grond bevinden zich werk- of bedrijfsruimtes met daarboven woningen. De woningen hoeven niet per se aan bedrijfsruimten gekoppeld te zijn. Het betreft hier landelijke woningen in randgebieden of op het platteland. Het is belangrijke dat de gebieden veel ruimte en groen hebben. Op deze locaties kunnen hoogwaardige bedrijfsruimten gecreëerd worden in combinatie met landelijk wonen. De bedrijfsruimten kunnen zowel los als aan de woning vast zitten. Grote bedrijfshal omgevormd voor kleinschalige bedrijfsruimten of ateliers. Flexibel in te delen en kan verschillende gebruikers huisvesten. Staat los van de woningen die in de buurt van de hal ontwikkeld kunnen worden.



53

Bedrijven in de sectoren handel en nijverheid. kleine technische bedrijven en Zzp’ers (timmerman, loodgieter, aannemers). Detailhandel, zakelijke en creatieve dienstverlening.

Kantoorachtige functies zoals advocaten, architecten en design- en ontwerpstudio’s.

Creatieve sectoren zoals kunstenaars, beeldhouwers, schilders, maar ook zakelijke of diensverlenende bedrijvigheid (architecten, consultancy, ict).

4. Hoe activeer je als overheid eigenaar/gebruikers bij revitalisering van een bedrijventerrein? En welke doelgroepen passen bij deze locatie? Case: Molletjesveer-Noorderveld Basis moet ‘op orde’ zijn Om eigenaar/gebruikers en vastgoedmarktpartijen te stimuleren tot investeringen op bestaande bedrijventerreinen moeten een aantal onderdelen zeker ‘op orde’ zijn. Het gaat met name om marktstructurering, meer vanuit (bestaand) vastgoed denken en er voor zorgen dat bestaande bedrijventerreinen goed onderhouden zijn.



Een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief, is de sleutel tot meer private investeringen. Daarnaast is het verstandig om op een flexibele manier om te gaan met het bestemmingsplan, zodat investeringen ook daadwerkelijk mogelijk worden


54





gemaakt. Actief accountmanagement (‘als een hotelier’) wordt daarbij gevraagd om partijen te faciliteren en te simuleren om te komen tot een succesvolle businesscase. Naast marktstructurering is (nog) meer interesse voor investeren op bestaande bedrijventerreinen noodzakelijk. Dit is anders dan anders, de meeste verdienmodellen van gemeenten en ontwikkelaars zijn immers gericht op het ontwikkelen van nieuwbouw. Dit vraagt om een cultuuromslag en meer ‘portefeuille denken’. Het portefeuille denken betekent dat vanuit een beleggingscyclus wordt gedacht over het bestaande vastgoed (of binnen de voorraad aan bedrijventerrein) en hoe dat rendeert. Vervolgens wordt gekeken welke terreinen geherstructureerd moeten worden, maar ook welke (delen van) terreinen of van welke panden er afscheid moet worden genomen. Pas daarna wordt geanalyseerd wat er aan nieuwbouw nodig is. Dit vraagt per saldo om meer energie steken in bestaande terreinen, maar ook een goede timing om op het juiste moment vastgoed te verwerven en/of terreinen te herontwikkelen. De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten goed op niveau zijn om private investeerders te interesseren voor de bestaande bedrijventerreinen. Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn belangrijk voor het uitlokken van investeringen, zeker ook bij bestaande eigenaar/gebruikers op een locatie.

Inventariseer, overleg en verleid: genereer inkomsten! Begin met het in kaart brengen van eigenaren en gebruikers, hun verwachtingen en motivatie om nu wel of niet te investeren in pand en kavel. Maak duidelijk dat de huidige uitstraling van het bedrijventerrein de kwaliteit niet ten goede komt. Maak de rol van de gemeente duidelijk: de gemeente is geen investeerder, maar denkt graag mee en biedt flexibiliteit voor investeringen vanuit het bestemmingsplan. In praktijk zien we dat veel ondernemers (nog) nauwelijks bezig zijn met strategisch vastgoedmanagement. Er is geen actieve sturing op courantheid, flexibiliteit voor de toekomst en rationele keuzen tussen eigendom, huur of lease en de fiscale behandeling van het eigen bedrijfspand. Voor ondernemers is het bedrijfspand vaak vooral een omhulsel voor het eigen bedrijfsproces en de plek om efficiënt en goed te kunnen werken. Het zicht op de huidige marktwaarde van het vastgoed en hoe deze (positief) te beïnvloeden naar de toekomst toe ontbreekt vaak. Door als gemeente samen met ondernemers te rekenen en tekenen aan vastgoed, te leren van voorbeelden elders of kansrijke samenwerkingsprojecten met collega-ondernemers te Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

