Stedenbouwkundig Programma van Eisen Bagijneweide

39

harmonie

Ontwikkeling Projectontwikkeling Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 10007 8000 GA Zwolle Telefoon (038) 498 40 11 Fax (038) 498 33 03 [email protected] www.zwolle.nl

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Bagijneweide

Versie Datum

6 december 2010

39

Datum Titel

6 december 2010 Stedenbouwkundig Programma van Eisen Bagijneweide

2/39

39

Datum Titel


Inhoud

1

Inleiding

5

2 2.1 2.2 2.3

Samenvatting Nota van uitgangpunten Bestuurlijke randvoorwaarden Structuurplan en wijkontwikkeling Diezerpoort Visie Bagijneweide

7 7 7 8

3 3.1

Aanpak Rekenen en tekenen

11 11

4 4.1 4.2

Stedenbouwkundige eisen Stedenbouwkundig raamwerk Doelgroepen en programma

13 14 29

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Eisen en wensen Bestemmingsplan en eigendom Verkeer en parkeren Waterhuishouding en riolering Recreatie, groen en ecologie Milieu Monumenten en archeologie Belemmeringen Benodigde Onderzoeken

31 31 31 32 33 33 35 36 37

6 6.1 6.2 6.3

Uitvoerbaarheid en realisatie Financiële uitvoerbaarheid Fasering Contractvorming

38 38 38 39

3/39

39

Datum Titel


Bagijneweide, luchtfoto

Bagijneweide, plangebied

4/39

39

Datum Titel


1

Inleiding

In mei 2009 is de Nota van Uitgangspunten voor het project Bagijneweide door de raad vastgesteld. De Nota van Uitgangspunten is in mei en juni 2009, in samenwerking met bewoners en gebruikers, verder uitgewerkt tot een Programma van Eisen Het doel van het Programma van Eisen voor de Bagijneweide is het vastleggen van wensen, eisen en randvoorwaarden waaraan de ontwikkeling van de Bagijneweide moet voldoen. Daarbij gaat het om een integrale visie op het gehele gebied. De ontwikkeling en uitwerking van de visie zal per deelgebied gebeuren. Het Programma van Eisen is gemaakt op basis van de Nota van Uitgangspunten voor de Bagijneweide (vastgesteld mei 2009). In hoofdstuk 2 is deze nota samengevat. In hoofdstuk 3 is het participatieproces weergegeven. De stedenbouwkundige richtlijnen zijn in hoofdstuk 4 beschreven. Hoofdstuk 5 bevat de eisen en wensen die voortkomen uit vastgesteld beleid. In hoofdstuk 6 is het vervolg van het proces beschreven.

Het Programma van Eisen is te downloaden via de website van de gemeente www.bagijneweidezwolle.nl

5/39

39

Datum Titel


6/39

39

Datum Titel


2

Samenvatting Nota van uitgangpunten

De mogelijkheden en kenmerken van het gebied zijn bepalend voor de ontwikkeling van het gebied. In de Nota van Uitgangspunten is daarvoor een beschrijving van de historie en van het huidige gebied opgenomen. Om het Programma van Eisen niet te omvangrijk te maken, wordt voor de beschrijving van het gebied verwezen naar de Nota van Uitgangspunten. Het structuurplan en de visie voor de wijkontwikkeling Diezerpoort zijn, als belangrijkste ontwikkelingen, wel beschreven. Verder is de visie op het gebied verwoord.

2.1

Bestuurlijke randvoorwaarden

Voor de ontwikkeling van de Bagijneweide geldt een aantal ‘harde’ randvoorwaarden, waarbinnen nieuwe plannen moeten passen. Deze randvoorwaarden zijn op 2 september 2008 door het college vastgesteld: • Het gebied in overeenstemming met het structuurplan 2020 te ontwikkelen als een ‘Centrumstedelijk gebied’ waarbij de dichtheid (woningen per hectare) nog niet wordt vastgelegd. • Het gebied te ontwikkelen als woongebied aangevuld met een programma vanuit kunst en cultuur en/of eventuele andere functies. 1 • Voor de voormalige HBS aan de Bagijnesingel en het Laboratorium aan de Stilobadstraat een passende invulling te zoeken die past in dit gebied. • Bij de ontwikkeling van de totale locatie zich in te spannen om een sluitende grondexploitatie te realiseren. • Bij de berekeningen van varianten voor de verplaatsing van de parkeerplaatsen op de Turfmarkt uit te gaan van het compenseren op maaiveld.

2.2

Structuurplan en wijkontwikkeling Diezerpoort

Structuurplan De stad zal de komende jaren groeien naar ca 135.000 inwoners in 2020. In het Structuurplan is nadrukkelijk gekozen voor inbreiding en het zoveel mogelijk ontzien van het buitengebied. Ten aanzien van de gewenste sociale structuur is Zwolle ook een evenwichtige stad waar verschillende groepen en leefstijlen zich thuis voelen. De inbreiding in de Binnenstadschil (hier valt de Bagijneweide onder) zijn geschikt voor het realiseren van een centrumstedelijk woonmilieu. Onder een centrumstedelijk woonmilieu wordt verstaan: een hoge dichtheid (50-80), de uitstraling is monumentaal en het bestaat voornamelijk uit stadsvilla´s en gestapelde bouw. De nadruk ligt op een menging van voorzieningen en op intensief gebruik. Er zijn regionale voorzieningen: bv culturele instellingen en onderwijs, zorg. Door de discussie met de Stichting Bagijneweide, die als doel heeft om een dichtheid van 25 woningen per

