Tussentijdse bevindingen interprovinciale studie detailhandel

Tussentijdse bevindingen interprovinciale studie detailhandel

25 februari 2014

1

Tussentijdse bevindingen interprovinciale studie detailhandel. 25 februari 2014

Kader In het onderstaande zijn een aantal tussentijdse bevindingen opgenomen van de studie Interprovinciale detailhandel, uitgevoerd door IDEA Consult, i.s.m. GEO Intelligence en MAS Research. In het kader van deze studie zijn inmiddels vraag- en aanbodgegevens verzameld, die momenteel worden geanalyseerd. Er wordt nog gewerkt aan een aantal datasets, waardoor de onderstaande gegevens1 licht kunnen afwijken van het eindrapport. Dit zal echter niet leiden tot fundamenteel andere bevindingen of conclusies. Het onderstaande bevat geen volledige weergave van de elementen die in het eindrapport worden behandeld; in deze tussentijdse nota wordt voornamelijk ingegaan op de kwantitatieve informatie. Casestudies, een diepgaandere analyse van bepaalde trends en ontwikkelingen en dergelijke, die een aantal constateringen kunnen verduidelijken, worden op dit moment nog uitgevoerd. Op grond van de thans beschikbare informatie kunnen we toch al tot een aantal belangrijke voorlopige constateringen en conclusies komen. Deze zijn in het onderstaande aangegeven. In het onderstaande wordt een onderscheid gemaakt tussen winkelvastgoed (in gebruik + leegstaande panden/oppervlakten) en het aanbod detailhandelsgoederen (alleen in gebruik zijnde panden/oppervlakten). Dit verschil is essentieel: een stijging van het aanbod winkelvastgoed wil nog niet zeggen dat het aanbod van detailhandelsgoederen ook evenredig is gestegen. Overigens is er hier en daar ook sprake van enige verruiming van de winkeloppervlakte, zonder dat het aanbod daarvoor in die winkel toeneemt. Ook dit beïnvloedt het werkelijke aanbod. Verder wordt meer nadruk gelegd op evoluties in het winkelvloeroppervlakte, dan in het aantal panden. Dit heeft als reden dat er een evolutie is naar schaalvergroting (grotere winkeloppervlakte), met een afname van het aantal winkelpanden als gevolg. Deze autonome evolutie vertekent de groeicijfers van het aanbod op basis van de panden. Als bijlage is een begrippenlijst opgenomen.

1. Stijgend volume van detailhandelsvastgoed Het aanbod van winkelvloeroppervlakte is in Vlaanderen tussen 2008 en 2013 gestegen met bijna 12% tot ruim 12,6 mln m2. De grootste stijging deed zich voor in de categorie Periodieke goederen, zoals kleding, schoenen en accessoires.

1

De opgenomen data betreft detailhandel in enge zin (sensu stricto). Dit wil zeggen dat alle andere gerelateerde oppervlakten en panden, zoals die voor dienstverlening, horeca, cultuur enz., hierin niet is opgenomen. Dit maakt dat de gegevens kunnen afwijken van andere publicaties.

2

Aanbodevolutie in m2 Vlaanderen totaal

Dagelijkse Goederen Periodieke Goederen Uitzonderlijke Goederen Overige detailhandel Leegstand Totaal excl. Leegstand Totaal incl. Leegstand

2008

m2 WVO 2.559.492 2.728.178 5.127.470 347.851 550.952 10.762.991 11.313.943

2013

m2 WVO 2.776.598 3.098.341 5.484.077 381.496 915.273 11.740.512 12.655.785

Verschil

2013

8,5% 13,6% 7,0% 9,7% 66,1% 9,1% 11,9%

m2 WVO per 1.000 inwoners (6.350.765) 437 488 864 60 144 1.849 1.993

Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult

In deze periode is dus ruim 1,3 mln m2 (11,9%) toegevoegd aan het aanbod van winkelvloeroppervlakte. In het onderstaande zijn de evoluties weergegeven per provincie. De belangrijkste inzichten hieruit zijn: Aanbodevolutie in m2 Antwerpen

Dagelijkse Goederen Periodieke Goederen Uitzonderlijke Goederen Overige Detailhandel Leegstand Totaal excl. Leegstand Totaal incl. Leegstand

2008

2013

Oppervlakte Oppervlakte WVO WVO 695.291 756.277 774.982 850.923 1.411.004 1.473.998 107.215 118.325 191.606 282.469 2.988.492 3.199.523 3.180.098 3.481.992

Verschil

8,8% 9,8% 4,5% 10,4% 47,4% 7,1% 9,5%

2013 Oppervlakte WVO per 1000 inwoners (1.781.904) 424 478 827 66 159 1.796 1.954

2013 Oppervlakte WVO per 1000 inwoners in Vlaanderen 437 488 864 60 144 1.849 1.993


In de provincie Antwerpen is het winkelvastgoed met 9,5% toegenomen (iets onder het Vlaams gemiddelde), en het feitelijk detailhandelsaanbod met ruim 7%. De oppervlakte per hoofdproductgroep volgt in deze provincie ongeveer het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Dit, en de oplopende leegstand, geeft aan dat op het niveau van de provincie als geheel sprake lijkt te zijn van een zekere verzadiging van het aanbod, al kan dit op lokaal niveau zeker genuanceerder liggen.

3

Aanbodevolutie in m2 Limburg


2008

2013

Oppervlakte Oppervlakte WVO WVO 341.369 369.958 369.450 432.884 694.856 812.798 33.901 45.883 82.667 155.221 1.439.576 1.661.523 1.522.243 1.816.744

Verschil

8,4% 17,2% 17,0% 35,3% 87,8% 15,4% 19,3%

2013 Oppervlakte WVO per 1000 inwoners (849.404) 436 510 957 54 183 1.956 2.139



In de prov. Limburg is het aanbod sterk gestegen (ruim 19%) , en ligt ruim 7% boven het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Dit extra aanbod is voor een belangrijk deel niet geabsorbeerd door de markt, waardoor de leegstand relatief zeer sterk is toegenomen en op een relatief hoog niveau ligt. De relatief beperkte bevolkingsgroei (2,7% ten opzichte van 3,1% op Vlaams niveau) lijkt hier mede aan ten grondslag te liggen. Het aanbod uitzonderlijke goederen (UG) ligt ca. 10% boven het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. De prov. Limburg kent dan ook relatief sterke verzadiging van het aanbod, hoewel dit per regio kan verschillen. Aanbodevolutie in m2 Oost-Vlaanderen


2008

2013


Verschil

7,8% 5,2% 3,1% 10,3% 109,4% 5,0% 8,7%




In de prov. Oost-Vlaanderen is het winkelvastgoed aanbod gestegen met bijna 9%, maar het aanbod ligt ca. 5% onder het niveau van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Hoewel de leegstand verdubbeld is, ligt deze nog ca. 10% onder het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Het aanbod van DG, PG en UG ligt in lijn met het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. De prov. OostVlaanderen verkeert in een relatief goede positie wat de detailhandel betreft, mede dankzij het relatief hoge welvaartsindex en de relatief sterke bevolkingsgroei (3,3%) .

4

Aanbodevolutie in m2 West-Vlaanderen


2008

2013


Verschil

1,5% 21,1% 2,9% -0,9% 49,8% 7,4% 9,6%




In de prov. West-Vlaanderen is het winkelvastgoed aanbod eveneens gestegen met bijna 10%, maar ligt bijna 20% boven het niveau van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners . De leegstand is ‘slechts’ met bijna 50% toegenomen, maar ligt eveneens bijna 20% boven het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Het aanbod van DG, ligt iets boven het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners, maar dat van de UG en zeker de PG ligt daar ver boven. Dit kan verklaard worden door het relatief grote aanbod in de kustgemeenten. Overigens is daar inmiddels ook de grootste leegstand ontstaan. Voor de provincie West-Vlaanderen liggen er een aantal uitdagingen, mede in het licht van de relatief lage welvaartsindex en de relatief lage bevolkingsgroei (1,7%). Aanbodevolutie in m2 Vlaams Brabant


2008

2013

Oppervlakte Oppervlakte WVO WVO 368.102 441.817 308.294 367.742 747.297 854.082 36.519 39.221 53.706 89.485 1.460.212 1.702.862 1.513.918 1.792.347

Verschil

20,0% 19,3% 14,3% 7,4% 66,6% 16,6% 18,4%

2013

2013

Oppervlakte WVO per 1000 inwoners (1.094.751) 404 206 479 22 82 1.555 1.637

Oppervlakte WVO per 1000 inwoners in Vlaanderen 437 488 864 60 144 1.849 1.993


In de prov. Vlaams-Brabant is het winkelvastgoed aanbod zeer sterk gestegen, maar ligt nog ca. 18% onder het niveau van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Het extra aanbod is met name ontstaan in de Vlaamse rand rond Brussel (zie item ‘Waar is het extra aanbod ontstaan?’). Het aanbod van DG ligt iets onder het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners, maar het aanbod PG en 5

UG bedraagt slechts de helft van dit Vlaams gemiddelde. Ook het aanbod van niet-leegstaande winkelvloeroppervlakte bedraagt slechts ruim 80% van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. De totale leegstand bedraagt ca. 55% van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. De provincie Vlaams-Brabant heeft het grote volume extra winkelruimte goed kunnen absorberen, mede dankzij de relatief grote ‘achterstand’, het relatief hoge welvaartsindex en de relatief sterke bevolkingsgroei (3,3%).