55

beginnen, moeten ondernemers hun pand meer als investering en beleggingsobject zien. Een investering die up-to-date moet worden gehouden om economische veroudering en waardevermindering te voorkomen. Op deze manier worden ondernemers meer bewust van de waarde van hun pand en de instrumenten die er zijn om hun vastgoed meer aantrekkelijk te maken (en daarmee de waarde te vergroten). Zet in op slechts beperkte verkleuring De uitstraling van Molletjesveer-Noorderveld is momenteel vooral functioneel. Het terrein heeft een matige tot redelijke beeldkwaliteit. Daar staat tegenover dat er meerdere bedrijven zitten die al langdurig op de locatie gevestigd zijn. Wanneer we kijken naar de levenscyclus van een bedrijventerrein (figuur 1), valt Molletjesveer-Noorderveld in de tweede fase. Dit is de moeilijkste fase voor ingrijpen: het vastgoed heeft nog een gemiddeld relatief hoge commerciele waarde, waardoor verwerving vaak geen optie is. Investeren in kwaliteit van de openbare ruimte (infrastructuur, groen) heeft de voorkeur (en is op de locatie al grotendeels gebeurd, alleen het noordelijk deel van Molletjesveer verdient een upgrade), daarnaast kunnen eigenaar/gebruikers worden gestimuleerd tot investeren in eigen vastgoed. Juist dit laatste is nu de uitdaging voor het terrein. Gezien het aantal bedrijven dat op de locatie gevestigd is, maar ook het feit dat een groter aantal panden leeg staat, adviseren we vooral in te zetten op behoud van de bedrijfsfuncties op het terrein. Mogelijk kan in het noordelijk deel van het terrein worden ingezet op een kleine mix van functies die aanvullend zijn op bedrijfsruimte. Oftewel, bedrijfsruimte blijft de hoofdfunctie. We denken bijvoorbeeld aan het herverkavelen van panden of het opdelen van panden (in meer kleinschalige units). Box 2: kleinschalige bedrijfsruimte op verouderde bedrijventerreinen U kunt overwegen om kleinschalige bedrijfsruimte (geschakelde units) bij voorkeur toe te staan op uw herontwikkelingslocaties. Zeker voor kleinschalige bedrijfsruimte zijn bestaande bedrijventerreinen vaak een ideale locatie. Door de hoge commerciële waarde van dit type vastgoed is herontwikkelen op een bestaand terrein (financieel) realiseerbaar. U kunt overwegen om ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimte alleen nog op (een aantal) bestaande bedrijventerreinen toe te staan. Daarnaast kunt u alleen op deze terreinen perifere/grootschalige detailhandel (en mogelijk ook andere type functies als leisure, zorg of horeca) toestaan. Nog uitgeefbare bedrijventerreinen, bestemt u dan puur voor middelgrote en grootschalige bedrijfsruimte. Zo creëert u een specifieke markt voor uw bestaande bedrijventerreinen en worden deze locatie meer interessant voor investeringen.


56

Stel vooral kaders en faciliteer als gemeente… Houdt voor de opwaardering van Molletjesveer-Noorderveld rekening met een wat langere doorlooptijd. De gemeente Zaandam beschikt slechts over een beperkte grondpositie, daarbij is de gemeente min of meer afhankelijk van de bereidheid van eigenaar/gebruikers voor investeringen in de locatie. Net als bij het Cruquius werkgebied lijkt organische gebiedsontwikkeling, met een dominante rol voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de gemeente, voor de hand te liggen. Er is dan sprake van zogenaamde uitnodigingsplanologie, waarbij de gemeente op hoofdlijnen bepaalt waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn op de locatie, met het oog op de lange termijn en te beschermen van waarden. Binnen de kaders op hoofdlijnen stelt de gemeente zich uitnodigend en faciliterend op tegenover private initiatiefnemers. Zo worden partijen die willen investeren, ook uitgenodigd dit te doen en zeker niet afgeremd. Box 3: voorbeeld van ‘Speldenprikken’ Binnen een gebied zijn er een of twee gebouwen die slecht functioneren, waar structurele leegstand is, of die sterk verouderd zijn. Deze panden/gebouwen hebben een negatief effect op de omliggende panden/gebouwen. Door één of enkele ‘rotte kiezen’ te trekken ontstaat een hefboomwerking voor ondernemers om in hun panden en kavels te investeren of op te waarderen. Een gemeente kan overwegen een pand aan te kopen en het op te knappen en/of kavel te herontwikkelen, maar een optie is ook om te stimuleren dat een private partij dit te doen, mogelijk met enige subsidie of kredietverstrekking (bijvoorbeeld voor bodemsanering).

