WERKLOCATIES
Stadsontwerp - Landschapsarchitectuur - Architectuur
Stadsontwerp - Landschapsarchitectuur - Architectuur
Secr. Runsinkbrink 1 2731 AG Benthuizen T 079 342 67 28
[email protected] Contactpersoon:Liesl Vivier www.BDPkhandekar.com mei 2014
WERKLOCATIES
Werklocaties
Er liggen in Nederland heel wat bedrijventerreinen die nauwelijks relatie met hun omgeving lijken te hebben. Ze zouden overal kunnen liggen. Ons streven is om de specifieke kwaliteiten van de locatie juist zoveel mogelijk te benutten. Dus niet de bulldozer erover en een stramien uitzetten, maar een goede analyse maken van de historie, bodem, landschap, ecologie, etc. en vervolgens zorgen voor een zorgvuldige inpassing van de gebouwen en de infrastructuur, waardoor de kwaliteiten van het gebied zoveel mogelijk behouden of waar mogelijk zelfs versterkt kunnen worden. Naast een visie op de verouderde terreinen (hoe kunnen deze terreinen getransformeerd worden tot representatieve, duurzame locaties) is het van belang om een visie te hebben op de ontwikkeling van de nieuwe bedrijfslocaties om te voorkomen dat deze over een aantal jaar kampen met leegstand en verpaupering. Omdat de ontwikkeling van een nieuw bedrijfspark vaak een lange doorlooptijd heeft, spelen flexibiliteit en faseerbaarheid een belangrijke rol. Belangrijk is dat er voldoende ruimte en vrijheid wordt gegeven in de verschillende stadia van het ontwerpproces. Door de gebieden geschikt te maken voor verschillende functies wordt naast de bruikbaarheid tevens de veerkracht van de locatie verhoogd. Zo kan er worden ingespeeld op de door de tijd veranderende vraag van de markt. Ruimtelijk komt dat neer op het maken van een onderscheid tussen meer permanente en meer tijdelijke gebieden binnen het plangebied. Een flexibele verkaveling kan functioneren binnen een robuuste (landschappelijke) structuur van bijvoorbeeld waterpartijen en beplanting. Een Masterplan dient als toetsingskader en als inspiratiebron voor initiatieven en heeft als doel om het plangebied te ontwikkelen tot een samenhangend geheel. In een Masterplan wordt in hoofdlijnen vastgelegd wat belangrijk is in het ontwerp, zoals de structuur van de openbare ruimte, maaiveldhoogte, hoofdverkeerstructuur en uit te geven velden. Omdat de economie, de vraag en de steden-bouwkundige inzichten in de loop der jaren kunnen veranderen, wordt er binnen deze robuuste structuur voldoende ruimte gegeven voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Om een beeld te geven van het ambitieniveau en ter inspiratie kan ervoor gekozen worden om een voorbeelduitwerking toe te voegen. Bedrijventerreinen worden tegenwoordig al snel duurzaam genoemd. Zeker in de beginfase zijn er hoge ambities. In de praktijk blijft er van die ambities bij de realisatie vaak weinig meer over. Bij een integraal ontwerpproces gericht op duurzame gebiedsontwikkeling, wordt ontworpen vanuit principes: wat kenmerkt de unieke identiteit van het (te realiseren) gebied en welke doelen en ontwerpcriteria vloeien hieruit voort? Alleen als deze principes breed worden gedragen door alle betrokkenen, zullen hoge ambities ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. Dit is een creatief en iteratief proces, waarbij partijen elkaar inspireren en het inzicht bij alle betrokkenen in de kansen, mogelijkheden en beperkingen geleidelijk groeit. Het is onze overtuiging dat de investering in deze eerste fase, in het formuleren van een breed gedragen visie en ontwerpkader voor het gebied, in de vervolgfasen veel winst oplevert (meer kwaliteit, minder bezwaren, minder tijd, minder meerwerk).
De Etalage, Alkmaar
Het plangebied ligt direct langs de invalsweg naar Alkmaar en wordt begrensd door de snelweg A9 aan de noordwest kant en door een ecologische zone aan de zuidoost kant. De locatie wordt gezien als een landschappelijk geheel waar de gebouwen op een viertal percelen gesitueerd zullen worden. Deze vier bouweilanden zijn enigszins gestaffeld ten opzichte van elkaar geplaatst zodat het zicht vanaf de weg naar de bedrijven / showrooms maximaal is. Per bouweiland wordt een groep van gebouwen als een architectonisch ensemble ontworpen. Het schaalverschil aan de twee zijden van het plangebied (grote schaal van de snelweg ten opzichte van de kleine schaal van de ecologische zone) is vertaald in de bebouwing. Aan de kant van de snelweg staat grotere bebouwing met een vrij strak regime van richtlijnen, terwijl aan de kant van de ecologische zone kleinschaliger bebouwing gesitueerd is in de vorm van paviljoens. Voor deze bebouwing gelden minder strakke richtlijnen en kan er vrijer ontworpen worden. De drager, die tevens zorg zal dragen voor de ruimtelijke samenhang van het gehele gebied, is de inrichting van het landschapspark. Dit park is als een eenheid ontworpen.