1

Het gaat hier om het gebouw van de Afdeling Pathologie en het Laboratorium Medische Microbiologie en Infectieziekten, in dit SPVE verkort tot ‘het Laboratorium’. 7/39

39

Datum Titel


ha. te realiseren, is in de bestuurlijke randvoorwaarden van 2 september de mogelijkheid ogenomen om in het onderzoek ook de mogelijkheid op te nemen om minder woningen per ha te realiseren. Diezerpoort Het gebied Bagijneweide maakt onderdeel uit van de wijkontwikkeling Diezerpoort. Eind 2008 is de Ontwikkelingsvisie Nieuwstad Diezerpoort 2009-2020 opgesteld. In deze ontwikkelingsvisie wordt vanuit een vijftal ambities een toekomstperspectief geschetst voor de verschillende woonbuurten. De ambities zijn: sociaal krachtig, levensfaseproef, gezonde leefomgeving, stedelijke pioniers: welkom en authentieke wijk. Vanuit het perspectief van Diezerpoort zijn twee aspecten voor de Bagijneweide belangrijk: Behoud en versterk het luxe karakter van de Bagijneweide. In Diezerpoort zijn weinig locaties met een dergelijke allure, dit is een plek om duurdere woningen te realiseren. De mix van de wijk is daarmee gediend. Beperk de positieve invloed van ArtEZ en de andere culturele instellingen niet tot de Bagijneweide. Stimuleer de low & medium budget creatieve sector om zich ook elders in Diezerpoort te vestigen zoals Dieze Centrum en/of Dieze Oost.

2.3

Visie Bagijneweide

In opdracht van de raad, die bij projecten beginspraak wil toepassen, s een intensief participatietraject opgestart. Voor het opstellen van een Nota van Uitgangspunten zijn inspiratiedagen georganiseerd. De inspiratiedagen hebben een globale visie op het gebied Bagijneweide opgeleverd. De visie en de beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden zijn verwerkt in de Nota van Uitgangspunten, die mei 2009 door de raad is vastgesteld. Ten aanzien van de functie en de betekenis van het gebied kwam naar voren: Een sterke relatie met omgeving; de Bagijneweide is er ook voor Zwolle, Een mix van gebruikers, Er is op gezette tijden reuring, maar geen overlast, De invulling op het gebied van cultuur (met een betekenis voor Zwolle) is vooral kleinschalig. Voor wat betreft het uiterlijk is samengevat: Nieuwe bebouwing in relatie tot de omgeving De hoeveelheid wonen is gemiddeld; waar het kan, maar niet te veel, Het parkeren gebeurt op het maaiveld; bij grote gebouwen intern oplossen, Het groen en water verbinden met het gebied en de omgeving. Kernkwaliteiten van het gebied Op basis van de inbreng tijdens de inspiratiedagen en de kwaliteiten van het gebied zelf kunnen de volgende kernkwaliteiten van het gebied worden weergegeven: 1 De ligging van het gebied dicht bij de binnenstad, in een mooie woonbuurt, goed per fiets bereikbaar.

8/39

39

Datum Titel


2 3

De aanwezigheid van monumentale bomen en gebouwen. Hoge kwaliteit van gebouwen en bomen geven het gebied al een goede uitstraling. De aanwezigheid van ArtEZ. Door de aanwezigheid van een krachtige drager van het gebied, biedt het mogelijkheden voor het ontwikkelen van een kunst en cultuurcluster.

Uitgangspunten verwoord in Lichtspectra Het resultaat van de inspiratiedagen zijn in tien ‘lichtspectra’ (uitgangspunten) samengevat. Deze vormen de visie van de betrokkenen op het gebied en zijn als uitgangspunten richtinggevend voor de ontwikkeling van de Bagijneweide: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Een variatierijke buurt waar gezamenlijke ontmoetingen de boventoon voeren. Soms langdurig, soms kortstondig. Het gaat om haute cuisine. Hard werken, creatief brouwen, slim componeren en met allure. Kunst & cultuur als drager van de buurt. Een buurt die zich open wil opstellen. Zichtbaar, hoorbaar en aanklampbaar op straat is prettiger dan letterlijk hoog van de toren blazen. Een verrassing mag. Menselijke maat als de maat der dingen. Niet op zichzelf, maar met elkaar. Wisselend en uitwisselend. Wederkerigheid en profijt trekken van elkaars eigen sociale en culturele kapitaal. Diversiteit in veel, maar dan vooral in woningen en gebouwen. Geen eenheidsworsten. Aandacht voor de kunst- en cultuurpartners die nu al in de buurt zitten, zij zijn de cultuurmotor voor de toekomst. Het gaat om het positioneren van de Bagijneweide naar stad en regio als iets onderscheidends, toegankelijk en met klasse. Er gebeurt veel in de Bagijneweide en er zijn veel gebeurtenissen, maar wonen blijft altijd een rol spelen.

