UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN DE DOLLARD Stedenbouwkundig programma van eisen Februari 2010

UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN DE DOLLARD Stedenbouwkundig programma van eisen Februari 2010

INHOUD 1.

Inleiding 1.1 1.2

2.

6 9

In het veenweide landschap Het lintdorp Watergang De Dollard en omgeving Schatkaart

10 11 12 15

Ontwikkelingsrichting 4.1 4.2 4.3

5.

Milieutoets Beleid

Landschappelijk kader 3.1 3.2 3.3 3.4

4.

5 5

Randvoorwaarden milieu & beleid 2.1 2.2

3.

Aanleiding Ligging

Uitgangspunten Modellenstudie Voorkeursrichting Voorkeursmodel

16 18 26 29

Stedenbouwkundige programma van eisen 5.1 5.2

Kansen Stedenbouwkundige randvoorwaarden Programma Fasering Milieuzonering Openbare ruimte Bebouwing Bestaande Dollard

30 32 32 32 32 32 36 40

Colofon STEDENBOUWKUNDIG PROGRAMMA VAN EISEN Uitbreiding bedrijventerrein De Dollard, gemeente Waterland, februari 2010

3

‘t Schouw omstreeks 1915

4

STEDENBOUWKUNDIG PROGRAMMA VAN EISEN Uitbreiding bedrijventerrein De Dollard, gemeente Waterland, februari 2010

1

INLEIDING

1.1 Aanleiding Het bedrijventerrein De Dollard is gelegen in het dorp Watergang. Het vormt een onderdeel van het gebied ‘t Schouw, het meest zuidelijke deel van het dorp. In dit gebied zijn twee separate projecten in ontwikkeling, die een belangrijke stedenbouwkundige en landschappelijke samenhang hebben: de ontwikkeling van woningbouw op ‘t Schouw en de ontwikkeling van een bedrijventerrein als uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein De Dollard. Het gebied grenst aan een belangrijk natuurterrein, het Varkensland. De gemeente Waterland heeft opdracht gegeven om de mogelijkheden te onderzoeken voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Dollard. Uitbreiding van dit terrein is nodig om ruimte te kunnen bieden aan uit te plaatsen milieuhinderlijke bedrijven uit bestaand stedelijk gebied. Het terrein moet daarnaast met name gericht zijn op de Waterlandse ondernemers. De mogelijkheid om ook hier woon-werk combinaties toe te staan is in deze studie nader onderzocht. De omvang van de uitbreiding is ca. 1.5 ha.

Locatie

In de nu voorliggende nota is het stedenbouwkundig programma van eisen waaraan ontwikkelingen op deze locatie moeten voldoen nader onderbouwd en uitgewerkt.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied bedrijventerrein Dollard ligt ten oosten van de Kanaaldijk en de N235, ten zuiden van het nieuw te ontwikkelen woningbouw ‘t Schouw, ten westen van natuurgebied Varkensland en ten noorden van de Broekervaart. Het plangebied ligt aan de ventweg parallel aan de Kanaaldijk. Ligging van het plangebied


5

2

RANDVOORWAARDEN MILIEU & BELEID

2.1 Milieutoets

tot 2019 het beheer op zich zullen nemen. De ANW besteed dit dan weer uit aan zeven boeren die daar een vergoeding voor krijgen.

Archeologie en cultuurhistorie

Compensatie en mitigerende maatregelen. Uit onderzoek is gebleken dat zich in het plangebied de Noordse Woelmuis heeft gevestigd, een volgens de Flora- en Faunawet beschermde diersoort. Voor deze soort dient een compenserend biotoop te worden aangelegd. Vanwege het voorkomen van de beschermde diersoort heeft de initiatiefnemer opdracht gegeven om de compensatie voor het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein te onderzoeken. Dit is omschreven in het ‘Inrichtingsplan leefgebied Noordse Woelmuis’ opgesteld in 2005 door DLV Groen & Ruimte bv. Uit onderzoek van Tauw uit 2003 wordt tevens geconcludeerd dat ten behoeve van ecologische compensatie de volgende mitigerende maatregelen moeten worden overgenomen: • natuurvriendelijke oever van tenminste 1235 m2

In het plangebied zijn, volgens de cultuurhistorische waarden kaart van de provincie, geen archeologische vondsten te verwachten. Door zijn karakteristieke opstrekkende verkaveling hebben de terreinen rondom het plangebied hoge historisch geografische waarde. Het Noordhollandsch Kanaal en de Broekervaart zijn belangrijke doorgaande waterwegen. Voor het plangebied betekend dit dat er geen beperking zijn te verwachten door archeologische vondsten. Flora en Fauna Het gebied valt: • Binnen het Nationaal Landschap “Laag Holland”; • Buiten de ecologische hoofdstructuur; • Buiten het Natura 2000 gebied (alleen noordelijk deel). Onder andere Vogel- en habitatrichtlijngebied; • Buiten het Beschermd Natuurmonument. Direct achter het plangebied ligt het natuurgebied “Varkensland”. Dit gebied vormt samen met het Ilperveld en Oostzanerveld het grootste uitgeveende laagveencomplex ten noorden van Amsterdam. In het huidige karakter van het gebied wordt de langdurige invloed van brak water weerspiegeld, die echter in de laatste eeuw sterk verminderd is. De veenterreinen zijn van internationale betekenis vanwege het voorkomen van de prioritaire soort Noordse woelmuis, veenmosbegroeiingen met gewone dophei en een naar verhouding grote oppervlakte aan overgangs- en trilvenen. Daarnaast zijn de gebieden van belang voor voedselrijke, zoomvormende strooiselruigten. Varkensland is in beheer bij de Agrarische Natuurvereniging Waterland (ANW). De ANW hebben een overeenkomst met Staatsbosbeheer dat zij

6

Wegverkeerslawaai De locatie wordt begrensd door de zoneplichtige weg N235. Deze kan geluidshinder veroorzaken voor ontwikkeling van met name woningbouwlocaties. Door Goudappel Coffeng is hier in 2008 aanvullend onderzoek naar gedaan. De locatie ligt binnen de bebouwde kom van Waterland. In Watergang is de N235 een 50 km/u weg. De geluidscontour is (gemeten vanuit het hart van de N235): • 63 dB circa 12 meter; • 58 dB circa 28 meter; • 53 dB circa 51 meter; • 48 dB circa 91 meter. De hele locatie ligt binnen de 48 dB contour maar buiten de 63 dB contour. Het ontwikkelen van de locatie vormt geen probleem. Wanneer er wonin-


gen op het terrein worden gebouwd moeten er hogere grenswaarden worden aangevraagd. De geldt niet voor bedrijfswoningen. Voor woningen aan de Kanaaldijk zijn maatregelen aan de gevel noodzakelijk om binnen de normen te blijven.

