naar een gebiedsgerichte aanpak voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland Stec Groep juni – november 2013
Esther Geuting en Guido van der Molen
inhoud
1.
achtergrond en doel gebiedsgerichte aanpak kantoren
2.
uitkomsten marktconsultaties regionale kantorenmarkt en expertpanel (sessie met gedeputeerde)
3.
inzetten van publiekrechtelijk instrumentarium kantorenmarkt
4.
gebiedsgerichte / financiële uitvoeringsarrangementen voor de kantorenmarkt
5.
sturingsvarianten voor de regionale kantorenmarkt voor de
provincie Zuid-Holland 6.
•
eerste aanbevelingen en ideeën vervolgaanpak kantorenmarkt
Bijlage (excel sheet): voorstel voor gebiedslabels per regio
1. achtergrond en doel aanpak kantorenmarkt
kantorenmarkt is ziek!
doel: wat willen we bereiken op kantorenmarkt? sterkere kantoorgebieden en heldere profielen heldere strategie voor groei, renovatie/herontwikkeling en transformatie/onttrekken inzetten op minder leegstand vraag accommoderen op locaties met meeste potentie gericht inspelen op wens van eigenaar/gebruiker markt in beweging brengen
herkenning voor ‘portefeuille denken’
• “van focus op nieuwbouw naar focus op bestaand”
• “zwaartepunt nog veel meer naar voorraad verschuiven” • “slechts mondjesmaat nieuwbouw toevoegen”
instemming met drie labels: ook voorkeur voor labelen in PSV 1.
Beperkte groeigebieden: uitbreiding van de kantorenvoorraad is nog mogelijk, maar slechts in beperkte mate!
2.
géén nieuwe (netto) kantoor meters!
Balansgebieden: consolidatie en verduurzaming/ herontwikkeling van de bestaande kantorenvoorraad (en daarmee geen (forse) uitbreiding van de voorraad).
3.
Transitiegebieden: Transitie/transformatie (en soms ook sloop) van de voorraad (en daarmee beperking van het overaanbod aan kantoorruimte)
naar een slimme mix…
Publiek rechtelijk
•verhandelbare rechten •herverkaveling • contracten
•inpassingsplan, vergunningen •provinciale structuurvisie
Privaat rechtelijk
Organisatorisch •convenanten •samenwerkings •overeenkomsten •fondsvorming
2. uitkomsten marktconsultaties regionale kantorenmarkt en expertpanel
deelnemers expertpanels kantorenmarkt
herkenning voor ‘portefeuille denken’
• “van focus op nieuwbouw naar focus op bestaand”
• “zwaartepunt nog veel meer naar voorraad verschuiven” • “slechts mondjesmaat nieuwbouw toevoegen”
minder meters door ‘Het Nieuwe Werken’ Kantoor als ‘meeting place’
meer flexibiliteit, minder meters • “nieuwe werken, maar ook economische crisis”
• “bij grotere transacties 30 tot 40% minder meters” • “voor kleinere partijen gaat HNW minder op” • “heeft zeker invloed op nieuwbouwbehoefte”
zelfs onderkant van bandbreedte nieuwbouwbehoefte nog fors… REO-gebied
2013-2020
2020-2030
Stec Min.
EIB. Max.
Stec Min.
EIB Max.
