Uw Utrecht Een overzicht van de resultaten
Woonwensenonderzoek regio Utrecht Een initiatief van BPD en Rabobank Utrecht
Waarom dit onderzoek? Utrecht groeit flink door. Zowel economisch als demografisch. Het logische gevolg is een duidelijke vraag naar méér woningen. De woningprijzen stijgen intussen hard: in de gemeente Utrecht vorig jaar met 6,7%, tegenover een Nederlands gemiddelde van 2,8%. De stad en regio tellen samen nu circa 340.000 huishoudens; 26.000 méér dan er woningen zijn. Kortom: een indicatie van schaarste. Niet alleen qua aantal woningen, ook in de kwaliteit ervan. Mede daardoor stokt de doorstroming. Om te komen tot een woningaanbod dat aansluit op de behoeften in de markt, is inzicht nodig in de wensen van de woonconsument. Daarom hebben BPD en Rabobank Utrecht 1.790 inwoners uit de stad en regio Utrecht uitgebreid aan het woord gelaten. Zij gaven
Eric van Winsen (directeur BPD - regio Noord Oost & Midden) 2
aan wat hun huidige woonsituatie is en wat hun wensen voor de (nabije) toekomst zijn – wat er gebouwd moet worden, voor wie en waar. Naast het consumentenonderzoek is met diverse experts gesproken, heeft er een paneldiscussie plaatsgevonden en is voorafgaand uitvoerig deskresearch verricht. De uitkomsten hiervan vatten we in deze publicatie ‘Uw Utrecht’ kort voor u samen. Wat heeft het onderzoek opgeleverd? Veel kennis waarmee we het bestaande beeld van de woningmarkt helder kunnen onderbouwen. Maar ook nieuwe inzichten waarover we graag met alle betrokkenen in gesprek gaan. Om samen te komen tot antwoorden op de uitdagingen van de toekomst.
Ronald van Maldegem (directeur Particulieren Rabobank Utrecht)
Het onderzoek 173.000 huishoudens
171.000 huishoudens
De gemeente Utrecht kent circa 173.000 huishoudens. Van de 1.790 respondenten wonen er 900 in de gemeente Utrecht. De regio heeft 171.000 huishoudens. In totaal hebben 890 consumenten uit de regio aan het onderzoek meegedaan. De regio bestaat uit de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Vianen, Woerden en Zeist.
Facts & figures
Koopvoorraad De koopvoorraad is in Utrecht in vergelijking met heel Nederland relatief klein, 46% tegenover 56%, maar is ten opzichte van andere grote steden juist groot.
Jong en alleen
Veel transacties
Eengezinswoningen
Meer nieuwbouw
Stad en regio bestaan voor 40% uit éénpersoons huishoudens. In de stad zelf is dat 52%. Van de stadsbewoners is 17% niet ouder dan 25 jaar. Ook de categorie tot 45 jaar is groot (44%).
Het aantal woningverkopen is in Utrecht en regio sterker gestegen dan landelijk. Van 2013 op 2014 zijn in de regio 56% meer transacties geregistreerd. In de stad is dit zelfs 60%. Landelijk gezien nam het aantal transacties met 39% toe.
In vergelijking met andere grote steden kent Utrecht een groot aantal eengezinswoningen (50% van het aantal verkopen). De andere 50% van de transacties betreft een appartement. Dat was bijna 60% tijdens de crisisjaren, toen er meer vraag naar goedkopere woningen was.
De sterk groeiende woningmarkt geeft ruimte voor nieuwbouwontwikkelingen. Uit de cijfers blijkt dat ook de nieuwbouwmarkt, die jarenlang stil heeft gelegen, zelfs een sterkere groei laat zien dan de bestaande markt. 3
Verhuizen? Ja, graag!
4
46% van de ondervraagden wil binnen nu en tien jaar verhuizen. En 19% binnen twee jaar. De verhuisintentie is met name hoog onder singles en stellen onder de vijftig. Voor veel starters én doorstromers geldt dat ze toe zijn aan de volgende stap in hun wooncarrière – maar de gewenste woning lijkt nu niet beschikbaar.
