Denk mee met de vernieuwers! De woningmarkt is aan het kantelen. Er is meer gaande dan een financiële crisis. Er is een transitie gaande. De woningmarkt werd gedomineerd door schaarste. We zijn op momentum gekomen waar, naast de woningmarkt, meerdere maatschappelijke vraagstukken elkaar kruisen als, een groei in zorgkosten, de pensioenopbouw, de vergrijzing, de energiewende en de emancipatie van de klant onder invloed van de informatie technologie. Deze brengen we binnen Lincubator in verbinding met de beweging op de woningmarkt. Met als doel: Hoe houden we wonen prettig en betaalbaar nu en in de toekomst voor de lagere en middeninkomens?
Het initiatief Lincubator Lincubator is ontstaan vanuit de koplopersgroep voor ketensamenwerking bestaande uit vijf ontwikkelaars/bouwondernemingen en vijf woningcorporaties, te weten AM, Ballast Nedam, BAM Woningbouw, Dura Vermeer, Era Contour, de Alliantie, Eigen Haard, Havensteder, Portaal en Ymere. Deze groep ziet de noodzaak om voor ketensamenwerking in de bouw een versnelling in te zetten. Daarom hebben zij vijf pioniers een jaar lang vrijgespeeld om nieuwe businessmodellen voor de woningmarkt te ontwikkelen. De markt van nu vraagt om baanbrekende vernieuwing. De noodzaak is om op korte termijn tot nieuwe concepten en producten/diensten voor woningmarkt te komen die passen bij de behoefte en de mogelijkheden van de consument van morgen. Lincubator heeft tot 1 november 2013 de tijd om deze nieuwe modellen te ontwikkelen.
Hoe realiseer je een verfrissende blik? Innovatie vraagt om out of the box denken. Dit wordt gestimuleerd door met innovatieve bedrijven te praten buiten de branche. Maar bovenal gaat het om het gesprek met de klant aan te gaan, te kijken naar de opgave van morgen, oog hebben voor trends en buiten de gebaande kaders te denken. Bestaande regelgeving is daarbij niet kaderstellend. We zijn ons er echter van bewust dat we systeemfouten niet kunnen oplossen. Deze kunnen alleen geëlimineerd worden door “het systeem”. Randvoorwaarde voor succes is dat de oplossing moet aansluiten bij de wensen van de klant. Het moet uitgaan van een positive incentive voor de klant. Het vraagstuk is daarbij zo divers en breed, mede door de geografische differentiatie (Groningen is geen Amsterdam) dat het een cocktail wordt van nieuwe initiatieven. Hierbij presenteerden Lincubator de eerste prille concept modellen, de ruwe diamanten die met klanten en diverse expertpannels als de parallelsessie worden fijngeslepen.Wat werkt wel en wat werkt niet? Hoe kunnen de concepten verbeterd worden en wat ken je al? Dit waren vragen die de revue passeerde tijdens de parallelsessie. Er is enthousiast en kritisch gereageerd. De concepten worden nu verder uitgewerkt en getoetst met klantenpanels. Na de uitwerking is het aan de branche ze op te pakken en verder te brengen. Innovatie is daarbij geen momentum, maar zal onderdeel moeten worden van een bedrijfsfilosofie. Ofwel “a way of life”. Er volgt een overzicht van de opgaven en soms verbazend eenvoudige antwoorden.
De Lincubator opdracht: De samenleving verandert snel maar de woning sector niet. We zien een grote transitie op het vlak van o.a. energie, duurzaamheid, zorg, pensioen, demografie, ICT en technologie. Deze heeft ook een erg grote impact op de (toekomstige) woningsector en wordt beschouwd als belangrijker dan de huidige crisis. • De huidige business modellen lopen vast en zorgt voor een enorme omzet daling.