45.500
46.000
40.000
49.000
385.000
567.000
380.000
752.000
Midden-Holland
15.400
24.500
20.000
26.400
Regio Rotterdam
327.600
456.400
330.000
353.000
Zuid-Holland Zuid
29.400
59.700
40.000
64.300
802.900
1.153.600
810.000
1.245.300
Holland-Rijnland Haaglanden
Zuid-Holland
• “nieuwbouwbehoefte lijkt toch wel erg fors” • “bovenkant bandbreedte soms zelfs boven oplevering” • “zeker in Haaglanden met afname meters van RGD”
• “scherpe randtotalen noemen in de nieuwe PSV”
tips vanuit expertpanels voor labelen •
instemming met labelen van gebieden (en vooral meer inzicht en focus op in bestaande kantoorlocaties)
•
kies voor minder groeigebieden…
•
…én minder nieuwe meters in groeigebieden
•
kwalitatief strategische keuzes maken (Ladder voor Duurzame Verstedelijking ook gebruiken)
•
in balansgebieden alleen meters vervangen
•
snellere procedures en meedenken in transitiegebieden
•
ook echt locaties schrappen (ook in bestemmingsplan)
•
let op: binnen kantoorgebieden soms meerdere deelgebieden met ander label
‘er zijn helaas gebieden die kansarm zijn, ook voor transformatie
experts kritisch over kantoorlocaties
•
“geen locaties meer ontwikkelen zonder toekomst”
•
“er zijn locaties die nóóit gerealiseerd hadden moeten worden”
•
“herkennen ons onvoldoende in 13 Stedenbaan locaties”
•
“niet vanuit RO-denken, maar juist markt-denken”
•
“kennislocaties ook alleen voor specifieke partijen”
provinciale kantoorontwikkel, - en afwijkings locaties (vorige prov. structuurvisie)
locaties expertpanels: zeker helft minder aan groeigebieden aanwijzen
(creatieve) ideeën voor de kantorenmarkt
1. nieuwbouw alleen mogelijk maken wanneer partij achterblijvende pand verhuurd, dan wel uit markt neemt; 2. procedureel: aangeven dat provincie handelt wanneer regio’s niet binnen een jaar met visie komen die gericht is op meer marktspanning (met labels) 3. flexibele grens voor provinciale toetsing (nu 1.000 m²) 4. commissie van beleggers die –als soort welstandcie- nieuwe
plannen voor kantoren goed- of afkeurt 5. toegevoegde waarde van kantoorgebieden aangeven
3. inzetten van publiekrechtelijk instrumentarium voor kantorenmarkt
publiekrechtelijk instrumentarium voor kantorenmarkt Provincie Zuid-Holland • provinciale structuurvisie (psv) • randtotalen • 13 belangrijke kantoorgebieden • provinciale verordening • Ladder voor Duurzame Verstedelijking • reactieve aanwijzing
• inpassingsplan • proactieve aanwijzing
Ladder v DV meer als leidraad nemen
•
alleen producten en plekken met toegevoegde waarde
•
kwaliteit handen en voeten geven
•
marktmeester zijn, minder risico’s maar kansen ruimte geven
•
toets voor bestemmingsplan!
hoe planschade vermijden?
•
Wat niet kan: rauwelijks wegbestemmen
•
Cruciale begrippen ter vermijding van planschade: risicoaanvaarding (‘stilzitten’) en voorzienbaarheid
•
Eenvoudig gezegd: kon je herbestemming zien aankomen en had je voldoende tijd om op basis van het vigerende plan te handelen?
•
Kern van de opgave aan gemeenten ter vermijding van
planschade: organiseer voorzienbaarheid!
Bron: Prof. dr. ir. A.G. Bregman, 2013
aanpak voor vermijden planschade
•
Stappenplan voor het organiseren van voorzienbaarheid
•
Stap 1: Stel gemeentebreed een Krimpnota, Woon- en Leefbaarheidplan, althans een nota met een herkenbare naam vast en stel in de nota concrete stappen (wegbestemmen!) in het vooruitzicht en laat helder zijn waar dit allemaal kan gebeuren. Geef een interview.
•
Stap 2: Breng een ontwerp-bestemmingsplan in procedure
•
Stap 1 – stap 2: neem een jaar de tijd
hoe schade bij niet nakomen overeenkomst vermijden? •
Type contracten: gronduitgiftecontract, bouwclaimovereenkomst, afspraken rondom PPSgrondexploitatiemaatschappij, exploitatieovereenkomst etc.
•
Cruciaal: ook bij in stand houden planologische ruimte wordt contract overigens niet onverkort nageleefd
•
De gouden tijden zijn ook voor marktpartijen voorbij
•
Kortom: gezamenlijk probleem, biedt feitelijk handvat voor
gesprek over wijziging, temporiseren en faseren plannen en aanpassing contract •
Meer formele benadering: via artikel inzake gewijzigde omstandigheden in contract
aanpak voor vermijden schade door overeenkomst •
Resultaat: nieuwe overeenkomst, waarin nieuw programma met passende financiële afspraken zijn neergelegd
•
Tegelijk is de formele planschade dan ‘anderszins verzekerd’
•
Let dan meteen op de actuele inzichten inzake bij voorbeeld aanbesteding en staatssteun en kies de beste beschikbare route voor planologische inkadering (bestemmingsplan, structuurvisie en omgevingsvergunningen,
projectuitvoeringsbesluit Chw)
4. gebiedsgerichte / financiële uitvoeringsarrangementen
vier categorieën voor financiële arrangementen / instrumenten 1. integrale aanpak op gebiedsniveau; 2. aanvullende financieringsstromen / financiële middelen aanboren; 3. sturing op (vastgoed)markt; 4. instrumenten op niveau van pand/gebouw/individu (smeermiddel).