Hoe evolueerde dit aanbod in de tussenliggende jaren? De volgende grafiek laat zien dat voor alle categorieën (behalve de Overige detailhandel2) een gestage stijging aan de orde was, maar dat vanaf 2012 voor de Uitzonderlijke goederen en de Periodieke goederen de groei af vlakt. Het aanbod van Dagelijkse goederen bleef licht toenemen. Tabel: Evolutie van het aanbod per productgroep 7.000.000

6.000.000

5.000.000 Dagelijkse goederen 4.000.000

Periodieke goederen Uitzonderlijke goederen

3.000.000

Overige detailhandel Leegstand

2.000.000

1.000.000

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013


Uit de gevoerde gesprekken met de vastgoedsector, retailers en enkele brancheorganisaties is het beeld ontstaan dat de komende jaren (veel) minder initiatieven genomen zullen worden voor de realisatie van nieuw (grootschalig) aanbod.

Waar is het extra aanbod ontstaan?

2

e

Onder ‘Overige detailhandel’ wordt verstaan 2 hands kleding, erotische artikelen enz.

6

Uit onderstaande tabel blijkt dat het extra winkelvastgoed in relatieve zin vooral is toegenomen binnen het Stedelijk gebied rond Brussel (gemeenten zoals Grimbergen, Zaventem, Tervuren); de Overgangsgebied/steden (gemeenten zoals Brasschaat, Kalmthout, Schoten); de Regionaal stedelijke randen (omliggende gemeenten van centrumsteden zoals Oud-Turnhout en Vosselaar) en de Grootsteden Antwerpen (met 13,6%) en Gent (met 7,3%). Duidelijk minder steeg het aanbod in de Grootstedelijke rand (omliggende gemeenten van grootsteden, zoals Kontich, Hove, Wijnegem ) en de structuurondersteunende steden (steden zoals Lier, Geel en Mol).

Overgangsgebi ed

Pl attel and

Regi onaa l s tedel i jke ra nd

Structuurondersteunende s teden

Vl aa nderen al s geheel

Groots teden

Centrumsteden

Evol uti e aanbod i n m2 (i ncl . l eegs tand)

11,9%

11,4%

10,2%

7,9%

10,7%

12,6%

11,2%

36,1%

11,8%

9,8%

Evol uti e gebrui kte oppervl a kte i n m2

9,1%

8,9%

7,1%

6,6%

7,8%

9,9%

9,4%

33,1%

9,9%

5,9%

Evol uti e l eegsta nd i n m2

66,1%

39,1%

59,4%

38,3%

62,0%

86,3%

47,8%

151,1%

56,9%

110,2%

Hui di ge l eegs tand i n m2

7,2%

10,5%

8,5%

5,1%

7,6%

6,0%

6,4%

4,7%

5,6%

7,2%

Aanbodevolutie naar VRIND-klassen

Kl ei nstedel i jk provi nci aal

Stedel i jk gebi ed rond Brus sel

Groots tedel i jke ra nd


Enkele voorbeelden van steden en gemeenten in de overige aangegeven VRIND-klassen zijn: Centrumsteden: de 13 centrumsteden zoals Turnhout en Leuven, met uitzondering van Antwerpen en Gent. Kleinstedelijk provinciaal: steden en gemeenten zoals Hoogstraten en Boom. Platteland: gemeenten zoals Merksplas, Rijkevorsel. Een nadere beschouwing van de evoluties van het aanbod binnen de verschillende type winkelgebieden3 geeft het volgende beeld:

Volume ontwikkeling winkelgebieden Binnenstedelijke winkelgebieden

Type winkelgebied

2008 vastgoed WVO 2008 (m²) WVO in gebruik

2013 vastgoed WVO (m²)

2013 WVO in gebruik

Verschil vastgoed in m2

Verschil vastgoed in Verschil in Verschil in % gebruik in m2 gebruik in %

Kernwinkelgebieden en ondersteunende winkelgebieden

5.173.718

4.843.986

5.285.217

4.729.378

111.499

2,2%

-114.608

-2,4%

Perifere winkelgebieden Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg) winkelgebieden Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG) Shopping center (regionaal en > 25 winkels) Speciaal Winkelgebied subtotaal / gemiddelde

323.396 539.416 171.182 7.434 1.041.428

316.459 526.716 167.100 6.773 1.017.048

1.539.934 814.003 206.668 10.760 2.571.365

1.495.574 791.680 197.692 10.613 2.495.559

1.216.538 274.587 35.486 3.326 1.529.937

376,2% 50,9% 20,7% 44,7% 146,9%

1.179.115 264.964 30.592 3.840 1.478.511

372,6% 50,3% 18,3% 56,7% 145,4%

Verspreide bewinkeling Verspreide bewinkeling, zowel binnenstedelijk als perifeer

5.098.930

4.901.957

4.799.204

4.515.575

-299.726

-5,9%

-386.382

-7,9%

Totaal

11.314.076

10.762.991

12.655.786

11.740.512

1.341.710

11,9%

977.521

9,1%


Het aanbod van winkelvastgoed (in gebruik + leegstaand) in de binnenstedelijke winkelgebieden is in de afgelopen 5 jaar toegenomen met ruim 111.000 m2 (2,2%). Dit is het saldo van nieuw

3

De indeling in dit overzicht wijkt af van zowel Locatus als van het RSV. Vanuit het perspectief van de uitdagingen in de detailhandel, waaronder de evoluties in de zowel de historisch aanwezige binnenstedelijke winkelkernen als in de sinds de jaren 60 opkomende perifere winkelgebieden, is een herclustering van de type winkelgebieden wenselijk. Belangrijkste punten hierbij: Locatus deelt de Baanconcentraties in bij de ondersteunende winkelgebieden, en zet deze dus onder dezelfde noemer als bijv. binnenstedelijke winkelgebieden (niet-kernen). Daarnaast gaat het RSV uit van ruim gedefinieerde Stedelijke gebieden, waarbij ook bijv. de grootschalige baanwinkels langsheen de A12 op het zelfde niveau worden gebracht als alle andere binnenstedelijke (kern)winkelgebieden.

7

toegevoegde winkelpanden en winkelpanden die een andere bestemming hebben gekregen (doorgaans wonen). De exacte verhoudingen hiertussen is vooralsnog niet gekend. De perifere clusters en gebieden zijn gegroeid met ruim 1,5 mln m2 (+ bijna 147%), waarvan veruit het grootste deel (ruim 1,2 mln m2) met solitaire baanwinkels. De verspreide bewinkeling is in totaliteit afgenomen, waarmee de mate van clustering van winkels relatief is toegenomen. Als we echter kijken naar het aanbod van detailhandelsgoederen in m2 uitgedrukt (dus alleen in gebruik zijnde oppervlakte, excl. leegstand), dan zien we een ander beeld. Dit is in de binnenstedelijke winkelgebieden in de afgelopen 5 jaar afgenomen met ruim 114.000 m2 (2,4%). In de perifere clusters is het aanbod van detailhandelsgoederen in m2 uitgedrukt toegenomen met bijna 1,5 mln m2 (+145%), waarvan veruit het grootste deel (bijna 1,2 mln m2) met solitaire baanwinkels. We kunnen concluderen dat, naast de autonome groei van bijna 1,5 mln m2 in (grootschalige) perifere gebieden, er een verschuiving heeft plaatsgevonden van ruim 114.000 m2 aanbod van detailhandelsgoederen van de bebouwde kom naar de periferie. Door marktpartijen genoemde argumenten voor deze verschuiving en voor nieuwe perifere inplantingen in het algemeen zijn de aanwezigheid van grotere winkeloppervlakten, de betere bereikbaarheid en parkeervoorziening en lagere huur- en grondprijzen4.

