Aan de slag voor waardevolle werklocaties

Aan de slag voor

waardevolle werklocaties Bedrijventerreinennota Eindhoven, Brainport 18-11-2015

Voorwoord Werklocaties zijn waardevol voor onze stad en regio. Het zijn de plekken waar inwoners uit Eindhoven en de regio werken, hun inkomen verdienen en mee doen in de maatschappij. We hebben als Eindhoven verschillende werklocaties. Denk aan onze binnenstad, onze kantorenlocaties en onze bedrijventerreinen. We zien dat het onderscheid tussen deze plekken diffuser wordt; steeds vaker ontstaan multifunctionele, gemengde economische gebieden. Met deze nota willen we richting geven aan ons beleid voor en de ontwikkelingsrichting van onze bedrijventerreinen. Hoe borgen we het belang van deze plekken voor onze stad? Waar zetten we in op multifunctionaliteit en waar is dat juist niet gewenst? We richten ons daarbij specifiek op de 16 grootste (>5 ha) bedrijventerreinen van Eindhoven, inclusief campussen. De helft van de werkgelegenheid in Eindhoven en de regio hangt samen met deze 16 bedrijventerreinen. Daarmee zijn de terreinen een heel belangrijke pijler onder Brainport, de tweede economische motor van Nederland en een van de meest prominente hightech centra van Europa. Veel Brainport(gerelateerde) bedrijvigheid en economische clusters zijn op deze bedrijventerreinen - en die in de regio - gevestigd. De regio Eindhoven is daarmee een groeiversneller met internationaal onderscheidend vermogen die studenten, kenniswerkers, ondernemers en investeerders van over de hele wereld aantrekt. Daarbij fungeert vooral de stad Eindhoven als een magneet. De ambities van de regio staan in de Brainport Agenda. Belangrijk onderdeel van deze agenda is en blijft de versterking van het vestigingsklimaat. Dit onder meer via aantrekkelijke bedrijventerreinen en economische clusters (nieuw en bestaand) die aansluiten op de steeds veranderende behoeften vanuit de markt. De wereld verandert snel en samenwerking wordt steeds belangrijker om optimaal te kunnen presteren als bedrijf, stad en regio; ook onze partners zien dat. Wij juichen samenwerking toe en ondersteunen dat met een ondernemersgerichte aanpak, dat handen en voeten krijgt door middel van een ontwikkelfonds, passende bestemmingsplannen, ondersteuning en onderzoek voor de oprichting van een Bedrijven Investeringszone (BIZ) en een designersaanpak op bedrijventerreinen. Met de nieuwe bedrijventerreinennota Eindhoven willen we aan onze ambities invulling geven. Doel van de nota is de grote waarde die onze terreinen hebben naar de toekomst toe te borgen en verder te vergroten. Dit in het belang van het functioneren van onze bedrijven en de welvaart en het welzijn van onze inwoners in Eindhoven en Brainport. Daarbij houden we nadrukkelijk rekening met het brede palet aan economische activiteiten en daarmee samenhangende wensen en eisen die aan de bedrijventerreinen in Eindhoven worden gesteld. De Eindhovense (en regionale) bedrijventerreinenmarkt kan daarbij vergeleken worden met een ecosysteem. Binnen dit systeem staan onze campussen - High Tech Campus Eindhoven (HTCE), TU/e Science Park en Brainport Industries Campus in ontwikkeling - aan de top, met de meest onderscheidende en innovatieve vestigingsmilieus en een hoog voorzieningenniveau. Dit zijn de ‘pieken’: selectieve locaties en milieus met een grote reikwijdte, drempelwaarde en (internationale) trekkracht voor de innovatieve bedrijvigheid die een bijzondere habitat nodig heeft. Daaronder bevinden zich de logistieke terreinen en locaties met (zwaardere) industrie die een onmisbare schakel en fundament vormen in de totale productieketen van de innovatieve Brainport-bedrijvigheid. Sterker nog, we zien het belang van deze plekken zelfs aanzienlijk toenemen, onder meer door verschuiving van een deel van het (secundaire) productieproces naar de logistiek. Eindhoven is daarbij door haar strategische ligging, goede bereikbaarheid, grote kennisbasis en aantrekkelijke arbeidsmarkt, een steeds gewildere logistieke hotspot, zo toont bijvoorbeeld de recente grootschalige investering van Menlo/Prologis aan. Aan de basis van het bedrijventerreinecosysteem staat een grote groep van reguliere, soms binnenstedelijk gelegen, terreinen die plek bieden aan een ruime verscheidenheid van toeleverend MKB en stads- en soms wijkverzorgende bedrijvigheid. Het belang van deze locaties willen we bij deze – en via de nieuwe nota bedrijventerreinen – nadrukkelijk onderstrepen. Ze hebben namelijk een niet te onderschatten economische en sociale 1

functie voor (de inwoners van) Eindhoven, zo zien we. Ook spelen ze een belangrijke rol als vestigingsmilieus voor een grote groep van startups die zoekt naar goedkope en vooral heel functionele ruimte. Immers, ook startups komen in alle soorten en maten voor. Niet elke starter in Eindhoven zoekt naar een hoogwaardige en dure campusomgeving. Tegelijkertijd bieden deze meer binnenstedelijk gelegen terreinen ook kansen voor andere, nietreguliere bedrijventerreinfuncties, zoals vormen van leisure. Dit is goed, omdat er steeds meer behoefte is aan multifunctionele plekken en dit de toekomstwaarde van de terreinen vergroot, het doel van deze nota immers. Deze ‘verkleuring’ moet echter wel zorgvuldig plaatsvinden en dienstbaar zijn aan de hoofdfunctie van het terrein, zo is de lijn van de nieuwe nota. Ofwel: het moet de waarde en (bedrijventerrein)functie van deze terreinen versterken, maar mag deze niet afkalven of gaan concurreren met andere plekken in onze stad (zoals de binnenstad). Met onze nieuwe bedrijventerreinennota willen we kortom het ecosysteem van onze bedrijventerreinen – en de afzonderlijke schakels/terreinen hierbinnen – verder versterken. Daarbij kijken we specifiek naar welke schakels we in de (Brainport)keten en clusters nog missen of welke nog onderontwikkeld zijn, zowel aan vraag- (clusters, typen economische activiteiten) als aanbodzijde (typen locaties/vestigingsmilieus). Welke terreinen en milieus verdienen zo bezien extra aandacht? Leidend principe – of drijfveer – daarbij is een maximaal ondernemersgerichte aanpak. Dit betekent dat we ondernemers op de Eindhovense bedrijventerreinen optimaal verantwoordelijkheid en ruimte willen geven om de economische kansen die zij zien te kunnen pakken. Wat verwachten we daarbij? Onder andere dat ondernemers op de bedrijventerreinen zich goed organiseren en verbinden. Als gemeente stimuleren we dat, maar bedrijven moeten daar zelf initiatief voor nemen. De kracht van onze bedrijventerreinen en van de individuele bedrijven hierop wordt een stuk groter als bedrijven elkaar opzoeken en zo voordeel van elkaar hebben. Door business met elkaar te doen en in de productieketen samen te werken. Door te investeren in de kwaliteit en toekomstwaarde van het terrein en van panden en kavels. Dit heeft alleen resultaat als ondernemers hier zelf initiatief voor nemen en energie in steken (bestaande voorbeelden HTCE, Brainport Industries Campus). Wat kunt u daarbij van ons verwachten? Wat krijgt u daarvoor terug? De komende periode wil de gemeente Eindhoven ‘bottom-up’ ondernemersinitiatieven ondersteunen. Door bijvoorbeeld te kijken hoe we ‘free riders’ kunnen beperken of door het ‘design-denken’ van de stad te verbinden aan dit soort initiatieven. Wij kunnen ondersteunen door middel van een ontwikkelfonds, Bedrijven Investeringszone, moderne bestemmingsplannen een bedrijventerreinaanpak ‘op maat’ met designers. Zo werken we echt aan de toekomstwaarde van de bedrijfsomgeving. Ondernemers die samenwerken ondersteunen we bijvoorbeeld door voor de eerste drie terreinen die zich aanmelden voor zo'n designaanpak 1/3 van die kosten of twee van deze sessies te betalen. Zo wordt het meer dan groenonderhoud of hekken weghalen. Maar dit werkt dus alleen als bedrijven echt samen werken en zelf initiatief nemen. De tijd is voorbij dat de gemeente subsidieloket is voor allerlei investeringen. Daarnaast zetten we alles op alles voor optimale dienstverlening, zoals snelle vergunningverleningstrajecten, professioneel en dedicated accountmanagement, courante, investeringsgerichte bestemmingsplannen, onderzoek naar ondernemersfondsen en samenwerkingsprojecten met werkgeversdienstverlening via regionaal werkbedrijf. We richten onze dienstverlening op fysieke investeringen waar dit echt nodig is en aantoonbare meerwaarde heeft voor het bedrijfsleven en het functioneren van onze bedrijventerreinen en het totale ecosysteem, bijvoorbeeld in de bereikbaarheid. We nodigen daarbij het bedrijfsleven nadrukkelijk uit om mee te investeren, zeker waar zij een extra plus zien en denken deze te kunnen realiseren via dit soort investeringen. Daarnaast kijken we op dit moment, samen met de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) en de Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (BHB), naar de mogelijkheden voor de oprichting van een ontwikkelfonds. Dit

2

met als doel de ontwikkeling én herontwikkeling van werklocaties die direct bijdragen aan de versterking van de regionale economie en regionale innovatieagenda. Ook zetten we in op een integrale aanpak. We leggen duidelijke crossings met ons beleid op andere terreinen, zoals detailhandel en horeca, zodat we komen tot de meest optimale keuzes en echt werken aan toekomstwaarde van onze bedrijfsgebieden. Verder werken we bij de uitvoering van ons bedrijventerreinenbeleid nadrukkelijk samen met de regio. Zo zijn we met onze regiogemeenten intensief aan de slag om het overaanbod en de mismatch tussen vraag en aanbod van locaties op te lossen. Dit alles met als doel versterking van ons vestigingsklimaat en het bieden van plekken waar kansrijke economische clusters maximaal tot bloei kunnen komen. Deze clustervorming en samenwerking wordt immers steeds belangrijker om innovatief en daarmee internationaal concurrerend te zijn. Daarom vinden we het als gemeente Eindhoven nodig om vanuit de samenwerking met het bedrijfsleven, de regio, onderwijs- en onderzoeksinstellingen te werken aan toekomstplannen voor sterke werklocaties (bedrijventerreinen) in Eindhoven. Daarbij vinden we dat er nu en in de toekomst voldoende ruimte moet zijn en blijven voor nieuwe initiatieven, voor kansen en sectoren die we nu nog niet voorzien, maar die Brainport en Eindhoven wel sterker maken. Zie het bewijs dat daarvoor in de afgelopen jaren geleverd is op HTCE, TU/e en nu bijvoorbeeld Sectie C. Namens het college van burgemeester en wethouders, Staf Depla

3

Inhoudsopgave Voorwoord

1

1 1.1 1.2

5 5

1.3

Een nieuwe bedrijventerreinennota Werken aan sterke bedrijventerreinen voor de toekomst Eindhoven onderdeel van Brainport, Metropool Regio Eindhoven en Stedelijk Gebied Eindhoven Bedrijventerreinen zijn het fundament onder onze economie en ambities

2 2.1 2.2

De bedrijventerreinen op dit moment Vier typen terreinen De huidige waarde

10 10 12

3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.2

Visie: behouden en versterken van de waarde van onze bedrijventerreinen voor de Brainportregio Eindhoven Drijfveren Ondernemersgerichte aanpak Samenwerking regio Werk Duurzame stad Integrale aanpak vanuit de gemeente Specifieke onderwerpen nader belicht

16 17 17 19 19 20 20 21

4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.2

Uitvoeringsagenda Drijfveren Ondernemersgerichte aanpak Samenwerking regio Werk Duurzame stad Integrale aanpak vanuit de gemeente Specifieke onderwerpen nader belicht

25 25 25 26 27 27 27 28

6 8

Bijlage I

Trends en ontwikkelingen

31

Bijlage II

Samenvatting gerelateerd beleid

38

Bijlage III

Foto’s bedrijventerreinen

43

Bijlage IV

Voorbereidingssessies bedrijventerreinennota

44

Bijlage V

Overzicht kleinschalige bedrijfslocaties in Eindhoven en Strijp S

45

4

1

Een nieuwe bedrijventerreinennota

1.1

Werken aan sterke bedrijventerreinen voor de toekomst

Ontwikkelingen op bedrijventerreinenmarkt gaan hard en vragen om nieuw perspectief We zien dat de markt op en rondom bedrijventerreinen zich de afgelopen jaren snel heeft ontwikkeld. Zij zal dat de komende jaren ook blijven doen. De huidige ontwikkelingen en trends (Bijlage I) werpen nieuwe vraagstukken op voor onze bedrijventerreinen, rondom onderwerpen als leegstand, verkleuring, veiligheid, bereikbaarheid, duurzaamheid en faciliteiten die zowel startups als ‘volwassen’ bedrijven raken. De wensen en eisen die gebruikers stellen aan hun pand en vestigingslocatie zijn veranderd. Daarnaast komen er andere ruimtevragers op, zoals horecaondernemingen, detailhandel en sportscholen. Ondernemers en investeerders vragen duidelijkheid en perspectief van de gemeente, zodat zij met vertrouwen de toekomst in kunnen. Bedrijventerreinen zijn van grote waarde voor internationale toppositie Eindhoven en Brainport Eindhoven heeft een nationale en internationale toppositie, vooral als kern van Brainport. Om onze toppositie te behouden en versterken, moeten er keuzes gemaakt worden rondom de in Bijlage I benoemde ontwikkelingen en trends ‘van uitbreiding naar vervanging’, ‘accent op efficiency en effectiviteit’, ‘opkomst doe-democratie’, ‘circulaire economie en duurzaamheid’, ‘snel ontwikkelende hightechsector’, ‘logistiek’, ‘startups’en ‘verkleuring’. Hoe gaan we hiermee om? Hoe zorgen we ervoor dat onze bedrijventerreinen hun waarde behouden en hoe kunnen we deze waarde versterken? We vinden het belangrijk dat bedrijventerreinen hun economische en sociale waarde behouden en blijven bouwen aan het verwezenlijken van onze ambities op het gebied van investerings- en vestigingsklimaat en duurzaamheid. Niets doen is geen optie. Het is belangrijk om goed te anticiperen en belangrijke kansen te pakken. Daarom is het tijd voor een nieuwe bedrijventerreinennota. Een nota waar Eindhoven de komende jaren mee vooruit kan. Deze waarde willen we behouden en versterken voor een excellent ondernemersklimaat Met een nieuwe bedrijventerreinennota spelen we in op de veranderende markten en geven we duidelijkheid over de te volgen lijn aan iedereen in de stad. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich in snel tempo aan en daar spelen we met deze nota op in. De nota is dan ook een dynamisch stuk. Na vijf jaar gaan we na (of zoveel eerder als nodig) of de nota nog actueel is of dat aanpassing (op onderdelen) is gewenst. Het is de bedoeling dat we als stad de komende jaren met deze nota aan de slag kunnen. De nota beantwoordt de volgende kernvraag: Hoe behouden en versterken we de waarde van onze bedrijventerreinen in de toekomst? Het gaat daarbij om het versterken van drie aspecten: • • •

Plekken: locaties beschikbaar hebben in alle lagen van het ‘ecosysteem’ Milieus: kwaliteit en ondernemersklimaat op de terreinen Faciliteiten.

De nota is een echte samenwerkingsagenda. De netwerksamenleving en de Multi-helix – de verbindingen tussen bedrijven, onderwijs- en kennisinstellingen, overheden en samenleving – zijn het startpunt. Om een breed gedragen nota te ontwikkelen, hebben we deze in nauwe samenwerking met de stad opgesteld. Vanaf de start van het proces hebben we betrokkenen meegenomen in meerdere consultatierondes waarin aandachtspunten geagendeerd werden en constructief werd gediscussieerd over de te volgen richting. Ons richtpunt was hetzelfde. We willen toewerken naar bedrijventerreinen waar iedereen met plezier en succes kan ondernemen en werken én waarmee Eindhoven zijn internationale toppositie als kern van Brainport verder verstevigt. De waarde van bedrijventerreinen voor Eindhoven is groot. Dit is dan ook de kern van de nieuwe visie. In deze nota besteden we aandacht aan de 16 grootste en meest toonaangevende bedrijventerreinen in Eindhoven. Hieronder vallen ook onze twee bestaande innovatiecampussen: de High Tech Campus Eindhoven (HTCE) en TU/e Science Park. Daarnaast hebben we nog 32 kleinschalige locaties van minder 5

dan 2 hectare binnen Eindhoven. Deze zijn eveneens van economisch en sociaal belang (werk en inkomen), maar vallen buiten de nota. Dit geldt ook voor de grootschalige locatie Strijp S (circa 25 hectare). Deze valt als getransformeerd bedrijventerrein met wonen, publieksgerichte functies en met name lichtere bedrijvigheid - categorie 1 en 2 - buiten de scope van de nota (Bijlage V). Tijdens het opstellen van de nota spraken we met vele betrokkenen over de te volgen lijn. Iedereen kon zijn ervaringen en ideeën delen. Zo is de nota ‘bottom-up’ gevormd. De nota is hiermee een echte samenwerkingsagenda geworden. Dat laat onverlet dat de meningen op sommige onderwerpen uiteenlopen. De visie in deze nota is de visie van de gemeente, niet per definitie die van ál onze partners. Tijdens de totstandkoming van de nota is gesproken met (zie bijlage IV): • Ondernemers, • Stichting Ondernemersverenigingen Eindhoven e.o., • Vertegenwoordigers van ‘zware bedrijvigheid’, • Investeerders, • Beleggers, • Makelaars, • Experts, • Campusbeheerders, • Partners duurzame ontwikkeling, • Partners in de regio, • Gemeente Eindhoven, bestuurlijk (klankbordgroep raad o.a.) en ambtelijk, • Andere betrokkenen en geïnteresseerden. Bedrijventerreinennota staat daarbij niet op zichzelf, maar is integraal onderdeel van ander beleid Zoals Eindhoven als stad niet op zichzelf staat in de regio, staan de bedrijventerreinen niet op zichzelf in het beleid van de gemeente. Zo haakt de bedrijventerreinennota bijvoorbeeld aan op de Detailhandelsvisie, de Kantorenstrategie en het Horecabeleidsplan, zie een samenvatting hiervan in Bijlage II. Webwinkels met bezoekersmogelijkheid horen niet thuis op een bedrijventerrein en horecavoorzieningen zijn toegestaan, mits zij ondersteunend zijn voor de hoofdfunctie van het gebied en zij de bedrijfsfunctie niet in de weg zitten. Voor het vestigen van risicovolle bedrijven verwijzen we naar de Visie Externe Veiligheid. Ook ‘Brainport Next Generation’, ‘Eindhoven op weg’, de Woonvisie, de Acquisitienota, ‘Met elkaar aan het werk’ en ‘Eindhoven Energieneutraal 2035-2045’ vormen mede het raamwerk voor deze bedrijventerreinennota. In de bijlage van deze nota zetten we de belangrijkste uitgangspunten van deze beleidsdocumenten uiteen. 1.2 Eindhovenonderdeel van Brainport, Metropool Regio Eindhoven en Stedelijk Gebied Eindhoven Eindhoven: kern van Brainport en kennismotor van de Nederlandse economie Eindhoven is de kern van Brainport: als centrum van innovatie en hightech maakindustrie vormt Eindhoven met de regiogemeenten één van de belangrijkste motors voor de Nederlandse kenniseconomie en het kloppende hightechcentrum van Europa. Kennis en innovatie zit in onze genen. Al van oudsher staan we als stad bekend om onze technologische ontwikkelingen en vooruitstrevende concepten. Deze geschiedenis gaat terug in de tijd tot eind 19e eeuw , toen de fundamenten voor Philips en DAF werden gelegd in Eindhoven. De economische kracht van Eindhoven en Brainport wordt onderstreept door cijfers. De procentuele groei van de regionale economie en het Bruto Regionaal Product ligt anderhalf keer zo hoog als het nationaal gemiddelde en de regionale industrie-export presteert landelijk gezien bovengemiddeld. Ook nemen de R&D-uitgaven van private kennisbedrijven alsmaar toe. De regio is landelijk bezien goed voor een kwart van alle private investeringen in R&D en we zijn de absolute koploper in Europa als het gaat om aangevraagde patenten1. Het aantal internationale kenniswerkers is de afgelopen vijf jaar 1