Opdrachtgever: Gemeente Alkmaar Omvang plangebied: circa 18 hectare Rol van BDP.khandekar: Masterplan Ontwerp: 2004 Realisatie: Niet bekend
Het concept van de Etalage
Een mogelijke uitwerking van het masterplan
De bebouwing aan de ecologische zone is kleinschaliger en in de vorm van paviljoens
Tussen elk bouweiland is een brede groene zone
duurzame bedrijfsloc atie nabij amsterdam en schiphol met een hoog ambitieniveau
Business Park Amsterdam Osdorp, Amsterdam
Osdorp is het meest westelijk gelegen stadsdeel van de Gemeente Amsterdam. Begin jaren negentig is de Stadsdeelraad begonnen met de planvorming voor het aanleggen van een groenstructuur en een bedrijvenpark in de Lutkemeerpolder. Het Stadsdeel had hierbij een hoog ambitieniveau, dat vertaald is in een ontwerp met hoogwaardige ecologische, recreatieve en economische functies. Het bedrijvenpark richt zich op Schipholgebonden bedrijvigheid, met name op gebied van logistieke dienstverlening. Juist de bijzondere ligging tussen de luchthaven en de hoofdstad legitimeert een hoger ambitieniveau dan op vergelijkbare terreinen in de provincie. Maar niet alleen de bijzondere locatie van het terrein in de regio speelt hierin een rol, ook de ligging van het terrein langs een uiterst kwetsbare ecologische zone vraagt om een zorgvuldige inpassing. Dit heeft geleid tot de aanleg van een aantal groene elementen op het terrein, zoals een parkachtige wandelroute, het vele water en een pakket aan duurzaamheidsmaatregelen. Ook in en bij de bebouwing zullen veel groene elementen gebruikt worden. De ontsluitende ringweg heeft een breed profiel en is ingericht als laan. Het bedrijvenpark wordt gekenmerkt door de oude polderlijnen van de Lutkemeerpolder. Deze polderlijnen vormen een raamwerk dat is gebruikt bij de ruimtelijke uitwerking van het bedrijfspark. Een van de belangrijke lijnen is uitgewerkt met de hoofdontsluitingsweg en een kunstroute, welke inmiddels gedeeltelijk gerealiseerd is. Door het maken van het begin- en eindpunt krijgt deze lijn een grotere betekenis. Deze lijn doorkruist in oost-west richting het gehele bedrijventerrein, vanaf de TI06 tot de Ringdijk. De centrale verbindingsroute leidt vanuit de naastliggende woonwijk, via het bedrijfspark naar het recreatiegebied aan de westzijde. Deze route is voor langzaam verkeer uitgewerkt als een kunstroute. Op het kruispunt van verschillende zichtlijnen en verkeersroutes is in de plannen een uitkijktoren gesitueerd, iets buiten het bedrijventerrein, op een schiereiland midden in het natuurgebied. De toren is bereikbaar via een slingerachtige route over een stenen pad dat in hout overgaat en uiteindelijk eindigt in een trap naar boven. Op de top (ca 15 meter) is er een weids uitzicht over het natuurgebied.
Opdrachtgever: Stadsdeel Osdorp i.s.m. Schiphol Area Development Company nv Omvang plangebied: Totaal circa 140 ha, 30 ha (fase 1), 40 ha (fase 2), 70 ha (natuur) Rol van BDP.khandekar: Stedenbouwkundig ontwerp, Inrichting kunstroute, Supervisie Ontwerp: 2000 (stedenbouwkundig ontwerp), 2004 (Beeldkwaliteitplan fase 1), 2009 (Kunstroute) Realisatie: 2004 - heden
Bedrijfspand Meerschip
Vogelvluchtimpressie
Kunstroute
Bedrijfspand ‘Corning’
Kunstroute: hoofdroute voorlangzaamverkeer en slingerroute voor voetgangers
een high - tech werklandschap bij schiphol
Lijnden-Oost, Badhoevedorp
De orthogonale structuur van Badhoevedorp is doorgezet in het ontwerp voor dit bedrijvenpark. Binnen deze lineaire opzet heeft één lijn echter een bijzondere uitwerking gekregen als een brede, gebogen zone. Deze centrale zone heeft een groene uitstraling met veel water en een parkachtige karakter. Hierdoor heeft het gebied een groene en hoogwaardige uitstraling en ontstaat er enige afstand tussen de weg en de bebouwing. In het deel tussen de bestaande woonbebouwing van Lijnden en parkzone zijn kleinschalige functies gesitueerd, terwijl grootschaliger functies tussen de parkzone en de snelweg A9 geplaatst zijn. Doordat langs de wegen groene taluds zijn toegevoegd wordt niet alleen het groene karakter versterkt, maar worden tevens de auto’s (die altijd op eigen terrein geparkeerd worden) aan het zicht onttrokken. Door de centrale parkzone en de hoogwaardige inrichting van de rest van het plangebied is een bedrijvenpark ontstaan met een heel eigen karakter en gebruikskwaliteit voor de werknemers. Haaks op de centrale parkzone zijn twee slanke bruggen door BDP.khandekar ontworpen, waarbij de licht gebogen oeverlijn doorloopt in het ontwerp van de bruggen. Deze bruggen vormen door hun subtiele en sierlijke ontwerp een bijzonder accent in de parkzone. De twee bruggen zijn genomineerd voor de Nationale Betonprijs 2003.