Stijgend aanbod van fysieke detailhandel, maar stijgers en dalers verschillen per hoofdbranche De stijging van ruim 1,3 mln m2 (11,9%) aanbod van het winkelvastgoed wil niet zeggen dat het aanbod van detailhandelsgoederen eveneens in diezelfde mate is gestegen. Het werkelijke detailhandelsaanbod (niet-leegstaande oppervlakte) steeg in deze periode met bijna 1 mln m2 (9,1%) tot ruim 11,7 mln.

Evolutie WVO (in m²) per hoofdbranche 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0

2008

2013


Een nadere beschouwing van de hoofdbranches leert dat de grootste stijgers de warenhuizen, zoals Galeria Inno (61%), Sport & spel (18%), Schoenen & Lederwaren (15,9%), Kleding & mode (12%) en 4

Bron: groepsinterviews met projectontwikkelaars, beleggers, shoppingcenterbeheerders, retailers en enkele overkoepelende belangenverenigingen, januari 2014. Zie ook: De nood aan een nieuw, efffectief Vlaams detailhandelsbeleid, 2013, Jeroen Cant en Ann Verhetsel.

8

Wonen (10,2%) zijn. Het aanbod Levensmiddelen steeg in deze periode met 8,8%. Enkele opvallende dalers zijn Antiek & kunst (39,1%), Hobby (6,6%) en Media (1,5%).

Afname in gebruik zijnde winkelpanden Met betrekking tot het aantal winkelpanden zien we een tegenovergestelde evolutie. Het aantal beschikbare winkelpanden in totaliteit in Vlaanderen is gelijk gebleven, maar het effectief in gebruik zijnde aantal winkelpanden is met bijna 3.700 eenheden gedaald (6,8%). Hoewel hier geen cijfers van bestaan, zien we in de praktijk dat nieuw gerealiseerd winkelaanbod vrijwel altijd gevuld raakt (hoewel niet alle nieuwe projecten een succes zijn) en dat vooral bestaande panden leeg komen. In welke gebieden deze liggen, wordt later in deze nota aangegeven. 2008

2013

Verschil

Aantal panden 20.370 16.972 14.562 2.189 6.879 54.093 60.972

Aantal panden 19.206 15.805 13.207 2.184 10.599 50.402 61.001

Aantal panden -5,7% -6,9% -9,3% -0,2% 54,1% -6,8% 0,0%

Aanbodevolutie in panden


Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult, dataset Tableau)

De enige hoofdbranche waarvan het aantal winkelpanden is gestegen, betreft de Warenhuizen (winkels type Inno). Het gaat hier evenwel om zeer kleine aantallen. De grootste dalers zijn Antiek & kunst (31,8%), Hobby 21,3%), Media (19,9%), Huishoudelijke & luxe artikelen (17,9%) en Bruin & witgoed (17,1%). We kunnen ook de evolutie van het aantal panden bekijken per type winkelgebied: 2008 vastgoed WVO (m²)

2008 vastgoed WVO (panden)



5.173.718

32.962

5.285.217

33.118

Planmatig ontwikkelde winkelgebieden

Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg) Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG) Shopping center (regionaal en > 25 winkels) Speciaal Winkelgebied subtotaal / gemiddelde

323.396 539.416 171.182 7.434 1.041.428

426 526 675 91 1.718

1.539.934 814.003 206.668 10.760 2.571.365

Verspreide bewinkeling Totaal

Verspreide bewinkeling

5.098.930 11.314.076

22.882 57.562

4.799.204 12.655.786


Type winkelgebied

2013 Verschil vastgoed WVO vastgoed in (panden) m2

Verschil vastgoed in panden

Verschil in vastgoed (m2) in %

Verschil in vastgoed (panden) in %

111.499

156

2,2%

0,5%

2.385 809 668 100 3.962

1.216.538 274.587 35.486 3.326 1.529.937

1.959 283 -7 9 2.244

376,2% 50,9% 20,7% 44,7% 146,9%

459,9% 53,8% -1,0% 9,9% 130,6%

20.085 57.165

-299.726 1.341.710

-2.797 -397

-5,9% 11,9%

-12,2% -0,7%


9

We zien dat in totaliteit het aantal panden vrijwel constant is gebleven5, terwijl de hoeveelheid m2 met 11,9% is toegenomen.

Schaalvergroting per winkeleenheid en aanbieders Er is over de gehele lijn sprake van een toename van de gemiddelde oppervlakte per winkel. Zoals verwacht mag worden, speelt dit bij uitzonderlijke goederen (vanwege de historisch gegroeide oppervlaktes), maar de sterkste stijging zien we juist bij de periodieke goederen. Gemiddelde grootte per winkel Dagelijkse Goederen Periodieke Goederen Uitzonderlijke Goederen Overige detailhandel

2008 126 161 352 159

2013 145 196 415 175

Verschil 15,1% 22,0% 17,9% 9,9%

Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult (dataset nov. 2013, ruime definitie van detailhandel)

Als we de evoluties van het aantal panden bekijken per type winkelgebied, dan zien we dat, daar waar er sprake is van een toename van het aanbod in m2, dit aanbod relatief meer is gestegen dan het aantal panden. Dit duidt er op dat de nieuwe panden groter zijn. Andersom zien we dat wanneer er sprake is van een afname van het aanbod in m2, over het algemeen dit aanbod relatief minder is gedaald dan het aantal panden. Dit duidt er op dat vooral kleinere winkelpanden zijn verdwenen.

Volume ontwikkeling winkelgebieden Binnenstedelijke winkelgebieden Planmatig ontwikkelde winkelgebieden

Type winkelgebied

2008 2008 vastgoed WVO vastgoed WVO (m²) (panden)


2013 Verschil vastgoed WVO vastgoed in (panden) m2

Verschil vastgoed in panden

Verschil in vastgoed (m2) in %

Verschil in vastgoed (panden) in %


5.173.718

32.962

5.285.217

33.118

111.499

156

2,2%

0,5%

Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg) Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG) Shopping center (regionaal en > 25 winkels) Speciaal Winkelgebied subtotaal / gemiddelde

323.396 539.416 171.182 7.434 1.041.428

426 526 675 91 1.718

1.539.934 814.003 206.668 10.760 2.571.365

2.385 809 668 100 3.962

1.216.538 274.587 35.486 3.326 1.529.937

1.959 283 -7 9 2.244

376,2% 50,9% 20,7% 44,7% 146,9%

459,9% 53,8% -1,0% 9,9% 130,6%

5.098.930 11.314.076

22.882 57.562

4.799.204 12.655.786

20.085 57.165

-299.726 1.341.710

-2.797 -397

-5,9% 11,9%

-12,2% -0,7%

Verspreide bewinkeling Verspreide bewinkeling Totaal


Een bijzondere situatie doet zich voor bij de baanconcentraties. Daar zien we dat het aantal panden relatief meer is toegenomen dan het oppervlakte. Dit duidt op een afname van de gemiddelde oppervlakte per winkel, bij nieuwe realisaties (de nieuwe winkels worden kleiner). We kunnen constateren dat er sprake is van een schaalvergroting van winkels in het algemeen, maar dat in de categorie baanwinkels zich steeds meer ook relatief kleinere winkels vestigen. De schaalvergroting speelt ook op het niveau van de retailers. Een vergelijking met de evoluties van het oppervlakte, leert dat over vrijwel alle hoofdbranches heen er een schaalvergroting heeft plaatsgevonden. In de hoofdbranches Media en Hobby vooral veel kleinere winkels zijn gestopt en deels vervangen door grotere concepten. In de hoofdbranche Kleding & Mode zien we een toename 5

Het verschil in leegstaande panden (in % uitgedrukt) tussen de twee tabellen wordt veroorzaakt door het gebruik van twee verschillende datasets. Dit heeft geen invloed op de tussentijdse conclusies.