1&2 gebiedsontwikkeling 4.0
3. gebiedsontwikkeling 3.0: esco’s en musco’s • minder faseringskosten • meer soorten opbrengsten • ook value capturing • besparing van 15- 25%
terugverdienmodel: coördineren van ESCO levert hoge grondprijs van 6-10%
4. TAB: indirecte cash!
• waardesprong creëren door reuring in imagebuilding!
Terugverdienmodel:
• commerciële waarde +20% • OZB: 2200 euro per ha per jaar
5. bouwclaim model • Voordeel: lastige locatie herontwikkelen, tegelijkertijd
nieuwe locatie ontwikkelen; • Nadeel: geen concurrentie
tussen partijen mogelijk
•belonen met ontwikkeling elders bij lastige
herontwikkeling; risico bij marktpartij;
6. Gebieds VVE / BIZ voordelen
• lasten worden verdeeld • collectieve kwaliteitsimpuls • geen free-riders
nadelen • voldoende draagvlak nodig • lastig bij veel partijen
•gebiedsVVE een optie, zodat meer kapitaal kan worden opgebouwd
•al eerste ervaringen mee op kantoorlocaties
7. Transit Oriented Development voordelen •
vastgoed ontwikkeling koppelen aan OV ontwikkeling
•
vastgoed levert meer op
nadelen •
beperkt aantal knooppunten kiezen
•
partijen moeten precies weten wat rechten zijn
•Stedenbaan is hier een goed voorbeeld van •Ook vanuit groeikernenbeleid: Stadslijn Zoetermeer of metro (RET) in Capelle a/d IJssel en Spijkenisse
8. value capturing voordelen • waardestijging van de ontwikkeling gebruiken om de initiële investering te bekostigen • projecten met een maatschappelijk doel kunnen van grond komen nadelen • complex en lastig partijen bij elkaar te brengen (verenigen) • effecten zijn lastig te kwantificeren. • zonder stok achter de deur zijn vrijwillige afspraken moeilijker over een te komen.
•ervaring mee bij ondertunneling Sytwende (Voorburg)
9. t(r)ex: directe cash doortijdelijk exploiteren
Terugverdienmodel: rentelast verminderen, en voorkomen van verder verval
10. Tax Increment Financing (TIF) Voordelen • extra belastinginkomsten terug naar het oorspronkelijke gebied, dat genereert private investeringen en daarmee extra belastingopbrengsten • vrije besteding van extra inkomsten Nadelen • OZB in Nederland slechts beperkt
Kan zorgen voor meer vertrouwen bij Marktpartijen. Ook LIF op basis erfpacht.
11. erfpacht: helpen met financiering
• financiering voor ondernemers lastig • financiering voor overheid makkelijk • marktvraag stimuleren door aantrekkelijke financieringsvorm • indirecte korting op de grond
terugverdienmodel: win win! • kan 30 tot 50% financieringslast koper schelen • óf grondprijsverhoging van circa 15-20%
12. kantoren(sloop)fonds en/of transitieregeling Voordelen • lening tegen gunstig tarief financieren daardoor minder financiële risico’s. • opbrengsten vloeien terug naar regeling (revolverend) en zijn dus vaker in te zetten. • projecten die in de markt niet haalbaar zijn, worden nu stuk interessanter. nadelen • een deel van het risico ligt bij de publieke partijen. • beperkte marktvraag betekent dat projecten een lange doorlooptijd
stimuleren van transformatie / sloop combinatie met m2-m2 regeling mogelijk
13. vastgoedmatch Voordelen • Minder leegstand; • Tegengaan van waardevermindering vastgoed; • Tegengaan van verpaupering van de omgeving. Nadelen • geen directe ingreep, maar meer sturend in de randvoorwaarden • kost tijdsinzet en capaciteit
• Den Haag beschikt al over kantorenloods • Ook bv. Steenworp voor bestaand aanbod
14. sponsoring openbare ruimte
Voorbeeld: •Mariahoeveplein door Aegon, Den Haag; •Shell, Den Haag
• Een private partij kan tot investering in de openbare ruimte overgaan, om eigen omgeving op te waarderen, het eigendom
op de waarderen en gebied ‘sponsoren’
15. subsidie verlenen • Provincie verleent
planvormingssubsidie voor bedrijventerreinen • Mogelijk ook interessant
voor kantoren, als vliegwiel voor pivate investeringen
•interessant als vliegwiel voor ontwikkelingen •kan zaken zeker in gang zetten
•maar: opgave is vaak fors!
