Regionale programmering werklocaties Kantorenprogrammering regio Eindhoven
Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Provincie Noord-Brabant 27 november 2013
0
Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................ ................................................................................................ .............................................. 2 1. Inleiding................................................................ ................................................................................................ ............................................... 3 2. Trends op de kantorenmarkt ................................................................................................ ................................ .............................................. 5 3. De kantorenmarkt in de SRE-regio regio................................................................................................ .................................... 10 3.1
Voorraad kantoorruimte ................................................................................................ ....................................... 10
3.2
Opname bestaande kantoorruimte ................................................................ ...................................................... 11
3.3
Opname nieuwbouw kantoorruimte ................................................................ .................................................... 11
3.4
Aanbod bestaande kantoorruimte ................................................................ ....................................................... 12
3.5
Leegstand bestaande nde kantoorruimte................................................................ .................................................... 13
4. Plancapaciteit kantoren in het stedelijk gebied................................................................ ................................................ 14 4.1
Plancapaciteit kantoorruimte in stedelijk gebied ................................................................ ................................. 14
4.2
Verwachte vraag naar nieuwbouw kantoorruimte in het stedelijk gebied .......................... 15
4.3
Confrontatie vraag / aanbod naar nieuwbouw kantoorruimte kantoorruimte in de stedelijk gebied ......... 16
5. Programmering kantoorlocaties in de SRE-regio SRE ................................................................ .............................................. 17 5.1
Basisafspraken voor de hele SRE-regio SRE ................................................................ ................................................. 17
5.2
Programmeringsafspraken voor het stedelijk gebied........................................................... ................................ 19
5.3 Conclusie regionale programmering kantoren ................................................................ ........................................... 27 Bijlage 1: Criteria voor de markttechnische beoordeling van locaties ................................................. ................................ 28 Bijlage 2: Verslag marktconsultatie ................................................................................................ ...................................... 29
1
Voorwoord De (leegstands-)problematiek )problematiek op de kantorenmarkt in deze regio (en in de rest van Nederland) is fors en lijkt voor een belangrijk deel samen te hangen met structurele factoren. Daardoor zal naar alle waarschijnlijkheid ‘de markt’ niet zichzelf zichzelf kunnen reguleren tot een gezond evenwicht is bereikt. Sturing door de overheid is – voor zover mogelijk – dan ook gewenst. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrenzen, is het nodig dat deze sturing op regionaal niveau wordt opgepakt. Vandaar aar dat eind 2012 de Provincie Brabant en de regio’s rondom de B5-gemeenten gemeenten de handen ineen hebben geslagen om per regio te komen tot een kantorenprogrammering. In Zuidoost-Brabant Zuidoost is deze programmering tot stand gebracht door het SRE, in nauwe samenwerking samenwerking met de provincie en de B5-gemeenten gemeenten Eindhoven en Helmond.
Provincie Noord-Brabant
2
1. Inleiding De Brainport Regio Eindhoven staat bekend als de kennisregio van Nederland. Het is de thuisbasis voor veel bedrijven, kennis- en onderzoeksinstellingen van wereldklasse. Mede hierdoor h heeft de regio in 2011 de titel ‘slimste regio ter wereld’ behaald. Bij dit imago wordt niet in eerste aanleg gedacht aan bedrijvigheid in kantoren. Toch is Eindhoven in de loop der jaren uitgegroeid tot een echte kantorenstad en behoort zelfs tot de vijf belangrijkste kantorenregio’s van Nederland. De kantorengroei heeft vooral de laatste decennia plaatsgevonden en is – zeker in deze regio – voor een belangrijk deel het gevolg van een proces dat wordt aangeduid als ‘verkantorisering’; de transitie van werkgelegenheid van fabriek naar kantoor, van ‘blue collar’ naar ‘white collar’. De huidige problemen van overaanbod, veroudering en de daaruit voortvloeiende leegstand die zich op de landelijke kantorenmarkt voordoen, laten zich ook voelen in Eindhoven Eindhoven en de omliggende gemeenten. Op dit moment staat in het SRE-gebied SRE gebied bijna drie keer zoveel kantoorruimte leeg dan het percentage dat als ‘gezond’ wordt beschouwd (= 5 a 6%). De kantorenmarkt is dus ‘ziek’. De gemeenten Eindhoven en Helmond hebben hun kantorenbeleid kantorenbeleid het afgelopen jaar al afgestemd op deze nieuwe realiteit. In Helmond is dit samengevat in de nota ‘Het Helmondse kantorenbeleid; Op weg naar een nieuw evenwicht’. In Eindhoven is het kantorenbeleid weergegeven in de ‘Kantorenstrategie Eindhoven 2012 – 2020’. Beide beleidsnota’s staan grofweg in het teken van verminderen van de planvoorraad (nieuwbouw kantoren), sloop / herontwikkeling / renovatie van verouderde kantoren en alleen nog nieuwbouw toestaan indien op de bestaande kantorenmarkt geen ruimte beschikbaar is. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de grenzen van een gemeente maar juist over de gemeentegrenzen heen met elkaar ‘communiceert’, is het dringend nodig om ook op regionaal niveau afspraken te maken over enerzijds programmering van nieuwe kantoorontwikkelingen en anderzijds het tegengaan van leegstand in bestaande gebouwen. Voorliggend document is bedoeld om te komen tot gezamenlijke afspraken in de regio. Doel is om de kantorenmarkt gezonder te maken door vraag en aanbod in kwantitatieve atieve en kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen. In de ‘Regionale programmering werklocaties – onderdeel bedrijventerreinen’’ is een onderscheid gemaakt tussen vier subregio’s: Peel, Kempen, A2-gemeenten gemeenten en stedelijke regio. Deze onderverdeling is bij het opstellen van deze regionale programmering voor kantoren niet gebruikt. Waar de situatie op het gebied van bedrijventerreinen nogal verschillend is in de vier subregio’s, geldt voor de kantorenmarkt dat deze min of meer gelijk is voor de drie subregio’s egio’s Peel, Kempen en A2-gemeenten A2 gemeenten (waaronder Cranendonck en Heeze-Leende). Heeze Deze subregio’s kennen allemaal een kleine, lokale kantorenmarkt. Het stedelijk gebied is de kern van de regionale kantorenmarkt met daarbinnen de stad Eindhoven als zwaartepunt (met (met 65% van de totale voorraad in de SRE-regio). regio). Het stedelijk gebied bestaat verder uit de gemeenten Helmond, Son en Breugel, Oirschot, Best, Veldhoven, Geldrop-Mierlo, Geldrop Mierlo, Waalre en Nuenen. Hier is ruim 90% van de voorraad kantoren geconcentreerd en ook bevinden bevinden zich hier de grotere kantoorgebruikers met een bovenlokaal werkgebied, waaronder accountants, banken en andere zakelijke dienstverleners. Omdat het zwaartepunt van de kantorenmarkt zo duidelijk in het stedelijk gebied is gelegen, wordt hieraan de meeste te aandacht geschonken in deze regionale programmering kantoren.
3
Leeswijzer Deze regionale programmering kantoren gaat in hoofdstuk 2 allereerst in op de algemene trends en ontwikkelingen die zich momenteel op de kantorenmarkt voordoen. In het derde hoofdstuk hoofd worden op regionaal niveau de opname- en aanbodontwikkelingen uiteengezet. In hoofdstuk 4 wordt de regionale plancapaciteit (= nieuwbouw kantoren) in kaart gebracht en vervolgens afgezet tegen de verwachte vraag naar nieuwbouw. Op basis van het verkregen verkregen beeld van de regionale kantorenmarkt, wordt vervolgens in hoofdstuk 5 een programmering gepresenteerd die betrekking heeft op nieuwbouwlocaties. Deze bestaat enerzijds uit basisafspraken basisafspraken die gelden voor het SRE-gebied en aanvullende afspraken die specifiek fiek van toepassing zijn voor de stedelijke regio.
Bord Limburglaan 36 3 in Eindhoven ‘Leegstand kantoren neemt structurele vormen aan’
4
2. Trends op de kantorenmarkt In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen die zich landelijk, dan wel specifiek in het SRE-gebied gebied voordoen, welke van invloed zijn op de vraag naarnaa en het aanbod van kantoorruimte in deze regio. 1. Economische crisis Samenhangend met de economische crisis, is de vraag naar kantoorruimte de afgelopen jaren fors afgenomen in (onder andere) het SRE-gebied. SRE gebied. In deze regio is, net als in de rest van Nederland, Nederl het aanbod kantoorruimte flink gestegen. Dat aanbod heeft inmiddels een verontrustend hoog peil bereikt (ca. 300.000 m2) en een aanzienlijk deel staat al langere tijd leeg. Van het huidige aanbod lopen kantoorgebouwen groter dan 2.500 m² op monofunctionele monofunctionele kantoorlocaties en bedrijventerreinen, gebouwd in de periode 1960 -1990, 1990, het grootste risico op langdurige leegstand. Investeerders zijn mede door het bestaande overaanbod terughoudend geworden met het investeren in kantoren. Ontwikkelaars heroverwegen en de risico’s en er vinden momenteel nauwelijks nieuwe kantoorontwikkelingen plaats omdat er simpelweg geen vraag is naar nieuwbouw. De huidige situatie op de kantorenmarkt maakt duidelijk dat het beschikken over een solvabele huurder cruciaal is voor de beleggingswaarde van een pand. Alleen een verhuurd pand behoudt zijn waarde. Vastgoedeigenaren proberen dan ook veel meer dan voorheen om de leegstand in hun kantoorpanden terug te dringen. Door renovatie wordt geprobeerd niet verhuurde ruimtes aantrekkelijker jker te maken en zittende huurders worden gekoesterd. Volgens de Neprom (vereniging van ontwikkelaars) zal deze nieuwe focus op bestaand in plaats van nieuw vastgoed, er naar verwachting toe leiden dat de komende jaren de leegstand van nieuwe gebouwen niet verder zal toenemen. Daarnaast concentreert de nog aanwezige vraag zich de komende jaren vooral op duurzame gebouwen met een hoog kwaliteitsniveau, gelegen op goede locaties. Dat zijn veelal nieuwbouw- of gerenoveerde panden. 2. Demografische ontwikkelingen Ondanks dat de regio Eindhoven geen krimp van de bevolking kent, zijn demografische ontwikkelingen er debet aan dat er minder nieuwe kantoorruimte nodig is. De komende jaren gaat een groot deel van de babyboomgeneratie met pensioen. Dit betekent dat een grote grote groep werknemers de arbeidsmarkt gaat verlaten. Gelijktijdig komen er door de ontgroening steeds minder jongeren op die arbeidsmarkt, waardoor het aantal beschikbare werknemers (= potentiële beroepsbevolking) zal afnemen. Deze ontwikkelingen hebben een een belangrijke rol gespeeld bij de berekening van de behoefte aan bedrijventerreinen in het stedelijk gebied. De verwachte daling van het aantal werknemers zal er eveneens voor zorgen dat de vraag naar kantoorruimte (nog) verder gaat afnemen. De kleiner wordende rdende beroepsbevolking kan er op de langere termijn toe leiden dat een ‘battle for talent’ op de arbeidsmarkt gaat ontstaan. Om werknemers te binden aan hun bedrijf, zullen ondernemers op aantrekkelijke en goed bereikbare locaties gevestigd willen zijn, in i de nabijheid van goede voorzieningen. De kwaliteit van een (kantoor)pand en de locatie waar het is gelegen, worden naar verwachting dan ook steeds belangrijker bij het aantrekken van talentvolle medewerkers.
