Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Stadsontwikkeling

www.utrecht.nl

Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Startblok juni 2012

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Startblok, juni 2012 - 1

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Startblok juni 2012

Stadsontwikkeling

Colofon Projectgroep Eric Rossen, SO/ S&M - Projectleider Christien Rodenburg, SO / V&V Wilbert Kalfsvel SO / EZ Helen Verouden, SO / Milieu Sandra Beenen, SO / Wonen Anette Bakker, SO / S&M - Archeologie Hylke van der Veen, SO / Planeconomie Paul van den Heuvel, SO / Werving & Uitgifte

Opdrachtgever Wim Beelen, SO / Programma’s Mark Kauw, SO / Programma’s

Grafische realisatie SO/ S&M/ CAD-unit

Versiedatum 14 juni 2012

Reproductiedatum 14 juni 2012

Bestuurlijke besluitvorming

4 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Startblok, juni 2012

Inhoudsopgave 1. Inleiding

6

5. Toelichting en argumentatie programma

20

Aanleiding Doel Plangebied

6 6 6

2. Samenvatting

7

Functioneel Ruimtelijk Bereikbaarheid en parkeren Openbare ruimte Technische randvoorwaarden

20 22 22 24 25

Ruimtelijk Functioneel Bereikbaarheid en parkeren Openbare ruimte Participatie

7 7 7 7 7

6. Proces

31

Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces

31 31

7. Plan van Aanpak vervolg

32

3. Inventarisatie gegevens projectgebied

8

Te volgen planproces Te volgen participatieproces Planning

32 32 32

Bijlagen

33

Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

33 35 36 38

Omschrijving van het initiatief Context Bestemmingsplan Eigendomssituatie Huidige situatie

8 8 10 10 12

4. Randvoorwaarden / eisen programma

15

Functioneel Ruimtelijk Bereikbaarheid en parkeren Openbare ruimte Archeologie

15 16 18 18 18

wonen parkeernormen milieu bomeninventarisatie


Stadsontwikkeling

1. Inleiding Aanleiding De gemeente Utrecht heeft in de Visie Merwedekanaalzone en de Structuurvisie aangegeven dat ze het huidige bedrijventerrein langs het Merwedekanaal wil transformeren naar een meer hoogwaardige invulling. Het accent hierbij ligt op het realiseren van woningen in een hoge dichtheid. Met de bouw van City Campus Max (MAX) is een eerste stap gezet van de transformatie van dit gebied. Om de bouw van MAX mogelijk te maken is in 2005 een Nota van Uitgangspunten opgesteld en vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders. Op dat moment is er door gemeente, Bouwfonds (voorheen Rabo Vastgoed) en de architect al gesproken over de stedenbouwkundig invulling van de locatie ten oosten van MAX (het plangebied). Het plangebied werd toen gezien als een plek voor starters; een opmaat naar een hoger woonsegment in het gebied ten opzichte van MAX. Dit is ook opgenomen in de Nota van Uitgangspunten. Bouwfonds heeft aan de gemeente een schetsontwerp voor de locatie gepresenteerd. Aangezien dit schetsontwerp een uitwerking is van wat in 2005 reeds besproken is, en past binnen de gemeentelijke beleidskaders, is de gemeente voornemens medewerking te verlenen aan het bouwplan.

Doel In dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) worden de randvoorwaarden beschreven waaraan het bouwplan moet voldoen om medewerking te kunnen verlenen. Daarnaast is dit SPvE bedoeld als basis voor het op te stellen bestemmingsplan. Boven:

Plangebied

Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan het Merwedekanaal, op de hoek Beneluxlaan – Kanaalweg. Ten westen van de locatie ligt MAX. Aan de noordzijde het Smart Business Park. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 10.000 m2.

Midden: Plangebied op luchtfoto

Onder: Impressie schetsontwerp


2. Samenvatting Ruimtelijk Met de komst van het Startblok wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de gewenste transformatie van bedrijventerrein naar hoogstedelijk woon- en werkgebied. De levendigheid in het gebied wordt versterkt en de sociale veiligheid in het openbaar gebied verbetert. Het bouwplan sluit aan bij het stedenbouwkundig concept van MAX en de uitgangspunten die voor de Merwedekanaalzone zijn opgesteld. De voorgenomen ontwikkeling wordt om die reden positief beoordeeld. Het bestaande rioolgemaal wordt zorgvuldig ingepast en het bestaande transformatorhuisje wordt meegenomen in het ontwerp van het Startblok.

Functioneel In de stad is nog altijd grote vraag naar kleinere appartementen. Het Startblok voorziet met circa 250 tot 350 appartementen in deze behoefte. Omwille van een goede woningdifferentiatie in het gebied (in relatie tot MAX) ligt het accent op starters en (jonge) doorstromers.

Ten behoeve van het bouwplan zijn 73 parkeerplaatsen nodig van het Smart Business Park. Door gedeeltelijke herinrichting van het Smart Business Park worden deze parkeerplaatsen gecompenseerd. Stallingsgelegenheid voor fietsen wordt in het gebouw op de begane grond opgelost en moet gemakkelijk te gebruiken zijn. Ook zal rekening gehouden dienen te worden met (inpandige) fietsenstallingen voor bezoekers.

Openbare ruimte Er wordt een intensief stedelijk programma aan de locatie toegevoegd. Dit stelt hoge eisen aan de openbare ruimte. Aan de initiatiefnemer wordt daarom een inrichtingsplan van de openbare ruimte gevraagd. Dit inrichtingsplan moet ook ingaan op de relatie met de directe omgeving. Uitgangspunt voor de herinrichting van de Kanaalweg is een principeprofiel dat door de gemeente is opgesteld.

Participatie Aangezien functiemenging aansluit bij de ambities voor de Merwedekanaalzone en in belangrijke mate bijdraagt aan de levendigheid op straat is in de plint van het Startblok ruimte voor andere functies dan wonen. Gezien de soms moeilijke afzetbaarheid van bedrijfs- of commerciele ruimten wordt de plint van het Startblok zo ontworpen dat uitwisseling tussen wonen en/of andere functies mogelijk is. Ook het bestemmingsplan moet deze flexibiliteit hebben. Vooralsnog wordt uitgegaan van woningbouw.

Bereikbaarheid en parkeren Voor de verkeersontsluiting wordt gebruik gemaakt van de bestaande parallelweg. Deze parallelweg sluit aan op Europalaan. Parkeerplaatsen voor bewoners worden op eigen terrein (inpandig) gerealiseerd. Parkeerplaatsen voor bezoekers mogen in de openbare ruimte gerealiseerd worden voor zover de (kwaliteit van de) openbare ruimte dit toelaat. Parkeren mag niet langs de Kanaalweg opgelost worden aangezien de Kanaalweg tot de ‘Top 5 - fietsroutes’ behoort. Op basis van een voorlopig inrichtingsplan lijkt er in de openbare ruimte plek te zijn voor circa 25 parkeerplaatsen. Indien er meer bezoekersparkeerplaatsen nodig zijn dan zal dit op eigen terrein (inpandig) opgelost worden.

Het concept-SPvE is opgesteld in samenspraak met Bouwfonds. Voor andere betrokkenen is gewerkt met de Utrechtse Participatiestandaard. In dit project is gekozen voor het participatieniveau ‘raadplegen’. Direct na vaststelling van het Startdocument hebben Bouwfonds en gemeente gezamenlijk een informatieavond georganiseerd. De belangrijkste onderwerpen waren de parkeerproblematiek bij MAX en de hoogte van het Startblok in relatie tot MAX. Bouwfonds heeft inmiddels enkele verbetermaatregelen uitgevoerd ten aanzien van het parkeren. De bezoekers van de informatieavond zijn door de gemeente via e-mail op de hoogte gehouden van de stand van zaken van het SPvE en het bouwplan. Na deze avond is met een aantal bewoners van de oostelijke toren van MAX (grenzend aan het Startblok) verder gesproken over hun zorgen. Naar aanleiding van dit gesprek zijn in het concept-SPvE aanpassingen gedaan. De Wijkraad is door middel van een presentatie tijdens een wijkraadvergadering geïnformeerd.


Stadsontwikkeling

3. Inventarisatie gegevens projectgebied Omschrijving van het initiatief Het initiatief gaat uit van sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van een appartementencomplex met daarin circa 350 (starters)woningen. Onderdeel van het bouwplan is een inpandige parkeergarage. Het bestaande rioolgemaal blijft gehandhaafd in het plangebied. Om tot een zorgvuldige inpassing te komen zullen er wel enkele aanpassingen aan dit gebouw, terrein en terreingrens worden gedaan. Het transformatorhuisje wordt opgenomen in het bouwplan en de (openbare) ruimte rondom het nieuwe appartementencomplex zal opnieuw worden ingericht.

Context Het plangebied is onderdeel van de Merwedekanaalzone. De gemeente heeft het voornemen om deze zone met bedrijven te transformeren naar een gebied met een meer hoogwaardige invulling, waarbij het accent ligt op woningen. Op het gebied zijn diverse beleidskaders van toepassing. Visie Merwedekanaalzone (vastgesteld door de Raad in 2005) Voor verschillende deelgebieden is beschreven hoe de gewenste transformatie eruit moet zien. Het plangebied ligt in deelgebied 5. Dit deelgebied heeft het thema “Hoogwaardig werken” gekregen: intensivering, hoogwaardiger functionele invulling, meer menging van functies met ook de mogelijkheid voor woningen. Beoogd wordt de barrièrewerking weg te nemen door meerdere (oost-west) doorsteken te maken, zowel in het gebied als over het kanaal.

Links: Visie Merwedekanaalzone

De hoogteopbouw in het gebied is op te delen in drie zones: De rand langs de Europalaan, de rand langs het Merwedekanaal en het middengebied. Langs de Europalaan kan de bebouwing een hoogte krijgen van maximaal 8 lagen. Langs de Kanaalweg kan een gedifferentieerd beeld ontstaan door variabele hoogte/rooilijn/korrelgrootte en maat toe te staan (3-6 lagen). Het binnengebied krijgt een hoogte van 1-4 lagen.

Rechts boven: Uitsnede Structuurvisie

Rechts onder: Uitsnede Hoogbouwvisie


Naderhand is het accent onder invloed van het rijksbeleid sterker gelegd op binnenstedelijk wonen, in combinatie met werken en voorzieningen. Dit is vastgelegd in de Structuurvisie Utrecht. Structuurvisie Utrecht (vastgesteld door de Raad in 2005) In de gemeentelijke Structuurvisie is aangegeven dat de Merwedekanaalzone een belangrijke rol speelt in de stedelijke ontwikkeling van Utrecht. Gezien de binnenstedelijke ligging en de grote binnenstedelijke woningbouwopgave die er de komende jaren op Utrecht afkomt is de Merwedekanaalzone in de Structuurvisie aangeduid als een gebied waar hoogstedelijke ontwikkeling moet plaatsvinden waarbij het accent ligt op woningbouw.

Hoogbouwvisie De Hoogbouwvisie geeft de grote lijnen weer, waar wel en waar geen hoogbouw mag komen. Naast het stationsgebied en centrumgebied Leidsche Rijn, zijn dit de ontwikkelingsgebieden aan de westkant van de stad. De Merwedekanaalzone valt in het gebied ‘Centrale zone’. Hier wordt gedacht aan een bouwhoogte van 15 à 30 meter, met accenten tot 30 à 60 meter. De zone langs de Europalaan (één van de belangrijke stadsentrees) is aangeduid als zoekgebied voor accenten van 60 à 80 meter.

