Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Stadsontwikkeling

www.utrecht.nl

Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Slingeraklaan/Zandweg 69a Concept, september 2009

SPvE Slingeraklaan/Zandweg 69a, concept september 2009 - 1

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Slingeraklaan/Zandweg 69a Concept, september 2009

Stadsontwikkeling

Colofon Projectgroep Sjoerd Wolbertus, SO/ S&M Dirk Jan Hoekstra, SO / V&V Dymph Hoffmans, SO / Milieu René Bouman, SO / Wonen Pierre Koolen, SO / EZ Tony Silvestrone, SW / OSO Paul van den Heuvel, SO/Grondzaken Benjamin Wiggelinkhuizen, SO/Grondzaken

Projectmanagement Twan Toonen, PMB

Opdrachtgever: Ina Massop, SO / Sector Programma’s

Grafische realisatie SO/ S&M/ CAD-unit

Versiedatum 15 september 2009

Reproductiedatum 15 september 2009

4 - SPvE Slingeraklaan/Zandweg 69a, concept september 2009

Inhoudsopgave 1

Inleiding

6

1.1 Aanleiding 1.2 Doel 1.3 Plangebied

6 6 6

2. Bestemmingsplan

8

3. Huidige situatie

10

3.1 3.2 3.3 3.4

10 10 10 10

Functies Ruimtelijk Bereikbaarheid en parkeren Openbare ruimte

4. Uitgangspunten

12

4.1 4.2 4.3 4.4

12 12 12 14

Functies Ruimtelijk Bereikbaarheid en parkeren Openbare ruimte

5. Onderbouwing

15

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

15 15 16 17 17

Algemeen Ruimtelijke opbouw Functies Bereikbaarheid en parkeren Openbare ruimte

6. Uitvoeringsaspecten

19

6.1 Woningbouwprogramma en woningkwaliteit 6.2 Milieuaspecten 6.3 Openbare ruimte

19 19 20

7. Financiën

21

8. Vervolgtraject

22

8.1 Vervolgprocedure

22


Stadsontwikkeling

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Reeds vele jaren zijn er plannen om tot herontwikkeling te komen van de bedrijfslocatie Zandweg 69a te De Meern. Zo ook aan de zuidzijde van de Slingeraklaan in Leidsche Rijn. Op de locatie Zandweg 69a werd een invulling van goedkope woningen voorzien en op de Slingeraklaan vrije kavels. Verschillende problemen rond eigendommen en een hindercirkel van een bedrijf waren tot voor kort een belemmering voor verdere ontwikkeling. Inmiddels zijn deze belemmeringen door verwervingen en bedrijfsbeëindiging opgelost. Projectontwikkelaar Timpaan heeft de gronden aangekocht en een plan ontwikkeld voor de bouw van woningen in het goedkope prijssegment, zogenaamde starterswoningen, en de bouw van woningen in het duurdere prijssegment. Tevens is in het plan een fiets-/voetpadverbinding in het verlengde van de Houtrakgracht opgenomen.

Binnen de gemeente is er een groot te kort aan goedkope woningen. Ook binnen Leidsche Rijn, Vleuten en De Meern zijn eengezinskoopwoningen in het goedkope segment schaars. De gemeente ziet deze ontwikkeling dan ook als een zeer positieve ontwikkeling en ondersteunt het initiatief van projectontwikkelaar Timpaan. Gelijk met deze ontwikkeling kan het gewenste fietspad tussen Langerak en de Zandweg worden aangelegd.

1.2 Doel van het SPvE Het realiseren van woningen past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) dient als basis voor de uitwerking van het gebied en tevens als ruimtelijke onderbouwing voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In dit SPvE worden randvoorwaarden gegeven voor bebouwing en openbare ruimte.

Ligging plangebied

1.3 Plangebied

3 2 1 1. Zandweg 69a 2. Slingeraklaan 3. Schapenweide


Het plangebied is globaal gelegen tussen de Zandweg, Slingeraklaan, Houtrakgracht en Gouderaklaan en is het terrein behorende bij Zandweg 69A en naastgelegen gemeentelijke eigendommen (kadastrale percelen 5437, 4615 en 5441 ged.). Tevens worden de watergangen langs de Slingeraklaan en (een deel van) de Houtrakgracht bij de planontwikkeling betrokken om een goede aansluiting op de omgeving te kunnen maken. De omvang van het totale plangebied is circa 1,4 hectare.