Bodem

Luchtkwaliteit

Water

Voor het bestemmingsplan llpendam-Noord is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Uit de resultaten blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden voor de N235 niet worden overschreden. Wel wordt de 24-uurgemiddelde grenswaarde vaker dan 35 keer overschreden. Er zal onderzocht moeten worden welke maatregelen nodig zijn om binnen de voorgeschreven norm te blijven.

Het is van belang om in een vroeg stadium met het waterschap te overleggen over de precieze invulling van de watertoets. Door de aanleg van extra verharding moet er compensatie plaatsvinden. De manier waarop en plaats in overleg met het waterschap. De exacte percentages open water hangen af van het peilgebied.

Natura 2000 gebied

Bodemonderzoek P.M. De uitbreidingslocatie van De Dollard altijd agrarische grond geweest en bestaat uit veengrond. Er mag verwacht worden deze dus niet vervuild is.

Ecologische hoofdstructuur


Beschermd Natuurmonument

7

Externe veiligheid De ligging nabij de N235 en het Noordhollandsch kanaal spelen een rol bij de externe veiligheid. Dit kan gevolgen hebben voor de te kiezen ontsluiting van het gebied. Onderzoek P.M. Milieuzonering nieuw bedrijventerrein

Categorie 2

Op het bestaande bedrijventerrein De Dollard zijn bedrijven categorie 3 aanwezig. Deze hebben hiervoor een geldige milieuvergunning. De uitbreiding aan de noordkant mag geen belemmering vormen voor bestaande hindergevoelige functies in de omgeving (lintbebouwing Kanaaldijk en woonboten) en de woningbouwontwikkeling in ‘t Schouw. Het bedrijventerrein moet daarom worden gezoneerd. In de zonering is rekening gehouden met de omliggende hindergevoelige functies. Direct grenzend aan ‘t Schouw is tot categorie 2 mogelijk. Dit betekent dat er een minimale afstand van 30 meter nodig is, ten gevolge van geur, stof, geluid of gevaar. Categorie 2 Categorie 3.1 Categorie 3.2

Categorie 3.1

Categorie 3.2

afstand minimaal 30 meter afstand minimaal 50 meter afstand minimaal 100 meter

De indicatieve zonering voor ‘t Schouw is als volgt. Op basis van het verkavelingspatroon in het stedenbouwkundig programma van eisen kan deze definitief worden vastgesteld:

Randvoorwaardenkaart ‘t Schouw en De Dollard

8


2.2 Beleid In de Nota Ruimte staan de kernkwaliteiten vermeld voor het Nationale landschap “ Hollands midden”/“ Laag Holland”. De kernkwaliteiten zijn uitgewerkt in het provinciale beleidskader “Landschap en Cultuurhistorie” (vastgesteld in april 2006). Het beleid ten aanzien van het landschap en cultuurhistorie is verwerkt naar landschapstype. Het projectgebied ligt in het veenpolderlandschap. Voor dit gebied is het waterrijke en onregelmatige veenlandschap, met haar langgerekte bebouwingslinten kenmerkend. De structuren van de karakteristieke lint- en dijkdorpen met historische bebouwing moeten behouden blijven.

Het vigerende bestemmingsplan voor de Dollard is sterk verouderd (Bestemmingsplan buitengebied gemeente Landsmeer, 1982). Ook de uitbreiding ligt binnen dit bestemmingsplan en heeft de bestemming natuurgebied. In de Welstandsnota Waterland is de uitbreiding van de Dollard meegenomen in de welstandcriteria. Het welstandstoezicht is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit. Een belangrijk aandachtspunt is dat de nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een aantasting van het omliggende landschap.

In het streekplan Noord-Holland Zuid is uitbreiding met een rode contour aangegeven. Daarbinnen is met een paarse driehoek aangegeven waar het bedrijventerrein uitgebreid mag worden. Het bedrijventerrein Dollard valt geheel binnen deze rode contour. Dit geeft geen beperkingen voor de bouwopgave. Wel is, door de ligging van het plangebied binnen het nationaal landschap ’Laag Holland’, een beeldkwaliteitsplan gewenst. De provincie heeft een nieuwe structuurvisie in voorbereiding ter vervanging van de huidige twee streekplannen Noord Holland Zuid en het Ontwikkelingsbeeld (Streekplan) Noord Holland Noord. In de concept ontwerp Structuurvisie Noord-Holland is de onderhavige locatie opgenomen als bestaande bebouwd gebied. De gemeente Waterland heeft geen vestigingsbeleid. Er is wel aangegeven dat op het terrein van De Dollard ruimte moet zijn voor het uitplaatsen van milieuhinderlijke bedrijven uit bestaand stedelijk gebied, en dat het terrein met name gericht moet zijn op de Waterlandse ondernemers. Dit betekent dat het een divers terrein mag worden, waarop deze bedrijven een plek kunnen krijgen. Uitsnede uit streekplan Noord-Holland Zuid. Rode contouren en uitbreiding bedrijventerrein.


9

3

LANDSCHAPPELIJK KADER 3.1 In het veenweidelandschap Het bedrijventerrein De Dollard ligt in het veenweide gebied. Dit karakteristieke landschap is ontstaan vanaf de 10de eeuw toen werd begonnen met het ontginnen van het veen in Waterland. Dit gebeurde vanuit ontginningsassen langs een natuurlijk of gegraven water langs een weg. Haaks op de ontginningsas zijn evenwijdige sloten gegraven, waarmee een strookvormig verkavelingspatroon is ontstaan. De veenpolders zijn aanvankelijk ingericht als vaarpolders, waarbij de landbouwgronden alleen over het water bereikbaar zijn. Deze karakteristieke vorm van landbouwbedrijven is tegenwoordig minder rendabel en is in het grootste deel van het gebied verdwenen. In Waterland komen nog waterrijke vaarpolders voor. Dit zijn de meest water- en natuurrijke veengebieden met een deels gave historische verkaveling en open karakter.