Links boven: Aanzicht vanaf de Beneluxlaan

Links onder: Smart Business Park aan de noordzijde

Rechts boven: Bedrijfsbebouwing Kanaalweg

Rechts midden: Parkeerterrein tussen MAX en plangebied

Rechts onder: Rioolgemaal


Stadsontwikkeling

Bestemmingsplan

Eigendomssituatie

Het bestemmingsplan Kanaleneiland is van toepassing. De bestemming is ‘Industrie’, artikel 7 van het bestemmingsplan: De op de kaart voor ‘Industrie’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de vestiging van industriële, ambachtelijke, groothandels- en vervoersbedrijven, waarop de Hinderwet niet van toepassing is, of die genoemd zijn in categorie 1,2,3 en 4 van de bij de voorschriften behorende “staat van inrichtingen”, de daarvoor nodige bouwwerken, waaronder dienstwoningen en open terreinen, waaronder parkeerplaatsen.

Het terrein is grotendeels in eigendom van Bouwfonds en Next Real Estate. Uitzondering hierop is: • Een parkeerterrein (aan de noordzijde van het plangebied) is in gebruik door het Smart Business Park. De eigenaar van het Smart Business Park is Lancelot Land B.V.; • Een transformatorhuisje (aan de noordoostzijde van het plangebied). Dit terrein is eigendom van Stedin; • De Beneluxlaan, de Kanaalweg met naastgelegen groenzones en het (terrein van het) rioolgemaal zijn in eigendom van de gemeente Utrecht; • De Kanaalweg is in eigendom van de Staat.

Nadere bepalingen: • De maximale goothoogte is 18 meter; • Het maximale bebouwingspercentage is 70%. Het initiatief past niet in het vigerende bestemmingsplan. Na vaststelling van het SPvE en goedkeuring van het bouwplan zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld moeten worden.


Boven: Bestemminsplan Kanaleneiland

Onder: Eigendomsverhoudingen


Stadsontwikkeling

Huidige situatie Ruimtelijk-functioneel Op het terrein staan enkele bedrijfsgebouwen van circa 2 bouwlagen met bijbehorende parkeerplaatsen. Ten noorden van deze bebouwing staat aan het Merwedekanaal een transformatorhuisje. Ten westen van de bebouwing, aan de Beneluxlaan, staat een rioolgemaal. In 2009 is ten westen van de locatie MAX gerealiseerd. MAX is een wooncomplex voor studenten en starters. Ruimtelijke karakteristiek voor het complex is een onderbouw met daarop drie toren: aan de westzijde (aan de Europaalaan) twee torens van 70 meter, aan de oostzijde (aan de Beneluxlaan) een toren van circa 45 meter. In de plint van het gebouw is ruimte gereserveerd voor andere functies. Tot op heden zijn deze ruimtes nog niet ingevuld. Ten noorden van de locatie ligt het Smart Business Park. Op dit terrein staan 12 bedrijfspaviljoens van twee bouwlagen met een kap. De bouwhoogte bedraagt circa 12 meter. Bereikbaarheid en parkeren Het bedrijventerrein (waaronder het plangebied) wordt ontsloten via een weg die rondom het bedrijventerrein loopt (ter hoogte van de Beneluxlaan, Europalaan en Koning Wilhelminalaan in de vorm van een parallelweg). Deze weg sluit op drie plekken aan op de Europalaan. Door de aanwezigheid van de prostitutiezone is een groot deel van deze weg in de avonduren afgesloten voor doorgaand autoverkeer. Het plangebied is in deze periode alleen te bereiken via de meest zuidelijke aansluiting Europalaan-parallelweg. Het parkeren gebeurt vooral op eigen terrein, maar ook langs de parallelweg staan auto’s. Een deel van het parkeren voor bedrijven op het Smart Businesspark vindt plaats in het plangebied. De Kanaalweg is onderdeel van de ontsluitingsweg rondom het bedrijventerrein, maar is ook één van de ‘Top 5’ fietsroutes in Utrecht. Deze route loopt vanuit Nieuwegein, langs het Merwedekanaal in noordelijke richting.


De halte voor bussen richting centrum is aan de Europalaan (ten noorden van het Europaplein) gesitueerd. De halte ten oosten van het Europaplein is voor bussen richting o.a. Uithof en winkelcentrum Kanaleneiland. Ter hoogte van het Europaplein zijn al veilige oversteekvoorzieningen aanwezig. Openbare ruimte De openbare ruimte wordt vooral bepaald door verharding (ontsluitingsweg bedrijventerrein en het naastgelegen trottoir). Bij de Kanaalweg ligt tussen de rijbaan en het trottoir een 6 meter brede grasstrook. Bomen Ten behoeve van het project is een bomeninventarisatie uitgevoerd. In het plangebied staan diverse bomen waarvan de kwaliteit uiteenloopt van slecht tot goed. Door de leeftijd en de soort van de bomen zijn maar weinig bomen verplaatsbaar.

Links: Verkeersafwikkeling tippelzone Europalaan

Rechts: Overzicht huidige situatie


Stadsontwikkeling


4. Randvoorwaarden / eisen programma Functioneel Wonen Het programma op de locatie is in hoofdzaak woningbouw met een aantal van circa 250 tot 350 appartementen. Omwille van een goede woningdifferentiatie in het gebied is het woningbouwprogramma een aanvulling op MAX. Het accent ligt op starters en (jonge) doorstromers: • Minimaal 50% sociale huur en/of goedkope koop (< €200.000); • Maximaal 20% onzelfstandige studenteneenheden; • Maximaal 50% 1-kamerwoningen <45m2 of onzelfstandige kamers; • Minimaal 30% middeldure beleggershuur < €950,- per maand.

Gezien de moeizame verhuur van de commerciële ruimten in MAX wordt voor het Startblok juist gedacht aan kleinschalige ruimten (30 à 100m2) die flexibel (korte huurtermijn) kunnen worden aangeboden. Verwacht mag worden dat de locatie en de doelgroep in het Startblok en MAX (concentratie van potentieel jong talent) meer dan gemiddeld een broedplaats is voor ontwikkelende bedrijvigheid. Om initiatieven op dit terrein ook ruimte te geven wordt voorgesteld om het mogelijk te maken dat een aantal kleine zelfstandige bedrijfsruimten (<50m2) gerealiseerd kunnen worden. Bedrijfjes die de huiskamer uitgroeien kan dan alternatieve huisvesting worden aangeboden.

Voor de woningen gelden de volgende aanvullende randvoorwaarden: • Binnen het programma zoveel mogelijk variatie in woningaanbod, zowel in prijs, oppervlak als woningplattegrond; • Om in te kunnen spelen op veranderende marktvraag in de toekomst moet het samenvoegen van startersappartementen tot grotere appartementen mogelijk zijn; • T.a.v. de woningkwaliteit gelden de 6 IWK-richtlijnen (zie hoofdstuk 5);

De afzetbaarheid van bedrijfsruimten is van veel factoren afhankelijk. Leegstaande units is in ieder geval niet het gewenste resultaat. Om die reden wordt gevraagd om flexibiliteit in het ontwerp van het gebouw, maar ook om flexibiliteit in het op te stellen bestemmingsplan. Afhankelijk van de marktvraag kunnen in de plint van het gebouw woningen en/of andere functies worden gerealiseerd.

•

Flexwerkplekken Gezien de doelgroep “jong Potentieel talent” en de trend van het stijgend aantal Zzp-ers en de verwachte ontwikkeling mbt “het nieuwe werken “ leent de locatie startblok zich zeer voor de realisatie van een flexwerkplekcentrum (referenties Seats2meet, Igluu).

•

Alle woningen, met uitzondering van de appartementen < 70m2, zijn levensloopgeschikt (zie hoofdstuk 5); VVE-beheer is in handen van een professionele beheerder en is opgezet voor oplevering van de woningen.

Economische functies De ambitie voor dit deel van de Merwedekanaalzone is een gemengd stedelijk gebied: hoogstedelijk wonen in combinatie met hoogwaardig werken. Deze functiemenging draagt in belangrijke mate bij aan de levendigheid op straat. Uiteraard moeten deze werkfuncties zich goed verhouden tot de woonomgeving. Aangezien het Startblok vooral een woongebouw is, geldt functiemenging alleen voor (een deel van) de plint van het complex. In hoofdstuk 5 is opgenomen welke economische functies op deze locatie mogelijk zijn. Werken aan huis moet mogelijk zijn, zoals aangegeven in de regeling Beroep, Bedrijf aan Huis.

Detailhandel Detailhandel wordt op deze locatie expliciet uitgesloten. Het detailhandelbeleid is gericht op het in stand houden van een fijnmazige structuur van detailhandelsvoorzieningen op buurt, wijk en stads(deel)niveau. Om deze structuur niet onderuit te halen, worden er buiten de aangewezen buurtwijk- en stads(deel)winkelcentra geen ‘losse’ detailhandelsvoorzieningen toegestaan. In de directe omgeving van het Startblok bevinden zich de buurtwinkelcentra Vasco Da Gamalaan en Hart van Hoograven.


Stadsontwikkeling

Ruimtelijk Stedenbouwkundig concept Het bouwplan dient aan te sluiten bij het stedenbouwkundig concept van MAX. Uitgangspunt voor de locatie is: • Het gesloten bouwblok met een heldere scheiding openbaar-privé; • De bouwhoogte neemt af richting het Merwedekanaal; • De karakteristiek van het bouwblok is een onderbouw (afgestemd op MAX), met daarop hoogte-accenten; • Het bouwblok wordt als één complex gerealiseerd (geen onderscheid onderbouw en hoogte-accenten); • Om voldoende levendigheid en sociale veiligheid op de locatie te bereiken dient het complex (naar alle zijden) een goede relatie te leggen met het openbaar gebied. Met name de invulling van de begane grond laag en de toegangen (entrees) tot het complex en de woningen vragen hierbij om bijzondere aandacht. Een (ondergrondse) parkeergarage mag (indien deze tot in de rooilijn wordt gebouwd) maximaal 1,20 meter boven maaiveld uitkomen en de entree (en eventuele trappen) moet binnen de rooilijn opgelost worden. Rooilijnen Noordelijke en zuidelijke rooilijn Startblok ligt in het verlengde van de

• •

•

gevels van MAX; Westelijke rooilijn Startblok ligt op ten minste 39 meter van de oostelijke rooilijn van MAX. De westelijke rooilijn mag circa 2,5 meter opschuiven richting MAX, mits er een openbare straat van 6,5 meter wordt gerealiseerd tussen Startblok en (perceel) rioolgemaal. Hiervoor moeten aanpassingen worden gedaan aan het (perceel van het) rioolgemaal (in overleg met Stadswerken). N.B. De wijze waarop het rioolgemaal wordt ingepast, het parkeerterrein (tussen MAX en Startblok) wordt ingericht en de wijze waarop dit parkeerterrein wordt ontsloten bepaalt uiteindelijk de definitieve (westelijke) rooilijn; Oostelijke rooilijn Startblok ligt in het verlengde van het bedrijfspaviljoen Smart Business Park (ca. 25 meter vanaf oever Merwedekanaal).


Bouwhoogten De bouwhoogte van de onderbouw van het bouwblok is afgestemd op de onderbouw van MAX: circa 13,5 meter (4 bouwlagen + halfondergrondse parkeergarage); • Het complex krijgt twee gelijke hoogte-accenten aan de westzijde van het complex met een bouwhoogte van maximaal 32 meter (10 bouwlagen + halfondergrondse parkeergarage).