Luchtfoto van het plangebied


Stadsontwikkeling

2. Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Vleuten-De Meern Landelijk Gebied (vastgesteld door de gemeenteraad van Vleuten-De Meern d.d. 18 juni 1974 en goedgekeurd door gedeputeerde staten d.d. 11 juli 1975). Uit de van toepassing zijnde bestemmingen zijn de hoofdzaken hieronder weergegeven. Agrarische doeleinden (productiegebied 2) Deze gronden zijn bestemd voor Weide-, akker- of tuinbouw (al dan niet met glas) en fruitteelt alsmede voor daartoe nodige gebouwen, “bouwwerken, geen gebouwen zijnde” en voor “werken, geen bouwwerken zijnde”. Agrarische doeleinden (boerderijen en tuinderijen) De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het agrarische bedrijf met daarbij behorende bedrijfsgebouwen en bedrijfsterreinen en bij elk agrarisch bedrijf één voor dat bedrijf noodzakelijke dienstwoning met daartoe nodige bijgebouwen, alsmede voor de daarbij behorende “bouwwerken, geen gebouwen zijnde” en “werken, geen bouwwerken zijnde”. Bedrijven klasse 4 Deze bestemming geldt ter plaatse van de woning en de grote loods. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor aannemersbedrijven, houtbewerkingsbedrijven, installatiebedrijven, kantoren en magazijnen, met bijbehorende “bouwwerken, geen gebouwen zijnde” en “werken, geen bouwwerken zijnde”. Het bedrijf dat oorspronkelijk op deze plek was gevestigd, conform het geldend bestemmingsplan, is inmiddels beëindigd. Hier zijn dan ook geen belemmeringen meer te verwachten. Het bouwen van woningen is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zal op grond van de Wro voor dit gebied een nieuw bestemmingsplan gemaakt moeten worden.


Legenda Agrarische doeleinden (prod.gebied 2)

Agrarische doeleinden (boerderijen en tuinderijen)

Bedrijven klasse 4

Uitsnede vigerend bestemmingsplan


Stadsontwikkeling

3. Huidige situatie 3.1 Functies

3.3 Bereikbaarheid en parkeren

Het plangebied bestaat uit particulier en gemeentelijk eigendom. Binnen het particuliere deel zijn op dit moment een vrijstaande woning, een bedrijfspand van Van Leliveld (ICT-bedrijf), een schuur voor opslag en een transformatorhuisje (Eneco) aanwezig. De woning Zandweg 69a en het transformatorhuisje blijven behouden en zullen worden ingepast in het plan. De overige gebouwen worden gesloopt.

Alle huidige functies binnen het plangebied worden ontsloten op de Zandweg. De woning Zandweg 69a en ICT-bedrijf Leliveld hebben een gezamenlijke toegang. De schuur achter Zandweg 69 heeft een eigen ontsluiting via de toegang van deze woning.

Het gemeentelijk eigendom bestaat uit grasland en water langs de Slingeraklaan en de watergang in het verlengde van de Houtrakgracht.

Het plangebied is bereikbaar via de Gouderaklaan (aansluiting op de Zandweg) of de Houtrakgracht/Skagerraklaan (via Langerakbaan). De groenzone wordt deels omgeven door water en is via openbaar gebied niet toegangelijk.

3.2 Ruimtelijk

3.4 Openbare ruimte

De bestaande woning Zandweg 69a heeft een omvang van circa 650 m3 en bestaat uit één bouwlaag met kap. De te slopen bedrijfsgebouwen hebben een oppervlakte van circa 1.730 m2 en een maximale hoogte van circa 6 meter.

Het plangebied oriënteert zich zowel op de Zandweg aan de zuidkant als op de nieuwbouw van Langerak aan de noordkant. In de huidige situatie vormt de groenzone langs de Slingeraklaan een informele overgang tussen het historische lint en de recente bebouwing van Langerak. Daarnaast is de aanwezigheid van sloten een belangrijk ontwerpuitgangspunt geweest bij de ontwikkeling van Langerak. Ook in de nieuwe ontwikkeling zal dit aspect in het ontwerp worden meegenomen.