Opdrachtgever: Schiphol Area Development Company nv Omvang plangebied: circa 30 hectare Rol van BDP.khandekar: Stedenbouwkundig ontwerp, Inrichting openbare ruimte, Supervisie, Ontwerp brug Ontwerp: 2000 Realisatie: 2003-heden Architecten: o.a. Aukett, S2 Architecten, Hooper Architecten Brug: genomineerd voor Nationale Betonprijs 2003.
Een slanke brug, ontworpen door BDP.khandekar
Een impressie van de mogelijke uitwerking van het stedenbouwkundige ontwerp
van recyclebedrijf tot hoogwaardig bedrijvenpark
rendering: Lab
Polanenpark, Haarlem
PolanenPark is de nieuwe werklocatie in de regio Amsterdam, waar succesvol ondernemen samengaat met een goede bereikbaarheid en een centrale ligging. PolanenPark ligt vlak langs de A9 naast knooppunt Rottepolderplein met Amsterdam, Haarlem, Haven Amsterdam en Amsterdam Airport Schiphol in de directe nabijheid. Het park biedt ruimte aan regionaal en nationaal georiënteerde bedrijven in de hogere milieucategorieën. BDP.khandekar heeft het beeldkwaliteitplan voor dit park opgesteld en heeft een actieve rol als supervisor bij de verdere ontwikkeling van het gebied. In het beeldkwaliteitplan is gestreefd naar een optimale afstemming tussen het waarborgen van de architectonische kwaliteit en een grote mate van flexibiliteit voor de bedrijven. Naast het beeldkwaliteitplan heeft BDP.khandekar tevens een ontwerp gemaakt voor de groene strook die tussen PolanenPark en de A200 in ligt. De parkstrook is vormt als het ware het visitekaartje voor PolanenPark en bepaalt in grote mate de identiteit van het gebied. Naast een waterbassin dat zowel een harde als ook natuurlijke oever heeft, worden in de parkstrook ook een drietal ‘balkons’ opgenomen. De balkons refereren naar de vestingwerken van de nabijgelegen stelling van Amsterdam en zijn beeldbepalende objecten die een kenmerk voor PolanenPark zullen zijn.
Opdrachtgever: PolanenPark bv Omvang plangebied: circa 21 ha Programma: Regionaal en nationaal georiënteerde bedrijven in de zwaardere milieucategorieën Rol van BDP.khandekar: Stedenbouwkundig ontwerp, Beeldkwaliteitplan, Inrichting openbare ruimte, Supervisie Ontwerp: 2007 - heden Realisatie: 2009 - heden
Stedenbouwkundig concept: 3 bouwvelden, zichtzone langs de A200 en hoogteaccent aan het Rottepolderplein
• • • • •
Langs de dwarsstraat geldt dat bebouwing op minimaal 10 meter vanaf de uitgiftegrens dient te liggen. De rooilijn voor de gevel ligt parallel aan de uitgiftegrens (en dus ook weg-as) Bebouwing zal ten minste 3,5 meter vanaf de zijkant met een aanpalend perceel gehouden worden. De minimale afstand voor bebouwing tot de uitgiftegrens aan de achterzijde van het kavel bedraagt 5 meter. Het is niet wenselijk dat expeditie en opslag direct zichtbaar zijn vanaf de hoofdontsluitingswegen. De eerste 50 meter vanaf de uitgiftegrens dient dan ook vrijgehouden te worden van buitenopslag. Bij de hoekkavels zijn maximaal twee in/uitritten per kavel mogelijk; één per zijde van het perceel. Het is wenselijk om de in/uitritten van naburige kavels te groeperen/combineren. Parkeervoorzieningen en manoeuvreerruimte voor vrachtauto’s dient op het kavel georganiseerd te worden. Langs de parallelweg worden hekwerk en poort op de bouwlijn geplaatst zodat zij tussen de bebouwing komen te liggen. Voor de andere zijden geldt dat het hekwerk op de uitgiftegrens geplaatst wordt.