… en breng de sociaal-economische waarde van de locatie in beeld Daarnaast is het slim om de sociaal-economische waarde van het terrein in beeld te brengen, bijvoorbeeld met behulp van een EER. Zo krijgt u een goed beeld van de daadwerkelijke situatie op het terrein. Neemt naast de uitstraling en kwaliteit ook de toegevoegde waarde van het terrein af? Zo heeft u een compleet beeld van uw locatie.


57

5. Hoe zorg je er voor dat plint van een pand aantrekkelijk is voor stadsverzorgende bedrijfsruimte? Case: Schinkel Bedrijfsruimte in plint van gebouw Op bedrijventerrein Schinkel zijn al meerdere bedrijven gevestigd die actief zijn in de zogenaamde ‘creatieve industrie’. In het nieuwe bestemmingsplan is ook ruimte voor dit type activiteiten gereserveerd. Belangrijke voorwaarde vanuit de gemeente (dienst Ruimtelijke Ordening) is dat ook voor stadsverzorgende bedrijfsruimte vestigingsruimte blijft bestaan. Het Stadsdeel ziet als een mogelijke oplossing hiervoor om stadsverzorgende bedrijfsruimte te ontwikkelen in de plint van een pand, met daarboven ruimte voor creatieve bedrijvigheid. Op deze manier lijkt (her)ontwikkeling van bestaande panden ook financieel haalbaar. Stadsverzorgende bedrijfsruimte zoekt kleinschalige, flexibele bedrijfsruimte De mix van creatieve sector en stadsverzorgende bedrijfsruimte is interessant. Dit zijn functies die elkaar eerder aanvullen dan dat ze elkaar bijten. Veel activiteiten in de creatieve sector balanceren ook op de grens van bedrijfsruimte of meer kantoorachtige werkgelegenheid. Stadsverzorgende bedrijfsruimte heeft veelal voorkeur voor een kleinschalig bedrijfspand van circa 300 tot 400 m² bvo. Bij voorkeur is deze ruimte flexibel invulbaar; zo heeft in de praktijk het ene bedrijf nog enige kantoorvloer nodig voor de administratie, terwijl het andere bedrijf de hal puur voor opslag gebruikt. In de plannen wordt nu uitgegaan van een gebouwhoogte voor stadsverzorgende bedrijfsruimte van zo’n 4 a 5 meter. Voor een aantal bedrijven zal dit voldoende zijn, maar het merendeel heeft voorkeur voor een flexibelere invulling van de gebouwhoogte. Met name voor stadsdistributie of opslag is een hoger pand meer aantrekkelijk. Het concept van bedrijfsruimte in de plint lijkt daarmee minder marktconform. Daarbij is het de vraag of de creatieve bedrijven voorkeur hebben voor bedrijfsruimte op een etage boven stadsverzorgende bedrijfsruimte. Juist meer commerciële creatieve bedrijven hebben voorkeur voor een showroom of ruime entree op de begane grond. De creatieve bedrijven die voorkeur hebben aan ruimte boven een bedrijfspand, zullen dit ook vaak kiezen vanuit economisch motief kiezen (bijvoorbeeld door gunstige huurprijs).


