Uitwerking Toekomstgerichte Werklocaties 2012-2014
1.
Inleiding
In de Economische Agenda Utrecht 2012-2018 zijn 8 economische speerpunten geformuleerd om te komen tot een toekomstgerichte Utrechtse Economie. De voorliggende notitie geeft beknopt de uitwerkingsvoorstellen weer voor het speerpunt Toekomstgerichte Werklocaties voor de komende drie jaren. De Utrechtse werkgebieden zijn voornamelijk te kwalificeren als kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Hoewel ook detailhandelsconcentraties aangemerkt kunnen worden als werklocaties, wordt de uitwerking van deze gebieden (met uitzondering van de Woonboulevard) meegenomen onder een ander speerpunt van de Economische Agenda Utrecht, namelijk speerpunt 2 Werken in de Wijk. Trends en ontwikkelingen Een aantal maatschappelijke en economische ontwikkelingen heeft een belangrijke invloed op de vestigingswensen van ondernemers en op het gewenste vestigingsklimaat van de verschillende werklocaties in Utrecht. De vergrijzing van Nederland leidt tot een lagere groei van de Nederlandse beroepsbevolking. Dit zal de komende jaren leiden tot een afvlakking van de personeelsgroei van bedrijven en organisaties en tot minder uitbreidingsbehoefte aan kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Utrecht vormt op dit punt een uitzondering binnen Nederland. Dankzij haar relatief jonge bevolkingsopbouw en een jaarlijkse instroom van studenten kent Utrecht ook in de toekomst nog een groei van de beroepsbevolking. De dalende vraag wordt echter mede versterkt door nieuwe werkconcepten, zoals Het Nieuwe Werken, waarbij minder kantorenmetrage per medewerker benodigd is. De economische structuur van Nederland zal zich de komende jaren verder blijven ontwikkelen richting een diensten- en kenniseconomie, met een duidelijke concentratie hiervan in het stedelijk gebied zoals Utrecht. Sectoren als productie, bouw en handel, zullen de komende jaren naar verwachting blijven krimpen. Ook is in veel bedrijfssectoren van de economie, met uitzondering van de logistiek, sprake van een daling van de gemiddelde bedrijfsomvang en een toename van het aantal starters en zzp-ers. De genoemde ontwikkelingen leiden tot een verandering van de huisvestingsvraag van ondernemers en organisaties. De huisvestingsvraag verandert niet alleen van een uitbreidingsvraag in een verplaatsingsvraag, maar ook wordt een ander type werkomgeving en gebouwen gevraagd. Gebruikers van bedrijfsvastgoed stellen hogere eisen aan de kwaliteit van het vastgoed en de bedrijfsomgeving, zoals een toenemende behoefte aan een mix van bedrijvigheid, dienstverlening en andere functies. Economische ambitie De ambitie van het college is een toekomstgericht vestigingsklimaat in de Utrechtse werkgebieden. Dit betekent werklocaties die in het teken staan van kwaliteit in plaats van kwantiteit, van een optimale mix tussen klein- en grootschaligheid, levendige functiemenging waar mogelijk en functiescheiding waar nodig, ruimte voor flexibiliteit en nieuwe werkvormen en een goede bereikbaarheid en veiligheid. Belangrijk is dat de werklocaties optimaal aansluiten bij de wensen van de hedendaagse en toekomstige ondernemers en werknemers. Rol van de gemeente De gemeente heeft bij het realiseren van toekomstgerichte werklocaties vooral een faciliterende rol. Het gaat erom de juiste randvoorwaarden (bijv. flexibiliteit in bestemmingsplannen) te scheppen en de verschillende partijen bij elkaar te brengen. Om specifieke gebieden concurrerend te houden, zijn inspanningen vanuit bedrijfsleven én overheid nodig. Soms is hierbij een beperkte financiële bijdrage wenselijk om een vliegwiel in gang te zetten of om kleine knelpunten in de openbare ruimte aan te pakken. Daarnaast stimuleren we vastgoedeigenaren om te investeren in hun verouderde en leegstaande panden, bijvoorbeeld door flexibelere bestemmingen mogelijk te maken of contacten te leggen tussen (zoekende) organisaties.
2.