9/39

39

Datum Titel


10/39

39

Datum Titel


3

Aanpak

Na eerdere niet geslaagde pogingen om te komen tot een ontwikkelingsplan voor de Bagijneweide, is in 2008 gestart met een pilot voor beginspraak. De bewoners en gebruikers hebben aan het begin van het proces zelf meegewerkt aan de plannen. Tijdens twee inspiratiedagen, op 29 november en 13 december 2008, is gewerkt aan het verduidelijken van de visie die gebruikers en bewoners hebben voor de toekomst voor het plangebied. De uitkomsten zijn verwoord in de kernkwaliteiten van het gebied, een globale visie en tien ‘lichtspectra’.

3.1

Rekenen en tekenen

In navolging van de eerste fase zijn ook bij het opstellen van het programma van eisen bewoners en gebruikers actief betrokken. In mei en juni 2009 zijn twee avonden georganiseerd waarop samen met de bewoners een uitwerking is gemaakt van de visie zoals die uit de Inspiratiedagen is gekomen. Daarbij is niet alleen getekend maar ook gerekend aan het de plannen (hierbij uitgaan van de randvoorwaarden om te streven naar een sluitende grondexploitatie) Zo is gelijk de (financiële) realiseerbaarheid van de ideeën en wensen getoetst en konden de deelnemers ook meepraten over de oplossingen daarvoor. De resultaten van de eerste dag zijn de Gemeente Zwolle en stedenbouwkundig bureau Imoss bewerkt tot drie consistente modellen (afgebeeld op de volgende pagina). In die modellen zijn alle voorstellen uit de eerste dag opgenomen. De modellen waren de input voor de tweede Reken- en tekensessie. Daarbij zijn de modellen beoordeeld en zijn keuzes gemaakt. Het resultaat was een meerderheid met voorkeur voor model 2. Met dit model als basis zijn stedenbouwkundige richtlijnen opgesteld en is een voorbeelduitwerking gemaakt. Deze zijn vervolgens op een derde avond aan de bewoners en gebruikers voorgelegd. Daarbij zijn ook een aantal specifieke vragen gesteld, als het al dan niet handhaven van de parkeerplaats, het Laboratorium en de watertoren. Als resultaat van de inbreng van de derde avond zijn er in het Programma van Eisen een aantal wijzigingen opgenomen; • minder en lagere bebouwing rond het appartementencomplex De Filosoof, • terugleggen van de rooilijnen langs de Nieuwe Vecht en de kruising Rhijnvis Feithlaan – Bagijnesingel, • het handhaven van het Laboratorium, als centraal element op het plein. Als gevolg van de uitwerking van de grondexploitatie, het pas veel later beschikbaar komen van Het Turfschip en een verkenning van de (woningbouw)markt zijn in het programma, door de gemeente, volgende extra keuzes gemaakt die nu in het programma van eisen zijn verwerkt: • De mogelijkheid om ook voorzieningen (bijvoorbeeld gezondheidzorg) in de bestaande gebouwen (in plaats van in nieuwbouw) te realiseren, • De mogelijkheid om voor het appartementenblokje in deelgebied 1 met verschillende programma’s te rekenen. Hierbij of uitgaande van een 11/39

39

Datum Titel


woonzorgappartementen, sociale woningbouw of middelduur tot dure appartementen. Voor de bestaand de gebouwen wordt uitgegaan van een invulling die past in het gebied. Daarbij wordt gedacht aan creatieve beroepen en/of kunst en cultuur instellingen of onderwijsinstellingen die aanvullende zijn aan het concept kunst en cultuur.

Model 1- Open

Model 2- Compact

Model 3- Compleet

12/39

39

Datum Titel


4

Stedenbouwkundige eisen

De resultaten van de Reken- en tekensessies met de bewoners zijn verwerkt tot een aantal eisen waaraan het stedenbouwkundig plan voor de Bagijneweide moet voldoen. Deze gaan over vier thema’s, die kenmerkend zijn voor de gekozen ontwikkelingsrichting: • Het centrale plein • Besloten wanden • Groene randen • Mix van programma’s De eisen zijn in de volgende paragraaf geformuleerd. Deze zijn daarna in een overall vlekkenplan verwerkt.

13/39

39

Datum Titel


4.1

Stedenbouwkundig raamwerk

Centraal plein Stap 1. Er is een centraal plein

14/39

39

Datum Titel


Centraal plein Stap 2. Bebouwing en functies daarin richten zich op het plein

Stap 3. Op het plein zijn verschillende sferen en functies, bijvoorbeeld speelplek en parkeren

15/39

39

Datum Titel


Centraal plein Stap 4. Op het plein staat een verbindend element: het Laboratorium

Stap 5. Er zijn routes en zichtlijnen van binnen naar buiten en de overgangen zijn gemarkeerd

16/39

39

Datum Titel


Centraal plein Referentiebeelden

17/39

39

Datum Titel


Besloten wanden Stap 1. De wanden zorgen voor een herkenbare eenheid van de nieuwe bebouwing, met een uitstraling en allure die past in de buurt

Stap 2. De wanden spiegelen de bestaande bebouwing aan de Rhijnvis Feithlaan en Bagijnesingel en zorgen voor een herkenbare rand langs Nieuwe Vecht en Turfmarkt

18/39

39

Datum Titel


Besloten wanden Stap 3. Alleen bouwen binnen de contour van de Bagijneweide

Stap 4. De bouwhoogtes variëren van drie tot zes lagen. Voor de watertoren is de bestaande hoogte van 42 m de richtlijn voor de verbouw