Het veenweidelandschap. Belangrijk zijn de doorzichten over het water en de uitzichten over het landschap.

Vaarpolders

10

Open veenweide gebied

Karakteristiek veenweidelandschap: • Open en weids landschap met brede sloten. • Vaarpolders. • Lange zichtlijnen.

N243 kanaaldijk


Parallelweg De Dollard

1

3.2 Het lintdorp Watergang

4

Lintdorpen zijn zeer karakteristiek voor het extreem waterrijke deel van Waterland. Deze dorpen zijn organische gegroeid langs de ontginningsassen. In Watergang is het lint is een belangrijke drager van de structuur in het gebied. De voorkant van het dorp ligt aan de Dorpsstraat, de Kanaaldijk is meer een achterkant. Het lint van Watergang is tevens bijzonder door de afwisseling van dichte bebouwing en open ruimtes binnen het lint. De maat van de kavels, de ligging van de bebouwing op de kavels en de bebouwing zelf zijn zeer gevarieerd. De dwarsstraten zijn dichter bebouwd. Dit bij elkaar geeft het beeld van een boeren dorp dat verweven is met het landschap. De vele door- en uitzichten over het water en het landschap benadrukken deze verwevenheid. Het Schouw heeft op dit moment geen ruimtelijke relatie met Watergang.

3

4

Karakteristiek Watergang: • Lintdorp met losse bebouwing in noord-zuidrichting. (1) • Verdichting langs de dwarsstraatjes. (2) • Zicht over het water en het landschap. (3) • Kanaal en N235 zijn doorgaande verbindingen. (4) • Bedrijventerrein Dollard ligt geïsoleerd van het dorp. (5)

Lintdorp Watergang

Doorzicht over water en landschap


5

11

3.3 De Dollard en omgeving Begin jaren ‘90 is er een klein bedrijventerrein gerealiseerd op de plaats van de voormalige scheepswerf ‘De Dollard’. Op het terrein zijn circa 25 bedrijven gevestigd, in de sectoren handel, dienstverlening, productie, bouw en opslag. De locatie is gunstig gelegen ten opzichte van Amsterdam en Purmerend. Vanaf N235 komt men via de afslag Dollard / Landsmeer, het zuidelijke deel van het dorp Watergang binnen. Komend vanaf de Kanaaldijk is hier een weids uitzicht richting het varkensland, het aangrenzende natuurgebied. Deze entree wordt verder gemarkeerd door een aantal grote populieren aan beide zijden van de afslag. Aan de noordkant ligt het woongebied ‘t Schouw en aan de zuidkant rijdt men richting het pontje van Landsmeer of bedrijventerrein De Dollard.

Vogelvluchtfoto

Zicht op plangebied

12

Wat opvalt is de besloten ligging van het bedrijventerrein door de omzooming van groen aan drie zijden. Hierdoor ligt het terrein beschut in het open veenweidelandschap. Aan de westkant ligt het terrein tegen het talud van de N235 aan. Aan de noordkant is zicht op de woningbouwlocatie en het slingerende weggetje richting het groene woongebied met woonboten. Aan de oostzijde ligt een weilandje als groene buffer tussen dit woongebied en De Dollard in. Het gezicht van de huidige Dollard bevindt zich aan de zuidkant. Aan de Broekervaart werden vroeger de schepen geladen en gelost, aan deze zijde grenzen de bedrijven direct aan het water en kijkt men vanuit De Dollard naar het open weidelandschap. Zicht op Varkensland


Dollard aan de Broekervaart

Zicht op Dollard vanaf N235

Toegang Dollard

N235

Pontje naar Landsmeer

Bouwblokken met verspreid divers groen

Route over terrein

Toegangsweg Dollard met populieren

Toegangsweg Dollard

Doorkijk Dollard vanaf brug

Zicht op entree Dollard - ’t Schouw


13

Het bedrijventerrein is kleinschalig en naar binnen gericht, het terrein is omsloten door bomen en laag groen. De Dollard heeft één toegangsweg, waarna de route zich in tweeën opsplitst en een rondgang over het terrein te maken is. De bouwblokken bestaan uit twee lagen en huisvesten meerdere bedrijven. De panden liggen als losse eilanden diagonaal op het terrein, de richting is evenwijdig aan de Broekervaart, maar het water is niet goed beleefbaar. Verspreid over het terrein is groen in de openbare ruimte aanwezig. Door de diversiteit en de richting van de kavels komt dit onsamenhangend over. Het huidige plangebied bestaat uit ruigte en om het plangebied is water aanwezig.

Karakteristiek bedrijventerrein Dollard: • Bestaand bedrijventerrein heeft bescheiden, dorps karakter. • Naar binnen gericht en omsloten door groen. • Gezicht aan Broekervaart niet representatief. • Bestaande bebouwing 2 lagen. • Bebouwing is gelijnd aan de vaart. • Binding met water is niet beleefbaar • Weinig samenhang, panden manifesteren zich als eilanden met meerdere bedrijven. • Onaantrekkelijke gevel oostkant naar landschap. • 1 groene entrée, met rondgaande ontsluiting. • Locatie vormt nu ruigte, groene buffer richting woningen.

14


1

2

3.4 Schatkaart De ontginningswijze van het landschap en de historische ontwikkeling van de bebouwing zijn nog steeds ruimtelijk herkenbaar. De karakteristieken zijn waardevolle aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen passend in dit landschap. Van deze karakteristieken kan een schatkaart getekend worden.