•

Binnengebied Bouwen in hoge dichtheden en op kwetsbare locaties (ligging aan drukke verkeersweg) vraagt om extra aandacht voor de woonkwaliteit. Om die reden dient het binnenterrein hoogwaardig en aantrekkelijk (groen, met bomen) ingericht te worden. Het binnenterrein heeft de functie als verblijfsgebied voor de bewoners. Rioolgemaal Het heeft de voorkeur dat het rioolgemaal wordt verplaatst. Gezien de hoge verplaatsingskosten lijkt dit echter niet realistisch. Handhaving van het gemaal is toegestaan mits de inpassing zorgvuldig en op hoogwaardige wijze gebeurt, zodat het gemaal zich enerzijds goed voegt in de nieuwe woonomgeving en anderzijds dat het gemaal goed kan functioneren en beheerd kan worden. Transformatorhuisje Het transformatorhuisje aan het Merwedekanaal wordt meegenomen in het ontwerp van het appartementencomplex, op dusdanige wijze dat het als één complex ervaren wordt. Beeldkwaliteit Het Startblok is samen met MAX een ruimtelijk ensemble. Ten aanzien van de beeldkwaliteit van het Startblok zal om die reden gezocht moeten worden naar verwantschap met MAX. Echter, om een monotone uitstraling te voorkomen en juist architectonische diversiteit in het gebied te bereiken wordt wel om een duidelijke eigen signatuur gevraagd.

Randvoorwaardenkaart


Stadsontwikkeling

Bereikbaarheid en parkeren Ontsluiting Voor de verkeersontsluiting wordt gebruik gemaakt van de bestaande parallelweg. Deze parallelweg sluit aan op Europalaan. Het parkeerterrein tussen MAX en het Startblok wordt ontsloten door 2 éénrichtingswegen (van minimaal 3,5 meter breed) aan weerszijden van het (perceel van het) rioolgemaal, tenzij de ontsluiting van het rioolgemaal om meer breedte vraagt. Deze wegen dienen ook voor de ontsluiting van de parkeergarages in MAX en Startblok en voor eventuele toekomstige (woningbouw)ontwikkelingen op het Smart Business Park. Parkeren • Voor de planontwikkeling zijn de gemeentelijke parkeernormen (Nota partiële herijking Parkeernormen 2008) uitgangspunt (zie Bijlage);. • Parkeerplaatsen voor bewoners dienen op eigen terrein (inpandig) gerealiseerd te worden. De entree voor de parkeergarage ligt in de straat tussen MAX en het Startblok; • Parkeerplaatsen voor bezoekers mogen in de openbare ruimte gerealiseerd worden, met uitzondering van de Kanaalweg en voor zover de (kwaliteit van de) openbare ruimte dit toelaat. Op basis van een voorlopig inrichtingsplan lijkt er in de openbare ruimte plek te zijn voor circa 25 parkeerplaatsen. Indien het programma van het Startblok meer bezoekersparkeren vraagt (die openbaar toegankelijk moeten zijn), dan zal dit op eigen terrein (inpandig) opgelost worden. Aandachtspunt hierbij is de toegankelijkheid/openbaarheid in relatie tot de beheersbaarheid van de parkeerplaatsen; • Ten behoeve van het bouwplan zijn 73 parkeerplaatsen nodig van het Smart Business Park. Door herinrichting van het Smart Business Park worden deze gecompenseerd. Langzaamverkeer De Kanaalweg behoort tot de ‘Top 5 – fietsroutes’ in de stad. Op termijn wordt de Kanaalweg ingericht als langzaamverkeerroute. Om die reden is parkeren aan de Kanaalweg niet toegestaan. De looproutes tussen het Startblok en de haltes van het openbaar vervoer moeten verkeers- en sociaal veilig zijn. De breedte van de trottoirs rondom het Startblok en MAX zijn tenminste 3 meter breed. 18 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Startblok, juni 2012

Fietsparkeren Stallingsgelegenheid voor fietsen dient in het gebouw gerealiseerd te worden. Om goed gebruik van deze stallingen te bereiken (en daarmee te voorkomen dat de openbare ruimte wordt belast met teveel fietsparkeren) moeten de stallingen gemakkelijk te gebruiken zijn (op de begane grond en maximaal door één deur). Ook zal rekening gehouden dienen te worden met (inpandige) fietsenstallingen voor bezoekers. Hoewel voor fietsparkeren geen normen zijn gegeven wordt als richtlijn het landelijk kencijfer van 1,5 stallingsplaats per woning gehanteerd.

Openbare ruimte Met de ontwikkeling van het Startblok wordt een intensief stedelijk programma aan de locatie toegevoegd. Er zullen veel mensen op de locatie verblijven en de locatie bezoeken. Dit stelt hoge eisen aan de verblijfswaarde van de locatie en de inrichting van de (semi-) openbare ruimte. Met name (teveel) parkeerplaatsen en fietsenstallingen voor bezoekers kunnen de kwaliteit van de openbare ruimte sterk aantasten. Van de initiatiefnemer wordt daarom, als onderdeel van het bouwplan, een inrichtingsplan van de openbare ruimte gevraagd. Dit inrichtingsplan moet ingaan op de ruimtelijk-functionele samenhang met de directe omgeving. Gevelde bomen moeten zoveel mogelijk worden gecompenseerd. Ook het parkeerterrein tussen Startblok en MAX moet aantrekkelijk worden ingericht met groen en nieuwe bomen. Voor de herinrichting van de Kanaalweg is een principeprofiel opgesteld. Dit profiel gaat uit van een een fietspad, begeleidt door een enkele bomenrij met daarnaast de (historische) Vleutense Wetering. Het Startblok krijgt aan deze zijde geen entree.

Archeologie Binnen de plangrenzen bevinden zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart deels hoge archeologische waarden (rood) en deels archeologische verwachtingen (groen). De hoge waarde betreft de Romeinse Limesweg, de verwachting is gebaseerd op de ligging op de stroomrug waar bewoningsresten uit vroegere periodes verwacht kunnen worden. In hoofdstuk 5 wordt aangegeven hoe de initiatiefnemer hiermee dient om te gaan.

Boven: Principeprofiel Kanaalweg

Onder: Uitsnede uit de Archeologische Waardenkaart


Stadsontwikkeling

5. Toelichting en argumentatie programma Functioneel Wonen Hieronder een uitsnede uit het woonbeleid, waarin doelstellingen en afspraken zijn opgenomen, die relevant zijn voor het Startblok. Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad Kwantiteit: in de periode 2010-2019 worden er 26.300 woningen aan de voorraad toegevoegd (2.630 woningen/jaar); • Kwaliteit: Alle nieuwbouw is levensloopbestendig, met uitzondering van starterswoningen; • Binnenstedelijk bouwen: Op geschikte binnenstedelijke locaties hoogwaardige stedelijke woonmilieus in hoge dichtheden creëren, voor starters en andere stedelijk georiënteerde 1- en 2-persoonshuishoudens; • Doelgroepen: • starters: startersappartementen op binnenstedelijke locaties rondom het centrum; • middeninkomens: meer beschermde sociale koop (tot €200.000,-) en middeldure (€555- €653) en dure huurwoningen tot €850,-;

•

Woningvoorraad Het Startblok ligt in de Merwedekanaalzone. De gemeente heeft het voornemen om dit gebied te transformeren van overwegend werkgebied naar een hoogwaardig woon-werkgebied. Er is een directe relatie met (het in 2009 opgeleverde) MAX, waarin 1-2 kamerappartementen in de huur en koop zijn gerealiseerd. Om doorstroming vanuit MAX mogelijk te maken bevat het Startblok een gedifferentieerd woningprogramma, bestaande uit appartementen tussen 45 en 100m2. Vanuit de huidige afzetproblemen in het koopsegment is het van belang om op stedelijk niveau het aanbod van koopwoningen te verminderen om onderlinge concurrentie tussen projecten tegen te gaan. Het woningbouwprogramma van het Startblok zal zich daarom vooral moeten concentreren op de goed afzetbare segmenten van sociale huur (waaronder studenten) en middeldure beleggershuur.


Woonmilieu Deze locatie is geschikt om een nieuw woonmilieu te realiseren en daarmee een specifieke doelgroep te bedienen. De locatie is gezien de ligging (op relatief korte afstand van het centrum, nabijheid snelweg) geschikt voor actieve individualisten en gehaaste middenklassers. Eigenschappen waar zij behoefte aan hebben zijn nieuwbouw, stedelijkheid, modern, luxe, gemak en onderscheidende architectuur. Voor beide doelgroepen is op stedelijk- en op wijkniveau een groot tekort. Ook voor de tolerante socialisers (ligging, stedelijkheid) kan deze plek aantrekkelijk zijn. Deze groep moet dan wel met specifiek aanbod verleid worden, bijvoorbeeld door de bouw van een stedelijk hof, waar makkelijk contact met buurtbewoners kan worden gemaakt. Economische functies Door de gemeente is de notitie “Functiemenging” opgesteld. Hieronder wordt een samenvatting gegeven van deze notitie. Functiemenging Functiemenging is de combinatie van kleinschalige economische en andere functies met wonen, met als doel het economisch floreren, de levendigheid en de werkgelegenheid in een wijk te versterken en de veiligheid te bevorderen. Dit is gebaseerd op een drietal perspectieven: 1. Maatschappelijk Het combineren van wonen en werken heeft een positief effect op de leefbaarheid, veiligheid en dynamiek in woonwijken, juist ook op werkdagen; 2. Ondernemers Ondernemers vragen steeds meer om bedrijfsruimten in de wijk of bij huis. Niet alle ondernemers willen zich op een bedrijventerrein of in de binnenstad vestigen; 3. Huisvesting Een deel van de functiemenging kan worden gerealiseerd via de regeling bedrijf en beroep aan huis. Het gaat hierbij om economi sche functies en beroepen die maximaal 1/3 deel van de woning bevatten en vanuit huis worden uitgeoefend. Dit blijkt echter niet voldoende te zijn.

•

De volgende functies komen in aanmerking voor menging met wonen: • Economische functies conform de Staat van Bedrijfsactiviteiten “functiemenging” (bijlage 1 en 2). Deze bedrijfsactiviteiten betreffen functies die planologisch onder “bedrijvigheid” vallen; • Ambachtelijke beroepen zoals kunstenaars met atelierruimte etc.; • Dienstverlening (publieks- en zakelijk gerichte diensverlening); • Horeca conform Ontwikkelingskader Horeca Utrecht bijvoorbeeld profiel 12: Wijk-, buurtwinkelcentra en voorzieningenstrips; • Hotels conform de beleidsnota ‘Hotels Utrecht, 2010 – 2020: A room with a view’; • Maatschappelijke voorzieningen: functies in de medische sfeer, evenals sportvoorzieningen (fitness), kinderdagverblijf etc.;

FUNCTIES

Kantoren tot een maximum van 1500 m2 (per plangebied), waarbij het kantorenbeleid ook een richtinggevend kader is.

Door vaststelling van deze notitie wordt feitelijk de weg vrijgemaakt om functiemenging een grotere kans te geven dan tot op heden. Uiteraard blijft menging maatwerk, maar wordt vanuit kansenperspectief bekeken en wordt de “ja mits” stand (conform collegeprogramma) gehanteerd. Om in één oogopslag helder te krijgen waar in de stad functies (via een vrijstelling) voor menging met de woonfunctie in aanmerking komen is onderstaande tabel opgesteld. Aansluiting is gezocht met de huidige indeling qua wegenstructuur.

detailhandel

medisch/ maatschappelijk*** (o.a. fysio, tandarts, sport, kdv)

dienstverlening horeca

ambacht

food non food

zakelijk publieks gericht gericht

Bedrijfsactivi-teiten conform Staat van Bedrijfs- activiteiten ‘functiemenging’ (Bijlage 2)

WEGENSTRUCTUUR doorgaande wegen: - primaire assen* - secundaire assen* -wijkontsluitingswegen*

nee

woonstraten

nee

nee

nee

zie horecakader**

ja

100 m2

zie horecakader**

tot 60 m2

tot 60 m2

ja

nee

ja

ja

ja

ja

Tabel functiemenging * conform GVVP 2005 (Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan) Bijlage 2. Hoofdstructuur Auto (2020) en 3. Wijkontsluitingswegen (2020). ** Zie bijlage B Horecakader, profiel 9, 12 en 16.