Brainport Monitor (2014)

6

verdrievoudigd. Niet voor niets werden we door het Intelligent Community Forum al eens benoemd tot ‘slimste regio’ en benoemde de Financial Times onze regio als meest aantrekkelijk in Europa voor investeerders, na Helsinki en Londen. Krachtige groei van 3,2% in Zuidoost-Brabant: regionaal bedrijfsleven loopt voorop in innovatieve technologie Zuidoost-Brabant is landelijk een van de snelst groeiende regio’s. De economische groei is krachtig en schakelt door de gunstige omstandigheden in 2015 een tandje bij. De economische groei in Zuidoost-Brabant ligt in 2015 naar verwachting op 3,2%, beduidend hoger dan het landelijke niveau van 2%. De stijging van de economische activiteit lag in 2014 ook al een procentpunt hoger dan landelijk. Dit is mede te danken aan de internationale concurrentiekracht en het innovatieve vermogen van het regionale bedrijfsleven. De focus van regionale bedrijven op vooruitstrevende technologieën zoals chips en sensoren, robotica en 3d printing werkt als groeiversneller. Bron: ING Economisch Bureau, 23-09-2015 Eindhoven is het kloppend hart van de regio. We werken hierin nauw samen met onze buurgemeenten in de samenwerkingsverbanden Metropoolregio Eindhoven (MRE) en Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Wat wij als stad doen, straalt af op de regio, en vice versa. In ons beleid zijn we er van bewust dat Eindhoven geen eiland is dat op zichzelf staat. Deze nota moeten we dan ook zien in de herprogrammeringsopgave op regionaal niveau, waarin we streven naar optimaal gebruik van onze bestaande bedrijventerreinen. Samen met de andere gemeenten in SGE werken we hiermee aan een kwalitatief sterke bedrijventerreinenportefeuille voor de regio. Figuur 1; Eindhoven onderdeel van breder geheel (Bedrijventerreinen zijn met paars aangegeven)

Ambitie om door te groeien en internationale toppositie te behouden en versterken Aan de hand van het coalitieakkoord en de nieuwe visie van de Stichting Brainport, ‘Brainport Next 7

Generation’ en ‘Brainport City’, werken we als stad aan het behouden en versterken van onze sterke internationale positie. Om Brainport op topniveau te brengen en te houden focussen we ons op de domeinen people, technology, business, basics en internationalisering. De strategie van Eindhoven richt zich, naast het faciliteren en behouden van de huidige bedrijvigheid in de stad, op het behouden en aantrekken van internationaal vernieuwingstalent, startups, kennisinstellingen en investeringskapitaal. Daarbij beschouwen we startups als een belangrijke factor voor groei, ongeacht branche of sector, maar de nadruk bij de startups ligt op techniek-, design- en kennis- startups. We stimuleren initiatieven die startende of snelgroeiende bedrijven helpen door te groeien en willen meer arbeidsplaatsen aantrekken voor onze regio. Daarbij niet alleen de focus op hightech, maar nadrukkelijk ook op MKB als fundament van Brainport We richten ons daarbij niet alleen op de hightechsectoren, maar zetten ook in op versterking van het MKB, de bedrijvigheid die het sterke fundament legt voor Eindhoven om te excelleren als kern van een sterk Brainport. Daarbij spelen we in op concepten als Smart Industry, Green City en Urban by Nature, en onderscheiden we ons op het gebied van innovatie, ICT-toepassingen en creatieve industrie. We bouwen daarbij aan onze netwerkeconomie, als basis voor onze economische groei van morgen Om onze ambities te realiseren, brengen we nieuwe, economisch structurerende verbindingen tot stand in de Brainportregio en in de stad zelf. De verbindingen tussen bedrijven, onderwijs- en kennisinstellingen, overheden en samenleving staan centraal: de multi-helix. Juist in de verbinding tussen alle groepen ligt onze kracht en de kans om als Eindhoven en regio economisch sprongen te maken. De unieke manier van samenwerken vormt de basis voor open innovatie, waarmee kennisdeling leidt tot kennisvermenigvuldiging. De topsectoren gaan hand in hand met hoogwaardige maakindustrie en ondernemerschap. De ‘plus’ wordt gecreëerd door de stad, alle groepen in de multi-helix, die de kracht heeft initiatieven daadwerkelijk tot bloei te laten komen. 1.3

Bedrijventerreinen zijn het fundament onder onze economie en ambities

Bedrijventerreinen hebben veel waarde voor Eindhoven… Bedrijventerreinen vormen mede de basis voor het verwezenlijken van onze ambities. Zij borgen veel waarde voor de stad Eindhoven en de omliggende regio. Zo voegen de bedrijventerreinen ruim €5 miljard2 toe aan de lokale economie. De bedrijventerreinen zijn belangrijke vestigingsplaatsen voor onze bedrijven en bieden ruimte voor ondernemers om te groeien in onze regio. De waarde van bedrijventerreinen is echter niet alleen in geld uit te drukken. De bedrijventerreinen hebben vooral ook een belangrijke sociale waarde voor de stad. Zij zorgen voor werkgelegenheid voor de mensen in de gemeente en in onze regio. In totaal verdienen bijna 50.000 mensen op de bedrijventerreinen hun boterham en daarbij hangen er in ieder geval nog eens 20.000 arbeidsplaatsen op andere werklocaties samen met de activiteiten op bedrijventerreinen. Dat maakt dat ruim 50% van de arbeidsplaatsen in Eindhoven gerelateerd is aan onze bedrijventerreinen3. Bovendien is de vastgoedwaarde die het vastgoed op de bedrijventerreinen vertegenwoordigt een belangrijke pijler onder de pensioenen van ondernemers. Zij hebben jarenlang geïnvesteerd in de lokale economie. Onze bedrijventerreinen huisvesten veel (wereldwijd) toonaangevende bedrijven, startups en MKB. De bedrijventerreinen vormen gezamenlijk het fundament onder de lokale economie en zorgen ervoor dat we kunnen inzetten op de sectoren en activiteiten die Eindhoven zo uniek maken als stad. Daarbij zijn bedrijventerreinen belangrijk in het realiseren van de duurzaamheidsambities van Eindhoven en het borgen van een sterk vestigings- en investeringsklimaat. Samen slim investeren zorgt ervoor dat we onze ambities op deze vlakken kunnen verwezenlijken. Dat betekent dat we op plekken waar herstructurering of herontwikkeling plaatsvindt, actief rekening moeten houden met hittestress en moeten kijken naar kansen rondom klimaatadaptatie, zodat we een duurzame ondernemersomgeving creëren. Daar liggen kansen. We vinden in deze nota vooral dat we het samen moeten doen, met de stad. We maken niet 2 3

Berekening economische effectrapportage, Stec Groep (2015) Stichting Lisa (2014), berekening economische effectrapportage Stec Groep (2015)

8

alleen duidelijk wat u van ons kunt verwachten, maar ook wat we van u verwachten. We zien dat er op bedrijventerreinen steeds meer gebeurt om de economische kracht van stad en regio te verwezenlijken. Er zit energie

9

2

De bedrijventerreinen op dit moment

2.1

Vier typen terreinen

Kaart met bedrijventerreinen Deze nota heeft betrekking op de 16 grootste bedrijventerreinen (> 5 ha) in Eindhoven, waaronder HTCE en TU/e Science Park. In deze bedrijventerreinennota hanteren we vier typen terreinen, waarvan er twee een specifiek aangewezen profiel hebben, zie figuur 2. Aan de hand van de vier typeringen komen we tot een optimale verdeling, waarmee we gericht kunnen werken aan sterke bedrijventerreinen in Eindhoven. De bedrijventerreinen kunnen we onderscheiden in verschijningsvorm en aantrekkingskracht. Alle bedrijventerreinen samen vormen gezamenlijk het fundament waarop onze stad functioneert. Figuur 2; typen en profielen bedrijventerreinen Type bedrijventerrein Modern gemengd

Functioneel gemengd

Binnenstedelijk

Campussen

Bedrijventerreinen • Eindhoven Airport • Esp • Flight Forum • Kapelbeemd • Park Forum West • Strijp-T • GDC • Achtse Barrier • De Hurk • De Kade • Herzenbroeken • Rapenland • Vlokhoven / De Tempel • Woenselse Heide • High Tech Campus • TU/e Science Park •

Logistiek

Autoboulevard

Brainport Industries Campus (i.o.)

Modern gemengd kenmerkt zich door moderner en hoogwaardiger vastgoed en een verzorgde openbare ruimte. Deze bedrijventerreinen functioneren doorgaans goed en kennen over het algemeen een lager leegstandspercentage. Het zijn gewilde locaties vanwege de goede ligging en bereikbaarheid. Er vestigen zich veel industriële-, maak-, bouwen groothandelsbedrijven. Het GDC heeft daarbij het specifieke profiel, logistiek, vanwege ligging directe aansluiting op N2, aanwezige railterminal en grootschaligheid van verkaveling. Dit past goed bij de logistieke marktbehoefte. We hebben hiervoor gekozen als stad en regio en zullen dit zoveel mogelijk faciliteren. Functioneel gemengd kenmerkt zich door een gemiddelde vastgoedkwaliteit en redelijk verzorgde openbare ruimte. Deze bedrijven terreinen kennen wisselend sterke en zwakke plekken. Zij bieden voor ondernemers een divers, functioneel vestigingsmilieu. De ‘zwakkere’ plekken bieden vanuit marktperspectief kansen om zich te vestigen voor lage tot leegstandtarieven, waardoor nieuwe bedrijfsen creatieve concepten tot stand kunnen komen. Denk aan Sectie C of het Beatrixcomplex, waar in een oud Philipsgebouw een bedrijfsverzamelgebouw in ontwikkeling is. Op sommige plekken kan er in de toekomst worden gedacht aan transformatie. Binnenstedelijk kenmerkt zich door een dichtbebouwde versteende omgeving met functionele kwaliteit en uitstraling van vastgoed en een niet-bijzondere kwaliteit van openbare ruimte. Vaak zijn de terreinen divers, met een verscheidenheid aan functies. Zorgpunt daarbij is dat we waakzaam moeten blijven dat bedrijvigheid er plek en plaats kan blijven houden als broeiplaats-, starters- en ontwikkellocatie van MKB bedrijvigheid. Rapenland en Vlokhoven / De Tempel zijn dergelijke stadsverzorgende terreinen met een meer divers karakter. Dit uit zich in vestiging van kleinere bedrijven met een focus op bijvoorbeeld

10

internet, autoreparatie of sport. Woenselse Heide heeft een specifiek profiel als autoboulevard. Dit profiel is ook in het bestemmingsplan geborgd. Campussen kenmerken zich door hoogwaardig vastgoed en een hoogwaardige openbare ruimte, waarbij veel aandacht is voor de verblijfskwaliteit van het gebied. Momenteel heeft Eindhoven twee campussen (HTCE en TU/e Science Park) en is een derde in ontwikkeling: Brainport Industries Campus. Campussen kenmerken zich door een sterke beheerorganisatie, die kwaliteit, duurzaamheid en type bedrijvigheid van het terrein en de gevestigde bedrijven stevig bewaakt. Vasthouden aan het concept is daarbij een harde voorwaarde4. De bestaande campussen kennen geen noemenswaardige leegstand. Eindhovense bedrijventerreinen vormen een samenhangend ecosysteem De diversiteit in verschijningsvorm en aantrekkingskracht van de bedrijventerreinen kan worden vergeleken met een ecosysteem. Binnen dit systeem staan onze campussen aan de top, met de meest onderscheidende en innovatieve vestigingsmilieus met een hoog voorzieningenniveau. Dit zijn de selectieve locaties en milieus met een grote reikwijdte, drempelwaarde en (internationale) trekkracht voor de innovatieve bedrijvigheid, die een bijzondere habitat nodig heeft. Daaronder bevinden zich de logistieke terreinen en locaties met (zwaardere) bedrijvigheid, die een onmisbare schakel en fundament vormen in de totale productieketen van onze innovatieve Brainportbedrijvigheid. Sterker nog, we zien het belang van deze plekken zelfs aanzienlijk toenemen, onder meer door verschuiving van een deel van het (secundaire) productieproces naar de logistiek. Eindhoven is daarbij door haar strategische ligging, goede bereikbaarheid, grote kennisbasis en aantrekkelijke arbeidsmarkt, een steeds gewildere logistieke hotspot. Aan de basis van het bedrijventerreinecosysteem staat een grote groep van reguliere, soms binnenstedelijk gelegen, terreinen die plek bieden aan een ruime verscheidenheid van toeleverend MKB en stads- en soms wijkverzorgende bedrijvigheid. We vatten dit samen in twee pyramides, aan de hand waarvan het grootste deel van de bedrijven(terreinen) ingedeeld kan worden, zie figuur 3. Natuurlijk past niet elk terrein of ruimtevrager strak in deze indeling en ligt de situatie soms genuanceerder, maar voor het gros van de terreinen/ruimtevragers is deze indeling goed bruikbaar. Doel is om het gehele systeem aan te bieden in Eindhoven, zodat alle typen bedrijvigheid terecht kunnen en door kunnen groeien in Eindhoven.

4

Dat betekent enerzijds vasthouden aan het concept achter de individuele campus – zoals innovatie op HTCE en hightech maakindustrie op Brainport Industries Campus – en anderzijds vasthouden aan de Rijksdefinitie voor campussen: een campus is (1) een fysieke locatie met hoogwaardige vestigingsmogelijkheden en onderzoeksfaciliteiten (2) met een focus op R&D en/of kennisintensieve activiteiten (3) waar een manifeste kennisdrager aanwezig is en (4) een kristallisatiepunt voor open innovatie (Buck Consultants International, 2014) 11

Figuur 3; Bron: Stec Groep (2015)

2.2

De huidige waarde5

Als startpunt voor deze nota hebben we de 16 grootste bedrijventerreinen in Eindhoven, waaronder de campus High Tech Campus en TU/e Science Park, nader bekeken. Daarbij zijn de sociale, economische en ruimtelijke waarde van de huidige terreinen beoordeeld. De uitgebreide foto’s treft u aan in Bijlage III. We geven de belangrijkste bevindingen weer: welke waarde vertegenwoordigen de bedrijventerreinen in Eindhoven op dit moment? Bedrijventerreinen zorgen voor werk en inkomen: 50% arbeidsplaatsen hangt er mee samen Op de meeste bedrijventerreinen is het aantal arbeidsplaatsen de afgelopen jaren gedaald. Vooral de economisch mindere tijden zijn hier debet aan. Enkel op een aantal kwalitatief meer hoogwaardige bedrijventerreinen is het aantal arbeidsplaatsen de laatste jaren gestegen. Bijvoorbeeld op Esp, Kapelbeemd, Flight Forum en de High Tech Campus. Opvallend is dat ook het aantal arbeidsplaatsen op Vlokhoven / De Tempel, als binnenstedelijk terrein, is gestegen (+38,5%). Bedrijven creëren als onderdeel van de productieketen indirecte werkgelegenheid op andere plaatsen in Eindhoven. Ook arbeidsplaatsen in de rest van de stad hangen samen met de bedrijfsactiviteiten. We zien dat vooral De Hurk (5116 arbeidsplaatsen), De Kade (2730 arbeidsplaatsen) en GDC – Eindhoven Acht (2074 arbeidsplaatsen) veel indirecte werkgelegenheid creëren en van belang zijn als werkplaatsentrekker voor de regio. Bedrijventerreinen zijn relatief goed georganiseerd, maar nuttige, extra stappen zijn mogelijk Op meerdere terreinen is een ondernemersvereniging actief en bovendien zijn de ondernemersverenigingen samen georganiseerd in een platform, Stichting OVE. De aanwezigheid van ondernemersverenigingen hebben een zichtbaar effect op bedrijventerreinen. Op Eindhoven Airport is de ondernemersvereniging bijvoorbeeld nauw betrokken geweest bij het instellen van een parkeerzone voor betaald parkeren om parkeeroverlast van reizigers te beperken en op meerdere bedrijventerreinen is glasvezel aangelegd op initiatief van de gezamenlijke ondernemersverenigingen. Door het ontbreken van een actieve ondernemersvereniging worden ook wel eens kansen gemist. Zo zijn glasvezelinitiatieven op de Achtse Barrier in eerste instantie niet van de grond gekomen door een niet-actieve ondernemersvereniging. Ofwel: organisatie en co-creatie loont. Bedrijventerreinen zijn veelal goed bereikbaar De bereikbaarheid van de bedrijventerreinen in Eindhoven is redelijk tot goed. Vanuit vrijwel alle terreinen zijn de rand- en snelwegen direct of goed bereikbaar. Enkele bedrijventerreinen zijn goed 5