3 4

13

9

7 8 14

5

10

Schatkaart De Dollard 1. Open veenweide landschap met vaarpolders; waterrijke natuurgebied varkensland 2. Lintbebouwing ’t Schouw 3. Noordhollandsch kanaal 4. N235 5. Pontje 6. Broekervaart 7. Woonboten in het groen 8. Weiland; groene buffer 9. Ontsluiting natuurgebied en woonbuurt 10. Groene laan ventweg, entrée Dollard 11. Gezicht Dollard aan de vaart 12. Bedrijventerrein omsloten door groen 13. Woningbouwlocatie ‘t Schouw 14. Plangebied

12

12 6

11


15

4

ONTWIKKELINGSRICHTING

4.1 Uitgangspunten Uit de schatkaart komt naar voren dat De Dollard een structuur heeft die sterk afwijkt van het omliggende landschap. Deze structuur dient als inspiratie voor nieuwe ontwikkelingen, de nieuwe bebouwing moet een verrijking zijn voor De Dollard. De visiekaart laat de belangrijkste ideeën voor de modellen zien. Daarnaast gelden voor de verschillende modellen de volgende aandachtspunten: Flexibiliteit Het terrein moet voldoende ruimte bieden aan de Waterlandse ondernemers. Welke dat zijn is nu nog onbekend. Dit betekent dat een flexibele opzet gewenst is. Flexibiliteit in de verkavelingsmogelijkheden op het terrein. Ruimte voor verschillende soorten bedrijven in de milieuzonering op het terrein.

Afmetingen plangebied en bestaande routing door gebied

Ontsluiting van het bedrijventerrein De ontsluiting van het bedrijventerrein mag geen hinder veroorzaken voor het nieuwe woongebied ‘t Schouw of de ontsluiting van het achterliggende natuurgebied en de woonbotenlocatie. Uitgangspunt is aansluiten op de bestaande ingang van het terrein. Relatie met het bestaande terrein Een kwaliteitsimpuls voor het bestaande terrein door de noordelijke uitbreiding vormt een belangrijk pluspunt. Relatie met de omgeving Met de toekomstige ontwikkeling van de twee projecten ‘t Schouw en De Dollard krijgt de zuidkant van het dorp Watergang een nieuw aangezicht. Uitzicht, aanzicht en doorzicht zijn belangrijke aandachtspunten. Flexibiliteit in opbouw terrein

16


Brug is schakel in gebied; zicht op 4 verschillende gebieden en 4 waterlopen

Visiekaart Relatie landschap en terrein Dollard: groene rand

• • • • • • • • •

Relatie nieuw en bestaand bedrijventerrein zorgvuldig vormgeven Doorzicht tussen woningbouwlocatie en bedrijventerrein belangrijk Zicht vanuit nieuwbouw ‘t Schouw belangrijk Groene rand noordzijde en oostzijde (ruimte voor mitigerende maatregelen en waterberging) Behoud groene buffer oostzijde tussen terrein en gwoonbotenlocatie Oostwand veraangenamen Groene westrand behouden Gezicht Dollard aan Broekervaart versterken


17

model 1 - Beslotenheid

18

model 2 - Landschap naar binnen


model 3 - Contrast

4.2 Modellenstudie Er zijn drie principe modellen geschetst en verkend die ieder een eigen relatie met de omgeving hebben. Deze principemodellen zijn daarna uitgewerkt in verschillende varianten.

Model 1 is een model waarin het bestaande besloten karakter van De Dollard gehandhaafd blijft. Dit model is door middel van groene randen afgesloten van zijn omgeving, het open landschap van waterland. Het bedrijventerrein is naar binnen gericht waardoor het bestaande en het nieuwe terrein één geheel kunnen gaan vormen. Model 2 is een model wat reageert op de omgeving. Het open en waterrijke landschap van Waterland wordt naar binnen getrokken. Er ontstaan verbindingen in noord-zuidrichting, door middel van water en de kavelrichting. De bestaande gesloten Dollard ontmoet het landschap aan de noordzijde. Model 3 sluit zich af van het bestaande terrein. Het is open in oostwestrichting en gesloten in noord-zuidrichting. Er ontstaan voorkanten aan de kant van de N235 en aan de oostkant richting het landschap. Er is een duidelijke groene buffer naar de noordkant en er is een scheiding met de oude Dollard. Dit model neemt een eigen positie in en staat haaks op het landschap.

De modellenstudie is bedoeld om discussie op gang te brengen over ruimtelijke kwaliteit op het bedrijventerrein. Het uiteindelijke voorkeursmodel is opgebouwd uit een combinatie van verschillende principemodellen.


19

Model 1 - Beslotenheid • • • • • •

Gesloten naar landschap, waardoor een duidelijke rand ontstaat Groene lijst, groen en water rondom Nieuw en bestaand als 1 geheel Gezicht Dollard aan de vaart Bescheiden entrée Routes sluiten aan

Gesloten naar landschap

Groene lijst

20


Varianten model 1

1 geheel Groene lijst

Verschillende groene randen Flexibele mix van kavels


Groen-blauwe lijst –wal 2x gezicht op water

21

Model 2 - Landschap naar binnen • • • • • •

Landschap Waterland naar binnen Kavelrichting noord-zuid loopt door Interessante koppen Coulissewerking Bijzondere entrees mogelijk Bestaande gesloten Dollard ontmoet landschap, waardoor er verweving ontstaat in maat en schaal

Lint doorzetten met bedrijven

Landschap naar binnen

22


Varianten model 2

Lintbebouwing doorzetten

Water naar binnen Bijzondere kavels aan het water


Veenweideverkaveling

23

Model 3 - Contrast • • • • • • •

Openheid oost naar west, haaks op landschap Groen en water binnen in oost-westrichting Contrast met bestaande Dollard Groene buffer naar nieuw woongebied Gezicht aan N235 Bijzondere wand aan oostkant Bedrijventerrein in twee delen met doorzicht

Water naar binnen

Gezicht aan kop

24


Varianten model 3

Water naar binnen Bedrijventerrein in twee delen

Tweede entree


Eilanden met kop Middenstraat met eigen richting

25

De voorkeursrichting wordt als volgt uitgewerkt:

4.3 Voorkeursrichting Afweging De voorkeur gaat uit naar een combinatie van de modellen. Model 1 is ruimtelijk een eenvoudig in te passen model dat het huidige karakter van De Dollard versterkt. Groen en water bevinden zich aan de randen. Dit is vooral gewenst aan de noorden oostkant van het plangebied. Model 2 is landschappelijk gezien een interessant model waarin water en groen het plangebied binnen gaan en waarin aansluiting met het landschap aan de noordkant wordt gezocht. Vanwege de toekomstige relatie tussen de geplande woningbouw van ‘t Schouw en de nieuwe Dollard moet hier erg voorzichtig mee worden om gegaan. Teveel openheid komt deze relatie niet ten goede. Het principe van duidelijk zichtbare koppen zoals geschetst in model 3 wordt niet verder uitgewerkt. Een kop aan de oostkant is ongewenst en de verkavelbaarheid van dit model is minder. Uitstraling van het terrein naar de westzijde wordt als positief beoordeeld. Het gezicht van De Dollard kan beter worden vormgegeven in de zuidwest hoek van het huidige bedrijventerrein, aan de Broekervaart en de N235. Een eventuele belangrijke ‘trekker’ kan zich goed op deze plaats vestigen. Een andere mogelijkheid is aan de westkant van het plangebied, zie model 2c. Omdat deze zijde grenst aan de entree van ‘t Schouw/De Dollard en straks met ‘t Schouw een belangrijk gezicht van dit deel van Watergang vormt zijn de eisen voor uitstraling en architectuur van deze bebouwing scherp. De routing van het nieuwe terrein wordt in model 1 positief gevonden. De rondgang die aansluit op de bestaande 2 poten is gunstig en verdient meer waardering dan een eventuele nieuwe route zoals in model 3b is geschetst. Flexibiliteit in het voorkeursmodel is belangrijk. De verkaveling is het meest flexibel in een eenvoudige structuur als model 1b, deze opzet kan goed dienen voor een verdere uitwerking. Daarnaast is de milieucategorie een belangrijk gegeven. De noordzijde van het plangebied heeft de voorkeur voor plaatsing van eventueel woon-werk kavels, zoals in model 2b. Het doorzetten van de bestaande verkaveling als in model 1a is niet gewenst.

26

Ontsluiting Het bedrijventerrein wordt ontsloten via de bestaande toegang vanaf de ventweg. De ingang wordt verbreed, waardoor het een fraaie maar vooral veilige invulling kan krijgen en een goede aansluiting op het bestaande bedrijventerrein ontstaat. De nieuwe entree bestaat uit twee rijbanen met middenberm. De interne ontsluiting van het nieuwe terrein heeft een breedte van 7 m en sluit direct aan op de bestaande weglus. Daarmee ligt de situering van de noord-zuid ontsluiting vast. De noordelijke doorkoppeling is nog nader te bepalen. Op het bestaande terrein zijn de wegen mandelig. De situatie op het nieuwe terrein moet nader worden onderzocht. Door het onderscheid in entree-laan (hoofdweg) en rondweg (ontsluitingslus) ontstaat een heldere en veilige routing over het terrein. De bedrijven zijn gesitueerd langs de rondweg. Parkeren moet opgelost worden binnen de erven van de panden, zoals ook op het bestaande terrein gebeurt. Flexibiliteit verkaveling De ontsluiting deelt het bedrijventerrein op in “bedrijfsvelden”. Per veld is een flexibele invulling met kavels mogelijk. De omvang/maatgeving van de velden staat dit toe. Op deze wijze is het terrein optimaal uitgeefbaar. Kwaliteitszonering Aan de diverse bedrijfsvelden worden verschillende kwaliteitseisen gesteld voor wat betreft schaal, hoogte en uitstraling van de bebouwing. Het bestaande bedrijventerrein heeft een hoogte van 2 lagen. Bebouwing aan de Schouwzijde sluit hier op aan (maximaal 9 meter). Voor de rest van het terrein wordt uitgegaan van een optimale uitgeefbaarheid, ook in hoogte. Hier is een hoogte van 12 meter mogelijk.


Milieuzonering in relatie tot de bedrijfswoningen Het plangebied is niet groot. De indicatieve milieuzonering (blz. 8) laat zien dat de keuze van de bedrijven door de nabijheid van het woongebied Schouw en de woonboten beperkt wordt. Op basis van de VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering is dat 30 m naar categorie 2, 50 m naar categorie 3.1 en 100 m naar categorie 3.2. Doelstelling van het plan is om optimaal ruimte te bieden voor het verplaatsen van bestaande milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. Deze zonering vormt de basis van het plan. In de modelvorming wordt uitgegaan van de mogelijkheid van bedrijfswoningen in aansluiting op ‘t Schouw. De mogelijkheden voor bedrijfswoningen in het plan moet nader worden onderzocht. Hoewel bedrijfswoningen voor het eigen bedrijf geen rol spelen, vormen zij wel voor andere bedrijven de dichtstbijzijnde woning van waaruit afstanden in acht moeten worden genomen. Afhankelijk van de definitieve situering van bedrijven op de Dollard zijn aanpassingen op maat van de milieuzonering mogelijk. Dit heeft geen gevolgen voor aanliggende hindergevoelige functies.

Aansluiting op bestaande terrein Uitbreiding van het bedrijventerrein kan een kwaliteitsimpuls voor het bestaande terrein betekenen. Kansen zijn: samenhang in de openbare ruimte en uitstraling van de bebouwing in het algemeen en specifiek langs de Broekervaart. Landschappelijke inpassing De watercompensatie vindt plaats aan de rand van het plangebied. Voor mitigerende maatregelen is langs de noord– en oostkant van het plangebied minimaal 5 meter nodig. In combinatie met de waterberging is een zone van minimaal 10 meter wenselijk. Vanuit het terrein is er een visuele relatie met het landschap.