10

van het oppervlakte van 12% en een afname van het aantal panden met 5%. Ook bij de hoofdbranche Schoenen & lederwaren zien we een sterke stijging van het aanbod in oppervlakte (bijna 16%, bij een gelijkblijvend aantal winkelpanden). Ook in de levensmiddelen zien we een schaalvergroting optreden (afname panden met 6,6%, toename totale winkeloppervlakte met 8,8%). De schaalvergroting wordt dus niet alleen veroorzaakt door een toenemende gemiddelde winkeloppervlakte, maar ook door een afname van het aantal, vooral kleinere, winkels.

Hierbij zijn het vooral kleinere zelfstandige retailers die in een snel tempo hun winkel stoppen. Deze retailers geven aan dat het gebrek aan opvolging (zowel binnen als buiten de familie), in combinatie met afnemende omzetten, een belangrijke oorzaak is6. Gezien de relatief hoge gemiddelde leeftijd van deze groep winkeliers is het de verwachting dat het aantal zelfstandige winkeliers verder zal afnemen.

De filialisering blijft toenemen De filialisering, vrij vertaald de aanwezigheid van winkelketens ten opzichte van niet-winkelketens, is in de periode 2008-2013 verder toegenomen. De situatie verschilt wel per provincie en per VRINDklasse. Het laagste aandeel winkelketens vindt men in West-Vlaanderen en de hoogste in de provincie Antwerpen. Verder hebben de centrumsteden, het stedelijke gebied rond Brussel, de structuurondersteunende steden en de grootstedelijke rand relatief veel winkelketens. Het aandeel in de regionaal stedelijke rand, het platteland en de Grootsteden is veel minder. Dit laat zich verklaren door het gegeven dat juist in- en over de stadsranden zich de grootschalige detailhandel heeft gevestigd, dat bestaat uit een relatief zeer groot aandeel winkelketens.

% Formules

Grootsteden

Centrumsteden

Grootstedelijke rand

Prov. Antwerpen

16,1%

25,6%

27,0%

Prov. Limburg Prov. Oost-Vlaanderen

24,6% 19,4%

24,2%

18,5%

Kleinstedelijk Overgangsprovinciaal gebied

Platteland

Stedelijk gebied rond Brussel

Regionaal stedelijke rand

Structuurondersteunende steden

22,1%

20,0%

16,9%

17,1%

23,5%

20,1%

17,6%

16,1%

15,8%

21,2%

21,2%

15,8%

18,7%

18,2%

23,2%

16,5%

20,6%

Prov. West-Vlaanderen

21,1%

16,5%

13,8%

15,5%

Prov. Vlaams-Brabant

23,7%

20,1%

19,4%

18,4%

Gemiddeld per klasse 17,8% 23,8% 22,8% 20,0% 17,3% 17,1% Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult (dataset nov. 2013, ruime definitie van detailhandel)

23,0% 23,0%

24,0% 16,9%

22,5%

De verder gaande filialisering sluit aan bij hetgeen aangegeven is in de constatering dat het aantaal kleinere winkels en winkeliers gestaag afneemt (zie thema ‘schaalvergroting’). Dit heeft minder gevolgen voor de perifere clusters, waar traditioneel veel winkelketens zijn vertegenwoordigd, maar des te meer voor de kernwinkelgebieden en buurtcentra. Met deze tendens zal de diversiteit in deze 6

In het rapport De Grote Loopbaanenquête, Unizo 2011, wordt vermeld dat 36% van de ondernemers aangeeft problemen te hebben met de opvolging. Hoewel in dit rapport geen specifiek percentage is opgenomen voor ondernemingen in de detailhandel, wordt deze problematiek vaak genoemd in bijeenkomsten met handelaren.

11

centra verder afnemen, evenals het aanbod in kwantitatieve zin. De mate waarin dit verder plaatsvindt is afhankelijk van het ruimtelijk detailhandelsbeleid en de beleidsmaatregelen ter versterking van kern- ondersteunende winkelcentra.

De leegstand neemt globaal toe In het item ‘Stijgend volume van detailhandelsvastgoed’ is aangegeven dat enerzijds het aanbod van het winkelvastgoed is gestegen met ruim 1,3 mln m2 (11,9%). Maar het werkelijke detailhandelsaanbod (niet-leegstaande oppervlakte) is in deze periode met bijna 1 mln m2 (9,1%) tot 11,7 mln is toegenomen. Het verschil levert de leegstand op, die globaal is toegenomen met ruim 365.000 m2 (66%) tot ruim 900.000 m2. Dit betekent dat elke toevoeging van 3 m2 winkelvastgoed heeft geleid tot ruim 1 m2 extra leegstand. Aanbodevolutie in m2 Vlaanderen totaal

2008

m2 WVO 2.559.492 2.728.178 5.127.470 347.851 550.952 10.762.991 11.313.943


2013

m2 WVO 2.776.598 3.098.341 5.484.077 381.496 915.273 11.740.512 12.655.785

Verschil

2013

8,5% 13,6% 7,0% 9,7% 66,1% 9,1% 11,9%

m2 WVO per 1000 inwoners (6.350.765) 437 488 864 60 144 1.849 1.993


Het leegstandspercentage bedraagt per 2013 in m2 uitgedrukt 7,2% van het totale aanbod. Dit komt overeen met 144 m2 per 1.000 inwoners. De leegstand verschilt ook sterk per VRIND-klasse, zoals onderstaande tabel laat zien.

Overga ngs gebi ed

Pla ttela nd

Regi ona a l s tedel ijke ra nd

Structuuronders teunende s teden

Vl a a nderen a l s geheel

Groots teden

Centrums teden

Evoluti e a a nbod in m2 (i ncl. l eegs ta nd)

11,9%

11,4%

10,2%

7,9%

10,7%

12,6%

11,2%

36,1%

11,8%

9,8%

Evoluti e gebrui kte oppervla kte i n m2

9,1%

8,9%

7,1%

6,6%

7,8%

9,9%

9,4%

33,1%

9,9%

5,9%

Evoluti e leegs ta nd i n m2

66,1%

39,1%

59,4%

38,3%

62,0%

86,3%

47,8%

151,1%

56,9%

110,2%

Hui dige leegs ta nd i n m2

7,2%

10,5%

8,5%

5,1%

7,6%

6,0%

6,4%

4,7%

5,6%

7,2%

Aanbodevolutie naar VRIND-klassen

Kl eins tedel ijk provi nci a a l

Stedel i jk gebied rond Brus s el

Groots tedel i jke ra nd

12

Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.

Het hoogste leegstandspercentage vinden we in de grootsteden (vooral Antwerpen) en de centrumsteden; de laagste percentages in het stedelijk gebied rond Brussel en de grootstedelijke rand. Dit kan verklaard worden door een uitschuifbeweging van met name winkelketens vanuit de steden naar de periferie, dat vooral voor de Brusselse rand positief uitpakt. Tegelijkertijd zien we de sterkste toename van de leegstand (en van het aanbod) in het stedelijk gebied rond Brussel. Andere opvallende leegstandsevoluties zijn die in de structuurondersteunende steden (steden zoals Lier, Geel en Mol), waarbij sprake is van een verdubbeling. De leegstand verschilt ook sterk per provincie, zoals aangegeven in onderstaande tabel. Bij de beoordeling van de situatie per provincie dient vooral ook rekening gehouden te worden met het aantal inwoners, zoals de laatste kolom aangeeft. Zoals eerder gemeld zien we dat de leegstand in absolute zin het hoogst is in de prov. Antwerpen, maar afgezet tegen het aantal inwoners het hoogst in Limburg.

Leegstand per provincie Leegstandsvolume in m2

Leegstand in % van het provinciale Leegstand per aanbod 1.000 inwoners

Prov. Antwerpen

282.469

8,1%

159

Prov. Limburg

155.221

8,5%

183

Prov. Oost-Vlaanderen

190.150

6,9%

131


197.948

7,1%

169


89.485

5,0%

82

7,2%

144

Vlaanderen totaal 915.273 Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.