Cijfers afkomstig uit dataregisters gemeente Eindhoven, vastgoedmonitor DTZ, eerdere onderzoeken en Economische Effectrapportage Stec Groep (2015) 12

bereikbaar. Het gaat daarbij om de terreinen aan de rand van de stad, zoals Eindhoven Airport, GDC – Eindhoven Acht en De Hurk. Zij blinken uit in multimodaliteit door aanwezigheid van OV-verbindingen, een railterminal, een binnenhaven, een directe afslag naar de snelweg of een nabij gelegen vliegveld. Dat betekent overigens niet dat de bereikbaarheid niet verbeterd kan worden. Zo zijn de grotere uitvalswegen (John F. Kennedylaan, binnenring) tijdens de spitsuren vaak erg druk, waardoor auto- en vrachtverkeer vertraging oploopt. Daar liggen kansen voor verbetering. Herzenbroeken is de uitzondering op de andere terreinen. Het terrein ligt wat verder van de grotere doorgaande wegen. De grote snelwegen zijn 10 à 15 minuten van het terrein verwijderd de aanlooproutes niet bijzonder geschikt voor vrachtverkeer. Voor de campussen geldt dat de OV-bereikbaarheid per campus en tussen de campussen onderling verbetering behoeft. Bedrijventerreinen hebben veel waarde voor Eindhoven 6 • Bijna 50.000 mensen werkzaam zijn bij bedrijven op bedrijventerreinen in Eindhoven. • Bedrijventerreinen daarmee goed zijn voor ruim een derde van de werkgelegenheid in de stad. Dit is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. • De activiteiten op bedrijventerreinen nog eens voor 20.000 indirecte arbeidsplaatsen op andere werklocaties zorgen. De bedrijventerreinen hebben kortom een multiplier van circa 1,4. Dit is in lijn met het landelijke beeld. Vooral de (hightech) industrie zorgt voor een aanzienlijke spin-off. • Zo bezien bijna 50% van de werkgelegenheid in Eindhoven samenhangt met bedrijventerreinen. • De Eindhovense bedrijventerreinen in belangrijke mate werk bieden aan lager en middelbaar geschoolden. Dit geldt vooral voor de meer binnenstedelijk gelegen terreinen. Ook hoger opgeleiden hebben op bedrijventerreinen hun plek, bijvoorbeeld op de High Tech Campus. Meeste terreinen liggen er goed bij, maar uitstraling zegt weinig over economische waarde Bedrijventerreinen in Eindhoven verkeren in relatief goede staat. Terreinen als Eindhoven Airport, Esp, Flight Forum en de High Tech Campus zijn van hoogwaardige kwaliteit en bedienen in dat opzicht ook de top van de markt. Ook terreinen in het middensegment, zoals Achtse Barrier en De Hurk, zijn grotendeels van redelijke kwaliteit. De kleinere, binnenstedelijke terreinen ogen op delen vaker verouderd en rommeling. Denk hierbij aan Herzenbroeken, Rapenland of Vlokhoven / De Tempel. Deze bedrijventerreinen voldoen echter wel voor het type bedrijvigheid dat zij huisvesten, vaak lokaal geworteld MKB. Leegstand ligt met 9,5% boven gezond frictieniveau (peildatum ultimo 2014) De gemiddelde leegstand op de Eindhovense bedrijventerreinen bedroeg ultimo 20149,5%. Dat is natuurlijk een momentopname, maar dit is in lijn met het landelijke beeld. Eindhoven doet het dus niet slechter dan andere steden. De leegstand ligt, evenals bij de andere grote Nederlandse steden, wel boven het gezond geachte frictieniveau van 5%. De leegstand wordt daarbij zeker ook beïnvloed door een aantal grotere, leegstaande (logistieke) objecten, zoals het Beatrixcomplex op De Hurk. Dergelijke leegstand is niet altijd negatief, vaak creëert het ook nieuwe kansen. Het Beatrixcomplex wordt bijvoorbeeld ontwikkeld tot een bedrijfsverzamelgebouw. Cijfers over leegstand vormen een momentopname. Zo is het na 2014 vrijgekomen Campinaterrein op De Hurk nog niet verwerkt in bovenstaande leegstandscijfers. Een aantal terreinen heeft een zeer laag leegstandspercentage7: De Kade (0,5%), High Tech Campus (0%), Park Forum (0%), Strijp T (1,9%) en Vlokhoven / De Tempel (1,7%). Het valt op dat dit zowel nieuwere

6

Cijfers afkomstig uit dataregisters gemeente Eindhoven, vastgoedmonitor DTZ, eerdere onderzoeken en Economische Effectrapportage Stec Groep (2015) 13

‘hoogwaardige’ terreinen, als oudere, meer functioneel ingerichte terreinen betreft. Deze terreinen voorzien dat deel van de markt dat vooral waarde hecht aan de functionaliteit van een terrein. Een aantal terreinen kent een (zeer) hoog leegstandspercentage: Herzenbroeken (33%) en Achtse Barrier (25,9%). Opvallend is dat Eindhoven Airport, een terrein met hoogwaardige uitstraling, bovengemiddelde leegstand (17,2%) kent. Deze leegstand concentreert zich voornamelijk in kantoren en kantoorachtig vastgoed. Druk vanuit andere functies neemt toe: verkleuring zorgt voor ander type bedrijventerreinen Op een aantal bedrijventerreinen observeren we een groei van stedelijke functies, ook wel ‘verkleuring’ genoemd. Denk hierbij aan vestiging van sportscholen, detailhandel en (kamer)bewoning. Dit is vooral waarneembaar op binnenstedelijke terreinen. Zo zien we op Rapenland een combinatie van kleine bedrijvigheid en sportscholen, terwijl er ook een pand bewoond wordt door studenten. Op Vlokhoven / De Tempel zijn detailhandelsvestigingen en evenementenlocaties gevestigd. Een toename van kantoorachtige bedrijvigheid (herprofilering) vindt met name plaats op de modernere bedrijventerreinen. We onderscheiden drie gradaties van verkleuring: • • •

lichte verkleuring met functies dienstbaar aan de zittende bedrijvigheid, zoals catering, vergaderfaciliteit, etc. herprofilering: verkleuring waardoor het profiel van het terrein wijzigt, maar wel de economische functie behouden blijft. Denk aan invulling met kantoorachtige bedrijvigheid. transformatie: verkleuring waarbij de economische functie van de locatie verdwijnt. Denk aan transformatie naar wonen.

De terreinen krijgen hierdoor een andere uitstraling, maar ook nieuw toekomstperspectief. Verkleuring kan de waarde van de bedrijventerreinen vergroten. Tegelijkertijd kan verkleuring bedrijventerreinen beperken in hun functionaliteit voor de oorspronkelijke bedrijvigheid. Verkleuring moet dus zorgvuldig plaatsvinden, passend bij de desbetreffende locatie. De huidige bestemmingsplannen zijn nog veelal gebaseerd op de ‘oude fabrieksbedrijvigheid’ en behoeven mogelijk actualisatie. Wat betreft het vergunningenstelsel is ook voor de bedrijvigheid aandacht voor de nieuwe omgevingswet nodig. Bedrijventerreinen hebben veel waarde voor Eindhoven 8 • Op de bedrijventerreinen is 85% MKB. Dit is in lijn met het landelijk beeld. Het overgrote deel van de innovatieve, aan Brainport gelinkte bedrijven zit op ‘gewone locaties’ in Eindhoven, en niet op campussen. • De toegevoegde waarde van alle bedrijven op de bedrijventerreinen voor de Eindhovense economie meer dan €5 miljard per jaar bedraagt. • De (16 grootste) Eindhovense bedrijventerreinen daarmee zelf al goed zijn voor ca. 35% van de totale toegevoegde waarde van Eindhoven. Daarnaast hangt er nog veel bedrijvigheid samen met de bedrijventerreinen. Het indirecte aandeel is hiermee nog groter. • Elke m 2 bedrijventerrein in Eindhoven gemiddeld €700 aan consumentenbestedingen oplevert. • De Eindhovense bedrijventerreinen een totale vastgoedwaarde van ruim € 2,7 miljard (2015) bevatten. • Deze vastgoedwaarde sinds 2008 is gedaald met 4%, vooral door de crisis, maar…

7

Cijfers DTZ (2015) gaan over leegstand van vastgoed op de bedrijventerreinen en niet over leegstand van kavels. De rekensom is gemaakt over het uitgegeven areaal tegenover de leegstaande m2 met een fsi (floor space index) van 0,5. Niet uitgegeven areaal is hierin niet meegenomen. 8 Cijfers afkomstig uit dataregisters gemeente Eindhoven, vastgoedmonitor DTZ, eerdere onderzoeken en Economische Effectrapportage Stec Groep (2015) 14

• ... dat deze daling in landelijk perspectief erg meevalt en de Eindhovense bedrijventerreinen per saldo in goede staat verkeren. Alle locaties bevinden zich in fase 1 of 2 van de economische levenscyclus. Dit betekent dat de focus in het beleid vooral moet liggen op goed beheer en onderhoud en stimuleren/ondersteunen van private acties waar kansrijk. Vastgoedwaarde bedrijventerreinen afgelopen jaren gedaald, vooral door crisis Op vrijwel alle terreinen is de gemiddelde WOZ-waarde de afgelopen jaren gedaald. Net als de werkgelegenheidscijfers, is dit vooral te wijten aan de recente economisch mindere tijden. Enkel op nieuwere terreinen, zoals Eindhoven Airport en Park Forum observeren we een stijgende gemiddelde WOZ-waarde, al moet hierbij opgemerkt worden dat de cijfers vertekend worden door de tussentijdse uitgifte op deze terreinen. Een aantal terreinen scoort relatief slechter dan anderen. Dit zijn voornamelijk terreinen met verouderd vastgoed, zoals Herzenbroeken (-23,6%) en Rapenland (19,8%).Opvallend is dat Flight Forum (-16,7%), een terrein met een hoogwaardige uitstraling, ook een relatief sterke daling van de gemiddelde WOZ-waarde laat zien. Dit komt voornamelijk door het grote aandeel kantoren en kantoorachtig vastgoed op dit bedrijventerrein. Hoewel een dalende vastgoedwaarde vanuit investeringsperspectief niet wenselijk is, heeft deze daling de laatste jaren ook nieuwe kansen geboden. Nu de bodem lijkt bereikt, is het extra aantrekkelijk om te investeren in bestaande panden. Zeker op bedrijventerreinen met een gunstige ligging en een gunstig toekomstperspectief, bijvoorbeeld omdat het vastgoed nog courant is. In veel gevallen is het op dit moment zelfs gunstiger om deze panden te kopen en op te knappen in plaats van nieuwbouw te plegen. Anderzijds zien we dat nieuwbouw aantrekt door de lage rentestanden. Door investeren in bestaand vastgoed neemt de dynamiek op bestaande bedrijventerreinen ook toe. Dat is gunstig voor de kwaliteit en economische waarde/bijdrage van deze terreinen aan Eindhoven

15

3 Visie: behouden en versterken van de waarde van onze bedrijventerreinen voor de Brainportregio Eindhoven Onze bedrijventerreinen vormen een fundament onder Brainport, concludeerden we in de vorige hoofdstukken. Op de terreinen zijn veel innovatieve bedrijven gevestigd, die internationaal voorop lopen met vooruitstrevende technologieën zoals chips en sensoren, robotica en 3d printing. Rond deze bedrijven is een sterke netwerkeconomie opgebouwd met verbindingen tussen de bedrijven zelf, onderwijs- en kennisinstellingen, overheden en samenleving. Op deze wijze zorgen de Eindhovense bedrijventerreinen voor een bovengemiddelde economische groei in de regio en daarmee voor behoud en versterking van de internationale concurrentiepositie van de Nederlandse economie. Het is dan ook van het grootste belang om ervoor te zorgen dat onze bedrijventerreinen aantrekkelijk blijven en maximaal aansluiten op kansrijke economische clusters en de steeds veranderende behoeften vanuit de markt. Zo zorgen we voor behoud en versterking van het vestigingsklimaat van Eindhoven, Brainport en Nederland en voor werk en inkomen voor onze inwoners, nu en morgen. In dit hoofdstuk beschrijven we hoe we dit gaan doen. We formuleren onze visie op de bedrijventerreinen aan de hand van de trends en ontwikkelingen in de markt (Bijlage II), de huidige waarde van de bedrijventerreinen en vooral de vele gesprekken die we hebben gevoerd met belanghebbenden. De visie is daarmee een echte samenwerkingsagenda geworden. We beschrijven onze visie op specifieke onderwerpen en de drijfveren die daar als een rode draad doorheen lopen. We doen dit aan de hand van drie veelomvattende visievragen: • • •

Wat is ons doel? Wat is onze visie? Waar bouwen we op voort?

Met onze visie laten we zien hoe de gemeente Eindhoven tegen de verschillende onderwerpen rondom bedrijventerreinen aankijkt en wat we naar buiten toe uitdragen. De uitvoeringsagenda vloeit voort uit de visie. Met ‘waar bouwen we op voort?’ laten we zien dat hoe er al een sterk fundament ligt in Eindhoven. Het zijn zaken die al spelen of zijn opgepakt; we beginnen zeker niet op nul. Daarbij benoemen we op welk type bedrijventerrein de visie vooral betrekking heeft. We refereren hier aan de onderverdeling die we in het vorige hoofdstuk maakten en benoemen in enkele woorden een richting / strategie per bedrijventerrein. We sluiten hiermee aan op onze andere visies en beleidsstukken(Bijlage II). We beschrijven in onderstaande tabel per type bedrijventerrein de huidige eerste strategie en te volgen lijn. In het vervolg op deze bedrijventerreinennota werken we deze richtingen / strategieën verder uit voor de bedrijventerreinen in een designaanpak. Daarbij komen de mogelijke gradaties verkleuring in beeld (zie ook pag. 15). Type bedrijventerrein Modern gemengd

Functioneel gemengd

Binnenstedelijk

Bedrijventerreinen • • • • • • • • • • • • •

Eindhoven Airport Esp Flight Forum Kapelbeemd Park Forum Strijp-T GDC (logistiek) Achtse Barrier De Hurk De Kade Herzenbroeken Rapenland Vlokhoven / De Tempel

Eerste Strategie, nader uit te werken Binnen van toepassing zijnde beleidskaders ruimte voor verkleuring

Binnen van toepassing zijnde beleidskaders ruimte voor verkleuring Binnen van toepassing zijnde kaders ruimte voor 16

Campussen

3.1

•

Woenselse Heide (autoboulevard)

verkleuring

• •

High Tech Campus TU/e Science Park

•

Brainport Industries Campus(i.o.)

Doorontwikkeling conform de Rijksdefinitie campussen9 en de succesvoorwaarden exclusiviteit, kwaliteit, connectiviteit, flexibiliteit en stabiliteit

Drijfveren

We benaderen onze vraagstukken vanuit vijf drijfveren: vijf thema’s die als een rode draad door onze bedrijventerreinennota lopen en die wij belangrijk vinden. Deze vijf thema’s zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 3.1.1

Ondernemersgerichte aanpak Samenwerking met de regio Werk Duurzame stad Integrale aanpak

Ondernemersgerichte aanpak

Ondernemersgerichte aanpak: verantwoordelijkheid en vrijheid binnen kaders voor ondernemers Doel Onze visie

Ondernemers krijgen en nemen meer verantwoordelijkheid in de omgeving. • Private partijen zijn aan zet. Investeringen worden maximaal privaat gedaan. • Samenwerkingsarrangementen, zoals parkmanagement, Bedrijven Investeringszone (BIZ) of ondernemersfonds kunnen in belangrijke mate katalyserend werken in een goede publiek-private relatie. • De gemeente zorgt bij de inrichting van bedrijventerreinen voor een ‘basisniveau’ schoon, heel en veilig met eenvoudige materialen en een inrichting die goed te onderhouden en te beheren is. De plus hierboven op komt van private partijen. Ondernemers zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun pand en kavel. • Bij de (her)inrichting bedrijventerreinen betrekken gemeente en partners duurzaamheidsdoelstellingen zoals alleen bestraten wat nodig is en groen maken wat kan. • Juridische en planologische vrijheid op bedrijventerreinen binnen beleidskaders. Vrijheid op de ene plek dwingt tegelijkertijd tot selectiviteit op andere ‘niche’-locaties, zoals onze campussen en logistieke terreinen. • Blauwdrukplanning en ontwikkelingen met een vast eindbeeld zijn niet van deze tijd. We houden flexibiliteit in onze plannen, tenzij er expliciete strategische redenen zijn om dat niet te doen. • Nieuwbouw alleen als het écht meerwaarde heeft. ‘Benutten van de bestaande voorraad bedrijventerreinen’ heeft voorkeur boven ‘nieuwbouw om de nieuwbouw’. De campussen zijn een uitzondering hierop. Hier is het ontwikkelen van nieuw vastgoed vaker goed, omdat de specifieke vestigingseisen en concepten die daar ontwikkeld worden niet rijmen met de bestaande voorraad • De ondernemers zijn het visitekaartje van het Eindhovense bedrijfsleven. Zij zijn degenen die vertellen hoe het is om in onze stad te ondernemen.

9

Buck Consultants International (2014): een campus is (1) een fysieke locatie met hoogwaardige vestigingsmogelijkheden en onderzoeksfaciliteiten (2) met een focus op R&D en/of kennisintensieve activiteiten (3) waar een manifeste kennisdrager aanwezig is en (4) een kristallisatiepunt voor open innovatie 17

• • •

•

Waar bouwen we op?

• •

•

• Op welke type bedrijventerreinen speelt dit?