Utrecht: groener, grijzer en drukker Als universiteitsstad is Utrecht een magneet voor jonge, hoogopgeleide mensen. Die graag na hun studie in de stad willen blijven wonen. Daardoor blijft de stad verjongen en groeien. Maar de woningmarkt kan deze instroom niet aan, de doorstroming stokt en relatief veel mensen wonen in een huis dat ze liever verlaten.
Door onvoldoende geschikt aanbod stokt de doorstroming. Niet alleen onvoldoende woningen in kwantiteit, maar juist ook in kwaliteit. Woonconsumenten gaan er graag op vooruit qua ruimte, luxe en comfort. Ze doen liever geen concessies aan hun woonwensen. Dan maar langer doorzoeken en/of sparen. Jonge stellen willen nog het vaakst uitwijken naar een andere woonlocatie (59%).
De regio wordt interessanter voor stellen zodra zij kinderen krijgen. Dan stroomt een deel van hen door naar gemeenten buiten de stad. Maar: zijn de kinderen eenmaal de deur uit, dan keren er weer ‘empty-nesters’ terug naar de stad. Zo wordt het groener, grijzer én drukker in de stad. Terwijl de schil om de stad heen vergrijst.
“Een meer actieve rol van de overheid is noodzakelijk. Anders worden wijken volgebouwd met producten waar we over enkele jaren weinig aan hebben.” Hans Adriani, wethouder gemeente Nieuwegein
Wat zoeken de verhuisgeneigden?
Wie wil verhuizen en waar naartoe?
50%
van de bewoners van de gemeente Utrecht wil (op termijn) verhuizen
UTRECHT
wil verhuizen 65% daarvan binnen de gemeente
55%
13%
30%
koopwoning
vrije sector huurwoning
sociale huurwoning
overig 2%
Utrecht
42%
REGIO UTRECHT
van de bewoners in de regio wil (op termijn) verhuizen
daarvan wil in de
64% regio blijven wonen
Belang van buiten Verhuisplannen? (stad + regio)
83%
29% van wie een eengezinswoning in de stad zoeken, vindt een dakterras i.p.v. tuin acceptabel
van de ondervraagden vindt een buitenruimte (zeer) belangrijk
25% wil per se een tuin
9%
zoekt nu een woning
10%
binnen 2 jaar
13%
binnen 2-5 jaar
14% 3%
binnen 5-10 jaar
51%
geen verhuisplannen
heeft al iets gevonden
5
Blijft wonen wel betaalbaar? Hoge vraag, gering aanbod. Dat roept vragen op over hoe betaalbaar wonen is en nog blijft. De woningprijzen in Utrecht stijgen harder dan het landelijk gemiddelde. Veel consumenten ervaren de kosten van hun eigen woning als hoog. Voor huurders geldt dit nog sterker dan voor kopers. Schuld en bijdrage Van de alleenstaanden onder de vijftig met een verhuiswens geeft 50% aan graag een woning te willen kopen. Maar door nieuwe spelregels rondom hypotheken moeten kopers een steeds grotere eigen bijdrage inleggen. En door het wegvallen van de basisbeurs ontwikkelt bijna iedere student een studieschuld. Hoe haalbaar is kopen dan nog?
6
Huren uit noodzaak Jongeren geven aan de vrijheid van een huurwoning op prijs te stellen, maar zij zien huren vaak ook als een financiële noodzaak. In de regio is de reden om te huren voor de helft van de ondervraagden dat zij geen hypotheek kunnen krijgen.
“Het gevaar bestaat dat de middenklasse in de knel komt. De stad mag niet de plek worden waar alleen armen wonen die niet weg kunnen en rijken die het goed hebben geregeld.” Peter Steijn, lid Directieraad gemeente Utrecht
Kopers en huurders
Woonlasten
van de huurders ervaart hun woonlasten als (zeer) hoog.
61% van de huizenbezitters ervaart hun woonlasten als (zeer) hoog.