Als we de leegstandsevolutie per winkelgebied beschouwen, dan levert dit het volgende beeld op:


Type winkelgebied

2008 vastgoed WVO 2008 (m²) WVO in gebruik


2013 WVO in gebruik

Verschil vastgoed in m2

Verschil vastgoed in Verschil in Verschil in % gebruik in m2 gebruik in %


5.173.718

4.843.986

5.285.217

4.729.378

111.499

2,2%

-114.608

-2,4%

Perifere winkelgebieden Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg) winkelgebieden Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG) Shopping center (regionaal en > 25 winkels) Speciaal Winkelgebied subtotaal / gemiddelde

323.396 539.416 171.182 7.434 1.041.428

316.459 526.716 167.100 6.773 1.017.048

1.539.934 814.003 206.668 10.760 2.571.365

1.495.574 791.680 197.692 10.613 2.495.559

1.216.538 274.587 35.486 3.326 1.529.937

376,2% 50,9% 20,7% 44,7% 146,9%

1.179.115 264.964 30.592 3.840 1.478.511

372,6% 50,3% 18,3% 56,7% 145,4%

Verspreide bewinkeling Verspreide bewinkeling, zowel binnenstedelijk als perifeer

5.098.930

4.901.957

4.799.204

4.515.575

-299.726

-5,9%

-386.382

-7,9%

Totaal

11.314.076

10.762.991

12.655.786

11.740.512

1.341.710

11,9%

977.521

9,1%

Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.

We leren hieruit dat voor heel Vlaanderen de leegstand is toegenomen van 4,9% naar 7,2%. Dit is niet geheel evenwichtig verdeeld tussen de verschillende winkelgebieden. De leegstand in de centra van steden en gemeenten is verdubbeld van ruim 227.000 m2 naar ruim 450.000 m2, oftewel van 13

ruim 7% naar ruim 11%. De leegstand in de ondersteunende winkelgebieden is in m2 vrijwel gelijk gebleven, maar omdat het aanbod daalde, is de percentuele leegstand gestegen van 5% naar ruim 8%. De leegstand binnen de perifere clusters is slechts licht gestegen, van 2,3% naar 2,9%. Niet alle leegstand is problematisch: een leegstandspercentage tot ongeveer 5% is doorgaans het gevolg van wisselingen van winkeliers (frictieleegstand). Leegstandspercentages daar (ver) boven duidt op meer structurele leegstand. In het onderstaande is een indeling gemaakt van de leegstand naar de duur ervan. Hier is recente leegstand gedefinieerd als leegstand tot 1 jaar, langdurige leegstand van 1 tot 3 jaar en structurele leegstand langer dan 3 jaar7.

Leegstand per provincie naar duur

Leegstandsvolume in m2

Recente Langdurige leegstand in leegstand in % %

Structurele leegstand in %

Recente leegstand in m2

Langdurige Structurele leegstand in leegstand m2 in m2

Prov. Antwerpen

282.469

49,5%

30,8%

19,7%

139.822

87.000

55.646

Prov. Limburg

155.221

50,0%

25,2%

24,8%

141.235

71.182

70.052

Prov. Oost-Vlaanderen

190.150

54,4%

26,3%

19,1%

153.663

74.289

53.952


197.948

49,9%

27,2%

22,7%

140.952

76.832

64.120


89.485

57,0%

27,7%

15,2%

161.007

78.244

42.935

51,5%

27,8%

20,6%

471.366

254.446

188.546

Vlaanderen totaal 915.273 Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.

Uit de tabel kan opgemaakt worden dat in Vlaanderen ongeveer 190.000 m2 winkeloppervlakte structureel leeg staat en dat ongeveer 255.000 m2 in de gevarenzone zit. Voor wat betreft de recente leegstand geldt dat we dit niet moeten verwarren met de eerder genoemde frictieleegstand. In en markt van vraag en aanbod die in evenwicht is, geldt dat door de wisseling van winkeliers tot ongeveer 5% leegstand van kortlopende duur zal zijn. In Vlaanderen zoals geheel bedraagt de leegstand 7,2%, dus niet extreem hoog. Echter, zoals we eerder hebben gezien verschilt het leegstandspercentage sterk per winkelgebied (bijv. kernwinkelgebieden 11,2%, ondersteunende binnenstedelijke winkelgebieden 8,4%). In deze winkelgebieden is de leegstand relatief wel hoog. Als het aanbod de komende jaren sterker blijft stijgen dan de vraag, hetgeen in Vlaanderen waarschijnlijk in beperkte mate aan de orde zal zijn, zal een deel van de recente leegstand niet meer ingevuld gaan worden, en dus op termijn langdurig en later ook structureel worden.

Evolutie van de marktvraag en bestedingen via e-commerce De uitgaven van de Vlamingen aan detailhandelsgoederen, is de afgelopen jaren blijven stijgen, zoals onderstaande figuur laat zien. De tijdelijke teruggang in 2006 is te verklaren door een aanpassing in de meetmethodiek van Eurostat, en in 2009 als gevolg van de financiële crisis. Vanaf 2010 zijn de omzetten blijven stijgen, ondanks dat een aantal marktpartijen beleidsmakers nog steeds aangeven dat de toenemende leegstand verklaard kan worden door afnemende omzetten. 7

Deze cijfers zijn enigszins relatief en indicatief omdat Locatus in het verleden actualisaties uitvoerde met intervallen van 1 tot 3 jaar (vanaf 2013 zal dit jaarlijks plaatsvinden). Daarnaast zijn de verkregen leegstandspercentages door Locatus uitgedrukt in panden. We hebben deze percentages hier ook toegepast op de oppervlakten.

14

Historische evolutie van retail verkopen 60.000 40.000 20.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Retail sales

Online sales

Offline sales

Bron: Eurostat, bewerking door IDEA Consult

De aangegeven omzetstijgingen lijkt een positieve evolutie, maar als we dit corrigeren voor de inflatie (zie onderstaand figuur), dan zien we dat de omzetten feitelijk een redelijk constant niveau vertoond. Dit geeft aan dat de verkopen over een langere periode een redelijk constant aandeel vormt van het gezinsbudget, en beperkt conjunctuurgevoelig is.

Historische evolutie van retail verkopen: volumes tov 2007 (na inflatiecorrectie) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Retail sales na CPI-correctie

Online sales na CPI-correctie

Offline sales na CPI-correctie Bron:Eurostat, bewerking door IDEA Consult

Het voorgaande geeft aan dat een verwachte verbetering van de conjunctuur zeer waarschijnlijk geen substantiële omzetstijgingen met zich mee zal brengen. De aangegeven omzetten hebben betrekking op het totaal van retailuitgaven, dus zowel in fysieke winkels als online. De online bestedingen bedroegen in 2012 ruim 3% van de totale bestedingen8. Dit neemt sinds 2007 gemiddeld met 0,4 procentpunt toe, oftewel met ruim 23%. Voor 2013 bedroeg de groei van de onlineverkopen in België ca. 18% 9. Binnen de consumentenenquête in het kader van de Interprovinciale studie Detailhandel hebben 54,5% van de respondenten aangegeven dat zij wel eens 8 9

Bron: Eurostat. Andere bronnen geven soms licht afwijkende cijfers. Bron: GfK Retail Reports, Q4/2013

15

goederen aankopen via internet. Dit lag het laagst (1,9%) bij de aankopen van fietsen, brommers en auto onderdelen, en het hoogst (ruim 34%) bij Artikelen voor vrije tijd zoals sport-en spel, hobby met foto, film, boek, dvd, cd, krant en kantoorartikelen. Doordat de toename van de online bestedingen per jaar groter is dan de toename van de totale detailhandelsomzet per jaar in Vlaanderen (fysiek en online tezamen), mogen we verwachten dat de omzetten in de fysieke winkels in totaal de komende jaren zal dalen. Het effect is dat de vloerproductiviteit in een aantal winkels daalt tot onder het kostenniveau, hetgeen zal leiden tot het al of niet vrijwillig beëindigen van de uitbating en dus een dalend aantal winkels. Zoals de ervaring inmiddels al leert, treft dit niet alleen zelfstandigen, maar ook winkelketens. Tenslotte moet vermeld worden dat we in het voorgaande een gemiddeld cijfer hanteren voor de online verkopen. Echter, in sommige branches, zoals computerapparatuur en –software, fotoapparatuur, boeken en muziekdragers, ligt het gemiddelde marktaandeel al boven de 25%. In deze hoofdbranches zal de afname van het aantal winkels sterker zijn dan in andere hoofdbranches.

Overzicht belangrijkste winkelgebieden In het onderstaande is een overzicht gegeven van de 20 belangrijkste winkelclusters in Vlaanderen, althans naar omvang in metrage. Uiteraard kunnen ook andere indelingen aan de orde zijn, bijvoorbeeld naar verzorgingsgebied.