5
3. Veranderingen in de bedrijfsorganisatie Een andere ontwikkeling die een negatieve invloed heeft op de vraag naar kantoorruimte, is de schaalvergroting en de daarmee samenhangende reorganisaties en fusies van bedrijven. Dergelijke processen leiden veelal tot een concentratie van activiteiten, waardoor waardoor vestigingen worden afgestoten en/of worden verhuisd naar een nieuw pand waar minder ruimte nodig is. Voor de regio Eindhoven vormt dit naast een bedreiging ook een belangrijke kans; deze regio wordt door bedrijven en instellingen relatief vaak gekozen als als vestigingslocatie om er de activiteiten voor Zuid Nederland te concentreren. Zo hebben de betrokken Ministeries er onlangs bewust voor gekozen om Eindhoven aan te wijzen als een van de 12 concentratiegebieden waar rijksdiensten worden gehuisvest. Naast de ontwikkeling richting schaalvergroting zien we ook een toename van de vraag naar kleinere kantoren. Deze vraag hangt samen met het feit dat steeds meer mensen in de zakelijke dienstverlening een eigen bedrijf starten (zzp-ers), (zzp al dan niet gedwongen als gevolg van baanverlies. Er is dan ook veel vraag uit die sector naar kantoorruimtes tussen de 25 en 100 m², veelal gesitueerd in middelgrote verzamelgebouwen. Lange tijd was de ‘verkantorisering’ (transitie van ‘blue collar’ naar ‘white collar’-personeel) collar’ een belangrijke motor achter de vraag naar kantoorruimte. Dit proces doet zich nog wel op beperkte schaal voor, maar zeker niet meer in de mate waarop dat decennia lang het geval was. Bovendien is de verkantorisering die zich op dit moment nog voordoet, vooral ‘voelbaar’ op de campuslocaties in de regio (m.n. op de High Tech Campus Eindhoven) en niet zo zeer op de ‘reguliere’ kantoorlocaties. 4. Het Nieuwe Werken Er wordt door kantoorgebruikers steeds meer nagedacht over nieuwe werkplekconcepten. Een streven naar meer efficiency in bedrijfsprocessen, nieuwe mogelijkheden op het gebied van ICT en kostenbesparing liggen hieraan ten grondslag. Het idee is dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit 100% is. Bedrijven kunnen dan ook met minder meters volstaan. Dit Dit heeft tot gevolg dat niet langer iedere werknemer een eigen bureau heeft, maar dat werkplekken door iedere werknemer kunnen worden gebruikt en dat er daarnaast ook vanuit huis wordt gewerkt. Een traditioneel ingericht kantoorgebouw volstaat steeds minder minder goed als gevolg van de functieverandering van werkplek naar ontmoetingsplek. Uit onderzoek blijkt dat de komende jaren meer dan de helft van de kantoorgebruikers wil overschakelen op ‘Het Nieuwe Werken’. Deze ontwikkeling zorgt voor een afnemende vraag naar kantoorruimte en heeft ook invloed op de locatievoorkeur van huurders. Dit vraagt om een aanpassing van de bestaande kantoorvoorraad en investeringen in de gebiedskwaliteit. Dubbele bereikbaarheid (zowel per auto als openbaar vervoer) en multifunctionaliteit, multifunctionaliteit, in combinatie met een goed verblijfsklimaat worden voor kantoorgebruikers steeds belangrijker. Dit is een belangrijke reden waarom centrumlocaties, dichtbij OV-knooppunten OV knooppunten gelegen, momenteel gewilder zijn dan kantoorparken aan de rand van de stad. Het Nieuwe Werken kan er ook toe leiden dat nieuwe kantoorconcepten ontstaan. Kantoormedewerkers kunnen voor korte of langere tijd op meer werkplekken actief zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor intern en extern overleg, voor trainingen, voor presentaties, voor tijdelijke projecten bij de klant of bij andere kantoren van de organisatie. Mensen komen het liefst samen op plekken die vanuit verschillende regio’s (c.q. landen) goed bereikbaar zijn, bij voorkeur (ook) per openbaar vervoer. Ontmoetingskantoren zoals zoals bijvoorbeeld Seats 2 Meet, IGLUU en Regus doen het daarom relatief goed in de huidige markt.
6
5. Kwaliteit: multifunctionaliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid. Op de kantorenmarkt hebben de vragers het op dit moment voor het zeggen. Bedrijven die niet getroffen troffen worden door de crisis en dus nog middelen beschikbaar hebben voor een verhuizing, kunnen hoge eisen stellen. Zij vinden de kwaliteit van pand en locatie steeds belangrijker. Bereikbaarheid en multifunctionaliteit staan daarbij bovenaan het wensenlijstje. wensenlijstje. Dit betekent een mix van werken, wonen en overige functies. Het gaat hierbij vooral om locaties in het centrum en / of nabij het (intercity) station. Het sterke aspect hiervan schuilt in het prettige verblijfsklimaat voor werknemers en bezoekers. Vooral oral overheidsinstellingen hechten een grote waarde aan een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. De bereikbaarheid per auto is vaak minder belangrijk. In de regio beschikken de gemeenten Eindhoven en Helmond over een intercity station. Daarnaast zijn er meerdere gemeenten waar een stoptrein stopt. Behalve aan bereikbaarheid en multifunctionaliteit, hechten marktpartijen steeds meer waarde aan ‘duurzaamheid’. Voorheen werd duurzaamheid vooral als een modeverschijnsel beschouwd. Tegenwoordig is het echter er steeds meer ingebed, niet alleen bij ontwikkelaars maar juist ook bij eindgebruikers die zoeken naar een nieuw gebouw. Voor deze kantoorgebruikers is het belangrijk voor hun imago om in een gebouw te zitten dat energiezuinig is. Daarnaast kan het ook nog no eens kostenbesparend zijn. Deze ontwikkeling speelt zowel bij bedrijven als bij overheidsinstellingen. Duurzaamheidsafwegingen brengen ook met zich mee dat een toenemend aantal zoekers op de kantorenmarkt er bewust voor kiest dat zij niet in een nieuw gebouwd gebouwd kantoor willen zitten, maar in een (eventueel te renoveren) bestaand gebouw. Nieuwbouw wordt geassocieerd met ‘niet duurzaam’. De vraag naar nieuwbouw wordt hierdoor (nog) kleiner.
Begijnenhof 4 - 8 in Eindhoven ‘Geslaagde Geslaagde renovatie van een verouderd kantoorgebouw kantoorgebouw’
6. Transformatie, sloop en nieuwe invulling voor kantoren De structureler reler wordende leegstand op de kantorenmarkt leidt ertoe dat bij eigenaren van kantoorgebouwen steeds vaker het besef ontstaat dat (voor een deel van hun portefeuille)de kans klein is dat zij een gebouw nog kunnen verhuren aan een kantoorgebruiker. Daardoor Daardoo gaan dit soort partijen nadenken over mogelijkheden om een nieuwe invulling aan hun vastgoed te geven. Vaak doen ze dat niet zelf, maar verkopen zij het gebouw (veelal ver onder de oorspronkelijke marktwaarde, c.q. boekwaarde) aan een (her)ontwikkelaar die die het gebouw transformeert naar bijvoorbeeld wooneenheden voor starters op de woningmarkt, studenten of kenniswerkers. Naast transformatie, is ook de sloop en vervolgens herontwikkeling van een kantoorgebouw een mogelijkheid om je op andere doelgroepen te richten en om zo nieuw leven in gebouwen c.q. locaties te blazen. Tot slot gebeurt het ook regelmatig dat nieuwe concepten in bestaande gebouwen worden geïntroduceerd. In Eindhoven gebeurt dat onder andere door Stichting Ruimte; een organisatie die
7
zich richt icht op de (tijdelijke) verhuur van leegstaand vastgoed, vooral ten behoeve van bedrijven die actief zijn in de creatieve industrie. Transformatie, herontwikkeling c.q. het vinden van een nieuwe conceptuele invulling voor (kantoor)gebouwen is zeker niet op elk gebouw en elke locatie toepasbaar. Sterker nog; er moeten veel hobbels worden genomen voordat dergelijke ingrepen met succes kunnen worden toegepast. Het belangrijkste is dat er ‘markt’ is voor de nieuwe functie en dat er dus ook marktpartijen zijn die di daarin willen stappen. Voorwaarde is in alle gevallen dat de eigenaar bereid is om mee te werken, veelal door (onder meer) een (flink) deel van de boekwaarde van het pand te laten vallen waardoor de financiële drempel wordt verkleind. Ondanks het feit dat dat het vaak moeizaam is om lege kantoren op deze manier uit de markt te halen, is dat in de regio Eindhoven de afgelopen jaren op grote schaal gebeurd. In de meeste gevallen speelt de overheid vooral een stimulerende c.q. faciliterende rol, in andere gevallen en kan zij actief positie innemen (bijv. in Helmond waar de gemeente op bedrijvenpark Groot Schooten een ca. 15.000 m2 groot leegstaand kantoor heeft gekocht en vervolgens gesloopt t.b.v. herontwikkeling).
Bomansplaats 8 - 10 in Eindhoven ‘Succesvolle Succesvolle transformatie van een kansarm kantoor naar 107 studentenwoningen studentenwoningen’
7. Brainport in relatie tot de kantorenmarkt Begin 2011 is de visie “Brainport 2020, Top Economy, Smart Society” gepresenteerd. Uit deze visie komt onder meer naar voren dat in Zuidoost-Nederland Zuidoost Nederland een flink deel van de kost wordt verdiend verd voor de rest van Nederland; 35% van de landelijke export komt uit deze deze regio. Samen met de mainports Amsterdam en Rotterdam, vormt Zuidoost-Nederland Zuidoost Nederland de kurk waar de Nederlandse economie op drijft. Deze vooraanstaande positie moet de komende 10 jaar verder worden versterkt. Vandaar dat in de visie Brainport 2020 onder andere ande de ambitie is neergelegd dat ‘In n 2020 Zuidoost-Nederland Zuidoost als toptechnologieregio een top 3-positie positie in Europa en een top 10-positie 10 sitie in de wereld in zal nemen’. nemen’ Dergelijke ergelijke ambities kunnen gepaard gaan met additionele vraag naar ruimte. Alhoewel de kantorenmarkt nmarkt er ook van kan profiteren, gaat het waarschijnlijk vooral om vraag die zal neerslaan in ‘kantoorachtige’ gebouwen en in (hoogwaardige) productieomgevingen zoals de campussen in deze regio. Conclusie Als gevolg van geschetste conjuncturele, maar vooral vooral ook structurele ontwikkelingen, zijn momenteel belangrijke accentverschuivingen zichtbaar op de kantorenmarkt. De meeste van deze ontwikkelingen hebben een drukkend effect op de vraag naar kantoorruimte waardoor de groei die zo kenmerkend was voor de afgelopen gelopen decennia, er voor een belangrijk deel uit is. Er is vrijwel alleen nog sprake van vervangingsvraag, terwijl de kantorenmarkt voorheen juist ook veel uitbreidingsvraag kende. Door het
8
toenemende aanbod op de kantorenmarkt neemt de keuzevrijheid van gebruikers toe en kunnen ze daarom ook steeds meer eisen stellen aan de verhuurder. Steeds vaker verruilen huurders hun huidige kantoorruimte voor een kantoor met een betere prijs-kwaliteitverhouding. prijs kwaliteitverhouding. Al met al is de verwachting dat de opname van kantoorruimte kantoorruimte in de regio Eindhoven de komende jaren op een relatief laag niveau blijft hangen. Vooral de vraag naar nieuwbouw zal beperkt zijn omdat er voldoende kantoorruimte op de bestaande markt voorhanden is. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de gevolgen lgen die de geschetste tendensen tot nu toe hebben gehad op de vraag naarnaar en het aanbod van kantoorruimte in deze regio.