•

Proactief en gericht acquireren is belangrijk om in contact te blijven en te komen met de partijen die verplaatsing initiëren en zorgen ervoor dat we de juiste producten en proposities klaar hebben staan. De prioriteit in acquisitie ligt primair op die bedrijven die een zo groot mogelijke toegevoegde waarde hebben voor onze stad De rol van de gemeente bij het optimaal laten landen van bedrijven is vierledig: helpen met ruimtelijke-/ vergunning gerelateerde uitdagingen (Omgevingswet), helpen met arbeidsmarktuitdagingen, helpen met ‘inburgering’ en helpen om aan te sluiten bij het (regionale) bedrijvennetwerk. Het is belangrijk dat er actief verbindingen worden gelegd tussen de verschillende intensiveringsprojecten, tussen de acquisitieinspanningen en deze doelgroep, tussen de initiatieven en locaties in de stad, tussen onze regio en de interessante regio’s in het buitenland. De bedrijventerreinen verkeren in relatief goede staat en hebben een redelijk tot goede uitstraling. De organisatiegraad is relatief hoog en er wordt gewerkt aan groei. Op meerdere bedrijventerreinen is een ondernemersvereniging actief Het merendeel daarvan is georganiseerd in de Stichting Ondernemersverenigingen Eindhoven (OVE). De gemeente voert hiermee structureel overleg. Initiatieven op het gebied van leefbaarheid en veiligheid krijgen vorm door samenwerking tussen de ondernemersverenigingen, de gemeente en partners als politie en brandweer. We hebben al gezamenlijk geïnvesteerd in revitalisering van bedrijventerreinen. Op Sectie C en bij de invulling van het Beatrixcomplex op De Hurk experimenteren we met maximale vrijheid binnen kaders. Alle bedrijventerreinen

De gemeente werkt al veel samen met ondernemersverenigingen en individuele ondernemers in Eindhoven. Zo hebben we de laatste jaren gezamenlijk gewerkt aan: • Revitalisering van De Kade • Revitalisering van het openbare en private gebied op Achtse Barrier • Revitalisering van het openbare en private gebied, opwaarderen van het Beatrixkanaal, opknappen en beheren Beatrixkade en opwaardering ontsluitingsweg voor de N2 op De Hurk • Revitalisering van het openbare en private gebied op De Tempel • Planning voor revitalisering Woenselse Heide Actief stimuleren en faciliteren van samenwerking, wat deden we al: • We hebben gebiedscontracten opgesteld voor bedrijventerreinen met een actuele noodzaak rondom beheer, veiligheid en parkeren, zoals GDC (noord) en Esp • We onderzochten samen met de ondernemersverenigingen de mogelijkheden om collectieve activiteiten voor en door ondernemers te financieren door middel van reclamebelasting. • We ondersteunen de wens om te komen tot een ondernemersfonds. En ondernemersverenigingen en ondernemers pakken de bal ook zelf op: • De oprichting van Stichting OVE is een gezamenlijk initiatief van ondernemersverenigingen op de bedrijventerreinen om de samenwerking verder vorm te geven en om 1 aanspreekpunt te hebben voor de gemeente. • Gezamenlijk investeren gemeente Eindhoven en Stichting OVEin het aanleggen van camerabeveiliging, het opwaarderen van het glasvezelnetwerk, het behalen van het KVO-B keurmerk, aanwezigheid van AED’s en mede beheer van bedrijventerreinen door bijvoorbeeld speciale terreinconciërges.

18

3.1.2

Samenwerking regio

Samenwerken in de regio: realiseren van een doelmatig en aangenaam ondernemersklimaat Doel Onze visie

Waar bouwen we op?

Op welke type bedrijventerreinen speelt dit?

3.1.3

Samenwerken in de regio om een sterk vestigings- en investeringsklimaat te genereren • Bedrijven bewegen zich niet langs bestuurlijke (gemeente)grenzen, maar in een marktregio. Dit ‘ecosysteem’ van bedrijfsactiviteiten is vooral een regionale aangelegenheid. • Samenwerken met onze regiogemeenten in Stedelijk Gebied Eindhoven versterkt onze gezamenlijke kracht op het vlak van werkgelegenheid en economische groei. • Door middel van de oprichting van een regionaal ontwikkelfonds kunnen gezamenlijke investeringen worden gedaan in het algemeen belang. • Het 1-loket voor bedrijven is een belangrijk instituut om de samenwerking met de regiogemeenten vorm te geven en de regio tot op zekere hoogte beslissingsbevoegd te maken over vestigingsvraagstukken. • Het juiste bedrijf op de juiste plek • We werken al vele jaren nauw samen met de buurgemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven • Basis vormt het BOR-convenant. Dit is in 2005 ondertekend door de regiogemeenten in SGE. In 2013 is BOR-convenant vernieuwd gericht op intensivering van de regionale samenwerking. • Op dit moment zijn we samen met onze regiogemeenten bezig met het maken van nieuwe programmeringsafspraken voor de bedrijventerreinen. Dit o.a. in verband met de ontwikkeling van Brainport Industries Campus. In loop van volgend jaar moeten deze afspraken definitief zijn. • Consulteren en samenwerken met onze partners zoals BZW, Stichting OVE, marktpartijen. • Alle bedrijventerreinen

Werk

Werk voor mensen: bedrijventerreinen als bron van werkgelegenheid Doel Onze visie

Waar bouwen we op?

Versterken van de sociale waarde van onze bedrijventerreinen door het voorzien in banen voor zowel hoger-, middelbaar- als lager opgeleiden. • Bedrijventerreinen houden een belangrijke functie in het voorzien in arbeidsplaatsen, zowel direct als indirect. • Sociaal ondernemen is belangrijk. Bedrijven die actief bijdragen aan een prettig sociaal klimaat in de stad, waarderen we. • Om de nodige aandacht te geven aan mensen met een kwetsbare positie op de arbeidsmarkt hebben we onze partners in de stad nodig. Sociaal en maatschappelijk verantwoord ondernemen doen we samen. • De gemeente maakt geen economie, schept geen banen, maar kan wel samen met partners de randvoorwaarden verzorgen. • Ruim 50% van de arbeidsplaatsen in Eindhoven is gerelateerd aan onze bedrijventerreinen. Dat zijn veel banen voor werknemers uit allerlei sociaaleconomische klassen. • We stimuleren werkgevers om een Prestatieladder Socialer Ondernemen aan te vragen. Daarmee maken we voor bedrijven zichtbaar wat hun ‘social return’ is. • De gemeente neemt bij aanbestedingen ‘social return’ al op als contractvoorwaarde. Daarmee geven we zelf het goede voorbeeld.

19


• • •

Veel bedrijven hebben al een PSO-certificaat behaald. We staan als regio bekend om onze goede, intensieve samenwerking Alle bedrijventerreinen

3.1.4 Duurzame stad Duurzaam: voorop lopen in verantwoord en sociaal ondernemen Doel Onze visie

Waar bouwen we op?


3.1.5

Bedrijven en gemeente werken samen aan verduurzaming van bedrijventerreinen • Bedrijventerreinen hebben een belangrijke rol voor onze duurzaamheidsdoelstelling om in de periode 2035-2045 een energie neutrale stad te zijn. • Bij de (her)inrichting betrekken gemeente en partners duurzaamheidsdoelstellingen: alleen bestraten wat nodig is en groen maken wat kan. Ondernemers zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun pand en kavel. • Slimme samenwerkingen in het productieproces leiden tot verbeterde efficiëntie en verduurzaming van de bedrijventerreinen • In het productieproces zijn ondernemers aan zet, de gemeente faciliteert waar dat gewenst is. • Klimaatadaptatie kunnen we gezamenlijk aanpakken in de openbare ruimte op de bedrijventerreinen, mede aan de hand van het Groen Beleidsplan • In nieuwe ontwikkelingen komen we zoveel mogelijk tegemoet aan de behoefte van mensen zonder dat de mensen, het milieu of de economie in gevaar komen. • Samenwerken met partners in de stad is essentieel om onze ambities vorm te geven. • De visie Eindhoven Energieneutraal 2035-2045 • De gemeente biedt de energiescan aan • Bedrijven kunnen kennis en vragen uitwisselen via co-do.net • Eindhoven biedt het Keurmerk Duurzame Ondernemer • De gemeente en ondernemers hebben goede contacten die als basis kunnen dienen om samen de duurzaamheidsgrenzen te verkennen. • Op onze nieuwe campus (Brainport Industries Campus)bouwen we rondom het concept ‘circulaire economie’ • Alle bedrijventerreinen

Integrale aanpak vanuit de gemeente

Integraal: onze bedrijventerreinen zijn geen eilanden, maar schakel in onze netwerkeconomie Doel Onze visie

Waar bouwen we op? Op welke type bedrijventerreinen

Bedrijventerreinenbeleid sluit aan op ander beleid, vult dat beleid aan en wordt door ander beleid aangevuld • Bedrijven krijgen op bedrijventerreinen primair ruimte om hun bedrijfsactiviteiten te ontplooien. • Ondersteunende faciliteiten, zoals horeca zijn belangrijk, maar dienstbaar aan de hoofdfunctie van het terrein en daarmee aan het vergroten van de toekomstwaarde van het terrein (multifunctionaliteit). Ze mogen deze niet in de weg zitten/schaden. • Alle andere gemeentelijke visies rondom economie, ruimte en duurzaamheid. Zie bijlage II. • Alle bedrijventerreinen

20

speelt dit?

3.2

Specifieke onderwerpen nader belicht

Logistiek: logisch voor de Brainport regio Eindhoven, haar bedrijven en inwoners. Doel Wat is onze visie?

Waar bouwen we op?

Op welk type bedrijventerreinen speelt dit?

Logistiek met een toegevoegde waarde voor Brainport, haar bedrijven en inwoners heeft de gewenste ruimte in Eindhoven • Logistiek is een veelzijdige sector, het omvat meer werkzaamheden dan enkel distributie. Logistiek is in veel productieketens een onmisbare schakel en onmisbaar voor het functioneren van onze stad en onze (Brainport-)bedrijvigheid. • We hechten waarde aan bedrijven die bewust voor Eindhoven kiezen. • Het is belangrijk de vestigingseisen van logistieke bedrijven met toegevoegde waarde maximaal te faciliteren. • De logistieke sector is een belangrijke werkgelegenheidsbieder voor lager en middelbaar opgeleiden. • De logistieke terreinen zijn uitstekend geschikt om logistiek te clusteren op plekken met toekomstwaarde, specifiek GDC. Grootschalige logistiek past minder goed op andere bedrijventerreinen. • Ruimte voor logistieke bedrijvigheid stemmen we af met onze partners in de regio. • We hebben een sterke logistieke locatie in Eindhoven: GDC Eindhoven-Acht. • Logistiek platform Grootschalige logistiek (>10.000 m2) • Logistiek Kleinschalige logistiek (<5.000 m2) • Modern gemengd • Functioneel gemengd

Zware bedrijvigheid: onbekend maakt onbemind Tot zware bedrijvigheid rekenen we: • Hogere Milieu Categorie-bedrijven (HMC) met en milieuklasse 4 of hoger, zoals asfalten betoncentrales, bedrijven voor gasbehandeling, oppervlaktebehandeling, luchtbehandeling of recycling. Deze bedrijven vallen veelal onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Regi) en de regionale provinciale risicokaart; • Bedrijven met kans op geluids-, stof-, geur- of verkeershinder voor hun omgeving, zoals (een deel van) de logistieke sector of een asfaltcentrale. Deze bedrijven kunnen een HMC-classificatie van 4 of hoger hebben, maar ook in een lagere milieucategorie vallen. Doel

Wat is onze visie

Zware bedrijvigheid heeft in Eindhoven investeringszekerheid en optimale fysieke- en milieuruimte op de huidige locatie om hun bedrijfsactiviteit te ontplooien • Zware bedrijvigheid vormt vaak de basis van de productieketen en is daarmee een belangrijk fundament onder de Brainportactiviteiten van Eindhoven. • Bij zware bedrijvigheid hoort fysieke-en vooral milieuruimte om op hun huidige locatie ‘oud’ te kunnen worden. Verkleuring en ontmoetingsplaatsen realiseren nabij zware bedrijvigheid is niet gewenst, vanwege het borgen van veiligheid en leefbaarheid op de bedrijventerreinen.

21

• Waar bouwen we op?

• • •


• • •

Zware bedrijvigheid is een belangrijke werkgelegenheidsbieder voor lager en middelbaar opgeleiden. Advies van de commissies EC en RV over de commissienotitie ‘zware bedrijvigheid’ In de Visie Externe Veiligheid is expliciet aangegeven waar nieuwe risicobedrijven zich kunnen vestigen en waar niet. We kijken daarbij naar het gevaar voor de omgeving. Ons veiligheidsmanagement en de protocollen rondom zware bedrijvigheid en calamiteiten zijn op orde. Logistiek Modern gemengd Functioneel gemengd

Startups: ruimte voor groeiers in Eindhoven Doel

Wat is onze visie

Waar bouwen we op?


Startups vinden hun groeimogelijkheden in Eindhoven en participeren actief in de Multi-helix. Startups blijven in de verschillende levensfasen - van start tot volwassen bedrijf - behouden voor Eindhoven. • Startups horen ruimte te krijgen op bedrijventerreinen. We zien mogelijkheden binnen bestaand vastgoed als een belangrijke potentiële vestigingslocatie voor dergelijke bedrijven. • Een goede broedplaats voor start-ups brengt scale-ups voort: doorgroeiers die van grote waarde zijn voor stad en regio. • Een vaste vestigingsplaats is er niet. Startups verschillen onderling en zij kunnen conform hun wensterecht op modernere of functionelere / binnenstedelijke milieus. • Het vestigingsklimaat op onze bedrijventerreinen hoort aan te sluiten bij de vraag van startups. Onze campussen en kennisinstellingen leveren jaarlijks veel spin-offs op en die houden we graag in Eindhoven. • Samenwerking vergroot de kans dat iedereen profiteert van de nieuwkomers in de markt. • Doorgroei van startups (scale ups) verdient extra aandacht. We faciliteren de volgende stap en doorgroeimogelijkheden; we bieden scale-up locaties • Om innovatief te blijven, bevorderen we samenwerking met kennisdragers, andere grote bedrijven, investeerders, beleggers en de overheid. Zo profiteren we maximaal van kansen. • Het is belangrijk dat er verbindingen worden gelegd tussen de verschillende intensiveringsprojecten, tussen de acquisitieinspanningen en startups, tussen de initiatieven en locaties in de stad, tussen onze regio en de interessante regio’s in het buitenland • We beschikken over toonaangevende kennisinstellingen, bedrijven en campussen. Bovendien hebben we een sterke Brainportidentiteit en spreken onze ambities voor zich. Samenwerkingsmogelijkheden zijn daarmee nooit ver weg. • Eindhoven is een belangrijk onderdeel in en werkt mee aan het programma van Startup Delta, een nationaal programma om het vestigingsklimaat van startups in Nederland te promoten. • De notitie Startups is leidend voor de uitvoeringsacties op dit thema. • Er ontstaan veel startup-initiatieven in Eindhoven. • Er zijn voldoende betaalbare locaties in Eindhoven, zoals het Beatrixcomplex, het verzamelgebouw aan de Luchthavenweg en Sectie C. • Binnenstedelijk • Functioneel gemengd • Campussen

22

Startups kunnen vaak snel bewegen en denken meestal anders dan gevestigde bedrijven. Zij springen in gaten die zijn ontstaan door nieuwe technologie of marktontwikkelingen in brede zin. Zo is er bijvoorbeeld een optische chip ontwikkeld, waarvan wordt verwacht dat deze een grote rol gaat spelen in toepassingen wereldwijd. De startups rondom de ontwikkelde chip ontwikkelen zich snel. Samen met betrokken bedrijven, kennisinstellingen en overheidsorganisaties brengen zij de nieuwe technologie onder de aandacht en interesseren zij bestaande bedrijven voor de mogelijkheden van de optische chip.

MKB: fundament onder de stad Doel Wat is onze visie?

Waar bouwen we op?


MKB heeft ondernemingsruimte op bestaande bedrijventerreinen • MKB is een belangrijke basis voor onze economie en werkgelegenheid. • Lokaal geworteld MKB moet altijd terecht kunnen in Eindhoven. Binnenstedelijke en functioneel- en modern gemengde terreinen moeten hiervoor behouden blijven. • Verkleuren doen we dienstbaar, binnen kaders en pas als we geïnventariseerd hebben of het momentum juist is, het juiste bedrijf op de juiste plaats landt, de ontwikkeling goed is voor de sociaaleconomische toekomstwaarde van het bedrijventerrein en of nieuwe verdienmodellen op bedrijventerreinen kunnen worden geïntroduceerd. • Circa 85% van de bedrijven in Eindhoven valt in de categorie MKB (verschilt van de timmerman tot de regionale logistieke distributeur). • We staan niet alle verkleuring zomaar toe. De kaders voor zware bedrijvigheid, het horecabeleid en de detailhandelsvisie zijn onder andere kader stellend op het vestigingsbeleid rondom ‘bedrijventerreinvreemde’ functies op bedrijventerreinen. • Binnenstedelijk • Functioneel gemengd • Modern gemengd

Campussen: brandpunten van Brainport Doel Wat is onze visie?

Waar bouwen we op?

10

Campussen innoveren, bieden optimale ruimte aan ons hoogwaardige Brainportcluster en vullen elkaar aan • Campussen vormen de pieken die Eindhoven internationaal op de kaart zetten. • De kwalitatieve vraag vanuit de Brainportsectoren naar multifunctionele omgevingen en concepten die open innovatie, Smart Industry en een sterk economisch klimaat voor ons Brainportcluster stimuleren, moeten we faciliteren. • Voor campusontwikkeling hanteren we de Rijksdefinitie10en sturen we op de vijf succesvoorwaarden: exclusiviteit, kwaliteit, connectiviteit, flexibiliteit en stabiliteit. • Goede regionale afstemming is een onmisbare schakel in succesvolle campusontwikkeling. We dragen onze campusconcepten gezamenlijk en samen met de regio uit. • Campussen dienen optimaal bereikbaar te zijn, zeker met het openbaar vervoer. • De aanwezigheid van een campus betekent niet dat kleine initiatieven zich niet meer kunnen of mogen ontwikkelen in de stad. Ook op andere plaatsen bieden we ruimte voor nieuwe concepten. • Op regionaal niveau stemmen gemeenten af op het gebied van campussen; zij zijn betrokken in het ‘passen en sturen’ van

Buck Consultants International (2014) 23

•


•

campusontwikkeling. Onze campussen zijn echte campussen, ook volgens de Rijksdefinitie. Ze hebben een manifeste kennisdrager, faciliteren actieve open innovatie, focussen op R&D en/of technologie gedreven faciliteiten en beschikken over een hoogwaardige bedrijfsomgeving, inclusief onderzoeksfaciliteiten. Campussen

De toekomstwaarde van de campussen borgen we maximaal door te sturen op vijf succesvoorwaarden: • Kwaliteit • Connectiviteit • Flexibiliteit • Exclusiviteit • Stabiliteit Dat houdt in dat campussen een hoogwaardige uitstraling dienen te hebben en thuis horen op de best bereikbare plekken van de stad en de regio. Campusontwikkeling moet flexibel zijn en moet dan ook in kunnen spelen op toekomstige marktontwikkelingen. De exclusiviteit huist in de voorwaarde dat de campus een unieke locatie hoort te zijn, waarvan de bedrijvigheid niet zonder meer uitwisselbaar is met reguliere bedrijventerreinen. In samenhang met de voorgaande aspecten heeft campusontwikkeling behoefte aan stabiliteit, vooral in de te volgen beleidslijn. Het is een ontwikkeling van de lange adem. Op voorhand moet rekening gehouden worden met een relatief laag afzettempo in de exploitatie, zodat ‘de rug recht gehouden kan worden’ en het concept stabiel kan worden vastgehouden.