• Aanbod en vraag zijn in onevenwicht en moeten evolueren van aanbod naar vraag gedreven. • Door de toegenomen concurrentie rijzen er vraagtekens over het bestaansrecht van bouwondernemingen en woningcorporaties
Daarom wil Lincubator revolutionaire, onderscheidende producten/diensten ontwikkelen rond de volledige woonbehoefte (koop, huur, andere dienstverlening, lease, verzekering, abonnement, etc.), dit om oplossingen te bieden aan de lage en midden inkomens die niet zelf in de huidige of toekomstige woonbehoefte kunnen voorzien of anders willen wonen. We denken hierbij aan de ᾿Nederlandse῀ klant.
Aan de te ontwikkelen mini new business cases worden de volgende voorwaarden gesteld: 1. De producten/diensten moeten een een positieve drive hebben. 2. De activiteiten moeten niet noodzakelijk passen binnen de huidige strategie van de founding parents. 3. Ze moeten in staat zijn om zelfstandig te kunnen functioneren. 4. Ze moeten heel simpel, transparant en bereikbaar zijn voor de klant. 5. Ze moeten een invulling geven aan een ᾿wanna have῀ gevoel bij de klant. De marktintroductie vindt plaats op korte termijn (voor eind 2015) voor 3 cases en lange termijn (2018 – 2023) voor 5 cases. Bovendien moeten de korte termijn producten/diensten bijdragen aan de gedachten van de lange termijn ideeën.
Van een aanbod- naar een vraaggestuurde markt: We komen uit een verleden van een grote schaarste en een problematisch kwaliteitsniveau (waaronder de naoorlogse woningen) op de woningmarkt. De afgelopen 20 jaar is daarvoor een inhaalslag ingezet. Grootschalige uitleggebieden zouden een antwoord moeten geven op deze schaarste en de herstructurering in de naoorlogse wijken zouden een einde moeten maken aan de eenzijdige slechte kwaliteit in de sociale probleemwijken. Woningen waren slecht geïsoleerd, waren te klein en er was geluidsoverlast. Zonder dat we het beseft hebben zijn we in 2010 aan een gedenkwaardig moment voorbij gegaan. Het aantal huishoudens was in 2010 gelijk aan het aantal woningen. De inhaalslag in schaarste is hiermee gehaald. Tijdens de inhaal periode hebben we echter wel een knelpunt gerealiseerd in de vraagkant. De opgave van de toekomst staat in het teken van het beter beantwoorden van de kwalitatieve vraag, het anticiperen op de demografische groei in de toekomst en de vervangings opgave. Daarnaast is er een achterstand in de renovatie opgave en ligt er een kans in de transformatie van kantoorruimten of andere leegkomende gebouwen (winkels en verzorgingshuizen). De focus ligt daarbij op het binnenstedelijk gebied.
De opgave naar de toekomst Tot 2040 groeit het aantal huishoudens met 1 miljoen, mede onder invloed van de sterke vergrijzing. Dit komt uit op een gemiddelde aanvullende productie (zonder vervangingsvraag) van 37.000 woningen per jaar. Tweederde van deze vraag bestaat uit eenpersoons huishoudens. Daarna treed er een krimp van het aantal huishoudens op. Door een trek naar de stad zal er regionaal grote verschillen optreden in de woonvraag. Het lineair doortrekken van de productie, (uitgaande van een exploitatietermijn van 50 tot 100 jaar) zal niet verstandig zijn en een gezonde
woningmarkt op termijn in gevaar brengen. Dit biedt kansen voor nieuwe verdienmodellen met o.a. nieuwe exploitatie termijnen als de tijdelijke verplaatsbare woning, de uitbouwwoning, de krimpwoning of de recycle woning. De opgave voor de aanbieders is flexibiliteit, met als doel om optimaal en snel tegemoet te kunnen komen aan de woonwensen van de klant.