‘Brainport blijft kansrijk’
9
3. De kantorenmarkt in de SRE-regio SRE In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de kantorenmarkt in de SRE-regio. SRE Er wordt achtereenvolgens ingegaan op de omvang van de totale kantorenvoorraad, de opname van kantoorruimte en de aanbodaanbod en leegstandcijfers. De kantoor(achtige) gebouwen op de campuslocaties zijn n niet in de cijfers meegenomen. meegenomen 3.1 Voorraad kantoorruimte De 21 gemeenten in de SRE-regio regio beschikken tezamen over een kantorenvoorraad van bijna 2,1 miljoen m² vvo (zie tabel 1). De e regionale kantorenmarkt wordt gedomineerd door Eindhoven. Met een voorraad van circa1,4 1,4 miljoen m² vvo heeft deze gemeente een aanzienlijk groter g aandeel (zo’n 65%) in de regionale kantorenmarkt dan de nummer twee, Helmond (met ( 173.000 m² vvo, vvo ongeveer 8% van het totaal). ). De sterke positie van Eindhoven als kantorenstad binnen het SRE blijkt ook wanneer de voorraad kantoorruimte wordt afgezet tegen het inwonertal.. Eindhoven telt circa 6,2 m² kantoorruimte per inwoner. Helmond en Veldhoven, qua voorraad nummer twee en drie, hebben ‘slechts’ 2,0 en 2,8 m² kantoorruimte per inwoner. De 9 gemeenten die tot het Stedelijk Gebied behoren, beschikken in n totaal over een kantorenvoorraad van iets meer dan 1,9 miljoen m² vvo kantoorruimte (= = ruim 90% van het totaal in het SRE-gebied). Tabel 1: Voorraad kantoren in SRE-regio SRE in 2013 (in m² vvo) Gemeente Voorraad (m² vvo) Aantal inwoners Asten Bergeijk¹ Best Bladel Cranendonck¹ Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende¹ Helmond Laarbeek¹ Nuenen c.a. Oirschot Reusel-De Mierden¹ Someren¹ Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Totaal
10.000 9.100 102.000 12.500 10.200 22.500 9.100 1.354.000 22.000 17.000 7.700 173.000 10.900 10.500 10.000 6.300 9.300 80.500 38.000 123.500 31.500 2.069.600
16.405 18.191 28.695 19.580 20.330 31.760 18.196 217.225 38.670 29.040 15.405 88.800 21.767 22.550 17.890 12.670 18.628 15.820 30.665 43.880 16.505 742.672
Kantoorruimte per inwoner woner (m² vvo) 0,6 0,5 3,6 0,7 0,5 0,7 0,5 6,2 0,6 0,6 0,5 2,0 0,5 0,5 0,6 0,5 0,5 5,1 1,3 2,8 1,9 1,4
¹Schatting gemaakt door het aantal inwoners inwo te vermenigvuldigen met een gem. kantoorruimte per inwoner inwone van 0,5 m² Bron: Bak 2012, DTZ 2013, Bewerking STEC Groep 2013
10
3.2 Opname bestaande kantoorruimte In onderstaande figuur is een overzicht weergegeven van de jaarlijkse opname van kantoorruimte kantoorruim in de SRE-regio.. Hierbij is een onderverdeling gemaakt naar naar opname in het Stedelijk Gebied en de overige gemeenten in het SRE. Over de periode 2008-2012 2008 2012 bedraagt de gemiddelde jaarlijkse opname ongeveer 60.000 m² vvo. Mede door de economische crisis is de opname van kantoren de afgelopen jaren (vanaf 2008) flink flin afgenomen. Eindhoven is, met een en gemiddelde opname van zo’n 45.000 .000 m² vvo per jaar, verantwoordelijk voor verreweg het merendeel van de transacties op de kantorenmarkt. Voor 2013 is de verwachting dat de opname ongeveer op hetzelfde (lage) niveau als in 2012 zal uitkomen (bron: DTZ Zadelhoff, 2013). Figuur 1: Gemiddelde emiddelde jaarlijkse opname van kantoorruimte in de SRE-regio
Bron: DTZ Zadelhoff (2013) en PropertyNL (2013); Bewerking: Stec Groep, 2013
3.3 Opname nieuwbouw kantoorruimte Omdat de onderhavige avige ‘Regionale programmering werklocaties – onderdeel kantoren’ betrekking heeft op nieuwbouw kantoorlocaties (oftewel; de plancapaciteit), is het juist relevant om in kaart te brengen hoe het de laatste jaren is gegaan met de opname van dergelijke nieuwbouw nieuw kantoren in deze regio. Helaas zijn voor het SRE-gebied SRE gebied als geheel hierover geen cijfers beschikbaar. Voor de stad Eindhoven zijn dergelijke cijfers wél beschikbaar. Hieruit blijkt dat de opname van nieuwbouw kantoren in Eindhoven zijn hoogtepunt kende kend in de periode 2006 – 2007. Er is toen zelfs 30.000 tot 40.000 m² nieuwbouw kantoorruimte per jaar opgenomen! Daarna is het aandeel nieuwbouw in rap tempo teruggevallen tot een gemiddelde van circa 6.000 m² per jaar. Gelet op het kantorenaandeel dat de gemeente emeente Eindhoven heeft binnen het SRE-gebied, SRE gebied, is het reëel om te veronderstellen dat de gemiddelde jaarlijkse nieuwbouw-opname nieuwbouw voor de hele regio de afgelopen periode (2008 – 2013) ongeveer een kwart hoger zal hebben gelegen. Derhalve; 6.000 m² + 1.500 m² = 7.500 m² opname nieuwbouw kantoren per jaar.
11
3.4 Aanbod bestaande kantoorruimte erd op 1 januari 2013 circa 335.000 m² vvo reeds gerealiseerde In de gehele SRE-regio werd 1 kantoorruimte (incl. kantoorachtigen ) te huur of te koop aangeboden (bron: Funda in i Business, 2013; DTZ Zadelhoff, 2013). Dit komt neer op zo’n 16% van de totale voorraad aan kantoorruimte. kantoorruimte Ongeveer 90% van het aanbod is gelegen in het Stedelijk Gebied. De gemeente nte Eindhoven (niet in onderstaande figuur opgenomen) heeft een aanbod van zo’n zo’n 216.000 m² vvo (DTZ, 2013). Figuur 2: Aanbod kantoorruimte in verhouding tot voorraad per gemeente (excl. Eindhoven)
Bron: DTZ Zadelhoff, 2013; Funda in Business, 2013; Bewerking: Stec Groep, 2013
Met een totale voorraad van bijna 2,1 miljoen vierkante vierkante meter kantoren is het SRE-gebied, SRE na Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, de vijfde kantorenregio kantorenregio van Nederland. In figuur 3 is het aanbodpercentage percentage in deze regio’s weergegeven. Het SRE-gebied SRE heeft met circa 15% een aanbodpercentage dat nagenoeg eg gelijk is aan het Nederlands gemiddelde. De regio Rotterdam scoort met 18,5% in deze top 5 het hoogst. De regio’s Den Bosch - Tilburg (14,5%) en Breda e.o. (14,3%) zijn beide niet in onderstaande figuur opgenomen, maar hebben gemiddeld iddeld een iets lager percentage dan in het SRE-gebied. In de meeste van deze vijf kantorenregio’s doet zich het fenomeen voor dat de randgemeenten (bijv. Nieuwegein in de regio Utrecht, Hoofddorp in de regio Amsterdam, etc.) over het algemeen een zwakkere kantorenmarkt hebben (gekenmerkt (gekenmerkt door meer leegstand), dan de aangrenzende centrumgemeente in die regio. In de stedelijke regio binnen het SRE-gebied SRE doet deze situatie zich ook voor.
1
Het onderscheid tussen ‘kantoren’ en ‘kantoorachtigen’ ‘kantoorachtig is niet altijd eenduidig. Hier wordt onder een ‘kantoor’ verstaan; een gebouw
dat wordt gebruikt voor kantoorwerkzaamheden en dat NIET gekoppeld is aan (of behoort bij) een bedrijfsruimte die in hoofdzaak wordt gebruikt voor productie, opslag, etc. Onder een ‘kantoorachtig gebouw’ wordt een gebouw verstaan dat behalve kantoorruimte, ook bedrijfsruimte bevat. Kantoren op campuslocaties worden eveneens beschouwd als ‘kantoorachtig’, maar zijn hier verder buiten beschouwing gelaten.
12
Figuur 3: Aanbodpercentage in top 5 kantorenregio’s van Nederland
Bron: DTZ Zadelhoff, 2013; 3; Funda in Business, 2013; Bewerking: Stec Groep, 2013
3.5 Leegstand bestaande kantoorruimte Van de totale hoeveelheid kantoorruimte die op de markt wordt aangeboden (momenteel 15 tot 16% van de totale voorraad), staat ongeveer 90% daadwerkelijk leeg. Een frictieleegstand die gezond wordt geacht, schommelt rond 5 à 6% van de totale voorraad. Vanuit economisch perspectief is leegstand boven de frictieleegstand niet wenselijk. Gemiddeld staat in deze regio iets meer dan de helft van het aanbod structureel leeg (= langer dan 3 jaar). In het stedelijk gebied hebben de verouderde kantoorpanden op monofunctionele kantoorlocaties met een omvang van meer dan 1.500 m² vvo, de grootste kans op structurele leegstand. Met name op kantoorlocaties in Helmond, Breeven in Best, de Run in Veldhoven en enkele deelgebieden in Eindhoven, staan relatief veel incourante gebouwen. Op recenter ontwikkelde locaties zoals Flight Forum en Poort van Metz in Eindhoven en Diepenvoorde in Waalre valt de situatie mee, vooral vanwege de betere kwaliteit van de gebouwen. Conclusie De cijfers in dit hoofdstuk maken duidelijk dat de trends zoals die in hoofdstuk 2 aan de orde zijn gekomen, de afgelopen jaren hun effect hebben gehad op de vraagvraag en aanbodcijfers. De jaarlijkse gemiddelde opname ame van kantoorruimte in de periode vanaf 2008 is ongeveer gehalveerd ten opzichte van de vijfjaars-periode periode daarvoor. In deze opnamecijfers is het aandeel nieuwbouw zelfs nog verder teruggevallen. Overigens scoort de kantorenmarkt in de SRE-regio SRE regio zeker niet nie slechter dan het Nederlandse gemiddelde. Desalniettemin wijzen de cijfers uit dat de regio zich moet beraden op de toekomstige behoefte aan nieuwbouw kantoren, oftewel; de plancapaciteit. In het volgende hoofdstuk wordt daar nader op ingegaan.