Overzichtstekening Polanenpark •
buitenopslag, uit het zicht, achter gevel gericht naar parallelweg en
bebouwing gaat 'hoek om' met gevel
parkstrook
en dakvorm
bebouwing
gevel is parallel aan uitgiftegrens en houdt minimaal 10m afstand
gevel beslaat min 2/3 van kavelbreedte (tussen bouwgrenzen) en staat op verplichte bouwlijn
Richtlijnen voor één van de kaveltypen
Beeldkwaliteitplan bedrijventerrein PolanenPark
57
Impressie vanaf de A200 naar de parkstrook en één van de balkons
Impressie vanaf één van de balkons naar de parkstrook en de A200
I deale
loc atie voor grootschalige , luchthavengeoriënteerde logistieke bedrijven bij
Schiphol
Schiphol Logistics Park (SLP), Haarlemmermeer
Schiphol Logistics Park (SLP) heeft al een lange ontwikkelingsgeschiedenis. Eind jaren ‘90 is reeds gestart met de ontwikkeling van het gebied. De belangrijkste doelstelling van het geactualiseerd Stedenbouwkundig Ontwerp (2013) en het nieuw op te stellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan is om te zorgen voor een zo helder mogelijke opzet om de herkenbaarheid van en samenhang tussen de verschillende onderdelen te optimaliseren. De principes van het stedenbouwkundig plan uit 2001 zijn waar mogelijk overgenomen en verwerkt in de geactualiseerde plannen, waarbij met name de polderstructuur en de reservering voor de Parallelle Kaagbaan als structurerende kaders herkenbaar zijn. Het plangebied, dat in totaal ca. 220 hectare groot is, ligt direct ten zuiden van Schiphol en is optimaal aangesloten op het rijkswegennet (A4) en openbaar vervoer voorzieningen (Zuidtangent). Het plangebied zal grotendeels worden ontwikkeld tot een bedrijventerrein. Het grootste deel van de ontwikkeling is bestemd voor logistieke bedrijven. Door de goede bereikbaarheid via de A4 en de nieuwe N201 en de ligging nabij het vrachtplatform van Schiphol is het plangebied één van de beste locaties in Nederland voor logistieke bedrijven met luchtvrachtafhandeling. Binnen het plangebied is tevens een reservering van kracht voor een nieuwe start- en landingsbaan van Schiphol, de Parallelle Kaagbaan. Door deze reservering wordt het gebied verdeeld in een westelijke en een oostelijk bouwveld van ca. 11 en 30 hectare bebouwbaar oppervlak. Daarmee zal het gebied transformeren van een voorheen grotendeels onbebouwd gebied tot een intensief gebruikt bedrijventerrein met een centrale groene zone (als gevolg van het reserveringsgebied Parallelle Kaagbaan). Eveneens kenmerkend voor het plangebied is dat het wordt doorkruist en geflankeerd door infrastructuur. Een aanzienlijk deel van de infrastructuur ligt verhoogd ten opzichte van het maaiveld, op dijklichamen. Door het landschap in te richten als een samenhangend geheel met een open karakter, ontstaat er ondanks de vele doorkruisingen een herkenbare eenheid. Om de representatieve uitstraling van de bebouwde gebieden naar de omgeving te waarborgen zijn aan enkele beeldbepalende randen van de bebouwde gebieden voorgevelzones vastgesteld. De richtlijnen die hier gelden zijn er met name op gericht dat de bebouwing zich met een representatieve gevel naar de omgeving richt.