Stadsontwikkeling

Ruimtelijk

Bereikbaarheid en parkeren

Nota van Uitgangspunten RAC-locatie (vastgesteld 2005) Voor de ontwikkeling van MAX is in 2005 een Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld. Om het bouwplan van MAX te kunnen beoordelen is destijds als voorwaarde gesteld dat voor de gehele strip tussen Europalaan en Merwedekanaal (incl. het onderhavige plangebied) een stedenbouwkundige uitwerking opgesteld moest worden. Het plan ging uit van de realisatie van 2 bouwblokken die gefaseerd uitgevoerd zouden worden.

De kaders voor verkeer en vervoer worden ontleend aan het vigerende Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP, 2005). Naast het GVVP zijn de fietsnota ‘Verder met de fiets’ (2002) en de notitie Partiele herijking parkeernormen (2008) van toepassing.

Van deze Nota van Uitgangspunten zijn onderstaande randvoorwaarden relevant voor de ontwikkeling van het Startblok. Ruimtelijke karakteristiek • De invulling van het segment dient vorm te krijgen als één groot samenhangend stedenbouwkundig blok: géén los gesitueerde volumes, maar één volume: een plastiek met uitsneden; • Accentuering route naar stationsgebied; • De Europalaan als belangrijke toegangsroute naar het stationsgebied dient met de voorgestelde bouwmassa als richting te worden geaccentueerd. De Beneluxlaan dient als route hieraan ondergeschikt te zijn, voorkomen dient te worden dat door situering van hoogbouw een poort ontstaat richting Rivierenwijk; • Aansluiten bij karakter Merwedekanaal;

• •

Aan het Merwedekanaal realiseren van bebouwing die in korrelgrootte en karakter aansluit bij de losse en fijnmazige karakteristiek; Realiseren van een samenhangend profiel langs het Merwedekanaal, zoals voorgesteld in de visie Merwedekanaalzone.

Hoogteopbouw en korrelgrootte Korrel klein aan het water; groter aan Europalaan; Hoogteaccenten zijn mogelijk langs de Europalaan (maximaal 22 lagen/70 meter). Accenten langs Beneluxlaan zijn hieraan ondergeschikt (maximaal 10-15 lagen, conform de visie Merwedekanaalzone); • Hoogte afbouwend naar het Merwedekanaal (maximaal 3 tot 6 lagen) en het realiseren van een goede overgang naar de naastgelegen kleinschalige bedrijfsgebouwen; • Middengebied: 1 tot 4 lagen, met accenten tot maximaal 6 lagen.

• •


Autoverkeer Voor de directe verkeersontsluiting wordt gebruik gemaakt van de bestaande parallelweg. De parallelweg heeft drie aansluitingen op de Europalaan. De middelste aansluiting is met verkeerslichten geregeld. Door de aanwezigheid van een tippelzone is ‘s avonds een deel van de parallelstructuur afgesloten en is het Startblok aangewezen op de meest zuidelijke aansluiting. In dat geval kan het verkeer alleen in noordelijke richting rijden en kan dit pas keren bij het Anne Frankplein. Momenteel geldt in het gebied een snelheidsregime van 50 km/u. Op termijn wordt dit een 30 km/uur gebied. Parkeren In het Startblok worden vooral starterswoningen gerealiseerd. In de nabije omgeving zijn er geen functies die dubbelgebruik van parkeerplaatsen rechtvaardigen. Bij de berekening van het benodigd aantal parkeerplaatsen moet uitgegaan worden van minimale en maximale normen (ligging in Centrale Stad): • Woningen koop 50-70 m2 -> 1,1 - 1,2 parkeerplaats per woning (waarvan 0,25 voor bezoekers); Woningen tot 50 m2 -> 0,5 - 0,8 parkeerplaats per woning (waarvan 0,2 voor bezoekers); • Studenten-huurwoningen minder dan ca. 40m2 -> 0,2 - 0,6 parkeerplaats per woning (waarvan 0,2 voor bezoekers). In de bijlage is een volledig overzicht van de parkeernormen opgenomen.

•

Linksboven: Bouwenveloppe NvU RAClocatie 2005

Rechtsboven: Impressie stedenbouwkundige uitwerking 2005


Stadsontwikkeling

Goederenvervoer Het plangebied maakt geen deel uit van de primaire assen voor het goederenvervoer. Wel is het met het oog op huisvuilinzameling, verhuizen, bevoorrading en de bereikbaarheid voor de brandweer in het gebied noodzakelijk dat de parallelweg geschikt is voor dit vervoer. Fiets Verwacht mag worden dat de doelgroep starters, mede gezien de goede ligging van het Startblok in de stad, met goede fietsroutes naar de binnenstad, veel gebruik maken van de fiets. Om het gebruik van de fiets aantrekkelijk te maken dienen er voldoende inpandige fietsenstallingen gerealiseerd te worden. Daarnaast is het belangrijk dat deze stallingen gemakkelijk te gebruiken zijn. De stallingen dienen om die reden in de plint van het gebouw een plek te krijgen (op de begane grond) en de toegang tot de stalling dient eenvoudig te zijn (maximaal één deur naar de stalling). Ook voor bezoekers moeten plekken ingericht worden om hun fiets te stallen. Gezien de actuele vraag naar betere fietsenstallingen in de openbare ruimte bij MAX wordt er een integraal inrichtingsplan voor de openbare ruimte gevraagd. Voetgangers Rondom het Startblok zal voor voetgangers een trottoir aangelegd moeten worden, dat verhoogd is aangelegd ten opzichte van de weg. Deze sluit aan op het trottoir bij MAX. Looproutes (o.a. naar de OV-haltes) moeten sociaalveilg worden ingericht. Te denken valt aan goede verlichting.


Openbare ruimte In het Groenstructuurplan (2007) zijn de ambities beschreven voor de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijk groenareaal en het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen. Ook het voortbouwen op bestaande waterstructuren vormt een stap in het realiseren van een openbare ruimte met ontmoetingskwaliteit (zie bijlage Leefomgevingkwaliteit). Bij de uitwerking van het areaal groen is maatwerk essentieel voor een goede balans tussen ‘rood’, ‘groen’ en ‘blauw’. Radialen, oevers en bermen zijn voor het stedelijk groen van belang vanwege hun potentie om vlakken in het groen te verbinden en om een continue lijn in de groenstructuur te verzorgen. De grote, lange maat van de oevers langs de kanalen biedt bovendien oriëntatie, herkenning en geeft een gevoel van ruimte en samenhang. Mensen en dieren kunnen zich via de oevers van o.a. kanalen verplaatsen. Het Merwedekanaal is in het Groenstructuurplan opgenomen als één van deze verbindingen. De inrichting van de oevers langs het Merwedekanaal is momenteel voorzien van een harde beschoeiing en hooggelegen oevers. Voor de Kanaalweg is door de gemeente een principeprofiel opgesteld als uitwerking voor de ambities zoals in het Groenstructuurplan beschreven. Bij herinrichting van de Kanaalweg is dit profiel uitgangspunt. Bomen Met de realisatie van het bouwplan zullen er bomen gerooid moeten worden, aangezien de bomen slecht verplantbaar zijn. Uitgangspunt is wel dat deze in de openbare ruimte (zoveel mogelijk) gecompenseerd moeten worden. Dit kan betekenen dat er minder (bezoekers)parkeerplaatsen tussen Startblok en MAX gerealiseerd kunnen worden en dat deze inpandig gecompenseerd moeten worden.

Technische randvoorwaarden Bodem Bij reguliere bouwvergunningen, herinrichting en bestemmingsplanwijziging is een bodemonderzoek noodzakelijk. Dit bodemonderzoek moet aantonen of de locatie geschikt is voor de nieuwe functie en of er gebouwd mag worden. Voor de City Campus is een bodemkwaliteitsverklaring afgegeven met onder meer de voorwaarde om een plan van aanpak in te dienen voor de sanering van de locatie waar de appartementen gebouwd gaan worden. Bodemonderzoeken blijven vier jaar geldig. Grondwater In geval van bemaling (grondwateronttrekking) voor bouwactiviteiten, warmte-koudeopslag, danwel civieltechnische werken zoals rioolaanleg etc., moet onderzoek worden gedaan naar eventueel nabijgelegen grondwaterverontreinigingen. Deze mogen op grond van de Wet bodembescherming niet verplaatst worden. Momenteel zijn er in de omgeving van het plangebied geen grondwaterverontreinigingen bekend. Het is vooralsnog niet aannemelijk dat door activiteiten in de bodem verontreinigd grondwater van elders in de stad wordt aangetrokken. Als er grondwater onttrokken wordt, dient er eerst onderzoek te worden gedaan. Dit onderzoek blijft vier jaar geldig. Geluid Wet Geluidhinder Voor de bestemmingsplanprocedure moet de bouwinitiatiefnemer door middel van een akoestisch onderzoek aantonen of het plan voldoet aan de Wet geluidhinder.

Daarnaast hanteert de gemeente Utrecht de Geluidnota Utrecht (d.d. 23 januari 2007). Dit beleid is opgesteld om aan te geven in welke gevallen (ontheffingscriteria) en onder welke voorwaarden de gemeente Utrecht medewerking wil verlenen aan bouwplannen waarvoor een hogere grenswaarde benodigd is. In het algemeen kan gesteld worden dat de functie waar men verblijft voor wonen als geluidgevoelig is aan te merken. De locatie ligt binnen het invloedsgebied van de Europalaan en de Beneluxlaan. Dit zijn drukke 50 km wegen. De Wet geluidhinder is voor wat betreft wegverkeerslawaai van toepassing. In onderstaande tabel zijn de diverse grenswaarden voor nieuwe woningen langs bestaande geluidsbronnen weergegeven.

Wegverkeer - binnenstedelijk Voorkeursgrenswaarde

48 dB

Maximale ontheffingswaarde

63 dB

Per 1-1-2007 geldt voor wegen railverkeer de nieuwe dosismaat Lden (dB) terwijl voor industrielawaai het Letmaal (dB(A)) van krijgt blijft.

Nieuwe woonbestemmingen zijn mogelijk indien de geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde blijft (48 dB). Indien de geluidsbelasting op nieuwe woningen hoger is dan de voorkeursgrenswaarde, dan moet het bouwplan, om hogere waarden te verlenen, voldoen aan voorwaarden zoals gesteld in de gemeentelijke geluidnota. De hogere waarden zijn gebonden aan een wettelijk maximum van 63 dB.


Stadsontwikkeling

De algemeen geldende eisen op grond van de geluidnota zijn: Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken (ontheffingscriteria). Hierbij geldt als hoofdregel dat ‘een ruimtelijke ontwikkeling een positieve betekenis heeft voor de Utrechtse stedelijke structuur of een gunstig akoestisch effect op de bestaande woningen heeft’. In bijlage 4 van de geluidsnota is e.e.a. gespecificeerd; • Er dient voldaan te worden aan een aantal voorwaarden (zie 4.2.3. van de geluidnota), te weten: • Iedere woning dient te beschikken over een geluidluwe gevel; • De woning bevat voldoende verblijfsruimte aan de geluidluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30 % van de oppervlakte van het verblijfsgebied; • Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidluwe zijde. Het geluidniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidluwe gevel.