13
4. Plancapaciteit apaciteit kantoren in het stedelijk gebied Uit de vorige hoofdstukken komt naar voren dat de kantorenmarkt in heel Nederland, maar ook in het SRE-gebied, gebied, zich in zwaar weer begeeft. Een slecht functionerende kantorenmarkt is niet wenselijk; het tast de kwaliteit liteit van het vestigingsklimaat in deze kansrijke Brainportregio aan. Vandaar dat – waar mogelijk – ingrijpen van de overheid gewenst is. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrenzen, dienen dergelijke overheidsmaatregelen op regionaal niveau niveau te worden genomen. In voorbereiding hierop, heeft het SRE aan de STEC-groep STEC groep in Arnhem opdracht gegeven om een 2 inventarisatie te maken van de plancapaciteit in deze regio en om deze vervolgens af te zetten tegen de verwachte vraag (zie: STEC groep (2012); (2012); ‘Inventarisatie kantorenmarkt stedelijk gebied Eindhoven’). Omdat de kantorenmarkt zich voor meer dan 90% afspeelt binnen het stedelijk gebied, ligt hierop de focus (zowel in dit hoofdstuk 4, als in het volgende hoofdstuk 5). 4.1 Plancapaciteit kantoorruimte uimte in stedelijk gebied Aan het einde van hoofdstuk 5 is een overzicht opgenomen van de totale plancapaciteit voor kantoren en kantoorachtige locaties in het stedelijk gebied. In totaal zijn er in de regio harde en zachte plannen voor het toevoegen van ruim uim 540.000 m² (exclusief de campuslocaties). Daarnaast is in de regio nog eens 13 hectare grond gereserveerd voor kantoorachtige ontwikkelingen op uitbreidingslocaties. Hiervan is 5 ha. gelegen in de gemeente Best (locatie Breeven Zuid) en 8 ha. in Waalre (Ekenrooi Noord). Wanneer wordt uitgegaan van een bebouwingscoëfficiënt van 1 (d.w.z. ervan uitgaande dat een gebouw in meerdere lagen wordt opgetrokken, kan op elke vierkante meter grond, eveneens één vierkante meter b.v.o. kantoor(achtige) ruimte worden gerealiseerd), kan op deze 13 ha., ongeveer 130.000 m² kantoorachtige ruimte worden gebouwd. Daar waar het gaat om de plancapaciteit van ‘kantoorachtige’ ruimten, raakt deze regionale kantorenprogrammering de bestuurlijke afspraken die zijn gemaakt met betrekking b tot bedrijventerreinen, zoals neergelegd in de Regionale Programmering Bedrijventerreinen d.d. Juni 2013. Een aantal andere kantoorachtige werklocaties, zijn daarom voor de duidelijkheid in beide documenten opgenomen. De status is wel gelijk: ‘on hold tot 2020’ in de programmering voor bedrijventerreinen is ook ‘on hold tot 2020’ in de programmering voor kantoren. Daarnaast is inmiddels al bij veel gemeenten het besef doorgedrongen dat de toekomstige opname van kantoorruimte veel minder groot zal zijn jn dan voorheen werd aangenomen. Daarom is de ontwikkeling van een aantal locaties nu al ‘on hold’ gezet of zelfs geheel afgeblazen. afgeblazen Daarbij gaat het in Eindhoven om circa 205.000 .000 m² planvoorraad en daarnaast in Best en Waalre om 28 2 ha. ontwikkellocatie (zie onderstaande tabel). De locatie ‘Rode Ladder’ in Best is zelfs geheel geschrapt. Tabel 2: Locaties al door gemeenten of in het programma bedrijventerreinen on hold tot 2020 Gemeente Milieu Locatie m² vvo Type Eindhoven Stationsgebied Neckerspoel 55.000 m² Kantoor Eindhoven Stationsgebied Beursgebouw 50.000 m² Kantoor Eindhoven Snelwegmilieu Land Forum 100.000 m² Kantoor Best Snelwegmilieu Rode Ladder / EHV’s weg zuid 20 ha Kantoorachtig Waalre Snelwegmilieu Ekenrooi-Noord 8 hectare Kantoorachtig Totaal: 205.000 m² & 28 hectare
2
Tot plancapaciteit worden locaties gerekend waar ruimte aanwezig is om nieuwe kantoor(achtige) gebouwen te realiseren.
14
Alleen al het on hold zetten van deze ontwikkellocaties, los van de programmeringsafspraken zoals in hoofdstuk 5 beschreven, is de totale tot plancapaciteitit in de regio gereduceerd tot circa 335.000 m². Opgemerkt wordt dat de invulling van deze plancapaciteit niet in zijn geheel is voorzien vóór het jaar 2020. Een flink deel van de capaciteit maakt deel uit van locaties waarbij rekening is gehouden dat ze een en doorlooptijd hebben tot (ver) ná 2020. Onderstaand wordt deze plancapaciteit afgezet tegen de verwachte toekomstige vraag naar kantoren in het stedelijk gebied. 4.2 Verwachte vraag naar nieuwbouw kantoorruimte in het stedelijk gebied Bij de berekening van de toekomstige behoefte aan nieuw te bouwen kantoorruimte in de stedelijke regio van het SRE-gebied, gebied, heeft STEC-groep STEC onderscheid gemaakt tussen: Kantoren; solitaire kantoorgebouwen (d.w.z. in zijn geheel in gebruik voor kantoorfuncties); ‘Kantoorachtige’ gebouwen; gebouwen die hoofdzakelijk uit kantoorruimte bestaan, maar daarnaast beschikken over een ondergeschikte hoeveelheid bedrijfsbedrijfs / opslagopslag of labruimte; Kantoren én kantoorachtige gebouwen op een van de campus-locaties campus locaties in de regio.
Panovenweg 18 in Helmond ‘Kantoorachtige Kantoorachtige gebouwen op Groot Schooten in Helmond’
Uitgaande e van deze drie categorieën, komt STEC-groep STEC groep tot 2020 uit op een regionale behoefte aan 3 nieuwbouw kantoorruimte van gemiddeld circa 22.000 m² b.v.o. per jaar (= circa 19.000 m² v.v.o.). Dit komt voor de periode 2014 – 2020 neer op een totale kantorenbehoefte fte voor de stedelijke regio van circa 140.000 m² bvo. STEC schat in dat zo’n 15% van de vraag (= ca. 20.000 m²) betrekking heeft op (kantoorachtige) gebouwen op campuslocaties. Omdat dergelijke campuslocaties in onze programmering buiten beschouwing zijn gelaten, komt de door STEC verwachte vraag naar nieuwbouw kantoren tot 2020 in totaal neer op circa 120.000 m² bvo, oftewel zo’n 17.000 m² per jaar. In deze berekening zijn de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en te verwachten bovenregionale vraag bij elkaar kaar opgeteld. Er is in de berekening voorts uitgegaan van een kantoorquotiënt van 20 tot 25 m² bvo per werkzame persoon. De berekening van STEC-groep groep dateert van 2011. Sindsdien is de situatie op de kantorenmarkt – zowel landelijk als regionaal – eerder verslechterd, dan verbeterd. Daarmee zijn de vooruitzichten voor de komende jaren er ook niet beter op geworden. Er dient dan ook serieus rekening te worden gehouden met een scenario waarbij de daadwerkelijke opname van nieuwbouw kantoren (fors) lager uitvalt valt dan de prognose die STEC-groep STEC heeft gemaakt. 3
Nieuwbouw kantoorruimte wordt aangeduid in m² b.v.o.’ (bruto vloer oppervlak). oppervlak). De opname van bestaande kantoorruimte wordt merendeels aangeduid in v.v.o. (verhuurbaar vloer oppervlak). Over het algemeen is m² v.v.o. ongeveer 85% van de oppervlakte b.v.o.
15
Voorts is het zinvol om een onderscheid te maken tussen de verschillende segmenten binnen de kantorenmarkt. Marktcijfers van de laatste jaren wijzen namelijk uit dat de opname van nieuwe solitaire kantoren n bijna tot het nulpunt is gedaald (het gaat dan om daadwerkelijke nieuwbouw, ingrijpend gerenoveerde gebouwen zijn daarbij niet meegerekend). Daarentegen wordt op de campussen HTCE, TU/e-Science Science Park en Automotive campus in Helmond nog wel nieuwbouw gerealiseerd. liseerd. Het ligt voor de hand dat deze trend zich komende jaren doorzet; minder behoefte aan nieuwe solitaire kantoren, maar in beperkte mate nog wel aan kantoor(achtige) gebouwen op de campuslocaties. Een andere tendens die op basis van de marktcijfers over de laatste jaren zichtbaar wordt, is dat de kantooropname in centrumgemeenten beter op peil blijft dan in omliggende randgemeenten. In het verlengde daarvan doet zich in deze regio het fenomeen voor dat de kantooropname in de gemeente Eindhoven minder is gedaald in vergelijking tot de andere gemeenten in het SRE-gebied. SRE Ook hier ligt het voor de hand dat deze trend zich komende jaren doorzet. Oftewel; (nog) minder behoefte aan kantoren in de gemeenten buiten Eindhoven, terwijl in de stad Eindhoven zelf die kantorenbehoefte nog enigszins aanwezig blijft. De berekening van STEC-groep groep zetten we af tegen de prognose die het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) in 2012 in opdracht van het Ministerie van I&M heeft gemaakt. Het EIB werkt twee scenario’s uit.. In het eerste scenario ramen zij de nieuwbouw kantorenbehoefte in de SRE-regio SRE op 185.000 m² bvo voor de periode 2010 – 2020. Zij komen daarmee uit op een verwachte regionale nieuwbouwopname van circa 15.000 m² bvo per jaar. Het EIB gaat in dit scenario echter voorbij aan een aantal trends zoals die in hoofdstuk 2 van dit rapport zijn beschreven. Zo meldt het EIB-rapport EIB (p.39 onderaan) dat in Eindhoven ‘tot 2020 de kantorenvraag sterk toeneemt’. Op dit moment zijn er echter geen signalen waarneembaar die deze stelling onderbouwen. Verder houdt het rapport geen rekening met veranderingen in het ruimtegebruik door do bijv. Het Nieuwe Werken (p. p. 32 onderaan). Ook de gevolgen van de langer voortdurende crisis zijn niet in de raming betrokken (p. 31 bovenaan) en evenmin zijn de effecten van de verminderde verkantorisering meegenomen (p. 31 onderaan). In het tweede deel van het onderzoek presenteert de EIB een scenario dat beter aansluit bij de actuele situatie in de SRE-regio regio. Hier wordt namelijk uitgegaan van de mogelijkheid dat de toekomstige vraag naar kantoren 10% minder zal zijn. Daarmee wordt recht gedaan aan de in hoofdstuk 2 beschreven trends. In dat geval wordt de jaarlijkse kantorenbehoefte in de SRE-regio ingeschat ca. 8.000 m² per jaar. Voor de periode 2014 – 2020 komt dat neer op circa 55.000 m². Tot besluit wordt nogmaals opgemerkt dat het hier alleen gaat om de verwachte opname in solitaire kantoren. De opname van kantoorachtige kantoor gebouwen, waaronder de nieuwbouw op de campuslocaties, is niet in bovengenoemde bovenge cijfers meegenomen. 4.3 Confrontatie vraag / aanbod naar nieuwbouw kantoorruimte ruimte in de stedelijk gebied Met een geschatte te nieuwbouw kantooropname van 8.000 8 m² per jaar, komt de totale nieuwbouw behoefte tot 2020 uit op zo’n 55.000 m². Met een planvoorraad van ca. 540.000 .000 m² kantoren en daarnaast nog eens een aantal hectaren ten behoeve van kantoorachtige ontwikkelingen, ontwikkelingen is het aanbod dus vele malen groter roter dan de verwachte vraag. Wanneer de locaties die nu al zijn uitgesteld tot na 2020 (te weten ruim im 200.000 m² kantoorruimte en bijna 30 ha. ontwikkellocaties; zie par. 4.1) van deze planvoorraad worden afgetrokken, blijft nog altijd 335.000 m² nieuwbouw over. In relatie tot de verwachte behoefte van 55.000 m² tot 2020, is een dergelijke planvoorraad planvoorraad erg royaal. Dit vraagt van de betrokken overheden dan ook om programmeringsafspraken op regionaal niveau te maken waardoor de nieuwbouw van kantoren beter aansluit op de vraag.. Daarnaast blijft ingrijpen op de bestaande kantorenmarkt noodzakelijk, onder andere door renovatie, transformatie en herontwikkeling van kansarme kantoren. Het volgende hoofdstuk gaat op beide aspecten nader in.