Eigendommenkaart

Op het oostelijke deel zijn enkele bomen aanwezig. Alle bestaande bomen zijn op de kaart ‘Huidige situatie’ aangegeven. Deze zullen waar mogelijk in het plan worden ingepast. De aanwezige sloten sluiten direct of indirect aan op de Leidsche Rijn en hebben veelal oevers met een talud. De Zandweg is smal, met aan de zijde van de Leidsche Rijn een forse bomenrij in een groen talud. De openbare ruimte heeft hier, in combinatie met enkele voormalig agrarische gebouwen, nog een sterk beeldbepalend landschappelijk karakter.


Huidige situatie kaart

‘schapenweide’


Stadsontwikkeling

4. Uitgangspunten 4.1 Functies In het gebied zullen circa 42 woningen gebouwd worden. Het grootste deel (circa 32 woningen) zal bestaan uit eengezinswoningen in het starterssegment. Aan de noordzijde langs de Slingeraklaan zijn vrijstaande en geschakelde woningen in het (middel)dure segment mogelijk.

woning. Deze is, evenals de ontwikkeling van de overige woningen, onderdeel van de compensatie na het beëindigen van het voormalige bedrijf. De maximale omvang van deze woning mag maximaal 600 m3 zijn met daarbij ruimte voor 50 m2 aan- en uitbouwen en bijgebouwen. De kenmerkende eigenschappen van de voormalig agrarische linten (openheid en variatie in woningtype, kapvorm en architectuur) moeten hierbij gerespecteerd worden.

4.2 Ruimtelijk Het nieuwe woongebied moet in ruimtelijke zin aansluiten op de bestaande opzet van Langerak. De kenmerkende bebouwingsstroken, groenstroken en het profiel van de Houtrakgracht worden doorgezet. Het plangebied bestaat uit twee gebieden voor woningbouw, gescheiden door een onbebouwd groen terrein in het verlengde van de schapenweide.

Voor alle te realiseren woningen geldt dat moet worden gezorgd voor een goede aansluiting van de kavels op de openbare ruimte en/of de bestaande aangrenzende particuliere kavels. Erfscheidingen zijn hier nadrukkelijk onderdeel van de ontwerpopgave en moeten direct met het ontwerp van de woningen worden meegenomen.

De maximale bouwhoogte sluit aan op die van de directe omgeving en is drie bouwlagen (circa 9 meter).

4.3 Bereikbaarheid en parkeren

Het meest westelijke deel van het plangebied zal (het verlengde van) de rooilijnen aan weerszijde van de bebouwingsstrook moeten respecteren. Dit betekent dat hier hoofdbebouwing de grens met openbaar gebied vormt zodat een duidelijke interactie met ‘binnen en buiten’ ontstaat. Onder de hoofdbebouwing valt ook een mee-ontworpen gebouwde voorruimte (veranda/terras) die een wezenlijk onderdeel is van het hoofdgebouw. Aan de achterzijde is de openbare ruimte primair op verblijf ingericht en is er ruimte voor parkeren en groen. Deze aspecten zorgen voor een vanzelfsprekende en ontspannen voortzetting van de bestaande hofjes aan de Houtrakgracht. Het oostelijk deel van het plangebied is kleiner van omvang en zal meer moeten aansluiten bij het open en losse karakter van de Zandweg en de aangrenzende Gouderaklaan. Belangrijk is in dit geval aandacht voor de onbebouwde ruimte, bezien vanuit de woningen Gouderaklaan 20/22. Het water dat nu aanwezig is langs de woning, zal moeten worden verbreed zodat een redelijke afstand ontstaat tot de genoemde woning. De uiteindelijke breedte van dit water zal in de ontwerpfase moeten worden bepaald. Het plangebied ligt direct achter één van de historische linten, de Zandweg. Tussen de woningen Zandweg 69 en 69a is ruimte voor één vrijstaande 12 - SPvE Slingeraklaan/Zandweg 69a, concept september 2009