•

In het Bouwbesluit (relevante artikelen 3.1 tot en met 3.5) is aangegeven dat de geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied afgestemd dient te worden op de geluidsniveaus van de Wet geluidhinder. De geluidsbelasting in de woning mag nooit hoger zijn dan 33 dB voor wegverkeer. Indien een hogere waarde procedure moet worden doorlopen moet ten tijde van de inzage van het ontwerp-bestemmingsplan ook de ontwerp-beschikking hogere waarde ter inzage worden gelegd. De hogere waarde beschikking moet zijn genomen voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Ook bouwhoogtes van omliggende bebouwing, de bouwhoogte van het nieuwbouwplan en bijbehorende woonplattegronden en een luwe gevel per woning zijn van belang. Verder dient afgestemd te worden met de eisen van de brandweer. De geluidbelasting op een of meerdere gevels hoger is hoger dan de voorkeursgrenswaarde (48dB). Voor die woningen zal een ontheffing moeten worden aangevraagd.Er zal een akoestisch onderzoek moeten worden uitgevoerd op basis waarvan een ontheffingprocedure kan worden gestart. Hierin moet de ruime invulling van de plint worden meegenomen. 26 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Startblok, juni 2012

Luchtkwaliteit Wet milieubeheer Artikel 5.16 Wet milieubeheer geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, indien het voorgenomen besluit is genoemd of niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren. Nederland heeft van de Europese Commissie uitstel (derogatie) gekregen van de termijnen waarbinnen aan de grenswaarden moet worden voldaan. Het NSL heeft ter onderbouwing gediend van de derogatie. In juni 2011 moet aan de norm voor fijn stof (PM10) worden voldaan en op 1 januari 2015 aan de norm voor stikstofdioxide (NO2). De ‘in betekenende mate (IBM)’ projecten zijn meegenomen in de gebiedsgerichte programma’s van het NSL. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op de afzonderlijke effecten op de luchtkwaliteit, maar zijn reeds in het NSL meegenomen. De ontwikkeling van Merwedekanaalzone is als zodanig opgenomen en beschreven in het NSL onder nummer 1311. Het Startblok past binnen de totale omvang van het IBM project en derhalve binnen het NSL. In dit kader wordt dan ook voldaan aan artikel 5.16 lid 1, onder d. van de Wet milieubeheer. Uit oogpunt van luchtkwaliteit hoeft geen onderzoek plaats te vinden. Flora en fauna De initiatiefnemer heeft een zorgplicht voor planten en dieren zoals opgelegd door de Flora en Faunawet. Deze stelt dat er in ruimtelijke plannen, bij sloop, bouw en herbouw, vóór het slopen/renoveren/bouwen vastgesteld moet worden of er beschermde planten en dieren verstoord worden door de voorgenomen activiteiten. Met behulp van een “quick scan”moet onderzocht worden of er beschermde planten en dieren aanwezig zijn en of ze verstoord worden.

Het is raadzaam het onderzoek vroegtijdig uit te voeren aangezien meerdere seizoenen in ogenschouw genomen moeten worden. Echter mag het onderzoek bij aanvraag omgevingsvergunning niet ouder zijn dan 3 jaar. Externe veiligheid Risico bedrijven Waar gebouwd wordt kunnen veiligheidsrisico’s optreden voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om de veiligheid te vergoten wordt bij ruimtelijke plannen aandacht besteed aan de omgeving van bedrijven die veiligheidsrisico’s met zich meebrengen. De normen en richtlijnen zijn afkomstige van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Dit besluit schrijft voor dat ruimtelijke maatregelen, zoals een bestemmingsplan, moeten worden getoetst aan deze normen. Het Bevi beschrijft de afstanden tussen risicovolle bedrijven (zog. Bevibedrijven) en kwetsbare objecten/bestemmingen. Risicovolle bedrijven zijn bijvoorbeeld LPG tankstations. Kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld woningen, gebouwen waarin mensen die zichzelf slecht in veiligheid kunnen brengen (scholen en zorginstellingen) en gebouwen waarin regelmatig grote aantallen personen aanwezig zijn (grote winkelcentra, grote kantoren etc.). Daarnaast bestaan er beperkt kwetsbare objecten. Dit zijn alle andere meestal gebouwde objecten. In het Bevi staan twee soorten risico’s beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn: • Het plaatsgebonden risico (PR);

moet het groepsrisico bepaald worden binnen een cirkel met een straal van 150 meter gerekend vanaf het LPG vulpunt. De feitelijke afstand van het vulpunt (gelegen aan de Europalaan) tot aan de woningbouwlocatie is circa 300 meter. Het bouwplan valt buiten de aan te houden risicoafstand. Vervoer gevaarlijke stoffen Het veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is verwoord in de “circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” (RNVGS). De circulaire geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes en geeft de normering aan voor Plaatsgebonden Risico en Groepsrisico. Landelijk is een Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg vastgesteld. Het Basisnet beoogt meer zekerheid te geven over de te verwachten transportfrequenties en de daarbij behorende zonering. Vervoerders van gevaarlijke stoffen mogen niet van alle wegen gebruik maken. De gemeente Utrecht heeft een “Route voor het vervoer van routeplichtige stoffen” vastgesteld. De route omvat alleen de rijkswegen, zodat voor alle routeplichtige stoffen die de snelweg verlaten een ontheffing verplicht is. De ontheffing wordt door de afdeling Milieu & Duurzaamheid verleend, na advies van Brandweer en Politie. Het gaat hierbij voornamelijk om LPG en propaangas (geen flessen) en vuurwerk. Via deze vrijstelling kan de meest geschikte weg van en naar een afleveradres worden vastgelegd.

•

Het groepsrisico (GR). Het PR vertegenwoordigt een vaste afstand. Voor LPG tankstations gelden vaste afstanden afhankelijk van de jaardoorzet in m3. In de directe omgeving van de bouwlocatie bevindt zich het LPG tankstation Beneluxlaan 1001 (inclusief vulpunt). Hieruit volgt een cirkel met een straal van 45 meter met het vulpunt als middelpunt. Deze norm is een harde grenswaarde. Vanwege de omgeving bestaat er rond een LPG tankstation een groepsrisico. De personendichtheid speelt een rol in het bepalen van het invloedsgebied van het LPG tankstation. Volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen

De gemeente heeft ontheffing verleend om de afleveradressen aan de Europalaan te bereiken. Deze adressen liggen op voldoende afstand van het bouwplan.


Stadsontwikkeling

Duurzaamheid Duurzaamheid en klimaat zijn één van de stedelijke ambities. Dit houdt niets meer en minder in dan zorgen dat gebiedsontwikkeling conform het concept van de drie P’s (people, planet en profit) tot stand komt. Dat gaat verder dan groen en energiezuinige woningen. De woningen die nu gebouwd worden staan er voor 100 jaar en langer. Centraal in het duurzaam bouwen beleid van de gemeente staat het visiedocument “Duurzaam huisvesten”. Daarin verwoordt de bouwinitiatiefnemer zijn visie op de toekomstbestendigheid van de planontwikkeling en de bouwwerken, vast te leggen in een ambitie. Deze visie wordt vertaald naar concrete maatregelen en oplossingen in het ontwerp. Energie De gemeente heeft in haar Milieubeleidsplan op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd “in 2030 CO2 neutraal”. Ontwikkel- en herstructureringslocaties moeten een bijdrage leveren om deze ambitie te realiseren. Programma Utrechtse energie 2011-2014 Duurzaamheid is één van de pijlers van het Utrechts collegeprogramma 2010-2014 ‘Groen, open en sociaal’. Het collegeprogramma legt drie accenten in het werken aan duurzaamheid: 1. Energie besparen en duurzaam opwekken; 2. Schone lucht door een gezonde mobiliteit; 3. Een aantrekkelijke groene omgeving. In het ontwerp moet uitwerking worden gegeven aan een bijzonder energieconcept. Dat kan door gebruik te maken van het warmtenet of door een gelijkwaardig alternatief energieconcept. Eventueel met behulp van het toevoegen van stedelijk groen en water om een positieve bijdrage leveren aan klimaatadaptatie. Gelet op de ligging van de locatie en de beoogde dichtheid moet een bijzondere milieukwaliteit door een gemiddelde ambitiescore van 8 op grond van GPR-gebouw worden behaald. Met een prestatiegericht instrument als GPR moet het volgende resultaat gehaald worden: 28 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Startblok, juni 2012

• •

voor woningbouw gemiddeld 8,0 voor andersoortige bouwwerken gemiddeld 7,5 Vanwege de aanwezigheid van het stadsverwarmingsnet is de score voor het onderwerp energie voor dit project 8,5. Leefomgevingkwaliteit Het inzichtelijk maken van bezonning, schaduw en wind in relatie tot de functies in de (semi) openbare ruimte kan helpen bij het ontwerpproces van gebouw en die ruimte. Zie de Bijlage voor toetswaarden. ] In het kader van het bestemmingsplan moet onderzocht worden of de functies in de plint een onevenredige aantasting van het woon-en leefklimaat (in de omgeving) veroorzaken Wonen Woningkwaliteit Het gemeentelijk beleid over woonkwaliteit is geformuleerd in 6 kwaliteitsregels: 1. Opdrachtgever ontwerpt en bouwt de woningen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Om voor het keurmerk in aanmerking te komen, voldoen de individuele woningen, het woongebouw, het stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan aan de eisen van het PKVW. Woningen worden opgeleverd met een PKVW-certificaat. Er vindt een beoordeling plaats door een onafhankelijk bureau. Aan het opleveren van woningen zonder certificaat, is een boete verbonden van € 2.000,- per woning; 2. Personenlift bij een hoogteverschil van meer dan 3 meter in een woongebouw dat toegang geeft aan meer dan 20 woningen; 3. Bergruimte per woning van tenminste 1.80 breed en een oppervlakte van minstens 5 m²; 4. Buitenruimte van tenminste 4 m² of een gemeenschappelijke buitenruimte; 5 Toepassing van gecertificeerd hout (FSC of het Keurhout keurmerk); 6 Gebruik voor gevelbekleding, dakbedekking, kiezelbakken, uitlopen e.d. materialen met een beperkte uitstoot van stoffen naar

water (volgens de normering van het Waterschap De Stichtse Rijnlanden). N.B. De regels over de personenlift, bergruimte en buitenruimte zullen door het nieuwe bouwbesluit worden vervangen. Voor de kleine appartementen (< 70m2) wordt een uitzondering gemaakt op de richtlijnen t.a.v. bergruimte. Daar is vooruitlopend op het nieuwe bouwbesluit ook een gemeenschappelijke berging van 1,5m2 voldoende, aangevuld met bergruimte in de woning. Het streven is om totaal op minimaal 5m2 berging uit te komen. In de woning kan een deel hiervan ook worden ingevuld d.m.v. opstelruimte voor kasten in de slaapkamer. Levensloopgeschikt In de Woonvisie (raadsbesluit d.d. 14-01-2010) staat dat alle nieuwbouw, met uitzondering van starterswoningen, zodanig moet worden ontwikkeld dat het voldoet aan de eisen voor levensloopgeschikte woningen. Een levensloopgeschikte woning is vanwege haar toegankelijkheid (zowel in- als extern) geschikt voor bewoning in alle leeftijdsfasen, dus ook voor ouderen en mensen met een functiebeperking. Voor levensloopgeschikte woningen gelden de volgende eisen bovenop het bouwbesluit: • Badkamer: minimale afmeting van 1050 mm draaicirkel, dit betekent:

Verscheidenheid en consumentgericht ontwikkelen Naast deze algemene kwaliteitseisen, is het advies om te streven naar een zo groot mogelijke verscheidenheid aan plattegronden om de levendigheid en de afzetbaarheid te vergroten. Ook kan een benadering vanuit de leefstijl accenten leggen in het project, die een onderscheid maken binnen het gebouw en aansluiten op de wensen van toekomstige bewoners. Bij de beschrijvingen (zie bijlage) van de leefstijlen, voor wie de locatie geschikt is, staan ook de wensen t.a.v. woonomgeving en woning. Woonruimteverdeling Voor de volgende woningen geldt, dat zij moeten worden verdeeld via WoningNet: • Huurwoningen tot de huurtoeslaggrens van € 664,66 (prijspeil 1 januari 2012) • Koopwoningen met een prijs tot € 200.000,-. De regionale huisvestingsverordening van het Bestuur Regio Utrecht is hier van toepassing. De toewijzing van de woning aan een woningzoekende wordt bekrachtigd met een huisvestingsvergunning. Voor koopwoningen boven de koopprijsgrens van € 200.000 is het niet verplicht te verdelen via WoningNet, maar verdient het de voorkeur dat zij via WoningNet worden aangeboden. Het is wel verplicht hierover met WoningNet in contact te treden. Huurwoningen boven de huurtoeslaggrens zijn in beginsel vrij toe te wijzen.