Rangorde winkelgebieden Vlaanderen naar totaalvolume Centrum Antwerpen A12 A'pen + Aartselaar Centrum Gent

Nietleegstaand aanbod in m2 WVO in 2013

aantal winkels

leegstand in %

oppervlakte WVO leeg + niet-leeg in 2013

222.673 106.105 92.693

3.017 127 1.493

14,4% 2,9% 6,1%

260.132 109.323 98.715

Centrum Leuven Centrum Hasselt Baanconcentratie Sint-Pieters-Leeuw

75.416 75.087 70.740

1.089 876 176

7,2% 11,3% 2,5%

81.267 84.653 72.554

Baanconcentratie Brugsesteenweg Roeselare Baanconcentratie Torhoutsesteenweg Oostende Centrum Knokke Hasseltweg Genk Centrum Brugge Centrum Kortrijk Centrum Aalst

63.475 59.763 59.711 59.499 58.577 54.541 52.195

110 96 937 102 1.024 917 721

1,1% 2,0% 8,3% 5,1% 9,7% 18,0% 11,7%

64.181 60.983 65.116 62.696 64.869 66.513 59.111

Monnikenwerve Brugge Centrum Mechelen Centrum Roeselare Centrum Oostende Bredabaan Schoten Wijnegem Shopping Center Baanconcentratie Kortrijksesteenweg Gent

49.780 48.009 45.659 44.664 44.168 42.008 41.765

56 686 574 871 60 207 96

0,0% 6,6% 15,7% 9,4% 6,1% 1,6% 0,7%

49.780 51.402 54.162 49.298 47.037 42.691 42.059


16

We kunnen hieruit opmaken dat de baanconcentraties (in oranje aangeduid) een belangrijk deel uitmaken van dit aanbod. Het aandeel van (perifere) shoppingcenters is zeer beperkt. Wijnegem shopping center komst als enig perifeer shopping center voor op de lijst. In bijlage 1 is een overzicht per provincie opgenomen van de grootste winkelconcentraties.

Enkele samenvattende conclusies De bevindingen laten zien dat de structuur van vraag en aanbod op verschillende punten (sterk) in beweging is. We zien enerzijds een grote toename van het perifere aanbod van winkelvastgoed en anderzijds een beperkte toename bij binnenstedelijke winkelgebieden. Tegelijkertijd is de leegstand juist in de binnenstedelijke winkelgebieden gemiddeld genomen sterk opgelopen, waardoor het daadwerkelijk aanbod van detailhandelsgoederen aldaar feitelijk is afgenomen. De aangroei van de winkelvloeroppervlakte in het algemeen, is de laatste twee jaar wel sterk afgezwakt en zal, ook naar verwachting van marktpartijen, zeer waarschijnlijk verder afnemen. Naast een autonome groei van de perifere (grootschalige) bewinkeling, is sprake van een uitschuifbeweging van winkelaanbod van de binnensteden naar diezelfde periferie. Door de marktpartijen genoemde argumenten zijn de aanwezigheid van grotere winkeloppervlakten, betere bereikbaarheid en parkeervoorziening en lagere huur- en grondprijzen per m2. Daarbij is het gemiddelde oppervlakte per winkel in de periferie aan het afnemen, hetgeen duidt op een fenomeen dat ook iets kleinere winkels dan in het verdere verleden, zich gevestigd hebben / zich vestigen in de periferie . De door de marktpartijen aangegeven behoefte aan grotere winkeloppervlakten wordt bevestigd door de cijfers. Deze cijfers tonen juist een voortdurende schaalvergroting van de winkelpanden aan over de gehele markt. Er is tevens sprake van een voortdurende toename van de winkelketens. Zij zijn in staat om meer consumenten te trekken, onder andere met lagere prijzen10. Dit proces wordt nog versterkt doordat veel zelfstandige winkeliers geen opvolgers vinden en hun deuren sluiten11. Verschraling van de diversiteit en/of uniciteit van het aanbod in met name binnenstedelijke winkelgebieden kan het gevolg zijn. De analyse van de retailbestedingen in Vlaanderen geeft aan dat er sprake is van een redelijk constant bestedingspatroon binnen de detailhandel als geheel. Echter, er is ook sprake van een redelijk sterke groeiverwachtingen van de online verkopen, waardoor de groei van de bestedingen binnen de fysieke winkels naar verwachting verder zal afnemen. Dit gegeven, alsmede de al afgezwakte groei van het fysiek winkelaanbod in de afgelopen twee jaar, de oplopende leegstandcijfers (in binnenstedelijke winkelgebieden) en de verwachting vanuit de marktpartijen dat ook voor de komende jaren (veel) minder nieuw winkelaanbod ontwikkeld zal worden, maakt dat er sprake is van een transitiefase van de detailhandelssector (althans voor de fysieke winkels), van groei naar consolidatie. Op de eerste plaats zullen de consumentenbestedingen de komende jaren blijven verschuiven van fysieke winkels naar online aankopen. Afhankelijk van de 10

Bron: retaildetail, nr. 1, 2014, interview met Gino Van Ossel In het rapport De Grote Loopbaanenquête, Unizo 2011, wordt vermeld dat 36% van de ondernemers aangeeft problemen te hebben met de opvolging. Hoewel in dit rapport geen specifiek percentage is opgenomen voor ondernemingen in de detailhandel, wordt deze problematiek vaak genoemd in bijeenkomsten met handelaren.

11 11

17

snelheid waarmee dit proces plaatsvindt, zal de markt van fysieke winkels in totaliteit consolideren of zelfs licht krimpen. Daarnaast is te verwachten dat de perifere aanbodclusters (met veel ketenbedrijven) goed in staat zullen blijven om consumenten te trekken, en ook de neiging blijven hebben om verder te groeien. Dit betekent dat, zonder bijkomende beleidsmaatregelen, de druk op de binnenstedelijke gebieden nog verder zal toenemen, met extra leegstand en een verdere verschraling en afname van het aanbod als gevolg. Momenteel hebben veel binnenstedelijke (kern)winkelgebieden het moeilijk. Uit het voorgaande blijkt dat juist in deze (kern)winkelgebieden de leegstand sterk is toegenomen. Voor een deel is dit het gevolg van een grotere toename van het aanbod in de kernwinkelgebieden dan van de vraag , maar voor veel belangrijk deel ook door de toename van het aanbod in de periferie. In veel steden en gemeenten is de (ruimtelijke) kwaliteit van het kernwinkelgebied de laatste jaren sterk verminderd omdat hierin niet of nauwelijks is geïnvesteerd. Ook de winkelbeleving van veel kernwinkelgebieden is, vanuit het perspectief van de consumenten, verminderd. De vele leegstaande winkelpanden, in sommige steden oplopend tot 35% van het aantal winkels, dragen bij aan de verminderde belevingswaarde. Traditioneel vindt de leegstand eerst plaats in de aanloopstraten, maar inmiddels in toenemende mate ook in de hoofdwinkelstraten (bv. Wetteren en Maaseik ). Het voorgaande schetst een sterk veranderend toekomstbeeld van de markt voor fysieke winkels in het algemeen en van de positie van de binnenstedelijke winkelgebieden in het bijzonder. Toch zijn er voldoende mogelijkheden om op lokaal niveau een goed functionerend (kern)winkelgebied te behouden of te verkrijgen. Een toenemend aantal steden en gemeenten voeren nu al een gericht beleid om de aantrekkingskracht van het kernwinkelgebied te verbeteren, zoals Sint-Niklaas, Gent, Lier, Leuven, enz. Dit in veel gevallen met ondersteuning van de Vlaamse overheid en de provincies. De maatregelen variëren van het opnieuw afbakenen (en concentreren) van het kernwinkelgebied, de heraanleg van het openbaar domein, het autoluw maken van straten, tot het thematiseren van winkelstraten. Veel van deze maatregelen vergen enige tijd voordat de effecten hiervan zichtbaar zijn. Maar ook zijn veel steden en gemeenten nog zoekende naar meest effectieve ingrepen. Ondanks dat de financiële mogelijkheden van de meeste gemeentebesturen voor de komende jaren afnemen12, blijven sommige gemeenten toch verder investeren in hun (kern)winkelgebieden. Dat het voeren van een gericht beleid op een winkelgebied tot haalbare successen kan leiden, laten de (perifere) shoppingcenters zien. Zij hebben de afgelopen jaren, ook in 2013, hun omzet gemiddeld genomen op peil kunnen houden en hebben een substantiële leegstand kunnen voorkomen13. Hoewel een vergelijking tussen shoppingcenters en kernwinkelgebieden slechts beperkt mogelijk is, geeft dit wel aan dat bij een juiste regie een winkelgebied ook binnen een moeilijke markt goed kan presteren. Ook een aantal steden en gemeenten laten zien dat het loont om te investeren in het (kern)winkelgebied. Het klassieke voorbeeld Ronse, maar ook Beveren, Puurs, Gent, Mechelen en Leuven laten zien dat dit daadwerkelijk kan leiden tot een grotere aantrekkingskracht van hun kernwinkelgebieden. Voor de lokale besturen ligt er de uitdaging om de komende jaren te (blijven) investeren in de (kern)winkelgebieden. Globaal zullen de maatregelen gericht worden op het aantrekkelijk maken of