Opdrachtgever: SLP Omvang plangebied:200 hectare, Programma: Grootschalige logistieke bedrijven, Rol van BDP.khandekar: Geactualiseerd stedenbouwkundig ontwerp, Beeldkwaliteitplan en supervisie Ontwerp: 2006 – 2012 Realisatie: Vanaf 2013
De 500 el boom is een opvallende verschijning in het vlakke landschap
Vaste waardenkaart
Het Geniepark vormt de cultuurhistorisch en recreatief waardevolle zuidgrens van SLP
Overzichtstekening Landschap en recreatie
Profiel Pudongweg: groene bermen met boomgroepen aan weerszijden van de rijbaan
Rapid Logistics op SLP Oost
Profiel Naritaweg-oost: groene middenberm met verblijfskwaliteit
groene as als entree voor stadion
Sportboulevard, Heerenveen
Met het verleggen van de A32 en de bouw van het nieuwe stadion voor SV Heerenveen kwam een brede langgerekte strook ten westen van het nieuwe stadion vrij. Rondom het stadion zijn verschillende leisure en sportvoorzieningen en de sportacademie gepland. Met deze concentratie aan voorzieningen ontstond de ‘sportboulevard’. Aan de westzijde van de sportboulevard zijn woningen en kantoren gesitueerd. Aan beide zijden van de sportboulevard is bebouwing gerealiseerd die de boulevard begeleiden. Door de grote parkeerbehoefte op piekmomenten vanuit het stadion is een groot aantal parkeerplaatsen gewenst. Deze zijn rondom een wandelpromenade met bomen geplaatst. Deze promenade ligt los van de bebouwing en is zodoende al in een vroeg stadium aangelegd, zodat de bomen ongestoord kunnen groeien en daarmee het gebied al in een vroegtijdig stadium kwaliteit verschaffen. De bebouwing van stadion, academie en kantoren heeft een hightech uitstraling. Bij de inrichting van de openbare ruimte is juist gekozen voor warme kleuren om het verblijfsklimaat op de voetgangersdelen te vergroten in dit gebied met zijn grote schaal en hightech karakter.
Opdrachtgever: Gemeente Heerenveen Omvang plangebied: circa 35 hectare Rol van BDP.khandekar: Stedenbouwkundig ontwerp, Beeldkwaliteitplan, Inrichting openbare ruimte Ontwerp: 2002 Realisatie: 2004-2006
De centrale wandelpromenade
Overzichtstekening
centrale waterpartij brengt ruimtelijke kwaliteit , waterbergingsc apaciteit en recreatieve mogelijkheden in bedrijvenpark
’t Zevenhuis, Hoorn
De gemeente Hoorn staat voor de opgave van de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein aan de noordrand van de gemeente. Dit terrein,‘t Zevenhuis, is bedoeld om zowel de lokale ruimtevraag als een deel van de regionale ruimtevraag op te vangen. Vanuit de waterbergingsopgave moet circa 11% van het plangebied met water ingericht worden. Water kan een grote impuls geven aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied, als het op de juiste manier wordt ingezet in het ontwerp. Vanuit deze overweging en met het oog op duurzaamheid en kwaliteit, is ´water´ opgepakt als een belangrijk aspect om het gebied een onderscheidende ruimtelijke kwaliteit te geven. Een centrale waterpartij brengt een nieuwe kwaliteit in het gebied, gekoppeld aan de gebiedsentree. Deze weg loopt met een vloeiende beweging langs de zuidrand terug, waardoor een lus ontstaat en doodlopende wegen vermeden worden. Ook de secundaire wegen komen als lus weer uit op de hoofdontsluitingsweg. De secundaire ontsluitingslussen zijn in dezelfde richting gelegd als de bestaande verkavelingsrichting. De hoofdroute krijgt een breed en groen profiel en fungeert als visitekaartje voor het gebied en voor de bedrijven. De secundaire wegen krijgen een smaller profiel. Er komen nieuwe recreatieve routes die, via de met groen en water ingerichte hoofdroute door ‘t Zevenhuis, de omliggende groene gebieden met elkaar verbinden. Door bestaande kenmerken langs de randen van het gebied en nieuwe kenmerken zoals het situeren van water als interne kwaliteit, kunnen verschillende deelgebieden met eigen kwaliteiten benoemd worden binnen het plangebied. Zo is er de zone langs de Westfrisiaweg met kwaliteit als zichtlocatie, het middengebied profiteert van de nieuwe kwaliteit langs de ontsluitingsweg met landschappelijke kwaliteit en de noordelijke zone aan de secundaire ontsluitingslussen die de overgang vormen naar de achterliggende lintbebouwing. Een 21 meter brede groenzone waarborgt een goede landschappelijke inpassing en overgang tussen de bestaande woonkavels aan de Zwaagdijk en bedrijfsfunctie.
Opdrachtgever: Gemeente Hoorn Omvang plangebied: Fase 1 ca 40 ha, totaal ca 90 ha Rol van BDP.khandekar: Masterplan, Beeldkwaliteitplan Ontwerp: 2007 - 2013 Realisatie: vanaf 2014
Het plangebied ligt ten noorden van Hoorn, nabij de A7
Het concept van ‘t Zevenhuis
Doorsnede van de 21 meter brede groenzone
Impressie van inrichting groene zone, de Westfrisiaweg en de bebouwing in de Zichtzone.