• 3 m2 (= lengte x breedte) voor badkamer zonder toilet en wasmachine • 3,5 m2 mèt toilet • 5m2 mèt wasmachine • 5,5 m2 met toilet en wasmachine • Slaapkamer: minimaal 12 m2 en 2900 mm breed • Keuken: strook voor aanrecht van 1050 mm • Complex: elektrisch te openen toegangsdeuren. Levensloopbestendige woningen zijn bij voorkeur 90 m2 groot en tellen minimaal 3 kamers. Tevens zijn de woningen gelegen op een afstand tussen minimaal 200 en maximaal 500 meter van een zorgvoorziening, openbaar vervoer-halte en winkels.

De selectie van kandidaten voor huur- en koopwoningen gebeurt op basis van urgentie en inschrijftijd. Bij de verkoop van nieuwbouw koopwoningen met een koopsom tot €168.950 (peildatum 1 januari 2012) gaan huishoudens met een inkomen tot €39.650 (peildatum 1 januari 2012) vóór op huishoudens met een hoger inkomen. Wanneer daar behoefte aan bestaat is het mogelijk om bij de woonruimteverdeling voorrang te geven aan bepaalde doelgroepen (lokaal maatwerk).


Stadsontwikkeling

Archeologie Voor geplande bodemingrepen groter dan 50m2 (en dieper dan 50 cm) in rode gebieden en groter dan 1000m2 (en dieper dan 50 cm) in groene gebieden is, volgens de gemeentelijke verordening op de monumentenzorg, een archeologievergunning nodig. De initiatiefnemer moet een archeologisch onderzoek laten uitvoeren waarmee kan worden vastgesteld of er al dan niet sprake is van archeologische resten. Indien er sprake is van archeologische resten en deze worden bedreigd door de bodemingrepen, moet de initiatiefnemer deze laten opgraven. Indien er geen sprake van archeologische resten is dan zal het plangebied middels een selectiebesluit archeologisch worden vrijgegeven. Mochten er eventuele resten van de Limesweg in het plangebied aanwezig zijn dan gaat de voorkeur uit naar het behoud in situ ervan door middel van planaanpassing. Financiële aspecten De gemeente Utrecht en Bouwfonds hebben een intentieovereenkomst afgesloten. De intentieovereenkomst zal worden uitgewerkt in een exploitatieovereenkomst die tussen partijen dient te worden overeengekomen vóór de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. De exploitatieovereenkomst zal worden beschouwd als een anterieure overeenkomst in de zin van afdeling 6.4 van de Wro, waarmee het gemeentelijke kostenverhaal wordt afgewikkeld.


In de exploitatieovereenkomst zullen de gemeente Utrecht en Bouwfonds tevens een regeling treffen over: • De bijdrage van de ontwikkelaar aan de herinrichting van de Kanaalweg; • De bijdrage van de ontwikkelaar aan de aanleg van een fietsbrug over het Merwedekanaal; • De tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro (planschade). Bouwfonds zal jegens de gemeente Utrecht garant staan voor de eventuele planschadeclaims van derden; • (Vooralsnog) een door de ontwikkelaar aan de gemeente te betalen afkoopsom voor het toekomstige onderhoud door de gemeente omtrent het nieuw aan te leggen openbare gebied (thans in eigendom bij de ontwikkelaar en door de ontwikkelaar voor EUR 1,-- over te dragen aan de gemeente). Intern gemeentelijk zal onderzocht worden of deze laatste regeling kan komen te vervallen; Omdat het gemeentelijke kostenverhaal in de exploitatieovereenkomst zal worden geregeld, is het opstellen van een exploitatieplan volgens de grondexploitatiewet vooralsnog niet vereist. Indien er geen exploitatieovereenkomst kan worden gesloten met Bouwfonds dan is het gemeentelijke kostenverhaal niet geregeld en zal alsnog een exploitatieplan dienen te worden opgesteld en vastgesteld, om tot een planontwikkeling te kunnen komen.

6. Proces Het gevolgde samenwerkingsproces Het concept-SPvE is opgesteld in samenspraak met Bouwfonds, de ontwikkelaar van de locatie. De gemeente heeft regelmatig overleg gevoerd met Bouwfonds over de uitgangspunten en randvoorwaarden die in dit SPvE zijn opgenomen.

Het gevolgde participatieproces Participatiestandaard Er is gewerkt met de Utrechtse Participatiestandaard. In dit project is gekozen voor het participatieniveau ‘raadplegen’. Dat betekent dat de gemeente belanghebbenden informeert en hen om een reactie vraagt. Die reactie is niet per sé aanleiding om de plannen te wijzigen.

bouwmassa. Voorgesteld werd om de toren aan de zijde van het Smart Business Park (in schetsontwerp 8 lagen) te verhogen en de toren aan de zijde van de Beneluxlaan (in schetsontwerp 12 lagen) te verlagen. Daarnaast werd gevraagd om het parkeren en fietsparkeren beter op te lossen dan bij MAX is gebeurd. In het concept-SPvE is, naar aanleiding van dit gesprek, de maximale bouwhoogte voor beide torens gesteld op 10 bouwlagen In het concept-SPvE zijn daarnaast specifieke randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van het parkeren en fietsparkeren om te zorgen dat de buitenruimte goed functioneert. De ontwikkelaar zal naast het bouwplan ook een inrichtingsplan voor de buitenruimte opstellen.

Belanghebbenden De belangrijkste belanghebbenden zijn de directe buren. Dit zijn de eigenaar en de bewoners van MAX (aan de westkant) en de eigenaar en gebruikers van het Smart Business Park (aan de noordkant). Binnen MAX zijn het Woonbestuur (namens de huurders) en de VvE MAX (namens eigenaar-bewoners) eerste aanspreekpunten. Ook andere bedrijven in de omgeving zijn geïnformeerd. Verder worden de bewoners aan de overzijde van het Merwedekanaal en de bewoners van de hoge flats aan de Aziëlaan betrokken. Ten slotte is de Wijkraad Zuidwest een partij die vanzelfsprekend betrokken wordt.

De bezoekers van de informatieavond zijn door de gemeente via e-mail op de hoogte gehouden van de stand van zaken van het SPvE en het bouwplan. De Wijkraad is door middel van een presentatie tijdens een wijkraadvergadering geïnformeerd.

Proces Direct na vaststelling van het Startdocument hebben Bouwfonds en gemeente gezamenlijk een informatieavond georganiseerd. De avond is bezocht door 56 personen. De belangrijkste onderwerpen waren de parkeerproblematiek bij MAX en de hoogte van het Startblok in relatie tot de appartementen in MAX. Bouwfonds heeft inmiddels enkele verbetermaatregelen uitgevoerd, zodat de parkeergarage van MAX beter benut kan worden..

“Uit deze enquête kan geconcludeerd worden dat de mogelijke bouw van t Startblok, op diverse punten tot weerstand leidt bij de bewoners (voornamelijk op het oosten) van City Campus Max. Hierbij maken de bewoners zich vooral zorgen over de effecten op hun woongenot (dag-/zonlicht inval, privacy, uitzicht en parkeerdruk) en de negatieve effecten op de waarde van hun woning die daar het gevolg van zijn.” Als aanbevelingen geeft het VvE bestuur mee dat de nieuwbouw zou kunnen worden uitgesteld en dat de torens anders kunnen worden gepositioneerd.

Het VvE bestuur van City Campus MAX heeft een enquete uitgevoerd onder het kopersgedeelte van MAX (de oostelijke toren). Van de 255 kopers hebben 62 bewoners de enquete ingevuld, waarvan ruim de helft op het oosten woont (de zijde waar Startblok is voorzien). Hieronder in het kort de conclusies en aanbevelingen van de enquête:

Na deze avond is met een aantal bewoners van de oostelijke toren van MAX (grenzend aan het Startblok) verder gesproken over hun zorgen. Deze zorgen gingen over daglichttoetreding (met name lagere verdiepingen), bezonning/privacy, uitzicht en windhinder als gevolg van de voorgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen Startblok, juni 2012 - 31

Stadsontwikkeling

7. Plan van Aanpak vervolg Te volgen planproces

Te volgen participatieproces

Het concept-SPvE wordt nu ter consultatie voorgelegd aan belanghebbenden. Tijdens een inloopavond zullen gemeente en Bouwfonds in gesprek gaan met bewoners en bedrijven uit de omgeving. Alle reacties worden verzameld, samengevat in het SPvE en waar mogelijk en nodig wordt het SPvE aangepast. Vervolgens wordt het SPvE ter vaststelling voorgelegd aan B&W en de gemeenteraad. Na de consultatieperiode worden eerder betrokkenen en andere belanghebbenden op de hoogte gehouden van de voortgang. Bijvoorbeeld wanneer het SPvE in de raad besproken wordt, zullen belanghebbenden daarvoor worden uitgenodigd. Daarnaast worden betrokkenen geïnformeerd wanneer een nieuwe versie van het ontwerp voor het Startblok gereed is.

Over het nu voorliggende concept-SPvE verzamelt de gemeente reacties van belanghebbenden. Tijdens een inloopavond zullen gemeente en Bouwfonds in gesprek gaan met bewoners en bedrijven uit de omgeving.

Het SPvE wordt vertaald in een bestemmingsplan, dat zo snel mogelijk na vaststelling van het SPvE ter inzage wordt gelegd. Voorafgaand aan de ter inzagelegging, zal de gemeente een anterieure overeenkomst afsluiten met Bouwfonds, waarin afspraken zijn gemaakt over onder andere de plankosten, een bijdrage aan bovenwijkse investeringen en planschade. Naast het bestemmingsplan, zal Bouwfonds ook een omgevingsvergunning aanvragen. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en de bouwvergunning verleend, kan de sloop-nieuwbouw starten.


Na de consultatieperiode worden eerder betrokkenen en andere belanghebbenden op de hoogte gehouden van de voortgang. Bijvoorbeeld wanneer het SPvE in de raad besproken wordt, zullen belanghebbenden daarvoor worden uitgenodigd. Daarnaast worden betrokkenen geïnformeerd wanneer een nieuwe versie van het ontwerp voor het Startblok gereed is.

Planning Naar verwachting kan het SPvE in het najaar van 2012 aan de gemeenteraad worden aangeboden. Het bestemmingsplan zal snel daarna ter inzage worden gelegd, zodat het bestemmingsplan in 2013 door de raad kan worden vastgesteld. De sloop-nieuwbouw kan op zijn vroegst eind 2013, begin 2014 starten.