24

4

Uitvoeringsagenda

In de uitvoeringsagenda beschrijven we de wijze waarop we uitvoering geven aan de nieuwe bedrijventerreinennota. Uitvoering geven aan de nota doen we niet alleen. Eindhoven streeft excellente dienstverlening na, maar om onze ambities optimaal vorm te geven, is het belangrijk om veel te doen in samenwerking met onze partners in de stad. Niet voor niets is de nota opgesteld als samenwerkingsagenda. We doen dit per thema aan de hand van twee vragen: • •

Wat kunt u van ons verwachten? Wat verwachten we van u?

We benoemen daarbij niet alleen uitvoeringspunten die direct de waarde van onze bedrijventerreinen borgen en vergroten, maar ook uitvoeringspunten die indirect hieraan bijdragen. Dit vanuit de eerder genoemde integrale aanpak: deze nota raakt aan meerdere andere beleidsvelden. Van onze partners verwachten we dat zij investeren in de uitvoering van deze nota, bijvoorbeeld in een voor hen gewenste plus op de bedrijventerreinen. Bij de uitwerking brengen we in beeld of er aanvullend op de beschikbare reguliere middelen van gemeente en derden nog gelden nodig zijn. Vanuit de gemeente kan al het nodige gebeuren vanuit de reguliere middeleninzet (accountmanagement, vergunningen, handhaving, etc.) en een deel van de punten kan – deels – worden gefinancierd uit aanpalende gemeentelijke programma’s zoals Duurzaamheid of Acquisitie. Voor het bevorderen van de samenwerking tussen en met onze partners is ca. €200.000 beschikbaar voor bijvoorbeeld ondersteuning bij designaanpak of de inhuur van externe expertise bij het haalbaarheidsonderzoek naar o.a. de BIZ of het ondernemersfonds voor bedrijventerreinen (N.B. besluitvorming over dit bedrag vindt plaats via reserveringsdossier raad 15 december 2015). 4.1

Drijfveren

We benaderen onze vraagstukken vanuit vijf drijfveren zoals in paragraaf 3.1 al is beschreven, vijf thema’s die als een rode draad door onze bedrijventerreinennota lopen en die wij belangrijk vinden: 1. 2. 3. 4. 5. 4.1.1

Ondernemersgerichte aanpak Samenwerking met de regio Werk Duurzame stad Integrale aanpak

Ondernemersgerichte aanpak

Ondernemersgerichte aanpak: verantwoordelijkheid en vrijheid binnen kaders voor ondernemers Wie Wat doet de gemeente?

Agenda • Treedt op als partner voor ondernemers en de plannen die zij ‘bottom-up’ inbrengen en daagt ondernemers uit eigen verantwoordelijkheid te nemen. • Voert vraaggericht bedrijventerreinenbeleid: stopt energie en schaarse middelen waar energie zit met als doel meer rendement te halen uit onze bedrijventerreinen. • Stimuleert samenwerkingsarrangementen en private investeringen, zoals parkmanagement, een Bedrijven Investeringszone (BIZ) en opzet van een ondernemersfonds. • Zet voor nieuwe locaties vanaf de start parkmanagement op. Versterkt en ondersteunt voor bestaande locaties lopende en nieuwe initiatieven hiertoe. • Werkt in een designaanpak met partners een strategie voor de bedrijventerreinen uit. Daarbij gebruiken we de SBI codes (standaard bedrijfsindex codes ), zodat we per terrein ook inzichtelijk hebben welke zware bedrijvigheid zich waar bevindt en wat het 25

• • • • • •

• •

Wat verwachten we van onze partners?

• • • •

toekomstperspectief is. Zorgt voor de basiskwaliteit bedrijventerreinen: schoon, heel en veilig Onderzoekt in samenwerking met De Kade de mogelijkheden van verglazing. Richt op excellente dienstverlening wat betreft vergunningen, investeringsgerichte bestemmingsplannen (Omgevingswet) en goed accountmanagement. In 2016 en 2017 extra personele inzet (3 fte) voor de verbetering van onze dienstverlening aan ondernemers. Zet samen met regio en partners in op proactief en gericht acquireren op toegevoegde waarde. Zorgt voor optimaal courante en flexibele bestemmingsplannen en helder ruimtelijk beleid. Flexibiliteit in plannen waar dat kan. Freezones, zoals op Sectie C, zijn daarvan een goed voorbeeld. Op plekken waar dat niet wenselijk is, zijn we selectief: ruimte binnen kaders. Stelt voor de bedrijvigheid relevante thema’s aan de orde in overleg met Europa, rijk, provincie en regio Pakken zelf de bal op, door samenwerking te initiëren en ideeën in samenwerking met de gemeente tot uitvoering te brengen. Realiseren met ondersteuning van de gemeente ondernemersfondsen, een BIZ of andere samenwerkingsarrangementen. Doen investeringen in eigen pand en kavel en zijn actief betrokken bij de publieke ruimte. Denken in toekomstwaarde van bedrijfslocatie en zijn betrokken en verantwoordelijk hiervoor Investeren gezamenlijk in de bedrijfsomgeving en zorgen voor een hoge organisatiegraad en een helder aanspreekpunt: Stichting OVE.

Sterk accountmanagement en gerichte acquisitie Accountmanagement en acquisitie zijn belangrijk om onze nota succesvol uit te voeren. De gemeente: • treedt strategisch als partner op, door middel van direct, betrokken en proactief accountmanagement richting de private partij. • geeft expliciet aandacht aan de ambassadeursrol van influentials, intermediairs, het bestaande bedrijfsleven en andere partners. • blijft veel samenwerken met de regio, onder andere via het 1-loket. Een gezamenlijke propositie is voor ondernemers aantrekkelijker dan onderlinge concurrentie. • draagt profielen voor reguliere terreinen en campussen actief uit. 4.1.2

Samenwerking regio

Samenwerken in de regio: realiseren van een doelmatig en aangenaam ondernemersklimaat Wie Wat doet de gemeente?


Agenda • Zet op basis van de marktvraag in op regionale afstemming voor ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen • Maakt afspraken over strategie en uitvoering in de update bestuursconvenant Stedelijk Gebied • Coördineert slimme plaatsing van bedrijven via het 1-loket • Werkt nauw samen met de buurgemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven • Richt een regionaal ontwikkelfonds op met de BOM, waarmee gezamenlijke investeringen kunnen worden gedaan op bedrijventerreinen • Ondernemersverenigingen zoeken hun partners in de regio en zorgen zo voor een duidelijke stem richting de regio(gemeenten) 26

4.1.3

Werk

Werk voor mensen: bedrijventerreinen als bron van werkgelegenheid Wie Wat doet de gemeente?


4.1.4

Agenda • Zet in op regionale afstemming voor ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen • Realiseert via acquisitie en accountmanagementwerkgelegenheid voor de stad, door o.a.: o Inzet Werkgelegenheidsbedrijf en Werkgelegenheidsteam o Stimuleren van initiatieven rondom Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. o ‘Social return’ bij aanbestedingen opnemen als contractvoorwaarde. o Stimuleren van werkgevers om een Prestatieladder Socialer Ondernemen aan te vragen. Daarmee maken we voor bedrijven zichtbaar wat hun ‘social return’ is. • Ondernemers grijpen kansen en zorgen voor banen. • Oog voor maatschappelijk verantwoord en sociaal ondernemen.

Duurzame stad

Duurzaam: voorop lopen in verantwoord en sociaal ondernemen Wie Wat doet de gemeente?


4.1.5

Agenda • Stimuleert duurzaamheid via het Keurmerk Duurzame Ondernemer: over drie jaar wordt het keurmerk jaarlijks aan 50 duurzame ondernemers uitgereikt • Vertolkt een voorbeeldrol met de eigen bedrijfsvoering • Biedt een green deal / energiescans aan voor bedrijven • Bevordert klimaatadaptatie in de openbare ruimte op bedrijventerreinen door het ontharden en vergroeven • Richt de bedrijfsomgeving in op het voorkomen van hittestress, door groen en water • Kiest bij (her)ontwikkeling van bedrijfsruimte/bedrijventerreinen voor gerecyclede of recyclebare materialen of materialen die door de natuur afgebroken kunnen worden • Zoekt ten behoeve van het Groen Beleidsplan naar nieuwe manieren van samenwerken voor groencompensatie. • Werken aan gesloten energie- en/of materialenkringloop. De restwarmte van het ene bedrijf kan bijvoorbeeld dienen als verwarming voor het andere • ‘Toekomstproof’ maken van de eigen bedrijfsomgeving

Integrale aanpak vanuit gemeente

Integraal: onze bedrijventerreinen zijn geen eilanden, maar schakel in onze netwerkeconomie Wie Wat doet de gemeente?

Agenda • Stelt de economische (toekomst)waarde van bedrijventerreinen centraal en kijkt vandaaruit hoe ander beleid daaraan kan bijdragen, bijvoorbeeld door afstemming, zodat er geen ‘ruis’ ontstaat. • Zorgt voor (ontwikkeling van) een helder toetsingskader voor initiatieven voor de bedrijventerreinen, op basis van de uit te werken toekomststrategieën bedrijventerreinen. 27

• •


4.2

•

Zorgt voor een passend vergunningstelsel en gaat na waar aanpassing van bestemmingsplannen aan deze tijd wenselijk is (Omgevingswet). Bekijkt voor de hele Kanaalzone, van Eindhoven tot en met Helmond, of het zinvol is om in het kader van de nieuwe Omgevingswet een pilot in te dienen met betrekking tot de menging en diversiteit aan functies (van recreatieve routes tot en met bedrijventerreinen). Ondernemers denken actief mee over de (toekomst)strategie van de terreinen en werken zo mee aan een integraal en gedragen toetsingskader

Specifieke onderwerpen nader belicht

Logistiek: logisch voor de Brainport regio Eindhoven, haar bedrijven en inwoners. Wie Wat doet de gemeente?


Agenda • Erkent het belang en de waarde van logistiek voor Eindhoven, de regio en Brainport • Realiseert hiertoe in de periode 2017-2020 de Challenge-ontsluiting in samenwerking met de gemeenten Best, Oirschot, Eindhoven Airport en het bedrijfsleven. • Onderzoekt en stimuleert initiatieven rondom duurzame vervoersinitiatieven, zoals HOV-verbinding (als onderdeel van de Challengevariant), elektrisch transport, ondergrondse verbindingen, etc. • Onderzoekt mogelijkheden om stadsdistributie te verbeteren • Stimuleert expliciet de ruimtelijke clustervorming tussen logistiek en hightech bedrijvigheid in de gemeente/regio op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen • Maakt heldere en realistische afspraken in de regio zodat logistieke bedrijventerreinontwikkelingen goed op elkaar worden afgestemd en er geen onnodige concurrentie, overaanbod en leegstand ontstaat • Maakt met de regio een sterke visie op logistiek als basis voor duidelijke en onderbouwde keuzes omtrent locatieontwikkeling, marketing en acquisitie rondom logistiek • Legt contact met omringende regio’s (Brabant en Limburg) voor goede afstemming en keuzes rondom logistiek. • GDC werkt- samen met de gemeente - aan behoud en waar nodig verbetering van de logistieke kwaliteit van het terrein (toevoegen voorzieningen, bereikbaarheid, duurzaamheid, samenwerking en organisatie, etc.) • Zetten zich actief in als ambassadeur om zo Eindhoven en regio te promoten als aantrekkelijke vestigingsplaats voor (Brainportgerelateerde) logistiek.

Zware bedrijvigheid: onbekend maakt onbemind Wie Wat doet de gemeente?

Agenda • Zet zich samen met bedrijfsleven in om de beeldvorming/het imago rondom zware bedrijvigheid te verbeteren. Onbekend maakt onbemind. • Handhaaft de bestaande locaties en biedt zware bedrijvigheid fysieke-, maar vooral milieuruimte om op hun huidige locatie ‘oud’ te worden. Past per bedrijventerrein, rekening houdend met wet- en regelgeving en indien van toepassing, de bestaande zonering aan. • Laat geen conflicterende functies in de nabijheid van zware bedrijven toe. • Ruimte voor zware bedrijvigheid behouden op de bedrijventerreinen De Hurk en GDC Acht. • Borgt conserverend beleid op Kapelbeemd, De Kade en andere 28

• •

•

•


•

locaties. In andere woorden: wat bestaat kan behouden blijven, maar wordt in ieder geval niet uitgebreid. Stelt een nieuw bestemmingsplan vast voor De Hurk-Croy, waarin de ruimte voor zware bedrijvigheid wordt geborgd. Creëert binnen de huidige nog openstaande vierkante meters voor deze bedrijvigheid de komende jaren extra ruimte in tijd (24/7) en vierkante meters, waar dit aan de orde en onderdeel van de bestemming is. Staat waar mogelijk verdere combinaties van zware en lichte bedrijvigheid en bedrijfsvreemde functies toe, mits ondersteunend aan de bedrijvigheid op het bedrijventerrein en niet strijdig met ander vastgesteld beleid De zware bedrijven zetten zich maximaal in om via investeringen en innovaties duurzamer en milieuvriendelijker te worden. Zware bedrijven nemen (bron- of overdracht)maatregelen conform principes ALARA/BBT11. Zware bedrijven doen aan actieve communicatie met omwonenden om – samen met gemeente - imago en beeldvorming te verbeteren.

Startups: ruimte voor groeiers in Eindhoven Wie Wat doet de gemeente?


Agenda • Begeleidt startups bij het zoeken naar een voor hen aantrekkelijke locatie, afhankelijk van huisvestingswensen en clustermogelijkheden. • Biedt starters passend bij profiel en wens ruimte op bedrijventerreinen, zowel op de binnenstedelijke terreinen als op de campussen • Maakt technologische- en hightech starters bewust van de vestigingsmogelijkheden op campussen en stuurt op clustervorming. • Onderkent en bevestigt het belang van startups voor de vitaliteit en groeiperspectieven van de Eindhovense Economie. En zet in op versteviging van deze lijn, onder andere door deelname aan Startup Delta • Technologische- en hightech-starters worden bij voorkeur op de campuslocaties gevestigd om zo een optimaal broeigebied voor nieuwe ‘pieken’ te creëren. • Zet goed en actief bedrijfscontact en accountmanagement voort. Zet in op proactief contact met startups om ze te faciliteren in hun groei naar volwassenheid en realiseert zo een volwaardig startupecosysteem • Zet samen met het bedrijfsleven in op branding, internationale acquisitie (Brainport International Desk), nieuwe clustervorming en stimuleren van crossovers • Daagt in samenwerking met Brainport Development starters uit om meer zichtbaar te worden, zichzelf te profileren en naar buiten te treden. • Neemt deel aan versnellingsprogramma’s, zoals Bright Move, Startup Bootcamp High Tech XL, Startup weekend, Next OEM. • Bestaande grote bedrijven en (oud)ondernemers werken samen met startups en zoeken naar innovatieve manieren om het rendement van startups te vergroten en als Brainport concurrerend en vooruitstrevend te blijven.

MKB: fundament onder de stad Wie 11

Agenda

ALARA staat voor “As Low As Reasonably Achievable”, BBT staat voor “Best Beschikbare Technieken”

29

Wat doet de gemeente?

• • • • •


•

Biedt passend binnen de beleidskaders ruimte aan activiteiten die een gemengd terrein reuring kunnen geven, zoals horeca, detailhandel en borgt de bedrijfsfunctie van het terrein. Onderkent nadrukkelijk het belang/de waarde van de bestaande (binnenstedelijke) bedrijventerreinen voor het MKB en zet zich maximaal in op behoud en versterking hiervan. Zorgt (via voorliggende visie) voor een duidelijke toekomstvisie op de MKB-bedrijventerreinen. Dit geeft zekerheid over de toekomst en biedt investeringsperspectief voor het MKB. Zet goed en actief bedrijfscontact en accountmanagement voort. En heeft daarbij nadrukkelijk oog en oren voor het MKB. Zet zich in om weer in de top 3 van de G36 te komen waar het gaat om MKB-vriendelijkheid (2010/2011: #2, 2012/2013: #8). MKB-bedrijven organiseren zich en zorgen voor een duidelijk aanspreekpunt via de ondernemersverenigingen.

Campussen: brandpunten van Brainport Wie Wat doet de gemeente?