19/39

39

Datum Titel


Besloten wanden Stap 5. De overgang tussen openbaar en privé moet nadrukkelijk vormgegeven zijn

20/39

39

Datum Titel


Besloten wanden Referentiebeelden

21/39

39

Datum Titel


Randen Stap 1. Rondom de bebouwing liggen brede, open randen met monumentale bomen

Stap 2. De randen zijn openbaar toegankelijk en in alle randen liggen langzaam – verkeersroutes

22/39

39

Datum Titel


Randen Stap 3. De randen hebben een rustige, sobere inrichting

23/39

39

Datum Titel


Randen Stap 4. Er zijn routes en zichtlijnen van buiten naar binnen en de entrees zijn gemarkeerd

Stap 5. Er blijft een doorgaande route Bagijnesingel – Turfmarkt, indien mogelijk wordt dit (deels) een fietsstraat

24/39

39

Datum Titel


Mix programma Stap 1. Er is een gemengd programma met Kunst & Cultuur en voorzieningen (huisartsen / fysio) in de bestaande gebouwen en woningen in nieuwbouw

K&C, voorzieningen Woningen

Stap 2. Variatie in woningtypes binnen de blokken: ééngezinswoningen, appartementen, atelierwoningen, bedrijfswoningen

grondgebonden appartementen

25/39

39

Datum Titel


Mix programma Stap 3. Binnen Kunst & Cultuur is er ruimte voor ateliers, atelierwoningen en creatieve bedrijvigheid .

26/39

39

Datum Titel


Mix programma Stap 4. Parkeren voor woningen op eigen terrein (half) verdiept. Parkeren voor bezoekers en voorzieningen op het maaiveld (op het centrale plein, de toegangsstraten en de randen)

Stap 5. Op de Turfmarkt hoofdzakelijk stedelijk parkeren

27/39

39

Datum Titel


Vlekkenplan

Hoogtes De maximale hoogtes van de nieuwe gebouwen, zoals weergegeven in Besloten Wanden stap 4, zijn afgestemd op de bestaande gebouwen zoals de voormalige HBS en het gebouw van ArtEZ. Rond het bestaande woonblok de Philosoof (5 lagen) komen woongebouwen van maximaal 3 lagen in verband met de schaduwwerking. Uitgaande van bebouwing van ’t voormaligeTurfschip wordt er aan de oostzijde is een opening in de nieuwbouw gemaakt, ten behoeve van het zicht vanaf de bestaande bouw. Alleen op de plek van de huidige school, aan de kant van de voormaligeHBS kan hogere nieuwbouw komen. Deze ligt op ruime afstand en achter de bestaande grote bomen. De nieuwe gebouwen aan de Bagijnesingel en de Rhijnvis Feithlaan spiegelen de bestaande hoogte van 3 lagen. Voor de verbouw van de watertoren is de huidige hoogte van 42 m de richtlijn. Verschijningsvorm De referentiebeelden zoals die opgenomen zijn in de stedenbouwkundige eisen zijn richtinggevend voor de uitwerking van de plannen. De eisen aan de verschijningsvorm zullen in een volgende fase worden vastgelegd in een beeldkwaliteitplan. Openbare ruimte In het plan is rekening gehouden met een herinrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied. Voor het inrichtingsniveau is basis plus het uitgangspunt. Het parkeren voor bezoekers en voorzieningen vindt plaats in de openbare ruimte, als aanvulling op het (half)verdiepte parkeren voor de woningen. De nieuwe inrichting wordt op beherd op het basis onderhoudsniveau. 28/39

39

Datum Titel


4.2

Doelgroepen en programma

Doelgroepen De leefstijlen in de Bagijneweide kenmerken zich door de volgende punten: - Diversiteit in mensen in de buurt (studenten, 55+, kunstenaars) - Ondernemen - Creatievelingen (mogelijke woon-werkwoningen) - Levendigheid - Dingen samen kunnen doen - Wel privacy Deze kenmerken kunnen vertaald worden in een kleinschalige leefomgeving waarin de individuele woning herkenbaar is, aan duidelijk definieerbare openbare ruimte. Het wonen is gemengd met andere functies. Verschillende typen bewoners wonen door elkaar heen, zolang ze geen last van elkaar hebben. De andere functies zijn de kunst en cultuur, die ook zichtbaar is in de openbare ruimte, doordat de kunst en cultuur van diezelfde openbare ruimte gebruik maakt (exposities, werkplaats). Daarnaast is er ruimte voor ateliers, kleine creatieve bedrijvigheid en buurtfuncties als huisartsen.