Toekomstgerichte werklocaties
Om aan de diversiteit in vraag naar bedrijfsruimte tegemoet te komen en tegelijkertijd duurzaam en toekomstbestendig met de ruimte in onze stad om te gaan, is het van belang in Utrecht uiteenlopende werkmilieus aan te bieden. Variërend van werken-aan-huis tot het Utrecht Science Park in De Uithof. Van meer monofunctionele werk gebieden voor de ‘zwaardere’ bedrijven zoals Lage Weide tot bedrijfsverzamelgebouwen voor startende ondernemers. Om nieuw talent en ondernemerschap te laten bloeien biedt de stad voldoende ruimte voor kleine bedrijfjes en zzpers om te starten én om door te groeien. Door flexibiliteit en aantrekkelijke (woon-)werkmilieus en ontmoetingsplekken aan te bieden, blijven deze groeiende bedrijven ook aan Utrecht verbonden. Opgaven om te komen tot toekomstgerichte werklocaties Utrecht beschikt over een divers aantal werklocaties waar een groot aantal werknemers werkt. Om de ambitie voor de Utrechtse werklocaties te realiseren, zijn in de Kantorenstrategie 2012 en de Bedrijventerreinenstrategie 2012 ( vastgesteld in juli 2012) de uitwerkingsrichtingen voor speerpunt 1 toekomstgerichte werklocaties geformuleerd in nieuwe beleidslijnen en maatregelen. Deze kunnen grofweg als volgt worden samengevat: 1. Hanteren van de SER-ladder: voorkeur voor bestaande locaties boven nieuwbouw 2. Investeren in kwaliteit van bestaande locaties 3. Aandacht voor functiemenging, transformatie en onderscheidend vermogen 4. Inzetten op accountmanagment, marketing en acquisitie 5. Monitoring van de ontwikkelingen Om de geformuleerde beleidslijnen en maatregelen uit de Kantorenstrategie 2012 en Bedrijventerreinenstrategie 2012 te kunnen uitvoeren, zijn zowel generieke activiteiten als gebiedsgerichte investeringen wenselijk. Generieke activiteiten Een deel van de nieuwe beleidslijnen en maatregelen heeft betrekking op het vestigingsklimaat van Utrecht als geheel en is in princiepe voor alle werklocaties van groot belang: a. Monitoring: Belangrijk is dat we continu een actueel en accuraat inzicht hebben in de ontwikkelingen in aanbod, voorraad en (verborgen)leegstand op de verschillende vastgoedmarkten. Dit is essentieel voor het uitvoeren, evalueren en eventueel bijstellen van het gevoerde beleid. Om dit inzicht te verkrijgen is het jaarlijks monitoren van deze ontwikkelingen essentieel. b. Accountmanagement: Contactmomenten met bedrijven, vastgoedpartijen en andere partners en experts is essentieel voor het uitvoeren van succesvol economisch beleid. De gemeente organiseert, naast individuele bedrijfscontacten en bestuurlijke bedrijfsbezoeken, jaarlijks een vastgoed relatiedag ten behoeve van het netwerken met vastgoedpartijen, het bediscussiëren van nieuwe ontwikkelingen en het presenteren van nieuw beleid of specifieke projecten en ontwikkelingen. c. Marketing en ondersteuning van acquisitie: Om bedrijven voor Utrecht te behouden, nieuwe bedrijven en organisaties naar de stad te trekken en specifieke locaties in de stad onder de aandacht van potentiële vestigers te brengen, is algemeen promotiemateriaal essentieel. Een moderne en toegankelijke website is een belangrijk instrument om gevestigde bedrijven en potentiële vestigers te faciliteren. We laten een wervende website voor werklocaties in Utrecht ontwikkelen. De website biedt tevens een kaartbeeld met een overzicht van te transformeren panden in Utrecht. Daarnaast zorgen we voor een aantal artikelen in vakbladen en zijn we aanwezig op vastgoedbeurzen zoals de Provada. Deze promotiemiddelen zijn ondersteunend voor zowel de accountmanagers, UIA, als Leidsche Rijn. Gebiedsgerichte investeringen De gebiedsgerichte investeringen zijn gericht op de bestaande werklocaties waar op dit moment het vestigingsklimaat onder druk staat. Deze locaties voldoen op de korte of langere termijn niet meer aan de wensen van ondernemers en organisaties om zich te (blijven) vestigen. Om deze gebieden concurrerend te houden en de kans op toekomstige verloedering en leegstand te voorkomen zijn investeringen vanuit bedrijfsleven én overheid nodig.
Onderstaand is een opsomming gegeven van een aantal gebieden waarin we de komende jaren willen investeren.