5. sturingsvarianten voor de regionale kantorenmarkt voor de provincie Zuid-Holland
drie sturingsvarianten voor provincie verkennen Light marktsituatie
organisatiegraad (regio)
• regio maakt programma
• regionaal plannen •Geen gebiedslabels
bestuurlijke ambitie
•Belangrijkste kantoorlocaties in PSV • niet meer nieuw bestemmen
medium
•regio maakt programma binnen 1 jaar , zo niet, dan provinciale indeling gebiedslabels •kantoor bestemming op plannen schrappen •scherpe behoefteraming •optie: herzieningsplicht
Van bottom-up naar top-down • • •
Benutten instrumentarium Financiële arrangementen Optie: pilots voor leegstand starten
heavy
•provincie maakt programma incl. gebiedslabels •herzieningsplicht voor b.plannen •bestemming vastgoed schrappen •inpassingsplan opstellen (samen) •forse planreductie
#
arrangement
1
light
medium
heavy
Verhandelbare ontwikkelingsrechten
0
0
+
2
Stedelijke herverkaveling
0
+
+
3
Esco’s en Musco’s
0
+
+
4
Tijdelijke Andere Bestemming (TAB)
+
+
+
5
Bouwclaim model
0
0
+
6
GebiedsVVE
+
+
+
7
Transit Oriented Development
+
+
+
8
Value Capturing
0
+
+
9
T(r)ex
+
+
+
10
TIF / LIF
0
+
+
11
Erfpacht financiering
+
+
+
12
Kantoren(sloop)fonds
0
0
+
13
Vastgoedmatch
+
+
+
14
Sponsoring openbare ruimte
+
+
+
15
Subsidie
+
+
+
variant 1: regio aan zet (light)
1.
2.
regio’s maken kantorenprogramma •
planningsopgave (kwantitatief en kwalitatief)
•
fasering
•
transformatieopgave / sloop / vervanging
regio’s wijzen in overleg met provincie de groeigebieden
aan 3.
provincie staat geen nieuwe ruimte meer toe voor kantoormeters (nee, mits-aanpak)
4.
starten van (tien) pilots in provincie Zuid-Holland voor transformatie/sloop (mogelijk met subsidie)
5.
regio’s streven naar planreductie en afname meters
6.
‘lichte’ arrangementen uitrollen per regio
rol voor de provincie (light)
•
adviseren en informeren van regio’s
•
heldere richtlijnen voor regionale kantorenstrategie
•
pilots starten voor transformatie / subsidie
•
plancapaciteit in beeld (geen toevoegingen meer)
instrumentarium •
geen gebiedslabels in de PSV / verodening
•
belangrijkste kantoorgebieden in PSV noemen
•
maximale regionale randtotalen benoemen in PSV
•
reactieve aanwijzing mogelijk (planreductie)
•
monitoren van plancapaciteit en aanbod
variant 2: stok achter de deur (medium)
1.
2.
regio’s maken binnen een jaar actualisatie kantorenprogramma •
planningsopgave (kwantitatief en kwalitatief)
•
fasering
•
gebiedslabels per kantoorlocatie
•
transformatieopgave / sloop/ vervangingsopgave
Indien niet lukt binnen jaar: dan hanteert provincie eigen indeling van programma en labels (ook in PSV)
3.
provincie staat geen nieuwe ruimte meer toe voor
kantoormeters (nee, mits-aanpak) 4.
starten van (tien) pilots in provincie Zuid-Holland voor transformatie/sloop (mogelijk met subsidie)
5.
keuze maken uit meerdere arrangementen voor aanpak kantorenmarkt (aansluitend bij gebiedslabels)
rol voor de provincie (medium)
•
regionaal programma voor planopgave, fasering, gebiedslabels en transformatie maken (stok achter de deur)
•
pilots starten voor transformatie / subsidie
•
plancapaciteit in beeld (geen toevoegingen meer)
Instrumentarium •
gebiedslabels in de PSV / verordening (na een jaar)
•
belangrijkste kantoorgebieden in PSV noemen
•
scherpe bandbreedte regionale randtotalen benoemen in PSV
•
reactieve aanwijzing gebruiken voor planreductie
•
eventueel: inpassingsplan maken met gemeente/regio
•
monitoren van plancapaciteit en aanbod
variant 3: provincie aan de bak (heavy)
1.
2.
provincie hanteert huidige kantorenprogramma per regio •
planningsopgave (kwantitatief en kwalitatief)
•
fasering
•
gebiedslabels per kantoorlocatie (op basis expertpanels)
•
transformatieopgave / sloop/ vervangingsopgave
provincie staat geen nieuwe ruimte meer toe voor kantoormeters (nee, mits-aanpak)
3.
starten van (tien) pilots in provincie Zuid-Holland voor
transformatie/sloop (mogelijk met subsidie) 4.
keuze maken uit meerdere arrangementen voor aanpak kantorenmarkt (aansluitend bij gebiedslabels)
5.