Principes voorkeursmodel


27

Doorsnede Huidige situatie

Doorsnede Toekomstige situatie

28


VOORKEURSMODEL

Entrée Ontsluiting Bedrijfserf, hoogte max. 9 m Bedrijfserf, hoogte max. 12 m Water Compensatie natuur/water Milieuzonering

>

Zichtlocatie

5

STEDENBOUWKUNDIG PROGRAMMA VAN EISEN

5.1 Kansen In ligging en identiteit van het terrein zijn de volgende kansen aanwezig, die als inspiratiebron dienen voor verdere ontwikkelingen: • In het plan wordt een samenhang met het huidige terrein van De Dollard gezocht. Binnen het gebied liggen enkele accenten, “hoogtepunten”. De uitstraling en aanzien van het hele terrein kan hiermee verbeteren. • De ontsluiting sluit op een logische wijze aan op de bestaande interne ontsluiting van het gebied, waardoor er een rustig en evenwichtig beeld ontstaat. • De milieucategorisering krijgt een goede en logische ruimtelijke vertaling in het plan. • Hoe met de randen van het bedrijventerrein wordt omgegaan vormt een van de grootste uitdagingen van het plan: een representatieve “etalage” richting Kanaaldijk, een vriendelijke overgang naar het woongebied ’t Schouw en een goede buffer richting landelijk gebied aan de oostzijde. Groen en water spelen hierin een belangrijke rol bij de landschappelijke invulling van de rand. Het karakter van de weg tussen ‘t Schouw en Dollard kan verstevigd worden. • Een kwalitatief goed nieuw bedrijventerrein kan een kwaliteitsimpuls betekenen voor het huidige terrein. Hiervoor is een strategische ontwikkelingsvisie wenselijk. Verbeterslagen zijn denkbaar in de openbare ruimte en in de uitstraling van de gebouwen.

Het bestaande terrein krijgt een kwaliteitsimpuls door: • Samenhang in de wegprofielen bestaande en nieuwe terrein. • Oriëntatie van de bebouwing op de Vaart: verbeteren inrichting kade, uitstraling van de gebouwen. • Hoekgebouw: actieve ontwikkeling van de locatie Autoservice Watergang: een belangrijk herkenningspunt voor het bedrijventerrein Dollard, (hoogte, aansprekende architectuur). • Opknappen van de oostelijke rand (Mailpointgebouw) • Gevelrenovatie op het overige terrein mogelijk maken, aansturen op kwaliteit bij nieuwe vestiging. • Achterblijflocaties van eventueel te verplaatsen bedrijven van bestaande Dollard kunnen wellicht beschikbaar komen voor andere bedrijven. Op blz. 40 zijn enkele richtlijnen voor het veranderingsproces op de bestaande Dollard opgenomen.

Strategische ontwikkeling Het plan voor De Dollard betreft een uitbreiding aansluitend op een bestaande bedrijventerrein. Ontwikkeling van dit nieuwe gedeelte kan een kwaliteitsimpuls voor het bestaande terrein betekenen. In eerste instantie betreft dit met name een inspanning in de inrichting van de openbare ruimte, waardoor er één geheel ontstaat. Vervolgens kan ook gekeken worden naar de aard en uitstraling van de bebouwing.

30


Kans: karakter van de ruimte tussen uitbreiding t Schouw en Dollard verstevigen

Kans: versterken entree

Kans: oostwand veraangenamen, verbeteren landschappelijke inpassing

Kans: identiteit van het terrain, gezicht aan de Broekervaart versterken


31

5.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

OPENBARE RUIMTE - BUITENRUIMTE

Om er voor te zorgen dat het gewenste eindbeeld bij de uitwerking van het voorkeursmodel ontstaat zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden en eisen opgesteld:

De flexibiliteit in de ontwikkeling van de bebouwing op het terrein maakt het noodzakelijk dat er een stevig groen raamwerk wordt ontwikkeld: immers de openbare ruimte (buitenruimte) bepaald voor een belangrijk deel de uiteindelijke uitstraling van het terrein. De openbare ruimte moet nader worden uitgewerkt in een inrichtingsplan.

PROGRAMMA Uitgangspunt is een nieuw bedrijventerrein voor Waterlandse bedrijven. Er is zowel behoefte aan ruimte voor uit te plaatsen bedrijven uit de stedelijke gebieden, als uitbreidingsruimte voor bestaande bedrijven op De Dollard. Het exacte programma is op dit moment nog niet bekend. Het voorkeursmodel is zo flexibel mogelijk vormgegeven. De mogelijkheden voor bedrijfswoningen op het terrein moeten nader worden onderzocht. Dit mag de doelstelling voor het terrein: voldoende ruimte bieden voor uit te plaatsen Waterlandse bedrijven, niet belemmeren.

Landschappelijke inpassing De schatkaart en de visiekaart geven de belangrijkste uitgangspunten voor de verweving van het gebied in het landschap: • • • •

FASERING Het plan wordt in zijn geheel uitgevoerd.

• MILIEUZONERING Definitieve milieuzonering van het terrein vind plaats na definitieve planvorming voor het naastgelegen woongebied. De zoneringskaart (zie blz. 8 is zodanig opgebouwd dat de vestiging van bedrijven de ontwikkeling van de woningbouw en de aanwezige woonbebouwing niet hindert. De lijnen staan onafhankelijk van het verkavelingspatroon op de kaart. Wanneer de definitieve locatie van de woningen bekend is kan gekeken worden of op onderdelen bijstelling van de lijnen (in noordelijke richting) mogelijk en gewenst is ten behoeve van een adequate verkaveling. Wanneer de definitieve bedrijven voor de Dollard bekend zijn kan gekeken worden of bijvoorbeeld de vestiging van bedrijfswoningen op het terrein mogelijk is.

32

•

Het bedrijventerrein Dollard krijgt een groene overgang naar het omliggende landschap. Intern sluit het nieuwe deel goed aan op het bestaande terrein. De zichtlijn vanaf de entrée N235 naar het Varkensland blijft gehandhaafd. Aandacht voor het zicht vanuit de nieuwbouw ’t Schouw naar De Dollard is belangrijk: invulling, maat en schaal sluiten hier aan op de woonbuurt. De noorden oostzijde van het terrein krijgen een groen-blauwe rand. Behoud groene buffer oostzijde tussen terrein en woonbotenlocatie.

Ontsluiting • • • •

Huidige entree van het bedrijventerrein handhaven, via de ventweg van de N235. Ontsluitingsstructuur sluit op een logische wijze aan op bestaande ontsluiting van de bedrijfskavels. Het bestaande profiel van deze weg De Dollard blijft gehandhaafd. De straten zijn helder en eenvormig vormgegeven en sluiten aan op


•

• •

het gebruik met duurzame materialen als beton of asfalt met terughoudende kleuren. Voorgesteld wordt de huidige slinger (ter plaatse van Dollard nr 1) in de ontsluiting recht te trekken zodat op het bedrijventerrein een haakse gelijkwaardige kruising ontstaat en een duidelijke, verbrede, entreelaan. De overige ontsluitingwegen op het bedrijventerrein hebben een breedte van 7 meter. Met de aanleg van de nieuwe ontsluiting ontstaan 2 rondgangen op De Dollard.