52%
36%
9%
koopwoning
huurwoning corporatie
huurwoning particulier
3% kamer (huur)
Hoe woont men?
33% 32% 13% flat
tussenwoning
hoekwoning
7%
5%
4%
3%
overig 3%
80%
boven- maisonnette 2 onder vrijstaande /beneden 1 kap woning woning
7
Mag het stedelijker? De wijken rond het centrum kunnen rekenen op veel belangstelling van woningzoekenden. Die wijken bieden de voordelen van een stedelijk milieu, zonder de nadelen van de binnenstad.
diversiteit van de bevolking: verschil in leeftijd is prima, maar verschil in opleiding en inkomen al wat minder. En andere etniciteiten? Dat ligt gevoelig, vooral in de regio, maar zeker ook in de stad.
Groeiende verschillen Afgaand op prijsniveau en -ontwikkeling zien we grote en groeiende verschillen in de regio én binnen de stad. In sommige wijken is er een sterke concentratie van één specifieke groep, lage inkomens en hoge werkloosheid. Een oplossing vinden voor deze groeiende contrasten vraagt om regionale afstemming.
Kan de regio verstedelijken? Grootschalige en monofunctionele gebieden zijn niet meer in trek (‘vinexit’). De grote nieuwbouwbehoefte zou kleinschalig en gemengd ingevuld kunnen worden. Met een stedelijke sfeer. Zo zijn nieuwe en bestaande woonwijken te verrijken met stedelijke voorzieningen. Denk aan openbaar vervoer, horeca en flexibele werkplekken. Dat laatste sluit aan op de groeiende vermenging van wonen en werken. Een kwart van de ondervraagden (24%) werkt nu al (deels) vanuit huis. Naar verwachting neemt dit nog verder toe. De stedelijkheid van een wijk kan ook groeien door meer diversiteit in functie, type en hoogte van de bebouwing.
Nieuwe stedelijke woonmilieus Respondenten geven aan dat gemengde woonmilieus (57%) in wijken rond het centrum (52%) het meest in trek zijn. Dicht bij de stedelijke voorzieningen. Gemengd slaat dan bijvoorbeeld op een mix van woningen, winkels en horeca. En op afwisseling in bouwstijlen. Wat betreft de 8
Wat willen de gezinnen?
Wat wil de moderne jongere?
van alle gezinnen woont nu
een woonwijk met vooral 49% ineengezinswoningen. verhuurd
de verhuisgeneigde 41% van gezinnen zoekt een meer-
• In de stad blijven wonen na het afstuderen. • Vrijheid en flexibiliteit, dus huren wordt populairder. • Auto is niet meer een ‘need to have’. • Duurzaam en verantwoord wonen.
gezinswoning (zoals een appartement, flat, beneden- of bovenwoning).
Nieuwbouw Een kleinschalig nieuwbouwproject in een bestaande wijk heeft de grootste voorkeur (48%) onder mensen die nieuwbouw overwegen. Grootschalige projecten in bestaande of nieuwe wijken behalen samen nog geen 20% van de voorkeur.