Provincie zet zeer scherp in op planreductie (voorzienbaarheid)
rol voor de provincie (heavy)
•
programma voor planopgave, fasering, gebiedslabels en transformatie compleet hebben
•
pilots starten voor transformatie / subsidie
•
plancapaciteit in beeld (geen toevoegingen meer)
Instrumentarium •
gebiedslabels in de PSV / verordening (inclusief kaart)
•
belangrijkste kantoorgebieden in PSV noemen
•
scherpe bandbreedte regionale randtotalen benoemen in PSV
•
reactieve aanwijzing gebruiken voor planreductie
•
inpassingsplan opstellen voor transitielocaties
•
monitoren van plancapaciteit en aanbod
advies voor provincie en regio’s: kiezen voor medium variant Waarom? •
regio’s mogelijkheid bieden voor actuele visie en reactie op labels en gebiedsgerichte aanpak
•
gebiedslabels nog meer op maat (extra analyse)
•
aantrekkelijk bestuurlijk proces
•
sluit beter aan bij huidige sturingsfilosofie
•
vergelijkbaar met aanpak voor woningmarkt
•
sluit grotendeels aan bij wens vanuit marktexperts
•
op zoek naar meest optimale verdeling van opgave (naast markttechnisch, ook ruimtelijk/financieel)
6. eerste aanbevelingen en ideeën voor vervolgaanpak kantorenmarkt
aanbevelingen / ideeën voor provinciaal beleid (1/3) 1. Maak duidelijk wel deel van nieuwbouwbehoefte ‘vernieuwbouw’ van bestaande kantoren betreft of zet in op (en
stimuleer) op de ‘vernieuwbouw’ van zeker een derde van de behoefte (op basis van EIB raming); 2. Hanteer in nieuwe structuurvisie naast randtotalen voor nieuwbouw, ook randtotalen voor onttrekking van kantoormeters (en voorkom op deze manier verdere groei van de voorraad); 3. Kies voor jaarlijkse monitoring van plancapaciteit, aanbod, oplevering en onttrekkingen; daarnaast zeker ook elke 2 jaar de nieuwbouwbehoefte monitoren (én presenteren op uw website). 4. Maak een nulmeting voor de plancapaciteit en hanteer deze lijst als maximale plancapaciteit (er is geen ruimte voor nieuwe plannen, mits….)
aanbevelingen / ideeën voor provinciaal beleid (2/3) 5. Maak een concrete uitwerking van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor de regionale en provinciale kantorenmarkt;
6. Overweeg een herzieningsplicht voor bestemmingsplannen op kantoorlocaties met plancapaciteit op kansarme locaties zonder toekomstpotentie (selectie uit de transitie/balansgebieden) 7. Start / stimuleer enkele concrete pilots voor transformatie van kantoorlocaties, samen met marktpartijen en gemeenten; hanteer daarvoor de planvormingssubsidie ook voor kantoorlocaties en stimuleer gemeenten en regio’s om te komen tot een slimme, innovatieve (proces)aanpak ter voorkoming van leegstand; 8. Maak bij volgende herzieningen van (regionale) kantorenvisies duidelijk welke onderdelen/onderwerpen zeker aan de orde moeten komen en wat uw verwachtingen zijn;
aanbevelingen / ideeën voor provinciaal beleid (3/3) 9. Zet in op meer ‘portefeuille denken’ bij regio’s en gemeenten, begin bij het scherp in beeld brengen van bestaande
kantoorlocaties op basis van economisch presteren, bijvoorbeeld met behulp van een economische effect rapportage (EER) 10. Organiseer een inspirerende werkbijeenkomst / congres voor (kantoor)gemeenten in uw provincie, waarbij ‘leegstand’ en kennis uitwisselen centraal staat. Maak daarbij een overzicht van ‘best practices’ in uw provincie, maar ook elders. Dit overzicht kan worden uitgebouwd tot een database met concrete ideeën ter voorkoming van leegstand. Mogelijk kan de discussie omtrent leegstand ook breder worden gevoerd, mogelijk samen met retail en maatschappelijk vastgoed. Zo komt ook het onderwerp ‘kantoren’ meer op de provinciale agenda.
vragen?
Esther Geuting
[email protected]
Guido van der Molen
[email protected]
tel. 026 751 41 00 www.stec.nl