Cartesiusweg (werkspoorkwartier)
Het voorzetten van de revitalisering van het Cartesiusweggebied is een van de uitvoeringsacties uit de Bedrijventerreinenstrategie 2012. Het bedrijventerrein is in de loop der decennia minder aantrekkelijk geworden voor de grotere industriële bedrijven en trekt nu meer kleinere en creatieve bedrijven en andere economische functies aan. Om richting te geven aan de ontwikkel potentie van het gebied is recent de ontwikkelingsvisie Werkspoor opgesteld. De ambitie is om hier een robuuste ongebonden pioniersplek te bieden als tegenpool van de bestaande stad met een levendige en open diversiteit. Ten behoeve van de uitwerking van deze visie willen we, gezamenlijk met het bedrijfsleven en de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) investeren in het gebied. Het betreft concreet de herontwikkeling van leegstaande panden in combinatie met omliggende openbare ruimte. Afhankelijk van de functies die zich in de panden huisvesten (horeca , bedrijvenverzamelgebouw, vergaderaccommodatie etc.) brengt dit circa 300-500 arbeidsplaatsen met zich mee. Dit is nog los van het vliegwieleffect dat deze ontwikkeling kan hebben op het aantrekken van nieuwe bedrijven naar deze omgeving. Private partijen hebben serieuze belangstelling voor koop en herontwikkeling van een aantal panden aan de Tractieweg en Nijverheidsweg. Een gemeentelijke cofinanciering aan de visieontwikkeling en uitvoering van de herontwikkeling van (de openbare ruimte in) dit deelgebied kan als vliegwielfunctie fungeren voor de andere partijen en maakt de gemeente tevens een serieuze partner in de herontwikkeling van het Werkspoorkwartier.
Oudenrijn
Oudenrijn is een van de bestaande bedrijventerreinen die in de Bedrijventerreinenstrategie 2012 genoemd is om een revitaliseringstraject te starten. Aanleiding hiervoor is dat vanuit het gebied en de vastgoedmonitor signalen komen van toenemende (structurele) leegstand en knelpunten op het gebied van bijvoorbeeld parkeren. Om het vestigingsklimaat optimaal te houden en meerdere doelgroepen te kunnen aantrekken, is het van belang deze knelpunten te verhelpen om te voorkomen dat het gebied in een neerwaartse spiraal terecht komt. Dit geldt met name de oudere delen van het gebied en voor de kantorenstrip langs de A12, waar reeds sprake is van (structurele) leegstand. Een werkbudget is wenselijk ten behoeve van het opstellen van een beknopte ruimtelijk-economische visie op het gebied, het organiseren van ondernemersbijeenkomsten, oplossen van de parkeerproblematiek, het mogelijk maken van functieverruiming en (zeer beperkte) ingrepen in het openbaar groen.
Demkaterrein
Ook het Demkaterrein is in de Bedrijventerreinstrategie 2012 benoemd als gebied om een revitaliseringstraject te starten. Dit bedrijventerrein ligt ingeklemd in het stedelijk gebied en is daarmee minder aantrekkelijk geworden voor de traditionele industriële branche. Het gebied kent een aanzienlijk deel verouderd vastgoed. Voor dit gebied komen geregeld verzoeken voor niet bedrijfsmatige initiatieven, zoals religieuze voorzieningen, zalencentra, kinderopvang en dergelijke. Vooralsnog past dit niet binnen het bestemmingsplan, maar gezien de ligging nabij de woonwijk zou dit wel passen bij het gebied en de omgeving en mogelijkheden bieden voor initiatieven die op dit moment moeilijk een plek vinden in Utrecht. Wenselijk is om hierover het gesprek met de ondernemers en omgeving aan te gaan en een gedragen toetsingskader voor initiatieven te verkrijgen. Bekeken wordt of dit terrein als casus kan dienen voor een regelvrije(re) zone. Een werkbudget is wenselijk ten behoeve van het opstellen van een beknopte ruimtelijkeconomische toetsingskader, het organiseren van ondernemersbijeenkomsten en beperkte investeringen in de openbare ruimte.
Rijnsweerd
In de kantorenstrategie 2012 is aangegeven dat investeren in kwaliteit van kantorenlocaties wenselijk is. Dit geldt met name in Rijnsweerd, waar het vestigingsklimaat aanzienlijk onder druk staat. De (structurele) leegstand neemt toe, maar het gebied heeft zeer veel potentie gezien haar ligging aan de rijkswegen en nabij het Utrecht Science Park. Een aantal recente ontwikkelingen, zoals de transformatie van het voormalig Provincie huis en de renovatie van het ASR pand, biedt kansen voor het gebied. De ondernemers en eigenaren in Rijnsweerd zijn actief en betrokken en hebben een gezamenlijke visie op het gebied gemaakt om het vestigingsklimaat en de openbare ruimte te verbeteren. Belangrijk is om tevens een gezamenlijke economische visie op het gebied te hebben, de ontwikkeling van het Utrecht Science Park en Rijnsweerd waar mogelijk complementair vorm te geven en een duidelijke profilering en marketing van het gebied te voeren. Een
gemeentelijke cofinanciering voor de economische visieontwikkeling en voor het oplossen van kleine knelpunten en verfraaiing van de openbare ruimte maakt de gemeente een serieuze partner in de herprofilering van Rijnsweerd.