Agenda • Faciliteert de bestaande 2 campussen (HTCE, TU/e Science Park) in behoud en versterking van de kwaliteit en doorontwikkeling ervan. • Realiseert samen met het bedrijfsleven een nieuwe campus voor de ‘fabriek van de toekomst’: de Brainport Industries Campus12. • Draagt bij aan het oplossen van eventuele negatieve effecten van deze ontwikkeling op bestaande locaties. Werkt daarvoor een ontwikkelfonds uit met de BOM. • Werkt aan verbetering van de bereikbaarheid van de campussen via het openbaar vervoer, innovatieve vervoersconcepten, verbeterde fietsinfra en een betere looproute van station naar TU/e • Realiseert in de periode 2017-2020 de Challenge-ontsluiting in samenwerking met de gemeenten Best, Oirschot, Eindhoven Airport en het bedrijfsleven. Hiermee wordt o.a. de Brainport Industries Campus optimaal bereikbaar. • Zorgt er – samen met de campuseigenaren – voor dat concurrentie tussen Brainport campussen vermeden wordt, dat de campussen complementair zijn en blijven. • Ondersteunt functioneel de gezamenlijke branding van de campussen • Borgt een gelijk speelveld voor campussen met andere locaties in Eindhoven voor de organisatie van events en het huisvesten van innovatieve bedrijven, centra of formules. • Stimuleert clustervorming van hightechbedrijven op onze campussen om de ‘pieken’ van ons ecosysteem te faciliteren • Via het campusoverleg blijven de campuseigenaren transparant en open communiceren om samenwerking op dit vlak te bevorderen. • Campussen onderkennen de vijf succesvoorwaarden voor campussen en blijven hier (samen met de gemeente) actief op sturen. • Samen met de gemeente meedenken over en investeren in verbeterde (onderlinge) (OV-)bereikbaarheid

12

Op dit onderwerp verschillen de meningen van de gemeente met die van enkele partners in de stad, zoals Stichting OVE. Zij betogen dat een alternatieve locatie beter geschikt is, of dat daar in ieder geval studie naar verricht dient te worden. 30

Bijlage I B1.1

Trends en ontwikkelingen

Afnemende groei en toenemende aandacht voor kwaliteit

De uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen slaat om in een vervangingsvraag We zien dat de vrijwel constante uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen afneemt. Waar we in de afgelopen decennia alsmaar meer bedrijventerreinareaal uit konden geven, zien we dat er nu een vervangingsmarkt ontstaat. Niet alleen in Eindhoven en de regio, maar in heel Nederland. De algehele vraag naar bedrijventerreinen is minder het gevolg van fysieke groei van bedrijven, maar meer van veroudering van het vastgoed en transformatie van bestaande locaties. Aandacht voor herontwikkeling van bestaand vastgoed en bestaande bedrijventerreinen wordt hierdoor belangrijker. Dat betekent niet dat er helemaal geen nieuwe locaties meer nodig zijn. Het gaat er vooral om dat wordt ingezet op locaties die ook echt kwaliteit en toegevoegde waarde hebben, dat de bestaande voorraad niet onbedoeld negatieve effecten ondervindt van nieuwe locaties en dat ondernemers worden gefaciliteerd bij het pakken van economische groeikansen in Eindhoven. Aandacht voor de verschijningsvorm De vraag naar bedrijventerreinen in Eindhoven laat zich het beste onderscheiden naar verschijningsvorm. De uitstraling van pand en locatie is een belangrijke locatiefactor voor bedrijfsruimtegebruikers. Beeldkwaliteit en uitstraling vormen één van de meest in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein. De verschijningsvorm is in de praktijk één van de meest bruikbare criteria waarmee de vraag naar bedrijfsruimte kan worden ingedeeld. Het ene bedrijf een voorkeur voor een mooie zichtlocatie en is bereid te betalen voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf vooral een functionele bedrijfskavel met dito omgeving wenst. Bovendien zien we de differentiatie van bedrijfsruimtevraag naar verschillende beeldkwaliteit en uitstraling in alle sectoren. Zo verschilt de ruimtevraag in bijvoorbeeld de logistieke sector van hoogwaardige distributiecentra en ‘Value Added Logistics’ tot functionele warehouses en transport/opslag. Op deze manier kunnen we een onderscheid maken tussen bedrijven die een functionele, hoogwaardige, binnenstedelijke of campusachtige vestigingslocatie zoeken. In andere woorden, bedrijventerreinen reserveren voor één sector of branche is vaak niet praktisch én niet slim. De verschijningsvorm staat dus los van de bedrijfssectoren op een bedrijventerrein. Een bedrijf kan innoverende hightechactiviteiten ontplooien, maar toch een meer functionele uitstraling wensen. Denk bijvoorbeeld aan innovatieve startups. Zij geven vaak de voorkeur aan goedkope huisvesting in een inspirerende omgeving. De praktijk laat zien dat zowel een innovatieve speler als een productie- of bouwbedrijf een hoogwaardige of juist reguliere uitstraling kunnen wensen. Aandacht voor omvang en oriëntatie Daarnaast is de bedrijfsomvang een belangrijk indelingscriterium voor de vraag. Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor terreinen in of nabij het stedelijk weefsel, terwijl grootschalige bedrijfsruimtegebruikers vooral voorkeur hebben voor locaties aan de rand van de stad met een goede snelwegverbinding en eventueel aanvullende modaliteiten. Hoewel de omvang van bedrijven – net als de verschijningsvorm – door alle sectoren heen gaat, zijn het vooral de sectoren logistiek en industrie die bovengemiddeld grootschalige locaties wensen. Bovendien wordt het verschil tussen grootschalige en kleinschalige ruimtevragers steeds sterker. Er is een trend zichtbaar van schaalvergroting en parallellisatie in de logistieke sector enerzijds, en schaalverkleining en specialisatie in andere sectoren anderzijds. Dit leidt aan de ene kant van het spectrum tot een behoefte aan grootschalige, perfect ontsloten locaties, terwijl aan de andere kant een behoefte ontstaat aan een verscheidenheid aan kleinschalige, zorgvuldig vormgegeven locaties. De omvang van de ruimtevraag van bedrijven heeft maar een beperkte relatie met hun marktoriëntatie. Het onderscheid tussen lokaal, regionale, nationale en internationaal georiënteerde bedrijven gaat feitelijk dwars door de grootte van de ruimtevraag van bedrijven heen. Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers zijn vaak bij voorkeur gevestigd op een locatie in of nabij de binnenstad, terwijl grootschalige bedrijfsruimtegebruikers bij voorkeur gevestigd op een locatie aan de rand van de stad, 31

langs de belangrijke uitvalswegen. De ruimtevraag en verschijningsvorm heeft vooral te maken met het bedrijfstype en –oriëntatie. B1.2

Opkomst van de doe-democratie en netwerksamenleving13

De overheid trekt zich steeds meer terug uit gebiedsmanagement De overheid trekt zich steeds verder terug uit gebiedsontwikkeling en vooral gebiedsmanagement. Geld voor herstructurering is een stuk schaarser geworden en de aanpak die tot voor de crisis gehanteerd werd is niet houdbaar. Daarbij krijgen gemeenten steeds minder inkomsten vanuit gebiedsontwikkeling. Klassieke herstructurering had bovendien niet altijd het gewenste effect. Er was geen sprake van vraaggerichte ontwikkeling en het ontbrak aan effectieve samenwerking tussen publiek en privaat. Als stad hebben we hier de afgelopen jaren grote stappen in gezet. De bal voor herstructurering ligt meer dan voorheen bij de ondernemers zelf en ondernemers willen graag zelf de regie binnen duidelijke spelregels. We spreken tegenwoordig over Gebiedsontwikkeling 3.0 of Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. Doel is om keuzes te maken op basis van levensduur en toekomstwaarde, in plaats van eenvoudige, snelle winsten. Ondernemers moeten meer verantwoordelijk zijn of worden gemaakt voor de ontwikkeling van de kwaliteit van de waarde van hun pand en kavel. Kernwaarden van deze nieuwe gebiedsontwikkeling zijn klimaat, energie, gezondheid, beleving en identiteit. Rendement uit zich hierbij niet alleen in economische resultaten, maar ook in de creatie van andere waarden, zoals het produceren van duurzame energie, een schone omgeving en een passende ruimtelijke kwaliteit. Ook sociaal-culturele waarden spelen mee, zoals werkgelegenheid voor hoger- én lager opgeleiden. We hechten als samenleving in toenemende mate waarde aan meer dan de economische waarde van gebiedsontwikkeling en bedrijventerreinen. Nieuwe samenwerkingsvormen dienen zich aan De terugtrekkende overheid creëert de noodzaak en mogelijkheden voor andere partijen om meer eigen initiatief te ontplooien. Tot op heden zijn het vooral de gemeente en de provincie die investeren in bedrijventerreinen, maar we verwachten dat ondernemers en eigenaren in toenemende mate gaan deelnemen in een vorm van zelforganisatie. De focus verschuift nu naar het ontwikkelen en managen van bedrijventerreinen vanuit de rolopvatting van langdurig eigenaar/gebruiker, waarbij de overheid een faciliterende rol heeft. Daarmee noopt deze nieuwe vorm van gebiedsmanagement tot het aanwenden van andere samenwerkingsvormen op terreinen. De gemeente focust zich steeds meer op een basisniveau, de extra ‘plus’ moet komen vanuit de ondernemers en eigenaren zelf. De gemeente verschuift hiermee naar een maximaal faciliterende en stimulerende rol. Voorbeelden van dergelijke samenwerkingsvormen zijn een ondernemersfonds, parkmanagement en de bedrijveninvesteringszone (BIZ). Ondernemers willen steeds vaker meepraten over hun omgeving, maar democratisering en organisatie staan vrij. Ondernemers kunnen niet gedwongen worden te participeren, tenzij daar bij vestiging heldere afspraken over zijn gemaakt. Eindhoven kan en wil haar ondernemers niet dwingen tot samenwerking, wanneer zij al gevestigd zijn op de bedrijventerreinen, maar stimuleert dit wel. Het belang van een goed communicatienetwerk is steeds groter. Daarom zoeken we samen met onze partners naar nieuwe samenwerkingsvormen om zelforganisatie op bedrijventerreinen vorm te geven en investeringen aantrekkelijk te maken.

13

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013). De doe-democratie: Kabinetsnota ter stimulering van een vitale samenleving. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2015). Raadslid in de doe-democratie. Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2012). Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl; handreikingen voor samenwerking en verdienmodellen. Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2014). Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, eerste stappen in de praktijk: van vinken naar vonken. Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012). Vormgeven aan de spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling. 32

Opkomende discussie over lagere regeldruk Ondernemers vragen steeds vaker maximale vrijheid en flexibiliteit, zodat zij met hun ondernemende kijk op zaken in kunnen springen op datgene wat de markt vraagt. Hoewel het een paradox lijkt, zijn heldere kaders daarbij wel belangrijk. Zo wordt het mogelijk gemaakt om op een vol te houden duurzame manier aan waardevolle bedrijventerreinen te werken. Het is vooral belangrijk om de kaders zo ruim mogelijk te houden. Vrijheid binnen kaders, noemen we dat. Binnen deze discussie wordt steeds vaker gesproken over het experimenteren met gebieden met een lage regeldruk. Deze gebieden worden ook wel ‘freezones’ genoemd. De gedachte hierachter is dat ondernemers en hun ideeën in gebieden met weinig beperkingen op het gebied van bestemmingsplannen en vergunningsprocedures beter floreren. Ook in Eindhoven wordt hiermee, binnen kaders, geëxperimenteerd, bijvoorbeeld op Sectie C. Dit is vooral interessant voor startups omdat zij als toekomstig groeiend bedrijf de toekomstige huisvestingswensen in kaart brengen. Bijkomend effect voor de al in deze omgeving gevestigde ondernemers is dat startups een bron van inspiratie zijn voor innovatie en ontwikkeling. B1.3

De hightechsector ontwikkelt zich snel

De internationale concurrentie is toegenomen en niet-noodzakelijke activiteiten worden uitbesteed De maakindustrie heeft de laatste jaren een transitie doorgemaakt door de wereldwijde verplaatsing van bedrijven naar lageloonlanden en veranderingen als gevolg van internettechnologie. Concurrentie is globaal geworden. Dat heeft ertoe geleid dat in de Nederlandse industrie steeds meer wordt samengewerkt, nieuwe businessmodellen worden ontwikkeld en meer wordt geïnvesteerd in mensen en middelen. Grote lokale spelers als Philips, VDL en NXP zijn bijvoorbeeld steeds meer productie, prototyping, design en engineering van componenten gaan uitbesteden. Er wordt verwacht dat het belang van toeleveranciers binnen de sector de komende jaren verder zal toenemen. Samenwerking en open innovatie is in deze sector steeds vaker noodzakelijk om concurrentievoordeel te behouden en te behalen. Verticale integratie, waarbij een bedrijf meerdere processen in de keten uitvoert, wordt vervangen door outsourcing, waarbij een deel van de productie wordt uitbesteed en toeleveranciers verantwoordelijk worden voor delen van de keten. In plaats van dat één groot bedrijf alles zelf regelt en maakt, ontstaat er een situatie waarbij meerdere partijen actief samenwerken in de waardeketen, in de netwerkeconomie. Er ontstaat dan co-creatie tussen meerdere bedrijven. Als gevolg hiervan is er een groeiende behoefte aan industriële clustering om innovatie en samenwerking in de keten vorm te geven door de aanwezigheid van gedeelde voorzieningen, zoals laboratoria en cleanrooms. Smart Industry is een nieuwe trend Digitalisering, de opkomende netwerksamenleving en technologische innovatie liggen aan de basis van de opkomst van Smart Industry. Het wordt steeds belangrijker om de nieuwste informatie en technologische ontwikkelingen maximaal te gebruiken, zodat efficiënter, flexibeler, kwalitatief beter en ‘tailor-made’ geproduceerd kan worden. Belangrijkste gevolgen van deze ontwikkeling zijn een toenemende competitie binnen de industrie en het toenemende belang van beschikbaarheid van data voor producenten De hightechsector is de belangrijkste sector in deze ontwikkeling. Zij is goed voor circa 40% van de uitgaven in kapitaalgoederen en innovatie-uitgaven in de totale bedrijvensector14. Een groot deel hiervan betreft de ontwikkeling, verfijning en vervaardiging van hoogwaardige, complexe machines en apparaten. Groeiende behoefte aan hoogopgeleid en uitvoerend technisch personeel De R&D uitgaven van industriële bedrijven nemen ieder jaar toe en onderzoek en innovatie zijn een noodzakelijke overlevingsstrategie voor bedrijven geworden. Naast een sterkere nadruk op onderzoek en innovatie, ontstaat door automatisering, robotisering en informatisering van productieprocessen een groeiende behoefte aan hoogopgeleid en uitvoerend technisch personeel. Ook de nabijheid van kennisinstellingen is steeds vaker een pre bij locatiebeslissingen, waardoor we zien dat een vestiging of 14

Monitor Topsectoren 2014 (CBS)

33

subvestiging op een campus steeds vaker de voorkeur heeft. We zien een groeiende behoefte aan locaties nabij gebieden met een groot, in toenemende mate hoogopgeleid, arbeidspotentieel. De behoefte aan lager geschoold personeel zien we vooral in andere sectoren terug. Ook reguliere bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de hightechindustrie Een groot deel van de hightechbedrijven vestigt zich op één van onze campussen, vanwege hun kwalitatief hoogwaardige voorzieningenniveau. De High Tech Campus en TU/e Science Park zijn exemplarisch voor de uitstraling van Eindhoven als kern van Brainport, evenals het toekomstige Brainport Innovation Park. Deze terreinen zijn hoogwaardig ingericht en voldoen aan de specifiek vestigingseisen van de bedrijven in de hightechsector, mede vanwege de behoefte aan co-creatie, open innovatie en Smart Industry. Brainport gerelateerde activiteiten worden echter niet alleen op campussen ontplooid. Ook op reguliere en kleine, binnenstedelijke terreinen zijn bedrijven gevestigd die in Brainport thuis horen. Zij vestigen daar juist vaak vanwege de lagere huisvestingskosten en omdat zij minder behoefte hebben aan een campusconcept. We zien dat zowel de campussen als de reguliere bedrijventerreinen belangrijk zijn voor Brainport. B1.4

Grootschalige logistiek is de komende jaren een grote ruimtevrager

Vooral veel vraag naar (zeer) grootschalige logistieke locaties De komende jaren is het segment ‘zeer grootschalige logistiek en groothandel’ de grootste ruimtevrager in onze regio én in de regio’s om ons heen. Het markten groeiperspectief voor de logistieke sector is goed op zowel korte als lange termijn. Zo werd onze regio onlangs nog beoordeeld als derde logistieke hotspot van Nederland, vanwege de strategische ligging van de regio voor internationale distributie en de uitgebreide voorzieningen voor logistieke bedrijven. De markt dwingt tot steeds meer totaalconcepten in de logistieke keten. De export stijgt en door de opkomst van e-commerce, korte levenscycli van producten en snellere levertijden verandert de werkwijze van de sector. Logistiek is een veelzijdige sector. De wensen en eisen van de consument veranderen en de logistiek opereert steeds meer als toegevoegde waarde voor andersoortige bedrijvigheid. We observeren een trend van ‘outsourcing’, waarbij bedrijven hun logistieke activiteiten afstoten en uitbesteden aan een derde partij. Het gaat hier om splitsing van industriële productie in primaire productie (componenten, onderdelen en halffabricaten) en secundaire productie (assemblage en verdere klantspecifieke afwerking van een eindproduct). Dit leidt tot een forse groei van zogenaamde value added logistics en value added services, gedreven door ICT: logistiek waarin deze secundaire productie is geïncorporeerd. Logistieke bedrijven nemen ook taken als assemblage, controle en verpakken van goederen en opslag op zich. Daarbij wordt arbeidspotentieel in deze sector een steeds groter punt van aandacht. Logistieke activiteiten betreffen meer dan alleen transport, opslag en overslag- en expeditie diensten. De logistieke sector is een stuk veelzijdiger. Steeds meer logistiek valt onder Value Added Logistics en Value Added Services: VAL/VAS-activiteiten. Dit zijn specifieke, waarde toevoegende activiteiten die na het primaire productieproces worden uitgevoerd door een dienstverlener. Zo zijn logistieke bedrijven steeds vaker verantwoordelijke voor het toevoegen van onderdelen, etikettering, assemblage, mengen van producten, facturatie, kwaliteitscontrole en klantenservice. Logistiek is hiermee in veel gevallen een waardevolle schakel in de productieketen, ook in Brainport! Eindhoven faciliteerde tot nu toe Brainport gerelateerde logistiek Eindhoven en de omliggende regio hebben in het verleden de keuze gemaakt om logistiek te faciliteren die een link heeft met – en betekenis heeft voor – Brainport. We zien echter toenemende belangstelling vanuit grotere, Europees georiënteerde distributiecentra om vanaf locaties in Eindhoven de logistiek richting delen van Noordwest-Europa te organiseren. Eindhoven heeft een gunstige ligging en de bereikbaarheid naar zowel België als Duitsland is goed. Door de expliciete keuze om in Eindhoven en de regio de Brainport gerelateerde logistiek te faciliteren, zien we dat in onze regio relatief weinig bovenregionale logistieke vestigers zijn geland in de afgelopen 34

jaren. Voor een deel hebben omliggende regio’s hiervan geprofiteerd. GDC Eindhoven-Acht is op dit moment aangewezen als dé logistieke locatie van Eindhoven. B1.5