12

Zie o.a. Motie lokale financiën, unaniem goedgekeurd door de Algemene Vergadering van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG vzw) – Mechelen, 13 juni 2013 13 Bron: Door Idea Consult uitgevoerde groepsinterviews met marktpartijen, jan. 2014

18

houden van de (kern)winkelgebieden voor haar eigen inwoners en, afhankelijk van haar plaats in de detailhandelshiërarchie, ook voor een breder verzorgingsgebied. Dit vergt een lange termijnvisie, een samenhangend pakket van maatregelen en een implementatietraject van vele jaren, vaak over verschillende legislaturen heen. Voor veel kleinere steden en gemeenten, met name die met een hoog leegstandsniveau, is een fundamenteel herstructureringsprogramma van de detailhandel, gebaseerd op concentratie, zoeken naar onderscheidend vermogen en een verhoging van de kwaliteit, de centrale uitdaging. Voor grotere steden is eveneens een concentratie van de detailhandel aan de orde, maar dan voornamelijk vanuit de ondersteunende winkelgebieden naar de kernwinkelgebieden. De relatief grote omvang van het aanbod aldaar zal zorgen voor een vaste aantrekkingskracht, mits de kwaliteit van het aanbod van het winkelgebied en vooral de beleving, wordt versterkt. Voortzetting en verscherping van de ondersteuning van de lokale besturen door de hogere beleidsniveaus, de vijf provincies en de Vlaamse overheid, zal positief kunnen bijdragen aan de realisatie van deze uitdagingen.

19

BIJLAGE 1. Rangorde winkelgebieden Vlaamse Provincies Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult

Rangorde winkelgebieden Prov. Antwerpen naar totaalvolume

Nietleegstaand oppervlakte aanbod in aantal leegstand WVO leeg + m2 WVO winkels in % niet-leeg

Centrum Antwerpen A12 A'pen + Aartselaar Centrum Mechelen Bredabaan Schoten Wijnegem Shopping Center Centrum Turnhout Centrum Merksem Centrum Mol Abdijstraat-Antwerpen Centrum Lier A12 Antwerpen A12 Aartselaar

Rangorde winkelgebieden Prov. Limburg naar totaalvolume

222.673 106.105 48.009 44.168 42.008 39.474 31.252 29.373 28.982 27.442 75.902 30.203

3.017 127 686 60 207 636 394 339 292 476 58 69

14,4% 2,9% 6,6% 6,1% 1,6% 20,4% 8,4% 19,6% 11,3% 8,5% 2,1% 5,0%

260.132 109.323 51.402 47.037 42.691 49.590 34.118 36.534 32.674 29.991 77.530 31.793


Centrum Hasselt Hasseltweg Genk Herkenrodesingel-Kuringen Baanconcentratie Luikersteenweg Tongeren Centrum Genk Centrum Sint-Truiden Baanconcentratie Genkersteenweg Hasselt Centrum Tongeren Centrum Maaseik Centrum Lommel

75.087 59.499 40.819 34.590 33.410 32.520 26.996 24.190 23.803 18.809

876 102 89 86 513 593 91 433 289 251

11,3% 5,1% 0,9% 4,3% 12,2% 13,5% 6,6% 16,5% 17,0% 15,2%

84.653 62.696 41.190 36.144 38.052 37.595 28.904 28.970 28.678 22.181

20

Rangorde winkelgebieden Prov. OostVlaanderen naar totaalvolume


Centrum Gent 92.693 Centrum Aalst 52.195 Baanconcentratie Kortrijksesteenweg Gent 41.765 Centrum Sint-Niklaas 34.932 Zelebaan 33.906 Waasland Shopping Center 32.526 Centrum Eeklo 25.093 Baanconcentratie Antwerpsesteenweg-Oostakker 23.218 Baanconcentratie Mechelsesteenweg Dendermonde 23.153 Centrum Lokeren 22.644

Rangorde winkelgebieden Prov. WestVlaanderen naar totaalvolume Baanconcentratie Brugsesteenweg Roeselare Baanconcentratie Torhoutsesteenweg Oostende Centrum Knokke Centrum Brugge Centrum Kortrijk Monnikenwerve Brugge Centrum Roeselare Centrum Oostende Gentseweg Waregem Baanconcentratie Maalse Steenweg Brugge Centrum Roeselare

1.493 721 96 658 49 135 286 24 57 258

6,1% 11,7% 0,7% 35,9% 0,0% 1,5% 7,4% 0,0% 4,4% 9,7%

98.715 59.111 42.059 54.496 33.906 33.021 27.098 23.218 24.219 25.076

Nietleegstaand oppervlakte aanbod in aantal leegstand WVO leeg + m2 WVO winkels in % niet-leeg 63.475 59.763 59.711 58.577 54.541 49.780 45.659 44.664 40.186 38.844 38.072

110 96 937 1.024 917 56 574 871 84 120 574

1,1% 2,0% 8,3% 9,7% 18,0% 0,0% 15,7% 9,4% 1,1% 4,9% 15,7%

64.181 60.983 65.116 64.869 66.513 49.780 54.162 49.298 40.633 40.845 45.162

21

Rangorde winkelgebieden Prov. Vlaams-Brabant naar totaalvolume


Centrum Leuven Baanconcentratie Sint-Pieters-Leeuw Het Gouden Kruispunt Tielt-Winge Centrum Vilvoorde Centrum Tienen Centrum Halle Baanconcentratie Diestsesteenweg Aarschot Centrum Diest Centrum Aarschot

75.416 70.740 38.827 24.816 24.813 20.556 20.751 18.991 18.205

1.089 176 82 341 358 365 13 284 314

7,2% 2,5% 1,4% 9,4% 11,9% 6,5% 0,2% 9,3% 14,4%

81.267 72.554 39.378 27.391 28.165 21.985 20.793 20.938 21.268

22

BIJLAGE 2. Begrippenlijst

BEGRIPPENLIJST BIJ DE TUSSENTIJDSE NOTA

(INTER)PROVINCIALE DETAILHANDEL

23

SITUERING: STUDIE EN KENNISNETWERK DETAILHANDEL In 2013 en 2014 slaan de 5 Vlaamse provincies en Agentschap Ondernemen de handen in elkaar voor het uitvoeren van een ambitieuze interprovinciale studie rond Detailhandel in Vlaanderen. Deze past binnen de oprichting van het Kennisnetwerk Detailhandel. De studie vertrekt van 2 grote aspecten rond detailhandel: de koopstromen en het aanbod. De koopstromen werden voorjaar 2013 onderzocht met een bevraging van 30 000 Vlaamse huishoudens. Het detailhandelsaanbod wordt gemeten op basis van cijfers van de databank Locatus, die een overzicht geeft van alle detailhandels- en leegstaande panden, horeca en diensten.