“Utrecht moet zich richten op de stedelijke vraag. Er komen meer kleine huishoudens en we gaan ook kleiner wonen. Mogelijk nemen wij ook trends uit andere landen over, zoals een pied-à-terre doordeweeks in de stad en een groter huis in de provincie, waar we dan in het weekend naartoe gaan.” Paulus Jansen, wethouder (SP) gemeente Utrecht 9
Duurzaam? Natuurlijk! (Maar hoe?) Voor consumenten heeft duurzaamheid vooral te maken met energiebesparing in de eigen woning. Maar ontwikkelaars kunnen op méér manieren bijdragen aan een groene en schone leefomgeving. Energielabel De aandacht voor duurzaamheid in de hele maatschappij werpt zijn vruchten af. Zo is de bekendheid met het energielabel hoog. Slechts 5% heeft er niet van gehoord. Maar wat het label van de eigen woning is? ‘Geen idee’, antwoordt meer dan de helft. Hoe hoger het label van de eigen woning, hoe groter de kans dat de bewoner het kent. Investeren Meer dan de helft (55%) van de huizenbezitters heeft de afgelopen vijf jaar geïnvesteerd in energiebesparing. Een derde zegt in de toekomst nog (meer) te willen investeren om de 10
energiekosten terug te dringen. Waar denkt men dan aan? Zonnecellen, hr-ketels, groene energie, isolatie. Twee derde van de huishoudens heeft geen duurzame plannen. Misschien omdat de helft van de deelnemers aan het onderzoek in de komende vijf jaar geen verandering van de energiekosten blijkt te verwachten. Ook kan de hoge verhuisgeneigdheid een rol spelen. Waarom investeren in een huis dat je op relatief korte termijn wilt verlaten? Omgeving Eisen voor duurzame woningen zijn intussen gemeengoed. Een volgende uitdaging is om te zorgen dat ook de leefomgeving verduurzaamt. Bijvoorbeeld door te investeren in schone stedelijke mobiliteit (fiets, openbaar vervoer). En door een deel van de mobiliteit onnodig te maken dankzij functiemenging in de wijken, zodat meer voorzieningen op loop- of fietsafstand komen.
Bereidheid tot investeren
Kennis van het energielabel De kennis van het energielabel is het grootst onder mensen met een:
zonnecellen
hoge opleiding
koopwoning
verhuisintentie
hr-ketel
70%
69%
67%
STAD
Meer dan de helft van de ondervraagden heeft de afgelopen vijf jaar geïnvesteerd in het terugdringen van energiekosten. Meestal gaat het dan om dubbel glas of een nieuwe hr-ketel. Eén op de drie mensen verwacht (opnieuw) een dergelijke investering in de toekomst te doen.
De energiekosten Wat verwachten mensen dat ze voor energie gaan betalen de komende jaren?
11%
49%
27%
13%
veel meer
geen idee
REGIO
dubbel glas
Ongeveer 60% heeft de afgelopen vijf jaar een investering gedaan. De meeste huishoudens hebben gekozen voor het aanbrengen van dubbel glas of het plaatsen van een (nieuwe) hr-ketel. 7% heeft zonnecellen laten plaatsen om de energiekosten terug te dringen.
veel minder
ongeveer gelijk
“Duurzaamheid is een essentieel thema bij gebieds ontwikkeling. En dat gaat veel verder dan energie. Er zijn nog maar weinig ontwikkelaars die zich dit echt eigen hebben gemaakt en die zich hiermee weten te onderscheiden.” Pim van den Berg, gedeputeerde provincie Utrecht
11
Blijven we wel bereikbaar? Het bruist aan alle kant, in het hartje van het land. Een grote troefkaart en aantrekkingskracht van de Utrechtse regio is de centrale ligging en bereikbaarheid. De groei (letterlijk) in goede banen leiden. Dat lijkt de grootste uitdaging voor Utrecht. De stad ontvangt dagelijks veel forensen en heeft onder meer dankzij de voorzieningen en bereikbaarheid een grote aantrekkingskracht. In de ov- en fietsstad is steeds minder plek voor auto’s, maar zelfs de fietsers komen al in het gedrang. Om de kracht van de regio te behouden moet het centrum bereikbaar blijven. Bijvoorbeeld door in het ov-netwerk ‘kriskrasrelaties’ aan te brengen tussen delen van de regio.
De stadsgrens vervaagt Voor de bewoners is Utrecht met regionale gemeenten als Nieuwegein, Houten, De Bilt en Zeist één doorlopend stedelijk gebied. Bestuurlijke grenzen tellen niet voor de woonconsument, die in de hele stedelijke regio winkelt, werkt, recreëert of sport. Die mobiliteit neemt alleen maar toe. Dat onderstreept het belang om stad en regio met elkaar te verbinden, evenals delen van de regio onderling.