Gebiedsvisie Larserknoop, Lelystad
Lelystad Airport is bezig met de uitbreiding van de luchthaven. Gemeente Lelystad wil deze ontwikkeling aangrijpen om (de economie van) Lelystad te versterken en heeft voor het naast de luchthaven gelegen gebied de Larserknoop een gebiedsvisie opgesteld. De gebiedvisie beschrijft de gewenste ontwikkeling van het gebied tussen Lelystad Airport en de A6 van circa 660 hectare, waar de bestemmingen bedrijventerrein, groen en agrarisch gebruik gecombineerd moeten worden. In de gebiedsvisie zijn voor deze ontwikkeling een drietal scenario’s uitgewerkt voor de mogelijke inrichting van het gebied Larserknoop: 1. Typering Campus; Campus gaat uit van een sterke verweving van groen en gebouwen. Het gevoel van een groene campus is bepalend voor de identiteit en straks het imago van het gebied. Het model haakt in op de Flevolandse traditie van een maakbaar landschap. Kenmerk van het model zijn de lanen, singels en waterlopen die zorgen voor een sterk ruimtelijk kader. Het concept bevat een zeer herkenbare ontsluiting van de A6 naar de terminal van het vliegveld, doordat deze begeleid wordt door een nieuw te graven vaart. Deze as is tevens een aantrekkelijke vestigingsplek voor bedrijven. Het hart van het plan wordt gevormd door een agrarisch park dat in gebruiksdiversiteit meegroeit met de ontwikkeling van de hoeveelheid bedrijven in het gebied. Door de focus op het ‘groene’ hart is het gebied sterk naar binnen gericht. Dit wordt versterkt door de bomensingels die het gebouwd gebied omringen, waardoor als het ware groene kamers ontstaan. 2. Typering Garden City; Het model Garden City verknoopt de stedelijke kwaliteiten van de stad met de groene open kwaliteiten van het landschap. Kenmerkend voor het plan is de ontwikkeling van een aantal centra, die door middel van een hoofdautoroute en HOV-lijn met elkaar en met Lelystad worden verbonden. Hierdoor ontstaat ondanks de ‘zelfstandige’ ligging van de centra een duidelijke samenhang, waardoor het gebied als één geheel en met één identiteit wordt ervaren. Door bestaande zichtlijnen vanuit de omgeving in het plangebied te behouden en te formaliseren, wordt een omvangrijk groen en open gebied tussen de open te houden. Dit middengebied kan, door toevoeging van recreatieve functies, dienen als groene contramal voor de stedelijke ontwikkeling en als overgangsgebied naar het landschap. Kenmerkend voor Garden City is het open karakter; de te ontwikkelen gebieden vormen als het ware ‘nieuwe dorpen’ in het landschap. Elk ‘dorp’ kan een eigen identiteit krijgen, waarmee in de marketing en acquisitie van het gebied heel gericht op verschillende doelgroepen kan worden gefocust. Voor elke doelgroep is een vestigingsmilieu op maat mogelijk (bijv. een leisuredorp een logistiek dorp, een research & development dorp). 3. Typering Nieuwe Stad; Het model Nieuwe Stad gaat uit van de Flevolandse traditie van het stichten van nieuwe dorpen en steden. In eerdere plannen voor de ontwikkeling van Flevoland heeft het idee bestaan om ter hoogte van de kruising van de Vogelweg en de Larserweg een dorp te stichten. Een compacte ontwikkeling rond het vliegveld blaast dit idee nieuw leven in. Het model Nieuwe Stad gaat dan ook uit van de ontwikkeling van een compacte intensief gebruikte strip rond het vliegveld, waarbij het bedrijventerrein Larserpoort op nette wijze wordt afgerond. Het gebied tussen de Larserpoort/A6 en de nieuwe luchthavenontwikkeling blijft zo mogelijk zijn agrarische karakter behouden. Kenmerk van dit concept is dat het zich volledig focust op de ontwikkeling van het gebied rondom de luchthaven, het zoekt niet de aansluiting met het bestaande Larserpoort en het te ontwikkelen Warande. De belevingswaarde van het gebied bevindt zich vooral in het hart van het gebied, langs de wateras (verbrede Meerkoetentocht) en langs de randen. De randen hebben door de lage bebouwingsdichtheid een groene uitstraling en vormen een geleidelijke overgang naar het open landschap.