Idealiter zal er een regionale thermometer ontwikkeld worden (zonder politieke wensscenario’s) welke onder regio’s afgestemd worden, voor de ontwikkeling van de vraag. Er wordt gezocht naar flexibele en tijdelijke woonvormen welke piekmomenten, bijvoorbeeld in de vergrijzing kunnen opvangen en wordt de typologie van de regionale woningmarkt afgestemd op de vraag. Optimaal anticiperen op de marktvraag betekent inzicht in de marktontwikkeling en hierop anticiperen. In basis komt dit neer op inzicht krijgen in de woonbehoefte van klanten in alle levensfasen. Dus niet alleen bij een wooncarrière uitgaan van groei, maar ook van teruggaan in ruimte . Partijen die niet participeren op deze verandering worden rechts ingehaald door nieuwe partijen zoals IKEA en worden de dinosaurussen van de woningmarkt. Voor beleggers en corporaties ligt hier een kans. Het CONCEPT: WIJKCARRIÈRE ABONNEMENT biedt hierop een antwoord. Binnen het wooncarrière abonnement biedt de corporatie de klant zekerheid in huurprijs en passende woonkwaliteit gedurende zijn hele leven. Let wel, dit vraagt om het denken met de klant en niet voor de klant en een anticiperend vermogen van organisaties op de vraag. Het CONCEPT: DE FLEXIBELE WIJK creëert door het loskoppelen van het gebouw van de grond voor corporaties en beleggers de mogelijkheid de wijk flexibel mee te laten bewegen in de woonwensen van bewoners. Constructies als lease, als grondeigenaar het gebouw huren, de verplaatsbare of de wegwerpwoning worden realiseerbaar, overeenkomstig het campingmodel.
De woningmarkt op slot De afgelopen decennia hebben we de woningmarkt op slot gezet. Door de schaarste in de markt, de vrijgevigheid van banken en de fiscale aftrekbaarheid van de rente zijn koopwoningen in prijs explosief gestegen. Momenteel zijn we op retour, met de bijkomende effecten. Op de koopmarkt kan de klant niet of zeer moeilijk financieren. Of door de dalende prijzen durft men niet te kopen. En de recent gekochte woningen tegen te hoge hypotheken staan voor een groot deel onder water. Met de daarbij komende financiële ellende bij noodzakelijke verkoop door scheidingen of verlies van baan. Daarnaast zit in een groot deel van de sociale huurwoningen de verkeerde inkomensgroepen welke echter niet kunnen doorschuiven omdat er in het middensegment geen aanbod aanwezig is. En daarbij wordt men ontmoedigd doordat men bij verhuizing de historisch gegroeide rechten op een lage huur zal verliezen. De gewenste huur aanpassing gebaseerd op rendementen houdt de markt in zijn greep. En de positive incentive voor de klant is onvindbaar. De inkomensafhankelijke huurverhoging is daarbij een eerste stap in de correctie. Het CONCEPT:BUREAU DOORSTROMING zorgt dat de de markt weer in beweging komt doordat verhuisgedrag wordt beloond. In de huurmarkt blijven de verworven kortingen in stand, men kan weer verhuizen zonder honderden euro’s duurder uit te zijn door het optrekken naar maximale huur. De nieuwe instroom betaald daarbij de gemaximaliseerde sociale huren. Het CONCEPT: AANGEKOCHT BEZIT anticipeert op de recente grote schaarste in huuraanbod voor de middeninkomens en de vastgelopen kopersmarkt. Dit wordt opgevangen door een nieuwe laag rendements beleggingsportefeuille op te zetten. Door het opkopen van bestaande woningen kan sneller dan door langzame nieuwbouw projecten geanticipeerd worden op de vraag van de middeninkomens en
daar net boven. Daarbij kan aansluiting gezocht worden op de markthuurwoningen binnen deze prijsklasse van de corporaties waardoor meegelift kan worden op de frontoffice verhuuractiviteiten en backoffice onderhoudsactiviteiten.