Algemeen De hoofdontsluiting van het nieuwe woongebied voor autoverkeer vindt plaats via de Langerakbaan en Houtrakgracht. De woningen aan de Slingeraklaan en het openbare groengebied daartussen moeten bereikbaar zijn via de Slingeraklaan. Voor fietsers en voetgangers wordt er in het verlengde van de Houtrakgracht een directe verbinding gemaakt met de Zandweg. Ter hoogte van de woning Zandweg 69a zal de nieuwe woonstraat overgaan in een voet-/ fietspad. Parkeernormen Voor de geschakelde woningen en het kavel aan de Zandweg zal parkeerruimte op eigen terrein aanwezig moeten zijn. Er moet rekening gehouden worden met één parkeerplaats op eigen terrein. Het parkeren voor de overige woningen en voor bezoekers zal in het ontwerp voor de openbare ruimte moeten worden ingepast. De nieuwe parkeernormen in de “Partiële herijking parkeernormen gemeente Utrecht” (vastgesteld op 7 juli 2008) zijn van kracht. Het gebied bevindt zich binnen ‘schil’. Op basis van het (voorgestelde) aantal woningen en het type, wordt van het volgende aantal parkeerplaatsen uitgegaan:

Uitgangspuntenkaart


Stadsontwikkeling

Woningtype

Aantal woningen Norm min./max.

Totaal

koop 50 - 70 m2

32

1,2/1,4

38/45

koop vanaf 120 m2

10

1,5/1,75

15-18

Totaal

42

De Slingeraklaan heeft nu hoofdzakelijk een verkeersfunctie, waarbij de groenstrook zorgt voor een informele overgang van Langerak naar de woningen aan de Zandweg. Binnen de nieuwbouwontwikkeling zal het groene karakter behouden blijven door behoud van de sloot en het groene veldje in het verlengde van de schapenweide. Als mogelijke toekomstige bestemming voor het veldje wordt gedacht aan een speelplek.

54-63

4.4 Openbare ruimte Essentieel voor een goede aansluiting op de directe omgeving is het ontwerp van de randen van het nieuwe woonbuurtje, de Slingeraklaan en het verlengde van de Houtrakgracht. De inrichting van de Houtrakgracht zal in zuidelijke richting worden doorgezet zodat een vanzelfsprekende situatie ontstaat. Dat betekent naast de bestaande watergang met betonnen beschoeiing langs de nieuwe fietsroute een talud met bomen, een éénrichtingsstraat met langsparkeren en een voetpad.

Profiel B Slingeraklaan

Deze plek dient dan als aanvulling op de bestaande speelplekken in dit deel van Langerak. De vrijstaande woningen aan de oostzijde van het plangebied zullen worden omgeven door water. De huidige sloten zullen hiervoor (deels) verlegd en/ of verbreed moeten worden. De profielen dienen te worden ontworpen zoals hierboven weergegeven.

Profiel A Houtrakgracht


Uitgangspunt is het behouden van alle aanwezige bomen. Voor de boom aan het water op perceel Zandweg 69a en enkele bomen op één van de kavels aan de Slingeraklaan geldt dat deze niet behouden kunnen worden. Ter compensatie en ter versterking van de groenstructuur worden bomen aangeplant in het verlengde van de Houtrakgracht. Alle bestaande en nieuwe bomen die worden opgenomen in het plan zijn op de uitgangspuntenkaart aangegeven.

5. Onderbouwing 5.1 Algemeen De ontwikkelingslocatie maakt onderdeel uit van Langerak. In deze wijk werden in 1996 de eerste woningen van Leidsche Rijn opgeleverd. Daarna zijn ook de aangrenzende gebieden vrijwel volledig gerealiseerd. Echter een aantal kleinere locaties, waaronder deze aan de Slingeraklaan, is destijds niet meegenomen in het stedenbouwkundig plan vanwege milieubeperkingen. De huidige eigendomssituatie is de aanleiding om het gebied alsnog te ontwikkelen. Structuurvisie Utrecht 2015-2030 In de Structuurvisie valt het plangebied binnen het Stedelijk- en groenstedelijk woonmilieu. Hier ligt de nadruk op rustig wonen in een stedelijke omgeving, openbaar groen is geclusterd in parken en plantsoenen, concentratie van voorzieningen en een fijnmazig netwerk van fietsverbindingen. Uitsnede Structuurvisie 2015-2030