Opdrachtgever: Gemeente Lelystad Omvang plangebied: 600 hectare Rol van BDP.khandekar: Gebiedsvisie Ontwerp: 2007 – 2009
Concept Campus
Concept Garden City
Concept Nieuwe Stad
hoge dichtheid én landschappelijke kwaliteit in een it - park
Nirlon Knowledge Park, Mumbai, India
Nirlon Limited, een voormalig producent van synthetische draden, heeft zijn hoofdvestiging in Goregaon, een wijk ten westen van Mumbai. Omdat alle productieactiviteiten midden 2004 gestopt zijn, hebben de eigenaren besloten om deze strategisch gelegen locatie te herontwikkelen tot een IT-park. BDP.khandekar is gevraagd om een concept voor deze transformatie te ontwikkelen. Om een totaalconcept te kunnen ontwikkelen is hiervoor samengewerkt met EDS (Environmental Design Solutions) uit New Delhi, India met betrekking tot punten als duurzaamheid en energie. Het gebied is uitstekend ontsloten en bereikbaar per auto, trein en vliegtuig. Het uitgangspunt bij de transformatie van het gebied tot een IT-park is dat het een dynamische plek wordt in directe verbinding met de buitenwereld, maar tevens ingericht wordt als een enclave van rust in een drukke context. In het ontwerp worden drie bebouwingszones gesitueerd rond een centrale parkzone. Binnen de bebouwingszones kan een onderverdeling gemaakt worden in 2 tot 5 bouwblokken. Door deze opzet is voldoende flexibiliteit ingebouwd om te kunnen reageren op toekomstige ontwikkelingen en de vraag vanuit de markt. De primaire kwaliteit van het ontwerp ligt in de centrale parkzone. Door deze openbare ruimte in te richten als een bijzondere plek en als bindend element tussen de bebouwing is het van minder belang hoe de bebouwing er precies uit zal zien. De openbare ruimte zorgt voor samenhang en kwaliteit. Het centrale park wordt vrij gehouden van auto’s door het gebied te ontsluiten middels een ringweg langs de buitenrand van de bebouwing en te parkeren onder de bebouwing. Tussen de bebouwing door wordt (door)zicht gegeven naar het groene hart van het gebied. Bij de ontwikkeling van de bebouwing kunnen enkele bestaande gebouwen hergebruikt worden. Hierdoor blijft de historie van de plek zichtbaar en wordt de identiteit van de plek versterkt.
Opdrachtgever: Nirlon Limited, India Omvang plangebied: circa 9 hectare Rol van BDP.khandekar: Stedenbouwkundig ontwerp, Inrichting openbare ruimte Ontwerp: 2007 – heden Realisatie: 2008 – heden Winnend ontwerp van een internationale prijsvraag Dit project heeft verschillende internationale prijzen gewonnen: • Indian Smart Living Awards (2011): Best Corporate Space- IT Parks/SEZ category, Best Green Project – Commercial category and Safest Project – all categories. • Asia Pacific Property Award 2012-2013 Renovation/ redevelopment category
Het stedenbouwkundig ontwerp
na de succesvolle realisatie van fase
1
wordt nu ook fase
2
uitgewerkt , met hoge ambities
Honderdland, Naaldwijk
De lineaire vorm van de polder is als aanleiding gebruikt voor een ladderstructuur over de polder heen, in noord-zuid richting. Hierdoor wordt in deze richting tevens fasering mogelijk. De lichte kromming in de centrale ontsluitingsweg brengt sierlijkheid aan en tevens wordt hierdoor de veranderende verkavelingsrichting van de polder opgepakt. De “sporten van de ladder” dienen als doorzichten in oost-westelijke richting. In deze richting vindt een zonering plaats van soorten bedrijvigheid, zodat per fase alle soorten beschikbaar komen. Loodrecht op deze hoofdontsluiting staan de “sporten van de ladder”, welke gekoppeld zijn aan het openbaar groen en het water. Door deze sporten weer met elkaar te verbinden ontstaan lussen, om velden heen, waarin op een zo flexibel mogelijke manier bedrijven geplaatst kunnen worden. De hoofdontsluitingsweg zal aan de noordkant worden aangesloten op de nog te ontwikkelen rotonde. Dit is een wijziging ten opzichte van het Masterplan, die in dit ontwerp is uitgewerkt door de lichte bocht naar links over te laten gaan in een lichte bocht naar rechts. Zo behoudt de weg zijn karakter en wordt het gebied in een vloeiende beweging ontsloten. De hoofdontsluitingsweg heeft een breed profiel met bomen en aan de westzijde een groen talud als overgang naar de kavels. De bebouwing langs de snelweg heeft door hoogwaardige architectuur een representatieve uitstraling, passend bij deze zichtlocatie. De noordzijde van het gebied vraagt eveneens om passende, representatieve bebouwing, echter met een andere korrelgrootte dan langs de A20. In deze zone is ruimte voor losse panden die zich kunnen presenteren in een groenere setting met veel water. Bij de rotonde Westerlee kan een groter pand gerealiseerd worden en richting de Maasdijk wordt de bebouwing kleiner van omvang. Langs de Maasdijk zal door toepassing van kleinschalige bedrijven en losse woonbebouwing het kleinschalige karakter langs de dijk behouden blijven. Bestaande woningen langs de Maasdijk die binnen het plangebied vallen, zullen in principe behouden blijven.