Industrie groeit vooral in effectiviteit en efficiëntie

Industrie vraagt minder fysieke-, maar meer milieuruimte Onder invloed van verdergaande automatisering en robotisering, en het compacter en efficiënter worden van fabrieken en productieprocessen, vraagt de industriesector steeds minder extra ruimte. Volgens de provinciale prognose krimpt de ruimtevraag zelfs na 2025. Voor de komende jaren is de fysieke ruimtevraag naar verwachting stabiel. Enerzijds hebben deze bedrijven minder ruimte nodig vanwege de eerder genoemde automatisering en robotisering, anderzijds moeten deze bedrijven de kapitaalintensieve investeringen terugverdienen door verhoging van productie in aantal en tijd. Bijvoorbeeld door 24/7 te produceren. In dat laatste geval vragen bedrijven vaak ook milieuruimte in brede zin15: want door meer productietijd geven zij bijvoorbeeld meer geluidsoverlast voor de directe omgeving, ondanks investeringen in schonere en nieuwere technieken. Daarmee blijft de milieuruimte naar verwachting ook stabiel. Vooral ‘zware bedrijvigheid’ vraagt aandacht Deze ontwikkelingen hebben vooral betrekking op ‘zware bedrijvigheid’. Bedrijvigheid uit een hogere milieucategorie en / of die geluids-, stof-, geur- of verkeershinder veroorzaken in de directe omgeving. Zij vragen in toenemende mate milieuruimte in brede zin. Het is voor hen van belang dat er geen woonwijk of ontmoetingsplaats in hun directe nabijheid wordt gerealiseerd, maar ook moet er rekening gehouden worden met de veiligheid en manoeuvreerruimte van de aanlooproutes voor vrachtverkeer. Daarbij zijn zij vaak niet gewenst, gewild of toegestaan nabij woonomgevingen of ontmoetingsplaatsen De verwachting is dat de fysieke ruimtevraag van ‘zware bedrijvigheid’ in de nabije toekomst af zal nemen, maar toch vraagt deze specifieke sector specifieke aandacht. ‘Zware bedrijvigheid’ heeft een belangrijke economische functie voor Brainport. De bedrijvigheid is vaak sterk aan de regio gebonden, omdat de werknemers van het bedrijf uit Eindhoven of omgeving komen, m aar vaak ook vanwege hun sterke relaties met de innovatieve Brainportbedrijvigheid. De verhuisradius van dit soort bedrijven is klein en bovendien zijn zij heel honkvast. Ze verhuizen niet snel vanwege grote lokale investeringen in pand en apparatuur. Deze bedrijven moeten toekomstperspectief en investeringszekerheid hebben op hun huidige locatie, ook omdat er voor deze bedrijven ook nauwelijks tot geen nieuwe locaties beschikbaar zijn. Tabel B1: Toekomstperspectief zware bedrijvigheid (Nederland) Sectorindeling

Ontwikkeling bedrijfsvestingen

Ontwikkeling ruimtegebruik

Toekomstperspectief

Cleantech Elektrotechniek Energie en aardolie Diervoeding Recycling Vleesverwerking* Voeding- en genotsmiddelen* Zuivel* Primaire productie/handel* Delfstofwinning* = positieve ontwikkeling

= neutrale ontwikkeling

= negatieve ontwikkeling

15

Milieuruimte is een brede term. Het omvat niet alleen schone, groene productie, maar ook hinder, zoals geluid, stank en verkeersbewegingen. Een bedrijf dat veel lawaai maakt en schoon produceert, vraagt dus ook veel milieuruimte. 35

Bron: LISA, 2014; bewerking Stec Groep, 2015 * Niet van toepassing op Eindhoven

B1.6

Verkleuring: een ontwikkeling met twee gezichten

Bedrijventerreinvreemde functies vragen steeds vaker ruimte op bedrijventerreinen Naast de reguliere sectoren zien we op bedrijventerreinen ook een steeds grotere vraag naar andere, lichtere functies of nieuwe vormen van bedrijvigheid (voor het desbetreffende terrein) opkomen. Op steeds meer bestaande bedrijventerreinen vestigen zich sportscholen, horeca, vormen van detailhandel, vormen van persoonlijke en zakelijke dienstverlening en andere bedrijventerreinvreemde functies. Vooral terreinen die dicht tegen of in het stedelijk gebied liggen zijn voor dit soort functies aantrekkelijk. De bereikbaarheid is goed, de huisvestingskosten zijn relatief laag en bedrijfspanden zijn vaak heel functioneel voor dit type activiteiten. Een ontwikkeling met twee gezichten De vestiging van dergelijke nieuwe functies kan nieuw perspectief bieden, ook voor onze 16 grootste bedrijventerreinen. Leegstand wordt ingevuld en er ontstaat levendigheid. De rafelranden en leegstand op deze bedrijventerreinen vormen zo een kans die past bij een stad als Eindhoven. Want een (wat rauwere) omgeving waar de huren laag zijn, waar je onder flexibele voorwaarden kan huren en experimenteren, biedt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Daarbij kan het een opwaarts effect hebben voor bedrijventerreinen en het omliggende gebied als geheel. Dat uit zich in een nieuw ecosysteem, een betere of andere ruimtelijke kwaliteit, een dynamische werklocatie en een toegenomen vastgoedwaarde. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van het bedrijventerrein Strijp S (valt als getransformeerd bedrijventerrein met wonen, publieksgerichte functies en met name lichtere bedrijvigheid - categorie 1 en 2 - buiten deze nota), aan sectie C op Herzenbroeken en aan het Beatrixcomplex op de Hurk. Tegelijkertijd heeft deze functiemenging nadelen. Zo gaat de vestiging van bedrijventerreinvreemde functies ten koste van de oorspronkelijke werkfunctie van het bedrijventerrein. Het perkt niet alleen fysieke ruimte in voor reguliere bedrijfsactiviteiten, maar ook milieuruimte voor bedrijven die daarom vragen. Een ontmoetingsplaats in de nabijheid van ‘zware bedrijvigheid’ kan de groeimogelijkheden erg beperken. Bovendien hebben deze functies vaak een groot effect op de bereikbaarheid en de parkeerdruk van het bedrijventerrein. De effecten kunnen ook negatief zijn voor de vestiging van bij een bedrijventerrein passende kleinschalige bedrijvigheid. Door ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken en de toenemende vraag naar flexibele arbeid zal de vraag naar kleinschalige huisvesting steeds meer toenemen. De opkomst van bedrijventerreinvreemde functies op bedrijventerreinen kan de mogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten doen krimpen, terwijl kleine en middelgrote ondernemers een belangrijk fundament zijn onder de lokale economie. Daarbij krijgt een bedrijventerrein een andere uitstraling en andere openingstijden. Daarom is het dus belangrijk om duidelijke keuzes te maken waar we leegstand en een rauwe, experimentele omgeving voor nieuwe activiteiten toelaten en waar we dit zeker niet willen. Zo bieden we een compleet en adaptief ecosysteem aan bedrijventerreinen in Eindhoven, waarbinnen ondernemers, producten en processen zich gemakkelijk aan kunnen passen aan de snelle veranderingen in markten en technologieën. Zo behouden onze bedrijventerreinen maximaal hun (toegevoegde) waarde.

B1.7

Startups: zeker ook in Brainport

Startups geven bottom-up impulsen voor een sterk Brainport Brainport toont zich niet alleen in de bedrijven die op onze bedrijventerreinen gevestigd zijn, maar ook in de initiatieven die voortkomen uit onze kennisinstellingen, zoals de TU/e. Startups springen in de gaten die ontstaan in de snel veranderende markt. Zij zijn een product van Brainportinspanningen en de economie van de toekomst. Startups zijn een actueel onderwerp. Grote internationale startups als Airbnb en Uber domineren het nieuws en nieuwe kantoorconcepten als Seats2Meet en Tribes spelen in op trends

36

als Het Nieuwe Werken. Zeker in onze stad zien we rondom onze kennisinstellingen en campussen veel innovatieve startups ontstaan met een focus op de hightech industrie. Eindhoven als innovatieve hub Nationaal wordt ingezet op het ondersteunen van startups aan de hand van het concept ‘Startup Delta’ als onderdeel van het actieprogramma ‘Ambitieus Ondernemerschap’. Eindhoven is hierbij betrokken. Doel van het initiatief is om de randvoorwaarden – financiering en passende regelgeving – voor startups te faciliteren. Nederland moet dé plaats in Europa worden voor startups en Eindhoven is hierin een belangrijke hub. In het bijzonder de campussen en Strijp, maar ook de reguliere bedrijventerreinen zorgen voor een goed vestigingsklimaat voor startups. Het initiatief van TU/e, Fontys Hogescholen, Summa college, BOM, het programma Bright Move en Brainport Development om te komen met een Startup Campus hub per 1 september 2015 past hierbij. Veel startups zijn gevestigd op Strijp of onze campussen. Dit zijn terreinen die zich goed lenen voor het faciliteren van dergelijke functies. Om startups de volgende stap te laten maken en ze optimaal de kans te bieden om te groeien tot een volwassen bedrijf, is het belangrijk om ze te blijven faciliteren met de ruimte die ze nodig hebben. Er valt op dit gebied vaak nog veel te winnen. Zeker in de ‘jonge’ fase hebben startups vaker behoefte aan gedeelde, collectieve voorzieningen. Niet alleen facilitaire voorzieningen, zoals horeca, maar ook voorzieningen die noodzakelijk zijn om hun kerntaak uit te voeren, zoals kantoorruimte, laboratoria en clean rooms. B1.8

Circulaire economie en duurzaamheid vinden we steeds belangrijker

Bij duurzaam ondernemen gaat het om het tegemoet komen aan de huidige behoefte van mensen zonder dat de toekomstige mensen, het milieu of de economie in gevaar komen. In de circulaire economie staat het hergebruik van producten en materialen en daarmee het behouden van de waarde van grondstoffen en het voorkomen van afval voorop. Bedrijven en overheden ontdekken steeds meer dat duurzaam en circulair ondernemen zowel economisch als milieuvoordeel heeft. Dit komt tegemoet aan vraagstukken waarvoor we wereldwijd staan zoals ‘hoe vinden we oplossingen voor het opraken van makkelijk winbare grondstoffen’, ‘hoe voorkomen we dat we (voor veel geld) nog bruikbare materialen dumpen of verbranden’ en ‘hoe buigen we de nadelige gevolgen (afval; vervuiling) van het productieproces op ons ecologisch systeem positief om’. McKinsey en TNO schatten in deze circulair ondernemen ons land 7,4 miljard euro en 54.000 banen oplevert. Bij het toekomstbestendig inrichten van hun ‘bedrijf’ zijn er voor organisaties kansen bij de inkoop van grondstoffen, bij reparatie, hergebruik en recycling, bij het gaan van fossiele brandstof naar duurzame energie en bij het overschakelen van productverkoop naar leaseovereenkomsten. Daarbij gaat het zowel om het veilig terugvloeien in de natuur (biologische kringloop) als het zo ontwerpen en in de markt zetten van producten dat ze opnieuw te gebruiken zijn (technische kringloop). Hierbij is het de bedoeling dat het energiegebruik en de afvalberg worden teruggedrongen tegen acceptabele kosten en dat het productieproces niet meer energie vergt dan bij het ‘huidige productieproces’ (streven is duurzame opwekking). Met als resultaat een gezonder leefmilieu en een beter verdienmodel. Ook voor de bedrijventerreinen is circulair en duurzaam ondernemen een actueel thema. Zo kunnen bedrijven a) elkaars afvalstromen in de vorm van materialen, energie, afval en water gaan gebruiken voor hun productieproces, b) samen optrekken bij de inkoop van voor dit proces belangrijke (grond)stoffen / materialen, c) tezamen zoeken naar innovaties die duurzaam produceren en d) hun vestigingslocatie / pand duurzaam maken. Hier valt nog veel te winnen.

37

Bijlage II: B2.1

Samenvatting gerelateerd beleid

De huidige visie: coalitieakkoord en bedrijventerreinennota

Voor een goed beeld van de huidige situatie bekeken we het huidige beleid van Eindhoven in relatie tot bedrijventerreinen. De belangrijkste uitgangspunten voor het huidige beleid zijn het recente coalitieakkoord en de huidige bedrijventerreinennota, die alweer stamt uit 2009. In deze paragraaf zetten we de belangrijkste punten uiteen met betrekking tot bedrijventerreinen. Coalitieakkoord • • •

• • •

• •

•

• •

•

•

• •

•

De strategie van Eindhoven is gericht op het aantrekken en behouden van (internationaal) vernieuwingstalent, nieuwe bedrijven (startups), kennisinstellingen en investeringskapitaal. Eindhoven stimuleert initiatieven die startende of snelgroeiende bedrijven helpt door te groeien, en wil hiervoor beleidsmatig meer mogelijk maken, onder andere via bestemmingsplannen Eindhoven wil meer banen naar de regio krijgen door hulp te bieden bij het vinden van een vestigingsplaats of vastgoed, in nauwe afstemming met de gemeenten om Eindhoven heen gebeuren. Eindhoven is geïnteresseerd in (op export gerichte) maakindustrie. Eindhoven wil niet enkel focussen op hightech, maar ook op arbeidsplaatsen in andere sectoren. Eindhoven zet daarom in op verbreding binnen het MKB. Eindhoven staat open voor revitalisering van bedrijventerreinen. De politiek ziet kansen in functiemenging of –verandering waarmee wordt bijgedragen aan het creëren van grootstedelijke woonmilieus waar behoefte aan bestaat. Huidige bedrijventerreinennota Er wordt ingezet op twee integrale beleidslijnen: (1) het versterken van de profilering op gemeentelijk niveau en (2) het versterken van de samenwerking op terreinniveau, gericht op een verbetering van de kwaliteit van de terreinen Doel is een bedrijventerrein met een sterke uitstraling, ruimtelijke kwaliteit van gevel tot gevel, een hoogwaardige inrichting met groen en parkeren op eigen terrein, en een hoge organisatiegraad met goede samenwerking tussen ondernemers onderling Het bedrijventerreinenbeeld wordt gericht ingezet op het faciliteren van Brainport, o.a. door ontwikkeling van Brainport Industries Campus, met een focus op de hightech maakindustrie De onderlinge fysieke en sociale bereikbaarheid van gebieden wordt verder geoptimaliseerd. De terreinen worden meer met frequent vervoer (HOV) ontsloten en de verblijfskwaliteit wordt verbeterd, zodat de terreinen gewild blijven Op gemengde terreinen (1) wordt niet intensief ingezet op verdere clustering van bedrijfsactiviteiten, (2) acht Eindhoven het niet wenselijk om een hoogwaardige uitstraling te realiseren en (3) wordt ingezet op het behoud van de terreinen om ruimte voor bedrijvigheid te waarborgen Herstructureringsmaatregelen om veroudering tegen te gaan worden gericht ingezet. Specifieke aandachtspunten zijn bereikbaarheid, ruimte voor parkeren, leefbaarheid en sociale veiligheid op en rond het terrein, en het stimuleren van private investeringen. De samenwerking op terreinniveau wordt gestimuleerd. Het is wenselijk meer collectieve verantwoordelijkheid op te bouwen voor behoud van de kwaliteit van de werkomgeving. De gemeente handhaaft basiskwaliteit op de bedrijventerreinen, extra kwaliteit verwezenlijken is veelal de verantwoordelijkheid van private partijen, al dan niet ondersteund door de gemeente. De gewenste samenwerking faciliteren is een verantwoordelijkheid van de gemeente en de ondernemers samen. Terreinen met een specifiek bedrijfsprofiel (o.a. GDC – Eindhoven Acht, High Tech Campus, Woenselse Heide) houden vast aan de huidige profilering van het terrein. Geen grootschalige ruimtelijke opgaven, maar inzetten op verder verbeteren en versterken van de specifieke vestigingsmilieus.

38

•

•

Gemengde MKB-terreinen (o.a. Achtse Barrier, Esp, De Hurk) bieden verschillende kwaliteit en uitstralingsniveaus, met gerichte investeringen voor het realiseren van een basiskwaliteit voor de toekomst. Op centraal stedelijke terreinen wordt actief geïnvesteerd in het behoud van het terrein en een toekomstbestendige inrichting, passend bij het binnenstedelijk karakter. Voor Herzenbroeken wordt de suggestie voor transformatie op middellange termijn gegeven.

De huidige nota is samengesteld aan de hand van een schouw van de terreinen met een interdisciplinair samengestelde projectgroep van de gemeente, verschillende projectgroep-bijeenkomsten, een expertmeeting en een klankbordgroep-bijeenkomst van ondernemers. B2.2

Gerelateerde visies en beleidsplannen

De bedrijventerreinennota van Eindhoven staat niet op zichzelf. Niet alleen het coalitieakkoord en de huidige bedrijventerreinennota zeggen iets over de terreinen, maar ook in andere visies en beleidsplannen worden bedrijventerreinen besproken. Vanuit elke visie hebben we daarom de belangrijkste constateringen voor bedrijventerreinen uiteen gezet: Brainport 2020 •

• •

• • • • •

Samenwerking en open innovatie zijn de kern van de Brainport-ambitie. Bedrijven zijn concurrenten van elkaar, maar werken ook samen aan nieuwe innovaties. Ook kunnen ze een beroep doen op de TU/E, ziekenhuizen en onderzoekscentra. De regio wil zo aantrekkelijk mogelijk te zijn voor o.a. bedrijven, inwoners en bezoekers, om competitief en sterk te blijven Voor het verhogen van die top is een bredere basis en een steviger fundament nodig. Zo doelt Eindhoven op het verkrijgen van meer bedrijvigheid uit kennisinstellingen en grotere bedrijven en makkelijke bereikbaarheid van kapitaal voor ondernemers die willen groeien. Eindhoven en al haar partners spelen hierin een rol. Er wordt ingezet op een sterke publieke R&D-kennisinfrastructuur. Deze is van belang om private R&D te binden, te stimuleren en aan te trekken, en om open innovatie te borgen. De regio wil meer starters met meer marktfocus en sterke, innovatieve groeiers. Het doel is om meer kapitaal te besteden voor kansrijke bedrijven in elke fase van de ontwikkeling. Clustering van bij elkaar passende bedrijven en kennisinstellingen van belang voor de kennisinfrastructuur van de regio. Er wordt ingezet op samenwerking in de vorm van een lichte netwerkstructuur. De regio wil het internationale netwerk verbeteren.