5.2 Ruimtelijke opbouw Langerak De verkavelingsrichting van de vroeger aanwezige weidestroken en vletsloten tussen de linten van de Groenedijk en Zandweg is voor het zuidelijk deel van Langerak de basis geweest voor het stedenbouwkundig plan. Bebouwingsstroken met compacte woonbuurten zijn als een nieuw element ingevoegd in het landschap. Ze worden afgewisseld door onbebouwde stroken die bestaan uit grasland en sloten. Hierdoor zijn bestaande zichtrelaties tussen de oude linten Zandweg en Groenedijk intact gebleven. De bebouwingsstroken hebben aan de noordzijde een duidelijke begrenzing aan de Langerakbaan. Aan de zuidzijde sluiten ze aan op de achterkant van de bebouwing van de Zandweg of lopen zelfs door tot direct aan de Zandweg. Historisch lint De Zandweg, Leidsche Rijn en Rijksstraatweg zijn karakteristieke overblijfselen uit de periode waarin dit gebied nog werd gebruikt voor agrarische en tuinbouwdoeleinden. De bebouwing wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en diversiteit in omvang, hoogte en verschijningsvorm. Ook nu nog is de voormalige functie als waterkering te herkennen door de verhoogde ligging ten opzichte van de omgeving en de aanwezigheid van veel water. Met deze karakteristieke elementen zal bij herontwikkeling zorgvuldig moeten worden omgegaan. Inpassing nieuwbouw De zeer herkenbare stedenbouwkundige opzet van dit deel van Langerak vraagt om een zorgvuldige inpassing van nieuwe ontwikkelingen. Belangrijk is om de hoofdopzet in stand te houden. De bebouwde en onbebouwde stroken van de wijk zullen worden gerespecteerd. Dit betekent dat juist in het verlengde van de Houtrakgracht en de Skagerraklaan de nieuwe bebouwing kan worden gerealiseerd. Het gebied daartussen (in het verlengde van de schapenweide) zal onbebouwd blijven. Wel wordt gedacht aan een gebruiksfunctie voor de buurt zoals een speelplek. Hiervoor zijn op dit moment nog geen concrete plannen.


Stadsontwikkeling

Het grootste deel van de woningen zal worden gerealiseerd in het verlengde van de bebouwing aan de Houtrakgracht. Er zal worden aangesloten op de rooilijnen van deze bebouwingsstrook. Het voorgestelde specifieke woningtype (rug-aan-rug) past bij het compacte karakter van Langerak. De bebouwing langs de Slingeraklaan zal daarbinnen een schakel zijn.

SLINGERAKLAAN/ZANDWEG 69A Bebouwingsstroken gescheiden door groen en water

Architectuur en beeldkwaliteit Aansluiting bij het bestaande van Langerak in architectuur en beeld is, naast de stedenbouwkundige inpassing, van wezenlijk belang. Ondanks dat verschillende woningtypes naast elkaar kunnen voorkomen moet de architectuur verwantschap tonen. Dit moet onder andere tot uitdrukking komen in de kapvorm, materiaalgebruik en ontworpen erfscheidingen.

5.3 Functies

Schematische weergave van Langerak: verschillende Langerakbaan

‘smaken’ bebouwingsstroken gescheiden door

?

Ouden

rijnsew eg

openbaar groen.

Leidsche Rijn

Doorzetten bebouwingsstroken

De inschatting is dat eengezinswoningen voor met name starters en gezinnen aantrekkelijk zijn. Onder starters in Leidsche Rijn, Vleuten en De Meern is er behoefte aan een passend woningaanbod in de eigen wijk. Een passend woningbouwprogramma bestaat uit woningen in de categorie goedkope koop (t/m € 181.512,- v.o.n.) met daarnaast vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen in het duurdere segment (vanaf € 260.000,-).

Principe: doorzetten bebouwde en onbebouwde stroken.

Leidsche Rijn


In het gebied Parkwijk-Langerak is een aantal gebieden aanwezig waar maatschappelijke en commerciële voorzieningen een plek hebben gekregen. Dit zijn winkelcentrum Parkwijk, een zone aan de noordkant van de Langerakbaan en Kindercluster Voorn. Deze locaties zijn allen direct te bereiken vanaf de hoofdontsluitingswegen. Het plangebied ligt niet aan zo’n hoofdontsluitingsweg. Dit zorgt ervoor dat andere functies dan wonen hier niet (of zeer beperkt) gewenst zijn. Er wordt dan ook voor deze locatie uitgegaan van woningbouw in diverse categorieën, met de nadruk op starterswoningen.