58

We zien meer potentie in schakelen van functies, als verzamelgebouw Een meer aantrekkelijke mix van stadsverzorgende functies en creatieve bedrijven lijkt ons het schakelen van functies. De creatieve bedrijven bijvoorbeeld in een eigen kantoorachtig pand (eventueel ook met enige bedrijfsruimte/showroom) en de stadsverzorgende bedrijfsruimte in kleine geschakelde halletjes gekoppeld aan het kantoorachtige pand. Dit zou bijvoorbeeld in een ‘L-patroon’ kunnen, met het kantoorachtige pand op de kop. We schatten in dat een dergelijk concept meer aantrekkelijk is en een hogere bezettingsgraad (en daarmee verhuurbaarheid) heeft. Een oplossing is ook te denken aan ‘modern-grijs’; panden met een kantoorvloer tot 50%, aangevuld met bedrijfsruimte en/of showroom. Dit type panden is ook in meerdere gebouwgroottes te realiseren en heeft een brede doelgroep. Een oplossing om inkomsten te generen (en bedrijfsruimte voor stadsverzorgende en de creatieve sector te realiseren) kan ook zijn om te kijken naar andere mogelijkheden voor financiering/realisatie: denk aan verhandelbare rechten en/of het bouwclaimmodel. Een optie is ook om het recht op services/utilities te verkopen aan een partij om zo extra inkomsten binnen te halen (zie ook hoofdstuk 2). 6. Wat is een slimme strategie voor herontwikkeling van de voormalige Staalfabriek op Verrijn Stuart? Case: Staalfabriek Staalfabriek stap voor stap opknappen: think big, act small De Staalfabriek heeft een redelijk forse omvang. Het is lastig hiervoor een totaalaanpak te realiseren, zowel organisatorisch als financieel. Daarom is het verstandig om stapsgewijs te werk te gaan. Groot en visionair denken, maar klein handelen. Voor ieder gebouw is immers een momentum. Met gerichte speldenprikken impulsen uitdelen met als doel het verhogen van de toekomstwaarde en duurzaamheid van de locatie op lange termijn. Door te werken in kleine stappen worden de financiële risico’s verkleint. Deze worden immers in kleinere behapbare onderdelen gedeeld. Zo blijft overzicht en bijsturing mogelijk, worden kosten beter gespreid en kosten en opbrengsten dichter bij elkaar gebracht. Per onderdeel is het mogelijk om, indien nodig, nieuwe financiers te zoeken en samenwerkingsarrangementen aan te gaan. Daarnaast helpt het werken in kleine stappen om tijdig bij te sturen bij een veranderende marktvraag en kunt u ervaringen uit


59

eerdere fases gebruiken voor het optimaliseren van volgende onderdelen van de herontwikkeling van de Staalfabriek.

We adviseren u om u in eerste instantie vooral te richten op de bestaande panden, deze stap voor stap verder op te waarderen en optimaal te benutten. Dit houdt uw kosten relatief beperkt en zorgt tegelijkertijd voor opbrengsten. Juist uw bestaande vastgoed is nu aantrekkelijk voor partijen, zo merkt u in de praktijk. Opbrengsten generen is voor de Staalfabriek belangrijk om in de toekomst nieuwe investeringen te kunnen doen en de locatie weer aantrekkelijker te maken voor huurders en investeerders. Voor de Staalfabriek zijn er sowieso een tweetal kansen voor het genereren van opbrengsten:  verhuur van bestaand vastgoed aan bedrijven;  verkoop van services aan bedrijven of verkoop van rechten voor aanbieden van services/utilities aan investeerders (waaronder bijvoorbeeld ook zonnecellen op daken van de bedrijfsruimte). Bij de verhuur (of verkoop) van de panden is het belangrijk om pand voor pand te verhuren (stapsgewijs). Het is dan mogelijk om exploitatiekosten te beheersen, maar ook om een pand verder op te knappen en meer op maat te maken voor de huurder. Daarnaast kan onderscheid worden gemaakt tussen tijdelijke huurders (met een zeer flexibel contract) of langjarige huurders. Voor meer zekerheid (en een langjarig huurcontract met servicepakket) vraagt u nu al een hogere huurprijs. Dit is slim en biedt u als eigenaar meer mogelijkheden te investeren in een pand. Het servicepakket kan bestaan uit een basispakket (die wordt verrekend in de huurprijs, zoals gas/water/stroom en parkeerplekken) en een extra pakket (met bijvoorbeeld beveiliging, Handreiking ‘verkleuren met behoud van maximaal grijs’ Stec Groep, SADC en PHB aan provincie Noord-Holland 12.110