•

• •

Parkeren • • • • • • •

Parkeren gebeurt op eigen terrein. Vooraf wordt geen parkeernorm meegegeven, de richtlijnen van de CROW zijn richtinggevend. Per bouwplan zal dit opnieuw worden beoordeeld. Ten behoeve van half verdiept parkeren is op een deel van het terrein een hogere bouwhoogte mogelijk. Bezoekersparkeren bij voorkeur haaks in combinatie met groenstructuur langs rand. Per bedrijf is er één toegang. Evenals op de huidige Dollard is het parkeren van vrachtwagens in de openbare ruimte niet toegestaan. Er is op geringe afstand een locatie beschikbaar (Slochterweg).

Groen • •

Op een aantal strategische plekken worden bomen aangeplant om het terrein een groene uitstraling te geven. De boomsoorten passen in het Waterlandse landschap, zoals wilg, els, berk en populier of geven het terrein een extra accent in dorpse sfeer zoals prunus of pyrus (fruitboom) De straten hebben minimaal 1 groene zijde dmv een haagbeplanting of bomen in gras of beplanting. Dit gebeurt op eigen terrein en ondersteunt de parkeerfunctie. De toegangsroute van De Dollard naar de kruisingen krijgt een stevige groenstructuur met aan beide zijden groen en een middenberm. (zie voorkeursmodel). Dit deel heeft een entreefunctie en creëert een verbinding tussen het nieuwe en bestaande terrein.

Water In het gebied moet de waterstructuur verder worden uitgewerkt. Als uitgangspunt dient daarvoor de structuur zoals is aangegeven in het voorkeursmodel. • •

Voor de watertoets geld als richtlijn dat 15 à 20% van de toename van het verharde oppervlak in het plangebied als water gecompenseerd dient te worden. In ieder geval een natuurvriendelijke oever (zone 5-10 meter breed) aan de noord en oostzijde ten behoeve van ecologische compensatie en watercompensatie.

In het gebied is extra aandacht voor de vormgeving van de randen noodzakelijk. Als uitgangspunten dient daarvoor de structuur zoals is aangegeven in het voorkeursmodel en de bijbehorende doorsneden. De nieuwe groenstructuur van het bedrijventerrein ondersteunt zowel de architectuur (interne structuur) als het Waterlandse landschap (randen) en geeft een eenduidig en rustig beeld. STEDENBOUWKUNDIG PROGRAMMA VAN EISEN Uitbreiding bedrijventerrein De Dollard, gemeente Waterland, februari 2010

33

Sfeerimpressie randen van het terrein: een sfeervolle etalage aan de Kanaaldijk, en openen gesloten plas-dras zones aan de noord– en oostkant.

Groene invulling etalage

Plas-dras noordelijke rand

Plas-dras oostelijke rand

34


Sfeerimpressie entreelaan: ruim profiel met gedeeltelijk gescheiden rijbaan, formele inrichting

Sfeerimpressie rondweg: overgang tussen bedrijfserven en openbare erf bestaat uit een zone van groen en parkeren


35

BEBOUWING Naast de vormgeving van de relaties met de omgeving en de inrichting van de openbare ruimte wordt het ruimtelijk beeld van het bedrijventerrein voor in belangrijke mate bepaald door de bebouwing die tot stand komt. Uitgangspunt is een flexibel plan, waarin ruimte is voor bedrijven om zich te vestigen. Niet elk bedrijf kan op elke plaats: in het terrein zijn drie kwaliteitszones aanwezig, voor de een gelden strengere regels en eisen dan voor de andere. De zonering ondersteund de ruimtelijke en functionele structuur van het terrein en geeft accentverschillen in de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Er is bewust voor gekozen niet aan te sluiten bij de aanwezige clusterstructuur in het bestaande bedrijventerrein omdat deze de flexibiliteit in het plan negatief beïnvloed. Er is wel geprobeerd de aanwezige welstandcriteria zoveel mogelijk te respecteren en te honoreren.

36

Algemeen • De bedrijven zijn gelegen langs twee interne noord-zuid wegen op het bedrijventerrein. • Het bedrijventerrein presenteert zich met name langs deze wegen, en langs de Kanaaldijk en richting ‘t Schouw. Aan deze twee laatste locaties worden hogere kwaliteitseisen gesteld. Op het bedrijventerrein zijn verschillende deelgebieden herkenbaar. De onderlinge afstemming tussen de deelgebieden in terreininrichting, bedrijfskavels en gebouwen is gericht op het realiseren van een samenhangend eindbeeld. Het terrein als geheel krijgt zo een harmonieuze en evenwichtige uitstraling, er is wel individualiteit voor bedrijven mogelijk. • De publieke en representatieve functies zijn op de straat gericht. • Uitgangspunt is losse, grootschalige bebouwing in het groen. Bebouwing en omliggend erf dienen, gezien vanaf de weg waarop ze zijn georiënteerd, zoveel mogelijk een representatief karakter te hebben. Opslag aan deze zijde dient vermeden te worden. • Zowel het bedrijfsparkeren als het bezoekersparkeren dient op eigen erf opgelost te worden. Hiervoor moet ruimte aanwezig zijn, de gevels dienen daarom op enige afstand van de erfgrenzen te worden gebouwd. Gesloten hekwerken aan de voorzijde dienen door middel van een zorgvuldige terreinopzet zo mogelijk te worden voorkomen. • Samenhang in kleuren materiaalgebruik is gewenst. De voorkeur gaat uit naar zachtere kleuren en aardtinten. • Op belangrijke hoekpunten is een stedenbouwkundig/architectonisch accent mogelijk (bouwmassa, hoogte, afwijkend kleurmateriaalgebruik). • De gevelwanden grenzend aan de openbare weg dienen voor ten minste 20 % transparant te zijn. • Reclame-uitingen sluiten aan op het gemeentelijk reclamebeleid. • Flexibiliteit bij de planontwikkeling staat voorop. • Binnen het nieuwe terrein worden een drietal zones onderscheiden die elk een eigen sfeer hebben. de Etalage, Schouwzijde en het Bedrijfsveld. Regels verschillen.