Opdrachtgever: OCW - Ontwikkelingsmaatschappij Coldenhove West (fase 1) HOC - Honderdland Ontwikkel Combinatie (fase 2) Omvang plangebied: circa 100 ha (fase 1 omvat circa 40 ha) Rol van BDP.khandekar: Masterplan, stedenbouwkundig ontwerp, beeldkwaliteitplan, inrichting openbare ruimte, supervisie Ontwerp: 2001 (Masterplan), 2003 (Ontwerp fase 1), 2004 (Beeldkwaliteitplan fase 1), 2010 (ontwerp en beeldkwaliteitplan fase 2) Realisatie: 2004 - heden
Fasering
Het stedenbouwkundig ontwerp
De groenstructuur
Langs de Maasdijk staan kleinschalige bedrijven
De hoofdontsluitingsweg heeft een breed profiel met bomen en aan één zijde groene taluds
monumentale boerderij als centrum
Wilhelminahoeve, Nieuw Vennep
Het plangebied ten zuiden van Nieuw Vennep dat zal worden ontwikkeld tot een hoogwaardig bedrijvenpark is direct bereikbaar via de provinciale weg N207. Schiphol ligt via de N207 en de rijksweg A4 op korte afstand. De nabijheid van grootschalige infrastructuur maakt dit een uitstekende locatie voor bedrijven. In het plangebied staat een monumentale boerderij, De Wilhelmina-hoeve, waarnaar het gebied vernoemd is. Deze boerderij is een belangrijk cultuurhistorisch element en wordt in het ontwerp gehandhaafd. De boerderij heeft een bijzondere sfeer en uitstraling en kan door de centrale ligging in het gebied een belangrijke bijdrage leveren aan het vormen van een eigen identiteit voor het nieuwe bedrijvenpark Wilhelminahoeve. De boerderij zal een nieuwe functie krijgen, mogelijk gerelateerd aan de omliggende bedrijfsfuncties. De bedrijfsbebouwing krijgt een representatief karakter en richt zich naar de omgeving. Bebouwing in de tweede lijn richt zich naar de centrale groene ruimte met de boerderij. Parkeren wordt uit het zicht opgelost aan de achterkanten van de bebouwing en achter verhoogde taluds.
Opdrachtgever: Ballast Nedam en Airport Area Investment Omvang plangebied: 9 hectare Rol van BDP.khandekar: Stedenbouwkundig ontwerp, Beeldkwaliteitplan, Inrichting openbare ruimte, Supervisie Ontwerp: 2005 – heden Realisatie: Vanaf 2015
Concept: uitbreiding bestaande sloten
Concept: oriëntatie van bebouwing naar de omgeving
Concept verkeer: de centrale ontsluitingslus
Concept: een groen centrum thv de boerderij
Voorbeelduitwerking van het masterplan
De rode muur uit Bedrijvenpark Nieuw Vennep Zuid krijgt op een speelse manier een vervolg in Wilhelminahoeve, waardoor een geleidelijke overgang ontstaat naar het landschap
Accentbebouwing op de hoek N207 / Valutaweg
oud bedrijventerrein krijgt een nieuwe kwaliteitsimpuls
Fokker Business Park, Schiphol
Veel verouderde bedrijventerreinen hebben een slecht imago en een povere uitstraling. Daardoor moet juist bij revitaliserings- en herstructureringsopgaven veel aandacht besteed worden aan stedenbouwkundige structuur, ruimtelijke kwaliteit en architectonische uitwerking. In dit plan is een aantal bestaande gebouwen gehandhaafd, waarvan een deel met nieuwe functie. In het ontwerp is de bestaande structuur hergebruikt. In de bestaande situatie was echter geen sprake van een duidelijke samenhang doordat het terrein van één gebruiker was. In het nieuwe ontwerp is een ‘parkway’ toegevoegd als drager. Deze heeft vorm gekregen als een licht slingerende weg door een brede parkzone. De hergeprofileerde ontsluitingsring sluit aan op de nieuwe ‘parkway’. Door de een slimme zonering van de verschillende functies en een rationeel logistiek systeem ontstaat ruimte voor verschillende sferen. De bedrijfsfuncties zijn zodanig in het gebied gesitueerd dat vrachtauto’s in principe niet over de parkway en de ontsluitingsring rijden. Hierdoor kan de parkway een hoogwaardige invulling krijgen waaraan tevens de kantoren gekoppeld worden.
Opdrachtgever: Anthony Fokker Business Park c.v. Omvang plangebied: circa 39 hectare Rol van BDP.khandekar: Stedenbouwkundig ontwerp, Inrichting openbare ruimte, Supervisie Ontwerp: 2001 – heden Realisatie: 2004 – heden
Masterplan 2001
Binnen het ontwerp vervult het KPN gebouw een symbool functie door de opvallende gevel en het beeld van de ‘glazen silo’.
De bruggen zijn ontworpen door BDP.khandekar