16
5. Programmering kantoorlocaties in de SRE-regio SRE regio De vraag / aanbod-analyse uit het vorige hoofdstuk maakt duidelijk dat de d kern van het kantorenprobleem in deze regio is gelegen in het feit dat de planvoorraad simpelweg te groot is in verhouding tot de verwachte toekomstige vraag. Na aftrek van de locaties waarover reeds het besluit is genomen dat ze (al dan niet voor onbepaalde onbepaalde tijd) worden uitgesteld, blijft er nog een plancapaciteit over van bijna 335.000 m². Dit staat niet in verhouding tot de verwachte nieuwbouwbehoefte tot 2020 van 55.000 m². Vandaar dat de STEC-groep STEC groep is gevraagd om, in aanvulling op het inventariserend onderzoek, aanbevelingen te doen om plancapaciteit uit te stellen c.q. te schrappen. Hun bevindingen zijn vervolgens in een sessie met de regionale bedrijfsmakelaars nog eens getoetst aan de huidige marktomstandigheden. Om duidelijkheid duidelijk te creëren, is het belangrijk om een heldere keuze te maken tussen ontwikkellocaties. Daarbij is gekozen voor kantoorlocaties met de meeste toekomstpotentie om op die manier maximaal te kunnen inzetten op de kansen voor de regio. Voorts zijn afspraken nodig over de voorwaarden den die de SRE-gemeenten SRE gemeenten gezamenlijk hanteren bij de intake van nieuwbouw initiatieven voor kantoren én hoe de gemeenten omgaan met het voorkomen c.q. aanpakken van kantorenleegstand. Bij het maken van regionale afspraken over kantoren in de SRE-regio, wordt rdt een onderscheid gemaakt in afspraken op twee verschillende niveaus. Op de eerste plaats is dit het regionale niveau. Daarvoor wordt een basisafspraak gemaakt. Het doel is om binnen het SRE marktontwrichtende m plannen en projecten te voorkomen. Daarbij wordt w een helder signaal afgegeven even aan de markt over ruimtelijk-economische economische ambities van de regio op het gebied van kantoren. Het tweede niveau is het subregionale niveau zoals ook gehanteerd bij de programmering van bedrijventerreinen. bedrijventerreinen De regio is onderverdeeld in vier subregio’s. Voor de subregio’s Peel, Kempen en A2-gemeenten A2 gemeenten volstaat volsta de regionale basisafspraak (par. 5.1). In de stedelijke regio is de situatie complexer en dit vraagt dan ook om nadere afspraken op locatieniveau (par. 5.2). 5.2) Bij het ‘sturen’ n’ van de kantorenmarkt door gemeente c.q. regio, dient er rekening mee te worden gehouden dat de sturingsinstrumenten van de overheid hun beperkingen kennen. Het sterkste instrument dat een gemeente in handen kan hebben, is het eigendom over locaties of gebouwen g die bestemd zijn voor (de ontwikkeling van) kantoren. In het geval het eigendom bij een private partij ligt, is gerichte sturing veelal alleen nog mogelijk via de publiekrechtelijke rol die de overheid kan spelen, waarbij het bestemmingsplan het belangrijkste belangrijkste instrument is. Indien een ontwikkellocatie geen eigendom is en bovendien al een kantoorbestemming heeft, is de gemeente in de meeste gevallen niet in staat om een nieuwbouwontwikkeling tegen te houden. Naast het aanwenden van dwingende sturingsinstrumenten, instrumenten, kan de overheid ook een stimulerende of faciliterende rol spelen op (onder andere) de kantorenmarkt. Dat kan bijvoorbeeld door op beleidsmatig en publiekrechtelijk niveau al dan niet medewerking te verlenen aan een marktinitiatief dat erop gericht gericht is om een andere functie te geven aan een leegstaand c.q. kansarm kantoorgebouw (= transformatie). 5.1 Basisafspraken voor de hele SRE-regio SRE Een belangrijke valkuil in de regio is dat gemeenten hun eigen plan trekken waardoor het aanbod in kwantitatief ief en kwalitatief opzicht niet aansluit bij de markt of dat er initiatieven opkomen die de regionale kantorenmarkt verder verstoren. verstoren De economie in Zuidoost-Brabant is hier hi niet bij gebaat. Uitgangspunt is dat kantoorontwikkelingen met een (boven)regionaal (boven)regionaal karakter zich concentreren binnen de stedelijke regio. De overige SRE-gemeenten SRE gemeenten zijn in beginsel geen locaties waar nieuwe kantoorontwikkelingen ontstaan, tenzij het gaat om de huisvesting van een bedrijf of instelling die van oudsher aan deze gemeente is gebonden. Een ander uitgangspunt is dat voorrang wordt gegeven aan bestaande kantoren, boven nieuwbouw. Bedrijven met een huisvestingsvraag dienen dus zoveel mogelijk op de bestaande kantorenmarkt te worden geholpen; efficiënt omgaan met ruimte en middelen len is noodzakelijk. Daar hoort bij dat de overheid in beginsel positief staat ten opzichte van
17
marktinitiatieven die erop gericht zijn om bestaande, kansarme kantoorgebouwen te upgraden, dan wel uit de markt te nemen door middel van transformatie of herontwikkeling. herontwikkeling. De overheid stimuleert en – waar mogelijk en gewenst – faciliteert dit soort initiatieven, maar laat daarbij ‘de markt aan zet’. Als er op deze manier genoeg gebouwen ‘aan de onderkant van de markt’ afvallen, kan dit worden gecompenseerd door op p een gegeven moment ‘aan de bovenkant’ op geprioriteerde locaties, weer duurzame gebouwen te gaan realiseren. Op die manier verbetert de overall kwaliteit van de kantorenvoorraad.
PC Hooftlaan tlaan 8 in Eindhoven ‘Goed Goed voorbeeld van geslaagde kantoortransformatie’
Met het oog op het bovenstaande zijn de volgende basisafspraken gemaakt gemaakt voor de hele regio, bedoeld om de regionale kantorenmarkt beter in balans te brengen en om leegstand te voorkomen c.q. aan te pakken: 1. Bij de vraag naar nieuwe kantoorruimte wordt de Ladder voor Duurzame Verstedelijking van het Ministerie van I&M gehanteerd. gehante Dit houdt in dat gemeenten er – waar mogelijk – op sturen om de vraag naar kantoren zoveel mogelijk in bestaande kantoorgebouwen onder te brengen die op de markt worden aangeboden, gesitueerd op de daarvoor positief bestemde locaties. 2. Daar waar behoefte fte is aan nieuwe kantoren, stuurt de gemeente er – waar mogelijk – op aan dat de initiatiefnemer tenminste 70% van het pand heeft voorverhuurd alvorens de bouw aanvangt (in de praktijk zien we overigens dat deze voorverhuurnorm ook door ontwikkelaars wordtt gehanteerd; bouwen ‘op risico’ komt vrijwel niet meer voor). 3. Voor de gemeenten buiten de stedelijke regio geldt dat zij in principe alleen voorzien in de kantoorbehoefte van het eigen, lokale bedrijfsleven. Deze gemeenten werken daarom niet mee aan initiatieven atieven voor nieuwbouw of herontwikkeling van solitaire kantoorgebouwen groter dan 750 m²,, tenzij het gaat om de huisvesting van grotere bedrijven of instellingen die een aantoonbaar lokale binding hebben. Voor zo ver aan de orde, worden grotere bedrijven of instellingen die niet lokaal gebonden zijn, doorverwezen naar de stedelijke regio. 4. Juist kantoorgebouwen die op de bedrijventerreinen in de regio zijn gelegen, zijn kwetsbaar voor leegstand. Gemeenten in de regio werken daarom in principe niet mee aan nieuwe n initiatieven die voorzien in de nieuwbouw van kantoren die (midden op) een bedrijventerrein b zijn gesitueerd en treden – voor zover aan de orde – op tegen illegaal kantoorgebruik op bedrijventerreinen. 5. In het geval marktpartijen initiatieven ontplooien ontplooien om kansarme c.q. langdurig leegstaande kantoren nieuw leven in te blazen (door o.a. transformatie, herontwikkeling of sloop), werken gemeenten hier – voor zo ver mogelijk – actief aan mee o.a. door gebruikmaking van wijzigingenbevoegdheden in bestemmingsplannen bestemming en mits het initiatief past binnen de bredere beleidskaders van die gemeente. Het verleden heeft laten zien dat er niet of nauwelijks behoefte is aan grootschalige kantoren in het landelijk gebied. Met bovenstaande afspraken wordt de keuze voor de e stedelijke regio als dé kantoorlocatie binnen het SRE-gebied, gebied, ook voor de toekomst onderstreept.
18
5.2 Programmeringsafspraken voor het stedelijk gebied Bij het maken van een keuze voor nieuwe kantoorontwikkelingen in het stedelijk gebied, staat voorop dat de regio kiest voor de locaties met de meeste toekomstpotentie. We zetten maximaal in op de kansen voor de regio. Bij het maken van deze keuzes hebben we ons in eerste aanleg laten leiden door de markttechnische beoordeling van de afzonderlijke locaties zoals die door STEC-groep STEC is 4 gedaan (zie ook bijlage 1). Het resultaat hiervan is in deze paragraaf voor elke locatie in een tabel weergegeven. Het gaat hierbij overigens om een beoordeling die sec is bezien vanuit de aanbodzijde. Als zodanig houdt een positieve beoordeling niet per definitie in dat er ook daadwerkelijk vraag te verwachten is. Dat is namelijk tevens afhankelijk van andere factoren zoals conjuncturele ontwikkelingen, concurrerend aanbod, prijsstelling, etc. Naast de beoordeling van de marktpotentie van een locatie, locatie, is ook een onderscheid gemaakt naar locatietype, waarvan er vier worden onderscheiden. Voor een goed functionerende markt is het immers van belang diversiteit in het aanbod te hebben; onder andere voor wat betreft de locatie, moet een kantoorgebouw voldoen aan de wensen van de hedendaagse kantoorgebruiker. De volgende typen zijn in de programmering onderscheiden: A. B. C. D.
Centrum- / stationsmilieu Centrumschil Snelweglocaties Overige kantoorlocaties
Daarnaast kennen we in deze regio ook nog een vijftal campuslocaties. campuslocaties. Hoewel het vastgoed op deze campussen in veel gevallen als het ware ‘communiceert’ met de kantorenmarkt, wordt de campussen niet tot de kantorenmarkt gerekend. Vandaar dat in deze ‘Regionale programmering werklocaties – onderdeel kantoren’ de campussen mpussen buiten beschouwing zijn gelaten. Onder andere in het ‘Bestuursconvenant stedelijk gebied 2013’ zijn wel bestuurlijke afspraken over de programmering van campus-locaties vastgelegd. Behalve met de locatietypen en de daarmee samenhangende marktpotentie, marktpotentie, is bij de programmering van locaties ook rekening gehouden met grondposities grondposities en bestaande afspraken tussen gemeente en ontwikkelende partijen. Echter, de marktpotentie van een locatie staat centraal. Een locatie met weinig potentie maar waarover al wel afspraken met marktpartijen zijn gemaakt, zal in de praktijk niet succesvol ontwikkeld worden.. Zo’n ontwikkeling dient dus bij voorkeur niet plaats te vinden omdat het een negatief effect kan hebben op de regionale kantorenmarkt en daarmee op de regionale regional economie. In het geval overheden niet over dwingende instrumenten beschikken om een ontwikkeling te sturen, dient een bewuste keuze te worden gemaakt om initiatieven de gewenste richting in te manoeuvreren door het al dan niet inzetten van stimulerende c.q. c.q. faciliterende instrumenten. Onderstaand is per locatietype een overzicht gegeven van de afzonderlijke locaties waarbinnen plancapaciteit voor nieuwbouw kantoren of kantoorachtige gebouwen beschikbaar is. Daarbij is per locatie de status in de programmering programmering opgenomen. Hierbij is aangesloten bij de methodiek zoals ondermeer door de provincie is gebruikt bij de programmering van werklocaties en andere bedrijventerreinen. Het model biedt een heldere systematiek om te komen tot een prioritering van werklocaties in de tijd. Dit betekent: Groen : plannen die tot 2020 kunnen worden ontwikkeld; Oranje : plannen die op basis van de huidige inzichten niet ontwikkeld ontwikkeld worden tot 2020 (on hold).