DATA IN DE FEITENFICHE: KENMERKEN EN BRONNEN

Winkelaanbodgegevens op basis van LOCATUS voor 2008 en 2013. Locatus is een onderneming die periodiek (gemiddeld elke twee jaar, maar op vraag van bepaalde steden en gemeenten met een grotere frequentie) in inventarisatie/actualisatie uitvoert van de winkelpanden in België. In het kader van de onderhavige studie heeft in het voorjaar van 2013 een volledige actualisatie plaatsgevonden. Een grote consumentenbevraging die in 2013 werd uitgevoerd door MAS Research. 30 000 huishoudens, verspreid over alle fusiegemeenten in Vlaanderen werden bevraagd. Deze bevragingen peilen naar het koopgedrag van de consument: o o

Koopstromen: wie koopt wat, waar en waarom Beoordeling van de winkelgebieden van de gemeente van de respondent

PRINCIPES Om de resultaten van de analyses te interpreteren, werden een aantal algemene principes gevolgd: Verkooppunten in de detailhandel werden gegroepeerd in productgroepen en hoofdbranches zoals hieronder weergegeven. De bron en beschikbaarheid van gegevens is afhankelijk van de hoofdbranche, zoals aangeduid in het overzicht.

24

Mainclass leegstand levensmiddelen (DG) pers. verzorging (DG) mode (PG) huishoudelijke en luxe artikelen (PG) vrije tijd (PG) in en om woning (UG) bruin- en witgoed (UG) auto & fiets (UG) doe-het-zelf (UG) Overige detailhandel horeca cultuur transport en brandstoffen ontspanning diensten Overige niet-detailhandel

Productgroep leegstand Dagelijkse goederen Dagelijkse goederen Periodieke goederen Periodieke goederen Periodieke goederen Uitzonderlijke goederen Uitzonderlijke goederen Uitzonderlijke goederen Uitzonderlijke goederen Overige detailhandel Horeca Cultuur transport en brandstoffen ontspanning diensten Overige

WVO beschikbaar Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Koopstromen beschikbaar Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee

Detailhandelspanden worden geclusterd in winkelgebieden (de naam van een cluster) en winkelgebiedstypes (de functie van een cluster). In onderstaande tabel geven we de verschillende winkelgebiedstypes weer alsook een aantal algemene kenmerken van deze gebieden en een definitie. Een verdere detaillering hiervan is als bijlage opgenomen. WinkelgebiedsHoofdType Centraal Centraal Centraal Centraal Centraal Ondersteunend Ondersteunend Ondersteunend Ondersteunend Ondersteunend Overig Overig Overig Verspreide bewinkeling

WinkelgebiedsTypering Binnenstad Hoofdwinkelgebied groot Hoofdwinkelgebied klein Kernverzorgend centrum groot Kernverzorgend centrum klein Baanconcentratie Binnenstedelijke winkelstraat Kernondersteunend groot Kernondersteunend klein Kernondersteunend middel Grootschalige concentratie Shopping center Speciaal Winkelgebied Verspreide bewinkeling

Aantal winkelgebieden 6 13 35 53 453 89 18 28 155 154 46 7 1 1094

Alle resultaten en evoluties worden gebenchmarkt door de fusiegemeente te vergelijken met andere fusiegemeentes uit dezelfde VRIND- klasse (Vlaamse Ruimtelijke Indeling). Hieronder geven we een overzicht van de verschillende VRIND-klasses. De indeling zelf kan worden geraadpleegd op volgende link: http://aps.vlaanderen.be/lokaal/pdf/gebiedsindelingen/vrind.pdf.

Daarnaast worden gegevens ook vaak met het Vlaamse gemiddelde vergeleken.

25

VRIND Klasse grootsteden centrumsteden grootstedelijke rand kleinstedelijk provinciaal overgangsgebied platteland regionaal stedelijke rand stedelijk gebied rond Brussel structuurondersteunende steden

Aantal Gemeentes 2 11 19 25 96 101 20 13 21

Voorbeeld GENT TURNHOUT WIJNEGEM BEVEREN HAALTERT HERNE SINT-KATELIJNE-WAVER KRAAINEM DIEST

BEGRIPPENLIJST Detailhandel:

Het leveren van fysieke goederen of diensten aan de consument. Meestal worden de termen detailhandel en retail door elkaar gebruikt.

Koopbinding:

Mate waarin de inwoners goederen in de eigen gemeente kopen.

Koopattractie:

Mate waarin inwoners van een andere gemeente goederen in de desbetreffende gemeente kopen.

Koopvlucht:

Mate waarin de inwoners goederen buiten de eigen gemeente kopen.

Verzorgingsgebied:

Het geografisch gebied van waaruit consumenten komen die in een gemeente goederen kopen. Dit betreft dus het gemeentelijk gebied (koopbinding) plus de omliggende gebieden (koopattractie) in een bepaalde straal.

Koopstromenonderzoek:

Onderzoek naar de koopbinding, -vlucht, en –attractie.

Dagelijkse goederen:

Goederen voor dagelijks gebruik die in hoge frequentie worden aangekocht. (Voorbeelden zijn groenten, fruit, vlees, brood, enz.)

Periodieke goederen:

Goederen die met een zekere regelmaat, enkele keren per jaar, worden aangekocht. Hierbij gaat de aankoper actief uitkijken naar gewenste kwaliteit, prijzen, … Voorbeelden hiervan zijn kledij, schoenen, boeken, kleinere huishoudartikelen, enz.

26

Uitzonderlijke goederen:

Niet-alledaagse aankopen met invloed op het budget. Deze worden doorgaans minder vaak dan jaarlijks gekocht en hiervoor wordt relatief veel tijd uitgetrokken. Voorbeelden zijn meubelen, huishoudapparaten, juwelen, enz.

Centraal winkelgebied:

Belangrijkste winkelgebied van een stad of gemeente, meestal in de kern ervan gelegen. Ook wel kernwinkelgebied genoemd. Een verdere detaillering hiervan is als bijlage opgenomen.

Ondersteunend winkelgebied:

Een duidelijke aanbodconcentratie die ondergeschikt is aan het centraal winkelgebied en op verschillende vlakken dient ter ondersteuning hiervan. Een verdere detaillering hiervan is als bijlage opgenomen.

Verspreide bewinkeling:

Individuele winkels die verspreid gelegen zijn en geen deel uitmaken van een winkelgebied dat bestaat uit een cluster van winkels.

VRIND-klasse:

Vlaams Regionale Indicatoren, een ruimtelijke indeling op basis van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

Formule:

Een winkel behoort tot een formule wanneer er in België meer dan 7 verschillende verkooppunten zijn. Voorbeelden zijn: Delhaize, Tommy Hilfiger, ZEB, Fnac. Pionierwinkels van een internationale keten worden eveneens als ‘formule’ aangeduid (bijv. Starbucks). Een andere benaming voor ‘formule’ is ‘keten’.

Branche:

Een branche bestaat uit een groep winkels die allen een bepaald type goederen en/of diensten voortbrengen en uitsluitend deze goederen/diensten. Zo vallen alle verkooppunten van schoenen onder de branche ‘Schoenen’.

Hoofdbranche:

De hoofdbranche is een verzameling van branches geclusterd rond een bepaald thema. Zo omvat de hoofdbranche ‘kleding en mode’ volgende branches: Damesmode, Herenmode, Dames& Herenmode, Kindermode, Lingerie, Modeaccessoires, Textiel, Lederwaren, Schoenen, Juwelier en Optiek.

Productgroep:

Een productgroep is op zijn beurt een verzameling van hoofdbranches. Zo omvat de productgroep ‘Periodieke Goederen’ naast de hoofdbranche ‘Kleding en mode’ ook de hoofdbranches ‘Huishoudelijke artikelen’ en ‘Vrije tijd’.

Branchemix:

De mate waarin de verschillende branches voorkomen in een gemeente of winkelcluster. 27

WVO:

Winkelvloeroppervlakte. Dit wordt bepaald door het werkelijke vloeroppervlakte van een gebouw te verminderen met de niet-verkoopruimten, zoals de oppervlaktes voor opslag, sanitair, keuken, enz.

E-commerce:

De aankopen van consumenten via internet. In toenemende mate is sprake van verwevenheid met aankopen in fysieke winkels, zoals bestellen per internet en afhalen in een winkel. Er is sprake van een internetaankoop indien de bestelling EN betaling heeft plaatsgevonden via internet. Hoe het wordt bezorgd of waar het wordt afgehaald speelt hierbij geen rol. De in de feitenfiche aangegeven bestedingscijfers zijn gebaseerd op de antwoorden van de respondenten in de bevragingen, en niet op basis van werkelijke bestedingen. Hierdoor kunnen de aangegeven cijfers enigszins afwijken van andere onderzoeken, die vaak op basis van andere methoden werden verzameld.

28

Tussentijdse bevindingen interprovinciale studie detailhandel

Recommend Documents