60

duurzame energie, extra parkeerruimte, kantoorruimte, draadloos internet et cetera). Zo kan optimaal op de wensen van de huurder worden ingespeeld, maar worden extra kosten ook verrekend in de huurprijs. Daarnaast is het verkopen/verhuren van bouwrijpe grond voor ontwikkeling van nieuwe gebouwen een mogelijkheid die u verkent. Echter, dit vergt een forse investering, heeft een flinke terugverdientijd en vraagt ook veel organisatie. Daarnaast beschikt de gemeente en regio over een flinke capaciteit aan uitgeefbare bedrijfskavels (en staan er flink wat verzamelgebouwen te koop of te huur in de regio). Het ontwikkelen van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw lijkt dan ook meer iets voor op langere termijn (of wanneer blijkt dat uw huidige vastgoed echt niet meer toereikend is). Juist uw huidige panden zijn onderscheidend door uitstraling, omvang en mogelijkheden. U beschikt al over een aanjager met hart en ziel: dit is belangrijk! Voor de Staalfabriek is naast een sterk en onderscheidend concept zeker ook een enthousiaste en betrokken aanjager van de locatie een cruciale voorwaarde. Dit merkt u momenteel al in de praktijk! Het gaat dan niet zozeer om een ontwikkelaar, maar om een gedreven exploitant die als gastheer en ambassadeur fungeert. Een ‘hotelier’ die bekend is met de gemeente en regio en een breed netwerk heeft. Hier valt of staat de exploitatie mee. Box 4: voorbeeld van aanjager op locatie C-Mill Een goed voorbeeld wat een bevlogen exploitant voor een terrein kan doen is C-Mill in Heerlen. C-Mill is gevormd vanuit een duidelijke visie en strategie waarbij de lokale betrokkenheid van de exploitant van groot belang is1. De ‘urbane’ functies in het gebied komen voort uit de samenwerking met de culturele actoren in Parkstad en de events die er plaatsvinden. Hierdoor heeft C-Mill de naam gekregen als ‘cultureel bedrijventerrein’. Events zijn een belangrijke motor voor de branding en herkenbaarheid van het gebied. Met de regionale cultuurondernemers vinden meerdere events op C-Mill plaats zoals Cultura Nova, DNNB-party Poppodium Nieuwe Nor, D-Day (designbeurs en -veiling) et cetera.

1

Winnaar Menzis Beste Bedrijventerrein Award 2011 (Bron: Liof Nieuwsbrief, september 2011).


61

In het ontwikkelingsmodel voor C-Mill (zie box hierboven) draaide het in de eerste jaren om de exploitatie van het bestaande vastgoed en daarna pas om de ontwikkeling van nieuw. Ook op de Staalfabriek dient het accent in de gebiedsontwikkeling niet te liggen op de ontwikkeling van gronden en nieuwe panden (vooralsnog is er in de regio een flink aanbod aan uitgeefbare kavels en bedrijfsverzamelgebouwen), maar op de exploitatie van bestaand vastgoed en dat zoveel mogelijk te gelde maken. Ten slotte: zorg voor goede en passende marketing De Staalfabriek heeft potentie om zich te ontwikkelen tot een locatie voor meerdere functies. Naast de hoofdfunctie (bedrijfsruimte voor onder meer opslag en productie), zien we ook kansen voor de creatieve sector (momenteel zijn meerdere van dit soort bedrijven in uw bestaande hallen gevestigd) en mogelijk kleinschalige horeca (het bedrijventerrein is nog redelijk monofunctioneel). Het verhaal van de hernieuwing van de Staalfabriek, en de dynamiek die de locatie (kan) uitstralen), kan nog meer gaan leven en een concreet gezicht krijgen. Marketing richt zich dan op een bepaalde sfeer in de toekomst, wat minder direct op meters en functies (bijvoorbeeld via een aantrekkelijke website, publiciteit in lokale en regionale kranten en (vastgoed)tijdschriften of het organiseren van een evenement op de locatie). Een locatie met historie waar wat gebeurt door een interessante mix van ondernemers. Investeren in de naamsbekendheid van een locatie is essentieel om de locatie ook echt succesvol voor de beoogde doelgroepen te kunnen ontwikkelen. De locatie heeft een duidelijk en onderscheidend imago nodig. Zo’n imago is niet één-twee-drie neergezet; dit vergt het bedenken van een sterk concept– passend bij de marktkansen en het DNA van de locatie – en continuïteit in de aanpak. Daarnaast is het belangrijk om actief achter geschikte gebruikers voor de locatie aan te gaan. Bedrijven komen niet vanzelf. Potentiële eindgebruikers en intermediairs worden proactief benaderd en uitgenodigd om op de locatie te komen kijken.


62

PHB en Stec Groep Joost Rutte, Frank Voorbergen, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen

Recommend Documents