Bedrijvigheid Veel bedrijvigheid wordt van uit huis gestart. Dat zal ook mogelijk zijn binnen deze ontwikkeling. Hier geldt de regeling voor beroep aan huis. Het gaat dan om oppervlakten tot circa 60 m2. Qua invulling kan gedacht worden aan zakelijk- en publieksgerichte dienstverlening, ambachtelijke beroepen en bedrijfsfuncties voor zover ze de woonfunctie niet aantasten. Detailhandel en horeca is uitgesloten.

5.4 Bereikbaarheid en parkeren De verkeersafwikkeling in Leidsche Rijn wordt op een hiërarchische manier geregeld. Op het hoogste niveau zijn de rijkswegen A2 en A12 en de stroomwegen Haarrijnse Rading, Veldhuizerweg en Oudenrijnseweg van belang. Daarnaast zijn er de twee oost-westgerichte stedelijke ontsluitingswegen. De noordelijke ligt parallel aan de spoorlijn Utrecht-Den Haag, de zuidelijke is de Langerakbaan (tussen Groenedijk en de Leidsche Rijn). De woonstraten functioneren op buurtniveau en zijn/worden ingericht als 30 km-gebieden. Naast de hoofdstructuur voor autoverkeer is op wijken buurtniveau ook het netwerk voor fietsers van belang. Op een aantal punten zijn verbindingen vanuit Langerak richting de Zandweg. Deze zijn deels voor autoverkeer en deels alleen voor fietsers en voetgangers toegankelijk. De ontwikkeling van de locatie Slingeraklaan/Zandweg voorziet in de aanleg van een extra fietsverbinding tussen de buurten en de Zandweg. Verbindingen met de fiets

Bestaand fietspad

tussen Langerak en de

Nieuw fietspad

Zandweg.

Overige straten

tie en inrichting van de openbare ruimte. Dit document is niet statisch, maar wordt regelmatig bijgewerkt. De meest recente uitgave is die tot en met 2007. De Atlas geeft een beeld van hoe de openbare ruimte is ingericht en waarom juist op die manier. De Atlas biedt daarmee zowel een beheer- als een ontwerpkader voor herinrichting en -ontwikkeling. Voor het overige deel van Utrecht wordt het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) gehanteerd. Hierin zijn ook voor Leidsche Rijn randvoorwaarden opgenomen. Beide documenten zullen bij uitwerking van het gebied als basis gebruikt moeten worden.

5.5 Openbare ruimte De omvang van het nieuwbouwplan zorgt ervoor dat er relatief veel openbare ruimte aan de buurt wordt toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie. Een vanzelfsprekende aansluiting op die bestaande omgeving is dan ook van essentieel belang. Voor de omliggende wijken en buurten is bij realisatie de Atlas Openbare Ruimte Leidsche Rijn de belangrijkste leidraad geweest voor de materialisaSPvE Slingeraklaan/Zandweg 69a, concept september 2009 - 17

Stadsontwikkeling

6. Uitvoeringsaspecten 6.1 Woningbouwprogramma en woningkwaliteit

6.2 Milieuaspecten

Programma en kwaliteit De voorkeur bij herontwikkeling van deze locatie gaat uit naar het realiseren van woningen voor starters en gezinnen. Utrecht als stad, maar zeker ook Leidsche Rijn, Vleuten en De Meern, hebben de komende jaren nog een fors tekort aan starterswoningen. De ligging maakt het gebied zeer geschikt voor het realiseren van circa 32 starterswoningen en circa 10 geschakelde woningen in het hogere marktsegment. Daarnaast is aanvullende huisvesting voor gezinnen zeer wenselijk ten behoeve van doorstroming binnen de eigen wijk. Een passend woningbouwprogramma bestaat uit woningen met een verdeling naar goedkope koop (tot en met € 181.512,00 v.o.n.) met daarbij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen vanaf € 260.000,00 v.o.n..

Geluid Zowelde Zandweg als de Slingeraklaan vallen onder het 30 km-regime. Toetsing aan de randvoorwaarden van de Wet Geluidhinder is hier niet noodzakelijk.