Bijlagen Bijlage wonen De gemeente Utrecht gebruikt gegevens over de leefstijl van mensen voor de advisering ten aanzien van gewenste woonmilieus. Het begrip woonmilieu staat voor de specifieke combinatie van woonomgevings- en woningkenmerken. Het gaat hierbij niet alleen om de harde fysiek-ruimtelijke kenmerken, maar juist ook de zachte kenmerken zoals contact met mede-bewoners en de uitstraling van de omgeving en architectuur. Er wordt in Utrecht gebruik gemaakt van de indeling in 7 woonbelevingsgroepen, zoals gedefinieerd door onderzoeksbureau Motivaction. Hieronder volgt een beschrijving van de woonbelevingsgroepen die van toepassing zijn op Startblok. Actieve individualisten (25% in Utrecht, 10% in NL) Actieve individualisten zijn op zoek naar spanning in het leven, ze ondernemen veel activiteiten buitenshuis, zijn internationaal georiënteerd (wereldburger) en geïnteresseerd in andere culturen en reizen. Ze zijn statusgevoelig (ambitieus), trendgevoelig en geïnteresseerd in IT. De Actieve individualisten zijn de jongste bewonersgroep, waarbij de meeste bewoners in Utrecht jonger dan 35 jaar zijn. Ze staan aan het begin van hun (woon)carrière. Ze zijn hoog opgeleid en hebben een goed perspectief op een carrière. Een groot aandeel van deze groep is (nog) alleenstaand. Opvallend in Utrecht is dat in deze groep een groot aandeel huishoudens heeft met een hoog inkomen (35%). Het aandeel huishoudens met een laag inkomen in deze groep ligt onder het Utrechts gemiddelde. Het gaat hier om de grootste groep in Utrecht en er is een sterke oververtegenwoordiging t.o.v. het Nederlands gemiddelde te zien. Voor deze groep is er dan ook een tekort aan geschikte woonmilieus binnen de stad Utrecht.

Kwaliteitseisen woonomgeving: • Centrum stedelijk; Buiten centrum, maar moet hip zijn; • Voorzieningen nabij belangrijk, met name uitgaansleven (horeca, restaurants); • Hoge dichtheden geen bezwaar; hoogbouw prima; • Goede bereikbaarheid t.o.v. snelwegen en OV; • Bijzondere of vernieuwende woningbouw (historisch/modern); • Geen directe behoefte aan contact in buurt. Kwaliteitseisen woning: • Bijzonder, status; • Architectonisch interessant (kan zowel vooroorlogs als modern zijn); • Goede staat van onderhoud (tijd en status); • Gevoel van ruimte belangrijker dan daadwerkelijk oppervlak. Gehaaste middenklassers (16% in Utrecht, 17% in NL) Gehaaste middenklassers zijn gericht op luxe en gemak. Ze zijn statusgevoelig en materialistisch ingesteld. Ze ervaren veel tijdsdruk als gevolg van een druk leven, waarin ze werk, ontspanning en zorg voor het huishouden/ gezin moeten combineren. Privacy en veiligheid vinden ze belangrijk in het leven. Gehaaste middenklassers komen voor in alle leeftijdscategorieën, maar zijn iets oververtegenwoordigd in de leeftijd 25-35 jaar. Het gaat om zowel gezinnen als 1-2 persoonshuishoudens. De spreiding over de sociale klassen is gemiddeld (grootste groep rond modaal). Het is de twee na grootste groep in Utrecht en in Utrecht is de groep ongeveer even groot als in Nederland. Wel is er een tekort aan geschikte woonmilieus voor deze groep binnen de stad Utrecht.


Stadsontwikkeling

Kwaliteitseisen woonomgeving: • Randmileu, maar ook Buitencentrum; • Moderne (Vinex) buurt met bepaald aanzien (geen problemen); • Luxe uitstraling/ architectuur, maar niet teveel onderscheidend;. • Alle voorzieningen op redelijke afstand; • Speelgelegenheid voor kinderen; • Basisschool in de buurt; • Snelwegoprit < 1000 meter; • Geen directe behoefte aan contact in buurt; wonen het liefst met gelijke leefstijl; • Parkeerplaats met zicht vanuit woning; • Verkeersveiligheid; • Sociale veilgheid. Kwaliteitseisen woning: • Nieuwbouw; • Praktische indeling; • Ruime en luxueuze woning, van alle gemakken voorzien; • Woonkamer als visitekaartje; • Voortuin. Tolerante socialisers (14% in Utrecht, 11% in NL) Tolerante socialisers zijn sociaal en geïnteresseerd in andere culturen en levensvormen. Ze zijn milieubewust en houden van immateriële zaken. Ze staan bewust in het leven en zijn niet bijzonder ambitieus. De groep Tolerante socialisers is in Utrecht jong (47% heeft een leeftijd onder de 35 jaar) en bestaat voor een groot gedeelte uit 1-2 persoonshuishoudens (waarschijnlijk ook veel studenten), maar er vallen ook gezinnen in deze groep. Het opleidingsniveau is meestal hoog, maar het inkomen varieert: 1/3 verdient minder dan modaal, 1/3 modaal en 1/3 boven modaal. Het aandeel lage inkomens ligt boven het gemiddelde van de stad, terwijl het aandeel hoge inkomens onder het gemiddelde ligt.


De tolerante socialisers vormen de derde groep in Utrecht. Er is sprake van een lichte oververtegenwoordiging t.o.v. het Nederlands gemiddelde. Er is voor deze groep een tekort aan geschikte woonmilieus binnen de stad Utrecht. Kwaliteitseisen woonomgeving: • Buitencentrum of Centrumstedelijk;. • Vrij hoge dichtheid van bebouwing;. • Historische uitstraling; culturele meerwaarde;. • Stedelijke levendigheid en functiemenging; • Uitgaansgelegenheden in nabijheid; • Winkels voor dagelijkse boodschappen dichtbij; • Groen in de buurt;. • Goede scholen (met specifieke leersystemen); crèches;. • Speelruimte kleine kinderen; • Sociale- en verkeersveiligheid; • Mogelijkheid tot buurtcontact; tolerant t.a.v. andere leefstijlen. Kwaliteitseisen woning: • Stedelijk wonen; • Voordeur aan de straat; • Mogelijkheid tot zitten/ontmoeting op straat; • Stedelijk hof of ‘gemeenschappelijke woonvormen’; • Buitenruimte (kan ook gemeenschappelijk zijn).

Tabel herijking parkeernormen

Bijlage parkeernormen

norm (bandbreedte) incl. bezoekers 1) Centrale stad Schil / LR-stad toelichting (indicatief)

onderwijs

zorg

recreatie

sport

horeca

werken

winkelen

wonen

functie

religie

koop vanaf 120 m2 koop 70 - 120 m2 en huur boven 90 m2 koop 50 - 70 m2 en huur 40 - 90 m2 koop tot 50 m2 serviceflat / aanleunwoning geoormerkte studenten-huurwoningen hoofdwinkelgebied stadsdeelcentra buurt- en wijkcentra grootschalige detailhandel weekmarkt comm. dienstverlening kantoor arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven arbeidsextensieve bezoekersextensieve bedrijven arbeidsextensieve bezoekersintensieve bedrijven bedrijfsverzamelgebouw / atelier hotel café, discotheek, cafetaria restaurant museum, bibliotheek bioscoop, theater, schouwburg sporthal sportveld dansstudio, sportschool squashbaan tennisbaan golfbaan bowlingbaan, biljartzaal stadion evenementenhal, beurs- congresgebouw zwembad themapark, pretpark overdekte speeltuin / -hal manege cultureel centrum, wijkgebouw ziekenhuis verpleeg-, verzorgingshuis arts, maatschap, kruisgebouw, therapeut dagonderwijs HBO, WO dagonderwijs MBO, ROC, HBO, WO dagonderwijs VWO,HAVO,VMBO avondonderwijs basisonderwijs creche, kinderdagverblijf peuterspeelzaal religiegebouw

4) 4) 4) 4) tot ca 40 m2

5) 5)

6) 6) 6) 6) 6)

7) 6) 7) 6) 7)

normgrondslag min 3)

max

1,3 1,2 1,1 0,5 0,3 0,2 2,5 2,5 2,5 1,5 0,8 0,7 0,2 0,4 0,8 0,5 4,0 8,0 0,3 0,1 1,1 13,0 2,0 1,0 1,2 1,5 0,04 3,0 7,0 4,0 3,0 1,0 1,5 0,1 1,5 20,0 3,0 0,5 0,3 0,5 0,6 0,5 0,05

1,5 1,4 1,2 0,8 0,6 0,6 3,5 4,0 4,0 2,0 1,3 1,2 0,3 0,6 1,7 1,5 6,0 10,0 0,5 0,2 2,0 27,0 3,0 1,5 3,0 2,5 0,2 4,0 9,0 12,0 12,0 3,0 1,9 0,2 2,0 20,0 5,0 1,0 1,0 1,0 0,8 1,0 0,2

woning woning woning woning woning woning 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo kamer 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo zitplaats 100 m2 bvo ha, netto 100 m2 bvo baan baan hole baan / tafel zitplaats 100 m2 bvo 100 m2 bvo ha, netto 100 m2 bvo box 100 m2 bvo bed wooneenheid behandelkamer collegezaal, 150 zitpl. leslokaal, 30 zitpl leslokaal student leslokaal arbeidsplaats groepsruimte zitplaats

max kleine projecten in gefiscaliseer d gebied 3) 2,7 2,5 2,15 1,0 1,0 1,0 4,0 4,6 4,6 3,6 2,5 2,3 0,6 1,0 3,2 1,7 6,6 12,0 0,5 0,2 2,1 nvt 3,2 1,7 nvt 2,6 nvt nvt nvt nvt 13,2 3,3 nvt 0,3 2,7 nvt nvt nvt 1,9 2,0 1,6 2,0 0,2

bezoekers tov totaal

Overig 2)

Toelichting: 1) De genoemde normen zijn inclusief bezoekersparkeren.

min

max

min

max

1,5 1,35 1,2 0,6 0,3 0,2 2,5 4,0 2,5 5,5 2,5 2,0 0,8 1,2 0,3 0,6 0,8 0,5 4,0 8,0 0,5 0,1 1,1 13,0 2,0 1,0 1,2 1,5 0,04 4,0 8,0 4,0 3,0 0,3 1,0 1,5 0,2 1,5 20,0 5,0 0,5 0,3 0,5 0,6 0,5 0,05

1,75 1,6 1,4 0,8 0,6 0,6 3,5 5,0 4,0 7,5 4,0 2,5 1,5 1,7 0,5 0,8 1,7 1,5 6,0 10,0 1,0 0,2 2,2 27,0 3,0 1,5 3,0 2,5 0,2 6,0 10,0 12,0 12,0 0,6 3,0 1,9 0,3 2,0 20,0 7,0 1,0 1,0 1,0 0,8 1,0 0,2

1,7 1,6 1,3 0,6 0,3 0,2 4,0 2,5 5,5 2,5 2,5 1,2 2,0 0,6 1,0 0,8 0,5 5,0 12,0 0,9 0,2 2,0 13,0 3,0 1,0 2,0 6,0 1,5 0,04 5,0 9,0 4,0 3,0 0,3 1,3 1,5 0,3 1,5 20,0 7,0 0,5 0,5 0,5 0,6 0,5 0,1

2,0 1,8 1,5 0,8 0,6 0,6 5,0 4,0 7,5 4,0 3,0 1,9 2,5 0,7 1,2 1,7 1,5 7,0 14,0 1,0 0,3 2,5 27,0 4,0 1,5 3,0 8,0 2,5 0,2 7,0 11,0 12,0 12,0 0,6 3,0 1,9 0,4 2,0 20,0 9,0 1,0 1,0 1,0 0,8 1,0 0,2

2) Overig gebied is Papendorp, Ouden0,3 / won. 0,3 / won. 0,25 / won. 0,2 / won. 0,2 / won. 0,2 / won. 85% 85% 85% 85% 85% 20% 5% 5% 5% 35% 10% 90% 90% 80% 95% 95% 95% 95% 95% 90% 90% 95% 95% 99% 99% 90% 99% 90% 90% 90% 60% 60% 65% 5% 5% 5% 10% 0% 0% 0% 99%

rijn/Strijkviertel, Lage Weide, Rijnenburg en Haarzuilens. Zie bijbehorend kaartbeeld. 3) Voor kleine projecten (max. 1000 m2 bruto vloeroppervlakte) in gefiscaliseerd gebied vervalt de minimumnorm en is de maximumnorm voor langparkeerders (=niet-bezoekers) verdubbeld. 4) Bij toevoeging atelier of werkunit worden de minimale ne maximale norm opgehoogd met 0,3. 5) Indien collectieve parkeervoorzieningen niet tijdig en op loopafstand voorhanden zijn is het mogelijk om: - voor kantoren de maximumnorm in de Centrale stad met 0,5 / 100 m2 te verhogen; - voor arbeidsintensieve bedrijven de maximumnorm in de Centrale Stad me 0,5 / 100 m2 en in de Schil met 0,8 / 100m2 te verhogen 6) De genoemde kengetallen voor horeca-functies zijn indicatief. Hier kan, mits voldoende gemotiveerd, van worden afgeweken. 7) De genoemde kentallen voor basisonderwijs, creches, kinderdagverblijven en peuterspeelzalen zijn indicatief. Hier kan, mits voldoende gemotiveerd, van worden afgeweken.