Vraag en aanbod op de woningmarkt Het regionaal en gemeentelijk toewijzingssysteem is onoverzichtelijk voor de klant. Het zoeken naar een woning of alle andere ruimten met een dak om in te wonen (zoals garage, kamer, zorgtehuis, atelier of moestuin) is lastig. Op geen enkele website staat het volledige koop- en huuraanbod. Daarnaast is het zo weergegeven dat je het niet goed met elkaar kunt vergelijken op prijs, omvang, voorzieningen, etc. Gemeenten hanteren verschillende toewijzingssystemen waardoor de keuzevrijheid van de klant belemmerd wordt. Is dit in het belang van de klant? Het CONCEPT: ALLES ONDER EEN DAK is een website waar al het vraag- en aanbod van ruimte overzichtelijk en transparant is weergegeven. En waarbij op specifieke kenmerken zoals maandlasten, sociale omgevingskenmerken of woningkenmerken een match gezocht kan worden.
De vergrijzing De komende jaren komt er een grote vergrijzingsgolf op ons af, het aantal senioren boven de 65 zal verdubbelen. De werkende bevolking zal echter gaan krimpen. Dit zal een grotere aanspraak maken op de zorg, zowel financieel als in personeel. Daarnaast worden we door de overheid gestimuleerd langer thuis te blijven wonen, waardoor meer zorg aan huis plaats gaat vinden. Aanvullend hierop wordt het zorgpakket verder uitgekleed. Meer en meer zal aanspraak gedaan worden op mantelzorg als het gaat om de basisbehoefte van de patiënt, zoals eten, sociale interactie en schoonmaak. Er vindt een verschuiving plaats van de AWBZ middelen naar de WMO (gemeente) middelen. Deze ontwikkeling vraagt om meer beschikbaar personeel, wijkzorgkantoren met een voorzieningengebied, om meer mantelzorg activiteiten (o-lijns zorg), door een versobering van het 1-lijns zorgpakket en een woonsituatie (nieuwe en bestaande woningen) welke past bij een zorgsituatie. Het CONCEPT: IK BLIJF IN DE WIJK zorgt ervoor dat senioren langer thuis kunnen blijven wonen. Door WMO, AWBZ en corporatie budgetten te bundelen wordt door een brache-overscheidende samenwerking op een financieel aantrekkelijke wijze een opname in een verzorgingshuis vermeden. Idealiter wordt deze kostenbesparing teruggegeven aan de klant. Om de zorg in de toekomst betaalbaar te houden wordt het basispakket uitgekleed. Indien je extra zorg in wilt kopen zal dat met eigen vermogen moeten gebeuren. Veel vermogen zit opgeslagen in afbetaalde woningen. In het CONCEPT:KNIBBEL KNABBEL HUISJE koopt het pensioenfonds je woning op zodat je vermogen wordt vrij gespeeld. In feite ga je van koop naar huur zonder te verhuizen.
Prettig wonen In de klantgesprekken is duidelijk geworden dat het in de kern bij de klantbehoefte gaat om drie elementen: -zekerheid en duidelijkheid, met betrekking tot betaalbaarheid, huisvesting en veiligheid, -het ontzorgen/gemak, met betrekking tot logge instanties, regelgeving en overzicht en -zelfbeschikking, meer zelfsturing in woning en wijk
Zekerheid en duidelijkheid
We maken het wonen vaak nodeloos ingewikkeld met het idee dat het in belang van de klant is. Voorbeelden hiervan zijn de marktwerking in de zorg- en energiewereld met onleesbare facturen en de jaarlijse opgave tot oversluiten, subsidies, WMO maatregelen welke per gemeente anders zijn, de huursubsidieregeling en het toewijzingssysteem, onoverzichtelijke energie investerings- paketten of lastige procedures voor het aanpassen van de woning of de ingewikkelde nieuwbouw regelgeving. Dit is slechts een kleine greep. De klant, huurder of koper, wordt geacht een expert te zijn op vele vlakken. Uit ervaring weten we dat dit niet de situatie is. Ze weten vaak niet van voordelen, doen verkeerde aannames of zien door de bomen het bos niet meer. We kunnen de klant meer zekerheid en gemak geven. De kennis in het wonen en het huis- houdboekje kan verbeterd worden en daarmee kan de kwaliteit van wonen en de betaalbaarheid verbeterd worden. Zo maken we wonen eenvoudiger. Het CONCEPT: DE WOONKENNIS WINKEL is een onafhankelijk fysieke en digitale winkel. Daar vindt je alle informatie over woonvraagstuken onder een dak. De klant kan optimaal gebruik maken van zijn mogelijkheden.