Etalage Dit is de zone waar de meeste architectonische kwaliteit en uitstraling wordt verlangd. Het betreft een zichtlocatie die gelegen is aan de hoofdstructuur met een extern karakter. • • • • • • • • • •

De kavels hebben een representatieve zijde gericht op de Kanaaldijk en een entreezijde waar de kavelontsluiting is gesitueerd. Kavels kunnen eventueel opgesplitst worden, voorwaarde is wel dat de toegangsweg aansluit op de kavelontsluitingsweg. Relatie met groenstructuur: uitdagende architectuur, goede terreininrichting van de kavel. Bijzondere architectuur, entree als verticaal transparante accent goed herkenbaar. Hoogwaardige materialen, natuurlijke uitstraling. Open constructies, glas, steen, hout. Hoogte maximaal 12 meter. Aan de zijde van de Schouw maximale hoogte 9 meter. Reclame mee-ontwerpen met de gevel. Aandacht voor inrichting van de kavel. Functies als parkeren, laden en lossen uit het zicht van de Kanaaldijk inpassen. Laden/lossen in het pand zelf oplossen. Geen of groene erfafscheiding.

Sfeerbeeld etalage: uitnodigende bebouwing, open structuur, hoogteaccent mogelijk, op een groene voet.


37

Sfeerbeeld bedrijfsveld: terughoudend maar zorgvuldig vormgegeven, herkenbare entree, natuurlijke uitstraling (baksteen, hout, glas), natuurlijke tinten.

38


Bedrijfsveld

Schouwzijde

De kavels in deze zone zijn gelegen aan de interne wegenstructuur van het bedrijventerrein. Uitstraling en representativiteit van bebouwing en terreininrichting zijn vooral gerelateerd aan de infrastructuur.

Deze zone betreft kavels die bijdragen aan een zorgvuldige overgang naar het woongebied.

• • • • • • •

Bedrijfsgebouwen maximaal 12 meter hoog. Straatgerichte gevels open karakter. Terughoudende architectuur. Entree is accent in hoofdmassa. Uniform hekwerk. Herkenbare overgangzone aan de rand van het bedrijventerrein, met groene sfeer. Buitenopslag gereguleerd (uit het zicht) toegestaan.

• • • • • • • • • • • •

Lagere bedrijfsgebouwen, kleinere kavelmaten. Overwegen compacte, kleinschalige gebouwen. Maximaal 9 meter hoog. Transparantie tussen de bouwblokken. Entree/kantoorfunctie opnemen in gebouw. Buitenopslag niet toegestaan. Natuurlijke uistraling gevels, baksteen, hout, accenten met glas. Natuurlijke tinten: rood, bruin, aardetinten. Aandacht voor inrichting kavel, geen of groene erfafscheiding. Transparante gevel richting Schouw Individuele uitstraling In deze zone zijn ook, wanneer die uit milieutechnische overwegingen is toegestaan, bedrijfswoningen mogelijk.

Sfeerbeeld Schouwzijde: open gevels, geen buitenopslag, individuele uitstraling bijzondere gebouwen, in het groen


39

BESTAANDE DOLLARD De bouwwerken vormen voor het merendeel een geheel door de eenheid in vormgeving, gevelindeling, materiaalgebruik en kleur. De meeste panden hebben een lichte kleur (grijs) gecombineerd met primaire kleuren (rood, geel, blauw) voor kozijnen en deuren. Het materiaalgebruik is overwegend baksteen. Uitgangspunt: op termijn met door middel van gevelrenovatie primaire kleurgebruik afstoten en kleur– en materiaalgebruik beter aan laten sluiten op de nieuwe Dollard (gedekte en natuurlijker kleuren). De wegen zijn op het bestaande terrein mandelig. Parkeren wordt op eigen erf opgelost. Uitgangspunt is het handhaven van deze situatie, waarbij meer eenheid in het erfgroen kan worden gebracht. Wanneer bedrijven vanaf het bestaande terrein verhuizen ontstaan mogelijkheden voor een “chirurgische” ingreep. Op de achtergebleven locatie kan een kwaliteitsslag plaatsvinden.

Sfeerbeeld kwaliteitsslag bestaande Dollard: lichte kleurstelling gevels handhaven, gevels opener en gevarieerder, afwisselend met natuurlijke materialen (glas en hout).

Algemeen • Openbaarheid richting water versterken, mogelijk aanlegfunctie. • Gebouwen openen zich richting water. • Groene westrand behouden. • Met name langs oostwand gevelrenovatie aandachtspunt. • Op strategische plaatsen zijn hoogteaccenten mogelijk. Gevelrenovatie • Inzetten op individualisering van de panden. • Openheid gevels vergroten. • Geleding van de gevels versterken. • Vervangen primaire kleuren door hout en glas in natuurlijke tinten. Nieuwe panden • Individualisering van de panden. • Openheid gevels vergroten. • Geleding van de gevels versterken. • Aansluiting blijven zoeken bij lichte kleurstelling om contrast niet te groot te maken, geen primaire kleuren maar combi met natuurlijke materialen en glas. • Op strategische plaatsen zijn hoogteaccenten mogelijk. Inrichting openbare ruimte • Kwaliteitsimpuls kade, kade als verblijfsgebied. • Eenheid zoeken in begrenzing weg met groen, aansluitend op uitbreiding Dollard

Het bestaande bedrijventerrein is niet gezoneerd. Dit is een belangrijk aandachtspunt bij de herziening van het bestemmingsplan, waardoor mogelijk ook hier ruimte kan ontstaan voor te verplaatsen bedrijvigheid uit de woongebieden. De bestaande Dollard vormt dan een alternatief samen met de uitbreiding.

40


RICHTBEELD


41

COLOFON Het stedenbouwkundig programma van eisen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein de Dollard is in opdracht van de gemeente Waterland opgesteld door:

Februari 2010

HzA stedebouw & landschap Postbus 2033 1620 EA HOORN telefoon: e-mail: web:

0229-216757 [email protected] www.hzabv.nl

UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN DE DOLLARD Stedenbouwkundig programma van eisen Februari 2010

Recommend Documents