Woningkwaliteit en duurzaamheid Het bouwplan dient te voldoen aan de normen zoals vastgesteld “Integrale Woningkwaliteit (IWK)”. Het aantal regels om de toegankelijkheid, duurzaamheid en veiligheid van nieuwbouwwoningen te waarborgen, is hierin teruggebracht tot een zestal harde eisen conform het B&W-besluit van maart 2006. De verplichte maatregelen zijn: • het politiekeurmerk Veilig Wonen

• • • • •

een personenlift bij een hoogteverschil van meer dan 3 meter in een woongebouw dat toegang geeft aan meer dan 20 woningen een bergruimte van tenminste 1.80 breed en een oppervlakte van minstens 5m2 een buitenruimte van tenminste 4 m2 of een gemeenschappelijke buitenruimte toepassing van gecertificeerd hout (FSC of het Keurhout keurmerk) gevelbekleding, dakbedekking, kiezelbakken, uitlopen e.d. met een beperkte uitstoot van stoffen naar water (volgens de normering van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden).


Lucht Het bouwplan betreft de ontwikkeling van circa 42 woningen. Een dergelijk project valt in de Wet luchtkwaliteit onder de regeling “Niet In Betekende Mate”. (bouwplannen met een ontwikkeling van minder dan 500 woningen aan één ontsluitingsweg). Hiervoor is geen rapportage luchtkwaliteit noodzakelijk. Bodem Van het plangebied zijn geen bodemverontreinigingen bekend. Bij de bouwvergunningaanvraag dient er door een bodemrapport volgens NEN 5740 te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie. Het bodemrapport mag niet ouder zijn dan 4 jaar. Bedrijven en externe veiligheid In de directe omgeving bevinden zich geen bedrijven meer die de omgevingskwaliteit van de woningen beïnvloeden. Er zijn geen bedrijven in de omgeving of routes waarover transport van gevaarlijke stoffen plaats vindt die van invloed zijn op de veiligheid van de locatie. Flora- en faunawet Plangebied ligt niet in een ecologische zone. Er zijn naar verwachting geen beperkingen voor de betreffende ontwikkelingen. Bij de bouwvergunningaanvraag zal een quick-scan t.b.v. de Flora-faunawet noodzakelijk is. De ontwikkelaar dient hiervoor zorg te dragen.

6.3 Openbare ruimte Herontwikkeling De gemeente beheert de openbare ruimte. De buitenruimte op niet-gemeentelijke privaat grondgebied wordt door de eigenaar beheerd. In samenspraak met de gemeente kunnen echter afwijkende afspraken worden gemaakt, die worden vastgelegd in een beheerovereenkomst. In de opgestelde eisen en wensen wordt ervan uitgegaan dat de openbare ruimte door Stadswerken (SW) van de gemeente Utrecht wordt beheerd. Uitgangspunt is het Handboek Inrichting Openbare Ruimte van Stadswerken. In dit handboek zijn wettelijke eisen, richtlijnen en aanbevelingen omschreven. Daarnaast gelden nog met name de richtlijnen “straatmeubilair”, “bestratingmateriaal” en “geboden toegang”. Om efficiënt beheer en onderhoud te kunnen garanderen, moet bij het ontwerp rekening worden gehouden met de vereiste maatvoering, vormgeving en indeling van de openbare ruimte volgens het Handboek van Stadswerken. De bereikbaarheid en toegankelijkheid van het openbaar gebied door onderhoudsmaterieel en hulpdiensten moet ten allen tijde zijn gewaarborgd. Beheerplan en -kosten In het Handboek Inrichting Openbare Ruimte is bepaald dat binnen elk (herontwikkelings)project een beheerplan moet worden opgesteld, waarin de huidige beheersituatie wordt vergeleken met de toekomstige situatie. Een beheerplan moet informatie bevatten over beheerkosten, aangeven waar dekking gevonden kan worden voor de beheerkosten, melding maken van de beherende instantie na realisatie van het project en een beschrijving geven van de beheergevolgen. In nader overleg zal worden bepaald wie het beheerplan zal opstellen. Inrichting De inrichting moet veilig zijn en geschikt voor het bedoelde gebruik. Hiervoor dient de Atlas Openbare Ruimte Leidsche Rijn en het Handboek Inrichting Openbare Ruimte te worden gehanteerd. Waterparagraaf Binnen het plangebied neemt het verhard oppervlak toe. Dit wordt gecompenseerd door de wegen uit te voeren met waterpasserende verharding.