Zelfbeschikking De klant heeft de behoefte aan meer zelfbeschikking. Het wonen gaat over de woning, maar stopt niet bij de voordeur. Sterker nog, de sociale omgeving is vaak belangrijker dan de woning zelf. En als het gaat om in de wijk wonen gaat het om “connected” zijn, door invloed uit te oefenen, keuzes te kunnen maken, een sociaal netwerk op te bouwen, erbij horen en verschil te kunnen maken. Deze ontwikkeling wordt naar verwachting verder versterkt door een aantal trends als een terugtrekkende overheid waardoor mantelzorg belangrijker wordt, de behoefte zelfstandig te wonen maar niet alleen, het minder belangrijk worden van bezit en meer te delen zoals bij PEER to PEER. In het CONCEPT: WIJ CREËREN DE BUURT wordt de regie bij de bewoners in de buurt gelegd. Bewoners maken de wijk en bepalen wat er gebeurt. Ondernemerschap, zelfredzaamheid en wijkbinding wordt gestimuleerd. De overheid en de corporatie vervult daarbij een faciliterende rol. Voorbeelden hiervoor zijn de TRUST van burgerbestuur, de wijk VVE of de wijkvereniging. Gemak In bestaande processen van bouwen en beheren zijn klanten afhankelijk van grote, logge en soms bureaucratische organisaties. Hierin kan verandering optreden als het CONCEPT:3D PRINTEN zijn uitwerking krijgt in de bouw. Hierbij kan de klant zonder tussenkomst van aannemer eenvoudig en snel zijn eigen woning bouwen.
De opkomst van de smartphone technologie geeft kansen. Het gaat hierbij niet om zorg, maar om gemak, kennis en beleving. Voor het bestaan van de smartphone waren we ons niet bewust van het gemak wat we daaruit zouden krijgen. Veel van ons kunnen al niet meer zonder. Het CONCEPT CLOUD LIVING is je huis in je digitale leven. Het is je hulp, maatje en coach om de dagelijkse beslommeringen te organiseren.
Betaalbaarheid Tijdens de klantenpanels zijn er diverse inzichten naar voren gekomen over de betaalbaarheid. De betaalbaarheid bestaat uit een tweetal componenten. De beschikbare inkomsten en de prijs van het verblijf (de bruto woonlasten). De huidige trend is dat de bruto woonlasten gestaag aan het stijgen zijn, door de aanpassing in de huurwet, de recente BTW verhoging, de groei in energielasten, en de prijsstijgingen in andere opslagen als rioolbelasting, aanslag WOZ ed. Daarnaast zijn tevens de
zorgkosten aan het stijgen. Daarentegen worden de lonen gematigd en de werkeloosheid stijgt naar een historisch hoogtepunt. Dit naast de eerder beschreven doelgroep welke zijn woning met een restschuld zal moeten verkopen. Corporaties zijn in het leven geroepen om huisvesting te bieden aan degene die dat niet binnen de reguliere woningmarkt kunnen. Maar nu worden hele gezinnen of senioren uit huis geplaatst als ze de huur (tijdelijk) niet kunnen betalen. Maar zijn ze daarvoor niet in het leven geroepen? 1 miljoen van de Nederlandse huishoudens leeft onder de minimumgrens, daarvan zijn 300.000 kinderen. Maar ook modaal en 1,5 modaal komt momenteel in de financiële problemen door een gebrek aan budgetkennis en aangegane betalingsverplichtingen, of een wijziging in de inkomenssituatie. Het CONCEPT: NATIONALE HUURSPAAR/GARANTIE is een woonspaar/verzekering om tijden van drastische inkomens schommelingen te overbruggen. Om de zorgkosten te drukken kan gezond wonen gestimuleerd worden. In het CONCEPT:GEZOND WONEN BETAALT ZICH UIT door gezonder te leven en een gezondere omgeving worden de zorgkosten en daarmee je zorgpremie verlaagd. Je bespaard per maand voor goed, lees gezond gedrag. Bij