“Het is van belang om meer ov-knopen rond het centrum te leggen. Zodat niet alles langs Utrecht Centraal hoeft te gaan. Bij nieuwe woongebieden moet daar vanaf de start al rekening mee worden gehouden.” Peter Steijn, lid Directieraad gemeente Utrecht
12
Hoe reist u naar uw werk? 46%
auto/motor
29%
Waar werkt u?
fiets
16%
openbaar vervoer
4%
brommer/scooter
3%
te voet
overig 2%
39%
Autobezit
73%
Ik werk in de gemeente waar ik woon.
van de huishoudens heeft één of meer auto’s.
37% Ik werk in een andere gemeente in de regio.
Openbaar vervoer
88 miljoen reizigers maken jaarlijks gebruik van Utrecht Centraal. Naar verwachting worden dit er 100 miljoen in 2030.
24% Ik werk buiten de regio Utrecht.
63% beschikt in de stad over een auto. Van mensen die in de binnenstad willen wonen, is de helft bereid de auto op te geven. Voor wie ‘in de buurt van het centrum’ wil wonen geldt die bereidheid bij ongeveer één op de drie. In de buurt van een ov-knooppunt wonen is maar voor 6% van de mensen een reden de auto op te geven.
13
Hoe ziet de toekomst eruit?
De doorstroming stokt Hoe kunnen we in deze sterk groeiende regio en markt de doorstroming bevorderen?
Dit zijn volgens BPD en Rabobank Utrecht de belangrijkste conclusies die volgen uit de vier onderzoeken (deskresearch, expertmeetings, paneldiscussie en het grootschalige woonconsumentenonderzoek). Elk ervan roept nieuwe vragen en uitdagingen op voor de toekomst van de stad en regio Utrecht. Utrecht lijkt eeuwig jong te blijven
De verschillen binnen regio nemen toe
Behoefte aan stedelijke woonmilieus
banken hierin?
Hoe kunnen we zowel de kenmerken van buurten, wijken, dorpen en steden uitlichten en ze tegelijkertijd verbinden en tot een eenheid maken?
Hoe kunnen we compacte en stedelijke woonmilieus ontwikkelen buiten de binnenstad, in de regio en rond ov-knooppunten?
Wonen en werken raakt vermengd
Duurzaamheid is meer dan energie
Bereikbaarheid is een troefkaart
Vervoersverbindingen zijn essentieel
Hoe beïnvloedt thuiswerken de ideale woonomgeving? En hoe geven we de verdwijnende scheiding tussen wonen en werken een plaats in nieuwe
Wat maakt een leefomgeving
Hoe zorgen we ervoor dat we dit belangrijke kenmerk niet verliezen?
Hoe brengen we intraregionale verbindingen tot stand zodat we optimaal profiteren van de groeiende en welvarende regio?
Hoe leiden we de instroom van jongeren in goede banen, in samenhang met de huidige inwoners? En hoe willen deze jongeren wonen?
14
ontwikkelingen?
Wonen wordt te duur Hoe houden we wonen in de stad betaalbaar? Hoe zorgen we ervoor dat jongeren ook na hun studie in de stad kunnen blijven wonen? Welke rol hebben
duurzaam?
Benieuwd naar meer uitkomsten?
In gesprek Op basis van deze onderzoeksresultaten willen Rabobank Utrecht en BPD graag in gesprek met alle betrokken partijen in en rond de stad, om na te denken over een gezamenlijke woonvisie voor de regio Utrecht. Zodat we samen de stad voor iedereen leefbaar en toegankelijk kunnen houden.
Wilt u meer informatie over het onderzoek, neem dan contact op met BPD Ontwikkeling B.V.:
Lees alle uitkomsten van ons onderzoek in de uitgebreide rapporten op www.rabobank.nl/utrecht
Hans Wisman Senior Marktanalist +31 88 712 21 22
[email protected] Diane van Toor Communicatie +31 33 453 41 31
[email protected]
Colofon Uitgave van BPD & Rabobank Utrecht Tekst: Schrijf-Schrijf Vormgeving: Taluut 15
Woonwensenonderzoek regio Utrecht Een initiatief van BPD en Rabobank Utrecht