4
Kiezen tussen kantoorlocaties, STEC Groep d.d. 3 oktober 2012
19
In die toekomstige programmering is een fors aantal locaties uitgesteld met de aanduiding ‘Na 2020’. Dit houdt in dat ze tot nader order geheel uit de programmering worden gehaald. Slechts in onderling bestuurlijk overleg met de betrokken gemeenten in het stedelijk gebied, kunnen de locaties weer worden ‘geactiveerd’. Hieroverr zijn harde afspraken gemaakt tussen de gemeenten in het stedelijk gebied die zijn vastgelegd ‘Bestuursconvenant stedelijk gebied 2013’ Hierin is opgenomen dat tussentijdse aanpassingen van het programma mogelijk zijn, maar daarvoor is een unaniem besluit nodig van de portefeuillehouders Economie in het stedelijk gebied op basis van een concrete business case. De programmering is dus zeker niet vrijblijvend; slechts in geval van een op bestuurlijk niveau unaniem gevoelde noodzaak, zijn aanpassingen door te voeren. A. Centrum-/stationsmilieu Eindhoven: Stationsgebied Het stationsgebied van Eindhoven scoort het hoogst op de criteria die STEC-groep STEC groep heeft gehanteerd om de marktpotentie te bepalen. De locatie voldoet aan de criteria die de moderne kantoorgebruiker kantoorgebru stelt. Het gebied is goed bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer, er is voldoende parkeergelegenheid aanwezig en door de ligging nabij het centrum heeft het een aantrekkelijk verblijfsklimaat. Er sprake van een goede mix van functies in combinatie combinatie met een goede gebiedskwaliteit. Ondanks deze goede kwaliteit, wordt de plancapaciteit in het stationsgebied te omvangrijk geacht in relatie tot de verwachte vraag. De locatie bestaat uit vijf deellocaties: Lichthoven (stationsgebied zuid) 40.000 m² VVV-locatie locatie (stationsgebied zuid) 15.000 m² Neckerspoel (stationsgebied noord) 55.000 m² Beursgebouw (stationsgebied noord) 50.000 m² Herontwikkeling Rabobank (stationsgebied noord) 20.000 m² De gezamenlijke plancapaciteit bedraagt circa 180.000 18 .000 m² bvo. Hierin is de herontwikkelingslocatie Rabobank meegenomen. De Rabobank is namelijk van plan om de oudbouw (ca. 45.000 m²) te slopen en om hiervoor in de plaats in 2017 een nieuw gebouw te realiseren realiseren ter grootte van 25.000 m². Er blijft een restcapaciteit van 20.000 m² over, te ontwikkelen na 2020. Ook de deellocaties Beursgebouw en Neckerspoel zijn langjarig Score uitgesteld (tenminste tot na 2020). Al met al blijft er Stationsgebied Eindhoven tot 2020 een planvoorraad over van circa 50.000 ++ m². Dit is meer dan de geraamde behoefte voor dit Ligging Bereikbaarheid auto/OV ++ milieu, vooral omdat in 2014 waarschijnlijk veel Gebiedskwaliteit + kantoorruimte in dit deelmilieu vrij komt door het Multifunctionaliteit ++ vertrek van de Gemeente Eindhoven uit de Samenhang ++ Kennedytoren (ca. 10.000 m²) en Philips Lighting Totaal 9+ naar de HTCE (ca. 40.000 m²). Vandaar dat Omvang 180.000 m² fasering van de nieuwbouw in het stationsgebied noodzakelijk wordt geacht. Helmond: Stationsgebied Deze locatie is gelegen direct nabij het NS-station, NS waar al meerdere kantoren zijn gevestigd. Een aantal verouderde rde panden staat momenteel leeg. De locatie is per openbaar vervoer uitstekend bereikbaar en per auto redelijk tot goed via de N270 en N612. De locatie is gelegen op loopafstand van het centrum van Helmond en beschikt daardoor over meerdere commerciële voorzieningen. rzieningen. Het station
20
Stationslocatie Helmond
Score
Ligging Bereikbaarheid auto / OV Gebiedskwaliteit Multifunctionaliteit Samenhang Totaal Omvang
+ ++ + + + 6+ 5.000 m²
en omgeving wordt op dit moment opgewaardeerd, dit geeft een extra impuls aan de locatie. De nieuwbouwplannen voor deze locatie kennen een relatief kleine capaciteit en hebben een beperkte invloed op de programmering en regionale markt. ma Veldhoven: Centrum De plannen voor het centrum van Veldhoven voorziet in een kleinschalige uitbreiding van het aantal vierkante meter kantoren. Deze uitbreiding sluit aan bij de bestaande kantoren in het centrum. Het centrum van Veldhoven is levendig en kent een goede gebiedskwaliteit. Best: Centrum De plannen voor het centrum van Best voorzien in een kleinschalige uitbreiding van het aantal vierkante meter kantoren. Deze uitbreiding sluit aan bij de bestaande kantoren in het centrum. Voor het centrum um van Best is onlangs een nieuw plan vastgesteld. Centrum Veldhoven Ligging Bereikbaarheid auto / OV Gebiedskwaliteit Multifunctionaliteit Samenhang Totaal Omvang
Score + + + + 5+ 1.000 m²
Centrum Best Ligging Bereikbaarheid auto / OV Gebiedskwaliteit Multifunctionaliteit Samenhang Totaal Omvang
Score + + + + + 5+ 1.250 m²
Conclusies Centrum- /stationsmilieu Het centrum- /stationsmilieu is in het stedelijk gebied het meest kansrijk geachte milieu omdat ze het beste voldoet aan de tegenwoordige tegenwoordige eisen die de markt stelt. De locaties scoren daarom bovengemiddeld in de beoordeling. Dit neemt niet weg dat de capaciteit erg ruim is, zeker in relatie tot de relatief grote leegstand die de centrumlocaties in vooral Eindhoven en Helmond kenmerken. kenmerken De plancapaciteit is fors groter dan de behoefte op zowel de korte als de lange termijn. De locaties die door gemeenten, dan wel in de regionale programmerg bedrijventerreinen, al on hold zijn gezet (paragraaf 4.2; schuin gedrukt in onderstaande tabel), zijn hieronder niet markttechnisch beoordeeld. Op basis van de beoordeling, de verwachte behoefte op de korte en lange termijn en de praktische aspecten (zoals planstatus en grondeigendom) is onderstaande programmering aangehouden. Locatie Eindhoven, Stationsgebied (Lichthoven Lichthoven) Eindhoven, Stationsgebied (VVV VVV-locatie) Eindhoven, Stationsgebied (Beursgebouw) Eindhoven, Stationsgebied (Neckerspoel) (Neckerspoel Eindhoven, Rabobank Helmond, Stationslocatie Veldhoven, Centrum Best, Centrum Totaal
Omvang 40.000 m² 15.000 m² 50.000 m² 55.000 m² 20.000 m² 5.000 m² 1.000 m² 1.250 m² 187.250 m²
Status programmering rogrammering Terstond Na 2020¹ Na 2020 Na 2020 Na 2020² Terstond Terstond Terstond
¹ Eventueel eerder indien n de locatie Lichthoven eerder is gerealiseerd ² Er liggen afspraken met de Rabobank onder, vanaf 2020 kan deze locatie worden gerealiseerd
21
Kleur Groen Oranje Oranje Oranje Oranje Groen Groen Groen
B. Centrumschil Stadionkwartier, Sense Score Eindhoven: Stadionkwartier (gebouw Sense) Ligging + Deze locatie ligt op circa 2 kilometer van het Bereikbaarheid auto / OV + Centraal Station van Eindhoven. De bereikbaarheid 0 is voor een locatie nabij het centrum goed. De Gebiedskwaliteit + locatie heeftt een gemiddelde uitstraling, dat komt Multifunctionaliteit Samenhang 0 voornamelijk door het modern vastgoed in de Totaal 3+ omgeving. Voorzieningen zijn dichtbij door de ligging Omvang 20.000 m² nabij het centrum van Eindhoven. De locatie zelf is een mix van een groot kantoor en omliggende woningen. Naast de ontwikkellocatie ontwikkellocatie is het kantoor van Ziggo gevestigd. Het stadionkwartier is eigendom van een ontwikkelaar en kan in principe direct gerealiseerd worden. Deze locatie kan niet bevroren of geschrapt worden omdat er een vigerend bestemmingsplan is. Eindhoven: Strijp S Dit gebied is bijzonder door de uitstraling van de voormalige Philips-gebouwen. gebouwen. De locatie kent een prima autobereikbaarheid en een redelijke OV-bereikbaarheid. OV De gebiedskwaliteit aliteit is zeker in de toekomst, wanneer alle plannen gerealiseerd zijn, hoogwaardig. Er zijn meerdere functies aanwezig in de vorm van wonen, leisure en een sterke creatieve sector. In de oorspronkelijke oorspronkel plannen voor Strijp S was een drietal kantoren toren gepland aan de Strijp S Score kant van de spoorlijn. Inmiddels voorzien de plannen Ligging + in een groter aantal kleinschaliger gebouwen. In het Bereikbaarheid auto / OV + vigerende bestemmingsplan is ruimte voor de Gebiedskwaliteit + toevoeging van 90.000 m² nieuwbouw uwbouw kantoorruimte. Multifunctionaliteit ++ Het plan is echter dermate flexibel dat deze meters Samenhang 0 ook met andere functies ingevuld kunnen worden. Totaal 5+ Het streven voor deze locatie is dan ook minder Omvang 90.000 m² meters, kleinere schaal en langere fasering. Helmond: Suytkade Deze locatie ligt op ruim 10 minuten lopen vanaf het centraal station van Helmond. Deze afstand tot het station en zeker ook tot het centrum centrum van Helmond is te groot om nog van een echte centrumcentrum c.q. stationslocatie te spreken. Op dit moment wordt gewerkt aan een verbetering van de verbinding middels een tunnel. De autobereikbaarheid is door de ligging tussen de A270 en A67 goed. Beide snelwegen lwegen zijn binnen 10 minuten te bereiken met Suytkade Score de auto. De locatie heeft in potentie wel een Ligging 0 multifunctioneel karakter met onderwijs, zorg, Bereikbaarheid auto / OV + recreatie en kleinschalige horeca. Als deze Gebiedskwaliteit + plannen voltooid zijn, is de gebiedskwaliteit goed. Multifunctionaliteit + Aandachtspunt is de forse orse capaciteit voor kantoren Samenhang 0 Totaal 3+ die gepland staat; dit staat niet in verhouding tot Omvang 28.000 m² de verwachte vraag. Conclusie Centrumschil In totaal kent het stedelijk gebied in dit milieu een plancapaciteit van 138.000 m² bvo. Dit is aanzienlijk meer dan de verwachte nieuwbouwbehoefte tot 2020. De locatie dient zich (nog) duidelijker te profileren t.o.v. het stationsgebied (eigen doelgroep) en de bouwplannen dienen te worden gefaseerd, c.q. uitgesmeerd over een langere termijn, dan wel dient een andere invulling te worden wo gevonden die in plaats komt van de kantoorfuncties. Een en ander komt neer op onderstaande programmering.