Programma Het SPVE bevat de ontwikkeling van totaal 55nieuwe woningen (inclusief de locatie vm ’t Turfschip kunnen dit in de toekomst ca. 125 zijn). Deze zijn als volgt verdeeld: Deelgebied / woningen 1 Rhijnvis Feithlaan 2 Nieuwe Vecht 3 Omgeving watertoren 4 Turfschip

Eengezinsw. 14 6 5 -

Appartement 28* 72

* 28 middeldure appartementen of 30 units voor specifieke doelgroep 29/39

39

Datum Titel


De integrale visie is gemaakt voor de gehele Bagijneweide. Omdat de voormalige school ’t Turfschip voorlopig nog niet kan worden herontwikkeld is de grondexploitatie en programma verder uitgewerkt voor gebied 1,2, en 3. In de grondexploitatie is uitgegaan van een programma met dure eengezinswoningen in deelgebied 2 en 3. Voor deelgebied 1 wordt uitgegaan van 14 dure eengezinswoningen en zijn 3 varianten voor het appartementenblok doorgerekend. De varianten zijn: middeldure tot dure appartementen, sociale woonappartementen en woonzorgappartementen. De bestaande gebouwen (HBS, Laboratorium, Rode Kruisgebouw) zijn beschikbaar voor Kunst en Cultuur – programma en mogelijk voor de huisartsen / fysio. Het gaat daarbij in het totaal om ca 5015 m2 BVO. De huisartsen / fysio hebben daarvan ca. 1000 m2 nodig. Voorbeeldverkaveling De onderstaande tekening geeft een mogelijke uitwerking van het SPVE weer, zoals die gemaakt is naar aanleiding van de ontwerpdagen met de bewoners. De plannen die gerealiseerd zullen worden, kunnen hiervan afwijken (binnen de regels van het SPVE).

30/39

39

Datum Titel


5

Eisen en wensen

5.1

Bestemmingsplan en eigendom

Bestemmingsplan De Bagijneweide is gelegen in het bestemmingsplan Diezerpoort, vastgesteld in 1982. Op het gebied ligt grotendeels de bestemming “bijzondere doeleinden en kantoren”. Hiervoor gelden bebouwingspercentages van 30 tot 50% en bouwhoogten tussen de 8 en 15 meter. Het programma van eisen geeft een woon en maatschappelijke bestemming en een andere verschijningsvorm. Voor het gebied zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Eigendomssituatie Het grootste deel van de Bagijneweide is eigendom van de gemeente Zwolle. Een aantal terreinen, waaronder de Watertoren en het voormalige Zusterhuis en het appartementengebouw De Philosoof, is particulier bezit. Het Zusterhuis is in bezit van SWZ. De watertoren en de waterkelder langs de Almelose kanaal is van Nijhuis Bouw BV.

5.2

Verkeer en parkeren

Algemeen • De te realiseren functies in het plangebied dienen goed ontsloten te zijn, zowel voor het autoverkeer als voor het fietsverkeer. Het gebied moet voldoende bereikbaar 31/39

39

Datum Titel


•

blijven voor brandweer en overig vrachtverkeer (verhuiswagens, vuilnisophaaldienst). De wegen in het plan gebied zijn erftoegangswegen en worden te zijner tijd opgenomen in 30 km/uur - zone. De inrichting dient hierop afgestemd te zijn.

Ontsluiting Bagijneweide Voor de ontsluiting van het plangebied is de huidige situatie het uitgangspunt, waarbij doorgaand verkeer mogelijk blijft tussen Rhijnvis Feithlaan en Hanekamp. Parkeren • Handhaven huidige functie parkeerterrein Turfmarkt (ten behoeve van centrum en abonnementshouders). • Voldoen aan normen uit de Bouwverordening 2010. • Parkeren voor woningen op eigen terrein (half) verdiept. Parkeren voor bezoekers en voorzieningen op het maaiveld. • Kijken naar mogelijkheden voor dubbelgebruik van parkeerplaatsen. • Te zijner tijd de diverse parkeerregimes in de omgeving worden vervangen door één regime. Fietsverkeer Opwaarderen van de fietsroute Groot Weezenland – Turfmarkt – Philosofenallee Vondelkade door het aanpassen van de parkeerroute naar het parkeerterrein op de Turfmarkt. Voetgangersrelaties Comfortabele looproute realiseren vanaf parkeerterrein Turfmarkt, vanaf de Menistenflat (ouderenhuisvesting), vanaf het toekomstige centrale plein en overige functies naar de binnenstad.

5.3

Waterhuishouding en riolering

Waterschapskeur Voor het Almelose Kanaal geldt dat er 20 meter vanuit het snijpunt van het talud met het maaiveld vrij moet blijven van bebouwing. Bij de Nieuwe Vecht is dat 10 meter vanaf de damwand of kade. Rioolgemaal en sluis Rioolgemaal en sluis moeten gehandhaafd blijven. Het rioolgemaal dient per vrachtwagen bereikbaar te zijn. Infiltratie Bij nieuwbouw mag het hemelwater niet geloosd worden op het riool. Er moeten infiltratievoorzieningen komen.

32/39

39

Datum Titel


5.4

Recreatie, groen en ecologie

Speelplek Er moet tenminste één speelplek (voor 0 – 12 jaar) in het plangebied komen. Groen De Nieuwe Vecht en het Almelose kanaal (en het groen langs de oevers) behoren tot de stedelijke hoofdgroenstructuur, zoals die is vastgelegd in het Groenbeleidsplan (1998 – 2010). Monumentale bomen hebben een beschermde status en moeten gehandhaafd blijven. Nader onderzoek wordt uitgevoerd naar de kwaliteit en vitaliteit van de aanwezige bomen. Vleermuizen Er is een onderzoek nodig naar het voorkomen van vleermuizen in de bestaande gebouwen, met name de watertoren. Als er soorten worden gevonden, valt dit onder de Flora- en Faunawet en is waarschijnlijk compensatie noodzakelijk. Verder zijn er vanuit een globale inschatting en de bekende gegevens van de aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen voor de ontwikkeling van de plannen.