de huur of koop van een woning heeft men doorgaans geen volledig inzicht in de bruto woonkosten, ofwel de prijs van het verblijf. Daarnaast kunnen deze in de loop der jaren veranderen. In het CONCEPT: ALL-INCLUSIVE WONEN kun je wonen voor een vast bedrag per maand; all-incusief. Je weet precies wat je maandelijks kwijt bent. Een van de belangrijkste componenten naast de hypotheek/huurlasten is de energierekening. Deze heeft de afgelopen jaren een gestage stijgende lijn laten zien. Vooral de energiekosten zijn verhoudingsgewijs sterk gestegen. In het CONCEPT ENERGIEMAATSCHAPPIJ ALS INVESTEERDER worden woningen energiezuiniger gemaakt en wordt zekerheid gegeven over de energielasten op lange termijn door het aantrekken van een energiemaatschappij als investeerder. Hierdoor blijven de ALLINCLUSIVE woonlasten lager en verbeterd het wooncomfort.
Financiering: Financiering is nu en zal in de toekomst een ander speelveld hebben dat dat we jaren gewend waren. De financiële crisis zal zijn sporen nalaten en de komende decennia zullen in het teken staan van de hand op de knip en het weer in evenwicht brengen van de bankreserves en overheidsreserves. Financiering van een aankoop is daardoor moeilijk te krijgen en voor de klant is het onduidelijk welke criteria hiervoor gelden. Het CONCEPT WOONBANK financiert alleen woningen met hypotheekgeld, is transparant, geeft snel duidelijkheid en werkt met een marktconform tarief. Het CONCEPT FINANCIERING ZONDER BANKEN is een micro-credit constructie op wijkniveau waarbij de particuliere spaarder de uitgaande financiering lokaliseert aan een wijk.
De opgave voor bedrijven in de woningbranche De huidige crisis wordt gedomineerd door kostenreductie, efficiëntere proces modellen en bezuinigingsronden. Innovatie is echter meer dan een verbetering van bestaande structuren. Het is randvoorwaardelijk voor succes. Het vraagt om visie en leiderschap om de dingen radicaal anders te gaan doen dan we gewend zijn. Anders ingericht bestuursleiderschap gericht op diversiteit waarbij de meerwaarde wordt gerealiseerd door een differentiatie in leeftijd, cultuur en gender. Voorbeeld hiervoor is ABNAMRO dat gelooft in diversiteit als ingrediënt voor succes. Een transparant agendastellend vermogen waarbij pijnlijke vraagstukken als bestaansrecht, schaalgrootte van bedrijven of de relatie met de klant bespreekbaar en anders ingericht worden. De toekomst ligt in een meer faciliterende dan dominerende houding waarbij de klant weer zeggenschap krijgt en niet
aan het einde van de keten zit. Daarbij hoort een focus op lange termijn exploitatiewaarde in tegenstelling tot korte termijn winstdoelstelling. Maar hoe past dit bij de korte termijn politieke agenda en bestuursrollen van financiële instellingen waar winst een belangrijkere weegcomponent is dan risicobeheersing? Bedrijven in de toekomst zullen zich gaan onderscheiden in prijs, reputatie en transparantie. Mede door de “open” oordeelsvorming van klanten via het internet, zal windowdressing slechts vitrage zijn. De netwerkorganisatie heeft de toekomst. Innovatie kan excellereren door kennisdeling in de keten. Innovatie en klantrelatie als basis van een bedrijfsontwikkeling........ Voortdurend en sneller vernieuwen is de kurk waar je onderneming op drijft.
De concepten staan op onze website www.lincubator.nl Omdat het nog ruwe concepten zijn zullen deze de komende periode worden aangepast en fijngeslepen. Voor de meest recente versies, zie onze webtie.