22
Locatie Eindhoven, Stadionkwartier (Sense) Eindhoven, Strijp-S Helmond, Suytkade Totaal
Omvang 20.000 m² 90.000 m² 28.000 m² 138.000 m²
Status tatus programmering Terstond Terstond Terstond¹¹
Kleur Groen Groen Groen
¹Voor Suytkade wordt door de gemeente gewerkt aan een nadere programmering
C. Snelweglocaties Eindhoven: Flight Forum Flight Forum ligt op enkele minuten uten rijden van de Flight Forum Score snelweg A2. Het is geen echte zichtlocatie aan de Ligging snelweg.. De bereikbaarheid per p auto is Bereikbaarheid auto / OV + uitstekend, per OV redelijk goed (8 Phileas- Gebiedskwaliteit + bussen per uur, 2 haltes centraal op de locatie). Multifunctionaliteit 0 Het gebied krijgt rijgt meer voorzieningen, er is onder Samenhang + andere een hotel en een facilitair centrum Totaal 2+ gepland.. Flight Forum profiteert bovendien van de Omvang 50.000 m² dynamiek en uitstraling die van het nabijgelegen vliegveld Eindhoven Airport uitgaat. uitgaat Op de locatie zijn meerdere dere grote gebruikers gevestigd in moderne kantoorpanden. Het doel is deze locatie af te maken en tegelijkertijd te investeren in het versterken ervan door het verbeteren van de uitstraling. uitstraling Veldhoven: De Run 1000 en 2000 De Run 1000 en 2000 liggen iggen direct langs de snelweg A2. 2. Het is een van de weinige locaties langs de snelweg met mogelijkheden voor een echte zichtlocatie.. De bereikbaarheid per auto is uitstekend door de directe ligging aan de afrit. De OV-bereikbaarheid OV bereikbaarheid is redelijk door de hoge frequentie van busvervoer. rvoer. Op de Run 1000 en 2000 is een mix van (hoogwaardige) bedrijfsruimte bedrijfsrui en kantoorachtigen gesitueerd.. De uitstraling van deze panden is redelijk. De gebiedskwaliteit is gemiddeld, mede door de ligging op de rand van an deze monofunctionele bedrijventerreinen. bedrijventerrei In het verleden zijn plannen gemaakt voor een zogenaamd ‘land mark’ (groot gebouw met moderne, bijzondere uitstraling). Hiermee is de bedoeling om een icoon voor de Brainport langs de A2 A te creëren. Alleen wanneer zich de mogelijkheid voordoet echt iets iets bijzonders te ontwikkelen op deze locatie, is De Run wellicht interessant. Gelet op de huidige situatie op de vastgoedmarkt, wordt de locatie on hold gezet. De Run 1000 Ligging Bereikbaarheid auto / OV Gebiedskwaliteit Multifunctionaliteit Samenhang Totaal Omvang
Score + + 0 + 2+ 30.000 m²
De Run 2000 Ligging Bereikbaarheid auto / OV Gebiedskwaliteit Multifunctionaliteit Samenhang Totaal Omvang
23
Score + + 0 + 2+ 10.000 m²
Waalre: Diepenvoorde moderne kantoorlocatie langs de snelweg A67. Het is de enige Diepenvoorde is een aantrekkelijke, moderne nieuwbouw vestigingsmogelijkheid langs deze snelweg Diepenvoorde Score in het Stedelijk Gebied. De locatie heeft beperkte Ligging 0 zichtmogelijkheden. De bestaande bebouwing bebouwi oogt Bereikbaarheid auto / OV 0 modern en aantrekkelijk.. Er is ontwikkelingsruimte ontwikkel voor Gebiedskwaliteit + een kantoor van circa 10.000 m² bvo. Juist voor meer Multifunctionaliteit kleinschalige tot middelgrote kantoorgebruikers kantoorgebru Samenhang + (kantoorvilla’s) lijkt de locatie meer geschikt; multi Totaal 1+ tenant ligt voor de hand. De locatie is monofunctioneel, 10.000 m² het toestaan van enkele aanvullende voorzieningen in Omvang de nabijheid zorgt voor meer aantrekkelijkheid. Voor deze locatie is aanpassing van het programma verstandig. erstandig. Het feit dat deze locatie de enige snelweglocatie langs de A67 67 is, zorgt voor potentie. potentie Daarom wordt er voor gekozen deze ontwikkeling ontwik door te zetten. Best: Ploegstraat / Best-Zuid De ontwikkeling voorziet in een uitbreiding van een Ploegstraat / Best - Zuid Score bestaand bedrijventerrein. Op deze locatie zijn ook Ligging + kantoorachtigen gevestigd. Wanneer hoog wordt Bereikbaarheid auto / OV 0 gebouwd, zijn er mogelijkheden voor goede Gebiedskwaliteit 0 zichtlocaties. De locatie is per auto goed bereikbaar, Multifunctionaliteit per openbaar vervoer matig. De locatie heeft een Samenhang 0 monofunctioneel karakter en een gemiddelde Totaal 0 gebiedskwaliteit. De aangrenzende kantoorlocatie Omvang 5 ha Breeven kent een hoge leegstand. In het regionale programma voor bedrijventerreinen is deze locatie (particulier eigendom) evenwel op groen gezet. Geldrop-Mierlo: De Barrier 1 Op de locatie De Barrier 1 in de gemeente Geldrop-Mierlo Geldrop Mierlo kan een kantoor van 6.725 m² m bvo worden gerealiseerd. rd. Het bestemmingsplan hiervoor is vigerend. Deze locatie ligt nabij de afrit van de A67 en is daarmee per auto prima bereikbaar. Per openbaar vervoer is de locatie matig bereikbaar; het station ligt op circa 2 kilometer afstand; wel is er een bushalte bij bij de locatie aanwezig. De locatie kent meerdere voorzieningen: grenzend enzend aan de locatie is een NH-hotel NH gesitueerd,, tegen de rotonde van de ontsluiting van het bedrijventerrein is tevens een motel met restaurant gevestigd. Op het terrein ligt tegen de kantoorlocatie orlocatie aan een vestiging van Score De Barrier McDonald’s. De kantoorlocatie ligt op een (nieuw) Ligging + bedrijventerrein aan de entree van Geldrop; vaak Bereikbaarheid auto / OV + hebben bedrijventerreinen niet de uitstraling die voor Gebiedskwaliteit 0 kantoorgebruikers antoorgebruikers gewenst wordt. Wanneer W wordt Multifunctionaliteit + gekozen voor een kantoor(villa) r(villa) aan de rand van het Samenhang 0 terrein, die als entree van Geldrop kan dienen, heeft Totaal +3 het terrein potentie. Omvang 6.725 m² Conclusies snelwegmilieu Het bovenstaande maakt duidelijk dat het stedelijk gebied beschikt over een forse plancapaciteit in het snelwegmilieu; aanzienlijk enlijk meer dan de geraamde nieuwbouwbehoefte in dit milieu. Op basis van de markttechnische beoordeling, rdeling, valt op dat geen van de locaties bovengemiddeld, dus onderscheidend, scoort. De locaties die door de gemeenten c.q. in de regionale programmering bedrijventerreinen ijventerreinen al on hold zijn gezet (paragraaf 4.2; schuin gedrukt in onderstaande tabel), zijn niet markttechnisch beoordeeld. Deze status is in de programmering overgenomen. De andere locaties hebben allemaal hun voor- en nadelen, geen van de locaties is i echt top. Op basis van de
24
beoordeling, de verwachte behoefte op de korte en lange termijn en de praktische aspecten (zoals planstatus en grondeigendom), is onderstaande programmering aangehouden. Locatie Eindhoven, Flight Forum Geldrop, De Barrier 1 Eindhoven, Land Forum Veldhoven, De Run 1000 Veldhoven, De Run 2000 Waalre, Diepenvoorde Waalre, Ekenrooi Noord Best, Ploegstraat / Best Zuid Rode Ladder / EHV’se weg zuid Totaal 1
Omvang 50.000 m² 6.725 m² 100.000 m² 30.000 m² 10.000 m² 10.000 m² 8 ha. 5 ha. 20 ha. 206.725 m² + 33 ha.
Status tatus programmering Terstond Terstond Na 2020 Na 2020 Na 2020 Terstond Na 2020 Na 2020 Na 2020
Kleur Groen Groen Oranje Oranje Oranje Groen Oranje Groen Oranje
Eventueel eerder indien de mogelijkheid tot de ontwikkeling twikkeling van een icoon zich voordoet
D. Overige locaties Veldhoven: De Run 8000 / Plank Dit is een bestaande estaande locatie waar kantoren en kantoorachtige bebouwing zijn gerealiseerd. De locatie ligt nabij de A67, 67, maar heeft geen zichtlocaties. Gebiedskwaliteit is gemiddeld. De locatie is sterk monofunctioneel. De ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte op deze locatie heeft op dit moment geen toegevoegde waarde. waarde
De Run 8000 / Plank Ligging Bereikbaarheid auto / OV Gebiedskwaliteit Multifunctionaliteit Samenhang Totaal Omvang
Score 0 + 0 + +1 2.000 m²
Conclusies Overige locaties De overige locaties voegen weinig toe aan de markt en zijn weinig onderscheidend. De ligging, gebiedskwaliteit en mulitifunctionaliteit zijn niet optimaal. Het gaat om solitaire solitaire locaties (een kavel dat nog ergens beschikbaar is). Het feit dat er zich al jaren geen gebruikers melden, geeft ook aan dat de locaties weinig aantrekkelijk zijn. Aan solitatire kantoren op bedrijventerreinen is nauwelijks behoefte. Omdat gemeentelijke ke sturingsmogelijkheden met betrekking tot deze locaties niet n of nauwelijks aanwezig zijn is onderstaande locatie op groen gezet. gezet Locatie Veldhoven, De Run 8000 / Plank Totaal
Omvang 2.000 m² 2.000 m²
Status tatus programmering Terstond
Kleur Groen
E. Totaaloverzicht programmering stedelijk gebied In de tabel op de volgende pagina is een overzicht gegeven van de totale programmering voor het stedelijk gebied. Hierin is opgenomen op welke locaties de komende jaren wordt ingezet en welke locaties voorlopig opig niet ontwikkeld zullen worden. Hierbij is gebruik gemaakt van de kleuren groen en oranje. De nummers in de tabel corresponderen met de nummers op de bijgevoegde kaart.
25
Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8
Gemeente Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Helmond Veldhoven Best
Locatie Lichthoven 1 VVV-locatie Neckerspoel Beursgebouw 2 Rabobank Stationsgebied Centrum Centrum
9 10 11
Eindhoven Eindhoven Helmond
Strijp-S Stadionkwartier 3 Suytkade
12 13 14 15 16 17 18
Eindhoven Eindhoven Veldhoven Veldhoven Waalre Waalre Best
19
GeldropMierlo
Flight Forum Land Forum 4 De Run 1000 4 De Run 2000 Diepenvoorde Ekenrooi Noord Ploegstraat / Best Zuid De Barrier 1
20
Veldhoven
1 2 3 4
De Run 8000 / Plank
Type locatie centrum/station centrum/station centrum/station centrum/station centrum/station centrum/station centrum/station centrum/station subtotaal centrumschil centrumschil centrumschil subtotaal snelwegmilieu snelwegmilieu snelwegmilieu snelwegmilieu snelwegmilieu snelwegmilieu snelwegmilieu
Omvang (m²) 40.000 15.000 55.000 50.000 20.000 5.000 1.000 1.250 187.250 90.000 20.000 28.000 138.000 50.000 100.000 30.000 10.000 10.000
overige
Type vastgoed kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor
Status bestemmingsplan vigerend plan, herziening nodig vigerend plan, herziening nodig vigerend plan, herziening nodig vigerend plan, herziening nodig vigerend plan, herziening nodig vigerend gebiedsvisie/centrum ontw.plan vigerend
Eigendom ontwikkelingscombinatie gemeente Eindhoven gemeente Eindhoven ontwikkelingscombinatie ontwikkelingscombinatie Gemeente / ontwikkelaar Gemeente Gemeente / ontwikkelaar
Programma Terstond na 2020 na 2020 na 2020 na 2020 Terstond Terstond Terstond
kantoor kantoor kantoor
vigerend vigerend vigerend
PPS Gemeente / ontwikkelaar ontwikkelaar PPS Gemeente / ontwikkelaar
Terstond Terstond Terstond
kantoor kantoor kantoorachtig kantoorachtig kantoor kantoorachtig kantoorachtig
vigerend vigerend plan, herziening nodig stedenbouwkundig plan stedenbouwkundig plan vigerend geen bestemmingsplan geen bestemmingsplan
PPS gem. Eh. / ontwikkelaar gemeente Eindhoven gemeente Veldhoven Gemeente /ontwikkelaar ontwikkelaar ontwikkelaar Gemeente / ontwikkelaar
Terstond Na 2020 Na 2020 Na 2020 Terstond Na 2020 Terstond
kantoor
vigerend
ontwikkelaar
Terstond
kantoor
vigerend
ontwikkelaar
Terstond
0 ha.