5.5

Milieu

Duurzaamheid De beleidsvisie Duurzaam Bouwen biedt een kader voor het signaleren en benutten van bijzondere kansen en het bevorderen van een integrale benaderingswijze van bouwprojecten. Zo wordt ervoor gezorgd dat er energie wordt gestoken in projecten waar daadwerkelijk kansen liggen. Wel geldt een minimaal niveau van duurzaamheid voor alle gebouwen die worden gerealiseerd. Doelstellingen zijn geformuleerd met behulp van het instrument GPR-Gebouw voor de thema’s energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit scores nagestreefd. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een computerprogramma dat ontwerpgegevens van een gebouw omzet in kwaliteiten duurzaamheidprestaties; van woonkwaliteit en toekomstwaarde tot de gebruikelijke thema’s van duurzaam bouwen. Het is daarmee een belangrijke bouwsteen voor prestatiegericht werken, een werkwijze met voordelen voor de consument, marktpartijen en de gemeente. Om die reden maakt het instrument onderdeel uit van het Zwolse beleid. Aan de hand van bestaande beleidsdocumenten is een doorvertaling gemaakt naar prestaties die minimaal bereikt moeten worden, zie de onderstaande tabel. Ter illustratie, wanneer een gebouw precies voldoet aan het Bouwbesluit, dan wordt op alle thema´s een 5 gescoord. En een gebouw waarin de vaste/kostenneutrale maatregelen van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen in zijn opgenomen, scoort op alle aspecten tussen de 6,5 en 7,0.

Gemeentelijke ambitie

Energie

Materialen

Afval

Water

Gezondheid

Woonkwaliteit

6.6

6.0

7.0

6.5

6.0

7.0 33/39

39

Datum Titel


Dit niveau moet minimaal worden bereikt voor alle gebouwen binnen de gemeente Zwolle. Daarnaast zal per project bekeken worden of er bijzondere kansen liggen die kunnen leiden tot een hogere prestatie. Visie op de ondergrond Zwolle wil de evenwichtige groei en duurzame ontwikkeling van de stad voortzetten en goed regelen. Als eerste gemeente in Nederland voegt Zwolle een extra dimensie toe bij het nadenken over een optimale inrichting en gebruik van haar ruimte: de ondergrondse dimensie. De gemeenteraad heeft hiervoor oktober 2007 de visie op de ondergrond vastgesteld en besloten de basisprincipes uit deze visie toe te passen in projecten. Belangrijke uitgangspunten zijn het structureel en georganiseerd toepassen van koude en warmte opslag (kwo), het koppelen van kwo met grondwatersanering en het werken met ondergrondse bestemmingen en functies. Aanpak volgens de visie versterkt een duurzame ontwikkeling, zorgt voor energiebesparing en CO2 reductie, leidt door de koppeling van functies tot kostenvoordeel en kan hierdoor de stedelijke ontwikkeling een enorme impuls geven. Wat betreft de locatie Bagijneweide, deze ligt (vanuit de ondergrond gezien) op een strategische plaats rond het centrumgebied, vlak bij andere grote ontwikkelingen als de toekomstige rechtbank en met grote potenties voor het (georganiseerd) toepassen van koude en warmte opslag in combinatie met een sanerings- en beheersfunctie. Goede afstemming is daarom van groot belang! Hierdoor kan een win-win situatie worden bereikt. Interim-energiebeleidsdoelstellingen Tot de vaststelling van het nieuwe Klimaatbeleid (2010) de navolgende doelstellingen te hanteren voor nieuwbouw van woningen en utiliteitsgebouwen: • Alle woningen en utiliteitsgebouwen die nieuw worden gebouwd in Zwolle worden vanaf 1 januari 2011 gerealiseerd met een EPC van 0,6 en vanaf 1 januari 2015 met een EPC van 0,4; • Het aandeel duurzame energie van het totale energiegebruik voor een nieuw te bouwen woning of utiliteitsgebouw bedraagt tenminste 60%. De doelstellingen zijn afgeleid van Rijksbeleid en door de markt ondertekende akkoorden, maar (nog) niet vastgelegd in wet- en regelgeving. Gebiedsgericht milieubeleid De gemeenteraad heeft in 2006 besloten gebiedsgericht milieubeleid in te voeren. De drie hoofdprincipes van gebiedsgericht milieubeleid zijn: • Niet overal in de stad streven we dezelfde ambities na; • Bestaande kwaliteiten worden behouden; • In sommige gebieden wordt een hoge milieudruk geaccepteerd, zolang de leefbaarheid in z’n totaliteit gewaarborgd blijft door de hinder zo veel mogelijk te beperken en/of te compenseren. Om aan deze principes handen en voeten te geven, worden binnen het Gebiedsgericht Milieubeleid twaalf milieugebiedtypen beschreven. Voor elk milieugebiedtype zijn

34/39

39

Datum Titel


voorlopige ambitieniveaus en grensniveaus (basiskwaliteit) vastgesteld voor de diverse milieuaspecten. Huidige milieukwaliteit Bagijneweide De huidige milieukwaliteit van de Bagijneweide is als goed aan te merken. De geluidbelasting is laag als gevolg van het ontbreken van drukke doorgaande wegen en weinig doorgaand verkeer. Bedrijven met mogelijke hinder naar de omgeving ontbreken. De luchtkwaliteit is goed en er zijn geen verhoogde risico´s als gevolg van bedrijven of vervoer van gevaarlijke stoffen. Het plangebied bevindt zich buiten de gevarencirkel van het tankstation aan de Hanekamp. Overigens is de invloed van dit tankstation gering omdat er geen LPG wordt verkocht. Bodem Bodem is op een enkele plek vervuild. Bij het bouwrijp maken kunnen deze delen worden gesaneerd.