Brainport Next Generation •

•

• •

•

Samenwerking gaat van triple helix naar Multi-helix. Niet langer een driehoek tussen kennisinstellingen, bedrijfsleven en onderwijs, maar een netwerk waarbij ook burgers, klanten, consumenten, investeerders, designers, kunstenaars en corporaties zijn betrokken. De regio zet in op voldoende arbeidspotentieel: goed opgeleide vakmensen en kenniswerkers. Naast technische kennis, zijn competenties als ondernemen, onderzoeken en ontwerpen van belang. De regio zet in op het internationaal promoten van onze unieke technologische- en maakcompetenties en de kwaliteit van onze campussen en instituten. De regio zet in op het versterken van ondernemersvaardigheden, het internationaal beter zichtbaar maken van startups, het verbeteren van de koppeling van vraag en aanbod van kapitaal en het versterken van de startup netwerken. De regio verenigt zich in het Brainport International Program. Een programma om de relaties met hightech hotspots in België en Duitsland te intensiveren en een netwerk op te bouwen met Aziatische en Amerikaanse kennisregio’s.

39

•

We zetten gebruikers, klanten en inwoners centraal. Met sterke consortia van innovatieve bedrijven, kennisinstellingen en maatschappelijke actoren formuleren we de contouren voor de stad als ‘living lab’.

Detailhandelsbeleid •

• • •

Er wordt geconstateerd dat afhaalpunten voor webwinkels worden gevestigd op bedrijventerreinen, vanwege de goede bereikbaarheid. In het huidige beleid wordt dit niet expliciet gestimuleerd of ontmoedigd. Het beleid schrijft voor dat webwinkels met een bezoekersmogelijkheid voor klanten niet thuis horen op een bedrijventerrein. De inzet is om bedrijventerreinen een gemengd profiel te geven. Eindhoven ziet dat de bedrijventerreinen in goede staat verkeren, vergeleken met andere steden. Dit zien wij in onze foto’s ook. Eindhoven maakt een duidelijke tweedeling in bedrijventerreinen: gespecialiseerde terreinen, en terreinen gekenmerkt door diversiteit. Omdat diversiteit leidt tot beperkte gezamenlijke verantwoordelijkheid, richt het beleid zich op het verbeteren van de samenwerking op terreinen. Hierdoor wordt de kwaliteit van de bedrijfsomgeving geoptimaliseerd. Parkmanagement is bijvoorbeeld al verplicht op Esp en Park Forum

Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020 Het aandeel kantoorhoudende werkzaamheden, als onderdeel van maakbedrijven, neemt toe. Hierdoor ontstaat er meer ‘kantoorachtige bedrijvigheid’ (Vastgoedmonitor kantorenbeleid) op bedrijventerreinen. Bijvoorbeeld op HTC Eindhoven. Het onderscheid tussen kantoorlocaties en bedrijventerreinen vervaagt. Dit past in de verkleuringsgedachte en voegt waarde toe aan de bedrijventerreinen, mits passend bij de beleidskaders bedrijvigheid. Parkeren en bereikbaarheid bij dergelijke locaties vereist de aandacht. De kantorenstrategie gaat uit van o.a.: • • •

Kiezen voor slechts enkele kantoorlocaties waar nog ruimte is voor nieuwbouw Voorts minder sturen op nieuwbouw, meer op bestaande kantoorlocaties; daar moet bij voorkeur de vraag worden geaccommodeerd Inzetten op bestrijden van leegstand, o.a. door het stimuleren en faciliteren van marktinitiatieven die zijn gericht op transformatie van kansarme gebouwen.

Programma acquisitie bedrijven 2016-2017 De Gemeente Eindhoven is voornemens om in 2016 en 2017 de nodige extra middelen en menskracht te investeren in het acquireren van nieuwe bedrijven in Eindhoven. Daarbij ligt het accent op de sectoren retail en horeca. Voor Brainport Industries Campus zal ook voornamelijk worden ingezet branding en internationale acquisitie. Ook voorziet het programma in een reeks van acties die moeten leiden tot een verdere algemene verbetering van het vestigingsklimaat en in het bijzonder de verbetering van de gemeentelijke dienstverlening aan bedrijven. Vooral deze laatste ambitie is van belang voor de bedrijven die op onze bedrijventerreinen zijn gevestigd of die zich nieuw willen vestigen op een van de locaties waar uitgiftemogelijkheden aanwezig zijn zoals Park Forum West, Flight Forum en in de toekomst de Brainport Industries Campus. De Woonvisie De eind 2015 vast te stellen woonvisie gaat over ambities rondom bouwen en wonen. De visie geeft de richting aan waarin de stad zich tot en met 2030 gaat ontwikkelen. Daarnaast komt er een agenda voor de korte termijn 2015-2020. Daarmee wordt duidelijkheid geschept voor stad en partners. Notitie ‘Met elkaar aan het werk’

40

Omdat de inzet van de Participatiemiddelen een brede visie vereist, wordt in de notitie ‘Met elkaar aan het werk’ ingezoomd op de verbinding tussen mens en maatschappij, economische zaken en werk. Vanuit dit kader draagt de gemeente zorg voor de inzet van het participatiebudget voor het bevorderen van deelname aan de maatschappij door inburgering, basiseducatie en activering op re-integratie, hierdoor kunnen de uitkeringslasten verminderen. Eindhoven Energieneutraal Eindhoven heeft de ambitie om in de periode 2035-2045 energieneutraal te zijn: in 2035 energieneutraal in de gebouwde omgeving en in 2045 ook voor mobiliteit. Beleid richting bedrijven is niet geformuleerd, maar de gemeente spreek de ambitie uit samen te werken aan het behalen van deze doelstelling. De visie haalt een aantal organisaties aan als goed voorbeeld: • • • •

Eindhoven Airport met de ambitie om CO2-neutraal te zijn en het installeren van WKOinstallatie; DAF Trucks met zijn constante zoektocht naar een efficiënter en energiezuiniger productieproces; Philips met zijn investeringen om producten gemiddeld 50% zuiniger te maken en materiaalkringlopen te leren sluiten; en Essent met zijn betrokkenheid bij de warmtedistributie van de biomassacentrale op Meerhoven en bij uitbreiding en verduurzaming van de warmtenetten op o.a. Strijp-S

Eindhoven op weg • •

•

•

•

• •

Er wordt ingezet op een duurzame ontsluiting voor Eindhoven Airport, vooral in het belang van het vliegveld Om een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor Brainport te waarborgen, wordt ingezet op multimodale bereikbaarheid van de economische toplocaties en goede (inter)nationale verbindingen met andere economische kennisgebieden De veranderde rol voor de overheid wordt onderkend; de rol van de gemeente verschuift van een sturende en toetsende, naar een meer regisserende rol. Daartoe wordt de ambitie uitgesproken het platform Eindhoven Op Weg in te stellen. Er wordt een onderscheid gemaakt in ‘places to be’ (High Tech Campus, Strijp) en economische locaties die niet als zodanig functioneren. Voor ‘places to be’ wordt expliciet ingezet op het campusmodel, gericht op persoonlijke ontmoeting en waar de voetganger centraal staat. Voor Brainport wordt een integraal concept geschetst van verstedelijking en landschap, waarbij een toplocatie voor bedrijvigheid wordt gecombineerd met een specifiek en hoogwaardig leefmilieu. Zeker voor Brainport Avenue zal op dit concept worden ingezet. Om de ambities van Eindhoven te realiseren, geeft de visie aan dat regionaal denken een voorwaarde is Er worden zorgen geuit over de bereikbaarheid van Brainport. Daarom wordt sterk ingezet op modal shift van goederenvervoer over de weg naar transport over water en spoor en op duurzaam stedelijk goederenvervoer. De overslag in de haven gaat groeien, en zo ook de afvoer van goederen. Ook de railterminal op GDC zal naar verwachting meer goederen gaan overslaan voor internationaal vervoer.

Horecabeleidsplan •

•

•

Het beleid richt zich op multifunctionaliteit op bedrijventerreinen, door ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken en technische ontwikkelingen op ICT-gebied. Daarbij is ‘reuring’ gewenst in sommige gebieden. Horecavoorzieningen op bedrijventerreinen is toegestaan, mits deze ondersteunend zijn voor de hoofdfunctie van het gebied. Er moet op de werklocatie voldoende draagvlak aanwezig zijn om de voorziening draaiende te houden. De doelgroep moet niet hoofdzakelijk van buitenaf komen. Horecavoorzieningen op bedrijventerreinen moeten de bedrijfsfuncties niet in de weg zitten. 41

Visie BrainportCity • •

•

• • • • • •

De planvoorraad aan bedrijventerreinen sluit niet aan bij de markt. Daarom richt het beleid zich op ontwikkeling van multifunctionele locaties. Het beleid gaat uit van agglomeratiekracht en connectiviteit als voorwaarden om het vestigingsklimaat te verbeteren. Er wordt dan ook specifiek gesproken over een nieuw multimodaal transferpunt in de Noordwesthoek van Eindhoven, nabij Acht. Ontwikkeling van een onderscheidend profiel voor de Noordwesthoek van Eindhoven door bedrijven, instellingen en overheden samen staat centraal. De gunstige ligging van het gebied moet als stimulans dienen voor verdere ontwikkeling, gericht op: Een schaalsprong in kwaliteit, bij onder andere Eindhoven Airport en Brainport Industries Campus Cross-overs en multifunctionaliteit Optimale benutting van het multimodale transferpunt Het maximaal zichtbaar maken van het landschap Flexibiliteit en ruimte voor ondernemers bij hun locatiekeuze Voorinvestering in openbare ruimte, fietsroutes, landschap en infrastructuur

Visie externe veiligheid •

•

•

•

Nieuwe risicovolle bedrijvigheid is mogelijk op industriegebieden aan de rand van de stad, dichtbij toegangswegen, zoals GDC Eindhoven-Acht, Kapelbeemd, de High Tech Campus en De Hurk. De bronnen liggen daarmee relatief ver van de woonomgeving en transporten door de stad worden beperkt. Dit uitgangspunt geldt voor bestaande en nieuwe industriegebieden. Wanneer risicovolle bedrijven zich vestigen, zijn risico beperkende voorwaarden van toepassing. Het feit dat risicovolle bedrijven in bepaalde gebieden mogelijk zijn, wil niet zeggen dat deze gebieden alléén bestemd zijn voor bedrijven met risico’s. Ook bedrijven zonder veiligheidsrisico’s zijn hier welkom. Vestiging van nieuwe risicovolle activiteiten op industriegebieden die op andere plekken in de stad liggen, wordt tegengegaan. De risicovolle bedrijven die op die terreinen aanwezig zijn, kunnen alleen onder voorwaarden uitbreiden. Op industriegebieden waar zich risicovolle bedrijven kunnen vestigen, worden geen nieuwe kwetsbare functies toegelaten. Bestaande kwetsbare functies in die gebieden worden zoveel mogelijk gesaneerd. Risicovolle bedrijven of bronnen die in een bestaande woonwijk liggen, worden waar mogelijk gesaneerd of verplaatst. Daarmee vervallen ook de transportstromen van de gevaarlijke stoffen door woonwijken.

42

Bijlage III:

Foto’s bedrijventerreinen

Zie separaat bestand

43

Bijlage IV Voorbereidingssessies Bedrijventerreinennota Overzicht van de belangrijkste overlegmomenten met onze partners ter voorbereiding op de totstandkoming van de bedrijventerreinennota Eindhoven. St Ove (Stichting ondernemersverenigingen Eindhoven en omstreken) Bijeenkomsten op 11 mei, 6 juli, 5 oktober en 9 november 2015 en 11 januari 2016 Met de St Ove is gesproken en over het procesvoorstel, de aanpak en de inhoud Bedrijventerreinennota, de opbrengsten van de brede expertsessies en de sessie zware bedrijvigheid en de uitvoeringsagenda met bijbehorende rollen en verantwoordelijkheden. Voor al deze onderwerpen heeft de St Ove input geleverd. Expertsessie zware bedrijvigheid Bijeenkomst op 28 mei 2015 In deze sessie is ingegaan op proces en aanpak opstellen nota, thema’s die de aanwezige experts belangrijk vonden zoals fysieke ruimte, milieu, brainport, bereikbaarheid, veiligheid, verkleuring en organisatie. Bij de bijeenkomst waren experts vanuit het bedrijfsleven en kennisinstellingen aanwezig. Brede expertsessies Bijeenkomsten op 8 juni en 9 september 2015 In deze sessies kwamen achtereenvolgens aan bod: toelichting op proces en eerste beeld en opgave voor de bedrijventerreinen; informatie en discussie over de kernvraag ‘hoe borgen en versterken we de waarde op de bedrijventerreinen’; concept visie; input voor uitwerking plannen en beleidskeuzes, projecten en acties. Aan deze sessies namen deel: ondernemers, Stichting ondernemersverenigingen Eindhoven, Vertegenwoordigers zware bedrijvigheid, investeerders, beleggers, makelaars, experts, campusbeheerders, partners regio, partners duurzame ontwikkeling, leden gemeenteraad Eindhoven, ambtenaren gemeente Eindhoven. Raadklankbordgroep gemeente Eindhoven Bijeenkomsten op 18 mei , 29 juni, 14 september 2015. Afhankelijk van de wens van de klankbordgroep volgt er mogelijk in november 2015 nog een bijeenkomst De deelnemers aan deze bijeenkomsten kregen informatie over en reflecteerden op proces en aanpak bedrijventerreinennota, de huidige stand van zaken bedrijventerreinen, de kernboodschap en belangrijkste thema’s bedrijventerreinennota en de opbrengsten van de diverse sessies. Verder werd gesproken over de rol van de stad en de rol van de leden van de klankbordgroep bij de totstandkoming nota. Zij benoemden daarbij belangrijke onderwerpen als duurzaamheid, veiligheid en betrokken stad. Raadscommissie gemeente Eindhoven Bijeenkomst op 15 september 2015 De raadscommissie beraadslaagde over de commissienotitie zware bedrijvigheid en deelde haar bevindingen vervolgens schriftelijk met het college. Expertsessie campussen Bijeenkomst op 8 oktober 2015 Deze sessie ging over de opbrengst van de brede sessies over de campussen in relatie tot de bedrijventerreinennota. Nader werd ingezoomd op bijvoorbeeld de campusprofilering en belang van complementariteit en samenwerking campussen. Ook aan bod kwamen onderwerpen zoals VDMA, bereikbaarheid, starterbeleid, branding en OV aanbesteding. Aanwezig waren de beheerders van de campussen in Eindhoven en Helmond.

44

Bijlage V Overzicht kleinschalige bedrijfslocaties in Eindhoven en Strijp S

1. Overzicht 32 kleinschalige locaties kleiner dan 2 hectare (bron nota Kleinschalige bedrijfslocaties in Eindhoven, 2009) Naast de 16 bedrijventerreinen groter dan 5 hectare (waar deze Bedrijventerreinennota over gaat) kent Eindhoven een 32-tal kleinere bedrijfslocaties. Van deze locaties zijn er 4 kleiner dan 2 hectare en 26 zelfs kleiner dan 1 hectare. Deze terreinen liggen verspreid door de stad, met een hoge concentratie in het stadsdeel Gestel. Het gaat om circa 200 bedrijven met totaal 1500 tot 2000 werknemers. Voor het beeld: per ‘terrein’ zijn er gemiddeld 8 bedrijven en per vestiging werken gemiddeld 8 mensen. Het gaat veelal om kleinschalige bedrijven met lage milieu categorieën (1 en 2) die goed passen in het binnenstedelijk milieu. Naast de traditionele bedrijfsfuncties zijn er bedrijven die zich vooral richten op de wijk, bijvoorbeeld een sportschool of een reparatiebedrijfje. De kleinschalige bedrijfslocaties in Eindhoven zijn aantrekkelijk voor bedrijvigheid vanwege de wijkgebondenheid en de prijs-kwaliteit verhouding. Deze terreinen zijn van waarde voor de stad door het bieden van werkgelegenheid, het geven van ruimte voor start ups, de doorontwikkeling van de lokale bedrijvigheid, de stedelijke dienstverlening en de sociaaleconomische wijkfunctie.

45

De kwaliteitslocaties voor de toekomst A1 Doornakkersweg A2 Biesterweg/Ericastraat A3 Aalsterweg/Orchideeënstraat A4 Hallenweg A5 Gestelsestraat/Bayeuxlaan A6 Scherpakkerweg A7 Van Kanstraat A8 Cederlaan A9 Visserstraat A10 De Greefstraat/Willem Rosestraat A11 Kruburg Overzicht gemengde bedrijfszones ‘de markt aan zet’ B1 Hofstraat/Transformatorstraat B2 Verburggenstraat B3 Gabriel Metsulaan B4 Rivierstraat B5 Hessen Kasselstraat B6 Laagstraat B7 Kersbergenstraat/Bachlaan B8 Merovingersweg/Engelsbergenstraat B9 Karolingersweg B10 Friezenkampstraat B11 Van Gentstraat B12 Generaal Dibbetslaan B13 Rosseelstraat Overzicht transformatielocaties C1 Moreelselaan VMBO de Burgh C2 Leenderweg/Heezerweg Woningbouw (WoonINC) C3 Hofdijkstraat Parkeerplaatsen Lidl C4 Mecklenburgstraat/Palingstraat Woningbouw C5 P. De Goedelaan/Hoogstraat Woningbouw met woon-werkeenheden C6 Willaertplein Detailhandelslocatie C7 Egelstraat/Frankrijkstraat Woningbouw (visie Kronenhof) C8 Vlokhovenseweg/Pachtakker Steunpunt + kinderdagverblijf Aanvullende informatie 2015: C5 is getransformeerd tot woonlocatie. C8 is getransformeerd naar kinderdagverblijf. 2. Locatie Strijp S: een modern binnenstedelijke multifunctionele locatie van circa 25 hectare Naast de 16 bedrijventerreinen groter dan 5 hectare en de hiervoor genoemde kleinschalige bedrijventerreinen kleiner dan 2 hectare, kennen we de grootschalige locatie Strijp S van circa 25 hectare. Door de combinatie van wonen, werken en verblijven is Strijp S getransformeerd naar een moderne binnenstedelijke multifunctionele locatie en daarmee naar een andersoortige locatie dan een bedrijventerrein.

46

Aan de slag voor waardevolle werklocaties

Recommend Documents