0 ha.
8 ha. 5 ha. 6.725
subtotaal overige
206.725 2.000
13 ha.
subtotaal
2.000
0 ha.
Totaal
533.975
13 ha.
Waarvan terstond 253.975 m² en 5 hectare,, verdeeld over 12 locaties
Eventueel eerder indien de locatie Lichthoven eerder is gerealiseerd Er liggen afspraken met de Rabobank onder, vanaf 2020 wordt deze locatie gerealiseerd Voor Suytkade wordt nog gewerkt door de gemeente aan een programmering Eventueel eerder indien de mogelijkheid tot de ontwikkeling van een icoon zich voordoet
26
5.3 Conclusie regionale programmering kantoren Met bovenstaande programmering geeft de Regio Eindhoven invulling aan de afspraken die eind 2012 met de provincie zijn gemaakt om te komen tot een regionale visie voor kantoren. De programmering bevat afspraken voor zowel het stedelijk-, stedelijk , als het landelijk gebied. Hiermee is een visie voor de hele regio neergelegd die marktpartijen marktpartijen duidelijkheid biedt over de keuzes die de regio maakt en op welke kansen en ontwikkelingen wordt ingezet. Omdat de problematiek op de kantorenmarkt het grootst is in het stedelijk gebied, gaan de programmeringsafspraken voor deze subregio veel verder er dan voor de overige drie subregio’s in het SRE-gebied. SRE gebied. In het stedelijk gebied wordt nog net geen bouwstop ingesteld, maar voor vrijwel alle milieus wordt een heldere keuze gemaakt voor één, of slechts een beperkt aantal locaties. Bovendien geldt als uitgangspunt ui dat in principe pas nieuwbouw kan plaatsvinden, op het moment dat de vraag van een kantoorgebruiker niet op de bestaande markt is in te vullen. Hiervoor zijn de betrokken gemeenten aan zet. Er liggen veel kansen en mogelijkheden bij het (her)gebruik (her)gebruik van bestaande gebouwen. Strijp S is daarvan een fantastisch voorbeeld; afgeschreven gebouwen worden ingevuld met bedrijvigheid die naadloos aansluit bij de Brainport-ambities. ambities. In aansluiting hierop kiest de regio ervoor om binnen elk milieu nog een beperkte perkte hoeveelheid nieuwbouw aanbod achter de hand te hebben om op die manier initiatieven te kunnen faciliteren die op de bestaande markt niet terecht kunnen. De resterende ‘harde planvoorraad’ is echter nog maar een fractie van de plannen zoals tot voor kort nog op de plank lagen. Met deze regionale programmering kantoren levert de regio een belangrijke bijdrage aan het ontwikkelen van het onderdeel ‘Basics’ zoals dat in de visie ‘Brainport 2020’ is geformuleerd. Het draagt bij aan de ambitie om te investeren investeren in ruimtelijke kwaliteit, het voorkomt leegstand en verpaupering. De groeiambities van de regio blijven evenwel recht overeind staan. Echter, als gevolg van veranderingen die zich de laatste jaren hebben voorgedaan met betrekking tot het ruimtegebruik ruimtegebrui van (kantoorhoudende) bedrijven, gaan deze ambities minder dan in het verleden het geval was, gepaard met het een toename van het ruimtegebruik. Deze regionale kantorenprogrammering sluit aan bij deze tendens. Met de programmering sluit de regio aan bij een behoefte vanuit de markt. Tijdens een sessie met makelaars uit de regio is de kantorenprogrammering kantorenprogrammering gepresenteerd om ook eens ‘tegen ‘t de markt’ aan te houden (bijlage 2). Makelaars zijn over het algemeen positief over de keuzes die door gemeenten, SRE en provincie zijn gemaakt bij het on hold zetten van een fors aantal kantoorlocaties in de SRE-regio. regio. Het is een duidelijk stap vooruit en het programma sluit goed aan bij de ontwikkelingen op de markt. Geen ambitieuze plannenmakerij, maar gezond realisme!
27
Bijlage 1: Criteria voor de markttechnische beoordeling van locaties De markttechnische echnische beoordeling van locaties is door STEC-groepgedaan STEC groepgedaan op basis van onderstaande factoren.. De behaalde scores op deze criteria zijn allen even zwaar meegewogen. 1. Bereikbaarheid OV / auto: Er is gekeken naar de bereikbaarheid per openbaar vervoer (intercity) en auto. Dubbele goede bereikbaarheid is voor kantoorgebruikers steeds vaker een positief punt. Daarnaast is het van belang of er genoeg parkeerplaatsen aanwezig aanwez zijn. Van een intercity-station station moet de locatie binnen 5 tot 10 minuten lopend te bereiken zijn. 2. Ligging: De ligging ten opzichte van het centrum, de snelweg of het openbaar vervoer is van groot belang voor het functioneren van de kantoorlocatie. Daarnaast is het van belang dat er voldoende zichtlocaties zijn en dat de locatie een entreefunctie heeft voor de gemeente of regio. 3. Gebiedskwaliteit: Van essentieel dat de kwaliteit van het gebied waar de kantoren worden ontwikkeld hoog genoeg is. Ditt geldt zowel voor het niveau van het pand, de kavel als de locatie. Hierbij moet worden gedacht aan een hoge verblijfskwaliteit, levendigheid op de locatie en de samenhang met bestaande kantoorlocaties. 4. Multifunctionaliteit: Hoe multifunctioneel is de e locatie? Zijn er mogelijkheden voor combinaties met wonen, winkel, horeca zodat de locatie ook daadwerkelijk levendig is. 5. Samenhang: Ligt de locatie in de nabijheid van andere kantoorlocaties? Op deze manier kan een kantoorgebied worden gerealiseerd met voldoende massa, waardoor de mogelijkheden voor het investeren in bijvoorbeeld voorzieningen en bereikbaarheid eenvoudiger haalbaar worden. Ook kunnen bestaande locaties worden afgemaakt en worden versterkt door nieuwbouw toe te voegen. Dit leidt tot meer stedenbouwkundige kwaliteit en ruimtelijke samenhang. Het hele gebied krijgt daardoor een beter uitstraling.
28
Bijlage 2: Verslag marktconsultatie d.d. 6 november 2013 Locatie: De Etalage in Eindhoven Aanwezig: makelaars en gemeentelijke overheden overhede Opening door wethouders Monique List (Eindhoven) en Yvonne van Mierlo (Helmond). Bedoeling van de bijeenkomst wordt geschetst in relatie tot eerdere marktconsultaties en de regionale besluitvorming m.b.t. werklocaties. Presentatie 1: Stand van zaken kantorenmarkt en gemeentelijk kantorenbeleid door Fred Geers (gemeente Eindhoven) Presentatie 2: Regionale kantorenprogrammering werklocaties – onderdeel kantoren door Harm Mertens (SRE) Discussie / marktconsultatie Uit de discussie komen op hoofdlijnen de volgende conclusies naar voren: Makelaars zijn over het algemeen positief over de keuzes die door gemeenten, SRE en provincie zijn gemaakt bij het on hold zetten van een fors aantal kantoorlocaties in de SRE-regio. SRE Het is een duidelijk stap vooruit en het programma sluit goed aan bij de ontwikkelingen op de markt. Geen ambitieuze plannenmakerij, maar gezond realisme! Hier en daar zou naar hun mening nog meer mogen worden geschrapt. Echter, er is ook begrip voor het feit dat dit in de praktijk veelal niet mogelijk is omdat locaties van oudsher positief zijn bestemd voor kantoorgebruik (bijv. Strijp-S S en Stadionkwartier). Aan de andere kant is men ook van mening dat in beperkte mate nieuwbouw nodig blijft. Dit ter vervanging van kantoorgebouwen die niet meer meer aan de huidige eisen voldoen, bijvoorbeeld omdat ze niet op de juiste locatie staan of niet beschikken over de tegenwoordig gevraagde (grote) vloervelden. De makelaars ‘hebben gevoel’ bij de door het EIB geraamde regionale nieuwbouw kantoorbehoefte van ca. 8.000 m² bvo per jaar voor de periode t/m 2020 (overigens betreft dit een raming van het EIB conform een ‘voorzichtig scenario’). Meer dan 8.000 m² nieuwbouwopname verwachten de makelaars niet, maar wanneer je de ‘incidentele opnames’ (zoals dit jaar de de nieuwbouw voor Woonbedrijf aan de Wal in Eindhoven) bij elkaar optelt, kom je daar wel aan. Het idee wordt geopperd om als overheid meer te reguleren, onder andere door alleen nog maar bouwvergunningen voor nieuwe kantoren te verlenen, wanneer de initiatiefnemer initiatiefnemer bereid is om eenzelfde metrage verouderde kantoren uit de markt te nemen (bijv. door sloop of transformatie). Het principe achter dit idee wordt door aanwezigen onderschreven, de praktische uitvoerbaarheid wordt echter betwijfeld. Probleem zit hem hem erin dat het eigendom van de kantoren is versnipperd over vele eigenaren. Vanuit andere steden zijn geen voorbeelden bekend van vergelijkbare initiatieven die in de praktijk blijken te werken. Dit neemt niet weg dat het wel een uitdaging voor de toekomst is om het te bekijken. Het past bij een innovatieve regio en zou een vervolgstap kunnen zijn.
29
Aanwezige marktpartijen verlangen van de overheid meer duidelijkheid, onder andere m.b.t. marktinitiatieven die erop gericht zijn om een andere invulling te geven geven aan leegstaande kantoren. ‘Nee’ is daarbij ook een antwoord!! Geen antwoord is funest voor iedere ontwikkeling en ook de bereidheid om met initiatieven te komen. Wanneer bestemmingsplannen worden vernieuwd, dient de juridische mogelijkheid te worden geboden geboden om de bestemming ‘kantoor’ te wijzigen in een andere functie zodat dit de transformatie van een gebouw niet in de weg staat. Er is begrip voor het feit dat gemeenten hierbij een afweging moeten maken in het licht van ‘bredere beleidskaders’. Verder wordt w suggestie gedaan dat gemeenten meer gaan handhaven op illegaal gebruik van kantoren op bedrijventerreinen die niet bedoeld zijn om aan derden te verhuren. Voorts wordt gemeenten meegegeven dat zij meer zouden moeten investeren in de verbetering van de e ‘leefbaarheid’ op kantoorlocaties die veel leegstand kennen (bijv. Flight Forum en FellenoordFellenoord complex). Makelaars hebben niet direct suggesties voor alternatieve invulling van kansarme kantoren, anders dan functies die daar nu ook al voor in aanmerking komen (wonen, hotel, etc.).
30