5.6

Monumenten en archeologie

Archeologie In de strook langs de Rhijnvis Feithlaan liggen onder andere de Rijks Hogere Burgerschool uit 1867 en het in 1884 gestichte Sophia Ziekenhuis. De naam Bagijneweide verwijst naar het grondbezit van het in 1366 opgerichte Begijnhof aan de Praubstraat. Doordat het gebied waarschijnlijk op een dekzandrug ligt is de kans op archeologische sporen groot en heeft het gebied een waarde van 50 %. De Turfmarkt is in 1848 ontstaan. De huidige Watertoren waarvan de bekleding in 1959 is vervangen dateert uit 1892. Naast losplaats voor de belangrijke brandstof turf, het bruine goud, werd het terrein ook als voetbalveld en terrein voor noodwoningen gebruikt. Ook dit gebied ligt mogelijk op een dekzandrug en heeft een waarde van 50 %. Dit betekent dat, indien een bodemverstoring plaatsvindt, archeologisch onderzoek moet plaatsvinden. Gebouwen ArtEZ is deels rijks- en deels gemeentelijk monument. De HBS is een gemeentelijk monument. Voor het Laboratorium wordt onderzocht of deze ook als gemeentelijk monument kan worden aangemerkt. De watertoren is geen gemeentelijk monument maar wel een beeldbepalend en markant gebouw. Het is van cultuurhistorisch belang gezien de belangrijke rol die het heeft gespeeld ten aanzien van het waterleidingnet en de Zwolse hygiëne vanaf het einde van de 19e eeuw. Door de eigenaar wordt onderzoek gedaan naar de verbouwmogelijkheden van het bestaande gebouw en de mogelijke invulling.

35/39

39

Datum Titel


5.7

Belemmeringen

Onder het parkeerterrein en langs de Bagijnesingel ligt een persleiding: de afvoerleiding van het rioolgemaal naar de zuivering. Het is een forse leiding (beton rond 700 mm). De afvoer, gemiddeld 2.400 m3/dag, dient altijd gewaarborgd te zijn. Bij calamiteiten dient de leiding altijd bereikbaar en te ontgraven te zijn. Er is een obstakelvrije zone (± 10 meter, definitieve breedte nader te bepalen in relatie met uitgewerkte plannen). Voor de bescherming van de persleiding tijdens bouwfase is het nodig trillingsvrij te heien. De leiding is tegelijk de overstortleiding van het riool (overstort bij het gemaal). De hoofdroutes van de overige kabels en leidingen zijn bekend. Voorafgaand aan de uitwerking van de plannen moet een onderzoek komen naar de exacte ligging van kabels en leidingen. Het gaat onder andere om het volgende: • De aan- en afvoerleidingen voor de Watertoren (waarschijnlijk verwijderd) • Langs de Watertoren en gedeeltelijk onder het parkeerterrein loopt een hoofdwaterleiding (rond 250 mm). Afhankelijk van de plannen zal de leiding (gedeeltelijk) moeten worden omgelegd. • Naast de Watertoren bevindt zich een ondergrondse waterkelder. • Midden in het gebied staat een transformatorhuisje (trafo). Tussen de trafo en de Bagijnesingel (tussen de schoolgebouwen door) loopt een middenspanningskabel.

36/39

39

Datum Titel


5.8

Benodigde Onderzoeken

Bij de uitwerking van de plannen is nader verkeerskundig onderzoek nodig naar: • De huidige verkeersbewegingen op de kruisingen Hanekamp - Menistenstraat, Rhijnvis Feithlaan- Bagijnesingel en Menistenstraat - Philosofenallee (auto- en fietsverkeer), • De toename van de verkeersdruk op de omgeving als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen (Rhijnvis Feithlaan, aansluiting Menistenstraat - Hanekamp en aansluiting Menistenstraat - Philosofenallee. • Het gebruik van de parkeerplaats; aantal in – en uitrijbewegingen (per in- en uitgang over de week gezien) en waar komen de parkeerders de Bagijneweide binnen en waar verlaten ze deze weer. • Opstellen parkeerbalans voor het gebied; huidige functies en bijbehorende parkeerplaatsen in beeld brengen en vaststellen aantal benodigde parkeerplaatsen voor nieuwe functies. Bomen Nader onderzoek naar de kwaliteit en vitaliteit van de aanwezige bomen Vleermuizen Er is een onderzoek nodig naar het voorkomen van vleermuizen in de bestaande gebouwen, vooral de watertoren. Als er soorten worden gevonden, valt dit onder de Flora- en Faunawet en is waarschijnlijk compensatie noodzakelijk. Verder zijn er vanuit een globale inschatting en de bekende gegevens van de aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen voor de ontwikkeling van de plannen.