Toelichting: 1)

De genoemde normen zijn inclusief bezoekersparkeren


Stadsontwikkeling

Bijlage milieu Leefomgevingskwaliteit Zon en schaduw Schaduw kan een probleem vormen bij de hoogbouw. Hoe meer hoogbouw er komt hoe groter de delen van de openbare ruimte in de schaduw komen te liggen. Daarom is hierover in de Hoogbouwvisie een kwaliteitsstreven opgenomen. De kwaliteitsbele¬ving zal afnemen naarmate er minder zon aanwezig zal zijn op een bepaalde plek. Het aantal zonuren is van invloed op het gewenste kwaliteitsniveau voor het verblijven in de openbare ruimte m.n. op pleinen of ander ruimtes waar men langer verblijft (terrassen). Voor de zon/schaduw toetsing zal de gemeente de betalingswijze conform het Referentiekader Openbare ruimte Stationsgebied gebruiken als richtlijn voor kwaliteitsbepaling en van het soort gebruik van die openbare ruimte (ontmoetingskwaliteit). Windhinder Windhinder zal een belangrijk probleem kunnen vormen bij hoogbouw. Hoe meer hoogbouw er komt hoe meer kans op een ongewenst windklimaat. Daarom is hierover in de Hoogbouwvisie een kwaliteitsstreven opgenomen. De kwaliteitsbeleving zal afnemen naarmate er meer wind en windvlagen voorkomen op een bepaalde plek. Voor het windklimaat in de openbare ruimte zal de gemeente de NEN-norm ‘Windhinder en windgevaar in de bebouwde omgeving’ 8100:2006 gebruiken als richtlijn om drempelsnelheden en overschrijdingscriteria bij verschillende functies vast te stellen.

Op basis van de mate van luchtverontreiniging zal het soort gebruik van de openbare ruimte hier op aangepast kunnen worden. Zitplaatsen op pleinen niet direct naast een kruising met verkeerslichten, terrassen niet bij een taxi- of busstopplaats et cetera. Geluidshinder Voor de geluidskwaliteit in de openbare ruimte gelden geen wettelijke regels, maar voor een goede leefomgevingkwaliteit is het verstandig wel maximale niveaus te beogen. Geluidsoverlast is van invloed op het gewenste kwaliteitsniveau voor het verblijven in de openbare ruimte. Er zal dus rekening gehouden moeten worden met het soort gebruik in relatie met de hoeveelheid lawaai op een bepaalde plaats. De spraakverstaanbaarheid is gebruikt als uitgangspunt voor de te kiezen toegestane geluidsniveaus. Toetswaarden Voor elk van bovenstaande vier milieuthema’s zijn toetswaarden opgesteld om de belevingskwaliteit van het gebruik in de openbare ruimte te bepalen. Het doel van deze toetswaarden is om een instrument in handen te hebben wat als richtlijn kan fungeren voor het bepalen van het soort gebruik in de openbare ruimte. In onderstaande tabel is een aflopende belevingskwaliteit van toepassing. Voor de verblijffunctie zullen strengere richtlijnen gelden voor de vier milieuthema’s dan voor lopen of fietsen in die openbare ruimte. Bij deze waarden kan gesproken worden van een goede tot uitstekende kwaliteit voor het soort gebruik. Het plan zal beoordeeld worden aan genoemde toetswaarden.

Luchtverontreiniging De normen van de Wet Luchtkwaliteit gelden ook voor de openbare ruimte. Die normen geven een minimaal te handhaven kwaliteit aan. Afhankelijk van de beoogde functies kan het nuttig zijn om zwaardere eisen na te streven. De luchtverontreiniging is afhankelijk van de directe aanwezigheid van uitlaatgassen van verkeer en de achtergrondconcentratie van luchtverontreiniging.


Soort gebruik

*

Aantal Zonuren *

Overschrijdingskans p 5 m/s**

Luchtver-ontreiniging***

Omgevingsgeluid (Lday) ****

Opmerkingen

Verblijf (recreatief, terras + kinderen bejaarden)

4

< 0,5% (<2dgn/a)

Maximaal 5%

< 50 dB(A)

deel van de dag kan belangrijk zijn

Verblijf (zitten)

3

< 1,0% (<4dgn/a)

Maximaal 5%

< 55 dB(A)

deel van de dag kan belangrijk zijn

Verblijf (wandelen)

2

1,0-2,5% (4-9dgn)

Maximaal 15%

< 55 dB(A)

Transfer

1

2,5-5% (9-18dgn)

< wettelijke grens

< 60 dB(A)

Verkeer (fiets)

Geen eis

5-10% (18-36dgn)

< wettelijke grens

> 60 dB(A)

Verkeer (auto)

Geen eis

----

wettelijke grens

wettelijke grens

in de periode 19 februari tot en met 21 oktober en voor zonuren met een zonshoogte

hoger dan 10º. ** uitgegaan is van een strengere eis dan in de NEN 8100 is beschreven vanwege de prestatie UITSTEKEND. Zie voorts de NEN 8100. *** bijdrage lokaal verkeer aan de lokale luchtverontreiniging in percentage van de NO2 norm. **** beschreven is het niveau aangenaam; voor gemiddeld en acceptabel moet er gedacht worden aan niveau die 5 resp. 10 dB(A) hoger ligger


Stadsontwikkeling

Bijlage bomeninventarisatie

TBV projectleider.dgn 22-2-2012 9:24:37


Nr.

Boomsoort

Stam Ø in m.

Leeftijd Kroon- Standplaats cat. projectie

Conditie

Verplantbaar

Algemene opmerking

001

Robinia pseudoacacia

7

0-10

4

Gras

Goed

Ja

Knotboom

002


7

0-10

4

Gras

Goed

Ja

Knotboom

003


7

0-10

4

Gras

Goed

Ja

Knotboom

004

Acer pseudoplatanus

25

10-20

6

Beplanting

Redelijk

Nee

vergroeid met hekwerk uitgelopen stam

005

Acer campestre

21

10-20

6

Beplanting

Redelijk

Nee

2 stammig vergroeid met hekwerk

006

Acer pseudoplatanus

23

10-20

6

Beplanting

Redelijk

Nee

vergroeid met hekwerk

007

Acer pseudoplatanus

40

10-20

6

Beplanting

Redelijk

Nee

vergroeid met hekwerk

008

Populus nigra 'Italica'

100

40-50

8

Beplanting

Goed

Nee

009


13

10-20

6

Beplanting

Redelijk

Nee

2 stammig

010

Ulmus minor

30

20-30

6

Beplanting

Matig

Nee

uitgelopen stam

011

Ulmus minor

10

0-10

4

Beplanting

Goed

Nee

opslag 10 stuks

012


10

0-10

4

Beplanting

Goed

Nee

013


16

0-10

4

Beplanting

Goed

Nee

014


10

0-10

4

Beplanting

Goed

Nee

015

Ulmus minor

10

0-10

4

Beplanting

Goed

Nee

016


13

0-10

4

Beplanting

Goed

Nee

017

Prunus serrulata

23

20-30

4

Gras

Matig

Nee

018

Prunus serrulata

16

20-30

4

Gras

Matig

Nee

019

Prunus serrulata

24

20-30

4

Gras

Matig

Nee

020

Ulmus x hollandica

62

30-40

12

Beplanting

Redelijk

Nee


Stadsontwikkeling

021

Sorbus aria

35

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee

022

Acer pseudoplatanus

35

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee

023

Prunus serrulata

32

20-30

8

Beplanting

Redelijk

Nee

024

Acer pseudoplatanus

33

20-30

6

Beplanting

Goed

Nee

025


45

30-40

8

Verharding

Goed

Nee

026


32

20-30

6

Beplanting

Matig

Nee

027


37

30-40

8

Beplanting

Goed

Nee

028

Prunus cerasifera 'Nigra'

20

20-30

4

Beplanting

Matig

Nee

029


20

20-30

4

Beplanting

Slecht

Nee

030


23

20-30

4

Beplanting

Redelijk

Nee

031


19

20-30

4

Beplanting

Redelijk

Nee

032

Acer saccharinum

39

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee

eenzijdige kroon

033


35

20-30

6

Beplanting

Matig

Nee

scheefstand

034


35

20-30

6

Beplanting

Matig

Nee

2 stammig scheefstand

035


33

20-30

6

Beplanting

Matig

Nee

zwamaantasting

036


36

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee

037

Prunus avium

35

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee

038

Sambucus nigra

40

20-30

6

Beplanting

Slecht

Nee

039

Sambucus nigra

40

20-30

6

Beplanting

Slecht

Nee

040


35

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee


zwamaantasting

diameter geschat

diameter geschat

041


40

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee

042


40

20-30

8

Beplanting

Redelijk

Nee

043


38

20-30

8

Beplanting

Redelijk

Nee

044


38

20-30

8

Beplanting

Goed

Nee

045


28

20-30

6

Beplanting

Matig

Nee

046


34

20-30

8

Beplanting

Redelijk

Nee

047


43

20-30

10

Beplanting

Goed

Nee

048


41

20-30

8

Beplanting

Goed

Nee

049


37

20-30

8

Beplanting

Goed

Nee

050


33

20-30

6

Beplanting

Redelijk

Nee

051

Acer campestre

14

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

052

Acer campestre

14

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

053

Acer campestre

15

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

054

Acer campestre

15

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

055

Acer campestre

9

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

056

Acer campestre

14

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

057

Acer campestre

17

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

058

Acer campestre

16

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

059

Acer campestre

18

10-20

4

Beplanting

Goed

Nee

060

Ulmus minor

15

10-20

4

Beplanting

Redelijk

Nee

95453

Acer saccharinum

79

30-40

12

Gras

Goed

Nee

95454

Acer saccharinum

75

30-40

12

Gras

Goed

Nee

95455

Acer saccharinum

72

30-40

12

Gras

Goed

Nee

opdruk verharding

opdruk verharding

3 stammig

diameter geschat

eenzijdige kroon


www.utrecht.nl

Stadsontwikkeling

Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Fax 030 286 0235 Mail [email protected]

Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Recommend Documents