De waterpasserende verhardingsconstructie moet uitgevoerd worden met een drainage systeem. De ondergrond is namelijk slecht waterdoorlatend. Het hemelwater dat van de daken af stroomt, kan niet afgevoerd worden via de bestaande riolering. Het water van de daken is voldoende schoon zodat het direct geloosd kan worden op oppervlaktewater. Archeologie Het plangebied ligt tussen de Leidsche Rijn en de Slingerraklaan. Bij de bouw van het eerste deel van de wijk Langerak heeft in 1997 en de jaren daarna op uitgebreide schaal archeologisch onderzoek plaatsgevonden (projecten met de code LR 2, 3, 4 en 14). Met name het gebied aan weerszijden van de Gouderaklaan, direct ten noorden en oosten van het plangebied, heeft bijzonder veel archeologisch sporen uit de Romeinse tijd opgeleverd. Het betrof hier een zogenaamde inheems Romeinse nederzetting uit de tweede eeuw waarvan door zandwinning alleen de dieper gelegen sporen zoals greppels en diepere paalkuilen bewaard zijn gebleven. Het archeologisch onderzoek in de jaren negentig heeft uitsluitend plaatsgevonden in de gemeente Utrecht. Direct ten oosten en ten noorden van het plangebied lag de gemeentegrens tussen Utrecht en Vleuten-De Meern waarbij het plangebied in gemeente Vleuten-De Meern lag. Gezien de resultaten van het archeologisch onderzoek uit de jaren negentig is de verwachting voor het aantreffen van archeologisch sporen bijzonder groot te noemen. Met name de zone direct ten zuiden van de Slingeraklaan maar ook de zone ten oosten van de Houtrakgracht kan nog archeologische sporen bevatten. Een groot deel van de sporen kan echter bij de bouw en sloop van de bestaande loods verdwenen zijn. Om dit vast te kunnen stellen zal in eerste instantie archeologisch proefonderzoek moeten plaatsvinden waarbij één proefsleuf over het terrein gegraven zal worden. Indien archeologische waarden worden vastgesteld zal de rest van het terrein moeten worden opgegraven. Aangezien de archeologische sporen in de omgeving sterk zijn aangetast door zand en kleiwinning lijkt de kans klein dat in het plangebied sprake van behoudenswaardige archeologische resten. De eventueel aanwezige archeologische waarden dienen vooruitlopend op het bouwrijp maken te worden opgegraven.


Stadsontwikkeling

7. Financiën Voor het project Slingeraklaan is op basis van de uitgangspunten zoals verwoord in het SPvE een financiële analyse gemaakt. Conclusie is dat het financiële resultaat past binnen de taakstelling vanuit de grondexploitatie Leidsche Rijn. De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwgrond ten behoeve van woningen. De grondprijzen zoals opgenomen in de grondexploitatie zijn marktconform. De kosten worden bepaald door het bouwrijp maken van het uitgeefbare terrein. De ontwikkelende partij neemt de kosten van de inrichting van de openbare ruimte voor haar rekening.


8. Vervolgtraject 8.1 Vervolgprocedure De ontwikkelaar zal, op initiatief van en in samenwerking met de gemeente, de omwonenden informeren ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen. De reacties van de omwonenden zullen worden meegewogen bij het opstellen van de definitieve plannen. Vervolgens zal er een nieuw bestemmingplan voor het plangebied moeten worden opgesteld.

Vervolgstap

De vervolgstappen en indicatieve planning zijn in onderstaande tabel weergegeven. De definitieve planning is onder andere afhankelijk van het te doorlopen inspraaktraject. Er gaat gebruik gemaakt worden van de coördinatieregeling. De bestemmingsplanprocedure en bouwvergunningsprocedure lopen parallel.

Planning

Concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en ontwerp woningen

September 2009

Inspraak op concept SPvE en informeren omwonenden

September 2009

Vastestellen SPvE

Oktober 2009

Opstellen ontwerp-bestemmingsplan

Oktober 2009

Terinzagelegging ontwerp-bestemmingsplan

November-december 2009

Vaststellen bestemmingsplan door Gemeenteraad

Maart 2010

Terinzagelegging bestemmingsplan

April-mei 2010

.


Stadsontwikkeling


www.utrecht.nl

Stadsontwikkeling

Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Fax 030 286 0??? Mail [email protected]

Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Recommend Documents