37/39

39

Datum Titel


6

Uitvoerbaarheid en realisatie

Om gezamenlijk tot een herontwikkelingsplan voor de Bagijneweide te komen is een zevenstappenplan opgesteld (behandeld in de gemeenteraad in oktober 2008). Het is als een soort spoorboekje voor het project. Fase 1: 2008 begin 2009 Stap 1 Voorbereiden Stap 2 Ontwikkelen visie(s) en uitgangspunten Stap 3 Vaststellen visie(s) en uitgangspunten Fase 2: voorjaar 2009 Stap 4 Opstellen Programma van Eisen (PvE) Fase 3: najaar 2009 Stap 5 Van PvE naar herontwikkelingsplan Stap 6 Verbreden en vaststellen herontwikkelingsplan(nen) Stap 7 Afronden voortraject en instellen overleg voor realisatie In september 2009 was het concept programma van eisen gereed. Door discussie over het wel of niet kunnen opnemen van de locatie ’t Turfschip, de discussie met SWZ over het wel of niet handhaven van het vm zusterhuis en de vraag van de vestiging van een bijzonder doelgroep is het programma van eisen pas in maart 2010 afgerond. Met Programma van Eisen is de definitiefase afgerond. Na het vaststellen van het programma van eisen kan de ontwerp en voorbereidingsfase, stap 5 t/m 7 worden opgestart. Allereerst wordt het programma van eisen vertaald naar een bestemmingsplan met een beeldkwaliteitplan. Omdat de ontwikkeling afhankelijk is van het vrijkomen van de verschillende locatie wordt het gebied opgesplitst in deelgebieden. Per deelgebied zal een plan worden ontwikkeld gebaseerd op de geformuleerde eisen en wensen en de geformuleerde visie voor het gehele gebied.

6.1

Financiële uitvoerbaarheid

Eén van de randvoorwaarden voor de ontwikkeling is dat er sprake is van een sluitende grondexploitatie. De grondexploitatie wordt samen met het Programma van Eisen aan de raad ter vaststelling aangeboden.

6.2

Fasering

De ontwikkeling van het gebied gebeurt gefaseerd. De ontwikkeling is afhankelijk van het vrijkomen van de locaties. Uitgangspunt zijn de volgende deelgebieden: 38/39

39

Datum Titel


Deelgebied 1: Locatie Rijnvis Feithlaan. SWZ heeft hier ca 250 m² in bezit (studentenflat). SWZ heeft aangegeven dat zij de studentenflat wil slopen. Voor het onderzoeken van de mogelijkheden van de locatie van de voormalige zusterflat en de mogelijke compensatie van de 25 woningen is een intentieovereenkomst opgesteld. De gemeente verhuurt de barak aan stichting Palet. Voor het ontwikkelen van de locatie wordt gezocht naar de mogelijkheden van verplaatsing van Palet naar het voormalige Rode Kruisgebouw. Hiervoor wordt een verplaatsingsplan opgesteld. Op basis van het Programma van Eisen en het beeldkwaliteitplan kan een ontwerp worden gemaakt voor deze locatie. De ontwikkeling is mede afhankelijk van de investeringsmogelijkheden en marktontwikkelingen gezien de huidige kredietcrisis. In dit proces wordt aan de ontwikkelende partij opgelegd dat de bewoners in het proces worden betrokken. De voormalige HBS biedt mogelijkheden voor een nieuwe invulling. Na het afbreken van de noodgebouwen kan de buitenruimte in samenhang met de ontwikkeling van hoek Rijnvis Feithlaan worden ontworpen. Deelgebied 2: Openbaar gebied en bouw woningen rond huidige Laboratorium Het Laboratorium komt in 2013 vrij. Dit gebouw biedt ruimte voor een andere bestemming in de kunst en cultuur sfeer. Door de verandering van bestemming kan het e openbaar gebied aansluiten bij de 1 fase en biedt het de mogelijkheid om woningen toe te voegen langs het water. Deelgebied 3, omgeving watertoren De watertoren is eigendom van Nijhuis bouw. De locatie naast de watertoren is van de gemeente. Hier zijn huisartsen gevestigd. Deze locatie biedt mogelijkheden voor een woonprogramma eventueel gecombineerd met een gezondheidcentrum. De ontwikkeling is afhankelijk van een goede oplossing voor de herhuisvesting van de huisartsen. Omdat verbouw van de watertoren effect heeft op de verschijningsvorm van deze locatie, worden de plannen afgestemd met deze ontwikkeling. Deelgebied 4, Locatie school ´t Turfschip Door de ontwikkeling van deze locatie worden het wooncomplex de Philosoof, de ontwikkeling rond het Laboratorium en de locatie rond de watertoren met elkaar verbonden. Het schoolgebouw is in gebruik als dependance van de Prof. Dr. K. Schilderschool. Op basis van het accommodatiebeleid onderwijs is besloten dat deze locatie nog nodig is voor onderwijshuisvesting. In het Programma van Eisen is uitgegaan van het handhaven van de stedelijke functie van het parkeerterrein Turfmarkt. De inrichting en ontsluiting van dit terrein, inclusief de hoek Bagijnesingel/Turfmarkt, moet wel worden aangepast aan de overige ontwikkelingen.

6.3

Contractvorming

Per deelgebied wordt bepaald welke partijen betrokken worden bij de ontwikkeling. Afhankelijk van de eigendomsituatie wordt bepaald welke contractvorm de voorkeur heeft. 39/39

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Bagijneweide

Recommend Documents