Woonboulevard
Voor de Woonboulevard bestaan al langere tijd wensen voor een revitalisering van het gebied. Recent spelen er echter een aantal kansrijke private ontwikkelingen in het gebied. Naast de uitbreiding van de IKEA en de woonboulevard (in totaal 39.000m2), wordt er in het gebied vooral flink geïnvesteerd in de kwaliteit en uitstraling van de gebouwen en direct aangrenzende openbare ruimte. Voor beide zijden van de Hollantlaan lopen op dit moment concrete initiatieven en wordt gewerkt aan het opstellen van een postzegelbestemmingsplan. Gezamenlijk met de ondernemersverenging wordt reeds gewerkt aan een toetsingskader voor private initiatieven in het gebied en mogelijkheden voor kwaliteitverbetering van de openbare ruimte. Door herinrichting van de openbare ruimte ontstaat de kans om ook een kwaliteitsimpuls te geven voor een aantrekkelijker verblijfsgebied waardoor de private en publieke gelden gezamenlijk een grotere multiplier voor het gebied opleveren. De gemeentelijke cofinanciering zal, tezamen met middelen uit de BIZ en het ondernemersfonds, worden ingezet voor de kwaliteitsverbetering van het gebied. Daarnaast financiert de gemeente mede de ontsluitingsweg, maar deze kosten worden weer doorberekend aan de initiatiefnemers voor herontwikkeling met uitbreiding van detailhandels m² op de woonboulevard.
Utrecht Science Park
Utrecht is de stad van Kennis en Cultuur. Het Utrecht Science Park is een van de grootste, belangrijkste en bekendste werklocaties van de stad. Het gebied huisvest een aantal gerenommeerde organisaties en de grootste werkgevers van de stad en weet nieuwe wetenschapgerelateerde organisaties naar zich toe te trekken. Het succes van het Utrecht Science Park wordt mede behaald door de nauwe samenwerking tussen de Universiteit Utrecht, de Provincie Utrecht en de gemeente Utrecht. Het Utrecht Science park gaat organisatorisch een nieuwe fase in, meer op afstand van de overheden en voor de organisatie. De organisatie onderneemt onder andere gebiedsgerichte activiteiten, zoals positionering en marketing van het gebied, netwerken, interne kennisuitwisseling en acquisitie van nieuwe vestigers. De betrokkenheid van de gemeente blijft wel gewenst. Een betrokkenheid die gematerialiseerd wordt in een kleine financiële bijdrage, regelmatig overleg met zowel USP als met de Science Park partners. De gemeente wil met name de relatie tussen De Uithof en Rijnsweerd versterken, zowel ruimtelijk als in functies. Aan bovenstaand gebieden wordt prioriteit gegeven met betrekking tot publieke (co)financiering van gewenste ontwikkelingen, gezien het belang van de locaties en/of de noodzaak tot investeren in het vestigingsklimaat. Vanzelfsprekend is de financiële verdeling tussen de gebieden enigszins globaal en kunnen er kleine verschuivingen nodig zijn in de benodigde bijdragen. Het beleid voor wat betreft Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied staat beschreven in De Nieuwe Ruimtelijke Strategie voor Utrecht. Conform de Bedrijventerreinenstrategie 2012 wordt de herstructurering van Lage Weide en de revitalisering van Nieuw Overvecht gecontinueerd. Deze projecten worden gefinancierd uit middelen die reeds in het verleden voor deze gebieden beschikbaar zijn gesteld.
3 Financiële consequenties Onderstaand is een overzicht gegeven van de verwachte benodigde werkbudgetten op basis van de voorgestelde activiteiten en werkzaamheden zoals verwoord in hoofdstuk 2. Zoals aangegeven zijn voor de verschillende gebieden nog geen concrete uitvoeringsplannen en/of begrotingen beschikbaar. Deze uitvoeringsplannen zullen na vaststelling van de verschillende werkbudgetten, gezamenlijk met het locale bedrijfsleven, worden opgesteld. Onderstaande bedragen betreffen de uitvoeringsperiode 2012 tot en met 2014.
Activiteiten
€
Monitoring (vastgoedmonitor) 3 x € 35.000 Accountmanagement Marketing en ondersteuning acquisitie Cartesiusweg Oudenrijn Demka terrein Rijnsweerd Woonboulevard Utrecht Science Park
€ € € € € € € € €
Totaal
€ 823.000
105.000 40.000 70.000 154.000 75.000 75.000 75.000 154.000 75.000
